AMENDED AND RESTATED OFFICE/LABORATORY LEASE BETWEEN POINT RICHMOND R&D ASSOCIATES II, LLC (LANDLORD) AND SANGAMO THERAPEUTICS, INC. (TENANT) 501 Canal Boulevard Point Richmond, California TABLE OF CONTENTS Page ARTICLE 1 BASIC LEASE PROVISIONS ...................................................................... 1 1.1 BASIC LEASE PROVISIONS ....................................................................1 1.2 ENUMERATION OF EXHIBITS AND RIDER(S) ................................... 4 1.3 DEFINITIONS ............................................................................................ 4 ARTICLE 2 PREMISES, EXISTING LEASE, TERM, AND PARKING ........................ 9 2.1 LEASE OF PREMISES; EXISTING LEASE ............................................ 9 2.2 TERM ........................................................................................................10 2.3 FAILURE TO DELIVER POSSESSION OF SUITE D .......................... 12 2.4 CONDITION OF PREMISES .................................................................. 12 2.5 PARKING ................................................................................................. 13 ARTICLE 3 RENT ........................................................................................................... 13 ARTICLE 4 RENT ADJUSTMENTS AND PAYMENTS .............................................. 13 4.1 RENT ADJUSTMENTS ........................................................................... 13 4.2 STATEMENT OF LANDLORD .............................................................. 14 4.3 BOOKS AND RECORDS .........................................................................15 4.4 TENANT OR LEASE SPECIFIC TAXES ................................................16 ARTICLE 5 SECURITY .................................................................................................. 16 ARTICLE 6 SERVICES ................................................................................................... 18 6.1 LANDLORD’S GENERAL SERVICES ................................................. 18 6.2 UTILITIES AND JANITORIAL SERVICES .......................................... 19 6.3 ADDITIONAL AND AFTER HOURS SERVICES ................................ 19 6.4 TELEPHONE SERVICES. ....................................................................... 19 6.5 DELAYS IN FURNISHING SERVICES ................................................ 20 6.6 CHOICE OF SERVICE PROVIDER ....................................................... 21 6.7 SIGNAGE ................................................................................................. 21 ARTICLE 7 USE OF PREMISES; LANDLORD’S ACCESS RIGHTS ......................... 23 7.1 USE OF PREMISES ................................................................................. 23 7.2 LANDLORD ACCESS TO PREMISES; APPROVALS ......................... 33 7.3 QUIET ENJOYMENT .............................................................................. 35 7.4 TRANSPORTATION DEMAND MANAGEMENT PROGRAM .......... 35 -i- TABLE OF CONTENTS (continued) Page ARTICLE 8 MAINTENANCE ........................................................................................ 35 8.1 LANDLORD’S MAINTENANCE ............................................................35 8.2 TENANT’S MAINTENANCE ..................................................................36 8.3 SUDDEN WATER INTRUSION. .............................................................36 ARTICLE 9 ALTERATIONS AND IMPROVEMENTS ................................................ 37 9.1 TENANT ALTERATIONS ...................................................................... 37 9.2 LIENS ........................................................................................................38 9.3 EMERGENCY GENERATORS ...............................................................39 ARTICLE 10 ASSIGNMENT AND SUBLETTING ....................................................... 41 10.1 ASSIGNMENT AND SUBLETTING ..................................................... 41 10.2 RECAPTURE ........................................................................................... 44 10.3 EXCESS RENT .........................................................................................44 10.4 TENANT LIABILITY ...............................................................................44 10.5 ASSUMPTION AND ATTORNMENT ................................................... 44 10.6 PROCESSING EXPENSES ......................................................................45 10.7 EFFECT OF IMPERMISSIBLE TRANSFER ......................................... 45 ARTICLE 11 DEFAULT AND REMEDIES ................................................................... 45 11.1 DEFAULT ................................................................................................ 45 11.2 LANDLORD’S REMEDIES .....................................................................46 11.3 ATTORNEY’S FEES ............................................................................... 48 11.4 BANKRUPTCY ....................................................................................... 49 11.5 LANDLORD’S DEFAULT .......................................................................49 11.6 TENANT’S SELF HELP RIGHT .............................................................49 11.7 NO WAIVER .............................................................................................50 ARTICLE 12 SURRENDER OF PREMISES .................................................................. 50 12.1 IN GENERAL ........................................................................................... 50 12.2 LANDLORD’S RIGHTS. ..........................................................................51 ARTICLE 13 HOLDING OVER ...................................................................................... 51 ARTICLE 14 DAMAGE BY FIRE OR OTHER CASUALTY ....................................... 51 14.1 SUBSTANTIAL UNTENANTABILITY ................................................ 51 -ii- -iii- TABLE OF CONTENTS (continued) Page 14.2 INSUBSTANTIAL UNTENANTABILITY ............................................ 52 14.3 RENT ABATEMENT .............................................................................. 53 14.4 WAIVER OF STATUTORY REMEDIES ................................................53 ARTICLE 15 EMINENT DOMAIN ................................................................................ 53 15.1 TAKING OF WHOLE OR SUBSTANTIAL PART. ................................53 15.2 TAKING OF PART ...................................................................................53 15.3 COMPENSATION ................................................................................... 54 ARTICLE 16 INSURANCE ............................................................................................. 54 16.1 TENANT’S INSURANCE ........................................................................54 16.2 FORM OF POLICIES ............................................................................... 54 16.3 LANDLORD’S INSURANCE ..................................................................55 16.4 WAIVER OF SUBROGATION ................................................................55 16.5 NOTICE OF CASUALTY ....................................................................... 56 ARTICLE 17 WAIVER OF CLAIMS AND INDEMNITY ............................................ 56 17.1 WAIVER OF CLAIMS .............................................................................56 17.2 INDEMNITY ............................................................................................ 56 17.3 WAIVER OF CONSEQUENTIAL DAMAGES ..................................... 57 ARTICLE 18 RULES AND REGULATIONS ................................................................ 58 18.1 RULES ...................................................................................................... 58 18.2 ENFORCEMENT ......................................................................................58 ARTICLE 19 LANDLORD’S RESERVED RIGHTS ......................................................58 ARTICLE 20 ESTOPPEL CERTIFICATE ...................................................................... 59 20.1 IN GENERAL ........................................................................................... 59 20.2 ENFORCEMENT ......................................................................................59 ARTICLE 21 RELOCATION OF TENANT ................................................................... 59 ARTICLE 22 REAL ESTATE BROKERS ...................................................................... 59 ARTICLE 23 MORTGAGEE PROTECTION ................................................................. 60 23.1 SUBORDINATION AND ATTORNMENT ........................................... 60 23.2 MORTGAGEE PROTECTION .................................................................61 ARTICLE 24 NOTICES ................................................................................................... 61
-iv- TABLE OF CONTENTS (continued) Page ARTICLE 25 MISCELLANEOUS .................................................................................. 61 25.1 LATE CHARGES ......................................................................................61 25.2 ARBITRATION ....................................................................................... 62 25.3 NO DISCRIMINATION ...........................................................................63 25.4 FINANCIAL STATEMENTS .................................................................. 63 25.5 OPTION .................................................................................................... 63 25.6 AUTHORITY ........................................................................................... 63 25.7 ENTIRE AGREEMENT ........................................................................... 64 25.8 RESERVED .............................................................................................. 64 25.9 EXCULPATION ........................................................................................64 25.10 ACCORD AND SATISFACTION ........................................................... 64 25.11 LANDLORD’S OBLIGATIONS ON SALE OF BUILDING ................. 64 25.12 BINDING EFFECT ...................................................................................64 25.13 CAPTIONS ................................................................................................65 25.14 TIME; APPLICABLE LAW; CONSTRUCTION.................................... 65 25.15 ABANDONMENT ................................................................................... 65 25.16 LANDLORD’S RIGHT TO PERFORM TENANT’S DUTIES ...............65 25.17 SECURITY SYSTEM .............................................................................. 65 25.18 NO LIGHT, AIR OR VIEW EASEMENTS ............................................ 66 25.19 RECORDATION .......................................................................................66 25.20 SURVIVAL .............................................................................................. 