附件10.15

转租

本转租(“租赁”)于2019年8月9日由密苏里州有限责任公司(“房东”)EDGE@BRDG，LLC和特拉华州公司(“租户”)Benson Hill Biossystems，Inc.签订。就本租约而言，业主和租户的地址如下：

房东地址：北京，北京，北京

*(起租日期前)：

Edge@BRDG，LLC是一家名为Benson Hill Biossystems，Inc.的公司，名为Benson Hill Biossystems，Inc.

C/o Chapman Ventures，LLC(查普曼风险投资有限责任公司)负责管理企业广场博士，100套房(Suite 100)

密苏里州圣路易斯，密苏里州圣路易斯市布伦特伍德大厦625号套房1410号，邮编：63132。

圣路易斯市，密歇根州63144，洛杉矶，加州，圣路易斯，密苏里州，63144，加州，圣路易斯，密苏里州，63144，加州

注意：拉里·查普曼(Larry Chapman)电话：314-222-8218

电话：314/952-7790电子邮件：mwainscott@bensonhillBio.com

电子邮件：lapapman@apapmanventuresllc.com

考虑到本租约的租金、条款、条款和契诺，房东特此向承租人和承租人出租位于本租约附件“A”所示的2、3、4层的办公和实验室面积为94,678平方英尺的可出租办公和实验室空间，即200、300和400号套房(以下简称“房产”)，这些房产位于华臣北路1001号，是本租约的一部分，位于或将要位于华臣北路1001号，是本租约的一部分，现由房东承租给承租人和承租人，并接受房东提供的办公和实验室空间，称为200、300和400号套房(Suite 200、300和400)，这些办公和实验室空间分别位于2、3和4层。租金及在下文所规定的条件及契诺的规限下，批出的租约须包括专供作为业主工程一部分而在图则上指定为租客的露台区域的户外露台区域使用。该建筑物及其所在的共管公寓单元以及其上的所有其他改进在下文中被称为“财产”。就本租赁而言，可出租平方英尺应按BOMA2010方法A(“BOMA2010”)计算，其中可用面积从建筑物的外部玻璃线计算，乘以可用至可出租的乘数1.1655，并进一步提供任何室外露台或承租人对大楼梯的修改应不予考虑，每个占用的楼面面积均包括在可用面积内。在基本完工(如下文定义)后，承租人有权自行承担费用(除附表1另有规定外)核实本合同附件中所列并通过引用并入本合同的附表1所列房产的面积，费用由承租人自行承担(除附表1另有规定外)，并由承租人自行承担(除附表1另有规定外)。即使本协议有任何相反规定，为了计算建筑物的可出租面积和可出租面积, 建筑面积应包括由承租人要求并专供承租人使用的户外露台(如果建造的话)，这些露台

在基地大楼的占地范围内，不得对所谓的体育场楼梯和在此之前存在的区域进行任何调整，该楼梯将被包括在内。本租约及承租人对物业的占用均受(I)《丹福斯中心生物研究与开发成长园共管公寓声明》、《圣路易斯县记录》(经不时修订的《声明》)17977册第3166页所记录的共管公寓《BRDG Park共管公寓协会章程》、《欧洲经济学人协会分会章程》(《分会附例》)、《分会附例》的约束和附属条款的约束和附属。(I)《圣路易斯县记录》第3166页17977册所记载的共管公寓《共管公寓宣言》、《BRDG Park共管公寓协会章程》(以下简称《附例》)、《LCE分会附例》(以下简称《分会附例》)以及规则和条例，连同前述的任何修订或重述，在下文中被称为“共管文件”)，租户对房产的使用应受共管文件的规定所约束，该等文件通过引用并入本文。房东授予租户非独家使用权：(I)房东根据共管公寓文件有权使用的共管公寓的所有公用部分(“公用部分”)，(Ii)业主根据共管公寓文件有权拥有的共管公寓的所有有限公用部分(“有限公用部分”)，以及(Iii)业主不时指定供所有租户使用的物业的所有区域(“公用区域”)。所有公共要素和有限公共要素应受共管公寓协会的专有控制和管理，这一点在共管公寓文件中有更全面的规定。所有公共区域均受业主控制，业主有权随时、随时改变其大小、位置、海拔高度。, 和/或与共管公寓文件一致的公共区域的性质。

1.下一届。(A)在符合本合同规定的条款和条件的情况下，承租人对房产的占有权应从房东将房产的占有权交付给根据本合同附件B基本完成的承租人之日(“生效日期”)开始。租金自生效日期(“租金生效日期”)起算，即生效日期后三十(30)天。本租约的初始期限应在公历月的最后一天结束，该日历月正好是起租日期(“终止日期”)十一(11)周年纪念日，除非按本合同规定进行修改、终止或延长。承租人占用场地的目的应仅为开展生命/植物科学、生物技术、医疗技术或类似领域的业务或研究，用于研究实验室(包括干湿实验室)，或与该等领域的业务或研究相关的用途，包括相关的行政和商务办公室以及附属零售用途。如果租客本来有权在生效日期至租金生效日期之间的期间内(例如，与伤亡或谴责有关)获得任何租金减免，则租金生效日期须按若非因租金生效日期尚未出现而应累算的租金减免天数予以延长。

(B)承租人有权选择在本租赁的初始期限或第一次延长期限(视属何情况而定)届满前不少于十二(12)个月向行使该权利的房东发出书面通知，将本租赁期限延长两个连续五(5)年(每个期限均为“延长期限”)。如适时行使此展期选择权，则展期应以与本租约相同的条款及条件进行，但任何该等展期首(1)年的基本租金应相等于当时届满期限最后一个月所支付的基本租金的102%，并在第一(1)年之后的延展期每年每年增加百分之二(2%)。承租人如上所述延长租赁期的权利应以承租人在选择延长租赁期时不发生违约事件(持续超过适用的通知和补救期限)为条件。

2.提高房租。提高消费水平。

(A)自租金开始之日起，租户应以法定货币在密苏里州63144圣路易斯625套房布伦特伍德大道1401S.Brentwood Blvd.1401S.Brentwood Blvd.(密苏里州圣路易斯625Suite625)基本租金应在每个历月的第一天及时支付，但第一个月的基本租金在签约时到期并应支付，以及按比例预付任何部分月的基本租金，无需要求，在此免除，且除本租约第3节或第14节明确规定的范围外，不得进行任何抵销或扣减，除非在本租约第3节或第14节明确规定的范围内，否则不得进行任何抵销或扣减，但在本租约第3节或第14节明确规定的范围外，不得进行任何抵销或扣减。租户应每月支付500.00美元的滞纳金，用于支付每笔到期的租金，此后，未付的基本租金和滞纳金将按12%的年利率计息，直至支付为止，但就12个月内的第一次滞纳金而言，除非租户在收到房东书面通知后五(5)天内未支付适用金额，否则不会产生滞纳金或利息，否则不会产生任何滞纳金或利息，除非租户收到业主的书面通知，通知房东已逾期，否则不会产生滞纳金或利息，否则不会产生任何滞纳金或利息，除非租户在收到房东书面通知后五(5)天内未支付适用金额，否则不会产生任何滞纳金或利息，除非房东发出书面通知，通知房东已逾期。

基本租金明细表

(B)根据理解，(A)段所指明的基本租金是在预期租客将在本协议期限的每个日历年度内偿还业主其在物业上按比例分摊的税款和运营费用的情况下协商的。因此，在整个租赁期内应支付的租金应反映承租人在该等费用中的份额，如下文所述。根据第2(A)节应支付并根据本第2(B)节增加的年度基本租金在本租约中称为“租金”。某些术语的定义如下：

“承租人份额”：指每个日历年承租人按比例分摊的税费和营业费用。承租人的比例份额是指房屋的可出租面积除以建筑物的可出租面积(该建筑物的可出租面积被同意为151,830)所获得的百分比。因此，租户应按比例分担这项增幅，并同意为62.352%。

“税”：(I)在本租赁期的任何部分(不包括罚款或折扣)应缴纳的所有房地产税，包括国家均衡性因素(如有)(如有，在抗诉或诉讼后进行调整)；(Ii)应对物业的总租金征收的任何税项，以取代任何此类税项；(Ii)应征收的任何税项，以代替对物业租金总额征收的任何此类税项。

(Iv)业主因质疑任何该等税项、收费或评估的金额或有效性而招致的开支，该等开支适用于受争议项目所涉期间内的任何特别评税，(Iii)须在厘定税款的公历年内对该物业作出的任何特别评估；及(Iv)业主因争议任何该等税项、收费或评估的金额或有效性而招致的开支，而该等开支须适用于受争议项目的期间。房东和租客承认并同意房东已获得与房东、租客和密苏里州圣路易斯县之间的履约协议(“履约协议”)相关的第100章税收优惠，根据该协议，房东将支付代税(“飞行员”)款项。业主与租客各自承诺遵守履约协议的条款以及房东与租客将履行的相关附属文件，并采取合理努力，使履约协议中预期的减税措施在整个期限内一直有效，并提供履约协议预期的全部减税额度，每一方均应对另一方承担因未能履行履约协议而产生的任何相关费用。本第2款(B)项的税收不应包括：(A)任何政府当局，包括密苏里州税务局，为业主的工作采购建筑材料或设备而征收的销售税(但包括密苏里州税务局在内的任何政府当局对用于或用于承租人改进的设备征收的销售税，应根据附件B作为建筑成本的一部分支付，但应承认设备的销售税不会减少)；(B)根据附件B，任何政府当局，包括密苏里州税务局，对用于承租人改善工程的设备征收的销售税，应作为建筑成本的一部分支付，但应承认，设备的销售税并未减少)；(B)所得税，包括但不限于州税、公司税或特许税，或任何遗产税、遗产税, 或赠与税；或(C)逾期缴税的利息或罚金。尽管本协议有任何相反规定，但承租人承认并同意赔偿房东100%(100%)因承租人未能完全遵守履约协议的条款和条件(包括未能达到并维持履约协议第3.3节规定的目标工作数量)而导致或因承租人未能完全遵守履约协议的条款和条件而损失的减税金额，并向房东赔偿100%(100%)的减税损失金额，这是由于承租人未能完全遵守履约协议的条款和条件而产生或由于承租人未能完全遵守履约协议的条款和条件而造成的损失。在任何情况下，如果房东根据履约协议违约而征收的税款超过根据引航员付款应缴纳的税款，承租人将不会被要求偿还房东的税款。

“营业费用”：指业主为管理、经营和维护物业或相关附属设施而发生或支付的商业上合理的费用，根据业主适用于管理、经营和维护一流写字楼的公认会计实务原则，应适当地向物业的管理、运营和维护收取费用，包括但不限于本租约第8节所述的商业合理保费和保险免赔额的成本、业主的工资或其他福利。不言而喻，只可按比例收取该等薪金及其他福利的一部分，作为兼职管理或维修及营运该物业的人员的营运费用(此等人员亦兼职处理其他建筑物或其他事宜)、根据该物业评估的共管公寓协会(或分会)评估(在该物业曾经包括多于一个楼宇或共管公寓单位的范围内，营运费用只包括合理而公平地分配给该建筑物的评估)、业主根据任何适用的土地租契须支付的任何维护费(在该物业曾经包括多于一个楼宇或共管公寓单位的范围内)、业主根据任何适用的土地租约须支付的任何维护费(在该物业曾经包括多于一个楼宇或共管公寓单位的范围内)、业主根据任何适用的土地契约须支付的任何维护费。由房东合理摊销(使用的利率等于以下两者中的较大者)：[i]年息：6%；或[II]*持有该大楼抵押贷款的任何贷款人向房东收取的利率，加1%[1%])在大楼初步建造完成后所作的任何资本改善，减少了其他营运开支，但减幅不得超过有关年度的减幅(“准许资本开支”)。经营费用不应包括向房东征收的税款、特许经营税或所得税，或明确排除在税种定义之外的任何成本或费用，除非在上文规定的范围内，也不包括房东在任何情况下为任何租户(包括租户)执行的任何工作或服务的成本，也不包括房东在任何情况下为该租户(包括租户)支付的费用，或本合同所附并并入的附表2所列的任何其他免税项目。

在此引用作为参考。如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的工作或服务(如果由房东执行则构成运营费用)，则就本节而言，运营费用应被视为增加了相当于房东如果自费向该租客提供该等工作或服务则会在此期间合理地发生的额外运营费用的数额，但条件是，，如果房东自费向该租客提供该等工作或服务，则运营费用应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外运营费用的数额，但前提是，如果房东自费向该租客提供该工作或服务，则运营费用应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外运营费用的数额。在任何情况下，房东都不允许将运营费用“总和”到足以使房东收取的运营费用报销金额超过房东实际发生的运营费用的数额。

应房东的要求，租户同意支付房东不时估计的在随后十二(12)个月到期的租户份额作为额外租金，分十二(12)个月分期付款，每期的金额相当于房东估计的租户份额的1/12，从房东通知租户该预估份额的下一个月的次月第一天开始计算。如果最终确定，承租人的份额大于或小于在该十二(12)个月期间向房东支付的所有分期付款的总和，则承租人应向房东支付少付的款项，或房东应贷记(或在本租约已到期或提前终止的情况下，房东应支付给承租人)该多付的款项(视具体情况而定)，否则，房东应将多付的款项记入承租人的贷方(或在本租约已到期或提前终止的情况下，房东应将多付的款项记入承租人账户)。本合同的目的是估算每年的税额和营业费用，然后在下一年根据房东发生和/或支付的实际税额和营业费用进行调整。本租约终止后，承租人在支付租金方面的义务以及双方各自承担的对账义务仍然有效。根据本(B)段支付的任何款项、退款或信贷均不得损害承租人对本节(D)段规定的声明提出异议的任何权利，或房东更正根据本节(B)段开出的任何项目的任何权利。

(C)在收到业主的声明后，承租人特此承诺并同意在租金增加到期并应支付时，立即支付根据本节(B)段增加的租金，无需进一步要求，也无需任何抵销或扣除，但本租约第3节或第14节所述者除外。(C)在收到业主声明后，租户特此承诺并同意在租金增加到期时立即支付租金增加，而无需进一步要求，也不作任何抵销或扣除，但本租约第3节或第14节所述者除外。房东未作出上述声明，并不构成房东放弃依照本条例规定要求加租的权利。

