本租赁(“租赁”)日期为2021年9月29日(“生效日期”)，由North Cedros，LLC(“房东”)和Efftor Treeutics，Inc.(“承租人”)签订。

因此，出于良好和有价值的对价，双方特此同意如下，特此确认该对价的收据和充分性：

业主向承租人及承租人租赁位于加利福尼亚州索拉纳海滩北塞德罗斯142号，邮编92075(“物业”)的大楼内的空间，描述为B套房，包括约1,800平方英尺的二楼办公空间(“物业”)。该房产位于一个有两栋建筑和一个公共铺面区域的物业上，所有租户都可以使用该区域来进入和停车。酒店包括六(6)个指定停车位，专供租户使用，并有权使用服务于所有租户的无障碍停车位。专属使用并不保证停车位不会被租户或租户的被邀请者以外的人使用。然而，它确实赋予租户确定仅供租户客户使用的专属车位的权利，并有权将违规车辆移走。此外，该物业的所有租户均须互相合作，并协助确保泊车位的使用与其指定的用途一致。

(b)

提前使用期：从2021年10月1日开始，租户可以进入该房屋，以便完成租户改造、安装家具、固定装置和设备，并为租户入住做好一般准备。在这段提前入住期间，租户没有义务支付基本租金或任何其他金额。

(c)

延长租期：如果承租人在收到书面通知并获得合理的补救机会后，在本租约下没有违约，则承租人有权选择在初始租期届满后，通过向房东发出行使该选择权的通知(“期权通知”)，将本租约中包含的所有条款的期限延长一(1)个额外的三(3)年期限(“延长期限”)，但基本租金除外(如第3(E)节所述增加)，但不得超过六(6)个月。即使本协议有任何相反规定，如果承租人在发出期权通知之日(在收到书面通知并有合理的补救机会后)违约，期权通知应完全无效，并应被视为无效；但如果违约在指定的合理补救期限内得到补救，承租人有权根据本第2(C)条提供随后的期权通知。如果租户已递交选择权通知，并且在延长租期开始之日违约(在收到书面通知并有合理机会补救之后)，则延长租期将不会开始，本租约将在初始期限结束时于

效果。如承租人未能在上述指定日期前行使任何选择权，则承租人无权进一步选择延长租期。为了根据第2(C)节确定“合理治疗期”，应适用第10节(违约)中规定的时间段。

(A)初始期限内的基本租金：初始期限第一年的基本租金为每月5,580美元($5580.00)(“租金”)，应在每月的第一天或之前在本租约中规定的业主地址或业主提前书面指定的其他地点向业主预付。基本租金在开业日的每一周年，即每年的11月1日，每年增加3%。

(B)初始押金：本租约签订后，租户应向房东支付5,580美元(5580.00美元)，相当于第一个月的租金和5,580美元(5580.00美元)的保证金。

(C)使用保证金来补救违约：当租户在本租约项下违约时，房东可以运用保证金来履行租户在本租约项下的义务，但这种申请不能治愈违约。承租人在收到房东的申请通知后十(10)个工作日内，应向房东支付相当于房东申请的保证金的金额。房东同意，在期限结束时，房东将在三十(30)天内退还任何未申请的保证金。

(a)

营业：本场所为专业办公场所及附属合法用途，场所内任何部分不得作任何不同用途。(二)营业场所应包括办公场所、办公场所、办公场所和附属场所。承租人不得作出或准许作出任何会提高现有保险费率或导致取消该处所的保险，或会导致通常供应予该处所的公用事业服务大幅增加的作为。承租人应遵守与承租人在房屋内的业务运营以及占用和使用房屋有关的所有政府实体的所有法规、条例、法规和其他要求。此外，租户不得以造成浪费、滋扰或无理骚扰其他租户的方式使用该处所。承租人还应遵守房东可能不时采用的所有其他合理规则和规定，以确保物业的安全、护理和清洁，并维护物业的良好秩序。

(b)

停车场和闸机：承租人应将其员工、客户和受邀者使用的停车位限制在指定给承租人和公共无障碍空间的范围内。指定的泊车位位于由栅栏和大门保护的区域内(“安全区域”)。安全区域的大门在下午5点之间关闭和锁定。和上午7点周一到周五，周六和周日全天，用于安全目的，包括确保汽车维修业务负责的车辆的安全。出于这个原因，非常重要的一点是，在几个小时后，大门不会一直开着和不上锁。以下规则适用于下午5：00之间的安全区域和上午7点在工作日，以及周六、周日和节假日的全天：

