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目录
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-Q
☒
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条规定的季度报告
在截至本季度末的季度内2021年9月30日
或
☐
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
委托文件编号：001-38903
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州83-2586114
(述明或其他司法管辖权(美国国税局雇主)
公司或组织)识别号码)
哥伦比亚大道75号
雪松, 纽约11516
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人电话号码，包括区号：(516) 295-7820
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题商品代号注册的每个交易所的名称
A类普通股，每股票面价值0.01美元PSTL纽约证券交易所
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 x*¨
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 x*¨
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器☐加速文件管理器☐
非加速文件服务器☒规模较小的报告公司☒
新兴成长型公司☒
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)条提供的任何新的或修订的财务会计准则。¨
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。*是。¨*x
截至2021年11月11日，注册人拥有13,681,920已发行的A类普通股。


目录
目录
页面
第一部分财务信息
第1项。
财务报表
1
截至2021年9月30日和2020年12月31日的合并资产负债表
1
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的综合营业和全面收益(亏损)报表
2
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的合并权益表(赤字)
3
截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月合并现金流量表
5
合并财务报表附注
6
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
26
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
39
第四项。
管制和程序
39
第二部分：其他信息
第1项。
法律程序
40
第1A项。
风险因素
40
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
40
第三项。
高级证券违约
40
第四项。
煤矿安全信息披露
40
第五项。
其他信息
40
第6项
陈列品
41
签名
42

i
目录
第一部分财务信息
项目1.财务报表
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
综合资产负债表
(单位为千，面值和共享数据除外)
9月30日，
2021		2020年12月31日
(未经审计)
资产
投资：
房地产，按成本价计算：
土地$58,441 $46,303 
建筑和改善256,562 196,340 
租户改进5,245 4,428 
房地产总资产，按成本价计算320,248 247,071 
减去：累计折旧(18,753)(13,215)
房地产总资产，净额301,495 233,856 
融资租赁投资净额511 515 
总投资302,006 234,371 
现金3,997 2,212 
租金和其他应收款3,945 3,521 
预付费用和其他资产，净额5,777 4,434 
代管和准备金929 1,059 
递延应收租金507 216 
就地租赁无形资产，净额14,264 13,022 
高于市值租赁，净额140 50 
总资产$331,565 $258,885 
负债和权益
负债：
定期贷款，净额$49,328 $— 
循环信贷借款44,500 78,000 
净担保借款32,989 46,629 
应付帐款、应计费用和其他7,592 5,891 
低于市场租赁，净额8,738 8,726 
总负债143,147 139,246 
承诺和或有事项
股本：
A类普通股，面值$0.01每股；500,000,000授权股份，13,682,076和9,437,197截至2021年9月30日和2020年12月31日分别发行和发行的股票
137 95 
B类普通股，面值$0.01每股；27,206授权股份：27,206截至2021年9月30日和2020年12月31日发行和发行的股票
— — 
额外实收资本163,314 100,812 
*积累其他综合收入。310 — 
累计赤字(16,533)(8,917)
股东权益总额147,228 91,990 
经营合伙单位持有人的非控股权益41,190 27,649 
总股本188,418 119,639 
负债和权益总额$331,565 $258,885 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
1
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并经营报表和全面收益(亏损)
(未经审计)
(单位为千，共享数据除外)
在截至的三个月内
9月30日，		在过去的9个月里
9月30日，
2021202020212020
收入：
租金收入$10,204 $6,014 $27,668 $16,209 
费用及其他325 276 1,137 817 
总收入10,529 6,290 28,805 17,026 
运营费用：
房地产税1,625 798 3,877 2,137 
物业运营费用983 461 2,708 1,261 
一般事务和行政事务2,596 2,027 7,881 6,246 
折旧及摊销3,743 2,394 10,131 6,591 
总运营费用8,947 5,680 24,597 16,235 
营业收入1,582 610 4,208 791 
其他收入159 7 276 73 
利息支出，净额：
合同利息支出(734)(484)(2,000)(1,757)
递延融资费的核销和摊销(295)(124)(585)(344)
提前清偿债务损失— — (202)— 
利息收入1 1 2 2 
总利息支出(净额)(1,028)(607)(2,785)(2,099)
所得税费用前收益(亏损)713 10 1,699 (1,235)
所得税费用(37)(30)(75)(45)
净收益(亏损)676 (20)1,624 (1,280)
可归因于经营合伙单位持有人非控股权益的净(收益)亏损(145)5 (320)436 
普通股股东应占净收益(亏损)$531 $(15)$1,304 $(844)
每股净收益(亏损)：
基本型和稀释型$0.03 $(0.01)$0.06 $(0.18)
加权平均已发行普通股：
基本型和稀释型13,413,132 8,425,708 13,044,340 6,276,145 
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)$676 $(20)$1,624 $(1,280)
金融工具未实现收益394 — 394 — 
--综合收益(亏损)1,070 (20)2,018 (1,280)
可归因于经营合伙单位持有人非控股权益的综合(收益)亏损(229)5 (404)436 
普通股股东应占综合收益(亏损)$841 $(15)$1,614 $(844)
附注是这些合并财务报表的组成部分。
2
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并权益变动表(亏损)
(未经审计)
(单位为千，共享数据除外)
数量
普通股
库存		普普通通
库存		其他内容
实缴
资本		累计其他综合收益累计
权益
(赤字)		股东合计
股权		运营中
伙伴关系
单位持有人的
非控制性
利益		总计
权益
余额-2019年12月31日5,313,110 $53 $51,396 $— $(2,576)$48,873 $20,950 $69,823 
与交易相关的操作单元的发放— — — — — — 7,922 7,922 
股权薪酬的发行和摊销103,463 1 519 — — 520 185 705 
ESPP项下的发行和摊销3,538 — 53 — — 53 — 53 
宣布的股息($0.17每股)
— — — — (923)(923)(478)(1,401)
净损失— — — — (677)(677)(352)(1,029)
非控制性权益的重新分配— — 2,219 — — 2,219 (2,219)— 
余额-2020年3月31日5,420,111 $54 $54,187 $— $(4,176)$50,065 $26,008 $76,073 
股权薪酬的发行和摊销42,297 — 351 — — 351 181 532 
按ESPP摊销— — 2 — — 2 — 2 
限售股扣缴(11,342)— (182)— — (182)— (182)
宣布的股息($0.20每股)
— — — — (1,089)(1,089)(566)(1,655)
净损失— — — — (151)(151)(79)(230)
非控制性权益的重新分配— — (6)— — (6)6 — 
余额-2020年6月30日5,451,066 $54 $54,352 $— $(5,416)$48,990 $25,550 $74,540 
出售普通股所得净收益4,021,840 40 48,500 — — 48,540 — 48,540 
股权薪酬的发行和摊销— — 367 — — 367 191 558 
ESPP项下的发行和摊销3,651 1 61 — — 62 — 62 
宣布的股息($0.205每股)
— 0— — — (1,948)(1,948)(585)(2,533)
净损失— — — — (15)(15)(5)(20)
非控制性权益的重新分配— — (2,845)— — (2,845)2,845 — 
余额-2020年9月30日9,476,557 $95 $100,435 — $(7,379)93,151 $27,996 121,147 
3
目录
余额-2020年12月31日9,464,403 $95 $100,812 $— $(8,917)$91,990 $27,649 $119,639 
出售普通股所得净收益3,737,500 37 53,203 — — 53,240 — 53,240 
股权薪酬的发行和摊销149,121 1 885 — — 886 230 1,116 
ESPP项下的发行和摊销3,987 — 66 — — 66 — 66 
限售股扣缴(1,291)— (21)— — (21)— (21)
宣布的股息($0.2175每股)
— — — — (2,916)(2,916)(650)(3,566)
净收入— — — — 103 103 23 126 
非控制性权益的重新分配— — (3,831)— — (3,831)3,831 — 
余额-2021年3月31日13,353,720 $133 $151,114 $— $(11,730)$139,517 $31,083 $170,600 
出售普通股所得净收益319,702 3 6,050 — — 6,053 — 6,053 
与交易有关的操作单元的发放— — — — — — 9,021 9,021 
股权薪酬的发行和摊销17,102 — 499 — — 499 281 780 
按ESPP摊销— — 8 — — 8 — 8 
限售股扣缴(10,906)— (221)— — (221)— (221)
宣布的股息($0.22每股)
— — — — (2,951)(2,951)(668)(3,619)
净收入— — — — 671 671 152 823 
非控制性权益的重新分配— — 2,611 — — 2,611 (2,611)— 
余额-2021年6月30日13,679,618 $136 $160,061 $— $(14,010)$146,187 $37,258 $183,445 
出售普通股所得净收益25,015 1 408 — — 409 — 409
与交易有关的操作单元的发放— — — — — — 6,480 6,480 
股权薪酬的没收和摊销(468)— 495 — — 495 326 821 
ESPP项下的发行和摊销5,117 — 88 — — 88 — 88 
宣布的股息($0.2225每股)
— — — — (3,054)(3,054)(841)(3,895)
其他综合收益— — — 310 — 310 84 394 
净收入— — — — 531 531 145 676 
非控制性权益的重新分配— — 2,262 — — 2,262 (2,262)— 
余额-2021年9月30日13,709,282$137 $163,314 $310 $(16,533)$147,228 $41,190 $188,418 
附注是这些合并财务报表的组成部分。   

4
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并现金流量表
(未经审计)
(单位：千)
在过去的9个月里
9月30日，
20212020
经营活动的现金流：
净收益(亏损)$1,624 $(1,280)
对净收益(亏损)与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧5,548 3,151 
就地无形资产摊销4,583 3,440 
递延融资成本的注销和摊销585 344 
摊销高于/低于市值的租约(1,174)(932)
无形负债摊销(13)(7)
基于权益的薪酬2,752 1,818 
债务清偿损失202 — 
递延应收租金(291)(112)
**应付递延租金费用10 13 
其他47 — 
资产负债变动情况：
租金和其他应收款(678)(1,018)
预付费用和其他资产(617)(285)
应付帐款、应计费用和其他869 821 
经营活动提供的净现金13,447 5,953 
投资活动的现金流：
房地产收购(60,748)(60,145)
融资租赁投资— (516)
偿还融资租赁4 — 
收购保证金和建筑保证金的第三方托管(512)(331)
资本改善(1,069)(549)
与财产损失索赔有关的保险收益977 — 
其他投资活动(274)(22)
用于投资活动的净现金(61,622)(61,563)
融资活动的现金流：
**增加有担保借款的收益— 13,674 
偿还有担保借款(13,840)(82)
**从定期贷款中获得更多收益50,000 — 
**减少循环信贷工具借款的收益101,000 43,500 
循环信贷工具借款的偿还(134,500)(48,500)
**接受其他融资活动的收益— 557 
来自其他融资活动的偿还(53)(347)
发行股票所得净收益59,865 48,568 
发债成本(1,296)(768)
发行ESPP股票所得款项126 94 
为缴纳限制性股份归属税而扣留的股份(242)(182)
分配和分红(11,080)(5,589)
其他融资活动(150)(17)
融资活动提供的现金净额49,830 50,908 
现金、行数及准备金净增(减)1,655 (4,702)
期初现金、行数和准备金3,271 13,184 
期末现金、代管和准备金4,926 $8,482 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
5
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注

注1。业务的组织和描述
邮政房地产信托公司(以下简称“公司”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了公司A类普通股的首次公开发行(IPO)，面值为$。0.01每股(“A类普通股”)。本公司将首次公开招股所得款项净额贡献予特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“营运合伙企业”)，以换取于营运合伙企业拥有有限合伙权益的共同单位(各为一个“营运单位”，以及统称为“营运单位”)。本公司及经营合伙公司均于首次公开发售及若干相关成立交易(“成立交易”)完成后开始运作。在首次公开招股及成立交易完成前，本公司并无任何业务。
本公司在经营合伙企业中的权益使本公司有权按照本公司对运营单位的所有权百分比，分享经营合伙企业的分配和利润与亏损的分配。作为营运合伙的唯一普通合伙人，本公司根据合伙协议拥有独家权力管理及处理营运合伙的业务，惟须获得有限合伙人的有限批准及投票权。截至2021年9月30日，公司持有约78.1经营合伙企业的%权益。作为唯一的普通合伙人和多数股权持有人，本公司合并经营合伙企业的财务状况和经营业绩。经营合伙企业被视为可变利益实体(“VIE”)，本公司是该实体的主要受益者。
本公司的前身(“前身”)是由有限责任公司(“有限责任公司”)、一家C公司(“UPH”)、一家S公司(“NPM”)和一家有限合伙企业组成。组成前身的实体由Spodek先生及其联营公司持有和控制多数股权，并通过向本公司和经营合伙企业出资或与其合并而被收购。
前任不代表法律实体。前身及其相关资产及负债由共同控制，并就本公司的首次公开招股向经营合伙企业作出贡献。
NPM成立于2004年11月17日，目的是管理商业房地产。
截至2021年9月30日，公司拥有以下投资组合911位于以下位置的属性49各州。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务公司(“USPS”)。
此外，本公司透过其应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)、邮政房地产管理公司(“PRM”)提供收费的第三方物业管理服务。397Spodek先生和他的附属公司、他的家人和他们的合作伙伴拥有的邮政财产。

