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美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-Q

(标记一)

☒

根据1934年“证券交易法”第(13)或(15)(D)节规定的季度报告

在截至本季度末的季度内2021年9月30日

或

☐

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告

在由至至的过渡期内

委员会文件编号：001-31568

新英格兰房地产协会有限合伙企业

(注册人的确切姓名载于其章程)


马萨诸塞州		04-2619298
(述明或其他司法管辖权		(税务局雇主
公司或组织)		识别号码)

布莱顿大道39号, 奥尔斯顿, 马萨诸塞州		02134
(主要行政办公室地址)		(邮政编码)

注册人的电话号码，包括区号：(617) 783-0039

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第F13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒没有。☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405条)第405条规定需要提交的每个互动数据文件。是 ☒不是，不是。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。


大型加速滤波器☐		加速文件管理器 ☒

非加速文件服务器☐		规模较小的报告公司☒
		新兴成长型公司☐

如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐没有。☒

根据该法第12(B)条登记的证券：


每个班级的标题是：	商品代号	注册的每个交易所的名称：
甲类	嫩	纽约证券交易所MKT交易所

截至2021年11月5日，有97,405注册人已发行和未发行的有限合伙A类单位(2,922,151张存托凭证)以及23,134发行和未偿还的B类单位。

新英格兰房地产协会有限合伙企业

索引


第一部分-财务信息
第一项。	财务报表(未经审计)	3
	截至2021年9月30日和2020年12月31日的合并资产负债表	4
	截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的综合损益表	5
	截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月合作伙伴资本变动表	6
	截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月合并现金流量表	7
	合并财务报表附注	8
第二项。	管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析	27
第三项。	关于市场风险的定量和定性披露	39
第四项。	管制和程序	40
第II部分-其他资料
第一项。	法律程序	40
第二项。	未登记的股权证券销售和收益的使用	40
第三项。	高级证券违约	41
第四项。	煤矿安全信息披露	41
第五项。	其他信息	41
第6项。	陈列品	41
签名		43

新英格兰房地产协会，L.P.

第一部分--财务信息

项目1.财务报表

随附的未经审计的综合资产负债表、损益表、合伙人资本变动以及现金流量及其相关附注，是根据美国中期财务信息公认会计原则并结合美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规则和规定编制的。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表的所有披露。财务报表反映了仅由正常的经常性调整组成的所有调整，管理层认为，这些调整对于中期的公允列报是必要的。

截至2020年12月31日的综合资产负债表是从该日经审计的综合资产负债表中得出的，但不包括美国公认会计原则对完整财务报表所要求的所有信息和脚注。

上述财务报表应与上述财务报表附注、管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析以及新英格兰房地产公司年度报告中的财务报表和附注一并阅读。

截至2020年12月31日的财年的Form10-K。

截至2021年9月30日的3个月和9个月期间的运营结果不一定表明整个会计年度或任何其他时期的预期结果。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司

综合资产负债表


	9月30日，		十二月三十一日，
	2021		2020
资产		(未经审计)
租赁物业	$	255,114,078	$	264,609,887
现金和现金等价物		24,616,257		18,646,972
应收租金		1,003,672		1,412,074
房地产税免税额		567,911		534,941
预付费用和其他资产		6,170,342		5,054,959
对未合并的合资企业的投资		1,418,974		1,410,769
总资产	$	288,891,234	$	291,669,602
负债和合伙人资本
应付按揭票据		281,919,669		283,444,533
应付票据		17,000,000		17,000,000
松散合营企业的投资超额分配和亏损		22,734,423		21,339,743
应付账款和应计费用		4,301,420		3,888,237
预付租金和保证金		7,711,022		7,466,134
总负债		333,666,534		333,138,647
承担和或有负债(附注3和9)		—		—
合伙人资本121,756和121,7562021年和2020年分别未完成的单位		(44,775,300)		(41,469,045)
总负债和合伙人资本	$	288,891,234	$	291,669,602

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司

合并损益表

(未经审计)


