附件10.1

租赁

介于

UTC属性有限责任公司

和

亚努克斯治疗公司(Janux Treeutics，Inc.)

租赁

(简称表格)

本租约于2021年8月25日由特拉华州的UTC Property LLC(以下称为“房东”)和Janux Treateutics，Inc.(特拉华州的一家公司，以下称为“承租人”)签订。

第一条基本租赁条款

本租约中对“基本租赁条款”的每一次提及均指并指以下统称条款，其适用应受本租约其余条款的规定管辖。

1.租户商品名称：N/A

2.房产：200号套房(房产在第2.1节中有更详细的描述。)

大楼地址：加利福尼亚州圣地亚哥西海洋航空大道10590号，邮编：92130

项目：Torrey View

3.准许用途：一般办公室，不得作其他用途。

4.预计开工日期：2021年10月1日

5.租期：13个月，另加使本租约在公历月的最后一天期满所需的额外天数。

6.基本租金：

尽管上述基本租金附表与此相反，只要承租人在本租约下没有拖欠(定义见第14.1节)，承租人应有权在租期的第二个完整日历月(“解除期”)享受1个完整历月的基本租金减免，金额为21,924.40美元(“减除基本租金”)。如果承租人在超过适用的通知和补救期限的期限内的任何时间违约，则在本租赁终止的情况下，所有未摊销的基本租金应立即到期并支付。租户在拖欠基本租金的情况下支付的基本租金不应限制或影响业主根据本租约、法律或衡平法享有的任何其他权利。除基本租金外，除基本租金外，本租约规定的所有其他额外租金及其他成本及收费仍须根据本租约的规定到期及应付。

7.物业税税基：指房东在截至2022年6月30日(“基年”)的12个月内发生的每平方英尺可出租房产税。

项目成本基数：房东每平方英尺租金的项目成本，归因于基准年度。

费用回收期：在截至6月30日的期限内(或第一个和最后一个租赁年度的部分)，每12个月一次。

2

8.房屋建筑面积：约7432平方英尺(约合2700平方米)

建筑建筑面积：约71,832平方英尺(约合32平方米)可出租

9.保证金：31000.00美元

10.经纪人：欧文管理公司(“业主经纪人”)是业主的独家代理人，休斯·马里诺公司(“租客经纪人”)是租客的独家代理人。

11.停车：26张非预留停车证，符合本租约附件F的规定。

12.付款及通知地址：

13.租约展品清单(所有附于本租约的展品、参赛者及附录现并入本租约，并成为本租约的一部分)：

附件A对房产的描述

附件B运营费用

附件C公用事业和服务

附件D租户保险

附件E规章制度

附件F停车

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第二条房舍

2.1租赁处所。业主向承租人及承租人出租附件A所示之物业(“物业”)，其面积约为基本租约条款第8项所载之楼面面积(“楼面面积”)。有关处所位于“基本租契条文”第2项所指的建筑物(“建筑物”)内，而该建筑物是第2项所述工程项目(“工程项目”)的一部分。房东和租客约定并同意《基本租赁规定》第八项规定的房屋建筑面积是正确的。房东在最初的租期内无权重新测量房屋。

2.2房产验收。承租人承认，除本租约规定的情况外，房东或房东的任何代表均未就房产、大楼或项目作出任何陈述或担保，或对任何用途的适合性或适宜性作出任何保证。租客接管处所作建造以外的任何用途，即为确证处所及建筑物的状况令人满意，并在各方面均符合本租契的规定。第2.2节的任何规定均不影响租期的开始或承租人支付租金的义务。

2.3良好的工作指令保修。业主向租户保证，自房屋交付给租户之日起，为房屋提供服务的消防喷水系统、照明、供暖、通风和空调系统以及电力系统应处于良好的运行状态。

第三条条款

3.1一般规定。本租期(以下简称“租期”)的期限为“基本租赁条款”第5项所列的期限。租期自(A)2021年10月1日或(B)承租人开始其在物业内的日常业务活动之日起(“生效日期”)，以较早者为准。应业主要求，双方应立即以业主提供的表格(“生效备忘录”)纪念本租约的实际生效日期和到期日(“到期日”)；如果承租人未能在5个工作日内签署并将“生效备忘录”退还业主(或在该期限内提供具体的书面反对意见)，则业主对“生效备忘录”中规定的生效日期和到期日的决定为最终决定。

3.2管有延误。如果业主因任何原因未能在基本租赁条款第4项规定的预计生效日期或之前将房产交付给租户，本租约不得无效或不可撤销，房东也不对租户承担由此造成的任何损失或损害的责任。然而，在生效日期之前，租户不承担任何租金的责任。

3.3提前入场。在完全签定本租约，支付本租约项下所有到期押金，并根据本租约附件D提交适当的保险证明后，房东应允许租户及其代理人在租约生效日期前30天进入房屋，以便租户可以安装其电话、家具、设备和计算机，这些进入和安装工作不应触发本租约的生效日期。(二)房东应允许租户及其代理人在租约生效日期前30天进入房屋，以便租户可以安装电话、家具、设备和计算机，这些进入和安装工作不应触发本租约的生效日期。然而，上述在开工日期前进入房产的许可证的条件是：(I)租户承包商必须遵守业主对第三方承包商施加的所有要求，包括但不限于租户及其承包商和分包商按照业主满意的形式，维持工人赔偿、公共责任和财产损害保险的金额和公司，并在进行任何此类进入之前向业主提供此类保险的证书；以及(Ii)租户承包商及其分包商和员工必须和谐工作，不得无理干扰业主的工作。(Ii)租户承包商及其分包商和分包商必须以令业主满意的形式维持工人赔偿、公共责任和财产损害保险的金额和形式，并且不能不合理地干扰业主的工作，以及(Ii)租户承包商及其分包商和分包商必须遵守业主对第三方承包商施加的所有要求如果在任何时候进入会导致不和谐或干扰房东正在进行的工作(如果有)，房东可以在二十四(24)小时书面通知租户后收回本许可证。承租人在生效日期之前进入房屋，应遵守本租约的所有条款和义务，包括本租约中的赔偿条款，但在此期间承租人不需支付基本租金

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除非该公司在该处所内开始其业务活动。房东对承租人进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不负任何责任，这些伤害、损失或损坏完全由承租人承担风险。在任何情况下，承租人的承包商未能完成房屋内的任何工作都不能延长租约的开始日期。

第四条租金和业务费

4.1基本租金。自生效日期起及之后，承租人应向业主支付基本租金，不得扣除或抵销基本租赁条款第6项(“基本租金”)所列总金额(包括随后的调整(如有))的基本租金。如果开始日期不是历月的第一天，则第6项所示的租金调整应视为在指定的开始日期的每月周年纪念日之后的下一个日历月的第一天进行。基本租金应自开始日期起提前到期并支付，此后在该期限的每个连续历月的第一天继续，按任何部分月份的比例计算。不需要索要、通知或发票。基本租赁条款第六项规定的1个月基本租金的分期付款，应在承租人签订本租约的同时交付给房东。

4.2运营费用。承租人应按照本租约附件B的规定支付承租人应分担的营业费用。

4.3保证金。在承租人交付本租约的同时，承租人应向业主交存基本租约条款第9项(“保证金”)中所述的款项(如有)，由房东持有，作为充分和忠实履行承租人在本租约项下的义务的担保，支付任何租金，包括但不限于根据本租约任何条款可能应支付的额外租金，并按本租约的要求维护房产。如果租户在任何适用的通知和补救期限后违反上述义务，房东可以申请全部或部分保证金作为全部或部分赔偿。如果保证金的任何部分被如此使用，租户应在房东提出书面要求后5个工作日内向房东交现金，保证金的金额足以将保证金恢复到原来的金额。房东不应被要求将本保证金与其一般资金分开保管，承租人不应享有保证金的利息。在任何情况下，承租人不得将全部或部分保证金用作支付本租赁项下到期的任何租金。任何未使用的保证金余额应在本租约终止和租户休假后30天内退还给租户，或由房东选择退还给租户在本租约中的权益的最后受让人。承租人特此放弃《加州民法典》1950.7节的规定，或现在或今后生效的任何类似或后续法律的规定。

