附件10.16

租赁协议

本租赁协议(“租赁”)日期为2020年10月30日(“生效日期”)，由1200 Research Owner LLC(密苏里州有限责任公司(“房东”)和Benson Hill，Inc.(特拉华州公司(“承租人”))签订。房东和租客应单独称为“当事人”，统称为“当事人”。房东和房客特此协议如下：

第1条--定义

除上下文另有规定或要求外，下列词语应具有下列含义：

“附加租金”是指承租人在本合同项下的任何付款义务，基本租金除外。

“附属公司”是指任何人，控制、控制或共同控制、合伙或与承租人进行其他活跃的业务。就本定义而言，“控制”、“控制”或“控制”是指直接或间接拥有通过拥有有表决权的证券、协议或其他方式，直接或间接地指导或导致此类实体的管理层或政策的方向的权力。

“更改”指由承租人代表承租人或在承租人的指示下对建筑物或设备或其任何组成部分进行的任何增建、拆卸、改善、更改或翻新，不论是结构性或非结构性、资本性或非资本性的，但在日常维修建筑物或设备的过程中进行的维修或更换除外，包括但不限于租户的任何改善。

“基本租金”是指：(A)在初始期限内，统称为物业基本租金和设备基本租金；以及(B)在延长选择期内，如果由租户行使，则为物业基本租金。

“基本租金明细表”是指本合同所附附件F，经双方书面同意，本合同附件F可随时修改、修改或确认。

“建筑”是指业主根据计划重新开发的约46,722平方英尺的可出租建筑，如经双方书面同意，该建筑可能会不时进行扩建。“建筑”指的是业主根据计划重新开发的约46,722平方英尺的建筑，如经双方书面同意，该建筑可能会不时进行扩建。

    

“营业日”是指除周六、周日或节假日外，密苏里州圣路易斯市的银行被授权或要求关闭的任何日子。

“日历季度”是指截至3月31日、6月30日、9月30日或12月31日的任意三(3)个日历月期间。

“现金等价物”是指在任何一天：(A)美国政府发行债务的任何证据，或关于美国及时支付本金和利息的担保的任何证据。

(B)由法团(承租人或承租人的任何股东、合伙人、成员或非成员经理，或承租人的任何直接或间接合法或实益拥有人，不时拥有直接或间接权益的法团除外)根据美利坚合众国任何州或哥伦比亚特区的法律组织发行的商业票据，被标准普尔评级服务公司评为A-1级，或由另一家全国认可的评级机构给予同等评级，并为房东所接受，并具有同等评级，并在该日后12个月或更短时间到期；(B)根据美利坚合众国任何州或哥伦比亚特区的法律组织的法团(承租人或任何股东、合伙人、成员或非成员经理，或承租人的任何直接或间接合法或实益拥有人，不时拥有直接或间接权益的法团除外)发行的商业票据。(C)由属联邦储备系统成员的商业银行发出的任何存款证或银行承兑汇票，而该商业银行的综合未减损资本及盈余及未减值利润合计不少于$5亿，000,000，且在该日之后不超过12个月到期；。(D)透过现有信贷额度可供租客使用的任何现金；及。(E)投资者作出的任何具约束力的承诺，即以现金投资租客以换取租客的股权；。及(F)(I)与任何联邦储备系统成员商业银行订立的任何回购协议，其规模为上文(C)项所述，(Ii)以上文(A)至(C)项中任何一项所述类型的任何义务作担保，及(Iii)在其日期的市值至少为该商业银行回购义务的100%。

“变更单”是本合同双方就下列一项或多项规定达成的书面协议：(I)合同金额的变化，或(Ii)计划的变化。

“城市”指的是密苏里州的克里夫中心。

“开工日期”是指(A)项目基本完工之日和(B)业主将房产所有权交付给承租人之日中最后发生的日期，除非本租约有明确相反规定。

“调试日期”是指设备安装阶段已经开始，以便承租人可以开始在房屋内调试第一个生长室的日期。

“调试工作”在工作书中有明确规定。

“施工合同”是指业主作为业主与承包商作为承包商之间的某些施工合同，该合同可以随时修改。

“应急日期”的定义见第二十三条。

“合同金额”是指截至任何日期，施工合同项下的一次性付款或保证的最高价格(如果适用)。

“承包商”在工作信函中有定义。

“违约率”是指在“华尔街日报”不时报道的最优惠利率的基础上加5%(5%)的浮动利率，或房东指定的提供可比信息的任何后续出版物。

“尽职调查文件”是指本合同附件K中描述的材料。

“提前入职日期”在工作信函中有明确规定。

“提早入职期限”在工作信函中有明确规定。

“提前入职工作”在工作信中有明确的定义。

“早期生长室操作”在第4.6节中定义。

“设备”是指本合同附件B所列的设备。

“设备基本租金”是指承租人在“基本租金明细表”规定的初始租赁期限内支付的设备租赁的基本租金。

“设备成本”是指业主因购买本项目设备而产生的全部硬成本，包括：(A)设备成本；(B)设备运输成本；(C)适用于设备的销售税。

“违约事件”在第12.1节中定义。

“额外的恶劣天气损失天数”是指主要由不利天气条件或不利天气导致的不利现场条件造成的超过本项目期间此类损失天数的二十(20)天的损失天数。

“可原谅的延误”是指由下列任何一个或多个原因造成的项目延误：不可抗力原因(但是，就本定义而言，只有在超过恶劣天气损失天数的情况下，才应考虑不利天气和不利现场条件)、不可预见的条件或由承租人或其顾问、承包商、代理人或员工造成的计划中的错误和遗漏。在任何情况下，可原谅的延误均不得包括因业主未能履行其在施工合同或建筑师协议下的义务而造成的延误。

“到期日”指晚上11：59。(圣路易斯时间)在第二十(20)租赁年的最后一天，根据本租约的规定可以加速或延长。

“扩展选项”在第4.2节中定义。

“延期选择期”在第4.2节中定义。

“不可抗力原因”是指声称发生不可抗力原因的一方无法合理控制的情况，包括但不限于：罢工、纠察、破坏或劳资纠纷；劳动力短缺；恶劣天气条件；恶劣天气条件造成的不利现场条件；火灾或其他不可避免的伤亡；飓风、龙卷风、暴风、洪水、地震或天灾；流行病或流行病；非索赔方的疏忽、不当行为或不作为造成的物资或公用设施不可用(包括但不限于这些情况包括：战争、入侵、内乱、禁运、恐怖袭击、暴乱或公众暴动；任何政府当局的任何行为或未能采取行动造成的延误(包括但不限于项目所需的许可证、执照和审批的发放延迟)；以及非因声称不可抗力原因的一方的过错而合理延误项目的诉讼。

“政府当局”系指下列任何一项：美利坚合众国、州、土地所在的县、市或其任何机构或部门或任何

法院或行政机构，对土地、项目或建筑物或承租人的许可用途拥有管辖权。

“危险物质”在第19.1.1节中定义。

“初始期限”是指自开工之日起至晚上11：59止的期间。(圣路易斯时间)在本租约规定的第二十(20)租赁年的最后一天。

“土地”是指将在其上建造大楼的土地，其地址通常为密苏里州圣路易斯县克里夫中心研究大道1200号，邮编63132，并在本文件所附附件A中进行了合法描述。

“业主受保方”是指业主及其成员、经理、高级管理人员、董事、股东、母公司、员工、代理人、承包商，包括但不限于承包商及其分包商和任何及所有抵押权人。

“业主通告地址”如下：

1200研究所有者，有限责任公司

乡间小巷6号

密苏里州圣路易斯市，邮编：63131

注意：菲利克斯·威廉姆斯(Felix Williams)

电子邮件地址：http：//www.fwilliams@lagomaj.com

“法律”指所有适用的法律、条例、规则、法规、守则、命令、许可、法令或所有对该场所或本项目有管辖权的政府机构的要求。

“租赁期”或“租赁期”是指自生效之日起至期满之日止的期间。

“租赁年”是指：(A)如果开始日期不是在日历月的第一天，则从开始日期所在月份的下一个月的第一天开始，以及在该日期的每个周年日开始，连续十二(12)个日历月的期间，但第一个租赁年还应包括从开始日期到紧接开始日期的日历月的第一天的期间；(B)如果开始日期不是在日历月的第一天，则从开始日期的下一个月的第一天开始，并在该日期的每个周年日开始，但第一个租赁年还应包括从开始日期到紧接开始日期的日历月的第一天的期间；或(B)如果开始日期发生在日历月的第一天，则自开始日期开始的十二(12)个月期间以及此后在本租赁期间发生的任何连续十二(12)个月期间；以适用者为准。

“流动性”是指，在任何一天，承租人的不受限制的现金和现金等价物，承租人可以随时获得该等不受限制的现金和现金等价物。流动性可能不包括作为限制性现金持有的任何现金或现金等价物，也不包括与贷款人或监管机构或政府机构的现金储备要求有关的特别指定账户。

“贷款文件”是指证明房东在任何抵押贷款项下履行义务的所有文件、文书和协议。

“迷失日”是指当时排定的工作超过60%(60%)没有发生的任何一天。

“微小变更”是指业主批准的对平面图的非实质性更改或替换同等质量的材料或设备，并且(A)不增加业主的工程成本，(B)不增加完成项目所需的时间，(C)与平面图中表达的意图和设计理念一致，(D)不会对平面图中所表达的材料或工艺的质量或房屋的用途产生不利影响，以及(E)符合所有法律。

“抵押”是指房东授予的、影响房东对房屋权益的任何信托契约、抵押、担保协议、租金转让或类似的抵押品文件。

“抵押贷款人”指截至任何日期的抵押持有人。

“抵押贷款”是指由抵押担保的任何贷款。

“净减少”是在工作书中定义的。

“净增长”在工作书中有定义。

“其他税”在第6.3节中有定义。

“外部完工日期”是指2021年10月15日。该日期应通过承租人延迟和可原谅的延迟来延长。在不限制前述规定的情况下，如果房东在2021年1月15日之前没有收到开始项目所有关键道路建设活动所需的所有政府许可证、许可和批准，则该日期应延长至2021年1月15日之后的天数，直到房东收到所有这些许可证、许可和批准之日。

“付款日期”是指承租人应按月向房东支付本合同规定的基本租金的日期，如下所示：

(A)第一次付款日期为开工日期；

(B)自生效日期起至租赁期结束为止的每个历月的付款日期应为该月份的第一天；及(B)自生效日期起至租赁期结束为止的每个历月的付款日期应为该月份的第一天；及

(C)如果前述确定的任何付款日期不在营业日，则该付款日期应延长至下一个营业日。

“准许例外”指(A)所有地役权、条件、限制、契据保留、通行权及其他记录事项，而该等地役权、条件、限制、契据保留、通行权及其他记录事项(I)影响业主在本条例日期当日对土地的所有权，或(Ii)业主在本条例生效日期后批出并与项目发展有关的，且不干扰或限制承租人进入处所或限制承租人将处所用作承租人准许用途的能力，除非获得承租人书面批准；及(B)所有适用的分区规例。

“计划”是在工作信函中定义的。

“初步计划”在工作信中有明确规定。

“项目初步预算”是指截至生效日期的项目成本估算，该估算由双方签署的另一份书面文件规定。

“房屋”是指初始期限内的财产和设备的总称。延期选择期内的“房产”是指物业。

“收益”的定义见第14.2节。

“项目”是指建造和完成计划中描述的改进所需的工作(包括但不限于所有劳动力、材料和设备)，包括但不限于建筑物的建造、设备的采购和安装以及所有相关的现场内外改善、公用设施、滞留区、停车设施、车道、人行道和美化；但不包括承租人的改善。

“项目津贴”在工作信函中有明确规定。

“项目预算”是在工作信函中定义的。

“项目成本”是指业主在取得土地、设计和建造项目、为项目融资以及以其他方式履行业主在本租约项下的义务以及实现项目的最终和无留置权完成所发生的硬成本和软成本的总和，包括但不限于设备成本。

“财产”是指土地、建筑和所有相关的场地改善、停车设施、车道、人行道和景观。

“物业基本租金”是指承租人在基本租金明细表规定的物业租赁期内支付的物业租赁的基本租金。

“物业管理服务”是指在本合同附件G的条款和规定的约束下，由业主进行的物业管理服务。

“打孔单”是在工作信函中定义的。

“房地产税”在6.1节中有定义。

“租金”，统称为基本租金和附加租金。

“租金生效日期”是指租金生效日期，根据本租约的规定，该日期可以加速或延长。

“维修”在第9.1节中有定义。

“恢复”在第14.1节中有定义。

“保证金”是指1,000,000.00美元的保证金，按本条款的规定存放在房东处，并由房东持有。

“州”指密苏里州。

“实质完成”是指工程进度中的一个阶段，此时设备已基本上按照计划安装完毕，建筑物已足够完整，以致临时占用证明书已获签发(但如承租人延迟采取任何要求承租人发出许可证的行动，或因承租人未完成改善而未能发出该许可证，则应视为在没有该等延误的情况下可发出该许可证的日期已完成实质完工)。待完成(A)对承租人将处所用作承租人许可用途的能力没有实质性不利影响的习惯清单项目，(B)承租人将进行的任何不在图则所述工作范围内的工作，包括任何承租人的改善，以及(C)将由承租人的供应商进行的任何工作，无论是否在图则中描述。如果对是否已基本完工有任何争议，业主建筑师签署的基本完工证书，表明工程已基本完工，并且符合本租约定义的基本完工要素，该宣誓书应是截至该证书所示日期已基本完工的确凿和具有约束力的证据。

“目标完工日期”是指2021年9月1日。该日期应通过承租人延迟和可原谅的延迟来延长。在不限制前述规定的情况下，如果房东在2021年1月15日之前没有收到开始项目所有关键道路建设活动所需的所有政府许可证、许可和批准，则该日期应延长至2021年1月15日之后的天数，直到房东收到所有这些许可证、许可和批准之日。

“税”在第6.3节中有定义。

“承租人延误”是指由于以下原因造成项目完工的任何延误：(1)承租人要求更改平面图或工程，(2)承租人未能在业主提出书面请求后五(5)天内就材料、设备、布局、颜色或其他类似事项做出决定，或就与项目有关的任何事项提供批准或详细不批准，除非本协议明确规定了更长的批准或不批准期限；(3)承租人在房屋内的操作或已完成或未完成的任何工作造成的延误。(3)承租人未能在业主书面请求后五(5)天内就与项目有关的任何事项作出决定，或未能就与项目有关的任何事项提供批准或详细的反对意见，除非本协议明确规定了更长的批准或不批准期限。其代理人或员工或租户的任何供应商，包括但不限于：(1)与租户改进、早期入场工作、试运行工作或早期成长室运营相关的；(4)租户方面在本协议项下的任何违约事件；或(5)全部或部分由租户造成的任何其他情况或延误。

“承租人设备”是指根据第10.6节由承租人拥有的设备。

“承租人改善工程”是指由承租人建造并支付费用，但不包括在计划内的承租人首次入住房屋(如果有的话)的改善工程。

“承租人赔偿方”是指承租人及其高级管理人员、董事、股东、母公司、关联公司、员工、代理人和承包人。

“承租人要求保险”在第11.1节中定义。

“租户地址”如下：

本森·希尔公司(Benson Hill，Inc.)