(D)业主应备存准确而独立的账簿，包括营运费用和税项。在收到该声明后九十(90)天内，承租人有权选择在业主的办公时间内在大楼内的业主办公室检查业主的账簿，或根据业主的选择，在房东在圣路易斯市区内指定的其他地点检查业主的账簿，以核实该声明中的信息。在此期间，承租人有权选择在业主的办公时间内检查业主的账簿，或根据业主的选择，在圣路易斯市区内指定的其他地点检查业主的账簿，以核实该声明中的信息。承租人及其审计师应签署业主合理接受的关于此类审计及其相关信息的保密协议。除非承租人在提交该声明后一百八十(180)天内断言具体错误，否则该声明应被视为正确。如果承租人的第三方审计师确认承租人的营业费用或房地产税份额被夸大或低估，房东应将多付的款项退还给租户，或者田纳特应分别向房东支付少付的款项。如果承租人的第三方审计师确认承租人的营业费用或税款份额被夸大超过3%，房东应向承租人支付与检查相关的合理费用，不超过4000否/100美元(4,000.00美元)。此外，如果承租人的营业费用或税金份额没有被夸大超过3%，承租人应向房东支付与检查相关的合理费用，不超过4000No/100美元(4,000.00美元)。本款在租约期满或提前终止后继续有效。

(E)在根据破产法第100章融资交易的任何减税或试行期限届满后，房东应尽商业上合理的努力争税，就像房东直接支付税款而不向租户报销一样。税收和/或营业费用的减少不得使租户的租金低于本节(A)段规定的年度基本租金。

(F)支付承租人根据本租约向业主承担或同意支付的所有费用和开支应被视为额外租金，如果不支付租金，业主应享有本合同规定的所有未支付租金的权利和补救措施。(F)承租人根据本租约承担或同意支付的所有费用和费用应被视为额外租金，如果不支付租金，业主应享有本合同规定的所有权利和补救措施。

3、创新服务。房东应维护物业的公共区域(如大堂、楼梯、中庭、走廊和洗手间)和房东控制的有限公共元素，以及服务于一个以上租户的任何建筑系统，其状态和状况与密苏里州圣路易斯市(西县子市场)可比的A级写字楼一致，但租户、其员工、代理人或受邀者的疏忽行为造成的损坏除外，房东还应在合理和正常的营业时间内提供以下服务密苏里州大都市区(西县子市场)：

(A)将空调和暖气仅用于正常用途，根据业主的合理判断，从周一到周五上午7点提供舒适的居住环境。下午6点。周六上午8点开始。至下午3点，周日和节假日除外。房东同意，暖通空调系统的设计将足以提供与密苏里州圣路易斯市(西县子市场)最近建造的可比A级写字楼一致的温度和湿度范围，但暖通空调系统的实际性能将取决于租户对房产的使用情况。租客同意不在处所之内、之上或附近使用任何器具或装置，而该等器具或装置会以任何方式增加通常向建筑物内的租户提供或供应的该等服务的数量；租客并进一步同意，未经业主书面同意，不会将任何器具或装置与提供该等服务的导管或喉管或其他提供该等服务的方法连接，以使用额外或不寻常的该等服务。如果租户过度使用本条款下的此类服务，房东保留对此类服务收取费用的权利，但房东应向租户提供合理的超额使用通知，并提供相应调整租户使用情况的机会。这笔费用应作为额外租金支付。如果承租人在收到业主的书面发票并附上合理的证明文件后拒绝付款，额外的费用将构成违反本租赁项下的支付租金的义务，并使业主有权因此而享有以下授予的权利。

(B)从周一至周五上午7点开始，全天候提供办公机器照明和操作所需的电力，以及舒适占用房地所需的空调和供暖。到下午6点，周六从早上8点开始。3：00至下午3：00，星期日和节假日除外，前提是双方承认房屋内的某些实验室空间将设计为始终保持恒温(但暖通空调系统的实际性能将取决于租户对房屋的使用情况)。房东应应租户的要求提供下班后的暖通空调使用，并理解向租户收取的下班后暖通空调使用费(如果有)应根据房东的实际成本收取，房东的实际成本将不时估算，以利于租户的规划。未提前三十(30)天书面通知租户，下班后暖通空调费用不会增加。承租人应在房屋内设有控制器，使承租人可以在下班后直接启动暖通空调。除本合同明确规定外，业主提供的电力用于照明、供暖、通风、空调和小型办公机器、台式计算机和文字处理设备的正常使用。房东保留使用电费的权利

超过规定的正常使用所需的电费，包括每月租金之外的电费，该费用基于业主选择的独立工程师确定的超出部分的每单位电力的平均成本，或根据业主的选择，由租户自费配备和安装的分水表确定的超额使用的电费，该费用将根据本建筑的每单位电力的平均成本计算，超出的部分由业主选定的独立工程师确定，或由业主选择由租户自费提供和安装的分表确定。如果承租人在收到房东的书面发票并附上有关超额收费的合理证明文件后拒绝付款，这种拒绝将构成违反本租约规定的支付租金的义务，并使房东有权因此而享有以下授予的权利。此外，双方同意现场发电机的总装机容量为300千瓦，其中30千瓦用于建筑系统，其余部分可由所有租户根据每个租户的份额共享。

(C)通过业主(或在业主书面同意下由租户安装)安装的固定装置，从正常的大楼供水系统(在当时的温度下)提供饮用水、卫生间和厕所用水；业主承认并同意，大楼的供水将根据租户的实验室使用和相关的紧急淋浴来设计(但只要该等淋浴实际使用，租户应负责由此产生的额外水费)。

(D)提供照明更换、公共洗手间用品、合理频率的擦窗服务以及该地区一般办公楼通常提供的看门人服务，但这种看门人服务的频率应不低于每周五(5)晚，但承认联邦节假日的星期除外。

(E)在邻近和毗邻的停车场或车库上，以未分配的方式向大楼提供新的停车位，停车位的费率不低于每1000可出租平方英尺2.25个停车位。承租人承认，停车场的很大一部分位于受协会和/或附属协会控制的公共要素中，运营、照明和维护费用目前包括在协会和/或附属协会征收的评估中(根据第2条，这些费用将作为运营费用在本协议项下报销)，但承租人承认，停车区的很大一部分位于受协会和/或附属协会控制的公共要素中，运营、照明和维护费用目前包括在协会和/或附属协会征收的评估中(根据第2条，这些费用将作为运营费用报销[b])。业主在使用协会或分会控制的停车区时，不得向租客收取超过协会或分会向业主收取的费用。同样，房东不会向租户收取使用物业上任何停车位的费用(超出租户根据第2条规定承担的照明、操作、维护、维修和更换车位的费用[b])。此外，物业内的停车设施应包括至少三(3)个为电动汽车充电而配备的停车位(双方商定，此类充电站的电费应作为运营费用报销)。

(F)业主同意维护大楼和物业的外部(包括外窗)和内部，包括草坪和灌木护理和其他美化、除雪、结构、屋顶、地基和楼板的维护、机械、电气、管道和消防/生命安全设备(包括但不限于暖通空调系统)和建筑完工，仅不包括本租约其他地方明确规定除外的项目，所有这些项目的费用都应根据本租约第2(B)节作为运营费用报销。

(G)业主可以在下午6点关闭大楼。周一至周五下午3点星期六、全天、星期日和节假日，或在业主不时合理决定的其他时间；在此之后，只能根据业主不时规定的规定进入。尽管有上述规定，但在公寓文件和地契规定的任何限制的限制下，承租人应有权访问

根据房东颁布的合理规定，每天24小时开放房屋和停车区以及使用公用设施。

(H)每天上午7点开始提供更多乘客电梯服务。到下午6点，周六从早上8点开始。至下午3时，但星期日及节假日除外，但须有最少一部升降机时刻为处所的所有楼层提供服务。自动电梯服务应视为本款所指的“电梯服务”。

房东应尽合理努力提供前述服务，但在任何情况下(以下明确规定除外)，房东不承担损害赔偿责任，也不因在发生任何性质的骚乱或劳资纠纷时，或因无法获得电力、燃料、供应、机械、设备或劳动力，或因房屋进行必要的维修或改善，或因政府限制而无法使用公用事业而未能或延迟提供任何前述服务而减少本合同中保留的租金。暂时未能提供任何此类服务，也不得解释为驱逐租户或解除租户遵守和履行本租约任何条款的义务，前提是房东采取合理努力解决此类中断。如果由于房东未能履行租约规定的维修或合法合规义务，或者由于房东合理控制范围内的原因，或者房东根据租约有义务提供的任何服务或停车场中断，或者由于房东能够纠正的原因(无论是什么原因)，租户不能也不能将房屋的一部分用于其商业目的，则不能或不能使用该房屋的一部分作为其商业用途，或由于房东未能履行其根据租约承担的维修或合法合规义务，或由于房东根据租约有义务提供的任何服务或停车中断，而导致租户不能或不使用该房产的一部分作为其营业用途。且该活动在租户书面通知房东后持续七十二(72)小时(或在任何三十(30)个连续历日或更少的期间内的五(5)个或更多非连续营业日)，则根据租约条款，租户有权按比例享受租金和任何其他费用的减免，减免应从该事件发生后的第一天开始(即, 在所述72小时期满后或在连续三十(30)天或更短时间内发生的非连续工作日中断的情况下，应根据承租人无法使用的部分与整个房产的相对大小按比例计算该部分房产的面积，并根据租户无法使用的房产部分相对于整个房产的相对大小进行比例分配(如果在任何连续三十(30)天或更短的时间内出现不连续的工作日中断)，并根据承租人无法使用的房产部分相对于整个房产的相对大小进行比例分配。

4.提供安静的享受。只要承租人遵守并履行本租约中对其具有约束力的契诺和协议，承租人应在本租约授予的期限内，在不受房东、房东或通过房东或其他任何合法声称拥有房产权益的人的任何负担和阻碍的情况下，在本租约的条款和条件下，始终和平、悄悄地拥有和享受对房产的占有权。

5.他们保留了房东的某些权利。房东保留以下权利：

(A)允许为大楼命名并更改大楼的名称或街道地址(业主应努力就任何此类更改向租户提供合理的提前通知)。

(B)有权在建筑物的外部或内部安装和维护一个或多个标志(受本租约明确规定的承租人标签权的约束)，如果业主安装了任何额外的标牌，如纪念碑标牌，只要承租人在适用的通知和治愈期限届满后没有拖欠本租约，并且没有腾出或放弃房产，只要允许关闭，承租人就有权按比例获得该标牌的份额[如下所述]不构成休假或放弃)。

(C)允许指定所有来源，提供标牌绘画和刻字、冰、饮用水、毛巾、厕所用品、擦鞋、自动售货机、移动自动售货服务、餐饮等在处所或大楼内使用的类似服务。

(D)在期限的最后九十(90)天内，如果租户在此期间或之前腾出房产，则允许其装修、改建、修理、改建或以其他方式准备重新入住，但不影响租户支付房产租金的义务。

(E)避免经常持有物业的通行钥匙(但业主使用该通行钥匙的任何出入均须受本租约条款的约束)。

(F)在向租户发出合理事先通知的情况下，允许在期限的最后十二(12)个月内向潜在租户、物业任何抵押的任何潜在买家、抵押权人或受让人以及在期限内的任何时间向拥有合法权益的其他人展示物业。

(G)有权随时在紧急情况下及在其他合理时间采取任何及一切措施，包括检查、修理、改动、加建及改善处所或建筑物，以确保处所或建筑物或业主的利益的安全、保护或保存，或在建筑物的营运或改善工程中所需或适宜的，或为遵守所有法律、命令、政府或其他主管当局的规定，但所提供的共管单位文件，则属必需或合宜，但如有需要或合乎需要，则可随时采取，或在其他合理时间采取，包括检查、修理、改动、加建及改善处所或建筑物，或为保障处所或建筑物的安全、保护或保存或业主的利益，或为遵守所有法律、命令、政府或其他主管当局的规定，(A)房东应至少提前24小时向租户发出进入的口头通知(但以下情况除外：[i]在紧急情况下，业主应提供在有关情况下合理可行的提前通知[II](B)房东在任何情况下均不得行使上述权利，以减少处所的实用面积(但不包括在最低限度的范围内)；及(B)在任何情况下，业主均不得行使上述权利，以减少处所的实用面积(但在最低限度的情况下除外)。

(H)有权在处所内安装各种自动售货机，并为其提供流动自动售货机服务，并收取由此产生的所有收入，但除非租户提出要求，否则业主不得在处所内安装自动售货机，也不得为此提供任何流动自动售货机服务。

6、发放禁止反言证书。在将房产交付给租户之后，以及在业主提出书面要求后十五(15)天内，租户应不时(每历年不超过两次，除非与合法的建筑物再融资或出售有关)签立、确认并交付共管公寓协会、业主、业主的抵押权人、拟议的抵押权人、土地出租人或拟买主的房产或其任何部分的禁止反言证书，该禁止反言证书应注明租赁是否完全有效。据租户所知，房东是否违约，如果有，违约的性质；房租是否已提前三十(30)天以上支付；披露任何保证金(如果有)；以及房东可能合理要求的与本租约状况有关的其他事项。

(七)加大赔偿力度。

(A)租客现免除业主因租客或在其内或由租客持有处所的人使用、占用或享用处所而引致任何种类的损失或损害，或因任何因由而造成租客或任何其他人的人身伤亡或财产损坏的法律责任，但如业主鲁莽或故意行为不当，则属例外。在符合第8(D)条规定的相互放弃代位权的前提下，承租人同意，并在此承诺，对无害的房东、其代理人和员工进行赔偿、辩护和免除一切索赔、诉讼、

任何要求、损害、费用、费用和责任，包括合理的律师费，因在房屋内或在房屋内发生的任何实际或声称的损失、损害或责任，或因承租人或其代理人、承包商、雇员或受邀者使用、占用或享用处所而产生的，或全部或部分因承租人、其代理人、承包商、雇员或受邀者的疏忽或故意不当行为或承租人违反本租约而引起的，但条件是：在任何情况下，承租人在本租约中的赔偿或承担无害义务不得解释为要求承租人赔偿房东或根据房东索赔的任何其他个人或实体或其各自的雇员、承包商或代理人因房东或该等其他个人或实体或其各自的员工、承包商或代理人的鲁莽或故意不当行为而造成的损害或伤害，或使其无害。

