展品99.2
美国金融信托公司将以13亿澳元收购电力、锚定和食品杂货中心的投资组合
预计成交后立即增加每股AFFO
收购与处置 大型非核心写字楼资产相结合，可提高投资组合质量、规模和规模，推动未来增长和价值创造
公司将更名为“零售房地产投资信托基金的必要性 |美国人在哪里购物”
以必需品零售为重点的大流行测试投资组合组合包括2900万SF和2021年3.82亿美元的年化直线租金1
纽约-2021年12月20日- 美国金融信托公司(纳斯达克：AFIN)(简称：AFIN)今天宣布，该公司通过其运营伙伴关系， 达成了一项最终协议，将收购81个多租户电力、锚定和杂货中心 2(“交易”)从CIM房地产金融信托公司的某些子公司以13亿美元收购， 相当于7.19%的现金资本化率3。该公司还宣布，它已达成最终协议，以2.61亿美元出售租赁给赛诺菲公司的三栋写字楼的非核心资产组合，现金资本化率为6.38% ，比最初的收购价增加了1000万美元。这两笔交易预计将在2022年第一季度完成 ，公司预计交易的净财务影响将立即增加每股AFFO。
此次收购预计将通过以下方式提供资金： 现金组合(待成交时确定)，包括出售赛诺菲办事处资产的预期2.61亿美元收益、公司信贷安排下的借款、公司将寻求承担的物业债务以及向卖家发行5300万美元的股权 。此次收购预计将在短期内导致杠杆率上升，AFIN计划恢复其之前宣布的成功的去杠杆化计划，预计随着时间的推移，杠杆率将恢复到与最近几个季度一致的水平。完成交易后，该公司将成为专注于基于必需品的零售的卓越房地产投资信托基金，其最佳投资组合将包括 1000多处物业、2900万平方英尺和3.82亿美元的年化直线租金。与这项交易相关的是，公司 将更名为“The Nessence Retail REIT(必需品零售房地产投资信托基金)”。美国人在哪里购物并以新的股票代码“RTL”进行交易。
这项立即增值的场外交易 代表着一个独特的价值创造机会。AFIN首席执行官Michael Weil表示：“我们正在扩大规模，同时通过 经大流行测试的增值资产进一步增强我们同类中最好的投资组合，”AFIN首席执行官迈克尔·韦尔(Michael Weil)说。“在预计的基础上，有了这些额外的物业，我们的投资组合将包括大约50亿美元的房地产投资，按成本计算，多租户入住率将提高到91%， 包括已执行的4和管道租约5，将我们最大的10个租户集中在SLR中的比例从39%降至30%，并将我们的办公室风险敞口从7%降至仅1%。公司独特且互补的基于必需品的资产组合包括长期单租户净租赁和基于必需品的多租户投资组合，具有显著的租赁优势，使我们能够实现持续增长， 由拥有数十年经验的专用资产管理和租赁平台提供支持。我们一流的投资组合将更名为以必需品为基础的卓越零售房地产投资信托基金(REIT)，将专注于美国商店的租户和地点，并与沃尔玛(Wal-Mart)和Publix等领先品牌 合作。“
战略和财务理论基础
| · | 立即增加AFFO：交易预计在完成后立即增加， 通过大流行测试的资产增加了显著的规模和价值 |
| · | 扩大规模：战略性收购950万平方英尺的81处物业组合，包括电力、锚定和食品杂货中心2以13亿美元收购 |
| · | 办公集中度降至SLR的1%：机会性、增值的赛诺菲办公资产处置价值2.61亿美元 ，降低形式SLR6从写字楼资产衍生至1%，从7%降至1% |
| · | 赛诺菲处置的已实现上限利率压缩：6.38%的处置现金上限利率比2014年收购时的现金上限利率低15bps ，比最初的收购价增加了1000万美元 |
| · | 增加杂货中心：预计22%的预计多租户单反来自杂货中心， 这将提高公司物业的可取性，并提高收取强劲租金的能力 |
| · | 重塑品牌的公司专注于美国商店：必需品零售房地产投资信托基金(纽约证券交易所代码：RTL)将是专注于必需品零售的卓越房地产投资信托基金，其形式上的投资组合将有55%出租给面向服务或基于必需品的零售租户 |
预计指标预计指标预计指标1
交易完成后，AFIN将成为专注于必需品物业的卓越零售房地产投资信托基金(REIT)，由美国人每天购物的租户组成。预计产品组合 将具有以下特点：
| · | 房地产投资，成本约为50亿美元7 |
| · | 1048处房产，总面积2880万平方英尺 |
| · | 投资组合年化直线租金约3.82亿美元1 |
| · | 投资组合占有率为92.3% |
| · | 多租户入住率为89.5%，已执行入住率加租赁管道占有率为90.4% |
| · | 投资组合加权-平均剩余租期为7.5年 |
| · | 投资级评级为65%的前十大租户基础8 |
| · | 1%的办公室风险敞口 |
