商业租赁协议

本商业租赁协议(以下简称“租赁”)日期为2021年9月27日，生效日期为2021年10月1日(“生效日期”)，由加利福尼亚州有限责任公司(“房东”)Nash，LLC和特拉华州公司(“承租人”)旗下的IMMUNITYBIO，Inc.之间签订。

第一条

基本规定

1.1优先。位于加利福尼亚州埃尔卡塞贡多的某些房地产，俗称纳什街420号，包括但不限于拥有约19,125平方英尺可出租平方英尺的工业仓库大楼(“大楼”)、所有景观美化、硬化、停车设施和所有其他改善设施(统称为“大楼”)。

1.2Term；期权期限。

(A)该期限(“本条款”)自生效日期(“生效日期”)开始，至2026年9月30日(“期满日期”)结束。

(B)如果租户在期限内的任何时间没有违约超过适用的治愈期限，并且租户在选择时占用了整个物业，房东特此授予本合同中最初指定的租户(包括其关联公司，定义见下文第12.4节)，根据本节第1.2节规定的条款和条件，将租期再延长两(2)(每个都是一个“延长选择权”)两(2)(每个“延长选择权”)，每个延长五(5)年(“选择权条款”)。每个延期选择权应由租户行使，如果有的话，租户应在当时适用的租赁期限届满前不少于九(9)个月且不超过十八(18)个月向房东递交书面通知，说明租户正在行使其选择权期限。房东没有义务告知或提醒租客在本合同项下的权利。如承租人行使延期选择权，选择权条款应与租约中的条款、契诺和条件相同，但以下提供的选择权租金除外。

(C)承租人于适用期权期限开始时应付的“基本租金”(见本租约第1.3节)(“期权租金”)应为相当于该条款定义的“市值租金”的初始基本租金，并应在该期权期限开始日期的每个周年日按年增加百分之三(3%)。(C)承租人于适用期权期限开始时应支付的“基本租金”(“期权租金”)应等于该条款定义的“市值租金”，并于该期权期限开始日期的每个周年日按年增加百分之三(3%)。如本文所用，“市值租金”一词应指物业总面积乘以加州埃尔斯塞贡多类似工业仓库建筑(“子市场”)当时收取的每平方英尺适用租金，其面积与物业相当(“可比物业”)；然而，期权租金在任何情况下均不得低于期权期限开始前根据租约有效的基本租金(“最低租金”)。市值租金的确定方法如下：

(I)业主在收到租客根据上文第1.2(B)节发出的续期通知后，将于业主收到租客选择行使延期选择权的通知(“业主市值租金通知”)之日起三十(30)日内厘定建议市值租金，并向租客递交书面通知。如果业主建议的市值租金与最低租金相同，则租户无权对此提出异议，最低租金应成为期权期限的期权租金。如果业主建议的市值租金超过

最低租金和租客不同意业主建议的市值租金，而业主和租客在租客收到业主市值租金通知后三十(30)天内无法以书面方式就市值租金达成一致，租户应在该三十(30)天后十五(15)天内发出业主书面通知，说明租客建议确定市值租金(不低于最低租金)并要求仲裁市值租金(“租户仲裁通知”)。

(Ii)在承租人发出仲裁通知后十(10)个工作日内，每一方应向另一方递交书面通知，说明其建议最终确定期权期限内的物业市值租金，该通知应附有双方指定的仲裁员的身份。房东通知书所载市值租金不得高于房东在三十(30)天谈判期内向租客提出的最后报价，租客通知书所载市值租金不得低于租客在三十(30)天谈判期内向房东提出的最后报价(且在任何情况下均应高于最低租金)。每名仲裁员应是合格的房地产经纪人，在紧接所涉日期之前拥有十(10)年子市场可比房产租赁和评估经验，且在之前三(3)年内未在子市场代表房东或租户。在选出房东仲裁员和租客仲裁员后的十五(15)天内，此前任命的两名仲裁员应指定第三名仲裁员(“仲裁员”)，该仲裁员应符合上述规定的资格条件。如果两名仲裁员不能在十五(15)天内就第三名仲裁员的任命达成一致，则任何一方都可以向任何有管辖权的法院申请做出这样的选择。

(Iii)应指示仲裁员在选择后三十(30)天内根据本租约确定市值租金。仲裁员只有权选择业主确定的市值租金或租户确定的市值租金(但不得在两者之间进行任何妥协，不得低于两种报价中的较低者，也不得高于两种报价中的较高者)，仲裁员如此选择的市值租金应为市值租金。仲裁员的裁决是终局的，对房东和租客双方都有约束力，双方同意，如果另一方提出要求，双方将作出这样的判决。根据本节确定的市值租金是最终的，对双方都有约束力。每一方当事人应承担其指定的仲裁员的费用(如有)，每一方当事人应支付仲裁员费用的一半(1/2)。

(Iv)经双方协议、仲裁或其他方式确定市值租金后，在没有任何其他文书、租赁或协议的情况下，当时的现有租赁期应根据延期选择权予以延长，或应业主要求，承租人应签署业主可能要求并为租户合理接受的合理文件，以纪念延期选择权的行使。(Iv)在没有任何其他文书、租约或协议的情况下，当时的租赁期应根据延期选择权的延长选择权予以延长，或应业主的要求，租户应签署业主要求的合理文件，以纪念延长选择权的行使。

1.3基本租金。该房产租赁的初始每月基本租金为每可出租平方英尺2.00美元(“基本租金”)，自2022年10月1日起每年增加3%(3%)，此后在初始租期内每年增加(“每年增加”)，如下所述：(A)每平方英尺租金(“基本租金”)，自2022年10月1日起每年增加3%(3%)，此后在最初租期(“每年增加”)期间每年增加3%(“每年增加”)：

*双方承认，基本租金将在期限的第一个完整月内降低100%(100%)，并根据第1.9节的规定，租户应在期限的第二个完整月获得改善津贴。

1.4停车。承租人有权使用房屋内的所有停车位。

1.5保证金。$38,250.00(“保证金”)

1.6承租人签立时付款。根据本合同第4.3节的条款，在签订本租约时，承租人应支付初始租期第一个完整月的基本租金和保证金。

1.7同意使用。该场所应用于仓储和储存药品制造用品、产品和设备以及附属办公室，均应符合本办法第(6)款的规定(“约定用途”)。

1.8租户改善津贴。双方承认并同意，业主应一次性给予租客15,000美元的改善津贴(“改善津贴”)，以代替业主在房屋内铺设地毯和粉刷房屋，这笔金额将从第二个月的基本租金中扣除。

第二条

房舍

2.1开始。房东特此将房屋租赁给租户，租户特此向房东出租房屋，租期、租金以及本租约中规定的所有条款、契诺和条件。除非本租约另有规定，否则本租约中所载或可能用于计算租金的任何大小陈述均为双方同意合理的近似值，且无论实际大小是大是小，基于此的租金都不会受到修订。承租人在本协议项下的权利应包括承租人独家使用和进入房屋的所有部分的权利，包括但不限于清洁壁橱、立管、电气室和电话室、屋顶、房屋的景观和绿化区域、停车设施和任何其他改善设施。

2.2条件。房东应在开工之日将房屋干净无杂物地交付给租户。业主表示，现有的电气、管道、消防喷头和照明系统在开工之日应处于良好的运行状态，并且结构

建筑物的屋顶构件、承重墙和基础在开工之日应无任何材料缺陷。租客接管处所，须最终确定处所及建筑物在当时已竣工，并处於良好、-生及令人满意的状况，业主并无义务对该处所及建筑物作出任何改动、提升或改善。

2.3合规性。业主保证，据其实际所知，该房产的改善符合建筑规范、适用法律、契诺或记录限制、法规和条例(“适用要求”)，这些规定在每项改善或其部分建造时是有效的。上述保修不适用于承租人将使用房屋的用途、美国残疾人法案或任何类似法律可能要求的因承租人的使用而进行的修改，或承租人所做或将要进行的任何更改，均不适用于承租人将使用房屋的用途、因承租人的使用而可能需要的修改或承租人进行或将要进行的任何更改。

2.4认知度。承租人承认：(A)房东已告知其须就处所的状况(包括但不限于资讯科技基础设施、电力、通风系统及其他空气处理设备、消防喷洒系统、保安、环境方面，以及是否符合适用的规定)，以及它们是否适合承租人的预定用途，向其表示信纳；(B)承租人已就该等事宜作出其认为必要的调查，并承担与占用该处所有关的一切责任，并裁定该处所及该等建筑物的业权；及(C)承租人已就该等事宜作出其认为必要的调查，并承担与其占用该处所有关的一切责任，并裁定该处所及其所有权。以及(C)除本租约规定外，房东和房东代理人均未就上述事项作出任何口头或书面陈述或保证。除本文明确规定的情况外，该房产是以“原样”、“原样”的状态交付给租户的，房东没有作出任何陈述或担保，并明确否认就房产的实际状况、房产或建筑物的功能、房产的宜居性或房产的一般或任何特定用途的适宜性作出任何陈述或担保，承租人放弃因房产的状况或适宜性或房产所有权而产生的任何其他权利或补救措施，并且承租人同意，承租人将根据房产的状况或适宜性或对房产的所有权，采取任何其他方式产生的权利或补救措施，并且承租人同意，承租人不会因房产的状况或适宜性或对房产的所有权而享有任何其他权利或补救措施。任何默示保证。