(B)在符合第8(D)条规定的相互放弃代位权的前提下，房东同意并特此赔偿、捍卫和免除无害的租户、其代理人和员工因以下原因而产生的任何实际或声称的损失、损害或责任，包括合理的律师费：(I)房东、其代理人、承包商、雇员或被邀请人的鲁莽或故意不当行为所引起的任何索赔、诉讼、要求、损害、费用和法律责任(包括合理的律师费)；(B)在符合第8(D)条规定的相互放弃代位权的情况下，业主同意并在此特此赔偿、捍卫和免除无害的租户、其代理人、承包商、成本、费用、费用和责任，包括合理的律师费；或(Ii)房东违反本租约，但在任何情况下，房东在本租约中的赔偿或承担无害义务均不得解释为要求房东赔偿或保持无害的租客或任何其他个人或实体在租客或该等其他个人或实体或其各自的雇员、承包商或代理人的疏忽或故意不当行为所造成的损害或伤害。

8、未投保/放行。

(A)租客同意，自房产从业主交付给租户之日起及之后，并持续整个租赁期限，租户应自费购买和维持涵盖房产和租户使用房产的一般公共责任保险，以防范在房产内或附近发生的身体伤害或死亡和财产损失索赔。此类保险对任何一次事故造成的人身伤害或死亡或财产损失的限额应不低于200万美元(2000,000.00美元)，每年总计不低于500万美元(5000,000.00美元)。此外，本第8(A)条规定的责任保险范围还应扩大到因本条款第7条规定的承租人赔偿而产生的承租人的任何责任。本第8(A)条规定的所有保险单应由房东合理接受且有资格在密苏里州开展业务的保险公司以房东合理接受的形式出具。本第8(A)节描述的每份保险单应使用行业标准的附加保险背书指定房东为附加被保险人(房东为附加被保险人)；房东证书应在将房产交付给租户后十五(15)天内交付给房东，此后应在每一份保单到期前十五(15)天内交付给房东；并应作为主要保险单写入，不对房东可能承担的保险做出贡献，也不超过房东可能承担的保险范围。本第8(A)条规定的保险范围可以是涵盖租户租赁或拥有的房产和其他财产的一揽子保单。在本租赁期内，承租人应始终为所有属于、租赁的个人财产提供有效的保险。, 或由租户照看或保管，且位于房产或物业其他地方，金额不低于租户合理确定的全部重置成本的100%，提供针对“一切险”或“特殊形式”财产保险分类中的标准保险做法所承保的风险的保护，包括洒水器损坏、破坏和恶意伤害保险。

(B)房东在本租赁期限内，应始终按照以下规定的金额和形式，为承租人提供有效的以下类型的保险，所有这些费用由承租人按照本合同第2节的规定由承租人偿还其承租人的份额：(B)房东应在本租赁期内始终按以下规定的金额和形式维持有效的以下类型的保险，所有这些费用由承租人根据本租约第2节的规定予以报销：

(一)追究公共责任和财产损失。在本租期内，业主应随时投保及维持一般公众责任保险，承保物业所属物业的公共区域，以保障在该等区域内或附近发生的人身伤害或死亡或财产损失的索偿。此类保险对任何一次事故造成的人身伤害或死亡或财产损失的限额应不低于200万美元(2,000,000.00美元)，每年总计不低于500万美元(5,000,000.00美元)。

(二)业主的不动产和个人财产。在本租赁期内，业主应始终有效地承保房屋所属建筑物的保险范围(包括外墙、租赁改进、排水沟、排水沟和屋顶)，不包括根据第8(A)条要求承租人投保的所有固定装置和财产，保险金额不低于全部重置成本的100%(100%)，提供针对“一切险”或“特殊形式”财产保险类别中标准保险业惯例所承保的风险的保险，包括洒水保险。

(三)购买其他保险。房东认为合理和审慎的其他保险，但条件是(I)该等保险与密苏里州圣路易斯市A类写字楼(West County Submarket)的房东所要求的保险一致；(Ii)在任何情况下，租户不得每三(3)年购买一次以上的额外类型或金额的保险。

(C)允许位于物业任何部分的所有属于租户或任何占用人的个人财产都应留在那里，风险仅由租户或该其他人承担，房东、其代理人和员工不对其任何损坏或被盗或挪用负责，租户特此免除房东、其代理人和员工对以下第8(D)节规定的损失或损害的任何和所有责任。房东及其代理人或雇员对因“一切险”商业中断保单所能承保的任何危险而造成的任何损害或损失概不负责，承租人特此明确免除房东、其代理人及雇员对该等损害或损失的任何及所有责任，但因房东或该等人士的鲁莽或故意不当行为所引致的范围则不在此限。在此，房东及其代理人或雇员概不承担任何责任，除非因房东或该等人士的鲁莽或故意不当行为而引致的损害或损失，房东、其代理人及雇员在此明确免责，除非是因业主或该等人士的鲁莽或故意不当行为所致。

(D)尽管本租约中有任何相反的规定，但房东和租客双方特此放弃针对另一方或该另一方的雇员、代理人或承包商的任何损失或损坏，因下列原因而对另一方或该另一方的雇员、代理人或承包商提出追讨、索赔、诉讼或诉讼的权利：(I)根据租赁规定投保的任何保险条款所规定的任何原因，或(Ii)因下列原因造成的任何损失或损坏：(I)根据租赁规定承保的任何保险条款，或(Ii)另一方的任何个人财产，或另一方的业务损失，或因下列原因造成的损失或损害：(I)根据租约规定承保的任何保险条款投保；或(Ii)因下列原因造成的损失或损害：(I)根据租赁规定投保的保险条款不论该等保险是否须根据本租约投保。房东和租客双方同意，一旦发生任何此类损失或损坏，应仅向其保险公司寻求赔偿。该豁免的效力不限于实际投保或要求投保的金额，也不限于损失后收到的实际收益或适用于该等免赔额的任何免赔额，任何一方未能投保租赁规定的保险均不会使该豁免无效。前述豁免适用于任何此类索赔的原因或来源，包括但不限于任何一方或其雇员、代理人或承包商的过失或疏忽。每一方当事人均应促使向其投保财产保险的保险公司放弃对该财产保险的任何代位权，并应促使保险公司出具背书，证明符合该放弃代位求偿权的证据。房东和房客均应承担从其保险公司获得这种代位权豁免的相关费用(提供

房东保单的任何此类背书的费用应根据第2条作为运营费用予以报销[b])。本条款在租赁期满或提前终止后继续有效。

9、美国政府将继续持有。除非房东和租客另有书面协议，否则如果租客在租期终止后仍占有房产或其任何部分，租客将被视为违约，房东应依法或按衡平法获得本租约规定的任何和所有补救措施；此外，租客应按紧接租期终止前有效的每月租金的1.5倍支付房东基本租金。本第9条的规定不排除房东的回收权或本条款项下的任何其他权利。这种保留不应被视为本合同期限的续签或延长。承租人不对与任何滞留相关的任何后果性损害承担责任，除非此类滞留超过六十(60)天，并且对于与入驻承租人就该处所或其部分进行预期租赁交易而产生的后果性损害，房东至少提前三十(30)天向承租人提供该预期租赁交易的书面通知。

10.提供转让和转租服务。未经业主事先书面同意，租客不得(A)转让、转易、抵押、质押、扣押或以其他方式转让本租约或本租约项下的任何权益(不论是否自愿)，同意不得无理拒绝、附加条件或延迟(且业主同意在收到租户的同意请求后十五(15)个营业日内提供或不提供此类同意，并附以陈述的理由)；(B)允许通过法律实施的任何转让；(B)允许通过法律的实施而转让本租约或本租约项下的任何权益；(B)允许通过法律的实施而转让本租约或本租约项下的任何权益；(B)允许通过法律的实施而转让本租约或本租约项下的任何权益；(C)将处所或其任何部分分租，或。(D)准许租客以外的任何人使用处所或其任何部分的占用。任何转让、转让或转租，不论是否经业主批准，均不解除承租人在本租约项下的任何承租人义务。

如果租客希望转租全部或部分房屋，租户应将此意向以书面形式通知业主(以挂号信或亲自递送的方式)，房东有权在收到通知后十五(15)个工作日内，对租客希望转租的部分终止本租约，或以书面通知方式批准转租(但租户可在收到业主书面通知后五(5)天内自行选择行使此项权利。如果转租获得批准，并且转租合同下的租金高于本合同规定的租金，业主有进一步的选择权：(A)将转租合同转换为主要租赁合同并收取所有租金，在这种情况下，承租人将被免除本合同项下关于转租物业和拟议转租合同的进一步责任(但承租人可在收到行使转租权利的房东的书面通知后五(5)天内自行选择，选择撤回其要求转租的请求。)在此情况下，承租人有权保留该等超额租金。

如果本租约被转让，或者如果房屋或其任何部分被租客以外的任何人转租或占用，房东在租客违约后，可以向受让人、分租客或占用人收取租金，并将收取的净额用于本租约中保留的租金，但此类转让、分租、占用或收取不应被视为放弃本租约中包含的任何租户契诺，或接受该受让人、分租客或占用人为租客，或免除租客进一步履行义务。

尽管本第10条或本租约中有任何相反规定，但不需要业主同意，也不需要重新获得或终止任何权利或分享利润。

(I)承租人或承租人的母公司合并或合并，(Ii)以出售、转让或发行股票或其他所有权权益的方式取得承租人或承租人母公司的所有权权益，(Iii)以购买、合并或其他方式收购承租人或承租人母公司的全部或实质全部资产，及/或(Iv)由承租人控制、控制或与承租人共同控制。承租人所有权或控制权(直接或间接)的变更(包括通过出售其几乎所有资产或通过合并)不需要业主根据本合同或以其他方式取得业主的同意，前提是，就出售几乎所有承租人资产而言，本租约转让给获得该等资产的实体并由其承担。在不限制前述一般性的前提下，通过“场外交易市场”或国家(国内或国外)认可的证券交易所发生的任何租户所有权变更(直接或间接)均不需要房东在本协议项下或其他方面的同意。

11.检查处所的状况。除非另有书面同意，且符合本租约明确规定的业主陈述、保证和持续契约(包括但不限于业主获得并执行施工保证和正确的清单项目的义务)，否则承租人接管物业，即为承租人接管时物业状况良好和令人满意的确凿证据，但潜在的瑕疵除外。除本合同(包括本合同附件B)或业主与租客签署的单独协议外，业主对租客未承诺对房产或大楼进行改建、改建、维修或改善，也未就房产或大楼的状况作出任何陈述，除非本合同中可能包含的内容(包括本合同的附件B)或业主与租户签署的单独协议中可能包含的内容，否则业主并未承诺对房产或大楼进行改造、改造、维修或改善。在本租约终止时，承租人应将房屋归还时清洁干净且状况良好，但因火灾或其他意外事故造成的正常磨损和损失以及业主在本租约项下的义务除外(但承租人没有任何义务拆除任何改善或改动，除非本租约明确规定的范围)，否则房东可将房产恢复到该状况，租户应在收到书面发票并附上合理的证明文件后支付合理的费用。

12.禁止使用处所。租客同意遵守下列规则及规例，以及业主此后不时对建筑物作出的合理修改及增建；但该等修改或增建须为建筑物的运作、安全、保安及维修而作出，须符合类似建筑物的惯例及惯常做法，不得与本租约的条文抵触，并适用于建筑物的所有租客及占用人，此外，租客须已收到该等修改或增建的副本一份，而该等修改或增建须符合类似建筑物的惯例及惯常做法，并适用于该建筑物的所有租客及占用人，此外，租客须已收到该等修改或增建的副本一份。如果未来对规则和条例的任何修改或增加与本租约的条款发生冲突，本租约以本租约为准。房东对其他租客不遵守上述任何规章制度不负任何责任。房东在执行任何规章制度时不得歧视租客。

(A)*未经业主事先同意，租客不得在处所或建筑物内展示、出售或要约出售任何物品或物件，但与租客声明的处所用途基本有关的物品或物件除外。

(B)租客不会或不允许他人使用该处所或其任何部分，而该等用途会违反本租契的任何契诺、协议、条款、条文及条件或公寓文件，或会直接或间接被公共法律、条例或政府规管所禁止，或可能会危及生命、肢体或财产，或可能会使建筑物所承保或承保其运作的任何保险单的保费成本失效或增加(但业主现确认或会容受或准许该处所或其任何部分以任何方式或任何东西被带进或存放于该处所或其任何部分

根据业主的判断，这将在任何方面损害或倾向于损害物业作为优质写字楼的特征、声誉或外观，从而损害或干扰业主为物业提供的任何服务。

(C)*租户不得在建筑物内或其周围的任何地方展示、题写、印刷、油漆、维护或张贴任何标志、告示、图例、指示、数字或广告，但在处所的门上和指南板上除外，然后只可展示、铭刻、印刷、涂漆、维护或张贴业主首先书面批准的名称和事项，以及以业主书面批准的颜色、大小、地点和材料张贴任何标志、告示、图例、方向、数字或广告。除承租人的姓名外，任何其他名称的列出，无论是在房屋的门上、大楼目录上或其他地方，都不应授予本租约或房产的任何权利或权益，也不应被视为第10条所述的业主的书面同意，但应明确理解，任何此类列出都是业主授予的特权，可通过书面通知租户随意撤销。

(D)*承租人不得以任何方式宣传承租人在大厦内进行的业务、专业或活动，违反任何认可协会或组织就承租人的营业地址所采纳的任何道德守则的文字或精神，且未经业主合理同意，不得在任何通告、通知、广告或信件中使用大厦的任何图片或肖像。

(E)禁止未经业主事先书面同意，不得在任何门窗上加装锁或类似装置。除业主提供的钥匙外，不得制造任何门的钥匙。如果一把锁需要两把以上的钥匙，房东将在租户付款后提供相同的钥匙。本租约期满或终止时，所有钥匙必须归还房东。