华森路北段1001号套房200

密苏里州圣路易斯，邮编：63132

注意：法律部

电子邮件地址：Legal@bensonhill.com

复印件为：

科利·杰森·P·C(Koley Jessen P.C.)，L.L.O.

103号大街1125号，800号套房

内布拉斯加州奥马哈，邮编：68124

注意：马修·斯皮克(Matthew Speiker)

电子邮件：matthew.speiker@koleyjessen.com

“承租人许可使用”是指在适用法律和允许的例外情况下，将房屋用于轻工业用途，包括但不限于农业生长室的操作、农业种子的储存和搬运以及附属的办公用途。

“承租人的供应商”指与承租人签订合同或与与承租人签订合同的任何一方签订合同的任何其他个人或实体(但不包括房东、承包商及其各自的分包商和供应商)；“承租人供应商”指上述任何一项。

“不可预见的情况”是指在处所遇到的任何情况，而该情况与有关土地的尽职调查文件中指出的情况有重大不同，或属于不寻常性质的未知物理条件，而该等情况与通常发现的情况有重大不同。

“保修表”是指作为附件D所附的保修表。

“工作”是指业主为完成本工程所需提供的所有服务、劳务、材料和设备。

“工作信函”是指本合同附件中作为附件C的工作信函。

第二条--房舍

2.1%是租赁公司。房东特此将房屋租赁给租户，租户特此按本租约的条款和条件向房东出租房屋。承租人在本协议项下的租赁权受且承租人不得导致违反每个允许的例外的条款和规定。

2.2%是头衔例外。业主有权随时授予业主认为必要或适宜的地役权、权利和奉献(以及修改、修改或终止任何影响物业的地役权、权利或协议)，只要这些地役权、权利或协议在任何方面都不会对租户进入或限制租户进入或允许使用房产产生不利影响，除非得到租户的书面批准，否则房东有权随时授予这些地役权、权利和奉献(以及修改、修改或终止任何地役权、权利或协议)。应业主要求，除非另有规定

本租约中，承租人应参与执行上述任何文件，或将承租人在房屋中的权益从属于根据上述文件产生的任何权利。

第三条--项目

3.1%的资金用于房屋的建设。

3.1.1业主应与承包商签订施工合同，根据该合同，承包商将为业主和租户的利益同意在基本符合计划的情况下建造大楼和项目的其他部分。本项目的设备应符合附件B中规定的规格，这些规格可能会通过计划、工作信函第3.3.1节规定的流程或双方的书面协议进行修改。根据工作书完成最终计划后，业主应或应促使承包商申请并努力争取开始与本项目有关的所有关键道路建设活动所需的所有政府许可证、许可和批准。

3.1.2房东和租客应努力使启用日期在2021年7月1日至目标完工日期期间(可因可原谅的延迟和租户延误而延长)，但房东不对未能在该期间之前或期间发生启用日期承担任何责任，房东也不应根据本协议向承租人支付任何处罚、租金减免或本协议项下的其他损害赔偿。

3.1.3房东应努力使基本完工符合计划(包括所有建筑系统处于良好工作状态和维修状态)，并努力在目标完工日期或之前将大楼交付给租户；但房东不对未能在目标完工日期前完成实质性完工承担本协议项下的责任，房东也不应根据本协议向承租人支付任何罚款、租金减免或本协议项下的其他损害赔偿。

3.1.4业主应在基本符合计划(包括所有建筑系统处于良好运行状态和维修状态)的情况下实现实质性完工，并在外部完工日期或之前将大楼交付给租户。如果房东未能在外部完工日期或之前完成实质性交付，则作为其对此类延迟交付的唯一和排他性补救措施(除非本3.1节另有明确规定)，承租人有权在外部完成日期之后的每一天获得相当于5000美元的基本租金抵免，直至基本完成为止(“延迟交付费用”)；但是，如果投产日期已经发生或早期成长室运营已经开始，则延迟交付费用应减少。逾期交货费应计入本合同规定的优先支付的基本租金分期付款中。如果业主未能在2022年1月15日或之前实现实质性完工，因承租人延误、可原谅的延误以及在2021年1月15日之后开始本项目所有关键道路建设活动所需的所有政府许可证、许可证和审批的发放延误，应延长该日期。除了延迟交付费用的应计费用外，承租人有权书面通知业主承租人打算从业主手中接管工程并完成工作，如果业主未能在以下时间内完成工程，承租人应有权以书面形式通知业主，承租人打算从业主手中接管并完成工程。如果业主未能在2021年1月15日之后完成与项目有关的所有关键道路建设活动，承租人有权书面通知业主承租人打算从业主手中接管工程并完成工作，如果业主未能在以下时间内完成工程，承租人有权, 承租人有权履行业主在本合同项下对工程的履行义务，并按照计划完成工程。如果承租人选择接管上述工作，则房东应补偿承租人实际发生的自付费用。

由承租人完成工程，并对承租人费用收取5%(5%)的管理费；但是，补偿总额不得超过(A)截至承租人接管工作之日项目预算中规定的剩余项目成本总额，外加(B)2,000,000美元的总和。(B)项目预算中规定的截至承租人接管工程之日的剩余项目成本总额，以及(B)2,000,000美元的总和不得超过(A)项目预算中规定的截至承租人履行工作之日的总剩余项目成本。房东应在收到租客的书面报销请求后三十(30)天内向租户支付此类费用，并附上证明此类费用金额的发票。如果房东未能在上述三十(30)天内偿还租户，租户有权将这些未偿还的费用与根据本合同支付的下一期基本租金相抵销。此外，如果承租人如上所述接管工程，迟交费用应在(I)基本完工和(Ii)承租人接管工程后六十(60)天内较早的日期停止产生。双方与本项目有关的其他权利和义务在构成本租赁一部分的工作函中阐述。

3.2%是房东免责声明。承租人承认并同意，除本租约另有明文规定外，业主、承包商或代表业主行事或声称代表业主行事的任何人士、商号或代理人，均未就(I)并非在业主监督下编制的任何图则的质量或准确性，(Ii)土地上、土地之下或影响土地的任何特定材料或物质(包括但不限于有害物质)的存在或不存在，(Iii)土地或其任何部分的地下条件作出陈述或保证，(Iii)土地或其任何部分的地下条件，(Iii)土地或其任何部分是否存在或不存在任何特定的材料或物质(包括但不限于危险物质)，(Iii)土地或其任何部分的地下条件，(在项目完成期间或之后，(V)向承租人提供的与物业相关的任何业权、勘测、结构报告、环境审计或其他信息的准确性或完整性(无论这些信息是否由业主保留或支付)，或(Vi)已经或可能影响物业或其状况、维修、价值、运营费用或潜在收入的任何其他事实或条件。

3.3%签署了最终完成确认协议。项目最终完工后，双方同意签署并交付本租约的修正案，确认开始日期、起租日期、期满日期和基准租金；但任何一方未能签署和交付此类修正案不影响双方在本租约项下的权利或义务。

第四条--期限

4.1%的租赁期限。

4.1.1.这些都是他们的财产。本租赁期以租赁期为准。

4.1.2%更新设备。本租约关于设备的期限应为初始期限，因为根据本租约的规定，该租约可能会较早终止。为免生疑问，承租人在本协议项下关于延期选择权的权利仅适用于物业，而不适用于设备。

4.2%有延长租赁期的选择权。承租人应有权(“延期选择权”)将物业的租赁期延长一个十五(15)年(此处称为“延期选择期”)。为行使延期选择权：(A)承租人须在期满日期前不迟于十八(18)个月且不迟于十二(12)个月就此向业主发出书面通知；(B)承租人应(I)与业主订立单独的租赁协议，根据该协议，承租人应将

(C)租户在行使延期选择权之日或延期选择期的第一天，向业主购买设备，期限与延长选择期相同且与延长选择期相同，或(Ii)以设备的公平市场价值从业主处购入(该等收购发生于初始期限的最后一个营业日)；及(C)租户行使延长选择权之日或延长选择期的第一天，均不会发生违约事件，且违约事件不会继续发生。就上述目的而言，设备的公平市场价值应指由房东和租户共同接受的评估师确定的评估价值，减去租户在初始期限内为不符合更换资格的设备(定义如下)更换任何设备和维修设备(包括承租人对设备维护和服务合同的任何付款，以及为免生疑问而支付的任何费用)而实际发生的所有自付成本和开支的总和。租户在初始租期的最后六(6)个租赁年内购买的新设备或更换设备的费用(仍为租户的财产)；但在任何情况下，其公平市值不得少于$1.00。如果承租人行使延期选择权，在延期选择期内应支付的基本租金应根据本合同所附附件H确定。如果承租人如上所述行使延期选择权，租赁期和到期日应就物业延长延长选择权期限，承租人应根据本租约的所有条款、条件和规定占用物业，但下列条款、条件和规定除外：(I)基本租金金额, 租赁期限和到期日应按本节规定确定；(Ii)租赁期和到期日应就物业(但设备除外)如上所述予以延长；及(Iii)承租人无权在延长选择期之后再延长或续签本租约。

4.3%的人展示了房屋。业主保留在物业上展示以下各项的权利：(I)在任何时候，业主认为必要或适宜的所有“待售”标志；以及(Ii)在租赁期限的最后十二(12)个月内，业主认为必要或适宜的与物业有关的所有“待租赁”标志。该等标志的放置不得不合理地干扰租户进入处所或在处所内经营业务。在向租客发出至少48小时的书面通知后，房东可在正常营业时间内向任何潜在买家、抵押权人或租客展示该房产及其所有部分，前提是房东采取商业上合理的努力，尽量减少在该等展示时对租客在该房产内的业务运营造成的任何干扰。

4.4%租赁期结束时物业的状况。租赁期届满或提前终止时，租户应：(A)交出对房产的管有(不包括设备，但仅在租户已从业主那里获得设备的情况下)，该房产状况清洁，维修良好，普通损耗和因意外事故或谴责造成的损坏除外；但租户有义务使所有建筑系统处于正常运行状态，费用由租户自理；及(B)移走所有租客的内外标志、商业固定装置及个人财产(如租客已从业主处取得设备，但仅在此情况下)，并修复因移走而造成的任何损坏，以令业主合理满意。如果租客未能在这种情况下离开房屋，房东有权维修并将其恢复到这样的状态，租户应立即向房东偿还房东的费用以及5%(5%)的管理费。

4.5%的留任。在租赁期因时间流逝或其他原因终止时，承租人应根据本租约立即交付对房产的占有权(不包括设备，如果但仅当承租人已从房东那里获得设备的情况下)。如果承租人没有按照本条例的要求交出房产的任何部分，那么，除了房东享有的任何其他权利和补救措施外，承租人还应向房东支付(A)月基本租金。

暂缓期间的每个日历月(不足一个日历月亦作一个日历月计算)，费率为紧接暂缓租期前有效的基本租金的150%，及(B)业主因未能交出占有权而蒙受的任何及所有损失、损害(不包括后果性及间接损害)及开支。在不限制前述一般性的原则下，承租人应赔偿、辩护(由房东可接受的律师)房东因房东未能将房产(或其任何部分)的占有权交付给任何可能的后续租客而遭受的任何损失、损害和费用，并使房东不受损害，这些损失、损害和费用是由于承租人没有按照本条款的要求交出对房产的占有权而导致的。如果业主在租赁期限期满或提前终止后持有房产，则此类赔偿应是业主根据本租赁或适用法律享有的任何其他权利或补救措施之外的补偿。

4.6%用于早期运营。如果承租人希望在调试工作完成后，但在基本完工之前，开始在房屋内运行一个或多个生长室(“早期生长室作业”)(与工作信函中所述的执行调试工作不同)，承租人应向业主提交书面通知，要求进行此类早期生长室作业。业主应与承包商一起审查该申请，以确定在业主和承包商的合理意见下，是否可以进行这种早期成长室操作，以便不干扰或延误项目或其任何组成部分，是否可以安全地进行，以及是否可以在没有出具入住证的情况下进行。如果业主和承包商在书面通知承租人的情况下做出这样的决定，承租人有权开始对业主批准的生长室进行早期生长室操作，但须满足以下要求：

(A)禁止承租人或其代理人、雇员或承租人的供应商进入处所，风险和费用由承租人独自承担；

(B)所有早期成长室作业应事先与业主和承包商协调，并进一步遵守业主或承包商或两者可能实施的合理规则、法规和要求，或为避免项目延误和维护项目安全可能需要的规则、法规和要求。在不限制前述规定的情况下，业主或承包商施加的此类要求可能包括分阶段、限制或禁止执行早期成长室作业，同时考虑到作为项目一部分进行的电力和其他公用事业及建筑系统工程的完成情况以及所有适用的法律；

(C)承租人不得干扰业主、承包商或业主的任何其他承包商进行任何早期成长室作业；

(D)任何承租人作为早期成长室运营的一部分雇用的承租人供应商不得对房东、承包商或其分包商(任何级别)雇用的劳动力造成任何劳动困难，如果房东、承包商或其分包商遇到困难，则承租人应导致造成此类困难的劳工离开现场，不再进入现场；

(E)承租人须在自初期成长室运作开始至开始运作日期止期间内遵守并受租约所有条文约束；但在此期间承租人应支付的每月基本租金应相等于(I)

租赁期限首个月应付的设备基本租金乘以(Ii)分数，分数的分子为租户获准进行早期成长室内作业的成长室内的可租面积，分母为物业内所有成长室内的可租赁面积总和，基础租金应于每月的第一天提前支付(并应在该期间内的任何部分历月按比例分摊)。(B)在租赁期限的第一个月内应支付的设备基本租金，乘以(Ii)分数，分子为租户获准进行早期成长室内作业的成长室内的可租面积，分母为物业内所有成长室内的可租赁面积总和，基础租金应提前于每个月的第一天支付(并应在该期间内的任何部分历月按比例分摊)。为免生疑问，承租人应负责与早期成长室运营相关的所有运营成本，包括水电费，如果不是由适用的第三方提供商直接向承租人开具账单，则应在房东向承租人交付发票后三十(30)天内退还房东；

(F)在租客进入房产之前，租客同意支付房东证书并向其提供证明，证明租客当时已获得并正在维持所有租客所需的保险；

(G)承租人及其代理人和承包商同意遵守以任何方式与早期成长室业务有关的所有法律，包括但不限于，如果入住证尚未发出，则不采取任何需要入住证的行动；以及

(H)在任何情况下，承租人进行早期成长室经营的权利均不包括承租人在开工日期前在物业开始任何其他业务经营的权利。

除业主、承包商(以及承包商的分包商和供应商)及其各自的代理人和员工的疏忽或故意行为外，承租人特此同意就任何一个或多个业主受赔方因早期成长室内业务造成的任何或所有诉讼、索赔、留置权、债务、损失、损害、罚款和费用(包括但不限于律师费和法律费用)对业主受赔方进行赔偿、辩护并使其无害。(包括但不限于律师费和法律费用)的任何一项或多项诉讼、索赔、留置权、债务、损失、损害、罚款和费用(包括但不限于律师费和法律费用)，承租人在此同意赔偿、辩护并使房东受赔方不受任何损害。在开工日期之前。承租人在此同意承担承租人或其代理人或承包商在房屋内或周围放置的任何承租人的库存、设备、用品或原材料的一切损失或损坏的风险。

