美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

截至本财政年度止十二月三十一日，2021

或

委托文件编号：001-14625(主办Hotels&Resorts，Inc.)

0-25087(HOST Hotels&Resorts，L.P.)

主办酒店及度假村公司

主办酒店和度假村，L.P.

(注册人的确切姓名载于其章程)

(240) 744-1000

(注册人的电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：

根据该法第12(G)条登记的证券：

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。

用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了根据1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求.

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义：

东道主酒店及度假村公司

主办酒店及度假村，L.P.

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。

Hosted Hotels&Resorts，Inc.非关联公司于2021年6月30日持有的普通股总市值(基于纽约证券交易所的收盘价)是$12,045,958,569.

引用成立为法团的文件

HostHotels&Resorts，Inc.将在2022年5月19日举行的年度股东大会上向美国证券交易委员会提交并交付给股东的最终委托书的部分内容通过引用并入本10-K表格的第三部分。

审计师姓名：毕马威会计师事务所 Auditor Location: 弗吉尼亚州麦克莱恩 Audit Firm ID: 185

解释性说明

本报告综合了HostHotels&Resorts，Inc.和HostHotels&Resorts，L.P.截至2021年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告。除另有说明或上下文另有要求外，均指“Hostant Inc.”。Mean host Hotels&Resorts，Inc.，一家马里兰州的公司，以及对“host L.P.”的引用。Mean host Hotels&Resorts，L.P.，一家特拉华州的有限合伙企业，及其合并的子公司。除非上下文另有说明，否则我们使用术语“我们”或“我们”或“公司”一起指代主机公司和主机公司。在必须区分HostInc.和HostL.P.的情况下，我们使用术语HostInc.专门指HostHotels&Resorts，Inc.和HostL.P.(及其合并的子公司)。HostInc.拥有物业并通过HostL.P.进行运营，HostInc.是HostL.P.的唯一普通合伙人，截至2021年12月31日，HostInc.持有约99%的合伙权益(“运营单位”)。其余的合伙权益由各种非关联有限合伙人拥有。作为HostL.P.的唯一普通合伙人，HostInc.对HostL.P.的日常管理和控制负有独家和完全的责任。

我们相信，将HostInc.和HostL.P.的Form 10-K年度报告合并到这一单一报告中会带来以下好处：

管理层将HostInc.和HostL.P.作为一家企业运营。HostInc.的管理层由指导HostL.P.管理的相同成员组成。HostInc.的执行人员由HostInc.的董事会任命，但受雇于HostL.P.。HostL.P.雇用所有为HostInc.或HostL.P.工作的人。作为控制HostL.P.的普通合伙人，HostInc.出于财务报告的目的合并HostL.P.，并且HostInc.除了在HostL.P.的投资外没有重大资产。因此，东道主公司和东道主公司的资产和负债在各自的财务报表上相同。

HostInc.和HostL.P.之间存在一些差异，这些差异反映在本报告的披露中。我们认为，在HostInc.和HostL.P.作为一家相互关联的合并公司运营的背景下，了解HostInc.和HostL.P.之间的差异是很重要的。HostInc.是一家房地产投资信托基金，其唯一的重要资产是其对HostLP.的合伙权益的所有权。因此，HostInc.本身并不开展业务，只是充当HostL.P.的唯一普通合伙人，并不时发行公开股本，其收益将贡献给HostL.P.以换取OP单位。Host Inc.本身不发行任何债务，也不担保host L.P.的债务或义务。host L.P.持有我们几乎所有的资产，并持有我们合资企业的所有权权益。东道主L.P.负责企业的运营，其结构为有限合伙企业，没有公开交易的股权。除了Hosted Inc.公开发行股票的净收益外，HostLP.通过HostL.P.的运营、Hosted L.P.的直接或间接债务或通过发行OP单位来产生我们业务所需的资本。

