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(本表格不适用于多租户大厦)

1.《基本规定》(以下简称《基本规定》)。

1.1本租约(“租赁”)的日期仅供参考，日期为2021年9月27日，由加州有限责任公司(出租人)Doug St，LLC和特拉华州公司(“承租人”)ImmunityBio，Inc.之间的557人签订(统称为“双方”，或单独为“一方”)。

1.2优先事项：某些不动产，包括其中的所有装修或将由出租人根据本租赁条款提供的，通常称为(街道地址，城市，州，邮编)：位于加利福尼亚州埃尔卡塞贡多南道格拉斯街557号，邮编：90245，由36,434,000平方英尺(“处所”)组成的建筑。该房产位于洛杉矶县，一般描述为(请简要描述房产的性质，如果房产位于项目范围内，请简要描述“项目”)：_(另见第2段)

1.3条款：自2021年9月27日(“生效日期”)起至2028年9月30日(“到期日期”)止的七(7)年零(0)个月(“原期限”)。(另见第3段)

1.4提早占有：如果房屋可用，承租人可以从不适用开始(“提早占有日期”)开始对该房屋进行非独占占有。(另见第3.2和3.3段)

1.5基本租金：每月81,976.50美元(“基本租金”)，自生效日期起每个月的第一天(1日)支付。(另见第4段及附录)

☑如果选中此框，则本租约中有调整基本租金的规定。见段落(见附录)。

1.6签约时支付的基本租金和其他款项：

(A)基本租金：2023年10月1日至2023年10月31日期间的基本租金为86,968.87美元。

(B)保证金：81,976.50美元(“保证金”)。(另见第5段)

(C)会员费：该段期间为$0.00。

(D)其他：$0.00。

(E)本租约签立时的到期总额：168,945.37美元。

1.7同意使用。该场所应用于GMP药品生产、研发实验室、相关办公场所以及符合本办法第(六)款规定的其他相关用途。(另见第6段)

1.8保险方。除非本合同另有规定，出租人是“保险方”。(另见第8段)

1.10担保人。承租人在本租约项下的义务由(“担保人”)担保。(另见第237段)

1.11附件。随函附上以下内容，所有这些内容都是本租约的一部分：

☑是由第52至62段组成的附录；

☐一份描绘该处所的平面布置图；

☐一套现行的规章制度；

☐a Work Letter(工作信函)；

☑Other(指定)：延长标准租赁附录的选项(第51段)。

2.过错。

2.1开始。出租人特此将房屋租赁给承租人，承租人特此向出租人出租房屋，租期、租金以及本租赁中规定的所有条款、契诺和条件。虽然物业的大约平方英尺可能已用于物业的营销，以作比较，但此处所述的基本租金并不与平方英尺挂钩，如实际面积被确定为不同，则不会作出调整。注：建议承租人在签订本租约前核实实际尺寸。

2.2条件。出租人应在开工日期或较早的占有日期(以先发生者为准)将房屋干净、无杂物地交付给承租人，包括房屋内现有的电力、管道、消防喷头、照明、供暖、通风和空调系统(“HVAC”)、装载门、排污泵(如果有)和所有其他此类构件，但承租人建造的构件除外，包括房屋内任何建筑物(“建筑物”)的屋顶、承重墙和地基的结构构件。

2.3合规性。出租人保证，就其所知，该房屋的改善符合在建造每项改善或其部分时有效的建筑规范、适用法律、契诺或记录限制、规例和条例(“适用要求”)。上述担保不适用于承租人将房屋用于的特定用途、《美国残疾人法》或任何类似法律可能要求的因承租人的特定用途而进行的修改(见第50段)，也不适用于承租人进行或将要进行的任何改建或公用设施安装(如第7.3(A)段所定义)。注：承租人有责任确定适用的要求，特别是分区是否适合承租人的预期用途，并承认过去可能不再允许使用该房屋。如果此后更改适用要求，要求在本租赁期内增建或改建房屋和/或建筑物，或对单元、房屋和/或建筑物进行加固或其他实物改造(“资本支出”)，出租人和承租人应按以下方式分配工程费用：

(A)除下文第2.3(C)段另有规定外，如果承租人因使用该房屋而需要资本性支出，承租人应承担全部费用。

(B)如果该资本支出不是承租人使用房屋的结果(如政府规定的抗震改造)，则出租人应支付该资本支出，承租人只有义务在本租约剩余期限或其任何延期期间的每个月支付相当于基础租金到期之日的一小部分(分子为1，分母为可用年限内的月数)的金额(分子为1，分母为可用年限内的月数)。(B)如果该资本支出不是承租人使用房屋的结果(如政府规定的地震改建)，则出租人应支付该资本支出，承租人仅有义务在本租约剩余期限或其任何延期期间每月支付相当于基础租金到期之日的金额(分子为1，分母为可用年限内的月数)。承租人应当支付余额的利息，但可以随时提前偿还债务。

(C)尽管有上述规定，有关资本支出的规定仅适用于非自愿、意外和新的适用要求。如果资本支出是由承租人由于实际或拟议的使用改变、使用强度的改变或房屋的修改而触发的，则在这种情况下，承租人应：(I)立即停止该改变的使用或使用强度和/或采取必要的其他步骤以消除对该资本支出的要求，或(Ii)自费完成该资本支出。但承租人无权终止本租约。

2.4确认。承租人承认：(A)已给予其检查和测量房屋的机会；(B)出租人和/或经纪人建议其就房屋的大小和状况(包括但不限于电力、暖通空调和消防喷水系统、安全、环境方面、是否符合适用的要求和美国残疾人法)，以及它们是否适合承租人的预期用途，以及它们是否适合承租人的预期用途，向承租人提出建议；(C)承租人已就该等事项进行其认为必要的调查，并假定(D)(D)不依赖经纪或出租人就物业面积所作的任何陈述；(E)物业的面积对承租人租赁物业及支付本租约所述租金的决定并无重大影响；及(F)出租人、出租人的代理人或经纪均未就本租约所载以外的上述事项作出任何口头或书面陈述或保证。(F)除本租约所述外，出租人、出租人的代理人或经纪均未就上述事宜作出任何口头或书面陈述或保证。(F)除本租约所述外，出租人、出租人的代理人或经纪均未就上述事宜作出任何口头或书面陈述或保证。此外，出租人承认：(I)经纪人没有就承租人履行租约的能力或占用物业的适当性作出任何陈述、承诺或担保，以及(Ii)出租人单独负责调查所有建议租户的财务能力和/或适宜性。

2.5承租人为先前所有人/占用人。出租人在第(2)款中所作的担保，如果在紧接开始日期之前承租人是房屋的所有人或占用人，则不具有效力或效力。在这种情况下，承租人应负责任何必要的纠正工作。

3.术语。

3.1Term。本租约的开始日期、期满日期和原租期如第1.3段所述。

4.租金。

4.1租金已定义。根据本租赁条款，承租人对出租人的所有货币义务(保证金除外)均被视为租金(“租金”)。

4.2支付。承租人应促使出租人在租金到期之日或之前，以美国的合法货币收取租金，不得抵销或扣除(本租约特别允许的除外)。所有货币金额应四舍五入为最接近的整数美元。如果出租人开具的发票不准确，不应构成免责声明，承租人有义务支付本租约规定的金额。本合同期限内少于一个完整日历月的任何期间的租金，应根据该月的实际天数按比例计算。租金应按本合同规定的地址支付给出租人，或支付给出租人可能不时以书面形式指定的其他人或地点。接受低于当时到期金额的付款，并不等于放弃出租人对该租金余额的权利，无论出租人对任何如此声明的支票的背书。如果承租人向出租人开出的任何支票、汇票或其他付款工具因任何原因被拒付，承租人同意向出租人支付25美元的滞纳金。支付将首先用于应计滞纳金和律师费，其次用于应计利息，然后用于基本租金、保险和房地产税，任何剩余金额将用于任何其他未支付的费用或费用。

5.保证金。承租人在执行本合同时应向出租人交押金，作为承租人忠实履行本租赁义务的担保。如果承租人未能支付租金，或在本租赁项下违约，出租人可以使用、运用或保留上述保证金的全部或任何部分，用于支付出租人已经到期的任何金额，以及未来到期的租金，和/或偿还或赔偿出租人因此而可能遭受或招致的任何责任、费用、损失或损害。如果出租人使用或运用全部或部分保证金，承租人应在向出租人提出书面要求后10天内向出租人支付足以将保证金恢复到本租赁所要求的全部金额的保证金。如果基本租金在本租赁期内增加，承租人应应出租人的书面要求向出租人交存额外款项，以便押金总额在任何时候都应与增加的基本租金的比例与初始保证金与初始基本租金的比例相同。出租人不应被要求将保证金与其普通账户分开。在本租赁期满或终止后90天内，出租人应退还出租人未使用或使用的保证金部分。应书面要求，出租人应向承租人提供一份帐目，说明未退还的保证金部分是如何使用的。保证金的任何部分不得被视为以信托形式持有、计息或作为承租人根据本租赁支付的任何款项的预付款。承租人不得以押金代替上个月的租金。

6.使用。

6.1使用。承租人只能将房屋用于约定的用途，或与之合理比较的任何其他合法用途，不得用于其他目的。承租人不得以非法、造成损害、浪费或滋扰的方式使用或允许使用该房屋，不得干扰或损害邻近房屋或财产的居住者。除导盲犬、导盲犬和导盲犬外，承租人不得在房屋内饲养或允许任何宠物、动物、鸟类、fish或爬行动物。出租人不得无理拒绝或延迟同意任何书面请求，要求对约定用途的Modifi阳离子进行修改，只要该请求不会损害房屋或其中的机械或电气系统的结构完整性，和/或不会明显增加房屋的负担。(fi)如果出租人选择不同意，出租人应在提出请求后7天内发出书面通知，通知中应包括出租人对协议用途变更的反对意见的解释。(fi)如果出租人选择不同意，出租人应在提出请求后7天内发出书面通知，通知中应包括出租人对协议用途变更的反对意见的解释。