第五条--租金

5.1%的基本租金。在租赁期内的每个付款日，承租人应以电汇方式向房东支付基本租金明细表规定的每月基本租金分期付款金额，不得进行任何抵扣或扣除。承租人应根据房东不时指定的电汇指示，在付款日期向房东支付每笔基础租金分期付款。租赁期开始时任何部分历月的基本租金(如有)应按日(按基本租金月度分期付款的十分之一(1/30)的费率)从租金开始日期至租金开始日期当月最后一天的每一天按比例分摊，并应包括与第一笔每月基本租金分期付款一起支付的租金。

5.2%的额外租金。承租人根据本租约须支付的所有金额(基本租金除外)，包括但不限于承租人有义务支付的任何金额

根据任何赔偿或偿还义务支付，连同因不支付或逾期支付而可能增加的每笔罚款、罚金、利息和成本，应构成本租赁保留的额外租金，并应包括在本租赁所使用的“额外租金”一词中。承租人有义务支付在租赁期内产生的任何和所有基本租金和额外租金，在租赁期终止或期满后仍然有效。

5.3%的逾期租金利息；滞纳金。如果承租人未支付任何基本租金、附加租金或本合同项下到期应付的任何其他款项，房东有权享有本合同规定或法律规定的所有权利、权力和补救措施，在未支付租金的情况下，除本合同明确规定的情况外，业主有权代表承租人支付这些权利、权力和补救措施，但本合同另有明文规定的情况下，业主有权代表承租人支付这些权利、权力和补救措施。承租人应向房东支付所有逾期租金的利息，年利率为每月复利，利率等于违约率(但在任何情况下，违约率均不得超过法律允许的最高金额)，从租金到期日起至租户支付为止。承租人应自行承担成本和费用，履行本租赁项下的所有义务，并应在到期和应付时支付所有基本租金、额外租金和本合同项下到期的任何其他款项，无需通知或要求，不得减免、扣除或抵销。除上述规定外，如果房东在基础租金或附加租金到期日超过十(10)天后收到该分期付款，承租人应向房东支付相当于基础租金或额外租金分期付款金额的百分之五(5%)的滞纳金；但是，对于在租赁期内任何十二(12)个月期间发生的第一次滞纳金，如果房东在发出书面通知后五(5)天内向房东支付该滞纳金，则不应评估该滞纳金。

5.4%不承担租户的成本和费用义务；没有终止或抵消。双方的意图是，承租人应独自负责并支付与使用、运营、享用、维修、维护和更换房屋及其各个部分有关的所有成本和费用，但业主在以下方面的义务除外：(A)6.1和6.2节中规定的房产税和个人财产税；(B)第9.3节中规定的与业主维修义务有关的任何费用或费用；(C)11.2节中规定的业主必备保险。(D)根据附件G所列物业管理服务属于业主明示义务的费用和费用(如果有)，以及(E)根据本租约业主应承担明示义务的任何其他费用或费用。承租人应直接向有权获得该等款项的一方支付所有该等款项，如果房东支付任何该等款项，承租人应按要求退还房东本合同项下的额外租金。尽管现行或未来法律有任何相反规定，除非本租赁另有明确规定，否则本租赁不得终止，承租人也无权就任何基本租金、额外租金或根据本租赁支付的其他款项享受任何减免、抵销、反索赔、抗辩或扣减。双方有意将承租人在本租约项下的义务作为单独和独立的契约和协议，并继续不受影响，除非该等义务已根据本租赁的明文规定进行修改或终止。尽管前述有任何相反规定，前述规定不应被视为免除房东未能履行本租赁项下房东的明确义务的责任。

5.5%的房东破产。只要承租人对房屋的占用权不受干扰，承租人应根据本租约的条款继续承担义务，不得采取任何行动终止、撤销或撤销本租约，即使任何受托人、接管人或清盘人或任何法院可能就本租约采取任何破产、资不抵债、重组、清算、解散或其他影响业主的程序或任何与本租约有关的诉讼。

5.6%没有隐含合约利率。任何有关构成该建筑物或该土地的平方尺数目的陈述，只供参考之用。承租人应支付的基本租金总额应为本租约规定的基础租金总额，尽管后来可能发现本租约规定的建筑物或土地的平方英尺数与其实际平方英尺数之间存在任何差异。

5.7%提高了协议和满意度。租客支付的款项或业主收到的少于本条例规定的到期款项，不得被视为支付租客当时到期款项的最早部分，任何支票或付款(或任何支票或付款随附的信件)上的任何背书或声明，均不得被视为协议和清偿(或全额付款)，而业主可接受该支票或付款，但不损害业主追讨该款额余额或寻求本条例所规定或其他法律或衡平法上可得的任何其他补救办法的权利。

第六条--税收

6.1%的房地产税。房东应负责从本租赁日期开始至租赁期限最后一天的期间内对物业征收的所有房地产税和评估以及任何和所有替代该等税收的付款(所有该等税收和代税款项在本合同中统称为“房地产税”)。在任何日历年的房地产税超过45万美元(“房地产税上限”)的范围内，承租人应在房东提出书面要求后三十(30)天内向房东支付超出本协议规定的房地产税上限的金额作为额外租金；但在任何情况下，承租人均不负责支付与房东未及时支付房地产税相关的罚款、费用、滞纳金、违约金、罚金、税金或相关利息费用，除非承租人未及时支付本6.1节规定的任何金额。

6.2%的个人财产税。房东应负责对设备征收的所有个人财产税和评估(此处统称为“个人财产税”)可归因于从本租赁之日起至初始租期最后一天结束的期间内征收的所有个人财产税和评税(所有此等税种在本文中统称为“个人财产税”)。在任何历年对设备征收的个人财产税超过30万美元(“个人财产税上限”)的范围内，租户应在房东提出书面要求后三十(30)天内向房东支付超过本协议规定的个人财产税上限的个人财产税作为额外租金；但在任何情况下，承租人均不负责支付与房东未及时支付个人财产税相关的罚款、费用、滞纳金、违约金、罚金、税金或相关利息费用，除非承租人未及时支付本第6.2条规定的任何金额。承租人应负责并在任何罚金或利息开始产生之日或之前，对承租人的个人财产、家具、贸易固定装置和设备(为免生疑问，不包括设备)征收的所有个人财产税，应自本租赁之日起至初始租期最后一天结束的期间内负责并支付。

6.3%征收其他税。租户应在任何罚款或利息开始计提之日或之前(以及作为本合同项下到期的额外租金)，在到期时支付可归因于从生效日期开始至租赁期最后一天结束的期间的所有其他税项(定义见下文)。就本租赁而言，术语“其他税”应包括所有自来水和下水道租金和收费以及其他政府

任何种类和性质的税，非常税、普通税、可预见税和不可预见税，以及其中的每一期，在租赁期内，必须或可能对房产或其任何组成部分征收、评估或征收，或代替或取代上述任何类型的税收或评估；明确不包括根据上述6.1条规定房东有义务征收的房地产税部分，以及房东有义务征收的个人财产税。尽管本协议有任何相反规定，其他税种应不包括在生效日期之前评估和征收的与房屋建设或设备购置有关的任何税收或政府征收的税款。除本租约另有明文规定外，本租约不得视为要求承租人支付房东的任何遗产税、继承税、继承税、资本税、公司特许权税、转让税或所得税，也不得视为本租约所界定的任何税项。在本租约中，“税”一词应指根据上文6.1节规定承租人有义务缴纳的房地产税、根据上文第6.2节承租人有义务缴纳的个人财产税、其他税以及需要支付的所有款项。

6.4%的人参加了这场比赛。承租人有权(但无义务)就房屋的评估价值(通过争议房屋的评估价值)对评估的房产税或个人财产税金额提出异议。承租人应遵守房东对此类竞赛的合理要求。如果租户选择抗税，租户应向房东递交书面通知，表明租户将在抗辩截止日期前不少于三十(30)天提出抗税。如果租户选择不抗辩此类税种，则房东有权但无义务抗辩此类税种。

第七条--房舍的使用

7.1%是允许使用的。未经业主事先书面同意，租客不得使用和占用处所，仅供租户许可使用，不得用于其他用途或用途。业主事先书面同意不得无理拒绝、限制或拖延。在租赁期内，租户有权每周7天、每天24小时进入房屋。

7.2%表示没有违法行为。承租人不得违反或允许违反，并由承租人承担费用，使房屋和房屋内的所有操作符合所有适用法律。承租人应自费获得与占用该房屋或在该房屋内经营其业务相关的所有许可证、许可证或其他授权。如任何政府当局要求租户占用该处所，或在图则完成后使该处所符合所有法律，则承租人须安排进行该等工程，费用由承租人自行承担。承租人不得以任何方式使用或允许他人使用该处所，以(I)构成危险，(Ii)对该处所或其任何部分的声誉造成重大损害，(Iii)违反任何法律，或(Iv)在该处所或其任何部分的任何时间违反、暂停、作废或用于增加任何一份或多份保单的保费。承租人不得违反或允许违反任何影响房屋的限制性契诺、地役权、租约或其他所有权条件。

7.3%的人承担一般维护义务。承租人应保持房屋清洁、安全和卫生，没有害虫、白蚁和其他害虫。承租人不得致使或允许房产因承租人、其代理人、雇员或承包商的任何作为或不作为而损坏、摧毁或变质，合理损耗除外。承租人不得容许任何令人反感或令人反感的噪音或气味从处所发出。承租人不得允许废物或垃圾的堆积，也不得允许任何行为或任何条件的存在。

这将使根据本租赁条款随时可能需要的任何保险单无效或无法购买。承租人不得妨碍或准许阻塞位于处所或毗邻处所的任何停车场、街道或人行道，并须保持该等停车场、街道及人行道没有冰雪。承租人不得容忍任何浪费发生在房产上。

7.4%的危险活动被禁止。除根据承租人的许可使用并遵守所有适用法律通常用于承租人业务的普通用品和产品的范围外，承租人代表、保证并同意其不会在厂房内储存、使用、生产或处置任何爆炸物、易燃材料、危险物质、危险废物、危险废物、放射性材料或其他污染物或污染物。

7.5%禁止超载。承租人不得使楼面、屋顶、墙壁或其他结构部件超载，超过其承重能力。房东保留在提前十(10)天书面通知租户(或在人员或财产有受伤或损坏风险的情况下，提前通知租户)要求移走超过该容量的任何材料设备或家具的权利，但如果房东不行使该权利，则不对租户或任何第三方承担任何责任，双方同意，租户应对任何此类超载造成的任何损失、损坏或费用承担全部责任。

7.6%的人要求赔偿。

7.6.1在符合本租约明确规定的任何豁免、免除或责任限制的前提下，承租人应就任何一个或多个房东赔偿遭受或发生的任何和所有第三方索赔、诉讼、诉讼、仲裁程序、损失、损害、判决、和解、罚款和费用(包括但不限于合理的律师费和费用、法院费用、专家证人费用和费用以及其他争议解决费用)对所有房东受赔方进行赔偿、辩护并使其不受伤害。因承租人违反本租约，或因承租人或承租人的代理人、员工、承包商、转租人、本承租人受让人或被邀请人进入房屋而造成的死亡、损坏或财产损失，无论其发生在何处。尽管前述有任何相反规定，但该赔偿和辩护义务不得延伸至因任何一个或多个房东受赔偿方的疏忽或故意不当行为而导致的任何诉讼、索赔、要求、费用、损害赔偿、罚款或费用。

7.6.2在符合本租约明确规定的任何豁免、免除或责任限制的情况下，房东应就任何一个或多个承租人遭受或发生的任何和所有第三方索赔、诉讼、诉讼、仲裁程序、损失、损害、判决、和解、罚款和费用(包括但不限于合理的律师费和费用、法院费用、专家证人费用和费用以及其他争议解决费用)对所有承租人受赔方进行赔偿、辩护并使其不受伤害。因房东违反本租约，违反房东在本租约项下明确作出的任何陈述或保证(但须受本条款第22.4节的限制)，或房东、其代理人、承包商和雇员或承包商、其雇员、代理人或分包商的疏忽或故意不当行为而造成的死亡或财产损坏或损失。尽管前述有任何相反规定，该赔偿和辩护义务不得延伸至因任何一方或多方承租人的疏忽或故意不当行为而导致的任何诉讼、索赔、要求、费用、损害赔偿、罚款或费用。

7.6.3尽管本租约有任何相反规定，房东或租客在任何情况下都不对第三方声称的、甲方根据本合同负有赔偿义务的附带、后果性或惩罚性损害赔偿负责，租户和房东特此放弃对本判决规定以外的损害赔偿的所有索赔。如果第三方对房东和租客提出索赔，并且该索赔部分由7.6.1节规定的租户赔偿和7.6.2节规定的房东赔偿部分支付，则房东和租客的义务应就该索赔公平分摊。

第八条--公用事业和服务

8.1提供金融服务。自开工之日起，应提供下水道、水、电、气。承租人应申请并安排所有公用事业服务自租约开始之日起在承租人名下生效。在期限内，承租人应独自负责并在到期并应支付的情况下，及时支付所有水、下水道、电、气、电话或其他通信、火灾或防盗警报系统的费用，以及在厂房内或与厂房相关提供、使用或消费的任何其他公用设施或服务的费用，除非根据施工合同，承包商需要支付这些费用。承租人的上述义务应包括为向房屋供应公用事业而要求支付的任何公用事业押金。承租人应按照公用事业公司或提供公用事业设施的政府当局的规定使用任何供应给房屋或为房屋提供服务的公用事业设施。租客在任何时间均不得使该等公用事业的总管道、馈线、导管、导管或其他设施负荷过重或超过该等设施的容量，而该等设施是向处所供应、分配或供应该等公用事业设施的。

8.2%的人表示服务中断。承租人理解、承认并同意，任何一项或多项公用事业设施可能会因意外、紧急情况或房东无法控制的其他原因而中断，或者可能会暂时停止或减少，直到可以进行某些维修、改动或改善；房东不代表或保证不间断地提供此类公用事业设施；任何此类中断不应被视为驱逐或干扰租户对房屋或其任何部分的占有权、占用权和使用权，或者，除非服务中断是由房东造成的，否则不应视为驱逐或干扰租户对房屋或其任何部分的占有权、占有权和使用权，或者，除非服务中断是由房东造成的，否则不得被视为驱逐或干扰租户对房屋或其任何部分的占有权、占有权和使用权，除非服务中断是由房东造成的