第五条用途

5.1使用。承租人只能将房屋用于基本租赁条款第3项所述的目的，不得用于任何其他用途。本租约禁止的用途包括但不限于：(I)美国任何机构或局或其任何州或政治区的办公室；(Ii)其任何外国政府或政治区的办公室或机构；或(Iii)学校、临时职业介绍所或其他不附属于公司、行政或专业办公室用途的培训设施，但不限于：(I)美国任何机构或局或其任何州或政治区的办公室；(Ii)任何外国政府或政治区的办公室或机构；或(Iii)学校、临时职业介绍所或其他培训设施，但不是公司、行政或专业办公室用途的附属设施。承租人不得在处所之内或附近作出或准许作出任何会以任何方式干扰建筑物或工程项目其他占用人的权利或安静享有的事情，亦不得使用或容许处所作任何非法用途，租户亦不得准许处所或工程项目内有任何滋扰或浪费。承租人不得在物业内以外的地方进行任何工程或进行任何业务。承租人应自费遵守与承租人或其使用房屋有关的所有现行和未来的法律、法令和所有政府当局的要求，以及房东的所有能源使用报告要求。根据加州民法典§1938，房东特此声明，该房产未经过认证访问专家(CASP)(在加州民法典§55.52(A)(3)中定义)的检查。根据《加州民法典》1938节的规定，房东特此向租户提供以下通知：“认证接入专家(CASP)可以检查主题房屋

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并确定主体房屋是否符合国家法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。“

5.2标志。房东应在房屋入口附近贴上和维护一个标志(仅限于房客姓名或房东书面同意的其他名称)，并在大楼大堂目录中列出房客姓名的目录条。(注：仅限于房客姓名，或房东书面同意的其他姓名)，连同在大楼大堂目录中列出的房客姓名的目录条一起贴出并保持不变(仅限于房客姓名或房东书面同意的其他名称)。未经业主事先书面同意，租户不得放置或允许放置从房屋外部可见的任何其他标志、装饰或广告。

5.3危险物质。未经房东事先书面同意，承租人不得在房屋或项目内产生、处理、储存或处置危险或有毒物质(如任何联邦、州或地方法律或法规中规定的那样)。承租人确认已阅读、理解并(如果适用)遵守本租约附件H的规定(如果附件)。

第六条房东服务

6.1公用事业和服务。房东和租户(如有)应根据本租约规定的条件、付款义务和标准，在附件C规定的范围内，负责向房产提供这些公用事业和服务(如有)。房东因适用法律、任何设备故障、维修、改善或改建、公用设施中断或不可抗力事件(见第20.8节)而未能提供或中断、减少或终止服务，不应使房东对租户承担责任，不构成对租户的推定驱逐，不会导致租金减免，也不能解除租户履行任何契约或协议的义务。然而，如处所或处所的重要部分因服务中断或修理而变得不能租用超过连续5个营业日，而该服务中断或修理是业主合理地控制而非租客的过失而导致的，且并非由第11条所述的原因造成，则租客有权在服务中断或修理的连续第6个营业日起至服务恢复当日止的期间内，获扣减根据本条例须缴付的租金，作为其唯一补救。

6.2公共区域的操作和维护。在合同期内，业主应经营大楼和项目内的所有公共区域。“公共区域”一词是指本项目中的建筑物、项目和其他建筑物内的所有非专供有权占用空间的人使用的区域。

6.3公共区域。承租人对房屋的占用应包括与房东以及房东为方便和使用公共区域而提供的所有其他公共区域的使用，但须遵守附件E中规定的规章制度。房东在租期内应始终独占公共区域，并可限制或允许任何使用或占用。业主可以暂时关闭公共区域的任何部分进行维修、改建和/或改建，以防止公共奉献或法定权利的产生，或出于任何其他合理目的，只要公共区域的关闭不会不合理和不利地干扰租户对房屋的使用。

第七条维修和保养

7.1租户的维护和维修。除第十一条和第十二条另有规定外，承租人应自费进行一切必要的修缮，以保留房屋及所有装修和固定装置。

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其中状况良好，修理合理，损耗、伤亡和报废除外。承租人的维护义务应包括但不限于安装在房屋内的所有电器、室内玻璃、门、闭门器、硬件、固定装置、非建筑标准电气设备、非建筑标准管道、灭火器设备和其他设备，以及仅为房屋提供服务的任何辅助暖通空调设备。如果房东或其管理代理人同意代表租户进行维修，并应租户的要求，租户应在提交发票后立即向房东退还所发生的所有合理费用(包括标准监管费)的额外租金。

7.2业主的保养和修理费。除第11条和第12条另有规定外，业主应为建筑物的供暖、通风和空调(“HVAC”)设备提供服务、维护和维修(仅为建筑物提供服务的任何辅助HVAC设备除外)，并应将建筑物的公用区域、屋顶、基础、基座、建筑物外墙的外表面(包括外墙玻璃)以及建筑物的结构、电气、机械和管道系统(包括电梯，如果有)保持完好，但第7.1节规定的范围除外。尽管《加州民法典》或任何类似或后续法律有任何相反的规定，租户明白不得由房东承担费用或通过租金补偿进行维修。除下文第11.1节和第12条规定的情况外，业主不应因对建筑物任何部分进行任何维修、改动或改善(包括对房屋进行维修)而对租户的业务造成任何伤害或干扰而减免租金，也不承担任何责任，业主的任何相关活动也不构成实际或推定的驱逐。承租人特此放弃1932节第1款、加州民法典1941节和1942节或现在或将来生效的任何类似或后续法律项下的任何和所有权利和利益。

7.3修改。除每个历年不超过40,000.00美元、不影响建筑物的结构、电气或机械部件或系统、从房屋外部看不到、不改变房屋的基本平面图、仅使用业主的建筑标准材料(这些工程需要通知业主而不需要业主同意)的美观改建工程外，未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行改建、增建、装饰或改善(统称为改建)，这些改建、增建、装饰或改善均须事先征得业主的书面同意，否则承租人不得对房屋进行任何改建、增建、装饰或改善(统称为改建)，除非事先征得业主的书面同意，否则承租人不得擅自对房屋进行改建、增建、装饰或改善(统称为改建)。条件反射的或延迟的房东可施加其认为合理或适宜的任何要求，作为其同意的条件。承租人应使用业主指定的机械和电气承包商，获得所有必要的改建许可证，并应与业主合理接受的承包商一起，按照所有适用的法律、法规和条例进行施工。业主有权收取改建费用的5%的监理费。业主可以选择安排其建筑师审核租户的建筑平面图，审核的合理费用应由租户报销。如果承租人提出并经业主同意的更改更改了房屋的平面图，则承租人应自费向业主提供与业主系统兼容的竣工图纸和CAD光盘。除非业主另有书面同意，否则所有附连于处所的改动，但不包括可移动的固定装置、家具及租客的个人财产，均为业主的财产，并须于期满时连同处所一并交出，但业主可, 在业主批准时向承租人发出通知，要求承租人在本租约期满或更早的终止日期之前拆除租户或业主应承租人的要求安装的所有或任何改装(统称为“所需拆卸物品”)。在拆除所需的可拆卸物品时，承租人应修复因拆除而对房屋造成的任何损坏，并应将受影响的区域恢复到原来的状况，合理损耗除外。

7.4机械师的留置权。承租人应使房屋不受因承租人或承租人承担的任何工作、所提供的材料或义务而产生的任何留置权。如果承租人在施加任何留置权后15天内，根据加州民法典第8424条或任何后续法规，通过支付或邮寄适当的保证金，导致留置权解除记录，房东除有权采取所有其他可用的补救措施外，还有权以其认为适当的任何方式解除留置权，包括支付或抗辩引发留置权的索赔。房东因此而产生的所有费用应由房客在房东退还房款后立即报销。

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需求。承租人在开始在房屋内建造任何类型的建筑之前，应至少提前20天以书面通知业主。

7.5进入和检查。除紧急情况或提供屋宇服务外，业主有权在任何合理时间及在合理的事先口头通知下，进入物业进行检查、根据本租约提供服务、按业主合理地认为需要进行维修及翻新，以及将物业交予准或实际买家或产权负担持有人(或在合约最后12个月内或未治愈的违约情况下，交予准租户)，而不会被视为已导致租客被逐出，亦不获减收租金。

