致股东的信-道姆比亚斯家族-波特兰，俄勒冈州第四季度展览99.2

亲爱的股东们，我们的目标是改变美国最大、最过时的行业之一，已经过去了八年，但我们仍在摸索未来机遇的皮毛。现有的购房和售房过程被视为生活中最糟糕的经历之一。此外，传统的解决方案可能需要100多天的时间，涉及多个交易对手，还需要数十个离线步骤，此外，客户联系信息还需要分多个步骤出售给出价最高的投标人。最后，未来的机会将由新一波以数字为先的购房者和卖房者推动。我们的基本信念是，在几年内，数以百万计的购房者和卖房者将选择一种简单、确定和快速的体验，并完全在网上进行交易。我们2021年的业绩反映出这种转变正在进行中。与前一年相比，我们经历了来自房屋卖家的报价请求增加了近七倍，我们看到所有的房屋卖家都参与了我们的数字仪表盘来计划他们的行动，我们为所有的客户提供了在线销售。对于买家，我们看到对数字旅游体验的需求增加，我们的自助游产品的销量几乎是前一年的四倍，我们的购买报价在同一时期增长了五倍-这是由我们的OpenDoor支持的优惠计划支持的。在我们的财务业绩方面，我们展示了我们的市场领先地位，并提供了非凡的业绩：收入：80亿美元和211%的同比增长毛利润：7.3亿美元和232%的同比增长贡献利润：5.25亿美元和377%的同比增长我们上市第一年的业绩一直好于预期，并将我们的财务目标提前了数年, 以超过150亿美元的收入运行率退出2021年。随着主要产品体验的推出以及价格和运营的大幅改善，我们的体验又向前迈进了一步。我们推出了OpenDoor支持的优惠，为买家提供了全现金优惠的好处，我们推出了自助式虚拟评估，使检查更快、更方便，我们推出了OpenDoor Complete，它将我们所有的产品和服务整合到一个单一、简化的体验中。让每个人都能自由移动我们的使命埃里克的笔记

此外，我们投资于我们的创业人才和能力，收购了来自Pro.com、Skylight.com和RedDoor的团队，这些团队将为我们的房屋个性化和数字抵押贷款努力提供动力。在定价方面，我们能够同时降低我们的定价不确定性，同时使我们的购买量同比增加50%，使我们能够为活跃市场中60%以上的交易提供报价。在运营方面，我们对技术的投资显著提高了效率，使我们能够提供近六倍于去年的房屋评估和维修，以及近110个基点的运营成本结构改进。这些投资还使我们能够有效地将我们服务的客户数量比前一年扩大250%以上，并有效地扩大我们的市场足迹，使我们的市场数量在2021年翻一番。展望未来，2022年将定义OpenDoor的原因有很多。我们将通过对OpenDoor Complete和我们提供一整套服务的数字一站式商店的投资，推动我们消费者体验的创新。我们将以行业领先的定价能力为基础，成为最值得信赖的公司，提供具有竞争力的在线报价。我们将通过扩大到更多的市场，增加我们的购买量，并提升全国品牌知名度，使我们的受众和消费者基础翻一番。我们将继续投资于我们的技术和运营平台，以推动更多的规模和成本效益。我们的目标是在新的一年里，以快速增长和强劲的单位经济效益为基础，再取得非凡的业绩。最后，也是最重要的，我们将建立世界级的消费者体验，消除搬家的压力，并继续改变行业。联合创始人兼首席执行官Eric Wu让每个人都能自由移动3我们的使命Eric的笔记

⚬总收入80亿美元，较2020年增长211%，售出21,725套住房，较2020年增长119%⚬毛利润7.3亿美元，较2020年增长232%；毛利率9.1%，较2020年8.5%⚬净亏损(6.62亿美元)，较2020年(2.53亿美元)，主要受非现金股票薪酬5.36亿美元与2020年的3,800万美元推动⚬调整后净亏损为(1.16亿美元)，而2020年⚬调整后净亏损(1.75亿美元)为5.25亿美元，较2020年增长377%；贡献利润率为6.5%，而2020年⚬调整后正向EBITDA第一年的贡献利润率为4.3%，为5,800万美元，而2020年为(9,800万美元)；调整后的EBITDA利润率从2020年的3.8%上升到0.7%，⚬购买了36,908套住房，比2020年增长了498%，⚬推出了OpenDoor支持的优惠，为购房者提供了全现金优惠，当他们竞标他们的梦想住房时，OpenDoor Complete将OpenDoor的所有产品和服务整合到一个单一的、简化的体验⚬中，市场占有率增加了一倍多，达到44个市场⚬将购买箱覆盖范围扩大了50%+年，使我们能够在活跃的市场中提供超过60%的交易⚬Real Sell转化率超过35%，以及创纪录的优惠，与2020年相比，⚬的销售商Net Promoter得分超过80分，增长了590%。⚬收购了Pro.com和来自Skylight.com和Reddoor.com的团队，Skylight.com是房屋翻新技术领域的领先者，Reddoor.com是一家完全数字化的抵押贷款经纪公司Key Highlight⚬收入为38亿美元，比2020年第四季度增长了1435%，共售出9,794套住房，比20年第四季度⚬毛利润2.72亿美元增长了1054%，而2020年第四季度为3900万美元；毛利率为7.1%，而20年第四季度⚬净亏损(1.91亿美元)为15.4%，20年第四季度⚬调整后净亏损(8000万美元)为(5400万美元)，2020年第四季度⚬贡献利润为1.52亿美元(4100万美元), 与2020年第四季度的3100万美元相比；连续第20个季度的正贡献利润率为4.0%，而2020年第四季度的正贡献利润率为12.6%⚬调整后的EBITDA为40万美元，而2021年第四季度为(2700万美元)；调整后的EBITDA盈亏平衡利润率为10.9%，⚬购买了9639套住房，比2021年第四季度增长了378%⚬库存余额增至17009套，价值61亿美元，比2021年第四季度增长了1208%