6.2有害物质。

(A)须申报的用途。本租赁中所使用的“危险物质”一词，是指其存在、使用、制造、处置、运输或释放的任何产品、物质或废物，其存在、使用、制造、处置、运输或释放，无论是其本身，还是与预计将出现在场所内的其他材料一起，是：(I)对公众健康、安全或福利、环境或场所有潜在危害；(Ii)受到任何政府当局的监管或界定；或(Iii)构成根据适用要求对任何政府机构或第三方承担潜在责任的基础。在每种情况下，由于其危险或有毒的特性或倾向。危险物质应包括但不限于碳氢化合物、石油、汽油和/或原油或任何产品、副产品或其馏分。未经出租人明确书面同意、不得无理隐瞒并及时遵守所有适用要求(由承租人承担费用)的情况下，承租人不得在房屋内或其上从事构成应报告的危险物质使用的任何活动。“可报告使用”是指(I)安装或使用任何地上或地下储罐，(Ii)产生、拥有、储存、使用、运输或处置需要任何政府当局许可的危险物质，或与之有关的报告、通知、登记或商业计划需要任何政府当局的fi引导，和/或(Iii)在场所内存在危险物质，任何适用要求都要求向进入或占用该场所或邻近物业的人发出通知。(Ii)需要获得许可的危险物质的产生、拥有、储存、使用、运输或处置，或与之有关的报告、通知、登记或商业计划需要由任何政府当局牵头进行；和/或(Iii)在场所内存在危险物质，而任何适用要求都要求向进入或占用该场所或邻近物业的人发出通知。尽管有上述规定，承租人可以使用在约定的正常使用过程中合理要求使用的任何普通和习惯材料，即普通办公用品(复印机碳粉、液体纸、胶水, 等)和普通家用清洁材料，只要这种使用符合所有适用的要求，不属于应报告的使用，不会使房屋或邻近财产面临任何有意义的污染或损坏风险，也不会使出租人承担任何责任。此外，出租人可在获得出租人合理认为必要的额外保证以保护其自身、公众、房屋和/或环境免受损害、污染、伤害和/或责任，包括但不限于安装(和在租赁期满或终止之前拆除)保护性改装(如混凝土围栏)和/或增加保证金后，同意任何须报告的用途。

(B)通知出租人的责任。如果承租人知道或有合理理由相信，危险物质位于房屋内、之上、地下或周围，而不是出租人事先同意的，承租人应立即向出租人发出书面通知，并向出租人提供其掌握的有关该危险物质存在的任何报告、通知、索赔或其他文件的副本。

(C)承租人补救。承租人不得导致或允许其代理人、员工、承包商或被邀请人违反环境法，导致任何有害物质泄漏或释放在房屋内、之上、地下或周围(包括通过管道或卫生下水道系统)，并应迅速遵守所有适用的要求，并采取适用要求所要求的所有调查和/或补救行动，以清理造成或物质造成的任何污染，并维护、安全和/或监测房屋或邻近财产。关于或涉及在本租赁期内由承租人、承租人、其代理人、员工、承包商和被邀请人携带到房屋内的任何有害物质。

(D)承租人弥偿fi。承租人应赔偿、辩护并使出租人、其代理人、雇员、贷款人和地面出租人(如果有的话)免受租金和/或损害、责任、判决、索赔、费用、罚款以及因承租人、其代理人、雇员、承包商和被邀请人带入房屋的任何有害物质引起的或涉及任何有害物质的律师费和顾问费的任何和所有损失(但承租人对任何有害物质的地下转移不承担本租约项下的任何责任)，承租人应向其提供赔偿、辩护，并使其不受任何租金和/或损害、责任、判决、索赔、费用、罚款以及因承租人、其代理人、雇员、承包商和被邀请人带来的任何有害物质引起的或涉及任何有害物质的律师费和顾问费的损害。承租人的义务应包括但不限于，承租人或其代理人、员工、承包商和受邀者对人身、财产或环境造成或遭受的任何污染或伤害的影响，以及调查、清除、补救、恢复和/或减少此类污染的费用，并在本租赁期满或终止后继续存在。出租人和承租人签订的任何终止、取消或释放协议均不应免除承租人在本租约项下关于危险物质的义务，除非出租人在签订该协议时以书面形式特别约定fi。

(E)出租人弥偿fi阳离子。除第8.7段另有规定外，出租人及其继任人和受让人应赔偿、辩护、补偿和保护承租人、其员工和贷款人不受任何和所有环境损害(包括补救费用)的伤害，这些损害包括补救费用，这些损害是由承租人入住前房屋中存在的有害物质造成的，或者是由于出租人、其代理人或员工的严重疏忽或故意不当行为造成的。当适用要求要求时，出租人的义务应包括但不限于调查、清除、补救、恢复和/或消除的费用，并在本租赁期满或终止后继续有效。

6.3承租人遵守适用要求的情况。除本租赁中另有规定外，承租人应完全、勤奋和及时地自行承担费用，切实遵守所有适用的要求、任何适用的fi再保险承保人或评级机构的要求以及出租人的工程师和/或顾问的建议，这些要求以任何方式与房屋有关，无论上述适用的要求是现在有效还是在开始日期之后生效。承租人应在收到出租人书面请求后10天内向出租人提供所有许可证和其他文件的副本，以及证明承租人遵守出租人规定的任何适用要求的其他信息，并应在收到后立即以书面形式通知出租人关于或涉及承租人或房屋未能遵守任何适用要求的任何威胁或实际索赔、通知、引证、警告、投诉或报告(连同涉及的任何文件的副本)。同样，承租人应立即向出租人发出书面通知：(I)房屋的任何水损坏和任何疑似渗漏、积聚、潮湿或其他有利于霉菌产生的条件；或(Ii)任何可能表明房屋内存在霉菌的霉味或其他气味。此外，承租人应在收到书面要求后10天内向出租人提供所有相关安全数据表(SDS)的副本。此外，承租人应在收到书面要求后10天内向出租人提供营业执照、入住证和/或任何类似文件的复印件。

6.4检查；合规性。出租人和出租人的“贷款人”(如第30D段defiNed所述)和出租人授权的顾问有权在紧急情况下随时进入房屋，或在合理通知后的合理时间进入房屋，以检查和/或测试房屋的状况和/或核实承租人遵守本租赁的情况。任何此类检查的费用应由出租人支付，除非发现存在或即将发生违反适用要求的行为，或承租人或其代理人、员工、承包商和被邀请人(见第9.1(E)段)造成的有害物质状况。在这种情况下，只要检查与违规或污染有合理关系，承租人应根据要求向出租人补偿检查费用。

7.保养；修理；公用事业装置；行业固定装置和改装。

7.1承租人的义务。

(A)概括而言。在符合第2.2段(条件)、第2.3段(符合)、第6.3段(承租人遵守适用要求)、第7.2段(出租人的义务)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定下，承租人应自费保留房屋、公用设施(无论位于何处，专供承租人使用)以及改建完好、完好和维修(无论房屋中需要维修的部分或维修方法)。承租人合理地或随时可以使用，不论是否因承租人的使用、任何先前的使用、该部分的构件或年限而需要进行此类维修)，包括但不限于所有设备或设施，如管道、暖通空调设备、电气、照明设施、锅炉、压力容器、fiRe保护系统、fiXtures、墙(内部和外部)、基础、天花板、屋顶、屋顶排水系统、flOur、窗、门、平板玻璃、天窗、景观、车道、停车场、围栏、挡土墙、标牌、人行道和公园道位于建筑物内、之上或附近。承租人在保持房屋处于良好状态、状况和维修时，应实施和执行良好的维护做法，特别是包括采购和维护下文第7.1(B)段要求的服务合同。承租人的义务应包括必要时的修复、更换或更新，以保持房屋及其全部或部分的改善处于良好状态、状况和维修状态。在本租赁期内，承租人应将建筑物的外观保持在一流的状态(包括涂鸦清除)，使其与附近其他年龄和大小相当的类似设施的外观保持一致，必要时包括, 大楼的外部重新粉刷。

(B)服务合约。承租人应自行承担费用，采购和维护合同，合同副本应以习惯形式和实质内容交给出租人，如果安装在房屋内，则与专门维护下列设备和改进(如果有的话)方面经验丰富的承包商签订：(I)暖通空调设备，(Ii)锅炉和压力容器，(Iii)fi重新灭火系统，包括fi重新报警和/或烟雾探测，(Iv)景观美化和灌溉系统，(V)屋顶覆盖和排水管，以及(Vi)通风空调设备和排水沟；(Vi)通风空调设备，包括HVAC设备，(Ii)锅炉和压力容器，(Iii)HVAC重新灭火系统，包括HVAC重新报警和/或烟雾探测，(Iv)环境美化和灌溉系统，(V)屋顶覆盖和排水管，以及(Vi)但是，出租人保留在通知承租人的情况下购买和维护任何或全部此类服务合同的权利，承租人应按要求偿还出租人的费用。

(三)不履行的。如果承租人未能履行第7.1款规定的承租人义务，出租人可以在提前10天书面通知承租人后进入房屋(紧急情况除外，不需要通知)，代表承租人履行该义务，并使房屋处于良好的秩序、状况和维修状态，承租人应及时向出租人支付相当于房屋费用115%的款项。

(D)更换。在符合以下第8.7段所述承租人对出租人的赔偿的前提下，在不免除承租人因承租人未能行使和执行良好维护规范而产生的责任的情况下，如果第7.1(B)段描述的物品不能修理，其费用超过更换该物品成本的50%，则该物品应由出租人更换，费用应由双方按比例分摊，承租人仅有义务在剩余时间内每月支付费用。第7.1(B)段所述物品应由出租人更换，其费用应由双方按比例分摊，承租人只有义务在剩余时间内每月支付费用。第7.1(B)段所述物品应由出租人更换，其费用应由双方按比例分摊，而承租人只有义务在剩余时间内每月支付fi。一种数额，等于这种更换成本乘以分数的乘积，分数的分子是1，分母是有关物品的使用年限中的月数。承租人应支付未摊销余额的利息，该利息等于出租人实际资金成本或最优惠利率加百分之三(3%)中较小者，但可随时提前偿还债务。

7.2出租人的义务。根据第2.2段(条件)、第2.3段(合规)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定，本合同双方的意图是出租人没有以任何方式维修和维护房屋或其中的设备的义务，所有这些义务都是承租人的义务。双方的意图是，本租约的条款管辖双方在维护和维修房屋方面各自的义务。

7.3公用设施装设；固定装置；改装。

(A)definitions。公用事业设施“一词是指场所内或场所内的所有公共设施或设施(fl或Or或窗户覆盖物、空气和/或真空管、电源板、配电、安全和fiRe保护系统、通信电缆、照明fi设备、暖通空调设备、管道和围栏)。“行业固定装置”是指承租人能够在不对房屋造成实质性损害的情况下移走的机器设备。术语“更改”应指对改进进行的任何更改(Modifi)，但公用设施安装或行业固定装置除外，无论是通过添加还是删除。根据第7.4(A)段，“承租人拥有的改建和/或公用设施安装”是指承租人根据第7.4(A)款所作的尚未由出租人拥有的改建和/或公用设施安装。fiNed指承租人进行的尚未由出租人拥有的改建和/或公用设施安装。

(B)同意。未经出租人事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动或公用设施安装。但是，承租人可以在未经同意的情况下对房屋内部(不包括屋顶)进行非结构更改或公用设施安装，但在通知出租人后，只要它们从外部不可见，不涉及刺穿、重新定位或移除屋顶或任何现有墙壁，不会对电气、管道、暖通空调和/或生命安全系统进行ff测试，不会触发额外的fi阳离子的要求和/或因符合第24条规定等适用要求而对房屋进行改善的要求。本租赁期内的累计续期成本合计不超过3个月基本租金或任何一年相当于1个月基本租金的金额。尽管有上述规定，未经出租人事先书面批准，承租人不得进行或允许任何屋顶穿透和/或在屋顶上安装任何东西。出租人可以要求承租人使用出租人选择和/或批准的承包商，作为给予批准的前提条件。承租人希望进行的任何改建或公用设施安装，如需出租人同意，应以书面形式提交出租人，并附上详细计划。同意应被视为以承租人以下条件为条件：(I)在获得所有适用的政府许可证后，(Ii)在工程开始前向出租人提供许可证副本以及平面图和规格书。, 以及(Iii)迅速、迅速地遵守上述许可证的所有条件和其他适用要求。任何改装或公用设施安装应以工匠式的方式进行，并使用良好和充足的材料。完成后，承租人应及时向出租人提供竣工平面图和规格书。对于成本超过一个月基本租金的工程，出租人可以在承租人提供相当于该改建或公用设施安装预计成本150%的留置权和竣工保证金和/或承租人向出租人提交额外保证金的情况下表示同意。

