附件99.1

必要性零售房地产投资信托基金2021年第四季度投资者说明会2022年2月

1 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com Pro Forma RTL和更新之前宣布的与CIM房地产金融信托公司(CIM)某些附属公司的13亿美元交易。

2 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com 13亿美元交易概述和时间线投资组合概述资金首次完成于2021年12月17日，RTL宣布达成PSA(1)，以增值和简化的场外交易(1)收购13亿美元的露天电力、锚定和杂货购物中心的投资组合(1)，创建52亿美元的REIT以及增值处置公司的赛诺菲写字楼资产(3)。自公布以来，RTL已完成44个物业的初步关闭，占总购买量的5.47亿美元。RTL预计将在22年第一季度末完成剩余物业的交易，巩固卓越的REIT的创建，专注于以必需品为基础的(1)零售，租户基础为“美国商店在哪里”。在81处物业中，有44处以5.47亿美元的价格完成交易，公司名称从AFIN更名为RTL。“必要性零售房地产投资信托基金”以3.5亿美元的资产负债表上的现金为5.47亿美元的第一笔交易提供了资金，其中包括2.61亿美元的赛诺菲办公室处置所得的毛收入，1.7亿美元从公司的信贷安排下提取的资金，以及在21年第四季度之后根据其自动取款机计划向CIM发行了2700万美元的公司A类普通股，RTL根据其自动取款机计划发行了2500万美元的普通股，加权平均股价为自动取款机的收益将用于偿还RTL为这笔交易提供资金的债务，其中包括2.61亿美元赛诺菲办公室处置的净收益(3)、其信贷安排下的借款和承担的房地产债务、资产负债表中的现金以及向CIM RTL发行5300万美元的股票(4)，RTL在22年第一季度以6.38%的现金上限利率出售了赛诺菲办公资产。, 为这笔交易创造2.61亿美元的增值毛收入，同时将形式办公室(1)的风险敞口降低到1%(3)这笔交易预计将在短期内导致杠杆率的增加。RTL将在交易最终完成后恢复其去杠杆化计划81-物业露天购物中心投资组合(2)由电力、锚定和食品杂货中心组成，价值13亿美元(7.19%现金上限利率)高度互补性和大流行测试的资产，重点是基于必需品的零售租户34%的收购年化直线租金(1)(“SLR”)来自高增长的阳光地带市场，平衡地理上多样化的中心12%的收购SLR来自食品杂货2.包括两处签订了1650万美元协议的单一租户资产，其中包括86810平方英尺(约合370平方米)的面积，以及120万美元(约合人民币112万元)的直线化年租金。3.有关其他信息，请参阅幻灯片4。4.以公司A类普通股股票的形式首次完成交易时，向CIM公司发行了2700万美元的股权对价。请参阅附录中的定义，以了解有关SHA发行数量和其他限制因素的更多信息。5.包括在交易首次完成时向CIM发行的2670万美元A类普通股和24美元。季度末之后，根据公司的自动柜员机发行的900万股A类普通股。

3 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com有意义和可衡量的投资组合影响I II III IV V扩大规模：战略性收购950万平方英尺、81处物业的露天电力投资组合(1)，以13亿美元立即增加每股AFFO：这笔交易预计在完成后立即增值，通过补充和大流行测试的资产杂货中心的增加，增加了显著的规模和价值(2)，占预计食品杂货中心的22%(2管理层认为，这增强了RTL物业的可取性，并提高了获得强劲租金的能力：办公集中度降至1%：以6.38%的现金上限费率机会性和增值地处置RTL的非核心赛诺菲写字楼资产，价格比最初的收购价格高出1000多万美元。这将来自写字楼资产的预计SLR从7%降低到1%增强的预计投资组合：将前10名租户的SLR集中度降低了9%，并更加强调基于必需品的零售租户和来自高速增长的阳光地带市场VI的SLR。美国商店：管理层相信，这笔交易将创造专注于基于必需品的零售的卓越房地产投资信托基金(REIT)，公司更名为“The Nessence Retail REIT|Where America Stores”更能反映预计投资组合1。包括两项单一租户资产。2.有关大写术语的完整说明，请参阅附录。

4 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com增值2.61亿美元赛诺菲办公处置财产和处置概述x在2014年第一季度，RTL以2.51亿美元收购了一个三栋建筑的写字楼园区，面积736,572平方英尺，剩余租赁期为12年。该园区100%租给了赛诺菲，一家A1级投资级租户，位于新泽西州布里奇沃特。在RTL所有的整个过程中，公司与租户密切合作，并完成了各种资产管理项目，包括一项15年的租赁重组，这大大增加了资产的价值x赛诺菲通知RTL，它打算腾出该物业，赛诺菲正在销售该物业以进行全额转租。随后，RTL采取了以下行动：»试图与潜在分租户谈判提案；»利用第三方杠杆营销物业销售；以及»用RTL发行5亿美元债券的收益偿还物业债务x。由于RTL的积极管理和成功拥有，RTL签署了PSA并以2.61亿美元处置了非核心写字楼物业，导致现金上限利率压缩15个基点，价格比RTL在2014年第一季度2.51亿美元的原始购买价格高出1,000万美元。为落实处置和交易，RTL的写字楼风险敞口从截至2011年第四季度的7.4%降至仅1.1%的形式SLR»RTL进行了一次国际销售过程，总共有15名潜在买家，8名第一轮报价，5名第二轮报价，以及3个最佳和最终报价»机会主义地利用了租赁给剩余10年以上的投资级租户的写字楼物业强劲的市场条件»处置也避免了释放大楼, 这可能是昂贵的»不向顾问资产和处置概述位置Bridgewater收取处置费，新泽西州物业类型写字楼占用租户通知腾出_Square英尺736,572租期剩余(Q3‘21)11.2年购买价$2.51亿销售价$2.61亿美元比原始购买价增加$1000万美元在2012年第一季度，RTL以6.38%的现金上限费率主动处置其非核心赛诺菲写字楼资产，价格比实际购买价高出1000万美元，因此，增加的毛收入为2.61亿美元，用于支付第一笔交易的部分资金，并将来自写字楼资产的备考单反降至1%。7.4%1.1%RTL(Q4‘21)临形式办公室曝光量(占SLR的百分比)

5 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 28%13%11%48%Power Center锚定中心杂货中心单租户预计投资组合指标在预计基础上，多租户入住率增加了近2%，前10名租户的单反集中度降低了9%，写字楼资产的单反减少了6%，RTL对基于必需品的零售租户的重视增加了6%。投资组合指标RTL总投资组合(1)交易投资组合(2)形式房地产投资，按成本计算$38亿$13亿(3)$52亿#物业975 81 1,056个州(包括哥伦比亚特区)48 27 48平方英尺(SF)1,930万950万2,880万年化直线租金$2.71亿$1.134亿$3.844亿入住率(4)(%)92.9%90.9%92.2%已签立的入住率(4)(%)93.5%91.0%92.7%加权平均剩余租期(4)8.5年5.0年7.4年物业部门(占投资组合SLR的百分比)3.85亿美元地理多样化(占投资组合SLR的百分比)GA 10%NC 7%OH 7%FL 6%AL 5%IL 5%TX 5%SC 5%KY 4%PA 4%所有其他41%47个州+华盛顿写字楼物业风险敞口(占投资组合SLR的百分比)7.4%1.1%RTL Q4‘21临时性赛诺菲处置和临时性交易导致写字楼资产多租户的SLR下降6%2021年。不包括RTL在22年第一季度出售的赛诺菲写字楼资产。有关其他信息，请参阅幻灯片4。2.截至2021年9月30日，根据卖方提供的信息。包括协议中的两项单租户资产，价值1650万美元，总面积为86810平方英尺，年化直线租金为120万美元。3.代表合同采购价格，不包括按公认会计准则资本化的采购成本。4.有关大写术语的完整说明，请参阅附录。

