附件10.2

租契的首次修订

本租约第一次修订(“第一次 修订租约”)日期为2021年8月5日(“生效日期”)，双方是Sage Realty Corporation和Acacia Research Corporation，前者是一家纽约公司，办事处位于纽约10017号第三大道767号，是下文提到的建筑物业主的代理人 ，后者是一家经授权在纽约州开展业务的特拉华州公司， 办事处位于7点

W I T N E S S E T H

鉴于，房东和租客签订了日期为2020年1月7日的《租赁契约》(以下简称《租约》)，根据该契约，房东向租客出租，租客向房东租赁，租赁合同的一部分(6))纽约第三大道767 第三大道，纽约10017号(“该大厦”)楼层(“现有处所”)；及

鉴于，业主和租客希望修订本租约，以便除其他事项外，规定替代现有房产和延长租约的 期限。

因此，现在，出于善意和有价值的对价， 特此确认收到并充分支付，本合同双方特此同意如下：

1.定义的术语。本合同中使用的所有大写术语应具有本租赁中赋予它们的相同含义，除非本合同另有说明，或除非本合同上下文另有要求。

2.任期的延展。自本合同生效之日起生效， 本条款特此延长至替代空间开始日期(定义见下文)三(3)年零一(1)个月纪念日的月份的最后一天。此后，该日期应视为“失效日期”。

3.替换 空格。

A.自业主替代空间工程(定义如下)基本完成之日( “替代空间开工日期”)起生效，第六(6)(B)如本文件所附附表A的 斜线所示的建筑物楼面(“替代空间”)，包括于替代空间开始日期或租赁期内附连或成为其一部分的所有固定附着物及设备 ，将以 取代现有处所，自该日起及之后，就租约项下的所有目的而言，该替代空间应被视为 “处所”。

B.在替代空间开始日期(“退还日期”)后五(5)天或之前， 承租人应在租约期满时按照租约规定的其他条件，干净地腾出现有房产并将其交还给业主扫帚，不包括所有租约和承租人的个人财产。 从替代空间开始日期和租户根据租约将现有房产交还给业主的实际日期中较晚发生的日期起和之后，承租人对现有房产不再负有任何责任，但即使交出，承租人仍应承担并继续承担与现有房产有关的所有义务，这些义务明确地在租约期满后继续存在，并且 在替代空间开始日期之前产生的所有与现有房产相关的义务，包括以下情况下，承租人仍有责任承担： 在替代空间开始日期之前产生的所有与现有房产有关的义务，包括在租赁期满后仍继续承担的所有义务，包括在替代空间开始日期之前产生的所有与现有房产有关的义务，包括在租约期满后仍继续承担与现有房产有关的所有义务，包括无论在此之前是否开具账单，在紧接替代空间开始日期之前的 期间(包括该日)，租户未按本合同要求支付任何款项 和/或将现有物业交付给房东，应被视为房东有权获得租约中规定的或法律规定的所有补救措施的违约行为。承租人承认，承租人未能在根据本款规定的退还日期将现有房产交还给房东，将对房东造成重大损害，并应被视为受租约第16B条约束的暂留期 。

根据本合同第7节的规定，承租人占用替代空间以供承租人占用的行为应视为承租人接受该替代空间 。对于承租人而言，这种接管也应是确凿的证据， 证明替代空间和其相同组成部分的建筑物在占用时处于良好和令人满意的状态(受业主有义务修复在替代空间中发现的任何潜在缺陷，并在替代空间开始日期后6个月内报告给业主)，并且替代空间基本上与附表A所示的情况 相同。上述规定不得解释为修改业主。

D.如果 房东因任何原因无法在本合同预期日期交出替代空间，则 房东不承担任何责任，租约和本租约第一修正案的有效性以及承租人在本合同项下的 义务也不因此而受到影响(除非本合同另有明确规定 )。本合同双方明确否认《物权法》第223-a条的规定，并同意该第 条不适用于本合同。承租人同意本款的规定旨在构成上述第223-a条所指的“与之相反的明示规定”。尽管本合同有任何相反规定 ，如果房东无法将替代空间交给租户，且房东的工作在(X)承租人为替代空间选择油漆和地毯颜色的日期和(Y)生效日期( “完工日期”)(最长可延长三(3)个月)后的一百二十(120)天或之前(br}房东的工作实质上已完成)，则该替代空间的所有权将不能移交给承租人，且房东的工作在(X)租户为替代空间选择油漆和地毯颜色之日起及之后的一百二十(120)天或之前(可延长至三(3)个月[紧随其后的陈述如下])，承租人除初始抵免(定义如下)外，还将获得 本合同规定的固定租金减免，金额相当于完工日期后未出现 替代空间开始日期的每一天的一(1)天固定租金。不可抗力是指房东因劳资纠纷、政府控制、天灾或房东无法合理控制的任何其他原因导致房东实质完成替代空间工程的任何延误 ，但房东缺乏资金不应被视为不可抗力 事件。

