trno-20211231
0001476150假象2021财年高级担保贷款本公司向借款人发放了一笔未偿还的高级担保贷款，固定年利率为8.0%，并于2020年5月全额偿还。这笔优先担保贷款是由六个主要位于新泽西州纽瓦克的改善地块组成的投资组合担保的。8.0六P1Y00014761502021-01-012021-12-3100014761502021-06-30Iso4217：美元00014761502022-02-07Xbrli：共享00014761502021-12-3100014761502020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00014761502020-01-012020-12-3100014761502019-01-012019-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2018-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-3100014761502018-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-3100014761502019-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310001476150TRNO：CommonStockHeldAtRabbiTrustMember2020-01-012020-12-310001476150Us-gaap:DeferredCompensationShareBasedPaymentsMember2020-01-012020-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001476150TRNO：CommonStockHeldAtRabbiTrustMember2020-12-310001476150Us-gaap:DeferredCompensationShareBasedPaymentsMember2020-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-12-310001476150TRNO：CommonStockHeldAtRabbiTrustMember2021-01-012021-12-310001476150Us-gaap:DeferredCompensationShareBasedPaymentsMember2021-01-012021-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-12-310001476150美国-GAAP：CommonStockMember2021-12-310001476150US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-12-310001476150TRNO：CommonStockHeldAtRabbiTrustMember2021-12-310001476150Us-gaap:DeferredCompensationShareBasedPaymentsMember2021-12-310001476150美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2021-12-310001476150Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-12-31TRNO：段0001476150TRNO：BuildingsMember2021-12-31TRNO：属性0001476150US-GAAP：LandandLandImprovementsMembers2021-12-31UTR：SQFTUTR：英亩0001476150TRNO：ReDevelopment 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目录
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
_________________________
表格10-K
_________________________
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度12月31日, 2021
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡期                    至                    
佣金档案编号001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
(注册人的确切姓名载于其约章)
_________________________
马里兰州27-1262675
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		(税务局雇主
识别号码)
东北8街10500号, 301套房贝尔维尤, 瓦
98004
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：
无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据第13节或第15(D)节提交报告
Act. Yes ☐ 不是  ☒
勾选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”的定义。
以及交易法第12b-2条中的“新兴成长型公司”。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是，☐否☒ 
截至2021年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值，根据纽约证券交易所(New York Stock Exchange)报告的收盘价计算，截至2021年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日：美元4,439,234,661。(在此计算中，注册人剔除了据报告由注册人执行人员和董事实益拥有的所有普通股的市值。这种排除不应被视为构成或承认任何该等人士是注册人的附属公司)。
注册人有75,494,716其普通股，每股面值0.01美元，截至2022年2月7日已发行。
引用成立为法团的文件
本Form 10-K年度报告第III部分引用了Terreno Realty Corporation为其2022年股东年会提交的委托书的部分内容，注册人预计该委托书将根据第14A条在其2021财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)。

1
目录
特雷诺房地产公司

表格10-K的年报
截至2021年12月31日止的年度

目录
 
第一部分：
项目1
业务
4
第1A项
风险因素
9
项目1B
未解决的员工意见
23
项目2
属性
24
第3项
法律程序
28
项目4
煤矿安全信息披露
28
第二部分：
第5项
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
29
项目6
已保留
30
项目7
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
30
第7A项
关于市场风险的定量和定性披露
52
项目8
财务报表和补充数据
52
项目9
会计与财务信息披露的变更与分歧
52
第9A项
管制和程序
52
项目9B
其他信息
55
项目9C
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
55
第三部分：
第10项
董事、高管与公司治理
55
项目11
高管薪酬
55
项目12
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
55
项目13
某些关系和相关交易，以及董事独立性
55
项目14
首席会计费及服务
55
第四部分：
项目15
展品和财务报表明细表
56
财务报表索引
56
项目16
表格10-K摘要
56
展品索引
签名

2
目录
前瞻性陈述
本年度报告(Form 10-K)包含符合1995年“私人证券诉讼改革法”、经修订的1933年“证券法”(“证券法”)第27A条和经修订的“1934年证券交易法”(“交易法”)第21E条的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念以及管理层所做的假设和目前可获得的信息。当使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”、“潜力”、“热情”等词语时，“未来”和类似的表述并不完全与历史问题有关，旨在识别前瞻性陈述。这些陈述会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到我们无法控制的已知和未知风险、趋势、不确定性和因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险和不确定因素包括但不限于：
 
•本表格10-K年度报告所包含的因素，包括在“风险因素”和“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”标题下列出的因素；
•我们以对我们有利的条件识别和收购工业产权的能力；
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖和对第三方物业管理公司的依赖；
•我们不能遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有能力有效地管理我们的增长；
•租户破产、拖欠租约或租户不再续签租约；
•租金降低或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•终止伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)，并以另一参考利率取代LIBOR；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•未能成功对冲加息风险；
•我们未能成功经营收购的物业；
•与我们的房地产再开发、翻新和扩建战略和活动相关的风险；
•新型冠状病毒(“新冠肺炎”)的持续影响，或任何其他高传染性疾病未来大流行、流行或爆发的影响，对美国、地区和全球经济以及我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们租户的影响；
•我们未能取得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格或保持其地位，以及税法可能出现不利变化；
3
目录
•未投保或投保不足的损失和费用，与我们的财产有关，或因将来的诉讼而导致的损失和费用；
•与自然灾害相关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；以及
•房地产和区划法的变化以及房地产税率的提高。


第一部分
项目1.业务
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“Us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美国六个主要沿海市场收购、拥有和运营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资几种类型的工业地产，包括仓库/配送(截至12月31日，约占我们总年化基本租金的79.5%)。(约4.8%)、转运(约6.4%)和改良土地(约9.3%)。我们的目标是位于填充区的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并迎合了我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2021年12月31日，我们总共拥有253栋建筑，总面积约1,510万平方英尺，36个改善地块，总面积约127.1英亩，以及4个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总面积约为20万平方英尺的物业和两个总面积约12.1英亩的改善地块。截至2021年12月31日，建筑和改善地块分别向554名客户出租了约95.5%和94.8%(包括2021年第四季度获得的40万平方英尺空置面积)，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的4.9%。
我们是马里兰州的一家内部管理公司，从截至2010年12月31日的纳税年度开始，我们被选为房地产投资信托基金(REIT)，从我们截至2010年12月31日的纳税年度开始，根据修订后的1986年国税法(Internal Revenue Code)第856至860节或该法典征税。
我们的投资策略
我们在美国六个主要沿海市场收购、拥有和运营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。
正如下面更详细描述的，我们投资了几种类型的工业地产，包括仓库/配送、FLEX(包括轻工业和研发)、转运和改良土地。我们的目标是位于填充区的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并迎合了我们运营的各个子市场内的客户需求。
工业设施一般特性
仓库/配送(截至2021年12月31日，约占我们年化基本租金总额的79.5%)
 
•单租户和多租户设施，通常为超过10,000平方英尺的租户提供服务
•办公面积一般不到20%
•典型净高从18英尺到36英尺
•可能包括生产/制造区域
•通过船坞高位和/或平级门进行内部访问
•大型和小型卡车配送选择的卡车庭院，可能包括为大量卡车活动和/或拖车存放准备
Flex(包括轻工业和研发，约占我们年化基本租金总额的4.8%，截至
2021年12月31日)
 
•单租户和多租户设施，通常为不到10,000平方英尺的租户提供服务
•设施通常可容纳办公室和仓库/制造活动。
•通常比仓库/配送设施拥有更大的办公空间和更浅的海湾深度
•与增加的办公用途保持一致的停车
•通过平级和/或码头高门进入内部通道
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•为中度卡车活动做准备
•可包括陈列室、服务中心或组装/照明制造组件
•加强环境美化
转运(截至2021年12月31日，约占我们年化基本租金总额的6.4%)
 
•包括卡车码头和其他转运设施，既可为单一租户提供服务，也可为多个租户提供服务
•通常有大量的船坞高的门，浅的开间深度和较低的净空高度
•为大量卡车活动和拖车存放做准备
改善土地(截至2021年12月31日，约占我们年化基本租金总额的9.3%)
 
•用于工业户外储存，包括卡车、拖车和汽车停放
•可能会在未来重新开发

我们选择目标市场的依据是，我们的执行管理层在北美、欧洲和亚洲的50多个全球工业市场投资和运营的经验、供需基本面，以及预期人口变化、监管和物质限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程带来的经济和环境效益以及其他因素导致的物流模式趋势。我们相信，我们的目标市场具有诱人的长期投资属性。我们的目标资产具有以下特征，包括但不限于：
 
•位于人口稠密的沿海市场；
•靠近交通基础设施(如海港、机场、高速公路和铁路)；
•位于供应受限的子市场，由于物质和/或监管限制，阻碍了新工业的发展；
•功能强大、布局灵活，可修改以容纳单租户和多租户；
•低于物业重置成本的收购价格；
•通过重新租赁或改善运营或实物来提高回报的潜力；以及
•随着时间的推移，获得更高和更好地利用房产的机会。
一般来说，我们倾向于利用当地的第三方物业管理公司进行日常物业管理。我们相信，外包物业管理具有成本效益，为我们提供了运营灵活性，也是收购机会的来源。我们过去曾直接管理我们的某些物业，如果我们认为这样的直接物业管理最符合我们的利益，将来可能会这样做。
我们目前无意收购未发展或未经改善的工业用地，或进行绿地地面发展。不过，我们会继续为本身拥有的物业寻求重建、翻新和扩建的机会，收购物业和改善地块，以期在短期内进行重建，并收购毗邻的土地以扩展现有设施。
我们预计，我们将继续以个别物业或物业组合的股权形式收购我们的大部分投资。我们可以通过收购其他拥有工业地产的公司或实体来获得工业产权。我们将机会性地投资于工业房地产担保的债务，否则这些债务将符合我们的投资标准，目的是最终收购基础房地产。我们目前并不打算就某类工业物业的持有量设定特定的百分比。这一预期是基于当时的市场状况，并可能随着时间的推移而改变，以应对不同的现行市场状况。
我们收购的物业可能是稳定的(完全租赁的)，也可能是不稳定的(短期租约到期或部分或全部空置)。在2010年2月16日至2021年12月31日期间，我们已经稳定了91处房产。
当我们相信物业的预期总回报相对于其市值特别低，或物业的市值明显高于其估计重置成本时，我们会不时出售物业。这类出售所得的资金将再投资于有望提供更好预期回报或返还给股东的物业。自2010年成立以来，我们已出售了25处物业，总销售价格约为4.077亿美元，总收益约为1.365亿美元。
竞争优势
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我们相信，我们通过以下竞争优势从竞争对手中脱颖而出：
 
•聚焦投资战略。我们只在美国沿海的六个主要市场进行投资，并专注于填充区。我们选择六个目标市场的依据是我们的执行管理层在北美、欧洲和亚洲的50多个全球工业市场投资和运营的经验、供需基本面，以及对人口变化、监管和物质限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程带来的经济和环境效益以及其他因素导致的物流模式趋势的预期。我们目前无意收购未开发或未经改善的土地，或进行绿地地面发展，但我们会进行重建、翻新和扩建工程。

•高度一致的薪酬结构。我们认为，高管薪酬应该与长期股东价值创造密切相关。因此，我们高管的长期业绩股权激励薪酬完全基于我们的总股东回报，超过摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)或富时全国房地产投资信托协会(FTSE National Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT)股权工业指数的总股东回报。

•致力于强有力的公司治理。我们致力于强有力的公司治理，这体现在以下几个方面：
–本公司董事会所有成员均按年度任职；
–我们在无竞争的董事选举中采用多数票标准；
–我们已经选择退出马里兰州的三项反收购条款，而且在未来，未经股东批准，我们可能不会选择重新加入这些条款；
–我们设计所有权限制完全是为了保护我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位，而不是为了充当反收购工具；以及
–我们没有股东权益计划。未来，我们不会采纳股东权利计划，除非我们的股东事先批准通过这样的计划，或者如果我们的董事会通过了，我们将在通过后12个月内将股东权利计划提交给我们的股东进行批准投票，否则计划将终止。
我们的融资策略
我们的融资策略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，使用留存现金流、处置物业的收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
 
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•固定费用覆盖率保持在2.0倍以上；
•将债务与调整后EBITDA的比率维持在6.0倍以下；
•将尚未偿还的浮息债务本金限制在综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期限(5-7年)一致的交错债务到期日，使我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们BBB的发行人评级，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会随时受到指定评级机构的修订或撤回。不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、财产处置以及发行普通股和永久优先股的收益。我们也可能承担与收购物业有关的债务，因为这些物业的按揭比率可能较高。
我们的公司结构
我们是马里兰州的一家公司，成立于2009年11月6日，自2010年以来一直公开持有，并遵守美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的报告义务。我们的结构不是伞形合伙房地产投资信托基金(UPREIT)，尽管如果需要，我们可以建立类似的结构来促进收购。我们
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我们目前通过子公司间接拥有我们的财产，并可能视情况利用一个或多个应税REIT子公司。
我们的纳税状况
我们选择从截至2010年12月31日的课税年度开始，根据守则第856至860节作为房地产投资信托基金征税。我们相信，我们的组织和运营方法已经并将继续使我们能够满足作为联邦所得税目的REIT的资格和税收要求。为了保持房地产投资信托基金的地位，我们必须满足一些组织和运营要求，包括要求我们每年至少将90%的应税净收入分配给股东，不包括净资本利得。作为房地产投资信托基金(REIT)，我们目前分配给股东的REIT应税收入通常不需要缴纳联邦所得税。如果我们在任何纳税年度都没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。即使我们有资格作为房地产投资信托基金征税，我们的收入或财产也可能需要缴纳一些联邦、州和地方税，我们应税房地产投资信托基金子公司的收入(如果有)将按正常的公司税率征税。我们目前没有任何应税REIT子公司，但未来可能会。
竞争
我们认为目前的工业地产收购市场竞争非常激烈。我们与养老基金及其顾问、银行和保险公司投资账户、其他公共和私人房地产投资公司，包括其他REITs、房地产有限合伙企业、业主用户、个人和其他从事房地产投资活动的实体竞争房地产投资，其中一些实体的财力比我们更大。我们相信房地产租赁是有竞争力的。我们经历着来自竞争物业业主和经理的争夺客户的竞争。因此，我们可能要提供免费租赁期、收取租户改善费用或提供其他诱因，所有这些都可能对我们的经营业绩产生不利影响。
政府规章
遵守各种政府法规会对我们的业务产生影响，包括我们的资本支出、收益和竞争地位，这可能是实质性的。我们因监督和采取行动遵守适用于我们业务的政府法规而产生成本，这些法规包括但不限于联邦证券法律法规、适用的证券交易所要求、房地产投资信托基金(REIT)和其他税收法律法规、环境、健康和安全法律法规、当地分区、使用和其他与房地产相关的法规以及1990年的“美国残疾人法案”。
除了下面的讨论外，请参阅“项目1A-风险因素”以讨论对我们而言的重大风险，包括与政府法规有关的对我们竞争地位的重大风险，并参阅“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”以及我们经审计的合并财务报表及其相关附注，以讨论与评估我们的财务状况和经营结果有关的重大信息，包括(在重大程度上)遵守政府法规可能对我们的资本支出和收益产生的影响。
环境问题
我们拥有并将获得的工业产权受各种联邦、州和地方环境法的约束。根据这些法律，法院和政府机构有权要求我们作为受污染财产的所有者清理财产，即使我们不知道或不对污染负责。这些法律也适用于在房产受到污染时拥有房产的人，因此，即使我们出售了一些房产，也可能会招致这些成本。除了清理费用外，环境污染还会影响房产的价值，因此，业主将房产作为抵押品借款或出售房产的能力也会受到影响。根据适用的环境法，法院和政府机构还有权要求将废物送到垃圾处理设施(如垃圾填埋场或焚烧炉)的人，在垃圾受到污染并威胁人类健康或环境时，支付清理该设施的费用。
此外，不同的法院判决已经确定，第三方可以就财产污染造成的损害追讨损害赔偿金。举例来说，暴露在我们其中一处物业的石棉下的人士，如果因石棉而蒙受伤害，他或她可能会要求赔偿。最后，这些环境法中的一些限制了财产的使用，或为各种活动设定了条件。例如，法律要求使用化学品的企业仔细管理这些化学品，并通知当地官员这些化学品正在使用中。
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我们可以承担上面讨论的任何费用。清理受污染的财产、抗辩索赔或遵守环境法的成本可能是巨大的，并可能对可用于分配给我们股东的资金产生不利影响。在收购之前，我们通常会对每一处房产进行“第一阶段环境现场评估”(ESA)。然而，这些ESA可能不会披露可能对我们的业务、资产、运营结果或流动性产生重大不利影响的所有环境成本，也可能不会确定所有潜在的环境负债。
一般而言，我们利用当地第三方物业管理公司进行日常物业管理，并将依赖这些第三方在各自物业的日常运营中遵守适用的联邦、州和地方环境法律来运营我们的工业物业，并及时通知我们任何环境污染或类似问题。因此，我们可能会受到我们没有意识到的重大环境责任的影响。我们不能保证(1)未来的法律或法规不会向我们施加重大环境责任，或(2)我们的工业物业的环境状况不会受到我们工业物业附近物业的状况(例如是否有漏水的地下储罐)或与我们无关的第三方的影响。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们没有发现任何重大或实质性的风险敞口。
一般未保损失
我们承保财产和租金损失、责任和恐怖主义保险。我们认为，考虑到损失的相对风险、承保成本和目前的行业惯例，保单条款、条件、限额和免赔额在目前的情况下是足够和适当的。此外，我们的物业位于或将来可能位于地震和洪水活动地区。因此，我们在适用的情况下，为这些财产投保了有限的地震和洪水保险。然而，也有某些类型的特殊损失，例如那些由于战争行为造成的损失，这些损失可能无法投保，也可能无法在经济上投保。虽然我们已经获得了某些恐怖主义行为的保险，具有我们认为在商业上合理的保单规格和保险限额，但不能保证我们能够根据这些保单收取费用。如果发生未投保的损失，我们可能会失去对物业的投资，以及预期的利润和现金流。截至2021年12月31日或2020年，我们没有发现任何重大或实质性的风险敞口。
员工与人力资本
截至2022年2月8日，我们有34名员工。我们的员工都不是任何工会的成员，也不受集体谈判协议的约束。
我们认识到，我们的成功与我们人民的才华和专业知识息息相关。我们投资于我们的员工，并致力于在整个业务中提高个人技能和领导素质。我们的人力资本目标包括，在适用的情况下，识别、招聘、留住、发展、激励和整合我们现有和未来的员工。我们还强调外部社区参与，鼓励志愿者工作，提供带薪假期参与慈善活动，并将员工捐款的一部分与符合条件的非营利组织相匹配。
作为一个机会均等的雇主，我们倡导多元化和包容性的一贯信息，并根据员工的业绩和贡献来奖励他们。我们还在性别、种族和工作经验方面增加了董事会的多样性。我们设计了一项高管薪酬计划，旨在(I)协调我们高管和股东的利益，(Ii)激励我们的高管管理我们的业务，以实现我们的近期、中期和长期目标，(Iii)帮助吸引和留住有才华和合格的高管，(Iv)与其他工业房地产投资信托基金竞争，(V)鼓励并为我们的高管提供获得有意义的股票所有权水平的机会。
我们酒店所在的员工、第三方物业经理、租户和社区的健康和安全是首要关注的问题。我们鼓励员工做出健康的生活方式决定，通过减少保险索赔和提高生产率，最终使公司受益。我们还为员工提供极具竞争力的健康和健康福利，包括医疗、牙科、视力、人寿和短期残疾保险，还提供健康报销计划、用税前收入支付通勤和办公室停车费用的计划，以及有竞争力的休假政策，包括带薪假期和个人休假。
可用的信息
我们在以下地址设有互联网网站：http://terreno.com。我们网站上的信息既不是本年度报告Form 10-K的一部分，也不包含在其中作为参考。我们在我们的网站上或通过我们的网站免费提供我们提交或提交给美国证券交易委员会的某些报告和对这些报告的修改
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交易所法案。这些报告包括我们关于Form 10-K的年度报告、关于Form 10-Q的季度报告、关于Form 8-K的当前报告以及对这些报告的展示和修订，以及第16条的备案文件。在我们以电子方式将信息存档或提供给美国证券交易委员会后，我们会在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费提供这些信息。你也可以通过访问美国证券交易委员会网站上的埃德加数据库获得我们的报告http://www.sec.gov.

第1A项。风险因素。
下面列出的是我们认为对我们的投资者来说是实质性的风险，应该仔细考虑。如果发生以下任何风险，我们的业务、财务状况、经营结果、现金流以及我们支付普通股分配和每股交易价格的能力都可能受到不利影响。这些风险并不是我们面临的所有风险，如果发生这些风险，我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他因素也可能影响我们的业务。投资者应参考第2页开始对前瞻性陈述的资格和限制的解释，还应参考我们的Form 10-Q季度报告和Form 8-K当前报告，以了解这些风险因素的任何重大更新。

与我们的业务和财产相关的风险

我们的长期增长将在一定程度上取决于未来对物业的收购，我们可能会收购构成整合和其他风险的物业，这些风险可能会损害我们的业务。

我们打算继续在我们的六个目标市场收购工业物业。收购物业会带来各种风险，包括我们的投资可能没有我们预期的那么好，我们可能无法快速有效地将我们新收购的资产整合到我们现有的业务中，以及我们对收购物业达到市场标准的成本估计可能被证明是不准确的。我们亦可能拥有或有未披露负债或先前存在的未披露负债的物业，包括但不限于不利环境条件的负债、在正常业务过程中产生的应计但未付的负债或税务负债。对于这类未知债务，我们可能没有追索权，或者追索权有限，或者我们可能无法为财产投保足够金额的保险，或者根本不能。因此，如果基于任何这些实体或财产的所有权而对我们提出负债，我们可能需要支付大量资金来清偿债务，这可能会对我们的现金流产生不利影响。不能保证我们会成功克服这些风险或在这些收购中遇到的任何其他问题。

此外，我们不能向您保证在我们的目标市场上有有吸引力的定价水平的投资机会，或者根本不能。由于目标市场的竞争，我们可能无法如愿以偿，或者购买价格可能会大幅提高。如果我们的目标市场不能像我们预期的那样提供这样的机会，我们执行业务计划和实现增长预期的能力可能会受到实质性的不利影响。

现金分配的可用性和时间是不确定的，并受到马里兰州法律要求的限制。.

我们已经定期向股东进行季度现金分配(也称为股息)，我们打算继续定期支付季度现金分配。我们的公司战略是完全从可分配现金流中支付季度分配的资金。然而，我们的董事会有权决定任何现金分配的时间、形式和金额，并可能为我们的季度分配提供资金。 从可用现金流的组合中扣除经常性资本支出和/或借款和财产处置的收益，或可能保留我们的可分配现金流的任何部分作为营运资本。我们不能向我们的股东保证将有足够的资金用于支付分派，或者我们所做的任何分派的水平将随着时间的推移而增加，甚至保持不变，任何这些都可能对我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。

我们为股票支付分派的能力也受到适用的马里兰州法律的限制，根据该法律，如果在分派生效后，我们将无法偿还在正常业务过程中到期的债务，或者我们的总资产将少于我们总负债的总和，并且除非此类类别或系列的条款另有规定，否则我们通常不能对我们的股票进行分派，否则，在优先于优先股的任何类别或系列优先股的持有人解散时，我们将不能对我们的股票进行分派，如果有的话，我们的总资产将少于我们的总负债的总和，以及满足优先于优先于以下优先顺序的任何类别或系列优先股的持有者解散时的优先权利所需的金额。

我们的投资集中在工业地产领域，如果该领域的经济下滑，我们的业务将受到不利影响。

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我们对房地产资产的投资集中在工业地产领域。与我们的商业活动包括房地产业中更大部分的其他部门相比，这种集中可能会使我们在更大程度上面临这一领域的经济衰退的风险。


新冠肺炎或未来任何其他高度传染性疾病的大流行、流行或爆发都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流以及我们租户的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

全球新冠肺炎大流行，包括各种变种的出现，已经并可能继续对美国和全球经济造成重大破坏，已经并可能继续造成金融市场的大幅波动和负面压力。新冠肺炎或其他任何高度传染性疾病的未来大流行、流行或爆发对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，且无法准确预测，其中包括疫情的范围、严重程度和持续时间，新变种的出现和特征，为遏制疫情或减轻其影响而采取的行动，包括现有新冠肺炎疫苗的采用、实施和有效性，以及疫情和遏制措施的直接和间接经济影响等等。这种情况的快速发展和流动性排除了任何关于新冠肺炎对我们的业务和我们租户的业务会产生全面不利影响的预测。然而，新冠肺炎或未来任何其他高度传染性疾病的大流行、流行或爆发，都可能对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流产生实质性的不利影响，还可能导致下述和本“风险因素”部分中的许多风险加剧，包括：

•由于政府或租户的行动导致我们的一个或多个物业全部或部分关闭，或其他运营限制或其他问题，已经并可能继续对我们的运营以及我们的租户和第三方物业经理的运营产生实质性的不利影响；
•影响我们租户的业务、财务状况和流动性的经济活动减少，已经并可能继续导致我们的一个或多个租户，包括某些重要租户，或我们的一个或多个第三方经理，无法全额履行他们对我们的租金支付或其他义务，或者根本不能以其他方式寻求修改这些义务，包括延迟支付租金，或申请破产保护；
•我们无法续签租约、租赁空置空间(包括租户违约造成的空置空间)或在租约以优惠条款到期时重新租赁空间，或者根本无法续租，包括在当前租赁环境放缓的情况下，这可能导致租金收入下降，或导致租金付款的接收中断或延迟或无法接收；
•美国和全球金融市场的严重混乱和不稳定，或信贷和融资状况的恶化，可能使我们难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本，甚至根本无法获得，并影响我们为商业活动提供资金和及时偿还债务的能力；以及
•材料或产品供应中断，或承包商无法及时履行，或根本无法履行，包括限制建筑活动，都可能导致完成正在进行或未来的建设或重新开发项目的延误。

影响我们物业所在地区的事件或事件可能会对我们的财务业绩产生重大不利影响。

除了可能对我们的业务和财务业绩产生重大不利影响的一般地区、国家和国际经济状况外，我们的经营业绩还将受到我们经营的特定市场，特别是我们拥有大量物业的市场的不利经济状况的重大不利影响。例如，截至2021年12月31日，我们约22.9%的可出租平方英尺和约42.6%的改善地块位于新泽西北部/纽约市，合计约占我们年化基本租金总额的27.3%。有关我们在我们市场的物业所有权的更多信息，请参阅本年度报告中的表格10-K中的“第2项-物业”。房地产市场或我们任何市场的任何经济低迷，以及未能准确预测这些市场的任何经济改善的时间，都可能导致我们的运营以及我们可供分配给股东的收入和现金受到重大不利影响。

我们可能无法续签租约，无法租赁空置空间，包括因租户违约而导致的空置空间，或在租约到期时重新租赁空间。

我们不能向您保证，我们物业的租约将会续签，或该等物业会以等于或高于当时平均净实际租金的净实际租金重新出租，或根本不能。此外，我们可能会被要求给予优惠或资助改善。如果我们物业的租金下降，我们的租户不会续签租约或
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我们没有重新租赁很大一部分可用空间，包括租户违约造成的空置空间和租约预定到期的空间，我们的财务状况、经营业绩、现金流、可供分配给股东的现金、我们普通股的每股交易价以及我们履行偿债义务的能力可能会受到重大不利影响。此外，如果我们不能续约或转租物业，该物业的转售价值可能会减少，因为个别物业的市值将部分视乎该物业的租约价值而定。