6必需品零售REIT®美国商店|www.essessityrereit.com 87.6%89.5%RTL Q4‘21 Pro Forma Key Portfolio影响可视化的多租户入住率前10名租户集中度(SLR%)38.6%29.4%RTL Q4’21 Pro Forma杂货中心数量8 21 RTL Q4‘21 Pro Forma Office Exposure(%)7.4%RTL Q4’21 Pro From

7必需品零售REIT®美国商店|www.essessityreit.com 53%25%22%Power Center锚定中心杂货中心Pro Forma多租户投资组合Pro Forma多租户投资组合指标(1)(美元和SF单位mm)房地产投资，按成本计算(2)$2,745物业数量112个州(包括哥伦比亚特区)29平方英尺年化直线租金$197.6美元入住率(%)89.5%执行入住率(%)90.0%执行入住率+租赁管道(3)(%)90.3%加权平均剩余租赁期4.9年预计单反约52%来自112个露天电力、锚定和杂货购物中心，入住率接近90%，产生了近2亿美元的单反预计单反按年率细分1.98亿美元预计多租户入住率87.6%89.5%RTL MT(Q4‘21)预计入住率89.5%反映到第四季度的1.9%入住率34%的预计SLR来自高速增长的阳光地带市场22%的预计SLR来自食品杂货中心数十年平台，以支持更大的规模和物业管理和租赁能力，潜在地释放了进一步的价值1.RTL指标交易的指标是截至2021年9月30日，并基于卖方提供的信息。2.代表合同采购价格，不包括按公认会计准则资本化的采购成本。3.有关大写术语的完整说明，请参阅附录。

8 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 81%17%2%Retail Industrial Office Pro Forma Single-Tenant Portfolio Pro Forma Single-Tenant Portfolio Metrics(1)(美元和SF单位：mm)房地产投资，按成本计算(2)$2,441物业数量944个州(包括哥伦比亚特区)48平方英尺12.2年化直线租金$186.8美元入住率(%)95.4%加权平均剩余租期10.1年投资等级(%)(%)57.9%加权平均年租金自动扶梯1.3%预计单线租金约48%来自944净租赁资产，包括长期租赁和内含租金收入增长，主要出租给基于需要的零售，也出租给投资级租户按物业类型划分的预计年化SLR按零售类型划分的长期稳定的单租户资产占95%，租期为10年，以补充多租户组合79%的预计SLR来自47个州和哥伦比亚特区的基于必需品的零售租户的地理分布，部分集中在人口结构强劲的成长型市场1.RTL指标是截至2021年12月31日，除非另有说明，不包括出售的RTL赛诺菲写字楼资产交易的衡量标准是截至2021年9月30日，并基于卖方提供的信息。2.代表合同采购价格，不包括按公认会计准则资本化的采购成本。3.基于年化直线和截至2021年12月31日的评级信息。预计单租户投资组合条款有46%的实际评级和12%的隐含投资级评级。21%79%基于传统需求

9 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com ProForma前10名租户预计前10名租户合计占投资组合SLR的30%，而在交易之前的21年第四季度，RTL投资组合SLR的39%，并以大盘股上市公司为代表。租户信贷市场市值(1)租户行业组合部分剩余租期(以年为单位)%SLR Truist Bank实际：A2$830亿金融服务单租户7.5 3.9%费森尤斯实际：BAA3$200亿医疗保健单租户6.7 3.8%Mountain Express Oil Co.暗示：BA3 N/A Gas&便利单租户16.7 3.5%美国冷藏实际：BAA3$80亿冷藏单租户5.7 3.3%家得宝实际：A2$3830亿家居改善单租户和多租户PetSmart Actual：B2 N/A宠物供应多租户3.4%Stop&Shop母公司：Baa1 N/A杂货店单租户和多租户4.8 2.5%Dick‘s体育用品暗示：BA1$100亿体育用品多租户3.0 2.3%Bob Evans暗示：BA1 N/A快速休闲餐厅单租户15.3 2.2%百思买实际：A3$240亿电子产品多租户2.4 2.1%前10名租户65%IG评级(2)528亿美元7.529.6%剩余投资组合7.5 70.4%1.截至1月31日的市值，2022年。消息来源：彭博社。2.以按年计算的直线租金计算。截至2021年12月31日的收视率信息。56%的获评级租户为实际投资级，9%的获评级租户为隐含投资级，包括租户的父母(无论父母是否已担保租户在租约下的义务)或租赁担保人的评级。

10 Nessence Retail REIT®美国商店|www.essessityreit.com Pro Forma Portfolio Tenant Industries(占SLR的%)按预计计算，没有单个租户行业占预计SLR的比例超过7%，比交易前减少了3%，并更加重视基于必需品的零售租户。租户行业类型%SLR折扣零售传统零售业(1)7%燃气/便利必需品基于7%专业零售传统零售业7%医疗保健必需品基于6%食品杂货基于5%零售银行必需品基于5%快速服务餐厅必需品基于5%家居装修传统零售业5%服装零售传统零售业5%全方位服务餐厅必需品基于4%快速休闲必需品基于4%体育用品传统零售4%冷藏仓储配送%家具传统零售2%22其他各种18%折扣零售7%汽油/便利7%专业零售7%医疗保健6%杂货5%零售银行5%快速服务餐厅5%家居装修5%服装零售5%全方位服务餐厅4%快速休闲4%体育用品4%冷藏仓库3%宠物用品3%汽车服务3%美容美容3%电子产品2%家具2%所有其他18%40个租户行业

11 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com Pro Forma Lease Tease Schedule(占SLR的百分比)Pro Forma RTL采用了一个平衡的租赁到期表，加权平均剩余租赁期限为7.5年，为RTL强大的租赁平台提供了租赁机会。3%6%6%8%8%13%5%8%4%39%4%9%9%9%10%12%5%7%5%30%0%5%10%10%15%20%25%30%35%40%2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030之后RTL Q4‘21预案

12必需品零售REIT®美国商店|www.essessityreit.com Pro Forma地理集中度大约43%的Pro Forma SLR来自高增长的阳光地带市场，其余来自具有强大MSA和以社区为中心的生活方式的密集郊区市场。高增长市场RTL单租户RTL多租户事务状态SLR GA 10%NC 7%OH 7%FL 6%AL 5%IL 5%TX 5%SC 5%KY 4%PA 4%38其他41%图例

13 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com Well-Position for Consistent Growth Management认为，这笔交易创造了专注于以必需品为基础的零售的卓越房地产投资信托基金(REIT)，以“美国商店在哪里”为代表的Tenan T投资组合，通过增加RTL一流的投资组合的显著规模和多样化，带来了一个独特的增值机会。根据研究公司Forrester的数据，到2024年，美国72%的零售交易将发生在实体店。根据ICSC的一项调查，62%的在线订单在实体店完成，这表明对实体店的强劲需求和持续需求有利行业顺风RTL预计，在完成战略性场外交易后，交易将立即增加每股AFFO，以7.19%的诱人收购现金上限比率执行。Accretive确定了13项资产，RTL预计这些资产将产生大量的租赁渠道，潜在地进一步解锁。潜在地提供收益，以降低联合销售数十年平台的杠杆率，以支持更大的规模和物业管理以及租赁能力, 潜在地释放进一步的增值和去杠杆化机会34%的收购SLR来自高增长的阳光地带市场，专注于基于必需品的零售租户补充和大流行测试的投资组合，其特点是高度抵抗经济周期的食品杂货中心的平衡形式投资组合稳定的长期单租户净租赁资产和露天购物中心，具有显著的上行互补性收购81处物业的露天购物中心投资组合(1)的电力，锚定，杂货中心增加了超过1.13亿美元的SLR和13亿美元的优质资产，这些资产主要出租给全国领先的零售和杂货租户。前10名租户的集中度从SLR的39%降至仅占ProForma SLR的30%，并以行业领先的大盘股上市公司为特色，规模和多元化程度显著1。包括两项协议下的1,650万美元的单一租户资产，其中包括86,810平方英尺和120万美元的年化直线租金。