第八条空间规划和替代

业主有权在给予不少于60天的书面通知后，将租户转移到大楼或项目中其他同等大小的空间。新空间的质量应与房产内的装修质量相当，装修应与房产相似，可出租面积与房产大致相同，工作间、办公室、休息室和接待区的数量应与租户收到业主搬迁通知之日大致相同。(注：新空间的质量应与房产的装修质量相当，装修面积应与房产的可出租面积大致相同，工作间、办公室、休息室和接待区的数量应与租户收到业主搬迁通知之日大致相同)。在任何情况下，新空间的每月基本租金总额不得超过搬迁前的每月基本租金总额，而租户在任何情况下的新空间份额不得超过搬迁前的租户份额。房东应支付合理的自付费用，以搬迁和重新连接租户在新空间内的个人财产和设备。房东还应补偿租户可能因搬迁而产生的其他合理的自付费用。房东提出要求后10天内，承租人应签署房东为纪念搬迁而准备的本租约修正案。尽管有上述规定，如果房东向租户发出搬迁通知，而租户根据其合理判断，认为新空间的面积和用途与该房屋相比并不具有合理的可比性。, 租户有权在房东向租户发出搬迁通知之日起10天内书面通知业主终止本租约。承租人的终止通知应说明承租人认为新空间无法与房屋相媲美的原因。自业主发出搬迁通知之日起60日起生效，但业主在收到租户终止通知之日起10日内，有权撤回其搬迁通知。在这种情况下，本租约将继续完全有效，就像房东从未向租户发出搬迁通知一样。尽管有上述规定，房东无权在最初的13个月内向租户提供搬迁通知。

第九条转让和分租

9.1当事人的权利。未经房东事先书面同意，承租人不得直接或间接转让、转租、转让或扣押本租约的任何权益，或允许任何第三方使用本租约的任何部分(集体或单独，“转让”)，如果房东不行使其收回权利，则不得无理拒绝、附加条件或拖延同意。尽管有上述规定，转让不应包括根据修订后的1933年证券法向承租人注入额外的股本或首次公开发行承租人的股本证券，从而导致承租人的股票在全国证券交易所交易，包括但不限于纽约证券交易所、纳斯达克股票市场或纳斯达克小盘股市场系统。租客同意业主拒绝同意转让给建筑物或项目的现有租户或占用人的建议受让人或分租客，或拒绝同意转让给业主或业主关联公司一直在积极谈判的未来租户，并不是不合理的。在收到转让文件的签署副本和房东要求的其他信息后30天内，房东应：(A)以房东合理指定的形式签署同意书，同意转让；(B)拒绝同意转让；或(C)收回租客提议转让的部分房产。承租人特此放弃《加州民法典》1995.310节的规定，或现在或将来生效的任何类似或后续法律的规定，以及所有其他补救措施，包括但不限于，代表其自身，并在所有适用法律允许的范围内，代表建议的受让人在法律或衡平法上终止本租赁的任何权利。在任何情况下，任何转让、解除或解除

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承租人在本租约项下的任何义务，如本租约可予修订。承租人应向房东支付1,000.00美元的审查费，用于房东对任何要求的转让进行审阅。承租人应向房东支付因转让而收到的所有租金和其他对价的50%作为额外租金，该租金超过了转让所涵盖的部分和期限应支付给房东的租金。如果租客违约，房东可以要求所有转租款项直接支付给房东，在这种情况下，租客将获得租金抵免，金额为房东收到的房客应承担的租金份额。

9.2允许转让。尽管如上所述，承租人可通过合并、合并或购买承租人几乎所有所有权权益或资产的方式将本租约转让给承租人，或将本租约转让或将本租约的全部或部分转租给附属公司(定义见下文)，但前提是满足以下所有条件(“允许转让”)：(I)承租人当时不违约；(Ii)承租人在允许转让之前向房东发出书面通知(除非该通知根据适用法律不允许，在以下情况下)：(I)承租人当时不违约；(Ii)承租人在允许转让之前向房东发出书面通知(除非根据适用法律不允许该通知。及(Iii)如租户因合并或合并租户或出售租户的全部或几乎全部拥有权权益或资产而不再作为持续经营企业存在，则由此产生的继承实体的有形净值不少于紧接准许转让前租户的有形净值。“关联”是指由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体。尽管本租赁有任何相反规定，只要承租人的股票在国家认可的公共证券交易所交易，承租人股票的任何转让或发行都不应被视为本租约项下的“转让”，也不需要获得房东的同意。房东承认，承租人可以披露本租约的条款，以遵守适用于上市公司的公开披露法律。

第十条保险和赔偿

10.1租户的保险。承租人应自费提供并维护附件D中所述的有效保险。该保险的证据必须在生效日期前交付给房东。

10.2房东保险。业主应提供以下类型的保险，包括或不含免赔额，以及由业主自行决定的金额和承保范围：财产保险，受标准除外(如但不限于地震和洪水除外)的限制，承保建筑物或项目。此外，房东可在其选择时为房东或其抵押权人不时认为适当的其他风险购买保险，包括地震、恐怖主义和商业一般责任保险。房东不需要为租户或其承包商在房屋内安装的或由租户以其他方式拆除的任何租户改善或改动(统称为“租户装置”)，或对房屋内的任何行业固定装置、家具、设备、室内平板玻璃、标志或个人财产物品投保任何形式的保险，如果发生损坏，房东也没有义务修理或更换上述任何物品。业主对建筑物和项目的所有保险收益均为业主的财产，无论业主是否有义务或选择进行任何维修。

10.3租户的赔偿金。在法律允许的最大范围内，但在下面第10.5条的约束下，承租人应保护、赔偿房东和房东代理人、雇员、贷款人和附属公司不受开工日期之前或之后因承租人使用或占用房屋、大楼或项目公共区域，或因承租人的业务行为，或因任何活动、工作或所做的任何活动、工作或事情而产生的任何和所有疏忽、索赔、责任、损害、成本或费用，并使其无害。承租人、承租人或承租人的代理人、雇员、分租人、供应商、承包商、受邀者或被许可人的任何作为、不作为或疏忽。房东可根据其选择，要求租户在本第10.3节所涵盖的任何行动中，通过令房东合理满意的律师，承担房东的辩护责任。尽管有上述规定，承租人没有义务赔偿房东因下列原因引起的任何责任或费用。

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房东、其代理人、承包商或员工的疏忽或故意不当行为，则不适用承租人的赔偿义务，房东应对承租人进行赔偿并使其不受损害。

10.4放弃申索。除非是由于业主、其代理人、雇员或承包商的疏忽或故意不当行为所致，但符合以下第10.5条的规定，否则业主不对承租人、其雇员、代理人和被邀请人负责，承租人特此放弃因任何情况(包括但不限于本项目第三方和/或其他承租人、或其代理人、雇员或被邀请人的行为或不作为(刑事或其他))而对业主、其雇员和代理人提出的任何财产损失或损坏或对任何人造成的任何伤害的所有索赔。因建筑物内的喉管、洒水器、电线、用具、水管、空调、电力工程或其他固定附着物的破损、漏水、阻塞或其他欠妥之处而可能渗漏或流入处所任何部分的水或雨水，不论损坏或受伤是由处所内或建筑物其他部分出现的情况所引致。即使本租约有任何相反规定，房东在任何情况下都不对租户的损失或业务或收入中断(包括但不限于租户的后果性损害、利润损失或机会成本)或对光或其他类似无形利益的干扰承担任何责任。

10.5放弃代位权。房东和租客放弃因免责一方的财产损失和损坏而向另一方追偿的所有权利，但免责一方根据本租赁承保或以其他方式要求承保的任何财产保险单有权获得此类损失和损坏的赔偿；但是，前述豁免不适用于承租人根据任何该等保单和本租赁支付免赔额的义务。

第十一条.损害或毁灭

11.1恢复。

(A)如该处所所属的建筑物因发生意外而损毁，则除以下条文另有规定外，业主须在合理范围内尽快修葺该损毁，除非业主合理地裁定：(I)该处所已遭受重大损毁，而在意外发生之日尚余不足1年的年期；。(Ii)任何承按人(定义见第13.1条)规定保险收益须用於支付按揭债项；。或者(Iii)房东保险(包括但不限于地震保险)无法提供支付全部维修费用所需的收益。如果房东出于上述原因之一选择不修复损坏，房东应在“伤亡通知”(定义见下文)中通知租客，本租约自该通知送达之日起终止。如果房东有权根据第11.1(A)条终止本租约，房东同意在大楼内的租户中以一视同仁的方式行使这一权利。在作出决定时，对下列因素的考虑不应被视为歧视：租约剩余期限、维修和恢复所需的时间、维修和恢复不在保险收入范围内的费用、业主维修和恢复为物业服务的公共区域的计划、业主维修和恢复大楼的计划，以及与业主的决定相关的其他因素(有关租约应支付的租金除外)，只要这些因素适用于租户的方式与其他租户相同。