(C)留置权；债权证。承租人应在到期时支付所有向承租人提供或声称已提供给承租人或为承租人提供在房屋内或在房屋上使用的劳动力或材料的索赔，这些索赔是或可能由任何机械师或物质师对房屋或其中的任何权益的留置权所担保的。承租人应在房屋内、房屋上或房屋周围开工前不少于10天通知出租人，出租人有权张贴不负责任的通知。如果承租人对任何此类留置权、债权或要求权的有效性提出异议，则承租人应自费对出租人和房屋进行自我保护，并应支付并履行在执行之前可能对其作出的任何不利判决。如果出租人提出要求，承租人应提供相当于该有争议的留置权、债权或索偿金额的150%的担保保证金，以赔偿出租人对该等留置权、债权或索偿的责任。如果出租人选择参与任何此类诉讼，承租人应支付出租人的律师费和费用。

7.4拥有；移走；交出；修复。

(A)所有权。在以下规定的出租人要求拆除或选择所有权的权利的约束下，承租人进行的所有改建和公用设施安装应为承租人的财产，但被视为房屋的一部分。出租人可以在任何时候以书面方式选择成为承租人自有改建和公用设施全部或任何特定部分的所有者。除非本合同第7.4(B)款另有指示，否则本租赁期满或终止时，承租人拥有的所有改建和公用设施安装应成为出租人的财产，并由承租人与房屋一起交出。

(B)移走。出租人在不早于本租赁期限结束前90天、不迟于本租赁期限结束前30天或在其同意的时间(仅在承租人要求作出该决定的情况下)向承租人交付书面通知，出租人可要求在本租赁期满或终止时拆除任何或所有承租人拥有的改建或公用设施安装。出租人可要求在未经许可的情况下，随时拆除承租人自有的任何改建或公用设施安装的全部或任何部分。

(C)退回；修复。承租人应在期满日期或任何较早的终止日期之前交出房屋，其所有装修、部件和表面清洁无杂物，并处于良好的操作状态、状况和维修状态，普通损耗除外。“普通损耗”不应包括通过良好的维修实践本可以防止的任何损坏或变质。承租人应修复因安装、维护或拆除行业固定装置、承租人拥有的改建和/或公用设施安装、家具和设备以及拆除承租人安装或为承租人安装的任何储罐而造成的任何损坏。承租人还应完全清除由承租人、其代理人、员工、承包商和受邀者带入或为承租人、其代理人、员工、承包商和被邀请人带来的任何和所有有害物质，使其达到适用要求中规定的水平。行业固定装置应保留为承租人的财产，并由承租人拆除。承租人的任何个人财产在到期日或之前或更早的终止日期仍未搬走，将被视为已被承租人放弃，并可由出租人按出租人的意愿处置或保留。承租人未经出租人明确书面同意，未按照第7.4(C)款的规定及时腾出房屋的，应构成下文第7.4(C)款规定的暂停期。尽管本合同有任何相反规定，但如果承租人交出房屋的占有权、正常损耗、伤亡、谴责、有害物质(承租人释放或排放的除外)，则承租人应履行交出房屋的义务。, 允许的改建(除非出租人根据第7.4(B)节要求拆除)或承租人根据租约不负责任的其他内部改善，但不包括在内。

8.保险；赔偿。

8.1保险赔付。承租人应支付第8.2(B)款规定的所有保险费，但出租人根据第8.2(B)款承担的责任保险的费用超过每次事故$2,000,000的部分除外。在租赁期之前或之后开始的保单期间的保费应按比例与租赁期相对应。承租人应在收到发票后30天内向出租人付款。

8.2责任保险。

(A)由承租人承运。承租人应获得并保持有效的商业一般责任保险单，保护承租人和出租人作为额外的被保险人，避免因房屋及其附属区域的所有权、使用、占用或维护而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失索赔。该保险应以事故为基础，提供每次事故不少于$1,000,000的单一限额保险，每年的保险总额不少于$2,000,000。承租人应通过至少与保险服务组织的“房屋的附加被保险人管理人或出租人”背书一样广泛的背书，增加出租人作为附加被保险人。保险单不应包含被保险人或被保险人组织之间的任何保险内排除，但应包括根据本租赁承担的责任的承保范围，作为履行本租赁项下承租人赔偿义务的“保险合同”。然而，上述保险的限额不应限制承租人的责任，也不解除承租人在本合同项下的任何义务。承租人应在其责任保险单上注明，其保险应是出租人承保的任何类似保险的主要保险，而不是对出租人承保的任何类似保险的分摊，出租人的保险应仅视为超额保险。

(B)由出租人承运。出租人应按照第8.2(A)款的规定投保责任保险，作为承租人必须投保的保险以外的保险，而不是替代承租人必须投保的保险。承租人不得被指定为本合同的附加被保险人。

8.3财产保险--建筑、装修和租赁价值。

(A)建筑及改善工程。保险方应以出租人的名义取得一份或多份保险单并使其有效，损失应支付给出租人、任何场地出租人和任何承保房屋损失或损坏的贷款人。该等保险的款额须相等于该处所不时存在的全部可保重置成本，或相等于任何贷款人所要求的款额，但在任何情况下不得超过该处所在商业上合理和可获得的可保价值。承租人拥有的改建和公用设施、行业固定装置和承租人的个人财产应由承租人投保，而不是由出租人投保。如果承保范围可用且在商业上合适，则此类保单应投保直接实物损失或损害的所有风险(除非贷款人要求，否则不包括fl损坏和/或地震的风险)，包括碎片清除保险，以及执行因承保损失而要求升级、拆除、重建或更换房屋任何部分的任何适用要求。上述一份或多份保单还应包含一项商定的估值条款，以取代任何共同保险条款、放弃代位权和fl警卫保护，从而使每年的财产保险金额增加不低于调整后的美国劳工部针对所有城市消费者的消费者物价指数(CPI)，该系数不低于房屋所在城市的调整后的美国劳工部消费者物价指数(U.S.Department of Labor Consumer Price Index)。该保险有免赔额的，免赔额不得超过商业上合理的金额，承租人在发生保险损失时应对该免赔额承担赔偿责任。

(B)租值。保险方应以出租人的名义购买一份或多份保险单，向出租人和任何贷款人支付损失，承保为期一年的全额租金损失，并延长180天的赔偿期(“租金价值保险”)，并使其生效，并向出租人和任何贷款人支付应支付给出租人和任何贷款人的损失，包括一年的全额租金损失，以及额外180天的赔偿期(“租金价值保险”)。该保险应包含一项约定的估值条款，以代替任何共同保险条款，保险金额应每年调整，以确定承租人在未来12个月内否则应支付的预计租金。(fl)如果发生此类损失，承租人应对任何商业上合理的可扣除金额承担责任。

(C)毗邻处所。如果房屋是较大的建筑物的一部分，或者是出租人拥有的与该房屋相邻的一组建筑物的一部分，如果该建筑物的财产保险费的增加是由于承租人对该房屋的特殊使用造成的，承租人应支付该建筑物或该建筑物的财产保险费的增加。

8.4承租人财产；营业中断保险；工伤保险。

(一)财产损失。承租人应为承租人的所有个人财产、行业固定装置和承租人拥有的改建和公用设施购买并维护保险。任何此类保险的收益应由承租人用于更换个人财产、行业固定装置和承租人拥有的改建和公用设施安装。

(B)业务中断。承租人应获得并维持收入损失和额外费用保险，其金额应补偿承租人直接或间接的收入损失，这些损失可归因于承租人业务中审慎承租人通常投保的所有危险，或可归因于由于此类危险而阻止进入房屋。

(三)工伤保险。承租人应按适用要求获得并维持一定数额的工伤保险。此类保险单应包括“放弃代位权”背书。承租人应向出租人提供此类背书的复印件以及第8.5款要求的保险证书或保险单复印件。

(D)没有足够覆盖范围的陈述。出租人不表示本合同规定的保险限额或承保形式足以覆盖承租人在本租赁项下的财产、业务运营或义务。

8.5份保险单。本合同要求的保险应由在保单期限内保持最新一期“最佳保险指南”中规定的“一般投保人评级”至少为A-、VII或贷款人可能要求的其他评级的公司提供。承租人不得做或允许做任何使所需保险单无效的事情。承租人应在开始日期前，向出租人交付此类保险的保单副本或CertififiCates副本，并附上所需背书的副本，以证明所需保险的存在和金额。除非提前30天向出租人发出书面通知，否则此类保单不得取消或受莫迪fi阳离子的约束。承租人应在保单期满前至少10天向出租人提供续签证明或“保险活页夹”，或出租人可增加责任保险范围并向承租人收取费用，承租人应应要求向出租人支付费用。该等保单的期限至少为一年，或本租赁的剩余期限，以较短者为准。如果任何一方未能购买和维持其所需投保的保险，另一方可以但不应被要求购买和维持该保险。

8.6代位求偿权。尽管本合同有任何相反规定，承租人和出租人均在此免除和解除对方的责任，并放弃因本合同规定投保的风险或通常由所有风险财产保险承保的风险所引起或附带的其财产损失或损坏而向另一方追讨损害赔偿的全部权利，而不考虑如此免除的实体的疏忽。此类免除和豁免的效果不受承保或要求的保险金额或适用于本协议的任何免赔额的限制。双方同意让各自的财产损失保险承保人放弃此类公司对出租人或承租人(视情况而定)可能享有的任何代位求偿权，只要保险不因此而失效。

8.7%的赔偿金。除出租人严重疏忽或故意不当行为或违反本租约外，承租人应赔偿、保护、辩护房屋、出租人及其代理人、出租人的主人或土地出租人、合伙人和贷款人不受任何和所有索赔、租金损失和/或损害、留置权、判决、罚款、律师费、咨询费和/或与承租人违反租约或风险相关的费用、费用和/或债务的影响。如果因上述任何事项而对出租人提起诉讼或诉讼，承租人应在接到通知后由出租人合理满意的律师进行辩护，费用由承租人承担，出租人应配合承租人进行辩护。出租人无需fiFirst支付任何此类索赔即可获得辩护或赔偿。

