美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

截至本财政年度止十二月三十一日，2021

或

For the transition period from to

委托文档号1-9321

万国健康地产收入信托基金

(注册人的确切姓名载于其章程)

注册人的电话号码，包括区号：(610) 265-0688

根据该法第12(B)条登记的证券：

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。

是  ☒ No ☐

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。

是☐    不是  ☒

用复选标记表示注册人(1)是否已提交根据《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告 1934在过去12个月内(或在登记人被要求提交此类报告的较短期限内)，以及(2)受到 过去90天的备案要求。

是  ☒ No ☐

用复选标记表示注册人是否以电子方式提交了每个交互数据文件 根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求在过去12个月内(或在较短的时间内)提交 注册人被要求提交这种档案)。

是  ☒ No ☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。 见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第401(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)是☐ No ☒

截至2021年6月30日，非关联公司持有的有表决权股份和无表决权股份的总市值：美元788.3100万美元(仅就这一计算而言，董事会的所有成员都被视为附属公司)。截至2022年1月31日登记人实益权益流通股数量：13,785,354.

以引用方式并入的文件

万国健康地产收入信托基金

2021年Form 10-K年度报告

目录

本Form 10-K年度报告是截至2021年12月31日的年度报告。本年度报告修改并取代在本年度报告之前提交的文件。我们未来向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交的信息将自动更新并取代本年度报告中包含的信息。在本年报中，“我们”、“我们”、“我们”及“信托”是指环球健康地产收入信托及其附属公司。

如本年度报告所披露，包括第一部分，项目1--与UHS公司(“UHS”)的关系，UHS(特拉华州UHS，Inc.)的全资子公司根据1986年12月24日的年度可续签咨询协议的条款担任我们的顾问，并于2019年1月1日起进行修订和重述。咨询协议将于每年12月31日到期；然而，我们可以续签该协议，但须经与UHS无关的受托人确定顾问的表现令人满意。《咨询协定》续签至2022年，其条款与2021年至2020年期间的《咨询协定》相同。此外，截至2021年12月31日，我们的四个医院设施被出租给UHS的全资子公司，我们的一个医院设施被出租给UHS的全资子公司和第三方的合资企业，UHS的子公司现在或将是20栋医疗办公大楼(MOBS)的租户，其中包括一座在建的或由我们全资或共同拥有的独立急诊室。本报告中提及的“UHS”或“UHS设施”指的是Universal Health Services，Inc.的子公司，包括特拉华州的UHS。

在本年报中，“收入”一词不包括我们拥有33%至95%的各种非控股股权的未合并有限责任公司的收入。截至2021年12月31日，我们投资了四家共同拥有的有限责任公司/有限责任公司。本公司目前采用权益法(见本文所载综合财务报表附注8)计入本公司应占该等投资的收益/亏损。

第一部分

一般信息

我们是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，于1986年开始运作。我们目前投资于医疗保健和人类服务相关设施，包括急性护理医院、行为保健医院、专科设施、独立的急诊科、儿童保育中心和医疗/办公楼。截至2022年2月24日，我们在美国21个州有75个房地产投资或承诺，其中包括：(I)六个医院设施，包括三个急性护理和三个行为健康护理；(Ii)58栋医疗/办公楼；(Iii)四个独立的急诊科(“FED”)；(Iv)四个学前教育和托儿中心；以及(V)三个目前空置的专门设施。

可用信息

我们的主要执行办公室位于宾夕法尼亚州普鲁士国王格尔夫南路367号环球企业中心，邮编19406。我们的电话号码是(610)265-0688。我们的网站位于http://www.uhrit.com.我们向美国证券交易委员会提交的年度、季度和当前报告以及对这些报告的任何修改都可以在我们的网站上免费获得。我们的备案文件也可以在美国证券交易委员会维护的网站上向公众查阅，Www.sec.gov。此外，我们通过了治理准则、适用于我们所有高级管理人员和董事的商业行为和道德准则、高级管理人员道德准则以及董事会审计委员会、薪酬委员会和提名和公司治理委员会的章程。这些文件也可以在我们的网站上免费获得。任何提出要求的股东都可以获得此类报告和章程的印刷副本。此类请求应向我们位于宾夕法尼亚州普鲁士国王公司总部的秘书提出。我们打算通过迅速在我们的网站上张贴这些信息来满足表格8-K第5.05项中关于修改或豁免我们的高级官员道德守则任何条款的披露要求。本公司网站上公布的信息不包括在本年度报告中。

根据《纽约证券交易所上市公司手册》第303A.12(A)节的规定，我们于2021年向纽约证券交易所提交了我们的CEO证书。此外，本年度报告的附件31.1和31.2包含我们的首席执行官和首席财务官根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条关于我们公开披露的质量的证明。

1

设施概述

截至2022年2月24日，我们在21个州的75个设施中有投资，包括：

2

其他信息

截至2021年12月31日，我们的投资组合包括六家急性和行为健康护理医院(其中一家于2020年12月底基本完工，其中三家是根据2021年12月31日与UHS达成的资产买卖协议收购的，如本文所述)。在比较的基础上，截至2020年12月31日，我们的投资组合中包括四家急性和行为保健医院(不包括专科设施)。与这些设施相关的租赁分别约占我们2021年和2020年综合收入的25%和22%。截至2022年1月1日，六家急性和行为保健医院的租约具有固定期限，平均剩余10.6年，包括一到七年、五年或十年的续签选项。

截至2021年12月31日，我们的投资组合中还包括三个目前都处于空置状态的专业设施。其中一个专业设施的租约于2021年12月31日到期，没有续签。另外两个专业设施的租约在2019年到期，这两个设施自那时以来一直空置。2021年到期的专用设施租赁产生的收入约占我们截至2021年12月31日年度综合收入的2%。每个医院或专科设施的剩余租赁条款因医院不同而不同，包括在项目2.财产.

我们相信，设施扣除利息、税项、折旧、摊销及租赁租金支出前的收益(“EBITDAR”)和设施的EBITDAR除以最低租金加上应付给我们的额外租金之和(“覆盖率”)是非公认会计准则的财务指标，作为衡量医院设施经营业绩的指标，对我们和我们的投资者都很有帮助。EBITDAR被用作设施运营产生的估计现金流(扣除租金费用、资本增加和偿债之前)的指标，被我们用来评估设施的财务可行性和支付租金的能力。四家被占领的医院

3

在2021年底由我们拥有(不包括tHREE2021年12月31日收购的医院，包括2021年12月31日剥离的一家医院)，综合加权平均覆盖率约为7.9(范围从-1.4至 18.4，负覆盖率与2021年开始运营的新建行为保健医院有关). 四家被占领的医院或专业设施(不包括英新建的行为健康医院)，综合加权平均覆盖率约为10.3(范围由-0.6至23.5).  

根据我们医院设施、独立急诊科、一些单租户暴徒以及学前教育和托儿中心的租约条款，每个承租人，包括UHS的子公司，负责建筑运营、维护、翻新和财产保险。我们，或我们所投资的有限责任公司，负责剩余暴徒的建筑运营、维护和翻新，然而，与暴徒相关的部分或在某些情况下，与暴徒相关的费用直接转嫁给租户。可以建立现金储备，为多租户暴徒所需的建筑维护和翻新提供资金。承租人必须维护租赁物业的所有风险、重置成本和商业财产保险，我们或我们所投资的有限责任公司也被指定为这些保单的保险人。此外，我们，UHS或我们所投资的有限责任公司，为所有财产维持财产保险。有关我们租赁条款的其他信息，请参阅“与Universal Health Services，Inc.的关系”。

关于我们的总资产、负债、债务、收入、收入和其他经营信息，请参阅我们的合并财务报表和本年度报告中包括的合并财务报表的附注。

与Universal Health Services，Inc.(UHS)的关系

租约：我们于1986年开始运作，从UHS的子公司购买某些物业，并立即将物业租回各自的子公司。以下提供了截至2022年1月1日租赁给UHS子公司的每家医院的基本租金以及租赁和续签条款。基本租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租约还规定了奖金租金，该租金按季度支付，计算方法是将医院当前季度的收入与基准年的相应季度进行比较。除克莱夫行为健康医院(由UHS与一家无关的第三方合资经营)的租约外，与UHS子公司的医院租赁是由UHS无条件担保的，彼此之间存在交叉违约。

2021年12月31日租赁给UHS子公司(麦卡伦医疗中心、惠灵顿地区医疗中心、西南医疗内陆谷校区和克莱夫行为健康)的三家急性护理医院和一家行为保健医院设施的租赁产生的总收入约占2021年12月31日与UHS及其某些附属公司签订的资产买卖协议的收入，如下所述23占我们截至2021年12月31日的五年综合收入的百分比(大约25%, 22%和22截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度的百分比)。除了这四个UHS医院设施外，我们还有二十由暴徒(包括一个在建的暴徒)和由我们全资或共同拥有的FED组成的物业，包括或将包括作为UHS子公司的租户。UHS相关租户产生的总收入约包括32占我们截至2021年12月31日的五年综合收入的百分比(大约37%, 33%和31截至2021年12月31日、2020年及2019年12月31日止年度的百分比)。

2021年12月31日，我们与UHS及其某些附属公司签订了资产买卖协议，其条款如下：

我们已将与UHS的资产买卖协议作为一项融资安排入账，我们于2021年12月31日的综合资产负债表反映了房地产资产公允市值8240万美元的应收融资。

4

作为交易的一部分我们收到了。此外，wE根据经修订的1986年《国内税法》第1031节的规定，上述财产的买卖是一种类似的财产交换。

同样在2021年12月31日，Aiken和Canyon Creek(作为承租人)签订了主租赁和个人物业租赁(我们作为出租人)，每个物业的初始租赁期限约为12年，于2033年12月31日结束。根据总租约的条款，Aiken和Canyon Creek有权以当时的公平市场租金(如总租约中的定义)续签七年，为期五年的可选续约期限。根据这两个设施的租约，2022年期间的年租金总额约为560万美元(包括与Aiken有关的390万美元和与Canyon Creek有关的170万美元)，按月向我们支付。没有适用于这两个租约中的任何一个的红利租金部分。从2023年1月1日开始，此后每年1月1日^ST到2033年，年租金将在累计和复合基础上增加2.25%。根据内谷校区的租约条款，于截至2021年12月31日止年度内，我们录得租赁收入450万美元(包括基本租金260万美元及奖金租金190万美元)，并于截至2020年12月31日止年度赚取440万美元(包括基本租金260万美元及奖金租金180万美元)。