8.3%用于电信服务。承租人应自费并自费获得所有电信系统，包括语音、视频、数据、互联网以及通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统提供的任何其他服务(“电信服务”)。应要求所有电信服务提供商遵守所有适用法律。承租人确认房东无需提供或安排任何电信服务，且房东不对承租人承担安装、运营或维护电信服务或与之相关的任何设备或设施的责任。未经业主事先书面同意，承租人不得安装任何屋顶通信设备，业主书面同意不得无理拒绝或拖延。业主可以就业主认为保护其利益的适当事项表示同意，这些事项包括但不限于任何此类设备的大小和位置、安装在屋顶上的方法、任何屋顶穿透的数量和大小、是否符合所有适用的法律、筛选该等设备的计划以及业主决定的其他合理事项，这些事项包括但不限于任何此类设备的大小和位置、安装在屋顶上的方法、任何屋顶穿透的数量和大小、是否符合所有适用的法律、筛选该等设备的计划以及房东决定的其他合理事项。

尽管前述有任何相反规定，如果租户使用屋顶设备会违反任何允许的例外情况、对建筑物的价值造成重大不利影响、违反任何法律、导致屋顶材料的任何保修无效或受到不利影响或以其他方式使房东承担任何责任，业主有权禁止使用屋顶设备。

8.4%美国国家安全局。承租人应自行承担费用，负责为该房屋和承租人认为必要或适宜的场所提供安保系统、安保监控和安保人员。房东对房屋的安全不承担任何责任或义务。

第九条--修理

9.1%是租户的维修义务。除房东根据以下第9.3条规定的明确义务外，承租人应负责并支付维护、维修和更换(统称为“维修”)房屋及其所有部件所需的全部费用，这些维修是使房屋及其每个部件保持良好状态、维修和工作状态、伤亡和损坏(包括内部或外部、普通或非常、可预见或不可预见、或资本或非资本的维修)所必需的，但不包括此类维修在内的情况下，承租人应负责并支付维护、维修和更换(统称为“维修”)的全部费用，以使房屋及其每个组成部分保持良好的状态、维修和工作状态、伤亡和谴责，包括内部或外部、普通或非常、可预见或不可预见、或资本或非资本的维修。在不限制前述一般性的原则下，承租人如前述那样维修房屋的义务包括：所有卫浴装置和管道；所有供暖、通风和空调系统和设备(“暖通空调”)；所有电气和照明设施和设备；任何其他机械系统和设备；所有安全系统和设备；所有消防安全系统和设备；所有环境美化、标牌、人行道和路缘；所有雨水和卫生下水道和管道，无论是在大楼占地面积之内还是之外；所有所有天花板、窗户、门、平板玻璃和天窗；建筑物、所有码头、保险杠和船坞门的所有必要的油漆和填缝；所有排水沟和排水沟；以及所有楼层和地面覆盖物；所有这些都是处所的一部分。此外，承租人应负责维修楼顶及其甲板和隔膜，以及位于物业上的停车场和内部驱动器，只要承租人的行为或不作为(不包括普通损耗)需要进行此类维修。承租人的上述维修义务应包括但不限于, 有义务对上述承租人有义务修缮的房屋进行修缮，以遵守在图则编制后制定的法律。

92%的暖通空调维修合同。在不限制前述一般性的情况下，承租人应在开工日期前自费获得并在租赁期内维护一份形式和内容合理令业主满意的暖通空调维护和检查合同。租户应在签订合同后立即向业主交付一份合同副本，此后应业主的要求不时交付一份副本。如果承租人未能获得或维持该合同，则房东有权在接到书面通知后三十(30)天内，由承租人承担费用并代表承租人取得上述合同，房东应立即偿还房东的费用外加每年费用的百分之五(5%)作为管理费，这部分金额应构成本合同项下应支付的额外租金。(2)房东有权获得或维持该合同，房东有权在接到书面通知后三十(30)天内由承租人承担并代表承租人获得此类合同，房东应立即偿还房东的费用外加每年费用的5%(5%)作为管理费，这笔金额应构成本合同项下应支付的额外租金。如果房东认定租户未能履行或疏于履行本租约规定的维修和维护房屋的义务，则房东应向租户发出通知，说明该未履行义务。如果承租人在发出通知后三十(30)天内进一步未能或忽略履行该义务，则根据本条款，该事件应构成违约事件

此外，房东有权(但无义务)自行承担维修费用，房东应立即向房东退还维修费用外加维修总费用的5%(5%)，该等费用应构成本合同项下应支付的额外房租。(注：本租约或法律规定房东可享有任何其他权利或补救措施)，房东有权(但无义务)自费进行修缮，租客应立即向房东补偿修缮费用外加修缮总成本的5%(5%)，构成本合同项下应支付的额外租金。

9.3%是房东的维修义务。尽管上述第9.1条有任何相反规定，房东应负责并支付以下费用：(A)在保修表上所列保修范围内的任何维修，直至将保修分配给承租人，之后承租人应负责执行保修表的条款；如租户提出保修要求，业主在此同意配合租户执行保修要求；及(B)对建筑物屋顶、基座和地基、外墙和结构构件，以及停车场和内部驱动器进行必要的维修，以使其保持良好状态、维修和工作状态，但因租户的作为或不作为(不包括普通损耗)而需要进行的维修除外。(B)对建筑物屋顶、基座和地基、外墙和结构构件以及停车场和内部驱动器的任何维修，以保持其良好状况、维修和工作状态所必需的，但因租户的作为或不作为(不包括普通损耗)而需要进行的维修除外。尽管前述或本租约的其他条款有任何相反的规定，但如果需要进行本租约规定的业主责任范围内的维修，则业主的责任仅限于进行该等维修的费用；在任何情况下，房东不对租户或任何第三方(包括但不限于任何适用保险的提供者)因需要和进行此类维修而遭受或发生的任何损失、损害或费用负责，这些损失、损害或费用包括但不限于对承租人的个人财产、固定装置、设备、机械和库存造成的损害、因各种因素(如雨、雪、冰或风)造成的损害、因物业内任何业务运作中断而造成的损失或其他直接或间接、实际或后果性的损害。

如果房东未能按照第9.3节的要求进行维修，并且在承租人向房东提供书面通知后三十(30)天内仍未完成维修，承租人有权(但无义务)完成或可能导致完成维修，在这种情况下，房东应在租户向房东发出书面通知并附上发票后三十(30)天内，补偿租客合理的维修费用，外加5%(5%)的管理费。在此情况下，承租人应在向业主发出书面通知后三十(30)天内完成或可能导致完成维修，房东应补偿租户合理的维修费用和5%(5%)的管理费。如果房东未能在上述三十(30)天内偿还租户，租户有权将未偿还的费用与根据本协议支付的下一期基本租金相抵销，但任何日历月应支付的基本租金不得超过基本租金的25%，其余部分将在未来几个月用于基本租金，直至全额支付为止。在此情况下，承租人有权将未偿还的费用与根据本协议支付的下一期基本租金相抵销，但不得超过任何日历月应支付的基本租金的25%，其余部分将在未来几个月用于基本租金，直至全部支付。

尽管有上述规定，承租人仍有权立即进行本合同规定的房东义务的修理，前提是这些修理是防止对人身或财产造成明显损害所必需的，并且在进行该修理之前没有足够的时间通知房东。一旦需要维修，租户应在实际可行时立即通知业主。房东应在租客书面通知房东后三十(30)天内补偿房客合理的费用，并附上发票。如果房东未能在上述三十(30)天内偿还租户，租户有权将未偿还的费用与根据本协议支付的下一期基本租金相抵销，但任何日历月应支付的基本租金不得超过基本租金的25%，其余部分将在未来几个月用于基本租金，直至全额支付为止。在此情况下，承租人有权将未偿还的费用与根据本协议支付的下一期基本租金相抵销，但不得超过任何日历月应支付的基本租金的25%，其余部分将在未来几个月用于基本租金，直至全部支付。

第十条--改动

10.1%的人进行了改建。未经房东事先书面同意(不得无理拒绝同意)，承租人不得进行任何改动(以下第10.2节规定的微小改动除外)；但在下列情况下，业主的同意可由业主全权及绝对酌情决定：(A)与租客将建筑物用作租户的准许用途不一致；(B)可能导致处所的价值减值；(C)可能影响建筑物的屋顶隔膜、地基、结构构件、外墙或机械、电气、管道或生命安全系统；或(D)对任何设备造成重大不利影响：(C)可能影响建筑物的屋顶膜、地基、结构构件、外墙或机械、电气、管道或生命安全系统；或(D)对任何设备造成重大和不利的影响。在不限制前述一般性的原则下，业主可根据业主为保护其在房产中的利益而合理要求的事项，同意任何变更，并补偿业主在审查、批准和监督任何变更时的合理时间和费用。此外，业主可在租赁期结束前移除任何更改，以此作为同意作出任何更改的条件。租户进行的任何变更，无论是否需要业主同意，都应以合理的努力进行，并应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律。在任何改建开始之前，承租人应获得并向房东提供下列文件的副本，费用和费用由租户自行承担，每一份必须由房东凭其唯一和绝对的酌情决定权满意：(I)如适用，应提供进行改建的完整计划和规格；(Ii)如适用法律要求，应向适当的政府当局提供进行改建所需的所有许可证的复印件；(Ii)如果适用，则应向相应的政府当局提供进行改建所需的所有许可证的复印件。, (Iii)承建商风险保险的副本(如果此类工程不在本合同规定由承租人维护的现有保险单的范围内)，(Iv)承租人将出租的与改建相关的所有设计和施工合同的副本，以及(V)业主可能合理要求作为其同意任何拟议的改建的条件的其他项目的复印件，(Iv)承租人将出租的与改建相关的所有设计和施工合同的复印件，以及(V)业主可能合理要求的作为其同意任何拟议的改建的条件的其他项目。承租人应及时向所有承包商、分包商及其供应商支付承租人就房屋所做或造成的任何工作，并应房东的要求提供相关证据(包括但不限于适当的留置权豁免)。如果有留置权申请，承租人应在房东提出要求后二十(20)天内为其投保或解除该留置权。任何改动均应遵守所有法律，并在租赁期限届满时归业主所有，除非本合同另有明确规定。

10.2%的人进行了轻微的改建。尽管上文第10.1节有任何相反规定，承租人有权在未经房东同意的情况下，自行承担费用，随时在建筑物内部进行非实质性、非结构性的更改(对建筑物的任何此类内部和非结构更改被称为“轻微更改”)，以供承租人使用，而不经房东同意，这是承租人认为合理必要的改变；(B)在未经业主同意的情况下，承租人有权在建筑物内部进行非实质性、非结构性的更改(对建筑物的任何此类内部和非结构更改被称为“轻微更改”)；但条件是：(I)任何个别轻微改动的成本不超过50,000美元；(Ii)在任何一个租赁年度内进行的所有轻微改动的总成本不得超过500,000美元；(Iii)租户事先向业主发出书面通知，并提供该等轻微改动的一般描述；以及(Iv)第10.1节中有关一般改动的所有其他规定均适用于任何轻微改动。尽管本合同有任何相反规定，双方同意，任何要求穿透建筑物顶膜、基础、结构构件或外墙的改动，或根据本租约要求业主维修的任何建筑构件，或以其他方式对设备造成重大和不利影响的任何改动，均不应被视为轻微改动，并应遵守上文第10.1节的规定。

10.3%用于拆除改建和租户改善。租户自费进行的所有更改和租户改进(包括但不限于商业和贸易

这些物品(包括固定装置、公用设施、机械、设备、家具、可移动隔断和个人财产)应是并一直属于承租人的财产，并应在到期日之前搬离，除非双方书面同意相反的情况。在租赁期内的任何时候，在本租赁期满或提前终止时，承租人可以自费拆除任何或所有此类物品；但条件是，承租人必须以良好和熟练的方式修复因拆除而对房屋或建筑物造成的任何损坏，并且在拆除后，其余设备仍保持良好的运行状态，以满足其预期用途(除非承租人已从业主那里购买了设备)。除非承租人已从房东处获得设备，否则承租人不得移走任何设备，除非这些设备被具有同等或更高价值和用途的新设备所取代；但承租人可以移走承租人的设备。如果承租人没有按照本合同的要求拆除任何和所有的改建和改进，那么在租赁期限结束时，这些改建和改进将成为业主的财产，这是房东的唯一选择。如果房东不选择承担上述租户改建、租户改善、行业固定装置和个人财产的所有权，则房东有权将其移走并出售、储存或以其他方式处置，房屋维修和租户应偿还房东的费用以及此类费用的5%(5%)的管理费。本款规定在本租约终止或期满后继续有效。根据房东的选择，任何租户的个人财产，如果在遗弃截止日期后留在房屋内或遗弃在物业内，可被视为已被遗弃, 在这种情况下，房东可以按房东决定的商业合理方式保留这些物品，而不承担责任，费用由租客承担；但须遵守任何适用法律关于租赁权中被遗弃财产的规定和要求。“放弃期限”是指本租赁到期日的较早者，或较早终止日期后的十(10)个工作日，或发出收回房产给房东的收购令后的三(3)个工作日。

10.4%是连战。承租人承诺，不会因向承租人提供的任何工作、劳务、服务或材料未付款或发生争议，或因与承租人达成协议或经承租人同意(包括但不限于承租人的改善)，而遭受或允许针对房东对房屋的所有权或承租人在房屋的租赁权益提起任何留置权。如果任何此类留置权应在任何时间针对该房产或其任何部分提交，承租人应在收到该留置权的书面通知后二十(20)天内(或任何抵押所要求的较短期限)，为防止该房产或其任何部分丧失抵押品赎回权而将其解除记录或担保。业主就任何更改给予的同意或批准，不得被视为暗示业主同意提交任何针对业主在该房产的权益的留置权。承租人应赔偿、辩护(由业主接受的律师)所有业主受赔方因任何承包商或分包商未能支付而遭受或招致的任何和所有索赔、诉讼、诉讼、仲裁程序、损失、损害、判决、和解、罚款和费用(包括但不限于合理的律师费和开支、法庭费用、专家证人费用和费用以及其他争议解决费用)，并使其不受损害。在任何级别上，任何一个或多个承包商或分包商都不能得到支付，承租人应赔偿、辩护和保护所有业主受赔方，使其不受任何索赔、诉讼理由、诉讼、仲裁程序、损失、损害、判决、和解、罚款和费用(包括但不限于合理的律师费和开支、法庭费用、专家证人费用和其他争议解决费用)的影响。针对房屋或其任何部分提出的任何此类留置权主张。

10.5%剥夺了房东的检查修理权。业主及其授权人员、雇员、代理人和承包商有权(在正常营业时间内，或在紧急情况下的任何时间，在合理范围内尽可能少地中断租户的经营)

实际可行)为下列目的进入该处所：(A)视察该处所，以确定租客是否已遵守本租约的条款和条件；(B)根据本租约条款的规定，对租户进行维修，并进行维修和更换，这可能是由于房东通知后租户没有进行该等维修或保养所致；或(C)在业主合理判断为维护建筑物的结构安全或纠正任何相当可能对人身或财产造成伤害或损坏的情况下，有需要或适宜进行维修和进行任何维修和更换。此外，业主可在向租客发出书面通知最少48小时后，进入该处所，向他人展示该处所，以便在租约终止后出租该处所，或出售该建筑物或为该建筑物提供融资。