8.8出租人及其代理人免除责任。尽管出租人或其代理人疏忽或违反本租约，但在任何情况下，出租人或其代理人均不对以下情况承担责任：(I)对承租人、承租人的员工、承包商、受邀人、客户或房屋内或周围的任何其他人的人身或货物、货物、商品或其他财产造成的伤害或损坏，无论该等损坏或损害是由fiRe、蒸汽、电力、燃气、水或雨水、室内空气质量、霉菌的存在或破损、渗漏、阻塞或(Ii)因出租人或其代理人未能执行项目中任何其他租约的规定而导致的出租人的任何其他租户的任何行为或疏忽所引起的任何损害，或(Iii)承租人的业务受到损害或由此造成的任何收入或专业fi损失，无论上述损害或损害是由于该处所或该处所所属建筑物的其他部分所引起的状况，还是由于出租人或其代理人未能执行项目中任何其他租约的规定而引起的，或(Iii)上述损害或损害是由于下列原因造成的：(Ii)出租人的任何其他租户的任何行为或疏忽所引起的任何损害；或(Iii)承租人的业务受到损害或由此造成的任何收入或亲fi损失。相反，承租人在发生此类损害或伤害时的唯一追索权是file根据第(8)款的规定承租人必须维护的保险单上的索赔。

8.9没有提供保险。承租人承认其未能获得或维持本合同要求的保险将使出租人面临风险，并可能导致出租人产生本租赁未考虑到的费用，其程度将由ffi邪教组织确定。

9.损坏或破坏。

9.1定义。

(A)“房屋部分损坏”是指对房屋的改善设施(承租人拥有的改建和公用设施安装除外)造成的损坏或破坏，该等设施可在损坏或破坏之日起12个月或更短的时间内合理修复。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内以书面形式通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(B)“房屋完全毁坏”是指房屋(承租人拥有的改建和公用设施装置及行业固定装置除外)的损坏或毁坏，而这些损坏或毁坏不能在损坏或毁坏之日起12个月或更短的时间内合理地修复。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内以书面形式通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(C)“保险损失”是指因第8.3(A)段所述保险规定承保的事件造成的对房屋(承租人拥有的改装和公用设施安装及行业固定装置除外)改善设施的损坏或破坏，无论涉及的任何免赔额或承保限额如何。

(D)“重置成本”应指维修或重建出租人在发生事故时拥有的对其紧接在此之前的状况的改进的费用，包括执行适用要求所需的拆除、碎片清除和升级，且不扣除折旧。

(E)“危险物质状况”是指发生或发现场所内、之上或之下存在危险物质或被危险物质污染的状况，而根据适用的要求需要修复该等危险物质状况。(E)“危险物质状况”是指发生或发现涉及危险物质存在或被危险物质污染的状况，而根据适用的要求，该状况需要修复。

9.2部分损失--保险损失。如果房屋发生属于保险损失的部分损坏，出租人应在合理可能的情况下尽快修复该损坏(但不包括承租人的行业固定装置或承租人拥有的改装和公用设施安装)，费用由出租人承担，本租赁应继续完全有效。尽管有上述规定，如果所要求的保险没有生效或保险收益不足以进行该修理，投保方应在需要完成上述维修时及时支付所短缺的收益(承租人有责任的免赔额除外)。然而，如果出现这种短缺，是因为由于改进的独特性质，全额重置成本保险覆盖范围在商业上并不合理和可用，出租人没有义务支付保险收益的短缺或完全修复房屋的独特方面，除非承租人在收到短缺的书面通知和要求后10天内向出租人提供资金以弥补短缺或提供足够的担保。如果出租人在上述10天内收到上述资金或其足够的担保，负责修缮的一方应在合理范围内尽快完成修缮，本租赁应保持十足效力。如果没有收到此类资金或担保，出租人仍可以在10个月内以书面通知承租人：(I)在出租人支付任何收益短缺的情况下，进行商业上合理的修复和维修，在这种情况下，本租赁应保持十足效力。, 或(Ii)在30天后终止本租约。承租人无权获得承租人为修复任何此类损坏或破坏而提供的任何资金的补偿。房屋因洪水或地震造成的部分损坏应受第9.3款的约束，尽管可能有一定的保险范围，但任何此类保险的净收益应用于维修，如果任何一方做出了赔偿。

9.3部分损失--未投保的损失。如果房屋发生非保险损失的部分损坏，出租人可以：(I)在合理可能的情况下尽快修复损坏，费用由出租人承担，在这种情况下，本租赁应继续完全有效，或(Ii)在出租人收到该损坏的发生后30天内向承租人发出书面通知，终止本租赁。该终止应在通知之日起60天内生效。如果出租人选择终止本租赁，承租人有权在收到终止通知后10天内向出租人发出书面通知，说明承租人承诺支付此类损坏的修理费，而不向出租人报销。承租人应在作出上述承诺后30天内向出租人提供上述资金或其满意的担保。在这种情况下，本租赁将继续完全有效，出租人应在所需资金到位后，在合理可能的情况下尽快进行维修。如果承租人没有作出所要求的承诺，本租赁应自终止通知中规定的日期起终止。

9.4彻底毁灭。尽管本租约另有规定，如果房屋遭到完全破坏，本租约应在该破坏发生后60天内终止。

9.5学期即将结束时的损坏情况。如果在本租赁的最后6个月内的任何时间，损坏的修复成本超过三(3)个月的基本租金(无论是否为保险损失)，出租人可以在该损坏发生后30天内向承租人发出书面终止通知，从该损坏发生之日起60天内终止本租赁。尽管如上所述，若承租人当时拥有延长本租约或购买物业的可行使选择权，则承租人可在(I)承租人收到出租人声称终止本租约的书面通知后10个月内或(Ii)该选择权期满前一天或之前(以较早者为准)行使该选择权，以保留本租约。如果承租人在此期间正式行使选择权，出租人应以出租人在商业上合理的费用尽快修复损坏，本租赁应继续完全有效。如果承租人在此期间未能行使该选择权并提供该资金或担保，则本租赁应在终止通知中指定的日期终止，承租人的选择权即告终止。

9.6租金减免；承租人的补救措施。

(A)取消。如果房屋部分损坏或房屋完全被毁，或通常由所有风险财产保险承保的有害物质状况或风险，而不考虑由此释放的实体的疏忽(承租人根据本租约不承担责任)，承租人在维修、补救或恢复此类损坏所需时间内应支付的租金应按承租人使用房屋的受损程度按比例递减，但不得超过从租金价值保险获得的收益。在此情况下，承租人在维修、补救或恢复此类损坏所需时间内应支付的租金应按承租人使用房屋的受损程度按比例递减，但不得超过从租金价值保险获得的收益。承租人在本合同项下的所有其他义务应由承租人履行，除本合同另有规定外，出租人对任何此类损坏、破坏、补救、修理或恢复不承担任何责任。

(B)补救。如果出租人有义务维修或恢复房屋，但在该义务产生后90天内没有以实质性和有意义的方式开始维修或恢复，承租人可以在开始维修或恢复之前的任何时间，向出租人和承租人实际收到通知的任何贷款人发出书面通知，通知承租人选择在发出该通知后不少于60天的日期终止本租赁。如果承租人发出该通知，而该维修或恢复未在此后30天内开始，则本租赁应自该通知中规定的日期起终止。如果维修或恢复工作在30天内开始，本租约将继续完全有效。“开始”是指无条件授权编制所需的图则，或开始在厂房内进行实际工作，两者以最先发生的为准。

9.7终止；预付款。根据第6.2(G)段或第9.9段终止本租赁时，应就预付基本租金和承租人向出租人支付的任何其他预付款进行公平调整。出租人还应将出租人未使用或未要求使用的承租人押金部分返还给承租人。

10.房地产税。

10.1Definition。此处使用的术语“房地产税”应包括任何形式的评估；房地产税、一般税、特别税、普通税或非常税，或租金税或税(遗产税、个人所得税或遗产税除外)；改善债券；和/或对出租人在房屋或项目中的任何法律或衡平法权益征收或征收的许可费，出租人从中获得其他收入的权利，和/或出租人的租赁业务，由任何有直接或间接征税权力的机构，如果资金是参照房地产税还应包括任何税、费、征、评估或收费，或其中的任何增加：(I)因本租赁期内发生的事件(包括但不限于房屋所有权的改变)而征收的税款；以及(Ii)出租人根据本租赁向承租人提供的机器或设备征收或评估的税款或设备。

10.2纳税。除基本租金外，承租人应自收到发票之日起30个月内向出租人支付相当于应缴纳的房地产税分期付款的金额。如果任何此类分期付款涵盖本租赁期满或终止之前或之后的任何一段时间，承租人在该分期付款中的份额应按比例分摊。

10.3联合评估。如果房屋没有单独评估，承租人的责任应是评估的地块内包括的所有土地和改善工程的房地产税的公平比例，该比例由出租人根据评估师工作表中分配的各自估值或其他合理可用的信息最终确定。

10.4个人财产税。在拖欠之前，承租人应支付对承租人拥有的改建、公用设施安装、贸易固定装置、家具、设备和承租人的所有个人财产评估和征收的所有税款。在可能的情况下，承租人应将其自有的改建和公用设施、行业固定装置、家具、设备和所有其他个人财产与出租人的不动产分开评估和计费。如果承租人的上述财产需要以出租人的不动产进行评估，承租人应当在收到承租人财产适用税额的书面说明后30个月内向出租人支付承租人财产应缴纳的税款。

11.公用事业和服务。

11.1承租人应支付提供给房屋的所有水、气、热、电、电话、垃圾处理和其他水电费和服务费，以及由此产生的任何税费。如果任何此类服务没有单独计量或向承租人收费，承租人应在所有共同计量或计费的费用中支付合理比例，由出租人确定。不得减免租金，出租人对因骚乱、罢工、劳资纠纷、故障、事故、维修或其他超出出租人合理控制或与政府要求或指示合作的原因而导致的任何公用事业或服务的不足、停工、中断或中断，在任何方面均不承担任何责任。

11.2在出租人提出书面请求的十五天内，承租人同意向出租人交付出租人所需的信息、文件和/或授权，以便出租人遵守与商业建筑能耗、评级和/或其报告相关的新的或现有的适用要求。

12.转让、转租。

12.1须征得承租人同意。

(A)未经出租人事先书面同意，承租人不得自愿或根据法律规定转让、转让、抵押或扣押(统称为“转让或转让”)或分租承租人在本租赁或房产中的全部或任何部分权益。

(B)承租人可在未经出租人事先书面同意的情况下(但在事先书面通知和提交证明建议实体符合本合同项下的许可受让人资格的证据)和不构成本协议项下的转让或分租的情况下，将物业转租或转让给(I)由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体，或(Ii)通过合并、合并或重组与承租人相关的实体(每个实体均为“许可受让人”)。出售、转让、注销或发行承租人的股本或股权不应被视为本租赁或房屋的转让、转租或任何其他转让。

(C)未经同意而转让或转租，由出租人选择，可在根据第13.1(D)段发出通知后予以补救。

(D)承租人对出租人违反第12.1款的补救措施应仅限于补偿性损害赔偿和/或禁令救济。

(E)如果承租人在请求同意时违约，出租人可以合理地拒绝同意建议的转让或转租。

(F)尽管有上述规定，容许物业的极小部分(即约20平方尺或以下)供第三者卖家使用，以安装自动售货机或收费电话，并不构成分租。

12.2适用于转让和转租的条款和条件。

(A)无论出租人是否同意，任何转让或转租均不得：(I)未经承租人或分租人明确书面承担本租赁项下承租人的义务，(Ii)解除承租人在本租约项下的任何义务，或(Iii)改变承租人支付租金或履行承租人履行的任何其他义务的主要责任。

