本租赁(“租赁”)的日期为以下“基本租赁信息摘要”(“摘要”)第1节所述的日期，由特拉华州有限责任公司(“房东”)Bedford Patriots Park，LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)Homology Medicines，Inc.签订，双方之间签订本租约(“租赁”)，租约由特拉华州有限责任公司(“房东”)Bedford Patriots Park，LLC和特拉华州公司(“租户”)Homology Medicines，Inc.签订。

*根据基本租赁信息第3.3节的规定，延迟交付的星级日期可能会有所调整。

1.1.1处所。房东特此向承租人及承租人出租“概要”第2.2节规定的房屋(以下简称“房屋”)。房屋的概要见附件1.1.1-1。双方同意，物业的租赁是基于并受本租赁条款、契诺和条件以及租户契诺的约束，作为本租赁遵守和履行其将遵守和履行的每一个和所有该等条款、契诺和条件的重要代价，本租赁是在履行该等条款、契诺和条件的条件下签订的。双方特此承认，附件1.1.1-1的目的是仅显示该术语在下文第1.1.2节中所定义的“建筑物”中的房屋的大致位置，并且该附件并不意味着构成关于该房屋的建造、其确切面积或“公共区域”的具体位置的协议、陈述或保证，该术语在下文第1.1.3节中定义，或其要素或通往该房屋或“项目”的通道的协议、陈述或保证，该协议、陈述或担保不适用于以下第1.1.3节中所定义的该术语中所定义的关于房屋的建造、精确面积或“公共区域”的具体位置的协议、陈述或保证，该附件仅用于显示该术语在下文第1.1.2节中定义的“建筑物”中的房屋的大致位置。“该术语在下面的第1.1.2节中定义。承租人应接受房屋目前的“现状”状况，房东没有义务提供或支付与改善房屋有关的任何改善工程或服务，除非本租约或本租约附件(附件1.1.1-2)中另有明确规定。场所应不包括公用区域，包括但不限于外墙的外面、建筑物的入口、前厅和大堂、电梯大堂和公共卫生间、公用楼梯和楼梯间、电梯和电梯井、锅炉房、洒水室、电梯间、机械室、装卸区和接收区。, 电气和电话壁橱、看门人壁橱以及专用于或与建筑物其他部分共同使用的管道、管道、导管、电线和附属固定装置和设备。

1.1.2建筑物及工程项目。该场所是摘要第2.1节规定的建筑物(以下简称“建筑物”)的一部分。本租约中使用的“项目”一词应指(I)建筑和公共区域，(Ii)建筑和公共区域所在的土地(通过美化景观、停车设施和其他改善而得到改善)，如附件1.1.2中更详细地描述，以及(Iii)由业主酌情决定，在项目之外增加任何额外的不动产、面积、土地、建筑或其他改善。(Ii)在附件1.1.2中更详细地描述，建筑和公共区域所在的土地(通过美化、停车设施和其他改善而得到改善)，以及(Iii)业主自行决定在项目之外增加的任何不动产、面积、土地、建筑或其他改善。

1.1.3公共区域。承租人有权与项目中的其他租户共同使用，并在符合本租约第5条所指的规则和法规的情况下，不时提供给业主、租户和项目任何其他租户共同使用的项目部分(这些区域以及业主自行指定的项目其他部分，包括指定为某些租户(包括租户)专用或由房东和某些租户(包括租户)共享的某些区域)是集体使用的。在此情况下，承租人应拥有与项目中其他租户共同使用的非专有权利，并且在符合本租约第5条所述规则和条例的情况下，项目中不时提供供业主、租户和任何其他租户共同使用的部分(这些区域以及业主自行指定的项目其他部分，包括指定给某些租户(包括租户公共区域包括“工程公共区域”和“建筑公共区域”。本租约中使用的“项目公共区域”一词，是指业主指定为公共区域的项目部分。本租约中使用的“建筑物公共区域”一词，是指业主指定为公共区域的建筑物内的公共区域部分。公共区域的维护和运营方式由业主自行决定，其使用应遵守业主根据下文第5.2节不时制定的规则、法规和限制。业主保留临时关闭、更改或增加项目元素和公共区域的位置的权利，但与此相关的条件是：(A)业主应：(A)对项目和公共区域中的元素进行关闭、更改、添加或更改；或(B)在项目和公共区域中执行以下操作：(A)对项目和公共区域中的元素进行关闭、更改、添加或更改，但业主应：(A)在

(B)采取商业上合理的方式；(B)采取商业上合理的努力，尽量减少对租户使用和进入房产的任何实质性干扰；以及(C)除非在紧急情况下，否则，对于此类关闭、改建、增加和/或变更，应至少提前五(5)个工作日通知租户。

1.2对处所的可出租平方尺的规定。就本租赁而言，房屋的“可出租平方英尺”应视为如“概要”第2.2节所述。

1.4向右扩展。在符合本条条款和条件的情况下，并规定在交付承租人的扩展通知(如下定义)和扩建场所开始日期(定义如下)时，(X)本租约完全有效，并且(Y)承租人在紧接交付承租人的扩展通知之前的三十六(36)个月期间的任何时间，在所有适用的通知和补救期限之后，本租约中的承租人都没有违约，(Y)承租人在紧接交付承租人的扩展通知之前的三十六(36)个月内的任何时间都没有违约。承租人有一次性权利(“扩张权”)通过租赁N2 Biomedical LLC(“N2”)目前租用的大楼第一(1)层(“扩建大楼”)约26,200平方英尺的可出租空间来扩建大楼内的物业，该面积为表1.1.1-1所示的大楼内的非遮蔽区域。在承租人按照第1.4节的规定正确交付承租人的扩展通知后，房东和租户应立即签订租约修正案，确认本租约的条款，并将扩建场所包括在本租约所租赁的处所内。

1.4.1运动条件。为行使该扩张权，承租人应在下列日期中最早发生的日期前向业主发出书面通知(“承租人扩建通知”)：

A.在2020年2月28日或之前，业主代表的日期是业主与N2就扩建物业签订的租约(“N2租约”)到期前九(9)个月的日期；

B.在业主通知租户N2租约因N2违约而提前终止的四(4)周之后的日期或之前；以及

C.在业主向租户发出通知后的四(4)周内，即业主预期N2租约将提前终止的情况下，开始销售扩建物业的日期或之前的四(4)周。

如果承租人未能及时交付承租人的扩展通知，承租人应被视为放弃了该权利，第1.4节的规定将终止，不再具有效力和效力。

1.4.2出租扩建场所。如果承租人根据上文第1.4.1节的规定行使其扩张权，则承租人对扩建物业的租赁应与本租约的所有条款和条件相同，但(I)此后该物业应包括93,365平方英尺的可出租平方英尺，此后承租人在租赁项下的份额应为64.97%；(Ii)与扩建物业有关的基本租金、直接开支额外租金及公用设施费用，须自租客占用扩建物业以进行业务的日期(“扩建物业租金生效日期”)(以较早者为准)开始缴付，或自业主将扩建物业交付给状况清洁的租客后五(5)个月开始缴交，不包括任何占用权、个人财产及杂物；(Ii)须自租客占用扩建物业以进行业务的日期(以较早者为准)起，或自业主将扩建物业交付给状况良好的租户后五(5)个月起，支付扩建物业的基本租金、直接开支额外租金及公用事业费；(Iii)扩建楼宇的租客改善津贴以分数乘以4,231,300.00元计算，分数的分子为整历数字

(四)除按照附件1.4.2所述的条件交付扩建房产外，业主无需进行任何租赁改进、改建或任何其他工程，使扩建房产随时可供承租人使用或使用，承租人应接受扩建房产在扩建时的“原样”状态。(Iv)除按附件1.4.2所述的条件交付扩建房产外，业主不得进行任何租赁改进、改建或任何其他工程，以使扩建房产准备好供承租人使用或使用，承租人应接受扩建房产在扩建时的“原样”状态下的租赁物。(Iv)除按照附件1.4.2所述的条件交付扩建房产外，业主不得进行任何租赁改进、改建或任何其他工程以使扩建房产准备好供承租人使用或使用，承租人应接受扩建房产的“原状”。

1.4.3扩张权终止。本租约授予的扩张权是本租约中指定的承租人的个人权利，不得转让给除许可受让人以外的任何受让人。即使本租约有任何相反规定，本租约的任何转让或承租人根据本租约的规定将超过75%(75%)的物业分租(许可转让除外)，均应终止扩张权，且该等权利无效，且不得向本租约任何一方追索。

2.1租赁期。本租约的条款和规定自本租约之日起生效。本租赁期限(“租赁期限”)应如“租赁摘要”第3.1节所述，自“摘要”第3.2节所载日期(“租赁开始日期”)开始，并于“摘要”第3.3节所载日期(“租赁到期日”)终止，除非本租赁按下文规定提前终止。

2.2.1选项右侧。房东特此授予本合同中最初指定的租户(“原租户”)一(1)选择权，将租赁期延长五(5)年(“选择权期限”)，该选择权必须在初始租赁期或第一个选择权期限届满前不超过十八(18)个月或不少于十五(15)个月(视情况而定)由租户向业主递交书面通知(“租户延长通知”)方可不可撤销地行使，前提是满足下列条件(“选择权条件”)下列条件(“选择权条件”)必须满足以下条件(“选择权条件”)：租户必须在初始租赁期或第一个选择权期限届满前不超过十八(18)个月或不少于十五(15)个月，方可行使选择权。在任何适用的通知和补救期限到期后，承租人在本租约项下不违约；(Ii)在租约期限届满时，租户在任何适用的通知及补救期间届满后，并无根据本租约违约；。(Iii)租客在任何适用的通知及补救期间届满后，根据本租约违约的次数并不超过两次；及。(Iv)租约在行使续期选择权时，原有租客或获准承租人占用物业可用面积的至少80%(80%)，而该租约当时仍然完全有效。(Iii)在行使续期选择权时，原有租户或获准承让人占用物业可用面积的最少80%(80%)；及(Iv)在行使续期选择权时，原租户或获准承让人占用物业可用面积的至少80%(80%)。房东可以根据房东的选择，以房东唯一和绝对的酌情决定权，放弃任何选择权条件，在这种情况下，如果租客以其他方式正确行使选择权，选择权仍将保持完全效力和作用。在正确行使延长选择权后，如果租户满足所有选择权条件(业主放弃的选择权条件除外)，则租赁条款适用于该房产, 应延长五(5)年。第2.2节所包含的权利应是原始承租人和任何许可受让人的个人权利，可由原始承租人或该等许可受让人行使(而不是由本租约第14.1节所定义的承租人、转租人或其他“受让人”，即承租人在本租赁中的权益)行使。

2.2.2期权租金。租户在每个期权期限内应支付的年度基本租金(“期权租金”)应等于以下两者中较大的一个：(A)期权期限前一天有效的基本租金，在期权期限第一天的每个周年日按年增加3%；(B)截至第一天的房产的“公平租金价值”，该术语的定义如下所示：(A)在期权期限的前一天有效的基本租金，在期权期限的第一天每年增加3%；以及(B)自期权期限的第一天起，该房产的“公平租金价值”(该术语的定义见下文)。

期权条款的一部分。本租赁中使用的“公平租金价值”应等于租户(根据期权期限第一天前十二(12)个月内完成的租约)在公平租赁期限内租赁的非转租、无负担、非股权空间的面积不明显大于或小于可比租赁期限的主题空间的每可出租平方英尺的年度固定基租金，该可比空间位于该术语定义如下的“可比建筑”中。在厘定固定年租时，会考虑业主和租客所考虑的一切合理因素。“可比建筑”一词是指位于马萨诸塞州贝德福德和列克星敦次市场的大楼和其他在楼龄(根据建筑完工或主要翻修日期)、建筑质量、服务水平和便利设施水平、大小和外观方面与大楼相当的综合用途办公和研发大楼，“可比建筑”指的是位于马萨诸塞州贝德福德和列克星敦的其他混合用途写字楼和研发大楼，它们在楼龄(根据建筑完工或主要翻修日期)、建筑质量、服务水平和便利设施、大小和外观上与大楼相当。双方承认，公平租金价值可能包括期权期限内应付租金的增加，但在任何期权期限内，公平租金价值不得减少。

2.2.3期权租金的厘定。如果承租人及时和适当地行使延长租赁期的选择权，房东应不迟于租赁期满前十一(11)个月通知承租人业主对选择期内房产的公平租金价值的确定。如果承租人在收到房东对公平租金价值的确定之日起十(10)个工作日或之前，真诚地反对房东对公平租金价值的确定，则房东和租客应尽其最大诚意努力就公平租金价值达成一致。如果房东和租客未能在租户对公平租金价值提出异议后十(10)天内(“外部协议日期”)达成协议，则双方应在五(5)天内单独确定公平租金价值(视情况而定)，该决定应根据下文第2.2.3.1至2.2.3.7节的规定提交仲裁。如果承租人在本合同规定的期限内未对房东确定的公平租金价值提出异议，则视为承租人接受了房东对公平租金价值的确定。

2.2.3.1如果房东和租客未能在外部协议日期之前达成协议，则房东和租户应各自指定一名仲裁员，该仲裁员应是一名合格的房地产经纪人，该仲裁员应在截至任命之日的十(10)年内积极参与租赁位于马萨诸塞州贝德福德和列克星敦的其他类似综合用途写字楼和研发大楼。仲裁员的决定应仅限于房东或租户提交的公平租值是否最接近实际公平租值的问题，并考虑到仲裁员确定的本租约第2.2.2节的要求。每名此类仲裁员应在外部协议日期后十五(15)天内指定。房东和租客在指定之前可以与他们选择的仲裁员进行协商，并可以选择一名对他们各自的职位有利的仲裁员。房东和租客如此选择的仲裁员应被视为“辩护人仲裁员”。

2.2.3.2根据一份聘书，应明确要求如此任命的两(2)名辩护人仲裁员在最后任命的辩护人仲裁员任命之日起十(10)天内，同意并任命第三名仲裁员(“中立仲裁员”)，该仲裁员应符合上述两名辩护人仲裁员资格的相同标准，但房东或租户或任何一方的辩护人仲裁员均不得直接或间接地事先或间接与中立仲裁员协商。中立仲裁员应通过业主律师和租户律师共同编写的聘书保留。

2.2.3.3三名仲裁员应在中立仲裁员任命后三十(30)天内就双方是否使用业主或租户提交的公平租金价值作出决定，并通知业主和租户。

2.2.3.5如果房东或租户未能在外部协议日期后十五(15)天内指定辩护人仲裁员，则任何一方均可根据本租约第2.2.3.1节的标准，向当时的大波士顿房地产委员会主席申请任命该辩护人仲裁员。

2.2.3.6如果两(2)名辩护人仲裁员未能就中立仲裁员达成一致并指定中立仲裁员，则任何一方均可根据本租约第2.2.3.1节的标准，向当时的大波士顿房地产委员会主席申请任命中立仲裁员。

2.2.3.7中立仲裁员的费用由业主和租客平分支付，业主和租客各自支付各自辩护人仲裁员的费用。

2.2.3.8若期权租金在期权期限开始前未根据本条款确定，承租人应被要求支付按照第2.2.2节确定的期权租金，采用业主最初向租户提供的公平租金价值计算方法，并在最终确定公平租金价值后，将承租人支付的款项与期权租金的实际到期金额进行核对，适当的一方应向对方支付相应的款项。

2.2.3.9除第2.2节明文规定外，任何期权期限内的租赁条款应与初始租赁期限内的条款相同。

3.1承租人应在没有事先通知或要求的情况下，在业主不时以书面形式指定的地点，以支付时为美利坚合众国私人或公共债务法定货币的货币支票，或根据业主提供的电汇或电子支付指令，提前在租赁期间的每个日历月的第一天或之前，按概要第4节规定的每月平均分期付款方式支付本摘要第4节所述的基本租金(“基本租金”)，该支票应在付款时为美利坚合众国私人或公共债务的法定货币，或根据房东提供的电汇或电子支付指令支付的基本租金(“基本租金”)，如摘要第4节所述，按每月平均分期支付，租赁期内每个日历月的第一天或之前，承租人应按照业主不时以书面形式指定的地点，以货币支票支付。租期第一个完整月的基本租金应在承租人签订本租约时支付。如果任何租金支付日期(包括租赁开始日期)落在该月的第一天以外的某个月份的某一天，或如任何租金的支付期限短于一个月，则自该日历月结束或租赁期结束之日起，任何零碎月份的租金应按日计算，费率相当于适用年租金的1/365。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。基租和附加租金合计计价为“租金”。在不限制前述规定的情况下，租户支付租金的义务应是绝对的、无条件的，不受任何业主契约的影响，并且不得解除或以其他方式影响现在或以后适用于物业的任何法律或法规，或对租户使用的任何其他限制，或(除非

承租人承担上述风险，并放弃现在或以后存在的终止或取消本租约、迁出或交出物业或其任何部分的所有权利，或对寻求追回租金的任何行动提出任何推定驱逐性质的抗辩理由(见下文明文规定)，或业主未能履行本文所载的任何契诺或任何其他事件的任何情况；承租人承担上述风险，并放弃现在或以后存在的终止或取消本租约或其任何部分的所有权利，或对任何寻求追回租金的行动提出任何推定驱逐性质的抗辩。本合同中包含的承租人契约是独立的，不依赖于承租人，承租人特此放弃任何成文法或司法法的相反规定的利益。承租人特此承认并同意其已由其选择的律师代表并全面参与本租约的谈判，承租人明白，在房东违约的情况下，承租人可获得的补救措施可能比在没有本租约某些条款的情况下根据普通法提供给承租人的补救措施更为有限，并且根据普通法制定的所谓“受养人契诺”规则不适用于本租约或根据本租约建立的房东与租客之间的关系。在此，承租人理解，如果房东违约，承租人可获得的补救措施可能比普通法规定的更为有限，而根据普通法制定的所谓“受养人契诺”规则不适用于本租约或根据本租约建立的业主与租客关系。

4.1一般条款。自第一期租金开始之日起，承租人除支付本租约第3条规定的基本租金(如有)外，还应支付本租约第4.2.6节和第4.2.2节所界定的年度“直接费用”中的“承租人份额”。承租人支付的该等款项，连同承租人根据本租约条款(基本租金除外)应支付给业主的任何和所有其他款项，以下统称为“额外租金”。根据本第四条应支付的作为附加租金的所有金额，应与基本租金的期限相同，并以相同的方式支付。在租赁期届满后承租人的其他义务不受限制的情况下，承租人支付本条第四条规定的额外租金的义务在租赁期届满后继续存在。

4.2附加租金相关关键术语的定义。本条第四条所使用的下列术语的含义如下：

4.2.3“开支年度”指租赁期的任何部分所属的每个历年，包括租期届满的历年，惟业主可在通知租客后，不时将开支年度更改为任何其他连续十二(12)个月的期间，如有任何该等更改，承租人的直接开支份额须按任何该等更改所涉及的开支年度公平调整。

4.2.4“营运费用”是指业主在任何开支年度内，因或与本项目或其任何部分的拥有权、管理、维护、保安、维修、更换、恢复或营运有关而支付或累算的所有开支、成本及各种性质的金额。在不限制前述一般性的情况下，运营费用具体包括以下任何和所有费用：(I)向公共区域供应所有公用事业设施的成本，公用事业、电话、机械、卫生、暴雨排水和电梯系统的运营、维修、维护和翻新的成本，以及与此相关的维护和服务合同的成本；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的成本，以及对可能影响运营支出的任何政府法规提出异议的成本，以及与任何联邦、州或州政府法规相关的成本。(Iii)业主承保与工程项目有关的所有保险的费用；。(Iv)环境美化、重新点灯的费用，以及工程项目或其任何部分的运作、维修及保养所用的所有供应品、工具、设备及物料的费用；。(V)

停车场运营、维修、恢复和维护费用；(Vi)所有承包商和顾问与项目管理、运营、维护和维修相关的费用和其他费用，包括不超过项目收入3%的物业管理费(包括费用转嫁)、咨询费、律师费和会计费；(Vii)根据任何设备租赁协议支付的费用和任何管理办公空间的公允租金价值；(Vii)所有承包商和顾问与项目管理、运营、维护和维修相关的费用和其他费用，包括不超过项目收入3%的物业管理费(包括费用转嫁)、咨询费、律师费和会计费；(Viii)在以下(F)项的限制下，所有从事项目运营、维护和安全工作的人员的工资、薪金和其他补偿和福利，包括对此征收的税款；(Ix)大楼内供租户使用的垃圾箱和/或垃圾压实机的费用，用于处理普通办公垃圾(而不是危险材料)；(X)运营、维修、维护和更换项目的所有系统、设备及其部件；(Xi)清洁、警报、保安及其他服务、更换公用地方的墙面及地面覆盖物、天花板瓷砖及固定装置、维修及更换路缘及人行道、修葺屋顶及重铺屋顶的费用；。(Xii)在业主合理厘定的期间内摊销(包括未摊销费用的合理利息)；。(Xiii)取得用以维修、营运及修理工程项目或其任何部分的个人财产的费用或租金开支；。(Xiii)在业主合理厘定的期间内摊销(包括未摊销费用的合理利息)；。(Xiii)但任何基本建设费用须在业主合理厘定的期间内摊销(包括业主合理厘定的摊销成本的合理利息)；及(Xiv)由业主施加于业主的任何委托或由业主施加于业主的任何委托所导致的费用、费用、收费或评估。, 任何联邦、州或市政府用于消防和警察保护、清除垃圾、社区服务或不构成下文第4.2.5节所定义的“税费”的其他服务，(Xv)房东合理确定的租户关系计划的费用，以及(Xvi)根据与建筑物分担费用有关的任何地役权、许可证、经营协议、声明、限制性契约或文书支付的款项，包括但不限于影响项目的任何契诺、条件、限制和互惠地役权协议，以及(Xi)根据与建筑物分担费用有关的任何地役权、许可证、经营协议、声明、限制性契约或文书支付的款项，包括但不限于影响项目的任何契诺、条件、限制和互惠地役权协议。以及与影响项目的政府机构达成的任何协议(现在或今后影响财产的任何前述条款，统称为“基础文件”)。如果业主或业主的经理或代理人在非现场为建筑物提供服务(例如会计)，则该服务的成本应在受益于该服务的物业之间合理分摊，并应计入运营费用。尽管有上述规定，但就本租赁而言，运营费用不应包括：

(A)费用，包括法律费用、空间规划师费用、广告及推广费用，以及与工程项目原来的建造或发展，或与工程项目原来或将来的租赁有关的经纪费用，以及为工程项目租户安装租户改善设施而招致的费用，包括许可证、牌照及检查费用，或为工程项目租户翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装修空置空间而招致的费用(但不包括与工程项目的任何公用地方有关的费用)；

(D)因业主或业主的雇员、代理人或承建商的严重疏忽或故意行为不当而需要进行的修理；

(E)慈善或政治捐款和会员费或向行业组织支付的其他款项，但不包括最低数额；

(F)与向建筑物的另一承租人或占用人提供但不向租客提供的服务有关的费用；

(G)因业主违约而超出本租约的适用通知期和治愈期而招致的费用(即利息和罚款)，超出否则将招致的费用；以及因与另一租户、抵押权人或其他合同当事人发生纠纷而产生的费用；

(H)就建筑物的管理或其他服务，或建筑物的供应品或其他物料，因非公平交易而支付予业主的附属公司或相联者，或支付予任何其他各方，但以超逾适用的服务、供应品或物料在处所所在市场的公平竞争价格为限，但本款不得从营运开支中剔除不超过工程项目收入3%的物业管理费(包括开支传递)；

(I)与融资或出售建筑物或其任何部分相关而招致的费用或开支；

(K)因业主没有缴付任何应缴税款而施加的罚款、罚则、利息或其他款额；

(L)除上文第(Xii)、(Xiii)及(Xiv)项所列者外，按揭的折旧、利息及本金支付，以及其他债项成本(如有的话)、罚款及利息；

(M)业主由工程项目的任何租客或占用人发还的费用(直接开支除外)，或由承运人或租客的承运人或任何其他人以保险方式发还的费用，以及租客直接与本地公共服务公司订立合约的电费；

(O)与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，因为该等成本有别于工程项目的经营成本(具体包括但不限于与工程项目的经营有关的会计成本)。与组成业主的合伙企业或实体的业务运营相关的成本包括合伙企业会计和法律事务的成本、与任何抵押权人的诉讼辩护成本(承租人的诉讼可能存在争议)、出售、辛迪加、融资、抵押或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理层之间、或者业主与其他租户或占用人之间的任何纠纷相关的费用；

(P)没有将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非该等工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，而不是花在与运营和管理项目无关的事项上的时间；但在任何情况下，本租约的运营费用都不包括项目经理以上人员的工资和/或福利；

(R)除物业管理费外，支付给业主或业主的附属公司或联营公司的物业管理费及利润增量，以超过符合资格的一流非附属第三方在竞争基础上提供该等服务的成本为限；

(S)支付给业主经营的商业特许权内的文员、看顾员或其他人的任何补偿，但支付给项目内任何门房的任何补偿须作为经营开支计算；

(T)租客或项目内任何其他租客向业主报销的所有物品及服务(直接开支除外)，或业主有选择地向一个或多於一个租客(租客除外)提供而不获发还的所有物品及服务；

(U)工程项目管理人员占用的任何办公空间的租金，但以该等办公空间的面积或租用率超过建筑物附近相若建筑物的管理人员占用的办公空间的面积或公平市场租金为限，并在适当情况下按适用项目的面积作出调整；

(V)为遵守与清除危险材料有关的法律而产生的费用(通常在可比建筑物中发现的危险材料除外，例如可回收材料和典型建筑材料)；

(X)法律费用、会计师费用(一般簿记开支除外)，以及与工程项目租客或其他占用人之间的纠纷有关而招致的其他开支，或与强制执行与租客的任何租约条款有关连的其他开支，或与业主对工程项目或其任何部分的业权或权益的抗辩有关的开支；

(Z)任何物品，如包括在营运开支内，会涉及业主双重收取该物品。

如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的工作或服务(如果由房东执行，其费用将计入运营费用)，则运营费用应被视为增加了相当于房东如果自费向该租户提供该等工作或服务，则在此期间业主应合理地招致的额外运营费用的数额。如不时包括在营运开支内的任何服务或成本是提供给少于所有租客，而不是单独收费的，则业主只可按比例向受益于该等服务的租客收取该等营运费用，而不是根据租客所占的份额，按比例收取该等营运开支。如果项目在任何费用年度的全部或部分时间内未被占用至少95%(95%)，业主应对该年度的运营费用构成进行适当调整，以确定如果项目被占用了95%(95%)将产生的运营费用金额；如此确定的金额应被视为该年度的运营费用金额。

4.2.5.1“税费”是指所有联邦、州、县或地方政府或市政府征收的所有税费或其他各种性质的税、费、收费或其他各种性质的征税(包括但不限于房产税、一般和特别评估、过境税、代税、商业改善区费、租赁保有税或基于收到租金的税款，包括适用于收取租金的毛收入或销售税，除非租户被要求支付)、对固定装置、机械征收的个人财产税、与本项目相关的家具和其他个人财产(或其任何部分)，应在任何支出年度内(不考虑该政府或市政当局使用的任何不同会计年度)，因为或与本项目或其任何部分的所有权、租赁和运营有关而支付或累算。

4.2.5.2税项开支应包括但不限于：(I)对该项目或其任何部分的租金、租赁权或其他收入，或对租赁该项目或其任何部分的业务所征收的任何税款；(Ii)作为先前包括在房地产税定义内的任何评估、税、费用、征费或收费的补充或部分或全部替代的任何评估、税收、费用、征费或收费；(Ii)任何评估、税收、费用、征款或收费，以补充或部分或全部取代以前包括在房地产税定义内的任何评估、税、费用、征款或收费；(Iii)可拨归或以处所面积计算的任何评税、税项、费用、征款或收费，或根据本条例须缴付的租金，包括但不限于就收取该等租金，或租客管有、租赁、经营、管理、保养、改建、修理、使用或占用处所或其任何部分而征收的任何营业税或总入息税，或就该等租金的管有、租赁、经营、管理、保养、改建、修葺、使用或占用而征收的任何营业税或总入息税或消费税；及(Iv)因此项交易或租客为其中一方的任何文件而产生或移转该处所的权益或产业权或该等权益或产业权的任何评税、税项、费用、征款或收费，或该等评税、税项、费用、征款或收费。如果在租赁期内的任何时候，除房地产或非土地财产的全部或部分从价税、总租金或其他建筑经营措施的资本税或其他税、或政府收入、特许经营权、消费税或类似税、评税、征税、收费或费用全部或部分根据建筑物估值、总租金或其他建筑经营措施或向建筑物提供的政府服务的好处来衡量或以此为基础以外或代替全部或部分，对业主进行评估，则任何应包括在税收支出中，但仅限于如果建筑和土地是房东的唯一财产则应支付的税费。

4.2.5.3因试图抗议、减少或最小化税费而产生的任何成本和开支(包括但不限于合理的律师费和顾问费)应计入发生该等费用的支出年度的税费中。退税应从税费中扣除并退还给承租人，无论何时收到，根据退税适用的费用年度，但在任何情况下，在任何该费用年度退还给承租人的金额不得超过承租人根据本条款第四条为该费用年度支付的税费总额。上述判决在本租约期满或提前终止后继续有效。如果租赁期或延长租赁期内任何期间的税费在支付后因任何原因(包括但不限于适用的政府或市政当局的错误或重估)而增加，承租人应按要求向房东支付承租人应承担的任何此类增加的税费。尽管第4.2.5节有任何相反规定，税费中应排除(I)所有超额利润税、特许经营税、赠与税、股本税、继承税、遗产税、转让税或费用、联邦和州所得税，以及适用于房东一般或净收入(与项目运营的租金、收入或收入相对)的其他税种，(Ii)作为运营费用包括的任何项目，以及(Iii)承租人根据本租约第4.5节支付的任何项目。

4.2.6“承租人份数”是根据处所的可租平方尺与建筑物的可出租平方尺的比率计算，最初指摘要第7节所载的百分比，但在承租人扩建建筑物内的处所时可予调整。

4.3额外租金的计算和缴纳。如果承租人根据上文第2.2条或其他规定延长租赁期，则承租人应按照下文第4.4.1条规定的方式向房东支付承租人在每个支出年度的直接费用份额，作为额外租金。

4.3.1实际直接费用及租户付款对账单。房东应在每个费用年度结束后六(6)个月内向租户提交一份报表(“报表”)，说明上一费用年度发生或应计的直接费用，并说明承租人在直接费用中所占的份额。在收到租赁期内开始或结束的每个费用年度的报表后，承租人应在下一期基本租金到期时，全额支付承租人在该费用年度的直接费用份额，减去该术语在下文第4.4.2节定义的费用年度内支付的“估计直接费用”金额(如果有)，如果承租人支付的估计直接费用超过实际承租人在直接费用中的份额，承租人应获得抵免，抵免承租人在本租赁项下下一次到期租金中多付的金额，如果承租人支付的估计直接费用超过实际承租人在直接费用中的份额，则承租人应获得抵免，抵免承租人在本租赁项下下一次到期租金中多付的金额房东应将多付的款项退还给租客。房东未能及时提交任何费用年度的报表，不影响房东或租客执行本条第四条规定的权利。即使租赁期限已满，租客已腾出房屋，当本租赁终止的费用年度租客应承担的直接费用份额最终确定时，租户应在三十(30)天内向房东支付该金额，如果租客支付的估计直接费用超过实际承租人应承担的直接费用份额，房东应在三十(30)天内向房东支付本第4.4.1节的规定在租赁期限期满或提前终止后继续有效。

承租人有权在收到报表后九十(90)天(“审计期”)内，在物业经理办公室或业主合理指定的其他地点，检查业主关于报表所涵盖日历年运营费用的账簿和记录。承租人的审计可以由其雇员或其指定的会计师进行，但会计师必须定期收取服务费，而不是按或有费用聘用。如果在审查结束后但在审计期内(该通知应附有证明租户审计结果并令业主合理满意的文件)，承租人对报表上显示的经营费用额外租金金额存在争议，而房东和租客无法在此后三十(30)天内解决争议，则任何一方均可要求由双方合理选择的注册会计师进行审计，确定有关年度的经营费用额外租金金额。如果双方当事人在收到租户通知后十(10)天内未能就会计师达成一致，则在发出租户通知后二十(20)天内，租户可根据美国仲裁协会(“AAA”)的商业仲裁规则，将争议提交美国仲裁协会(AAA)波士顿办事处的一名仲裁员进行仲裁，以确定争议。仲裁员应由AAA挑选，并应是一名注册会计师，至少有十(10)年审计马萨诸塞州贝德福德和列克星敦一级综合用途写字楼和研发大楼的经验。