10.6%的租户设备。

10.6.1如果在租赁期内，承租人购买了不更换现有设备的额外设备，则该等额外设备应为承租人的个人财产，该等设备的所有权应保留在承租人手中。

10.6.2如果在租赁期限内，设备的任何部分变得不能使用，这种不能操作不是承租人的行为或不作为(普通损耗除外)造成的，并且该等设备不能以商业合理的成本进行维修(符合上述要求的设备为“符合更换条件的设备”)，承租人有权为符合更换条件的设备购买更换设备，但承租人应在承租人知道后立即向业主提供需要更换的书面通知，并且该等更换设备应尽管如上所述，如果业主财产保险单的收益被用于购买该等替换设备，则该替换设备仍为业主的个人财产，只要该等收益与该等替换设备的总成本成比例使用。承租人应负责移走和处置任何由业主自负费用和费用更换的现有设备，业主有权获得转售、打捞或以其他方式处置该等设备所得的任何收益。

10.6.3如果在租赁期限内，承租人更换了任何不符合更换条件的设备，则该更换应遵守上文第10.3节的规定，并且该更换设备应为业主的财产。

第十一条--保险

11.1%是租户的所需保险。在本租赁期内的任何时候，承租人应自费维护下列保险单，并遵守以下义务(该等保险单和合规统称为“承租人要求的保险”)：

11.1.1.承租人应保持损失原因保单-特殊险形式(以前称为“一切险”)财产保险，涵盖行业固定装置、设备、商品库存和所有其他个人财产，包括承租人不时在房屋内、之上或之上进行的装修，保额不低于其在有效期内不时存在的实际重置成本的100%(100%)，为包括喷头泄漏、风和恐怖主义在内的旧分类中包括的任何危险提供保护，包括洪水和地震的最高限度。承租人还应获得额外的费用和业务

中断保险(在“实际损失持续”的基础上)，期限和限额不少于租户应支付的基本租金的十二(12)个月。

11.1.2在承租人进行任何改善或改建期间，承租人或承租人的承包商应按不低于全部完工项目可保价值的价格维持建筑商的风险保险，承保相同的风险，并在其他方面遵守上文第11.1.1节规定的相同要求。承租人的建筑商风险保险还应包括：(A)材料、设备、机械和供应品的损失，无论是现场、运输中还是异地储存，或任何临时构筑物、升降机、人行道、挡土墙和地下财产的损失；(B)软成本、平面图、规格、蓝图和模型；(C)拆除和增加的建筑成本，包括因法律变更和建筑法律实施范围的变化而增加的成本，所有这些费用都应以业主合理满意的升华为条件；及(D)实际亏损金额相等于租户应付基本租金至少12个月的业务中断。尽管本合同有任何相反规定，承租人没有义务按照第11.1.2节的要求对适当的微小改动维持建筑商的风险保险，因为此类轻微改动的性质是这样的。

11.1.3承租人须维持以下人身伤害、身体伤害、死亡、意外及财产损失保险：(A)公众责任保险，包括商业一般责任保险，每次事故金额不少于1,000,000美元，一般总限额不低于2,000,000美元；(B)自有(如有)、租用及非拥有汽车责任保险，每次事故金额不少于1,000,000美元；及(C)伞形责任保险，每次事故金额不少于5,000,000美元。承租人的责任保险应包括因房屋和运营、电梯、自动扶梯、独立承包商、合同责任(包括赔偿)以及产品和完成的运营而产生的责任。所有租客责任保险应在房东合理满意的背书上注明房东及其抵押贷款人为“附加被保险人”。要求承租人承保的责任保险与房东承保的责任保险一样，都是主要的、免缴费的保险。

11.1.4.承租人应按法律要求维持工伤补偿和伤残保险。

11.1.5承租人应按房东或其抵押贷款人不时合理要求的方式，为房产及其运营维持其他类型和金额的保险，与圣路易斯市和圣路易斯县地区类似地段物业通常维持的保险一致。

11.1.6.承租人应从经授权在该州开展业务并令房东合理满意的国内保险公司那里获得所有租户要求的保险，条件是：(A)标普和另一家令房东满意的评级机构的理赔能力不低于“A”(或同等水平)；及(B)AM Best给予“A：X”或更好的财务实力评级。承租人应获得业主对所有承租人所需保险的形式、实质、金额、风险范围、升华、免赔额和保险人的合理批准。承租人要求保险应包含业主认为合理必要或适宜的条款，以保护其利益，包括注明承租人、房东或其他任何一方均不得被视为共同保险人。承租人应在到期和应付时支付所有承租人所需保险的保费。承租人不得根据任何可能(如果没有支付任何保费贷款)导致提前取消任何承租人所需保险的安排来支付保险费。承租人应在出具保险证书后立即向房东交付保险单副本，如果房东以书面形式提出要求，则应向房东交付所有承租人所需保险的保险单副本。至少30天前

保单到期时，承租人应提交符合贷款文件的续签证明。如果租户未能在该日期之前完成，则在不限制房东补偿的情况下，房东可以(但绝对没有义务)购买任何租户要求的保险，在这种情况下，房客应应要求偿还房东的费用，外加5%(5%)的管理费，该义务应构成本合同项下应支付的额外租金。

11.1.7在每份保险单(或其背书)中，承租人应尽商业上合理的努力，促使承运人：(A)同意尽力向房东提供取消、终止或不续签该保险单的至少10天的书面通知；(B)放弃向房东索赔任何保费和佣金的权利，前提是保单不需要放弃支付保费才能向被保险人支付索赔的要求；以及(C)允许房东支付保费以继续索赔；以及(C)允许房东继续支付保费。如果房东支付任何此类保险费，租户应向房东退还房东的费用，外加5%(5%)的管理费，作为额外租金。每份财产保险单应规定，对于房东的利益，该保单应保持有效，并应为房东投保，无论以下情况：(I)被点名的被保险人的行为、不作为、疏忽或违反保证、声明或条件；(Ii)占用或使用房屋的目的比允许的更危险；或(Iii)房东行使任何房东的补救措施。

11.1.8.承租人不得单独投保，无论是实物或形式的保险，还是在损失情况下的分担，均不得与任何承租人要求投保。但是，承租人除承租人要求保险外，还可以为房屋投保，但前提是：(A)承运人不违反或有权主张任何承租人要求保险项下的任何抗辩或放弃任何主要承保范围；(B)承租人和房东(视他们的利益而定)互惠；以及(C)以其他方式遵守本租约。

11.1.9尽管本租约有任何相反规定，但如果房东在任何时候未收到令人满意的书面证据，证明承租人完全遵守本租约的所有租客所需保险，并已支付所有所需保费，则房东可选择采取房东认为必要的行动来保护房东的利益，包括获得房东认为适当的保险。房东为此支付的费用，以及房东因承租人未能履行承租人要求的保险义务而遭受或招致的任何其他费用或损失，应由承租人报销，并向房东支付房东履约成本的5%(5%)的管理费，应应要求支付，构成本合同项下应支付的额外租金。如果房东在任何时候就任何租户要求保险的金额、范围或条款作出任何决定或要求，任何此类决定或要求均不会对房东施加任何义务或责任。承租人不得依赖任何此类决定或要求。承租人承认，任何此类决定或要求完全是为了房东自己的利益，而不是为了承租人的利益。承租人应对其保险计划的充分性和适当性负全部责任，而不依赖房东。

11.2%是房东的必备保险。在本租赁期内，业主应随时维护以下保险单，并遵守以下义务(该等保险单和合规统称为“业主要求保险”)：

11.2.1业主应保持有效的损失原因保险单(以前称为“全险”)，承保建筑物内、建筑物上或建筑物上的设备(但明示不包括那些需要租户投保的物品)。

根据上文第11.1.1节的规定)，不少于其在使用期限内不时存在的实际重置成本的百分之百(100%)(不包括业主选择的建筑物底部和基础)。

11.2.2房东应维持以下人身伤害、身体伤害、死亡、事故和财产损失保险：公共责任保险，包括商业一般责任保险，每次事故金额不低于100万美元，一般总限额不低于200万美元。

11.2.3房东还应自费维持以下人身伤害、身体伤害、死亡、事故和财产损失保险：(A)拥有(如果有)、租用和非拥有的汽车责任保险，每次事故金额不低于100万美元；(B)每次事故金额不低于500万美元的雨伞责任保险；以及(C)法律规定的工人赔偿保险。应租客的书面要求，房东应向租客提供本合同规定房东承保的保险范围的证明。

11.2.3房东应从授权在该州开展业务的国内保险公司那里获得所有房东要求的保险：(A)标普和另一家令房东满意的评级机构的赔付能力不低于“A”(或同等能力)；以及(B)AM Best给予“A：X”或更好的财务实力评级。

11.2.4如业主所需保险的保费超过任何历年的总金额$75,000(“保险费上限”)，租户应在业主提出支付此类保费的书面要求后三十(30)天内向业主支付超出本合同规定的保险费上限的金额作为额外租金。承租人应在房东提出书面要求后三十(30)天内，进一步补偿房东就房东要求的保险支付的任何免赔额的费用；前提是引起保险索赔的事件不是由于房东在本合同项下的错误行为或不作为造成的。尽管有上述规定，承租人在任何情况下均不负责支付与房东要求保险相关的罚款、费用、滞纳金、违约金、罚金或相关利息费用，除非承租人未能及时支付第11.2.4条规定的任何金额。

11.3%放弃代位权。在法律允许的范围内，在不影响本协议规定的保险提供的保险范围的情况下，房东和租户均放弃就本协议规定双方必须维护的财产保险(包括任何和所有免赔额)承保或将承保的房产、建筑物、设备、租户装修或承租人个人财产的全部或任何部分的损害向另一方索赔的权利。本条款旨在为每一方的利益完全放弃任何保险公司为任何一方提供财产保险而可能产生代位权的任何权利和/或索赔。每一方根据本租赁获得的承保范围应包括但不限于承运人放弃代位权，这符合本节的规定。

第十二条--违约；补救措施

12.1%支持租户违约。下列任何一项或多项事件的发生，应构成承租人方面的“违约事件”：

12.1.1%负责承租人未能在到期时支付租金或本合同规定承租人应支付的任何其他款项，且房东向承租人发出书面通知后五(5)个工作日内未予纠正；

12.1.2对租户在需要时未能遵守或履行本条款12.1其他条款未涵盖的本租赁项下的任何契诺或义务，且房东向租户发出书面通知后三十(30)天内未予以纠正的行为负责；

12.1.3对房东发出书面通知后，租户未能立即补救因违反租户在本租约项下的义务而造成或遭受的任何危险情况；或

12.1.4%对违反本办法第十五条的行为负责；或者

12.1.5承租人须(I)就其全部或大部分资产申请或同意委任其接管人、受托人、托管人或清盘人；(Ii)无力或以书面承认其无力偿还到期的债务；(Iii)为债权人的利益作出一般转让；(Iv)被判定为破产人或无力偿债；(V)提出自愿破产呈请，或寻求与债权人达成安排；或利用任何破产法或提交答辩书。重组或破产程序，(6)采取任何行动实现上述任何一项，或(7)破产，(8)已对其提出破产申请，但在提交后六十(60)天内未被驳回；或

12.1.6.承租人的租赁权益在执行过程中被征收或通过法律程序被扣押，且该征收或扣押未在提交后三十(30)日内完全解除或以其他方式清偿。

122%的人选择了补救措施。如果发生违约事件，房东可以在法律允许的范围内行使下列任何一种或多种补救措施，或适用法律允许的任何其他法律或衡平法补救措施：

12.2.1.业主可在向租客送达通知后终止本租约(并加快到期日期)，业主有权立即占有该房产，租户应和平地将该房产的占有权交还给业主。承租人特此放弃其在法律或衡平法上可能拥有的收到违约通知或没收要求的任何及所有权利，除非本合同另有明确规定。如果租户在租赁期限终止后继续持有房产，房东有权收回房东收回房产的成本(包括但不限于合理的律师费和诉讼费用和开支)、适用法律允许的金额以及本合同项下应支付给房东的任何其他金额(包括但不限于逾期租金)。除上述规定外，如果租约如上所述终止，房东还有权向租户追回因本租约违约事件而适用法律允许房东承担的所有损害赔偿。房东没有义务减轻此类损害，尽管适用法律可能隐含任何义务，双方同意此类协议是本租赁对价的重要组成部分。

12.2.2在不终止本租约的情况下，业主有权终止租客对房产的占有权并收回对房产的占有权，租户应和平将房产交还给业主。房东可以根据房东的选择，在没有任何义务的情况下，

安排处所作好重新出租的准备，并可根据业主的选择，以租客代理人的身份将处所或其任何部分重新出租，租期在租赁期届满之前、同时或之后届满。在这种重新出租的情况下，房东应收到相应的租金，首先用于偿还房东可能因收回房产、准备重新出租和重新出租(包括但不限于改建费用、经纪和律师费)而产生的合理费用，其次用于支付损害赔偿金和相当于本合同项下到期的基本租金和额外租金的金额，以及履行本合同规定的承租人其他义务的费用。(二)支付损害赔偿金和相当于本合同项下到期的基本租金和额外租金的金额，以及用于履行本合同规定的承租人的其他义务的费用，以及支付损害赔偿金和相当于本合同项下到期的额外租金和履行本合同规定的承租人的其他义务的费用。租户，无论房东是否已转租该房产，均应向房东支付相当于基本租金和本合同约定由租户支付的附加租金减去重租收益(如果有)的赔偿金，该租金应在本合同规定的租金到期之日到期并由租户支付。房东不应承担减轻损害的义务，尽管适用法律可能隐含任何义务，双方同意此类协议是本租赁对价的重要组成部分。

12.2.3.如果承租人不履行本合同项下承租人同意履行的任何义务，房东可为承租人履行此类义务。如有需要，承租人应向房东报销房东代租客履行房租的费用，以及相当于房东上述履约费用的5%(5%)的管理费。业主如此支出的任何款项均须即时到期并须予支付，而租客如不缴付该等款项，业主即有权享有其可享有的一切权利及补救办法，犹如租客拖欠租金一样。

12.2.4.承租人应应要求向业主支付基础租金、额外租金或本合同项下其他到期金额的任何逾期付款的违约利率(按月复利)的利息，该利息应在任何该等付款到期日的次日开始累算，而无论根据本合同或与其相关的任何补救措施或宽限期可能给予的任何补救措施或宽限期。

12.2.5.房东有权按照下文第18条的规定申请保证金。

12.2.6房东有权在违约事件发生后的任何时候，在没有要求或通知的情况下，对强行进入、强行扣留或强行进入提起诉讼，或由房东选择其他法律程序。

12.2.7如业主根据上文第12.2.1、12.2.2或12.2.3节行使其权利，而延期选择权截至其日期仍未行使，则延期选择权应视为无效，且不具任何效力或作用。(二)如果业主行使上述第12.2.1、12.2.2或12.2.3节规定的权利，而延期选择权截至日期仍未行使，则延期选择权应视为无效，没有任何效力或效果。