66 25.21 OFAC ........................................................................................................ 66 25.22 INSPECTION BY A CASP IN ACCORDANCE WITH CIVIL CODE SECTION 1938. ........................................................................................ 67 25.23 COUNTERPARTS ....................................................................................67 25.24 EXHIBITS AND RIDERS ........................................................................68 1 OFFICE/LABORATORY LEASE ARTICLE 1 BASIC LEASE PROVISIONS 1.1 BASIC LEASE PROVISIONS In the event of any conflict between these Basic Lease Provisions and any other Lease provision, such other Lease provision shall control. (1) BUILDING AND ADDRESS: 501 Canal Boulevard Point Richmond, California 94804 (2) LANDLORD AND ADDRESS: Point Richmond R&D Associates II, LLC 1120 Nye Street, Suite 400 San Rafael, California 94901 Notices to Landlord shall be addressed: Point Richmond R&D Associates II, LLC c/o Wareham Property Group 1120 Nye Street, Suite 400 San Rafael, California 94901 With a copy to: Stewart Ward & Josephson LLP 1601 Response Road, Suite 360 Sacramento, California 95815 Attention: Winnifred C. Ward, Esq. And to: Shartsis Friese LLP One Maritime Plaza, 18th Floor San Francisco, California 94901 Attention: Senior Real Estate Partner And with regard to notices to Mortgagee in Section 11.6(a) only: Unum Life Insurance Company of America 2211 Congress Street, B268 Portland, ME 04122 2 (3) TENANT AND NOTICE ADDRESS: (a) Name and Entity: SANGAMO THERAPEUTICS, INC., a Delaware corporation (b) Federal Tax Identification Number: 68-0359556 Tenant shall promptly notify Landlord of any change in the foregoing items. (c) Notices to Tenant shall be addressed: Sangamo Therapeutics, Inc. 7000 Marina Boulevard Brisbane, CA 94005 Attn: Facilities/Chris Holman/Katie Cary With a copy to: Sangamo Therapeutics, Inc. 7000 Marina Boulevard Brisbane, CA 94005 Attn: Legal And to: Farella Braun + Martel 235 Montgomery Street 17th Floor San Francisco, California 94104 Attention: Gregory B. Shean (4) DATE OF LEASE: as of October 18, 2021 (5) TERM: October 1, 2021 (the “Commencement Date”), through August 31, 2031 (the “Expiration Date”). (6) SUITE D TERM: November 1, 2021 (the “Suite D Commencement Date”) through the Expiration Date. (7) MONTHLY BASE RENT: PERIOD SUITE A SUITE C-2 SUITE F SUITES G, H & J SUITE K SUITE D TOTAL 10/01/21 – 10/31/21 $67,145.00 $10,324.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $0.00 $125,274.31 3 PERIOD SUITE A SUITE C-2 SUITE F SUITES G, H & J SUITE K SUITE D TOTAL 11/01/21 – 11/30/21 $67,145.00 $10,324.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $145,746.63 12/01/21 – 07/31/22 $67,145.00 $10,582.00 $13,106.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $146,004.63 08/01/22 – 08/31/22 $67,145.00 $10,582.00 $13,434.00 $21,886.31 $12,813.00 $20,472.32 $146,332.63 09/01/22 – 11/30/22 $68,824.00 $10,582.00 $13,434.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,390.59 12/01/22 – 07/31/23 $68,824.00 $10,846.00 $13,434.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,654.59 08/01/23 – 08/31/23 $68,824.00 $10,846.00 $13,769.00 $22,433.47 $13,133.00 $20,984.12 $149,989.59 09/01/23 – 11/30/23 $70,545.00 $10,846.00 $13,769.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,124.04 12/01/23 – 07/31/24 $70,545.00 $11,117.00 $13,769.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,395.04 08/01/24 – 08/31/24 $70,545.00 $11,117.00 $14,114.00 $22,994.31 $13,461.00 $21,508.73 $153,740.04 09/01/24 – 11/30/24 $72,308.00 $11,117.00 $14,114.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $156,952.62 12/01/24 – 07/31/25 $72,308.00 $11,395.00 $14,114.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $157,230.62 08/01/25 – 08/31/25 $72,308.00 $11,395.00 $14,466.00 $23,569.17 $13,798.00 $22,046.45 $157,582.62 09/01/25 – 11/30/25 $74,116.00 $11,395.00 $14,466.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $160,876.01 12/01/25 – 07/31/26 $74,116.00 $11,680.00 $14,466.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $161,161.01 08/01/26 – 08/31/26 $74,116.00 $11,680.00 $14,828.00 $24,158.40 $14,143.00 $22,597.61 $161,523.01 COMBINED PREMISES 09/01/26 – 08/31/27 $166,270.89 09/01/27 – 08/31/28 $171,359.76 09/01/28 – 08/31/29 $176,500.55 09/01/29 – 08/31/30 $181,795.57 09/01/30 – 08/31/31 $187,249.44 (8) PREMISES: The leasable areas within the Building, as outlined on Exhibit A hereto, containing a total Rentable Area of 59,485 square feet and comprised of: (a) Suite A*: 26,629 square feet (b) Suite C-2: 5,165 square feet (c) Suite F: 6,153 square feet (d) Suites G, H, and J: 8,541 square feet (e) Suite K: 5,000 square feet (f) Suite D: 7,997 square feet *Previously identified as Suites A, B and C-1 in the Existing Lease.
4(9)保证金：16万6270 89/100美元(166,270.89美元)(即根据现有租赁持有的53,719 50/100美元(53,719.50美元)，另加11万2551 39/100美元(112,551.39美元)的额外保证金；“额外保证金”)。(十)承租人对房屋的使用情况：研发实验室用途、制造及相关办公用途。(11)泊车：(A)由生效日期起至D层生效日期的前一天：在供大楼使用的地面地段上，最多有151个未预留的泊车位。(B)自D套房启用之日起至剩余期限：在供大楼使用的地面地段上，最多有175个未预留的停车位。(12)经纪：无(13)租客改善津贴：(A)现有租约剩余租客改善津贴：1,650,000.00元，包括现有租约指定为K套房租客改善津贴的150,000.00元。(B)延长租户改善津贴：$750,000.00(C)套房D租户改善津贴：$240,000.00 1.2展品和附加于本租约的展品和附图通过本租约并入本租约：附件A房屋概要附件A-1应急发电机现场工作信函协议附件C-1实验室规章制度附件C-2规章制度附件D除本租约中其他地方定义的术语外，下列术语的含义如下：追加保证金：第1.1节规定的数额。5关联公司：目前由、拥有或控制的任何公司或其他商业实体, 或与租客或业主共同拥有或控制(视属何情况而定)。破产法：如第11.3节所述。建筑物：位于第1.1节规定地址的建筑物。该建筑包括办公、实验室和其他用途。电缆：如第8.2节所定义。城市：加利福尼亚州里士满。开工日期：根据第2条确定的日期，预计该日期为第1.1节中规定的预计开工日期。公共区域：业主不时为大楼的租户、其雇员和受邀者或公众提供的所有区域，供一般公共用途或利益使用，因为这些区域目前存在，并且可能会不时更改。保密协议：如第7.2(F)节所述。默认：如第11.1节中所定义。违约率：比当时美国银行旧金山总部最近宣布的基准贷款参考利率高两(2)个百分点，这是不时宣布的，但在任何情况下都不高于法律允许的最高利率。现有租赁：如第2.1节所定义。现有租约剩余租户改善津贴：如第1.1节所定义。到期日：第1.1节规定的日期。延长租户改善津贴：如第1.1节所述。不可抗力：任何事故、伤亡、天灾、战争或内乱、罢工或劳工纠纷，或任何超出根据本租约有义务履行义务的一方的合理控制的任何原因，包括与天灾、国家紧急状态或法律有关的流行病或其他大范围的健康紧急情况、水资源短缺、能源短缺或政府先发制人, 或由于已经或正在受到天灾、战争或其他紧急情况影响的供求状况所致；但在任何情况下，任何不可抗力事件均不得推卸或延迟承租人按时支付本租赁项下所有月度基本租金、额外租金和其他款项的义务。危险材料：如第7.1(F)节所述。危险材料法：如第7.1(F)节所述。6业主：业主、物业的任何抵押权人或土地出租人、物业的物业经理和租赁经理，以及他们各自的合伙人、成员、董事、高级职员、代理人和雇员。土地：建筑物和项目所在的房地产地块。法律或法律：由任何政府机构、机构、部门或司法机关通过或作出的所有法律、条例、规则、条例、其他要求、命令、裁决或决定，对财产、房屋或租户在房屋内的活动以及影响财产的任何契诺、条件或记录限制具有管辖权。租约：本文件及附件中的所有展品和参赛者，可随时修改。每月基本租金：第1.1节规定的每月基本租金。抵押权人：抵押财产的抵押、信托契约或其他担保文书的任何持有人。指定承租人：如第2.2(B)(6)节所述。全国性节假日：元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节和圣诞节，以及房东和清洁工等工会按照合同约定为大楼提供服务的其他节日。经营费用：业主应支付或有义务支付的与所有权、管理、运营、维护有关的各种费用、费用和支出。, 建筑物和财产的更换和维修，包括但不限于物业管理费不超过从建筑物租户收到的业主租金的5%(5%)；根据本租约由业主负责的任何资本改善的成本和费用，且(X)旨在减少运营费用，或(Y)是在生效日期后首次颁布的法律要求的，如果业主选择摊销该等成本和费用，则该等成本和费用应在业主合理确定的改善的使用年限内摊销，并按7%的利息计算；公平分配管理办公室费用(包括但不限于与从事大楼管理、运营、维修或维护的业主或其代理人的员工有关的市价办公室租金、用品、设备、工资、工资、奖金和其他补偿)；以及(如果适用)由业主合理确定的健身中心和/或可供租户使用的任何会议中心的运营成本(该成本将在可使用此类设施的大楼租户之间公平分配)。业主不得收取或有权收取超过业主在任何历年实际支付的与项目有关的经营费的100%(100%)。营业费用在一年内支付的，涉及一个以上历年的，应当在相关历年按比例分摊。根据房东合理的酌情决定权，该物业的运营费用不能仅分配给该办公室, 建筑的实验室或零售部分应由业主在不同用途之间公平分配。以上列举的服务和设施不应被视为迫使房东有义务提供或提供此类服务或设施，除非房东在本租约的其他地方明确同意提供或提供此类服务或设施。允许受让人：如第10.1(E)节所述。房舍：位于大楼内的空间，其套间编号在第1.1节中列出，并在附件A中描述。在D套房开工日期之前，该房产应指第1.1节所列的所有套房，但D套房除外。自D套房开工日起，该房产应指第1.1节所列的所有套房，包括D套房。项目或财产：本项目包括位于第1.1节规定的街道地址的办公和实验室/研究大楼，以及业主不时指定的相关地面停车场、景观美化和改善，连同土地、任何相关的不动产权益，以及个人财产、固定装置、位于或与上述任何一项一起使用的机器、设备、系统和装置。该项目也可以被称为财产。项目的可持续性实践：建筑物的运营和维护实践，无论是纳入建筑物的规章制度、施工规则和条例，还是业主关于建筑物或项目的单独的书面可持续发展政策，只要该等运营和维护实践及其任何修订可以不时地制定和修订(在不少于30天的事先书面通知承租人的情况下), 不得对租户的使用产生实质性和负面影响，或大幅增加租户的成本，尤其是解决以下问题：能源效率；能源测量和报告；水使用；回收、堆肥和废物管理；室内空气质量；以及化学品使用。预计开工日期：第1.1节规定的日期。不动产：不包括任何个人财产的财产。租金：包括每月基本租金、租金调整及租金调整按金，以及所有其他费用、付款、滞纳金或本租约规定承租人须支付的其他金额。租金调整：租户为支付经营费用和/或税款而欠下的任何金额。租金调整应按照第四条的规定确定和支付。租金调整保证金：相当于业主对适用日历年(或部分日历年)期间每个月租金调整的合理估计的金额，如第四条所规定的。房屋的可出租面积：第1.1节规定的面积，该金额可能因业主重新测量房屋或建筑物而不时发生变化，但这种变化不会导致上文第1.1节规定的每月基本租金或租户份额的任何增加。
8保证金：第1.1节规定的资金，如有，由承租人向房东交存，作为承租人履行本租赁义务的担保。标准营业时间：周一至周五上午6：00至下午6：00，不包括国庆节。D套房：在第1.1节中确定为“D套房”的房舍部分。套间D开始日期：第1.1节规定的日期。套房D租户改善津贴：定义见第1.1节。套房D租户工作：如工作书中所定义。D套房期限：仅适用于D套房，自D套房开工之日起至期满之日止。税收：所有联邦、州和地方政府的所有税收、评估、许可费和各种性质的费用，无论是一般的、特殊的、普通的还是非常的，房东应该支付或有义务支付的，因为或与财产或其任何组成部分(包括与此相关的任何个人财产)的所有权、租赁、管理、控制、出售、转让或经营，或房东拥有和经营财产的业务，还可能包括任何租金、收入、代替或附加于一般不动产税和/或个人财产税而征收的一般总收入或类似税项。就本条例而言，任何年度的税项应为该年度任何期间评税的税项，不论该等税项是否在下一历年开具帐单及应缴税款。任何一年的税额应包括所有费用的数额, 业主在该年度内为寻求或取得任何退税或减税而支付的费用及开支(包括合理的律师费)。任何一年的税款应减去房东因该年度收到的任何退税净额。如果对财产的任何部分征收分期付款的特别评税，则任何年度的税款只包括该评税的分期付款以及该年度内应支付或支付的任何利息。尽管有上述规定，税收不应包括因房东未能及时缴纳税款或联邦或州遗产税、一般收入税、赠与税或遗产税而产生的任何转让税、利息费用或罚款，但如果税收方法发生变化，导致以任何此类税收或任何其他评税全部或部分替代上述任何税种，则该等替代税种或评估应包括在税收中。租户和房东承认，加州选民在1978年6月的选举中通过了第13号提案，政府机构可以为消防、街道、人行道、道路、公用设施建设和维护、垃圾清除以及以前可能免费提供给物业所有者或居住者的其他政府服务征收评估、税收、费用、征费和收费。双方的意图是，任何原因导致的所有新的和增加的评估、税收、费用、征费和收费都应包括在本租赁的税收定义中。新增租户：统称为租户工作和租户变更。9租户变更：任何变更、改进或增加, 在房屋内或对房屋或为房屋提供服务的任何建筑系统进行安装或施工(不包括承租人的工作)；业主或租户根据6.1(B)节的要求安装或安装的任何辅助空调系统。租户改善津贴：定义见第1.1节。承租人说明：见第17.2(B)节的定义。承租方或承租方：如第7.1(F)(1)(Xii)节所述。承租人工程：承租人根据工作书安装或提供给房屋的所有工程。承租人份额：表示房屋的可出租面积与建筑物的可出租面积之比的百分比。截至本租赁日期，租户份额为63.33%；截至该物业增加D套房之日，租户份额将为73.16%。承租人承认，在租期内或由于承租人租赁建筑物内的额外空间，房屋或建筑物的可出租面积可能会因重新测量或其他原因而发生变化。租期：本租赁期自生效之日起至期满之日止，如有续期，则予以延长。终止日期：期满日期或本租约终止或承租人对物业的占有权终止的较早日期。工作书：本合同附件B所列关于承租人工作完成方式的协议。第二条房屋、现有租约、租期和停车位2.1现有租约(A)房东特此向租客和租客按租期和条款向房东出租房屋, 本租约中规定的契诺和条件。双方承认并同意本租约中规定的可出租面积已最终确定，并被视为本租约的最终目的。(B)现有租契。租户目前根据日期为1997年5月23日的特定三网实验室租约的条款以及日期为1997年5月28日的附录(经日期为1999年6月15日、2000年4月21日和2000年11月3日的某些书面协议修订)、日期为2004年3月12日的某些租赁第一修正案、日期为2006年12月12日的某些租赁附录、日期为2007年3月15日的某些租赁第二修正案、日期为2012年4月2日的某些租赁附录III的条款租赁物业(D套房除外)。日期为2013年8月1日的《租约第三修正案》、日期为2013年12月1日的《租约附录》、日期为2016年6月10日的《租约第四修正案》、日期为2017年7月10日的《租约第五修正案》、日期为2018年5月11日的《租约第六修正案》、日期为2020年5月20日的《租约第七修正案》、日期为2020年5月29日的《租约第八修正案》、以及日期为2021年1月4日的《租约第九修正案》(统称为《现有租约》)，租期自2026年8月31日起到期。透过本租约，双方同意承租人已行使其最后剩余选择权以延长现有租约的年期，而现有租约或本租约下并无其他续期选择权。双方的意向是，自生效之日起，本租约将全部修订、重述、取代和取代现有租约。房东特此向租客出租，租客特此按租期和条款向房东出租房屋。, 本租约中规定的契诺和条件。2.2期限(A)初始期限。本租赁的初始期限应如第1.1(5)节所述；但如第1.1(6)节所述，D套房的租期应自D套房开始之日起生效。(B)延长的选择权。如果(I)承租人尚未将超过30%(30%)的房产分租(许可受让人除外)，以及(Ii)在行使时和在延长租期开始之前的任何时间，本租约下没有未治愈的违约，则本租约期限应受一(1)次延长60个月的选择权的约束(“延期选择权”)，自初始期限届满之日起，至此后整整60个日历月的日期(“延长期限”)届满。可按下列方式行使：(1)延期选择权应以本租约中包含的相同重大条款和条件为基础，但(I)物业的初始每月基本租金应等于(A)按下文第2.2(B)(3)节规定的方式确定的延期选择权第一个月的公平市场租金(定义见下文第2.2(B)(2)节)，或(B)初始期限届满时有效的每月基本租金中的较大者；以及(Ii)承租人应以“原样”的状态接受房屋，房东没有义务重新粉刷、改造、修缮、改善或更改房屋。(2)租客选择行使延期选择权，必须在初始租期届满前不少于270天但不超过365天(“延期通知”)以书面通知业主。在房东收到延期通知后三十(30)天内, 业主须向租客发出业主厘定物业公平市值租金的书面通知(“公平市值租金通知”)。为本节的目的，“公平市场租金”一词应指基本租金、定期租金调整和其他收费和增加，如有的话，是指在加利福尼亚州里士满的建筑物中，根据主要租约(而不是转租)向新租户或续租租户提供在大小、位置和质量上与该房屋相当的空间的基本租金、定期调整租金和其他收费和增加的租金，租期为可比较的期限，并考虑到现有的改善、景观、房屋所在楼层等便利设施；但在延期期间，每月基本租金应每年增加3%(3%)。尽管本文有任何相反规定，如果在行使11延期期权时或在延长期限开始时存在违约，则延期期权应自动终止，并且不再具有进一步的效力或效果，无论承租人是否及时行使了延期期权。(3)如果承租人正确行使延期选择权，则延期期间的月基本租金应按以下方式确定。经延长租期开始时的每月基本租金应调整至公平市值租金通知所列物业的公平市值租金的数额，但须受下述承租人的仲裁权利所规限。如果租户认为公平市值租金通知中规定的公平市值租金超过了截至该通知日期的实际公平市值租金，则租户应在收到公平市值租金通知后三十(30)天内通知业主。如果租户没有在30天内通知房东, 房东对公平市场租金的决定是最终的，对双方都有约束力。如果双方未能在房东收到租客对公平市场租金的反对通知后十(10)天内就公平市场租金达成一致，则自延长租期开始时每月基本租金的金额应确定如下：(I)在10日期限届满后30天内，双方未能自费商定公平市场租金，应从加利福尼亚州持牌并在加州里士满从事办公室和生命科学经纪业务的经纪人(“承租人经纪人”)至少在紧接之前五(5)年内获得并以书面形式向房东提交公平市场租金的确定，期限等于延长的期限。如果房东接受这一决定，则延长租期的每月基本租金应调整为与租户经纪人确定的金额相等的金额。(Ii)如果房东不接受这一决定，房东应在收到租客经纪人的裁定后15天内指定一名在加利福尼亚州获得执照并在加州里士满从事办公室和生命科学经纪业务的经纪人(“房东经纪人”)，至少在紧接之前的五(5)年内。房东经纪人和租客经纪人应指定第三名具有同样资格的经纪人, 在指定房东经纪人后五(5)天内。业主经纪人和租客经纪人应在第三名经纪人任命后15天内，各自确定在延长期限开始时相当于延长期限的房产的公平市场租金。租客于延长租期开始时应缴的每月基本租金，须调整至与业主经纪或租客经纪所厘定的公平市值租金相等的数额，而第三经纪认为该等厘定更接近公平市值租金。(Iii)房东应支付业主经纪人与本合同项下任何决定相关的费用和费用，租客应支付租客经纪人与该决定相关的费用和费用。第三方经纪人的费用和手续费，房东和租客各付一半。(4)如在延长租期开始时仍未知悉公平市值租金的款额，则承租人须继续缴付在延长租期届满时有效的物业每月基本租金，直至公平市值租金的款额厘定为止。确定后，承租人应按要求向房东支付差额。即使本第2.2(B)节有任何相反的规定，在
