展品99.2

必要性零售房地产投资信托基金(The Nessence Retail REIT，Inc.)

补充资料

截至2021年12月31日的季度(未经审计)

前瞻性陈述：

必要性零售房地产投资信托基金公司(以下简称“公司”)的这一补充条款包括“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述涉及风险和不确定因素，可能导致结果大相径庭。此外，诸如“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“计划”、“打算”、“应该”或类似的表述都表示前瞻性表述，尽管并非所有前瞻性表述都包括这些词语。这些前瞻性陈述会受到风险、不确定因素和其他因素的影响，其中许多因素不在公司的控制范围之内。这些因素可能会导致实际结果与前瞻性陈述中预期的结果大不相同。这些风险和不确定性包括正在发生的全球新冠肺炎疫情的潜在不利影响，包括为遏制或治疗新冠肺炎而采取的行动对公司、公司租户以及全球经济和金融市场的影响，以及公司最近提交给证券交易委员会的截至2021年2月25日的10-K表格年度报告的风险因素部分以及该日期之后提交给证券交易委员会的所有其他文件中阐述的那些风险和不确定因素。此外，前瞻性陈述仅在作出之日发表，公司没有义务更新或修改前瞻性陈述，以反映随着时间的推移发生的假设的变化、意外事件的发生或未来经营结果的变化，除非法律要求。

递延租金/减租的会计处理

由于新冠肺炎疫情而给予本公司租户的大部分优惠是在原有租约期限不变的情况下延期租金或临时租金减免，并被认为有可能收取延期租金。本公司的收入确认政策要求，本公司必须有可能收取几乎所有到期的租赁付款，并且不提供部分储备，或承担部分收回的能力。鉴于新冠肺炎大流行，财务会计准则委员会和美国证券交易委员会同意，对于租赁现金流总额将基本保持不变或低于新冠肺炎相关影响后的租赁，公司可以选择放弃评估原始租赁合同的可执行权利和义务，将其视为现有租赁合同下当事人可执行的权利和义务的一部分，并将租金优惠视为现有租赁合同下当事人可执行的权利和义务的一部分。因此，用于计算净收入和NAREIT FFO的租金收入没有受到这些类型的延期的重大影响，公司预计也不会受到影响。此外，由于本公司目前认为该等递延金额是可收取的，因此，该等递延金额已被剔除于为AFFO而增加的直线租金内，而根据公认会计原则确认的与该等类型的递延租金有关的金额则不包括在内。相反，就合约租金已下调的减损而言，就会计目的而言，减幅会反映在剩余租赁期内，但代表永久性减租，因此本公司已相应降低其AFFO。

非GAAP财务指标

本节讨论我们用于评估业绩的非GAAP财务指标，包括运营资金(“FFO”)、调整后的运营资金(“AFFO”)、调整后的利息、税项、折旧和摊销前收益(“调整后EBITDA”)、净营业收入(“NOI”)和现金净营业收入(“Cash NOI”)。虽然NOI是一个物业层面的衡量标准，但AFFO是以公司整体业绩为基础的，因此反映了与NOI没有明确关联的其他项目的影响，如利息支出、一般和行政费用以及对相关方的运营费用。此外，这里定义的NOI并不反映直线租金的调整，但AFFO反映的是直线租金的调整。下面提供了对这些非GAAP计量的描述以及与最直接可比的GAAP计量(即净收益(亏损))的对账。对未合并合伙企业和合资企业的调整被计算为不包括股东应占的FFO、AFFO和NOI非控股权益的比例份额。

关于使用非GAAP衡量标准的注意事项

FFO、AFFO、调整后的EBITDA、NOI和Cash NOI在计算净收入或评估我们的经营业绩时不应被解释为比目前的GAAP方法更相关或更准确。用来评估GAAP下的房地产价值和业绩的方法应该被理解为一种更相关的经营业绩衡量标准，应该比非GAAP衡量标准更重要。

其他房地产投资信托基金可能不会根据行业贸易组织全国房地产投资信托协会(NAREIT)对FFO的定义(与我们一样)，或者可能与我们不同地解释当前NAREIT的定义，或者可能与我们不同地计算AFFO。因此，我们提出的FFO和AFFO可能无法与其他REITs提出的其他类似名称的措施相提并论。