14必要性零售房地产投资信托基金美国商店|www.essessityreit.com两个大流行测试投资组合的互补匹配交易将两个大流行测试投资组合与信誉良好的基于必要性的零售租户基础结合在一起，这有助于减轻新冠肺炎大流行的不利影响。两个经受大流行考验的投资组合的战略组合84.7%89.4%Q4‘20 Q4’21+租赁管道90.1%91.0%Q4‘20 Q3’21+租赁管道94%100%2020 2021年RTL多租户交易组合(2)入住率RTL 2021年租金征收通过新冠肺炎大流行主动管理自从新冠肺炎大流行爆发以来，新冠肺炎迅速驾驭住了大流行病，重点关注租金征收、投资组合稳定性和财务灵活性x整个新冠肺炎大流行期间的重大租金征收包括2021年整个RTL投资组合约100%的租金收取(1)x RTL积极与租户沟通，帮助他们驾驭新冠肺炎大流行，为销售租户提供运营支持，这减轻了不利影响并鼓励了投资组合的稳定x自2021年第四季度新冠肺炎大流行以来，由于租户破产造成的RTL SLR损失不到0.2%，随着新冠肺炎在美国推出大规模疫苗接种以来，租赁势头减弱，租赁势头增强。RTL对新租约和续订租约的需求有所增加，因为十家蚂蚁保持并开始在地理位置良好的中心建立新的足迹x同比，RTL多租户组合的入住率从2020年第四季度的84.7%增加到了87.6%，因为RTL执行了其租赁计划x RTL在2021年完成了104次多租户租约续订，总计近110万SF, 包括预期交易中的27个，按大流行前的租金水平x在整个投资组合中加权平均租龄为6年的新租赁期，预计预计形式入住率将从4月份末的87.6%增加到89.5%，并进一步增加到90.0%，因为随着时间的推移，9.8万SF的已执行入住率开始，Management认为来自新冠肺炎的不利经济影响已经过去。而且，对于其地理位置优越的中心，租赁需求将继续涌入。RTL在新冠肺炎疫情中的出色表现继续证明，基于必需品的零售是美国的商店1。收集截至2022年1月31日的数据。收集资料包括根据现有租赁协议的修订而全额及部分支付的现金租金，该修订旨在推迟或给予到期或其他部分现金租金的租金抵免。Collect ion数据不包括2022年1月31日之后支付的现金租金，这将适用于前几个季度。2.截至2021年9月30日。包括两个单租户资产，协议价格为1650万美元，其中包括86810平方英尺的年化直线租金和120万美元的年化直线租金。(1)

15美国必需品零售房地产投资信托基金(纳斯达克代码：RTL)|2022年2月10日，美国必需品零售房地产投资信托基金在美国购物，随着交易的第一次完成，瑞泰房地产投资信托基金更名为“必需品零售房地产投资信托基金公司”。和A类普通股从“美国金融信托公司”转到“RTL”。分别是“阿芬”和“阿芬”。RTL的品牌重塑反映了它勤奋建立的强大而可靠的零售租户基础。以必需品为基础的零售业关注美国的店铺

16美国商店的必需品零售REIT®|www.essityreit.com零售业文艺复兴时期的实体零售业继续是零售房地产的基础，因为市场不断发展，并巩固了其在消费周期中的地位。2021年，零售商在美国租用的空间比腾出的空间更多，吸收了约9900万平方英尺-世邦魏理仕研究公司申请破产的零售商数量降至五年来的最低点，开业数量自2016年以来首次超过关门数量-仲量联行研究公司64%的受访者发现，随着COVID情况的改善，他们又回到了大流行前的购物行为，包括更频繁地光顾商店，减少在线购物-ICSC研究公司“我从来没有看到过像现在这样大的零售业未来的机会。”-黛博拉·韦恩斯研究公司(Deborah Weinss Research)由于许多零售商希望利用这个市场来满足消费者对实体零售日益增长的需求。“-世邦魏理仕零售顾问比尔·赖特(Bill Wright)”零售业显示出强劲的同比反弹，郊区零售业引领着复苏。“-JLL零售咨询服务部的Naveen Jaggi亚马逊正在开设一家实体服装店，因为该公司试图融合公司的线上和线下购物体验。据报道，电子商务巨头Wayfair将在2023年年中开设第一家实体店Warby Parker，计划结束本财年。

17 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com RTL 2021年第四季度和全年亮点

18 Nessity Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com RTL Q4‘21概述基于必需品的零售焦点投资组合年化直线租金(SLR)58%来自基于必需品的零售租户，RTL认为这些租户比传统的零售租赁平台具有更强的经济周期和电子商务弹性，多租户入住率从84.7%增加到87.6%，预计到85%将增长到88.8%。2000平方英尺的执行空间开始于2022年同类最佳投资组合前20名租户中66%是实际或隐含投资级租户，58%是基于必需品的零售强劲资产负债表流动性4.29亿美元，净债务与调整后EBITDA(1)之比为8.2倍，加权平均债务期限为5.6年稳健收购计划2021年收购1.78亿美元，现金上限利率为7.6%，加权平均上限利率为8.3%，外加2022年14亿美元的收购管道主要租金征收在2021年获得100%管理层预计在2022年全年将继续保持RTL的非凡收款率股票信息：(截至2021年12月31日，除股票代码外)纳斯达克：RTL股价$9.13市值$11亿财务信息：流动性(1)(2)4.29亿美元净债务(1)与总资产价值之比(1)40.0%加权平均债务到期日5.6年加权平均利率4.0%投资组合信息：房地产投资, 按成本计算，投资组合占有率39亿美元(1)93.2%加权平均剩余租期(1)(3)8.6年前20名租户投资等级%(1)(3)(4)66.2%Q4‘21房地产收购$2810万1.有关资本化条款的完整描述和非GAAP指标的协调，请参阅附录。2.有关公司如何为交易的剩余完成提供资金和预期资金的附加信息，请参阅附录中的流动性定义。3、以截至2021年12月31日的年化直线租金计算。4.基于年化直线和截至2021年12月31日的评级信息。RTL的前20名租户有57%的实际租户和9%的隐含投资级租户。

19 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 2021年业绩和成就摘要1.有关大写术语的完整描述和非GAAP指标的对账，请参阅附录。2.有关更多信息，请参阅幻灯片21。3.2017年1月1日至2021年12月31日期间完成的收购，不包括2017年2月美国房地产资本零售中心公司(American Realty Capital Retail Center of America，Inc.)合并后获得的多租户物业，以及2021年与多租户资产之一相邻的两个地块。截至2021年12月31日，所有数据按年化直线租金加权。4.有关其他信息，请参阅幻灯片22和23。包括68,000平方英尺的租赁空间，毗邻我们在21年第三季度收购的一项多租户资产。改善财务业绩(1)稳健收购计划(2)在2021年以1.78亿美元收购了69个物业，加权平均现金上限利率为7.6%，加权平均上限利率(1)为8.3%。2011年第四季度宣布，RTL已达成协议，将以7.2%的上限费率，以13亿美元收购一个拥有81处物业的露天购物中心投资组合。2017年1月1日至21年第四季度的收购交易完成时的加权平均剩余租赁期为16年，零售比例为95%(3)。RTL的全年财务业绩继续同比增长：X来自租户的收入从3.052亿美元增长到3.352亿美元，增幅为10%。X调整后的EBITDA增长10%，从2.053亿美元增至2.261亿美元。X Cash NOI从2.273亿美元上涨23%，至2.807亿美元。X AFFO上涨19%，从9,800万美元升至1.168亿美元。在2021年第四季度和整个2021年期间，在整个投资组合中保持完整的原始现金租金(1)。2021年完成104个多租户租约续签和50个新租约, 总计近160万加仑的活动和22.2万加仑的净吸收。多租户入住率同比从84.7%提高到87.6%。多租户执行入住率加租赁管道，以增加超过131,000 SF，并将入住率从第四季度第21季度末的87.7%提高到89.4%，如果签署的意向书导致最终协议，这是不确定的。入住率增加(4)改善了资产负债表在第四季度，RTL首次发行了5亿美元的优先无担保票据，并对其信贷安排进行了重组。这两笔交易都为RTL提供了极大的灵活性，可以无缝地执行之前宣布的CIM交易。2024年之前没有债务到期日，加权平均债务到期日为5.6年。4.29亿美元的充足流动性，以支持未来的收购能力和财务灵活性。2021年是RTL又一个强劲的一年，因为公司继续增强其同类最佳的投资组合并提高收益。2021年，RTL收购了1.78亿美元的零售物业，以8.6%的加权平均Ca p利率制定了2022年14亿美元的收购渠道，执行了数量增加的新的和续订租赁活动，使多租户入住率增加了近3%，并通过首次发行5亿美元的无担保票据，使公司的资产负债表多样化。