HostInc.和HostL.P.备案文件的实质区别在于，HostInc.是一家公开发行股票的房地产投资信托基金，而HostL.P.是一家没有公开交易股权的合伙企业。在财务报表中，这一差异主要反映在权益(或东道国L.P.的合伙人资本)上。综合资产负债表及综合权益表(或合伙人资本)及综合经营表及全面收益(亏损)表中有关非控制权益的分配方式。可分配给持有大约1%运营单位的持有者的收入或亏损反映为可分配给HostInc.的非控股权益的收入或亏损，并在HostL.P.的净收入内反映。此外，每股收益通常将略低于每股运营单位的收益，因为HostInc.的每股普通股相当于.97895个运营单位(而不是1个运营单位)。除了这些差异之外，东道主公司和东道主公司的财务报表几乎是相同的。

i

为了帮助投资者了解HostInc.和HostL.P.之间的区别，本报告分别为HostInc.和HostL.P.提供了以下单独的章节或部分章节：

本报告还包括单独的项目9A。控制和程序部分，以及针对主办公司和主办公司各自的单独附件31和32认证，以确定作为主办公司的普通合伙人的主办公司的首席执行官和首席财务官以及主办公司的首席执行官和首席财务官已进行必要的认证，并且主办公司和主办公司符合1934年《证券交易法》规则13a-15或规则15d-15和《美国法典》第18编第1350节。

II

主办酒店及度假村公司并主办酒店和度假村，L.P.

三、

第一部分

前瞻性陈述

我们在这份2021年年度报告Form 10-K中的披露和分析以及主办公司提交给股东的2021年年度报告中包含一些前瞻性陈述，这些陈述根据管理层的计划和假设提出了预期结果。我们还不时地在我们向公众发布的其他材料中提供前瞻性陈述。这些陈述给出了我们目前对未来事件的预期或预测；它们并不严格地与历史或当前事实有关。我们尽可能使用诸如“预期”、“估计”、“预计”、“项目”、“打算”、“计划”、“相信”、“将会”、“目标”、“预测”等词语来识别每一项此类陈述，并在任何有关未来经营或财务业绩的讨论中使用类似的表述。具体而言，这些前瞻性表述包括与未来行动、未来收购或处置、未来资本支出计划、当前和预期支出的未来业绩或结果、利率、汇率或或有事件的结果(如法律诉讼)有关的表述。

我们不能保证任何前瞻性陈述中讨论的任何未来结果都会实现，尽管我们相信我们在计划和假设方面一直是谨慎的。未来成果的实现受制于风险、不确定因素和可能不准确的假设，包括第1A项“风险因素”中讨论的那些假设。如果已知或未知的风险或不确定性成为现实，或者基本假设被证明是不准确的，实际结果可能与过去的结果以及预期、估计或预测的结果大不相同。您在考虑前瞻性陈述时应牢记这一点。

我们没有义务公开更新前瞻性陈述，无论是因为新信息、未来事件还是其他原因。然而，我们建议您参考我们在提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的10-Q表格和8-K表格报告中所做的任何其他披露或相关主题。还请注意，在我们的风险因素中，我们对与我们的业务相关的风险、不确定性和可能不准确的假设进行了谨慎的讨论。我们认为，这些单独或综合的因素可能会导致我们的实际结果与过去的结果以及那些预期、估计或预测的结果大不相同。我们注意到1995年《私人证券诉讼改革法》允许投资者考虑的这些因素。不可能预测或识别所有这些风险因素。因此，您不应将对风险因素的讨论视为对可能影响我们业务的所有潜在风险或不确定性的完整讨论。

项目1.B有用性

我们是最大的上市住宿房地产投资信托基金，拥有不同地理位置的豪华和高档酒店组合。截至2022年2月17日，我们的综合住宿组合包括80家以豪华和高档为主的酒店，约有44,400间客房，几乎所有酒店都位于美国(其中5家酒店位于美国以外的巴西和加拿大)。此外，我们在五家国内合资企业和一家国际合资企业中拥有非控股权益，这些合资企业主要拥有酒店。我们还在夏威夷的一家分时度假合资企业和一家拥有资产管理业务的合资企业中拥有非控股权益。

HostInc.于1998年作为马里兰州的一家公司成立，并以自我管理和自我管理的REIT的形式运营。HostInc.拥有酒店，并通过HostL.P.开展业务，HostInc.是HostL.P.的唯一普通合伙人，截至2021年12月31日，它持有HostL.P.约99%的合伙权益(“运营单位”)。其余的合伙权益由各种非关联有限合伙人拥有。HostInc.对HostL.P.的日常管理和控制负有独家和完全的责任。

业务战略

我们的目标是成为美国成长型市场中优质住宿房地产的卓越所有者，并通过资产增值、收益增长和股息支付相结合的方式，在住宿周期的所有阶段为我们的股东创造卓越的长期风险调整后回报。我们实现这一目标并提升增长形象的战略支柱包括：

