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美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-K

☒			根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告

截至的财政年度12月31日, 2021

或

☐			根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告

For the transition period from to

委托文件编号：001-34139

联邦住房贷款抵押公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

联邦特许的

52-0904874

琼斯支路8200号

22102-3110

(703)

903-2000

公司

麦克莱恩

维吉尼亚

(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)

(税务局雇主 识别号码)

(主要行政办公室地址)

(邮政编码)

(注册人的电话号码， 包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：

每节课的标题			交易代码			注册的每个交易所的名称
无			不适用			不适用

根据该法第12(G)条登记的证券：

有投票权的普通股，每股无面值(OTCQB：FMCC)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCI)

5%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKK)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCG)

5.1%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCH)

5.79%非累计优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCK)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCL)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCM)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCN)

5.81%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCO)

6%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCP)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCJ)

5.7%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKP)

可变利率、非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCS)

6.42%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCT)

5.9%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKO)

5.57%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKM)

5.66%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKN)

6.02%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKL)

6.55%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKI)

固定至浮动利率非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKJ)

根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。是☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。☒  是  ☐不是

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。☒  是 

☐ No

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件服务器

☒

加速文件管理器

☐

新兴成长型公司

☐

非加速文件服务器

☐

规模较小的报告公司

☐

如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对编制或发布其审计报告的注册会计师事务所的财务报告内部控制有效性进行了评估。☒

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是☐不是☒

根据2021年6月30日(注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日)普通股最后一次出售的价格计算，非关联公司持有的普通股的总市值为$0.9十亿美元。

截至2022年1月31日，有650,059,553注册人已发行普通股的股份。

以引用方式并入的文件: 无

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目录

目录

引言			1
n    关于房地美			1
n    我们的业务			7
n前瞻性陈述			11
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			13
n市况和经济指标			13
n综合运营结果			18
n合并资产负债表分析			26
n我们的投资组合			26
n我们的业务部门			28
n风险管理			57
l 信用风险			60
l 市场风险			93
l 操作风险			99
n流动性与资本资源			102
n托管及有关事宜			111
n监管与监督			116
n关键会计估计			124
危险因素			125
法律程序			143
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场			144
财务报表和补充数据			145
n独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID238)			146
n合并财务报表			148
控制和程序			236
其他信息			238
董事、公司治理和高管			239
n董事			239
n公司治理			245
n行政主任			253
高管薪酬			255
n薪酬问题探讨与分析			255
n补偿和风险			271
nCEO薪酬比率			272
n2021年近地天体补偿信息			273
某些实益拥有人的担保拥有权以及管理层和相关股东事宜			280
某些关系和相关交易			282
主要会计费用和服务			284
展品和财务报表明细表			286
词汇表			287
展品索引			296
签名			302
表格10-K索引			304

房地美MAC | 2021 Form 10-K						i

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目录			MD&A表索引

MD&A表索引

表格			描述			页面
1			全面收益(亏损)合并报表汇总			18
2			净利息收入的构成部分			20
3			净利息收益率分析			21
4			净利息收入/成交量分析			22
5			担保收入的构成			23
6			投资收益(亏损)，净额			24
7			信贷损失利益(拨备)			24
8			汇总合并资产负债表			26
9			抵押贷款组合			27
10			担保组合			28
11			抵押贷款相关投资组合			28
12			单户分区财务结果			46
13			多家庭部门财务业绩			56
14			信贷损失率拨备			60
15			持有投资贷款到期本金			62
16			单一家庭新业务活动			66
17			单一家庭抵押贷款组合CRT发行			67
18			单一家庭抵押贷款组合信用增强覆盖范围突出			68
19			我们的单一家庭抵押贷款组合中信用增强型和非信用增强型贷款的严重违约率			68
20			按发起年份划分的信用增强覆盖范围			69
21			无信用增强的单户抵押贷款组合			69
22			单户信用增强应收账款			70
23			我国单一家庭抵押贷款组合的信用质量特征			72
24			我国单一家庭抵押贷款组合的贷款特点			73
25			单一家庭抵押贷款组合属性组合			74
26			按支付状况划分的宽限计划中的独户贷款			76
27			接受忍耐计划的独户贷款			77
28			独户救济再融资贷款			77
29			单户改良型贷款的信用特征			77
30			单户改良型贷款的支付绩效			78
31			辖区严重拖欠单户贷款			79
32			独户贷款的平均止赎时间			79
33			单户REO活动			79
34			单一家庭抵押品缺乏率			80
35			具有较高风险特征的多家族新业务活动的百分比			82
36			多户抵押贷款组合CRT发行			84
37			信用增强型和非信用增强型贷款是我们多家庭抵押贷款组合的基础			84
38			突出的从属级别			85
39			我们的多家庭抵押贷款组合在没有信用增强的情况下的信用质量			85
40			向非存托卖方购买单一家庭按揭			87
41			单户按揭组合非存管服务商			88
42			单一家庭主要按揭保险人			89
43			单一家庭ACIS交易对手			90

房地美MAC | 2021 Form 10-K						II

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目录			MD&A表索引

表格			描述			页面
44			衍生交易对手信用风险敞口			91
45			假设屈服曲线移动的PVS-YC和PVS-L结果			95
46			持续时间间隔和PVS结果			95
47			导数前后的PVS-L结果			96
48			收益对利率变化的敏感度			97
49			流动性来源			103
50			其他投资组合			104
51			资金来源			105
52			房地美的债务活动			106
53			到期日和赎回日期			106
54			第三方持有的合并信托债务证券活动			107
55			房地美信用评级			107
56			净值活动			110
57			2020和2019年经济适用房目标成果			119
58			2021-2024年独户和2021-2022年多户保障性住房目标基准水平			119
59			预测房价增长率			124
60			董事会薪酬水平			251
61			董事薪酬			251
62			2021年目标贸发局			257
63			2021年递延工资			265
64			CEO薪酬比率			272
65			薪酬摘要			273
66			基于计划的奖励的授予			274
67			SERP和SERP II的优势			275
68			如果NEO在2021年12月31日终止雇佣，则补偿和福利			277
69			董事及行政人员的股份拥有权			280
70			持股量超过5%的股东的持股比例			280
71			审计师费用			284

房地美MAC | 2021 Form 10-K						三、

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引言			关于房地美

引言

这份Form 10-K年度报告包括基于当前预期的前瞻性陈述，这些陈述受到重大风险和不确定性的影响。这些前瞻性陈述是截至本10-K表格之日作出的。我们没有义务更新任何前瞻性陈述，以反映本表格10-K之后的事件或情况。由于各种因素和不确定性，实际结果可能与此类陈述中描述或暗示的结果大不相同，包括 前瞻性陈述和风险因素本表格10-K的各部分

在本10-K表格中，我们使用在中定义的某些缩略语和术语词汇表.

关于房地美

房地美是1970年由国会特许成立的GSE，其使命是为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性。我们主要是通过购买由贷款人发起的单户和多户住宅抵押贷款来做到这一点。在大多数情况下，我们将这些贷款打包成担保的抵押贷款相关证券，在全球资本市场出售，并将利率和流动性风险转移给第三方投资者。此外，我们还通过我们的信用风险转移计划将抵押贷款信用风险敞口转移给第三方投资者，其中包括基于证券和保险的产品。我们还投资抵押贷款和抵押贷款相关证券。我们不发起抵押贷款，也不直接向抵押借款人放贷。

我们支持美国房地产市场和整体经济，使美国家庭能够以更优惠的条件获得抵押贷款资金，并向单户和多户抵押贷款市场提供一致的流动性。我们帮助许多陷入困境的借款人保住房屋或避免丧失抵押品赎回权，并帮助许多陷入困境的租房者避免被驱逐。

新冠肺炎应对大流行的努力

新冠肺炎是2019年底发现的一种新型冠状病毒疾病，于2020年3月11日被世界卫生组织宣布为大流行。新冠肺炎大流行于2020年3月13日在美国宣布为全国紧急状态，并在2020年和2021年期间在全球和国内继续演变，对人口和经济产生了重大不利影响。在整个新冠肺炎疫情期间，我们一直专注于服务我们的使命和我们在美国住房金融体系中发挥的关键作用，同时支持我们社区、客户和员工的健康和安全。我们已经采取行动，帮助房地美拥有抵押贷款的房主在这个充满挑战的时期留在自己的房子里，这些房主直接或间接地受到新冠肺炎疫情的影响。我们还为多户抵押贷款市场提供了支持。有关我们在大流行期间对抵押贷款市场的支持的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭, MD&A-我们的业务部门-多家族, MD&A-风险管理-信贷风险-单户按揭信贷风险，及MD&A-风险管理- 信用风险-多户按揭信用风险。有关新冠肺炎大流行相关风险的更多信息，请参见风险因素- 新冠肺炎大流行.

房地美MAC | 2021 Form 10-K						1

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引言			关于房地美

业务成果

综合财务结果

净收入、净利润和综合收益

(单位：十亿)

截至12月31日的净资产，

(单位：十亿)

主要驱动因素：

n    2021 vs. 2020

l    净收入为121亿美元，同比增长65%。综合收入116亿美元，同比增长54%。净收入和综合收入的增长主要是由于净收入增加和独家公司的信贷储备释放。

l    净收入同比增长32%，达到220亿美元，主要受净利息收入和净投资收益增加的推动。

l    截至2021年12月31日，净资产为280亿美元，高于截至2020年12月31日的164亿美元。

n    2020 vs. 2019

l    净收入为73亿美元，同比增长2%。综合收入75亿美元，同比下降3%。净收入和综合收益的变化主要是由净收入增加推动的，但信贷损失拨备的增加部分抵消了这一变化。

l    净收入同比增长18%，达到167亿美元，主要是由于净利息收入和净投资收益增加。

l    截至2020年12月31日，净资产为164亿美元，高于截至2019年12月31日的91亿美元。

l    我们确认，在2020年1月1日采用CECL后，留存收益减少了2亿美元。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						2

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引言			关于房地美

市场流动性

市场流动性

(单位：千)

我们通过执行我们的使命来支持美国房地产市场，提供流动性，并帮助维持新的和再融资的单户抵押贷款以及租赁住房的信贷可用性。2021年，我们为抵押贷款市场提供了1.3万亿美元的流动性，为近490万套购房、再融资和租赁提供了融资。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						3

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引言			关于房地美

投资组合余额

截至12月31日的抵押贷款组合，

(UPB单位：十亿)

n    截至2021年12月31日，我们的抵押贷款组合同比增长18%，达到3.207万亿美元，这是由于我们的单一家庭抵押贷款组合增加了20%，我们的多家庭抵押贷款组合增加了7%。截至2020年12月31日，我们的抵押贷款组合同比增长16%，达到2.714万亿美元，这得益于我们的单家庭抵押贷款组合增加了17%，我们的多家庭抵押贷款组合增加了14%。

l    我们的单一家庭抵押贷款组合在2021年和2020年的增长主要是由更高的新业务活动推动的。此外，房价的持续上涨导致新业务收购的平均贷款规模高于继续流失的旧年份葡萄酒。

l     我们的多家庭抵押贷款组合在2021年和2020年的增长主要是由持续的贷款购买和证券化活动推动的，这些活动归因于对多家庭融资的持续高需求。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						4

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引言			关于房地美

信用风险转移

自12月31日起增加信用的单户按揭组合，

(UPB单位：十亿)

信用增强的多家庭抵押贷款组合，截至12月31日，

(UPB单位：十亿)

除了通过我们的证券化活动将利率和流动性风险转移给第三方投资者外，我们还进行各种信用增强安排，以降低我们的信用风险敞口。我们通过CRT计划转移部分信用风险，主要是最近获得的贷款。我们亦透过其他信用提升安排，主要是一级按揭保险，减低信贷风险。看见MD&A-我们的业务细分和MD&A-风险管理--信用风险有关我们的信用增强和CRT计划的更多信息。

业务部门

在2021年期间，我们的首席运营决策者开始根据两个可报告的细分市场(单一家庭和多家庭)做出关于分配资源和评估细分市场绩效的决策。在2021年前，我们基于三个可报告的细分市场(单一家庭担保、多家庭担保和资本市场)管理我们的业务。

有关我们的细分市场变更报告演示文稿的更多信息，请参见MD&A-我们的业务细分和注15.

托管和政府对我们企业的支持

自2008年9月以来，我们一直处于托管状态，FHFA是我们的托管机构。托管及相关事项对本公司的管理、经营活动、财务状况和经营业绩有重要影响。我们的未来是不确定的，监护权也没有明确的终止日期。我们不知道在托管期间或之后，我们的商业模式可能会发生什么变化，包括我们是否会继续存在。

在进入托管期间，我们与财政部签订了购买协议，根据该协议，我们向财政部发行了优先股和购买普通股的认股权证。优先股和认股权证作为初始承诺费发行，作为财政部根据购买协议向我们提供资金的承诺的代价。我们与财政部的购买协议对于保持我们的偿付能力和避免FHFA根据法定强制性接管条款任命接管人至关重要。我们相信，库务署根据购买协议提供的支持，目前使我们有足够的流动资金进行正常的业务活动。

我们与财政部的购买协议极大地影响了我们的业务活动，包括限制：我们的二级市场活动；我们的单户和多户贷款收购；我们可能产生的负债金额；我们与抵押贷款相关的投资组合的规模；以及我们支付股息、转移某些资产、筹集资本、偿还贷款的能力。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						5

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引言			关于房地美

优先股的清算优先权，并退出托管。2021年9月，我们暂停了对二级市场活动以及单户和多户贷款收购的某些限制。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得累计季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。

自2013年第一季度以来，我们一直对高级优先股向财政部提出净值扫除股息要求，这一要求是根据购买协议2012年8月修正案实施的。根据购买协议，房地美将不需要向财政部支付优先股的股息，直到它建立了足够的资本来满足ERCF中规定的资本要求和缓冲。随着公司在此期间积累资本，我们净值金额的增加已经或将被添加到优先股的总清算优先股中。在我们在必要的时间内维持购买协议中规定的资本水平后，我们将受到新的定期现金股息要求的约束，以及与财政部协商美联储主席后达成的定期承诺费。

看见MD&A-监管和监督和注2有关购买协议、高级优先股和认股权证的更多信息，以及风险因素- 托管及有关事宜相关风险。

下面的图表显示了我们的净资产、优先股的清算优先权、财政部对我们的融资承诺的剩余金额、我们向财政部支付的累计优先股股息，以及我们根据财政部的融资承诺从财政部提取的累计资金。

净资产、清算优先权和财政部资金承诺

(单位：十亿)

提款和股息支付

(单位：十亿)

n    截至2021年12月31日，我们的净资产为280亿美元，高于2020年12月31日的164亿美元。我们对财政部2021年第四季度的高级优先股没有股息要求。

n    基于我们2021年第三季度净值增加29亿美元，优先股的清算优先权从2021年9月30日的950亿美元增加到2021年12月31日的980亿美元，并将根据2021年第四季度净值增加27亿美元，在2022年3月31日增加到1007亿美元。

n    截至2021年12月31日，根据GAAP，我们的资产超过了我们的负债；因此，根据购买协议，财政部没有要求提取任何款项。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						6

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引言			我们的业务

我们的业务

主要业务战略

联邦住宅贷款抵押公司的总体战略方向由管理层确定，董事会通过批准我们的战略框架予以确认。战略框架规定了我们的战略重点，通常涵盖三年的时间框架。联邦住房金融局、政府或国会可以采取行动，促使我们改变我们的战略框架。作为保守党人，联邦住房金融局已经影响并可能在未来影响我们的战略方向，例如通过我们的新举措、信贷和定价政策，以及资本、流动性和风险偏好限制。

我们的宪章和使命

我们是一家GSE，其特定和有限的企业目标是作为二级抵押贷款市场的参与者支持美国房地产市场的流动性、稳定性和可负担性，同时作为一家赚取适当回报的商业企业运营。我们所做的一切都必须在我们宪章的约束下进行。

因此，我们的约章构成了我们商业活动的框架。根据我们的约章，我们在第二按揭市场的角色是：

n    为住宅贷款提供稳定的二级按揭市场；

n    适度应对民间资本市场；

n    透过增加按揭投资的流动资金和改善可供住宅按揭融资的投资资金分配，持续协助住宅贷款的二级按揭市场(包括涉及涉及合理经济回报但可能低於其他活动回报的中低收入家庭贷款活动)；以及

n    通过增加抵押贷款投资的流动性和改善可用于住宅抵押贷款融资的投资资本的分配，在全美(包括中心城市、农村地区和其他服务不足的地区)促进获得抵押贷款信贷的机会。

我们的宪章允许我们在购买LTV比率小于或等于80%的情况下购买LTV比率为第一留置权的单户贷款。对于购买不符合这一标准的第一留置权单一家庭贷款，我们的宪章要求提供某些特定的信用保护，其中包括合格保险人对贷款中超过80%LTV比率的UPB部分的抵押保险、卖方回购或替换违约贷款的协议，或卖方保留至少10%的贷款参与权。

本宪章要求不适用于多户贷款，也不适用于受益于美国或其任何机构或机构(例如，联邦住房管理局、退伍军人事务部或美国农业部农村发展部)的任何担保、保险或其他义务的贷款。此外，我们购买我们目前拥有或担保的单户再融资贷款，而不会获得超过任何此类贷款现有的额外信用增强，即使新贷款的LTV比率超过80%。

我们的约章不允许我们在一级按揭市场发放按揭贷款或直接向按揭借款人放款。我们的宪章将我们购买的单一家庭贷款限制在符合条件的贷款市场，该市场包括由UPB发起的贷款，其上限或低于根据FHFA房价指数变化每年确定的限额。在美国大部分地区，2022年一户住宅的最高符合条件的贷款限额被设定为64.72万美元，高于2021年的548,250美元，2020年的510,400美元和2019年的484,350美元。在某些“高房价”地区设立了更高的限额(2022年，一户住宅最高可达970,800美元)。更高的限制也适用于阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的两到四户住宅以及一到四户住宅。

我们的战略重点

我们的使命是为房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性。我们对这一使命的广泛解读是，无论是在好的时期还是在充满挑战的时期，都要满足国家更广泛的住房需求，具体做法是：

n    增强流动性在抵押贷款和资本市场；

n    稳定整个经济周期的房地产市场，包括帮助面临困难的家庭留在自己的房子里；

n    与一系列住房市场参与者合作，推动访问至和供应的负担得起以及全国各地可持续发展的住房；

n    解决长期存在的问题不公平在住房方面；

n    使用各种规模的贷款人更好地服务于他们的社区；以及

n    在一体化方面继续取得进展ESG战略融入我们的业务和运营。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						7

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引言			我们的业务

履行我们的使命需要我们保持安全稳健、财务实力和运营弹性。这需要我们为今天和明天发展我们的才华。它还需要我们致力于检查我们公司的业务和风险环境，寻找新的、更好的方式来服务于我们的使命。基于这些原因，我们确定了以下三个重点领域来支持我们的使命：

实践卓越的风险管理

n    改善我们的运营和风险管理，以维护我们的安全和稳健；

n    寻求及时补救突出的重大安全和稳健性问题；以及

n    提高我们的人员、流程和恢复能力方面的运营弹性。

培养今天和未来的人才

n    培养我们现在和未来的领导和团队成员；

n    弘扬一种文化，让才华横溢、尽职尽责的人齐心协力，共同取得成功；以及

n    通过Dei建立实力，将Dei整合到我们业务的各个维度。

交付结果

n    创造强劲的财务业绩，积累资本，并在我们的FHFA和公司记分卡方面脱颖而出；

n    提供创新的解决方案来推进这项使命；以及

n    提高效率以提高生产率，并提升我们的财务业绩。

人力资本管理

我们公司的成功离不开我们的员工。我们的目标是保持包容和公平的文化，拥有高度参与、多样化的员工队伍，专注于履行我们的使命。我们致力于发展我们今天和未来的人才，并通过我们对Dei、员工参与度、培训和其他职业发展机会的承诺，寻求成为吸引顶尖人才的首选雇主。我们还寻求在我们的托管地位的限制下实施竞争性补偿计划和做法。我们通过衡量和监控员工的业绩、发展和留任来评估我们人力资本管理的成功。

员工

截至2022年1月31日，我们有7284名全职员工和34名兼职员工。我们的总部设在弗吉尼亚州的麦克莱恩，我们的大部分员工居住在华盛顿特区的大都市区。

董事会和联邦住房金融局的监督

我们协助CHC董事会委员会，并支持他们监督薪酬福利、Dei、人才发展和加强我们文化的战略。虽然CHC委员会在这些问题上扮演着重要的角色，但FHFA积极参与其作为我们的保管人和监管者的角色。有关详细信息，请参阅董事、公司治理和高管-公司治理-董事会和董事会委员会信息-董事会和董事会委员会的权力。

吸引人才、发展人才、留住人才

在一个吸引、开发和留住人才的竞争日益激烈的市场中，我们努力成为首选雇主。通过这样做，我们为我们的员工提供了一套全面的财务、健康和其他福利，以支持他们在职业生涯的每个阶段的财务、身体和精神健康。我们使用数据、分析和洞察力来为我们的薪酬和人才决策提供信息。我们还为我们的员工提供专业发展和培训机会，以提高他们的劳动力能力和能力。

在整个新冠肺炎疫情期间，我们提供灵活的工作安排和其他福利，如延长休假和扩大后备托儿服务，以支持我们的员工适应新冠肺炎疫情重塑他们生活的所有方式。此外，我们继续支持员工的健康和安全。我们积极监测大流行的影响，并根据国家、州和地方政府以及包括疾控中心在内的公共卫生当局的指导做出决定。截至2021年12月31日，我们的大多数员工继续远程工作。为了为他们重返办公室做好准备，我们开发了一种混合方法，我们的大多数员工将把一部分时间花在办公室工作，一些员工花在远程工作上。 我们的方法旨在为我们的员工创造更灵活的体验，继续注重培养文化、社区和职业发展。

我们2021年的总体自愿离职率略高于我们的历史经验，一直低于金融服务基准。随着市场对某些技能的需求增加，公司的某些领域经历了更大的流失率。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						8

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引言			我们的业务

Dei

我们致力于将Dei嵌入我们的业务和文化中。在房地美，我们长期以来一直坚持这样一种信念，即我们的人民应该反映我们生活的社区的丰富多样性。我们利用各种类型的包容性活动来鼓励员工有意识地培养不同的关系。通过这样做，我们可以继续营造一种环境，激发富有成效的对话，解决无意识的偏见，点燃创新，挑战现状。此外，我们定期对员工进行调查，以更好地了解员工敬业度，并深入了解他们的需求和观点，以便我们能够相应地考虑我们的员工策略。我们相信，这样做的结果是一个更加多样化和参与度更高的社区，为我们的客户履行我们的使命。

联邦住宅贷款抵押公司有一个董事会批准的Dei战略计划，该计划将我们的努力组织成三个领域：员工、供应商和金融交易对手方。联邦住房金融局少数群体和妇女包容性办公室通过了关于促进多样性和包容性的条例，并就改进领域向我们提供了指导。CHC委员会致力于通过将所有三个多元化重点领域整合到一个具有年度目标、加强监督和定期报告的综合战略中，来加强Dei的努力。

我们优先吸引和招聘一批不同的候选人，目标是推动包容文化的形成，我们希望公司的每个人都能感觉到自己的价值和归属感。我们通过组织决策和业务活动加强DEI，包括：

n    努力构建多元化的人才渠道；

n    促进包容和团结的文化；

n    提供有针对性的发展和学习机会；

n    组织社区参与和志愿者机会；以及

n    与符合条件的慈善捐款相匹配。

我们有10个业务资源小组和特定于部门的团队，通过提供促进包容性工作场所的学习和网络机会来支持员工敬业度。2021年，作为我们对包容性的关注的一部分，我们增加了6月19日作为公司付费假期，并继续提供教育机会，提供关于社会正义和公平问题的多个视角。我们还通过其他计划扩大了多样性，比如我们的神经多样性招聘计划。

我们的Dei努力体现在我们的员工队伍、领导层和董事会的组成上。例如，我们是一家少数族裔占多数的公司，这意味着我们超过50%的员工认为自己是种族多元化的。我们的独家企业以及我们的人力资源和内部审计职能都是由女性领导的。有关我们董事会组成的信息，请参阅董事、公司治理和高管 -董事-董事标准、多样性、资历、经验和任期.

业务部门

我们有两个可报告的部分：单一家庭和多家庭。有关我们细分市场的更多信息，请参阅MD&A-我们的业务细分和注15.

属性

我们的主要办事处包括我们在弗吉尼亚州麦克莱恩拥有的四座写字楼，面积约为130万平方英尺。我们在美国及其领土经营业务，因此，除金融工具外，我们在美国及其领土以外的地理位置不产生任何收入，也不拥有任何长期资产。

政府管制与监管

我们的业务受到广泛的法律、法规和监督。我们所受的法律法规涵盖了我们业务的所有关键方面，并直接或间接地影响我们的产品供应、定价、竞争地位和战略重点、与卖家和服务商的关系、资本结构、现金需求和用途、借款人和其他人的隐私以及网络安全。因此，这些法律法规对我们经营业绩的关键驱动因素产生了重大影响，例如，我们的资本和流动性、担保费、产品供应、风险管理和合规成本。如果不遵守我们的法律和法规要求，可能会导致执法行动、调查、罚款、罚款和其他处罚，并损害我们的声誉。我们的业务和经营结果也可能受到未来立法、监管或司法行动的直接和不利影响。此类行动可能会在许多方面影响我们，包括向我们施加大量额外的法律、合规和其他成本，并限制我们的业务活动。例如，最近我们资本要求的变化将影响我们的业务和风险管理战略，包括我们的风险偏好、我们的风险调整后的回报，以及我们的CRT交易对我们资本需求的影响，并将增加金额。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						9

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引言			我们的业务

我们将被要求保留或筹集资金以退出托管。

此外，我们的托管和相关事宜对我们的管理、业务活动、财务状况和经营结果都有重大影响。作为我们的保管人，我们处于FHFA的控制之下，并没有设法使股东回报最大化。FHFA决定了我们的战略方向。我们面临着各种不同的，有时是相互竞争的业务目标和FHFA授权的活动。FHFA要求我们对我们的业务进行改变，这些改变已经对我们的财务业绩产生了不利影响，并可能要求我们随时做出额外的改变。例如，FHFA可能要求我们从事降低我们的盈利能力的活动，使我们面临额外的信贷、市场、资金、运营和其他风险，或者为为我们的使命服务但对我们的财务业绩产生不利影响的抵押贷款市场提供额外的支持。此外，我们可以在任何时候由联邦住房金融局的董事酌情决定，基于GSE法案中列出的一系列原因而进入破产管理程序。

联邦住房金融局也是我们的主要竞争对手房利美的保管人。作为两家公司的守护者，FHFA的行动可能会影响我们之间的竞争。联邦住房金融局也有可能要求我们和房利美对某些活动采取统一的做法，限制创新和竞争，并可能因为我们各自业务的不同而使我们处于竞争劣势。FHFA还可能限制我们与新进入者和其他机构竞争的能力。有关托管和相关风险的其他信息，请参阅简介-关于房地美 – 托管和政府对我们企业的支持和风险因素 – 托管及有关事宜.

有关政府监管和监督以及相关风险的更多信息，请参阅风险因素- 法律和合规风险.

可用的信息

我们向美国证券交易委员会提交报告和其他信息。鉴于保管人继承了我们股东的所有投票权，自我们进入托管以来，我们没有准备或提供委托书向股东征集委托书，也不希望在我们仍处于托管期间这样做。根据美国证券交易委员会规则，我们的年度报告Form 10-K通常包含年度委托书中提供的某些信息。

我们通过我们的网站免费提供Www.freddiemac.com在我们以电子方式将材料提交给美国证券交易委员会后，我们将尽快在合理可行的情况下，尽快在合理可行的情况下将材料提交给美国证券交易委员会，包括美国证券交易委员会的年度报告、10-Q表格的季度报告、当前的美国证券交易委员会报告以及所有其他美国证券交易委员会报告和对这些报告的修订。美国证券交易委员会还保留了一个网站(www.sec.gov)，其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的公司的报告、委托书和信息声明以及其他信息。

我们在此10-K表格中提供我们的网站地址和美国证券交易委员会的网站地址，仅供您参考。我们网站或美国证券交易委员会网站上的信息不包含在本10-K表格中。

我们在我们的网站上披露我们的债务证券，网址是Www.FreddieMac.com/Debt。从这个地址，投资者可以访问根据联邦住宅贷款抵押公司的全球债务安排发行的债务证券的发售通函和相关补充资料，包括个别发行的债务证券的定价补充资料。关于我们STACR的类似信息®交易和SCR债务票据可在Crt.freddiemac.com和Mf.freddiemac.com/Investors，分别为。

我们在我们的网站上提供关于我们的抵押贷款相关证券的披露，其中一些是表外义务(例如，K证书和SB证书)，网址为Www.FreddieMac.com/MBS和Mf.freddiemac.com/Investors。投资者可以从这些地址获取与抵押贷款相关的证券发行的信息和文件，包括发售通函和提供通函补充资料。

我们提供更多信息，包括产品描述、投资者介绍、证券发行日历、交易量和详细信息、赎回通知、房地美研究，以及可能对投资者重要的重大发展或其他事件，在每种情况下，我们都会在我们业务部门的网站上(如有适用)提供这些信息，这些信息可以在以下网站上找到：Sf.freddiemac.com, Mf.freddiemac.com，及Capital almarket s.freddiemac.com/capital-market.

我们在我们的网站上提供有关ESG努力的信息Freddiemac.com/About/ESG.

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引言			前瞻性陈述

前瞻性陈述

作为我们正常运营的一部分，我们定期与投资者、新闻媒体、证券分析师和其他人交流有关我们业务活动的信息。其中一些通信，包括这份10-K表格，包含了“前瞻性陈述”。前瞻性表述的例子包括但不限于有关托管的表述，我们目前对单一家庭和多家庭业务部门的期望和目标，我们帮助房地产市场的努力，我们的流动性和资本管理，经济和市场状况和趋势，我们的市场份额，立法和监管发展以及新的会计指导的影响，我们拥有或担保的贷款的信用质量，CRT交易的成本和收益，自然灾害的影响，其他灾难性事件，包括新冠肺炎大流行，以及重大气候变化影响和行动。以及我们的经营业绩和财务状况。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性，其中一些风险和不确定性是我们无法控制的。前瞻性陈述通常伴随着“可能”、“可能”、“将会”、“相信”、“预期”、“预期”、“预测”等术语，并与之联系在一起。这些陈述不是历史事实，而是代表了我们基于当前信息、计划、判断、假设、估计和预测的预期。由于各种因素和不确定性，实际结果可能与这些前瞻性陈述中描述或暗示的结果大不相同，包括风险因素本表格10-K部分和：

n    关于新冠肺炎大流行的持续时间和严重程度以及大流行的影响和应对行动对美国经济和房地产市场的影响的不确定性，这反过来可能在许多方面对我们的业务产生不利影响，例如，通过增加我们的信用损失，削弱我们抵押贷款相关证券的价值，降低我们的流动性和资本水平，以及增加我们的信用风险和操作风险；

n    美国政府(包括联邦住房金融局、财政部和国会)可能采取、要求我们采取或限制我们采取的行动，包括支持房地产市场的行动，例如为应对新冠肺炎大流行而实施的计划或实施联邦住房金融局托管记分卡中的建议、最近关于公平住房的要求和指导，以及为我们实现的其他目标；

n    托管和购买协议对我们业务的限制的影响；

n    更改我们的章程、适用的法律或法规要求(包括影响我们公司未来地位的任何法律)或购买协议；

n    我们资本要求的变化以及这些变化对我们业务战略的潜在影响；

n    美联储财政和货币政策的变化，包括目标利率的变化，以及在新冠肺炎大流行期间为支撑市场而购买的机构抵押贷款证券化和机构CMBS的数量的变化；

n    修改税法；

n    修改隐私和网络安全法律法规；

n    会计政策、实务或指导方针的变更；

n    总体经济和市场状况的变化，以及新冠肺炎疫情的结果，包括就业率、利率、利差和房价的变化；

n    美国住宅抵押贷款市场的变化，包括贷款产品的供应和类型的变化(例如，再融资与购买和固定利率与ARM)；

n    我们努力减轻我们的单一家庭抵押贷款组合的损失的努力取得了成功；

n    我们通过STACR，ACIS转移抵押贷款信用风险的战略取得成功®、K证书、SB证书等CRT交易；

n    我们有能力维持充足的流动性，为我们的运营提供资金；

n    我们有能力维护我们的业务系统和基础设施的安全和弹性，包括抵御网络攻击或其他安全事件；

n    我们有能力有效地执行我们的业务战略，实施新的计划，并提高效率；

n    风险管理架构是否足够，包括衡量风险的资本架构是否足够；

n    我们管理抵押贷款信用风险的能力，包括改变承保和服务做法的影响；

n    我们限制或管理我们的经济敞口和GAAP收益对利率波动和利差波动的敞口的能力，包括利率风险管理所需的衍生品金融工具的可用性，以及我们应用对冲会计的能力；

n    我们发行新证券、及时和正确支付证券以及提供初始和持续披露的业务能力；

n    我们依赖CSS和CSP来操作我们的大多数单一系列证券化活动，限制我们对CSS董事会决策的影响力，以及FHFA在我们与CSS的关系或对CSS的支持方面可能需要的任何其他更改；

n    我们用于编制财务报表、做出业务决策和管理风险的方法、模型、假设和估计的变化；

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引言			前瞻性陈述

n    投资者对我们的债务或抵押贷款相关证券的需求变化；

n    我们有能力保持市场对UMBS的接受程度，包括我们有能力保持我们和联邦抵押协会各自UMBS的提前还款速度一致；

n    贷款发放者、服务者、投资者和二级抵押贷款市场其他参与者的做法发生变化；

n    停止、过渡或替换伦敦银行间同业拆借利率及其可能对我们的业务和运营产生的不利影响；

n    在我们的办事处、我们总抵押贷款组合的很大一部分或我们的交易对手办事处所在的地区发生重大自然灾害、其他灾难性事件或重大气候变化影响，而我们可能没有为这些地区投保或保险严重不足；以及

n 本表格10-K中描述的其他因素和假设，包括MD&A一节。

前瞻性陈述仅适用于本10-K表格之日，我们没有义务更新我们所作的任何前瞻性陈述，以反映本10-K表格日期之后发生的事件或情况。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

市况和经济指标

以下图表和相关讨论显示了某些可能对我们的业务和财务结果产生重大影响的市场和宏观经济指标。

利率(1)

季度期末利率

(1)30年期PMMS利率为每个季度的最后一周。SOFR利率为30天平均利率。

n30年期初级抵押贷款市场调查(PMMS)利率表明，消费者可以预期获得的第一留置权优质传统购房抵押贷款的LTV为80%。PMMS利率的增加(减少)通常会导致再融资活动和总发放量的减少(增加)。

n10年期基准利率的变化可能会对我们金融工具的公允价值产生重大影响。我们选择对某些资产和负债进行对冲会计，以努力降低可归因于基准利率变化的GAAP收益变异性。

nSOFR是有担保隔夜美元计价融资的基准利率，被某些银行业监管机构和市场参与者确定为LIBOR的替代品。

n其中，SOFR和3个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的变化可能会影响我们短期投资的利息和/或债务融资的利息支出。

失业率和每月净新增就业人数

资料来源：美国劳工统计局。

n    全国失业率的变化可以影响几个市场因素，包括对独户和多户住房的需求以及贷款违约率。

n截至2021年12月，失业率降至4%以下，自2020年12月以来下降了近3个百分点。许多工人已经退出劳动力大军，劳动力参与率远低于大流行前的峰值。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

独户住房和抵押贷款市场状况

美国独栋住宅销售和房价

资料来源：全美房地产经纪人协会、美国人口普查局和房地美房价指数。

美国单一家庭抵押贷款的起源

(UPB单位：十亿)

资料来源：抵押贷款金融内幕(Inside Mortgage Finance)。

n    尽管库存水平较低，2021年房屋销售仍有所增长。2022年，我们预计房屋销售与2021年相比将保持相对持平，因为更高的抵押贷款利率和房价抵消了强劲的住房需求。

n    独栋住宅价格在2021年上涨了16.8%，而2020年的涨幅为11.3%。尽管供应紧张可能继续对房价构成压力，但我们预计2022年房价增长将放缓。

n    由于平均抵押贷款利率较低，房屋销售增加，房价上涨，2021年美国单户家庭贷款发放量比2020年有所增加。我们预计2022年总发放量将下降，主要原因是抵押贷款利率上升导致再融资发放量减少。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

多户住房和抵押贷款市场状况

公寓空置率和实际租金变化

消息来源：Reis。

公寓竣工量和净吸纳量

(单位：千)

消息来源：Reis。

n    2021年期间，空置率恢复到大流行前的水平。空置率下降的原因是经济状况改善导致对多户住房的需求增加。

n    2021年，有效租金增长(即租赁期内承租人支付的平均租金，经物业所有者的优惠和承租人承担的成本调整后)在全国和所有主要地理市场均为正增长。

n    多户住宅价格在2021年上涨了23.6%，因为投资者仍然认为美国需要更多的租赁住房，而且鉴于低利率，整体投资环境仍然具有吸引力。

n    在经济状况改善、被压抑的需求、房价上涨和收入水平上升的推动下，2021年期间净吸收率有所增加。净吸收超过了2021年全年的完成量。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

未偿还抵押贷款债务

截至12月31日未偿还的单户抵押贷款债务，

(UPB单位：十亿)

资料来源：美利坚合众国联邦储备金融账户。2021年的金额是截至2021年9月30日(可获得的最新信息)。

截至12月31日未偿还的多户抵押贷款债务，

(UPB单位：十亿)

资料来源：美利坚合众国联邦储备金融账户。2021年的金额是截至2021年9月30日(可获得的最新信息)。

n    受房价上涨和首次购房者的推动，美国未偿还的单户抵押贷款债务预计将同比增加。美国单一家庭抵押贷款未偿债务的增加通常会导致我们的单一家庭抵押贷款组合的增长。

n    虽然多家庭抵押贷款市场增长，但由于2021年FHFA多家庭贷款购买上限降低，我们在多家庭抵押贷款未偿债务中的份额在2021年保持相对持平。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

拖欠率

单亲家庭严重违约率

截止到十二月三十一号，

资料来源：抵押贷款银行家协会的全国违约率调查。2021年，抵押贷款市场总利率是截至2021年9月30日(最新信息)。

截至12月31日，多个家庭的违约率资料来源：联邦住宅贷款抵押公司，FDIC季度银行业务简介，Intex解决方案公司，富国银行证券(多家庭CMBS市场，不包括REO)，美国人寿保险协会(ACLI)。2021年，FDIC保险机构和ACLI投资公告的金额是截至2021年9月30日(最新可获得的信息)，多家庭CMBS市场的金额是截至2021年12月31日。

n    我们的单一家庭严重违约率是基于我们的单一家庭抵押贷款组合中超过三个月还款或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款数量。我们报告忍耐的单户贷款在忍耐期内是拖欠的，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。

n    我们的单一家庭严重违约率同比下降，主要是因为退出忍耐并完成贷款解决方案的借款人数量增加，这些解决方案将抵押贷款恢复到目前的状态。截至2021年12月31日，56%的严重拖欠贷款由信用增强措施覆盖，这些措施旨在部分降低我们因这些贷款而面临的信用风险敞口。

n    虽然我们的单身家庭严重违约率自2020年的峰值以来有所下降，但我们预计，由于新冠肺炎大流行以及我们为应对疫情而提供的忍耐计划，这一比率将保持在大流行前的水平之上。截至2020年2月29日，我们的单身家庭严重违约率为0.60%。

n    我们的多家庭拖欠率是基于我们的多家庭抵押贷款组合中逾期两个月或更长时间或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款的UPB。只要借款人遵守他们的忍耐协议，包括商定的还款计划，我们就报告当前的多户贷款。

n    我们的多家庭违约率恢复到大流行前的水平，与许多其他市场参与者相比仍然较低。我们的信用增强保险部分降低了我们当前和未来违约的信用风险敞口。有关我们的拖欠率和忍耐率以及信用增强保险的更多信息，请参阅MD&A-风险管理-信用风险-多户抵押信用风险.

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

综合经营成果

对我们综合经营结果的讨论应该与我们的综合财务报表和附注结合起来阅读。

我们有三个主要收入来源：

n    净利息收入-主要由独户家庭的担保净利息收入组成。我们合并了我们的大多数单一家庭证券化信托，因此，我们在综合资产负债表上确认了信托持有的贷款和信托发行的债务证券。这些贷款的利息收入与相关债务的利息支出之间的差额代表我们收到的担保费，作为我们对已发行债务证券本金和利息支付的担保的补偿。

n    担保收入-主要由多个家庭的担保收入组成。我们不合并我们的大多数多家庭证券化信托基金，因此，我们不承认信托基金持有的贷款或信托基金发行的债务证券在我们的综合资产负债表上。相反，我们单独核算我们对信托的担保，并将担保收入确认为担保收入。

n    投资收益(亏损)，净额-主要包括出售抵押贷款的收益，扣除利率风险管理活动，来自我们在MultiFamily的购买和证券化活动的收益。因为我们不合并我们的大多数多家庭证券化信托基金，所以我们的大多数多家庭证券化都是作为基础贷款的销售来进行的。净投资收益可能会根据我们新购买的多户贷款的定价、我们的投资、融资和对冲活动的数量和性质以及市场状况(如利率和市场利差)的变化而在不同时期之间大幅波动，这是基于我们新购买的多户贷款的定价、我们的投资、融资和对冲活动的数量和性质以及市场状况的变化(如利率和市场利差)。

我们有两个主要的费用项目：

n    信贷相关费用-主要包括信用损失收益(拨备)、信用提升费用、信用提升恢复收益和REO运营费用。信用损失的收益(拨备)主要是指我们为投资而持有的单一家庭抵押贷款的预期信用损失的变化。信用提升费用和信用增强回收收益分别包括我们转移信用风险所产生的成本和预期收益的变化，这些成本和预期收益分别来自某些被视为独立信用增强的合同。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭 -产品和活动, MD&A-我们的业务部门-多家族 -产品和活动，及注6有关信用提升会计的更多信息，请访问。REO运营费用是指与丧失抵押品赎回权的财产相关的费用。

n    运营费用-主要包括行政费用、立法规定的10个基点的费用，以及我们经营业务所产生的其他费用。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

下表比较了我们过去三年的综合运营结果。

表1-综合全面收益(亏损)表汇总

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
净利息收入						$17,580			$12,771			$11,848						$4,809			38		%				$923			8		%
担保收入						1,032			1,442			1,089						(410)			(28)						353			32
投资收益(亏损)，净额						2,746			1,813			818						933			51						995			122
其他收入(亏损)						593			633			323						(40)			(6)						310			96
净收入						21,951			16,659			14,078						5,292			32						2,581			18
信贷损失利益(拨备)						1,041			(1,452)			746						2,493			172						(2,198)			(295)
增信费用						(1,518)			(1,058)			(749)						(460)			(43)						(309)			(41)
信用增强恢复的好处(减少)						(542)			323			41						(865)			(268)						282			688
REO运营收入(费用)						(12)			(149)			(229)						137			92						80			35
信贷相关收入(费用)						(1,031)			(2,336)			(191)						1,305			56						(2,145)			(1,123)
行政费用						(2,651)			(2,535)			(2,564)						(116)			(5)						29			1
立法规定10个基点的手续费支出						(2,342)			(1,836)			(1,617)						(506)			(28)						(219)			(14)
其他费用						(728)			(723)			(657)						(5)			(1)						(66)			(10)
运营费用						(5,721)			(5,094)			(4,838)						(627)			(12)						(256)			(5)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						15,199			9,229			9,049						5,970			65						180			2
所得税(费用)福利						(3,090)			(1,903)			(1,835)						(1,187)			(62)						(68)			(4)
净收益(亏损)						12,109			7,326			7,214						4,783			65						112			2
其他全面收益(亏损)合计 扣除税收和重新分类调整后的净额						(489)			205			573						(694)			(339)						(368)			(64)
综合收益(亏损)						$11,620			$7,531			$7,787						$4,089			54		%				($256)			(3)		%

看见关键会计估计有关某些重要会计政策和估计的信息，这些政策和估计适用于确定我们报告的运营结果和注1关于我们的会计政策的摘要和相关的注释，可以在其中找到关于这些政策的信息。

净收入

净利息收入

净利息收入包括担保净利息收入、投资净利息收入和对冲会计收入(费用)。

n我们将合并证券化信托产生的净利息收入称为担保净利息收入。保证净利息收入 主要包括单一家庭的担保费，因为我们合并了我们的大多数单一家庭证券化信托，并由三个组成部分组成：

l    合同净利息收入，等于合并信托持有的贷款利息收入与合并信托发行的债务证券利息支出之差。这一金额代表我们因管理与合并信托持有的抵押贷款相关的信用风险而获得的持续合同月担保费。

l    立法对依法汇回财政部的单户贷款收取10个基点的费用。

l    递延费用收入，主要包括确认合并信托的抵押贷款和债务证券的溢价和折扣，以及我们在收购单一家庭贷款时收到或支付的费用，这是我们因管理与合并信托持有的抵押贷款相关的信用风险而获得的担保费补偿的一部分。该等金额根据相关金融工具合约期内的有效收益率于净利息收入中确认，并可能在不同期间有重大差异，主要根据相关贷款的实际预付款项的变化而定。实际预付款的增加导致递延费用收入确认的速度较快，而实际预付款的减少导致递延费用收入确认的速度较慢。此外，递延手续费收入确认的时间也有所不同。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

综合信托的债务证券与标的贷款之间的差额，因标的贷款本金转嫁给证券持有人而延迟支付所致。

n我们将投资组合产生的净利息收入称为投资净利息收入。投资净利息收入主要由我们投资组合中的资产所赚取的利息收入与为这些资产提供资金的负债所产生的利息支出之间的差额组成。

n套期保值会计的收入(费用) 主要包括先前递延对冲会计基础调整的摊销及符合公允价值对冲关系的盈利错配，相当于对冲工具的公允价值变动(包括定期现金结算的应计项目)与被对冲项目的公允价值变动(可归因于所对冲的风险)之间的差额。看见注9有关对冲会计的更多信息，请访问。

下表列出了净利息收入的组成部分。

表2--净利息收入构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
保证净利息收入：
合同净利息收入						$8,736			$5,232			$4,034						$3,504			67%						$1,198			30%
与法定10个基点费用相关的净利息收入						2,397			1,884			1,590						513			27						294			18
递延手续费收入						4,874			3,787			2,436						1,087			29						1,351			55
总担保净利息收入						16,007			10,903			8,060						5,104			47						2,843			35
投资利息净收益						3,068			4,100			4,040						(1,032)			(25)						60			1
套期保值会计的收入(费用)						(1,495)			(2,232)			(252)						737			33						(1,980)			(786)
净利息收入						$17,580			$12,771			$11,848						$4,809			38%						$923			8%

主要驱动因素：

n    保证净利息收入

l    2021 vs. 2020 -增加的主要原因是抵押贷款组合持续增长，平均组合担保费费率上升，以及Single-Family的递延费用收入确认增加。

l    2020 vs. 2019 -增加的主要原因是抵押贷款组合的持续增长以及单一家庭的合同担保费费率上升。

n    投资利息净收益

l    2021 vs. 2020 -减少的主要原因是抵押贷款相关投资组合的规模下降，但部分被较低的融资成本所抵消。

l    2020 vs. 2019 -增加的主要原因是融资成本降低，但部分被我们投资组合的变化所抵消，因为收益率较低的其他投资组合在我们的总投资组合中所占的比例更大。

n    套期保值会计的收入(费用)

l    2021 vs. 2020-费用下降的主要原因是未摊销余额下降推动的与对冲会计相关的基础调整摊销减少。

l    2020 vs. 2019-费用增加的主要原因是，由更高的预付款推动的与对冲会计相关的基础调整的摊销增加，部分被与对冲关系中衍生品定期现金结算的应计收入有关的更高收入所抵消。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

净利息收益率分析

下表列出了计息资产和计息负债的分析。为了计算平均余额，我们通常使用每日摊销成本的加权平均值。当没有每日平均余额信息时，例如抵押贷款，我们使用月平均。非权责发生状态的抵押贷款，即利息收入通常在收取时确认，计入平均余额。

表3-净利息收益率分析

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021												2020												2019
(百万美元)						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率
生息资产：
现金和现金等价物						$62,042			$8			0.01		%				$24,428			$30			0.12		%				$8,925			$187			2.10		%
根据转售协议购买的证券						75,425			48			0.06						94,350			354			0.38						56,465			1,284			2.27
投资证券						56,211			2,261			4.02						71,842			2,581			3.59						70,104			2,737			3.90
按揭贷款(1)						2,622,952			59,130			2.25						2,149,787			59,290			2.76						1,969,775			68,583			3.48
其他资产						6,049			80			1.32						4,752			85			1.79						2,933			104			3.55
生息资产总额						2,822,679			61,527			2.18						2,345,159			62,340			2.66						2,108,202			72,895			3.46
有息负债：
第三方持有的合并信托的债务证券						2,538,757			(42,209)			(1.66)						2,020,908			(46,281)			(2.29)						1,822,411			(53,980)			(2.96)
房地美的债务：
短期债务						10,157			—			—						75,668			(606)			(0.80)						85,492			(1,910)			(2.23)
长期债务						227,415			(1,738)			(0.76)						218,447			(2,682)			(1.23)						192,100			(5,157)			(2.68)
房地美的总债务						237,572			(1,738)			(0.73)						294,115			(3,288)			(1.12)						277,592			(7,067)			(2.55)
有息负债总额						2,776,329			(43,947)			(1.58)						2,315,023			(49,569)			(2.14)						2,100,003			(61,047)			(2.91)
净无息资金的影响						46,350			—			0.02						30,136			—			0.03						8,199			—			0.01
生息资产融资总额						2,822,679			(43,947)			(1.56)						2,345,159			(49,569)			(2.11)						2,108,202			(61,047)			(2.90)
净利息收入/收益率									$17,580			0.62		%							$12,771			0.55		%							$11,848			0.56		%

(1)2021年、2020年和2019年，利息收入中包含的贷款手续费分别为31亿美元、46亿美元和33亿美元。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

净利息收入/成交量分析

下表显示了我们净利息收入的比率和数量分析。我们的净利息收入反映了与非应计状态的抵押贷款相关的应计利息收入(扣除现金利息后的净额)的逆转。

表4-净利息收入/成交量分析

						方差分析
						2021 vs. 2020												2020 vs. 2019
(百万美元)						费率(1)			卷(1)			总变化量						费率(1)			卷(1)			总变化量
生息资产：
现金和现金等价物						($43)			$21			($22)						($249)			$92			($157)
根据转售协议购买的证券						(252)			(54)			(306)						(1,450)			520			(930)
投资证券						826			(1,146)			(320)						36			(192)			(156)
按揭贷款						(11,660)			11,500			(160)						(15,145)			5,852			(9,293)
其他资产						(16)			11			(5)						(66)			47			(19)
生息资产总额						(11,145)			10,332			(813)						(16,874)			6,319			(10,555)
有息负债：
第三方持有的合并信托的债务证券						15,245			(11,173)			4,072						13,447			(5,748)			7,699
房地美的债务：
短期债务						324			282			606						1,105			199			1,304
长期债务						1,050			(106)			944						3,105			(630)			2,475
房地美的总债务						1,374			176			1,550						4,210			(431)			3,779
有息负债总额						16,619			(10,997)			5,622						17,657			(6,179)			11,478
净利息收入						$5,474			($665)			$4,809						$783			$140			$923

(1)根据每个方差的相对大小，在速率和体积之间分配总变化方差。

担保收入

担保收入主要与我们的多家庭证券化有关，因为我们不合并我们的大多数多家庭证券化信托基金。有关我们的多家庭证券化的更多详细信息，请参阅MD&A- 我们的业务部门-多家族-产品和活动-贷款购买、证券化和担保活动.

担保收入包括以下内容：

n    合同担保费-包括向第三方发放担保和我们不合并的证券化信托所赚取的费用。

n    担保义务摊销-代表担保的初始公允价值在担保期限内的摊销，该价值通常等于我们因发放担保而获得的补偿，因为我们摆脱了风险。

n    担保资产公允价值变动-代表我们获得合同担保费的权利的公允价值变化。由于我们的多户贷款包含提前还款保护，利率下降通常会导致更高的担保资产公允价值，而当利率上升时，则会产生相反的效果。

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下表列出了担保收入的组成部分。

表5--担保收入的构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
合同担保费						$1,217			$1,023			$910						$194			19		%				$113			12		%
担保义务摊销						1,148			977			813						171			18						164			20
担保资产公允价值变动						(1,333)			(558)			(634)						(775)			(139)						76			12
担保收入						$1,032			$1,442			$1,089						($410)			(28)		%				$353			32		%

主要驱动因素：

n    2021 vs. 2020 -减少，因为我们多家庭担保组合的持续增长被更高的利率对我们担保资产公允价值的影响所抵消。

n    2020 vs. 2019 -增加的主要原因是我们的多家庭担保投资组合持续增长，加上我们的担保资产由于利率下降而出现的公允价值损失较低。

投资收益(亏损)，净额

净投资收益主要包括从我们的多户贷款购买和证券化活动中出售抵押贷款的收益。净投资收益还包括出售单一家庭拖欠贷款和再履行贷款的收入，以及抵押贷款相关证券和其他投资证券投资的损益。这些数额显示的是相关债务融资和利率风险管理活动的损益(视情况而定)。净投资收益在不同时期可能会有很大差异，这取决于许多因素，例如：

n    新的多户按揭贷款的定价；

n    我们的投资、融资和利率风险管理活动的性质和数量，包括我们选择了公允价值选项的多家庭贷款购买承诺和抵押贷款的数量；以成本或公允价值较低的价格衡量的持有待售多家庭贷款的数量；持有待售的单一家庭抵押贷款的数量；我们投资组合的规模和可供出售证券的销售量；根据我们的投资和融资策略选择回购的债务的数量和类型，包括我们努力以及我们的衍生产品组合的组成的变化；以及

n    市场状况的变化，如利率、市场利差和隐含波动率。

衍生工具是我们利率风险管理策略的重要组成部分。我们使用衍生品在经济上对冲我们的金融资产和负债的利率风险，并根据我们的模型将我们在经济基础上的利率风险敞口管理到较低的水平。此外，我们经常承诺购买和出售抵押贷款和抵押贷款相关证券。这些承诺中的大部分被计入衍生品工具。有关衍生工具的其他信息，请参阅注9.

我们调整我们的衍生品投资组合，以经济地对冲我们资产和负债不断变化的期限，并对某些单一家庭抵押贷款和长期债务应用公允价值对冲会计，以降低我们的GAAP收益变异性。因此，我们在按公允价值计量的金融工具上确认的与利率相关的公允价值损益，通常会抵消我们用来对利率风险进行经济对冲的衍生工具的影响。有关我们的利率风险管理活动以及报告的GAAP收益对这些活动的敏感性的更多信息，请参见MD&A-风险管理 --市场风险.

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下表列出了净投资收益(亏损)的组成部分。

表6--投资收益(损失)，净额

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
独栋住宅						$361			($112)			$300						$473			422		%				($412)			(137		%)
多家庭						2,385			1,925			518						460			24						1,407			272
投资收益(亏损)，净额						$2,746			$1,813			$818						$933			51		%				$995			122		%

主要驱动因素：

n    2021 vs. 2020-增加的主要原因是多家庭公司从新贷款购买的更高定价利润率和更大的利差收紧中获得了更高的收益，但部分被2021年多家庭贷款购买上限降低导致的新贷款购买量的减少所抵消。

n    2020 vs. 2019-增加的主要原因是MultiFamily从更高的定价利润率和更大的新贷款购买量中获得了更高的收益。

信贷相关费用

信贷损失利益(拨备)

我们对信用损失的收益(拨备)主要与为投资而持有的单户贷款有关，并可能因多种因素而有很大的不同，例如实际和预测房价和利率的变化、借款人提前还款和拖欠率、流行病等事件、我们减轻损失和丧失抵押品赎回权活动的类型和数量，以及政府向借款人提供的援助。看见MD&A-关键会计估计以获取更多信息。

下表列出了信贷损失福利(拨备)的组成部分。

表7--信贷损失福利(准备金)

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
独栋住宅						$919			($1,320)			$749						$2,239			170		%				($2,069)			(276)		%
多家庭						122			(132)			(3)						254			192						(129)			(4,300)
信贷损失利益(拨备)						$1,041			($1,452)			$746						$2,493			172		%				($2,198)			(295)		%

独栋住宅

n    2021 vs. 2020-2021年信贷损失准备金与2020年信贷损失准备金相比，受以下因素推动：

l    2021年，随着经济状况的改善，与新冠肺炎相关的预期信贷损失减少，从而释放了准备金。我们的信贷损失拨备在2020年期间有所增加，原因是与大流行的经济影响相关的预期信贷损失增加。

l    由于我们的单一家庭抵押贷款组合的增长，新的单一家庭贷款的预期亏损增加，部分抵消了这一影响。我们在获得贷款时确认预期的信贷损失。

n    2020 vs. 2019-与2019年信贷损失福利相比，2020年信贷损失准备金主要由以下因素推动：

l    因下列原因而产生的信贷损失准备金：

–与新冠肺炎相关的预期信贷损失增加-由于与新冠肺炎大流行的经济影响相关的预期信贷损失增加，我们的信贷损失拨备增加。

–投资组合增长-由于我们的单一家庭抵押贷款组合的增长，新的单一家庭贷款的预期损失增加了。我们在获得贷款时确认预期的信贷损失。

l    这部分被已实现和预测房价增长以及预测利率下降导致的预期亏损的减少所抵消。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

多家庭

n    2021 vs. 2020-在实际和预测经济因素改善的推动下，2021年信贷损失的福利与2020年信贷损失准备金相比。

n    2020 vs. 2019-由于新冠肺炎大流行导致预期信贷损失增加，拨备增加。

信用提升费用

增信费用主要涉及作为独立增信入账的某些单一家庭CRT交易，包括为将信用风险转移给第三方而支付的保费，以及进行该等交易所产生的交易和其他成本。

主要驱动因素：

n 2021 vs. 2020 and 2020 vs. 2019 -分别增加4.6亿美元和3.09亿美元，主要是由于CRT累计未偿还交易量增加。

看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭- 产品和活动和 MD&A-我们的业务部门-多家族- 产品和活动有关我们信用增强的更多信息，请访问。

信用增强恢复的好处(减少)

信用增强回收的好处(减少)主要与某些单系列CRT交易有关，这些交易被视为独立的信用增强，并代表这些交易预期回收的变化。我们确认独立信用提升的预期回收的同时，我们确认担保贷款的信用损失拨备，按与担保贷款的信用损失拨备相同的基准衡量。

主要驱动因素：

n 2021 vs. 2020 -由于预期信贷损失相应减少，减少8.65亿美元。

n 2020 vs. 2019 - 由于新冠肺炎疫情导致预期信贷损失相应增加，因此增加了2.82亿美元。

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管理层的讨论与分析			合并资产负债表分析

合并资产负债表分析

下表比较了我们汇总的综合资产负债表。

表8-汇总综合资产负债表

						十二月三十一日，									年复一年的变化
(百万美元)						2021			2020						$			%
资产：
现金和现金等价物						$10,150			$23,889						($13,739)			(58)		%
根据转售协议购买的证券						71,203			105,003						(33,800)			(32)
小计						81,353			128,892						(47,539)			(37)
按公允价值计算的投资证券						53,015			59,825						(6,810)			(11)
抵押贷款，净额						2,848,109			2,383,888						464,221			19
应计应收利息净额						7,474			7,754						(280)			(4)
递延税项资产，净额						6,214			6,557						(343)			(5)
其他资产						29,421			40,499						(11,078)			(27)
总资产						$3,025,586			$2,627,415						$398,171			15		%
负债和权益：
负债：
应计应付利息						$6,268			$6,210						$58			1		%
债务						2,980,185			2,592,546						387,639			15
其他负债						11,100			12,246						(1,146)			(9)
总负债						2,997,553			2,611,002						386,551			15
总股本						28,033			16,413						11,620			71
负债和权益总额						$3,025,586			$2,627,415						$398,171			15		%

主要驱动因素：

截至2021年12月31日与2020年12月31日相比：

n    现金和现金等价物和根据转售协议购买的证券合并基础上的下降主要是由于较低的贷款预付款导致信托现金减少，以及由于现金窗口购买预测降低以及在不发行新债务的情况下继续为Freddie Mac债务的到期日、赎回和回购提供资金而导致我们的运营现金减少。

n    抵押贷款、净额和债务增加的主要原因是单一家庭抵押贷款组合的规模增加。

n    其他资产减少的主要原因是贷款预付款减少导致服务商应收账款减少。

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管理层的讨论与分析			我们的投资组合

我们的投资组合

随着我们可报告部门的变化，我们更新了投资组合余额的定义，并将两个可报告部门的定义进行了调整。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

抵押贷款组合

我们的抵押贷款组合包括两个业务部门持有的资产，包括：

n 证券化按揭贷款-发行我们担保的证券的证券化信托持有的贷款。

n 非证券化按揭贷款

l 证券化管道和其他贷款-我们以现金购买的单一家庭和多家庭贷款，在证券化之前在我们的资产负债表上总计，以及我们打算在可预见的未来持有的其他多家庭贷款。

l 经验丰富的贷款-我们从证券化信托公司购买的拖欠和修改的单户贷款。这些贷款中的某些已经重新履行，要么是自行履行，要么是通过修改或其他减少损失的活动。

n 其他-主要由其他与抵押贷款相关的担保组成。

下表按部分列出了我们的抵押贷款组合的UPB。

表9-按揭组合

						2021年12月31日												2020年12月31日
(单位：百万)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
证券化按揭贷款：
由合并信托持有						$2,706,514			$18,757			$2,725,271						$2,204,936			$12,305			$2,217,241
由非合并信托持有						33,340			362,627			395,967						34,932			331,860			366,792
证券化按揭贷款总额						2,739,854			381,384			3,121,238						2,239,868			344,165			2,584,033
非证券化按揭贷款：
证券化管道和其他贷款						21,189			22,771			43,960						51,040			33,407			84,447
经验丰富的贷款						20,594			—			20,594						26,303			—			26,303
无证券化按揭贷款总额						41,783			22,771			64,554						77,343			33,407			110,750
其他						10,587			10,508			21,095						9,215			10,775			19,990
总按揭贷款组合						$2,792,224			$414,663			$3,206,887						$2,326,426			$388,347			$2,714,773

担保组合

我们的担保组合主要由房地美担保的抵押贷款相关证券组成，以换取担保费。这一数额与包括在抵押贷款组合中的证券化抵押贷款金额不同，主要原因有两个：(1)它只包括联邦住宅贷款抵押公司担保的证券的UPB，不包括证券化信托公司发行的任何无担保证券的UPB；(2)它反映了收到抵押贷款付款和将这些付款转嫁给证券持有人之间的时间差。另一类主要由其他与抵押相关的担保组成。

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管理层的讨论与分析			我们的投资组合

下表按细分列出了担保组合。

表10-担保组合

						2021年12月31日												2020年12月31日
(单位：百万)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
有担保的抵押贷款相关证券：
由合并信托发行						$2,744,899			$18,883			$2,763,782						$2,273,736			$12,305			$2,286,041
由非合并信托公司发行						27,538			318,756			346,294						29,300			289,056			318,356
担保抵押贷款相关证券总额						2,772,437			337,639			3,110,076						2,303,036			301,361			2,604,397
其他						10,587			10,508			21,095						9,215			10,775			19,990
总担保组合						$2,783,024			$348,147			$3,131,171						$2,312,251			$312,136			$2,624,387

我们的担保组合不包括对房利美证券和其他类似交易的担保，在这些交易中，我们不直接担保抵押贷款信用风险，以换取担保费。看见注5 有关我们的担保活动的更多信息，请访问。

投资组合

我们的投资组合包括抵押贷款相关投资组合和其他投资组合。

抵押贷款相关投资组合

我们主要使用我们的抵押贷款相关投资组合为抵押贷款市场提供流动性，并支持我们的减损活动。我们的抵押贷款相关投资组合包括这两个业务部门持有的资产，由非证券化抵押贷款和抵押贷款相关证券组成。我们主要投资于我们发行或担保的抵押贷款相关证券，尽管我们也可能投资于其他机构抵押贷款相关证券。

购买协议将我们抵押贷款相关投资组合的规模限制在最高2,500亿美元，2022年12月31日将减少到2,250亿美元。受购买协议上限约束的按揭资产的计算包括按揭资产的UPB和只计息证券名义价值的10%。根据FHFA的指导，我们还受到抵押贷款相关投资组合的规模和构成的额外限制。有关我们抵押贷款相关投资组合限制的更多信息，请参阅托管及有关事宜.

下表详细介绍了我们的抵押贷款相关投资组合。

表11-按揭相关投资组合

						2021年12月31日												2020年12月31日
(单位：百万)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
非证券化按揭贷款						$41,783			$22,771			$64,554						$77,343			$33,407			$110,750
抵押贷款相关证券						43,357			3,100			46,457						67,254			4,180			71,434
抵押贷款相关投资组合						$85,140			$25,871			$111,011						$144,597			$37,587			$182,184
纯利息证券名义金额的10%												$12,517												$6,586
购买协议上限的抵押贷款相关投资组合												123,528												188,770

其他投资组合

我们的其他投资组合，包括流动性和应急操作组合，主要用于短期流动性管理、抵押品管理以及资产和负债管理。其他投资组合中的资产主要分配给单一家庭部分。看见流动性与资本资源有关我们其他投资组合的更多信息，请访问。

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管理层的讨论与分析			Our Business Segments

我们的业务部门

如下表所示，我们有两个可报告的细分市场，这两个细分市场基于我们的首席运营决策者管理我们业务的方式。

在2021年期间，我们的首席运营决策者开始根据两个可报告的细分市场(单一家庭和多家庭)做出关于分配资源和评估细分市场绩效的决策。在之前的几个时期，我们根据三个可报告的部门管理我们的业务，即单一家庭担保部门、多家庭担保部门和资本市场部门。随着我们与抵押贷款相关的投资组合随着时间的推移而减少，我们的资本市场活动越来越专注于支持我们的单家族和多家族企业。因此，我们决定，从2021年起，我们的资本市场部门不再被视为一个单独的应报告部门，我们的首席运营决策者不再审查我们资本市场活动的单独财务结果或离散财务信息。几乎所有以前直接归因于我们资本市场部门的收入和支出现在都包括在我们的单一家族部门，而以前分配给资本市场部门的某些行政费用和其他中央发生的成本现在根据费用的性质使用不同的方法在单一家族部门和多家族部门之间分配。

针对这一变化，我们还将每个分部的分部损益计量改为以净收益和全面收益为基础，采用与我们按照公认会计原则编制一般用途财务报表时使用的相同会计政策计算的净收入和全面收益计算的分部损益。每个可报告部门的财务结果包括直接应占收入和费用。我们使用资金转移定价过程，将利息、支出和其他与资金和对冲相关的成本和某些投资的回报分配给每个可报告的部门。我们根据开支性质采用不同方法，将并非直接归因于某一特定分部的行政费用及其他中央产生的成本全额分摊至各应呈报分部。因此，两个可报告部门的每个损益表行项目的总和等于合并实体的同一个损益表行项目的总和。我们已经停止了对不同项目之间的某些活动的重新分类，这些活动包括在我们之前的部门损益衡量标准中。上期信息已修订，以符合本期列报。看见注15有关我们分部报告演示文稿变化的更多信息。

细分市场			描述
独栋住宅			反映我们购买、证券化和担保单一家庭贷款的结果，我们对单一家庭贷款和抵押贷款相关证券的投资，单一家庭抵押贷款信用风险和市场风险的管理，以及我们的财务职能没有分配给每个部门的任何结果。
多家庭			反映了我们购买、证券化和担保多家庭贷款的结果，我们对多家庭贷款和抵押贷款相关证券的投资，以及多家庭抵押贷款信用风险和市场风险的管理。

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管理层的讨论与分析			Our Business Segments

分部净收益(亏损)和综合收益(亏损)

下面的图表按部门显示了我们的净收益(亏损)和综合收益(亏损)。

部门净收入(亏损)

(单位：百万)

分部综合收益(亏损)

(单位：百万)

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管理层的讨论与分析			我们的业务部门|独栋住宅

独栋住宅

业务概述

我们的独户部分通过各种活动为独户市场提供流动性和支持，包括购买、证券化和担保贷款人发起的独户贷款。我们使命的核心是致力于帮助更多家庭获得负担得起和可持续的住房，并增加公平获得住房融资的机会。

美国住宅抵押贷款市场由连接购房者和贷款人的一级抵押贷款市场和连接贷款人和投资者的二级抵押贷款市场组成。美国住宅抵押贷款市场的规模受到许多因素的影响，包括利率、失业率、住房拥有率、房价、住房供应、贷款人对信用风险的偏好以及借款人对抵押债务的偏好。

根据我们的章程，我们参与二级抵押贷款市场。我们购买的贷款产品组合受到多种因素的影响，包括符合我们宪章要求的贷款额，符合我们的风险偏好并根据我们的购买标准产生的贷款额，以及其他金融机构的贷款购买和证券化活动。

我们的主要业务模式是收购贷款人发放的贷款，然后将这些贷款汇集成有担保的抵押贷款相关证券，将利率、提前还款和流动性风险转移给投资者，并可以在资本市场上出售。我们合并了我们的大多数单一家庭证券化信托基金，因此，我们在资产负债表上确认信托基金持有的贷款和发行的债务证券，并将我们收到的担保费用确认为净利息收入。为了减少我们在担保下的风险敞口，在某些情况下，我们会将我们单一家庭抵押贷款组合的一部分的信用风险转移到私人市场。我们从这些活动中获得的回报主要来自我们收到的担保费，作为交换，我们为已发行的抵押贷款相关证券的本金和利息支付提供担保。

下图说明了我们的主要业务模型。

产品和活动

我们的单一家庭业务主要包括通过购买抵押贷款和证券化抵押贷款和发行有担保的抵押贷款相关证券、转移信用风险、开展减损活动以及投资于抵押相关投资和其他投资来提供市场流动性的活动。我们的某些贷款产品和计划旨在解决负担能力方面的挑战，特别是在服务不足的市场。

贷款购买、证券化和担保活动

现金窗口交易记录

我们获得抵押贷款并向我们的单一家庭贷款客户提供流动性的主要方式之一是通过我们的现金窗口购买贷款，以便在我们的证券化管道中聚合。在这些交易中，我们从客户那里购买抵押贷款，以换取现金对价。我们在贷款购买日期之前与贷款人达成远期承诺，以证券化渠道的固定价格通过我们的现金窗口购买贷款，使贷款人能够在贷款发放之前向借款人提供锁定抵押贷款利率的机会。我们指的是在贷款购买和证券化之间的一段时间内，这笔贷款处于我们的证券化管道中。

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我们通常通过签订远期销售承诺来经济地对冲我们证券化渠道的市场风险敞口，并通过将贷款证券化成有担保的抵押贷款相关证券，在短期内为我们证券化渠道中的贷款获得永久融资。我们通常通过现金拍卖将由此产生的证券出售给第三方投资者，也可能在将其出售给第三方之前保留我们抵押贷款相关投资组合中的某些证券。

购买协议要求我们以现金对价购买贷款；以非歧视定价运营此现金窗口；并遵守FHFA规定的与社区贷款人公平进入二级市场相关的指令、法规、限制或其他要求。2021年9月，原定于2022年1月1日开始的15亿美元购买协议对现金窗口交易量的限制被暂停。我们将继续根据我们的风险限额和FHFA的指导来管理现金窗口活动。有关购买协议的其他信息，请参阅MD&A-托管及相关事宜.

下图显示了在我们的现金窗口交易中获取和证券化贷款的流程。

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担保人掉期交易

除了现金窗口交易，我们获得贷款和向我们的单一家庭贷款客户提供流动性的另一个主要方式是在担保人掉期交易中将贷款证券化为有担保的抵押贷款相关证券。我们最大的担保掉期客户主要是大型抵押贷款银行公司和商业银行。在这些交易中，我们从客户那里购买抵押贷款，以换取由这些贷款支持的证券，如下图所示：

向贷款人垫款

我们还通过我们的早期融资计划向某些中小型贷款人提供流动性，我们将资金预付给贷款人进行抵押。l在贷款被汇集和证券化之前的OANS。在某些情况下，早期融资的抵押贷款最终是通过现金窗口购买交易交付的。我们将这些交易计入抵押贷款完全抵押的垫款，并将相关费用确认为从早期融资日到最终结算日的垫款的利息收入。

证券化 产品

我们向客户提供以下类型的证券化产品。

一级证券化产品

我们在现金窗口证券化和担保人互换交易中发行的证券是一级证券化产品，是代表持有贷款池的信托的不可分割利益的传递证券。

我们发行以下类型的一级证券化产品：

n    UMBS-通过CSP发行的单类别直通证券，对符合TBA资格的固息抵押贷款延迟55天付款。UMBS是由Fannie Mae或我们发行的单一(普通)证券。UMBS市场旨在通过支持符合TBA资格的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)证券的可互换性来增强它们的整体流动性，而不考虑哪家公司是发行人。SIFMA允许UMBS TBA合约通过交割房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)根据其Good-Delivery准则发行的UMBS进行结算。

n    55天期MBS-通过CSP发行的单类别直通证券，对不符合TBA资格的固息抵押贷款延迟55天付款。

nARM PC-ARM产品付款延迟75天的单级直通证券。我们不使用CSP来发放ARM PC。

前几年，我们还发行了金牌电脑， 单级直通证券，固定利率抵押贷款的付款延迟45天。我们在2019年停止了黄金PC的发行。未完全再证券化的现有黄金PC有资格兑换成UMBS(对于符合TBA条件的证券)或55天MBS(对于不符合TBA条件的证券)。

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所有1级证券化产品仅由我们获得的抵押贷款支持。我们通过担保人互换和现金窗口计划提供(或以前提供)所有上述产品。

我们还定期使用一级证券化产品，根据市场状况、业务战略、信用风险考虑和运营效率，在从原始证券池购买某些再履行贷款后，将其证券化。

当我们发行一级证券化产品时，我们通过担保已发行证券的本金和利息来保留基础抵押贷款的信用风险，并将这些贷款的利率、提前还款和流动性风险转移给证券投资者。对于我们的固定利率一级证券化产品，我们保证按时支付本金和利息。对于我们的ARM PC，我们保证及时支付标的贷款的加权平均票面利率，我们还保证全额和最后一笔本金的支付，但不保证及时支付本金。作为对1级证券化产品担保的交换，我们获得与承担的总风险相称的担保费，从长远来看，我们预计这笔费用将提供超过基础贷款的信贷相关和行政费用的收入，并提供支持相关信用风险所需的资本回报。对新收购收取的保证费一般包括：

n按标的贷款的UPB的百分比支付的合同月费，包括立法规定的10个基点的费用和

n我们在获得贷款时收取或支付的费用，包括信贷费用、买入和买断费用。信用费用是根据信用风险因素(如贷款产品类型、贷款目的、LTV比率和信用评分)计算的，收取这些费用是为了补偿我们在某些贷款产品中的较高风险水平。买入和买断费用是分别为买入或买断每月合同担保费而支付或收到的付款，并与证券的形成一起支付，以为证券基础的抵押贷款池提供统一的净票面利率。

一般来说，我们必须获得FHFA的批准，才能对我们的信用费用进行全面的重大改变。此外，FHFA不时向我们发出指令或指导，影响我们可能收取的担保费水平。2022年1月，联邦住房金融局宣布有针对性地提高房地美和房利美某些高余额贷款和第二套住房贷款的信用费用，从2022年4月1日起对交付和收购生效。

为了发行抵押贷款相关的证券，我们根据我们的主信托协议建立信托，并将抵押贷款放入信托中，信托发行由这些抵押贷款支持的证券。服务机构负责收取借款人的贷款款项，并将收取的资金汇给我们。我们管理对抵押贷款相关证券投资者的付款分配，扣除任何适用的担保费用。当我们使用信托将抵押贷款证券化时，房地美通常以信托的存款人、担保人、管理人和受托人的身份发挥作用。我们合并我们的单一家庭一级证券化产品信托，并在我们的综合资产负债表上确认这些信托持有的抵押贷款和发行的债务。因此，我们将这些产品的担保费确认为信托所持贷款的利息收入与信托发行的债务的利息支出之间的差额。这一数额被称为担保净利息收入。

当借款人准备一笔我们已经证券化的贷款时，投资者拥有的证券的未偿还余额减去提前还款的金额。如果借款人违约，我们将继续根据我们的担保向抵押贷款相关证券的投资者支付适用的款项，直到我们从证券化信托中购买贷款。我们有权从信托购买特定贷款，包括某些拖欠贷款，购买价格等于贷款的当前UPB，减去之前分配的任何未偿还本金预付款。在FHFA的指示下，当信托拖欠24个月时，我们从信托购买贷款，但满足某些标准(例如，永久修改或止赎转介)的贷款除外，这些贷款可能会更早购买。根据规定的例外情况之一，许多拖欠贷款是在拖欠24个月之前从信托公司购买的。我们必须获得FHFA的批准，才能实施从信托公司购买贷款的政策变化。我们从2021年1月1日开始实施24个月政策。在此之前，根据FHFA的指示，我们通常从拖欠120天的信托公司购买贷款，但某些例外情况除外。

再证券化产品

再证券化产品代表在一级证券化产品池和某些其他类型的抵押资产池中的利益。我们通过使用一级证券化产品或我们之前发行的再证券化产品作为基础抵押品来创建这些证券。我们利用这些证券的发行来扩大我们抵押贷款相关证券的投资者范围，以包括那些寻求特定安全属性的投资者。与我们的一级证券化产品类似，我们保证向再证券化产品的投资者支付本金和利息。如果标的抵押品已经由我们担保，我们不会对这些证券收取担保费，因为没有引入额外的信用风险，尽管我们通常会收到交易费，作为创建证券和未来管理责任的补偿。我们将CSP用于我们再证券化产品的许多证券管理活动。

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。当我们在我们的混合再证券化产品中再证券化由Fannie Mae单独担保的Fannie Mae证券时，我们的担保包括及时支付Fannie Mae相关产品的本金和利息

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证券。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责付款。我们目前不会对再证券化交易中的联邦抵押协会抵押品收取递增担保费，尽管我们将来可能会这样做。然而，根据ERCF，我们必须持有增量资本，用于我们对联邦抵押协会证券的担保。

我们再证券化产品的抵押品的所有现金流通常都会传递给这些证券的投资者。我们不会发行信用风险集中在标的资产之外的再证券化产品。在我们的许多再证券化交易中，证券交易商或投资者提供抵押资产以换取再证券化产品。在某些情况下，我们也可以转让我们自己的抵押资产，以换取再证券化产品。下图提供了我们如何创建再证券化产品的一般示例。

我们提供以下类型的再证券化产品：

n    单级再证券化产品-涉及将基础抵押品的所有现金流直接传递给实益利益持有人，包括：

l    超级-UMBS和某些其他抵押证券的再证券化。这种结构允许将房地美和房利美的抵押品混合在一起，在这种抵押品中，我们或房利美发行的新发行或交换的UMBS和Supers可以混合在一起，以支持我们发行的Supers。房利美还发行Supers。超级计算机可以通过以下方式支持：

–UMBS和/或由美国或联邦抵押协会发行的其他Super；

–现有符合TBA资格的联邦抵押协会“MBS”和/或“Megas”；和/或

–我们发行UMBS和Supers，以换取符合TBA资格的PC和Giant PC，这些PC已交付给我们，以回应我们提出的将45天延迟付款证券换成相应的55天延迟付款证券的提议。

l    巨型MBS-重新认证：

–新发行的55天期MBS和/或巨型MBS；和/或

–我们发行了55天MBS和/或Giant MBS，以换取不符合TBA条件的PC和不符合TBA条件的Giant PC，这是对我们提出用45天延迟付款证券换取相应的55天延迟付款证券的回应。

l    巨型PC-重新认证以前发行的PC或巨型PC。虽然我们不再发行黄金PC，但现有的黄金PC可能会继续被重新认证为巨型PC。此外，ARM PC可能会继续被重新认证为ARM巨型PC。固定利率巨型个人电脑有资格兑换为Superper(适用于符合TBA条件的证券)或Giant MBS(适用于不符合TBA条件的证券)。

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n    多级再证券化产品

l    流行性疾病-对之前发行的抵押贷款证券进行再证券化，将标的抵押品的所有现金流分为两个或两个以上不同到期日、付款优先级和息票的类别。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

l    条状- 以前发行的一级证券化产品或单类别再证券化产品的再证券化，以及以标的抵押品的现金流为支持的剥离证券的发行，包括纯本息证券或浮动利率证券和反向浮动利率证券。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

其他证券化产品

我们在发行有担保的优先证券和无担保的次级证券的交易中证券化某些经验丰富的贷款。这些结构的抵押品主要由再履行贷款组成。无担保的次级证券首先吸收相关贷款的损失。证券化后，我们不会控制服务，贷款也不会按照我们的指南进行服务。

前几年，我们向客户提供了其他类型的证券化产品，包括由最近发放的贷款支持的高级次级证券化结构，以及由非房地美抵押相关证券担保的其他证券化产品。我们不再定期提供这些产品，最近也没有进行这类交易。我们还定期提供由其他抵押贷款相关资产支持的其他证券化产品，如超额服务费和收购现金流。

其他与按揭有关的担保

我们还为第三方持有的抵押贷款资产提供担保，以换取担保费，而不会将这些资产证券化。这些安排被称为长期备用承诺，我们有义务购买这些承诺涵盖的严重拖欠贷款。我们不时同意终止我们的长期备用承诺，同时与同一交易对手达成担保互换交易，发行由许多相同贷款支持的证券。

CRT活动

为了降低我们的信用风险敞口，我们进行了各种类型的信用增强，包括CRT交易和其他信用增强。我们将CRT交易定义为积极转移我们拥有或担保的抵押贷款的信用风险敞口的安排。我们将其他信用增强定义为那些安排，如传统的主要抵押贷款保险，在这些安排中，我们不积极参与信用风险敞口的转移。我们的CRT交易旨在减少与信用风险相关的所需资本金，将以前收购的贷款组的部分信用损失转移给第三方投资者，并在借款人违约时降低我们未来遭受损失的风险。我们为换取这种信用保护而产生的成本实际上减少了我们从相关抵押贷款中获得的担保收入。

每笔CRT交易都旨在转移我们为具有特定目标特征的贷款承担的一定部分信用风险。风险头寸可能通过一笔或多笔CRT交易转移给第三方投资者。风险转移可以在我们购买贷款之前或同时进行(即，前端保险)或在购买贷款之后(即，后端保险)。由于CRT已成为我们正常业务活动的一部分，我们建立了以下计划，定期将部分信用风险转移给多元化投资者：

STACR和ACIS产品

我们的两个主要CRT项目是STACR和ACIS。

n STACR-我们主要的基于单一家庭证券的信用风险分担工具。STACR信托票据交易通过使用第三方信托发行无担保票据，将风险转移到私人资本市场。在STACR交易中，我们从我们的单一家庭抵押贷款组合中创建一个贷款参考池，第三方信托发行链接到参考池的贷方票据。信托定期向票据持有人支付票据的本金和利息，但只要票据余额因相关参考池中的按揭贷款发生特定信贷事件而减少，则无需偿还本金。我们向信托基金付款，以支持支付票据的到期利息。每笔交易中转移的风险金额会影响我们需要支付的金额。我们从信托获得付款，否则将支付给票据持有人，前提是相关参考池中的抵押贷款存在某些已定义的信用事件。票据余额减去支付给我们的金额，从而将参考池中贷款的相关信用风险转移给票据投资者。一般来说，票据余额也会根据参考池中贷款的本金支付情况而减少。下图说明了一个典型的STACR事务。

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n ACIS-我们以保险为基础的主要信用风险分担工具。ACIS交易是我们与全球保险和再保险公司签订的保单，以覆盖STACR或独立参考池的剩余部分信用风险。我们每月向保险公司或再保险公司支付保费，以换取他们在参考池中所占份额的索赔。我们要求我们的ACIS交易对手部分抵押他们的风险敞口，以降低我们在保单下得不到赔偿的风险。

我们已经建立了STACR和ACIS交易的计划性服务，以定期将信用风险转移到最近获得的抵押贷款(正在进行的交易)的目标人群上。正在进行的交易的目标贷款人群是最近获得的期限超过20年、LTV比率在60%至97%之间的固定利率抵押贷款，不包括根据我们的救济再融资计划获得的贷款、政府担保贷款以及不符合某些资格标准的贷款。我们典型的即时交易按月发行，为最近收购和/或证券化为一级证券化产品的贷款提供后端覆盖。在典型的正在进行的交易中，我们将指定的附着点和分离点之间的部分信用风险转移给第三方投资者，这可能会根据许多因素(如抵押品的类型和市场状况)而有所不同。我们通常保留初始亏损头寸和所有出售头寸至少5%的信用风险，以使我们的利益与投资者的利益保持一致。我们还保留所有的高级信用风险头寸。目前，正在运行的STACR交易通常有20年的期限，而正在运行的ACIS交易通常有12.5年的期限。下图显示了典型的运行中STACR和ACIS结构。

除了我们定期发行的即时交易外，我们还定期执行“即时”STACR和ACIS交易，为不属于即时交易目标贷款群体的某些贷款提供后端保险。例如，我们提供某些救济再融资贷款的承保范围的STACR和ACIS交易

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ACIS交易，提供与之前STACR和ACIS交易相关的参考池未发行部分的覆盖，以及ACIS交易，提供与任何STACR产品无关的15年期贷款的覆盖。

在2018年之前，我们的大部分STACR交易都是以我们直接发行的无担保债务(STACR债务票据)的形式进行的，而不是以信托发行的债务的形式进行。这些交易的运作方式与STACR信托票据相似，不同之处在于我们支付已发行的STACR债务票据的本金和利息。与STACR信托票据类似，在STACR债务交易中，只要参考池中贷款的特定信用事件导致名义信用风险头寸减少，我们就不需要偿还本金。对于前几年发行的某些STACR债务票据(通常是2015年之前发行的STACR债务票据)，当贷款发生信用事件(主要发生在贷款拖欠180天时)时，损失基于计算出的损失分配到信用风险头寸的名义金额。因此，在这些交易中，我们收到的损失补偿是基于这些计算出的损失金额，而不是基于实际损失。虽然我们未来可能会发行STACR债务票据，但我们预计主要发行STACR信托票据。看见注8有关这些债券发行的更多信息，请访问。

我们定期监测我们获得的CRT覆盖范围所带来的成本和收益。如果我们在合同到期日之前确定某些CRT交易在经济上不再合理，我们可能会通过行使合同看涨期权、回购未偿还证券或其他方式定期终止这些交易。

其他服务

我们还通过发行高级次级证券化结构(由经验丰富的贷款支持)、额外类型的保险交易以及与某些单一家庭贷款人的风险分担安排来转移信用风险。有关单户按揭贷款信用增强的更多信息，请参阅MD&A-风险管理-信贷风险-单户按揭信贷风险 - 将信用风险转移给第三方投资者.

我们还定期出售某些违约贷款，这些贷款是我们以前从证券化信托基金回购的。看见注4有关抵押贷款销售的更多信息，请访问。

减损活动

服务商执行减轻损失的活动，以及取消他们为我们服务的贷款的抵押品赎回权。我们的减损策略强调服务商对拖欠贷款的早期干预，并通过向服务商提供旨在管理拖欠贷款和帮助借款人维持住房所有权或促进止赎替代方案的违约管理计划，提供止赎的替代方案。

我们提供各种借款人援助计划，包括为某些符合条件的贷款提供再融资计划，以及为陷入困境的借款人提供贷款锻炼活动。我们的贷款安排既包括房屋保留选项，也包括丧失抵押品赎回权的选项。

救济再融资计划

我们的救济再融资计划允许我们已经拥有或担保的符合条件的房主以更优惠的条款(如减少还款额、降低利率或转向更稳定的贷款产品)进行再融资，而不需要获得额外的抵押保险。

救济再融资计划为那些目前正在偿还抵押贷款，但由于LTV比率超过我们的标准再融资限制而无法再融资的借款人提供流动性。增强型救济性再融资SM申请日期在2021年7月1日或之后的抵押贷款以及结算日期在2021年8月31日之后的所有抵押贷款，该计划已暂停，直到另行通知。

贷款锻炼活动

居家保留选项

当再融资不可行时，我们要求我们的服务商首先评估贷款的忍耐计划、还款计划、付款延期计划或贷款修改，因为我们对偿还的贷款的回收水平通常高于进行止赎替代或止赎的贷款。虽然锻炼选择通常比止赎成本更低，但我们的损失减轻活动会产生成本。具体地说，延期付款计划导致我们不得不在抵押贷款的整个生命周期内为无息余额融资，从而导致该计划的经济成本。此外，我们在涉及降低利率或本金忍耐的贷款修改上会招致经济损失，我们还会产生与支付给服务商的激励费相关的费用，这些费用是为了某些成功完成的贷款安排而支付的。

我们提供以下类型的居家保留选项：

n    忍耐计划-在规定的期限内要求减少或不支付款项的安排，使借款人有更多时间恢复遵守原来的抵押贷款条款或实施另一种贷款解决方案。

n    还款计划-合同计划允许借款人在一段特定的时间内返回到当前通过支付正常的月度付款加上额外商定的拖欠金额，可以获得更高的地位。还款计划必须有一个更长的期限

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1个月以下且小于或等于12个月，每月还款计划金额不得超过合同按揭金额的150%。

n    延期付款计划-允许借款人通过推迟拖欠本金和利息进入无息本金余额的安排，该本金余额应在还款日期、到期日或出售房产的较早者到期。剩余的抵押期限、利率、付款时间表和到期日保持不变，不需要试用期计划。延期付款的月数根据借款人所经历的困难类型而有所不同。

n    贷款修改-合同计划，可能涉及改变贷款条款，在贷款的UPB中增加未偿债务，如拖欠利息，或两者兼而有之，包括本金承受。我们的改装计划通常要求在收到改装之前至少完成三个月的试用期。如果借款人未能完成试用期，贷款将被考虑用于我们的其他锻炼活动。这些修改计划为符合条件的借款人提供最长480个月的贷款期限和固定利率。每完成一次修改，服务商都会获得奖励费用，而且贷款可以修改的次数是有限制的。我们的主要贷款修改计划是Freddie Mac Flex修改®该计划的目标是通过降低利率、延长期限和本金忍耐来减少20%的还款额。根据房地美Flex修改计划，借款人必须在永久修改之前完成90天的试用期计划。

根据联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，我们向受新冠肺炎疫情影响的借款人提供抵押贷款偿还减免选项。其中一项措施是，我们向遇到经济困难的独户借款人提供长达18个月的忍耐期，以及一项延期还款计划，允许借款人为有经济能力恢复每月还款，但无法负担还款计划要求的额外每月供款的合资格业主推迟长达18个月的还款。受新冠肺炎疫情影响的借款人可使用的减轻损失选项的类型可能会通过联邦住房金融局的进一步指导或联邦政府法规进行修订。

取消抵押品赎回权的替代方案

当一笔严重拖欠的单户贷款不能通过经济上合理的房屋保留选择来解决时，我们通常会在寻求止赎销售之前寻求止赎替代方案。我们向服务商支付每个已完成的止赎替代方案的激励费。在某些情况下，我们向借款人提供现金搬迁援助，同时允许借款人有序地离开家园。我们提供以下类型的止赎选择：

n    卖空-借款人以低于贷款条款所欠总金额的价格出售房产。卖空比借款人更可取，因为我们向借款人提供有限的减免，使其不必偿还贷款的全部欠款。卖空可以让我们避免完成止赎并随后出售房产所产生的成本。

n    代替丧失抵押品赎回权的契据-借款人自愿同意将房产所有权转让给我们，而不需要通过正式的止赎程序。

当我们不能成功地执行贷款计划，而贷款仍然拖欠时，我们最终可能会寻求丧失抵押品赎回权。在丧失抵押品赎回权的情况下，我们可能会收购标的财产，然后将其出售，用出售所得来减少我们的损失。有关我们减少损失和丧失抵押品赎回权活动的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭 -业务成果和MD&A-风险管理-信贷风险-单户按揭信贷风险.

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投资活动

我们主要使用我们的单一家庭抵押贷款相关投资组合为抵押贷款市场提供流动性，为我们的证券化渠道购买贷款，并从证券化信托基金购买拖欠贷款和修改后的贷款。我们还投资于机构抵押贷款相关证券。我们使用我们的内部经济框架管理投资组合的风险与收益状况，并做出适当的风险和资本管理决策，以有效地执行我们的战略，并对市场状况做出反应。有关我们抵押贷款相关投资组合的更多信息，请参阅MD&A-我们的投资组合 -投资组合-按揭相关投资组合.

我们可以利用我们的单一家庭抵押贷款相关投资组合进行各种活动，以支持我们在机构证券市场的存在或支持我们证券的流动性，包括它们相对于可比联邦抵押协会证券的价格表现。根据市场情况，我们买入或卖出的证券总额在任何时期都可能有很大的波动。购买或出售机构证券有时会对我们证券相对于可比联邦抵押协会证券的价格表现产生不利影响。我们可能会产生成本，以支持我们在代理证券市场的存在，并支持我们证券的流动性和价格表现。有关详细信息，请参阅风险因素 -市场风险-我们UMBS的价格表现或需求大幅下降可能会对我们单一家族业务活动的数量和/或盈利能力产生不利影响。有关购买协议和FHFA建立的抵押贷款相关投资组合限制的更多信息，请参见MD&A-托管及相关事宜 -对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制。此外，我们可能会因为各种原因而放弃某些投资机会，包括我们抵押贷款相关投资组合的规模限制，或者会计处理可能造成收益变异性的风险。

我们全公司的财政部职能主要包括发行、催缴和回购房地美的债务，管理我们的其他投资组合，以及管理利率风险，其中包括主要通过使用衍生品工具对整个公司的利率风险进行监控和经济对冲。我们使用资金转移定价过程，将债务融资成本和利率风险管理收益和损失分配到每个细分市场中包括的特定资产和负债。我们全公司的财务职能和利率风险管理职能的剩余财务影响主要分配给单一家庭部门。有关全公司财务职能的其他信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源。有关利率风险管理的其他信息，请参阅MD&A-风险管理-市场风险.

顾客

我们的单一家庭客户是我们抵押贷款相关证券、CRT产品和其他债务的投资者，包括银行和其他存款机构、保险公司、资金管理公司、中央银行、养老基金、州和地方政府、房地产投资信托基金以及经纪商和交易商。我们还与我们担保的抵押贷款相关证券和其他债务证券的交易商保持着关系。我们的无担保其他债务证券和结构性抵押贷款相关证券最初由交易商购买，然后再分配给他们的客户。我们的单一家庭客户还包括为新房主或现有房主发起、销售和执行持续贷款服务的金融机构。这些公司包括抵押银行公司、商业银行、地区银行、社区银行、信用社、HFA、储蓄机构和非存款金融机构。其中许多公司既是我们的卖家，也是我们的服务商。

我们与许多单一家庭客户签订了贷款购买协议，其中概述了我们同意在一段时间内向他们购买贷款的条款。对于我们购买的大部分贷款，担保费在合同中没有明确规定。取而代之的是，我们每月以我们指定的担保费竞标贷款人的部分或全部贷款额。因此，我们从个人客户那里购买的贷款数量可能会有很大波动。

我们很大一部分贷款是从美国最大的发起人之一的几家贷款人那里获得的。此外，我们很大一部分的单户贷款是由几家大型服务商提供服务的。以下图表显示了截至2021年12月31日，我们最大的卖家对我们2021年的单一家庭购买量的集中程度，以及我们最大的服务商对我们的单一家庭贷款服务的集中程度。在2021年，我们的单一家庭销售商或服务商都没有10%或更高的份额。

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单户采购量百分比

单户服务量百分比(1)    

(1)还款量的百分比是根据单一家庭按揭组合总额计算的，该组合包括我们没有实行还款管制的贷款。然而，我们没有实施服务控制的贷款并不包括在内，以确定为我们的单一家庭抵押贷款组合提供超过10%服务的服务商的集中度。

有关卖家和服务商集中风险以及我们与卖家和服务商客户的关系的更多信息，请参阅MD&A-风险管理-交易对手信用风险- 卖家和服务商 和注16.

竞争

我们在竞争激烈的市场中运营，针对不同的客户、贷款产品和承保特点改变我们的定价。我们寻求为我们购买的贷款保持广泛的贷款质量组合。不过，卖家可能会选择保留信用特征较好的贷款。卖方决定保留这些贷款，或根据其他二级市场参与者的信用标准和定价政策决定出售给房地美的贷款，可能导致房地美购买信用状况更不利的贷款。

我们在单一家庭领域的主要竞争对手是Fannie Mae、FHA/VA(通过Ginnie Mae证券化)和其他保留或证券化贷款的金融机构，如商业银行和投资银行、交易商和储蓄机构。我们在单一家庭领域的竞争对手还包括投资于贷款和抵押贷款相关资产并发行公司债券的公司，包括房利美(Fannie Mae)、房地产投资信托基金(REITs)、超国家机构(为成员国提供发展融资的国际机构)、商业和投资银行、交易商、储蓄机构、保险公司、联邦农场信贷银行(Federal Farm Credit Bank)、联邦住房贷款机构(FHLB)和非银行贷款聚合器，他们既是我们的客户，也是我们的竞争对手。托管权，包括我们的托管人为我们提供的方向，可能会影响我们的竞争能力。我们和联邦抵押协会竞争的领域一直是有限的，因为联邦住房金融局要求我们将我们的某些单一家庭抵押贷款购买产品、服务和证券化做法与联邦抵押协会保持一致，以实现市场对UMBS的接受。联邦住房金融局还限制了我们和房利美在定价上相互竞争的能力。

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业务成果

下面的图表和相关讨论展示了我们的单系列细分市场的业务成果。

新业务活动

按贷款用途和平均担保费费率分列的独户贷款购买和担保(1)对新收购收取费用

(UPB以十亿为单位，保证费费率以bps为单位)

(1)担保费费率的计算不包括立法规定的10个基点的费用，并包括在相关贷款的估计寿命内确认的递延费用。2019年，我们改进了与确认收购费用相关的估算方法。

帮助拥有一套住房的家庭数量和新购住房的平均贷款

(贷款额以千计)

n    作为二级抵押贷款市场的主要参与者，我们通过为符合条件的贷款产品提供持续的流动性来源，保持了一致的市场存在。与2020年相比，2021年我们的贷款购买和担保活动有所增加，主要是因为购房量增加，房价上涨，以及我们在GSE交易量中所占份额的增加。

n    对新收购收取的平均担保费费率包括合同担保费费率和递延费用收入，包括收购和收购费用的预期收益(亏损)，根据我们对提前还款和其他清算的预期，在相关贷款的估计寿命内确认。与2020年相比，2021年对新收购收取的平均担保费费率有所上升，主要是因为我们从2020年12月开始收取不利的市场再融资费用。2021年7月，FHFA指示我们从2021年8月1日起取消这一贷款交付费用。

n    2021年9月，购买协议中与我们的现金窗口活动、收购在发起时具有某些LTV、DTI和信用评分特征的单户贷款，以及以第二套住房或投资物业担保的单户贷款的收购有关的某些要求被暂停。我们将继续根据我们的风险限额和FHFA的指导来管理这些活动。有关其他信息，请参阅MD&A-监管和监督-立法和监管发展-2021年9月与财政部的信函协议.