(B)在意外事故发生后，业主应在合理可行范围内尽快(但不迟于事故发生后60天)将业主终止本租约的选择(如适用)以书面通知租客(“意外事故通知”)。如果本租约未如此终止，则伤亡通知应列明预计的伤亡损害修复期限。如果预计修理期超过180天，并且损坏范围太大，合理地阻碍了租户对房屋的大量使用和享受，则任何一方都可以选择在收到伤亡通知后10天内以书面通知的方式终止本租约。

(C)如果业主和租客均未根据第11.1(B)条终止本租约，房东应在合理范围内尽快修复所有损坏的房屋或建筑物，本租约在剩余期限内继续有效。在收到以下通知后

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房东、租客应将房东(或房东指定的任何一方)根据租户保险支付给租户的所有财产保险收益转让或背书给房东(或房东指定的任何一方)。承租人在提出要求的15天内，还应向房东支付在维修期间确定的任何额外费用。

(D)在意外发生后，根据本租契须缴付的租金，须按不时因损毁而变得不能使用的处所的楼面面积占处所的总楼面面积的比例递减。

(E)尽管有第11.1节(A)、(B)和(C)项的规定，但根据第10.5节的规定，如果损坏是由于承租人或其员工、分租人、承包商、受邀者或代表的严重疏忽或故意不当行为造成的，则任何维修费用应由承租人承担，承租人无权享有租金减免或解约权。

11.2以租赁为准。承租人同意本租约的规定，包括但不限于第11.1条，适用于任何损害或破坏，并据此取代任何相反的法规或法律规则。

第十二条.征用权

如果房屋的任何实质性部分根据法律以征用权或私人购买的方式被征用或谴责为任何公共或准公共用途，任何一方均可终止本租赁(“征用”)。如果该建筑或项目的任何部分被占用，而该部分将对业主盈利经营该建筑或项目的剩余部分产生重大不利影响，业主也有权终止本租约。终止应自给予判决机关占有权或赋予法定所有权的任何命令生效之日起生效。所有因征用而判给的赔偿金均为房东的财产。承租人同意，本租约的规定适用于任何征用行为，因此将取代任何相反的法规或法律规则。

第13条从属地位；禁止反言证书

13.1从属关系。承租人接受本租约，并服从现在或以后因建筑物或项目而产生的任何按揭、信托契据、土地租赁或其他留置权，以及其续期、修改、再融资和延期(统称为“按揭”)。享有抵押权利益的一方称为“抵押权人”。本条款应自行执行，但应抵押权人的要求，承租人应签署一份以抵押权人为受益人的商业上合理的从属和委托协议，前提是该协议提供了使承租人受益的不受干扰的契约。或者，抵押权人有权随时将其抵押权从属于本租约。在任何抵押被取消抵押品赎回权的情况下，根据要求，承租人应免费委托房东在本租约中权益的任何继承人代理。承租人同意，在丧失抵押品赎回权的销售中，任何买方或贷款人根据代替丧失抵押品赎回权的契据取得所有权，不对前房东的任何行为或不作为负责，不受承租人对前房东的任何抵销或抗辩，也不对该买家没有实际收回的押金的退还负责，也不受所有权转让发生的日历月之前支付的任何租金的约束；但前述规定不应免除适用的前房东的任何责任。承租人承认房东的抵押权人及其利益继承人是本条款第13.1条的第三方受益人。

13.2禁止反言证书。承租人应在收到业主书面要求后10个工作日内，按业主(包括建筑物或项目的抵押权人或潜在买家)的合理要求，签署并交付一份商业上合理的禁止反言证书。

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第十四条违约和补救措施

14.1租户的违约情况。除本租约规定的任何其他违约事件外，以下任何一种或多种事件的发生应构成承租人的“违约”：

(A)在业主向租客发出书面通知后3个营业日内，租客没有缴付到期须由租客缴付的租金。本租约中使用的“租金”一词应被视为指根据本租约条款由租户向业主支付的基本租金和所有其他款项，包括但不限于停车费。

(B)除另有规定承租人在本租约中履行义务的特定期限外(在这种情况下，承租人未能在该期限内履行应视为违约)，承租人未能或不能遵守或履行本租约的任何条款或条款(本第14.1条任何其他小节规定除外)，且房东向租客发出书面通知后30天内仍未遵守或履行本租约的任何条款或条款，则承租人不能或不能遵守或履行本租约中的任何条款或条款，且房东向租户发出书面通知后30天内仍未遵守或履行本租约的任何条款或条款。然而，如果失败的性质是合理地需要超过30天才能治愈，则如果租户在30天内开始治愈，然后努力进行治愈直至完成，则租户不应被视为违约。

此处规定的通知期限是法律规定的任何通知期限的替代，而非补充，房东不需要根据加州民事诉讼法典第1161条或任何后续法规发出任何额外通知，才有权启动非法拘留程序。

14.2业主的补救办法。除本租约中规定的房东的所有其他权利或补救措施外，如果发生违约，房东应享有加州法律规定的房东享有的所有权利，而无需另行通知或要求租户，包括但不限于终止本租约的权利。此外，房东拥有加州民法典1951.4节中描述的补救措施(房东可以在租户违约和遗弃后继续本租约，如果租户有权转租或转让，则房东可以在到期时追回租金，但仅受合理限制)。在任何情况下，业主重新进入和占用处所，通过非法扣留程序或其他方式，业主可选择按照业主认为最好的方式修缮、更改、细分或改变处所的性质，重新出租处所的全部或部分并收取租金，而这些行动均不构成终止本租约，免除租客的任何法律责任，或免除任何担保人的责任。房东不应被视为已终止本租约，也不得被视为已终止本租约，除非房东已事先通知租客它将终止本租约，否则房东不应被视为已终止本租约，除非房东已事先向租客发出终止本租约的通知，否则房东不应被视为已终止本租约，除非房东已事先通知租客它将终止本租约，否则房东不应被视为已终止本租约。房东根据第14.1条发出的任何通知应代替而非补充《加州民事诉讼法典》第1161条或替代法规所要求的任何通知。房东根据第14.1条向租户交付通知后支付的任何租金不构成接受租金。如果业主根据本第14.2条的规定选择终止本租赁，损害应包括但不限于, 根据《加州民法典》第1951.2条规定的损害赔偿措施，应包括判给时的价值，即判给后剩余期限的未付租金超过承租人证明的租金损失金额是可以合理避免的。

14.3逾期付款。根据本租约到期的任何租金，在到期之日起5天内未支付给业主的，将按法律允许的最高利率计息，从到期之日起至全额支付为止，如果房东或业主指定的人在到期后5天内未收到房东的任何到期租金，则租户除支付利息外，还应就每笔拖欠款项向业主支付相当于(I)拖欠款项的5%或(Ii)$100.00中较大者的滞纳金。尽管有上述规定，利息和滞纳金不适用于最初期限内每年一次的逾期付款。

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14.4房东违约。房东不应被视为违约，除非房东在租户向房东发出书面通知后30天内未能履行义务，并合理详细地说明违约的性质和程度；但是，如果房东的义务的性质是需要超过30天才能履行，则房东在30天内开始履行义务并在此后努力寻求补救措施直至完成，不应被视为违约。(三)如果房东在30天内开始履行义务，并在30天内努力寻求补救措施直至完成，则房东不应被视为拖欠房东的义务；但是，如果房东的义务的性质是需要超过30天才能履行，则房东不应被视为违约，除非房东在30天内开始履行义务，并在此之后努力寻求补救措施直至完成。

14.5费用和律师费。如果房东或租户提起与本租赁相关的任何诉讼，胜诉一方有权作为诉讼的一部分收回合理的律师费和所有其他合理费用。就本款而言，胜诉方应由事实的审查者确定。

14.6司法转介/免除陪审团审讯。房东和租客同意，与本租赁相关的任何争议(包括但不限于对争议中的任何和所有问题的裁决，无论是事实上的还是法律上的)应通过第2部分第8章第6章(第638节)中规定的一般参考的方式解决(并做出决定)。序列号(SEQ)加州民事诉讼法典，或任何后续的加州法规，规定由法院指定的裁判解决纠纷。第14.6节中的任何规定均不适用于非法拘留行为。房东和租客都承认，它知道并听取了自己选择的律师关于其陪审团审判权利的建议，在法律允许的范围内，双方在此明确和知情地放弃并解除因本租约而产生或以任何方式与本租约相关的任何诉讼、诉讼程序或反索赔的所有此类由陪审团审判的权利。