来自佐治亚州伍德斯托克的威廉·托马斯通过OpenDoor买卖了自己的房子。在全国各地度过了一年的房租后，他和妻子凯莉想为他们十几岁的孩子找到一个更永久的地方来称之为家-一个有足够的空间与朋友社交并建立持久关系的地方。以传统的方式出售房屋充满了挑战和不确定性，特别是对于像托马斯夫妇这样的家庭来说。威廉和凯利都在家工作，在家教育他们的孩子。由于一周内家里发生了这么多事情，安排观看演出和让人们进进出出的想法感觉太混乱了。此外，威廉和凯利担心他们无法控制搬家的时机--如果他们卖掉了现在的房子，但另一套房子的报价没有被接受怎么办？没过多久，威廉就意识到与OpenDoor合作非常有意义。威廉最喜欢的是，他可以在自己的时间里浏览潜在的房屋，以购买和安排符合他繁忙日程的家访。此外，OpenDoor也在那里，准备购买他现在的房子，同时他正在接近他们梦想中的家。对于托马斯一家来说，无缝过渡到新家意味着搬家的压力更小，有更多的时间思考下一步是什么旅程。有了OpenDoor，这是一个非常无缝的过程。我们坐在同一张成交表上--我们签了卖旧房的合同，一小时后，又签了成交新房的文件。用OpenDoor销售和购买是完整的套餐！威廉·托马斯5

从长远来看，OpenDoor的生态系统是房屋卖家和购房者之间的双边本地市场，OpenDoor的房屋和服务是交易的中心。我们的核心产品即时报价吸引了房主在上市前，我们的数字和确定的销售流程，具有竞争力的报价转换卖家。这给我们提供了待售的房屋，这是吸引数百万家庭购物者的有机方式。我们独特的库存和简化的购房体验通过OpenDoor将购房者转变为购房者。在这一市场活动的基础上，我们能够为买家提供邻近的服务，以简化交易，并为OpenDoor创造更高的利润率。这一额外的利润率使我们能够为卖家在价格上更具竞争力，这反过来又可以刺激额外的收购增长，并为买家创造更多的住房。我们的重点领域集中在这个飞轮上-建立一个差异化的产品来吸引房主并将他们转化为房屋销售，利用我们的房屋来吸引家庭购物者并将他们转变为买家，同时为围绕房屋的一整套服务提供更好的体验。最后，得益于我们技术、运营和定价平台的可扩展性和集中化，我们的目标是将这些本地市场推出并扩展到美国的每个市场。房主和卖家对于房主来说，我们已经建立了一种差异化的产品，通过几个简单的步骤来获得报价，了解一个人的房屋价值，并知道一个人可以立即解锁的资产，从而吸引房主。我们的数字销售流程将简单性、确定性和速度最大化，与传统的上市流程相比，是一种引人注目的替代方案。最后，我们服务的定价和成本竞争力促使客户转而向OpenDoor销售产品。2021年, 我们在吸引房主、简化销售流程以及以低成本提供有竞争力的报价等方面取得了实质性进展。首先，我们加深了与房屋建筑商和大型房地产搜索门户网站的合作关系。我们现在与70多家住宅建筑商合作，其中包括销售额排名前十的住宅建筑商中的8家，并与Realtor.com推出了集成体验，为更多的房主提供即时报价，因为他们的业务亮点卖家NPS>80总客户交易140,000+长期OpenDoor的生态系统是一个双边的本地市场

7家公司正在计划搬家。此外，我们通过更新报价、房屋估值信息和如何销售技巧重新吸引了我们庞大且不断增长的房主群体，推动了2021年近30%的销售客户。随着自助虚拟房屋评估的推出，我们以快速和方便的方式进一步简化了卖家体验，目前我们三分之一的室内房屋评估都使用了这一功能。其次，在成本方面，我们投资于OpenDoor Scout等专有工具，并提高了本地流程和劳动力的虚拟化和集中化，从而显著提高了运营效率。这使得我们能够提供近六倍的房屋评估和维修，大大加快了到最终报价的周转时间，并比去年的运营成本结构改善了近110个基点。这些改进还使我们能够有效地将我们服务的房屋数量比前一年增加250%以上，并扩大我们的市场足迹，使我们的市场数量在2021年翻一番。最后，我们在定价过程中经历了多个突破，我们分析了每个房屋的数百个数据点，包括对数百万张图像进行专有标记，并利用计算机视觉和人工智能技术来评估每个房屋的价值、状况和市场环境。结果，我们能够提高价格竞争力，并将我们的购买量增加了50%，使我们能够在活跃的市场中提供超过60%的交易。展望2022年，我们的目标是利用我们的市场领导地位和规模优势来吸引房主，并投资于产品、定价和运营，以取悦和转化更多的卖房者。随着我们的市场足迹不断扩大, 我们将在全国范围内越来越多地投资于我们的品牌，以提高知名度，进一步降低我们的客户获取成本，并继续与已经庞大且不断增长的房主群体重新接触。接下来，我们将继续通过进一步减少完成交易的步骤和时间，使出售房屋变得简单、确定和快速。最后，我们将推动价格和成本结构的进一步改善，就像我们在前几年看到的那样，进一步提高我们客户获得的价值，并增加我们已经很有竞争力的护城河。2021年来自重新参与客户的收购的百分比30%OpenDoor Scout业务亮点2021年活跃市场交易总额的Buybox覆盖率>60%