(B)出租人可以接受承租人以外的任何人的租金或履行承租人的义务，等待转让的批准或不批准。延迟批准或不批准此类转让或接受租金或履约，均不构成对出租人对承租人违约或违约行使其补救措施的权利的放弃或禁止反悔。

(C)出租人对任何转让或转租的同意，不构成对任何其后的转让或转租的同意。

(D)在承租人违约或违约的情况下，出租人可以直接向承租人、任何担保人或任何其他负责履行本租约项下承租人义务的人(包括任何受让人或分租人)提起诉讼，而无需首先向出租人用尽出租人对此负有责任的任何其他个人或实体或出租人持有的任何担保。

(E)每份转让或分租的同意请求应以书面形式提出，并附上与出租人对建议的受让人或分租人的财务和运营责任以及适当性的决定有关的资料，包括但不限于对处所的预期用途和/或所需的改装(如有)，以及500美元的费用，作为出租人考虑和处理该请求的代价。承租人同意向出租人提供可能合理要求的其他或附加信息和/或文件。(另见第236段)

(F)本租契下的任何受让人或分租人，因接受该转让、订立该分租契约或接管该处所或其任何部分，应被视为已承担并同意遵守及履行承租人在该转让或分租期内须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但与出租人以书面明确同意的转让或分租条款相反或不一致的义务则不在此限。(F)本租契下的任何受让人或分租人应被视为已承担并同意遵守及履行本租约中承租人在该转让或分租期内须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但与出租人以书面明确同意的转让或分租条款相抵触或不一致的义务除外。

(G)出租人对任何转让或转租的同意不得将本租赁授予原承租人的任何选择权转让给受让人或转租人，除非出租人以书面明确同意转让。(见第39.2段)

12.3适用于分租的附加条款和条件。以下条款和条件适用于承租人对全部或部分房屋的转租，并应被视为包括在本租约下的所有分租中，无论是否明确包含在其中：

(A)承租人特此将承租人在任何转租中应支付的所有租金中的全部权益转让给出租人，出租人可收取该等租金，并将其用于本租赁项下承租人的义务；但是，在承租人履行义务时发生违约之前，承租人可以收取该租金。如果出租人收取的金额超过承租人当时的未偿债务，超出的部分应退还给承租人。出租人不得因前述规定或该等转租的任何转让或收取租金而被视为因承租人未能履行并履行承租人对该转租人的任何义务而对转租人承担责任。承租人特此不可撤销地授权和指示任何此类转租人在收到出租人的书面通知后，说明承租人在履行本租赁项下的义务时存在违约行为，向出租人支付转租项下到期和到期的全部租金。转租人应依赖出租人的任何此类通知，并应向出租人支付所有租金，而没有任何义务或权利询问是否存在此类违约行为，即使承租人有任何相反的主张。

(B)如果承租人违约，出租人可以选择要求转租人委托出租人，在这种情况下，出租人应承担转租人在行使选择权之时至转租期满期间的转租人义务；但出租人不对该转租人支付给该转租人的任何预付租金或押金或该转租人之前的任何违约或违约承担责任。

(C)根据分租契约须经分租人同意的任何事宜，亦须经出租人同意。

(D)未经出租人事先书面同意，任何分租人不得进一步转让或分租全部或部分处所。

(E)出租人应将承租人的任何违约或违约通知的副本交付给转租人，转租人有权在通知中规定的宽限期(如有)内纠正承租人的违约行为。转租人有权就转租人纠正的任何此类违约向承租人提出补偿和off。

13.违约；违约；补救。

13.1违约；违约。违约是指承租人未能遵守或履行本租赁项下的任何条款、契诺、条件或规章制度。DefiNed指承租人未能遵守或执行本租赁项下的任何条款、契诺、条件或规章制度。“违约”是指发生以下一项或多项违约，以及承租人未能在任何适用的宽限期内纠正此类违约：DefiNed，即发生以下一项或多项违约，且承租人未能在任何适用的宽限期内纠正此类违约：

(A)在本租约期满或终止前放弃物业，而没有提供商业合理的担保水平，或第8.3段所述财产保险的承保范围因此而受到威胁。

(B)承租人未能支付本合同规定承租人必须支付的任何租金或任何保证金，无论是向出租人还是向第三方支付租金或保证金，以在到期时提供合理的保险或担保证明，或不支付本租约项下危及或威胁生命或财产的任何义务，且在书面通知承租人后持续3个工作日的情况下，承租人未支付任何租金或任何保证金。(B)承租人未支付本租约项下任何危及或威胁生命或财产的租金或保证金，无论是向出租人还是向第三方支付。出租人接受部分租金或保证金的支付并不构成放弃出租人的任何权利，包括出租人收回房屋占有权的权利。

(C)承租人不允许出租人和/或其代理人进入房屋，或在向承租人发出书面通知后3个工作日内继续进行构成公共或私人滋扰的废物、行为或行为，和/或承租人在房产上的非法活动。如果承租人再次实施浪费、妨害或违法行为，出租人可以选择将其视为不可补救的违约行为，而不是违约行为。

(D)承租人未能(I)提供遵守适用要求的合理书面证据，(Ii)提供服务合同，(Iii)撤销未经授权的转让或转租，(Iv)提供禁止反言证书fiCate或fi财务报表，(V)提供请求的从属地位，(Vi)提供关于任何担保人和/或担保人的证据，(Vii)提供根据第42段要求的任何文件，(Viii)材料安全数据表(MSDS)，或(Ix)任何书面通知承租人后10天内仍未履行的。

(E)承租人对本租赁的条款、契诺、条件或条款或根据本租约第40款通过的规则的违约，但上文第13.1(A)、(B)或(C)款所述的违约除外，且此类违约在书面通知后持续30天；但是，如果承租人违约的性质是合理地需要超过30个工作日才能治愈，则如果承租人开始违约，则不应被视为违约者；但是，如果承租人违约的性质是合理的，需要超过30个工作日才能治愈，则如果承租人开始违约，则不应被视为违约；但是，如果承租人违约的性质是合理地需要超过30个工作日才能治愈，则如果承租人开始违约，则不应被视为违约

(F)发生下列任何事件：(I)为债权人的利益作出任何一般安排或转让；(Ii)成为“美国法典”第11章第101节或承租人在本租约中权益的任何后续法规所界定的“债务人”，但在30天内没有恢复对承租人的占有；或(Iv)扣押、执行或以其他方式司法扣押几乎所有位于该房屋的承租人资产或承租人在本租约中的权益，如扣押是这样的话但是，如果本款的任何规定与任何适用法律相抵触，则该规定不具效力或作用，也不影响其余规定的效力。

(G)发现承租人或任何担保人向出租人提供的任何财务报表在实质上是虚假的。

(H)如果承租人履行本租约项下的义务得到保证：(I)担保人死亡，(Ii)担保人未按照担保条款终止对本租约的责任，(Iii)担保人资不抵债或破产fiLing，(Iv)担保人拒绝履行担保，或(V)担保人预期违约，以及承租人违约提供书面替代担保或担保，与承租人当时的现有资源相结合，等于或超过承租人与本租赁签订时存在的担保人的fi财务资源总和。

13.2补救措施。如果承租人在所有适用的通知期和治疗期到期后未能履行其任何affi相应职责或义务，出租人可以选择代表承租人履行该义务或义务，包括但不限于获得合理要求的债券、保险单或政府许可证、许可或批准。承租人收到发票后，应当向出租人支付相当于出租人在履行合同过程中发生的费用和费用的115%的金额。如果发生违约，出租人可以在不另行通知或要求的情况下，在不限制出租人行使因该违约而可能享有的任何权利或补救措施的情况下：

(A)以任何合法方式终止承租人对房屋的占有权，在此情况下，本租约终止，承租人应立即将占有权交还出租人。在这种情况下，出租人有权向承租人追回：(I)终止合同时已赚取的未付租金；(Ii)终止合同后至授予时本应赚取的未付租金的价值，超出承租人证明本可合理避免的租金损失金额；(Iii)授予租金时的价值，即在授予合同后的剩余期限内，未支付租金超过该租金损失金额的价值。(Iii)在合同解除后的剩余时间内，出租人应有权向承租人追回：(I)终止合同终止时已赚取的未付租金；(Ii)终止合同终止后至授予合同时本应赚取的未付租金的价值，超过承租人证明可以合理避免的租金损失金额；(Iii)授予合同后剩余期限内未支付租金的价值。及(Iv)补偿出租人因承租人未能履行其在本租约项下的义务而直接造成或在一般情况下可能因此而造成的一切损害所需的任何其他款项，包括但不限于收回物业的费用、重新出租的费用(包括对物业进行必要的翻新和改动)、合理的律师费, 以及出租人支付的与本租赁相关的任何租赁佣金中适用于本租赁剩余期限的部分。前一句第(3)款所指金额在判给时的价值，应以判给时房屋所在地区的联邦储备银行贴现率加1%的贴现率计算。出租人为减轻因承租人违反本租约而造成的损害，不得放弃出租人收回出租人以其他方式有权获得的任何损害赔偿的权利(efforts)。如果本租约的终止是通过对非法扣留者的临时补救措施获得的，出租人有权在该诉讼中追回可追回的任何未付租金和损害赔偿，或者出租人可以保留在单独的诉讼中追回全部或部分租金的权利。如果之前没有发出第13.1段所要求的通知和宽限期，则根据非法扣留者法规向承租人发出的支付租金或迁出、履行或退出的通知也应构成第13.1段所要求的通知。在这种情况下，第13.1段要求的适用宽限期和非法扣留者法规应同时生效，承租人未能在两者中较大者内纠正违约，将构成非法扣留者和违反本租赁，使出租人有权获得本租赁和/或上述法规规定的补救措施。

(B)继续承租人和承租人的管有权利，并在租金到期时追讨租金，在此情况下，承租人可分租或转让，但须受合理限制。赡养、努力转租和/或指定接管人以保护出租人利益的行为，不应构成承租人占有权利的终止。

(C)根据住所所在国家的法律或司法判决，寻求现在或今后可用的任何其他补救办法。本租约期满或终止和/或承租人占有权利的终止，不解除承租人在本租约有效期内或因承租人占用房屋而发生或发生的任何赔偿条款下的责任。

13.3滞纳金。承租人在此承认，承租人逾期支付租金将导致出租人产生本租约未考虑到的费用，具体金额将无法确定。此类成本包括但不限于手续费和会计费，以及任何贷款人可能向出租人收取的滞纳金。因此，如果出租人在任何租金到期后5天内仍未收到租金，则承租人应立即向出租人支付相当于每笔逾期金额的10%或100美元的一次性滞纳金，两者以较大者为准，而无需通知承租人。双方特此同意，该滞纳金是对出租人因该滞纳金而招致的费用的公平合理的估计。出租人接受该滞纳金在任何情况下都不构成对承租人对该逾期款项的违约或违约的放弃，也不妨碍行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。