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n    我们继续努力改善公平获得经济适用房和可持续住房的机会。例如，我们的家园可能® 和家庭一号®首付计划提供低至3%的首付选项，旨在帮助储蓄有限的合格借款人买房。2021年，我们在这些倡议下购买了大约18.6万笔贷款。我们的再融资是可能的®倡议提供了更多的灵活性，通过对抵押贷款进行再融资和降低每月抵押贷款还款额，帮助低收入和中等收入借款人利用目前的低利率环境。我们还继续实施计划，通过以下方式支持负责任地扩大获得经济适用房的渠道：

l    提高借款人购房前和提前违约咨询的有效性；

l    实施服务供不应求市场的责任计划；

l    实施公平住房融资计划；

l    制定和实施一项计划，为所有符合条件的借款人增加和保留可持续的抵押贷款购买和再融资信贷；

l    增加对首次置业人士的支援；以及

l    介绍证券化产品聚焦解决负担得起和能效方面的挑战。

虽然我们正在负责任地扩大我们的计划和推广能力，以更好地服务于中低收入借款人和服务不足的市场，但这些贷款可能会导致信用风险增加。2022年，扩大保障性住房仍将是当务之急。看见MD&A-监管和监督- 联邦住房金融局-服务于服务不足的市场计划的职责 以获取更多信息。

单一家庭按揭组合

单户按揭组合及平均担保费率(1)抵押贷款组合截至12月31日，

(UPB以十亿为单位，担保费费率以bps为单位)

(1)担保费费率的计算不包括立法规定的10个基点的费用。截至2021年12月31日，不包括主要与我们未合并的贷款相关的470亿美元UPB。

自12月31日起的独户贷款，

(贷款额以百万计)

n    在新业务活动增加的推动下，单一家庭抵押贷款组合同比增长4660亿美元，增幅为20%。此外，房价的持续上涨导致新业务收购的平均贷款规模高于继续流失的旧年份葡萄酒。

n    2021 vs. 2020 -单一家庭抵押贷款组合收取的平均担保费费率上升，因为收取担保费费率较低的较旧年份被收取较高担保费费率的新贷款所取代，包括我们于2020年12月开始收取的不利市场再融资费用。2021年7月，FHFA指示我们从2021年8月1日起取消这一贷款交付费用。

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CRT活动

我们将我们的单一家庭抵押贷款组合的一部分的信用风险转移到私人市场，从而降低了借款人违约时给我们带来的未来损失的风险。下面的图表显示了我们的单一家庭抵押贷款组合中与CRT交易相关的发行金额。

UPB Covered by New CRT Issuance

(In billions)

新CRT发行最大覆盖范围

(单位：十亿)

n    在2021、2020和2019年，我们的独户收购分别有63%、62%和71%是针对我们CRT交易的目标人群的贷款(主要是LTV比率在60%到97%之间的30年期固定利率贷款)。

n    与2020年相比，2021年发放的存托凭证交易涵盖的抵押贷款的UPB大幅增加，原因是存托凭证市场从新冠肺炎大流行的影响中复苏，以及贷款获取活动的增加。相关的最高承保范围亦有所增加，但按比例低于综合按揭证券交易承保按揭贷款的最高承保金额，原因是承保贷款的信贷质素有所改善，从而降低了我们对该等贷款所需的信贷承保金额。

n    我们根据业务战略、市场状况和法规要求，根据需要评估和更新CRT战略。我们预计2022年我们CRT交易的发行量将会增加。

看见MD&A-风险管理 --单户按揭信用风险--将信用风险转嫁给第三方投资者有关我们的CRT活动和其他信用增强的更多信息。

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减损活动

下图提供了有关我们已完成的单户贷款锻炼活动的详细信息。以下包含的忍让数据仅限于根据贷款的原始合同条款逾期的忍让贷款，不包括我们无法控制的还本付息贷款和某些遗留交易中包含的贷款，因为此类贷款的忍耐数据要么未由服务商报告给我们，要么我们无法随时获得。

已完成的贷款计算活动

(UPB(数十亿美元)，贷款发放数量(数千次))

(1)其他包括还款计划、贷款修改和丧失抵押品赎回权的替代方案。

n    已完成的贷款调整活动包括：借款人在宽限期内或在宽限期结束时将贷款完全恢复到当前状态的宽限计划、延期付款计划、贷款修改、成功完成的还款计划、卖空和代替止赎的契约。已完成的贷款调整活动不包括正在进行且截至年底尚未完成的积极减损活动，例如已启动但尚未完成的忍耐计划和试用期修改。截至2021年12月31日，积极忍耐计划中的贷款约为6.7万笔，其他积极减损活动中的贷款约为2.2万笔。

n    我们继续帮助困难家庭保留他们的住房或避免丧失抵押品赎回权GH贷款锻炼。与2020年相比，我们2021年的贷款编制活动有所减少，主要原因是与新冠肺炎大流行相关的已完成忍耐计划减少，但与新冠肺炎大流行相关的延期付款计划的增加部分抵消了这一影响。

n    根据联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，我们为受新冠肺炎疫情影响的某些借款人提供了抵押贷款减免选项。除其他外，我们为独户借款人提供长达18个月的忍耐期。
经历与新冠肺炎大流行直接或间接相关的经济困难。我们还提供了一项延期还款计划，允许借款人为有经济能力恢复每月还款，但无法负担还款计划要求的额外每月供款的合格房主推迟最多18个月的还款。通过FHFA的进一步指导或政府法规，可以延长可用容忍或延期付款计划的期限，或修改容忍或延期付款计划的条款。

看见MD&A-风险管理有关我们的贷款锻炼活动的更多信息，请访问。

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财务业绩

下表列出了我们的独户部分的净收入和综合收入的组成部分。

表12-单户分段财务结果

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
保证净利息收入						$15,745			$10,762			$7,999						$4,983			46		%				$2,763			35		%
投资利息净收益						2,023			3,062			2,917						(1,039)			(34)						145			5
套期保值会计的收入(费用)						(1,495)			(2,232)			(252)						737			33						(1,980)			(786)
净利息收入						16,273			11,592			10,664						4,681			40						928			9
非利息收入						954			457			560						497			109						(103)			(18)
净收入						17,227			12,049			11,224						5,178			43						825			7
信贷损失利益(拨备)						919			(1,320)			749						2,239			170						(2,069)			(276)
增信费用						(1,470)			(1,036)			(734)						(434)			(42)						(302)			(41)
信用增强恢复的好处(减少)						(523)			305			41						(828)			(271)						264			644
REO运营收入(费用)						(12)			(149)			(229)						137			92						80			35
信贷相关收入(费用)						(1,086)			(2,200)			(173)						1,114			51						(2,027)			(1,172)
运营费用						(5,070)			(4,543)			(4,294)						(527)			(12)						(249)			(6)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						11,071			5,306			6,757						5,765			109						(1,451)			(21)
所得税(费用)福利						(2,251)			(1,094)			(1,370)						(1,157)			(106)						276			20
净收益(亏损)						8,820			4,212			5,387						4,608			109						(1,175)			(22)
扣除税收和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)总额						(379)			104			472						(483)			(464)						(368)			(78)
综合收益(亏损)						$8,441			$4,316			$5,859						$4,125			96		%				($1,543)			(26)		%

主要业务驱动因素：

n    2021 vs. 2020

l    净利息收入增加的主要原因是单一家庭抵押贷款组合的持续增长，该组合的平均担保费费率上升，以及递延费用收入确认增加。

l    与信贷相关的支出减少，主要是由于经济状况改善而释放信贷准备金，导致信贷损失受益，但部分被增信回收减少所抵消。2020年与信贷相关的支出主要是由新冠肺炎大流行的负面经济影响推动的。

n    2020 vs. 2019

l    净利息收入增加的主要原因是单一家庭抵押贷款组合的持续增长，该组合的平均担保费费率上升，以及递延费用收入确认增加。

l    信贷相关支出增加，主要是由于信贷损失的收益(拨备)转移到由新冠肺炎大流行和投资组合增长导致的更高预期信贷损失推动的拨备，但部分被2020年实现和预测房价的增长以及预测利率的下降所抵消。

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多家庭

业务概述

我们的多家庭部门通过各种活动为多家庭抵押贷款市场提供流动性和支持，这些活动包括购买、证券化和担保由我们的Optigo发起的多家庭贷款。®经批准的贷款人网络。我们对多家庭抵押贷款市场的支持贯穿于所有经济周期，在经济压力时期尤为重要。在此期间，我们通过在许多其他资本提供者退出市场时提供流动性，发挥了关键的反周期作用。我们使命的核心是致力于支持更多人获得优质、负担得起和可持续的租赁住房，特别是在服务不足的市场。

通过我们对多家庭抵押贷款市场的支持，借款人可以获得更低的融资成本，这可以通过更低的租金和/或改善的服务或便利设施使租房者受益。多户贷款通常是由我们的Optigo贷款人发起的，借款人没有追索权，因此偿还取决于标的财产产生的现金流。物业产生的现金流主要受空置率和租赁率、本地租赁市场状况、物业的实际状况、物业管理质量和运营费用水平的影响。多户贷款的整体市场需求一般受到当地和地区经济因素的影响，如失业率、建筑周期、房地产价格、自置居所与租房的偏好、独栋住宅的相对负担能力，以及某些宏观经济因素，如利率。

我们的主要业务模式是收购贷款人发放的贷款，然后将这些贷款汇集成抵押贷款相关证券，这些证券将所有利率和流动性风险以及部分信用风险转移给第三方投资者，并可以在资本市场上出售。在我们典型的多家庭证券化中，我们为优先证券提供担保，但不为次级证券提供担保，因此作为证券化过程的一部分，我们将基础贷款的部分信用风险转移给第三方投资者。我们不合并我们的大多数多家庭证券化信托基金。因此，我们将我们的大多数多家庭证券化作为基础贷款的销售，并确认我们为优先证券提供担保而获得的担保费用作为担保收入。对于我们不通过证券化过程转移信用风险的多户贷款，我们可能会采取其他旨在将贷款的全部或部分信用风险转移给第三方的策略，包括执行其他CRT产品。我们从业务活动中获得的回报主要来自(1)我们从贷款证券化前获得的净利息收入，(2)出售抵押贷款(扣除利率风险管理活动)的收益，以及(3)我们为优先证券提供担保而获得的持续担保费。(3)我们从业务活动中获得的回报主要来自(1)我们从贷款证券化前获得的净利息收入，(2)出售抵押贷款(扣除利率风险管理活动)的收益，以及(3)我们为优先证券提供担保而获得的持续担保费。我们对这些因素进行集体评估，以评估任何特定交易的盈利能力，并最大化我们的回报。

产品和活动

我们的多家族业务包括购买抵押贷款和证券化抵押贷款、发行抵押贷款相关证券、转移信用风险以及投资抵押贷款相关投资和其他投资等相关活动。

贷款购买、证券化和担保活动

贷款购买

我们的Optigo网络允许贷款人向借款人提供各种贷款产品，用于收购、再融资和/或修复多户房产。虽然我们的Optigo贷款人发起了我们购买的贷款，但我们使用的是事先批准的承销方法。在这种方法下，我们通过在发放贷款购买承诺之前完成我们自己的每笔贷款的承保、信用审查和法律审查来维护信用纪律，包括审查第三方评估和执行现金流分析。这有助于我们在整个过程中保持信用纪律。

我们的某些产品旨在支持更多人获得负担得起的住房，包括在服务不足的市场。我们的主要多户贷款产品包括以下内容：

n    常规贷款-融资，包括固定利率和浮动利率贷款、租赁贷款和适度房地产升级贷款、制造业住房社区贷款、高级住房贷款、学生住房贷款、补充贷款和某些绿色优势贷款。

n    定向保障性住房贷款-向服务不足地区的借款人提供融资，这些地区限制了低收入家庭(收入在AMI的80%或以下)和非常低的收入(收入在AMI的50%或以下)家庭负担得起的单位，并且通常接受政府补贴。

n    小额贷款余额-向小型租赁物业借款人提供融资，用于购买或再融资多户物业。融资从100万美元到750万美元不等，重点是5到50套的经济适用房或劳动力住房。

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我们购买的多家庭贷款的数量和类型受到FHFA设立的多家庭贷款购买上限的重大影响。2021年10月，FHFA宣布，2022年多家族企业的多家族贷款购买上限将从2021年的700亿美元增加到780亿美元。FHFA将继续要求多户新业务活动中至少有50%是使命驱动的经济适用房，到2022年，这样的定义将包括对成本负担沉重的租户市场的经济适用房的贷款，以及为提高能源和水效率提供资金的贷款，这些贷款的租户负担得起的单位不超过AMI的60%。到2022年，FHFA还将要求多户新业务活动的至少25%对于占AMI比例为60%或以下的租户来说是负担得起的，高于2021年的20%。FHFA全年都会重新评估购买上限，以确定基于强于预期的整体市场，提高上限是否合适。

2021年9月，根据2021年1月的信函协议添加到购买协议中的某些要求被暂停，这些要求与我们的多家庭贷款购买活动有关。有关其他信息，请参阅MD&A-托管及相关事宜 - 对我们的多户贷款购买活动的限制.

我们继续支持多家庭抵押贷款市场的伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)过渡努力。自2020年9月以来，我们已成功报价、购买并证券化了与SOFR挂钩的新浮动利率贷款。与SOFR挂钩的贷款已被用作我们基于SOFR的债券发行的抵押品，从而增加了市场的流动性，并促进了向SOFR的过渡。

我们购买多户贷款的流程通常始于贷款购买承诺。在发布购买多户贷款的承诺之前，我们会与贷款人协商我们承诺的具体经济条款和条件，包括贷款的购买价格、指数和抵押贷款利差。我们为贷款定价，以获得我们通常期望在证券化中实现的初始定价利润率。与承诺价格和/或抵押贷款利差相关的决定将影响我们的初始定价利差，通常受我们当前的业务战略、我们获得的贷款类型(即贷款产品及其是否符合使命驱动型贷款)、贷款购买上限下的可用金额、当前证券化利差以及不断变化的市场状况的影响。我们还为贷款人提供了在报价或承销过程中随时锁定其固定利率贷款的财政部指数成分的选项。这一选项使借款人能够通过我们的贷款人锁定其息票中波动最大的部分，从而提高了对利率波动的风险缓解水平。大多数贷款的指数锁定期为60天，之后通常会有贷款购买承诺。

在我们承诺购买多户贷款时，我们初步确定了我们对该贷款的意图。对于购买我们打算出售的固定利率贷款的承诺(即持有待售承诺)，我们选择公允价值选项，因此在我们的合并财务报表中以公允价值确认和计量这些承诺。我们没有为购买浮动利率贷款或我们打算在可预见的未来持有的贷款(即持有投资承诺)选择持有待售承诺的公允价值选项，包括我们打算使用我们合并的信托进行证券化的贷款，因此这些承诺没有在我们的合并财务报表中确认。因此，我们确认初始定价保证金，这是基于我们在典型证券化交易中出售抵押贷款时将收到的价格，在我们以公允价值衡量的承诺日期，以及通常在我们没有选择公允价值选项的持有出售贷款的证券化时间。同样，我们确认在承诺日之后收益中公允价值的变化，因为对于我们以公允价值计量的承诺和贷款，以及在我们没有选择公允价值选项的持有待售贷款证券化时发生的公允价值变化。对于我们归类为投资持有的贷款或承诺，包括我们打算使用我们合并的信托进行证券化的贷款，我们不承认证券化时公允价值或收益的任何变化。

由于利率的变化和K证书基准利差的变化，我们的多家庭承诺和贷款的公允价值可能会发生变化，K证书基准利差是市场报价的相对于参考基准利率的利差。我们从经济上对冲多家庭承诺和贷款(包括指数锁定协议)的利率敞口，主要是通过签订固定薪酬利率掉期。因此，我们通常对利率变化带来的收益变动的风险敞口很小，因为可归因于利率变化的贷款和承诺的公允价值变化通常会抵消相关利率风险管理衍生品的公允价值变化的影响。然而，指数锁定协议暂时创造了与利率相关的收益变异性，因为我们在达成抵消性贷款购买承诺之前，在经济上对冲了指数锁定协议造成的利率风险。当我们签订相关的贷款购买承诺时，这种临时风险通常会完全抵消，因为承诺的公允价值反映了自我们签订指数锁定协议以来指数利率的变化。由于我们管理利差风险的能力比我们管理利率风险的能力更有限，我们通常会因K证书基准利差的变化而对收益变异性有很大的风险敞口。我们进行某些交易来管理这一风险敞口，包括以下交易：

n    何时颁发K-Deal(WI K-Deal)证书-在WI K-Deal证书交易中，我们以固定价格将未来发行的K证书证券远期出售给WI K-Deal信托，从而降低我们对未来利率和K证书基准利差变化的风险敞口。

n    利差相关衍生品-我们购买或签订某些与利差相关的衍生品，包括购买信用指数掉期，以提供一些保护，使其免受K证书基准利差不利变动的影响。

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证券化产品

我们在短持有期(通常为两到四个月)后购买的贷款基本上都是证券化的，因为我们积累了足够多的类似条款和风险特征的贷款。在贷款购买和证券化之间的一段时间内，我们将贷款称为正在进行证券化的贷款。我们进行了各种类型的证券化，这些证券化通常会导致所有标的抵押品的利率和流动性风险以及部分信用风险转移给第三方。我们的证券化产品为多家庭抵押贷款市场提供流动性，某些债券发行的重点是解决负担得起的住房挑战，并支持更广泛的环境、社会和可持续发展目标。

在我们典型的证券化中，我们为发行的优先证券提供担保。作为提供这种担保的交换，我们将获得与承担的风险相称的持续担保费，从长远来看，这将为我们提供预计将超过基础贷款的信贷相关和行政费用的担保收入。结构性交易特征，如期限、基础贷款产品类型和从属级别，通常会影响交易的风险状况，最终影响我们在证券化时设定的担保费率。我们不合并我们的大多数多家庭证券化信托基金。因此，我们将我们的多家庭证券化的大部分计入基础贷款的销售，并将我们收到的担保费确认为担保收入。

对于对非合并实体或其他第三方的担保，我们通常在开始时确认担保资产。这项资产代表收取合同担保费的权利，按公允价值计入，随后的公允价值变动在收益中确认。根据市场状况(包括利率和信用利差)的变化，我们担保资产的公允价值可能会根据不同时期的变化而显著不同。由于我们的多户贷款包含提前还款保护，降低利率通常会导致更高的担保资产公允价值，而当利率上升时，则会产生相反的效果。看见注5有关我们的担保会计的更多信息。

我们典型的证券化结构和从属程度是为了在出售证券化贷款时获得适当的经济回报。根据选择的证券化产品和从属级别，我们可能实现更高(更低)的销售收益，但确认更低(更高)的持续担保收入。

K证书和SB证书

我们的主要证券化产品是K证书和SB证书交易，它们转移了标的抵押品的全部利率和流动性风险以及部分信用风险。这些交易的结构通常涉及发行优先证券、夹层证券和次级证券，这些证券代表着持有我们之前购买的多家庭贷款池的信托基金中不可分割的利益。在典型的K证书交易中，我们将多户贷款出售给发行优先证券、夹层证券和次级证券的非房地美证券化信托，同时购买优先证券并将其放入发行有担保K证书的房地美证券化信托。在这些交易中，我们为优先证券提供担保，但不发行或担保夹层证券或次级证券。

n    K证书 -由最近发放的多家庭贷款支持的定期发行的结构性直通证券。该产品为投资者提供了广泛的结构性和抵押品选择，提供稳定的现金流和结构性信用增强。虽然我们收到的担保费金额可能会因抵押品类型而异，但对于我们定期发行的K证书系列(例如，7年期和10年期固定利率K证书和浮动利率K证书)，保证费通常是固定的。最近发放的标准K证书的担保费在40个基点到45个基点之间。

我们不定期发行的K证书(例如我们的单一保荐人K证书)的担保费是根据与标的抵押品相关的特定风险和证券化的结构(包括部分规模和风险分布)确定的。

n    SB证书-定期发行的证券，通常由我们在证券化之前的贷款发起和购买时承销的多家庭小额余额贷款支持。与我们的K证书交易类似，非房地美信托将发行我们担保的高级证券以及无担保的次级证券。然而，与我们的K证书交易不同的是，虽然我们可以购买一部分优先证券，但我们通常不会将这些证券放入房地美信托。我们在这些交易中获得的担保费一般为35个基点。

我们的K证书和SB证书证券化的数量通常受到我们证券化渠道的产品组合和规模以及对多家族证券的市场需求的影响。我们通常不合并这些交易中使用的证券化信托，因此将这些证券化计入标的贷款的销售。

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下图显示了一个典型的K证书事务。

其他证券化产品

我们的其他证券化产品包括发行传递证券，这些证券代表持有多户贷款池的信托的利益。这些证券化的抵押品可能包括我们在贷款发放时承销和购买的贷款，以及我们在证券化之前并不拥有的贷款，以及我们在贷款发放后(而不是在贷款发放时)承销的贷款。

我们最大的其他证券化产品是个人电脑，这是完全有担保的证券。在这些交易中，我们将多户贷款证券化为结构类似于单户一级证券化产品的传递证券。由于我们保证及时支付预定本金和利息以及直接减少损失活动，我们合并了这些个人电脑交易中使用的证券化信托，因此不将个人电脑证券化计入标的贷款的销售。某些其他证券化产品没有合并，因为我们不指导减损活动，因此将这些证券化计入标的贷款的销售。

其他与按揭有关的担保

我们还为第三方持有的抵押贷款相关资产提供担保，以换取担保费，而不会将这些资产证券化。例如，我们为某些由中低收入多户贷款担保的免税多户住房收入债券提供担保。

CRT活动

我们主要通过从属关系将信用风险转移给第三方，这种从属关系是通过我们上述证券化产品创造的。除了从属关系外，我们还进行其他类型的CRT交易，将从属关系不涵盖的某些贷款的全部或部分信用风险转移给第三方。

其他CRT产品

对于我们没有通过证券化转移信用风险的多户资产，我们可以寻求其他策略来降低我们的信用风险敞口。我们的其他CRT产品包括：

n    MCIP-由一组保险公司和/或再保险公司承保的保险范围，这些保险公司通常提供首次损失和/或夹层损失信用保护。这些交易在结构上类似于在Single-Family购买的ACIS合同，除了参考池，除了贷款外，可能还包括我们其他抵押相关担保的债券。当特定的信用事件发生时，我们从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。我们要求我们的交易对手部分抵押他们的风险，以降低我们在保单项下的索赔得不到补偿的风险。

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n    SCR信托票据-一种基于证券的信用风险分担工具，类似于Single-Family中的STACR Trust Notes。在SCR信托票据交易中，我们从我们的多家庭抵押贷款组合中创建一个贷款参考池，并创建一个与该参考池链接的信托发行票据。信托定期向票据持有人支付票据的本金和利息，但只要票据余额因参考池中抵押贷款的特定信贷事件而减少，则无需偿还本金。我们向信托基金付款，以支持票据的到期利息。每笔交易中转移的风险金额会影响我们需要支付的金额。我们从信托获得付款，否则，如果参考池中的抵押贷款发生定义的信用事件，我们就会向票据持有人支付款项。票据余额会因支付给我们的任何款项而减少，从而将参考池中贷款的相关信用风险转移给票据持有人。一般来说，票据余额也会根据参考池中贷款的本金支付情况而减少。

我们之前发行的SCR债务票据在结构上与单一家庭STACR债务票据大致相似。

除了我们的其他CRT产品外，我们还从事整体贷款销售，包括向基金出售贷款，我们也可能向这些基金提供担保融资，以消除我们对某些贷款的利率风险、流动性风险和信用风险敞口。

有关多家庭信用增强的其他信息，请参阅MD&A-风险管理- 多户抵押信用风险--将信用风险转嫁给第三方投资者。

投资活动

我们主要使用我们的多家庭抵押贷款相关投资组合，通过为我们的证券化渠道购买贷款，向多家庭抵押贷款市场提供流动性。我们也可以持有某些多户抵押贷款或机构抵押贷款相关证券作为投资。根据市场情况和我们的业务战略，我们可能会在发行时或在二级市场购买或出售有担保的K证书或SB证书，包括仅限利息的证券。通过我们对只计息证券的所有权，我们面临证券化相关贷款的市场风险。我们还投资于某些非抵押贷款投资，包括LIHTC合伙企业和其他担保贷款活动。

我们可能会不时地进行某些活动，以支持K证书和SB证书的流动性。有关详细信息，请参阅风险因素--市场风险- 我们多家族企业的盈利能力可能会因为对我们的K证书和SB证书的需求大幅下降而受到不利影响。此外，我们可能会采取某些行动来支持整个多家庭抵押贷款市场，包括市场的伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)过渡努力。

顾客

我们的多家庭客户既包括我们证券化产品和其他CRT产品的投资者，也包括向我们发起和销售多家庭抵押贷款以进行聚合和证券化的金融机构。投资者包括银行和其他金融机构、保险公司、基金经理、对冲基金、养老基金、州和地方政府以及经纪商。我们的多家庭贷款购买通常是通过我们的Optigo认可贷款人网络进行的，这些贷款人主要是非银行房地产金融公司和银行。对我们来说，这些贷款人中的许多人既是卖家，也是服务者。

以下图表显示了截至2021年12月31日，我们最大的卖家对我们的2021年多家庭新业务活动的集中度，以及我们最大的服务商的贷款服务集中度。任何拥有10%或更多份额的卖家或服务商都会单独列出。

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新业务活动百分比

维护量百分比(1)

(1)还款量的百分比是根据多户按揭组合总额计算的。

竞争

我们在价格、服务和产品的基础上竞争，包括我们对某些证券化结构的使用。我们在多家庭抵押贷款市场的主要竞争对手是Fannie Mae、FHA、商业和投资银行、CMBS管道、储蓄机构和人寿保险公司。

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业务成果

下面的图表和相关讨论展示了我们多系列部门的业务成果。

新业务活动

新业务活动

(In billions)

资助单位总数

(单位：千)

n    截至2021年12月31日，多家庭新业务活动总额相当于FHFA 2021年贷款购买上限700亿美元。根据UPB的数据，这项活动中约有57%是使命驱动的负担得起的住房，其中约26%的租户负担得起达到或低于60%的AMI，超过了FHFA的最低要求(分别为50%和20%)。

n    虽然更广泛的经济活动和人口趋势导致了对多家庭抵押贷款融资的更高需求，但由于FHFA贷款购买上限降低，我们2021年的新业务活动低于2020年。

n    截至2021年12月31日和2020年12月31日，包括指数锁定协议和购买或担保多家庭资产的承诺在内的未偿还承诺分别为195亿美元和187亿美元。截至2021年12月31日的未履行承诺表明，2022年有强大的管道。

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多户按揭组合及担保组合

Mortgage Portfolio

(单位：十亿)

担保组合

(单位：十亿)

n    截至2021年12月31日，我们的多家庭抵押贷款和担保组合与2020年12月31日相比有所增加，这主要是由于持续的贷款购买和证券化活动。我们预计这些投资组合将继续增长，因为我们的购买和证券化活动应该会超过贷款偿还。

n    截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们担保组合的平均担保费率提高，截至2021年12月31日和2020年12月31日，平均剩余担保期限为8年。虽然我们预计在平均剩余担保期内按平均担保费费率赚取未来担保费，但实际赚取的金额将取决于受我们财务担保约束的基础抵押品的表现。

n 除了我们的多家庭抵押贷款组合外，我们还拥有LIHTC基金合伙企业的股权，截至2021年12月31日和2020年12月31日的账面价值分别为20亿美元和14亿美元。2021年9月，FHFA宣布，房地美每年可能在LIHTC市场投资高达8.5亿美元，高于之前5亿美元的上限。

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CRT活动

UPB Covered by New CRT Issuance New CRT Issuance Maximum Coverage

(In billions) (In billions)

n    截至2021年12月31日，我们已累计将大量预期和强调的信用风险转移到多家庭抵押贷款组合上，主要是通过我们证券化的从属关系。此外，我们所有的证券化活动都将与基础抵押品相关的利率和流动性风险从房地美转移到了第三方投资者手中。

n    与2020年相比，2021年发行的CRT交易的UPB有所增加，因为我们从2020年12月31日开始将大型证券化管道证券化，以及2021年新贷款购买活动的很大一部分。我们的CRT发行活动还包括与2021年之前收购的参考资产池相关的几笔SCR信托票据交易。尽管CRT UPB有所增加，但我们的最大承保金额保持不变，这是因为我们在2021年期间发放的K证书交易的平均从属级别较低。较低的从属水平预计仍将吸收大量预期和压力较大的信贷损失。

n    作为我们证券化相关CRT活动的一部分，我们通常为已发行的优先证券提供担保，从而保留最高级别的信用风险。作为保留信用风险敞口的交换，我们将获得持续的担保费。

我们根据我们的业务战略、市场状况和监管要求，根据需要评估和更新我们的风险转移战略。看见MD&A-风险管理 -多户抵押信用风险--将信用风险转嫁给第三方投资者有关我们的多家庭抵押贷款组合的风险转移交易和信用增强的更多信息，请访问。

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财务业绩

下表显示了我们多家庭部门的净收入和综合收入的组成部分。

表13-多家庭细分财务结果

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2021 vs. 2020									2020 vs. 2019
(百万美元)						2021			2020			2019						$			%						$			%
净利息收入						$1,307			$1,179			$1,184						$128			11		%				($5)			—		%
担保收入						918			1,330			1,045						(412)			(31)						285			27
投资收益(亏损)，净额						2,385			1,925			518						460			24						1,407			272
其他收入(亏损)						114			176			107						(62)			(35)						69			64
净收入						4,724			4,610			2,854						114			2						1,756			62
信贷相关收入(费用)						55			(136)			(18)						191			140						(118)			(656)
运营费用						(651)			(551)			(544)						(100)			(18)						(7)			(1)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						4,128			3,923			2,292						205			5						1,631			71
所得税(费用)福利						(839)			(809)			(465)						(30)			(4)						(344)			(74)
净收益(亏损)						3,289			3,114			1,827						175			6						1,287			70
扣除税收和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)总额						(110)			101			101						(211)			(209)						—			—
综合收益(亏损)						$3,179			$3,215			$1,928						($36)			(1)		%				$1,287			67		%

主要驱动因素：

n    2021 vs. 2020

l    担保收入下降，因为我们担保组合的持续增长被更高的利率对我们担保资产公允价值的影响所抵消。

l    净投资收益增加，主要是由于新贷款购买的定价利润率更高，利差收紧程度更大，但部分被2021年多家庭贷款购买上限降低导致的新贷款购买量减少所抵消。

n    2020 vs. 2019

l    由于我们的担保组合持续增长，加上我们的担保资产因利率下降而公允价值亏损减少，担保收入增加。

l    净投资收益增加，主要是由于定价利润率提高和新贷款购买量增加。

l    与信贷相关的支出增加，原因是新冠肺炎疫情的负面经济影响导致预期信贷损失增加。

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风险管理

概述

为了实现我们为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性的使命，我们将风险作为我们商业活动的一个组成部分。风险是发生对我们的财务实力、运营弹性以及实现我们的使命、战略和业务目标产生不利影响的事件的可能性。风险可以以多种方式表现出来，风险管理的责任存在于公司的各个层面。我们寻求以安全、稳健、可控的方式承担风险，以在整个公司、部门以及适用的交易基础上赚取可接受的风险调整后回报。我们的目标是保持一种有效的风险文化，在这种文化中，员工具有风险意识、协作、透明和个人对其决策负责，并以有效、合法和道德的方式开展业务。

我们利用风险分类来定义、分类和报告我们在经营业务时面临的风险。这些风险有可能对我们目前或预计的财务和运营弹性产生不利影响。风险分为以下几类：

n    信用风险；

n    市场风险；

n    流动性风险；

n    操作风险；

n    战略风险；

n    声誉风险；以及

n    法律风险。

这些风险被适当地纳入我们的业务决策中，战略、声誉和法律风险在三道防线(如下所示)之外进行管理。有关我们业务面临的这些风险和其他风险的更多讨论，请参阅风险因素。看见流动性与资本资源有关流动性风险的讨论。

企业风险框架

企业风险框架是我们如何管理风险以实现我们的使命、战略和业务目标的关键组件。企业风险框架：

n定义了三条防线上的风险角色和责任

n    促进风险管理决策和执行的问责制和透明度。

该框架包括以下组件：

n    风险治理-风险治理通过明确跨越三道防线(包括上报和报告)的特定角色和责任，定义了我们管理整个公司风险的方式。它是通过授权、公司风险政策和标准以及事业部、企业和董事会级别的风险治理结构来正式化的。

l    授权的转授-董事会将权力授予首席执行官，然后首席执行官再将权力下放给执行管理层成员。

l    企业风险政策和标准-公司风险政策和标准定义了风险管理方面的角色和责任，设定了风险承担权限的限制，并规定了上报和报告要求。

l    风险治理结构-风险治理结构由管理层和董事会级委员会组成，其作用和责任在其章程中正式确定。

n    风险文化-有效的风险文化促进了一种环境，在这种环境中，为公司承担和管理风险的员工具有风险意识、协作性和透明度。房地美员工对他们的决定负责，必须以合法、道德和有效的方式开展业务。我们的风险文化得到了绩效目标和薪酬计划的支持，这些目标和薪酬计划适当地平衡了风险和回报，并激励员工按照我们既定的风险偏好和公司风险政策和标准开展业务。

n    风险偏好-风险偏好是指董事会和管理层为实现公司的战略目标愿意承担的风险水平，包括总体风险水平和按风险类型划分的风险水平。风险偏好与公司和每个业务部门的战略计划相结合并保持一致。风险偏好由董事会批准，然后由FHFA作为保管人批准，这可能会改变我们的风险偏好，包括风险限制。

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n    风险识别、评估、控制和监控-我们使用风险分类来定义、分类和报告与我们的业务模式相关的风险，以及我们在日常运营中面临的风险。我们的风险管理计划通过企业范围的实践和流程得到支持，旨在识别、评估、控制、监控和报告所有风险，包括新出现的风险和顶级风险。我们的风险评估流程考虑了影响我们风险状况的固有风险和剩余风险水平，并使我们能够识别和监控风险。我们建立了问题管理流程，以管理对已确定的流程缺陷和/或控制弱点的补救。

n    风险报告-我们的风险管理框架需要准确和及时的报告，以管理风险。定期向高级管理层和董事会或适当的董事会委员会提供总体报告，以全面了解公司的风险状况、遵守既定董事会限制和管理门槛的情况、新出现的和最大的风险以及对控制环境、风险驱动因素、压力测试和情景分析、问题及其补救状态的评估。

FHFA提高了与管理层和董事会如何管理和监督风险有关的监管期望，特别是ERM在提供独立风险监督和有效挑战方面的作用。因此，我们必须继续投资于我们的风险管理实践，以满足这些期望。

企业风险治理结构

我们采用三道防线的风险管理模式和治理结构来管理风险，其中包括董事会及其委员会、CRO和CCO的全企业监督。

下面的信息和图表显示了与我们的三道防线风险管理模型和风险治理结构相关的职责。风险治理结构还包括事业部风险委员会，以积极讨论和监控事业部特定的风险概况、风险决策以及风险偏好指标、限制和阈值，以及风险类型委员会，以监督业务线中存在和跨越的特定风险类型。

有关董事会及其委员会作用的更多信息，请参见董事、公司治理和高管-公司治理-董事会和董事会委员会信息。

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信用风险

概述

信用风险是指借款人、发行人或交易对手不能或不能履行其财务和/或合同义务的风险。我们同时面临抵押贷款信用风险和交易对手信用风险。

抵押贷款信用风险是指借款人不能或不能履行其财务和/或合同义务的风险。我们面临两种类型的抵押信贷风险：

n    独户抵押贷款信用风险，通过拥有或担保我们的单一家庭按揭组合中的贷款，以及

n    多户抵押贷款信用风险，通过我们对多家庭抵押贷款组合中贷款的所有权或担保。

交易对手信用风险是与交易对手不能或不能履行其合同义务有关的风险。

在以下几个部分中，我们对我国企业风险框架和当前抵押贷款信用风险(包括自然灾害和气候风险)以及交易对手信用风险的风险环境进行了一般性讨论。

信贷损失准备

在2020年1月1日通过CECL后，我们认识到信贷损失拨备的期初余额有所增加。根据CECL，我们在发生亏损事件之前确认信贷损失拨备，这导致与以前的已发生损失减值方法相比，更早确认信贷损失。

对于CECL下的单一家庭信贷敞口，我们使用折现现金流模型估计贷款的信用损失拨备，该模型评估了各种因素，以估计我们预计收集的现金流。贴现现金流模型预测贷款剩余合同期限内的现金流，根据我们合理预期将发生的提前还款和TDR的预期进行调整，并利用我们的历史经验，根据当前和未来的经济预测进行调整。这些预测需要管理层做出重大判断，我们面临着与我们用于财务会计和报告目的的模型相关的不确定性和风险。有关我们的会计政策和估算信贷损失拨备的方法以及相关管理层判断的更多信息, 看见MD&A-关键会计估计.

对于CECL下的多户信用敞口，我们使用损失率方法估计信用损失拨备，以估计我们预期收取的净现金流。损失率方法是基于违约概率和违约损失的框架，该框架通过考虑贷款的基本特征以及当前和预测的经济状况来估计信贷损失。我们的模型考虑的贷款特征包括年份、贷款期限、当前DSCR、当前LTV比率、入住率和利率对冲。我们通常使用线性回归方法，在模型投入水平恢复到五年内的历史平均水平之前，预测一段合理和可支持的两年内的经济状况。我们还将预期预付款、合同规定的延期、我们合理预期将发生的修改、抵押品入账要求的预期回收以及附加信用增强的预期回收作为模型输入。考虑到当前的经济事件和其他外部因素，我们的模型输出可能需要进行管理调整。

根据CECL，在从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，我们会进行可收藏性评估。当我们确定一笔要重新分类的贷款自发放以来信用质量出现了非常显著的恶化时，超出其公允价值的摊销成本基础部分将从重新分类前的信用损失准备中冲销。.

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下表汇总了关键的信贷损失拨备比率和我们的信贷损失拨备的变化。

表14-信贷损失拨备比率

						2021年12月31日												2020年12月31日												2019年12月31日
(百万美元)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
信贷损失拨备：
期初余额						$6,353			$200			$6,553						$5,233			$68			$5,301						$6,176			$15			$6,191
信贷损失拨备(利益)						(919)			(122)			(1,041)						1,320			132			1,452						(749)			3			(746)
冲销(1)						(1,107)			—			(1,107)						(592)			—			(592)						(1,737)			—			(1,737)
已收集的追讨款项						197			—			197						210			—			210						452			—			452
净冲销						(910)			—			(910)						(382)			—			(382)						(1,285)			—			(1,285)
其他(2)						916			—			916						182			—			182						126			—			126
期末余额						$5,440			$78			$5,518						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286
信贷损失准备期末余额的构成：
为投资而持有的按揭贷款						$4,913			$34			$4,947						$5,628			$104			$5,732						$4,222			$12			$4,234
止赎前成本的研究进展						450			—			450						536			—			536						—			—			—
按揭贷款应计利息						24			—			24						140			—			140						—			—			—
表外信贷风险敞口						53			44			97						49			96			145						46			6			52
总期末余额						$5,440			$78			$5,518						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286
贷款余额(3):
非权责发生制贷款						$18,650			$—			$18,650						$13,677			$—			$13,677						$6,370			$13			$6,383
未偿还贷款总额						2,806,535			26,743			2,833,278						2,333,991			21,977			2,355,968						1,971,657			17,489			1,989,146
年内平均未偿还贷款						2,597,016			23,736			2,620,752						2,113,212			19,546			2,132,758						1,921,198			15,414			1,936,612
比率：
信贷损失拨备(4)未偿还贷款总额						0.18		%	0.13		%	0.17		%				0.24		%	0.47		%	0.24		%				0.21		%	0.07		%	0.21		%
非权责发生制贷款占未偿还贷款总额的比例						0.66			—			0.66						0.59			—			0.58						0.32			0.07			0.32
信贷损失拨备(5)非权责发生制贷款						26.34			NM			26.53						41.15			NM			41.91						66.28			92.31			66.33
对平均未偿还贷款的净冲销						0.04			—			0.03						0.02			—			0.02						0.07			—			0.07

(1)2021年、2020年和2019年的单一家庭抵押贷款组合分别包括1亿美元、3亿美元和13亿美元的冲销，与贷款从持有供投资转移到持有供出售有关。

(2)主要包括与收到付款延期计划和贷款修改的非应计贷款相关的逾期利息资本化。

(3)以持有投资贷款的摊余成本为基础。

(4)代表为投资而持有的贷款总额的信用损失拨备。

(5)NM-没有意义，因为非应计贷款余额四舍五入为零。

n    2021 vs. 2020

l    信贷损失拨备占未偿还贷款总额的比率下降，原因是信贷损失拨备减少，原因是与新冠肺炎大流行相关的预期信贷损失减少导致准备金释放。这部分被我们的单一家庭抵押贷款组合的增长所抵消，因为新获得的贷款比现有的组合有更高的比率。

l    非权责发生制贷款占未偿还贷款总额的比例有所提高，因为我们将某些贷款列入了非权责发生制贷款的暂缓计划。

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l    信贷损失拨备与非应计项目贷款的比率下降，因为我们将某些贷款列入非应计项目。

n    2020 vs. 2019

l    非应计项目贷款占未偿还贷款总额的比率上升，这是因为我们发放的非应计项目贷款数量的增长速度超过了我们的单一家庭抵押贷款组合的增长速度。

l    信贷损失拨备与非应计项目贷款的比率下降，因为信贷损失拨备的增加被我们增加的非应计项目贷款所抵消。

看见注6有关我们的信贷损失拨备的更多信息，以及注4有关我们的非权责发生制政策的更多信息。

下表显示了截至2021年12月31日未偿还持有投资贷款在指定时间范围内到期的合同本金付款。

表15-持有投资贷款到期本金

						2021年12月31日
(单位：百万)						在一年或更短的时间内到期			在一年到五年后到期			在五年至十五年后到期			15年后到期			总计
独栋住宅：
固定费率						$87,916			$376,616			$1,011,848			$1,243,084			$2,719,464
可调率						874			3,683			10,110			8,720			23,387
单户住宅总数						88,790			380,299			1,021,958			1,251,804			2,742,851
多家庭：
固定费率						186			3,937			17,971			1,510			23,604
可调率						933			1,610			510			—			3,053
总计多个家庭						1,119			5,547			18,481			1,510			26,657
成本基础调整																		63,770
总计																		$2,833,278

单户按揭信贷风险

我们使用以下主要策略来管理我们对单一家庭按揭信贷风险的敞口，这是消费信贷风险的一种：

n    保持审慎的承保标准和质量控制做法，并管理销售商/服务商的业绩；

n    将信用风险转移给第三方投资者；

n    监控贷款表现和特点；

n    从事减损活动；以及

n    管理止赎和REO活动。

保持审慎的承保标准和质量控制做法，并管理销售商/服务商的业绩

我们采用多种策略来保持贷款质量：

n    承销标准，在我们的指南中公布，并纳入房地美贷款顾问公司(Freddie Mac Loan Advisor)®，建立资格、文件、陈述和保证的要求；

n    贷款质量控制做法，包括收盘后的信贷审查和补救管理回购过程，有助于验证贷款发放过程是否为我们所接受，以及贷款的表现是否达到或高于预期水平；以及

n    卖方/服务商管理，包括审查其内部质量控制以及我们的贷款业绩监控，有助于保持对由第三方销售和/或提供服务的贷款的质量控制。

承保标准

我们在购买单一家庭贷款时使用委托承销流程，据此我们设定资格和承保标准，卖方代表并向我们保证，他们出售给我们的贷款符合这些标准。我们的资格

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承销标准是根据一系列特征来评估贷款的。

对具有某些较高风险特征的贷款的购买设定了限制。这些限制旨在平衡我们的信用风险敞口，同时以负责任的方式支持经济适用房。我们的购买指南一般规定：

n    对于信用良好的首次购房者和符合我们经济适用房计划中某些AMI要求的特定类别的信用借款人，最高原始LTV比率为97%；

n    所有其他自置居所及没有套现再融资贷款的最高原有按揭成数为95%；及

n    套现再融资贷款的最高原始LTV比率为80%。

贷款顾问是我们评估贷款资格和文件的主要工具。Loan Advisor是一套集成的软件应用程序和服务，旨在使贷款人能够在发起过程中查看我们对风险、贷款质量和资格的看法，从而促进贷款人和房地美之间的高效贸易。作为贷款顾问的关键组成部分，贷款产品顾问®(LPA)利用专有数据模型和智能自动化来帮助贷款人验证提交的贷款是否符合我们的承销标准。LPA以创新的工具和产品为特色，利用算法来增强发起过程，并生成对贷款的信用风险和整体质量的评估。

从历史上看，我们的大部分购买量是使用LPA(联邦抵押协会的可比软件桌面承销商(DU))或卖方专有的自动承保系统进行评估的。我们已经采取措施，要求我们购买的贷款由房地美的专有承销软件工具之一LPA或Loan Quality Advisor进行评估®，在购买之前。我们购买的几乎所有贷款现在都由房地美的专有承销软件进行评估，帮助验证它们与我们的风险偏好的兼容性。

有了Loan Advisor，贷款人可以在抵押贷款产生过程的早期积极监控代表和保修减免。Loan Advisor为满足与评估质量、估值、借款人资产和借款人收入相关的自动化数据分析的某些贷款组件提供有限的陈述和保修减免。一般来说，只有当贷款人提供的信息通过使用独立的数据源进行验证时，才会提供有限的陈述和保修救济。

如果我们发现与贷款有关的陈述或担保被违反(即没有遵守合同标准)，我们可以行使某些合同补救措施来减轻我们实际或潜在的信用损失。这些合同补救措施包括有权要求卖方或服务商以其当前的UPB价格回购贷款，在考虑任何其他恢复后偿还我们与贷款相关的已实现损失，和/或赔偿我们。我们目前的补救措施框架规定了对结算日期为2016年1月1日或之后的贷款的贷款来源缺陷进行分类。在其他条款中，框架规定，“重大缺陷”将导致回购请求或回购替代方案，如追索权或赔偿。

根据我们目前的抵押贷款销售和服务陈述和担保框架，我们免除卖方因违反某些类型贷款的某些销售陈述和担保而承担的回购义务，包括：

n    在购买后连续、按时付款36个月(救济再融资贷款为12个月)内建立可接受付款历史的贷款，但受某些例外情况的限制

n    圆满完成质量控制审查的贷款。

针对涉嫌违反销售或为我们贷款的陈述和担保提供服务的独立争议解决程序，允许中立的第三方在现有上诉和升级程序耗尽后，就仍未解决的要求做出决定。

质量控制实践

我们采用质量控制流程，使用随机样本和目标样本来审查贷款承销文档是否符合我们的标准。我们还对许多拖欠贷款进行质量控制审查，并在陈述和担保解除之前审查导致信用损失的贷款。卖方可以在回购贷款之前对我们不符合条件的贷款决定提出上诉。

我们使用标准的质量控制流程，便于更及时的审查，旨在贷款生命周期早期识别违反陈述和保修的行为。专有工具，如Quality Control Advisor®，为我们的客户质量控制审查提供更大的透明度。

豁免评税

自2017年6月以来，我们允许卖方通过我们的贷款产品顾问利用我们的专有模型以及历史数据和公共记录，在没有传统评估的情况下发起某些符合条件的贷款®自动宣传品评估(ACE)。对于符合“指南”规定的某些条件的按揭物业，物业价值(购买交易的购买价格和借款人提供的再融资估计价值)和状况将使用ACE进行评估。ACE使用我们的内部自动估值模型Home Value Explorer®(Hve)。HVE是为管理房地美的抵押品风险这一明确目的而建立并定期增强的。ACE利用基于统计的、经验派生的置信度分数来评估抵押品风险。新冠肺炎大流行期间房价涨幅加大

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高职教育的不确定性、房价升值模型和包括评估在内的传统估值方法。尽管失业率和其他经济指标等基本基本面表现滞后，但房价仍显着升值。

为应对新冠肺炎大流行，我们于2020年3月扩大了房地产投资信托基金的豁免范围，包括住房贷款成数不超过90%的套现再融资、住房成数不超过70%的主要住宅的套现再融资以及住房成交比率不超过60%的第二套住房。在大流行期间，房主和评估师表达了对估价师进入房产的担忧，这可能会拖延关闭贷款的进程。由于这种扩张，再加上历史上最高的再融资市场(再融资贷款更频繁地获得ACE豁免)，ACE豁免使用率从2019年的约11%增加到2020年的40%，2021年平均为39%。我们监测ACE豁免相对于联邦抵押协会评估豁免的规模，以降低UMBS的提前还款失调风险。

管理销售商/服务商绩效

我们积极监控销售商和服务商的表现，包括遵守我们的标准。我们为我们的销售商/服务商维持审批标准，包括要求我们的销售商保持内部质量控制程序和书面程序，该程序独立于销售商的承保和发起职能运行。我们使用我们的服务器成功记分卡监控服务器性能。此外，我们通过对拖欠贷款和已执行的贷款修改进行随机抽样，对选定的服务商进行维修和贷款修改质量控制审查。

新冠肺炎疫情引发的临时承保变更

我们宣布暂时改变我们的承保标准，因为新冠肺炎大流行，这可能会对在这些临时合同项下承保的已购买贷款的预期业绩产生负面影响。汉斯。这些临时变化中的许多要么已经过期，要么在某些情况下成为永久性的。

2020年3月和5月，我们出台了一些临时措施，帮助卖家在新冠肺炎大流行期间保持清晰和灵活，继续以审慎和负责任的方式放贷。我们在证明借款人当前就业状况方面的灵活性已经到期，不适用于2021年5月1日或之后的贷款申请。2021年4月7日，我们的指南中永久包含了通过电子邮件验证借款人就业情况的选项。

以下暂行办法已到期，不适用于日期为2021年8月11日及之后的贷款申请：

n    要求收入和资产文件在接近贷款截止日期时注明日期，以核实最新信息，以支持借款人的偿还能力和

n    由于当时的市场波动，建立适用于借款人包含股票、股票期权和共同基金的账户的承销限制。

以下临时措施在另行通知前有效：

n    要求对个体工商户开业经营的情况进行核实；

n    要求抵押贷款在票据日期后六个月内出售给房地美；以及

n    核实借款人拥有的任何抵押贷款是流动的，或通过恢复或根据减损计划至少连续三次及时付款而使其流动。

要求个体户提供额外收入证明的临时措施大多数抵押贷款于2022年2月2日到期。

2020年3月和4月，我们宣布了贷款处理灵活性，以加快关闭贷款，并在新冠肺炎大流行期间帮助保障购房者、卖家和评估师的安全。这些灵活性到期，不适用于日期为2021年6月1日或之后的贷款申请。其中包括：

n    允许对某些采购交易进行桌面评估或仅外部检验评估；

n    允许只进行外部评估，一定不能进行套现再融资；

n    允许对新建物业进行桌面评估(购买交易)；

n    容许灵活地证明建造工程已经完成；以及

n    允许借款人灵活地提供文件(而不是要求检查)，以允许支付装修费用(取款)。

以下临时灵活性已到期，不适用于日期为2021年5月1日或之后的贷款申请：

n    在公寓项目审查和管理方面提供灵活性

n    扩大委托书和远程网上公证的使用。我们的指南中包含了对使用授权书要求的永久更新，并对日期为2021年6月30日或之后的申请有效。

在这些变化生效期间，我们的承保标准因新冠肺炎疫情而发生的一些变化可能会对所购买贷款的预期绩效产生负面影响。大流行也可能会给卖家带来压力，使他们有能力增加

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他们在维持适当质量控制的同时处理创纪录高额再融资的操作能力，这可能会进一步影响我们在受影响期间购买的贷款的信贷质量。此外，CARE法案要求债权人向信用局报告，救助计划中的贷款，如忍耐计划、偿还计划和贷款修改计划，只要贷款在进入救助计划之前是现行的，并且借款人仍然遵守这些计划，就是有效的。这一信用报告要求适用于2020年1月31日至宣布与新冠肺炎相关的国家紧急状态结束后120日之间签订的所有抵押贷款减免计划。因此，我们评估购买新贷款的能力可能会受到不利影响，因为信用评分可能不能完全反映借款人可能已经加入的我们或其他债权人提供的救济计划的影响。

我们在2020年4月宣布，将暂时购买某些因新冠肺炎疫情导致借款人困难而进入忍耐状态的单户按揭贷款，以帮助为抵押贷款市场提供流动性，并允许发起人继续放贷。这项临时措施已扩大至包括票据日期在2020年4月1日或之后，以及票据日期在2020年12月31日或之前，以及交收日期在2021年2月28日或之前的按揭贷款。这类贷款的购买量一直微不足道。2020年5月，我们还暂时停止了谈判大宗交易的购买和6个月以上调味期以上的流量贷款的购买。

在FHFA的指示下，我们对再融资抵押贷款实施了50个基点的不利市场再融资费用，不包括余额较低和某些产品类型的抵押贷款，结算日期为2020年12月1日或之后。2021年7月，FHFA指示我们从2021年8月1日起取消这一贷款交付费用。

与购买协议相关的承销限制

购买协议要求我们限制购买某些单一家庭按揭贷款，具体如下：

n    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；债务收入比率大于45%；以及FICO或等值信用评分低于680。

n    以第二居所或投资物业作为抵押的单户按揭贷款，在过去52周内的购置额不得超过单户按揭贷款收购额的7%。.

n    除了联邦住房金融局可能规定的例外情况外，我们必须在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保我们获得的每一笔单一家庭抵押贷款都是：(1)合格的抵押贷款；(2)免除CFPB的偿还能力要求；(3)以投资性房地产为抵押，受上述限制的约束；(4)以精简的承销方式进行再融资，以获得高LTV比率；(5)以临时承销的贷款为抵押，并在上述限制范围内允许我们获得目前符合条件的单一家庭抵押贷款，我们被要求在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保获得的每一笔单一家庭抵押贷款都是：(1)合格抵押贷款；(2)免除CFPB的偿还能力要求；或(6)用人造外壳固定。

2021年9月，购买协议暂停了对我们在发起时收购具有某些LTV、DTI和信用评分特征的单一家庭贷款的限制，以及对我们购买以第二套住房或投资物业为抵押的单一家庭贷款的限制。有关其他信息，请参阅MD&A-监管和监督- 立法和监管发展-2021年9月与财政部的信函协议.

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贷款购买信用特征

我们监控和评估可能影响我们购买单一家庭贷款的信用质量的市场状况。下面的图表显示了我们购买或担保的单户贷款的信用状况。

加权平均原始LTV比

加权平均原始信用评分

(1)加权平均原始信用评分基于三个信用局(Equifax、Experian和TransUnion)。

下表包含有关我们购买或担保的单户贷款的其他信息。

表16-单户新业务活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(数十亿美元)						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比
20年和30年或更长时间的摊销固定利率						$1,042			86		%				$919			85		%				$405			89		%
15年摊销固定利率						173			14						167			15						43			10
可调率						5			—						4			—						5			1
总计						$1,220			100		%				$1,090			100		%				$453			100		%
购买百分比
DTI比率>45%									11		%							10		%							14		%
原始LTV比率>90%									11									11									19
交易类型：
现金窗口									43									61									48
担保人互换									57									39									52
属性类型：
独立的独栋住宅和联排住宅									93									93									92
共管公寓或合作公寓									7									7									8
占用类型：
主要住所									93									94									92
第二个家									3									3									4
投资性物业									4									3									4
贷款用途：
购买									35									30									55
套现再融资									25									18									18
其他再融资									40									52									27

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将信用风险转移给第三方投资者

信用提升的类型

我们的宪章要求通过特定的信用增强或购买时LTV比率超过80%的单户贷款的参与利息来覆盖。我们大部分按揭成数在80%以上的贷款都受到主要按揭保险的保障，该保险提供贷款额不超过特定数额的贷款水平保障，保费通常由借款人支付。一般来说，承保贷款必须违约，借款人对标的财产的权益必须已经消灭，例如通过卖空或丧失抵押品赎回权出售，才能根据主要按揭保险单提出索赔。抵押保险人有规定的时间处理索赔，并就索赔的有效性和数额作出决定。

除了获得我们章程要求的信用增强外，我们还进行各种CRT交易，将抵押信用风险转移给第三方。下表汇总了我们用来转移单户贷款信用风险的信用增强类型。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭-产品和活动有关我们CRT交易的更多信息，请访问。

类别

产品

CRT

覆盖类型

会计处理

初级抵押贷款保险

初级抵押贷款保险

不是

前端

附设

STACR

STACR信托票据

是

后端

独立式

STACR债务票据

是

后端

债务

保险/再保险

ACIS

是

后端

独立式

其他保险/再保险产品

是

前端

独立式

其他

高级次级证券化结构，由经验丰富的贷款支持(非合并)

是

后端

担保

由最近发放的贷款支持的高级次级证券化结构(合并)

是

后端

债务

贷款人风险分担

是

前端

独立式

单一家庭抵押贷款组合CRT发行

下表提供了上述期间发放的综合抵押贷款交易所涵盖的按揭贷款的UPB，以及这些交易提供的最大覆盖范围。

表17-单一家庭抵押贷款组合CRT发行量

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(单位：百万)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)
STACR						$574,705			$11,024						$427,155			$11,141						$203,239			$6,671
保险/再保险						465,043			7,885						422,719			4,181						210,650			2,687
其他						5,094			1,062						15,563			2,379						43,888			3,526
较少：UPB具有多种类型的CRT						(216,386)			—						(388,340)			(769)						(203,239)			(723)
CRT总发行量						$828,456			$19,971						$477,097			$16,932						$254,538			$12,161

(1)表示相关参考池或证券化信托(如果适用)中包括的资产的UPB。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

(2)对于STACR交易，表示第三方在发行时持有的余额。对于保险/再保险交易，代表在发行时从第三方购买的保险的总限额。

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单一家庭抵押贷款组合信用增强覆盖范围突出

下表提供了我们的单一家庭抵押贷款组合中与信用增强型贷款相关的UPB和最大覆盖范围的信息。

表18-单一家庭按揭组合信用增强覆盖范围

						2021年12月31日
(百万美元)						UPB(1)			投资组合的百分比			最大覆盖范围(2)
初级抵押贷款保险(3)						$545,293			20		%	$135,330
STACR						1,024,013			37			32,641
保险/再保险						914,003			33			16,209
其他						42,273			1			10,598
较少：具有多个信用增强和其他对帐项目的UPB(4)						(1,034,546)			(38)			—
单一家庭按揭组合-信贷增强型						1,491,036			53			194,778
单户按揭组合-非信贷增强型						1,301,188			47			不适用
总计						$2,792,224			100		%	$194,778

						2020年12月31日
(百万美元)						UPB(1)			投资组合的百分比			最大覆盖范围(2)
初级抵押贷款保险(3)						$472,881			20		%	$116,973
STACR						853,733			37			29,665
保险/再保险						876,815			38			11,586
其他						50,275			2			11,384
较少：具有多个信用增强和其他对帐项目的UPB(4)						(1,101,461)			(47)			—
单一家庭按揭组合-信贷增强型						1,152,243			50			169,608
单户按揭组合-非信贷增强型						1,174,183			50			不适用
总计						$2,326,426			100		%	$169,608

(1)表示相关参考池或证券化信托(如果适用)中包括的资产的当前UPB。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

(2)对于STACR交易，表示第三方持有的未偿还余额。对于保险/再保险交易，表示从第三方购买的保险的剩余总限额。

(3)金额不包括我们无法控制服务的某些贷款，因为我们无法随时获得这些贷款的覆盖范围信息。

(4)其他核对项目主要包括某些CRT交易的UPB和基础贷款的UPB之间报告周期的时间差异。

我们与信用增强贷款相关的最大覆盖率占UPB的百分比从2020年12月31日的15%下降到2021年12月31日的13%，这是由于担保贷款的信用质量提高，降低了我们对这些贷款所需的信用覆盖率。

信用提升覆盖范围的特点

下表提供了我们单一家庭抵押贷款组合中信用增强贷款和非信用增强贷款的严重拖欠率。信用增强型类别并不是相互排斥的，因为一笔贷款可能同时包括初级抵押贷款保险和其他信用增强型贷款。

表19-我们的单一家庭按揭组合中信用增强型和非信用增强型贷款的严重违约率

						2021年12月31日									2020年12月31日
(占投资组合的百分比，基于UPB)(1)						投资组合的百分比			SDQ速率						投资组合的百分比			SDQ速率
信用增强：
初级抵押贷款保险						20		%	1.79		%				21		%	3.77		%
CRT和其他						47			1.24						41			3.22
非信用增强型						47			0.93						50			2.13
总计						不适用			1.12						不适用			2.64

(1)不包括某些证券化产品的贷款，这些贷款的贷款水平数据不可用。

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下表提供了我们的单一家庭抵押贷款组合中与贷款相关的信用增强保险金额(按起始年份划分)的信息。

表20-按发起年份划分的信用增强覆盖范围

						2021年12月31日									2020年12月31日
(百万美元)						UPB			信用增强的UPB的百分比						UPB			信用增强的UPB的百分比
贷款发放年份
2021						$1,059,299			40		%				不适用			不适用
2020						867,122			68						$971,092			36		%
2019						157,971			71						276,302			73
2018						66,149			78						118,668			80
2017						88,800			72						147,856			75
2016及更早版本						552,883			46						812,508			49
总计						$2,792,224			53						$2,326,426			50

下表提供了关于我们的单一家庭抵押贷款组合中没有信用增强的贷款的特征的信息。

表21-无信贷增强的单一家庭按揭组合(1)

						2021年12月31日									2020年12月31日
(百万美元)						UPB			投资组合的百分比						UPB			投资组合的百分比
低电流LTV比(1)(2)						$968,315			35		%				$784,150			34		%
短期(1)(3)						73,947			2						81,681			3
CRT管路(1)(4)						239,330			9						276,611			12
其他(1)(5)						19,596			1						31,741			1
单户按揭组合-非信贷增强型						$1,301,188			47		%				$1,174,183			50		%

(1)具有多个特征的贷款按以下顺序在此表中进行分类：当前LTV比率低、短期贷款和CRT管道贷款。

(2)指当前LTV比率小于或等于60%的贷款。

(3)代表原始期限为20年或更短的贷款。

(4)表示最近获得的贷款，这些贷款的目标是包括在正在运行的CRT事务中，但尚未包括在参考池中。

(5)主要包括政府担保贷款、ARM贷款、当前LTV比率大于97%的贷款、未达到CRT交易拖欠要求的贷款，以及救济再融资贷款，以及在2013年CRT计划开始之前收购的贷款。

信用提升费用和回收

在我们的合并财务报表中确认与信用增强相关的费用和回收取决于信用增强的类型。

预期从附加的信用增强(主要是一级抵押保险)中收回的资金减少了担保贷款的信贷损失拨备。对于附加的信用增强，不存在单独的信用增强费用或预期的信用增强回收。相反，信用增强的成本在我们的财务业绩中反映为收入较低，因为我们对这些类型的信用增强覆盖的贷款收取的担保费低于对没有信用增强的类似贷款收取的保证费。如果贷款发生亏损事件，我们将取消确认贷款和相关的信用损失准备金，并确认预期的一级抵押贷款保险收益的应收账款。同样，除非预期的信贷损失超过从属金额，否则我们不承认对受从属关系保护的担保的信贷损失拨备。

独立信贷提升的预期回收不会减少担保贷款的信贷损失拨备，但会单独确认，同时我们确认担保贷款的信贷损失拨备是按与担保贷款的信贷损失拨备相同的基准计量的非利息支出的减少额。我们确认我们在独立信用增强项下为转移信用风险而支付的款项，主要是STACR信托票据和保险/再保险交易，在发生时作为信用增强费用。

在前几年，我们通过发行信用挂钩债券(主要是STACR债务票据)获得信用增强。我们将这些交易的成本确认为利息支出。我们不再将发行信用挂钩债券作为我们主要CRT战略的一部分，因此预计随着时间的推移，这些交易对我们财务业绩的影响将变得不那么显着。

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看见MD&A-综合运营结果和MD&A-我们的业务部门-单一家庭有关增信费用的更多信息，请访问。

下表显示了我们在综合资产负债表上的其他资产中确认的信用增强回收应收账款的详细情况。

表22-单户信用增强应收款

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
独立信用增级预期收回应收账款，扣除拨备后的净额						$114			$653
一级抵押保险应收账款(1)，扣除津贴后的净额						76			74
信用增强应收账款总额						$190			$727

(1)不包括截至2021年12月31日和2020年12月31日与未付索赔金额相关的4.33亿美元和4.44亿美元的延期付款义务。我们基本上保留了所有这些未支付的金额，因为是否能收回还不确定。

监控贷款表现和特征

我们审查贷款表现，包括拖欠统计数据和相关贷款特征，并结合房地产市场和经济状况(包括与新冠肺炎大流行相关的经济影响)，在估计我们的信贷损失拨备时评估信用风险。我们还使用这些信息来确定我们的定价和资格标准是否反映了与我们购买和担保的贷款相关的风险。我们审查贷款的支付性能，以便于及早识别潜在的问题贷款，这可能会为我们的减损策略提供参考。我们还审查了其他贷款特征的绩效指标，这些特征可能会使我们面临集中的信用风险。

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贷款特点

下表介绍了我们在单一家庭抵押贷款组合中监控贷款的一些信用特征。

信用特征

描述

对信用质量的影响

LTV比率

贷款的UPB与抵押贷款的标的物业价值的比率。原来的LTV比率是在贷款发放时计算的，而CLTV比率的定义是当前贷款UPB与估计当前物业价值的比率。

•

衡量标的财产覆盖贷款风险的能力

•

较高的LTV比率意味着较高的风险，因为出售房产的收益可能不足以覆盖我们在贷款上的风险敞口。

•

较低的LTV比率表明借款人更有可能偿还贷款

信用评分

统计派生的数字，可能表明借款人偿还债务的可能性。原始信用分数代表每个借款人在发起或我们购买时的FICO分数，而当前信用分数代表每个借款人最近的FICO分数，这是房地美在最近一个季度的第一个月获得的

•

信用评分较高的借款人通常比信用评分较低的借款人更有可能偿还贷款或有能力进行再融资。

贷款目的

表明借款人打算如何使用贷款收益(例如，购买、变现再融资或其他再融资)

•

现金再融资会提高贷款成本率，通常比购买或其他再融资交易中发放的贷款有更高的违约风险。

属性类型

指示该属性是独立的单户住宅、联排别墅、共管公寓还是合作公寓

•

独立的独栋住宅和联排别墅是独栋住宅的主要类型。

•

从历史上看，共管公寓经历的房价波动比独立的独户住宅更大，这可能会让我们面临更大的风险。

占用类型

指示借款人是否打算将该房产用作主要住所、第二居所或投资房产

•

主要住宅物业贷款的信用风险往往低于第二套住房或投资物业的贷款。

产品类型

根据关键贷款条款指示贷款类型，例如贷款的合同期限、利率类型和支付特征

•

如果贷款产品包含导致每月还款计划发生变化的条款，则可能会导致更高的风险

•

较短的贷款期限会加快本金的偿还速度，并可能意味着较低的风险。

第二留置权

指示标的财产在发起时是否由多笔贷款覆盖

•

第二留置权可能会增加违约风险

•

借款人在发债后可自由获得第二留置权融资，当借款人这样做时，我们无权收到通知。

DTI比率

借款人每月偿还的债务总额与每月总收入的比率。借款人资信的一个指标，因为它衡量借款人管理每月还款和偿还债务的能力

•

在所有其他因素相同的情况下，DTI比率较低的借款人通常比DTI比率较高的借款人更有可能偿还贷款。

•

DTI比率是在发债时计算的，可能不能反映借款人目前的信用状况。

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下表详细介绍了我们的单一家庭抵押贷款组合中的贷款特点。

表23-我们的单一家庭按揭组合的信贷质素特征

						2021年12月31日
(数十亿美元)						UPB			原贷方 得分 (1)			当前积分 得分(1)(2)			原创 LTV比率			当前 LTV 比率			当前 LTV比率 >100%
单一家庭按揭贷款组合起始年份：
2021						$1,059			752			751			71		%	66		%	—		%
2020						867			760			769			71			56			—
2019						158			746			751			76			55			—
2018						66			736			736			76			52			—
2017						89			741			746			75			46			—
2016及更早版本						553			737			752			75			36			—
总计						$2,792			751			756			72			55			—
						2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			原贷方 得分 (1)			当前积分 得分(1)(2)			原创 LTV比率			当前 LTV 比率			当前 LTV比率 >100%
单一家庭按揭贷款组合起始年份：
2020						$971			760			758			71		%	68		%	—		%
2019						276			747			754			77			67			—
2018						119			739			739			77			62			—
2017						148			742			747			75			56			—
2016						187			748			758			73			49			—
2015及更早版本						625			737			750			75			41			—
总计						$2,326			749			754			74			58			—

(1)原始信用评分基于三个信用局(Equifax、Experian和TransUnion)。目前的信用评分仅基于益百利。

(2)某些最近获得的贷款的信用评分可能在贷款收购后没有由信用局更新，因此，原始的信用评分也代表当前的信用评分。

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表24-我们的单一家庭按揭组合的贷款特点

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(数十亿美元)						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比
20年和30年或更长时间的摊销固定利率						$2,359			84		%				1,950			84		%				1,689			85		%
15年摊销固定利率						393			14						326			14						241			12
可调率						21			1						26			1						37			2
Alt-A、仅限利息和选项ARM						19			1						24			1						27			1
总计						$2,792			100		%				$2,326			100		%				$1,994			100		%
基于UPB的投资组合百分比
原LTV比例范围：
60%及以下									25		%							22		%							18		%
60%至80%以上									51									51									52
80%至90%以上									11									12									12
90%至100%以上									12									13									16
100%以上									1									2									2
投资组合加权平均原始LTV比率									72									74									76
当前LTV比率范围：
60%及以下									58									51									51
60%至80%以上									35									37									35
80%至90%以上									5									10									9
90%至100%以上									2									2									5
100%以上									—									—									—
投资组合加权平均当前LTV比率									55									58									59
原始信用评分(1):
740及以上									65									64									61
700 to 739									20									20									21
680 to 699									7									7									7
660 to 679									4									4									5
620 to 659									3									4									4
少于620									1									1									2
投资组合加权平均原始信用评分									751									749									745
当前信用评分(1)(2):
740及以上									70									70									66
700 to 739									15									15									16
680 to 699									5									5									5
660 to 679									4									3									4
620 to 659									4									4									4
少于620									2									3									5
投资组合加权平均当前信用评分									756									754									749
DTI比率：
45%以上									14									14									15
投资组合加权平均DTI比率									34									35									35
属性类型：
独立的独栋住宅和联排住宅									93									92									92
共管公寓或合作公寓									7									8									8
始发时的占用类型：
主要住所									91									90									90
第二个家									4									4									4
投资性物业									5									6									6
贷款用途：
购买									36									38									46
套现再融资									22									19									20
其他再融资									42									43									34

(1)原始信用评分基于三个信用局(Equifax、Experian和TransUnion)。目前的信用评分仅基于益百利。

(2)某些最近获得的贷款的信用评分可能在贷款收购后没有由信用局更新，因此，原始的信用评分也代表当前的信用评分。

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截至2021年12月31日，我们约有4%的贷款在发起时由发起人或其他第三方进行了第二留置权融资，这些贷款约占我们严重拖欠贷款总数的9%。很可能有更多的借款人拥有发端后的二次留置权融资。

抵押贷款市场的参与者根据单一家庭贷款在发放时的整体信用质量来确定其特征，包括作为优先或次级贷款。虽然我们在10-K表格中使用了次级和Alt-A两个术语，但并没有普遍接受的次级或Alt-A的定义，而且这类贷款的分类可能因公司而异。为了评估信用风险，我们历来没有将我们的单一家庭抵押贷款组合中的贷款定性为优质或次级，我们也不依赖这些贷款分类来评估与我们单一家庭抵押贷款组合中的此类贷款相关的信用风险敞口。为了评估信用风险，我们监测我们担保的贷款额，这些贷款的特征表明信用风险程度较高。

还有几种类型的贷款包含条款，这些条款会导致借款人在指定的初始时期后每月还款额发生计划变化，例如期权ARM和仅限利息的贷款。这些产品可能会导致更高的信用风险，因为付款的变化可能会增加借款人的每月还款额，从而导致更高的违约风险。在我们的单一家庭抵押贷款组合中，只有一小部分由期权ARM、Alt-A和纯利息贷款组成。我们在2007年完全停止购买期权ARM贷款，在2009年停止购买Alt-A贷款，在2010年停止购买纯利息贷款。

下表显示了我们的单一家庭抵押贷款组合中贷款的信用评分和CLTV比率属性的组合。

表25-单一家庭抵押贷款组合属性组合

						2021年12月31日
						CLTV ≤ 60									CLTV>60到80									CLTV>80至90									CLTV > 90 to 100									CLTV>100									所有贷款
(原始信用评分)						投资组合的百分比			SDQ速率						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
						0.8		%	6.69		%				0.2		%	11.68		%				—		%	NM						—		%	NM						—		%	NM						1.0		%	7.50		%	8.5		%
620 to 679						4.4			3.29						2.3			3.05						0.3			2.56		%				0.1			2.57		%				—			NM						7.1			3.22			3.7
≥ 680						51.9			0.80						32.3			0.78						5.3			0.54						2.3			0.25						—			NM						91.8			0.78			0.6
不可用						0.1			6.58						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			6.85			18.7
总计						57.2		%	1.19						34.8		%	1.04						5.6		%	0.77						2.4		%	0.47						—		%	NM						100.0		%	1.12			1.0

						2020年12月31日
						CLTV ≤ 60									CLTV>60到80									CLTV>80至90									CLTV > 90 to 100									CLTV>100									所有贷款
(原始信用评分)						投资组合的百分比			SDQ速率						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
						0.9		%	9.27		%				0.3		%	14.96		%				0.1		%	18.74		%				—		%	NM						—		%	NM						1.3		%	11.00		%	10.2		%
620 to 679						4.2			5.93						2.5			7.93						0.5			8.17						0.1			7.92		%				—			NM						7.3			6.64			7.1
≥ 680						45.4			1.83						34.5			2.31						8.9			2.37						2.4			0.96						0.1			12.56		%				91.3			2.00			0.6
不可用						0.1			7.96						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			8.79			16.9
总计						50.6		%	2.46						37.3		%	2.94						9.5		%	2.90						2.5		%	1.69						0.1		%	18.11						100.0		%	2.64			1.4

(1)NM-没有意义，因为投资组合的百分比舍入为零。

(2)主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款。

上面显示的某些贷款属性可能表明违约风险更高。例如，LTV比率超过90%或信用评分低于620的贷款可能风险更高。一笔贷款可能属于多个风险类别。贷款属性的某些组合可以指示更高程度的信用风险，例如LTV比率较高而信用评分较低的贷款。

地理集中度

我们从美国各地购买抵押贷款。然而，当地的经济状况可能会影响借款人的偿还能力和基础抵押品的价值，导致信用风险集中在某些地理区域。此外，某些州和市政府可能会通过法律，限制我们取消抵押品赎回权或驱逐出境的能力，并使我们管理风险变得更加困难和昂贵。

看见注16 有关我们的单一家庭抵押贷款组合的地理分布的更多信息。

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拖欠率

我们根据我们的服务商向我们报告的单一家庭抵押贷款组合中逾期的贷款数量占我们单一家庭抵押贷款组合中贷款总数的百分比来报告单一家庭违约率。

下面的图表显示了我们的单一家庭抵押贷款组合中的抵押贷款拖欠率。

独户家庭拖欠率

由于新冠肺炎大流行，逾期一个月和两个月的贷款比例在2020年初有所增加，随着大流行对早期拖欠的影响开始稳定，贷款比例已回落到大流行前的水平。由于季节性和其他可能不表明违约的因素，逾期一个月的贷款百分比可能会波动。因此，逾期两个月的贷款百分比往往比逾期一个月的贷款百分比更能反映早期业绩。

截至2021年12月31日，我们的单一家庭严重违约率降至1.12%，而截至2020年12月31日，这一比例为2.64%，因为借款人继续退出忍耐，完成贷款解决方案，将抵押贷款恢复到当前状态。此外，在截至2021年12月31日的严重拖欠贷款中，56%由信用增强措施覆盖，这些措施旨在部分降低我们对这些贷款的信用风险敞口。看见注4获取有关我们的单户按揭贷款支付状况的更多信息。

新冠肺炎相关忍耐计划中的贷款

根据联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，我们为受抵押贷款影响的借款人提供了抵押贷款减免选项
新冠肺炎大流行。除其他外，我们为经历直接或间接与新冠肺炎疫情相关的财务困难的单户借款人提供了长达18个月的忍耐期。我们还提供了一项延期还款计划，允许借款人为有经济能力恢复每月还款，但无法负担还款计划要求的额外每月供款的合格房主推迟最多18个月的还款。CARE法案要求我们的服务商向信用局报告，只要贷款在进入抵押救济计划之前是现行的，并且借款人仍然遵守这些计划，抵押救济计划中的贷款(如忍耐计划、偿还计划和贷款修改计划)中的贷款就是有效的。这一信用报告要求适用于2020年1月31日至宣布与新冠肺炎相关的国家紧急状态结束后120日之间签订的所有抵押贷款减免计划。我们监控单一家庭抵押贷款组合中贷款信用质量的能力可能会受到不利影响，因为信用评分可能无法反映借款人可能已经加入的我们或其他债权人提供的救济计划的影响。

为了报告拖欠率，我们在忍耐期内将忍耐的单户贷款报告为拖欠，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。

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下表根据贷款的原始合同条款提供了我们的独户贷款的支付状况信息。

表26--按付款状况分列的宽限计划中的独户贷款(1)

						2021年12月31日
(百万美元)						当前			逾期一个月			二 月份 逾期			三 逾期几个月到六个月(2)			逾期超过六个月(2)			总计
UPB						$1,553			$1,474			$1,233			$3,713			$7,890			$15,863
贷款数量(以千为单位)						8			7			6			18			36			75
在我们的单一家庭抵押贷款组合中所占的百分比(3)						0.06		%	0.05		%	0.05		%	0.13		%	0.28		%	0.57		%

						2020年12月31日
(百万美元)						当前			逾期一个月			二 月份 逾期			三 逾期几个月到六个月(2)			逾期超过六个月(2)			总计
UPB						$8,907			$5,443			$4,372			$15,366			$35,144			$69,232
贷款数量(以千为单位)						44			28			22			75			155			324
在我们的单一家庭抵押贷款组合中所占的百分比(3)						0.37%			0.23%			0.18%			0.63%			1.29%			2.70%

(1)不包括我们无法控制的某些贷款，以及作为某些遗留交易的基础的贷款，因为服务商没有向我们报告这些贷款的忍耐信息，或者我们无法随时获得这些贷款的忍耐信息。截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些贷款分别约占单户抵押贷款组合的1.6%和2.0%。

(2)截至2021年12月31日和2020年12月31日，逾期三个月或更长时间并继续计息的忍耐贷款的UPB分别为59亿美元和422亿美元。

(3)基于贷款数量。

经2021年综合拨款法案修订的CARE法案，为某些贷款修改提供了临时减免，使其免于对TDR的会计要求，这些修改是与新冠肺炎大流行直接或间接相关的困难的结果。我们已经选择应用这一临时减免，因此，不考虑符合条件的贷款修改作为TDR。此外，由联邦银行业监管机构发布并得到财务会计准则委员会工作人员认可的解释性指导表明，政府强制的与新冠肺炎大流行相关的修改或推迟计划不是TDR，因为贷款人没有选择向借款人授予特许权。因此，我们因新冠肺炎而提供的几乎所有忍耐和其他救济计划都没有计入TDR。

当贷款逾期三个月时，我们通常将单户贷款置于非应计状态。对于积极忍耐计划中在获得忍耐之前有效的贷款，我们在贷款忍耐期间继续积累利息收入，并在我们相信现有证据表明根据管理层的判断(考虑到其他因素，其中最重要的是当前的LTV比率)表明本金和利息的可收回性得到合理保证的情况下，逾期三个月或三个月以上。当我们对逾期三个月或三个月以上的贷款应计利息时，我们衡量未应计应计利息余额的预期信用损失拨备，以便资产负债表反映我们预计收取的净利息金额。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们综合资产负债表中确认的与新冠肺炎忍耐计划贷款相关的应计应收利息(扣除信贷损失准备)余额分别为2亿美元和11亿美元。看见注4 有关我们与新冠肺炎疫情相关的忍耐计划的会计政策的更多信息，请访问。

在借款人的忍耐计划到期之前，服务人员必须与借款人联系，以确定如何偿还在宽限期内错过的付款。我们要求服务商遵循已定义的减损层次结构，以确定向借款人提供哪些选项。这个等级是根据某些因素来确定的，例如借款人的拖欠状况、拖欠的原因、贷款类型和困难类型。借款人无需一次性偿还所有逾期款项。在宽限计划到期时，借款人可以恢复贷款，或者根据贷款修改进入还款计划、延期付款计划或试用期计划。如果借款人没有资格获得任何房屋保留选项，我们可能会寻求丧失抵押品赎回权的替代方案或丧失抵押品赎回权。由于2021年和2020年通过延期付款计划或贷款修改退出新冠肺炎相关忍耐计划的贷款，我们分别推迟了14亿美元和4亿美元的拖欠利息，这些拖欠利息是在还款日期、到期日或房产出售日期较早的时候到期的无息本金余额。

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下表汇总了在忍耐期内的某个时间，根据贷款的原始合同条款，接受了忍耐计划并逾期的单户贷款。

表27--获得忍耐计划的独户贷款(1)

(贷款额以千计)						2021年12月31日			2020年12月31日
期末主动忍耐计划						67			280
忍耐计划退出(2) (自2020年1月1日至期末)：
复职(3)						263			189
回报						67			39
延期付款计划						374			166
其他(4)						87			43
完全容忍计划退出(5)						791			437
获得宽免计划的单户贷款总额(6) (2020年1月1日至期末)						858			717

(1)不包括我们无法控制的某些贷款，以及作为某些遗留交易的基础的贷款，因为服务商没有向我们报告这些贷款的忍耐信息，或者我们无法随时获得这些贷款的忍耐信息。截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些贷款分别约占单户抵押贷款组合的1.6%和2.0%。

(2)表示借款人在退出容忍期计划时采取的退出路径，该路径可能在容忍期内或在容忍期结束时。

(3)包括忍耐计划，借款人在忍耐期间带来了当前的抵押贷款。

(4)主要包括忍耐计划，即借款人仍然拖欠债务，在忍耐期结束时退出路径没有确定。还包括其他退出途径，如还款计划、修改和丧失抵押品赎回权的替代方案。

(5)在接受和随后退出忍耐计划的贷款中，截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别有86%和83%的贷款是当前、偿还或出售的。

(6)基于忍耐计划的数量。如果一笔贷款在此期间收到了一份以上的忍耐计划，则该贷款可以包括不止一次。

从事减损活动

我们提供各种借款人援助计划，包括为某些符合条件的贷款提供再融资计划，以及为陷入困境的借款人提供贷款锻炼活动。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭有关我们的减损活动的更多信息。

救济再融资计划

下表包括我们救济再融资抵押贷款组合的表现信息。

表28-独户救济再融资贷款

						2021年12月31日												2020年12月31日
(百万美元)						UPB			贷款计数			SDQ速率						UPB			贷款计数			SDQ速率
原始LTV超过125%						$8,084			61,100			2.69		%				$11,972			83,439			4.41		%
100%以上至125%原始LTV						15,538			116,683			2.51						23,064			159,542			4.33
80%以上至100%原始LTV						27,035			222,332			2.05						38,994			293,582			3.88
80%及以下原始LTV						40,442			460,777			1.36						55,291			575,708			2.70
总计						$91,099			860,892			1.79						$129,321			1,112,271			3.38

贷款锻炼活动

下表包含我们的单户修改贷款的信用特征数据。

表29-单户经修订贷款的信贷特征

						2021年12月31日															2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			投资组合的百分比			CLTV比率			SDQ速率						UPB			投资组合的百分比			CLTV比率			SDQ速率
贷款修改(1)						$21.9			1		%	51		%	14.65		%				$27.6			1		%	58		%	22.39		%

(1)主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款不包括某些我们无法控制服务的贷款。

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下表包含关于我们的单一家庭抵押贷款组合中修改后贷款的支付性能的信息，基于当前或还清一年以及修改后两年(如果适用)的贷款数量。

表30-单户经修订贷款的付款表现(1)

						贷款修改完成的季度
						4Q 2020			3Q 2020			2Q 2020			1Q 2020			4Q 2019			3Q 2019			2Q 2019			1Q 2019
当前或已付清 修改后一年：						83		%	70		%	64		%	59		%	57		%	57		%	57		%	67		%
当前或已付清 修改后两年：						不适用			不适用			不适用			不适用			65			64			61			58

(1)主要是包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款，不包括我们不控制其服务的某些贷款。

管理止赎和REO活动

在丧失抵押品赎回权的情况下，我们可能会收购标的财产，然后将其出售，用出售所得来减少我们的损失。我们通常会因为借款人违约和随后的止赎或契约而获得财产，而不是对我们拥有或担保的贷款进行止赎。我们评估新收购的REO物业的状况和市场，确定是否进行维修并管理此类维修，确定入住率以及是否有法律或其他问题需要解决，并确定我们的销售或处置策略。当我们出售REO物业时，我们通常会在最初阶段考虑业主居住者和从事社区稳定活动的实体的报价，然后再考虑投资者的报价。吾等亦考虑出售策略(例如拍卖)，以适当改善抵押品回收及/或当传统销售策略(即透过多重挂牌服务及房地产代理进行营销)可能不再有效时。

我们受制于影响止赎过程的各种州和地方法律。 REO收购的速度和数量不仅受到拖欠贷款数量的影响，还受到我们何时可以启动丧失抵押品赎回权的过程和过程的长度的影响。这些因素延长了贷款被取消抵押品赎回权以及相关物业过渡到REO所需的时间。我们对REO物业的管理也受联邦公平住房/公平贷款要求的约束。我们正在修订我们的REO维修计划，以增加我们翻新的房屋数量，以吸引更多的自住者。

根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们被要求暂停与新冠肺炎相关的止赎，除非是空置或废弃的房产，直到2021年7月31日，以及与新冠肺炎相关的REO驱逐，直到2021年9月30日。由于这些暂停，我们丧失抵押品赎回权的销售量从2019年的13,000件下降到2020年的4,000件和2021年的3,000件。2021年7月31日之后，服务机构实施了2021年6月28日发布的CFPB止赎规定，该规定为受新冠肺炎大流行影响的借款人建立了临时保护，直至2021年12月31日。

丧失抵押品赎回权过程的延迟和丧失抵押品赎回权过程的平均时长

我们严重的违约率和信用损失可能会受到止赎程序延误的不利影响，特别是在需要司法止赎程序的州。在这些州，丧失抵押品赎回权通常需要更长的时间才能完成，导致拖欠贷款集中在这些州，如下表所示。截至2021年12月31日，具有司法止赎程序的州的贷款占我们单一家庭抵押贷款组合的37%。

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下表按司法管辖区类型列出了我们的贷款严重拖欠的时间长度。

表31--按司法管辖区划分的严重拖欠单户贷款

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
按地区划分的老龄化						贷款计数			%						贷款计数			%						贷款计数			%
司法国家
						33,252			23		%				132,103			42		%				26,063			37		%
>1年及						30,896			21						9,627			3						7,416			11
>2年						7,271			5						6,072			2						5,336			8
非司法国家
						37,426			25						158,563			50						24,997			36
>1年及						34,975			24						6,659			2						3,928			5
>2年						3,402			2						2,283			1						1,981			3
组合在一起
						70,678			48						290,666			92						51,060			73
>1年及						65,871			45						16,286			5						11,344			16
>2年						10,673			7						8,355			3						7,317			11
总计						147,222			100		%				315,307			100		%				69,721			100		%

贷款拖欠的时间越长，我们招致的相关成本就越大。拖欠超过一年且未在积极的忍耐计划中的贷款更难解决，因为这些借款人中的许多人可能没有与服务机构联系，可能没有资格进行贷款修改，或者可能确定由于贷款拖欠期间代表他们发生的费用的金额，修改贷款对他们来说没有经济利益。我们预计，在拥有司法止赎程序的州，与贷款相关的信贷损失比例仍将居高不下，因为在这些州等待法院诉讼的贷款将过渡到REO或其他损失事件。2021年，我国拖欠一年以上的独户贷款增长了211%。

我们的维修指南不允许对主要住宅启动止赎程序，直到贷款拖欠至少121天，无论房产位于何处。但是，我们会根据物业所在的州评估我们的服务人员完成止赎的及时性。我们的服务指南规定了在涉及拖欠贷款的特定情况下，允许的止赎延迟超过预期时间的情况，例如当借款人申请破产或上诉拒绝贷款修改时。

下表显示了我们的单户贷款止赎的平均完成时间。

表32--独户贷款丧失抵押品赎回权程序的平均时间

						截至十二月三十一日止的年度，
(平均天数)						2021			2020			2019
司法国家
弗罗里达						1,262			1,037			1,143
新泽西						1,179			983			1,089
纽约						1,653			1,800			1,765
所有其他司法国家						889			669			692
司法国家总数						970			802			872
非司法国家合计						827			537			520
总计						916			690			730

如上表所示，与2020年相比，2021年我们的单户贷款的止赎过程的平均持续时间普遍增加，因为受新冠肺炎大流行和相关止赎暂停影响的贷款在过渡到REO或其他损失事件之前等待法院诉讼。

我们的REO库存在2021年继续下降，尽管速度比2020年慢，这主要是由于联邦住房金融局的指导和CARE法案，该法案要求我们暂停某些因新冠肺炎大流行而丧失抵押品赎回权和驱逐的行为。除了新的REO流入明显放缓外，低利率和住房短缺导致的买家需求增加使REO处置保持稳定步伐。止赎和驱逐暂停在2021年第三季度开始结束，我们的REO库存在2021年第四季度开始增加。即使在没有这些独特情况的情况下，我们REO库存的下降仍在一定程度上受到我们投资组合信用质量的改善、有效的减损和REO处置策略的推动，以及

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在丧失抵押品赎回权时，有很大一部分房产出售给第三方。在丧失抵押品赎回权拍卖中的第三方销售使我们能够避免REO财产费用，否则，如果我们在REO库存中持有该财产，直到处置为止，我们将会发生这些费用。

下表显示了我们的单一家庭REO活动。

表33-单户REO活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(百万美元)						物业数量			金额						物业数量			金额						物业数量			金额
期初余额-REO						1,766			$199						4,989			$565						7,100			$780
加法						1,693			159						2,361			214						7,910			786
性情						(1,844)			(179)						(5,584)			(580)						(10,021)			(1,001)
期末余额-REO						1,615			179						1,766			199						4,989			565
期初余额、估值津贴									(1)									(10)									(11)
更改估值免税额									(2)									9									1
期末余额、估值津贴									(3)									(1)									(10)
期末余额-REO，净额									$176									$198									$555

络亏比率

抵押品亏损率是指通过完成REO处置和第三方止赎销售或卖空来解决贷款时我们已实现亏损的百分比。抵押品亏损率的计算方法是我们确认的损失金额除以相关贷款的总UPB。已确认损失的金额等于贷款的UPB超过出售物业的销售收益，扣除资本化的维修和销售费用后的金额(如果适用)。抵押品不足不包括信用提升的回收，以及在我们的合并财务报表中确认的与止赎过程相关的某些费用和成本，如财产税、房主保险费、物业维护成本，以及从相关证券池中回购贷款后的融资成本。如果将这些项目包括在内，我们的总体损失严重程度通常高于抵押品缺陷。

下表显示了单一家庭抵押品缺陷率。

表34--单一家庭抵押品不足比率

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021			2020			2019
REO处置和第三方止赎销售						6.8		%	20.4		%	21.7		%
卖空						19.1			22.6			24.5

与2020年相比，我们的抵押品缺陷率在2021年期间有所下降，主要是由于房价上涨以及有效的成本控制和处置战略。

REO属性状态

我们REO投资组合的很大一部分在任何给定的时间都无法销售，因为物业被占用、涉及法律事务(例如，破产或其他诉讼)，或者受到赎回期的限制，赎回期是借款人可以收回丧失抵押品赎回权的财产的赎回期后的一段时间。赎回期使我们库存的平均持有期增加了10%或更多。截至2021年12月31日，我们大约36%的REO物业无法上市，因为这些物业被占用、位于有赎回期的州或受到其他法律事务的约束。另有29%的房产正在准备出售(即评估、确定营销策略并进行修复)。截至2021年12月31日，我们大约22%的REO物业已上市并可供出售，13%的库存正在等待销售结算。尽管各州的情况有很大不同，但我们的独栋REO物业的平均持有期(不包括任何赎回期)在2021年和2020年期间分别为284天和250天。

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多户按揭信用风险

我们使用以下主要策略管理我们对多家庭抵押贷款信用风险的敞口，这是商业房地产信用风险的一种：

n    维护新业务活动的政策和程序，包括审慎的承保标准；

n    管理我们的投资组合，包括减损活动；以及

n    将信用风险转移给第三方投资者。

维护新业务活动的政策和程序，包括审慎的承保标准

我们对多户贷款使用事先批准的承销方法，在发放贷款购买承诺之前，对每笔新贷款完成我们自己的承保、信用审查和法律审查。这有助于我们在整个过程中保持信用纪律。我们的承保标准侧重于LTV比率和DSCR，即估计借款人在扣除费用后使用担保财产的现金流偿还贷款的能力。DSCR越高，信用风险越低。我们的标准定义了贷款的最高LTV比率和最低DSCR，这些比率根据贷款的特性和特点而有所不同。假设每月还款额反映本金摊销，贷款通常以最高原始LTV比率80%和DSCR大于1.25的比例承保。然而，某些贷款可能具有较高的LTV比率和/或较低的DSCR，这通常会服务于我们的使命，并有助于实现我们的经济适用房目标。

承保亦会考虑其他质的因素，例如借款人的经验、贷款的类型、物业的位置，以及本地市场的强弱。卖方对他们出售给我们的贷款提供一定的陈述和担保，并被要求回购违反陈述或担保的贷款。这些陈述和担保是在贷款出售给联邦住宅贷款抵押公司之日作出的，除非联邦住宅贷款抵押公司同意购买时陈述和担保的例外情况，否则可以在证明违约时要求回购补救。然而，由于我们的承销方式，多户贷款的回购一直很少见，这种方式是在发放贷款购买承诺之前完成的。

多户贷款可以分期偿还或只计息(整个期限或部分期限)，并有固定或可变的利率。多户贷款一般在30年内摊销，但合同到期日比单户贷款短，通常从5到10年不等。因此，大多数多家庭贷款需要在到期时支付气球，这使得借款人在到期时进行再融资或偿还贷款的能力成为关键因素。一些借款人可能无法在利率上升或不利市况期间进行再融资，从而增加了借款人违约的可能性。

偶尔，我们会将第三方提供的贷款或债券证券化，这些贷款或债券在发行后由我们承销。在证券化之前，我们不会暴露于这些标的贷款或债券的信用风险。然而，由于我们可以担保这些交易中使用的信托发行的部分或全部证券，我们实际上承担了等于担保的UPB的信用风险。与我们的主要证券化类似，这些其他证券化通常提供结构性信用增强(例如，从属或其他损失分担安排)，将第一损失风险分配给第三方。

尽管新冠肺炎疫情对多家庭市场和更广泛的经济环境产生了影响，但我们2021年多家庭新贷款购买和担保的信用质量与前几期保持一致。

下面的图表显示了我们购买或担保的多户贷款的原始信用状况。

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Weighted Average Original LTV Ratio

加权平均原始DSCR

下表列出了我们的多系列新业务活动中具有某些可能被认为风险较高的特征的百分比。

表35-具有较高风险特征的多家族新业务活动的百分比

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021			2020			2019
原始LTV比率大于80%(1)						1		%	1		%	2		%
原始DSCR小于或等于1.10(1)						1			1			1

(1)显示为多家族新业务活动的百分比。

管理我们的投资组合，包括减损活动

为了帮助减轻我们的潜在损失，我们通常要求卖家充当他们卖给我们的贷款的主要服务商，包括除了通常由单一家庭服务商执行的财产监控任务。我们通常会将K证书交易中的主服务商角色转移给第三方，而在我们的SB证书交易中保留该角色。对于超过100万美元的非证券化贷款，服务商通常必须根据服务商对抵押财产的分析以及借款人的财务报表，至少每年向我们提供抵押财产的评估。在借款人或财产陷入困境的情况下，与借款人的沟通频率可能会增加。我们定期对服务性能进行评级，我们可能会进行现场审查，以确认符合我们的标准。

我们几乎所有的担保都有从属关系提供的第一损失信用保护。因此，我们的主要信用风险敞口来自于作为我们个人电脑证券化基础的未证券化贷款和合并贷款。根据它们的性质，我们持有的等待证券化出售的贷款在我们的资产负债表上的存续期比我们持有的投资贷款的期限要短。

对于非证券化贷款，我们可能会提供锻炼选项，让借款人有机会将贷款转为现款，并保留物业的所有权，例如提供最长12个月的短期延期。达成这些安排的目的是希望我们能够收回最初的投资或将损失降至最低。我们不会在我们认为我们未来会遭受大于或等于我们在协议达成时丧失抵押品赎回权时所经历的损失的情况下达成这些安排。在过去的三年里，我们的多户贷款修改和其他非证券化贷款的锻炼活动一直很少。

对于作为我们个人电脑证券化基础的综合贷款，我们通常通过担保保留全部信用风险敞口，尽管我们随后可能会使用其他CRT产品转移部分信用风险。

各种联邦、州和地方法律可能会影响我们的业务流程和财务结果。这些法律的未来变化可能会对我们的借款人产生不利影响，或者使我们管理信用风险变得更加困难和昂贵。租金限制和暂停驱逐可能会对基础物业产生的现金流产生不利影响，而暂停取消抵押品赎回权可能会限制我们在借款人违约时采取某些减少损失的行动(例如，取消抵押品赎回权)的能力。

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新冠肺炎相关忍耐计划中的贷款

根据FHFA的指导方针和CARE法案，Freddie Mac和Fannie Mae向多户借款人提供抵押容忍，条件是他们在忍耐期内暂停对无法支付租金的租户的所有驱逐。在我们的忍耐计划下，在FHFA另有指示之前一直有效，截至2020年2月1日，拥有完全履约贷款的多家庭借款人可以通过因新冠肺炎大流行而表现出困难并获得贷款人的批准，将贷款支付推迟长达90天。在忍耐期过后，借款人被要求以每月不超过12次的等额分期偿还被免除的贷款金额。

2020年6月，我们与联邦住房金融局协调，宣布了三个补充忍耐救济选项，服务人员可以使用这些选项来帮助继续受到新冠肺炎大流行影响的借款人。这些补充宽免方案增加了原有的租客保障，让租户可以弹性地分期而非一次过偿还逾期租金，并把禁止向租户收取逾期租金费用和罚款的规定延长至宽限期和还款期。这3个补充纾缓方案包括：(1)选择在最初的还款期之后延迟开始还款期；(2)延长还款期；以及(3)延长宽限期，并可选择延长还款期。

在与FHFA的协调下，我们已经为租户实施了许多保护措施，作为我们忍耐计划的一部分。2020年5月，根据联邦住房金融局的指导，我们引入了一个在线多户房产查询工具，以帮助租户确定他们在新冠肺炎国家卫生紧急状态期间是否因拖欠租金而暂时免受驱逐。2020年8月，我们修改了忍耐计划，对借款人提出了要求，并制定了忍耐计划，向租户提供有关这些租户可获得的某些保护的通知。2021年8月，我们进一步修改了忍耐计划，提醒借款人CARE Act要求租户至少提前30天通知租户迁出的持续适用性，并要求借款人向租户提供有关租户援助资源的信息。

我们根据我们的多家庭抵押贷款组合中贷款的UPB报告多家庭拖欠率，这些贷款根据贷款的当前合同条款逾期两个月或更长时间，或如我们的服务商报告的那样处于丧失抵押品赎回权的过程中。只要借款人遵守忍耐协议，包括商定的还款计划，忍耐贷款就不被认为是拖欠的。

截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的新冠肺炎忍住计划中多户贷款的UPB分别为17亿美元和78亿美元。自新冠肺炎宽限计划开始以来，根据大商所银行的数据，获得宽免的贷款中有77.0%通过全额偿还宽免，17.8%的贷款在宽限期或还款期保持活跃。剩下的百分比通过犯罪或第三方修改计划退出了我们的忍耐计划。

在我们的新冠肺炎容忍计划中，68.7%的贷款(基于大华银行)是证券化的，由从属机构提供首次损失信用保护。截至2021年12月31日，具有从属关系的证券化的加权平均从属水平为14.2%。13.0%的忍耐贷款计划在2023年之前到期。

将信用风险转移给第三方投资者

信用提升的类型

对于一笔或一组贷款的收购、担保和/或证券化，我们可以获得各种形式的信用保护，以降低我们对基础抵押贷款借款人的信用风险敞口，并减少我们所需的资本。例如，在获得贷款或担保时，我们可能会从贷款人或卖家那里获得追索权和/或赔偿保护。收购后，我们主要通过使用我们的证券化产品之一来降低对标的借款人的信用风险敞口。

下表总结了我们的主要信用提升类型。看见我们的业务部门-多家族-业务概述-产品和活动有关我们的证券化和信用风险转移产品的更多信息，请访问。

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类别

产品

CRT

覆盖范围类型

会计处理

从属关系

初级证券化产品

是

后端

担保

其他证券化产品：

·购买抵押品的证券化

是

后端

担保/债务

·第三方提供的抵押品证券化

不是

前端

担保

贷款人风险分担

证券化，我们发行完全担保的证券，同时签订单独的损失分担协议。

是

前端

独立式

保险/再保险

MCIP

是

后端

独立式

可控硅

SCR信托票据 SCR债务票据

是 是

后端 后端

独立式 债务

多户抵押贷款组合CRT发行

下表提供了上述期间发放的综合抵押贷款交易所涵盖的按揭贷款的UPB，以及这些交易提供的最大覆盖范围。

表36-多户抵押贷款组合CRT发行量

						十二月三十一日，
						2021									2020									2019
(单位：百万)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)						UPB(1)			最大覆盖范围(2)
从属关系						$68,836			$5,079						$66,187			$5,741						$67,648			$8,011
可控硅						14,502			827						—			—						—			—
保险/再保险						—			—						2,646			65						1,873			84
贷款人风险分担						1,015			110						1,568			217						1,263			149
CRT总发行量						$84,353			$6,016						$70,401			$6,023						$70,784			$8,244

(1)代表相关参考池或证券化信托(视何者适用而定)所包括的资产的UPB。

(2)对于从属关系，代表在发行时由第三方持有的、从属于我们担保的证券的UPB。对于SCR交易，代表第三方在发行时持有的证券的UPB。对于保险/再保险交易，代表在发行时从第三方购买的保险的总限额。对于贷款人风险分担，代表在发行时受交易对手协议条款限制的可追回损失的金额。

多家庭抵押贷款组合信用增强覆盖范围突出

虽然我们在收购、担保和/或证券化一笔或一组贷款时获得了各种形式的信用保护，但我们的主要信用增强类型是从属类型，这是通过我们的证券化交易创建的。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们在非合并VIE中的从属关系提供的最大覆盖范围分别为439亿美元和428亿美元。

下表显示了我们的多家庭抵押贷款组合背后的信用增强型和非信用增强型贷款的UPB、违约率和容忍率。

表37-信用增强型和非信用增强型贷款是我们多户抵押贷款组合的基础

						十二月三十一日，
						2021												2020
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率(1)(2)									UPB			拖欠率			忍耐率(1)(2)
信用增强：
从属关系						$360,113			0.08		%	0.33		%							$328,897			0.18		%	1.99		%
其他						28,565			0.16			0.77									17,352			0.17			2.73
信用增强型总金额						388,678			0.08			0.36									346,249			0.18			2.03
非信用增强型						25,985			0.05			1.25									42,098			0.02			1.83
总计						$414,663			0.08			0.42									$388,347			0.16			2.01

(1)不包括新冠肺炎宽限计划之外的宽限贷款。截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些贷款在多家庭抵押贷款组合中所占比例不到0.1%。

(二)忍耐率包括忍耐计划中的贷款，包括还款期的贷款。

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我们的证券化仍然是我们主要的风险转移机制。通过证券化，我们已经将大量预期和强调的信用风险转移到多家庭抵押贷款组合上，从而降低了我们的整体信用风险敞口和所需资本。

下表提供了关于我们的证券化中未清偿的从属级别的信息。

表38-未完成的从属级别

						十二月三十一日，
						2021												2020
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率						UPB			拖欠率			忍耐率
低于10%						$109,174			—		%	0.01		%				$53,220			0.04		%	0.15		%
10%或更高						250,939			0.11			0.47						275,677			0.20			2.35
总计						$360,113			0.08			0.33						$328,897			0.18			1.99
加权平均隶属度						12		%										13		%

2021年“不到10%”的未清偿从属级别的增加是由较低从属级别的典型K证书证券化的持续发行推动的。较低的从属水平预计仍将吸收大量预期和压力较大的信贷损失。我们没有经历过与我们对主要证券化的担保相关的重大信用损失。

除了上面列出的信用增强，我们还有其他各种与我们的多家庭非证券化贷款、证券化和其他抵押相关担保相关的信用增强，形式包括抵押品入账要求、集合保险、债券保险、损失分担协议和其他类似安排，这些安排与出售基础抵押抵押品的收益一起，旨在使我们能够收回抵押贷款的全部或部分损失或根据我们的财务担保合同支付的金额。我们根据担保合同支付的历史损失以及根据这些协议进行的相关追回并不重大。

下表包含了我们的多家庭抵押贷款组合的详细信息，这些贷款不是信用增强型的。

表39-我们的多户抵押贷款组合在没有信用增强的情况下的信用质量

						十二月三十一日，
						2021												2020
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率									UPB			拖欠率			忍耐率
未证券化贷款：
待售						$12,596			0.07		%	0.48		%							$21,794			0.04		%	0.85		%
为投资而持有						7,180			—			—									8,655			—			1.40
证券化贷款						4,097			—			6.42									6,711			—			6.84
其他与抵押相关的担保						2,112			0.16			—									4,938			—			0.07
总计						$25,985			0.05			1.25									$42,098			0.02			1.83

REO活动

过去几年，由于我们多家庭抵押贷款组合的强劲房地产表现，我们的REO活动一直保持在较低水平。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们没有REO物业。

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自然灾害与气候风险管理

在我们拥有或担保抵押贷款的地区，特别是在人口稠密的地理区域和高风险地区，如易受严重风暴和洪水影响的沿海地区，或易发生地震或野火的地区，发生重大自然或环境灾难或其他灾难性事件，使我们以各种方式面临信用风险，包括破坏我们抵押贷款组合中获得贷款的财产，以及负面影响借款人偿还我们拥有或担保的抵押贷款的能力。这可能会增加我们的严重拖欠率和受影响地区的平均贷款损失严重程度。

从历史上看，我们在自然灾害或环境灾难中的损失并不大。我们要求我们投资组合中的所有单一家庭抵押贷款的基础房屋在贷款的整个生命周期内都有房主保险。此外，对於位於自置居所的安老院，我们亦要求投保水浸保险。卖家被要求确定作为单一家庭抵押贷款基础的房屋是否位于SFHA中，如果是，则在将贷款出售给房地美时确认洪水保险覆盖范围是否存在。服务商还必须确认，这些房屋的洪水保险在整个贷款期限内都是持续的，并且是符合联邦政府和房地美要求所需的金额。如果借款人未能获得并维持所需的洪水保险，服务机构必须直接投保。此外，我们的独户部分还回顾了来自其他第三方来源的洪水模型，以帮助我们评估潜在的或新出现的洪水风险敞口。

我们也有保险要求，以应对与我们购买的多户贷款的物业特征和位置相关的灾难性风险。至于位於自置居所的物业，我们要求承保水浸保险。此外，如果地震风险评估需要，我们要求财产保险承保地震损失。房地美在购买贷款之前审查保险合规性。我们还在购买后和证券化之前审查保险合规性，并要求我们的卖方/服务商每年报告保险合规性的详细情况。我们的多家庭部门使用物业调查、虚拟地图以及环境和物业状况报告来识别那些可能面临与洪水和地震相关的自然灾害风险较高的物业。

Freddie Mac的亏损风险进一步受到以下因素的限制：我们抵押贷款组合的地理多样性、借款人在抵押贷款基础物业中的权益、受自然灾害影响的借款人的救济选择、我们的信用风险转移产品以及联邦应急管理局以及地方和联邦政府为受自然灾害影响地区提供的社区支持。有关我们抵押贷款组合的地域多样性以及我们对单户和多户抵押贷款信用风险的管理的更多信息，请参阅注16和MD&A-风险管理 --信用风险，分别为。

重大自然灾害频率和强度的增加可能预示着气候变化的影响，预计在可预见的未来将持续下去。此外，重大的长期气候变化影响可能会增加该地区遭受自然灾害的脆弱性以及这些事件的影响。

2021年，我们的气候顾问小组在气候问题上发挥领导作用，以推动与气候相关的活动，促进跨部门合作和决策。我们还在制定一个公司框架，将气候风险纳入现有的风险管理结构，以帮助确保在关键的商业决策中考虑气候风险。

2021年12月，联邦住房金融局指示我们将气候变化指定为优先关注的问题，并在我们的决策中积极考虑其影响，为此，将气候变化作为房地美在2022年托管计分卡中的优先事项。我们正在探索我们与FHFA和其他机构在帮助应对气候风险方面可以发挥的作用。由于受影响利益相关者的范围和多样性、可能需要立法或监管行动、保险业能力以及需要平衡风险缓解、可负担性和可持续性，制定这些挑战的解决方案变得复杂。

有关其他信息，请参阅风险因素 -信用风险-在发生重大自然灾害、其他灾难性事件(包括大流行)或重大气候变化影响时，我们面临更多的信贷损失和与信贷相关的费用.