根据公司的修订和重述章程，公司目前有权发行最多500,000,000A类普通股，27,206B类普通股股票，$0.01每股票面价值(“B类普通股”或“投票权等价股”)，最高可达100,000,000优先股的股份。
本公司相信其组织方式符合经修订的1986年国内收入守则(“守则”)对房地产投资信托基金(“REIT”)资格的要求，且本公司自截至2019年12月31日止的短短课税年度起根据该守则选择以房地产投资信托基金(“REIT”)的资格缴税，且其运作方式使其能够符合该准则所订的房地产投资信托基金(“REIT”)资格要求，而本公司亦选择自截至2019年12月31日止的短短课税年度起根据该守则获课税为房地产投资信托基金(“REIT”)。作为房地产投资信托基金，公司一般不需要缴纳联邦所得税，因为它将每个纳税年度的房地产投资信托基金应纳税所得额分配给其股东。房地产投资信托基金受到一系列组织和运营要求的约束。
根据Jumpstart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)，本公司有资格成为一家新兴成长型公司(“EGC”)。EGC可选择像本公司那样，利用私营公司为遵守财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)或美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)可能发布的新会计准则或修订后的会计准则而延长的过渡期。
6
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
注2。重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的综合财务报表包括本公司、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩。
该公司合并了经营伙伴关系，在VIE中，公司被认为是主要受益者。主要受益者是这样的实体：(I)有权指导对实体的经济表现影响最大的活动，(Ii)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。
非控股权益定义为实体中非直接或间接归属于本公司的那部分股权。非控股权益必须在综合资产负债表中作为权益的一个单独组成部分列示。因此，净收益(亏损)的列报反映了归因于控制性和非控制性利益的收入。
随附的综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及S-X条例第8条的指示编制。因此，它们不包括公认会计准则要求的完整财务状况的所有信息和脚注。曼茨。
本中期财务信息应与公司截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中包含的合并和合并财务报表一并阅读。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的正常的、经常性的调整都已包括在内。这一中期财务信息不一定代表或表明截至2021年12月31日的年度的经营业绩。所有重要的公司间账户和交易都已注销。
预算的使用
按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和费用。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。
报价和其他费用
发售成本作为额外实收资本的减少计入综合资产负债表的“股东权益总额”。
递延成本
与发行本公司长期债务相关的融资成本采用实际利息法递延摊销，作为相关债务工具期限内利息支出的增加摊销，并在综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。与本公司先前的循环信贷安排(“2019年信贷安排”)有关的递延融资成本，该循环信贷安排是根据日期为2019年9月27日(经修订)并于2021年8月9日终止的信贷协议设立的，而循环信贷安排部分(“2021年循环信贷安排”)信用根据日期为2021年8月9日的信贷协议(“2021年信贷协议”)设立的本公司现有信贷安排(“2021年信贷安排”)的利息支出较2019年信贷安排和2021年循环贷款的条款有所增加，现予递延摊销信用该等资产分别计入综合资产负债表中的“预付费用及其他资产净额”。
重新分类
某些上期金额已重新分类，以符合本期的列报情况。




7
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
现金、ESCROWS和准备金
现金包括期限不超过三个月的无限制现金。托管和准备金由受限现金组成。下表对合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金、代管和准备金进行了对账：
自.起
9月30日，
2021		十二月三十一日，
2020
(单位：千)
现金
$3,997 $2,212 
第三方托管和准备金：
维修储备
770 696 
房地产税准备金
114 304 
ESPP储量
45 59 
现金、第三方托管和准备金
$4,926 $3,271 
收入确认
该公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含了未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内以直线方式确认。此外，某些租赁协议规定向租户偿还房地产税和其他可收回成本，该等费用按应计制在综合经营报表中作为“租金收入”的一部分入账。
手续费等主要由物业管理费组成。这些费用来自与公司首席执行官(“首席执行官”)有关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。
直接融资租赁收入按实际利率法在租赁期内确认。租赁开始时，公司在综合资产负债表的投资中记录一项资产，代表公司在直接融资租赁中的净投资。这一初始净投资是通过将可归因于直接融资租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如果有)减去未赚取收入确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入在综合经营及全面收益(亏损)报表中确认为“费用及其他”收入，并产生不变的定期直接融资租赁投资回报率，净额。
金融工具的公允价值
以下估计公允价值披露由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定。然而，要解读市场数据和制定估计公允价值，需要相当大的判断力。因此，本文提供的估计不一定表明公司在2021年9月30日和2020年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额。使用不同的市场假设及/或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。现金、托管和准备金、应收款、预付费用、应付账款和应计费用由于到期日较短，以合理接近其截至2021年9月30日和2020年12月31日的公允价值的金额列账。
截至2021年9月30日和2020年12月31日，本公司投资了一项账面价值为美元的直接融资租赁。0.5百万美元和$0.5分别为100万美元，实际利率为美元。7.89%和7.89%。直接融资租赁投资的账面价值接近2021年9月30日和2020年12月31日的公平市场价值。本公司直接融资租赁的公允价值被归类为3级基准(由ASC 820提供，以及公允价值计量和披露)。
本公司根据其2019年信贷安排和2021年信贷安排借款的公允价值接近账面价值。该公司担保借款的公允价值总计约为$33.2百万美元和$47.1百万美元，本金余额为#美元33.2百万美元和$47.0截至2021年9月30日和2020年12月31日，




8
目录
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
分别为。公司债务的公允价值被归类为3级基础(根据ASC 820的规定，以及公允价值计量和披露)。这些金融工具的公允价值是根据公司目前可获得的类似期限和期限贷款的借款利率，采用贴现现金流分析确定的。抵押债务的公允价值是通过按市场利率对未来的合同利息和本金付款进行贴现来确定的。
公司的衍生资产，包括一2021年8月9日签订的与2021年信贷安排相关的利率掉期衍生工具，根据各种可观察到的投入，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性衡量以及这些投入的相关性，按公允价值记录。该公司根据未来现金流的预期规模在贴现基础上按公允价值经常性计量其衍生品，并纳入了不履行风险的衡量标准。该公司衍生资产的公允价值被归类为2级基准(根据ASC 820的规定，以及公允价值计量和披露)。本公司在评估其衍生资产的公允价值时，会考虑自身的信用风险以及交易对手的信用风险。截至2021年9月30日，公司利率掉期衍生工具的公允价值约为1美元。0.4在合并资产负债表中，包括在“预付费用和其他资产，净额”中的600万美元。
关于资产和负债公允价值的披露是基于截至2021年9月30日和2020年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层不知道任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2021年9月30日以来，该等金额在该等财务报表中并未全面重估，目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异。

衍生工具与套期保值活动

根据ASC 815衍生工具和套期保值，本公司将所有衍生工具按公允价值记录在综合资产负债表中。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定和符合条件的衍生品被指定为对预期未来现金流的可变性敞口的对冲，被认为是现金流对冲。套期会计一般规定套期工具确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险的对冲资产或负债的公允价值变化或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的时间相匹配。即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。

详情见附注6.衍生工具及对冲活动。
损损
房地产投资及相关无形资产的账面价值在发生事件或环境变化表明账面金额可能无法收回时，会就减值进行审核。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内的预计未来现金流量总额时，就存在减值。减值损失是根据资产的账面价值超过其估计公允价值来计量的。减值分析将基于当前计划、预期持有期和准备分析时可用的市场信息。如果对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流的评估是主观的，部分是基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。不是在截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月内记录了减值。
信用风险集中
截至2021年9月30日，该公司的物业主要租赁给单一租户，即美国邮政总局(USPS)。截至2021年9月30日的9个月，18.3公司总租金收入的%，或$27.7一百万，集中在宾夕法尼亚州。在截至2020年9月30日的9个月里，没有一个州的租金收入占总租金收入的比例超过10%。USPS遵守租约条款的能力取决于任何这些领域的监管、经济、环境或竞争条件，并可能对公司的整体业务业绩产生影响。




9
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邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
该公司在大型金融机构存入现金并保持其银行存款的金额不时超过联邦保险限额。该公司在该等账目中并未出现任何亏损。
基于权益的薪酬
公司根据“美国会计准则”第718条“补偿-股票补偿”核算基于股权的薪酬，该主题要求公司在授予日确认基于股权的奖励的公允价值的支出。授予具有服务条件和/或市场条件的员工和非员工的股权分类股票奖励在授予之日按公允价值计量，只有在奖励修改后才按公允价值重新计量。公司将在发生没收时记录没收情况。
本公司在每项奖励的必要服务期内以直线方式确认补偿费用，在报告期末确认的补偿费用金额至少等于授予日或修改日(视具体情况而定)各自奖励的公允价值截至该日已归属的部分。对于有市场条件的奖励，只要提供了必要的服务，如果市场条件没有得到满足，补偿成本就不会逆转，因为市场条件并不代表归属条件。
详情见附注11.股东权益。
保险会计
该公司提供责任保险，以减轻其对某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。本公司将预计发生的财产损失和其他损失的保险收入(通常是保险公司的应收账款)和收入记录为预计的财产损失金额，最高可达保险公司可确定和批准的损失金额。任何超过损失金额的保险赔偿都被认为是或有收益，在保险公司确定并批准该金额之前，不会记录在其他收入中。因业务中断而损失的收入或利润的保险赔偿被全部计入或有收益，因此在金额可确定并经保险公司批准之前，不会计入收入。
每股收益
该公司根据2019年5月17日开始的A类普通股已发行减去已发行和已发行非既有股票的加权平均计算每股净收益(亏损)。稀释每股收益是在将期内发行的所有潜在稀释股票生效后计算的。有几个3,847,486和2,855,102与营运合伙企业的营运单位及长期激励单位有关的已发行潜在股份(每一单位为“LTIP单位”，统称为“LTIP单位”)，可赎回现金，或可由本公司选择赎回A类普通股。一-一对一基础，分别于2021年9月30日和2020年9月30日由非控股权益持有。这些运营单位和长期收益单位不会被摊薄，也不包括在所有呈列期间的摊薄后每股收益中。
最近采用的会计公告
2016年2月，FASB发布了ASU 2016-2，租赁；2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，对主题842，租赁的编纂改进，以及ASU 2018-11，租赁-有针对性的改进；2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20，针对出租人的窄范围改进。这组ASU统称为主题842。主题842取代了现有的租赁会计准则(主题840，租赁)。由于被归类为EGC，主题842于2021年1月1日对公司生效。
本公司选择利用专题842提供的下列实际权宜之计，包括：允许实体在通过时不重新评估(1)到期或现有合同是否包含租约，(2)与到期或现有租赁安排有关的租约分类，以及(3)到期或现有租约所产生的成本是否符合初始直接成本的实际权宜之计，以及作为出租人，如果转让的时间和方式符合条件，实际权宜之计是不将某些非租赁组成部分(如公共区域维修)与租赁组成部分分开。如果单独核算，租赁部分将被归类为经营性租赁。