如果房东以书面形式通知承租人，承租人在期限内的任何连续三(3)个月内，未能按照本第4条的规定关闭和锁上安全区域的大门超过两(2)次，则房东有权就该历年内每一次不能关闭和锁上大门向租户收取相当于250.00美元的罚款(“停车罚款”)。

(a)

房产和周边用途的总体描述：该房产有一个没有家具、铺着地毯的办公空间，分为两个区域，还有一个瓷砖入口、小厨房和带供暖和空调的浴室，位于一栋建筑内，其中包括一家儿童转售店和一家金属招牌制作商店。此外，酒店毗邻两家活跃的汽车维修企业。办公场所内部没有经过认证接入专家的检查。

(b)

承租人对无障碍标准的责任：承租人承认房东没有让认证出入专家(CASP)检查房屋，并且为使房屋和/或承租人的业务符合无障碍标准所需的任何维修或修改都是承租人的责任。根据《加利福尼亚州民法典》第1938(E)节的要求，房东特此声明如下：

“认证通道专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

(c)

承租人检查：承租人已完成自己对房屋的检查，并确定其是否适合租户使用。除下文第6节明确规定的情况外，房东应将房产的占有权交付给租户，租户应以“原样”的状态接受，不作任何形式的担保，包括但不限于对房屋状况或符合法律的担保，或房产适合租户使用的担保；但前提是房产应交付给租户，且所有建筑系统(定义见下文)均处于良好的工作状态和维修状态。承租人同意，除本租约(包括以下第6节)中规定的情况外，房东

没有义务，也没有承诺对房屋或其任何部分进行改建、改建、改善或维修。承租人同意房东没有就该房屋目前或将来是否适合在该房屋内开展业务作出任何陈述或保证。此外，承租人同意物业内与正在进行的汽车维修业务及其他类似性质的现有业务或未来业务相关的正常活动及噪音均可接受，且不应成为要求违反租约的依据。

(d)

新冠肺炎免责声明：租户承认冠状病毒(新冠肺炎)大流行给圣地亚哥县企业的运营能力带来了很大的不确定性，与疫情相关的健康和安全命令可能会影响租户使用和占用房产的能力。房东对新冠肺炎疫情可能如何影响租户占用和使用房屋的能力不作任何担保或陈述。在本租赁期内，如果因冠状病毒大流行而强制隔离，承租人同意遵守所有州和地方公共卫生命令。尽管冠状病毒大流行带来了不确定性，但租户希望从2021年11月1日起签订本租约，并对与冠状病毒大流行相关的任何影响承担全部责任。具体地说，承租人放弃任何因冠状病毒大流行而以租金减免或其他方式寻求救济的权利，包括(除其他外)基于不可抗力或不可预见情况的索赔，并同意即使冠状病毒大流行影响租户使用和占用物业的能力，本租约的所有条款和条件也应适用。

(B)租客改善：所有租客改善工程，包括指示牌，均须事先获得业主书面批准，而业主不得无理扣留、附加条件或拖延批准。房东同意提供15,000美元(15,000.00美元)的补贴，用于预先批准的租户改善工程，从预先批准的租户改善完成后的第一个月开始，每月以租金抵免的方式支付1,500.00美元。

(C)额外改善工程须经业主批准：所有其他须领有建筑许可证、涉及建筑物结构改变、涉及安装楼宇固定装置或涉及轻微美观改善或维修的改善或改动，均须事先获得业主书面批准。

(e)

承租人装修的所有权和拆除：本租约期满时，所有承租人的装修和固定装置应保留在房屋内，除非业主书面要求在业主批准该等装修或固定装置时将其拆除。在本租约期满时或之前，承租人应拆除所有承租人的个人财产以及房东根据本第6(E)条要求拆除的所有改建、增建、固定装置和装修，并应完全修复因其拆除而对房屋或财产造成的任何损坏。

(f)

标牌：承租人应收到标准的一楼指南和套房标识标牌。与安装、维护和最终拆除该标牌相关的所有费用应由承租人独家承担。承租人必须获得索拉纳海滩市政府的许可，并在适用的范围内遵守所有外部标志的市政法规。外部标牌应在本租约期满前拆除。