我们认为FFO和AFFO是衡量我们业绩的有用指标。由于FFO和AFFO计算剔除了房地产资产的折旧和摊销等因素，以及经营性房地产资产销售的损益(基于历史成本会计和使用年限估计，在类似条件下相同资产的所有者可能会有所不同)，因此FFO和AFFO的列报有助于比较不同时期以及我们同行中其他REITs之间的运营业绩。

因此，我们认为，FFO和AFFO的使用，再加上所需的GAAP演示，可以更全面地了解我们的业绩，包括相对于我们的同行，并为做出涉及运营、融资和投资活动的决策提供更知情和更合适的基础。然而，FFO和AFFO并不表明可用于满足持续现金需求的现金，包括支付现金股息的能力。请投资者注意，FFO和AFFO只能用来评估我们不包括这些活动的经营业绩的可持续性，因为它们排除了在发生这些成本期间对我们的经营业绩产生负面影响的某些成本。

运营资金和调整后的运营资金

运营资金来源

由于房地产公司的某些独特经营特点，如下所述，行业贸易组织NAREIT颁布了一项名为FFO的业绩衡量标准，我们认为这是反映房地产投资信托基金经营业绩的适当补充指标。FFO不等同于根据公认会计准则确定的净收益或净亏损。

我们计算FFO，这是一项非GAAP衡量标准，与NAREIT董事会随着时间的推移建立的标准一致，该标准在一份白皮书中重申，并由NAREIT董事会批准，于2018年12月生效(“白皮书”)。白皮书将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、某些房地产资产控制权变更和减值减记的损益，以及当减值直接可归因于实体持有的折旧房地产价值下降时对实体的投资。对合并的部分拥有实体(包括我们的运营合伙企业)和未合并关联公司的收益中的股本进行调整，以达到我们在FFO中应占我们股东的比例份额。我们的FFO计算符合NAREIT的定义。

用于房地产资产的历史会计惯例要求建筑物的直线折旧和改进，以及无形资产的直线摊销，这意味着房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。我们认为，由于房地产价值在历史上随着市场状况(包括通胀、利率、失业率和消费者支出)而涨跌，因此使用历史折旧会计和某些其他项目公布房地产投资信托基金的经营业绩可能信息较少。房地产的历史会计涉及到公认会计原则的使用。任何其他房地产会计方法，如公允价值法，都不能被解释为比公认会计准则中的可比房地产估值方法更准确或更相关。然而，我们相信，FFO的使用(其中不包括与房地产相关的折旧和摊销的影响)为投资者和管理层提供了对我们业绩的更全面的了解，当与去年相比时，反映了入住率、租金、运营成本、一般和行政费用以及利息成本等趋势对我们运营的影响，这些影响可能从净收入中不会立即显现出来。

调整后的运营资金

在计算AFFO时，我们从FFO开始，然后从AFFO中剔除我们认为更能反映投资活动的某些收入或费用项目，例如非现金收入和费用项目以及其他活动的收入和费用影响，这些活动不是我们日常运营业务计划的基本属性，例如与公司2017年与美国房地产资本零售中心公司(American Realty Capital-Retail Centers of America，Inc.)合并引起的诉讼相关的金额。这些金额包括因诉讼而产生的法律费用，其中一部分已经并可能在未来根据我们维持的保险单得到补偿。保险报销在报销期间从AFFO中扣除。我们相信，剔除与合并所引起的诉讼相关的诉讼费用和随后的保险报销，有助于更好地了解我们业务的经营业绩。其他收支项目还包括提前清偿债务和最终可能无法实现的未实现损益，如衍生工具损益和投资损益。此外，通过剔除非现金收入和支出项目，如高于市场和低于市场租赁无形资产的摊销、递延融资成本的摊销、直线租金和与AFFO的限制性股票相关的基于股票的薪酬以及AFFO的多年优异表现协议，我们相信我们提供了关于那些直接影响我们持续经营业绩的收入和支出项目的有用信息。