子市场。双方选择的会计师和仲裁员(如果适用)的费用由双方平分。租客和每个审查房东的账簿和记录或参与仲裁的人应在房东准备的文书中同意，从房东的账簿和记录中获得的所有信息应保密，仅用于确定本租约规定的适当到期金额。如果因房东计算营业费用而最终确定应支付的额外租金少于或超过租户支付的额外租金，房东应立即将差额退还给租户或将差额从租户下一次到期的租金中扣除，或租户应立即将差额(视情况而定)支付给房东。

4.3.2预计直接费用报表。此外，房东应尽力向租客提供年度费用估算表(“估算表”)，其中应列出房东对当时费用年度的直接费用总额的合理估计(“估计”)以及估计的租客在直接费用中所占的份额(“估计的直接费用”)。房东未能及时提交任何费用年度的估算表不应妨碍房东行使其根据本第4条收取任何估计直接费用的权利，也不得禁止房东在必要的程度上修改之前提交的任何估算表或估计直接费用。此后，承租人应在下一期基本租金到期时支付当时费用年度估计直接费用的一小部分(减去根据本第4.4.2节最后一句支付的任何金额)。该分数应以当前费用年度内已过去的月数(包括付款月份)为分子，并以十二(12)作为其分母。在提交新的估算表之前(房东有权随时向租户交付)，租户应每月支付相当于房东向租户提交的上一份估算表中规定的总估计直接费用的十二分之一(1/12)的金额，并按月支付基本租金分期付款。

4.4承租人直接负责的税费和其他费用。承租人有责任并应在拖欠前十(10)天支付对承租人的设备、家具、固定装置和位于房屋内或周围的任何其他个人财产征收的税款。如果对房客的设备、家具、固定装置和任何其他个人财产征收任何此类税款，或者如果房东的财产的评估价值因计入这些设备、家具、固定装置或任何其他个人财产的价值而增加，并且如果房东根据增加的评估缴纳税款，房东有权这样做，无论其有效性如何，但只有在房客提出要求时，房东才有权这样做，但只有在房客提出要求时，房客才应要求(连同证明这一点的合理支持)向房东偿还税款，房东有权这样做，但只有在房客提出要求时，房东才有权这样做，但只有在房客提出要求时，房客才应要求(连同证明这一要求的合理证明)向房东偿还。视情况而定。

5.1准许用途。承租人应仅将房屋用于摘要第8节规定的许可用途，承租人不得使用或允许将房屋或项目用于任何其他目的或任何目的。

5.2禁止使用。承租人进一步约定并同意，承租人不得使用、容受或允许任何一个或多个通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的人使用、容受或允许任何人使用处所或其任何部分，以用于任何用途或目的，违反本合同附件(附件5.2-1)的规定(房东可能不时对其进行修订)，或违反适用法律或附件5.2-2所列的任何基础文件，或已向承租人提供或提供给承租人，或承租人对此有实际通知。承租人不得

在处所之内或附近作出或准许作出任何事情，而该等事情会以任何方式损害工程项目的声誉，或妨碍或干扰建筑物的其他租客或占用人的权利，或伤害或不合理地烦扰他们，或使用或容许处所作任何不正当、非法或令人反感的用途，而租客亦不得在处所之内、之上或周围造成、维持或准许任何滋扰。承租人应遵守、承租人在租约下的权利和义务以及承租人对房产的使用应服从和从属于所有已提供给承租人或提供给承租人的基础文件，或截至本合同日期为公共记录的所有基础文件。

5.3.1.1禁止。作为业主与承租人签订本租赁合同的物质诱因，承租人已完整准确地填写了业主租赁前环境暴露调查问卷(“环境调查问卷”)，现作为附件5.3.1.1附上。承租人特此声明，保证和约定，除环境问卷中具体列出的化学品或材料及其各自的数量外，承租人或承租人的分租人或受让人，或其各自的任何雇员、承包商和任何级别的分包商，与该等各方(房东除外)有合同关系的实体，或作为该等各方或任何前述各方的代理或分代理的任何实体(统称为“承租方”)，均不会生产、使用、储存或产生该术语所定义的任何“危险材料”任何人不得致使或允许将任何有害物质带入、放置、储存、制造、生成、混合、处理、回收、使用或“释放”，如下文定义的那样，不得将任何有害物质带入、放置、储存、制造、生成、混合、处理、回收、使用或“释放”。如果承租人在环境问卷上向业主提供的任何信息，或与危险材料相关的其他信息在任何实质性方面是虚假、不完整或误导性的，则这些信息应被视为承租人在本租赁项下的违约。应业主的合理要求，或如果承租人在房屋内使用有害物质发生任何重大变化，承租人应向业主提交一份最新的环境调查问卷。对于未在初始环境问卷中描述的场所使用任何有害物质，应事先征得业主的书面同意，不得无理拒绝此类同意, 条件反射的或延迟的承租人不得在房屋内安装或准许任何地下储油罐。此外，承租人同意：(I)不得导致或容受任何有害物质在处所或任何毗连或毗邻的处所内、之上、之下或之内释放(定义见下文)；及(Ii)不得在处所内从事导致或导致承租人或业主承担责任或对处所产生环境留置权或使用限制的活动，或(Ii)不得在处所内从事导致或导致承租人或业主承担责任或对处所产生环境留置权或使用限制的活动；以及(Ii)不得在处所内从事导致或导致承租人或业主承担责任或对处所产生环境留置权或使用限制的活动。在本租赁中，“危险材料”是指所有易燃易爆物品、石油和石油产品、油、氡、放射性物质、有毒污染物、石棉、多氯联苯(“PCBs”)、医疗废物、已知致癌或生殖毒性的化学品、污染物、污染物、危险废物、有毒物质或相关材料，包括但不限于任何化学、元素、化合物、混合物、溶液、物质、物体、废物或其任何组合，这些物质、元素、化合物、混合物、溶液、物质、物体、废物或此后可能被确定为对人类健康有害的任何化学物质、元素、化合物、混合物、溶液、物质、物体、废物或其任何组合。本条例规定，“危险物质”、“危险废物”、“危险废物”、“危险物质”或“有毒物质”的定义不得因其放射性、易燃性、腐蚀性、反应性、爆炸性、毒性、致癌性、传染性或其他有害或潜在有害性质或影响而对环境造成损害或危害，或被定义为“危险物质”、“危险废物”、“危险物质”或“有毒物质”的定义。本租赁中的术语“危险材料”还应包括任何霉菌、真菌或孢子，无论其是否根据任何环境法被定义、列出或以其他方式归类为“危险物质”，如果该等霉菌、真菌或孢子可能对人体健康或环境构成风险或对房屋价值造成负面影响。出于这个目的，

租赁，“释放”或“释放”或“释放”是指有害物质向环境中的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倾倒、逃逸、倾倒、处置或其他移动。

承租人根据本条第5条允许使用或储存的任何危险材料，不得超过承租人在同类危险材料中的比例份额(按楼层计算)。即使本协议包含任何相反规定，在任何情况下，承租人或通过承租人或承租人提出索赔的任何人都不得从事达到或超过卫生与公众服务部(DHHS)建立的风险类别生物安全级别2(DHHS)以及DHHS出版物《微生物和生物医学实验室的生物安全》(第5版)(可能或已经进一步修订，简称“BMBL”)或房东合理指定的国家认可的新的或替代标准中进一步描述的风险类别生物安全级别2的工作。承租人应在适用于承租人在房屋内的操作的范围内遵守BMBL标准的所有适用条款。

5.3.1.2给业主的通知。除非适用法律要求承租人提前通知房东，否则承租人应尽快以书面形式通知房东，但在任何情况下不得迟于以下五(5)天：(I)承租人在(I)承租人意识到任何实际的、声称的或威胁要释放的任何有害物质(无论是过去的还是现在的)在房产内、上、下、周围或附近(无论是过去的还是现在的)发生后，或(Ii)承租人意识到任何监管行动、询问、检查、调查、指令或任何清洁行动后，承租人应尽快以书面形式通知房东；或(Ii)承租人了解到任何监管行动、询问、检查、调查、指令或任何清理工作后五(5)天，承租人应尽快以书面形式通知房东。(Iii)承租人知悉任何人士或实体就处所内、上、下、附近或附近的任何危险材料提出的任何索偿，不论是关乎损害、贡献、收回成本、赔偿、损失或伤害，或(Iii)承租人知悉任何人士或实体就有关处所内、之上、之下、周围或附近的任何危险材料提出的任何索偿，或(Iii)与处所有关或可能影响处所的执法或消除诉讼(包括任何威胁或预期的调查或诉讼)。以上第(I)、(Ii)和(Iii)款所述事项统称为“危险材料索赔”。承租人应及时向业主提交与危险材料索赔相关的所有订单、通知、许可证、申请和其他通信和报告的副本。此外，承租人应立即以书面形式将承租人发现的任何可能使承租人或房东承担任何责任的事件或条件通知房东，该事件或条件可能会使承租人或房东承担任何责任，或根据下文定义的任何“环境法”对房产的所有权、占有率、可转让性或用途进行限制。承租人不得进入任何法律程序或其他诉讼、和解, 关于任何危险材料索赔的同意法令或其他妥协，除非事先通知房东租户的意图，并允许房东有机会作为一方加入并参与此类诉讼，如果房东选择，则在任何情况下，未经房东事先书面同意，租户不得签订对房东或项目具有约束力的任何协议。在任何情况下，承租人不得在未经房东事先书面同意的情况下签订任何对房东或项目具有约束力的协议。业主有权出席并参与任何与危险材料索赔有关的法律或其他行政程序。在本租约中，“环境法”是指与保护人类健康、安全、野生动物或环境有关的所有现行和未来适用的法律，包括但不限于：(I)关于报告、许可、允许、调查和/或补救排放、排放、释放或威胁释放危险物质(无论是固体、液体或气态)到空气、地表水、地下水或陆地的所有要求，或与制造、加工、分配、使用、处理、储存、或释放到空气、地表水、地下水或土地中的危险物质有关的所有要求，包括但不限于：(I)关于报告、许可、允许、调查和/或补救排放、排放、释放或威胁释放危险物质的所有要求，无论是固体、液体还是气态的，或与制造、加工、分配、使用、处理、储存、危险物质的处置、运输或搬运；及(Ii)与雇员或公众的健康及安全有关的所有规定。环境法包括但不限于，1980年的《综合环境响应、赔偿和责任法》、美国联邦法典第42条第9601条及其后、1994年的《危险材料运输授权法》、美国联邦法典第49条第5101条及其后、经1976年《资源保护和回收法》修订的《固体废物处置法》、以及经1977年《清洁水法》修正的1984年《危险和固体废物修正案》第42条、第6901条及其后各节、经1977年《清洁水法》修正的《联邦水污染控制法》第33条。《清洁空气法》

1966年，42 USC§7401等，1976年《有毒物质控制法》，15 USC§2601，及其后，1974年《安全饮用水法》，42 USC§300F至300j，1970年经修正的《职业安全与健康法》，29 USC§651及以下，1990年《石油污染法》，33 USC§2701及以下，1986年《紧急规划和社区知情权法案》，42 USC§11001及以下“美国法典”第7章第136条及其后，M.G.L.C.21C；M.G.L.C.21E中定义的石油和危险材料；以及任何其他州或地方法律对应的、经修订的适用法律，自租赁生效之日起生效，或此后采用、出版或颁布。

5.3.1.3有害物质的发布。如果违反租约的规定，在房屋内、之上、地下或周围释放任何有害物质，或要求进行任何清理(定义如下)，除按上述规定通知房东外，承租人应(I)立即遵守根据任何和所有环境法施加的任何和所有报告要求，(Ii)向房东提供书面证明，表明承租人已遵守所有适用的报告要求，(Iii)采取任何和所有必要的调查、纠正和纠正措施，费用由承租人自行承担，并由承租人承担全部费用和费用，(Ii)向房东提供书面证明，表明承租人已遵守所有适用的报告要求，(Iii)采取任何和所有必要的调查、纠正、根据任何和所有适用的环境法，利用业主认可的环境顾问，采取补救和其他清理行动，所有这些行动都符合本第5.3节的规定和要求，包括但不限于第5.3.4节，以及(Iv)采取业主合理酌情认为必要的任何其他调查、补救和纠正行动，以使该场所和项目得到补救，达到允许不受限制地使用该场所的条件(即，允许该场所的任何未来使用，包括住宅的水平)，以及(Iv)采取业主合理酌情认为必要的任何其他调查、补救和纠正行动，以使该场所和项目能够不受限制地使用该场所(即，达到允许该场所(包括住宅)的任何未来使用的水平)。没有任何工程控制或契约限制)，所有这些都符合本第5.3节的规定和要求。房东可以根据任何和所有环境法的要求，向适当的政府当局报告任何有害物质的释放，并确定承租人为责任方。承租人应向房东提交任何政府当局就在房屋内、房屋内、房屋之下、房屋外或房屋周围释放有害物质向租户发出的所有行政命令、通知、要求、指令或其他通信的副本，以及所有调查、评估的副本, 以及由承租人或代表承租人为响应任何此类监管命令或指令而准备的补救计划和报告。

一般为5.3.1.4.1。在不以任何方式限制承租人在本租约任何其他条款下的义务的情况下，承租人应单独负责并应保护、辩护、赔偿房东各方，使其免受任何和所有索赔、判决、损失、损害、成本、费用、处罚、执法行动、税收、罚款、补救行动、责任(包括但不限于实际律师费、诉讼、仲裁和行政诉讼费用、专家和咨询费以及实验室费用)，包括但不限于后果性损害和为解决索赔而支付的金额，这些索赔、判决、损失、损害赔偿、成本、费用、惩罚、执法行动、税收、罚款、补救行动、责任(包括但不限于实际律师费、诉讼、仲裁和行政诉讼费用、专家和咨询费以及实验室费用)包括但不限于后果性损害和为解决索赔而支付的金额。任何承租方因房屋或项目内、上、下或周围存在、使用、生成、制造、处理、搬运、提炼、生产、加工、储存、释放或存在有害材料而直接或间接引起或可归因于的，除非此类责任是由于业主在租赁开始日期后的疏忽或故意不当行为造成的。承租人的上述义务应包括但不限于：(I)房屋和项目的任何必要或必要的拆除、维修、清理或补救的费用，以及任何关闭、拆除、补救或其他必要计划的准备和实施的费用；(Ii)人身伤害或财产损失的判决；以及(Iii)业主与此相关的所有费用和开支。本租约双方的明确意向是承租人承担所有该等责任，并使房东不会因承租人接管该处所之日或之后所产生的与该处所的环境状况有关的所有该等责任而受到损害。

5.3.1.4.2限制。尽管第5.3.1.4节有任何相反规定，承租人对房东的赔偿不适用于基于现有危险材料的索赔，除非承租人的施工活动和/或承租人的其他行为或不作为导致或加剧了主题索赔。“现有危险材料”是指自本租赁之日起，违反适用环境法律位于物业上的危险材料。

5.3.1.5遵守环境法。在不限制承租人遵守本租约中另有规定的适用法律的一般性的情况下，承租人应自负费用和费用，遵守有关其使用和占用在项目中进行的场所和活动的所有环境法。承租人应获得并维护承租人使用、储存、生成、运输、搬运、混合或回收使用、储存、生成、运输、搬运、混合或回收的任何危险材料的适当或必需的任何和所有必要的许可、许可证、认证和批准。业主有权要求承租人获得并审查和检查任何和所有此类许可、执照、认证和批准，以及任何和所有危险材料管理计划和计划、任何和所有危险材料风险管理和污染预防计划以及任何和所有危险材料应急反应和员工培训计划的副本，而不承担义务。应业主要求，承租人应向业主提交一份叙述性说明，说明承租人涉及危险材料的活动的性质和范围，并向业主证明符合所有环境法和本租赁条款。

5.3.2.1一般环境评估。房东可以(但不应被要求)不时聘用房东认为合适的承包商执行以下定义的“环境评估”，以确保承租人遵守本租约中关于危险材料的要求。在本租约中，“环境评估”是指一种评估，包括但不限于：(I)根据美国测试和材料协会当时的标准进行的环境现场评估，并满足满足“所有适当询问”要求的要求；(Ii)根据潜在的公认环境条件或环境现场评估确定的关注或询问区域对场所进行抽样和测试。

5.3.2.2环境评估费用。房东最初应支付与任何此类环评相关的所有费用和开支；但如果任何此类环评显示租户未能遵守第5.3节的规定，则房客应在收到书面要求后三十(30)天内将该环评的所有成本和开支作为额外租金偿还。

5.3.3租客在退回时的义务。租期期满或提前终止时，承租人应：(I)根据第15.3条对房屋进行环境评估；(Ii)根据所有环境法并根据需要将所有有害物质从房屋中移走并处置，以允许房屋用于任何目的；(Iii)拆除任何承租方安装或使用以在房屋内储存任何危险材料的所有容器，并修复对房屋造成的任何损害。租户应自负费用和费用：(I)根据第15.3条对房屋进行环境评估；(Ii)根据所有环境法，并根据需要将房屋用于任何目的的所有有害物质移除和处置；以及(Iii)导致对房屋造成的任何损坏进行修复。

5.3.4.1环境报告；清理。如果任何书面报告，包括任何包含任何环境评估结果的报告(“环境报告”)应表明(I)存在任何危险材料，承租人根据本第5.3节负有移除或补救义务，以及(Ii)由于存在任何危险材料，因此需要对任何危险材料进行调查、表征、监测、评估、修复、关闭、补救、移除或其他清理(“清理”)。承租人应在收到环境报告后三十(30)天内立即编制并向业主提交一份全面计划，经业主书面批准，明确承租人应采取哪些行动进行清理，以使房屋恢复到本租约所要求的条件。房东批准清理计划后，承租人应在不限制房东在本租赁项下的任何权利和补救措施的情况下，自负费用和费用，立即与房东合理接受的顾问一起实施该计划，并根据所有适用法律以及该计划和本租赁的要求着手清理有害物质。如果承租人在收到该环境报告副本后三十(30)天内，未能(A)未完成清理工作，或(B)未能在30天内完成清理工作，未能尽力而为地制定清理计划，并在切实可行的情况下尽快完成清理工作，则业主有权(但无义务)在不放弃本租约规定的任何其他权利的情况下，执行环境报告建议或本租约要求的任何清理工作。并向租户收回所有成本及开支，作为额外租金, 在收到书面要求后十(10)天内支付。

5.3.4.2不得减免租金。在任何清理期间，承租人应继续支付本租约项下到期或应计的所有租金，并无权在任何该等清理期间减少、抵销或延期任何基本租金或本租约项下到期或应计的额外租金。

5.3.4.3交回处所。租户应在本租约到期或提前终止后退还房产之前完成任何清理工作，并应完全遵守所有环境法和任何政府当局关于此类完成的要求，包括但不限于，完全遵守在退房前向任何此类政府当局提交风险评估、缓解计划或其他信息的任何要求。承租人应获得并向房东提交监管政府当局的信件或其他书面决定，确认清理工作已按照该政府当局的所有要求完成，不需要采取任何形式的进一步回应行动以不受限制地使用房屋(“封闭信”)。本租约到期或提前终止后，承租人还有义务根据适用法律关闭所有与危险材料相关的许可证。

5.3.4.4未及时清理。如果承租人负责的任何清理工作没有完成，或者承租人在本租约期满或更早终止之前没有收到关闭通知书和环境法要求的任何政府批准，并且承租人没有收到关闭通知书，禁止房东将房产或其任何部分出租给第三方，或阻止第三方占用或使用房产或其任何部分，则租户应作为剩余租户向房东负责(如第16条中更具体规定的那样)。

5.3.5保密。除非适用法律强制要求，否则承租人同意，未经房东事先书面同意，承租人不得向任何人(承租人的顾问、律师、物业经理和需要了解此类信息的员工除外)披露、讨论、传播或复制有关房屋环境状况的任何信息、数据、调查结果、通讯、结论和报告，包括任何政府当局。如果租户合理地认为适用法律强制要求披露，应提前十(10)天通知房东披露机密信息，以便房东可以尝试获得保护令。承租人可额外向真诚的潜在买家或贷款人发布此类信息，但须经任何此类当事人书面同意受本第5.3节的条款约束。

5.3.6环境报告副本。承租人应在收到后三十(30)天内向业主提供一份关于承租人对房屋或土地下地下水的活动、环境状况或清理情况的任何和所有环境评估、审计、研究和报告的副本。承租人有义务向房东提供此类材料的复印件，无论这些材料是由承租人制作的还是为承租人准备的，也不管承租人是如何获得这些材料的。

5.3.7标志、响应计划等。承租人应负责在房屋内张贴适用环境法要求的任何标志。承租人还应填写并提交任何适用环境法要求的业务响应计划或清单。承租人应同时向房东提交一份此类业务响应计划或清单的副本。

5.3.8生存。本第5.3节规定的承租人作出的每一契约、协议、陈述、担保和赔偿应在本租赁期满或提前终止后继续有效，并在本第5.3节规定的承租人的所有义务完全履行和履行之前一直有效。

6.1房东提供服务。房东应在租赁期内的所有日子(除非下文另有说明)提供以下服务。

6.1.1在所有适用于此的政府规则、法规和准则施加的限制下，业主应在必要时为公共区域提供供暖、通风(包括排气)和空调(“HVAC”)，以满足建筑公共区域的正常舒适性。

6.1.2业主应提供足够的电线和设施，以连接租户的照明设备和插头，以供附带使用的办公设备使用，但附带使用设备的连接电力负荷和租户照明设备的连接电力负荷在生效日期不超过承租人在建筑限额中的份额。承租人应承担房屋内非建筑标准照明设备的灯具、启动器和镇流器的更换费用。

6.1.3业主应从正常的建筑物出水口提供城市用水，用于建筑物公共区域的饮用水、卫生间和卫生间。

6.1.4业主应在大楼内提供垃圾箱和/或垃圾压实机，供租户和其他租户使用，用于处理普通办公垃圾(不是危险材料)、清洁工、垃圾服务以及与同类建筑一致的大楼公共区域清洁。

6.1.5业主应为房屋内所有楼层提供乘客电梯服务，并应提供一个装货码头的专用和一个装货码头的共用，如附件6.1.5所示。承租人可24小时进入其专属装货码头，不收取额外费用。

6.1.6业主同意提供和维护与大楼的公用设施连接，并在适用的情况下提供公共区域的电、水和下水道连接。

6.2承租人提供的服务和实用程序。除上文6.1节另有明确规定外，承租人应自负费用，负责向房屋提供所有服务和公用事业，包括但不限于电、水、电话、看门人和房屋保安服务。

6.2.1承租人应独自负责执行所有清洁和垃圾服务以及其他场所的清洁工作，所有这些都应符合适用法律。如果这种服务是由第三方清洁服务提供的，而不是由承租人的员工提供的，则该服务应是业主事先批准的清洁服务(房东应应承租人的要求向租户提供一份认可的供应商名单)，批准不得被无理拒绝、附加条件或拖延。处所的清洁和清洁应足以使处所保持与同类建筑物一致的方式。

6.2.2在适用法律、业主合理的安全措施和本租约的其他条款(包括但不限于规章制度)的约束下，除非发生紧急情况，否则承租人应可以全年每天二十四(24)小时、每周七(7)天、每天二十四(24)小时、每周七(7)天、每天二十四(24)小时、每周七(7)天(包括货运装卸码头，但不包括业主要求建筑工程师在场的公共区域)进入大楼、处所和大楼的公共区域；但该租客只可在建筑物各部分的正常操作时间内进入和使用建筑物的限制出入范围。

承租人应始终与业主充分合作，并遵守业主为暖通空调、电气、机械和管道系统的正常运行和保护而合理规定的所有合理规定和要求。

6.2.3承租人应支付向房屋供应的所有水、气、热、光、电、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业费用，以及由此产生的任何费用、附加费和税金，无论是运营费用的一部分，还是根据本条第6条的规定。作为承租人改进的一部分，承租人应自费支付承租人改善津贴，为所有服务于房屋的公用事业安装直接水表(水和下水道除外，水表和下水道应根据水的使用情况进行计量，或分项或“检查”)。和互联网服务)，以衡量租户对大楼暖通空调系统以外的公用事业服务的消费。承租人应直接向适用的服务提供商支付专为该场所提供的任何单独计量的公用事业的所有成本和费用。大楼HVAC系统的电费、煤气费和水费(由大楼的控制管理系统根据提供给每个租户空间的风量计算)应由业主检查或分表，并作为运营费用的一部分支付。房东可以安装设备来分开、检查或降低房屋内的任何公用设施用途(或使用其他合理的行业标准方法来合理估计此类用途，在以下情况下

在此情况下，承租人应直接向适用的服务提供商(如果单独计量)或房东(如果检查或分项计量)支付费用，如果是单独计量的，则应直接向适用的服务提供商支付费用；在这种情况下，承租人应直接向适用的服务提供商支付费用(如果单独计量)。未单独计量的任何公用事业公司的额外租金可由业主根据分表和“检查”电表的实际读数(如适用)按月合理估算，租户应在开单后三十(30)天内按月支付，并根据大楼每个会计年度结束后从公用事业公司收到的实际账单进行最终核算。

6.3容量；租户使用超标。如果承租人使用的水、电、热或空调超过房东根据本租约6.1节规定提供的水、电、热或空调，承租人应在收到发票后三十(30)天内向房东支付超出费用的实际费用；如果承租人没有在房东书面通知后立即停止这种过度使用，房东可以安装装置单独计量任何公用事业用途(或使用其他合理的行业标准方法合理估计该用途)，在这种情况下，承租人应在承租人收到发票后三十(30)天内，按照提供发票的公用事业公司收取的费率，直接向房东支付费用，包括安装、测试和维护该等额外计量装置的费用。在这种情况下，承租人应在收到发票后三十(30)天内直接向房东支付费用，包括安装、测试和维护此类额外计量装置的费用。承租人的用电量和为房屋服务的任何其他公用事业设施的用电量不得超过本项目的馈线或立管或布线装置的容量，或承租人在附件附件6.3中规定的每层限值的承租人份额。如果租户希望在房东根据本租约第6.1条规定有义务供应公用设施的时间以外的时间内使用公共区域内的供暖、通风或空调设施，租户应按照业主不时确定的事先通知(如有)提前通知业主，以便提供该等公用设施，业主应按业主不时确定的每区每小时向租户提供公用设施的费用(视为额外租金)向公用区域供应公用设施。(注：本租约第6.1节规定业主有义务提供公用设施的时间以外的时间)，租户应按照业主不时确定的事先通知(如有)，将租户的所需用途提前通知业主，房东应按业主不时确定的每区每小时费用向租户提供公用设施(应视为额外租金)。

6.4使用中断。承租人同意，在适用法律允许的范围内，除因房东的疏忽或故意不当行为造成的范围外，房东不对因未能提供或延迟提供本租约规定房东应提供的任何服务或其质量或数量的任何减少而全部或部分因任何损坏、修理、更换或改进而造成的损害(通过减免租金或其他方式造成的损害)不负责任。因任何暴乱或其他危险情况、紧急情况、意外或伤亡、租户或其他各方的作为或失责，或任何其他因由，在作出合理努力后，在建筑物或工程项目内使用或使用其他燃料；而该等不履行、延误或减租，不得当作对租客使用及管有处所构成驱逐或骚扰，亦不得视为免除租客缴交租金或履行本租契下的任何义务。此外，除因房东疏忽或故意不当行为所致的程度外，房东不对因未能提供本条第6条规定的任何服务或公用事业而造成的财产损失或伤害、对租客业务的伤害或干扰，或因未能提供本条第6条规定的任何服务或公用事业设施而造成的损失或损害或干扰，不负任何责任。

尽管有上述相反规定，如果根据6.1节要求业主提供的任何服务发生中断、减少或暂停(房东没有提供合理等效的替代服务或供应)，这将对租户使用和享受房屋的重要部分造成实质性干扰，而租户实际上停止使用受影响的部分(任何此类事件，称为“服务中断”)，并且如果(I)该服务中断应持续五(5)个连续五(5)个工作日，则该服务中断应在以下情况下发生：(I)在房东收到房东提供的服务后，该服务将持续五(5)个工作日；或(I)在房东收到房东提供的服务后，该服务中断应持续五(5)个工作日，且房客实际停止使用受影响的部分(任何此类事件，称为“服务中断”)，并且如果

服务中断“)，以及(Ii)该服务中断不应全部或部分由房东合理控制之外的原因，或任何租户一方违反本租约的作为或不作为或任何租户各方的疏忽所致，(满足上述条件的服务中断在下文中称为”重大服务中断“)，则作为违约金和承租人在法律或衡平法上的唯一补救措施，承租人有权获得基本租金和承租人份额的公平减免。受影响物业的面积和当时的租金金额，自该等物料服务中断开始至该物料服务中断终止之日起计算。如果材料服务中断是由本租约第11条或第13条所涵盖的事件引起的，则承租人的减租权利应受该第11条或第13条(以适用者为准)的条款管辖，且本款的规定不适用。

6.5三网租赁。业主和租户承认，除非本租约另有相反规定，否则他们的意图和协议是本租约为“三重净值”租约，因此，本租约中包含的条款旨在将与本租约、大楼和项目以及租户由此运营的合理相关的费用和开支转嫁给租户或补偿房东，除非本租约中明确描述了这一点。在承租人应支付的费用和开支不能直接向承租人收取并由承租人支付的范围内，该等费用和费用应由房东支付，但由承租人作为额外租金报销。

在租赁期内，承租人应自费保持房屋，包括房屋内或专门为房屋提供服务的其他地方的所有装修、固定装置、家具以及系统和设备处于良好状态、维修和状况。此外，承租人须自费，但在业主事先合理批准的监督下，并在业主指定的任何合理时间内，迅速和充分地修复所有损坏的房产，并更换或修理所有损坏、损坏或磨损的固定装置和附属物，但普通损耗造成的损坏除外；但是，如果租户没有在适用的通知和治愈期限内进行该等维修，业主可以(但不需要)进行该等维修和更换，租户应向业主支付该等维修和更换的费用，包括该等费用的4%的管理费。承租人应负责电气、管道、供暖、通风和空调系统和设备(“承租人的暖通空调设备”)以及从大楼连接点到处所的其他公用设施服务(仅限于为承租人服务的范围)，但不限于此。承租人应将此类系统维护在商业上合理的一流状态，并符合与此类系统的任何特定组件相关的任何适用的制造商规范。承租人应与符合条件的客户签订、支付并保持有效的合同(“服务合同”), 业主合理认可的经验丰富、信誉良好的服务公司，负责此类系统的定期维护。承租人应按照一级写字楼和研发大楼的标准保存与上述系统相关的预防性维护记录(“预防性维护记录”)。承租人应在每个现行服务合同签署后10个工作日内向业主交付一份所有现行服务合同的副本，并应不少于每季度或每月(如果业主要求)向业主交付一份预防性维护记录副本。

尽管有上述规定，业主应负责维修建筑物的外墙、基础和屋顶(包括屋面薄膜)、建筑物楼层的结构部分、建筑物和公共区域的基础建筑系统和设备(仅限于为租户服务的部分)，但因下列原因而需要维修的除外。

租客的疏忽或故意行为不当；但如果维修是由于租客的疏忽或故意不当行为所致，房东仍应由租户承担费用，或者，如果房东的保险承保，租户只有义务支付与此相关的任何免赔额。在以下第27条条款的规限下，业主可(但不需)在任何合理的时间和在合理的事先通知后进入房产，按照业主希望或认为必要的或政府或半政府当局或法院命令或法令要求的方式，对房产、项目或位于项目中的任何设备进行维修、改建、改善或增加。

8.1业主同意改建。承租人在未事先征得业主书面同意的情况下，不得对房屋或与其相关的任何机械、管道、暖通空调设施或其他公用设施或建筑系统进行任何改善、改建、增加或更改(统称为“改建”)，该等改建应在预期开工前不少于十五(15)个工作日由承租人请求。业主不得无理拒绝或延迟同意任何拟议的非结构性改动，只要该等改动(1)从建筑物外部不可见，(2)不影响或要求进入建筑物内除处所以外的任何部分，(3)不违反建筑物的任何占用证明书或任何其他与工程项目有关的许可证或执照，(4)不对须向租客或建筑物的任何其他租客或占用人提供的任何服务造成不利影响，(5)不违反建筑物的任何其他使用证明书或许可证，(4)不影响向租客或建筑物的任何其他租户或占用人提供的任何服务，(5)不违反建筑物的占用证明书或与工程项目有关的任何其他许可证或执照，(4)不影响向租客或建筑物的任何其他租客或占用人提供的任何服务，(5)(6)不得降低建筑物的价值或用途，(7)以其他方式遵守规章制度和本第8条。尽管有上述第8.1条的规定，承租人应被允许在通知业主五(5)个工作日后进行轻微改动(定义见下文)，但无需业主事先同意。“轻微改动”是指(I)纯属粉饰性质的改动(例如油漆、铺设地毯等)，(Ii)不影响建筑系统或设备，(Iii)从建筑物外部看不见，及(Iv)某项工程的费用少于50,000.00元。