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邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
主题842要求承租人通过使用权(ROU)模式在其资产负债表上记录大多数租赁，即承租人在其资产负债表上记录ROU资产和租赁负债。在ROU模式下，租期少于12个月的租约不需要入账。承租人将租赁视为融资租赁或经营性租赁，其分类影响损益表中费用确认的时间和模式。租赁费用将按融资租赁的实际利息法确认，租赁的租赁作为经营性租赁按直线法确认。
出租人在主题842下的会计与主题840的会计基本相同。在主题842下，出租人将继续将租赁视为销售型、直接融资型或经营型租赁。如果租赁被认为是将标的资产的控制权转让给承租人，则该租赁将被视为出售。如果风险和回报在没有转让控制权的情况下转让，租赁将被归类为直接融资。否则，该租约将被视为经营性租赁。主题842要求在某些情况下将交易作为销售回租中的融资进行会计处理，包括当卖方和承租人被提供根据租户的选择从房东手中购买房产的选择权时。主题842还要求公司评估收取几乎所有租金收入的可能性，并对认为不应收回的经营性租赁应收账款的租金收入进行直接调整。主题842还包括将租赁和非租赁组件分开的概念。在专题842下，诸如公共区域维修等非租赁组成部分将在专题606下入账，并与租赁付款分开。然而，公司选择了出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些部件。通过这次选举，该公司在截至2021年3月31日的三个月期间，将租户报销与其综合经营和全面收益(亏损)报表上的租金收入合并在一起。采用该标准后，公司的比较经营报表已重新分类，以符合新的租金收入和租户报销的单一组成部分列报，在公司的综合经营和全面收益(亏损)报表中归类为租金收入。
在截至2021年9月30日的9个月内，公司记录了一项ROU资产和相关的经营租赁负债，每项资产总额约为美元。1.2百万美元，与收入相关一写字楼租赁和四土地租约。ROU租赁资产计入“预付费用及其他资产净额”，经营租赁负债计入综合资产负债表的“应付帐款、应计费用及其他”。
会计准则的未来应用
2016年9月，FASB发布了ASU No.2016-13，金融工具--信贷损失*(主题326)：金融工具信用损失计量，2018年11月发布ASU第2018-19号，对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进。该指导意见改变了实体将如何衡量大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失，这些工具不是通过净收入以公允价值计量的。该指导意见用“预期损失”方法取代了目前的“已发生损失”模型。该公司还将被要求披露有关其如何制定免税额的信息，包括影响公司估计预期信贷损失的因素的变化以及这些变化的原因。ASU No.2018-19将经营性租赁应收账款排除在本指导范围之外。由于公司被归类为EGC，本指南将于2023年1月1日对公司生效。该公司目前正在评估采用该指导方针将对其综合财务报表产生的影响。
注3。房地产收购
下表汇总了该公司截至2021年9月30日的9个月的收购情况。包括交易成本在内的购买价格根据收购之日的相对公允价值分配给可单独确认的有形资产和无形资产和负债。包括交易成本在内的总采购价格分配如下(以千为单位)：




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(续)
截至9个月数量
属性		土地建房
和
改进		租客
改进		在位
租赁
无形资产		以上-
市场
租契		以下为-
市场
租契
其他(1)
总计(2)
2021
2021年3月31日(3)54 $3,493 $19,793 $428 $2,201 $51 $(474)$723 $26,215 
2021年6月30日(4)71 $5,364 $23,550 $268 $2,207 $28 $(156)$(5)$31,256 
2021年9月30日(5)59 $3,333 $15,314 $147 $1,368 $32 $(581)$24 $19,637 
总计184$12,190 $58,657 $843 $5,776 $111 $(1,211)$742 $77,108 
说明性注释:
(1)代表与在截至2021年3月31日的三个月内被公司收购之前被纵火摧毁的小型投资组合中的财产相关的应收保险。本公司正在利用卖方转让给本公司的保险收益重建仍然租赁给USPS的该等财产。保险收益是在2021年4月收到的。还包括与截至2021年6月30日的三个月内物业的不利经营租赁有关的无形负债，该负债包括在综合资产负债表上的“应付账款、应计费用和其他”中。在截至2021年9月30日的三个月内，包括低于市价的地面租赁无形资产。
(2)包括结算成本$0.5截至2021年3月31日的三个月，百万美元0.9截至2021年6月30日的三个月为百万美元和0.5截至2021年9月30日的三个月为100万美元。
(3)包括收购54各个州的邮政财产在个人或投资组合交易中的价格约为$26.2100万美元，包括结账费用，资金来自2019年信贷安排下的借款。

(4)包括收购71个人或投资组合交易中各州的邮政财产，价格约为$31.3100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元9.0百万使用A类普通股在该等运营单位每次发行之日的股价)和2019年下的借款 信贷安排。

(5)包括收购59个人或投资组合交易中各州的邮政财产，价格约为$19.6100万美元，包括结账费用，资金来自向卖方发放业务单位作为非现金对价(价值约为#美元6.5百万使用A类普通股在该等运营单位每次发行之日的股价)和2021年以下的借款 信贷安排，以及在终止之前的2019年信贷安排。




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合并财务报表附注
(续)
注4.无形资产和无形负债
下表汇总了公司采用收购会计后的无形资产和负债：
自.起总资产
(责任)		累计
(摊销)
/吸积		网络
携带
金额
(单位：千)
2021年9月30日：
就地租赁无形资产
$29,990 $(15,726)$14,264 
高于市价的租约
196 (56)140 
低于市价的租赁
(13,283)4,545 (8,738)
2020年12月31日：
就地租赁无形资产
$24,165 $(11,143)$13,022 
高于市价的租约
85 (35)50 
低于市价的租赁
(12,076)3,350 (8,726)
本地租赁无形资产摊销为#美元。1.7百万美元和$4.6截至2021年9月30日的三个月和九个月分别为100万美元和1.2百万美元和$3.4截至2020年9月30日的三个月和九个月分别为100万美元。这项摊销包括在综合经营和全面收益(亏损)报表中的“折旧和摊销”。
收购的高于市值的租约摊销为#美元。8,714及$21,432分别为截至2021年9月30日的三个月和九个月，以及美元5,213及$11,895于截至二零二零年九月三十日止三个月及九个月分别列作租金收入，并计入综合经营及全面收益(亏损)报表内的“租金收入”。收购的低于市价租赁的摊销为#美元。0.4百万美元和$1.2截至2021年9月30日的三个月和九个月分别为100万美元和0.3百万美元和$0.9截至二零二零年九月三十日止三个月及九个月的租金分别为百万元，并计入综合经营及全面收益(亏损)报表内的“租金收入”。
这些无形资产的未来摊销/增值如下(以千计)：
截至十二月三十一日止的年度：就地租赁
无形资产		高于市场
租契		低于市场水平
租契
2021年-剩余$1,640 $12 $(425)
20224,763 45 (1,433)
20233,320 41 (1,232)
20242,292 25 (1,051)
20251,318 17 (875)
此后
931 — (3,722)
总计
$14,264 $140 $(8,738)


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(续)
注5。债务
下表汇总了公司截至2021年9月30日和2020年12月31日的负债情况(单位：千美元)：
截至的未偿还余额
9月30日，
2021		杰出的
截至以下日期的余额
十二月三十一日，
2020		利息
费率为
9月30日，
2021		到期日
循环信贷工具借款(1):
2021年循环信贷安排$44,500 $— 
Libor+150Bps(2)
2026年1月
2019年信贷安排— 78,000 — — 
2021年定期贷款(1)
50,000 — 
Libor+145Bps(2)
2027年1月
担保借款：
远景银行(3)
1,409 1,459 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷马银行(4)
353 364 3.625 %2037年12月
远景银行-2018年(5)
844 869 3.69 %2041年9月
卖方融资(6)
366 445 6.00 %2025年1月
第一俄克拉荷马银行-2020年4月(7)
— 4,522 4.25 %2040年4月
第一俄克拉荷马银行-2020年6月(8)
— 9,152 4.25 %2040年6月
AIG-2020年12月(9)
30,225 30,225 2.80 %2031年1月
本金合计127,697 125,036 
未摊销递延融资成本(880)(407)
债务总额$126,817 $124,629 
说明性注释:
(1)2019年9月27日，本公司签订了2019年信贷安排，提供了本金总额为1美元的循环承诺。100.0百万美元，具有手风琴功能，允许公司额外借款至多$100.0百万美元，总金额为$200.0百万美元。

2021年8月9日，公司签订了2021年信贷安排，其中包括2021年循环信用设施和一美元50.0百万优先无担保定期贷款(“2021年定期贷款”)。关于订立2021年信贷安排，本公司终止了2019年信贷安排，并偿还了该贷款项下的未偿还贷款。2021年信贷安排包括手风琴功能，允许公司额外借款至多$150.02021年循环信贷安排下的100万美元和至多额外的$50.0根据2021年定期贷款，每种情况下都要遵守习惯条款和条件。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可能会延长至二六个月期期限取决于惯例条件，2021年定期贷款将于2027年1月到期。2021年信贷安排下的借款利率为：(I)在2021年循环信贷安排的情况下，基准利率加保证金为0.5%至1.0年利率或伦敦银行间拆放款利率(“LIBOR”)加上以下范围的保证金1.5%至2.0年利率，或(Ii)在2021年定期贷款的情况下，基本利率加保证金，范围为0.45%至0.95年利率或伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)外加以下保证金1.45%至1.95年利率，每种情况都取决于公司的综合杠杆率。关于2021年循环信贷安排，如果使用量等于或低于2021年，公司将支付50%，未使用的设施费用为0.20每年%，或者如果使用率大于50%，未使用的设施费用为0.15在每种情况下，2021年循环信贷安排项下的平均每日未使用承付款的百分比。2021年的信贷安排包含一些惯常的金融和非金融契约。

此外，2021年8月9日，公司签订了一项利率掉期协议，实际上将利率中的LIBOR部分固定在$50.0到2027年1月，2021年信贷安排的100万部分。利率互换最初适用于$50.0百万2021年定期贷款，将2021年定期贷款的利率定为2.291截至2021年9月30日的百分比。看见注6.衍生工具和套期保值活动详情见下文。
在截至2021年9月30日的三个月和九个月内，公司产生了$0.05百万美元和$0.2与2019年信贷安排和2021年循环信贷安排相关的未使用融资费分别为100万英镑。在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，本公司产生了0.1百万美元和$0.3分别为




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(续)
与2019年信贷融资相关的未使用融资手续费。截至2021年9月30日，本公司遵守了2021年信贷安排的所有债务契约。
(2)截至2021年9月30日，一个月期美元LIBOR利率为0.08025%.
(3)五房产是这笔贷款的抵押品。Spodek先生还提供了个人担保，保证支付截至2020年12月31日的全部未偿还金额和50截至2021年9月30日的未偿还金额的%。2021年9月30日，公司修改了这笔贷款，将期限延长至2041年9月，并将利率下调至3.69固定百分比为五年只支付利息，然后每隔一段时间调整五年在此之后的期间，本金和利息的支付以利率为基础五年美国国债每周平均收益率调整为恒定到期日五年，提供给联邦储备系统理事会(“五年期国库券利率”)，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(4)这笔贷款以#年的第一抵押留置权为抵押。四财产和斯波德克先生的个人付款担保。2021年7月23日，公司修改了这笔贷款，将利率降至3.625固定百分比为五年，然后每年调整为华尔街日报优质利率(“Prime”)的可变年率，最低年率为3.625%.
(5)这笔贷款以#年的第一抵押留置权为抵押。一财产和斯波德克先生的个人付款担保。2021年9月30日，公司修改了这笔贷款，将期限延长至2041年9月，并将利率下调至3.69固定百分比为五年只支付利息，然后每隔一段时间调整五年在此之后的期间，本金和利息的支付以利率为基础五年期国库券利率，外加2.75%，最低年率为2.75%.
(6)关于一项财产的收购，该公司获得了由该财产担保的卖方融资，金额为#美元。0.4百万的需求五每年支付本金及利息$105,661第一期将于2021年1月2日到期，基于6.0截至2025年1月2日的年利率。
(7)与购买一家13-物业组合，公司获得$4.5百万抵押贷款，固定利率为4.25%，仅在前18个月计息，2026年11月重置为Prime或4.25%。*于2021年2月3日，本公司全额偿还这笔抵押融资并注销#美元。0.06在截至2021年9月30日的9个月中，提前清偿债务的递延融资成本与亏损的百万美元。请参阅合并经营表和全面收益表(亏损)。
(8)这笔贷款以#年的第一抵押留置权为抵押。22属性。利率将于2027年1月重置为Prime或较大者4.25%。2021年2月3日，公司全额偿还了这笔抵押融资，并注销了#美元。0.15在截至2021年9月30日的9个月中，提前清偿债务的递延融资成本与亏损的百万美元。请参阅合并经营表和全面收益表(亏损)。
(9)这笔贷款以位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的一处工业地产(“工业设施”)的第一抵押留置权为抵押。这笔贷款的固定利率是2.80%，第一次只支付利息五年以及此后固定支付的本金和利息30年摊销日程表。
截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司债务的加权平均到期日为6.1年和6.6分别是几年。