12.2.8.如果此类违约事件发生在工程最终完工之前，则业主有权停止工程，承租人应赔偿、维护并使业主免受由此造成的一切损失、损害和费用。

12.2.9.业主有权将承租人的建筑外部标牌从建筑物中拆除，并修复由此造成的任何损坏，所有费用均由承租人自行承担，应由承租人按要求向业主报销。

12.3%是房东违约。除非有管辖权的法院根据衡平法做出相反裁决，否则承租人在本合同项下的义务是独立的，

房东履行或遵守其在本租约项下的任何义务，不应成为承租人履行本租约义务的借口。如果房东违反其在本合同项下进行维修的义务，承租人应享有本合同第9.3条规定的权利。

12.4%是房东责任的限制。

12.4.1本协议所称“房东”仅指该房产的当前业主(及其代理人)。如果房东在本合同项下实际或声称不履行、违约或违约，承租人的唯一和唯一的补救措施将是违背房东对物业及其租金、问题、利润和收益的权益。在不限制前述规定的情况下，业主的合伙人、成员、经理、股东、董事、高级职员、代理人或雇员不会因任何涉嫌的违约或过失而被起诉、接受送达或法律程序或获得判其败诉的判决，也不会对业主的任何成员、经理、合伙人、股东、董事、高级职员、代理人或雇员的资产发出执行令状。

12.4.2业主或其物业经理，或其各自的雇员、业主、代理人或承包商，均不对租户或其雇员、代理人、承包商或受邀者承担任何责任，因房东无法合理控制的不可抗力原因或其他情况导致物业服务中断或材料不可用(包括但不限于公用事业、垃圾清除和维护)或拒绝进入。

12.4.3对于因他人的盗窃、破坏或其他犯罪或侵权行为(房东、其代理人、承包商或物业经理的侵权或故意行为除外)造成的人员或财产的伤害或损坏，房东或其物业经理及其各自的任何员工、业主、代理人、承包商或被邀请人均不承担任何责任，承租人特此承认，租户占用和使用房产的风险由租户自负。在此，房东或其物业经理，以及他们各自的任何员工、业主、代理人、代理人或承包商，对于因他人的盗窃、破坏或其他犯罪或侵权行为而造成的人身或财产伤害或损坏，租户不承担任何责任，承租人特此承认，租户占用和使用房产的风险由租户自负。

12.5%的累积补救措施。房东根据本租约条款可诉诸的具体补救措施是累积性的，并不排除在租户违反或威胁违反本租约任何条款的情况下其合法享有的任何其他补救措施或补救手段。除本租约规定的其他补救措施外，任何一方均有权向有管辖权的法院申请禁制令，禁止或企图或威胁违反本租约的任何契诺、条件或条款，或向有管辖权的法院寻求强制具体履行任何此类契诺、条件或条款的法令。

第十三条--谴责

13.1%的人接受了总提成。如果整个房屋在征用权下被征用，本租约将自谴责当局收回占有权之日起终止。

13.2%的人表示部分减持。如果物业的任何部分是在征用权下取得的，则本租约将于谴责当局取得占有权之日起终止；但本租赁应相对于未被征收的物业部分保持并继续完全有效，直至租赁期届满，租户应有权根据如此取得的物业部分的用途和程度公平地减免基本租金。

13.3%的人接受了大量的部分收购。尽管上文第13.2条有任何相反规定，但如果超过30%(30%)的建筑物被永久征用在征用权之下，这使得租户合理地不能将房产用于租户当时合理确定的许可用途，那么房东和租户都有权单方面终止本租约。该选择权必须在收到采取行动的通知后六十(60)天内通过向非终止方发出书面通知的方式行使，并且终止应在采取行动的生效日期生效。倘若本租约并未因任何此等承租而终止，承租人在本租约项下的任何义务及本租约的所有其他条文将保持十足效力及作用；但本租约将相对于未如此承租的物业部分维持并继续完全有效，直至租赁期届满，承租人应有权根据如此承租的物业部分的用途及程度公平地减免基本租金。尽管有上述规定，任何园林区的征用不会导致任何租金的降低。

13.4%的人要求赔偿损失。根据征用权取得的所有损害赔偿，不论是对全部或部分物业，均属业主所有，并由租客转让予业主；但只要租客没有拖欠本条例，租客可就搬迁费用提出独立申索，但不得减少业主的赔偿。

租金上涨13.5%。如果本租约按本合同规定终止，所有租金应支付给房东，直至收回租赁权之日为止，房东应公平退还租户预先支付的尚未赚取的任何基本租金和额外租金。

13.6%的人表示愿意出售。房东自愿出售给任何有征用权的个人或实体，无论是在谴责的威胁下，还是在征用权诉讼待决期间，都应被视为在本节中被征用；但在这种情况下，租户有权收回任何搬迁费用，只要房东能够从该判决机关获得补偿，而且这不会减少否则应支付给房东的金额。

第十四条--损害或毁灭

14.1%为伤亡赔偿。本合同要求承保的火灾或其他类型的伤亡事故在本合同中称为“伤亡事故”。如因任何原因(包括但不限于伤亡)造成房产损坏或破坏，承租人应立即通知房东。如果房屋在意外事故基本完工后如前述般损坏或毁坏，则除非租约按第14条的规定终止，否则房东应维修和恢复房屋(但不包括改建、租户装修、行业固定装置、设备、商品、库存或租户的个人财产)至紧接意外事故之前的基本相同状况。这种修复和恢复在本文中统称为“恢复”。如果房东承担修复工作，承租人应根据承租人的要求及时修理、恢复和更换其改建、租户改善、行业固定装置、设备、商品、库存和个人财产，以供承租人许可使用。

14.2%的公司出现小幅亏损。如果因伤亡事故造成的损失合计等于或低于25万美元(不包括)，则该房屋在基本完工后被损坏或被毁

如果业主的个人财产受到损害)，则在符合当时有效的任何按揭条款的情况下，业主财产保险在支付该等收益(“收益”)所产生的任何费用后可获得的净保险收益(“收益”)应由业主使用，并用于支付修复工程的费用。在此情况下，业主可从业主的财产保险中获得的保险收益净额(“收益”)应由业主使用，并用于支付修复费用。

14.3%的公司出现了大幅亏损。如果因意外事故而造成的损失合计超过250,000美元，在实际完工后房屋遭到损坏或毁坏，则业主(或租客在(C)、(D)和(E)条款的情况下)有权终止本租约，但条件是：(A)意外伤害不在业主保险单的承保范围内；(B)如果所得款项不足以支付修复的所有费用(包括由于任何抵押贷款人的行动)，(C)业主有权终止本租约；(B)如果所得款项不足以支付修复的所有费用(包括由于任何抵押贷款人的行为所致)，则业主有权终止本租约。(D)恢复工作不能在业主合理确定的意外伤害发生之日后一(1)年内完成，或(E)该等意外伤害发生在当时租期的最后两(2)个租赁年度内。房东或租户(视情况而定)应根据第14.3节的规定行使终止本租约的权利(如果有的话)，在事故发生后六十(60)天内向另一方提供书面通知。如果房东终止本租约，则房东有权获得房东规定的意外伤害保险项下的所有应付款项。如果房东不终止本租约，则房东有义务进行修复。如果房东没有在事故发生之日起一(1)年内通过书面通知房东完成修复，承租人有权终止本租约。承租人有权但没有义务向房东支付完成修复的费用超过可获得的保险金额的金额(“保险差额”)。, 在这种情况下，房东无权因保险金额不足而终止本租约。如果承租人向房东支付保险差额，如果承租人根据购买选择权(定义在表I)获得房产，则该差额应计入承租人支付给房东的购买选择权价格(定义在附件I)中。

14.4%是租金减免。如果由于意外事故，承租人不能合理地将房屋用于承租人的许可用途，则承租人根据本合同支付基本租金的义务应公平地减轻，直到承租人可以再次将处所用于承租人的许可用途为止。

14.5%的人在实质性完成之前支付了意外伤害费用。如果物业在实际完工前因意外事故而损坏或损毁，则(A)所得款项须支付予业主，或按当时有效的按揭另有规定，及(B)业主须完成修复，并可用所得款项支付有关费用。房东应对适用于此类意外事故的任何免赔额负责。在任何情况下，房东没有任何义务维修或恢复任何租户的装修或租户的任何其他财产。

第15条--转让和分租

15.1%的人接受转让，一般情况下会转租。

15.1.1.房屋转租。未经业主事先书面同意，承租人不得将房屋的全部或任何部分转租给任何人，业主可根据其唯一和绝对的酌情决定权给予或拒绝同意，除非本合同另有规定。未经房东事先书面同意，将房屋或其任何部分转租，均构成本合同项下的违约事件，无效，没有任何效力或效果。业主对其中一次转租的同意，不应被视为对随后任何一次转租的同意。租户应向房东报销不超过2,500美元的房东在

审查、批准或拒绝承租人要求转租房屋或其任何部分的请求。尽管房屋或其任何部分有任何转租，或业主对此有任何同意，租户仍应承担本租约项下的全部和主要责任。承租人应负责并支付与转租有关的所有经纪佣金和费用。如果发生违约事件，且本租约或承租人根据本租约对房产的占有权终止，则在房东向该分租人递交书面通知后，任何此类有效的转租均应视为终止。尽管前述有任何相反规定，承租人有权将房产或其任何部分转租给承租人的关联公司，而无需事先征得房东的书面同意，但前提是满足以下所有条件：(A)未发生违约事件，且在转租之日仍在继续；(B)承租人在签订转租合同前以书面形式通知房东该转租；(C)承租人不被免除履行以下所有义务、契诺和责任的主要责任：(A)未发生违约事件，且在转租之日仍在继续；(C)承租人不免除履行以下所有义务、契诺和责任的主要责任及(D)租客对该处所的准许用途不会因此而改变。如果承租人将房屋内的任何空间分租给不是承租人的关联公司的第三方，并且承租人为此收取的任何对价超过了承租人根据本租约应支付的基本租金(或在分租部分房屋的情况下，则为该基本租金), 双方同意，承租人收到超额对价后，应立即向房东支付超额对价金额的50%。

15.1.2.完成任务。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押、扣押、留置或以其他方式将其在本租约项下的全部或任何部分权益转让给任何第三方，或以房客在本租约中的权益为抵押，除非本合同另有规定，否则房东可凭其唯一和绝对的酌情权给予或拒绝给予或不给予同意，除非本合同另有规定，否则承租人不得在未经房东事先书面同意的情况下转让、转让、质押、扣押或以其他方式转让本租约项下的全部或任何部分权益。任何未经房东事先书面同意的转让均构成本合同项下的违约事件，无效，没有任何效力或效果。房东对一次转让的同意不应被视为对随后任何转让的同意。承租人应赔偿房东不超过2500美元的费用，用于房东审核、批准或拒绝承租人根据本租约转让承租人租赁权益的任何请求。承租人应负责并支付与本租赁项下承租人租赁权益转让相关的所有经纪佣金和费用。尽管有任何转让，承租人仍应承担履行本租赁项下承租人义务的全部和主要责任。尽管前述有任何相反规定，承租人仍有权将本租赁转让给承租人的关联公司，而无需事先征得房东的书面同意，但前提是满足以下所有条件：(A)未发生违约事件，并且在转让之日仍在继续；(B)承租人在转让前不少于三十(30)天以书面形式通知房东转让；(C)转让人在履行以下所有义务、契诺和责任方面未被免除主要责任：(A)未发生违约事件，且在转让之日仍在继续；(B)承租人在转让前不少于三十(30)天以书面形式通知房东，(C)转让人不免除履行以下所有义务、契诺和责任的主要责任, 及(D)租客的准许用途不会因该项转让而改变。如果承租人将本租赁转让给非承租人附属公司的第三方，并且承租人为此收取任何对价，则双方同意承租人在收到该对价后应立即向房东支付对价金额的50%。

15.1.3.办理转租和转让手续。如果承租人提议转让本租约或转租全部或部分房屋，并征得房东同意，则承租人应向房东提出书面要求，其中应包括以下信息：

(一)提供拟转让人、受让人、抵押权人或受让人的姓名、联系人、地址、电话、传真号码；

(B)如属分租契约，须说明处所的分租部分及与此相关的任何改动；

(C)提供受让人将作出的任何改动的说明；

(D)提供建议的分租人、承让人或受让人拟在处所进行的活动的描述，以及证明该等活动会符合本租契、所有适用的分区规例及准许的例外情况的证据；

(E)提供有关建议中的分租人、承让人或受让人的财务或其他信贷资料，并提供合理足够的细节及范围，以证明业主在同意该项分租或转让时所施加的任何条件已获满足；

(六)提供转租或转让协议的实质性业务条款说明；

(G)提供业主就任何个别分租或转让而合理要求的其他资料；及

(H)如果业主同意，则建议的分租人、承让人、抵押权人或受让人应签署业主合理需要的文件，以证明其受本租约条款约束和遵守的义务，或满足业主在授予此类同意时施加的任何其他条件。

15.2%的人有权收取租金。如果房屋或其任何部分由承租人以外的任何个人或实体转租或占用，则在承租人发生违约事件后，房东有权(但无义务)向分租人或租户收取租金，并将收取的净额用于本协议保留的基本租金和附加租金，但此种转租、占用或收取不应被视为放弃双方根据本第15条达成的协议，或接受分租人或租户为租户，或释放租客。在任何转租之后，承租人在本合同项下的责任应继续存在，即使本合同的任何后续修改或修订或任何后续承租人在本合同项下免除任何责任，均须经承租人事先同意。

15.3%的人看到了控制权的变化。就本租约而言，“控制权变更”一词是指对承租人发行、赎回、出售、转让或以其他方式转让承租人的有表决权股份、合伙权益、会员权益(如果承租人是公司、合伙企业或有限责任公司以外的商业组织，则为同等所有权权益)的任何发行、赎回、出售、转让或转让，以便在该等发行、赎回、出售、转让或转让生效时，(A)实益拥有该等有表决权股份、合伙权益超过50%(50%)的一人或多人的身份，出售、赎回、出售、转让或转让，或(B)有权控制租户管理的一个或多个人的身份与发行、赎回、出售、转让或转让之前的身份发生变化。尽管前述有任何相反规定，如果承租人的有表决权股票的大多数股份在合理合法和国际公认的证券交易所上市和公开交易，则只要该等股份如此上市和公开交易，控制权的变更不应被视为发生在

(B)如果承租人的大部分有表决权股份因向公众发行该等股份或其后在该交易所出售、转让或转让该等股份而成为相对少数投资者实益拥有的一部分，作为所谓的“私有化”交易的一部分，或在合理地可能导致该等股份从任何该等交易所退市的交易中实益拥有，则控制权的变更将被视为因任何该等交易而发生。控制权的变更应构成本租约项下的转让，须经业主同意。