20必要性零售REIT®美国商店|www.essityrereit.com 2021-展示成就的一年突出提升了财务业绩(1)RTL通过以下方式提高了财务业绩：X+10%的收入，+23%的现金NOI和+3%的调整后EBITDA获得了公司信用评级，并发行了5亿美元的BB+级优先无担保债券，修订和重述了RTL的信贷安排。将总承诺从5.4亿美元增加到8.15亿美元，并将期限从1.6年延长到4.5年改善权衡了平均债务期限从5.0年提高到5.6年继续增长和改善投资组合在2021年以1.78亿美元以7.6%的现金上限利率在2021年以7.6%的现金上限利率收购了69个物业，RTL宣布，一旦关闭，它将以13亿美元的价格收购一个拥有81个物业的露天购物中心投资组合。RTL将成为专注于基于需求的零售的卓越房地产投资信托基金，地域和租户多样化程度增加x在21年第四季度签署了PSA，随后在季度末处置了公司的赛诺菲办公室，将写字楼风险敞口减少到1%增加租赁和内部增长_2021年通过增加两个专门的资产管理公司扩大了公司的多租户资产管理团队，将多租户入住率从84.7%提高到87.6%，并开发了一条租赁管道，预计入住率将提高到89.4%，完成了104次多租户续租, 000 SF在整个投资组合中保持1.2%的加权平均租金涨幅以抗击通胀成功通过新冠肺炎在整个投资组合中保持完整的原始现金租金收集勤奋和主动地与租户沟通，帮助他们驾驭新冠肺炎疫情并减轻不利影响弹性的、基于必需品的零售组合在新冠肺炎大流行期间没有实质性破产增加了流动性并开始支付普通股股息以确保财务灵活性整个2021年，新冠肺炎积极管理其资本结构，继续增长收入和收益，增强和扩大其基于必需品的零售租户组合，执行其战略租赁计划，迅达在宣布了13亿美元的投资组合收购和企业REBR和ING后，并在2022年产生了可观的运营势头。

21 Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 2021年收购活动(百万美元，数千平方英尺，租约期限以年为单位)已完成交易(1)物业类型数量平方英尺购买价格(2)wgt。平均上限费率(3)租赁期剩余(4)封闭式全国便利分销商分销(4)/服务零售(1)5381$34.4 20.0 Q1‘21高级汽车2装传统零售2 14$2.5$6.4 Q1’21 Pick N‘Save杂货传统零售1 61$10.2 7.7 Q2’21美元一般17装传统零售17 160$16.6 6.8 Q2‘21&Q3’21浪潮14装SLB服务零售14 47美元2套服务零售2 1$2.3 20.0 Q3‘21 Aaron’s 16套传统零售16 157$14.4 6.0 Q3‘21学院体育传统零售N/A 68$3.1 2.0 Q3’21透析16套服务零售1 12$1.7 4.6Q4‘21传统6套SLB服务零售5 41$10.6 20.0 Q4’21富达纪念7套SLB服务零售6 55$9.7 20.0 Q4‘21.3 Q1‘22收购渠道(5)麦凯恩广场多租户零售1 308$31.3 4.1 Q1’22北京百货批发俱乐部传统零售1 68 8.4美元7.3 Q1‘22 CIM购物中心投资组合多租户零售44 4，472$547.4 4.2Q1‘22CIM购物中心投资组合多租户零售37 5,075$771.5 5.7签约公益广告传统6包服务零售1 7$1.220.0签约公益广告富达纪念7包服务零售1 11$0.320.0签约公益广告帝国8 30$17.520.0签约PSA Kamla Kaur-11-包传统零售11 53$45.3 20.0签约意向书合计646美元1, 561.1 8.5%6.0 1.已成交的交易不包括以200万元收购一幅毗邻我们其中一项多租户资产的地块。2.代表合同采购价格，不包括按公认会计准则资本化的采购成本。在截至2021年12月31日的12个月内完成的收购成本为430万美元。3.以平方尺为单位的加权平均数。有关完整说明，请参阅附录中的定义。4.加权平均剩余租赁期以截止已结束交易的收购日期和管道的估计收购日期的平方英尺为基础。5.包括截至2022年1月31日的管道。公益广告是有条件的，而意向书是非约束性的。不能保证Se管道收购将按照目前的条款完成，或者根本不能保证。2021年，RTL以8.3%的加权平均上限费率收购了69个物业，总计1.78亿美元，并在2022年产生了102个物业的收购管道，其中包括之前宣布的与CIM的交易，以14亿美元的加权平均上限费率收购了102个物业。

22 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com在2021年执行多租户租赁计划6,280 6,280 85 46 6,068 6,411 84.7%87.6%89.4%75.0%77.0%79.0%81.0%83.0%85.0%87.0%89.0%5,850 5,950 6,050 6,150 6,250 6,350 6,450 6，550 Q4‘20入住率Q4’21入住率Q4‘21已执行入住率+租赁管道Q4’21已执行入住率多租户租赁明细(1)(SF和SLR以000秒为单位)年化SLR租赁SF%Q4‘20报告$83,615 6,068 84.7%Q4’21报告$85,3646,280 87.6%Q1‘22租赁管道：已执行入住率+$1,162+85411 89.4%Q4‘21租赁平方英尺预计将从6280k增长到6411k(以千平方英尺为单位)2021年租赁评论x包括已执行的入住率，RTL完成了59个新租约，总计超过54.8万SF和480万美元的SLR随着RT L的两个新的专用资产管理公司在宣布与CIM的交易后继续为RTL定位良好的多租户资产x产生大量租赁活动，RTL的顾问通过以下方式加强了其多租户团队RTL通过大型投资组合交易扩大和定制人力资本需求的能力，体现了RTL外部顾问的Brea DTH x执行了9个新租约的入住率管道，这些租约总计85,000平方英尺，一旦2022年初租金开始，将增加近120万美元的年化直线租金。RTL还有另外46个, 这将使其2022年租赁管道的多租户入住率进一步提高到89.4%，如果达成最终协议，租户将在八年的加权平均租赁期内获得超过100万美元的新SLR。注：截至2022年1月31日的租赁管道数据，仅适用于RTL投资组合。1)不包括以200万美元收购与我们的一个多租户资产相邻的地块。2021年，RTL执行了其租赁计划，多租户入住率同比增长2.9%，并修建了一条131000平方英尺的2022年前向租赁管道，预计多租户入住率将额外增加1.8%。