12在任何情况下，在延长租期内应支付的物业的每月基本租金不得低于在延长期限开始前有效的每月基本租金。(5)在承租人行使延期选择权而延长租期方面，双方承认并同意，业主无须负责向声称曾代表承租人的任何房地产经纪、销售员或找寻人支付与承租人行使延期选择权有关或因承租人行使延期选择权而引致的任何佣金、寻找人费或其他补偿。(6)尽管本租约有任何相反规定，租户在第2.2(B)条下的权利属于签订本租约的原始租户和本租契转让给的任何许可受让人(“指定承租人”)的个人权利，不得全部或部分转让给除许可受让人以外的任何第三方。被指名的承租人违反本款对该等权利进行的任何转让或其他转让均属无效，不具任何效力或作用。在不限制前述一般性的情况下，房屋的任何分租人不得行使本第2.2(B)条赋予承租人的权利。2.3未能交付D套房如果D套房因任何原因未能交付给租客，房东不对因此而产生的任何索赔、损害或责任负责，也不影响本租约的有效性或承租人在本合同项下的义务；但D套房的开始日期应调整为反映实际交付日期，房东和租客应签订商业合理的备忘录，以纪念D套房的开始日期, 而房屋余额的开始日期应保持在基本租赁信息中规定的日期。尽管如上所述，如果房东未能在D套房生效日期后六十(60)天前(该外部日期以不可抗力事件逐日延期为准)将D套房交付给租客，房东将从根据本D套房租约首次到期的第一期每月基本租金和租金调整保证金中扣除相当于每一天延迟交付D套房的一(1)天基本租金和租金调整保证金。上述补救措施是在延迟将D套房交付给承租人时承租人的唯一补救措施。在任何情况下，房东均不对任何此类延误造成的特殊或后果性损害负责。2.4租户应在D套房开工之日起九十(90)天内(或六(6)个月内，仅就D套房暖通空调的问题，如下文6.1(A)(1)节所述)以书面形式通知业主租户所声称的D套房的任何缺陷(“D套房缺陷通知”)。如上文第2.1节所述，承租人目前根据现有租约的条款租赁物业(D套房除外)。因此，除D套房缺陷通知中所述的缺陷外，承租人应最终被视为：(A)在(I)本租赁之日，对于D套房以外的所有物业，以及(Ii)在租户首次拥有D套房之日，D套房，以及(B)放弃与该物业当前状况有关的所有索赔时，已“按原样”接受该物业, 并与D套房在租客接管之日13日的状况有关。除非房东对任何此类缺陷的存在提出异议，否则房东应努力纠正D套房缺陷通知中所述的缺陷。除在本租约或工作书中明确规定外，业主未就更改、改建、装饰、清洁或改善物业或不动产达成协议，业主或其代表亦未就物业或不动产的状况向租客作出陈述。2.5停车期间，承租人可使用第1.1节规定的车位数量，而不向承租人收取额外费用。承租人承认并同意，为项目提供服务的停车位可包括紧凑型车辆和全尺寸乘用车的混合停车位，租户不得使用超过停车位条带尺寸的车辆停车位。承租人应遵守房东不时制定的任何和所有合理的停车规则和规定，包括要求承租人或车辆因使用承租人的停车位而造成的任何和所有损失或其他损害向房东支付。承租人不得允许使用承租人停车位的任何车辆停放、装卸，除非按照本节的规定，包括在业主或其停车运营商合理指定的区域内进行此类活动。第三条租金自生效之日起及以后，承租人应按照第1.1节规定的地址，或向他人，或在业主指定的其他地点向房东支付租金，不预先要求立即动用资金，也不扣除或抵消任何租金, 包括月度基本租金和根据第四条规定的租金调整，在期限内。每月基本租金应在每月的第一天或之前按月预付。每月基本租金应在期限内的部分月份按比例分摊。承租人支付租金的契约应独立于本租约中的任何其他契约。第四条租金调整和支付4.1租金调整(A)自开始之日起及以后，承租人应按下列方式向房东支付每一历年(如为开始和终止之年，则为部分日历年)租金调整：(1)租金调整保证金，代表承租人在适用日历年(或部分日历年)的经营费用中所占份额，在期限内按月支付基本租金；(2)租金调整按金，代表租户在适用公历年度(或部分日历年)应缴纳的税款，在租期内按月缴交14个月基本租金；及(3)根据第4.2节任何超过租金调整按金的租金调整按金。任何日历年(或部分日历年)应由租客向房东支付的租金调整应为租户在该日历年(或部分日历年)的营业费用份额和该日历年(或部分日历年)的承租人应缴纳的税款。(B)在每个历年开始之日或之前，或在房东声明(定义见下文第4.2节)的情况下, 房东可对租客在该历年的经营费用及应缴税项作出合理估计，并以书面通知租客。在房东首次确定第一个历年的营业费用和税额之前，房东可以在上述计算中合理地估计这些金额。房东有权在任何日历年度内不时提供新的或修订的营运开支和/或税项估计，并就此以书面通知租客在该年度余下时间内须支付的租金调整按金的相应调整；但该等新的租金调整按金须在房东通知后三十(30)天方可生效。房东的最后估价将作为适用的租金调整保证金继续有效，除非房东书面通知租客发生变化，房东可能会在整个租期内的任何日历年内不时发出通知。(C)业主有权不时行使其全权酌情决定权，就只惠及某些租户的维修、更换或服务的任何开支或成本，将某些营运开支公平地分配给项目的某些租户，而租金调整须反映任何此等分配。(D)即使本条第四条有任何相反规定, 租户在每个日历年的营业费用份额按复合累加法计算的增幅不得超过5%(例如，租户在2021年日历年的营业费用份额不得超过承租人在2020年日历年的营业费用份额的105%；租户在2022年日历年的营业费用份额不得超过2021年日历年允许的最大允许营业费用份额的105%，等等)。举例来说，如果2020年历年租户的运营费用份额为每月每平方英尺1美元，那么2021年日历年度租户的运营费用份额将不会超过每月每可出租平方英尺1.05美元，2022年日历年度的运营费用份额将不会超过每月每可出租平方英尺1.1025美元。尽管有上述规定，如果租期内任何日历年的实际运营费用小于或等于前一个日历年的运营费用，则本款规定不得使承租人有权获得任何退款、抵扣或抵销。尽管本租约有任何相反的规定，本段的条款不适用于(I)承租人可以扩展的任何空间，或(Ii)在当前租期之后的任何时间段内。为免生疑问，本段的规定在任何情况下均不适用于承租人的税项份额，不受任何限制或上限。4.2业主声明应在每个历年期满后实际可行的情况下尽快提交(但在任何情况下不得超过每个历年期满后150天), 房东将向租客提供一份关于上一历年的声明(“房东声明”)，列出以下内容：(A)该历年的运营费用和税款；(B)上一历年房东应付的租金调整金额，减去已支付的租金调整保证金的抵免(如有)；及(C)本历年每月到期的租金调整保证金的任何变化，包括根据房东声明在任何此类变化之前几个月应支付的金额或修订金额。承租人应在收到房东的声明后三十(30)天内，按照房东的声明，向房东支付当时到期的租金调整金额。根据本节规定，房东欠租客的任何款项应贷记下一次到期的租金调整保证金，如果租户没有违约，则应在该声明交付后四十五(45)天内退还给租客。房东因本第4.2条而有义务贷记或退还租客的任何款项，不得产生利息或罚款。房东未能提交房东声明或计算租金调整金额，并不构成房东放弃交付此类物品的权利，也不构成放弃或免除租户支付此类金额的义务。租金调整按金应计入适用日历年(或部分日历年)的租金调整。在本租约终止的上一个完整历年或任何部分历年, 业主可在租金调整按金中加入其租金调整预估，直至本租约终止后才能最终厘定。承租人有义务支付租金调整，房东有义务退还租金调整，在本租约期满或终止后继续存在。4.3账簿和记录房东应保存账簿和记录，显示经营费用和税金，符合良好的会计和管理实践，一贯适用。承租人或其代表(其代表应为注册会计师，其主要业务为注册公共会计，且其主要业务为注册公共会计，不得按或有事项支付)，有权在房东向租户提交声明之日起一百二十(120)天内，审查房东的账簿和记录(房东应在旧金山湾区的办事处提供)，在正常营业时间内，在正常营业时间内，检查与上述运营费用和税表中的项目有关的记录。至少提前五(5)个工作日交付。承租人应支付检查的所有费用。如果承租人在收到房东的声明后一百八十(180)天内进行了审查，但没有以书面形式反对房东的声明，并说明了争议项目的性质和原因，则房东的声明应被视为最终声明，并被租客接受，租户应被视为放弃了对房东声明提出异议的权利。
16如果承租人对业主的任何陈述提出异议，承租人应在接到争议通知时向业主提交一份此类审计的副本。如果承租人在180天内没有向房东提供争议通知和审计复印件，则视为放弃了对房东声明提出异议的权利。房东声明中显示的欠房东的任何款项，无论租客是否对此有争议，均应在上述规定到期时由租客支付，但不影响任何此类书面例外情况。在任何情况下，承租人不得检查房东的记录或对任何经营费用和税金报表提出异议，除非承租人已支付并继续支付到期的所有租金(在任何适用的通知和治疗期之后)。在任何关于经营费用和税收的争议得到解决后，承租人应向房东支付任何差额，或房东应贷记承租人即将到期的下一笔租金(直至抵免满)，或者，如果期限已结束，则在六十(60)天内向承租人支付应支付给承租人的任何超支。承租人获取的记录应被视为机密，承租人及其任何代表或代理人不得向任何其他个人或实体披露或与任何其他人或实体讨论审计中列出的信息；但这种保密义务不适用于以下情况：(A)在房东披露此类信息之前，承租人合法知道或拥有；或(B)由于承租人本身没有过错而可公开获得；或(C)法律、法院命令要求披露的信息。, 传票或其他法律强制；或(D)收到未经房东指示或以其他方式同意对主题信息保密的第三方(“保密要求”)。承租人应赔偿因违反保密要求而造成的任何损失或损害，并使房东不受损害。4.4租户或租赁特定税除每月基本租金、租金调整、租金调整保证金和租客应支付的其他费用外，租户应应要求向房东支付房东应缴纳的任何和所有税款(联邦或州继承税、一般收入税、赠与税或遗产税除外)，无论是否现在习惯上或在本协议各方的考虑范围内：(A)根据本协议应支付的租金、可分配给或以本协议规定的租金衡量，包括任何政府或税务机构就收取此类租金而征收的任何总收入税或消费税；或(B)在租客管有、租赁、经营、管理、保养、更改、修葺、使用或占用该处所或其任何部分时或就该等管有、租赁、营运、管理、保养、更改、修葺、使用或占用而作出的决定；或(C)根据租客位于该处所内或在该处所内的任何储物室或该处所内的任何其他地方的非土地财产的量度价值，或在与该财产的经营有关的情况下所使用的地方的量度价值，而业主与租客均有意在可能的范围内将该等非土地物业税直接付予租客并由租客直接缴付；(D)因任何租客工程或租客改动而产生的，不论其所有权属业主或租客；或。(E)此项交易。承租人根据第4.4条缴纳的税款或附加税不应计入根据第4.1条和第4.2条应缴税款的任何计算, 但标准物业管理费应适用于任何此类付款。第五条(A)在承租人签署本租约并交付给房东的同时，承租人应立即以可用资金向房东支付本租约第1.1节规定的17项额外保证金的现金金额，加上现有租约(如第1.1节所述)持有的保证金，房东应根据本租约持有本租约，以充分和忠实地履行本租约的每个条款、条款、契诺和条件。如果承租人未能及时履行本租约的任何条款、条款、契诺和条件，从而导致本租约违约，则房东可以使用、申请或保留全部或部分保证金，用于支付任何到期未支付的租金，用于修复任何损坏的费用，用于清理房屋的费用，用于支付房东可能因租户不履行义务而可能花费或可能需要花费的任何其他款项，以及业主因租客不履行义务而对业主造成的任何其他损失或损害的赔偿，包括但不限于未来租金的任何损失和房产在重新出租过程中的任何损坏或不足(无论该等损失、损害或不足是在简易程序或业主以其他方式重新收回之前或之后产生的)，以及未支付的过去租金、未来租金损失的金额，以及所有其他损失、费用和损害，如果房东根据本租约第11.2(B)或(C)条或《加州民法典》第1951.2或1951.4条(及其任何补充、修订、替换和替代条款)寻求赔偿，该房东将有权获得赔偿。如果房东这么做的话, 申请或保留全部或部分保证金，承租人应在提出要求后十(10)个工作日内以立即可用的资金向房东支付或交付必要的金额，以替换已使用、应用或保留的金额。如果租客没有违约，保证金(房东按本条款规定保留的任何金额除外)应在以下最后一项后三十(30)天退还给租客：(I)租约期满或更早终止；(Ii)租客迁出；或(Iii)租客根据本租约将房产交还给房东；但在任何情况下，任何此类退还均不得解释为房东承认租户已履行其在本租约下的所有义务。(B)保证金不应被视为预付租金保证金或任何形式的预付款，也不应被视为房东因租客未履行义务而造成的损害赔偿，房东对其或其使用或应用的任何行动或不作为，也不应视为放弃、阻止或抗辩执行房东的任何权利或补救措施。房东不应被要求将保证金与其一般资金分开，也不应对保证金负有任何受托责任或其他责任(本节所述除外)。承租人无权获得保证金的任何利息。如果出售、租赁或转让业主在建筑物中的权益，业主有权转让押金或其余额, 转让给受让人，任何此类转让将免除房东退还押金的所有责任。此后，承租人应仅向该受让人寻求退还或支付押金。承租人不得转让、扣押或试图转让或扣押保证金；但是，如果承租人按照本租约允许的方式转让其在本租约中的权益，房东应根据本租约关于退还保证金的条款将保证金返还给受让人。承租人特此放弃承租人在《加州民法典》1950.7条款下的任何和所有权利，以及承租人根据现在或将来制定的关于保证金的所有法律规定的任何和所有权利。18第6条服务6.1房东的一般事务(A)房东应提供下列服务，这些服务的费用应包括在运营费用中，或由租户直接支付给公用事业或服务提供者：(1)房舍内的供暖、通风和空调(“暖通空调”)，无论何时都要满足房舍舒适居住的需要，并足以满足租户办公室和实验室的运作，但须受暖通空调设备的合理限制，并遵守所有适用的强制性法规和法律；(2)正常使用的冷水，供房屋和其他租户使用；(3)公共区域的常规清洁和清洁服务，不包括国家节假日；(4)房东规定的天气允许的时间间隔，清洗房屋的外窗。(B)房东应为大楼提供安保计划(但不能单独为租户或房产), 该计划的成本应为运营费用。房东不以任何方式对承租人或任何其他承租人的任何行为(包括犯罪行为)或任何直接、间接或后果性损害、或对承租人业务的任何伤害或损害或干扰负责，包括但不限于与任何安全计划的任何故障、规避或其他失败有关的利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉损失或使用损失、或其他损失或损害、身体伤害或死亡。或任何安全程序未能防止人身伤害、死亡或财产损坏或损失，或未能逮捕任何涉嫌造成此类伤害、死亡、损坏或损失的人。(C)房东应向房屋提供更换安装在房屋内的任何正常建筑物照明设备中使用的灯具、灯泡、镇流器和启动器，但如果更换或修理这些物品是由于租户、其雇员、代理人、佣人、被许可人、分租户、承包商或受邀者的疏忽所致，则该等费用应在房东通知后十(10)天内由租户支付，且不应作为运营费用的一部分。(D)如租客在处所内使用发热机或设备，以致对空冷系统原本维持的温度有重大不利影响，或当占用或电力负荷对空冷系统维持的温度有重大不利影响时，业主保留在处所内安装或要求租客安装合理所需的辅助冷气机的权利。承租人应承担与安装有关的一切合理费用和开支, 此类机组的维护和运行。(E)承租人应按业主为大楼内所有19名租户合理确定的费率向业主支付超过6.1(A)(2)节所述的向建筑物提供的所有水费，包括安装水管、水表和固定装置的费用。6.2公用事业及清洁服务，除营运开支定义另有规定外，所有并非由承租人直接承包并支付予公用事业供应商的公用事业服务，包括但不限于电力及燃气，以及自来水及下水道服务，均应构成营运开支，而该等公用事业服务并非由承租人直接向公用事业供应商支付，而该等公用事业服务则用于生产供暖及冷气、中央暖通空调系统的空气供应及排气。承租人在房屋内使用的所有公用事业服务，包括但不限于电力和天然气，应由承租人通过单独收费或作为运营费用的一部分支付。该等收费应根据租户的使用情况而定，而租客的使用情况如下：(A)除架空照明外，电费应以已安装在物业内的独立电表或分表计量，并由租户在根据本租约收取额外租金后30天内支付；及(B)对于所有其他公用事业，业主应在根据本租约收取额外租金后30天内合理估计并由租户支付，或计入营运开支。此外，承租人应提供自己的房屋清洁服务，使用房东合理接受的清洁服务，或应与房东通过房东的供应商安排房东执行该等房屋清洁服务，并应直接向房东支付费用。即使本租约有任何相反的规定, 在未经业主事先书面批准的情况下，承租人不得对电气设备或系统进行任何更改或添加，只要该更改或添加不超过布线、馈线和立管的容量，以及(Ii)符合该市的建筑法规，则不得无理扣留、限制或推迟批准。承租人使用的电流在任何时候都不得超过为房产或建筑物提供电流的电线、馈线和立管的容量。业主同意安装电气设备不应免除承租人限制用电量不超过该容量的义务。6.3附加和盘后服务在承租人的书面请求(该请求可以通过电子邮件提出)时，如果房东能够合理地提供6.1节中规定的任何服务或公用事业，房东应按照此处规定的条款提供额外数量的服务或公用事业。对于承租人要求并由房东提供的服务或公用事业，如果承租人没有直接支付给公用事业提供商，承租人应向房东支付房东就该等服务和公用事业不时收取的现行租金，作为本租赁项下的额外租金。在不限制上述一般性的情况下，对于标准工作时间以外的办公区域的暖通空调服务，房东在本租赁之日的现行费率包括每次激活至少一(1)小时。如果租客未能支付任何此类款项，房东可在通知租客后，除本租约项下房东的其他补救措施外，停止任何或全部此类额外服务。6.4电话服务
20承租人可能希望进行的所有电话和通信连接应事先获得业主的书面批准，业主有合理的酌情权，所有电缆的位置和相关工作应由业主批准的承包商进行，批准不得被无理拒绝，如果没有被拒绝，应视为在承租人第二次提出批准后五(5)天内通知承租人拒绝批准，并应服从业主的合理指示，并符合业主当时的电缆安装建筑标准。承租人须负责并须支付与在处所内安装电缆有关而招致的所有费用，包括与在处所内安装该等电缆及开始服务有关的任何挂钩、通道及维护费，以及其后该等电缆的保养费用。业主因供楼宇使用的电缆而招致的所有安装、拆卸、接驳或保养费用，均须计入建筑物的营运开支内，而该等费用不可分配给任何个别使用者，但可由建筑物整体分摊。如果租户未能维护房屋内的所有电缆，并且该故障对为建筑物服务的任何其他电缆的运行或维护造成不利影响或干扰，并且租户在收到房东、房东或房东雇用的任何供应商的书面通知后五(5)个工作日内未对该故障进行补救，则房东可立即进入并进行此类维修, 房东认为合理必要的修复或改建，以消除任何此类干扰(房东可向租户追回所有与此相关的费用)。如果房东要求，租户应在终止日期之前拆除租户在租户入住期间安装的所有电缆，并在房东事先批准的条件下交出安装的电缆。承租人同意，房东或其任何代理人或雇员不对承租人或承租人的任何雇员、代理人、客户或受邀者或任何通过承租人、承租人或承租人提出索赔的任何人，因任何时间因任何原因而中断、减少、延误或中断向处所和大楼提供任何电话或其他通信服务而对任何损害、伤害、损失、费用、索赔或诉讼原因负责。6.5延迟提供家具服务承租人同意，房东不违反本租约，也不因未能提供家具、延迟提供家具或任何服务的数量或性质的改变而违反本租约，或因租户或其他各方的行为或过失或不可抗力事件而全部或部分因维修、改善或机械故障而导致服务的数量或性质的改变。不履行、延迟或变更不得被视为驱逐或扰乱租户对物业的使用和占有权，或免除租户支付租金或履行本租约项下承租人的任何其他义务，而无需任何扣除或补偿。未在任何程度上提供指定的公用事业服务，或因任何原因导致指定公用事业服务的任何减速、停止或中断, 包括服务提供商或房东遵守现在或将来发布的任何自愿或类似的政府或商业指导方针，或任何政府机构、董事会或局现在或以后制定的任何要求的变化，不应使房东在任何方面对个人、财产或企业的损害承担责任，也不应被解释为驱逐租户或工作人员，也不应被解释为租金减免，也不解除租户履行本合同任何契约或协议的义务。如业主所提供的任何设备或机器发生故障或因任何原因而停止正常运作，业主21须尽合理努力迅速维修，但租客不得因因此而导致或导致服务中断而要求减免租金或损害赔偿。承租人特此放弃任何适用的现有或未来法律的任何好处，包括《加州民法典》第1932(1)条的规定，允许因此类中断、失败或无力终止本租赁。尽管前述规定有任何相反规定，但如果租户因服务中断而无法使用房屋，并且如果任何此类中断(I)在租户向房东交付中断通知后连续五(5)个工作日持续，(Ii)是由于房东的疏忽造成的，并且补救措施在房东的合理控制范围内(而不是由于租户的任何行为或不作为)，(Iii)对租户在房产或其任何重要部分开展业务的能力造成重大不利影响，及(Iv)由於上述中断，租客停止在该处所内营业, 此后，租金应在房屋受到实质性和不利影响的范围内降低，自租户根据本协议发出通知后的第六(6)个工作日开始，并持续到中断的剩余时间。6.6选择服务提供商承租人承认，房东可在适用法律允许的范围内，根据业主的唯一选择，选择不时更换向建筑物、处所和/或其居住者提供服务(包括电力服务、燃气服务、水、电话和技术服务)的一家或多家公司。尽管本租约有任何相反规定，承租人承认房东没有，也不会就向建筑物和房产或其居住者提供服务的一家或多家公司的身份或身份作出任何陈述或担保，承租人承认，服务提供商的选择以及与其聘用和终止有关的事项应完全由房东合理酌情决定。业主不得聘用非受管制公用事业单位的卖方作为物业的独家公用设施服务提供者，或向业主或其附属公司支付任何补偿以换取向建筑物提供服务的权利。上述条款并不打算修改、修订、更改或以其他方式减损本租赁中关于将提供的服务的性质或类型的任何条款，或关于将提供的服务的任何具体信息。承租人同意就服务或服务提供商的任何变更与房东及其每个服务提供商进行合理合作。6.7标牌(A)指定的承租人应符合建筑标准标牌程序, 继续有权(与现有租约下一样)在建筑物外部保留一(1)个显示承租人商号的外部非照明标志(“承租人外部标志”)。(B)尽管本租约有任何相反规定，除了下文第8.2节规定的承租人的维护和维修义务外，与承租人外部标志有关的任何和所有维护和维修应由承租人独自负责，包括但不限于：(I)确保项目外部与承租人外部标志有关的所有穿透保持“防水/防水”，即承租人外部标志的任何部分都不会导致或允许任何水渗透或损坏项目的任何部分。22(Ii)在有需要时清洁承租人的外部招牌，以确保其外观符合工程项目的“A级”性质(由业主以其合理酌情决定权厘定)；。(Iii)迅速修补因承租人外部招牌(由业主以其合理酌情决定权厘定)而对项目外立面造成的任何裂缝或其他损坏；。(Iv)采取任何必要措施，防止或减少可能聚集在承租人外部招牌上或周围的雀鸟的出现(按业主合理酌情决定权厘定)；。以及(V)业主因安装、存在或拆除承租人外部标志而合理地确定需要的任何其他维修或维护项目。承租人应迅速以良好和熟练的方式履行此类维护和维修义务，使承租人的外部标志始终以设计和安装时预期的方式出现和运行。(C)即使本租契有任何相反规定, 承租人应在本租赁到期或提前终止之前，自行承担费用，拆除承租人的外部标志，并将受承租人外部标志影响的建筑物或项目的任何部分(由房东以其合理的酌情决定权确定)恢复到安装承租人外部标志之前存在的建筑物或项目该部分的状况。如果在承租人拆除后，业主合理地认为与承租人的外部标志有关的任何孔洞修补或其他装饰瑕疵可见(包括但不限于建筑外墙材料的变色)，业主可要求用与原始外墙材料在颜色、外观和质地上一致的新材料替换底层外墙材料，费用由承租人自负。(D)与维护、维修和拆除承租人外部标志或其任何部分有关的所有费用应由承租人在到期时支付。本租约中有关技工留置权的规定适用于承租人的外部标志。承租人应按照下述第16.1节的规定为承租人的外部签名投保，其方式和程度与承租人的新增条款相同。(E)尽管本租约中有任何相反规定，业主有权但无义务代表承租人履行本第6.7节中规定的承租人的任何义务，前提是在向承租人交付书面通知后十(10)天内必须进行本条款所述的任何工作或履行本条款所规定的义务, 承租人没有导致该工作的开始或该义务的履行(或者如果该工作或该义务的履行已经开始，但不再是承租人努力追求的)。承租人应及时支付房东与任何此类工作相关的所有费用和费用，以及房东监督和协调此类工作的15%(15%)的管理费。承租人应在收到房东的合理详细发票后十五(15)天内向房东支付此类费用和费用，并提供房东为此产生和支付的合理金额的合理证据。该等费用和费用应构成本租约规定的到期租金的一部分，并应是对所有其他租金的补充，业主对于任何未能支付这些费用和费用的权利和补救措施，与业主对于任何其他到期未支付租金的权利和补救措施相同。(F)尽管本合同有任何相反规定，但第6.7节规定的指定承租人的权利属于指定承租人的个人权利，不得全部或部分转让给任何第三方。指定承租人对该等权利的任何转让或其他转让均属无效，不具任何效力或效力。在不限制前述的一般性的情况下, 房屋的分租人不得行使根据本第6.7条授予指定承租人的权利。第七条房屋的使用；房东的使用权7.1房屋的使用(A)承租人只能占用和使用房屋，用于第1.1节规定的用途，以开展承租人的业务。承租人不得出于任何目的或以任何方式占用或使用(或允许使用或占用房屋)：(1)违法或违反任何法律或危险材料法；(2)可能对人员或财产构成不合理的危险；(3)违反或违反本租约条款和条件或第18条规定的建筑物规则；或(4)造成或继续造成滋扰。尽管有上述规定，承租人在任何情况下都不会被禁止将房屋用于研发实验室用途、制造用途和相关的办公用途。(B)房东应允许租户每天24小时、每周7天和每年365/366天进入房舍，但在对房舍有管辖权的政府当局要求时，或在对安全或建筑物构成迫在眉睫的威胁的情况下，如因不可抗力事件而关闭，房东应允许房客进入房舍。(C)房东和租客承认1990年《美国残疾人法》(《美国法典》第42编12101节及以后各节)以及在其下颁布的法规和指南，所有这些都可以不时地修改和补充(本文统称为《反兴奋剂机构法》)，规定了对商业运营、无障碍和障碍清除的要求，这些要求可能适用于或可能不适用于房产、建筑物和项目，除其他事项外：(1)承租人的业务被视为“公共住宿”或“商业设施”, (2)这种要求是否“容易实现”，以及(3)某一改变是否影响到“主要功能区”或触发“行进路线”要求。双方特此同意：(A)房东应对在公共区域遵守ADA第三条规定负责，但下列规定除外；(B)承租人应对物业内符合ADA第三条规定负责，包括承租人根据本租约或与本租约相关的规定在建筑物内进行的任何租户增建或其他工作；(C)房东可履行或要求承租人履行因在建筑物内增加承租人而触发的ADA第三条“旅行路线”要求，并且承租人应负责费用；以及(D)房东可履行或要求承租人履行承租人应负责在公共区域遵守美国反兴奋剂机构第三条规定的费用，因为承租人将建筑物用于研究和开发实验室以外的其他用途以及相关的办公用途，因此必须被视为“公共空间”而不是“商业设施”。承租人应独自负责《美国反兴奋剂机构条例》第一章中与承租人员工有关的要求。(D)房东和租客同意合作并合理使用商业用途