(F)除本合同中关于化妆品装饰的明确规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动、改善或增加，包括但不限于墙面覆盖和特殊照明装置，而同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延。(F)除本合同中关于化妆品装饰的明确规定外，承租人不得对房屋进行任何改动、改善或增加，包括但不限于墙面覆盖和特殊照明装置，不得在每一种情况下都事先征得业主的书面同意。如果承租人希望进行任何更改、改善或增加，承租人应首先向业主提交其平面图和规格，并在开始任何此类工程之前获得业主的书面批准，批准不得无理地被扣留、附加条件或拖延。即使本款有任何相反规定，承租人仍可在未经业主同意但事先书面通知业主的情况下，进行下列改善或更改：(I)非结构性的；(Ii)装饰性的或装饰性的，包括但不限于重新粉刷、重新铺地毯、重新铺地板、挂墙面、挂画和轻质搁板；(Iii)不涉及任何内部消亡墙的搬迁；(Iv)不会对任何第三方租户或第三方承租人造成不利影响；或(Iv)不会对第三方承租人或第三方承租人造成不利影响；(Iii)不涉及任何内部消亡墙的搬迁；(Iv)不会对任何第三方承租人或第三方承租人造成不利影响。(V)不能从处所外部看到的；及。(Vi)每项改装的费用不超过50,000.00元($50,000.00)，而每项工程的费用不超过10万元/100元($10万，000.00)(符合上述所有规定的改善或改装以下称为“化妆品装饰”)。在物业之内或之上经业主书面批准而进行的所有改建、改善或增建，不论是暂时性的或永久性的，而任何政府当局均不要求拆除该等改建、改善或增建工程, 将成为业主的财产，并在本租约终止时保留在房产内，不向租户补偿(仅租户的可移动办公家具、行业固定装置、办公室和专业设备除外)。未经房东书面批准或任何政府当局要求拆除的所有改动、改善或增加，无论是临时性的还是永久性的，应由房东选择在本租约期满或终止前由租户拆除。因拆除租户的办公家具、行业固定装置、办公设备和专业设备而造成或造成的任何损坏，房东可由租户支付合理的费用和费用进行维修。

(G)禁止所有人在周一至周五的下班后，或在周六、周日或节假日的任何时间进入或离开大楼，根据业主可能合理施加的规定，可能会要求所有人进入或离开大楼。(G)禁止所有人在周一至周五的下班时间，或在周六、周日或节假日的任何时间进入或离开大楼。房东可以将任何小贩拒之门外或开除。

(H)禁止承租人不得使任何楼层超载。房东可以指示保险箱和其他重物的交付时间和方式、路线和移动以及位置。

(I)除非业主事先书面同意(经业主同意，作为租户改善工程一部分而建造的任何该等项目已获业主同意)，否则租客不得在处所或其周围安装或操作任何蒸汽或内燃机、锅炉、机械、冷藏或加热设备(位于既定厨房或实验室区域的冰箱、咖啡机和微波炉除外)或空调设备，或在处所内经营任何机械业务，或将处所用作住宿、住宿或睡觉用途，或做饭或使用或准许携带汽油、煤油、石脑油、汽油等易燃液体，或任何爆炸品、放射性物质或其他被认为对生命、肢体或财产特别危险的物品进入建筑物；但是，房东承认并同意，房屋的很大一部分应用于实验室用途，租户应被允许在承租人在其业务运营中惯常使用的实验室区域内使用设备和材料，而无需事先征得房东的同意，而且该等材料的使用方式和数量应符合适用的法律和法规。承租人不得将房屋用于任何非法或不道德的目的。

(J)*租户应与业主充分合作，以确保大楼空调系统的有效运行，包括关闭威尼斯百叶窗和窗帘，以及在使用空调系统时窗户是否可操作以保持关闭。

(K)*承租人不得承包任何可能涉及雇用与建筑员工或承包商或分包商的员工由业主或代表业主从事工作或提供服务的员工的工作或服务的工作或服务，该工作或服务可能涉及雇用与建筑员工或承包商或分包商的员工不相容的劳动力。如发生任何此类劳动争议，房东应合理配合租户解决此类劳动争议。

(L)人行道、大厅、通道、出口、入口、电梯、楼梯的通道不得被承租人阻挡，也不得用于进出房屋以外的其他用途。大厅、通道、出口、入口、电梯、楼梯和屋顶不供公众使用，业主在任何情况下都应保留控制和阻止所有人进入的权利，而业主认为这些人的存在会损害建筑物及其租户的安全、性质、声誉和利益，但本章任何规定不得解释为阻止这种接近租户在正常业务过程中与之打交道的人，除非这些人从事非法活动。租客、任何雇员或受邀租客均不得进入建筑物的天台或机械室或电机室。房东应与租户合理合作，以满足租户提出的在楼顶安装通信天线或卫星天线的请求(房东对租户免费，租户使用承租人在立管、正压送风系统或电话空间中的份额不收取任何费用)，但条件是：(I)租户应就安装和维护此类天线或卫星的业主标准格式签署单独的许可协议，以及(Ii)安装此类天线或卫星：(X)任何贷款人都允许(Y)在共管物业文件规定须征得协会及分会同意的范围内，而(Z)并不使适用于该建筑物的任何屋顶保证失效。

(M)租客不得在处所内使用、饲养或准许使用或饲养任何肮脏或有害的气体或物质，亦不得准许或容受处所因噪音、气味及/或震动而以令业主或建筑物其他占用人反感或反感的方式占用或使用，或以任何方式干扰其他租客或在其内有业务的人，亦不得将任何动物或禽鸟带进或饲养在物业内或附近。

(N)承租人在离开大楼前，须确保处所的门窗(如可操作)已关闭和牢固锁上，并须严格遵守和小心，在承租人或承租人的雇员离开大楼前，所有水龙头或水器均已完全关闭。

(O)建筑物内须禁止吸烟，并可执行业主或密苏里州圣路易斯县的更严格标准。建筑物一楼主入口处以外的地方须指定为禁止吸烟区，该入口处内外均须禁止吸烟，业主可不时指定在建筑物外的范围内吸烟。

(P)租户须遵守任何控制共用元素或有限共用元素的共管公寓组织或附属组织的合理要求，包括有关停车场使用的任何合理规定。

除违反本节任何契约的所有其他责任外，承租人还应向业主支付相当于业主或大楼内任何其他租户因此而应支付的保险费增加的金额，前提是房东向承租人提供书面通知，说明相关问题并提供合理的机会解决该问题。在此情况下，承租人应向业主支付相当于业主或大楼内任何其他租户应支付的保险费增加的金额，前提是房东向租户提供书面通知，并提供合理的机会解决该问题。

13.不需要维修。承租人应立即向业主发出书面通知，说明建筑物的水管、电力、供暖、空调或其他系统的任何部分或附属设备的任何损坏或缺陷情况，这些系统服务于承租人所知的处所、位于该处所内或穿过该处所。除第3、12和14条的规定另有规定外，租户应自费在租期内保持房产的良好状态、状况和维修状态，租户应自费遵守适用于房产或租户使用房产的所有法律和条例，以及所有政府主管部门和所有保险机构在任何时间有效的所有规则和规定，但租户在此没有义务遵守任何法律、条例、规定对服务于处所的多于一名租客或与处所相关的建筑系统进行任何结构更改或更改的规则或规例，但如因租客对处所的特定用途(而非一般租客占用)或租客或其代表所作的更改(但不包括租客的改善工程)而需要作出该等更改，则属例外。根据承租人的上述义务，业主应及时遵守所有适用的法律和条例，以及所有政府当局和所有保险机构在任何时候有效的关于建筑结构、为多个租户服务的建筑系统的任何部分以及公共区域的所有规章制度。房东有义务在发生事故后修复租户装修的部分，构成不动产的部分，房东不应被要求修复因火灾或其他原因造成的任何损坏或损坏，或对任何嵌板、装饰、固定装置、栏杆、天花板、地面覆盖物、隔断进行任何维修或更换。, 或由租客安装在处所内的任何其他财产。

14.支持UNTENANTABILITY。如果该房屋或建筑物或其任何主要部分因火灾或其他伤亡、原因或状况而受损或被毁，以致无法在一百八十(180)天内修复，业主可在损坏后三十(30)天内向租客发出书面通知，终止对所有房产的本租约。

由本租约承保。如果房屋被损坏或其进入或使用因损坏而受到严重损害，则房东的终止应自损坏之日起生效；否则，终止应在租户收到此类通知后三十(30)天内生效。房东同意在房客通知房东任何此类火灾或其他伤亡事件并要求发出维修通知后二十(20)天内向租户发出通知(“维修通知”)；维修通知将说明房东维修和恢复房屋和/或建筑的时间，并将包含房东承诺在此时间内完成维修和恢复(受不可抗力影响)，或房东声明由于损坏无法在180(180)内修复而选择终止本租约。如果业主未在要求的时间内发出维修通知，或业主未承诺在规定的时间(定义如下)内完成维修和恢复，承租人可以书面通知业主终止本租约，前提是承租人在上述二十(20)天期限届满后三十(30)天内发出通知。“所需时间”是指造成30%(30%)或更少的房屋不能用于本协议所述目的的任何损坏的一百二十(120)天，以及任何其他损坏的一百八十(180)天。如果业主未能在维修通知书规定的时间内完成维修和恢复，但由于不可抗力以外的原因，承租人有权在适用的维修和恢复完成之前以书面通知业主终止本租赁；但在根据本句子终止本租赁之前, 租户必须首先至少提前十五(15)天通知房东租户的终止意向。如果房东在该十五(15)天内完成了所需的维修和恢复，承租人无权根据前一句话终止本租约。

除非本租约按上文规定终止，否则房东应尽职修复、维修和更换房屋和建筑物，使其在本租约生效之日、自损坏之日起至上述维修、更换和恢复完成之日的状况基本相同，租金的合理比例应根据该损坏对物业的充分使用和享受造成重大损害的程度而减少。房东没有义务恢复租户所做的任何改动、改善或增加(但是，房东应被要求恢复租户的改善，但构成个人财产的部分除外)。？业主在本节项下的义务应限于因伤亡、原因或状况而应支付的保险金额，或如果业主未能维持本租赁所要求的保险，则可获得的保险金额。

15.行使征用权。

(A)如果处所的全部或任何部分的所有权被合法谴责或以任何方式用于任何公共或准公共用途，则本租约以及由此授予的期限和产业权应立即自所有权归属之日起停止和终止，业主有权获得全部奖励，租户特此将业主在其中的权益(如有)转让给业主。然而，本条例不得视为给予业主任何权益，或要求租客将因没收属于租客的个人财产或固定装置或因中断或损坏租客的业务或租客的搬家费用而判给租客的任何赔偿金转让给房东。

(B)如果建筑物的其他部分的所有权被宣告无效或被没收，而建筑物的其余部分不能合理地恢复为完整的建筑整体，业主或租户可以在所有权归属日期后六十(60)天内通知另一方终止本租约及其期限和产业，并在终止通知中规定的日期终止本租约、租期和产业，终止日期不得早于终止通知书中规定的日期，不得早于授予租赁权之日后六十(60)天。(B)在此，业主或租户可在所有权归属之日起六十(60)天内通知另一方终止本租约、租期和产业，并在终止通知中规定的日期终止本租约、租期和产业。

完全将该日期视为上文为本租赁期限期满设定的日期，自该日期起，承租人在本合同项下支付租金的义务即告终止。

(C)根据本第15条的规定，在谴责的威胁下向公共或准公共当局出售应构成所有权的归属，并应解释为该谴责当局的征用。(C)就本第15条而言，出售给公共或准公共当局应构成所有权的归属，并应解释为该谴责当局的征用。

16.寻求有效的补救措施。这里列举的房东的所有权利和补救措施都是累积性的，任何人都不能排除法律允许的任何其他权利或补救措施。除本租约规定的其他补救措施外，房东有权通过强制令对违反或企图违反本租约任何契约、协议或条件的行为进行限制，并且除本合同明确限制外，房东有权赔偿因租户违反本租约任何契约、协议或条件而引起或造成的所有直接损害，但除非第9条明确规定，否则承租人在任何情况下均不对任何后果性损害负责。

(A)考虑承租人是否应(I)申请或同意委任承租人或其全部或大部分资产的接管人、受托人或清盘人，(Ii)提交自愿破产呈请书，(Iii)为债权人的利益进行一般转让，(Iv)提交请愿书或答辩书，寻求与债权人重组或安排，或利用任何破产法，或(V)提交答辩书，承认在任何破产、重组或破产程序中针对承租人提出的请愿书的重大指控，或(V)提交答辩书，承认在任何破产、重组或破产程序中针对租户提出的请愿书的重大指控，或(V)提交答辩书，承认在任何破产、重组或破产程序中针对租户提出的请愿书的重大指控判决或判令须由任何有司法管辖权的法院作出，裁定租客破产或无力偿债，或批准要求重组租客或委任租客或其全部或大部分资产的接管人、受托人或清盘人的呈请，则在上述任何情况下，业主均可向租客发出书面通知，终止本租约，而在发出该通知后，本租约的期限及租客在本租约项下的所有权利、所有权及权益均应完全及完全期满，犹如该日是本租约中特别指定的日期一样。在上述任何一种情况下，业主均可向租客发出书面通知，终止本租约的期限及租客在本租约项下的所有权利、所有权及权益，犹如该日为本租约所特别指定的日期一样。

(B)如果承租人拖欠租金并且在向承租人发出书面通知后持续十(10)天，或者如果承租人在任何十二(12)个月期间拖欠租金超过两(2)次，无论是否发出任何通知，如果承租人在迅速和全面履行本租约的任何其他条款时拖欠租金，如果其他拖欠行为在书面通知后持续了三十(30)天，或者如果承租人的租赁权益被征收，(B)如果承租人拖欠租金并在书面通知后持续十(10)天，或者如果承租人在任何十二(12)个月期间内拖欠租金超过两(2)次，或者如果承租人在迅速和全面履行本租约的任何其他条款时违约，如果其他拖欠行为在书面通知后持续三十(30)天，或者如果根据在其选择时，要么终止本租约和承租人对该房产的占有权，要么在不终止本租约的情况下重新进入该房产并努力重新出租该房产。本合同并不解除承租人在本租约中规定的任何义务，包括支付租金。

(C)在本租约终止后，租客应立即交出占有和腾出房产，并将房产的占有权交给业主，租客特此授予房东完全和免费的许可证，在这种情况下进入和进入房产，收回房产的业主，就像业主以前的产业一样，驱逐或驱逐租客和可能占用或在房产内的任何其他人，并使用法律允许的武力从房产中移走任何和所有财产，而不被视为以任何方式有罪或根据本条例或法律实施给予房东的任何其他权利。