在计算AFFO时，我们剔除了某些根据公认会计准则被描述为确定营业净收益(亏损)的营业费用的费用。所有已支付和应计的合并、收购和交易相关费用以及某些其他费用在发生费用或收购物业期间对我们的经营业绩产生负面影响，也将对投资者的回报产生负面影响，但不能反映我们持续的业绩。此外，与新冠肺炎相关的涉及某些租户的租赁纠纷相关的法律费用和支出对我们的经营业绩产生了负面影响，但并不反映我们的持续业绩。此外，根据公认会计原则，某些预期的非现金公允价值和其他非现金调整被视为净收益(亏损)的经营性非现金调整。此外，如上所述，我们将公允价值调整的损益视为未实现、最终可能无法实现且不能反映持续经营的项目，因此在评估经营业绩时通常会对其进行调整。从我们的AFFO计算中剔除上述详细的收入和支出项目提供了与管理层对我们经营业绩的分析一致的信息。此外，公允价值调整基于当前市场波动的影响和对一般市场状况的基本评估，但也可能受到租金和入住率等经营因素的影响，可能与我们目前的经营业绩没有直接关系或可归因于此。通过排除这些可能反映预期和未实现损益的变化，我们相信AFFO提供了有用的补充信息。通过提供AFFO，我们相信我们正在提供有用的信息，这些信息可以用来做其他事情, 在不受交易或其他与我们的物业组合无关的项目影响的情况下评估我们的业绩。我们提出的AFFO可能不能与其他REITs报告的AFFO相比，这些REITs对AFFO有不同的定义。此外，我们认为，为了便于更清楚地了解我们的经营业绩，AFFO应该与我们综合财务报表中列报的净收益(亏损)一起进行审查。AFFO不应被视为衡量我们业绩的净收入(亏损)的替代指标，也不应被视为衡量我们流动性或支付股息能力的现金流的替代指标。截至2021年9月30日的三个月的FFO和AFFO包括1040万美元的租赁终止费收入，这笔收入记录在综合营业报表中的租户收入中。虽然这种终止付款很少发生，但出于会计和税务目的，它们是现金收入，因此管理层认为它们应该包括在FFO和AFFO中。这笔终止费的收入是在截至2021年9月30日的三个月内赚取并记录的，然而，我们直到2021年10月1日才收到现金付款。因此，现金支付是我们截至2021年12月31日期间现金流的一部分。

调整后的扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、净营业收入和现金净营业收入。

我们认为，调整后的EBITDA，即扣除收购和交易相关费用调整后的利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDA)，以及其他非现金项目，如与我们与顾问达成的多年优异表现协议相关的费用，以及我们从未合并的合资企业按比例计算的份额，是衡量我们产生和偿还债务能力的适当衡量标准。调整后的EBITDA不应被视为经营活动现金流的替代方案，不应被视为衡量我们流动性的指标，也不应被视为衡量我们经营活动的净收益的替代方案。其他房地产投资信托基金可能会以不同的方式计算调整后的EBITDA，我们的计算不应与其他房地产投资信托基金的计算结果进行比较。

NOI是我们用来评估房地产经营业绩的非GAAP财务指标。NOI等于总收入，不包括或有购买价格对价，减去物业运营和维护费用。在计算净收益(亏损)时，NOI不包括财务报表中包括的所有其他费用和收入项目。我们认为NOI提供了有用和相关的信息，因为它只反映了在物业层面发生的那些收入和支出项目，并在非杠杆的基础上列报了这些项目。我们使用NOI来评估和比较物业水平的表现，并做出有关物业运营的决策。此外，我们认为，NOI作为业绩衡量指标对投资者是有用的，因为当跨时期比较时，NOI反映了入住率、租金、运营费用和非杠杆化收购活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入(亏损)中不能立即显现的视角。NOI不包括计算净收益(亏损)中的某些项目，以便提供与物业经营业绩更密切相关的结果。例如，利息支出不一定与房地产的经营业绩挂钩。

资产。此外，由于历史成本核算和使用寿命估算，折旧和摊销可能会扭曲物业层面的经营业绩。我们提供的NOI可能无法与其他REITs报告的NOI相提并论，这些REITs对NOI的定义不同。我们认为，为了便于清楚地了解我们的经营业绩，NOI应该与我们综合财务报表中列报的净收益(亏损)一起进行审查。不应将NOI作为衡量我们业绩的净收入(亏损)的替代指标，也不应将其视为衡量我们的流动性或支付股息能力的现金流的替代指标。