8.2在开始进行任何影响为租户或建筑物服务的通风系统的气流分配或排放之前，包括但不限于安装租户的排气系统，承租人应向业主提供由顾问提交的第三方报告，并以业主合理接受的形式，证明该工程不会对建筑物(或建筑物内任何其他租户)的通风系统或空气质量造成不利影响，并且在工程完成后，应向业主提供该顾问提供的令业主合理满意的证明，确认该等不利影响未造成任何不良影响。

8.3施工方式。业主可在同意对处所或有关处所进行任何及所有改动或修葺的条件下，施加业主在其合理酌情决定权下认为适宜的规定，包括但不限于要求租客只使用由租客挑选并经业主批准的承建商、分包商、材料、机械师及物料工人作上述用途(批准不得无理扣留、附加条件或拖延)，以及要求租客应业主的要求，在租期届满或任何期间，由租客自费拆除该等改动。尽管如上所述，如果租户明确要求，房东应在其书面同意中提供一份声明，声明(A)房东不会要求拆除和/或恢复该等改动，或(B)房东保留其在租赁期限期满或提前终止时要求拆除和/或恢复该等改动的选择权。承租人应按照任何和所有适用法律，并在适用法律要求的情况下，根据有效的建筑许可证，以良好和熟练的方式建造该等改建和进行该等维修。

承租人不得使用(房东通知后应停止使用)承包商、服务、工人、劳动力、材料或设备，因为房东合理判断，这会扰乱在大楼或公共区域内或周围从事其他工作、劳动或服务的劳动力或行业的劳动关系。完成任何改建(或维修)后，承租人应向房东提交所有承包商、分包商、设计专业人员、服务提供商、供应商和材料工人的最终留置权豁免，这些承包商、分包商、设计专业人员、供应商和材料工人从事此类工作，其劳动、供应或服务根据马萨诸塞州法律产生留置权。除承租人根据本租约第9条承担的义务外，完成任何改建后，承租人应向项目施工经理提交一份CAD格式的改建“竣工”图纸的可复制副本，以及任何政府机构颁发的与改建相关的所有许可证、批准书和其他文件的副本。

8.4改进费。除最初的承租人改善工程(如本合同所附工作书所述)外，如果承租人直接向房东订购任何工程，承租人应向房东支付相当于该工程成本的5%(5%)的固定费用，以补偿房东因参与该工程而产生的所有管理费用、一般条件、费用和其他费用和开支。如果承租人没有直接向业主订购任何工程，承租人应补偿业主合理的、实际的、自付的费用和与业主审查任何拟议的改建有关的实际费用，如果该等拟议的改建的平面图是由业主的工程师和/或建筑师为建筑物准备的，则每次要求的金额不得超过5,000.00美元。

8.5建筑保险。除本租约第10条的要求外，如果承租人进行任何改动，在该等改动开始之前，承租人应向业主提供证据，证明承租人或承租人的总承包商承保了业主批准的“建筑商一切险”保险(以工程费用超过100,000.00美元为限)，以及业主可能合理要求的其他保险，但应理解并同意，所有该等改动应由承租人根据第10条投保。此外，承租人的承包商和分包商应按照本租约第10条的要求投保商业一般责任保险，其金额由业主批准，并应将业主各方(定义如下)列为附加被保险人。房东可酌情要求租客取得并记录法定形式的留置权保证金，或取得令房东满意的履约和付款保证金，或某种令房东满意的替代担保形式，金额足以确保该等变更以免留置权完成，并指定房东为共同债权人，在每种情况下，其形式和实质均合理地令房东满意。此外，承租人的承包商和分包商应购买工伤保险，并免除代位权，使业主方受益。

8.6业主财产。本租约期满或提前终止后，在物业内或其周围不时安装或放置的所有改建、装修、固定装置、设备和/或附属设施应由租户承担全部费用，并应成为业主的财产，并继续保留在物业内。根据业主依据第8.3条提供的书面同意的条款，业主可通过书面通知租户，要求租户自费拆除房屋内的任何改建和/或改善和/或系统和设备，修复因此而对房屋和建筑物造成的任何损坏，并将受影响的部分归还给业主确定的符合建筑标准的租户改善后的状况。如果租户未能完成任何所需的移除和/或修复因移除任何更改和/或改进和/或系统而造成的任何损坏

如果业主要求业主在房屋内放置设备，并将受影响的部分归还给业主合理确定的改善状况的建筑标准租户，房东可以这样做，并可以向租户收取实际和合理的费用。承租人特此保护、维护、赔偿房东，并使其免受任何与安装、安置、拆除或融资任何该等改装、改善、固定装置和/或设备有关的责任、费用、义务、费用或留置权索赔，承租人的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

承租人应使项目和场所不受因承租人或其代表所执行的工作、提供的材料或服务或承担的义务(明确不包括房东工作)而产生的任何留置权或产权负担，并应保护、辩护、赔偿和使房东不受由此引起或与之相关的任何索赔、责任、判决或费用(包括但不限于合理的律师费和费用)的伤害，并保护、辩护、赔偿和保护房东不受由此引起的任何索赔、责任、判决或费用(包括但不限于合理的律师费和费用)的伤害。承租人应在与房屋相关的任何工作、服务或义务开始前至少二十(20)天通知业主，以使业主有机会张贴和记录适当的不负责任通知(在根据当时适用法律适用的范围内)，以便产生任何此类留置权或产权负担(或根据适用法律可能需要的额外时间)。承租人应在房东通知后十(10)个工作日内以法定留置权保证金或其他方式解除任何此类留置权或产权负担，如果房客不这样做，房东可支付解除此类留置权或产权负担所需的金额，而不负责调查其有效性。

10.1赔偿和豁免。除房东或房东双方(定义见下文)的严重疏忽或故意不当行为所造成的程度外，在适用法律允许的最大范围内，承租人特此承担因任何原因(包括但不限于因在房产内、房产上或房产周围滑倒造成的任何人身伤害)造成房产内、房产上或房产周围人员财产损坏或受伤的所有风险，并同意，在适用法律允许的范围内，房东、其贷款人、合伙人、次合伙人及其各自的高级职员、代理人、佣人应承担一切财产损坏或伤害的风险，并同意，在适用法律允许的范围内，房东、其贷款人、合伙人、次合伙人及其各自的高级职员、代理人、佣人独立承包商(统称为“业主方”)对租户或其他通过租户提出索赔的人或财产所遭受的任何损害或因其失去使用而造成的任何损害，不负任何责任，特此免除任何责任。承租人应赔偿、辩护、保护房东各方，使其在租赁期内，或租赁期开始前或租赁期届满前的任何租户占用期间，因下列原因(包括但不限于滑倒和跌倒)而招致的任何和所有损失、费用、损害、伤害、费用和责任(包括但不限于法院费用和合理的律师费)向房东各方赔偿、辩护、保护并使其不受损害：(I)因下列原因引起的损失、费用、损害、伤害、费用和责任(包括但不限于滑倒和跌倒)；但上述赔偿条款不适用于以下情况：(I)业主的任何严重疏忽或故意不当行为；(Ii)租客或通过租客、通过租客或在租客之下提出索赔的任何人的疏忽或不作为；或承租人、代理人、佣人、雇员、受邀者、租户的客人或被许可人或任何该等人在项目内、项目上或项目周围的任何疏忽或不作为；或(Iii)租户在项目进行之前、期间或期间违反本租约条款的任何疏忽或不作为。, 或者在租赁期满后。如果房东在与租客占用房产有关或因租客占用房产而引起的针对租客的诉讼中被点名为被告，租户应向业主支付在该诉讼中发生的合理费用和开支，包括但不限于其实际的专业费用，如合理的评估师费用、会计师费用和律师费。第10.1条的规定在本租赁期满或更早终止后继续有效。

在放弃代位权的前提下，房东应赔偿、辩护、保护租户及其高级职员、代理人、佣人、雇员和独立承包商在租赁期内因房东或房东任何一方的严重疏忽或故意不当行为而招致的任何和所有损失、费用、损害、伤害、费用和责任(包括但不限于诉讼费用和合理的律师费)。

10.2租户对业主财产保险的遵守情况。承租人应自费遵守保险公司关于房屋使用的所有要求。如果承租人对房屋的行为或使用导致保险费增加，则承租人应赔偿房东任何此类增加的保费。承租人应遵守美国保险协会(前全国消防保险人委员会)和任何类似机构的所有规则、命令、法规或要求，费用由承租人承担。

10.3.1商业一般责任保险以事故形式承保被保险人因承租人的经营、产品/已完成的经营所引起的人身伤害、人身和广告伤害以及财产损失(包括损失)和合同责任的索赔，包括涵盖本租赁的保险条款和承租人履行本租赁第10.1条规定的赔偿协议的广泛形式背书，并包括(仅基于索赔的)产品和完整的经营保险，责任限额不低于：

尽管有上述规定，在承租人进行可由此类保险承保的活动之前，承租人不应被要求为产品/已完成的运营购买保险。

10.3.2财产保险承保(I)所有办公家具、商业及贸易固定装置、办公设备、独立橱柜、可移动隔断、商品及所有其他承租人财产项目，由承租人安装、为承租人安装或由承租人承担费用；及(Ii)附件1.1.1-2所述的承租人改善措施及于租约开始日期在处所内存在的任何其他承租人改善措施(“新改善措施”)。此类保险应以实物损失或损坏的“一切险”为基础，投保新的全部重置成本价值(须遵守合理的免赔额)，不扣除承保项目的折旧，投保金额应符合保险单的任何共同保险条款，并应包括火灾或其他危险造成的损害或其他损失，包括但不限于破坏和恶意伤害、盗窃、任何类型的水损害，包括洒水器泄漏、管道破裂或堵塞和爆炸。

10.3.3业务收入中断一(1)年，外加额外费用保险，用于补偿租户因上文第10.3.2节概述的风险造成的实际直接或间接收入损失和持续费用(包括租金)。

10.3.4根据所有适用的州和地方法律法规，工人赔偿和雇主责任或其他类似保险。这项政策将包括放弃代位权，使房东当事人受益。

10.4保单形式。本租约要求承租人投保的最低保单限额在任何情况下均不限制承租人在本租约项下的责任。根据第10.3.1、10.3.2和10.3.3节所列保险单，房东、其子公司和关联公司以及其他任何一方房东应被指定为附加被保险人。所有规定由租客保管的保险单应(I)由一家保险公司出具，该保险公司的评级应为《最佳保险指南》(Best‘s Insurance Guide)中不低于A：VIII的评级，或由业主以其他方式接受并获准在马萨诸塞州联邦经营；(Ii)对所有根据该保险单提出的索赔而言，均为主要保险，并规定业主承保的任何保险都是超额的，并且不对租户所需的任何保险作出贡献；(Iii)其形式和内容应为业主合理接受(租户应提供业主合理地接受的任何保单的完整复印件)；(Iii)房东可合理接受的形式和内容(租户应提供房东合理地接受的任何保单的完整副本以及(Iv)规定该保险人应尽力向房东和房东的任何抵押权人提供书面通知，只要该等名称是在该保单取消之前提供给租户的，则该保险人应尽力向房东和房东的任何抵押权人提供书面通知。承租人应在(A)租赁开始日期和(B)承租人首次获准进入物业之日，以及至少在到期日期前十(10)天，将上述保单或保单或其证书交付业主，两者中以较早者为准。如果租客未能购买此类保险，或未能在房东书面通知后十(10)天内交付此类保单或证书，房东可自行选择购买此类保单，其费用应在房东收到房客账单后五(5)天内支付给房东。

10.5代位权。房东和租客打算在上述规定的范围内由合理的保险公司承担各自的财产损失风险，房东和租户特此同意，在财产损失的情况下，只要本合同同意提供此类保险，房东和租户仅向各自的保险公司寻求赔偿。双方特此放弃对方对此类损失的一切权利和索赔，并放弃各自保险人的所有代位求偿权，但放弃代位求偿不影响被保险人根据代位求偿的权利。双方同意各自的保险单现在或将来明确规定放弃代位求偿权不影响被保险人根据代位权获得赔偿的权利。

10.6附加保险义务。承租人应在整个租赁期内承担和维持增加的保险金额和房东合理要求的附加保险，费用和费用由承租人自行承担。

10.7房东保险。业主应维护：(A)涵盖建筑结构和任何公共区域的所有风险财产保险(此类保险应以重置成本为基础，不含任何共同保险条款，并应包括业务中断保险)；(B)一般责任保险，每次事故保险金额为100万美元，总金额为200万美元。此外，房东可以选择为建筑物及其运营提供其他类型的保险。房东保险费应计入营业费用。

11.1业主修理损坏的房产。承租人应及时通知房东因火灾或任何其他伤亡造成的房屋损坏。如果房屋或为房屋提供服务或提供通道的任何公共区域因火灾或其他伤亡事故而受损，业主应在合理延迟保险调整或房东无法合理控制的其他事项的情况下，迅速努力，并在符合本条第11条所有其他条款的情况下，修复该等公共区域和房屋(承租人的装修和任何改建除外，在符合本第11条规定的所有其他条款的情况下，房东应迅速、勤奋地修复该等公共区域和房屋(承租人的装修和任何改动除外)。

恢复到与事故发生前基本相同的状态，但分区、建筑法规和其他法律或建筑物或项目的抵押贷款持有人要求的修改，或业主认为符合项目性质的任何其他公共区域修改除外，但不得对进入房产的通道造成重大损害。在适用法律允许的范围内，房东不对因此类损坏或修复而给租户或其访客带来的任何不便或困扰，或对租户业务造成的任何伤害承担责任；但如该等火警或其他意外事故已损坏处所或租客占用所需的公用地方，而该处所又因此而非租客占用，则在该时间内，以及在该处所不宜占用的范围内，租金须按该处所不宜用作准许用途的可出租平方呎面积与该处所的可出租平方呎总面积的比例减租。

11.2房东可选择维修。尽管有本租约第11.1条的规定，业主仍可选择不重建和/或修复房屋、建筑和/或项目，而是终止本租约，方法是在发现损坏之日起六十(60)天内书面通知租户终止，该通知包括给租户六十(60)天的终止日期，但只有在建筑物或项目因火灾或其他伤亡或原因而受损时，业主才可以选择，无论房产是否受到影响，业主都可以选择终止租约，但业主可以选择不重建和/或修复房屋、建筑和/或项目，而是终止本租约，方法是在发现损坏之日起六十(60)天内以书面形式通知租户终止租约，并给租户六十(60)天的时间迁出房产。且有下列一种或多种情形：(I)房东合理判断，不能在发现损坏之日起一(1)年内合理地完成修理(在没有支付加班费或其他保险费的情况下进行修理)；(Ii)建筑物或工程项目的按揭持有人，或与该建筑物或工程项目有关的土地出租人，须要求将保险收益或其任何部分用来清偿按揭债项，或终止土地租契(视属何情况而定)；。(Iii)业主的保单不能完全承保该等损毁；。(Iv)业主决定重建该建筑物或公用地方，使其在结构或建筑上有重大不同；。(V)损毁发生在租赁期的最后十二(12)个月内；。或(Vi)项目任何其他部分的业主(业主除外)不打算修复项目该部分的损坏；但是，如果业主没有根据上述规定的业主终止权选择终止本租约，并且业主合理地认为维修工作不能在开始后十八(18)个月内完成，承租人可以选择, 不早于损坏日期六十(60)天且不迟于损坏日期九十(90)天，以书面通知业主终止本租赁，自通知中指定的日期起生效，该日期不得早于租户发出通知之日起三十(30)天，也不得超过通知发出之日后六十(60)天。尽管有第11.2节的规定，承租人应有权根据第11.2节终止本租约，前提是满足以下每个条件：(A)火灾或其他伤亡对项目造成的损害不是由承租人或任何承租方的疏忽或故意行为造成的；(B)由于损害，承租人不能合理地在物业内开展业务；以及(C)由于项目受损，承租人根本不占用或使用物业。此外，如果物业损坏发生在租赁期限的最后十二(12)个月内，承租人可终止本租赁，并且由于此类损坏，承租人在当时剩余期限的至少一半(1/2)期限内不能合理地在物业内开展业务。在任何情况下，除房东实际收到的保险金额外，房东没有义务承担任何伤亡的赔偿责任。

本租赁的任何条款不应被视为本租赁的任何一方放弃，除非在其签署的书面文件中明确放弃。本合同任何一方对违反本合同所载任何条款、契诺或条件的放弃，不应被视为放弃随后违反的任何条款、约定或条件。

本合同中包含的相同或任何其他条款、约定或条件。业主其后根据本租约接受租金，不得视为放弃租客先前违反本租契的任何条款、契诺或条件(租客未能缴付如此接受的特定租金除外)，不论业主在接受该租金时是否知悉该等先前违反本租契条款、契诺或条件的行为。接受低于本合同规定的租金不应被视为放弃房东收取全部到期款项的权利，在任何支票或付款上的任何背书或声明或该支票或付款附带的任何信件也不得被视为协议和清偿，房东可以接受此类支票或付款，但不损害房东收回全部到期款项的权利。业主在本租约终止后向租客收取款项，不得以任何方式改变租赁期的长短或租客在本租约项下的占有权，或在发出任何通知后，恢复、继续或延长租赁期，或影响在收到该等款项之前向租客发出的任何通知，双方同意，在通知送达或诉讼开始后，或在对房屋的占有权作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付不得延迟。

13.1如果全部或基本上全部的处所、建筑物或项目被征用权夺取或被任何主管当局谴责用于任何公共或准公共用途或目的，或如果建筑物的所有合理通道都被征用或谴责，或者如果房东授予契据或其他文书来代替这种征用或谴责，业主有权选择终止本租约，自要求将占有权交还给当局之日起生效。承租人不得因此而向房东或任何赔偿当局主张任何索赔，房东有权获得与此相关的全部赔偿或付款，但承租人有权就承租人的个人财产和属于承租人的任何固定装置、租客根据本租约条款在租期届满后可拆除的任何个人财产和固定装置以及搬家费用提出任何单独索赔，只要该等索赔不会减少业主、出租人就承租人可获得的补偿，则不在此限。在此情况下，承租人有权根据本租约条款向业主、出租人或承租人提出搬家费用的索赔，只要该等索赔不会减少业主、出租人就承租人的个人财产和固定装置可获得的赔偿，以及搬家费用，只要该等索赔不会减少业主、出租人就所有租金应自终止之日起分摊。如果房屋的任何部分被征用，而本租约不因此而终止，租金将按比例减免。即使本条第13条有任何相反规定，在临时接管全部或部分房产一(1)年或更短时间的情况下，且这种临时占用不会实质上阻止或无理削弱承租人在房产外开展业务的能力, 则本租约不终止，但基本租金和承租人应承担的直接费用应在此期间按所租房产的可出租平方英尺与该房产的可出租平方英尺总面积的比例递减。(C)本租约不得终止，但基本租金和承租人应承担的直接费用应按该房产的可出租平方英尺与该房产的总可出租平方英尺之比的比例递减。房东有权获得与任何这种临时征用相关的全部赔偿金，但租户有权分享赔偿金中的任何固定装置和装修损失，以及搬家和其他不会减少房东收回的合理费用。如果本租约未因任何此类征用权或没收程序而终止，则业主应在切实可行的范围内恢复受影响的房产、建筑物或项目的面积。在任何情况下，房东都没有义务因为任何谴责或征用权程序而进行恢复，除非房东实际收到了赔偿金。

14.1转接。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、抵押、质押、抵押、扣押或允许任何留置权附加或以其他方式转让本租约或本租约项下的任何权益，不得允许本租约或本租约项下的任何权益通过法律的实施转让或以其他方式转让、转租房屋或其任何部分。或订立任何特许或特许协议，或以其他方式准许承租人及其雇员及承建商以外的任何人士占用或使用该处所或其任何部分(以上所有事项有时统称为“转让”，而任何获转让或寻求转让的人以下有时称为“受让人”)，或订立任何许可证或特许协议，或以其他方式准许承租人及其雇员及承建商以外的任何人占用或使用该处所或其任何部分(以下统称为“转让”)。如果租客希望业主同意任何转让，租客应书面通知业主，通知(“转让通知”)应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日起二十(20)天或不超过一百八十(180)天；(Ii)对要转让的房屋部分(“主题空间”)的描述；(Iii)建议转让的所有条款及其对价，包括“转让前的计算”(以下简称“转让前”)；(Ii)拟转让的部分(“主题空间”)的描述；(Iii)建议转让的所有条款及其对价，包括“转让前”的计算。“根据下文第14.3节的定义，与此类转让相关的是，建议受让人的名称和地址，以及与建议转让有关的所有现有签立和/或建议文件的副本，以及(Iv)建议受让人的高级人员、合伙人或所有者证明的当前财务报表，建议受让人的商业信用和个人背景和历史，以及房东合理要求的使房东能够确定财务责任、性质和性质的任何其他信息。, 建议的受让人及声誉、该等受让人的业务性质及主题空间的建议用途。未经房东事先书面同意进行的任何转让，在房东的选择下均为无效、无效和无效，并在房东的选择下构成租户在本租约项下的违约。无论房东是否同意任何建议的转让，租户应在房东书面要求后三十(30)天内支付房东的合理审查费和处理费，以及房东产生的任何合理的专业费用(包括但不限于律师费、会计费、建筑师费、工程师费和顾问费)；但只要该建议的转让符合作为附件14.1所附的房东同意书的形式，且不得更改，则每次建议转让的费用不得超过2,500.00美元。

14.2业主同意。业主不得无理地拒绝、附加条件或拖延同意按照转让通知中规定的条款转租主题空间或转让本租约的任何拟议的分租或转让。在不限制拒绝同意的其他合理理由的情况下，双方特此同意，根据本租约和任何适用法律，房东在房东的合理判断下，在下列一项或多项适用的情况下，拒绝同意任何拟议的转租或转让是合理的：

14.2.1受让人的品格、声誉或从事的业务与建筑物或项目的质量不符；

14.2.3鉴于在请求同意之日将承担的与转让相关的责任，受让人不是具有合理财务价值和/或财务稳定性的一方；

14.2.4建议的转让会导致违反工程项目的另一份空间租约，或给予工程项目的占用人取消租约的权利；或

14.2.5建议受让人或任何直接或间接控制、受建议受让人控制或共同控制、正与业主磋商或在紧接业主收到转让通知日期前六(6)个月期间与业主磋商的人士或实体，以租赁项目内的空间。

14.2.6在业主的合理厘定下，租客因将处所的全部或任何部分转租、转让或以其他方式转让而收取或累算的分租、额外租金或其他款额，是以任何人的入息或利润为基础的，或该项转让或分租可能导致业主依据本租契收取的任何部分款额不符合经修订的“1986年国内税法”(下称“守则”)第856(D)条所指的“不动产租金”的资格。或任何类似或继承的条文，或会导致业主的任何其他入息不符合“守则”第856(C)(2)条所述入息的规定。

如果房东同意根据本第14.2节的条款进行任何转让(并且不行使房东根据本租约第14.4节可能拥有的任何收回权利)，承租人可在房东同意后六(6)个月内(但不迟于上述六个月期满)，按照与租客根据本租约第14.1节向房东提交的转让通知中规定的基本相同的条款和条件，进行房产或部分房产的转让。但如果转让通知的条款和条件与(I)中规定的条款和条件有任何变化，以致房东最初有权根据第14.2条拒绝同意转让，承租人应再次将转让提交房东批准，并根据第14条采取其他行动(包括房东根据本租约第14.4条收回土地的权利，如果有的话)。尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人或任何拟议的受让人声称房东违反本第14.2条或以其他方式违反了其在本第14条下的义务，他们唯一的补救措施是要求合同损害赔偿(损害或干扰承租人业务的损害赔偿除外，包括但不限于利润损失，无论如何发生)或宣告性判决和寻求救济的禁令，承租人特此放弃所有其他补救措施，包括但不限于任何法律或衡平法上的终止权利。代表建议的受让人。

14.3转移保险费。如果房东同意转让，作为双方在此同意的合理条件，承租人应向房东支付承租人从该受让人(任何允许的受让人除外)收到的任何“转让保险费”的50%(50%)，该条款在第14.3节中定义。“转让溢价”是指受让人在转让期间应支付的与转让有关的所有租金、额外租金或其他对价，超出租金，以及租户在转让期间根据本租约应支付的额外租金(如果转让的房产少于全部)，扣除租户因(I)与转让相关的房产的变更、改建和改善而招致的合理第三方费用后，应支付的所有租金、额外租金或其他对价。(Ii)与转让有关而合理地向受让人提供的任何免费基本租金及租客改善津贴(但该等免费租金及租客改善津贴只可在计算受让人须支付的总代价时扣除)；。(Iii)与转让有关的任何经纪佣金；及。(Iv)与转让有关而合理招致的法律费用及支出(统称为“租客分租费用”)。“转让溢价”还应包括但不限于受让人向承租人支付的与此类转让相关的任何一次性付款、关键款项、奖金或其他现金对价，以及承租人向受让人提供的服务或资产、固定装置、库存、设备所支付的任何超出公平市场价值的付款。“转让溢价”应包括但不限于受让人向承租人支付的任何一次性付款、关键款项、奖金或其他现金对价。, 或承租人因该转让而转让给受让人的家具。房东适用的转让地价份额的确定应按租户根据转让收到的租金或其他对价按月确定。

14.4业主有转租空间的选择权。尽管本第14条有任何相反规定，如果承租人考虑转让，连同当时仍然有效的所有先前转让，将导致75%(75%)或更多的房产在当时剩余租赁期的75%(75%)以上转让(假设所有转租续期或延期权利都已行使)，承租人应向业主发出关于该转让的通知(转让意向通知)(无论预期的受让人或该转让的条款是否已确定)。转让意向通知书应注明租户拟转让的物业可出租平方英尺的部分和金额(“预期转让空间”)、预期转让开始日期(“预期生效日期”)和该预期转让的预期期限，并应明确该转让意向是根据第14.4节向业主递交的。业主有权在收到任何转让通知后二十(20)天内向租户发出书面通知(“收回通知”)，收回拟转让的空间，并在业主选择的情况下，收回拟转让的面积少于整个房产的余额。如果房东递交收回通知，承租人有权在收回通知后五(5)个工作日内递交书面解除通知，以撤销转让通知的意向，在这种情况下，本租约将继续完全有效。如果收回通知已送达，而承租人没有行使其撤销转让通知的意向的权利, 收回应是有效的，自业主收回通知书所规定的预期转让空间或整个物业而言，自预期生效日期起，该重新收回将取消和终止本租约。如果房东收回本租约，如果本租约被取消，则本租约保留的租金应根据承租人保留的可出租平方英尺数与该房产中可租平方英尺数的比例按比例分摊，经如此修订的本租约此后将继续完全有效，并在任何一方提出要求时，双方应签署书面确认。房东和租客应平均分担房东根据本第14.4条收回的房产的任何该等部分的消亡费用。

14.5转让的效力。如果业主同意转让，(I)本租约的条款和条件不得被视为已被放弃或修改，(Ii)该同意不应被视为同意租户或受让人的任何进一步转让，(Iii)租户应在签约后立即以业主合理接受的格式向业主交付与转让有关的所有文件的签立原件；(Iv)应业主的要求，租户应提供一份经独立注册会计师或承租人首席财务官认证的完整报表。(V)任何与本租约有关的转让或与此有关的协议，不论是否经业主同意，均不得免除租客或租约的任何担保人在本租约项下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任；及(V)任何与本租约有关的转让或协议，不论是否经业主同意，均不得免除租客或租约的任何担保人在本租约项下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任。业主或其授权代表有权在任何合理时间审计与任何转让有关的租客账簿、记录和文件，并有权复印这些账簿、记录和文件。如果发现任何转让的转让保险费被少报，承租人应在要求后三十(30)天内支付差额，如果少报超过2%(2%)，承租人应支付房东的审计费用。

14.6转租/转让限制。尽管本合同有任何相反规定，在不限制上述第14.1条的一般性的情况下，承租人不得：(A)转租全部或部分房屋，或转让或以其他方式转让本租约，以使转租人或受让人根据本租约支付的租金或其他金额将全部或部分基于转租人或受让人的业务活动所获得的收入或利润；(A)承租人不得：(A)转租或转让或以其他方式转让本租约，使转租人或受让人根据本租约支付的租金或其他金额全部或部分基于转租人或受让人的业务活动所获得的收入或利润；(B)将全部或部分物业转租或转让本租约予根据守则第856(D)(2)(B)条、朗费罗大西洋房地产投资信托基金有限公司、特拉华州一间公司(“本公司”)或其任何联属公司的任何人士或实体

公司直接或间接(通过适用守则第856(D)(5)节规定的推定所有权规则)拥有10%(10%)或更大的权益；或(C)转租全部或部分房产或以任何其他方式转让本租约，或以其他方式获得任何收入，该收入可能导致房东根据本条例收到的任何部分或任何转租不符合守则第856(D)节所指的“不动产租金”，或可能导致房东收到的任何其他收入不符合守则第856(C)(2)节所述的收入。本第14.6节的要求同样适用于任何转租人或受让人的任何进一步转租、转让或其他转让。本文中所有提及本规范第856条的内容也应指其任何修正案或后续条款。

14.7发生违约。本租约项下的任何转让应从属于本租约的条款，如果本租约在任何转让期间终止，房东有权(且每一次分租应向房东提供能力)：(I)将该转让视为已取消，并以任何合法方式收回主题空间，或(Ii)要求该受让人委托房东并承认其为该转让下的房东。(Ii)在任何转让期间，房东有权(且每一次分租应向房东提供能力)：(I)视该转让为取消，并以任何合法方式收回主题空间，或(Ii)要求该受让人委托房东并承认其为房东。如果租户在本租约下违约，房东作为租户的代理人和事实上的代理人，有不可撤销的授权，指示任何受让人直接向房东支付转让项下或与转让相关的所有款项(房东应适用于本租约下的租户义务)，直到该违约行为得到纠正。该受让人应依赖房东对租户违约的任何陈述，而不需要租户对此进行确认。在任何转让后，受让人应以书面形式承担承租人此后根据本租约履行或遵守的所有义务和契诺。业主向任何受让人收取或接受租金，不应被视为放弃本条款第14条的任何规定，或任何受让人的批准，或免除租户在本租约下的任何义务，无论是在此之前或之后产生的。在任何情况下，房东对任何受让人强制执行本租约的任何条款，均不得被视为放弃房东对租户或任何其他人强制执行本租约任何条款的权利。如果承租人在本合同项下的义务已得到保证，除非担保人也同意转让，否则房东对转让的同意无效。

14.8不得转让。即使本条第14条有任何相反规定，(A)将房屋的全部或部分转让或转租给承租人的关联公司，即由承租人控制、控制或共同控制的实体，或(B)将本租约转让给通过合并、合并、重组或其他形式的实体重组而继承承租人所有业务或资产的实体((A)和(B)所述的每一实体，“允许受让人”)。不应被视为本条第14条下的转让，但条件是：(I)承租人将任何此类转让或转租通知房东，并迅速向房东提供房东要求的有关该转让或转租或该附属公司的任何文件或信息；(Ii)该转让或分租并非租客逃避其在本租契项下义务的托词；。(Iii)如转让租约或转租全部或实质上全部处所，则所产生的租客或分租客(视属何情况而定)的资信须由业主合理厘定，并不差于该合并、合并、重组或其他形式的实体重组完成或完成前六个月的租客资信。及(Iv)该核准受让人的品格及声誉须与建筑物的质素一致。承租人全部权益的受让人，同时也是允许受让人，也可以称为“允许受让人”。本第14.8节所用的“控制”，是指直接或间接拥有至少51%(51%)的有投票权证券，或拥有在其事务的一般方向上的投票权。“控制”指的是直接或间接拥有至少51%(51%)的有投票权证券，或拥有在其事务的一般方向上的投票权。, 任何个人或实体至少51%(51%)的投票权，并有能力指导该个人或实体的日常事务。根据第14条规定，在业主同意或未经房东同意的情况下，允许的转让、转租或其他转让不得解除承租人在本租约项下的任何义务。在任何情况下，任何通过国家认可的美国证券交易所转让承租人股份的行为都不应被视为转让。