(D)即使业主选择在不终止租约的情况下努力重新出租处所，业主可根据业主的选择，进入处所，移走租客的标志和其他租赁证据，并接管和管有该处所，而不终止租约或

全部或部分免除承租人在下文规定的全部期限内支付本合同项下租金的义务。在没有终止租约的情况下取得管有之时及之后，业主须真诚地努力(但并无义务在此过程中自掏腰包招致费用)，将处所以业主决定合理的租金，以租客以外的任何人士、商号或法团出租给租客以外的任何人士、商号或法团。在任何情况下，房东可对房产进行必要的维修，以使房产恢复到与本租约生效之日一样的良好状态，租户应应要求支付维修费用以及房东重新出租的费用。如果房东在转租房客账户时收取的代价不足以每月支付本租约预留的全部租金，加上修理费和房东费用，租户应按要求每月向房东支付每一笔差额。

(E)如业主根据本条例第16条选择终止本租约，但不言而喻，业主在选择终止上述第16(B)条规定的租客的占有权后，仍可选择终止本租约，在终止租约后，业主有权立即追回相当于业主因租客违约而遭受的损害的金额，此外，业主有权追回相当于本租约规定的剩余期限租金减去当前租金的金额(减去当前租金)。(E)如业主根据本条例第16条选择终止本租约，则业主可选择终止本租约，尽管其选择终止租客的占有权。

(F)允许业主根据租约的授权或法律可将租客有权或可能有权获得的任何及所有财产从处所移走，业主可处理、移走或储存任何及所有财产，风险、费用及费用由租客承担，业主在任何情况下均不对其价值、保存或保管负责。承租人应按要求向房东支付搬家所产生的任何和所有费用，以及该财产的所有保管费用，只要该财产由房东拥有或控制即可。租客的任何财产在租期结束后三十(30)天内未被移出房产或被租客从仓库取回，或租客对房产的占有权，无论如何终止，应被最终视为已被租户永久放弃，业主可将其保留为其财产，或可按业主认为合适的方式处置。

17.租约的从属关系。在符合本第17条的规定的情况下，本租约是并应服从和从属于目前存在于或此后可能置于该处所的任何和所有按揭、信托契据或底层土地或其他租约，以及对其作出或将要作出的一切垫款，以及其所有续订、修改、合并、替换或延期，以及任何该等按揭、信托契据和基础租约的留置权，应在以下最大程度上优于由此或本合同赋予承租人的所有权利--最大限度地优先于在以下范围内授予承租人的所有权利：(1)任何该等抵押、信托契据或基础租约的留置权均应高于据此或本合同赋予承租人的所有权利，并在最大程度上优先于由此或本协议赋予承租人的所有权利。然而，除第100章租约外，现在或以后每一种抵押、信托契据或土地租契(第100章租约除外)均应按其条款规定，或该抵押或信托契据的持有人或该基础租约下的出租人应通过另一项协议约定，如果该抵押或信托契据被取消抵押品赎回权，或该土地租契因违约而终止，承租人应根据本租约保持不受干扰，只要承租人遵守所有条款、义务和承租人承认，本合同附件中作为附件“C”的认可协议应足以满足前述关于该标的土地租赁的要求。这项规定应是自动的，不需要其他附属文书来实现这种从属地位；任何该等按揭、信托契据或土地租契的记录应具有优先权和优先权，并且无论记录日期如何，均优先于本租契，并优先于本租契的留置权。(B)任何该等按揭、信托契据或土地租契的记录均应优先于本租契，并优先于本租契的留置权。为确认这种从属关系，承租人应房东或任何该等抵押、信托契据或土地租约的持有人的要求, 在收到书面请求后十五(15)天内签署并向业主交付任何商业上合理的文书，承认业主或该持有人可能合理要求的从属地位。承租人同意委托任何可能通过转让或转让方式获得房屋所有权的个人或实体

只要承租人或买方同意承认承租人在租约项下的权利，只要承租人在适用的通知和补救期限届满后没有拖欠其在本合同项下的任何义务，即可取消抵押品赎回权。承租人还应在房东提出要求后二十(20)天内签署一份商业上合理的委托协议，证明在房东对房屋的任何抵押权人、信托持有人或土地出租人的权利未来继承的情况下，承租人有义务向该抵押权人进行委托。如业主的任何作为或不作为构成业主的失责，租客不得行使任何终止补救，直至租客已提前三十(30)天以书面通知业主及处所的任何承按人、信托持有人或土地出租人，并在发出通知后一段合理的时间内，容许业主或承按人、信托持有人或土地出租人就该作为或不作为作出补救；然而，如果该作为或不作为不能在该三十(30)天期限内善意补救，业主和任何抵押权人、信托持有人或土地出租人的契据应被允许延长一段合理必要的期限，只要其在该三十(30)天期限内尽责并真诚地开始补救即可。本条例任何条文均不得解释或解释为要求任何承按人、信托持有人或土地出租人就该作为或不作为作出补救。在符合本第17条有关抵押、信托契据和标的租赁的条款的情况下，本租约是并应服从任何和所有地役权、通行权、契据或其他适当的勘测或所有权条件(有记录在位)，并从属于这些地役权、通行权、契据或其他现有的勘测或所有权条件。, 或在下文中创建。

在不限制前述规定的情况下，房东应明确有权与圣路易斯县(或类似的政府实体)签订房产租赁合同，并从上述政府实体获得转租，以获得政府奖励(此类租赁为“第100章租赁”)。本租赁以第一百章租赁为准和从属。承租人应与房东合作，执行该政府实体合理要求的与第100章租赁相关的任何文件。

18.开始管有的日期。如果房东在本条款开始之日因房屋未准备好入住而不能收回房产，则除本第18条所述外，房东不应对未能在该日期交出房产承担任何责任。在这种情况下，除非延迟是租客延误的结果(受附件“B”中关于租户延误的更具体规定的条款的约束)，否则直到房产准备好可供租客与房东共同占用时，才能开始使用该房产。在这种情况下，除非延迟是由于租客延误所致(受制于附件“B”中关于租客延误的更具体规定)，否则直到租客准备好入住时，房东才应承担任何责任。在这种情况下，除非延迟是由于租客延误所致(受附件“B”中关于租客延误的条款的约束本合同的开始和终止日期将相应调整，调整后的开始和终止日期将由业主和租户签署的协议予以证明。如果应承租人的要求，房东应在租期开始之日或之前将房屋提供给租户，用于装修、陈设和装备房屋，使用房屋进行此类工作不会造成双方之间的房东-租户关系，也不会构成下一句所指的房屋占有率，但应适用本租约第7条和第8条的规定。如果经房东同意，租户应在租期开始之日之前入驻并在此开展业务，则本租约的所有条款，包括但不限于本租约期满之日，均应适用，基本租金应从入伙之日起按第2(A)节规定的第一费率累加并支付。

房东应在2020年5月7日(“目标完工日期”)前基本完成业主的工作(见附件“B”)，并将房产的独家占有权交付给租户，但须遵守下一段的规定。如果业主未能将房产的独家占有权交付给租客，且业主的工作在目标完工日期(如下文所述的范围可以延长)或之前基本完成，且

如果房东未能在目标完工日期(“外部交付日期”)后九十(90)天内仍未完成工作，则开始日期和租金开始日期之间的三十(30)天期限应延长一(1)天，超过外部交付日期的每一天，业主未能实质上完成业主的工作并将房产的独家占有权交付给租户。

尽管有上述相反规定，但由于租户因不可抗力造成的延误或延误，业主的工作每实际延误一天，目标完工日期可逐日延长或推迟；但是，除非是因人员伤亡或谴责而造成的延误，否则目标完工日期不得因不可抗力而延长总计超过一百二十(120)天的时间，否则目标竣工日期不得因不可抗力而延长超过一百二十(120)天，否则目标完工日期不得因不可抗力造成的延误或延误而逐日延长或延后；然而，除非是因人员伤亡或谴责而造成的延误，否则目标完工日期不得因不可抗力而延长合计超过一百二十(120)天。双方同意，目标完工日期的延长不受因伤亡或谴责造成的延误的限制。房东应及时向承租人提供任何声称的不可抗力事件和承租人延误的通知，以及对引起不可抗力和承租人延误的声称事件的事实和情况的合理详细描述，通知应以书面形式通知承租人，或在每周施工会议上口头通知。承租人应安排承租人的施工代表参加此类会议，以便随时了解施工进度的最新情况。

19.提交书面通知并表示同意。任何一方可能或需要向另一方发出的所有通知、要求、请求、同意或批准均应以书面形式发出，并应以(A)亲自递送、(B)挂号或挂号邮件、(C)国家认可的隔夜快递服务(如联邦快递)或(D)电子传输连同通过上述(A)、(B)或(C)发送的同时副本的方式发出，并且应被视为在(I)交付之日发出和接收(I)亲自递送或通过以下方式寄送(Ii)寄往美国邮件的挂号信或挂号信(地址正确、地址正确、邮资已付)后三(3)个工作日；或(Iii)以国家认可的隔夜快递服务(如上所述)将该通知寄往第一(1)页规定的地址，或房东或租户不时向另一方发出通知所指定的其他地点的下一个营业日，或(Iii)该通知由国家认可的隔夜快递服务寄往第一(1)页规定的地址或房东或租户不时向另一方发出的通知所指定的其他地点的日期之后的三(3)个工作日。本合同规定的所有同意书和批准书必须以书面形式有效，并按本租约第一(1)页规定的地址或适用方书面指定的其他地址寄给双方。如果本租约中所使用的承租人一词指的是不止一人，则任何如上所述向其中任何一人发出的通知、同意、批准、请求、账单、要求或声明应被视为已正式发给承租人。

20.政府没有土地上的产业。本合同和租赁将在房东和租客之间建立房东和租客的关系；房东不得转让任何房地产；租户只有一种用益物权，不受征收和出售的约束。

21.取消杂税。承租人应在拖欠之前支付所有针对其占用房产或租户在房产内的固定装置、家具、设备和所有其他个人财产而评估或征收的税款，如果不支付这些税款将导致对房地产的留置权，在可能的情况下，承租人应安排将上述固定装置、家具、设备和其他个人财产与业主的财产分开评估和计费。如果任何或所有租户的固定装置、家具、设备和其他个人财产，或在租户占用房屋时，应由房东对其财产进行评估和征税，租户应在房东向租户提交书面声明后十(10)天内向房东支付其应承担的税额，该声明列明了适用于租户的固定装置、家具、设备或个人财产的税额。

二十二、中国有特别规定。

(A)在本租契中所用的“业主”一词，就业主方面的契诺或协议而言，仅限于指并包括当时业主在本租契中的权益的一名或多于一名业主，而在本租契中所述的该等权益的转让的情况下，业主(以及在其后的任何转让中，(当时的转让人)自转让之日起及之后自动免除与业主履行本租约中包含的任何契诺或协议有关的所有责任，但继承人“房东”须在其所有权期间承担所有该等义务；也就是说，每个房东应继续对其所有权期间产生的任何责任负责，但不对所有权之前或之后的任何时期负责。

(二)未经另一方同意，任何一方不得对本租赁进行记录。一份商业上合理的租赁备忘录可以应任何一方的要求签立和记录。承租人可以记录互不干扰或直接承认协议。

(三)确认本租赁是双方的全部协议。本租赁未包含任何口头陈述、保证、谅解、约定、协议或承诺，除非本租赁特别提及书面和签署的外部文件(如果有)。除经双方签署的书面文件外，不得更改、放弃、修改或延长本租约。

(D)在没有欺诈的情况下，以代理人、受托人、普通合伙人或任何其他代表身份签署本租约的任何人士、商号或公司，或其继承人、法定代表人、继承人和受让人，均不应因任何理由被视为或被要求承担本租约项下的个人责任。

(E)根据情况需要，本条例的各项规定应延伸到房东和租客及其各自的继承人、法定代表人和允许的继承人和受让人的利益，并对他们具有约束力和约束力。

(F)本租约是否已在密苏里州签立，本租约的有效性、解释和执行应受密苏里州法律管辖。

(G)如果双方就本租赁发生争议并导致诉讼，则非胜诉一方应向胜诉一方偿还其合理的律师费。

(H)*业主在本租约终止后、任何通知送达后或任何诉讼开始后，或在对处所的占有权作出最终判决后，不得从租客收取任何款项，亦不得恢复、继续或延长本租约的期限，或影响任何该等通知、要求或诉讼，或暗示须经业主同意的任何行动的同意。

(I)*房东不因房东遗漏在违约持续或重复时因此而采取任何行动，并不暗示放弃租户在此项下的任何违约，且明示放弃不会影响明示放弃中指定的违约以外的任何违约，且仅在明示放弃中所述的时间和程度内影响任何违约。(I)如果违约持续或重复，房东不会因此而遗漏采取任何行动，并且明示放弃不会影响明示放弃中规定的违约以外的任何违约。

(J)据了解，业主在处理业主的业务时，可占用大厦的部分地方。在这种情况下，本文中对建筑物其他租户的所有提述均应被视为包括业主作为占用者。

(K)同意本租约可签署两份或两份以上副本，每份副本应被视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。双方进一步同意，本租约的签名可以通过传真或其他电子传输进行交换，双方各自签名的传真或电子副本应具有约束力，就像它们是原始签名一样。如有不符之处，以业主的租约原件为准。

23.禁止停车。停车场将按照本合同第3(E)节的规定提供，并且在符合共管公寓文件的条款和规定的情况下，承租人应遵守协会或附属协会关于使用停车场的所有要求，房东应真诚努力确保协会或附属协会遵守其维护该停车场的义务。业主不得向租客收取任何额外的停车费(即除协会或分会可能收取的任何停车费外)。承租人或承租人的代理人、受邀者和承包商在停车区内或附近拥有、租赁或使用的所有车辆均由承租人负责。承租人不得在任何卡车上存放任何设备、库存或其他财产，也不得在停车场过夜存放任何卡车。根据房东的要求，如房东合理认定车辆违反上述任何限制，承租人应移走卡车和车辆。

24.政府当局/金融资讯/房东的申述。

(A)承租人声明并保证其有权签署本租约，且本租约构成双方之间有效且具有约束力的协议。此外，如果承租人是一家公司，应房东的要求，承租人应在十(10)天内提交一份授权签署本租约的公司董事会决议。在房东提出书面要求后三十(30)天内(但在任何给定日历年不得超过两(2)次)，承租人应向房东提供承租人最近经审计的年度财务报表的副本(如果可用，如果不可用，则承租人应提供最近的、经认证的财务报表)；但业主及业主拟与其分享财务报表的任何人士，须已签立一份商业上合理的保密协议，并向租客交付一份商业上合理的保密协议，并进一步规定，如租客为上市公司，则保密协议的需要并不适用，租客亦无须在租客为上市公司的期间另行提供财务报表。