13.4感兴趣。除滞纳金外，出租人未收到本合同项下到期的任何款项，到期时应自到期后第31天起计息。收取的利息(“利息”)按年利率10%计算，但不得超过法律允许的最高利率。除第13.3段规定的潜在滞纳金外，还需支付利息。

13.5B出租人可以到达。

(A)违反通知。出租人不应被视为违反本租赁，除非出租人在合理时间内未能履行出租人应履行的义务。就本段而言，在任何情况下，合理的时间不得少于出租人收到书面通知后30天，而任何贷款人的名称和地址应已为此目的以书面提供给承租人，通知中指明出租人的该义务尚未履行；然而，如果出租人的义务的性质是合理地需要超过30天才能履行，则如果出租人在该30天期间内开始履行并在此后努力追求完成，出租人不应违约。

(B)承租人代表出租人履行。如果出租人和贷款人在收到上述通知后30天内均未纠正上述违约行为，或已开始补救后，承租人不努力完成，则承租人可选择由承租人承担费用，并从租金中抵销实际合理的补救费用，但补偿金额不得超过1个月基本租金或保证金的较大者，并保留承租人要求出租人赔偿超出上述off规定的任何此类费用的权利，但补偿金额不得超过1个月的基本租金或保证金中的较大者，承租人有权要求出租人赔偿超过该等o OFSET规定的任何此类费用，但补偿金额不得超过1个月的基本租金或保证金的较大者，承租人有权要求出租人赔偿超过该等o SET设定的任何此类费用。承租人应记录上述治疗费用，并将上述文件提供给出租人。

14.赎罪。如果该房屋或其任何部分是在征用权下取得或在行使该权力的威胁下出售(统称为“谴责”)，本租约应自谴责当局取得所有权或占有权之日起终止，以先发生者为准。(fi)如果超过10%的建筑物或超过25%的处所未被任何建筑物占用，承租人可以选择在出租人向承租人发出书面通知后10天内(或在没有通知的情况下，在谴责当局接管后10天内)终止本租约，由承租人选择。如果承租人未按照前述规定终止本租约，则本租约对房屋剩余部分应保持十足效力，但基本租金应根据因此而导致的房屋使用率下降而按比例降低。退让赔偿和/或付款应为出租人的财产，无论该赔偿是作为租赁权减值、所占部分价值的补偿，还是作为遣散费赔偿；但是，承租人有权获得租赁人支付的任何赔偿，无论本租约是否根据本款的规定终止，承租人也有权获得租赁人的搬迁费用、商誉损失和/或贸易固定装置的赔偿。承租人对房屋进行的所有改动和公用设施安装，仅出于谴责的目的，应被视为承租人的财产，承租人有权获得为此支付的任何和所有赔偿。如果本租约未因谴责而终止, 出租人应修复因该处罚而对房屋造成的任何损坏。

16.Estoppel certifiCates.

(A)每一方(“答复方”)须在另一方(“请求方”)发出书面通知后10天内，签立、确认并向请求方递交一份书面声明，其格式与当时CRE公布的最新“禁止反悔证书fi证书”表格相类似，另加请求方可能合理要求的补充资料、确认书和/或声明。

(B)如答辩方没有在该10天期限内签立或交付禁止反言证书，要求方可签立禁止反言证书fifiCate，述明：(I)如租约完全有效，而没有Modiff阳离子，除非由请求方代表，(Ii)要求方的履约并无未予纠正的失责行为，及(Iii)如出租人是请求方，则已预付不超过一个月的租金。(Ii)如出租人是请求方，则要求方可签立或交付禁止反言证书(eoppel certifiCate)，述明：(I)除非要求方代表，否则租约已完全有效及无Modifi阳离子；(Ii)如出租人是请求方，则已预付不超过一个月的租金。潜在购买者和产权负担人可以依赖请求方的禁止反言证书fiCate，应禁止响应方否认该CertifiCate中包含的事实的真实性。此外，承租人承认其未能提供此类禁止反言证书将使出租人面临风险，并可能导致出租人招致本租赁未考虑到的费用，其程度将由fiffi邪教组织确定。

(C)如果出租人希望fiNance、RefiNance或出售房产或其任何部分，承租人和所有担保人应在出租人书面通知后10个月内向出租人最近编制的fi财务报表指定的任何潜在贷款人或买家交付。所有此类fi财务报表应由出租人和该贷款人或买方按顺序收到，并仅用于本文规定的目的。

17.Definition of出租人。本合同中使用的“出租人”一词，是指当时房屋的费用所有权的所有人，或者，如果这是转租，则指承租人在先前租赁中的权益的一个或多个业主。如果出租人对房屋或本租赁的所有权或权益发生转让，出租人应将出租人持有的任何未使用的保证金(以现金或信用形式)交付给受让人或受让人。如上所述，在转让或转让并交付保证金后，优先出租人应免除与本租赁项下此后由出租人履行的义务和/或契诺有关的所有责任。在符合上述规定的情况下，本租约中出租人将履行的义务和/或契诺仅对出租人具有约束力，如上文defiNed所述。

18.可维护性。本租约任何条款的无效，由有管辖权的法院裁定，不得以任何方式影响本租约任何其他条款的有效性。(注：本租约的任何条款由有管辖权的法院裁定无效，ff不得影响本租约的任何其他条款的有效性。

19天。除非另有相反说明，本租约中使用的“天”一词指的是日历日。“fi”指的是日历日。

20.责任限制。出租人在本租赁项下的义务不应构成出租人或其合作伙伴、成员、董事、offiCER或股东的个人义务，承租人不得查看房屋和出租人的任何其他资产，以清偿出租人关于本租赁的任何责任，并且不得向出租人的合作伙伴、成员、董事、offiCER或股东或他们的任何个人资产寻求追索。

21.关键时刻。对于双方履行或遵守本租赁项下的所有义务而言，时间是至关重要的。

22.没有事先或其他协议。本租赁包含双方就本租赁中提及的任何事项达成的所有协议，任何其他先前或同时达成的协议或谅解均不具有效力。出租人和承租人各自声明并保证其已就另一方对本租赁的性质、质量、性质和fi财务责任以及对房屋的用途、性质、质量和性质进行自己的调查。

23.注意事项。

231通知要求。本租赁或适用法律要求或允许的所有通知应以书面形式发出，并可亲自递送(亲手或快递)，或可通过普通、Certified或挂号信或美国邮政特快专递、预付邮资、传真或电子邮件发送，如果以第23段中指定的方式送达，应被视为已合法发出。本租约上一方签字旁边注明的地址应为该方投递或邮寄通知的地址。任何一方可以书面通知另一方指定一个不同的通知地址，但在承租人接管该房屋后，该房屋应构成承租人的通知地址。(ff)向出租人发出的所有通知的副本应同时发送到出租人此后可能不时以书面形式指定的地址。

23.2通知日期。任何以挂号信或电子邮件寄出的通知，如要求回执，应视为在收据卡片上显示的投递日期发出，或如果未显示投递日期，则视为已在收据卡片上的邮戳上加盖邮戳。如果通过普通邮件发送，通知应视为在按本协议要求填写地址并预付邮资后3个工作日内给予72小时。由美国特快专递或隔夜快递投递的保证次日投递的通知，应视为在投递给邮政服务或快递后1个工作日送达。专人送达的通知，应视为实际收到后送达。在周六、周日或者法定节假日收到通知的，视为在下一个工作日收到通知。

23.3个选项。尽管如上所述，为了行使任何选择权(参见第39段)，通知必须通过Certified Mail(要求回执)、特快专递(需要签名)、快递(需要签名)或其他提供收据以确定出租人收到通知的日期的方法发送。

24.免税。

(A)出租人对承租人违约或违反任何条款、契诺或条件的放弃，不得视为放弃任何其他条款、契诺或条件，或随后承租人对相同或任何其他条款、契诺或条件的违约或违反。出租人对任何行为的同意或批准，不得被视为使承租人不必要地获得出租人同意或批准承租人的任何后续或类似行为，或被解释为禁止反言的基础，以强制执行本租赁中要求获得同意的一项或多项条款。

(B)出租人接受租金并不代表放弃承租人的任何违约或违约。承租人的任何付款均可由出租人以应付出租人的款项或损害为由接受，即使承租人与此相关的任何限制性声明或条件，该等声明和/或条件不应具有任何效力或效果，除非出租人在该等付款存入之时或之前特别书面同意。(A)fi在该等款项存入时或之前由出租人以书面同意的方式支付的任何款项，即使承租人就此作出任何限制性声明或条件，该等声明及/或条件均不具任何效力或效果。

(C)双方同意，本租约的条款适用于与本租约有关的所有事项，并特此放弃任何现行或未来法规的规定，只要该法规与本租约相抵触。

26.没有滞留的权利。本租约期满或终止后，承租人无权保留对房屋或其任何部分的占有权。在本租赁期满或终止时或之前，承租人应将房屋的独家占有权交给出租人。就本条款和第13.1(A)段而言，独占是指承租人已腾出该房屋，并从该房屋中移走其所有个人财产，且该房屋已按本租约规定的条件归还。(fi)如果承租人没有如上所述将独家占有权交付给出租人，则出租人在任何滞留期内的损害赔偿应按本租赁期满或终止前最后一个完整月(不包括任何可能已经生效的临时租金减免)的租金金额(如第4.1段defiNed所述)计算，但基本租金为该最后一个完整月应支付基本租金的150%。本合同包含的任何内容均不得解释为出租人同意承租人的任何保留。

27.累积补救。本协议项下的任何补救或选择不应被视为排他性的，但在可能的情况下，应与法律或衡平法上的所有其他补救措施累积。

28.契诺及条件；协议的解释。承租人应遵守或履行的本租约的所有条款均为契诺和条件。在解释本租约时，所有标题和标题仅为方便双方，不应视为本租约的一部分。只要上下文要求，单数应包括复数，反之亦然。本租约不应被解释为好像是由一方准备的，而是根据其整体的公平含义，就像是双方都准备好了一样。

29.绑定Eff等；法律选择。本租约对双方、其遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并受房屋所在州的法律管辖。合同双方就本租约提起的任何诉讼应在房屋所在县提起。通过电子签名或类似技术完成的对本租约的签名应具有法律效力和约束力。

30.从属；委派；不扰民。

30.1从属关系。本租约及据此授予的任何选择权应受制于或从属于现在或今后放置在房屋上的任何土地租约、抵押、信托契据或其他抵押或安全装置(统称为“安全装置”)、在其安全方面取得的任何和所有预付款、以及所有续订、莫迪fi阳离子和其延期。承租人同意，任何此类安全设备的持有者(在本租赁中统称为“贷款人”)没有责任或义务履行本租赁项下出租人的任何义务。任何贷款人可以通过向承租人发出书面通知，选择将本租赁和/或在此授予的任何选择权优先于其安全装置的留置权，因此，本租赁和该等选择权应被视为先于该安全装置，无论其文件或记录的相对日期如何。