我们可能需要为未来租户的改善提供资金，而我们可能没有资金进行这些改善。

当我们某处物业的租户不再续约或以其他方式腾出其在我们某幢大楼的空间时，为了吸引一个或多个新租户，我们很可能需要花费资金在腾出的空间内建造新的租户改善设施。我们还可能被要求支付改善租户的费用，以留住租户。虽然我们打算管理我们的现金状况或融资可获得性，以支付转租所需的任何改善，但我们不能向股东保证，我们未来将有足够的资金来源用于此类目的。

我们一般都会面对租客破产或无力偿债或租客违约的潜在不良影响。

我们的收入依赖于租户，包括占据整个物业的某些重要租户和单身租户。因此，我们的租户破产或无力偿债，或一般租户违约，可能会对我们物业的收入造成不利影响。如果租户违约，我们可能会在执行房东权利方面遇到延误，并可能在保护我们的投资和重新租赁我们的物业时招致包括诉讼和相关费用在内的巨额费用。

我们的租户，特别是那些杠杆率很高的租户，未来可能会申请破产保护或破产。根据破产法，租户不能仅仅因为破产而被驱逐，但破产的租户可以被授权拒绝和终止与我们的租约。在这种情况下，我们向破产租户追讨未缴租金及未来租金的法定上限，可能会大大低於根据租契实际欠下的剩余租金，即使如此，我们就未缴租金提出的申索很可能不会全数支付。这一不足可能迫使我们寻找其他收入来源来支付任何抵押贷款或物业的运营费用，对我们的现金流和运营结果产生不利影响，并可能导致我们减少向股东的分配额。

房地产估值和减值费用的下降可能会对我们的收益和财务状况产生不利影响。

当不利市况等情况显示可能存在潜在减值时，我们会检讨物业的账面价值。我们的审查是基于对房地产投资使用和最终处置预计产生的未来现金流(不包括利息费用)的估计。我们考虑未来营业收入、趋势和前景等因素，以及租赁需求、竞争等因素的影响。如果我们的评估显示我们可能无法收回房地产投资的账面价值，当账面价值超过物业的估计公允价值时，将计入减值损失。这些亏损将对我们的净收入产生直接影响，因为记录减值亏损会导致净收入立即出现负调整。对预期现金流的评估是高度主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与未来期间的实际结果大不相同。不断恶化的房地产市场可能会导致我们重新评估减值分析中使用的假设。减损费用可能会对我们的财务状况、经营业绩、可供分配的现金(包括可供我们向股东支付分配的现金)以及我们普通股的每股交易价格产生不利影响。

我们利用当地第三方经理对我们几乎所有的物业进行日常物业管理。

一般来说，我们更喜欢利用当地的第三方经理进行日常物业管理，尽管我们未来可能会直接管理其他物业。就我们利用第三方经理的程度而言，如果我们的经理不能提供优质服务，我们来自工业资产的现金流可能会受到不利影响。此外，我们的经理或其关联公司可能会管理，在某些情况下可能拥有、投资于与我们的工业物业竞争的工业物业，或向其提供信用支持或经营担保，这可能会导致利益冲突以及与我们的工业物业的运营相关的决策，而这并不符合我们的最佳利益。

我们的重建、翻新或扩建策略可能不会成功。

我们可能会寻求重建机会，或兴建扩建或改善我们拥有的工业物业。这些活动是有风险的，包括但不限于以下风险：我们将在以下方面花费金钱和时间
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我们可能无法获得任何必要的许可和授权；我们可能会受到严格的条件限制，可能会阻碍或拖延我们的进度；我们无法在预期的时间框架内完成建设，或者根本无法完成；入住率和租赁率可能达不到预期；我们可能无法以优惠的条款获得融资，或者根本无法获得此类项目的融资。这类项目可能会出现以下情况：我们无法在预期的时间内完成建设；入住率和租赁率可能会高于最初的估计；我们可能无法获得或在获得任何必要的许可和授权方面遇到延误；我们可能无法以优惠的条款获得此类项目的融资，或者根本无法获得融资。

我们不得收购我们已经签订的协议或不具约束力的收购意向书的工业产权。

我们已经并可能在未来与第三方卖家签订协议和不具约束力的意向书，以购买物业，这在本Form 10-K年度报告中的“重大现金承诺”标题下有更全面的描述。吾等不能保证根据合约及非约束性意向书收购该等物业，因为建议收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件，而就非约束性意向书物业而言，吾等须就该物业订立买卖协议。不能保证这些拟议的收购，如果完成，将按照我们预期的时间框架或条款完成。如果我们没有根据合同或不具约束力的意向书完成收购物业，我们将产生费用，而我们的股东没有意识到从收购该等物业中获得任何好处。

我们依靠的是关键人员。

我们的成功在很大程度上取决于我们的高级管理团队的贡献，他们的持续服务得不到保证。 我们高级管理团队的服务流失或我们无法找到合适的替代者，可能会对我们的财务状况和现金流产生不利影响。此外，这样的损失可能会在资本市场上被负面看待。

我们面临着通过网络攻击、网络入侵或其他方式违反安全规定的风险，以及我们的信息技术(IT)网络和相关系统受到其他重大破坏的风险。

我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和日常运营能力至关重要，在某些情况下，可能对某些租户的运营至关重要。我们面临着与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或通过互联网进行的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、能够访问或获得访问我们系统的人员，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵(包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子)。尽管我们努力维护我们IT网络和相关系统的安全和完整性，并且我们已经实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，包括但不限于密码保护、全年持续培训模块、频繁备份和冗余数据系统，但不能保证我们的安全努力和措施将有效，或者安全漏洞或中断的企图不会成功或造成破坏，因此我们不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，或者我们已经实施了各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，包括但不限于密码保护、全年持续培训模块、频繁备份和冗余数据系统。涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会严重扰乱我们的网络和系统的正常运行，从而扰乱我们的运营，这可能会对我们的现金流、财务状况和运营结果产生重大不利影响。

我们可能会不时受到诉讼，这些诉讼可能会对我们的现金流、财务状况、经营业绩和我们普通股的市场价格产生负面影响。

我们可能会不时成为与我们业务相关的诉讼和监管程序中的被告。由于诉讼和监管程序固有的不确定性，我们无法准确预测任何此类诉讼或法律程序的最终结果。不利的结果可能会对我们的现金流、财务状况、经营业绩和我们普通股的交易价格产生负面影响。

与融资和资本相关的风险

如果我们不能获得额外的融资，我们的增长将是有限的。

如果信贷市场的不利条件，特别是房地产方面的不利情况大幅恶化，我们的业务可能会受到实质性的不利影响。如果我们不能以优惠的条件获得额外的融资，或者根本不能获得额外的融资，我们通过投资工业地产实现增长的长期能力，包括我们实现增长预期的能力，将受到限制。未来，我们将依靠股权和债务融资，包括发行普通股和永久优先股，
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我们的循环信贷安排下的借款、定期贷款、无担保债务证券的发行以及由个别物业或物业池担保的债务，用于为我们的收购、重新开发、翻新和扩建活动以及营运资金提供资金。如果我们无法从这些或其他来源获得股本或债务融资，或在到期时对现有债务进行再融资，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。市场状况可能会使我们很难获得额外的融资，我们不能向您保证，我们将能够获得额外的债务或股权融资，或者我们将能够以优惠的条件获得这些融资。

此外，为了符合REIT的资格，我们被要求每年至少将90%的应税收入(在扣除支付的股息之前确定，不包括任何净资本利得)分配给我们的股东，我们通常预计分配的金额会超过这个数字。因此，我们保留收益以资助收购、重建、翻新和扩建(如果有的话)或其他资本支出的能力将受到限制。

偿债义务可能会对我们的整体经营业绩产生不利影响，可能需要我们出售工业产权，并可能对我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们的业务战略考虑使用无追索权担保债务和无担保债务为长期增长提供资金。截至2021年12月31日，我们的总债务(扣除递延融资成本)约为7.207亿美元，其中包括循环信贷安排借款、定期贷款借款、优先无担保票据借款和应付抵押贷款(如果有)。虽然从长远来看，我们打算将我们合并债务的未偿还本金金额和任何已发行优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下，但我们的管理文件对我们可能产生的债务金额没有限制，我们的董事会可以在没有股东批准的情况下随时改变我们的融资政策。我们还打算将固定费用覆盖率保持在2.0倍以上，债务与调整后EBITDA比率保持在6.0倍以下，并将我们未偿还的浮动利率债务的本金限制在我们合并债务总额的20%以下，但我们的董事会可以在任何时候修改或取消这些限制，而无需股东的批准。因此，我们未来可能会招致大量额外债务，包括担保债务。我们现有的债务，以及额外债务的产生，可能会使我们面临许多风险，包括以下风险：
•我们的运营现金流将不足以支付所需的本金和利息；
•我们的债务可能会增加我们在不利的经济和行业条件下的脆弱性；
•我们可能需要将运营现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少了可供分配给股东的现金、可用于运营和资本支出的资金、未来的商业机会或其他目的；
•任何再融资的条款可能不如再融资债务的条款优惠；以及
•杠杆的使用可能会对我们向股东分配股票的能力和普通股的市场价格产生不利影响。

如果我们没有足够的资金偿还现有或未来的债务，包括我们信贷安排下的债务和优先无担保票据，可能需要通过额外的债务或额外的股权融资来为债务进行再融资。如果在任何再融资时，现行利率或其他因素导致再融资利率上升，利息支出的增加将对我们的现金流产生不利影响，从而影响可供分配给我们股东的现金。如果我们不能以可接受的条件为我们的债务再融资，我们可能被迫以不利的条件处置工业产权，可能导致亏损。我们也可以对我们拥有的房产进行抵押，以获得循环信贷安排或其他债务。如果我们不能履行任何未来的偿债义务，我们将冒着失去部分或全部工业财产的风险，这些财产可能被抵押来确保我们的止赎义务。

更高的利率可能会增加我们产生的任何浮动利率债务的偿债要求，并可能减少可供分配给我们股东的金额，以及减少可用于我们运营、未来商业机会或其他目的的资金。此外，利率上升可能会降低第三方愿意为我们的资产支付的金额，从而限制我们迅速改变投资组合以应对经济或其他条件变化的能力。不利的经济条件可能会使我们借款的条件变得不利。我们可能会被要求清算我们的一个或多个工业地产，以履行我们的偿债义务，有时可能不允许我们从投资中获得诱人的回报。

与我们现有债务有关的协议包含，我们预计与我们未来负债有关的协议将包含可能限制我们的业务和我们向股东分配的能力的契约。.

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我们有一项信贷安排，其中包括一笔1.00亿美元的定期贷款，将于2027年1月到期，以及一项借款能力为2.5亿美元的循环信贷安排，将于2025年8月到期。我们还有6.25亿美元的优先无担保票据未偿还。我们已同意根据我们的循环信贷安排、我们的定期贷款和我们的优先无担保票据为借款人(一家全资子公司)的义务提供担保。我们的循环信贷安排、我们的定期贷款和优先无担保票据以及某些现有的应付抵押贷款包含，我们预计我们未来的债务将包含财务和运营契约，如固定费用覆盖范围和债务比率以及其他限制，这些限制将限制或限制我们向股东进行分配或其他付款的能力，并可能限制我们的投资活动。例如，如果我们违约，我们的信贷安排就会限制分配。这些公约可能会限制我们的经营和财务灵活性，以及我们对未来业务或竞争活动变化的反应能力，也可能限制我们进行我们认为对股东最有利的交易或获得必要资金的能力。

未能履行我们的财务公约，除其他因素外，可能是因为我们的经营业绩改变、额外的债务或整体经济状况的改变。如果我们违反契约，或者如果我们的信贷安排、我们的优先无担保票据、我们现有的应付抵押贷款或我们未来的协议发生违约事件，我们可能被要求在到期前偿还全部或部分债务，并且可能无法以有吸引力的条款安排此类偿还的融资(如果有的话)。此外，关于我们现有优先无担保票据的票据购买协议包含，我们未来签订的任何无担保债务协议可能包含关于指定其他债务的特定交叉违约条款，赋予无担保贷款人在某些情况下我们在其他贷款下违约的权利。根据我们的债务协议，违约可能会对我们的现金流、财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。

我们可以购买未偿债务或提供贷款，每种情况下都以工业产权为抵押，这将使我们面临风险。

如果我们相信我们可以通过止赎、替代止赎契据或其他方式获得标的财产的所有权，我们可以从贷款人和投资者手中收购以工业产权为担保的未偿债务，或提供以工业产权为担保的贷款。如果我们获得此类债务或提供此类贷款，借款人可能会寻求对我们丧失抵押品赎回权或其他行动的各种辩护，我们可能无法及时获得标的财产，或者根本无法成功获得标的财产，在这种情况下，我们可能会在获得此类财产时发生重大成本和重大延误，所有这些都可能对我们的财务业绩产生不利影响，并降低我们从此类投资中获得的预期回报。此外，我们可能无法从这类投资中赚取当前回报，特别是当我们获得或提供的贷款违约或违约时。

如果我们提供债务人占有融资或贷款，借款人的违约可能会对我们的现金流产生不利影响。

我们可以在有限的基础上向已经申请破产的房主提供债务人占有融资，或者提供以房地产为担保的贷款，否则我们可能会直接购买。我们预计，任何这类贷款都将以我们打算收购的一处或多处物业为抵押，我们将有权选择购买该等物业，以代替偿还该笔贷款。借款人在任何此类贷款下的任何违约都可能对我们的现金流和我们向股东分配现金的能力产生负面影响，并导致诉讼和相关费用。虽然我们预计会在借款人违约时获得担保财产，但不能保证我们会成功取消房产的抵押品赎回权，任何此类抵押品赎回权都可能导致巨额费用。

我们信用评级的不利变化可能会对我们的融资活动产生负面影响。

惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们BBB的发行人评级，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会随时受到指定评级机构的修订或撤回。我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本额，以及我们可能产生的任何债务的条款和定价。我们不能保证我们能够维持目前的信贷评级，如果我们的信贷评级被下调，我们可能会招致更高的借贷成本，并可能在获得额外融资方面遇到困难。此外，我们信用评级的下调可能会在我们现有和未来的信贷安排和债务工具下引发额外的付款或其他负面后果。例如，如果我们的信用评级被降至投资级以下，我们可能无法获得或维持某些现有债务的延期。我们信用评级的不利变化可能会对我们的再融资活动、我们管理债务到期日的能力、我们未来的增长、我们的财务状况、我们股票的市场价格和我们的收购活动产生负面影响。

如果不能有效对冲利率变化，可能会对经营业绩产生不利影响。

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我们可能寻求通过使用利率对冲安排(如上限合约和掉期协议)来管理我们对利率波动的敞口。我们目前没有任何对冲安排，但之前曾使用利率上限来对冲与我们的定期贷款相关的可变现金流。我们未来达成的任何对冲安排可能不会有效地减少我们对利率变化的风险敞口，法院可能会裁定此类安排不具有法律执行力。套期保值可能会降低我们投资的整体回报，如果不能有效对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生重大不利影响。

终止伦敦银行同业拆息及以另一参考利率取代伦敦银行同业拆息，可能会对我们的借贷成本造成不利影响，并可能影响我们的业务及经营业绩。

LIBOR基准一直是国家、国际和其他监管指导和改革和取代建议的主题，预计大多数LIBOR设置不会在2023年6月30日之后公布。在美国，由美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集的另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee，简称“ARRC”)建议采用有担保隔夜融资利率(SOFR)加建议的利差调整，作为衍生工具和其他金融合约中LIBOR的首选替代利率。伦敦银行同业拆借利率与SOFR之间存在显著差异，例如LIBOR是无担保贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。 因此，我们基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的任何超过这一日期的借款都需要转换为置换利率。在将合同过渡到SOFR或任何其他可变利率的过程中可能会出现某些风险，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。我们于2021年8月签订的信贷安排规定，如果伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在贷款期限内变得不可用，可以更换它。然而，对于一些票据来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率，而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止，其影响可能会因合约而异。

停止使用LIBOR不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但如果我们与LIBOR挂钩的合约(包括管理我们可变利率债务的某些合约)转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差额，加上建议的利差调整，可能会导致利息成本高于LIBOR仍然可用的情况。此外，虽然SOFR是ARRC推荐的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR类似，或者会导致我们的利息成本更高。鉴于哪种利率将取代伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的不确定性仍然存在，目前还不可能预测LIBOR在我们借款成本上的结束幅度。

如果我们增发普通股，我们现有的股东可能会受到稀释。

在公开市场出售我们普通股的大量股票，包括与房地产、投资组合或业务收购相关的普通股发行，根据我们的2019年股权激励计划授予员工的任何限制性股票的发行和归属，以及根据我们修订和重新设定的长期激励计划授予奖励时发行我们的普通股，可能会稀释现有股东的股权，并可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们可能发行优先股或债务证券，也可能产生其他未来债务，这些债务在清算时将优先于我们的普通股，并可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们普通股的持有者无权享有优先购买权或其他防止稀释的保护措施。清算后，我们债务证券的持有者和任何优先股的持有者，以及其他借款的贷款人，包括我们现有的信贷安排和应付的抵押贷款，将优先于我们普通股的持有者获得我们可用资产的分配。此外，未来发行债务证券或发生额外债务可能会降低我们普通股的市场价格。我们的优先股如果在未来发行，可能优先于清算分配和优先支付股息，这可能会限制我们向普通股持有者支付股息或进行另一次分配的能力，因此可能会降低我们普通股的市场价格。

资本和信贷市场的波动可能会对我们产生实质性的不利影响。

资本和信贷市场已经并可能继续不时经历极端的波动和混乱，这可能会使我们更难筹集股权资本，阻碍我们借钱、获得新的债务融资或以有利的条件为即将到期的债务再融资，甚至根本不会。过去曾发生过的市场动荡和信贷紧缩，也可能导致消费者信心的增强和商业活动的普遍减少。
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一般来说，这也可能对我们造成实质性的不利影响，包括我们以有利条件或根本不能获得和处置资产的能力。资本和信贷市场的波动也可能对我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。

与房地产业相关的风险

房地产投资面临风险，可能会对我们的业务产生不利影响。

房地产投资面临不同程度的风险，我们的业绩和价值受到与我们物业相关的一般经济状况和风险的影响。虽然我们寻求通过投资组合的地域多元化、市场研究和资产管理能力将这些风险降至最低，但这些风险是无法消除的。可能影响房地产价值和现金流的因素包括：
•国家、区域和地方经济状况下滑(特别是失业率上升)；
•我们物业对潜在租户的吸引力，以及来自其他工业物业的竞争；
•区域内同类或竞争性物业的供应或需求变化；
•物业租户破产、财务困难或租约违约；
•不利的资本和信贷市场环境，可能会制约我们的经营活动；
•债务融资的利率、可获得性和条款的变化，包括高利率或上升期；
•经营成本和开支的变化，以及我们控制租金的能力；
•改变或增加遵守政府规则、法规和财政政策的成本，包括税收、房地产、环境和分区法律的变化，以及我们在这些法律下的潜在责任；
•增加维护、保险、翻新和改善物业的费用；
•与已知的不利环境条件或此类条件的留存负债相关的成本的意外变化；
•租户周转率；
•因需求减少，新租约可能需要优惠或降低租金的转租；
•我们有能力根据租户的业务和物流需求的变化来翻新和重新定位我们的物业；
•技术变革，如供应链、自动驾驶汽车、机器人、3D打印或其他技术的重新配置；
•由政治、监管或其他因素造成的全球供应链中断，包括恐怖主义和国内恐怖袭击；
•扰乱政治、政府或监管系统，包括政府及其机构停摆；
•通货紧缩的影响，包括信贷市场的错位，削弱了消费需求和物价总水平的下降。

此外，经济放缓或衰退、利率上升或房地产需求下降，或公众认为这些事件中的任何一种都可能发生，都将导致租金普遍下降或现有租约违约事件增加，这将对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。未来的恐怖袭击还可能导致经济活动下降，这可能会减少对我们房产的需求和价值，并对我们的租户产生不利影响，包括他们履行租约义务的能力。由于这些和其他原因，我们不能向我们的股东保证我们将盈利，或者我们将实现资产价值的增长。

我们的竞争对手的行动可能会降低或阻止我们物业的入住率和租赁率的提高。

我们与其他房地产开发商、业主和经营者竞争，他们中的一些人在我们拥有的物业所在的同一市场拥有与我们的物业相似的物业。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格或低于我们将向我们物业的租户收取的租金提供空间，我们可能会失去现有或潜在的租户，我们可能会被迫降低租金或提供租户优惠或优惠的租赁条款，以便在这些租户的租约到期或吸引新租户时留住租户。由于我们竞争对手的这些行动，我们的财务状况、现金流、可供分配的现金、我们普通股的交易价格以及履行我们偿债义务的能力可能会受到重大不利影响。

房地产投资的流动性不如其他类型的资产，这可能会降低投资者的经济回报。
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房地产投资不像其他类型的投资那样具有流动性，当情况导致投资收入减少时，与房地产投资相关的重大支出，如抵押贷款支付、房地产税和维护成本，通常不会减少。此外，我们打算遵守有关一年内可处置物业的数目、税基和改善这些物业的成本的避风港规则，以及符合其他测试，使房地产投资信托基金可避免就出售资产征收惩罚性税款。因此，我们随时出售资产的能力可能会受到限制。流动性的缺乏可能会限制我们迅速改变投资组合以应对经济、金融、投资或其他条件变化的能力，因此，可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流以及我们支付普通股分配和市场价格的能力产生不利影响。

与不动产相关的未投保或投保不足的损失可能会对我们的回报产生不利影响。

我们将尽力确保我们所有的财产都有足够的保险来赔偿伤亡损失。然而，有些损失，包括洪水、飓风、火灾、地震和其他自然灾害、战争行为、恐怖主义行为或骚乱造成的损失，一般不投保或一般不完全投保，因为人们认为这样做在经济上是不可行的，也不是审慎的。此外，保险费用或可获得性的变化可能会使我们面临未投保的伤亡损失。在这种情况下，我们收到的保险收益可能不足以恢复我们对受损或被毁财产的经济地位，我们可能无法获得其他资金来源来修复或重建受损财产。如果我们的任何财产遭受保险不能完全承保的伤亡损失，我们的资产价值将减去任何此类未保险损失的金额，我们在这些财产上的资本投资和潜在收入可能会遭受重大损失，并可能继续承担与该财产相关的任何追索权债务的义务。通货膨胀、建筑守则和条例的改变、环境因素和其他因素也可能使我们在物业遭到损坏或摧毁后，不能使用保险收入来更换或翻新物业。任何此类亏损都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流、支付普通股分配的能力以及普通股的市场价格产生不利影响。

我们在洛杉矶、旧金山湾区和西雅图拥有房产，这些房产位于已知的地震多发区。虽然我们为我们位于历史上易受地震活动影响地区的所有财产投保重置成本地震保险，但受我们认为在商业上合理的承保限制和免赔额的限制，我们可能无法以经济优惠的条件获得承保，以覆盖与此类财产相关的所有损失，这可能会使我们面临未投保的伤亡损失。我们打算根据目前的行业惯例，每年评估我们的地震保险覆盖范围。

有害环境条件可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

根据各种联邦、州和地方环境法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担调查、清除或补救此类房产上的危险或有毒物质的费用。这种法律通常规定责任，无论所有者或经营者是否知道或对此类危险或有毒物质的存在负有责任。即使不止一个人对污染负有责任，适用的环境法涵盖的每个人也可能要对所有产生的清理费用负责。此外，第三方可以起诉场地的所有者或经营者，要求赔偿因环境污染而造成的人身伤害、自然资源或财产损失或其他费用，包括调查和清理费用。如果我们的某处物业存在危险或有毒物质，或未对受污染的物业进行适当的补救，可能会产生有利于政府的留置权，以支付解决污染问题所需的费用，或者以其他方式对我们出售或租赁该物业或以该物业为抵押品借款的能力产生不利影响。环境法还可能对财产的使用方式或企业的经营方式施加限制。违反环境法的财产所有者可能会受到制裁，这些制裁可能由政府机构执行，在某些情况下也可能由私人执行。在收购和拥有我们的物业时，我们可能会面临这样的成本。反对环境索赔、遵守环境法规要求或补救任何受污染财产的成本可能会对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响，因此，可供分配给我们股东的金额也会受到严重影响。

美国环境法还要求含有石棉的建筑物的业主或经营者妥善管理和维护石棉，充分通知或培训那些可能接触石棉的人，并采取特别预防措施，包括清除或其他消除措施，以防石棉在建筑物翻新或拆除过程中受到干扰。这些法例可对不遵守这些规定的楼宇业主或经营者施加罚款及罚则，并可容许第三者就暴露于石棉所引致的人身伤害向业主或经营者追讨赔偿。我们的某些特性可能含有含石棉的建筑材料。

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我们投资于历史上用于工业、制造和商业目的的物业。其中一些房产包含或可能包含地下储罐，用于储存石油产品和其他危险或有毒物质。所有这些操作都有可能导致石油产品或其他危险或有毒物质的泄漏。我们的一些物业可能毗邻或靠近其他物业，这些物业已经或目前包含用于储存石油产品或其他危险或有毒物质的地下储罐。此外，我们的某些物业可能位于或毗邻或靠近其他物业，而其他物业，包括这些物业的前业主或租户，已经或将来可能从事可能释放石油产品或其他危险或有毒物质的活动。如有需要，我们可按商业上合理的条款取得环境保险单，以承保潜在的环境责任，但须受保单的承保条件和限制所限。吾等可能不时在已知不利环境条件下收购物业或物业权益，惟吾等相信与该等条件相关的环境责任可量化，而收购将产生经风险调整后的卓越回报。在这种情况下，我们将环境调查、清理和监测的成本纳入成本。此外，在物业处置方面，我们可同意继续负责补救或监察物业的某些环境状况，并承担有关费用。

我们一般会在收购每项物业前取得第一期环境地盘评估，而我们一般预期我们日后可能收购的物业可能会在收购时接受第一期或类似的环境评估。第一阶段评估旨在发现和评估有关已勘测物业和周围物业的环境状况的信息。第一阶段评估一般包括历史回顾、公共记录审查、对调查地点和周围财产的调查，以及编写和发布书面报告，但不包括土壤采样或地下调查，通常也不包括石棉调查。即使我们对物业进行的环境评估均没有显示我们相信会对我们的业务、财务状况或整体营运结果造成重大不利影响的环境责任，我们亦不能保证该等情况不存在或将来可能不会出现。重大环境条件、责任或合规问题可能未被环境评估发现，或在环境评估完成后出现。此外，亦不能保证(I)日后的法律、条例或规例不会施加任何重大的环境责任，或(Ii)我们物业的环境状况不会受到租户、该等物业附近的土地状况或运作情况(例如地下储油罐的泄漏物)或与我们无关的第三者的影响。

遵守政府有关我们财产的法律法规的成本可能会对我们的收入和可用于任何分配的现金产生不利影响。

所有不动产和在不动产上进行的操作都受各种联邦、州和地方法律法规的约束。承租人的经营能力和创造收入来支付其租赁义务的能力可能会受到此类法律和法规规定的许可和遵守义务的影响。其中一些法律和法规可能会规定租户、业主或经营者承担调查或补救受污染物业的费用的连带责任，而不论过错或造成污染的行为是否合法。将我们的物业出租给从事工业、制造和商业活动的租户，将导致我们承担环境法律和法规规定的责任风险。

其中一些法律和法规已被修订，以要求从未来日期起遵守新的或更严格的标准。遵守新的或更严格的法律或法规，或更严格地解释现有法律，可能需要我们招致物质支出。此外，我们可能会被要求遵守各种地方、州和联邦消防、健康、生命安全和类似的法规，并可能因不遵守而承担罚款或损害赔偿的责任。我们必须支付的任何物质支出、罚款或损害赔偿都将降低我们的分配能力，并可能降低我们普通股的价值。此外，这些法律和政府法规可能会发生变化，或者由机构或法院对其进行解释。