根据我们和UHS的某些子公司之间于1986年12月24日和2021年12月31日签订的两份总租约(“主租约”)的条款，该两份主租约管辖McAllen医疗中心、惠灵顿地区医疗中心(受1986年12月24日的主租约管辖)、艾肯区域医疗中心和峡谷溪行为健康(受日期为2021年12月31日的主租约管辖)的租约，所有这些都是UHS的全资子公司的医院物业，UHS除其他事项外，有权在当时的租期终止前至少90天通知我们，按下文所述的租赁条款续订租约。在下列任何情况下，UHS也有权以评估的公平市价向我们购买各自租赁的设施：(I)在租赁条款或任何续订条款结束时；(Ii)在一个月通知后，如果信托的控制权发生变化，或；(Iii)在租契所指明的期限内，如UHS向我们发出通知，表示有意提供替代物业，以换取向我们租用的四个全资拥有的UHS医院设施中的一个(或多个)，而我们未能与UHS就拟替代的物业达成协议。此外，UHS有权：(I)在租赁条款期间及之后180天内以与任何第三方报价相同的价格、条款及条件购买各自的租赁设施，或(Ii)根据任何第三方报价以相同条款及条件在租赁期限结束时及之后180天内续订各自租赁设施的租赁。

此外，UHS的一家全资子公司是与一家与我们无关的第三方合资企业的管理和多数成员，该第三方运营并向我们租赁了克莱夫行为健康公司。这家拥有100张床位的行为保健机构位于爱荷华州克莱夫，于2020年12月下旬竣工并开业，医院租约于2020年12月31日开始。根据租赁条款，我们在截至2021年12月31日的年度内赚取了250万美元的租赁收入。该设施的租赁是三重净租赁，初始租期为20年，有5个10年续期选项。B从2022年1月1日开始，此后每年1月1日^ST到2040年(如果行使五个10年续订选项中的前三个选项，可能到2070年)，年租金将累计和复合基础上增加2.75%。五个10年续约选项中的前三个选项将提供租约规定的年租金(2041年至2070年)，另外两个10年续租选项将按公平市值租赁费率(2071年至2090年)提供。根据该设施的租赁条款，合营公司有权(其中包括)于当时的租期终止前至少270天向吾等发出通知，按租赁协议所指明的条款续订租约。合营公司亦有权在下列任何一项情况下，以其经评估的公平市价向吾等购买租赁设施：(I)在租赁条款或任何续订条款终止前至少270天发出通知，或(Ii)在信托控制权变更后12个月内的任何时间发出30天通知(如合营公司拒绝行使其购买权，UHS亦有此权利)。此外，合资企业有权在任何第三方出售之前购买该设施。

下表详细说明了截至2022年1月1日与UHS相关的每个医院租约的现有租赁条款和续签选项，包括三家急性护理医院和三家行为健康医院：

5

2021年12月31日，位于佛罗里达州西棕榈滩的惠灵顿地区医疗中心的租约到期，UHS的全资子公司行使了公平市值续签选择权，并续签了为期5年的租约，租约定于2026年12月31日到期。自2022年1月1日起，该医院每月支付的公平市值年租金为630万美元(租赁付款中不再包括奖金租金部分)。从2023年1月1日开始，此后每年1月1日^ST到2026年，年租金将在累计和复合基础上上涨2.50%。根据医院先前的租赁条款，在截至2021年12月31日的年度内，我们的租赁总收入为550万美元(包括300万美元的基本租金和250万美元的奖金租金)，以及截至2020年12月31日的年度的510万美元(包括300万美元的基本租金和210万美元的奖金租金)。  

管理层无法预测与UHS全资子公司的租约是否会在租期结束时续签，这些子公司拥有按现有租赁率或公平市值租赁率续签的选择权，或者我们的任何其他租约。如果租约不按当前费率或公平市值租赁率续期，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能比当前租约更不利于我们的条款签订租约。此外，如果UHS的子公司在租赁条款到期后行使其购买各自租赁医院或FED设施的选择权，如果我们无法从销售收益中赚取有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会下降。

2022年1月，我们与UHS的全资子公司签订了土地租赁和主FLEX租赁协议，意在开发、建设和拥有位于内华达州里诺的暴徒Sierra Medical Plaza I的房地产，约有86,000平方英尺的可出租平方英尺。这群暴徒将位于北内华达州塞拉医疗中心的校园内，这是一家新建的医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，计划于2022年第一季度完工并开放。我们聘请了一位无关的第三方担任施工经理，于2022年1月开始施工。据估计，暴徒的成本约为3400万美元。根据第三方租约的执行情况，主要的Flex租赁协议可能会减少，约占暴徒可出租平方英尺的68%。

在2021年第四季度，我们以约310万美元的价格收购了Grayson Properties，LP的第三方成员持有的5%的少数股权，Grayson Properties LP拥有德克萨斯州丹尼森的暴徒德克萨斯马医疗广场。暴徒位于德克萨斯医学中心的校园内，这是一家由UHS的全资子公司拥有和运营的医院。完成了第三方评估，以确定财产的公允价值。由于在2021年第四季度收购了少数股权，我们拥有该有限责任公司100%的股份，因此正在整合这一有限责任公司，自购买之日起生效。我们预计，在交易完成后合并这一有限责任公司不会对我们的净收入产生实质性影响。有关这项交易的额外披露，请参阅附注5。

2021年5月，我们以约1290万美元的收购价格收购了位于内华达州拉斯维加斯的Fire Mesa办公楼。该大楼100%由UHS的一家全资子公司根据三重净租赁条款租赁。初始租约定于2027年8月31日到期，有两个五年期续签选项。如附注4所述，收购该写字楼是根据经修订的《国内税法》第1031条进行的一系列计划递延税项同类交换交易的一部分。

2019年9月，我们达成了一项协议，根据协议，我们拥有Grayson Properties II L.P.95%的非控股所有权权益，Grayson Properties II L.P.开发、建造、拥有和运营德克萨斯州丹尼森的暴徒德克萨斯医疗广场II。这个暴徒于2020年12月基本完工，位于德克萨斯医疗中心的校园内，这是一家由UHS的全资子公司拥有和运营的医院。与UHS的全资子公司签订了为期10年的FLEX主租约，租赁了暴徒超过50%的可出租平方英尺，并于2020年12月入住证发出后开始生效。由于该有限责任公司并非可变权益实体，且我们并无控股权，故我们根据权益法按非综合基准对该有限责任公司进行会计处理。

我们是UHS子公司12个地面租赁的承租人(用于合并和非合并投资)。与UHS子公司签订的地面租约的剩余租期从大约28年到大约77年不等。截至2021年的年度，这些物业的年度租金总额约为508,000美元，截至2022年、2023年、2024年和2025年的年度租金总额约为508,000美元，此后总计2900万美元。关于我们租赁会计的进一步披露，请参阅附注4。

6

官员和员工：我们的官员都是UHS全资子公司的员工，尽管截至2021年12月31日我们没有受薪员工，但我们的官员通常会以限制性股票的形式获得年度基于股票的薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会认为适当，我们的人员还可以获得以限制性股票形式的一次性薪酬奖励。, 和/或现金奖金。

咨询协议：根据一份日期为1986年12月24日并于2019年1月1日修订和重述的咨询协议(“咨询协议”)，UHS的全资子公司特拉华州UHS公司(下称“顾问”)担任我们的顾问。根据咨询协议，顾问有义务向我们提交投资计划，尽其最大努力获得适合该计划的投资(尽管它没有义务向我们提供任何特定的投资机会)，向我们提供行政服务，并处理我们的日常事务。我们与UHS之间的所有交易必须得到与UHS没有关联的受托人(“独立受托人”)的批准。在履行咨询协议项下的服务时，顾问可使用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，顾问的费用由我们直接报销。本咨询协议可在吾等或顾问发出六十天书面通知后以任何理由终止。咨询协议将于每年12月31日到期；然而，根据独立受托人的决定，顾问的表现令人满意，我们可以续签该协议。《咨询协定》续签至2022年，其条款与2021年至2020年期间的《咨询协定》相同。

我们2021年、2020年和2019年的咨询费是根据我们的综合资产负债表计算的，相当于我们平均投资房地产资产的0.70%。根据对我们的咨询费以及其他一般和行政费用的审查，与行业同行组相比，2021年的咨询费计算与过去三年相比保持不变。用于计算咨询费的平均房地产资产不包括我们综合资产负债表中的某些项目，例如累计折旧、现金和现金等价物、应收租赁款项、递延费用和其他资产。咨询费按季度支付，年底可根据我们经审计的财务报表进行调整。2021年发生和向UHS支付(或支付)的咨询费分别为440万美元、2020年410万美元和2019年400万美元，并基于2021年、2020年和2019年分别投资的平均房地产资产6.29亿美元、5.92亿美元和5.68亿美元。

共享所有权：截至2021年12月31日和2020年12月31日，UHS拥有我们5.7%的实益权益流通股。

美国证券交易委员会对UHS的报告要求：UHS须遵守美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的报告要求，并须提交载有已审核财务资料的年度报告及载有未经审核财务资料的季度报告。由于UHS相关租户产生的总收入约占我们截至2021年12月31日的五年综合收入的32%(截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度分别约为37%、33%和31%)，并且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，我们鼓励您从美国证券交易委员会的网站上获取Universal Health Services，Inc.的公开申报文件。这些申请是UHS的独家责任，并未通过引用并入本文。请参阅标题“我们很大一部分收入依赖于一家运营商。如果UHS遇到财务困难，或未能向我们付款，或选择不续签我们三家急症护理医院的租约，我们的收入可能会大幅减少。在“风险因素”下了解更多信息。

税收

由于我们根据1986年《国内收入法》第856至860条有资格成为房地产投资信托基金，因此没有为联邦所得税目的做出任何规定，并打算继续保持这样的资格。要符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求将我们每年REIT应纳税所得额的至少90%分配给股东。作为房地产投资信托基金，我们通常不会对作为股息分配给股东的收入缴纳联邦、州或地方所得税。

请参阅标题“如果我们未能维持房地产投资信托基金的地位，我们将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。在“风险因素”下了解更多信息。

竞争

我们为医疗保健相关设施的收购、租赁和融资而竞争。我们的竞争对手包括但不限于其他REITs、私人投资者和公司、银行和其他公司，包括UHS。其中一些竞争对手的规模更大，可能比我们的资本成本更低。这些发展可能会导致我们的投资机会减少，与我们资本成本的利差降低，这将损害我们的增长。

在我们设施运营的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们设施提供的服务相媲美的服务。此外，一些相互竞争的设施由税收支持的政府机构或非营利性公司所有，可能得到捐赠和慈善捐款的支持，并免除财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。在某些市场，某些与之竞争的设施可能比现有设施拥有更多的财政资源、更好的装备和提供更广泛的服务。