15.4%用于合并或整合。承租人合并为另一个实体或将承租人与一个或多个其他实体合并均构成本租赁项下的转让，需经房东同意。

第十六条--安静的享受

16.1%提供安静的享受。如果承租人支付租金，并遵守和履行承租人在本租约项下必须履行和遵守的所有义务、契诺、条件和规定，则承租人应与房东约定，承租人在整个租赁期及其任何延期期间都可以安静地使用和占有房产，不受房东或通过房东的索赔。

162%的人看到了新的标志。只要违约事件没有继续发生，承租人有权在大楼外部安装背光建筑标志。此类外部建筑标牌须经所有适用的政府批准(包括密苏里州克里夫科尔市)以及业主的批准，并有其唯一和绝对的酌情权。此外，承租人还有权不时安装从建筑物外部看不到的建筑物内部标牌。承租人在物业上安装的任何及所有招牌均须由承租人自行承担费用，并应由承租人在期满日期或租户提前终止对物业的占有权时拆除，费用和费用由承租人自行承担。承租人有责任修复因拆除任何该等招牌而造成的任何损坏，并有责任补偿业主粉刷因拆除任何该等招牌或招牌而造成的污渍或变色而影响建筑物的任何地方的费用。所有该等招牌均须符合影响该处所的所有法律及业权限制。

16.3%为留置权。业主对房产的所有权是并始终是租户所有权的至高无上的，本租约中的任何条款都不能授权租户做出任何可能导致对业主所有权的留置权或妨碍业主所有权的行为。租客无权导致或准许任何种类的留置权或产权负担(不论是因租客的作为、法律的施行或其他原因而设定)附加或放置在处所或建筑物上，而租客所产生的任何及所有该等留置权及产权负担只适用于租客在处所的权益。

第十七条--房东抵押、出售或转让租金的权利

17.1%的人剥夺了房东的抵押贷款权利。业主有权随时及不时就该处所的全部或任何部分作出一项或多项按揭，并将租金转让作为任何该等按揭贷款的进一步抵押品。如房东将租金转让给任何按揭贷款人，而该按揭贷款人以书面要求租客直接向该按揭贷款人缴付租金，则房东会根据租客遵从该按揭贷款人直接收取租金的要求，免除租客的任何索偿或要求。

17.2%是房东出售或转让的权利。本租约中包含的任何内容不得被视为以任何方式限制、限制或以其他方式影响房东在任何时候将其

在基本建成后对该房产的权益。在发生任何此类转让的情况下，(A)转让人应被免除在该转让生效后根据本租约应履行的与业主义务有关的所有责任(但除非受让人明确承担，否则本合同任何规定均不解除转让人因该转让之前发生的行为或事件而产生的本合同项下的任何责任)，(B)承租人应向受让人支付并委托承让人承租人应向房东支付的租金，而受让人应充分认识到该承租人应向房东支付的租金，并且该受让人应充分认识到该承租人应向房东支付的租金，并且该受让人应充分认识到该承租人应向房东支付的租金，并且该受让人应充分认识到这一点。及(C)该转让书下的设保人应将保证金转让或交付给受让人，但以保证金未按本规定适用的范围为限。

17.3%的人处于从属地位。本租约及承租人在本租约项下的所有权利，均受制于并从属于现时可能影响本租约全部或任何部分的所有按揭，以及其所有续期、修改、更换及扩建；但如任何该等按揭的持有人(凭其全权酌情决定权及以书面形式)选择将该持有人的按揭从属于本租契(可随时作出选择)，则该选择对租客具有约束力，而如该房产其后通过抵押出售，则该选择对租客具有约束力；但如该等按揭的持有人(以其全权酌情决定权及书面形式)选择将该持有人的按揭从属于本租约(可随时作出选择)，则该项选择对租客具有约束力，而如该房产其后以抵押方式出售，则该选择对租客具有约束力承租人应任何按揭贷款人或准按揭贷款人的要求，签立并交付该按揭贷款人可能要求的商业上合理的从属、不干扰和委托协议，该协议除规定该按揭贷款人可能要求的其他商业合理条款外，还应规定本租约将从属于该按揭贷款人的抵押的留置权，只要没有违约事件发生，该承租人对房产的占有权就不会受到干扰。

禁止反言17.4%。在房东提出书面要求后三十(30)天内，租客应签署并向房东或房东指定的人递交一份填写妥当的禁止反言证书，格式如附件E所示。

第十八条--保证金

承租人应在生效之日向业主交保证金，作为承租人全面忠实履行本租约各项条款的担保。房东应将保证金存入一个单独的计息存款账户，该账户不得与其他资金混用。房东对该存款账户可能支付或可能不支付的利率不承担任何责任，也没有义务获得任何特定的回报。如果发生违约事件，业主可使用、运用或保留全部或部分保证金，连同由此赚取的利息，用于支付任何违约金额，或支付业主因租客违约而可能或有义务支出的任何其他金额，或赔偿业主因租客违约而遭受的任何损失或损害。如果要使用或运用保证金的任何部分，承租人应在提出书面要求后十(10)个工作日内向房东交足以将保证金恢复到原来金额的保证金，如果承租人不这样做，将构成违约事件。如果承租人应全面履行本租约项下的所有义务，保证金及其应计利息或其任何余额应在租赁期届满后，在承租人在本租约规定的时间和条件下交出房产时，立即退还给承租人。

第十九条--环境事项

19.1%的定义。如本条所用，应适用下列定义：

19.1.1“危险物质”是指根据与环境监管、污染、清理或披露有关的任何适用的地方、州或联邦法律、规则或法规，包括但不限于“综合环境反应、赔偿和责任法”(“CERCLA”，第42 U.S.C.Sect.9601等)，被归类或定义为危险或有毒的任何物质或材料。修订后的《资源保护和恢复法》(42 U.S.C.Sect.6901，et.修订后的《清洁水法》(33 U.S.C.Sect.1251，et.经修订的《清洁空气法》(美国联邦法典第42编第7401节等修订后的《超级基金修正案和再授权法》，或州超级留置权或环境清理或披露法规(所有此类法律和法规在本文中统称为“环境法”)。

19.1.2“释放”是指任何释放、溢出、泄漏、泵送、浇注、排放、排空、排放、注入、逸出、淋滤、处置或倾倒。

19.1.3“通知”是指任何联邦、州或地方政府机构或当局或任何其他实体或个人(包括但不限于任何与该场所相邻或附近的财产的所有人，或遭受或声称财产损坏或人身伤害的任何其他实体或个人)就任何故意或无意的行为或不作为，已经或可能导致有害物质释放到建筑物内的任何实际或威胁的传票、传票、指令、命令、索赔、诉讼、调查、法律程序、判决、信件或其他书面通讯，以及任何实际或可能导致该等行为或不作为的传票、传票、指令、命令、索赔、诉讼、调查、法律程序、判决、信件或其他书面通信，无论是实际的还是威胁的，涉及已导致或可能导致将危险物质释放到建筑物内的任何故意或无意的行为或不作为。或在适当的查询和调查之后，对可能导致上述任何情况的任何事实的任何实际或推定的了解。

19.1.4“环境状况”是指与空气、土壤、地表水、地表水、地下水、水系沉积物有关的任何状况，以及目前或将来可能需要调查或补救行动和/或可能导致第三方对租户或房东提出索赔、要求或责任的任何类似状况，包括但不限于任何联邦、州或地方政府当局、物业邻近或附近的任何业主或遭受或声称财产损坏或人身伤害的任何其他实体或个人。

19.2%是房东关于有害物质的免责声明。本租约中的任何条款均不要求业主对第三方造成的任何有害物质或环境状况或影响本场所的任何情况花费任何资金、采取任何行动或以其他方式承担任何责任。

19.3.承租人在危险物质方面的义务。承租人不得导致或允许，也不得允许其分租人或其各自的代理人、员工或承包商导致或允许任何有害物质在房屋内或之上排放，或以合理可能导致违反任何环境法或导致任何环境法规定的任何责任的方式释放任何有害物质。承租人不得使用、储存或释放任何有害物质，也不得允许在房屋内使用、储存或释放有害物质，除非本合同第7.4条明确允许。承租人应在搬运、储存或运输任何有害物质时行使并促使其分租人及其各自的代理人、员工和承包商采取应有的谨慎态度，并应使其按照所有环境法进行搬运、储存和运输。承租人不得允许该房屋以可能导致该房屋受到任何有害物质污染的方式使用或操作

或以合理可能导致违反任何环境法或根据任何环境法承担责任的方式。承租人不得在处所内安装或准许安装任何地上或地下储油罐或含石棉物料。承租人承诺，应促使由承租人、通过承租人或承租人对房屋进行的任何维护、维修或改动的方式不得违反环境法，或使在房屋工作或访问房屋的人员暴露在超过适用环境法规定的安全水平的危险物质中。

19.4%规定了业主在危险物质方面的义务。业主不得导致或允许，也不得允许其各自的代理人、员工或承包商导致或允许违反任何环境法的行为，或以合理可能导致违反任何环境法或造成任何法律责任的方式，导致或允许任何有害物质在场所或场所上的任何排放。房东应(由租户合理接受的律师)进行辩护，并对因违反本条规定的房东义务或与之相关的任何索赔、责任和费用(包括但不限于工程师、环境顾问和类似顾问的合理调查费用以及律师的合理费用和支出)进行辩护，并赔偿和保护租户和租客受赔方不受伤害。

19.5%是承租人的赔偿。承租人应单独负责，并应(由业主接受的律师)为业主和业主受赔方提供辩护，使其不受因下列原因引起的或与之相关的任何索赔、法律责任和费用(包括但不限于工程师、环境顾问和类似技术人员的合理调查费用以及律师的合理费用和费用)的损害，并赔偿业主和业主受赔方不受损害(A)违反本条规定的任何承租人义务，(B)在租赁期间，在处所内、之上或之下发生任何环境状况，或因此而发生的任何索赔、法律责任和费用(包括但不限于合理的工程师、环境顾问和类似技术人员的调查费用以及律师的合理费用和费用)，以及(B)在租赁期间在处所内、之上或之下发生的任何环境状况。(C)租户或其雇员、代理人、承包商、分租人或被邀请人在租赁期内在物业内、之上或之下释放、威胁释放或存在任何有害物质，或(D)根据任何环境法或与任何环境法产生或有关的任何其他与租户在物业的使用或操作有关的事项。

19.6%是房东赔款。房东应单独负责并(由房东可接受的律师)保护租户和租户受赔方不受任何索赔、责任和费用的伤害(包括但不限于工程师、环境顾问和类似技术人员的合理调查费用以及律师的合理费用和支付)，这些索赔、责任和费用由以下原因引起、与此相关：(A)由房东、承包商或其各自的雇员、代理人或分包商造成的场所内、之上或之下的任何环境状况的发生；或(B)由业主、承包商或其各自的雇员、代理人或分包商引起的任何索赔、责任和费用(包括但不限于合理的工程师、环境顾问和类似技术人员的调查费用以及律师的合理费用和费用)。承包商或其各自的雇员、代理人或分包商。

19.7%的人收到了环境问题的通知。承租人在获知此事后，应立即通知业主发生下列任何事件：(A)租客或处所未能以任何方式遵守任何环境法；(B)向租客或任何租客或任何承租人发出有关处所或其用途的任何通知；(C)就处所或租客(或其分租客或承让人)在处所的经营是否正在进行或受到威胁的调查发出任何书面通知；(C)就处所或租客(或其分租客或承让人)在处所的经营是否在任何情况下进行的调查而发出的任何书面通知；(C)关于处所或租户(或其分租客或受让人)在处所的经营是否在任何情况下的任何书面通知或(D)某事件的发生或某一情况的存在，而该事件或情况合理地相当可能会导致违反环境法或根据环境法就以下事项承担法律责任

根据本条给予的赔偿，可能导致一方对另一方承担赔偿责任的前提或可能导致另一方承担赔偿责任的前提或可能导致另一方对另一方承担赔偿责任的前提或可能导致另一方承担赔偿责任的前提。

19.8%剥夺了房东的巡视权。如果房东认为该房产违反了环境法律，或应该房产的任何潜在买家或任何潜在贷款人的要求，则房东及其代理人有权(但没有义务)随时检查该房产并对其进行测试，以确定该房产是否存在有害物质、有毒或传染性废物或其程度，在这种情况下，房东有权立即进入该房产以补救在其上发现的任何污染。在行使本协议规定的权利时，对租户业务的任何干扰不应构成全部或部分驱逐租户，房东不对由此对租户财产或业务造成的任何干扰、损失或损害承担责任，除非有害物质、有毒或传染性废物是由于房东或其员工、代理人或承包商的疏忽或故意不当行为造成的。应业主要求，承租人应不时签署宣誓书、陈述书和禁止反言，说明承租人是否知道和相信房屋内存在任何有害物质或有毒物质。租户和房东在本合同项下的契约和义务在期满之日仍然有效。

19.9%的人决定生存。在不限制本租约任何其他条款的一般性的情况下，租户和房东的赔偿义务以及房东和租客在本条款第19条下的权利和补救措施在本租约终止后仍然有效。

第20条--金融契约

20.1%是租户的财务契约。在租期内，承租人应始终保持不低于5,000,000.00美元的流动资金。

202%的公司发布了财务报表。承租人特此同意交付以下房东：

(A)在业主没有必要提出任何要求的情况下，在每个日历季度最后一天后，尽快且在任何情况下不得迟于每个日历季度最后一天后的三十(30)天，(I)符合租户过去做法的季度运营报表，以及(Ii)截至该日历季度最后一天的租户流动资金的书面证明，以及业主可能合理需要的备份信息，以核实租户的流动资金；以及

(B)在业主没有任何要求的情况下，在租户每个会计年度结束后，尽快且在任何情况下不得迟于租户财政年度结束后六十(60)天，提供租户截至该会计年度结束时编制的财务报表副本，包括资产负债表和收支报表，该等财务报表应由执业会计师事务所审计，或由租户的首席财务官证明是按照一贯适用且公平地反映租户截至其日期的财务状况的公认会计原则编制的，该等财务报表应由注册会计师事务所审计或由承租人的首席财务官证明为按照一贯适用且公平地反映租户财务状况的公认会计原则编制，该等财务报表应由注册会计师事务所审计或由承租人的首席财务官证明为按照一贯适用且公平地反映租户财务状况的公认会计原则编制。该等财务报表只适用于承租人，不得与任何母公司或附属公司的财务报表合并。

第21条--购买选择权

承租人有权根据附件I所列条款和条件购买房产。

第二十二条--杂项

22.1%的政府通知。房东或租户可能需要或希望向另一方送达的所有通知，可以通过挂号信或挂号信邮寄、预付邮资或通过隔夜快递寄往房东地址的房东和租户地址的通知，或通过电子邮件(如果该电子邮件引用本第22.1条)到本条款第一条所示的电子邮件地址的方式送达，作为面对面送达的替代方式。任何通知应被视为已在回执上显示的日期发出并送达，对于邮寄或快递，应视为已发出并送达；对于电子邮件，应视为已在传送日期送达。如果一方根据本条规定通过电子邮件送达通知，该方应通过本合同第一条规定的其他方式之一，迅速将该通知的副本发送到另一方的地址，以获取本租赁第一条中规定的通知。