2.5Net Lease。承租人在本合同项下的义务应是单独和独立的契约。本合同为净租赁，租户根据本合同应支付的租金和所有其他款项无需通知或要求支付，且不得抵销、反索赔、补偿、抵扣、暂停或减少或抗辩。本租赁是承租人的绝对及无条件义务，承租人在本租赁项下的义务不应因任何理由干扰承租人对物业的使用，但仅限于：(I)根据本租赁条款第9条对物业造成任何损坏或破坏，或(Ii)根据本租赁条款第14条规定对物业进行任何谴责或征用。所有与处所有关的任何种类及性质的费用及开支(业主所招致的债项的折旧、利息或摊销，以及业主为处所融资或再融资而招致的费用)，以及处所的附属设施及其使用和占用，在按照本条例条文期满或提早终止的期间内可能产生或到期并须支付的一切费用及开支(不论该等费用及开支是否在该期间或其后须予支付)，均须由租客支付。承租人应支付与房屋的维修、维护、管理或运营有关的所有费用，以及税费(符合本租赁第十条的规定)和保险费。承租人在租期内无权减免租金或根据本合同应支付的其他款项。

第三条

术语

3.1Term。本租约的开始日期、期满日期和期限见上文第(1.2)节的规定。

3.2延迟占有。房东同意尽其商业上合理的努力，在开工日期前将房产的所有权交付给租户。如果房东仍不能在该日期前交付房源，房东不承担任何责任，也不会影响本租约的有效性或更改期满日期。但是，在房东交出房屋所有权之前，承租人没有义务支付租金或履行其他义务。如果在生效日期后三十(30)天内未交付租赁物，承租人可以选择在该三十(30)天期限结束后十(10)天内通过书面通知取消本租赁，在这种情况下，双方将被解除本租赁项下的所有义务。如果房东在上述十(10)天内没有收到书面通知，租户取消租约的权利将终止。如果在生效日期后六十(60)天内未交付对该房产的占有，本租约将终止。

第四条

租金

4.1租金已定义。根据本租约条款，承租人对业主的所有金钱义务，以及根据本租约承租人必须向任何其他方支付的所有税款、成本、费用和其他金额，连同因逾期支付而可能增加的所有罚款、罚款、利息和费用，均被视为租金(“租金”)。

4.2支付。承租人应促使房东在租金到期之日或之前收到美国合法货币的租金，不得抵销或扣除。在本合同期限内的任何一段时间内，如果租金少于一(1)个完整的日历月，则应根据该月的实际天数按比例计算租金。租金应按本合同规定的地址支付给业主，或支付给业主不时以书面指定的其他人或地点。接受少于当时到期金额的付款，并不等于放弃房东对该租金余额的权利，无论房东是否背书任何如此注明的支票。如果租客向房东开出的任何支票、汇票或其他付款工具因任何原因被拒付，房客同意向房东支付25美元的滞纳金，房东可以选择要求所有未来的租金都用本票支付。支付将首先用于应计滞纳金和律师费，其次用于应计利息，然后用于基本租金、保险和房地产税，任何剩余金额将用于任何其他未支付的费用或成本。

第五条

保证金

承租人应在签约时向房东交保证金，作为承租人忠实履行本租约义务的担保。如果租客未能支付租金，或在本租约下以其他方式拖欠租金，除房东在法律上或衡平法上可获得的所有其他补救措施外，房东可使用、运用或保留全部或部分保证金，用于支付房东应支付的任何金额，以及未来到期的租金，和/或偿还或赔偿房东因此而可能遭受或招致的任何责任、费用、费用、损失或损害。如果房东使用或使用全部或部分保证金，租户应在书面通知后十(10)天内

因此，要求房东支付足够的保证金，将保证金恢复到本租约要求的全部金额。在本租赁期满或终止后90天内，房东应退还房东未使用或使用的保证金部分。保证金的任何部分不得被视为以信托形式持有、计息或作为承租人根据本租约支付的任何款项的预付款。

第六条

使用

6.1使用。承租人只能在约定的范围内使用和占用房屋，不得作其他用途。未经房东事先书面同意，租户不得使用或允许将房屋用于任何其他目的，房东可自行决定是否给予书面同意。承租人不得以非法、造成损坏、浪费或滋扰的方式使用或允许使用房产，不得干扰邻近房产的业主和/或居住者，或造成损坏。

6.2有害物质。

(A)须申报的用途须征得同意。本租赁中使用的术语“危险物质”应指其存在、使用、制造、处置、运输或释放的任何产品、物质或废物，其存在、使用、制造、处置、运输或释放，无论是其本身，还是与预计将出现在该场所的其他材料相结合，都是：(I)对公众健康、安全或福利、环境或场所有潜在危害，(Ii)受到任何政府当局的监管或监督，或(Iii)根据任何适用的法规或普通法理论，房东对任何政府机构或第三方负有潜在责任的基础上的存在、使用、制造、处置、运输或释放的任何产品、物质或废物都可能是：(I)对公众健康、安全或福利、环境或场所造成潜在损害的产品、物质或废物。危险物质应包括但不限于碳氢化合物、石油、汽油和/或原油或任何产品、副产品或其馏分。承租人不得在房屋内或其上从事任何构成应报告的危险物质使用的活动。“可报告使用”是指(I)安装或使用任何地上或地下储罐，(Ii)产生、拥有、储存、使用、运输或处置需要任何政府当局许可或需要向任何政府当局提交报告、通知、登记或商业计划的危险物质，和/或(Iii)在场所内存在危险物质，任何适用要求都要求向进入或占用该场所或邻近物业的人发出通知。尽管有上述规定，承租人仍可使用在约定的正常使用过程中合理需要的任何普通和习惯材料、普通办公用品(复印机、碳粉、液体纸、胶水等)。普通家用清洁材料，只要符合所有适用的要求，就不属于需要报告的用途。, 并且不会使房屋或邻近财产面临任何污染或损坏的重大风险，也不会使房东承担任何责任。房东可要求房东在其唯一和绝对判断中合理地认为必要的额外保证，以保护自己、公众、房产和/或环境不受损害、污染、伤害和/或责任，包括但不限于安装(以及在租赁期满或终止之前拆除)保护性修改(如混凝土围栏)。

(B)通知业主的责任。如果承租人知道或有合理理由相信，有危险物质存在于房屋内、之上、地下或周围，承租人应立即向房东发出书面通知，并向房东提供其拥有的关于该危险物质存在的任何报告、通知、索赔或其他文件的副本。

(C)租户补救。承租人不得导致或允许任何有害物质在房屋内、上、下或周围溢出或释放(包括通过管道或卫生间

承租人应立即(由承租人承担费用)遵守适用的要求，并采取一切必要或合理建议的调查和/或补救行动，无论是否正式下令或要求，以清理由承租人或任何第三方在本租约期间的任何时间由承租人或为承租人或任何第三方造成或造成的任何污染，以及维护、安全和/或监控房屋或邻近财产，或与任何有害物质有关或涉及任何有害物质，并由承租人或任何第三方承担费用，以清理任何污染，维护、安全和/或监控房屋或邻近财产。

(D)租客弥偿。承租人应单独负责，并应赔偿房东、其代理人、贷款人和雇员(如果有)因租金和/或损害、损失、债务、判决、索赔、费用、费用、罚款、律师费和顾问费所产生或涉及的租金和/或损害、损失、债务、判决、索赔、费用、费用、罚款以及律师费和顾问费，以及因承租人或为承租人或任何第三方在房屋内、楼下或周围带来、泄漏或释放的任何有害物质而引起的或涉及的任何损失，并应赔偿、辩护、补偿和使其不受任何损害(如果有)，该租户在本租约项下不承担任何责任。承租人的义务应包括但不限于对承租人造成或遭受的任何污染或伤害对人身、财产或环境的影响，以及调查、迁移、补救、恢复和/或减少的费用，并应在本租约期满或终止后继续存在。除非房东在签订该协议时明确书面同意，否则本租约的到期、终止或取消以及房东与租客签订的任何解除协议均不能免除承租人在本租约项下关于危险物质的义务。

(E)符合适用要求。承租人应自费全面、勤奋和及时地遵守所有适用的要求、任何适用的火灾保险承保人或评级机构的要求以及业主工程师和/或顾问的建议，这些要求以任何方式与房屋有关，无论这些要求是现在有效还是在生效日期之后生效都不受影响，承租人应完全、勤奋和及时地遵守所有适用的要求、任何适用的火灾保险承保人或评级机构的要求，以及业主工程师和/或顾问的建议，无论这些要求是现在有效还是在生效日期之后生效。承租人应在收到房东的书面请求后十(10)天内，向房东提供所有许可证和其他文件的副本，以及证明租户遵守房东规定的任何适用要求的其他信息，并应在收到后立即以书面形式通知房东任何关于或涉及租户或房产未能遵守任何适用要求的威胁或实际索赔、通知、传票、警告、投诉或报告。