24在承租人的业务要求合理允许的范围内，努力参与一般适用于位于该地区或附近的企业和承租人的交通管理计划，应鼓励和支持其办公室工作人员和服务员工的面包车、班车服务和拼车，以及交错和灵活的工作时间。本节或本租约的任何其他条款都不打算也不应在任何其他个人、公司、公司、政府实体或公众中创造任何权利或利益。(E)承租人同意与房东合理合作，并遵守联邦或州政府组织或房东所属的任何节能协会或适用于本建筑的任何节能协会强加于房东的有关能源管理和使用披露的任何和所有指导方针或控制措施，包括但不限于加州非住宅建筑能源使用披露计划的要求，如加州公共资源法规25402.10节及以后章节中更具体规定的要求。以及依此通过的条例。此外，承租人特此授权(并同意业主有权授权)任何为大厦提供服务的电力或燃气公用事业公司不时披露其收集和维护的有关承租人能源消耗数据的数据，以使建筑物参与能源之星®投资组合管理器系统和类似计划；承租人进一步授权业主披露有关承租人能源使用的信息，无论是单独披露还是与其他租户的能源使用情况一起披露, 如业主确定为遵守与建筑物或业主的所有权有关的适用法律是合理必要的。(F)危险材料。(1)定义。就本租赁而言，下列术语应具有以下含义：(I)“生物危险材料”是指根据任何危险材料法律(包括(但不限于)加州健康与安全法典25105节及后续章节)和根据其颁布的任何法规(经不时修订)定义或称为“医疗废物”、“生物废物”、“生物危险废物”、“生物危险材料”或任何其他类似进口术语的任何和所有物质和材料。(Ii)“化学控制区计划”是指业主制定并经市政府批准的在建筑物内使用和储存有害物质的特定计划，该计划不得大幅增加承租人的费用，也不得对承租人的房屋使用产生重大影响，计划的副本应不迟于计划实施前三十(30)天提供给承租人。(Iii)“环境状况”是指任何有害物质在项目内、项目上方、项目上方、项目下方、项目下方、项目外或项目周围(包括但不限于场所)释放。(Iv)“环境损害赔偿”是指因任何环境状况或与任何环境状况有关而引起或与之有关的所有索赔、诉讼、判决、损害、损失、罚款、债务、产权负担、留置权、费用和开支，不论种类或性质，或有或有、到期或未到期、可预见或不可预见，包括但不限于：(A)因人身伤害或因项目本身或项目外发生的伤害或损害而造成的损害。, 包括但不限于(1)由任何人或代表任何人提出的任何索赔，(2)任何项目或自然资源的任何损失、失去使用、损坏或价值缩水，以及(3)任何联邦、州或地方政府机构或政治分区所要求的任何调查、补救、移除、减少、遏制、关闭、恢复或监测工作的费用，或保护公共健康或安全所需的其他合理必要费用，无论是在项目上还是项目外；(B)为准备任何可行性研究、调查或报告或执行上述任何工作而为律师、顾问、承包商、专家和实验室提供的服务所产生的合理费用；。(C)任何第三人或政府机构就上述(A)或(B)款所述任何项目所支出的费用或产生的责任赔偿该人或机构的任何责任；。(D)项目的任何公平市场或公平市场租金价值；。以及(E)当事一方被要求支付或产生的任何罚款、损害赔偿或费用的金额，超过当事人在没有适用的环境条件的情况下应合理预期支付或招致的罚款、损害或费用。(V)“搬运”或“处理”指任何物质或材料，包括(但不限于)该物质或材料的任何接收、储存、使用、产生、释放、运输、处理或处置。(Vi)“危险材料”是指任何和所有化学、爆炸、生物危险、放射性或其他有毒或危险材料或危险废物，包括但不限于任何含石棉的材料、多氯联苯、氟氯化碳、石油及其衍生物、放射性材料、生物危险材料、危险废物, 根据任何公职人员或政府或半政府当局制定、颁布或发布的任何法律、法规、条例、法规、规则、条例、指令、命令、条件或其他书面要求，被定义或列入危险物质、危险物质、危险废物、有毒物质、生物危险物质、生物危险废物、生物废物、医疗废物、辐射、放射性物质、放射性废物或其他类似术语的任何其他物质，或符合其特征的任何其他物质，无论是现在或以后有效的，在任何时间或不时有效，以保护环境或人类健康，和/或含有上述一类以上材料、物质或废物的任何混合物、物质或废物。(Vii)“危险材料法”是指(A)1980年的“综合环境反应、赔偿和责任法”，42“美国法典”第9601-9657条，(B)1975年的“危险材料运输法”，49“美国法典”第1801-1812条，(C)1976年的“资源保护和回收法”，42“美国联邦法典”第6901-6987条(连同对该法的任何修正案、其下的任何规章和对任何此类规章的不时生效的修正案，“RCRA”)。(D)《加州木匠-普雷斯利-坦纳危险物质帐户法》、《加州健康与安全法典》25300节及以后，(E)《危险材料释放反应计划和库存法》、《加州健康与安全法典》25500及其后、(F)《加州危险废物控制法》、《加州健康与安全法典》25100及以后。(连同对其所作的任何修订、根据其订立的任何规例以及对任何不时生效的规例的任何修订，称为《中华劳工公约》)，(G)《加州健康与安全法典》25015-25027.8条, (H)对上述任何一项不时通过或制定的任何修正案或后继法规，(I)根据上述任何一项不时颁布的任何法规或修正案，(J)与生物危险材料有关的任何法律，包括(但不限于)与其运输、使用、净化和处置有关的任何法规或要求，以及(K)现在或以后任何时间有效地管理、与任何危险材料有关的或施加任何危险材料的法律责任或行为标准的任何其他法律，包括(但不限于)根据任何政府或半政府机构不时发布或批准的任何命令、许可证、许可证、注册或运营计划的条款施加的任何要求或条件，这些命令、许可证、许可证、注册或运营计划可以在整个项目范围内或与在场所或项目内或周围处理危险材料有关。(Viii)“危险废物”是指(A)被列为或符合“危险废物”或《危险材料法》规定的类似进口术语的任何废物，(B)任何符合中国海关总署规定的“危险废物”、“极端危险废物”或“受限制的危险废物”的确定特征的废物，和/或(C)根据任何危险材料法被定义或称为“危险废物”或类似进口的其他术语的任何和所有其他物质和材料。(Ix)“业主污染”是指存在于、, 在本租约签订之日，在本项目之下或附近，或在本租约终止后迁入本项目或其下。承租人不应被要求支付与房东污染的补救或减轻有关的任何费用。(X)“放射性材料”系指(A)任何和所有物质和材料的处理需要获得核管理委员会的批准、同意、许可或许可证，(B)任何和所有物质和材料的处理需要来自加利福尼亚州的放射性材料许可证或其他类似的批准、同意、许可或许可，以及(C)根据任何危险材料法被定义或称为“辐射”、“放射性材料”或“放射性废物”或任何其他类似进口术语的任何和所有其他物质和材料。包括(但不限于)第26章，加州法规法典第17-30100节，以及由核管理委员会管理、执行或颁布的任何法规、法规或其他法律。(Xi)“释放”是指任何意外或故意的泄漏、泄漏、抽水、倾倒、排放、排放、注入、逃逸、淋滤、迁移、倾倒或处置到空气、土地、地表水、地下水或环境中(包括但不限于丢弃或丢弃装有任何有害物质的容器)。(Xii)“承租人的污染”是指承租人和/或承租人的任何代理人、雇员、承包商、供应商、供应商、被许可人、分承租人和受邀者(单独、“承租人”和集体)在物业上或附近释放的任何有害物质, “承租方”)。(二)危险物品的处理。双方承认，27名承租人希望并打算按照承租人按照第1.1节规定的用途开展业务的方式，将全部或部分房屋用作生物制药研究和开发设施，承租人进行或提议进行的使用通常包括处理危险材料，因此应允许承租人在房屋内从事必要和合理数量的危险材料处理，这些危险材料通常用于生物制药研究、制造、开发准备和/或分配设施，以符合承租人在本合同项下进行或建议进行的业务操作的方式(“允许的危险材料”)，但所有承租人对此类允许的危险材料的处理应始终遵守和遵守本租约的所有条款和所有法律，包括所有危险材料法律，以及业主对建筑物的化学控制区计划。在不限制前述一般性的情况下，承租人应始终遵守适用于承租人使用房屋和项目的任何方面的所有危险材料法律，以及承租人在房屋和项目内、上和周围的操作和活动，并应始终确保承租人在房屋内、房屋上和周围处理危险材料不违反(X)适用于建筑(包括但不限于以下定义的建筑排放许可证)或房屋的任何政府许可证或许可证的条款，或适用于承租人处理其中任何危险材料的条款, 或(Y)与建筑物和房舍的占用分类有关的任何适用要求或限制。(三)有害物质的处置或者排放。承租人不得在场所或项目上释放或处置任何危险材料，除非经许可授权，而应安排以承租人自己的名义和EPA废物产生编号(或任何其他政府当局发布或规定的关于放射性材料、生物危险材料或任何其他危险材料的其他类似识别信息)进行非现场处置，并完全由承租人承担费用，符合所有适用的危险材料法律、实验室规则和法规(定义如下)以及所有其他适用的法律和法规要求。(4)关于危险物质的信息。承租人应在书面要求后三十(30)天内保存并向业主提供以下信息和/或文件：(I)承租人不时接收、使用、处理、生成、运输、储存、处理或处置的所有危险材料的清单，或在准备此类清单时提议或预期与其在场所的运营相关的不时使用、处理、产生、运输、储存、处理或处置的所有危险材料的清单。该清单应包括但应单独标识上述说明所涵盖的任何危险废物、生物危险材料和放射性材料。如果此类库存包括任何生物危险材料，承租人还应以书面形式向房东披露与使用此类材料相关的生物安全级别标识。(Ii)当时所有现有许可证、执照的副本, 由任何政府或准政府机构签发的登记和其他类似文件，授权任何承租方在房屋或项目内、之上或附近处理危险材料。
28(Iii)根据《加州法规》第26章第8-5194节或第42篇《美国法典》第11021节或其任何修正案不时要求填写的与租户在房屋内的操作有关的所有材料安全数据表(如果有)，以及详细说明MSD的任何危险材料库存表。(Iv)承租人在与其在该场所的运营相关的情况下需要不时填写的所有危险废物清单(如加州法规第22-66481节第26章所定义)。(V)根据《加州健康与安全法规》第25500条及以后的规定，或与承租人向市政府申请营业执照相关的规定，或与承租人向市政府申请营业执照有关的任何《危险材料经营计划》的副本。如果适用法律不要求承租人准备危险材料商业计划，承租人应在上述时间以上述方式向房东提供通常包含在危险材料商业计划中的信息，包括(但不限于)关于承租人的危险材料库存的信息。双方承认，危险材料业务计划通常包括应急计划，无论适用法律是否要求大楼内的租户或其他租户准备危险材料业务计划，业主可酌情选择为整个大楼和/或项目中的多个建筑(如果适用)制定协调的应急计划。(Vi)租客不时需要的任何“应变计划及紧急程序”, 根据适用法律第26章《加州法规法典》第22-67140节及其后的任何修正案，以及第26章《加州法规》第22-66493节所要求的任何《培训计划和记录》，以及不时对其进行的任何修正案，就其在该场所的运营而言。业主可自行决定为整个建筑和/或项目中的多个建筑编制应急计划和应急程序，在这种情况下，如果适用法律不要求承租人为其在该场所的运营准备应急计划和应急程序，承租人应在上述时间以上述方式向业主提供通常包含在应急计划和应急程序中的信息。(Vii)根据适用法律，根据《加州法规法典》第26章第22-66493节及其与任何危险材料有关的任何修正案，不时向加州卫生服务部提交或要求提交的任何两年一次或其他定期报告的副本。(Viii)向承租人发放或由承租人持有的与其在该场所的经营有关的任何工业废水排放许可证的复印件(然而，双方目前预计，由于房东名下的建筑排放许可证的存在，如上所述。租户将不需要保留单独的个人卸货许可证)。29(Ix)承租人因承租人在房产内的经营而被要求准备并不时向任何政府或准政府当局提交的任何其他危险材料清单、报告、研究或清单的副本，或危险材料中包括的任何子类别材料的复印件, 包括(但不限于)租户向联邦食品和药物管理局或任何其他监管机构提交的主要与房屋内存在(或不存在)任何“精选制剂”或其他生物危险材料有关的报告，以及提交的证明。(X)房东不时以书面形式合理要求的任何其他信息，涉及(A)房东(在房东的合理酌情决定权下)监督和执行承租人在本节项下的义务，以及任何承租方在房屋或建筑物内或在项目上或有关项目上或有关项目上或项目上的任何处理或释放有害材料的适用法律的遵守情况，(B)任何政府当局根据任何危险材料法律或任何其他与房舍或建筑物内或项目上的危险材料存在或处理有关的法律进行的任何检查或执法行动，和/或(C)业主准备(由业主合理酌情决定)和执行与承租人或任何承租方在房屋或建筑物内或在项目上或项目周围存在或处理危险材料有关的任何合理规则和程序，包括(但不限于)上述任何应急计划或应急响应计划。除法律另有要求外，房东应对租客根据上述规定提供给房东的任何信息保密，但上述规定不适用于向任何政府当局提交或向公众提供的任何公开信息。房东可向其贷款人提供此类信息, 顾问或投资者，只要此类实体同意对此类信息保密。(五)赔偿；放行通知。承租人应对因下列原因引起或以其他方式相关的所有环境损害负责并赔偿、辩护和使房东不受损害：(I)任何承租方在建筑物或项目内、之上或附近违反本节规定处理危险材料，(Ii)任何承租方违反本节规定的承租人义务或任何危险材料法律，或(Iii)任何承租方在建筑物或项目内或周围造成任何承租人的污染，包括但不限于任何搬运，清理或修复工作及必要的材料，以将项目或项目上的任何性质的任何改进恢复到任何承租方处理场所或项目内、上或周围的危险材料之前的状态。如果任何承租人在房屋或项目任何其他部分或任何邻近土地内、之上或附近受到污染，承租人应根据所有适用的危险材料法迅速解决问题，在承租人意识到释放后，应立即向房东口头通知任何此类非标准或非常规释放，然后在承租人意识到释放后十(10)个工作日内书面通知房东，并应向房东提供任何承租方向任何政府当局提交的与该释放相关的任何和所有通知、报告和其他书面材料的副本。承租人无赔偿义务, 保护房东免受非承租方造成或释放的任何有害物质污染或补救。30(6)政府公告。承租人应立即向业主提供承租人收到的关于承租方在房产或项目任何其他部分内、上或附近实际或据称存在或处理危险材料的所有通知的副本，包括但不限于任何联邦、州或地方政府当局或官员就任何承租方在房产或项目任何其他部分内或附近实际或据称存在或处理有害材料而发出的任何违反通知、责任通知或行动要求。(7)业主检查。除(但不限于)房东在本租约项下的权利外，在房东提出合理的事先要求后，租客应允许房东及其顾问以及对房产或租户使用的任何方面具有管辖权的任何政府机构在合理时间内合理进入房产，以检查租户对房产内、上及周围有害物质的处理情况，房东不会因此而对租户承担任何责任，或被视为扰乱了租户对房产的使用或占有；但业主须尽合理努力，尽量减少该等进入对租客使用处所的干扰，并须遵守租客在任何进入处所期间合理施加的任何保安及保密规定，并须在合理可能的范围内，尽量减少该等进入对租客使用处所的任何干扰。尽管房东有权检查和审查文件, 对于承租人搬运危险材料，业主没有义务或义务进行任何此类检查或审查，或以任何方式监督与承租人搬运危险材料有关的任何文件、材料、物质条件或法律遵从性，任何第三方不得因本节规定而依赖房东进行任何此类检查、审查或监督。(8)业主监督。在紧接上述第(7)款的规限下，房东保留以房东的合理酌情决定权并支付房东的费用进行监控的权利，其合理成本应作为经营费用收回(除非违反了租客根据本节规定的任何义务，在这种情况下，此类合理的监控费用可全部退还给房客，并应在房东不时提出书面要求后十五(15)个工作日内由房客向房东报销，并附上合理证明报销费用的证明文件)。业主可在其合理酌情决定权决定的时间及不时通过业主聘请的顾问或业主以其合理酌情决定权的其他方式决定：(X)租户一方在租期内从处所排放的所有水分和大气排放，(Y)租户遵守和集体遵守与大楼占用分类有关的要求和限制(包括但不限于租户和大楼内所有其他租户的有害材料库存水平), 以及(Z)承租人遵守本节的所有其他要求。(9)发现解职。如果房东、租客或任何政府或准政府机构发现租户一方在租期内违反本节的规定从房屋中释放，而房东的合理决定危及建筑物或项目满足适用法律或其他方面的能力，并对建筑物或项目遵守适用的排放或排放标准产生不利影响，或者如果房东发现任何其他实质性违反租户在本节项下的义务的行为，则在收到房东的书面通知后，或在租户实际了解适用的排放、排放或违规的较早时间，承租人应自费在合理时间内(X)在违反本租约的情况下停止适用的排放或排放，并补救排放或排放的任何持续影响，直到承租人向房东合理地证明，适用的排放或排放符合所有适用的法律和任何其他适用的法规承诺和义务，使对释放具有管辖权的适当政府机构满意为止；以及(Y)在任何其他违反承租人在本节下的义务的情况下，采取业主合理书面要求的纠正措施，以便在可行的情况下尽快纠正或消除违约，并补救违约的任何持续影响。(10)入住后研究。不迟于终止日期后十五(15)天内，承租人自负费用, 应获得并向业主交付一份退役研究报告，该研究报告是(A)根据旧金山湾区当时的同类实验室空间市场标准进行的，以及(B)由一名令业主合理满意的专家进行的，评估在该场所和项目内、上和周围是否存在任何租户的污染。房东承认，自本租赁之日起，可接受以下专家进行此类研究：Burke-Herring、Nanoclean或Ingenium。此类研究应基于对项目场所和周围部分(如果适用)进行合理和谨慎的测试和调查，测试应不早于终止日期前十五(15)天进行。根据该研究所要求或建议的任何补救行动的责任应根据本租赁的适用条款进行分配。在任何此类补救行动由承租人负责的范围内，承租人应自费迅速开始并努力完成所需的补救行动。(十一)应急预案。如果业主在其合理的酌情决定权下对建筑物(或项目中的多个建筑物)采取上述任何应急计划和/或任何应急计划和应急程序，房东应向承租人提供任何此类计划和程序的副本，只要这些计划和程序是合理的，并且不会对承租人造成重大的额外成本或支出，承租人应遵守该等计划和程序中适用于承租人和/或房产的所有要求。如果业主选择采用或实质性修改适用于该建筑物的任何此类计划或程序, 房东应与租客协商，租客应在不向租客支付任何实质性费用的情况下，合理配合该等计划、程序或修改的编制，以努力准确反映并保持与租客在房屋内的运作一致，但房东应以其善意的合理酌情决定权确定此类协商的适当范围，且本节的任何规定不得解释为给予租客任何批准或不批准房东采用或修改任何此类计划或程序的权利。(十二)放射性物质。在不限制本节任何其他适用条款的情况下，如果承租人处理或提议在房屋内或周围处理任何放射性物质，承租人应向房东提供承租人许可证或许可证的副本
32对于该等放射性材料，以及适用法律规定的或承租人在处理该等放射性材料时不时采用的所有辐射防护程序和程序的副本。此外，承租人应遵守业主本着善意酌情决定不时发布的关于项目放射性材料处理的任何和所有规则和程序(例如但不限于，对用于普通垃圾的腐烂废物实施标签污损计划的规则和/或与项目中放射性材料的运输和存储有关的规则)，前提是这些规则和程序应合理且不与任何适用法律相冲突。(13)被视为暂住。尽管本租约有任何其他规定，房东和租户明确同意如下：(I)如果承租人在租期内处理房屋或项目内或周围的任何放射性材料，则只要与该等放射性材料有关的任何许可证或许可证在终止日期后仍然有效，并且另一家处理放射性材料的实体是房东的潜在租户，在法律上禁止占用房产的一部分用于与租户类似的用途，那么，承租人应被视为在未经房东同意的情况下暂时占用该部分房屋(尽管有其他适用的终止或期满)，并应被要求继续按照第13条的规定，仅为受放射性材料许可证影响的该部分房屋支付租金和其他费用。, 直至所有此类放射性材料许可证和许可证已根据本租约的要求以及所有适用的危险材料法律和其他法律完全关闭。(Ii)如果承租人在合同期限内处理房屋或项目内或附近的任何危险材料，并且在终止日期或之前，未能将承租方处理的所有已知危险材料移出房屋或项目，或未能完成对承租人污染的任何补救或清除，和/或未按照本租约的要求以及所有适用的危险材料法律和任何其他适用法律进行完全补救，承租人在合同期限内处理和/或释放(如果适用)任何此类危险材料，则只要此类情况继续存在，承租人应被视为在未经房东同意的情况下继续占用房屋(即使该租期已终止或期满)，并应被要求继续按照第13条支付租金和其他费用，直到所有此类情况按照本租约的要求以及所有适用的危险材料法和其他法律完全解决为止。(Iii)就被点名的租客而言，以上第(I)及(Ii)款所述的“视为占用”只适用于租客在终止日期后持续不遵守上述第(I)及(Ii)款规定的情况，并自终止日期后第三十一(31)天开始处以滞留罚款，但只适用于尚未退役至令业主合理满意的处所部分(即, 根据旧金山湾区类似实验室空间当时有效的退役标准)。33(14)债务的存续。每一方在本节项下的义务在终止日期后继续存在，并且在房东将其在房屋中的权益进行任何转让时仍继续有效。本节的规定以及任何一方对本条款所包含的任何权利和补救措施的任何行使，不应影响该当事人根据本租约或适用法律就任何环境条件和/或任何有害材料可能享有的任何其他权利和补救措施。任何一方在任何时间或不时行使或未能行使本节中授予的任何或全部权利，不得以任何方式向这一方施加任何责任，或将根据本租约或根据危险材料法、环境条件和/或法律的合规性强加给另一方的任何责任或义务从另一方转移到该另一方。(15)实验室规章制度。承租人自己及其转租人、雇员、代理人和受邀者同意遵守本租约附件C-1所附的实验室规章制度(“实验室规章制度”)，以及房东可能不时作出的不会对承租人造成重大额外费用或开支的一切合理修改和补充。(16)房东的义务。(I)如果业主和/或其授权代理人在项目内、项目上或项目周围处理危险材料，则应按照适用的危险材料法律处理该等危险材料。(Ii)由于业主和/或其授权代理人在项目内、项目上或项目附近处理危险材料, 此类有害材料必须根据《危险材料法》进行补救，业主应立即采取一切必要行动，以解决此类补救问题。(Iii)如果业主的行为导致项目上的危险物质污染项目，或者如果项目在承租人根据现有租约入住之前受到污染，业主应赔偿并保证承租人及其代理人不受此类污染造成的任何和所有索赔、损害、处罚、罚款、费用、责任和损失、损害、律师费、咨询费和专家费的损害。7.2业主进入处所；批准(A)租户应允许业主在处所内和穿过处所竖设、使用和维护管道、管道、电线和导管，只要租户对处所的使用、布局或设计没有重大影响或改变。业主或业主代理人有权在紧急情况下进入房产，或检查房产，执行本条例规定的任何服务，在房产内进行安全和其他测试，并对房产或建筑物或物业的其他部分进行业主认为必要或适宜的维修、改动、改善或增加(包括与更换一个或多个服务提供商有关的所有改动、改善和增加)。房东的任何进入或工作可在标准工作时间内进行，房东应尽合理努力确保任何进入或工作不会对租户占用房屋造成实质性干扰。在业主合理确定的紧急或紧急情况下，不需要事先通知进入，但业主的任何其他进入或工作应：(I)在业主和租客双方商定的时间, (Ii)在标准营业时间内，(Iii)在至少两(2)个工作日之前向租户发出书面通知，该通知可以口头或通过电子邮件发送给租户在该场所的现场经理，以及(Iv)在租户代表在场的情况下进行。(C)在符合本第7.2节规定的情况下，房东可以进入房产进行房东认为合适或必要的检查、测试和研究，以确认租户遵守所有法律和危险材料法，或出于房东合理判断所需的其他目的，以确保房产和为房产提供服务的系统状况良好。如果业主在任何此类检查中发现任何不安全或危险的情况，业主应立即通知租户。房东在第7.2(C)条下的权利仅为房东自身的保护，房东没有，也不应被视为已经承担了因行使或不行使此类权利、遵守法律或危险材料法、或任何物品的准确性或充分性、任何物品的质量或是否适合其预期用途而对租户或任何其他方承担的任何责任。(D)业主可作出上述任何行动，或进行前述任何检查或工作，而无须采取构成实际或推定全部或部分驱逐租客的行动，或因租客失去或中断业务或其他原因而减收租金。(E)业主对本租约要求或允许的任何项目的审查、批准或同意仅为业主自身的保护，业主没有，也不应被视为对租户或任何其他方承担了任何责任, 因行使或不行使此类权利、遵守法律或危险材料法，或任何物品的准确性或充分性，或任何物品的质量或是否适合其预期用途。(F)业主应作出商业上合理的努力，告知其雇员、代理人、承包商、特邀客人和受让人，如果不执行承租人提供的商业上合理形式的保密协议(“保密协议”)，他们将不被允许进入房屋，该保密协议应禁止披露、传播或分发任何此类各方可能在房屋内(无论在检查或其他情况下)了解、发现或看到的任何信息，无论所述保密信息的性质、来源或存储介质如何。如果房东的员工进入房屋，房东承诺、授权并同意其员工在进入房屋之前执行保密协议，并应始终对任何和所有此类信息保密。房东应尽商业上合理的努力，在房东的要求或默许下、由房东授权或以房东的名义通知任何和所有进入房产的人，这些人将被要求执行保密协议，但房东不对这些人没有执行保密协议承担责任，也不对租户没有要求执行保密协议作为进入房产的条件负责。房东同意如果房东的员工违反本条款，立即通知租客。35 7.3宁静享受业主契约，只要承租人在本租约下没有违约, 承租人有权在不受房东或通过房东索赔的人的阻碍或干扰的情况下安静地享用房产，并受本租约中规定的契诺和条件以及任何抵押权人的权利的限制。7.4交通需求管理计划(A)业主可能选择或可能被要求为大楼制定和实施交通需求管理(TDM)计划，以减少物业开发造成的交通相关影响。任何此类TDM计划的一个要素都将要求大楼的租户采用这些计划，并向员工提供激励措施，以减少汽车的使用，并支持增加替代交通方式。以下是此类计划和激励措施的例子：(1)替代通勤补贴和/或停车补贴，即如果员工使用替代交通工具或以替代方式通勤，将获得补贴；(2)有机会购买通勤支票，使员工能够在税前收入的基础上以折扣率购买交通票；(3)压缩工作周和弹性时间，员工调整工作时间，以减少往返大楼的高峰时间。(B)为了支持大楼的任何此类TDM计划，承租人同意应做出商业上合理的努力，考虑到建筑物的位置，采取计划并向员工提供激励，以减少汽车使用并支持增加替代交通方式。承租人计划和奖励的具体内容应根据承租人的劳动力需求而量身定做，并由承租人本着诚意努力实现TDM计划的目标来确定。应房东时不时的要求，但每历年不超过一次, 承租人应向房东提供一份书面报告，总结承租人为实现TDM计划目标而提供的计划和激励措施。第八条业主维修8.1根据第四条和第十四条的规定以及“经营费用”的定义，业主应作为经营费用对建筑物的地基、屋顶、屋面薄膜、外墙和结构构件、建筑物的电气、管道、供暖、通风、空调、机械、通讯、安全和消防和生命安全系统以及属于建筑物公共区域的走廊、洗手间和大厅进行维护和必要的维修。但以下情况除外：(A)业主无须负责保养或修理处所内的任何地面或墙面覆盖物或位于处所内的任何该等系统，而该等系统是建筑物标准系统的补充或特别之处；