15.1交回处所。业主或业主的任何代理人或雇员在租赁期内所做的任何行为或事情，均不得视为业主接受交出物业，除非业主以书面明确承认该意图。将处所的钥匙交予业主或业主的任何代理人或雇员，并不构成交回处所或终止本租契，不论该钥匙其后是否由业主保留；即使该钥匙其后由业主保留，租客仍有权在任何合理时间应要求退还该等钥匙，直至本租约妥为终止为止。租客自愿或以其他方式交出本租约，无论房东是否接受，或双方终止本租约，均不适用于合并，房东可选择将影响该房产的所有分租或分租转让给房东，或终止任何或所有该等分租或分租。

15.2租客移走租客财产。租期届满或本租约提前终止时，承租人应在符合本条款第15条规定的情况下，退出并将房产的占有权交还业主，其状况与承租人接管时并经业主和/或租客改善的状况相同，但不包括合理损耗、因意外造成的损坏(业主有义务恢复原状)，以及本合同项下明确由业主负责的维修。期满或终止时，承租人应在不向房东支付费用的情况下，清除或安排移走根据本租约第8.3节要求承租人移走的任何杂物和垃圾，以及由承租人拥有或安装或放置在房屋内的家具、设备、独立橱柜、可移动隔断和其他个人财产物品，以及根据承租人提出要求的任何其他人的类似物品(除非房东自行决定放弃任何个人财产物品的要求)。承租人须自费修理因移走而对处所及建筑物造成的所有损坏。承租人的个人财产只包括那些不是在房屋内建造或安装的物品，也不是房东建造或安装的物品。

15.3环境评估。在租赁期满之前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应清理并以其他方式退役所有室内表面、管道、供给线、废水管、位于或服务于房屋的所有管道，以及因承租人使用或占用房屋而携带、释放或以其他方式暴露于任何有害物质的所有排气或其他管道系统，并应以其他方式清理房屋，以允许出具本第15.3节要求的环境评估。在本租约期满前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应自费向业主取得由承租人指定的信誉良好的注册环境工程师或工业卫生师致业主(以及在承租人选择的情况下为承租人)的报告(“环境评估”)，该报告由承租人指定，并由业主根据业主的合理酌情权接受，该报告应基于环境工程师对房屋的检查，并应在业主合理满意的情况下说明：(A)所描述的危险材料在该等退役前已存在的，已根据适用法律被拆除；(B)本段第一句所述的所有危险物质(如有的话)，已按照适用法律从处所内表面(包括地面、墙壁、天花板及柜台)、管道、供应管道，

废旧管道和管道，以及房舍内的所有这类废气或其他管道系统，可由随后的承租人重新使用或按照适用法律处置，而无需承担拆除、处置、调查、评估、清洁或移除此类危险材料的特别费用或进行特殊程序，也无需就此类危险材料发出通知；及(C)该房舍可被重新占用，用于办公、研发、实验室和/或隔间用途，拆除或翻新，而无需支付特殊费用或进行特别处置程序。(C)该房屋可被重新占用，用于办公、研发、实验室和/或隔间用途，而无需支付特殊费用或执行特别处置程序；以及(C)该房屋可被重新占用，用于办公、研发、实验室和/或隔间用途，而无需支付特殊费用或进行特别处置程序。此外，就第(B)款和第(C)款而言，“特别费用”或“特别程序”应指如果危险材料的性质不是危险材料而不是非危险材料，则不会发生的费用或程序(视具体情况而定)。报告还应包括关于采取的清理措施、清理地点、测试运行和分析结果的合理细节。承租人应至少在工程开始前三十(30)天或租赁期限届满前至少六十(60)天(以较早者为准)向业主提交适用顾问的身份和拟议环境评估的范围，以供业主合理审查和批准。

如果承租人在不限制任何其他权利或补救措施的情况下未能履行第15.3条规定的义务，如果承租人在上述五(5)天内没有开始履行义务，房东可以提前五(5)个工作日向承租人发出书面通知，由承租人承担费用，承租人应在书面要求后十(10)天内偿还房东与该工作相关的所有合理自付费用和支出。承租人根据本条款15.3承担的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。此外，经房东选择，房东可在租客于本租约期满或提前终止时交出房产后六十(60)天内检查房产和/或危险材料项目，费用和费用由房东承担。如果检查发现由于承租人、承租人、员工、承包商和代理人的行为或不作为(除非是由于(I)在向承租人交付占有权时房屋内存在的有害物质(在此情况下，业主应负责本租约规定的任何清理)或(Ii)土地的行为或不作为所致，则承租人应支付业主因此类检查而发生的所有费用和开支，或(Ii)由于承租人及其高级人员、员工、承包商和代理人的行为或不作为(I)在房屋内存在的有害材料(在此情况下，业主应负责本租约规定的任何清理工作)，或(Ii)土地的行为或不作为，则承租人应支付业主因此类检查而发生的所有费用和开支，或(Ii)土地的行为或不作为

如果承租人在租赁期限届满或提前终止后，经房东明确书面同意，租期仅为按月租赁，不构成本合同的续签或任何进一步期限的延长。如果承租人在提前终止的租赁期届满后，未经房东明确书面同意而继续租赁，则该租赁应被视为仅以容忍方式租赁，而不构成本合同的续签或任何进一步期限的延长。于上述任何一种情况下，基准租金应按月支付，相当于(X)公平市值租金和租赁期最后一个租赁期内适用的基本租金的150%(150%)的较高者，且(Y)公平市值租金和租赁期最后一个租赁期内适用的基本租金的百分之二百(200%)的较高者在此后的每一天支付基准租金，两者以(X)公平市值租金和适用于租赁期最后一个租赁期内适用的基本租金的150%(150%)中的较高者为准。该按月租赁或容受租赁(视属何情况而定)须受本协议所载的所有其他适用条款、契诺及协议所规限，包括但不限于缴交额外租金的义务。本条款第16条的任何规定均不得解释为业主同意承租人的任何保留，业主明确保留在本租约期满或以其他方式终止时要求承租人按照本租约的规定将房产的占有权交还给房东的权利。在本租约期满或以其他方式终止时，业主有权要求承租人将房产的占有权交还给房东。

本第16条的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果租客在本租约终止或期满时未能交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，租户还应保护、辩护、赔偿房东不受由此造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任的伤害，包括(在不限制前述一般性的情况下)任何后续租客因未能交出房产而提出的任何索赔和/或因此而对房东造成的任何利润损失和相应或间接损害。

每一方应签立、确认并向另一方交付一份禁止反言证书，该证书应基本上采用本合同附件附件17的形式(或任何一方或项目的任何潜在抵押权人或买家可能合理要求的其他形式，或其任何部分)，其中应注明当时可能存在的任何例外情况，并应包含业主或业主的抵押权人或潜在抵押权人合理要求的任何其他信息。在此，禁止反言证书应包含在本合同附件的附件17中(或任何一方或项目的任何潜在抵押权人或其任何部分可能合理要求的其他格式)，并应包含业主或业主的抵押权人或潜在抵押权人合理要求的任何其他信息。本项目全部或任何部分的任何潜在抵押权人或购买者均可依赖任何此类证书。承租人应签署并交付为此目的可能合理需要的任何其他文书。承租人未能及时签立、确认和交付该禁止反言证书或其他文书，即构成对房屋的接受，并无一例外地构成承租人承认禁止反言证书中所包含的陈述是真实和正确的。在租赁期内的任何时候，在房东提出书面要求后的十(10)个工作日内，房东可以要求租户向房东提供当前财务报表和本财务报表年度前两(2)年的财务报表。该等报表应按照公认会计原则编制，如果这是承租人的正常做法，则应由独立注册会计师审计。如果没有编制经审计的财务报表，该报表将由承租人的首席财务官或财务主管出具证明。

本租契须受该建筑物或项目的所有未来土地或相关租契、针对该建筑物或项目或其任何部分(如有的话)而现时或以后有效的任何按揭、信托契据或其他产权负担的留置权所规限和从属，并受制于该等按揭、信托契据或其他产权负担的一切续期、扩建、修改、合并及替换，以及以该等按揭或信托契据为抵押而作出或以后作出的一切垫款，但如该等按揭、信托契据或其他产权负担的持有人，或承租人并同意，如有任何法律程序要求止赎任何该等按揭或代替按揭或契据(或如任何土地租契终止)，则在买方或留置权持有人或土地出租人提出要求时，可授权任何该等止赎出售或代替按揭或契据的留置权持有人或购买人或其任何继承人(或土地出租人)，而不作任何扣减或抵销。即使本租约有任何其他相反的规定，任何该等按揭、受托人契据或其他产权负担的持有人及该等土地出租人均无义务履行或因未能履行业主在本租约项下的任何义务而承担损害赔偿责任，除非及直至该持有人取消该按揭、信托契据或其他产权负担，或该土地租契或相关租契下的出租人以其他方式取得物业的所有权，然后只须对止赎后所产生或累积的业主义务负责。但前述规定不得免除上述持有人或土地出租人在丧失抵押品赎回权或取得所有权之日起及之后履行业主的持续义务，例如维修及

赡养义务。上述持有人在丧失抵押品赎回权或取得业权之前，没有义务履行或承担业主的任何义务或应负的损害赔偿责任。房东向承租人交付商业上合理的、有利于承租人的一份或多份商业上合理的、有利于承租人的不干扰协议，这些协议是在本合同日期之后但在租赁期限届满之前生效的任何土地出租人、抵押持有人或业主的留置权持有人提供给承租人的，应作为承租人同意将本租赁从属于任何此类土地租赁、抵押或留置权的对价和前提条件。承租人应在房东提出要求后十(10)个工作日内签署房东合理认为必要的进一步文书或保证，以证明或确认本租约从属于或优先于任何此类抵押、信托契约、土地租约或基础租约。承租人承认并同意附件18所附的从属、互不干扰和委托协议的形式对于承租人来说是可以接受的。承租人放弃任何现行或未来法规、规则或法律的规定，这些规定可能赋予或声称给予承租人任何权利或选择权来终止或以其他方式对本租约产生不利影响，以及在任何止赎程序或出售的情况下承租人在本租约项下的义务。

房东在此的权益可随时转让给任何抵押权人作为抵押。尽管有前述规定或任何相反规定，承继房东在本合同项下权益的抵押权人不以任何方式对租客负责：(I)房东在本租约项下的任何作为或不作为、疏忽或过失；(Ii)对房东欠房东或存入房客的任何款项负责(除非该抵押权人或土地出租人实际收到任何该等保证金)；(Iii)受之前产生的任何反索偿或抵销的约束；(Iii)在此之前产生的任何反索偿或抵销的情况下，抵押权人不应以任何方式对租客负责，(Ii)对房东欠下或存放在房东处的任何款项负责(除非该抵押金是由该抵押权人或土地出租人实际收到的)或(V)承担超出该抵押权人在项目中的权益的责任，或(Vi)负责支付或履行业主根据本租约将进行的任何工作，以使房屋可供租客使用，或支付任何租户改善津贴的费用，或(V)承担超出该抵押权人在项目中的权益的责任，或(Vi)负责支付或履行业主根据本租约将进行的任何工作，以供租客入住或支付任何租户改善津贴。以上第(I)款的任何规定，均不得被视为免除任何继承房东权益的抵押权人自继承之日起及之后履行本租约规定的房东义务的义务。

任何抵押权人不得凭藉按揭或业主为该抵押权人的利益而签立的任何租契转让而成为管有承按人，或根据租契或其他方式而成为或成为承按人，或受租契或其他方面所规定的任何法律责任或义务所规限，直至该承按人以管有承按人的身分取得业主对该物业的权益，或事实上已以管有承按人的身分管有该财产，而该等法律责任或义务则是承按人根据地契或以其他方式承担的法律责任或义务，直至该承按人已取得业主在该物业中的权益，或事实上已以管有承按人的身分管有该物业，然后才成为该承按人在地契或其他方面的法律责任或义务。

19.1违约事件。承租人如有下列情形之一，即构成本租约违约：

19.1.1承租人逾期未支付任何租金或本租约规定须支付的任何其他费用或其任何部分，并在向承租人发出通知后五(5)个营业日内不支付租金或任何其他费用，但如果房东在任何十二(12)个月内发出两(2)个通知，则承租人无权再收到关于其拖欠租金或本租约规定须支付的任何其他费用的通知，直至连续十二(12)个月

19.1.2除非另有规定承租人在本租约中履行义务的具体期限，在此情况下，承租人未能在该期限内履行本租约第19.1.2节规定的任何其他条款、契诺或条件是承租人的违约行为，在房东向租户发出书面通知后三十(30)天内，承租人未能遵守或履行本租约的任何其他条款、契诺或条件，否则承租人不遵守或履行本租约的任何其他条款、契诺或条件；但如该失责行为的性质是不能在三十(30)天期限内合理地予以补救，则租客如在该期限内努力开始补救，而其后又努力进行纠正和补救该失责行为，则该租客不得当作失责行为；或

19.1.3租客放弃房产，但租客在根据第11.1条有权因伤亡损害而获得租金减免的任何期间内不使用房产，不构成本段的放弃，租户在业主批准的改建期间不使用房产，只要该等改建是以权宜之计进行的；或

19.1.4房东通知后，承租人未能遵守或履行本租约第5、14、17或18条的规定，并持续两(2)个工作日以上；

19.1.5如有管辖权的法院委任接管人、监护人、财产保管人、破产受托人或类似人员掌管租客或任何担保人的全部或任何部分财产，而该项委任在其后90天内仍未解除，或租客或任何担保人根据任何破产法提交包括但不限于重组或安排呈请的呈请，或针对租客或任何担保人提出呈请，则该呈请不得在提交日期起计90天内撤销，而如只针对租客提出呈请，则该项呈请不得在提交之日起计90天内被撤销，而该项呈请包括(但不限于)重组或安排呈请是由租户或任何担保人根据任何破产法提交或针对租客或任何担保人提出的，则自提交之日起90天内不得将其撤销

本协议规定的通知期是法律规定的任何通知期的替代，而不是补充。

19.2失责时的补救。当租户在适用的通知和补救期限之后发生任何违约事件时，房东除了在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施(所有这些补救措施都应是不同的、单独的和累积的)外，还可以选择寻求以下任何一种或多种补救措施，所有这些补救措施都应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。承租人特此放弃承租人及所有根据承租人提出申索的人士在本租约终止后透过任何法院命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人占用物业的任何及所有权利。

19.2.1业主可立即或在其后的任何时间选择以终止通知、进入或法律规定的任何其他方式终止本租约，并可收回对本租约的占有权(如本文所述)。在以通知、进入或法律规定的任何其他方式终止时，业主有权立即按照法律规定向租客和通过租客或通过租客提出索赔的人收回对处所的占有权，如果是以通知或进入方式终止的，则业主有权按照法律规定立即向租客和通过租客或通过租客提出索赔的人收回处所的占有权。本租约的终止和收回不影响业主因拖欠租金或先前违反本租约的规定而获得的任何补救措施。在适用法律允许的范围内，承租人放弃任何法定的迁出通知和进一步补救或赎回性质的衡平法权利，并且承租人同意在房东终止本租约时，房东有权根据本租约条款重新收回和占有。业主可无须通知而储存租客的个人财产(以及任何在租客下申索的人的个人财产)，费用及风险由租客自行承担；如业主选择，业主可在通知租客7天后，以公开拍卖或私下出售或出售的方式出售该等个人财产，并将净收益用于欠业主的租金或其他费用的分期付款的最早部分。承租人同意，业主发出的声称任何违约的通知应由业主选择(行使该选择权时应在通知中加上“迁出通知”字样)，构成法定的迁出通知。如果业主行使其选择权，将本合同项下的违约通知指定为法定迁出通知, 本协议规定的任何宽限期应与任何法定通知期同时执行。

19.2.2在根据第19.2.1条终止本租约的情况下，承租人应补偿房东因终止本租约而产生的所有费用，包括但不限于向租户收取本租约项下应支付的所有费用(包括律师费、诉讼费等)；房东当时未摊销的所有租户改善费用；房东试图重新出租房产或其部分而发生的所有合理费用(包括广告费、经纪佣金、租户津贴、准备空间的费用等)，以及房东当时未摊销的所有租户改善费用，以及房东试图重新出租房产或其部分时发生的所有合理费用(包括广告、经纪佣金、租户津贴、准备空间的费用等)租户的报销应在房东通知已发生费用后立即到期并立即支付，无论费用是在终止之前还是之后发生的。

19.2.3在本租约根据第19.2.1条终止后，业主可通过书面通知租户，选择一次性支付租金损失的赔偿金，该金额相当于根据本租约剩余时间应支付的租金的当时现值减去公平市场租金总额的当时现值，以及租赁期剩余时间内应支付的额外费用(如果低于本合同项下应支付的租金)，由业主估计，截至租赁期之日止，租金金额为当时的现值，减去公平市场租金总额的当时现值和租赁期剩余时间内应支付的额外费用(如果低于本合同项下应支付的租金)，这笔款项是业主在租赁期限的剩余时间内估计的，减去公平市场租金总额和租赁期剩余时间应支付的额外费用。并考虑到业主对空置率的合理预测，以及重新出租该处所所需的时间。(就计算本章程所述一次过付款计算应在本合同下支付的租金而言，根据第四条规定的上一全年附加租金应被视为此后每一年的恒定租金。计算现值时应使用美联储贴现率(或等值)。)如果双方无法就公平的市场租金达成一致，应应房东的要求，将该问题提交给美国仲裁协会马萨诸塞州波士顿办事处，并要求由一名仲裁员根据该协会的规则进行仲裁，该仲裁员应是MAI评估师，至少有十年波士顿和剑桥可比建筑评估师的经验。双方同意仲裁员的裁决是终局性的，对双方有约束力。如果且只要房东没有做出本第19.2.3节规定的选择，租户应在每月月底支付一笔本应包括在租赁期限内的款项，以补偿房东的租金损失，相当于

根据本租约应支付的租金(基本租金连同根据第4条应支付的任何额外租金，将按月确定)超过业主从物业实际获得的该月租金(被视为获得的租金金额应为实际金额减去第19.2.2节所述的房东重租费用中未由租户偿还的任何部分)。

19.2.4免费租金金额、租金假期、租金豁免、租金宽免等(统称“免费租金金额”)(如有)已获业主同意，作为租客订立并忠实履行本租约所载所有义务的诱因。就本租约项下的所有目的而言，在任何适用宽限期或通知期后发生任何违约时，本租约所载的任何免租金额自签立之日起视为无效，犹如该等免租金额从未包括在本租约内一样，而本租约项下应付金额、损害赔偿等的计算亦应据此厘定。上述情况将自动发生，无需业主另行通知或采取19.1节未特别要求的任何行动，无论本租约在当时或之后是否因相关事件而终止，也不论承租人此后是否纠正或解决任何此类事件。

19.2.5为代替任何其他损害或赔偿，并代替业主全数追回根据本19.2节所有前述规定应支付的所有款项，房东可向租客发出书面通知，选择追讨，而租客应随即根据本19.2节支付相当于以下两项中较小者的金额：(I)在租赁期未终止的情况下，基本租金与附加租金之和；或(Ii)截至租赁期一年后的12个月的基础租金与附加租金之和，两者中以较小者为准。(I)在租赁期未终止的情况下，房东可选择收回所有应支付的款项；(Ii)房东可向租客发出书面通知，选择追回，作为本19.2节规定的最低违约金。在上述任何一种情况下，(Iii)在终止合同时累计和未支付的任何类型的基本租金和附加租金的金额，减去(Iv)房东根据本19.2条前述规定追回的截至支付该违约金时的金额(但根据第19.2.2条减去任何补偿金额)。本合同项下的违约金不应取代第19.2.2条下的任何报销要求。

19.2.6如业主因租客违约而不选择终止本租约，业主可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约项下的所有权利及补救措施，包括在到期时追讨所有租金的权利。

19.2.7除适用法律要求外，业主在任何时候均有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并具体执行本租约，或限制或责令违反或违反本租约的任何条款，而无需事先要求或通知(除适用法律要求外，这些权利和补救措施应相互累积和累积，并且除了根据本条款19.2条或任何法律或本租约的其他规定可获得的权利和补救外)，业主有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并明确执行本租约，或限制或禁止违反或违反本租约中任何条款的权利和补救措施。本第19.2.7节的规定不依赖于违约的发生。

19.2.8法律规定业主须在租赁终止后重新出租物业的任何义务，须受业主按业主不时认为适当的条款出租予优质租户的合理要求所规限，并须以和谐的方式发展楼宇，并配合适当的用途、租户、楼面面积及租赁条款等，而业主并无责任将物业重租予业主或其联属公司可能希望租赁楼宇内其他可用空间的任何一方，而业主并无责任将物业出租予业主或其联属公司可能意欲租赁楼宇内其他可用空间的任何一方，而业主并无责任将物业转租予业主或其联属公司可能希望租赁楼宇内其他可用空间的任何一方，而业主并无责任将物业转租予业主或其联属公司可能希望租赁楼宇内其他可用空间的任何一方。

19.2.9本条例并不限制或损害业主因终止而在破产、无力偿债、安排或重组的法律程序中证明及取得相等于证明损害赔偿时的有效法律法规所容许的最高款额的权利，不论该款额是否大于、等于或低于业主所蒙受的损失或损害的款额。

19.3租客的分租契。无论房东是否因租户违约而选择终止本租约，如第19条所述，房东均有权终止租客签订并影响房产的任何和所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有安排，或由房东自行决定继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。如业主选择继承租客在任何该等分租、特许、特许权或安排中的权益，则自业主发出该项选择通知之日起，租客不再享有根据该等选择而收取的租金或其他代价的进一步权利或权益。

19.4重新设置的努力。除非业主已向租客发出明确的书面通知，否则任何重收或收回、维修、保养、更改、改建和增加、重新出租、委任接管人以保障业主权益，或业主的任何其他行动或不作为，均不得解释为业主选择终止本租契或租客的管有权，或接受退回处所，亦不得同样地解除租客在本租约下的全部或部分义务。承租人特此不可撤销地放弃任何法律规定的赎回或恢复本租约的权利。

19.5.1一般规定。尽管本租约有任何相反规定，房东不应违约履行根据本租约要求房东履行的任何义务，除非房东在收到租客通知后三十(30)天内未履行该义务，并详细说明房东未履行该义务；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则房东在该三十(30)天内开始履行该义务时，房东不应违约；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则房东在该三十(30)天内开始履行该义务时，房东不应在该三十(30)天内履行该义务；但是，如果房东的义务的性质是需要超过三十(30)天才能履行，则房东不应违约。

业主契诺，承租人在支付租金、收取服务费用及其他预留款项后，并在遵守、遵守及履行承租人须遵守、遵守及履行的所有其他条款、契诺、条件、条款及协议的情况下，在租赁期内，在受本条款、契诺、条件、条款及协议的规限下，和平及安静地拥有、持有及享用物业，而不受任何透过业主或透过业主提出合法申索的人士的干扰。前述契约取代任何其他明示或默示的安静享受契约。

21.1在承租人签署本租约的同时，承租人应向房东交存一份金额在摘要第9节的信用证(“信用证保证金”)，以保证承租人忠实履行其在本租约项下的所有义务，如下所述：

(A)承租人应向业主提供一份由发行人开具的、令业主合理满意的常青树信用证，并在整个租期内、直至租赁到期日后九十(90)天内保持完全有效，金额为“摘要”第9节规定的金额，大体上以附件21.1的形式开具。如果在(I)期限内的任何时候，房东自行决定发行人的财务状况

在本租赁签约之日，发行人的财务状况发生了任何重大不利的变化，包括但不限于，如果发行人被联邦存款保险公司或任何继承人或类似实体宣布破产或被接管或托管，如果为发行人指定了受托人、接管人或清算人，如果信用证发行人的长期债务的信用评级(根据穆迪、标准普尔或类似的国家评级机构合理确定)如果发行人与任何政府机构签订任何监管协议或未能满足适用法律规定的任何资本金要求，房东可以要求将信用证保证金更换为另一家发行人签发的信用证保证金，在这种情况下，承租人应在房东书面通知后五(5)天内向房东交付由商业银行或储蓄贷款协会出具的、由房东自行决定接受且符合本条所有其他要求的替代信用证保证金。如果承租人有实际通知，或房东在任何时候通知承租人，信用证保证金的任何发行人已经资不抵债或进入FDIC接管程序，则承租人应立即向房东交付(无需房东另行通知)由房东自行决定接受的商业银行或储蓄贷款协会出具的、符合本条所有其他要求的替代信用证保证金。如本文针对信用证的发行人所使用的，“破产”应指发行人的主要银行监管机构(即州立特许银行的州银行监管机构；分别为OCC或OTS)对破产的判定, 联邦特许银行或储蓄机构；或美联储(Federal Reserve)成员银行)。

(B)在以下情况下，业主可动用信用证保证金，并持有及运用所得款项以支付任何租金或任何其他拖欠款项，或补偿业主因租客拖欠而可能蒙受的任何其他损失或损害：(I)存在超越适用通知及补救期间的失责(或本会在发出通知及经过适用的补救期间时存在，但只有在适用的破产或其他类似法律暂缓或禁止传送拖欠通知的情况下)；(B)业主可在以下情况下持有及运用所得款项，以支付任何租金或任何其他拖欠款项，或补偿业主因租客拖欠而可能蒙受的任何其他损失或损害：(Ii)在任何信用证保证金到期前四十五(45)天，租户仍未向业主交付令房东合理满意的信用证保证金的修改或更换，将到期日延长至当时的租赁期满日期后九十(90)天；(Iii)租户未支付房东转让信用证保证金的任何银行手续费；或(Iv)信用证保证金的发票人停止或宣布将停止在该市设立办事处，房东可以在那里提交信用证保证金下的汇票(并且不允许通过隔夜快递或传真开具信用证保证金)。本节不限制本租约中允许房东在特定情况下开立信用证保证金的任何其他条款。如果承租人使用信用证保证金，承租人应在10个工作日内向业主提供替换信用证，或修改现有信用证，以信用证保证金的金额和本合同要求的形式增加信用证金额，承租人如果不这样做，将是对本租赁的实质性违反。(二)承租人未按本租约规定的方式开具信用证保证金的情况下，承租人应在10个工作日内向业主提供替代信用证，或对现有信用证的修改，以信用证保证金的金额增加该信用证的金额。房东应将任何未按上述规定使用的抽奖所得款项作为现金保证金持有，如下所述。

(C)如果房东转让其在该房产的权益，房东应将其权益转让给受让人，并将转让通知租户，租户应在收到房东的请求后十五(15)个工作日内自费提交(如果出票人要求，房东应同意)对信用证保证金的修改，并指定房东的受让人为替代受益人。如果要求的保证金在信用证保证金生效期间发生变化，则承租人应提交(如果出票人要求，房东应同意)对信用证保证金的相应修改。

(D)如果房东不时以现金形式持有信用证保证金，房东应持有此类现金作为房客忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件的担保，该等条款、契诺和条件将由租户在签约日期开始至租户在本租约项下的义务期满或终止时履行。如果承租人拖欠本租约的任何条款(超过适用的通知期和治疗期)，包括与支付租金有关的任何条款，则房东可以(但不应被要求)使用、运用或保留全部或任何部分保证金，用于支付任何租金或任何其他拖欠款项，或赔偿房东因本租约中规定的租户违约而遭受的任何其他损失或损害。本条款的规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。在对租客进行破产或其他债务人-债权人诉讼的情况下，房东当时持有的任何现金抵押应被视为首先用于支付房东在提出该等诉讼之前的所有期间到期的租金和其他费用。业主应将业主当时根据本合同持有的资金交付或贷记给业主在房产中拥有权益的任何购买者或受让人，并在此之后(以及在受让人确认该等资金后，无论是明示或以书面形式承担本租约)，业主应免除与该等资金有关的任何进一步责任。本规定也适用于以后的任何转让。如果承租人应完全、忠实地履行本租赁的每项规定，则现金担保(如果有)或其任何余额应返还给承租人(或由房东选择, 租户权益的最后受让人)在本租约期满或提前终止后90天内。如果房东在本合同项下持有的担保应为现金，房东应在房东选定的银行机构的账户中持有该现金；但房东不必为现金担保单独开立账户，但可以将其与房东的其他资金混合使用。房东有权获得该现金担保产生的所有利息和/或股息(如果有的话)。

21.2保证金的金额应按照第21.2条的规定减少。保证金的初始金额应按照“汇总表”第九节的规定执行。如果租户在本租赁期限内未发生违约，且在所有适用的通知期和治疗期届满后仍未得到补救，则承租人有权在第一阶段租金开始日期(“外部抵押降低日期”)后三十六(36)个月的任何时间或之前的任何时间，通过以下方式将信用证保证金减少到997万美元：(A)结束与承租人主要业务有关的一轮股权融资，只要该股权融资是通过以下方式进行的：(A)结束与承租人的主要业务有关的一轮股权融资，只要该股权融资是通过以下方式进行的：(A)结束与承租人的主要业务有关的一轮股权融资，只要该股权融资是通过以下方式进行的：结果：(B)承租人结束一项或多项合伙交易，提供至少50,000,000.00美元的即时可用资金净额，承租人在外部安保削减日之前从公司合作伙伴那里收到所有此类资金，只要这些金额不受或有事项、里程碑的实现、后续条件的影响，或因任何原因，承租人以其他方式偿还这些资金，合计净收益为至少50,000,000.00美元的不受限制的美国资金，承租人在外部安保削减日之前收到的所有此类资金，或承租人在外部安保削减日之前收到的所有此类资金，或(B)承租人完成的一项或多项合伙交易提供的至少50,000,000美元的净资金，以及承租人因任何原因从公司合作伙伴那里收到的所有此类资金退款或“追回”，或债务义务)。这种融资或交易的结束，应由租户以先前提供给房东并经租户首席财务官认证的形式提交最新的财务报表来证明, 连同更新后的租户组织结构图，以及房东合理要求并由房东自行决定是否满意的其他证明成交或交易的信息。按照前款规定减少信用证保证金的，应以符合第21条规定的形式更换或修改信用证保证金。

23.1标牌。除非本第23.1条明确允许，否则承租人不得在房屋内或其周围安装从房屋外部或项目任何其他部分可见的任何标牌(包括但不限于标识承租人姓名或宣传承租人商品或其他内容的任何标志)。业主应向租户提供符合建筑标准的多租户大堂名录列表和识别租户的多租户楼层名录列表。此类标牌应符合业主当时的建筑标准标牌计划。经业主事先书面批准，在其合理的酌情决定权下，只要所有标志与建筑和项目的质量、设计和风格相一致，只要该场所至少有67,165平方英尺的可出租面积(“外部标志门槛”)，承租人就有权在大楼外部业主指定的位置(“外部标志”)安装并保持一(1)个标识原租户(或允许转让后的任何许可受让人)的标志。在任何情况下，承租人的外部建筑标牌不得超过根据贝德福德镇分区条例允许承租人在建筑物内的外部建筑标牌中按比例分配的承租人份额。承租人应自行承担费用，负责设计、制作和照明，并获得与安装承租人外部建筑标牌相关的所有许可。即使本协议有任何相反规定，如果违约仍在继续或不再满足外部标牌门槛，承租人对外部建筑标牌的权利将终止，承租人应拆除外部建筑标牌并修复因此而造成的任何损坏，费用由承租人自负。, 以商业上合理的方式将受外部建筑标牌影响的建筑部分基本恢复到安装外部建筑标牌之前的状态。承租人应负责制造、安装和维护外部标牌以及在租赁期届满时拆除外部建筑标牌(如果不再满足外部标牌门槛，则应业主要求提前拆除)的所有费用，并应使用业主合理批准的承包商进行此类工作。如果承租人的外部建筑标牌需要市政或其他政府批准，而该批准被拒绝，则房东不应被视为违约，本租约将继续完全有效。业主有权在与建筑物的维护和维修相关的临时基础上拆除或重新安置建筑物外部标牌，完成后应将建筑物外部标牌恢复到原来的位置，费用由业主承担。此外，承租人可以在房屋的每一层的入口处安装一个标识租户的标志，该标识标志应与业主确定的建筑标准标志保持一致。所有允许的标志应由承租人自费维护在一流和安全的状态和外观。本租约期满或提前终止时，承租人应自行承担费用，拆除所有招牌。承租人应修复因竖立、维护或移除任何标志而造成的房屋或项目内部或外部的任何损坏。承租人的标牌应符合所有适用法律。

23.2禁止使用的标志和其他物品。任何未经房东单独批准而安装的招牌、通知、标识、图片、名称或广告，房东可在不另行通知的情况下拆除，费用由租客承担。除非根据上文第23.1条明确允许，否则承租人不得在项目的外部或屋顶或公共区域安装任何标志。任何标志、展示、窗帘、窗字或百叶窗(即使它们位于业主批准的大楼窗帘后面)或从房屋或大楼外部可见的其他物品或更改，均须事先获得业主的批准，并由业主自行决定。未经业主事先书面批准，承租人不得在大楼内外放置或安装任何突起、天线、天线或类似设备，但须遵守以上第23.1条所规定的承租人权利。