14.7对判决的满足。房东的义务不构成房东或其组成合伙人或成员的个人合伙人、受托人、董事、高级职员、成员或股东的个人义务。如果承租人追回对业主不利的金钱判决，该判决只能从业主在项目中的权益以及业主应从该财产中收取的租金或其他收入中获得，租户不得就任何不足之处寻求或获得任何诉讼。

第十五条任期结束

15.1等待。如果承租人在期满日期(或期限提前终止)之后的任何时间内继续持有，该租赁应仅在忍受时构成租赁，占有应受本租约所有条款的约束，但月租金应为紧接终止日期前一个月月租金总额的150%。除非房东另有书面同意，否则房东接受较少的月缓缴租金并不构成放弃房东收回到期全额租金的权利。如果租客在房东通知租客房东已签订租约或收到真诚的租赁要约后15天内仍未迁出，且房东因租客滞留而无法交付财产或进行改善，且房东因租客滞留而无法将房屋交付给新租客或为新租客进行改善，则租客应赔偿房东因租客滞留而遭受的一切损害。承租人还应赔偿并使房东免受一切损失或责任，包括但不限于任何后续承租人提出的与未交还有关的任何索赔。本条款第15.1条的前述条款是对房东的回收权或房东在本租约项下或法律上的任何其他权利的补充，并不影响房东的回收权或任何其他房东在本租约项下或法律上的权利。

15.2交回处所；移走财产。在本租约期满之日或任何较早终止本租约时，承租人应按收到的或房东或承租人此后可能改善的状况、状况和维修情况、合理的损耗和维修(房东的义务除外)退出并将房产的占有权交还业主。承租人应拆除或资助拆除承租人安装或为承租人安装的所有墙纸、语音和/或数据传输电缆以及所需的可拆卸物品的费用，以及所有个人财产和杂物，并应执行本章节规定的所有工作。在此期间，承租人应向业主支付拆除所有墙纸、语音和/或数据传输电缆以及所需可拆卸物品的费用，以及所有个人财产和杂物。承租人应按照业主或承租人的义务进行合理损耗和维修。如果承租人不遵守本第15.2条的规定，并在到期后10天内移走任何个人财产，或

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如果本租约提前终止，则该等个人财产应最终被视为已被放弃，然后房东可以在没有通知的情况下进行搬迁和/或进行任何维修，而不会对租户承担任何责任，房东的费用应为租户应按要求支付的额外租金。承租人特此放弃根据《加州民法典》1993.03条或现在或今后生效的任何类似或后续法律享有的所有权利和利益，并授权房东在本租约到期或提前终止后处置任何剩余的个人财产，而不另行通知承租人。

第十六条付款和通知

承租人向房东支付的所有款项均应以美国的合法货币支付给房东，不得扣除或抵消，地址为基本租赁条款第12项规定的地址，或房东以书面指定的任何其他地点。除非本租赁另有明文规定，否则所有付款应在提出要求后5个工作日内到期并支付。所有需要按比例分摊的付款应根据相关日历月或年的天数(视情况而定)按比例分摊。任何通知、选举、要求、同意或批准，或任何一方将交付给另一方的其他文件，均可通过个人服务或任何快递或“隔夜”特快专递服务，按基本租赁条款第12项规定的地址送达另一方。任何一方均可按本条规定的方式向另一方发出书面通知，指定不同的地址。拒绝接受通知投递或无法投递通知(无论是由于未正式发出通知的地址变更或其他好的理由)，应视为自投递未遂之日起已送达和收到通知。

第十七条规章制度

承租人同意遵守附件E所附的规章制度，以及房东可能不时采用的任何合理和非歧视性的修订、修改和/或增加。

第十八条经纪佣金

双方承认名称在基本租赁条款第10项中所述的公司为谈判本租赁的经纪，并同意房东负责向该经纪支付经纪佣金。房东和租客均同意赔偿并使另一方不受任何费用、费用或责任(包括合理的律师费)的损害，赔偿、佣金或收费由受雇或声称代表或曾受雇于该方的任何其他房地产经纪人或代理人在本租赁谈判中要求的任何赔偿、佣金或收费。

第十九条业主权益的转让

房东有权全部或部分转让其在建筑物、项目或租赁中的所有所有权权益、权利和义务，包括保证金，一旦转让，房东将被免除本协议项下的任何进一步义务，租户同意仅向房东的利益继承人寻求履行该等义务和退还任何保证金。

第二十条.解释

20.1号。只要本租约的上下文需要，“房东”和“租户”一词应包括单数和复数。

20.2连带责任。如果不止一个人或实体被指定为承租人，施加给每个人或实体的义务应是连带的，其中任何一个或多个人的行为、通知、通知或退款，或其中任何一个或多个人或实体的签名，对所有人都具有约束力

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本租约的租赁，包括但不限于本租约的任何续签、延期、终止或修改。

继任者20.3人。期限届满，无论是由于时间的流逝、终止或其他原因，不应解除任何一方在本租赁期满或终止之前或之后可能继续产生的任何义务。

20.4倍的精华时间。对于履行本租赁的每项条款而言，时间是至关重要的，其中履行时间是一个因素。

20.5控制律。本租约受加利福尼亚州法律管辖，并根据该州法律进行解释。

20.6可分割性。如果本租约的任何条款或条款的删除不会对任何一方获得任何实质性利益造成不利影响，或删除受到不利影响的一方同意的任何条款或条款在任何程度上被视为无效或不可强制执行，则本租约的其余部分不受影响，本租约的每个条款和条款应在法律允许的最大程度上有效和可强制执行。

20.7豁免权。业主或租客就违反本租约所载任何条款、契诺或条件所作的一项或多项豁免，并不代表对其后任何违反相同或任何其他条款、契诺或条件的豁免。一方当事人对任何行为的同意不应被视为使随后的任何行为没有必要征得该方当事人的同意。除非放弃方以书面形式签署，否则任何违反本租约的行为都不应被视为放弃。

20.8不能履行职责。如果任何一方由于任何一方无法合理控制的原因而延误、阻碍或阻止履行本租赁项下的任何工作或履行任何行为，则工作或行为的履行应免除延期，履行期限应延长至相当于延误期间。第20.8节的规定不能免除租户及时支付租金的责任。

20.9整个协议。本租约构成双方之间的完整协议，并取代所有先前与房产相关的协议和谅解。本租约须经业主与租客双方签署书面协议方可修改。

20.10安静的享受。在承租人遵守和履行所有须遵守和履行的契诺、条款和条件后，在符合本租约其他规定的情况下，承租人有权在不受业主或通过业主提出索赔的任何其他人的阻碍或中断的情况下，在整个租期内安静地享用和使用处所。

20.11存活率。业主或租客的所有契诺，合理地旨在在本租约期满或更早终止后继续存在，包括但不限于本租约项下的任何担保或赔偿，均应继续有效，并继续对双方及其继承人和受让人的利益具有约束力和约束力。

第二十一条执行

21.1对应方；数字签名。本租约可签署一份或多份副本，每份副本应构成一份正本，所有副本均应为一份且相同的协议。双方同意接受本租约的数字图像(包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像)(如果适用)，以反映双方或一方的执行情况，作为真实和正确的原件。

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21.2公司和合伙企业权限。承租人向房东陈述并保证，并同意代表承租人签署本租约的每个人都有权代表承租人这样做。

21.3执行租赁；无选择权或要约。向租户提交本租约仅供审查之用，并不构成对租户的要约或承租人租赁该房产的选择权，除非业主已签署本租约并将其交付给租户。

21.4经纪披露。通过本租约的签署，房东和租客双方特此确认并确认(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地产代理关系披露副本，以及(B)基本租赁条款第10项中指定的代理关系，该确认和确认是为了基本租赁条款第10项中确定的承租人经纪人的利益而明确做出的，并确认(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地产代理关系披露的副本，以及(B)基本租赁条款第10项中规定的代理关系，该确认和确认是为了基本租赁条款第10项中确定的承租人经纪人的利益而明确做出的。如果在基本租赁条款第10项中没有这样指定的租户经纪人，则该确认和确认是为了业主经纪人的利益而明确作出的。通过本租约的签订，房东和租客执行了《基本租赁条款》第10项规定的代理关系的确认。