36和(B)因承租人、承租人及其雇员、代理人、佣人、被许可人、分租人、承包商或受邀者的疏忽而对房屋或建筑物进行上述任何维护或维修的费用应由承租人支付，但须遵守第16.4节规定的豁免。8.2承租人的维修承租人应自费对非业主根据本租约明确负责的物业进行所有维护、维修和更换，并保持物业状况良好和维修良好，合理损耗除外。承租人的保养、维修和更换义务包括但不限于：(A)地面覆盖；(B)室内隔断；(C)门；(D)消音墙的内侧；(E)由承租人安装或为承租人专用的电子、电话和数据电缆、线路和相关设备(统称为“电缆”)；(F)辅助空调设备、厨房，包括热水器、管道和专门为租户服务的类似设施；以及(G)承租人的改建。房东应将房东维护、维修或更换任何租户变更或因此而需要对物业以外区域进行的维修或更换的费用(加上任何适用的管理费)的100%(100%)作为本租赁项下的额外租金分配给租户。在下列第16.4节规定的代位权条款豁免的情况下，承租人应补偿房东因承租人、承租方及其各自的承包商和供应商的行为对建筑物造成的修复费用。通知租户后的所有维护、维修和更换，包括但不限于清洁和清洁服务, 由业主或租客或代表业主或租客执行的虫害控制、废物管理和回收必须遵守项目的可持续发展实践。如果承租人在房东通知后超过十五(15)天仍未对房屋进行任何维修或更换(尽管在紧急情况下不需要通知)，房东可以进行修理或更换，承租人应根据本租约支付合理的维修或更换费用以及相当于维修或更换费用的10%(10%)的行政费用。承租人特此放弃所有由房东承担费用进行维修或更换的权利，或代替房东腾出房屋的权利，以及加州民法典第1932(1)、1941和1942条或任何其他法律(无论现在或以后有效)规定的其他类似权利。除上述规定外，承租人应负责与维护、维修和更换所有特殊承租人固定装置和改善设施相关的所有费用，包括垃圾处理、淋浴、管道、水过滤系统和电器。如果承租人要求房东维护、维修和/或更换任何此类固定装置和改进，承租人应补偿房东所有此类维护、维修和更换工作的费用，外加相当于此类费用的10%(10%)的管理费，作为本租赁项下的额外租金，房东对此类维护、维修和更换工作的责任应受下述第17条规定的约束和限制。8.3突水入侵。尽管本租约中有任何相反的规定，但如果由于管道或其他水源的泄漏或爆裂而导致突然的水入侵，房东有权但无义务, 立即采取缓解和修复措施(“水损害工作”)，其性质通常是承租人根据上文第37条8.2款承担的责任，并在修复完成后立即通知承租人(包括在合理可行的范围内通过电话通知)。房东应自行决定用于水毁工程的承包商，承租人应在收到房东的书面要求后30天内，将合理的水毁工程费用作为本租约项下的额外租金补偿给房东。第九条改建和改善9.1租户改建(A)下列规定适用于完成租户改建：(1)除本条例另有规定外，未经房东事先书面同意，租户不得擅自拒绝、附加条件或拖延，不得在房屋或为房屋服务的任何物业系统内进行或导致进行任何租户改建。如果房东在租客提出书面请求后十(10)天内未对此请求作出回应，并且在5个工作日内再次向房东发出书面通知后仍未回复，则房东应被视为已批准该租客变更。在进行任何租户变更之前，租户应提前十(10)天给予房东书面通知(或根据适用法律所需的提前通知)，以允许房东有足够的时间张贴适当的不负责任通知。承租人应向业主提供所有承包商和分包商的名称和地址以及所有合同的副本。所有承租人的改建必须由业主批准的承包商或机械师完成，不得无理拒绝批准。, 但业主可自行决定指定工程师和承包商进行与大楼系统有关的所有工作(包括大楼内的机械、供暖、管道、安保、通风、空调、电气、通讯以及消防和生命安全系统)。如果房东在租户提出书面请求后十(10)天内未对批准请求作出回应，并且在向房东发出第二次5个工作日的书面通知后仍未得到批准，则房东应被视为已批准该承包商或技工。可使用的承包商、机械师和工程师进一步限于其工作不会导致或威胁导致与大楼内的业主或其他租户以及在大楼内或附近工作的业主或其他租户及其各自的代理人和承包商之间的劳动不和谐或干扰。房东还可在租客同意的前提下，在开工前向房东和房东提供与房客变更相关的材料批准，如房东指定的：建筑平面图和规格、房东工程师的意见，说明房客的变更不会以任何方式对建筑物的系统、必要的许可证和执照、保险证书以及房东合理要求的形式的其他文件产生不利影响。在承租人完成需要建筑许可证的改建后，承租人应向房东提交一套竣工数字化的承租人改建计划和规范，包括受保护的文档(“.pdf”)和计算机辅助设计(“CAD”)格式。尽管有上述规定，承租人仍可在未经房东同意的情况下对承租人进行变更, 但在不少于十(10)天前书面通知业主，只要(I)不需要建筑许可证，(Ii)不涉及建筑物的任何结构元素，38(Iii)不会对建筑物的任何系统造成不利影响，(Iv)从建筑物外部看不到，以及(V)每个租户的改建费用低于75,000.00美元(且不是累积上限)。(2)租客须支付所有租客改建工程的费用，以及因该等租客改建工程而需对物业进行的装修及任何工程的费用。承租人变更完成后，承租人应向房东提供全部和最终的留置权豁免和已收到的账单，包括与此相关的所有劳务和材料支出和使用。(3)承租人同意(I)根据所有法律、危险材料法、适用保险公司的所有要求和业主标准施工规则和规定，(Ii)以良好和熟练的方式使用优质材料，以及(Iii)根据项目可持续发展实践的要求，完成所有承租人的改建。如果承租人收到与完成任何承租人变更相关的任何违反任何法律的通知，承租人应立即通知房东，除非承租人对此违规行为提出异议，否则应立即采取必要措施纠正此违规行为。在任何情况下，业主的这种监督或监督的权利，以及业主根据本租约给予的任何批准，都不构成业主对租户对设计的充分性的任何保证, 承租人预期使用的此类工程或材料的工艺或质量，或符合上文第9.1(A)(3)(I)和(Ii)节的要求，或向业主施加与执行此类工程相关的任何责任。(B)对于承租人要求房东安装的任何租户改建，应适用本第9.1条的前述规定；但除支付承租人改建费用外，承租人还应向房东支付相当于该费用的10%(10%)的管理费，作为本租赁项下的额外租金，房东对该租户改建工程的责任应受下述第17条规定的约束和限制。所有增加的租户，无论是由房东还是租客安装的，在安装时应成为房舍和房东财产的一部分，不向房客提供补偿或信贷，并应留在房舍内，除非根据第12条，房客可将其移走或应房东的要求被要求移走；然而，在租客请求房东同意租户变更时，或在任何租户变更开始之前，租户可以书面询问房东，房东是否会要求租户在租约期满或提前终止时拆除租客变更。9.2留置权承租人不得允许任何机械师、劳工或供应商的任何留置权或任何其他留置权针对因承租人或被指控由承租人、承租人指示或代表承租人进行的工作而产生的建筑物、土地、处所或财产的任何其他部分提出。如果任何此类留置权或留置权请求权被提交, 承租人应在收到此类留置权或索赔的通知后三十(30)天内(A)将此类留置权或留置权索赔予以公布，或(B)向房东交付由担保人发行的形式、内容、金额和合理令房东满意的保证金，以补偿、保护、辩护并使受保人免受因此类留置权或留置权索赔及其止赎或止赎企图而产生的所有费用和责任。如果承租人没有采取上述任何行动，除根据第11条规定的权利和补救措施外，房东在不调查该留置权或留置权主张的有效性的情况下，可以支付或解除该留置权或留置权请求权，承租人应应要求偿还房东支付的金额，包括房东的费用和律师费。9.3应急发电机(A)应急发电机。房东特此同意，在符合本第9.3节的条款和条款、承租人遵守所有适用法律和影响项目的所有有记录的契诺、条件和限制的前提下，承租人应继续有权在本合同附件A-1规定的地点(“应急发电机现场”)内运行两(2)台备用应急发电机(统称为“应急发电机”)，费用和费用由承租人承担。应急发电机的大小和规格应包括业主批准的平台、外壳和其他相关材料和设备，该批准不得无理地被扣留、附加条件或拖延。此外，承租人应有权根据建筑物的可用容量继续维护和/或安装该等连接设备，如管道, 电缆、立管、馈线和材料(统称为“应急发电机连接设备”；以及与应急发电机、“应急发电机设备”统称为“应急发电机设备”)位于建筑物的竖井、管道、导管、护栏、公用设施和其他设施中，用于将应急发电机与房屋内承租人的其他机械和设备连接起来是合理必要的，但须遵守本第9.3节的下列规定。尽管有上述规定，但自本租约之日起，应急发电机设备的大小、位置和规格均由业主批准。(B)更改。任何一台应急发电机和/或任何其他应急发电机连接设备的更改、修改和/或更换应构成更改，并应按照本租约第9.1节的规定进行，包括但不限于承租人有义务事先征得业主的同意，同意应急发电机(以及与之相关的任何应急发电机连接设备)的大小和其他规格、通过建筑物现有的管道、电缆、立管和馈线连接到应急发电机设备的所有方法和位置，以及任何此类更改。对应急发电机设备的修改和/或更换，不得无理拒绝、附加条件或拖延同意。就本租赁的所有目的而言，应急发电机设备应视为承租人的私人财产。在任何情况下，承租人不得取消与使用、操作、更改、修改和/或更换应急发电机设备相关的与建筑或项目相关的任何担保。租客, 承租人应在应急发电机设备上或周围安装业主合理确定的降噪和其他防护设备，费用和费用由承租人承担。(C)租客契诺；保养及修葺。承租人应按照所有适用法律和所有记录的影响项目的契约、条件和限制使用、操作、修改和/或更换应急发电机设备
40不得损害或干扰工程项目或建筑物或其任何部分的运作，包括但不限于建筑物及工程项目的系统及设备，以及位于建筑物或工程项目之内、之上或之上的任何其他发电机或电源或类似设备。承租人使用、维护或维修应急发电机设备不得造成不合理的噪音、振动或气味。承租人应自行承担(I)因应急发电机设备造成的任何损害的全部责任，(Ii)及时支付根据与应急发电机设备的维护或使用相关的任何要求收取的任何税费、许可费或许可费，并遵守所有政府当局建议的所有预防措施和保障措施。业主应签订一份或多份合同(并在整个租期内保持有效)对应急发电机设备进行维护、维修和测试，承租人应根据本租赁条款将与此相关的所有费用作为额外租金偿还给业主。(D)业主的责任。即使本第9.3节中有任何相反规定，业主仍有责任维护和测试应急发电机设备。除非上文第9.3(C)节另有明确规定，否则业主不对可能对应急发电机设备造成的任何损坏负责。房东不表示应急发电机设备将能够为房屋提供足够的电力，租户同意房东对租户不承担任何责任。(E)危险材料。承租人不得在应急发电机设备上使用任何有害物质, 但承租人可使用柴油(或不构成更大环境风险或具有比柴油更高的可燃性的替代燃料或能源)，储存在每个应急发电机内的双壁钢制油箱(每个，一个油箱)中(该油箱的确切位置和大小应由业主合理批准，但截至本租赁日期的任何油箱的位置由业主在此批准)，只要该燃料和该油箱按照所有适用的危险材料法律和合理的使用安全标准保存、维护和使用，而只要该等燃料经常储存在每个该等燃料箱内，而不在燃料箱以外的任何地方使用或储存。房东有权利但没有义务提供这种燃料，如果房东选择这样做，租户应支付房东实际产生的费用作为本租约项下的额外租金。(F)保安。应急发电机设备的实物安全由承租人独自负责，承租人应承担与之相关的任何安全服务、紧急警报监控和其他类似服务的全部费用、费用和责任。业主不对承租人因应急发电机场地和/或应急发电机设备的人身安全或缺乏人身安全而造成的或与之相关的任何直接、间接、后果性或其他损害负责。(G)失责。如果承租人未能履行本第9.3条规定的任何义务，并且在收到房东的通知后十(10)个工作日内或在合理需要的较长时间内纠正此类不遵守行为, 只要承租人在该十(10)个工作日内开始纠正此类不符合规定，并在此后进行尽职调查以纠正此类不符合规定，则应视为已根据本租赁第11.1条规定违约(尽管本租赁第11.1条规定了任何额外的通知或补救期限)，并且除了业主根据本租赁可能享有的所有其他补救措施外，承租人应在接到业主通知后，立即停止使用与该不符合规定有关的应急发电机设备部分。并根据下文第9.3(I)节的要求对其进行维修和恢复。(H)任期结束时的免职。在期限和业主的书面要求到期后，承租人应在业主的控制和指示下，自行承担费用和费用，拆除应急发电机设备(包括但不限于所有电气开关装置、地下管道和馈线、建筑围护结构和/或对应急发电机场地的改造)，修复由此造成的任何损坏，并将应急发电机场地和建筑物和项目的其他设施恢复到安装应急发电机设备之前的状态。所有此类拆卸、维修和恢复工作应由经业主事先书面批准(批准不得无理扣留、限制或拖延)的认证和许可承包商按照先前批准的拆卸、维修和恢复计划以熟练的方式进行，并符合所有适用法律，并且不会对任何其他设备造成任何干扰、损坏或破坏, 建筑物或项目的构筑物或操作及/或其他持牌人或租户的任何设备。如果承租人未能及时进行拆迁、维修和/或修复工作，则房东可以自费进行该工作，该费用应在承租人收到房东的发票后十(10)天内到期并支付给房东。第十条转让和分租(A)未经房东事先书面同意，不得无理扣留、限制或拖延房东的同意，承租人不得转租、转让、抵押、质押或以其他方式转让或允许通过法律或其他方式转让本租约或完全或部分限制承租人的全部或部分权益，或允许租客以外的任何人使用或占用本租约或其任何部分。承租人同意本第10条规定的转租和转让条款应被视为合理。如承租人希望订立任何物业的分租或本租约的转让，承租人须于建议的分租或转让期限开始前至少三十(30)日，将有关的书面通知(“承租人通知”)连同建议的分租人或受让人的身分及建议的主要条款，以及合理地足以让业主就该建议的分租人或受让人作出明智判断的财务及其他资料一并送交业主。如果承租人提议转租少于该房屋全部可出租面积, 建议转租的空间和租户保留的空间都必须是房东合理确定的、符合所有法律的可销售单位。房东应在收到租客通知(以及所有必要信息)后十(10)个工作日内，以书面形式通知租客其批准或不批准建议的转租或转让，或其行使第10.2款规定的权利的决定。42(B)就业主同意转让或分租而言，业主可考虑业主合理地认为有关的任何因素，而业主拒绝的理由须视为合理，但不限于以下各项：(I)任何建议的分租客或受让人的商誉或信誉，业主不能合理地接受；或(Ii)根据业主的合理判断，建议的受让人或分租人将会削弱项目或业主的价值或声誉，或会大幅增加业主与运营、维护和维修项目相关的费用；或(Iii)任何建议的受让人或分租人对房产的使用将违反本租约第7.1条或违反项目中租户的任何其他租约的规定；或(Iv)租户在建议转租后保留的部分不会构成“可销售单位”, 这意味着这样的空间将：(A)被剥夺了进入当时的走廊和电梯大堂的便利通道，而没有延长或重新配置走廊或建立连接走廊；或(B)违反任何建筑法规的要求；或(V)建议的分租人或承让人是项目的现住客或业主的真正准租客(如该准租客于租客提出要求日期前六(6)个月内向业主提交的书面建议书所示)，而业主在项目中有与建议分租或转让的空间面积及竣工面积相若的空置；或(Vi)租客根据本租契违约，而该违约行为在建议的分租或转让生效日期或之前未能纠正。(C)任何转租或转让均须明确遵守本租约的条款及条件。任何受让人应签署房东可能合理要求的文件，以证明受让人承担本租赁项下承租人的义务和责任。承租人应将承租人与建议的分租客和受让人就该房屋签署的所有协议的副本交付给房东。房东对转租、转让、抵押、转让或第三方使用或占用的批准，不应构成放弃承租人就进一步转让或转租、抵押、转让或第三方使用或占用取得房东同意的义务。(D)就本条第10条而言，转让应视为包括因任何转让而改变承租人的多数控制权, 出售或转让承租人的股票，如果承租人是一家其股票不公开交易的公司，则根据法律的实施或其他方式发生。如果承租人是合伙，承租人合伙人的任何变动应被视为转让。(E)就本租约而言，“获准受让人”指：(I)为联属公司；或(Ii)因与承租人合并、合并或非破产重组而产生的法团或其他实体(“继承人”)；或(Iii)因上文第10.1(D)条所述控制权变更而被视为受让人的任何人士；或(Iv)以持续经营形式购买承租人的实质全部资产(“买方”)。即使第10.1(A)、(B)和(F)、10.2和10.3条有任何相反规定，只要本租约下没有未治愈的违约，承租人有权在没有业主事先书面同意的情况下将本租约转让给允许受让人，或将房产或其任何部分转租给允许受让人，但条件是：(1)房东收到转让或分租的提前十五(15)天的书面通知(包括第(I)、(Ii)款所述的拟议交易)，第10.1(E)条(Iii)或(Iv))，除非承租人对导致转让或转租的拟议交易负有保密义务，在这种情况下，承租人应在转让或转租生效日期后立即向房东发出通知；(2)获准受让人的净资产不少于1.5亿美元(然而，如果指定租客或指定租客的关联公司当时是本租约的租客，则业主只需允许受让人的流动资金不低于当时适用的基本租金利率乘以四十八(48)个月, 且不适用净值标准)；(3)允许受让人明确地以书面形式合理地使房东满意本租约项下承租人的所有义务，并在转让生效日期前十(10)天将该假设交付给房东，除非承租人对导致转让标的的拟议交易负有保密义务，在这种情况下，承租人应在转让生效日期后立即向房东提供此类文件；(5)房东不迟于生效日期前十(10)天收到租客和允许受让人之间的适用转让或转租协议的完整签立副本，除非租客对导致转让或转租的拟议交易负有保密义务，在这种情况下，租客应在转让或转租生效日期后立即向房东提供此类文件；(6)在房东提出书面请求后，租客和允许受让人立即提供房东合理要求的合理文件和信息，以证明转让或转租是否属于允许受让人；(7)这种转让不是为了逃避房东事先同意的要求或第10.2或10.3条的规定。就本款而言，对净值和流动资金的所有确定应指“有形”净值(即按照一贯适用的公认会计原则确定的总资产超过总负债)。(F)关于本合同项下的任何分租, 承租人特此不可撤销地将分租合同项下分租人应支付的所有租金和其他款项转让给房东，在任何此类转租合同生效时生效，但承租人应拥有收取该等租金和其他付款的许可证，直至发生承租人根据本租约任何条款发生违约为止。在违约后的任何时间，房东有权根据房东的选择，向分租客发出转让通知。业主须将业主根据该转让而收取的任何租金记入租客的贷方，但因任何该等违约而接受分租客因租金而支付的任何款项，并不以任何方式解除租客在本租约的条款、契诺、条件、规定或协议下的任何责任。分租客直接向房东支付租金或任何其他付款和/或房东接受此类付款，无论其情况或原因如何，均不得以任何方式被视为分租人对房东的委托。
44房东没有签署明确的书面协议的情况下。10.2重新捕获[故意遗漏的。]10.3超额租金承租人应在任何分租期间(但不涉及任何转让)在每个月的第一天向房东支付本租约项下的额外租金，作为本租约下分租人该月应支付的所有租金总和的50%(50%)：(I)根据本租约应支付的该月基本租金和租金调整中可分配给分租空间的部分；及(Ii)分租该等地方的下列成本及开支：(1)经纪佣金及律师费及开支；(2)因任何分租而对物业进行任何改善或更换而支付的实际成本；及(3)就该分租客的其他租约或占用安排而实际支付的搬迁费及其他款项。10.4承租人的责任在任何分租或转让的情况下，无论是否经业主同意，承租人不得被免除或解除本租约下的任何责任，不论过去、现在或将来；但对于业主已书面同意的任何分租或转让，在业主明确允许的范围内，承租人应被免除或解除因行使任何续期或扩建选择权而产生的本租约下的任何责任。承租人的责任仍然是主要的，如果任何次承租人、承租人或承租人的继承人在履行或遵守本租约的任何契诺或条件时违约，房东可以直接起诉承租人，而不需要对该分承租人、受让人或继承人用尽补救措施。在任何转让后，房东可以同意本租约的后续转让或转租，或与承租人一起修改或修改本租约，而不通知租户, 承租人或承租人的任何继承人在未征得承租人或承租人同意的情况下，并不免除承租人或承租人的任何继承人在本租约项下的责任；但承租人不受任何增加承租人在本租约项下义务的修订或修改的约束。此外，如果承租人有任何延长租期或为房屋增加其他空间的选择，则在未经房东明确书面同意的情况下，任何转租人或受让人(许可受让人除外)不得直接或间接使用此类选择，房东可全权酌情拒绝提供此类选择。10.5假设和授权如果承租人按本合同所允许的方式转让本租约，受让人应以令房东满意的书面文件明确承担承租人在本租约项下的所有义务，并应房东的要求，在转让生效日期前十五(15)天内向房东提供(包括租客认为合理必要的修订)；但是，承租人向允许受让人提供转让的书面文件的义务应受第10.1(E)条的约束。租客在本租约项下的每一次转租，均须服从及从属于本租约及本租约所属或将属的事宜，而每名租客订立转租协议后，即被视为已同意，如业主根据本租约终止、重收或没收租客，业主可自行选择终止转租或接管租客在该转租下作为分地主的所有权利、所有权及权益，而该分租客应由房东选择，根据该等转租契约当时的执行条款，委托业主代理。, 但房东不承担以下责任：(1)承租人先前在该分租下的任何作为或不作为(但在该分租或转让日期后仍持续的任何拖欠行为除外)；(2)受该分租客可能对租客提出的任何反申索、抵销或抗辩的规限；(3)受该分租先前的任何修改或该分租客可能已向租客支付超过当月的任何租金、额外租金或预付租金的约束，即使该等租金是预付的，但所有该等租金仍属到期及欠款；(4)受该分租客未交付或支付给业主的任何抵押或预付租金定金的约束，而该分租客应仅向租客寻求退款或补偿；或(5)有义务在转租空间内进行任何工作或为入伙做好准备，在与该委托有关的情况下，分租客应签立并向业主交付业主可能合理地要求作为证据和确认该委托的任何文书。每个转租人或承租人的被许可人在占用或使用房屋或其任何部分时，应自动被视为同意受第10.5节规定的条款和条件的约束，并作为其占用或使用该房屋或其任何部分的条件。本第10.5节的规定应自行实施，不需要任何其他文书即可实施。10.6房客应向房东支付手续费，作为房东处理每一次转让或转租的费用(无论这些转让或转租是否最终得到房东批准或租客完成), 相当于房东合理的自付律师费和其他专业费用的金额。10.7不允许转让的效力违反本第10条规定，未经房东同意而进行的任何转让或转租，房东可根据第11.1条的规定，在不需要任何通知和宽限期的情况下成为不可治愈的违约。11.1违约第11条违约和补救发生或存在下列任何一项或多项应构成承租人在本租赁项下的“违约”：(A)承租人未能在书面通知承租人逾期后五(5)个工作日内支付任何分期付款或其他租金，包括租金调整保证金或租金调整；(B)[已保留]46(C)承租人违反第10条规定的转让和分租限制；(D)承租人未能维护本条款所要求的任何保险单，并且未能在书面通知承租人后十(10)个工作日内纠正此类违约；(E)承租人未能遵守或履行本租约的任何其他契诺、条件或条款，且未能在书面通知承租人后三十(30)天内纠正此类违约，除非未能履行是违约行为，本租约规定没有补救或宽限期；但是，对于承租人不能在三十(30)天内合理地修复的任何违约，如果承租人在房东通知之日起三十(30)天内迅速开始修复，并勤奋和持续地对未能完成的修复进行修复并实际修复，则承租人在起诉期间不应被视为违约；(F)根据执行或其他法律程序，租户在本租约中的权益被征收；(G)由租客提出或针对租客提出呈请，要求宣布租客破产，或根据《破产法》任何一章寻求重组或安排计划，或对其作出任何修订、取代或取代，或延迟支付、减少或更改租客的债务，在非自愿行动的情况下，该等债务在六十(60)天内仍未清偿；。(H)法律宣布租客无力偿债，或为债权人的利益而转让租客的财产；。(I)为租客或租客的财产委任接管人。, 没有在六十(60)天内解除预约；或(J)在租户解散时。11.2业主的补救措施(A)违约构成对本租约的违反，业主应享有第11.2节所述的权利和补救措施，以及本租约中或现在或将来法律允许的所有其他权利和补救措施，无论是法律上的还是衡平法上的，业主的所有权利和补救措施应是累积的，且不得排除现在或将来适用法律允许的任何其他权利或补救措施。(B)对于失责行为，业主可随时向租客发出书面通知，说明该项选择，终止租客的管有权。根据第11.1节要求发出的任何书面通知，如果房东自行决定房东的选择权在法律要求的任何期限或第11.1节要求的任何更长期限届满后终止，则根据加州民事诉讼法典第1161条，应构成非法拘留通知。在房东的书面终止通知所述的期限届满后(除非该通知提供了在该期限内补救的选择，并且承租人在该期限内补救违约)，承租人的占有权将终止，本租约也将终止，承租人仍应承担以下规定的责任。在以书面形式终止承租人的占有权后，房东有权在符合适用法律的情况下重新进入房屋，并通过非法拘留或其他简易程序，或在法律允许的其他情况下，重新占有房屋并移走他们的财产(包括他们的行业固定装置)，并通过非法拘留或其他简易程序剥夺租户和承租人的法定代表人以及所有其他房屋占有者的权利, 个人财产和第12条所规定的可拆卸财产)，但房东没有义务进行这种移走，房东可以根据房东的选择，将这些财产储存在其他地方，出售或以法律允许的方式处理，但风险和费用由租户承担，并为租户的账户支付，任何出售所得应依法使用。房东在任何情况下都不对任何此类财产的价值、保存或保管负责。承租人特此放弃因房东根据本节或第12.1条移走或存放承租人的个人财产而可能造成的一切损害索赔。当租客的占有权和本租约以书面形式终止时，房东有权根据本条例或法律的规定追讨租客违约的损害赔偿，包括加州民法典1951.2条规定的下列损害赔偿：(1)终止时已赚取的未付租金在判给时的价值；(2)在终止后至判给时本应赚取的未付租金的价值，超过租客证明可以合理避免的租金损失的金额；(3)授予时本租约剩余期限内的未付租金超过承租人证明可以合理避免的租金损失金额的价值；(4)补偿房东因租客没有履行本租约规定的义务而直接造成的损害或在正常情况下可能造成的损害的任何其他必要金额，包括但不限于房东改善租户的未摊销费用, 与签订本租赁合同有关的租赁佣金和法律费用；以及(5)适用法律可能允许的除上述金额以外的任何其他金额或替代上述金额的任何其他金额。第11.2节中使用的“租金”一词的含义与本租赁中定义的“租金”一词的含义相同。上文第(1)和(2)款所述金额的“判给时价值”是按违约利率计算的。上文第(3)款所指金额在授予时的价值是按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加1%(1%)的贴现率计算的。就根据上文第(3)款厘定未付租金而言，本租约预留的月租金应视为每月基本租金、每月储物空间租金(如有)、承租人上次应付作为上文所述业主终止本租约的历年租金调整的款额，以及本租约项下的任何额外租金的总和。(C)即使承租人违约和/或已放弃房产，本租约