	截至三个月				截至9个月
	9月30日，				9月30日，
	2021		2020		2021		2020
收入
租金收入	$	15,832,492	$	15,046,646	$	46,145,825	$	46,946,889
洗衣费和杂费收入		114,180		95,620		336,980		330,066
		15,946,672		15,142,266		46,482,805		47,276,955
费用
行政性		607,478		511,812		1,819,481		1,608,664
折旧及摊销		3,956,979		4,612,713		11,806,561		13,779,797
管理费		646,059		598,111		1,867,798		1,862,645
运营中		1,338,718		1,228,750		4,792,332		4,188,934
租房		458,040		332,157		941,281		657,636
维修保养		3,128,369		2,524,050		7,432,860		6,659,443
税费和保险费		2,259,793		2,107,037		6,688,885		6,503,299
		12,395,436		11,914,630		35,349,198		35,260,418
未计其他收入(费用)的收入		3,551,236		3,227,636		11,133,607		12,016,537
其他收入(费用)
利息收入		27		11		74		171
利息支出		(3,393,518)		(3,417,348)		(10,136,630)		(10,291,255)
对未合并的合营企业的投资收益(亏损)		(233,130)		(249,583)		(796,725)		669,098
		(3,626,621)		(3,666,920)		(10,933,281)		(9,621,986)
净收益(亏损)	$	(75,385)	$	(439,284)	$	200,326	$	2,394,551

单位净收益(亏损)	$	(0.62)	$	(3.61)	$	1.65	$	19.66

加权平均未完成单位数		121,756		121,756		121,756		121,796

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司

合并式合伙人资本变动表

(未经审计)


	单位						合作伙伴的资本
	有限		一般信息		财务处		有限				一般信息
	A类	B类	伙伴关系	小计	单位	总计	A类		B类		伙伴关系		总计
余额2020年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,247	121,978	$	(30,287,245)	$	(7,159,715)	$	(376,827)	$	(37,823,787)
分发给合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,805,515)		(666,310)		(35,069)		(3,506,894)
股票回购	—	—	—	—	222	(222)		(315,220)		(74,870)		(3,941)		(394,031)
净收入	—	—	—	—	—	—		1,915,640		454,965		23,946		2,394,551
余额2020年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,469	121,756	$	(31,492,340)		(7,445,930)		(391,891)		(39,330,161)

余额2021年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,469	121,756	$	(33,203,447)	$	(7,852,318)	$	(413,280)	$	(41,469,045)
分发给合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,805,265)		(666,251)		(35,065)		(3,506,581)
股票回购	—	—	—	—	—	—		—		—		—		—
净收入	—	—	—	—	—	—		160,261		38,062		2,003		200,326
余额2021年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,469	121,756	$	(35,848,451)	$	(8,480,507)	$	(446,342)	$	(44,775,300)

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司

合并现金流量表

(未经审计)


	截至9月30日的9个月，
	2021		2020
经营活动的现金流
净收入	$	200,326	$	2,394,551
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
折旧及摊销		11,806,561		13,779,797
递延融资成本摊销		179,879		179,795
合营企业投资损失(收益)		796,725		(669,098)
坏账准备		906,986		1,094,588
经营性资产和负债变动
未合并合资企业的收益		27,250		20,000
(增加)应收租金		(498,584)		(1,734,831)
增加(减少)应付帐款和应计费用		413,183		(508,534)
(增加)房地产税托管		(32,970)		(56,650)
(增加)预付费用和其他资产		(1,195,693)		(311,297)
预付租金和押金增加(减少)		244,888		(883,556)
调整总额		12,648,225		10,910,214
经营活动提供的净现金		12,848,551		13,304,765
投资活动的现金流
在未合并的合资企业中超过投资的分配		603,202		1,186,732
(投资)未合并的合资企业		(40,702)		(11,732)
改善租住物业		(2,230,442)		(2,254,130)
净现金(用于)投资活动		(1,667,942)		(1,079,130)
融资活动的现金流
融资成本的支付		—		(136,326)
应付按揭票据收益		—		3,781,877
应付票据的付款		—		(1,000,000)
应付按揭票据的本金支付		(1,704,743)		(1,668,702)
股票回购		—		(394,031)
向合作伙伴分发		(3,506,581)		(3,506,894)
净现金(用于融资活动)		(5,211,324)		(2,924,076)
现金及现金等价物净增长		5,969,285		9,301,559
期初现金和现金等价物		18,646,972		7,546,324
期末现金和现金等价物	$	24,616,257	$	16,847,883

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业及其子公司

合并财务报表附注

2021年9月30日

(未经审计)