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第二十二条。其他

22.1抵押权人保护。除非(A)租客已以挂号信或挂号信向承押人发出通知，通知承租人其地址已提供给租客，且(B)该承按人已获给予合理机会补救业主的违约，否则业主的作为或不采取行动，使租客在本租约下有权获解除其义务或终止本租约，均不会导致解除或终止本租约的责任。(A)承租人已以挂号或挂号邮递方式向承押人发出通知，通知承押人其地址已提供予承租人；及(B)承押人已获给予合理机会补救业主的违约。承租人应遵守任何抵押人的任何书面指示，在不确定该抵押人的抵押下是否存在违约的情况下，直接向该抵押人支付应缴租金。

22.2 SDN列表。承租人特此声明并保证，承租人或承租人的任何高级管理人员、董事、员工、合伙人、成员或其他负责人(统称“承租人”)都不会被列为美国财政部外国资产控制办公室(OFAC)发布的此类个人和实体名单上的特别指定的国家和受阻挠人士(“SDN”)。如果承租人或任何承租方被列为或成为SDN，承租人应被视为违反本租约，业主有权在书面通知承租人后立即终止本租约。

特此证明，双方已于上述第一年签署本租约。

/s/jm

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附件A

处所的描述

西大洋航空大道10590号

套房200

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附件B

营业费用和税费

(基准年)

(A)承租人应支付房东作为额外租金，支付承租人在期限内每个费用回收期的“项目成本”(定义见下文)超过项目成本基数的项目成本，以及期间每个费用回收期的“物业税”(定义见下文)超过物业税基数的物业税的部分(如有)。物业税和项目成本是互不相容的，房东可以单独或合并开具账单。“承租人份额”是指通过将该项目的成本乘以分数而确定的那部分运营费用，其分子是房屋的建筑面积，分母是业主不时确定的(I)基本租赁条款第8项中界定的建筑物建筑面积，用于业主确定的与建筑物而不是整个项目有益或主要相关的费用，或(Ii)本项目中的全部或部分建筑物，(I)基本租赁条款第8项中所界定的建筑物的建筑面积，或(Ii)本项目中的全部或部分建筑物，该部分费用由业主确定，用于使建筑物而不是整个项目受益或在很大程度上与建筑物有关的费用；或(Ii)项目中的全部或部分建筑物，其分母为业主不时确定的(I)基本租赁条款第8项中界定的建筑物的建筑面积。由业主决定使项目中的所有或部分建筑物受益或与其有实质关系的费用，而不是与任何特定建筑物有关的费用。承租人承认业主有权不时更改或增加建筑和/或项目，在这种情况下，建筑和/或项目内的总可出租面积可能会调整。为便于参考，财产税和项目成本有时可能统称为“运营费用”。尽管有上述规定，房东特此同意，自开工之日起12个月内，承租人不对承租人应承担的超额营业费用承担责任。

(B)在基准年度之后租赁的第一个完整的“费用回收期”开始之前(如“基本租赁条款”第7项所定义)，在此后每个全部或部分费用回收期开始之前，房东应向承租人提供一份关于费用回收期或部分费用回收期或部分期间承租人应承担的项目成本和财产税金额的书面估计。承租人应将预估金额与基本租金一起按月等额预付给房东。房东可不时更改费用回收期，以反映房东的日历年度或新的会计年度(视情况而定)，在这种情况下，租户的运营费用份额应在任何部分年度按公平比例分摊。在费用回收期间，房东可以根据任何运营费用的增加不时修改预估。

(C)在每个费用回收期结束后180天内，房东应向租户提交一份报表，列出可归因于该期间的实际或按比例分摊的物业税和项目成本，双方应在此后30天内支付任何必要的款项或津贴，以调整租户对年度报表所显示的租户实际份额的估计付款(如果有的话)。如果在任何费用回收期间可分配给租户的实际物业税或项目成本分别低于物业税基数或项目成本基数，则房东不需要向租户支付差额，尽管房东应退还向租户收取的任何适用的估计付款。如果租户在房东费用报表交付后60天内不以书面形式反对房东对实际运营费用的确定，房东对适用费用回收期的实际运营费用的确定应是决定性的，对租户具有约束力。

(D)即使租约已终止，租客已迁出物业，但当租客就租约终止的开支收回期间应分担的物业税及项目成本作出最终厘定时，租户应在通知后支付超过预计已支付开支的全部应缴款项；相反，在开支减少的情况下多付的任何款项，应由业主退还给租客。

(E)“项目费用”一词应包括与建筑物和项目的运营、管理、维护和维修有关的所有费用和开支，以及所有公共区域(见第6.2节的定义)，并应包括以下费用，作为说明但不限于：水

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和下水道费用；保险费和免赔额和/或合理的保费当量和/或合理的保费当量和免赔额应由业主选择自行承保；许可费、许可费和检查费；热费、电费、电费；清洁服务；为建筑和项目配备、人员配备和运营现场和/或非现场管理办公室的费用；适用于建筑和项目的人员(包括业主人员和外部人员)的所有劳务和与劳务有关的费用。出入控制/安全费用，包括为加强出入控制系统和程序而进行改进的合理费用；维修；空调；用品；材料；设备；工具；租户服务；为遵守运输管理要求而制定的计划；根据6.1、6.2、7.2和10.2节以及下文附件C和F发生的任何费用；正常维护项目(例如，停车场泥浆涂层或更换大厅、走廊和电梯驾驶室地毯和覆盖物)每3年或更长时间定期发生的费用(资本或其他)；以及资本改善(有别于在正常业务过程中安装的更换部件或部件)的摊余成本，该等资本改善旨在降低或增加其他运营成本，或提升建筑和/或项目安全，或使建筑和/或项目符合生效日期后颁布的适用法律和建筑法规；但该等资本支出应仅限于(1)合理旨在增加或加强建筑安全和/或安全(如照明、生命/消防安全系统等)的改善。, (2)因功能(而非美观)原因而修葺或更换建筑物结构、建筑系统或公用地方；。(3)为遵守任何法律或在生效日期后生效的法律修订所需的改善工程；及/或(4)作为节省成本或劳力的措施，或为影响建筑物或公用地方的其他营运或保养而招致的开支(统称“准许资本项目”)。房东应按回收期(定义见下文)或房东合理确定的资本改善使用年限中较短的时间，以直线方式摊销资本改善成本。根据业主的选择，任何已摊销项目成本项目可包括房东为支付项目成本而合理支付的实际或推算利率，该利率适用于未摊销余额。“回收期”是指资本改善项目所节省的成本(如果有的话)达到资本改善总成本所需的合理估计时间。不言而喻，项目成本应包括业主的任何子公司或部门提供的直接服务的竞争性费用。如果任何项目成本适用于建筑物以外的一个或多个建筑物或物业，则该成本应在建筑物和该等其他建筑物或物业之间按比例公平分摊。“物业税”一词应包括以下内容：(I)所有房地产税或个人财产税，因为此类物业税可能会因重新评估或其他原因而不时增加；(Ii)对本租约或建筑物和/或项目征收的其他税收、收费和评估，以及任何改善措施。, 除向业主征收的一般净收入和特许经营税，以及因业主未及时缴纳任何物业税而产生的利息或罚款；及(Iii)除房地产税或个人物业税以外或代替房地产税或个人物业税而征收的任何税项、附加费或评估；及(Iv)因通过适当诉讼程序就任何物业税的数额或有效性提出争议而招致的费用和开支，以及(Iv)不包括位于建筑物及/或项目内的业主的固定附着物、设备及其他财产的任何费用及开支，以及(Iv)因业主未能及时缴交任何物业税而产生的利息或罚款；及(Iii)作为房地产税或个人物业税的补充或替代而征收的任何税项、附加费或评税。房东未经审计的费用报表应按要求提供给租户。业主应推算项目成本(包括基准年度的成本)，以反映大楼可出租面积的至少95%的占有率。