只要房东没有按照上文第11.2(B)节的规定通过书面通知终止租客的占有权，房东可以执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在根据本租约到期时追回租金的权利。在这种情况下，房东应享有根据《加州民法典》第1951.4条(如果承租人有权转租或转让，但仅受合理限制)或任何后续法规的规定，出租人可在承租人违约和放弃后继续租赁，并在到期时追回租金的所有权利和补救措施。在承租人违约期间，如果房东没有以书面通知终止本租约，并且如果承租人请求房东同意转让本租约或转租房屋，则该同意应受上文第10条的条款和条件的约束。承租人承认并同意第十条的规定应被视为构成对承租人转让或转租权利的合理限制。承租人承认并同意，在没有根据上文第11.2(B)节书面通知终止承租人的占有权的情况下，房东的任何其他行为都不构成终止承租人的占有权或接受承租人交出房产，包括维护或保留房产的行为，或房东主动任命接管人以保护房东在本租约下的利益，或拒绝同意转租或转让，或终止转租或转让。(D)保留。(E)承租人特此放弃获得没收的任何和所有权利, 在租户因任何原因被驱逐或被驱逐的情况下，或在房东因租户违约或根据本租约以其他方式获得对房产的占有的情况下，法律(包括《加州民事诉讼法》第1174条和1179条)授予的赎回或恢复。(F)尽管本租约有任何其他规定，根据本条及本租约第24条向承租人发出的通知或根据《加州民事诉讼法》第1161条发出的通知，以及任何以邮寄方式送达的通知，应视为已送达，并视为根据上述民事诉讼法典章节在邮寄时开始的必要等待期(民事诉讼法典第1161及其后章节可能要求的除外)，而不会根据《民事诉讼法典》第1011及其后章节作出任何额外的等待要求。或由其他法律规定。就《民事诉讼法》第1162节而言，承租人的“居住地”、“通常营业地点”、“财产”和“财产所在的地点”应是指并为房舍，无论承租人在送达时是否已腾出。(G)自愿或以其他方式退回或终止本租约，或相互终止或取消本租约，均不适用于合并，并应终止租客允许的所有或任何现有转让、分租、分租或占用，除非业主另有书面规定。11.3律师费如果任何一方就本租约的标的物或执行本租约提起任何诉讼或其他诉讼，胜诉一方(定义如下)除可判给的其他救济外，有权收回实际发生的律师费、费用和调查费用49，包括法庭费用、专家证人费用, 调查费用和费用，以及任何此类诉讼或程序中的所有律师费、费用和费用(包括根据《破产法》第11美国法典第101条及其后的规定参与任何案件或程序或与之相关的任何诉讼或参与的任何诉讼或参与的任何案件或程序)。(“破产法”)或任何后续法规在确立或执行获得赔偿的权利方面、在上诉程序中、或在执行或收集在任何此类诉讼或程序中获得的任何判决方面)。就本第11.3款而言，“胜诉方”应指实质上获得所需救济的一方，无论是通过和解、驳回、即决判决、判决或其他方式。11.4破产[故意遗漏的。]11.5如果房东未能遵守或履行本租赁的任何契诺、条件或条款，并且未能在租户书面通知房东后三十(30)天内纠正此类违约，则房东违约应为违约；然而，对于房东不能在三十(30)天内合理地修复的任何故障，如果房东在自租户通知之日起三十(30)天内迅速开始修复，并努力并持续地对未完成的修复进行修复并实际修复该故障，则房东不应被视为在修复期间违约。在任何情况下，承租人无权因房东不履行本租约中的任何契约或协议而终止或撤销本租约。承租人特此放弃终止和撤销的补救措施，并同意，除非本租约另有明确规定，否则承租人对本合同项下违约和违反任何承诺或诱因的补救措施应仅限于第11.6节中的损害赔偿诉讼和/或禁令以及承租人的补救措施。此外，承租人特此承诺，在行使任何此类补救措施之前，将向任何抵押人发出房东违约的通知(如下文第23.2节所述)。11.6承租人的自助权房东应在接到承租人的通知后三十(30)天履行(或开始履行，如果履行的性质合理地需要超过三十(30)天)本租赁项下的维修和保养义务。如果房东没有按照本租约的要求提供维修或保养，并且这种不能提供对租户使用房屋造成重大干扰, 且承租人已书面通知房东该等维修或保养的必要性，则承租人可在采取任何合理必要的行动，并以商业上合理的成本进行该等修理或保养，费用由房东承担，但条件是：(A)承租人在采取任何该等行动前至少十(10)个营业日，向房东(及已向承租人提供其地址的任何抵押权人，其当前地址载于本租约第1.1节)发出通知，表示承租人有意采取该等行动，且房东在所述十(10)个工作日内未开始或拒绝开始维修的；(B)租户采取商业上合理的努力，尽量减少对其他租户使用其在大楼内的房产的权利的干扰；50(C)如果这种维修或维护将影响建筑物的电气、机械或暖通空调系统，或建筑物的结构完整性，承租人只能使用业主在建筑物内使用的对建筑物的系统、设备或结构进行工作的承包商(除非该等承包商不愿意或不能进行此类工作，在这种情况下，承租人可使用业主批准的任何其他合格承包商的服务，该批准不得被无理地拒绝、限制或拖延)；(D)房东应在收到租客要求支付租客因代表房东采取行动而招致的合理费用(包括合理详细的陈述)的书面要求后三十(30)天内，支付发票或向租客交付详细的书面反对意见。然而，在任何情况下，如果房东没有及时支付房租，租户无权扣留租金。, 承租人的唯一补救办法是向房东提起诉讼，收取承租人发票上规定的金额。11.7任何放弃任何一方因另一方违约而延迟或遗漏行使任何权利或补救，业主根据第25.16条行使其权利以履行承租人未能及时履行的任何责任，均不得损害任何权利或补救或解释为放弃任何权利或补救。除本租约另有明文规定外，本租约的任何条款均不得视为任何一方放弃，除非放弃一方以书面形式签署。任何一方对违反本租约任何条款的放弃，不应被视为对随后违反本租约相同或任何其他条款的放弃。12.1一般而言，在终止日期，租客应立即交还和腾出房产，并在清洁和合理的条件下将房产交还业主，正常损耗除外，但因意外事故和损坏造成的任何损害、业主根据本租约承担的任何维护或维修义务以及由业主造成的损害，应受本租约专门针对此问题的规定管辖。承租人应将房屋的所有钥匙交给房东。房屋的所有改进，包括任何租户的增加，但不包括租户的行业固定装置和其他固定装置、家具和设备，应在租期结束时保留在房屋内，而不向租户补偿。然而，房东在批准任何租户变更时，可向租户发出书面通知，要求租户自费拆除(A)任何电缆，以及(B)根据房东的合理判断增加的任何租户, 所需的拆卸和维修费用大大超过了与标准实验室和办公室装修相关的拆卸和维修费用(统称为“所需拆卸物品”)。所需的可拆卸设备可能包括但不限于内部楼梯、加高地板、个人浴缸和淋浴、保险库、滚动文件系统以及结构更改和修改。承租人应在终止日期前拆除指定的所需拆卸设备。承租人根据本第12.1条对物品的搬运和处置必须符合项目的可持续发展实践。承租人应修复因安装或拆卸所需的51个可拆卸部件而造成的损坏。如果承租人未能及时履行其义务，房东可以承担承租人的费用。如果房屋的占有权没有按照本条例的要求交付给业主，或者如果租客没有移走上述物品，房东可以(但没有义务)移走任何该等财产，并储存、出售或以其他方式处理该财产，并承担房东认为必要或可取的修复工作。即使本第12.1条有任何相反规定，承租人未能切实遵守本第12.1条关于承租人根据本条款要求从房产中移除的任何必要可拆卸物品的规定，将构成承租人未能有效地交出房产。12.2房东的权利房东可以从房屋中移走的所有财产应被最终推定为租客已放弃，房东可以按照第11.2(B)节的规定处理这些财产, 包括该节规定的免责和赔偿义务。承租人还应补偿房东因移除任何租客增建项目和将房屋恢复到本租约所要求的条件而发生的所有合理费用和开支。第十三条如果租客在终止日期后继续占有房屋，对于租户持有房屋的每个月或不足一个月，承租人应向房东(A)在该租期的前两(2)个月向房东支付紧接租期前一个月应支付租金的125%(包括房东合理估计的任何适用的租金调整或租金调整增加的100%)，以及(B)此后，持有期前一个月应付租金的150%(包括业主合理估计的任何适用租金调整或租金调整加幅的100%)。承租人还应支付房东因这种拖延而遭受的所有损害，包括相应的损害，前提是承租人收到物业有新租客的书面通知，该通知应在(I)该新租户的租约完全履行后十(10)天，或(Ii)承租人为容纳该新租户而必须迁出该房屋的日期之前十五(15)天交付，以较早者为准。本条的规定不构成房东放弃房东的任何回收权，租客继续占用房产应视为容忍的租赁。第十四条火灾或其他伤亡造成的损失14.1重大不可承保(A)如果任何火灾或其他伤亡(不论投保或未投保)使房屋或建筑物的全部或大部分无法承租, 业主应在损坏发生后合理迅速地(但在所有情况下均应在四十五(45)天内)估计基本完成维修和恢复所需的时间长度
52(如适用)，并须以通知方式将该估计通知租客(“业主通知”)。如果房东估计自损坏发生之日起基本完成维修和恢复所需的时间将超过365天，则房东或租客有权在房东通知交付后二十(20)天内的任何时间通过向另一方发送书面通知来终止本租约，但如果房东选择，房东通知也可构成此类终止通知。(B)除非本租约按上一段所述终止，否则房东应合理迅速地进行维修，并将房产恢复到事故发生前的状态，但须受保险调整和不可抗力延误的合理延误，并受当时有效的分区法律和建筑法规的约束。房东对租客不承担任何责任，只要房东以合理的努力完成该等修缮和修复工作，如果该等修缮和修复工作未能在房东估计的时间内完成，租客无权终止本租约。(C)承租人承认，房东有权获得任何财产保险的全部收益，无论是由房东还是租客承保的，以赔偿房产的损坏，但承租人为自己的个人财产和设备提供的保险收益除外，这些收益在终止日可由承租人拆除。无论房屋是否需要维修和恢复，所有这些保险收益都应支付给房东；但是，如果本租约没有终止，并且双方继续维修和恢复租户增加的房屋，则费用由租户承担, 在房东收到承租人增加承租人的保险收益的范围内，这些收益应用于补偿承租人维修和恢复承租人增加的费用。(D)即使本租约有任何相反规定，根据本节规定，房东没有义务修理或恢复任何租户增建部分的任何部分，除非该等维修或恢复的费用由房东保险(包括适用的免赔额)支付，或如果房东维持本租约所要求的保险，则该等维修或恢复的费用本应包括在内，或用于任何房屋或建筑物的维修或恢复的支出超过支付给房东并可用于维修或恢复的保险金额(除非租户选择弥补任何差额)。承租人承认并同意：(I)承租人对任何租户增加的保险是主要的，并且(Ii)房东没有明确的义务根据以下第16条为任何租户增加保险。无论本租约是否根据本章程第14条终止，承租人在任何情况下均无权就全部或部分楼宇失去使用或因楼宇或建筑物或其通道的任何该等损坏、摧毁、重建或修复所造成的任何不便或烦扰而获得任何赔偿或损害赔偿。(E)承租人对房屋进行的任何修缮或修复应依照本条例第九条的规定进行。如果该房屋或建筑物因意外事故而受损，但两者均不会实质上难以为继，而业主合理地估计大体上完成修缮或恢复的时间不会超过自损坏发生之日起计的365天, 则房东应以合理的速度对建筑物或房产进行修缮和恢复，除非损坏的是房屋并且发生在期限的最后六(6)个月，在这种情况下，租客或房东有权在事故发生之日起向另一方发出书面通知，在事故发生后二十(20)天内终止本租约。尽管有上述规定，房东的维修义务应根据上文第14.1节的规定进行限制。14.3租金减免如果物业的全部或任何部分因火灾或其他意外事故而无法租用，而本租约并未终止，则自意外事故发生之日起，每月基本租金及租金调整将就物业中不可租用的部分按日递减，直至业主实质上完成其须进行的维修及复修工程为止，但条件是因该等意外事故，租客在该期间内不会占用无法租用的物业部分。14.4放弃法定救济本租约的规定，包括第14条，构成业主和租客之间就对房产或财产或其任何部分的任何和所有损坏或摧毁达成的明示协议，任何法律，包括《加州民法典》第1932(2)、1933(4)、1941和1942条，关于与损坏或销毁有关的任何权利或义务，不适用于本租约，也不适用于对全部或任何部分房产或财产或其任何部分的损坏或毁坏, 并在此被放弃。第十五条征用权15.1如果建筑物或处所的全部或任何主要部分被任何主管当局为任何公共用途或目的(包括以代替谴责的契据)而征用或谴责，因而无法承租，则本租约应自归属该主管当局的所有权之日起终止，每月基本租金和租金调整应自终止之日起分摊。尽管有任何与此相反的规定，如果取得是暂时的(少于本租约的剩余期限)，承租人可选择(I)终止本租约或(Ii)收取应归因于物业的全部赔偿金，在此情况下，承租人应继续支付租金，且本租约不应终止。15.2参与如果建筑物或处所的一部分被任何主管当局征收或谴责(或交付代替谴责的契据)，而本租约未终止，则本租约应修订，以减少(或就租户份额而言，增加)每月54基数租金和租户份额，以反映在任何此类征收或谴责后剩余的处所或建筑物(视情况而定)的可出租面积。房东在收到判决书(或出售所得)后，应对房屋(不包括增加租户)和建筑物进行必要的修缮和重建，以构成建筑物中未被视为或被谴责为一个完整的建筑和经济高效单位的部分。尽管如上所述，如果由于任何, 或政府命令更改毗邻建筑物的任何街道或小巷的等级，而该等级的采用或更改使建筑物有必要大幅改建或修复，或阻碍建筑物的经济运作，则业主有权在提前九十(90)天书面通知租户后终止本租约。15.3补偿房东有权从任何此类征用、谴责或出售中获得全部赔偿(或销售收益)，而不向租客支付任何款项，租客在该赔偿中的权益(如有)在此转让给房东；但承租人有权就(I)承租人支付的租客增建费用的损失(如果有的话)，只要房东的赔偿不因此而减少，(Ii)承租人的搬迁费用，(Iii)承租人的个人财产和固定装置被拿走，以及(Iv)承租人的业务中断或损坏，单独就以下事项向判罚当局提起诉讼：(I)承租人支付的租户增建费用的损失(如有)；16.1承租人保险承租人同意在租期内，由承租人承担费用，由一家信誉良好的公司或评级不低于A-VIII的一家或多家公司继续有效：(A)商业普通责任保险，以主要基础为基础，但没有任何权利从业主投保的任何保险中按事故分担对人身伤害、身体伤害、死亡和财产损失的所有索赔，包括本租赁中赔偿条款的合同责任；这种保险应不少于500万美元和No/100美元(5000美元)的合并单一限额(每次发生和总计), (B)加利福尼亚州法律规定的范围内的工伤赔偿和雇主责任保险；(C)“一切险”财产保险，其金额足以涵盖因水毁、地震喷头泄漏和房东不时指定的其他风险而造成的损失时，房舍的所有租户增建物、设备、装置、固定装置和物品的全部重置成本；以及(D)如承租人将汽车用于与其在物业内的业务运作有关的业务，则就承租人、其代理人及雇员因使用任何拥有、非拥有或租用的汽车而引致的人身伤害责任及财产损害责任，综合投保限额不少于一百万元及不少于100美元(1,000,000.00美元)的综合汽车责任保险。16.2保单格式55第16.1条所指的每项保单应满足下列要求。每份保险单应(I)将房东和被保险人列为额外的被保险人(工伤赔偿和雇主责任保险除外)，(Ii)由一家或多家有资格在加利福尼亚州经营业务的负责任的保险公司签发，(Iii)在适用的情况下，规定未经房东同意可扣除的金额不超过25,000.00美元(不得无理扣留或拖延)，以及(Iv)每一份“一切险”财产保险的保险单应规定，如果被保险人在损失前以书面形式放弃，则该保险单不应失效，就此类保单所承保的损失向任何其他任何一方索赔的任何或所有权利。承租人应交付给房东, 每份保险单有效期前的保险证书。此外，承租人应在承租人知情后两(2)个工作日内，以书面形式通知房东任何此类保险的取消或修改。如果承租人未能投保本条款第16条所要求的保险，或未能按本条款要求提供续期证明，并且在第11.1(D)条规定的期限内不能解决此类问题，房东可以，但没有义务代表承租人或承租人的全部费用和费用购买此类保险。16.3业主保险业主同意在本合同期限内购买并保持充分有效的财产保险，包括其任何延期或续期，由具有公认责任的保险人出具的保单规定的“一切险”财产保险，有资格在加利福尼亚州的建筑物上开展业务，金额足以支付其重置成本的100%，火险和其他可能包括在不时合理提供的“一切险”保险标准形式中的风险(该要求可通过使用一份涵盖业主及其附属公司拥有的多栋建筑的保险单来实现)。房东同意在此期间继续为建筑物投保商业一般责任保险，保险范围包括针对人身伤害、人身伤害、死亡和财产损失的所有索赔。此类保险应为不少于500万美元/100美元(5,000美元)的合并单一限额(每次和合计), 000.00)(这一限制可通过使用雨伞覆盖来实现)。业主购买该等保险的义务或购买该等保险，均不得被视为业主就因租客的疏忽作为或不作为或故意行为不当而引致的全部或部分索偿、法律责任、损失、费用或开支而作出的弥偿。房东同意在租期内继续投保不少于一(1)年租金的租金损失保险。在没有义务这样做的情况下，房东可以随时自行决定承保金额更大和/或承保范围超出上述保险范围和金额的保险。16.4放弃代位权房东特此放弃对租客、其佣人、代理人和员工因不动产及其固定装置、附属设施和设备发生的损失或损坏而可能享有的任何和所有追偿权利，只要这些损失或损坏是由业主保险承保的，或者如果房东维持本租约规定其必须维持的保险，则该等损失或损害本应由业主保险承保，在每种情况下，包括免赔额，即使该等损失或损坏可能是由于租客、其佣人、代理人或员工的疏忽或过失造成的。承租人特此放弃其对房东、其佣人、雇员以及本公司所有其他承租人可能享有的任何和所有追偿权利。
56对于承租人根据本租约条款可拆卸的承租人的家具、家具、固定装置和其他财产的损失或损坏，应签署与本条款第16.4(C)条规定的类似豁免，即使该损失或损坏可能是由于房东、其佣人、代理人或雇员、或该等其他承租人及其受雇人、代理人或雇员的疏忽或过失所致。每一方应促使其获得的每份保险单规定，保险公司放弃对该保险单承保的任何损害以代位方式获得赔偿的一切权利。16.5如果房屋内发生火灾或事故，在租户知道发生火灾或事故后，应立即通知业主。第17条放弃索赔和赔偿17.1在法律允许的范围内，承租人在法律允许的范围内免除承租人或房屋的任何占用者或财产的任何现有或未来状况、缺陷、物质或物件直接或间接造成的对承租人或房屋或财产的损害的所有索赔，或因房屋或财产内或周围的任何事故直接或间接造成的，或因房屋或财产内或周围的任何事故造成的，或直接或间接由物业的任何租户或占用人或任何其他人(包括房东的代理人和佣人)的任何行为或疏忽造成的，但因任何被赔偿人或其代理人、雇员或代表的严重疏忽或故意及错误行为，或房东违反本租约而造成的范围除外。在法律允许的范围内, 承租人特此放弃任何由此产生的损害、赔偿或因此造成的不便或业务损失、租金或利润索赔。如果因租户、其雇员、代理人、承包商、受邀者或客户的任何行为或疏忽而造成的损坏，无论是对房屋或物业或其任何部分的损坏，或对房东或物业中的其他租户造成的损坏，房东应对此负责，房东可根据房东的选择修复该损坏，房东应应房东的要求，支付本合同项下的额外租金，并在提出要求后十(10)天内向房东偿还超出金额(如有)的维修总费用，根据承保此类损害的保险向房东支付。承租人因其行为或疏忽造成的损害，如房东或承租人已从保单收益中全额追回损害，且保险公司放弃对承租人的代位求偿权，承租人不承担责任。17.2赔偿(A)在法律允许的范围内，承租人特此就因承租人占用处所、承接任何承租人对处所的增建或修葺工程、因承租人在处所进行业务而引起的任何及所有诉讼、申索、要求、法律责任、费用及开支(包括律师费及辩护开支)作出弥偿，并同意保护、辩护及使受弥偿者不受损害，或因承租人在履行根据本租赁条款应履行的任何契诺或协议时的任何违约或过失，或承租人、其代理人、承包商、佣人、雇员、客户或受邀者的任何故意行为或疏忽, 在该处所或该财产或其任何部分之内或附近。在因任何此类索赔而对受赔者提起的任何诉讼或诉讼的情况下，根据房东、租户契诺的通知，由租户合理选择的律师为该诉讼或诉讼辩护。如果赔偿责任是由被赔偿人的重大过失或故意和错误行为造成的，则上述赔偿不得解除被赔偿人的责任。此外，上述赔偿受制于房东或其保险公司根据第16.4节有效的任何豁免，其金额为房东在其“一切险”财产保险下支付给房东的金额，或如果房东维持根据本租赁规定其必须维持的保险，则本应支付给房东的金额，外加房东根据此类保单支付的免赔额。第17条在本租约期满或提前终止后继续有效。(B)在符合上述第17.1和17.2(A)条的规定下，业主应赔偿、捍卫和保护租客(及其合伙人、高级职员、股东、董事、成员、经理、受托人、受益人、雇员、受让人、主要负责人、承包商、雇员、代理人和代表(租客和此等其他各方在本文中均称为“承租人”)，并使承租人免受任何和所有索赔、法律程序、损失、费用、损害、诉讼因由、法律责任、因(I)公共区域的状况或设计(仅限于业主根据本协议承担的赔偿义务将由业主维持的责任保险的收益支付)直接或间接导致的人身伤亡索赔、财产损坏索赔所引起的或与之相关的伤害或费用, 或(Ii)房东或其授权代理人的主动疏忽或故意不当行为，此类赔偿包括但不限于为任何此类索赔提供一切抗辩费用的义务；但上述赔偿不适用于因租户或任何租户被赔付人的主动疏忽或故意不当行为而引起的索赔。尽管有上述规定，房东不应因因盗窃、火灾、破坏、袭击、殴打、天灾、违反安全、公敌行为、恐怖分子或罪犯的行为、暴动、罢工、叛乱、战争、法院命令、征用或政府机构或当局的命令而引起或与之相关的任何索赔、诉讼、损失、费用、损害、诉讼因由、责任、伤害或费用，向租户赔偿或保护。或以任何方式促成该等损失、损害、死亡或伤害。本条款第17.2(B)款在本租赁期满或提前终止后继续有效。17.3在承租人根据第7.1(F)(5)条和第13条承担的义务下，除第11.2(B)条另有规定外，在法律允许的范围内，各方特此放弃并免除另一方因任何伤害或损害而造成的任何后果性损害、赔偿或业务不便或损失、租金或利润的索赔，无论是否由该方的故意和错误行为造成。58 18.1规则第18条承租人同意自己及其分租人、雇员、代理人和受邀者遵守本合同附件C-2所列的规则和规则，以及房东可能不时对其进行的一切合理修改和补充, 但房东应合理地提前通知承租人此类修改和增建。18.2执行业主应尽合理努力，以统一和非歧视的方式执行本项目的规章制度。第十九条业主保留的权利：业主享有下列权利，无需通知租客，对租客的人身、财产或业务的损坏或伤害不承担责任，不被视为驱逐或干扰租客使用或占有房产，也不会引起任何补偿或减免租金的索赔：(1)提前三十(30)天书面通知租客更改建筑物的名称或街道地址(前提是，如果房东更改建筑物的名称或街道地址，房东应补偿租户获得新文具、信头、以及识别建筑物名称或街道地址的类似材料)；(2)在建筑物的外部及/或内部安装、张贴及维修所有标志，但须不会对租户使用建筑物或建筑物造成重大及不利影响；。(3)在安装前指定及/或批准所有类型的标志、窗帘、百叶窗、窗帘、遮篷或其他类似物品，以及从建筑物外部可见的所有室内照明；。(4)在向租户发出合理通知后，在合约期内的任何时间，在标准营业时间内向潜在买家和贷款人展示物业，并在最后九(9)个月内的标准营业时间向准租户展示物业，但须遵守保密协议；。(5)授予任何一方在大厦内或向大厦内进行任何业务或提供任何服务的独家权利。, 但该专有权不得禁止或干扰承租人为本条例所允许的目的而使用该房屋；(6)改变建筑物入口或通道、门及门口、走廊、电梯、楼梯、洗手间或公共部分的布置及/或位置，并关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，但不得对承租人进入该建筑物或建筑物造成重大及不利的干扰；(7)根据美国邮政局任何适用规则的要求，允许业主和大楼其他租户进入大楼内或大楼内的任何邮件槽和信箱；及(8)在标准营业时间后关闭大楼，但承租人及其员工和受邀者有权随时根据业主为安全目的规定的合理规定进入大楼。59 20.1在一般第20条禁止反言证书中，在任何一方(“请求方”)提出书面请求后十(10)个工作日内，另一方(“证明方”)同意按该请求中的指示签署拟议格式的禁止反言证书(“禁止反言证书”)(可能要求对该文书进行公证)，证明(I)本租赁未作修改且完全有效(或如有修改，则对此类修改的描述以及经修改的本租赁具有充分的效力和作用)；(Ii)已缴付租金的日期；。(Iii)如租客是证明方，则由该租客管有该处所；。(Iv)据证明方所知，请求方并无根据本租契违约，或。, 如果证明方认为请求方违约，则详细说明其性质；(V)证明方对履行其在本租赁项下的义务没有任何抵销或抗辩(或如果证明方认为有任何抵销或抗辩，则对此作出全面和完整的解释)；(Vi)如租客是证明方，则该处所已按照本协议的条款及条文或工作函件落成，该租客已接受该处所及其状况及其所有改善工程，并无就此向业主或任何其他一方提出索偿；。(Vii)如租客是证明方，如承租人已将租金或租契转让送达租客，则租客会确认已收到转让租金或租契，并同意受该转让租契的条文约束；。(Viii)如果承租人是证明方，承租人将把承租人要求或允许向房东发出的所有通知的副本交给抵押权人；及(Ix)任何其他合理要求的信息。20.2如果承租人在收到第二次书面请求后五(5)个工作日内未能及时交付禁止反言证书(房东可能要在第一次书面请求后十(10)个工作日内才能交付第二次书面请求)，则该失败应属于违约，不应有补救措施或宽限期。除房东可获得的任何其他补救措施外，房东可就租客未能交付禁止反言证书的每一天收取相当于500.00美元的费用；以及(I)租客应约束并被视为不可撤销地同意向租客交付的禁止反言证书的准确性和真实性，以及(Ii)房东和任何收到这种形式的禁止反言证书的第三方, 包括抵押权人或买受人，可以依赖其准确性和真实性。第二十一条承租人的迁移[故意遗漏的。]第二十二条房地产经纪人承租人表示，除第1.1节所列的经纪人外，承租人未与任何与本租约有关的房地产经纪人、销售人员或寻找人打交道，且无此等人员