(F)检查；遵守。业主和业主的“贷款人”(如下文第17.13(A)节所述)(如果适用)和顾问有权在紧急情况下或在其他合理时间随时进入房产，以检查房产的状况并核实租户是否遵守本租约的规定，如果适用，则顾问有权在任何时候进入房产，在紧急情况下或在合理的时间进入房产，以检查房产的状况并核实租户遵守本租约的情况。任何此类检查的费用应由业主支付，除非违反适用要求，或发现危险物质条件存在或迫在眉睫，或政府当局要求或命令进行检查。在这种情况下，只要检查与违规或污染有合理关系，承租人应根据要求补偿房东的检查费用。

第七条

保养；修理；公用设施安装；固定装置和更改

7.1承租人的义务。

(A)概括而言。双方明确理解并同意，房东没有义务向租户提供任何服务(包括但不限于任何保安服务，

清洁服务或环境美化服务)。承租人应自费保持房屋、公用设施安装和改建(包括但不限于房屋内的屋顶、墙壁、基座和地基、通风系统、机械和电力设备和系统，以及房屋的结构和非结构部件和系统、车道、停车场和停车场、人行道、车道、环境美化、任何澄清设备和公用设施)处于良好状态、状况、外观和维修(无论房屋中需要维修的部分，还是需要维修的部分)。包括但不限于所有设备和设施、管道、通风设备、电气、照明设施、锅炉、压力容器、固定装置、内墙、外墙内表面、天花板、屋顶、屋顶排水系统、地板、窗、门、平板玻璃、环境美化和车道等，包括但不限于所有设备和设施、管道、通风设备、电气、照明设施、锅炉、压力容器、固定装置、内墙、外墙内表面、天花板、屋顶、屋顶排水系统、地板、窗、门、平板玻璃、环境美化和车行道，包括但不限于所有设备和设施、管道、通风设备、电气、照明设施、锅炉、压力容器、固定装置、内墙、外墙内表面、天花板、屋顶、屋顶排水系统、地板、窗、门、平板玻璃、环境美化和车道。承租人在保持处所的良好秩序、状况和维修方面，应实行和执行良好的维修做法。承租人的义务应包括必要时的修复、更换或更新，以保持房屋及其全部或部分的改善处于良好状态、状况和维修状态。

(B)没有履行义务。如果承租人未能履行本节第7.1条规定的承租人义务，房东可以在提前十(10)天书面通知承租人后进入房屋(紧急情况除外，在这种情况下不需要通知)，代表承租人履行该义务，并使房屋处于良好的秩序、状况和维修状态，承租人应立即向房东支付相当于房东成本约110%的款项。

7.2业主的义务。本合同双方的意图是，业主没有以任何方式维修和维护房屋或其中的设备的义务，所有这些义务都是承租人的义务。房东不应被要求进行任何维修、更换、维护或其他任何工作，或以任何方式维护房屋，租户放弃由房东承担费用进行维修、更换或执行维护或其他工作的权利，这一权利可能在任何适用的要求中有所规定。双方的意图是，本租约的条款管辖双方各自在物业维护和维修方面的义务，如果与本租约的条款不一致，他们明确放弃现在或今后有效的任何法规的利益。

7.3公用设施装设；固定装置；改装。

(A)定义。“公用设施”一词是指场所内或场所内的所有地面和窗户覆盖物、空气管道、蒸汽管道、电源板、配电、安全和消防系统、通信系统、信息技术基础设施、照明设备、通风系统和其他空气处理设备、管道和围栏。“行业固定装置”是指承租人的机器和设备，可以在不对房屋造成实质性损害的情况下移走。术语“变更”应指除公用设施安装或行业固定装置以外的任何修改或改进，无论是通过添加还是删除。“承租人拥有的改建和/或公用设施安装”是指承租人根据第7.4(A)节的规定进行的尚未由业主拥有的改建和/或公用设施安装。

(B)同意。未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动或公用设施安装。然而，承租人可以在没有得到同意的情况下在房屋内部(屋顶除外)安装非结构公用设施，但在通知业主后，只要这些设施从外部看不到，就不涉及穿孔、重新安置或

拆除屋顶或任何现有墙壁不会影响电力、管道、通风和/或生命安全系统，并且在本租约期间的累计成本不超过100,000美元。尽管有上述规定，未经业主事先书面批准，承租人不得进行或允许任何屋顶穿透和/或在屋顶上安装任何东西。承租人希望进行且需要业主同意的任何更改或公用设施安装。同意应被视为以承租人以下条件为条件：(I)在获得所有适用的政府许可证后，(Ii)在工程开始前向业主提供许可证以及平面图和规格的副本，以及(Iii)迅速、迅速地遵守上述许可证的所有条件和其他适用的要求。任何改装或公用设施安装应以工匠式的方式进行，并使用良好和充足的材料。竣工后，承租人应立即向业主提供竣工平面图和规格书。对于成本相当于一个月基本租金的工程，房东可以将其同意的条件是租户提供相当于该改建或公用设施安装预计成本1.5倍的留置权和完工保证金。租户必须在收到房东发票后十(10)天内偿还房东与任何公用事业装置、行业固定装置或改建相关的实际和合理费用，包括但不限于房东因审查和批准租户的图则和规格或监督租户建造任何公用事业装置、行业固定装置或改建而产生的所有管理、工程、咨询、建筑和法律费用，这些费用包括但不限于房东为审查和批准租户的图则和规格或监督租户建造任何公用事业装置、行业固定装置或改建而产生的所有管理、工程、咨询、建筑和法律费用。

(C)留置权；债权证。租客须在到期时支付所有就在处所或在处所使用而提供或指称已提供给租客或为租客提供的劳工或物料的申索，而该等申索是或可能以任何机械师或物料工对处所或处所的任何权益的留置权作为保证的。承租人应在房屋内、上或周围开工前不少于十(10)天通知业主，业主有权张贴不负责任的通知。如租客对任何该等留置权、申索或要求的有效性提出异议，则租客须自费针对该等留置权、申索或要求而保护自己、业主及处所，并须支付及履行在执行前可能就该等不利判决作出的任何该等不利判决。如果房东要求，租客应提供相当于该有争议的留置权、债权或索偿金额的1.5倍的担保保证金，以补偿房东对此的责任。房东不对通过租户或租户持有房屋任何部分的任何一方提供的任何劳务、服务或材料负责，也不应将任何劳务、服务或材料的机械师留置权或其他留置权附加到房产或由此产生的租赁地产上。

7.4拥有；移走；交出；修复。

(A)所有权。在以下规定的业主要求拆除或选择所有权的权利的约束下，承租人所做的所有改建和公用设施安装应属于承租人的财产，但应被视为房屋的一部分。业主可以在任何时候以书面方式选择成为租户拥有的全部或任何指定部分改建和公用设施的所有者。除非本租约第7.4(B)节另有指示，否则在本租约期满或终止时，所有租户拥有的改建和公用设施设施应成为业主的财产，并由租户和物业一起交出。

(B)移走。房东在本租约期满前至少三十(30)天向租户发出书面通知，房东可要求在本租约期满或提前终止之前，拆除本租约日期后由租户安装或为租户利益安装的任何或所有租户所有的改建或公用设施安装。房东可以要求在任何时间拆除所有或任何部分租户所有的未经必要同意进行的改建或公用设施安装。

(C)退回；修复。租户应在期满日期或任何较早的终止日期之前交出房产，所有装修、部件和表面应清洁无杂物，并处于良好的操作状态、状况和维修状态，正常损耗除外。承租人应进行所有必要的修复、更换或更新，以将房屋及其全部或部分改善工程交付给业主，并保持良好的状态、状况和维修状况，但正常损耗除外。承租人应修复因安装、维护或拆除行业固定装置、承租人拥有的改装或公用设施安装、家具和设备，以及拆除承租人安装或为承租人安装的任何储水罐，以及移除、更换或修复任何受承租人污染的土壤、材料或地下水而造成的任何损坏。行业固定装置应保留为承租人的财产，并由承租人拆除。租客的任何个人财产在期满日期或更早的终止日期之前未被搬走，将被视为已被租客遗弃，并可由房东按房东的意愿处置或保留。未经业主明确书面同意，租户未按照第7.4(C)节的规定及时腾出房产，应构成下文第17.9节规定的暂停期。

7.5承租人不履行维护和维修义务。如果租户不遵守本节第7款的任何规定，房东可以在向租户发出三十(30)天的书面通知后，且租户在上述期间未能补救，但在紧急情况下无需通知，可采取一切必要措施，由租户承担费用，在此情况下纠正此类违约。房东支付的所有合理款项和由此产生的所有合理费用(包括但不限于合理律师费和费用)，连同自付款之日起或该等费用发生之日起的利息，应构成租户根据本租约应支付的租金，并应应租户的要求支付给房东。

第八条

保险；赔偿

8.1保险赔付。承租人应支付第(8)款规定的所有保险。保单期限之前或之后开始的保费应按比例与期限相对应。根据房东的选择，房客可在收到发票后三十(30)天内，直接向保险公司支付或由房客向房东支付房东为房产举办或维护的任何保险的费用。