(F)尽管有上述规定，运营费用应不包括以下各项：

(一)土地租赁租金；

(2)业主就货物和服务(包括出售和供应给建筑物的租户和占用人的公用事业)所发生的费用，但以业主通过该租户租约的经营费用转嫁条款以外的方式获得补偿的范围为限；

(三)业主因维修、更换和/或修复建筑物而发生的费用，但以保险、报废收益或租客(经营费转嫁除外)、委托书或其他第三人补偿为限；(三)业主因维修、更换和/或修复建筑物而发生的费用，以保险、报废收益或租客(经营费转嫁除外)、担保人或其他第三人的方式报销；

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(四)为大厦内其他租户安装租户改善设施或为租户或其他住客翻新、装修、粉刷或重新装修空置空间而招致的费用，包括许可证、许可证和检查费；

(五)房东的慈善或者政治捐献所产生的费用；

(6)律师费及其他与大厦现有或未来租客或其他住客的谈判或纠纷有关的律师费及其他费用及开支，但与营运开支项目、执行大厦规章制度有关的谈判、纠纷或索偿，以及本租约规定业主须维持的标准的其他事宜所招致的律师费及其他费用及开支除外；

(七)除上文另有规定外，按照公认会计原则、一贯适用、房地产业普遍执行的资本支出确定的资本支出；

(八)经纪佣金、调查费、律师费、招待费、差旅费以及房东出租或者企图出租房屋所发生的其他费用；

(九)不向承租人提供或直接向承租人收取但提供给建筑物的另一租户或占用人的服务或其他福利的费用；

(十)房东因违反法律、法规、法规、条例而发生的费用；

(11)支付给业主的附属公司或关联公司的服务的间接费用和利润增量，但超出的范围超过了有能力提供此类服务的非关联第三方在竞争性基础上提供此类服务(以物业一般市场区域的类似写字楼的标准为基础)时通常收取的费用；(B)支付给业主的子公司或附属公司的间接费用和利润增量，超过了有能力提供此类服务的独立第三方在竞争性基础上提供此类服务通常收取的费用；

(12)拖累建筑物的一项或多项按揭的债务利息或摊销；

(13)业主的一般公司管理费用，但与建筑物或项目的具体管理、运营、维修、更换和维护有关的费用除外；

(十四)为建筑和工程安装初始环境美化和初始雕塑、绘画和艺术品的费用；

(十五)广告费；

(十六)坏账损失、租金损失或者坏账准备金、租金损失；

(17)与组成业主的合伙或实体的业务运作有关的费用，因为该等费用有别于工程项目的经营、管理、维修、更换及保养的费用，包括合伙会计及法律事宜、与任何承按人的诉讼抗辩费用(租客诉讼可能有争议者除外)、出售、辛迪加、融资、按揭或抵押业主在工程项目中的任何权益的费用，以及业主与其雇员之间、业主与其雇员之间的任何纠纷所招致的费用

(18)未将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非该等工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，而不是花在与运营和管理项目无关的事项上的时间；但在任何情况下，项目成本均不得包括可归因于投资组合物业经理或总工程师以上人员的工资和/或福利；

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(19)业主为改善或更换(包括结构增建)、修理、设备和工具而发生的费用，这些费用属于“资本”性质和/或根据公认会计准则被视为“资本”的改善或更换，但根据上述定义或本租赁的其他明示条款计入项目成本的范围除外；

(20)因业主与其他租户或准租户、准租户/占用人或工程项目的货品及服务提供者之间的纠纷而支付或招致的法律费用、和解、判决或裁决；及

(21)地震保险费，但如该等费用已包括在建筑成本基数内，或除非该建筑成本基数随即“总收入”以反映第一年的成本，则不在此限。

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附件C

公用事业和服务

以下公用事业和服务标准应在大楼内生效。房东保留对本标准进行非歧视性修改和补充的权利。如本标准与本租约有任何冲突，本租约以本租约为准。在符合本租赁所有条款的前提下，以下条款适用：

1.业主须在上午8时开放处所。至下午6点，周一至周五(“建筑时间”)，一般公认的国家节假日除外，合理的暖通空调服务。在符合以下规定的情况下，业主还应为大楼提供电梯服务(如果适用)、业主标准头顶荧光灯和白炽灯正常照明所需的合理电流，以及与大楼和项目的典型写字楼租户使用的类型和数量一致的办公设备的操作所需的合理电流，以及洗手间用水。未经业主事先书面同意，租户不得将任何器具、机器或装置与水管或电流连接(除非通过房屋内现有的电源插座)以使用电流或水。

2.在正常营业时间内，如租客提出书面要求，须在要求提供服务的期间最少24小时前送交业主，业主会在没有上述服务的情况下，向租客提供上述任何一项建筑服务。(二)如租客提出书面要求，业主会在正常营业时间内，向租客提供任何前述的屋宇设施。租户同意按房东不时确定的费率向房东支付这些下班后服务的费用。如果租户需要的电流超过本附件C规定的房东义务提供的电流，租户应首先征得房东的同意，房东可安排在房屋内安装电流计，以测量消耗的电流量。电表的安装、维护和修理费用由租户支付，租户应应要求及时向业主报销电表所显示的任何特殊电力用途所消耗的所有电流。

3.业主只可提供饮用水、个人卫生及洗手间用水。

4.如处所的任何公用事业服务是分开收费表或向租客发单的，则租客须就该公用事业服务向处所缴付所有费用，而向租客套房提供该公用事业设施的费用，须不包括在租契规定须由租客发还的营运开支中。

5.业主须每星期提供相当于同类建筑物5天的清洁服务，并按合理需要清洗窗户；但租客须支付任何额外或不寻常的清洁服务费用。

6.租客可一天24小时、每周7天、每年52周进入建筑物；但业主可按其认为适合建筑物的方式安装出入控制系统。房东可以对发放给租户的门禁卡和/或钥匙收取合理的费用。

7.只供处所使用的任何辅助空调机组的操作、保养和修理费用，须由租客独自承担。这种安装应事先获得业主的书面批准，费用由租户承担，并应包括安装一个单独的仪表以供机组运行。房东可要求租户在租赁期满时拆除由租户安装或为租户安装的任何此类单元，并修复由此对房屋或建筑物造成的任何损坏。

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附件D

租户保险

承租人的下列保险要求在承租期内有效，承租人还应促使任何转租人遵守这些要求。房东保留对这些要求采取合理的、非歧视性的修改和补充的权利。

1.承租人在整个保期内应自费维持：(I)有关处所及承租人在处所、处所内或其周围的经营的商业一般责任保险，其保单格式须至少与保险服务处(ISO)CGL 00 01(如处所内售卖酒精饮料，则须明确承保酒类责任)一样宽泛。该保单须以“事故”为基础，并就每次人身伤害、死亡的综合单一限额投保不少于$2,000,000的保单。(Ii)法例规定的工伤赔偿保险，以及雇主为每宗意外和疾病投保的最少100万元的责任保险；。(Iii)承租人根据本租契建造的改建工程，建筑商的风险保险，金额相等於工程的重置成本；。及(Iv)火险、破坏险、恶意恶作剧险及标准“特别表格”保单所包括的其他额外危险，承保处所内的所有改装、固定附着物、陈设、设备及非土地财产项目，保额不少于其重置成本的90%(附有重置成本批注)，而保单亦须包括足以弥补一年损失的业务中断保险。在任何情况下，任何政策的限制都不能被视为限制租户在本租约项下的责任。

2.根据本附件D规定租客须携带的所有保险单，须由获授权在加利福尼亚州经营业务的保险公司撰写，并须在最新的Best‘s Insurance Report中具有不低于“A-”的一般保单持有人评级及不低于“VIII”的财务评级。承租人承保的任何保单的免赔额或其他留成限额应在商业上是合理的，承租人应负责支付该免赔额或留存限额，并以房东为受益人免除代位权。要求承租人投保的任何保险可由承租人根据其提供的任何一揽子保单或根据单独的保单提供。证明保险单已出具、提供本展品要求的保险范围并包含所需条款的保险证书，连同房东可接受的证明放弃代位权的背书以及下文要求的附加保险条款，应在租户获得房屋占有权之日之前交付给房东。在此之前，应向房东提交一份保险证书，证明保单已出具，并包含必要的条款，以及房东可接受的证明放弃代位权的背书和下文要求的附加保险条款。任何保险范围的续保证明也应在保险期满前不少于十(10)天送达房东。如果房东是额外投保人的保险单所承保的损失，房东有权审查该保险单的复印件。