7

在我们的设施里。某些医院是 位于我们设施所服务区域的是专科医院，它们提供我们医院运营商可能无法提供的医疗、外科和行为健康服务。门诊治疗和诊断设施、门诊外科中心和独立急诊科的增加也增加了我们的竞争。

此外，医院员工中医生的数量和质量是决定医院成功和竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者的治疗过程。我们设施的经营者还在招聘和留住合格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面与其他医疗保健提供者竞争。我们的急症护理医院的经营者可能会不时受到全国范围内熟练护理人员短缺的影响，这已经并可能继续导致工资、工资和福利支出的增长超过通货膨胀率。我们的运营商可能会遇到吸引和留住合格医生、护士和医疗支持人员的困难。我们预计，包括UHS在内的运营商未来将继续面临日益激烈的竞争，这可能会导致患者数量下降，损害他们的业务，进而可能损害我们的业务。

我们的非医院物业有很大一部分是暴徒，他们要么位于医院设施的校园附近，要么位于医院设施的校园内。这些财产直接或间接地受到上述因素以及办公空间供求和市场租金等一般房地产因素的影响。为了提高我们的竞争地位，我们预计我们将继续投资于更多的医疗相关设施，并将这些设施租赁给合格的运营商，可能包括UHS的子公司。

监管和其他因素

在2021年、2020年和2019年的每一年，我们大约25%的收入是根据与急性护理医院、行为保健医院和独立急诊科(FED)运营商的租赁获得的，其中大部分是UHS的子公司。我们的急性和行为保健医院和联邦医疗服务机构的经营者赚取的收入的很大一部分来自联邦和州医疗保健计划，包括联邦医疗保险和医疗补助(不包括管理的联邦医疗保险和医疗补助计划)。

我们的急性护理设施和行为保健医院很大一部分收入来自第三方付款人，包括联邦医疗保险和医疗补助计划。近年来，这些政府计划的变化导致了对补偿的限制，在某些情况下，降低了医疗服务的补偿水平。联邦和州政府计划的付款受到法律和法规变化、行政裁决、解释和决定、利用审查要求以及联邦和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少计划付款，并影响向患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们和我们医院设施的运营商都无法预测最近和未来的政策变化对我们各自的运营结果的影响。此外，除其他事项外，由于资金要求和立法的其他条款而给联邦和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人资金用于医疗保险和医疗补助计划的可用性。此外，可能废除或取代这项立法可能会对医疗服务的报销产生重大影响。

2018年12月14日，德克萨斯州一家联邦地区法院宣布该立法整体违宪。最高法院得出结论，由于2017年减税和就业法案(TCJA)将个人强制令的税收降至0美元(即不再产生收入，这是税收的一个基本特征)，根据国会的征税权力，个人强制令不再被允许，从而使立法违宪。最高法院还认为，由于个人强制令对立法至关重要，并且与法律的其他部分不可分割，因此整个立法是违宪的。由于法院发布了宣告性判决，并没有禁止法律，该立法在上诉期间仍然有效。德克萨斯州北区地区法院的裁决被上诉到美国第五巡回上诉法院。2019年12月18日，第五巡回上诉法院的三名法官组成的陪审团以2比1的投票结果推翻了这项立法，认为个人授权违宪。5.^这是巡回法院还将案件发回德克萨斯州地区法院，以确定哪些立法条款应该受到授权。美国最高法院审理上诉，最终在加利福尼亚州诉德克萨斯州原告缺乏资格挑战立法要求获得最低基本医疗保险覆盖范围或个人授权。法院驳回了此案，但没有具体裁定立法是否符合宪法。因此，在可预见的未来，这项立法将继续保持其整体法律地位。虽然2020年选举的结果可能会降低立法被全部或部分取消的风险，但立法执行方面的持续不确定性给卫生保健提供者的战略和业务规划工作带来了不可预测性，这本身就构成了一种风险。如果政府支付的差饷或服务范围被削减，可能会对医院设施营办商的业务、财政状况和经营业绩造成重大的不利影响，而我们的医院设施也会因此而受到影响。

8

此外，医疗保健行业必须遵守联邦、州和地方政府各级广泛而复杂的法律和法规，这些法律和法规除其他外涉及：医院的收费做法和服务价格；与医生和其他转诊来源的关系；医疗保健的充分性以及医疗设备和服务的质量；设施的所有权；医疗和支助人员的资格；与健康相关的信息和患者病历相关的保密、维护、隐私和安全问题；设有急诊科的医院对患有紧急情况的患者进行筛查、稳定和转移；我们设施的认证、执照和认可；运营政策和程序；以及；设施和服务的新建或扩建。

这些法律法规极其复杂，在许多情况下，我们设施的运营商没有获得监管或司法解释的好处。未来，对这些法律和法规的不同解释或执行可能会使我们运营商当前或过去的做法受到不当或非法行为的指控，或者可能要求他们在设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用方面做出改变。尽管UHS和我们医院的其他运营商和联邦政府相信他们的政策、程序和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到额外的政府调查或行动，或者如果受到制裁、罚款或惩罚，他们不会面临制裁、罚款或惩罚。即使他们最终获胜，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对他们产生实质性的不利影响，进而对我们产生不利影响。

我们的每个医院设施都被认为是经过认证的，这意味着它们是经过认证的，根据相关的州法律和法规获得了适当的许可，并根据联邦医疗保险计划获得了认证。维护经过认证的设施的效果是允许这些设施参与联邦医疗保险和医疗补助计划。我们医院设施的运营商认为，这些设施在实质上符合适用的联邦、州、地方和其他相关法规和标准。然而，如果我们的任何医院设施失去其公认的认证地位，从而失去联邦医疗保险或医疗补助计划下的认证，这些设施将无法从这两个计划及其业务中获得报销，反过来，我们的医院可能会受到实质性的不利影响。

与医疗保健行业相关的各种因素和政府监管，如上述因素，影响到我们，因为：

我们的急性护理医院、行为保健医院和联邦医疗机构的经营者赚取的收入的很大一部分来自联邦和州医疗保健计划，包括联邦医疗保险和医疗补助。在联邦医疗保险和医疗补助计划的法定框架下，许多普通急性护理操作受到行政裁决、解释和自由裁量权的影响，这些裁决、解释和裁量权可能会影响根据这两个计划中的一个或两个计划以及其他第三方付款人支付的款项。联邦政府根据其联邦医疗保险计划，根据各种公式向参与计划的医院付款。在住院服务方面，本港急症护理医院的营办者须遵守住院预付费用制度(“IPPS”)。根据IPPS计划，医院每次出院都会获得预先确定的固定付款金额。固定支付金额基于每个患者的医疗保险严重程度诊断相关组(MS-DRG)。每个MS-DRG都被分配了一个基于估计的医院资源强度的付款率，以治疗患有该特定诊断的平均患者。这些费率是基于历史的全国平均成本，没有考虑医院在提供护理方面的实际成本。MS-DRG比率每年根据地理区域进行调整，并根据严重程度的统计正态分布进行加权。

对于门诊服务，急性护理医院是根据门诊程序代码在门诊预期支付系统(PPS)下支付的。门诊PPS费率是地理调整后的全国支付金额，包括联邦医疗保险支付和受益人自付。对于某些新技术项目和服务，门诊缴费计划下的特别付款可通过过渡性传递付款和特别报销费率进行。

我们的三家急性护理医院、三家行为保健机构和两家联邦医疗机构由UHS的子公司运营，以及两家由独立第三方运营的联邦医疗机构，分别位于德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州、弗吉尼亚州、伊利诺伊州、南卡罗来纳州和爱荷华州。这些州中的大多数都报告了严重的预算赤字，在过去几年中，这些赤字导致医疗补助资金在不同时期减少，这可能对我们设施的某些运营商，包括我们医院设施的运营商，未来获得的医疗补助报销水平产生不利影响。我们不能保证我们某些设施的运营商，特别是我们在上述各州的医院运营商所赚取的医疗补助收入的减少，不会对这些运营商未来的运营业绩产生重大不利影响，从而可能对我们产生重大不利影响。

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注册人的行政人员

艾伦·B·米勒先生自1986年公司成立以来一直担任董事会主席兼首席执行官，2003年2月被任命为总裁。他之前一直担任我们的总裁，直到1990年。Mr.Miller现任UHS董事会执行主席，自1978年成立至2020年12月31日，曾担任UHS董事会主席兼首席执行官。他之前也曾担任UHS的总裁，直到2009年马克·D·米勒当选为UHS的总裁。艾伦·B·米勒先生是马克·D·米勒的父亲，马克·D·米勒于2008年12月当选为我们的董事会成员，同时也是总裁兼UHS首席执行官和UHS董事会成员。马克·D·米勒曾在2009年至2020年12月31日期间担任UHS的总裁。

2003年，查尔斯·F·博伊尔先生被任命为我们的副总裁兼首席财务官，并自1991年起担任我们的副总裁兼财务总监。博伊尔自1983年以来一直在UHS担任多个职位。2017年，他被任命为UHS的高级副总裁，并继续担任其财务总监。2003年起任总裁副主任兼财务总监，1994年起任企业会计助理总裁副主任。

谢丽尔·K·拉马加诺女士于2003年被任命为信托基金秘书，自1992年以来一直担任副总裁兼财务主管。自1983年以来，拉马加诺一直在UHS担任多个职位。2017年，她被任命为UHS的高级副总裁，并继续担任该公司的财务主管。2003年起担任总裁副主任兼财务主管，1994年起担任助理财务主管。

1993年，蒂莫西·J·福勒先生开始在UHS工作，他被选为我们负责收购和发展的总裁副经理。

我们面临许多已知和未知的风险，其中许多风险将在下文和本年度报告的其他部分进行描述。以下描述的任何事件都可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。我们没有意识到或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定性也可能影响我们的业务和运营结果。

与新冠肺炎疫情相关的风险

新冠肺炎和其他流行病、流行病或公共卫生威胁可能会对我们租户的业务、我们的业务以及我们的运营结果和财务状况产生不利影响。

我们面临与公共卫生威胁和流行病相关的风险，包括与新冠肺炎大流行有关的健康担忧。2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎疫情为大流行，联邦政府宣布新冠肺炎为全国紧急状态。由于联邦和州政府实施的各种政策，以及各州的不同，全国许多非必要的企业关闭了不同的时间段。