1

地理位置不同的投资组合。

我们寻求在美国的主要市场和主要度假胜地拥有一个地理多元化的投资组合。我们主要专注于收购，偶尔也关注新的发展机会，以增强我们的投资组合。我们历来瞄准了美国前25个市场的收购目标，但也考虑了其他市场的酒店，我们认为这些市场具有高增长潜力和多样化的需求来源。我们主要关注以下类型的资产：

作为万豪和凯悦酒店的最大所有者之一，我们的酒店主要以酒店业最受尊敬和广泛认可的品牌运营。在这些品牌中，我们主要专注于高端和奢侈品连锁店规模，因为我们相信这些品牌对个人和团体休闲和商务客户具有广泛的吸引力。此外，我们拥有几家无品牌或软品牌酒店，在某些子市场吸引独特的客户群。

强大的规模和集成的平台

企业分析平台。由于我们的资产管理和商业智能平台的规模，我们相信我们在实施增值房地产决策和帮助我们的经理提高经营业绩和盈利能力方面处于独特的地位。我们投资组合的规模和构成，以及我们与行业大多数领先品牌和运营商的联系，使我们的企业分析团队能够对类似的酒店进行基准评估，并确定能够最大限度地提高我们房地产的经营业绩、长期盈利能力和价值的增收机会和成本效益。我们对投资回报(ROI)项目和潜在收购进行独立承保，并对附属收入机会进行收入管理分析。我们的目标是继续让我们的酒店在竞争激烈的市场中脱颖而出，推动经营业绩，并通过以下方式提高我们房地产的整体价值：

有纪律的资本配置。在严谨的资本配置方法的指导下，我们有能力做出投资决策，寻求为股东带来最大的价值和回报。我们的目标是分配资本以增强和改善我们的投资组合，同时平衡谨慎地将资本返还给股东的重要性。

2022年，我们将继续我们有纪律的资本配置方式，并打算利用我们强大的资产负债表和整体规模。我们一直在评估对我们认为具有可持续竞争优势的标志性中高端和豪华物业的潜在收购。同样，我们打算继续我们的资本回收计划，包括战略和

2

机会主义的处置。这可能包括出售我们认为增长潜力受到限制的资产，或者出售我们认为不会产生足够回报的资本支出要求很高的酒店。

我们可能会通过各种结构获得更多财产或处置财产，包括涉及单一资产、投资组合、合资企业、合并和收购其他REITs的证券或资产或将酒店分配给我们的股东的交易。我们预计，任何收购的资金可能来自出售酒店的收益、东道主公司的股票发行、东道主公司发行的运营单位、债务的产生、可用现金或我们信贷安排下的预付款，或者通过这些收益的组合。然而，我们注意到，这些资产的性质和供应使得收购本身就很难预测。出于这些原因，我们不能保证我们将成功收购我们目前正在审查的任何一家或多家酒店，或在未来可能审查、竞标或谈判购买。

我们还寻求创造 并通过价值提升计划和ROI项目从我们现有的产品组合中挖掘价值。我们相信，这些投资提供了一个重要的机会，可以实现远远超过我们资本成本的回报。我们与我们的经理密切合作，试图安排这些项目，以最大限度地减少运营中断和对环境的影响。价值提升计划旨在通过最高和最好的利用，使我们现有投资组合中的房地产价值最大化。这些项目可能包括酒店扩建、分时度假、办公空间或多余土地上的公寓单位、重新发展或扩大现有的零售空间，以及收购发展权利。投资回报项目旨在改善我们酒店在其市场和有竞争力的环境中的定位。这些项目包括大规模翻新，包括客房、大堂、餐饮店；扩建和/或大规模翻新宴会厅和会议室；重大机械系统升级；以及绿色建筑举措和认证。还包括旨在增加空间盈利或降低净运营成本的项目，例如将无利可图或未充分利用的空间改造为会议空间，增加客房，以及实施节能和节水措施，如LED照明、高效机械、电气和管道设备及固定装置、太阳能、能源管理系统、客房节水装置和建筑自动化系统。