8.2责任保险。承租人应在本租赁期限内获得并保持一份商业普通责任保险单，以保护租户和房东免受基于、涉及、或因房屋及其所有附属区域的所有权、使用、占用或维护而引起的人身伤害、财产损失和人身伤害索赔。承租人应及时以保险凭证的形式向房东提供此类保险的证据。该保险应以事故为基础，提供每次事故不少于$1,000,000的单一限额保险，每年的保险总额不少于$2,000,000。保险应包括“房屋的额外受保人-管理人、房东”批注，并包含“污染排除修正案”批注或类似的承保范围修正案，以应对因敌意火灾造成的高温、烟雾或烟雾造成的损害或伤害。保险单不应包含被保险人或组织之间的任何相互保险排除，应包含交叉责任背书，以确保利益的可分割性，但应包括根据本租赁承担的责任的保险，作为履行本租赁项下承租人赔偿义务的“保险合同”。然而，本租赁要求或承租人承保的上述保险限额不应限制承租人的责任，也不解除承租人在本租约项下的任何义务。全

承租人承保的保险应是房东承保的任何保险的主要组成部分，房东的保险仅视为超额保险，不得承保租客。

8.3财产保险--建设和改进。

(A)建筑及改善工程。房东应以房东的名义取得并维持一份或多份保单，费用和费用由租客承担，损失应支付给房东，以承保房产的损失或损坏。该等保险的款额须相等于该处所的重置成本(视该处所不时存在而定)或该处所的贷款人所要求的任何款额，但在任何情况下不得超过该处所在商业上合理和可用的可保价值。如果承保范围可用且在商业上合适，则该等保险单或多项保单应投保直接有形损失或损害的所有风险，包括碎片清除保险，以及执行因承保损失而要求对房屋任何部分进行升级、拆除、重建或更换的任何适用要求。如果房屋位于洪泛区，上述一份或多份保险单不应排除洪水保险，也不应排除地震保险；但不得阻止房东自费获得此类保险。上述一份或多份保单还应包含一份协议估值条款，以代替任何共同保险条款、放弃代位权和通胀防范保护(如果可用且在商业上合适)，从而使房产所在城市的所有城市消费者的年度财产保险金额增加不低于调整后的美国劳工部消费者物价指数(U.S.Department of Labor Consumer Price Index)的一个或多个因素(不低于调整后的美国劳工部消费者物价指数(U.S.Department of Labor Consumer Price Index))。该保险范围应设有免赔额条款，每次免赔额不得低于5000美元，承租人在发生保险损失时应对该免赔额负责。尽管有上述任何规定，房东仍可根据附属全球保单为房产和建筑投保。, 承租人应承担房东合理确定的按比例分摊的保险费用。承租人通过向房东提供书面通知，有权获得本节规定的保险。

8.4承租人财产；营业中断保险；工伤保险。

(一)财产损失。承租人应购买并维护承租人的所有个人财产、行业固定装置以及承租人所有的改建和公用设施安装的保险。承租人应将任何此类保险的收益用于更换个人财产、行业固定装置和承租人所有的改建和公用设施安装。

(二)工伤保险。承租人应按照适用要求获得并维持一定数额的工伤保险。此类保险单应包括“放弃代位权”背书。

(C)没有足够报道的陈述。房东不表示本合同规定的承保范围或承保形式足以涵盖承租人的财产、业务经营或本租约项下的义务。

8.5份保险单。本合同要求的保险应由获得正式许可或获准在营业场所所在的州办理业务的公司提供，并在保单期限内保持最新一期“最佳保险指南”中规定的“一般投保人评级”至少为A-，VII，或贷款人可能合理要求的其他评级。承租人不得做或允许做任何使所需保险单无效的事情。承租人应在生效日期前向业主交付此类保险的保单或

证明所需保险的存在和金额的背书或保险证明。除非提前三十(30)天书面通知房东，否则此类政策不得取消或修改。租户应在保单到期前至少十五(15)天向房东提交令房东满意的续签证明或“保险活页夹”，或房东可订购此类保险并向租客收取费用，房客应应要求向房东支付费用。此类保单的期限至少为一(1)年，或本租赁的剩余期限，以较短的期限为准。如果承租人未能购买并维持其所需承保的保险，房东可以(但不应被要求)购买并维持该保险，费用由承租人承担，承租人应立即向房东退还该保险及其自房东支付之日起的利息。承租人应在到期时支付本节规定的所有保险费。

8.6代位求偿权。在不影响任何其他权利或补救措施的情况下，承租人和房东双方特此免除和解除对方的责任，并放弃因本合同规定投保的危险而造成的财产损失或损坏而向另一方追讨损害赔偿的全部权利。此类免除和豁免的效果不受承保或要求的保险金额或适用于本协议的任何免赔额的限制。双方同意让各自的财产损失保险承保人放弃这些公司对房东或租户(视情况而定)可能享有的任何代位求偿权，只要保险不因此而失效。

8.7%的赔偿金。除业主的严重疏忽或故意不当行为外，承租人应赔偿、保护、辩护并使房屋、业主及其代理人和贷款人免受因承租人或承租人的代理人、承包商、雇员、被许可人或被邀请人(统称“承租人”)使用和/或占用房屋而引起的、涉及或与之相关的任何和所有索赔、租金损失和/或损害、留置权、判决、罚款、律师和咨询费、开支和/或责任。如果因上述任何事项而对房东提起诉讼或诉讼，租客应在接到通知后由房东合理满意的律师提出抗辩，费用由房客承担，房东应合理配合租客进行抗辩。房东不需要先支付任何此类索赔才能得到辩护或赔偿。

8.8业主及其代理人免除责任。尽管业主或其代理人疏忽或违反了本租约，但在任何情况下，业主或其代理人均不对房屋内或附近的租户或租户当事人的人身或货物、货物、商品或其他财产因房屋状况或经营状况或任何其他原因而造成的伤害或损坏负责，不论该等损坏或伤害是由火、蒸汽、电力、煤气、水或雨水引起或造成的，或是管道、消防喷头、电线的破损、渗漏、阻塞或其他缺陷所致，房东或其代理人对此概不负任何责任，不论该等损害或损害是由火、蒸汽、电、气、水或雨水引起或造成的，或因管道、消防喷头、电线的破损、渗漏、阻塞或其他缺陷而造成的，房东或其代理人对此概不负责。不论上述伤害或损坏是由该处所或该处所所属建筑物的其他部分所引起的情况所致，还是由其他来源或地方所致。房东及其代理人对房东的任何其他租客的任何行为或疏忽所造成的任何损害不承担任何责任。尽管房东疏忽或违反本租约，房东在任何情况下都不对租户业务受到的损害或由此造成的任何收入或利润损失负责，租户放弃向房东索赔实际的、后果性的、附带的、惩罚性的或惩罚性的损害赔偿。取而代之的是，承租人在发生此类损害或伤害时的唯一追索权是就承租人根据第(8)节的规定必须维护的保险单提出索赔。

8.9没有提供保险。承租人承认，如果其未能获得或维持本合同要求的保险，将使房东面临风险，并有可能导致房东

本租约未考虑的费用，其程度将极难确定。因此，在任何一个月或不足一个月内，承租人没有维持所需的保险和/或没有向房东提供所需的活页夹或证明存在所需保险的证书，基本租金将自动增加，不需要通知租户，金额相当于当时现有基本租金的10%或100美元，以较大者为准。双方同意，提高基本租金是对房东因租户未能维持所需保险而产生的额外风险/费用的公平合理的补偿。在任何情况下，基本租金的增加均不构成对承租人未能维持此类保险的违约或违约的放弃，不妨碍行使本合同项下授予的任何其他权利和补救措施，也不解除承租人维持本租赁中规定的保险的义务。

第九条

损坏或毁灭

9.1定义。

(A)“物业部分损坏”是指物业的改善设施(租户拥有的改建和公用设施装置除外)受到损坏或毁坏，而该等设施可在损坏或毁坏之日起六(6)个月或更短的时间内合理修复。

(B)“处所完全毁灭”是指处所(租户拥有的改建和公用设施装置及行业固定装置除外)在损坏或毁坏之日起六(6)个月或更短时间内不能合理修复的处所的损坏或毁坏。

(C)“保险损失”是指因第8.3(A)节所述的保险规定承保的事件造成的房屋改善(租户所有的改装和公用设施安装及行业固定装置除外)的损坏或破坏，无论涉及的任何免赔额或承保限额如何。

(D)“重置成本”是指维修或重建业主在事故发生时拥有的对其紧接在此之前的状况的改善，包括根据适用要求的运作所需的拆除、清除和升级，且不扣除折旧的费用。

(E)“危险物质状况”是指在需要补救的场所内、之上或之下发生或发现涉及危险物质存在或被危险物质污染的状况。

9.2通知。一旦房屋发生伤亡、损坏或毁坏，房东应在该事件发生之日起三十(30)天内通知租户，告知租户该等伤亡、损坏或毁坏是否构成房产的部分损坏或全部毁坏；但房东应根据房东的选择，对总修理费为10,000美元或以下的任何损坏或毁坏进行修复，在此情况下，房东应在合理的基础上为租户提供任何适用的保险收益。

9.3部分损失保险损失。如果物业发生属于保险损失的部分损坏，则房东应在合理可能的情况下尽快修复该损坏(但不包括承租人的行业固定装置或承租人拥有的改装和公用设施安装)，费用由承租人承担，本租赁应继续完全有效。房屋因洪水或地震造成的部分损坏，