注1.重大会计政策

业务线：New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)于1977年在马萨诸塞州成立。NERA及其子公司拥有29包括以下属性的属性21住宅楼；4住宅、零售和写字楼的混合用途；3商业大厦及个别单位位於一共管公寓综合体。这些属性总计2,892公寓单元，19共管公寓单元和108,043一平方英尺的商业空间。此外，该合伙企业还拥有一家40 - 50%的权益7住宅和混合用途物业，包括688公寓单元，12,500平方英尺的商业空间和一个50停车场。这些物业位于马萨诸塞州东部和新罕布夏州南部。

演示基础：财务报表是按照公认会计准则编制的。按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和费用的报告金额。这些估计和假设是基于管理层的历史经验，当时认为这些经验是合理的。然而，由于未来的事件及其影响不能确定，估计的确定需要运用判断力。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的事项作出假设的政策。不同的估计可能会对合伙企业的财务业绩产生实质性影响。影响这些政策和估计应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。

合并原则：合并财务报表包括NERA及其子公司的账目。妮拉有一个99.67%至100各附属公司的%拥有权权益，但七合伙企业拥有股份的有限责任公司(“投资物业”或“合资企业”)40 - 50%所有权权益。合并后的集团被称为“伙伴关系”。少数人的利益不会被记录下来，因为它们微不足道。所有重要的公司间账户和交易都将在合并中取消。合伙企业对上述投资物业的投资采用权益合并法核算。(见附注14：对未合并合资企业的投资。)

合伙企业在合资企业中的投资采用权益会计法核算。这些投资最初按成本计入，作为对未合并合资企业的投资，随后根据收益和现金贡献及分配中的股本进行调整。一般来说，当投资(和任何垫款)减少到以下水平时，合伙企业将停止应用权益法零除非合伙企业担保了合资企业的义务或承诺为被投资方提供进一步的财政支持，否则不会为额外的损失提供拨备。如果合资企业后来产生了收入，合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。在2013年及以后，一些投资的账面价值降至零以下。如果有需要，我们打算为这些投资未来的运营赤字提供我们应承担的份额。然而，我们有不是我们有法律义务支付这类投资的任何债务，我们也没有任何法律义务为经营赤字提供资金。(见附注14：对未合并合资企业的投资。)

关于合并的权威指导意见就如何确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体(“可变利益实体”或“VIE”)以及确定哪些企业(如果有的话)应合并VIE(“主要受益人”)提供了指导。一般而言，当(1)股权投资者(如有)缺乏控股财务权益的一项或多项基本特征，(2)有风险的股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为该股权的活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，而该实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行时，则适用于考虑该实体是否为VIE。主要受益者由具有以下两个特征的实体来定义：(1)有权指导当这些活动合在一起时，对其产生最重大影响的活动

可变利益实体的业绩；以及(2)承担损失的义务和从VIE获得回报的权利，这将对VIE产生重大影响。

减损：管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业的租赁物业或对未合并子公司的投资价值可能受损。除了确定可能影响一个或多个物业的任何特定情况外，管理层还考虑其他标准，以确定哪些物业可能需要评估潜在减值。管理层考虑的准则包括审查低租赁百分比、重大近期租赁到期、最近收购的物业、当前和历史运营及/或现金流亏损、近期抵押债务到期日或其他可能影响合伙企业持有物业意向和能力的因素。只有当管理层对该物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息)的估计低于该物业的账面价值时，该物业的价值才会被减值。发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值来计量损失。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并可能受到未来事件的影响，这些事件可能会改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。

收入确认：住宅和商业物业的租金收入在相关租赁期内确认。对于住宅租户，金额60天欠款从收入中扣除。我们会按个别情况评估商户。商业物业的某些租赁规定提高阶梯最低租金，这些租金在租赁期内按直线计算。商业租赁的收入还包括从租户那里收到的补偿和收回租赁协议规定的某些费用。费用一般包括房地产税、水电费、保险费、公共区域维护费和可收回费用。租金优惠也是按直线计算的。

所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约须支付的合约金额与(Ii)管理层对每份相应原址租约的公平市场租赁费的估计差额的现值(使用反映所收购租约相关风险的折现率)而记录的，该差额在相当于高于市价的租约的剩余租期及低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续约选择权的期限的期间内计算。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值作为剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市场的固定利率续期期权的条款摊销。

该伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式都相同，则租赁组件是主要组件。伙伴关系选出了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维修服务的涉及房地产的经营租赁安排，以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排，我们在综合收益表中将这些金额列在租赁收入中。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。

出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧计算。维护和维修在发生时计入费用；改善或延长资产寿命的改进和增加计入资本化。当资产报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中冲销，处置的任何损益计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业在其预计使用年限内采用直线折旧法和加速折旧法进行折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般由(I)高于及低于市场租赁、(Ii)现地租赁及(Iii)租户关系的公允价值组成。合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业记录商誉或廉价购买收益(如果有)。在估计所购入的有形和无形资产的公允价值时，合伙企业考虑通过尽职调查以及营销和租赁所获得的有关每项财产的信息。

本集团采用各种估值方法，例如利用适当折现率和资本化率的估计现金流预测、扣除折旧后的重置成本估计以及现有的市场信息。收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。

收购的其他无形资产包括原址租赁价值和租户关系价值的金额，该等金额基于管理层对每个租户租赁的具体特征以及合伙企业与各自租户的整体关系的评估。管理层在分析原址租赁价值时将考虑的因素包括考虑当前市场状况的假设预期租赁期内的账面成本估计，以及根据当地市场状况在预期租赁期内按市场价格执行类似租约的成本。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。

如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能受到减值，则应准备一份价值分析报告。估计的未来未贴现现金流与资产的账面价值进行比较，以确定是否需要减记至公允价值。

租赁费：租赁费在相关租赁期内按直线原则资本化和摊销。当相应费用不再适用时，未摊销余额将计入费用。

递延融资成本：获得融资所发生的成本在相关债务期限内资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与其相关的债务负债的账面价值中扣除，但与循环信贷安排有关的递延融资成本在预付费用和其他资产中列报。在所有情况下，这些成本的摊销都包括在利息支出中，大约为#美元。180,000及$180,000分别为截至2021年和2020年9月30日的9个月。

所得税：财务报表是在NERA及其子公司有权作为合伙企业享受税收待遇的基础上编制的。因此，不是所得税拨备已入账(见附注13)。

现金等价物：合伙企业认为现金等价物是购买的期限在3个月或以下的所有高流动性工具。

细分市场报告：经营部门是合伙企业的创收部分，内部为其编制单独的财务信息以供管理。根据该定义，NERA在所列所有时期内的运作方式为一细分市场。

综合收益：全面收益被定义为合伙人权益的变化，不包括与所有者的交易(如出资和分红)。NERA在2021年或2020年除了报告的净收入外，没有任何全面收入项目。

每张存托凭证收益(亏损)：自2012年1月3日起，合伙企业授权3-对其在纽约证券交易所(NYSE Amex)上市的存托凭证进行1比1远期拆分，并同时调整合伙企业A类单位存托凭证的兑换比例10-对1对1对30-比1，使得每张存托凭证相当于1/30(1/30)合伙企业的A级单位。报告中提到的所有存托凭证都反映了1取3远期拆分。

单位收入：每单位净收入是根据各列报期间未清单位的加权平均数计算的。合作伙伴关系已经不是稀释单位，因此，基本净收入与单位稀释净收入相同(见附注7：合伙人资本)。

信用风险和金融工具的集中度：合伙公司的物业位于新英格兰，合伙公司面临与之相关的一般经济风险。没有一个租户所占的比例超过5%2021年或2020年，该伙伴关系的收入将占到该伙伴关系收入的一半。合伙企业以高额现金进行临时现金投资

信用优良的金融机构。截至2021年9月30日，该伙伴关系的几乎所有现金和现金等价物都存放在金融机构的计息账户中，按以下利率赚取利息：0.01%至0.02%。在2021年9月30日和2020年12月31日，分别约为$26,151,000，及$18,830,000包括在预付费用和其他资产中的现金和现金等价物以及保证金超过了联邦保险金额。

广告费：广告费用是按发生的费用计算的。广告费是$240,814及$257,433分别为截至2021年和2020年9月30日的9个月。

租赁属性 vbl.持有 f或销售：当管理层确认资产为待售资产时，合伙企业停止对资产进行折旧，并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。当交易获得适当的公司授权，且没有重大或有事项与出售相关时，合伙企业一般会考虑持有待售资产。如管理层认为，经确认为持有以待出售的资产，扣除销售成本后的估计销售净价低于该等资产的账面价值，则会设立估值免税额。