此外，虽然我们与租户签订的租约一般都载有条文，规定租户必须遵守所有法律，并须在指定的用途内经营，但并不能保证租户会遵守租约的条款。此外，我们的租户可能会无视租约中包含的用途限制，进行租约中没有考虑到的操作，包括高度危险的用途，尽管我们努力禁止某些用途。我们也可能会为使物业合法合规而招致费用，即使租户可能已根据合约被要求合规并支付合规费用。

我们面临着未来气候变化和气候变化相关风险的潜在影响，这可能会导致意外的损失，可能会影响我们的业务和财务状况。

政府当局和各种利益集团正在推动与气候变化有关的法律法规，包括旨在限制温室气体排放和执行“绿色”建筑法规的法规，原因是
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对气候变化影响的担忧。这些法律和法规可能要求我们对现有物业进行改善，或者导致运营成本增加，而这些成本可能无法有效地转嫁给租户。此外，这些法律和法规可能会给我们的租户带来巨大的成本，例如，我们的租户购买的燃料和其他能源的成本会增加。任何此类增加的成本都可能影响我们租户的财务状况以及他们履行租赁义务的能力，还会影响我们租赁或转租物业的能力。

我们可能会暴露在未来可能发生的气候变化带来的物理风险中。我们的物业可能会暴露在罕见的灾难性天气事件中，例如严重的风暴或洪水。如果极端天气事件的频率增加，我们对这些事件的暴露可能会增加。我们的一些房产可能会受到海平面上升的风险。此外，许多州和地方政府正在通过或考虑通过法规，要求业主和开发商在其开发或再开发计划中包括弹性措施，以应对与气候变化相关的风险。如果这些规定适用于我们的任何物业，我们可能会被要求支付巨额费用来满足这些规定。

遵守或不遵守监管要求可能会导致巨额成本。

我们必须遵守各种监管机构制定的许多法规，包括(但不限于)“美国残疾人法”、1988年的“公平住房修正案”、加州的各种能源效率标准，如“住宅和非住宅建筑能源效率标准”第24条和/或其他类似法规。不遵守规定可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。如果我们被要求产生额外的成本，并对我们的物业进行意想不到的支出或重大修改，以符合这些监管要求，我们的财务状况、现金流、经营结果、我们普通股的市场价格以及我们向股东分配的能力可能会受到不利影响。

如果或当我们决定出售房产时，我们可能无法出售房产，包括由于不确定的市场状况，这可能会对我们普通股的投资回报产生不利影响。

我们希望持有我们投资的各种房地产，直到我们决定出售或其他处置方式适合我们的投资目标。我们能否以有利的条件或根本不受我们控制的因素出售物业，取决于我们无法控制的因素，包括来自其他卖家的竞争，这些卖家在同一市场剥离类似资产和/或以低于我们对可比资产估值的估值出售物业，以及我们物业的潜在买家能否获得有吸引力的融资。由于市场状况的不确定性可能会影响我们未来的物业处置，我们不能向股东保证我们将来能够出售这些物业有利可图，或者根本不能。

再者，在出售物业前，我们可能要动用资金纠正或改善，而我们可能没有足够的资金来纠正或改善这些缺点或改善。在收购物业时，我们可能会同意在一段时间内禁止出售该物业的限制，或施加其他限制，例如限制该物业可承担或偿还的债务金额。这些规定会限制我们出售房产的能力。

与我们的组织结构相关的风险

我们的董事会可能会在没有股东批准的情况下改变重大的公司政策。

我们的投资、融资、借款和分配政策以及所有其他活动的政策，包括增长、债务、资本化和运营，都由我们的董事会决定。董事会可随时随时酌情修改或修订这些政策，而无需通知我们的股东或投票表决。此外，董事会可能会改变我们的治理政策，包括我们的利益冲突政策，前提是这些改变符合适用的法律和监管要求，包括纽约证券交易所的上市标准。这些政策的改变可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流、普通股的每股交易价以及履行我们的偿债义务和向我们的股东支付分配的能力产生不利影响。

我们可以在没有股东批准的情况下增加股票授权股份和发行股票。

在符合适用法律及法规要求的情况下，本章程授权本公司董事会在未经股东批准的情况下，增加本公司普通股或优先股的授权股票总数或任何类别或系列的授权股票数量，发行本公司普通股或优先股的授权但未发行股份，对本公司普通股或优先股的任何未发行股份进行分类或重新分类，并设定该等分类或非分类股份的优先股、权利及其他条款。我们的董事会可以建立一系列的优先股，根据这些条款，这些优先股可以
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一系列、延迟、推迟或阻止可能涉及我们普通股溢价或符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更。

马里兰州法律的某些条款可能会阻止控制权的变化。

马里兰州通用公司法(MgCl)的某些条款可能会抑制或阻止第三方提出收购我们的提议，或阻止控制权的变更，否则可能会为我们普通股的持有者提供机会，使其溢价超过当时此类股票的现行市场价格，包括：
•“企业合并“在有限制的情况下，禁止吾等与”有利害关系的股东“(根据”利益股东条例“的定义)或有利害关系的股东的联营公司之间的某些业务合并，自该股东成为有利害关系的股东的最近日期起计的五年内，并可在其后施加特别的股东投票要求，除非符合某些最低价格条件；及

•“控制权份额条款规定，在“控制权股份收购”中收购的我公司的“控制权股份”(每一股根据“控制股份收购规则”的定义)没有投票权，除非我们的股东以至少三分之二的赞成票批准，不包括所有有利害关系的股份，在此情况下，我们的股东有权就此事投下至少三分之二的赞成票。

我们已分别经董事会决议及本公司附例的一项规定，选择退出本公司的业务合并及控股权条款，并已根据本公司董事会的决议及本公司附例的一项规定，选择退出本公司的业务合并及控股权条款。然而，在未来，只有在我们的股东批准后，我们的董事会才可以通过决议选择加入MgCl的业务合并条款，而我们只有在我们的股东批准的情况下，才可以通过修订我们的章程来选择加入MgCl的控制股条款。我们的董事会还通过了一项决议，禁止我们在未经股东批准的情况下选择遵守MgCl第3标题第8副标题的规定，这将允许我们的董事会在没有股东批准的情况下对董事会进行分类。《氯化镁条例》标题3、副标题8的此类规定可能具有反收购效力。

此外，我们章程中关于罢免董事的条款以及我们章程中的提前通知条款可能会延迟、推迟或阻止我们公司的交易或控制权变更，这些交易或控制权变更可能涉及我们普通股持有人的溢价或其他方面符合他们的最佳利益。同样，如果我们的董事会在股东批准的情况下(视情况而定)选择加入MgCl的业务合并或控制股份条款或MgCl的标题3、副标题8的条款，则MgCl的这些条款可能具有类似的反收购效果。

我们的权利和股东对我们的董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的。

马里兰州的法律规定，如果董事或高级管理人员履行了对我们和我们的股东的职责，他或她就没有责任担任这一职务。我们的章程限制了我们的董事和高级管理人员对我们和我们的股东的金钱损害的责任，但因下列原因而引起的责任除外：
•实际收受不正当的金钱、财产或服务的利益或利润；或
•基于董事或官员主动和故意不诚实的发现而做出的最终判决，这对所判决的诉讼理由是重要的。(工业和信息化部电子科学技术情报研究所陈皓)

此外，我们的宪章授权我们，我们的章程要求我们赔偿我们的董事和高级职员在马里兰州法律允许的最大程度上以这些身份采取的行动。因此，如果我们的任何董事或高级管理人员出于善意采取的行动妨碍了我们公司的业绩，您向该董事或高级管理人员追讨损害赔偿的能力将受到限制。此外，我们可能有义务提前支付董事和高管发生的辩护费用，并可以根据董事会的决定，提前支付员工和其他代理人在法律诉讼中发生的辩护费用。？

与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险

如果不符合REIT的资格，我们将被作为一家正规的C公司征税，这将大大减少可用于分配给股东的资金。

我们相信，我们的组织和运作方式已经并将继续使我们能够满足作为房地产投资信托基金的资格和税收要求。然而，我们不能向您保证我们会有这样的资格。这是因为房地产投资信托基金的资格涉及应用守则中高度技术性和复杂的条款，对这些条款只有有限的司法和行政解释，并涉及对事实和情况的确定，而不是
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完全在我们的控制之下。未来的立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变税法或税法的适用，涉及联邦所得税目的的REIT资格或此类资格的联邦所得税后果。

如果我们在任何课税年度没有资格成为房地产投资信托基金，并且不能根据某些法定条款获得减免，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金，因为：
•在计算我们的应税收入时，我们不允许扣除支付给股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳联邦和州所得税；以及
•在我们被取消资格的那一年之后的四个纳税年度内，我们不能选择有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。

此外，我们将不再需要支付分配费用。由于所有这些因素，我们未能获得REIT资格可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力，并可能对我们普通股的价值产生不利影响。

即使我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。

即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们的收入和资产也可能需要缴纳某些美国联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入的税收，以及州或地方所得税、财产税和转让税。我们的纳税义务可能会因为州和地方税收法律或法规的变化而增加，或者在财产税的情况下，因为我们的财产被税务机关评估或重新评估。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金。

我们可能对我们进行的任何被禁止的交易征收100%的惩罚性税，或者可能被要求放弃某些其他有益的机会，以避免对被禁止的交易征收惩罚性税。

如果我们在正常业务过程中收购或持有的财产主要是为了出售给客户，根据美国联邦税法，我们可能需要就处置财产的收益缴纳100%的禁止交易税，除非处置符合我们持有至少两年并满足某些额外要求的财产的一个或多个安全港例外。

被禁止的交易税的潜在应用可能导致我们放弃潜在的财产处置，或放弃其他可能对我们有吸引力的机会，或通过应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)持有投资或进行该等处置或其他机会，这通常会导致该等TRS产生企业所得税。

房地产投资信托基金的分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并可能迫使我们在不利的市场条件下借入资金或出售资产。

为了维持我们的房地产投资信托基金地位和满足房地产投资信托基金的分配要求，我们可能需要以短期方式借入资金或出售资产，即使当时的市场状况对这些借款或出售不利。要符合REIT的资格，我们通常必须每年向股东分配至少90%的应税净收入(不包括资本利得)。此外，如果我们分配的应税净收入(包括任何净资本利得)低于100%，我们将缴纳企业所得税。我们打算向我们的股东进行分配，以符合REITs准则的要求，并在与我们的业务目标一致的范围内最大限度地减少或取消我们的公司所得税义务。我们的运营现金流可能不足以为所需的分配提供资金，这是由于实际收到收入和确认联邦所得税收入之间的时间差异，或者是不可扣除的资本支出、创建准备金或要求的偿债或摊销付款的影响。我们的现金流不足以满足我们的分配需求，这可能会对我们筹集短期和长期债务或出售股权证券的能力产生不利影响，以便为维持我们的REIT地位所需的分配提供资金。此外，如果我们在任何日历年支付的分配额少于我们普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。

房地产投资信托基金(REITs)支付的股息通常不符合降低税率的条件。

目前，支付给美国个人股东的合格股息的最高税率为20%。然而，房地产投资信托基金(REITs)支付的股息通常没有资格享受这种降低的利率。然而，从之前开始的纳税年度
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2026年1月1日，大多数普通REIT股息和非公司纳税人的某些贸易或业务收入最高可扣除20%(受某些限制)。此外，只要此类股息可归因于我们从TRS获得的某些股息，此类股息通常将符合适用于合格股息收入的降低费率的条件。虽然我们目前并不拥有TRS的权益，但我们将来可能会拥有这样的权益。适用于定期公司股息的更优惠利率可能会导致个人投资者认为投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能会对REITs股票(包括我们的普通股)的价值产生不利影响。

我们可以选择以股票支付股息，而不是现金，在这种情况下，股东可能被要求支付超过他们收到的现金股息的所得税。

我们可以分配以股票形式支付的应税股息。获得应税股票股息的应税股东将被要求将全额股息作为普通收入计入美国联邦所得税目的的当期和累计收益和利润。因此，股东可能被要求就此类股息支付超过收到的任何现金股息的所得税。如果美国股东出售其作为股息获得的股票以缴纳此税，销售收益可能低于与股息相关的收入中包含的金额，这取决于我们股票在出售时的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能被要求就此类股息预扣美国联邦所得税。此外，如果我们有相当数量的股东出售普通股以支付股息应缴税款，这可能会给我们普通股的交易价格带来下行压力。

遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会，或者清算其他有吸引力的投资。

要符合联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足有关我们的收入来源、资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们的股本所有权等方面的测试。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守房地产投资信托基金的要求可能会阻碍我们的业绩。

特别是，我们必须确保在每个日历季度末，我们的资产价值中至少有75%由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券的其余投资(政府证券和合格房地产资产除外)一般不能超过任何一家发行人已发行证券总投票权的10%，或任何一家发行人已发行证券总价值的10%以上。此外，一般而言，我们资产价值的5%(政府证券和合格房地产资产除外)可以由任何一家发行人的证券组成，不超过我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRS的证券代表，在每个日历季度结束时，我们总资产价值的25%可以由公开发售的REITs的无担保债务代表。如果我们在任何日历季度末未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或者有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。

我们与任何TRS的关系将是有限的，如果不遵守这些限制，将危及我们的REIT资格，并可能导致征收某些税收。

虽然我们目前并不拥有TRS的权益，但我们将来可能会拥有这样的权益。作为房地产投资信托基金，我们对我们拥有的任何TRS的所有权和运营都受到各种限制，如果不遵守这些限制，我们可能会缴纳额外的税款，金额可能会很大，或者可能会失去REIT的地位。虽然我们预计，如果我们获得TRS的权益，我们将遵守这些限制，但我们不能在这方面提供保证。

我们的董事会可以在没有股东批准的情况下取消我们的REIT资格，这可能会使我们缴纳联邦所得税，并减少对股东的分配。

我们的章程规定，如果董事会认为继续作为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，则董事会可以在没有股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们的REIT选举。如果我们不再是房地产投资信托基金(REIT)，我们的应税收入将需要缴纳联邦和州公司所得税，并且不再需要将大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们向股东的总回报和我们普通股的市场价格产生不利影响。
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我们可能面临与1031条款交易所相关的风险。

我们可能会从事一项或多项房地产交易，目的是为了符合“守则”第1031条规定的“同类交换”的资格，获得联邦所得税延期缴纳的资格。如果根据第1031条规定有资格延期的交易后来被确定为应纳税，我们可能会面临不良后果。此外，如果适用于这类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。

我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响，这可能会降低我们普通股的市场价格。

在任何时候，管理REITs(或以其他方式影响我们的业务或影响我们的股东)的联邦所得税法或这些法律的行政解释都可能被修改。我们无法预测任何新的联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现有联邦所得税法律、法规或行政解释的任何修正案何时或是否会通过、颁布或生效，任何此类法律、法规或解释可能追溯生效。我们和我们的股东可能会受到联邦所得税法律、法规或行政解释的任何此类变化或任何新的影响。

一般风险

如果我们在披露控制和程序或财务报告的内部控制方面存在缺陷，我们的业务可能会受到不利影响。

我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、错误陈述或错误陈述。虽然管理层将继续审查我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的有效性，但不能保证我们对财务报告的内部控制将始终有效地实现所有控制目标。我们对财务报告的内部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，这些缺陷可能会导致我们的财务报表错误陈述或重述，或导致我们的股票价格下跌。

我们普通股的市场价格和交易量可能会波动，交易价格可能高于或低于我们每股资产净值。

我们普通股的市场价格可能会波动。此外，我们普通股的交易量可能会波动，并导致重大的价格波动。如果我们普通股的市场价格下跌，您可能无法以您购买此类股票的价格或高于您购买此类股票的价格转售您的股票。我们不能保证我们普通股的市场价格在未来不会波动或下跌。

此外，房地产投资信托基金的权益证券的市值是基于市场对房地产投资信托基金的增长潜力及其当前和潜在的未来现金分配的看法，无论是来自运营、销售还是再融资，以及相关资产的房地产市场价值。我们的普通股交易价格可能高于或低于每股资产净值。只要我们出于投资目的、营运资本储备或其他目的保留运营现金流，这些留存资金在增加我们标的资产价值的同时，可能不会相应地提高我们普通股的市场价格。

一些可能对我们的股价产生负面影响或导致我们普通股价格或交易量波动的因素包括：我们的财务状况、业绩、流动性和前景；我们季度经营业绩或分配的实际或预期变化；我们的运营资金(FFO)或收益的变化；关于我们或房地产行业的研究报告的出版；分析师收益估计的变化以及我们达到分析师收益预期的能力；市场利率的上升导致我们股票的购买者要求更高的收益率；REITs发行的类似证券的市场。评估REIT证券与其他公司证券相比的吸引力时，会考虑到(但不限于)REITs支付股息时征收的较高税率；政府立法、行动或监管；我们发行债务或优先股证券；实现本Form 10-K年度报告中提出的任何其他风险因素；以及一般市场(包括资本市场和房地产市场)以及经济状况的变化。


1B项。未解决的员工评论。
没有。

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项目2.财产
截至2021年12月31日，我们总共拥有253栋建筑，总面积约1,510万平方英尺，36个改善地块，总面积约127.1英亩，以及4个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总面积约为20万平方英尺的物业和两个总面积约12.1英亩的改善地块。截至2021年12月31日，建筑和改善地块分别向554名客户出租了约95.5%和94.8%(包括2021年第四季度获得的40万平方英尺空置面积)，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的4.9%。这些物业位于洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/配送建筑、灵活建筑(包括轻工业和研发)、转运建筑和改进的地块。有关这些类型的工业地产的一般描述，请参阅本年度报告中的表格10-K中的“第1项-我们的投资策略-工业设施的一般特征”。我们的目标是位于填充区的功能性建筑，这些建筑可能会被多个租户共享，并迎合我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。有关我们物业的详细清单，请参阅本年度报告中的“综合财务报表，附表三--房地产投资和累计折旧”(Form 10-K)中的“综合财务报表，附表三--房地产投资和累计折旧”。
下表按类型汇总了截至2021年12月31日我们在房地产领域的投资：
类型建筑物或改良地块的数量
年化基本租金(千)1
占总数的百分比
仓库/配送223$146,272 79.5 %
FLEX128,816 4.8 %
转运1811,683 6.4 %
改良土地3617,094 9.3 %
总计289$183,865 100.0 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2021年12月31日，每个租约的合同月基本租金(不包括任何部分或全部租金减免)乘以12。
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下表按市场汇总了我们截至2021年12月31日的房地产投资：
洛杉矶新泽西北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均值
房地产投资
建筑物数量51 62 46 41 31 22 253 
可出租平方英尺2,695,418 3,447,704 2,196,384 2,750,349 2,210,497 1,761,704 15,062,056 
占总数的百分比17.8 %22.9 %14.6 %18.3 %14.7 %11.7 %100.0 %
截至2021年12月31日的入住率4
99.0 %98.5 %97.7 %96.8 %83.7 %93.9 %95.5 %
年化基本租金(千)1
$28,043 $43,228 $29,861 $29,076 $16,527 $20,036 $166,771 
占总数的百分比16.8 %25.9 %17.9 %17.5 %9.9 %12.0 %100.0 %
年化基本租金1每占用平方英尺
$10.51 $12.72 $13.91 $10.92 $8.94 $12.11 $11.60 
加权平均剩余租赁年限(年)2
2.6 4.7 3.4 3.8 4.5 3.1 4.4 
对改良土地的投资
地块数量10 10 3 8 2 3 36 
英亩20.7 54.2 7.1 21.2 3.2 20.7 127.1 
占总数的百分比16.3 %42.6 %5.6 %16.7 %2.5 %16.3 %100.0 %
截至2021年12月31日的入住率
90.5 %100.0 %100.0 %78.1 %100.0 %100.0 %94.8 %
年化基本租金
(单位：千)1
$4,341 $7,043 $1,418 $2,163 $422 $1,707 $17,094 
占总数的百分比25.4 %41.2 %8.3 %12.6 %2.5 %10.0 %100.0 %
年化基本租金1 每占用平方英尺
$5.32 $3.07 $4.60 $3.15 $3.07 $1.95 $3.32 
加权平均剩余租赁年限(年)2
3.3 5.9 3.4 3.8 2.6 6.0 5.0 
房地产和改良土地的总投资
年化基本租金(千)1
$32,384 $50,271 $31,279 $31,239 $16,949 $21,743 $183,865 
年化基本租金总额的百分比1
17.6 %27.3 %17.0 %17.0 %9.2 %11.9 %100.0 %
账面总值(千)3
$537,072 $750,302 $453,233 $551,547 $341,946 $312,726 $2,946,826 
账面总值的百分比18.2 %25.5 %15.4 %18.7 %11.6 %10.6 %100.0 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2021年12月31日，每个租约的合同月基本租金(不包括任何部分或全部租金减免)乘以12。
2加权平均剩余租赁期限是将截至2021年12月31日的每份租约的剩余租赁期限相加，再按各自的面积加权计算。
3包括四个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总计约20万平方英尺的物业和两个总计约12.1英亩的改善地块。
4包括在迈阿密收购的40万平方英尺的空置面积。
截至2021年12月31日，我们拥有四个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总计约20万平方英尺的物业和两个总计约12.1英亩的改善地块，预计总投资约为7580万美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本。
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下表汇总了我们在截至2021年12月31日和2020年12月31日的三个月和三年中发生的资本支出(以千美元为单位)：
截至12月31日的三个月，截至12月31日的年度，
2021202020212020
建筑改善$8,600 $3,210 $29,614 $15,311 
租户改进1,060 1,163 8,018 2,868 
租赁佣金3,265 3,698 15,487 13,408 
重建、翻新和扩建4,776 265 14,711 7,026 
资本支出总额1
$17,701 $8,336 $67,830 $38,613 
1包括截至2021年及2020年12月31日止三个月的分别约1,100万美元及200万美元，以及截至2021年及2020年12月31日止年度的分别约3,900万美元及1,740万美元，分别与分别于截至2021年及2020年12月31日止三个月的22及10个物业以及截至2021年及2020年12月31日止年度的24及15个物业的租赁收购空置、在建重建及改扩建项目(稳定资本)有关。
我们的工业地产通常按“三重净值”租约，即租户按比例缴纳房地产税、保险费和运营成本，或按“修正毛利率”租约，即租户支付超过一定门槛的费用。此外，我们约94.2%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。我们透过审核未偿还应收账款余额，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，定期审核租户的财务状况(视乎情况而定)。如有需要，我们会与租户管理层讨论他们的业务，并实地视察租户的经营情况。
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根据截至2021年12月31日的年化基本租金计算，我们排名前20位的客户如下：
客户租契可出租
平方英尺		占总数的百分比
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(单位：千)1
占总数的百分比
年化
基本租金
1
Amazon.com2
6471,8803.1 %$9,059 4.9 %
2
联邦快递公司3
6246,7791.6 %4,814 2.6 %
3丹纳赫3171,7071.1 %3,844 2.1 %
4美国政府8300,7322.0 %3,757 2.0 %
5哥伦比亚特区7234,0711.6 %3,362 1.8 %
6奥尼尔物流2237,6921.6 %2,069 1.1 %
7DirectBuy家居装修1230,8911.5 %2,011 1.1 %
8好市多-新奇解决方案有限责任公司1219,9101.5 %1,870 1.0 %
9
科尔尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)4
1—— %1,800 1.0 %
10XPO物流2180,7171.2 %1,764 1.0 %
11L3哈里斯技术公司1147,8981.0 %1,700 0.9 %
12雅致服饰公司1114,0610.8 %1,574 0.9 %
13酒吧物流1203,2631.3 %1,546 0.9 %
14托帕兹照明公司1190,0001.3 %1,507 0.9 %
15Envogue International1192,0001.3 %1,454 0.8 %
16YRC261,2520.4 %1,441 0.8 %
17美国邮政服务253,0000.4 %1,438 0.8 %
18丁香解决方案公司192,8840.6 %1,378 0.7 %
19赛亚汽车货运有限责任公司152,0860.3 %1,315 0.7 %
20诺斯罗普·格鲁曼系统公司1103,2000.7 %1,300 0.7 %
总计493,504,02323.3 %$49,003 26.7 %
1年化基本租金的计算方法是，截至2021年12月31日，每个租约的合同月基本租金(不包括任何部分或全部租金减免)乘以12。
2包括两块面积约6.2英亩的改良地块。
3包括两块面积约7.7英亩的改良地块。
4包括一块面积约16.9英亩的改良地块。

下表汇总了截至2021年12月31日的已有租赁的预期租赁到期日，但未在预定到期日或之前行使未行使的续订选择权或终止权(如果有)：
年可出租平方英尺可出租总租金的百分比
平方英尺
年化基本租金
(单位：千)2, 3
年化总额的百分比
基本租金
2022 1
2,073,67713.8 %$22,246 10.6 %
20232,076,22813.8 %27,592 13.2 %
20241,868,66912.4 %25,385 12.1 %
20251,721,72811.4 %27,689 13.2 %
20262,307,96115.3 %35,988 17.2 %
此后4,328,86328.8 %70,831 33.7 %
总计14,377,12695.5 %$209,731 100.0 %
1包括2021年12月31日或之后到期的租约，以及总计约44,655平方英尺的按月租约。
2年化基本租金按租约到期时的每月合同基本租金计算，不包括任何部分或全部租金减免。AS2021年12月31日，乘以12。
3包括与总计约127.1英亩的36块改良地块相关的年化基本租金。
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我们是否有能力以等于或高于当前租金的租金重新租赁或续订即将到期的空间，这将影响我们的运营业绩。截至2021年12月31日，占我们投资组合年化基本租金总额约10.6%的租约计划在截至2022年12月31日的一年内到期。我们目前预计，平均而言，我们在2022年到期的新租约(重新租赁)或续签租约时可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。截至2021年12月31日止三个月开始合共约60万平方尺的新租约及续订租约的租金变动较该相同空间的先前租金高出约34.4%，而于截至2021年12月31日止年度开始合共约260万平方英尺的新租约及续订租约的租金变动较该相同空间的先前租金高出约28.4%。截至2021年12月31日的三个月和年度，我们的租户保留率分别为57.5%和65.7%。我们将租户留存比率定义为现有租户在报告期内开始租用的所有租约的面积除以报告期内所有即将到期的租约的面积。在租约到期前违约或买断的租户和一年以下的短期租约的面积不包括在计算中。
我们过去的表现可能不能代表未来的结果，我们不能向您保证租约会续签，或者我们的物业会以等于或高于当前平均租金的租金重新出租。此外，特定市场的转租/续租租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，市场内特定物业的转租/续租租金可能与我们在特定市场的投资组合的租金不一致，每种情况下都会受到一系列因素的影响，包括当地房地产条件、当地工业空间的供求情况、物业状况、租赁激励措施(包括免租和租户改善)的影响，以及物业或物业内的空间是否已重新开发。
第3项法律诉讼
我们没有卷入任何重大诉讼，据我们所知，我们也没有受到任何重大诉讼的威胁。
第四项矿山安全信息披露
不适用。
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第二部分
第五项注册人普通股市场、相关股东事项及发行人购买股权证券。
市场信息
我们的普通股在纽约证券交易所上市，代码是“TRNO”。截至2022年1月27日，约有43,069名普通股持有者登记在册。这一数字不包括以“被提名人”或“街道”名义持有股份的股东。
分销策略
我们打算在董事会授权并由我们宣布的情况下，定期支付季度分红。我们向股东进行分配的能力还将取决于我们的留存现金流水平，我们打算将其用作投资资本的来源。为了有资格作为房地产投资信托基金征税，我们必须向我们的股东分配至少等于以下金额的金额：
 