买家和服务公司有独特的房屋供应可以出售，这是一个行之有效的吸引购房者的公式，这是由线上存在和线下标牌和旅游推动的。换句话说，我们能够成功地聚合购房者的需求，通过以很少的营销成本甚至零营销成本出售房屋。此外，鉴于三分之二的卖家也是买家，我们已经获得了大量潜在的购房者。有了这种需求，我们的目标是打造一种差异化的产品，类似于我们的Sell to OpenDoor产品，与传统流程相比，提供卓越的简单性、确定性和速度。最后，我们知道，当买家选择与我们一起购买时，我们能够附加一系列服务，因为这增加了简单性、便利性和成本节约。2021年，我们继续在买方和服务领域进行投资。通过OpenDoor支持的优惠，我们使我们的买家能够提出现金支持的报价，这可能会显著增加他们赢得梦寐以求的住房的机会，给我们的客户一个历史上只有富人才能获得的超级力量。从构思到推出仅用了两个月的时间，OpenDoor支持的优惠就是一个例子，说明我们如何能够利用我们的承保能力、服务套件和运营基础设施来为我们的客户快速构建一流的体验。随着OpenDoor在2021年11月的推出，我们为房主提供了无缝买卖的能力，并已经看到越来越多的卖家利用OpenDoor购买他们的下一套房子。我们继续简化自助游，通过改进操作和工具，让家庭购物者能够在没有销售压力的情况下参观自己的家。虽然相对于我们的卖家体验，我们还处于这段旅程的早期阶段，但OpenDoor支持的优惠、OpenDoor Complete, 我们的自助游功能受到客户的喜爱，这是未来增长的强烈信号。在过去一年的服务方面，我们专注于扩展所有权和托管，并将OpenDoor Home Loans更紧密地集成到我们的Buy with OpenDoor体验中。在所有权和托管方面，我们继续保持市场领先地位，在我们的市场中配售了大约80%的产品，收入同比增长近140%，并提供了超过80%的客户NPS。最后，我们收购了来自Pro.com、Skylight.com和RedDoor的团队，以构建我们的房屋个性化和数字抵押贷款计划。业务亮点OpenDoor完整标题和托管增长同比140%8%

商业亮点2021年推出总市场截至2021年12月44展望2022年，我们将围绕OpenDoor完成、使用OpenDoor购买和购房结账体验进行改进和投资。我们将使OpenDoor完成一款重要的产品，确保每一位作为买家的卖家都了解OpenDoor Complete的重大好处。对于提供OpenDoor和OpenDoor支持的优惠的Buy，我们将增加我们的房屋在网上的存在，并推出早期入住，使买家能够按照他们的时间表入住，这是我们知道买家想要的功能。最后，我们将为购房者创造类似电子商务的结账体验。这意味着我们将把RedDoor和Pro.com的产品整合到我们的买家体验中，使客户能够购买房屋、参观房屋、获得抵押贷款资格预审、提供优惠、选择升级和维修，并仅用他们的移动设备就可以购买他们梦想中的房子。市场扩张和可伸缩性我们在全国范围内的扩张，由我们的技术和运营平台推动，对我们运营的当地市场有几个重要的好处。首先，我们越来越有能力利用全国性的营销活动，以更低的成本提高知名度。其次，我们的定价引擎受益于市场上的数据。第三，我们看到规模经济改善了我们的成本结构。2021年，我们推出了23个新市场，显著扩大了市场覆盖率。去年6月，我们在一天内推出了6个市场。这是由于我们的数据采集系统的完善和我们定价模型的完善。此外，我们能够以有限的市场内OpenDoor员工数量推出每个市场, 展示了我们的集中式运营平台的优势。我们高效而快速的市场扩张是我们系统的可扩展性和我们的技术平台优势的又一例证。在2022年，我们将释放可用的市场增长，与我们在2021年实现的目标保持一致。为了实现这一目标，我们将专注于一些较大的市场，例如最近推出的旧金山湾区。我们今年还将继续扩大我们的购房盒覆盖范围，不仅基于价位，还包括我们能够购买的住房类型，因为我们超越了独户住宅。9 OpenDoor完成我们将使OpenDoor完成一款标志性的产品

在我们继续快速增长市场份额的同时，我们正在积极投资于技术，以确保我们继续取悦客户，并随着我们的增长改善我们的成本结构。我们的市场领先地位为我们提供了独特的机会和能力，使我们能够重新想象和自动化其他人无法实现的交易--即为消费者消除步骤和简化交易的能力，并创造更好、更一致和更低成本的体验。商业亮点10个OpenDoor南加州市场