现金NOI，是一种非GAAP财务指标，旨在反映我们物业的表现。我们将现金NOI定义为NOI，不包括GAAP租赁收入中包括的高于/低于市场租赁无形资产的摊销和直线调整。我们相信，现金NOI是一种有用的衡量标准，投资者和管理层都可以使用它来评估我们物业的当前财务表现，它可以比较我们不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营业绩。现金NOI不应被视为净收益的替代，不应被视为我们财务业绩的指标，也不应被视为现金流的衡量标准，也不应被视为我们为所有需求提供资金的能力的衡量标准。我们计算和显示现金NOI的方法可能不能直接与其他REITs显示现金NOI的方式相比较。

支付利息的现金是根据利息支出减去利息支出的非现金部分和抵押(贴现)保费的摊销净额计算的。管理层认为，支付利息的现金为投资者提供了有用的信息，以评估我们的整体偿付能力和财务灵活性。支付利息的现金不应被视为根据GAAP或任何其他GAAP财务衡量标准确定的利息支出的替代选择，只应与我们根据GAAP编制的财务信息一起考虑，并作为其补充。

关键指标

截至2021年12月31日及截至2021年12月31日的三个月

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[1]下面对此非GAAP指标进行了协调。

[2]代表在适用的记录日期应支付给登记持有人的公司普通股股票上宣布的股息。

[3]定义为总资产加上截至2021年12月31日的累计折旧和摊销。

[4]表示未偿债务总额减去现金和现金等价物。

[5]不包括递延融资成本净额和抵押贷款保费净额的影响。

[6]流动资金包括截至2021年12月31日的2.149亿美元现金和现金等价物，以及2.143亿美元可用于公司信贷安排下未来借款的现金和现金等价物。

[7]根据截至2021年12月31日的债务未偿还本金余额进行加权。

[8]加权基于截至2021年12月31日的债务未偿还本金余额，不反映2021年12月31日之后到期日的任何变化。

[9]利息覆盖率的计算方法是将适用季度调整后的EBITDA除以支付利息的现金(根据利息支出减去利息支出的非现金部分和抵押(贴现)保费的摊销，净额计算)。管理层认为利息覆盖率是衡量我们偿还债务能力的有用补充指标。调整后的EBITDA和支付利息的现金是非GAAP指标，并在下面进行了核对。

[10]使用截至2021年12月31日的最新可用租赁条款计算。

[11]仅包括截至2021年12月31日已经开始并由租户占有的租约。

[12]加权平均剩余租赁年限(年)以年化直线租金计算。

[13]如本文所用，投资级包括承租人或担保人的实际投资级评级(如果有的话)或隐含投资级。隐含投资级别可能包括对租户母公司、担保人母公司的实际评级(无论母公司是否担保了租户根据租约承担的义务)，或者通过使用专有的穆迪分析工具，该工具通过衡量公司的违约概率来生成隐含评级。在这些情况下，“母公司”一词包括拥有租户50%以上有表决权股份的任何实体，包括任何政府实体。评级信息截至2021年12月31日。加权平均值基于直线租金。单租户组合租户的实际投资级评级为46.1%，隐含投资级评级为11.8%。

[14]锚定租户是指在公司的一个多租户物业中占据超过10,000平方英尺的租户。锚定租户为20.3%的实际投资级评级和9.7%的隐含投资级评级。

[15]以截至2021年12月31日的年化直线租金计算。合同租金涨幅包括固定百分比或实际涨幅，或CPI指数涨幅。

合并资产负债表

以千为单位的金额，股票和每股数据除外

合并业务报表

以千为单位的金额，股票和每股数据除外

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[1]截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三个月，包括分别为30万美元、30万美元、40万美元和140万美元的与公司限制性普通股相关的基于股权的薪酬支出。

非GAAP衡量标准

金额(以千为单位)

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[1]截至2021年12月31日、2021年9月30日、2021年6月30日和2021年3月31日的三个月，包括分别为30万美元、30万美元、40万美元和140万美元的与公司限制性普通股相关的基于股权的薪酬支出。

非GAAP衡量标准

以千为单位的金额，每股数据除外

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[1]截至2021年9月30日的三个月的FFO和AFFO包括1040万美元的租赁终止费收入，这笔收入记录在综合营业报表中的租户收入中。虽然这种终止付款很少发生，但出于会计和税务目的，它们是现金收入，因此管理层认为它们应该包括在FFO和AFFO中。