4.固定 租金。

A.自替代空间生效日期 之日起及之后，本租约的第1C节进行了修订，使每年的固定租金如下：

(A)$258,525.00 ，从替代舱开始日期开始，一直持续到紧接第一个(1)日期之前的一个月的最后一天 ^ST)替代空间开始日期周年纪念日；

(B)$263,396.76 ，由紧接第一个月(1)之前的日期 所在月份的下一个月的第一天开始计算^ST)替代空间开始日期的周年纪念日，并持续到 月的最后一天，该月中出现的日期紧接第二(2)个月的前一天^发送)替代空间开始日期的周年纪念日 ；

(C)$268,365.96 ，由紧接第二个月(2)之前 的月份的下一个月的第一天开始的期间内^发送)替代空间开始日期的周年纪念日，并持续到紧接第三(3)号之前的 月的最后一天^研发)替代空间开始日期的周年纪念日 ；以及

(D)273,434.53美元，自紧接 紧接第三个月(3)之前的月份的下一个月的第一天开始的期间内^研发)替代空间开始日期的周年纪念日，并一直持续到过期日期 。

B.尽管本合同有任何相反规定 ，但本租约第一修正案和本租约应完全有效，并且承租人在本合同项下或本合同项下的违约不应超过任何适用的通知和治疗期，则可归因于替代空间的固定租金 应按第一次(1)每月20,299.00美元的费率递减。^ST)替代空间开始日期之后的一个月 (“初步取消”)。

5.房地产 遗产税。自替代空间 生效之日起，本租约第五条还应修改如下：

A.应对第5A节的第(Br)(I)款进行整体修改和重述，如下所示：

“一、以下确定房地产税升级的”基税年度“ 是指2021年历年(即以下定义的基税年度的房地产税，为自2020年7月1日起至2021年6月30日止的房地产税的平均值，以及自2021年7月1日至2022年6月30日止的房地产税的平均值)。

二、“百分比”一词应 指1.55%。

6.电动。 自替代舱位生效日期起及之后，现将租契第5C条修订，删去“$1,075.21” 而代以“$1,244.75”。

7.房东的 代用空间工作。

A.承租人特此确认 ，除上文第4B节和下文第7B节规定的情况外，房东不需要执行任何工程、提供任何材料、 或给予承租人与本租赁第一修正案和替代空间相关的任何租金抵免、工作津贴或任何金额，承租人自替代空间开始之日起采用相同的“原样”。前述规定不得解释为修改租约中规定的业主的维修、保养和更换义务。

B.自本合同生效之日起合理迅速 ，房东同意按照建筑标准(统称为“房东代用空间工程”)在代用空间内进行以下工作，费用和费用由房东自负 ：

(I)在替代空间安装新地毯，地毯由租户从建筑物标准地毯选项中选择；

(Ii)在整个替代空间安装新的建筑物标准天花板瓷砖；及

(Iii)用承租人从建筑标准色卡中选择的颜色，将替代空间漆成一层一色。

C.就本 租约第一修正案而言，在业主的替代空间工程基本完成之日，替代空间应被视为基本完成(在此为“实质完成” 或“基本完成”)，尽管施工、机械调整或装修的微小改动或非实质性细节仍有待完成(任何 此类项目，“清单项目”)，但租户对替代空间的使用和占用不会因此受到实质性影响的情况下，应视为已基本完成(在此称为“基本完成”或“基本完成”)，尽管 施工、机械调整或装修的微小改动或非实质性细节仍未完成(任何 此类项目，即“清单项目”)，但不得因此对承租人对替代空间的使用和占用造成实质性影响。