(A)业主：业主应维护和维修建筑物的公用区域、屋顶(包括屋顶膜)、结构和外部构件以及为建筑物和公共区域提供服务的机械、电气、管道、暖通空调和其他设备、设施和系统(统称为“建筑系统”)，并在合同期内保持该等区域、构件和系统的良好状态和状况。租客或租客的任何代理人、高级人员、雇员、承建商、持牌人或受邀人所造成的任何该等地区、元素或系统的任何损坏，须由业主自费修理，而租客须在业主发出账单后，向业主支付业主所招致的该等维修费用，作为额外租金。

(B)承租人：在本租约期间，承租人应始终自负费用，维护和维修房屋及其每一部分，以及所有设备，包括但不限于浴室，以及房屋内的任何固定装置和改善设施(根据第7(A)条业主有义务的建筑系统或其他物品除外)，并保持上述所有物品清洁，处于良好的工作状态和操作条件，普通损耗和因火灾或其他伤亡造成的损坏除外。由承租人或代表承租人进行的所有维修和更换应由承租人按照业主合理指定的时间和方式，由业主合理批准的承包商或机械师进行，费用和费用由承租人承担，且其质量、价值、性质和效用至少应与正在维修或更换的原始工程或装置相同。

(b)

房东：房东负责房屋的电费，前提是租户的用电量不会使整个建筑的用电量比2019年1月至11月(房屋全部被占用)的月平均用电量增加10%以上。租户应支付超过10%门槛的电费。房东应缴纳垃圾税、水税和房产税。房东不提供看门人服务。房东提供的垃圾仅限于使用普通垃圾桶。

(a)

承租人应在本租赁的整个生命周期内支付并维持保险，每次事故的一般和专业责任保险最低保险金额为200万美元。承租人将向房东提供由房东批准的保险公司出具的保险证明，证明保险有效，并表明房东在所有期限内都是被指定的被保险人。房东和租客均放弃因保险范围内的任何行为而对对方产生的代位权。

(b)

承租人应自费通过单独的保单或在承租人已经提供的保单上签注，为承租人的所有个人财产和房产内、上或周围的改动提供保险。此类保险应为全额重置成本保险。任何此类保险的收益应由承租人用于更换和/或修复承租人的个人财产和房产。

三、

如果承租人在书面通知后三十(30)天内未能纠正对本租赁其他契约、条款或条件的任何违反或违约行为；但如果该违反行为不能在该三十(30)天期限内得到纠正，只要承租人在该三十(30)天期限内开始补救并努力完成该补救，承租人应有所需的额外时间来纠正该违约行为；

该接管或托管持续六十(60)天，或者如果承租人为债权人的利益进行转让或被判定为破产人，或者承租人根据任何州或联邦破产法提起任何诉讼，寻求判定承租人破产或寻求解除债务，或者如果根据任何破产法对承租人提起任何自愿诉讼，并且承租人以抗辩或违约的方式同意或默许，且此类收益持续六十(60)天或更长时间。

V.根据第4条的要求锁定安全区域闸门时发生以下任何一种故障：(A)承租人在任何连续三(3)个月期间未能关闭和锁定安全区域闸门，(B)在(I)本租赁期或(Ii)延长期限(如果适用)期间关闭和锁定安全区域闸门失败超过六(6)次，或(C)任何一次未能关闭和锁定安全区域闸门导致财产损失或损坏，除非发生这种情况根据本第10(A)v条的规定，停车罚款的申请不应治愈违约事件，在根据本第10(A)v条发生违约事件的情况下，业主应享有第11条规定的所有权利和补救措施，即使施加了停车罚款。。

三、

以承租人的名义并由承租人承担费用(包括实际支付的房地产佣金)在任何时期内转租房屋，并将在剩余期限内收到的收益用于承租人在本租赁项下的持续义务；

四、

保管承租人在本租约期满或提前终止时未能移出房屋的任何个人财产，并处置该等个人财产，并将出售该等个人财产所得款项用于承租人在本租约项下的义务；

(b)

房东在违约时有权行使房东权利的任何行为都可以在房东自行决定的情况下以房东认为合理的方式进行，房客不可撤销地授权房东以房客的名义采取一切行动。

(a)