2021年收入80亿美元711美元1,838美元4,741美元2,583美元8,021(以百万美元为单位)2021年售出21,725套2017-2019 2020 2021 7,470 3,127 18,799 9,913 21,725财务亮点2021年，我们展示了我们有能力以强劲的单位经济实现创纪录的增长。我们一个季度又一个季度的表现好于预期，因为我们以有纪律的执行满足了消费者需求的激增。我们的业绩比计划提前了几年，并处于有利地位，有望实现又一年的快速增长。增长我们的表现远远超过了我们的收入指引的高端，在2011年第四季度实现了38亿美元的收入，同比增长1435%。这一优异表现得益于我们强大的转售系统，因为我们倾向于市场对即将进入第四季度的库存房屋的强劲需求。全年营收为80亿美元，较2020年增长211%。这一收入增长是由上述单位增长以及更高的每套住房销售收入推动的，与2020年相比增长了42%。我们在2011年第四季度售出了9794套住房，是20年第四季度的11倍多。我们的运营团队勤奋工作，提高了系统容量，在本季度修复和销售了创纪录数量的房屋。到年底，我们已经解决了积压的房屋，进入了22季度，我们有更大的能力调整我们的运营产能，以修复和列出更高的销量。全年，我们售出了21,725套住房，比2020年增长了119%。在收购方面，我们在第四季度购买了9639套住房，比第四季度增长了378%。我们的采购量环比下降，与我们上个季度的数据一致，主要是因为我们决定放慢收购步伐，以确保无缝的客户体验和管理系统范围的运营能力。全年，我们购买了创纪录的36,908套住房。, 与2020年相比增长了近500%。在这一年中，我们看到总报价和实际卖家转化率达到历史新高，这是因为OpenDoor简单、确定和快速的价值主张，加上我们强大的定价和运营能力，继续加速我们市场的消费者接受。截至2021年12月31日，我们的资产负债表上有17,009套库存房屋，价值61亿美元，比2020年底增长了13倍。虽然我们看到了强劲的房屋收购水平，但由于创纪录的房屋销售数量，我们的库存余额与2011年第三季度基本持平。11 2017 2018 2019 2020 2021

随着我们离开这一年，我们库存投资组合的整体健康状况仍然强劲。截至2021年12月31日，我们只有8%的房屋上市超过120天。我们的库存比整体市场要健康，在整体市场上，24%的房屋挂牌超过120天，并根据我们的购房箱进行了调整。当然，从转售的角度来看，考虑到季节性疲软，我们通常预计第四季度的持有期会延长。除了季节性，我们看到延长的家居维修时间也有助于延长保有期。到年底，我们的维修时间表回到了新收购的历史标准，我们进入2022年时拥有更大的运营能力，以满足我们预期的更高需求。单位经济我们提供的单位利润率与我们全年指导的利润率轨迹一致。2011年第四季度，GAAP毛利润为2.72亿美元，占收入的7.1%，而20年第四季度的毛利润为3900万美元，占收入的15.4%。2011年第四季度调整后的毛利润为2.79亿美元，占收入的7.3%，而20年第四季度为3800万美元，占收入的15.4%。就全年而言，GAAP毛利润为7.3亿美元，占收入的9.1%，而2020年的毛利润为2.2亿美元，占收入的8.5%。调整后的毛利润为7.69亿美元，占全年收入的9.6%，而2020年为2.11亿美元，占收入的8.2%。贡献利润占该季度出售房屋的直销和持有成本，2011年第四季度为1.52亿美元，同比增长390%。贡献利润率，我们认为是与特定转售队列相关的单位经济的重要指标，为4.0%，而20年第四季度为12.6%。年内，我们实现贡献利润5.25亿美元，贡献利润率为6.5%，略高于我们4%至6%的年度贡献利润率目标。, 这一数字高于2020年的1.1亿美元和4.3%。我们的贡献利润率与我们的内部预期大体一致。在整个2021年期间，我们强调我们是两个暂时趋势的受益者：1)库存组合与最近购买的房屋过度挂钩，因为我们在COVID引发的暂停和库存之后重新启动了收购12 2021年财务亮点9.1%2021年贡献利润率6.5%2021年贡献利润5.25亿美元

抛售；以及2)随着我们重新加速购房，今年年初相对于我们的房价升值(HPA)预期，承保立场更加保守。随着我们的指引，我们的贡献利润率在今年下半年连续下降，因为我们的库存组合正常化，我们的承保更能反映我们对HPA的预期。调整后的EBITDA和GAAP净亏损在2011年第四季度为(1.91亿美元)，而20年第四季度为(5400万美元)。作为收入的百分比，GAAP净亏损为(5.0%)，而20年第四季度为(21.7%)。GAAP净亏损受到基于股票的薪酬(SBC)费用的影响，2011年第四季度约为7100万美元。对于第一季度，我们预计SBC费用将在7,000万美元至7,500万美元之间。就全年而言，GAAP净亏损为(6.62亿美元)，而2020年为(2.53亿美元)。作为收入的百分比，GAAP净亏损为(8.2%)，而2020年为(9.8%)。2011年第四季度调整后的净亏损为8000万美元，占收入的2.1%，而20年第四季度的净亏损为4100万美元，占收入的16.6%。就全年而言，调整后净亏损为(1.16亿美元)，占收入的1.4%，而2020年为(1.75亿美元，占收入的6.8%)。需要提醒的是，调整后的净亏损是正常化自由现金流的良好指标，因为它将我们业务的经营业绩与主要通过无追索权债务工具提供资金的房屋库存的暂时波动隔离开来。调整后的EBITDA在2011年第四季度为40万美元，而20年第四季度为2700万美元。作为收入的百分比，调整后的EBITDA在2011年第四季度实现盈亏平衡，而2019年第四季度和2011年第三季度分别为10.9%和1.5%。全年调整后的EBITDA为5800万美元，占收入的0.7%, 相比之下，2020年的收入为9800万美元，占收入的3.8%。财务亮点13 2021调整后EBITDA利润率0.7%(8.0%)(7.1%)(4.6%)(3.8%)0.7%2017 2018 2019 2020 2021 2021调整后EBITDA$5800万