新冠肺炎疫苗接种进程于2021年第一季度开始。从那时起到2021年第二季度，我们急性护理医院的运营商总体上经历了新冠肺炎患者数量的下降以及非冠状病毒感染患者活动的相应恢复。然而，在2021年第三季度和第四季度，并持续到2022年第一季度，我们急性护理医院和某些其他设施的运营商普遍经历了由于三角洲以及最近高度传染性的奥密克戎变体而导致的新冠肺炎患者的增加。新冠肺炎疫苗的强化接种始于2021年第三季度，虽然我们预计疫苗强化接种将有助于缓解新冠肺炎患者的数量，但这可能发生的速度非常难以预测。

尽管新冠肺炎没有对我们截至2021年12月31日的运营业绩产生实质性的不利影响，但我们认为，疫情可能对我们租户未来的运营和财务业绩产生的潜在不利影响，进而对我们的影响将取决于许多因素，其中大多数因素超出了我们或我们租户的控制或预测能力。这些因素包括但不限于：疫情传播的时间长短和严重程度；我们医院和其他医疗机构运营商取消或重新安排的选择性手术的数量以及接受新冠肺炎治疗的患者的数量；我们的租户正在采取的应对新冠肺炎大流行的措施；政府和行政法规的影响，包括

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旅行禁令和限制、原地避难令或居家令、隔离、促进社会距离、企业关闭和对商业活动的限制；由于患者普遍担心感染新冠肺炎而与医疗保健系统互动的风险，我们租户医院和其他医疗设施的病人数量发生变化；刺激对医疗保健行业和我们的租户的影响；宏观经济状况恶化导致病人数量和付款人结构的变化(包括企业关闭和裁员导致未参保和保险不足患者增加)；临床工作人员的潜在中断和短缺，以及与租户员工和患者所需用品相关的供应中断，包括设备、药品和医疗用品，特别是个人防护设备或个人防护设备；租户与员工、供应链或其他支出相关的支出可能增加；我们的债务以及以可接受的条件对此类债务进行再融资的能力的影响；新冠肺炎疫情导致的金融市场和金融机构业务中断，可能影响我们获得资本的能力或增加相关的借款成本；以及我们酒店所在市场由于新冠肺炎疫情而发生的国家和地区总体经济状况的变化，包括失业和就业不足水平的上升以及消费者支出和信心的下降。这些因素可能会对我们设施运营商的未来业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响，进而对我们的设施运营商产生不利影响。

此外,联邦医疗保险和医疗补助服务中心(CMS)发布了一项临时最终规则(IFR)，从2021年11月5日起生效，要求所有联邦医疗保险和医疗补助认证机构的所有适用工作人员接种新冠肺炎疫苗。根据美国国税局的规定，这项规定涵盖的设施必须制定政策，确保所有符合条件的工作人员在2021年12月5日之前，在提供任何护理、治疗或其他服务之前，已接种首剂两剂新冠肺炎疫苗或一剂新冠肺炎疫苗。所有符合条件的员工必须在2022年1月4日之前接种必要的疫苗，才能全面接种疫苗--要么是两剂辉瑞或Moderna，要么是一剂强生。该条例还规定了基于公认的医疗条件或宗教信仰、仪式或习俗的豁免。根据IFR，设施必须制定类似的程序或计划，以允许符合联邦法律的豁免。如果设施未能在设定的最后期限前遵守IFR，它们可能会因不符合规定而被联邦医疗保险和医疗补助计划终止。此外，美国职业安全与健康管理局还发布了紧急临时标准(ETS)，要求所有拥有100名或以上员工的企业在2022年1月4日之前接种疫苗。根据ETS，那些在该日期之前没有接种疫苗的员工将需要每周进行新冠肺炎检测呈阴性，并在工作场所佩戴口罩。随之而来的是对这些规则的法律挑战，美国最高法院支持暂停ETS要求，但允许IFR疫苗接种要求在额外诉讼期间生效。CMS表示，与最高法院诉讼无关的州的医院预计将遵守与上述日期一致的IFR疫苗接种要求。参与最高法院诉讼的州的医院现在必须在2022年2月13日之前达到第一剂的要求，在2022年3月15日之前达到第二剂的要求。德克萨斯州的医院继续不受IFR的约束，等待那里的额外诉讼得到解决。目前，我们无法预测任何此类额外诉讼对我们或我们设施的运营商的潜在生存能力或影响。这些规则的实施可能会对我们设施运营商为那些没有按照IFR和ETS要求接种疫苗的员工的人员配备产生影响， 以及相关的收入损失而人员配备问题导致的成本增加可能会对我们或运营商的财务业绩产生实质性的不利影响.

根据租给UHS全资子公司的McAllen医疗中心的租约，我们获得奖金租金收入，该收入是根据将医院当前季度收入与基准年相应季度进行比较的计算得出的。因此，如果医院的病人数量和收入大幅下降，我们未来在这处物业上赚取的奖金租金收入可能会大幅下降。

若干因素可能导致部分租户无法或不愿意按现时水平及时向我们支付租金，或寻求修订或终止租约，从而对我们的入住率水平、我们的收入、现金流及物业价值产生不利影响，并有可能影响我们维持现有股息水平的能力。由于新冠肺炎的限制及其对经济的影响，我们可能会遇到潜在租户的减少，这可能会对新租约的数量以及现有租约的续约率产生不利影响。新冠肺炎大流行也可能影响我们的负债和以可接受的条件对这些债务进行再融资的能力，以及与新冠肺炎大流行导致金融市场和金融机构业务中断相关的风险，这可能从融资的角度影响我们；以及新冠肺炎大流行导致我们的资产所在国家和地区的总体经济条件发生变化。现金流和经营成果的减少可能会对重大会计估计中使用的投入和假设产生影响，包括无形资产和长期资产的潜在减值。

冠状病毒援助、救济和经济安全法案(“CARE法案”)、Paycheck保护计划和医疗保健加强法案(“PPPHCE法案”)和2021年美国救援计划法案(“ARPA”)的实施和影响存在高度不确定性，这可能会影响我们的租户将获得的援助和福利的总额和类型。

最近的立法，包括冠状病毒援助、救济和经济安全法案(“CARE法案”)和Paycheck保护计划和医疗保健加强法案(“PPPHCE法案”)和2021年美国救援计划法案(

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“ARPA”)，向医院和其他医疗保健提供者提供赠款资金，以帮助他们在新冠肺炎大流行期间。CARE法案和PPPHCE法案的实施存在高度不确定性，联邦政府可能会考虑额外的刺激和救济措施，但我们无法预测额外的刺激措施是否会颁布或其影响。我们不能保证我们的租户根据CARE法案将获得多少财政和其他类型的援助,《PPPHCE法案》和ARPA，我们很难预测这些法例对租户的经营有何影响，或对租户的竞争对手的经营有何影响。我们无法保证我们的租户是否会被要求偿还任何以前批准的资金，由于不遵守赠款条款或其他原因。此外，我们无法评估新冠肺炎疫情对我们的租户(进而对我们)造成的预期负面影响将在多大程度上被根据CARE法案获得或将获得的金额或利益所抵消, 《PPPHCE法案》和ARPA.

有关监管环境的风险

我们医院设施(包括UHS)和医疗办公大楼的租户的收入和运营结果受到政府和其他第三方付款人付款的显著影响。

我们医院设施的运营商、联邦调查局和我们医疗办公楼的租户从第三方付款人那里获得了很大一部分收入，包括联邦医疗保险和医疗补助计划。近年来，这些政府计划的变化导致了对补偿的限制，在某些情况下，降低了医疗保健服务的补偿水平。联邦和州政府计划的付款受到法律和法规变化、行政裁决、解释和决定、利用审查要求以及联邦和州资金限制的影响，所有这些都可能大幅增加或减少计划付款，并影响向患者提供服务的成本和向设施付款的时间。我们的租户无法预测最近和未来的政策变化对他们运营的影响。

我们的三家急性护理医院、三家行为健康医院和两家由UHS的全资子公司或合资企业运营的联邦医疗机构，以及两家由非关联第三方运营的联邦医疗机构位于德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州、弗吉尼亚州和伊利诺伊州、爱荷华州和南卡罗来纳州。这些州中的大多数都报告了严重的预算赤字，在过去几年中，这些赤字导致医疗补助资金在不同时期减少，这可能对我们设施的某些运营商，包括我们医院设施的运营商，未来获得的医疗补助报销水平产生不利影响。我们不能保证我们某些设施的运营商，特别是我们在上述各州的医院运营商所赚取的医疗补助收入的减少，不会对这些运营商未来的运营业绩产生重大不利影响，从而可能对我们产生重大不利影响。此外，由于《患者保护和平价医疗法案》的资金要求和其他条款给联邦和州政府带来的不确定性和财政压力，可能会影响纳税人资金用于联邦医疗保险和医疗补助计划的可用性。如果政府支付的差饷或服务范围被削减，可能会对医院设施营办商的业务、财政状况和经营业绩造成重大的不利影响，而我们的医院设施也会因此而受到影响。

除了政府报销计划的变化外，我们的医院运营商与包括管理医疗组织在内的私人付款人谈判有利合同的能力，对这些设施的收入和运营结果产生了重大影响。包括管理医疗机构在内的私人支付者越来越多地要求医院接受较低的支付率。我们的医院运营商希望第三方继续努力，积极管理报销水平和成本控制。从第三方付款人收到的报销金额的减少可能会对我们医院运营商的财务状况和运营结果产生重大不利影响。

联邦医疗保险和医疗补助资金的减少或变化可能会对我们设施运营商(包括UHS)未来的运营业绩产生重大不利影响，这反过来可能会大幅减少我们的收入和净收入。

2011年预算控制法(“预算控制法”)要求大幅削减2012-2021年财政年度的联邦开支，包括在此期间将所有医疗保险支出削减2%。国会随后通过的立法取消了2%的减排至2021年，但将这些减排延长至2030年作为交换。最新的立法将暂停付款的期限延长至2022年3月31日，从那时起至2022年6月30日，付款减少1%，此后全部减少2%。

从2024年开始，一直持续到2027年，联邦基金对各州的医疗补助不成比例股份医院(DSH)的拨款将会减少。这样的削减已经推迟了几次，最近一次是根据CAA，这进一步将DSH推迟到2024年。在削减期间，州医疗补助DSH从联邦基金中的拨款将每年减少80亿美元。根据未参保个人的百分比、医疗补助利用率和未补偿医疗保健，对各州实施减税。我们无法预测这些支付政策将对运营商(包括UHS)以及我们的业务产生什么影响。

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医疗改革的不确定性可能会对我们设施运营商(包括UHS)的业务和未来运营结果产生重大影响，这反过来可能会大幅减少我们的收入和净收入。