8.延期选择权。 在本租约第二十六条末尾增加以下新的第二十七条：

“第二十七条：承租人的延期选择权

A.如果(I)本租约届时完全有效，(Ii)租户在本租户行使本文所述延期选择权之日起，在任何适用的 通知或宽限期之后不得违约(房东可全权酌情免除有关 违约的条件)，以及(Iii)本租约中被点名的租户和/或其任何附属公司被允许 占用该房产(及其各自的员工，代理人和访客)应在承租人行使本协议所述延期选择权之日 起实际占用房产，并自延长期限的第一天起 承租人有权自行选择将期限延长一次两(2)年(“延期期限”)。 延期期限应从最初到期日期的次日开始，至#年 月的最后一天到期。 承租人有权选择将期限延长两(2)年(“延期期限”)。 延期期限应从最初到期日期的次日开始，并在#年 月的最后一天到期。 承租人有权选择将期限延长两(2)年(“延期期限”)。 ^发送)周年，除非根据本租约的任何条款、契诺或条件或根据法律，延期期限 应较早结束。承租人应在预定到期日前九(9)个月的日期(行使时间至关重要)或之前向业主发出书面通知，表明承租人有意行使选择权，通知发出后，本租约和租期将延长 ，而无需签署或交付任何其他或进一步的文件，其效力和效力与延长期限最初已包括在租期中 一样，到期日即被视为期满日期。 承租人应在该日期之前 向业主发出书面通知，表明承租人有意行使该选择权，而行使选择权的时间至关重要，在发出通知后，本租约和租期将在不签署或交付任何其他文件的情况下延期，其效力和效力与延长期限最初已包括在租期中一样本租约的所有条款、契诺和条件在续期期间将继续完全有效，包括按本条款所述条款继续支付的额外 租金和递增项目，但(I)固定租金应根据本条第27B条 确定，(Ii)基税年度应修订为展期开始的会计年度，以及(Iii)承租人无权进一步延长租期。 承租人不得进一步延长租期。 承租人不得进一步延长租期。(I)固定租金应按照本条第27B条的规定确定，(Ii)基税年度应修订为展期开始的会计年度，以及(Iii)承租人无权进一步延长租期。承租人应在延长期限开始时接受当时的“现状”状况 ，业主没有义务执行 与延长期限相关的任何工作或给予租户任何工作津贴、补偿或租金抵免。前述规定不得解释为修改租约中规定的业主的维修、保养和更换义务。

B.租户在延长租期内应支付的固定租金应为考虑了所有相关因素的房屋的公平市场租金价值 (考虑上述因素的公平市场租金价值以下简称“FMRV”)。 FMRV应按照以下程序确定：

C.如果延期 期限应在本合同规定的延期期间确定固定租金之前开始，则租户在确定之前 支付给房东的固定租金应为紧接延期期限开始前十二(12)个月期间的固定租金。 在延期期限确定之前的十二(12)个月内，租户支付给房东的固定租金应为紧接延期期限开始前十二(12)个月的固定租金。在确定延长期限内的固定租金后， 房东应在接下来的 租客应支付给房东的下一个月固定租金中扣除租客迄今支付给房东的延长期限内的任何超额租金，房东应在提出书面要求后十五(15)天内支付租客应支付给房东的延长期限内的任何不足的固定租金 。 应在提出书面要求后十五(15)天内支付租客应支付给房东的任何超额租金。 房东应在提出书面要求后十五(15)天内支付。

9.终止 选项。在本租约第二十七条末尾增加以下新的第二十八条：

“第28条：承租人的终止选择权

A.根据本合同第28B条的规定，承租人有权选择取消和终止本租约(“终止选择权”) 自替代空间开始日期(此处称为“提前终止日期”)后十九(19)个月的月的最后一天起生效，并在不迟于提前终止日期前九(9)个月向业主递交书面通知(“承租人终止通知”)，以取消和终止本租赁(“终止选择权”) ， 在不迟于该提前终止日期前九(9)个月向房东递交书面通知(“承租人终止通知”)，自该月的最后一天起生效。对于发出租户终止通知 来说，时间是至关重要的。在收到租户终止通知后十五(15)天内，房东应向租户提交一份声明 ，说明租户为行使终止选择权而应支付的终止付款金额(下文定义)，并提供合理的终止付款金额证明文件。承租人应在收到该结算单 (以及此类证明文件)后十五(15)天内，向房东提交一张未背书的官方银行支票，该支票由纽约市结算所协会成员银行开具，或向房东指定的账户电汇一笔金额相当于 终止付款的资金。在及时交付承租人的终止通知和终止付款后，本租约将在提前终止日期到期 ，如同该日期为本租约规定的到期日一样，承租人应在提前终止日期 或该日期之前迁出房产，使其与本租赁到期或更早终止时所要求的条件相同。 如本租约所用。 , 终止付款“是指以下金额的总和：(A)任何经纪公司支付的费用 支付的未摊销成本(以直线 线为基础，从替代空间开始日期至到期日期，现延长)，业主替代空间工作的实际自付成本，以及与谈判 本租赁第一修正案有关的任何法律费用，加上(B)当时每月固定租金的一个月(1)的总和；(B)当时每月固定租金的一个月(1)；(B)当时每月固定租金的一个月(1)；(B)当前每月固定租金的一个月(1)；(B)与本租赁第一修正案谈判有关的任何法律费用，以及(B)当时每月固定租金的一个月(1)。