更新和更换资本支出旨在保持我们酒店的质量和竞争力。通常情况下，翻修间隔约为七到十年，但时间可能会根据物业类型、翻新区域的功能、酒店入住率和其他因素而有所不同。这些翻新一般分为以下类型：软商品、箱包商品、浴室以及建筑和工程系统。软商品包括地毯、纺织品和墙面饰面等商品，这些商品可能需要更频繁的更新，以维持品牌质量标准。箱子类商品包括梳妆台、桌子、沙发、餐厅和会议室桌椅，这些物品通常不会经常更换。浴室翻新包括整修或更换瓷砖、梳妆台、照明和水暖设备。建筑和工程系统包括酒店的实体厂房，包括屋顶、电梯/自动扶梯、立面、供暖、通风、空调和消防系统。

在整个寄宿周期中，如果我们无法找到满足我们回报要求的适当投资机会，我们将专注于通过分红或普通股回购向股东返还资本。我们为确定向股东回报的水平和时间而审查的重要因素包括我们目前的股票价格与我们对资产潜在价值的确定、当前和预测的经营业绩以及酒店销售的完成情况。

投资级资产负债表

我们的目标是保持灵活的资本结构，使我们能够在整个住宿周期内执行我们的战略。为了保持其作为房地产投资信托基金的资格，主机公司被要求每年将其90%的应税收入(资本净收益除外)分配给股东，因此，通常依赖外部资本来源以及运营现金来为增长提供资金。

管理层认为， 强劲的资产负债表 是一个关键的竞争优势，它为我们提供了更低的债务成本，并为我们的外部增长做好了准备。虽然我们可以随时发行债券，但我们的目标是净债务与利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDA)的比率(或我们信贷安排中定义的“杠杆率”)，使我们能够对优先无担保债务保持投资级评级。我们相信，投资级评级将使我们在整个商业周期中获得最一致的资本。

我们寻求构建我们的债务状况，以 保持财务灵活性和交错的到期日 获得不同形式的融资，主要包括优先票据和可交换债券，以及抵押债务。一般来说，我们希望将抵押贷款债务负担的资产数量降至最低，将近期到期日降至最低，并保持交错的到期时间表。视乎市场情况，我们亦可利用浮动利率债券，在酒店业衰退期间提供更大的保障。

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企业责任

我们致力于通过负责任地投资于我们的业务、环境、人员和社区来创造长期价值。我们的企业责任(CR)计划以负责任投资的概念为中心，这是一种总体战略，指导我们在环境管理、社会责任和治理三个主要主题上的重点和行动：

由可持续发展会计准则委员会(“SASB”)(现为价值报告基金会)发布的“房地产可持续发展会计准则”概述了房地产行业的披露主题和会计指标。与我们行业最相关的能源和水管理指标包括总能耗(“总能耗”)和总用水量(“总用水量”)。我们使用的能源和水数据是由第三方收集和审查的，他们从房地产公用事业报表中汇编数据。

从2015年开始，我们与第三方签订了合同，进一步核实我们的能源和水消耗数据。下面的图表详细说明了我们2018年至2020年的总能耗和总用水量，这是可获得数据的最后三个财年(1)。2020年总能耗和总用水量的下降反映了新冠肺炎疫情导致酒店入住率的大幅下降：

___________

(1)能源和水指标与我们在所示全年拥有的综合酒店有关。

我们的2021年企业责任报告于2021年9月发布，其中详细介绍了我们的CR计划和负责任的投资战略，以及我们的环境、社会和治理业绩和进展，包括SASB的全面披露。我们的公司责任报告的内容不包含在本10-K表格中作为参考，也不构成本10-K表格的一部分。

住宿业

美国的酒店业由私营和公共实体组成，这些实体在一个多元化的市场上以各种品牌经营。酒店业有几个主要参与者：

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酒店经理负责酒店的日常运营，包括雇用酒店员工、确定房价、制定销售和营销计划、编制运营和资本支出预算以及为业主编制财务报告。酒店经理通常根据酒店的收入和盈利能力收取费用。

供求关系。我们的行业受到酒店房间供求循环关系的影响。住宿需求的增长通常与整体经济的活力有关，此外还与刺激特定目的地旅行的当地市场因素有关。国内生产总值(GDP)增长、企业投资、企业利润和就业增长等经济指标的趋势是衡量需求相对强弱的关键指标。住宿需求也将受到国际旅行模式变化的影响。