23 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com 84.7%87.6%89.4%90.3%Q4‘20 Q4’21+5.6%入住率预计增长+执行入住率+租赁管道(1)RTL+执行入住率+租赁管道成功租赁和资产管理平台自2020年第四季度以来，多租户入住率从84.7%增长到87.6%，部分原因是与信誉良好的全国零售租户合作，建立了强大的远期租赁交易完成后，如果管道租赁达成了不确定的最终协议，预计执行的入住率加上租赁管道将多租户OCC的上升率提高到90.3%，导致入住率与2010年第四季度的入住率相比增加了5.6%。2021年租赁亮点x自2021年第四季度以来，RTL已经执行了其租赁计划，并签署了新的租赁合同，吸收了22.2万平方英尺的面积，使入住率增加了2.9%x执行的入住率增加了2.9%，租赁管道预计将增加2%的入住率，并增加近220万美元的SLR x 2021年完成了104次多租户租赁续签，近110万平方英尺，其中包括2021年第四季度的27次，按大流行前的租金水平加权平均新租期为6年(比旧租金有5%的折扣2022年，仅适用于RTL产品组合，但她指出的形式指标除外。1.包括将在交易中收购的13,000条SF租赁管道。2021年与RTL合作的租户穆迪：Baa2穆迪：A2标准普尔：BB+RTL正在收购近91%的入住率组合，并计划利用其成功的租赁平台产生实际租赁势头和股东价值成功租赁平台继续创造股东价值类型：续订期限：8年SF：107,000类型：新期限：10年SF：25, 000类型：续订期限：5年SF：25000未额定类型：新期限：10年SF：19,200

24必要性零售REIT®美国商店|www.essessityreit.com$26.2$26.8净亏损普通股股息AFFO(40.2美元)净亏损普通股股息AFFO RTL 2021年季度和全年财务亮点注：截至2021年12月31日的三个月和年度末和全年的指标。有关大写术语的完整说明，请参阅附录中的定义。1)加权平均利率，基于截至2021年12月31日的未偿还余额。2)完整说明见附录中的定义。3)不包括递延融资成本、净保费和抵押保费净额的影响。4)正如之前披露的那样，截至2021年9月30日的三个月，普通股股东应占净收益(亏损)包括1040万美元的租赁终止费收入，这笔收入记录在综合运营阶段的租户收入中。虽然这类终止付款很少发生，但出于会计和税务目的，它们代表了现金收入，因此管理层认为它们应该包括在FFO和AFFO中，这与我们认为的一般行业惯例是一致的。收益摘要(4)($MM)2021年2020年普通股股东应占净亏损(63.4美元)(46.7美元)NOI(2)$231.1$202.1现金NOI(2)$280.7$227.3运营资金(2)$95.3$97.0运营调整资金(2)$118.0$98.0每股运营资金$0.83$0.9每股运营调整资金$1.02$0.9未偿还股票115.4 108.4第四季度‘21季度净亏损以及AFFO和普通股股息(mm美元)债务资本化(截至12月31日，2021)净亏损AFFO普通股股息RTL的最佳投资组合得到了勤奋构建的资本结构的支持，资本结构由各种资本来源组成, 包括最近在21年第四季度完成的5亿美元无担保票据。(除每股数据外，以百万美元为单位)第四季度21季度第三季度21 AFFO$26.8$36.0(4)每股AFFO$0.22$0.30租赁终止费(4)$10.4租赁终止费，每股0.09美元季度环比AFFO每股关键资本指标(以毫米为单位)2021年第四季度净债务(2)(3)1,789美元总资产价值(2)$4,469净债务/调整后EBITDA 8.2021年)($mm)单租户按揭$1,294多租户按揭$210有担保债务总额$1,504 2028 4.5%高级无担保票据$500循环信贷安排$0无担保债务总额$500债务总额$2,004加权平均利率(1)4.0%

25必需品零售REIT®美国商店|www.essessityreit.com 36%6%58%2022年2024年2025年2026年之后债务到期百分比(Q4‘21)关键资本化指标4.8年4.5年5.3年5.6年3.8%3.7%3.6%4.0%22.5 33.5 44.5 55.5 61.5%2.5%3.5%4.5%6.5%2020年Q1‘2021年Q2’2021年Q3‘2021年Q4’2021年第四季度x，RTL完成了5亿美元优先无担保票据的首次发售，并获得了标准普尔BB+和惠誉x的BB+票据信用评级。在票据发行方面，RTL还修改和重述了其信贷安排，将总承诺从5.4亿美元增加到8.15亿美元，并将到期日延长3年x无债务到期日至2024年，加权平均债务到期日为5.6年注：截至2021年12月31日止三个月的指标，除非另有说明。1)基于截至2021年12月31日和2020年12月31日的未偿债务总额。就循环信贷安排而言，图表使用的是该安排在该日期的未偿债务，而不是总承诺额。2)根据截至2021年12月31日的2011年第四季度未偿还本金余额和截至2020年12月31日的2020年第四季度的未偿还本金余额进行加权。3)利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以截至2021年12月31日的季度和截至12月31日的季度的利息支付现金(利息支出减去递延融资成本的摊销，净额，应计利息的变化和借款抵押溢价的摊销), 2020年。调整后的EBITDA和支付利息的现金是非GAAP指标。有关非GAAP对帐，请参阅附录。4)包括掉期固定的浮动利率债务。指标2021年第四季度2020年第四季度利息覆盖率(3)3.0x 3.0x固定利率债务(4)100%82.6%加权平均债务到期日4.0%-3.8%加权平均债务到期日5.6年4.8年资产负债表亮点加权平均利率和债务到期日(2)关键债务指标(截至2021年12月31日)RTL 58%的债务计划在2026年之后到期(1)按季度计算，RTL通过将加权平均债务到期日延长0改善了公司的债务资本结构。在完成之前宣布的5亿美元优先无担保票据发售和重塑公司2024年至2027年的信贷安排后6年。

26 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityrereit.com完成了5亿美元的票据发售1)证券评级不是买卖或持有证券的建议，可能会在纽约时间进行修订或撤回。每个评级机构都有自己的评级分配方法，因此，每个评级都应该独立于任何其他评级进行评估。在第四季度初，RTL完成了5亿美元优先无担保票据的首次发售，以我们认为有利的条件用无担保债务增强了公司的资本结构，并获得了公司信用评级。交易要点·2021年10月7日，RTL完成了5亿美元优先无担保票据的首次发售，这对公司继续构建投资级风格的资产负债表来说是一个重要的基调。债券将于2028年9月30日到期，票面利率为4.50%，票面利率为(1)标普和惠誉的BB+»此次发行获得了超额认购，促进了有吸引力的定价和从4亿美元上调至5亿美元的规模»RTL利用所得资金偿还了公司信贷安排下的1.86亿美元借款和1.25亿美元的某些MOR TGA GE债券，并将剩余收益用于一般企业用途，包括为与债券相关的CIM交易的首次完成提供部分资金。将总承诺额从5.4亿美元增加到8.15亿美元，并将期限从1.6年延长到5.3年。RTL还将其信贷安排的定价比以前的安排提高了15个基点？该信贷安排还具有4.35亿美元的“手风琴”功能，将使总承诺额增加到12.5亿美元。, 主题是获得额外的贷款人承诺和其他条件»新安排还包括一项条件，允许RTL一次性选择改用基于信用评级的定价，这将进一步降低适用的利差。为了满足这一条件，RTL需要获得三大评级机构(标准普尔、穆迪和/或惠誉)中任何两家的投资等级·RTL利用公司与其银行合作伙伴的长期关系，为其2021年9月30日重塑的首批高级无担保票据发行和信贷安排提供其认为优越的执行和定价。2021年债券信用评级N/A BB+(标准普尔惠誉)(1)企业信用评级N/A BB+(惠誉)|BB(标准普尔)(1)加权平均债务期限5.0年5.6年2024年以后到期的债务89.7%100.0%无担保债务10.3%25.0%