资产负债表项目年末，我们拥有22亿美元的现金、现金等价物和有价证券。根据我们目前的借款能力，我们可以为高达约100亿美元的库存提供资金，这意味着根据典型的库存周转，我们将有超过300亿美元的购房融资能力。我们手中的资金充足，可以实现我们的2022年计划。第一季度指导我们预计2022年将是OpenDoor又一个创纪录的一年。预计2022年第一季度的收入将在41亿至43亿美元之间，按区间中值计算，同比增长462%。这将受到选择OpenDoor的卖家快速增长的推动，以及我们转售系统的持续强大，以满足对住房的高需求。经调整的EBITDA1预计在3,000万美元至4,000万美元之间，利润率为0.8%，按预期区间的中点计算，同比增长3,700万美元。我们仍然专注于为卖家和买家创新，通过改进定价、运营和服务来推动利润的提高，并通过利用我们的技术平台来提高我们的规模盈利能力。14财务亮点2021年第一季度现金、现金等价物和有价证券22亿美元调整后EBITDA1指导3000万-4000万美元22年第一季度收入指导41亿-43亿美元1.OpenDoor没有在本股东函中分别提供预测的调整后EBITDA或调整后的EBITDA利润率与预测的GAAP净收益(亏损)或GAAP净收益(亏损)利润率的定量对账，因为公司在没有做出不合理努力的情况下，无法计算某些有信心的对账项目。这些项目包括但不限于存货估值调整和权益证券公允价值调整。这些物品, 可能会对前瞻性GAAP净收益(亏损)的计算产生重大影响的因素本身就是不确定的，并取决于各种因素，其中一些因素不在本公司的控制范围之内。

15Raleigh-Durham，NC Eric Wu，联合创始人兼首席执行官Carrie Wheeler，CFO电话会议信息OpenDoor将于2022年2月24日下午2：00主持电话会议，讨论其财务业绩。太平洋时间。此次电话会议的网络直播可通过OpenDoor的投资者关系网站收看，网址为：https://investor.opendoor.com.。电话会议结束后，该网站将提供网络直播的存档版本。2022年2月24日下午2点PT Investor.opEndoor.com网络直播

/OpdoorHQ/OpenDoor Company/OpenDoor-com Invest or.opEndoor.com

17定义和财务表格

这封致股东的信中包含了1995年修订的《私人证券诉讼改革法》所指的某些前瞻性陈述。本股东信函中包含的所有与历史事实无关的陈述都应被视为前瞻性陈述，包括有关我们的财务状况、预期财务业绩、业务战略和计划、市场机会和扩张以及未来运营的管理目标的陈述。这些前瞻性陈述一般用“预期”、“相信”、“设想”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“未来”、“打算”、“可能”、“可能”、“机会”、“计划”、“可能”、“潜力”、“预测”、“项目”、“应该”、“战略”、“努力”、“目标”、“将”等词语来识别，或“Will”，这些词或其他类似术语或短语的否定。没有这些话并不意味着一份声明不具有前瞻性。前瞻性陈述是基于当前预期和假设对未来事件的预测、预测和其他陈述，因此受到风险和不确定因素的影响。许多重要因素可能会导致未来的实际事件与本股东信中的前瞻性陈述大不相同，包括但不限于我们公开证券的潜在流动性和交易；我们未来筹集资金的能力；我们能否成功留住或招聘我们的高级管理人员、关键员工或董事或进行必要的变动；监管环境的影响以及与此类环境相关的合规复杂性；与我们的业务、运营和财务业绩相关的各种因素，包括但不限于, 新冠肺炎疫情对我们扩大市场份额的能力、我们对一般经济状况的反应能力以及美国住宅房地产行业的健康状况的影响。前面列出的因素并不是详尽的。您应仔细考虑上述因素以及在我们于2022年2月24日提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的10-K表格年度报告以及我们提交给美国证券交易委员会的其他文件中“风险因素”标题下描述的其他风险和不确定因素。这些文件确定和处理了其他可能导致实际事件和结果与前瞻性陈述中包含的内容大不相同的重要风险和不确定因素。前瞻性陈述仅在其发表之日起发表。告诫读者不要过度依赖前瞻性陈述，我们没有义务，也不打算更新或修改这些前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。我们不能保证我们会实现我们的期望。18项前瞻性陈述