(B)业主声明并保证，截至本租约签订之日，(I)房东已经或即将根据第100章租约成为该物业的有效租赁权益持有人；(Ii)代表房东签署、见证和/或交付本租约的每名个人均有权代表房东签署、见证和/或交付本租约，且房东完成之前未经房东取得的本租约不需要任何个人或实体的同意或批准。(Iii)据业主所知，仅根据中西部测试公司于2019年4月18日拟备的某项第一期环境地盘评估报告，该物业并不包含认可的环境状况；。(Iv)并无任何与该建筑物及/或其使用或拥有权有关的索偿、诉讼、诉讼、法律程序或行动待决，或据业主所知，对业主或任何其他人士构成威胁，而据业主所知，任何该等索偿、诉讼、诉讼、法律程序或行动并无根据；。及(V)截至本协议日期，任何按揭、信托契据或类似留置权或担保权益或土地或其他相关高级租约均不影响建筑物及/或物业，但以下情况除外[房东、租客和房东的抵押权人于同日签订的从属、互不干扰和委托协议中确定的抵押权、第100章租约以及附件“C”中提到的基础土地租约。

(C)特别就共管文件而言，业主声明、认股权证及契诺表明，截至本租约日期(I)共管文件并不禁止将大楼用于生命/植物科学、生物技术、医疗技术或类似领域的研究实验室；(Ii)在共管文件下，无须或将不需要协会或分会就本租约的签立、交付及完成事宜取得任何同意，而该等同意是在#年之前未取得该协会或分会的同意而取得的。(I)该共管文件并不禁止将该大楼用于生命/植物科学、生物科技、医疗技术或类似领域的研究；(Ii)在签署、交付及完成本租约的事宜上，无须或将不需要协会或分会根据共管文件所作的同意。及(Iv)并无违约或事件或条件存在，而在发出通知或时间流逝或两者兼而有之的情况下，可能构成业主或(据业主所知)协会对该等人士在公寓文件下的任何责任、契诺、条件及/或义务的违约。房东应完全负责遵守房东必须遵守的共管公寓文件的条款(包括但不限于及时支付本协会应支付的保险费、水电费和维修费用以及其他额外费用的义务，以及进行维修和更换的义务，但这些费用应根据本条例第2节作为运营费用收回)。房东同意妥善履行房东根据公寓文件应履行的所有职责、契诺、条件和义务。业主应始终以勤奋和诚信的态度行使和使用商业上合理的努力，以执行其在共管公寓文件下的权利和特权。, 但在任何情况下，业主不得被迫在未经业主同意的情况下对协会或分会提起诉讼(但前提是，应租客的要求，业主应转让向租客提出索赔的权利，只要租客就租客采取这种行动而向业主提出的任何索赔向业主赔偿)。业主同意不得修改或修订共管文件(或与协会订立有关该处所或建筑物或物业的任何其他书面协议，或与该建筑物或物业或其任何部分有关的任何其他事宜)，或批准或投票赞成对该等共管文件的任何修改或修订。未经承租人事先书面同意，将不合理或实质性地干扰本合同预期的承租人对物业的使用或承租人根据本租约享有的任何权利和特权，或将向承租人施加任何额外的重大义务或责任，而不是根据本租约所载或产生的义务或责任，或将在任何重大方面与本租约的条款和规定相抵触或冲突，而未经承租人事先书面同意。

25.不需要承担房东责任。承租人同意，如果房东不履行或遵守本租约的任何条款或房东在事实上或法律上隐含的任何条款，承租人应仅考虑房东在房产中的权益(包括但不限于租金、收入和利润以及与此相关的销售、谴责、索赔和保险收益)，房东的任何其他资产都不应受到征收、执行或其他司法程序或裁决的约束，以满足租户的索赔要求。

26.不受上帝或不可抗力的影响。房东或租户不应被要求履行本租约中的任何契诺或义务，也不应承担损害赔偿责任，只要该契诺或义务的履行或不履行是由上帝或不可抗力行为或另一方造成的延迟、导致或阻止的。就本租约而言，“天灾”或“不可抗力”被定义为：罢工、停工、静坐、任何政府当局对材料或劳工的限制、不寻常的运输延误、暴乱、洪水、冲刷、爆炸、地震、火灾、风暴、天气(包括湿地或恶劣天气，阻碍施工)、公敌行为、战争、叛乱和任何其他不合理地在被要求履行的一方控制范围内的原因，而被要求履行的一方在履行尽职调查的情况下不能完全或但是，本第26条的前述规定不适用于承租人及时支付租金或本租赁项下承租人应支付的任何其他款项的义务或遵守

本条例第八节。此外，本第26条的前述规定应限于本租约中另有明确规定的范围。

27.维修技工的留置权及其他留置权。

(A)租客不得容受或准许任何技工留置权或其他留置权，因应租客或透过或由租客持有处所或其任何部分的人的要求而供应或声称供应给处所的工作、劳工、技能、服务、设备或材料，而针对处所或其任何部分提交任何机械师留置权或其他留置权。如果任何该等技工的留置权或其他留置权在任何时候针对房屋或其任何部分提出，承租人应在提交之日起六十(60)天内将其解除记录(无论是通过担保或其他方式)。如租客未能在该期限内解除该技工的留置权或其他留置权，则除业主的任何其他权利或补救外，业主可(但无义务)向申索人支付声称到期的款额，或藉存放于有司法管辖权的法院、丧失抵押品赎回权或与此有关的其他法律程序，将一笔足以确保解除该留置权的现金款项，或藉存放一笔足够保证解除该留置权的现金款项，或藉由存放一笔足够保证解除该留置权的现金款项，或藉由将该留置权存入有司法管辖权的法院或其他有关法律程序，以促致该留置权的解除，但业主并无义务解除该等留置权或该等留置权或其他留置权。以促致解除该留置权的内容及数额，或以现时或将来的法律所规定的其他方式，以解除该留置权作为对该处所的留置权。房东支付的任何金额，或房东如此支付的任何押金的价值，连同与此相关的所有费用、费用和开支(包括房东的合理律师费)，以及相当于年利率12%(12%)或最高合法利率(以较低者为准)的利息, 应应房东的要求由租客偿还给房东，如果没有偿还，可视为额外租金。承租人应赔偿和保护房东免受房东和房产及其任何部分的伤害，使其免受一切损失、费用、损害、费用、负债、诉讼、罚款、索赔、要求和义务，包括但不限于因任何此类机械师的留置权或其他留置权的主张、提交、丧失抵押品赎回权或其他法律程序而产生的合理律师费。

所有物质师、承包商、工匠、机械师、劳工以及现在或以后向承租人提供与本房屋或其任何部分有关的任何劳务、服务、材料、用品或设备的任何其他人员，特此通知，他们必须仅向承租人支付这些费用。特此通知，业主对以信贷方式提供或将提供给租客的任何劳工、服务、材料、供应品、技能、机械、固定附着物或设备不负任何责任，任何该等劳工、服务、材料、供应品、机械、固定附着物或设备的机械师留置权或其他留置权，均不得附加于或影响业主在该处所或其任何部分内或其任何部分的产业权或权益。

(B)租客不得设立、准许或容受任何其他留置权、产权负担、押记、抵押权益或其他权利或权益，而该等留置权、产权负担、押记或抵押权益将成为或成为该处所或其任何部分的留置权、产权负担、押记或抵押权益，或从该等权益或该等权益所得的收益，或因业主或租客在该处所或其任何部分的权益而产生的任何其他留置权、产权负担、押记或抵押权益，但除该等留置权外，该等留置权、产权负担、押记或抵押权益不得在租客的作为或指称的作为所产生的范围内迅速解除和清偿。房东在为房屋融资时在其上放置的租金转让、租赁转让和其他抵押文件。

28.他们没有第一要约/扩张权。如果本合同附件“D”中显示为“RoFo空间”的任何或全部空间可供使用，业主将以书面形式通知租户该空间(“已提供空间”)可供租赁(“提供空间”)。报价将详细说明提供空间的位置和尺寸、提供空间的可出租面积、空间可用日期

对于入住率，每年每可出租平方英尺的基本租金，建议的租赁期限和房东打算将空间出租给他人的所有其他经济条款。承租人可在收到报价后十(10)个工作日内拒绝该报价或接受报价条款。如果承租人不以书面形式接受该要约或未能在上述十(10)个工作日内通知房东其租赁所提供的空间的意愿，则房东有权按照与要约中规定的实质相同的条款将该空间租赁给任何第三方，但对于未来的任何可用性，承租人对RoFo空间的权利应继续有效，或者如果房东希望以与要约中所述的条款大不相同的条款租赁所提供的空间。如果房东提议以实质上比报价中规定的条款更优惠的条款租赁提供的空间，或者自房东提出报价以来已经过去了六(6)个月，则在将任何此类空间出租给第三方之前，房东应首先以上文提供的相同方式将提供的空间重新提供给租户。如果承租人接受，房东应按“原样”条件或其他条件按照报价条款提供所提供的空间。

29、中国证券经纪业务。房东和租户均声明并保证，其未与任何经纪人、代理人或其他与本次交易有关的人士打交道，除查普曼风险投资公司、有限责任公司和高纬物业外，没有任何经纪人、代理人或其他人士促成本次交易，且代理方同意赔偿并使另一方不受任何其他经纪人、代理人或其他要求佣金或其他形式赔偿的人因与租户就本次租赁交易进行交易而提出的任何索赔的损害。房东应独自负责支付给查普曼风险投资有限责任公司的任何佣金。高纬物业的佣金应根据双方单独的书面协议支付。本节的规定在本租约终止后继续有效。

30.设置建筑指示牌。如果承租人继续占用房屋(在允许关闭的情况下)，承租人有权在业主事先书面批准的情况下，按照以下条款和条件在业主批准的位置安装和放置某些外部标志。在安装该标牌之前，承租人应向业主提供承租人建议的标牌的详细图纸，包括标牌的尺寸、建筑材料、安装在业主大楼上的方法，以及业主要求的任何其他信息。在此之前，承租人应向业主提供承租人建议的标牌的详细图纸，说明标牌的尺寸、建筑材料、安装方法以及业主要求的任何其他信息。所有此类标牌均应遵守当地和市政规范，任何此类标牌的安装均不得违反当地和市政规范。承租人承认房东没有就任何经房东批准或随后批准的标志是否符合当地或市政法规要求向承租人作出任何陈述。如果承租人因任何政府限制而无法固定其预期的标牌，或者任何政府当局要求承租人拆除或修改此类标牌，房东不应违约，本租约的有效性也不受影响，但承租人应及时遵守政府授权，并使房东在与此相关的任何费用方面不受损害。如果该标识获得批准，则应按照所有适用法律以熟练的方式安装该标识。承租人在整个租赁期内有维修和维护该标志的肯定义务。此处所用的“允许关闭”是指临时关闭或暂时停止运营，这是(I)为了翻新承租人的房屋(租赁年度不超过一百二十(120)天)所必需的。, (Ii)允许修复房屋的任何损坏，只要承租人在下列情况下努力进行修复直至完工：(Iii)由于伤亡或谴责，(Iv)由于罢工或其他劳动困难，或(V)由于相关政府当局的命令或不可抗力。就本租契而言，任何准许的关闭并不构成腾出或放弃处所。

如果该标识有意并经批准点亮，承租人有明确的义务保持所有该等照明处于良好的操作状态。运营和维护此类室外照明的所有电费应由租户承担。如果这样的照明不能直接

与租户的电表连接后，房东有权估算该指示牌的用电成本，并向租户开具发票。承租人应在收到承租人的对账单后三十(30)天内支付预计用电量。

安装、维护、维修和操作此类外部标志和照明的所有费用应由承租人承担，但承租人可以将超出的承租人津贴资金用于安装费用。此外，在本租约期满或提前终止后十(10)天内，承租人应自费拆除该等标牌。如果承租人将物业转租(联属公司或公司继承人除外)，或未能维护和维修该等标牌，或将其租约(附属公司或公司继承人除外)转让，或腾出或放弃物业，或在任何适用的治疗期后根据本租约违约，则默认房东应选择终止本租约或承租人的占有权，承租人根据本节规定的标牌权利应在房东书面通知后终止，租户应自费拆除该等标牌。在拆除承租人标牌后三十(30)天内，承租人应修复因承租人标牌或其安装/拆除而造成的任何损坏。如果承租人未能及时维护和维修此类指示牌，并且在收到承租人书面通知后持续十五(15)天，或未能及时偿还业主因此类指示牌而产生的费用(如有)，或未能及时拆除此类指示牌并按照本租约的要求对业主大楼进行维修，则房东可履行此类义务，费用由承租人承担。本租约终止后，上述有关拆除该标牌以及维修和恢复业主大楼的义务仍然有效。

根据本条款第30条要求的任何业主同意或批准不得无理拒绝、附加条件或拖延。房东概念性地批准租户外部建筑标牌位于大楼的华生一侧。此类标牌的最终位置和规格仍以本第30节的条款为准。

31.设置纪念碑标牌和目录标牌。房东同意将租户的名字按房东合理确定的大小和其他租户的字母顺序放置在为大楼服务的任何纪念碑标志上，并支付房东的初始费用和费用，但租户应根据租户所占大楼的比例确定大小和挂牌优先顺序。与修改、维护、修理、更换或重新出租该标志承租人部分相关的所有费用和费用均由承租人承担。尽管本节有任何相反规定，但如果由于任何政府规定，房东需要移除、更换或以其他方式更改该标志，并且该规定导致租户标牌的移除或减少，则房东不应违约，或以其他方式要求房东为租户提供替代标牌。房东还将自费在主要和较低层大堂区域为租户提供房东标准建筑目录标牌(以及经房东合理批准的额外大堂标牌)，以及房客要求的套房门上房东标准标牌。房东有权在租客遗弃或迁出房屋时拆除任何标牌。