27 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com最近去杠杆化的良好记录交易后，RTL将恢复其之前宣布的成功的去杠杆化计划，预计将恢复到与最近几个季度一致的平均年龄水平。去杠杆化交易后RTL预计将通过假设的物业水平债务和其信贷安排下的借款为交易提供部分资金，预计这将导致杠杆率在短期内增加，RTL通过余额上的3.5亿美元现金(包括赛诺菲办公室处置的2.61亿美元净收益)为交易的第一次完成提供5.47亿美元的资金。1.7亿美元从公司的信贷安排下提取，并向CIM发行270万美元的公司A类普通股交易预计将在交易完成后立即增加每股AFFO，并通过利用其租赁平台和有利的行业顺风使公司实现持续的收益增长交易后，RTL预计将通过以下方式去杠杆化其资产负债表：x确定RTL打算持有的2.5亿美元的收购资产以供出售，有可能提供收益，以在完成出售后降低每股收益x确定的13项资产RTL预计在完成交易后将立即开发一条重要的租赁渠道x通过物业收购和多租户租赁活动等外部和内部增长因素增加收益x以全现金或较低的债务股本比率为未来收购提供资金x在21年第四季度之后的一段时间内，RTL根据其ATM计划发行了2500万美元的普通股，加权平均股价为每股9.02美元, 使21年第四季度之后筹集的总股本达到5200万美元(1)。自动取款机的收益将用于偿还债务1，其中包括2670万美元的A类普通股，这些A类普通股是在交易首次完成时向CIM发行的，以及24美元。季度末之后，根据公司的自动柜员机发行的900万股A类普通股。

28美国商店的必需品零售房地产投资信托基金®|www.essessityreit.com经验丰富的管理团队Jason Slear负责采购、谈判和完成AR Global的房地产收购和处置▪负责采购、谈判和完成AR Global的房地产收购和处置▪在职业生涯中监督了超过35亿美元的房地产资产的收购和1000多万平方英尺的租赁。AR全球公司总裁兼董事会主席▪▪创始合伙人曾担任美国金融房地产信托公司销售和租赁高级副总裁▪曾担任房地产投资证券业协会(n/k/a Adisa)董事会主席鲍里斯·科罗特金资本市场和公司战略高级副总裁鲍里斯·科罗特金负责领导所有债务资本市场交易▪美国金融房地产信托公司前交易结构执行副总裁Ori Kravel负责公司发展和业务战略的高级副总裁▪负责公司发展和业务战略的▪▪执行了超过$财务主管兼秘书▪Doyle先生此前曾担任环球网络租赁公司(“GNL”)的首席会计官。在加入AR Global和GNL之前，多伊尔先生担任过各种财务和实践领导职务，包括MarkFormed，Inc.代理财务副总裁、Charles River Associates全球会计运营主管以及AST Corporation(一家私人持股的软件和管理咨询公司)的财务和实践总监副总裁或运输主管

29 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com法律公告

30美国商店必需品零售REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com免责声明本演示文稿包括对未来经营结果或活动(如租赁活动等)的估计预测。该等预测并非根据已公布的美国证券交易委员会指引或美国注册会计师协会为编制及呈报财务预测而制定的指引编制。这一信息不是事实，不应被认为必然预示着未来的结果；这些预测是管理层真诚地编制的，并基于许多可能被证明是错误的假设。可能影响实际结果并导致预测无法实现的重要因素包括但不限于与公司有关的风险和不确定因素，以及公司提交给美国证券交易委员会的截至2021年12月31日的年度报告中的“风险因素”部分、公司随后提交给美国证券交易委员会的10-Q表格中的季度报告以及未来提交给美国证券交易委员会的报告中描述的其他因素。这些预测还反映了对某些可能发生变化的商业决策的假设。因此，实际结果可能与估计中包含的结果大不相同。因此，不能保证这些估计会实现。由于各种因素，我们经营的行业受到高度的不确定性和风险的影响，包括公司于2022年2月24日提交给美国证券交易委员会的截至2021年12月31日的Form 10-K年度报告以及公司随后的Form 10-Q季度报告中“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论与分析”部分描述的那些因素, 目前向美国证券交易委员会提交的Form 8-K报告和Form 10-K年度报告。这些因素和其他因素可能导致结果与这些出版物和报告中表达的结果大不相同。本演示文稿包含基于行业出版物的有关该公司行业的估计和信息。该公司尚未独立核实这些行业出版物中包含的数据的准确性。这些估计和信息涉及许多假设和限制，提醒您不要依赖或过度重视这些信息。由于新冠肺炎疫情而给予本公司租户的大部分优惠是在原有租约期限不变的情况下延期租金或临时租金减免，并被认为有可能收取延期租金。本公司的收入确认政策要求，本公司必须有可能收取几乎所有到期的租赁付款，并且不提供部分储备，或承担部分收回的能力。鉴于新冠肺炎大流行，财务会计准则委员会和美国证券交易委员会同意，对于租赁现金流总额将基本保持不变或低于新冠肺炎相关影响后的租赁，公司可以选择放弃评估原始租赁合同的可执行权利和义务，将其视为现有租赁合同下当事人可执行的权利和义务的一部分，并将租金优惠视为现有租赁合同下当事人可执行的权利和义务的一部分。因此，用于计算净收入和NAREIT FFO的租金收入没有受到这些类型的延期的重大影响，公司预计也不会受到影响。此外，由于本公司目前认为这些递延金额是可以收取的, 他们已被排除在AFFO的直线租金增加之外，根据公认会计准则确认的与这些类型的租金延期有关的金额。相反，就合约租金已下调的减损而言，就会计目的而言，减幅会反映在剩余租赁期内，但代表永久性减租，因此本公司已相应降低其AFFO。信用评级证券评级不是建议买入、卖出或持有证券，可能随时会被修改或撤回。每个评级机构都有自己的评级分配方法，因此，每个评级都应该独立于任何其他评级进行评估。

前瞻性陈述涉及许多风险、不确定因素和其他因素，这些风险、不确定因素和其他因素可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含的结果大不相同。这些前瞻性陈述包括但不限于市场和其他预期、目标和国际，以及任何其他非历史事实的陈述。前瞻性陈述自发表之日起发表，除非法律要求，否则我们没有义务更新和修改这些材料中包含的陈述，以反映随着时间的推移发生的假设的变化、意想不到的事件的发生或未来经营结果的变化。▪我们受到与大流行、流行病或传染性疾病爆发相关的风险的影响, 例如，正在进行的全球COV ID-19大流行，包括对我们的租户及其各自业务的负面影响。▪管理我们负债的某些协议可能会限制我们支付A类普通股、A系列优先股和C系列优先股的股息的能力，以及我们回购股票的能力。▪如果我们不能从运营中产生足够的现金，我们可能不得不减少我们支付的股息金额，或者确认其他融资来源。▪从其他来源(如借款、资产出售或股权发行)获得的股息资金限制了我们可用于专业收购、投资和其他公司目的的金额。▪我们的经营业绩受到经济和监管变化的影响，这些变化总体上对房地产市场产生了不利影响。▪通胀和通货膨胀率的持续上升可能会对我们的投资和欧朋公司的收益产生不利影响。在拥有物业的过程中，我们可能会遇到与遵守法律法规相关的不可预见的成本和其他成本、销售物业的潜在困难以及气候变化造成的潜在损害或损失等。▪我们的租金收入依赖于租户，因此，我们的租金收入取决于租户的成功和经济能力。如果租户或租约担保人宣布破产或资不抵债，我们可能无法收回相关租约的到期余额。▪我们的租户可能不会多样化，包括行业类型或地理位置。▪我们零售组合的表现一般与零售空间市场和可能影响我们的租户的因素有关。, 比如零售商和消费者越来越多地使用互联网。▪由于通货膨胀和供应链问题，我们的某些租户正面临与其他非传统和在线杂货零售商日益激烈的竞争和更高的成本，这可能会对他们的业务产生负面影响。▪我们依赖我们的顾问和物业经理为我们提供执行人员、关键人员以及我们开展业务所需的所有服务。▪我们的所有高管都面临利益冲突，例如，我们与A DVI SOR的协议条款造成的冲突以及根据协议应支付的补偿、为我们分配投资机会的冲突，以及在分配他们的时间和注意力处理我们的事务方面的冲突。出现的冲突可能不会以对我们有利的方式解决，并可能导致对我们不利的行动。▪我们与我们的顾问及其附属公司有长期协议，只有在有限的情况下才能终止这些协议。▪我们有大量债务，可能无法在到期时偿还、再融资、重组或延长债务。提高利率可能会增加我们的债务偿还额。我们将来可能会招致更多的债务。▪我们的董事会、我们的分类董事会和我们公司结构的其他方面以及马里兰州的法律通过的股东权利计划可能会阻止第三方以可能导致我们股东溢价的方式收购我们。我们的章程中包含的对股权的▪限制可能会抑制我们股票的市场活动，并限制我们的企业合并机会。▪我们可能无法继续获得房地产投资信托基金的资格。此外, 本文讨论了收购81处房产的购买协议，以及出售该公司租赁给赛诺菲的现有房产。这些交易受到本公司无法控制的成交条件的约束，可能无法满足。这些交易可能不会按照预期的条件完成，或者根本不会完成，或者可能会被推迟。