(i)我们房地产投资信托基金应纳税所得额的90%(在扣除支付的股息之前确定，不包括任何净资本利得)；
(Ii)取消抵押品赎回权财产的税后净收入(如果有的话)的90%超过了守则对此类收入征收的税款；减去
(Iii)某些项目的非现金收入的总和。
一般来说，我们预计将100%分配我们的REIT应税收入，以避免对未分配的REIT应税收入征收所得税和消费税。然而，我们不能向您保证我们有能力维持这些分销。
分发的时间和频率将由我们的董事会授权，并由我们根据各种因素宣布，包括：
 
•行动的实际效果；
•我们的留存现金流水平；
•任何偿债要求；
•我们物业的资本支出要求；
•我们的财产处置；
•我们的应纳税所得额；
•守则中房地产投资信托基金规定的年度分派要求；
•我们的运营费用；
•根据马里兰州法律对资金可获得性的限制；以及
•董事会可能认为相关的其他因素。
就任何历年而言，可供分派的现金少于我们的REIT应课税收入，我们可能被要求出售资产或借入资金进行现金分派，或以应税股份分派或债务证券分派的形式作出所需分派的一部分。根据上述税则计算的收入不一定与我们在财务报告中确定的收入相符。
对我们股东的分配一般作为普通收入对我们的股东征税；然而，由于我们投资的很大一部分是工业地产的股权所有权权益，这会对我们的收入产生折旧和其他非现金费用，所以我们的一部分分配可能构成免税资本回报，尽管我们目前的意图是限制此类资本回报的水平。
 
性能图表
下图将我们普通股在2016年12月31日至2021年12月31日期间股东累计总回报的变化与标准普尔500股票指数、摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(RMS)和富时NAREIT股票工业指数的累计总回报进行了比较。图表上显示的回报不一定预示着未来的表现。该比较假设于2016年12月31日向我们的普通股和上述每个指数投资了100美元，并假设股息(如果有的话)进行了再投资。

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目录

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476150/000147615022000006/trno-20211231_g1.jpg

业绩图表及相关信息不应被视为“征集材料”，也不应被视为已在美国证券交易委员会“备案”，除非该公司通过引用明确将其纳入未来的备案文件中，否则此类信息不得通过引用方式纳入未来的任何备案文件中。

最近出售的未注册证券

没有。

发行人购买股票证券
没有。

第6项保留。
不适用。

第七项管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
您应结合本年度报告中题为“风险因素”、“前瞻性陈述”、“业务”的10-K年度报告中的“风险因素”、“前瞻性陈述”、“业务”以及本10-K年度报告中其他部分所包含的经审计的合并财务报表及其相关附注，阅读以下讨论内容。本讨论包含反映当前预期的前瞻性陈述，这些预期涉及风险和不确定性。由于许多因素，实际结果和事件的时间可能与这些前瞻性陈述中包含的情况大不相同，包括在题为“风险因素”一节和本年度报告Form 10-K其他部分讨论的那些因素。
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概述
我们在美国六个主要沿海市场收购、拥有和运营工业房地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/配送(截至2021年12月31日，约占我们总年化基本租金的79.5%)、FLEX(包括轻工业和研发)(约4.8%)、转运(约6.4%)和改良土地(约9.3%)。我们的目标是位于填充区的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并迎合了我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2021年12月31日，我们总共拥有253栋建筑，总面积约1,510万平方英尺，36个改善地块，总面积约127.1英亩，以及4个正在重新开发的物业，建成后将包括两个总面积约为20万平方英尺的物业和两个总面积约12.1英亩的改善地块。截至2021年12月31日，我们的建筑和改善地块分别向554名客户出租了约95.5%和94.8%(包括2021年第四季度获得的40万平方英尺空置面积)，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的4.9%。
我们是一家内部管理的马里兰州公司，并选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，作为房地产投资信托基金(REIT)根据守则第856至860条征税。
我们的投资策略
我们在美国六个主要沿海市场收购、拥有和运营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资几种类型的工业地产，包括仓库/配送、FLEX(包括轻工业和研发)、转运和改良土地。我们的目标是位于填充区的功能性物业，这些物业可能由多个租户共享，并迎合了我们运营的各个子市场内的客户需求。
我们选择目标市场的依据是，我们的执行管理层在北美、欧洲和亚洲的50多个全球工业市场投资和运营的经验、供需基本面，以及预期人口变化、监管和物质限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程带来的经济和环境效益以及其他因素导致的物流模式趋势。我们相信，我们的目标市场具有诱人的长期投资属性。我们的目标资产具有以下特征，包括但不限于：
 
•位于人口稠密的沿海市场；
•靠近交通基础设施(如海港、机场、高速公路和铁路)；
•位于供应受限的子市场，由于物质和/或监管限制，阻碍了新工业的发展；
•功能强大、布局灵活，可修改以容纳单租户和多租户；
•低于物业重置成本的收购价格；
•通过重新租赁或改善运营和有形设施来提高回报的潜力；以及
•随着时间的推移，获得更高和更好地利用房产的机会。
一般来说，我们更喜欢利用当地的第三方物业管理公司进行日常物业管理，并将其作为收购机会的来源。我们相信，外包物业管理是符合成本效益的，并为我们提供了运营灵活性。如果我们认为这样的直接物业管理最符合我们的利益，我们将来可能会直接管理物业。
我们目前无意收购未发展或未经改善的工业用地，或进行地面绿地发展。不过，我们会继续为本身拥有的物业寻求重建、翻新和扩建的机会，收购物业和改善地块，以期在短期内进行重建，并收购毗邻的土地以扩展现有设施。
我们预计，我们将继续以个别物业或物业组合的股权形式收购我们的大部分投资。我们可以通过收购其他拥有工业地产的公司或实体来获得工业产权。我们将机会性地投资于工业房地产担保的债务，否则这些债务将符合我们的投资标准，目的是最终收购基础房地产。我们目前并不打算就某类工业物业的持有量设定特定的百分比。这一预期是基于当时的市场状况，并可能随着时间的推移而改变，以应对不同的现行市场状况。
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我们收购的物业可能是稳定的(完全租赁的)，也可能是不稳定的(短期租约到期，部分或全部空置，可能需要实际重新定位)。
当我们相信物业的预期总回报相对于其市值特别低及/或物业的市值明显高于其估计重置成本时，我们会不时出售物业。这类出售所得的资金将再投资于有望提供更好预期回报或返还给股东的物业。自2010年成立以来，我们已出售了25处物业，总销售价格约为4.077亿美元，总收益约为1.365亿美元。
2021年的发展
新冠肺炎

新冠肺炎大流行，包括各种变种的出现，已经对美国和全球经济造成了重大破坏，并造成了金融市场的显著波动和负面压力。在截至2021年12月31日的一年中，我们的运营，包括入住率、租金收取和采购量，基本上恢复到COVID之前的水平。然而，我们不能保证我们的业务以及我们租户的业务在未来不会受到新冠肺炎的实质性不利影响。请参阅本年度报告(Form 10-K)中的“第1A项-风险因素”，了解有关我们因新冠肺炎大流行而面临和可能面临的风险的更多讨论。
收购活动
2021年，我们收购了34处工业地产，总收购价格约为6.573亿美元。这些财产是使用现有的手头现金、处置的净收益、发行普通股和债务的净收益从无关的第三方手中收购的。下表列出了我们在2021年期间获得的工业特性：
财产名称位置收购日期数量
建筑物		正方形
双脚
购货价格
(单位：千)1
稳定下来
上限费率2
种植面积
Paterson Plank 256号新泽西州卡尔施塔特2021年1月13日1 16,159 $10,625 5.2 %—
第117位东北华盛顿州柯克兰2021年2月25日1 126,721 33,750 2.9 %—
县线#24和#25佛罗里达州HialeahMarch 17, 20212 273,577 48,114 3.7 %—
爱迪生加利福尼亚州圣莱安德罗March 31, 20213 112,392 17,600 5.6 %—
第73街佛罗里达州迈阿密April 6, 2021— — 5,800 5.1 %5.8
肯特郡第68街华盛顿州肯特市April 13, 20212 67,120 10,000 5.5 %—
东吉什加利福尼亚州圣何塞April 22, 2021— — 8,004 4.8 %2.2
格拉梅西广场加利福尼亚州托兰斯May 12, 20211 17,407 6,290 4.7 %—
西方大道华盛顿州西雅图May 12, 20213 51,853 16,450 4.6 %—
西南第16街华盛顿州伦顿June 14, 2021— — 7,615 1.5 %2.9
县线#26佛罗里达州HialeahJuly 14, 20211 220,942 39,409 3.7 %—
13020 & 13030 Cerise 加利福尼亚州霍桑July 14, 20212 21,846 8,075 5.4 %—
特伦顿大道西1150号和1250号加利福尼亚州奥兰治July 30, 20212 34,224 9,335 3.6 %—
MLK 9801华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 11,900 2.4 %3.1
MLK 9845华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 15,750 3.4 %3.4
MLK 9600华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 22,350 4.9 %5.2
福利街加利福尼亚州海沃德2021年8月26日2 40,504 8,250 4.9 %—
Paterson Plank III新泽西州卡尔施塔特2021年8月27日— — 17,850 4.5 %4.9
第三街97号新泽西州卡尼2021年9月27日— — 26,250 3.1 %5.4
13025瑟里斯加利福尼亚州霍桑2021年9月30日1 21,000 7,875 2.9 %—
伍德维尔华盛顿州伍德维尔2021年10月1日1 84,238 23,600 3.1 %—
190摩根纽约布鲁克林2021年10月12日1 11,881 4,450 4.9 %—
圣佩德罗加利福尼亚州加德纳2021年10月15日— — 8,800 7.0 %2.0
北大街228号新泽西州伊丽莎白2021年10月20日1 30,978 44,000 4.8 %—
泡菜弗吉尼亚州亚历山大市2021年10月29日1 27,683 9,000 4.5 %—
贝里萨加利福尼亚州圣何塞2021年10月29日— — 23,000 5.2 %7.2
768 772 Ceres加州洛杉矶2021年11月18日2 16,887 7,661 3.4 %—
燕尾服马里兰州海茨维尔2021年11月23日— — 8,000 5.6 %2.9
枫树II加利福尼亚州兰乔多明格斯2021年11月30日— — 13,800 4.9 %2.3
艾森豪威尔弗吉尼亚州亚历山大市2021年12月10日3 199,396 60,750 3.0 %—
第46街4501号马里兰州布拉登斯堡2021年12月13日— — 11,850 3.8 %4.4
县线#27和#28佛罗里达州Hialeah2021年12月15日2 401,906 74,142 3.8 %—
伍德维尔II华盛顿州伍德维尔2021年12月23日2 118,310 33,500 3.7 %—
柳树华盛顿州雷德蒙德2021年12月27日— — 3,500 4.9 %0.8
总计/加权平均值34 1,895,024 $657,345 4.0 %52.5
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1不包括无形负债和抵押贷款保费(如果有的话)。初始投资总额约为6.82亿美元，其中包括资本化关闭成本和收购成本1260万美元，承担的无形负债3420万美元，以及与24号县和25号县、26号县以及27号县和28号县物业的近期资本支出相关的其他信贷2210万美元。
2稳定资本化率，此处称为稳定上限利率，在收购时计算为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。该物业的总收购成本基准包括初始购买价格、假设债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出以及实现稳定所需的租赁成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩。这些风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素可能会影响这些风险、趋势、不确定性和因素，包括与我们能否实现与稳定的上限利率相关的估计预测的风险，以及本10-K表格年度报告中包含的风险因素。
重建活动
截至2021年12月31日，我们有四个正在重建的物业，建成后将包括两个总面积约20万平方英尺的物业和两个总面积约12.1英亩的改善地块，预计总投资约7580万美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本如下：
财产名称
预期合计
投资(在
数千人)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
金额
剩余至
花费(以千为单位)
估计数
稳定盖
费率2
估计开发后平方英尺估计数
完成
季度
2021年12月31日预租百分比
美洲网关$7,429 $6,392 $1,037 5.5 %51,800Q4 202250.9 %
Paterson Plank III3
23,643 19,080 4,563 4.5 %不适用Q4 2022— %
第73街20,136 16,254 3,882 5.1 %128,844Q4 2022— %
贝里萨 4
24,563 23,431 1,132 5.1 %不适用Q1 2023— %
总计/加权平均值$75,771 $65,157 $10,614 5.0 %180,64414.6 %
1物业的总预期投资包括初始购买价格、买方尽职调查和关闭成本、估计的近期重新开发支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计稳定上限税率的计算方法为稳定至市场占有率(一般为95%)的物业的估计年化现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些估计的稳定上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩。这些风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素可能会影响这些风险，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及本Form 10-K年度报告中包含的风险因素。
3改良后的地块面积约为4.9英亩。
4改良后的地块面积约7.2英亩。

在2021年第四季度，我们完成了位于华盛顿州西雅图的Sodo Row-North&South物业的重新开发，这是一个大约20万平方英尺的重新开发物业。总投资约为6280万美元。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度内，我们将与重建和扩建活动相关的利息分别资本化了约70万美元、160万美元和320万美元。
处置活动
在截至2021年12月31日的一年中，我们以约1,030万美元的价格出售了位于华盛顿州西雅图市场的一处房产，获得了约320万美元的收益；以约3,270万美元的价格出售了位于纽约/新泽西市场的一处房产，获得了约1,340万美元的收益。
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以下汇总了截至2021年12月31日的年度内售出的物业在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度运营结果(以千美元为单位)：
 截至12月31日的年度，
 202120202019
租金收入$1,611 $1,690 $2,028 
租户费用报销466 585 558 
物业运营费用(581)(724)(658)
折旧及摊销(606)(936)(875)
营业收入$890 $615 $1,053 
公开发行
2021年11月8日，我们完成了350万股普通股的公开发行，每股价格为74.50美元。2021年11月10日，在承销商行使购买额外股票的选择权后，我们额外出售了52.5万股票。扣除承销折扣和约330万美元的发售成本后，此次发售的净收益约为2.965亿美元。我们打算将所得款项净额用于一般公司用途，包括但不限于营运资金、偿还债务、未来收购及重新发展。
自动柜员机计划
我们有一个在市场上的股权发行计划(“3亿美元自动取款机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价最高可达3.00亿美元(截至2021年12月31日剩余2.214亿美元)，金额和时间由我们不时决定。在3亿美元的自动柜员机计划实施之前，我们有一个之前的市场股权计划(“之前的3.00亿美元自动柜员机计划”)，该计划在2021年6月10日得到了大量使用，现在已经不再活跃。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益(如果有的话)用于一般公司目的，其中可能包括未来的收购、再开发和偿还债务，包括我们循环信贷安排下的借款。2021年期间，根据之前3亿美元的自动取款机和3亿美元的自动取款机计划，我们总共发行了2569,771股普通股，加权平均发行价为每股63.23美元，净收益约为1.601亿美元，向适用的销售代理支付的总薪酬约为240万美元。
股票回购计划
我们有一个股票回购计划，授权我们在2022年12月31日之前不时回购最多300万股已发行普通股。根据本计划进行的购买(如果有的话)将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可随时暂停或中止。截至2021年12月31日，我们尚未根据我们的股票回购计划回购任何普通股。
高级无担保票据
于2021年7月15日，我们以私募方式发行(I)1亿美元优先担保绿色票据(“A系列票据”)及(Ii)5,000万美元优先担保票据(“B系列票据”)。A系列票据计息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票据计息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。2021年10月28日，我们以私募方式发行了1.25亿美元的优先担保票据(“2.38%票据”)。债券息率为2.38%，固定息率为2.38%，将於2030年8月到期。该批2.38厘债券，连同A系列债券及B系列债券(“债券”)，均由本公司及借款人拥有未抵押物业的现有及将成立的几乎所有附属公司担保。债券并非以我们的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。注释包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。
股利和分配活动
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2022年2月8日，我们的董事会宣布于2022年4月8日向截至2022年3月25日收盘时登记在册的股东支付现金股息，金额为普通股每股0.34美元。
下表列出了截至2021年12月31日的年度内每股支付或应付的现金股息：
在截至的三个月内安防每股股息
分享		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2021普通股$0.29 2021年2月9日March 26, 2021April 9, 2021
June 30, 2021普通股$0.29 May 4, 2021June 30, 2021July 14, 2021
2021年9月30日普通股$0.34 2021年8月3日2021年10月1日2021年10月15日
2021年12月31日普通股$0.34 2021年11月2日2021年12月15日2022年1月5日
合同承诺
截至2022年2月8日，我们与第三方卖家签订了收购五个工业物业的未完成合同，总收购价格为1.258亿美元，如本年度报告Form 10-K中“材料现金承诺”项下所述。我们不能保证会收购合约下的物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
展望
我们目前在六个市场的经营状况非常好。我们相信，平均而言，我们在2022年到期的新租约或续签租约可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。然而，新的投机性发展仍在继续。这个新的开发项目将减缓潜在的租金增长，而不是像没有这样的新开发项目那样。

我们看到了诱人的收购机会。然而，我们的收购量将取决于机会集的质量和定价，以及我们股票相对于资产净值(“NAV”)的价格。那些事先不可知的条件将决定我们的结果。我们将继续出售资产和重新配置资本，以提高每股资产净值或将资本返还给股东。进入2022年时，我们的资产负债表为增长做了非常好的准备，因为我们2.5亿美元的循环信贷安排没有余额，现金余额约为2.044亿美元。

在我们的六个市场中，我们越来越关注城市填充区。虽然我们的净增长仍将限于我们可以做出直接知情的运营决策的规模，但我们今天比12年前更强烈地感受到了我们战略的长期投资优势和未来的增长机会。我们始终牢记，重要的是每股业绩，而不是总业绩。

我们相信我们功能性的、极其丰富的沿海资产的长期运营前景。我们相信稳健的资产负债表管理。我们相信我们市场领先的公司治理和异常一致的高管薪酬所带来的好处。因此，我们对未来充满热情，我们有能力随着时间的推移为我们的股东创造更好的业绩。

我们的前景受到本10-K表格年度报告中所列风险的影响，包括“第1A项-风险因素”中所列风险。
通货膨胀率
美国经济最近经历了通货膨胀率的上升。各种各样的行业和部门都受到大宗商品价格上涨的影响。最近，通货膨胀增加了建筑成本，包括租户改善和基本建设项目，以及运营成本。我们大部分的租约都要求租户支付他们应分担的营运开支，包括公用地方维修、房地产税和保险，从而减低我们因通胀而增加的成本和营运开支。此外，我们约66.7%的可出租平方英尺的租约将在五年内到期，这使我们能够寻求以当时的市场利率以新的租约取代现有的租约。
财务状况和经营业绩
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我们几乎所有的收入都来自我们每个物业现有租约下租户的租金。这些收入包括固定基数租金和我们已产生并转嫁给个别租户的某些物业运营费用的收回。接近差不多94.2%oF我们的租赁空间包括固定租金增长或基于消费物价指数的租金增长。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、公用事业、一般和行政费用，其中包括补偿成本、办公费用、专业费用和其他行政费用，收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本，以及利息支出，主要是我们的循环信贷安排、定期贷款和优先无担保票据。
由于不同时期物业收购的影响，我们的综合经营业绩往往无法在不同时期进行比较。任何被收购财产的经营结果都包含在我们截至收购之日的财务报表中。
以下对截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度业绩的分析包括可归因于相同门店物业的变化。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度比较的同一门店池包括截至2021年12月31日和2020年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2021年12月31日之前处置、持有以供出售或重新开发的物业。截至2021年12月31日，同一商店池由210栋建筑组成，总面积约为1250万平方英尺，约占我们总拥有面积的83.0%，以及19块改善后的地块，总面积约为79.6英亩。截至2021年12月31日，我们在2020年和2021年期间收购、重新开发或出售的非同一商店物业，或截至2021年12月31日为待售(如果有)或在重新开发中的非同一商店物业，包括43栋建筑，总面积约260万平方英尺，17块面积约为47.5英亩的改善地块，以及4处正在重新开发的物业，建成后将包括两处总面积约20万平方英尺的物业和两块总面积约12.1英亩的改善地块。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的综合同店池占有率分别约为98.2%和98.0%。

我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到额外物业收购的影响，费用可能与历史结果大不相同。

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截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度比较：
 截至12月31日的年度，  
 20212020$CHANGE%变化
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$153,569 $138,761 $14,808 10.7 %
不同的商店经营属性2
22,530 8,340 14,190 170.1 %
租金总收入176,099 147,101 28,998 19.7 %
租户费用报销1
同一家商店41,260 37,954 3,306 8.7 %
不同的商店经营属性2
4,571 1,829 2,742 149.9 %
租户费用报销总额45,831 39,783 6,048 15.2 %
总收入221,930 186,884 35,046 18.8 %
物业运营费用
同一家商店48,703 46,131 2,572 5.6 %
不同的商店经营属性2
7,545 2,965 4,580 154.5 %
物业运营费用总额56,248 49,096 7,152 14.6 %
净营业收入3
同一家商店146,126 130,584 15,542 11.9 %
不同的商店经营属性2
19,556 7,204 12,352 171.5 %
净营业收入总额$165,682 $137,788 $27,894 20.2 %
其他成本和费用
折旧及摊销50,687 45,875 4,812 10.5 %
一般事务和行政事务26,964 23,489 3,475 14.8 %
采购成本172 271 (99)(36.5)%
其他成本和费用合计77,823 69,635 8,188 11.8 %
其他收入(费用)
利息和其他收入822 873 (51)(5.8)%
利息支出，包括摊销(18,054)(15,997)(2,057)12.9 %
房地产投资销售收益16,627 26,766 (10,139)(37.9)%
其他收入(费用)合计(605)11,642 (12,247)不适用
净收入$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %
1会计准则更新(“ASU”)第2018-11号，租赁(主题842)，有针对性的改进，允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。吾等相信，上述有关租金收入及租户开支报销的列报不是，亦不打算根据美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)列报。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一标准的更多信息，请参阅我们合并财务报表附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2020年和2021年的收购和处置，截至2021年12月31日的17个改善地块和4个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。请参阅本年度报告Form 10-K中的“非GAAP财务指标”，了解净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对帐，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
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收入。在截至2021年12月31日的一年中，总收入比前一年增加了约3500万美元，这主要是由于2021年至2020年期间新的和续签的租赁以及物业收购的收入增加。在截至2021年12月31日的一年中，新租约和续签租约的现金租金总计约260万平方英尺，与上年同期相比增长了约28.4%。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为530万美元和430万美元，租赁终止收入分别约为30万美元和370万美元。
物业运营费用。在截至2021年12月31日的一年中，总物业运营费用比前一年增加了约720万美元。物业运营总费用增加的主要原因是2021年至2020年期间物业收购增加了约460万美元，以及与我们某些物业的年增长率相关的房地产税增加。
折旧和摊销。在截至2021年12月31日的一年中，折旧和摊销比前一年增加了约480万美元，这主要是由于2020年至2021年期间的物业收购。
一般和行政费用。在截至2021年12月31日的一年里，一般和行政开支增加了大约350万美元，这主要是由于限制性股票摊销和其他补偿开支的增加，包括大约180万美元的奖金开支的增加和与上一年相比员工数量的增加。
利息和其他收入。在截至2021年12月31日的一年里，利息和其他收入比上一年减少了大约10万美元，这主要是由于我们偿还了未偿还的优先担保贷款余额。
利息支出，包括摊销。在截至2021年12月31日的一年中，利息支出比上一年增加了大约210万美元。这一增长主要是由于在2021年发行了约2.75亿美元的优先无担保票据，但被2020年偿还3270万美元抵押贷款和2021年偿还1130万美元抵押贷款部分抵消。
房地产投资销售收益。在截至2021年12月31日的一年中，房地产投资的销售收益与前一年相比减少了约1010万美元。截至2021年12月31日的一年，房地产销售总价约为4300万美元，而前一年约为7350万美元。
截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较：
关于截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度的讨论，包括在我们截至2020年12月31日的年度报告10-K表格中第34页的第二部分第7项“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”中，该报告于2021年2月10日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)。
流动性与资本资源
我们的融资策略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，使用留存现金流、处置物业的收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•固定费用覆盖率保持在2.0倍以上；
•将债务与调整后EBITDA的比率维持在6.0倍以下；
•将尚未偿还的浮息债务本金限制在综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期限(5-7年)一致的交错债务到期日，使我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
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我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们BBB的发行人评级，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会随时受到指定评级机构的修订或撤回。不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、财产处置以及发行普通股和永久优先股的收益。我们也可能承担与收购物业有关的债务，因为这些物业的按揭比率可能较高。
我们预计将通过运营提供的现金净额、现有现金余额以及(如有必要)我们循环信贷安排下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的运营提供的净现金将足以满足运营要求，支付任何借款的利息，并根据联邦所得税法的REIT要求为分配提供资金。在短期内，我们打算用手头的现金、定期贷款、优先无担保票据、抵押贷款、我们循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行，以及不时的财产处置，为未来的房地产投资提供资金。我们预计将通过循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股、长期无担保和担保债务，以及不时通过处置财产所得的收益，满足我们的长期流动性需求，包括工业物业的其他投资、物业收购、物业再开发、翻新和扩建以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生当前或未来的影响，这些安排对投资者来说是重要的。
流动资金的股权来源
2021年11月8日，我们完成了350万股普通股的公开发行，每股价格为74.50美元。2021年11月10日，在承销商行使购买额外股票的选择权后，我们额外出售了52.5万股票。扣除承销折扣和约330万美元的发售成本后，此次发售的净收益约为2.965亿美元。我们打算将所得款项净额用于一般公司用途，包括但不限于营运资金、偿还债务、未来收购及重新发展。
以下是截至2021年12月31日关于我们目前在市场上的普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发行计划实施日期最高总发行价(千)可用普通股合计(千股)
3亿美元的自动柜员机计划June 11, 2021$300,000 $221,434 
下表分别列出了我们在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内在市场普通股发行计划下的活动(以千为单位，不包括股票和每股价格数据)：
截至12月31日的年度，
出售的股份加权平均
每股价格		净收益(千)销售佣金
(单位：千)
2021年12月31日2,569,771 $63.23 $160,127 $2,356 
2020年12月31日1,197,597 $54.08 $63,828 $939 
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流动性的债务来源
于2021年7月15日，我们以私募方式发行(I)1亿美元优先担保绿色票据(“A系列票据”)及(Ii)5,000万美元优先担保票据(“B系列票据”)。A系列票据计息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票据计息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。2021年10月28日，我们以私募方式发行了1.25亿美元的优先担保票据(“2.38%票据”)。债券息率为2.38%，固定息率为2.38%，将於2030年8月到期。该批2.38厘债券，连同A系列债券及B系列债券(“债券”)，均由本公司及借款人拥有未抵押物业的现有及将成立的几乎所有附属公司担保。债券并非以我们的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。注释包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。
截至2021年12月31日，我们有5,000万美元的优先无担保票据将于2022年9月到期，1亿美元的优先无担保票据将于2024年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2026年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2027年10月到期，1亿美元的A系列票据，1亿美元的优先无担保票据将于2029年12月到期，1.25亿美元的2.38%票据和5,000万美元的B系列票据(合计
于2021年8月20日，我们的附属公司签订了第六份经修订及重新签署的高级信贷协议(“经修订贷款”)，其中包括一笔于2025年8月到期的2.5亿美元循环信贷安排和一笔于2027年1月到期的1.00亿美元定期贷款。除其他事项外，修订后的贷款延长了循环信贷安排和1.0亿美元定期贷款的到期日。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的循环信贷安排没有未偿还的借款，定期贷款未偿还的借款为1.00亿美元。
根据行政代理的批准和愿意提供额外金额的贷款人的确认，修订后的贷款总额可能增加到6.5亿美元。经修订贷款项下的未偿还借款限于(I)100,000,000美元定期贷款及250,000,000美元循环信贷安排的总和，或(Ii)未抵押物业价值的60.0%，两者以较少者为准。修订贷款(包括定期贷款)的利息一般将根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最高的适用基本利率(高于联邦基金实际利率0.50%)或30天LIBOR加修订贷款的LIBOR保证金加1.25%的适用LIBOR保证金支付。对于循环信贷安排，适用的LIBOR保证金将从1.00%到1.45%(截至2021年12月31日为1.00%)，对于1.00亿美元的定期贷款，适用的LIBOR保证金将从1.15%到1.65%(截至2021年12月31日为1.15%)，这取决于我们的未偿还合并债务与我们的综合总资产价值的比率。经修订的贷款安排要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度贷款费用，这取决于我们的未偿还综合负债与我们的综合总资产价值的比率。
经修订的贷款和高级无抵押票据由我们以及借款人拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的子公司提供担保。经修订贷款及高级无抵押票据不以我们的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。经修订的融资机制和高级无抵押票据包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们遵守了经修订融资机制和高级无担保票据下的公约。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们的未偿还抵押贷款(扣除递延融资成本)分别约为0美元和1130万美元，持有的现金和现金等价物分别约为2.044亿美元和1.072亿美元。应付的抵押贷款已于2021年1月全额偿还。
下表汇总了我们截至2021年12月31日和截至2020年12月31日的年度的债务到期日和本金支付，以及截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的市值、资本化率、调整后的EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(以千美元为单位，每股数据除外)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		债务总额
2022$—$—$50,000$50,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额—100,000625,000725,000
递延融资成本，净额—(505)(3,825)(4,330)
总债务，净额$—$99,495$621,175$720,670
加权平均利率不适用1.2%3.2%2.9%
截至2021年12月31日截至2020年12月31日
总债务，净额$720,670$459,118
权益
普通股
未偿还股份1
75,344,30268,515,588
市场价格2
$85.29$58.51
总股本6,426,1164,008,847
总市值$7,146,786$4,467,965
房地产总债务与总投资之比3
24.5%20.6%
总债务与总市值之比4
10.1%10.3%
浮动利率债务占总债务的百分比5
13.8%21.7%
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比6
13.8%10.9%
应付按揭贷款占总债务的百分比7
—%2.5%
应付按揭贷款占物业总投资的百分比8
—%0.5%
调整后的EBITDA9
$149,094$124,998
利息承保范围10
8.3 x7.8 x
固定费用承保范围11
8.0 x7.1 x
债务与调整后EBITDA之比合计12
4.5 x3.6 x
总债务加权平均到期日(年)5.9 4.5 