使用非公认会计原则财务措施向投资者提供有关公司财务结果的额外信息，这封致股东的信中提到管理层使用的某些非公认会计原则财务措施。该公司认为，这些非GAAP财务指标，包括调整后毛利润、贡献利润、贡献利息后利润、调整后净(亏损)收入、调整后EBITDA，以及任何此类以利润表示的非GAAP财务指标，对投资者来说都是有用的，可以作为评估公司财务业绩的补充运营指标。非GAAP财务指标不应单独考虑或作为公司报告的GAAP结果的替代品，因为与基于GAAP的类似指标相比，非GAAP财务指标可能包括或排除某些项目，而此类指标可能无法与其他公司报告的类似名称的指标相比较。管理层使用这些非公认会计准则财务衡量标准进行财务和业务决策，并将其作为评估期间间比较的一种手段。管理层认为，这些非公认会计准则财务指标通过排除某些可能不能反映公司经常性经营业绩的项目，提供了有关公司业绩的有意义的补充信息。调整后的毛利润、贡献利润和贡献息后利润为了向投资者提供有关我们的利润率和收购库存回报的更多信息，我们包括了调整后的毛利润、贡献利润和贡献利息后利润，这是非公认会计准则的财务衡量标准。我们认为，调整后的毛利, 贡献利润和贡献息后利润是投资者有用的财务指标，因为它们是管理层在评估单位水平经济和我们在关键市场的经营业绩时使用的补充指标。这些措施中的每一项都是为了展示与给定时期内售出的房屋相关的经济状况。我们通过计入当期销售房屋(和邻近服务)产生的收入，只计入可直接归因于此类房屋销售的支出，即使此类支出已在前几个期间确认，但不包括与截至期末仍在库存中的房屋相关的支出。贡献利润为投资者提供了一种衡量标准，以评估OpenDoor在考虑购房成本、翻新和维修成本、持有成本和销售成本后，在报告期内为出售的房屋产生回报的能力。扣除利息后的供款利润通过计入报告期内出售房屋的优先利息成本进一步影响毛利。我们相信，这些措施有助于进行有意义的期间比较，并表明我们在考虑到与特定时期出售的资产直接相关的成本后，有能力为出售的资产产生回报。调整后毛利、贡献溢利及贡献息后溢利是衡量本公司经营业绩的补充指标，作为分析工具有其局限性。例如，这些计量包括根据公认会计准则在前几个期间记录的成本，不包括与期末库存中的房屋有关的、在同一期间根据公认会计准则记录的成本。这些措施还排除了公认会计准则所要求的某些重组成本的影响。相应地，, 不应孤立地考虑这些措施，也不应将其作为根据公认会计原则报告的对我们结果的分析的替代品。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了调整，即毛利。19个定义

调整后毛利/毛利我们根据公认会计原则将调整后毛利计算为经(1)当期存货估值调整、(2)前期存货估值调整及(3)收入成本重组调整后的毛利。收入成本的重组反映了与2020年我们的劳动力减少相关的成本，其中一部分与计入收入成本的人员有关。本期库存估值调整是通过将期末库存房屋的库存估值调整加回本期记录的库存估值调整来计算的。前期存货估值调整的计算方法是减去本期已售出房屋的前期存货估值调整。我们将调整后毛利定义为调整后毛利占收入的百分比。我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期销售的房屋的毛利率表现，并提供了不同报告期的可比性。调整后的毛利润帮助管理层评估特定转售群体的房屋定价、服务费和翻新表现。贡献利润/利润率我们将贡献利润计算为调整后的毛利减去本期出售房屋发生的某些成本，包括：(1)本期发生的持有成本，(2)前期发生的持有成本, (3)直销成本。我们持有成本的构成见下表脚注。贡献利润是指贡献利润占收入的百分比。我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期内销售房屋的单元级表现，并提供了不同报告期的可比性。贡献利润帮助管理层评估与特定转售队列直接相关的流入和流出。供款利润/息后利润率我们将供款利润定义为供款利润减去我们的无追索权资产担保优先债务安排项下的利息支出，这些利息支出是指期内出售的房屋发生的利息支出。这可能包括在销售发生之前的期间记录的利息支出。我们的资产担保优先债务工具由我们的房地产库存和现金担保。除了我们的优先债务安排外，我们还使用债务和股权资本的混合来为我们的库存融资，这种组合将随着时间的推移而变化。此外，随着我们将夹层资本以外的其他债务来源包括在内，我们预计我们的融资成本将继续上升。因此，为了进行更有意义的期间比较，以更准确地反映我们的资产表现，而不是我们不断变化的融资选择，我们没有将与夹层定期债务融资相关的利息支出计入本次计算中。扣除利息后的贡献利润是指扣除利息后的贡献利润占收入的百分比。我们认为这一指标是衡量企业业绩的重要指标。在承担高级融资成本的情况下，缴款息后利润有助于管理层评估缴款利润率表现。20个定义

21调整后的净亏损和调整后的EBITDA我们还公布了调整后的净亏损和调整后的EBITDA，这是管理层用来评估我们基本财务业绩的非GAAP财务指标。这些指标也经常被投资者和分析师用来比较我们行业公司的潜在表现。我们相信，这些措施为投资者提供了我们潜在业绩的有意义的时期比较，并根据某些非经常性、非现金、与我们的创收业务没有直接关系或与相关收入不一致的费用进行了调整。调整后的净亏损和调整后的EBITDA是我们经营业绩的补充指标，具有重要的局限性。例如，这些措施不包括要求在公认会计准则下记录的某些成本的影响。这些措施还包括根据公认会计准则在前几个期间记录的库存估值调整，不包括与期末库存中的房屋有关的、在同一时期根据公认会计准则记录的库存估值调整。这些措施可能与我们行业的其他公司或其他行业的公司提出的类似标题的措施有很大不同。因此，不应孤立地考虑这些措施，或将其作为根据公认会计准则报告的对我们结果的分析的替代品。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了调整，即净亏损。经调整净亏损为经调整的公认会计原则净亏损，不包括股票薪酬、股权证券公允价值调整、衍生工具及认股权证公允价值调整的非现金费用，以及无形资产摊销费用。它还不包括初始RSU释放的非经常性工资税、重组费用、债务清偿损失, 租赁终止收益、法定或有应计项目、可转换票据实物支付(“PIK”)利息和发行折价摊销。调整后的净亏损也使根据GAAP记录的存货估值调整的时间与记录相关收入的期间保持一致，以提高这一衡量标准与我们如上所述的非GAAP单位经济财务衡量标准的可比性。我们对调整后净亏损的计算目前不包括非GAAP调整的税收影响，因为我们的税收和此类税收影响到目前为止还不是很大。我们将经调整的EBITDA计算为经折旧及摊销、物业融资及其他利息开支、利息收入及所得税开支调整后的经调整净亏损。调整后的EBITDA是我们的管理层用来评估我们的经营业绩和业务的经营杠杆的补充业绩衡量标准。定义