交易对手信用风险

由于我们与卖家和服务商、信用增强提供商、金融中介机构、票据交换所和其他交易对手签订的合同，以及我们对联邦抵押协会证券的担保，我们面临着交易对手信用风险。我们使用以下主要策略管理交易对手信用风险敞口：

n    维持资格标准；

n    评估信誉及监察表现；以及

n    在可能的情况下，与表现不佳的交易对手合作，并限制我们因他们不履行义务而造成的损失。

在以下几节中，我们将讨论我们对每种类型的交易对手的信用风险管理。

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大量暴露。

卖家和服务商

概述

在我们的单一家庭业务中，我们不发起抵押贷款，也不拥有自己的贷款服务业务。相反，我们从卖家那里购买贷款，并聘请服务商，这些服务商代表我们履行贷款服务职能。我们为我们的卖家和服务商制定了承销和服务标准，并与他们签订了合同安排，根据这些安排，他们代表并保证他们向我们出售的贷款符合我们的标准，他们将按照我们的标准提供贷款。如果我们发现与贷款有关的陈述或担保被违反(即没有遵守合同标准)，我们可以行使某些合同补救措施来减轻我们实际或潜在的信用损失。如果我们的卖家或服务商缺乏适当的控制，他们的控制失败，或经历运营中断，包括由于财务压力、法律或监管行动或评级下调，我们可能会经历抵押贷款服务质量下降和/或不太可能通过贷款人回购、追索权协议或其他信用增强(如果适用)来追回损失。

在我们的多家庭业务中，我们面临着多家庭卖家和服务商可能面临财务压力的风险，这可能会导致他们为我们提供的服务质量下降，包括他们对每个物业的财务表现和身体状况的监控。在某些情况下，这也可能降低我们通过贷款人回购、追索权协议或其他信用增强(如果适用)来挽回损失的可能性。这一风险主要与我们在合并资产负债表上持有的多户贷款有关，我们保留了所有相关的信用风险。

此外，由于我们的远期结算贷款购买计划，我们的单一家庭业务面临卖家和服务商表现不佳的结算风险。有关其他详细信息，请参阅金融中介机构、票据交换所和其他交易对手-其他交易对手-远期结算交易对手。

维护资格标准

我们对卖家和服务商的资格标准要求如下：在住宅抵押贷款发放和服务方面证明的经营历史，或我们可以接受的合格代理人；符合我们标准的质量控制程序；以及足够的净资产、资本、流动性和资金来源，以及足够的保险覆盖范围。我们和Fannie Mae正在与FHFA协调，为单户抵押贷款的卖家和服务商建立新的资格规则。

评估交易对手信誉和监控业绩

我们根据我们的交易对手信用风险管理实践对我们对个别卖家或服务商的风险敞口进行持续监控和审查，包括要求我们的交易对手定期向我们提供财务报告。我们还监测和评估我们的卖家和服务商是否符合我们的标准，并定期审查他们的运营流程。我们可以在任何时候取消或暂停卖家或服务商的资格，无论是否有原因。一旦卖家或服务商被取消资格或暂停，我们就不再购买由该交易对手发起的贷款，通常不再允许该交易对手为我们服务，同时寻求转移对现有投资组合的服务。

如更详细地讨论的，请参见MD&A-我们的业务细分，我们从几家大型贷款人那里获得了很大一部分单户和多户贷款购买量，我们的很大一部分贷款也由几家大型服务商提供服务。

在我们的单一家族业务中，我们对非存款金融机构和规模较小的存款金融机构有很大的敞口。这些机构可能不具备与大型存款机构相同的财务实力或运营能力，也可能不受同等程度的监管监督。

近年来，非存款机构在抵押贷款发放中占据了更大的比例，而存款机构在抵押贷款市场的份额有所下降。因此，我们正在从非存款机构手中收购更大比例的业务。

下表总结了我们从非存款卖家那里购买的单一家庭抵押贷款的集中程度。

表40-向非存款卖方购买单一家庭按揭

						2021						2020
						购买的百分比						购买的百分比
前五大非存托卖家						30		%				26		%
其他非存款卖方						41						40
总计						71		%				66		%

对于我们的单一家庭服务，我们既利用存款机构，也利用非存款机构。其中一些非存款机构为我们的贷款提供了很大份额的服务。

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下表总结了我们的单一家庭抵押贷款组合中非存款服务商的集中程度。

表41-单户按揭组合非托管服务机构

						2021年12月31日									2020年12月31日
						投资组合的百分比(1)			严重拖欠单户贷款的百分比						投资组合的百分比(1)			严重拖欠单户贷款的百分比
前五大非存管服务商						19		%	17		%				18		%	17		%
其他非托管服务机构						35			32						30			28
总计						54		%	49		%				48		%	45		%

(1)不包括我们不控制相关服务的贷款.

对于我们的抵押贷款相关证券，我们保证本金和利息的支付，当标的借款人没有支付抵押贷款时，我们的指南要求单一家庭服务商从他们的自有资金中提前支付错过的抵押贷款利息，最长可达120天。在此之后，我们将向证券持有人支付错过的抵押贷款本金和利息，直到抵押贷款不再由证券化信托持有。

在FHFA的指示下，当信托拖欠24个月时，我们从信托购买贷款，但满足某些标准(例如，永久修改或止赎转介)的贷款除外，这些贷款可能会更早购买。根据规定的例外情况之一，许多拖欠贷款是在拖欠24个月之前从信托公司购买的。我们必须获得FHFA的批准，才能实施从信托公司购买贷款的政策变化。我们从2021年1月1日开始实施24个月政策。在此之前，根据FHFA的指示，我们通常从拖欠120天的信托公司购买贷款，但某些例外情况除外。

除了本金和利息的支付外，借款人还需要支付财产税和房主保险费等其他费用。当借款人不支付这些费用时，我们的指南通常要求单一家庭服务商预支这些费用的资金，以保护或维护我们对物业的利益或合法权利。这些预付款最终是可以从借款人那里收回的。如果借款人通过贷款锻炼活动重新履行，将向借款人追回拖欠的款项和发生的费用。如果借款人没有恢复贷款，我们将在取消抵押品赎回权或贷款调整活动完成时向服务商偿还预付金额。

我们监督和审查我们的非存款交易对手的金融稳定性。然而，如果这些交易对手遇到财务困难，我们可能会看到抵押贷款服务质量下降和/或收回损失的可能性降低。

与表现不佳的卖方和服务商对手方合作，并在可能的情况下限制我们因他们不履行义务而造成的损失。

对于单户和多户贷款，卖家和服务商的业绩都得到了积极的管理。我们通过执行贷款质量控制、抽样审查并每月向此类卖家通报贷款不良率和这些缺陷的原因，积极管理我们最大的单一家庭卖家的当前贷款来源质量。如有必要，我们将与这些卖家一起制定适当的纠正措施计划。

我们使用各种工具和技术来吸引我们的单一家庭卖家和服务商，并限制我们的损失，其中包括：

n    回购和其他补救措施-对于某些违反我们的单一家庭销售或服务政策的行为，我们可以要求交易对手回购贷款或提供替代补救措施，如补偿已实现的损失或赔偿，和/或暂停或终止销售和服务关系。截至2021年12月31日和2020年12月31日，向我们的独户卖家和服务商发出的受回购请求约束的贷款的UPB分别为13亿美元和5亿美元。回购请求的增加是由于年内贷款购买量的增加以及2021年不良率上升的趋势。看见注16有关受回购请求影响的贷款的更多信息，请访问。

n    奖励和补偿费-我们向完成问题贷款的单一家庭服务商支付各种奖励。如果独户服务商在偿还拖欠贷款方面达不到某些基准，我们也会评估补偿费。

n    为传输提供服务-我们可能会不时协助将因服务商表现不佳或某些拖欠或被视为有违约风险的单户贷款转移至我们认为有能力和资源改善与贷款相关的减损所需的服务商。我们也可以应服务商的要求为贷款服务的转让提供便利。

我们的大多数多家庭贷款都是使用由主服务商管理的信托进行证券化的，这些主服务商负责在出现付款短缺的情况下预支资金，包括与忍耐贷款相关的本金和利息支付。对于我们的大多数K证书交易，我们使用三个大型存管机构中的一个作为主服务机构。对于SB证书证券化和数量较少的K证书证券化，我们充当主服务商。在出现付款短缺的情况下，只要预付款没有被认为是不可收回的，总服务商就被要求垫付。对于在我们的抵押贷款相关投资组合中购买和持有的多户贷款，

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在出现付款短缺的情况下，主要服务商不需要预支资金，因此不会因此而带来重大的交易对手信用风险。

信用提升提供商

概述

我们通过在单一家庭贷款上获得的某些信用增强，与信用增强提供商有风险敞口。如果我们的任何信用增强提供商未能履行其义务，根据我们的信用增强，我们可能无法获得合同规定我们有权获得的信用损失的补偿。

至于一级抵押贷款保险人，我们目前不能根据交易对手的实力来区分定价，也不能在没有FHFA批准的情况下撤销一级抵押贷款保险人作为合格保险人的地位。此外，我们通常不会选择特定贷款的保险提供商，因为选择是由贷款人在贷款发起时做出的。因此，我们对一级抵押贷款保险公司的集中风险管理能力有限。

作为我们保险/再保险CRT交易的一部分，我们定期从全球保险公司和再保险公司获得保险。这些交易包含旨在增加我们向保险公司和再保险公司提出的索赔的可能性的功能。在每宗交易中，我们要求个别保险公司和再保险公司提供抵押品，以支付部分风险，这有助提高索偿的确定性和及时性。

虽然私营按揭保险公司必须是单一险种(即只参与按揭保险业务，虽然控股公司可能是多元化的保险公司)，但我们的保险公司和再保险公司一般都参与多种类型的保险业务，这有助分散他们的风险敞口。

维护资格标准

我们维持按揭保险公司、其他保险公司和再保险公司的资格标准。我们的资格要求包括使用基于风险的框架确定的财务要求，旨在提高抵押贷款保险公司履行其在整个抵押贷款周期中提供一致流动性的预期角色的能力。我们的按揭保险公司必须每年提交经审核的财务资料，并证明符合私人按揭保险公司的资格要求。我们的资格要求还包括业务要求。

评估交易对手的信誉并监控我们的风险敞口

我们通过定期分析每家保险公司在各种不利经济条件下保持偿付能力的能力，来监控我们对个别保险公司的敞口。监控业绩并潜在地发现业绩不佳使我们能够计划减少损失。如果我们的信用增强提供商未能履行向我们偿还索赔的义务，我们的信用损失可能会增加。

下表总结了截至2021年12月31日我们对单户抵押贷款保险公司的敞口。如果抵押贷款保险公司未能履行义务，承保金额代表我们对此类失败造成的信用损失的最大风险敞口。

表42-单一家庭主要按揭保险人

2021年12月31日

(单位：百万)

信用评级(1)

信用评级 展望(1)

UPB

覆盖范围(2)

ARCH抵押保险公司

A

负性

$104,008

$26,045

按揭保证保险公司(MGIC)

BBB+

稳定

103,818

25,928

弧度担保公司(弧度)

BBB+

稳定

98,884

23,949

埃森特担保公司(Essen Guaranty，Inc.)

BBB+

稳定

83,077

20,747

颁布(3)

BBB

稳定

84,462

20,834

全国抵押贷款保险(NMI)

BBB

稳定

67,603

17,001

其他

不适用

不适用

3,441

826

总计

$545,293

$135,330

(1)评级和展望是针对我们风险敞口最大的公司实体的。截至2021年12月31日的最新评级。代表标准普尔和穆迪的信用评级和展望中的较低者，以标准普尔的等价物表示。

(2)承保金额不包括主要与我们不控制服务的某些贷款有关的承保范围，可能包括由交易对手的合并关联公司和子公司提供的承保范围。

(3)Enact以前被称为Genworth Mortgage Insurance Corporation。

虽然本港按揭保险人的财政状况近年有所改善，但其中一些交易对手仍有可能在经济紧张的情况下未能完全履行其责任，因为他们是主要受按揭信贷风险影响的单一业务实体。

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除了那些受监管的保险公司不再发放新的承保范围外，我们会继续向上表所示的按揭保险公司购买按揭保险的新贷款。有关与抵押贷款保险人相关的交易对手信用风险的更多信息，请参阅注16.

下表显示了我们对ACIS交易对手的单一家庭信用风险敞口的集中程度。

表43--单一家庭ACIS对手方

						2021年12月31日									2020年12月31日
(数十亿美元)						最大覆盖范围(1)			占总数的百分比						最大覆盖范围(1)			占总数的百分比
ACIS前五大交易对手						$6.8			43		%				$5.3			48		%
所有其他ACIS交易对手						8.9			57						5.8			52
总计						$15.7			100		%				$11.1			100		%

(1)代表最大覆盖范围，不包括为保证交易对手义务而张贴的抵押品。

截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的ACIS交易对手分别提供了41亿美元和24亿美元的抵押品。如果我们的ACIS交易对手破产，参与重组过程的第三方可能会取消一份或多份合同，并阻止我们获得未来索赔的抵押品，尽管目前有抵押品条款。我们已经采取措施降低相关的法律风险。

有关我们的单系列CRT交易的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭-业务概述-产品和活动-CRT活动，及MD&A-风险管理-单一家庭抵押贷款信用风险--将信用风险转嫁给第三方投资者.

联邦抵押协会

我们有能力将符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品混合到我们的某些再证券化产品中，从而对联邦抵押协会有交易对手信用风险敞口。当我们在我们的混合再证券化产品中重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们的担保包括及时支付此类证券的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责向证券持有人付款。我们的定价目前没有反映与我们对联邦抵押协会再证券化证券的担保相关的任何增量信贷、流动性或操作风险。我们将依赖联邦住房金融局、联邦抵押协会和财政部(根据联邦抵押协会和我们各自与财政部的购买协议)来避免流动性事件或违约。

有关混合再灌流和相关风险的其他信息，请参阅MD&A-我们的业务部门-单一家庭和风险因素.

金融中介机构、票据交换所和其他交易对手

衍生交易对手

我们使用清算衍生品、交易所交易衍生品、场外衍生品以及远期销售和购买承诺来降低风险，并面临每一家相关金融中介和票据交换所无法履行的风险。我们的金融中介机构和票据交换所的信用敞口主要与利率衍生品合约有关。我们维持批准新的衍生品交易对手、票据交换所和结算会员的内部标准。

n    清算和交易所交易衍生品-清算和交易所交易的衍生品使我们面临中央票据交换所和我们的结算会员的交易对手信用风险。清算和交易所交易衍生品的使用减轻了我们的交易对手对个别交易对手的信用风险敞口，因为中央交易对手取代了个别交易对手，未平仓合约价值的变化每天通过票据交换所支付的款项进行结算。我们被要求向票据交换所提交初始保证金和变动保证金。对于清算和交易所交易的衍生品，我们必须公布的初始保证金金额可能部分基于标准普尔或穆迪(Moody‘s)对我们长期优先无担保债务证券的信用评级。我们公布保证金的义务可能会因标普或穆迪下调或撤销我们的信用评级和/或衍生品交易产生的交易对手风险敞口的变化而增加。

n    场外衍生品-场外衍生品使我们面临个别交易对手的交易对手信用风险，因为这些交易是在我们与每个交易对手之间直接执行和结算的，如果交易对手未能履行其合同义务，我们将面临潜在的损失。当受总净额结算协议约束的场外衍生品交易对手对吾等负有市场价值高于商定门槛(如果有的话)的净义务时，交易对手有义务以现金、证券或两者的组合形式提供抵押品，以履行其在总净额结算协议下对吾等的义务。我们的场外衍生品还要求我们在处于衍生品责任头寸时，按照商定的门槛(如果有的话)向交易对手提供抵押品。我们分配给场外交易对手的抵押品发布门槛，以及他们分配给我们的抵押品发布门槛，通常都是基于标准普尔或穆迪的信用评级。这个

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标普或穆迪下调或撤销我们或我们的交易对手的信用评级可能会增加我们或我们的交易对手提供抵押品的义务，这取决于交易对手在衍生品交易中对房地美的风险敞口。只有在2017年3月1日之前执行的场外衍生品交易才受抵押品入账门槛的限制。根据2017年3月1日生效的规定，在该日期之后执行或重大修订的场外衍生品交易要求在不应用任何门槛的情况下公布差异保证金。我们的场外衍生品交易于2021年9月1日开始受到新的初始保证金要求的约束。

评估交易对手信誉和监控业绩

随着时间的推移，我们对衍生品交易对手的风险敞口根据公允价值的变化而变化，公允价值受到利率变化和其他因素的影响。由于与某些交易对手的风险限制，我们在管理利率风险时可能会被迫与其他交易对手进行回报率较低的交易。我们通过主净额结算和抵押品协议以及压力测试来管理我们的风险敞口，以评估可能出现的不利市场情景下的潜在风险敞口。抵押品通常在一个工作日内根据相关衍生品的价值进行转移。我们定期审查质押给我们的证券的市值，主要是机构和美国国债，以管理我们的亏损敞口。当市场条件要求或影响单个交易对手的某些事件发生时，我们会对我们的风险敞口进行额外的审查。当非现金抵押品被过帐给我们时，我们要求抵押品超过我们的风险敞口，以根据交易对手协议履行对我们的净债务。

在交易对手违约的情况下，如果我们不能以及时和经济高效的方式替换违约的衍生品(例如，由于期间的重大利率变动或其他因素)，我们的经济损失可能会高于我们衍生品的无担保风险敞口。如果违约对手方向我们提供的非现金抵押品不能以足以收回此类风险的价格清算，我们也可能遭受经济损失。

下表将我们的衍生资产头寸在交易对手净额结算后的公允价值总额与我们在考虑所持现金和非现金抵押品后对这些头寸的净敞口进行了比较。

表44-衍生品交易对手信用风险敞口

						2021年12月31日
(百万美元)						交易对手数量			公允价值- 增益位置			公允价值- 增仓， 抵押品净额
场外利率掉期和掉期交易对手(按评级)：
A+、A或A-						7			$1,233			$20
清算和交易所交易衍生品						2			56			94
总计						9			$1,289			$114

我们在场外利率掉期和基于期权的衍生品的公允价值敞口中，约98%的风险敞口(不包括与我们发布的现金抵押品相关的金额超过了在交易对手层面确定的衍生品负债)在2021年12月31日进行了抵押。其余风险主要由于按公允价值计量衍生工具与吾等收到相关抵押品之间的市场变动，以及风险金额低于当时适用的交易对手抵押品公布门槛(如有)所致。我们的衍生品风险敞口在我们的主要场外衍生品交易对手中的集中度仍然很高，而且可能会进一步增加。

其他交易对手

我们在正常业务过程中进行其他类型的交易，使我们面临交易对手信用风险，包括以下交易。单个交易对手可能包含在以下多个交易类型中。

n    其他投资-我们面临与其他投资(包括与抵押贷款无关的证券以及现金和现金等价物)交易有关的机构的不履行风险，包括代表我们的证券化信托达成的交易。我们的政策要求，在我们进行此类交易之前，必须使用我们的内部评级模型对该机构进行评估。我们监控这些机构的财务实力，并可能利用抵押品维持要求来管理我们对个别交易对手的风险敞口。

我们与其他投资(包括非抵押贷款相关证券以及现金和现金等价物)进行交易的主要金融机构包括其他GSE、财政部、纽约联邦储备银行、GSD/FICC、评级较高的超国家机构、存款和非存款机构、经纪商和交易商，以及政府货币市场基金。有关我们其他投资组合的更多信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源.

我们利用GSD/FICC作为结算所进行许多交易，涉及根据转售协议购买的证券、根据回购协议出售的证券，以及其他与抵押贷款无关的证券。作为GSD/FICC的结算会员，我们必须支付初始保证金和变动保证金，并面临GSD/FICC(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如结算会员发生故障，以致政府物料供应处/金融期货市场结算系统蒙受损失，本行可能会损失已向政府物料供应处/公布的保证金。

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FICC.此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。

n    远期结算交易对手-我们面临与贷款和证券远期结算(包括机构债务、机构住宅抵押贷款支持证券和现金窗口贷款)相关的交易对手的不履行(结算风险)。我们的政策要求在我们进行此类交易之前，使用我们的内部交易对手评级模型对交易对手进行评估。我们监控这些交易对手的财务实力，并可能使用抵押品维护要求或抵销交易来管理我们对个别交易对手的风险敞口。

我们还执行抵押贷款相关证券的远期买卖承诺，包括美元滚动交易，这些证券在会计上被视为衍生品，并利用MBSD/FICC作为票据交换所。作为票据交换所的结算会员，我们向MBSD/FICC提交保证金，并面临组织的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障并给MBSD/FICC清算系统造成损失，我们可能会损失我们在MBSD/FICC上公布的保证金。此外，我们的风险敞口可能超过我们向MBSD/FICC公布的保证金金额，因为结算会员通常被要求按比例弥补违约会员造成的损失。截至2021年12月31日，持有衍生品资产头寸的此类远期买卖承诺的公允价值总额为6400万美元。

n    有抵押贷款活动-作为我们其他投资组合的一部分，我们签订担保贷款安排，为某些房地美证券和其他与我们的担保业务相关的资产提供融资。这些交易与我们用于流动性目的的交易不同，因为借款人可能不是主要的金融机构，这可能会让我们面临这些机构的机构信用风险。我们还通过我们的早期融资计划向某些中小型贷款机构提供流动性，在贷款被汇集和证券化之前，我们向贷款机构预付资金用于抵押贷款。在某些情况下，早期融资的抵押贷款最终是通过现金窗口购买交易交付的。

文件托管人

我们使用第三方文件托管人为我们购买和证券化的贷款提供贷款文件认证和托管服务。在许多情况下，我们的卖家和服务商或他们的附属公司也是我们的文件托管人。如果卖家或服务商故意或疏忽地质押、出售或未能解除我们购买的贷款的优先留置权，我们对我们拥有的或支持我们证券化产品的贷款的所有权可能会受到挑战，这可能会导致我们的经济损失。当卖家或服务商或其附属公司充当我们的文件托管人时，我们在贷款中的所有权权益可能受到不利影响的风险增加，特别是在卖家或服务商资不抵债的情况下。为了管理这些风险，我们为我们的文件托管人建立了合格的标准，并保持法律和合同安排，以确定我们在贷款中的所有权利益。我们还根据我们的交易对手信用风险管理框架持续监控文档托管人的财务实力，如果我们担心文档托管人的偿付能力或能力，我们会要求将文档转让给不同的第三方文档托管人。

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市场风险

概述

我们的业务部门存在市场风险敞口，这是与利率、波动性和利差不利变化相关的经济风险。市场风险可能会对未来的现金流或经济价值以及收益和净值产生不利影响。利率风险的主要来源是我们对抵押贷款相关资产的投资，我们发行的为这些资产提供资金的债务，以及我们的单一家庭担保。

我们的抵押贷款相关资产在这两个业务部门都持有，由非证券化抵押贷款和抵押贷款相关证券组成。通常，我们投资组合中现有的贷款或债券投资在利率(收益率)上升时对投资者来说价值较低，而在利率(收益率)下降时价值较高。对于我们的大多数单户抵押贷款相关资产，借款人可以选择在到期前的任何时间进行计划外本金支付，而不会招致提前还款罚款。因此，我们的抵押贷款相关资产组合也面临着不确定性，即借款人何时行使选择权并支付贷款的未偿还本金余额。我们面临着与无担保债务类似(在大多数情况下方向相反)的风险敞口。无担保债务通常在利率(收益率)上升时对投资者来说价值较低，而在利率(收益率)下降时价值较高。此外，我们发行带有内嵌期权的债券，如看涨期权，这为我们提供了关于债务到期日时间的灵活性。

我们的单一家庭担保市场风险敞口来自预付费用(包括买入)、买入和浮动。预付费用是我们在获得贷款时收到的现金，作为我们担保的补偿。从利率风险的角度来看，收取预付费用会增加风险，因为我们购买的贷款的实际预付率可能与我们最初的估计不同，并且可能会根据利率的变化而变化。随着利率的降低，贷款通常提前还款的速度更快，导致预付费用在收益中的确认速度加快，年化收益率也更高。随着利率的上升，情况正好相反，导致预付费用在收益中的确认速度较慢，年化收益率也较低。我们将预付费用纳入我们的利率风险衡量标准，假设预付费用相当于出售一只只计息的证券，从而允许对预付费用的利率敞口与我们的其余利率敞口进行建模和聚合。相反，收购被视为购买仅限利息的证券，因为它们代表了我们实际上从卖方购买的证券化过程中剩余的超额借款人利息。

与浮动相关的利率风险源于借款人支付贷款本金的时间差异和证券余额的减少。如果支付给证券投资者的利息金额高于证券化信托从借款人收到并作为信托管理收入支付给我们的款项所赚取的再投资金额，这可能会导致重大的利息支出。一般来说，随着利率的降低和提前还款的增加，房地美的这笔费用会增加。相反，随着利率的提高和提前还款的减少，房地美的这笔费用也会减少。

我们积极管理受利率波动影响的经济敞口。我们管理利率风险的主要目标是减少未来利率变化对我们未来现金流价值的影响。我们使用模型来分析未来可能出现的利率情景，以及这些情景下我们资产和负债的现金流。我们的模型包括了未来负利率情景的可能性，风险也包括在我们的对冲框架中。

市场风险管理

我们采用风险管理做法，试图通过多种不同的策略将我们资产和负债的某些利率特征保持在我们的风险限度内，包括：

n    资产选择和重组，如收购或重组具有一定预期提前还款等特征的抵押贷款相关证券；

n    发行可赎回和不可赎回的无担保债务；以及

n    使用利率衍生品，包括掉期、掉期和期货。

我们使用衍生品是我们管理利率风险战略的重要组成部分。在决定使用衍生品来降低我们的风险敞口时，我们会考虑一系列因素，包括成本、对交易对手信用风险的敞口以及我们的整体风险管理策略。看见MD&A-风险管理-交易对手信用风险 和风险因素有关我们的市场风险敞口的更多讨论，包括与衍生品、机构交易对手和其他市场风险相关的风险。

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虽然我们管理利差风险的能力有限，但我们采用了以下策略：

n    限制我们面临扩散风险的资产规模；

n    利用TBA空头头寸对冲某些资产，主要是通过我们的现金窗口获得的等待证券化的贷款，以及我们机构抵押贷款相关证券组合的一部分；以及

n    进行某些交易和与利差相关的衍生品，以抵消我们的利差敞口。

利率风险

利率风险是指与利率水平或波动性的不利变化相关的经济风险。利率水平的变化(表现为收益率曲线的平行移动，其他一切都是不变的)使我们的资产和负债暴露在风险之下，可能会影响预期的未来现金流及其现值。这反映在我们的PVS-L和持续时间差距披露中。同样，收益率曲线形状或斜率的变化(通常反映了市场对未来利率预期的变化)使我们的资产和负债面临风险，可能会影响预期的未来现金流及其现值。这反映在我们的PVS-YC披露中。波动率风险是指市场对未来利率变动幅度的预期发生变化将对我们的经济价值产生不利影响的风险。我们在抵押贷款相关的资产和负债中都面临着波动风险，特别是在带有嵌入期权的工具中。

利率风险的计量

根据我们的模型，我们使用有效久期和有效凸度来计算利率敏感型资产和负债对利率变化的风险敞口。

n    有效期限衡量的是金融工具价格因利率变化100个基点而发生的百分比变化。正存续期的金融工具的价值随着利率的下降而增加。相反，持续期为负的金融工具的价值随着利率的上升而增加。

n    有效凸度衡量利率变化100个基点的有效持续时间的变化。有效存续期在整个收益率曲线上不是恒定的，有效凸度衡量有效存续期如何随着利率的大幅变化而变化。.

总而言之，有效存续期和有效凸度提供了一种衡量工具对利率变化的整体价格敏感度的指标。我们利用有效久期和有效凸度的概念来计算我们的主要利率风险度量：久期缺口和现值。

n    持续时间间隔 - 我们整个利率敏感型资产和负债组合的净有效存续期以月为单位表示为我们的存续期差距。存续期差距衡量的是我们的金融资产和负债之间对利率变化的价格敏感度的差异，以月为单位表示，相对于资产价值。例如，存续期为6个月的资产和存续期为5个月的负债将导致一个月的正存续期差距。

下表显示了各种久期缺口测量方法，以及利率变化通常会对投资组合价值产生的影响。

负持续时间间隔			零持续时间间隔			正持续时间间隔
资产期限			资产期限=负债期限			资产期限>负债期限
当利率上升时，净投资组合的价值会增加，而当利率下降时，净投资组合的价值会减少。			净投资组合经济价值将保持不变。资产价值因利率的即时变动而变动，不论是向上或向下的变动，预期都会伴随着相等而抵销的负债价值变动。			当利率下降时，净投资组合的价值会增加，而当利率上升时，净投资组合的价值会减少。

我们积极衡量和管理我们的持续期缺口敞口。除了存续期缺口管理，我们还衡量和管理我们的投资组合对收益率曲线上一些不同的具体利率变化的价格敏感度。一种工具对特定利率变化的价格敏感度称为该工具的关键利率持续时间风险。通过通过存续期差距管理我们的存续期敞口，以及通过关键利率存续期管理利率的具体变化，我们预计将在广泛的利率收益率曲线情景下限制我们对利率变化的敞口。

n    PVS - 现金流是对我们的金融资产和负债现金流的现值因利率的瞬时冲击而发生的变化的估计，假设利差保持不变，并且没有采取再平衡行动。PVS有两种衡量方式，一种是衡量我们的投资组合价值对50个基点的平行利率变动(PVS-L)的估计敏感度，另一种是对收益率曲线斜率变化25个基点导致的非平行变动(PVS-YC)的敏感度。我们的PVS指标使用的收益率曲线的50个基点的偏移和25个基点的斜率变化反映了合理可能的短期变化，我们相信这些变化提供了一个有意义的衡量我们的

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利率风险敏感性。

为了计算PVS，利率冲击适用于所有利率敏感型金融工具的存续期(以及PVS-L的凸性)。由此产生的总投资组合的价值变化是在上行和下行冲击下计算的，无论哪种情况产生更不利的结果，都是PVS。在上升率和下降率冲击都产生积极影响的情况下，PVS为零。PVS的结果是在税前基础上显示的。

利率风险结果

从2021年10月开始，我们在衡量公司利率风险方面从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)过渡到SOFR。因此，在2021年9月30日之后的一段时间内，衡量我们资产和负债的价格敏感度和估值时使用的是SOFR曲线，而不是LIBOR收益率曲线。这一变化对我们利率风险的衡量或我们的财务业绩没有重大影响。

下表提供了我们的持续时间间隔、估计时间点、最小和最大PVS-L和PVS-YC结果，以及日值和标准差的平均值。下表还提供了假设收益率曲线立即移动100个基点的PVS-L估计。抵押贷款组合的利率敏感度在不同的利率范围内各不相同。

表45-假设收益率曲线移动的PVS-YC和PVS-L结果

						2021年12月31日															2020年12月31日
						PVS-YC						PVS-L									PVS-YC						PVS-L
(单位：百万)						25bps						50bps			100bps						25bps						50bps			100bps
假设收益率曲线发生变化，(收益)损失：(1)
资产：
投资(2)						$368						$3,531			$7,101						($314)						$3,837			$7,979
担保(2)(3)						(242)						(1,181)			(1,830)						193						(1,828)			(3,559)
总资产						126						2,350			5,271						(121)						2,009			4,420
负债						18						(2,385)			(4,870)						(54)						(3,237)			(7,503)
衍生品						(144)						94			(217)						185						1,180			2,839
总计						$—						$59			$184						$10						($48)			($244)
PVS						$—						$59			$184						$10						$—			$—

(1)本表对资产、负债和衍生工具之间的PVS影响的分类是基于这些资产和负债的经济特征，而不是它们的会计分类。例如，抵押贷款相关证券的买卖承诺和抵押贷款相关投资组合持有的合并信托的债务证券都被归类为本表中的资产。

(2)由于证券化收购从投资重新分类为担保，因此对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报。

(3)代表我们的单一家庭担保的利率风险，包括买入、浮动和预付费用(包括买入)。

表46-持续时间差距和PVS结果

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021												2020
(持续时间差距(以月为单位)，百万美元)						持续时间 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps						持续时间 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps
平均值						0.2			$8			$50						0.5			$11			$73
最低要求						(1.2)			—			—						(0.7)			—			—
极大值						1.0			45			200						1.5			44			275
标准偏差						0.4			7			44						0.4			8			68

月度成交量汇总报告中的披露，可在我们的网站上查看Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html反映给定报告期(一个月、一个季度或一年)的每日PVS-L、PVS-YC和持续时间差距估计的平均值。

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衍生品使我们能够减少我们的经济利率风险敞口，因为我们继续使我们的衍生品投资组合与我们的经济对冲资产和负债不断变化的期限保持一致。下表显示，假设上述期间的收益率曲线移动50个基点，如果我们没有使用衍生品，PVS-L的风险水平会更高。

表47-派生前后的PVS-L结果

						PVS-L(50bps)
(单位：百万)						在此之前 衍生品			之后 衍生品						的效果 衍生品
2021年12月31日(1)						$508			$59						($449)
2020年12月31日(1)						601			—						(601)

(1)在衍生品之前，我们的不利PVS-L利率变动是-50个基点，而在衍生品之后，我们的不利PVS-L利率变动是+50个基点。

分散风险

利差风险是指不同资产类别的收益率可能不会一起变动，并可能对我们的经济价值产生不利影响的风险。出现这种风险的主要原因是，我们抵押贷款相关投资的利率可能与我们的金融负债和衍生品的利率不同步，这可能会影响我们对冲的有效性。我们面临以下类型的市场利差风险：

n    抵押相关投资(包括贷款和证券)以及某些非抵押投资产生的市场利差风险；

n    我们在风险管理活动中使用伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)、基于SOFR和基于财政部的工具所产生的市场利差风险；以及

n    市场利差风险产生于我们承诺通过我们的管道路径购买抵押贷款与我们通过使用远期TBA证券或衍生品将贷款证券化或对冲之间的时间差。在此期间，市场价差可能会扩大，从而造成公允价值变动造成的损失。

利差持续期衡量的是金融工具价格因基准利率的利差变化而发生的百分比变化。与有效期限不同，利差期限通常只影响工具现金流的贴现，而不是基础现金流本身。这种贴现影响创造了一种通常是积极的衡量标准，即该工具的价值随着利差的下降而增加，随着利差的扩大而减少。

利率风险度量的局限性

虽然我们认为PVS和持续期差距是有用的风险管理工具，但它们应该被理解为估计，而不是精确的衡量标准。对经济市场风险的错误估计可能会导致对利率风险的套期保值过高或过低，造成重大经济损失，并对收益造成不利影响。我国经济市场风险措施的局限性包括以下几个方面：

n    我们的现金流和持续期缺口估计是使用涉及我们对利率和提前还款假设的判断的模型来确定的。

n    在此期间，我们可能会出现与模型估计不同的对冲，例如，当我们对这些模型进行更改或市场更新时。

n    现金流和持续期差距没有反映出某些其他市场风险的潜在影响，例如波动性和市场利差风险的变化。这些其他市场风险的影响可能是巨大的。

n    我们对现值和存续期差距的敏感度分析只考虑了利率的某些变动，并根据我们现有投资组合的估计公允价值在特定的时间点进行。

n    虽然抵押贷款相关的投资组合和单一家庭担保是公司利率风险的主要来源，但其他核心业务也造成了我们的利率风险，可能会采取不同的管理方式。我们有某些资产的持有期相对较短。因此，我们可以根据这些资产的处置来管理风险，而我们的风险衡量标准则使用长期现金流。对这些业务进行套期保值有时需要有关风险指标的额外假设，以适应定价的变化，这些变化可能与资产的未来现金流无关。这可能会产生可感知的风险敞口，因为对冲风险可能不同于建模风险。

n    选择用来对我们的头寸进行建模和对冲的基准利率是一个重要的假设。我们套期保值的有效性最终取决于不同的工具(资产、负债和衍生品)对所选基准的反应程度。在最简单的例子中，所有工具都有基于相同基础基准的利率风险，在我们的情况下，掉期利率。然而，在实践中，不同的工具对基准利率的反应不同，这会在基准利率和工具之间产生市场利差。随着这些工具的市场价差变化不同，我们预测每种工具相对于其他工具的行为的能力就会降低，这可能会影响我们对冲的有效性。

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n    我们报告的衡量标准不包括净值和以下资产和负债对利率变化的敏感度：

l    信用担保活动-我们目前不对冲我们信用担保的利率敞口，但与预付费用(包括买入)、收购、浮动和STACR债务票据相关的利率敞口除外。

l    其他资产和其他负债 -我们不包括其他杂项资产和负债，主要是递延税项资产、应付和应收账款以及非现金基础调整。

盈利对市场风险的敏感度

当利率和利差发生变化时，我们金融资产和负债的GAAP会计处理(即，一些以摊余成本计量，而另一些以公允价值计量)造成了GAAP收益的变异性。我们使用公允价值对冲会计来管理GAAP收益的这种可变性，这可能不能反映我们业务的经济状况。

利率相关收益敏感度

虽然我们将我们在经济基础上的利率风险敞口管理到我们的模型衡量的较低水平，但我们的GAAP财务业绩根据市场状况的变化，在不同时期受到重大收益波动的影响。根据我们截至2021年12月31日的金融资产和负债(包括衍生品)的构成，如果我们不应用公允价值对冲会计，当利率上升时，我们通常会确认公允价值损失。

为了降低GAAP收益的可变性，并使GAAP结果更好地与我们业务的经济状况保持一致，我们选择对某些单一家庭抵押贷款和某些债务工具进行对冲会计。我们使用伦敦银行间同业拆借利率作为我们的公允价值对冲会计的基准利率，并打算在未来我们从伦敦银行间同业拆借利率转型时使用SOFR。看见注9有关对冲会计的更多信息，请访问。

收益对利率变化的敏感度

我们评估一系列利率情景，以确定我们的收益对利率变化的敏感性，并确定我们的公允价值对冲会计策略。评估的利率情景包括收益率曲线平移，其中利率上升或下降100个基点；收益率曲线非平移，长期利率上升或下降100个基点；收益率曲线非平移，短期和中期利率上升或下降100个基点。本次评估确定了公允价值变动对综合收益的净影响，这些变动可归因于按公允价值计量的金融工具利率的变化，包括公允价值对冲会计的影响，适用于每种已确定的情景。这项评估不包括不按公允价值计量的利率敏感型项目对综合收入的净影响(例如，抵押贷款溢价和折扣的摊销、我们没有选择公允价值选项的待售抵押贷款的公允价值变化，等等)。或者来自我们未来合同净利息收入的变化，这是由于我们的计息资产和负债的重新定价造成的。本次评估的税前结果如下表所示。

表48-盈利对利率变动的敏感度

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
利率情景
收益率曲线平行移动：
+100个基点						$16.7			$97.9
-100个基点						(16.7)			(97.9)
非平行收益率曲线移动--长期利率：
+100个基点						(27.3)			(10.9)
-100个基点						27.3			10.9
收益率曲线非平行移动--短期和中期利率：
+100个基点						44.0			108.7
-100个基点						(44.0)			(108.7)

在任何特定时期，利率变化对我们全面收益的实际影响可能会因多种因素而有所不同，包括但不限于我们的资产和负债的构成，收益率曲线上不同期限实现的利率的实际变化，以及我们对冲会计策略的有效性。即使实施得当，我们的对冲会计计划也可能无法有效地降低收益波动性，而且我们的对冲可能在任何给定的未来时期都会失败，这可能会让我们在这段时期面临显著的收益波动。此外，在公允价值对冲关系解除后，我们在一个期间确认的与以前指定的对冲项目相关的公允价值对冲基础调整的摊销金额可能与该期间以前指定的对冲工具的公允价值变化不同，这可能会导致我们的收益发生变化。看见风险因素-市场

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风险-利率的变化可能会对金融资产和负债的公允价值、我们的经营业绩和我们的净值产生负面影响。以获取更多信息。

利差相关收益敏感度

我们管理利差风险敞口的能力有限，因此，市场利差的波动可能会导致GAAP收益的显著波动。对于按公允价值计量的金融资产，当市场利差扩大时，我们一般会确认公允价值损失。相反，对于按公允价值计量的金融负债，我们一般会在市场利差扩大时确认公允价值收益。我们做出的某些会计选择，例如选择公允价值期权，可能会影响我们经营业绩中确认的利差波动率。

从LIBOR过渡

2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的管理人洲际交易所基准管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)确认，打算在2021年12月之后停止发布1周和2个月期美元LIBOR设定，并在2023年6月之后停止发布其他使用最广泛的美元LIBOR期限。负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)发布的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，在这些日期之后，它不会强制小组银行提交申请。房地美对LIBOR有敞口，包括2023年6月之后或之后到期的金融工具。我们的风险敞口来自我们历史上发行的浮动利率证券、我们获得的贷款和证券(包括我们后来再证券化的贷款)，以及我们进入该参考LIBOR的衍生品。为了管理与LIBOR过渡相关的风险，并为从LIBOR有序过渡做准备并继续取得进展，我们成立了跨业务、职能和产品的LIBOR过渡委员会，以制定适当的战略来解决这一过渡问题。高级管理层和委员会正在与联邦住房金融局合作，制定我们的过渡实施计划。我们还提供有关此过渡状态的持续公开沟通、更新和教育。

美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集了由私人市场参与者组成的另类参考利率委员会(ARRC)，以帮助确保从美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)成功过渡到更强劲的参考利率。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)于2018年4月开始发布ARRC推荐的替代方案SOFR。各行业团体继续努力实施计划和文件，以促进向SOFR过渡，将其作为新的市场接受的基准。自2018年以来，我们一直是ARRC的成员，并参加了ARRC的许多工作组。

我们支持研究会的建议，以SOFR取代美元伦敦银行同业拆息，并已采取措施过渡至该参考利率。我们发行了基于SOFR的债务证券，并执行了基于SOFR的证券化和利率衍生品交易。我们购买与SOFR挂钩的单户武器和多户浮动利率贷款，从2021年1月1日起，我们不再购买与LIBOR挂钩的单户武器和多户浮动利率贷款。从2021年7月1日起，我们停止发行以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为基础的多家族证券。我们将继续与我们的客户、投资者和服务商合作，准备将现有的基于LIBOR的ARM产品(包含ARRC推荐的后备语言)过渡到基于SOFR的ARM产品。此外，在2021年第四季度，我们在衡量利率风险时从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)过渡到SOFR。

有关伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)转换相关风险的讨论，请参阅风险因素-市场风险 -LIBOR的终止可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

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操作风险

操作风险是由于内部流程、人员或系统不充分或失败或外部事件造成的直接或间接损失的风险。操作风险是我们所有活动中固有的。操作风险事件包括与人员、流程和/或技术相关的故障，这些故障可能导致财务损失、法律行动、监管罚款和声誉损害。

操作风险管理和风险概况

我们的操作风险管理方法包括风险识别、测量、监测、控制和报告。确定操作风险事件后，我们的策略要求对事件进行记录和分析，以确定是否需要对我们的系统、人员和/或流程进行更改以降低未来事件的风险。

为了评估和监控与业务流程相关的风险，每个业务线定期使用RCSA方法完成评估。该方法旨在识别和评估业务线面临的操作风险，并确定是否需要采取行动将风险管理到可接受的水平。

除RCSA流程外，我们还使用多个工具来识别、衡量和监控运营风险，包括损失事件数据、关键风险指标、根本原因分析和测试。我们的操作风险方法要求，管理日常风险和较长期或新兴风险的主要责任在于业务部门，独立的监督由第二道防线执行。

我们继续面临更高的运营风险，预计短期内风险仍将居高不下。这种高风险状况是由多个因素造成的，这些因素包括：需要升级以实现运营弹性的旧系统；依赖手动流程和模型；业务计划的数量和复杂性，包括我们根据托管计分卡的要求正在实施的新计划；网络安全攻击、其他安全事件和第三方故障等外部事件；以及需要补救的问题。其他导致我们操作风险升高的因素在风险因素--运营风险。我们还继续管理其他运营风险，如合规风险。

虽然我们的运营风险状况仍然较高，但我们正在继续通过在第一和第二道防线内建设我们的运营风险资源来加强我们的运营控制环境。

运营弹性风险

运营弹性风险是指组织无法快速适应中断，同时保持持续的业务运营并保护其人员、资产和整体声誉的风险。无法管理关键流程和支持技术的弹性风险可能会对我们实现业务目标的能力产生负面影响。由于新冠肺炎疫情，我们的运营弹性风险有所增加，目前正在通过运营变革进行管理。对于选定的应用程序，我们已成功完成基础设施向云的迁移，实现了跨主数据中心和备用数据中心的近乎连续的可用性。但是，我们正在进行进一步的改进，以降低我们的关键业务流程的弹性风险。这些改进旨在实现业务关键型流程的稳定性，并满足所需的恢复时间目标。

CSP

我们继续进行投资，以支持CSP的持续开发和维护。CSP由CSS拥有和运营，CSS由Freddie Mac和Fannie Mae共同拥有。虽然我们通过在CSS董事会中的代表对CSS施加影响，但我们不能控制其日常运营。Freddie Mac、Fannie Mae、FHFA和CSS继续合作，监测该平台的运作效果。

我们依靠CSS和CSP来运作我们的许多单一家庭证券化活动。如果CSP倒闭或我们无法获得CSP，或者CSS无法履行对我们的义务，我们的业务活动将受到不利影响，Freddie Mac证券市场将被扰乱。由于CSP依赖于Fannie Mae管理Freddie Mac发行的混合证券，因此Fannie Mae的经营失败也可能对CSS履行其对Freddie Mac的义务的能力产生不利影响。如果CSS操作失败，我们可能无法发行某些新的单一家庭抵押贷款相关证券，而CSS平台上托管的抵押贷款相关证券的投资者可能会遇到付款延迟。

有关其他信息，请参阅风险因素-运营风险-我们的运营系统或基础设施或第三方的故障可能会削弱我们提供市场流动性的能力，扰乱我们的业务，损害我们的声誉，并造成财务损失。

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网络安全风险

我们的运营依赖于在我们的系统和网络以及我们的客户、交易对手、服务提供商和金融机构的系统和网络中安全、准确和及时地接收、存储、传输和其他处理机密和其他信息(包括个人信息)。近年来，像我们这样的公司面临的网络安全风险显著增加。像许多公司和政府实体一样，我们一直是，并预计将继续成为未遂网络攻击和其他信息安全威胁的目标，包括来自民族国家和民族国家支持的行为者的威胁。

我们继续在网络安全领域进行投资，以加强我们预防、检测、响应和降低风险的能力，并保护我们的系统、网络和其他技术资产免受未经授权访问机密或其他信息(包括个人信息)的企图，或破坏或破坏我们的业务运营。我们已经获得了与网络安全风险相关的保险。然而，这种保险可能不足以提供足够的损失保险，或者保险人可能拒绝为某一特定索赔提供保险，而且这种保险可能并不总是以商业合理的条款或根本不向我们提供。虽然到目前为止，我们还没有遇到任何对我们公司造成重大影响的网络攻击，但不能保证我们的网络安全风险管理计划将防止网络攻击在未来产生重大影响。

内部威胁仍然是一个重大风险，因为劳动力多样化，包括承包商、远程员工和兼职员工。我们的第三方供应商及其供应链联系仍然是另一个重大风险。虽然我们加强了对关键第三方监控和监视的能力，并继续专注于检测恶意利用、盗窃或破坏数据(包括个人信息)或破坏我们的系统或网络等蓄意行为，但我们对第三方供应商及其供应链连接的安全状况的控制仍然有限。

有关其他信息，请参阅风险因素--运营风险--潜在的网络安全威胁瞬息万变，日新月异。我们可能无法保护我们的系统和网络，或我们的机密或其他信息(包括个人信息)的机密性，使其免受网络攻击和其他未经授权的访问、披露和破坏。     

第三方风险

第三方风险是指受雇向联邦住宅贷款抵押公司或代表联邦住宅贷款抵押公司交付产品、服务或流程的个人或实体失败的风险。我们依赖第三方及其供应链来支持关键流程和核心功能，并因此而面临运营风险。这些第三方可能直接或通过其供应链经历流程故障、技术中断、网络攻击和其他安全事件、不利的财务状况或其他中断。我们正在增强企业管理第三方运营风险的能力。当我们继续完善我们的计划时，我们可能会面临相关的高风险。通过访问和存储我们的数据(包括个人信息)及其供应链的第三方，我们使用第三方增加了数据泄露的风险。我们正在努力改进与第三方数据共享相关的控制和程序。在新冠肺炎大流行期间，我们与第三方供应商、服务提供商、卖家、服务商或其他交易对手没有遇到重大问题。我们加强了对与我们有业务往来的第三方的监控，我们认为这些第三方对我们的业务至关重要；然而，我们对他们的安全态势的控制仍然有限。我们还在努力加强我们的相关流程，以确定与我们有业务往来的第三方的材料分包商和服务提供商，并管理相关的操作风险。

除了信用风险敞口，卖家和服务商还让我们面临操作风险，包括操作弹性、信息和报告风险。卖家和服务商还使我们面临因不遵守适用法律、法规和FHFA监管或监管人员要求而导致的合规风险。有关我们对卖家和服务商的监控以及相关风险的更多信息，请参阅MD&A-风险管理--交易对手信用风险和风险因素 -运营风险-我们依赖第三方或其供应商和其他业务合作伙伴执行某些重要功能。任何一方未能提供产品或服务，或未能有效管理风险，都可能扰乱我们的业务运营，或使我们面临其他运营风险。

模型风险

模型风险是模型错误或基于不正确使用或应用模型输出的决策可能产生的不利后果。围绕新冠肺炎大流行的史无前例的事件增加了模型的风险和不确定性。因此，我们预计我们的模型在准确预测我们财务预测的关键投入方面将面临重大挑战。这些可能包括但不限于对抵押贷款利率、房价、信用违约、收益率、提前还款和利率的预测。作为回应，我们正在通过监控模型性能并在认为合适时应用模型覆盖和调整来缓解这种增加的风险。这将受到经济的最新发展和新趋势以及任何额外的政府干预和内部政策的推动。

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管理层的讨论与分析			风险管理

改变。然而，这些调整包含了主观性，并可能建立在判断的基础上。实际结果可能与我们的估计不同，使用与这些估计相关的不同判断和假设可能会对我们的合并财务报表产生实质性影响。

根据我们的三道防线框架，在每个业务线中管理模型开发、现有模型更改和模型风险。新模型的开发和对现有模型的更改都要经过审查过程。每个企业都会定期检查模型性能、嵌入的假设、限制和建模技术，并在认为合适的时候更新其模型。ERM独立地验证业务线所做的工作(例如，对持续监测结果、模型风险评级、性能监测以及针对阈值和警报进行报告进行独立评估)。

考虑到模型在我们业务中的重要性和复杂性，模型开发可能需要相当长的时间才能完成。模型开发过程中的延迟可能会影响我们做出合理的业务和风险管理决策的能力，并增加我们面临的风险。我们有旨在降低这种风险的程序。

有关其他信息，请参阅风险因素-运营风险-我们面临与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性.

合规风险

合规风险是指不遵守适用法律、法规、FHFA监管或保管人要求、受托人协议要求或道德标准(统称为监管义务)的风险。我们已经建立了合规计划，利用三线防御企业风险框架来监督和管理合规风险，包括根据需要有效挑战我们业务领域遵守此类义务的情况。我们维护为识别、衡量、监控、测试、报告和补救合规性问题提供治理框架的政策和程序。我们继续加强我们的整体合规计划，包括风险评估、监测、测试和报告，以解决需要加强这些领域的监管关切。在发现更多担忧的情况下，我们将继续与FHFA和我们的内部审计师协调，以评估影响并酌情补救这些担忧。有关我们的合规性计划的其他信息，请参阅风险因素-法律和合规风险.

我们的披露控制和程序的有效性

管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，对截至2021年12月31日我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。截至那一天，我们有一个与托管有关的重大弱点，仍然没有得到补救，这导致我们得出结论，我们的披露控制和程序在合理的保证水平下并不有效。有关其他信息，请参阅管制和程序.

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流动性和资本资源

概述

我们的业务活动要求我们保持充足的流动性，以履行到期的财务义务，并以及时和具有成本效益的方式满足客户的需求。我们还必须保持充足的资本资源，以避免被联邦住房金融局接管。

我们必须遵守FHFA制定的最低短期、中期和长期流动性要求。这些要求是基于压力情景下所需的现金流，该情景假设(除其他外)，对于中短期债务，我们可能在很长一段时间内无法从市场获得资金，因此必须利用投资组合中的某些流动资产为我们的现金需求提供资金。

最低流动性要求有四个组成部分：

n    一项为期30天的现金流压力测试，假设我们继续向市场提供流动性，同时在资金流出之上持有100亿美元的缓冲；

n    365天的衡量标准，要求我们持有流动性，以满足365天内预期的现金流出，并在一定的压力条件下继续向市场提供流动性；

n    规定的长期债务与流动性较差资产的最低比率。流动性较差的资产是那些没有资格作为抵押品质押给FICC的资产；以及

n    要求我们用负债为我们的资产提供资金，该负债相对于资产的期限有一个特定的最低期限。

这些更新的流动性要求自2020年12月1日起生效，导致融资成本上升，并对我们2021年的净利息收入产生了负面影响。此外，它们还影响了我们其他投资组合的规模和允许的投资。

资金来源和用途

我们资产负债表上资产的主要资金来源是发行债券。除了发行债券所提供的资金外，我们的其他资金来源包括：

n    我们所拥有的证券和贷款的本金支付和销售；

n    回购交易；

n    我们拥有的证券和贷款的利息收入；

n    担保费(包括我们在购买贷款时收到的费用)；以及

n    净资产。

我们利用这些来源为我们资产负债表上的资产提供资金。我们资金的主要用途包括：

n    债务到期、赎回或回购时的本金支付；

n    支付我们债务的利息和其他费用；

n    购买按揭贷款，包括购买本公司证券、按揭相关证券及其他投资所涉及的严重拖欠或修改贷款；以及

n    与衍生品合同有关的付款，以及与担保融资和日常贸易活动相关的向第三方张贴或质押抵押品的付款。

除了上述现金的来源和用途外，我们还参与了各种法律程序，包括法律程序这可能导致需要使用现金来解决索赔或支付某些费用或从和解中收取现金。

我们的证券和其他义务不受美国政府担保，也不构成美国政府或除房地美以外的任何机构或机构的债务或义务。我们继续管理我们的债务发行，以保持符合购买协议中规定的总债务限额。

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流动性管理框架

库务署根据购买协议提供的支持，使我们有足够的流动资金进行我们的正常业务活动。然而，由于许多原因，我们的债务融资成本和可获得性可能会有所不同，包括对GSE未来的不确定性，以及未来我们的信用评级或美国政府信用评级的任何下调。

我们在商业活动中广泛使用美联储的支付系统。美联储(Federal Reserve)要求我们在纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的账户提供充足的资金，达到每天支付债务和抵押贷款相关证券的现金支付所需的程度，然后纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)才会作为我们的财政代理人启动此类付款。尽管我们寻求维持充足的盘中流动性，通过美联储的支付系统为我们的活动提供资金，但一旦债券市场当天关闭，我们获得现金的渠道就会受到限制。现金不足可能会导致我们的账户透支，有可能导致罚款和声誉损害。

保持充足的流动性对我们的业务至关重要，也是一项成本。根据我们的流动性管理做法和政策，我们：

n    管理日内现金需求，为意外现金需求做好应急准备；

n    保持现金和非抵押投资，使我们能够在有限的时间内履行正在进行的现金义务，假设我们无法进入无担保债务市场；

n    在较长一段时间内维持价值大于或等于预计每日最大现金缺口的无担保证券，假设无法进入无担保债务市场；以及

n    根据我们的资产状况管理我们无担保债务的到期日。

为了便于现金管理，我们使用假设和模型预测现金流出和流入。这些预测有助于我们根据现金流的时间安排来管理我们的负债。实际现金流和预测现金流之间的差异导致发行高于需要或意外需要发行债券的成本更高，而且未来可能会这样做。实际现金流和预测现金流之间的差异也可能导致我们在纽约联邦储备银行的账户透支。我们每天都有现金储备来管理这一风险。

流动性概况

流动性的主要来源

下表列出了我们的流动性来源、截至所示日期的余额，并简要说明了它们对房地美的重要性。由于市场利率、市场信心、操作风险和其他因素的变化，我们维持充足流动性(包括将抵押贷款相关证券和其他证券作为抵押品给其他机构)的能力可能会停止或迅速改变，可用资金的成本可能会大幅增加。

表49-流动性来源

(单位：百万)

天平(1)2021年12月31日

天平(1) 2020年12月31日

描述

•

其他投资组合-流动性和应急运营组合

$80,262

$95,894

•

流动性和应急操作组合包括在我们的其他投资组合中，主要用于短期流动性管理。

•

按揭贷款及按揭- 关联证券-流动性 按揭的一部分- 相关投资组合

43,393

67,562

•

我们抵押贷款相关投资组合中的流动部分可以质押或出售，以实现流动性目的。我们可能能够成功筹集的现金数量可能远远少于余额。

(1)代表流动性和或有经营组合的账面价值，包括在我们的其他投资组合中，UPB代表抵押贷款相关投资组合中流动部分的账面价值。

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其他投资组合

下表汇总了我们其他投资组合的余额，其中包括流动性和应急运营组合。我们其他投资组合中的投资对我们的现金流、抵押品管理、资产和负债管理以及为抵押市场提供流动性和稳定性的能力非常重要。其他投资组合主要用于短期流动性管理、合并信托持有的现金和其他投资，以及其他投资，其中包括用于质押作为抵押品的债务证券、LIHTC合伙企业和担保贷款活动的投资。

表50-其他投资组合

						2021年12月31日															2020年12月31日
(单位：百万)						流动性和应急操作组合			托管账户			其他			其他投资组合合计(1)						流动性和应急操作组合			托管账户			其他			其他投资组合合计(1)
现金和现金等价物						$8,455			$1,596			$99			$10,150						$6,509			$17,380			$—			$23,889
根据转售协议购买的证券						43,729			34,000			807			78,536						65,753			38,487			763			105,003
与抵押贷款无关的证券						28,078			—			4,695			32,773						23,632			—			3,321			26,953
其他资产						—			—			8,194			8,194						—			—			7,252			7,252
总计						$80,262			$35,596			$13,795			$129,653						$95,894			$55,867			$11,336			$163,097

(1)表示账面价值。

我们在流动性和应急运营投资组合中的非抵押贷款相关投资包括美国国债和其他投资，我们可以出售这些投资，为我们的业务运营提供额外的流动性来源。我们还维持纽约联邦储备银行的无息存款和商业银行的有息存款。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们在商业银行的有息存款总额分别为35亿美元和31亿美元。

流动性和或有业务组合还包括主要由衍生品交易对手以现金形式向我们提交的抵押品，截至2021年12月31日和2020年12月31日分别为12亿美元和28亿美元。我们已经将这些抵押品投资于根据转售协议购买的证券和非抵押相关证券，作为我们流动性和或有业务组合的一部分，尽管根据我们的主净额结算和抵押品协议的条款，抵押品可能会返还给我们的交易对手。

按揭贷款及按揭相关证券

我们主要投资于抵押贷款和抵押贷款相关证券，其中某些类别基本上是无抵押和流动性的。我们在这些抵押贷款资产中的主要流动性来源是我们持有的机构证券。

此外，我们持有某些可以证券化的单户贷款和多户贷款，然后可以出售或用作回购协议的抵押品。由于我们的流动资产组合规模很大，在发生流动性危机或重大市场混乱时，我们可以成功出售或借款的抵押贷款相关资产的数量可能会大大少于我们持有的抵押贷款相关资产的数量。在很长一段时间内，市场对大量这些资产的需求可能会不足，这将限制我们以这些资产为抵押出售或借款的能力。

我们持有其他抵押资产，但考虑到它们的特点，它们可能不能立即出售或用作回购协议的抵押品。这些资产主要由单一家庭拖欠贷款和修改后的贷款组成。

我们在任何日历月内可以出售的抵押贷款资产的金额都受到限制，无需FHFA的审查和批准，如果FHFA这样决定的话，财政部也可以这样做。看见托管及相关事宜-对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制了解更多细节。

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主要资金来源

我们发行的债务证券被归类为第三方持有的合并信托的债务证券或房地美的债务。下表列出了截至所示日期我们的资金来源和余额，并简要说明了它们对联邦住宅贷款抵押公司的重要性。

表51--资金来源

(单位：百万)

2021年12月31日(1)

2020年12月31日(1)

描述

•

房地美的债务

$177,131

$284,370

•

房地美的债务用于资助我们的商业活动。

•

合并信托的债务证券

2,803,054

2,308,176

•

合并信托的债务证券主要用于为我们的单一家庭担保活动提供资金。这类债务主要由相关按揭贷款的现金流偿还。因此，我们的还款义务仅限于根据我们的本金和利息担保支付的金额，以及从信托公司购买修改过的或严重违约的贷款。

(1)表示考虑抵销安排后债务余额的账面价值。

房地美的债务

我们发行房地美的债券为我们的运营提供资金。资金竞争可能会因经济、金融市场和监管环境而异。债券的发行金额、类型和期限基于多种因素，旨在满足我们持续的现金需求，并符合我们的流动性管理框架。

我们可以使用以下类型的产品作为我们资金和流动性管理活动的一部分：

n    根据回购协议出售的证券-抵押短期借款，即我们将证券出售给交易对手，并达成协议在未来回购这些证券。

n    贴现票据和参考票据®-我们发行期限为一年或更短的短期票据。这些产品一般打折出售，到期日才支付本金。参考票据定期拍卖给交易商，而贴现票据则是根据投资者的需求和我们的现金需求而发行的。

n    中期票据-我们发行多种固定利率和可变利率中期票据，包括可赎回和不可赎回的证券，以及零息证券，期限各不相同。

n    参考注释®证券-参考票据证券是不可赎回的固定利率证券，我们通常发行原始到期日大于或等于两年的证券。

截至2021年12月31日，我们的总债务(按房地美的债务面值计算)为1817亿美元，低于购买协议目前规定的300亿美元的债务上限。由于购买协议下的抵押资产上限在2022年12月31日降至225亿美元，购买协议的债务上限将在2023年1月1日降至2700亿美元。我们的总负债以满足我们的资金需求受到债务上限的限制。我们每月以此为基础在“购买协议下的债务-未偿债务总额”的标题下披露我们的负债金额，这份报告可在我们的网站上查阅，网址为Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html.

要为我们的业务活动提供资金，我们有赖于投资者继续愿意购买我们的债务证券。政府对我们支持的变化或感觉到的变化可能会对我们进入债务市场的机会和我们的债务融资成本产生严重的负面影响。

此外，适用的立法或法规豁免的任何变更，包括监管与监督，可能会对我们接触到一些债务投资者产生不利影响，从而潜在地增加我们的债务融资成本。

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下表汇总了我们发行或偿还的Freddie Mac证券的票面价值和平均负债率，包括定期本金支付、催缴产生的支付和回购支付。出于各种原因，我们会不时赎回、交换或回购我们的未偿还债务证券，包括管理我们的融资结构和支持我们债务证券的流动性。

表52-房地美活动债务

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020
(百万美元)						面值			平均费率(1)						面值			平均费率(1)
短期：
期初余额						$4,955			1.31		%				$101,237			1.92		%
发行						22,050			0.04						162,290			1.02
还款						(24,569)			0.15						(16,608)			1.40
到期日						(2,436)			1.49						(241,964)			1.40
期末余额						—			—						4,955			1.31
根据回购协议出售的证券						7,333			(0.10)						—			—
抵消安排						(7,333)									—
根据回购协议出售的证券，净额						—			—						—			—
短期债务总额						—			—						4,955			1.31
长期：
期初余额						281,386			1.12						171,876			2.65
发行						1,090			0.60						304,087			0.69
还款						(58,067)			0.70						(159,945)			1.64
到期日						(42,794)			1.06						(34,632)			1.88
长期债务总额						181,615			1.11						281,386			1.12
房地美的总债务，净额						$181,615			1.11		%				$286,341			1.12		%

(1)平均汇率根据面值进行加权。

我们房地美余额的未偿债务总额减少，主要是因为抵押贷款相关投资组合余额减少以及现金窗口购买量减少。2020年，我们用长期可赎回和不可赎回债务取代了大部分短期债务，以遵守FHFA制定的最低流动性要求。由于这种资金结构的变化，我们的资金成本增加了。我们的可赎回债务为我们提供了在合同到期日之前偿还债务未偿还本金余额的选择权。截至2021年12月31日，未偿还的690亿美元可赎回债务中的620亿美元可能在一年内被赎回，不包括合同到期的一年内到期的可赎回债务。

到期日和赎回日期

下表列出了按合同到期日和最早赎回日期分列的房地美债务。最早赎回日期是指可赎回债务的最早赎回日期和房地美所有其他债务的合同到期日。

表53-到期和赎回日期

						截至2021年12月31日
(面值以十亿计)						合同到期日			最早赎回日期
房地美的债务(1):
1年或以下						$56			$118
1年到2年						39			36
2年至3年						13			2
3年到4年						35			12
4年到5年						5			—
此后						32			12
STACR和SCR债务(2)						9			9
房地美的总债务						$189			$189

(1)包括与根据回购协议出售的证券相关的应收款，当这些金额满足会计指导中的抵消条件时，我们将与根据协议在我们的综合资产负债表上转售的证券相关的应收账款抵销。

(2)STACR债务票据和SCR债务票据受到提前还款风险的影响，因为它们的付款是基于相关抵押借款人可能在任何时候预付的抵押资产参考池的表现，通常不会受到惩罚，因此作为一个单独的类别列入表中。

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合并信托的债务证券

我们合并资产负债表中债务的最大组成部分是合并信托的债务证券，这与我们为会计目的合并的证券化交易有关。我们主要通过抵押贷款证券化来发行这类债务，为我们大部分的独户活动提供资金。当我们合并证券化信托时，我们在合并资产负债表上确认信托持有的资产，其中大部分是抵押贷款，以及信托发行的债务证券，其中大部分是一级证券化产品。

合并信托的债务证券代表我们对在合并证券化信托中持有利益的第三方的负债。合并信托的债务证券主要由发行债务证券的证券化信托持有的抵押贷款的现金流偿还。在按揭贷款的现金流不足以偿还债务的情况下，我们会弥补不足之处，因为我们保证了债务的本金和利息的支付。在某些情况下，我们有权利和/或义务在合同到期日之前从信托购买贷款。有关我们从信托公司购买贷款的更多信息，请参阅我们的业务部门-单一家庭-业务概述。

截至2021年12月31日，我们对这些债务证券的估计净敞口(包括我们购买的合并信托的债务证券应付给Freddie Mac的金额)被确认为合并信托持有的抵押贷款的信贷损失准备金。看见注6有关我们的信贷损失准备金的详细情况。

下表显示了我们合并信托的债务证券的发行和清偿活动。

表54-第三方持有的合并信托债务证券活动

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020
期初余额						$2,240,602			$1,854,802
发行						1,532,367			1,231,008
灭火措施						(1,040,913)			(845,208)
期末余额						2,732,056			2,240,602
未摊销保费和折扣						70,998			67,574
第三方持有的合并信托的债务证券						$2,803,054			$2,308,176

信用评级

我们进入资本市场和其他资金来源的能力，以及我们的资金成本，可能会受到我们的信用评级的影响。下表显示了我们截至2022年1月31日的信用评级。

表55-房贷美信用评级

国家认可的统计评级 组织

标普(S&P)

穆迪(Moody‘s)

惠誉

优先长期债务

AA+

AAA级

AAA级

短期债务

A-1+

P-1

F1+

优先股(1)

D

钙

C

展望

稳定

稳定

负性

(1)不包括向财政部发行的优先股。

我们的信用评级和前景主要基于我们从财政部获得的支持，因此受到美国政府信用评级和前景变化的影响。

安全评级不是建议买入、卖出或持有证券。指定评级机构可随时对其进行修订或撤销。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。

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合同义务

我们的合同义务影响我们的流动性和资本资源需求，主要包括在我们的综合资产负债表上确认的债务(和相关利息支付)和衍生债务。我们还在合并资产负债表的其他负债中确认了合同义务，包括向我们的合格和非合格固定缴款计划和其他福利计划支付款项，以及根据我们向LIHTC合伙企业延迟出资的义务支付的未来现金付款。

我们还有与从第三方购买贷款和抵押贷款相关证券的承诺相关的合同义务，其中大部分作为衍生品入账，以及某些具有法律约束力和可执行性的表外义务，包括担保、无资金支持的贷款安排，以及在某些事件发生时预支资金的义务。看见表外安排有关我们的表外债务对我们的流动性和资本资源的潜在影响的更多信息。

中讨论了与房地美债务相关的到期付款的金额和时间。主要资金来源。我们的大部分采购承诺计划在未来12个月内完成。我们某些其他合同义务的金额和时间是不确定的，包括未来支付与第三方持有的合并信托的债务证券有关的本金和利息，STACR和SCR交易，尚未应计的衍生协议的现金结算，担保支付，以及根据某些表外安排预支资金的承诺。

表外安排

我们签订了某些业务安排，这些安排没有记录在我们的综合资产负债表上，或者可能记录的金额与交易的全部合同金额或名义金额不同，这影响了我们的短期和长期流动性需求。其中某些安排存在信用风险敞口。看见MD&A-风险管理-信用风险有关我们表外安排的信用风险敞口的更多信息。

担保

我们对证券化和其他与抵押贷款相关的担保活动有一定的表外安排。我们与证券化活动相关的表外安排主要包括有担保的K证书和SB证书。我们对这些证券化活动和其他抵押贷款相关担保的担保可能会导致流动性需求，以弥补借款人违约带来的潜在现金流短缺。截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些担保的未偿还UPB分别为3,660亿美元和3,370亿美元。

除了我们的证券化和其他与抵押贷款相关的担保外，我们还有某些其他担保被计入衍生工具，并在我们的综合资产负债表上以公允价值确认。看见注9有关这些担保的更多信息，这些担保没有包括在上面的总数中。

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。当我们在我们的混合再证券化产品中重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们的担保包括及时支付此类证券的本金和利息。因此，在我们的再证券化交易中混合房利美抵押品增加了我们的表外流动性敞口，因为我们无法控制房利美的抵押品。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们与支持Freddie Mac再证券化产品的Fannie Mae证券相关的表外敞口总额分别约为1112亿美元和858亿美元。

承付款

我们已经作出了某些承诺，包括根据转售协议购买证券的承诺、购买多户贷款的承诺以及没有资金的多户贷款安排，这些都没有记录在我们的综合资产负债表上。截至2021年12月31日和2020年12月31日，这些承诺的名义金额分别为165亿美元和592亿美元。对于我们购买多户贷款的某些承诺，我们选择了公允价值选项。

我们还签订了其他承诺，购买或出售抵押贷款或抵押贷款相关证券，这些证券被计入衍生品工具。这些承诺在我们的综合资产负债表中按公允价值确认，不包括在上述总额中。看见注9获取有关这些承诺的更多信息。

此外，对于我们的某些多家庭其他抵押贷款相关担保安排和其他证券化产品，我们提供了对预付款的承诺，通常指的是“流动性担保”，截至2021年12月31日和2020年12月31日，预付款分别为42亿美元和48亿美元。这些担保要求我们向第三方预付资金，使他们能够回购无法兑现的投标债券或证券。在2021年12月31日和2020年12月31日，都没有未偿还的流动性担保垫款。

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现金流

n     2021 vs. 2020-现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)从2020年12月31日的239亿美元减少到2021年12月31日的102亿美元，减少了137亿美元。p这主要是由于较低的贷款预付款导致信托现金减少，以及由于较低的现金窗口购买预测以及在没有发行新债务的情况下继续为房地美债务的到期日、赎回和回购提供资金而导致我们的运营现金减少。

n     2020 vs. 2019-现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)增加了187亿美元，从2019年12月31日的52亿美元增加到2020年12月31日的239亿美元，主要原因是贷款预付款增加，以及我们过渡到遵守FHFA制定的最新最低流动性要求。

资本资源

我们进入托管制度后，对资本充足性和资本管理的评估发生了重大变化。我们与财政部签订了购买协议，根据该协议，我们向财政部发行了优先股和认股权证，以在行使日按完全摊薄的基础购买我们已发行普通股的79.9%。根据购买协议，财政部承诺在一定条件下向我们提供股权融资，以消除我们的净资产赤字。根据购买协议的承诺从财政部获得股权融资，使我们能够避免被FHFA置于破产管理状态，并保持债券市场作为非常高质量信贷的信心，这是我们的商业模式所依赖的。截至2021年12月31日，购买协议下剩余的可用资金为1402亿美元，未来的任何提取都将减少这一金额。

2017年5月，FHFA作为保管人向我们发布了指导意见，要求我们在托管期间评估和管理我们的金融风险，并做出商业决策，利用基于风险的CCF，这是FHFA提供的详细公式的资本制度。2020年12月，联邦住房金融局公布了一项最终规则，将ERCF确立为房地美和房利美的新企业监管资本框架。ERCF于2021年2月生效，有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期。根据最终规则，我们必须在2022年遵守ERCF下的监管资本报告要求，我们的首次季度资本报告应在2022年5月30日之前提交，也就是第一季度最后一天后60天。

根据购买协议，吾等将不会就优先股向库务署支付股息，直至吾等的净值金额超过为满足ERCF所载的资本要求及缓冲所需的经调整资本总额。根据我们截至2021年12月31日的净资产280亿美元，截至2021年12月31日的季度不向财政部支付股息。根据购买协议，支付股息不会减少优先股的未偿还清算优先权。截至2021年12月31日，我们累计支付的高级优先股股息总额为1197亿美元。

财政部拥有的高级优先股的总清算优先权为980亿美元截至2021年12月31日。高级优先股的总清算优先权将在每个会计季度末至资本储备结束日期增加，增加的金额相当于上一会计季度净值的增加(如果有的话)。此外，在未来我们提取额外资金的程度上，总清算优先级将增加这些提取的金额。有关购买协议、认股权证和优先股的更多信息，包括我们对优先股的股息要求以及在资本储备结束日期后向财政部支付的承诺费，请参见MD&A--托管及相关事项，附注2和附注12.

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我们主要将留存收益投资于短期投资。下表列出了与我们的净资产相关的活动。

表56-净值活动

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
期末余额，12月31日						$16,413			$9,122			$4,477
累积效应调整(1)						—			(240)			—
期初余额，1月1日						16,413			8,882			4,477
综合收益(亏损)						11,620			7,531			7,787
资金从国库中提取						—			—			—
宣布派发高级优先股股息						—			—			(3,142)
总股本/净资产						$28,033			$16,413			$9,122
采购协议项下的合计提款						$71,648			$71,648			$71,648
支付给国库的现金股息合计						119,680			119,680			119,680
优先股的清算优先权						97,959			86,539			79,322

(1)与我们于2020年1月1日采用CECL相关的累积效应调整。

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托管及有关事宜

在托管期间对我公司的监管

FHFA在担任我们的保管员时拥有广泛的权力。一经任命，监管人立即继承联邦住宅贷款抵押公司和联邦住宅贷款抵押公司的任何股东、高级职员或董事对联邦住宅贷款抵押公司及其资产的所有权利、所有权、权力和特权。保管人还继承了任何其他合法托管人或第三方持有的房地美的所有账簿、记录和资产的所有权。

根据GSE法案，保管人可以采取它认为必要的任何行动，使我们处于安全和有偿付能力的状态，并适当地开展我们的业务，保存和保存我们的资产和财产。遗产管理人的权力包括有权在不经任何一方批准、权利转让或同意的情况下，在某些限制和转让后通知条款的限制下，转让或出售我们的任何资产或负债。然而，GSE法案规定，已转移到房地美证券化信托的贷款和抵押相关资产必须由监管人为信托的实益所有人持有，不能用于满足我们的一般债权人。

我们按照FHFA作为我们的保管人的指示开展业务。保管员已授权董事会监督管理层对我们商业运作的行为，这样我们就可以正常运作了。董事代表保管人服务，按照保管人的规定行使权力，并对保管人负有照顾和忠于保管人的受托责任。保管人保留随时撤回或修改其提供的授权的权力。保管人还为自己保留了某些重要的权力，并没有将这些权力提供给董事会。保管员继续为公司提供战略指导，并指导董事会和管理层努力实施其战略。许多管理决定都要经过联邦住房金融局的审查和/或批准，管理层经常在涉及日常运营的各种事项上接受联邦住房金融局的指示。

我们目前的业务目标反映了我们从保管人那里得到的方向，包括在保管人记分卡中。在保守党的指导下，我们对某些旨在为抵押贷款市场提供支持的商业做法做出了改变，以服务于我们的使命和其他非金融目标。鉴于我们的使命和我们的监管人员在解决住房和抵押贷款市场状况方面赋予房地美的重要作用，我们有时会采取可能对我们的业务、经营业绩或财务状况产生负面影响的行动。其中一些行动旨在帮助房主和抵押贷款市场。

购买协议、认股权证和高级优先股

在进入托管的过程中，我们与财政部签订了购买协议。根据购买协议，我们向财政部发行了优先股和认股权证，以购买普通股。购买协议、认股权证和优先股不包含任何条款，导致它们在托管终止时终止或不复存在。托管、购买协议、权证和优先股实质上限制了我们普通股和优先股股东(财政部除外)的权利。

根据我们通过FHFA以保管人身份于2008年9月7日签订的购买协议，我们向财政部发行了100万股可变清算优先权高级优先股，初始清算优先权为10亿美元，并发出认股权证，以名义价格购买相当于已发行股份总数79.9%的普通股。考虑到财政部根据购买协议向我们提供资金的承诺，优先股和认股权证作为初始承诺费向财政部发行。由于发行优先股或认股权证，我们没有从财政部获得任何现金收益。根据购买协议，我们偿还优先股清算优先权的能力是有限的，在可预见的未来我们将无法这样做，如果我们能够这样做的话。

购买协议规定，我们一般可以按季度提取我们的总负债超过我们总资产的金额(如果有的话)，这反映在我们适用会计季度的GAAP综合资产负债表上，前提是根据购买协议提供的资金总额不得超过财政部的承诺。任何提取的金额都将被添加到高级优先股的总清算优先级中，并将减少剩余的可用资金金额。我们的净资产出现赤字，这使得我们有必要大量动用财政部在购买协议下的资金承诺，其中大部分提取发生在2008年至2011年。此外，自2017年12月以来，我们净值金额的增加已经或将会增加到高级优先股的总清算优先级。高级优先股的清算优先权将在每个会计季度末至资本储备结束日期继续增加，增加的金额相当于上一会计季度净值的增加(如果有的话)。截至2021年12月31日，高级优先股的总清算优先权为980亿美元，购买协议下剩余的可用资金为1402亿美元，这一金额将因未来的任何提取而减少。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得累计季度现金股息。我们向财政部支付的优先股股息已经公布

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

由管理人员作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人，并在其指示下支付报酬。自2013年第一季度以来，我们一直对高级优先股向财政部提出净值扫除股息要求，这一要求是根据购买协议2012年8月修正案实施的。我们每个季度的现金股息要求是上一财季末我们的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。适用的资本储备额目前是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的经调整资本总额。这一资本储备金额将一直有效，直至我们连续第二个会计季度达到并维持这样的资本水平的最后一天(资本储备结束日期)。因此，在我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲之前，我们不会对优先股提出另一项股息要求。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期前的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，其后适用的资本储备金额将为零。

在资本储备结束日期之后，我们就优先股向财政部支付的股息要求为：(1)高级优先股当时的清算优先股每年10%的股息，以及(2)相当于上一会计季度净值增加(如果有的话)的季度金额，两者以较小的金额为准(1)优先股当时的清算优先股的年利率为10%，(2)季度金额等于紧随其后的上一会计季度净值的增长(如果有的话)。因此，在资本储备结束日期之后，我们未来利润的全部或很大一部分将分配给财政部，我们普通股和非优先股的持有者将不会获得原本可以从这些利润中获得的利益。如果由于任何原因，我们没有在资本储备结束日期之后的任何未来期间全额支付优先股的股息要求，则未支付的金额将被添加到清算优先股中。紧随其后及其后的所有股息期，直至吾等以现金支付全额累计股息之日期之后的股息期，股息金额将为优先股当时的清算优先股当时的清算优先股的年息12%。这不会影响我们根据购买协议从库房提取资金的能力。

优先股优先于我们的普通股和所有其他已发行的优先股系列，以及我们未来发行的任何股本，无论是股息还是清算后的权利都是如此。在财政部根据购买协议作出的融资承诺终止之前，我们不被允许赎回优先股。

根据购买协议，我们还须向库务署支付季度承诺费，该费用将由我们和库务署参照库务署当时有效的资金承诺的市值确定。然而，这一承诺费要求自2013年1月1日起暂停，直到资本储备结束日期。我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将为财政部在资本储备结束日期后1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺支付这笔费用。

购买协议和认股权证还包含对我们的业务和资本活动有重大限制的契约。例如，购买协议规定，在优先优先股全部偿还或赎回之前，未经财政部事先书面同意，我们不得：

n    支付除优先股或认股权证以外的股权证券的股息，或回购我们的股权证券；

n    发行任何额外的股权证券，但在有限的情况下除外；

n    退出托管，但在有限的情况下除外；

n    出售、转让、租赁或以其他方式处置任何资产，但在正常业务过程中按照过去的做法以及在其他有限的情况下以公平市价处置除外；以及

n    发行任何次级债券。

此外，采购协议要求我们遵守2020年12月发布的雇员再培训基金，而不考虑随后对该规则的任何修订或其他修改。有关购买协议契约的更多信息，请参见注2, 有关相关风险，请参阅风险因素-托管及有关事宜.

对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制

我们获得和出售抵押资产的能力受到购买协议的限制和FHFA施加的其他限制的严重限制：

n    自2014年以来，我们一直在管理抵押贷款相关投资组合，以确保我们抵押资产的UPB不超过购买协议规定的上限的90%，截至2018年12月31日，购买协议的上限达到2500亿美元。2019年2月，FHFA指示我们将抵押贷款相关投资组合始终保持在2500亿美元或以下。2019年11月，FHFA指示我们在2020年1月31日之前，将房地美拥有的某些仅限利息证券的名义价值的10%计入这一投资组合的计算中，同时继续将该投资组合维持在FHFA规定的限制以下。到2022年底，我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将从2500亿美元降至2500亿美元。自2021年1月起，抵押资产的计算

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根据购买协议，上限还包括只计息证券名义价值的10%。截至2021年12月31日，我们的抵押贷款相关投资组合为1235亿美元，其中包括125亿美元，占我们截至2021年12月31日持有的纯利息证券名义金额的10%。

n    关于我们抵押贷款相关投资组合的构成，FHFA指示我们：(1)到2021年6月30日，将我们持有的机构MBS数量减少到不超过500亿美元，到2022年6月30日，减少到不超过200亿美元，所有美元上限都基于UPB；(2)到2021年6月30日，将我们现有的抵押抵押债券(CMO)组合(有时也被称为REMIC)的UPB减少到零。我们将有持有期限制，可以出售任何新创建但在发行时未出售的CMO部分。CMOS不包括最初从再履行贷款高级次级证券化结构中保留的部分。

n    根据购买协议，吾等的负债不得导致吾等的总负债面值超过上一历年12月31日吾等获准拥有的按揭资产额的120%。自2019年1月1日以来，我们在购买协议下的债务上限为3000亿美元。截至2021年12月31日，就债务上限而言，我们的总债务为1817亿美元。我们在购买协议下的债务上限将在2023年1月1日降至2700亿美元，这是由于购买协议下的抵押资产上限在2022年12月31日降至225亿美元。

n    FHFA表示，任何投资组合的出售都应该是商业上合理的交易，考虑到对市场、借款人和社区稳定的影响。

我们关于管理抵押贷款相关投资组合的决定会影响我们的业务部门。为了实现我们所有的投资组合目标，我们可能会放弃一个业务部门的经济机会，转而追求另一个业务部门的机会。

以下是截至2021年12月31日的一年中，我们相对于抵押贷款相关投资组合和总负债施加的限制的结果。

抵押资产(1) 截止到十二月三十一号，

(单位：十亿)

(1)2021年和2020年包括房地美拥有的某些只计息证券名义价值的10%。2020已修订，以符合当前的表述。

截至12月31日的负债情况，

(单位：十亿)

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对我们的二级市场活动和单一家庭贷款收购的限制

购买协议限制了我们的二级市场活动和单一家庭贷款收购：

n    二级市场活动-我们不能根据贷款卖方的规模、租船类型或业务量改变收购单一家庭贷款的定价或任何其他条款，并要求：

l    提出以现金对价购买贷款，并以非歧视性定价运营这个现金窗口；以及

l    遵守FHFA规定的与社区贷款人公平进入二级市场有关的指令、法规、限制或其他要求。

n    单一家庭贷款收购-我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的收购。

l    除联邦住房金融局可能规定的允许我们获得目前有资格获得的单一家庭抵押贷款的例外情况外，我们被要求实施一项合理设计的计划，以确保每项单一家庭抵押贷款是：

–合格抵押贷款；

–明确免除CFPB的偿债能力要求；

–以投资性房产担保，但须遵守下文所述的相关购买协议限制，该房产已被暂停；

–以精简的承销方式进行再融资，以获得较高的LTV比率；

–根据紧急情况与联邦住房金融局协商确定的具有临时承保灵活性的贷款；或

–由人造外壳固定。

购买协议还包括对我们现金窗口活动的数量限制，在发起时收购具有某些LTV、DTI和信用评分特征的单一家庭贷款，以及收购以第二套住房或投资物业为担保的单一家庭贷款，但这些要求已被暂停，直到2022年9月14日晚些时候，也就是财政部通知房地美六个月后。有关暂停采购协议要求的其他信息，请参阅MD&A-监管和监督-立法和监管发展-2021年9月与财政部的信函协议.

我们将继续根据我们的风险限额和FHFA的指导来管理这些活动。

对我们的多户贷款购买活动的限制

我们购买的多家庭贷款的数量和类型受到FHFA为我们的多家庭业务设立的贷款购买上限的重大影响。2021年10月，FHFA宣布，2022年多家族企业的贷款购买上限将从2021年的700亿美元增加到780亿美元。联邦住房金融局将继续要求多家庭新业务活动的至少50%是使命驱动的、负担得起的住房。FHFA已经改变了某些使命驱动型经济适用房的定义，到2022年，这些定义将包括向成本负担沉重的租户市场的经济适用房提供贷款，以及为提高能效和水效提供资金的贷款，这些贷款的租户负担得起的单位不超过AMI的60%。到2022年，FHFA还将要求多户新业务活动的至少25%对于占AMI比例为60%或以下的租户来说是负担得起的，高于2021年的20%。贷款购买上限将在全年由FHFA重新评估，以确定基于强于预期的整体市场，提高上限是否合适。为了防止市场混乱，如果FHFA确定市场的实际规模小于最初的预测，FHFA将不会降低上限。有关多家庭贷款购买上限的其他信息，请参见MD&A-我们的业务部门-多家族 -产品和活动-贷款购买.

购买协议还包括对我们的多家庭贷款购买活动的限制，但这些购买协议限制已暂停到2022年9月14日晚些时候，也就是财政部通知房地美之后的六个月。有关其他信息，请参阅 MD&A-监管和监督-立法和监管发展-2021年9月与财政部的信函协议.

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FHFA的战略计划：2021-2024财年和托管记分卡

2020年10月，FHFA发布了2021-2024财年战略计划。该战略计划确定了联邦住房金融局履行其法定职责所需的目标。

本战略计划通过更新FHFA的使命、愿景和价值观，并确立三个新的战略目标，正式确定了FHFA及其监管实体的方向：

n通过世界级的监督确保安全和健全的受监管实体；

n促进竞争、流动、高效和有弹性(明确)的国家住房金融市场；以及

n通过加强其劳动力和基础设施，将FHFA定位为卓越运营的典范。

2021年2月，FHFA发布了2021年托管计分卡。本计分卡的目的是确保企业和CSS专注于其核心使命责任，以适合于资本缓冲有限的托管实体的方式运营，并开展支持退出托管所需的活动。2021年8月，联邦住房金融局从2021年托管计分卡中删除了以下两个目标：(1)托管结束的路线图：根据需要继续向联邦住房金融局提供支持，以制定退出托管的里程碑路线图，包括制定任何资本恢复计划，以及(2)住房市场改革和调整：按照联邦住房金融局的指导，开展与住房市场改革相关的活动。有关2021年托管记分卡的详细信息，请参阅高管薪酬-CD&A-基于托管记分卡绩效的2021年风险延付工资的确定.