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(续)
截至2021年9月30日的预定偿债本金情况如下(单位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：金额
2021年-剩余$4 
2022100 
2023106 
2024112 
2025118 
此后
127,257 
总计
$127,697 




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合并财务报表附注
(续)
注6。衍生工具和套期保值活动

如上文附注5.债务所披露，本公司订立一2021年8月9日，与其2021年信贷安排相关的利率掉期衍生工具，该工具将利率中的LIBOR部分固定在$50.0到2027年1月29日，2021年信贷安排的100万部分。利率互换最初适用于美元50.0百万2021定期贷款，固定利率2021定期贷款期限为2.291截至2021年9月30日。

该公司使用利率衍生工具的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，该公司将利率掉期作为其利率风险管理战略的一部分。利率互换被指定为现金流对冲，其损益在综合经营和全面收益(亏损)表中的“累计其他全面收益”中记录，随后重新分类为利息支出，因为公司2021年的信贷安排支付了利息。在接下来的12个月里，公司估计额外的$0.4100万美元将从“累积的其他综合收益”中重新归类为利息支出的增加。

本公司不使用衍生品进行交易或投机，目前没有任何未被指定为对冲的衍生品。

下表载列本公司利率掉期衍生工具对截至2021年9月30日及2020年9月30日止三个月及九个月综合营业及全面收益(亏损)的影响。

在截至的三个月内
9月30日，		在过去的9个月里
9月30日，
现金流对冲关系中的衍生品(利率互换)2021202020212020
在“累计其他综合收益”中确认的衍生工具收益金额
$339 $— $339 $— 
从“累计其他综合收益”重新分类为利息支出的(亏损)金额
$(55)$— $(55)$— 

利息支出，在综合经营报表和全面收益(亏损)中列报的净额，其中记录了现金流量对冲的影响，总额为#美元。1.0百万美元和$2.8截至2021年9月30日的三个月和九个月分别为100万美元和0.6300万美元和300万美元2.1截至2020年9月30日的三个月和九个月分别为2.5亿美元。

截至2021年9月30日，公司没有任何净负债头寸的衍生品，也没有公布任何与这些协议相关的抵押品。如果公司在2021年9月30日违反了这些规定中的任何一项，它可能会被要求按协议的终止价值履行其义务。




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(续)
注7。租契
出租人会计
截至2021年9月30日，该公司的物业主要租赁给美国邮政总局。某些租约已经到期，余额在不同的日期到期，截止日期到2030年9月30日。某些租约包含可在承租人选择时行使的续签、终止和/或购买选择权。因此，这些期权只有在被认为是合理确定的情况下才会被承认，通常是在行使期权的时候。除一项为直接融资租赁外，本公司所有租约均为经营性租赁。本公司的经营性租赁及直接融资租赁如下所述。
与本公司租赁相关的租金收入在剩余租赁期内按直线原则确认。该公司的总收入包括根据租约提供的固定基础租金支付和可变支付，可变支付主要包括某些物业运营费用(包括房地产税)的租户费用报销。本公司选择了切合实际的权宜之计，将其租赁和非租赁部分作为主题842下的单个合并经营租赁部分进行核算。因此，租金收入和租户报销在综合经营和全面收益(亏损)报表中的租金收入中合并为一条线。
下表列出了该公司确认的与其经营租赁相关的租金收入(以千为单位)：
在截至的三个月内
9月30日，		在过去的9个月里
9月30日，
2021202020212020
固定付款
$8,623 $5,270 $23,791 $14,211 
可变支付金
1,581 744 3,877 1,998 
$10,204 $6,014 $27,668 $16,209 
截至2021年9月30日，根据未来五年及以后不可取消的经营租赁，未来将收到的最低租赁付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：
金额(1)
(单位：千)
*2021年-剩余(2)(3)
$8,029 
202231,018 
202328,670 
202425,723 
202519,688 
此后
23,641 
总计
$136,769 
说明性注释:
(1)上述将收到的最低租赁付款不包括租户报销的房地产税和其他已报销的费用。
(2)截至2021年9月30日，租约为26该公司的物业已到期，而USPS以暂住租户的身份占用该等物业。逾期租金通常以估计市值租金或到期租约应缴租金金额中较大者为准。
(3)美国邮政总局在2021年9月底腾出了一处房产。该公司现正着手出售该物业以供出租，但不能保证该物业会在何时或以何种条件出租。




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(续)
直接融资租赁
截至2021年9月30日和2020年12月31日，该公司拥有一份与其一处邮政物业相关的直接融资租赁协议。公司截至2021年9月30日和2020年12月31日的融资租赁净投资构成汇总如下表(单位：千)：
自.起
9月30日，
2021
自.起
12月31日，
2020
应收最低租赁付款总额
$976 $1,010 
减去：非劳动收入
(465)(495)
融资租赁投资净额
$511 $515 
根据本公司截至2021年9月30日的直接融资租赁，未来五年及以后将收到的未来租赁付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：金额
(单位：千)
2021年-剩余$11 
202246 
202346 
202446 
202546 
此后
781 
总计
$976 
承租人会计
作为承租人，公司拥有地契和写字楼租约，这些租约被归类为经营租约。2021年1月1日，公司采用课题842，确认净资产842美元。1.2百万美元，租赁负债为$1.2百万美元。
截至2021年9月30日，这些租约的剩余期限(包括续签选择权)为三至51年，加权平均剩余租期为21.4好几年了。营业利润ROU的资产和租赁负债计入综合资产负债表中的“预付费用及其他资产、净额”和“应付账款、应计费用及其他”如下(单位：千)：
自.起
9月30日，
2021
ROU资产经营租约
$1,105 
租赁负债--经营租赁
$1,115 
记录的净资产收益率(ROU)与租赁负债之间的差异主要是由于在转换时确认的净资产收益率(ROU)中计入的低于市场的租赁无形资产进行了重新分类。
经营租赁负债于开始日期根据未来租赁付款的现值计量。由于本公司的大部分租约没有提供隐含利率，本公司使用基于开始日期可获得的信息的递增借款利率来确定未来付款的现值。该公司使用的加权平均贴现率为4.25%基于其当期借款收益率来确定其租赁负债。
最低租赁付款的租赁费用在租赁期限内以直线基础确认。租赁条款可能包括延长或终止租赁的选择权，前提是有理由确定公司将行使该选择权。




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合并财务报表附注
(续)
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的运营租赁费用分别为#美元0.06百万美元和$0.1分别为百万美元。
截至2021年9月30日，该公司作为承租人为未来五年及以后的经营租赁支付的未来最低租赁付款如下(以千为单位)：
2021年-剩余$56 
2022227 
2023233 
2024109 
202535 
此后
1,179 
未来最低租赁付款总额
1,839 
贴息
(724)
总计
$1,115 
截至2020年12月31日，主题840下未来的最低地面租赁付款如下(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度：金额
2021$24 
202224 
202324 
202424 
202526 
此后1,155 
总计$1,277 
截至2020年12月31日，主题840下未来的最低办公租金支付如下(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度：金额
2021$189 
2022195 
2023200 
202476 
总计$660 
新冠肺炎的影响
2010年3月11日，世界卫生组织宣布一场持续不断的冠状病毒(新冠肺炎)大流行爆发。随之而来的旅行和隔离限制对美国经济和全球商业活动产生了负面影响，其全面影响尚不清楚，可能会对公司的租户和经营业绩造成不利影响。截至2021年9月30日的9个月，公司收到100本公司相信新冠肺炎并无对本公司造成重大影响。

注8。所得税
TRS
关于首次公开募股，本公司和PRM共同选择将PRM视为TRS。PRM提供管理服务，包括公司不拥有的物业。PRM产生收入，导致联邦和




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邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合并财务报表附注
(续)
PRM的州企业所得税负担。截至2021年9月30日的三个月和九个月，与PRM相关的所得税支出为$0.02百万美元和$0.06分别为百万美元。截至2020年9月30日的三个月和九个月，与PRM相关的所得税支出为$0.02300万美元和300万美元0.05分别为百万美元。
其他
关于首次公开招股，UPH的间接唯一股东同意向本公司偿还主要与利用UPH的某些亏损结转有关的未确认税收优惠。该公司记录了一项赔偿资产，金额与未确认的税收优惠相同。UPH的间接唯一股东将负责与UPH相关的所有税务事宜。
截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司有未确认的税收优惠美元。0.2百万美元和$0.4包括利息和罚金在内的相应赔偿资产，以及相应的赔偿资产，分别记入综合资产负债表的预付费用和其他资产中，这两项资产分别包括利息和罚款，以及相应的赔偿资产，在综合资产负债表的预付费用和其他资产中记录。在截至2021年9月30日的三个月中，公司冲销了$0.2由于诉讼时效到期，数百万未确认的税收优惠和相应的赔偿资产。
2020年3月27日，总统签署了《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》(简称《CARE法案》)。《CARS法案》的颁布旨在为公司和个人提供经济救济，以应对新冠肺炎疫情。CARE法案中包括的税收条款增加了2019年和2020年的允许利息支出扣除，并提高了纳税人使用净营业亏损的能力。这些条款并未对公司的应税收入或纳税义务造成实质性影响。
注9.关联方交易
管理费收入
PRM确认管理费收入为#美元0.3百万美元和$1.0截至2021年9月30日的三个月和九个月分别为100万美元和0.3百万美元和$0.8在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，分别从与公司首席执行官有关联的各种物业中获得100万美元的收入。这些金额包括在综合经营报表和全面收益(亏损)表中的“费用和其他”部分。应计应收管理费为#美元。0.3百万美元和$0.3截至2021年9月30日和2020年12月31日止的百万美元，分别计入综合资产负债表的“租金及其他应收款项”。
关联方租赁
2019年5月17日，本公司与一家与本公司首席执行官有关联的实体(“写字楼租赁”)签订了位于纽约州锡达赫斯特的写字楼租赁合同。根据写字楼租约，每月租金为$。15,000可能会升级。写字楼租期为五年自2019年5月17日开始，2024年5月16日到期。截至2021年9月30日的三个月和九个月与写字楼租赁相关的租金费用为#美元。0.05百万美元和$0.1亿美元，截至2020年9月30日的三个月和九个月为0.05百万美元和$0.1这笔费用分别为600万美元，并在综合业务报表和全面收益表(亏损)的“一般和行政费用”中入账。该公司确定该写字楼租赁为经营性租赁。有关详细资料，请参阅附注7.租约。巴塞罗那
不动产的转让
2020年5月28日，本公司完成了不动产的分离和转让，该不动产归属于一名非邮政承租人，该承租人共享租赁给美国邮政总局的一栋大楼的空间。在首次公开募股时，位于威斯康星州密尔沃基的一处物业，其中一部分租给了美国邮政总局，该物业向公司提供了资金。该财产的非邮寄部分将在契约分离完成后归还给与Spodek先生有关联的一家实体。租赁给美国邮政总局的财产部分仍归运营合伙企业的一家全资子公司所有。公司董事会的独立成员批准了这项无对价转让。
担保
如上文附注5.债务所披露的，公司首席执行官斯波德克先生个人担保了公司向第一俄克拉荷马银行和远景银行提供的贷款的一部分或全部未偿还金额，总额为#美元。1.9百万美元和$2.7