22截至2020年12月31日的三个月收入$3,822$249$8,021$2,583收入成本3,550 210 7,291 2,363毛利润272 39 730 220运营费用：销售，市场营销和运营225 39 544 195一般和行政117 54 620 153技术和开发32 12 134 58运营总支出374 105 1,298 406运营亏损(102)(66)(568)(186)衍生工具和认股权证公允价值调整-33 12 8债务清偿亏损-(11)-(11)利息支出(73)(11)(143)(68)其他收入 - 净额(16)1 38 4所得税前亏损(191)(54)(661)(253)所得税支出--(1)-净亏损$(191)$(54)$(662)$(253)普通股股东应占每股净亏损：基本$(0.31)$(0.30)$(1.12)$(2.31)稀释后$(0.31)$(0.30)$(1.12)$(2.31)加权平均流通股：基本612,516 178,975 592,574 109,301稀释后612,516 178,975 592,574 109,301。简明合并业务报表(百万，但以千计的股份和每股)(未经审计)

23 OpenDoor Technologies Inc.简明综合资产负债表(百万美元，每股数据除外)(未经审计)2020年12月31日资产流动资产：现金和现金等价物$1,731$1,413限制性现金847 93有价证券484 48托管应收账款84 1抵押贷款根据回购协议质押出售7 8房地产库存，其他流动资产净值6,096 466美元(4美元和美元--按公允价值结转)91 24流动资产总额9,340 2,053财产和设备 - 净值45 29使用权资产42 50商誉60 31无形 - 净值12 9其他资产(5美元和美元-按公允价值结转)7 4资产总额9,506美元2,176美元负债和股东权益流动负债：应付账款和其他应计负债$137 25无追索权资产支持债务-流动部分4,240 339其他担保借款7 7应付利息12 1租赁负债-流动部分4 21流动负债总额4,400无追索权资产支持债务 - 净额扣除当前部分1,862 136可转换优先票据954-认股权证负债-47租赁负债 - 净额42 47总负债7,258 623股东权益：普通股，面值0.0001美元；3,000,000股授权股份；分别发行616,026,565股和540,714,692股；616,026,565股和540,714,692股--额外实收资本3,955 2,596股累计亏损(1,705)(1,043)累计其他综合(亏损)收入(2)--股东权益总额2,248 1,553总负债和股东权益$9,506$2,176

24 OpenDoor Technologies Inc.简明综合现金流量表(百万)(未经审计)截至2020年12月31日的年度经营活动现金流量：净亏损$(662)$(253)调整以调节净亏损与现金、现金等价物、和经营活动提供的限制性现金(用于)：折旧和摊销 47 39使用权资产摊销8 24基于股票的补偿536 38认股权证公允价值调整(12)(31)租赁负债结算收益(5)-库存估值调整56 8衍生工具公允价值变动-23股权证券公允价值变动(35)-实物利息-4公允价值调整净额和出售抵押贷款的收益(损失)(4(3)出售按揭贷款的来源(196)(128)出售按揭贷款的收益和本金所收取的待售按揭贷款197 126经营性资产和负债的变动：应收托管款项(83)12房地产存货(5，834其他资产(52)3应付帐款和其他应计负债76(4)应付利息4(3)租赁负债(13)(7)经营活动提供的现金净额(5,794)682投资活动的现金流量：购买财产和设备(33)(17)购买无形资产(1)-购买有价证券(486)(175)销售收益，到期日，可流通证券的赎回和偿付92 170购买不可流通的股本证券(15)-收购，扣除所获得的现金(33)-用于投资活动的现金净额(476)(22)融资活动的现金流：发行E系列优先股的收益-2发行可转换优先票据的收益, 扣除发行成本953-购买与可转换优先票据相关的上限催缴(119)-行使股票期权的收益15 8行使认股权证的收益22-企业合并和管道发行的收益-1,014 2021年2月发售的收益886-普通股的发行成本(29)(43)无追索权资产支持债务的收益11,499 1,309无追索权资产支持债务的本金支付(5,838)(2，其他有担保借款的收益192 125其他有担保借款的本金支付(192)(121)支付贷款发放费用和债务发行成本(47)(3)融资活动提供(用于)的现金净额7,342 161现金、现金等价物和受限现金净增加(减少)1,072 821现金、现金等价物和受限现金 - 期初1,506 685现金、现金等价物和受限现金 - 期末$2,578$1，补充披露现金流量信息 - 期内支付的利息现金$122$57非现金融资活动的披露：将优先股转换为普通股-1,386发行发行人股票以清偿2019年可转换票据$-$213确认认股权证负债$-$81发行普通股以清偿认股权证负债$(35)$-简明综合资产负债表对账：现金及现金等价物$1,731$1,413限制性现金847 93现金、现金等价物及限制性现金$2,578$1,506