2021年11月，FHFA发布了2022年托管计分卡。这张计分卡的目的是通过促进可持续和公平地获得负担得起的住房并以安全和稳健的方式运营，追究企业和社区服务机构履行其核心使命要求的责任。有关2022年托管计分卡的更多信息，请参阅我们于2021年11月18日提交的当前Form 8-K报告。

有关托管和相关事项的详细信息，请参阅监管与监督, 风险因素-托管及有关事宜,注2,注12, 和董事、公司治理和高管-公司治理-董事会和董事会委员会信息-董事会和董事会委员会的权力。

公平住房融资计划

2021年9月7日，联邦住房金融局宣布，将要求房地美和房利美向联邦住房金融局提交公平住房融资计划。这些计划为期三年，每年更新一次。这些计划旨在确定和解决可持续住房机会的障碍，包括企业在未来三年推进住房金融公平的目标和行动计划。联邦住房金融局还将要求企业提交关于前一年为实施其计划而采取的行动的年度进展报告。2021年12月，我们向联邦住房金融局提交了2022-2024年公平住房融资计划。

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监管和监督

除了我们作为我们的保管人受到FHFA的监督外，根据我们的宪章和GSE法案，我们还受到FHFA的监管和监督，并受到其他政府机构的某些监管。此外，其他政府机构的监管活动可能会间接影响我们，即使我们不直接受到这些机构的监管或监督，例如修改适用于购买或提供抵押贷款的要求的法规。

联邦住房金融局

联邦住房金融局是联邦政府的一个独立机构，负责监督房地美、房利美和联邦住房抵押贷款机构的运作。

根据GSE法案，FHFA拥有与联邦银行机构相当的安全和稳健权力，在某些方面甚至比联邦银行机构的权力更广泛。联邦住房金融局负责执行由“改革法案”增加的“GSE法案”的各项规定。

接管和解决方案规划

根据GSE法案，如果FHFA以书面形式确定我们的资产少于我们的义务，或者我们在到期时没有偿还债务，FHFA必须对我们进行破产管理，每种情况都有60天的期限。联邦住房金融局已通知我们，与我们的资产和义务有关的任何强制性接管确定的测量期将不早于我们季度或年度财务报表的美国证券交易委员会公开申报截止日期开始，并将在该日期之后持续60个日历日。联邦住房金融局还通知我们，如果在这60天内，我们从财政部获得的资金至少等于购买协议下的短缺金额，联邦住房金融局的董事将不会做出强制性接管决定。

此外，我们可以根据联邦住房金融局董事的酌情决定权，随时因“政府支持企业法”中规定的其他原因被置于破产管理状态。酌情委任接管人的法定理由包括：由于不安全或不健全的做法导致资产或收益大量流失；存在不安全或不健全的条件来处理业务；在正常业务过程中无法履行我们的义务；不安全或不健全的做法或条件导致我们的条件减弱；严重的资本不足；资本不足且没有合理的资本充足前景；亏损将耗尽我们几乎所有的资本；或经同意。

房地美、房利美和联邦住房抵押贷款机构的托管和接管业务的某些方面在联邦住房金融局关于托管和接管的规则中有所阐述。在其他条款中，FHFA通常不允许在托管期间支付证券诉讼索赔，现任或前任股东因其股东身份而产生的索赔将在接管中获得最低优先级。此外，托管的行政费用视为接管的行政费用，不得在托管期间进行资本分配，但细则另有规定的除外。

In May 2021, FHFA公布了一项最终规则，要求房地美和房利美制定可信的决议计划，也就是众所周知的生前遗嘱。该规则的目的是要求每个企业制定一份清盘计划，以促进其在联邦住房金融局接管权限下的快速和有序清盘，其方式为：(1)规定新成立的有限责任公司继续经营破产企业的核心业务，从而最大限度地减少对全国住房金融市场的干扰；(2)保护企业的特许经营权和资产的价值；(3)促进有限责任公司和破产财产之间的资产和负债分割；(3)促进有限责任公司和破产财产之间的资产和负债的分割；(3)促进有限责任公司和接管财产之间的资产和负债的分割；(3)促进有限责任公司和接管财产之间的资产和负债的分割；(3)促进有限责任公司和接管财产之间的资产和负债的分割；(4)确保由企业担保的抵押贷款支持证券和企业无担保债务的投资者根据GSE法案确定的付款优先顺序承担损失，同时将这些投资者的不必要损失和成本降至最低；以及(5)通过明确表示不会有特别的政府支持来赔偿投资者的损失或为企业的清盘提供资金，以促进市场纪律。该规则还涉及与向联邦住房金融局提交初步和后续决议计划的频率和时间有关的程序要求。该规则在制定解决方案时提供了一套必要和禁止的假设，包括假设破产可能发生在FHFA提供的严重不利的经济条件下，以及FHFA提供的任何压力测试或其他情况下，而不假设提供或继续提供或继续提供特别政府支持(包括购买协议下的支持)。, 并反映了法律规定，即企业的义务和证券不受美国的担保，不构成美国的债务或义务。我们的第一个解决方案必须在2023年4月提交给联邦住房金融局。

任命联邦住房金融局为接管人将立即终止监护权。在接管的情况下，GSE法案要求联邦住房金融局作为接管人，组织一次关于房地美的LLRE。除其他要求外，GSE法案规定此LLRE：

n    将继承联邦住宅贷款抵押公司的宪章，此后按照该宪章并受该宪章的约束而运作；

n    会承担、收购或继承我们的资产和负债，只要这些资产和负债被转移

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由联邦住房金融局向劳资关系委员会提交；以及

n    会不得承担、收购或继承我们对股东的任何义务。

进入破产管理程序可能会对我们普通股和优先股的持有者产生实质性的不利影响，并可能对我们的债务证券和房地美抵押贷款相关证券的持有者产生实质性的不利影响。如果我们被置于破产管理程序，将需要不同的假设来确定我们资产的账面价值，这可能导致显著不同的财务结果。有关我们业务面临的与破产管理相关的风险以及业务前景的不确定性的更多信息，请参阅 风险因素--托管和相关事项。

资本标准

GSE法案规定了我们的某些资本要求，并授权FHFA建立其他资本要求，以及提高我们的最低资本要求，或为特定目的建立额外的资本和准备金要求。2008年，根据购买协议，FHFA在托管期间暂停了对我们的资本分类。

2017年5月，FHFA作为监管机构向我们发布了指导意见，要求我们评估和管理金融风险，并利用基于风险的CCF做出商业决策。CCF是FHFA提供的详细公式的资本体系。我们已经使用了FHFA的CCF和内部资本方法(如果可能的话)来衡量做出经济有效决策的风险。CCF包括与我们业务账簿上的风险相关的具体要求，以及我们新收购的建模回报。2020年12月，联邦住房金融局公布了ERCF，为房地美和房利美建立了一个新的监管资本框架。根据FHFA的指导，我们正在将我们业务的管理从CCF过渡到ERCF。

ERCF为企业确立了基于风险和杠杆的资本要求，包括以下内容：

n    与我们持有的资本的数量和形式相关的补充资本要求，主要基于美国银行业监管机构监管资本框架中使用的资本的定义。最后一条规则包括基于杠杆和基于风险的要求，它们共同决定了每一层资本的要求；

n    要求我们持有规定的资本缓冲，这些缓冲可以在金融压力时期动用，然后随着经济状况的改善而随着时间的推移而重建。如果我们低于规定的缓冲金额，我们必须限制资本分配，如股票回购和股息，以及向高管支付可自由支配的奖金，直到缓冲金额恢复；

n    要求从2022年开始向FHFA提交季度公共资本报告，无论我们处于托管地位；

n    除了我们的信用风险外，还要求为运营和市场风险保持资本；

n    适用于单户和多户风险敞口的风险权重的具体最低百分比或“下限”，其效果是增加贷款所需持有的资本，否则风险权重较低；

n    适用于信用风险转移交易保留部分的风险权重的具体下限，其效果是减少从这些交易中获得的资本减免；以及

n    基于美国银行业监管机构的监管资本框架的其他内容，包括分阶段实施先进方法，作为衡量风险加权资产的标准化方法的替代方法。

ERCF将要求我们持有比之前要求多得多的资本。我们目前的资本水平远低于雇员再培训基金所要求的水平。ERCF于2021年2月生效，有一个合规过渡期。一般来说，ERCF中监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期。而ERCF中缓冲要求的合规日期将是我们监护权终止的日期。关于ERCF的高级方法要求，合规日期为2025年1月1日或FHFA指定的任何较晚的合规日期。根据最终规则，我们必须在2022年遵守ERCF下的监管资本报告要求，我们的首次季度资本报告应在2022年5月30日之前提交，也就是第一季度最后一天后60天。此外，购买协议包括一项契约，要求我们遵守雇员再培训基金，而不论其后对最终规则的任何修订或其他修改。因此，对雇员再培训基金的任何修订或FHFA指示的修改都可能影响我们对该公约的遵守。有关这些资本标准的其他信息，请参阅注19有关不遵守采购协议的风险，请参阅风险因素- 托管及相关事宜-购买协议及优先股条款极大地限制了我们的业务活动。在不遵守任何采购协议契约的情况下，财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他补救措施，如果FHFA确定我们采取的纠正措施不充分，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救措施。

根据联邦住房金融局关于受监管实体压力测试的规定，房地美和房利美必须使用联邦住房金融局规定的情景进行年度压力测试，以确定每个企业是否有足够的资本吸收不利经济状况造成的损失。根据规定，企业必须公开披露“严重不利”情况下的压力测试结果。根据FHFA的指导，2021年8月，我们披露了2021年和2020年“严重不利”情景压力测试的结果。

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新产品

GSE法案要求联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)和联邦抵押协会(Fannie Mae)在最初提供任何产品(根据法规的定义)之前，必须获得联邦住房金融局的批准，但某些例外情况除外。GSE法案还要求我们向FHFA提供书面通知，说明我们认为不是产品的任何新活动。虽然FHFA在2009年7月发布了一项关于事先批准新产品以满足这些法定要求的临时最终规则，但它表示，允许我们从事新产品与托管目标不一致，并指示我们不要根据临时最终规则提交此类请求。2020年10月，FHFA公布了一项拟议的规则，如果获得通过，将取代临时最终规则。拟议的规则概述了FHFA审查程序和批准新产品的时间表。它列出了评估一种新产品是否符合企业章程、是否符合公众利益，以及是否与维护企业或按揭融资系统的安全和稳健相一致的标准。它还建立了一个新的由三部分组成的客观测试，用于确定一项活动是否为一项新活动。

保障性住房目标

我们要遵守每年的保障性住房目标。我们把购买符合保障性住房目标的贷款视为我们使命和业务的主要内容，我们致力于为极低收入、中低收入家庭提供保障性住房融资。根据保障性住房的目标，我们可能会调整购买贷款的策略，这可能会增加我们的信贷损失。这些策略可能包括进行预期经济效益低于我们典型交易的购买和证券化交易。2010年2月，联邦住房金融局表示，它不打算让我们从事不经济或高风险的活动，以支持住房目标，也不打算将托管状态作为撤回我们对这些细分市场的支持的理由。

适用于我们2021年购买的FHFA住房目标包括四个目标和一个单户业主自住住房的子目标，一个多户经济适用住房目标，以及两个多户经济适用住房的子目标。独户贷款的目标是以符合条件的贷款总数的百分比表示的，而多户贷款的目标是以融资的最低单位数来表示的，而多户贷款的目标是以符合条件的贷款总数表示的，而多户贷款的目标是以最低融资单位数表示的。

其中三个独户住房目标和子目标目标是为低收入家庭、极低收入家庭和/或居住在低收入地区的家庭提供购买抵押贷款。独户住房目标还包括一个目标，即针对低收入家庭的再融资贷款。多户保障性住房目标针对的是低收入家庭负担得起的多户租赁住房。多户经济适用住房分目标针对的是极低收入家庭负担得起的多户租赁住房和低收入家庭负担得起的小型(5至50套)多户房产。

我们可以通过达到或超过FHFA的基准水平(基准水平)来实现单户或多户住房目标。我们也可以通过达到或超过满足该目标标准(市场水平)的实际市场份额来实现单一家庭目标。

如果联邦住房金融局的董事发现我们未能(或我们很可能会失败)实现住房目标，并且实现住房目标是可行的，董事可能会要求提交一份住房计划，其中描述了我们将采取的行动来实现未实现的目标。如果我们未能提交所需的住房计划，提交不可接受的计划，未能遵守FHFA批准的计划，或未按法律要求提交某些抵押贷款购买数据、信息或报告，FHFA有权对我们采取行动。看见风险因素-法律和监管风险 - 为了实现我们的住房目标、服务义务和公平的住房融资要求，我们可能会对我们的业务做出某些改变，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

保障性住房目标成果与住房规划

2021年12月，FHFA通知我们，2020年，我们实现了五个独户经济适用房目标中的四个，以及我们的所有三个多户目标。由于FHFA确定我们未能实现2020年的一个住房目标，而实现该目标是可行的，FHFA要求我们提交一份住房计划，说明我们计划如何在2022年至2024年期间实现未实现的目标。我们在2022年2月向FHFA提交了我们的住房计划。我们在FHFA确定的目标上的表现列在下表中。

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表57-2020年和2019年经济适用房目标结果

						2020												2019
保障性住房目标						基准水平			市场水平			结果						基准水平			市场水平			结果
独栋住宅
低收入者购房目标						24		%	27.6		%	28.5		%				24		%	26.6		%	27.4		%
极低收入者购房目标						6		%	7.0		%	6.9		%				6		%	6.6		%	6.8		%
低收入地区购房目标						18		%	22.4		%	21.8		%				19		%	22.9		%	22.9		%
低收入地区购房分目标						14		%	17.6		%	17.1		%				14		%	18.1		%	18.0		%
低收入再融资目标						21		%	21.0		%	19.7		%				21		%	24.0		%	22.4		%
多家庭
低收入目标(单位)						315,000			不适用			473,338						315,000			不适用			455,451
极低收入次级目标(单位)						60,000			不适用			107,105						60,000			不适用			112,773
小型多户家庭(5-50套)低收入次级目标						10,000			不适用			28,142						10,000			不适用			34,847

我们预计将在2022年3月报告我们在下表58所列2021年保障性住房目标方面的表现。目前，根据初步信息，我们相信我们已经实现了我们所有的五个单一家庭目标和所有三个多家庭目标。我们预计，在2022年市场数据发布后，FHFA将对我们2021年的表现做出最终决定。

2021-2024年独户和2021-2022年多户保障性住房目标

2021年12月，FHFA宣布了房地美2022年至2024年独户保障性住房目标的更高基准水平。这些目标包括两个新的单一家庭购房分目标：少数族裔人口普查区购房分目标和低收入人口普查区购房分目标。这两个新目标取代了以前的低收入地区子目标。

FHFA还宣布了房地美2022年多户保障性住房目标的基准水平。针对公众对拟议的保障性住房目标的评论，以及新冠肺炎对各个多户家庭起源部分的不同影响，多户住房目标仅适用于2022年。2022年，FHFA预计将进一步制定规则，以建立2023年的多家庭基准，并将向企业通报2022年低收入地区购房目标基准水平。联邦住房金融局还为房地美和房利美设定了不同的基准水平，以实现小型多家庭低收入次级目标(房地美为23000，房利美为17000)。

我们2021年的独户和多户保障性住房目标基准水平，以及2022-2024年的独户保障性住房目标基准水平和2022年的多户保障性住房目标基准水平如下。

表58-2021-2024年独户和2021-2022年多户保障性住房目标基准水平

保障性住房目标						基准 2021年的水平			基准 级别 2022-2024
独栋住宅
低收入者购房目标						24		%	28		%
极低收入者购房目标						6		%	7		%
低收入地区购房目标						18		%	待定
低收入地区的子目标						14		%	不适用
少数民族人口普查地区购房分目标(新增)						不适用			10		%
低收入人口普查地区购房分目标(新增)						不适用			4		%
低收入再融资目标						21		%	26		%
多家庭
低收入目标(单位)						315,000			415,000
极低收入次级目标(单位)						60,000			88,000
小户型(5-50套)低收入分目标(套)						10,000			23,000

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为服务不足的市场计划提供服务的职责

“政府证券法”规定，联邦住宅贷款抵押公司和联邦抵押协会有义务通过在开发贷款产品和灵活的承销指导方针方面提供领导，为三个服务不足的市场(制造住房、保障性住房保护和农村地区)提供服务，以促进这些市场上极低、低收入和中等收入家庭的抵押贷款二级市场。2016年12月，FHFA发布了一项最终规则，以履行我们为这些服务不足的市场服务的职责。根据这一规定，我们必须制定三年计划，描述我们将致力于服务于每个服务不足的市场的活动和目标。

房地美目前在2018-2021年服务不足的市场计划下运营。FHFA根据这一计划评估了我们2020年服务绩效的职责，并确定我们遵守了2020年在所有三个服务不足的市场提供服务的职责。根据FHFA履行监管职责的要求，2021年5月，我们向FHFA提交了一份拟议的为服务不足的市场计划服务的职责，涵盖2022年至2024年的三年期间。2021年10月，我们向FHFA提交了一份反映FHFA反馈意见的修订后的拟议计划。2021年12月21日，联邦住房金融局要求房地美重新提交我们的计划，以解决额外的反馈。

保障性住房基金拨款

GSE法案要求我们在每个财政年度留出相当于每1美元新业务购买总额的4.2个基点的金额，并将这笔金额支付给某些住房基金。FHFA在我们被托管时暂停了这一要求。然而，在2014年12月，FHFA终止了暂停，并指示我们开始预留并向这些基金支付金额，但须遵守FHFA随后的任何指导或指示。

2021年，我们按照这一要求完成了1.3万亿美元的新业务采购，累计相关费用5.39亿美元，其中3.509亿美元与住房和城市发展部管理的住房信托基金有关，1.889亿美元与财政部管理的资本磁铁基金有关。我们被禁止将这些拨款的成本转嫁给我们购买贷款的发起人。

投资组合活动

GSE法案赋予联邦住房金融局监管我们抵押贷款相关投资组合的规模和构成的权力。GSE法案要求FHFA通过法规建立投资组合持股的标准，以确保持股有足够的资本支持，并与我们的使命和安全稳健的运营相一致。FHFA采用了购买协议中确定的投资组合持有量标准，只要我们仍然受购买协议的约束，该标准可能会不时修改。看见托管及相关事宜-对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制以获取更多信息。

住房和城市发展部

住房和城市发展部在公平贷款方面拥有对房地美的监管权。房地美的信贷或与住房相关的商业行为的所有方面都可能受到联邦反歧视法律以及州和地方公平住房和公平贷款法规的约束。此外，GSE法案禁止我们贷款购买活动中的歧视性做法，要求我们向住房和城市发展部提交数据，以协助其对与我们有业务往来的一级市场贷款人进行公平贷款调查，并要求我们对被发现从事歧视性贷款做法的此类贷款人采取补救行动。住房和城市发展部定期审查和评论我们的承保和评估准则是否符合“公平住房法”和“GSE法”的反歧视条款。

财政部

由于购买协议，财政部拥有重大权利和权力。此外，根据我们的宪章，财政部长有权批准我们发行票据、债券和实质上相同类型的无担保债务(包括这些证券的利率和到期日)，以及在1989年“金融机构改革、恢复和执行法”颁布后发行的新型抵押贷款相关证券。财政部长通过协调GSE债券发行和财政部融资活动，履行了这一债务证券审批职能。我们的宪章还授权财政部在任何时候购买本金总额不超过22.5亿美元的房地美债务。

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消费者金融保护局

CFPB监管消费金融产品和服务。CFPB通过了一些与贷款发放、融资和服务实践相关的最终规则，这些规则一般于2014年1月生效。这些规则包括偿还能力规则，该规则要求贷款发起人做出合理和善意的确定，即借款人根据其条款具有合理的偿还贷款的能力。这一规则为发起人提供了一定的责任保护，使其发放的贷款符合合格抵押的定义。偿还能力规则适用于房地美收购的大多数贷款，对于该规则涵盖的贷款，联邦住房金融局已指示我们将单户收购限制为根据适用的CFPB法规通常会构成合格抵押贷款的贷款。该指令一般限制我们获得未完全摊销、期限超过30年或点数和手续费超过总贷款额3%(或低于114,847美元的其他门槛金额)的贷款。根据CFPB的规定，一类合格的抵押贷款包括有资格由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)购买或担保的贷款。根据2021年4月修订的最终规则，这类合格抵押贷款将在企业退出托管或对偿还能力规则中合格抵押贷款定义进行最终修订的强制性合规日期(2022年10月1日)到期，而不是在2021年7月1日到期。

虽然CFPB在2020年10月发布了最终规则，扩大了合格抵押贷款的类别，这些抵押贷款由有资格购买或担保房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)的贷款组成，但FHFA规定，只要收到此类贷款的申请日期在2021年7月1日之前，企业只能在2021年8月31日之前购买此类贷款。2020年12月，CFPB发布了最终规则，修订了合格按揭定义，为符合资格的贷款设定了定价门槛，取消了DTI门槛和附录Q下确定每月债务和收入的标准，并修订了一般合格按揭定义，要求贷款人考虑和核实借款人的收入、资产、债务和DTI或剩余收入。虽然这些对合格抵押贷款定义的最终修订的强制遵守日期是2022年10月1日，但企业根据FHFA指令于2021年7月1日采用了这项政策。根据修订后的还款能力规定，合格的抵押贷款将包括贷款人考虑和核实借款人的收入、资产、债务和DTI或剩余收入、满足新设立的定价门槛以及满足先前确立的关于产品功能、定价、积分和费用的要求的贷款。

证券交易委员会

我们必须遵守交易法中适用于注册人的报告要求，包括向美国证券交易委员会提交Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告和Form 8-K当前报告的要求。虽然我们的普通股必须根据“交易法”登记，但我们仍然不受某些联邦证券法要求的约束，包括以下要求：

n    我们发行或担保的证券是“豁免证券”，根据1933年“证券法”无需注册即可出售；

n    根据“交易法”，我们被排除在“政府证券经纪人”和“政府证券交易商”的定义之外；

n    1939年的“信托契约法”不适用于我们发行的证券；以及

n    我们不受1940年的“投资公司法”和1940年的“投资顾问法案”的约束，因为我们是美国的“机构、权威或工具”。

立法和监管的发展

2021年9月与财政部的信函协议

2021年9月14日，我们通过FHFA作为我们的保护人，与财政部达成了一项书面协议，暂停以下与我们的现金窗口活动、多家庭贷款购买活动、单家庭贷款收购相关的购买协议要求：

n    现金窗口活动-从2022年1月1日开始，我们被要求在包含四个日历季度的任何时期内，将通过现金窗口购买的金额限制在每个贷款人15亿美元以内；

n    多家庭新业务活动-我们被要求在任何52周内将多家庭贷款购买上限设为800亿美元，取决于FHFA根据消费者物价指数的变化进行的年度调整。根据联邦住房金融局的指导方针，我们在任何日历年购买的多户贷款中，至少有50%必须在购买时被归类为使命驱动型贷款；以及

n 单一家庭贷款收购-我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的收购。

l    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；DTI比率大于45%；以及FICO或同等信用评分低于680。

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l    我们被要求将由第二套住房或投资物业担保的单户按揭贷款的收购量限制在前52周内单户按揭贷款收购量的7%。

每次暂停将于2022年9月14日晚些时候以及财政部如此通知房地美后6个月终止。我们将继续根据我们的风险限额和FHFA指导来管理这些活动。

延长法定10个基点收费

I2011年12月，国会颁布了《2011年临时工资税减免延续法案》(TCCA)，根据该法案，在FHFA的指导下，我们将2012年4月1日或之后交付给我们的所有单户住宅抵押贷款的担保费提高了10个基点。根据“三合会协议”，今次加费所得的收入须上缴库务署。尽管TCCA的担保费条款已于2021年10月1日到期，但FHFA建议我们对我们在2022年1月1日之前获得的单户住宅贷款收取这10个基点的费用，并将其汇至财政部。2021年11月15日，拜登总统签署了《基础设施投资和就业法案》(Infrastructure Investment And Jobs Act)，该法案延长了我们的义务，即在2032年10月1日之前，对向我们交付的单户住宅抵押贷款收取这笔10个基点的费用，并将其汇入财政部。

联邦食物及食物局建议修订雇员补偿基金规则

2021年9月15日，FHFA发布了关于修订ERCF的拟议规则制定通知。拟议的修订将完善PLBA和CRT交易的资本处理。具体地说，拟议的规则将用相当于企业稳定资本缓冲的50%的动态PLBA取代相当于企业调整后总资产1.5%的固定PLBA(这与企业在超过5%的未偿还住房抵押贷款债务总额中的相对份额有关)；将分配给任何保留的CRT敞口的风险权重的10%的审慎下限改为分配给任何保留的CRT敞口的风险权重的5%的审慎下限；以及取消企业必须对其保留的CRT敞口进行全面有效性调整的要求。

2021年10月27日，FHFA发布了一份额外的规则制定建议通知，通过对企业引入额外的公开披露要求来修订ERCF。这项拟议规则将对企业实施季度定量和年度定性披露要求，涉及监管资本工具、根据雇员退休基金标准化方法计算的风险加权资产以及风险管理政策和程序。

2021年12月16日，联邦住房金融局发布了一份拟议规则制定通知，要求房地美和房利美制定、维护并向联邦住房金融局提交年度资本计划。根据拟议的规则，企业的资本计划将被要求包括以下内容：

n    评估规划范围内资本的预期来源和用途；

n    在一系列企业内部方案以及联邦住房金融局方案下的预计收入、费用、亏损、准备金和形式资本水平的估计；

n    对规划范围内所有计划的资本行动的描述；

n    讨论企业如何在预期和紧张的情况下，保持资本与其经营风险相称，并继续为房地产市场服务；以及

n    对可能对企业资本充足率或流动性产生实质性影响的企业业务计划的任何预期变化进行讨论。

拟议规则还将压力资本缓冲的确定纳入资本规划过程，并建立在现有监管预期的基础上，即企业纳入前瞻性收入和亏损预测，以监控和维持其内部资本充足率。FHFA正在征求对这项拟议规则的评论，截止日期为2022年2月25日。

我们无法预测FHFA是否以及何时最终敲定对ERCF的这些修订，或FHFA可能采用的任何此类修订规则的内容，或者这将如何影响我们遵守购买协议中要求我们遵守2020年12月发布的ERCF的公约的能力。

特殊目的信贷计划

2021年12月6日，住房和城市发展部总法律顾问办公室发布了一份法律意见，公开澄清根据平等信用机会法和其他联邦法律合法的特殊目的信贷计划一般不违反公平住房法的反歧视条款。2021年12月20日，联邦住房金融局代理董事桑德拉·汤普森发表声明，敦促包括房地美、房利美和联邦住房贷款银行在内的金融机构考虑特殊目的信贷计划，以促进住房金融体系的公平结果和公平。联邦住房金融局代理董事·汤普森进一步指出，除了考虑自己的特殊目的信贷计划外，联邦住宅贷款委员会、联邦抵押协会和联邦住房贷款银行还可以在安全和稳健的保护下，通过为现有和未来的特殊目的信贷计划提供流动性和支持，来影响这些计划的可用性。

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管理层的讨论与分析			监管与监督

企业公平贷款与公平住房合规

2021年12月20日，联邦住房金融局发布了一份咨询公告，就公平贷款和公平住房合规向房地美和房利美提供了联邦住房金融局的监管预期和指导。FHFA认为，确保企业遵守公平贷款法是FHFA在其对企业的监管和监督计划中促进公平住房法宗旨的义务的一部分，也是确保企业遵守适用法律的责任的一部分。

FHFA的公平贷款政策声明一般阐明了其公平贷款政策，以及FHFA如何利用其权力确保遵守公平贷款法律。这些企业必须遵守几个相关的公平贷款要求，例如要求获取和维护与确保遵守公平贷款法律相关的数据、根据FHFA关于公平贷款的报告令向FHFA报告某些信息、在其年度住房报告中包括与公平贷款相关的某些信息，以及遵守与FHFA其他程序和要求相关的公平贷款要求。这些企业还受到与公平住房相关的住房和城市发展部(HUD)的监督。联邦住房金融局和住房和城市发展部签署了关于在公平住房和公平贷款方面进行合作和协调的谅解备忘录。在某些情况下，FHFA将向HUD和美国司法部提供信息通知，这些信息表明违反了公平住房法，或表明可能存在违反公平住房法的歧视模式或做法。

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管理层的讨论与分析			关键会计估计

关键会计估计

根据公认会计原则编制财务报表需要我们做出一些判断和假设，这些判断和假设会影响我们合并财务报表中报告金额的估计。关键会计估计对我们的财务状况和经营结果的呈现很重要，要求管理层做出困难、复杂或主观的判断和估计，通常是关于本质上不确定的事项。实际结果可能与我们的估计不同，使用与这些估计相关的不同判断和假设可能会对我们的合并财务报表产生实质性影响。

我们的关键会计估计和政策与单一家庭信贷损失免税额有关。有关我们的关键会计估计和重要会计政策的更多信息，请参阅我们的合并财务报表附带的附注。

单一家庭信贷损失免税额

单一家庭信贷损失免税额代表我们对抵押贷款合同期限内预期信贷损失的估计。单一家庭信贷损失免税额适用于我们综合资产负债表上分类为投资持有的所有单一家庭贷款。

确定单身家庭信贷损失津贴的适当性是一个复杂的过程，需要对涉及高度主观性的事项进行大量估计和假设，需要管理层作出重大判断。这一过程涉及到模型的使用，这些模型要求我们对难以预测的问题做出判断，其中最重要的是违约概率和预期信用损失的严重程度。我们定期评估我们在确定单一家庭信贷损失免税额时使用的基本估计和模型，并更新我们的假设，以反映我们的历史经验和当前对经济因素的看法。有关与模型相关的不确定性和风险的其他信息，请参阅风险因素-运营风险-我们面临与我们用于为业务和风险管理决策以及用于财务会计和报告目的的模型相关的风险和不确定性。我们预测的变化或实际经济状况的发生与我们的预测大不相同，这可能会对我们的单一家庭信贷损失免税额的衡量产生重大影响。

我们认为，基于对所用因素和方法的内部审查，我们的单一家庭信贷损失免税额的水平是适当的。没有任何单一的统计数据或衡量标准来确定信贷损失拨备的适当性。用于计算单一家庭信贷损失免税额的一项或多项估计或假设的变化，可能对信贷损失拨备和信贷损失福利(准备金)产生重大影响。

预测房价增长率的变化可能会对我们的信贷损失拨备产生重大影响。我们对预期信贷损失的估计利用了一个基于内部的模型，该模型使用蒙特卡洛模拟，为每个大都市统计区(MSA)生成长达40年的许多可能的房价情景。这些情景被用来根据每笔贷款的个别特征来估计贷款水平、预期未来现金流和信贷损失。下表显示了截至2021年12月31日和截至2020年12月31日，我们在确定信贷损失拨备时使用的全国预测房价增长率。这些增长率被用作我们的模型的输入，以便为每个MSA制定详细的贷款寿命房价增长率预测。看见注6有关我们本期信贷损失福利(拨备)和估算过程的更多信息。

表59-预测房价增长率

						2022			2023
2021年12月31日						6.2		%	2.5		%
						2021			2022
2020年12月31日						5.4		%	3.0		%

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风险因素

风险因素

风险因素摘要

下面的风险摘要概述了可能影响我们的业务、财务状况、运营结果、现金流、声誉、战略和/或前景的主要风险。此摘要并不包含可能对您很重要的所有信息，您应该阅读此摘要之后有关风险的更详细讨论。

托管及有关事宜

n    房地美的未来是不确定的。

n    FHFA作为我们的保管人，控制着我们的商业活动。我们可能会被要求采取降低盈利能力、难以实施或使我们面临额外风险的行动。

n    购买协议和优先股条款大大限制了我们的业务活动。在不遵守任何采购协议契约的情况下，财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他补救措施，如果FHFA确定我们采取的纠正措施不充分，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救措施。

n    如果FHFA将我们置于破产管理程序，我们的资产将被清算。清算收益可能不足以支付针对房地美的未决索赔，偿还我们优先股的清算优先权，或向我们的普通股股东进行任何分配。

n    如果我们不能在全公司范围内吸引和留住高素质和多样化的员工，我们的业务和经营结果可能会受到实质性的不利影响。托管，我们未来的不确定性，以及我们高管和员工薪酬的限制，使我们在吸引和留住员工方面与其他公司相比处于劣势。此外，由于当前经济中就业机会的增加，我们面临着对有才华的高管和其他员工的竞争加剧。

新冠肺炎大流行

n    正在进行的新冠肺炎大流行对总体经济状况和房地产市场产生了重大影响。我们的业务和财务状况可能会受到新冠肺炎疫情影响的不利影响。

信用风险

n    我们受到抵押贷款信用风险的影响。信贷损失和与此风险相关的成本可能会对我们的财务业绩产生不利影响。

n    我们面临着与我们的单户贷款委托承销流程相关的重大风险，包括与数据准确性、抵押贷款欺诈和卖家发起业务相关的风险。流程的改变可能会增加我们的风险。

n    国家或地区房价的下跌或住房市场的其他不利变化可能会对我们的独户和多户企业产生负面影响。

n    对于我们的业务交易对手，我们面临交易对手信用风险。如果我们的一个或多个交易对手未能履行对我们的合同义务，我们的财务业绩可能会受到不利影响。

n    我们的减损活动可能不成功或代价高昂，并可能对我们的财务业绩产生不利影响。

n    我们一直并将继续受到单一家庭丧失抵押品赎回权程序的延误和缺陷的不利影响。

n    一旦发生重大自然灾害、其他灾难性事件(包括大流行)或重大气候变化影响，我们面临的信贷损失和信贷相关费用都会增加。

n    在不利的经济条件下，我们可能无法进行CRT交易。这些交易也降低了我们的盈利能力。

市场风险

n    利率的变化可能会对我们金融资产和负债的公允价值、经营业绩和净值产生负面影响。

n    市场利差的变化可能会对我们金融资产和负债的公允价值、经营业绩和净值产生负面影响。

n    我们UMBS的价格表现或需求大幅下降，可能会对我们新的单一家族业务活动的数量和/或盈利能力产生不利影响。

n    如果UMBS不能继续得到市场的广泛接受，我们的单一家庭抵押贷款相关证券的流动性和价格表现，以及我们的市场份额和盈利能力可能会受到不利影响。在再证券化中混合某些联邦抵押协会的证券增加了我们的交易对手风险。

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风险因素

n    我们多家族业务的盈利能力可能会因为对我们的K证书和SB证书的需求大幅下降而受到不利影响。

n    伦敦银行同业拆借利率的终止可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

流动性风险

n    我们的活动可能会受到融资渠道有限和融资成本增加的不利影响。

n    美国政府信用评级的任何下调都可能紧随其后的是我们的信用评级下调。我们债务的信用评级下调可能会对我们的流动性和我们业务的其他方面产生不利影响。

操作风险

n    我们的运营系统或基础设施或第三方的系统或基础设施出现故障，可能会削弱我们提供市场流动性的能力，扰乱我们的业务，损害我们的声誉，并造成财务损失。

n    潜在的网络安全威胁瞬息万变，日新月异。我们可能无法保护我们的系统和网络，或我们的机密或其他信息(包括个人信息)的机密性，使其免受网络攻击和其他未经授权的访问、披露和破坏。

n    我们依赖第三方或他们的供应商和其他业务合作伙伴来实现某些重要功能。如果这些第三方未能提供产品或服务，或未能有效管理风险，可能会扰乱我们的业务运营，或使我们面临其他运营风险。

n    我们面临着与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性。

法律和合规风险

n    法律或法规的改变或行动可能会对我们的业务活动和财务业绩产生不利影响。我们面临着不履行法律和监管义务的风险。

n    为了实现我们的住房目标、服务义务和公平的住房融资要求，我们可能会对我们的业务做出某些改变，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

托管及有关事宜

房地美的未来是不确定的。

我们未来在抵押贷款行业的结构和角色将由政府、国会和联邦住房金融局决定。有可能，也可能会有重大的变化，对我们的商业模式和运营结果产生重大影响。我们的部分或全部职能可以转移到其他机构，我们可以不再作为股东所有的公司存在。如果这些事件中的任何一种发生，我们的股票可能会贬值，或者不再有任何价值。我们的股东可能得不到任何这种价值损失的赔偿。

在过去的几届国会会议上，提出了几项关于房地美、房利美和抵押贷款融资系统的未来地位的法案，其中包括规定逐步关闭房地美和房利美以及修改购买协议条款的法案。虽然这些条例草案都没有通过成为法例，但将来可能会有类似或新的条例草案提出和审议。

监护权的期限是无限期的。我们脱离托管的可能性、时机和情况都是不确定的。我们目前的资本水平远低于雇员再培训基金所要求的水平。根据购买协议，吾等不能退出托管，但与接管有关的除外，除非目前所有与托管和/或购买协议有关的重大诉讼均已解决或了结，并且我们连续两个或两个以上期间拥有至少占我们调整后总资产3%的普通股一级资本(不包括我们的优先股)。虽然我们由于高级优先股股息要求的变化而增加了我们的净值，但自2019年9月30日以来我们净值的增长已经或将被添加到高级优先股的总清算优先级中。此外，我们通过留存收益以外的方式增加资本的能力有限，而且我们可能无法以可接受的条件筹集私人资本(如果有的话)。根据购买协议，我们只有在财政部充分行使其购买79.9%普通股的认股权证，以及与重大托管相关的未决诉讼得到解决或解决后，才能通过发行普通股筹集至多700亿美元的资本。财政部可能拥有我们公司的大量股权，再加上我们的业务受到限制，以及我们将被要求向财政部支付资本重组后的股息和费用，这将降低我们作为第三方投资者投资机会的吸引力。目前还不确定我们是否或何时能够保留或筹集足够的资金来结束我们的托管。, 而这可能在几年内都不会发生，或者根本不会发生。有关托管、购买协议和优先股条款的更多信息，请参见注2.

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风险因素

财政部将被要求同意终止我们的托管，但如上所述或与破产管理相关的除外，而且不能保证财政部会这样做。即使托管被终止，我们仍将受购买协议和优先股条款的约束，除非它们被终止或修订。

即使托管结束，普通股股东的投票权得以恢复，由于购买协议、财政部以名义代价收购我们近80%普通股的认股权证，或者财政部在行使认股权证后对我们普通股的所有权，我们实际上仍然处于美国政府的控制之下。如果财政部行使认股权证，我们现有普通股股东的所有权权益将被大幅稀释。

FHFA作为我们的保管人，控制着我们的商业活动。我们可能会被要求采取降低盈利能力、难以实施或使我们面临额外风险的行动。

作为我们的保管人，我们处于FHFA的控制之下，并没有设法使股东回报最大化。FHFA决定了我们的战略方向。我们面临着各种不同的、有时是相互竞争的业务目标和FHFA授权的活动，例如我们在托管记分卡下追求的倡议。FHFA要求我们开展的一些活动成本高昂和/或难以实施，例如制定和支持CSP。本届政府尚未就住房金融改革或房地美和房利美的未来表明正式立场。尽管如此，政府和联邦住房金融局已经表示，他们目前在住房市场的重点领域包括与可负担性、公平性、可持续性和气候有关的问题。例如，2021年第四季度，政府和联邦住房金融局宣布了促进负担得起和可持续住房的行动，我们的2022年托管计分卡包括与促进可持续和公平的住房金融市场、负担得起的住房机会和考虑气候风险有关的几个目标。

FHFA要求我们对我们的业务进行改变，这些改变已经对我们的财务业绩产生了不利影响，并可能要求我们随时做出额外的改变。例如，FHFA可能要求我们从事以下活动：(1)降低我们的盈利能力；(2)使我们面临额外的信贷、市场、资金、运营和其他风险；或(3)为服务于我们的使命、但对我们的财务业绩产生不利影响的抵押贷款市场提供额外的支持。

FHFA还要求我们采取其他可能对我们的业务或财务结果产生不利影响的行动，例如要求我们保持更高的流动性，并指示我们修改CSS LLC协议，以限制我们对CSS董事会决定的影响。在托管期间，CSS董事会主席必须由FHFA指定，所有CSS董事会决定都需要董事会主席的赞成票。FHFA还有权任命最多三名额外的CSS董事会成员。2021年10月，FHFA之前任命的另外三名CSS董事会成员离开了CSS董事会。如果联邦住房金融局额外任命三名独立成员，我们和联邦抵押协会任命的CSS董事会成员可能会在托管期间的任何事项和托管后的许多重大事项上被非GSE指定的董事会成员投票否决。FHFA可能会要求我们对CSS LLC协议进行额外更改，或者可能对CSS或UMBS施加限制或规定，这可能会对我们产生不利影响。

FHFA不时阻止我们从事我们认为有利可图的商业活动或交易，未来可能还会这样做。例如，FHFA限制了我们抵押贷款相关投资组合的规模和构成，以及我们可能获得的新的单户和多户贷款的金额和类型。我们可能会被要求采取有助于服务于我们的使命和其他非财务目标的业务做法，但这可能会对我们未来的财务业绩产生负面影响。国会或联邦住房金融局可能会要求我们拨出或以其他方式支付资金，以资助第三方倡议，如GSE法案下的现有要求，即我们为某些住房基金分配金额。FHFA还可能要求我们采取对我们的竞争和创新能力产生不利影响的行动，例如通过其针对新的GSE产品和活动拟议的规则；改变我们的风险偏好(包括风险限制)；以及限制我们对定价的控制。联邦住房金融局也是我们的主要竞争对手房利美的保管人。作为这两家公司的监管者，联邦住房金融局的行动可能要求我们和房利美对某些活动采取统一的做法，限制创新和竞争，并可能因为我们各自业务的不同而使我们处于竞争劣势。FHFA还可能限制我们与新进入者和其他机构竞争的能力。对我们业务活动的限制，加上我们可能无法通过我们的担保活动产生足够的收入来抵消这些限制的影响，可能会对我们的运营业绩和财务状况产生不利影响。

购买协议和优先股条款大大限制了我们的业务活动。在不遵守任何采购协议契约的情况下，财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他补救措施，如果FHFA确定我们采取的纠正措施不充分，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救措施。

购买协议和高级优先股的条款对我们管理业务的能力施加了重大限制，包括限制(1)我们的二级市场活动；(2)我们的单户和多户贷款收购；(3)我们可能产生的负债金额；(4)我们抵押贷款相关投资组合的规模；以及(5)我们支付股息、转移某些资产、筹集资本、支付优先股清算优先权和退出托管的能力。购买协议还要求我们遵守2020年12月发布的雇员再培训基金，而不考虑随后对该规则的任何修订或其他修改。

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风险因素

购买协议禁止我们在未经财政部同意的情况下采取各种行动。财政部有权以任何理由拒绝同意。购买协议对我们业务的限制，高级优先股的高级地位和净值扫除股息条款，以及财政部持有的认股权证，如果我们有能力这样做的话，可能会对我们未来从私营部门吸引资本的能力产生不利影响。有关详细信息，请参阅 托管和相关事宜-房地美的未来不确定.

在不遵守任何采购协议契约的情况下，尽管此类不遵守不会影响我们根据购买协议从财政部提取资金的能力，但财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他法律或衡平法上可用的补救措施。此外，如果FHFA认定我们为遵守这些公约而采取或计划采取的纠正行动不充分或不成功，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救行动。

如果FHFA将我们置于破产管理程序，我们的资产将被清算。清算收益可能不足以支付针对房地美的未决索赔，偿还我们优先股的清算优先权，或向我们的普通股股东进行任何分配。

我们可以在任何时候由联邦住房金融局的董事酌情决定，基于GSE法案中列出的一系列原因而进入破产管理程序。在过去的几届国会会议上，提出了几项法案，规定房地美将进入破产管理程序。此外，如果财政部无法向我们提供购买协议要求的资金，以解决我们的净资产赤字，FHFA可能会被要求对我们进行破产管理。财政部可能无法提供所要求的资金，例如，如果美国政府因为国会未能批准资金或政府已达到举债上限而没有完全运作。有关详细信息，请参阅 MD&A-监管和监督。

被置于破产管理程序会终止我们的监护权。接管的目的是清算我们的资产并解决对我们的索赔。指定FHFA为我们的接管人将终止我们的股东和债权人因其股东或债权人身份而可能对我们的资产或根据我们的宪章拥有的所有权利和索赔，但在我们清算时可能支付的款项除外。

GSE法案规定，如果我们被置于破产管理程序，我们抵押相关证券的抵押贷款(及其付款)将为这些证券的持有人的利益而持有，而不是为任何接管财产或LLRE的利益而持有。然而，我们抵押相关证券的抵押贷款支付可能不足以全额支付证券的本金和利息。如果我们无法履行我们的担保，我们抵押相关证券的持有者将会遇到延迟付款的情况，因为相关系统不是为部分付款而设计的，如果我们抵押相关证券的抵押贷款支付不足以全额支付证券的本金和利息，他们的投资最终可能会蒙受损失。此外，在管理接管债权程序时，联邦住房金融局可以不平等地对待处境相似的债权人，包括不平等地对待与优先无担保债务证券有关的债权的债权人和与抵押相关证券的担保义务相关的债权的债权人，如果联邦住房金融局确定这种处理对于最大化房地美的资产价值、最大化出售或以其他方式处置房地美资产的现值回报、或将出售或以其他方式处置房地美资产所实现的任何损失的金额降至最低是必要的。在接管或托管期间，FHFA可以采取任何FHFA认为最符合Freddie Mac或FHFA，包括FHFA服务的公众利益的授权行动。

如果我们的资产被清算，清算收益可能不足以支付对我们的担保和无担保债权(包括对我们担保的债权)，偿还我们任何系列优先股的清算优先权，或向我们的普通股股东进行任何分配。收益将首先用于对我们的担保和无担保债权，接管人的行政费用，以及优先股的清算优先权。然后，任何剩余的收益都将可用于偿还其他系列优先股的清算优先权。只有在偿还了所有系列优先股的清算优先权之后，才会有任何收益可供分配给我们普通股的持有者。

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风险因素

如果我们不能在全公司范围内吸引和留住高素质和多样化的员工，我们的业务和经营结果可能会受到实质性的不利影响。托管，我们未来的不确定性，以及我们高管和员工薪酬的限制，使我们在吸引和留住员工方面与其他公司相比处于劣势。此外，由于当前经济中就业机会的增加，我们面临着对有才华的高管和其他员工的竞争加剧。

我们的业务高度依赖于员工的才华和努力。托管制度、未来的不明朗因素，以及对行政人员和雇员薪酬的限制，已对我们挽留和招聘人才的能力造成不良影响，而且很可能会继续这样做。与历史经验相比，我们2021年的自愿员工流动率总体上略有增加，其中官员级别的增长更为显著。如果我们不能吸引和留住人才，我们有效管理业务、成功实施策略性措施和控制经营风险的能力将受到不利影响，这最终将对我们的财务业绩产生不利影响。

到目前为止，国会、联邦住房金融局和财政部采取的行动，或他们未来可能采取的行动，已经并可能继续对我们留住和招聘高管和其他员工产生不利影响。在托管期间，我们可以支付的赔偿金额和类型受到很大限制。例如：

n    2015年政府薪酬公平法案将我们首席执行官的薪酬和福利限制在我们处于托管或接管期间的2015年1月1日有效水平。因此，我们首席执行官的年度直接薪酬仅限于600,000美元的基本工资。

n    “2012年停止国会知识交易法案”(Stop Trading On Congressional Knowledge Act)，即众所周知的“股票法案”(Stock Act)，以及FHFA的相关规定，禁止我们的高级管理人员在监管期间领取奖金。

n    FHFA作为我们的管理人员，有权批准我们高管薪酬的条款和金额，并可能要求我们改变高管薪酬计划。FHFA建议我们，鉴于我们的托管地位，我们的高管薪酬计划通常是为了提供比未处于托管状态的大型金融服务公司更低的薪酬水平。FHFA已指示我们将新招聘高管的市场薪酬范围和现有高管的加薪要求基准定在较低端，这限制了我们向高管提供具有市场竞争力的薪酬的能力，如果FHFA不批准例外的话。有关高管薪酬限制的其他信息，请参阅高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素-对高管薪酬的法律、监管和监管限制.

n    我们与财政部的高级优先股购买协议的条款包含与薪酬相关的具体限制，包括禁止在未经财政部事先书面同意的情况下出售或发行股本证券，除非在有限情况下，这实际上消除了我们向员工提供基于股本的薪酬的能力。

这些限制降低了我们提供有竞争力的薪酬的灵活性，这对我们吸引和留住高管和其他员工的能力产生了不利影响。这些限制还限制了我们通过薪酬结构激励和奖励高绩效的能力，这种薪酬结构为我们的高管提供了上行潜力，使我们在吸引和留住高管方面处于劣势。此外，国会或政府可能对我们的未来采取行动的不确定性-包括我们是否会退出托管，我们可能需要多长时间才能退出托管，或者住房金融改革是否会导致公司的重大重组或公司不再存在-也对我们招聘和留住高管和其他员工的能力产生了负面影响。

我们对行政总裁薪酬的上限继续使这一职位的留任和继任计划变得困难，而且未来可能很难吸引到合格的候选人担任这一关键职位。

我们面对来自金融服务和科技行业的竞争，以及来自这些行业以外的企业对高素质和多元化人才的竞争。在当前的经济形势下，就业机会的增加使得吸引和留住高管和员工人才的竞争更加激烈。如果这种日益激烈的竞争持续下去，如果我们无法吸引和留住拥有必要技能和才华的高管和其他员工，我们将面临更大的运营风险。领导层离职或几乎同时发生多个此类离职，以及整合新领导者方面的挑战，都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响。

新冠肺炎大流行

正在进行的新冠肺炎大流行对总体经济状况和房地产市场产生了重大影响。我们的业务和财务状况可能会受到新冠肺炎疫情影响的不利影响。

尽管美国和全球经济已经开始从新冠肺炎大流行中恢复过来，许多健康和安全限制已经取消，疫苗分发也有所增加，但大流行的某些不良后果仍在影响宏观经济环境。经济活动和对商品和服务的需求增长，加上劳动力短缺和供应链复杂，也导致通胀压力上升。新冠肺炎对经济环境、房地产市场和我们业务的持续影响程度取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，很难预测，包括但不限于疫情的持续时间和规模、政府为应对新冠肺炎大流行提供财政援助的意愿、为遏制病毒或治疗其影响而采取的行动、全球分发和管理疫苗的速度、疫情的严重程度和持续时间。

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风险因素

新冠肺炎变异的任何复苏，以及经济和运营状况以及消费者和企业支出能够多快和多大程度上恢复到大流行前的水平。

尽管新冠肺炎对宏观经济环境有负面影响，但房价和多户住宅价格上涨、低抵押贷款利率以及住房需求强劲，推动了房地产市场的强劲表现。然而，我们不能排除这样的风险，即由于持续的新冠肺炎大流行及其对经济的影响以及为应对大流行而采取的行动，房地产行业未来的表现可能会有所不同。

自新冠肺炎疫情爆发以来，房地美已经采取了几项措施来支持抵押贷款市场，例如容忍房地美所有的抵押贷款，以及其他帮助房主、租房者、多户房产所有者、贷款人和卖家的措施。虽然我们相信，到目前为止，我们最初的行动已经减少了我们的信贷损失，但由于新冠肺炎疫情的持续影响或其他原因，这些行动或未来的行动可能最终不会成功，因此可能会对我们的财务状况和运营结果产生负面影响，可能会非常严重。获得忍耐的借款人可能无法在忍耐期结束时恢复支付抵押贷款，这可能会导致损失。与COVID相关的止赎和驱逐暂缓令基本上已经到期，止赎和驱逐水平的上升可能会导致运营成本和REO库存上升。虽然我们的独户严重违约率自2020年的峰值以来有所下降，但我们预计，由于大流行和我们的忍耐计划，我们的独户严重违约率和我们独户损失缓解活动的数量将保持在大流行前的水平之上。

如果这场大流行对我们的业务、财务状况、流动性或运营结果产生不利影响，它就会加剧这份2021年Form 10-K年度报告中描述的许多其他风险。

信用风险

我们受到抵押贷款信用风险的影响。信贷损失和与此风险相关的成本可能会对我们的财务业绩产生不利影响。

抵押贷款信用风险是指借款人不能及时偿还我们拥有或担保的贷款的风险。这使我们面临信贷损失和信贷相关费用的风险，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。我们主要暴露在作为资产反映在我们综合资产负债表上的单户和多户贷款和证券的抵押信贷风险。我们还面临与担保证券和担保安排有关的抵押信用风险，这些担保证券和担保安排没有在我们的综合资产负债表上反映为资产，包括K证书、SB证书和某些其他高级次级证券化结构。

我们继续在我们的单一家庭抵押贷款组合中拥有具有某些特征的贷款，这些特征通常与较高的信用风险水平相关。看见MD&A-风险管理--单户按揭信用风险-- 监控贷款表现和特征有关我们的单一家庭抵押贷款组合中贷款特点的更多信息。 我们还预计将继续通过Home Possible和Home One计划获得LTV比率较高的贷款，以及DTI比率较高(一般高达50%)的贷款，这将增加我们的信用风险敞口。我们努力增加符合条件的借款人获得单一家庭抵押贷款的机会，包括我们的保障性住房计划和我们履行服务服务不足市场的职责的计划，以及最近FHFA与平价住房相关的要求和指导，这可能会使我们面临更大的抵押贷款信用风险。

我们面临着与我们的单户贷款委托承销流程相关的重大风险，包括与数据准确性、抵押贷款欺诈和卖家发起业务相关的风险。流程的改变可能会增加我们的风险。

我们委托卖家承销我们购买或证券化的单一家庭贷款。我们与卖方的合同描述了抵押贷款资格和承保标准，卖方代表并向我们保证，他们提供给我们的贷款符合这些标准。

我们依靠卖家的发货流程和控制能力。我们执行基于风险的审计来测试交易对手的控制环境。然而，我们的审查可能不会发现可能导致卖方决策错误的薄弱操作，例如，在代理审批、财产估值和保险范围方面。

在购买或证券化贷款之前，我们不会独立核实提供给我们的大部分信息。这使我们面临这样的风险：交易中的一方或多方(如借款人、房产卖家、经纪人、估价师、所有权代理人、信贷员或贷款人)歪曲借款人、房产或贷款的事实，或以其他方式参与欺诈。

在购买贷款后，我们会对贷款样本进行审查，以确定它们是否符合我们的合同标准。然而，我们的审查可能不会发现交易各方的任何失实陈述，不会阻止贷款欺诈，也不会减少我们对这些风险的敞口。

对于不符合我们标准的贷款，我们可以行使某些合同补救措施，包括要求回购贷款。然而，在FHFA的指导下，我们大幅修改了我们的陈述和保修框架

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风险因素

(包括改变对某些缺陷的补救办法)，以在特定情况下免除卖方在单一家庭贷款方面的某些回购义务。因此，在修订后的框架下，我们可能面临更大的信贷和其他损失，因为我们向卖家寻求收回或回购的能力更加有限，我们必须在贷款生命周期的早期识别违反陈述和担保的行为。

我们的工具套件，统称为Loan Advisor，为满足与评估质量、抵押品估值、借款人资产和借款人收入相关的自动化数据分析的某些贷款组件提供有限的陈述和保修减免。一般而言，当贷款人提供的信息根据独立数据源进行验证时，会提供有限的陈述和保修救济。然而，Loan Advisor提供的增强工具和流程可能无法让我们及时识别所有违规行为。此外，独立数据源提供的数据存在不准确的风险，从而影响陈述和保修救济决策。反过来，这可能会增加我们面临的信贷和其他损失。有关详细信息，请参阅MD&A-风险管理--单户按揭信贷风险和 MD&A-风险管理-操作风险-第三方风险.

国家或地区房价的下跌或住房市场的其他不利变化可能会对我们的独户和多户企业产生负面影响。

我们的财务业绩和业务量可能会受到房价下跌和房地产市场其他不利变化的负面影响。这可能(1)显著增加我们的预期信贷损失；(2)导致单一家庭和多家庭投资组合的压力损失增加；(3)增加我们在止赎替代方案、第三方销售和REO物业处置方面的损失；(4)减少我们的回报或导致我们的单一家庭和多家庭担保业务亏损，因为违约率可能高于我们出具担保时的预期；(5)负面影响贷款定价，这可能导致我们改变针对单一家庭拖欠贷款和抵押贷款的处置策略。有关这些风险的详细信息，请参阅MD&A-风险管理--信用风险.

如果抵押贷款利率上升，我们的再融资贷款购买占总贷款购买的比例可能会下降。这可能会增加我们对抵押贷款信用风险的敞口，因为再融资贷款(特别是那些不涉及“套现”的贷款)的信用风险通常比购买贷款低。我们的一些卖方/服务商交易对手高度依赖再融资贷款额。此类交易量的减少可能会对这些交易对手产生不利影响，这可能会增加我们对交易对手信用风险的敞口。

对于我们的业务交易对手，我们面临交易对手信用风险。如果我们的一个或多个交易对手未能履行对我们的合同义务，我们的财务业绩可能会受到不利影响。

我们依赖我们的机构交易对手提供对我们的业务至关重要的服务。我们面临的风险是，我们的一个或多个交易对手可能无法履行他们对我们的合同义务。我们的主要交易对手包括卖方、服务商、信用增强提供商以及衍生品、短期贷款和其他融资交易(例如现金和其他投资交易)的交易对手。有关详细信息，请参阅MD&A-风险管理--交易对手信用风险.

我们的许多主要交易对手为我们提供几种类型的服务。我们对交易对手的风险敞口仍然很高。我们努力减少对财务状况较弱的交易对手的风险敞口，可能会增加我们对其他交易对手的风险敞口的相对集中度，增加我们的成本，并减少我们的收入。我们的交易对手可能会经历具有挑战性的市场状况，这可能会对它们的流动性和财务状况产生不利影响，并导致其中一些公司倒闭。我们的许多交易对手受到越来越复杂的监管要求和监督，这给他们的资源带来了额外的压力，并可能影响他们与我们做生意的能力或意愿。

与单一家庭销售商/服务商相关的信用风险

我们面临的信用风险来自我们的单一家庭贷款的卖方/服务商，如下所述。

n    维修性能下降 -服务机构业绩的下降，如延迟丧失抵押品赎回权或错过丧失抵押品赎回权替代方案的机会，可能会严重影响我们减轻信贷损失的能力，并可能影响我们单一家庭抵押贷款组合的整体信用表现。大量严重拖欠贷款，服务职能的复杂性，以及更高的流动性要求，是导致服务商业绩下降风险的重要因素。服务商可能会遇到财务和其他困难，因为他们必须向我们提供拖欠的单一家庭抵押贷款，包括受忍耐计划约束的抵押贷款。如果我们的服务商缺乏适当的控制，他们的控制失败，或他们的贷款服务能力中断，包括由于法律或法律原因，我们可能会受到不利影响。 监管行动或评级下调。我们还面临第三方在贷款服务职能方面的欺诈行为，特别是在卖空和其他不良资产处置方面。

我们可以尝试通过终止表现不佳的服务商为我们的贷款提供服务的权利来减少我们的风险敞口；然而，在一个非常不利的经济环境中，市场容量可能会很少，我们可能找不到有能力为受影响的贷款提供服务的继任服务商，而且他们也愿意承担终止服务商的陈述和担保。此外，由于与转移大型服务组合相关的运营和能力挑战，终止大型服务机构可能是不可行的。在向新的服务商过渡期间，一些贷款的表现也有可能下降。在一段时间内

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风险因素

如果我们用高度集中的违约贷款更换服务商，我们可能会招致成本和服务费的潜在增加，因为违约贷款的成本更高。我们还可能面临某些服务商的信用风险集中。

n    卖方/服务商因违反陈述和保证而未能履行回购贷款或赔偿我们的义务 -虽然我们可能有合同权利要求卖方或服务商向我们回购贷款，但执行这样的回购义务可能是困难、昂贵和耗时的。我们可以达成和解，以解决回购义务；然而，根据任何此类和解协议，我们收到的金额可能少于我们最终在基础贷款上遭受的损失。

在我们的陈述和保证框架下，根据FHFA的指示进行了修订，在某些情况下，我们被要求使用替代补救措施，如赔偿，以代替回购。根据另一种补救办法，我们收回的金额可能少于我们在回购中本可以收回的金额。

n    增加对非存款类和小型金融机构的风险敞口 -我们的大量单一家庭贷款是从非存款和较小的金融机构获得并由其提供服务的。其中一些机构可能不具备与大型存托机构相同的财务实力或运营能力，或受到同等程度的监管监督。因此，我们面临着更大的风险，即这些交易对手可能无法履行对我们的义务。特别是，由于更高的原始量，非托管服务商在过去几年中增加了他们的服务组合。这似乎导致了运营压力，使其中一些服务商受到监管机构的审查。如果任何运营压力对这些服务商的服务表现或财务实力造成不利影响，这种快速增长可能会使我们面临更大的风险。这些机构还为其他投资者和担保人(即Fannie Mae和Ginnie Mae)提供投资组合服务，与这些投资组合相关的操作问题可能会影响我们投资组合的表现。此外，这些服务机构未必总能随时获得适当的流动资金来源，为其运作提供资金，特别是在按揭市场低迷的时期。如果这些服务商减少他们的服务组合，整体服务能力可能会受到限制。

我们的卖方/服务商在为我们多家庭抵押贷款组合中的贷款提供服务方面也发挥着重要作用。我们面临多家族卖家/服务商可能面临财务压力的风险，这可能会导致他们的服务业绩下降，并导致我们终止他们偿还贷款的权利，有可能导致对其他卖家/服务商的风险进一步集中。

由于我们的单家族和多家族业务的远期结算贷款购买计划，我们还面临卖家和服务商表现不佳的结算风险。

与衍生品交易对手、融资交易对手、短期借贷交易对手、证券交易对手和其他交易对手相关的信用风险

我们对金融服务业机构的风险敞口很大，涉及衍生工具、融资、短期贷款、证券、根据转售协议购买的证券、担保贷款、贷款和证券的远期结算以及其他交易(例如现金和其他投资交易)。这些交易对我们的业务至关重要，包括我们实现以下目标的能力：

n    管理利率风险和其他与我们对抵押贷款相关资产的投资相关的风险；

n    为我们的业务运营提供资金；以及

n    服务我们的客户。

我们面临着结算会员、交易所、票据交换所或我们用来促进衍生品、短期借贷、证券和其他交易的其他金融中介机构运营失败的风险。如果结算会员或票据交换所倒闭，我们可能会失去在结算会员或票据交换所登记的抵押品或保证金。

我们是票据交换所的结算会员，我们通过这些票据交换所进行与抵押贷款相关的证券交易和国库券交易。因此，我们可能会蒙受损失，因为如果其他结算会员未能履行对结算所的责任，我们须参与赔偿他们所蒙受的损失。

如果我们的短期贷款交易对手失败，我们将面临损失，因为交易是无担保的，或者向我们提供的抵押品不足。

与抵押贷款保险商和其他信用增强提供商相关的信用风险

如果抵押贷款保险公司未能履行向我们赔偿索赔的义务，我们的信用损失可能会增加。此外，如果监管机构认定抵押贷款保险人缺乏足够的资本来支付到期的所有索赔，监管机构可能会采取行动，可能会影响向我们支付索赔的时间和金额。在ACIS和可比交易方面，我们面临着与我们的交易对手类似的风险。

没有FHFA的批准，我们不能根据抵押贷款保险人的实力来区分定价，也不能撤销抵押贷款保险人作为合格保险人的地位。此外，我们通常不会选择特定贷款的抵押保险提供商，因为选择通常是由贷款人在贷款发起时做出的。因此，我们可能会将风险集中到某些保险提供商身上。

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风险因素

我们的减损活动可能不成功或代价高昂，并可能对我们的财务业绩产生不利影响。

我们的减损活动，包括我们为应对新冠肺炎大流行而实施的忍耐和其他计划，可能不会成功。我们与贷款修改和其他减损活动相关的成本一直很高，而且可能会继续很大。例如，我们通常承担与我们拥有或担保的贷款修改相关的每月还款额减免的全部费用，以及我们的单户抵押贷款修改的所有适用的服务商奖励费用。

我们可能会被要求对我们的减损活动做出改变，这可能会使这些活动对我们来说成本更高。作为监管机构和监管机构，FHFA可能会继续发布指令和咨询公告，以帮助借款人并调整GSE的服务做法。这些指令和咨询公告可能会使这些活动对我们来说成本更高，特别是在贷款修改计划方面。联邦住房金融局可能会出于各种原因继续发布这些指令和咨询公告，包括消费者救济以及我们和联邦抵押协会各自的UMBS的提前还款行为的一致性。

根据某些贷款修改计划的要求，我们有试用期计划的贷款。其中一些贷款可能无法完成试用期或不符合我们其他借款人援助计划的资格。对于这些贷款，试用期将有效地推迟止赎过程，并可能增加我们的成本。

我们从事的减损活动的类型可能会影响我们的单一家庭证券(例如，UMBS、55天MBS、个人电脑和REMIC)的提前还款，这可能会影响这些证券的价值或我们抵押贷款相关投资组合中资产的收益。此外，减损活动可能会对我们证券化、再证券化和出售受这些活动影响的贷款的能力产生不利影响。

我们在借款人援助计划上投入了大量资源。这些努力的规模和范围可能会与其他商业机会或公司倡议竞争。

有关我们的减损活动的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭- 业务成果 - 减损活动和MD&A-风险管理-单一家庭按揭信贷风险- 从事减损活动.

我们一直并将继续受到单一家庭丧失抵押品赎回权程序的延误和缺陷的不利影响。

自2008年以来，房地美单一家庭贷款的平均止赎时间显著增加，特别是在需要司法止赎程序的州，而且还可能进一步增加。取消抵押品赎回权程序的延迟可能会导致我们的费用增加。例如，等待丧失抵押品赎回权的房产可能会恶化，直到我们收购它们，导致维修和维护房产的费用增加。止赎程序的延迟也可能对地区或全国的房价趋势产生不利影响，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们被要求暂停与新冠肺炎相关的止赎，除非是空置或废弃的房产，直到2021年7月31日，以及与新冠肺炎相关的REO驱逐，直到2021年9月30日。取消抵押品赎回权和暂停驱逐将导致受影响物业的成本和支出增加。

一旦发生重大自然灾害、其他灾难性事件(包括大流行)或重大气候变化影响，我们面临的信贷损失和信贷相关费用都会增加。

在我们拥有或担保抵押贷款的地区，特别是在人口稠密的地理区域和高风险地区(如易受严重风暴和洪水影响的沿海地区或易发生地震或野火的地区)，重大自然灾害或环境灾难或其他灾难性事件(包括大流行)的发生、严重程度和持续时间可能会增加我们的信贷损失和信贷相关费用。如果发生自然灾害或灾难性事件，损害或摧毁作为我们拥有或担保的抵押贷款基础的单一家庭或多家庭房地产，或对借款人继续支付我们拥有或担保的抵押贷款的能力产生负面影响，可能会增加我们在受影响地区的严重违约率和平均贷款损失严重程度。这类事件可能会产生信贷损失和与信贷相关的费用，并对我们的业务和财务业绩产生实质性的不利影响。我们可能没有为其中一些自然灾害和灾难性事件提供足够的保险。

重大自然灾害频率和强度的增加可能预示着气候变化的影响，预计在可预见的未来将持续下去。尽管从历史上看，我们在这些事件中的损失 虽然风险不大，但我们仍然面临风险，特别是与地理上广泛的天气事件、天气模式变化和重大气候变化影响有关的风险，如海平面上升、野火以及风暴和洪水增加。重大的长期气候变化影响可能会增加一个地区在自然灾害面前的脆弱性，这可能会阻碍住房活动，减少抵押贷款发放，并对受影响地区的房价和房地产价值产生负面影响。投资者在做出资产定价决策时可能会更看重这些风险，这可能会增加我们的成本或转移风险的能力。自然灾害的强度和频率增加，特别是在未被指定为特别行政区的地区(即我们不需要投保洪水保险的地区)的水浸，以及保险公司在某些地区为某些危险提供保险的意愿下降，都会增加上述风险。此外，不可预测性

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风险因素

自然灾害的多发性和预测长期气候变化影响的复杂性对我们预测此类事件造成的损失的能力产生了负面影响。

此外，国会、政府和联邦住房金融局为应对气候变化担忧而采取的行动可能会造成过渡风险，影响房地产市场和我们的业务。例如，应对气候变化的政策行动可能会导致从碳密集型行业转向潜在的破坏性转变。这种转变可能会影响某些行业和地区经济，影响这些行业或地区借款人偿还抵押贷款的能力。在过去的几届国会会议上，已经提出了几项法案或颁布了几项立法，以解决包括气候变化在内的环境问题，拜登总统已经表示，解决气候变化问题将是政府的优先事项。

此外，作为监管机构，联邦住房金融局已指示我们将气候变化指定为优先关注的问题，并积极考虑其对我们决策的影响，为此，将气候变化纳入2022年监管记分卡中，将气候变化列为房地美的优先事项。FHFA可能要求我们开展促进环境可持续性但对我们的业务或财务业绩产生不利影响的活动。

在不利的经济条件下，我们可能无法进行CRT交易。这些交易也降低了我们的盈利能力。

我们转移信用风险的能力(以及这样做的成本)可能会根据市场状况迅速变化。不利的市况可能导致投资者对可接受价格的CRT交易需求不足。例如，我们转移单一家庭信用风险的能力暂时受到新冠肺炎疫情造成的不利市场状况的负面影响。我们的CRT战略可能不会阻止我们招致重大损失。例如，转移风险需要时间，我们在这段管道期间面临信贷损失。此外，我们的一些CRT交易的提前终止条款或到期日早于参考抵押贷款的到期日，我们还可能通过回购相关证券来终止某些CRT交易。在这类交易终止后，我们将面临参考按揭贷款的信用风险增加。此外，我们还保留CRT交易所涵盖贷款的部分未来损失风险，包括大多数单一家庭和后端多家庭交易中的全部或部分第一损失风险。与CRT交易相关的成本很高，而且可能会增加。对于一些CRT交易，我们确认收益中的信用损失和确认相关收益恢复之间的时间差可能会很大，这种滞后可能会对我们早期的财务业绩产生不利影响。监管指引的变化，例如ERCF下的资本要求，可能会导致我们修改信用风险转移活动。

市场风险

利率的变化可能会对我们金融资产和负债的公允价值、经营业绩和净值产生负面影响。

我们的财务业绩可能会受到利率变化的重大影响。

利率波动的原因有很多，包括联邦政府及其机构的财政和货币政策的变化，以及地缘政治事件或总体经济状况的变化，比如通胀上升。

利率的变化可能会对我们拥有的资产以及相关债务和衍生品的现金流和提前还款利率产生不利影响。此外，利率的变化可能会对我们担保的贷款的提前还款额或违约率产生不利影响。例如，当利率下降时，借款人更有可能通过以较低的利率进行再融资来提前偿还贷款。提前偿还抵押贷款相关证券的可能性增加，可能会对这些证券的价值产生不利影响。

我们预计，随着美联储(Federal Reserve)表示对通胀的担忧，并逐步缩减抵押贷款和其他证券的购买，暂时降至接近零的利率的趋势将在明年逐步逆转。这种预期中的利率趋势逆转的时间和影响尚不得而知。

此外，我们可能会发行可赎回债务工具，以管理我们拥有的抵押资产的预期现金流的持续时间和提前还款风险。当利率下降时，我们可以行使偿还未偿还本金余额的选择权。然而，由于当时的市场状况，我们可能会以更高的利差置换赎回债务。如果我们决定不赎回我们的债务，我们可能会招致更高的对冲成本。

我们的风险管理活动会产生成本，但这可能不会成功。我们的利率风险管理活动旨在将我们的经济对利率变化的风险敞口降至我们的模型所衡量的较低水平。然而，当利率波动时，我们对某些资产和负债(包括衍生工具)的会计处理会造成我们收益的变异性，因为一些资产和负债是按摊余成本计量的，一些资产和负债是按公允价值计量的，而所有衍生品都是按公允价值计量的。虽然我们使用套期保值会计试图降低与利率相关的收益波动性，但我们的套期保值会计程序在降低这种波动性方面可能并不有效。此外，我们用于为资产提供资金的资产和负债之间的摊销差异，包括公允价值对冲基数调整的摊销，也可能受到利率和预付款率变化的影响，并可能导致收益的变异性。

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风险因素

市场利差的变化可能会对我们金融资产和负债的公允价值、经营业绩和净值产生负面影响。

市场状况的变化，包括利率、流动性、提前还款和/或违约预期的变化，以及特定资产类别的市场不确定性水平，可能会导致市场利差的波动。我们的财务业绩和净资产可能会受到市场利差变化的重大影响，特别是由按公允价值计量的金融工具驱动的业绩。这些工具包括交易证券、可供出售的证券、衍生品、持有的待售贷款，以及选择了公允价值期权的贷款和债务。

特定资产的市场利差收窄或收紧通常与该资产的公允价值增加有关。收窄市场利差可能会减少有吸引力的投资机会的数量，并可能增加我们支持UMBS和其他证券的流动性和价格表现的活动的成本。因此，我们资产的市场利差收紧可能会对我们未来的财务业绩和净值产生不利影响。特定资产的市场利差扩大通常与该资产的公允价值下降相关，或者特定负债的市场利差收紧通常与该负债的公允价值下降相关，这可能会对我们的近期财务业绩和净值产生不利影响。虽然更大的市场利差可能会创造有利的投资机会，但由于我们的抵押贷款相关投资组合活动受到各种限制，我们利用任何此类机会的能力都是有限的。看见MD&A-托管及相关事宜有关这些限制的其他信息，请参阅。

随着公允价值选项的选择，市场利差的变化也会影响我们债务的公允价值。特定负债的市场利差收窄或收紧通常与该负债的公允价值增加有关，这被我们确认为亏损。

我们的UMBS的价格表现或需求的显著下降可能会对我们的单一家族业务活动的数量和/或盈利能力产生不利影响。

我们的UMBS是我们贷款购买计划中不可或缺的一部分。我们从卖方购买单一家庭贷款的竞争力以及我们单一家庭业务活动的数量和盈利能力直接受到我们发行的UMBS相对于可比的联邦抵押协会发行的UMBS的价格表现的影响。如果由于提前还款表现或其他因素，我们的UMBS的交易价格低于可比的联邦抵押协会证券，这种相对定价的差异可能会激励卖家与联邦抵押协会进行不成比例的单一家庭业务。

我们UMBS的流动性市场可能无法持续，这可能会对它们的价格表现和我们的单一家族市场份额产生不利影响。我们的市场份额大幅减少，因此我们证券化的贷款额也会大幅下降，或者我们的UMBS的交易量会减少，这可能会降低我们的UMBS的流动性。虽然我们可能会决定采用各种策略来支持我们的UMBS的流动性和价格表现，但任何此类策略都可能失败或对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们可以随时停止任何此类活动，或者FHFA可能要求我们这样做，这可能会对我们的UMBS的流动性和价格表现产生不利影响。我们可能会产生成本，以支持我们在代理证券市场的存在，并支持我们证券的流动性和价格表现。

由于我们无法控制的因素，我们发行的UMBS和房利美发行的可比UMBS之间可能会出现流动性相关的价格差异。例如，美联储购买和出售机构抵押贷款相关证券的水平，包括美联储在新冠肺炎大流行期间为支持金融市场而购买的抵押贷款相关证券的任何减少，都可能影响我们的联合抵押贷款证券的需求和价值。因此，从长远来看，我们采取的任何策略都不会减少或消除任何与流动性相关的价格差异。

我们可能会与Fannie Mae在个别新生产的符合TBA条件的抵押贷款池上遇到价格差异，特别是在特定的池和我们的多边机构证券方面。我们可能需要不时调整我们对某一特定新生产池类别的定价，或推出新的举措，以保持与联邦抵押协会在收购此类生产池方面的一致性和竞争力。根据任何时期的价格调整幅度，它们可能会对我们的单一家族企业在该时期的盈利能力产生不利影响。FHFA对我们的现金窗口交易量和池的限制加剧了这种风险，限制了我们的池灵活性和管理对齐的能力。有关详细信息，请参阅MD&A-我们的业务部门-单一家庭-业务概述-产品和活动.

如果UMBS不能继续得到市场的广泛接受，我们的单一家庭抵押贷款相关证券的流动性和价格表现，以及我们的市场份额和盈利能力可能会受到不利影响。在再证券化中混合某些联邦抵押协会的证券增加了我们的交易对手风险。

作为联合UMBS市场的一部分，联邦住房金融局要求我们将我们的某些单一家庭抵押贷款购买产品、服务和证券化计划、政策和做法与联邦抵押协会保持一致，以实现市场对UMBS的接受。我们不能保证这些努力将在长期内减少上面讨论的价格差距。在行业精细化、自动化、创新和变革不断增加的时期，这种调整更具挑战性，就像我们在2021年经历的那样。这些结盟活动可能会对我们的业务和我们与联邦抵押协会竞争的能力产生不利影响。我们可能需要进一步使我们的业务流程与联邦抵押协会的业务流程保持一致。房地美和房利美抵押贷款购买、服务、

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风险因素

证券化计划、政策和做法可能会影响UMBS被市场广泛接受的程度。

如果投资者不继续接受Freddie Mac和Fannie Mae UMBS的互换性，而是更喜欢Fannie Mae UMBS而不是Freddie Mac UMBS，这可能会影响我们单一家庭抵押贷款相关证券的流动性或市值，并对我们的业务、流动性、财务状况、净值和经营业绩产生重大不利影响，并可能影响我们单一家庭抵押贷款相关证券的流动性或市值。

我们对房利美有交易对手信用敞口，因为投资者有能力在再证券化中混合某些房地美和房利美证券。当我们重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们对本金和利息的及时担保延伸到相关的联邦抵押协会证券。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，Freddie Mac将负责付款。我们不控制或限制我们可能被要求担保的再证券化联邦抵押协会证券的数量。我们依赖联邦住房金融局、联邦抵押协会和财政部(根据联邦抵押协会和我们各自与财政部的购买协议)来避免流动性事件或违约。我们还没有修改我们的流动性策略，以解决房利美不及时付款的可能性，但我们未来可能会这样做。

我们和房利美都依赖联邦储备银行支付各自的抵押贷款相关证券。如上所述，如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，Freddie Mac将负责向联邦储备银行提供付款的资金。如果我们不能向联邦储备银行提供所有资金来支付这些再证券化的联邦抵押协会证券，联邦储备银行将不会对我们在付款日发行的任何未偿还的联邦抵押贷款抵押证券、超级抵押贷款证券、房地产抵押贷款抵押贷款证券或其他证券支付任何款项，无论这些联邦储备银行发行的证券是否由联邦抵押协会发行的证券支持。

ERCF要求我们持有资本，以应对房利美的交易对手信用风险。鉴于由此产生的混合证券或企业UMBS交叉抵押的风险权重，UMBS的可互换性可能会降低，特定于企业的市场将重新出现。ERCF风险加权可能导致每个企业选择是规定交付其自己的UMBS，还是拨备超额资本以计入收到另一家企业的UMBS的风险。此外，ERCF的要求可能会阻碍企业发行混合证券，并可能产生诉诸单一发行人再证券化的激励措施，破坏房地美和房利美UMBS的可互换性目标。

我们多家族业务的盈利能力可能会因为对我们的K证书和SB证书的需求大幅下降而受到不利影响。

我们目前的多家庭业务模式高度依赖于我们通过证券化K证书和SB证书为购买的多家庭贷款融资的能力。对K证书和SB证书需求的大幅减少可能会对多家族业务的盈利能力产生不利影响，因为我们的贷款持有期增加，我们在更长一段时间内面临信贷、利差和其他市场风险，或者从证券化获得的收益减少。我们采用各种策略来支持我们的K证书和SB证书的流动性，但这些策略可能会失败或对我们的业务产生不利影响。我们可以随时停止此类活动，或者FHFA可能要求我们这样做，这可能会对我们的K证书和SB证书的流动性和价格表现产生不利影响。

伦敦银行同业拆借利率的终止可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的管理人洲际交易所基准管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)确认，打算在2021年12月之后停止发布1周和2个月期美元LIBOR设置，并在2023年6月之后停止发布其他使用最广泛的美元LIBOR期限。负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)发布的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，在这些日期之后，它不会强制小组银行提交申请。因此，尽管继续发布的美元LIBOR期限预计将于2023年年中停止，但我们无法预测ARRC推荐的替代参考利率SOFR是否会成为市场接受的替代基准，或者这种转变可能会对我们的业务、运营业绩和财务状况产生什么影响。

从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的过渡可能会影响我们持有的工具的财务表现，需要改变对冲策略，并对我们的财务表现产生不利影响。这一过渡可能会对我们金融资产和负债中包括的一系列金融产品的定价、流动性、价值、回报和交易产生不利影响。我们有各种与伦敦银行同业拆借利率挂钩的金融产品，包括抵押贷款、抵押贷款相关证券和衍生品，其中许多产品将在2023年6月之后到期。虽然其中某些产品的文档为我们提供了在LIBOR停止时选择替代参考利率的自由裁量权，但可能会与客户、投资者和交易对手发生纠纷、诉讼和其他诉讼，例如，我们行使这一自由裁量权或后备语言和相关条款的解释和可执行性。在某些其他情况下，如果LIBOR不再可用、不再具有代表性或不再可行，文件限制了我们选择替代参考利率的自由裁量权，从而造成不确定性和法律纠纷的风险。纽约州已经颁布了一项立法，旨在最大限度地减少法律和

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风险因素

美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)停止后的经济不确定性，用基于SOFR的基准取代纽约法律管辖的某些合约中的LIBOR，包括美联储、纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)或ARRC建议的任何利差调整。然而，这项立法并不适用于所有合同，我们产品的文档是否允许这些产品有资格享受涉及LIBOR过渡的其他拟议的联邦和州立法中包含的法律保护，这一点还不确定。实施替代参考利率的这些潜在挑战可能会导致客户、投资者和交易对手获得的产品和交易减少，从而可能导致亏损或声誉损害或以其他方式对我们的业务造成不利影响。

可能需要更改文档、系统或补救措施的大量产品和交易可能会带来巨大的运营和法律挑战，并导致巨大的成本。对于我们的产品，包括特定类别的产品，我们可能无法对LIBOR过渡采取一致的方法，这可能会扰乱这些产品的市场。我们就终止伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)采取的行动，包括采用SOFR，可能会使我们面临基本风险、金钱损失，以及可能的纠纷和诉讼。此外，过渡可能会导致监管机构就我们的准备、准备和过渡计划进行询问或采取其他行动。

使用SOFR作为基于LIBOR的产品的替代参考利率可能会引起某些市场担忧。在这些担忧中，尽管SOFR的期限结构已经制定出来，但ARRC建议的SOFR期限利率的使用范围是有限的。SOFR代表隔夜无风险利率，而美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)具有不同的期限，反映了信用风险的组成部分。目前仍不确定SOFR多快会被接受并被市场广泛采用，隔夜SOFR和SOFR平均利率的使用是否会超过SOFR定期利率的使用，SOFR在经济压力时期的波动性会比LIBOR更大还是更小，以及基于SOFR的产品是否会发展出足够的流动性。

如上所述，我们已经确定了对伦敦银行间同业拆借利率的重大风险敞口，但无法合理估计此类风险敞口的预期影响或其他后果。有关我们为从伦敦银行同业拆借利率有序过渡所采取的行动的更多信息，请参见MD&A-风险管理 -市场风险-从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)过渡.

流动性风险

我们的活动可能会受到融资渠道有限和融资成本增加的不利影响。

我们无担保资金的数额、类型和成本直接影响我们的利息支出和经营结果。许多因素可能会使此类融资更难获得；成本更高；或者在任何情况下都无法获得，包括市场和其他因素、美国政府对我们支持的变化，以及对我们债务证券的需求减少。

市场和其他因素

我们在公共无担保债务市场获得融资的能力，或者通过向其他机构出售或质押抵押贷款相关证券和其他证券作为抵押品的能力可能会迅速改变或消失。由于利率、市场信心、操作风险、监管要求或其他因素的变化，可用资金的成本可能会大幅增加。

长期债务的长期广泛市场利差可能会导致我们减少长期债务发行，并增加对短期和可赎回债务发行的依赖。这种对短期和可赎回债务的日益依赖，可能会增加我们可能无法在债务到期时对其进行再融资的风险，并导致更多地使用衍生品。更多地使用衍生品可能会增加我们综合收益的可变性，或者增加我们对交易对手的信用敞口。此外，如果我们决定不赎回我们的债务，我们可能会产生更高的对冲成本。

由于我们的流动性管理要求、做法和程序，包括限制我们其他投资组合的规模和允许投资的FHFA最低流动性要求，我们可能会招致更高的融资成本。我们的做法和程序可能无法在任何情况下为我们提供足够的流动性来履行我们正在进行的现金义务。特别是，我们认为，我们的流动性应急计划在流动性危机或重大市场动荡期间可能不足以或难以执行。如果我们不能进入无担保债务市场，我们偿还到期债务和为我们的运营提供资金的能力可能会严重受损或消失，因为我们的替代流动性来源(例如现金和其他投资)可能不足以满足我们的流动性需求。我们将抵押贷款相关投资组合中流动性较差的资产用作重要的流动性来源(例如，通过出售或作为担保借款交易中的抵押品)的能力有限。

我们在商业活动中广泛使用美联储的支付系统。美国联邦储备委员会(Federal Reserve)要求，在纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)作为我们的财政代理人发起此类支付之前，我们每天必须为纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的账户提供足够的资金，以支付我们债务和抵押贷款相关证券的现金支付。尽管我们寻求维持充足的盘中流动性，通过美联储的支付系统为我们的活动提供资金，但一旦债券市场当天关闭，我们获得现金的渠道就会受到限制。现金不足可能会导致我们的账户透支，有可能导致罚款和声誉损害。与我们的某些竞争对手不同，我们无法进入美联储的贴现窗口。

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风险因素

美国政府支持的变化

财政部通过购买协议和财政部根据其永久法定授权购买高达22.5亿美元债务的能力来支持我们。美国政府对我们支持的变化或感觉到的变化可能会对我们进入无担保债务市场的机会和我们的债务融资成本产生严重的负面影响。我们进入无担保债务市场的机会和我们债务融资的成本可能会受到与美国政府支持相关的几个因素的不利影响，包括对GSE未来的不确定性；债务投资者对我们面临越来越大的破产风险的任何担忧；以及未来大幅减少购买协议下剩余可用资金量的吸引力。

根据购买协议，我们未来可能需要向库务署支付股息，导致我们的资本低于ERCF的资本要求。此外，我们和财政部必须同意一项定期承诺费，我们将在五年内(在我们达到规定的资本水平后)向财政部支付这笔承诺费，以换取财政部剩余的资金承诺。

债务证券需求减少

如果投资者对我们的债务证券的需求减少，我们的流动性、业务和经营结果可能会受到实质性的不利影响。投资者购买和持有我们的债务证券的意愿可能受到许多因素的影响，包括世界经济的变化、通胀和汇率的变化、监管和政治因素，以及其他投资的可获得性和投资者的偏好。我们与房利美(Fannie Mae)、联邦住房贷款机构(FHLB)和其他机构争夺债务融资。我们的融资成本和流动资金应急计划也可能受到财政部发行的债券数量和需求变化的影响。

如果投资者减少购买我们的债务证券或出售所持股份，我们的融资成本可能会增加，我们的业务活动可能会减少。我们的债务证券市场可能会因为我们已经达到购买协议对我们抵押相关投资组合的规模和我们的无担保债务金额的限制，或者未来这些限制的减少而变得不那么有流动性。这可能会导致对我们债务证券的需求减少，并增加我们的融资成本。

美国政府信用评级的任何下调都可能紧随其后的是我们的信用评级下调。我们债务的信用评级下调可能会对我们的流动性和我们业务的其他方面产生不利影响。

我们的信用评级对我们的流动性很重要。我们目前从三家国家公认的统计评级机构(标准普尔、穆迪和惠誉)对我们的无担保债务进行评级。这些评级主要基于我们从财政部获得的支持，因此受到美国政府信用评级变化的影响。美国政府信用评级的任何下调预计都会伴随着我们的信用评级下调。

除了下调美国政府的信用评级或展望外，其他几个事件可能会对我们的债务信用评级产生不利影响，包括政府实体的行动、政府对我们支持的变化、未来的GAAP损失以及购买协议下的额外提款。任何此类降级都可能导致抵押贷款和金融市场以及我们的业务因流动性降低、借贷成本上升、资产价值下降和信用损失增加而出现重大中断，并可能导致我们经历净亏损和净资产赤字。

有关详细信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源。

操作风险

我们的运营系统或基础设施或第三方的系统或基础设施出现故障，可能会削弱我们提供市场流动性的能力，扰乱我们的业务，损害我们的声誉，并造成财务损失。

由于整个公司的数量、复杂性和变化速度，运营风险会增加。由于各种因素，包括我们业务运营的规模和复杂性、跟上市场需求、监管要求和业务计划所需的核心系统更改量，以及不断变化的网络安全格局，我们面临着巨大的运营风险。我们的内部流程、人员或系统或与我们互动的第三方的缺陷或故障可能会导致我们的流动性减损、业务中断(例如，发行抵押贷款和/或债务证券)、向证券投资者支付不正确的款项、财务报表中的错误、对客户或投资者的责任、进一步的立法或监管干预、声誉损害以及金融和经济损失。

我们的业务高度依赖于我们每天处理大量交易的能力，以及管理和分析大量信息的能力，其中大部分信息是由第三方提供的。此信息可能不正确，或者我们可能无法正确管理或分析它。

我们处理的交易很复杂，并受到各种法律、会计、税收和监管标准的约束，这些标准可能会随着外部事件(如政府强制计划的实施和市场状况的变化)而迅速变化。我们的财务、会计、数据处理或其他操作系统和设施可能包含设计缺陷或可能无法正常运行，从而对我们处理这些交易的能力产生不利影响，包括我们处理这些交易的能力

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风险因素

编辑和处理法律要求的信息。我们有些系统需要手动支持和干预，这可能会增加系统故障的风险。我们的系统无法适应不断增加的交易量或新类型的交易或产品，这可能会限制我们推行新业务计划或改进现有业务活动的能力。

我们与客户、交易对手、服务提供商和其他金融机构的技术联系持续增加，这增加了我们在其基础设施系统运行故障方面的风险敞口。我们已经开发了软件工具，并预计将继续开发，供我们的客户在客户的贷款制作和其他流程中使用。这些工具可能无法正常运行，这可能会扰乱我们或我们客户的业务，并对我们与客户的关系产生不利影响。

我们继续为面向客户的应用程序和内部使用的应用程序增加对第三方云基础设施平台的使用。如果我们不以管理良好、安全有效的方式实施对此平台的更改，我们可能会遇到计划外服务中断或计划外成本，这可能会损害我们的业务和运营结果。此外，我们的云基础设施提供商或其他服务提供商可能会遇到系统故障或故障、停机、停机、网络攻击和其他安全事件、财务状况的不利变化、破产或其他不利条件，这些都可能对我们的业务和声誉产生重大不利影响。因此，我们增加外包给云或其他第三方的基础设施数量的计划可能会增加我们的风险敞口。

由于我们正在实施的新举措的规模和复杂性，我们面临着更大的运营风险。其中一些举措需要对我们的运营系统进行重大改革。在某些情况下，这些更改必须在短时间内实施。我们的遗留系统可能会增加这些新计划的操作风险。

我们还面临着与CSS以及CSP的运营和持续发展相关的重大风险。我们依靠CSS和CSP(由CSS拥有和运营)来运营我们的许多单一家庭证券化活动。如果CSP倒闭或我们无法获得CSP，或者CSS无法履行对我们的义务，我们的业务活动将受到不利影响，Freddie Mac证券市场将被扰乱。由于CSP依赖于Fannie Mae来管理Freddie Mac发行的混合证券，因此Fannie Mae的经营失败也可能对CSS履行其对Freddie Mac的义务的能力产生不利影响。 如果CSS操作失败，我们可能无法发行某些新的单一家庭抵押贷款相关证券，而CSS平台上托管的抵押贷款相关证券的投资者可能会遇到付款延迟。我们可以采取的任何措施来减轻这些风险可能都不足以防止我们的业务受到损害。我们定期更新内部系统和流程，包括改进现有流程并响应市场和监管发展。如果CSS和/或CSP不能及时对其系统和流程进行任何必要的相应更改，我们可能会受到不利影响。CSS可以采用可能对其履行对我们的义务的能力产生不利影响的战略或确定战略的优先顺序。例如，由于FHFA要求修改CSS LLC协议，在托管期间，CSS董事会主席必须由FHFA指定，所有CSS董事会决定都需要董事会主席的赞成票。

我们的员工可能会为了自己或第三方的利益而做出不当行为，并造成意想不到的损失或声誉损害。虽然我们有旨在预防和发现欺诈的流程和系统，但这些流程可能不会成功。

我们的大部分主要业务活动都在华盛顿特区大都市区进行，代表着人员、技术和设施的集中风险。因此，我们办公室内或周围的基础设施中断或影响电网，如恐怖事件、活跃的枪击事件或自然灾害，可能会严重影响我们进行正常业务运营的能力。我们为减轻这一风险而采取的任何措施可能都不足以应对可能发生的所有事件，也不足以让我们及时恢复正常的业务运营。

潜在的网络安全威胁瞬息万变，日新月异。我们可能无法保护我们的系统和网络，或我们的机密或其他信息(包括个人信息)的机密性，使其免受网络攻击和其他未经授权的访问、披露和破坏。

我们的运营依赖于在我们的系统和网络以及与交易对手、供应商、服务提供商和金融机构之间安全、准确和及时地接收、存储、传输和其他处理机密和其他信息(包括个人信息)。

近年来，像我们这样的公司面临的网络安全风险显著增加，部分原因是新技术的扩散，互联网和电信技术的使用进行金融交易，以及有组织犯罪、黑客、恐怖分子和其他外部各方(包括外国政府支持的行为者)日益复杂和活动日益复杂。有几起广为人知的案件涉及金融服务公司、基于消费者的公司和其他组织，它们报告未经授权披露、传播、盗窃或破坏客户、客户或其他机密信息(包括个人信息)、公司信息、知识产权、现金或其他有价值的资产。还有几起广为人知的案例，黑客要求“赎金”，以换取不披露客户信息(包括个人信息)或不让目标的计算机系统不可用。此外，也有黑客误导公司人员未经授权将资金转移到黑客账户的情况。

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风险因素

像许多公司和政府实体一样，我们一直是，并预计将继续成为未遂网络攻击和其他安全事件的目标。此类事件可能包括恶意软件、勒索软件、拒绝服务攻击、社会工程、未经授权的访问、人为错误、盗窃或不当行为、欺诈和网络钓鱼，作为破坏运营、潜在测试网络安全能力或获取机密、专有或其他信息(包括个人信息)的努力的一部分。我们还可能受到针对互联网基础设施的网络攻击或其他安全事件的不利影响，因为此类事件可能导致网站广泛不可用，并降低网站性能。我们的风险和对这些问题的暴露仍在增加，原因包括这些威胁的演变性质和日益频繁、持续性、复杂性和强度，我们在金融服务业中的角色，我们一些业务运营的外包，以及当前的全球经济和政治环境。持续的新冠肺炎疫情还增加了我们可能遇到网络安全事件的风险，因为我们的员工、供应商、服务提供商和其他第三方与我们在安全性较低的系统和环境上进行远程工作。

由于我们与第三方供应商、交易所、票据交换所、财政和支付代理以及其他金融机构相互联系和依赖，如果其中任何一家受到成功的网络攻击或其他安全事件，我们可能会受到不利影响。与我们有业务往来的第三方也可能是网络安全或其他技术风险的来源。我们经常通过电子方式发送和接收机密、专有和其他信息(包括个人信息)。这些信息可能会被截取、误用或处理不当。由于我们将核心系统和应用程序迁移到第三方云环境，我们面临的这些风险可能会增加。虽然我们通常对我们的主要供应商进行网络安全调查，但由于我们不控制与我们有业务往来的第三方，而且我们监控他们的网络安全状况的能力有限，我们无法确保他们采取的网络安全措施足以保护我们与他们共享的任何信息。由于适用的法律法规或合同义务，我们可能要为因与我们有业务往来的第三方与我们共享的信息而导致的网络攻击或其他安全事件而导致的数据泄露负责。

尽管我们投入大量资源来保护我们的关键资产，并提供有关网络钓鱼、恶意软件和其他网络安全风险的员工意识培训，但这些措施可能无法提供有效的安全保护。我们的计算机系统、软件、终端设备和网络可能容易受到网络攻击和其他安全事件、供应链中断或其他试图伤害它们或滥用或窃取信息(包括个人信息)的攻击。我们经常识别系统中的网络安全威胁和漏洞，并努力解决它们，但这些努力可能是不够的。外部方可能试图诱使员工、客户、交易对手、供应商、服务提供商、金融机构或我们系统或网络的其他用户披露机密、专有或其他信息(包括个人信息)，以便访问我们的系统和网络及其包含的信息。未经授权的访问或披露，或对我们安全的破坏，也可能是人为错误造成的。我们可能无法预测、预防、检测、识别或应对针对我们的系统、网络和资产的威胁，也可能无法针对网络攻击或其他安全事件实施有效的预防措施，特别是因为所使用的技术经常变化或直到推出才能识别。

网络攻击或其他安全事件可能会发生并持续很长一段时间，而不会被检测到。我们预计，对这类事件的任何调查都需要时间，在此期间，我们不一定知道损害的程度或如何最好地补救。虽然到目前为止，我们还没有经历过任何这样的事件，对公司造成了重大影响，但我们的网络安全风险管理计划可能无法阻止此类事件在未来产生重大影响。我们已经获得了与网络安全风险相关的保险，但该保险可能不足以提供足够的损失保险(包括如果保险公司拒绝未来的索赔)，并且可能不会继续以经济合理的条款向我们提供保险，或者根本不提供。此外，我们不能保证我们与供应商、客户和与我们有业务往来的其他第三方协议中的责任条款的任何限制都是可执行的或充分的，或者以其他方式保护我们免受与网络攻击或其他安全事件相关的任何特定索赔的任何责任或损害。

发生一个或多个网络攻击或其他安全事件可能导致重要资产(如现金或源代码)被盗，或机密、专有和其他信息(包括有关借款人、我们的客户或我们的交易对手的个人和其他信息)未经授权披露、滥用或损坏，或者可能导致我们的运营或我们客户或交易对手的运营中断或故障。这可能导致重大损失或声誉损害，对我们与客户和交易对手的关系产生不利影响，对我们的竞争地位产生负面影响，或以其他方式损害我们的业务。我们还可能面临监管和其他法律行动，包括在发生事件后未能及时披露有关我们的证券的任何信息，或未能适当地限制我们的证券交易。我们可能需要花费大量额外资源来修改我们的内部控制和其他保护措施，或者调查和补救漏洞或其他风险，而且我们可能会受到没有完全投保的诉讼和财务损失的影响。此外，客户、交易对手、供应商、服务提供商、金融中介机构和政府组织可能没有充分保护我们与他们共享的信息。因此，他们的系统和网络受到网络攻击或其他安全事件，或违反他们的网络安全措施，可能会对我们的业务和业务关系造成损害。

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风险因素

我们依赖第三方或他们的供应商和其他业务合作伙伴来实现某些重要功能。如果这些第三方未能提供产品或服务，或未能有效管理风险，可能会扰乱我们的业务运营，或使我们面临其他运营风险。

我们使用第三方，包括供应商、服务提供商、销售商和服务商，使我们暴露在他们的风险和控制环境中发生故障的风险。我们将某些关键职能外包给这些外部机构，包括一些对财务报告、我们与抵押贷款相关的投资活动、贷款承销、贷款服务、UMBS发行和管理(即CSS)和数据处理至关重要的职能。我们未来可能会进入其他关键的外包关系，并继续扩大我们对公共云服务的现有依赖。此外，我们可能完全依赖第三方来完成某些业务操作(例如，为转移、清算和结算支付、证券和其他金融交易提供基础设施的金融市场公用事业公司)。如果这些关键外部方中的一个或多个在一段时间内无法履行其职能，无法以可接受的服务级别执行它们或处理增加的业务量，或者其中一个或多个因任何原因导致其自身业务或技术中断，我们的业务运营可能会受到限制、中断或其他负面影响。我们对第三方的使用还使我们面临其他伤害，例如在发生影响我们的数据(包括个人信息)的网络攻击或其他安全事件、欺诈或如果这些第三方中的一个或多个未能维持足够的风险和控制环境而损害我们的声誉。我们监控某些第三方的活动或表现的能力可能会受到限制，因为第三方对风险管理信息的访问和可用性受到限制，这可能会使我们难以评估和管理与这些关系相关的风险。

我们面临着与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性。

我们使用模型来预测我们业务中的重要因素，包括但不限于各种情况下的利率和房价。我们还使用模型来预测借款人的提前还款和违约行为，以及长期的损失严重程度。从本质上讲，模型对实际结果的预测并不完美。经济变量的模型预测以及依赖于这些变量的提前还款和违约行为的下游预测存在固有的不确定性。

与模型相关的不确定性和风险可能来自多个来源，包括：

n    我们可能无法按预期设计、实现、操作、调整或使用我们的模型。我们可能无法正确编码模型，可能使用不正确或不充分的数据输入，或者无法完全理解数据输入，或者模型实现软件可能出现故障。我们可能没有适当或正确地执行用户验收测试，包括在部署模型之前留出足够的测试时间和资源，以及使用正确的主题专家。我们模型的复杂性和互联性给模型输出的准确性带来了额外的风险。我们可能无法及时部署或更新模型。

n    当市场状况以不可预见的方式变化时，我们的模型预测可能不能准确地反映这些情况，或者我们可能没有完全理解模型的输出。例如，模型可能不能完全反映某些政府政策变化或新的行业趋势的影响。在这种情况下，通常需要做出假设和判断，以适应历史数据中没有充分反映的情景的影响。虽然我们可能会根据新的事件调整我们的模型，但仍然存在相当大的不确定性。特别是，新冠肺炎疫情增加了我们金融现金流关键投入的不确定性，例如利率、房价、信用违约、负收益率和提前还款的预测，我们预计我们的模型在准确预测这些投入方面将面临重大挑战。

n    我们还使用精选的第三方型号。虽然在没有内部模型可用的情况下，使用此类模型可能会降低我们的风险，但也会给我们带来额外的风险，因为第三方通常不会向我们提供有关其模型的专有信息。我们几乎无法控制调整或改变这些模型的过程。因此，我们可能无法充分评估与使用此类模型相关的风险。

我们使用的模型可能会影响有关贷款的购买、出售、证券化和信用风险转移；证券的买卖；融资；担保费价格的设定；以及利率、市场和信用风险的管理等方面的决策。我们对模型的使用也会影响我们对单一家庭抵押贷款组合中贷款的质量控制抽样策略，以及与交易对手的潜在和解。我们还在财务报告过程中使用模型，包括在衡量信贷损失拨备和应用对冲会计时。看见 MD&A-风险管理-市场风险 和 关键会计估计 有关我们使用模型的更多信息。

法律和合规风险

法律或法规的改变或行动可能会对我们的业务活动和财务业绩产生不利影响。我们面临着不履行法律和监管义务的风险。

我们在一个高度监管的行业中运营，并接受FHFA作为我们的保管员的更严格的监督。我们的合规系统和计划可能不足以确认我们是否符合所有法律、法规和其他要求。如果违反这些要求，我们可能会招致罚款或其他负面后果。例如,

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风险因素

FHFA担心，我们需要通过进一步发展我们在识别、评估、监控、测试和报告合规风险方面的合规框架，来加强我们的合规实践。尽管我们正在采取措施加强我们的合规计划，并解决FHFA的关切，但我们的努力可能不会成功。在我们令人满意地解决FHFA的担忧之前，我们可能会受到持续的监管批评。我们还依赖第三方及其各自的合规风险管理计划，任何此类第三方合规计划的失败或限制都可能使我们面临法律和合规风险。

我们的业务可能会受到联邦、州和地方各级未来立法、监管或司法行动的直接不利影响。此类行动可能会以多种方式影响我们，包括向我们施加大量额外的法律、合规和其他成本，限制我们的业务活动，以及转移管理层的注意力或其他资源。此类行动，以及对我们的业务或运营或我们所依赖的第三方业务或运营所需的任何改变，都可能导致盈利能力下降和合规风险增加，特别是因为我们的合规计划存在上述已发现的弱点。如果我们不履行我们的法律和监管义务，这可能会导致执法行动、调查、罚款、罚款和其他处罚，并损害我们的声誉。

例如，我们现在或将来可能会受制于美国(联邦、州和地方各级)各种复杂和不断演变的法律、法规、规则和标准，以及有关隐私和网络安全的合同义务。隐私和网络安全目前是立法和监管关注的领域，新的或修改的法律、法规、规则和标准经常被采用，各州之间可能会有不同的解释或应用，这可能会给企业带来不一致或冲突的要求。这些立法和监管发展所造成的不确定性和合规风险因学科的快速技术发展而加剧，这些学科可能会影响数据的使用或安全，特别是个人信息的使用或安全，例如人工智能和数据科学领域的进步。隐私和网络安全法律法规通常对个人信息的收集、存储、处理、使用、披露、传输、安全和其他处理有严格的要求，这可能会对我们的业务产生不利影响，包括产生巨额合规成本、要求我们改变业务或运营，以及对违规行为进行严厉处罚。此外，任何未能或被认为未能遵守我们的公共隐私政策和其他有关隐私和网络安全的公开声明都可能使我们面临监管调查、执法或法律行动，并损害我们的声誉，如果这些公共政策或声明被发现具有欺骗性、不公平或歪曲我们的实际做法，我们可能会受到罚款、金钱或其他处罚，以及对我们的业务和结果的其他损害。

我们预期政府当局会继续推行与上一次有很大不同的规管改革议程。这一改革议程可能包括更加关注可负担性、公平性、可持续性和气候。目前尚不确定国会或政府可能采取的行动是否会影响我们的监管合规，以及会在多大程度上影响我们的监管合规。

为了实现我们的住房目标、服务义务和公平的住房融资要求，我们可能会对我们的业务做出某些改变，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

我们可能会调整我们的贷款来源和购买策略，以努力实现我们的住房目标和子目标，包括修改我们的一些承保标准，并扩大有针对性的举措的使用，以接触到服务不足的人群。例如，我们可能会购买预期投资回报率较低的贷款，这可能会增加我们面临的信贷损失。我们还可能对我们的业务做出改变，以回应我们服务于服务不足的市场或公平的住房融资要求的职责，这些要求可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

如果我们没有达到我们的住房目标或满足要求的义务，而FHFA发现这些目标或要求是可行的，我们可能会受到住房计划的约束，这可能会要求我们采取额外的措施，这可能会对我们的盈利能力产生潜在的不利影响。2022年我们的独户和多户保障性住房目标的基准水平比2021年大幅提高。虽然我们可以通过达到或超过FHFA基准水平或市场水平来实现这些住房目标，但这些提高到基准水平可能需要对我们的业务进行额外的改变，而我们可能无法实现这些住房目标。此外,由于我们没有实现2020年的住房目标之一，而FHFA确定实现该目标是可行的，FHFA要求我们提交一份住房计划，说明我们计划如何在2022年至2024年期间实现未实现的目标。我们在2022年2月向FHFA提交了我们的住房计划。如果我们不遵守这项住房计划，一旦获得批准，FHFA可能会对我们采取额外的行动。

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法律程序

法律程序

我们作为日常业务过程中不时出现的各种法律诉讼的一方参与其中。看见注18了解更多有关我们参与各种法律诉讼的信息。下面我们讨论与托管和购买协议有关的针对美国政府的某些诉讼。

在过去的几年里，针对美国政府的诉讼层出不穷，在某些情况下，还针对财政部长和联邦住房金融局的董事。这些诉讼挑战与托管有关的某些政府行为(包括与实施托管有关的行为)和购买协议。其中几起诉讼寻求使高级优先股的净值扫除股息条款无效，这些条款是根据2012年8月购买协议修正案实施的。其中一些案件还对联邦住房金融局结构的合宪性提出了质疑。一些案件已被驳回。目前，美国联邦索赔法院和宾夕法尼亚州东区地区法院正在审理案件。此外，在德克萨斯州南区美国地区法院提起的一起这样的案件，被上诉到美国第五巡回上诉法院，随后上诉到美国最高法院。2021年6月23日，最高法院裁定禁止股东法定债权，并裁定赫拉联邦住房金融局董事中的“有因除名”条款违宪。最高法院认为，2012年8月对购买协议的修订不应因违反宪法而无效，并将案件发回下级法院，以确定股东有权根据其宪法要求获得其他补救措施(如果有的话)。另一起向美国明尼苏达州地区法院提起的此类案件，被上诉至美国第八巡回上诉法院。2021年10月6日, 第八巡回法院确认驳回了所有原告的申诉，除了他们声称HERA中的“原因”驱逐条款是违宪的。第八巡回法院推翻了驳回这一索赔的请求，将案件发回地方法院，以审议最高法院发回的同一问题，即股东有权就其索赔获得什么补救(如果有的话)。此外，2021年10月1日，美国联邦索赔法院(U.S.Court of Federal Claims)提起诉讼，称联邦住房金融局(FHFA)对房地美(Freddie Mac)的托管违反了HERA，代表了非法接管或非法勒索，并违反了与某些银行的默示监管合同。原告还在上诉美国密歇根州西区地区法院2020年9月发布的驳回该法院案件的命令，以及美国联邦索赔法院(U.S.Court of Federal Claims)驳回向该法院提交的某些索赔的几项命令。

房地美并不是这些诉讼中的任何一方。然而，针对房地美的其他一些诉讼也涉及2012年8月对购买协议的修订。看见注18获取有关对房地美提起的诉讼的信息。潘兴广场资本管理公司(Pershing)是针对房贷美提起的诉讼之一的原告。潘兴已经向美国证券交易委员会提交了报告，最近一次是在2014年3月，报告显示潘兴实益持有我们超过5%的普通股。我们不知道潘兴目前对我们普通股的实益所有权。有关详细信息，请参阅某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜.

我们无法预测这些诉讼的结果(包括任何上诉的结果)，也无法预测美国政府(包括财政部和FHFA)可能会对这些诉讼或未来诉讼中的任何裁决或裁决采取什么行动。然而，我们可能会受到这些事件的不利影响，例如，包括采购协议的更改，或由此导致的美国政府对我们业务支持水平的任何实际或预期变化。根据购买协议，目前与我们的托管和/或购买协议相关的所有悬而未决的重大诉讼都必须得到解决或解决，我们必须赔偿财政部和美国因以下原因而产生的任何损失、成本或损害：(1)使用发行普通股所得的高达700亿美元建立资本或(2)退出托管，或因我们进入托管或2012年8月对购买协议的修订而产生的任何损失、成本或损害。

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注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场

注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场

市场信息

普通股

我们的普通股在场外交易市场交易，并在场外交易市场(OTCQB)报价，该交易所由场外市场集团(OTC Markets Group Inc.)运营，股票代码为“FMCC”。我们普通股的场外市场报价反映了交易商间的价格，没有零售加价、降价或佣金，不一定代表实际交易。

持有者

截至2022年1月31日，我们有1545名登记在册的普通股股东。

最近出售的未注册证券

我们发行的证券是1933年证券法规定的“豁免证券”。因此，我们不会就我们证券的发行向美国证券交易委员会提交注册声明。

进入托管后，我们暂停了股权补偿计划的实施，并停止了股权补偿计划的拨款。此前，我们曾根据这些计划向员工和董事会成员提供股权薪酬。根据购买协议，未经财政部事先批准，我们不能发行任何新的期权、购买权、参与权或其他股权。然而，截至购买协议日期的未偿还赠款仍按照其条款有效。在2021年期间，351个RSU的延迟期已经过去，截至2021年12月31日，没有任何RSU未完成。截至2021年12月31日，没有未偿还的股票期权。看见注12以获取更多信息。

发行人购买股权证券

在2021年期间，我们没有回购任何普通股或优先股。此外，我们目前还没有任何回购普通股或优先股的未完成授权。根据购买协议，我们不能在没有财政部事先同意的情况下回购我们的普通股或优先股，我们只能在优先股指定证书中规定的某些有限情况下购买或赎回优先股。

转让代理和登记员

北卡罗来纳州计算机共享信托公司(Computershare Trust Company，N.A.)