承租人不得在房产或项目内或附近做出或容忍任何承租方的任何行为，这些行为将以任何方式与现行有效或以后可能颁布或颁布的任何法律、法规、条例或其他联邦、州或地方政府规则、法规或要求(统称为“适用法律”)相冲突。承租人应自负费用，迅速遵守与(I)承租人使用处所、(Ii)任何改建或承租人改善、或(Iii)建筑物有关的所有适用法律，但仅限于该等义务是由改建或承租人改善，或承租人对处所和项目的特定用途(而不是一般的办公和研发用途)引发的。承租人应负责在第24条规定的范围内，按照适用法律的要求对房屋进行一切必要的改建，费用和费用由承租人承担。尽管有与本第二十四条前述条款相反的规定，承租人可以推迟遵守适用法律，同时承租人可以在适当管辖的法院善意地对适用法律适用于房屋或承租人对房屋的特定用途或占用提出异议；然而，只有在下列情况下，租客才可推迟遵守规定：(A)禁止租户获得或维持该处所的占用证明书；(B)禁止业主取得或维持该建筑物或其任何部分的占用证明书；(C)不合理及重大地影响雇员及/或业主或大厦内任何租客(包括租客)的安全；(D)对雇员及/或业主或大厦内任何租客的被邀请者造成重大健康危害；及(E)在以下情况下，租客才可延迟遵守该等规定：(A)禁止租户取得或维持该处所的占用证明书；(B)禁止业主取得或维持该建筑物或其任何部分的占用证明书；(C)不合理及重大地影响雇员及/或业主或大厦内任何租客(包括租客)的安全。, (E)在其他方面对租客使用或进入该建筑物或处所造成重大不利影响，或。(F)对该建筑物的业主或任何其他租客施加重大义务、法律责任、罚款或罚则，或会对该建筑物的业主或其他租客或受邀者使用或进入该建筑物造成重大不利影响。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的判决，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间应是确凿的事实。业主应遵守与建筑物公共区域相关的所有适用法律，但遵守该等适用法律不是本租赁项下承租人的责任，而且如果房东不遵守该等法律，将禁止承租人获得或维护房屋的占用证明，或将不合理和实质性地影响承租人员工的安全或对承租人员工的健康造成重大危害，或将对承租人使用或进入房屋造成重大和不利影响。房东应被允许将房东根据本条款第24条发生的任何费用或开支计入运营费用，但不得超过上文第4.2.7节的条款所禁止的程度。

如果房东或房东指定人在到期后五(5)个工作日内未收到房东应支付的房租分期付款或房客应支付的任何其他款项，则房客应向房东支付相当于逾期房租金额的5%(5%)的滞纳金，外加房东因房客未按本合同规定支付租金和/或其他费用而产生的任何合理律师费。尽管有上述规定，房东不得就任何十二(12)个月期间的第一(1)次逾期付款向租户收取滞纳金，除非房东通知房东已逾期五(5)个工作日内租客未能及时支付该款项。逾期收取的费用应被视为额外租金，要求它的权利应是业主根据本合同或法律享有的所有其他权利和补救措施之外的权利，不得解释为违约金或限制性赔偿。

房东的任何补救措施。除上述滞纳金外，本合同项下任何到期未支付的租金或其他金额应从到期之日起计息，直至支付为止，年利率等于(I)在每个日历月的第一个星期二发布的联邦储备委员会统计数据出版物G.13(415)中引用的“银行优质贷款”年利率(或房东和租户在停止发布该利率时应合理商定的其他可比指数)加九(9)个百分点，以及(Ii)最高利率，以较小者为准。(I)在每个日历月的第一个星期二发布的美国联邦储备委员会统计数据出版物G.13(415)中引用的年度“银行优质贷款”利率(或房东和租户在停止发布该利率时应合理商定的其他可比指标)加九(9)个百分点，

26.1房东治病。承租人根据本租约须遵守或履行的所有契诺及协议均须由承租人自行承担费用及开支，且不会减租，除非本租约另有明文规定的范围(如有)。如果承租人未能履行本租约项下的任何义务，并且这种不履行情况将持续超过上文第19.1.2节所允许的时间，除非本租约另有规定，否则房东可以(但没有义务)向承租人支付任何此类款项或执行任何此类行为，而不会因承租人的任何违约而放弃其权利，也不会免除承租人在本租约项下的任何义务。

26.2租户报销。除本租约另有明确规定外，房东向租客提交报表后，承租人应向房东支付：(I)相当于房东根据第26.1条的规定与房东补救租客违约有关的合理支出和义务的款项；(Ii)相当于本租约第10条所指的所有损失、费用、债务、损害赔偿和费用的款项；(Ii)相当于本租约第10条所指的所有损失、费用、债务、损害赔偿和费用的款项；及(Iii)相当于业主因收取或试图收取租金，或强制执行或试图强制执行业主根据本租约或根据法律享有的任何权利而支付的所有开支和承担的所有义务，包括但不限于所有合理的法律费用和如此支出的其他金额。承租人根据第26.2条承担的义务在租赁期期满或更早终止后仍然有效。

业主保留在所有合理时间，并在不少于一(1)天的事先通知租客的情况下，以电话或电子邮件(紧急情况或定期服务除外)的方式进入房产，以便(I)检查房产；(Ii)向潜在买家、当前或未来的承按人、地面或相关出租人或保险公司展示房产，或在租赁期限的最后十二(12)个月内，向潜在租户展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知(在一定范围内)；(Iii)在租赁期限的最后十二(12)个月内，向潜在租户展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知(在一定范围内)；(Ii)向潜在买家、当前或未来的抵押权人、地面或相关出租人或保险人展示房产；或(Iv)更改、改善或修葺该处所或该建筑物，或对该建筑物或该建筑物的系统及设备进行结构更改、修理或改善。只要房东采取商业上合理的努力，尽量减少对房客进入房屋的业务行为的干扰，房东可以在不造成房东违约的情况下进行任何此类进入，并应采取所需的合理步骤来实现所述目的。在紧急情况下，房东有权使用房东认为合适的任何方式打开房屋的门。业主亦有权随时更改建筑物入口或通道、门及门道、走廊、电梯、楼梯、厕所或其他公共部分的安排或位置，以及更改通常为人所知的处所的名称、地址、编号或名称，但不得(A)不会不合理地减少、干扰或剥夺租客进入处所，而不构成实际或推定的驱逐，亦不会因此而对承租人招致任何法律责任，则业主亦有权随时更改该建筑物的入口或通道、门及门道、走廊、电梯、楼梯、洗手间或其他公共部分的布置或位置，以及更改该处所的名称、地址、编号或名称，但不得(A)不合理地减少、干扰或剥夺承租人进入该处所的权利。或(B)减少该处所的可出租面积(减幅最低者除外)。任何人进入该处所

业主如上所述，不得被当作强行或非法进入或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分，而在上述修葺、改动、改善、增建或恢复期间，基租(及任何其他租金项目)在任何情况下均不得因租客的营业损失或中断或其他原因而减少。(由於该等修葺、改建、改善、加建或恢复)，业主不得被当作强行或非法进入处所，或将租客实际或推定地逐出处所的任何部分，而基租(及任何其他租金项目)在任何情况下均不得因租客的营业损失或中断或其他原因而减少。如因任何原因必须或允许租客进入，业主或业主代理人、代表、承包商或雇员可进入该处所，而业主或业主代理人在进入期间应在有关情况下对租客的财产给予合理照顾，且不以任何方式影响本租约，则业主或该等代理人可进入该处所而不承担法律责任。在租期内，承租人应始终负责确保房东拥有进入房屋所需的任何和所有钥匙、卡、密码或其他手段。除紧急情况或与定期服务有关的情况外，租客在收到业主关于其进入房产意向的通知后，可选择安排一名租客雇员陪同业主的一名或多名代理人进入房产。

在合同期内，承租人有权在为本项目服务的停车设施内停放《概要》第10节规定的标准尺寸汽车和小型多功能车的数量。尽管有上述规定，概要第10节规定的停车位数量应减少(A)由于安装或使用外部设备和/或特殊系统(但仅限于业主未根据第29.33节承担此类特殊系统的责任)而不能用于停放客车的项目停车位的数量，并应进一步减少(B)因安装或使用特殊系统而无法停放客车的项目停车位的数量，该特殊系统在安装或使用特殊系统时不能停放客车的停车位的数量应进一步减少(B)由于安装或使用特殊系统而不能停放客车的停车位的数量(但仅限于业主未根据第29.33节承担该等特殊系统的责任)，并应进一步减少(B)由于安装或使用特殊系统而不能停放客车的停车位的数量乘以租户的份额。所有此等泊车位均须与其他有权使用该泊车位的人士一样，以先到先得的方式停泊。承租人继续行使本协议项下停车权的条件是，承租人必须遵守为有序运营和使用停车设施而不时规定的所有规章制度(包括房东建立的任何贴纸或其他识别系统以及禁止在停车设施内进行车辆维修和保养活动)，承租人应配合确保任何承租方和租户访客也遵守该等规章制度。承租人使用本项目的停车设施的风险由承租人独自承担，承租人承认并同意房东对承租人、其员工和/或访客的车辆损坏不承担任何责任, 或与本协议授予的停车权或任何承租人、其雇员和/或访客使用停车设施有关或相关的其他人身伤害或财产损坏或盗窃。承租人在本第二十八条下的权利不得转让或分租，除非与第十四条允许的转让或分租有关。

29.1术语；说明。这里使用的“房东”和“租客”一词既包括单数，也包括复数。为使本条款适用于公司或合伙企业或个人、男性或女性(视情况需要而定)所需的必要语法更改，在所有情况下均应假定为在每种情况下均已充分表达。文章和章节的说明仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等文章和章节的含义。

29.2结合效应。除本租契的所有其他条文另有规定外，本租契的每一契诺、条件及条文均适用于业主及租客，并(视情况需要而定)不仅适用于业主及租客，亦适用于其各自的继承人、遗产代理人、继承人或受让人的利益，但本条不得准许租客作出违反本租契第十四条规定的转让。

29.3没有航权。本租约不授予租户对任何财产的任何观景权或采光权或空气权，无论该财产是否属于房东或任何其他人。如在任何时间，处所的任何窗户因工程项目内或附近的维修、改善、保养或清洁而暂时变暗或遮挡光线或视野，则无须对业主负上法律责任，亦无须减少租客在本租契下的责任。

29.4修改租约。如果建筑物或项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要修改本租约，该修改不会给承租人带来增加的成本或开支，或以任何其他方式对承租人在本租约项下的权利和义务造成实质性的不利影响，则在这种情况下，承租人同意可以对本租约进行如此修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出要求后十(10)个工作日内将这些文件交付给房东。在此情况下，承租人同意对本租约进行修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出要求后十(10)个工作日内将其交付给房东。

29.5房东权益转让。承租人承认房东有权转让其在本项目或建筑物以及本租约中的全部或部分权益，承租人同意，如果发生任何此类转让，房东将自动免除本租约项下的所有责任，承租人同意在转让日期后完全由该受让人履行房东在本租约项下的义务，该受让人应被视为已完全承担并对房东应履行的本租约的所有义务负责，承租人应委托该受让人履行本租约的所有义务。

29.6禁止录制。房东和租客同意不记录本租约。尽管有前述相反的规定，但在房东或租户的要求下，双方应以可记录的形式签署一份文件，其中仅包含根据马萨诸塞州法律构成租赁通知所需的信息。所有准备和记录该通知的费用应由要求执行该租赁通知的一方承担。在本租赁期满或提前终止时，承租人应以可记录的形式向房东提供已签立的租赁通知终止书，该义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

29.7房东头衔。房东的所有权一直是租户所有权的至高无上的。本条例所载任何条文均不授权租客作出任何可以、应该或可能妨碍业主所有权的行为。

29.8当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立委托代理关系、合伙企业关系、合资企业关系或房东与租户之间的任何关系。

29.9付款申请。房东有权使用根据本租约从租户那里收到的付款，而不考虑租户指定的付款方式，以履行租户在本租约项下的任何义务，其顺序和金额由房东自行决定。

29.10倍的关键时刻。对于履行本租赁的每项条款而言，时间是至关重要的，其中履行时间是一个因素。

29.11部分无效。如果本租约中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款、条款或条件对无效或不可强制执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，本租约的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大可能范围内有效和可强制执行。

29.12不提供保修。在签订和交付本租约时，承租人不依赖于任何陈述，包括但不限于关于任何包含额外租金的项目的金额或总计额外租金的陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或任何保修或房东的任何声明(未在本文中明确阐述)的任何陈述，包括但不限于关于构成额外租金的任何项目的金额或总计额外租金的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或未在本文中明确阐述的任何保修或任何声明。

29.13房东无罪开脱。业主或业主双方对业主在本租约项下的任何违约或因本租约或与业主的经营、管理、租赁、修理、翻新、更改或与项目或处所有关的任何其他事项而产生的任何违约，其责任应仅限于与业主在项目中的权益相等的金额。房东或房东双方均不承担任何个人责任，承租人特此代表其本人及所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人明确放弃并免除此类个人责任。本条款29.13中包含的责任限制将有利于房东和房东双方目前和未来的合伙人、受益人、高级管理人员、董事、受托人、股东、代理人和员工，以及他们各自的合伙人、继承人、继承人和受让人。在任何情况下，业主的任何现有或未来合伙人(如果业主是合伙企业)、受托人或受益人(如果业主或业主的任何合伙人是信托)，都不对履行业主在本租约项下的义务承担任何责任。尽管本合同有任何相反规定，房东和房东双方在任何情况下均不对由此产生的或间接的损害负责，包括但不限于对租户业务的伤害或损害、利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉损失或使用损失。

29.14整个协议。双方理解并承认，本租赁双方之间没有任何口头协议影响本租赁，本租赁构成双方关于租赁房产的完整协议，并取代和取消本租赁双方之间或业主向租户展示的任何和所有先前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释或解释本租赁。除非双方以书面形式签署，否则不得修改、删除或增加本租赁的任何条款、契诺、条件或条款。

29.15 REIT。承租人承认，本公司作为业主的关联公司，根据守则选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。承租人特此同意对本租约进行必要的修改，以保持或澄清公司作为房地产投资信托基金的地位，前提是：(A)是合理的，(B)不会对本租约允许的租户使用房产产生实质性的不利影响，(C)不增加基本租金、额外租金和根据本租约承租人或承租人的其他义务支付的其他款项，或减少承租人在本租约项下的任何权利，则房东可以向承租人提交包含该等所需修改的本租约修正案，并且承租人可以根据本租约的规定增加基本租金、额外租金和其他款项，或减少承租人在本租约项下的任何权利，然后房东可以向承租人提交包含所需修改的本租约修正案，并且承租人承租人收到后十(10)天内确认并向房东提交该修改。

29.16租赁权。业主保留在项目中签订其他租约的绝对权利，这是业主根据其唯一的商业判断决定的，以最大限度地促进建筑物或项目的利益。承租人不依赖于任何特定的承租人或类型或数量的承租人在租赁期内占用建筑物或项目的任何空间的事实，房东也不代表这一事实。

29.17不可抗力。由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、战争行为、恐怖主义行为、政府行为或不作为、无法获得服务、劳动力或材料或合理替代品、政府行为、内乱、火灾或其他伤亡以及其他超出有义务履行义务的一方合理控制的原因而造成的任何预防、延误或停工(统称为“不可抗力”)，但根据本租约规定承租人支付租金和其他费用的义务(统称为“不可抗力”)除外。因此，如果本租赁规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长因不可抗力导致该方履行义务的任何延迟的期限。

29.18个通知。任何一方根据本协议或法律向另一方发出或要求发出的所有通知、要求、声明、指定、批准或其他通信(统称为“通知”)应以书面形式发出，应(A)由美国挂号信或挂号信、预付邮资、要求退回收据(“邮件”)寄送，(B)由国家认可的隔夜快递递送，或(D)亲自递送。任何通知应发送、传输或交付(视情况而定)到《概要》第11节规定的适当地址的承租人，或承租人在给房东的通知中不时指定的其他地点，以及房东在以下规定的地址，或房东在给承租人的通知中不时指定的其他地点。任何通知将被视为已送达(I)邮寄之日起三(3)天，(Ii)隔夜快递送达之日，或(Iii)专人送达之日。自本租赁之日起，任何向房东发出的通知必须发送、传输或递送到以下地址(视情况而定)：

29.19联合和多个。如果有一个以上的承租人，本租约对承租人的义务应是连带的。

29.20主管当局。如果承租人是公司、信托或合伙企业，承租人特此声明并保证承租人(A)是正式成立的现有实体，有资格在特拉华州开展业务，并且有资格作为外国实体在马萨诸塞州联邦开展业务，(B)有完全的权利和授权签署和交付本租约，(C)代表承租人签字的每个人都有权这样做。

29.21律师费。如果房东或租户中的任何一方提起诉讼，要求收回根据本租约到期的任何款项，或因违反本租约的任何规定或要求对另一方进行任何其他救济，则胜诉一方所发生的所有费用和开支，包括合理的律师费，应由另一方支付。

29.22适用法律；放弃陪审团审判。本租约应根据马萨诸塞州联邦法律进行解释和执行。房东和租客在他们作为当事人的任何诉讼中放弃陪审团审判，并进一步同意，任何因本租约引起的诉讼(房东占有的诉讼除外，可以法律规定的任何方式或地点提起)应在房产所在县的高等法院部门审判法院提起。

29.23提交租约。提交本文书供承租人检查或签署并不构成对租赁的保留、选择权或选择权，在房东和租客双方签署并交付之前，本文书作为租赁或其他方式无效。

29.24名经纪人。房东及租客特此向对方保证，除“概要”第13节所列的房地产经纪或代理(“经纪”)外，并无与任何房地产经纪或代理人就本租约的谈判进行任何交易，亦不知道任何其他房地产经纪或代理有权收取与本租约有关的佣金。每一方同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和开支(包括但不限于合理的律师费)的损害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和开支(包括但不限于合理的律师费)据称是由于与任何房地产经纪人或经纪人(经纪人除外)的任何交易而欠下的，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和费用(包括但不限于合理的律师费)都是由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下发生的。第29.24条的条款在租赁期限期满或提前终止后继续有效。房东应根据房东和经纪人之间的另一份书面协议向经纪人支付佣金。

29.25项目或建筑物名称、地址和标牌。业主有权随时更改项目或建筑物的名称和/或地址，并有权在业主自行决定的情况下，在项目或建筑物的外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志。未经业主事先书面同意，承租人不得使用工程项目或建筑物的名称，或使用工程项目或建筑物的图片或插图作广告或其他宣传，或用作租客在处所内经营业务的地址以外的任何目的。

29.26个对应点。本租约可以一式两份签署，其效力与本租约双方签署相同文件的效力相同。双方副本应一并解释，并应构成一份租约。以传真或电子邮件文件附件的方式交付本租约的任何签约副本，将被视为等同于交付原始的已签署文书。

29.27保密协议。承租人承认本租约的内容、从房东处收到的有关该建筑或项目的任何信息以及任何相关文件都是保密信息。承租人应严格保密此类机密信息，不得在“需要知道”的基础上向承租人的财务、法律和空间规划顾问以外的任何个人或实体披露此类保密信息，前提是此类其他各方了解承租人根据本第29.27条承担的义务，承租人应对此类各方违反本款规定的任何披露负责。

29.28.1分舱。业主保留拆分全部或部分建筑或项目的权利。承租人同意应房东的要求，以房东要求的形式签署并交付本租约所需的任何附加文件，以使本租约符合因分割而产生的情况以及与此相关的任何地图。尽管本租约有任何相反规定，业主以外的实体对任何建筑物和/或公共区域的单独所有权不应影响直接费用的计算或承租人支付的直接费用份额。

29.28.2建造财产和其他改善措施。承租人承认，在承租人占用房屋后，项目的部分部分可能正在施工，并且此类施工可能会导致噪音、灰尘、通道受阻等水平超过完全建成的项目中存在的噪音、灰尘、通道障碍等。承租人特此免除与此类施工相关的任何和所有租金补偿或推定驱逐索赔。业主应采取商业上合理的措施，以减轻该等噪音、尘埃、障碍物等的影响，而该等建筑不得不合理地干扰租客使用及进入该处所。

29.29没有违规行为。承租人特此保证并声明，其在本租约下的签署或履行不得导致承租人违反任何约束承租人的协议、文书、合同、法律、规则或规定，承租人应保护、辩护、赔偿房东，并使房东免受因承租人违反本保修和陈述而产生的任何索赔、要求、损失、损害、债务、费用和开支，包括但不限于合理的律师费和费用。

29.30通信和计算机线路。承租人可以安装、维护、更换、拆卸或使用服务于房屋的任何通信或计算机电线和电缆(统称为“线路”)，但承租人应事先获得业主的书面同意(同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延)，使用业主书面批准的经验丰富的合格承包商，并遵守本租约第7条和第8条的所有其他规定。承租人应支付与此相关的一切费用。房东保留在本租约期满或提前终止前通知租户的权利，要求租户在本租约期满或提前终止之前拆除位于或服务于物业内的所有线路，费用和费用由租户自行承担。

29.32.1权利的授予。只要房屋至少有67,165平方英尺的可出租面积，房东就会授予租户独家且不可撤销的附属许可(除非本租约到期或提前终止，或本第29.32节另有规定)，不收取任何额外费用(运营费用中包括的范围除外)，但在符合本租约条款和条件的情况下：(A)使用房东合理同意的建筑物屋顶的一部分(“屋顶安装区”)进行操作、维护和维护。(B)使用业主合理同意的建筑物屋顶部分(“屋顶安装区”)进行操作、维护；以及(A)在符合本租约条款和条件的情况下，(A)使用业主合理同意的建筑物屋顶的一部分(“屋顶安装区”)进行操作、维护。如辅助暖通空调设备、卫星天线、微波天线、天线等(统称为“屋顶设备”)，附属于允许的用途，并作为租户改进的一部分或根据第8条允许的其他方式进行安装；(B)使用附件29.32.1上标明为“氮气罐”(“氮气罐区”)的建筑物外土地部分，操作、保养、修理和更换液氮罐及有关附属物(统称为“氮气罐”)

业主合理批准的面积，供租户自用，附属于许可用途，并作为租户改进的一部分安装，或按照第8条的规定安装；及(C)使用在附件29.32.1上标明为“Gen.”的建筑物外的那部分土地；及(C)使用在附件29.32.1上标明为“Gen.”的那部分土地；及(C)使用在附件29.32.1上标记为“Gen.(“发电器区”)操作、维护、修理和更换一台应急发电机(“发电机”)，其大小由业主合理批准，供租户自用，附属于允许的用途，并根据第8条的规定作为租户改进的一部分或以其他方式安装。屋顶设备、氮气罐和发电器区在此统称为“外部设备”。屋顶安装区、氮气罐区和发电机区在这里统称为“外部区域”。

29.32.2屋顶设备、氮气罐和发电机的安装和维护。承租人应按照业主合理指定的时间和方式，包括但不限于第8条，安装外部设备(如果有)，费用和费用由业主合理指定，包括但不限于第8条。在任何情况下，外部设备(包括围栏或护栏等附属设施)的安装、修改或拆除均不得视为轻微改动。承租人不得安装或操作外部设备，除非根据第8条获得此类工程计划的事先书面批准。在房东或租户开始安装外部设备之前，承租人应向房东提供承租人将自费获得的所有所需许可证、执照和授权的副本，并且承租人在使用该等外部设备期间将始终维护这些许可、执照和授权书。如果安装或操作任何外部设备可能会合理地破坏建筑物的结构完整性，业主可以拒绝批准。承租人应维护符合所有适用法律，包括任何市政噪音条例的外部设备。租户应在合理需要时与房东合作，以便在租赁期内进行任何建筑或地面工程(包括重新铺顶)，租户应负责与周围工作、搬家或临时搬迁租户外部设备相关的任何费用。承租人为行使第29.32条规定的权利和义务而进入天台时，应事先与物业经理预约，限制在正常建筑时间内。, 但危及生命或个人财产的紧急情况除外。承租人在开始任何屋顶安装或屋顶设备维修(无论是否根据本第29.32条或其他规定)之前，应聘请业主的屋顶修理师(前提是业主的屋顶修理师的费用在市场上具有竞争力)，并应始终遵守有关屋顶保护和屋顶修改的屋顶保修。承租人应在该工程完成后获得业主的屋顶修理师的信函，声明屋顶保修仍然有效。承租人应自负费用，促使合格承包商按照与屋顶设备大小、功能和安装方式类似的设备的其他用户所遵守的适用法律和最佳实践，定期检查屋顶安装区域，但检查频率不得低于每历月一次；应纠正任何松动的螺栓、配件或其他附属设备；并应修复因安装或操作屋顶设备而对屋顶造成的任何损坏。承租人应自费安排合格承包商按照与外部设备的适用部件大小、功能和安装方式类似的设备的其他用户遵守的适用法律和最佳做法，定期检查每个氮罐区和发电机区域，但检查频率不得低于每月一次；应纠正与适用外部设备有关的任何松动的螺栓、配件或其他附属设备，并应修复安装对氮罐区和/或发电机区域周围区域造成的任何损坏租户应在提出书面要求后向房东付款，并在下一次支付租金时付款。, (I)因租户使用外部区域而对房东征收的所有适用税费或政府收费、费用或附加费；(Ii)因安装任何外部设备而导致房东的保险费增加的金额。所有屋顶设备应经过屏蔽或其他设计，使其在工程项目地面不可见。氮气罐和发电机应按照马萨诸塞州列克星敦和贝德福德地区具有类似功能的类似尺寸设备的其他用户所观察到的最佳实践进行围栏或以其他方式进行保护。

29.32.3赔偿。承租人同意外部设备的安装、操作和拆卸应由其独自承担风险。承租人应赔偿房东和其他受保人因承租人或其雇员、代理人或承包商安装、使用、操作或拆除外部设备造成的生命损失、人身伤害、财产或业务损坏或任何其他损失或伤害(房东或其雇员、代理人或承包商的疏忽、疏忽或故意不当行为除外)而产生的任何责任、索赔或费用，包括合理的律师费，包括因承租人违反对于其他租户设备对外部设备运行造成的干扰，或外部设备对其他租户设备运行造成的干扰，房东不承担任何责任，承租人特此放弃对房东的任何索赔。本款规定在本租赁期满或提前终止后继续有效。

29.32.4拆除外部设备。租约期满或提前终止后，除非房东另有书面指示，否则租户应按照本租约的规定自行承担费用，将外部设备从外部区域拆除；及(Ii)使每个外部区域保持良好的状态和维修状态(包括将外部区域恢复为停车使用，如果适用)、合理损耗和意外损坏(不是承租人的责任恢复使用)，但不包括在内的任何情况下，租户应自行承担全部费用和费用，并确保所有外部区域保持良好的状态和维修状态(如果适用，包括将外部区域恢复为停车使用)、合理损耗和因意外事故造成的损坏(不是承租人有责任修复的除外)。如果承租人在需要时不拆除外部设备和恢复外部区域，房东可以拆除和处置这些附属设施和个人财产，并向承租人收取所有产生的费用和费用。

29.32.5天台设备的干扰。业主可能已经并可能此后将屋顶权利授予楼顶上其他位置的其他方，但不包括在屋顶安装区内，业主应采取商业上合理的努力，促使这些其他方将对屋顶设备的干扰降至最低。如果天台设备(I)对建筑物的结构完整性造成实际损害，(Ii)对位于建筑物或建筑物附近的任何建筑物、处所或位置提供服务的任何电信、机械或其他系统(截至开工日期)造成重大干扰，(Iii)干扰在安装天台设备之前安装的天台装置向建筑物内的其他租户提供的任何其他服务，或(Iv)干扰任何其他租户的业务，则(Iii)在安装天台设备之前安装的天台设备对建筑物内的其他租户提供任何其他服务，或(Iv)干扰任何其他租户的业务，在超过FCC或其他法规允许范围内(只要该法规适用且不要求此类租户或提供此类服务的租户纠正此类干扰或损坏)，承租人应在收到干扰或损坏索赔通知的五(5)个工作日内与房东或提出此类索赔的任何其他租户或第三方合作，以确定损坏或干扰的来源，并由承租人承担费用迅速解决(如果屋顶设备造成此类干扰或损坏)。如果租户对业主关于屋顶设备造成建筑物(包括但不限于建筑物的电气、暖通空调和机械系统)和/或大楼内任何其他建筑物租户的设备出现问题的指控提出异议，应在收到业主提出此类干扰的通知后五(5)个工作日内以书面形式交付，则业主和租户应会面讨论解决方案。, 如果房东和租客在初次会面后七(7)日内不能解决争议，则应按照下列规定提交仲裁。双方应指示AAA波士顿办事处指定一名仲裁员，该仲裁员应至少有十(10)年的商业房地产纠纷经验，且不得隶属于房东或租户。房东和房客都应有机会向房东和房客出示证据。

仲裁员的顾问。仲裁应按照AAA的快速商业地产仲裁规则进行，只要该规则与本租约的规定不相抵触(在这种情况下，以本租约的规定为准)。仲裁费用(不包括双方当事人应支付的证人和律师费)由双方平等承担。在指定的十(10)天内，仲裁员应确定屋顶设备是否对大楼和/或任何其他大楼租户的设备造成问题，并确定适当的解决方案(如果有)。仲裁员的裁决是终局的，对双方都有约束力。如果承租人未能与业主合作解决任何此类干扰，或承租人在仲裁员裁决发出后十(10)天内未能执行仲裁决定，业主可在此后的任何时间(I)宣布违约和/或(Ii)以符合仲裁裁决的方式重新安置有争议的屋顶设备。

29.32.6搬迁外部设备。基于房东善意地认定这种搬迁是合理必要的，房东保留通过事先通知租户将外部设备搬迁到功能相当的空间的权利。如果承租人在收到通知后三十(30)天内未与房东就该外部设备的搬迁空间、搬迁时间和搬迁条款达成一致，则房东有权根据其合理判断做出所有此类决定。(二)如果承租人在收到通知后三十(30)天内未与房东就该等外部设备的搬迁地点、搬迁时间和搬迁条款达成一致，则房东有权根据其合理判断作出所有该等决定。业主同意支付将外部设备移至该其他空间的合理费用，并采取其他必要步骤以确保适用外部设备的类似功能，并将该空间修整至与紧接该搬迁之前的该外部设备的位置相当的条件。房东支付的此类费用不构成本租赁项下的运营费用。承租人应在房东同意或选择可比空间(视情况而定)后六十(60)天内安排搬迁适用的外部设备。如果承租人未能在六十(60)天内安排搬迁，业主有权安排搬迁该等外部设备，费用由业主承担，所有搬迁应以最大限度地减少对承租人业务的干扰的方式进行。

29.32.7外部设备所有权。在租赁期内，无论出于何种目的，外部设备均应视为承租人的个人财产。租赁期满或提前终止时，外部设备应成为业主的财产，除非业主另有书面选择。如果房东选择让租户从物业中拆除全部或部分外部设备，承租人应(I)根据本租约的规定将外部设备从适用的外部区域中移除，并(Ii)使适用的外部区域保持良好的状态和维修(合理损耗除外)，费用和费用由租户自负。(2)如果业主选择让租户从物业中拆除全部或部分外部设备，承租人应(I)根据本租约的规定从适用的外部区域中移除外部设备，费用自负。如果房东选择让租户拆除外部设备的一部分，则房东可要求由租户承担费用，并在业主合理接受的工作范围内，由顾问进行环境测试，以确定租户使用外部设备或储存与外部设备相关的任何材料时是否有石油或有害物质泄漏。如果环境报告确定外部区域附近存在涉及石油或相关类型的有害物质的环境状况(如下所定义)，而承租人没有合理地证明该环境状况是由承租人、其代理人、员工或承包商以外的其他方造成的，则承租人应进一步调查和补救受影响区域，并负责遵守与此相关的所有适用的环境法。如果业主确定有必要进行额外的环境测试，以验证环境状况已完全修复, 那么承租人应赔偿房东与此相关的费用。如果租户在接到通知后十(10)天内未按要求移走任何外部设备，则该外部设备将成为业主的财产，业主可根据业主的选择

拆除和处置适用的外部设备，并向租户收取作为额外租金发生的所有成本和开支。“环境条件”是指根据任何适用的环境法，需要调查、清除或补救的任何油类或危险物质的存在。本款规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