1包括截至2021年12月31日和2020年12月31日已发行的289,186股和203,729股未归属限制性股票。还包括截至2021年12月31日和2020年12月31日在递延补偿计划中分别持有的275,727股和139,224股。
2我们普通股在纽约证券交易所的收盘价分别为2021年12月31日和2020年12月31日，单位为每股美元。
3房地产总债务与总投资之比的计算方法是总债务(包括保费和递延融资成本净额)除以房地产总投资。
4总债务与总市值之比的计算方法是总债务(包括保费和递延融资成本净额)除以总市值。
5浮息债务占总债务的百分比计算为浮息债务(包括保费和扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费和递延融资成本后的净额)。浮动利率债务包括我们1.00亿美元的可变利率定期贷款借款，其中5000万美元的利率上限为4.0%，外加1.20%至1.70%的利率上限，具体取决于杠杆率，截至2020年12月31日。利率上限已于2021年5月4日到期。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注中的“注8-衍生金融工具”。
6未对冲浮动利率债务占总债务的百分比计算为未对冲浮动利率债务，包括保费和递延融资成本净额，除以总债务，包括保费和递延融资净额。
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成本。对冲债务包括我们1.00亿美元的可变利率定期贷款借款，其中5000万美元的利率上限为4.0%，外加1.20%至1.70%的利率上限，具体取决于杠杆率，截至2020年12月31日。利率上限已于2021年5月4日到期。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注中的“注8-衍生金融工具”。
7应付按揭贷款占总债务的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费及减去递延融资成本后的净额)。
8应付按揭贷款占物业投资总额的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及递延融资成本净额)除以物业投资总额。
9截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的未计利息、税项、出售物业、折旧及摊销之收益(亏损)、收购成本及股票薪酬前盈利(“经调整EBITDA”)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本年度报告中的“10-K表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
10利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出(包括摊销)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本年度报告中的“10-K表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
11固定费用覆盖范围的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销加资本化利息。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本年度报告中的“10-K表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
12债务与调整后EBITDA总额的计算方法是总债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以年化调整后EBITDA。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本年度报告中的“10-K表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内支付或应付的每股现金股息：
在截至的三个月内安防每股股息
分享		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2021普通股$0.29 2021年2月9日March 26, 2021April 9, 2021
June 30, 2021普通股$0.29 May 4, 2021June 30, 2021July 14, 2021
2021年9月30日普通股$0.34 2021年8月3日2021年10月1日2021年10月15日
2021年12月31日普通股$0.34 2021年11月2日2021年12月15日2022年1月5日
对于三个人来说
截至的月份		安防分红
每股		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2020普通股$0.27 2020年2月5日March 27, 2020April 10, 2020
June 30, 2020普通股$0.27 May 5, 2020June 30, 2020July 14, 2020
2020年9月30日普通股$0.29 2020年8月4日2020年10月2日2020年10月16日
2020年12月31日普通股$0.29 2020年11月3日2020年12月15日2021年1月5日
现金的来源和用途
我们的主要现金来源是运营现金、应付贷款项下的借款、利用我们修订后的贷款、普通股和优先股发行、财产处置收益以及发行无担保票据。我们现金的主要用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股股息。
来自经营活动的现金。在截至2021年12月31日的一年中，经营活动提供的净现金总额约为1.322亿美元，而截至2020年12月31日的一年约为1.011亿美元。经营活动提供的现金增加主要是由于在2021年至2020年期间收购的物业产生了额外的现金流，我们在截至2021年12月31日的一年中收购了34处物业，而前一年收购了11处物业，以及我们同一门店物业的新租约和续签租约的租金增加。
来自投资活动的现金。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度，用于投资活动的现金净额分别约为6.664亿美元和5210万美元，其中主要包括分别为约6.45亿美元和9810万美元的物业收购支付的现金，以及约62.6美元的资本改善。
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在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，优先担保贷款分别收到的现金净额分别为0美元和1,590万美元，房地产投资销售净收益分别约为4,110万美元和7,070万美元，部分抵消了这两项收入。
来自融资活动的现金。在截至2021年12月31日的一年中，融资活动提供的净现金约为6.312亿美元，其中主要包括约4.567亿美元的普通股发行收益净额和与我们发行优先无担保票据相关的2.75亿美元借款，部分被大约8460万美元的股权股息支付和约1130万美元的抵押贷款支付所抵消。在截至2020年12月31日的一年中，用于融资活动的现金净额约为5390万美元，其中主要包括约6380万美元的普通股发行收益净额，部分被大约7480万美元的股权股息支付和约3300万美元的抵押贷款支付所抵消。
关键会计政策
下面是我们认为至关重要的会计政策的讨论。我们认为这些政策至关重要，因为它们需要对本质上不确定的事项进行估计，涉及各种假设，需要重大的管理层判断，而且它们对于理解和评估我们报告的财务业绩非常重要。这些判断将影响我们在财务报表日期报告的资产和负债额以及我们披露的或有资产和负债，以及报告期内报告的收入和费用。应用不同的估计或假设可能会导致我们财务报表中报告的金额大不相同。
成本资本化。我们将与重新开发、翻新和扩大房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时资本化。如果项目被放弃，这些成本将在重新开发或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本只有在为资产的预期用途做好准备所需的活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动被暂停，资本化期将停止，直到该等活动恢复为止。物业的保养及维修费用不会延长其使用年限，则按已发生的费用计入费用。
利息按重建、翻新或扩建开始至资产可供预期使用为止的实际资本支出资本化，期间按加权平均借款利率计算。
房地产收购。 企业合并 (Topic 805): 澄清企业的定义要求当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似的可识别资产时，综合资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，收购的活动和资产的集合必须包括投入和一个或多个实质性流程，这些流程共同有助于创建产出的能力。我们已确定，我们的房地产收购一般将在明确的定义下计入资产收购。于收购物业时，吾等估计所收购有形资产(一般由土地、楼宇及装修组成)及无形资产及负债(一般由高于市价及低于市价租约及所有原址租约的初始价值组成)的公允价值。我们使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第3级投入确定公允价值，并根据现有市场信息应用适当的折现率和资本化率。与收购有关而承担的按揭贷款按收购当日类似债务的当前市场利率按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值假设的个别有形和无形资产及负债资本化，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和我们管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和装修价值的计算方法是重置成本减去折旧，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法对这些资产的公允价值的估计。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与吾等估计的市值租赁利率之间的差额的现值计算，该差额相等于租赁的剩余期限加上任何低于市价固定利率续约期权的期限。以上及低于市价的租赁值将摊销至余下初始年期的租金收入，加上任何低于市价的固定利率续期期权的期限，该等期权被视为各自租约的廉价续期期权。原地租赁的初始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。原址租赁的初始价值还包括房地产税，
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保险及按市价计算的估计租金收入损失，估计租赁物业由空置至购置之日的入住率所需的估计时间。
损害。每当事件或环境变化显示物业的账面价值可能无法完全收回时，财务报告中的账面价值就会逐个物业进行减值审查。这类事件或环境变化的例子可能包括对待售资产进行分类、改变预期的持有期限或当资产空置的时间比预期长得多的时候。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，可回收性是基于未贴现的未来现金流。如果资产账面价值不以未贴现的未来现金流量为基础，则资产账面价值将根据成本或预期持有期内预期现金流量的现值中较低者进行计量。收益的减值费用确认为资产的账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流的现值中的较低者。如果一项资产打算出售，减值是使用估计公允价值减去出售成本来确定的。对预期未来净现金流的估计本质上是不确定的，依赖于对当前和未来经济和市场状况以及资本可用性等方面的假设。我们根据其关于租赁率、租赁和持有期以及销售价格的假设来确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本化和租金增长率。如果有的话，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当市场信息不是现成的时候, 这些投入是基于我们对市场状况的了解和我们管理团队的经验。实际结果可能与我们的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与指定持有期相称的贴现率，并叠加风险溢价。
收入确认。我们以直线法记录租期内经营租赁的租金收入，并保留因租户无力支付所需款项而可能导致的估计亏损拨备。如果租户没有支付超过我们对可疑账户、保证金和信用证的额度的合同租赁费，那么我们可能不得不在未来的一段时间内确认额外的可疑账户费用。我们会定期适当地检讨租户的财务状况，以持续监察租户的流动资金和信誉。每期我们都会审查未付应收账款，包括直线租金，以发现可疑账款，并根据需要提供拨备。当租户与我们签署了最终的终止协议，并且终止费用的支付不受支付费用之前必须满足或放弃的任何条件的约束时，我们也会记录租赁终止费用。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的入住期内得到确认。
租户费用报销收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回财产运营费用的款项和金额，并确认为发生相关费用的同期收入。
所得税。我们选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并从截至2010年12月31日的纳税年度开始以房地产投资信托基金的身份运营。要符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求将我们每年REIT应税收入的至少90%分配给我们的股东(计算时不考虑支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，只要我们向股东分配合格股息，我们通常就不需要缴纳联邦所得税。如果我们在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们将按正常的企业所得税税率就我们的应税收入缴纳联邦所得税，通常在丧失资格的下一年的四个纳税年度内，我们将不被允许为联邦所得税目的而被视为REIT，除非美国国税局(IRS)根据某些法定条款给予我们减免。这样的事件可能会对我们的净收入和可供分配给股东的净现金产生实质性的不利影响。然而，我们相信，我们的组织和运营方式符合作为REIT的待遇。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。我们遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，我们的股票补偿计划要求与股票支付交易相关的补偿成本在财务报表中确认，并且该成本应按已发行权益或负债工具的公允价值计量。我们的2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、绩效股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票补偿在财务报表中确认为一般和行政费用，并按授予之日奖励的公允价值计量。我们根据历史经验和预期行为估计罚没率。根据股票奖励的具体特点，这笔费用的金额可能会在未来一段时间内进行调整。
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此外，我们已根据我们于2019年1月8日修订并重述的经修订及重订的长期激励计划(经修订及重述，简称“经修订的LTIP”)向我们的高管颁发长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，这些奖励应在每个预先设定的业绩评算期(一般为三年)结束后以普通股支付。可能赚取的金额是可变的，这取决于我们股票的相对总股东回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩测量期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于在2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，我们使用蒙特卡罗模拟模型在授予日期和每个报告期估计绩效股票奖励的公允价值。在2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励，根据资产负债表日期的业绩股票奖励的公允价值，确认为必要业绩期间的薪酬支出，该公允价值根据我们的相对股价表现而不同季度。, 并作为绩效股票奖励的组成部分计入随附的综合资产负债表。
物料现金承付款
截至2022年2月8日，我们与第三方卖家签订了五份未完成的合同，收购了五个工业物业，总购买价格为1.258亿美元。我们不能保证会收购合约下的物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
下表汇总了截至2021年12月31日按期限到期的我们的重大现金承诺(以千美元为单位)：
物料现金承付款少于1
年		1-3年3-5年超过5个
年数		总计
债务$50,000 $100,000 $50,000 $525,000 $725,000 
债务利息支付20,130 36,030 28,530 34,078 118,768 
经营租赁承诺442 916 883 1,302 3,542 
购买义务1
125,775 — — — 125,775 
总计$196,347 $136,946 $79,413 $560,380 $973,085 
1截至2022年2月8日

截至2022年2月8日，我们与第三方卖方签署了四份不具约束力的意向书，收购了四个工业物业，预计总购买价格约为9490万美元。在正常业务过程中，吾等订立不具约束力的意向书向第三方购买物业，当发生某些事件(包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜)时，吾等可能有责任付款或履行其他义务。我们不能保证我们会就这些物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。

非GAAP财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后的EBITDA，净营业收入，或NOI，同店NOI和现金基础同店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑，也不应作为符合GAAP的业绩衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI进行比较。
我们根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据GAAP确定)，不包括出售财产的收益(亏损)和折旧房地产的减值减记，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的FFO(计算时以相同基准反映FFO)。我们
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我相信，报告FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们经营情况的衡量，而不考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及出售资产的收益或损失。
我们认为，FFO是我们经营业绩的一个有意义的补充指标，因为根据公认会计原则对房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。由于房地产价值从历史上看是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们的经营业绩。
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下表反映了根据截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的三个月和年度的净收入对FFO的计算(除每股数据外，以千美元为单位)：
 截至12月31日的三个月，  截至12月31日的三个月，
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入
$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %$13,513 $14,821 $(1,308)(8.8)%
房地产投资销售收益(13,442)— (13,442)不适用— (3,144)3,144 不适用
折旧及摊销13,707 11,192 2,515 22.5 %11,192 11,847 (655)(5.5)%
非房地产折旧(22)(11)(11)不适用(11)(26)15 (57.7)%
分配给参与证券1
(126)(73)(53)72.6 %(73)(150)77 (51.3)%
普通股股东应占运营资金2
$32,376 $24,621 $7,755 31.5 %$24,621 $23,348 $1,273 5.5 %
每股普通股基本FFO
$0.44 $0.36 $0.08 22.2 %$0.36 $0.35 $0.01 2.9 %
稀释后每股普通股FFO
$0.44 $0.36 $0.08 22.2 %$0.36 $0.35 $0.01 2.9 %
加权平均基本普通股
73,380,519 68,245,315 68,245,315 66,706,245 
加权平均稀释普通股
73,735,244 68,652,454 68,652,454 67,000,815 
 截至12月31日的年度，  截至12月31日的年度，  
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入
$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %$79,795 $55,516 $24,279 43.7 %
房地产投资销售收益(16,627)(26,766)10,139 (37.9)%(26,766)(9,391)(17,375)185.0 %
折旧及摊销50,687 45,875 4,812 10.5 %45,875 44,015 1,860 4.2 %
非房地产折旧(74)(70)(4)5.7 %(70)(108)38 (35.2)%
分配给参与证券1
(428)(496)68 (13.7)%(496)(565)69 (12.2)%
普通股股东应占运营资金2
$120,812 $98,338 $22,474 22.9 %$98,338 $89,467 $8,871 9.9 %
每股普通股基本FFO
1.71$1.45 $0.26 17.9 %1.45$1.39 $0.06 4.3 %
稀释后每股普通股FFO
1.71$1.44 $0.27 18.8 %1.44$1.38 $0.06 4.3 %
加权平均基本普通股
70,534,202 67,762,927 67,762,927 64,428,406 
加权平均稀释普通股
70,793,670 68,170,066 68,170,066 64,722,976 
1为了与我们确定在股票支付交易中授予的工具是否是参与证券并计入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根据通过宣布股息(如果有)分配的FFO进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和未归属已发行限制性股票)。根据这一方法，截至2021年、2020年和2019年12月31日止三个月的已发行加权平均未归属限制股分别为288,976、203,729和426,985股，截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度分别为245,075、341,673和402,380股加权平均未归属限售股。
2包括截至2021年、2020年和2019年12月31日的三个月的绩效股票奖励支出分别约为130万美元、290万美元和180万美元，以及约530万美元、660万美元和
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截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度分别为800万美元。有关我们业绩股票奖励的更多信息，请参阅我们合并财务报表附注中的“附注10-股东权益”。
与去年同期相比，截至2021年12月31日的三个月和年度的FFO分别增加了约780万美元和2250万美元，这主要是由于截至2021年12月31日的三个月和年度的同店NOI与去年同期相比分别增长了约420万美元和1550万美元，以及2021年期间的房地产收购。与上年同期相比，截至2021年12月31日的三个月和年度，FFO的增长部分被已发行的加权平均普通股增加以及由于员工人数增加而增加的一般和行政费用所抵消。
我们将调整后的EBITDA计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和基于股票的薪酬。我们认为，列报调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们在未计税、房地产投资销售收益(亏损)、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的薪酬影响之前在非杠杆基础上的经营情况的衡量。通过剔除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的经营业绩，因此，我们可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业的其他公司进行比较。由于我们目前处于增长阶段，调整后的EBITDA不包括收购成本，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映了根据截至2021年、2020年和2019年12月31日的三个月和年度的净收入调整后EBITDA的计算(以千美元为单位)：
 截至12月31日的三个月，  截至12月31日的三个月，  
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %$13,513 $14,821 $(1,308)(8.8)%
房地产投资销售收益(13,442)— (13,442)不适用— (3,144)3,144 不适用
折旧及摊销13,707 11,192 2,515 22.5 %11,192 11,847 (655)(5.5)%
利息支出，包括摊销5,207 4,195 1,012 24.1 %4,195 4,069 126 3.1 %
债务清偿损失— — — 不适用— 189 (189)不适用
基于股票的薪酬2,547 3,472 (925)(26.6)%3,472 2,492 980 39.3 %
采购成本— 85 (85)不适用85 (3)88 不适用
调整后的EBITDA$40,278 $32,457 $7,821 24.1 %$32,457 $30,271 $2,186 7.2 %
 截至12月31日的年度，截至12月31日的年度，  
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %$79,795 $55,516 $24,279 43.7 %
房地产投资销售收益(16,627)(26,766)10,139 (37.9)%(26,766)(9,391)(17,375)185.0 %
折旧及摊销50,687 45,875 4,812 10.5 %45,875 44,015 1,860 4.2 %
利息支出，包括摊销18,054 15,997 2,057 12.9 %15,997 16,338 (341)(2.1)%
债务清偿损失— — — 不适用— 189 (189)不适用
基于股票的薪酬9,554 9,826 (272)(2.8)%9,826 10,644 (818)(7.7)%
采购成本172 271 (99)(36.5)%271 45 226 502.2 %
调整后的EBITDA$149,094 $124,998 $24,096 19.3 %$124,998 $117,356 $7,642 6.5 %
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们计算相同的商店NOI作为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用
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同样的店铺基础。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们以现金制计算同店NOI，不包括直线租金和摊销费用。出租无形资产。用于比较截至2021年12月31日和2020年12月31日的三个月和年度的同一门店池包括截至2021年12月31日和2020年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2021年12月31日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发的物业。截至2021年12月31日，同一商店池由210栋建筑组成，总面积约为1250万平方英尺，约占我们总拥有面积的83.0%，以及19块面积约为79.6英亩的改良地块。同一门店池用于比较截至2020年12月31日和2019年12月31日的三个月和年度，包括截至2020年12月31日和2019年1月1日以来拥有的所有物业，不包括截至2020年12月31日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2020年12月31日，同一商店池包括198栋建筑，总面积约为1200万平方英尺，约占我们总拥有面积的91.1%，以及14块面积约为54.2英亩的改良地块。我们我相信，呈现NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些与物业管理相关的不可控项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过显示同一门店NOI和现金基础同一门店NOI，同一门店的经营结果可以直接在不同时期进行比较。
下表反映了根据截至2021年12月31日和2020年12月31日的三个月和年度的净收入计算的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI。2019(千美元)：
 截至12月31日的三个月，  截至12月31日的三个月，  
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入1
$32,259 $13,513 $18,746 138.7 %$13,513 $14,821 $(1,308)(8.8)%
折旧及摊销13,707 11,192 2,515 22.5 %11,192 11,847 (655)(5.5)%
一般事务和行政事务7,716 6,936 780 11.2 %6,936 6,072 864 14.2 %
采购成本— 85 (85)不适用85 (3)88 不适用
其他收入和支出合计(8,372)4,127 (12,499)不适用4,127 470 3,657 778.1 
净营业收入45,310 35,853 9,457 26.4 %35,853 33,207 2,646 8.0 %
不同门店噪音较少
(7,094)
2
(1,859)
2
(5,235)281.6 %(5,091)
3
(4,125)
3
(966)23.4 %
同一家商店噪音 4
$38,216 $33,994 $4,222 12.4 %$30,762 $29,082 $1,680 5.8 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销5
(2,388)(2,117)(271)12.8 %(1,257)(921)(336)36.5 %
以现金为基础的同一家门店噪声
$35,828 $31,877 $3,951 12.4 %$29,505 $28,161 $1,344 4.8 %
减去解约费收入(148)(75)(73)97.3 %(75)(143)68 (47.6)%
现金制同一门店NOI，不包括终止费$35,680 $31,802 $3,878 12.2 %$29,430 $28,018 $1,412 5.0 %
1包括截至2021年、2020年和2019年12月31日的三个月约10万美元的租赁终止收入。
2包括2020年和2021年的收购和处置，17块面积约为47.5英亩的改善地块，4处正在重新开发的物业和1处已完成的重新开发物业，截至2021年12月31日的账面总价值约为6660万美元。
3包括2019年和2020年的收购和处置，11块面积约为37.3英亩的改善地块，一处正在重新开发的物业和两处已完成的重新开发物业，截至2020年12月31日的账面总价值约为4930万美元。
4包括截至2021年、2020年和2019年12月31日的三个月的10万美元租赁终止收入。
5仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。
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 截至12月31日的年度，截至12月31日的年度，  
 20212020$CHANGE%变化20202019$CHANGE%变化
净收入1
$87,254 $79,795 $7,459 9.3 %$79,795 $55,516 $24,279 43.7 %
折旧及摊销50,687 45,875 4,812 10.5 %45,875 44,015 1,860 4.2 %
一般事务和行政事务26,964 23,489 3,475 14.8 %23,489 23,924 (435)(1.8)%
采购成本172 271 (99)(36.5)%271 45 226 502.2 %
其他收入和支出合计605 (11,642)12,247 不适用(11,642)3,321 (14,963)不适用
净营业收入165,682 137,788 27,894 20.2 %137,788 126,821 10,967 8.6 %
不同门店噪音较少
(19,556)
2
(7,204)
2
(12,352)171.5 %(19,070)
3
(11,360)
3
(7,710)67.9 %
同一家商店噪音 4
$146,126 $130,584 $15,542 11.9 %$118,718 $115,461 $3,257 2.8 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销5
(10,021)(4,284)(5,737)133.9 %(447)(5,693)5,246 (92.1)%
以现金为基础的同一家门店噪声
$136,105 $126,300 $9,805 7.8 %$118,271 $109,768 $8,503 7.7 %
减去解约费收入(309)(3,717)3,408 (91.7)%(3,696)(346)(3,350)968.2 %
现金制同一门店NOI，不包括终止费$135,796 $122,583 $13,213 10.8 %$114,575 $109,422 $5,153 4.7 %
1包括截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度约100万美元、380万美元和30万美元的租赁终止收入。
2包括2020年和2021年的收购和处置，17块面积约为47.5英亩的改善地块，4处正在重新开发的物业和1处已完成的重新开发物业，截至2021年12月31日的账面总价值约为6660万美元。
3包括2019年和2020年的收购和处置，11块面积约为37.3英亩的改善地块，一处正在重新开发的物业和两处已完成的重新开发物业，截至2020年12月31日的账面总价值约为4930万美元。
4包括截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度约30万美元、370万美元和30万美元的租赁终止收入。
5仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。

在截至2021年12月31日的三个月里，由于新租约和续签租约的租金收入增加以及合同租金增加，现金基础同店NOI比去年同期增加了约400万美元。于截至2021年及2020年12月31日止三个月，向同一店铺池内若干租户提供的合约租金减免总额分别约为50万美元及80万美元，而从同一店铺池内若干租户收取的租赁终止收入分别约为10万美元及10万美元。此外，截至2021年12月31日的三个月，现金基础同一门店NOI增加的约20万美元与2019年空置或近期到期的物业有关。

在截至2021年12月31日的一年中，以现金为基础的同店NOI比上年同期增加了约980万美元，这主要是由于新租约和续签租约的租金收入增加以及入住率增加。于截至2021年及2020年12月31日止年度，向同一店铺池内若干租户提供的合约租金减免总额分别约为270万美元及320万美元，而从同一店铺池内若干租户收取的租赁终止收入分别约为30万美元及370万美元。此外，在截至2021年12月31日的年度现金基础上增加的同店NOI中，约有230万美元与2019年空置或近期到期的物业有关。
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目录
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露。
市场风险包括利率、外币汇率、大宗商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行业务策略时，我们面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大我们的投资组合和业务的债务。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本。如下所述，我们的一些未偿债务以浮动利率计息，我们预计我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2021年12月31日，根据我们修订的贷款安排，我们有1.0亿美元的未偿还借款，这些借款都不受利率上限的限制。有关我们之前的利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注中的“注8-衍生金融工具”。根据我们经修订的融资机制借入的款项，以伦敦银行同业拆息加适用的伦敦银行同业拆息保证金为基准，按浮动利率计息。截至2021年12月31日，根据我们修订的贷款机制，未偿还借款的加权平均利率为1.2%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流每年增加或减少约30万美元，这取决于截至2021年12月31日我们修订后的贷款的未偿还余额总额。

2017年7月，英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的利率。2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的管理人洲际交易所基准管理局(ICE Benchmark Administration)宣布，打算在2021年之后停止发布某些LIBOR设置，同时继续发布隔夜和1个月、3个月、6个月和12个月的美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。虽然这一声明将过渡期延长至2023年6月，但美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和其他监管机构同时发布了指导意见，鼓励银行和其他金融市场参与者在可行的情况下尽快停止签订以美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为参考利率的新合同，无论如何不迟于2021年12月31日。在美国，由美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集的另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)建议，有担保隔夜融资利率(SOFR)加上建议的利差调整，作为取代美元-伦敦银行同业拆借利率的首选选择。伦敦银行同业拆借利率与SOFR之间存在显著差异，例如LIBOR是无担保贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。因此，我们基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的任何超过这一日期的借款都需要转换为置换利率。在将合同过渡到SOFR或任何其他可变利率的过程中可能会出现某些风险，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的贷款、证券或衍生品工具的价值也可能受到影响。我们在2021年8月签订的修订贷款机制规定，如果伦敦银行同业拆借利率在贷款期限内变得不可用，可以更换该贷款利率。然而，对于一些票据来说，过渡到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行实质性谈判。如果合约没有过渡到另一种可变利率，而伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)被终止，其影响可能会因合约而异。

停止使用LIBOR不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或掉期的能力，但如果我们与LIBOR挂钩的合约(包括管理我们的可变利率债务和利率掉期的某些合约)转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差额，加上建议的利差调整，可能会导致利息成本高于LIBOR仍然可用的情况。此外，虽然SOFR是ARRC推荐的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR类似，或者会导致我们的利息成本更高。鉴于哪种利率将取代伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的不确定性仍然存在，目前还不可能预测LIBOR在我们借款成本上的结束幅度。
项目8.财务报表和补充数据
见本年度报告表格10-K第F-1页开始的第IV部分第15项-“证物和财务报表明细表”。

第九条会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧。
没有。
第9A项。控制和程序。
信息披露控制和程序的评估
50
目录
我们的管理层在首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)的有效性，并得出结论，截至本报告所述期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理保证我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息得到记录、处理、在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间内汇总和报告，并在适当的情况下积累并传达给我们的管理层，包括首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
管理层关于财务报告内部控制的年度报告
特雷诺房地产公司的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。这一内部控制系统旨在为公司管理层和董事会提供合理的保证，确保已公布财务报表的编制和公允列报。所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使是那些被确定为有效的系统，也只能在财务报表的编制和列报方面提供合理的保证。
Terreno Realty Corporation的管理层评估了截至2021年12月31日其财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，它使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会(COSO)在内部控制-综合框架(2013年框架)中提出的标准。根据其评估，Terreno Realty Corporation的管理层认为，截至2021年12月31日，该公司对财务报告的内部控制基于这些标准是有效的。Terreno Realty Corporation的独立审计师发布了一份关于公司财务报告内部控制有效性的审计报告，正如他们在本Form 10-K年度报告中所述(该报告对截至2021年12月31日公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见)。


51
目录
独立注册会计师事务所报告

致Terreno Realty Corporation股东和董事会

财务报告内部控制之我见

我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)(COSO标准)中建立的标准，审计了Terreno Realty Corporation截至2021年12月31日的财务报告内部控制。我们认为，根据COSO标准，Terreno Realty Corporation(本公司)截至2021年12月31日在所有重要方面都对财务报告进行了有效的内部控制.