第9.3节，尽管可能有一定的保险范围，但任何此类保险的净收益如果由任何一方提供，应可用于维修。

9.4部分损失--未投保的损失。如果房屋发生非保险损失的部分损坏，除非是由于租户的疏忽或故意行为造成的(在这种情况下，租户应自行承担维修费用)，房东可以：(I)在合理可能的情况下尽快修复损坏，费用由房东承担，在这种情况下，本租约应继续完全有效，或(Ii)任何一方均可在房东得知该损坏发生后三十(30)天内以书面通知另一方终止本租约。该终止应在通知日期后六十(60)天生效。如果房东选择终止本租赁，租户有权在收到终止通知后十(10)天内向房东发出书面通知，告知房东租户承诺支付此类损坏的修理费，而无需房东报销。承租人应在承诺后三十(30)天内向房东提供上述资金或其满意的担保。在这种情况下，本租约将继续完全有效，房东应在所需资金到位后，尽快进行合理的维修。如果承租人没有做出所要求的承诺，本租约将自终止通知中规定的日期起终止。

9.5完全毁灭。尽管本合同有任何其他规定，如果发生房屋完全被毁的情况，本租约应在该房屋被毁后六十(60)天终止。如果损坏或破坏是由于租客的疏忽或故意行为造成的，房东有权向租客追讨房东的损害赔偿金。

9.6期末损坏。如果在本租赁的最后六(6)个月内的任何时间，损坏的修复成本超过一(1)个月的基本租金(无论是否为保险损失)，房东可以在损坏发生之日起六十(60)天内向租户发出书面终止通知，终止本租赁，自损坏发生之日起三十(30)天内生效。

9.7租金减免；租客补救。

(A)取消。如果房屋部分损坏或房屋完全被毁，或在本租约下承租人不承担责任的有害物质条件，承租人在维修、补救或恢复此类损坏所需期间应支付的租金应按承租人使用房屋的受损程度按比例递减，但不得超过从租金价值保险获得的收益。承租人在本合同项下的所有其他义务应由承租人履行，除非本合同另有规定，否则房东不对任何此类损坏、破坏、补救、修理或恢复承担责任。

(B)补救。如果房东有义务维修或恢复房屋，但在该义务产生后九十(90)天内没有开始实质性和有意义的维修或恢复，租户可以在开始维修或恢复之前的任何时间，向房东发出书面通知，说明租户选择在发出通知后不少于六十(60)天的日期终止本租约。如果承租人发出该通知，并且该维修或恢复未在此后三十(30)天内开始，则本租约应自该通知中指定的日期起终止。如果维修或恢复在该三十(30)天内开始，本租赁应继续完全有效。“开始”是指无条件授权编制所需的图则，或开始在厂房内进行实际工作，两者以最先发生的为准。

(C)放弃法规。房东和租客同意，本租约的条款将管辖因终止本租约而对房产造成的任何损害或破坏的影响，并特此放弃任何现行或未来法规的规定，但不得与本租约的规定相抵触。

第十条

房地产税

10.1定义。本规定所称房地产税，包括任何形式的评估；房地产税、一般税、特别税、普通税、意外或非常税、租金税(遗产税、个人所得税、遗产税除外)；改善税；和/或针对业主在物业中的任何合法或衡平法权益、业主从中获得其他收入的权利和/或业主的租赁业务而征收的许可费，包括但不限于总租金、任何有直接或间接征税权力的机构征收的税款，以及根据建筑物地址产生的资金，以及由此产生的收益将由物业所在司法管辖区的市、县、州或其他税务机关使用的情况。房地产税还应包括因本租赁期内发生的事件而征收的任何税、费、征费、评估或收费，或其中的任何增加，包括但不限于房屋所有权的变更或代替任何其他房地产征收的任何其他税收或评估。

10.2付款。

(A)缴税。除基本租金外，承租人还应在本租赁期内缴纳适用于该房屋的房地产税。房东应收到应缴税款的发票，并在房东选择时，房东应(I)支付房产税发票并从租客那里获得补偿，在这种情况下，租户应在房东要求退款后三十(30)天内偿还房东，或(Ii)将此类发票或账单直接交付给租户，在这种情况下，租户应在任何拖欠日期至少十(10)天前支付发票，并迅速向房东提供令人信服的已缴纳此类税款的证据；如果任何此类税款涵盖本租赁期满或终止之前或之后的任何时间段，承租人应按比例分摊该等税款，仅支付适用于本租赁有效期的税单部分，房东应补偿租客的任何多付款项。如果承租人未缴纳任何所需的房地产税，房东有权支付房产税，承租人应在向房东提出退款要求后三十(30)天内向房东报销。

(B)预付款。房东可以根据房东的选择估计现行的房地产税，并要求租户提前向房东缴纳此类税款，或者：(I)在适用的拖欠日期至少二十(20)天前，一次性支付相当于到期分期付款的金额，或(Ii)在支付基本租金的情况下按月预缴。如果房东选择按月预付房款，那么房东每月支付的房款应等于预计分期缴税的金额除以该分期拖欠前一个月的剩余月数。在已知适用税单实际金额的情况下，应当根据需要调整等额的月预付款金额，以提供缴纳适用税额所需的资金。如果房东收取的金额不足以支付到期的不动产税，承租人应按要求向房东支付支付该义务所需的额外款项。根据本节支付给业主的所有款项可以与业主的其他款项混合在一起，不计息。如果承租人在履行本租约项下的义务时违约，则根据本节规定支付给房东的任何资金余额可由房东选择，视为抵扣下一次租金的抵扣。

10.3联合评估。如果房产没有单独评估，承租人的责任应是评估的地块内包括的所有土地和改善工程的房地产税的公平比例，该比例由房东根据评估师工作表中分配的各自估值或其他合理可用的信息合理确定。

10.4个人财产税。承租人应在拖欠之前支付针对承租人拥有的改建、公用设施安装、行业固定装置、家具、设备和承租人的所有个人财产评估和征收的所有税款。在可能的情况下，承租人应将这些财产与房东的不动产分开评估和计费。如果承租人的任何个人财产需要用房东的不动产进行评估，承租人应在收到书面声明后十(10)日内向房东缴纳应占承租人财产的税款。

第十一条

公用事业

承租人应获得并及时支付提供给房屋的所有水、气、热、光、电话和其他信息技术基础设施、垃圾处理和其他公用事业和服务，以及由此产生的任何税收。租户必须安排和支付任何和所有公用事业的连接和激活以及安装任何所需的公用事业仪表的费用。租户必须支付任何公用事业所需的任何费用或押金。双方明确理解并同意，业主对物业的公用事业服务的任何提供、中断或终止不承担任何责任，租户在未能提供、中断或终止公用事业服务的情况下，无权减免租金或本合同项下的其他费用，也无权终止本租约。

第十二条

转让和分租

12.1须经业主同意。

(A)除下述第12.4节另有规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得自愿或根据法律规定转让、转让、按揭或扣押(统称为“转让或转让”)或转租租客在本租约或物业中的全部或任何部分权益。

(B)在符合以下第12.4节的规定下，未经同意而转让或转租，由业主选择，可在根据第13.1(E)节发出通知后予以纠正，或为不可补救的违约行为，无需任何通知和宽限期。如果房东选择将此类未经批准的转让或转租视为不可补救的违约，除房东在此享有的所有其他权利和补救措施外，房东可以：(I)终止本租约，或(Ii)在三十(30)天书面通知后，将每月基本租金提高至当时有效基本租金的百分之一百一十(110%)。此外，在发生此类违约和租金调整的情况下，在剩余期限内安排的所有固定租金调整，包括但不限于根据本合同第1.3节规定的基本租金的年度增长，应增加到预定调整租金的百分之一百一十(110%)。

(C)承租人对房东违反第(12.1)款的任何补救措施应仅限于补偿性损害赔偿。

12.2适用于转让和转租的条款和条件。

(A)未经业主同意，任何转让或分租均不得：(I)未经承租人或分租人明确书面承担本租约项下承租人的义务，(Ii)解除承租人在本租约项下的任何义务，或(Iii)改变承租人支付租金或履行承租人将履行的任何其他义务的主要责任：(I)未经承租人或分租人明确书面承担承租人的义务，(Ii)解除承租人在本租约项下的任何义务，或(Iii)改变承租人支付租金或履行任何其他义务的主要责任。

(B)业主可接受租客以外的任何人的租金或履行租客的义务，以待转让获得批准或不获批准。延迟批准或不批准此类转让，或接受租金或履约，均不构成放弃或禁止业主对租户违约或违约行使其补救措施的权利。

(C)业主对任何转让或分租的同意，并不构成对其后任何转让或分租的同意。

(D)在租客违约或违约的情况下，房东可以直接起诉租客或任何其他负责履行租客在本租约项下义务的人，包括任何受让人或分租人，而无需首先用尽房东对因此而对房东负责的任何其他个人或实体的补救措施，或房东持有的任何担保。

(E)每份转让或分租的同意书均须以书面提出，并附上业主就建议的承让人或分租人的财务及营运责任及适当性所作决定的有关资料，包括但不限于拟作的用途及/或所需的改装(如有的话)，以及1,000元的费用，作为业主考虑及处理上述要求的代价。承租人同意向房东提供合理要求的其他或附加信息和/或文件。

(F)本租契的承让人或本租契下的分租人，因接受转让、订立分租契或接管处所或其任何部分，须当作已承担并同意遵守和遵守本租契中租客在转让或分租期内须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但违反或抵触业主以书面明确同意的转让或分租条款的义务除外。