29.33共享特殊系统。关于承租人的初步改善，承租人可以(但不应被要求)安装以下任何系统，以满足工作信函和本租约第8条的规定：PH中和系统、应急发电机、中央真空系统、压缩空气系统和反渗透水系统(每个系统都是一个“特殊系统”)，但不要求承租人安装下列任何系统为房屋提供服务：PH中和系统、应急发电机、中央真空系统、压缩空气系统和反渗透水系统(每个系统均为“特殊系统”)。当承租人请求业主批准承租人的初步改善，表明承租人打算安装特殊系统时，如果房东根据本租约条款批准该特殊系统的计划和规格，房东有权将该特殊系统视为为大楼内其他租户提供服务的共同系统，并在批准该等计划的同时通知承租人。如果业主选择将任何此类特殊系统视为共同系统，(A)任何此类特殊系统的采购、设计和施工合同均须经业主批准；(B)业主须取得一般操作许可证(有别于建筑许可证、占用证明书及其他适用于改建的安装许可证)(如有的话)，以供租客以业主个人名义在大楼内安装和使用适用的特别系统，而租客须负责取得(在业主的合作下，但业主无义务自付费用)因租客的特殊用途而不时需要对许可证作出的任何修订；和(C)房东应按比例补偿租户因设计和安装该特殊系统而产生的实际自付费用中房东的比例, 按业主厘定的处所的可租平方尺及建筑物的可租平方尺(不包括将由业主厘定的该系统所供的处所)计算。此类补偿应随着该特殊系统的工作进展而进行，在每种情况下，应按照工作信函中规定的关于租户改善津贴的支付程序(就像业主提供的金额是租户改善津贴一样)和业主批准的预算进行报销。在每种情况下，都应按照工作信函中规定的关于租户改善津贴的支付程序(就像业主提供的金额是租户改善津贴一样)和业主批准的预算进行补偿。特殊系统的设计和建造工作应通过承租人设计和施工合同的变更单(按时间和材料编制，不得超过)进行记录，以便与所有其他初始承租人改进分开核算。业主有权审查承租人初步改善工程的账簿和记录，以确认任何此类费用已得到适当分配，并应以“公开账簿”的方式进行此类工作。当房东将另一个租户连接到特殊系统时(如果有)，房东应对该特殊系统的运行和维护负责，租户应将特殊系统的所有保修转让给房东，并在不影响租赁的任何其他条款或条件的情况下，将包含特殊系统的部分从房屋中删除，这些变化应记录在房东准备的本租约修正案中。

29.33.1业主承担任何特殊系统的责任(如有)时，应适用以下规定：

(1)在适用法律允许的范围内，承租人使用此类特殊系统的风险应完全由承租人承担(房东对此类特殊系统是否足够供承租人使用不作任何陈述或担保，承租人承认其设计和建造了该系统)；

(2)承租人使用这种特殊系统应遵守所有适用的法律，包括环境法，承租人应(与房东合作，但房东没有任何义务自付费用)获得与该使用相关的任何和所有许可证；(2)承租人应遵守所有适用法律，包括环境法，并且承租人应(与房东合作，但房东没有任何义务自付费用)获得与此类使用相关的任何和所有许可证；

(3)承租人承认，业主可以提前至少30天书面通知承租人，在业主选择的情况下终止一个或多个此类特殊系统。如果房东选择终止任何此类服务，房东应根据本租赁第八条规定的条款和条件，为租户提供房东和租客双方同意的地点，供租户安装其备用系统，供租户独家使用；

(4)操作和维护该等特殊系统的费用应计入运营费用。承租人使用该等特殊系统不得超过承租人在任何该等特殊系统中可供承租人使用的容量份额；

(6)承租人承认并同意房东或以其他方式对该等特殊系统或该等特殊系统所提供的任何服务(如有)不作任何形式的保证(不论是明示或默示)，承租人并不承担任何及所有此类保证。

(7)超过适用的通知和补救期限后，承租人对房东根据本条款第29.33条的任何违约或违约行为的唯一补救措施应是终止使用相关的特殊系统，承租人特此在最大可能的情况下，在知情的情况下放弃现在或今后有效的任何法律或法规的条款，这些法律或法规为房东根据本条款或根据任何此类法律或法规的任何违规行为向租户提供额外或其他补救措施。

29.34垃圾压实机就承租人的初步改善而言，承租人可以(但不应被要求)在业主确定的位置安装垃圾压实机(“垃圾压实机”)，但须遵守“工作书”和本租约第八条的规定。承租人应在业主合理指定的时间和方式，并按照本租约的所有规定(包括但不限于第8条)安装垃圾压实机(如果有)，费用和费用由业主自行承担。承租人不得安装或操作垃圾压实机，除非根据适用于租户初步改善的规定，事先获得垃圾压实机计划的书面批准。在开始安装垃圾压实机之前，承租人应向业主提供所有必要的许可证、执照和授权的副本，承租人应自费获得这些许可、执照和授权。任何此类垃圾压路机的采购、设计和建造合同均须经房东批准，房东应向租户补偿房东自掏腰包设计和安装该垃圾压路机的实际费用的比例，该费用是根据房东确定的房屋的可租面积和不包括垃圾压实机服务的大楼的可租面积计算的。此类补偿应在垃圾压实机安装后，按照工作信函中规定的关于租户改善津贴(就好像业主出资的金额是租户改善津贴)和业主批准的预算的支付程序进行。获取和安装垃圾压实机的工作应通过变更单(按时间和材料准备)进行记录, 承租人的设计和施工合同(不超过基准)，以便将其与所有其他最初的承租人改善措施分开核算。房东有权审核本公司的账簿和记录。

施工承租人的初步改善，以确认任何此类费用已适当分配，并应在“公开账簿”的基础上进行此类工作。垃圾压路机安装完成后，业主应负责垃圾压路机的使用和维护，承租人应将垃圾压路机的所有保修转让给业主。

(1)在适用法律允许的范围内，承租人使用该垃圾压实器的风险应完全由承租人承担(房东对该垃圾压实器是否足够供承租人使用不作任何陈述或保证，承租人承认其已采购并安装了该等垃圾压实器)；

(2)承租人使用该垃圾压实机应遵守所有适用的法律，包括环境法，承租人应获得与此相关的任何和所有许可；

(3)承租人承认，业主可以提前至少30天书面通知承租人，在业主选择的情况下停止使用垃圾压实机。如果房东选择终止任何此类服务，房东应根据本租赁第八条规定的条款和条件，为租户提供房东和租客双方同意的地点，供租户安装其备用系统，供租户独家使用；

(4)操作和维护垃圾压实机的费用应计入运营费用。承租人使用该等垃圾压实器不得超过承租人在该等垃圾压实器可供承租人使用的容量中所占份额；

(6)承租人承认并同意业主或其他人士对该垃圾压实机并无任何明示或默示的保证，承租人并不承担任何及所有此等保证。

29.35房东在超出适用的通知和补救期限后违反本条款29.34的任何违约或违约，租户的唯一补救措施应是终止垃圾压实机的使用，租户特此在可能的最大程度上知情地放弃任何法律或法规的规定，这些法律或法规现在或将来有效，为房东根据本条款或根据任何此类法律或法规的任何违规行为向租户提供额外或其他补救措施。

房东和租客于上述日期签署本租约，并以马萨诸塞州的封存文书形式签署，特此为证。

本承租人工作书列出了与在房屋内建造初步承租人改善工程(“最初承租人改善工程”)有关的条款和条件。这封承租人工作信基本上是按时间顺序组织的，并按顺序阐述了最初承租人改善工程的施工问题，因为这些问题将在此类改善工程的实际施工过程中出现。本租户工作函中提及的《本租赁》条款或章节应指本租户工作函作为附件1.1.1-2所附的租约相关部分，且本租户工作函是其中的一部分，本租户工作函中对《本租户工作书》各节的所有引用应指本租户工作函的相关部分。

1.(A)业主须由业主支付费用(不超过$6,716.50)，由业主的建筑师提供服务，为物业制订初步的装修计划(“装修计划”)。承租人应安排由R.E.Dinneen或另一位经房东合理酌情批准的建筑师准备，费用由承租人自负(“承租人建筑师”)，承租人应向房东提交承租人改善工程的详细平面图、施工图和详细规格，供房东审查和批准(包括，如果承租人愿意且房东认为安装可行，可在房东指定的位置或房东可接受的其他位置，在建筑物“后楼梯”附近安装额外的排气井)，供房东审查和批准。承租人的图则(“承租人的图则”)应(I)基本上符合FIT计划，(Ii)以适当的形式由承租人提交，以供承租人获取下文所述的承租人许可证(定义见下文)，以及(Iii)符合本租约的所有适用条款，以供承租人申请下文所述的承租人许可证(定义见下文)(“承租人的图则”)。根据前一句向房东提交承租人计划书的时间应在双方商定的时间内完成，但不得晚于生效日期后90天。房东对租户图则的批准(“房东批准”)不应被视为房东同意租户的图则或其中描述的工作符合任何适用法律，房东也不承担任何责任。在收到本合同规定的格式和方式的承租人平面图后十五(15)天内, 房东将在得到房东批准的情况下或就租户计划中的任何不足之处发表声明，以回应租户。承租人应保留(A)业主的建筑机械、管道和电气工程师，(B)DPS工程，或(C)业主自行决定批准的另一名工程师。承租人应补偿房东因审查承租人的计划而发生的实际费用，金额不超过5,000.00美元。在任何情况下，承租人在房东批准承租人的计划和承租人的许可证(如本文定义)生效之前，不得开始建设承租人的任何部分。

(B)房东批准后十(10)天内，承租人应申请并尽合理努力获得所有必要的政府许可和承租人改善工程的批准，以及承租人根据本协议要求迅速开放和运营房屋所需的所有其他政府许可和批准(统称为“承租人许可证”)。未经房东批准，任何与租户许可证相关的图则和/或规格均不得提交或提交给任何政府机构。业主同意就承租人申请承租人许可证的事宜与承租人合作并向其提供合理的帮助，但房东没有义务承担与此相关的任何自付费用或费用。承租人应合理地向业主通报承租人许可证的进展情况，包括但不限于承租人及时向房东提供与承租人许可证有关的所有申请书、意见书和信件的复印件。任何租户许可证一经发出，且任何适用于该许可证的上诉期限届满而未提出任何上诉(“许可证日期”)，租户应立即通知业主，该通知应包括租户许可证的副本。

2.(A)承租人须按照本附件1.1.1-2的条款及条件，自费负责建造一切必需的改善及改建工程，以准备处所以符合承租人的图则(所有该等建造及相关工程，即“承租人改善工程”)。承租人应在许可日期后立即开始租户改善工作，此后应立即按照在承租人改善工作开始前提交业主并经业主合理酌情决定批准的时间表进行，直至完工，但无论如何，承租人应在许可日期后十二(12)个月内基本完成承租人改善工作。“基本完工”一词是指承租人根据本附件1.1.1-2的条款和条件以及本租约第8条的规定，获得有关该房屋和承租人改善工程的最终入住证。业主有权参加承租人改善工程的所有设计和施工项目会议，承租人应至少提前两(2)个工作日向业主提供此类会议的日期、时间和地点的书面通知。

(B)承租人应选择承包商(“承包商”)，但须经业主批准，该批准不会被无理拒绝，并应在申请批准后十五(15)个日历日内予以批准或拒绝。在请求承包商批准后，承租人应向业主提供业主可能合理要求的有关拟议承包商的背景和经验的信息。

3.(A)租客在开始进行租客改善工程前，须向业主支付及交付保单及保险证明书，其金额及投保公司须令业主合理满意，例如但不限于公共责任、财产损失及工人补偿，以保障业主及租客在租客改善工程期间的权益。房东和承包商应在此类保单或保险证书中被指定为被保险方，并在承租人改进期间继续有效。

(B)所有租户改善应符合所有适用的法律，以及任何政府部门或局的所有规章制度，不得与建筑和建筑系统冲突或不兼容，租户的改善应在没有所有留置权和产权负担的情况下完成。

(C)当租户的改善工程大致完成后，租户会清除所有与租户改善工程有关的杂物和多余物料。

(D)在不限制本租约第八条适用的情况下，承租人或承包商雇用的劳动应始终与业主或业主的任何承包商或分包商雇用的劳动和谐一致。

(E)如租客或承建商在业主准许下进入处所或建筑物的任何其他部分，则租客须弥偿和免除业主因进入处所或进行租客改善工程而引起或引致的任何及所有申索，以及因租客或租客代表的作为或疏忽，或因没有采取行动，或因上述进入或上述工程所引致的任何其他理由而引起或声称引起的任何及所有申索，并使业主免受损害。

4.承租人特此授权Michael Silver作为承租人代表，就与承租人改进有关的所有事宜代表承租人行事并代表其利益，并就该等事宜作出对承租人有约束力的决定。房东特此授权吉尔·拉特克作为房东代表处理租户改善事宜。承租人在此明确承认并同意，任何其他声称代表房东行事的人都无权这样做，承租人依靠任何该等其他人的酌情决定权而招致或支付的任何费用、费用、债务或义务应由承租人独自承担。

5.本租赁条款与本附件1.1.1-2的条款和条款发生冲突时，以本附件1.1.1-2的条款和条款为准。

6.所有租客改善工程均须以良好及熟练的方式进行，且不得干扰建筑物内其他租客的占用，并须符合适用的法律及业主承保人的规定。业主对平面图和规格的批准并不意味着承认按照平面图和规格所做的工作也将符合这些要求。(工业和信息化部电子科学技术情报研究所陈皓)承租人应获得所有有管辖权的机构对电力、天然气、水、供暖和制冷以及电话工作的批准，并将其传达给房东；并应获得自己的建筑和入住证，包括定期检查。

(B)在(1)批准租户的计划，(2)发放租户许可证，以及(3)房东收到下文所述的文件和其他材料，或房东合理要求的其他证据后，房东应不时向房东建设基金的租户垫付房东建设基金。房东建设基金可用于支付承租人与改善承租人有关的下列费用：(A)建筑，(B)项目管理，(C)由与承租人无关的第三方提供的空间规划、建筑师、工程和其他相关服务，(D)建筑许可证和其他规划和检查费，(E)人工、材料、设备和固定装置的成本和开支，(F)建筑许可和其他税费、收费和政府当局为许可或检查承租人改善而征收的费用，(G)支付给业主或其附属公司的项目管理费，相当于租户改善津贴的百分之二(2%)(“监督费”)。然而，在任何情况下，房东的建设资金都不得用于(W)向租户或租户的任何关联公司付款，(X)购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统设备，(Y)因租户违约而产生的成本，或(Z)租户可向第三方(如保险人、担保人或侵权行为人)收回或合理收回的成本。房东应在遵守本租约的所有其他条款、条件和规定的前提下，按照以下条件向承租人支付房东建设资金(以下简称“支付”)，分期付款不得超过十二(12)次：

(I)应租户向业主提出的请求，应按照下述方法根据书面请求进行付款，业主应在收到每笔付款的书面请求后四十五(45)个工作日内对此类请求采取行动，该行动可包括但不限于为所请求的付款提供资金，或指定不提供资金的依据(但房东应为所请求的付款中任何无争议的部分提供资金)，并在适用的情况下，要求提供合理的补充信息和合理的证明文件。

(A)采用友邦保险表格G702及G703的请求书，并由租客及租客的建筑师妥为签立和核证；

(B)承建商及任何分包商(视何者适用而定)以业主在其合理酌情决定权下可接受的形式收到的所有先前付款的收据(租客先前已向业主提供收据的先前付款除外)，以及适用建造合约所规定的任何申购书、证明书或誓章的副本；

(C)由承包商或分包商以业主合理接受的形式(“留置表”)放弃和从属于留置权，如适用，规定在支付标的申请书后，承包商或分包商放弃在付款期结束之日(“付款期日”)前履行或提供的劳务和材料、或租赁设备、设备或工具的任何和所有留置权，但保留权、未支付的协议或待决的更改单以及有争议的索赔除外。

(D)由承租人和承租人的建筑师以业主可以接受的形式进一步证明，就任何特定付款支付的工程和材料基本上符合适用的建筑合同、承租人的计划以及所有适用的法律和法律要求的所有条款和规定。

(Iii)每笔付款(最终付款除外)的数额应等于(X)业主百分比(见下文定义)乘以(Y)以下两者中较小者的乘积：(A)申请的金额，或(B)实际支付给承包商或分包商(如适用)的金额，在每种情况下，包括就该特定付款请求(不包括向承包商或分包商提出的工作和材料)满意地完成和到位而释放的任何适用的保留金。但在所有情况下，都要缴纳5%(5%)的留成，直到最后支付的所有条件都得到满足，如下所述，并扣除监督费。“房东的百分比”是指以百分比表示的分数，其分子是房东的建设资金，分母是租户改善的总费用。“房东的百分比”是指以百分比表示的分数，其分子是房东的建设资金，分母是租户改善的总成本。承租人应为每种情况下的剩余部分提供资金。

(Iv)如果合同通知已根据修订后的《马萨诸塞州通则》第254章第4节(“机械师留置法”)提交，房东可扣留或拒绝支付本合同项下的任何付款，除非就标的申请而言，已向房东提供一份准确填写的有效留置权表格并被房东合理地认为可以接受，或者是否已根据机械师留置法提交或设立了与劳动力、材料或用品索赔有关的任何其他法定留置权。如果房东在与主题申请一起提交的留置权申请表中规定的适用付款期限后二十五(25)天内没有为任何申请提供资金，房东可以选择扣留或拒绝为申请提供资金，并要求租户根据本合同规定的条款重新提交更新的申请，并附上更新的留置权表格(视适用情况而定)。在适用的情况下，如果房东没有为申请提供资金，房东可以选择扣留或拒绝为申请提供资金，并要求租户根据本合同规定的条款重新提交更新的申请，并附上更新的留置权表格(如适用)。

(Vi)申请最后支付上述第7(B)节所述的租户改善剩余费用的业主百分比，包括根据优先付款扣留的任何预留费用(但房东的总支出在任何情况下不得超过租户改善津贴)，还应要求：(A)租户和租户的建筑师的证明，证明租户的改善工程已按照租户的计划和所有适用法律完全完成；(B)收到房产的永久入住证；(C)交付完整的竣工图则，包括承租人承建商保存的竣工图则记录；(D)满足适用建造合同规定的所有最终付款条件；。(E)承包商和每个适用分包商的最终留置权豁免(可能以收到付款为条件)，形式和实质业主可以接受，但在支付保留金后，承包商或分包商(视情况而定)放弃对为该房产执行或配备的劳力和材料或租赁设备、装置或工具的任何和所有留置权；。(E)承包商和每个适用分包商的最终留置权(以收到付款为条件)，前提是在支付保留金后，承包商或(如适用)分包商放弃为该房产执行或配备的任何和所有留置权；。(F)在根据适用的建造合同实施的范围内，每个分包商和供应商的最终留置权豁免(可能以收到付款为条件)；以及(G)如果没有就适用的建造合同下到期的剩余金额提供留置权豁免，则在所有未提交留置权的法定留置期届满时，仍未就该处所、建筑物或项目提交留置权。尽管本协议有任何相反规定, 租户关于租户改善津贴的最终申购单应不迟于2019年8月31日(“外部申购日”)提交。租户无权使用外部征用日期未征用的租户改善津贴金额。

位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县贝德福德威金斯大道西侧的那块土地，显示为Parcel]B关于一份名为“马萨诸塞州贝德福德土地计划”的图则。由Moore&MacLeod公司拥有，日期为1967年10月21日，并在米德尔塞克斯南区契据登记处作为图则109记录在1450号图册内，其边界和描述如下：

贝德福德的土地，米德尔塞克斯和马萨诸塞州联邦的宫廷，位于威金斯大道西侧，在1968年11月27日由约瑟夫·W·摩尔公司绘制并记录在米德尔塞克斯南区地契登记处11622页第408页的一份名为“马萨诸塞州贝德福德土地平面图”的图则上显示为地块E，其边界和描述如下：

这块土地及其上的建筑位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县的贝德福德，追逐和描述如下：

在一份名为“马萨诸塞州贝德福德土地平面图”上显示为“C”和“D”地块，日期为1968年11月27日，由摩尔和麦克劳德所有，并记录在米德尔塞克斯南部契约登记处11622页第048页。

(A)除非规则及规例另有特别规定，否则不得在建筑物内(处所内除外)运输不时在处所的动物贮存范围内饲养的动物、动物废物、食物或与动物有关的供应品。

(B)在建筑物内运送动物的所有时间，均须以适当的笼子或其他容器运送。

(C)任何时间不得将任何动物、动物废物、食物或与该等动物有关的供应品带进、运送通过或交付至建筑物大堂，或在建筑物内以升降机运输(货运升降机除外)。

说明：以下问卷由承租人代表填写，并了解指定建筑物/地点的计划运营情况。请清晰打印，并根据需要附加纸张。

是否使用或储存危险材料？如果是，请继续下一个问题。如果没有，请转到3.0节。

(如果材料被使用、产生、加工、生产、包装、处理、储存、排放、排放或处置，则被处理。)如果是，请填写此部分。如果此问题不适用，请跳过本部分，转到第5.0节。

如果是，请继续下一个问题。如果没有，请跳过本部分，转到第4.0节。

如果没有，请继续执行第5.0节。如果是，请描述UST或AST的容量、内容物、年限、类型，以及任何相关的泄漏检测/防泄漏措施。如有必要，请附加其他页面。

如果是，请提供任何正式的封闭信或报告和支持文件(例如，分析测试结果、补救报告结果等)。

请注意，该物业可能已经进行了石棉调查。如果提供，请查看识别已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。应通知所有人员和适当的分包商这些材料的存在，并告知不要扰乱这些材料。任何涉及干扰或移走这些材料的活动都必须由经过适当培训的个人/承包商进行。

我对这份问卷中描述的房地产很熟悉。通过在下面签名，我声明并保证尽我所知，上述问题的答案是完整和准确的。我也理解出租人在评估与物业相关的任何环境责任风险时，将依赖我的回答的完整性和准确性。

本分租协议(“本协议”)由(“业主”)、(“承租人”)、及(“承租人”)之间订立，并由(“业主”)、(“承租人”)和(“承租人”)之间签订。A(“分租客”)。

答：兹提及位于马萨诸塞州的某些物业(“该建筑物”)的业主与租客之间日期为(“该租约”)日期的该等租约(“该租约”)。

B.根据租约第14条的条款，承租人已要求业主同意于本租约日期或前后，承租人与分租客之间的某项分租契约(“分租契约”)，有关分租租约由分租人将物业的一部分(约有可出租平方英尺的空间)分租给建筑物，详情请参阅分租契约(“分租物业”)。现附上转租合同副本一份，作为附件A，房东愿意按照本合同中的条款和条件同意转租。

C.本合同中未明确定义的所有已定义术语应具有本租赁中给出的各自含义。

1.业主同意。房东特此同意转租；但是，即使转租中有任何相反的规定，房东也只能根据本协议中规定的条款和条件给予这种同意。转租受制于本租约，并从属于本租约。房东不受转租的任何条款、契约、条件、条款或协议的约束。为了业主的利益，分租人承认，分租人接受分租房屋的现有“原样”状况，房东没有就分租房屋是否符合任何法律、法规、条例、规则或规定向分租人作出任何陈述或担保。承租人及分租客特此声明并向业主保证，随附的分租契副本是该分租契的完整、完整及准确的副本，除该分租契外，并无其他文件或文书与分租客使用该分租处所有关。

2.发还业主款项。在开具发票后三十(30)天内，承租人应偿还房东因审查和同意转租以及本协议的准备和谈判而发生的所有合理费用和开支。尽管有上述规定，承租人偿还房东的义务应受本租约第14.1条规定的上限的限制。

3.不释放租户；进一步转让。分租及本同意书均不解除或解除租客在租约下的任何责任(不论过去、现在或将来)，或改变租客支付租金及履行及履行租客根据租约须履行的所有义务的主要责任(包括支付业主就分租客向分租物业供应的服务和材料所产生的费用而支付的所有账单)。分租或本同意书均不得解释为放弃业主同意租客或分租客再转租的权利，或放弃租客对租约的任何转让或分租的分租人的转让，亦不得解释为同意分租处所的任何部分由任何其他方使用或占用。房东可以同意随后的转租和转让，或对租约的任何修改或修改，而无需通知转租人或根据转租协议负有责任的任何其他人，也无需征得他们的同意。业主的任何行动均不解除该等人士就分租处所对业主或其他方面的任何法律责任。

4.与业主的关系。承租人特此将承租人在转租中的权益以及由此产生的所有租金和收入转让给房东，但须遵守本第4条的规定。房东通过同意转租，同意在承租人履行租约项下的义务发生违约之前，承租人可以收取、收取和享受转租产生的租金。如果承租人不履行其在本租约项下对业主的义务(无论房东是否终止本租约)，房东可以通过通知承租人，选择(I)终止转租，(Ii)选择直接从转租人收取和收取转租项下的所有租金和任何其他欠款，如下文第4.1节所述，或(Iii)选择继承承租人在转租中的权益，并使转租人委托房东代为承租，以及(Iii)选择继承承租人在转租中的权益，并进一步委托转租人向房东收取和收取转租项下的所有租金和任何其他欠款，如下文第4.1节所述，或者(Iii)选择继承承租人在转租中的权益，并进一步委托转租人代理房东

4.1业主选举收取租金。房东不得因分租或根据上文第4条第(Ii)项向分租客收取租金或任何其他款项而被视为对分租客未能履行和履行租客的任何义务负责，租客在收到房东的书面通知后，不可撤销地授权并指示分租客在履行租约项下的租客义务方面存在违约，向房东支付租金和任何其他到期和即将到期的租金和任何其他应支付的款项，房客在此不可撤销地授权并指示分租客在收到房东的书面通知后，向房东支付租金和任何其他到期和即将到期的款项，不得因此而被视为对分租客负有法律责任，也不得因为根据上文第4条第(Ii)项向分租客收取租金或任何其他款项而被视为对分租客负有法律责任。承租人同意，分租人有权依赖房东的任何此类陈述和要求，并且即使承租人有任何相反的通知或索赔，分租人应向房东支付任何该等租金和任何其他款项，而没有任何义务或权利询问该违约是否存在。承租人无权要求分租人向业主支付任何该等租金或任何其他款项。业主须将业主根据该转让而收取的租金记入租客的贷方，但因任何该等违约而接受分租客因租金而支付的任何款项，在任何情况下均不得被视为业主对分租客或分租客对业主的委托书，亦不得视为业主免除租契任何条文，或解除租客在租契的条款、契诺、条件、条文或协议下的任何法律责任。尽管有上述规定，在没有业主签署明确的书面协议的情况下，分租客直接向业主支付的任何其他租金，无论其情况或原因如何，都不应被视为由分租客委托业主支付。

4.2业主选举租客委托书。如果房东根据上文第四节第(Iii)项的规定选择让分租人代理房东，房东应从行使选择权之时起承担租客在分租合同下的义务，但房东不对分租客预付一个月以上的租金或支付的任何保证金承担责任，(Ii)对租客以前的任何行为或不作为或分租合同下租客的任何其他违约承担责任。(2)如果房东选择根据上文第4条第(Iii)项的规定安排分租人代理房东，房东应自行使选择权之时起承担分租合同下承租人的义务，但房东不对分租户预付超过1个月的租金或任何押金承担责任，或(Iv)未经业主书面同意而对转租契约作出任何更改或修改的约束。

4.3业务事项。尽管房东同意转租，但房东没有义务接受分租人支付的任何基本租金或承租人在本租约下应支付的直接费用份额，所有这些都应由租户支付，如租约所规定的那样，房东没有义务接受分租人支付的任何基本租金或承租人根据本租约应支付的直接费用份额。根据租约提供的建筑服务请求，包括但不限于维修和保养服务或业主根据租约条款须履行的任何其他服务或义务，应由租户提出，房东没有义务回应分租户就此提出的任何直接请求。

4.4没有豁免权。房东接受分租人或任何其他方的任何金额，不应被视为房东放弃了房东支付租客在本租约项下的任何或所有到期和欠款的义务。分租客或任何其他方履行租客根据租约所要求的任何义务，不应被视为房东免除租客履行该等义务或根据租约应履行或到期履行的任何其他义务。

4.5分租客的作为。分租户或根据租约条款承租人对其作为或不作为负有责任或责任的任何其他个人或实体的任何行为或不作为违反了租约的任何规定，应被视为租户违反租约，但须遵守租约中包含的任何适用的通知和补救条款。

4.6弥偿。分承租人特此承担因任何原因(包括但不限于因在分租房屋内、上或周围滑倒和跌倒而造成的任何人身伤害)的财产损失或人身伤害的所有风险，并同意房东、其合伙人、分合伙人及其各自的高级人员、代理人、佣人、雇员和独立承包人不对因分租人或其失去使用而对人身或财产造成的任何损害承担责任，并在此免除其任何责任，且不承担任何因分租人或其失去使用所造成的损害的责任，并同意业主、其合伙人、次合伙人及其各自的高级职员、代理人、佣人、雇员和独立承包商不承担任何责任，且特此免除因分租人或其失去使用而对人身或财产造成的任何损害的任何责任。承租人应赔偿、辩护、保护房东，并使房东不受任何损失、费用、损害、费用和责任(包括但不限于法院费用和合理的律师费)的影响，这些损失、费用、损害、费用和责任(包括但不限于法庭费用和合理的律师费)与转租房屋内、上或周围的任何原因(包括但不限于滑倒)、分租人或通过分租人或在分租人之下索赔的任何人、或分租人的承包商、代理人、佣人、雇员、受邀者、客人或被许可人的任何作为、不作为或疏忽有关。但上述赔偿条款不适用于业主的严重疏忽或故意不当行为。对于在转租期满或终止之前发生的任何事件所产生的任何索赔或责任，本第4.6节的规定应在转租期满或更早终止后继续有效。

4.7保险。在转租人入住转租房屋之前，转租人应向房东提供根据转租条款要求由转租人承保的所有保险的证明，证明房东是该条款下的额外被保险人。本租约第10.5条规定的代位权豁免适用于房东和分租客之间。

4.8不同意更改或特定用途。即使分租合同中有任何相反规定，业主对本协议所载分租合同的同意不应被视为同意(I)承租人或分租人可能希望或打算在分租房屋内进行的任何更改或改善工程，(Ii)在分租房屋内或其周围使用危险、放射性或有毒物质，或(Iii)为分租人的利益而建议安装的任何标志。

5.1分租的对价。承租人及分租人声明并保证，除分租契约所披露者外，分租人不会向承租人额外支付租金或任何类型的任何其他代价。本转租协议中的任何内容均不应视为放弃或修改租赁第14.3节的规定，该条款的条件通过引用并入本文。

5.2经纪佣金。承租人与分租客约定，在任何情况下，房东均不承担与分租相关的任何经纪佣金或其他费用或开支的责任，租客与分租人同意保护、辩护、赔偿并使房东不会因此而受到伤害，以及因房东抵制任何此类经纪佣金索赔而产生的任何成本或支出(包括但不限于律师费)。

5.3控制法。本协议的条款和条款应按照马萨诸塞州联邦法律解释并受其管辖。

5.4绑定效果。本协议对本协议双方及其继承人、继承人和允许受让人具有约束力，并符合他们的利益。这里使用的单数包括复数。

5.5字幕。本文中使用的段落说明决不是为了解释或限制本协议的条款和条件；相反，它们只是出于方便的目的。

5.6部分无效。如果本协议中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上都是无效或不可执行的，则本协议的其余部分或该条款、条款或条件对除无效或不可执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，本协议的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大限度内有效和可执行。

5.7律师费。如果任何一方为具体履行本协议而对另一方提起诉讼，要求对违反本协议的行为进行损害赔偿或以其他方式强制执行本协议项下的任何补救措施，则双方同意并在此放弃任何由陪审团审判的权利，在任何此类诉讼开始的情况下，胜诉方有权向另一方追回可能产生的费用和合理的律师费。

以下签署人作为承租人，就位于马萨诸塞州贝德福德市爱国者公园一号的办公大楼楼面上的物业，于2017年由贝德福德爱国者公园有限责任公司(Bedford Patriots Park，LLC)以业主身份签订并在该等租约(“该租约”)下签订租约(“该租约”)，兹证明：