| · | 最大的十个租户预计将是Truist(4%的年化直线租金)，Fresenius(3.9%)， Mountain Express Oil Co.(3.5%)，ameriCod(3.4%)，Home Depot(3.3%)，PetSmart(2.6%)，Stop&Shop(2.5%)，Dick‘s Sporting Goods(2.3%)，Bob Evans(2.2%)和Best Buy(2.2%) |
| · | 预计十大行业将是折扣零售(年化直线租金的8%)、燃气/便利 (7%)、专业零售(7%)、医疗保健(6%)、杂货(5%)、快速服务餐厅(5%)、家居装修(5%)、零售银行(5%)、 服装零售(5%)、全方位服务餐厅(4%) |
变化
与这项交易相关的是，公司 将更名并更名为“The Nessence Retail REIT”(必需品零售房地产投资信托基金美国人在哪里购物并预计其A类 普通股(以下简称“普通股”)、7.50%的A系列累计可赎回永久优先股(“A系列优先股”)和7.375%的C系列累计可赎回永久优先股(“C系列优先股”)此后将分别在纳斯达克股票代码RTL、RTLPP和RTLPO开始交易。公司普通股、A系列优先股和C系列优先股将继续在纳斯达克交易，交易代码分别为AFIN、AFINP和AFINO ，直至交易结束。
脚注/定义
| 1 | 所有预计数字均为截至2021年9月30日，不包括 受PSA约束的赛诺菲办公资产。 |
| 2 | 要收购的投资组合包括79个Power、Anchored和Grocery 中心和两个单租户物业。 |
| 3 | 对于收购，现金上限利率是房地产投资物业的回报率 基于物业 在其现有租约下将在所有权第一年产生的预期年化现金租金收入。对于处置，现金上限利率是基于待售房产的年化现金租金 收入的回报率。对于收购，现金上限利率的计算方法是将物业 将产生的年化现金租金收入(未计偿债和折旧，以及扣除固定成本和可变成本)除以物业的购买价格， 不包括收购成本。对于处置，现金上限费率的计算方法是将物业的年化现金租金收入除以合同销售价格 ，不包括购置成本，除非另有说明，否则加权平均现金上限费率以平方英尺为单位。 |
| 4 | 入住率是指 租户占用的平方英尺的百分比除以截至指定日期或期间结束时各自的总可出租平方英尺。已签约 入住率包括截至特定日期的入住率，以及双方在同一日期( 租户在该日期尚未占有)完全签订的所有租约。于2021年第三季度及截至2021年11月1日，在2021年第四季度至2022年第一季度期间，有15份额外签订的租约开始租金，总计约122,000平方英尺 英尺。 |
| 5 | 对于AFIN，2011年第三季度的租赁渠道包括：i)截至2021年11月1日双方完全签署的所有租赁 ，但在2021年9月30日之后的所有租赁，以及(Ii)截至2021年11月1日双方签署意向书的所有正在谈判的租赁 。这代表总共约19,000平方英尺的6个意向书。 在此期间未发生租赁终止。对于交易和21季度，包括在交易中收购的13,000条SF租赁管道 。不能保证意向书将导致最终租约按其当前条款开始，或者根本不能 。租赁管道不应被视为未来业绩的指标。 |
| 6 | 备考代表截至2021年9月30日与CIM Real Estate Finance Trust，Inc.某些子公司签订的PSA规定的合并后的AFIN和81个物业多租户 投资组合，包括两个1650万英镑的单租户资产，包括86,810平方英尺和120万的年化直线 租金，不包括AFIN的 赛诺菲写字楼资产，该资产也根据即将出售的合同。 |
| 7 | 代表合同采购价格，不包括根据GAAP资本化的采购 成本。 |
| 8 | 如本文所用，投资级包括承租人或担保人(如果有)的实际投资 级评级，或隐含的投资级。隐含投资级别可包括租户母公司、担保人母公司(无论母公司是否已担保租户根据租约承担的义务)的实际评级 或通过使用专有穆迪分析工具(通过测量公司违约概率 来生成隐含评级) 。在这些情况下，术语“母公司”包括拥有租户50%以上有表决权股份的任何实体，包括任何政府实体。评级信息是截至2021年9月30日，基于年化直线租金。 |
关于美国金融信托公司(American Finance Trust，Inc.)即将更名为美国商店必需品零售房地产投资信托基金(Nessence Retail REIT)
美国金融信托公司(纳斯达克代码：AFIN) 是一家在纳斯达克上市的公开交易的房地产投资信托基金，专注于收购和管理多元化的投资组合，主要是以服务为导向的以及与美国传统零售和分销相关的商业房地产。有关美国金融信托公司的更多信息 请参见其网站：Www.americanfinancetrust.com.
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