30.2%。如果出租人转让房屋所有权，或者房屋在本租赁所属的安全设备丧失抵押品赎回权或终止后被他人收购(I)，承租人应在符合第(30.3)款不可扰乱条款的前提下，委托该新业主代理，并应要求与该新业主签订一份包含本租赁所有条款和条款的新租约，并在剩余期限内与该新业主签订一份新租约，或者，在新业主的选择下，本租约将自动成为新的租约。(Ii)出租人此后将被免除本合同项下的任何进一步义务，该新所有人应承担出租人的所有义务，但该新所有人不应：(A)对任何先前出租人就取得所有权之前发生的事件的任何作为或不作为承担责任；(B)受制于承租人针对任何先前出租人可能具有的任何ff设定或抗辩，(C)须受预付一个月以上租金的约束，或(D)须负责退还支付给任何先前出租人但未支付或记入该新业主贷方的任何保证金。

30.3无干扰。对于出租人在签订本租约之前或之后签订的所有保安设备，承租人对本租约的从属关系应受制于出租人从贷款人那里收到一份商业上合理的不干扰协议(“不干扰协议”)，其中不干扰协议规定承租人对物业的占有权，并且只要承租人没有违反本租赁协议并授权给物业的记录所有人，本租赁(包括任何延长本租赁期限的选择权)将不会受到干扰。在本租赁合同签订之前或之后，承租人对本租赁合同的从属关系应受出租人从贷方获得的商业合理的不干扰协议(“不干扰协议”)的约束，该协议规定承租人对该物业的占有权，包括任何延长本租赁期限的选择权。

30.4自动执行。本条款30中包含的协议应是有效的，无需执行任何进一步的文件；但是，如果出租人或贷款人就房屋的出售、转让或再融资提出书面请求，承租人和出租人应签署合理需要的其他书面文件，以单独记录本文规定的任何从属协议、委托协议和/或不干扰协议(fffifi)。

31.律师费。如果任何一方提起诉讼或诉讼，涉及房屋，无论是基于侵权、合同还是衡平法，或宣布在本合同项下的权利，任何此类诉讼、诉讼或上诉的胜利方(以下简称defiNed)应有权获得合理的律师费。这些费用可以在同一诉讼中判给，也可以在单独的诉讼中追回，无论该诉讼或诉讼是否寻求裁决或判决。“胜诉方”一词应包括但不限于通过妥协、和解、判决或另一方放弃其主张或抗辩而实质上获得或挫败所寻求的救济(视具体情况而定)的一方。律师费裁决不应按照任何法庭费用表计算，但应能全额偿还所有合理发生的律师费。此外，出租人有权获得准备和送达违约通知以及与之相关的咨询所产生的律师费、成本和开支，无论随后是否就该违约或由此导致的违约启动法律诉讼(此类服务和咨询的每次合理最低金额为200美元)。

32.出租人的通道；展示房屋；维修。出租人和出租人的代理人有权在紧急情况下和在合理的事先通知后的合理时间进入该场所，以便向潜在买家、贷款人或租户展示该场所，并对该场所进行出租人认为必要或适宜的改建、维修、改善或增加，以及在该场所和/或其他场所竖立、使用和维护公用设施、服务、管道和管道。所有此类活动不得减免租金，也不得免除对承租人的责任。

33.拍卖。未经出租人事先书面同意，承租人不得在房屋上进行拍卖，也不得允许在房屋上进行拍卖。出租人在决定是否允许拍卖时，没有义务行使任何合理标准。

34.签名。出租人可以随时在房屋内放置普通的“待售”标志和在本合同期限的最后6个月内放置普通的“出租”标志。除普通的“转租”标志外，未经出租人事先书面同意，承租人不得在房屋上放置任何标志。所有标志必须符合所有适用要求。

35.终止；合并。除非出租人另有书面声明，否则承租人自愿或以其他方式交出本租约，相互终止或取消本租约，或出租人因承租人违约而终止本租约，将自动终止该房屋的任何分租或租赁产业；但条件是，出租人可选择继续任何一个或所有现有分租合同。出租人在任何该等事件后10个月内未能以书面通知任何该等较小权益的持有人作出相反选择，应构成出租人选择使该事件构成该等权益的终止。

36.同意。所有同意请求均应以书面形式提出。除本合同另有规定外，在本租约中，凡由另一方或为另一方的行为需要一方同意的地方，均不得无理拒绝或拖延此类同意。出租人实际合理的成本和开支(包括但不限于建筑师、律师、工程师和其他顾问费)在考虑或回应承租人同意转让、转租的请求时，应由承租人在收到发票和证明文件后支付(每个请求不超过2,500美元)。出租人对任何行为、转让或转租的同意不应构成承认承租人不存在对本租赁的违约或违约，该同意也不应被视为对当时存在的任何违约或违约行为的放弃，除非出租人在同意之时以书面形式明确规定的情况除外。(fi：/或/=未在本合同中明确规定出租人同意的任何特定条件，不妨碍出租人在同意时就正在给予同意的特定事项施加当时合理的进一步或其他条件。如果任何一方不同意另一方在本合同项下作出的任何决定，并合理要求说明作出决定的理由，确定方应在提出请求后10个工作日内以书面形式提供合理详细的理由。

38.安静的控球。在承租人支付租金并履行承租人在本租赁项下须遵守和履行的所有契诺、条件和规定后，承租人应在本租赁期内安静地占有和享受房屋。

39.选项。如果承租人被授予任何选择权，如以下defiNed所述，则应适用以下规定。

39.1Definition。“选择权”应指：(A)延长或缩短本租赁期限或续订本租赁的权利，或延长、缩短或续订承租人对出租人其他财产的任何租赁期限的权利；(B)fiFirst拒绝或fiFirst提出租赁出租人的房产或其他财产的权利；(C)购买的权利、fiFirst提出购买的权利或fiFirst拒绝购买出租人的房产或其他财产的权利。

39.3多种选择。如果承租人有多个延长或续签本租赁的选择权，除非先前的选择权已有效行使，否则不能行使后一个选择权。

39.4默认选项的影响。

(A)承租人无权行使以下选择权：(I)在发出任何违约通知开始并持续至上述违约得到补救的期间内，(Ii)在任何租金未付期间(不论是否已向承租人发出有关通知)，或(Iii)在承租人违反本租约的期间内。

(B)不得因承租人因第39.4(A)段的规定而无法行使期权而延长或延长可行使期权的期限。

41.安全措施。承租人在此承认，本合同项下支付给出租人的租金不包括警卫服务或其他安全措施的费用，出租人没有任何义务提供这些费用。承租人承担保护房屋、承租人、其代理人和被邀请人及其财产不受第三方行为侵害的一切责任。

42.预订。出租人保留随时在未经承租人同意或加入的情况下授予出租人认为必要的地役权、权利和奉献的权利，并保留记录地块地图和限制的权利，只要这些地役权、权利、奉献、地图和限制不会不合理地干扰承租人对房产的使用。承租人同意签署出租人合理要求的任何文件，以eff表示任何此类地役权、奉献、地图或限制。

43.在抗议下的履行。如果在任何时候，一方根据本条例的规定应向另一方支付的任何金额或款项发生争议，被主张有支付义务的一方有权“在有异议的情况下”支付款项，这种支付不应被视为自愿支付，并且该缔约方仍有权提起诉讼，要求追回这笔款项。如果判决该缔约方没有支付该款项或其任何部分的法律义务，则该缔约方有权追回其在法律上不需要支付的款项或部分款项。一方如不在6个月内提起诉讼，要求追回“被抗诉”的款项，应被视为放弃了抗诉的权利。

44.权威；多方；执行。

(A)如果本租约的任何一方是公司、信托、有限责任公司、合伙企业或类似实体，每一方均声明，代表该实体签署本租约的个人已被正式授权代表其签署和交付本租约。每一方应在提出请求后30天内向另一方提交证明该授权的令人满意的证据。

(B)如果本租约由一个以上的个人或实体以“承租人”身份签立，则每个该等个人或实体均应承担本租约项下的连带责任。双方同意，任何一名指定承租人应有权签署对本租约或其附属文件的任何修订，并对所有指定承租人具有约束力，出租人可以依赖于此，就像所有指定承租人都签署了该文件一样。

(C)本租约可由双方以副本签立，每份副本均应被视为正本，所有副本共同构成一份相同的文书。

45.ConflICT。本租赁的印刷条款与打字或手写条款之间的任何冲突应由打字或手写条款控制。(fl：本租赁的印刷条款与打印条款或手写条款之间的任何冲突应由打印条款或手写条款控制。

46.Offer.任何一方或其代理人准备本租约并将其提交给另一方，不应被视为向另一方出租本租赁合同(offer)。在各方签署并交付本租赁之前，本租赁不具有约束力。

47.修订。本租约只能以书面形式进行莫迪fi编辑，并在莫迪fi公投时由感兴趣的各方签署。只要不实质性改变承租人在本合同项下的义务，承租人同意向本租赁提供贷款人可能合理要求的合理的非货币性莫迪fi阳离子，以获得房屋的正常fi融资或重新fi融资。

48.等待陪审团审判。在涉及财产或因本租约而引起的任何诉讼或诉讼中，双方特此放弃各自接受陪审团审判的权利。

49.争议的仲裁。要求仲裁双方和/或经纪人之间因本租约产生的所有争议的附录☐is☑不附在本租约上。

50.无障碍；《美国残疾人法》。

(A)处所：

☑未接受认证的访问专家(CASP)的检查。注：经认证的通道专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

☐接受了认证的出入专家(CASP)的检查，确定该场所符合加州民法典§55.51及以下规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。承租人确认至少在签订本租约前48小时收到了一份检查报告的副本，并同意将该报告保密。(fi)

根据加州民法典§55.51及以后的规定，☐接受了认证的无障碍专家(Certified Access Specific，CASP)的检查，确定该场所不符合所有适用的与建筑相关的无障碍标准。承租人承认至少在签署本租赁之前48小时收到了检查报告的副本，并同意将该报告保密，除非为完成对违反施工相关无障碍标准的维修和纠正所必需的情况。

如果房屋已由CASP出具检查报告，出租人应在本租约签订后7天内向承租人提供残疾无障碍检查证书(fiCate)的副本。

(B)由于是否遵守《美国残疾人法》和其他州和地方无障碍法规取决于承租人对房屋的具体使用情况，出租人不对房屋是否符合《美国残疾人法》或任何类似的法律做出担保或陈述。(B)根据《美国残疾人法》和其他州和地方无障碍法规，出租人不会就该房屋是否符合《美国残疾人法》或任何类似的法律作出担保或陈述。如果承租人使用房屋需要使用Modifi阳离子或添加Modifi阳离子，以符合美国反兴奋剂机构或其他无障碍法规，承租人同意在承租人承担费用的情况下，进行任何必要的Modi MADI阳离子和/或添加。

出租人和承租人已仔细阅读和审阅本租约以及本租约中包含的每一条款和条款，并在签署本租约时表明其知情和自愿同意。双方特此同意，在签订本租约时，本租约的条款在商业上是合理的，并实现了出租人和承租人对房屋的意图和目的。

请注意：请各方注意：

1.请咨询有关本租赁的法律和税收后果的律师意见。

2.请适当的顾问来审查和调查房屋的状况。上述调查应包括但不限于：可能存在的有害物质、处所的分区、结构完整性、屋顶和操作系统的状况，以及处所是否适合承租人的预定用途。

警告：如果房屋位于加州以外的州，租约的某些条款可能需要修改，以符合房屋所在州的法律。

本租约双方已在各自签字指定的地点和日期签订本租约。

选项(S)以扩展

标准租约附录

日期：2021年9月27日。

在此之前和之间：

出租人：美国加利福尼亚州有限责任公司道格街有限责任公司(Doug St，LLC)557美元

承租人：特拉华州一家公司ImmunityBio，Inc.