在房东提出要求后十(10)个工作日内的任何时间，租户应免费签署、确认并向房东提交一份书面声明，证明本租约未经修改且完全有效，或者如果有修改，则证明本租约经修改后完全有效。声明还应包含本租赁的开始日期、租金和任何其他费用的预付日期，以及房东合理要求的任何其他信息。承租人承认，房东向潜在购买者、抵押权人、信托受益人和受让人提交任何声明，并以其为依据。

本租约任何部分的无效不应影响剩余部分，任何无效部分应被视为重写以使其有效，以尽可能接近双方的明示意图。

未经业主事先书面同意(不得无理扣留)，以法律或其他方式转让或转租物业的任何部分均属无效，并违反本租约，业主可选择终止本租约。尽管有上述规定，房东应允许承租人将本租赁转让、转租或以其他方式转让给(A)关联公司、(B)通过合并或其他合并方式存活的承租人实体，或(C)收购承租人全部或基本上所有业务或资产的实体，前提是：i)房东获得受让人有财政能力接管承租人租赁义务的可接受保证，以及ii)受让人书面同意继续经营由承租人经营的相同业务并遵守本租约的条款，前提是：i)承租人获得可接受的保证，即受让人有能力接管承租人的租赁义务；ii)受让人书面同意继续经营由承租人经营的相同业务，并遵守本租赁条款

业主有权在至少提前24小时通知的情况下，在租户正常营业时间内进入房屋，进行本租约规定的或允许业主进行的任何维修，而不享受任何租金优惠。在所有这些访问期间，房东应尽商业上合理的努力将对租户业务的任何干扰降至最低，如果租户提出要求，房东应由租户代表陪同。如有必要防止或处理紧急情况，房东可立即进入房屋，无需事先通知。

本租赁期满终止，恕不另行通知。任何延期不构成续签或延期。

(A)如果物业损坏到不能在损坏之日起六十(60)天内合法修复的程度，本租约可由任何一方书面通知终止。如果房屋可以在六十(60)天内修复，或者如果本租约没有根据本规定终止，房东应根据损坏和维修对租户在房屋内的业务造成的干扰程度，按需要进行维修，但租金应按比例降低。(二)如果房屋能够在六十(60)天内修复，或者本租约没有按照本规定终止，房东应根据损坏和维修对租户在房屋内的业务造成的干扰程度，按比例进行维修。如果房屋所在建筑物的三分之一(1/3)或更多区域受损，业主可以选择终止本租约，无论房屋是否受损。承租人放弃以下福利“民法典”§1932(2)和1933(4).

(B)如果房产的全部或部分被取消或以转让代替谴责，业主或租户可以在接收或转让后六十(60)天内发出书面通知，终止本租约。(B)如果全部或部分房产被取消或转让，业主或租户可在接收或转让后六十(60)天内发出书面通知，终止本租约。承租人无权分享奖励的任何部分，承租人明确放弃对奖励任何部分的任何权利或要求。然而，承租人应有权要求和收回任何必要的款项，只能向判决当局索赔，而不能向房东索赔，以补偿承租人拆除库存和固定装置的费用。

(a)

除业主的严重疏忽或故意不当行为外，承租人应赔偿、保护和保护业主及其高级职员、董事、股东、经理、雇员、代理人和代表(统称为“业主方”)，使其免受因以下原因引起、涉及或处理的任何和所有索赔、租金损失和/或损害、费用、留置权、判决、罚金、许可证、律师费和咨询费、开支和/或债务：(I)承租人占用房屋；(Ii)租户、其代理人、承包商、雇员或受邀请人在房产或物业及/或内的疏忽或疏忽

(Iv)承租人在及时履行承租人根据本租约须履行的任何义务方面的任何违约或违约。前述应包括但不限于对任何索赔或涉及其中的任何诉讼或法律程序的抗辩或追诉，不论(就针对房东的索赔而言)是否提起诉讼和/或被归结为判决，无论是否有充分的依据和是否主张房东或任何房东当事人的任何疏忽(上述明确排除的范围除外)。如果因上述任何事项对房东提起诉讼或诉讼，房东发出通知后，租客应由房东合理满意的律师进行辩护，费用由房客承担，房东应配合房客进行辩护。房东不必先支付任何此类索赔才能获得如此赔偿。上述赔偿义务应在本租赁期满或提前终止后继续存在，直至法律允许提出根据本款可要求赔偿的任何索赔的最后日期为止。本款的赔偿条款独立于承租人的保险和其他义务，承租人遵守本租约的保险要求和其他义务不得以任何方式限制、限制或修改承租人在本款项下的赔偿义务。