32美国商店必需品零售房地产投资信托基金(The Nessence Retail REIT®Where America Stores)|www.essessityreit.com附录

33必要性零售REIT®美国商店|www.essityrereit.com Definitions AFFO：在计算AFFO时，我们从FFO开始，然后我们从AFFO中剔除某些我们认为更能反映投资活动的收入或费用项目，如非现金收入和费用项目，以及其他活动的收入和费用影响，这些活动不是我们日常运营业务计划的基本属性，如与美国房地产资本零售中心(American Realty Capital-Retail Center of America)合并引起的诉讼相关金额。2017年2月(《合并》)。这些金额包括因诉讼而产生的法律费用，其中一部分已经并可能在未来根据我们维持的保险单得到补偿。保险报销在报销期间从AFFO中扣除。我们相信，剔除与合并所引起的诉讼相关的诉讼费用和随后的保险报销，有助于更好地了解我们业务的经营业绩。其他收支项目还包括提前清偿债务和最终可能无法实现的未实现损益，如衍生工具损益和投资损益。此外，通过从AFFO中剔除非现金收入和费用项目，如高于市场和低于市场的租赁无形资产的摊销、递延融资成本的摊销、直线租金以及与限制性股票和2018年OPP相关的基于股票的薪酬，我们相信我们提供了有关直接影响我们持续运营业绩的收入和费用项目的有用信息。通过提供AFFO，我们相信我们正在提供有用的信息，这些信息可以用来做其他事情, 评估我们的业绩，不受交易或其他与我们的物业组合无关的项目的影响。我们提出的AFFO可能不能与其他REITs报告的AFFO相比，这些REITs对AFFO有不同的定义。请参阅我们截至2021年12月31日的10-K表格，以了解我们计算AFFO的更多详细信息。按年计算的直线租金(“SLR”)：按年计算的直线租金，按截至所示期间末的最新可用租赁条款计算。现金上限利率：对于收购，现金上限利率是房地产投资物业的回报率，基于物业在现有租约下将在所有权第一年产生的预期年化现金租金收入。对于处置，现金上限利率是基于待售房产的年化现金租金收入的回报率。对于收购，现金上限利率是通过将物业将产生的年化现金租金收入(未计偿债和折旧以及扣除固定成本和可变成本)除以物业的购买价格(不包括收购成本)来计算的。对于处置，现金上限费率的计算方法是将年化现金租金收入除以物业的合同销售价格，不包括购置成本，除非另有说明，否则加权平均现金上限费率以平方英尺为单位。现金NOI：我们将现金NOI定义为NOI，不包括GAAP租赁收入中包括的高于/低于市场租赁无形资产的摊销和直线调整。股权发行：如本文所用，股权发行相当于对CIM房地产金融信托公司某些子公司的5300万美元股权对价, 公司(“CIM”)与交易有关。股权对价为公司A类普通股股份和首次成交时发行的股票数量(不超过4股)。本公司当时已发行的A类普通股(占当时已发行A类普通股的9%)是根据收盘时可能发行的股份价值除以在紧接(但不包括)表明CIM当选的书面通知交付给经营合伙企业的日期之前(但不包括)连续五个交易日期间计算的公司A类普通股的每股成交量加权平均价格(该价格以7为限)计算的。在紧接(但不包括)PSA生效日期之前的连续十个交易日期间，公司A类普通股的每股成交量加权平均价格(包括PSA生效日期之前连续十个交易日内的加权平均价)在两个方向上都有5%的涨幅。此外，剩余的股份将在第二次收盘时发行。已签约租约：包括以下定义的截至特定日期的租约，以及租户在同一日期尚未占有的、双方在同一日期完全签定的所有租约。截至2022年1月31日，截至2022年第四季度，随着时间的推移，在2022年开始租金的情况下，还有9份额外的租约签订，总面积约为85,000平方英尺。于2021年第四季度及截至2021年1月31日，在2021年第一季度至2021年第三季度期间，有四份租金开始生效的额外租约签订，总计约34,000平方英尺。FFO：我们定义了FFO，这是一种非GAAP衡量标准，与NAREIT理事会随着时间的推移而建立的标准一致, 如白皮书所述，并经NAREIT董事会批准，于2018年12月生效(“白皮书”)。WHITE文件将FFO定义为根据GAAP计算的净收益或亏损，不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、某些房地产资产的控制权变更和减值减记的损益，以及当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时对实体的投资。对未合并股权和合资企业的调整被计算为剔除股东应占非控股权益的比例份额，以实现FFO。我们的FFO计算符合NAREIT的定义。请参阅我们截至2021年12月31日的10-K表格，了解我们计算FFO的更多详细信息。总资产价值：总资产价值45亿美元，包括截至2021年12月31日的38亿美元总资产加上累计折旧和摊销7亿美元。投资级：如本文所用，投资级包括承租人或担保人(如果有)的实际投资级评级，或I MPL IED投资级。隐含投资级别可能包括对租户母公司、担保人母公司(无论母公司是否担保了租户在租约下的义务)的实际评级，或者通过使用专有的穆迪分析工具，该工具通过衡量公司的违约概率来生成隐含评级。在这些情况下，术语“母公司”包括拥有租户50%以上有表决权股份的任何实体，包括任何政府实体。评级信息截至12月31日, 2021年，按年化直线租金计算。租赁管道：对于RTL，21年第三季度的租赁管道包括(I)截至2022年1月31日双方完全签署的所有租赁，但在2021年12月31日之后的所有租赁，以及(Ii)截至2022年1月31日双方签署意向书的所有负面租赁。这代表了总共约46,000平方英尺的10个露营地。在此期间，没有发生租赁终止的情况。对于这笔交易，截至2019年第三季度，包括13,000个SF租赁管道的新租赁。RTL和Q4‘20’20包括(I)双方于2021年1月31日但在2020年12月31日之后完全签立的所有租约，以及(Ii)截至2021年1月31日双方签立意向书的所有负营业执照下的租约。(I)截至2021年1月31日，双方已完全签立的所有租约，以及(Ii)双方截至2021年1月31日签署意向书的所有租约。这代表着六个新的租约，总计约220,000平方英尺，扣除同期5000平方英尺的一次租约终止。不能保证意向书将导致最终的租约，这些租约将按照目前的条款开始，或者根本不会。租赁管道不应被视为未来业绩的指标。流动性：截至2021年12月31日，公司拥有2.15亿美元的现金和现金等价物，2.14亿美元可用于公司信贷安排下的未来借款。请参阅2022年2月1日至4日提交给美国证券交易委员会的Form 8-K，了解有关从该公司的信贷安排中提取资金为首次交易提供资金的更多信息，以及未来交易的预期资金来源。意向书：指不具约束力的意向书。基于必需品：我们将基于必需品的房产定义为租赁给租户的房产，这些租户经营的行业是我们认为以服务为基础的或必要的行业，如汽车服务、分销、金融服务、天然气/便利、食品杂货。医疗保健和快餐店, 还有其他的。净债务：2021年第四季度，总债务为2美元。减少了0亿美元的现金和现金等价物214美元。截至2021年12月31日，为900万。NOI：定义为我们用来评估房地产经营业绩的非GAAP财务指标。NOI等于总收入，不包括或有购买价格对价，减去物业运营和维护费用。在计算净亏损时，NOI不包括财务报表中包括的所有其他费用和收入项目。入住率：表示租户占用的面积百分比除以截至指定日期或期间结束时各自的总可出租平方英尺。备考：根据卖方提供的信息，备考是指截至2021年12月31日的合并RTL投资组合，不包括RTL于2022年1月1日出售的赛诺菲写字楼资产，以及截至2021年9月30日的81处房产多租户投资组合，包括协议价格为16美元的两项单租户资产。500万美元，包括86,810平方英尺和1美元。200万年化直线租金，与CIM房地产金融信托公司关闭并根据PSA支付。。PSA：指最终的买卖协议。剩余租期：表示未到期的租户租期。以截至指定日期或期间结束时的年化直线租金为基础进行加权。传统零售：RTL对传统零售的定义包括出租给汽车零售、百货商店、折扣零售、电子产品、家具、家装、家居、特色零售和体育用品行业的租户的零售物业。