[2]主要包括与提前清偿债务有关的提前还款费用以及与合并有关的诉讼费用。

[3]反映由于新冠肺炎导致的门店关闭或其他挑战而与租户发生纠纷所产生的法律成本。这些纠纷涉及的租户最近没有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表现出定期付款的模式。根据参与这些事务的租户、他们的租金支付历史以及疫情对当前经济状况的影响，该公司认为这些成本与新冠肺炎相关，可以与与租户违约相关的普通一般和行政费用分开。公司就这些问题聘请了律师，这与公司通常聘请的租户违约法律顾问是分开的。这一数额反映了公司认为只有超出公司通常因与租户相关的纠纷问题而产生的那些递增法律成本。本公司未来可能会继续招致这些与新冠肺炎相关的法律费用。

[4]代表根据租赁谈判与递延租金有关的金额，这些金额有资格获得FASB减免，租金是递延的，但不是降低的。该等金额计入本公司综合资产负债表的应收直线租金，但被视为因预期收取租金而为AFFO而递延的当期租金所赚取的收入。因此，当收取递延金额时，金额减少了AFFO。对于减租(包括符合财务会计准则减免条件的减租措施)，如果合同租金已降低，则为会计目的，减租反映在剩余租赁期内，但代表永久性减租，本公司已相应降低其AFFO。

[5]在截至2021年12月31日的第四季度，该公司确认了嵌入式衍生品价值变化的费用400万美元(与CIM投资组合收购相关的将发行的股票/单位价格的7.5%上限)。管理层不认为与本次交易相关的嵌入式衍生公允价值调整的这项非现金费用属于资本性质，也不属于经常性业务的一部分。因此，这类费用不包括在AFFO用途内。

[6]包括与公司的限制性普通股和LTIP单位摊销有关的费用，这些费用与该公司所有时期的多年优异表现协议有关。

[7]该公司于2021年10月发行了5.0亿美元的高级债券。高级票据每半年支付一次利息，该公司根据公认会计原则随着时间的推移应计利息。因此，为了更好地反映我们的经营业绩，从截至2021年12月31日的年度开始以及之后的所有时期，本公司选择在计算AFFO时剔除应计利息变化的影响，这一影响以前包括在本行项目中。

债务概述

截至2021年12月31日

以千为单位的金额，但比率和百分比除外

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[1]追索权债务是指由公司担保的债务。

[2]本公司信贷安排的到期日为2022年4月。本公司有权将到期日延长至2023年4月。

[3]根据债务的未偿还本金余额进行加权。

[4]截至2021年12月31日，该公司的总合并债务为100.0%的固定利率。

[5]不包括递延融资成本、净保费和抵押贷款保费和折扣的影响。

应向公司支付的未来最低基本租赁租金

截至2021年12月31日

金额(以千为单位)

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[1]指未来五年及其后应付本公司的以现金为基础的未来最低基本租金。该等金额不包括根据有关销售门槛之拨备向若干租户收取之或有租金(视何者适用而定)，以及根据超出若干经济指标及其他项目而增加之年租金。

十大租户(按年化直线租金计算)

截至2021年12月31日

金额(以千为单位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租赁条款计算。

[2]以截至2021年12月31日的年化直线租金计算。

[3]排名前十的租户被评为67.0%的实际投资级和7.9%的隐含投资级(投资级的定义见第6页)。

按物业类型多样化

截至2021年12月31日

金额(以千为单位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租赁条款计算。

[2]代表截至2021年12月31日的零售物业可出租平方英尺总面积。

[3]包括租赁给零售银行、餐厅、杂货、药房、燃气/便利、健身、医疗保健和汽车服务行业租户的单租户零售物业。

[4]包括租赁给折扣零售、家装、家具、专业零售、汽车零售、体育用品行业、无线/电子产品、百货商店和家装租户的单租户零售物业。

[5]代表出租给餐厅、折扣零售、娱乐、沙龙/美容和食品杂货等行业的租户的多租户物业。

按地域划分的多样化

截至2021年12月31日

金额(以千为单位)，百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租赁条款计算。

租约期满

截至2021年12月31日

以千为单位的金额，但比率和百分比除外

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[1]使用截至2021年12月31日的最新可用租赁条款计算。