60发起或参与本租约的谈判，或向租户展示房屋。承租人特此同意赔偿、保护、保护和保护房东和被保险人，使其免受因违反前述陈述而产生的任何和所有佣金和费用的责任和索赔，以及任何声称代表承租人的经纪人或其他方就任何未来的延长或续订期限提出的任何佣金或费用索赔。房东同意支付第1.1节所列经纪人根据房东与该经纪人的书面协议有权获得的与本租赁相关的任何佣金。23.抵押权人保护23.1从属和委托(A)在不违反以下关于SNDA的第23.1(B)条所规定的承租人权利的前提下(见下文第23.1(B)条)，本租约在任何时候都明确服从和从属于(I)现在或将来存在的不动产的任何土地或基础租约，以及对任何此类租约的所有修订、延期、续订和修改，及(Ii)现时或以后任何按揭或信托契据的留置权，以及该等按揭或信托契据及/或其所担保的责任的所有修订、延期、续期、更换及修改，以及该等按揭或信托契据及/或其所担保的责任(除非该土地契约或土地出租人或按揭、信托契据或承按人明文规定或选择本租契优先于该等租约或按揭或信托契据)。如任何该等按揭或信托契据被止赎(包括任何依据售卖权出售的不动产)，或如任何该等租约在抵押权人或土地出租人(视属何情况而定)的要求下终止, 承租人应在丧失抵押品赎回权的销售中委托买方或租赁下的土地出租人(视情况而定)，但条件是，除非适用的从属、不干扰和委托协议中规定，该买方或土地出租人不受(I)超过一个月的任何预付租金的约束，但因承租人履行本租赁义务而支付的担保性质的款项除外；(Ii)须受因任何先前业主的债务违约而产生的任何抵销、抗辩或损害赔偿所规限，但如该等违约构成业主持续的违约行为，则属例外；或。(Iii)对该买方或土地出租人实际上并非以现金收取的任何保证金负上法律责任。本款条款在因丧失抵押品赎回权而终止本租约的情况下继续有效。(B)承租人从属于任何抵押权人的义务应以房东促使该抵押权人签署实质上与本合同附件D所示格式相同的不干扰协议(“SNDA”)为条件；但是，(I)由该抵押权人以适合记录的形式交付SNDA应被视为满足第23.1(B)条规定的条件，并且(Ii)承租人应对抵押权人收取的与SNDA相关的任何费用和自身的律师费负责。房东应尽最大努力在本租约完全签约和交付之日起九十(90)天内向承租人交付一份完全签立和确认的SNDA；但是，房东不这样做在任何情况下都不会改变承租人在本租约项下的任何义务。尽管前述与之相反, 如果房东未能在本租约完全签立和交付之日起九十(90)天内向租户交付完全签立和确认的SNDA，则作为承租人的唯一补救措施，从该日期后的第91天开始，租户可以推迟支付本租约规定的其他到期的每月基本租金的一半(1/2)，这种延迟一直持续到交付之日(“递延每月基本租金”)。一旦交付，递延的每月基本租金应立即到期并支付。在任何情况下，房东对因延迟交付SNDA而造成的特殊或后果性损害概不负责。23.2抵押权人保护[故意遗漏的。]第24条通知(A)根据本租赁规定或允许发出的所有通知、要求或请求必须以书面形式提供，并应亲自递送、由联邦快递或其他信誉良好的夜间快递服务寄送，或通过美国头等舱、挂号信或挂号信邮寄、要求返回收据、预付邮资。(B)根据本租约发出的所有通知、要求或请求，应视为已按照本节的规定，按照第1.1节所列的各自地址送达或送达本租约各方。(C)上述以邮寄或隔夜快递服务方式发出的通知、要求或要求，在交付时生效，如果交付被拒绝，则在第一次尝试交付时生效。然而，除根据《民事诉讼法》第1161条及其后条款发出的通知外，对任何此类通知、要求或请求作出回应的期限应从(I)若以邮递方式交付，则自收件人收到通知、要求或请求的回执之日起计算；或(Ii)若以联邦快递或其他隔夜快递服务交付，则自业主或租户的雇员、管理人员、董事或合作伙伴接受交付之日起计算。根据联邦快递或其他隔夜快递服务或邮寄回执的通知，拒绝接受或以其他方式拒绝接受或因未发出通知的更改地址而无法递送，应被视为已收到通知、要求或请求。也可以面交方式向业主或租户的任何高级职员、董事或合伙人送达通知，并在送达后生效。(D)给予另一方至少三十(30)天的书面通知, 在本租赁期限内，任何一方均有权随时更改各自的通知、声明、要求和请求的地址，但新地址应在美利坚合众国境内。第二十五条杂项25.1滞纳金(A)除上述规定的每月基本租金、租金调整和租金调整保证金外，应在业主提出要求后十五(15)个工作日内向62名业主支付本合同规定的所有款项。所有到期未支付的金额(包括每月基本租金、租金调整和租金调整保证金)应计入从到期之日起至按到期之日有效的违约率支付之日为止的利息。(B)如果承租人拖欠本租约规定的任何租金分期付款超过五(5)天，承租人应向房东支付相当于拖欠租金分期付款的5%(5%)的滞纳金。双方同意：(I)拖欠房租将导致房东产生本协议未考虑到的费用和开支，其确切数额难以计算，包括房东在处理租户每一次拖欠租金时将产生的成本和费用；(Ii)该滞纳金的金额代表对该等费用和开支的合理估计，并且该滞纳金应就每一次拖欠付款向房东支付，否则应支付本协议规定的所有租金。双方还同意，上文(A)项规定的支付滞纳金和支付利息是不同的，因为支付利息是为了补偿房东无法不当使用租户扣留的钱。, 而滞纳金的支付是为了补偿房东在处理和处理拖欠款项方面的额外行政费用。(C)按违约率支付利息和/或支付滞纳金，不得为租客在本租约项下的任何违约开脱或补救，本条前述条款或任何此类付款也不得阻止房东在租客未能支付到期租金时行使任何权利或补救措施，包括终止本租约的权利。25.2仲裁除下文另有规定外，业主与租客之间因租约引起或与租约有关的任何纠纷，应根据不时修订的《综合仲裁规则及司法仲裁和调解服务程序》(“JAMS”)通过仲裁解决。仲裁将在加利福尼亚州旧金山进行。尽管有任何相反的仲裁规则，仲裁应由单一仲裁员进行。仲裁员无权、无权或有权犯法律错误。仲裁员的决定将是终局的和有约束力的，不会受到上诉，并且可以作为最终判决进入任何有管辖权的法院；但是，如果该决定可以根据《加州民事诉讼法典》1286.2或1286.6节(包括但不限于)撤销或更正，理由是仲裁员犯了法律错误而超出了他或她的权限。所有仲裁程序都应保密，未经争议各方书面同意，当事人和仲裁员不得披露本协议项下任何仲裁的内容或结果，但确认或撤销仲裁员裁决的必要情况除外。尽管本条例第三十四条有任何规定, 业主或租客均有权(A)启动法律程序，寻求任何必要的强制令或其他临时救济，以界定或保护租约中的权利并执行租约中包含的义务，直至争议根据本条款25.2条规定的仲裁程序得到解决；(B)加入因本租约引起的任何仲裁程序与因本租约而产生的任何其他仲裁程序；或(C)对于房东，向高级法院提起诉讼，以收回对物业的占有。63我们已阅读并理解前述部分，并同意根据所述程序将上述争议提交仲裁。25.3房东租客不歧视租客同意租客和租客的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人以及所有通过租客或通过租客提出索赔的人，本租约是在下列条件下订立和接受的：不得因种族、肤色、信仰、宗教、性别、婚姻状况、民族血统或祖先(无论是在租赁、转租、转让、使用、占用、承租人或透过承租人或透过承租人提出申索的任何人士，不得就承租人或透过承租人提出申索的人士使用或占用处所而设立或容许任何该等歧视或隔离的做法或做法。25.4业主提出书面要求后十(10)个工作日内的财务报表(业主每一历年不得超过一次，且仅限于与项目的出售或再融资有关的情况), 承租人应向房东提供当前财务报表，列明承租人最近一个季度的财务状况和净资产，包括资产负债表和损益表，只要这些报表是根据承租人的正常商业惯例编制的。房东应对此类财务信息保密，仅在有必要了解本租赁管理情况的情况下，才应向房东的贷款人、顾问、买家或投资者或其他代理人(他们负有同样的保密义务)披露此类信息。承租人不需要提供本第25.4节所要求的财务报表，只要这些报表是免费向公众提供的。25.5本租赁在业主和租客双方签署并交付之前，不得作为租赁或其他方式生效。向承租人提交本租约并不构成对物业的保留或选择权，但当承租人签署本租约并交付给业主时，本租约将构成承租人在五(5)天内根据本租约所载条款和条件租赁该物业的不可撤销要约。25.6授权租户声明并向业主保证，其拥有订立和履行本租约项下义务的完全授权和权力，签订本租约的人完全有权这样做，并且不需要任何第三方的同意或授权。
64房东可要求租客提供房东证明租客权力的证据。房东声明并向承租人保证，它拥有订立和履行本租约项下义务的完全权力和权力，执行本租约的人完全有权这样做，并且不需要任何第三方的同意或授权。承租人可以要求房东提供房东授权的证明。25.7本租约、附件及附件载有业主与租客之间有关物业的完整协议，并无任何其他口头或书面协议，亦无任何其他口头或书面陈述或声明可供租客参考。除非业主和租客双方签署书面协议，否则不得对本租约进行任何修改。25.8保留25.9免责承租人代表其及其继承人和受让人同意，本租约项下的任何责任或义务仅针对业主在物业中的股权权益和/或物业收益(包括出售或融资)，而在任何情况下均不针对业主或业主成员、高级管理人员、董事或合伙人的任何其他资产，且业主对本租约的任何责任应限于此，租客无权获得超过该金额的任何判决。25.10租客支付或业主收到的任何低于到期分期付款或支付租金的金额，不得被视为不是由于应支付的金额，任何支票或任何随附于任何支票或支付租金的信件上的背书或声明不得被视为协议和满意, 房东可以接受这种支票或付款，但不影响房东收回分期付款或支付租金余额的权利，或寻求房东可用的任何其他补救措施。在本租约终止后，房东从租客那里收取的任何款项或租客对房屋的所有权不得恢复、继续或延长租期。收受租客以外的任何人的付款，包括租客的受让人，并不是对违反第10条的任何行为的放弃，房东可以在不损害房东寻求任何补救措施的权利的情况下，接受该付款作为应付金额。25.11房东出售建筑物的义务在出售或以其他方式转让建筑物的情况下，房东应完全免除并解除房东在出售或转让后在本合同项下产生或履行的所有协议和义务，房东对本租约的任何剩余责任应限于第25.9条规定的美元金额，租户无权获得超过该金额的任何判决。25.12在第十条条文的规限下，本租约对业主及租客及其各自的继承人、法定代表人、继承人及获准受让人具有约束力，并符合他们的利益。25.13标题本租约中的条款和章节标题仅为方便起见而插入，不以任何方式定义、限制、解释或描述该等条款和章节的范围或意图。25.14时间；适用法律；施工时间是本租约及其所有条款的核心内容。本租约应根据加利福尼亚州的法律进行解释。如超过一人以承租人身份签署本租约, 本协议规定的义务应是连带的。若本租约的任何条款、契诺或条件或其对任何人士或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该等条款、契诺或条件对被视为无效或不可强制执行的条款、契诺或条件以外的人士或情况的适用，不会因此而受影响，而本租约的每项条款、契诺或条件均应有效，并在法律允许的最大程度上予以强制执行。凡在本租约中使用“包括”或“包括”一词，其含义应与后跟“但不限于”一词的含义相同。本租约所有部分的语言应按其正常和通常的含义解释，而不严格地支持或反对房东或租户。25.15如租客腾出或放弃物业，但在其他情况下符合本租约的所有条款、契诺及条件，则业主有权(I)有权进入物业以向未来租客展示空间，及(Ii)有权根据本租约的条款将向租客提供的服务减少至业主合理地认为足以应付空置物业的水平。承租人明确承认，在没有根据第11.2(B)节或根据《加州民法典》第1951.3条终止承租人占有权的书面通知的情况下，房东的上述行为或房东的任何其他行为均不构成终止承租人的占有权或接受承租人交出房产, 本租约继续有效。25.16房东履行租客职责的权利如果租客在任何适用的通知期和治愈期后未能及时履行其在本租约项下的任何职责，房东有权(但无义务)在没有事先通知租客的情况下代表租客履行该责任并承担该责任的费用，房东在履行该责任时所支出的所有款项或产生的费用应被视为本租约项下的额外租金，并应应房东的要求而到期并支付。25.17安全系统业主应在整个租赁期限内继续运营和维护其运行和维护的安全系统、监控、程序和巡逻，并可因技术或标准行业实践的变化而进行必要的更改。房东不对根据本合同提供的任何此类巡逻或系统的质量负责，也不对因该巡逻或系统的故障、行动或不作为而对租户、其员工、被邀请者或其他人造成的损害或伤害负责。25.18任何照明、空气或景观地役权任何可能建于工程项目土地上或毗邻土地上的构筑物对光线、空气或景观的任何减弱或关闭，均不以任何方式影响本租约或向业主施加任何责任。25.19承租人不得记录本租约或与本租约条款有关的任何通知或备忘录。任何这种未经授权的记录都是默认的，不应有补救措施或宽限期。承租人同意应房东的要求，以可记录的形式签署并确认本租赁备忘录。25.20放弃陪审团审判的权利、放弃其他权利或权利, 本租约项下各方对另一方的赔偿、保护、辩护和保护义务应在本租约期满或终止后继续存在，根据其条款在本租约期满或终止后仍继续存在的所有其他义务或协议也应继续存在。25.21 OFAC(A)承租人特此向房东陈述：(I)承租人受美国证券交易委员会、FINRA或美联储(“受监管实体”)的监管，或(Ii)承租人或据承租人所知，直接或间接(A)控制承租人或(B)在承租人中拥有25%(25%)或更高所有权权益的任何个人或实体，出现在美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)公布的特别指定国民和受阻人士名单(“OFAC名单”)上。(B)如果与本租赁相关，有一个或多个承租人为承租人的义务提供担保，则承租人进一步表示，(I)任何此类担保人是受监管实体，或(Ii)既不是担保人，也不是(据承租人所知)直接或间接(A)控制该担保人或(B)在该担保人中拥有25%(25%)或更多所有权权益的任何个人或实体，出现在OFAC名单上。(C)房东特此通知租客，本节的目的是向房东提供信息和保证，使房东能够遵守与OFAC有关的法律。(D)承租人承认，承租人违反第25.21条规定的任何陈述、保证和/或契诺，应立即成为本租赁项下的违约行为67。(E)业主代表、手令, 并向租户承诺：(I)房东是受监管实体，或(Ii)房东或任何直接或间接(A)控制房东或(B)拥有房东25%(25%)或更大所有权权益的个人或实体出现在OFAC名单上。25.22 CASP根据《民法典》第1938节进行检查。房东透露，据房东所知，大楼和房产都没有经过认证通道专家的检查。此外，根据《加利福尼亚州民法典》第1938条，房东通知租户以下事项：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。尽管加利福尼亚州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就任何此类CASP检查的时间和方式、CASP检查的成本和费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。承租人同意：(A)承租人可自行选择并自负费用，安排CASP检查房屋，并确定该房屋是否符合加州法律下所有适用的与建筑相关的无障碍标准；(B)双方应相互协调并合理地批准任何此类CASP检查的时间，以便房东可以选择, 在检查过程中有代表在场，并且(C)承租人应单独负责任何必要的维修费用，以纠正任何此类CASP检查确定的违反与建筑相关的无障碍标准的房屋和建筑，租户在房屋内进行的任何和所有此类更改和维修应征得业主同意并符合本租约的规定。房东和租客特此同意，如果租客选择对房屋进行CASP检查，租户将向房东提供书面通知，房东可以自行决定保留CASP进行检查。如果业主没有做出这样的选择，CASP检查的时间和方式应事先得到业主的书面批准。在任何一种情况下，CASP检查费用应由承租人承担。25.23本租约副本可签署为任何数量的副本，每个副本应被视为正本，但所有副本应共同构成一个相同的文书。本租约中的原始签名可使用电传签名或通过电子邮件以所谓的“pdf”格式或通过DocuSign或类似电子方式传输的签名。房东和租客打算受传真或电子邮件文件上的签名的约束，并意识到另一方将依赖于传真或电子邮件签名，特此放弃基于此类传真或电子邮件签名执行本租赁条款的任何抗辩。在任何一方提出要求后，另一方应立即向请求方提供本租约的原始签名。
68 25.24展品和附件本租约中称为展品、展品或附件或附件的所有展品、展品和/或附件在此并入本租约，并成为本租约的一部分。[以下页面上的签名]69特此证明，本租约已于本合同第1.1节规定的日期签订。房东：Point Richmond R&D Associates II，LLC，一家加利福尼亚州有限责任公司：Wareham-NZL，LLC，其经理：理查德·K·罗宾斯其经理租户：桑加莫治疗公司，特拉华州一家公司按：名称：标题：展品A房舍概要00056744.17 A-1展品A-1应急发电机场地00056744.17 A-1-1
B-1附件B工作信函协议(承租人建造/补贴)本工作信函协议(“工作协议”)是里士满研发伙伴II公司(“业主”)和Sangamo治疗公司之间的特定租赁(“租赁”)的附件和组成部分。(“租户”)。所有使用但未在此定义的大写术语应具有本租赁中该等术语所赋予的各自含义。本工作协议规定了与房屋内承租人工程(定义见下文)施工有关的条款和条件。1.津贴；租客工作。(A)津贴。承租人有权获得租约第1.1节规定的承租人改善津贴，以支付与承租人对房屋进行的任何改善工程(统称为“承租人工程”)相关的费用；然而，尽管本工作书或租约中有任何相反规定，D套房承租人改善津贴只能用于与D套房承租人工程(“D套房承租人工程”)相关的费用。在任何情况下，房东都没有义务根据本工作协议支付超过租户改善津贴的总金额。承租人必须完成所有承租人工作，并在2023年6月30日之前提交所有此类工作的付款申请支持文件(定义如下)，该日期不得延长，即使部分承租人工作因不可抗力事件而被推迟。(B)租客改善津贴项目；发放租客改善津贴。(I)租户改善津贴项目。除本工作协议另有规定外, 承租人改善津贴只可由业主支付下列项目和费用(统称为“承租人改善津贴项目”)：(A)支付建筑师和建筑顾问的费用(定义见下文)，以及支付业主因业主或业主的第三方顾问审阅施工图(定义见下文)而合理招致的费用和费用；(B)支付与承租人工程有关的计划检查、许可证和许可证费；(C)承租人工程的建造成本，包括但不限于盘后费用、测试和检查费用、货运电梯使用费、垃圾清运费、承包商费用和一般条件；(D)当施工图要求对建筑物进行任何更改时的费用，此类费用包括所有直接的建筑和/或工程费用以及与此相关的所有支出；B-2(E)适用建筑规范(统称为“规范”)要求对施工图(定义见下文)或承租人工作进行任何更改的费用；(F)协调费(定义见下文)。(Ii)发放租客改善津贴。在承租人工程的设计和施工期间，业主应定期支付承租人改善津贴，以补偿承租人改善津贴项目，具体如下：(A)承租人应不时酌情向业主交付：(I)经承租人以商业上合理的形式批准的承租人承包商(定义见下文)的付款请求，包括按行业列出的价值表和完工百分比, 适用的承租人工作；(Ii)所有承租人代理人(定义见下文)关于支付标的的劳动和交付到房屋的材料的发票；以及(Iii)根据所有适用法律(统称为“支付请求证明文件”)，根据所有适用法律(统称为“支付请求证明文件”)，已确立对标的支付的留置权的承包商和分包商执行有条件的机械师留置权解除(以及无条件的机械师根据承租人在标的支付请求前六十(60)天以上提交的付款的留置权解除)。所有付款申请证明文件应清楚说明每个付款申请涉及哪一项租户改善津贴。(B)在承租人向房东提交付款申请证明文件后三十(30)天内，房东应向承租人交付的付款金额应等于：(X)承租人如上所述所要求的金额减去应支付给承包商和分包商的金额的10%(10%)保留金(此类保留金的总金额称为“最终保留金”)和(Y)适用的租户改善津贴的任何剩余可用部分(不包括最后保留金)的余额，但如果房东真诚地，因任何工程不符合批准的施工图(定义见下文)或由于任何不符合标准的工程而对付款申请中的任何项目提出争议，并在承租人提交付款申请证明文件后十(10)天内提交书面反对意见，并合理详细地列出业主的争议理由(绘制争议通知), 房东可以从付款中扣除该争议物品的金额。房东和租客应本着善意努力解决任何此类纠纷。房东支付此类款项不应被视为房东批准或接受承租人付款申请中规定的所提供的工作或提供的材料。(C)在符合本工作协议规定的情况下，在承租人工程最终完成后，房东应向承租人交付一张支付给承租人的支票或承租人合理要求支付给另一方或多名当事人的支票，金额为最终保留额，前提是：(A)承租人按照房东合理确定的所有适用法律，向房东交付所有承租人代理人适当执行的无条件机械留置权解除；(B)业主已真诚地确定不存在对建筑物的机械、电气、管道、供暖、通风和空调、生命安全或其他系统、建筑物的幕墙、建筑物的结构或外观产生不利影响的不合标准的工程；。(C)建筑师以B-3级业主合理接受的形式向业主提交证书，证明租户工程的建造最终已经完成；。(D)租户向业主提供证据，证明已取得所有政府批准，使租客合法占用该建筑物；。以及(E)承租人已遵守业主关于城市审批、收尾任务、有关总承包商的收尾文件、财务收尾事项等方面的标准“收尾”要求, 和租户的卖家。2.施工图(A)建筑师的选择；施工图。(I)承租人应保留经业主事先书面批准的建筑师(“建筑师”)，以编制施工图。同意高科技建设管理和设计公司的丹·麦考利获得批准。承租人应聘请经业主事先书面批准不得无理扣留此类批准的工程顾问(“建筑顾问”)，以编制所有平面图和工程施工图，并执行与机械、电气和管道(“MEP”)、暖通空调/空气平衡、生命安全、结构、喷水和立管工程有关的所有工作。(Ii)本合同项下由建筑师和建筑顾问编制的平面图和图纸(即空间平面图和施工图，每一术语定义如下)应统称为“施工图”。所有施工图应符合业主确定或批准的图纸格式和规格，并须经业主事先书面批准，不得无理扣留、修改或拖延。所有的MEP图纸必须以业主认可的MEP设计(BOD)为基础，在设计-建造-辅助的基础上进行全面设计或准备，由认可的MEP工程师顾问准备。MEP图纸不能严格按照“设计-建造”的原则编制。业主对施工图的审查应为其唯一目的，不应责成业主对其质量、设计、合规或其他类似事项进行审查。因此，尽管业主或其空间规划师、建筑师、工程师和顾问审查了任何施工图, 即使业主或业主的空间规划师、建筑师、工程师及顾问向租客提供任何意见或协助，业主对此概不承担任何责任，亦不对施工图所载的任何遗漏或错误负责。(B)空间计划。在任何建筑施工图或工程图开始之前，承租人应向业主提供四(4)份由承租人签署的房屋空间平面图(“空间平面图”)副本，供房东审查和批准。空间平面图应包括所有实验室设施、办公室、房间和其他隔板的布局和指定、其预期用途和其中包含的设备。房东可以要求对未包括在空间平面图中的特殊用途项目进行澄清或提供更具体的图纸。房东应在收到空间平面图(或房东根据前一句的规定要求提供的补充信息，如适用)后十(10)天内通知承租人，如果该平面图已获批准或在任何方面不能令人满意或不完整。如果房东不批准该空间计划，房东的不同意应以合理的特殊性说明房东不同意的合理依据。如果房东未能在该十(10)天内对任何批准空间计划的请求作出回应，并且在第二次书面通知房东之后的五(5)天内仍未得到批准，则房东应被视为批准了空间计划。房东如有异议，, 承租人应立即修改空间计划，以纠正房东B-4不批准中发现的任何不足之处，并将修订后的空间计划重新提交给房东。房东应按照上述程序审查修订后的空间计划；但仅当修订后的空间计划未能解决房东不批准先前空间计划的依据时，才允许房东不批准修订后的空间计划。(C)施工图。业主批准空间平面图后，承租人应向建筑师和建筑顾问提供标准和非标准设备和规格的完整清单，包括但不限于B.T.U计算、电气要求和特殊电气插座要求，使建筑师和建筑顾问能够完成施工图，并应促使建筑师和工程师迅速完成建筑和工程图纸，建筑师应编制一套全面协调的图纸，包括但不限于建筑、结构、机械、电气、管道、消防喷头和生命安全，以完整的形式允许分包商投标工程并获得所有适用的许可证(统称为《施工图》)，并应将其提交业主审查和批准。承租人应向业主提供四(4)份由承租人签署的施工图副本。业主在收到施工图后十(10)个工作日内，如果业主善意地认定施工图已获批准或不满意或不完整，应通知承租人。如果业主不同意施工图, 房东的不同意应以合理的特殊性说明房东不同意的合理依据。如果业主未能在该十(10)个工作日内对施工图审批请求作出回应，并且在向业主发出第二次书面通知后的五(5)个工作日内仍未批准施工图，则应视为业主已批准施工图。如业主不同意，承租人应立即修改施工图，以纠正业主不同意中发现的任何不足之处，并将修改后的施工图重新提交给业主。业主应按照上述程序审查修改后的施工图。只有在业主不同意以前的施工图或修改后的施工图存在重大错误或遗漏的情况下，业主才有权不批准修改后的施工图。(D)业主批准。承租人承认，业主拒绝批准空间平面图和任何后续施工图应被认为是合理的，除非至少是在喷水灭火系统设计应符合FM Global提供的规范的基础上准备的。此外，如果业主合理地确定本工程协议项下的任何事项会违反租约或本工程协议的任何规定，或将对建筑物的机械、电气、管道、供暖、通风和空调、生命安全或其他系统、建筑物的幕墙、建筑物的结构或外观产生不利影响，则业主对该事项的批准可不予批准。业主批准的最终施工图, 在此称为“批准的施工图”。3.承租人工程的建造。(A)承租人选择承建商。(I)承建商。承租人应保留房东事先书面批准的总承包商，不得无理拒绝批准，以建造承租人工程(“承包商”)。经业主同意，同意建造穹顶建筑。