P.O. Box 505000

肯塔基州路易斯维尔，邮编：40233-5000

Telephone: 877-373-6374

Https://www-us.computershare.com/investor

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财务报表

财务报表和补充数据

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财务报表			独立注册会计师事务所报告

独立注册会计师事务所报告

至 联邦住房贷款抵押公司董事会和股东

财务报表与财务报告内部控制之我见

我们审计了股东所有的政府支持企业联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation)及其子公司(“本公司”或“房地美”)截至2021年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表，以及截至2021年12月31日的三个年度的相关综合全面收益(亏损)表、权益表和现金流量表，包括相关附注(统称为“综合财务报表”)。我们还审计了公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制-集成框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。

我们认为，上述综合财务报表按照美国公认的会计原则，在所有重要方面公平地反映了本公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三个年度的运营结果和现金流量。同样，我们认为，本公司没有在所有实质性方面保持对截至2021年12月31日的财务报告的有效内部控制，这是基于内部控制-集成框架由于截至该日，财务报告的内部控制存在重大缺陷，涉及披露控制和程序，没有为联邦住房金融局(FHFA)已知的可能具有财务报表披露影响的信息提供充分的机制，因此可能会对Freddie Mac管理层传达财务报表披露影响，因此COSO发布了这份报告。

重大缺陷是财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性无法及时防止或发现。上文提到的重大弱点见项目9A--控制和程序下管理层关于财务报告内部控制的报告。我们在决定2021年综合财务报表审计中应用的审计测试的性质、时间和范围时考虑到了这一重大弱点，我们对本公司财务报告内部控制有效性的看法不影响我们对该等综合财务报表的看法。

会计原则的变化

正如综合财务报表附注6所述，本公司改变了2020年信贷损失的会计处理方式。

意见基础

本公司管理层负责该等综合财务报表、维持有效的财务报告内部控制，以及评估上述管理层报告所载财务报告内部控制的有效性。我们的职责是根据我们的审计，对公司的合并财务报表和公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。该等准则要求吾等计划及执行审计工作，以合理保证综合财务报表是否无重大错报(不论是否因错误或欺诈所致)，以及是否在所有重大方面维持对财务报告的有效内部控制。

我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序(无论是由于错误还是欺诈)，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的整体列报。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下需要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

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财务报表			独立注册会计师事务所报告

物质管理的重点--保管

如附注2所述，2008年9月，该公司被联邦住房金融局托管。美国财政部(财政部)已承诺向该公司提供财政支持，联邦住房金融局作为管理人，规定董事会履行某些职能并监督管理，董事会被授予管理权，在托管期间进行业务运营。该公司有赖于财政部和联邦住房金融局的持续支持。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产交易和处置的记录有关的政策和程序；(2)提供合理保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)公司的财务报告内部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理保证，记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项，且(I)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露，以及(Ii)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

信贷损失准备为投资而持有的单户按揭贷款-违约概率

如综合财务报表附注6所述，截至2021年12月31日，公司为投资而持有的单户按揭贷款的信贷损失拨备为49亿美元。管理层使用贴现现金流模型在汇集的基础上估计单户贷款的信贷损失拨备。他们预计将利用历史经验收集现金流的管理项目，例如基于贷款特征的历史违约率和损失严重程度，并根据当前和未来的经济预测进行调整。正如管理层披露的那样，这一过程涉及到需要管理层对难以预测的事项做出判断的模型的使用，其中最重要的是违约概率和预期信用损失的严重程度。

我们决定执行与违约概率相关的单户按揭贷款信贷损失拨备的程序是一项关键审计事项的主要考虑因素是：(I)管理层在确定违约概率时的重大判断，这反过来又导致审计师在执行与管理层决定相关的程序和评估审计证据方面的高度判断、主观性和努力，以及(Ii)审计工作涉及到使用具有专门技能和知识的专业人员。

处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与为投资而持有的单户按揭贷款的信贷损失拨备的确定有关的控制措施的有效性，包括对模型、数据和特定于违约概率的判断的控制。除其他外，这些程序还包括：(1)测试管理层确定持有的单一家庭贷款的信贷损失拨备的程序--根据违约概率进行具体的投资；(2)测试管理层使用的数据的完整性、准确性、可靠性和相关性。这些程序还包括使用具有专门技能和知识的专业人员来协助评估管理模式的适当性和评估违约概率的合理性。

/s/ 普华永道会计师事务所

华盛顿特区

2022年2月10日

自2002年以来，我们一直担任本公司的审计师。

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财务报表			综合全面收益表

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综合全面收益表(损益表)

						截至十二月三十一日止的年度，
(以百万计，与股票相关的金额除外)						2021			2020			2019
净利息收入
利息收入						$61,527			$62,340			$72,895
利息支出						(43,947)			(49,569)			(61,047)
净利息收入						17,580			12,771			11,848
非利息收入(亏损)
担保收入						1,032			1,442			1,089
投资收益(亏损)，净额						2,746			1,813			818
其他收入(亏损)						593			633			323
非利息收入(亏损)						4,371			3,888			2,230
净收入						21,951			16,659			14,078
信贷损失利益(拨备)						1,041			(1,452)			746
非利息支出
薪金和员工福利						(1,398)			(1,344)			(1,434)
其他行政费用						(1,253)			(1,191)			(1,130)
总管理费用						(2,651)			(2,535)			(2,564)
增信费用						(1,518)			(1,058)			(749)
信用增强恢复的好处(减少)						(542)			323			41
REO运营收入(费用)						(12)			(149)			(229)
立法规定10个基点的手续费支出						(2,342)			(1,836)			(1,617)
其他费用						(728)			(723)			(657)
非利息支出						(7,793)			(5,978)			(5,775)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						15,199			9,229			9,049
所得税(费用)福利						(3,090)			(1,903)			(1,835)
净收益(亏损)						12,109			7,326			7,214
扣除税金和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)						(489)			205			573
综合收益(亏损)						$11,620			$7,531			$7,787
净收益(亏损)						$12,109			$7,326			$7,214
未来高级优先股清算优先权的增加						(11,620)			(7,291)			(7,787)
普通股股东应占净收益(亏损)						$489			$35			($573)
每股普通股净收益(亏损)						$0.15			$0.01			($0.18)
加权平均已发行普通股(百万股)						3,234			3,234			3,234

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并资产负债表

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合并资产负债表

						十二月三十一日，
(以百万计，与股票相关的金额除外)						2021			2020
资产
现金和现金等价物(包括#美元1,695及$17,379限制现金和现金等价物)						$10,150			$23,889
根据转售协议购买的证券						71,203			105,003
按公允价值计算的投资证券						53,015			59,825
持有待售按揭贷款(包括$10,498及$14,199按公允价值计算)						19,778			33,652
为投资而持有的抵押贷款(扣除信贷损失准备金#美元)。4,947及$5,732)						2,828,331			2,350,236
应计应收利息						7,474			7,754
递延税项资产，净额						6,214			6,557
其他资产(包括#美元6,594及$6,980按公允价值计算)						29,421			40,499
总资产						$3,025,586			$2,627,415
负债和权益
负债
应计应付利息						$6,268			$6,210
债务(包括#美元2,478及$2,592按公允价值计算)						2,980,185			2,592,546
其他负债(包括#美元287及$958按公允价值计算)						11,100			12,246
总负债						2,997,553			2,611,002
承付款和或有事项(附注5、9、18)
权益
优先股(清算优先权为#美元97,959及$86,539)						72,648			72,648
优先股，按赎回价值计算						14,109			14,109
普通股，$0.00面值，4,000,000,000授权股份，725,863,886已发行及已发行的股份650,059,553股票和650,059,292流通股						—			—
额外实收资本						—			—
留存收益(累计亏损)						(54,993)			(67,102)
AOCI，税后净额，与以下各项相关：
可供出售的证券						297			810
其他						(143)			(167)
Aoci，税后净值						154			643
国库股，按成本价计算，75,804,333股票和75,804,594股票						(3,885)			(3,885)
总股本						28,033			16,413
负债和权益总额						$3,025,586			$2,627,415

下表载列综合资产负债表上综合VIE的账面价值及资产及负债分类。

						十二月三十一日，
(以百万计)						2021			2020
合并资产负债表行项目
资产：
为投资而持有的按揭贷款						$2,784,626			$2,273,347
所有其他资产						54,300			83,982
合并VIE的总资产						$2,838,926			$2,357,329
负债：
债务						$2,803,054			$2,308,176
所有其他负债						5,823			5,610
合并VIE的总负债						$2,808,877			$2,313,786

附注是这些合并财务报表的组成部分。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						149

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财务报表			合并权益表

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合并权益表

						未偿还股份									高年级 择优 库存			择优 股票，价格为 救赎 价值			普普通通 股票，价格为 面值			其他内容 实缴 资本			留用 收益 (累计 赤字)			奥奇， 净额，净额 税收			财务处 股票， 按成本计算			总计 权益
(单位：百万)						高年级 择优 库存			择优 库存			普普通通 库存
2018年12月31日的余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($78,260)			($135)			($3,885)			$4,477
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			—			—			7,214
其他全面收益(亏损)：
可供出售证券的未实现净收益(亏损)变动(税后净额为#美元)177百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			668			—			668
净收入中所列可供出售证券收益的重新分类调整(税后净额#美元35百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			(133)			—			(133)
其他(扣除税金后净额为#美元)10百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			38			—			38
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			573			—			7,787
已支付的高级优先股股息						—			—			—			—			—			—			—			(3,142)			—			—			(3,142)
截至2019年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($74,188)			$438			($3,885)			$9,122
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			—			—			7,326
其他全面收益(亏损)：
可供出售证券的未实现净收益(亏损)变动(税后净额为#美元)133百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			502			—			502
净收入中所列可供出售证券收益的重新分类调整(税后净额#美元83百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			(310)			—			(310)
其他(扣除税金后净额为#美元)6百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			13			—			13
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			205			—			7,531
采用CECL的累积效应						—			—			—			—			—			—			—			(240)			—			—			(240)
截至2020年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($67,102)			$643			($3,885)			$16,413
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			12,109			—			—			12,109
其他全面收益(亏损)：
可供出售证券的未实现净收益(亏损)变动(税后净额为#美元)36百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			(134)			—			(134)
净收入中所列可供出售证券收益的重新分类调整(税后净额#美元101百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			(379)			—			(379)
其他(扣除税金后净额为#美元)4百万美元)						—			—			—			—			—			—			—			—			24			—			24
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			12,109			(489)			—			11,620
截至2021年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$0			$0			($54,993)			$154			($3,885)			$28,033

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并现金流量表

房地美MAC

合并现金流量表

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
经营活动的现金流
净收益(亏损)						$12,109			$7,326			$7,214
将净收入与经营活动提供(用于)的现金净额进行调整：
成本基础调整摊销						(1,922)			214			(466)
(收益)信贷损失拨备						(1,041)			1,452			(746)
投资(收益)损失，净额						(4,312)			(3,390)			(1,100)
信用提升回收减少(受益于)						557			(289)			(2)
对冲会计收益错配						147			(162)			(288)
递延所得税费用(福利)						473			(590)			817
购买以待售方式购入的按揭贷款						(59,270)			(69,908)			(65,516)
出售以待售方式购入的按揭贷款所得收益						69,891			68,065			71,557
偿还以待售方式取得的按揭贷款所得的收益						390			116			517
支付给服务商的止赎前费用和服务商奖励费用						(340)			(232)			(282)
应计应收利息变动						396			(1,046)			(120)
应付利息变动						57			(238)			177
应收所得税变动						(586)			845			712
其他，净额						(196)			(1,256)			(277)
经营活动提供(用于)的现金净额						16,353			907			12,197
投资活动的现金流
购买投资证券						(124,710)			(159,202)			(111,136)
出售投资证券所得收益						154,352			175,422			97,274
投资证券到期和偿还的收益						7,701			31,504			18,786
购买作为投资而持有的按揭贷款						(542,222)			(695,645)			(228,628)
出售作为投资用而持有的按揭贷款所得收益						9,255			11,657			15,218
偿还作为投资而持有的按揭贷款所得的收益						757,186			744,571			348,387
有担保贷款安排下的垫款						(264,790)			(144,828)			(54,176)
偿还有担保贷款安排						501			1,515			1,275
处置所拥有的房地产和其他回收所得的净收益						244			670			1,150
根据转售协议购买的证券净(增加)减少						26,467			(39,143)			(31,343)
衍生工具溢价和终止、掉期抵押品和外汇结算付款，净额						1,070			(9,185)			(8,163)
其他，净额						(804)			(691)			(492)
投资活动提供(用于)的现金净额						24,250			(83,355)			48,152
融资活动的现金流
发行第三方持有的合并信托的债务证券所得收益						825,632			811,707			264,373
偿还和赎回第三方持有的合并信托的债务证券						(782,545)			(713,382)			(351,099)
房地美发行债券所得款项						23,153			465,260			554,812
房地美债务的偿还						(127,911)			(452,548)			(531,103)
根据回购协议出售的证券净增加(减少)						7,333			(9,843)			3,856
优先股现金股息的支付						—			—			(3,142)
其他，净额						(4)			(46)			(130)
融资活动提供(用于)的现金净额						(54,342)			101,148			(62,433)
现金和现金等价物净(减)增(包括限制性现金和现金等价物)						(13,739)			18,700			(2,084)
年初现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)						23,889			5,189			7,273
期末现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)						$10,150			$23,889			$5,189
补充现金流信息
支付的现金：
债务利息						$69,093			$70,073			$70,918
所得税						3,204			1,690			306
非现金投资和融资活动(附注4、7和8)

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并财务报表附注|注1

合并财务报表附注

NOTE 1

重要会计政策摘要

房地美是1970年由国会特许成立的GSE，其使命是为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性。我们受到联邦住房金融局、美国证券交易委员会、住房和财政部的监管，目前在联邦住房金融局的监管下运营。有关联邦住房金融局和财政部作用的更多信息，请参见注2。在我们的合并财务报表和相关附注中，我们使用某些缩略语和术语，这些缩略语和术语在词汇表.

陈述的基础

随附的综合财务报表是根据公认会计原则编制的，包括我们的账目以及我们拥有控股权的其他实体的账目。所有公司间余额和交易均已注销。

我们的运营基础是，我们将在正常业务过程中变现资产和偿还负债，这是一项持续经营的业务，并符合FHFA赋予董事会的权力，以监督管理层对我们业务运营的行为。

在2021年期间，我们的首席运营决策者开始根据以下各项做出关于资源分配和部门业绩评估的决策二可报告的细分市场，单家庭和多家庭。看见注15 有关我们分部报告演示文稿变化的更多信息。

预算的使用

编制我们的合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响报告的资产和负债、收入和费用以及或有资产和负债的披露。管理层已经做出了重大估计，以报告单户抵押贷款的信贷损失拨备。实际结果可能与这些估计不同。

合并权益法会计

对于我们涉及的每个实体，我们确定该实体是否应该合并到我们的财务报表中。我们合并我们拥有控股权的实体。确定是否存在控股财务权益的方法根据实体是否为VIE而有所不同。对于不是VIE的实体，我们在我们通过投票权持有多数投票权或有限合伙企业启动权多数的实体中持有控股权。我们目前没有合并任何非VIE的实体。我们使用权益法来核算我们在实体中的权益，我们在这些实体中没有控股权，但我们对这些实体有重大影响。

现金和现金等价物

原始到期日为三个月或更短的高流动性投资证券被计入现金等价物。原始到期日是指我们获得投资时的原始到期日，而不是工具本身的原始到期日。从交易对手接受的现金抵押品，我们无权用于一般公司目的，在我们的综合资产负债表上被归类为限制性现金和现金等价物。限制性现金和现金等价物包括从我们的合并信托的基础资产的服务商那里收到的现金汇款，这些现金被存入一个单独的托管账户。我们将托管账户中持有的现金投资于短期投资，并有权获得这些短期投资赚取的利息收入，这些收入在我们的综合全面收益表中记为利息收入。

综合收益全面收益包括一段时期内的所有权益变动，但股东投资或分配给股东的变动除外。我们将综合收益定义为净收益(亏损)加上其他综合收益(亏损)，它主要由可供出售证券的未实现收益和亏损组成。

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财务报表			合并财务报表附注|注1

其他重要会计政策下表列出了我们的其他重要会计政策以及相关说明，在这些说明中可以找到有关这些政策的信息。

注意事项			会计政策
附注3			证券化活动与合并
注4			按揭贷款
注5			担保和其他表外信用风险敞口
注6			信贷损失准备
注7			投资证券
注8			债务
注9			衍生品
注10			抵押协议和抵销安排
注12			股东权益
注12			每股收益
附注14			所得税
注15			细分市场报告
注17			公允价值披露

最近采用的会计准则
标准			描述			领养日期			对合并财务报表的影响
ASU 2020-06，债务-有转换和其他期权的债务(分主题470-20)和衍生工具和套期保值-实体自有股权的合同(分主题815-40)：实体自有股权的可转换工具和合同的会计			本次更新中的修订简化了发行人对某些具有负债和股权特征的金融工具的会计核算，主要是通过取消目前用于核算可转换债务和可转换优先股的许多分离模式。			2021年1月1日			修正案的通过并没有 对我们的合并有实质性的影响 财务报表。
ASU 2020-08, 对小主题310-20“应收款--不可退还的费用和其他费用”的编纂改进			本次更新中的修订澄清了重新评估可赎回债务证券的摊余成本基础是否超过发行人在下一次赎回日应偿还的金额的指导意见。			2021年1月1日			修订的采纳并未对我们的综合财务报表产生实质性影响。

最近发布的会计准则，尚未在我们的合并财务报表中采用
标准			描述			计划采用日期			对合并财务报表的影响
ASU 2021-04，每股收益(主题260)，债务修改和清偿(分主题470-50)，补偿-股票补偿(主题718)，以及实体自有股权的衍生和对冲合同(分主题815-40)：发行人对独立股权的某些修改或交换的会计-分类书面看涨期权			本次更新中的修订要求发行人根据修改或交换的原因、发行股票、发行或修改债务或其他原因，对独立股权分类书面赎回期权的修改或交换进行说明。			2022年1月1日			这些修正案的通过将不会 对我们的合并财务报表有实质性影响。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

注2

托管及有关事宜

业务目标

我们在2008年9月6日开始的托管下运营，在FHFA的指导下开展业务，作为我们的托管人员。托管及相关事项对本公司的管理、经营活动、财务状况和经营业绩有重要影响。联邦住房金融局在被任命为监管人后，立即继承了联邦住宅贷款抵押公司及其任何股东、高级职员或董事对公司及其资产的所有权利、所有权、权力和特权。保管人还继承了任何其他合法托管人或第三方持有的房地美的所有账簿、记录和资产的所有权。保管员规定董事会履行某些职能并监督管理，董事会授权管理权进行业务运营，以便公司能够继续正常运营。董事代表保管员服务，并履行保管员提供的职能。

根据购买协议，我们的业务活动受到某些限制。不过，库务署根据购买协议提供的支持，目前使我们得以继续进入债务市场，并有足够的流动资金进行正常的业务活动，尽管我们的债务融资成本可能有所不同。我们根据购买协议从财政部获得资金的能力对于保持我们的偿付能力至关重要。

我们目前的业务目标反映了我们从保管人那里得到的方向(包括保管人记分卡)。在保守党的指示下，我们对某些业务做法进行了修改，这些业务做法旨在为抵押贷款市场提供支持，以服务于我们的使命和其他非金融目标，但可能不会对我们的盈利能力做出贡献。其中某些目标旨在帮助房主和抵押贷款市场，并可能有助于减轻未来的信贷损失。其中一些举措会影响我们的短期和长期财务业绩。鉴于我们的使命以及政府和我们的监管机构在解决住房和抵押贷款市场状况方面赋予房地美的重要作用，我们可能被要求采取可能对我们的业务、经营业绩或财务状况产生负面影响的行动。

根据购买协议，我们不能向财政部以外的股东返还资本，财政部是我们优先股的持有者。我们的未来是不确定的，监护权也没有明确的终止日期。我们不知道在托管期间或之后，我们的商业模式可能会发生什么变化，包括我们是否会继续存在。我们的保管员没有让我们意识到任何重大改变的计划，这些改变会影响我们作为一个持续经营的公司继续经营的能力。我们未来的结构和角色将由政府、国会和联邦住房金融局决定。我们的业务在短期内可能会有重大变化，这是可能的，也可能是这样的。

购买协议和保证书

概述

2008年9月7日，我们通过FHFA以保管人的身份与财政部签订了购买协议。购买协议随后于二零零八年九月二十六日修订及重述，并于二零零九年五月六日、二零零九年十二月二十四日、二零一二年八月十七日、二零一七年十二月二十一日、二零一九年九月二十七日、二零二一年一月十四日及二零二一年九月十四日进一步修订。购买协议下剩余的可用资金为#美元。140.2截至2021年12月31日。这一数额将在未来的任何抽签中减少。

购买协议要求财政部在我们净资产为负(即我们的总负债超过我们的总资产，反映在我们的综合资产负债表上)的任何季度之后，应保管人的要求向我们提供资金。此外，购买协议要求财政部在保管人的要求下向我们提供资金，如果保管人在任何时候确定法律将授权它为我们指定一名接管人，除非我们从财政部收到这些资金。为了换取财政部的资金承诺，我们向财政部发放了一笔初始承诺费总额，一百万可变清算优先权高级优先股的股份(初始清算优先权为$1亿美元)，我们称之为优先股，以及以象征性价格购买我们普通股股份的认股权证，相当于79.9在行使认股权证时，在完全摊薄的基础上，我们的普通股总流通股的百分比，我们称之为认股权证。我们收到了不是财政部为发行优先股或权证而支付的现金收益或其他对价。任何抽奖的金额都将添加到优先股的总清算优先级中。我们的净资产出现赤字，这使得我们有必要大量动用财政部在购买协议下的资金承诺。根据2017年12月函件协议，优先股的清算优先权增加了#美元。3.02017年12月31日，10亿美元。根据2019年9月函件协议及2021年1月函件协议，紧接上一会计季度的净值增加(如有)已经或将会加入高级优先股于

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财务报表			合并财务报表附注|注2

每个财季结束，从2019年9月30日到资本储备结束日期。因此，优先股的清算优先权从1美元增加到1美元。95.02021年9月30日增加到10亿美元98.02021年12月31日的10亿美元2.92021年第三季度我们的净值将增加10亿美元，并将增加到100.72022年3月31日的10亿美元2.72021年第四季度，我们的净值增加了10亿美元。根据购买协议，我们偿还优先股清算优先权的能力是有限的，在可预见的未来我们将无法这样做，如果我们能够这样做的话。如上所述，除了基于我们净值金额的季度增长而增加外，如果我们根据购买协议收到额外的提款，或者如果根据购买协议支付的任何股息或季度承诺费不是以现金支付，清算优先权将会增加。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。截至2012年12月31日，优先股按季度累计派息10每年的百分比。然而，根据2012年8月对购买协议的修订，从2013年第一季度开始，固定股息率被净值扫除股息取代。

自2013年第一季度以来，我们一直对高级优先股向财政部提出净值扫除股息要求，这一要求是根据购买协议2012年8月修正案实施的。我们从2013年1月1日至资本储备结束日期的每个季度的现金股息要求是上一财季末我们的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有)。术语净值金额被定义为联邦住宅贷款抵押公司的总资产(不包括财政部的承诺和任何无资金支持的金额)减去我们的总负债(不包括与股本有关的任何债务)，这在每种情况下都反映在我们根据公认会计原则编制的综合资产负债表上。如果一个季度的股息支付计算不超过零，那么该季度将不会产生或支付股息。适用的资本储备额目前是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的经调整资本总额。这一资本储备金额将一直有效，直至我们连续第二个会计季度达到并维持这样的资本水平的最后一天(资本储备结束日期)。因此，我们将不会被要求向财政部支付优先股的股息，直到我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲。如果由于任何原因，我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间没有全额支付优先股的股息要求，则未支付的金额将被添加到清算优先股中，此后适用的资本储备金额将为零.

在资本储备结束日期后，我们将遵守新的定期现金股息要求。我们的季度优先股股息要求将等于(1)中较小的数额。10优先股当时的清算优先权的年利率和(2)相当于上一会计季度净值增长(如果有的话)的季度金额。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期后的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，并在紧接该失败后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全额累计股息的日期之后的股息期间，股息金额将为12优先股当时的清算优先权的年利率。高级优先股的股息支付金额可能会很大，并将对我们的财务状况和净值产生不利影响。优先股是优先于我们的普通股和所有其他系列优先股的清算优先股。

除了发行优先股和认股权证外，根据购买协议，我们还必须向财政部支付季度承诺费。根据购买协议，费用将由我们和库务署参照库务署当时有效的资金承诺的市值确定，并由我们和库务署共同商定。然而，根据经二零二一年一月函件协议进一步修订的购买协议二零一二年八月修订，自二零一三年一月一日开始的每个季度，将不会设定、累积或支付购买协议项下的定期承诺费。根据2021年1月信函协议，在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将支付财政部在资本储备结束日期后第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺。

购买协议包括对我们管理业务能力的重大限制，包括对我们可能产生的债务金额、我们与抵押贷款相关的投资组合的规模、我们的二级市场活动以及我们的单户和多户贷款收购的限制。

购买协议有一个无限期的期限，只有在有限的情况下才能终止，这不包括托管的结束。因此，在托管结束后，购买协议可以继续。然而，除与接管有关或在购买协议中规定的有限情况下(涉及维持某些资本和解决与我们的托管和购买协议有关的目前悬而未决的重大诉讼)，终止托管需要得到财政部的同意。财政部有权在2028年9月7日或之前的任何时候全部或部分行使权证。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

采购协议契约

购买协议规定，在优先优先股全部偿还或赎回之前，未经财政部事先书面同意，我们不得：

n    宣布或支付任何Freddie Mac股本证券的任何股息(优先股或其他股息)或进行任何其他分配(优先股或认股权证除外)；

n    赎回、购买、注销或以其他方式收购任何房地美股本证券(优先股或权证除外)；

n    出售或发行任何房地美股本证券(不包括在行使认股权证时可发行的优先股、认股权证和普通股，以及在财政部全面行使认股权证后发行的某些普通股79.9我们普通股的%，以及目前悬而未决的与我们的监护权和购买协议有关的重大诉讼的解决方案)；

n    终止托管(与接管有关的情况除外，或在涉及维持某些资本水平和解决目前悬而未决的与我们的托管和购买协议有关的重大诉讼的有限情况下除外)；

n    出售、转让、租赁或以其他方式处置任何资产，但以公平市价处置除外：

l    授予有限寿险监管实体(在接管人的情况下)；

l    正常业务过程中的资产和财产，与过去的做法一致；

l    个别或合计公平市价低於$的资产及物业250在一笔交易或者一系列关联交易中达到百万美元；

l    与我们由接管人进行的清算有关；

l    以现金或现金等价物换取现金或现金等价物；或

l    在必要的程度上遵守下面描述的关于减少我们的抵押贷款相关投资组合的公约；

n    发行次级债；

n    进行公司重组、资本重组、兼并、收购或类似活动；或

n    与关联公司进行交易，除非交易是：

l    根据购买协议、优先股或认股权证；

l    按公平条款；或

l    在正常过程中或根据在购买协议签订之日已存在的合同义务或习惯雇佣安排进行的交易。

此外，采购协议要求我们遵守2020年12月发布的雇员再培训基金，而不考虑随后对该规则的任何修订或其他修改。

购买协议亦要求我们将按揭相关投资组合中按揭资产的最高按揭成本价减至$。250截至2018年12月31日，10亿美元。我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将降至$2252022年12月31日。自2021年1月以来，受购买协议上限限制的抵押贷款资产的计算还包括只计息证券名义价值的10%。

根据购买协议，未经库务署事先书面同意，吾等亦不得招致会导致吾等的总负债面值超过上一历年十二月三十一日我们获准拥有的按揭资产金额的120%的负债。根据购买协议，我们目前的债务上限为$30010亿美元，并将减少到2702023年1月1日，由于购买协议下的按揭资产限额降至$2252022年12月31日。抵押资产和负债限制是在不影响转移金融资产和合并VIE的会计指导变化的情况下确定的，根据该准则，我们于二零一零年一月一日的合并财务报表中合并了某些VIE。

此外，购买协议规定，未经联邦住房金融局董事同意并咨询财政部长，我们不得订立任何新的薪酬安排或增加任何被点名的高管或其他高管(该等条款由美国证券交易委员会规则定义)根据现有薪酬安排应付的金额或福利。

采购协议还规定，我们必须每年向财政部提交一份风险管理计划，列出我们降低整个企业范围的风险状况的战略，以及我们将采取的行动，以降低与我们每个应报告的业务部门相关的财务和运营风险。

购买协议还限制了我们的二级市场活动以及单户和多户贷款收购：

n    二级市场活动-我们不能根据贷款卖方的规模、租船类型或业务量改变收购单一家庭贷款的定价或任何其他条款，并要求：

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财务报表			合并财务报表附注|注2

l    提出以现金对价购买贷款，并以非歧视性定价运营这个现金窗口；

l    从2022年1月1日开始，将通过现金窗口购买的金额限制在$1.5在包括四个日历季度的任何期间内，每家贷款人的贷款金额为10亿美元；以及

l    遵守FHFA规定的与社区贷款人公平进入二级市场有关的指令、法规、限制或其他要求。

n    多家庭新业务活动-我们被要求将多家庭贷款购买上限设为$80在任何52周内，FHFA根据消费者物价指数的变化进行年度调整。根据FHFA的指导方针，我们在任何日历年购买的多家庭贷款中，至少有50%必须在购买时被归类为使命驱动型贷款。

n    单一家庭贷款收购-我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的收购。

l    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；DTI比率大于45%；以及FICO或同等信用评分低于680。

l    我们被要求将由第二套住房或投资物业担保的单户按揭贷款的收购量限制在前52周内单户按揭贷款收购量的7%。

l    除了FHFA可能规定的例外情况外，我们必须在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保每项单户抵押贷款符合以下条件：

–合格抵押贷款；

–明确免除CFPB的偿债能力要求；

–以投资性房产担保，但须遵守下文所述的相关购买协议限制，该房产已被暂停；

–以精简的承销方式进行再融资，以获得较高的LTV比率；

–根据紧急情况与联邦住房金融局协商确定的具有临时承保灵活性的贷款；或

–由人造外壳固定。

2021年9月，采购协议要求与美元1.5我们的现金窗口量和与我们的多户贷款购买活动相关的要求，在发起时具有某些LTV、DTI和信用评分特征的单户贷款的收购，以及以第二套住房或投资物业为抵押的单户贷款的收购被暂停。每次此类暂停将于2022年9月14日晚些时候和财政部通知我们后6个月终止。

认股权证契诺

我们向库务署发出的手令包括以下各项公约：

n    我们根据交易法提交的美国证券交易委员会备案文件将在所有实质性方面符合交易法及其下的规章制度；

n    未经财政部事先书面同意，我们不得允许我们的任何重要子公司向房地美或其全资子公司以外的任何人发行股本或股权证券，或可转换为或可交换此类证券的证券，或任何股票增值权或其他利润分享权；

n    我们不能采取任何会导致我们普通股面值增加的行动；

n    除非得到财政部的书面放弃或同意，否则我们不能采取任何行动来避免遵守或履行认股权证的条款，我们必须采取一切必要或适当的行动来保护财政部的权利不受损害或稀释；以及

n    我们必须事先通知财政部与我们普通股相关的特定行动，如设定股息支付的创纪录日期、授予认购权或购买权、授权资本重组、重新分类、合并或类似交易、开始公司清算，或任何其他可能引发对受权证约束的股票的行使价或数量或金额进行调整的行动。

终止条款

购买协议规定，在下列任何情况下，财政部的资金承诺将终止：

n    完成我们的清算，并履行财政部在当时的资金承诺下的义务；

n    全额支付或合理拨备我们的所有债务(无论是否或有，包括抵押担保义务)；以及

n    财政部为购买协议项下承诺的最高金额提供的资金。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

此外，如果法院腾出、修改、修改、条件、责令、留任或以其他方式影响保管人的任命或以其他方式限制保管人的权力，财政部可终止其资金承诺，并宣布购买协议无效。财政部不得仅因我们处于托管、接管或其他破产程序，或由于我们的财务状况或我们财务状况的任何不利变化而终止其在购买协议下的资金承诺。

豁免及修订

购买协议规定，协议的大部分条款可以通过双方的书面协议予以放弃或修改；但是，如果放弃或修改会对我们的债务证券或抵押担保义务的持有者造成任何实质性的不利影响，则不允许放弃或修改协议，以免减少财政部的总资金承诺或增加财政部资金承诺的条件。

第三方执行权

在我们拖欠债务证券或抵押担保义务的情况下，如果财政部未能履行其资金承诺下的义务，并且我们和/或保管人没有努力就此问题寻求补救措施，则这些债务证券或抵押担保义务的持有人可以向美国联邦法院提出救济要求，要求财政部向我们提供资金，以较轻者为准：

n    纠正我们的债务证券和抵押担保义务的付款违约所需的金额，以及

n    以下两项中较小者：

l    不足的数量和

l    承诺额的最高限额减去先前根据承诺额提供的资金总额。

财政部在这些情况下支付的任何款项，在任何情况下都将被视为购买协议下的抽签，这将增加优先股的清算优先权。

托管及相关发展对抵押相关投资组合的影响

2019年2月，联邦住房金融局指示我们将抵押贷款相关投资组合维持在$或以下。225在任何时候都是10亿美元。根据FHFA在2019年11月的指示，我们在2020年第一季度开始将房地美拥有的某些仅限利息证券的名义价值的10%计入这一投资组合的计算中，以达到FHFA的上限。

就FHFA和购买协议上限而言，该投资组合的规模为$123.52021年12月31日为10亿美元，其中包括$12.510亿美元，占我们截至2021年12月31日持有的纯利息证券名义金额的10%。我们收购和出售抵押资产的能力继续受到购买协议和联邦住房金融局的限制。

关于我们的抵押贷款相关投资组合的构成，联邦住房金融局已指示我们：(1)将我们持有的机构抵押贷款证券的金额减少到不超过$502021年6月30日之前达到10亿美元，且不超过20到2022年6月30日，所有美元上限都将基于UPB；以及(2)到2021年6月30日，将我们现有的抵押抵押债券(CMO)投资组合(有时也被称为REMIC)的UPB降至零。我们将有持有期限制，可以出售任何新创建但在发行时未出售的CMO部分。CMOS不包括最初从再履行贷款高级次级证券化结构中保留的部分。

政府对我们业务的支持

我们得到财政部的大力支持，并依赖它的持续支持才能继续经营我们的业务。我们根据购买协议从财政部获得资金的能力对以下方面至关重要：

n    保持我们的偿付能力；

n    使我们能够专注于托管下的主要业务目标；以及

n    避免联邦住房金融局根据法定强制性接管条款指定接管人。

截至2021年12月31日，我们的资产超过了GAAP规定的负债。因此，联邦住房金融局将不是4.Don‘我不能代表我们向财政部提交提款申请。根据我们在2021年12月31日的净值金额和适用的资本储备额，我们将不会在2022年3月向财政部支付股息。自托管开始至2021年12月31日，我们已支付现金股息$119.7在保守党的指导下向财政部注资10亿美元。

看见注8和注12有关托管和购买协议的更多信息，请访问。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

因托管而产生的关联方

由于我们向财政部发行了认股权证，以购买相当于79.9在完全稀释的基础上，我们被视为美国政府的关联方。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内，不是我们与美国政府(或其任何相关方)之间发生了正常业务活动以外的交易，但以下情况除外：

n    上文中讨论的与财政部的交易购买协议和保证书和政府对我们业务的支持;

n    我们和Fannie Mae与财政部达成的交易向州和地方HFA提供援助。财政部将补偿房地美在这些交易中的初始担保损失；

n    中讨论的交易注4和注12;

n    分配或转移4.2根据GSE法案的要求，新业务购买的每一美元用于某些住房基金的基点；以及

n    被立法者10法律规定汇入财政部的单户贷款的基点费用。

此外，我们被认为是联邦抵押协会的关联方，因为我们和联邦抵押协会都与联邦住房金融局和财政部有相同的关系。我们和Fannie Mae之间的所有交易都是在托管期间的正常业务过程中进行的。

2013年10月，FHFA宣布成立CSS。CSS是一家由房地美和房利美平分拥有的有限责任公司，CSS也被视为关联方。关于CSS的成立，我们与Fannie Mae签订了一项有限责任公司(LLC)协议。此外，我们和房利美分别任命了两名高管进入CSS董事会，并签署了CSS的治理和运营协议，包括2019年5月与Fannie Mae和CSS签署了更新的客户服务协议。2019年6月，我们与房利美就合并我们的某些抵押贷款证券和相关赔偿义务达成了一项协议。在截至2021年12月31日的年度内，我们贡献了76一百万美元的资本投入CSS，我们已经贡献了$734自2014年第四季度以来，这一数字为100万。我们在CSS的投资账面价值为$8百万美元和$16截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别为100万美元，并计入我们合并资产负债表上的其他资产。

2020年1月，联邦住房金融局指示房地美和房利美修改CSS的有限责任公司协议，以改变经理委员会(CSS Board)的结构。修订后的有限责任公司协议还取消了任何CSS董事会决定必须得到联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)任命的CSS董事会成员和联邦抵押协会(Fannie Mae)任命的一名CSS董事会成员中至少一名的批准的要求。这些修正案降低了房地美和房利美控制CSS董事会决策的能力，即使在托管之后也是如此，包括有关战略、商业运营和资金的决策。

根据修订后的CSS LLC协议，CSS董事会将继续包括两名联邦住宅贷款抵押公司和两名Fannie Mae代表，还将增加两名成员：CSS首席执行官和一名独立的非执行主席。在托管期间，CSS董事会主席由FHFA指定，所有CSS董事会决定都需要董事会主席的赞成票。在托管期间，FHFA还可以任命最多三名额外的独立成员进入CSS董事会，他们与CSS的董事会主席和首席执行官一起，可以在托管后继续在CSS董事会任职。FHFA于2020年1月任命了一名CSS董事会成员担任主席，FHFA随后又任命了三名CSS董事会成员，一名在2020年6月，两名在2021年1月。2021年10月，FHFA宣布任命了一位新的临时CSS董事会主席，FHFA之前任命的独立成员已经离开CSS董事会。如果联邦住房金融局任命另外三名独立成员进入CSS董事会，我们和Fannie Mae任命的CSS董事会成员可以在托管期间的任何事项和一些重要事项上被非GSE指定的董事会成员投票否决，包括批准CSS的年度预算和战略计划(如果我们或Fannie Mae退出托管)。然而，某些重大的托管后决定将需要至少一名由我们指定的董事会成员和一名由联邦抵押协会指定的董事会成员的批准，包括那些涉及CSS功能的重大变化的决定，例如增加新的业务线或减少CSS对UMBS的支持、超出支持CSS正常业务运营所需的出资、任命或罢免CSS首席执行官以及接纳新成员。

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

注3

证券化活动与合并

我们在单一家庭和多家庭部门的主要业务活动包括使用VIE信托对贷款或其他抵押贷款相关资产进行证券化。这些信托公司在其拥有的贷款或其他抵押贷款相关资产中发放受益权益。在我们几乎所有的证券化交易中，我们保证部分或全部已发行的实益权益的本金和利息支付。看见注5有关我们的担保活动的更多信息，请访问。我们还在某些信用风险转移产品中使用VIE信托。

当我们在VIE中拥有控股权并因此被认为是VIE的主要受益者时，我们就合并VIE。我们是VIE的主要受益者，因为我们既有权指导VIE的活动，这些活动对VIE的经济表现产生了最重大的影响，也有可能对VIE产生重大影响的VIE的损失或好处。我们评估我们是否为VIE的主要受益人，我们在VIE的初始和持续基础上都拥有权益，随着我们对VIE的兴趣的变化，主要受益人的决定可能会随着时间的推移而改变。

吾等认为，根据吾等的历史亏损经验，并在考虑相关抵押品清算所得款项(包括在信贷提升下可能收回的款项)后，吾等与下文所述的VIE(吾等并非主要受益人)的最大亏损风险，并不代表吾等可能遭受的实际损失。 我们向VIE提供的某些与利率风险相关的担保，如果我们不是这些担保的主要受益者，可能会造成无限的损失。我们按照公允价值对这些与利率风险相关的担保进行核算，这一点在注5一般情况下，通过与第三方签订单独的衍生品合约，以无限制的利率敞口减少我们对这些担保的敞口。看见注9有关衍生品的更多信息，请访问。

证券化活动

独栋住宅

一级证券化产品

一级证券化产品包括UMBS、55天MBS和PC，这些都是传递债务证券，代表着证券化信托持有的贷款池中不可分割的利益。所有1级证券化产品仅由我们获得的抵押贷款支持。我们同时担任这些信托的管理人和担保人。作为管理人，我们有权为这些信托持有的贷款制定服务条款和指导减损活动。作为担保人，我们为这些证券的本金和利息提供担保，以换取担保费，我们有权向信托购买拖欠贷款，以帮助改善信托的经济表现。我们通过担保本金和利息来吸收这些信托的所有信用损失。

这些信托基金的经济表现最受标的贷款表现的影响。我们作为管理人和担保人的权利使我们有权指导对基础贷款表现影响最大的活动。我们还有义务吸收这些信托的损失，这些损失可能会通过我们对本金和利息的担保而产生重大损失。因此，我们得出结论，我们是这些信托的主要受益者，因此合并了这些信托。

这些信托持有的贷款在我们的综合资产负债表上确认为投资抵押贷款。第三方持有的相应证券在我们的综合资产负债表上确认为债务。我们清偿相关合并信托的未偿还债务证券，并在购买这些证券作为抵押贷款相关投资组合的投资时，根据支付的对价和债务账面价值之间的差额确认清偿债务的收益或损失。以前作为抵押贷款相关投资组合中的投资持有的这些证券的销售被计入债务发行。

我们不再发行延迟付款45天的证券。因此，我们为证券持有人提供了一项可选的交换计划，让他们用某些现有的固定利率黄金PC和巨型PC交换相应的UMBS和其他适用的55天延迟付款的联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)证券。我们根据我们计算的浮动补偿率，向交易所证券持有人一次性支付额外10天付款延迟的价值。在我们的交换计划下，当现有的PC被交换为UMBS或55天MBS时，我们将交换视为债务修改，因为证券的条款没有实质性的不同，交换不会导致债权人的变化。我们与交易所一起支付的浮动补偿将作为债务的基础调整递延，并在债务的剩余寿命内摊销为利息支出。看见注4和注8有关合并信托的贷款和债务证券的更多信息，请访问。

截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们是1级证券化信托的主要受益者，因此合并了1级证券化信托，资产总额为$2.7万亿美元2.3分别为万亿美元。在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元1.2万亿美元1.1分别为万亿的一级证券化产品。我们对以下担保的风险敞口

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

合并证券化信托通常等于我们综合资产负债表上记录的贷款的UPB。

再证券化产品

我们主要通过使用一级证券化产品、我们之前发行的再证券化产品或由联邦抵押协会发行和担保的符合TBA条件的类似产品作为基础抵押品来创建再证券化产品。在典型的再证券化交易中，以前发行的一级证券化产品或再证券化产品被转移到再证券化信托，该信托在标的抵押品中发行利益。我们建立的参数定义了资产的资格标准，这些资产可能被用作我们每个再证券化计划的抵押品。然后，可以根据我们建立的参数创建再证券化产品。与我们的一级证券化产品类似，我们保证向我们再证券化产品的投资者全额支付本金和利息。

我们创建的再证券化产品主要有单类再证券化产品(Superpers、Giant MBS和Giant PC)和多类再证券化产品(REMIC和条带)。

n    单级再证券化产品-这些证券是标的抵押品现金流的直接传递，这些抵押品可能是之前发行的一级证券化产品、单类别再证券化产品或由房利美发行和担保的类似符合TBA条件的产品。我们不合并这些证券，因为它们的再证券化不会给再证券化信托发行的证券的持有者带来任何新的或增加的风险，也因为我们不会获得任何增加的权利来获得利益或义务来吸收可能对再证券化信托产生重大损失的损失。

我们将我们发行的与标的抵押品基本相同的单一类别再证券化产品的购买视为按比例清偿标的1级证券化产品的部分债务。我们考虑购买我们发行的单级再证券化产品，这些产品被认为与债务证券投资的标的抵押品实质上不同。我们发行的完全由房地美抵押品支持的单类别再证券化产品被认为与基础抵押品基本相同，而我们发行的混合单类再证券化产品被认为与基础抵押品不太相同。

n    多级再证券化产品 - 这些证券是对标的抵押品现金流的多级再证券化，这些抵押品可能是之前发行的一级证券化产品、单一类别再证券化产品、多类别再证券化产品或联邦抵押协会发行和担保的类似符合TBA条件的产品。对我们的多类别再证券化信托的经济表现影响最大的活动通常是信托的初始设计和结构。几乎所有的多类别再证券化信托都是作为客户驱动交易的一部分创建的，在这些交易中，投资者或交易商参与信托设计和建立期间做出的决定。因此，我们没有单方面的能力来指导我们的多类再证券化信托的活动，这些活动对这些信托的经济表现影响最大。此外，除非我们保留已发行的多类别再证券化产品的一部分，否则我们没有权利获得利益，也没有义务吸收可能对信托公司产生重大影响的损失，因为我们已经为标的资产提供了担保。因此，我们得出的结论是，我们不是我们的多类别再证券化信托的主要受益者，因此，不合并这些信托。    

当我们购买多类别再证券化产品作为抵押贷款相关投资组合的投资时，我们通常将证券记录为债务证券投资，而不是债务清偿，因为我们通常投资于非合并实体的债务证券。我们不合并我们持有可变利益的多类再证券化信托，因为我们不被视为信托的主要受益人，除非我们有单方面清算信托的能力。同样，以前作为抵押贷款相关投资组合中的投资持有的多类别再证券化产品的销售也被计入债务证券投资的销售。看见注7有关债务证券投资的会计处理的更多信息。

除混合证券外，我们对再证券化信托发行的证券的投资和担保不会造成任何增量损失，因为我们已经担保了标的抵押品。因此，我们不会收到任何增加的担保费用来换取我们的担保，因此，我们不会确认任何额外的担保资产、担保义务或与再证券化信托相关的担保损失准备金。在典型的多类别再证券化中，我们获得一次性交易费，这是对证券的结构和创建以及我们为证券提供服务的持续管理责任的补偿。我们立即在收益中确认与创建证券相关的交易费部分。我们推迟与持续管理责任相关的费用部分，并在相关信托的有效期内摊销这部分费用。

当我们发行混合再证券化产品时，我们对用作抵押品的Fannie Mae证券的担保增加了损失风险，因为我们的担保涵盖了从Fannie Mae相关证券中及时支付此类产品的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责付款。然而，我们认为被要求履行我们对联邦抵押协会证券的担保的可能性很小，因为联邦抵押协会是一家GSE，而且它通过与财政部签订的优先股购买协议可以获得资金承诺。我们不会在再证券化交易中收取额外的担保费来混合联邦抵押协会的抵押品。房利美证券标的的UPB混合

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

我们不是主要受益者的房地美再证券化信托总计$110.810亿美元和85.3分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。看见 注5有关我们对联邦抵押协会证券的担保的更多信息。

其他证券化产品

我们没有整合由经验丰富的贷款支持的单一家庭高级次级证券化结构，因为我们没有能力指导标的贷款的减损活动，这是影响VIE经济表现的最重要活动。当我们在这类交易中出售贷款时，我们取消确认转让的贷款，并将我们的担保计入未合并的VIE。我们将我们在非合并VIE发行的受益权益中的投资(如果有的话)作为债务证券投资入账。在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元4.010亿美元和7.0在这些证券化结构中，分别有10亿美元的担保证券。我们不是主要受益者的单一家族高级次级证券化结构的最大亏损敞口总计为#美元。26.510亿美元和28.1分别为2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，代表我们所担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。32.310亿美元和33.72021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

当我们有能力指导对信托的经济表现影响最大的活动，并且我们有义务通过对部分或全部已发行证券的担保吸收信贷损失时，我们是用于发行其他类型的单一家族其他证券化产品的信托的主要受益者，因此，我们将巩固这些信托。因此，我们合并了用于发行这些产品的信托，基础资产总额为$6.110亿美元和11.22021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。我们不合并用于发行我们的其他类型的单一家庭其他证券化产品的信托，这些产品不符合这些条件。我们不是主要受益人的这些单一家庭证券化的最大损失敞口总计为#美元。1.510亿美元和1.72021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。这些未合并的VIE的总资产，不包括VIE持有的某些非金融资产，总额为#美元。1.310亿美元和1.82021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

多家庭

K证书

在K证书交易中，我们将多户贷款出售给发行优先证券、夹层证券和次级证券的非房地美信托，同时购买优先证券并将其放入发行有担保K证书的房地美信托。在这些交易中，我们为非房地美信托发行的优先证券提供担保，但不发行或担保夹层证券或附属证券。我们收到一笔担保费，以换取我们的担保。在我们的某些K证书证券化中，我们还可以充当主服务商。然而，与大多数单一家庭交易不同的是，指导标的贷款的减损活动和从证券化信托购买违约贷款的权利通常由非房地美信托发行的最附属剩余证券的投资者持有，因此我们没有任何权力指导这些活动，除非我们是最附属剩余证券的投资者。我们通常不会投资于K证书交易中发行的附属证券。

我们K证书信托的经济表现最大程度地受到基础贷款表现的影响。我们没有合并我们有从属关系的K证书证券化信托，因为我们没有能力指导标的贷款的减损活动，这是影响VIE经济表现的最重要的活动。

当我们在K证书交易中出售贷款时，我们取消确认转让的贷款，并说明我们对未合并的VIE的担保。我们将我们在K证书交易中使用的信托发行的受益权益作为债务证券投资入账。

在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元58.910亿美元和55.6分别有10亿张K证书。我们不是主要受益人的K证书证券化的最大损失风险合计为$281.910亿美元和253.0分别为2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，主要代表我们所担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。321.110亿美元和291.32021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

SB证书

在SB证书交易中，我们使用非房地美SB证书信托将多户小额余额贷款证券化，该信托发行我们担保的高级证券以及我们不担保的次级证券。与我们的K证书交易类似，我们不是SB证书信托的主要受益人，因此不合并我们的SB证书信托，因为我们没有能力指导标的贷款的减损活动，这是影响VIE经济表现的最重要活动。

在典型的SB证书交易中，我们将贷款出售给SB证书信托，取消确认转让的贷款，并向未合并的SB证书信托解释我们的担保。我们将我们在非合并SB证书信托发行的受益权益中的投资计入债务证券投资。

在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元4.510亿美元和4.4分别为10亿美元的SB证书。最大值

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

我们不是主要受益人的SB证书证券化的损失风险总额为$22.410亿美元和21.5分别为2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，主要代表我们所担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。24.910亿美元和23.92021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

Wi K-Deal证书

在WI K-Deal证书交易中，我们以固定价格将未来发行的K证书证券远期出售给WI K-Deal信托，从而降低我们对未来利率和K证书基准利差变化的风险敞口。WI K-Deal信托同时发行担保证券(WI证书)。

我们的WI K-Deal信托基金的经济表现受标的资产表现的影响最大。我们在交付K证书之前管理信托的基础资产，并确定将向信托交付哪个K证书。因此，我们有权指导对WI K-Deal信任最重要的活动。我们最初还通过对颁发的WI证书的担保，在经济上暴露于信托的多变性。因此，我们是用于颁发WI证书的信托的主要受益者，并因此初步巩固了这些信托。

我们从2021年开始发放WI K-Deal证书，并发放了大约$2.0数十亿美元的WI证书，并初步整合了这些信托。在将K证书交付到信托中后，我们不再具有可变利益，因此取消了WI K-Deal信托的合并。截至2021年12月31日，我们继续整合WI K-Deal信托基金，标的资产总额为$0.9十亿美元。

其他证券化产品

我们是用于发行某些其他证券化产品的信托的主要受益者，也因此巩固了这些信托，因为我们有能力指导对信托的经济表现影响最大的活动，我们有义务通过对部分或全部已发行证券的担保来吸收信贷损失。因此，我们合并了这些其他证券化产品中使用的信托，基础资产总额为$19.310亿美元和14.32021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元7.010亿美元和6.0我们合并的其他证券化产品分别为10亿美元。

当我们不符合上述条件时，我们不会合并用于发行我们其他证券化产品的信托。对于这些产品，我们对未合并的VIE有我们的保证。在2021年至2020年期间，我们发行了大约美元2.410亿美元和3.1分别为10亿美元的此类证券。我们不是主要受益人的其他证券化产品的最大亏损风险合计为$14.810亿美元和14.9分别为2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，主要代表我们所担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。16.710亿美元和16.92021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

CRT活动

在我们的CRT信托票据交易中，包括STACR信托票据和SCR信托票据，信托发行与信用挂钩的票据，其偿还基于抵押贷款参考池的信用表现。该信托定期向投资者支付票据的本金和利息。我们向信托支付款项，以支持支付票据到期利息，我们从信托收到款项，否则将支付给票据持有人，前提是参考池中的抵押贷款存在信用事件。票据余额减去付给我们的金额。该信托旨在创造与参考池中抵押贷款的信用风险相关的可变性，并将其传递给其利息持有人。我们对信托旨在创造并转嫁给其利益持有人的风险没有可变利益，也没有合并CRT信托票据交易中使用的信托。我们不是CRT信托票据的主要受益人的CRT信托票据的最大损失敞口代表我们记录的预期应收账款和总额为$44百万美元和$4202021年12月31日和2020年12月31日分别为100万。这些未合并的VIE的总资产为#美元。23.610亿美元和17.32021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。

综合VIE

如上所述，我们合并了我们是主要受益者的VIE。我们对合并信托的债务证券的风险敞口代表我们对在我们的合并信托中持有实益权益的第三方负有责任。

当我们合并VIE时，我们在合并资产负债表上确认VIE的资产和负债，并根据适用的GAAP对每种特定类型的资产或负债进行会计处理。我们在成为VIE主要受益人之日、之后或前不久向VIE转让的资产和负债最初的计量金额与它们没有被转让时的计量相同，在这些转让中不确认任何收益或损失。对于我们合并的所有其他VIE，我们按公允价值确认VIE的资产和负债，并确认以下差额的损益：

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

n支付的对价的公允价值、任何非控股权益的公允价值和任何先前持有的权益的报告金额的总和，以及

n确认的资产和负债的公允净值。

对合并VIE的担保在合并中被取消，因此不会在我们的合并资产负债表中单独确认。

下表载列综合资产负债表上综合VIE的账面价值及资产及负债分类。

表3.1-综合VIE

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
合并资产负债表行项目
资产：
现金和现金等价物(包括#美元1,595及$17,289限制现金和现金等价物)						$1,596			$17,290
根据转售协议购买的证券						34,000			38,487
按公允价值计算的投资证券						420			591
为投资而持有的抵押贷款，净额						2,784,626			2,273,347
应计应收利息净额						7,019			7,134
其他资产						11,265			20,480
合并VIE的总资产						$2,838,926			$2,357,329
负债：
应计应付利息						$5,823			$5,610
债务						2,803,054			2,308,176
合并VIE的总负债						$2,808,877			$2,313,786

非整合VIE

下表列出了我们综合资产负债表上记录的与VIE相关的资产和负债的账面金额和分类，我们不是VIE的主要受益人，我们参与了VIE的设计和创建，并持续参与了大量的VIE。我们对这类VIE的参与主要包括对再证券化信托发行的债务证券的投资，以及对某些多家族证券化信托发行的优先证券的担保。

表3.2--非合并VIE

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
在我们的综合资产负债表上记录的资产和负债(1)
资产：
按公允价值计算的投资证券						$16,506			$28,459
应计应收利息净额						220			239
其他资产(2)						5,589			5,614
负债：
债务						67			—
其他负债(3)						5,172			4,562

(1)包括我们在REMIC和条带、K证书、SB证书、某些高级从属证券化结构以及我们不整合的其他证券化产品中的可变权益。

(2)主要包括担保资产。

(3)主要包括担保义务。

我们还通过正常业务过程(可能是VIE)获得由第三方设立的各种其他实体的权益，例如通过购买多户贷款、担保多户住房收入债券、作为衍生交易对手或通过其他活动获得权益。在我们没有参与这些VIE的设计或创建的范围内，它们被排除在上表之外。我们在这些VIE中的权益通常是被动的，预计不会导致我们在未来获得这些VIE的控股权。因此，我们不会合并这些VIE，我们在这些VIE中的权益的核算方式与我们在其他第三方交易中的权益核算方式相同。

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注4

按揭贷款

2020年1月1日，我们采用了CECL，这改变了我们为投资而持有的抵押贷款的某些重要会计政策，以下各节将进一步讨论。

The table below provides details of the loans on our consolidated balance sheets.

表4.1-按揭贷款

						2021年12月31日												2020年12月31日
(单位：百万)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
待售UPB						$5,446			$14,871			$20,317						$10,702			$23,789			$34,491
成本基础和公允价值调整，净额						(813)			274			(539)						(1,637)			798			(839)
持有待售贷款总额，净额						4,633			15,145			19,778						9,065			24,587			33,652
为投资而持有的UPB						2,742,851			26,657			2,769,508						2,271,576			21,923			2,293,499
成本基础调整						63,684			86			63,770						62,415			54			62,469
信贷损失拨备						(4,913)			(34)			(4,947)						(5,628)			(104)			(5,732)
为投资而持有的贷款总额，净额						2,801,622			26,709			2,828,331						2,328,363			21,873			2,350,236
抵押贷款总额，净额						$2,806,255			$41,854			$2,848,109						$2,337,428			$46,460			$2,383,888

我们既拥有以一至四个单位的住宅物业为抵押的单户贷款，也拥有以拥有五个或五个以上住宅出租单位的物业为担保的多户贷款。我们的单一家庭贷款主要是以借款人的主要住所为抵押的第一留置权、固定利率贷款。我们通常不会收购自收购之日起信用质量经历了微不足道恶化的贷款，尽管我们可能会在与我们的某些证券化活动或其他抵押相关担保相关的情况下获得此类贷款。

在收购时，我们将贷款分为持有以供投资或持有以供出售。我们有能力和意图在可预见的未来持有的贷款，包括由合并信托持有的贷款和我们打算使用我们将合并的实体进行证券化的贷款，被归类为持有以供投资。我们打算出售的贷款被归类为持有待售贷款。

我们没有选择公允价值选项的持有投资贷款在我们的综合资产负债表上按其摊销成本基础(扣除信贷损失准备)报告。摊余成本基础是基于贷款的未偿还UPB，扣除递延费用和其他成本基础调整(包括未摊销的保费和折扣、我们在收购贷款时收到或支付的费用、与承诺相关的衍生基础调整、与对冲会计相关的基础调整和其他定价调整)，不包括应计应收利息。持有供投资和持有供出售贷款的应计应收利息分别列于我们的综合资产负债表中，为披露持有供投资的按揭贷款的摊销成本基础，这些利息不包括在本公司的综合资产负债表中。

我们没有选择公允价值选项的持有待售贷款在我们的综合资产负债表上以成本较低或公允价值较低的方式在我们的综合资产负债表上以个人贷款为基础进行报告。持有待售贷款成本超过其公允价值的任何部分，在我们的综合全面收益表中确认为投资收益(亏损)中的估值津贴，这一估值津贴的后续变化也计入投资收益(亏损)中的净额。溢价、折扣和其他成本基础调整(包括成本或公允价值较低的调整)将递延而不摊销。

我们为某些最初被归类为持有待售的多户贷款选择公允价值选项。我们选择公允价值选项的贷款在经常性基础上按公允价值计量，与公允价值变动相关的后续收益或亏损在投资收益(亏损)中报告，在我们的综合全面收益表中净额。所有费用、前期成本和其他成本基础调整均在已发生的收益中确认。

在我们的综合现金流量表上，与最初被归类为持有投资的贷款相关的现金流被归类为投资活动(例如本金偿还)或经营活动(例如从净收益(亏损)中包括的借款人收到的利息支付)。与最初归类为待售贷款相关的现金流在我们的合并现金流量表上被归类为经营活动。

下表提供了我们购买的贷款的UPB详细信息，这些贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售，并在所述期间出售。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

表4.2-购买的贷款，从持有供投资重新分类为持有供出售，然后出售

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：十亿)						2021			2020			2019
独栋住宅
购买：
为投资而持有的贷款						$1,215.3			$1,085.9			$451.2
从持有以供投资改为持有以供出售(1)						1.6			4.6			13.6
出售持有待售贷款(2)						5.5			9.0			13.1
多家庭
购买：
为投资而持有的贷款						9.4			9.6			9.5
持有待售贷款						59.1			69.7			65.3
从持有以供投资改为持有以供出售(1)						2.6			2.7			1.9
出售持有待售贷款(3)						70.4			66.7			71.3

(1)当我们在可预见的未来不再有意图和能力持有贷款时，我们会将贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售。有关我们分类为待售贷款的公允价值的更多信息，请参见注17.

(2)我们销售的独户贷款反映了独户贷款的销售。

(3)我们多户贷款的销售主要是通过发行多户K证书和SB证书来实现的。看见附注3 有关我们的K证书和SB证书的更多信息。

重新分类

我们根据我们在可预见的未来持有贷款的意图和能力，将贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售。在从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，我们会进行可收藏性评估。当我们确定一笔要重新分类的贷款自发放以来信用质量经历了非常显著的恶化时，贷款摊销成本基础上超出其公允价值的部分将从重新分类前的信用损失拨备中注销。如果核销金额超过现有的信贷损失拨备金额，则应确认额外的信贷损失准备金。核销后任何剩余的信贷损失拨备都通过信贷损失福利(拨备)转回。

当我们既有意图也有能力在可预见的未来持有贷款时，我们会将贷款从持有出售重新分类为持有投资。在从持有待售重新分类为持有待投资后，我们将撤销贷款的持有待售估值津贴(如果有的话)，并根据需要建立信贷损失准备金。

在采用CECL之前，当我们将一笔贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，如果贷款有信贷相关问题的历史，我们注销了贷款的摊销成本基础与其公允价值之间的全部差额。如果核销金额超过现有的信贷损失拨备金额，则额外计入信贷损失准备金。重新分类日期后贷款公允价值的任何下降均被确认为估值津贴，并计入投资收益(亏损)净额的抵销。

下表列出了在本报告所述期间，由于持有以供投资和持有以供出售之间的贷款重新分类而倒置或确定的信贷损失拨备或估值拨备。

表4.3-贷款重新分类

						2021												2020
(单位：百万)						UPB			已冲销或(已建立)信贷损失准备			估价免税额(已建立)或已撤销						UPB			已冲销或(已建立)信贷损失准备			估价免税额(已建立)或已撤销
从以下位置重新分类的单户家庭：
持有待投资到待售(1)						$1,642			$66			$—						$4,628			$300			$—
持有待售转持有待投资(2)						266			18			—						1,721			147			34
多系列重新分类来自：
持有待投资到待售						2,602			7			—						2,703			9			(6)
持有待售转持有待投资						76			—			—						775			(1)			4

(1)在将持有以供投资重新分类为持有以供出售之前，我们注销了#美元。572021年信贷损失准备金为100万美元，而2021年为#美元264到2020年将达到100万。

(2)信贷损失拨备因先前注销的贷款由持有待售改为持有待投资而逆转，且预期未来现金流的现值超过重新分类后的摊余成本基础。

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利息收入

我们按权责发生制确认利息收入，除非我们认为收取全部本金和利息没有合理的保证，这通常发生在贷款逾期三个月或以上时，此时我们将贷款置于非应计状态，除非贷款有良好的担保，并且正在基于个人贷款评估进行收集。如果一笔贷款在到期日的一个月内没有收到全部本金和利息，就被认为是逾期贷款。当贷款处于非应计状态时，我们通过利息收入冲销未偿还的应计应收利息，当贷款处于非应计状态时，我们以现金为基础确认利息收入。

持有投资贷款的成本基础调整采用实际利息法，在贷款合同期限内摊销为利息收入。在贷款处于非权责发生状态的期间，不确认摊销。

当全额本金和利息的可收回性得到合理保证时，非权责发生制贷款就恢复到权责发生制状态。对于单户贷款，我们通常确定当贷款恢复到当前支付状态时，可收款性得到合理保证。对于多户贷款，基于对被评估贷款的具体因素的分析，本金和利息的可收回性被认为是合理的保证。当一笔贷款恢复应计状态时，所有以前冲销的利息收入都会得到确认，利息收入的任何基数调整都会恢复摊销。

对于积极忍耐计划中在获得忍耐之前有效的贷款，我们在贷款忍耐期间继续积累利息收入，并且当我们相信现有证据表明根据管理层的判断(考虑到其他因素，其中最重要的是当前的LTV比率)本金和利息的可收回性得到合理保证时，贷款已逾期三个月或三个月以上。当我们对逾期三个月或三个月以上的贷款应计利息时，我们衡量未应计应计利息余额的预期信用损失拨备，以便资产负债表反映我们预计收取的净利息金额。看见注6有关应计应收利息和应计利息的信贷损失准备的更多信息注13有关抵押贷款利息收入的更多信息，请访问。

下表列出了截至所列期间期初和期末的非权责发生制贷款的摊余成本基础。 包括截至期末与非权责发生状态贷款相关的当期确认的利息收入。

表4.4-非权责发生制持有投资贷款的摊销成本基础

						非权责发生制摊余成本法						确认利息收入(1)
(单位：百万)						2021年1月1日			2021年12月31日			年终 2021年12月31日
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$12,151			$17,013			$197
15年摊销固定利率						696			844			7
可调率						193			233			1
Alt-A、仅限利息和选项ARM						637			560			7
单户住宅总数						13,677			18,650			212
总计多个家庭						—			—			—
单户和多户合计						$13,677			$18,650			$212

						非权责发生制摊余成本法						确认利息收入(1)
(单位：百万)						2020年1月1日			2020年12月31日			年终 2020年12月31日
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$5,598			$12,151			$235
15年摊销固定利率						242			696			10
可调率						91			193			3
Alt-A、仅限利息和选项ARM						439			637			10
单户住宅总数						6,370			13,677			258
总计多个家庭						13			—			—
单户和多户合计						$6,383			$13,677			$258

(1)表示截至期末非应计状态的持有投资贷款在期间收到的付款金额，包括在贷款处于应计状态时收到的付款金额。

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下表提供了在我们的综合资产负债表上显示的应计应收利息净额，以及在已注销的期末与非应计状态贷款相关的应计利息应收金额。

表4.5-应计应收利息、净额和相关冲销

						应计应收利息净额									应计利息应收账款相关冲销
(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日						年终 2021年12月31日			年终 2020年12月31日
独户贷款						$7,065			$7,292						($742)			($333)
多户贷款						125			139						—			—

信用质量

独栋住宅

目前的LTV比率是我们在估计单户贷款信贷损失拨备时考虑的一个关键因素。随着当前LTV比率的增加，借款人在房屋中的权益会减少，这可能会对借款人进行再融资(在我们的救济再融资计划之外)或以等于或高于未偿还贷款余额的金额出售房产的能力产生负面影响。

下表显示了按现行LTV比率计算的单户持有投资贷款的摊销成本基础。我们目前的LTV比率是基于截至每个期间末的现有数据进行估计的。出于报告目的：

n    Alt-A类别的贷款在修改后继续显示在该类别中，即使借款人可能已经提供了完整的资产和收入文件来完成修改，并且

n期权ARM类别中的贷款在修改后继续列报在该类别中，即使修改后的贷款不再提供可选付款条款。

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表4.6-按现行LTV比率和年份划分的单一家庭持有投资贷款的摊销成本基准

						2021年12月31日
						创始年份																		总计
(单位：百万)						2021			2020			2019			2018			2017			之前
当前LTV比率：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
≤ 60						$260,244			$397,680			$77,812			$39,143			$61,434			$405,467			$1,241,780
> 60 to 80						467,193			334,560			60,570			18,914			12,715			17,354			911,306
> 80 to 90						124,074			28,944			2,034			482			208			818			156,560
> 90 to 100						66,851			1,083			126			45			29			309			68,443
> 100						75			2			4			8			18			328			435
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率						918,437			762,269			140,546			58,592			74,404			424,276			2,378,524
15年摊销固定利率
≤ 60						93,732			111,899			17,335			7,161			13,602			78,001			321,730
> 60 to 80						52,521			18,834			1,136			137			54			36			72,718
> 80 to 90						3,785			168			6			2			2			3			3,966
> 90 to 100						598			2			1			1			1			2			605
> 100						4			—			—			1			1			3			9
15年摊销固定利率合计						150,640			130,903			18,478			7,302			13,660			78,045			399,028
可调率
≤ 60						2,054			1,554			727			543			1,657			10,011			16,546
> 60 to 80						2,435			535			209			90			190			151			3,610
> 80 to 90						417			16			6			3			4			2			448
> 90 to 100						116			—			—			—			—			1			117
> 100						1			—			—			—			—			—			1
总可调率						5,023			2,105			942			636			1,851			10,165			20,722
Alt-A、仅限利息和选项ARM
≤ 60						—			—			—			—			—			7,506			7,506
> 60 to 80						—			—			—			—			—			644			644
> 80 to 90						—			—			—			—			—			64			64
> 90 to 100						—			—			—			—			—			29			29
> 100						—			—			—			—			—			18			18
合计Alt-A、仅限利息和选项ARM						—			—			—			—			—			8,261			8,261
独户贷款总额						$1,074,100			$895,277			$159,966			$66,530			$89,915			$520,747			$2,806,535
按当前LTV比率计算的所有贷款产品类型合计：
≤ 60						$356,030			$511,133			$95,874			$46,847			$76,693			$500,985			$1,587,562
> 60 to 80						522,149			353,929			61,915			19,141			12,959			18,185			988,278
> 80 to 90						128,276			29,128			2,046			487			214			887			161,038
> 90 to 100						67,565			1,085			127			46			30			341			69,194
> 100						80			2			4			9			19			349			463
独户贷款总额						$1,074,100			$895,277			$159,966			$66,530			$89,915			$520,747			$2,806,535

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						2020年12月31日
						创始年份																		总计
(单位：百万)						2020			2019			2018			2017			2016			之前
当前LTV比率：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
≤ 60						$203,333			$52,820			$33,139			$64,834			$115,978			$431,406			$901,510
> 60 to 80						437,107			141,094			64,236			59,110			40,614			44,636			786,797
> 80 to 100						206,457			53,926			8,822			2,117			654			3,983			275,959
> 100						202			7			25			64			61			948			1,307
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率						847,099			247,847			106,222			126,125			157,307			480,973			1,965,573
15年摊销固定利率
≤ 60						78,269			17,753			9,914			19,650			29,916			83,842			239,344
> 60 to 80						67,904			12,169			2,195			961			215			135			83,579
> 80 to 100						8,553			400			17			12			9			17			9,008
> 100						21			—			3			5			3			7			39
15年摊销固定利率合计						154,747			30,322			12,129			20,628			30,143			84,001			331,970
可调率
≤ 60						1,427			850			731			2,429			2,042			12,993			20,472
> 60 to 80						1,403			877			537			1,061			329			528			4,735
> 80 to 100						232			125			34			29			2			8			430
> 100						—			—			—			—			—			1			1
总可调率						3,062			1,852			1,302			3,519			2,373			13,530			25,638
Alt-A、仅限利息和选项ARM
≤ 60						—			—			—			—			—			8,620			8,620
> 60 to 80						—			—			—			—			—			1,818			1,818
> 80 to 100						—			—			—			—			—			314			314
> 100						—			—			—			—			—			58			58
合计Alt-A、仅限利息和选项ARM						—			—			—			—			—			10,810			10,810
独户贷款总额						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991
按当前LTV比率计算的所有贷款产品类型合计：
≤ 60						$283,029			$71,423			$43,784			$86,913			$147,936			$536,861			$1,169,946
> 60 to 80						506,414			154,140			66,968			61,132			41,158			47,117			876,929
> 80 to 100						215,242			54,451			8,873			2,158			665			4,322			285,711
> 100						223			7			28			69			64			1,014			1,405
独户贷款总额						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991

多家庭

下表列出了我们的多家庭持有的投资贷款的摊销成本基础，按信用质量指标，基于截至每个期间末的现有数据。这些指标涉及重要的管理判断，定义如下：

n    “通行证”是有效的，并受到借款人目前的财务实力和偿债能力的充分保护；

n    “特别提示”有可能影响未来还款前景的行政问题，但目前没有信用。    弱点。此外，这一类别一般包括忍耐贷款；

n    “不合标准”存在危及按时全额还款的弱点；

n    “可疑”有一个弱点，那就是根据现有条件，完全收回或清算是非常值得怀疑的，也是不可能的。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						170

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表4.7-按信用质量指标和年份划分的多户持有投资贷款的摊销成本基准

						2021年12月31日
						创始年份																					总计
(单位：百万)						2021			2020			2019			2018			2017			之前									循环贷款
类别：
经过						$6,955			$7,116			$5,273			$979			$610			$2,795						$2,275			$26,003
特别提及						—			40			372			—			3			42						—			457
不合标准						—			62			171			4			2			44						—			283
疑团						—			—			—			—			—			—						—			—
总计						$6,955			$7,218			$5,816			$983			$615			$2,881						$2,275			$26,743

						2020年12月31日
						创始年份																					总计
(单位：百万)						2020			2019			2018			2017			2016			之前									循环贷款
类别：
经过						$7,486			$6,491			$1,075			$722			$590			$2,715						$2,024			$21,103
特别提及						—			524			115			—			8			108						—			755
不合标准						—			—			6			41			—			72						—			119
疑团						—			—			—			—			—			—						—			—
总计						$7,486			$7,015			$1,196			$763			$598			$2,895						$2,024			$21,977

过期状态

下表按支付状况列出了我们的单户和多户持有投资贷款的摊销成本基础。根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们为受新冠肺炎疫情影响的借款人提供了抵押贷款减免选项。除其他外，我们已经向经历经济困难的单户和多户借款人提供了宽容，无论是直接还是间接地与新冠肺炎疫情有关。我们根据我们的服务商向我们报告的信息，根据贷款的原始合同条款(无论忍耐计划如何)，在宽限期内将单户贷款报告为逾期付款。只要借款人遵守忍耐协议，包括商定的还款计划，我们就会报告当前的多户贷款，即使根据贷款的原始合同条款逾期付款也是如此。

表4.8-按付款状况分列的为投资而持有的贷款的摊销成本基准

						2021年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			逾期三个月或更长时间，或丧失抵押品赎回权(1)			总计			逾期三个月或以上并应计利息			非应计项目，无津贴(2)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$2,338,076			$14,833			$3,214			$22,401			$2,378,524			$5,784			$857
15年摊销固定利率						396,030			1,550			230			1,218			399,028			392			13
可调率						20,302			105			31			284			20,722			54			8
Alt-A、仅限利息和选项ARM						7,450			175			58			578			8,261			41			94
单户住宅总数						2,761,858			16,663			3,533			24,481			2,806,535			6,271			972
总计多个家庭(3)						26,743			—			—			—			26,743			—			—
单户和多户合计						$2,788,601			$16,663			$3,533			$24,481			$2,833,278			$6,271			$972

引用的脚注包括在上期表格之后。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						171

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

						2020年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月或者 更多的逾期， 或丧失抵押品赎回权(1)			总计			逾期三个月或以上并应计利息			非应计项目，无津贴(2)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$1,891,981			$15,798			$5,941			$51,853			$1,965,573			$40,162			$648
15年摊销固定利率						326,651			1,439			429			3,451			331,970			2,723			11
可调率						24,483			192			79			884			25,638			690			5
Alt-A、仅限利息和选项ARM						9,227			292			130			1,161			10,810			538			115
单户住宅总数						2,252,342			17,721			6,579			57,349			2,333,991			44,113			779
总计多个家庭(3)						21,977			—			—			—			21,977			—			—
单户和多户合计						$2,274,319			$17,721			$6,579			$57,349			$2,355,968			$44,113			$779

(1)包括$0.710亿美元和1.0截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别有10亿美元的贷款处于丧失抵押品赎回权的过程中。

(2)不计提贷款损失的贷款主要是指那些先前已注销的贷款，因此，如果该财产被取消抵押品赎回权或以其他方式处置，抵押品价值足以超过摊销成本，从而收回整个摊销成本基础。在确定一笔贷款是否有信贷损失准备金时，我们不计入应计利息、应收账款和止赎前费用垫款的信贷损失准备金。

(3)截至2021年12月31日和2020年12月31日，包括美元0.410亿美元和0.7据报道，目前有数十亿美元的多户贷款处于忍耐状态。

在FHFA的指示下，当信托拖欠24个月时，我们从信托购买贷款，但满足某些标准(例如，永久修改或止赎转介)的贷款除外，这些贷款可能会更早购买。根据规定的例外情况之一，许多拖欠贷款是在拖欠24个月之前从信托公司购买的。我们必须获得FHFA的批准，才能实施从信托公司购买贷款的政策变化。我们从2021年1月1日开始实施24个月政策。在此之前，根据FHFA的指示，我们通常从拖欠120天的信托公司购买贷款，但某些例外情况除外。

当我们从信托购买贷款时，我们记录了合并信托的相应部分债务证券的清偿，我们将贷款从合并信托为投资而持有的抵押贷款重新分类为房地美为投资而持有的抵押贷款。我们购买了$4.210亿美元和5.6在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，分别从合并信托基金(或与其他抵押贷款相关担保相关的购买的拖欠贷款)获得了10亿美元的贷款。

问题债务重组

对贷款合同条款的修改导致向遇到财务困难的借款人提供特许权，被认为是TDR。如果由于重组，我们预计不会按原合同利率收取所有到期金额(包括应计利息)，则视为已授予特许权。如有需要，我们在决定是否批出优惠时，亦会考虑其他定性因素，包括借款人的修订利率是否与没有陷入困境的借款人的利率一致。我们不认为导致微不足道的付款延迟的重组是一种让步。我们通常认为每月会有延迟。 三个月或三个月以下的摊销付款是微不足道的。特许权通常包括授予借款人的以下一项或多项特许权：

n    试用期，预期的永久修改将改变我们按原合同费率收取所有到期金额的预期；

n    延迟付款，这一点微不足道；

n    降低合同利率；

n    容忍利息超过微不足道的一段时间，或者宽免应计但未收回的利息金额；

n    主要的忍耐不仅仅是微不足道的；

n    根据破产法第七章解除借款人的债务。

关于多家庭贷款重组是否被视为TDR的评估考虑了每笔贷款的独特事实和情况。这项评估考虑了定性因素，例如借款人修改后的利率是否与修改时信用状况相似的非陷入困境的借款人的利率一致。在某些情况下，对于到期贷款，我们可以提供最长一年的短期贷款延期，有效借款利率不变。在其他情况下，我们可能会对遇到经济困难的借款人的条款进行更重大的修改，例如降低利率、延长期限超过一年、提供本金容忍度，或者这些条款的某种组合。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

CARE法案第4013条规定暂时免除TDR对与新冠肺炎相关的某些贷款修改的会计和报告要求。具体地说，CARE法案规定，符合条件的金融机构可以选择暂停：

n    美国公认会计准则(U.S.GAAP)对某些贷款修改的要求，否则将被归类为TDR和

n    任何关于此类贷款修改将被视为TDR的确定，包括会计上的相关减值。

CARE法案第4013条提供的救济已被2021年综合拨款法案延长。因此，CARE法案第4013条适用于任何因新冠肺炎大流行而导致的与经济困难相关的修改，包括忍耐安排、利率修改、偿还计划或任何类似的推迟或延迟支付本金或利息的安排，这些修改发生在2020年3月1日至2022年1月1日之间，适用于截至2019年12月31日逾期不超过30天的贷款。根据CARE法案第4013条的规定，我们已决定暂停TDR会计核算。

此外，CARE法案第4022条和第4023条要求我们分别向某些与新冠肺炎疫情相关的经济困难的单户和多户借款人提供宽容。由联邦银行业监管机构发布并得到财务会计准则委员会工作人员认可的指导意见表明，政府强制实施的与新冠肺炎大流行相关的修改或推迟计划不应被视为TDR，因为贷款人没有选择向借款人授予特许权。我们得出的结论是，我们根据CARE法案第4022条和第4023条提供的忍耐计划是政府强制要求的与新冠肺炎大流行相关的延期计划，因此我们不会考虑TDR等修改。

我们确认TDR的信贷损失拨备，如附注6所述。我们按修订利率确认利息收入，受上文利息收入部分讨论的我们的非应计政策的约束，预期未来现金流量现值的所有其他变化在我们的综合全面收益(亏损)表中确认为信贷损失的福利(拨备)的组成部分。我们报告了修改后的单户贷款，这些贷款根据修改前贷款的原始产品类别被分类为TDR。下表包括在TDR修改后从持有供投资重新分类为持有供出售的贷款。

下表提供了我们的单户贷款修改的详细信息，这些修改在所述期间被归类为TDR。

表4.9-单系列TDR修改指标

						2021			2020			2019
被归类为TDR的单户贷款修改百分比：
降息及相关期限延长						13		%	15		%	9		%
本金忍耐和相关的利率降低和期限延长						33			22			23
平均票面利率下调						0.4		%	0.3		%	0.1		%
平均延期月数						155			179			180

在2021年期间，我们几乎所有完成的被归类为TDR的单一家庭贷款修改都导致了固定利率的修改贷款。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

下表列出了新分类为TDR的单户和多户贷款金额。在一段时间内被归类为TDR的贷款可能会在随后的一段时间内受到进一步行动(如修改或重新修改)的影响。在这种情况下，下表中不会反映后续操作，因为贷款已被归类为TDR。

表4.10-TDR活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(百万美元)						数量 贷款			后TDR 摊余成本法						数量 贷款			后TDR 摊余成本法						数量 贷款			后TDR 摊余成本法
独栋住宅(1)(2):
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						13,448			$2,368						22,471			$4,169						25,924			$4,331
15年摊销固定利率						1,620			167						2,584			283						3,018			296
可调率						172			31						334			59						529			86
Alt-A、仅限利息和选项ARM						508			65						1,300			204						1,523			219
单户住宅总数						15,748			2,631						26,689			4,715						30,994			4,932
多家庭						—			—						—			—						—			—

(1)在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，最初归类为TDR的单户贷款的TDR前摊销成本基准为#美元。2.6十亿, $4.7亿美元，以及4.9分别为10亿美元。

(2)根据服务商在TDR事件发生时的报告，包括某些破产事件和容忍计划、偿还计划、付款延期计划和修改活动，这些事件和计划不符合CARE法案提供的与TDR相关的临时救济的资格。

下表列出了在适用期间内发生付款违约(即拖欠两个月或完成亏损事件的贷款)并在付款违约前一年完成修改的TDR修改数量。

表4.11-已完成的TDR修改的付款违约

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(百万美元)						贷款数量			后TDR 摊余成本法						贷款数量			后TDR 摊余成本法						贷款数量			后TDR 摊余成本法
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						3,044			$535						10,339			$1,869						13,428			$1,702
15年摊销固定利率						121			13						482			58						451			36
可调率						30			5						130			19						132			15
Alt-A、仅限利息和选项ARM						337			53						749			144						871			129
单户住宅总数						3,532			606						11,700			2,090						14,882			1,882
多家庭						—			—						—			—						—			—

除修改外，由于其他减损活动(即还款计划、忍耐计划、延期付款计划或修改试用期内的贷款)，贷款可能被归类为TDR。在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，2,790, 3,862，及5,158这类贷款(TDR后摊销成本基数为#美元)0.4亿美元，0.6亿美元，以及0.6分别)在减损活动发生后一年内发生付款违约。

非现金投融资活动

在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们获得了705.4亿美元，435.5亿美元，以及238.4分别以持有的贷款换取投资，以换取在担保人互换交易中发行合并信托的债务证券。我们收到了大约$263.9亿美元，141.7亿美元，以及50.0在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，分别从卖家那里持有了10亿美元的投资贷款，以满足我们合并资产负债表上记录在其他资产中的贷款人预付款。

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

注5

担保和其他表外信用风险敞口

我们通过同意吸收与第三方拥有或持有的某些金融工具相关的信用风险，通过我们的担保活动创造收入。作为提供这种担保的交换，我们将收到与承担的风险相称的预付或持续担保费，从长远来看，这将为我们提供预计将超过基础金融工具的信贷相关和行政费用的现金流。我们担保活动的盈利能力可能会有所不同，这将取决于我们的担保费和我们担保的基础金融工具的实际信用表现。

对合并实体的担保在合并中被取消，因此不会在我们的合并资产负债表中单独确认。对向非合并实体或其他第三方提供的担保的会计处理将取决于担保合同是否符合财务担保的资格。

如果担保合同符合财务担保的条件，并使我们面临递增的信用风险，我们将确认公允价值的担保义务和我们为提供担保而收到的对价，通常由代表未来担保费用公允价值的担保资产组成。作为一种实际的权宜之计，保证义务的公允价值的计量与我们提供担保所收到的对价相等，在担保出具时不确认损益。随后，我们确认担保资产在当期收益中的公允价值变化，并在担保下解除风险时将担保义务摊销为收益。我们还确认了在我们面临信用风险的合同期内的预期信用损失准备金。看见 注6有关我们的信贷损失准备金的更多信息。

如果向非合并实体提供的担保合同不符合财务担保的资格，该合同一般将作为衍生工具入账，并按公允价值计量，公允价值变动立即在收益中确认。

保障活动

我们的主要担保活动包括：

证券化活动担保

对于我们几乎所有的证券化交易，我们保证部分或全部已发行利益的本金和利息支付。通常，这些担保将涵盖证券化信托发行的高级利益类别。向非合并信托提供的证券化活动担保通常符合条件并计入财务担保。我们对这些担保的最大风险敞口通常仅限于我们所担保的实益利益的UPB。

联邦抵押协会证券的担保

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。我们扩大对这些产品的担保范围，以涵盖联邦抵押协会相关抵押品应付的本金和利息。由于联邦住宅贷款抵押公司和联邦抵押协会都在联邦住房金融局的共同控制之下，而且由于联邦抵押协会作为GSE的地位以及它通过与财政部签订的优先股购买协议可以获得的资金承诺，我们认为被要求履行我们对联邦抵押协会抵押品的担保的可能性很小，我们不会向将联邦抵押协会证券包括在我们的再证券化产品中收取递增担保费。因此，我们不记录关于联邦抵押协会证券支持联邦住宅贷款抵押公司再证券化产品的担保义务。

其他与按揭有关的担保

在某些情况下，我们为第三方持有的抵押贷款相关资产提供信用担保，以换取担保费，而不将这些资产证券化。这些保证包括以下内容：

n    单一家庭贷款的长期备用承诺，当贷款严重拖欠时，我们有义务购买担保贷款。我们的某些客户定期寻求终止长期备用承诺，同时进行担保人互换交易，以获得由许多相同贷款支持的证券。在2021年和2020年期间，我们保证4.310亿美元和4.2根据新的长期备用承诺和新的长期备用承诺分别提供10亿美元的贷款

n    保证及时支付某些多家庭债券的本金和利息，这些债券主要由住房金融局发行的多家庭住房收入债券组成。在2021年和2020年期间，我们保证0.710亿美元和1.4分别为数十亿美元的多家庭债券。

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

我们的其他抵押贷款相关担保一般都符合条件，并被计入财务担保。我们对这些担保的最大敞口仅限于我们担保的抵押贷款相关资产的UPB。

其他担保

其他不符合财务担保条件的担保一般作为衍生工具入账，并按公允价值计量。这些保证主要包括：

n    与我们的证券化活动相关的某些不符合财务担保资格的利率担保；

n    某些市场价值保证，包括书面期权和书面掉期；以及

n    第三方衍生工具的担保。

其他赔偿

就某些商业交易而言，我们可能会就在正常业务过程中订立的合约中因违反某些义务(例如，因陈述和保证而引起的责任)而引起的索赔，向交易对手提供赔偿。我们的评估是，这种赔偿要求造成任何重大损失的风险微乎其微，而且与这些合同没有重大的、可能的和可估量的损失。此外，我们还向某些正在接受诉讼的退役军官提供诉讼辩护费赔偿。看见注18获取有关正在进行的诉讼的信息。这些赔偿义务通常会被记入账上，并符合财务担保的条件。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们合并资产负债表中与赔偿相关的已确认负债并不显著。

下表显示了我们对非合并VIE和其他第三方的认可担保的最大风险敞口、已确认责任和最长剩余期限。此表不包括我们未被承认的担保，例如对合并VIE或再证券化信托的担保，这些担保不会使我们面临递增的信用风险。表中披露的最大风险敞口并不代表我们可能遭受的实际损失，这是基于我们的历史损失经验，并在考虑了相关抵押品清算的收益(包括在信用提升下可能收回的收益)后。

表5.1--财务担保

						2021年12月31日												2020年12月31日
(百万美元，以年为单位)						极大值 暴露(1)			公认的 负债(2)			极大值 剩余 术语						极大值 暴露(1)			公认的 负债(2)			极大值 剩余 术语
独栋住宅：
证券化活动担保						$27,975			$398			39						$29,739			$401			39
其他与抵押相关的担保						10,588			251			30						9,215			193			30
单户住宅总数						$38,563			$649									$38,954			$594
多家庭：
证券化活动担保						$317,006			$4,663			38						$287,334			$4,031			39
其他与抵押相关的担保						10,456			404			32						10,721			425			33
总计多个家庭						$327,462			$5,067									$298,055			$4,456
其他担保						$69,799			$1,652			30						$47,703			$794			30
房利美证券支持房地美再证券化产品						111,150			—			40						85,841			—			41

(1)最大风险敞口是指如果交易对手或借款人违约，在不考虑相关抵押品清算收益和信用增强下可能收回的收益的情况下，可能损失的合同金额。对于其他担保，这一金额主要代表我们的利率和市场价值担保以及第三方衍生品担保的名义价值或UPB。对于我们的某些其他担保，我们的风险敞口可能是无限的；然而，我们通常通过与第三方签订单独的衍生品合同来减少我们的风险敞口。

(2)对于证券化活动担保和其他抵押贷款相关担保，这一数额代表了我们综合资产负债表上的担保义务，不包括我们表外信贷敞口的信贷损失拨备。对于其他担保，这一金额代表合同的公允价值。

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

下表显示了不按公允价值计量的担保抵押贷款的支付状况。

表5.2-按付款状况列出的我们担保基础贷款的UPB

						2021年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月或者 更多的逾期， 或丧失抵押品赎回权			总计(1)
独栋住宅						$38,964			$2,040			$692			$2,341			$44,037
多家庭(2)						370,541			47			7			317			370,912
总计						$409,505			$2,087			$699			$2,658			$414,949

						2020年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月或者 更多的逾期， 或丧失抵押品赎回权			总计(1)
独栋住宅						$37,187			$2,204			$945			$3,922			$44,258
多家庭(2)						339,614			87			62			557			340,320
总计						$376,801			$2,291			$1,007			$4,479			$384,578

(1)对于总额为$的某些担保，贷款级别支付状态不可用0.410亿美元和0.7分别截至2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，因此不包括在上表中。

(2)截至2021年12月31日和2020年12月31日，包括美元1.310亿美元和6.9据报道，目前分别有数十亿美元的多家庭忍耐贷款。

其他表外信用风险敞口

除了我们的担保外，我们还签订了其他协议，使我们面临资产负债表外的信用风险，主要与我们的多家族业务有关，包括某些未计入衍生工具、流动性担保、无资金支持的贷款安排和其他类似承诺的购买承诺。这些协议可能要求我们在履行合同义务之前或之后转移现金。我们确认未按公允价值计量或在财务报表中以其他方式确认的协议的信贷损失准备金。表外信贷敞口的名义总价值为#美元。14.510亿美元和15.42021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元。看见 注6有关我们表外信用风险敞口的信用损失拨备的额外讨论。

我们也有一些多户家庭的购买承诺，总额为$6.210亿美元和5.5分别在2021年12月31日和2020年12月31日，这些金额不包括在上述金额中，因为它们不包括在我们的信贷损失准备金中。我们已经为其中某些承诺选择了公允价值选项。

信用提升

我们通过创建由非合并证券化信托发行的无担保次级证券来为我们的大部分证券化活动担保获得信用保护，这些次级证券在我们不得不履行对优先证券的担保之前吸收了首先的损失。对于我们的多家庭担保，从属关系是我们主要的信用提升。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们在非合并VIE中为我们的多家庭担保提供的从属担保的最大承保范围为$43.910亿美元和42.8分别为10亿美元。

我们还有其他类型的信用增强，主要与我们的多家庭担保有关，形式包括抵押品投放要求、赔偿、集合保险、债券保险、追索权和其他类似安排。这些信用增强措施，连同出售基础抵押抵押品所获得的收益，旨在收回根据我们的财务担保合同支付的全部或部分金额。有关信用增强的其他信息，请参阅注6和注11.

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

注6

信贷损失准备

2020年1月1日，我们采用了CECL。CECL的总体目标是确认从金融资产的摊余成本基础中扣除或添加到金融资产的摊余成本基础上的信贷损失拨备，以在资产负债表上列报预期从金融资产上收取的净额。根据CECL，信贷损失拨备是在发生损失事件之前确认的，这导致了与以前的已发生损失方法相比，更早地确认了信用损失。

下表总结了我们信贷损失拨备的变化。

表6.1-信贷损失拨备详情

						2021年12月31日												2020年12月31日												2019年12月31日
(单位：百万)						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计						独栋住宅			多家庭			总计
期初余额(1)						$6,353			$200			$6,553						$5,233			$68			$5,301						$6,176			$15			$6,191
信贷损失拨备(利益)						(919)			(122)			(1,041)						1,320			132			1,452						(749)			3			(746)
冲销						(1,107)			—			(1,107)						(592)			—			(592)						(1,737)			—			(1,737)
已收集的追讨款项						197			—			197						210			—			210						452			—			452
其他(2)						916			—			916						182			—			182						126			—			126
期末余额						$5,440			$78			$5,518						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286
信贷损失准备期末余额的组成部分：
为投资而持有的按揭贷款						$4,913			$34			$4,947						$5,628			$104			$5,732						$4,222			$12			$4,234
止赎前成本的研究进展						450			—			450						536			—			536						—			—			—
按揭贷款应计利息						24			—			24						140			—			140						—			—			—
表外信贷风险敞口						53			44			97						49			96			145						46			6			52
总计						$5,440			$78			$5,518						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286

(1)包括2020年1月1日通过CECL时确认的过渡调整。

(2)主要包括与收到付款延期计划和贷款修改的非应计贷款相关的逾期利息资本化。

n    2021 vs. 2020 -由以下因素推动的2021年信贷损失准备金与2020年信贷损失准备金相比：

l    2021年，随着经济状况的改善，与新冠肺炎相关的预期信贷损失减少，从而释放了准备金。我们的信贷损失拨备在2020年期间有所增加，原因是与大流行的经济影响相关的预期信贷损失增加。

l    由于我们的单一家庭抵押贷款组合的增长，新的单一家庭贷款的预期亏损增加，部分抵消了这一影响。我们在获得贷款时确认预期的信贷损失。

n    2020 vs. 2019-在以下因素推动下，2020年信贷损失准备金与2019年信贷损失福利相比：

l    因下列原因而产生的信贷损失准备金：

–与新冠肺炎相关的预期信贷损失增加-由于与新冠肺炎大流行的经济影响相关的预期信贷损失增加，我们的信贷损失拨备增加。

–投资组合增长-由于我们的单一家庭抵押贷款组合的增长，新的单一家庭贷款的预期损失增加了。我们在获得贷款时确认预期的信贷损失。

l    这部分被已实现和预测房价增长以及预测利率下降导致的预期亏损的减少所抵消。

此外，由于我们以非权责发生制状态发放的贷款数量增加，2021年的冲销比2020年有所增加。与2019年相比，2020年的冲销有所下降，原因是单户贷款从持有投资转移到持有出售的转让量较低。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						178

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

信贷损失准备方法

在2020年1月1日通过CECL后，我们开始应用以下信用损失拨备方法。我们在综合全面收益(亏损)表中确认通过信贷损失福利(拨备)计提的信贷损失拨备的变化。

为投资而持有的按揭贷款

我们对抵押贷款的信用损失的拨备涉及被归类为投资持有的单户和多户贷款，我们没有为这些贷款选择公允价值选项。当我们的贷款具有相似的风险特征时，我们在集合的基础上衡量信贷损失拨备。我们在贷款被认为无法收回的期间记录冲销。收到的收益超过之前注销的金额，在我们的综合全面收益表(亏损)中记为REO运营费用的减少额。

独栋住宅

我们使用贴现现金流模型来估计单户贷款的信用损失拨备，该模型评估了各种因素，以估计我们预期收集的现金流。如果我们确定基本抵押品有可能丧失抵押品赎回权，我们将根据抵押品的公允价值减去出售成本，并根据附属信用增强的估计收益进行调整，来衡量单一家庭贷款的信用损失拨备。

我们用来估算单户贷款信贷损失拨备的贴现现金流模型预测了贷款剩余合同期内的现金流，并根据我们合理预期的提前还款和TDR的预期进行了调整。因此，我们不会恢复单一家庭贷款的历史损失信息。现金流估计按贷款的提前还款调整后的有效利率贴现，该利率根据可调利率贷款的基础基准利率的预测进行调整。我们根据贷款特征(如当前的LTV比率、拖欠状况、地理位置和借款人的信用评分)，利用我们的历史经验(如历史违约率和损失严重程度)预测我们预计收集的现金流。这些现金流估计是根据当前和未来的经济预测进行调整的，例如当前和预测的利率和房价增长率，以及从减损活动、附属信贷增强和处置抵押品中估计的回收减去估计的处置成本。

我们对预期信贷损失的估计对预测房价增长率的变化很敏感，这会影响违约概率和预期信贷损失的严重性，以及预测利率的变化，因为利率下降(增加)通常会导致更高(更低)的预期提前还款和更短(更长)的估计贷款期限，从而降低(更高)预期信贷损失。我们对房价增长率的预测利用了一个基于内部的模型，并使用了未来三年全国范围内的房价增长预测。蒙特卡洛模拟为每个大都市统计区域(MSA)生成了长达40年的许多可能的房价情景。这些情景被用来根据每笔贷款的个别特征来估计贷款水平、预期未来现金流和信贷损失。根据当前利率和隐含的市场波动性，我们对利率的预测纳入了贷款剩余合同期限内的各种利率情景。

这些预测需要管理层做出重大判断。我们依赖第三方提供我们的预测中使用的某些模型输入。在贷款交付时，卖方向我们提供贷款数据，其中包括借款人和贷款特征以及承保信息。随后的每个月，服务商都会向我们提供每月贷款水平的还本付息数据，包括拖欠和损失信息。

当TDR贷款具有相似的风险特征时，我们使用上面讨论的贴现现金流方法或基于抵押品的公允价值，减去可能丧失抵押品赎回权时的出售成本，在集合的基础上衡量TDR贷款的信用损失拨备。采用贴现现金流量法时，预期未来现金流量的现值按重组前贷款经提前还款调整后的实际利率贴现，实际利率不因重组后预期现金流量时间的变化而调整。

我们通过考虑当前经济事件和其他外部因素(包括新冠肺炎疫情的经济影响和相关政府救援计划的影响)等定性因素来审查我们模型的输出，以确定模型输出是否与我们的预期一致。此外，我们纳入了合理预期将发生的TDR的预期信用损失，以及我们在已完成贷款修改的类似贷款上经历的再违约发生率。可能有必要进行进一步的管理调整，以考虑到已经发生但尚未反映在用于推导模型产出的因素中的定性因素或我们预测中固有的不确定性。在做出这些调整时，我们做出了重大判断。

附带的信用增强是与金融工具的产生同时获得的，并且是在考虑金融工具的发起的情况下获得的，并在出售时有效地与金融工具一起传播。附加的信用增强包括主要抵押保险，它为我们提供高达特定百分比的贷款水平保护。

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

如上文所述，在厘定贷款损失拨备时，会考虑附属信贷提升的预期收回金额，导致已确认的信贷损失拨备按预期收回金额减少。在取消抵押品赎回权和冲销信贷损失拨备后，我们将之前抵销信贷损失拨备的附属增信措施的预期收回重新归类为单独的应收账款。

多家庭

我们使用损失率方法估算多户贷款的信贷损失拨备，以估算我们预期收取的净现金流。损失率方法是基于违约概率和给定违约框架的损失，该框架通过考虑贷款的基本特征以及当前和预测的经济状况来估计信贷损失。我们的模型考虑的贷款特征包括年份、贷款期限、当前DSCR、当前LTV比率、入住率和利率对冲。我们通常使用线性回归方法，在模型投入水平恢复到五年内的历史平均水平之前，预测一段合理和可支持的两年内的经济状况。我们还考虑了预期的预付款、合同规定的延期、我们合理预期将会发生的修改、抵押品入账要求的预期回收以及附加信用增强的预期回收，作为模型输入。

我们的损失率纳入了公布的历史商业贷款业绩数据，我们根据这些数据与我们的投资组合经验之间的差异进行了校准。除了欺诈和某些其他类型的借款人违约外，大多数多户贷款对借款人来说都是无追索权的。因此，标的物业的现金流(包括任何附带的信用提升)成为偿还贷款的主要资金来源。对于我们确定借款人遇到财务困难，并且预计贷款的偿还将主要通过经营或出售抵押品来提供的贷款，我们使用相关抵押品的公允价值减去出售的估计成本，并根据非独立合同的增信估计收益进行调整，来衡量信贷损失拨备。管理层在决定借款人是否遇到财务困难时所考虑的因素包括借款人目前的付款状况以及对标的物业经营业绩的评估(以其当前的DSCR为代表)、其可获得的信贷提升、当前的LTV比率、标的物业的管理以及物业的地理位置。

我们考虑到定性因素，如当前的经济事件和其他外部因素，检查模型的输出，以确定模型的输出是否与我们的预期一致。可能有必要进行进一步的管理调整，以考虑到已发生但尚未反映在用于得出模型产出的因素中的定性因素。

止赎前成本的研究进展

我们可能会在最初收购抵押贷款之后，但在丧失抵押品赎回权之前产生与抵押贷款相关的费用(止赎前成本)。这些费用通常是为了保护或维护我们在丧失抵押品赎回权之前对财产的权益或合法权利，如物业税或借款人欠下的房主保险费。这些费用中的许多都是由服务商垫付的，可以从借款人那里得到报销。如果借款人最终违约，我们将向服务商偿还其垫款。在服务商垫付款项后，我们确认借款人的应收账款和应付服务商的应收账款。我们确认对我们最终不希望从借款人那里收取的金额的信贷损失拨备。看见注11有关止赎前成本预付款的更多信息，请访问。

应收应计利息

当我们对逾期三个月或三个月以上的按揭贷款计提利息时，我们在未付应计利息应收余额上衡量预期信贷损失拨备，以便资产负债表反映我们预期收取的应计利息净额。有关我们确认按揭贷款利息收入的政策的其他资料，请参阅注4.