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合资产负债表，截至2021年12月31日的三个年度的相关综合经营报表、全面收益、权益和现金流量表，以及本公司指数第15项所列的相关附注和财务报表明细表，我们于2022年2月9日的报告对此发表了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对随附的管理层财务报告内部控制年度报告中财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/安永律师事务所
加州旧金山
2022年2月9日


52
目录
财务报告内部控制的变化
在截至2021年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
第9B项。其他信息。
2022年2月8日，加布里埃拉·F·帕塞拉(Gabriela F.Parcella)通知我们，为了专注于其他承诺，她将不会在我们的2022年股东年会(以下简称年会)上竞选连任。Parcella女士将继续在我们的董事会任职，并保持她的委员会成员身份，包括她在年会期间担任提名和公司治理委员会主席的职位。帕塞拉女士不竞选连任的决定并不是因为在涉及我们的业务、政策或做法的任何问题上与我们存在任何分歧。
项目9C。披露妨碍检查的外国司法管辖区。

没有。
第三部分


项目10.董事、高级管理人员和公司治理
第10项要求的信息将包含在我们年度股东大会的最终委托书中，我们预计该委托书将在我们截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交，并通过引用并入本文。

第11项高管薪酬

第11项要求的信息将包含在我们年度股东大会的最终委托书中，我们预计该委托书将在我们截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交，并通过引用并入本文。
 
第十二条某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项。
第12项要求的信息将包含在我们年度股东大会的最终委托书中，我们预计该委托书将在我们截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交，并通过引用并入本文。
 
第13项：某些关系和相关交易，以及董事独立性。

第13项要求的信息将包含在我们年度股东大会的最终委托书中，我们预计该委托书将在我们截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交，并通过引用并入本文。
 
第14项主要会计费用及服务
第14项要求的信息将包含在我们年度股东大会的最终委托书中，我们预计该委托书将在我们截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交，并通过引用并入本文。

53
目录
第IV部
 
项目15.证物和财务报表明细表
(a)
1. and 2. 财务报表 和时间表
从F-1页开始，以下合并财务信息作为本年度报告的10-K表格的单独部分包括在内，如下所示：


页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID：42)
57
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
59
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的综合营业报表
60
截至2021年、2020年和2019年12月31日的综合全面收益表
61
截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的综合权益表
62
截至2021年、2020年和2019年12月31日的合并现金流量表
63
合并财务报表附注
64
附表III-房地产投资和累计折旧
1
美国证券交易委员会(SEC)适用的会计法规规定的所有其他附表均不是相关指示所要求的或不适用的，因此已被省略，或所需信息包括在综合财务报表及其附注中。
3.陈列品
法规S-K第601项要求提交的证物列在本年度报告末尾的表格10-K中，紧接在签名页之前，通过引用将其并入本年度报告。
 
项目16.表格10-K摘要
没有。
54
目录
独立注册会计师事务所报告


致Terreno Realty Corporation股东和董事会

对财务报表的几点看法

我们审计了所附的Terreno Realty Corporation(本公司)截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合资产负债表、相关的综合经营报表、全面收益, 截至2021年12月31日止三个年度每年的权益及现金流量，以及指数第15项所列相关附注及财务报表明细表(统称为“合并财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2022年2月9日发布的报告对此发表了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指已传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。


55
目录
已取得物业的估值
对物质的描述
在截至2021年12月31日的年度内，该公司完成了34项房地产收购，总收购价格为6.82亿美元。这些房产是从无关的第三方手中收购的。正如综合财务报表附注2和附注4进一步讨论的那样，这些交易被计入资产收购。每项收购的收购价根据各自收购的资产和负债的相对公允价值分配给各自的资产和负债。

审计该公司的房地产收购是复杂的，需要估值专家的参与，因为在确定每笔收购组成部分的公允价值时需要做出判断和估计。有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和装修价值的计算方法是重置成本减去折旧，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法对这些资产的公允价值的估计。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购的租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司估计的市值租赁率之间的差额的现值，该差额等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期选择权的期限。所有这些假设都对预期的未来市场或经济状况，特别是公司进行收购的市场的预期市场或经济状况敏感，并受其影响。
我们是如何在审计中解决这一问题的
我们取得了了解，评估了设计，并测试了对公司房地产收购会计的控制相对于购买会计的操作有效性，包括对估值模型的审查和收购资产和负债估值所依据的相关重大假设的控制。

为了测试收购资产和负债的购买价格分配，我们的审计程序包括(其中包括)审查购买协议、评估方法和测试上文讨论的用于评估收购物业组成部分的重要假设。我们比较了土地比较销售价值、建筑重置成本和折旧估计、市场租赁率、折扣率和市场租金增长率与外部市场数据，并将这些假设纳入现金流预测和整体估值结论。我们还测试了底层数据的完整性和准确性。我们邀请我们的估值专家协助评估公司使用的方法，并测试在评估土地、建筑以及高于和低于市场无形资产时使用的某些假设。

/s/ 安永律师事务所

自2012年以来，我们一直担任本公司的审计师。

加州旧金山

2022年2月9日
56
目录

特雷诺房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
2021年12月31日2020年12月31日
  
资产
房地产投资
土地$1,556,952 $1,138,233 
建筑物及改善工程1,210,591 942,688 
在建工程正在进行中65,157 61,448 
无形资产114,126 88,859 
物业总投资2,946,826 2,231,228 
累计折旧和摊销(279,062)(238,073)
房地产净投资2,667,764 1,993,155 
现金和现金等价物204,404 107,180 
受限现金397 656 
其他资产，净额51,650 38,829 
总资产$2,924,215 $2,139,820 
负债和权益
负债
信贷安排$— $— 
应付定期贷款，净额99,495 99,791 
高级无担保票据，净额621,175 348,063 
应付抵押贷款净额— 11,264 
保证金23,914 13,870 
无形负债，净额51,025 24,608 
应付股息25,618 19,870 
应支付的业绩股票奖励— 7,482 
应付帐款和其他负债45,025 26,688 
总负债866,252 551,636 
承付款和或有事项(附注12)
权益
股东权益
普通股：$0.01面值，400,000,000授权股份，以及75,068,575和68,376,364分别于2021年12月31日和2020年12月31日发行和发行的股票。
752 686 
额外实收资本
2,069,604 1,589,301 
在递延薪酬计划中持有的普通股，275,727和139,224股票分别为2021年12月31日和2020年12月31日。
(15,197)(7,546)
留存收益2,804 5,926 
累计其他综合损失— (183)
股东权益总额2,057,963 1,588,184 
负债和权益总额$2,924,215 $2,139,820 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
57
目录
特雷诺房地产公司
合并业务报表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
截至12月31日的年度，
 202120202019
收入
租金收入和租户费用报销$221,930 $186,884 $171,022 
总收入221,930 186,884 171,022 
成本和开支
物业运营费用56,248 49,096 44,201 
折旧及摊销50,687 45,875 44,015 
一般事务和行政事务26,964 23,489 23,924 
采购成本172 271 45 
总成本和费用134,071 118,731 112,185 
其他收入(费用)
利息和其他收入822 873 3,815 
利息支出，包括摊销(18,054)(15,997)(16,338)
债务清偿损失— — (189)
房地产投资销售收益16,627 26,766 9,391 
其他收入(费用)合计(605)11,642 (3,321)
净收入87,254 79,795 55,516 
分配给参与证券(311)(400)(351)
普通股股东可获得的净收入$86,943 $79,395 $55,165 
普通股每股收益-基本和稀释后收益：
普通股股东可获得的净收入-基本$1.23 $1.17 $0.86 
普通股股东可获得的净收入-摊薄$1.23 $1.16 $0.85 
基本加权平均已发行普通股70,534,202 67,762,927 64,428,406 
稀释加权平均已发行普通股70,793,670 68,170,066 64,722,976 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
58
目录
特雷诺房地产公司
综合全面收益表
(单位：千)
 截至12月31日的年度，
 202120202019
净收入$87,254 $79,795 $55,516 
其他全面收入：
现金流对冲调整183 254 324 
综合收益$87,437 $80,049 $55,840 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
59
目录

特雷诺房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)

 普通股其他内容
已付-
在“资本论”中		延期补偿计划中持有的普通股延期薪酬计划留用
收益		累计
其他综合
损失		 
数量
股票		金额总计
截至2018年12月31日的余额61,013,711$610 $1,233,763 —$— $14,185 $(761)$1,247,797 
净收入—— — —— 55,516 — 55,516 
普通股发行，扣除发行成本$4,593
6,271,86363 280,436 —— — — 280,499 
回购与员工奖励相关的普通股(143,886)— (3,959)—— — — (3,959)
发行限制性股票111,099— — —— — — — 
基于股票的薪酬—— 4,026 —— — — 4,026 
普通股股息($1.02每股)
—— — —— (67,080)— (67,080)
其他综合收益—— — —— — 324 324 
截至2019年12月31日的余额67,252,787673 1,514,266 —— 2,621 (437)1,517,123 
净收入— — — — — 79,795 — 79,795 
普通股发行，扣除发行成本$1,406
1,344,281 13 70,638 — — — — 70,651 
没收与员工奖励有关的普通股(5,146)— (265)— — — — (265)
回购与员工奖励相关的普通股(154,375)— (9,572)— — — — (9,572)
发行限制性股票78,041 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 6,688 — — — — 6,688 
普通股股息($1.12每股)
— — — — — (76,490)— (76,490)
存款至递延薪酬计划(139,224)— 7,546 139,224 (7,546)— — — 
其他综合收益— — — — — — 254 254 
截至2020年12月31日的余额68,376,364686 1,589,301 139,224 (7,546)5,926 (183)1,588,184 
净收入— — — — — 87,254 — 87,254 
普通股发行，扣除发行成本$6,123
6,736,455 66 463,680 — — — — 463,746 
没收与员工奖励有关的普通股(776)— — — — — — — 
回购与员工奖励相关的普通股(6,534)— (582)— — — — (582)
发行限制性股票99,569 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 9,554 — — — — 9,554 
普通股股息($1.26每股)
— — — — — (90,376)— (90,376)
存款至递延薪酬计划(136,503)— 7,651 136,503 (7,651)— — — 
其他综合收益— — — — — — 183 183 
截至2021年12月31日的余额75,068,575$752 $2,069,604 275,727 $(15,197)$2,804 $— $2,057,963 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
60
目录
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
(单位：千)
 截至12月31日的年度，
 202120202019
经营活动的现金流
净收入$87,254 $79,795 $55,516 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
直线租金(8,683)(361)(2,597)
租赁无形资产摊销(7,686)(5,420)(4,682)
折旧及摊销50,687 45,875 44,015 
债务清偿损失— — 189 
房地产投资销售收益(16,627)(26,766)(9,391)
递延融资成本摊销1,335 1,391 1,562 
递延高级担保贷款费用摊销— (57)(531)
基于股票的薪酬9,554 9,826 10,644 
资产负债变动情况
其他资产(3,669)(3,911)(1,579)
应付帐款和其他负债20,043 678 1,542 
经营活动提供的净现金132,208 101,050 94,688 
投资活动的现金流
用于物业收购的现金(644,956)(98,088)(238,661)
房地产投资销售收益净额41,082 70,685 47,133 
在建工程的增建项目(11,274)(8,989)(27,884)
建筑物的增建、装修和租赁费用(51,290)(31,611)(32,070)
优先担保贷款的偿还— 15,915 — 
用于投资活动的净现金(666,438)(52,088)(251,482)
融资活动的现金流
普通股发行462,386 64,767 278,058 
普通股发行成本(5,683)(940)(4,023)
回购与员工奖励相关的普通股(582)(9,837)(3,959)
信贷工具借款75,000 — 17,000 
按信贷安排付款(75,000)— (36,000)
应付定期贷款的付款— — (50,000)
优先无担保票据的借款275,000 — 100,000 
应付按揭贷款的付款(11,271)(33,077)(1,514)
递延融资成本的支付(4,027)— (943)
支付给普通股股东的股息(84,628)(74,778)(63,565)
融资活动提供(用于)的现金净额631,195 (53,865)235,054 
现金及现金等价物和限制性现金净增(减)96,965 (4,903)78,260 
年初现金及现金等价物和限制性现金107,836 112,739 34,479 
年终现金及现金等价物和限制性现金$204,801 $107,836 $112,739 
现金流量信息的补充披露
支付利息的现金，扣除资本化利息15,144 16,315 18,351 
非现金交易的补充披露
与资本改善相关的应付账款16,873 10,552 12,498 
向递延补偿计划非现金发行普通股(7,651)(7,546)— 
优先担保贷款的非现金偿还— — (39,085)
确认使用权资产所产生的租赁负债3,287 — 647 
对购置房产所支付的现金进行对账
物业购置681,970 100,391 250,506 
承担其他资产和负债(37,014)(2,303)(11,845)
用于物业收购的现金净额$644,956 $98,088 $238,661 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
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目录
特雷诺房地产公司
合并财务报表附注

注1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其子公司，“公司”)在#年收购、拥有和经营工业地产。六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。这些合并财务报表附注中披露的所有平方英尺、英亩、入住率和物业数量均未经审计。截至2021年12月31日，公司拥有253聚集在一起的建筑物大约15.1百万平方英尺，36改进后的地块由大约127.1英亩和四正在重建的物业，落成后将包括二属性聚合近似0.2百万平方英尺和二改进的地块聚合大约12.1英亩。
本公司为马里兰州一间内部管理公司，并根据经修订的1986年国税法(“守则”)第856至860条选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税，自截至2010年12月31日的课税年度开始。
注2。重大会计政策
陈述的基础。随附的本公司综合财务报表乃根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制。随附的合并财务报表包括本公司的所有账目及其子公司，所有公司间余额和交易均已在合并中冲销。
估计的使用。按照公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债报告金额以及或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将与重新开发、翻新和扩大其房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重新开发、翻新或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本只有在为资产的预期用途做好准备所需的活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动被暂停，资本化期将停止，直到该等活动恢复为止。物业的保养及维修费用不会延长其使用年限，则按已发生的费用计入费用。
利息按重建、翻新或扩建开始至资产可供预期使用为止的实际资本支出资本化，期间按加权平均借款利率计算。
房地产投资。房地产投资(包括租户改善、租赁改善及租赁成本)按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面价值须作出调整，使其降至估计公允价值。本公司还审查收购的高于和低于市场的租赁、原地租赁和租赁发起成本的影响，并相应地记录无形资产或负债。
损害。每当事件或环境变化显示物业的账面价值可能无法完全收回时，财务报告中的账面价值就会逐个物业进行减值审查。这类事件或环境变化的例子可能包括对待售资产进行分类、改变预期的持有期限或当资产空置的时间比预期长得多的时候。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，可回收性是基于未贴现的未来现金流。如果资产账面价值不以未贴现的未来现金流量为基础，则资产账面价值将根据成本或预期持有期内预期现金流量的现值中较低者进行计量。收益的减值费用确认为资产的账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流的现值中的较低者。如果一项资产打算出售，减值是使用估计公允价值减去出售成本来确定的。对预期未来净现金流的估计本质上是不确定的，除其他外，依赖于对当前和未来经济和市场的假设。
62
目录
条件和资金的可获得性。该公司根据其关于租赁率、租赁期和持有期以及销售价格的假设确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本化和租金增长率。如果有的话，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当没有现成的市场信息时，投入是基于公司对市场状况的了解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与指定持有期相称的贴现率，并叠加风险溢价。有几个不是在截至2021年、2020年或2019年12月31日止年度内计入本公司物业账面价值的减值费用。
房地产收购。根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，企业合并 (Topic 805): 澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于一项可识别资产或一组类似的可识别资产时，这组整合的资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，收购的活动和资产的集合必须包括投入和一个或多个实质性流程，这些流程共同有助于创建产出的能力。本公司已决定，根据经澄清的定义，其房地产收购一般将作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般由土地、楼宇及装修组成)及无形资产及负债(一般由高于市价及低于市价租约及所有原址租约的初始价值组成)的公允价值。该公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第3级投入，并根据现有市场信息应用适当的折现率和资本化率来确定公允价值。与收购有关而承担的按揭贷款按收购当日类似债务的当前市场利率按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值假设的个别有形和无形资产及负债资本化，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和装修价值的计算方法是重置成本减去折旧，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法对这些资产的公允价值的估计。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购的租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司估计的市值租赁率之间的差额的现值，该差额等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期选择权的期限。以上及低于市价的租赁值将摊销至余下初始年期的租金收入，加上任何低于市价的固定利率续期期权的期限，该等期权被视为各自租约的廉价续期期权。租金收入因摊销高于和低于市值的租约而产生的净影响总额约净增加#美元。7.7百万，$5.4百万美元和$4.7截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。原地租赁的初始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。原址租赁的初始价值还包括房地产税、保险以及在租赁物业从空置到收购之日入住率所需的估计时间内，按市场费率估算的租金收入损失。截至2021年12月31日，与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期为7.0好几年了。截至2021年12月31日和2020年12月31日，该公司的无形资产和负债，包括持有的待售财产(如果有)，包括以下内容(以千美元为单位)：
 2021年12月31日2020年12月31日
 毛收入累计
摊销		网络毛收入累计
摊销		网络
就地租约$110,351 $(72,266)$38,085 $85,026 $(64,668)$20,358 
高于市价的租约3,775 (3,706)69 3,833 (3,697)136 
低于市价的租赁(78,753)27,728 (51,025)(45,798)21,190 (24,608)
总计$35,373 $(48,244)$(12,871)$43,061 $(47,175)$(4,114)
63
目录
截至2021年12月31日，未来五年及之后截至2021年12月31日的无形资产和负债预计净摊销情况如下(以千美元为单位)：
2022$615 
2023279 
2024(734)
2025(1,245)
2026(1,330)
此后(10,456)
总计$(12,871)
房地产和无形资产的折旧和使用年限。折旧和摊销是在相关资产或负债的预计使用年限内按直线计算的。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。然而，根据这些资产或负债的估计使用寿命，这些折旧寿命可能会有所不同。
描述标准折旧寿命
土地未折旧
建房40年份
建筑改善
5-40年份
租户改进租期或使用年限较短
租赁成本租期
就地租约租期
高于/低于市值租约租期
持有以出售资产。当物业符合会计准则编纂(“ASC”)360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备(见“附注5-持有以供出售/处置资产”)。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。
现金和现金等价物。现金和现金等价物包括主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为3个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
受限现金。限制性现金包括与物业收购相关的托管现金，以及某些抵押贷款义务要求的用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税以及保险支付的准备金。
以下汇总了所附合并现金流量表(千美元)中所列现金和现金等价物及限制性现金的对账情况：
截至12月31日的年度，
202120202019
起头
年初现金及现金等价物$107,180 $110,082 $31,004 
受限现金656 2,657 3,475 
现金及现金等价物和限制性现金107,836 112,739 34,479 
收尾
年终现金和现金等价物204,404 107,180 110,082 
受限现金397 656 2,657 
现金及现金等价物和限制性现金204,801 107,836 112,739 
现金及现金等价物和限制性现金净增(减)$96,965 $(4,903)$78,260 
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目录
收入确认。本公司于租赁期内以直线方式记录营运租约的租金收入，并就租户无力支付所需款项可能导致的估计亏损保留拨备。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的额度的合同租赁付款，则公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑账户费用。本公司会按情况定期检讨租户的财务状况，以持续监察租户的流动资金及信誉。每期公司都会审查其未付应收账款，包括直线租金，以发现可疑账款，并根据需要提供拨备。本公司亦记录租户已与本公司签订最终终止协议时的租赁终止费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免的条件所规限，该等条件须在应付本公司费用前予以满足或豁免。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的入住期内得到确认。租户费用报销收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回财产运营费用的款项和金额，并确认为发生相关费用的同期收入。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，大约39.7百万美元和$32.5直线租金和应收账款分别为百万美元，扣除津贴约为#美元0.5百万美元和$0.9截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别有100万美元作为其他资产的组成部分计入随附的合并资产负债表。
递延融资成本。与融资有关的成本采用实际利息法在相关贷款期限内资本化并摊销为利息支出。与本公司循环信贷安排相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中被归类为资产，作为其他资产的组成部分，与债务负债相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中直接从债务负债的账面金额中扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按累计摊销后的成本入账。总计约为$10.6百万美元和$9.4分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。
所得税。本公司选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应纳税所得额的至少90%分配给其股东(计算时不考虑支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，该公司通常不需要缴纳联邦所得税，只要它向股东分配符合条件的股息。如果它在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，它的应税收入将按正常的企业所得税税率缴纳联邦所得税，而且通常不允许在失去资格的下一年的四个纳税年度内出于联邦所得税的目的而被视为房地产投资信托基金，除非美国国税局根据某些法定条款给予它减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，该公司相信，其组织和运营方式符合作为房地产投资信托基金(REIT)的待遇。
ASC 740-10, 所得税(“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税收状况提供指导。ASC 740-10要求对公司在准备纳税申报表过程中的纳税状况进行评估，以确定这些纳税状况是否“更有可能”得到适用税务机关的支持。不被认为符合更有可能达到的门槛的职位的税收优惠在本年度被记录为税费。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司没有任何未确认的税收优惠，也不相信未来12个月未确认的税收状况会有任何实质性变化。该公司的纳税申报单须接受联邦、州和地方税务管辖区的审查，截至2021年12月31日，联邦税收管辖区包括2018至2020年。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。本公司遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，(B)为解释其基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易相关的补偿成本，并以已发行的股权或负债工具的公允价值计量该成本。本公司的2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、绩效股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票补偿在随附的综合经营报表中被确认为一般和行政费用，并按授予之日的奖励公允价值计量。该公司根据历史经验和预期行为估计罚没率。根据股票奖励的具体特点，这笔费用的金额可能会在未来一段时间内进行调整。
此外，本公司已根据其修订及重订的长期激励计划(经修订及重述的“经修订的长期激励计划”)颁发长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，该计划经本公司修订及重述。
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于2019年1月8日重述，在每个预先设定的业绩考核期结束后，可能以普通股形式支付给其高管，一般情况下三年。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对股东总回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩测量期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于在2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，本公司使用蒙特卡洛模拟模型在授予日期和每个报告期估计绩效股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，根据资产负债表日的绩效股票奖励的公允价值确认为必要业绩期间的薪酬支出，该公允价值根据公司的相对股价表现而不同，并作为应支付的绩效股票奖励的组成部分计入随附的综合资产负债表。
衍生金融工具的使用。 ASC 815, 衍生工具与套期保值(见“附注8-衍生金融工具”)规定了衍生工具和套期保值活动的披露要求，旨在让财务报表使用者更好地了解：(A)公司如何以及为什么使用衍生工具，(B)公司如何对衍生工具和相关对冲项目进行会计处理，以及(C)衍生工具和相关对冲项目如何影响公司的财务状况、财务业绩和现金流。此外，还要求进行定性披露，解释公司使用衍生工具的目标和战略，以及有关衍生工具的公允价值和损益的定量披露。
本公司按公允价值将所有衍生工具记录在随附的综合资产负债表中。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定为对冲资产、负债或公司承诺因特定风险(如利率风险)的公允价值变化而具有对冲资格的衍生品，被视为公允价值对冲。被指定和符合条件的衍生品被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易中的可变性敞口的对冲工具，被视为现金流对冲。套期会计一般规定套期工具确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险的对冲资产或负债的公允价值变化或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的时间相匹配。即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
金融工具的公允价值. ASC 820, 公允价值计量和披露根据美国会计准则(“ASC 820”)(见“附注9-公允价值计量”)，公允价值定义为于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。ASC820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量在公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第1级)、使用活跃市场类似工具的报价计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价计量(第2级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
分段披露。 ASC 280, 细分市场报告建立了报告有关企业可报告部门的财务和描述性信息的标准。该公司已确定它已一可报告部门，与房地产投资相关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，首席运营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于公司的每一项资产都有相似的经济特征，这些资产被汇总为一可报告的细分市场。
注3。信用风险集中
可能使公司面临相当集中的信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物。本公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险限额。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司不会面临重大的信用风险。
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截至2021年12月31日，公司拥有62聚集在一起的建筑物大约3.4百万平方英尺和10改进后的地块由大约54.2位于新泽西州北部/纽约市的英亩土地，占总面积的百分比约为27.3年化基本租金的%。这些年化基本租金百分比是基于截至2021年12月31日生效的租约的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致了对租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生实质性影响。截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，本公司并无租户占本公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地产投资
截至2021年12月31日止年度，本公司收购34工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用682.0百万美元，其中$446.3一百万美元被记录下来，$206.8百万美元用于建筑和改善，以及$28.9从百万到无形资产。此外，该公司假定为#美元。37.4百万美元的负债。
下表列出了公司在截至2021年12月31日的年度内收购的全资工业产权：
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财产名称位置收购日期数量
建筑物		正方形
双脚
购货价格
(单位：千)1
种植面积
Paterson Plank 256号新泽西州卡尔施塔特2021年1月13日1 16,159 $10,625 —
第117位东北华盛顿州柯克兰2021年2月25日1 126,721 33,750 —
县线#24和#25佛罗里达州HialeahMarch 17, 20212 273,577 48,114 —
爱迪生加利福尼亚州圣莱安德罗March 31, 20213 112,392 17,600 —
第73街佛罗里达州迈阿密April 6, 2021— — 5,800 5.8
肯特郡第68街华盛顿州肯特市April 13, 20212 67,120 10,000 —
东吉什加利福尼亚州圣何塞April 22, 2021— — 8,004 2.2
格拉梅西广场加利福尼亚州托兰斯May 12, 20211 17,407 6,290 —
西方大道华盛顿州西雅图May 12, 20213 51,853 16,450 —
西南第16街华盛顿州伦顿June 14, 2021— — 7,615 2.9
县线#26佛罗里达州HialeahJuly 14, 20211 220,942 39,409 —
13020 & 13030 Cerise 加利福尼亚州霍桑July 14, 20212 21,846 8,075 —
特伦顿大道西1150号和1250号加利福尼亚州奥兰治July 30, 20212 34,224 9,335 —
MLK 9801华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 11,900 3.1
MLK 9845华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 15,750 3.4
MLK 9600华盛顿州西雅图2021年8月11日— — 22,350 5.2
福利街加利福尼亚州海沃德2021年8月26日2 40,504 8,250 —
Paterson Plank III新泽西州卡尔施塔特2021年8月27日— — 17,850 4.9
第三街97号新泽西州卡尼2021年9月27日— — 26,250 5.4
13025瑟里斯加利福尼亚州霍桑2021年9月30日1 21,000 7,875 —
伍德维尔华盛顿州伍德维尔2021年10月1日1 84,238 23,600 —
190摩根纽约布鲁克林2021年10月12日1 11,881 4,450 —
圣佩德罗加利福尼亚州加德纳2021年10月15日— — 8,800 2.0
北大街228号新泽西州伊丽莎白2021年10月20日1 30,978 44,000 —
泡菜弗吉尼亚州亚历山大市2021年10月29日1 27,683 9,000 —
贝里萨加利福尼亚州圣何塞2021年10月29日— — 23,000 7.2
768 772 Ceres加州洛杉矶2021年11月18日2 16,887 7,661 —
燕尾服马里兰州海茨维尔2021年11月23日— — 8,000 2.9
枫树II加利福尼亚州兰乔多明格斯2021年11月30日— — 13,800 2.3
艾森豪威尔弗吉尼亚州亚历山大市2021年12月10日3 199,396 60,750 —
第46街4501号马里兰州布拉登斯堡2021年12月13日— — 11,850 4.4
县线#27和#28佛罗里达州Hialeah2021年12月15日2 401,906 74,142 —
伍德维尔II华盛顿州伍德维尔2021年12月23日2 118,310 33,500 —
柳树华盛顿州雷德蒙德2021年12月27日— — 3,500 0.8
总计/加权平均值34 1,895,024 $657,345 52.5
1不包括无形负债和抵押贷款保费(如果有的话)。初期总投资总额约为#美元。682.0百万美元，包括$12.6百万美元的资本化成交成本和收购成本，以及34.2承担的无形负债为百万美元和美元22.1与24号县和25号县、26号县和27号县和28号县物业的近期资本支出相关的其他抵免金额为100万美元。
该公司在截至2021年12月31日的一年中记录的收入和净收入约为$12.6百万美元和$4.0分别与2021年的收购相关的100万美元。
截至2020年12月31日止年度，本公司收购11工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用100.4百万美元，其中$78.8一百万美元被记录下来，$17.0百万美元至
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建筑物和装修，以及$4.6从百万到无形资产。此外，该公司假定为#美元。2.2百万美元的负债。
下表列出了公司在截至2020年12月31日的年度内收购的全资工业产权：
财产名称位置收购日期数量
建筑物		正方形
双脚
购货价格
(单位：千)1
种植面积
老海湾加利福尼亚州圣何塞March 12, 2020— — $11,784 2.7
格拉德威克加利福尼亚州兰乔多明格斯March 12, 20201 65,670 17,950 —
肯特郡第84街华盛顿州肯特市April 17, 2020— — 4,500 2.8
哈德森华盛顿州西雅图May 31, 20201 13,000 5,611 —
星光大道加利福尼亚州旧金山南部July 10, 20201 22,275 6,300 —
航空大道加利福尼亚州英格尔伍德2020年10月26日— — 10,000 1.9
波特街加州洛杉矶2020年11月5日1 12,618 4,400 —
东南第32街华盛顿州贝尔维尤2020年11月6日1 38,883 11,737 —
枫树街加利福尼亚州兰乔多明格斯2020年12月5日— — 9,750 2.5
即边际华盛顿州图克维拉2020年12月30日— — 6,625 2.1
麦克拉伦加利福尼亚州欧文2020年12月30日1 11,348 8,000 —
总计/加权平均值6 163,794 $96,657 12.0
1不包括无形负债和抵押贷款保费(如果有的话)。初期总投资总额约为#美元。100.4百万美元，包括$1.6百万美元的资本化成交成本和收购成本，以及2.2承担的无形负债为100万美元。
该公司在截至2020年12月31日的一年中记录的收入和净收入约为$2.4百万美元和$1.1分别与2020年的收购相关的100万美元。
上述资产和负债按公允价值记录，使用第3级投入。这些物业是使用手头现有现金、物业销售收益以及发行普通股和循环信贷安排借款从无关的第三方手中收购的。
截至2021年12月31日，公司拥有四正在重建的物业，落成后将包括二属性聚合近似0.2百万平方英尺和二改进的地块聚合大约12.1英亩，预计总投资约为$75.8百万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本。2021年第四季度，该公司完成了其位于华盛顿州西雅图的Sodo Row-North&South物业的重新开发，约0.2百万平方英尺的重建物业。总投资额约为$。62.8百万美元。该公司将与重新开发和扩建活动相关的权益资本化约为#美元。0.7百万，$1.6百万美元和$3.2在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度内分别为100万美元。
注5。持有以待出售/处置资产
当物业符合ASC 360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。截至2021年12月31日及2020年12月31日，公司并无任何待售物业。
截至2021年12月31日止年度，本公司出售一位于西雅图市场的房产，售价约为$10.3100万美元，收益约为$3.2百万美元，而且一位于纽约/新泽西市场的房产，售价约为$32.7100万美元，收益约为$13.4百万美元。
于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，本公司售出三位于华盛顿特区市场的房产，总销售价格约为$51.3100万美元，收益约为$17.8百万美元，而且一位于迈阿密市场的房产，售价约为$22.2100万美元，收益约为$9.0百万美元。
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截至2019年12月31日止年度，本公司出售一洛杉矶市场上的房产，售价约为$12.4100万美元，收益约为$4.5百万，一迈阿密市场的重新开发物业，售价约为$14.0100万美元，收益约为$1.8百万美元，而且二位于华盛顿特区市场的房产，总销售价格约为$22.5100万美元，总收益约为$3.1百万美元。
注6。债务
下表汇总了截至2021年12月31日和2020年12月31日该公司的债务构成(以千美元为单位)：
2021
2020
利润率高于伦敦银行同业拆借利率
利率，利率1
合同到期日
无担保债务和担保债务：
无担保债务：
信贷安排$— $— 
1.0% 2
不适用8/20/2025
五年期定期贷款B
100,000 100,000 
1.2% 2
1.2 % 3
1/1/2027
$50M 7-年无担保5
50,000 50,000 不适用4.2 %9/1/2022
$100M 7-年无担保5
100,000 100,000 不适用3.8 %7/14/2024
$50M 10-年无担保5
50,000 50,000 不适用4.0 %7/7/2026
$50M 12-年无担保5
50,000 50,000 不适用4.7 %10/31/2027
$100M 7-年无担保5
100,000 100,000 不适用2.4 %7/15/2028
$100M 10-年无担保5
100,000 — 不适用3.1 %12/3/2029
$125M 9-年无担保5
125,000 — 不适用2.4 %8/8/2030
$50M 10-年无担保5
50,000 — 不适用2.8 %7/15/2031
无担保债务总额725,000 450,000 
担保债务：
碟形4
— 11,271 不适用5.5 %4/1/2021
有担保债务总额— 11,271 
无担保债务和担保债务总额725,000 461,271 
减去：未摊销溢价/折扣和发债成本(4,330)(2,153)
总计$720,670 $459,118 
1反映截至2021年12月31日每笔贷款条款下的合同利率。见下文脚注(3)。不包括未摊销债务发行成本和未摊销公平市价溢价(如果有的话)的影响。
2这些贷款的利率是LIBOR加LIBOR保证金。伦敦银行同业拆借利率的利润率将在1.00%至1.45% (1.00截至2021年12月31日)，用于循环信贷安排和1.15%至1.65% (1.15截至2021年12月31日的百分比)100.0根据公司未偿综合负债与公司综合总资产价值的比率，可获得100万美元的定期贷款，这取决于公司的未偿还综合负债与公司综合总资产价值的比率。
3截至2020年12月31日，利息为$50.0其中百万美元100.0通过使用2021年5月4日到期的利率上限，百万定期贷款实际上是有上限的。有关该公司先前利率上限的更多信息，请参见“附注8-衍生金融工具”。
4贷款的抵押品是一截至2020年12月31日的财产。
5统称为“高级无抵押票据”。