2010年3月23日，总裁·奥巴马签署了《患者保护和平价医疗法案》(以下简称《法案》)，使之成为法律。2010年3月30日签署成为法律的《2010年医疗和教育和解法案》(“和解法案”)载有对立法的若干修正案。该立法与《和解法案》(统称为《立法》)相结合的两个主要目标是提供更多获得医疗保险的机会，并减少与医疗相关的费用。

虽然预计这项立法将导致美国未参保患者的减少，这将减少运营商从我们设施的应收账款坏账中扣除的费用，但该立法对联邦医疗保险和医疗补助做出了其他一些变化，我们认为这可能会对我们设施的运营商产生不利影响。据预测，这项立法将导致在10年内净减少支付给医院的医疗保险和医疗补助，总额为1550亿美元。该立法修订了联邦医疗保险和医疗补助计划下的报销，以强调高效地提供高质量的护理，并在这些计划下包含了一些激励和惩罚措施，以实现这些目标。该立法规定了2010至2019财年联邦财政年度市场篮子更新的减少，从2011年10月1日开始联邦医疗保险B部分可报销项目和服务的市场篮子更新以及从2012年10月1日开始联邦医疗保险住院服务的市场篮子更新抵消了生产率。这项立法和随后的修订规定了减少Medicare DSH和Medicaid DSH的付款。Medicare DSH的削减从2013年10月开始，而Medicaid DSH的报销计划从2024年开始。该立法实施了一项基于价值的采购计划，将奖励提供高效护理的人。相反，某些设施因未能达到质量参数而获得的补偿将减少；这些医院将包括那些重新入院或医院获得性疾病比率过高的医院。

2012年，美国最高法院的一项裁决限制了联邦政府扩大医疗保险覆盖范围的能力，方法是保留立法中的违宪条款，这些条款试图因州政府不遵守某些医疗补助覆盖要求而撤回联邦资金。根据这一决定，联邦政府不得通过减少现有的医疗补助资金来惩罚选择不参加医疗补助扩大计划的州。因此，各州可以选择接受或不参与，而不会冒着失去联邦医疗补助资金的风险。因此，包括德克萨斯州在内的许多州都没有在没有失去联邦资金的威胁下扩大医疗补助计划。医疗保险和医疗补助服务中心(CMS)已经批准了第1115条的示范豁免，规定了某些符合医疗补助资格的个人的工作和社区参与要求。然而，拜登政府最近表示不赞成联邦医疗补助计划的工作要求，因为这些要求带来了巨大的风险，许多潜在的示范受益人将无法最初参加医保，或者这些要求将导致相当数量的资格暂停，并最终在最初能够参保的受益人中取消参保资格。因此，CMS最近撤销了某些州医疗补助计划的批准，包括工作要求。

立法中直接或间接影响医疗保险和医疗补助报销的各种条款预计将在几年内生效。这项立法对医疗保健提供者的影响将受到实施法规、解释性指导以及未来可能的立法或法律挑战的影响。某些立法条款，如创建联邦医疗保险共享储蓄计划，在未来联邦计划如何报销医疗保健方面造成了不确定性。因此，目前我们无法预测法例对医院经营者日后的发还款项有何影响，亦不能保证法例不会对我们物业的租户/经营者日后的经营业绩造成重大不良影响，从而影响我们的业务。

该立法还包含旨在减少医疗保健领域欺诈和滥用的条款。这项立法修改了包括联邦反回扣法规和虚假索赔法案在内的几项现有法律，使政府机构和私人原告更容易在针对医疗保健提供者的诉讼中获胜。虽然国会之前修订了反回扣法规的意图要求，规定一个人不需要“有实际知道或具体意图实施”反回扣法规才能被发现违反了此类法律，但该立法还规定，根据联邦民事虚假索赔法案的目的，任何违反反回扣法规的物品或服务的索赔也被视为虚假索赔。该立法规定，医疗保健提供者扣留超过60天的多付款项应受联邦民事虚假索赔法的约束，尽管实施这一法定要求的某些最终法规仍有待执行。该立法还将恢复审计承包商计划扩大到医疗补助。这些修正案还使违反适用法律法规的医疗保健提供者更容易受到严厉的罚款和处罚。

这项立法对医院的影响可能有所不同。由于立法规定在未来几年内将在不同时间生效，我们预计立法中的许多规定可能需要进一步修改。废除全部或部分立法、推迟实施部分内容或提供资金，并提出修正或补充修改其规定的倡议一直存在。立法企图废除或修改立法和法律的最终结果

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这项立法面临的挑战尚不清楚。立法已经颁布，取消了对未能维持医疗保险的处罚，这是最初立法的一部分。此外，国会还考虑了立法如果通过，这将是重要的部分(i)取消大雇主分别要求获得或提供健康保险的规定；(2)允许保险公司对未参保两个月以上的个人征收最高30%的附加费，然后购买保险；(3)为购买健康保险提供税收抵免，并根据收入水平逐步取消税收抵免；(4)扩大健康储蓄账户；(5)征收人均对州医疗补助计划的联邦资金设置上限，或者，如果由州政府选出，则将联邦资金过渡到阻止拨款；以及(Vi)允许各州寻求豁免某些联邦要求，这些要求将允许该州以不同于联邦标准的方式定义基本医疗福利，并允许某些商业健康计划在设定保费时考虑健康状况，包括先前存在的疾病。

除了立法变化外，行政部门的行动还会对立法产生重大影响。总裁·拜登预计将采取行政行动，加强立法，并可能逆转上届政府的政策。特朗普政府已指示发布最终规则：(I)允许形成协会健康计划，这些计划将免除某些立法要求，如提供基本医疗福利；(Ii)扩大短期、有限期限医疗保险的可获得性；(Iii)取消向保险公司支付费用分摊减少付款，否则将抵消联邦贫困水平的250%或以下的医疗计划参与者的免赔额和其他自付费用；(Iv)放宽对国家创新豁免的要求，因为这可能会减少个人和小团体市场的投保人数，并导致更多人参加短期、有限期限保险和协会健康计划；以及(V)鼓励雇主使用健康报销账户，允许员工在个人市场购买医疗保险。这些行政部门政策带来的不确定性导致2018年和2019年交易所注册人数减少，预计未来几年个人和小团体市场风险池将进一步恶化。预计这些政策和未来的政策可能会给医院带来额外的成本和报销压力。

目前尚不清楚该立法的哪些部分可能会保留，也不清楚未来的任何立法可能会创造出什么替代或替代计划。任何此类未来的废除或替换可能会对一般医疗服务的报销产生重大影响，并可能导致与我们医院运营商提供的服务竞争的服务的报销。因此，不能保证未来通过的任何联邦或州医疗改革立法不会对我们医院的经营者产生负面的财务影响，包括他们与此类潜在立法资助的替代医疗服务竞争的能力，或者我们医院的经营者获得服务费用的能力。

2018年12月14日，德克萨斯州一家联邦地区法院宣布该立法整体违宪。最高法院得出结论，由于2017年减税和就业法案(TCJA)将个人强制令的税收降至0美元(即不再产生收入，这是税收的一个基本特征)，根据国会的征税权力，个人强制令不再被允许，从而使立法违宪。最高法院还认为，由于个人强制令对立法至关重要，并且与法律的其他部分不可分割，因此整个立法是违宪的。由于法院发布了宣告性判决，并没有禁止法律，该立法在上诉期间仍然有效。德克萨斯州北区地区法院的裁决被上诉到美国第五巡回上诉法院。2019年12月18日，第五巡回上诉法院的三名法官组成的陪审团以2比1的投票结果推翻了这项立法，认为个人授权违宪。5.^这是巡回法院还将案件发回德克萨斯州地区法院，以确定哪些立法条款应该受到授权。美国最高法院审理上诉，最终在加利福尼亚州诉德克萨斯州原告缺乏资格挑战立法要求获得最低基本医疗保险覆盖范围或个人授权。法院驳回了此案，但没有具体裁定立法是否符合宪法。因此，在可预见的未来，这项立法将继续保持其整体法律地位。虽然2020年选举的结果可能会降低立法被全部或部分取消的风险，但立法执行方面的持续不确定性给卫生保健提供者的战略和业务规划工作带来了不可预测性，这本身就构成了一种风险。

根据这项立法，医院必须公开其标准收费清单，从2019年1月1日起，CMS要求这一披露以机器可读的格式进行，并包括所有医院项目和服务的费用以及诊断相关群体的平均费用。2019年11月27日，CMS发布了《医院公开标准收费的价格透明度要求》的最终规则。这项规定于2021年1月1日生效，要求所有医院还公布医院可以向患者提供的所有项目和服务的支付者特定谈判费率、最低谈判费率、最高谈判费率和现金，包括个别项目和服务以及服务包。不遵守这些要求可能会导致每天的罚款。

作为CAA的一部分，国会通过了旨在防止或限制某些情况下患者余额账单的立法。CAA解决了来自紧急服务、网络内设施的网络外辅助提供者和空中救护车承运人的意外医疗账单。除非获得知情同意，否则法律禁止在提供网络外紧急服务或网络内设施的网络外服务时进行突击计费。在这些情况下，服务提供者不得向患者收取超过网络内费用分摊要求的任何金额。2021年7月13日，卫生与公众服务部，

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劳工部和财政部发布暂行最终规则，开始实施是立法。该规则将限制我们在某些情况下以通常较高的网络外费率接收服务付款的能力，并在其他情况下禁止网络外支付.