表外信用风险敞口

吾等确认未按公允价值计量的表外信贷风险之信贷损失拨备，以及其他表外安排，该等安排乃基于本公司因履行现有信贷合约义务而承受信贷风险之合约期内预期之信贷损失，除非该责任可由吾等无条件撤销。我们在综合资产负债表的其他负债中计入了表外信贷风险的这项备抵，并在综合全面收益(亏损)表中通过信贷损失的收益(拨备)确认了变化。

我们估算单户和多户担保表外信用风险拨备的方法与我们分别估算单户抵押贷款和多户抵押贷款的信用损失拨备的方法大体一致。

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

我们通过创建由非合并证券化信托发行的无担保次级证券来获得某些担保的信用增强，这些次级证券在我们必须履行对优先证券的担保之前先吸收损失。在衡量贷款损失拨备时，将考虑从担保信用增强中获得的预期回收。我们的许多担保通过从属关系提供信用增强，超过了预期的信用损失金额。因此，只有当预期的信贷损失超过从属金额时，我们才会确认表外信贷敞口的信贷损失拨备。由于美国政府向联邦抵押协会提供的支持，联邦抵押协会对美国房地产市场的流动性和稳定性的重要性，以及联邦抵押协会证券长期零信用损失的历史，我们没有记录我们对联邦抵押协会证券的担保的信用损失准备金。

独立的信用增强功能

独立增信是与任何其他金融工具分开订立的，或与其他交易一并订立，并可在法律上分开及可单独行使。(A)独立的信贷增级须与任何其他金融工具分开订立，或与其他交易一并订立，并可在法律上分开及单独行使。独立信用增强主要包括保险/再保险交易和STACR信托票据交易，并与基础抵押贷款或担保分开核算。我们的信贷损失拨备不考虑独立信贷增强的预期回收，这些预期收益在我们综合资产负债表的其他资产中单独记录。

我们在发生时，在综合全面收益表中确认我们在增信费用中独立增信项下为转移信用风险而支付的款项。我们确认其他资产的独立信用提升的预期回收，并抵销非利息支出，同时我们确认担保贷款的信贷损失拨备，按与担保贷款的信贷损失拨备相同的基准衡量。看见注11有关信用增强资产的更多信息，请访问。

前期信贷损失准备及相关信息

根据2020年1月1日之前生效的先前发生的损失减值方法，我们以集体方式评估贷款减值，除非我们认为贷款已减值。当根据现有资料，我们很可能不会收到根据原始贷款协议的合同条款到期的所有金额(包括本金和利息)时，我们以个人为基础评估贷款减值。

集体确定的贷款损失拨备

独户贷款

在我们于2020年1月1日实施CECL之前，我们使用一个评估了影响可收集性的各种因素的模型，估计了单一家庭贷款同质池的贷款损失拨备。我们通过考虑宏观经济和其他因素等定性因素来审查该模型的输出，以查看模型的输出是否与我们的预期一致。根据需要进行了管理调整，以考虑到外部因素和已经发生但尚未反映在用于得出模型产出的因素中的当前经济事件。在作出这些调整时，作出了重大判断。单一家庭贷款的同质池是基于共同的潜在特征确定的，包括当前的LTV比率、房价趋势、贷款产品类型和地理区域。

我们依赖第三方来偿还我们的贷款。在贷款交付时，卖方向我们提供贷款数据，包括特征和承保信息。随后的每个月，服务商都会向我们提供每月贷款水平的还本付息数据，包括拖欠和损失信息。我们的单一家庭贷款损失津贴违约模型基于12个月的贷款水平表现数据产生了估计，其中包括拖欠、丧失抵押品赎回权、丧失抵押品赎回权替代方案和修改的历史。我们的贷款损失拨备估计数包括：

n    发生损失时的减损活动，包括对陷入困境的借款人的贷款修改，以及我们在类似贷款中经历的再违约事件，这些贷款已经完成了贷款修改，并

n    我们认为，违约很可能是由于在各自的资产负债表日期发生的亏损事件造成的。

我们还考虑了宏观经济和其他影响我们投资组合贷款质量的因素，包括地区住房趋势、适用的房价指数、失业和就业错位趋势、政府政策和计划变化的影响、消费信贷统计数据以及第三方保险的范围。

我们的单户贷款损失严重免税额是基于实际的REO处置、卖空和第三方销售，其中纳入了最新的：

n    有12个月的销售经验，通过不良资产处置和

n    12个月的不良房产止赎前费用，包括REO、卖空和第三方销售。

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

我们的单一家庭贷款损失拨备严重程度估计也捕捉到了从抵押品和附属信用增强(如初级抵押贷款保险)中收回的预期。我们在我们的单一家庭贷款损失拨备流程中使用了房价的历史趋势，主要是通过在我们的违约模型中使用当前的LTV比率，以及通过在我们的严重性估计中使用最近的房价销售经验。然而，在我们的单一家庭贷款损失津贴过程中，我们没有使用对房价趋势的预测。

对于可能丧失抵押品赎回权的贷款，我们根据基础抵押品的公允价值减去估计的处置成本来衡量减值。我们的估计还考虑了历史房价变化对借款人行为的影响。

我们将与担保或贷款购买交易同时签订的附属信用提升(例如，一级抵押贷款保险)的收益作为我们在已注销贷款中记录的投资的收回，最高可达确认为已注销的损失金额，并考虑到担保或贷款购买交易的同时进行的担保或贷款购买交易的收益，以收回我们在已注销贷款中记录的投资，最高可达确认为注销的损失金额。收到的超过我们记录的贷款投资的收益在我们的综合全面收益表上记录为REO运营费用的减少。

多户贷款

对减值进行集体评估的多户贷款被汇总到账面年份的投资组合中。与这些投资组合相关的潜在减值是根据与多户房地产相关的现有经济数据(包括公寓空置率和出租率)，通过对这些年份公布的历史商业贷款业绩数据进行基准来衡量的。

个别确定的贷款损失拨备

如果根据目前的信息，我们很可能不会收到根据原始贷款协议的合同条款到期的所有金额(包括本金和利息)，我们认为贷款是减值的。

单独评估减值的单户贷款包括TDR，以及2010年前根据我们的财务担保获得的信用质量恶化的贷款。经过TDR的单一家庭贷款的减值通常是指我们记录的贷款投资超过预期未来现金流现值的部分，按贷款的实际利率贴现。除其他项目外，我们对未来现金流的预期纳入了基于许多市场因素以及贷款特征(如逾期状态)的估计违约概率。如果我们确定可能取消抵押品的抵押品赎回权，我们根据抵押品的公允价值来计量减值，抵押品的公允价值减去估计的处置成本，并根据主要抵押保险和类似来源的估计收益进行调整。单独评估减值的多户贷款包括TDR、逾期三个月或更长时间的贷款，以及根据管理层判断减值的贷款。多户贷款一般根据抵押品的公允价值(减去估计处置成本)单独计量减值。

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财务报表			合并财务报表附注| 注6

下表列出了为个别减值贷款确认的平均记录投资和利息收入。

表6.2-个人减值贷款

						截至2019年12月31日的年度
(单位：百万)						平均记录投资			确认利息收入			按现金收付制确认的利息收入(3)
独栋住宅：
在没有记录任何津贴的情况下：(1)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$2,450			$262			$7
15年摊销固定利率						20			1			—
可调费率						200			11			—
Alt-A、仅限利息和选项ARM						891			66			1
合计，不记录任何津贴						3,561			340			8
在记录了津贴的情况下：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						32,960			1,805			156
15年摊销固定利率						653			22			4
可调费率						135			6			2
Alt-A、仅限利息和选项ARM						3,917			226			20
合计，有记录的免税额						37,665			2,059			182
组合式单户住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						35,410			2,067			163
15年摊销固定利率						673			23			4
可调费率						335			17			2
Alt-A、仅限利息和选项ARM						4,808			292			21
单户住宅总数						41,226			2,399			190
多家庭：
没有记录任何零用钱(1)						83			5			1
有记录的零用钱						—			—			—
总计多个家庭						83			5			1
单户和多户合计						$41,309			$2,404			$191

(1)不计提拨备的个别减值贷款主要是指抵押品价值足以超过贷款余额的贷款，以便在财产被取消抵押品赎回权或以其他方式处置的情况下收回全部记录的投资。

(2)主要由分类为TDR的贷款组成。

(3)由当期确认的与非权责发生状态贷款相关的收入组成。

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财务报表			合并财务报表附注| 注7

注7

投资证券

下表按分类汇总了我们在债务证券投资的公允价值。

表7.1--投资证券

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
证券交易						$49,003			$44,458
可供出售的证券						4,012			15,367
投资证券公允价值总额						$53,015			$59,825

我们目前将我们的证券分类和核算为可供出售或交易。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们做到了不是I don‘我们不会将任何证券归类为持有至到期的证券，尽管我们将来可能会选择这样做。分类为可供出售和可交易的证券按公允价值报告，公允价值变动分别计入扣除所得税和投资收益(亏损)后的AOCI净额。看见注17有关我们如何确定证券公允价值的更多信息。

我们一般在相关远期承诺不受衍生品会计指引约束的交易日记录证券的买入和卖出。或者，当相关远期承诺不受衍生品会计指引的约束时，我们会在预期结算日记录证券的买卖，并在交易日记录相应的衍生品。

对于我们的大多数证券，利息收入是通过考虑证券合同条款的有效利息方法确认的。递延项目，包括溢价、折扣和其他基数调整，在证券的合同期限内摊销为利息收入。

对于某些证券，利息收入采用预期有效利息法确认。我们将这种方法应用于可以按合同预付或以其他方式结算的证券，这样我们可能无法收回基本上所有记录的投资。在这种方法下，在证券的预期寿命内，我们将预期收取的现金流超出证券账面价值的部分确认为利息收入。我们定期更新我们对预期现金流的估计，并在预期的基础上确认计算的实际利率的变化。

对于被归类为可交易或可供出售的证券，我们将现金流归类为投资活动，因为我们持有这些证券是为了投资目的。在证券转让代表担保借款的情况下，我们将相关现金流归类为融资活动。

证券交易

下表列出了我们分类为交易的证券的估计公允价值。我们的非抵押贷款相关证券主要包括对美国国债的投资。

表7.2-交易证券

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
抵押贷款相关证券						$16,231			$17,505
与抵押贷款无关的证券						32,772			26,953
证券交易公允价值总额						$49,003			$44,458

对于在2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日持有的证券，我们记录了净未实现亏损1美元。589百万，$296百万美元，以及$82021年、2020年和2019年分别为100万。

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财务报表			合并财务报表附注| 注7

可供出售的证券

在2021年12月31日和2020年12月31日，所有可供出售的证券都是抵押贷款相关证券。

下表列出了我们分类为可供出售证券的摊余成本、未实现损益总额和公允价值。

表7.3-可供出售证券

(单位：百万)						摊销 成本基础			未实现总额 其他全面收入的收益			未实现总额 其他综合收益亏损			公平 价值			应收应计利息
2021年12月31日						$3,638			$376			($2)			$4,012			$10
2020年12月31日						14,344			1,027			(4)			15,367			40

我们于2021年12月31日持有的十年后按合约到期的可供出售证券的公允价值为$。1.610亿美元，外加额外的$1.5计划在五年到十年后合同到期的10亿美元。

出售证券的收益和损失计入投资证券收益(损失)，包括那些重新分类为AOCI收益的收益(损失)。在计算收益或损失时，我们使用特定的识别方法来确定证券的成本基础。

下表汇总了出售可供出售证券的已实现收益总额和已实现亏损总额。

表7.4-出售可供出售证券的毛利和毛损

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
已实现毛利						$540			$501			$219
已实现亏损总额						(60)			(108)			(49)
已实现净收益						$480			$393			$170

非现金投融资活动

在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们确认了34.8亿美元，30.8亿美元，以及10.9分别投资于证券，以换取通过部分出售先前合并的混合单一类别证券来发行合并信托的债务证券。

在2021年期间，我们解除了美元的合并1.1数十亿美元的抵押贷款相关证券和合并信托的债务证券，我们不再被认为是主要受益者。

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财务报表			合并财务报表附注| 注8

注8

债务

下表汇总了我们合并资产负债表中的总债务余额。

表8.1--总债务

						十二月三十一日，
(单位：百万)						2021			2020
第三方持有的合并信托的债务证券						$2,803,054			$2,308,176
房地美的债务：
短期债务						—			4,955
长期债务						177,131			279,415
房地美的总债务						177,131			284,370
债务总额						$2,980,185			$2,592,546

我们发行的债务证券被分类为第三方持有的合并信托的债务证券或房地美的债务。我们发行房地美的债券为我们的运营提供资金。

我们的债务是按摊销成本报告的，但我们选择了公允价值选项的某些债务除外。递延项目，包括保费、折扣、发行成本和与对冲会计相关的基数调整，报告为总债务的组成部分。这些项目在相关债务的合同期限内采用实际利息法摊销并通过利息支出报告。溢价、折扣和发行成本的摊销在债券发行时开始。套期保值会计相关基础调整的摊销始于相关套期保值关系终止。

我们未偿还的无担保债务的一部分是与信用挂钩的票据。无担保信用挂钩债务的主要类型是单家族STACR债务票据和多家族SCR债务票据。对于这些无担保债务发行，我们创建了一个抵押资产(通常是贷款)的参考池，我们目前对这些资产有信用风险敞口，并创建了一个与名义信用风险头寸相关的证券化结构。如果参考池中的抵押资产发生特定的信用事件，我们债务的未偿还余额将被减记，从而减少我们未来的本金和利息支付义务，收益将确认为投资收益(亏损)，扣除我们的综合全面收益表。

我们选择了包含嵌入式衍生品的债务的公允价值选项，包括某些STACR和SCR债务票据，以及某些其他债务发行。这些债务的公允价值变动计入投资收益(亏损)净额，为换取发行债务而产生或收到的任何前期成本和费用在收益中确认为已发生而不是递延。根据债务证券的陈述条款，相关利息支出继续报告为利息支出。有关我们选择公允价值选项的更多信息，请参见注17.

当我们回购或赎回未偿还债务证券时，我们确认赎回债务证券所支付的金额与收益中的账面价值之间的差额，作为投资收益(损失)的一个组成部分，净额。吾等与债权人就发行新债务证券及清偿现有债务证券而同时进行的现金转移，被视为对现有债务证券的清偿或修改。如果债务证券的条款有很大不同，交易将被视为现有债务证券的清偿。新债务证券的发行按公允价值计入，支付给债权人的费用在发生时计入费用，支付给第三方的费用递延，并采用实际利息法摊销至新债务证券有效期内的利息支出。如果现有债务担保和新债务担保的条款没有实质性差异，交易将作为现有债务的修改入账。支付给债权人的费用采用实际利息法递延并在修改后的债务证券有效期内摊销为利息支出，支付给第三方的费用在发生时计入费用。

我们还从事美元滚动交易，通过这种交易，我们达成了一项协议，出售并随后回购(或购买并随后转售)机构证券。当这些交易涉及合并实体发行的证券时，它们被视为债务的发行和清偿。

根据购买协议，未经库务署事先书面同意，吾等不得招致会导致吾等总负债面值超过面值的债务。120在前一个日历年的12月31日，我们被允许拥有的抵押资产的%。由于这一债务限额，我们被允许发行的债务额度可能会受到限制，为我们的运营提供资金。根据购买协议，吾等的“负债”金额乃于二零一零年一月一日厘定，并不影响有关转让金融资产及合并VIE的会计指引的更改。因此，“负债”一般不包括合并信托的债务证券。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						186

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财务报表			合并财务报表附注| 注8

由第三方持有。没有财政部的事先同意，我们也不能对任何次级债务承担责任。看见注2获取有关我们可能拥有的抵押贷款相关证券数量限制的信息。

从2019年1月1日开始，根据购买协议，我们的债务上限为$300十亿美元。根据购买协议，我们的债务上限将降至$270根据2021年1月的信件协议，2023年1月1日将达到10亿美元。截至2021年12月31日，就债务上限而言，我们的总负债为$181.7十亿美元。我们的总负债主要包括短期和长期债务的面值。

第三方持有的合并信托债务证券

由第三方持有的合并信托的债务证券代表我们对在合并证券化信托中持有实益权益的第三方的负债。由第三方持有的合并信托的债务证券面临提前还款风险，因为它们的支付是基于相关抵押借款人可能在任何时候预付的基础抵押贷款的表现，通常不会受到惩罚。

下表汇总了基于相关贷款产品类型的第三方持有的合并信托的债务证券。

表8.2-第三方持有的合并信托债务证券

						2021年12月31日															2020年12月31日
(百万美元)						合同 成熟性			UPB			账面金额(1)			加权 平均值 息票(2)						合同 成熟性			UPB			账面金额(1)			加权 平均值 息票(2)
独栋住宅：
30年或更长时间，固定利率						2022 - 2061			$2,178,150			$2,235,903			2.63		%				2021 - 2060			$1,799,065			$1,855,438			3.07		%
20年期固定利率						2022 - 2042			129,193			132,410			2.40						2021 - 2041			97,520			100,498			2.84
15年固定利率						2022 - 2037			379,805			388,893			2.14						2021 - 2036			303,142			310,612			2.46
可调率						2022 - 2052			21,546			22,038			2.30						2021 - 2051			23,964			24,484			2.76
仅限利息						2026 - 2051			2,702			2,883			2.42						2026 - 2041			3,671			3,736			3.15
FHA/VA						2022 - 2051			822			838			3.61						2021 - 2050			752			769			4.04
单户住宅总数									2,712,218			2,782,965												2,228,114			2,295,537
多家庭						2022 - 2051			19,838			20,089			2.17						2021 - 2050			12,488			12,639			2.43
第三方持有的合并信托的总债务证券									$2,732,056			$2,803,054												$2,240,602			$2,308,176

(1)包括$1,094百万美元和$205截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别为代表公允价值期权选择的债务公允价值的合并信托债务证券的100万美元。

(2)第三方持有的合并信托债务证券的实际利率为1.71%和1.76分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。

短期债务

贴现票据、参考票据证券和中期票据是无担保的一般公司债务。贴现票据和参考票据证券到期时只支付本金。根据回购协议出售的证券实际上是抵押借款，在这种情况下，我们出售证券，并达成在未来日期回购此类证券的协议。某些原始到期日为一年或一年以下的中期票据在本报告中被归类为短期债务。

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财务报表			合并财务报表附注| 注8

下表汇总了短期债务的余额和有效利率。

表8.3--短期债务

						2021年12月31日												2020年12月31日
(百万美元)						面值			账面金额			加权 平均值 有效率						面值			账面金额			加权 平均值 有效率
短期债务：
贴现票据和参考票据						$—			$—			—		%				$11			$11			0.69		%
中期票据						—			—			—						4,944			4,944			1.31
根据回购协议出售的证券						7,333			7,333			(0.10)						—			—			—
抵消安排(1)						(7,333)			(7,333)									—			—
短期债务总额						$—			$—			—		%				$4,955			$4,955			1.31		%

(1)当根据回购协议出售的证券与根据协议在我们的综合资产负债表上转售的证券相关的应收账款符合会计指导中的抵销条件时，我们会将这些金额与应收账款进行抵销。

长期债务

下表汇总了我们的长期债务。

表8.4--长期债务

						2021年12月31日															2020年12月31日
(百万美元)						合同到期日			面值			账面金额(1)			加权 平均值 有效率(2)						合同到期日			面值			账面金额(1)			加权 平均值 有效率(2)
长期债务：
固定费率：
中期票据-可赎回						2022 - 2050			$68,411			$68,364			0.80		%				2021 - 2050			$122,967			$122,895			0.71		%
中期票据-不可赎回						2022 - 2028			6,551			6,573			0.54						2021 - 2028			7,710			7,758			0.75
参考票据证券-不可赎回						2022 - 2032			59,412			59,413			1.19						2021 - 2032			64,162			64,124			1.55
STACR和SCR债务票据						2031 - 2042			103			106			12.69						2031 - 2042			111			114			12.71
可变费率：
中期票据-可赎回						2022 - 2025			166			166			1.75						2021 - 2025			371			371			1.93
中期票据-不可赎回						2022 - 2026			33,090			33,087			0.23						2021 - 2026			68,838			68,824			0.63
STACR						2023 - 2042			9,036			8,875			4.13						2023 - 2042			12,377			12,228			4.10
零息：
中期票据-不可赎回						2022 - 2039			4,846			2,740			6.05						2021 - 2039			4,850			2,578			5.99
其他						2047 - 2051			—			74			0.45						2047 - 2050			—			57			0.49
与套期保值相关的基差调整									不适用			(2,267)												不适用			466
长期债务总额									$181,615			$177,131			1.07		%							$281,386			$279,415			1.09		%

(1)代表票面价值，扣除相关折扣或溢价以及发行成本后的净值。包括$1.410亿美元和2.42021年12月31日和2020年12月31日分别为10亿美元的长期债务，代表已选择公允价值期权的债务的公允价值。

(2)基于账面金额，不包括与对冲相关的基差调整。

我们长期债务的一部分是可赎回的。可赎回债务为我们提供了在一个或多个指定赎回日期或在指定赎回日期或之后的任何时间按面值赎回债务证券的选择权。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						188

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财务报表			合并财务报表附注| 注8

下表汇总了截至2021年12月31日的长期债务证券合约到期日。

表8.5-长期债务和债务证券合约到期日

(单位：百万)						金额
年度到期日
长期债务(不包括STACR和SCR债务票据)：
2022						$48,625
2023						38,688
2024						13,274
2025						35,436
2026						4,717
此后						31,736
第三方持有的合并信托、STACR和SCR债务票据的债务证券(1)						2,741,195
总计						2,913,671
净贴现、溢价、债务发行成本、对冲相关和其他基数调整(2)						66,514
第三方持有的合并信托、STACR、SCR和长期债务的总债务证券						$2,980,185

(1)该等债务证券的合约到期日并未列示，因为它们会承受提前还款风险，因为它们的付款是基于相关按揭借款人可能随时预付的一批按揭资产的表现，一般不会受到惩罚。

(2)其他基数调整主要代表我们选择了公允价值选项的债务公允价值的变化。

非现金投融资活动

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们发行了$0.810亿美元和0.7分别出售房地美(Freddie Mac)的10亿美元债务，以换取卖家此前承诺的现金抵押品。

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财务报表			合并财务报表附注| 注9

注9

衍生品

衍生品在我们的合并资产负债表上按其公允价值报告。不属于合格公允价值对冲关系的衍生产品的公允价值和应计利息的变化记录为投资收益(亏损)，净额计入我们的综合全面收益表。净资产头寸中的衍生工具，包括应收或应付衍生工具净利息，报告为衍生资产净额，计入我们综合资产负债表上的其他资产。同样，净负债情况下的衍生工具，包括应收或应付衍生工具净利息，报告为衍生工具负债净额，计入我们综合资产负债表的其他负债。我们将确认的收回现金抵押品的权利或退还现金抵押品的义务的公允价值金额与根据主净额结算协议与同一交易对手签署的衍生工具确认的公允价值金额进行抵销。持有的非现金抵押品不会在我们的综合资产负债表上确认，因为我们没有获得对抵押品的有效控制，而过帐的非现金抵押品不会从我们的综合资产负债表中取消确认，因为我们没有放弃对抵押品的有效控制。因此，持有或过账的非现金抵押品不会在我们的综合资产负债表上作为衍生资产或衍生负债的抵销而列示。

我们评估我们购买或发行的金融工具是否包含嵌入式衍生品。我们通常选择以公允价值计量新收购或发行的包含嵌入衍生品的金融工具，公允价值的变化记录在收益中。

在我们的综合现金流量表中，除远期承诺外，与收购和终止衍生品相关的现金流量一般归类于投资活动。与远期承诺有关的现金流量根据与之相关的金融工具的现金流量在综合现金流量表部分分类。

衍生工具的使用

我们使用衍生品主要是为了对冲我们金融资产和负债之间的利率敏感度不匹配。我们基于市场价格、模型和经济学分析了各种利率情景下金融资产和负债的利率敏感性。当我们使用衍生品来降低风险敞口时，我们会考虑一系列因素，包括成本、对交易对手信用风险的敞口以及我们的整体风险管理策略。

我们将衍生品分类为三类别：

n    交易所交易的衍生品；

n    结算衍生工具；及

n    场外衍生品。

交易所交易的衍生品包括标准化利率期货合约和期货合约期权。清算的衍生品包括美国商品期货交易委员会(U.S.Commodity Futures Trading Commission)认定受多德-弗兰克法案(Dodd-Frank Act)中央清算要求的利率掉期。场外衍生品是指既不是交易所交易衍生品，也不是清算衍生品的衍生品。

衍生工具的种类

我们主要使用以下类型的衍生品：

n    基于Libor和SOFR的利率互换；

n    基于Libor、SOFR和财政部的购买期权(包括掉期)；以及

n    基于Libor、SOFR和国债的交易所交易期货。

我们还购买信用指数的掉期交易，以防范可能影响我们的K证书或SB证书交易的盈利能力的多个家庭利差的不利变动。此外，我们的衍生品头寸还包括书面期权和承诺。

我们的书面期权主要包括看涨互换和看跌互换，这些互换出售给交易对手，允许他们分别选择进行固定收受利率互换和固定支付利率互换。

我们通常承诺购买和出售证券投资，购买和出售贷款，以及购买和清偿或发行我们合并信托的债务证券。这些承诺大多符合衍生工具的定义，因此须遵守衍生工具和对冲的会计指引。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						190

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财务报表			合并财务报表附注| 注9

套期保值会计

我们将公允价值对冲会计应用于某些单一家庭按揭贷款，我们使用基于LIBOR的利率掉期，对应于指定基准利率(即LIBOR)的这些贷款的公允价值变动进行对冲。我们也将公允价值对冲会计应用于某些债务发行，我们使用基于LIBOR的利率掉期对应于指定基准利率(即LIBOR)的债务的公允价值变动进行对冲。在最后一层公允价值对冲会计策略下，我们对封闭式单一家庭抵押贷款池中的一部分公允价值变动进行对冲，这些贷款预计不会受到提前还款、违约和其他影响现金流时间和金额的事件的影响。作为这一策略的一部分，我们还选择根据套期保值开始时确定的合同息票现金流的基准利率部分，并假设套期保值项目的期限仅反映被套期保值的指定现金流，来计量套期保值项目的公允价值变化。

我们应用套期保值会计来限定套期保值关系。当衍生对冲工具的公允价值变动预期可非常有效地抵销对冲项目公允价值的变动，而该变动可归因于对冲关系有效期内被对冲的风险，则符合资格的对冲关系即属符合资格对冲关系。没有金额被排除在对冲有效性的评估之外。为了评估套期保值的有效性，我们使用了统计回归分析。

在对冲关系开始时，我们准备正式的同期文件，记录我们的风险管理目标和进行对冲的策略。

如果套期保值关系符合公允价值套期保值会计的要求，衍生工具套期保值工具的所有公允价值变动(包括利息应计)均在用于显示被套期保值项目收益影响的同一综合全面收益项目表中确认。因此，可归因于被套期保值风险的对冲项目(按揭贷款和债务)的公允价值变动分别在利息收入-抵押贷款和利息支出中确认，以及各自衍生对冲工具的公允价值变动。

可归因于被对冲风险的对冲项目的公允价值变动确认为针对抵押贷款和债务的累计基数调整。累计基准调整按综合全面收益项目综合报表摊销，该综合报表采用考虑对冲项目合同条款的实际利息法，用于列报对冲项目的公允价值变化，摊销开始时间不晚于对冲会计终止的期间。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						191

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财务报表			合并财务报表附注| 注9

按公允价值计算的衍生资产和负债

下表显示了我们综合资产负债表中报告的衍生品的名义价值和公允价值。

表9.1-公允价值衍生资产和负债

						2021年12月31日												2020年12月31日
						概念性的或 合同 金额			公允价值衍生品									概念性的或 合同 金额			公允价值衍生品
(单位：百万)									资产			负债									资产			负债
未指定为对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						$561,393			$1,748			($3,319)						$559,596			$2,639			($7,091)
书面期权						34,861			—			(1,597)						18,259			—			(735)
购买的选项(1)						137,873			3,585			—						169,995			5,265			—
期货						126,528			—			—						181,702			—			—
总利率风险管理衍生品						860,655			5,333			(4,916)						929,552			7,904			(7,826)
抵押贷款承诺衍生品：
购买按揭贷款的远期合约						7,582			15			(5)						37,122			183			—
购买抵押贷款相关证券的远期合约						16,605			26			(8)						45,185			203			—
出售抵押贷款相关证券的远期合约						59,469			38			(73)						136,802			2			(759)
总按揭承诺衍生工具						83,656			79			(86)						219,109			388			(759)
CRT相关衍生品						33,351			15			(37)						28,949			61			(47)
其他						4,335			2			(21)						4,029			2			(16)
未被指定为对冲的衍生品总额						981,997			5,429			(5,060)						1,181,639			8,355			(8,648)
指定为公允价值对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						154,819			37			(2,689)						180,686			224			(500)
指定为公允价值对冲的衍生品总额						154,819			37			(2,689)						180,686			224			(500)
应收衍生利息(应付)(2)									360			(413)									455			(523)
净值调整(3)									(5,366)			7,880									(7,829)			8,717
衍生品投资组合总额，净额						$1,136,816			$460			($282)						$1,362,325			$1,205			($954)

(1)包括名义或合同金额为#美元的信用指数掉期9.410亿美元和16.8分别为2021年12月31日和2020年12月31日的10亿美元，公允价值为1.0百万美元和$9.02021年12月31日和2020年12月31日分别为100万。

(2)包括其他衍生应收账款和应付账款。

(3)代表交易对手净额结算和现金抵押品净额结算。

看见注10获取与我们持有和发布的衍生品交易对手和抵押品相关的信息。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						192

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财务报表			合并财务报表附注| 注9

衍生品的得失

下表列出了衍生工具的损益，包括定期现金结算的应计费用，但在符合条件的对冲关系中没有指明，并在我们的综合全面收益表(亏损)中报告为投资收益(亏损)，净额。

表9.2-衍生工具的损益

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
未指定为对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						$2,851			($1,627)			($3,085)
书面期权						(77)			(161)			(235)
购买的选项						(982)			2,404			423
期货						235			(2,442)			(946)
利率风险管理衍生品公允价值损益合计						2,027			(1,826)			(3,843)
抵押贷款承诺衍生品						713			(1,856)			(452)
CRT相关衍生品						(41)			163			(1)
其他						30			57			52
未指定为套期保值的衍生品总额公允价值收益(损失)						2,729			(3,462)			(4,244)
掉期定期现金结算的应计项目(1)						(1,578)			(1,576)			(272)
总计						$1,151			($5,038)			($4,516)

(1)包括清算利率掉期的变动保证金利息。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						193

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财务报表			合并财务报表附注| 注9

公允价值对冲

下表按综合全面收益(亏损)表列示公允价值对冲会计的影响，包括因应用对冲会计而在符合资格的对冲关系和其他组成部分中指定的衍生品和对冲项目的损益。

表9.3-公允价值对冲损益

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(单位：百万)						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出
在我们的综合全面收益表上列示的收入和费用行项目总额，其中记录了公允价值对冲的影响：						$61,527			($43,947)						$62,340			($49,569)						$72,895			($61,047)
抵押贷款利息合同 为投资而持有的贷款：
公允价值套期保值关系的损益：
套期保值项目						(457)			—						5,071			—						4,569			—
指定为对冲工具的衍生工具						529			—						(4,836)			—						(4,309)			—
套期保值工具的应计利息						(433)			—						(434)			—						(48)			—
停产套期保值相关基础 调整摊销						(1,884)			—						(2,840)			—						(446)			—
债务利息合同：
公允价值套期保值关系的损益：
套期保值项目						—			2,698						—			(49)						—			(1,038)
指定为对冲工具的衍生工具						—			(2,895)						—			11						—			1,231
套期保值工具的应计利息						—			931						—			835						—			(184)
停产套期保值相关基差调整 摊销						—			55						—			60						—			63

下表按其各自的资产负债表项目列示了因符合公允价值对冲条件而进行的套期项目累计基数调整以及相关套期项目的账面金额。

表9.4-公允价值套期保值导致的累计基数调整

						2021年12月31日
						账面金额资产/(负债)						计入账面金额的公允价值套期保值基础调整累计金额												层末法下的闭合投资组合
(单位：百万)												总计			在图层末尾方法下			停产-与对冲相关						按摊余成本计算的总金额			UPB指定金额
为投资而持有的按揭贷款						$855,173						$2,774			$—			$2,774						$—			$—
债务						(124,235)						2,267			—			(30)						—			—
						2020年12月31日
						账面金额资产/(负债)						计入账面金额的公允价值套期保值基础调整累计金额												层末法下的闭合投资组合
(单位：百万)												总计			在图层末尾方法下			停产-与对冲相关						按摊余成本计算的总金额			UPB指定金额
为投资而持有的按揭贷款						$478,077						$5,117			($318)			$5,435						$220,301			$9,112
债务						(176,512)						(466)			—			(38)						—			—

房地美MAC | 2021 Form 10-K						194

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财务报表			合并财务报表附注| 注10

注10

抵押协议和抵销安排

衍生产品组合

我们使用清算衍生品、交易所交易衍生品和场外衍生品，使我们在交易对手未能履行合同义务的情况下面临交易对手信用风险。我们被要求公布与我们的衍生品交易相关的保证金。清算和交易所交易衍生品的使用降低了我们对个别交易对手的信用风险敞口，因为中央交易对手取代了个别交易对手。场外衍生品使我们面临单个交易对手的信用风险，因为交易是在我们和每个交易对手之间执行和结算的，如果交易对手未能履行其义务，我们将面临潜在的损失。

我们对利率掉期和基于期权的衍生品的使用要接受内部信用和法律审查。我们会持续审查所有衍生品交易对手、票据交换所和结算会员的信用基本面，以确认它们继续符合我们的内部风险管理标准。

场外衍生品

我们使用主净额结算和抵押品协议来降低我们在利率掉期和基于期权的衍生品方面对场外衍生品交易对手的信用风险敞口。总净额结算协议规定对单个交易对手的应收和应付金额进行净额结算，并根据哪一方处于负债状况，以现金、国库券或机构抵押相关证券或债务证券的形式，或由交易对手或吾等两者兼而有之的形式过账抵押品。虽然我们的惯例是不对作为抵押品持有的资产进行质押，但这些协议可能允许我们或我们的交易对手对全部或部分抵押品进行质押。

我们已经与所有场外衍生品交易对手签订了总净额结算协议。按日计算，计算各交易对手未偿还衍生品的市值，以确定我们的净信用敞口金额，该金额等于交易对手在考虑所公布的抵押品后处于净收益头寸的衍生品的市值。如果交易对手在衍生品协议下违约，而违约没有按照协议规定的方式得到补救，我们有权根据协议出售抵押品。因此，我们使用主净额结算和抵押品协议，在违约时减少了我们对交易对手的风险敞口。

如果我们场外利率掉期和基于期权的衍生品的所有交易对手在2021年12月31日同时违约，在以单个交易对手为基础应用净额结算协议和抵押品后，我们在会计方面的最大损失将约为#美元。20百万美元。我们对场外衍生品交易对手的净无抵押风险敞口主要集中在四交易对手，截至2021年12月31日，所有交易对手均为投资级。我们定期审查作为抵押品质押的证券的市值和衍生品交易对手抵押品的入账门槛(如适用)，以努力管理我们的亏损敞口。

2017年3月1日生效的某些金融机构监管机构(包括FHFA)通过的规定，要求在不适用于该日期之后执行的场外衍生品交易的任何门槛的情况下，公布差异保证金。然而，对于2017年3月1日之前执行的场外衍生品交易，我们向与我们的衍生品工具相关的交易对手承诺的抵押品金额是在考虑我们的信用评级后确定的。我们的场外衍生工具(包含信用风险相关或有特征，经交易对手净额计算)于2021年12月31日为负债，其公允价值合计为$。2.010亿美元，我们为其提供了现金和非现金抵押品$1.9在正常的业务过程中。我们信用评级的降低可能会引发与这些场外衍生品工具相关的额外抵押品要求。如果我们信用评级的下调在2021年12月31日引发了与这些场外衍生品工具相关的额外抵押品要求，我们需要向交易对手提供的额外抵押品的最高金额将为$0.1十亿美元。

从2021年9月1日开始，房地美将受到场外衍生品交易新的初始保证金要求的约束。新的初始保证金要求对我们的抵押品入账安排没有重大影响。

清算和交易所交易衍生产品

我们的大部分利率掉期交易都受到中央结算要求的约束。未平仓交易所交易合约和清算衍生品的价值变化每天都通过清算所支付的款项进行结算。我们按票据交换所和结算会员对已清算衍生品的风险敞口进行净额结算。我们信用评级的降低可能会导致我们用于清算和交易所交易衍生品的票据交换所或清算会员要求额外的抵押品。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						195

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财务报表			合并财务报表附注| 注10

其他衍生工具

我们还执行贷款和抵押贷款相关证券的远期买卖承诺，包括美元滚动交易，这些交易在会计上被视为衍生品。我们的远期买卖承诺的总风险为$。79百万美元和$3882021年12月31日和2020年12月31日分别为100万。

我们的许多涉及抵押贷款相关证券的远期买卖承诺的交易都利用MBSD/FICC作为票据交换所。作为票据交换所的结算会员，我们向MBSD/FICC提交保证金，并承担该组织(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障并给MBSD/FICC清算系统造成损失，我们可能会损失我们在MBSD/FICC上公布的保证金。此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。很难估计我们在这些交易下的最大风险敞口，因为这将需要对我们和MBSD/FICC其他成员未来可能执行的交易进行评估。

根据转售协议购买的证券

作为投资者，我们根据协议达成购买证券的安排，然后将相同或基本上相同的证券转售给我们的交易对手。我们这些交易的交易对手被要求将购买的证券质押，作为他们在以后回购这些证券的义务的抵押品。虽然此类交易涉及证券的合法转让，但由于转让方不会放弃对转让证券的有效控制权，因此它们被计入担保融资。这些协议可能允许我们对质押给我们的全部或部分抵押品进行质押，我们可以定期对此类抵押品进行质押，尽管我们通常不会对质押给我们的抵押品进行质押。

在确定我们在涉及根据转售协议购买的证券的交易中借出的金额时，我们会考虑质押给我们作为抵押品的证券的类型。此外，我们定期审查这些证券的市值与贷款金额的比较，以努力管理我们的亏损敞口。

我们利用GSD/FICC作为结算所进行许多交易，涉及根据转售协议购买的证券、根据回购协议出售的证券，以及其他与抵押贷款无关的证券。作为GSD/FICC的结算会员，我们必须支付初始保证金和变动保证金，并面临GSD/FICC(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障，并给GSD/FICC结算系统造成损失，我们可能会损失我们向GSD/FICC公布的保证金。此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。很难估计我们在这些交易下的最大风险敞口，因为这将需要对我们和GSD/FICC其他成员未来可能执行的交易进行评估。

根据回购协议出售的证券

根据回购协议出售的证券实际上是抵押借款，在这种情况下，我们出售证券，并达成在未来日期回购此类证券的协议。我们被要求将出售的证券质押给这些交易的交易对手，作为我们在以后回购这些证券的义务的抵押品。与根据转售交易协议购买的证券类似，这些交易涉及证券的合法转让。然而，由于转让方不放弃对转让证券的有效控制权，它们被计入担保融资。这些协议可能允许我们的交易对手补充全部或部分抵押品。

金融资产和负债的抵销

当我们收到现金抵押品时，我们确认收到的金额以及相应的退还抵押品的义务。当我们过帐现金抵押品时，我们会取消确认已过帐的金额，并记录相应的资产，以便我们有权收到抵押品的返还。我们一般不承认或取消确认以证券形式收到或质押的抵押品，因为此类安排中的转让方不会放弃对转让的证券的有效控制权。看见注9欲了解有关我们综合资产负债表的更多信息，请提供与衍生品交易相关的抵押品。截至2021年12月31日和2020年12月31日，与具有主净额结算和抵押品协议的衍生品相关的所有金额的现金抵押品均被衍生资产、净额或衍生负债(净额)抵销(视适用情况而定)。

我们将根据回购协议出售的证券相关的应付款与根据转售协议购买的证券相关的应收账款进行抵销，当这些金额满足资产负债表抵销条件时。下表载列与衍生工具、根据转售协议购买的证券及根据回购协议出售的证券有关的抵销及抵押品资料，该等抵销及抵押品资料须受可强制执行的总净额结算协议或类似安排所规限。

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财务报表			合并财务报表附注| 注10

表10.1-金融资产与负债抵销及抵押品信息

						2021年12月31日
						毛收入 金额 公认的						中的偏移量 整合 资产负债表									净额 提交于 整合后的 资产负债表			总金额 未偏移到 整合后的 资产负债表(2)			网络 金额
(单位：百万)												交易对手净额结算			现金抵押品净额结算(1)
资产：
衍生品：
场外衍生品						$5,670						($4,437)			($963)						$270			($250)			$20
清算和交易所交易衍生品						60						(4)			38						94			—			94
抵押贷款承诺衍生品						79						—			—						79			—			79
其他						17						—			—						17			—			17
总导数						5,826						(4,441)			(925)						460			(250)			210
根据转售协议购买的证券						78,536						(7,333)			—						71,203			(71,203)			—
总计						$84,362						($11,774)			($925)						$71,663			($71,453)			$210
负债：
衍生品：
场外衍生品						($7,979)						$4,437			$3,417						($125)			$—			($125)
清算和交易所交易衍生品						(39)						4			22						(13)			13			—
抵押贷款承诺衍生品						(86)						—			—						(86)			—			(86)
其他						(58)						—			—						(58)			—			(58)
总导数						(8,162)						4,441			3,439						(282)			13			(269)
根据回购协议出售的证券						(7,333)						7,333			—						—			—			—
总计						($15,495)						$11,774			$3,439						($282)			$13			($269)
						2020年12月31日
						毛收入 金额 公认的						中的偏移量 整合 资产负债表									净额 提交于 整合后的 资产负债表			总金额 未偏移到 整合后的 资产负债表(2)			网络 金额
(单位：百万)												交易对手净额结算			现金抵押品净额结算(1)
资产：
衍生品：
场外衍生品						$8,566						($5,932)			($1,957)						$677			($648)			$29
清算和交易所交易衍生品						17						—			60						77			—			77
抵押贷款承诺衍生品						388						—			—						388			—			388
其他						63						—			—						63			—			63
总导数						9,034						(5,932)			(1,897)						1,205			(648)			557
根据转售协议购买的证券						105,003						—			—						105,003			(105,003)			—
总计						$114,037						($5,932)			($1,897)						$106,208			($105,651)			$557
负债：
衍生品：
场外衍生品						($8,812)						$5,932			$2,759						($121)			$—			($121)
清算和交易所交易衍生品						(37)						—			26						(11)			—			(11)
抵押贷款承诺衍生品						(759)						—			—						(759)			—			(759)
其他						(63)						—			—						(63)			—			(63)
总导数						(9,671)						5,932			2,785						(954)			—			(954)
根据回购协议出售的证券						—						—			—						—			—			—
总计						($9,671)						$5,932			$2,785						($954)			$—			($954)

 

(1)持有的超额现金抵押品作为衍生负债列示，而过账的超额现金抵押品则作为衍生资产列示。

(2)不包括已入账或持有的非现金抵押品的公允价值金额，该金额超过综合资产负债表上列报的经交易对手净额的相关净资产或负债。

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质押抵押品

抵押给房地美的抵押品

我们有现金质押给我们，作为主要与场外衍生品交易相关的抵押品。我们有一块钱1.210亿美元和2.82021年12月31日和2020年12月31日分别作为我们其他投资组合的一部分投资的抵押品。

我们主要执行根据与中央结算组织达成的转售交易协议购买的证券，在这些交易中，我们有权对已质押给我们的抵押品进行抵押，无论是与中央清算组织还是与其他交易对手。在2021年12月31日和2020年12月31日，我们有32.710亿美元和85.8在这些交易中分别向我们质押了10亿美元的证券。此外，在2021年12月31日和2020年12月31日，我们都有0.8承诺给我们的交易涉及根据转售协议购买的证券，而不是与我们有权补充的中央清算机构执行的交易中，有10亿美元的证券被质押给我们。

房地美抵押的抵押品

对于与承诺相关的现金抵押品和根据主要与中央结算组织转售交易的协议购买的证券，我们过帐的金额不到$0.1截至2021年12月31日的10亿美元和1.3截至2020年12月31日。

下表汇总了我们为衍生品和抵押借款交易质押作为抵押品的证券的公允价值，包括被担保方可能再抵押的证券。

表10.2--质押证券形式的抵押品

						2021年12月31日
(单位：百万)						衍生品			根据回购协议出售的证券			其他(2)			总计
合并信托的债务证券(1)						$—			$—			$161			$161
证券交易						1,542			7,333			1,115			9,990
质押证券总额						$1,542			$7,333			$1,276			$10,151

						2020年12月31日
(单位：百万)						衍生品			根据回购协议出售的证券			其他(2)			总计
合并信托的债务证券(1)						$121			$—			$345			$466
证券交易						1,920			—			1,163			3,083
质押证券总额						$2,041			$—			$1,508			$3,549

(1)代表我们在按揭相关投资组合中持有的综合信托的债务证券，在我们的综合资产负债表上记录为第三方持有的综合信托的债务证券的减值。

(2)包括与某些票据交换所交易有关的其他抵押借款和抵押品。

下表列出了截至2021年12月31日，根据回购协议出售的证券项下我们的总债务的基础抵押品和剩余合同到期日。

表10.3--质押的基础抵押品

2021年12月31日

(单位：百万)

通宵连续不断

30天或更短时间

在30天到90天之后

大于 90天

总计

美国国债和其他

$—

$3,085

$4,248

$—

$7,333

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注11

其他资产和其他负债

下表列出了我们综合资产负债表中其他资产和其他负债的组成部分。

表11.1--其他资产和其他负债的重要组成部分

						十二月三十一日，
(单位：百万)						2021			2020
其他资产：
房地产自有，净值						$176			$198
担保资产						5,919			5,509
服务商应收账款						11,571			20,926
增信应收账款						194			751
止赎前成本的研究进展						974			1,372
衍生资产，净额						460			1,205
所有其他						10,127			10,538
其他资产总额						$29,421			$40,499
其他负债：
担保义务						$5,716			$5,050
衍生负债，净额						282			954
所有其他						5,102			6,242
其他负债总额						$11,100			$12,246

房地美MAC | 2021 Form 10-K						199

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注12

股东权益与每股收益

高级优先股

根据中描述的购买协议注2，我们发布了一百万2008年9月8日向财政部出售优先股，部分考虑到财政部向我们提供资金的承诺。

优先股的面值为$。1并有声明的价值和初始清算优先权为$1亿美元，或1,000,000美元1,000每股。优先股的清算优先权可能会有所调整。在任何股息期内不以现金支付的股息将应计，并被添加到优先股的清算优先股中。此外，财政部根据其在购买协议下的资金承诺向我们支付的任何金额，以及没有以现金支付给财政部或财政部免除的任何季度承诺费，都将被添加到优先股的清算优先股中。优先股的清算优先权也增加了#美元。3.0根据2017年12月的信件协议，2017年12月31日将有10亿美元。根据2019年9月信函协议和2021年1月信函协议，从2019年9月30日至资本储备结束日期，上一财季净值金额的增加(如果有的话)已经或将被添加到每个财季末高级优先股的清算优先股中。在2021年第三季度，我们的净资产增加了$2.9十亿美元。因此，优先股的清算优先权增加到#美元。98.02021年12月31日将达到10亿美元，并将增加到100.72022年3月31日的10亿美元2.72021年第四季度，我们的净值增加了10亿美元。如下所述，在有限的情况下，我们可能会支付款项以降低优先股的清算优先权。如中所述注2，季度承诺费暂停至资本储备到期日。在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将为财政部在资本储备结束日期后的第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺支付一笔定期承诺费。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。红利在优先股可以确定的期间列报，作为普通股股东可获得的净收益(亏损)和每股普通股净收益(亏损)的减少额。股息在随后的期间宣布和支付，并在宣布的期间记为权益减少额。有几个不是2021年或2020年支付的现金股息。在保守党的指示下，2019年以现金支付的股息总计为#美元。3.1十亿美元。看见注2来讨论我们的净值清扫股息。

优先股优先于我们的普通股和所有其他已发行的优先股系列，以及我们未来发行的任何股本，无论是股息还是清算后的权利都是如此。高级优先股规定，我们不得在任何时候宣布或支付股息，不得就任何普通股或其他级别低于高级优先股的证券进行分配、赎回、购买或收购，或就其进行清算支付，除非：

n已发行优先股的全部累计股息(包括任何增加清算优先股的未支付股息)已宣布并以现金支付

n所有需要用发行股本换取现金的净收益支付的金额(如下所述)均以现金支付。

优先股的股票是不可转换的。除高级优先股指定证书中规定的投票权或法律规定的投票权外，优先股的股票没有一般或特殊投票权。一般情况下，修改优先股的条款或创建优先股之前或与其平价的任何类别或系列股票，都需要得到至少三分之二的高级优先股流通股持有人的同意。

在购买协议规定的财政部资金承诺终止之前，吾等不得赎回优先股；然而，吾等获准支付优先股已发行股票的清算优先权，但以先前增加至清算优先权但未支付的应计股息及先前未支付的季度承诺费以及先前添加至清算优先权且先前未支付的季度承诺费为限。根据2021年1月的信函协议，我们被允许发行普通股，总收益最高可达$70在财政部充分行使其收购权证后的10亿美元79.9的普通股，并解决目前悬而未决的与我们的托管和购买协议有关的重大诉讼，我们被允许使用此类发行的净收益来建立资本。如果我们在高级优先股尚未发行时发行任何其他股本换取现金，则此类发行的净收益必须用于支付优先股的清算优先权；然而，在财政部终止融资承诺之前，每股优先股的清算优先权不得低于每股1,000美元。在终止

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财务报表			合并财务报表附注| 注12

在财政部的资金承诺下，我们可以随时全部或部分偿还优先股的全部流通股的清算优先权。如果在终止财政部的资金承诺后，我们全额偿还了优先股每股已发行股票的清算优先权，这些股票将被视为在付款日已赎回。

下表提供了我们在2021年12月31日已发行的高级优先股的摘要。

表12.1-高级优先股

(以百万计，不包括初始清算优先股每股价格)						股票 授权			股票 杰出的			总计 面值			首字母 清算 偏好 每股价格			总计 清算 偏好
非绘图调整：
2008						1.00			1.00			$1.00			$1,000			$1,000
2017						—			—			—			不适用			3,000
2019						—			—			—			不适用			3,674
2020						—			—			—			不适用			7,217
2021						—			—			—			不适用			11,420
未支款调整合计						1.00			1.00			1.00						26,311
绘制调整：
2008						—			—			—			不适用			13,800
2009						—			—			—			不适用			36,900
2010						—			—			—			不适用			12,500
2011						—			—			—			不适用			7,971
2012						—			—			—			不适用			165
2018						—			—			—			不适用			312
总绘图调整数						—			—			—						71,648
高级优先股合计						1.00			1.00			$1.00						$97,959

根据购买协议，2021年没有收到财政部的现金，因为我们在2020年12月31日、2021年3月31日、2021年6月30日和2021年9月30日的净值为正，因此，FHFA没有要求在2021年代表我们提取现金。截至2021年12月31日，根据GAAP，我们的资产超过了我们的负债；因此，根据购买协议，财政部没有要求提取任何款项。财政部拥有的高级优先股的总清算优先权为#美元。98.0截至2021年12月31日的10亿美元和86.5截至2020年12月31日。

我们的季度优先股股息要求目前是上一财季末我们的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。适用的资本储备额目前是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的经调整资本总额。这一资本储备金额将一直有效，直至我们连续第二个会计季度达到并维持这样的资本水平的最后一天(资本储备结束日期)。因此，在我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲之前，我们不会对优先股提出股息要求。如果由于任何原因，我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间都没有全额支付优先股的股息要求，那么未支付的金额将被添加到清算优先股中，此后适用的资本储备金额将为零.

在资本储备结束日期后，我们的季度优先股股息要求将等于(1)中较小的数额10高级优先股当时清算优先权的年利率和(2)相当于上一会计季度净值增加额(如果有的话)的季度金额。(2)高级优先股当时的清算优先权的年利率和(2)相当于上一会计季度净值增加额(如果有的话)的季度金额。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期后的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，并在紧接该失败后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全额累计股息的日期之后的股息期间，股息金额将为12优先股当时的清算优先权的年利率。看见注2以获取更多信息。

普通股认股权证

根据中描述的购买协议注2，2008年9月7日，我们向财政部发行了购买普通股的认股权证，部分考虑到财政部向我们提供资金的承诺。

认股权证可于2028年9月7日或之前的任何时间全部或部分行使，方式是向吾等递交行使权证通知，并支付行使价款$。0.00001每股和认股权证。如果我们普通股的一股市场价格大于行权价，那么财政部可以选择接受等同于行权价的股票，而不是支付行权价。

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财务报表			合并财务报表附注| 注12

根据权证中指定的公式，权证的价值(或部分被注销)。行使认股权证时，财政部可以将行使时可发行普通股的收购权转让给任何其他人。

我们以永久权益计入权证。在2008年9月7日发行时，我们以公允价值确认了权证，在权证仍按权益分类的情况下，我们不确认公允价值随后的变化。我们记录的总公允价值为#美元。2.310亿美元的认股权证，作为额外实收资本的一部分。我们使用修正的Black-Scholes模型推导出权证的公允价值。如果认股权证被行使，发行的普通股的声明价值将在我们的综合资产负债表上重新分类为普通股。权证被确定为实质上无投票权的普通股，因为权证的行权价为1美元。0.00001每股收益被认为是非实质性的(与我们普通股的市场价格相比)。因此，与认股权证相关的股票被计入每股基本和稀释后收益(亏损)的计算中。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，已发行普通股的加权平均股份包括普通股，这些普通股将在充分行使向财政部发行的认股权证后发行。

优先股

我们有权在指定的日期赎回优先股，赎回价格加上赎回日应计的股息。然而，在没有财政部同意的情况下，我们被限制支付购买或赎回优先股，以及支付除优先股股息以外的任何优先股息。全24优先股类别是永久性和非累积性的，没有重大投票权或购买额外的联邦住宅贷款抵押公司股票或证券的权利。与发行优先股相关的成本计入额外实收资本。

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下表提供了我们在2021年12月31日按赎回价值计算的已发行优先股的摘要。

表12.2-优先股

(以百万计，每股赎回价格除外)			发行日期			股票 授权			股票 杰出的			总计 面值			救赎 单价 分享			总计 杰出的 天平			可赎回的 在当日或之后			OTCQB 符号
优先股：
1996年浮动费率(1)			April 26, 1996			5.00			5.00			$5.00			$50.00			$250			June 30, 2001			FMCCI
5.81%			(一九九七年十月二十七日)			3.00			3.00			3.00			50.00			150			(一九九八年十月二十七日)			(2)
5%			March 23, 1998			8.00			8.00			8.00			50.00			400			March 31, 2003			FMCKK
1998年可变利率(3)			一九九八年九月二十三日及二十九日			4.40			4.40			4.40			50.00			220			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCG
5.10%			一九九八年九月二十三日			8.00			8.00			8.00			50.00			400			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCH
5.30%			(一九九八年十月二十八日)			4.00			4.00			4.00			50.00			200			(2000年10月30日)			(2)
5.10%			March 19, 1999			3.00			3.00			3.00			50.00			150			March 31, 2004			(2)
5.79%			July 21, 1999			5.00			5.00			5.00			50.00			250			June 30, 2009			FMCCK
1999年可变费率(4)			一九九九年十一月五日			5.75			5.75			5.75			50.00			287			2004年12月31日			FMCCL
2001年浮动费率(5)			二00一年一月二十六日			6.50			6.50			6.50			50.00			325			March 31, 2003			FMCCM
2001年浮动费率(6)			March 23, 2001			4.60			4.60			4.60			50.00			230			March 31, 2003			FMCCN
5.81%			March 23, 2001			3.45			3.45			3.45			50.00			173			March 31, 2011			FMCCO
6%			May 30, 2001			3.45			3.45			3.45			50.00			173			June 30, 2006			FMCCP
2001年浮动费率(7)			May 30, 2001			4.02			4.02			4.02			50.00			201			June 30, 2003			FMCCJ
5.70%			二00一年十月三十日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			2006年12月31日			FMCKP
5.81%			二00二年一月二十九日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			March 31, 2007			(2)
2006年可变费率(8)			July 17, 2006			15.00			15.00			15.00			50.00			750			June 30, 2011			FMCCS
6.42%			July 17, 2006			5.00			5.00			5.00			50.00			250			June 30, 2011			FMCCT
5.90%			2006年10月16日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2011年9月30日			FMCKO
5.57%			2007年01月16日			44.00			44.00			44.00			25.00			1,100			2011年12月31日			FMCKM
5.66%			April 16, 2007			20.00			20.00			20.00			25.00			500			March 31, 2012			FMCKN
6.02%			July 24, 2007			20.00			20.00			20.00			25.00			500			June 30, 2012			FMCKL
6.55%			2007年9月28日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2017年9月30日			FMCKI
2007年固定汇率转为浮动汇率(9)			2007年12月4日			240.00			240.00			240.00			25.00			6,000			2012年12月31日			FMCKJ
总计，优先股						464.17			464.17			$464.17						$14,109

(1)股息率每季度重置一次，等于三个月期LIBOR加1百分比除以1.377，并且上限为9.00%.

(2)通过私募发行。

(3)股息率每季度重置一次，等于三个月期LIBOR加1百分比除以1.377，并且上限为7.50%.

(4)股息率于每年1月1日重置五年2005年1月1日之后，以5年期固定到期日国债利率为基础，上限为11.00%.可选择在2004年12月31日赎回，此后每五年12月31日赎回一次。

(5)股息率于每年4月1日重置两年2003年4月1日后，以两年期固定期限国债利率加0.10%，上限为11.00%.可选择于2003年3月31日及其后每两年3月31日赎回一次。

(6)股息率在每年4月1日重新设定，以12个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)减去为基础0.20%，上限为11.00%.可选择于2003年3月31日赎回，其后每年3月31日赎回。

(7)股息率于每年7月1日重置两年2003年7月1日后，以两年期固定期限国债利率加0.20%，上限为11.00%.可选择在2003年6月30日赎回，此后每两年6月30日赎回一次。

(8)股息率每季度重置一次，等于三个月期LIBOR加0.50%但不低于4.00%.

(9)股息率定为每年固定的8.375从2007年12月4日至2012年12月31日自2013年1月1日或之后开始的期间，股息率每季度重置一次，等于以下较高者：(A)三个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加4.16年利率%；或(B)7.875每年的百分比。可选择在2012年12月31日赎回，此后每五年12月31日赎回一次.

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财务报表			合并财务报表附注| 注12

基于股票的薪酬

在2008年9月实施托管后，我们暂停运作和/或停止根据我们的基于股票的补偿计划提供赠款。根据购买协议，未经财政部事先批准，我们不能发行任何新的期权、购买权、参与权或其他股权。

我们做到了不是在2021年至2020年期间，我们不会回购或发行我们的任何普通股或非累积优先股，但库存股的发行除外，这些库存股的发行在我们的合并权益报表中报告，与托管前授予的基于股票的补偿有关。根据这些以股票为基础的补偿计划交付的普通股包括库存股或代表参与者在市场交易中获得的股票。在2021年期间，延迟期在#年到期。351RSU。在2021年12月31日，不是RSU仍然悬而未决。此外，还有41,160分别于2021年12月31日和2020年12月31日发行的限制性股票。在2021年12月31日，不是股票期权表现出色。

每股收益

在2021年、2020年和2019年期间，我们有与具有股息等价权的RSU相关的参与证券，这些证券在与普通股平等的基础上获得股息，但没有义务参与未分配的净亏损。这些参与证券由既得的RSU组成，这些RSU在普通股上宣布时以相同的比率赚取股息等价物。

因此，根据会计准则，我们采用“两级法”计算每股普通股收益。“两类”方法是一种收益分配公式，它根据宣布的股息和未分配收益的参与权来确定普通股和参与证券的每股收益。

普通股每股基本收益的计算方法是普通股股东应占净收益除以当期已发行加权平均普通股。期内已发行的加权平均普通股包括与根据购买协议向库务署发行的普通股认股权证相关的加权平均数。这些股票之所以包括在内，是因为权证可以由持有者以最低成本无条件行使。

我们的稀释后每股普通股收益与我们的基本每股普通股收益相同，因为我们在报告期内没有流通股等值股票，这可能会产生稀释或反稀释效应。

股息和股息限制

不是2021年、2020年和2019年宣布了共同股息。不是2021年和2020年期间，由于根据2019年9月和2021年1月的信函协议增加了适用的资本储备额，高级优先股支付了股息。2019年，我们支付了1美元的股息3.1在我们保管人的指导下购买优先股的10亿美元现金。我们做到了不是2021年期间，不要宣布或支付任何其他系列房地美已发行优先股的股息。

我们支付股息受到以下限制：

n    与监护有关的限制-保守党已禁止我们就普通股或任何系列的优先股(高级优先股除外)支付任何股息。FHFA已指示我们的董事会，在采取涉及分红的行动之前，应与FHFA协商并获得FHFA的批准。此外，联邦住房金融局还通过了一项规定，禁止我们在托管期间进行资本分配，除非得到联邦住房金融局董事的授权。

n    购买协议下的限制 - 购买协议禁止我们和我们的任何子公司在没有财政部事先书面同意的情况下宣布或支付Freddie Mac股本证券的任何股息(优先股或认股权证除外)。

n    GSE法案下的限制 - 根据GSE法案，如果我们未能满足适用的资本要求，FHFA有权禁止资本分配，包括支付股息。然而，在托管期间，我们的资本要求已经暂停。

n     我们约章的限制 -无论我们的资本分类如何，我们必须事先获得FHFA的书面批准，才能进行任何资本分配，使总资本减少到低于基于风险的资本水平，或将核心资本减少到低于最低资本水平。如上所述，我们的资本金要求在托管期间已经暂停。

n    与优先股有关的限制-我们普通股的股息支付也取决于我们的公司优先支付股息24优先股系列和一高级优先股系列，总计为464,170,000股票和1,000,000截至2021年12月31日，分别发行流通股。支付

房地美MAC | 2021 Form 10-K						204

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财务报表			合并财务报表附注| 注12

除优先股外，所有已发行优先股的股息必须优先支付优先股的股息。

普通股和优先股从纽约证券交易所退市

2010年7月8日，我们将普通股摘牌，20在我们保管人的指导下，以前在纽约证券交易所上市的优先股类别。

我们的普通股和之前在纽约证券交易所上市的各类优先股只在场外交易市场(OTCQB Marketplace)交易。我们普通股的股票现在以股票代码交易。FMCC。我们预计，只要做市商表现出对交易普通股和优先股的兴趣，我们的普通股和以前上市的各类优先股将继续在OTCQB市场交易。

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财务报表			合并财务报表附注| 注13

注13

净利息收入

下表列出了我们综合全面收益表(亏损)中净利息收入的组成部分。

表13.1--净利息收入构成

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
利息收入
按揭贷款						$59,130			$59,290			$68,583
投资证券						2,261			2,581			2,737
其他						136			469			1,575
利息收入总额						61,527			62,340			72,895
利息支出
第三方持有的合并信托的债务证券						(42,209)			(46,281)			(53,980)
房地美的债务：
短期债务						—			(606)			(1,910)
长期债务						(1,738)			(2,682)			(5,157)
利息支出总额						(43,947)			(49,569)			(61,047)
净利息收入						17,580			12,771			11,848
信贷损失利益(拨备)						1,041			(1,452)			746
扣除利息(计提信贷损失准备金)后的净利息收入						$18,621			$11,319			$12,594

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财务报表			合并财务报表附注 | 附注14

附注14

所得税

所得税费用

所得税费用总额包括：

n    当期所得税支出，代表当前应支付给国税局或从国税局应收的联邦税额，包括利息和罚款以及未确认的税收优惠的应计金额(如果有)，以及

n    递延所得税支出，代表本年度递延所得税资产或负债余额的净变化，包括估值津贴的任何变化。

下表列出了过去三年我们的联邦所得税支出的组成部分。我们免征州和地方所得税。

表14.1--联邦所得税支出

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020			2019
当期所得税(费用)福利						($2,617)			($2,493)			($1,018)
递延所得税(费用)福利						(473)			590			(817)
所得税(费用)福利总额						($3,090)			($1,903)			($1,835)

从2020年到2021年和2019年到2020年，所得税支出都有所增加，这主要是由于税前账面收入的增加.

下表显示了过去三年我们的联邦法定所得税税率与我们的实际税率之间的对账情况。

表14.2-联邦法定所得税率与实际税率的对账

						截至十二月三十一日止的年度，
						2021									2020									2019
(百万美元)						金额			百分比						金额			百分比						金额			百分比
法定公司税率						($3,192)			21.0		%				($1,938)			21.0		%				($1,900)			21.0		%
免税利息						20			(0.2)						25			(0.3)						18			(0.2)
税收抵免						133			(0.9)						55			(0.6)						48			(0.5)
估值免税额						(11)			0.1						(4)			0.1						9			(0.1)
其他						(40)			0.3						(41)			0.4						(10)			0.1
实际税率						($3,090)			20.3		%				($1,903)			20.6		%				($1,835)			20.3		%

递延税项资产，净额

出于财务报告的目的，我们使用资产负债法来核算所得税。根据此方法，递延税项资产及负债乃根据采用法定税率的资产及负债的财务报告与税务报告基准之间存在的暂时性差异，以及税项净营业亏损及税项抵免结转(如有)的预期未来税项后果予以确认。在税法变化的范围内，递延税项资产和负债在税收变化颁布期间进行调整。我们递延税项净资产的实现有赖于产生足够的应税收入。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						207

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财务报表			合并财务报表附注 | 附注14

下表显示了2021年12月31日和2020年12月31日的重大递延税项资产和负债余额。估值拨备涉及包括在其他项目中的资本损失结转，净额为我们预计到期未使用的净额。

表14.3--递延税项资产和负债

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2021			2020
递延税项资产：
递延费用						$3,179			$3,354
与衍生工具有关的基差						1,629			1,810
与信贷有关的项目和贷款损失拨备						815			844
与持有待投资资产和待售资产相关的基差						544			999
其他项目，净额						178			134
递延税项资产总额						6,345			7,141
递延税项负债：
与可供出售证券相关的未实现收益						(79)			(543)
递延税项负债总额						(79)			(543)
估值免税额						(52)			(41)
递延税项资产，净额						$6,214			$6,557

估价免税额

当我们的全部或部分税收优惠很可能无法实现时，计入估值免税额，以减少递延税项净资产。我们每季度确定是否有必要提供估值津贴。在此过程中，我们考虑了所有可获得的证据，包括积极和消极的证据，以确定根据证据的权重，是否更有可能实现递延税项净资产。

在我们的分析中，我们不被允许考虑拟议的立法可能对我们的业务产生的影响，因为这些行动的时间和确定性是未知的，也不是我们所能控制的。

根据截至2021年12月31日的所有正面和负面证据，我们确定，除了与我们的资本亏损结转相关的递延税项资产外，我们的净递延税项资产更有可能实现。免税额为#美元52我们的资本损失结转递延税项资产已记录了100万欧元。

未确认的税收优惠

我们确认已采取或预期采取的税务立场(以及任何相关的利益和处罚)，前提是该立场很可能在审查后得以维持，包括基于该立场的技术价值解决任何相关的上诉或诉讼程序。我们以最终结算时实现的可能性大于50%的最大收益来衡量税收状况。我们评估了所有的所得税头寸，并确定有不是截至2021年12月31日，需要准备金的不确定税收状况。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						208

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财务报表			合并财务报表附注| 注15

注15

细分市场报告

在2021年期间，我们的首席运营决策者开始根据以下各项做出关于资源分配和部门业绩评估的决策二可报告的细分市场，单家庭和多家庭。在之前的几个时期，我们基于以下原则管理我们的业务三可报告的细分市场、单一家庭担保、多家庭和资本市场。随着我们与抵押贷款相关的投资组合随着时间的推移而减少，我们的资本市场活动越来越专注于支持我们的单家族和多家族企业。因此，我们决定，从2021年起，我们的资本市场部门不再被视为一个单独的应报告部门，我们的首席运营决策者不再审查我们资本市场活动的单独财务结果或离散财务信息。几乎所有以前直接归因于我们资本市场部门的收入和支出现在都包括在我们的单一家族部门，而以前分配给资本市场部门的某些行政费用和其他中央发生的成本现在根据费用的性质使用不同的方法在单一家族部门和多家族部门之间分配。

针对这一变化，我们还将每个分部的分部损益计量改为以净收益和全面收益为基础，采用与我们按照公认会计原则编制一般用途财务报表时使用的相同会计政策计算的净收入和全面收益计算的分部损益。每个可报告部门的财务结果包括直接应占收入和费用。我们使用资金转移定价过程，将利息、支出和其他与资金和对冲相关的成本和某些投资的回报分配给每个可报告的部门。我们根据开支性质采用不同方法，将并非直接归因于某一特定分部的行政费用及其他中央产生的成本全额分摊至各应呈报分部。结果,的每个损益表行项目的总和。二可报告部分等于合并实体相同损益表行项目。我们已经停止了对不同项目之间的某些活动的重新分类，这些活动包括在我们之前的部门损益衡量标准中。上期信息已修订，以符合本期列报。

细分市场			描述
独栋住宅			反映我们购买、证券化和担保单一家庭贷款的结果，我们对单一家庭贷款和抵押贷款相关证券的投资，单一家庭抵押贷款信用风险和市场风险的管理，以及我们的财务职能没有分配给每个部门的任何结果。
多家庭			反映了我们购买、证券化和担保多家庭贷款的结果，我们对多家庭贷款和抵押贷款相关证券的投资，以及多家庭抵押贷款信用风险和市场风险的管理。

细分市场分配和结果

每个可报告部门的业绩包括直接可归属收入和支出。我们使用资金转移定价过程，将利息、支出和其他与资金和对冲相关的成本和某些投资的回报分配给每个可报告的部门。我们根据费用的性质使用不同的方法将行政费用和其他不能直接归因于特定部门的中央产生的成本全额分配给每个可报告部门。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						209

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财务报表			合并财务报表附注| 注15

下表显示了我们的单系列和多系列细分市场的财务结果。

表15.1-部门财务结果

						截至2021年12月31日的年度									截至2020年12月31日的年度									截至2019年12月31日的年度
						独栋住宅			多家庭						总计			独栋住宅			多家庭						总计			独栋住宅			多家庭						总计
(单位：百万)
净利息收入						$16,273			$1,307						$17,580			$11,592			$1,179						$12,771			$10,664			$1,184						$11,848
非利息收入(亏损)
担保收入						114			918						1,032			112			1,330						1,442			44			1,045						1,089
投资收益(亏损)，净额						361			2,385						2,746			(112)			1,925						1,813			300			518						818
其他收入(亏损)						479			114						593			457			176						633			216			107						323
非利息收入(亏损)						954			3,417						4,371			457			3,431						3,888			560			1,670						2,230
净收入						17,227			4,724						21,951			12,049			4,610						16,659			11,224			2,854						14,078
信贷损失利益(拨备)						919			122						1,041			(1,320)			(132)						(1,452)			749			(3)						746
非利息支出
行政费用						(2,033)			(618)						(2,651)			(2,021)			(514)						(2,535)			(2,061)			(503)						(2,564)
增信费用						(1,470)			(48)						(1,518)			(1,036)			(22)						(1,058)			(734)			(15)						(749)
信用增强恢复的好处(减少)						(523)			(19)						(542)			305			18						323			41			—						41
REO运营收入(费用)						(12)			—						(12)			(149)			—						(149)			(229)			—						(229)
立法规定10个基点的手续费支出						(2,342)			—						(2,342)			(1,836)			—						(1,836)			(1,617)			—						(1,617)
其他费用						(695)			(33)						(728)			(686)			(37)						(723)			(616)			(41)						(657)
非利息支出						(7,075)			(718)						(7,793)			(5,423)			(555)						(5,978)			(5,216)			(559)						(5,775)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						11,071			4,128						15,199			5,306			3,923						9,229			6,757			2,292						9,049
所得税(费用)福利						(2,251)			(839)						(3,090)			(1,094)			(809)						(1,903)			(1,370)			(465)						(1,835)
净收益(亏损)						8,820			3,289						12,109			4,212			3,114						7,326			5,387			1,827						7,214
扣除税金和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)						(379)			(110)						(489)			104			101						205			472			101						573
综合收益(亏损)						$8,441			$3,179						$11,620			$4,316			$3,215						$7,531			$5,859			$1,928						$7,787

我们根据每个部门的抵押贷款组合来衡量我们可报告部门的总资产。我们在美国及其领土经营业务，因此，除了金融工具外，我们在美国及其领土以外的地理位置没有任何收入，也没有长期资产。

下表显示了我们的单系列和多系列细分市场的总资产。

表15.2-分段资产

(单位：百万)									2021年12月31日			2020年12月31日
独栋住宅									$2,792,224			$2,326,426
多家庭									414,663			388,347
部门总资产									3,206,887			2,714,773
对帐项目(1)									(181,301)			(87,358)
每个合并资产负债表的总资产									$3,025,586			$2,627,415

(1)对帐项目包括我们的抵押贷款组合中没有在我们的综合资产负债表上确认的资产，以及在我们的综合资产负债表上确认的没有分配到可报告部门的资产。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						210

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财务报表			合并财务报表附注| 注16

注16

信贷集中及其他风险

当我们与许多从事类似活动或具有相似经济特征的客户或交易对手做生意时，可能会出现信用风险集中的情况，这使他们以类似的方式易受行业状况变化的影响，这可能会影响他们履行合同义务的能力。当某一行业的交易对手数量有限时，也可能出现信用风险集中的情况。根据我们对可能影响我们财务业绩的业务状况的评估，我们确定信用风险集中存在于某些借款人(包括地理集中度)、贷款卖家和服务商、信用增强提供商以及其他投资对手方。在以下几节中，我们将讨论我们所面对的每个群体的信用风险集中度。有关我们的衍生品交易对手以及相关的主净额结算和抵押品协议的讨论，请参阅注10.

单一家庭按揭组合

独户借款人主要受房价和利率的影响，而房价和利率又受经济因素的影响。地理上的集中可能会增加我们投资组合的信用风险敞口，因为地区经济状况可能会影响借款人的偿还能力和潜在的房地产价值。

下表汇总了截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的单一家庭抵押贷款组合按地理区域划分的集中度。看见注4, 注5, 和注6有关我们持有或担保的单户贷款的信用风险的更多信息。

表16.1-单一家庭按揭组合的信贷风险集中度

						2021年12月31日												2020年12月31日												2021(1)						2020(1)
(数十亿美元)						投资组合UPB(2)			的百分比 投资组合			SDQ速率						投资组合UPB(2)			的百分比 投资组合			SDQ速率						信贷损失额									信贷损失额
区域(3):
西						$859			31		%	0.92		%				$720			31		%	2.41		%				$—									$—
东北方向						660			24			1.37						549			24			3.16						—									0.2
中北部						416			15			0.98						357			15			2.06						0.1									0.1
东南						461			16			1.21						375			16			2.95						—									0.1
西南						396			14			1.14						325			14			2.59						—									—
总计						$2,792			100		%	1.12						$2,326			100		%	2.64						$0.1									$0.4
国家：
加利福尼亚						$498			18		%	0.99						$424			18		%	2.64						$—									$—
德克萨斯州						177			6			1.23						145			6			3.11						—									—
弗罗里达						169			6			1.36						135			6			3.70						—									—
纽约						121			4			2.07						103			4			4.56						—									0.1
伊利诺伊州						109			4			1.44						96			4			2.96						—									0.1
所有其他						1,718			62			1.03						1,423			62			2.34						0.1									0.2
总计						$2,792			100		%	1.12						$2,326			100		%	2.64						$0.1									$0.4

(1)包括净冲销(不包括应计应收利息的冲销)和REO业务(收入)费用。

(2)不包括$439百万美元和$505分别截至2021年12月31日和2020年12月31日没有数据的某些证券化产品相关贷款的UPB为100万美元。

(3)区域名称：西部(AK、AZ、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、UT、WA)；东北(CT、DE、DC、MA、ME、MD、NH、NJ、NY、PA、RI、VT、VA、WV)；中北部(IL、IN、IA、MI、MN、ND、OH、SD、WI)；东南(AL、FL、GA、KY、MS、NC、PR、SC、TN、VI)；西南(AR

多户抵押贷款组合

很多因素都会影响多户借款人的还款能力和潜在的房产价值。影响信用风险的最重要因素是抵押财产的有效租金、支付的租金和资本化率。实际支付的租金在美国不同的地理区域有所不同。多户贷款的平均UPB明显大于单户贷款，因此，多户借款人的个人违约可能会导致更大的损失。

在多户抵押贷款组合中，信用风险的主要集中取决于投资的法律结构。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						211

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财务报表			合并财务报表附注| 注16

我们按兵不动。我们在证券化相关产品中的信用风险敞口是最小的，因为预期的信用风险通常被附属部分吸收，这些附属部分通常出售给第三方投资者。因此，我们的多家庭抵押贷款信用风险主要与未证券化的贷款有关。

下表汇总了多家庭贷款在我们的多家庭抵押贷款组合中的集中程度，根据UPB按法律结构分类。

表16.2-我们多户按揭组合的信贷风险集中度

						2021年12月31日									2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			青少年犯罪 费率(1)						UPB			青少年犯罪 费率(1)
未证券化贷款						$22.8			0.04		%				$33.4			0.04		%
证券化贷款						381.4			0.07						344.1			0.18
其他与抵押相关的担保						10.5			0.44						10.8			0.06
总计						$414.7			0.08						$388.3			0.16

(1)基于贷款，两个月或两个月以上的拖欠或丧失抵押品赎回权。

卖家和服务商

我们从几个大卖家那里获得了我们的单户和多户贷款购买和担保的很大一部分。提供单户家庭前十大畅销书50%和44分别占我们2021年和2020年采购量和保证量的1%。在此期间，我们的独栋住宅卖家没有一家提供了10%或更多的购买和保证量。下表总结了在2021年至2020年期间提供了10%或更多采购和保证量的多家庭卖家的集中度。

表16.3-多家庭销售商集中

多户销售商						2021			2020
伯卡迪亚商业抵押有限责任公司						15		%	14		%
世邦魏理仕资本市场公司						13			16
仲量联行房地产资本有限责任公司						10			11
沃克·邓洛普有限责任公司						9			10
其他前十大畅销书						32			31
排名前十的多户家庭销售商						79		%	82		%

我们从存托卖家和非存托卖家那里购买单一家庭贷款。非存款类机构可能不具备与大型存款类机构相同的财务实力或业务能力，也不一定受到同等程度的监管监督。我们的前五大非存款卖家提供了大约30%和262021年和2020年分别占我们单户购买量的1%。

如果我们发现与贷款有关的陈述或担保被违反(即没有遵守合同标准)，我们可以行使某些合同补救措施来减轻我们实际或潜在的信用损失。这些合同补救措施包括有权要求卖方或服务商以其当前的UPB价格回购贷款，在考虑任何其他恢复后偿还我们与贷款相关的已实现损失，和/或赔偿我们。我们目前的补救措施框架规定了对结算日期为2016年1月1日或之后的贷款的贷款来源缺陷进行分类。在其他条款中，框架规定，“重大缺陷”将导致回购请求或回购替代方案，如追索权或赔偿。

根据我们目前的抵押贷款销售和服务陈述和担保框架，我们免除卖方因违反某些类型贷款的某些销售陈述和担保而承担的回购义务，包括：

n    在购买后连续、按时付款36个月(救济再融资贷款为12个月)内建立可接受付款历史的贷款，但受某些例外情况的限制

n    圆满完成质量控制审查的贷款。

针对涉嫌违反销售或为我们贷款的陈述和担保提供服务的独立争议解决程序，允许中立的第三方在现有上诉和升级程序耗尽后，就仍未解决的要求做出决定。

截至2021年12月31日和2020年12月31日，向我们的独户销售商和服务商发放的受我们回购请求约束的贷款的UPB约为$1.310亿美元和0.5亿美元(这些数字包括回购

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财务报表			合并财务报表附注| 注16

上诉待决的请求)。在2021年和2020年期间，我们收回了以下金额1.410亿美元和0.9根据我们的回购请求，分别以UPB为单位的贷款。

我们从卖方/服务商那里收到的与他们的回购义务相关的追回款项的最终金额可能远远低于我们估计的潜在损失金额。我们对卖方/服务商回购义务的风险敞口的预期信用损失被考虑在我们的信用损失准备金中。看见注6以获取更多信息。

我们还面临着服务商可能无法按照合同要求偿还贷款，导致信用损失增加的风险。例如，我们的服务人员在我们的减损工作中扮演着积极的角色，因此，如果他们的业绩下降导致无法实现减损计划的预期收益，我们就会受到他们的影响。由于我们没有自己的服务业务，如果我们的服务人员缺乏适当的控制，他们的控制出现故障，或者他们的贷款服务能力出现运营中断，我们的业务和财务业绩可能会受到不利影响。

我们的单户和多户贷款的很大一部分是由几家大型服务商提供服务的。下表汇总了截至2021年12月31日和2020年12月31日，为我们的单家庭抵押贷款组合和多家庭抵押贷款组合提供10%或更多服务的单家庭和多家庭服务商的集中度。

表16.4-服务商集中

单户服务商						2021年12月31日(1)			2020年12月31日(1)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)						8		%	11		%
其他排名前十的服务商						39			38
排名前10位的单家庭服务商						47		%	49		%
多户服务商(2)						2021年12月31日			2020年12月31日
世邦魏理仕资本市场公司						16		%	17		%
伯卡迪亚商业抵押有限责任公司						14			13
仲量联行房地产资本有限责任公司						11			11
其他排名前十的服务商						39			39
排名前十的多家庭服务商						80		%	80		%

(1)服务成交量的百分比是基于总的单一家庭抵押贷款组合，其中包括我们没有实施服务控制的贷款。然而，我们没有实施服务控制的贷款并不包括在内，以确定为我们的单一家庭抵押贷款组合提供超过10%服务的服务商的集中度。

(2)表示多系列主服务商。

我们同时利用存托和非存托服务机构处理单户贷款。其中一些非存托服务机构为我们的贷款提供了很大份额的服务。截至2021年12月31日和2020年12月31日，大约19%和18在我们的单一家庭抵押贷款组合中，不包括我们没有对相关服务进行控制的贷款，有%的贷款是由我们五家最大的非存款服务商合计提供服务的。我们定期监控我们最大的非存托服务机构的业绩。

对于我们的抵押贷款相关证券，我们保证本金和利息的支付，当标的借款人没有支付抵押贷款时，我们的指南通常要求单一家庭服务商提前支付拖欠的抵押贷款利息，最长可达120天。在此之后，房地美将支付错过的抵押贷款本金和利息，直到抵押贷款不再由证券化信托持有。在FHFA的指示下，当信托拖欠24个月时，我们从信托购买贷款，但满足某些标准(例如，永久修改或止赎转介)的贷款除外，这些贷款可能会更早购买。根据规定的例外情况之一，许多拖欠贷款是在拖欠24个月之前从信托公司购买的。我们必须获得FHFA的批准，才能实施从信托公司购买贷款的政策变化。我们从2021年1月1日开始实施24个月政策。在此之前，根据FHFA的指示，我们通常从拖欠120天的信托公司购买贷款，但某些例外情况除外。

除了本金和利息的支付外，借款人还需要支付财产税和房主保险费等其他费用。当借款人不支付这些费用时，我们的指南通常要求单一家庭服务商垫付这些费用的资金，以保护或维护我们对物业的利益或合法权利。这些预付款最终是可以从借款人那里收回的。如果借款人通过贷款锻炼活动重新履行，将向他们追回拖欠的款项和发生的费用。在取消抵押品赎回权或取消抵押品赎回权的选择完成时，我们将向服务商补偿未从借款人那里收取的预付款。

多户贷款既利用初级服务商，也利用大师级服务商。一级服务商为未证券化的抵押贷款提供服务，通常也受雇于总服务商，代表他们为证券化基础的抵押贷款提供服务。对于我们的大多数K证书证券化，我们使用三家大型金融存款机构之一作为主服务机构。对于SB证书证券化和数量较少的K证书证券化，我们充当主服务商。多家庭初级

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财务报表			合并财务报表附注| 注16

如果需要将服务转让给另一家服务商，上表中包括的服务商会给借款人带来潜在的运营风险和影响。我们还依赖我们的多家庭证券化交易的主要服务商在出现付款短缺的情况下预支资金，包括与忍耐贷款相关的本金和利息支付。在出现付款短缺的情况下，只要预付款没有被认为是不可收回的，总服务商就被要求垫付。对于在我们的抵押贷款相关投资组合中购买和持有的多户贷款，主要服务商不需要在出现付款短缺的情况下预支资金，因此不会从这个来源带来重大的交易对手信用风险。

信用提升提供商

我们有交易对手信用风险，涉及为我们购买或担保的单一家庭贷款提供保险的抵押保险公司可能资不抵债或无法履行的风险。通过我们的ACIS和其他保险交易，我们也有类似的风险敞口给保险公司和再保险公司，我们在这些交易中购买保单，作为CRT活动的一部分。

2019年3月，我们实施了一套修订后的私人抵押贷款保险人资格要求(PMIER)，增强了抵押贷款保险人基于风险的资本金要求。此外，我们还与按揭保险公司修订了总保单，以确保合同的确定性，并提高了我们为按揭保险义务收集索赔的能力。这些政策得到了FHFA的批准，并于2020年3月1日生效。

我们评估抵押贷款保险公司的收回和可收回性，作为我们信贷损失准备金估计的一部分。看见注6以获取更多信息。截至2021年12月31日，抵押贷款保险公司提供的保险最高损失限额为$135.310亿美元，545.3数十亿美元，与我们的单一家庭抵押贷款组合有关。这些数额是根据总承保范围计算的，而不考虑受影响贷款在其他类型保险下可能存在的承保范围。我们对信用增强提供商的回收和可收回性预期的变化可能会影响我们对预期信用损失的估计，或许会很大程度上影响我们的预期信用损失。

下表概述了提供我们全部主要按揭保险覆盖范围10%或以上的按揭保险人交易对手的集中程度。

表16.5-主要按揭保险人集中

												按揭保险承保范围(2)
抵押贷款保险人						信用评级(1)						2021年12月31日			2020年12月31日
ARCH抵押保险公司						A						19		%	20		%
抵押担保保险公司						BBB+						19			18
弧度担保公司(Radian Guaranty Inc.)						BBB+						18			19
颁布(3)						BBB						15			15
埃森特担保公司(Essen Guaranty，Inc.)						BBB+						15			16
全国抵押贷款保险公司						BBB						13			10
总计												99		%	98		%

(1)评级针对的是我们风险敞口最大的企业实体。截至2021年12月31日的最新评级。代表标准普尔和穆迪的信用评级(以标准普尔等值计算)中的较低者。

(2)承保金额不包括主要与我们不控制服务的某些贷款有关的承保范围，也可能包括由交易对手的关联公司和子公司提供的承保范围。

(3)Enact以前被称为Genworth Mortgage Insurance Corporation。

作为我们保险/再保险CRT交易的一部分，我们定期从全球保险公司和再保险公司获得保险。这些交易包含了几个旨在增加我们向保险公司和再保险公司提出的索赔的可能性的功能。在每宗交易中，我们要求个别保险公司和再保险公司提供抵押品，以支付部分风险，这有助提高索偿的确定性和及时性。

虽然私营按揭保险公司必须是单一险种(即只参与按揭保险业务，虽然控股公司可能是多元化的保险公司)，但参与这些交易的很多保险公司和再保险公司都参与多种类型的保险业务，这有助分散他们的风险敞口。

其他投资对手方

我们面临与其他投资(包括非抵押贷款相关证券和现金等价物)交易有关的交易对手不履行义务的风险，包括代表我们的证券化信托达成的交易。我们的政策要求在我们进行此类交易之前，使用我们的内部交易对手评级模型对交易对手进行评估。我们监控这些交易的交易对手的财务实力，并可能利用抵押品维护要求来管理我们对个别交易对手的风险敞口。每笔交易的允许期限和美元限额也是基于交易对手的财务实力。

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财务报表			合并财务报表附注| 注16

我们的其他投资(包括非抵押贷款相关证券和现金等价物)交易对手主要是主要金融机构，包括其他GSE、财政部、纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)、GSD/FICC、评级较高的超国家机构、存款和非存款机构、经纪商和交易商，以及政府货币市场基金。截至2021年12月31日和2020年12月31日，包括与我们合并VIE相关的金额，我们其他投资组合的余额为$129.710亿美元和163.1分别为10亿美元。余额主要包括现金、根据转售协议购买的证券、美国国债、存放在纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的现金以及有担保的贷款活动。截至2021年12月31日，我们根据转售协议购买的所有证券都已完全抵押。截至2021年12月31日和2020年12月31日，美元0.8根据转售协议购买的10亿美元证券用于向房地美证券的投资者提供融资，以增加流动性并扩大这些证券的投资者基础。这些交易不同于根据转售协议购买的证券，我们将这些证券用于流动性目的，因为我们面临的交易对手可能不是主要金融机构，我们面临着这些机构更大的交易对手信用风险。

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

注17

公允价值披露

公允价值计量和披露的会计准则界定了公允价值，建立了公允价值计量框架，并提出了有关公允价值计量的披露要求。本准则适用于其他会计准则要求或允许资产或负债按公允价值计量的情况。公允价值指于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。公允价值计量假设出售资产或转移负债的交易发生在资产或负债的主要市场，或在没有主要市场的情况下，发生在资产或负债的最有利市场。

我们使用公允价值计量对某些资产和负债进行初始记录，并在经常性或非经常性基础上定期重新计量某些资产和负债。

公允价值计量

公允价值计量和披露的会计准则确立了一个三级公允价值等级，对用于计量公允价值的估值技术的投入进行了优先排序。公允价值层次结构的级别按优先顺序定义如下：

n    第1级-估值技术的投入以活跃市场对相同资产或负债的报价为基础。

n    第2级-估值技术的投入基于相同资产或负债的活跃市场报价以外的可观察投入。

n    第3级-估值技术的一项或多项输入不可观察，对公允价值计量具有重要意义。

我们使用报价市场价格和估值技术，力求在可能的情况下最大限度地利用可观察到的投入，并最大限度地减少使用不可观察到的投入。我们的投入是基于市场参与者在评估资产或负债时会使用的假设。资产和负债在公允价值层次结构中根据对公允价值计量重要的最低水平投入进行整体分类。

估值风险与公允价值计量控制

估值风险是指用于财务披露、风险度量和业绩衡量的公允价值不能合理反映市场状况和价格的风险。

我们设计了我们的控制程序，以便我们的公允价值计量是适当和可靠的，在可能的情况下，它们基于可观察到的投入，我们的估值方法得到一致应用，假设和投入是合理的。我们的控制流程为我们的公允价值方法、技术、验证程序和结果提供了职责分工和监督的框架。

我们财务部门内的小组独立于我们的业务职能，执行和验证估值过程，并负责确定我们大部分金融资产和负债的公允价值。在确定公允价值时，我们在估计我们资产的公允价值时考虑交易对手的信用风险，在估计我们负债的公允价值时考虑我们自己的信用风险。我们财务部确定的公允价值由我们ERM部门内的一个独立小组进一步核实。

ERM部门执行的独立验证程序旨在监督我们从第三方收到的价格是否与我们对市场活动的观察一致，以及使用内部数据制定的公允价值计量是否反映了市场参与者将用来为我们的资产和负债定价的假设。这些验证程序包括通过独立建模、分析和与其他市场来源数据(如果有)进行比较，对公允价值计量进行每日价格审查和每月独立核实。如果我们无法验证给定价格的合理性，我们最终不会在合并财务报表中使用该价格进行公允价值计量。这些程序是基于风险的，在我们最终确定为财务报表准备公允价值计量时使用的价格之前执行。

除执行上述验证程序外，机构风险管理司还通过建立和维护全公司范围的评估风险政策，对所有评估过程提供独立的风险治理。机构风险管理司还独立审查重要的判断、方法和评估技术，以监督既定政策的遵守情况。

我们的估值风险委员会，包括我们的业务线、ERM事业部和财务事业部的代表，提供高级管理层对估值流程、方法、控制和公允价值的治理

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

测量。确认的例外情况通过核查过程进行审查和解决，并在估值风险委员会进行审查。

如采用模型协助计量及核实公允价值，期内对该等模型所作的更改将根据公司模型更改管治程序审核及批准，并由估值风险委员会审核重大更改。模型使用的投入会根据基础数据、假设、估值投入和市场状况的变化定期更新，并受上述估值控制的约束。

第三方定价数据在公允价值计量中的应用

我们的许多估值技术直接或间接使用第三方定价服务或交易商提供的数据。这些定价服务和经销商用来制定价格的技术通常是：

n    与涉及具有相似抵押品和风险概况的工具的交易进行比较，根据被估值资产或负债的具体特征进行必要调整，或

n    行业标准建模，例如贴现现金流模型。

定价服务和交易商提供的价格反映了他们对市场活动的观察和假设，包括风险溢价和流动性调整。定价服务和交易商使用的模型和相关假设由他们拥有和管理，在许多情况下，我们无法合理地获得估值技术中使用的重要投入。但是，我们了解根据我们正在进行的尽职调查制定价格所使用的流程和假设，这包括至少每年和更频繁地与我们的供应商进行讨论。我们相信，定价服务机构和交易商执行的程序，结合我们的内部核查和分析程序，可以确保我们财务报表中使用的价格符合公允价值计量和披露的会计指导，并反映市场参与者在为我们的资产和负债定价时使用的假设。我们收到的报价对我们和我们的交易对手都没有约束力。

在许多情况下，我们会收到第三方定价服务或经销商的报价，并且不加调整地使用这些价格。对于我们使用定价服务和交易商进行估值的大部分资产和负债，我们从多个外部来源获得报价，并使用价格的中位数来衡量公允价值。这种技术在下文中被称为“外部源的中位数”。在资产和负债的公允价值计量中，使用外部来源中位数定价技术进行估值的重要投入是第三方报价。任何第三方报价单独大幅增加(减少)可能会导致公允价值计量显著提高(降低)。在有限的情况下，我们可能只能从单个外部来源接收定价信息。这种技术在下文中称为“单一外部源”。

评估技术

下表介绍了我们用于公允价值计量和披露的估值技术；这些技术中使用的重大投入(如果适用)；公允价值层次结构内的分类；以及，对于我们在综合资产负债表上报告并被归类为层次结构第三级的那些计量，对公允价值计量对重大不可观察投入变化的不确定性进行了叙述性描述。尽管下面单独讨论不可观测输入的不确定性，但是输入之间存在相互关系，使得一个不可观测输入的改变可以导致对一个或多个其他输入的改变。例如，影响我们大多数公允价值计量的最常见的相互关系是未来利率、提前还款速度和违约概率之间的关系。通常，用于未来利率的假设的改变会导致用于提前还款速度的假设的方向相反的变化，而用于违约概率的假设的方向的变化是相似的。

以下讨论的每种技术可能不会在特定的报告期内使用，这取决于我们按公允价值计量的资产和负债的构成以及在此期间的相关市场活动。 句号。

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

仪表						估价技术			公允价值层次结构中的分类
证券
美国国债						活跃市场报价			1级
抵押贷款相关证券			大多数机构证券			外源中位数			2级
			某些其他机构证券			单一外部来源			2级和3级
			某些市场活动有限的证券			贴现现金流或风险度量定价。 贴现现金流技术中使用的重要投入包括OAS。单独的OAS大幅增加(减少)将导致公允价值计量大幅降低(提高)。 风险度量定价技术中使用的重要输入包括关键风险度量，如关键利率持续时间。单独对关键利率期限的大幅增加(减少)将导致公允价值计量因关键利率变动而发生的变化幅度显著增加(减少)。在风险度量定价下，证券的估值方式是从前期价格开始，然后根据所使用的关键风险度量输入的市场变化调整该价格。			3级
衍生品
交易所交易期货						活跃市场报价			1级
利率互换						贴现现金流。重要的投入包括基于市场的利率。			2级
基于期权的衍生品						期权定价模型。重要的输入包括利率波动率矩阵。			2级
购销承诺						请参阅抵押相关证券			2级
债务
合并信托的债务证券 由第三方持有						请参阅抵押相关证券			2级或3级
房地美的债务						外源中位数			2级
						单一外部来源
						已公布的收益率矩阵
按揭贷款
独户贷款			GSE证券化市场			对于交易活跃、特征相似的抵押贷款相关证券的基准证券定价，根据我们的担保费和与履行担保相关的信用义务的价值进行调整(见担保义务)。信贷义务的基础是：我们根据当前市场定价对符合我们当前承销标准的贷款收取的交付和担保费(2级)，以及对不符合我们当前承销标准的贷款收取的内部信贷模式(3级)。			2级或3级
			整个贷款市场			外部来源的中位数，参考严重拖欠和修改贷款的市场活动(如果有)			3级
			某些为投资而持有的股票			估计不良贷款基础抵押品公允价值的内部模型。我们的内部模型使用的重要输入包括REO处置、卖空和第三方销售价值，结合抵押贷款水平特征，使用重复住房销售指数来估计抵押贷款的当前公允价值。单独计算每笔按揭贷款的历史平均销售收益大幅增加(减少)，将导致公允价值计量大幅增加(降低)。			3级

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

仪表						估价技术			公允价值层次结构中的分类
多户贷款			待售			基于可观测K证书和SB证书市场利差的贴现现金流			2级
			为投资而持有			来自第三方定价服务的市场价格，使用贴现现金流合并基于贷款的LTV和DSCR的类似贷款的信用利差			3级
非衍生购买承诺
多户贷款购买承诺						请参阅多户贷款			2级或3级
其他资产
担保资产			独栋住宅			根据特定贷款特征进行调整的外部来源中位数			3级
			多家庭			贴现现金流。重要的投入包括目前美洲国家组织对基准利率的新担保。单独的OAS大幅增加(减少)将导致公允价值计量大幅降低(提高)。			3级
抵押贷款偿还权						来自第三方的市场价格或使用贴现现金流的内部制定价格。重要的投入包括：			3级
						预计预付率，
						预计为不良贷款和非应计贷款提供服务的成本，以及
						估计每笔贷款的服务收入(包括辅助收入)。
						每笔贷款的服务成本和预付款率的显著增加(减少)将导致公允价值计量显著降低(更高)。每笔贷款的服务收入单独大幅增加(减少)将导致公允价值计量显著提高(降低)。
其他负债
担保义务			独栋住宅			我们在现行市场价格下收取的送货费和保证费。			2级
						内部信用模型。重要的输入包括贷款特征、贷款表现和状态信息。			3级
			多家庭			贴现现金流。重大投入与多家族担保资产的估值技术中使用的投入类似。			3级

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资产和负债按公允价值经常性计量

下表显示我们的综合资产负债表在初始确认后按公允价值经常性计量的资产和负债，包括我们选择公允价值选项的工具。

表17.1-按公允价值经常性计量的资产和负债

						2021年12月31日
(单位：百万)						1级			2级			3级			净值调整(1)			总计
资产：
投资证券：
可供出售，公允价值						$—			$2,726			$1,286			$—			$4,012
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券						—			12,845			3,386			—			16,231
与抵押贷款无关的证券						31,780			992			—			—			32,772
交易证券总额，按公允价值计算						31,780			13,837			3,386			—			49,003
证券投资总额						31,780			16,563			4,672			—			53,015
按揭贷款：
持有待售，按公允价值计算						—			10,498			—			—			10,498
其他资产：
以公允价值担保资产						—			—			5,919			—			5,919
衍生资产，净额						33			5,416			17			—			5,466
净值调整(1)						—			—			—			(5,006)			(5,006)
衍生品总资产，净额						33			5,416			17			(5,006)			460
按公允价值作出的非衍生购买承诺						—			131			—			—			131
所有其他，按公允价值计算						—			—			84			—			84
其他资产总额						33			5,547			6,020			(5,006)			6,594
按公允价值经常性列账的总资产						$31,813			$32,608			$10,692			($5,006)			$70,107
负债：
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$—			$910			$184			$—			$1,094
房地美的债务，按公允价值计算						—			1,274			110			—			1,384
其他负债：
衍生负债，净额						—			7,726			23			—			7,749
净值调整(1)						—			—			—			(7,467)			(7,467)
衍生负债总额(净额)						—			7,726			23			(7,467)			282
按公允价值作出的非衍生购买承诺						—			4			—			—			4
所有其他，按公允价值计算						—			—			1			—			1
其他负债总额						—			7,730			24			(7,467)			287
按公允价值经常性列账的负债总额						$—			$9,914			$318			($7,467)			$2,765

引用的脚注包括在上期表格之后。

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

						2020年12月31日
(单位：百万)						1级			2级			3级			净值调整(1)			总计
资产：
投资证券：
可供出售，按公允价值计算：						$—			$13,779			$1,588			$—			$15,367
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券						—			14,246			3,259			—			17,505
与抵押贷款无关的证券						26,255			698			—			—			26,953
交易证券总额，按公允价值计算						26,255			14,944			3,259			—			44,458
证券投资总额						26,255			28,723			4,847			—			59,825
按揭贷款：
持有待售，按公允价值计算						—			14,199			—			—			14,199
其他资产：
以公允价值担保资产						—			—			5,509			—			5,509
衍生资产，净额						—			8,516			63			—			8,579
净值调整(1)						—			—			—			(7,374)			(7,374)
衍生品总资产，净额						—			8,516			63			(7,374)			1,205
按公允价值作出的非衍生购买承诺						—			158			—			—			158
所有其他，按公允价值计算						—			—			108			—			108
其他资产总额						—			8,674			5,680			(7,374)			6,980
按公允价值经常性列账的总资产						$26,255			$51,596			$10,527			($7,374)			$81,004
负债：
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$—			$2			$203			$—			$205
房地美的债务，按公允价值计算						—			2,267			120			—			2,387
其他负债：
衍生负债，净额						—			9,132			16			—			9,148
净值调整(1)						—			—			—			(8,194)			(8,194)
衍生负债总额(净额)						—			9,132			16			(8,194)			954
按公允价值作出的非衍生购买承诺						—			1			—			—			1
所有其他，按公允价值计算						—			—			3			—			3
其他负债总额						—			9,133			19			(8,194)			958
按公允价值经常性列账的负债总额						$—			$11,402			$342			($8,194)			$3,550

(1)指交易对手净额、现金抵押品净额及应收或应付衍生工具利息净额。

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

第3级公允价值计量

下表列出了我们综合资产负债表中使用重大不可观察到的投入(第3级)、包括转入和转出第3级的经常性公允价值计量的所有资产和负债的对账。该表还列出了公允价值变动造成的损益，包括已实现和未实现的损益，这些损益在我们的合并全面收益表中确认的第3级资产和负债。

表17.2-使用重大不可观察投入计量资产和负债的公允价值

						截至2021年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2021						已实现/未实现收益(亏损)合计												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2021						截至2021年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现收益(亏损)的变化(2)						与截至2021年12月31日仍持有的资产和负债相关的未实现收益(亏损)的变化，包括在保单中的税后净额
(单位：百万)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
资产
证券投资：
可供出售，公允价值						1,588						29						7						—						—						(32)						(306)						—						—						1,286						26						7
按公允价值交易						3,259						(869)						—						1,536						—						(277)						(83)						—						(180)						3,386						(872)						—
证券投资总额						4,847						(840)						7						1,536						—						(309)						(389)						—						(180)						4,672						(846)						7
其他资产：
担保资产						5,509						(378)						—						—						1,742						—						(954)						—						—						5,919						(378)						—
衍生资产						63						(45)						—						—						—						(1)						—						—						—						17						(46)						—
所有其他，按公允价值计算						108						(9)						—						(6)						19						(8)						(20)						—						—						84						(9)						—
其他资产总额						5,680						(432)						—						(6)						1,761						(9)						(974)						—						—						6,020						(433)						—
总资产						10,527						(1,272)						7						1,530						1,761						(318)						(1,363)						—						(180)						10,692						(1,279)						7
						平衡， 1月1日， 2021						已实现/未实现(收益)损失总额												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2021						截至2021年12月31日，包括在与资产和负债相关的净收入中的未实现(收益)亏损的变化(2)						与截至2021年12月31日仍持有的资产和负债相关的未实现(收益)损失(扣除税后)的变化，包括在保险业保险公司(OCI)中的未实现(收益)损失的变化
												包括在 收益						包括在 其他 全面 收入
负债
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$203						($27)						$—						($8)						$168						$—						($152)						$—						$—						$184						($16)						$—
房地美的债务，按公允价值计算						120						(3)						—						—						1						—						(8)						—						—						110						(3)						—
债务总额						323						(30)						—						(8)						169						—						(160)						—						—						294						(19)						—
其他负债：
衍生负债						16						15						—						—						2						—						(10)						—						—						23						5						—
所有其他，按公允价值计算						3						(8)						—						7						—						(1)						—						—						—						1						(8)						—
其他负债总额						19						7						—						7						2						(1)						(10)						—						—						24						(3)						—
总负债						342						(23)						—						(1)						171						(1)						(170)						—						—						318						(22)						—

引用的脚注包括在上期表格之后。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						222

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

						截至2020年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2020						已实现/未实现收益(亏损)合计												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现收益(亏损)的变化(2)						与截至2020年12月31日仍持有的资产和负债相关的保险业未实现损益(税后净额)的变化
(单位：百万)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
资产
证券投资：
可供出售，公允价值						$3,227						$27						($8)						$—						$—						($218)						($344)						$—						($1,096)						$1,588						$15						($38)
按公允价值交易						2,710						(251)						—						1,555						—						(281)						(77)						—						(397)						3,259						(241)						—
证券投资总额						5,937			—			(224)						(8)						1,555						—						(499)						(421)						—						(1,493)						4,847						(226)						(38)
其他资产：
担保资产						4,426						250						—						—						1,641						—						(808)						—						—						5,509						250						—
衍生资产						15						22						—						—						26						—						—						—						—						63						21						—
所有其他，按公允价值计算						120						(3)						—						(15)						27						(19)						(2)						—						—						108						(3)						—
其他资产总额						4,561						269						—						(15)						1,694						(19)						(810)						—						—						5,680						268						—
总资产						10,498						45						(8)						1,540						1,694						(518)						(1,231)						—						(1,493)						10,527						42						(38)
						平衡， 1月1日， 2020						已实现/未实现(收益)损失总额												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现(收益)亏损的变化(2)						与截至2020年12月31日仍持有的资产和负债有关的未实现(收益)亏损(扣除税后)的变化，包括在保险业保险公司(OCI)中的未实现(收益)损失的变化
												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
负债
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$203						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$203						$—						$—
房地美的债务，按公允价值计算						129						(1)						—						—						4						—						(12)						—						—						120						(1)						—
债务总额						332						(1)						—						—						4						—						(12)						—						—						323						(1)						—
其他负债：
衍生负债						36						(8)						—						—						2						—						(14)						—						—						16						(23)						—
所有其他，按公允价值计算						1						—						—						1						—						1						—						—						—						3						—						—
其他负债总额						37						(8)						—						1						2						1						(14)						—						—						19						(23)						—
总负债						369						(9)						—						1						6						1						(26)						—						—						342						(24)						—

(1)2021年至2020年期间，3级以外的转移主要包括某些抵押贷款相关证券，原因是市场活动数量和水平增加，以及交易商和第三方定价服务的报价可用。某些房地美证券在发行时被归类为3级，通常在开始交易时被归类为2级。

(2)代表该期间的总损益，包括在收益中，可归因于与分类为3级的资产和负债相关的未实现损益的变化，这些资产和负债分别在2021年12月31日和2020年12月31日仍持有。这一数额包括可供出售证券上记录的任何信贷损失准备金和基数调整的摊销。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						223

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

下表提供了我们综合资产负债表上按公允价值经常性计量的3级资产和负债的估值技术、范围和重大不可观察到的投入的加权平均值。

表17.3-关于经常性第3级公允价值计量的定量信息

2021年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

资产

可供出售，公允价值

抵押贷款相关证券

$839

外源中位数

外部定价来源

$72.8 - $83.7

$77.0

322

贴现现金流

美洲国家组织

87 - 198Bps

88Bps

124

其他

按公允价值交易

抵押贷款相关证券

2,846

单一外部来源

外部定价来源

$0.0 - $7,343.1

$396.7

273

外源中位数

外部定价来源

$3.8 - $4.4

$4.1

259

贴现现金流

美洲国家组织

(339) - 3,000Bps

551Bps

9

其他

以公允价值担保资产

5,531

贴现现金流

美洲国家组织

17 - 186Bps

45Bps

388

其他

无关紧要的3级资产(2)

101

3级总资产

$10,692

负债

第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算

135

其他

微不足道的3级负债(2)

183

3级负债总额

$318

(1)不可观察到的投入主要由金融工具的相对公允价值加权。

(2)代表按公允价值以经常性基础计量的第3级资产或负债的总额，而该等资产或负债的个别或整体而言均属微不足道。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						224

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

2020年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

资产

可供出售，公允价值

抵押贷款相关证券(2)

$1,009

外源中位数

外部定价来源

$70.6 - $81.6

$75.9

410

贴现现金流

美洲国家组织

90 - 90Bps

90Bps

119

单一外部来源

外部定价来源

$100.9 - $100.9

$100.9

50

其他

按公允价值交易

抵押贷款相关证券(2)

2,204

单一外部来源

外部定价来源

$0.0 - $8,894.6

$947.8

472

贴现现金流

美洲国家组织

(951) - 2,910Bps

834Bps

583

其他

以公允价值担保资产

5,195

贴现现金流

美洲国家组织

15 - 186Bps

38Bps

314

其他

无关紧要的3级资产(3)

171

3级总资产

$10,527

负债

第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算

$203

单一外部源

外部定价来源

$97.3 - $107.0

$101.7

微不足道的3级负债(3)

139

3级负债总额

$342

(1)不可观察到的投入主要由金融工具的相对公允价值加权。

(2)前期已与本期列报一致。

(3)代表按公允价值以经常性基础计量的第3级资产或负债的总额，而该等资产或负债的个别或整体而言均属微不足道。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						225

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在非经常性基础上按公允价值计量的资产

我们可能会不时被要求在非经常性基础上按公允价值计量某些资产。这些调整通常是由于采用成本或公允价值较低的会计方法或根据基础抵押品的公允价值计提信贷损失拨备造成的。下表所列若干公允价值并非于期末取得，而是于期内取得。

下表列出了在非经常性基础上按公允价值在我们的综合资产负债表上计量的资产。

表17.4-非经常性基础上按公允价值计量的资产

2021年12月31日

2020年12月31日

(单位：百万)

1级

2级

3级

总计

1级

2级

3级

总计

在非经常性基础上按公允价值计量的资产：

按揭贷款(1)