3.承租人的商业一般责任保险应包括一项条款，即保单应是房东承保的任何保单的主要部分，并且不对房东承保的任何保单负责，同时还应包括房东和被房东指定为附加被保险人的任何其他利害关系人。上述第1(Ii)、(Iii)和(Iv)款所述的承租人保单均应包含保险人放弃向房东、其代理人、雇员、承包商和代表进行代位求偿的权利。承租人也放弃其在上述相同保单下的任何免赔额或留成限额的追索权。所有承租人的保单都应包含一项条款，即在未提前30天书面通知房东的情况下，保险人不得取消或更改保单提供的保险。承租人还应指定房东为承租人承保的任何超额或保护伞责任保险的附加被保险人。

承租人注意事项：根据本租约条款，承租人必须向业主的管理代理人提供所需保险的证明，才能获准进入该房屋。

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附件E

规章制度

下列规章制度在大楼内有效。房东保留随时采取合理的、非歧视的修改和增建的权利。如本条例与本租约有任何冲突，本租约以本租约为准。

1.人行道、大厅、通道、电梯、楼梯和其他公共区域不得被承租人阻挡或用作存放、存放物品，或用于进出房屋以外的任何其他用途。(一)人行道、大厅、通道、电梯、楼梯和其他公共区域不得被承租人阻挡或用作存放、存放物品或进出房屋以外的其他用途。如果租户可以进入任何阳台或露台区域，未经房东事先书面批准，租户不得在该区域内放置任何家具或其他个人财产。

2.未经业主事先书面同意，租客或租客的任何雇员或承建商不得登上建筑物天台。

3.承租人须自费利用业主为建筑物指定的第三者承建商，提供由建筑物内电话线的最低入口点至处所的任何电话线服务。

4.未经业主事先书面同意，租客不得安装天线或卫星天线盘。

5.窗框、窗扇、窗、玻璃灯、太阳能胶片及/或屏风，以及反射光线或让光线进入建筑物其他地方的任何灯光或天窗，均不得遮盖或遮挡。业主如向租客发出书面通知，反对处所的任何门窗所附连或悬挂的窗帘、窗帘或窗帘，则租客须立即停止使用该窗帘、窗帘或屏风，并由租客移走该等窗帘、窗帘或屏风。从外部可以看到的建筑物内部必须以专业的视觉方式进行维护，并与一流的写字楼保持一致。承租人不得将任何难看的物品(由房东根据其合理的酌情决定权决定)放置在房屋的外部玻璃线上，包括但不限于盒子、电线和数据线。处所的任何部分均不得设置遮篷。

6.房产内任何异常重型设备的安装和位置，包括但不限于文件存储设备、保险箱和电子数据处理设备，均须事先获得业主的书面批准。大型或重型物品的移动只能在业主指定的时间内进行，并且只能在事先通知业主的情况下进行。除非业主书面批准，否则除业主指定的货运电梯(如有)外，不得将任何货物、家具或大件物品接收或移出大楼大堂，或以任何电梯运载。

7.租客用来将水输送至处所内的装置或装置的任何喉管或喉管，必须以铜或不锈钢制造，在任何情况下，不得使用塑胶喉管作该用途。

8.未经业主事先书面同意，租客不得在处所或建筑物内的任何门上上锁，而业主事先书面同意不得无理拒绝。租约终止时，租户应向业主交付所有办公室、房间和卫生间的钥匙以及所有已提供给租户或租户已制作的出入卡。

9.未经业主事先书面批准，租客不得安装需要超过业主根据租约提供的电力或空调服务的设备。

10.租客不得在处所内使用暖气。

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11.租客不得在处所内作出或准许作出任何事情，或在处所内携带或存放任何东西，而该等事情在任何方面均会增加对建筑物或存放在建筑物内的财产的保险，或干扰其他租客的权利，或与任何政府规则或规例相抵触。

12.租客不得在处所内使用或存放任何肮脏或有害的气体或物质。

13.租客不得容许处所因噪音、气味及/或震动而以令业主或建筑物其他占用人反感或反感的方式占用或使用，或以任何方式干扰其他租客或与其他租客有业务往来的人。

14.承租人不得允许任何宠物或动物进入或靠近建筑物。真正的服务动物是允许的，前提是这样的服务动物事先得到房东的批准，始终处于它们所服务的个人的直接控制之下，并且不打扰或威胁其他人。

15.承租人或其雇员、代理人、承建商、受邀者或持牌人，不得在任何时间携带任何枪械(不论已装上或卸下)进入工程项目。

16.严禁在处所、建筑物或工程项目内的任何地方吸烟，包括使用个人汽化器或其他电子烟吸烟，但只可在建筑物外及工程项目内由业主指定的范围内吸烟。严禁在场所、建筑或项目内的任何地方吸烟、蒸发、分发、种植或制造大麻或任何大麻衍生物。

17.除非业主另有批准，否则租客不得在处所内装置任何大小的水族馆。

18.承租人不得使用业主不时为建筑物及/或工程项目选择的任何名称作为承租人的公司或商号的任何部分。业主有权更改建筑物或项目的名称、编号或名称，而不对租户负责。未经业主事先书面同意，承租人不得在广告、文具或其他方面使用本建筑的任何图片。

19.应业主的要求，租户应向业主提供租客指定的人员的姓名和电话号码，以便在情况允许的情况下，在下班后与其联系。

20.业主可不时给予租客个别及暂时偏离本规则的规定，但任何规定不得对租客使用和享用处所造成重大不良影响。

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附件F

停车

以下停车规则应在大楼内生效。如本条例与本租约有任何冲突，本租约以本租约为准。

1.业主同意在建筑物的合理附近维持或安排维持一个汽车停车区(“停车区”)，以供访客及顾客，以及(除另有规定外)租客的雇员及建筑物的其他租客及占用人使用。房东有权决定汽车停车区的性质和范围，并有权随时对停车区进行其认为合适的改变。房东不对访客或员工的机动车损坏、机动车内的财产损失或租客、访客或员工的任何伤害负责，除非最终确定是房东的唯一主动疏忽或故意不当行为造成的。业主还有权制定、不时修订和强制执行业主合理地认为对停车区的适当和有效的操作和维护是必要和适宜的一切合理的规则和规定(包括指定员工停车区)，并对停车区的所有使用者执行这些规则和规定。(二)业主有权制定、不时修订和强制执行业主认为对停车区的适当和有效的操作和维护有必要和可取的所有合理的规则和规定(包括指定员工停车区)。

2.业主如认为适宜，可全权酌情决定收取泊车费，并可为租客、其雇员及访客设立一个或多个泊车许可证制度。在任何情况下，租户或其员工不得在租赁给其他租户的预留摊位或指定访客停车区内的摊位停车，租户或其员工使用的停车通行证数量不得超过本租约分配给租户的数量(定义如下)。承租人应应房东不时提出的要求，向房东提供一份员工姓名、租户及其员工的车辆牌照号的名单。停车通道设备(如果适用)不得转让。房东可能会对接入设备收取合理的费用，并对丢失或被盗的设备收取补充费。每个接入设备应在本租赁期满后或更早归还给业主。

3.除非业主另有授权，否则禁止泊车人或其代理人或雇员在泊车区内(紧急服务除外)清洗、打蜡、清洁或维修车辆，或通宵停泊任何车辆。

4.据悉，承租人的雇员及业主在建筑物及/或工程项目内的其他租客，不得将其汽车停泊在不时指定供建筑物及/或工程项目的顾客使用的停车区部分。承租人有义务在本租赁期内向业主购买《基本租赁条款》第11项规定的非预留停车证(“停车证”)中规定的停车通行证总数，按房东不时决定的每月每张停车证0.00美元的金额计算，并可随时更改。(二)租户有义务在本租约期限内向业主购买《基本租赁条款》第11项规定的非预留停车通行证(“停车证”)的总数，按房东不时决定的金额计算，每张停车证每月收费0.00美元。如任何月度泊车费未能在到期日后5天内缴付，则租客须支付相当于(I)拖欠分期付款的5%或(Ii)100.00美元(以较大者为准)的滞纳金，该滞纳金应是独立的，并附加于根据租约第14.3节评估的任何滞纳金(拖欠月度停车费除外)。

5.房东有权将其在任何政府机构征收的强制性政府收费或停车附加费或交通管理费用中按比例转嫁给租户，租户应配合任何自愿或强制的交通管理计划。

6.租客未经业主事先书面同意，不得自愿或因法律的实施而转让或分租任何泊车通行证，但与本租契的授权转让或与处所的分租有关的情况除外。

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