(B)除因业主严重疏忽或故意行为不当所致外，租客特此免除业主对因任何原因(包括但不限于业主、其代理人或承包商的主动或被动疏忽)对承租人、承租人的雇员、承包商、受邀者、客户或任何其他人在处所或财产内或周围的人身或货物、货物、商品或其他财产造成伤害或损坏的任何及所有索偿，而不论所述伤害或损坏是由下列原因引起的，亦不论所述伤害或损坏是由下列原因引起的：(但不限于)房东、其代理人或承建商的主动或被动疏忽，且不论所述伤害或损坏是由下列原因引起的，房东概不负责。而不论该等损毁或伤害的因由或修理方法是否可达，亦不论该等损毁或损毁的因由是否全部或部分基於业主或业主各方的疏忽(但在业主严重疏忽或故意行为不当的范围内除外)。房东不对房东的任何其他承租人的任何行为、不作为或疏忽造成的任何损害负责。尽管本款有任何相反规定，房东在任何情况下均不对租户业务受到的损害或由此造成的收入或利润损失承担任何责任。

如果承租人在收到书面通知后未能履行本租赁项下的任何义务并获得合理的补救机会(参见第10条)，房东有权代表承租人并自费支付合理费用，并承诺在房东书面通知房东要求补偿后十(10)个工作日内偿还房东的任何费用，租户不偿还应视为违约，与未能支付到期分期付款的租金相同。承租人支付款项的所有义务均应支付，不得减免、扣除或任何形式的抵销。

本租赁所需的通知可通过美国邮件、电子邮件、传真或快递在以下地址或随后以书面形式指定的任何其他地址送达：

通知在任何一方或其代理人最早收到个人收据、书面或电子确认收到后，或以头等邮件、邮资预付的方式将通知邮寄到该地点后五(5)天视为有效。

在任何一方为强制执行本租约或本租约任何条款而采取的任何行动或程序中，胜诉一方有权收回合理的律师费和所有其他合理的实际自付费用。

本租约的规定适用于双方的继承人、继承人和受让人，并对其具有约束力。

房东没有执行本租约的条款，不应被视为出于任何目的的豁免。

本租约及其附件构成双方的完整协议，经双方签字后方可修改。

如果房租在到期日后十(10)天内没有支付，租户同意支付100英镑(100.00美元)的滞纳金，外加拖欠金额年利率10%的利息。

根据业主的选择，本租约应从属于物业所属的不动产的任何第一信托契据或第一按揭的留置权，以及为物业的安全而垫付的任何款项，以及一切续期、修改、合并、更换及扩建；但就任何信托契据或按揭的留置权而言，只要承租人没有违约，只要承租人支付租金及租金，则租客对物业的安静管有权不受影响；但就任何信托契据或按揭的留置权而言，承租人不应受到干扰，只要承租人支付租金及如果任何抵押权人、受托人或土地业主选择在抵押、信托契据或土地租赁留置权之前获得本租约，并向承租人发出书面通知，本租约应

被视为在该抵押、信托契据或土地租赁之前，无论本租赁的日期是在该抵押、信托契据或土地租赁或记录日期之前或之后。

如果承租人是一家公司或有限责任公司，承租人和每个代表承租人签署本租约的人向房东陈述并向房东保证：(I)承租人已正式注册或组成(视情况而定)，并且根据其注册或组建州的法律有效存在，(Ii)承租人有资格在加州开展业务，(Iii)承租人有完全的权利、权力和授权签订本租约并履行本租约项下的所有义务，以及(Iv)代表公司或公司签署本租约的每个人如果租户是合伙企业(无论是普通合伙企业还是有限责任合伙企业)，则代表租户签署本租约的每个人都代表租户向业主保证(A)他/她是租户的普通合伙人，(B)他/她被正式授权代表租户签署和交付本租约，(C)根据本租约的条款，本租约对租户(以及租户的每位普通合伙人)具有约束力，以及(D)租户的每名普通合伙人对租户在本租约项下的义务负有个人责任。