于2021年8月20日，本公司的一间附属公司订立第六份经修订及重订的高级信贷协议(“经修订贷款”)，该协议包括一笔$250.02025年8月到期的百万美元循环信贷安排和100.02027年1月到期的百万定期贷款。除其他事项外，经修订的贷款机制延长了循环信贷安排的到期日，并延长了美元贷款的到期日。100.0百万定期贷款。截至2021年12月31日和2020年12月31日，不是
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循环信贷安排的未偿还借款和#美元100.0一百万未偿还的定期贷款。截至2021年12月31日，公司拥有不是利率上限。截至2020年12月31日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0百万美元100.0可变利率定期贷款，2021年5月4日到期。有关该公司先前利率上限的更多信息，请参见“附注8-衍生金融工具”。
经修订的贷款总额可增加至最多$650.0100万美元，但须得到行政代理的批准，并确定愿意提供额外金额的贷款人。根据经修订贷款安排，未偿还借款以以下两者中较小者为限：(I)$100.0百万美元定期贷款和$250.0百万循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的%。经修订贷款(包括定期贷款)的利息一般将根据(I)伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金或(Ii)管理代理的最优惠利率中最高的适用基本利率支付，0.50比联邦基金有效利率高出%，或30天伦敦银行同业拆借利率加根据修订后的贷款利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.00%至1.45% (1.00截至2021年12月31日)，用于循环信贷安排和1.15%至1.65% (1.15截至2021年12月31日的百分比)100.0根据公司未偿综合负债与公司综合总资产价值的比率，可获得100万美元的定期贷款，这取决于公司的未偿还综合负债与公司综合总资产价值的比率。经修订的贷款机制要求每季度支付一笔每年的贷款费用，金额从0.15%至0.30%，视乎本公司未偿还综合负债与本公司综合资产总值的比率而定。
经修订贷款及高级无抵押票据由本公司及拥有未抵押物业的本公司现有及即将成立的几乎所有附属公司担保。经修订贷款及高级无抵押票据并非以本公司物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。经修订的贷款及高级无抵押票据包括公司必须遵守的一系列财务及其他契诺。截至2021年12月31日和2020年12月31日，该公司遵守了修订融资机制和高级无担保票据下的契诺。
于截至2021年12月31日止年度内，本公司已全额偿还其11.3应支付的百万抵押贷款。截至2020年12月31日，扣除递延融资成本后，这笔应付抵押贷款总额约为$11.3，并按加权平均固定年利率计息5.5%。应付按揭贷款的抵押品是一财产。截至2020年12月31日，为债务提供担保的房产的账面总价值约为$32.7百万美元。截至2021年12月31日，公司没有任何担保财产。
截至2021年12月31日，该公司债务的预定本金偿付情况如下(以千美元为单位)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		债务总额
2022$—$—$50,000$50,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
2026——50,00050,000
此后—100,000425,000525,000
债务总额—100,000625,000725,000
递延融资成本，净额—(505)(3,825)(4,330)
总债务，净额$—$99,495$621,175$720,670
加权平均利率不适用1.2 %3.2 %2.9 %
注7。租赁
以下是截至2021年12月31日生效的租户经营租约未来最低现金租金的时间表。该附表并不反映续订或更换现有租约带来的未来租金收入，亦不包括物业。
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运营费用报销(千美元)：
2022$177,822 
2023161,239 
2024139,955 
2025115,919 
202690,491 
此后188,173 
总计$873,599 
注8。衍生金融工具
运用衍生工具的风险管理目标
本公司因其业务运作和经济状况而面临一定的风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的风险敞口。该公司主要通过管理债务融资的金额、来源和期限以及衍生金融工具的使用来管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险。具体地说，本公司可订立衍生金融工具，以管理因业务活动而产生的风险，而该等业务活动会导致支付未来已知及不确定的现金金额，而现金金额的价值由利率决定。该公司的衍生金融工具可用于管理主要与其借款有关的已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异。
衍生工具
该公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理对利率变动的风险敞口。为了实现这一目标，该公司历来将利率上限作为其利率风险管理战略的一部分。利率上限包括在利率超过商定的固定价格的每个期间结束时从交易对手那里收到可变金额。本公司不会将衍生品用于交易或投机目的。本公司要求套期保值衍生工具在降低其被指定对冲的风险方面高度有效。因此，它的任何衍生活动都没有明显的无效。
衍生工具的公允价值变动(即损益)的会计处理取决于该工具是否已被指定并符合套期保值关系的一部分，进而取决于套期保值关系的类型。未被指定为套期保值的衍生品必须通过盈利调整为公允价值。对于被指定为现金流量对冲的衍生工具，衍生工具公允价值变动的有效部分最初计入累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)。在AOCI中记录的金额随后被重新分类为对冲预测交易影响收益期间的收益。衍生工具公允价值变动中的无效部分立即在收益中确认。
截至2020年12月31日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0百万可变利率定期贷款，2021年5月4日到期。这个上限的名义价值为#美元。50.0百万美元，并有效地将应付年利率上限定为4.0%+1.20%至1.70%，取决于杠杆率，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的百万美元。该公司以前有一个额外的利率上限，名义价值为#美元。50.0100万美元(于2020年2月3日到期)，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0百万可变利率定期贷款。在每个利率上限下，公司必须每月为定期贷款支付某些浮动利率，而适用的交易对手有义务在LIBOR大于LIBOR的情况下每月向公司支付基于LIBOR的某些浮动利率付款4.0%，引用相同的名义金额。
被指定和符合条件作为现金流对冲的衍生工具的公允价值变化的有效部分记录在AOCI中，并将在对冲的预测交易影响公司可变利率债务收益的期间重新分类为利息支出。衍生工具公允价值变动中的无效部分直接在收益中确认为利息支出。
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下表列出了该公司的衍生金融工具对其截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度合并经营报表的影响(以千美元为单位)：
截至12月31日的年度，
202120202019
现金流对冲关系中的利率上限：
衍生工具在AOCI中确认的增益额(有效部分)$— $— $(26)
从AOCI重新分类为利息支出的收益金额(有效部分)$183 $254 $350 
注9.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量在公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第1级)、使用活跃市场类似工具的报价计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价计量(第2级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
按公允价值披露的金融工具
截至2021年12月31日和2020年12月31日，由于基于一级投入的这些投资或负债的短期性质，现金和现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值。本公司应付按揭贷款和高级无抵押票据的公允价值是根据本公司可用借款利率计算本金和利息现值估计的，借款利率为2级投入，经信贷利差调整(视情况而定)，并假设贷款到期未偿还。公司经修订贷款的公允价值接近其账面价值，因为可变利率接近公司可获得的市场借款利率，即二级投入。
下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日该公司债务的账面价值和估计公允价值(以千美元为单位)：
 公允价值计量使用 
总公允价值报价在
活跃的市场
对于相同的
资产和
负债
(1级)		意义重大
其他
可观测
输入量
(2级)		意义重大
看不见的
输入量
(3级)		账面价值
负债
债项金额：
2021年12月31日$743,592 $— $743,592 $— $720,670 
2020年12月31日$481,809 $— $481,809 $— $459,118 
注10。股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股股票，$0.01每股面值。该公司有一项在市场上发行股票的计划(“$300百万自动柜员机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股股票，总发行价最高可达$300.0百万(美元)221.4截至2021年12月31日尚余百万美元)，金额及时间由本公司不时厘定。在实施$300除了300万美元的自动柜员机计划外，公司之前有一个在市场上发行股票的计划(“之前的3亿美元自动柜员机计划”)，该计划在2021年6月10日得到了大量使用，现在已不再活跃。美元以下的实际销售额300百万自动取款机计划(如果有的话)将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的决定以及公司可用资金的潜在用途。截至2021年12月31日止年度，本公司合共发行2,569,771普通股，加权平均发行价为$63.23在之前的3亿美元自动柜员机计划下的每股收益和300百万自动取款机计划，净收益约为$160.1100万美元，并向适用的销售代理支付总计约$2.4百万美元。于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，本公司合共发行1,197,597普通股以每股
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加权平均发行价为$54.08根据之前3亿美元的自动取款机计划，每股收益约为3亿美元63.8100万美元，并向适用的销售代理支付总计约$0.9百万美元。

2021年11月8日，本公司完成公开发行3,500,000普通股，每股价格为$74.50。2021年11月10日，该公司额外出售了525,000在承销商行使购买额外股份的选择权后的股票。此次发行的净收益约为$。296.5在扣除承销折扣和发行成本约为$3.3百万美元。该公司打算将净收益用于一般公司用途，其中可能包括但不限于营运资金、偿还债务、未来收购和重新开发。
本公司有一项股份回购计划，授权本公司回购最多3,000,000截至2022年12月31日，其已发行普通股的股份。根据该计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由本公司酌情决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可随时暂停或中止。截至2021年12月31日，本公司尚未根据其股份回购计划回购任何股票。
关于2021年5月4日的股东周年大会，本公司共授予10,362根据2019年计划，向独立董事出售本公司普通股无限制股票，授予日期每股公允价值为$63.70。普通股的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价确定的。该公司确认了大约$0.7截至2021年12月31日的年度与此次发行相关的补偿成本为100万美元。
这个本公司有一个非限制性递延补偿计划(“递延补偿计划”)，该计划是为特定员工和本公司董事会成员的利益而维持的，他们的某些现金和股权薪酬可存入该计划。递延补偿计划资产由拉比信托基金持有，该信托基金在公司破产或资不抵债的情况下受制于公司债权人的债权。递延补偿计划中持有的股份在股东权益中的分类方式类似于库存股的分类方式。股份公允价值的后续变动不予以确认。在截至 December 31, 2021 and 2020, 136,503和139,224普通股分别存入递延补偿计划。
截至2021年12月31日，有1,898,961《2019年计划》授权发行的作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励的普通股，其中1,000,935都是剩余的，可以发行。授予日于二零一零年二月十六日(开始运作)至二零二一年十二月三十一日期间发行的限制性股票奖励每股公允价值介乎$。14.20至$75.28。在截至2021年12月31日的年度内授予的限制性股票的公允价值约为$。6.6百万美元，限制性股票的归属期限通常在一和五年。截至2021年12月31日，该公司约有10.8与限制性股票发行有关的未确认补偿成本总额的百万美元，预计将在剩余的加权平均期间确认，加权平均期间约为3.1好几年了。该公司确认的补偿费用约为#美元。3.6百万，$2.6百万美元和$1.9截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，分别为与限制性股票发行相关的100万美元。
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以下为截至2021年12月31日、2020年及2019年12月31日止年度，授予公司高管及员工的限售股份总额及相关加权平均授出日期公允价值股价摘要：
受限制的股票活动：
股票加权平均资助金
日期公允价值
截至2018年12月31日的已发行非既得股383,930$22.98 
授与111,09946.99 
没收(52,892)31.02 
既得(15,367)23.90 
截至2019年12月31日的已发行非既得股426,77028.20 
授与78,04160.11 
没收(5,146)51.58 
既得(295,936)21.07 
截至2020年12月31日的已发行非既得股203,72950.19 
授与99,56965.90 
没收(776)59.29 
既得(13,336)43.04 
截至2021年12月31日的已发行非既得股289,186$55.90 
以下为截至2021年12月31日已发行限制性股票的全部非既有股的归属时间表：
非归属股份归属明细表股份数量
202242,295
202345,973
202492,056
202557,540
202651,322
此后—
未归属股份总数289,186
长期激励计划：
截至2021年12月31日，有三业绩股票奖励的公开业绩测算期：2019年1月1日至2021年12月31日，2020年1月1日至2022年12月31日，2021年1月1日至2023年12月31日。截至2021年12月31日止年度，本公司发行131,322普通股，价格为$55.75每股与2018年1月1日至2020年12月31日业绩期间的业绩股票奖励相关。与2019年1月1日之前授予的开放式业绩股票奖励相关的费用根据公司的相对股价表现而不同。
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下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
公允价值业绩分摊期最大潜在支付公允价值2021年12月31日应计项目2021年12月31日
截至12月31日的年度支出，
202120202019
2018年1月1日-2020年12月31日$— $— $— $— $3,138 $3,208 
2017年1月1日-2019年12月31日— — — — — 3,217 
总计$— $— $— $— $3,138 $6,425 
根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。
下表汇总了有关2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
绩效分享期授予日的公允价值
截至12月31日的年度支出，
202120202019
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $1,609 $1,610 $1,610 
2020年1月1日-2022年12月31日5,572 1,858 1,857 — 
2021年1月1日-2023年12月31日5,469 1,822 — — 
总计$15,870 $5,289 $3,467 $1,610 
分红：
下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内支付或应付的每股现金股息：
在截至的三个月内安防每股股息
分享		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2021普通股$0.29 2021年2月9日March 26, 2021April 9, 2021
June 30, 2021普通股$0.29 May 4, 2021June 30, 2021July 14, 2021
2021年9月30日普通股$0.34 2021年8月3日2021年10月1日2021年10月15日
2021年12月31日普通股$0.34 2021年11月2日2021年12月15日2022年1月5日
对于三个人来说
截至的月份		安防分红
每股		申报日期记录日期支付日期
March 31, 2020普通股$0.27 2020年2月5日March 27, 2020April 10, 2020
June 30, 2020普通股$0.27 May 5, 2020June 30, 2020July 14, 2020
2020年9月30日普通股$0.29 2020年8月4日2020年10月2日2020年10月16日
2020年12月31日普通股$0.29 2020年11月3日2020年12月15日2021年1月5日
注11.每股净收益(亏损)
根据ASC 260-10-45，确定股票支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益的计算中。计算每股收益的两级法根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权，将每股收益分配给普通股和任何参与的证券。在两类法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数量。公司的非既得股限制性股票被认为是参与证券，因为这些股票是基于
76
目录
奖励包含不可没收的分红权利，无论奖励最终授予还是到期。该公司拥有不是截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度未偿还的反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据本公司厘定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股盈利的政策，每股普通股净收入(亏损)根据通过宣派股息(如有)分配的收益进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和已发行的未归属限制性股票)。在这种方法下，分配给245,075, 341,673和402,380分别为截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的已发行未归属限制股的加权平均水平。
假设报告期为衡量期末，在每个预先确定的业绩衡量期间结束后可能以普通股形式支付的绩效股票奖励作为或有可发行股票计入已发行股票的摊薄加权平均普通股计算中，其影响是稀释的。与业绩股票奖励相关的摊薄股份为259,468, 407,139和294,570截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。
注12。承诺和或有事项
诉讼.本公司并无涉及任何重大诉讼，据其所知，亦无任何重大诉讼受到威胁。在正常的业务过程中，公司可能会不时涉及与其物业的所有权和运营有关的法律诉讼。管理层预计，该等法律行动最终可能导致的负债(如有)不会对本公司的综合财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。
合同承诺。截至2022年2月8日，公司已五与第三方卖家签订的未完成合同将被收购五工业产权，总购买价格约为$125.8百万美元。不能保证本公司将根据合同收购该等物业，因为建议的收购须受尽职调查及各种成交条件的规限。
截至2022年2月8日，公司已四与第三方卖方签订不具约束力的收购意向书四工业物业，预计购买总价约为$94.9百万美元。在正常业务过程中，本公司订立不具约束力的意向书，向第三方购买物业，该等意向书可能使本公司有责任在发生某些事件时付款或履行其他义务，包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜。本公司不能保证会就该等物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
注13.后续事件
2022年2月8日，公司董事会宣布派发现金股息，金额为#美元。0.34其普通股每股应于2022年4月8日支付给2022年3月25日收盘时登记在册的股东。
77
目录
特雷诺房地产公司
附表III
房地产投资与累计折旧
截至2021年12月31日
(单位：千)

    
初始成本
致公司
费用
大写
后续
至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
折旧
年
后天
年
建造
洛杉矶
第104街1 加州洛杉矶$— $3,701 $976 $206 $3,701 $$1,182 $$4,883 $129 20171951
139街2 加利福尼亚州卡森— 21,236 15,783 2 21,236 15,785 37,021 1,677 20171965/2003
格拉斯哥630号1 加利福尼亚州英格尔伍德— 2,245 1,855 474 2,245 2,329 4,574 810 20111988
747格拉斯哥1 加利福尼亚州英格尔伍德— 1,759 1,555 297 1,759 1,852 3,611 526 20141981
特伦顿大道西1150号和1250号2 加利福尼亚州奥兰治— 7,491 2,488 — 7,491 2,488 9,979 31 20211980 & 1971
13020 & 13030 Cerise2 加利福尼亚州霍桑— 6,986 1,371 — 6,986 1,371 8,357 17 20211956 & 1958
13025瑟里斯1 加利福尼亚州霍桑— 6,864 1,330 — 6,864 1,330 8,194 10 20211955
百老汇14611号1 加利福尼亚州加德纳— 4,757 1,243 1,551 4,757 2,794 7,551 1,087 20131962
19601汉密尔顿1 加利福尼亚州托兰斯— 7,409 4,072 1,338 7,409 5,410 12,819 1,562 20111985
709印度语1 加利福尼亚州英格尔伍德— 2,105 2,972 214 2,105 3,186 5,291 531 20161984
相思1 加利福尼亚州康普顿— 5,143 1,985 203 5,143 2,188 7,331 325 20171972
安德森5 加州洛杉矶— 17,095 1,271 3,037 17,095 4,308 21,403 193 20191912-1987
航空业— 加利福尼亚州英格尔伍德— 9,544 498 580 9,544 1,078 10,622 32 20202013
谷神路2 加州洛杉矶— 4,825 2,833 — 4,825 2,833 7,657 9 20212015
多明格斯— 加州洛杉矶— 11,370 1,535 3,235 11,370 4,770 16,140 572 2017
加菲猫5 加利福尼亚州商务区— 27,539 22,694 4,924 27,539 27,618 55,157 9,293 20122002
格拉德威克1 加利福尼亚州兰乔多明格斯— 11,636 5,998 — 11,636 5,998 17,634 279 20202009
格拉梅西广场1 加利福尼亚州托兰斯— 4,846 1,503 160 4,846 1,664 6,510 31 20212015
霍桑8 加利福尼亚州霍桑— 17,226 10,069 2,253 17,226 12,322 29,548 1,824 20171952/1986
拉斯赫玛纳斯1 加利福尼亚州康普顿— 3,330 751 805 3,330 1,556 4,886 455 20141970
林伍德3 加利福尼亚州林伍德— 43,885 — — 43,885 — 43,885 — 20171988
麦克拉伦1 加利福尼亚州欧文— 7,459 668 — 7,459 668 8,127 25 20201982
曼哈顿海滩1 加利福尼亚州雷东多海滩— 7,874 5,641 1,182 7,874 6,823 14,697 1,799 20121963/1970
枫树— 加利福尼亚州兰乔多明格斯— 9,371 607 592 9,371 1,199 10,570 82 20201978
枫树II— 加利福尼亚州兰乔多明格斯— 14,102 183 — 14,102 183 14,285 1 2021
搬运工1 加州洛杉矶— 3,791 399 — 3,791 399 4,190 12 20201911 & 1968
圣佩德罗— 加利福尼亚州加德纳— 7,598 1,523 268 7,598 1,791 9,389 17 2021
制鞋商— 加利福尼亚州圣达菲温泉— 4,759 1,099 25 4,759 1,124 5,883 119 20181986/1997
斯拉森— 加利福尼亚州圣达菲温泉— 4,679 697 957 4,679 1,654 6,333 112 20191967/1973
1
目录
    