$—

$12

$797

$809

$—

$6

$2,241

$2,247

(1)包括被归类为持有以供投资的贷款，并根据标的抵押品的公允价值计入信贷损失拨备，以及公允价值低于成本的持有待售贷款。

下表提供了在非经常性基础上按公允价值在综合资产负债表上计量的3级资产的估值技术、范围和重大不可观察到的投入的加权平均值。

表17.5-关于非经常性第3级公允价值计量的定量信息

2021年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

非经常性公允价值计量

按揭贷款

$797

内部模型

历史销售收入

$3,956 - $744,000

$221,442

内部模型

房屋销售指数

72 - 439Bps

140Bps

外源中位数

外部定价来源

$61.9 - $107.1

$97.3

2020年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

非经常性公允价值计量

按揭贷款

$2,241

内部模型

历史销售收入

$3,001 - $696,004

$202,539

内部模型

房屋销售指数

66 - 345Bps

119Bps

外源中位数

外部定价来源

$59.5 - $104.0

$92.1

(1)不可观察到的投入主要由金融工具的相对公允价值加权。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						226

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金融工具的公允价值

下表列出了我们的金融工具的账面价值和估计公允价值。对于某些类型的金融工具，如现金和现金等价物、根据转售协议购买的证券、担保贷款和某些债务，我们GAAP资产负债表上的账面价值接近公允价值，因为这些资产和负债具有短期性质，公允价值波动性有限。

表17.6-金融工具公允价值

									2021年12月31日
						GAAP计量类别(1)			GAAP账面金额						公允价值
(单位：百万)															1级						2级						3级						网目 调整(2)						总计
金融资产
现金和现金等价物						摊销成本			$10,150						$10,150						$—						$—						$—						$10,150
根据转售协议购买的证券						摊销成本			71,203						—						78,536						—						(7,333)						71,203
证券投资：
可供出售，公允价值						FV-OCI			4,012						—						2,726						1,286						—						4,012
按公允价值交易						FV-NI			49,003						31,780						13,837						3,386						—						49,003
证券投资总额									53,015						31,780						16,563						4,672						—						53,015
按揭贷款：
合并信托持有的贷款									2,784,626						—						2,563,588						238,133						—						2,801,721
房地美持有的贷款									63,483						—						35,856						29,803						—						65,659
按揭贷款总额						五花八门(3)			2,848,109						—						2,599,444						267,936						—						2,867,380
担保资产						FV-NI			5,919						—						—						5,923						—						5,923
衍生资产，净额						FV-NI			460						33						5,416						17						(5,006)						460
非衍生购买和其他承诺						FV-NI			131						—						217						—						—						217
向贷款人垫款						摊销成本			4,932						—						—						4,932						—						4,932
担保贷款						摊销成本			1,263						—						1,187						76						—						1,263
金融资产总额									$2,995,182						$41,963						$2,701,363						$283,556						($12,339)						$3,014,543
金融负债
债务：
合并信托的债务证券 由第三方持有									$2,803,054						$—						$2,803,030						$656						$—						$2,803,686
房地美的债务									177,131						—						185,793						3,957						(7,333)						182,417
债务总额						五花八门(4)			2,980,185						—						2,988,823						4,613						(7,333)						2,986,103
担保义务						摊销成本			5,716						—						—						6,240						—						6,240
衍生负债，净额						FV-NI			282						—						7,726						23						(7,467)						282
非衍生购买和其他承诺						FV-NI			13						—						4						101						—						105
金融负债总额									$2,986,196						$—						$2,996,553						$10,977						($14,800)						$2,992,730

(1)FV-NI表示通过净收入实现的公允价值。FV-OCI指通过其他综合收益实现的公允价值。

(2)代表交易对手净值、现金抵押品净值和应收或应付衍生工具净利息。

(3)截至2021年12月31日，以摊销成本、成本或公允价值较低和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.8万亿美元，9.310亿美元和10.5分别为10亿美元。

(4)截至2021年12月31日，以摊销成本和FV-NI计量的GAAP账面金额为$3.0万亿美元2.5分别为10亿美元。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						227

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

									2020年12月31日
						GAAP计量类别(1)			GAAP账面金额						公允价值
(单位：百万)															1级						2级						3级(2)						净值调整(3)						总计
金融资产
现金和现金等价物						摊销成本			$23,889						$23,889						$—						$—						$—						$23,889
根据转售协议购买的证券						摊销成本			105,003						—						105,003						—						—						105,003
证券投资：
可供出售，公允价值						FV-OCI			15,367						—						13,779						1,588						—						15,367
按公允价值交易						FV-NI			44,458						26,255						14,944						3,259						—						44,458
证券投资总额									59,825						26,255						28,723						4,847						—						59,825
按揭贷款：
合并信托持有的贷款									2,273,347						—						2,080,687						262,309						—						2,342,996
房地美持有的贷款									110,541						—						76,917						36,578						—						113,495
按揭贷款总额						五花八门(4)			2,383,888						—						2,157,604						298,887						—						2,456,491
担保资产						FV-NI			5,509						—						—						5,515						—						5,515
衍生资产，净额						FV-NI			1,205						—						8,516						63						(7,374)						1,205
非衍生购买和其他承诺						FV-NI			158						—						246						—						—						246
向贷款人垫款						摊销成本			4,162						—						—						4,162						—						4,162
担保贷款						摊销成本			1,680						—						1,427						253						—						1,680
金融资产总额									$2,585,319						$50,144						$2,301,519						$313,727						($7,374)						$2,658,016
金融负债
债务：
合并信托的债务证券 由第三方持有									$2,308,176						$—						$2,382,157						$852						$—						$2,383,009
房地美的债务									284,370						—						286,634						4,088						—						290,722
债务总额						五花八门(5)			2,592,546						—						2,668,791						4,940						—						2,673,731
担保义务						摊销成本			5,050						—						—						5,378						—						5,378
衍生负债，净额						FV-NI			954						—						9,132						16						(8,194)						954
非衍生购买和其他承诺						FV-NI			20						—						1						307						—						308
金融负债总额									$2,598,570						$—						$2,677,924						$10,641						($8,194)						$2,680,371

(1)FV-NI表示通过净收入实现的公允价值。FV-OCI指通过其他综合收益实现的公允价值。

(2)某些金额从担保贷款重新分类为非衍生品购买和其他承诺。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

(3)代表交易对手净值、现金抵押品净值和应收或应付衍生工具净利息。

(4)截至2020年12月31日，以摊销成本、成本或公允价值较低和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.4万亿美元，19.510亿美元和14.2分别为10亿美元。

(5)截至2020年12月31日，以摊销成本和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.6万亿美元2.6分别为10亿美元。

公允价值期权

我们为某些多家庭持有待售贷款、多家庭持有待售贷款购买承诺和债务选择了公允价值选项。

多户持有待售贷款和持有待售承诺

我们为某些固定利率的多户贷款购买承诺和为证券化而获得的相关贷款选择了公允价值选项。我们使用衍生工具在经济上对冲与利率相关的公允价值变动，以及我们已选择公允价值选项的多家族承诺和贷款的部分与利差相关的公允价值变动。这些贷款在我们的综合资产负债表上被归类为持有待售贷款，以反映我们未来出售的意图，并按公允价值经常性计量，随后的收益或亏损与公允价值(净额)的变化有关

房地美MAC | 2021 Form 10-K						228

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财务报表			合并财务报表附注| 注17

应计利息收入)在综合全面收益表的投资收益(亏损)净额中报告。我们选择将公允价值变动中与应计利息相关的贷款公允价值变动部分从公允价值剩余变动中单独报告。根据贷款的规定条款，相关利息收入继续在我们的综合全面收益表中报告为利息收入。

第三方持有的合并信托债务证券和房地美债务

我们选择了包含嵌入式衍生品的债务的公允价值选项，包括某些STACR和SCR债务票据，以及某些其他债务发行。公允价值变动记录在我们综合全面收益表的投资收益(亏损)净额中。对于我们选择了公允价值选项的债务， 前期成本和手续费在收益中确认为已发生而不是递延。根据债务证券的陈述条款，相关利息支出继续报告为利息支出。

下表显示了与我们选择公允价值选项的某些贷款和债务相关的公允价值和UPB。此表不包括与合并信托的债务证券有关的纯利息证券，以及由第三方持有的公允价值为#美元的房地美债务。268百万美元和$173百万和多个家庭持有待售贷款购买承诺，公允价值为#美元127百万美元和$157百万，分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。

表17.7-选择了公允价值选项的某些金融工具的公允价值与UPB之间的差异

						2021年12月31日												2020年12月31日
(单位：百万)						多家庭 待售 贷款			的债务 房地美			第三方持有的合并信托债务证券						多家庭 待售 贷款			的债务 房地美			第三方持有的合并信托债务证券
公允价值						$10,498			$1,252			$958						$14,199			$2,216			$203
UPB						10,224			1,220			958						13,400			2,189			200
差异化						$274			$32			$—						$799			$27			$3

公允价值选项选择下的公允价值变动

下表列出了我们综合全面收益表中投资收益(亏损)净额中包含的公允价值变动，这些变动与我们选择公允价值选项的项目有关。

表17.8-公允价值选项选择下的公允价值变动

						2021年12月31日			2020年12月31日			2019年12月31日
(单位：百万)						损益
多户持有待售贷款						($407)			$1,247			$853
多户持有待售贷款购买承诺						1,271			2,288			1,913
房地美的债务-长期						50			335			136
第三方持有的合并信托的债务证券						17			4			(4)

对于我们选择公允价值选项的任何资产或负债，在截至2021年、2020年或2019年12月31日的年度内，可归因于特定于工具的信用风险的公允价值变化并不重大。

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注18

法律或有事项

我们作为当事人参与了日常业务过程中不时出现的各种法律和监管程序，其中包括合同纠纷、人身伤害索赔、与雇佣有关的诉讼，以及其他与我们业务相关的法律程序。我们经常直接或间接卷入涉及抵押贷款丧失抵押品赎回权的诉讼。有时，我们也会因终止卖方或服务商向我们出售贷款和/或为其提供服务贷款的资格而提起诉讼。在这些情况下，前卖家或服务商有时会根据各种法律理论要求我们以非法终止合同为由要求我们赔偿损失。此外，我们有时会因贷款的发放或还本付息而被起诉。这些诉讼通常涉及指控卖家和服务商不当行为的索赔。我们与卖家和服务商签订的合同一般规定赔偿房地美因卖家和服务商关于出售给房地美或为房地美提供服务的贷款的错误行为而产生的责任。

诉讼和索赔解决受到许多不确定因素的影响，不容易做出准确的预测。根据或有事项会计指引，吾等预留在可能发生损失(如指引所界定)且损失金额可合理估计时，对吾等提出或威胁作出的诉讼索偿及评估。

可能的证券集体诉讼：俄亥俄州公共雇员退休系统诉房地美，赛隆等公司。

这起假定的证券集体诉讼于2008年1月18日在俄亥俄州北区美国地区法院对房地美和某些前官员提起，据称是代表2006年8月1日至2007年11月20日期间购买房地美股票的一类人提起的。FHFA后来以保守党人的身份介入，原告在几个场合修改了诉状。原告声称，除其他事项外，被告违反了联邦证券法，就我们的业务、风险管理以及我们为保护公司免受抵押贷款行业问题影响而实施的程序做出了虚假和误导性的陈述。原告要求未指明的损害赔偿和利息，以及合理的成本和支出，包括律师费和专家费。

2013年10月，被告提出动议，要求驳回申诉。2014年10月，地方法院批准了被告的动议，驳回了针对所有被告的全部案件，并带有偏见。2014年11月，原告向美国第六巡回上诉法院提交上诉通知。2016年7月，第六巡回法院推翻了地区法院的驳回，将案件发回地区法院进行进一步审理。2018年8月，地区法院驳回了原告的等级认证动议，2019年1月，第六巡回法院驳回了原告对该决定的上诉许可申请。2020年9月17日，地区法院批准了原告的简易判决请求，并做出了有利于房地美和其他被告的最终判决。2020年10月9日，原告向第六巡回法院提交上诉通知书。2021年1月27日，房地美提出驳回上诉的动议，第六巡回法院于2022年1月6日驳回了上诉。

目前，我们无法预测这起诉讼的可能结果或对我们的业务、财务状况、流动性或运营结果的任何潜在影响。此外，我们无法合理估计上述事项一旦被判败诉，可能造成的损失或损失幅度，原因包括：上诉程序本身的不明朗因素，以及案件最终全部或部分发回区域法院时，审前诉讼的固有不明朗因素。特别是，虽然地方法院驳回了原告要求等级认证的动议，但这一决定和对被告有利的最终判决已被上诉。如果没有一个类别是否将被认证的最终解决方案，如果一个类别被认证，那么一个类别的识别，以及被指控的声明或在任意动议中幸存下来的声明的识别，我们就不能合理地估计任何可能的损失或可能的损失范围。

Libor诉讼

2013年3月14日，房地美向美国弗吉尼亚州东区地区法院提起诉讼，起诉英国银行家协会(British Bankers Association)和16美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)面板银行及其一些附属公司。此案随后被移交给美国纽约南区地区法院。起诉书称，除其他事项外，被告欺诈性和合谋压低了伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)，并声称他们违反了反垄断、违反合同、侵权干预合同和欺诈。LIBOR是一种与数万亿美元金融产品挂钩的基准利率。房地美于2013年7月提交了修订后的申诉，并于2014年10月提交了第二份修订后的申诉。2015年8月，地区法院驳回了我们与反垄断违规和欺诈有关的索赔部分，我们提出了复议动议。2016年3月，地方法院批准了我们动议的一部分，认定对某些被告拥有个人管辖权，并驳回了我们动议中关于欺诈索赔诉讼时效的部分。

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2016年5月，在一起相关案件中，美国第二巡回上诉法院推翻了地区法院驳回某些原告的反垄断诉讼的裁决，并将案件发回地区法院，以考虑原告是否为反垄断法的“高效执法者”等问题。在此案中，美国第二巡回上诉法院推翻了地区法院驳回某些原告的反垄断诉讼请求，并将案件发回地区法院，以考虑原告是否为反垄断法的“高效执法者”。2016年12月，地方法院部分驳回并部分批准了被告基于个人管辖权和高效执法者的理由提出的驳回诉讼的新动议。地方法院认为，房地美是反垄断法的有效执法者，但以个人管辖权为由驳回了房地美对除HSBC USA，N.A.(HSBC)以外的所有被告的反垄断指控。2017年2月，地方法院实际上驳回了房地美对汇丰的剩余反垄断诉讼。

2018年2月，在一起相关案件中，第二巡回法院推翻了地区法院以诉讼时效为由驳回某些原告的州法律欺诈和不当得利主张。第二巡回法院还推翻了地区法院个人管辖权裁决的某些方面，并发回指示，允许被点名的上诉人修改其诉状。地区法院随后部分批准了房地美修改诉状的动议，房地美于2019年4月提交了第三次修改后的诉状。随后，地区法院裁定，第二巡回法院2018年2月的裁决没有恢复房地美的欺诈指控。

2021年12月，在一个相关案件中，第二巡回法院推翻了地区法院2016年12月关于某些个人管辖权问题的裁决。虽然房地美不是上诉的一方，但这一裁决应该适用于房地美的索赔。

目前，联邦住宅贷款抵押公司剩下的唯一诉讼理由是对美国银行、巴克莱银行、花旗银行、瑞士信贷、德意志银行、苏格兰皇家银行和瑞银集团的某些基于合同的索赔。

关于购买协议的诉讼

自2013年7月以来，已有多起针对我们的诉讼，涉及2012年8月对购买协议的修订，该修订创建了优先股的净值覆盖股息条款。诉讼中的原告声称，他们是房地美和房利美发行的普通股和/或初级优先股的持有者。(就本次讨论而言，初级优先股指的是除向财政部发行的高级优先股以外的房地美和房利美的各种系列优先股。)未来可能还会有类似的诉讼。针对我们的诉讼如下所述。

美国哥伦比亚特区地区法院的诉讼

在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中.此案是合并后的结果三可能的集体诉讼：Cacciapelle和Bareiss诉联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司和联邦住房金融局，2013年7月29日提交；美国欧洲保险公司诉联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司和联邦住房金融局，于2013年7月30日提交；以及Marneu控股公司诉FHFA、财政部、联邦全国抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司，于2013年9月18日提交。(马内乌此案也是作为股东衍生品诉讼提起的。)2013年12月提交了一份合并的修订后的申诉。在合并的修订起诉书中，原告指控，除其他事项外，2012年8月对购买协议的修订违反了房地美和房利美分别与初级优先股和普通股持有人签订的合同，以及此类合同中固有的诚信和公平交易契约。原告寻求未指明的损害赔偿、公平和禁制令救济，以及费用和费用，包括律师费和专家费。

Cacciapelle和美国欧洲保险公司的诉讼据称是代表在2012年8月17日之前和截至2012年8月17日持有股票的联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)或联邦抵押协会(Fannie Mae)发行的初级优先股的一类购买者提起的。这个马内乌据称，诉讼是代表一类购买初级优先股的买家和购买房地美或房利美在一段尚未确定的时间内发行的普通股的买家提起的。

Arrowood赔偿公司诉联邦国家抵押协会、联邦住房贷款抵押公司、联邦住房金融局和财政部。此案于2013年9月20日立案。本案原告提出的指控和要求与原告在本案中提出的指控和要求大致相似。在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中上述情况。法院的原告阿罗伍德诉讼还要求，如果禁令救济得不到批准，阿罗伍德原告获得对被告的损害赔偿金，数额待定，包括但不限于其初级优先股的总面值，原告声称总面值约为$。42百万美元。

美国欧洲保险公司，卡恰佩尔，米勒诉财政部和联邦住房金融局。这起案件是作为股东衍生品诉讼提起的，据称是代表房地美作为名义被告于2014年7月30日提起的。起诉书称，通过2012年8月对购买协议的修订，财政部和联邦住房金融局违反了各自对房地美的受托责任，导致房地美遭受损害。原告要求房地美获得补偿性损害赔偿和归还，以及律师费、费用和其他费用。

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财务报表			合并财务报表附注| Note 18

联邦住房金融局(FHFA)以及房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)采取行动，解散了在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中这起案件和其他相关案件于2014年1月发生。财政部在同一天提交了驳回申请的动议。2014年9月，地区法院批准了这些动议，驳回了原告的索赔。所有原告都对这一决定提出上诉，2017年2月21日，美国哥伦比亚特区巡回上诉法院(U.S.Court of Appeals for the District of Columbia Circuit)部分确认并部分发回了批准驳回动议的决定。华盛顿特区巡回法院确认驳回所有索赔，但某些索赔除外，这些索赔要求对违约和违反诚实信用和公平交易的默示义务进行金钱赔偿。2017年3月，某些机构和类别原告就某些索赔提交了小组重审请愿书。2017年7月17日，DC巡回法院批准了重审请愿书，并发布了修改后的裁决，允许机构原告追查已发回的违约和违反诚实信用和公平交易隐含义务的索赔。华盛顿特区巡回法院还删除了与适用于隐含责任索赔的标准相关的措辞，将这一问题留给地区法院来决定是否还押。2017年10月16日，某些机构和阶层原告向美国最高法院提交请愿书，要求发出移审令，质疑《住房和经济复苏法》(HERA)中禁止对FHFA的禁令救济是否禁止对2012年8月《购买协议》修正案中的净值扫除股息条款进行司法审查，以及HERA是否禁止股东在声称管理人面临利益冲突的情况下提起衍生品诉讼。2018年2月20日，最高法院驳回了这些请愿书。2017年11月1日，房地美最初不是被告的另一起案件中的某些机构和类别原告和原告，Fairholme Funds，Inc.诉FHFA、财政部和联邦国家抵押贷款协会，向区域法院提交建议修订的申诉。每一份拟议的修订起诉书都将房地美列为被告，指控其违反合同和违反诚信与公平交易契约的索赔，以及指控违反受托责任和违反弗吉尼亚州公司法的新索赔。2018年1月10日，联邦住房金融局(FHFA)、房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)采取行动驳回了修改后的投诉。2018年9月28日，地方法院驳回了所有索赔，但指控违反诚信和公平交易默示公约的索赔除外。2021年11月18日，双方当事人提出了解除阿罗伍德没有偏见的诉讼。2021年12月7日，地方法院在在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中根据股票类型，包括为房地美初级优先股持有人设立的“房地美优先股类别”和为房地美普通股持有人设立的“房地美普通股类别”。要被纳入其中一类，股东必须在2021年12月7日之前持有他们的股票，或者在2021年12月7日之后，在任何最终判决或诉讼达成和解之前获得他们的股票。发现正在进行中。

美国联邦索赔法院的诉讼

里德和费舍尔诉美利坚合众国和联邦住房贷款抵押公司案。此案于2014年2月26日作为衍生品诉讼提起，据称是代表房地美作为“名义”被告提起的。起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走私人财产用于公共用途。原告要求给予房地美公正的赔偿，以补偿美国政府涉嫌没收其财产、律师费、费用和其他费用。2018年3月8日，原告盖章提交了修改后的起诉书，并于2018年11月14日提交了一份编辑后的副本。美国于2018年8月1日提交了驳回动议，并于2018年10月1日提交了经修订的驳回动议。法院于2020年5月8日驳回了美国的驳回动议，并于2020年6月11日批准了原告关于证明中间上诉决定的动议。2020年8月21日，联邦巡回法院驳回了中间上诉的请愿书。这些诉讼被搁置，等待对费尔霍姆基金上诉。

费尔霍姆基金公司(Fairholme Funds，Inc.)等人。诉美利坚合众国、联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。 此案最初于2013年7月9日对美利坚合众国提起诉讼。2018年3月8日，原告加盖印章提出修改后的诉状。2018年5月11日提交了一份经过编辑的公开版本，将房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)添加为名义被告。修改后的起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走或榨取私人财产用于公共用途，政府通过实施净值清扫，一方面违反了它对房地美和房利美的受托责任，另一方面违反了美国与房地美和房利美之间的默示事实上的合同。原告要求给予原告房地美和房利美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)(1)对政府据称没收或勒索其财产的公正赔偿，(2)对政府违反受托责任的损害赔偿，(3)对政府违反所谓的默示事实合同的损害赔偿。此外，原告寻求判决前和判决后的利息、律师费、费用和其他费用。美国于2018年8月1日提交了驳回动议，并于2018年10月1日提交了经修订的驳回动议。2019年12月6日，法院驳回了被贴上直接索赔标签的索赔原告，驳回了被告关于驳回被贴上衍生索赔标签的索赔的动议。因此，衍生品收取、勒索、违反受托责任和违反默示事实合同索赔仍然存在。根据2020年3月9日的命令，最高法院批准了原告和被告提出的无异议动议，要求证明12月6日的意见进行中间审查，修改了12月6日的意见，以包括向美国联邦巡回上诉法院提出中间上诉所需的语言, 并搁置该案的进一步程序，以待非正审上诉程序完成。联邦巡回法院于2020年6月18日批准了中间上诉的请愿书。

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财务报表			合并财务报表附注| Note 18

Perry Capital LLC诉美利坚合众国、联邦全国抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司。 这起案件是在2018年8月15日作为衍生品诉讼提起的，据称是代表房地美和房利美作为“名义”被告提起的。起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走私人财产用于公共用途，或者违反了第五修正案的非法勒索行为，政府通过实施净值清扫，一方面违反了它对房地美和房利美的受托责任，另一方面违反了美国与房地美和房利美之间的默示事实合同。原告要求IT、Freddie Mac和Fannie Mae因政府涉嫌没收其财产或非法勒索而获得公正赔偿；因政府违反受托责任而获得损害赔偿；以及因政府违反所谓的隐含事实合同而获得损害赔偿。(工业和信息化部电子科学技术情报研究所陈皓，编者注：Freddie Mac，Freddie Mac，Fannie Mae，Fannie Mae，Freddie Mac，Fannie Mae)。这些诉讼被搁置，等待对费尔霍姆基金上诉。

目前，我们无法预测上述诉讼在美国地区法院和美国联邦索赔法院的可能结果(包括任何上诉的结果)或对我们的业务、财务状况、流动性或运营结果的任何潜在影响。此外，由于若干因素，包括审前诉讼固有的不确定性，我们无法合理估计在上述事项出现不利判决的情况下可能造成的损失或可能损失的范围。此外，关于在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中在此案中，原告尚未要求他们认为应支付的损害赔偿金的声明金额。

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财务报表			合并财务报表附注| 注19

注19

监管资本

GSE法案规定了我们的某些资本要求，并授权FHFA建立其他资本要求，以及提高我们的最低资本水平，或为特定目的建立额外的资本和准备金要求。2008年10月，根据购买协议，FHFA在托管期间暂停了对我们的资本分类。FHFA继续监测我们的资本水平，我们继续根据FHFA的指导向FHFA提交关于最低资本的季度报告。

2017年5月，FHFA作为保管人向我们发布了指导意见，要求我们评估和管理我们的金融风险，并在托管期间做出经济业务决策，同时利用基于风险的CCF，这是FHFA提供的详细公式的资本制度。2020年12月，联邦住房金融局公布了ERCF，为房地美和房利美建立了一个新的监管资本框架。ERCF于2021年2月生效，有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期。而ERCF中缓冲要求的合规日期将是我们托管的终止日期。根据FHFA的指导，我们正在过渡到ERCF来衡量和管理风险。根据最终规则，我们必须在2022年遵守ERCF下的监管资本报告要求，我们的首次季度资本报告应在2022年5月30日之前提交，也就是第一季度最后一天后60天。

2021年9月15日，FHFA发布了关于修订ERCF的拟议规则制定通知。拟议的修订将完善PLBA和CRT交易的资本处理。2021年10月27日，FHFA发布了一份额外的规则制定建议通知，通过对企业引入额外的公开披露要求来修订ERCF。2021年12月16日，联邦住房金融局发布了一份拟议规则制定通知，要求房地美和房利美制定、维护并向联邦住房金融局提交年度资本计划。FHFA正在征求对这项拟议规则的评论，截止日期为2022年2月25日。

监管资本标准

GSE法案为我们制定了最低、关键和基于风险的资本标准。然而，根据从FHFA收到的指导意见，我们不再需要向FHFA提交基于风险的资本报告。

在我们进入托管之前，这些标准决定了我们为满足监管资本要求而维持的核心资本数额。核心资本包括根据公认会计原则确定的已发行普通股(已发行普通股，而不是以国库持有的普通股)的面值、已发行非累积永久优先股、额外实收资本和留存收益(累计亏损)的面值或声明价值。

最低资本

最低资本标准要求我们持有的核心资本一般等于2.50占资产负债表内总资产的百分比，大约0.45第三方持有的担保证券和其他表外债务总额的%。

根据FHFA的监管指导，我们的最低资本金要求不受2010年1月1日起通过的金融资产转让和VIE合并会计指导修正案的影响。具体地说，在通过这些修正案后，联邦住房金融局指示我们，出于最低资本的目的，继续报告由第三方持有的担保证券，使用0.45资本要求百分比。联邦住房金融局保留根据GSE法案提高我们任何资产或活动的最低资本金要求的权力。

临界资本

关键资本标准要求我们持有的核心资本一般等于1.25占资产负债表内总资产的百分比，大约0.25第三方持有的担保证券和其他表外债务总额的%。

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财务报表			合并财务报表附注| 注19

符合监管资本标准的业绩

下表汇总了我们的净资产以及向FHFA报告的估计核心资本和最低资本水平。

表19.1-净资产和最低资本

(单位：百万)						2021年12月31日			2020年12月31日
公认会计准则净资产(赤字)						$28,033			$16,413
核心资本(赤字)(1)(2)						(44,769)			(56,878)
减：最低资本(1)						24,302			22,694
最低资本盈余(赤字)(1)						($69,071)			($79,572)

 

(1)核心资本和最低资本数字是估计数，代表提交给联邦住房金融局的金额。FHFA是我们监管资本的权威来源。

(2)核心资本不包括GAAP总股本的某些组成部分(即AOCI和优先股)，因为这些项目不符合核心资本的法定定义。

购买协议规定，如果FHFA在季度末确定我们的负债超过了GAAP规定的资产，财政部将向我们提供至少等于此类负债和资产之间差额的资金。

根据GSE法案，如果FHFA确定我们的资产在一段时间内低于我们的义务，FHFA必须对我们进行破产管理。60几天。联邦住房金融局已通知我们，与我们的资产和义务有关的任何强制性接管确定的测量期将不早于我们季度或年度财务报表的美国证券交易委员会公开申报截止日期开始，并将在该日期之后持续60个日历日。联邦住房金融局通知我们，如果在这60天内，我们从财政部获得的资金至少等于购买协议下的短缺金额，联邦住房金融局的董事将不会做出强制性接管决定。如果根据购买协议申请资金以解决我们的净资产赤字，而财政部无法在FHFA指定的60天期限内向我们提供此类资金，如果我们的资产在这60天期间仍然低于我们的义务，FHFA将被要求对我们进行破产管理。

截至2021年12月31日，根据GAAP，我们的资产超过了我们的负债；因此，根据购买协议，财政部没有要求提取任何款项。截至2021年12月31日，我们根据购买协议从财政部获得的资金总额为$71.6十亿美元。这一总资助额不包括最初的$1.0我们于2008年9月向财政部发行的作为初始承诺费的10亿优先股清算优先股，不是已收到现金，高级优先股的总清算优先权增加，这与我们自2017年12月以来根据购买协议允许的净值金额增加有关。

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管制和程序

管制和程序

管理层关于财务报告内部控制的报告

管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在交易法规则13a-15(F)中有定义。财务报告内部控制是由我们的首席执行官和首席财务官设计或监督，并由董事会、管理层和其他人员实施的过程，目的是为我们财务报告的可靠性和根据公认会计准则编制外部财务报表提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。这是一个涉及人类勤奋和遵守的过程，因此容易受到人为错误导致的判断失误和故障的影响。它也可以通过串通或不适当的管理优先来规避。由于其局限性，财务报告的内部控制可能无法及时阻止或发现可能导致财务报表重大错报的错误。

我们评估了截至2021年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行评估时，我们使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会(COSO)在《内部控制-综合框架(2013框架)》中提出的标准。重大缺陷是财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得公司年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性不会被公司的内部控制及时防止或发现。根据我们的评估，我们发现了一个重大弱点，即我们无法更新我们的披露控制和程序，以充分确保积累和传达FHFA已知的信息，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的，包括影响我们合并财务报表的披露。

自2008年9月6日以来，我们一直处于FHFA的托管之下。FHFA是一个独立的机构，目前在我们的安全、稳健性和使命方面既是我们的保管人，也是我们的监管机构。由于我们处于托管状态，我们履行披露义务可能需要的一些信息可能完全在FHFA的知情范围内。作为我们的监管机构，FHFA有权在我们不知情的情况下采取行动，这些行动可能会对投资者产生重大影响，并可能对我们的财务表现产生重大影响。尽管我们和FHFA试图设计和实施披露政策和程序，以说明托管情况，并实现与典型报告公司的披露控制和程序相同的目标，但我们在托管情况下设计、实施、测试或运行有效的披露控制和程序的能力存在固有的结构性限制。作为我们的保管人和监管机构，FHFA在设计和实施与我们相关的一整套披露控制和程序方面的能力有限，特别是关于根据Form 8-K进行的当前报告。同样，作为一个受监管的实体，我们在设计、实施、操作和测试FHFA负责的控制和程序方面的能力也是有限的。例如，FHFA可能会就我们的业务行为制定某些意图，如果管理层知道了这些意图，就需要考虑在我们的财务报表中进行披露或反映，但由于监管原因，FHFA可能会受到限制，不能与管理层沟通。基于这些考虑，我们得出的结论是，这种控制缺陷构成了我们财务报告内部控制的重大弱点。

由于这一重大缺陷，我们得出结论，根据COSO标准(2013年框架)，截至2021年12月31日，我们对财务报告的内部控制没有生效。独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)审计了截至2021年12月31日我们财务报告内部控制的有效性，并确定我们的财务报告内部控制无效。普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)的报告发表在财务报表-独立注册会计师事务所报告.

对披露控制和程序的评价

披露控制和程序包括但不限于旨在确保我们在根据交易所法案提交或提交的报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告的控制和程序，以及此类信息被积累并传达给公司管理层，包括公司首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出有关要求披露的决定。在设计我们的披露控制和程序时，我们认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，都只能提供合理的

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管制和程序

确保达到预期的控制目标，我们必须在实施可能的控制和程序时运用判断力。

包括公司首席执行官和首席财务官在内的管理层对截至2021年12月31日我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。作为管理层评估的结果，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年12月31日，在合理的保证水平下，我们的披露控制和程序并不有效，因为我们无法更新我们的披露控制和程序，以提供合理的保证，即FHFA持续了解的信息从FHFA传达给Freddie Mac管理层的方式允许及时决定根据联邦证券法就我们要求的披露做出决定。如上所述，我们认为这种情况是我们财务报告内部控制的重大弱点。根据与FHFA的讨论以及这种持续疲软的结构性，我们认为，在我们处于监管期间，我们很可能不会补救这一实质性的弱点。

缓解财务报告内部控制重大缺陷的措施

如上所述，请参见管理层关于财务报告内部控制的报告截至2021年12月31日，我们在财务报告内部控制方面存在一个重大缺陷，我们尚未弥补。

考虑到这一重大弱点的结构性，我们相信，在我们被监管期间，我们很可能不会对其进行补救。然而，我们和FHFA都继续开展活动，并采用旨在允许积累和向管理层传达履行联邦证券法规定的披露义务所需的信息的程序和做法。其中包括以下内容：

n    FHFA成立了托管监督和准备司，旨在促进公司在监管人员的监督下运营。

n    我们提供我们的美国证券交易委员会备案草案给联邦住房金融局的工作人员，供他们在备案之前进行审查和评论。我们还向FHFA人员提供某些外部新闻稿和声明的草稿，以供他们在发布前进行审查和评论。

n    联邦住房金融局的工作人员，包括高级官员，在备案之前审查我们的美国证券交易委员会备案文件，包括本10-K表格，并就与这些备案文件中包含的信息相关的问题与我们进行讨论。在提交此10-K表之前，FHFA向我们提供了一份书面确认，确认它已审核了10-K表，不知道10-K表中有任何重大错误陈述或遗漏，并且不反对我们提交10-K表。

n    联邦住房金融局的董事与我们的首席执行官(或如果该职位空缺，与我们的总裁)保持频繁的沟通，通常至少每两周会面一次(面对面或电话)。

n    FHFA的代表经常与公司内部的不同部门开会，以加强信息流动，并就各种问题提供监督，包括会计、信贷和资本市场管理、对外沟通和法律事务。

n    FHFA会计小组的高级官员经常与我们的高级财务主管会面，讨论我们的会计政策、做法和程序。

鉴于我们采取了与这一重大弱点相关的缓解措施，我们认为我们截至2021年12月31日的年度综合财务报表是按照公认会计准则编制的。

截至2021年12月31日的季度财务报告内部控制的变化

我们对截至2021年12月31日的季度内财务报告内部控制发生的变化进行了评估，得出的结论是，没有重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

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其他信息

其他信息

董事选举

2022年2月7日，凯文·G·查弗斯(Kevin G.Chavers)和卢克·S·海登(Luke S.Hayden)当选为我们的董事会成员，自2022年2月15日起生效。查弗斯先生为董事会带来了在抵押贷款融资、资本市场和公共政策方面的丰富经验，并将在我们的审计委员会和提名与治理委员会任职。海登先生是一位经验丰富的高管，他为董事会带来了住宅房地产金融、资本市场和风险管理方面的专业知识，并将在我们的运营和技术委员会和风险委员会任职。

查弗斯现年58岁，于2021年从贝莱德公司全球固定收益投资团队董事董事总经理一职退休。2011年加入贝莱德后，他还担任过董事全球公共政策集团董事总经理以及董事、贝莱德解决方案金融市场顾问组董事总经理。在加入贝莱德之前，他于2003年至2011年在摩根士丹利担任过多个职位，包括董事董事总经理、高级客户关系管理部门负责人以及抵押贷款战略与执行部主管。查弗斯先生从高盛公司加盟摩根士丹利，1998年至2003年在高盛公司担任抵押贷款证券部信贷部副总裁。1989年至1998年，他曾在美国政府担任过多个职位，1995年至1998年，他最终担任了金利美公司(Ginnie Mae)的总裁。查弗斯的职业生涯始于米尔班克，特威德，哈德利和麦克罗伊律师事务所(Milbank，Teed，Hadley&McCloy LLP)的助理。他目前是Optimum Funds的独立受托人，也是Toorak Capital Partners、SMBC America Holdings，Inc.(SMBC)和Chimera Investment Corporation，Inc.(Chimera)的董事会成员。他在SMBC审计委员会任职，并担任Chimera薪酬委员会主席和风险委员会成员。

海登现年65岁，自2012年以来一直担任海登咨询公司(Hayden Consulting)的首席执行官，该公司为抵押贷款银行、商业银行、储蓄机构、房地产投资信托基金(REITs)和私募股权公司提供咨询服务。2013年至2021年，他担任住宅抵押贷款服务控股公司(Residential Mortgage Services Holdings，Inc.)副董事长。在加入住宅抵押贷款服务控股公司之前，他于2010年至2012年担任PHH Mortgage Corporation总裁，并于2007年至2008年担任GMAC Residential Capital执行副总裁兼董事高级董事总经理。1992年至2005年，他在摩根大通及其前身担任过多个职位，最终成为负责消费者市场风险管理的执行副总裁。海登的职业生涯始于拉尔夫·C·萨特罗公司(Ralph C.Sutro Company)的信贷员和贷款采购员。

查弗斯和海登先生将获得联邦住宅贷款抵押公司非执行董事的报酬，如董事、公司治理和高管-公司治理 – 董事薪酬.

联邦住宅贷款抵押公司还将与查弗斯和海登签订赔偿协议，自2022年2月15日起生效。赔偿协议的形式在“展品索引”(Exhibit Index)中备案。有关本赔偿协议的说明，请参阅董事、公司治理和高管-公司治理-董事赔偿--理赔。

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董事、公司治理和高管			董事

董事、公司治理和高管

董事

选举董事

作为监管人，FHFA决定了董事会的规模和职权范围。在托管开始时，FHFA决定董事会将有一名非执行主席，并将由至少9名但不超过13名董事组成。联邦住房金融局决定，首席执行官是唯一被允许担任董事会成员的高管。

此外，由于FHFA作为监管人继承了公司所有股东的权利，所以监管人每年都以书面同意的方式选举董事，而不是每年举行一次年度会议。因此，在托管期间，我们不会征集委托书，不会向股东分发委托书，也不会召开股东年会选举董事。在每一次书面同意的选举之前，董事会都会确定董事的提名者，供遗产管理人考虑。当出现空缺时，董事会可以行使管理人赋予的权力来填补空缺，但须经管理人审查。

2022年2月7日，保管人签署了一份书面同意，选举我们提交选举为董事会成员的以下13名董事。凯文·G·查弗斯(Kevin G.Chavers)和卢克·S·海登(Luke S.Hayden)是新当选的董事会成员，从2022年2月15日起生效，所有其他董事都再次当选，从2022年2月15日起连任。看见其他信息以获取更多信息。

n

马克·H·布鲁姆

n

阿利姆·吉拉尼

n

格蕾丝·A·赫布舍尔

n

凯瑟琳·L·凯西

n

马克·B·格里尔

n

莎拉·马修

n

凯文·G·查弗斯

n

卢克·S·海登

n

艾伦·P·梅里尔

n

迈克尔·J·德维托

n

克里斯托弗·E·赫伯特

n

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

n

兰斯·F·德拉蒙德

我们没有提交选举，FHFA也没有选举赛义德·T·纳克维(Saiyid T.Naqvi)，他于2022年2月7日，也就是保守人书面同意的生效日期从董事会退休，因为他已经达到了我们的公司治理准则或准则中规定的年龄限制。

看见董事、公司治理和高级管理人员-董事- 董事个人资料有关我们每一位现任董事和其他信息关于我们两位新董事的信息。联邦住房金融局选出的董事的任期将在董事退休或辞职之日、监管人经书面同意下一次董事选举的生效日期或我们的股东下一次年度会议的日期(以先发生者为准)结束。

董事标准、多样性、资格、经验和任期

我们的董事会正在寻找在其主要职业中取得了很高的声望、成功和尊重，并体现出高标准的正直的董事候选人。

我们最初选择我们的董事作为候选人，是因为他们的性格、判断力、经验和专业知识。在挑选候选人时，我们遵循我们的宪章、指导方针和公司治理规则中规定的要求。在确定董事提名人选时，提名与治理委员会考虑的因素包括董事会现有的人才和技能、现任董事是否继续参与与我们相关的商业和专业活动、董事会应具备的技能和经验以及是否有其他具备理想技能的个人加入董事会。具体地说，提名和治理委员会寻找能够补充董事会在商业、金融、会计、风险管理、技术(包括网络安全)、公共政策、抵押贷款、房地产、低收入住房、住房建设、金融机构监管以及可能与我们的安全和稳健运营相关的任何其他领域的知识的候选人。我们也会考虑候选人的其他承诺，包括他担任的其他董事会成员的数量，是否允许候选人投入足够的时间来履行他作为董事的职责和责任。此外，我们的章程规定，我们的董事会至少有一名来自住房建筑、抵押贷款和房地产行业的人，以及至少一名来自代表

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董事、公司治理和高管			董事

社区或消费者利益者，或一位在职业生涯中致力于为低收入家庭提供住房的人。

根据指导方针的规定，董事会寻求通过包括少数族裔、女性和残疾个人，在其成员中拥有多样化的人才、视角、经验和文化，这些都是董事会候选人征集和提名过程中的重要因素。FHFA要求我们在财务安全和稳健的商业实践的平衡下，最大限度地确保少数族裔、妇女和残疾人参与我们提名董事的过程，就像我们在所有活动中所做的那样。

将多样性作为我们候选人征集和提名过程中的一个重要组成部分，导致了董事会的成立，董事会成员具有不同的背景和整体经验。我们一半以上的董事是女性、少数族裔，或者两者兼而有之。我们的非执行主席是少数族裔女性，女性和/或少数族裔担任领导职位，担任审计、薪酬和人力资本(CHC)、执行和风险委员会的主席。我们的董事会也重视拥有机构知识的任职时间较长的董事和带来新观点和想法的新董事之间的平衡。下面的图表提供了截至2022年2月15日按人口背景和任期划分的我们董事会组成的信息，其中包括查弗斯和海登先生。看见其他信息 有关我们两位新董事的更多信息。

董事个人资料

下面总结了每个董事董事会的服务、经验、资格、属性和/或技能，这些服务、经验、资历、属性和/或技能导致他们被选为董事，并提供了截至2022年2月9日的其他传记信息。有关查弗斯和海登先生的简历信息，他们将于2022年2月15日加入我们的董事会，请参见 其他信息.

马克·H·布鲁姆

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

57

2019年11月

•

薪酬与人力资本

无

•

执行人员

•

运营与技术，主席

•

风险

布鲁姆先生是一位经验丰富的高管，曾在金融、技术和风险管理领域担任过各种领导职位。他为董事会带来了提高效率和改善客户体验的技术专长。

经验和资格

n运营与技术管理顾问(2021年至今)

n全球首席技术官，Aegon N.V.管理委员会成员(2016-2021年)

n在花旗集团(Citigroup，Inc.)担任多个职位，包括董事管理、全球消费技术交付服务主管(2007年至2016年)

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董事、公司治理和高管			董事

n在摩根大通公司(JPMorgan Chase&Company)担任多个职位，包括大通家庭金融技术公司(Chase Home Financial Technology)高级副总裁(2001-2007)

nCACI国际公司电子商务解决方案高级副总裁(1999-2001)

凯瑟琳·L·凯西

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

55

2019年10月

•

审计

•

无

•

提名与治理

•

运营和技术

凯西女士是一位经验丰富的领导者，拥有丰富的金融监管政策经验。她为董事会带来了高水平的监管和金融监督经验，以及对金融市场和治理的深刻理解。

经验和资格

n金融服务咨询公司Patomak Global Partners的高级顾问(2012年至今)

n汇丰控股(2014年至2020年)董事会成员，包括任职期间在集团审计、金融系统漏洞、提名与公司治理以及集团风险委员会任职

n美国证券交易委员会委员(2006-2011)

n在美国参议院担任各种职务，包括参议院银行、住房和城市事务委员会的董事工作人员和法律顾问，以及参议院银行委员会金融机构和监管救济小组委员会的董事工作人员(1993年至2006年)

n财务会计基金会董事会成员(2018年至今)；主席(2020年至今)

nSEPIO系统公司董事会成员(2020年至今)

n国际估值标准理事会董事会成员(2016年至今)

n国会图书馆信托基金委员会成员(2011年至今)

n另类投资管理协会理事会主席(2012-2016)

迈克尔·J·德维托

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

57

2021年6月

•

执行人员

无

德维托先生为联邦住宅贷款抵押公司及其董事会带来了30多年的抵押贷款和金融服务行业经验。他在住房贷款方面拥有丰富的经验，包括贷款发放、服务、投资组合管理、二级市场营销、信贷和风险管理。

经验和资格

n房地美首席执行官(2021年至今)

n在富国银行和公司担任多个职位，包括执行副总裁-富国银行住房贷款主管(2017-2020年)，住房贷款生产主管(2015-2017)，住房贷款服务主管(2013-2015)，违约服务主管(2011-2013年)，贷款制定主管(2009-2011年)，教育金融服务主管(2007-2009年)和抵押贷款零售承销和运营主管(1996-2007年)

兰斯·F·德拉蒙德

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

67

2015年7月

•

审计

•

AvidXchange Holdings，Inc.

•

薪酬和人力资本，主席

•

联合社区银行，Inc.

•

执行人员

•

运营和技术

德拉蒙德先生是一位资深的商业领袖，他带来了丰富的经验，擅长于向董事会提供业务转型战略制定和执行、运营、技术和流程再造。

经验和资格

n克里斯托弗·纽波特大学(Christopher Newport University)驻校高管(2015-2017)

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董事、公司治理和高管			董事

nTD Canada Trust负责运营和技术的执行副总裁(2011-2014)

n费哲金融服务人力资源与共享服务执行副总裁。(2009年至2011年)

n美国银行全球技术和运营高级副总裁兼供应链主管、服务和履行主管，以及美国银行电子商务和自动柜员机主管(2002-2008)

n在伊士曼柯达公司担任多个职位，包括柯达专业部首席运营官和公司副总裁(1976-2002)

n董事会成员、高管、风险、人才和薪酬委员会成员，联合社区银行公司提名和治理委员会主席(2018年至今)

nAvidXchange董事会成员以及薪酬和风险管理委员会成员(2020年至今)

n董事会成员、冲突和管理层薪酬委员会成员、金融业监管局审计委员会主席(2018年至今)

n    CurAegis Technologies，Inc.董事会成员兼审计委员会成员(2018-2020)

阿利姆·吉拉尼

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

59

2019年1月

•

审计，主席

无

•

薪酬与人力资本

•

执行人员

吉拉尼是一位经验丰富的高管，在复杂的金融机构拥有丰富的经验。他为董事会带来了行业、金融和风险管理经验的融合。

经验和资格

n在SunTrust Banks，Inc.担任多个职位，包括首席财务官兼公司执行副总裁、执行副总裁兼公司财务主管，以及高级副总裁兼首席市场风险官(2007-2018)

nPNC金融服务集团高级副总裁兼首席市场风险官(2004-2007)

nBankBoston and FleetBoston Corp.首席市场风险官(1996-2004)

n    哈佛商学院高级管理课程(2003)

nSunTrust董事会成员罗宾逊·汉弗莱(2011-2018)

n风险管理协会市场风险理事会创始主席(1998年)

马克·B·格里尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

69

2020年2月

•

执行人员

无

•

提名和治理，主席

•

风险

格里尔先生是一位拥有数十年金融、风险和资本市场经验的高管，并为董事会贡献了他在资本管理方面的深厚专业知识。

经验和资格

n房地美临时首席执行官(2021)

n在保诚金融公司(Prudential Financial，Inc.)担任多个职位，包括副董事长、董事长办公室成员和首席财务官(1995-2019年)

n在大通曼哈顿公司及其前身担任多个职位，包括全球市场执行副总裁、全球市场联席主管和全球风险管理执行副总裁(1978-1995)

n杰拉尔丁·R·道奇基金会董事会成员(2021年至今)

n全球影响投资网络董事会主席(2017年至今)

n艾森豪威尔奖学金理事会成员(2013年至今)

n成就公司董事会成员(2009-2020年)；主席(2014-2020年)

n幸存者悲剧援助计划董事会成员(2013-2019年)

n保诚金融公司副董事长兼董事会成员(2008-2019年)

房地美MAC | 2021 Form 10-K						242

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董事、公司治理和高管			董事

克里斯托弗·E·赫伯特

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

61

2018年3月

•

薪酬与人力资本

无

•

风险

赫伯特先生是政府和教育部门的一位经验丰富的领导者，为董事会提供了住房政策(包括低收入住房)和城市发展(包括拥有住房的财务和人口层面)的深入知识。

经验和资格

n哈佛大学住房研究联合中心董事管理、哈佛设计研究生院城市规划与设计讲师(2015年至今)

n哈佛大学住房研究联合中心董事研究(2010年至2014年)

nAbt Associates，Inc.高级助理(1997-2010)

n住房所有权保护基金会董事会成员(2011-2019年)

n负责任贷款中心研究咨询委员会成员(2006-2019年)

nGreenPath Financial Wellness董事会成员(2017-2019年)

n波士顿联邦储备银行社区发展研究咨询委员会成员(2014-2016)

格蕾丝·A·赫布舍尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

62

2017年12月

•

执行人员

无

•

提名与治理

•

运营和技术

•

风险，主席

赫布舍尔是一位在资本市场和房地产领域拥有丰富经验的高管。她为董事会带来了深厚的多家族行业知识、创业经验和商业头脑。

经验和资格

n第一资本商业银行顾问(2017)

nCapital One Multifamily Finance LLC总裁(2013-2017)

n比奇街资本有限责任公司(Beech Street Capital，LLC)联合创始人兼首席执行官(2009-2013)

n在联邦抵押协会担任多个职位，包括资本市场部副总裁(1997-2009)

n凯尼恩审查委员会成员(1998年至今)

n抵押贷款银行协会商业理事会成员(2014-2017)

莎拉·马修

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

66

2013年12月

•

执行主席

•

Dropbox，Inc.

•

道富集团

•

XOS，Inc.

马修女士是一位拥有全球金融和综合管理经验的高管。Mathew女士丰富的商业、财务和管理经验，以及她在上市公司董事会和审计委员会的经验，使她能够在董事会监督我们财务报告和合规事务的内部控制方面做出宝贵贡献。

经验和资格

n曾在邓白氏公司担任多个职位(2001-2013年)，包括董事长兼首席执行官(2010-2013年)；总裁兼首席运营官(2007-2010年)；高级副总裁兼首席财务官(2001-2006年)

n    曾在宝洁公司担任多个财务和管理职位，包括澳大利亚、亚洲和印度财务副总裁(1983-2001)

房地美MAC | 2021 Form 10-K						243

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董事、公司治理和高管			董事

n    Dropbox，Inc.董事会成员以及审计和薪酬委员会成员(2021年至今)

n    Xos，Inc.(前身为NextGen收购公司)董事会和审计委员会成员兼薪酬委员会主席(2020年至今)

n道富银行董事会成员、执行和风险委员会成员、人力资源委员会主席、道富银行提名和公司治理委员会前成员(2018年至今)

n利洁时本基瑟集团(Reckitt Benckier Group Plc)董事会成员兼审计委员会成员(2019-2021年)

n金宝汤公司董事会成员、审计委员会、财务委员会和企业发展委员会成员(2005-2019年)

n董事会成员，审计、合规和风险委员会主席，提名和治理委员会成员，夏尔公司薪酬委员会前成员(2015-2019年)

n雅芳产品公司(Avon Products，Inc.)董事会成员、财务、提名和公司治理委员会成员(2014-2016)

n苏黎世金融服务集团国际顾问委员会成员(2012-2017)

n邓白氏公司董事会成员(2008-2013年)

艾伦·P·梅里尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

55

2020年9月

•

审计

•

Beazer Home USA，Inc.

•

提名与治理

梅里尔先生是住宅建筑业的一名经验丰富的高管，他为董事会带来了对房地产市场的深入了解，以及相当多的行政领导和金融经验。

经验和资格

n在Beazer Home USA，Inc.担任多个职位，包括董事会主席、总裁兼首席执行官，以及执行副总裁兼首席财务官(2007年至今)

n在Move，Inc.担任多个领导职务，包括负责企业发展和战略的执行副总裁，以及Move，Inc.旗下Homebuilder.com的总裁(2000-2007)

n曾在瑞银集团及其前身担任多个职位，包括董事管理和全球资源集团联席主管(1987年至2000年)

nBuilder Homesite，Inc.董事会成员(2011年至今)

n美国领先建筑商理事会成员(2011年至今)

n哈佛大学住房研究联合中心董事会成员(1992年至今)

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

53

2021年6月

•

薪酬与人力资本

无

•

运营和技术

•

风险

穆萨利姆先生是一名金融高管，他为董事会带来了成熟的领导力和重要的金融、资本市场、经济学和公共政策经验。

经验和资格

n乔治敦大学兼职教授(2022年至今)

n量化投资管理公司Evince Asset Management LP的首席执行官兼联合创始人(2018年至今)

n纽约联邦储备银行执行副总裁(2014-2016年)

n世界学校董事长兼董事会成员(2012-2017)

n董事管理及都铎投资公司合伙人(2000年至2013年)

n约翰霍普金斯大学兼职教授(2007)

n国际货币基金组织经济学家(1996-2000)

n银行家信托公司(Bankers Trust)分析师(1995)

n麦肯锡公司(McKinsey&Co.)分析师(1994)

房地美MAC | 2021 Form 10-K						244

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董事、公司治理和高管						公司治理

公司治理

我们的公司治理实践

我们致力于公司治理方面的最佳实践。我们的董事会已经采纳了这些准则，这些准则体现了我们的许多长期做法、政策和程序，并可在我们的网站上获得，网址为Www.freddiemac.com/governance/pdf/gov_guidelines.pdf。我们的董事会每年都会审查这些指南，并根据我们运营所处的监管和立法环境以及不断演变的最佳实践对其进行定期评估。

这些准则旨在为管理层和董事会之间提供有效的合作。我们制定了以下具体的公司治理做法：

n我们的董事会设有独立的非执行主席，其职责包括主持非雇员或独立董事的董事会会议和执行会议。

n我们的每个董事都是独立的，除了首席执行官。

n我们的董事每年选举一次。

n每个审计委员会、CHC委员会、提名和治理委员会、运营和技术委员会以及风险委员会都完全由独立董事组成。

n每个委员会都按照董事会批准的书面章程运作(这些章程可在http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html).

n独立董事在没有管理层的情况下定期开会。

n董事会和每个审计委员会、CHC委员会、提名和治理委员会以及风险委员会都会进行年度自我评估，新成立的运营和技术委员会也会进行年度自我评估。

n新董事得到关于公司的全面介绍，以及他们被任命到的委员会所特有的问题。

n所有董事都可以接受并鼓励他们接受第三方继续教育。

n管理层就影响公司的实质性问题向董事会及其委员会提供深入的技术简报。

n董事会至少每年审查一次管理人才和继任计划。

“董事”独立性及其相关思考

提名和治理委员会已经评估了我们每一位非雇员董事会成员的独立性，并向董事会提出了有关建议，以供决定和批准。就这些决定而言，我们使用准则第4和第5节以及纽约证券交易所上市公司手册第303A.02节中对独立性的定义。根据提名和治理委员会的评估和建议，我们的董事会做出了以下决定，在某些情况下，根据我们的指导方针，我们的非雇员董事会成员代表董事会做出了以下决定。董事会决定，所有现任非雇员董事会成员都是独立的，查弗斯先生和海登先生将是独立的，只是格里尔先生在担任我们的临时首席执行官期间不被认为是独立的。德维托先生不被认为是独立的董事，因为他是我们的首席执行官。关于在2021年任职的前董事会成员，赛义德·T·纳克维先生和保罗·T·舒马赫先生是独立的，布里克曼先生(我们的前首席执行官)没有决心独立。

我们的董事会决定，我们的审计委员会、CHC委员会、提名和治理委员会、运营和技术委员会以及风险委员会的所有成员都是独立的，符合准则第4节和第5节以及纽约证券交易所上市公司手册第303A.02节的含义。我们的董事会还决定：(1)我们的审计委员会的所有成员都是独立的，符合交易法第10A-3条和纽约证券交易所上市公司手册第303A.06节的含义；以及(2)我们的CHC委员会的所有成员都是独立的，符合交易法第10C-1条和纽约证券交易所上市公司手册第303A.02(A)(Ii)节的含义。

在确定每位董事会成员的独立性时，董事会审查了以下类别或类型的关系，以及指南第5节中包含的标准具体涉及的类别或类型，以确定这些关系，无论是单独的还是总体的，是否会构成董事与我们之间的实质性关系，从而损害董事作为董事会成员的判断力，或造成此类损害的感知或外观：

n    与公司的雇佣关系 -格里尔先生于2021年3月15日至2021年5月31日担任我们的临时首席执行官。在此期间，他并没有被认为是独立的董事。在他辞去临时首席执行官一职后，他重新成为一家独立的董事，符合纽约证交所上市公司手册第303A.02(B)(I)节的规定，该节并没有

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董事、公司治理和高管						公司治理

不允许董事在担任临时首席执行官后被认为是独立的，因为他在担任临时首席执行官期间获得的薪酬并不构成会损害格里尔先生作为我们董事的独立性的实质性关系。

n    与商业伙伴的雇佣关系 -赫伯特先生和布鲁姆先生受雇于与我们有或曾经与我们有业务往来的组织，从而在我们和这些组织之间进行付款。根据指导方针，这些付款不需要具体的独立决定，因为它们不超过公司过去三个会计年度每年合并毛收入的100万美元或2%。在考虑了这些组织与我们之间特定关系的性质和范围后，我们的董事会得出结论，布鲁姆先生或赫伯特先生与我们之间的业务关系并不构成会损害他们各自作为我们董事的独立性的重大关系。

Chavers先生、Hayden先生和Huebscher女士的直系亲属受雇于与我们或曾经与我们有业务往来的公司，从而导致我们与这些公司之间的付款。在考虑了公司与直系亲属以及公司与房地美之间具体关系的性质和程度后，我们的董事会得出结论，这些业务关系不会构成会损害Chavers先生、Hayden先生或Huebscher女士作为我们董事的独立性的实质性关系。

n    与竞争对手的雇佣关系 -Huebscher女士的直系亲属受雇于房地美的竞争对手公司。在考虑了竞争对手与直系家庭成员以及竞争对手与房地美之间具体关系的性质和范围后，我们的董事会得出结论，这种业务关系不会构成会损害赫布舍尔女士作为我们董事公司独立性的实质性关系。

n    与商业伙伴的董事会成员身份 -Chavers先生、Drummond先生和Merrill先生担任与我们有业务往来的其他组织的董事，导致我们与这些组织之间的付款。在考虑了这些组织与我们之间特定关系的性质和程度，以及这些董事会成员是这些其他组织的董事而不是员工的事实后，我们的董事会得出结论，这些业务关系不会构成损害他们作为我们董事的独立性的实质性关系。

n    与业务合作伙伴的财务关系-布鲁姆、吉拉尼、格里尔和海登先生各自持有与我们有重大业务往来的公司的股票，这种所有权占他们各自净资产的很大一部分。为了消除他们各自的股权可能产生的任何潜在利益冲突，我们已经建立了机制，根据这些机制，他们将回避讨论和处理他们现在或曾经是其成员的董事会或任何委员会审议的任何与他们拥有该等股权的公司直接相关的事项。在经常向董事会提交有关这些公司的事项的情况下，我们已经建立了正式的回避安排。审计委员会主席与非执行主席协商，处理有关回避特定讨论或行动是否适当的任何问题。

在根据Bloom先生、Gillani先生、Grier先生和Hayden先生对我们业务合作伙伴的持股情况评估他们的独立性时，我们的董事会考虑了我们与这些业务合作伙伴的业务关系的性质和程度，以及他们各自的持股对他们作为我们董事的独立判断可能产生的任何潜在影响，并考虑了相关的回避机制。我们董事会的结论是，这些机制解决了与股权有关的任何实际或潜在的利益冲突。因此，我们的董事会得出结论，布鲁姆先生、吉拉尼先生、格里尔先生和海登先生对我们业务伙伴的股权并不构成会损害他们作为我们董事的独立性的实质性关系。

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董事、公司治理和高管						公司治理

董事会和董事会委员会信息

董事会及董事会委员会的职权

董事代表管家服务，并按照管家的指示行使权力，对管家负有照顾和忠于管家的受托责任。尽管保管人已授权董事会及其委员会根据适用的法规、法规、指导方针、命令和指令以及我们的章程和委员会章程中规定的职责和权限行使职能，但保管人仍为自己保留某些批准权。2008年、2012年和2017年，管委会指示董事会在采取某些行动之前，与管委会协商并获得管委会的决定。

目前修订的保管人指示要求我们在根据购买协议就任何需要财政部同意或咨询的事项采取行动之前，获得保管人的决定。看见注2 关于根据购买协议需要财政部批准的事项清单。

保管员修订后的指示还要求我们在采取下表所列领域的行动之前，获得保管员的决定。对于某些事项，保管员修改后的指示规定，我们的董事会必须在我们请求保管员做出决定之前审查和批准该事项，而对于其他事项，预计董事会将决定FHFA的适当参与程度。

需要董事会事先审查和批准的事项			其他事项
•赎回或回购我们的次级债务，但为遵守购买协议第5.7节可能需要的情况除外； •创建任何子公司或关联公司，或与子公司或关联公司进行实质性交易，但与CSS进行的例行、正在进行的交易或在正常业务过程中与子公司或关联公司进行的创建或交易除外； •更改或取消董事会风险限额，这将导致我们可能承担的风险金额增加； •保留和终止外部审计师，对我们的财务报表和财务报告内部控制进行综合审计； •终止担任董事会顾问的律师事务所； •建议修改我们的章程或董事会委员会章程； •厘定或增加支付予管理局成员的补偿或利益；及 •制定年度经营预算。			•会计政策的重大变化； •对我们的业务运营、活动和交易提出的变更，根据我们管理层的合理业务判断，这些变更很可能导致信用、市场、声誉、运营或其他关键风险的显著增加； •影响或质疑保管人的权力、我们在托管中的地位、托管的法律效力、对购买协议的解释或与财政部的金融代理协议的条款和条件、或我们在金融代理协议下的履行情况的事项，包括我们对诉讼的发起或实质性回应； •关于任何证券诉讼索赔的协议，以及当争议金额超过5000万美元时，我们根据这些协议解决、解决或妥协要求、索赔、诉讼、诉讼、起诉、监管程序或税务事宜的协议，包括当争议总额超过5000万美元时，与同一交易对手达成的涉及相同争议或共同事实的每项单独协议(该条款不包括在正常业务过程中进行的贷款解决)； •合并、收购和变更关键交易对手的控制权，我们有直接的合同权利停止与该关键交易对手的业务往来或反对该实体的合并或收购； •根据联邦住房金融局的指示，修改符合联邦抵押协会的要求、政策、框架、标准或产品； •属于新交易类型的信用风险转移，条款有任何重大变化的经常性交易，以及涉及以前未包括在风险转移交易中的抵押品类型的交易； •抵押贷款服务权的出售和转让涉及： ◦向非银行受让人提供100,000笔或以上贷款；或 ◦向任何受让方服务机构提供25,000笔或更多贷款，如果转让会使受让方的房地美和房利美拥有的严重违约贷款至少增加25%，且还本付息转让至少有500笔严重违约贷款；以及 •可能对我们的员工产生重大影响的员工薪酬变化，包括但不限于留任奖励、特别激励计划和绩效增长池资金。

此外，FHFA要求我们及时通知它：(1)代表当前业务实践、运营、政策或战略的重大变更的活动，这些活动没有在上文提到的保管人决定项目中以其他方式解决；(2)如果没有按照上述要求提交给FHFA供保管人批准，对一致的要求、政策、框架、标准或产品的例外或豁免；以及(3)对以前发布的非最低限度财务报表的会计错误更正。然后，FHFA将决定是否有任何此类项目需要得到保管员的批准。有关托管的详细信息，请参阅MD&A-托管及相关事宜.

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董事、公司治理和高管						公司治理

董事会委员会

董事会有六个常设委员会：审计委员会、CHC委员会、执行委员会、提名和治理委员会、运营和技术委员会以及风险委员会。除执行委员会外，所有常设委员会均定期开会，由独立董事担任主席，并全部由独立董事组成。这些委员会代表董事会履行基本职能。委员会主席审查和批准各自委员会所有会议的议程。常设委员会的章程描述了每个委员会的职责，并已由董事会通过，并得到音乐管理员的批准。这些章程可在我们的网站上查阅，网址为http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html。各委员会截至2022年2月9日的成员情况(以下另有说明除外)以及各委员会在2021年举行的会议次数如下，并说明了各委员会的主要职责。

委员会

2021年的会议

椅子

成员

审计委员会

10次委员会会议

阿利姆·吉拉尼

•

凯瑟琳·L·凯西

•

凯文·G·查弗斯(1)

•

兰斯·F·德拉蒙德

•

艾伦·P·梅里尔

薪酬和人力资本委员会

8次委员会会议

兰斯·F·德拉蒙德

•

马克·H·布鲁姆

•

阿利姆·吉拉尼

•

克里斯托弗·E·赫伯特

•

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

执行委员会

无

莎拉·马修

•

马克·H·布鲁姆

•

迈克尔·J·德维托

•

兰斯·F·德拉蒙德

•

阿利姆·吉拉尼

•

马克·B·格里尔

•

格蕾丝·A·赫布舍尔

提名和治理委员会

7次委员会会议

马克·B·格里尔

•

凯瑟琳·L·凯西

•

凯文·G·查弗斯 (1)

•

格蕾丝·A·赫布舍尔

•

艾伦·P·梅里尔

运营和技术(成立于2021年10月)

1次委员会会议

马克·H·布鲁姆

•

凯瑟琳·L·凯西

•

兰斯·F·德拉蒙德

•

卢克·S·海登(1)

•

格蕾丝·A·赫布舍尔

•

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

风险委员会

7次委员会会议

格蕾丝·A·赫布舍尔

•

马克·H·布鲁姆

•

马克·B·格里尔

•

卢克·S·海登(1)

•

克里斯托弗·E·赫伯特

•

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

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董事、公司治理和高管						公司治理

(1)查弗斯先生将加入审计、提名和治理委员会，海登先生将加入运营、技术和风险委员会，从2022年2月15日起生效。

审计委员会

审计委员会监督公司的会计和财务报告和披露程序、管理层建立的披露制度和内部控制的充分性，以及对公司财务报表的审计。除其他事项外，审计委员会：(1)任命独立审计师并评估其独立性和业绩；(2)审查独立审计和内部审计的审计计划和结果；以及(3)审查与管理层建立的流程有关的报告，以符合法律和法规要求。审计委员会在2021年期间在监督独立审计师方面的活动在#中有更详细的说明。首席会计费及服务— 批准独立审计师的服务和费用.审计委员会亦会定期检讨有关评估及管理公司风险的程序的指引及政策，并一般检讨公司的主要财务风险敞口，以及为监察及控制该等风险敞口而采取的步骤。审计委员会还批准所有关于总审计师的任命、免职和薪酬的决定，总审计师独立向审计委员会报告，以及我们内部审计部门的年度奖励资金水平。

我们的审计委员会符合交易法第3(A)(58)(A)条中“审计委员会”的定义和交易法第10A-3条的要求。虽然我们的股票不再在纽约证券交易所上市，但纽约证券交易所上市公司手册中的某些公司治理要求，包括与审计委员会有关的要求，继续适用于我们，因为这些要求通过引用纳入了公司治理规则。我们的审计委员会符合纽约证券交易所上市公司手册第303A.06和303A.07节中的“审计委员会”要求。董事会认定，我们审计委员会的所有成员都是独立的，吉拉尼先生自2019年1月起担任审计委员会成员，现任主席，符合美国证券交易委员会规定的“审计委员会财务专家”的定义。

薪酬和人力资本委员会

CHC委员会监督公司的薪酬和福利政策和计划，以及其他人力资本流程，包括：(1)对人才发展计划和计划(包括继任计划)进行年度审查；(2)监督我们的多样性和包容性计划和政策以及相关管理战略；(3)设计和执行旨在加强我们文化的计划。该公司审议和确定高管薪酬的流程，以及CHC委员会在这些流程中的作用，将在高管薪酬-CD&A。文委会报告载于高管薪酬-CD&A-薪酬和人力资本委员会报告。

虽然CHC委员会在考虑和建议高管薪酬方面发挥着重要作用，但FHFA作为我们的监管者和监管者，积极参与确定此类薪酬。因此，文委会委员会的权威性和灵活性受到某些限制，如高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素-对高管薪酬的法律、监管和监管限制。

有关CHC委员会的结论，即我们的薪酬政策和做法不会产生合理地可能对我们产生实质性不利影响的风险的讨论，请参见高管薪酬-薪酬和风险。

有关CHC委员会在人力资本方面的一般作用的讨论，请参见简介-我们的业务-主要业务策略-人力资本管理。

CHC委员会完全由独立董事组成。2021年期间，CHC委员会的成员中没有人是房地美的官员或雇员，也没有与我们有任何关系，这是我们根据S-K条例第407(E)(4)项的要求必须披露的。

执行委员会

执行委员会由非执行主席、其他常设委员会主席和我们的首席执行官组成。除我们的首席执行官外，它由独立董事组成，并被授权在董事会会议之间行使董事会的公司权力，但根据我们的章程和章程或其他规定保留给董事会的权力除外。

提名和治理委员会

提名和治理委员会完全由独立董事组成，负责监督公司的公司治理，包括审查公司的章程和指导方针。提名和治理委员会还协助董事会及其委员会进行年度自我评估并确定合格的个人担任董事；审查董事会成员的独立性和资格并建议董事会委员会的成员身份；审查高级管理层成员以及某些相关人士交易的潜在利益冲突。

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董事、公司治理和高管						公司治理

运营与技术委员会

运营和技术委员会成立于2021年10月，完全由独立董事组成，负责监督我们的企业信息、运营和技术战略以及信息和运营弹性计划的开发和执行。具体而言，运营和技术委员会监督：(1)我们的信息、运营和技术战略和规划，以及对实现我们的使命、战略和业务目标至关重要的技术举措的实施；(2)与风险委员会合作，我们对信息(包括网络安全)、技术和运营弹性风险的管理，包括这些风险对我们使命和业务目标的实现产生不利影响的可能性；以及(3)我们的信息(包括网络安全和信息安全)和运营弹性计划，包括风险和控制。业务和技术委员会还审查分配给业务和技术的能力和资源是否充足，并监测和评估可能影响我们的战略和业务目标的技术趋势。看见董事、公司治理和高管-董事会和董事会委员会信息-增加信息和网络安全业务监督委员会以获取更多信息。

风险委员会

风险委员会完全由独立董事组成，在企业范围内监督公司的风险管理框架，包括信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险和企业范围的战略风险。风险委员会审查并建议公司的企业风险政策和董事会层面的风险偏好指标和限制供董事会批准，除其他职责外，审查的重点包括：(1)企业风险暴露；(2)风险管理战略；(3)风险管理审查和评估的结果；(4)新出现的风险。风险委员会还批准有关CRO任免的所有决定，CRO独立向风险委员会报告。

增加信息和网络安全业务监督委员会

董事会以及运营、技术和风险委员会通过接收首席信息官和其他主要官员的定期报告来监督公司的信息和网络安全运营。这些更新包括有关管理层正在努力管理网络安全风险的信息，以及管理层为应对和缓解不断变化的网络安全威胁环境而采取的步骤。此外，风险委员会还会收到外部各方对该公司网络安全计划进行的任何评估的最新情况。如有必要，高级管理层在董事会和董事会委员会会议之间与运营和技术委员会主席、风险委员会主席以及其他董事会成员讨论网络安全发展。此外，某些董事会成员参与并有机会就管理层参与内部网络安全事件模拟提供反馈，包括与网络攻击、勒索软件和其他安全事件相关的桌面演习。董事会成员还收到管理层关于某些内部和全行业趋势的报告，以及与这些事项有关的活动，以协助他们履行监督职责。该公司有程序将有关某些网络安全事件的信息及时上报给适当的董事会成员。董事会及其委员会还有权在他们认为适当的情况下履行董事会或董事会委员会的职责，聘请外部顾问或顾问，包括技术和网络安全专家，并评估公司的信息安全计划。看见MD&A-风险管理-概述 有关董事会在风险监督中的作用的更多信息，请访问。

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董事、公司治理和高管						公司治理

董事会领导结构

保守党建立的领导结构要求首席执行官和董事会主席的职位由不同的人担任。此外，联邦住房金融局的公司治理规则要求董事会主席的职位由纽约证券交易所规则定义的独立董事填补。

与董事的沟通

有意向董事会或其成员传达有关联邦住宅贷款抵押公司的任何关注或问题的人士，可通过美国邮寄方式向公司秘书联邦住宅贷款抵押公司发送，地址为弗吉尼亚州麦克莱恩琼斯分部大道8200Jones Branch Drive，邮编：22102-3110，或发送电子邮件至邮箱：boardofdirectors@freddiemac.com。沟通可致非执行主席、董事任何其他一名或多名董事或董事组，如独立董事或非雇员董事。

“行为守则”

我们为员工和董事会成员制定了不同的行为准则。员工行为准则是高级管理人员和财务人员的道德准则。所有员工，包括高级管理人员和财务主管，都需要签署年度认证书，确认他们已经阅读了员工行为准则，并同意遵守该准则，并将报告涉嫌违反员工行为准则的情况。在加入我们的董事会时，我们的董事承认他们已经审阅和理解了董事行为准则，并同意遵守其中的条款，每个董事每年都会重新执行这样的确认。

我们的员工和董事行为准则的副本都可以获得，任何需要披露的修订或豁免都可以在我们的网站上发布，网址是：Www.freddiemac.com/governance/code-conduct.html.

董事薪酬

非雇员董事会成员以现金预聘金的形式获得薪酬，按季度支付。非雇员董事出席董事会会议或其所属董事会委员会的合理自付费用，以及与履行董事职责相关的其他合理开支，亦可获报销。

我们的董事全部获得现金补偿，因为购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股票。看见高管薪酬-CD&A-高管薪酬计划概述。与我们高管的薪酬不同，董事薪酬计划中没有针对根据业务业绩而变化的薪酬的规定。虽然这种激励性薪酬被认为是适当的，可以给予管理层强有力的激励，以制定和执行业务计划，并实现积极的财务业绩，但它被视为与董事的监督角色不一致。

2021年非员工董事薪酬水平

董事会在托管期间的薪酬水平如下表所示。

表60--董事会薪酬水平

董事会服务						现金补偿
非执行主席年度聘用费						$290,000
非雇员董事的年度聘任(非执行主席除外)						160,000
委员会服务						现金补偿
审计委员会主席年度聘用费						$25,000
风险委员会主席年度聘用费						15,000
委员会主席的年度聘用费(审计或风险除外)						10,000
审计委员会成员的年度聘任						10,000

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董事、公司治理和高管						公司治理

2021年董事补偿

下表汇总了所有在2021年期间担任非员工董事员工的2021年薪酬。

表61--董事薪酬

非员工董事						赚取的费用或 以现金支付(1)						总计
莎拉·马修						$290,000						$290,000
马克·H·布鲁姆(2)						162,391						162,391
凯瑟琳·L·凯西						170,000						170,000
兰斯·F·德拉蒙德						180,000						180,000
阿利姆·吉拉尼						185,000						185,000
马克·B·格里尔(3)						125,631						125,631
克里斯托弗·E·赫伯特						160,000						160,000
格蕾丝·A·赫布舍尔						170,000						170,000
艾伦·P·梅里尔						170,000						170,000
阿尔贝托·G·穆萨勒姆(4)						86,154						86,154
赛义德·T·纳克维(5)						175,000						175,000
保罗·T·舒马赫(5)						18,417						18,417

(1)我们没有针对非雇员董事的养老金或退休计划，所有薪酬都以现金支付，没有支付其他薪酬。因此，我们省略了“养老金价值变化和非限定递延补偿收入”和“所有其他补偿”栏。

(2)反映担任业务和技术委员会主席的部分年度报酬。该委员会成立于2021年10月，布鲁姆成为主席。

(3)格里尔先生在2021年3月15日至2021年5月31日期间担任我们的临时首席执行官。格里尔先生的薪酬反映了他在担任董事临时首席执行官之前和之后作为非雇员获得的薪酬。在他担任我们临时首席执行官期间，他是作为公司高管领取薪酬的，并没有作为非雇员董事获得薪酬。有关其他信息，请参阅“薪酬汇总表”。

(4)穆萨利姆于2021年6月加入董事会。

(5)舒马赫于2021年2月离开董事会；纳克维于2022年2月离开。

赔偿

我们已作出安排，以赔偿我们的董事所负的某些责任，而这些责任与我们的行政人员所处的条件相类似。被剥夺了身份。有关这些术语的说明，请参见高管薪酬-CD&A — 与近地天体就业有关的书面协议-赔偿协议.

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董事、公司治理和高管						行政主任

行政主任

截至2022年2月9日，我们的高管如下：

迈克尔·J·德维托

年龄			所属年份			职位
57			2021			首席执行官

德维托先生自2021年6月以来一直担任我们的首席执行官和董事会成员。看见D董事、公司治理和高级管理人员-董事-董事个人资料 德维托先生的传记。

迈克尔·T·哈钦斯

年龄			所属年份			职位
66			2013			总统

哈钦斯先生从2020年11月开始担任我们的临时总统，自2020年12月以来一直担任我们的总统。在这一职位上，他负责公司的单一家族、多家族、投资和资本市场、企业运营和技术以及行政部门。此外，自2021年12月多家庭事业部负责人离职以来，他一直积极管理该事业部。他曾于2015年1月至2020年11月担任投资和资本市场部执行副总裁，并于2013年7月至2015年1月担任投资和资本市场部高级副总裁。2007年至2013年，在加入房地美之前，哈钦斯是金融服务公司PrinceRidge的联合创始人兼首席执行官。在创立PrinceRidge之前，他于1996年至2007年在瑞银集团(UBS Group AG)工作，担任过各种高级管理职位，包括固定收益利率和货币集团的全球主管。在加入瑞银之前，哈钦斯先生于1986年至1996年在所罗门兄弟公司工作，在那里他担任过多个管理职位，包括固定收益资本市场部的联席主管。

克里斯蒂安·M·劳恩

年龄			所属年份			职位
52			2020			执行副总裁兼首席财务官

罗恩先生自2020年6月以来一直担任我们的执行副总裁兼首席财务官。在这一职位上，他负责公司的会计、资本监督、ESG、财务控制、财务规划和报告、投资者关系、采购和税务。Lown先生从Navient Corporation加盟Freddie Mac，于2017年3月至2020年6月在Navient Corporation担任执行副总裁兼首席财务官。在此之前，他于2006年至2017年在摩根士丹利担任金融机构集团董事董事总经理兼全球金融科技北美银行和多元化金融联席主管；2003年至2006年在瑞银集团担任金融机构集团董事董事总经理；2001年至2003年在瑞士信贷第一波士顿担任金融机构集团副主管。

唐娜·M·科利

年龄			所属年份			职位
48			1995			单一家族企业执行副总裁

Corley女士在2019年11月至2020年2月担任我们的高级副总裁兼独户业务临时负责人后，自2020年2月以来一直担任我们的独户业务执行副总裁。在这一职位上，她负责管理我们与卖家/服务商的关系、我们保修簿的业绩，以及所有的采购、服务、风险管理和业务运营。此前，她曾担任单一家族企业高级副总裁兼首席风险官，领导团队负责分析和管理影响房地美单一家族企业的风险。她于1995年加入联邦住宅贷款抵押公司，担任研究分析师，此后在投资和资本市场部担任各种投资组合经理职位，还领导联邦住宅贷款抵押公司的信贷定价、风险转移和证券化团队。

约翰·格莱斯纳

年龄			所属年份			职位
49			2010			负责投资和资本市场的高级副总裁

格雷斯纳先生自2021年4月以来一直担任我们的高级副总裁，负责投资和资本市场。在这一职位上，他负责管理我们的流动性、融资、证券化和衍生产品活动，以及我们的单一家庭抵押贷款组合。

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董事、公司治理和高管						行政主任

证券和贷款投资。在此之前，他曾担任我们的资产和负债管理高级副总裁兼财务主管，负责监督我们的公司财务职能、流动性管理和利率对冲活动。他还负责监管资本市场部的交易对手信用风险活动，并向我们的投资者和客户提供担保贷款。他之前曾在证券销售和交易集团(Securities Sales&Trading Group)以及抵押抵押债券(CMO)和现金窗口部门等领域工作。在2010年重新加入房地美之前，他曾在Friedman、Billings、Ramsey Group和GMAC ResCap担任过各种交易职位。

阿尼尔·D·印度支那

年龄			所属年份			职位
58			2015			执行副总裁兼首席风险官

自2015年7月以来，Hindja先生一直担任我们的执行副总裁兼首席风险官和企业风险管理负责人。在这一职位上，他负责公司的全企业风险框架，并为风险职能提供总体指导和领导。他从巴克莱银行(Barclays PLC)加盟房地美，从2009年开始担任越来越广泛的风险管理职务，包括巴克莱非洲集团有限公司的首席风险官、董事集团零售信贷风险部的首席风险官，以及巴克莱英国零售银行的首席风险官。在加入巴克莱之前，他在花旗集团工作了19年，担任过不同的职位，职责越来越大，涉及财务、运营、销售和分销、业务以及全球消费业务的风险管理。这些人包括董事(Standard Chartered Bank)全球消费信贷风险总监、北美消费者贷款集团首席风险官以及花旗房屋净值(Citi Home Equity)总裁兼首席执行官。

弗兰克·纳扎罗

年龄			所属年份			职位
60			2018			负责企业运营和技术的执行副总裁

纳扎罗先生于2019年10月至2021年4月担任首席信息官，2019年5月至2019年10月担任代理首席信息官，自2021年4月起担任我们的企业运营与技术(EO&T)执行副总裁。他为公司的技术战略提供全公司的领导。纳扎罗先生是一位才华横溢的高级技术主管，在金融服务业拥有20多年的经验。凭借在基础设施和应用方面的深入知识，他带来了丰富的转型IT活动经验和强大的领导能力，这对EO&T的战略计划至关重要，包括云迁移、现代交付和员工技术体验。他于2018年加入房地美，担任高级副总裁兼首席技术官，领导企业技术解决方案。2016-2018年间，他担任Travelport LLC集团副总裁兼首席技术官，负责全球云架构、基础设施和运营。2012至2016年，他在CIT集团担任首席技术官，负责转型、架构、技术战略和IT基础设施。他曾在加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)、布里奇沃特(Bridgewater)和瑞银(UBS)担任过几个高级技术和管理职位。

杰瑞·韦斯

年龄			所属年份			职位
63			2003			执行副总裁兼首席行政官兼临时总法律顾问

Weiss先生自2010年8月以来一直担任我们的执行副总裁兼首席行政官，并自2021年3月以来担任临时总法律顾问。作为首席行政官，他是公司与FHFA和财政部的高级行政联络人，他监督政府和行业关系与公共政策、公共关系和企业营销、内部沟通、托管事务和倡议、经济和住房研究、监管事务、企业服务以及让住房负担得起的合规组织。作为临时总法律顾问，他负责公司的法律部门，包括就法律和治理问题以及诉讼战略向董事会和高级管理层提供建议，并领导公司努力驾驭复杂的业务和监管举措。此外，自2014年11月以来，他一直担任CSS的管理委员会成员。在2010年8月之前，Weiss先生曾担任我们的首席合规官，并在2003年10月加入我们后担任过各种其他高级管理职务。在此之前，Weiss先生从1990年开始在美林投资管理公司工作，包括担任第一副总裁和全球合规主管。1982年至1990年，韦斯先生在华盛顿特区从事全国性法律业务，在那里他专门从事证券监管和公司金融事务。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

高管薪酬

薪酬问题探讨与分析

本节包含有关我们的薪酬计划(所有这些计划都已获得FHFA批准)以及我们确定为我们提名的高管(NEO)在截至2021年12月31日的一年中的薪酬信息。

获任命的行政主任
迈克尔·德维托			首席执行官(1)
迈克尔·T·哈钦斯			总统(2)
克里斯蒂安·M·劳恩			执行副总裁兼首席财务官
唐娜·科利			单一家族企业执行副总裁
阿尼尔·印度支那			执行副总裁兼首席风险官
杰瑞·韦斯			执行副总裁兼首席行政官兼临时总法律顾问
马克·B·格里尔			前临时行政总裁(3)
大卫·M·布里克曼			前首席执行官(4)

(1)德维托先生自2021年6月1日起成为我们的首席执行官。

(2)哈钦斯先生曾担任我们的总裁，并在2021年1月9日至2021年3月14日期间担任我们的首席执行官，期间正在寻找新的首席执行官。

(3)格里尔先生在2021年3月15日至2021年5月31日期间担任我们的临时首席执行官。

(4)布里克曼先生一直担任我们的首席执行官，直到他从公司辞职，从2021年1月8日起生效。

有关我们的主要业务目标以及我们在2021年期间在实现这些目标方面取得的进展的信息，请参阅简介-关于房地美.

高管薪酬计划概述

除了布里克曼、德维托和格里尔(他们的薪酬将在下文讨论)外，2021年每个NEO的薪酬都受高管管理薪酬计划(EMCP)的管辖。EMCP平衡了我们留住和吸引高管人才的需要，同时促进了FHFA托管计分卡中包括的托管目标，以及由管理层单独制定的与我们业务的商业方面相关的目标，这些目标都包括在我们的公司记分卡中。EMCP下的所有薪酬都以现金支付，因为购买协议不允许我们向员工提供基于股权的薪酬，除非得到财政部的批准。

FHFA告诉我们，EMCP的设计适用于我们的首席执行官以外的近地天体，旨在实现和平衡三个主要目标：

n    维持较低的薪酬水平，以节省纳税人的资源。鉴于我们的托管地位，EMCP的设计通常是为了提供相对于未处于托管状态的大型金融服务公司较低的薪酬水平。

n 吸引和留住高管人才。EMCP旨在吸引和留住拥有有效管理一家大型金融服务公司所需的专业技能和知识的高管。公司需要具备这些资质的高管，才能继续履行其在为房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性方面的重要作用。我们面临着从其他公司争夺合格高管的竞争。文委会委员会定期考虑行政人员的薪酬水平，以及是否需要作出改变，以吸引和挽留行政人员。看见风险因素 以讨论与高管留任和继任规划相关的风险。

n 如果目标没有实现，就减薪。为了支持FHFA对我们托管的目标，并鼓励实现这些目标的业绩，每个NEO的目标TDC(CEO薪酬除外)的30%包括风险递延工资，可根据托管和公司记分卡中反映的公司和个人业绩进行扣减。

FHFA对EMCP的目标，以及对我们高管薪酬的法律和监管限制，请参见高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素 –对高管薪酬的法律、监管和监管限制限制我们对EMCP进行更改的能力，并限制我们可能支付给高管的薪酬金额和类型。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

CEO薪酬

布里克曼、德维托和格里尔2021年的薪酬(格里尔担任临时首席执行官期间)包括60万美元的年度基本工资水平，这符合2015年《政府薪酬公平法》(Equity In Government Compensation Act)的规定。他们没有参加EMCP，因此，无论是公司业绩还是个人业绩，他们都没有获得任何补偿。布里克曼、德维托和格里尔有资格参加根据这些计划条款提供给房地美其他高管的所有员工福利计划。看见高管薪酬-2021年近地天体薪酬信息- 薪酬汇总表以获取更多信息。

目标贸发局的要素

对于除首席执行官以外的所有近地天体，2021年EMCP下的薪酬包括以下要素：

基本工资标准

递延工资

n

每个季度的收入，包括利息，在(1)固定递延工资业绩期间后第一年相应季度的最后支付日期支付；(2)在风险递延工资业绩期间后第一年或第二年相应季度的最后支付日期支付。(2)固定递延工资业绩期间后第一年的相应季度的最后支付日期，以及(2)风险递延工资业绩期间后第一年或第二年的相应季度的最后支付日期(1)

固定递延工资

风险递延工资

n

鼓励实现托管、公司和个人绩效目标

托管计分卡及其评估标准

企业记分卡/个人

n

未经FHFA批准，不能超过60万美元

n

鼓励高管留任

n

基于托管记分卡绩效和评估标准的扣减

n

根据公司计分卡和个人目标的业绩进行扣减

n

等于递延工资总额减去风险部分

(1)如下所述，根据2020年1月1日生效的EMCP更新，风险递延工资将在2020年6月加入我们担任首席财务官的Lown先生在绩效期后第二年相应季度的最后一个支付日期支付。对于在2019年12月31日之前聘用的高管，包括所有其他符合条件的近地天体，风险递延工资的强制性延期期限从一年增加到两年，将从2022年业绩期间赚取的金额开始生效。

与往年一样，每个NEO(担任我们首席执行官的个人除外)的Target TDC的30%是风险递延工资，可能会根据托管记分卡的表现以及公司记分卡和个人业绩进行扣减。这笔有风险的递延工资已在业绩年度的下一年以季度末分期付款的形式支付。2019年，FHFA指示我们将某些高管(包括我们的近地天体)收到的风险递延工资的强制性延期期限从一年延长到两年。对于在2019年12月31日之前聘用的高管，这一变化对从2022年1月1日开始赚取的风险递延工资有效。对于在2019年12月31日或之后聘用的高管，这一变化立即生效。因此，我们目前符合条件的近地天体(罗恩先生除外)从2022年1月1日开始赚取的风险递延工资将在业绩年度后第二年的相应日历季度以季度分期付款方式支付。因此，这些近地天体在2022年赚取的风险递延工资将在2024年按季度分期付款。对于2019年12月31日之后受聘的罗恩来说，所有赚取的风险递延工资将在业绩年度后的第二年按季度支付，因此他在2020年赚取的风险递延工资将在2022年按季度支付，他在2021年赚取的风险递延工资将在2023年按季度支付。

2021年企业绩效评估所依据的目标，以及根据这些目标和FHFA使用的评估标准对实际绩效进行的评估，见高管薪酬-CD&A- 2021年风险递延工资的确定— 基于托管记分卡绩效的风险递延薪资和高管薪酬-CD&A- 2021年风险递延工资的确定 — 基于公司记分卡目标和个人绩效的风险递延薪资。之所以选择这些绩效指标，是因为它们反映了我们在托管期间的2021年目标。

看见高管薪酬-CD&A-其他行政人员薪酬考虑因素--终止雇用的影响有关终止雇佣的影响的信息，包括拖欠工资和相关利息的任何未付部分的时间安排和支付。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

高管薪酬最佳实践

我们所做的

我们不做的事

n

追回条款，其中很大一部分补偿可被重新征用和/或没收

n

没有任何协议保证在特定的雇佣期限内获得特定数额的补偿

n

薪酬和人力资本委员会使用独立薪酬顾问

n

没有金降落伞付款或控制条款的其他类似变化

n

年度薪酬风险审查

n

没有税收“总和”

n

除了退还税收、遗产和/或个人财务规划(我们于2022年停止)和退还搬迁费用外，没有高管福利。

n

不得对公司证券进行套期保值或质押

n

根据多种衡量标准(包括非财务衡量标准)对公司业绩进行评估

为符合资格的近地天体确定2021年目标贸易发展局

薪酬顾问的角色

作为为每个符合条件的近地天体确定目标TDC的年度程序的一部分，CHC委员会接受Meridian Compensation Partners LLC或其独立补偿顾问Meridian的指导。除了每年确定目标贸发局的程序外，Meridian全年还就其他高管薪酬事宜向文委会委员会提供指导。

Meridian没有向CHC委员会提供任何非执行薪酬服务，公司也没有向我们的管理层提供任何咨询或其他服务。在2021年期间，CHC委员会基于交易法规则10C-1(B)(4)中概述的因素审查了子午线的独立性，并确定子午线继续保持独立。

2021年比较器集团公司

文委会每年都会评估每名合资格的近地主任的目标贸发局的薪酬，以衡量在同类行业或在招聘和挽留具备所需技能和能力的人士方面，公司担任相若职位的行政人员的薪酬。我们将这组公司称为比较者集团。由于我们独特的业务、结构和使命，以及与其他金融服务公司相比，我们的业务规模较大，寻找可比较的公司作为高管薪酬的基准是具有挑战性的。我们认为，唯一与我们有直接可比性的公司是房利美(Fannie Mae)，但我们使用更广泛的公司来提供市场基准数据。

应联邦住房金融局的要求，房地美和房利美使用相同的比较集团对高管薪酬进行基准比较，以提供用于类似职位薪酬决定的市场数据的一致性。与为我们的比较集团选择公司相关的因素包括它们作为美国上市公司的地位、它们所在的行业以及它们相对于房地美规模的规模(就资产和员工数量而言)。

当一个职位没有合理的匹配或来自比较组的数据不足时，或者Meridian认为额外的数据来源将加强对竞争性市场薪酬水平的分析，CHC委员会可能会使用替代调查来源。

FHFA已指示我们以比较集团提供的薪酬范围的较低端为基准，这限制了我们在FHFA不批准例外情况下提供具有市场竞争力的薪酬的能力。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

用于确定2021年薪酬的比较组由以下公司组成：

好事达公司

联邦抵押协会

保诚金融公司(Prudential Financial，Inc.)

Ally Financial Inc.

第五、第三银行(Five Third Bancorp)

地区金融公司

美国运通公司

哈特福德金融服务集团(Hartford Financial Services Group，Inc.)

道富集团

美国国际集团有限公司

摩根大通**

同步金融

美国银行**

KeyCorp

Truist金融公司

纽约梅隆银行公司

万事达卡公司

美国合众银行

第一资本金融公司

大都会人寿公司

Visa，Inc.

花旗集团。*

北方信托公司

沃亚金融公司(Voya Financial，Inc.)

公民金融集团，Inc.

PNC金融服务集团(PNC Financial Services Group，Inc.)

富国银行(Wells Fargo&Company)*

发现金融服务

*

只有来自这些多元化银行公司的抵押贷款或房地产部门级别的薪酬数据才能在可用和适用于被基准职位的情况下使用。

CHC委员会已经确定，这些公司将组成2022年比较组。

建立目标贸发局

文化委员会通过审查比较组的数据，为符合条件的近地天体(Hutchins先生和Weiss先生除外)制定了2021年贸易发展目标建议。对于哈钦斯来说，CHC委员会审查了一项更广泛的金融服务调查的数据，其中包括管理着大量资产的公司。韦斯先生的贸易发展局在2021年保持不变，在成为临时总法律顾问之前，他是为了担任首席行政官而成立的。对于魏斯先生来说，比较组的数据没有进行适当的市场比较。

2021年目标贸发局

下表列出了我们每个符合条件的近地天体的2021年目标贸易发展局的组成部分。

表62-2021目标贸发局

						2021年目标贸发局
被任命为首席执行官(1)						基座 工资率						固定 递延工资						面临风险 递延工资						目标贸发局
迈克尔·T·哈钦斯						$600,000						$1,675,000						$975,000						$3,250,000
克里斯蒂安·M·劳恩(2)						600,000						1,500,000						900,000						3,000,000
唐娜·M·科利(3)						600,000						1,176,923						761,538						2,538,461
阿尼尔·D·印度支那						600,000						1,220,000						780,000						2,600,000
杰瑞·韦斯						600,000						975,000						675,000						2,250,000

(1)布里克曼、德维托和格里尔没有参加2021年的EMCP，因此不包括在此表中。有关他们薪酬的讨论，请参见高管薪酬-CD&A-CEO薪酬。虽然Hutchins先生在2021年1月9日至2021年3月14日CEO职位空缺期间担任我们的首席执行官，但他仍然是我们的总裁，因此有资格参加EMCP。

(2)关于他于2020年6月被任命为我们的首席财务官，我们同意向Lown先生支付1,275,000美元的现金签收奖励，以表彰他之前雇主被没收的补偿，分三期支付：475,000美元于2021年2月支付；475,000美元将于2022年2月支付；325,000美元将于2023年2月支付。如果Lown先生在分期付款日不是Freddie Mac公司的雇员，因为他自愿从公司辞职，或者如果公司因发生“收回与没收协议”中描述的任何没收事件而终止他的雇佣关系，分期付款将被没收。如果Lown先生在分期付款一周年之前自愿从公司辞职，或者如果公司因发生《收回与没收协议》中所述的任何没收事件而终止其雇佣关系，则每期款项都需要偿还。(B)如果在分期付款一周年之前，Lown先生自愿从公司辞职，或者如果公司因发生《收回与没收协议》中描述的任何没收事件而终止其雇佣关系，则每期分期付款均需偿还。

(3)表中的金额反映了2021年6月对科利女士的目标贸易发展公司的按比例增加的影响，从200万美元增加到300万美元，其中包括递延加薪100万美元。在考虑了她的职责范围和来自比较组的数据后，她的目标贸易发展局增加了。

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2021年风险递延工资的确定

CHC委员会和FHFA在确定2021年风险递延工资的资金水平时，考虑了我们在实现主要业务目标方面的成就，以及其他因素。FHFA根据托管记分卡绩效和评估标准确定了风险递延工资部分的资金水平，CHC委员会在FHFA的审查和批准下，根据公司记分卡目标和个人表现确定了支付给每个符合条件的NEO的风险递延工资部分的金额。

基于托管记分卡绩效的风险递延薪资

每个符合条件的NEO 2021年风险递延工资的一半，或目标TDC的15%，根据FHFA对(1)公司业绩相对于2021年托管计分卡中的目标和(2)以下描述的评估标准的评估而被扣减。FHFA根据2021年托管计分卡和评估标准独立评估了我们的表现，并确定符合条件的近地天体的风险递延工资部分有92%的资金水平是合理的。在根据2021年托管计分卡评估我们的表现时，FHFA考虑的因素包括我们完成所有托管计分卡目标的情况以及我们根据评估标准的表现。

在进行评估时，联邦住房金融局使用了以下标准(统称为评估标准)：

n我们的活动在多大程度上促进了具有竞争力、流动性、效率和弹性(明确)的国家住房金融市场，以负责任和可持续的产品和计划支持房主和租房者；

n我们在多大程度上以安全和稳健的方式开展业务，预测和缓解新出现的风险问题，并及时补救已确定的风险担忧；

n    我们在多大程度上达到了FHFA所有要求下的预期，包括资本、流动性和决议规划要求；

n我们在多大程度上根据符合FHFA期望的法规要求，在考虑多样性和包容性的情况下开展活动；

n我们与联邦住房金融局协商，在多大程度上与房利美、CSS、业界和其他利益相关者合作和协作；以及

n我们在多大程度上提供高质量、全面、创造性、有效和及时的工作产品。

下表介绍了托管计分卡的目标，以及FHFA对我们相对于这些目标所取得的成绩的评估。

绩效目标

FHFA的业绩总结

I.培育透明的全国住房金融市场

•

住房目标/服务职责：通过提供可持续的抵押贷款计划和进行有效的外展，实现房地美的住房目标和服务义务计划。

目标实现了。(1)

•

UMBS：仔细监控和维护UMBS现金流的一致性，并根据需要采取进一步措施，以确保TBA证券化市场运作良好。

目标实现了。

•

正在进行的主要计划：成功地继续实施正在进行的关键举措。

各项目标均已实现。

-

新冠肺炎市场行为-继续酌情回应与新冠肺炎相关的抵押贷款市场需求。

-

多系列上限-管理2020年11月17日宣布的多家庭上限要求。

-

信用评分规则-继续执行最终信用评分规则，并及时有效地遵守该规则的要求。

-

针对信息流程的附属品评估请求-继续支持联邦住房金融局对抵押品评估过程的评估，包括替代评估方法和辅助技术。

-

Libor过渡-通过宣布过渡传统LIBOR产品的计划和里程碑，继续确保有效地从LIBOR过渡到批准的替代参考利率。

•

公平的竞争环境标准和更高的透明度：

FHFA暂停了这些目标。

-

支持为广泛的抵押贷款市场参与者提供公平竞争环境的战略。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

绩效目标

FHFA的业绩总结

-

继续遵守禁止从贷款人手中购买抵押贷款的批量定价的规定，并努力确保所有获得批准的贷款人都能以一致的条款获得联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)的计划。

-

继续运营现金窗口和全程贷款管道，落实集中现金窗口和全程贷款渠道购买对小贷款机构和区域性贷款机构的相关要求。

-

继续评估可以公开的更多数据，以告知风险转移市场，并培育一个竞争激烈的抵押贷款市场，而不会排挤私人资本。

•

州和地方住房市场的有效运作：通过RFI评估机会并寻求利益相关者反馈，以支持和鼓励州和地方政策，使住房市场能够通过(1)降低住房生产成本和/或(2)降低提供抵押融资的成本或风险来更有效地运作。

目标实现了。

•

自然灾害评估：监控自然灾害给房地美的业务账簿带来的风险和风险敞口。

目标实现了。

二、确保安全稳健

•

风险概况：制定适当的房地美风险限额，以确保风险和复杂性降低到更适合资本缓冲有限的受监管实体的水平。

FHFA暂停了这一目标。

•

资本管理和规划：实施资本管理和资本规划能力，从现有的托管资本框架过渡到企业资本规则要求。

各项目标均已实现。

-

制定并实施过渡计划，以便在合理的时间内在替代方案下达到企业资本规则的合规性。

-

实施资本配置和动态管理风险的能力。

-

制定和实施合理的资本管理计划，根据房地美的资本水平适当调整风险，并纳入决议规划目标。

•

解决方案规划：与联邦住房金融局协调并根据联邦住房金融局的指导，开始制定一项计划，在不求助于财政部或纳税人的特别支持的情况下解决房地美，保留房地美的核心业务，并将对房地产和金融市场的潜在干扰降至最低。

目标实现了。

•

风险转移：继续以商业上合理和安全稳健的方式将信用风险转移到私人市场，包括积极寻求出售不良贷款和再贷款等流动性较差的资产。

目标实现了。

•

抵押贷款销售和服务：继续抵押贷款销售、服务和资产管理努力，以促进稳定和为持续的新冠肺炎压力做好准备，并为更具挑战性的市场状况做好准备。

各项目标均已实现。请注意，FHFA推迟了更新的卖家/服务商资格要求的实施。

-

协助FHFA最终确定并实施最新的卖方/服务商资格要求。

-

继续评估额外的交易对手风险管理控制和要求，以进一步确保适当的安全性和稳健性。

-

继续评估服务人员的准备情况和能力以及服务政策和流程的适当性。

-

仔细评估并尽可能减轻新冠肺炎销售或服务灵活性带来的任何重大不利风险影响。

-

与FHFA、抵押贷款行业标准维护组织(MISMO)和服务转移发展工作组成员(包括消费者金融保护局(CFPB))合作，进一步推动数据标准化工作。

•

核心运营和技术：更加关注房地美的核心运营和技术管理，以确保稳定性、弹性、效率和降低风险。

各项目标均已实现。

-

继续努力增强业务弹性和恢复管理能力，将中断的影响降至最低，并维持关键任务流程的业务运营。

-

继续努力保护信息的可用性、安全性、完整性和机密性。

-

继续努力提高业务效率和效力，包括遗留系统现代化的多年规划。

-

继续努力建立和完善企业级数据管理和治理能力。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

绩效目标

FHFA的业绩总结

-

确保核心运营和技术系统的结构和设计反映在联邦住宅贷款抵押公司的解决方案规划工作中。

-

与CSS合作，确保CSS和通用证券化平台(CSP)支持企业的证券化需求，并以高效、安全和稳健的方式运营。

三、为脱离托管制度的过渡做好准备

•

资本的有效利用：制定和实施战略，确保资本的有效利用，有针对性地支持核心担保业务，并获得足够的回报，以吸引必要的私人资本，使其能够退出托管。

根据FHFA的指示，这些目标在“确保安全和稳健--资本管理和规划”项下得到了巩固。

•

共同证券化平台战略：继续努力与FHFA共同制定和实施CSS/CSP的托管后战略和治理框架。

我们通过向FHFA提供所要求的分析和建议实现了这一目标。2021年10月，FHFA决定将CSS的治理结构与其支持企业的核心使命更好地结合起来。

•

解决已确定的需要改进的领域：及时解决监督调查结果，使FHFA满意，并保持有效的流程，以确保管理层在适当的董事会监督下，及时纠正新的调查结果。

目标实现了。

•

公平借贷：保持可持续、有效的公平贷款风险评估、监测和缓解过程，并与联邦住房金融局公平贷款监督办公室合作，为过渡到托管后的公平贷款监督和监督做好准备。

目标实现了。

(1)     虽然总体目标实现了，但2020年独栋保障性住房目标中的一个目标没有实现。FHFA通知我们，我们必须准备一份住房计划，说明我们将在2022-2024年期间采取的行动，以改善我们在这一未实现目标方面的表现。我们完成了2020年所有其他独户和多户保障性住房目标，以及2020年的尽职尽责服务目标。有关其他信息，请参阅MD&A-监管和监督 -联邦住房金融局-经济适用房目标和MD&A-监管和监督-联邦住房金融局-服务于服务不足的市场计划的职责.