12.3适用于分租的附加条款和条件。以下条款和条件适用于承租人对全部或部分房产的转租，并应被视为包括在本租约下的所有分租契约中，无论是否明确包含在分租契约中：

(A)承租人特此将承租人在任何分租中应支付的所有租金中的全部权益转让给房东，房东可以收取该等租金，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但前提是，在承租人履行义务时发生违约之前，承租人可以收取该租金。业主不得因前述规定或该等分租的转让或收取租金而被视为因租客未能履行及履行承租人对该分租人的任何义务而对该分租人负上法律责任。承租人特此不可撤销地授权并指示任何此类分租人在收到房东的书面通知后，向房东支付分租合同项下到期和到期的所有租金，该通知表明承租人在履行本租约项下的义务时存在违约行为。承租人应依赖房东的任何此类通知，并应向房东支付所有租金，而没有任何义务或权利询问是否存在这种违约行为，即使租户有任何相反的要求也是如此。

(B)如租客违约，业主可选择要求分租人委托业主，在此情况下，业主须承担该分租人在行使选择权之时至该分租期满为止的义务；但该业主对该分租人支付予该分租人的任何预付租金或保证按金，或对该分租人先前的任何违约或违约，均不承担法律责任。(B)如租客违约，业主可选择要求分租人委托业主代为行事，在此情况下，业主须承担该分租人在行使该选择权之时至该分租期满为止的义务。如果承租人不要求转租人委托房东代理，因承租人违约而导致本租约终止时，转租合同即告终止，承租人无权再占用该房屋。

(C)根据分租契须经分租人同意的任何事宜，亦须征得业主同意。

(D)未经业主事先书面同意，任何分租人不得再转让或分租全部或部分处所。

12.4关联公司/业务组织结构调整。(A)承租人将本租约或处所的全部或任何部分转让或分租给(I)承租人的母公司或附属公司，或(Ii)任何控制、控制或与承租人共同控制的个人或实体，或(Iii)在一次或一系列交易中购买承租人全部或基本上全部资产的任何实体，或(Iv)承租人合并或合并到其中的任何实体(第(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)项所述的所有此等个人或实体也不得(B)转让承租人的会员权益、股票或股份，不得被视为本条第12条下的转让，但须符合以下条件

(A)任何这样的附属机构没有成立，也不打算进行这种融资，以此作为逃避本条第12条义务的托词；

(B)承租人事先以书面通知业主任何此类转让、转租、融资或公开发售，除非保密义务禁止，在此情况下，承租人应在此后迅速通知业主；

(C)承租人或任何该等联营公司在任何该等转让、分租、融资或公开发售的生效日期后，按照普遍接受的会计原则计算的有形净值合计，在任何该等转让、分租、融资或公开发售的生效日期相等于或大于承租人；

(D)任何该等联营公司须在转让或分租生效日期或之前，以一份令业主合理信纳并交付业主的书面文件，承担租客在本租契下的所有义务；及

(E)承租人应对本租赁项下承租人履行的所有义务承担全部责任。

12.5特殊受让人。承租人在事先书面通知房东(不触发本条第(12)条的规定)后，应被允许就承租人的业务与承租人的关联公司、子公司或父母签订任何许可/使用协议，该等被许可人不应被视为本条第(12)条下的转让；但(A)承租人应就任何此类许可/使用协议向房东发出书面通知，并迅速向房东提供房东合理要求的关于该等被许可人/用户的任何文件或信息(包括但不限于适用的保险证书)。

该等持牌人/使用人亦不得在处所内维持独立的接待处。

第十三条

违约；违约；补救

13.1违约；违约。违约是指承租人未能及时遵守或执行本租赁项下的任何条款、契诺、条件或规则。违约是指发生以下一项或多项违约，以及承租人未能在任何适用的宽限期内纠正此类违约：

(A)放弃该处所；或在没有提供商业上合理的保安水平的情况下腾出该处所，或在第8.3节所述的财产保险的承保范围因此而受到危害的情况下，或在没有提供合理保证以将潜在的破坏行为降至最低的情况下。

(B)承租人未能在书面通知逾期后三(3)个工作日内，向业主或第三方支付本租约规定承租人必须支付的租金或任何保证金，或未能履行本租约项下危及或威胁生命或财产的任何义务。(B)承租人未能在书面通知后三(3)个工作日内向房东或第三方支付租金或任何保证金，或未能履行本租约项下危及或威胁生命或财产的任何义务。房东接受部分租金或保证金的支付并不构成放弃房东的任何权利，包括房东收回对房产的占有的权利。

(C)租客不允许房东和/或其代理人进入房产，或在向租户发出书面通知后五(5)个工作日内继续进行构成公有或私人滋扰的浪费、行为或行为，和/或租户在房产上的非法活动。如果租户再次犯下浪费、滋扰或非法行为，房东可以选择将其视为无法补救的违规行为，而不是违约行为。

(D)承租人未能提供(I)遵守适用要求的合理书面证据，(Ii)解除未经授权的转让或转租，或(Iii)业主根据本租约条款合理要求承租人提供任何其他文件或信息，而任何此类违约在书面通知后持续五(5)个工作日。

(E)承租人违反本租约的条款、契诺、条件或规定，但上文第13.1(A)、(B)、(C)或(D)节所述的条款、契诺、条件或规定除外，且在书面通知后持续三十(30)天；但如果承租人违约的性质是合理地能够补救，但合理地需要超过三十(30)天才能补救，则如果承租人在所述三十(30)天内迅速(但在任何情况下不得晚于三十(30)天)开始补救并随后努力进行补救直至完成，则不应被视为违约。

(F)发生下列任何情况：(I)为债权人的利益作出任何一般安排或转让；(Ii)成为“美国法典”第11章第101条或其任何后续法规所界定的“债务人”(除非针对租客提交的请愿书在六十(60)天内被驳回)；(Iii)指定受托人或接管人接管基本上所有位于房产的租客资产或租客在本租约中的权益，如有下列情况，则不在该等情况下发生：(I)为债权人的利益作出任何一般安排或转让；(Ii)成为美国法典第11条第101条或其任何后续法规所界定的“债务人”(除非针对租户提出的请愿书在六十(60)天内被驳回)；

在三十(30)天内未归还承租人的占有权；或(Iv)扣押、执行或以其他方式司法扣押几乎所有位于房屋内的承租人资产或承租人在本租赁中的权益，而此类扣押未在三十(30)天内解除；但是，如果本节第13.1(F)条的任何规定与任何适用法律相抵触，则该规定无效，且不影响其余规定的有效性。

(G)承租人做出或允许在房屋上产生留置权的任何事情，并且承租人没有在提交申请后30天内解除留置权。

(H)如果违约在任何十二(12)个月内发生四次以上，则尽管承租人纠正了之前的违约，但任何进一步的违约都是违反本租约的行为，无需通知或补救。

13.2补救措施。如果承租人未能在书面通知后五(5)天内履行其任何肯定责任或义务(或在紧急情况下，无需通知)，房东可以选择代表承租人履行该义务或义务，包括但不限于获得合理要求的债券、保险单或政府执照、许可或批准。承租人在收到发票后，应立即向房东支付相当于房东履行任何此类行为的费用和费用的110%的金额。如果发生违约，业主可在不另行通知或要求的情况下，在不限制业主行使因违约而可能享有的任何其他权利或补救措施的情况下：

(A)终止租客的占有权，在此情况下，本租约应立即终止，租客应立即将房产的占有权交还业主。在这种情况下，房东有权向租客追回：(I)终止合同时已赚取的未付租金；(Ii)终止合同后至裁决时本应赚取的未付租金的价值，超过租客证明本可合理避免的租金损失金额；(Iii)在裁决时的价值，即在授予合同后的剩余时间内，未付租金超过租客可以证明的该租金损失金额的价值；(Iii)房东有权向租户追回：(I)终止合同时已赚取的未付租金；(Ii)在终止合同后至裁决时本应赚取的未付租金的价值，超过租户证明本可合理避免的租金损失金额；(Iii)在授予租金后的剩余时间内，未支付租金的价值超过租户可以证明的租金损失金额。及(Iv)补偿业主因租客未能履行其在本租约项下的义务而直接造成的所有损害所需的任何其他款项，包括但不限于收回物业的费用、重新出租的费用(包括必要的翻新及改建物业)，以及合理的律师费。前一句第(Iii)款所指金额在判给时的价值，应以“华尔街日报”公布的最优惠利率的折扣率折现计算，如果“华尔街日报”不再提供最优惠利率加百分之四，则以类似的出版物贴现。房东为减轻租客违反本租约造成的损害所做的努力，不应放弃房东根据本条款第十三条或其他规定要求赔偿损失的权利。如果本租约的终止是通过对非法扣留者的临时补救措施获得的，业主有权在该程序中追回可追回的任何未付租金和损害。, 或者房东可以保留在单独的诉讼中收回全部或部分的权利。如果根据第13.1节规定需要通知和宽限期，则根据非法扣留者法规向租户发出的支付租金或迁出，或履行或迁出的通知也应构成第13.1节所要求的通知。在这种情况下，第13.1节要求的适用宽限期和非法扣留者法规应同时生效，承租人未能在两个此类宽限期中较大者内纠正违约，将构成非法扣留者和违反本租约，使房东有权获得本租约和/或上述法规规定的补救措施。