25 OpenDoor Technologies Inc.我们调整后的毛利润、贡献利润和贡献利息后利润与我们的毛利润(未经审计)在截至12月31日的三个月中的对账(以百万美元为单位，但销售百分比和房屋销售除外，或如上所述)2021年9月30日2021年12月31日毛利$272$202$39$730$220毛利率7.1%8.9%15.4%9.1%8.5%调整：库存估值调整-本期𝅺(1)(2)24 31-39-库存估值调整-前期𝅺(1)(3)(17)-(1)-(11)收入成本𝅺重组(4)-2毛利$279$233$38$769$211调整后毛利率7.3%10.3%15.4%9.6%8.2%调整：直销成本(5)(99)(52)(5)(195)(73)销售持有成本-本期𝅺(6)(7)(12)(7)(1)(47)(17)销售持有成本-前期𝅺(6)(8)(16(5)(1)(2)(11)供款利润$152$169$31$525$110在第9期内售出的房屋，7945,988 849 21,725 9, $16$28$37$24$11贡献毛利4.0%7.5%12.6%6.5%4.3%调整：售出房屋的利息-本期𝅺(9)(10)(12)(6)(1)(42)(18)售出房屋的利息-前期𝅺(9)(11)(13)(4)1(1)(10)(10)$127$159$31$482$82除息后毛利3.3%7.0%12.2%6.0%3.2%(1)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(2)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。(3)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(4)收入成本的重组主要包括遣散费和雇员离职福利，这些福利由于新冠肺炎疫情爆发后2020年第二季度的劳动力减少而计入收入成本。(5)指与有关期间内售出的房屋有关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和与托管有关的费用以及转让税。(6)持有成本主要包括物业税、保险、水电费、房主协会会费、清洁和维护费用。持有成本包含在销售、营销中, 和业务简明综合报表上的业务。(7)指在列报期间内就列报期间内出售的房屋所发生的持有成本。(8)指在列报期间内售出的房屋在过往期间发生的持有成本。(9)这不包括夹层定期债务融资的利息或其他债务。(10)指本期内出售房屋所产生的资产抵押优先债务融资项下的利息开支。(11)指我们的资产抵押优先债务安排项下于过往期间就本期出售的房屋所产生的利息支出。

26 OpenDoor Technologies Inc.我们调整后的净收益(亏损)和调整后的EBITDA与我们的净亏损(未经审计)的对账，截至2021年12月31日的三个月(以百万计，不包括百分比)2021年9月30日2021年12月31日，净亏损$(191)$(57)$(54)$(662)$(253)调整：基于股票的薪酬71 62 29 536 38股权证券公允价值调整(1)16(51)-(35)-衍生工具和认股权证公允价值调整𝅺(1)-(3)(33)(12)(8)无形资产摊销费用(2)2 1 1 4 4库存估值调整-本期𝅺(3)(4)2431-39-库存估值调整 - 前期𝅺(3)(5)(17)-(1)-(11)重组(6)-31可转换票据PIK利息和贴现摊销(7)-8债务清偿损失--11/11租赁终止收益--(5)-初始RSU释放的工资税-5-法定或有应计项目14-4 4其他(8)1(1)2-1调整后净亏损$(80)$(18)$(41)$(116)$(175)调整：折旧和摊销，不包括无形资产和使用权资产摊销9 8 5 33 22房地产融资(9)62 38 6 119 38其他利息支出(10)10 6 4 24 22利息收入(11)(1)-(1)(3)(5)所得税支出-1-1-调整后EBITDA$0.4$35$(27)$58$(98)调整后EBITDA利润率-%1.5%(10.9)%0.7%(3.8)%(1)代表我们的金融工具的损益, 在每期结束时按公允价值计价。(2)指与收购有关的无形资产摊销。收购的无形资产具有1至5年不等的使用寿命，预计将在无形资产完全摊销之前摊销。(3)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(4)库存估值调整 - 本期是指在列报期间与期末库存房屋相关的库存估值调整费用。(5)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(6)重组成本主要包括雇员离职福利、搬迁福利和留任奖金，以及与退出某些不可撤销租约有关的成本。2020年，这些成本主要与2020年4月实施的裁员以及我们行使与旧金山总部相关的提前终止选择权有关。(7)包括于2019年7月至11月发行的可换股票据(“2019年可换股票据”)的非现金支付实物(“PIK”)利息及折价摊销。由于可换股票据的利息及摊销属非现金性质，本公司于2020年9月与可换股票据持有人订立可换股票据交换协议时，将可换股票据的利息及摊销从经调整的净亏损中剔除。(8)主要包括处置固定资产的损益、利率锁定承诺的损益、出售可供出售证券的损益, 和转租收入。(9)包括我们的无追索权资产担保债务工具的利息支出。(10)包括债务发行成本和贷款发放费用的摊销、承诺费、未使用的费用、我们的资产担保债务融资的其他利息相关成本、与2026年未偿还可转换优先票据相关的利息支出以及其他有担保借款的利息支出。(11)主要由现金、现金等价物和有价证券赚取的利息组成。