住宿供应的增长通常是由整体住宿需求推动的，因为长期的强劲需求增长往往会鼓励新的开发。然而，供应增长速度也受到几个额外因素的影响，包括资金的可获得性、利率、建筑成本和独特的市场考虑。完成酒店开发所需的相对较长的提前期使供应增长比需求增长更容易预测，但也增加了酒店业周期性行为的波动性，因为新的供应可能会在上升周期中计划，但这种供应可能会在经济疲软时开始营业。因此，如以下美国酒店业图表所示，在周期的不同时间点，当供应增长非常低时，需求增长可能会加快，或者在需求增长放缓时，供应可能会加速。在线短期租赁是该行业非传统供应的一个来源，在城市和度假目的地都是如此，包括作为公寓楼和度假屋的一种灵活选择。虽然没有通过官方行业统计数据进行报告，但与酒店建设对供应的典型变化相比，对酒店业的影响和这些网点的可用性更具变数，而且往往非常具体市场。在许多顶级市场，地方立法有可能限制这些在线短期租赁的供应增长，尽管合法租赁的专业管理增长仍是一个关键趋势。

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我们的投资组合主要由高档和豪华酒店组成，因此，与豪华和高端类别相比，我们对其表现的理解更好，而不是整个行业。以下图表详细介绍了2017年至2021年美国酒店业以及美国豪华和高端类别的历史供应、需求和每间可用房间收入(RevPAR)的增长。

美国酒店业供需与每间可用房收入增长

来源：Str*2020和2021年的供应、需求和RevPAR估计反映了假设酒店不会临时关闭的经济方法

美国奢侈品和高端供应、需求和RevPAR增长

来源：Str*2020和2021年的供应、需求和RevPAR估计反映了假设酒店不会临时关闭的经济方法

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我们的客户。 我们的客户分为三大类：暂住业务、集团业务和合同业务。与大多数酒店业一样，我们根据这些行业的共同特点，进一步对这些大类的业务进行分类如下：

暂时性业务广泛地代表了个人商务和/或休闲旅行者。从历史上看，商务旅客一直是我们酒店的大部分短暂需求，尽管在2020年和2021年新冠肺炎疫情期间，休闲推动了我们的大部分需求。因此，总的来说，我们更可能受到商务旅行趋势的影响，而不是休闲需求的趋势。向临时业务组提供的费率的四个关键子类别是：

集团业务是指一起预订的客房集群，通常至少有10个房间。集团业务类别的三个关键子类别是：

合同业务指的是以大幅折扣价长期出售给特定公司的几栋房间。航空公司的机组人员是我们机场酒店合同需求的典型来源。合同价可能会被处于需求水平持续下降的市场中的酒店使用。

管理人员和业务协议

我们所有的酒店都是根据管理或运营协议由第三方管理的，其中一些酒店还受到单独的特许经营或许可协议的约束，涉及指定品牌下的运营事宜。根据这些协议，管理人员对酒店日常运营所需的所有活动拥有独家责任和专有权力，包括确定房价、确保和处理预订、采购库存、用品和服务、由管理人员的技术和运营专家定期检查和咨询酒店，以及宣传和宣传酒店。经理雇用酒店的所有管理人员和其他员工，审查酒店运营，重点是提高收入和管理费用，审查酒店的维护，编制报告、预算和预测，并为酒店提供其他行政和会计支持服务。这些支持服务包括规划和政策服务、分区金融服务、产品规划和开发、员工配置和培训、公司行政管理和某些内部法律服务。我们对预算、资本支出、重大租赁和合同承诺以及各种其他事项拥有一定的审批权。

一般条款及条文-由品牌所有者(万豪、凯悦、希尔顿和雅阁酒店)管理我们酒店的协议通常包括以下条款：

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除了由品牌所有者管理的酒店外，我们还拥有由独立经理人运营的品牌酒店和非品牌酒店。我们与独立经理人签订的管理协议，虽然在运作范围上与我们与品牌经理人的协议相似，但通常具有较短的初始期限、没有续约权、更灵活的终止权和更有限的全系统服务。然而，虽然我们对这些经营者有额外的灵活性，但其中某些酒店仍须遵守基本的特许经营权或特许协议。这些特许经营或许可协议允许我们聘请独立管理人员以适用的品牌名称运营我们的酒店，并参与品牌的预订和忠诚度奖励系统。根据这些协议，我们向品牌所有者支付相当于客房总收入特定百分比的特许经营费或许可费，以及其他系统费用和报销。此外，我们有义务在我们的特许经营酒店保持适用的品牌标准。