(B)维持租客的管有权，在此情况下，不论租客是否已放弃处所，本租契仍继续有效。在这种情况下，房东有权强制执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括在租金到期时追回租金的权利。赡养、努力转租和/或委任或接管人以保护房东利益的行为不应构成租户占有权利的终止。

(C)寻求具体履行和/或强制令救济的补救措施。

(D)更换或更改处所内的锁，并以其他方式将租客锁在处所外。

(E)根据住所所在国家的法律或司法判决，寻求现在或今后可以衡平法获得的任何其他补救措施。

(F)本租约期满或终止和/或承租人占有权利的终止，不解除承租人根据本租约任何赔偿条款就本租约期满或提前终止之前发生或发生的事项承担的责任。

(G)业主在本租约期满或提前终止后接受租客的任何付款，并不妨碍业主开始和起诉暂缓或即决驱逐。

(H)如果承租人在本租约期满或提前终止后仍持有或继续持有该处所或其任何部分，则承租人应受到驱逐的简易程序的约束，并对与之相关的所有损害承担法律责任。因租客扣留房客而对业主造成的一切损害可以作为单独诉讼的标的，业主不需要在针对租客的任何简易程序中主张损害赔偿。

13.3滞纳金。承租人特此承认，承租人逾期支付租金将导致房东产生本租约没有考虑到的费用，具体金额将很难确定。这些费用包括但不限于手续费和会计费，以及任何贷款人可能向房东收取的滞纳金。因此，如果房东(或承租人被指示支付的任何其他第三方，如本文规定)在租金到期后五(5)天内未收到租金，则租户应向房东支付相当于250美元或每笔逾期金额的5%(5%)的一次性滞纳金，而无需通知租户。双方特此同意，该滞纳金是对房东因该滞纳金而招致的费用的公平合理的估计。房东接受该滞纳金在任何情况下都不构成对租户拖欠或违约该逾期金额的放弃，也不妨碍行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。如果在任何十二(12)个月期间，根据本合同须支付三(3)期基本租金的滞纳金(无论是否收取)，则即使本租约有任何相反的规定，基本租金应由业主选择每季度到期并提前支付。

13.4感兴趣。房东未收到本协议项下到期的任何货币付款(滞纳金除外)，如按计划付款(如基本租金)到期或在非计划付款到期之日起三十(30)天内到期，房东应自计划付款到期之日起或非计划付款到期后第三十一(31)天起计息。收取的利息(“利息”)应等于每年百分之十(10%)，但不得超过

法律允许的最高费率。除第13.3节规定的潜在滞纳金外，还需支付利息。

第十四条

谴责

如果该房屋或其任何部分是在征用权下取得或在行使该权力的威胁下出售(统称为“谴责”)，本租约应自谴责当局取得所有权或占有权之日起终止(以先发生者为准)。如果超过10%的建筑物或超过25%的未被建筑物占用的建筑物被没收，承租人可以根据租户的选择，在业主向租户发出书面通知后十(10)天内(或如果没有通知，则在谴责当局接管后十(10)天内)终止本租约，自谴责当局接管该租约之日起算，承租人可以选择在十(10)天内以书面方式行使该租约。如承租人未按前述规定终止本租约，则本租约对物业的剩余部分将保持十足效力及效力，但基本租金应按因此而导致的物业使用率下降而按比例递减。处分赔偿金和/或赔偿金应为业主的财产，不论该赔偿金是作为对租赁权减值、所占部分的价值的补偿，还是作为遣散费的补偿；但该承租人应有权获得由承租人支付的任何赔偿，或因承租人的搬迁费用、商誉损失及/或行业固定装置而支付的任何赔偿，而不论本租约是否根据本条第14条的规定终止。承租人对处所进行的所有改建和公用设施安装，仅为谴责的目的，应被视为承租人和承租人的财产，应有权获得应为此支付的任何及所有赔偿。如果本租约未因谴责而终止, 房东应修复因该处罚造成的房屋损坏。

第十五条

经纪人

租户和房东各自声明并保证与任何与本租约相关的个人、商号、经纪人或寻找者没有任何交易，任何人都无权获得与本租约相关的任何佣金或寻找人费用。租客和房东在此同意赔偿、保护、辩护并使对方不受任何该等未具名的经纪人、追索者或其他类似方因补偿方的任何交易或行动而可能要求承担的赔偿或指控责任，包括与此合理招致的任何费用、开支和律师费。

第十六条

禁止反言证书

16.1.每一方(“答辩方”)应在另一方(“请求方”)发出书面通知后十(10)个工作日内签署、确认并向请求方交付一份书面声明，声明的格式与美国工业地产协会公布的当时最新的“禁止反言证书”表格类似，外加请求方可能合理要求的其他信息、确认和/或声明。

16.2如答辩方未能在该十(10)日内签立或交付禁止反言证书，请求方可签立禁止反言证书，声明：(I)

除请求方代表外，(Ii)请求方没有未纠正的违约行为，以及(Iii)如果房东是请求方，已预付不超过一(1)个月的租金，租约完全有效，没有修改。准买家和产权负担人可依赖请求方的禁止反言证书，答辩方不得否认该证书所载事实的真实性。

16.3如果房东希望融资、再融资或出售房产或其任何部分，租户应向房东指定的任何潜在贷款人或买家提交该贷款人或买家合理要求的财务报表。所有此类财务报表均应由房东和贷款人或买家秘密收取，并仅用于本协议规定的目的。

第十七条

其他

17.1房东的定义。本协议所称房东，是指当时房屋的权利人。如果房东对该房产或本租约的所有权或权益发生转让，原房东应完全免除并免除所有与本租约规定的义务和/或契诺有关的责任，并由房东履行。除前述规定外，本租约中由房东履行的义务和/或契诺仅对房东具有约束力，如上文所述。

17.2可控性。本租约任何条款的无效，由有管辖权的法院裁定，不得影响本租约任何其他条款的有效性。

17.3天。除非另有相反说明，本租约中使用的“天”一词指的是历日。

17.4责任限制。业主在本租约项下的义务不应构成业主或其关联方、个人合伙人、董事、高级管理人员或股东的个人义务。承租人不得向房产和业主的任何其他资产寻求业主对本租约的任何责任的清偿，不得向业主的个人合伙人或其个人合伙人、董事、高级管理人员或股东或他们的任何个人资产寻求追索，以期清偿房东或其个人合伙人、董事、高级管理人员或股东或他们的任何个人资产的任何债务，并且不得向业主的个人合伙人或其个人合伙人、董事、高级管理人员或股东寻求赔偿。

17.5倍的精华时间。对于双方履行或遵守本租赁项下的所有义务而言，时间是至关重要的。

17.6没有事先或其他协议。本租赁构成房东和租户之间关于房屋租赁的完整协议，并取代任何和所有其他关于本次交易的事先书面或口头协议或谅解。除本租约明文规定外，业主或代表业主行事的任何人士(无论以口头或书面形式)作出、陈述或陈述的任何陈述、诱因、谅解或任何性质的陈述，均未诱使租客签订本租约，而租客承认、陈述及保证租客已根据及凭借租客本身的独立调查订立本租约。

17.7个节点。

(A)通知规定。本租约要求或允许的所有通知均应以书面形式发出，并可亲自(通过专人或快递)送达，也可通过普通、认证或

挂号邮件或美国邮政特快专递邮件，预付邮资或通过传真发送，如果以本节规定的方式送达，应视为充分送达(见第17.7节)。本租约上一方签字旁边注明的地址为该方投递或邮寄通知的地址。任何一方可以书面通知另一方指定不同的通知地址。向业主发出的所有通知的副本应同时发送给业主此后不时以书面指定的地址。

(B)通知日期。任何以挂号信或挂号信寄出的通知，如要求回执，应视为在收据卡片上显示的投递日期，或如果没有显示投递日期，则视为在收据卡片上的邮戳。如果通过普通邮件发送，通知应视为在按本协议要求填写地址并预付邮资后四十八(48)小时发出。由美国特快专递或隔夜快递递送的保证次日递送的通知应被视为在向邮政服务或快递递送后二十四(24)小时送达。以传真或类似方式发送的通知，在电话确认收到后视为送达，前提是副本也通过递送或邮寄方式递送。在周六、周日或者法定节假日收到通知的，视为在下一个工作日收到通知。

17.8%的免税额。房东对租户违约或违反本合同任何条款、契诺或条件的放弃，不得被视为放弃本合同的任何其他条款、契诺或条件，或放弃承租人随后对相同或任何其他条款、契诺或条件的任何违约或违反。业主对任何行为的同意或批准，不应被视为不必要地征得业主对租客随后或类似行为的同意或批准，也不应被解释为禁止反言的基础，以强制执行本租约中规定必须征得业主同意的一项或多项条款。房东接受租金并不意味着放弃租户的任何违约或违约。租客的任何付款均可被业主接受，因为房东应支付的款项或损害，即使租客就此作出任何限制性声明或条件，该等声明及/或条件均不具任何效力或作用，除非业主在缴存该等款项之时或之前以书面明确同意该等声明及/或条件，否则该等声明及/或条件均不具任何效力或效力，除非业主在缴存该等款项之时或之前以书面明确同意该等声明及/或条件。双方同意，本租约的条款应适用于与之相关的所有事项，并特此放弃任何现行或未来法规的规定，只要该法规与本租约不一致。