22.2%的人提出了新的修正案。除非业主和租户以书面形式签署，否则不得以任何方式修改、更改或修改本租约。如果(A)第1400Z条等发生任何修改、修改或废除。根据“国税法”或与之相关的条例的规定，(B)适用的政府当局就上述申请发布附加条例或指导意见，或(C)业主的税务顾问告知房东，出于税收目的，有必要或适宜对本租约进行修订，然后，在房东的合理要求下，房东和租客应修订本租约，以实现房东的税收目标，前提是此类修订不会增加租客在本租约项下的财务或其他义务。(C)房东的税务顾问建议房东修改本租约，以实现房东的税收目标，前提是此类修订不会增加租户在本租约项下的财务或其他义务。

22.3%提高了律师费。在双方之间为强制执行或解释本租赁的任何条款或规定而进行的任何诉讼或仲裁中，诉讼或仲裁的胜诉方除有权获得损害赔偿、禁令救济或其他救济外，还应有权获得合理的费用和开支，包括但不限于法庭费用和合理的律师费和开支，包括专家证人费和开支。

22.4%没有任何陈述和保修。自生效之日起，作出以下陈述和认股权证：

22.4.1英国航空管理局(Authority)。以下签署的业主和租客代表分别表示并保证，该等人士已获正式授权及指示代表其声称所代表的一方签署及交付本租约，而本租约构成该等各方的法律、有效及具约束力的义务。

22.4.2%的冠军头衔。房东拥有，或在满足第23条规定的或有条件时，将拥有物业的简单所有权。

22.4.3万份尽职调查文件。房东已向租户交付其拥有的尽职调查文件的副本，其中包括房东获得的关于该房产的所有第三方研究和报告，明确不包括由房东的律师、会计师或财务顾问准备的任何信息、材料和分析。

22.4.4签署了采购协议。业主已向买方交付一份购买协议(“购买协议”)，根据该协议，业主已签约收购该物业。

前述陈述和保证由密苏里州有限责任公司1200 Research Owner，LLC作出，不应被视为由本协议项下的任何后续房东作出，也不应使本协议项下的任何后续房东对此承担任何责任。

22.5%签署了采购协议。如果在生效日期后，承租人确定购买协议下的卖方违反了业主收购物业后仍然存在的任何陈述、保修或义务，并且由此给承租人造成的损失超过25,000美元，承租人应将此书面通知提交给房东，并提供合理证明违反的证据。房东收到该书面通知后，房东应(A)采取商业上合理的行动，以履行卖方在购买协议下对此类违约行为的义务，或(B)以书面形式将卖方在购买协议下的义务强制执行的权利转让给租户，在这种情况下，租户有权强制执行，费用和费用由租户自理。本第22.5条有效期至房东取得物业之日后270日为止，在此之后，本第22.5条不再具有效力或效力。

22.6%的图片说明文字。所有标题、标题和数字参考仅为方便起见，不影响本租约的解释。

22.7%比其他同行高出22.7%。本租约可以一式多份签署，经各方签字交付后，即构成具有约束力的协议。此外，以传真、“pdf”、“tif”或“jpg”方式交付本租约签字页的已签署副本的图像，或使用DocuSign或其他电子签名服务签署本“租约”，在任何情况下都将与交付此类文档的原始手动签署副本一样有效和有效。

22.8万件展品以参考方式并入。本租约所附的所有展品均以引用的方式并入本租约，并成为本租约的一部分。

22.9%的公司合并了之前的协议。本租约包含双方就本租约计划进行的交易达成的全部谅解。所有先前或当时的协议、谅解、陈述和声明，无论是口头的还是书面的，都合并在本租约中，不再具有任何效力或效力。在双方签署本租约之前，任何一方均不得被授予任何权利。

22.10签署了租赁备忘录。双方应签署本合同附件形式的租赁备忘录，作为附件J。承租人应支付记录任何此类备忘录所产生的所有费用。本租赁的任何记录不符合本条款第22.9条的要求，均构成本租赁违约事件。

22.11%：没有豁免权。任何一方放弃违反本租赁项下的任何契约、条件或协议的行为，不得解释为放弃任何后续违反本租赁的相同或其他契约、协议、限制或条件的行为。

22.12%是当事人之间的关系。业主不得因本租约的签订或将物业出租给租客而成为或被视为租客的合伙人，以处理租客在物业上的业务或其他事宜。

22.13%提高了可分割性。如果本租约的任何条款被发现不可执行，租约的其余部分不受影响，任何被发现无效的条款都应在法律允许的范围内强制执行。

22.14%的继任者。除本租约明确规定外，本租约以及本租约所包含的房东和租户的义务对本租约双方的继承人和允许受让人具有约束力，并使其受益。

22.15%适用于行政法；放弃陪审团审判的管辖权。

22.14.1本租约及其所有相关事项应依照国家法律解释和执行，而不考虑其与法律的冲突规定。

22.14.2.本租约项下产生的任何诉讼应受位于密苏里州的任何州或联邦法院的管辖，地点应在密苏里州东区的美国地区法院或位于密苏里州圣路易斯县的密苏里州巡回法院。

22.14.3在适用法律允许的最大范围内，在租户和房东之间发生与本租赁有关的诉讼时，本合同各方特此放弃其可能拥有的任何陪审团审判的权利。

22.16%是关键时刻。对于双方履行或遵守本租赁项下的所有义务而言，时间是至关重要的。

22.17%是欧盟委员会的成员。房东和租客相互声明并保证，他们没有与任何房地产经纪人、寻找者或代理人进行任何与本租约有关的交易。房东和租客应就房东或租客因任何一方要求与本租约相关的佣金、费用或付款而蒙受的任何责任和费用而相互赔偿并使其不受损害，该责任和费用与任何一方要求的任何佣金、手续费或付款有关。

22.18%要求保密。房东和租户应对本租约条款保密，除非在双方履行本租约项下的业务或义务时，披露是合理必要的，或法律另有要求。此外，每一方均有权向其所有者、员工、代理人、律师、会计师、顾问、承包商、潜在买家以及现有的和预期的融资来源披露本租赁及其条款，前提是该接收方被告知本合同项下关于此类信息的保密义务。每一方均应对其根据本协议向其提供保密信息的各方违反本协议保密规定的行为承担责任。

第23条--购置款或有事项

23.1%的公司没有收购应急措施。尽管本合同有任何相反的规定，但双方同意并承认，自本合同签订之日起，业主并不拥有该房产。尽管本协议有任何相反规定，房东和租客在本协议项下的权利、义务和义务明确受制于并取决于房东在2020年11月1日(根据双方协议可延长的“应急日期”)之前获得土地的费用所有权，该条款和条件为房东可接受的条款和条件。

以其唯一和绝对的自由裁量权。如果业主在应急日期前仍未取得土地，则业主应通知租客，任何一方均可在此后(但在业主取得土地之日之前)通过向另一方递交终止通知的方式随时终止本租约，届时双方将被解除并解除本租约项下迄今未产生的任何义务和责任。如果本租约如此终止，承租人应在房东向租客提交书面声明要求付款之日起十(10)天内，向房东支付房东因下列任何一项或多项原因而合理和真诚发生的所有金额：(A)拟议的土地收购，包括但不限于所有业权和勘测费用；(B)如果房东没有参与努力获取土地，房东本不会发生的其他费用或支出，以及与任何与以下任何一项或多项相关的所有律师费：(A)拟议的土地收购，包括但不限于所有所有权和勘测费用；(B)如果房东没有参与努力收购土地，房东本不会发生的其他费用或支出，以及与以下任何一项或多项相关的所有律师费规格、许可证、场地准备、材料预购、测试、测量、工程、筹建或其他施工准备。房东同意尽一切合理努力以房东可接受的条款和条件收购该土地，如上所述。如果业主在意外发生日期之后但在任何一方终止本租约之前获得土地所有权，则双方均无权根据本条款终止本租约。

23.2%为租户审批应急措施。本租约的效力取决于承租人董事会和要求股东在下午12点前批准和批准本租约。(圣路易斯时间)2020年11月3日(“审批截止日期”)。承租人应向房东递交书面通知，通知房东在收到批准和批准后，已及时收到批准和批准。如果业主在批准截止日期前收到该书面通知，则本条款第23.2条规定的或有事项应被视为已满足，本租赁应继续完全有效。如果业主在批准截止日期前仍未收到此类书面通知，则本租约从一开始就被视为无效，任何一方均不再享有本租约项下的任何权利或义务。

第24条--展品明细表

以下展品附于本租约，并作为本租约的重要组成部分：

一份完整的土地法律说明

乙方对设备的描述。

C：第一份工作信函

C-1计划包括初步计划

D：保修时间表

电子邮件：禁止反言证书

房租基本租金明细表

G：中国物业管理日程表

香港公平市场租金的厘定

我有购买的选择权

日本航空公司的租赁备忘录形式

K：一份尽职调查文件清单

[签名页如下]

的签名页

租赁协议

特此证明，双方已于上述第一年签署本租约。

*房东：

1200研究所有者，有限责任公司，

密苏里州一家有限责任公司

作者：/s/菲利克斯·威廉姆斯(Felix Williams)

印刷姓名：菲利克斯·威廉姆斯(Felix Williams)

头衔：经理

*

                        

*

*

作者：/s/迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)

印刷姓名：迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)

职务：首席财务官

批准和修订租赁协议

本批准和修订的租赁协议(“协议”)日期为2020年11月4日，由密苏里州有限责任公司1200 Research Owner LLC(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)本森·希尔公司(Benson Hill，Inc.)签订。房东和租客应单独称为“当事人”，统称为“当事人”。以下朗诵构成本协议的基础，并成为本协议的重要组成部分：

A.两家公司的房东和租户已于2020年10月30日签订了该特定租赁协议(“租赁”)，根据该协议，租户从房东手中租赁了通常称为密苏里州圣路易斯县克里夫中心1200 Research Blvd.的物业63132(“该物业”)；

B.租赁包括与业主收购物业以及租户董事会和股东批准租赁有关的某些或有事项；以及

C.双方特此修改本租约，以删除上述或有事项并批准本租约。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，业主和租客在此确认已收到并充分支付该对价，双方同意如下：

1.应急措施的解除。双方特此确认房东已收购该物业，租户已获得必要的董事会和股东对租赁的批准。双方特此修改本租约，删除本租约第二十三条的全部内容，该条无效。

2.理性化和再确认。每一方都批准了经修改的本租赁，并进一步重申其在本租赁项下的所有义务。双方同意，本租赁是该方的法律和约束力，并可根据其条款对该方强制执行。为免生疑问，本租约仍具有十足效力及效力，即使任何或有事项可能未能于已删除的租约第23条所载的最后期限前满足。在本租约可能已根据本租约第23条被删除而被视为终止的范围内，双方特此恢复本租约。

3.杂乱无章。本协议对双方及其各自的继承人和受让人具有约束力。除在此明确修改外，本租赁的所有其他条款、条款和条件应保持完全效力。如果租赁条款与本协议条款发生冲突，则以本协议条款为准。本协议可以电子格式(包括但不限于.pdf、.jpeg或.tif文件交付，或使用DocuSign、ADOBESign或类似的签名程序执行)和多个副本签署，每个副本应被视为本协议的原件。因此，尽管双方各签署了一份正本，本协议仍具有约束力。

[签名页如下]

的签名页

批准和修订租赁协议

特此证明，双方已于上述第一年签署本租约。

租赁协议第二修正案

于2020年12月10日对租赁协议进行的第二次修订(本“修订”)由密苏里州有限责任公司1200 Research Owner LLC(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)本森·希尔公司(Benson Hill，Inc.)共同制定和签订。房东和租客应单独称为“当事人”，统称为“当事人”。以下朗诵构成本协议的基础，并成为本协议的重要组成部分：

A.房东和租户签订了日期为2020年10月30日的特定租赁协议(经批准和修订后的“租赁”)，并由房东和租户之间于2020年11月4日的“租赁协议的特定批准和修订”批准和修订，根据该协议，租户向房东租赁了通常称为密苏里州圣路易斯县克里夫科尔1200 Research Blv.的物业(“该物业”)，该物业通常被称为密苏里州圣路易斯县克里夫科尔(Creve Coeur)的1200 Research Blvd.(“该物业”)；

房东和租客同意修改租赁条款，具体内容在此。

因此，现在，出于良好和有价值的对价，业主和租客在此确认已收到并充分支付该对价，双方同意如下：

1.大写术语使用但未作定义的所有大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

2.免征销售税。现将工作信函的6.1节全部删除，代之以以下新的6.1节：

“6.1根据密苏里州修订法令第144.030.2(33)条，某些直接或专门用于研究和开发农业/生物技术和植物基因组产品以及人类或动物消费的处方药的有形个人财产和公用事业可免征当地销售税。承租人根据上述免征销售税的规定，要求房东和承包商购买工程所需的某些设备和材料，而无需缴纳销售税。由于订购工作所需的设备和材料的时间表，没有足够的时间从适用的密苏里州政府当局获得信件裁决，确认这些设备和材料是否根据此类豁免免征销售税。承租人应就任何一个或多个业主赔偿当事人因未缴纳销售税而遭受或发生的任何和所有索赔、诉讼、诉讼、仲裁程序、税款(包括销售税及其利息和罚金)、损失、损害赔偿、判决、和解、罚款、罚款和费用(包括但不限于合理的律师费和费用、法院费用、专家证人费用和费用以及其他争议解决费用)进行赔偿、辩护和使其不受损害。承租人应在房东提出书面要求后十(10)个工作日内向房东支付与上述相关的任何应付款项。在不限制前述规定的情况下，如果任何税务机关对不缴纳该销售税提出异议或认定

不付款是非法或不允许的，作为对此裁决提出异议或上诉的条件，房东或承包商有义务支付或代管全部或部分有争议的销售税，租户应负责在到期时支付或代管所有此类金额，其费用和费用由承租人承担。承租人承认房东和承包商不愿放弃在未经承租人同意的情况下支付与工程相关的某些设备和材料的销售税。房东和租户还同意，为了根据本工作书第3.3节确定项目预算，房东应在计算项目成本时排除根据本6.1节所述免税而未缴纳的任何销售税(除非任何适用的政府当局对此有争议)。

3.本修正案的其他条款对本修正案双方及其各自的继承人和受让人具有约束力。除在此明确修改外，本租赁的所有其他条款、条款和条件应保持完全效力。如果租赁条款与本修订条款发生冲突，本修订条款以本修订条款为准。本修正案可以电子格式(包括但不限于.pdf、.jpeg或.tif文件交付，或使用DocuSign、ADOBESign或类似签名程序执行)和多个副本执行，每个副本应被视为本修订的原件。因此，尽管双方各签署了一份正本，本修正案仍具有约束力。

(签名页如下]

的签名页

租赁协议第二修正案

特此证明，双方已于上述第一年签署了本修正案。