物业地址：加利福尼亚州埃尔塞贡多南道格拉斯街557号，邮编：90245，面积36,434平方英尺

(街道地址、城市、州、邮编)

第：51段。

A.OPTION(S)延伸：

出租人特此授予承租人延长本租赁期2至7年的选择权，自上一租期期满之日起，且符合以下所有条款和条件：

(I)为了行使延长选择权，承租人必须向出租人发出有关该选择的书面通知，出租人必须在选择期开始之日(视情况而定)至少9个月但不超过12个月之前收到该通知。如果未发出和/或收到行使期权的适当通知，该期权将自动失效。期权(如果有多个)只能连续行使。

(Ii)本选择权的条件为第(39)段的规定，包括本租约第(39.4)段所述有关承租人违约的规定。

(Iii)除本租约授予延长期限的选择权的条款外，本租约的所有条款和条件(本选择权明确修改的除外)均适用。

(Iv)选择期内每个月的月租计算方法如下：

(请勾选要使用的方法，并适当填写)

☐I.表示生活费调整(可口可乐)

A.开始(填写可乐日期)：_基本租金应根据以下指定的基准月的变化(如有)调整美国劳工部劳工统计局的消费者物价指数(选择一个)：☐_(城镇工薪阶层和文职人员)或☐__CPI U(所有城镇消费者)，用于(填写市区)：A_。所有项目(1982-1984=100)，这里称为“消费物价指数”。

B.根据第A.I.A.段支付的每月基本租金。本附录的计算方法如下：所附租约第1.5段规定的基本租金乘以分数，分数的分子为第A.I.A.段规定月份前2个月的日历月CPI。上述调整生效期间，其分母为(选择一个)之前2个月的历月的消费物价指数：第1.3段(“基准月”)所述本租期的第一个月的☐或填写其他“基准月”的☐：_。如此计算的金额将构成本合同项下新的每月基本租金，但在任何情况下，任何该等新的每月基本租金均不得低于紧接租金调整前一个月应支付的基本租金。

C.如果CPI的编制和/或发布转移到其他任何政府部门、局或机构或停止编制和/或发布，则应使用与CPI最接近的指数来进行计算。(三)如果CPI的编制和/或发布被转移到其他任何政府部门或局或机构或停止编制和/或发布CPI，则应使用与CPI最接近的指数进行计算。如果双方不能就该替代指标达成一致，则应根据美国仲裁协会当时的规则将该事项提交美国仲裁协会裁决，仲裁员的决定对双方具有约束力。仲裁费用由双方平分支付。

☑II.房地产市场租金价值调整(MRV)

A.在每个选择期(如有)的第一天(填写MRV调整日期)，基本租金应调整为物业的“市场租金价值”，如下所示：

1)在承租人行使延长租期的选择权后，双方应尝试就调整日期的新MRV达成一致。如果无法在三十(30)天内达成协议，承租人可在该三十(30)天期限届满前向出租人发出撤销选择的书面通知，以撤销其延期选择权的行使，或：

(A)出租人和承租人应立即指定双方都能接受的评估师或经纪人，在未来30天内建立新的MRV。任何相关费用将由双方平分，或者

(B)出租人和承租人均应立即对MRV作出合理的确定，并根据下列规定以书面形式将该确定提交仲裁：

(I)在此后15天内，出租人和承租人应各自选择一名独立的第三方☑评估师或☑经纪人(“顾问”-勾选一项)作为仲裁员(注：双方不得选择参与租赁谈判的任何一名经纪人)。如此任命的两名首席仲裁员应立即选择第三名双方都能接受的顾问担任第三名首席仲裁员。

(Ii)3名仲裁员应在任命第三名仲裁员后30天内就该房屋的实际MRV是多少，以及出租人或承租人提交的MRV是否最接近作出决定。过半数仲裁员的裁决对双方均有约束力。此后，各方应使用已提交的被确定为最接近实际MRV的MRV。

(三)一方当事人在规定的十五天内未指定仲裁员的，由一方当事人及时指定的仲裁员自行作出决定，该决定对双方当事人具有约束力。(三)一方当事人在规定的十五天内未指定仲裁员的，由一方当事人及时指定仲裁员自行作出决定，该决定对双方当事人具有约束力。

(Iv)此类仲裁的全部费用应由其提交的MRV未被选中的一方支付，即。不是最接近实际MRV的那个。

2)在确定MRV时，出租人、承租人和顾问应考虑可比市场交易的条款，其中应包括但不限于租金、租金调整、递减租金、租赁期限和租户的财务状况，应以类似楼龄、建筑、大小和位于物业附近的可比空间的租金为基础，并应考虑到本租赁项下承租人支付额外租金的义务以及在可比市场交易中授予的任何适用的租户改善津贴、免租金或其他优惠。

B.根据每个新市值租值的确定计算租金：-

1)新的租金与入息比例将成为新的“基本租金”，以便计算任何进一步的调整。

2)每个市值租值期限的第一个月将成为新的“基准月”，以便计算任何进一步的调整。

法兰克福机场(☐)第三期固定租金调整(FRA.)

基本租金自下列日期起上调至下列金额：

☐IV.不包括初始期限调整

原租期内计算基本租金调整的公式在延长租期内继续使用。

B.注意事项：

除本合同另有规定外，除固定租金调整外，任何租金调整的通知应按本租约第9.23段的规定发出。

标准工商业多租户租赁网附录

加利福尼亚州埃尔塞贡多道格拉斯南街557号，邮编：90245

本附录(“附录”)是由加利福尼亚州有限责任公司(“出租人”)Doug St，LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)IMMUNITYBIO，Inc.于2021年9月27日由557 Doug St，LLC和IMMUNITYBIO，Inc.(“承租人”)附加的，并作为该特定标准工业/商业单一多租户租赁网络(“租赁”)的一部分，该租赁由加州有限责任公司(“出租人”)Doug St，TLC LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)IMMUNITYBIO，Inc.除非本附录中另有规定，或本附录的上下文另有要求，否则本附录中使用的首字母大写的每个术语均具有本租赁中赋予该术语的含义。

52.AS-IS状态。除租赁中另有明文规定的陈述和担保外，出租人已按“原样”条件将房产的占有权交付给承租人。出租人没有义务改善、维修、恢复或翻新房屋以供承租人使用或占用，出租人也没有义务提供或支付任何改善工程、任何租户改善津贴或提供与改善房屋有关的任何其他服务，除非租约另有明文规定。此外，承租人承认并同意出租人及其任何代理人或代表均未或在此就房屋或房屋是否适合承租人预期的特定用途作出任何陈述、保证或承诺，除非租赁另有明文规定。

53.基本租金调整。基本租金应于每月1日或之前预缴(以下文规定的减免期为准)。自2022年10月1日起，每月基本租金每年增加3%(3%)，此后在10月1日期间每年增加3%。

54.每月基本租金减免。只要承租人当时在导致提前终止租约的期限内的任何时间(超过任何适用的通知和治疗期)没有违约，承租人应有权从开始日期至2023年9月30日(统称为“基本租金消除期”)减免租约项下该物业的每月基本租金(“基本租金减免”)。承租人确认并同意，基本租金减免已授予承租人，作为签订租赁、同意支付租金和履行租赁其他要求的条款和条件的额外代价。如果承租人在本租赁项下违约，并且未能在通知和补救期间内纠正违约，导致根据本租赁允许治愈的租赁提前终止(如果有的话)，则承租人应立即有义务向出租人支付根据本租赁条款减除的全部未摊销基本租金抵减金额(按直线摊销)，并按租约规定的利息支付该基本租金抵减金额，否则该基本租金抵减金额将在本租约下到期。如果不是这样的话，承租人应立即向出租人支付本合同规定的全部未摊销基本租金抵减金额(按直线摊销)，自该基本租金抵减金额在本租赁下本应到期之日起计息。在基本租金减让期内，只有每月基本租金可获减收。在基本租金减免期间，承租人应继续支付本租约项下应支付的所有其他租金。第54段所载权利属于租赁中指定的原始承租人(“原始承租人”)或任何有资格成为许可受让人的受让人的个人权利，只能由原始承租人(而不是原始承租人在租赁中的权益的任何受让人、转租人或受让人)行使，但有资格成为许可受让人的受让人除外。

55.受制于出租人合理的规章制度和任何适用的要求，在租期内，承租人应有权每天二十四(24)小时、每周七(7)天使用房屋。

出租人和承租人在此相互保证，他们没有与任何房地产经纪人或代理人进行过与本租赁谈判有关的交易，他们也不知道任何房地产经纪人或代理人有权收取与本租赁有关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和开支(包括但不限于合理的律师费)的损害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和开支(包括但不限于合理的律师费)被指控因与任何房地产经纪人或代理人进行的任何交易而欠下的任何租赁佣金或同等补偿，由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下承担的任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和支出(包括但不限于合理的律师费)赔偿另一方。

57.不一致。本附录的规定是本租约的一部分。如果本附录的条款与本租赁的其他条款有任何不一致之处，则以本附录的条款为准。

58.房东留置权的效力。应承租人的书面请求，出租人应在收到该请求后三十(30)天内签署(由承租人独自承担费用，包括律师费)放弃出租人对承租人的任何个人财产的权利，以承租人的贷款人为受益人，并确认授予该贷款人的进入许可，所有形式和实质均为出租人和承租人的贷款人合理接受。

59.HAZARDOUS物质。尽管本租约中有任何相反规定，承租人及其代理人、员工和承包商仍可使用经营承租人业务所需的危险物质，只要该等危险物质的使用、搬运、运输和处置符合适用要求即可。

60.规划地段和外围区域。尽管本租约中有任何相反规定，承租人应享有使用该房屋所在土地的停车场和外部区域的专有权。

61.房地产税的定义。“房地产税”不应包括也不要求承租人支付任何税收或评估费用的任何部分或由此增加的任何部分：(A)对业主的租金收入征收的税款或评估费用，除非这种税收或评估是以代替房地产税的方式征收的；(B)超过如果这种税收或评估费用在最长的允许期限内分期支付应缴的金额；(C)对项目以外的土地和改善工程征收的税款；或(D)可归因于业主的净收入、遗产、赠与、转让、

62.承租人不负责任的COSTS。尽管本合同有任何相反规定，承租人没有义务赔偿出租人因任何有害物质的存在而产生的全部或部分费用，但因承租人释放或排放相关有害物质而引起的费用除外。

(签名页如下)