B-5(Ii)租户代理人。承租人使用的所有分包商、劳动者、物料工和供应商，与承包人一起，统称为承租人代理人。所有承租人的代理人都应在加利福尼亚州获得执照，并能够进行担保。尽管本文有任何相反规定，就承租人施工承租人工程而言，(A)通过承租人改善津贴补偿给承租人和/或(B)参与主要建筑行业的任何承租人代理人应隶属于工会，并遵守当时所有现有的主劳动协议。(B)由承租人代理人建造承租人工程。(I)施工合同。在承租人与承包商签订施工合同和一般条件(“合同”)后五(5)个工作日内，承租人应向业主提供合同副本。尽管本合同有任何相反规定，在承租人获得并向房东交付适用承租人工程的所有许可证复印件之前，承租人不得开始施工。(Ii)建造要求。(A)业主对租客代理人的一般条件和租客的改善工作。承租人工程应按本工程协议附表1所附的经批准的施工图和业主施工指导方针进行施工(如施工指导方针与本工程协议有冲突，以本工程协议为准)；以及(2)承租人应遵守业主制定并以书面形式提供给承租人的所有合理规则，包括承包商停车、材料运送、货运和装货码头的使用、任何必要的公用设施(包括生命安全系统)的关闭、材料的储存, 与业主承包商的工作协调，以及与本工作协议有关的任何其他事项，包括但不限于承租人工程的施工，前提是此类规则不会对承租人工程的施工造成实质性不利影响。承租人应向房东支付监督和监督费(“协调费”)，金额根据承租人工作的“硬成本”按以下百分比计算：(I)150万美元以下的费用：3%；(Ii)150万美元以上至250万美元的部分费用：2%；以及(Iii)250万美元以上的部分费用：1.5%。(B)弥偿。承租人或承租人代理人或其直接或间接雇用的任何人的任何作为或不作为，或与承租人不支付因承租人工作而产生的任何款项及/或承租人不同意任何付款要求的全部或任何部分的任何费用、损失、损害、伤害及责任，亦应适用于租客或承租人代理人的任何作为或不作为，或与承租人因承租人工作而未能支付的任何款项及/或承租人不同意任何付款要求的全部或任何部分的任何费用、损失、损害、伤害及责任。租约中规定的承租人赔偿也适用于房东履行(1)允许承租人完成承租人工作，以及(2)使承租人获得任何相关建筑许可证或入住证所合理必需的任何和所有费用、损失、损害、伤害和责任。(C)承租人代理人的要求。本合同应包括对承租人的保证，并为业主的利益，保证承租人的工作部分在完工之日起不少于一(1)年的时间内不存在任何工艺和材料缺陷。承包商应负责更换或维修，不收取额外费用, 根据其合同完成或提供的所有工作，在该承包商或分包商执行的B-6工作完成后一(1)年内出现缺陷。此类工程的纠正应包括因拆除或更换所有或任何部分承租人工程和/或因此而损坏或干扰的建筑物和/或公共区域而产生的所有额外费用和损害，不收取额外费用。所有关于承租人工作的材料或工艺或与承租人工作有关的保证或保证应包含在合同中，并应书面规定，该等保证或保证应符合业主和租户双方的利益，并可由其中一方直接执行。承租人约定给予房东任何必要的转让或其他保证，以实现这种直接强制执行的权利。(Iii)保险规定。(A)一般承保范围。承包商应承保其各自所有员工的雇主责任和工伤赔偿保险，并应承保商业一般责任保险，包括人身伤害、财产损失和已完成的作业责任，所有这些都有限额，其形式和承租人必须按照租约规定由公司承保。所有承租人的代理人(承包商除外)应承担雇主每次事故100万美元的责任；涵盖其所有雇员的工伤赔偿保险，但不超过法定金额；商业一般责任保险，包括人身伤害、财产损失和完成操作责任，每次事故限额为1,000,000美元，总计2,000,000美元；伞状/超额责任保险，每次事故限额为5,000,000美元，总限额为5,000美元, 000个合计。(B)特别保险。承租人或承包商应按业主批准的金额投保承租人工程施工的“建筑商一切险”，应理解并同意承租人应在承租人工程完成后立即根据租约投保。此类保险的金额应包括业主可能合理要求的扩大承保范围的签注，并应采用租赁规定的形式，并由承租人向公司提供。(C)一般条款。在承租人开始施工和承包商的设备移至现场之前，应将上述所有保险的证书交付给业主。如果承租人的工程在施工过程中因任何原因损坏，承租人应立即修复，费用和费用由承租人自行承担。承租人代理人应维持所有上述有效的保险，直至承租人工程完全完成并被房东接受为止，但房东要求的任何产品和完整运营保险除外，该保险应在工程完成并经房东和租客验收后维持一(1)年。本合同项下的所有保单应投保房东、作为房东经理的富豪地产集团、租户(视他们的利益而定)以及租户的代理人。除工伤补偿外的所有保险, 由承租人的代理人维持的，应排除保险人对根据其规定投保的任何人的代位求偿。该保险应规定，它是针对房东和租客的主要保险，房东或租客承保的任何其他保险都是超额的，与本协议要求的保险无关。上述保险的要求不应减损租户根据租赁和/或本工作协议对房东进行赔偿的规定。(四)政府合规。承租人的工作应在各方面符合以下B-7标准：(A)守则和其他联邦、州、市和/或准政府的法律、法规、条例和条例，根据受控公职人员、代理人或其他个人或实体的裁决而适用；(B)美国保险协会(前称全国消防保险人委员会)和国家电气规范的适用标准；以及(C)建材制造商的规格。(V)业主检查。在租客工程完成之前，业主有权根据租约条款进行检查，但房东没有检查租客工程在任何情况下都不构成放弃业主在本合同项下的任何权利，房东对租客工程的检查也不构成业主对此的批准。房东是否应合理地不批准租客工作的任何部分, 房东应以书面形式通知租客不同意的事项，并说明不同意的项目和理由。业主只有在承租人工作的任何部分不符合批准的施工图或本工作书的条款时，才有权不批准该工作。如果业主根据本节确定与租客工程的任何部分有关的缺陷或偏差存在或不同意任何事项，而该缺陷、偏差或事项合理地相当可能对建筑物的机械、电气、管道、供暖、通风和空调或生命安全系统、建筑物的结构或外观或任何其他租客使用其他租客的出租房产产生不利影响，则业主可采取业主认为必要的行动，由租户承担费用，而业主方面不承担任何责任，以纠正任何该等缺陷。偏差和/或问题，包括但不限于导致承租人停止施工，直到缺陷、偏差和/或问题得到纠正，使业主满意为止。(六)会议。承租人应在合理的时间与建筑师和承包商就施工图的准备和承租人工作的施工进度定期举行会议，会议应在业主合理批准的地点举行，业主和/或其代理人应收到所有此类会议的事先书面通知，并有权参加。在房东的要求下，承租人应尽合理努力安排某些承租人的代理人参加此类会议。此外，应在所有此类会议上记录会议记录, 而房东将被包括在分发名单中这样的分钟。每月召开一次此类会议，应包括审查承包商当前的付款请求。(C)竣工通知书；成套图则的副本。在承租人施工完成后三十(30)天内，承租人应将完工通知记录在康特拉科斯塔县记录员办公室，并应在记录后向房东提供一份副本，并应及时发出加州民法典所要求的所有通知。如果承租人没有这样做，房东可以签署并提交竣工通知书，并作为承租人的代理人代表承租人发出该通知，费用和费用由承租人承担。在施工完成后三十(30)天内，(I)承租人应促使建筑师或承包商(A)在必要时更新批准的施工图，以反映施工过程中对批准的施工图所做的所有更改，以及(B)根据业主当时的CAD要求向业主交付更新后的图纸，以及(Ii)承租人应向业主交付所有保修、保证书、操作手册和与房屋内改善、设备和系统有关的信息。本节所列承租人的义务统称为“完工义务”。B-8 4.杂货。(A)租客代表。承租人已指定凯蒂·卡里作为其在本工作协议中规定的事项的唯一代表，直至另行通知房东为止, 根据本工作协议的要求，承租人有充分的权力和责任代表承租人行事。(B)业主代表。业主已指定Lisa Vogel作为其在本工作协议中规定的事项的唯一代表，在另行通知承租人之前，Lisa Vogel有充分的权力和责任代表业主按照本工作协议的要求行事。(C)租客违约。尽管租约中有任何相反的规定，如果租客在租约(包括但不限于本工作协议)项下的违约在租户工程基本完成之时或之前的任何时间发生，则(I)除了根据租约授予业主的所有其他权利和补救措施外，业主有权扣留全部或部分租户改善津贴，以及(Ii)业主根据本工作协议条款承担的所有其他义务应予以宽免，直至违约根据租约条款得到纠正为止。
B-9附件B施工指南B-10 B-11 B-12附表1
B-13 B-14 B-15 B-16
B-17 B-18 B-19 00056744.17 B-20
附件C-1实验室规则和规定1.任何实验室设备(玻璃和笼式垫圈、消毒器、离心机等)在标准营业时间内使用时，必须适当隔绝噪音，以防止干扰其他租户的业务。如果其他租户投诉噪音，实验室租户将负责消除任何商业上不合理的噪音问题，费用由实验室租户承担。2.由于实验室设备泄漏造成的任何财产损失，将由实验室租户独自承担责任。如果损坏发生在其他租户空间，任何和所有损坏和清理将由实验室租户负责。3.在生物技术行业，动物活动是公认的和必要的过程。此类活动只能由实验室租户根据其各自租约的所有要求(包括任何“使用”条款)进行，并需要事先获得业主的书面批准。任何动物活动应按照与其相关的所有法规、标准和最佳行业惯例进行。4.该项目为综合用途设施，实验室租户与写字楼租户共用空间。为了减少与写字楼租户及其员工和来访者进行任何生物技术动物操作的潜在互动，任何进行的动物测试、任何动物送货以及任何与动物活动相关的设备、食品、清洁剂等都必须通过装货码头盘后进行协调，并与大楼管理和安全人员合作。实验室承租人应尽一切努力处理与标准工作时间以外的动物活动有关的任何交付。不得在公共区域内存放或留置带有内容物性质的纸箱、容器或纸箱, 包括任何车库/货运区。饲料袋、动物载体和任何其他相关容器必须妥善和谨慎地处置。5.所有与实验室操作有关的外部标牌(即公共区域，包括走廊可见)必须保持在法律要求的最低限度。所有标志在安装前必须得到业主的批准。C-1-1 C-2-1附件C-2规则和条例1.人行道、入口、通道、庭院、电梯、前厅、楼梯、走廊或大厅不得被承租人阻挡或阻碍，或用于进出房屋以外的其他用途。如果房屋位于项目一楼，承租人应进一步自费保持房屋正前方的人行道和路缘清洁和无垃圾。2.未经业主事先书面同意，不得在工程项目的外墙或窗户上加装新的遮阳篷或其他突出物。此类遮阳篷、凸起、窗帘、百叶窗、遮阳篷、窗帘、屏风和其他固定装置的质量、类型、设计、颜色、材料和一般外观必须经业主批准，并应以业主批准的方式安装。3.未经业主事先书面同意，租客不得在处所外部或工程项目的任何部分展示、刻字、油漆或张贴新的标志、广告、告示、文字、装饰或其他东西，而业主的书面同意不得无理地拒绝、附加条件或拖延。自租约之日起，所有租户的标牌均经房东批准。如承租人违反上述规定，房东可将其移走，不承担任何责任，并可向承租人收取因此而发生的费用。4.窗框、窗框门, 反射或允许光线或空气进入工程项目的大厅、通道或其他公共场所的天窗、窗户和门不得被承租人遮盖或造成重大阻碍。5.未经业主事先书面同意，不得将展柜或其他物品放置在工程项目外部的任何部分或张贴在工程项目外部的任何部分，也不得放置在工程项目的公共部分。6.水厕、洗手间及其他水管固定附着物不得作建造用途以外的其他用途，亦不得将扫地、垃圾、抹布或其他物质扔在其内。因误用固定装置而造成的所有损害应由承租人或承租人的代理人、佣工、雇员、承包商、访客或持牌人承担。7.承租人不得标记、油漆、钻入或以任何方式污损处所或工程项目的任何部分。除非事先得到业主的书面同意，并按照业主的指示，否则不得对电线进行钻孔、切割或串接。8.不得将任何种类的动物或禽鸟带进或饲养在处所或工程项目内或附近，但符合《反兴奋剂条例》规定的“服务动物”资格的狗只除外。9.承租人应配合业主的努力，执行项目的可持续发展实践，包括但不限于，遵守业主当时的C-2-2节能努力，并参与任何回收计划和居住者满意度和交通调查。10.(保留)11.承租人应定期进行清洁和清洁活动，特别是在浴室、厨房和清洁空间，以清除霉菌和防止潮湿条件，并应遵守项目的可持续发展实践(如果有)。12.承租人不得制造或准许制造, 任何不适当或令人不安的噪音，或干扰或干扰项目的居住者，或邻近的建筑物或物业，或与他们有业务往来的人。承租人不得将任何物品扔出门、窗、天窗或过道。13.除在租客作为化验室的通常业务运作外，租客或租客的代理人、雇员、承办商、访客或持牌人在任何时间不得将易燃、易燃或易爆的液体、化学品或物质带进或存放在处所内。14.未经业主事先书面同意，租客不得在任何门窗上加装任何锁、螺栓或邮槽，亦不得更改现有的锁或其机械装置。租户必须在租约终止后，归还房东所有储物室、办公室和卫生间的钥匙，这些钥匙要么是提供给租户的，要么是租户以其他方式获得的，如果丢失了任何如此提供的钥匙，租户应向房东支付费用。15.所有搬运，或将任何保险箱、货运、家具、建筑材料、大件物品或任何种类的重型设备运进或运出，必须在业主或其代理人不时决定的时间内进行。房东保留规定所有保险箱的重量和位置的权利，保险箱必须放置在两英寸厚的木条上以分配重量。任何种类的保险箱、货运、家具、固定装置、大件或重型设备的移动，必须事先通知大厦经理，并按大厦经理订明的方式和时间进行，而承租人雇用从事该等工作的人须事先获得业主的批准。房东保留检查所有保险箱的权利, 将运费或其他大件物品带入本项目，并将超过建筑物楼面承载能力的所有保险箱、运费或其他大件物品排除在本项目之外，或违反本规则和规定中的任何规定或本规则和规定所属的租约。16.承租人不得向任何未经业主批准的公司或个人购买清洁、维修或其他类似服务。业主应批准足够数量的此类服务来源，以向承租人提供合理的选择，但仅在业主根据其判断认为符合项目安全和正常运营的情况下和在其判断的范围内。尽管如此，房东特此批准自本租赁之日起与承租人签订合同的所有清洁和维护服务提供商。17.房东有权禁止任何涉及项目的广告或承租人经营的业务，而房东合理地认为该广告或业务倾向于损害项目的C-2-3声誉或其对办公和/或商业服务的可取性，在接到房东的通知后，租户应避免或停止此类广告。18.业主保留在下午6：00期间不得参与本项目的权利。和上午8点周一至周五，下午1点后在周六、周日和法定节假日，所有没有出示房东签发的项目通行证的人。房东可以向租户提供通行证，以便租户验证和发放。承租人应保护上述通行证，并应对项目内或项目周围持有发给承租人的通行证的所有行为负责。19.除承租人的代理人(如工作书中所述)外，承租人的供应商和承包商应, 在处所或工程项目的其他地方时，须受建筑物经理(但不是以上述建筑物经理或业主的代理人或受雇人的身分)的身分，并在其控制和指示下工作，并须在展开任何工程前，维持并提供工作书所规定的租客代理人所须投保的保险的副本。20.如因租客、其代理人、雇员、承建商、访客或持牌人使用或误用或疏忽而引致处所虫害滋生，租客须立即安排不时扑灭该处所，以令业主满意，并须雇用业主事先书面批准的持牌灭虫员。21.承租人的要求只有在项目办公室提出申请时才会得到满足。除非得到业主办公室的特别指示，否则项目人员不得从事任何工作或做任何超出正常职责的事情。22.禁止在项目内拉票、拉客和兜售，承租人应合作阻止此类行为。23.未经业主书面同意，租客不得安装或使用冷水器、空调机组、空调系统或其他设备。24.承租人、承租人的承建商或其他人不得在任何处所或公众大厅、广场区域、大堂或工程项目的其他地方使用手推车或手推车，以交付或接收商品，但配备橡胶轮胎和侧护板的手推车除外。25.承租人、承租人的代理人、佣人、雇员、承包商、持牌人或游客不得在任何车道、服务入口停放任何车辆, 或张贴“禁止停车”的区域，并应遵守房东不时施加的任何其他停车限制。26.承租人应在房产内任何复印机或复印机或类似的发热设备旁边安装和维护一个足够明显的灭火器，费用和费用由承租人承担。27.(保留)
C-2-4 28.未经业主事先书面许可，承租人不得将项目名称用于任何其他目的，不得将项目名称用作承租人在房屋内开展业务的地址，也不得在广告、文具或任何其他方式中使用项目的任何图片。房东明确保留随时更改名称的权利，对租客不承担任何责任。29.承租人不得准备任何食物，也不得烹调、经营或经营任何餐厅、午餐或自助餐厅，以向其员工或其他人出售食物或饮料，但承租人的员工不得使用微波炉或咖啡机准备食物和饮料，前提是处所内没有烹饪或其他过程的气味。30.该处所不得用作职业介绍所、公共速记员或打字员、工会办公室、医生或牙医办公室、舞蹈室或音乐室、学校、美容院或理发店、影印或胶印业务、餐厅或酒吧、售卖糖果、汽水、饮料、三明治、冰激凌或烘焙食品的场所、以任何方式配制、分发或消费任何食物或饮料的场所、新闻或雪茄摊，或收音机，电视或录音棚、剧院或展览厅，或制造，或在批发、零售或拍卖中储存或销售任何种类的商品、货物、服务或财产，或用于住宿、睡觉或任何不道德目的。31.商业机器和机械设备应由承租人自费在业主合理判断的足以吸收和防止震动的环境中放置和维护, 噪音和烦人。未经业主事先书面同意，承租人不得安装任何机器或设备，导致噪音、热、冷或振动传播到房屋所在建筑物的结构中，而业主事先书面同意的条件可能是业主合理要求的条款。承租人不得在房屋的任何楼层上放置超过该楼面设计承重的每平方英尺楼面荷载，并且法律允许这样做。32.承租人不得携带任何有害材料进入房屋，但下列情况除外：(I)属于一般商业用途，是承租人商业办公操作的附带材料，且数量仅适合立即使用，或(Ii)与承租人使用房屋的实验室有关的需要。33.租户不得在停车区内存放任何车辆。承租人的停车权仅限于使用停车位短期停放往返项目的正常和常规日常交通中使用的车辆，最长可达二十四(24)小时。租户如欲将车辆停放超过24小时，须通知该项目的大厦经理，并可获准长期停放车辆，最长可达两(2)周。任何未经工程项目建筑经理事先书面同意而停放超过24小时的机动车辆，应被视为违反本规则和规定而被储存，并应被拖走和储存，费用由业主承担或依法处置。34.禁止在项目的所有场所、大楼和所有封闭的公共区域吸烟，包括所有大堂、所有走廊、所有电梯和所有厕所。在此使用的“吸烟”应被视为包括使用电子烟。, 无烟香烟和其他类似产品。本附件C所列适用于吸烟的所有规则和条例也适用于电子烟、无烟香烟和其他类似产品的使用。35岁。承租人不得将任何物品存放在喷头18英寸范围内。36.承租人、承租人代理人、佣人、雇员、承包商、持牌人或访客不得使用包括固定梯子在内的建筑物梯子。37.电源板(与标准办公室台式计算机设备一起使用的配电盘除外)和便携式“空间加热器”是不允许的。38.租户不允许打开配电盘。租户被要求联系房东以重置断路器。39.承租人应补偿房东提供承租人要求的任何特殊服务或工作的费用(外加按房东当时的现行费率计算的行政费用)，但此类服务或工作在租约中未明确规定为房东的义务。C-2-5 D-1录音后，请返回至：温迪·哈兰，Esq.美国联合人寿保险公司国会街2211号，B268 Portland，缅因州04122-0590号贷款100013262从属，不干扰和委托协议本从属，不干扰和委托协议(本协议)于2021年由加州有限责任公司Points Richmond R&D Associates II，LLC签订，邮寄地址为(房东)，Sangamo治疗，Inc.，特拉华州公司，邮寄地址为7000 Marina Blvd，布里斯班，CA 94005(“租户”)和美国联合人寿保险公司，缅因州的一家公司, 邮寄地址为波特兰B268，国会街2211号，ME 04122(“贷款人”)。摘要：鉴于，房东是位于加利福尼亚州里士满的不动产(“物业”)的费用简单所有权的拥有者和持有人，该不动产(“物业”)在本文件所附附件A中描述，并通过本文件的引用成为本文件的一部分；鉴于，房东和租客签订了日期为(“租约”)的特定修订和重新签署的办公室/实验室租约(“租约”)，根据该租约，承租人从房东那里租赁物业的一部分(“出租物业”)；鉴于，贷款人向房东提供了一笔本金为14,000,000.00美元的贷款，以截至2016年12月15日的信托契约、担保协议和固定装置备案为抵押，并在加利福尼亚州康特拉科斯塔县的房地产记录中记录为第2016-0272513-00号文件。(经不时以书面形式修订、替换、延长、更新、重述或以其他方式修改的“担保文书”)，对财产(“贷款”)设定第一留置权；鉴于，本租赁由房东通过日期为2016年12月15日的租金、租赁和其他利益转让将租金、租赁和其他利益从借款人转让给贷款人，记录为第2016-0272514-00号文件，记录在加利福尼亚州康特拉科斯塔县的房地产记录中(经修订、替换、延期、续订、重述或不时以书面形式修改)；以及D-2鉴于承租人已要求贷款人和房东签订本协议。因此，现在，考虑到本协议中包含的相互承诺以及其他良好和有价值的对价，承租人、房东和贷款人在此确认这些承诺的收受和充分性，意在具有法律约束力，签订并同意如下：1.在遵守本协议条款的前提下, 由此产生的租赁和承租人的租赁权，包括购买租赁物业的所有权利和选择权(如有)，应并受制于担保文书及其所有条款、条件和规定的留置权，受制于根据担保文书支付或将支付的所有垫款，以及任何续期、延期、修改或替换，但在此后的任何时间，贷款人有权在贷款人的选择下宣布租赁优于担保文书的留置权、条款、运作和效力。2.在符合本协议条款的情况下，如果贷款人或任何个人或实体根据担保文书通过止赎或代替止赎的契据(每个均为“继任房东”)获得租赁房产的所有权，承租人应向继任房东及其继承人和受让人承认并委托他们，其程度和效力与继任房东是租约下的房东的程度和效力相同。只要租客在任何适用的通知或补救期间后并无根据租约的任何条文违约，以致业主有权终止租约，则(A)租客对租赁物业的占有权不受影响或干扰，及(B)租约将根据其条款保持十足效力。承租人应受承继房东的约束，而承继房东应根据租约及其任何延期和续期的条款对租客具有约束力，其效力和效力犹如继任房东是本租约下的原始房东一样。3.根据转让，贷款人有权但无义务行使业主根据租约提出的要求、权利、权力、特权、选择权和补救办法，并应进一步有权享有, 并接受和强制执行租客根据租约须履行的所有契诺，犹如贷款人在租约中被指定为业主一样。4.在贷款人以止赎或其他方式取得出租处所的业权之前，贷款人不会因转让或本协议而根据租契或其他方式对租客承担任何法律责任或义务，亦不会成为租客的任何法律责任或义务。即使租约中有任何相反的规定，如果继任房东继承了房东在租约项下的权益，继任房东不应对以下任何事项承担责任或受其约束：(I)房东或任何先前出租人对租约的任何违约或违约，除非非金钱违约或违约在继任房东根据租约继承房东权益的日期之后仍在继续，前提是贷款人在开始获得财产所有权的诉讼之前收到了关于这种违约或违约的书面通知；或(Ii)承租人因业主或任何先前出租人违约或违反租约而可能对业主或任何先前出租人产生的任何补偿或抗辩(租约明确准许的除外，包括抵押权)；或
D-3(Iii)业主或任何先前出租人根据租约作出的任何申述、担保或弥偿，只要该等申述、担保或弥偿涉及在业主根据租约继承业主权益的日期之前发生的行动或事件；或(Iv)超出贷款人于物业的权益及/或物业收益(包括出售或融资)的利息的任何金额；或(V)抵押按金或其他可获退还的费用，除非已支付予贷款人。5.如果房东根据租约违约，贷款人有权(但无义务)在(I)房东根据租约纠正违约所需的时间(如有)或(Ii)收到租客关于违约的书面通知后三十(30)天内纠正房东违约；但是，如果违约的性质是违约不能在最初的三十(30)天内治愈，只要在最初的三十(30)天内贷款人已经开始并正在努力寻求补救该违约所需的补救措施，则三十(30)天期限应延长最多六十(60)天。6.租客不得在分期付款到期日前一个月以上支付分期付款或其任何部分，而贷款人有权根据租约向租客追讨超过一个月的租金或额外租金。贷款人不应受租约的任何修订、修改、转让或分租的约束或影响，该等修订或修改或转让或分租会降低租金或缩短租期，或在任何其他方面对业主的权利造成任何重大的不利影响，亦不应取消或交出该租约(除非租约明确准许), 在每一种情况下，都没有贷款人的事先书面同意。如果同意取消或退还，承租人应将买断款项(如有)全额交付给贷款人。7.保留。8.在法律允许的范围内，承租人和房东同意，如果承租人拒绝租赁，贷款人有权获得承租人根据联邦破产法(和/或类似的州债权法)支付的所有款项。承租人应直接向贷款人支付此类拒租款项，贷款人应将付款存入托管账户，用于物业的运营和收益。9.贷款人依据转让契向租客发出通知，表示租契所订的租金须付给贷款人，租客须按照贷款人的指示，向贷款人或其代理人支付根据租契到期并将到期应付业主的所有租金及其他款项，而业主现不可撤销地授权租客按照贷款人的指示向贷款人或其代理人支付该等款项，现免除和免除租客因任何该等付款而对业主所负的任何法律责任。10.根据本协议规定或允许发出的每一通知、要求、选举或请求必须以书面形式发出，并应被视为已通过亲自递送、隔夜快递或将相同的D-4以邮寄、后付费和认证、要求的回执寄送到本协议前言中为该通知、要求、选举或请求的接收方提供的地址的方式适当地给予或送达。11.本协议适用于租户、房东和贷款人及其各自的继承人、遗产代理人，并对他们具有约束力, 继任者和受让人。如果本协议中包含的任何一项或多项条款因任何原因而在任何方面被认定为无效、非法或不可执行，则该无效、非法或不可执行在贷款人的选择下不影响本协议的任何其他条款，但本协议应被解释为该无效、非法或不可执行的条款从未包含在本协议中。本协议受加利福尼亚州法律管辖，并根据该州法律进行解释。贷款人、房东和租户作为一项独立契约，不可撤销地放弃在与本协议相关的任何诉讼或诉讼中接受陪审团审判的权利。12.本协定可签署两份或两份以上副本，每份副本(包括以电子方式签署的副本)应被视为正本，但所有副本应共同构成一份相同的文书。第D-5页之后的其余部分故意留有签名页，以证明双方已在上述第一年签署本协议。证人：承租人：Sangamo治疗公司20然后亲自出现上述文书，并承认上述文书是他/她以所述身份的自由行为和行为，以及所述的自由行为和行为。公证人：房东：Point Richmond R&D Associates II，LLC by：姓名：姓名：头衔：县，ss，20然后亲自出现上述文书，并承认前述文书是他/她以所述身份的自由行为和行为，以及所述的自由行为和行为。公证人
D-7证人：贷款人：美国联合人寿保险公司名称：头衔：缅因州坎伯兰州，SS，20然后亲自出现上述文书，并承认上述文书是他/她以所述身份的自由行为和行为，以及所述公司的自由行为和行为。公证员D-8证物财产的法律描述