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运营结构

HostInc.通过伞式合伙结构运营，在这种结构中，其几乎所有资产都由HostL.P.拥有，HostInc.是该公司的唯一普通合伙人，截至2021年12月31日，HostInc.持有大约99%的运营单位。房地产投资信托基金是指根据1986年修订的《国内收入守则》(下称《守则》)选择被视为房地产投资信托基金，并符合该守则所载的某些所有权、组织和经营要求的公司。一般来说，通过向股东支付股息，房地产投资信托基金被允许在公司层面上减少或取消联邦所得税。除HostInc.以外的非关联有限合伙人拥有的每一个OP单位都可以根据有限合伙人的选择，以相当于HostInc.普通股一股的市场价值乘以目前1.021494的换算系数的现金金额赎回。HostInc.有权直接从有限合伙人手中收购任何提供赎回的OP单位，以换取1.021494股HostInc.普通股，而不是HostL.P.将该OP单位赎回为现金。此外，对于HostInc.发行的每一股普通股，HostL.P.将向HostInc.发行.97895个OP单位，以换取从发行普通股中获得的对价。截至2021年12月31日，非关联有限合伙人拥有710万个OP单位，这些单位可转换为720万股Host Inc.普通股。假设非关联有限合伙人持有的所有OP单位都转换为普通股，那么截至2021年12月31日，HostInc.将有7.213亿股普通股流通股。

我们的运作架构如下：

作为房地产投资信托基金，某些税法限制了房东公司和房东公司可以赚取的“非合格”收入的数额，包括直接从酒店运营中获得的收入。因此，出于联邦所得税的目的，我们将我们几乎所有的合并酒店出租给我们指定为应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)的某些子公司。我们的TRS须缴纳联邦和州公司所得税，并且不限于它们可以产生的不符合资格的收入的金额，但它们的价值占我们资产总价值的百分比是有限的。我们的TRS与第三方签订协议，管理酒店的运营。我们的TRS也可能拥有从事产生非合格收入的活动的资产，例如开发分时度假或公寓单元以及产生资产管理费，但受某些限制。酒店的净营运现金流与支付给东道主L.P.的租金总额之间的差额由我们的TRS作为应纳税收入或损失保留或发生。因此，TRS租赁的净影响是，我们酒店的净运营现金流的一部分需要缴纳联邦、州和外国公司所得税(如果适用)。

我们的综合酒店产品组合

截至2022年2月17日，我们拥有80家酒店组合，其中75家位于美国，5家位于巴西和加拿大。我们位于美国境外的合并酒店总共约有1500间客房。2021年和2020年，我们大约1%的收入和2019年2%的收入来自这五家外国酒店的运营。

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酒店业被视为由六个不同的类别组成，每一个类别都迎合了一系列不同的客户品味和需求：豪华、高端、高端、中档、中档和经济型。我们的投资组合主要包括豪华和高档酒店，这些酒店以万豪、威斯汀、丽思卡尔顿、凯悦和希尔顿等国际知名品牌运营。还有一种趋势是，专门的、较小的精品酒店根据特定的客户群进行定制。一般来说，这些酒店将由独立的第三方运营，要么不隶属于品牌，要么与一个主要品牌联系在一起，同时保持其大部分独立身份(我们称之为“软品牌”酒店)。

我们酒店的收入包括三大类：客房、食品和饮料以及其他收入。虽然2021年我们大约64.3%的收入来自客房销售，但我们的大多数物业都配备了各种便利设施，有助于推动需求和盈利。我们的酒店通常包括会议和宴会设施、各种餐厅和酒廊、游泳池、运动设施和/或水疗中心、礼品店和停车设施，这些设施的结合使他们能够为商务、休闲和团体旅客提供服务。

我们的综合投资组合包括拥有超过500间客房的29家酒店。我们物业的平均楼龄为35年，尽管基本上所有物业都受益于重大翻新或重大增建，以及定期计划的更新和更换费用以及其他资本改善。在我们的综合投资组合中，按客房数量计算，我们大约88%的酒店由自己的品牌经理管理，12%由独立经理作为特许经营或独立品牌管理。

布兰德写的。下表详细介绍了截至2022年2月17日我们按品牌划分的综合酒店产品组合：