17.9无权滞留。在本租约期满或终止后，承租人无权保留对该房屋或其任何部分的占有权。如果租户继续持有，则该暂缓租期应被视为“容忍租赁”(租户在适用法律允许的最大程度上免除任何所需的迁出房产的法定通知)，基本租金应增加至紧接期满或终止前一个月适用的基本租金的150%(150%)，而基本租金应增加至紧接到期或终止前一个月适用的基本租金的1550%(150%)，而基本租金应增加至紧接到期或终止前一个月适用的基本租金的1550%(150%)。本合同所载任何内容均不得解释为业主同意租客的任何扣留。

17.10累积补救。本协议项下的任何补救或选择不应被视为排他性的，但在可能的情况下，应与法律或衡平法上的所有其他补救措施累积。

17.11契约和条件；协议的解释。承租人应遵守或履行的本租约的所有条款均为契诺和条件。双方明确理解并同意，承租人在本合同项下支付租金和其他费用的义务是一项独立的公约。在解释本租约时，所有标题和标题仅为方便双方，不应视为本租约的一部分。上下文要求时，单数应包括复数

反之亦然。本租约不应被解释为好像是由一方准备的，而是根据其整体的公平含义，就像是双方都准备好了一样。

17.12具有约束力；法律的选择。本租约对双方、其个人代表、继承人和受让人具有约束力，并受加利福尼亚州法律管辖。双方当事人之间关于本租赁的任何诉讼只能在加利福尼亚州洛杉矶县提起。

17.13从属；委派；不扰民。

(A)从属地位。根据租户收到贷款人标准格式的互不干扰协议，本租约应受制于或从属于现在或以后放置在物业上的任何土地租约、按揭、信托契据或其他抵押或安全设备(统称“安全设备”)，以及在其安全方面取得的任何和所有垫款，以及所有续订、修改和延期。承租人同意，任何该等保安设备的持有人(在本租约中统称为“贷款人”)均无责任或义务履行本租约项下业主的任何义务。任何贷款人可以通过向承租人发出书面通知来选择本租赁优先于其安全设备的留置权，因此本租赁应被视为先于该安全设备，无论其文档或记录的相对日期如何。

(B)委托书。如果房东转让房产所有权，或者房产在本租赁所属的安全设备丧失抵押品赎回权或终止后被另一人收购，(I)承租人应委托该新业主，并应要求与该新业主签订一份新租约，包含本租约剩余期限内的所有条款和规定，或者，在新业主的选择下，本租约将自动成为承租人和该新业主之间的新租约，以及(Ii)房东将在剩余期限内与该新业主签订包含本租约所有条款和条款的新租约，或者在新业主的选择下，本租约将自动成为承租人和该新业主之间的新租约，以及(Ii)房东应在剩余期限内与该新业主签订包含本租约所有条款和条款的新租约但该新拥有人不会：(A)对任何先前出租人的任何作为或不作为，或就取得所有权之前发生的事件承担责任；(B)承租人可能对任何先前的出租人有任何抵销或抗辩；。(C)须预付超过一(1)个月的租金；或。(D)有责任退还支付给任何先前的出租人但没有支付或记入该新业主贷方的任何保证金。

(C)自动执行。本节第17.13节中包含的协议将在不执行任何进一步文件的情况下生效；但是，如果房东或贷款人就房屋的出售、融资或再融资提出书面要求，租户和房东应签署合理需要的进一步书面文件，以单独记录本文规定的任何从属或委托协议。

(D)贷款人要求的修改。如果任何贷款人要求对本租约进行修改，而该修改不会增加承租人的成本或费用，也不会对承租人的权利和义务产生实质性或不利影响，则应对本租约进行修改，承租人应在提出要求后十(10)个工作日内签署所需的任何文件，并将其交付给房东。

17.14律师费。如果任何一方提起诉讼或诉讼，要求执行本协议的条款或声明本协议项下的权利，则胜诉方(如下文所定义)有权收回其合理的律师费，该诉讼、诉讼或上诉的胜利方应有权收回其合理的律师费。该等费用可在同一诉讼中判给，或在另一诉讼中追讨，不论该等诉讼或

诉讼是为了作出决定或判决而进行的。“胜诉方”一词应包括但不限于通过妥协、和解、判决或另一方放弃其主张或抗辩而实质上获得或挫败所寻求的救济(视具体情况而定)的一方。律师费裁决不应按照任何法庭费用表计算，但应能全额偿还所有合理发生的律师费。此外，业主有权获得在准备和送达违约通知以及与之相关的咨询过程中产生的律师费、费用和开支，无论随后是否就该违约或由此导致的违约启动了法律诉讼。此外，如果由于租客的任何行为或要求，房东咨询或聘请律师，房客必须在收到房东的律师费发票后十(10)天内退还房东律师费。

17.15房东通道；展示房屋；维修。业主和业主代理人有权随时在紧急情况下或在合理时间进入房产，目的是：(I)向潜在买家、贷款人或承租人展示房产；(Ii)对房产进行业主认为必要的改建、维修、改善或增加，只要不干扰租户的业务或使用；或(Iii)出于业主认为必要的任何其他理由。所有此等活动不得减免租金或对承租人的责任。房东可以随时在房产上放置任何普通的“待售”标志，房东可以在本合同期限的最后九(9)个月内在房产上放置任何普通的“出租”标志。

17.16终止；合并。除非房东另有书面声明，否则租客自愿或以其他方式交出本租约，双方终止或取消本租约，或房东因租客违约而终止本租约，将自动终止本房屋的任何分租或较小的产业；但房东可选择继续任何一个或所有现有的分租。房东在任何此类事件发生后十(10)天内未向任何此类较小权益的持有人发出书面通知而作出相反选择，即构成房东选择使该事件构成此类权益的终止。租户在本租约到期或终止后向业主支付任何款项，将不会恢复或延长租约期限，也不会使在租户付款前向租户发出的任何通知失效。如果房东对租客提起并送达诉讼，或在最终判决允许房东占有房产后，房东可以收到根据本租约到期的任何款项，该款项不会使任何通知失效，也不会以任何方式影响任何未决的诉讼或先前获得的判决。

17.17赞成。除本合同另有规定外，在本租约中，凡由另一方或为另一方的行为需要一方同意的地方，均不得无理拒绝或拖延此类同意。房东实际合理的成本和开支(包括但不限于建筑师、律师、工程师、律师和其他咨询费)应由租户在收到发票和相关证明文件后，在考虑或回应租户提出的任何房东同意请求(包括但不限于同意转让、转租或存在或使用有害物质)时支付。房东对任何行为、转让或转租的同意不应构成对租户不存在违约或违约的承认，也不应被视为放弃任何当时存在的违约或违约，除非房东在同意时另有明确的书面声明。如果任何一方不同意另一方在本合同项下作出的任何决定，并合理地要求说明作出决定的理由，确定方应在提出请求后十(10)个工作日内以书面形式提供合理详细的理由。

17.18安静的控球。只要承租人支付租金，并履行承租人根据本租约须遵守和履行的所有契诺、条件和规定，承租人将在本租约有效期内安静地占有和享受物业。

17.19安全措施。承租人特此承认，本合同项下支付给房东的租金不包括警卫服务或其他安全措施的费用，房东没有任何义务提供这些费用。承租人承担保护房屋、承租人、其代理人和被邀请人及其财产不受第三方行为侵害的一切责任。

17.20预订。业主保留不时未经租客同意或加入而授予业主认为必要的地役权、权利和奉献的权利，并有权安排记录地块地图和限制，只要这些地役权、权利、奉献、地图和限制不会不合理地干扰租户对房产的使用。承租人同意签署房东合理要求的任何文件，以实现任何此类地役权、奉献、地图或限制。

17.21当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立业主与租户之间的委托代理关系、合伙关系、合营企业关系或任何关联关系，明确理解并同意，除房东与租客关系外，租金的计算方法和本租约双方的任何行为均不得被视为在房东与租客之间建立任何关系。

17.22出价。任何一方或其代理人准备本租约并将其提交给另一方，不应被视为向另一方提出租赁要约。在各方签署并交付本租赁之前，本租赁不具有约束力。

17.23修订。本租约只能以书面形式修改，并在修改时由利害关系方签字。只要没有实质性改变承租人在本合同项下的义务，承租人同意对本租约进行贷款人可能合理要求的合理的非货币性修改，以获得房屋的正常融资或再融资。

17.24陪审团审判的范围。承租人特此在适用法律允许的最大范围内，在房东对承租人提起的与本租赁相关的任何诉讼中放弃接受陪审团审判的权利。

17.25对应产品。本租约可以一式两份签署，其效力与本租约双方签署相同文件的效力相同。双方副本应一并解释，并应构成一份租约。

17.26管理法。本租约应根据加利福尼亚州的法律进行解释和执行。

[签名页如下]

房东和租客已仔细阅读和审阅本租约以及本租约中包含的每一条款和条款，并在签署本租约时表明他们知情和自愿同意本租约。双方特此同意，在本租约签订时，本租约的条款在商业上是合理的，并实现了房东和租户对该房产的意图和目的。

兹证明，自上文第一次写明之日起，双方已签署本商业租赁协议。