这种以价值为基础的采购趋势可能会对我们医院运营商的收入产生负面影响。

我们认为，政府和私人付款人基于价值的采购举措将财政激励与医疗质量和效率捆绑在一起，将越来越多地影响我们医院和其他医疗机构的运营结果，如果它们无法达到预期的质量标准，可能会对其收入产生负面影响。该立法包含一些条款，旨在促进联邦医疗保健计划中的基于价值的购买。联邦医疗保险现在要求提供者报告某些质量措施，以便获得以前自动奖励的住院和门诊手术的全额报销增加。此外，达到或超过某些质量绩效标准的医院将获得更高的报销金额，而因特定条件而再次入院的医院将获得更少的报销。此外，医疗保险不再为某些医院获得性疾病的治疗向医院支付额外费用，除非这些疾病在入院时存在。从联邦财政年度(FFY)2015年开始，前一年在全国所有医院中排名最差25%的医院将获得更少的医疗保险报销。该立法还禁止使用医疗补助计划下的联邦资金来补偿提供者治疗某些提供者可以预防的疾病。

私人支付者中也有一种趋势，即基于价值购买医疗服务。许多大型商业支付者要求医院报告高质量的数据，其中几个支付者不会为某些可预防的不良事件向医院报销。我们预计基于价值的购买计划，包括根据患者结果衡量标准进行报销的计划，将变得更加普遍，并涉及更高比例的报销金额。我们目前无法预测这一趋势将如何影响我们医院运营商的运营结果，但如果他们无法达到政府和私人付款人建立的质量标准，可能会对他们的收入产生负面影响。

未能遵守政府报销计划(如Medicare或Medicaid)、许可和认证要求、欺诈和滥用法规或新的立法进展的运营商可能无法履行其对我们的义务。

我们的运营商，包括UHS及其子公司，受到许多联邦、州和地方法律和法规的约束，这些法律和法规因立法、规则和法规的通过以及对现有法律的行政和司法解释而经常发生重大变化(有时具有追溯性)。这些变化的最终时间或效果无法预测。政府监管可能会对我们运营商的经营成本以及政府和其他第三方付款人获得的补偿金额产生巨大影响。如果我们的任何运营商未能遵守这些法律、要求和法规，可能会对他们履行对我们的义务的能力造成不利影响。这些规定包括，除其他事项外：医院帐单做法和服务价格；与医生和其他转介来源的关系；医疗保健的充分性；医疗设备和服务的质量；医务人员和支持人员的资格；电子健康记录法规的实施和继续遵守；与健康相关的信息和患者医疗记录相关的保密、维护和安全问题；设有急诊科的医院对患有紧急情况的患者进行筛查、稳定和转移；我们设施的认证、执照和认可；运营政策和程序；以及设施和服务的建设或扩建。

如果我们的经营者未能遵守适用的法律和法规，他们可能会受到刑事处罚、民事处罚(包括吊销经营一个或多个设施的执照)，以及将一个或多个设施排除在联邦医疗保险、医疗补助和其他联邦和州医疗保健计划之外。施加此类处罚可能会危及该运营商向我们支付租金或抵押贷款或继续运营其设施的能力。此外，我们的奖金租金是基于UHS医院设施的净收入，而这反过来又受到承租人从政府获得的报销金额的影响。

尽管UHS和我们的急性护理机构的其他运营商认为他们的政策、程序和做法符合政府法规，但不能保证他们不会受到政府的调查或行动，或者如果他们受到制裁、罚款或惩罚，他们不会面临制裁、罚款或惩罚。由于这些法律法规中的许多都是相对较新的，在许多情况下，我们的运营商没有监管或司法解释的好处。未来，对这些法律和法规的不同解释或执行可能会使它们当前或过去的做法受到不当或非法行为的指控，或者可能要求它们在设施、设备、人员、服务、资本支出计划和运营费用方面做出改变。即使他们最终获胜，根据上述法律、法规或规则之一进行的重大政府调查或行动也可能对他们产生实质性的不利影响，进而对我们产生不利影响。

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美国现在和未来的联邦税收改革立法可能会以难以预测的方式对REITs产生积极和消极的影响。

2017年12月22日签署成为法律的《2017年减税和就业法案》(简称《2017年税法》)，对企业和个人税率以及税收计算进行了重大改变。虽然2017年的《税法》没有对我们产生重大的直接影响，但它可能会间接影响我们，因为我们的租户和我们开展业务的司法管辖区以及REITs的整体投资理论可能会受到积极和负面的影响。此外，2017年税法的整体影响取决于联邦税务当局未来可能发布的解释和法规，以及州和地方税收针对2017年税法的变化，未来此类解释、法规和其他变化可能会对我们产生不利影响。2020年3月27日，旨在缓解新冠肺炎疫情经济影响的联邦立法--CARE法案--签署成为法律。《CARE法案》对2017年《税法》的某些条款进行了技术性更正或临时修改，今后可能会颁布更多此类立法。此外，有可能对税法进行进一步修改，这些修改与2017年的税法或新冠肺炎疫情无关。特别是，可以随时通过立法、行政或司法行动修改REITs的联邦所得税，并有可能具有追溯效力。

UHS及其子公司面临未决的法律诉讼、据称的股东集体诉讼、政府调查和监管行动。

UHS及其子公司面临悬而未决的法律行动、政府调查和监管行动。由于UHS在截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度的综合收入中分别占约37%、33%及31%，且由于UHS的一间附属公司是我们的顾问，因此我们鼓励阁下取得及检视法律诉讼通用医疗服务公司的10-K和10-Q表格中的一节，这是向证券交易委员会公开提交的。这些申请是UHS的独家责任，并未通过引用并入本文。

针对诉讼和政府调查中的指控进行辩护，或者类似的事件和任何相关的宣传，可能会产生巨大的成本，并可能需要UHS管理层的高度关注，UHS的声誉可能会受到严重损害。UHS表示，它无法预测这些事项的结果，也无法合理估计任何此类损失的金额或范围；但是，这些诉讼的结果以及已发表的有关这些事项的调查、宣传和新闻文章，可能会对其业务、财务状况、运营结果和/或现金流产生重大不利影响。

UHS正在并可能受到其他已知和未知的或有损失，这些损失可能与过去、现在和未来的事实、事件、情况和发生有关。如果在部分或全部法律程序或其他或有损失中出现不利结果，或者如果未来针对UHS提出成功的索赔和其他诉讼，可能会对其财务状况、运营结果和流动性产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。

特别是，政府调查，以及Qui Tam和股东诉讼，可能会导致实质性罚款、处罚、损害赔偿或其他制裁，包括被排除在政府医疗保健计划之外。涉及联邦医疗保险和医疗补助问题的诉讼和解通常需要支付金钱和公司诚信协议，其中每一项都可能对UHS的业务、财务状况、运营结果和/或现金流产生重大不利影响，进而可能对我们产生重大不利影响。

所需的监管批准可能会推迟或禁止我们的医疗设施的转让。

将医疗设施转让给后续租户或运营商可能需要获得监管部门的批准或批准，包括但不限于根据需要证法以及医疗保险和医疗补助提供者安排获得的所有权变更批准，而转让其他类型的商业运营和其他类型的房地产不需要这些安排。任何租户或运营商的更换可能会因转移设施所需的任何联邦、州或地方政府机构的监管批准程序或更换获得许可管理设施的运营商而被推迟。如果我们无法以优惠的条款找到合适的替代租户或运营商，或者根本没有，我们可能会接管设施，这可能会使我们承担继任责任，或者要求我们赔偿我们可能向其转让经营权和许可证的后续运营商，所有这些都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

与业务运营相关的风险

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医疗保健行业的竞争加剧导致我们的运营商(包括UHS)的收入较低，成本较高，并可能影响我们的收入、物业价值和租约续约条款。

医疗保健行业竞争激烈，近年来，医院和其他医疗保健提供者之间对患者和医生的竞争加剧。在我们设施所在的大多数地理区域，还有其他设施提供与我们设施所提供的服务相媲美的服务。此外，一些相互竞争的设施由税收支持的政府机构或非营利性公司所有，可能得到捐赠和慈善捐款的支持，并免除财产税、销售税和所得税。此类豁免和支持不适用于我们设施的某些运营商，包括UHS。

在一些市场，某些与我们竞争的设施可能比我们的设施拥有更多的财力、更好的装备和提供更广泛的服务。位于我们设施所服务区域的某些医院是专科医院，提供我们医院运营商可能不提供的医疗、手术和行为健康服务。门诊治疗和诊断设施、门诊外科中心和独立的非卧床外科中心的增加也增加了我们运营商的竞争。

此外，我们设施的运营商面临来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医生拥有的设施和其他竞争设施，包括由UHS运营但其不动产不属于我们的某些设施。这样的竞争在市场上经历过，包括但不限于德克萨斯州的麦卡伦，我们的麦卡伦医疗中心是一家拥有370张床位的急性护理医院。

此外，医院员工中医生的数量和质量是决定医院竞争优势的重要因素。通常，医生负责做出入院决定并指导患者的治疗过程。由於我们设施的经营者亦会与其他医护机构竞争，他们在招聘和挽留合资格的医院管理人员、护士和其他医务人员方面，可能会遇到困难。

我们预计，包括UHS在内的运营商未来将继续面临日益激烈的竞争，这可能会导致患者数量下降，损害他们的业务，进而可能损害我们的业务。

我们很大一部分收入依赖于一家运营商。如果UHS遇到财务困难，或未能向我们付款，或选择不续签我们三家急性护理医院的租约，我们的收入可能会大幅减少。

在截至2021年12月31日的一年中，来自UHS的租赁支出约占我们综合收入的37%。此外，截至2021年12月31日，UHS的子公司租赁了我们拥有的6个医院设施，目前的租赁期限从2026年到2040年在不同时间到期。我们不能向您保证，UHS将继续履行其对我们的义务，或在现有租约预定到期日续签。此外，如果UHS的子公司行使从我们租赁的六家医院或两家联邦医疗机构中的任何一家的选择权，如果我们无法从销售收益中赚取有利的回报率，与目前根据设施租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入可能会下降。如果UHS未能或没有能力履行其对我们的义务，或者如果UHS选择不续签六家医院或两家联邦医疗机构的租约，我们的收入和净收入可能会大幅减少，这反过来可能会减少我们支付的股息金额，并导致我们的股价下跌。请参阅合并财务报表附注4-租赁会计学以获取更多信息。

我们与UHS的关系可能会产生利益冲突。

除了我们很大一部分收入和租赁依赖于UHS之外，自1986年以来，UHS的全资子公司特拉华州UHS公司(以下简称“顾问”)一直担任我们的顾问。根据我们于2019年1月1日修订和重述的咨询协议，顾问有义务向我们提交投资计划，尽其最大努力获得适合该计划的投资(尽管它没有义务向我们提供任何特定的投资机会)，向我们提供行政服务，并处理我们的日常事务。此外，我们所有的官员都是Advisor的雇员。我们没有受薪员工，尽管我们的官员通常会以限制性股票的形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会认为适当，我们的人员还可以获得限制性股票和/或现金奖金形式的一次性薪酬奖励。我们相信，我们的顾问和UHS为我们提供的管理和咨询服务的质量和深度无法通过与无关的第三方签订合同或自我咨询来复制，而不会大幅增加成本。我们相信，这些关系在过去对我们是有益的，但我们不能保证它们在未来不会对我们不利。

与UHS的所有交易都必须得到我们大多数独立受托人的批准。由于我们与UHS及其子公司的历史和持续关系，在未来，我们的业务往来可能不会与我们与没有这种关系的第三方达成的相同或有利的条款。我们和UHS之间可能会发生纠纷