32、不收取保证金。

承租人已向业主缴交150万元/百元(1,500,000.00元)的保证金，作为承租人全面及忠实履行本租约各项规定的保证(“保证金”)。如果承租人拖欠本租约的任何条款，包括但不限于支付租金的条款，房东可以使用、运用或保留本保证金的全部或任何部分，用于支付任何租金或任何其他拖欠款项，或支付房东可能支出或有义务支出的任何其他金额。

因租客违约，或赔偿房东因租客违约而遭受的任何其他损失、费用或损害。如果上述押金的任何部分被如此使用或运用，承租人应在提出书面要求后十(10)天内向房东支付足以将保证金恢复到其原始金额的现金，承租人不这样做将违反本租约。只要承租人全面及忠实地履行本租约的各项规定，押金或其任何余额应于租赁期届满及承租人按照本租约条款迁出时退还给租客(或由业主选择退还给租客权益的最后一位受让人)。如果大楼被出售，保证金将转移给新业主。尽管如上所述，保证金最初将存入华盛顿银行的一个有限制的存款账户，作为保证大楼建设的贷款的抵押品。在华盛顿银行贷款偿还或租户额外筹集1亿美元运营资本以及财务信息证明其持续支付本协议项下租金并向房东提供合理证据的时间较晚时，如果华盛顿银行未能释放保证金，房东应根据其与华盛顿银行达成的协议行使所有适用的补救措施，并根据其与华盛顿银行达成的协议执行所有适用的补救措施，如果华盛顿银行未能解除保证金，房东应根据其与华盛顿银行达成的协议行使所有适用的补救措施，如果华盛顿银行未能解除保证金，房东应根据其与华盛顿银行达成的协议行使所有适用的补救措施。

33.展示所有展品。展品“A”、“B”、“C”以及附表“1”和“2”附在本文件后，并成为本文件的一部分。

[页面的其余部分故意留空。]

房东和租客分别于上述日期签署本租约，特此为证。

房东：

Edge@BRDG，LLC，密苏里州有限责任公司

作者/劳伦斯·R·查普曼(Lawrence R.Chapman)

劳伦斯·R·查普曼

经理

租户：

本森希尔生物系统公司(Benson Hill Biossystems，Inc.)，特拉华州的一家公司

作者/迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)

姓名：迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)

职务：首席财务官

对分租契约的修订

本关于转租的修订(下称“修订”)由密苏里州有限责任公司Edge@BRDG，LLC(以下简称“房东”)和特拉华州的Benson Hill，Inc.(前身为Benson Hill Biossystems，Inc.)(以下简称“承租人”)于2019年11月8日作出并签订。

W I T N E S S E T H：

鉴于，业主与租客于2019年8月9日订立该若干分租协议(“该租赁”)，据此，业主向租客出租位于华臣路1001号大楼2、3及4楼的约94,678平方英尺的可出租办公及实验室空间，即200、300及400号套房(“初始物业”)。(“大楼”)位于密苏里州克里夫科尔市；

鉴于房东和租客希望扩大房屋面积，并特此同意根据本修正案中规定的条款和条件在某些其他方面修改租约；

因此，现在，考虑到以下所述的房产和承诺以及其他良好和有价值的对价(在此确认这些对价的收据和充分性)，房东和租客同意以下列方式修改本租约：

1.房屋面积：如本合同附件A所示，业主应向承租人出租与大楼2楼的初始房屋毗连的约18832平方英尺的额外可出租空间(以下简称“扩展空间”)。扩展空间租约的期限应自租约定义的生效日期开始，并应与初始房产的租约期限同时终止。本租约所界定的“物业”一词，应指并包括由94,678平方英尺的初始物业和由18,832平方英尺的额外可租赁平方英尺组成的扩展空间，总计113,510平方英尺。

除本修订另有明文规定外，业主及租客双方均有意根据租约的所有条款、契诺及条件，将扩展空间出租予租客，并由租客占用。

2.年度基本租金和每月基本租金分期：自起租之日起，扩建空间的年度基本租金和每月基本租金分期按以下时间表执行：

扩展空间基本租金明细表

3.TENANT的份额：现将租户份额从62.352%增加到74.761%(代表重新定义的房屋中113,510平方英尺的可出租面积除以大楼内151,830平方英尺的可出租面积)。

4.扩展空间津贴：房东应向租户提供额外津贴，用于建造租户对扩展空间的改善，金额为200.09万美元/100美元(2,000,900.00美元)，按扩展空间的每个RSF$106.25计算(“扩展空间津贴”)。承租人改进扩展空间的施工程序一般应按照租赁展览表“B”中的规定进行，但条件是：(I)附件B-4中规定的施工进度不适用于扩展空间，以及(Ii)就业主与扩展空间相关的工作而言，“目标完工日期”应指2020年5月7日。房东将为改善支付扩展空间津贴的金额，任何超出或不足的部分将以与租约附件B相同的方式入账，但就附件B第2(C)(3)节而言，租户可被允许申请支付扩展空间每月基本租金分期付款的额外扩展空间津贴资金金额不受限制(超出的资金不适用于1,000,000美元的上限)，但房东将支付扩展空间津贴的金额，任何超出或不足的部分将按照租约附件B的相同方式进行核算，但就附件B第2(C)(3)节而言，允许租户申请支付扩展空间的每月基本租金分期付款的超额扩展空间津贴资金的金额不受限制(超额资金的应用不适用于100万美元的上限

5.FIRST修改津贴：除扩展空间津贴外，房东还应向租户提供额外津贴(“第一修订津贴”)，用于支付租户改善原有房屋和扩展空间的费用，总额最高可达150万美元(1,500,000.00美元)。如果租户选择使用第一修正案津贴：(I)租户在每一年的年度基本租金应增加相当于租户如此使用的第一修正案津贴金额的12.75%(12.75%)，该金额应在期限内的每一年按月平均支付；以及(Ii)租户应签署本租约修正案，以反映第一修正案津贴的金额和年度基本租金的相应增加。

6.附加第一修正案津贴：除扩建空间津贴和第一修正案津贴外，房东还应向租户提供额外津贴(“额外第一修正案津贴”)，用于支付租户改善原有房产和扩建场地的费用，总额为75万美元(750,000.00美元)。额外的第一修正案津贴应由租户在租约的初始期限内按下表偿还，作为额外租金：

偿还额外第一修订免税额的额外租金

7.布洛克：房东和租客各自声明并保证，除查普曼风险投资有限公司(Chapman Ventures，LLC)的佣金(如果有)外，没有任何经纪人、代理人或其他人与这笔交易有关，也没有任何经纪人、代理人或其他人促成这笔交易。

房东的支付责任和高纬物业，其佣金(如果有)是租户的付款责任，每一代表方同意赔偿并使另一方不受任何其他经纪人、代理人或其他人因与租户或房东(视情况而定)打交道而要求佣金或其他形式赔偿的任何索赔的损害。本节的规定在本租约终止后继续有效。

8.声明：承租人特此承诺并保证(A)经正式授权可在密苏里州开展业务；(B)代表承租人执行本修正案的人是经承租人正式授权代表其签署和执行本修正案的承租人。房东特此承诺并保证：(A)经正式授权，可在密苏里州开展业务；(B)代表房东执行本修正案的人是经房东正式授权代表其签署和执行本修正案的房东官员；(B)房东正式授权其在密苏里州开展业务；(B)代表房东执行本修正案的人是经房东正式授权代表其签署和执行本修正案的房东官员。

9.说明：未经房东事先书面同意，承租人不得向第三方披露本修正案的条款和条件，除非承租人认为在保密的基础上向承租人的雇员、律师、会计师和其他个人或实体披露，或以其他方式允许承租人履行承租人的义务和实现承租人在租约下的权利。

10.GENERAL：本租约的所有条款均应视为根据本修正案的条款进行了修订。所有使用但未在本修正案中定义的大写单词的含义应与本租赁中规定的含义相同。经修订后的租约将继续具有十足效力和效力。本修正案可以两份或两份以上的副本签署，每份副本应被视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。双方进一步同意，本修正案的签名可以通过传真或其他电子传输进行交换，双方各自签名的传真或电子副本应具有约束力，如同它们是原始签名一样。

[页面的其余部分故意留空。]

兹证明，双方已于上述日期正式签署本修正案。

租户：和房东：

本森·希尔公司(Benson Hill，Inc.)，一家名为Benson Edge@BRDG，LLC的密苏里州特拉华州有限公司，是一家责任公司。

作者：/s/Michael B.Wainscott作者：小劳伦斯·R·查普曼(Lawrence R.Chapman，Jr.)

ITS：经理

印刷姓名：迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)

职务：首席财务官

分租的第二项修订

关于转租的第二项修正案(“修正案”)于2020年6月1日由密苏里州有限责任公司Edge@BRDG，LLC(以下简称“房东”)和特拉华州的Benson Hill，Inc.(前身为Benson Hill Biossystems，Inc.)(以下简称“承租人”)制定并签订。

W I T N E S S E T H：

鉴于，业主与租客于二零一九年八月九日订立该若干分租契约(“原租赁”)，并经日期为二零一九年十一月五日的分租修订(“第一修订”及与原租赁(“租赁”)共同修订)，据此，业主将位于华臣路北1001号的大厦2、3及4楼约113,510平方尺的可出租办公及实验室空间(“处所”)租赁予租客。(“大楼”)位于密苏里州克里夫科尔市；

鉴于，根据第一修正案第5条，承租人已同意对租约进行修订，以反映承租人将使用的第一修正案津贴的金额；

鉴于房东和租客希望阐述他们对进一步津贴的理解；以及

鉴于房东和租客希望根据本修正案中规定的条款和条件在某些其他方面修改租约；

因此，现在，考虑到以下所述的房产和承诺以及其他良好和有价值的对价(在此确认这些对价的收据和充分性)，房东和租客同意以下列方式修改本租约：

1.SECOND修订津贴：除根据第一修正案第5条向租户提供的第一修正案津贴外，房东应向租户提供50万美元(50万美元)的额外津贴(“第二修正案津贴”)，用于支付租户改善房屋的费用。与第一次修订津贴一样，每一年的年度基本租金应增加相当于第二次修订津贴金额的12%和3.3%(12.75%)的金额，该金额应在期限内的每一年内按月等额支付，详情见下文第4节。

2.首次修订津贴及第二修订津贴的使用：租客承认租客已选择向业主要求全数发放第一修订津贴及(如适用)第二修订津贴。因此：(I)根据第一修正案第5条，每一期限内的年度基本租金应增加相当于$1,500,000×.1275=$191,250.00的任何金额，该金额应在期限内的每一年内按月平均支付，以偿还第一修正案津贴；及(Ii)根据本修正案第1条，每一期限内的年度基本租金应再增加相当于$500,000×.1275=$63的任何金额；及(Ii)根据本修正案的第1条，期限内每一年的年度基本租金应再增加相当于$500,000×.1275=$63,000的任何金额

3.租户改善成本：租户承认，预计租户改善工程的总建筑成本将超过租户津贴、扩展空间津贴、第一修正案津贴和第二修正案津贴的总和(上述津贴的总和为“综合津贴金额”)。业主已向承租人提供一份估计建筑成本与综合免税额之间差额的报表，承租人已支付经承租人根据原租约附件B第2(C)(1)和2(D)节的条款必要修改后批准的估计总建筑成本与综合免税额之间的差额(即，根据合同附件B第2(C)(1)和2(D)条的规定)，承租人已经支付了承租人根据原租约附件B第2(C)(1)和2(D)节的条款批准的估计建造成本和综合免税额之间的差额(即原租赁条款中定义的“超额成本”应按综合免税额计算)。如果租户将来提交变更单，将总建筑成本降低到低于综合免税额的金额，并且房东批准了该变更单，则承租人有权根据原始租约附件B第2.C.3节的规定，将超出的综合免税额应用于根据本租约(经修订)首次到期的月度基本租金分期付款。

4.基本租金：为澄清及协调基本租金不仅因扩展，而且因额外租户津贴金额而产生的各种变化，以及为避免任何混淆，现将年度及每月基本租金列于下表，并于本附件A列出合并津贴金额及与每项修订相关的基本租金细目。基租规定如下：

5.布洛克：房东和租客均声明并保证没有与任何经纪人、代理人或其他人就本修正案进行交易，除查普曼风险投资有限责任公司(Chapman Ventures)和高纬物业(Cushman&Wakefield)外，没有任何经纪人、代理人或其他人士根据本修正案对租约进行变更，查普曼风险投资有限责任公司(Chapman Ventures)的佣金(如果有)是房东的付款责任，高纬物业(Cushman&Wakefield)的佣金(如果有)是租户的付款责任，每一代表方同意赔偿另一方并使其不受损害。

或业主(视属何情况而定)。本节的规定在本租约终止后继续有效。

6.声明：承租人特此承诺并保证：(A)已正式授权承租人在密苏里州开展业务；(B)代表承租人执行本修正案的人是经承租人正式授权代表其签署和执行本修正案的承租人。房东特此承诺并保证：(A)房东已获得正式授权在密苏里州开展业务；(B)代表房东执行本修正案的人是经房东正式授权代表其签署和执行本修正案的房东官员；(C)房东完成本修正案不需要任何个人或实体的同意或批准，而房东在执行和交付本修正案之前没有获得任何人或实体的同意或批准。

7.说明：未经业主事先书面同意，承租人不得向第三方披露本修正案的条款和条件，但向承租人的雇员、律师、会计师和其他人士或实体披露则除外，因为承租人认为在保密的基础上可能是适当的，或者允许承租人履行承租人的义务并实现承租人在租约下的权利。

8.GENERAL：本租约的所有条款均应视为根据本修正案的条款进行了修订。所有使用但未在本修正案中定义的大写单词的含义应与本租赁中规定的含义相同。经修订后的租约将继续具有十足效力和效力。本修正案可以两份或两份以上的副本签署，每份副本应被视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。双方进一步同意，本修正案的签名可以通过传真或其他电子传输进行交换，双方各自签名的传真或电子副本应具有约束力，如同它们是原始签名一样。

[页面的其余部分故意留空。]

兹证明，双方已于上述日期正式签署本修正案。

租户：和房东：

本森·希尔公司(Benson Hill，Inc.)，一家名为Benson Edge@BRDG，LLC的密苏里州特拉华州有限公司，是一家责任公司。

作者：/s/迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)报道：小劳伦斯·R·查普曼(Lawrence R.Chapman，Jr.)