1.本租约及其所有修订和修改的真实而正确的副本附於本文件，作为附件A。附件A中包含的文件代表双方关于房屋的完整协议。

2.以下签署人目前占用本租约所述的处所，租赁期自开始，租赁期于届满，签署人无权选择终止或取消租约，或购买全部或部分处所、建筑物及/或工程项目。

4.本租约完全有效，除附件A规定外，未作任何修改、补充或修改。

5.承租人没有转让、转让或转租房产的任何部分，也没有与之签订任何许可证或特许权协议，但下列情况除外：

7.所有每月基本租金分期付款、所有额外租金分期付款及所有每月估计额外租金分期付款均已于到期时缴付。目前的基本租金每月分期付款为$。

8.业主须履行的所有租契条件均已符合，而业主在该等条件下并无失责。此外，以下签署人并未就房东在本合同项下违约一事向房东递交任何通知。租约不要求业主提供任何租金优惠或支付任何租赁经纪佣金。

9.除租约规定外，未预付超过三十(30)天的租金，也未向房东交保证金。

10.截至本合同日期，没有现有的抗辩或补偿，或据下文签署人所知，下文签署人对房东有任何抗辩或补偿，或索赔或任何索赔依据。

11.如果承租人是公司或合伙企业，则代表承租人签署本禁止反言证书的每名个人特此声明并保证承租人是正式成立的、有资格在马萨诸塞州开展业务的现有实体，承租人完全有权签署和交付本禁止反言证书，代表承租人签署的每个人都有权这样做。

12.根据美国或任何州的破产法或类似法律，不存在针对以下签署人的待决诉讼。

13.据承租人所知，承租人完全遵守影响其使用房屋的所有联邦、州和地方法律、条例、规则和条例，包括但不限于与危险或有毒物品有关的法律、条例、规则或条例。承租人从未允许或遭受过、也不知道任何危险、有毒或危险废物、物质或材料的产生、制造、处理、使用、储存、处置或排放，这些废物、物质或材料在项目或场所或其周围、之上、之下或周围违反任何联邦、州或地方法律、法令、规则或法规。

14.据签名人所知，所有根据租约由业主进行的租客改善工程已按照租约完成，并已获签名人接受，而根据租约应由签名人支付的与租客改善工程有关的所有补偿及津贴亦已悉数支付。本租约规定须由业主完成的公用地方的所有工程(如有)均已完成，并已提供本租约所需的所有停车位及/或已符合本租约所规定的所有泊车位比率。

以下签署人承认本禁止反言证明书可交付予业主或准承按人或准买家，并承认该准承按人或准买家在作出贷款或取得物业(该处所是其一部分)时将依赖本文所载的陈述，而其收到本证明书是作出该等贷款或取得该等物业的一项条件。

本租赁从属、委托和不打扰协议(以下简称“协议”)由贝德福德爱国者公园有限责任公司(以下简称“房东”或“借款人”)于2015年_

药品公司(下称“房客”)，地址为One Patriots Park，Bedford，Massachusetts 01730，Middlesex Savings Bank(下称“Mortgagee”)，主要营业地点为6 Main Street，Natick，Massachusetts 01760。

A.抵押权人依赖本协议作为诱因，促使抵押人发放和维持一笔贷款(以下简称“贷款”)，该贷款由借款人在2017年_

B.租户是该租约(以下简称“租约”)的持有者和承租人，该租约日期为2017年_

因此，现在，考虑到上述情况，本协议中包含的相互契诺和协议，以及其他有价值的对价，在此确认这些对价的收据和充分性，并由承租人理解，抵押权人将依靠本协议发放和维持贷款，抵押权人、房东和租客同意如下：

1.租契及租客根据该租契享有的权利从属于按揭及其任何续期、取代、延期或更换，以及根据按揭而作出的每项垫款，犹如上述按揭一样，而每次该等续期、取代、延期或更换均是在租契签立前签立、记录和垫付的。

2.只要租客没有拖欠租金(在租契明示的任何期限之后)，或租客方面没有履行或遵守租契的任何条款、契诺或条件，(I)承押人在根据租契的条款或任何延期或续期期间行使其在按揭下的任何权利时，不得干扰租客对批租处所的占用。(二)只要租客没有拖欠租金(在租契明示的任何期限之后)，或租客方面没有履行或遵守租契的任何条款、契诺或条件，(I)承押人在根据租契的条款或任何延期或续期期间行使其在按揭下的任何权利时，不得干扰租客对批租处所的占用。及(Ii)抵押权人不会因抵押权下的任何失责而与租客一起作为被告人参与任何诉讼或法律程序，以终止租客在该租契下的权益及产业。

3.如有要求止赎按揭的法律程序提出，或物业或批租处所是依据按揭下的售卖权出售的，则租客须在任何该等止赎出售时委托买方，并须在其后承认该买方为租契下的业主。该委托书应是有效的和自我运作的，而不需要本合同任何一方签署任何进一步的文书。然而，承租人同意应按揭担保的任何债务或其他义务的任何持有人的请求，或应任何该等买方的请求，随时和不时地签立和交付：(A)根据该持有人或买方的合理判断，在任何该等止赎程序中或在其他方面可能是必要或适当的证明该委托书的任何文书或证明书；及(B)一份关于租赁状况的文书或证明书，其中包括陈述，(I)租约完全有效；(Ii)支付租金的截止日期；(Iii)租约期限的开始日期；(Iv)对租约的任何修订或修改的性质；(V)租约任何一方不存在违约或事实状态，而随着时间的推移或通知，或两者均构成违约；及(Vi)支付额外租金(如有)的日期

4.如承按人继承业主在租契下的权益，或如任何买家在按揭被止赎后取得物业或批租处所，则承按人或该购买人(视属何情况而定)在租客在缴付租金或履行或遵守任何条款方面的失责(在租契明示的期间以外)失责时，须借进入、采取行动或以其他方式获得相同的补救，承租人方面须履行或遵守的租契契诺及条件，如抵押权人或该购买人没有继承现时业主的利益，业主已有或将会有该契诺及条件，则该契诺及条件须由承租人履行或遵守。根据租约的所有条款、契诺和条件，承租人或该购买者对承租人具有约束力，而承租人或该购买者在该等授权书之开始及之后，应就该承租人或该购买者违反租契所载协议而向该承租人或该购买者提出相同的补救，而该承租人或该购买者若没有继承业主的利益，则该承租人或该购买者在违反该租契所载的协议时，应享有同样的补救；然而，只要抵押权人或该购买者仅在其所有权期间受约束，则所有承租人的索偿只能基于抵押权人或该购买者在该财产中的权益(如果有的话)而得到满足。, 抵押权人和买方不对任何前业主(包括业主)的任何作为或不作为承担责任；或(B)对物业的建造或其中的任何改善承担任何责任或招致任何义务；或(C)除非租约中有明确规定，否则承租人可能对任何以前的业主(包括业主)有任何抵销或抗辩；或(D)受租客可能支付的超过当时租金的任何租金或额外租金的约束；或(D)受租客可能已支付的超过当时租金的任何租金或额外租金的约束；或(D)受租客可能已支付的超过当时租金的任何租金或额外租金的约束；或(D)受租客可能已支付的超过当时租金的任何租金或额外租金的约束或(E)受抵押金或预付租金的约束，或对抵押金或预付租金负有责任；或(F)对任何先前房东(包括租约下的房东)违反任何性质的担保承担责任或招致任何义务，包括但不限于关于使用、遵守分区、业主业权、业主的权威、宜居性和/或是否适合任何目的或拥有的任何担保；或(G)对由此产生的损害负责。

5.如租客在缴付租金或履行或遵守租客本身须履行或遵守的任何条款、契诺或条件方面失责(超越租客可纠正失责的任何期限)，则本文并无任何意图，亦不得解释为缩减或不利影响业主或任何其后业主根据租契享有的任何权利或补救。

6.承租人同意在向业主发出每份根据租约向业主发出的违约通知的同时，向按揭人提供一份该通知的副本，并且在业主根据租约发生任何违约的情况下，承租人将不会采取行动终止租约：(A)如果违约不能由抵押权人补救(只要违约不影响租户对出租房屋的使用和占用)，或(B)如果违约可以通过以下方式补救，则承租人将不会采取任何行动终止租约(A)如果违约不能由抵押人补救(只要违约不影响租户对出租房屋的使用和占用)，或者(B)如果违约可以通过以下方式补救，则承租人将不会采取任何行动终止租约按房东的地址向房东和按以下第7条(或依据)规定的地址向抵押人支付；但如任何该等失责行为合理地不能在上述30天期间内补救，则该期间须延长一段合理需要的额外期间(包括但不限于取得财产管有权及止赎按揭的合理期间)，而抵押权人向租客发出书面通知，表示其选择采取补救行动(包括但不限于取得管有及丧失抵押品赎回权的行动)，则须在合理期间内采取治疗行动(包括但不限于取得管有权及止赎的诉讼)，则该期间须予延展一段合理所需的额外期间(包括但不限于取得财产管有权及取消抵押品赎回权的合理期间)，以及在一段合理期间内提起治疗行动(包括但不限于取得管有权及止赎的诉讼)。抵押权人没有义务纠正租约项下的任何违约行为。

7.本协议要求或允许的任何通知或通讯应以书面形式发出或递送，并应通过美国邮件、挂号或认证、全额预付邮资、要求回执、或通过认可的快递服务发送或递送给收件人，地址在上文所述的收件人地址，或该当事人在此之前可能通过按照本句递送的通知指定的其他地址。任何此类通知应被视为在本协议规定的正常营业时间内交付或提交交付的日期发出和接收。

8.本协定除由缔约各方或其各自的利益继承人签署书面协议外，不得以任何方式口头修改。本协议对本协议双方、其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人、房产或其任何部分丧失抵押品赎回权的买主及其各自的继承人、遗产代理人、继承人和受让人有利并对其具有约束力。

9.如果抵押人通知承租人贷款违约事件，并要求承租人支付租金和根据租约给抵押人的所有其他款项，承租人同意履行该要求，并向抵押人支付租金和根据租约应支付的所有其他款项。

兹证明，本协议双方已促使本协议自上文第一次写明的日期起正式签署。

於20年月日，在本人面前，即以下签署的公证人，亲自出席，并以令人满意的身份证明文件向本人证明，该文件须为其姓名签署在先前或随附的文件上的人，并向本人确认他是自愿为该文件所述明的目的而签署该文件的。

这一天，20岁，签名公证人亲自出现在我面前，米德尔塞克斯储蓄银行，一家公司，通过令人满意的身份证明向我证明，该人的名字将签署在前面或随附的文件上，并向我确认，他是自愿签署该文件的。

贝德福德爱国者公园有限责任公司(Bedford Patriots Park，LLC)作为租赁条款下的房东和抵押贷款条款下的抵押人，同意自己及其继承人同意并转让：

1.1.2构成抵押权人放弃其在抵押或任何其他贷款文件下的任何权利；或

1.1.3以任何方式解除抵押人或借款人遵守抵押和其他贷款文件的条款、条款、条件、契诺和协议及条款的义务；

1.1.4抵押品的规定仍然具有十足效力，借款人必须遵守；以及

1.1.5在抵押权发生违约事件后，承租人可按上述规定向抵押权人支付租约项下到期的所有租金和其他款项。

在这一天，20岁，在我面前，签名的公证人亲自出现，贝德福德爱国者公园，有限责任公司，特拉华州，有限责任公司，通过令人满意的身份证据向我证明，他们是，是在前面或随附的文件上签名的人，并向我确认他是自愿为其所述的目的而签署该文件的。

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以你方为受益人的汇票，格式为“附件1”，以美国即期汇票开具，并附下列单据：

本信用证中提及的租赁仅用于识别目的，并不打算将该协议纳入本信用证或构成本信用证的一部分。

除非我们在当前到期日之前至少四十五(45)天通过挂号信/隔夜快递服务通知您和申请人本信用证将不会超过当前到期日，否则本信用证将自动延长一年，不作任何修改或附加条件，从当前或每个未来到期日起生效，除非我们在到期日之前至少四十五(45)天通过挂号邮寄/隔夜快递服务通知您和申请人本信用证不会超过当前到期日。

本信用证可以转让一次或多次(以及转让本信用证所得款项)，费用由申请人承担(付款不应成为任何转让的条件)，但每次转让的金额只能是信用证项下可提取的全部金额。

无论国际商会第600号出版物《跟单信用证统一惯例》(1997修订版)中有任何相反规定，本合同项下相符提示的付款应由BANK IN在提交后两(2)个工作日内在银行办公室正常营业时间内立即可用的美元资金内支付。

我们特此证明这是一份无条件的、不可撤销的信用证，并与出票人、背书人和真正的持票人达成一致，根据本信用证的条款和条件开具的汇票，如果在本信用证到期日或之前议付，应在提交给DRAWEE时予以适当兑现。

除与本合同明示条款不一致外，本信用证适用国际商会第600号出版物《跟单信用证统一惯例》(1997年修订本)。

自本次转让之日起，以下签名受益人在上述信用证项下提款的所有权利，最高可达其可用金额。

通过这次转让，下列签署受益人在该信用证中的所有权利都转移给了受让人。受让人拥有作为受益人的唯一权利，包括与任何修改有关的唯一权利，无论是增加、延长还是其他修改，无论是现在存在的还是以后进行的。所有修改应直接通知受让人，无需征得下列签署受益人的同意或通知。

本租赁第一修正案(“第一修正案”)的生效日期为2019年2月8日(“第一修正案生效日期”)，由特拉华州有限责任公司(“房东”)贝德福德爱国者公园有限责任公司(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)同源医药公司之间签署。

鉴于，根据该日期为2017年12月21日的若干租约(“现有租约”)，业主将某些物业(“现有物业”)租给租户，并向业主租出租客租约，该物业(“现有物业”)位于马萨诸塞州贝德福德一号爱国者公园1号，邮编01730；以及

鉴于房东和租客希望扩建房产，以包括本文中更具体规定的第一修正案扩展空间(定义如下)；以及

因此，现在，考虑到前述情况，并出于其他良好和有价值的代价，特此确认已收到并充分支付，双方同意如下：

第一修正案扩展空间。自第一修正案生效之日起生效，储存空间(定义见下文)和机械空间(定义见下文)应添加到现有房产中。在此，存储空间和机械空间一起被称为“第一修正案扩展空间”(First Amendment Expansion Space)。“储物空间”是指大楼第一层大约75平方英尺的可出租面积，具体如本合同附件A所示。“机械空间”指大楼二楼约1,456(1,456)平方英尺的可出租平方英尺，详见附件B。处所内设计作特定用途的部分，包括但不限於贮物空间、机械空间及任何其他最初设计作机械设备或贮物的地方，除其设计用途外，不得作任何其他用途。第一修正案扩展空间为第一阶段空间的一部分。尽管本租约有任何相反规定，包括《基本租约信息摘要》第3.3节，一期空间

安装。在符合本第一修正案、租约第8条以及租约中与初始租户改善相关的所有条款的情况下，作为初始租户改善的一部分，承租人可在本合同附件D所示的位置(“电气设备区”)安装电气设备(定义见下文)。此处所用的“电气设备”是指本合同附件E所列的设备。此处使用的术语“电气设备安装”应指与电气设备的设计、施工、安装和激活相关的所有活动。

工程(应包括安装时间表和缓解计划，以确保电力服务在任何24小时内不会中断超过六(6)小时)，前提是此类计划已得到业主的书面批准，只要该文件与DPS信函一致，该批准不得被无理扣留、附加条件或延迟。此类其他文件应包括所有必需的许可和批准、设计和安装合同、完全协调的100%施工文件、与电气设备安装相关的保修表格，以及与电气设备安装相关的任何其他文件或信息。房东和租客承认，作为附件F所附的DPS信的复印件，由于大小，可能无法完全辨认。业主及租客在此附上存款保障计划函件副本，以供参考。房东和租客各有一份DPS信函的可阅副本，如有任何争议，以该副本为准。

(Iv)

电气设备的安装应以不会导致建筑物任何部分电力服务中断的方式进行，除非本合同明确允许。一旦承租人开始进行与电气设备相关的工作，承租人应勤奋工作直至完工(按照业主按照本节约定的时间表)。与启动或安装电气设备相关的大楼任何部分的电力供应中断应：(A)与业主协调，以便业主可提前至少五(5)天向大楼的所有其他住户发出书面通知；(B)发生在周六或周日；以及(C)在任何24小时内持续不超过六(6)小时。

(v)

电气设备的安装应按照业主书面批准的计划进行，不得干扰项目中未指定用于干扰的任何区域。在没有事先用业主批准的铺装垫保护路面的情况下，不得在任何路面上操作履带式设备。项目的所有要素(包括但不限于人行道、路缘和排水沟、草坪或种植园)在安装电气设备时以任何方式损坏，应恢复到业主满意的程度，费用由承租人承担。

(Vi)

在适用法律要求或行业最佳实践表明的情况下，电气设备的安装应包括临时支撑和/或护板的安装，在电气设备安装完成后，应根据适用法律和行业最佳实践拆除临时支撑和/或护板。承租人应根据适用法律清除和处置进入开挖的任何水，并在铺设床垫、管道安装和初始回填期间保持干燥的沟渠，高度至少高于管道顶部一英尺。在任何情况下，不得将回填材料放置在死水中。任何超深的开挖应由承租人自费用流填混凝土或业主批准的其他材料回填。

(八)

承租人应承担电气设备设计和安装的所有成本和费用，包括但不限于与退回和处置现有电气设备(定义见下文)有关的成本、费用和责任，以及因电气设备的安装和激活而给建筑物的业主或任何租户造成的任何成本、费用、损失或损害。承租人应赔偿、辩护、保护业主各方，使其免受与电气设备的设计和安装以及现有电气设备的退回和处置相关或产生的任何和所有损失、费用、损坏、伤害、费用和责任，但因业主的严重疏忽或故意不当行为造成的除外。如本文所用，“现有电气设备”是指与电气设备的安装相关的任何需要更换或拆除的设备。现有电气设备的拆除、返还和处置应经业主审查和批准，业主可行使唯一和绝对的酌情权批准或不予批准。业主有权获得与返还现有电气设备相关的任何打捞积分或其他福利。

(i)

承租人安装电气设备后，电气设备应成为大楼和基础建筑系统的一部分，属于业主的财产，并应为整栋大楼服务，即使租约中有任何相反的规定。承租人应迅速执行房东合理要求的文件，以实现转让，应将承租人与电气设备及其安装有关的所有担保、保修、索赔和其他权利转让或转让给房东，并应采取一切必要行动，使转让或其他转让生效。承租人应向业主提供业主满意的证据，证明电气设备安装后制造商的验收测试结果令业主满意。

(Iii)

在租赁期内(如可能延长)，尽管租赁合同中有任何相反规定，业主仍应操作、维护和维修电气设备。承租人应百分之百(100%)支付业主与维修和更换电气设备有关的费用，条件是按照公认的会计原则，此类费用将(相对于业主)被描述为资本费用，该金额应在业主开具发票后10天内支付。为免生疑问，任何维修或更换符合以下条件的电气设备的费用

电气负荷能力。为免生疑问，即使本合同或现有租约中有任何相反规定，承租人为物业服务的用电量不得超过附件6.3中规定的承租人份额。现删除本租赁附件6.3，替换如下：在生效日期至电气设备投入使用之间的期间内，租赁附件6.3中的引用应指本合同附件中的附件6.3.1，在电气设备投入使用之日开始的期间内，租赁中的附件6.3中的引用应指本合同附件中的附件6.3.2。此外，承租人对电气设备的使用应始终与作为附件F的DPS信函一致。如果承租人的用电量超过了附件6.3.1或6.3.2(以适用为准)中规定的用电量，或与DPS信函不一致，承租人应立即停止超额使用。

特此证明，本租赁第一修正案自上文第一次写明之日起已盖章生效，特此为证。

本租赁第二修正案(“第二修正案”)的生效日期为2019年3月15日(“第二修正案生效日期”)，由特拉华州有限责任公司(“房东”)贝德福德爱国者公园有限责任公司(“房东”)和特拉华州公司(“承租人”)同源医药公司之间签署。

鉴于，根据日期为2017年12月21日并经日期为2019年2月8日的《租约第一修正案》修订的特定租约(修订后的《现有租约》)，业主向租户出租的租约，以及业主向租户租赁的租约，包含位于马萨诸塞州贝德福德爱国者公园一号(One Patriots Park，Bedford，MA 01730)约68,518平方英尺的可出租空间；以及(“现有租约”)位于马萨诸塞州贝德福德爱国者公园一号(One Patriots Park，Bedford，MA 01730)；以及

鉴于业主希望续签N2租约，根据租约第1.4节，该租约目前用作扩展租约；以及

鉴于承租人希望将建筑物第二层与房屋垂直相连的部分指定为扩建房产；

因此，现在，考虑到前述情况，并出于其他良好和有价值的代价，特此确认已收到并充分支付，双方同意如下：

“1.4扩张权。在符合本条条款和条件的情况下，并规定在交付承租人的扩展通知(如下定义)和扩建场所开始日期(定义如下)时，(X)本租约完全有效，并且(Y)承租人在紧接交付承租人的扩展通知之前的三十六(36)个月期间的任何时间，在所有适用的通知和补救期限之后，本租约中的承租人都没有违约，(Y)承租人在紧接交付承租人的扩展通知之前的三十六(36)个月内的任何时间都没有违约。承租人有一次性权利(“扩张权”)租赁大厦第二(2)层(“扩建处所”)约25,092平方英尺的可出租空间，以扩建大厦内的处所，如附件附件1.4.1所示。在承租人按照第1.4节的规定正确交付承租人的扩展通知后，房东和租客应立即签订租约修正案，确认

经修订的本租约条款，包括在本租约项下租赁的房产中的扩建房产。

1.4.1运动条件。为行使该扩建权利，承租人应于2019年12月31日或之前向业主发出书面通知(“承租人扩建通知”)。如果承租人未能及时交付承租人的扩展通知，承租人应被视为放弃了该权利，第1.4节的规定将终止，不再具有效力和效力。

1.4.2出租扩建场所。如果承租人根据上文第1.4.1节的规定行使扩张权，承租人对扩建物业的租赁应与本租约的所有条款和条件相同，但(I)此后该物业应包括93,610平方英尺的可出租平方英尺，此后承租人在本租约下的份额应为65.21%；(Ii)除本段最后一句另有规定外，与扩建处所有关的基本租金、直接开支的额外租金及公用事业费用，须自租客发出扩建通知书日期后7个月的日期(“扩建处所租金生效日期”)开始缴交；(Iii)租客有权就扩建物业领取相等於3,138,591.00元的租客改善津贴(“租客改善津贴”)(计算方法为$161.50乘以25,092，再乘以分数，分子为2020年8月1日至2027年2月28日的满历月数，分母为自2018年9月1日(第一期起租日期)至2027年2月28日的满历月数)；(Iii)租户可获发相等於3138,092元的租户改善津贴(“租客改善津贴”)(计算方法为：161.50元乘以25092元，分子为自2020年8月1日至2027年2月28日的满历月数)，分母为自2018年9月1日(第一期租金开始日期)至2027年2月28日的满历月数；及(Iv)除上文明文规定外，业主毋须进行任何租赁改善、改建或任何其他工程，使扩建物业可供承租人使用或占用，而承租人须于扩建物业开工日期接受扩建物业的“原状”。尽管有上述相反规定，只要当时没有违约事件持续，且仅当扩建房产租金生效日期在2020年8月1日之前发生, 则承租人有权在扩建物业租金生效日期起至二零二零年七月三十一日止期间内，就扩建物业享有相当于基本租金50%的基本租金减免，否则须就扩建物业支付基本租金。

扩建楼宇内的租户改善工程，最少须用2,509,200.00元(扩建楼宇每平方呎可租100元)。超出该数额的环保租赁费津贴的任何部分，如未用于扩建物业内的租户改善，可用于日后通过修订租约而增加的额外第二层空间(如有)的未来改动，但在任何情况下，全部环保租赁费津贴的外部征用日期应为租户发出扩建通知之日起18个月后的日期，否则，该等额外的第二层空间(如有的话)可用于日后的改建工程，但在任何情况下，全部环保租赁费津贴的外部征用日期应为租户发出扩建通知之日后18个月的日期。

1.4.3扩张权终止。本租约授予的扩张权是本租约中指定的承租人的个人权利，不得转让给任何

受让人，但准予受让人除外。即使本租约有任何相反规定，本租约的任何转让或承租人根据本租约的规定转租超过75%(75%)的房产，除经允许的转让外，均应终止扩张权，该扩展权利无效，且不得向本租约任何一方追索。“

特此证明，本租赁第二修正案自上文第一次写明之日起盖章生效。

本租约的第三项修正案(“第三修正案”)的生效日期为2021年11月9日(“生效日期”)，特此由特拉华州有限责任公司爱国者公园所有者有限责任公司(“房东”)和同源医药公司签订，地址为c/o Jumbo Capital Inc.，地址为马萨诸塞州02169昆西市皇冠殖民地大道1900号4楼，地址为C/o Jumbo Capital Inc.(C/o Jumbo Capital Inc.)，地址为马萨诸塞州02169昆西4楼皇冠殖民地大道1900号。(“租户”)，一家特拉华州的公司，地址是马萨诸塞州贝德福德爱国者公园一号，邮编：01730。

鉴于，业主作为贝德福德爱国者公园有限责任公司的权益继承人，和租户是该特定租赁协议(“原始租赁”)的双方，该租赁协议由日期为2019年2月8日的“租赁第一修正案”(“第一修正案”)修订，并经2019年3月15日的“租赁第二修正案”(“第二修正案”，连同原始租赁和第一修正案，“租赁”)修订，根据该租赁协议，业主将租赁给位于马萨诸塞州贝德福德爱国者公园一号楼的一(1)层和二(2)层，邮编：01730(“大楼”)；

鉴于承租人希望增加现有房舍的面积，并在大楼内租用额外空间，该大楼共有约23,011平方英尺的可出租平方英尺，位于大楼的一(1)层和二(二)层(如本文件所附附件A所示，称为“扩建楼房”)；

鉴于，按现行条款计算，租赁将于2027年2月28日(“提前终止日期”)到期，双方希望根据本合同包含的所有条款和条件延长租赁期限；以及

鉴于，房东和租客进一步同意修改、修改和/或补充本租约的其他条款，所有这些条款均按以下条款和条件规定。

因此，考虑到本协议所载的相互契诺，并出于其他良好和有价值的代价(在此确认已收到并充分履行该契约)，房东和租客同意，自生效日期起，协议如下：

增加扩建场地。自(I)承租人工程基本竣工日期(定义见下文)、(Ii)承租人占用扩建物业任何部分作许可用途(定义见租约)及(Iii)2022年5月1日(“扩建物业开工日期”)较早发生之日起，现有物业于此扩大至包括扩建物业。因此，截至扩建处所开始日期：(A)大楼内租户租赁的处所总面积约为91,529平方英尺(“由此产生的处所”)；及(B)租约中对该处所的所有提述均指“由此产生的处所”；及(B)在租约中对该处所的所有提述均指“由此产生的处所”；及(B)租约中对该处所的所有提述均指“由此产生的处所”；但业主与租客在此承认并同意，扩建物业的租约期限与现有物业的租期不会同时终止，并进一步确认并同意现有物业的租期将会届满，并于现有物业终止日期延长，而租客须按照租约的所有条款及条件，在该日期适时腾出现有物业，而在该日期：(A)该大厦租客将租用的物业总数约为23,0000个单位；(A)租客须于该日起租出现有物业，而租客须于该日起租出现有物业；(A)租客将租用的物业总数约为230000个；(A)在该日，租客将租用的物业总数约为230000个；(A)租客租用的楼宇总数约为230000个。及(B)在租契的余下期限内，凡提述该处所之处，均仅指扩展处所。(B)在本租契的余下期限内，凡提述该处所之处，均仅指扩展处所。

*自扩建物业开始日期起计的租赁期内，包括任何适用的免收基本租金期间，承租人应负责在此期间向业主支付任何及所有额外租金，包括但不限于任何及所有公用事业费用，包括但不限于电费，以及与营运开支及税项开支有关的任何及所有费用、成本及开支。

11.

扩建场所的状况。承租人确认租户已检验扩建物业，且承租人(I)对扩建物业的状况感到满意；(Ii)按“原状”及“有一切故障”的状况占用及接受扩建物业，而业主并无任何协议、陈述、谅解或义务进行任何改建、修葺或改善；及(Iii)对扩建物业的状况感到满意，因为该状况关乎扩建物业是否适合作租户之用。

承租人对承租人工作的表现。此类进入不得干扰业主或大楼其他租户正在进行的任何工作，业主保留合理限制此类进入以避免此类干扰的权利。承租人应负责支付在进入本节所述扩建场所期间和/或在承租人工作期间在扩建场所消耗的所有公用事业费用，包括但不限于电力，费用和费用由承租人自行承担。在与该访问权相关的任何此类进入之前，承租人应向房东提交本合同和租赁合同中规定的金额的保险证书(视情况而定)，并受租赁合同中包含的所有保险条款的约束。承租人应对房东及其代理人和员工进行辩护、赔偿和保护，使其免受因承租人进入本节所述的扩建场所而可能对房东和/或其代理人施加或招致或向其主张的所有责任、义务、损害、处罚、索赔、成本、收费和开支，包括合理的律师费的责任、义务、损害赔偿、惩罚、索赔、费用、收费和开支，并免除这些责任、义务、损害赔偿、惩罚、索赔、费用和开支，包括合理的律师费。

13.