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分别截至2021年9月30日和2020年12月31日。作为担保人，Spodek先生在他担保的债务金额(以及任何偿还或违约的条款)方面的利益可能与公司的利益不一致，并可能导致利益冲突。
注10。每股收益
每股收益(“EPS”)是用普通股股东应占净收益(亏损)除以当期已发行加权平均股数计算得出的。
下表列出了基本每股收益计算和稀释每股收益计算中使用的运营收入(亏损)对账(千美元，不包括每股和每股数据)。
在截至的三个月内
9月30日，		在过去的9个月里
9月30日，
2021202020212020
每股收益的分子-基本和摊薄：
普通股股东应占净收益(亏损)$531 $(15)$1,304 $(844)
减去：可归因于参与证券的收入(164)(106)(489)(267)
每股收益的分子-基本和摊薄$367 $(121)$815 $(1,111)
每股收益的分母-基本分母和稀释分母(1)
13,413,132 8,425,708 13,044,340 6,276,145 
基本每股收益和稀释后每股收益$0.03 $(0.01)$0.06 $(0.18)
说明性注释:
(1)OP单位和LTIP单位不会被摊薄，也不包括在所有列示期间的摊薄每股收益的计算中。
注11.股东权益 
2021年1月11日，公司公开发行股票定价为3.25100万股A类普通股(“1月份增发”)，价格为1美元。15.25每股。2021年1月11日，承销商购买了全部配售的487,500根据一项协议发行的股份30天$的期权15.25每股(“一月份增发股份”)。1月份的后续发行，包括1月份的增发股票，于2021年1月至14日完成，募集资金为美元。57.0毛收入为百万美元，约为53.9扣除约$$后净收益为百万美元3.1承保折扣百万美元，生效前0.6与1月份后续发行相关的其他费用为100万英镑。
自动柜员机计划
于2020年12月14日，本公司分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC及D.A.Davidson&Co.(以下简称D.A.Davidson)就其在市场发售计划(“ATM计划”)订立单独的公开市场销售协议，据此，本公司可不时发售及出售合计为数的本公司A类普通股股份。50.0百万美元。2021年5月14日，本公司向D.A.戴维森公司递交了一份终止与D.A.戴维森公司的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。
下表汇总了自动柜员机计划下所列期间的活动(除每股金额外，以千元计的美元和股票发行量)。344,717在截至2021年9月30日的9个月里，股票是根据自动取款机计划发行的。截至2021年9月30日，该公司约有43.1根据自动取款机计划可能发行的剩余百万美元。




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截至三个月
2021年9月30日		截至9个月
2021年9月30日
已发行股份25 345 
毛收入$494 $6,894 
费用和发行成本85 432 
净收益$409 $6,462 
每股平均销售总价$19.76 $20.00 
分红
在截至2021年9月30日的三个月和九个月内，董事会批准，公司宣布并支付股息$3.9百万美元和$11.1分别发给A类普通股股东、投票权等值股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人，或$0.2225每股及$0.6600每股收益，如下表所示。
申报日期记录日期支付日期每股金额
2021年1月29日2021年2月12日2021年2月26日$0.2175 
2021年4月30日2021年5月14日2021年5月28日$0.2200 
2021年7月27日2021年8月13日2021年8月27日$0.2225 
非控制性权益
本公司的非控股权益是指前任的前投资者和某些向本公司出售物业的卖家持有的OP单位和主要向本公司首席执行官和董事会发行的LTIP单位，这些单位与首次公开募股和/或代替他们的现金薪酬有关。在截至2021年9月30日的9个月内，本公司发行了137,259LTIP单位于2021年2月向公司首席执行官授予他2020年的奖励奖金，他选择推迟100为其2021年年薪的%和长期激励薪酬发放28,997LTIP单位于2021年6月向董事会支付年度聘用费，作为对其董事服务的补偿。
截至2021年9月30日和2020年12月31日，非控股权益包括3,472,221行动单位和375,265LTIP单元和2,640,795行动单位和209,009LTIP单位。这大约代表了21.9%和23.1分别占截至2021年9月30日和2020年12月31日的未偿还运营伙伴关系单位的比例。经营合伙单位和普通股通常具有相同的经济特征，因为它们在经营合伙的全部净收益或亏损分配中平分。自(I)首次公开发售(IPO)完成或(Ii)某人首次成为普通股持有人之日起12个月后，在合伙协议所载条款及条件的规限下，每名有限合伙人及有限合伙人受让人将有权要求经营合伙赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分OP单位，以换取现金或(由本公司全权酌情决定)赎回A类普通股的全部或部分股份，以换取现金或(由本公司全权酌情决定)赎回A类普通股的全部或部分股份，以换取现金或(由本公司全权酌情决定)赎回A类普通股的全部或部分股份，以换取现金或(本公司全权酌情决定)赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分A类普通股。
经营合伙单位持有人有权按其持有经营合伙单位的百分比分享经营合伙公司的现金分配。
限制性股票和其他奖励
根据公司2019年股权激励计划(《计划》)，公司可向董事、高级管理人员、员工和顾问授予股权激励奖励。根据该计划获准发行的A类普通股的最大数量为541,584。2020年4月27日，董事会修改了该计划，将根据该计划可以发行的A类普通股股票总数从541,584共享至1,291,584股份。股东们于2020年6月26日批准了这一修正案。2021年4月27日，董事会进一步修订了该计划，规定每年自动增加根据该计划可供发行的A类普通股的股票数量(“计划池”)，允许计划池等于10本公司在上一会计年度最后一天发行的全部摊薄股份(包括可转换为A类普通股的证券)的百分比。股东们于2021年6月18日批准了这一修正案。截至2021年9月30日，剩余的




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合并财务报表附注
(续)
根据该计划可供未来发行的股票为506,814。该计划规定授予股票期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位、奖励、其他基于股权的奖励(包括LTIP单位)以及与授予绩效单位和其他基于股权的奖励相关的股息等价物。
下表汇总了公司已发行的限制性股票、LTIP单位和RSU。截至2021年9月30日的余额是限制性股票的未归属股份以及LTIP单位和已发行的RSU，无论是否归属：
受限
股票(1)(2)
LTIP
单位(3)
受限
股票单位
(“RSU”)(4)
总计
股票		加权
平均值
授予日期
公允价值
未偿还，截至2021年1月1日
218,613 209,008 62,096 489,717 $15.33 
授与
156,754 166,256 76,828 399,838 $15.19 
限制性股份的归属(5)
(58,418)— (10,171)(68,589)$16.59 
没收
(1,168)— — (1,168)$16.60 
未偿还，截至2021年9月30日315,781 375,264 128,753 819,798 $15.70 
说明性注释:    
(1)代表包括在A类普通股中的限制性股票奖励。
(2)授予公司高级管理人员和员工的基于时间的限制性股票奖励通常在年终分三次分期付款或悬崖背心八年了。*授予本公司独立董事的以时间为基础的限制性股票奖励归属于。三年.
(3)包括346,268LTIP单位授予公司首席执行官，归属于八年了和28,997LTIP单位授予公司独立董事三年或悬崖背心三年.
(4)在截至2021年9月30日的9个月中，46,714根据服务条件和市场条件的实现，向公司的某些高级管理人员和员工授予RSU。此类RSU是以市场为基础的奖励，并取决于能否实现与公司的绝对股东总回报相关的障碍，以及在大约30年的时间里继续受雇于本公司。三年制从授予之日起至2023年12月31日止。基于市场的RSU的数量是基于基于市场的指标达到目标时可发行的股票数量。此外，还包括26,997向某些员工发放2020年激励奖金的基于时间的RSU，该奖金在2021年2月11日(授予日期)全额授予，以及3,117授予员工的基于时间的RSU用于他们的选举，推迟他们将于2021年12月31日获得的2021年工资的一部分。RSU反映了根据适用的归属标准获得A类普通股股票的权利。
(5)包括46,221既有的限制性股票和12,197为满足最低法定扣缴要求而扣留的限制性股票。 
在截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月内，公司确认的补偿费用为0.8百万美元和$0.6百万美元，分别与所有奖项相关。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月内，公司确认的补偿费用为2.7百万美元和$1.8百万美元，分别与所有奖项相关。
截至2021年9月30日，有美元9.1与未归属奖励相关的未确认补偿成本总额为100万美元，预计将在加权平均期限内确认。4.5好几年了。
员工购股计划
关于此次IPO，公司设立了邮政房地产信托公司2019年合格员工股票购买计划(ESPP)，该计划允许公司员工以折扣价购买A类普通股。总计100,000A类普通股保留出售，并根据ESPP授权发行。本守则允许本公司提供最多15该A类股份的公允市值以较小者折让




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合并财务报表附注
(续)
发行期初和发行期结束时的普通股。截至2021年9月30日和2020年12月31日，16,293和7,189自开始以来，股票分别根据ESPP发行。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月内，公司确认的补偿费用为0.01百万美元。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月内，公司确认的补偿费用为0.03百万美元和$0.02分别为百万美元。
注12。承诺和或有事项 
截至2021年9月30日，本公司并无卷入任何诉讼，据本公司所知，管理层并无认为会对本公司财务状况造成任何重大不利影响或不在保险承保范围内的任何诉讼威胁针对前身或本公司(视何者适用而定)。
在本公司的正常业务过程中，本公司签订不具约束力(排他性和保密性除外)的意向书，表明愿意就收购进行谈判。不能保证将就意向书所涵盖的任何事项订立最终合同，不能保证公司将按时完成此类合同预期的交易，也不能保证公司将完成任何最终合同预期的任何交易，也不能保证公司将就意向书涵盖的任何事项达成最终合同，也不能保证公司将按时完成此类合同预期的交易，或公司将完成任何最终合同预期的任何交易。
注13.后续事件
在本10-Q表格提交之日、这些财务报表发布之日，公司对后续事件进行了评估，并确定了以下待讨论的项目。
公司董事会批准，并于2021年11月4日宣布第三季度普通股股息美元0.2250每股，将于2021年11月30日支付给截至2021年11月15日登记在册的股东。
截至本报告日期，该公司拥有$117.5从2021年信贷安排中提取百万美元，其中50.0百万美元的提款2021 定期贷款和美元67.5百万美元的提款2021 旋转信用设施。
截至2021年11月11日和2021年9月30日之后的期间，本公司完成了对17邮政费约为$17.9百万美元，不包括结账成本。
截至2021年11月11日及2021年9月30日之后期间，本公司已就收购30邮政费约为$15.3100万美元，其中一些包括行动单位作为对价的一部分。这些交易中的大部分预计将在2021年第四季度和2022年第一季度完成，前提是满足惯常的完成条件。然而，本公司不能保证物业将在本文所述的时间范围内完工，或者根本不能保证完工。