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我们无法解决，或者这些争端的解决可能不如我们可能与第三方达成的解决方案对我们有利。

我们在各种合资企业中持有非控股股权。

于截至2021年12月31日止年度，本公司11%的综合及未合并收入来自五家共同拥有的有限责任公司/有限责任公司(其中一家由我们购买由第三方成员持有的5%少数股权而于2021年11月1日起开始按综合基础入账)，而我们持有的非控股股权由33%至95%不等。我们的投资水平和缺乏控制使我们面临投资和收入的潜在损失。尽管我们的所有权安排在过去对我们有利，但我们不能保证它们在未来会继续有利。

根据我们继续持有非控股所有权权益的四家有限责任公司/有限责任公司的经营和/或合伙协议，第三方成员和信托有权在任何时候，在某些条件的限制下，向其他成员(“非出售成员”)提出要约(“要约成员”)，其中它同意：(I)以要约成员确定的价格(“转让价格”)将要约成员的全部所有权权益出售给非要约成员(“要约出售”)；或(2)以同等比例转让价格购买非要约成员的全部所有权权益(“要约购买”)。非要约会员有60至90天的时间：(I)以转让价格购买要约会员的全部所有权权益，或(Ii)以同等比例转让价格将其全部所有权权益出售给要约会员。转让的结束必须在非要约成员接受后60至90天内完成。

除了第三方成员的上述权利外，我们不时与第三方成员就买卖权益或标的物业给对方或第三方进行讨论。如果我们出售我们的权益或标的财产，我们可能无法将收益重新配置到资产中，获得与目前相同或更高的回报。在我们无法这样做的任何时间内，我们增加或保持当前水平股息的能力可能会受到不利影响，这可能会导致我们的股价下跌。

我们租户的破产、违约、资不抵债或财务状况恶化可能会大大推迟我们收取未付租金的能力，或者要求我们寻找新的运营商。

我们的财务状况和我们向股东进行分配的能力可能会受到我们任何主要租户经历的财务困难的不利影响，包括破产、资不抵债或业务普遍低迷。我们面临的风险是，我们的经营者可能无法履行他们的义务，这可能导致他们破产或资不抵债。虽然我们的租赁和贷款为我们提供了终止投资、驱逐经营者、要求立即偿还和其他补救措施的权利，但破产法为申请破产或重组的一方提供了某些权利。破产的经营者可能会限制我们在破产程序中收取未付租金或利息的能力。

房地产所有权产生了风险和负债，可能导致意外的损失或费用。

我们的业务受到与房地产收购和所有权相关的风险的影响，包括：

除上述风险外，我们无法预测我们物业的租赁，包括租赁给UHS子公司的六家医院的租赁，如本文所述，这些租赁有权以公平市值购买各自租赁的设施，是否会在当前租约结束时按租约中规定的费率或公平市值租赁利率续签。

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条款它们将在2026年至2040年的不同时间到期。如果租约不续期，我们可能需要为这些医院寻找其他运营商和/或以不太优惠的条款签订租约。对我们的医院行使购买选择权可能会导致我们的回报率低于目前从此类设施上赚取的租金收入。此外，授予各自承租人的购买选择权和优先购买权在租赁期届满后购买或租赁各自的租赁医院，可能会对我们出售或租赁医院的能力产生不利影响，并可能在我们和UHS之间存在潜在的利益冲突，因为第三方提供的价格和条款可能部分取决于设施在租赁期最后几年的财务表现。

如果我们未能保持我们的REIT地位，我们将按正常的公司税率对我们的应税收入缴纳联邦所得税。

为了符合REIT的资格，我们必须遵守某些高度技术性和复杂的国内收入法条款。虽然我们相信我们自成立以来一直符合REIT的资格，但不能保证我们一直有资格或在未来仍有资格。如果不符合REIT的资格，我们可能会承担所得税义务，包括按正常公司税率征收的联邦所得税。由此产生的额外所得税可能会显著减少可用于分配给股东和偿还债务的现金流。此外，如果取消资格，我们可能会在取消资格后的四年内被禁止成为房地产投资信托基金。此外，如果取消资格，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除分配给股东的费用，我们可能会受到州和地方所得税的增加。

即使我们仍然有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他减少现金流的纳税义务。

即使我们仍然有资格作为房地产投资信托基金纳税，我们的收入和资产可能需要缴纳某些联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方所得税、财产税和转移税。这些税收中的任何一项都会减少可用于支付债务的现金。

REITs支付的股息通常不符合降低税率的条件。

一般来说，美国公司支付给美国个人股东的(合格)股息在2021年缴纳联邦所得税，最高税率为20%(某些纳税人需缴纳某些附加税)。相比之下，由于我们是房地产投资信托基金，我们对美国个人股东的分配没有资格享受适用于普通公司分配的降低税率，因此2021年可能需要缴纳高达37%的联邦所得税(某些纳税人需要缴纳某些附加税)。对REITs和其他公司股息的不同处理可能会导致个人投资者认为投资REITs的吸引力低于其他公司，这可能会对我们的股票价值产生负面影响。

如果我们无法遵守适用于REITs的严格收入分配要求，仅使用经营活动产生的现金，我们将被要求从其他来源产生现金，这可能对我们的财务状况产生不利影响。

为了获得与符合REIT资格相关的优惠税收待遇，通常情况下，我们被要求每年向股东分配至少90%的应纳税所得额。此外，我们的收入中任何未分配的部分都要按正常的公司税率征税，并可能对这些未分配的收入征收4%的消费税。为了满足获得与符合资格的REIT相关的税收优惠所需的分配要求，我们可能被要求：(I)即使条件不利于借款，也要寻求借入资金；(Ii)发行可能会对我们现有股东的未来股息和股票价值产生稀释效应的股本；和/或(Iii)剥离我们原本可能决定保留的资产。通过这些其他非经营手段获得资金可能会对我们的财务状况和未来的经营业绩产生不利影响。

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遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会。

为了符合联邦所得税的资格，我们必须不断地满足有关我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的金额以及我们的股票所有权等方面的测试。我们可能无法进行对我们有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源、资产多元化或分配要求。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍我们进行某些有吸引力的投资的能力。

巨额潜在负债以及不断上升的保险成本和可获得性可能会对我们运营商的运营产生不利影响，这可能会对他们履行对我们的义务的能力产生负面影响。

与医疗保健行业的典型情况一样，在正常的业务过程中，我们的运营商，包括UHS，会受到医疗事故诉讼、产品责任诉讼、集体诉讼和其他法律诉讼。其中一些行动可能涉及巨额索赔，以及巨额辩护费用。如果他们对专业和一般责任索赔的最终责任可能与目前的估计有重大变化，如果这些保单限制在未来部分或全部用完，或者索赔金额超过估计或不在保险覆盖范围内，这可能会对我们运营商的运营产生重大不利影响，进而对我们造成不利影响。

财产保险费率，特别是加州的地震保险费率也在继续上升。我们的租户和运营商，包括UHS，可能无法履行他们在租赁和抵押贷款中对我们的保险、赔偿和其他义务，从而可能使我们面临这些风险。此外，我们的租户和运营商可能无法支付他们的租赁或抵押贷款付款，这可能会减少我们的收入，并增加我们的收款和诉讼成本。此外，如果我们被要求取消受影响设施的抵押品赎回权，我们来自这些设施的收入可能会在很长一段时间内减少或取消。此外，在某些情况下，我们可能会在涉及我们运营商行为的诉讼中被列为被告。虽然我们不参与我们运营商的活动，而且我们的标准租约一般要求我们的运营商在某些情况下为我们提供保险，但在此类诉讼中对我们不利的重大判决可能会超出我们和我们的运营商的保险范围，这将要求我们支付判决费用。

我们严重依赖关键管理人员，我们的一名或多名主要高管或我们运营商的大部分当地医院管理人员的离职可能会损害我们的业务。

我们的高级管理人员和我们运营商当地医院管理人员的关键成员的专业知识和努力对我们业务的成功至关重要。失去我们的一名或多名高级管理人员或我们运营商的大部分当地医院管理人员的服务可能会严重削弱我们的管理专业知识以及我们的运营商在我们的设施中提供高效、优质医疗服务的能力，这可能会损害他们的业务，进而损害我们的业务。

投资者对我们行业的兴趣增加，以及运营商或REIT层面的整合可能会增加竞争，降低我们的盈利能力。

我们的业务竞争非常激烈，我们预计未来可能会变得更具竞争力。我们为医疗保健相关设施的收购、租赁和融资而竞争。我们的竞争对手包括但不限于其他REITs、银行和其他公司，包括UHS，其中一些公司规模更大，资金成本可能比我们低。这些发展可能会导致我们的投资机会减少，与我们的资本成本之间的利差降低，这将损害我们的增长。竞争加剧使我们更难发现并成功利用符合我们业务目标的机会，并可能提高寻求出售的业主的议价能力，从而阻碍我们的投资、收购和开发活动。如果我们不能充分利用我们的发展渠道，以优惠的价格确定和购买足够数量的医疗设施，或者如果我们无法以商业上有利的条款为收购融资，我们的业务、运营结果和财务状况可能会受到重大不利影响。

我们可能会被要求支付巨额翻新费用，以使我们的某些医疗保健物业适合其他运营商和租户。

医疗设施通常是高度定制的，可能不容易适应非医疗保健相关的用途。为了使房产符合医疗保健用途，通常需要进行改进，比如升级电力、天然气和管道基础设施，这些都是昂贵的，有时还会因租户而异。新的或替换的运营商或租户可能需要在一个物业中使用不同的功能，这取决于该运营商或租户的特定运营。如果目前的经营者或租户无力支付租金并腾出物业，我们可能会在能够找到另一家运营商或租户之前，产生修改物业的巨额支出。此外，如果物业需要翻新以容纳多个运营商或租户，我们可能会在开始之前产生大量支出

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能够重新出租空间。这些支出或翻新可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