租户的工作。在本节条款、租约的其他适用条款和业主同意的情况下，承租人可以聘请自己的建筑师、工程师、顾问、总承包商和分包商根据承租人的工作计划(下文定义)和业主和租户双方同意的工作范围(“承租人的工作”)，根据各自合理的酌情决定权，聘请自己的建筑师、工程师、顾问、总承包商和分包商对扩建房屋进行某些商业上合理的改善(“承租人改善”)。承租人的工作应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律，承租人和承租人的建筑师、工程师、顾问、总承包商和分包商应按照业主不时采用的所有合理规则和规定进行承租人的工作。承租人的工程应于承租人所有工程完成之日视为“实质完成”，但建筑、机械调整或任何其他类似事项的任何非重大细节除外，而该等工程未完成并不会对承租人使用扩建物业造成重大干扰，且可在承租人接管扩建物业后完成或补救，而不会对承租人对扩建物业的使用及占用造成重大干扰。承租人应获得由适用的管理当局签发的扩建房屋的占用证明，并应在收到该占用证明后将其交付给房东。作为租户工作的一部分, 承租人的承建商须为扩建处所隔音，并安装适当的通风设备，使承租人使用扩建处所时，不会导致噪音及/或气味传播至扩建处所以外。在承租人开始工作之前，承租人应向业主提交详细说明承租人工作的计划(“承租人改善计划”)，并征得业主的批准。房东对租户工作计划的批准不得无理扣留、附加条件或拖延。在承租人开始工作之前，承租人应(A)获得(并向房东交付)任何州、联邦或市政管理机构进行此类工作所需的所有许可和授权，并(B)向房东提交证明(以房东合理接受的形式)，证明每个承包商和分包商的下列保险范围：(I)承保所有受雇于执行工程的人员的工伤保险。

承保人包括：(I)承保人或承保人；(Ii)以主要及非供款为基础的商业一般责任保险，责任限额由业主合理批准，并有合约责任承保范围，指定业主、业主的管理代理人、业主的物业经理及大厦的任何指定抵押权人为额外保险人；及(Iii)建筑商风险保险，以承建商及分包商所完成的承租人工作的全部价值作为额外保险人(包括放弃代位权，使业主及任何业主的受弥偿人受益)；及(Iii)商业一般责任保险，其责任限额经业主合理批准，并包括合约责任保险，指定业主、业主的管理代理人、业主的物业经理及大厦的任何指定抵押权人为额外保险人；及(Iii)建筑商风险保险。

(A)业主同意承租人的工程及业主批准承租人的改善计划，不应对业主负任何责任或向业主追索，不得免除承租人严格遵守租约规定的义务，亦不构成业主就承租人的工程或承租人改善计划是否足够或是否符合适用法律而作出的任何陈述或保证，亦不应免除承租人获得业主的书面批准而对其作出修订。在承租人的工程基本完成后，承租人应立即获得并向业主交付承租人工程(包括对扩建房屋和/或大楼的入住证的任何必要修订)以及业主合理要求准备的承租人工程的“竣工”平面图和规格的所有书面签字、竣工通知书、批准书和证书的副本，费用由承租人自费。(二)承租人工作完成后，承租人应立即获得并向业主交付承租人工程完成后所需的所有书面签字、完工通知书、批准书和证书的副本(包括对扩建房屋和/或大楼的占用证明的任何必要修订)。

(B)如果因承租人的工作或承租人或承租人的雇员、代理人或承包商的任何其他行为或不作为、机械师留置权、融资报表或其他留置权或违反任何适用法律而对房东或建筑物或物业的全部或任何部分提起诉讼，承租人应在收到提交通知后十(10)个工作日内通过担保或其他方式取消该留置权，费用由承租人承担。

(C)所有施工经理、承包商和分包商在执行适用法律规定需要许可证的工作时，均应获得相应政府部门的许可，并经业主批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。(C)所有施工经理、承包商和分包商均应获得相应政府当局的许可，并经业主批准，不得无理拒绝、限制或拖延批准。业主对此类施工经理、承包商和分包商的批准不应对业主负责或向业主追索，不应免除承租人严格遵守租约规定的义务，不应构成业主对经批准的施工经理、承包商或分包商的适当性、专业性、能力或经验的任何保证，并且如果承租人寻求雇用任何其他或额外的施工经理、承包商或分包商，则不应免除承租人获得业主的事先书面批准。承租人的工作基本完成后，承租人应立即向业主提供所有施工经理、承包商、分包商和提供与承租人工作相关的工作、服务或材料的施工经理、承包商、分包商和物料工以合理满意的形式向业主提供留置权的豁免和解除。

(D)应租客的要求，业主须加入任何申请，要求任何政府当局批准业主同意的与租客工程有关的任何授权，并以其他方式与租客就租客的工程进行合作，但业主并无义务招致任何与该等申请或合作有关的开支或义务。

(E)承租人不得在扩建处所的任何楼面上放置超过该楼面设计承重的每平方尺楼面负荷量，以及任何适用法律所容许的楼面负荷量。

(F)承租人须对因承租人的工作及/或其安装及/或拆除招牌而对建筑物任何部分(包括其固定附着物及设备)造成的任何损坏负上法律责任。如果承租人在业主批准下在建筑物屋顶进行任何工作(例如，与维修、维护或安装任何空调系统相关的工作)，承租人只能使用业主认可的承包商进行此类工作，并且不得做或导致做任何会使业主当时对建筑物的有效屋顶担保无效的事情。承租人还应负责迅速修复(包括任何必要的更换)因该工作对屋顶或建筑物造成的任何损坏；但业主可根据其选择进行任何此类修理或更换，在此情况下，承租人应在向承租人开具账单后十五(15)个工作日内补偿业主与此相关的所有费用。

(G)即使本第三修正案或租约有任何相反规定(包括但不限于租约第8.3条)，在扩建物业期满之日或之前和/或租约较早终止之日(如果适用)，承租人应在房东收到租客的最终计划和设备清单后三十(30)天或之前，自行承担费用和费用，将房东在向租客发出的通知中指定拆除的所有租户改善措施从大楼中拆除(包括但不限于，租约第8.3条)，在房东收到租户的最终计划和最终设备清单后三十(30)天或之前，承租人应自行承担费用和费用，拆除所有房东在向租户发出的通知中指定拆除的所有租户改进措施。承租人应修复因安装或拆除招牌或承租人改进而对扩建房屋、建筑和/或财产造成的任何损坏。除非本节明确规定，否则不得移除租户改进。

(H)因租客提出任何要求而更改租客的工作描述而导致的任何费用及开支的增加，须经业主凭其全权酌情决定权批准，并须由租客独自承担。所有电话和数据布线应由租户支付和安装费用。

(I)租客改善津贴。房东应为租户的工作支付最高529万2530美元/100美元(5292,530.00美元)(“TI津贴”)。即使本合同有任何相反规定，承租人应独自承担超出TI津贴的任何费用，并应自付超出业主为租户工作而支出的TI津贴的任何自付费用。承租人还应被要求向Jumbo Capital Inc.支付项目管理费，金额不得超过TI津贴的3%(3%)，该费用应从TI津贴中支付。超出承租人工作成本或在扩建物业开工日期后十八(18)个月后仍未支付的TI津贴的任何部分将由业主独占，双方同意承租人无权获得与此相关的任何抵扣、抵扣、减免或付款。

(J)翻新津贴。除上述费用外，房东最高缴费金额为102万7770美元/100美元。

(1,027,770.00元)(“翻新津贴”)，用以支付租户翻新现有物业及/或扩建物业的费用。承租人应根据并符合本第三修正案和租约(以适用者为准)中包含的所有条款和条件进行任何和所有此类翻新工作。即使本合同有任何相反规定，承租人应独自承担超过翻新津贴的任何费用，并应自付超过房东为该等翻新工作支付的翻新津贴的任何自付费用。在此基础上，承租人应自行承担超过翻新津贴的任何费用，并自付房东为该等翻新工作支付的任何自付费用。承租人还应向Jumbo Capital Inc.支付不超过翻新津贴的3%(3%)的项目管理费，这笔费用将从翻新津贴中支付。翻新津贴的任何部分如超过租户的翻新工程费用，或在扩建物业开工日期后二十四(24)个月后仍未支付，应由业主独占，双方同意租户无权获得任何抵扣、抵扣、减免或付款。

(K)支付技工津贴和翻新津贴。只要承租人已向房东提交详细说明适用费用的合理文件，包括但不限于发票、账单、已完成工程或提供的服务的报表以及房东合理要求的其他文件，则房东应在房东收到租客的书面请求和房东收到此类文件后的一段商业合理的时间内直接向租户付款，该部分TI津贴和/或翻新津贴(视情况而定)在此列明；但是，如果执行承租人的工作或承租人的翻新工程(视情况而定)的总成本或估计成本可能会超过业主和租客合理确定的TI津贴或翻新津贴(如适用)，则业主应在商业上合理的时间段内直接向承租人支付承租人工作费用或租客翻新工程费用(如果适用)的任何部分，该部分费用是租户按TI津贴计算的按比例实际支付的。在此情况下，业主应在商业上合理的时间内直接向租户支付承租人工作费用或租户翻新工程费用(如适用)的任何部分，该部分费用是由租户按比例实际支付的，该部分费用是根据TI津贴计算的与执行承租人的工作或承租人的翻新工作的总成本或预计成本(如果适用)进行比较。

“扩张权。承租人有一次性的“第一要约权”，租赁目前由N2 Biomedical LLC(“N2”)租赁的大楼一(1)层的空间(“RoFo空间”)，但须符合本节规定的条款和条件，并受(I)N2延长其租期的权利和/或(Ii)业主拥有的大楼或其他建筑物中的其他租户或占用人相对于现有RoFo空间的优先权利(如有)的限制。(Ii)承租人应享有一次性的“第一要约权”，以租赁目前由N2 Biomedical LLC(“N2”)租赁的大楼的一(1)层(“RoFo Space”)(“RoFo空间”)。

如果在扩建房屋期满日期之前还有不到三(3)年的时间，则承租人对该RoFo空间的第一要约权取决于承租人有效行使其选择权，根据租约的所有条款和条件(包括但不限于第三修正案第16条)延长延长期限(该期限在第三修正案第16条中定义)，同时行使该第一要约权，并且RoFo空间的期限应为相同期限

房东将向租户发出合理的通知，说明其计划将RoFo空间的任何部分出售给任何无关的第三方出租。业主通知书应注明计划出售的RoFo空间的大小和位置、业主对该RoFo空间的公平市值租金的估计、该RoFo空间的可用日期以及适用于该RoFo空间的所有其他重大条款和条件(“RoFo通知”)。如果租客希望根据房东规定的条款和条件向房东出租RoFo空间，租户应在房东通知后十(10)个工作日内通知房东。如果承租人通知房东它希望租赁RoFo空间，房东和租户应在此后十(10)个工作日内按照房东通知中包含的条款签署将RoFo空间纳入房屋的租约修正案。如果承租人未能在所述十(10)个工作日内通知业主承租人打算租赁该RoFo空间，或在必要时未能同时行使延长该RoFo空间的选择权，或未能在承租人向房东发出意向通知后十(10)个工作日内执行该RoFo空间的租赁协议，且该不能完全归咎于承租人的行为，则承租人应被视为已放弃其对RoFo空间的权利，房东有权自行决定租赁，而无需进一步通知承租人。以该等条款及条件将该等RoFo空间的全部或任何部分转予任何第三者或各方，包括但不限于可选择延长该租契的年期及/或根据该租契扩建处所，以及收取业主自行厘定的租金，而就任何该等空间的首次提出权并无进一步效力或作用；但前提是，尽管有上述规定, 如果业主希望以低于提供给租客的实际净租金的百分之九十五(95%)的净实际租金(即，在建议租期内，通过从租期内的面值中扣除所有优惠、津贴、免租和其他建议给予的优惠的美元价值，平均每年收到的实际租金)将RoFo空间出租给潜在租户，则房东必须首先按照上述条款将RoFo空间重新提供给租户。

即使本节或本租约的任何其他条款有任何相反的规定，任何第一要约权和承租人对任何第一要约权的行使均无效，除非承租人在租户通知房东其正在行使第一要约权之日和开始之日。

RoFo空间修订日期(I)租约完全有效，(Ii)租约项下并无违约(定义见租约第19条)且仍在继续，及(Iii)除获准受让人(定义见租约第14.8节)外，承租人不得转让租约，于租约期限开始时，任何RoFo空间不得有任何有效的分租或分租

“选择权是对的。但条件是(A)现时并无违约(定义见租约第19条)，(B)租约仍具十足效力，及(C)租客或准许受让人(定义见租约第14.8节)占用扩建楼宇的百分之百(100%)(定义见租约第三修正案)，及(C)承租人或准许受让人(定义见租约第14.8节)占用扩建楼宇的百分之百(100%)，(C)租客或准许受让人(定义见租约第14.8节)占用扩建楼宇(定义见租约第三修正案)，承租人有权根据租约中包含的相同条款、契诺和条件，将扩建房产的租期延长一(1)五(5)年(“延期期限”)，从紧接《租赁第三修正案》第5条规定的扩建房产当前期限届满的次日开始(但业主没有义务翻新扩建房产，也没有义务为此提供任何补贴，也没有进一步延期的义务)。然而，经充分考虑扩展物业的大小、楼龄、类别、位置、设施及用途后，续期的基本租金应等于(I)租赁期最后一年内有关扩展物业的有效基本租金及(Ii)大楼内可比空间及位于贝德福德及列克星敦次市场的可比混合用途写字楼及研发楼宇的公平市值租金(定义见下文)，两者中以较大者为准。无论延长期限的基本租金是根据本节上述(I)或(Ii)项计算，延长期限的基本租金应包括与租户续约时公平市值租金增长一致的年度增幅。如果承租人行使本合同规定的延长当时期限的选择权, 到期日应为延期期限的最后一天，业主和租客应随即以业主和租客合理满意的形式签署租约修正案(“延期期限修正案”)，就扩建物业延长租约的到期日，并根据本节的规定修改基本租金。

如果承租人希望行使本节中包含的延长租期的选择权(目前至关重要)，承租人应不早于到期前十八(18)个月且不迟于到期前十五(15)个月向房东发出书面通知。

“公平市场租金”是指公平的市场租金，包括房东和租户就大楼和位于贝德福德和列克星敦次市场的可比混合用途写字楼和研发大楼的可比空间签订新租约时就位置、大小、年限、等级、便利设施和用途达成的优惠(并考虑到所有相关的市场因素)，假设该房屋处于当时的状况、可比的期限和可比的运营费用和房地产税，则该租金是指公平的市场租金，包括在可比大楼和位于贝德福德和列克星敦次市场的可比混合用途写字楼和研发大楼的位置、大小、楼龄、等级、便利设施和用途方面达成的优惠(并考虑到所有相关的市场因素)。假设房东和房客都是知情和明智的，各自都是按照自己认为的最大利益行事的。房东和租客应真诚协商，以确定延长租期的公平市场租金，自房东收到租客选择延长租期的书面通知之日起三十(30)天内，如本条款所规定的那样，房东和租客应真诚协商，确定延长租期的公平市场租金，期限自房东收到租客选择延长租期的书面通知之日起三十天。

如果房东和租客无法在上述三十(30)天期限内就延长租期的公平市场租金达成一致，公平市场租金应由三(3)名持牌商业房地产评估师组成的委员会确定，每名评估师至少有十(10)年贝德福德和列克星敦综合用途写字楼和研发子市场的租赁经验，其中一人应由房东指定，其中一人由租户指定，被任命的两人应选择第三人。房东和租客同意在上述三十(30)天期限届满后十五(15)天内进行预约。房东和租客双方选出的两位评估师应在双方选定后十五(15)天内选出第三位评估师，房东和租客双方的评估师应在第三位评估师被选中后十五(15)天内向第三位评估师提交公平市场租金的测算结果。第三方评估师应选择该第三方评估师认为最接近公平市场租金的业主或租户评估师的估价，并将该金额作为延长期限内的基准租金。(三)第三方评估师应选择该第三方评估师认为最接近公平市场租金的估价方，并将该金额作为延长期限内的基准租金。双方承担其鉴定人的费用，双方平分第三鉴定人的费用。如公平市值租金在延展期开始时仍未厘定，则基本租金须按紧接其前应付的税率支付，而一旦知悉公平市值租金，则须追溯至延展期开始时作出调整。尽管本合同有任何相反规定，如果在租户书面行使延期选择权后的任何时间发生违约，房东可以自行决定以书面通知租户的方式, 拒绝承租人行使延期选择权。如房东如此拒绝租客行使延期选择权，延期选择权即告无效。“

(一)自本条例施行之日起，在第二十八条(租户停车位)中增加下列内容：

房东可自行决定与租客停车权相关的贴纸系统(“贴纸系统”)，承租人应独自负责向承租人员工分发与此相关的任何及所有贴纸。业主可安排将任何该等违例停泊的车辆或任何没有泊车贴纸的车辆(如适用的话)从停车场拖走，而业主可向该等车辆的车主发出任何及所有与此有关的费用及开支的账单。承租人应尽最大努力遵守与本节相关的任何和所有政策。“

(B)自扩建物业开始生效日期起，“基本租约资料摘要”第11分节所载的“泊车位比率”须于此从租约中删除，并全部删除。(B)自扩建物业开始日期起，“泊车位比率”须从租约中删除，并全部删除。

(C)自扩建房屋开工之日起，现将租约第二十八条(租户泊车)的第一(一)和第二(二)句全部删除，代之以：

“在此期间，房东和租户在此确认并同意，承租人有权使用二百一十四(214)个停车位在服务于本项目的停车设施中停放标准尺寸的汽车和小型多功能车，符合本条款第28条的所有条款和条件。尽管如上所述，停车位的数量应减少：(A)由于安装或使用外部设备和/或特殊系统(但仅在业主未根据第29.33节接受此类特殊系统的责任)而不能用于停放客车的项目停车位的数量，并应进一步减少(B)由于安装或使用特殊系统而不能停放客车的停车位的数量，业主已根据第29.33条承担责任的特殊系统的安装导致项目内不能停放乘用车的停车位的数量应进一步减少(B)项目中由于安装或使用特殊系统而不能停放客车的停车位的数量，业主已根据第29.33条承担责任的情况下才能减少该停车位的数量，并且应进一步减少(B)由于安装或使用特殊系统而不能停放客车的停车位的数量

“尽管本合同有任何相反规定，承租人不得以低于公平市值租金的金额转租。

于租赁第三修正案生效日期，承租人正在商讨将承租人业务的全部或大部分权益出售予制药/生命科学公司或私募股权公司的潜在交易(“建议交易”)。房东特此同意因拟议交易而产生的任何转让：(A)在紧接该拟议交易完成前净资产等于或大于承租人净资产的私募股权公司，或(B)市值在5亿美元或更高的制药/生命科学公司；但房东同意因拟议交易而进行的转让取决于满足以下每一项条件：(I)允许的用途(如第8项中所定义的(Ii)该租户将至少在该建议交易完成前十(10)个营业日向业主发出任何该等建议交易的通知；(Iii)该租户迅速向业主提供业主要求的有关该建议交易的任何文件或资料；(Iv)该建议交易不是租客逃避其在租约项下义务的托词；及(V)该建议受让人与该建议交易有关的性质和声誉应与建筑物的品质一致。根据本节允许或未经房东同意的与该拟议交易相关的任何许可转让、转租或其他转让，均不得解除承租人在本租约项下的任何义务。“

“3.爱国者公园业主有限责任公司与房地产信贷策略账户之间的按揭、租约和租金转让、抵押协议和固定装置存档-NY LP记录在76460页，第492页。

4.爱国者公园业主有限责任公司和房地产信贷策略账户-NY LP之间的租约和租金转让，日期为2020年12月17日，记录在76460册第517页。

23.

经纪人。房东和租户向另一方声明并保证，除Newmark Night Frank和Cresa(“经纪人”)外，他们没有达成任何协议或采取任何行动，可能导致任何其他方因本第三修正案所考虑的交易而有权获得佣金。此外，每一方都将赔偿和保护另一方，使其免受任何其他此类第三人因违反其协议而提出的任何和所有索赔要求，无论是实际索赔还是威胁索赔。

24.

承租人的陈述。租户特此向业主陈述并保证，截至生效日期：(A)租户没有转让其在本租约中的权益、转租全部或部分房产、或对房产进行任何留置权或产权负担；(B)租户不知道租户根据租约就其到期或即将到期的租金或费用提出的任何可诉抗辩、索赔或抵销；(C)租户目前拥有现有物业，而据租户实际所知，该等物业的基本租金、营运开支及根据租约就现有物业应付的任何其他收费或款项目前仍在支付中；及(D)本第三修正案已由租户及其代表妥为授权、签立及交付，并根据本修订条款构成租户的有效及具约束力的协议。(C)租户目前拥有该物业，而据租户实际所知，该第三修正案已由租户及其代表妥为授权、签立及交付，并根据本修订条款构成租户的有效及具约束力的协议。

自上述日期起，房东和租客共同签署本第三修正案，特此为证。


期间	每年一次基本租金		每月分期付款基本租金		年度基数每套房租可出租平方英尺
租约开始日期至2018年8月31日	$	0.00	$	0.00	$	0.00
2018年9月1日*至2019年2月28日	$	1,824,702.50	$	152,058.54	$	39.50
2019年3月1日*至2019年8月31日	$	2,653,017.50	$	221,084.79	$	39.50
2019年9月1日至2020年8月31日	$	2,732,608.03	$	227,717.34	$	40.69
2020年9月1日至2021年8月31日	$	2,814,586.27	$	234,548.86	$	41.91
2021年9月1日至2022年8月31日	$	2,899,023.85	$	241,585.32	$	43.16
2022年9月1日至2023年8月31日	$	2,985,994.57	$	248,832.88	$	44.46
2023年9月1日至2024年8月31日	$	3,075,574.41	$	256,297.87	$	45.79
2024年9月1日至2025年8月31日	$	3,167,841.64	$	263,986.80	$	47.17
2025年9月1日至2026年8月31日	$	3,262,876.89	$	271,906.41	$	48.58
2026年9月1日至2027年2月28日	$	3,360,763.19	$	280,063.60	$	50.04


5.	租户改善津贴：	$10,853,864.00，如附件1.1.1所附的租户工作信函中所述，并受其条款的约束，费用为10,853,864.00美元。

6.	NNN租赁：	除基本租金外，承租人须按照租约第四条第二款的条款，负责支付承租人应占的直接费用。

7.	承租人的份额 (第四条)：	自第一阶段租金开始日期开始至第二阶段租金开始日期前一天晚上11：59止的期间，根据第一阶段空间及本租约第4.2.6节所载计算，承租人应占约32.15%。

		根据以下本租约第4.2.6节所载计算，自第二期租金开始日期起及之后的一段时间内，整个物业的承租人份额约为46.74%。

8.	许可使用 (第五条)：	该房产只能用于一般办公、研究和开发(在适用法律允许的情况下，包括实验室和间隔室)，以及作为上述生物制造的附属用途(但不超过与最初承租人改善相关的房产可出租面积的25%(如工作书中所定义)，以及由于任何随后的改建而不超过房产可出租面积的40%，所有该等改动均以第8条的规定为准)。(注：适用法律允许的用途包括实验室和间隔室)，以及作为上述生物制造的附属用途(但不得超过与最初承租人改善相关的可出租面积的25%(如工作书中所定义)，以及因随后的任何改建而不超过房屋可出租面积的40%)。所有(I)符合马萨诸塞州列克星敦和贝德福德地区类似的混合用途写字楼和研发项目，以及(Ii)符合适用法律和本租约条款。即使本协议有任何相反规定，物业内的间隔室用途(可予扩建或收缩)不得超过该物业的可出租面积的10%。


		租户最初装修时的房屋面积，以及因其后的任何改建而导致的房屋可出租面积的不超过20%，所有该等改建均须受第八条的规定所规限。

9.	保证金 (第二十一条)：	$1,496,587.25，可根据第二十一条的规定予以减少。

10.	担保人 (第二十一条)：	没有。

11.	停车率 (第二十八条)：	根据租约第28条的条款，每1000平方英尺的可出租房产有三(3)个未预留的停车位。

12.	租户地址 (第29.18条)：	租户改善工程大致完成后：在现场，请注意：运营总监

		在租户改善工程实质完成前：

		马萨诸塞州贝德福德威金斯大道45号，邮编：01730 注意：运营总监

13.	业主地址 (第29.18条)：	请参阅租约的第29.18节。

14.	经纪人 (第29.24条)：	克雷萨和西德/RBJ



身体伤害和		每次发生$5,000,000
财产损害赔偿责任		每年总计500万美元
人身损害责任		每次发生$5,000,000
		每年总计500万美元
		0%参保人参保率


		页面
1.	房舍、建筑、项目和公共区域	11
2.	租赁期；期权期限	13
3.	基本租金	15
4.	额外租金	16
5.	处所的使用	22
6.	服务和公用事业	28
7.	修理	31
8.	增建和改建	32
9.	反对留置权的契约	34
10.	保险	34
11.	损坏和破坏	36
12.	不放弃	37
13.	谴责	38
14.	转让和分租	39
15.	交回处所；固定附着物的拥有权及移走	43
16.	等待	44
17.	禁止反言证书	45
18.	从属关系	45
19.	违约；补救措施	47
20.	宁静享受之约	50
21.	保证金	50
22.	故意遗漏	53
23.	标志	53
24.	遵守法律	54
25.	滞纳金	54
26.	业主补救违约的权利；租客付款	55
27.	业主进入	55
28.	租户停车位	56
29.	杂项条文	56


附件1.1.1-1	处所
附件1.1.1-2	租户工作书
附件1.1.2	法律说明
附件1.4	扩建房舍
附件5.2	规章制度
附件5.3.1.1	环境调查问卷
附件6.1.2	扩展场所交付条件
附件17	承租人禁止反言证明书的格式
附件18	SNDA的格式
附件21.1	信用证格式
附件29.32.1	安装区(氮气罐和发电机)


额外租金	16
倡导仲裁员	14
改建	32
适用法律	54
审核期	21
银行优质贷款	55
基本租金	15
BMBL	24
经纪人	60
建筑商自负一切风险	33
建房	11
建筑公共区域	11
清理	27
结束信	27
代码	40
公共区域	11
公司	41
可比建筑	14
可比交易	14
预计生效日期	41
设想的换乘空间	41
包商	71
控制	42
DHHS	24
直接费用	16
支出	72
环评	26, 43
环境条件	65
环境法	24
环境调查问卷	23
环境报告	27
估算	22
估算表	22
预计直接费用	21, 22
现有的危险材料	26
扩建房舍	12
扩建单位租金生效日期	12
扩张权	12
费用年度	16
外部区域	62
外部建筑标牌	53
外部设备	62
外部标牌阈值	53
公允租金价值	14
拟合平面	70
不可抗力	59


免租金额	50
发电机	62
发电机区	62
危险材料	23
危险材料索赔	24
暖通空调	28
最初的租户改善	70
转让通知的意向	41
信用证保证金	50
地主	56
房东聚会	34
房东批准	70
业主建设费	72
房东提成	73
租约开始日期	13
租约到期日	13
租期	13
留置权表格	73
线条	61
邮费	59
物资服务中断	31
机械师的留置权法律	73
轻微改动	32
N2租赁	13
中立仲裁员	14
新的改进	35
氮气罐	61
氮气罐区	61
通告	59
运营费用	16
期权条件	13
期权租金	13
期权条款	13
原租户	13
外部协议日期	14
外部请购日期	74
外部安全降低日期	52
监督费	72
付款期日期	72
多氯联苯	23
许可证日期	70
核准受让人	42
许可受让人	42
第一期租金生效日期	8
第一阶段空间	8
第二期租金生效日期	8
第二阶段空间	8
处所	7, 11
预防性维修记录	31
项目	11
项目公共区域	11


重新捕获通知	41
房地产投资信托基金	58
发布	24
已释放	24
释放	24
租金	15
屋顶设备	61
天台安装区	61
服务合同	31
服务中断	30
服务中断通知	30
特殊系统	65
陈述式	21
主题空间	39
基本完工	71
税费	16, 20
租客	56
租户改善津贴	72
租户改进	71
租户当事人	23
租户的建筑师	70
租户扩建通知书	12
租客续期通知书	13
租户的暖通空调设备	31
租户许可证	70
租户的平面图	70
承租人的份额	16, 21
租户的转租费用	40
调离通知	39
转移保险费	39, 40
受让方	39
转账	39
垃圾压实机	66
三重网	31
底层文档	17


租约条款			描述
1.	生效日期：		(2017年12月21日)

2.	处所
	(第一条)。

	2.1	建筑：	位于马萨诸塞州贝德福德爱国者公园一号(One Patriots Park，Bedford，MA 01730)的某座多用途写字楼和研发大楼，拥有约143,716平方英尺的可出租空间。

	2.2	处所：	67,165平方英尺的可出租空间位于该大楼的第一(1)层(“该处所”)，详见本租约附件2.2。

3.	租期
	(第二条)。

	3.1	任期：	约八年零六个月，不包括生效日期至第一阶段租金开始日期(定义见下文)的期间。

	3.2	租约生效日期
		日期：	生效日期。


房东：贝德福德爱国者公园有限责任公司特拉华州一家有限责任公司		租户：同源医药公司一家公司

由以下人员提供：	/s/Jamison N.Peschel	由以下人员提供：	/s/Arthur Tzianabos
姓名：贾米森·N·佩谢尔		姓名：亚瑟·齐亚纳布斯(Arthur Tzianabos)
ITS：授权签字人		ITS：首席执行官

		由以下人员提供：	/s/布拉德·史密斯
		姓名：布拉德·史密斯(Brad Smith)
		ITS：CFO



西北风		威金斯大道旁，如所说的平面图所示，179.08英尺；
东南风		通过格里菲斯真正信任的土地，如所说的平面图所示，海拔608.30英尺；
西南风		A号地块，如图则所示，408.95英尺；
西北风		A号地块，如上述图则所示，597.61尺；及
东北方向		A号地块，如图则所示，42.01英尺。



东风		由图则所示的威金斯大道西线划出两条线，分别为16和97/100(16.97)尺和122 55/100(122.55)尺

东南风		在威金斯大道和平面图上显示的一条未命名的道路的弯曲交叉口，70和21/100(70.21)感觉；

南风		如图则658 76/100(658.76)尺及69 53/100(69.53)尺所示，由上述通道的侧线及由地块D所示

西风		由上述图则所示的D号地块，262 26/100(262.26)尺；及

北风		如图则所示，由米利波尔之地移两条线，分别为587 22/100(587.22)英尺和235 1/100(235.01)英尺。



东北方向		威金斯大道旁，如下文提到的平面图所示
		112.57英尺；
西南风		以图则42.01尺所示的泛美地平线为界；
东南风		以上述图则所示的潘米特里之地597.61尺为界；
东北方向		经上述图则所示的泛美大陆408.95尺；
东南风		由格里菲斯房地产信托公司提供的土地，如图则所示，372.71英尺；
东南风		以上述图则所示高度为8.78尺的B&M之地；
西南风		如图862.33所示，由B&M土地感觉；
西北风		以米利波尔之地为界，如图所示，两段距离
		分别为157，50和71.41英尺；
东北方向		由图则所示的“E”号地块，262.26英尺；
西北风		由图则所示的“E”号地块，69.53尺；
西北风		由图则所示的“E”号地块，658.76英尺；
西北风		由包裹“E”，如所说的平面图所示，70.21英尺。


			拆卸现有租户的改善设施


			将扩建物业上方的屋顶更换为与租约下原有物业上方的屋顶一致的材料和工艺。


			交付带结构支撑的暖通空调系统，该系统的功能应与业主在原建筑内安装的暖通空调一致(考虑到扩建建筑和原建筑的相对大小)。


			足以操作演示/临时电源和照明、火警和建筑机械系统的电气工作。


1.	承租人及其员工不得以任何方式阻碍大楼的人行道、大厅、楼梯或电梯，只能将其用作进出各自办公室的通道。承租人在任何时候都不得允许其员工在公共区域或物业内和附近的其他地方游荡。


3.	除经适当证明及领有牌照的服务动物外，任何动物不得带进或饲养在处所内、处所上或处所周围，但如在租客不时维持的间隔室内或经物业经理同意，则属例外。


4.	洗手间固定附着物只可用于建造该等固定附着物的用途，不得投放垃圾、骨灰或其他任何种类的物质。租户将承担因使用不当而造成的任何损坏的费用。


5.	未经业主事先书面同意，租客不得在建筑物的任何外门或在处所内的建筑物核心区域的任何门上加装锁，包括通往电话、电气柜和污水槽的门；但租客须控制处所内所有门的钥匙，但须向业主提供该钥匙的主副本。根据房东的选择，所有钥匙应在租赁期满或提前终止时交还给房东。


6.	业主有权拒绝或驱逐业主认为在酒类或药物影响下醉酒或违反大楼规章制度的任何人员离开大楼。(二)业主有权拒绝或驱逐任何受酒类或毒品影响而醉酒的人员或违反大楼规章制度的人员离开大楼。


7.	承租人共同使用的区域，应遵守其上张贴的附加合理规定。


9.	租户不得干扰或阻碍任何周边供暖、空调或通风设备。


10.	房东和租客应就白蚁和病虫害灭除服务达成一致，以控制房屋内的白蚁和病虫害。除房东提供的服务外，房客应承担此类消灭服务的费用和费用。


12.	承租人不得在处所内操作或准许操作任何硬币或代币操作的自动售货机或类似的设备(包括但不限于电话、储物柜、厕所、秤、游戏机和售卖饮料、食品、糖果、香烟或其他商品的机器)，但专供承租人雇员使用的自动售货机或类似设备除外。


13.	自行车和其他车辆不允许进入或进入大楼外的人行道，除非是在房东专门指定的区域内。


14.	业主可不时为建筑物、其占用人、进入和使用或其内容的保安或安全而采取适当的制度和程序，但租客须可一周7天、每天24小时进入建筑物。承租人、承租人代理人、员工、承包商、客人和被邀请人应遵守业主对此的合理要求。


15.	禁止在大楼内或附近拉票、拉票和兜售。承租人应配合并尽合理努力防止此类事件发生。


16.	承租人不得允许或承租人的代理人、员工、承包商、客人或受邀者在大楼的任何公共区域吸烟。


17.	承租人应自负费用：将任何垃圾、垃圾、垃圾和垃圾放置在房屋内部的防虫容器中，直到被移走。


18.	实验室操作人员在实验室外旅行必须遵守“一只手套”的规定，房东和租户应就不允许穿实验室大衣的区域达成一致。


19.	实验室操作人员携带任何需要使用电梯或楼梯的实验室相关材料，只能乘坐承租人的货运电梯。任何时候，任何实验室材料都不能进入载客电梯或楼梯间。实验室相关材料只能通过承租人专用装货码头进入。


20.	任何带进大楼的干冰只能通过承租人专用的装货码头(以及承租人的货运电梯，如果适用)运送。


21.	化学品清单和MSDS表必须在每个实验室区域的入口处随时可用。在发生紧急情况时，急救人员将需要这些信息，以便正确评估情况。


1.	贝德福德镇于1967年8月7日就夏街与南路之间一条名为威金斯大道的镇道的布局而发出的征用令-损害赔偿金-贝德福德镇对改善的估计，日期为1967年8月7日，并记录在11370册第284页。


2.	贝德福德镇保护委员会发布的条件令(环境保护署档案第103-161号)，记录在26835册第228页。

如本租赁摘要第4项所示，就该物业的46,195平方尺(“第一期空间”)而言，于2018年9月1日(“第一期租金开始日期”)；就该物业的其余20,970平方英尺(“第二期空间”)于2019年3月1日(“第二期租金开始日期”)。如果业主延迟交付一期空间，则自2018年9月1日起每推迟一天，第一期租金开始日期应逐日推迟。如果业主延迟交付二期空间，则自2019年3月1日起每延迟一天，二期租金起始日应逐日推迟。延迟第一阶段租金开始日期和第二阶段租金开始日期应是承租人在法律上、衡平法上或本条例下对延迟交付房产的唯一补救措施。

2027年2月28日，因为租约到期日可以根据本租约第2.2节的规定延长。

基本租金
(第三条)：