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项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论和分析基于本Form 10-Q季度报告中包含的邮政房地产信托公司未经审计的合并财务报表及其相关附注，并应结合其阅读我们的Form 10-K年度报告截至2020年12月31日的年度。
如本节所用，除非上下文另有规定，否则所指的“我们”、“我们”、“我们”和“我们公司”是指马里兰州的Postal Realty Trust，Inc.以及我们的合并子公司，包括特拉华州的有限合伙企业Postal Realty LP，我们是该公司的唯一普通合伙人，在本节中我们将其称为我们的运营伙伴关系。
在我们的首次公开募股(IPO)于2019年5月17日结束之前，我们的首席执行官兼董事会成员Andrew Spodek直接或间接控制了前任拥有的190处物业，这些物业是作为组建交易(定义如下)的一部分贡献的。在这190处房产中，有140处是由我们的前身通过一系列控股公司间接持有的，我们统称为“UPH”。其余50处房产由斯波德克先生通过12家有限责任公司和一家有限合伙企业拥有，我们统称为“斯波德克有限责任公司”。提到我们的“前身”包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，这是一家物业管理公司，我们在组建交易中集体收购了其管理业务。
前瞻性陈述：
我们在本季度报告中所作的陈述是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。特别是，与我们的资本资源、收购、财产表现和经营结果有关的陈述包含前瞻性陈述。您可以通过使用“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“形式”、“估计”或“预期”等前瞻性词汇来识别前瞻性陈述，或使用这些词汇和短语或类似词汇或短语的否定词来识别前瞻性陈述，这些词汇或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，且不完全与历史事件有关。你也可以通过对战略、计划或意图的讨论来识别前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于假设、数据或方法，这些假设、数据或方法可能是不正确或不精确的，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的事务和事件会按照描述的方式发生(或者根本不会发生)。除其他因素外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同：
•美国邮政服务(“USPS”)作为美国联邦政府行政部门的独立机构地位的改变；
•美国邮政总局对邮政服务需求的变化；
•我们是否有能力与美国邮政总局就新租约或续签租约达成协议；
•美国邮政总局的偿付能力和财务状况；
•美国邮政总局违约、提前终止或不续签租约；
•我们经营的竞争激烈的市场；
•收购机会的可得性变化；
•我们无法按我们预期的条款和时间成功完成房地产收购或处置，或者根本无法完成；
•我们未能成功经营已开发和收购的物业；
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•不利的经济或房地产发展，无论是在全国还是在我们的物业所在的市场；
•租金降低或空置率上升；
•我们的业务、融资或投资战略或我们经营的市场的变化；
•抵押贷款利率波动和经营成本增加；
•改变参考利率的确定方法，并在2023年6月后取消伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)；
•一般经济状况；
•金融市场波动；
•我们没有产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；
•我们未能以优惠条件或根本不能获得必要的外部融资；
•未能有效对冲利率变动风险；
•我们对关键人员的依赖，他们的继续服务得不到保证；
•涉及或影响我们的索赔和诉讼的结果；
•房地产、税收、分区法和其他立法和政府活动的变化，以及房地产税率和房地产投资信托(REITs)税收的总体变化；
•合营经营以及对合营者的依赖或与合营者的纠纷；
•网络安全威胁；
•与不利天气条件、自然灾害和气候变化有关的不确定性和风险；
•承担与环境、健康和安全事务有关的责任；
•政府批准、行动和倡议，包括遵守环境要求的必要性；
•保险金额不足或不足的；
•为符合及维持我们作为房地产投资信托基金的地位而对我们的业务施加的限制，以及我们未能符合资格或维持该地位；及
•冠状病毒(新冠肺炎)大流行等公共卫生威胁。
虽然前瞻性陈述反映了我们的诚意信念，但它们并不是对未来业绩的保证。我们不承担任何义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，以反映潜在假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或本Form 10-Q季度报告发布之日之后的其他变化，除非适用法律另有要求。您不应过度依赖基于我们或做出前瞻性陈述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陈述。有关可能影响我们未来业绩、业绩或交易的这些因素和其他因素的进一步讨论，您应仔细查看和考虑(I)本文和中标题为“风险因素”的第1A项下包含的信息我们的Form 10-K年度报告以及(Ii)我们向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交的其他报告和文件中可能包含的类似信息。
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概述
公司
我们于2018年11月19日成立为马里兰州公司，并在完成首次公开募股(IPO)和相关成立交易(“成立交易”)后开始运营。我们通过传统的UPREIT结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。在截至2021年9月30日的9个月中，我们以大约7710万美元的价格收购了184处租赁给USPS的邮政物业，其中包括关闭成本。截至2021年9月30日，我们的投资组合由911处自有物业组成，分布在49个州，包括约370万净可租赁室内平方英尺。
我们是我们经营合伙企业的唯一普通合伙人，通过该合伙企业，我们的邮政资产直接或间接拥有。截至2021年9月30日，我们在我们的运营合伙企业中拥有约78.1%的有限合伙权益的未偿还普通单位(每个，一个“OP单位”，统称为“OP单位”)，包括我们的运营合伙企业的长期激励单位(每个，一个“LTIP单位”，和统称为“LTIP单位”)。我们的董事会监督我们的业务和事务。
自动柜员机计划和后续服务
2020年12月14日，我们分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.(以下简称D.A.Davidson&Co.)就其在市场上的发售计划(“ATM计划”)签订了单独的公开市场销售协议，根据该协议，我们可以不时提供和出售我们的A类普通股，总销售价格最高可达$2021年5月14日，我们向D.A.Davidson递交了一份终止与D.A.Davidson的公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。在截至2021年9月30日的9个月里，根据自动取款机计划发行了344,717股。截至2021年9月30日，我们在ATM计划下的剩余可用资金约为4310万美元。
2021年1月11日，我们以每股15.25美元的价格公开发行了325万股我们的A类普通股(“1月份的后续发行”)。2021年1月11日，承销商根据一项为期30天的选择权，以每股15.25美元的价格购买了全部配售的487,500股(“1月份增发股份”)。1月份的后续发行(包括1月份的增发股票)于2021年1月14日结束，在扣除约310万美元的承销折扣和与1月份的后续发行相关的60万美元其他费用之前，毛收入为5700万美元，净收益约为5390万美元。
高管概述
我们是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要出租给美国邮政总局的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施。我们相信，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们继续执行收购和整合邮政资产的战略，这将为我们的股东带来强劲的收益。
地理集中
截至2021年9月30日，我们在49个州拥有911处物业，主要租赁给美国邮政总局。在截至2021年9月30日的9个月里，我们总租金收入的18.3%集中在宾夕法尼亚州。这样的地理集中度可能会让我们面临这些州经济的某些下滑，或者这些州各自房地产市场状况的其他变化。当前支付计划或任何这些领域的监管、经济、环境或竞争条件的任何实质性变化都可能对我们的整体业务结果产生影响。如果这些市场中的任何一个发生负面的经济或其他变化，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东分配的能力以及我们普通股的交易价格都可能受到不利影响。
新兴成长型公司
我们是一家“新兴成长型公司”，根据2012年的Jumpstart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)的定义，我们有资格利用适用于其他非“新兴成长型公司”的上市公司的各种报告要求的某些豁免，包括不被要求遵守审计师的要求
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2002年“萨班斯-奥克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第404条的认证要求，减少了我们的定期报告和委托书中有关高管薪酬的披露义务，并免除了就高管薪酬和股东批准之前未批准的任何金降落伞付款进行不具约束力的咨询投票的要求。
此外，就业法案还规定，“新兴成长型公司”可以利用经修订的1933年证券法(“证券法”)规定的延长过渡期，以遵守新的或修订的会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到这些准则适用于私营公司。我们已经利用了这些豁免；尽管受到某些限制，我们可能会选择在未来停止利用这些豁免，即使我们仍然是一家“新兴的成长型公司”。
我们将一直是一家“新兴成长型公司”，直至下列最早出现：(I)财政年度的最后一天，在此期间我们的年收入等于或超过10.7亿美元(须经通胀定期调整)；(Ii)首次公开募股(IPO)五周年后的财政年度的最后一天；(Iii)我们在之前三年内发行了超过10亿美元不可转换债券的日期；或(Iv)我们被证券交易所认定为“大型加速申报公司”的日期。经修订的(“交易法”)。
我们也是证券法下S-K法规中定义的“较小的报告公司”，并选择利用较小的报告公司可获得的某些大规模披露的优势。即使我们不再是一家“新兴成长型公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司。
我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，根据修订后的1986年国内收入法(以下简称“守则”)被视为房地产投资信托基金(REIT)。只要我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，只要我们将每个纳税年度的应税收入分配给我们的股东，我们通常就不需要缴纳联邦所得税。
可能影响未来经营业绩的因素
美国邮政总局

我们依赖于美国邮政的财务和运营稳定。美国邮政总局目前正面临着各种情况，这些情况正在威胁其为其业务和其他义务提供资金的能力，因为目前没有联邦政府的干预。USPS受到法律法规的限制，这些法律法规限制收入来源和定价，强制要求某些费用，并限制其借款能力。因此，除了其他后果外，美国邮政无法为其强制支出提供资金，并继续接受其退休系统和医疗福利的强制支付。虽然美国邮政已经并打算采取一些业务改革和降低成本的措施，包括其题为为美国服务：我们实现财务可持续性和卓越服务的愿景和十年计划,例如某些服务的较高费率和较慢的交付, USPS的立场是，仅靠这些措施不足以维持其在到期时履行所有现有义务的能力，也不足以允许其进行近年来被推迟的关键基础设施投资。这些措施还引发了重大批评和诉讼，可能导致声誉或财务损害，或加强对美国邮政服务的监管审查，或减少对其服务的需求。持续的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新变种或变异)以及正在采取的防止其传播的措施，也继续对美国邮政的运营和流动性产生重大和不可预测的影响，包括对邮件服务需求的波动，通过美国邮政网络处理的邮件和包裹组合的重大变化，以及与流行病相关的中断造成的重大额外运营费用。此外，尽管USPS根据经公法116-260、2021年综合拨款法案修订的冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案获得了100亿美元的贷款，但鉴于目前的资金短缺，无法保证这笔资金将足以维持USPS的运作。如果USPS因其服务需求减少而无法履行其财务义务或收入下降，USPS可能会减少对租赁邮政财产的需求，这将对我们的业务和运营产生重大不利影响。有关与USPS相关的风险的更多信息，请参见第1A项下标题为“风险因素--与USPS相关的风险”一节。我们的Form 10-K年度报告截至2020年12月31日的年度。
收入
我们的收入主要来自与USPS签订的物业租赁的租金和租户报销，以及与Spodek先生、其家庭成员及其合作伙伴拥有的邮政物业有关的管理协议项下的费用和其他收入，该邮政物业由我们的应税房地产投资信托基金子公司Postal Realty Management TRS，LLC(“PRM”)管理。租金收入指根据与USPS签订的租赁确认的租赁收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响，以及租户报销租户根据租赁支付的款项，以偿还我们在每个物业支付的大部分房地产税。费用和其他费用主要代表收入PRM
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根据管理协议，从Spodek先生、其家庭成员及其合作伙伴拥有的邮政物业收取收入，并从管理物业的租赁收入中提取一定比例。截至2021年9月30日，租赁给我们租户的物业的平均剩余租赁期约为4.0年。可能影响我们未来租金收入、租户报销和手续费以及其他收入的因素包括但不限于：(I)我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；(Ii)当地、地区或全国的经济状况；(Iii)邮政空间供过于求或需求减少；(Iv)市场租金的变化；(V)USPS当前物业租赁计划或租赁形式的变化；以及(Vi)我们的物业和管理物业提供足够服务和维护的能力。
运营费用
我们主要把我们的物业出租给美国邮政总局。我们的租约大部分是修改后的双网租约，租户负责水电费、日常维护和物业税的偿还，房东负责保险和屋顶和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加可能会对我们的经营业绩产生负面影响。有关详细讨论，请参阅下面的“租约续订”。
营业费用一般包括房地产税、物业营业费用(包括保险、维修和保养(租户负责的除外)、与物业维修有关的工资以及折旧和摊销)。可能影响我们控制这些运营成本的因素包括但不限于：定期维修成本、翻新成本、重新租赁空间的成本以及根据适用法律可能承担的责任。向承租人收回的款项按应计制在相关开支发生期间确认为收入。承租人补偿及营运开支按毛数确认，因为(I)一般而言，我们是房地产税的主要债务人，及(Ii)如承租人不偿还房地产税，我们将承担信贷风险。
当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本一般不会大幅降低，即使物业没有完全入伙或其他情况导致我们的收入减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响。
一般事务和行政事务
一般和行政费用是指人事费用、专业费用、律师费、保险费、咨询费、信息技术费用，以及与我们上市公司日常活动相关的其他费用。虽然我们预计，随着投资组合的增长，我们的一般和行政费用将继续上升，但由于效率和规模经济的原因，我们预计这些费用在收入中所占的百分比将随着时间的推移而下降。
股权薪酬费用
所有基于股权的薪酬费用在我们的综合营业和全面收益(亏损)报表中确认为一般和行政费用以及物业运营费用的组成部分。我们发放基于股票的奖励，以使员工的利益与投资者的利益保持一致。
折旧及摊销
折旧及摊销费用主要与我们物业的折旧及该等物业的资本改善及某些租赁无形资产的摊销有关。
其他收入
其他收入主要涉及与财产损失索赔有关的保险赔偿。
负债和利息支出

2019年9月27日，我们签订了经修订的信贷协议，其中规定优先循环信贷安排(“2019年信贷安排”)具有本金总额为1.0亿美元的循环承诺，并有权将协议项下的总贷款承诺增加至多1.0亿美元。