初始成本
致公司
费用
大写
后续
至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
折旧
年
后天
年
建造
南干流2 加利福尼亚州卡森— 16,371 7,045 17,421 16,371 24,466 40,837 7,448 2012/20142016
南主河三期1 加利福尼亚州加德纳— 11,521 12,467 787 11,521 13,254 24,775 1,517 20172016
电报弹簧2 加利福尼亚州圣达菲温泉— 7,063 7,236 571 7,063 7,807 14,870 1,051 20172007
佛蒙特州1 加利福尼亚州托兰斯— 10,173 7,105 238 10,173 7,343 17,516 822 20181978
1215核桃1 加利福尼亚州康普顿— 6,130 2,522 10 6,130 2,532 8,662 315 20171969/1990
核桃II1 加利福尼亚州康普顿— 6,097 5,069 955 6,097 6,024 12,121 648 20181969
新泽西北部/
纽约市
1个道奇驱动器1 新泽西州西考德威尔— 3,819 2,982 2,307 3,819 5,289 9,108 1,903 20131985
麦迪逊17号1 新泽西州费尔菲尔德— 974 1,647 543 974 2,190 3,164 758 20131979
20Pulaski1 新泽西州巴约纳— 4,003 4,946 1,864 4,003 6,810 10,813 1,726 20141965
22麦迪逊1 新泽西州费尔菲尔德— 1,365 1,607 1,140 1,365 2,747 4,112 419 20151979
中环48号3号及286号1 新泽西州卡尼— 12,061 1,664 452 12,061 2,116 14,177 169 20191978/1983
第49街1 纽约皇后区— 21,674 2,999 1,435 21,674 4,434 26,108 604 20191966
50克罗2 新泽西州卡尔施塔特— 10,343 3,876 3,515 10,343 7,391 17,734 1,068 20171970
51克罗— 新泽西州卡尔施塔特— 3,236 589 301 3,236 890 4,126 46 20191956-1966
北卑尔根74街1 新泽西州北卑尔根— 2,933 1,817 1,204 2,933 3,021 5,954 520 20161973
81N.Hackensack— 新泽西州卡尼— 25,901 — 1,263 25,901 1,263 27,164 66 2019
85Doremus— 新泽西州纽瓦克— 5,918 513 26 5,918 539 6,457 63 2018
第三街97号— 新泽西州卡尼— 25,580 1,566 535 25,580 2,101 27,681 22 20211970
190摩根1 纽约布鲁克林— 4,363 249 115 4,363 364 4,727 1 20211969
341米歇尔1 新泽西州卡尔施塔特— 2,372 4,798 1,175 2,372 5,973 8,345 1,419 20131973
弗莱灵惠森422号— 新泽西州纽瓦克— 16,728 — 6,781 16,728 6,781 23,509 1,036 2017
465草甸1 新泽西州卡尔施塔特— 713 1,618 256 713 1,874 2,587 371 20131972
550个Delancy1 新泽西州纽瓦克— 9,230 4,855 1,993 9,230 6,848 16,078 1,859 20131987
620事业部1 新泽西州伊丽莎白— 6,491 3,568 5,478 6,491 9,046 15,537 3,338 20111980
7777西区1 新泽西州北卑尔根— 4,525 8,856 — 4,525 8,856 13,381 1,071 20171967
900 HART1 新泽西州皮斯卡特韦— 3,202 3,866 1,356 3,202 5,222 8,424 1,345 20141983
901北1 新泽西州伊丽莎白— 8,035 913 829 8,035 1,742 9,777 558 20162016
北大街228号1 新泽西州伊丽莎白— 40,671 5,218 — 40,671 5,218 45,889 29 20211975
256帕特森板1 新泽西州卡尔施塔特— 9,478 1,284 1,585 9,478 2,870 12,348 73 20211960
A大道4 新泽西州卡尔施塔特— 7,516 4,660 1,363 7,516 6,023 13,539 953 20171951/1957
碟形1 新泽西州卡尼— 12,845 18,041 1,808 12,845 19,849 32,694 5,103 20112006
商业1 新泽西州卡尔施塔特— 1,656 1,544 128 1,656 1,672 3,328 155 20181969
戴尔1 新泽西州卡尔施塔特— 6,641 771 548 6,641 1,319 7,960 383 20111972
艾瑟尔2 新泽西州皮斯卡特韦— 2,748 3,801 1,684 2,748 5,485 8,233 1,582 20131981/1984
州际公路2 新泽西州南不伦瑞克— 13,686 12,135 14,721 13,686 26,856 40,542 7,720 2010/20131999/2014
肯尼迪机场门4 纽约皇后区— 18,282 32,933 5,536 18,282 38,469 56,751 10,807 20131986/1991
2
目录
    
初始成本
致公司
费用
大写
后续
至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
折旧
年
后天
年
建造
庄园1 新泽西州东卢瑟福德— 4,076 5,262 2,329 4,076 7,591 11,667 1,361 20151968
米德尔布鲁克18 新泽西州Bound Brook，新泽西州— 16,442 10,241 14,058 16,442 24,299 40,741 9,999 20101958/1976
摩根2 纽约布鲁克林— 71,051 10,888 3,490 71,051 14,378 85,429 897 20191960/1980 & 1967
新荷兰语1 新泽西州费尔菲尔德— 4,773 2,004 — 4,773 2,004 6,777 316 20171976
帕特森·普兰克1 新泽西州卡尔施塔特— 4,127 455 761 4,127 1,216 5,343 172 20161998
校舍1 新泽西州萨默塞特— 2,375 5,705 425 2,375 6,130 8,505 1,021 20162009
斯托克顿— 新泽西州纽瓦克— 12,327 1,282 222 12,327 1,504 13,831 464 2017
终端方式2 新泽西州阿韦内尔— 3,537 3,598 1,329 3,537 4,927 8,464 843 20141950/1968
惠兰1 新泽西州东卢瑟福德— 6,366 5,704 598 6,366 6,302 12,668 397 20192005
威尔逊1 新泽西州纽瓦克— 2,016 484 813 2,016 1,297 3,313 387 20161970
伍德赛德1 纽约皇后区— 23,987 3,796 3,972 23,987 7,768 31,755 1,000 20182018
旧金山湾区
第20街1 加利福尼亚州奥克兰— 18,092 6,730 1,467 18,092 8,197 26,289 651 20191970 & 2003
238/242劳伦斯2 加利福尼亚州旧金山南部— 6,674 2,655 1,616 6,674 4,271 10,945 1,842 20101986
240个小镇1 加利福尼亚州旧金山南部— 5,107 3,293 2,806 5,107 6,099 11,206 1,412 20132013
299劳伦斯1 加利福尼亚州旧金山南部— 1,352 1,198 471 1,352 1,669 3,021 673 20101968
631布伦南1 加利福尼亚州圣何塞— 1,932 2,245 948 1,932 3,193 5,125 926 20121975
埃亨2 加利福尼亚州联合城— 3,246 2,749 1,366 3,246 4,115 7,361 1,514 20101986
埃亨二世1 加利福尼亚州联合城— 2,467 4,527 753 2,467 5,280 7,747 1,048 20151997
巴罗斯(Burroughs)3 加利福尼亚州圣莱安德罗— 5,400 7,092 1,408 5,400 8,500 13,900 1,954 20141966
加勒比3 加利福尼亚州桑尼维尔— 17,483 14,493 2,874 17,483 17,367 34,850 4,902 20121980/1981
卡尔顿法院1 加利福尼亚州旧金山南部— 2,036 1,475 492 2,036 1,967 4,003 540 20121981
克劳维耶1 加利福尼亚州海沃德— 5,964 1,159 167 5,964 1,326 7,290 318 20111967
东吉什— 加利福尼亚州圣何塞— 6,759 726 — 6,759 726 7,485 17 20211959
爱迪生3 加利福尼亚州圣莱安德罗— 14,797 2,806 603 14,797 3,409 18,205 80 20211975
福利街2 加利福尼亚州海沃德— 5,023 3,281 475 5,023 3,756 8,778 38 20211976 & 1972
霍奇基斯1 加利福尼亚州弗里蒙特— 4,163 3,152 1,060 4,163 4,212 8,375 629 20171997
霍奇基斯II1 加利福尼亚州弗里蒙特— 3,042 3,081 355 3,042 3,436 6,478 325 20181997
默塞德4 加利福尼亚州圣莱安德罗— 25,621 9,318 3,132 25,621 12,450 38,071 1,346 20181958
米歇尔1 加利福尼亚州旧金山南部— 2,710 2,540 616 2,710 3,156 5,866 488 20161979
明尼苏达州和田纳西州2 加州旧金山— 34,738 13,141 1,403 34,738 14,544 49,282 935 20191963
老海湾— 加利福尼亚州圣何塞— 10,244 1,609 57 10,244 1,666 11,910 100 20201955
圣克莱门特1 加利福尼亚州海沃德— 5,126 3,938 152 5,126 4,090 9,216 425 20181982
星光石1 加利福尼亚州旧金山南部— 3,738 144 1,691 3,738 1,835 5,573 30 20201966 & 1972
西140街2 加利福尼亚州圣莱安德罗— 9,578 6,297 3,745 9,578 10,042 19,620 1,729 20161959
惠特尼3 加利福尼亚州圣莱安德罗— 13,821 9,016 2,091 13,821 11,107 24,928 1,387 20181974
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初始成本
致公司
费用
大写
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至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
折旧
年
后天
年
建造
灯芯1 加利福尼亚州圣莱安德罗— 2,224 298 32 2,224 330 2,554 38 20181976
中太平洋第一商务园3 加利福尼亚州联合城— 8,468 14,165 1,542 8,468 15,707 24,175 3,490 20141989
中太平洋商务园二期4 加利福尼亚州联合城13,642 23,658 5,718 13,642 29,376 43,018 7,354 20152015
西雅图
第一大道1 华盛顿州西雅图— 29,441 30,537 3,887 29,441 34,424 63,865 313 20181937 & 1967
第六大道南1 华盛顿州西雅图— 7,215 8,670 91 7,215 8,761 15,976 443 20201960
南大街79号1 华盛顿州肯特市— 1,267 1,503 796 1,267 2,299 3,566 625 20142000
肯特郡第68街2 华盛顿州肯特市— 7,465 2,263 19 7,465 2,282 9,746 44 20211976
肯特郡第84街— 华盛顿州肯特市— 4,552 136 313 4,552 449 5,001 49 20201963 & 2000
第117位东北1 华盛顿州柯克兰— 23,846 9,842 598 23,846 10,440 34,286 237 20211978
917山谷1 华盛顿州普亚卢普— 2,203 4,551 351 2,203 4,902 7,105 268 20192006
3401链接1 华盛顿州伦顿— 2,999 6,707 1,451 2,999 8,158 11,157 1,453 20141984/2012
第二大道4225号1 华盛顿州西雅图— 4,236 4,049 2,258 4,236 6,307 10,543 1,218 20151957
南第三大道4930号1 华盛顿州西雅图— 3,984 2,424 831 3,984 3,255 7,239 654 20161964
12119东部边缘— 华盛顿州图克维拉— 4,950 1,740 — 4,950 1,740 6,690 51 20201996
17600西谷骇维金属加工1 华盛顿州图克维拉— 3,361 5,260 1,832 3,361 7,092 10,453 2,087 20121986
奥本4001 华盛顿州奥本— 4,415 5,234 316 4,415 5,550 9,965 397 20192000
奥本13071 华盛顿州奥本— 4,253 5,034 496 4,253 5,530 9,783 1,191 20142002
道森1 华盛顿州西雅图— 3,902 278 331 3,902 609 4,511 166 20171964
丹佛1 华盛顿州西雅图— 3,203 1,345 489 3,203 1,834 5,037 487 20161953
东谷1 华盛顿州伦顿— 2,693 2,959 123 2,693 3,082 5,775 285 20181991
东缘— 华盛顿州伦顿— 2,618 380 114 2,618 494 3,112 59 20191991
哈德森1 华盛顿州西雅图— 4,471 912 245 4,471 1,157 5,628 41 20202006
肯特1881 华盛顿州肯特市— 3,251 4,719 1,299 3,251 6,018 9,269 2,140 20101979
肯特1901 华盛顿州肯特市— 4,560 5,561 452 4,560 6,013 10,573 1,299 20151992/1999
肯特1921 华盛顿州肯特市— 12,752 20,642 530 12,752 21,172 33,924 953 2020
肯特2021 华盛顿州肯特市— 5,761 9,114 2,810 5,761 11,924 17,685 2,765 20151981
肯特2161 华盛顿州肯特市— 3,672 5,408 967 3,672 6,375 10,047 1,531 20141996
肯特公司园区4 华盛顿州肯特市— 5,032 6,916 2,257 5,032 9,173 14,205 2,139 20151980/1981
露西尔1 华盛顿州西雅图— 4,498 3,504 1,342 4,498 4,846 9,344 1,046 20171976
隆德1 华盛顿州奥本— 2,573 4,399 350 2,573 4,749 7,322 738 20161999
西方大道3 华盛顿州西雅图— 12,550 3,300 592 12,550 3,892 16,442 61 20211988
奥运1 华盛顿州图克维拉— 1,499 1,431 555 1,499 1,986 3,485 677 20151978
MLK 9801— 华盛顿州西雅图— 14,388 1,360 — 14,208 1,360 15,568 20 2021
MLK 9845— 华盛顿州西雅图— 14,436 531 — 15,389 531 15,920 (2)2021
MLK 9600— 华盛顿州西雅图— 20,849 1,395 666 20,077 2,061 22,138 44 20211957
4
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初始成本
致公司
费用
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后续
至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
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年
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年
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SeaTac第8大道1 华盛顿州布里安— 2,501 4,020 1,912 2,501 5,932 8,433 1,596 20131988
东南第32街1 华盛顿州贝尔维尤— 9,059 2,081 364 9,059 2,445 11,504 77 20201982
西南第16街— 华盛顿州伦顿— 6,251 2,001 — 6,251 2,001 8,252 30 20211962
SW 341 华盛顿州伦顿— 2,912 3,289 540 2,912 3,829 6,741 918 20141996/2010
硅谷公司2 华盛顿州肯特市— 5,264 9,096 2,232 5,264 11,328 16,592 3,563 20111987
伍德维尔1 华盛顿州伍德维尔— 12,490 12,244 — 12,490 12,244 24,734 66 20211996
伍德维尔II2 华盛顿州伍德维尔— 20,941 12,949 — 20,941 12,949 33,890 14 20211999
柳树— 华盛顿州雷德蒙德— 3,067 581 — 3,067 581 3,647 1 20211970
迈阿密
第26街1 佛罗里达州迈阿密— 3,444 4,558 1,187 3,444 5,745 9,189 1,398 20121973
第48大道2 佛罗里达州迈阿密花园— 4,322 2,187 586 4,322 2,773 7,095 726 20111987
第70大道1 佛罗里达州迈阿密— 1,434 2,333 402 1,434 2,735 4,169 755 20111999
第70大道二期1 佛罗里达州迈阿密— 2,152 3,418 858 2,152 4,276 6,428 717 20161969
第70大道III1 佛罗里达州迈阿密— 2,543 3,167 690 2,543 3,857 6,400 590 20161974
第70大道IV1 佛罗里达州迈阿密— 1,119 1,456 329 1,119 1,785 2,904 257 20171969
第70号大道V1 佛罗里达州迈阿密— 5,036 3,419 2,230 5,036 5,649 10,685 501 20171974
第74大道1 佛罗里达州迈阿密— 2,327 3,538 646 2,327 4,184 6,511 701 20161986
第78大道1 佛罗里达州多拉尔— 2,445 1,755 2,911 2,445 4,666 7,111 1,473 20121977
第81街2 佛罗里达州麦德莱— 2,938 5,242 1,315 2,938 6,557 9,495 1,560 20151996/2003
第94大道1 佛罗里达州多拉尔— 3,000 3,580 352 3,000 3,932 6,932 483 20171989
第107大道1 佛罗里达州麦德莱— 2,787 2,036 884 2,787 2,920 5,707 826 20132001
101路1 佛罗里达州麦德莱— 2,647 3,258 553 2,647 3,811 6,458 1,128 20132012
第131街1 佛罗里达州麦德莱— 2,903 5,729 599 2,903 6,328 9,231 1,483 20141999
12950南河西南部1 佛罗里达州麦德莱— 1,971 4,029 804 1,971 4,833 6,804 750 20162000
美洲网关5 佛罗里达州多拉尔— 9,088 9,552 4,039 9,088 13,591 22,679 4,140 20131978/1982
县线#24和#252 佛罗里达州Hialeah— 15,552 27,898 6,636 15,552 34,534 50,086 851 20212021 & 2021
县线#261 佛罗里达州Hialeah— 11,826 24,407 4,963 11,826 29,370 41,196 410 20212021
县线#27和#282 佛罗里达州Hialeah— 18,595 49,052 1,050 18,595 50,102 68,697 53 20212021 & 2021
迈阿密国际贸易中心4 佛罗里达州麦德莱— 5,063 10,958 2,468 5,063 13,426 18,489 2,491 20151996
华盛顿特区。
第75大道5 马里兰州兰多弗— 10,658 18,615 5,280 10,658 23,895 34,553 5,119 20141987/1990
V街2920号1 华盛顿特区。— 2,248 1,670 1,499 2,248 3,169 5,417 449 20171958
3601 Pennsy1 马里兰州兰多弗— 2,331 4,375 1,272 2,331 5,647 7,978 1,419 20131996
4230《福布斯》1 马里兰州拉纳姆— 1,736 2,395 1,160 1,736 3,555 5,291 786 20132003
第46街4501号— 马里兰州布拉登斯堡— 9,576 1,984 — 9,576 1,984 11,560 2 20211955
商业大道1 马里兰州拉纳姆— 3,038 3,007 210 3,038 3,217 6,255 436 20162002
艾森豪威尔3 弗吉尼亚州亚历山大市— 36,755 23,768 — 36,755 23,768 60,523 25 20211974
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初始成本
致公司
费用
大写
后续
至
采办
结转总额
2021年12月31日
   
财产名称
不是的。的
BLDGS.
位置累赘土地
建筑物和
改进
土地
建筑物和
改进
总计累计
折旧
年
后天
年
建造
汉普顿俯瞰3 马里兰州国会高地— 4,602 7,521 1,139 4,602 8,660 13,262 1,332 20161989/1990
新山脊— 马里兰州汉诺威— 5,689 1,567 443 5,689 2,010 7,699 320 2016
泡菜1 弗吉尼亚州亚历山大市— 6,256 2,850 — 6,256 2,850 9,106 15 20211963
燕尾服— 马里兰州海茨维尔— 6,867 1,266 — 6,867 1,266 8,133 4 20211962
V街6 华盛顿特区。— 67,132 41,299 14,594 67,132 55,893 123,025 12,563 20151955/1963
小计253 — 1,556,952 952,818 257,773 1,556,952 1,210,591 2,767,543 203,090 
未摊销递延融资净成本
无形资产114,126 75,972 
总计253 $— $1,556,952 $952,818 $257,773 $1,556,952 $1,210,591 $2,881,669 $279,062 

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特雷诺房地产公司
附表III
房地产投资和累计折旧-(续)
截至2021年12月31日
(单位：千)
截至2021年12月31日和2020年12月31日的房地产活动和累计折旧摘要如下：
 
2021
2020
物业投资
年初余额$2,231,228 $2,154,194 
物业购置681,970100,391 
财产的处置(30,934)(53,978)
在建工程正在进行中14,7117,029 
改进，扣除注销后的净额49,851 23,592 
年终余额$2,946,826 $2,231,228 

 
2021
2020
累计折旧
年初余额$238,073 208,279
租赁无形资产摊销9,581 6,702
折旧费用39,498 37,020
财产的处置和注销(8,090)(13,928)
年终余额$279,062 $238,073 


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展品索引
展品
数
展品说明
3.1
经修订的注册人修订和重述章程(已于2010年1月6日作为注册人注册说明书S-11表格的附件3.1至修订号2提交，并通过引用并入本文)。
3.2
注册人7.75%系列累积可赎回优先股的补充条款(此前于2012年7月19日作为注册人当前报告的8-K表格的附件3.1提交，并通过引用并入本文)。
3.3
补充条款(之前于2017年2月9日作为注册人当前报告的8-K表格的附件3.1提交，并通过引用并入本文)。
3.4
修订和重新修订注册人章程(以前于2010年1月6日作为注册人注册说明书S-11表第2号修正案的附件3.2提交，并通过引用并入本文)。
3.5
修订和重新修订注册人章程的第一修正案(之前于2017年2月9日作为注册人当前报告的表格8-K的附件3.2提交，并通过引用并入本文)。
4.1
注册人普通股证书样本(曾作为2010年1月15日S-11表格注册人注册说明书第3号修正案的附件4.1提交，并通过引用并入本文)。
4.2
注册人证券说明书(已于2020年2月6日作为注册人年度报告10-K表格的附件4.2提交，并通过引用并入本文)。
10.1+
修订并重新签署了注册人与W.Blake Baird之间的服务协议，日期为2014年2月18日(之前于2014年2月19日作为注册人当前报告的表格8-K的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.2+
修订并重新签署了注册人与Michael A.Coke于2014年2月18日签署的服务协议(之前于2014年2月19日作为注册人当前报告的表格8-K的附件10.2提交，并通过引用并入本文)。
10.3+
注册人与Jaime J.Cannon之间于2014年2月18日签订的遣散费协议(之前于2014年2月19日作为注册人当前报告的表格8-K的附件10.3提交，并通过引用并入本文)。
10.4+
修订及重订二零一零年注册人股权激励计划(已于二零一四年三月十九日作为注册人于二零一四年三月十九日于附表14A的最终委托书附录A提交，并以参考方式并入本文)。
10.5+
高级管理人员及雇员限制性股票奖励协议表(曾于2010年1月6日作为注册人注册说明书第2号修正案的附件10.4于2010年1月6日提交，并通过引用并入本文)。
10.6+
非雇员董事限制性股票奖励协议表格(曾于二零一零年一月六日以表格S-11的注册人注册说明书第2号修正案第10.5号附件的形式提交，并在此并入作为参考)。
10.7+
注册人2019年股权激励计划(曾于2019年4月30日作为注册人注册说明书S-8表附件4.7提交，并通过引用并入本文)。
10.8+
高级管理人员和雇员限制性股票奖励协议表(曾于2019年4月30日作为注册人注册说明书S-8表的附件4.8提交，并通过引用并入本文)。
10.9+
注册人与其董事及高级管理人员之间的赔偿协议表(曾于2010年1月6日作为注册人注册说明书S-11表第2号修正案附件10.6提交，并通过引用并入本文)。
10.10+
修订和重新制定了自2019年1月1日起生效的注册人长期激励计划(之前于2019年1月14日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.11+
根据修订和重新修订的注册人长期激励计划(曾于2019年2月6日作为注册人年度报告表格10-K的附件10.9提交，并通过引用并入本文)下的奖励通知表格。
10.12+
修订并重新制定了注册人长期激励计划，自2014年1月1日起生效(注册人已于2014年2月19日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.4提交，并通过引用并入本文)。
8
目录
10.13+
注册人长期激励计划下的授标通知表格(注册人注册说明书第10.8号修正案于2010年1月6日提交，并通过引用并入本文)。
10.14
第六次修订和重新签署的高级信贷协议，日期为2021年8月20日，由Terreno Realty LLC、KeyBank National Association(分别作为“贷款人”和“行政代理”)、MUFG Union Bank，N.A.(作为联合辛迪加代理和联合牵头安排人)、PNC Bank、National Association(作为联合辛迪加代理)、PNC Capital Markets LLC(作为联合牵头安排人)、Regions Bank(作为联合辛迪加代理)、Regions Capital Markets LLC(作为联合牵头安排人)、Regions Capital Markets LLC(作为联合牵头安排人和可能不时成为缔约方的金融机构和其他实体作为额外的“贷款人”(以前于2021年8月26日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.15
票据购买协议，日期为2017年6月7日，注册人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前于2017年6月12日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.16
票据购买协议，日期为2016年6月2日，注册人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前于2016年6月7日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.17
票据购买协议，日期为2015年9月1日，注册人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前于2015年9月8日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.18
票据购买协议，日期为2019年9月12日，注册人、Terreno Realty LLC和其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前于2019年9月18日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.19+
注册人与Andrew T.Burke之间的遣散费协议，日期为2014年2月18日(之前作为注册人于2017年2月8日提交的Form 10-K年度报告的附件10.13，并通过引用并入本文)。
10.20+
注册人与John T.Meyer之间的遣散费协议，日期为2014年2月18日(之前作为注册人于2017年2月8日提交的Form 10-K年度报告的附件10.14，并通过引用并入本文)。
10.21+
注册人递延补偿计划(之前于2019年11月8日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.22
票据购买协议，日期为2021年5月13日，注册人、Terreno Realty LLC和在其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前作为注册人于2021年5月18日提交的8-K表格当前报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
10.23
票据购买协议，日期为2021年8月17日，注册人、Terreno Realty LLC及其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(先前于2021年8月23日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
21*
注册人的子公司。
23*
独立注册会计师事务所同意。
24.1*
授权书(包括在本年度报告的10-K表格签名页上)。
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年2月9日的认证。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年2月9日的认证。
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2022年2月9日的认证。
32.1**
“美国法典”第18编第1350节日期为2022年2月9日的证书。
32.2**
“美国法典”第18编第1350节日期为2022年2月9日的证书。
32.3**
“美国法典”第18编第1350节日期为2022年2月9日的证书。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
9
目录
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*现送交存档。
**随函提供。
+展品是管理合同或补偿计划或安排。
10
目录
签名
根据1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告于2022年2月9日在华盛顿州贝尔维尤市由其正式授权的以下签名人代表其签署。
特雷诺房地产公司
由以下人员提供： /s/W.布莱克·贝尔德(Blake Baird)
 布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
 董事长兼首席执行官
授权书
我们，以下签署的Terreno Realty Corporation董事，特此分别组成并任命W.Blake Baird和Michael A.Coke，他们分别是我们真正和合法的律师，对他们和他们各自拥有全权，以我们的名义以下列身份签署对本报告的所有修订，并总体上以我们的名义和代表我们以这样的身份行事，使Terreno Realty Corporation能够遵守1934年证券交易法(修订)的规定和所有要求，并以我们的名义和代表我们行事，使Terreno Realty Corporation能够遵守1934年《证券交易法》(经修订)的规定和所有要求，并以我们的名义并代表我们行事，使Terreno Realty Corporation能够遵守经修订的1934年《证券交易法》的规定和所有要求
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定的日期以注册人的身份签署。
1
目录
签名 标题 日期
/s/W.布莱克·贝尔德(Blake Baird) 
董事长兼首席执行官
和导演
(首席执行官)
 
2022年2月9日
布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
/s/迈克尔·A·可口可乐 总裁兼董事 
2022年2月9日
迈克尔·A·可口可乐
/s/Jaime J.Cannon 
执行副总裁兼首席执行官
财务总监
(主要财务及会计
官员)
 
2022年2月9日
詹姆·J·坎农(Jaime J.Cannon)
/s/琳达·阿桑特导演
2022年2月9日
琳达·阿桑特
/s/勒罗伊·E·卡尔森 导演 
2022年2月9日
勒罗伊·E·卡尔森
/s/David M.Lee 导演 
2022年2月9日
大卫·M·李(David M.Lee)
/s/加布里埃拉·F·帕塞拉 导演 
2022年2月9日
加布里埃拉·F·帕塞拉
/s/Douglas M.Pasquale 导演 
2022年2月9日
道格拉斯·M·帕斯夸莱
/s/丹尼斯·波尔克 导演 
2022年2月9日
丹尼斯·波尔克

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