房地美MAC | 2021 Form 10-K						261

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基于公司计分卡目标和个人绩效的风险递延薪酬

每个符合条件的近地雇员的风险递延工资的另一半，也相当于目标贸易发展公司的15%，根据公司相对于公司记分卡目标的表现和近地雇员的个人表现进行扣减。企业计分卡目标推动我们如何管理和改进我们业务的商业方面，旨在补充FHFA战略计划和托管计分卡。符合条件的近地天体的某些个人业绩目标要么是托管记分卡目标，要么是企业记分卡目标，或者直接支持它们的实现。

没有为企业记分卡目标分配权重。因此，文委会有需要根据其判断来厘定整体表现水平。在做出决定时，CHC委员会主要考虑了这样一个事实，即几乎所有的企业记分卡目标都已经实现或超过。CHC委员会决定，根据公司相对于公司记分卡的表现，这部分风险递延工资不应因公司业绩而减少。

董事会通过了与我们的战略计划一致的2022年企业记分卡目标。

下表列出了公司计分卡的目标，以及CHC委员会对我们相对于这些目标所取得的成就的评估。

企业记分卡目标			绩效评估
财务措施			该公司以强劲的财务业绩和资本增值超过了这一目标的所有要素。
主要托管退出里程碑			公司实现或超过了这一目标的所有要素，包括执行我们的资本管理路线图和准备解决方案规划。
重大补救和降低风险里程碑			该公司实现了这一目标的所有要素，包括重大问题的补救、全公司风险管理的成熟以及在既定限度内管理风险。
技术			该公司超越了这一目标的所有要素，包括在信息安全方面实现能力里程碑。
业务转型			该公司通过改进运营弹性、支付现代化、信息生命周期管理和第三方风险管理，实现了这一目标的所有要素。
人与文化			公司实现或超过了这一目标的所有要素，包括制定支持我们企业文化演变的战略和计划。
包容性和多样性			该公司通过让少数族裔、女性和残疾人拥有的企业参与资本市场和公司交易，实现或超过了这一目标的所有要素。
使命			该公司实现了这一目标的所有要素，包括根据初步信息，实现我们2021年的独户和多户保障性住房目标，以及制定解决住房市场种族和社会不公正问题的战略。

文委会亦评估了每名合资格的近地天体的个别表现。在进行评估时，CHC委员会考虑了德维托先生的意见以及公司的企业记分卡表现。在每一个案例中，CHC委员会的决定都与德维托先生的建议一致。联邦住房金融局审查并批准了与这些决定相关的赔偿。

下面讨论每个符合条件的近地天体的个人表现。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

迈克尔·T·哈钦斯总统
性能亮点
n			有效地领导了房地美的主要部门：单一家庭、多家庭、投资和资本市场、企业运营和技术以及行政管理。
n			在公司的各个方面提供强有力的领导，包括：制定公司的业务计划和财务预算；设计未来工作战略；以及其他关键优先事项，如解决方案规划和资本交付。
n			领导单一家庭和多家庭企业制定有效的公平住房和可持续住房拥有计划，以及与经济适用住房和服务目标相关的倡议。
n			继续增强资本市场的流动性，在小型和大型抵押贷款发起人之间创造公平的竞争环境，并提供创新的信用风险转移结构，同时管理各种风险/资本/交易量限制。
n			重组了公司的运营和技术职能，以重新调整资源以增强业务协同效应，通过有针对性的系统现代化投资来提高运营效率，并继续加强运营风险管理，包括技术弹性和网络安全能力。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Hutchins先生应获得其风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

克里斯蒂安·M·劳恩执行副总裁兼首席财务官
性能亮点
n			他领导了几个大型金融项目的推进，包括：向企业监管资本框架的过渡；多德-弗兰克压力测试；以及解决方案规划。
n			继续专注于增强分析和预测能力，以及改进财务分析和预算规划，以获得业务洞察力和成本透明度。
n			继续关注企业供应链组织和流程的变革，以实现成本节约和效率提高。
n			先进的业务和生产力举措，包括：改进内部和外部报告；修订技术和业务流程；加快制定公司可持续发展目标。
n			在财务司工作人员的持续发展方面发挥强有力的领导作用，继续专注于扩大未来组织成功所需的招聘渠道和技能集，以及持续的工作轮换。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，罗恩先生应获得他的风险递延工资的100%，这笔工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

唐娜·M·科利单一家族企业执行副总裁
性能亮点
n			领导单一家族企业持续强劲的财务业绩，专注于资本管理、风险管理、发现增长机会和创新。
n			继续推进各项举措，以服务于公司的使命，让家园成为可能，包括与以下相关的举措：经济适用住房目标、服务目标的责任、加强公平贷款技术，以及制定公平和可持续的住房计划。
n			继续提升运营能力，为我们的客户提供更高效的体验，重点放在不断改进技术、管理运营风险和提高业务弹性上。
n			在持续支持和发展单身员工方面具有强大的领导力-家族企业，更加注重组织资源的重组，扩大招聘渠道，并确定当前和未来组织成功所需的技能集的优先顺序。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，科利应获得其风险递延工资的97.5%，这部分工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和她的个人表现进行扣减。

阿尼尔·D·印度加执行副总裁兼首席风险官
性能亮点
n			推进公司的风险管理框架，纳入监管预期。
n			使风险偏好框架与企业监管资本框架保持一致，同时加强风险衡量。
n			与其他领导人合作，为非金融风险制定共同的风险校准方法。
n			通过持续增强风险、合规性和控制能力，增强独立风险职能部门的能力。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Hduja先生应获得他的风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						263

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

杰瑞·韦斯执行副总裁兼首席行政官兼临时总法律顾问
性能亮点
n			杰出的领导力，几乎全年担任首席行政官和临时总法律顾问两个高级行政级别的角色。
n			就广泛的法律和治理问题向董事会和高级管理层提供指导，包括：各种复杂的业务线举措；房地美领导层的交接；制定公平和可持续的住房计划；决议规划；以及实施降低风险和提高效率的举措，以支持新产品。
n			在与首席执行官和董事会合作制定公司最新的战略计划以及相关的公司优先事项和目标方面发挥了关键作用。
n			与其他领导人合作，继续提供支持，以满足公司不断变化的需求，包括：解决FHFA的监管和托管倡议；推进住房和经济研究以及内部和外部沟通，以及改善员工的现场体验。
n			领导公司的未来工作战略，并与其他领导合作制定回归办公室计划，以帮助我们成长人才，并在新冠肺炎的动态环境中为我们的员工提供支持。
n			在法律和行政司工作人员的持续发展方面提供强有力的领导，并继续注重领导能力和管理技能的发展。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Weiss先生应获得其风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

2021年递延工资

下面的图表报告了每个NEO的2021年递延工资的实际金额，不包括布里克曼、德维托和格里尔，他们没有资格获得2021年递延工资。每个日历季度的实际收入定于2022年相应日历季度的最后一个支付日期支付，但Lown先生除外，他在2021年赚取的风险递延工资将在2023年相应日历季度的最后一个支付日期支付。看见高管薪酬-CD&A- 高管薪酬计划概述以获取更多信息。

表63-2021年递延薪资

			2021年实际递延薪资
			固定						面临风险
被任命为首席执行官									托管记分卡									企业记分卡/个人
哈钦斯先生			$1,675,000						$448,500									$487,500
劳恩先生			1,500,000						414,000									450,000
科利女士			1,176,923						350,308									371,250
印度支那先生			1,220,000						358,800									390,000
韦斯先生			975,000						310,500									337,500

与近地天体雇佣有关的书面协议

我们与我们的每个近地天体签订了雇佣协议，其中规定了具体的初始补偿水平，包括适用的基本工资和目标贸易发展局。每个近地天体的补偿可能会受到联邦住房金融局和EMCP条款的影响。看见高管薪酬-CD&A-符合条件的近地天体2021年目标贸发局的确定-2021年目标贸发局 2021年我们符合条件的近地天体的贸易发展目标金额。除下述协议外，我们与我们的近地天体签订的任何与雇用他们有关的协议中都没有剩余的实质性条款，因为如上所述，这些条款已经被EMCP取代，或者这些条款不再有效，例如已经支付的签约奖金，不再需要偿还。

我们与格里尔和德维托签订了备忘录协议，分别聘用他们担任我们的临时首席执行长和首席执行长。根据2015年《政府薪酬公平法》，协议规定直接薪酬完全由基本工资组成，每年60万美元，按比例计算在2021年的服务期内。此外，协议规定格里尔和德维托有资格参加提供给房地美其他高管的所有员工福利计划。看见高管薪酬-CD&A-CEO薪酬以获取更多信息。关于德维托先生被任命为我们的首席执行官，我们向他提供了搬迁福利，以补偿他搬迁到华盛顿特区地区的相关费用。如果DeVito先生在收到这些福利后两年内因任何原因终止其在我们公司的工作，或者Freddie Mac因发生与重大信息不准确、因重罪定罪或故意不当行为而被解雇、严重疏忽或严重不当行为或违反终止后竞业禁止公约的没收事件而终止其雇佣关系，这些搬迁福利将被偿还。

我们与Lown先生就聘用他担任我们的执行副总裁兼首席财务官一事达成了一项书面协议。Lown先生的协议条款为他提供了每年3,000,000美元的目标贸易发展局机会，包括600,000美元的基本工资、1,500,000美元的固定递延工资和900,000美元的风险递延工资，并有机会参加根据这些计划的条款向我们的高管提供的所有员工福利计划，以及某些搬迁福利。与罗恩的信件协议还规定，他将获得1,275,000美元的现金签收奖励，以表彰他之前雇主被没收的补偿，分三期支付：475,000美元于2021年2月支付；475,000美元将于2022年2月支付；325,000美元将于2023年2月支付。如果Lown先生由于自愿辞职而在分期付款日不是Freddie Mac的雇员，或者如果Freddie Mac由于发生重新捕获和没收协议中描述的任何没收事件而终止了他的工作，那么分期付款将被没收。如果Lown先生在分期付款日期一周年之前出于任何原因自愿辞去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由于发生“收回与没收协议”中所述的任何没收事件而终止他的工作，则每一期款项都将得到偿还。在此情况下，Lown先生出于任何原因自愿辞去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由于发生“重新获取和没收协议”中描述的任何没收事件而终止他的工作，每期分期付款都将得到偿还。

我们还与我们的每个近地天体签订了限制性公约和保密协议。限制性公约和保密协议中包括的竞业禁止和竞标条款在高管薪酬-CD&A-与近地天体就业限制公约和保密协议有关的书面协议。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

近地天体目前无权在发生任何类型的终止事件时获得遣散费福利。有关终止雇佣时应支付的补偿和福利的其他信息，请参见高管薪酬-2021年近地天体薪酬信息-终止雇佣时可能获得的付款.

限制性公约和保密协议

我们的每个近地天体都受到与我们的限制性契约和保密协议的约束。每份协议均规定，不论行政人员的聘用是由行政人员、我们或双方协议终止，NEO均不会在紧接终止雇用后的12个月内，寻求或接受涉及执行类似职责的指定竞争对手的雇用。在此期间，每个NEO同意不招募或招聘我们的任何管理人员。这些协议还规定了构成商业秘密或专有或其他机密信息的信息的保密性。此外，限制性公约和保密协议在某些情况下规定了离职后六个月的“冷静期”，在此期间，近地天体将被禁止直接或间接参与涉及房贷美的交易。

收回和没收协议

为了参与EMCP，我们每个符合条件的近地天体都签订了重新捕获和没收协议。布里克曼先生、德维托先生和格里尔先生由于担任我们的首席执行官或临时首席执行官而有资格或没有资格参加EMCP，因此没有签订重新收购和没收协议。

收回及没收协议规定，如本公司董事会在发出所需通知后，善意行使其唯一酌情权，确定已发生没收事件，则可重新收回及/或没收根据EMCP的条款赚取、支付或将支付的递延薪金(包括相关利息)，并根据该等条款支付及/或没收根据EMCP的条款赚取、支付或将予支付的递延薪金(包括相关利息)，前提是本公司董事会在发出所需通知后，善意行使其唯一酌情权，确定已发生没收事件。以下描述了被重新捕获和/或没收的没收事件和补偿。

重大失实信息

n    没收事件-根据重大不准确的财务报表或任何其他重大不准确的业绩衡量标准，NEO已获得或获得了支付延期工资的具有法律约束力的权利。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- A纽约递延工资在没收事件之前最多两年的收入超过了董事会确定的如果在早先的补偿决定时考虑了没收事件，联邦住宅贷款抵押公司将支付的金额(金额可能会因具体的没收事件而异)。

因重罪定罪或故意行为不当而被解雇

n    没收事件-有下列情形之一的，终止聘用NEO：

l    因NEO被判重罪、认罪或不承认重罪而终止雇佣；

l    雇佣终止后，新雇员根据解雇前的行为被判定犯有重罪，或认罪或否认重罪，并且在被定罪或认罪后一年内，董事会认定这种行为对联邦住宅贷款抵押公司造成重大伤害；或

l    终止雇用的原因是，或者在终止雇佣的两年内，董事会认定，近地天体在履行职责时故意行为不当，对房地美造成了实质性伤害。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 任何在NEO终止日期前两年内赚取的递延工资，任何预定在终止后两年内支付的递延工资，以及任何作为解除索赔协议的对价而支付或将支付的现金支付。

严重疏忽或严重不当行为

n    没收事件- 终止雇用近地天体的原因是，近地天体在履行其职责时，从事了对房地美造成重大伤害的严重疏忽或严重不当行为，或者在近地天体终止雇用后两年内，董事会认定近地天体在其终止之前从事了此类行为。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 在终止之日或终止之日之后支付的任何递延工资，包括作为解除索赔协议的对价而支付的任何现金支付。

违反终止后竞业禁止公约

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

n    没收事件- 近地天体违反了在预定支付延期工资时生效的限制性公约和保密协议中规定的终止后竞业禁止公约。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 在紧接违规行为发生前12个月内支付的延期工资的50%，以及任何未支付的延期工资的100%。

根据收回及没收协议，董事会有酌情权决定从近地天体收回及/或由近地天体没收的适当金额(如有)，该金额旨在超过在作出该补偿决定时房地美考虑没收事件时向近地天体支付的补偿总额。

赔偿协议

我们已经与我们的每一位董事和高管(包括我们的每一位近地天体)签订了赔偿协议，每一位董事和高管都是被赔偿人。协议形式规定，如果执行官员不再直接向首席执行官或总裁报告因事件而引起的任何索赔，并在不再直接向首席执行官或总裁报告后继续留在联邦住宅贷款抵押公司，则协议下的赔偿权利将终止。根据未来的附例，该等行政人员将继续享有类似的弥偿权利。赔偿协议规定，我们将在我们的章程和弗吉尼亚州法律允许的最大程度上赔偿被保险人。根据某些条款和条件，这一义务包括赔偿被赔偿人因任何威胁或待决的诉讼、诉讼或诉讼而实际发生的所有责任和合理费用(包括律师费)，但因被赔偿人故意行为不当或明知违反刑法而发生的责任和费用除外。弥偿协议规定，如受弥偿人提出要求，我们会垫付开支，但如最终裁定受弥偿人无权获得弥偿，则须由受弥偿人偿还垫付的任何款项。根据赔偿协议获得赔偿的权利不排除被赔偿人根据任何法规、协议或其他规定可能享有的任何其他权利。在受弥偿人不再是董事或公司高级职员后，我们在赔偿协议下的义务将继续存在，因为受弥偿人不再是董事或公司高级职员，因此对于任何可能的索赔，我们将继续承担这一义务。, 在监护权终止的情况下，赔偿协议仍然有效。赔偿协议还规定，联邦住房金融局提起的诉讼的赔偿将按照联邦住房金融局关于黄金降落伞和赔偿付款的规则中规定的标准进行管理。

其他高管薪酬考虑因素

不当行为导致的会计重述如果由于不当行为，我们因重大不遵守财务报告要求而被要求准备会计重述，首席执行官和首席财务官必须向我们偿还根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第304条确定的金额。

终止雇用的效力

延期工资和相关利息的任何未支付部分的时间和支付取决于解雇的原因，如中所述雇佣终止后可能支付的款项。

额外津贴

我们认为，额外津贴应该是我们近地天体补偿方案中最低限度的一部分。未经FHFA批准，任何近地天体每年的额外津贴总额不能超过25,000美元，我们不提供毛收入来支付额外津贴本身应缴纳的任何税款。2021年期间向我们的近地天体提供的唯一额外福利是报销个人财务规划、税务规划和/或遗产规划方面的援助，最高年度最高福利为4500美元，并在近地天体有资格享受福利的第一年额外提供2500美元的津贴。2022年，我们停止了这项额外服务。

SERP和SERP II

我们的近地天体在符合服务一年的规定后，便有资格参加我们的SERP。SERP旨在为参与者提供根据我们的Thrift/401(K)计划有权享受的全额福利，前提是该计划不受美国国税法(Internal Revenue Code)规定的某些美元限额的限制。这被称为“SERP收益”。对于EMCP的参与者，如果年薪超过参与者基本工资的两倍，则不会累积SERP福利。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

截至养老金计划终止之日，参加公司养老金计划的员工可以使用SERP II。该计划旨在为参与者提供他们根据合格税收过渡计划(有关详细信息，请参阅我们于2015年2月19日提交的Form 10-K年度报告)应享有的全额福利，前提是该计划不受美国国税法(Internal Revenue Code)规定的某些美元限额的限制。这被称为“SERP II的好处”。布里克曼、韦斯和科利是仅有的三个有资格享受2021年SERP II福利的近地天体。

有关这些好处的其他信息，请参阅高管薪酬-2021年近地天体薪酬信息 -非限定延期补偿.

股权、套期保值和质押政策

我们的股权指导方针在托管开始时被暂停，因为我们停止向高管支付基于股票的薪酬。购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股票。股票所有权要求的暂停预计将通过托管继续进行，直到我们恢复给予基于股票的补偿。

根据我们的公司政策，所有员工，包括我们的近地天体和我们的董事，都被禁止：

n从事所有涉及本公司证券的交易(包括买卖股权证券和非股权证券)(除出售政策实施前持有的公司证券外，仅经事先清理)；

n买卖与本公司股权证券有关的衍生证券，或买卖与本公司股权证券相关的任何衍生证券；

n交易与我们证券有关的期权(除我们授予的期权外，然后只有在预清仓的情况下)或其他对冲工具；以及

n将我们的证券存入保证金账户或将我们的证券质押为贷款抵押品。

对高管薪酬的法律、监管和监管限制

我们可能向我们的近地天体支付的赔偿金额受到许多法律、法规和管理人员的限制，特别是在我们处于托管期间。托管制度也极大地影响了CHC委员会决定我们高管薪酬的程序。我们描述了以下对我们的高管薪酬计划和政策有重大影响的法律和法规要求。

在监护期间适用的规定

在我们处于托管期间，我们必须遵守与我们的高管薪酬相关的其他法律和法规要求，包括以下内容：

n “政府补偿公平法案”。2015年政府薪酬公平法案将我们首席执行官的薪酬和福利限制在与我们处于托管或接管期间的2015年1月1日相同的水平。这项法律还规定，在我们处于托管或接管期间，我们首席执行官的薪酬和福利不得增加。因此，我们首席执行官的年度直接薪酬仅限于600,000美元的基本工资。看见高管薪酬-CD&A- CEO薪酬以获取更多信息。

n 股票法案。根据证券法和FHFA的相关规定，我们的高级官员，包括我们的近地天体，在托管期间不得获得奖金。FHFA将奖金定义为奖励员工所做工作的报酬，其中奖励的细节(如发放奖金或其金额的决定)是在绩效期间后使用自由裁量权或固有的主观衡量标准确定的。

n FHFA指示-高管薪酬。作为我们的管理人员，FHFA的权力包括制定高管薪酬的权力。联邦住房金融局作为监管机构，保留了批准我们高管薪酬条款和金额的权力。在给我们的指示中，联邦住房金融局指示管理层在达成新的补偿安排或增加根据美国证券交易委员会规则定义的近地天体或其他高管的现有薪酬安排支付的金额或福利之前，应征得联邦住房金融局的决定。

n FHFA说明-其他补偿。根据FHFA的指示，任何可能对我们的员工产生重大影响的员工薪酬变化，包括但不限于留任奖励、特别激励计划和功绩增加池资金，都需要FHFA作为保管人做出决定。

n 联邦住房金融局指令。联邦住房金融局作为保守党人，已经指示我们：

l    将所有员工的基本工资限制在不超过60万美元；

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

l    如建议的目标贸易发展局为60万元或以上的新员工，在订立任何补偿安排前，须取得FHFA的决定；

l    如建议的目标贸易发展局金额为600,000元或以上，则在增加任何雇员的贸易发展局总额前，须征得FHFA的决定；

l    增加风险延期工资的强制性延期期限，如中所述高管薪酬-CD&A- 高管薪酬计划概述—目标贸发局的要素及

l    在我们的政策和程序中包括对被发现从事特定活动的高管和某些其他受保员工的处罚，包括在法律允许的适当情况下重新获得和/或没收递延工资。看见高管薪酬-CD&A-与近地天体雇佣相关的书面协议— 收回和没收协议有关我们根据本FHFA指令实施的补偿、没收和补偿条款的说明。

n FHFA制导。作为保守派，FHFA已指示我们将新高管招聘和现有高管加薪请求的市场薪酬范围基准定在较低端，除非FHFA已批准例外。

n 股东权力。联邦住房金融局，作为保守党，拥有我们股东的所有权力。因此，自进入托管以来，我们没有召开过股东大会，也没有就高管薪酬进行过股东咨询投票。

n 金色降落伞规则。“金降落伞”一般是指以终止雇佣合约为条件或与终止雇佣有关的补偿性付款。联邦住房金融局法规依据“通用企业法”一般禁止我们在托管、接管或其他麻烦状况下的任何时期向公司的任何现任或前任董事、高级管理人员或员工支付金降落伞付款，除非特定豁免适用或联邦住房金融局董事批准付款。具体豁免包括合格的养老金或退休计划、符合规定要求的非歧视性员工计划或计划，以及符合规定要求的真诚递延补偿计划或安排。

其他适用要求

我们还必须遵守与我们的高管薪酬相关的法律和法规要求，这些要求适用于我们是否处于托管状态，包括以下内容：

n    购买协议。根据购买协议的条款，在优先优先股全部偿还或赎回之前：

l    未经联邦住房金融局董事委员会同意并与财政部长协商，我们不得与任何近地天体或美国证券交易委员会规则中定义的其他高管订立任何新的补偿安排，或增加根据现有补偿安排应支付的金额或福利。

l    除非在有限情况下，未经财政部事先书面同意，我们不得出售或发行任何股权证券，这有效地消除了我们提供基于股票的补偿的能力。

n 我们的宪章。根据我们的宪章和FHFA的相关规定，FHFA作为我们的监管机构，必须批准我们向我们的近地天体和FHFA确定的某些其他官员提供的任何终止福利。

n GSE法案。根据GSE法案和FHFA的相关规定，FHFA作为我们的监管机构，已经明确了对我们高管薪酬的监督权。GSE法案指示FHFA禁止我们向我们的近地天体和FHFA确定的某些其他官员提供薪酬，这些薪酬与在其他涉及类似职责和责任的类似业务中受雇的薪酬不合理或不能相提并论。FHFA可以随时审查高管薪酬的合理性和可比性，并可能要求我们在审查期间扣留向高管支付的任何款项。GSE法案还规定，如果我们被归类为严重资本不足，则需要得到FHFA的事先书面批准，才能向高管支付任何奖金或向高管提供一定的薪酬增加。

第162(M)条补偿开支的免税限额

美国国税法第162(M)条规定，我们每年可扣除的薪酬(包括绩效薪酬)不得超过100万美元，以支付给：(1)在一年中的任何时候担任首席执行官或首席财务官的任何人，(2)在一年中的任何时候受雇于我们的三名薪酬最高的近地天体(首席执行官和首席财务官除外)，以及(3)任何在2016年后担任首席执行官、首席财务官或薪酬前三名并正在接受房地美薪酬的个人。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						269

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

薪酬和人力资本委员会报告

薪酬及人力资本委员会已检讨及讨论薪酬问题探讨与分析并在此审查和讨论的基础上，向董事会建议薪酬问题探讨与分析包括在本表格10-K中。

这份报告是由薪酬和人力资本委员会成员恭敬地提交的。

兰斯·F·德拉蒙德，主席
马克·H·布鲁姆
阿利姆·吉拉尼
克里斯托弗·E·赫伯特
阿尔贝托·G·穆萨勒姆

房地美MAC | 2021 Form 10-K						270

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高管薪酬						补偿和风险

补偿和风险

我们的管理层对我们的薪酬政策和做法进行了评估，这些政策和做法适用于所有级别的员工，包括那些参与EMCP的员工。评估是由我们的机构风险管理部门和人力资源部的成员进行的，其中包括对以下方面的评估：

n提供的补偿类型(包括固定、可变和递延)；

n参加薪酬计划的资格；

n薪酬方案设计和治理；

n制定工作表现目标的过程；以及

n我们薪酬计划的流程和计划审批。

该评估已于2022年1月与CHC委员会进行了讨论。管理层的结论得到了CHC委员会的同意，即公司的薪酬计划和做法不鼓励为追求公司或托管记分卡目标或其他目的而进行不必要或过度的风险行为，这些计划和做法不会合理地对联邦住宅贷款抵押公司产生实质性的不利影响。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						271

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高管薪酬						CEO薪酬比率

CEO薪酬比率

美国证券交易委员会规则要求每年披露公司首席执行官的年薪总额与员工中值薪酬的比率。对于2021年，我们使用截至2021年12月31日的中位数员工，使用表格W-2框5中报告的薪资数据，并对全年未工作的个人进行年化。除以下说明外，我们使用与计算首席执行官(和其他近地天体)年总薪酬相同的方法来计算2021年员工的总年薪表65-薪酬汇总表.

下表列出了我们首席执行官和中位员工的年薪总额以及两者之间的比例。

表64-CEO薪酬比率

						CEO薪酬比率
员工						总补偿			比率
迈克尔·J·德维托(CEO)						$687,647(1)			4.5 to 1
中位员工						154,483(2)

(1)德维托先生的总薪酬为687647美元，其中包括他的年化基本工资和搬迁津贴。看见高管薪酬-CD&A-CEO薪酬和高管薪酬-2021年近地天体薪酬信息-薪酬汇总表以供进一步讨论。

(2)反映了中位数员工2021年的实际总薪酬(估计奖励薪酬支付除外)，因为截至本10-K表格提交时，我们尚未结束我们的近地天体以外员工的2021年绩效薪酬规划流程。这一估计包括具有类似绩效评级的个人的预计奖励支出。

考虑到公司可能使用不同的方法来确定其CEO薪酬比率，上述比率不应用作公司之间比较的基础。

房地美MAC | 2021 Form 10-K						272

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

2021年近地天体补偿信息

以下部分列出了我们近地天体的薪酬信息：布里克曼先生(担任首席执行官至2021年1月8日)；哈钦斯先生(于2021年1月9日至2021年3月14日担任我们的首席执行官)；格里尔先生(于2021年3月15日至2021年5月31日担任临时首席执行官)；德维托先生(自2021年6月1日起担任首席执行官)；洛恩先生(自2020年6月15日起担任我们的首席财务官)；以及其他三人

薪酬汇总表

表65-薪酬摘要

						薪金												奖金(3)						非股权激励计划薪酬(4)									所有其他补偿(5)						总计
被任命为首席执行官			年			年内收入(1)						延期(2)
迈克尔·J·德维托(6)			2021			$355,385						$—						$—						$—									$87,647						$443,032
首席执行官
迈克尔·T·哈钦斯			2021			600,000						1,675,000						—						936,468									102,838						3,314,306
总统			2020			623,077						1,675,000						—						884,476									119,239						3,301,792
			2019			600,000						1,675,000						—						913,735									123,634						3,312,369
克里斯蒂安·M·劳恩(6)			2021			600,000						1,500,000						475,000						864,864									116,682						3,556,546
执行副总裁兼首席财务官			2020			334,616						815,934						—						447,610									49,096						1,647,256
唐娜·M·科利(6)			2021			600,000						1,176,923						—						721,918									102,588						2,601,429
执行副总裁-单一家族企业
阿尼尔·D·印度支那			2021			600,000						1,220,000						—						749,174									102,610						2,671,784
执行副总裁-首席风险官			2020			623,077						1,220,000						—						707,581									115,622						2,666,280
			2019			600,000						1,220,000						—						730,988									117,651						2,668,639
杰瑞·韦斯(6)			2021			600,000						975,000						—						648,324									102,488						2,325,812
执行副总裁-首席行政官兼临时总法律顾问
马克·B·格里尔(6)			2021			129,231						—						—						—									—						129,231
前临时行政总裁
大卫·M·布里克曼(7)			2021			11,538						—						—						—									981						12,519
前首席执行官			2020			600,000						—						—						—									102,000						702,000
			2019			600,000						837,500						—						456,867									112,621						2,006,988

 

(1)本分栏显示的金额包括年内支付的基本工资，每两周支付一次。2020年历年包含27个双周支付期，而不是通常的26个双周支付期。这个额外的支付期大约每11年发生一次，因为我们每两周支付一次。由于2020年额外的双周支薪期，印度支那、哈钦斯和罗恩2020年的工资总额略高于年度基本工资水平。每名执行干事2020年的基本工资如下：哈钦斯先生：60万美元；劳恩先生：60万美元；印度贾先生：60万美元。2021年2月，联邦住房金融局要求布里克曼偿还他在第27个支付期收到的款项，布里克曼自愿同意这样做。

(2)显示的金额反映了年内赚取的固定递延工资。2021年、2020年和2019年期间赚取的固定递延工资的利率分别为0.05%、0.795%和1.315%，相当于截至上一年12月31日的一年期国库券利率的50%。每个季度赚取的固定递延工资在下一年相应季度的最后一个发薪日以现金支付，并连同应计利息一起支付。2021年、2020年和2019年期间赚取的固定递延工资的利息包括在所有其他薪酬中。

(3)显示的金额反映了支付给Lown先生的一笔现金签收款项，这笔款项与他的招聘有关。虽然我们将这笔款项归入“奖金”一栏是为了“薪酬摘要表”的目的，但根据“证券法”，这笔款项不被视为“奖金”。请看高管薪酬-CD&A-与近地天体雇佣有关的书面协议 和高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素-对高管薪酬的法律、监管和监管限制 了解更多细节。

(4)显示的金额反映了每年赚取的风险递延工资以及该风险递延工资的利息。2021年、2020年和2019年期间赚取的风险递延工资的利率与固定递延工资的利率相同。除了Lown先生的情况外，在此期间赚取的风险递延工资 每一个 本季度将在下一年相应季度的最后一次支付日以现金支付。对于Lown先生来说，每个季度赚取的风险递延工资将在第二个日历年相应季度的最后一个发薪日以现金支付。看见执行人员

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

薪酬-CD&A-2021年风险递延工资的确定和 高管薪酬-CD&A-高管管理薪酬计划概述.

(5)2021年的数额反映：(I)2021年符合纳税条件的Thrift/401(K)计划下的缴款；(Ii)2021年计划年度根据SERP福利赚取的应计项目；(Iii)2020年固定递延工资的利息；(Iv)偿还DeVito和Lown先生发生的某些搬迁费用，以及偿还Lown先生发生的财务规划费用。2021年的数额如下：

被任命为首席执行官						节俭/401(K)计划 投稿						SERP优势 应计项目						固定递延工资利息						搬迁和财务规划费用
德维托先生						$—						$—						$—						$87,647
哈钦斯先生						24,650						77,350						838						—
劳恩先生						9,419						49,427						750						57,086
科利女士						24,650						77,350						588						—
印度支那先生						24,650						77,350						610						—
韦斯先生						24,650						77,350						488						—
格里尔先生						—						—						—						—
布里克曼先生						981						—						—						—

雇主对储蓄/401(K)计划的缴费通常以相同的条件提供给我们的所有员工。在工作的第一年后，我们将符合条件的薪酬的6%与员工供款的100%相匹配。此外，员工在工作的第一年后，将获得雇主对我们的储蓄/401(K)计划的额外贡献，相当于前一年赚取的薪酬的2.5%。雇员供款、我们的配套供款和2.5%的雇主供款根据雇员的投资选择进行投资，并立即归属。有关SERP优势的更多信息，请参见 高管薪酬-2021年近地天体薪酬信息-非限定延期补偿.

额外福利的价值是根据它们对我们来说的总增量成本来计算的。在报告所述年份，除德维托先生(如上所述在2021年获得搬迁费用补偿)和洛先生(获得56496美元搬迁费用和590美元财务规划服务)外，任何近地天体获得的额外津贴总额不到10 000美元。因此，根据美国证券交易委员会的规定，除德维托先生和洛恩先生外，“所有其他薪酬”项下显示的金额不包括额外津贴。

(6)根据美国证券交易委员会的报告要求，由于洛恩于2020年首次成为近地天体，2019年的信息不需要披露。同样，由于德维托、韦斯、格里尔和科利首次成为近地天体是在2021年，2019年和2020年的信息不需要披露。

(7)布里克曼于2021年1月8日辞职。布里克曼于2019年7月成为首席执行官，在担任首席执行官期间，他的薪酬仅包括60万美元的年基本工资。在担任首席执行官之前，他参加了EMCP，并有资格获得递延工资。

基于计划的奖励的授予

下表载有关于2021年期间向每个近地天体发放基于计划的奖励的信息。购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行股本证券。2021年期间没有颁发股票奖励。有关用于确定支出的绩效和其他度量的说明，请参见高管薪酬-CD&A-直接薪酬目标总额的构成要素, — 2021年近地天体目标TDC的确定, — 2021年风险递延工资的确定，及— 2021年递延工资.

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

表66-以计划为基础的奖励拨款

												项下的预计未来支出 非股权激励计划奖(2)
被任命为首席执行官(1)						风险递延工资奖励						阀值						目标/最大值
哈钦斯先生						托管记分卡						—						$487,500
						企业记分卡/个人						—						487,500
						总计						—						975,000
劳恩先生						托管记分卡						—						450,000
						企业记分卡/个人						—						450,000
						总计						—						900,000
科利女士						托管记分卡						—						380,769
						企业记分卡/个人						—						380,769
						总计						—						761,538
印度支那先生						托管记分卡						—						390,000
						企业记分卡/个人						—						390,000
						总计						—						780,000
韦斯先生						托管记分卡						—						337,500
						企业记分卡/个人						—						337,500
						总计						—						675,000

(1)布里克曼、德维托和格里尔没有资格在2021年领取递延工资，因此不包括在此表中。

(2)报告的金额反映了2021年发放的风险递延工资，这可能会根据以下因素而减少：(I)相对于托管记分卡的公司业绩；(Ii)公司相对于公司记分卡目标的业绩和一名官员的个人业绩。实际赚取的风险递延薪资金额可以是目标的0%(在阈值列中报告)，也可以是目标的最大100%(在目标/最大值列中报告)。2021年期间赚取的实际风险递延工资金额报告在 非股权激励计划薪酬列表65-薪酬汇总表.

财政年度末的杰出股权奖

截至2021年12月31日，没有一个近地天体拥有未行使的选择权或未授予的RSU。

期权行权与既得股票

在2021年期间，没有一个近地天体行使期权或授予RSU。

养老金福利

此处没有显示养老金福利表，因为养老金计划终止于2015年完成。有关其他信息，请参阅高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素.

不合格延期补偿

近地天体的非限定递延补偿包括战略资源规划福利，对于那些有资格参加过渡计划的近地天体(或那些可能将Roth缴款推迟到其Thrift/401(K)计划账户的近地天体)，则包括战略资源规划II福利。SERP和SERP II是无资金、无限制的固定缴款计划，旨在为参与者提供根据Thrift/401(K)计划和过渡计划(对于符合条件的近地天体)应享有的全额福利，前提是这些计划不受“国内收入法”规定的某些美元限额的限制。

SERP福利等于雇主在本年度内为Thrift/401(K)计划支付的雇主配额额和2.5%的缴费，根据参与者在没有应用这些限制的情况下的合格补偿，减去该年度向Thrift/401(K)计划支付的配对缴费和2.5%的缴费，但不考虑超过NEO基本工资两倍的薪酬。我们相信SERP的好处是适当的，因为提供这样的好处有助于我们保持与我们比较集团中的公司的竞争力。

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

要符合领取SERP福利的资格，近地天体必须有资格在一年中的部分时间内根据Thrift/401(K)计划获得匹配供款和2.5%的供款，如脚注4至表65--薪酬汇总表。此外，为符合资格领取可归因于雇主配对供款的SERP福利部分，近地雇员必须按税前或税后的基准，按节余/401(K)计划条款所容许的最高供款金额供款。

SERP II福利规定，近地天体参加过渡计划的每一年的应计金额等于在没有适用“国内收入法”限制的情况下本应向该年度过渡计划缴纳的雇主缴费数额，减去向过渡计划实际缴纳的数额，但不考虑超过近地天体基本工资两倍的工资。SERP II还为参与者提供了向Thrift/401(K)计划缴纳Roth缴费的灵活性，并仍可如上所述获得雇主的等额缴费。

参与者的SERP和SERP II福利账户中的收益或亏损将根据每个参与者在SERP和SERP II下可用虚拟投资基金中这些名义金额的投资方向记入账户，这些虚拟投资基金与Thrift/401(K)计划下提供的投资选择相同。SERP和SERP II福利通常在离职日历年结束后90天一次性发放。根据国内收入法典第409a条，关键雇员因离职而延迟6个月开始分配。如果近地天体死亡，既得的SERP福利将在死亡后90天内以一次性付款的形式支付，SERP II福利将在近地天体死亡次年的3月31日之前支付。

下表显示了每个近地天体在SERP和SERP II福利下的缴款、收益、提款和分配以及累计余额。

表67-SERP和SERP II的好处

被任命为首席执行官						执行人员 贡献于 上一财年(美元)(1)						房地美 中的应计项目 上一财年(美元)(2)						集料 年收益 上一财年(美元)(3)						集料 提款/ 分配(美元)						余额为 上一财年(美元)(4)
德维托先生(5)
SERP优势						$—						$—						$—						$—						$—
哈钦斯先生
SERP优势						—						77,350						99,043						—						740,207
劳恩先生
SERP优势						—						49,427						2,073						—						51,500
科利女士
SERP优势						—						77,350						154,676						—						1,334,717
SERP II的优势						—						—						18						—						171,378
印度支那先生
SERP优势						—						77,350						91,387						—						620,423
韦斯先生
SERP优势						—						77,350						241,010						—						2,095,066
SERP II的优势						—						—						37,819						—						533,014
格里尔先生(5)
SERP优势						—						—						—						—						—
布里克曼先生
SERP优势						—						—						232,362						—						1,218,661(6)
SERP II的优势						—						—						111,658						—						531,728

(1)SERP和SERP II不允许员工缴费。

(2)报告的数额反映了2021年SERP下的应计项目，包括2022年将分配给近地天体账户的2.5%的应计会费。这些金额也会在#年的“所有其他补偿”栏中报告。表65-薪酬汇总表.

(3)报告的金额代表根据SERP和SERP II福利计入每个近地天体的利息和其他收益总额。

(4)报告的数额反映了每个近地天体在SERP和SERP II福利下的累计余额，并包括上文脚注2中提到的2021年计划应计项目。所有近地天体都完全存入其战略资源规划，布里克曼先生、韦斯先生和科利女士的战略资源规划II福利账户余额也全部归其所有。

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

在2020年薪酬汇总表的“所有其他报酬”一栏中报告了2020年社会保障方案福利应计金额，作为对2020年期间应计的每个近地天体的补偿：哈钦斯先生：81698美元，印度贾先生：81698美元，布里克曼先生：77775美元。请参阅我们于2020年2月13日提交的Form 10-K年度报告。

(5)DeVito先生在2021年没有资格享受SERP福利，因为他没有满足一年的服务要求。格里尔先生在担任我们的临时首席执行官期间也没有满足一年的服务要求。

(6)报告的金额反映了布里克曼对SERP II中与税收和其他预扣有关的余额所做的调整。

终止雇佣时可能获得的付款

EMCP处理各种解雇事件时的基本工资和递延工资。基本工资在NEO终止雇佣时终止，无论终止原因为何。我们一般不需要在支付日雇用NEO来收取终止雇佣时未支付的递延工资(包括相关利息)。下表描述了各种离职事件对未付延期薪资的影响。EMCP中没有规定的任何级别的解雇福利的实际支付都要经过FHFA的审查和批准。

n    没收事件-所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)在发生没收事件时将被没收，如上所述高管薪酬-CD&A-与近地天体雇佣有关的书面协议-重新捕获和没收协议.

n    死亡- 所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)将在行政上尽快全额支付，但不迟于死亡日期后90个历日。任何赚取但未支付的风险递延工资，如果截至死亡之日尚未确定降幅，则不会根据公司和个人的表现进行扣减。

n    长期残疾- 所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)将按照批准的支付时间表全额支付。任何已赚取但未支付的风险递延工资，如果截至终止日期尚未确定降幅，则不会根据公司和个人的表现进行扣减。

n    任何其他原因(包括但不限于自愿终止、退休和因没收事件以外的任何原因非自愿终止)-所有已赚取但未支付的递延工资(包括相关利息)均根据批准的支付时间表支付，已赚取但未支付的风险递延工资仍须遵守绩效评估和扣减程序。除退休情况外，在赚取固定递延工资的日历年后的第二个日历年1月31日之前，NEO终止的每个月的已赚取但未支付的固定递延工资金额将减少2%。如果近亲退休被视为在年满62岁或超过62岁后自愿终止雇用，而不考虑服务年限，或年满55岁且服务年限超过10年，则不适用这种扣减。

下表描述了截至2021年12月31日，如果该官员在各种情况下终止雇用，应支付给每个近地天体的补偿和福利。

下表并不涉及控制权的变更，因为我们没有义务向我们的近地天体提供任何与控制权变更相关的额外补偿。该表也不涉及因原因终止时的潜在付款，原因终止是由于重新捕获和没收协议中描述的事件或行为的发生而导致的终止。所有已赚取但未支付的递延工资一旦终止，将被没收。但是，补偿金额(如果有的话)是由董事会决定的，只有在发生原因终止之后才能发生。看见高管薪酬-CD&A-与近地天体雇佣有关的书面协议-重新捕获和没收协议.

下表不包括SERP和SERP II中的既有余额。所有近地天体都在其账户余额中全额归属。表中显示的金额也不包括通常在解雇事件时所有员工可以使用的某些项目。

下表也不包括股票期权或RSU，因为截至2021年12月31日，近地天体没有未偿还的股票期权或RSU。

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

表68-NEO在2021年12月31日终止雇佣时的补偿和福利

被任命为首席执行官(1)						死亡						残疾						退休(2)						所有其他非 出于某种原因 终止合同(3)
迈克尔·T·哈钦斯
递延工资：
固定						$1,675,000						$1,675,000						$1,675,000
面临风险-托管记分卡(4)						487,500						487,500						448,500
面临风险-企业记分卡/个人(5)						487,500						487,500						487,500
延期工资的利息(6)						827						1,325						1,306
总计						$2,650,827						$2,651,325						$2,612,306
克里斯蒂安·M·劳恩
递延工资：
固定						$1,500,000						$1,500,000												$1,110,000
面临风险-托管记分卡(4)(7)						450,000						450,000												414,000
面临风险-企业记分卡/个人(5)(7)						450,000						450,000												450,000
延期工资的利息(6)						749						1,650												1,419
总计						$2,400,749						$2,401,650												$1,975,419
唐娜·M·科利
递延工资：
固定						$1,176,923						$1,176,923												$870,923
面临风险-托管记分卡(4)						380,769						380,769												350,308
面临风险-企业记分卡/个人(5)						380,769						380,769												371,250
延期工资的利息(6)						544						969												796
总计						$1,939,005						$1,939,430												$1,593,277
阿尼尔·D·印度支那
递延工资：
固定						$1,220,000						$1,220,000												$902,800
面临风险-托管记分卡(4)						390,000						390,000												358,800
面临风险-企业记分卡/个人(5)						390,000						390,000												390,000
延期工资的利息(6)						624						1,000												826
总计						$2,000,624						$2,001,000												$1,652,426
杰瑞·韦斯
递延工资：
固定						$975,000						$975,000						$975,000
面临风险-托管记分卡(4)						337,500						337,500						310,500
面临风险-企业记分卡/个人(5)						337,500						337,500						337,500
延期工资的利息(6)						515						825						812
总计						$1,650,515						$1,650,825						$1,623,812

(1)布里克曼先生、德维托先生和格里尔先生被排除在这个表格之外，因为他们没有资格获得与终止雇佣有关的任何额外补偿。

(2)Hutchins和Weiss是EMCP下仅有的符合退休条件的近地天体。

(3)所有其他非因由终止是指(I)非因退休而自愿终止；或(Ii)非自愿非因由终止。没有显示Hutchins和Weiss的金额，因为他们有退休资格。根据EMCP中的提前终止条款，所有其他近地天体的递延工资：固定金额已减少26%，以反映2021年12月31日的终止事件。

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高管薪酬						2021年近地天体补偿信息

(4)报告的递延工资：风险托管记分卡的金额反映了FHFA根据2021年托管记分卡的业绩确定的资金水平。在死亡或残疾的情况下，如果在终止之日尚未确定资助水平，则放弃确定资助水平的过程。

(5)在退休和所有其他非原因终止列中报告的递延工资：处于风险中的公司记分卡/个人的金额反映了CHC委员会和FHFA批准的2021年绩效评估。对于死亡或残疾，拨备与报告的递延工资金额相同：处于风险-托管记分卡。

(6)递延工资的利息是根据EMCP的条款应计和支付的。死亡一栏的利息金额假设支付发生在死亡之日后的第90天，也就是假设为2021年12月31日。对于Lown先生来说，在残疾和所有其他非原因终止的情况下，风险递延工资的利息是根据2019年12月31日或之后受聘的高管的EMCP的两年延期期限计算的。

(7)报告的风险递延工资金额反映了Lown先生在2021年的收入，不包括Lown先生在2020年赚取的风险递延工资，根据EMCP，我们将在2022年向他支付。

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某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

安全所有权

我们唯一一类有表决权的股票是我们的普通股。FHFA在被任命为管家后，立即继承了我们普通股持有者的投票权。下表显示了截至2022年2月9日，我们的董事、近地天体、所有董事和高管作为一个整体，以及超过5%的普通股持有者对我们普通股的实益所有权。实益所有权是根据美国证券交易委员会规则计算一个人实益拥有的普通股股数和该人的所有权百分比来确定的。截至2022年2月9日，董事和NEO，以及我们所有董事和高管作为一个整体，持有的普通股不到我们已发行普通股的1%。当我们进入托管时，我们不再向高管和董事支付基于股票的薪酬。此外，购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股权证券，包括作为对董事和高管的补偿，而且自我们进入托管以来，除向财政部发行的优先股外，没有发行任何股权证券。此外，公司政策禁止董事和高管参与涉及我们的股权证券的交易，但出售政策实施前拥有的公司证券除外。看见高管薪酬-CD&A-其他高管薪酬考虑因素 — 股权、套期保值和质押政策以获取更多信息。 除非另有说明，否则以下提供的信息是基于表中指定的个人或实体向我们提供的信息。

董事及行政人员的股份拥有权

表69-董事和行政人员的股票拥有权

董事和被任命的行政人员			职位						普通股 实益拥有 不包括 股票期权(1)						股票期权 可操练的 在60天内 Feb. 9, 2022						实益拥有的普通股总额
马克·H·布鲁姆			董事						—						—						—
凯瑟琳·L·凯西			董事						—						—						—
兰斯·F·德拉蒙德			董事						—						—						—
阿利姆·吉拉尼			董事						—						—						—
马克·B·格里尔			董事和前临时首席执行官						—						—						—
克里斯托弗·E·赫伯特			董事						—						—						—
格蕾丝·A·赫布舍尔			董事						—						—						—
莎拉·马修			董事						—						—						—
艾伦·P·梅里尔			董事						—						—						—
阿尔贝托·G·穆萨勒姆			董事						—						—						—
迈克尔·J·德维托			董事首席执行官兼首席执行官						—						—						—
迈克尔·T·哈钦斯			总统						—						—						—
克里斯蒂安·M·劳恩			执行副总裁兼首席财务官												—
唐娜·M·科利			执行副总裁-单一家族企业						5,998						—						5,998(2)
阿尼尔·D·印度支那			执行副总裁-首席风险官						—						—						—
杰瑞·韦斯			执行副总裁-首席行政官兼临时总法律顾问						—						—						—
大卫·M·布里克曼(3)			前首席执行官						3,395						—						3,395(2)
所有董事和高级管理人员作为一个整体(19人)(4)									9,393						—						9,393(2)

(1)包括截至2022年2月9日实益拥有的股票。

(2)代表在公司进入托管之前实益拥有的股票。

(3)布里克曼从公司辞职，从2021年1月8日起生效。

(4)此表不包括将于2022年2月15日加入董事会的查弗斯先生和海登先生。查弗斯先生和海登先生都没有实益持有我们的股票。

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某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

持股量超过5%的股东的持股比例

表70-持股量超过5%的股东

5%的持有者(1)			实益拥有的普通股			班级百分比
美国财政部 宾夕法尼亚大道1500号，邮编：NW 华盛顿特区，20220			变量(2)			79.9%

(1)潘兴广场资本管理公司(Pershing Square Capital Management，L.P.)、PS Management GP，LLC和William A.Ackman(“潘兴”)已就附表13D提交了某些报告，最近一份报告于2014年3月31日提交。在该报告中，潘兴报告实益所有权百分比计算为9.78%，仅基于我们于2014年2月27日提交的Form 10-K年报中报告的已发行普通股650,039,533股，不包括根据认股权证可向财政部发行的股份。附表13D表明，潘兴还拥有约8,434,958股名义普通股的额外经济敞口，使提交申请之日的总经济敞口达到72,010,523股普通股(约占已发行普通股的11.08%)。在那份文件中，潘兴表示，由于它认为我们的普通股不是有投票权的证券，它已决定不再按照附表13D提交未来的报告。我们不知道潘兴目前对我们普通股的实益所有权。

(2)2008年9月，我们向财政部发行了认股权证，以每股千分之一美分(0.00001美元)的价格购买我们普通股的股票，相当于认股权证行使时在完全稀释基础上已发行普通股总数的79.9%。认股权证可在2028年9月7日之前的任何时间全部或部分行使。截至本文件提交之日，财政部尚未行使认股权证。以上信息假设财政部实益拥有我们普通股的任何其他股份。

根据股权补偿计划获授权发行的证券

截至2021年12月31日，根据我们现有的股权补偿计划，在行使期权、认股权证和权利时，我们没有普通股可供发行。在托管之前，股东批准了员工股票购买计划、2004年股票补偿计划和1995年股票补偿计划(统称为员工计划)和1995年董事股票补偿计划(董事计划)。根据员工计划和董事会计划，根据各自的条款，发行普通股的授权已经到期。因此，我们不提供股权补偿表。

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某些关系和相关交易

某些关系和相关交易

管理关联人交易的政策

董事会通过了一项关于批准关联人交易的书面政策。该政策规定了审查和批准或批准涉及相关人员的交易的程序。根据该政策，“相关人士”是指现在或自上一个完整的财政年度开始以来的任何时间，是或曾经是董事、董事被提名人、高管或上述任何人士的直系亲属的任何人。

根据董事会授权，提名和治理委员会，或其主席或在某些情况下的其他指定成员，每个人都是授权的审批人，负责实施关联人交易政策。关联人交易政策涵盖的交易包括任何交易、安排或关系或一系列类似的交易、安排或关系，在这些交易、安排或关系中：

n涉及的总金额超过或预计超过12万元；

n我们曾经或预期会成为参与者；以及

n任何关系人有或将有直接或间接的重大利益。

关连人士交易政策包括董事会认定为对关连人士并无重大潜在实际利益冲突或冲突或利益的交易类别清单，因此该等交易并不被视为须予审查的潜在关连人士交易。

我们的法律部(或我们的合规部在某些有限的情况下)评估任何涉及关联人的拟议交易是否在关联人交易政策的覆盖范围内。如果是，则由相应的授权审批人审核交易。

在决定是否批准或批准关联人交易政策涵盖的关联人交易时，授权审批人审查并考虑所有相关信息，这些信息可能包括：

n关联人在该交易中的利害关系的性质；

n该交易的大约总美元价值和关联人在该交易中的权益程度；

n交易是否在我们的正常业务过程中进行或将在正常业务过程中进行；

n交易是否拟以或曾经以不低于与无关第三方达成的条款对吾等有利的条款进行；以及

n这笔交易的目的和对我们的潜在好处。

与5%股东的交易

在进入托管期间，我们向财政部发行了一份认股权证，在完全稀释的基础上购买相当于我们已发行普通股总数79.9%的普通股。自2021年初以来，美国和财政部之间已经进行了许多交易，如中所述MD&A-综合运营结果, MD&A-流动性和资本资源, MD&A-托管及相关事宜, MD&A-监管和监督, 注2, 注8，及注12.

我们是财政部在HAMP下避免某些止赎活动的合规代理。除其他职责外，作为计划合规性代理，我们负责检查和审查服务机构是否符合计划公布的要求。

联邦住房金融局作为保守人批准了购买协议，并批准了我们作为MHA项目合规代理人的角色，以及在住房金融局倡议下与财政部、联邦住房金融局和房利美签署的谅解备忘录。FHFA还指示我们在HAMP下实施5000美元的本金减少激励，财政部将用我们的HAMP修改后的某些贷款向借款人支付激励。上述各节所述的其余交易不需要根据我们与相关人士交易的任何政策和程序进行审查和批准。

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某些关系和相关交易

与与行政人员有关的机构的交易

罗恩先生的弟弟杰弗里·劳恩是樱桃山抵押投资公司(“樱桃山”)的首席执行官兼总裁，也是樱桃山的子公司奥罗拉金融集团有限公司(“奥罗拉”)的总裁和董事公司。Aurora是一家单一家庭服务机构，截至2021年12月31日，UPB的贷款总额为79亿美元，为大约3.4万笔贷款提供服务。这些交易是在正常过程中进行的，并保持一定的距离。

托管协议

财政部、FHFA和美联储在托管期间采取了一系列行动来支持我们，包括签订本10-K表格中描述的购买协议。看见MD&A-托管及相关事宜和注2.

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首席会计费及服务

首席会计费及服务

费用说明

普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)自2002年以来一直担任我们的独立公共会计师。以下是普华永道(Pricewaterhouse Coopers LLP)在2021年至2020年期间向我们收取的费用的描述。

审计师费用(1)

表71-审计师费用

(单位：千)						2021						2020
审计费(2)						$22,744						$20,550
审计相关费用(3)						7,530						7,180
税费(4)						2,432						48
所有其他费用(5)						10						10
总计						$32,716						$27,788

(1)这些费用代表开具账单的金额(包括指定年度内的可报销费用)。

(2)审计费用包括与季度审查我们的中期财务信息和审计我们的年度综合财务报表有关的费用。

(3)与审计相关的费用包括：(I)执行某些与遵守《购买协议》契约有关的商定程序的费用；(Ii)债务发行的认证相关服务；(Iii)对《抵押贷款银行家统一单一认证计划》规定的最低服务标准的合规性评估；(Iv)与会计政策咨询有关的费用；以及(V)根据与公司的聘书，执行与我们的风险转移和结构性交易相关的某些商定程序的费用，包括费用来源。

(4)与非审计有关的税费，以及因研究和开发、税收抵免以及与税务筹划和报告事项有关的咨询和建议而产生的税务合规和咨询服务。

(5)所有其他费用包括：(I)订阅一套基于网络的人力资源基准数据；(Ii)订阅会计研究和披露软件。

独立核数师服务及费用的批准

根据其章程，审计委员会负责以下事项：

n任命我们的独立会计师事务所(需经FHFA批准)；

n批准适用法律允许独立会计师事务所从事的所有审计和非审计服务(如有必要，须经FHFA批准)；

n批准我国独立会计师事务所拟进行的年度审计风险评估、审计范围和审计方法；

n监督我们独立会计师事务所的业绩和与其的关系。

2002年的萨班斯-奥克斯利法案和相关的美国证券交易委员会规则要求，独立审计师向受交易所法案报告要求的公司提供的所有服务，都必须事先获得其审计委员会或该委员会授权成员的批准，但某些例外情况除外。审计委员会章程要求审计委员会预先批准由我们的独立审计师执行的任何审计服务以及适用法律允许的任何非审计服务(或指定一名或多名审计委员会成员预先批准此类服务并向审计委员会报告此类预先批准)。

审计委员会在提供审计服务之前批准的审计师聘用范围内的审计服务被认为是预先批准的，不需要单独的预先批准。不在审计委员会批准的聘用范围内的审计服务，以及允许的非审计服务，必须由审计委员会单独预先批准。

当审计委员会预先批准一项服务时，它为这项服务设定了一个美元限额。管理层在产生超过美元限额的费用之前，须事先获得审计委员会或审计委员会主席的批准(如审计委员会主席已获授权)。如果审计委员会主席批准加薪，主席将在审计委员会的下一次预定会议上报告批准情况。审计委员会已委托主席

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首席会计费及服务

有权处理预先批准某些额外审计和非审计服务的请求，这些服务将由公司的独立审计师执行，费用总额最高为每季度25万美元，并将任何此类批准决定报告给审计委员会的下一次预定会议。预审程序由我们的高级财务管理人员管理，他们全年向审计委员会报告。审计委员会在2021年和2020年预先批准了我们的独立会计师事务所提供的所有审计、审计相关、税务和其他服务。

审计委员会每年任命独立的会计师事务所。关于适用的合伙人轮换要求，审计委员会及其主席参与了独立注册会计师事务所新的牵头合伙人和兼任/审查合伙人的遴选。审计委员会在评估独立会计师事务所的表现时，会考虑多项因素，包括：

n根据2002年萨班斯-奥克斯利法案和PCAOB规则的要求，该事务所在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册会计师事务所的地位；

n其独立性和维护其独立性的程序；

n解决重大会计和审计事项的方法；

n在处理公司业务复杂性方面的能力和专业知识，包括主要审计合伙人和项目团队主要成员的能力和专业知识；

n历史和近期业绩，包括独立会计师事务所与审计委员会沟通的范围和质量，以及对独立会计师事务所整体业绩的管理调查结果；

n与审计质量和业绩相关的数据，包括PCAOB最近对该公司的检查报告；以及

n无论是从绝对基础上，还是与同行相比，它的费用都是适当的。

审计委员会认定，普华永道最近一个会计年度提供的非审计服务符合保持普华永道的独立性。

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展品和财务报表明细表

展品和财务报表明细表

(A)作为本报告一部分提交的文件：

(1)合并财务报表

本表格10-K中要求提交的合并财务报表包括在财务报表和补充数据.

(2)财务报表附表

None.

(3)展品

一个展品索引已作为本表格10-K的一部分提交，从第296页开始。

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词汇表

词汇表

本词汇表包括在整个报告中使用的缩略词和定义的术语。

n    ACIS-机构信用保险结构-我们购买保险单，为某些特定的信用事件提供信用保护的交易，这些信用事件通常分配给STACR交易的非发行名义信用风险头寸。我们还参与其他ACIS交易，为未包括在为STACR交易创建的参考池中的贷款提供特定信用事件的信用保护，或在贷款进入投资组合时提供前端信用风险转移。根据这些保单，我们每月支付的保费是根据参考池的未偿还余额确定的。当特定的信用事件发生时，我们通常从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。

n    行政管理-美国政府的行政部门。

n    代理证券-泛指由政府支持企业或政府机构发行或担保的抵押贷款相关证券。

n    Alt-A贷款-尽管没有普遍接受的Alt-A定义，但许多抵押贷款市场参与者已将单户贷款归类为Alt-A，如果这些贷款的信用特征介于其优质和次级类别之间，如果这些贷款的承销收入或资产文件要求低于完整文件贷款，或两者兼而有之。如果向我们交付贷款的贷款人将我们的单一家庭抵押贷款组合中的贷款归类为Alt-A，或者如果贷款降低了文件要求以及某些信用特征和收购时预期业绩特征的组合，则我们将单户抵押贷款组合中的贷款归类为Alt-A，与我们投资组合中的完整文件贷款相比，这表明贷款应归类为Alt-A。如果我们购买了再融资贷款，而原始贷款之前已确定为Alt-A，则此类再融资贷款可能不再属于Alt-A贷款类别，因为服务商不会将该再融资贷款确定为Alt-A贷款。我们将我们对非机构抵押贷款相关证券的投资归类为Alt-A，如果这些证券是根据我们在进行这些交易时提供给我们的信息确定为Alt-A的。

n    阿美族--地区收入中位数。

n    AOCI-累计其他综合收益(亏损)，税后净额。

n    手臂-可调利率抵押贷款-利率在贷款期限内根据基准指数的变化定期调整的抵押贷款。

n    ASU-会计准则更新。

n    后端覆盖类型-适用于我们购买贷款或担保证券后发生信用风险转移的交易。

n    Bps-基点-1%的百分之一。这个术语通常用来引用债务工具的收益率或利率的变动。

n    资本储备额- 看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    资本储备截止日期- 看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    CARE法案-冠状病毒援助、救济和经济安全法案-2020年3月27日签署成为法律的一项经济刺激法案，旨在减轻美国新冠肺炎大流行的负面经济影响。

n    CCF-托管资本框架-由FHFA提供详细公式的经济资本体系，用于评估和管理我们的金融风险，并在托管期间做出经济商业决策。

n    CCO-首席合规主任。

n    CD&A--薪酬讨论与分析。

n    疾控中心- 疾病控制和预防中心

n    CECL-根据ASU 2016-13，金融工具-信用损失(主题326)：金融工具-信用损失的计量；ASU 2019-04，金融工具的编撰改进-信用损失(主题326)；ASU 2019-05，金融工具-信用损失(主题326)；ASU 2019-05，金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的计量；以及ASU 2019-11：金融工具的编码改进-信用损失(主题326)定义的当前预期信用损失减值模型，FASB ASC主题326，金融工具-信用损失，根据ASU 2016-13，金融工具-信用损失(主题326)：衡量金融工具的信用损失；ASU 2019-04，金融工具的编撰改进-信用损失(主题326)

n    首席执行官-行政总裁。

n    首席财务官-首席财务官。

n    CFPB--消费者金融保护局。

n    冲销-代表当被认为无法收回时从我们的合并资产负债表中删除的金融资产的金额，无论信贷损失的影响是何时记录在我们的合并报表上的

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词汇表

综合收益。对于抵押贷款，一般情况下，冲销金额是记录的超过贷款抵押品公允价值的投资。

n    宪章-修订后的《联邦住房贷款抵押公司法》，载于《美国法典》第12编，第1451节及其后。

n    CHC委员会-董事会薪酬和人力资本委员会。

n    CMBS-商业抵押贷款支持证券-一种由商业地产(通常包括多户租赁物业)贷款支持的证券，而不是一到四个家庭的住宅房地产。

n    综合收益(亏损)-由净收益(亏损)加上其他综合收益(亏损)组成。

n    符合条件的贷款/符合条件的贷款限额-传统的单一家庭贷款，其原始本金余额等于或低于适用的法定符合贷款限额，这是法律允许我们购买或证券化的单一家庭贷款原始本金余额的美元上限。符合条件的贷款限额每年根据FHFA房价指数的变化确定。

n    保管员-联邦住房金融局，以房地美保守人的身份行事。

n    托管记分卡-FHFA为房地美、房利美及其合资企业共同证券化解决方案有限责任公司勾勒具体托管优先事项的机制SM.

n    凸性-一种衡量金融工具的存续期随着利率变化而变化的指标。

n    公司治理规则-FHFA关于董事会职责、公司实践和公司治理事项的规则。

n    信用提升-一种金融安排，旨在通过在发生特定损失时部分或全部补偿抵押贷款或证券(例如房地美)的投资者来降低信用风险。信用增强的例子包括保险、CRT交易、过度抵押、赔偿协议和政府担保。

n    贷记费-向卖家收取高于基本合同担保费的费用，以补偿我们在某些贷款产品中的较高风险水平。

n    信用损失-由净冲销和REO运营(收入)费用组成。

n    信用风险转移(CRT)交易-我们积极转移我们拥有或担保的抵押贷款的信用风险敞口的安排。

n    信用评分-信用评分数据基于FICO评分，这是由Fair，Isaac和Co.开发的一种信用评分系统。FICO评分是目前最常用的信用评分。FICO分数的排名大约在300到850分之间，值越高，表明信用违约的可能性越低。

l    原始信用评分-借款人在贷款发放或我们购买时的信用评分。

l    当前信用评分-借款人截至最近一个季度第一个月的信用评分。

n    CRO-首席风险官。

n    CSS-共同证券化解决方案有限责任公司。

n    CSP--共同证券化平台。

n    当前LTV比率或CLTV--目前的LTV比率为管理层预估，按月更新。目前的市场价值是通过根据同一地理区域内房屋的市场价值自那时以来的变化来调整房地产的初始价值来估计的。独栋房产的市值变化来自我们的内部指数，该指数衡量使用房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)的独户贷款收购同一房产的重复销售和再融资活动的价格变化。对当前LTV比率的估计不包括第三方的任何二级融资。

n    2017年12月信函协议-我们通过保管人代表我们于2017年12月21日与财政部达成协议，修改2012年9月27日修订和重申的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书。

n    代替丧失抵押品赎回权的契据-取消抵押品赎回权的另一种选择，借款人自愿将财产的所有权转让给贷款人，贷款人接受这种所有权(有时还包括借款人的额外付款)，以完全清偿抵押债务。

n    Dei--多样性、公平性、包容性。

n    青少年犯罪-未能及时支付贷款本金和/或利息。对于单户贷款，我们通常根据严重拖欠的贷款数量来报告拖欠率信息。我们报告单户贷款在忍耐期内是拖欠的，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。对于多户贷款，我们根据逾期两个月或以上或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款的UPB报告拖欠率信息。只要借款人根据修改后的贷款或容忍协议的条款履行义务，修改或接受容忍的贷款就不会被视为拖欠。除非另有说明，本表格10-K所载的多户拖欠率是指考虑风险转移前的总拖欠率。

n    导数-其价值取决于标的的特征和价值的金融工具，如

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词汇表

金融资产或指数。其背后的例子包括证券或大宗商品价格、利率或货币利率以及其他金融指数。

n    董事-董事或代理董事。

n    多德-弗兰克法案-多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法。

n    美元滚动交易记录-我们签订协议出售并随后回购(或购买并随后转售)机构证券的交易。

n    DSCR-偿债覆盖率-多户贷款未来信贷表现的指标。DSCR估计，在从收入中扣除非抵押费用后，多户借款人利用担保财产的现金流偿还抵押债务的能力。DSCR越高，多户借款人就越有可能继续偿还贷款义务。

n    DTI-债务与收入之比。    

n    持续时间-衡量金融工具对利率变化的价格敏感度的指标。

n    持续时间间隔-我们的主要利率风险措施之一。存续期差距是衡量我们的利率敏感型资产和负债的估计存续期之间的差额。我们以月为单位表示我们金融工具的存续期差距。存续期差距为零，表示我们的利率敏感型资产的价值会因利率的即时变动而有所改变，而利率敏感型负债的价值亦会有相等和抵销的变动，从而维持经济价值不变。

n    DUS-联邦抵押协会的委托承销和服务计划。

n    EMCP-高管管理薪酬计划。

n    企业-房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)。

n    ERC-企业风险委员会。

n    ERCF-企业监管资本框架-FHFA于2020年通过的最终规则，为房地美和房利美建立了新的监管资本框架。

n    艾姆--企业风险管理。

n    ERP-企业风险政策-企业资源规划阐述了企业风险框架的核心组成部分，该框架定义了我们如何识别、评估、管理、控制和报告风险。

n    ESG-环境、社会和治理。

n    执行副总裁-执行副总裁。

n    《交易所法案》-1934年证券交易法，经修订。

n    联邦抵押协会-联邦全国抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association)。

n    FASB-财务会计准则委员会。

n    美联储--美国联邦储备系统理事会。

n    联邦应急管理局-联邦紧急事务管理署。

n    FHA-联邦住房管理局。

n    FHFA-联邦住房金融局-美国政府的一个独立机构，负责监管房地美、房利美和FHLB。

n    FHLB-联邦住房贷款银行。

n    55天期MBS-对于不符合TBA资格的固定利率抵押贷款，提供单级直通担保，延迟55天付款。房地美从2019年6月3日起开始发行55天期MBS。

n    固定利率贷款-指的是以特定利率发放的贷款，该利率在贷款期限内保持不变。为了在本报告中介绍，我们将一些修改后的贷款归类为固定利率贷款，尽管修改后的贷款有利率调整条款。在这些情况下，虽然经修改的贷款条款规定日后可调整利率，但该等未来利率是在修改时厘定，而不是在日后厘定。

n    取消抵押品赎回权的替代方案-当居家保留行动不成功或不可能时，追求的锻炼选项。丧失抵押品赎回权的选择要么是卖空，要么是代替丧失抵押品赎回权的契约。

n    丧失抵押品赎回权或丧失抵押品赎回权的销售-指我们完成了适用州的止赎法律规定的交易，在该交易中，拖欠借款人对抵押财产的所有权权益被终止，财产的所有权转移给我们或第三方。作为贷款持有人，当我们以这种方式获得房产时，我们通过取消部分或全部抵押债务来支付。

n    房地美抵押贷款相关证券-我们发行和担保的由抵押贷款支持的证券。

n    前端覆盖类型-适用于在我们购买贷款之前或同时发生信用风险转移的交易。

n    FSOC-金融稳定监督委员会。

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词汇表

n    公认会计原则-美利坚合众国普遍接受的会计原则。

n    巨型MBS-对新发行的55天期MBS(和/或巨型MBS)和/或联邦住宅贷款抵押公司发行的55天期MBS(和/或巨型MBS)进行再证券化，以换取不符合TBA资格的个人电脑和不符合TBA资格的巨型个人电脑，这些个人电脑已作为交换要约的回应交付给联邦住宅贷款抵押公司。巨型MBS是单类证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给实益权益的持有者。

n    巨型PC-重新认证以前发行的PC或巨型PC。巨型个人电脑是单级证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给受益利益的持有者。

n    吉妮·梅(Ginnie Mae)-政府全国抵押贷款协会，该协会保证及时支付由联邦保险或担保贷款支持的抵押贷款相关证券的本金和利息，主要是那些由FHA担保或退伍军人管理局担保的贷款。

n    绿色优势贷款-我们根据我们的绿色优势倡议提供的多户贷款，借款人根据该贷款为安装减少能源和水资源消耗的绿色技术提供资金。

n    GSD/FICC-固定收益结算公司的政府证券部。

n    GSE法案-1992年“联邦住房企业金融安全和健全法案”，经“改革法案”修订。

n    GSE-政府支持的企业-指由美国政府创建的某些法人实体，包括房地美、房利美和FHLB。

n    担保费-我们为向按揭证券投资者支付本金和利息提供担保而收取的费用，主要包括每月支付的担保费(占基础贷款的UPB的百分比)和初步预付款(如信贷费)的组合。

n    指导方针-修订后的公司管治指引。

n    HAMP-房屋负担得起的修改计划-指的是MHA计划下的努力，根据该计划，美国政府、房地美和房利美承诺提供资金，帮助符合条件的房主避免丧失抵押品赎回权，并通过贷款修改保留他们的房屋。HAMP于2016年12月结束。

n    赫拉-住房和经济复苏法案。

n    氢氟酸-州或地方住房金融局。

n    平显-美国住房和城市发展部(Department Of Housing And Urban Development)。

n    隐含波动率-一种衡量金融工具价值如何因市场对未来利率潜在变化的预期发生变化而发生变化的指标。隐含波动率的降低通常会增加我们抵押贷款相关资产的估计公允价值，降低我们的可赎回债务和基于期权的衍生品的估计公允价值，而隐含波动率的增加通常会产生相反的效果。

n    初始毛利-我们在衍生品清算所发布的抵押品，以便与此类清算所做生意。初始保证金的金额会随着时间的推移而变化。

n    纯利息贷款-一种贷款，允许借款人在开始支付本金之前只支付固定期限的利息(固定利率或可调整利率)。在限息期过后，借款人可以选择对贷款进行再融资，全部清偿本金余额，或者支付贷款到期的预定本金和利息。

n    2021年1月信函协议-我们通过保管人代表我们于2021年1月14日与财政部签订了一项协议，以进一步修订(1)2019年9月30日修订和重新发布的可变清算优先股高级优先股(每股面值1.00美元)的修订和重新设定的证书、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件，以及(2)购买协议。

n    K证书-结构化的直通证书，主要由房地美最近购买的多家庭贷款支持。

n    立法收取10个基点的费用-根据由基础设施投资和就业法案延长的2011年临时工资税削减延续法案，在FHFA的指导下，我们在2012年4月1日或之后交付给我们的所有单户住宅抵押贷款的担保费提高了10个基点。我们必须收取这10个基点的费用，并将这笔10个基点的费用汇给财政部，这些费用是在2032年10月1日之前交付给我们的所有单户住宅抵押贷款。

n    一级证券化产品-代表持有贷款池的信托中不可分割的利益的单一类别传递证券。这些产品包括UMBS、55天期MBS和个人电脑。

n    伦敦银行间同业拆借利率--伦敦银行间拆放款利率。

n    LIHTC合作伙伴关系-低收入住房税收抵免合作伙伴关系-这些LIHTC合作伙伴关系直接投资于拥有和运营负担得起的多户租赁物业的有限合伙企业，这些物业产生联邦所得税抵免和可扣除的运营亏损。

n    清算优先权-通常是指优先证券持有人有权在公司清算时从可用资产中获得的金额。我们优先股的初始清算优先权为10亿美元。我们的高级优先股的总清算优先权包括初始清算优先权加上根据购买协议由财政部提供资金的金额，以及根据12月的规定增加的30亿美元。

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词汇表

2017年信函协议。此外，根据2019年9月信函协议和2021年1月信函协议，从2019年9月30日至资本储备结束日期，上一财季的净值增长(如果有的话)已经或将被添加到每个财季末的优先股清算中。只有在有限的情况下，我们才能支付以降低优先股的清算优先权。

n    流动性和应急操作组合-我们其他投资组合的子集。包括现金和现金等价物、根据转售协议购买的某些证券以及某些与抵押贷款无关的证券。

n    有限责任公司-有限责任公司。

n    LLRE-有限寿险监管实体。

n    长期债务-根据债务工具的原始合同到期日，一年后到期的债务。我们的长期债务发行包括中期票据、参考票据证券、STACR债务票据和SCR债务票据。

n    LTV比率-贷款与价值比率-贷款的未偿还本金金额与用作贷款抵押品的物业价值的比率，以百分比表示。我们只根据我们购买或担保的贷款金额报告LTV比率，一般不包括任何第二留置权贷款(除非我们拥有或担保第二留置权)。

n    市场价差-两种债务证券收益率之间的差额，或债务证券收益率与基准收益率(如LIBOR或SOFR)之间的差额。我们主要使用我们的模型来衡量市场价差。

n    MBS-抵押贷款支持证券。

n    MBSD/FICC-固定收益结算公司的抵押贷款证券部。

n    MCIP-多户信用保险池。

n    MD&A-管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。

n    抵押资产-指的是我们在抵押贷款相关投资组合中持有的贷款和抵押贷款相关证券。

n    MSA- 大都会统计区。

n    多户贷款-由具有五个或五个以上住宅租赁单元的物业或由制造住房社区担保的贷款。

n    多家庭新业务活动-代表贷款购买、发行其他与抵押相关的担保，以及发行我们以前从未购买过标的贷款的其他证券化产品。

n    净值金额- 看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    净资产(赤字)-我们的总资产超过(或低于)总负债的数额，这反映在我们按照公认会计原则编制的综合资产负债表上。

n    净值清扫股息要求,净值金额、资本储备金额和资本储备截止日期-从2013年1月1日到资本储备结束日期的每个季度，高级优先股的股息要求将是我们上一财季末的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。术语净值金额被定义为联邦住宅贷款抵押公司的总资产(不包括财政部的承诺和任何无资金支持的金额)减去我们的总负债(不包括与股本有关的任何债务)，这在每种情况下都反映在我们按照公认会计原则编制的综合资产负债表上。如果一个季度的股息支付计算不超过零，则该季度不应产生或支付股息。2018年的适用资本储备额为30亿美元，根据2019年9月的信函协议增加到2019年第三季度的200亿美元，并根据2021年1月的信函协议进一步增加到2021年第一季度ERCF根据2021年1月的信函协议规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。如果我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间不会全额支付优先股的股息要求，则此后适用的资本储备金额将为零。资本储备截止日期是连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，房地美拥有并维持的资本等于或超过ERCF规定的所有资本要求和缓冲。

n    非权责发生制贷款-我们不会为其积累利息收入的贷款。当我们认为本金和利息的可收回性不能得到合理保证时，我们将贷款置于非权责发生状态，这通常发生在贷款逾期三个月付款时，除非贷款得到很好的担保，并且正在基于个人贷款评估进行收回。

n    纽交所--纽约证交所。

n    美洲国家组织-期权调整利差-对特定金融工具(例如，证券、贷款或衍生品合约)与基准收益率曲线(例如，LIBOR、SOFR、机构或美国国债)之间的增量收益率利差的估计。这包括考虑到工具中嵌入的任何期权(如提前还款期权)导致的工具现金流的潜在变异性。当给定资产的OAS扩大时，在所有其他市场因素相同的情况下，该资产的公允价值通常会下降。当给定资产的OAS收紧时，情况正好相反。

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词汇表

n    Optigo®-房地美的多家庭贷款网络和贷款产品。

n    期权ARM贷款-允许多种偿还选择的贷款，包括最低还款、只付息、全额摊销30年期和全额摊销15年期付款。期权ARM贷款的最低还款额替代方案允许借款人每月支付可能低于该期间应计利息的还款额。未支付的利息被加到贷款的本金余额中，即所谓的负摊销。对于由期权ARM贷款支持的非机构抵押贷款相关证券，如果证券是根据我们在进行这些交易时提供给我们的信息确定为期权ARM的，则我们将证券归类为期权ARM。我们没有将期权臂证券确定为次级证券或Alt-A证券。

n    原始LTV比-贷款的信用衡量标准，计算方法为贷款的UPB除以贷款发放时物业的评估价值或借款人的购买价格中的较小者。第二，不属于我们所有或担保的留置权被排除在LTV比率计算之外。第二留置权贷款的存在减少了借款人在房屋中的权益，因此，如果发生违约，可能会增加违约风险和总损失。

n    场外交易-非处方药。

n    OTCQB-一个由场外交易市场集团公司运营的市场，为在场外交易的美国公司提供服务，这些公司在美国证券交易委员会或美国银行或保险监管机构注册并目前正在进行报告。

n    PC机-参与证书-我们作为证券化交易的一部分发行和担保的单级直通证券。通常，我们从卖家那里购买贷款，将贷款池放入个人电脑信托基金，然后从该信托基金发行个人电脑。如果我们以现金购买贷款，PC通常被转让给贷款的卖方作为贷款的代价，或者出售给第三方投资者或由我们保留。

l    黄金PC-房地美在2019年6月3日之前为固定利率抵押贷款发行的延迟付款45天的单类别直通证券。房地美不再发行黄金个人电脑。现有的黄金PC有资格兑换成UMBS(对于符合TBA条件的证券)或55天的MBS(对于不符合TBA条件的证券)。

l    ARM PC-ARM产品付款延迟75天的单级直通证券。

n    PCCBA-规定的保本缓冲额。

n    养老金计划-联邦住房贷款抵押公司员工养老金计划。

n    履约贷款-借款人逾期不到三个月且未处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款。

n    PLBA-规定的杠杆缓冲量。

n    一级抵押贷款市场-贷款人通过向借款人放贷来发起贷款的市场。我们不直接借钱给房主，也不参与这个市场。

n    购买协议/高级优先股购买协议-我们通过保守人代表我们于2008年9月7日与财政部达成的关于财政部购买优先股和权证的协议，随后于2008年9月26日修订和重述，并于2009年5月6日、2009年12月24日、2012年8月17日、2017年12月21日、2019年9月27日、2021年1月14日和2021年9月14日进一步修订。

n    PVS-投资组合价值敏感性-我们的主要利率风险衡量标准之一。PVS指标是对SOFR平行(PVS-L)和非平行(PVS-YC)变化导致我们的金融资产和负债价值的平均潜在税前损失金额的估计。

n    RCSA-风险和控制自我评估。

n    改革法案-2008年联邦住房金融监管改革法案，除其他外，修订了GSE法案，为房地美、房利美和FHLB建立了一个单一的监管机构FHFA。

n    房地产投资信托基金--房地产投资信托。

n    救济再融资贷款 - 交付给我们用于购买或担保的单一家庭贷款，符合我们的救济再融资计划之一的标准，其中包括增强型救济再融资和其他遗留计划。

n    大米-房地产抵押投资管道-一种多类别抵押贷款相关证券，它将基础抵押贷款相关资产的现金流(本金和利息)分成两个或更多个类别，满足不同投资者的投资标准和投资组合需求。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    雷奥-房地产拥有-我们通过止赎销售或通过代替止赎的契据获得的房地产。

n    再履约贷款- 根据贷款的原始合同条款或在丧失抵押品赎回权的过程中，以前逾期三个月或更长时间的未证券化贷款，但借款人随后进行了付款或签订了延迟付款计划，使得贷款返还到逾期不到三个月的时间，或者是履约修改贷款，即修改后的逾期不到三个月的贷款，而不是在丧失抵押品赎回权的过程中。

n    声誉风险-任何被认为不适当、不道德或与我们的使命不符的行动、不作为或协会对房地美品牌和声誉造成损害的风险。

n    RSU-限制性股票单位。

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词汇表

n    标普(S&P)-标准普尔。

n    SB证书-结构化的直通证书，主要由房地美最近购买的小额余额多户贷款支持。

n    SCR债务票据-结构性信用风险债务票据-一种债务证券，其中本金余额取决于由房地美担保的多家庭贷款参考池的表现。

n    SCR信托票据-结构化信用风险信托票据-由非合并信托发行的债务证券，本金余额与联邦住宅贷款抵押公司拥有或担保的多家庭贷款参考池的信用表现挂钩。我们向信托支付款项，以支持支付票据上到期的利息，我们从信托获得付款，这是由于参考池上定义的信用事件的结果。

n    美国证券交易委员会-美国证券交易委员会(U.S.Securities and Exchange Commission)。

n    二级抵押贷款市场-由从事整体贷款(即尚未证券化的贷款)和抵押相关证券形式的贷款买卖的机构组成的市场。我们通过发行有担保的抵押贷款相关证券，以及购买贷款和抵押贷款相关证券进行投资，从而参与二级抵押贷款市场。

n    销售商/服务商指南(指南)-该指南包括联邦住宅贷款抵押公司关于购买、销售和服务单一家庭抵押贷款的要求。

n    高级优先股-根据购买协议向财政部发行的可变清算优先股高级优先股的股份。

n    高级从属证券化结构-我们发行有担保的优先证券和无担保的次级证券的结构，这些证券由表现良好的单户贷款或最近发放的单户贷款支持。

n    2019年9月信函协议-我们通过保管人代表我们于2019年9月27日与财政部达成协议，修改2012年9月27日修订和重申的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书。

n    2021年9月信函协议-我们通过保守人代表我们与财政部于2021年9月14日达成的一项协议，修改了购买协议，暂停了根据2021年1月信函协议添加到购买协议中的某些要求。

n    严重违纪或SDQ-我们的服务商向我们报告的单一家庭贷款，即三个月或三个月以上逾期或正在丧失抵押品赎回权的贷款。除非另有说明，本表格10-K中的SDQ费率是指考虑信用提升之前的总SDQ费率。

n    SERP-联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划。

n    SFHAs- 联邦应急管理局指定的特殊洪灾灾区。

n    卖空-丧失抵押品赎回权的另一种选择，包括出售抵押财产，房主以市值出售房屋，贷款人接受低于未偿贷款债务的收益(有时还包括借款人的额外付款或本票)，以全额偿还贷款。

n    短期债务-根据债务工具的原始合同到期日，一年内到期的债务。我们的短期债务发行主要包括贴现票据和参考票据证券。

n    SIFMA-证券业和金融市场协会。

n    单户贷款-以包含四个或更少住宅单元的物业为抵押的贷款。

n    独户新业务活动-我们购买或担保的单户贷款。

n    软件-有担保的隔夜融资利率。

n    STACR债务 注意事项-结构性机构信用风险债务票据-房地美发行债务证券，本金余额与房地美拥有或担保的单户贷款参考池的信用表现挂钩。

n    STACR信托票据-结构性机构信用风险信托票据-由非合并信托发行的债务证券，本金余额与联邦住宅贷款抵押公司拥有或担保的单户贷款参考池的信用表现挂钩。我们向信托支付款项，以支持支付票据上到期的利息，我们从信托获得付款，这是由于参考池上定义的信用事件的结果。

n    战略风险-不利的业务决策或这些决策的不当执行可能对公司战略产生负面影响，从而对收益、资本、盈利能力、使命或声誉产生风险。

n    条状-通过再证券化之前发行的一级证券化产品或单一类别再证券化产品，并发行剥离证券，包括仅本金和仅利息的证券或浮动利率和反向浮动利率证券，由标的抵押品的现金流支持而形成的多类别证券。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    次贷-按揭市场的参与者可能会根据单一家庭贷款在发放时的整体信贷质素，将其定性为优质或次贷，一般认为是优质或次贷。次贷一般指的是

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词汇表

贷款的信用风险分类。次贷没有一个普遍接受的定义。抵押贷款市场的次级部分主要服务于信用支付记录较差的借款人，这类贷款通常具有信用特征的组合，表明违约的可能性更高，损失严重性比优质贷款更高。除其他因素外，这些特征可能包括高LTV比率、低信用评分或使用较低承保标准的原始贷款，例如借款人的收入记录有限或没有记录。虽然我们在历史上没有将我们的单一家庭抵押贷款组合中的贷款定性为优质或次级，但我们监控我们担保的贷款金额，这些特征表明信用风险程度较高。根据交易开始时提供给房地美的信息，我们其他证券化产品背后的某些证券抵押品已被确定为次级抵押。我们也将我们对非机构抵押贷款相关证券的投资归类为次级证券，如果它们是根据我们进行这些交易时提供给我们的信息确定的。

n    超级-UMBS和某些其他抵押贷款证券的再证券化。超级证券是一种单级证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给实益权益的持有者。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    高级副总裁-高级副总裁。

n    交换-签订利率互换的期权合约。作为期权溢价的交换，买方获得在指定未来日期与发行人签订指定掉期协议的权利，但不是义务。

n    目标贸发局-目标直接补偿总额。

n    TBA-待定公布。

n    TDR-问题债务重组-如果债权人出于与债务人财务困难有关的经济或法律原因，向债务人提供了它本来不会考虑的特许权，则债务重组构成TDR。

n    节俭/401(K)计划-联邦住房贷款抵押贷款公司Thrift/401(K)储蓄计划。

n    最高风险-全企业范围的风险升高或新出现的风险，这些风险可能会严重影响组织实现其战略目标的能力，有可能造成重大的财务、运营或声誉风险，需要高级管理层做出适当的风险应对并向董事会风险委员会报告。

n    财务处--美国财政部.

n    UMBS-统一抵押贷款支持证券-一种单一(普通)抵押贷款相关证券，对符合TBA资格的固定利率抵押贷款有55天的付款延迟。房地美和房利美于2019年6月3日及之后开始发行UMBS。UMBS代表着一至四户住宅抵押贷款池中不可分割的实益所有权权益，以及从这些池中获得付款的权利。这些抵押贷款池是以信托形式为投资者持有的。

n    UPB-未付本金余额-本报告中的贷款UPB金额没有因在贷款被取消抵押品赎回权销售、代替丧失抵押品赎回权的契据或卖空交易之前确认的冲销而减少。

n    预付费用-向卖家收取的费用，主要包括基于信贷风险因素(如贷款产品类型、贷款目的、LTV比率和信用评分)计算的信贷费用。

n    美国农业部--美国农业部

n    弗吉尼亚州-美国退伍军人事务部。

n    变异幅度-我们根据衍生品工具公允价值的变化向衍生品清算所或交易对手支付或从衍生品清算所或交易对手收取款项。变动保证金通常在一个工作日内转账。

n    VIE-可变利益实体-VIE是一种存在风险的实体，其总股权投资在没有另一方提供额外从属财务支持的情况下不足以为其活动提供资金，或者当股权持有者群体不具备：(1)就实体的活动做出重大决定的能力；(2)吸收实体的预期损失的义务；或(3)获得实体的预期剩余回报的权利。

n    搜查令-指我们根据购买协议于2008年9月7日向财政部发出的认股权证。认股权证使财政部能够以名义价格购买我们普通股的股票，相当于在行使之日在完全稀释的基础上已发行的联邦住宅贷款抵押公司普通股总数的79.9%。

n    何时颁发K-Deal(WI K-Deal)证书- 保证证书最初由现金支持，直到未来的K证书交付。

n    劳动力住房- 大多数中低收入家庭负担得起的多户住房。

n    锻炼，或贷款锻炼-锻炼要么是房屋保留行动，要么是贷款修改、偿还计划或忍耐计划，要么是丧失抵押品赎回权的替代方案，要么是卖空，要么是代替丧失抵押品赎回权的契约。

n    XBRL-eXtensible Business Reporting Language(可扩展商业报告语言)。

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词汇表

n    收益率曲线-以图形显示相同信用质量的债券的收益率和到期日之间的关系。收益率曲线的斜率是决定新抵押贷款资产净利息收益率水平的一个重要因素，无论是在最初还是在一段时间内都是如此。例如，如果在收益率曲线倒置(即短期利率高于长期利率)时购买抵押贷款资产，我们对该资产的净利息收益率最初往往会较低，然后随着时间的推移而增加。同样，如果在收益率曲线陡峭的时候购买抵押贷款资产(即短期利率低于长期利率)，我们的资产净利息收益率最初往往会更高，然后随着时间的推移而下降。

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展品索引

展品索引

展品			说明*
3.1			《联邦住房贷款抵押公司法》(12 U.S.C.§1451及其后)，经《经济增长、监管救济和消费者保护法》(通过引用2018年7月31日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件3.1纳入)修订)，美国联邦住房贷款抵押公司法(12 U.S.C.§1451 et seq.)，经《经济增长、监管救济和消费者保护法》修订(通过引用2018年7月31日提交的注册人季度报告10-Q表的附件3.1)
3.2			联邦住房贷款抵押公司章程，2020年12月22日修订和重述(通过引用登记人附件3.1并入登记人于2020年12月23日提交的当前8-K表格报告的附件3.1)
4.1			2008年9月10日第八次修订和重新修订的指定证书、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、有表决权普通股(每股无面值)的条款和条件(通过引用附件4.1并入注册人于2008年9月11日提交的当前8-K表格报告中)
4.2			1996年4月23日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.2并入)
4.3			5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1997年10月27日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.3并入)
4.4			1998年3月23日的5%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.4并入)
4.5			5.1%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1998年9月23日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.5并入)
4.6			1998年9月29日修订和重新发布的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.6并入)
4.7			1998年10月28日发出的5.3%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.7并入)
4.8			5.1%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1999年3月19日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.8并入)
4.9			5.79%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1999年7月21日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.9并入)
4.10			1999年11月5日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人10表格注册声明的附件4.10并入)
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。

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展品索引

展品			说明*
4.11			2001年1月26日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.11并入)
4.12			2001年3月23日的设立证书、指定证书、权力证书、优先股证书、权利证书、特权证书、资格证书、限制证书、限制证书、可变利率非累积优先股证书(每股面值1.00美元)(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册声明的附件4.12合并而成)
4.13			5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2001年3月23日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.13并入)
4.14			2001年5月30日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过引用2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.14并入)
4.15			2001年5月30日的6%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.15并入)
4.16			2001年10月30日发出的5.7%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.16并入)
4.17			2002年1月29日发出的5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.17并入)
4.18			2006年7月17日的可变利率、非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.18合并而成)
4.19			日期为2006年7月17日的6.42%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.19并入)
4.20			日期为2006年10月16日的5.9%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.20并入)
4.21			5.57%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年1月16日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.21并入)
4.22			5.66%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年4月16日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.22并入)
4.23			6.02%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年7月24日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.23并入)
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。

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展品索引

展品			说明*
4.24			6.55%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年9月28日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.24并入)
4.25			日期为2007年12月4日的固定至浮动利率非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.25并入)
4.26			2012年9月27日修订和重新发布的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2013年2月28日提交的注册人年度报告10-K表格的附件4.26并入)
4.27			第二次修订和重新修订的可变清算优先优先股(面值每股1.00美元)的设立、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2018年1月1日(通过参考2018年2月15日提交的注册人年度报告10-K表格的附件4.27并入)
4.28			日期为2019年9月30日的可变清算优先优先股(每股面值1.00美元)的第三次修订和重新修订的设立、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2019年10月30日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件4.1并入)
4.29			日期为2021年4月13日的可变清算优先优先股(每股面值1.00美元)的第四次修订和重新修订的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过引用附件4.1并入2021年4月29日提交的注册人的Form 10-Q季度报告中)
4.30			根据1934年证券交易法第12条登记的注册人证券说明
4.31			联邦住房贷款抵押贷款公司全球债务融资协议，日期为2021年2月11日(参考注册人于2021年4月29日提交的Form 10-Q季度报告的附件4.2)
10.1			联邦住房贷款抵押贷款公司执行延期补偿计划(自2008年1月1日起修订和重述)(引用附件10.28 2008年7月18日提交的表格10的注册人注册声明)†
10.2			联邦住房贷款抵押公司高管延期补偿计划第一修正案(自2008年1月1日起修订和重述)(通过引用附件10.6并入2008年11月14日提交的注册人的10-Q表格季度报告中)†
10.3			联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划(经修订和重述，自2008年1月1日起生效)(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件10.33并入)†
10.4			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划的第一修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过引用附件10.38并入2010年2月24日提交的注册人年度报告Form 10-K)†
10.5			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第二修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2011年6月28日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)†
10.6			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划的第三修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2012年11月6日提交的注册人的10-Q表格季度报告的附件10.1并入)†
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

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展品			说明*
10.7			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第四修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2013年8月7日提交的注册人的10-Q表格季度报告的附件10.1并入)†
10.8			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第五修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过引用附件10.1并入注册人于2013年10月25日提交的8-K表格当前报告的附件10.1)†
10.9			联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划II(自2014年1月1日起生效)(通过参考2015年2月19日提交的注册人年度报告表格10-K的附件10.18纳入)†
10.10			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划II的第一修正案(自2014年1月1日起生效)(通过引用附件10.3并入2015年8月4日提交的注册人的Form 10-Q季度报告中)†
10.11			联邦住房贷款抵押公司长期伤残计划(参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件10.34)†
10.12			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第一修正案(通过参考2008年7月18日提交的登记人登记声明的附件10.35并入)†
10.13			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第二修正案(通过参考2008年7月18日提交的登记人登记声明的附件10.36并入)†
10.14			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第三修正案(通过参考2016年2月18日提交的注册人年度报告10-K表的附件10.21纳入)†
10.15			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第四修正案(通过引用附件10.17并入2017年2月16日提交的注册人年度报告Form 10-K)†
10.16			高管薪酬计划重新获得和没收协议(通过引用附件10.18并入2017年2月16日提交的注册人年度报告Form 10-K中)†
10.17			2020年高管薪酬计划(通过引用附件10.2并入注册人于2019年10月30日提交的Form 10-Q季度报告中)†
10.18			房地美和Michael DeVito于2021年6月4日签订的限制性契约和保密协议(通过引用附件10.2并入注册人于2021年7月29日提交的Form 10-Q季度报告中)†
10.19			联邦住房贷款抵押公司和执行人员之间限制性契约和保密协议的表格(通过引用登记人于2021年7月29日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3而并入)†
10.20			联邦住宅贷款抵押公司和迈克尔·J·德维托公司于2021年5月4日签署的备忘录协议(通过引用2021年7月29日提交的注册人10-Q季度报告附件10.1并入)†
10.21			联邦住宅贷款抵押公司和克里斯蒂安·M·洛恩公司于2020年5月22日签署的备忘录协议(通过引用附件10.1并入注册人于2020年6月2日提交的当前8-K表格报告中)†
10.22			Freddie Mac和David M.Brickman于2021年2月9日签署的协议(通过引用2021年4月29日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件10.1并入)†
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

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展品			说明*
10.23			Freddie Mac和David M.Brickman于2021年2月9日签署的备忘录协议(通过参考2021年4月29日提交的注册人季度报告Form 10-Q的附件10.2并入)†
10.24			Freddie Mac和David Brickman于2018年9月6日签署的限制性公约和保密协议(通过参考2018年9月6日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.2并入)†
10.25			联邦住宅贷款抵押公司和马克·B·格里尔于2021年3月3日签署的备忘录协议(通过参考注册人于2021年3月16日提交的8-K表格当前报告的附件10.1并入)†
10.26			非雇员董事薪酬说明(通过引用附件10.1并入注册人于2008年12月23日提交的当前8-K表格报告中)†
10.27			联邦住房贷款抵押公司与高级管理人员†之间的赔偿协议格式
10.28			联邦住房贷款抵押公司与外部董事†之间的赔偿协议格式
10.29			个人电脑主信托协议，日期为2019年5月16日(通过引用附件10.1并入注册人2019年7月31日提交的Form 10-Q季度报告中)
10.30			UMBS和MBS总信托协议，日期为2019年4月30日(通过引用附件10.2并入2019年7月31日提交的注册人季度报告Form 10-Q)
10.31			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议，通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用2008年11月14日提交的注册人10-Q季度报告的附件10.1并入)
10.32			修订和重新签署的优先股购买协议，日期为2009年5月6日，由美国财政部和联邦住房贷款抵押公司通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用2009年5月12日提交的注册人10-Q季度报告的附件10.6并入)
10.33			2009年12月24日，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议的第二修正案，该协议通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过参考2009年12月29日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.34			截至2012年8月17日，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议的第三修正案，该协议通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用附件10.1并入注册人于2012年8月17日提交的当前8-K表格报告中)
10.35			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2017年12月21日签署的信函协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过参考2017年12月21日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.36			2019年9月27日美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间的信函协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过引用2019年10月1日提交的注册人当前8-K报告的附件10.1并入)
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

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展品			说明*
10.37			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2021年1月14日签署的函件协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过参考2021年1月19日提交的登记人当前8-K表格报告的附件10.1并入该协议中)，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2021年1月19日通过联邦住房金融局作为其保管人(通过引用登记人于2021年1月19日提交的8-K表格当前报告的附件10.1并入)
10.38			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2021年9月14日签署的信函协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过参考2021年9月20日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.39			普通股认购权证，日期为2008年9月7日(通过参考2008年9月11日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.2并入)
24.1			授权书
31.1			依据证券交易法第13a-14(A)条证明行政总裁
31.2			根据证券交易法第13a-14(A)条认证执行副总裁兼首席财务官
32.1			依据“美国法典”第18编第1350条对行政总裁的证明
32.2			依据“美国法典”第18编第1350条认证执行副总裁兼首席财务官
99.1			第三次修订和重新签署的共同证券化解决方案有限责任公司协议，截至2020年1月9日(通过参考2020年2月13日提交的注册人年度报告10-K表的附件99.1并入)
101.INS			XBRL实例文档-实例文档不会显示在交互数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH			XBRL分类扩展架构
101.CAL			XBRL分类可拓计算
101.DEF			XBRL分类扩展定义
101.LAB			XBRL分类扩展标签
101.PRE			XBRL分类扩展演示文稿
104			封面交互数据文件-封面交互数据文件不会显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
*			注册人表格10的注册说明书、表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告和表格8-K的当前报告的美国证券交易委员会档号分别为：000-53330和001-34139。

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签名

签名

根据1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。

联邦住房贷款抵押公司
由以下人员提供：			/s/迈克尔·J·德维托(Michael J.DeVito)
			迈克尔·J·德维托
			首席执行官
日期：2022年2月10日

房地美MAC | 2021 Form 10-K						302

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签名

根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。

签名

容量

日期

/s/Sara Mathew*

董事会非执行主席

2022年2月10日

莎拉·马修

/s/迈克尔·J·德维托(Michael J.DeVito)

董事首席执行官兼首席执行官

2022年2月10日

迈克尔·J·德维托

(首席行政主任)

/s/Christian M.Lown

执行副总裁兼首席财务官

2022年2月10日

克里斯蒂安·M·劳恩

(首席财务官)

/s/Donald F.Kish

高级副总裁—公司控制器和

2022年2月10日

唐纳德·F·基什

首席会计官(首席会计官)

/s/马克·H·布鲁姆*

董事

2022年2月10日

马克·H·布鲁姆

/s/凯瑟琳·L·凯西*

董事

2022年2月10日

凯瑟琳·L·凯西

/s/朗斯洛特·F·德拉蒙德*

董事

2022年2月10日

朗斯洛特·F·德拉蒙德

/s/Aleem Gillani*

董事

2022年2月10日

阿利姆·吉拉尼

/s/Mark B.Grier*

董事

2022年2月10日

马克·B·格里尔

/s/克里斯托弗·E·赫伯特*

董事

2022年2月10日

克里斯托弗·E·赫伯特

/s/Grace A.Huebscher*

董事

2022年2月10日

格蕾丝·A·赫布舍尔

/s/Allan P.Merrill*

董事

2022年2月10日

艾伦·P·梅里尔

/s/阿尔贝托·G·穆萨勒姆*

董事

2022年2月10日

阿尔贝托·G·穆萨勒姆

*由：

/s/Jerry Weiss

杰瑞·韦斯

事实律师

房地美MAC | 2021 Form 10-K						303

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索引

表格10-K索引

项目编号						页面
第一部分
项目1			业务			1, 5-10, 31-41, 47-52, 111-123
第1A项			风险因素			125-142
项目1B			未解决的员工意见			不适用
项目2			属性			9
第3项			法律程序			143
项目4			煤矿安全信息披露			不适用
第二部分
第5项			注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场			144
项目6			已保留			不适用
项目7			管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			2-6, 11-28, 30, 42-46, 53-110, 124
第7A项			关于市场风险的定量和定性披露			93-98
项目8			财务报表和补充数据			145-235
项目9			会计与财务信息披露的变更与分歧			不适用
第9A项			管制和程序			101, 146-147, 236-237
项目9B			其他信息			238-239
项目9C			披露妨碍检查的外国司法管辖权			不适用
第三部分
第10项			董事、高管与公司治理			57-59, 239-254
项目11			高管薪酬			251-252, 255-279
项目12			某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜			280-281
项目13			某些关系和相关交易，以及董事独立性			245-246, 282-283
项目14			首席会计费及服务			284-285
第四部分
项目15			展品和财务报表明细表			286, 296-301
项目16			表格10-K摘要			不适用
签名						302-303

房地美MAC | 2021 Form 10-K						304