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2021年8月9日，我们签订了1.5亿美元的优先无担保循环信贷安排(“2021年循环信贷安排”)和5000万美元的优先无担保定期贷款安排(“2021年定期贷款”，以及与2021年循环信贷安排一起的“2021年信贷安排”)。在签订2021年信贷安排方面，我们终止了2019年信贷安排，并偿还了其中的未偿还贷款。
我们打算将2021年信贷安排用于营运资金用途，其中可能包括偿还抵押贷款债务、物业收购和其他一般企业用途。我们在非现金基础上使用直线法将与其债务相关的递延融资成本摊销至利息支出，该方法近似于实际利率法对相关贷款条款的影响。债务结构的任何变化，包括与房地产收购相关的债务融资，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。
所得税优惠(费用)
作为房地产投资信托基金，我们目前分配给股东的应税净收入通常不需要缴纳联邦所得税。根据该守则，房地产投资信托基金须受多项组织及营运规定所规限，包括规定它们每年至少分配其房地产投资信托基金应课税收入的90%，而厘定该等规定时并不考虑所支付股息的扣除额，亦不包括任何净资本收益。如果我们在任何课税年度没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，并且没有资格获得某些法定宽免条款，我们在该年度的收入将按正常的公司税率纳税，并且我们将被取消在我们不再具有REIT资格的下一个纳税年度的四个纳税年度内作为REIT纳税的资格。即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们的收入和资产仍可能需要缴纳州税和地方税，我们的未分配收入可能需要缴纳联邦所得税和消费税。此外，PRM和我们未来形成的任何其他TRS所赚取的任何收入都将缴纳联邦、州和地方公司所得税。
租约续约

截至2021年11月11日，我们34处物业的租约到期，相当于约7.4万净可出租室内平方英尺和70万美元的年度合同租金收入，而USPS作为暂缓租户占用了这些物业。截至本报告日期，USPS尚未腾出或通知我们它打算腾出任何这些房产。当租约到期时，USPS按月成为暂缓租户，通常支付估计市值租金或到期租约下的租金金额中的较大者。

截至本报告日期，我们续签了12处房产的租约，租约已于2021年到期或计划于2021年到期。对于租约已于2021年到期或计划于2021年到期的其余物业，我们已就租金签署了初步条款的意向书；然而，我们尚未就这些物业签订任何最终文件，也不能保证我们与USPS签订的任何新租约将反映我们对条款或时间的预期。
我们可能不能成功续期的租约或即将期满的租约，或取得正的租金续期价差，甚至不能按与即将到期的租约相若的条款续约。如果我们不成功，我们可能会遇到入住率、交通量、租金收入和净营业收入减少的情况，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。
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经营成果
截至2021年9月30日的三个月与截至2020年9月30日的三个月的比较
在截至的三个月内
9月30日，
20212020$CHANGE%变化
收入
租金收入$10,204 $6,014 $4,190 69.7 %
费用及其他325 276 49 17.8 %
总收入10,529 6,290 4,239 67.4 %
运营费用
房地产税1,625 798 827 103.6 %
物业运营费用983 461 522 113.2 %
一般事务和行政事务2,596 2,027 569 28.1 %
折旧及摊销3,743 2,394 1,349 56.3 %
总运营费用8,947 5,680 3,267 57.5 %
营业收入1,582 610 972 159.3 %
其他收入159 7 152 2,171.4 %
利息支出，净额
合同利息支出(734)(484)(250)51.7 %
递延融资费的核销和摊销(295)(124)(171)137.9 %
利息收入1 1 0 0.0 %
总利息支出(净额)(1,028)(607)(421)69.4 %
所得税前收入费用713 10 703 7,030.0 %
所得税费用(37)(30)(7)23.3 %
净收益(亏损)$676 $(20)$696 (3,480.0)%
收入
租金收入租金收入包括净租金收入以及向租户收回某些运营成本和物业税。由于我们的收购量，截至2021年9月30日的三个月的租金收入增加了420万美元，从截至2020年9月30日的三个月的600万美元增加到1020万美元。
费用及其他。在截至2021年9月30日的三个月里，其他收入增加了50万美元，从截至2020年9月30日的三个月的30万美元增加到30万美元，这主要是由于管理费和杂项收入的增加。
运营费用
房地产税-由于我们的收购量，截至2021年9月30日的三个月的房地产税增加了80万美元，从截至2020年9月30日的三个月的80万美元增加到160万美元。
物业运营费用截至2021年9月30日的三个月，房地产运营费用增加了50万美元，从截至2020年9月30日的三个月的50万美元增加到100万美元。物业管理费用包括在物业营运费用内，这三个月增加20万元至40万元
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截至2021年9月30日，截至2020年9月30日的三个月为20万美元。增加的30万美元中的其余部分与维修、维护和保险费用有关，这一增加是由于我们的采购量增加所致。
一般事务和行政事务-截至2021年9月30日的三个月，一般和行政费用增加了60万美元，从截至2020年9月30日的三个月的200万美元增加到260万美元，这主要是因为与2020年和2021年全年授予我们员工的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。
折旧及摊销由于我们的收购量，截至2021年9月30日的三个月的非折旧和摊销费用增加了130万美元，从截至2020年9月30日的三个月的240万美元增加到370万美元。
其他收入
其他收入主要包括与财产损失索赔有关的保险赔偿。在截至2021年9月30日的三个月里，其他收入增加了20万美元，从截至2020年9月30日的三个月的10万美元增加到20万美元，这主要是由于保险回收的增加。
总利息支出(净额)
在截至2021年9月30日的三个月中，我们发生了总利息支出，净额为100万美元，而截至2020年9月30日的三个月为60万美元。利息支出增加主要是由于2021年信贷安排下的借款金额增加，2021年信贷安排和2019年信贷安排下递延融资成本的摊销增加，以及与终止2019年信贷安排相关的费用的注销。
所得税费用
*在截至2021年9月30日的三个月中，所得税支出增加了10万美元，从截至2020年9月30日的三个月的30万美元增加到40万美元，这主要是由于截至2021年9月30日的三个月与PRM相关的所得税支出的增加。
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截至2021年9月30日的9个月与2020年9月30日的比较
在过去的9个月里
9月30日，
20212020$CHANGE%变化
收入
租金收入$27,668 $16,209 $11,459 70.7 %
费用及其他1,137 817 320 39.2 %
总收入28,805 17,026 11,779 69.2 %
运营费用
房地产税3,877 2,137 1,740 81.4 %
物业运营费用2,708 1,261 1,447 114.8 %
一般事务和行政事务7,881 6,246 1,635 26.2 %
折旧及摊销10,131 6,591 3,540 53.7 %
总运营费用24,597 16,235 8,362 51.5 %
营业收入4,208 791 3,417 432.0 %
其他收入276 73 203 278.1 %
利息支出，净额
合同利息支出(2,000)(1,757)(243)13.8 %
递延融资费的核销和摊销(585)(344)(241)70.1 %
提前清偿债务损失(202)— (202)100.0 %
利息收入2 2 0 0.0 %
总利息支出(净额)(2,785)(2,099)(686)32.7 %
所得税费用前收益(亏损)1,699 (1,235)2,934 (237.6)%
所得税费用(75)(45)(30)66.7 %
净收益(亏损)$1,624 $(1,280)$2,904 (226.9)%
收入
租金收入包括净租金收入以及向租户收回某些运营成本和物业税。由于我们的收购量，截至2021年9月30日的9个月的租金收入增加了1150万美元，从截至2020年9月30日的9个月的1620万美元增加到2770万美元。
费用及其他。在截至2021年9月30日的9个月中，其他收入增加了30万美元，从截至2020年9月30日的9个月的80万美元增加到110万美元，这主要是由于管理费和杂项收入的增加。
运营费用
房地产税-由于我们的收购量，截至2021年9月30日的9个月的房地产税增加了170万美元，从截至2020年9月30日的9个月的210万美元增加到390万美元。
物业运营费用截至2021年9月30日的9个月，房地产运营费用增加了140万美元，从截至2020年9月30日的9个月的130万美元增加到270万美元。物业管理费用包括在物业运营费用中，截至2021年9月30日的9个月增加了50万美元，从截至2020年9月30日的9个月的60万美元增加到110万美元。增加的90万美元中的其余部分与维修、维护和保险费用有关，这一增加是由于我们的采购量增加所致。
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一般事务和行政事务-截至2021年9月30日的9个月，一般和行政费用增加了160万美元，从截至2020年9月30日的9个月的620万美元增加到790万美元，这主要是因为与2020年和2021年全年授予我们员工的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。
折旧及摊销由于我们的收购量，截至2021年9月30日的9个月的非折旧和摊销费用增加了350万美元，从截至2020年9月30日的9个月的660万美元增加到1010万美元。
其他收入
其他收入主要包括与财产损失索赔有关的保险赔偿。在截至2021年9月30日的9个月里，其他收入增加了20万美元，从截至2020年9月30日的9个月的10万美元增加到30万美元，这主要是由于保险回收的增加。
总利息支出(净额)
在截至2021年9月30日的9个月中，我们产生了总利息支出，净额为280万美元，而截至2020年9月30日的9个月为210万美元。利息支出增加主要是由于在截至2021年9月30日的9个月内提前清偿与偿还两笔抵押融资相关的20万美元债务造成的损失，以及2021年信贷安排和终止前的2019年信贷安排下的借款金额增加。
所得税费用
在截至2021年9月30日的9个月中，所得税支出增加了0.03美元，从截至2020年9月30日的9个月的0.05万美元增加到80万美元，这主要是由于截至2021年9月30日的9个月与PRM相关的支出增加。
现金流
截至2021年9月30日的9个月与截至2020年9月30日的9个月的比较
截至2021年9月30日，我们拥有400万美元现金和90万美元的托管和准备金，而截至2020年9月30日，我们拥有780万美元的现金和70万美元的托管和准备金。

经营活动现金流-截至2021年9月30日的9个月，经营活动提供的净现金增加了750万美元，达到1340万美元，而2020年同期为600万美元。增加的主要原因是我们收购的邮政物业数量增加，所有这些物业都产生了额外的租金收入和营运资金的相关变化。

投资活动的现金流--截至2021年9月30日的9个月，投资活动中使用的净现金主要包括6070万美元的收购和190万美元的托管存款，用于收购、资本改善和其他投资活动，被收到的100万美元的保险收益所抵消。截至2020年9月30日的9个月，投资活动中使用的净现金主要包括6060万美元的收购和融资租赁投资。

融资活动的现金流-在截至2021年9月30日的9个月里，融资活动提供的净现金减少了110万美元，降至4980万美元，而截至2021年9月30日的9个月为5090万美元。减少的主要原因是，2021年偿还了两笔抵押融资，没有抵押借款，债务发行成本上升，股息和分派的支付增加，但在截至2021年9月30日的9个月里，发行股票的净收益增加，以及我们信贷安排下的净借款增加，抵消了这一减少。
流动性与资本资源
流动性与资本来源分析
截至2021年9月30日，我们拥有约400万美元的现金以及90万美元的托管和准备金。
截至2021年9月30日，我们在2021年信贷安排下有9450万美元的未偿还款项。
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2021年8月9日，我们与蒙特利尔银行签署了2021年信贷安排协议，蒙特利尔银行为行政代理，蒙特利尔银行、人民银行、国民协会、摩根大通银行和TRUIST证券公司为联合牵头安排人和联合簿记管理人。2021年信贷安排的其他参与者包括Stifel Bank&Trust和TriState Capital Bank。在签订2021年信贷安排方面，我们终止了2019年信贷安排，并偿还了其中的未偿还贷款。2021年信贷安排包括手风琴功能，允许我们根据2021年循环信贷安排额外借款1.5亿美元，根据2021年定期贷款额外借款最多5000万美元，每种情况都符合惯例条款和条件。2021年循环信贷安排将于2026年1月到期，可根据惯例条件延长两个六个月的期限，2021年定期贷款将于2027年1月到期。2021年信贷安排下的借款利率为：(I)就2021年循环信贷安排而言，基准利率加每年0.5%至1.0%的保证金或伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加每年1.5%至2.0%的保证金，或(Ii)2021年定期贷款的利率，无论是基准利率加保证金0.45%至0.95%，还是伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加保证金每年1.45%至1.95%。关于2021年循环信贷安排，如果使用率等于或低于50%，我们将支付每年0.20%的未使用贷款费，或者如果使用率超过50%，我们将按2021年循环信贷安排下的日均未使用承诺额支付每年0.15%的未使用贷款费。

2021年信贷安排由我们和我们的某些间接子公司共同和各自担保，并包含惯例契诺，除某些例外情况外，这些契约限制我们产生债务、授予资产留置权、进行特定类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、与关联公司进行某些交易以及支付股息或分派的能力，其中包括限制我们产生债务、授予资产留置权、进行特定类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、与关联公司进行某些交易以及支付股息或分派的能力。2021年信贷安排要求每季度对合并金融维护契约的遵从性进行测试，包括最低固定费用覆盖率、最高总杠杆率、最低有形净值、最高担保杠杆率、最高无担保杠杆率、最低无担保偿债覆盖率和最高担保追索权杠杆率。2021年信贷安排还包含某些习惯性违约事件，包括未能根据2021年信贷安排及时付款，导致其他重大债务在预定到期日之前到期的任何事件或条件，未能满足某些契约以及特定的破产和资不抵债事件。截至2021年9月30日，我们遵守了2021年信贷安排的所有债务契约。

此外，2021年8月9日，我们达成了一项利率互换(以下简称利率互换)，有效地将2021年至2027年1月的5000万美元信贷安排部分的利率中的LIBOR部分固定下来。利率互换最初适用于5,000万美元2021年定期贷款，将2021年定期贷款的利率定为截至2021年9月30日2.291.