B.上述选择权的有效性明确以租户在行使选择权时和终止时在本协议项下任何适用的 通知或宽限期之外不存在任何未治愈的违约为条件(除非房东在其 单独决定权中选择放弃该条件)。当承租人如上所述行使终止本租赁的选择权时，终止付款应由承租人支付并由房东作为终止特权的对价 收取。

10.转让 分租。自生效之日起，删除本租约第十一条，代之以 ：

“未经房东事先书面同意，承租人不得通过法律实施或 其他方式转让、抵押或以其他方式阻碍本租约以及本租约授予的产业和期限，也不得转租或允许他人使用该房屋或其任何部分，不得无理拒绝、 附加条件或拖延同意。 如果没有房东的事先书面同意，承租人不得将其转让、抵押或以其他方式阻碍本租约、产业和期限，也不得转租或允许他人使用该房屋或其任何部分。就本租赁而言，任何出售、转让或转让公司租户50%(50%)或更多的 股票，或通过法律实施或其他方式控制租户的任何转让，均应被视为转让。“

11.租户 工作。房东在此确认并同意承租人可以(X)在高空压缩机上安装变速风扇，(Y)将位于独立房屋内的恒温器迁移到房东批准的位置(租户确认房东 已确定没有理由迁移恒温器)；但条件是：(I)承租人应按照租约的条款和条款进行所有此类工程，(Ii)承租人应向业主提交此类工程的平面图，该平面图必须经业主批准(该批准不得被无理扣留、附加条件或拖延)，以及(Iii)承租人应 负责与上述工程相关的所有费用，并负责重新安置的恒温器、风扇和其他设备的所有维护、维修和更换。(Iii)承租人应 负责所有与上述工程相关的费用，并负责重新安置的恒温器、风扇和其他设备的所有维护、维修和更换工作。(Iii)承租人应负责与上述工程相关的所有费用，并负责重新安置的恒温器、风扇和其他设备的所有维护、维修和更换。

12.杂项。

答：双方同意，Sage Realty Corporation和仲量联行(合称“经纪人”)是谈判并促成这笔交易的仅有的 经纪人，房东同意按照单独的 协议向经纪人支付佣金。承租人声明并保证其未与经纪人以外的任何经纪人打交道，承租人同意赔偿 并使房东免受其他经纪人声称与承租人打交道的任何索赔。房东声明并 保证其未与经纪人以外的任何经纪人进行交易，房东同意赔偿并保护租户免受 以及经纪人或其他声称与房东打交道的经纪人提出的任何索赔。

B.承租人保证并声明，据其实际所知，截至本合同日期，房东已履行其在 租约项下的所有义务。房东保证并声明，据其实际所知，截至本合同日期，承租人已履行其在租赁项下的所有义务 。

C. 双方明确理解并同意，根据本租赁第一修正案，租赁期限仅延长至 日期，即替代空间开始日期后的三(3)年零一(1)个月。除租赁条款 第27条另有规定外，如果双方此后同意，任何租赁期限的进一步延长都需要双方之间的书面协议 ，而任何此类协议对业主或租户不具约束力，除非该协议已由业主和租户全面签署并无条件交付 。(##**$ ， =

D.除经本《租赁第一修正案》修改外，本租赁及其所载的每一契约、条款和条件均为并将继续完全有效。

E.本租约可通过传真签名或便携文档格式的电子邮件签署，并可用副本签署，所有此类副本应构成相同的协议，任何副本的任何一方的签名应视为 的签名并可附加到任何其他副本，但双方应在签署原件后立即将其发送给对方 。

[签名出现在下面的页面上。]

房东和承租人自上述第一次修订之日起分别签署本租赁第一修正案，特此为证。

附表A

替代空间平面布置图

[请参阅附件]