网络安全事件可能导致违反HIPAA、侵犯成员隐私或其他负面影响。

我们和UHS广泛依赖我们的信息技术(“IT”)系统来管理临床和财务数据，与我们的患者、付款人、供应商和其他第三方进行沟通，并总结和分析运营结果。此外，根据2009年《美国复苏和再投资法案》，UHS在采用和利用电子健康记录以及成为健康信息技术的有意义的用户方面进行了大量的技术投资。我们的IT系统会受到停电、设施损坏、计算机和电信故障、计算机病毒、安全漏洞(包括信用卡或个人识别信息泄露)、破坏行为、盗窃、自然灾害、灾难性事件、人为错误和潜在的网络威胁(包括恶意代码、蠕虫、网络钓鱼攻击、拒绝服务攻击、勒索软件和其他复杂的网络攻击)的损害或中断，而我们的灾难恢复计划无法考虑到所有可能发生的情况。随着网络罪犯的战术、技术和程序不断演变，他们变得更加老练，我们已经并将继续采取额外的预防措施，以加强我们的网络和数据的网络防御。然而，如果我们的任何系统损坏、无法正常运行或变得不可用，我们可能会产生大量的维修或更换成本，可能会遇到关键数据的丢失或损坏，例如受隐私法和专有业务信息约束的受保护的健康信息或其他数据，以及我们执行关键功能的能力中断、中断和延迟，这可能会对我们的业务和运营结果产生实质性和不利的影响，并可能导致巨额罚款、诉讼、客户流失、我们的声誉和业务严重损害以及其他损失。此外, 我们未来的运营结果以及我们的声誉可能会受到公共卫生信息、其他机密数据或专有业务信息被盗、破坏、丢失或挪用的不利影响。

2020年9月，UHS经历了一次信息技术安全事件，导致UHS暂停用户访问其与位于美国的业务相关的信息技术应用程序。虽然其信息技术应用程序处于离线状态，但其在全国各地的设施中利用包括离线记录方法在内的既定备份流程，安全有效地提供了患者护理。UHS已经调查了安全事件的性质和潜在影响，并聘请了第三方信息技术和法医供应商提供协助。到目前为止，还没有发现任何患者或员工数据被未经授权访问、复制或滥用的证据。事故发生后，其急性护理和行为健康医院以及公司一级的信息技术应用程序迅速恢复，从而重新建立了与所有主要系统和应用程序的连接，包括电子病历、实验室和药房系统，其医院恢复了正常运营。

与市场状况和流动性相关的风险

美国经济和就业状况的恶化可能会对我们的业务和我们设施运营商未来的运营结果产生重大影响，这反过来可能会大幅减少我们的收入和净收入。

我们未来的经营结果可能会受到总体经济状况恶化的不利影响，这可能会导致失业和/或没有保险的人数增加。我们运营商的患者数量、收入和财务结果在很大程度上取决于拥有医疗保险的患者的总体情况，而医疗保险在很大程度上取决于个人在某些市场的就业状况。经济状况的恶化可能会导致更高的失业率，这可能会增加没有医疗保险的人数。因此，我们设施的运营商可能会经历病人数量的减少。如果发生这种情况，可能会导致我们医疗办公大楼的入住率下降，以及我们医院设施运营商赚取的收入减少，这将不利我们未来的奖金租金收入(对UHS医院设施)，并可能对未来的租约续签条款和医院物业的潜在价值产生负面影响。

信贷和资本市场的恶化可能会对我们获得资金来源产生不利影响，我们不能确定在需要时是否有资金可供使用和提供资金，以支持我们的业务增长。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们必须将90%的应税收入分配给股东，因此，我们通常不能使用运营收入为我们的增长提供资金。因此，我们的增长战略在一定程度上取决于我们能否以合理的成本筹集额外资本，为新的投资提供资金。我们相信，我们将能够以合理的成本筹集额外的债务和股权资本，以便在债务到期日或之前对我们的债务(包括我们拥有非控股股权的多家有限责任公司持有的第三方债务)进行再融资，并以高于我们资本成本的收益率进行投资。我们不能保证在需要时会以令人满意的条件向我们提供融资，这可能会损害我们的业务。鉴于这些不确定性，我们的增长战略并不可靠，可能会失败。

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为了满足我们未来的全部或部分融资需求，我们依赖于各种来源的借款，包括固定利率、长期债务以及根据我们的循环信贷协议的借款。如果任何贷款人无法履行他们未来的承诺，我们的流动性可能会受到影响，这可能会对我们的运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

此外，我们的杠杆化程度或未来可能变得杠杆化的程度，可能会对我们获得融资的能力造成不利影响，并可能使我们更容易受到竞争压力的影响。我们偿还现有和未来债务的能力取决于我们未来的表现，以及我们以令人满意的条款获得额外融资的能力，每一项都受到财务、商业和其他我们无法控制的因素的影响。我们任何未能履行财务义务的行为都将损害我们的业务。

如果我们需要进入资本市场或其他融资来源，不能保证我们能够以可接受的条件或在可接受的时间内获得融资。我们无法以我们可以接受的条件获得融资，可能会对我们的运营结果、财务状况和流动性产生实质性的不利影响。

2022年1月1日和2023年6月30日逐步取消LIBOR。

2017年，负责监管伦敦银行间同业拆借利率的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算逐步取消LIBOR，并停止强制银行提交利率进行计算。2021年，FCA进一步宣布，自2022年1月1日起，不再公布一周和两个月期美元LIBOR期限，其他所有美元LIBOR期限将在2023年6月30日后停止发布。

联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合约中首选的美元-伦敦银行同业拆借利率的替代利率。我们无法预测，随着未来几年继续远离伦敦银行间同业拆借利率，市场将如何对SOFR或任何其他替代参考利率做出反应。FCA或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率的方法上采取的任何改变，都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于LIBOR保持目前形式的情况。

截至2021年12月31日，我们拥有与伦敦银行同业拆借利率挂钩的合约，例如我们的无担保循环信贷安排和利率衍生品。我们正在监测和评估相关风险，包括贷款利息或衍生工具的收付金额。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果LIBOR受到限制或终止，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。对于一些票据来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行谈判。我们的无抵押循环信贷安排包含规定当LIBOR不再作为基准利率时要采用的替代利率计算方法。

我们目前预计，我们债务协议中包含的LIBOR指数利率将在2023年6月30日之前有效。我们预计将使用我们协议中规定的语言管理向首选替代费率的过渡，然而，未来的市场状况可能不允许立即实施所需的修改，并且我们可能会在这样做的过程中产生重大关联成本。我们将继续监测和评估对我们的债务偿付和相关债务价值的潜在影响，然而，我们无法预测LIBOR指数利率(不包括在我们的债务协议中且不再公布的一周和两个月期限)何时停止可用。

灾害性天气和其他自然事件，无论是由气候变化还是其他原因造成的，都可能导致我们的财产受损。

我们的许多物业位于收入损失、成本增加或恶劣天气条件或自然灾害(如野火、飓风、地震、龙卷风和洪水)造成的损害的地区。我们可能会遭受超过保险覆盖范围的损失，导致保险费增加，和/或对位于这些地区的财产的需求减少。如果气候变化导致这种灾害性天气或其他自然事件在大范围或局部地区增加，这种成本和破坏可能会超出历史预期。此外，联邦和州有关气候变化的立法和法规的变化可能会导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能效，并可能要求我们在开发和重新开发物业上投入更多资金，而不会相应增加收入。

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与我们的证券相关的风险

我们普通股的市值可能会受到各种因素的重大影响。

许多因素，其中一些是我们无法控制的，可能会对我们普通股的股价产生不利影响。这些因素包括本文讨论的某些风险、我们的财务状况、业绩和前景、REITs发行的类似证券的市场、人口结构变化、我们的运营商和其他医院公司的经营业绩、我们的财务估计或证券分析师建议的变化、媒体或投资界的猜测、战争、恐怖主义和其他敌对行动的可能影响、不利天气条件(无论是否由气候变化引起)、季节性疾病的水平、经济、金融市场或整体利率环境的总体条件的变化，或其他影响医疗保健行业的发展。

当利率上升时，我们的普通股价格可能会下跌。

我们的普通股和其他股息股一样，对市场利率的变化很敏感。作为对不断变化的利率的反应，我们普通股的价格可能会像长期固定收益证券一样，与较短期工具相比，可能具有更大的波动性。各种各样的市场因素可能导致利率上升，包括央行的货币政策、通胀上升和总体经济状况的变化。鉴于利率一直接近历史低点，与加息相关的风险加剧，但预计未来可能会增加，对市场和我们普通股的价格产生不可预测的影响。利率普遍上升的相应影响可能会阻碍我们进入资本市场，影响我们在房地产的基础投资的流动性，进而限制管理层对不断变化的租户情况或投资机会做出的有效反应范围。有限的运营选择可能会进一步阻碍我们维持或增加股息的能力，因此我们普通股的市场价格可能会进一步下跌。

我们的信托声明和章程以及马里兰州法律和我们与UHS的租约中的所有权限制和反收购条款可能会推迟、推迟或阻止可能为股东提供收购溢价的控制权变更或其他交易。我们受到重大的反收购条款的约束。

为了保护我们免受因联邦所得税而失去REIT地位的风险，我们的信托声明允许我们的受托人赎回收购或持有的超过我们已发行和已发行股票的9.8%的股份，受托人认为这将危及我们的REIT地位。此外，对我们普通股或优先股的任何收购，如果导致我们失去REIT资格，都是无效的。赎回权可能具有推迟、推迟或阻止我们公司控制权变更的效果，并可能对我们的股东实现高于我们普通股市场价格的溢价产生不利影响。

我们的信托声明授权我们的董事会发行额外的普通股和优先股，并确定我们发行的任何系列优先股的优先股、权利和其他条款。尽管我们的董事会目前无意这样做，但它可能会建立一系列优先股，可能会推迟、推迟或阻止交易或控制权的改变，这些交易或控制权的改变可能涉及支付高于我们普通股市场价格的溢价，或以其他方式符合我们股东的最佳利益。

我们和UHS的某些子公司之间的主租约包括控制权变更条款，这些租约共同管理三家急性护理医院资产、三家行为保健医院和租赁给UHS子公司的独立急诊室。控制权变更条款赋予UHS在信托控制权发生变更时发出一个月通知的权利，以其评估的公平市场价值购买任何或所有租赁医院物业。行使这一购买选择权可能会导致从销售收益中赚取的回报率低于目前在此类设施上赚取的租金收入。

这些条款可能会阻止主动提出的收购提议，或使第三方更难控制我们，这可能会对我们证券的市场价格产生不利影响，并阻止股东获得收购溢价。

没有。

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下表显示了我们对我们拥有并租赁给UHS和其他非相关方的医院设施的投资，还提供了与我们已经或曾经进行重大投资的各种物业相关的信息，其中一些投资是通过权益法核算的。如本文所述，于2021年12月31日，吾等与UHS的若干全资附属公司订立资产买卖协议，根据该协议的条款，UHS向我们购买西南医疗系统内谷校区的房地产资产，作为交换，UHS将Aiken区域医疗中心(包括一所急性护理医院和一座行为健康展馆)和Canyon Creek行为健康的房地产资产转让给我们。床位容量(医院设施)和五年入住率是根据承租人提供的信息确定的。