*：Manager

印刷名称：迈克尔·B·温斯科特(Michael B.Wainscott)。

*：/s/劳伦斯·R·查普曼(Lawrence R.Chapman)

头衔：首席财务官约翰·斯图尔特

*印刷姓名：劳伦斯·R·查普曼(Lawrence R.Chapman)

头衔：经理

分租的第三项修订

关于转租的第三项修正案(“修正案”)自2021年10月1日(“生效日期”)起生效，由密苏里州有限责任公司(“房东”)Edge@BRDG，LLC和本森希尔控股公司(Benson Hill Holdings，Inc.)之间生效。(F/K/a Benson Hill，Inc.)特拉华州的一家公司(“租户”)。

目击者

鉴于，业主与租客签订的转租日期为2019年8月9日，经该修正案修订后的转租日期为2019年11月5日，并经该第二修正案进一步修订的转租日期为2020年6月1日(经修订的“租约”)；以及

鉴于根据该租约，租户现时租用位于密苏里州克里夫科尔华臣路北面1001号的写字楼(“现有处所”)约113,510平方尺的办公及实验室空间(“该大楼”)；以及

鉴于，租户希望通过增加大楼剩余38,319平方米的可租赁面积来扩大其租赁物业，包括二楼的10,112 RSF和一楼的28,207 RSF(统称为“扩展物业”)，业主及租户已同意修订租约，以反映(其中包括)按租约所载条款及条件(经下文所载本修订条文修订)出售该等额外空间予租客的情况。

因此，现在，为了并考虑到本协议所载的相互契诺和协议以及其他善意和有价值的对价(特此确认这些对价的收据和充分性具有法律约束力)，双方同意如下：

1.定义；参考。除本合同另有规定或重新定义外，本租赁中定义的此处使用的每个术语应具有本租赁中赋予该术语的含义。自本修订之日起，凡提及“本合同”、“特此”，以及相互类似的“本协议”、“本租赁”以及本租约中包含的相互类似的提及，应指经本修订修订的本租赁。

2.扩展前提。自生效日起至终止日(包括终止日)(按下文第4节延长)，承租人应占用和租赁(I)扩建物业的一楼8,526平方英尺的一部分，其租金自2022年1月1日起生效(“初始扩建租金生效日期”)，以及(Ii)扩建物业的其余部分，包括大楼一楼的19,681平方英尺和大楼二楼的10,112平方英尺的可出租平方英尺，以及(Ii)扩建物业的其余部分，包括大楼一楼的19,681个RSF和大楼二楼的10,112个RSF。自生效日期起，就本租约的所有目的而言，扩展物业将成为现有物业的一部分(租户应为该建筑物的唯一住客)，而本租约的所有其他条款及条件均适用于该等现有物业，但本租赁条款及条件除外(包括但不限于上文所述的起租时间)。在扩建房屋入住之前，承租人应向房东提供确认，证明已为扩建房屋购买了租约规定的保险。

3.过错。自生效日期起及之后，经本修订修订的租约下的“物业”一词指(A)现有物业(约113,510平方尺可租)及(B)扩建物业(约38,319平方尺可租)。总体而言，自生效日期起及之后，房舍应包括大楼内的全部可出租空间，约为151,829平方英尺的可出租空间。

4.延长期限。特此将初始期限终止日期延长至2031年6月30日。

5.租金。承租人支付基本租金、租金和其他到期和欠款的义务继续与租约规定相同；但自生效之日起，根据租约应就该房产支付的每月基本租金应如下所示：(1)承租人有义务支付基本租金、租金和其他到期和欠款；但自生效之日起，根据租约应就该房产支付的每月基本租金如下：

*尽管本合同有任何相反规定，首次扩大租金开始日期或第二次扩大租金开始日期(视情况而定)应按租户在设计、允许或履行工程适用部分(视属何情况而定)的任何实际延误的每一天逐日延长，原因是业主的任何公开行为(“业主造成的延误”)(“业主造成的延误”)造成的延误不会发生，但除非该等公开行为持续三年，否则不得导致延误。如果房东造成延误，承租人对扩建房屋受影响部分的租金支付义务将如上所述延长。除房东造成延迟外，任何延迟完成工程的时间不得延迟扩展租金开始日期或第二次扩展租金开始日期(视情况而定)，或免除承租人履行本租赁项下的义务，包括承租人支付基本租金、租金和本合同项下应付承租人的其他金额的义务。

上述月度基本租金须同时以相同方式支付，否则须受租约所载的相同条款及条件所规限。除基本租金外，租户须自生效日期起及之后继续支付租户应分担的营运开支、税款及任何其他额外租金及租约项下应付的其他费用。

6.田纳特的份额。自生效日期起，租户的分担率由74.761%增加至100%(相当于重新定义的物业的151,829平方英尺的可出租面积除以大楼的151,829平方英尺)。业主和租户规定，房屋和大楼内的可出租平方英尺的数量应被视为上文所述的数量，并在经修订的租约下对他们的所有目的具有决定性和约束力。

7.租约改善；租户改善津贴。承租人特此接受扩建房屋的“现状”条件(受业主陈述、担保和经本修正案修改的租约中明确规定的现行契约的约束)，除下文和附件A所述外，对于扩建房屋，房东没有义务支付任何建筑津贴、租户改善津贴、竣工津贴等，也没有义务向租户提供任何其他

租户引诱。房东应根据附件A的条款向租户提供建筑补贴。此外，承租人应被要求使扩建场地剩余可出租平方英尺的至少66%(66%)的建筑(即扩建场地中未按实验室施工图(如附件A所定义)所示建造的部分)为(I)标准办公空间，其标准办公装修可与密苏里州Creve Coeur地区使用Building的A级办公建筑相媲美。(I)标准办公面积可与使用建筑物的密苏里州Creve Coeur地区的A级办公建筑相媲美的办公空间(即未按照实验室施工图(在附件A中的定义)建造的部分)应为：(I)标准办公面积可与密苏里州Creve Coeur地区使用建筑物的A级写字楼相媲美的办公空间经业主确认并同意，租户就办公用途部分目前的扩建水平符合该等标准(“办公完工标准”)；或(Ii)非办公空间，如符合业主按照租约条款(经本修订修订)批准的图则和规格的实验室空间(“业主批准的扩建工程”)，工程必须在2026年8月1日前完成。为澄清和避免疑问，如果承租人的工作包括扩建部分非办公空间(例如，根据实验室施工图的实验室或工业厨房空间)，并且该扩建耗尽了全部承租人改善津贴，承租人应被要求将未包括在承租人工程中的扩建处所剩余平方英尺的至少66%(66%)建造到写字楼完工标准或业主批准的建筑，承租人应负责此类建筑的总建筑成本, 但房东承认租户的扩建应分阶段进行。业主承认并同意该工程应包括一个工业厨房，承租人的许可使用应包括使用该工业厨房以支持承租人的实验室和研究目的的权利。

8.维修保养。尽管租约有任何相反规定，且除经本修订修订的租约所载业主义务外，自生效日期起及之后，租户须自费保持良好的状况，保养及维修以前共用的公用地方(例如以前共用的大堂空间)，并根据租约所载租户的保养义务，将该等已加建为扩建楼宇的建筑物内部区域维修，并自费维修。(B)除经本修订修订的租契所载业主的义务外，租户须自费维持、保养及维修以前共用的公用地方(例如以前共用的大堂空间)，并已根据租约所载的租户保养责任将该等楼宇作为扩建楼宇加入楼宇内。承租人应自费并以其名义与业主合理接受的服务提供商签订一切必要的维修服务合同，以履行本合同项下的维修义务。房东的维修和保养义务与租约中规定的义务保持不变，但自生效之日起由租户独家控制的前公共区域(如大堂)除外。在不限制前述一般性的情况下，业主应继续负责维护、维修和(如有必要)更换(I)建筑物和物业的外部(包括外窗)，包括但不限于草坪和灌木护理、其他美化和除雪，(Ii)结构、屋顶、基础和楼板，(Iii)机械、电气、管道和消防/生命安全设备(包括但不限于暖通空调系统)，以及(Iv)建筑饰面，仅不包括本章其他地方明确规定的项目。根据本租约第2(B)节的规定，业主维修和保养义务的费用应计入运营费用。运营费用不包括与租户在生效日期后立即维护的区域有关的任何费用, 对于承租人直接承担的此类义务，营业费用也不得“入账”。

尽管本合同或租约中有任何相反规定，承租人仍可选择在不少于三十(30)天前向房东递交书面通知，选择直接履行承租人在该通知中确定的上述业主的赡养义务。在该通知送达后，(I)承租人应始终有义务履行适用的维修义务，直至终止日期；以及(Ii)承租人承担的任何特定工作或服务(如果由房东承担，其成本将构成运营费用)的成本在任何情况下均不得计入运营费用，运营费用也不得增加相当于房东在此期间自费向该租户提供此类工作或服务将合理产生的额外运营费用的金额。(I)承租人应始终履行适用的维护义务；(Ii)在任何情况下，承租人承担的任何特定工作或服务的成本(如果由房东承担，则构成运营费用)不得计入运营费用，也不得增加相当于房东自费向租户提供此类工作或服务的额外运营费用。

承租人承认房东已经并将继续聘请物业经理管理大楼，目前为Larson Commercial Real Estate，LLC(连同任何继任物业经理

由业主任命的“物业经理”)。租户已任命Brenda Douglas(bdouglas@bensonhill.com)为其设施经理(连同任何继任的设施经理，即“设施经理”)。承租人已向房东提供设施经理的联系信息，并应向房东提供任何后续设施经理的最新联系信息，以便在终止日期之前的任何时间，承租人都将有一名设施经理。承租人应安排设施经理不少于每季度与物业经理会面，以根据上述维护义务的分配(包括预防性维护计划、选择供应商和承包商、审查和批准供应商和承包商协议)不定期地建立、审查和修订建筑物和物业的维护计划(“维护计划”)，并协调任何非例行或特殊维护、维修或更换。房东和租户应以诚意和所有尽职调查就维护计划达成一致，该计划的条款将在物业经理和设施经理草签的书面备忘录中记录下来。

尽管租约中有任何相反的规定，房东和租户在此同意并承认，包括在运营费用中的典型管理费在任何情况下都不得超过租户应支付的基本租金的5%。

9.公用事业和收费。即使租契有任何相反规定，在生效日期后，业主及租客须安排将自来水、卫生污水渠、雨水渠、电力、煤气及所有其他公用设施列入租户名下，而租客须直接支付该等公用设施及承租人经营业务所需的任何其他公用设施的费用。此外，承租人应在房东开具发票后三十(30)天内支付根据共管公寓文件的条款应由该大楼的业主或租户支付的任何联营费或费用(如果该物业曾经包括一个以上的大楼或共管公寓单元，则运营费用应仅包括合理和公平地分配给该大楼的评估)。在任何情况下，租户直接支付的任何此类费用都不得作为运营费用收回，运营费用也不得与租户直接支付的此类费用“合计”。

10.合理化。本租约经本修正案修订后，经双方批准同意。此外，房东和租客双方确认并认可，截至本合同日期，(A)租约状态良好，且完全有效，(B)确认方没有递交通知，也不知道另一方在租约项下有任何违约行为。房东和租客也承认并同意，经修改的本租约的所有条款将继续完全有效。本修订在任何时候均不需要在任何提及该租约的文书或文件中提及，但任何该等文书或文件中对该租约的提述应被视为对该租约的提述(已于此修订)。此外，房东承认并同意截至2019年8月13日房东与密苏里州一家非营利性公司唐纳德·丹福斯植物科学中心(“Ground Lease”)和共管公寓文件签订的特定土地租赁协议：房东完成本修正案不需要任何个人或实体的同意或批准，房东在执行和交付本修正案之前尚未获得任何人或实体的同意或批准，但承租人承认(I)根据并遵守本修正案的条款，经修订的租约条款和协议在任何时候都明确受制于土地租约文件和共管公寓文件，并受制于土地租约文件和共管公寓文件的所有条款、条件和协议；以及(Ii)如果承租人的任何工作需要协会或土地出租人(或土地租约或共管公寓文件中的类似方)的批准, 承租人应在执行需要此类同意的适用部分之前获得此类批准(房东应与承租人合理合作，以获得任何此类批准或同意，无需向房东支付任何自付费用)。承租人确认其先前已收到一份土地租约及公寓文件所载条款、条件及协议的副本，并已审阅及理解该等条款、条件及协议。

11.经纪业务。房东和租客声明并保证房东和租客都没有与任何经纪人或代理人就本修正案的谈判或执行进行交易。租客和房东应各自赔偿对方的所有费用、开支、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿责任，这些费用、费用、律师费、留置权和任何经纪人或代理人要求赔偿的佣金或其他赔偿是由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下索赔的。

12.具有约束力；适用法律。除经修改外，本租约将保持完全效力，本修正案对房东和租客及其各自的继承人和受让人具有约束力。如果租赁条款与本修订条款之间存在或出现任何不一致之处，应以本修订条款为准。本修正案受密苏里州法律管辖，不包括其法律选择规则。

13.对口支援。本修正案可以一式多份执行，每份副本应构成一份原件，但所有副本应构成一份文件。通过传真或其他电子传输方式交付本修正案签名页的已签署副本应与人工交付副本有效。以传真或其他电子传输方式执行本修正案的任何一方应迅速交付一份人工签署的副本，但任何未能做到这一点的行为不应影响通过传真或电子传输执行的副本的有效性。

14.最终协议。本修正案连同租赁构成业主和租户就本合同标的的全部协议，并取代双方在本合同日期之前达成的所有口头和书面协议和谅解。

17.允许放弃陪审团审判。在法律允许的最大范围内，房东和租客均放弃在任何诉讼或诉讼中接受陪审团审判的权利，或让陪审团参与解决因本租约或与本租约或与本租约相关的任何其他文书、文件或协议或与之相关的交易而引起或与之相关的任何纠纷的权利。

页面的其余部分故意留空。

租约第三次修订的签字页

自上述日期起，双方已签署本修正案，特此为证。

房东：

EDGE@BRDG，LLC，

密苏里州一家有限责任公司

作者：/s/劳伦斯·R·查普曼

姓名：劳伦斯·R·查普曼

头衔：经理

租户：

本森·希尔控股公司(Benson Hill Holdings，Inc.)(F/K/a Benson Hill，Inc.)

特拉华州一家公司

作者：/s/Matthew B.Crisp

姓名：马修·B·克里斯普(Matthew B.Crisp)

头衔：首席执行官