34 The Nessence Retail REIT®Where America Stores|www.essessityreit.com非GAAP协调(未经审计)截至2021年12月31日2021年9月30日2021年6月30日2021年3月31日2020年3月31日EBITDA：净收益(亏损)$(34,387)(565)(1,482)(3,754)(4,677)(5,543)折旧和摊销32,955 32,762334 19,689 19,106 EBITDA(1)21,425 51,429 51,307 47,899 47,742 47,898房地产投资减值28,6164,5541─1,408购置、交易和其他成本(2)7743,426 136 42 241 452股权补偿(3)3,4854,149 5,2834,3473,3433,211其他收入(29)(18)(20)(24)(20)(72)非指定衍生品收益(亏损)3,950───9─调整后EBITDA(1)$54,2399,062 56,786 51,978 52,723 50,049关联方资产管理费7,6819,880 7,922 7,3217,088 6,905一般和行政5,278 5,589 3,540 6市场租赁和其他无形资产摊销净额(1,175)(1,474)(1,041)(935)(1,216)(992)直线租金(1,897)(1,392)(1,759)(1,727)(4,060)(2,265)现金NOI(1)$64,126,665,448 63,086 58,714334 19,689 19,106递延融资成本摊销应计利息净额和变动(4,743)(2,192)(2,361)(2,469)(2,362)(1,712)抵押贷款折价和借款溢价摊销(4)328 323 321 456 506为利息支付的现金总额$18,110 17,368 18,323 17,186 17,783 17,954非公认会计准则计量金额(千)1, 这是在合并经营报表中记录的租户收入。2)截至2020年12月31日的三个月，包括与合并相关的诉讼费用10万美元。在截至2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三个月中，与合并相关的诉讼成本并不显著。3)截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2020年12月31日的三个月，包括与公司限制性普通股相关的股权补偿费用，分别为30万美元、30万美元、40万美元、140万美元和40万美元。

35必要性零售REIT®美国商店|www.essessityreit.com非GAAP协调(未经审计)截至2021年12月31日的三个月2021年9月30日2021年6月30日2021年3月31日2020年3月31日运营资金(FFO)：普通股股东应占净收益(亏损)$(根据GAAP)$(40,219)(6,406)(7,405)(9,411)(8,603)(408FFO折旧和摊销32,955 32,762 32,428 32,319 32,730 34,335房地产投资销售收益(3,982)(478)(11)(286)-(1,440)非控股权益的调整比例份额达到─53(150)(50)(51)(54)(52)普通股股东应占的FFO(1)17,423 30,28225,053 22新冠肺炎租赁纠纷(3)200 44 109 69 11-(9)市场租赁及其他无形资产摊销净额(1,175)(1,474)(1,041)(935)(1,216)(992)直线租金(1,897)(1,392)(1,759)(1,727)(4,060)(265)直线租金(延迟租金协议)(4)(694)(876)(1,124)(975)358-摊销借款按揭保费4(328)(324)(321)(456)(560)非指定衍生工具亏损3,950--9--股权补偿(5)3,4854,149 5,2834,3473,3433,211递延融资成本摊销非控股权益调整的比例份额达到AFFO 3(18)(6)(5)-(2)普通股股东应占的AFFO(1)$26,816 36,005 28,689 25.535 26,073 25,237加权平均已发行普通股123,221 118,863 110,898,437 108,436 108, 每股普通股净收益(亏损)-基本和稀释后每股$(0.33)(0.06)(0.07)(0.09)(0.08)(0.08)每股FFO$0.14 0.25 0.23 0.21 0.23 0.22每股AFFO$0.22 0.30 0.26 0.24 0.24 0.23宣布的股息(5)$26,245 25,190 23,054 23,043-29,831非GAAP计量单位：千，除每股数据1)外，2021年截至9月30日的三个月的FFO和AFFO包括1040万美元的租赁终止费收入，这笔收入记录在综合营业报表中的租户收入中。虽然这类终止付款是间接发生的，但出于会计和税务目的，它们代表现金收入，因此管理层认为它们应该包括在FFO和AFFO中。2)主要包括与提前清偿债务有关的提前还款费用以及与合并有关的诉讼费用。3)反映因新冠肺炎关闭门店或其他挑战与租户发生纠纷而产生的法律费用。这些纠纷涉及的租户最近没有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表现出定期付款的模式。根据涉及这些问题的租户，他们的租金支付历史，以及疫情对当前经济状况的影响, 公司认为这些费用与新冠肺炎有关，可以与与租户违约相关的普通一般和行政费用分开。公司就这些问题聘请了律师，与公司通常聘请的处理租户违约问题的律师截然不同。这一金额反映了本公司认为只是超出本公司通常因租户相关纠纷问题而产生的那些递增法律成本的费用。本公司未来可能连带招致这些与新冠肺炎相关的法律费用。4)代表根据租赁谈判与递延租金有关的金额，这些金额有资格获得FASB减免，其租金是减免的，但不是降低的。该等金额包括在本公司综合资产负债表的应收直线租金内，但被视为应归属于本期间的赚取收入，而该期间的租金为AFFO的目的而递延，因为预期会收取该等租金。相应地，当递延金额被收集时，金额会减少AFFO。至于减租措施(包括符合财务会计准则委员会宽免资格的减租措施)，如合约租金已下调，则为会计目的，减幅会在剩余租赁期内反映，但代表永久减租，本公司已相应降低其财务及财务报表条例。5)包括与公司的限制性普通股和LTIP单位摊销有关的费用，这些费用与该公司所有时期的多年优异表现协议有关。6)代表向普通股股东宣布的股息。2020年8月，公司董事会批准将公司股息政策由按月派发股息改为按季度派发拖欠股息，每个会计季度后的每个月15日派发股息。结果, 2020年第四季度没有宣布分红。这一变化只影响了股息支付的频率，并没有影响A类普通股0.85美元的年化分红比率。