2021年3月5日，金融市场行为监管局宣布，2023年6月30日之后不再发布美元LIBOR。这一声明有几个影响，包括设定可能用于将合约从LIBOR自动转换为有担保隔夜融资利率(SOFR)的价差。2021年信贷安排规定，在LIBOR停止日期或前后(取决于提前选择加入)，LIBOR将被新的基准利率取代为2021年信贷安排的基准利率，并进行2021年信贷安排中规定的调整。我们无法预测伦敦银行同业拆借利率何时停止提供，或者SOFR市场何时会有足够的流动性。我们正在监测和评估与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可获得性变化相关的风险，其中包括债务支付利息和利率互换收付金额的潜在变化。此外，与伦敦银行同业拆借利率挂钩的债务或衍生品工具的价值也可能受到影响，因为伦敦银行间同业拆借利率受到限制并停止，合同必须过渡到新的替代利率。
我们的短期流动资金需求主要包括与我们的财产相关的运营费用和其他支出、向我们的有限合伙人分配以及向符合REIT地位所需的股东分配、资本支出以及潜在的收购。我们预计将通过运营提供的净现金、现金、2021年信贷安排下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。
我们的长期流动资金需求主要包括到期偿还债务、物业收购和非经常性资本改善所需的资金。我们预计将通过运营净现金、包括2021年信贷安排和抵押贷款融资在内的长期债务、发行股权和债务证券以及精选出售物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们还可以使用2021年信贷安排为房地产收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久性房地产融资。
我们相信，我们可以获得多种资金来源，为我们的长期流动性需求提供资金，包括产生额外的债务和发行额外的股本证券。然而，在未来，可能会有一些因素对我们获得这些资本来源的能力产生实质性的不利影响，包括整体股权和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未担保资产基础、我们贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的经营业绩、流动性以及市场对我们的看法。我们商业战略的成功在很大程度上将取决于我们获得这些不同资本的能力。
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消息来源。此外，我们不断评估收购邮政物业的可能性，这在很大程度上取决于(其中包括)拥有和租赁邮政物业的市场，以及美国邮政将签订新的或续签租约的条款。
为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的房地产投资信托基金应纳税收入，而不考虑支付的股息扣除和不包括资本利得。由于这一要求，我们不能像其他非REITs实体那样依赖留存收益为我们的业务需求提供资金。如果我们的运营没有足够的资金来满足我们的业务需求，我们将需要寻找其他方法来满足这些需求。该等选择可能包括(其中包括)剥离物业(不论售价是否最理想或以其他方式符合我们的策略性长期目标)、招致债务或在公开或私人交易中发行股本证券，而该等交易的条款的供应及吸引力均不能保证。
合并负债
截至2021年9月30日，我们有大约1.277亿美元的未偿还合并本金债务。下表列出了截至2021年9月30日关于我们的未偿债务的信息(以千为单位)：
杰出的
截至2021年9月30日的余额
利息
利率在2021年9月30日
成熟性
日期
循环信贷工具借款(1):
2021年循环信贷安排$44,500 
Libor+150bps(2)
2026年1月
2021年定期贷款(1)
50,000 
Libor+145bps(2)
2027年1月
担保借款：
远景银行(3)
1,409 3.69 %2041年9月
第一俄克拉荷马银行(4)
353 3.625 %2037年12月
远景银行-2018年(5)
844 3.69 %2041年9月
卖方融资(6)
366 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 2.80 %2031年1月
本金合计$127,697 
说明性注释:
(1)有关2021年信贷安排的详细信息，请参阅上文“流动性和资本资源分析”一节。
在截至2021年9月30日的三个月和九个月内，我们分别产生了与2019年信贷安排和2021年循环信贷安排相关的未使用贷款费用0.5万美元和20万美元。在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，我们分别产生了与2019年信贷安排相关的未使用融资费10万美元和30万美元。
(2)截至2021年9月30日，一个月期美元伦敦银行同业拆借利率为0.08025。

(3)这笔贷款以五处房产为抵押，由Spodek先生个人担保支付未偿还金额的50%。2021年9月30日，我们修改了这笔贷款，将其期限延长至2041年9月，并将利率降至3.69%，固定期限为5年，仅支付利息，然后在随后的每5年期间进行调整，本金和利息支付的利率基于向联邦储备系统理事会提供的5年期美国国债每周平均收益率(调整为固定期限5年)，外加2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(4)这笔贷款以四处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。2021年7月23日，我们修改了这笔贷款，将其利率降至3.625%的固定利率，为期5年，然后每年调整为华尔街日报优质利率的浮动年利率，最低年利率为3.625%。
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(5)这笔贷款以一处房产的第一抵押留置权和斯波德克的个人付款担保为抵押。2021年9月30日，我们修改了这笔贷款，将其期限延长至2041年9月，并将利率降至3.69%，固定期限为5年，仅支付利息，然后在此后的每5年期间进行调整，本金和利息支付为基于5年期国库券利率的利率，外加2.75%的保证金，最低年利率为2.75%。
(6)就一项物业收购而言，吾等取得以该物业作抵押的卖方融资，金额为40万美元，需要每年支付五次本金及利息105,661美元，第一期于2021年1月2日到期，年利率为6.0%，至2025年1月2日止。
(7)这笔贷款由位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的工业地产的第一抵押留置权担保。这笔贷款的固定利率为2.80%，前五年只支付利息，之后根据30年的摊销时间表固定支付本金和利息。
截至2021年9月30日的担保借款
截至2021年9月30日，我们有大约3320万美元的未偿还担保借款，这些借款都是固定利率债务，加权平均年利率为2.90%。在截至2021年9月30日的9个月中，我们偿还了两笔抵押贷款，总金额为1370万美元。
分红 
为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们必须向股东支付至少等于我们确定的房地产投资信托基金应纳税收入的90%的股息，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得。在截至2021年9月30日的三个月和九个月内，我们分别支付了每股0.2225美元和0.66美元的现金股息。我们的董事会批准了，并且o2021年11月4日，我们宣布第三季度普通股股息为每股0.2250美元，将于2021年11月30日支付给截至2021年11月15日登记在册的股东。
随后的房地产收购
2021年9月30日之后，我们在个人或投资组合交易中收购了17处邮政物业，不包括成交成本，总金额约为1790万美元。
表外安排
截至2021年9月30日，我们没有任何重大的表外安排。
关键会计政策和估算
请参阅中标题为“关键会计政策和估计”的标题我们的Form 10-K年度报告截至年底的年度2020年12月31日以讨论前任和我们的关键会计政策和估计(如果适用)。
新会计公告
有关我们采用新会计声明的讨论，请参阅本公司合并财务报表附注2。
通货膨胀率
由于我们的租约大多规定每年支付固定的租金，而每年的租金不会上升，因此我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用则会受到通胀的影响。我们的大部分租约规定承租人偿还房地产税，因此承租人必须偿还我们的房地产税。我们相信，如果通胀随着时间的推移而增加开支，租约续期利率的增加将大大抵消这种增加。
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项目3.关于市场风险的定量和定性披露
市场风险是指因市场价格和利率的不利变化而蒙受损失的风险。我们与金融工具相关的未来收益、现金流和公允价值取决于当时的市场利率。我们的主要市场风险来自我们的负债，我们的负债既有固定利率，也有浮动利率。自.起2021年9月30日，我们的债务大约是1.277亿美元，由大约9450万美元可变利率债务和大约3320万美元固定利率债券。中的9450万美元可变利率债券，5,000万美元与我们对其应用利率掉期的2021年定期贷款有关。当通过利率互换将2021年定期贷款保理为固定利率债务时，截至2021年9月30日，在我们的债务中，大约4450万美元是可变利率债务，大约8320万美元是固定利率债务。假设我们的未偿还浮动利率债务不增加，如果一个月期美元伦敦银行同业拆借利率增加或减少0.50%，我们的现金流将按年率减少或增加约20万美元。

在保持我们作为联邦所得税REIT的地位的前提下，我们通过使用利率掉期来管理我们的可变利率债务的市场风险，利率掉期将我们的全部或部分可变利率债务的利率固定到到期的不同时期，例如利率掉期。在未来，我们可能会使用其他衍生工具，如利率上限协议，实际上为所有或部分债务的利率设定上限，期限不同，直至到期。这反过来又降低了可变利率债务造成的现金流变化的风险，并减轻了利率上升的风险。我们作出这类安排的目的，是减少浮息风险。然而，我们不能保证我们管理利率波动的努力将成功降低我们投资组合中此类波动的风险，我们也不打算出于投机目的而达成对冲安排。我们未来可能会利用掉期安排。
项目4.控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们维持交易所法案下的披露控制和程序(该术语在规则第33a-15(E)条和第15d-15(E)条中定义)，旨在确保根据交易所法案我们的报告中必须披露的信息在美国证券交易委员会规则和条例指定的时间内得到处理、记录、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官(首席执行官)和首席财务官(首席财务官)(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本效益关系。
我们已在管理层(包括我们的首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对截至本报告所述期间结束时我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官已得出结论，截至本报告所涵盖的期间结束时，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据交易所法案提交或提交的报告中必须披露的信息：(I)在美国证券交易委员会的规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告；(Ii)这些信息经过积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时做出有关所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
我们对财务报告的内部控制在最近一个会计季度没有发生任何变化，这些变化对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。
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第二部分：其他信息
项目1.法律诉讼
将来，我们可能会不时地参与日常业务过程中出现的各种索赔和例行诉讼。我们的管理层不认为任何此类诉讼会对我们的财务状况或运营造成实质性影响。
第1A项。风险因素
与第#号文件第1A项下题为“风险因素”的一节中披露的风险因素相比，没有实质性变化。我们的Form 10-K年度报告截至2020年12月31日的年度。
第二项未登记的股权证券销售和收益的使用
没有。
项目3.高级证券违约
没有。
项目4.矿山安全信息披露
不适用。
项目5.其他信息
没有。
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项目6.展品
展品展品说明
10.1
该信贷协议日期为2021年8月9日，由Postal Realty LP、Postal Realty Trust，Inc.、作为担保人的某些子公司、作为行政代理人的蒙特利尔银行以及作为贷款人的几家银行和金融机构签署(通过参考Postal Realty Trust，Inc.于2021年8月10日提交的当前表格8-K报告的附件10.1并入)。
31.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的第13a-14(A)/15d-14(A)条规定的首席执行官证书。*
31.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的第13a-14(A)/15d-14(A)条对首席财务官的认证。*
32.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节通过的美国法典第18编第1350条对首席执行官的认证。*
32.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906节通过的《美国法典》第18编第1350节提供的首席财务官证书。*
101.INS实例文档**
101.SCH架构文档**
101.CAL计算链接库文档**
101.LAB标签LINKBASE文档**
101.PRE演示文稿LINKBASE文档**
101.DEF定义LINKBASE文档**
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
*与本报告一起提交的件展品。
**电子表格随函提交。本报告附件101为以下以XBRL(可扩展商业报告语言)格式表示的文件：(I)合并资产负债表；(Ii)合并经营报表和全面收益(亏损)；(Iii)合并权益报表；(Iv)合并现金流量表；(V)合并财务报表附注。
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签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。
邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)
日期：2021年11月12日由以下人员提供：/s/Andrew Spodek
安德鲁·斯波德克
首席执行官
(首席行政主任)
日期：2021年11月12日由以下人员提供：罗伯特·B·克莱恩(Robert B.Klein)
罗伯特·B·克莱恩
首席财务官
(首席财务官)

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