利息资本化：合伙企业遵循的政策是，当建筑时间超过时，将利息资本化，作为租赁物业成本的一个组成部分。一年。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月里，没有资本化的利息。

债项的清偿：当现有的抵押贷款向同一贷款人进行再融资，并确定再融资有很大不同时，它们将被记录为债务清偿。然而，如果确定再融资实质上是相同的，那么它们将被记录为债务交换。所有的再融资都符合债务清偿的条件。

重新分类：为符合本期列报，对上期金额进行了某些重新分类。

注2.出租物业

截至2021年9月30日，合伙企业及其附属合伙企业拥有2,892北京的住宅公寓单元25住宅和混合用途综合体(统称为“公寓综合体”)。该合伙企业还拥有19指住宅共管大厦内所有出租予住宅租户的共管单位(统称为“共管单位”)。公寓综合体和共管公寓单元主要位于马萨诸塞州的波士顿大都市地区。

此外，截至2021年9月30日，合伙企业及其子公司合伙企业在弗雷明翰拥有一个商业购物中心，在牛顿和布鲁克林拥有商业建筑，在波士顿、布罗克顿和牛顿拥有多用途物业，全部位于马萨诸塞州。这些物业统称为“商业物业”。

该合伙企业还拥有一家40%至50%的所有权权益七截至2021年9月30日的住宅及混合用途综合大楼(下称“投资物业”)，合共688公寓单位，采用权益合并法核算。有关这些投资的摘要信息，请参见附注14。

租赁物业包括以下内容：


	2021年9月30日		2020年12月31日		有用的生活
土地、装修和停车场	$	86,880,374	$	86,867,393	15	-	40	年份
建筑物及改善工程		253,764,973		253,322,865	15	-	40	年份
厨房橱柜		17,501,660		17,157,121	5	-	10	年份
地毯		11,791,250		11,146,634	5	-	10	年份
空调，空调		501,697		501,697	5	-	10	年份
洗衣设备		608,271		608,271	5	-	7	年份
电梯		1,885,265		1,885,265	20	-	40	年份
游泳池		1,092,194		1,092,194	10	-	30	年份
装备		18,089,078		17,596,043	5	-	30	年份
机动车辆		211,660		211,660			5	年份
栅栏		46,872		46,872	5	-	15	年份
家具和固定装置		7,990,300		7,697,137	5	-	7	年份
烟雾报警器		496,641		496,641	5	-	7	年份
固定资产总额		400,860,235		398,629,793
减去：累计折旧		(145,746,157)		(134,019,906)
	$	255,114,078	$	264,609,887

注3.关联方交易

合伙企业的财产由普通合伙人的多数股东拥有的实体管理。管理费相当于4合伙公司大部分物业租金收入和洗衣收入毛收入的百分比3%的Linewt.总共支付的费用大约是$1,868,000及$1,863,000分别为截至2021年和2020年9月30日的9个月。

合伙协议允许普通合伙人或管理公司向NERA收取专业服务(如律师、会计师和承包商)的费用。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月中，大约766,000及$816,000，向NERA收取法律、会计、建筑、维护、经纪费用、租赁和建筑服务以及基本建设监督费用。在上文提到的2021年费用中，大约有#美元177,000包括维修和维护，以及$177,000管理费用。大约$413,000建筑、建筑服务和基本建设项目监督费用的大部分在租赁物业中资本化。此外，在2021年，汉密尔顿公司还收到了大约1美元494,000来自大约$$的投资物业413,000是管理费，大约是$30,000是维修服务，大约是$18,000是行政服务和大约$33,000用于建设、建筑服务和基本建设项目的监督。管理费相当于4大部分投资物业租金收入总收入的百分比及2在德克斯特公园。

合伙企业向管理公司报销在物业工作的员工的工资和相关费用。总报销金额约为$2,759,000及$2,571,000分别为截至2021年和2020年9月30日的9个月。管理公司为所有符合条件的员工维持一项401K计划，根据该计划，员工可以缴纳法律允许的最高金额。该计划还规定雇主可酌情缴费。在截至2021年9月30日的9个月中，伙伴关系累计为$33,000雇主与计划的匹配部分。在截至2020年9月30日的9个月中，该伙伴关系贡献了$33,000雇主与计划的匹配部分。

簿记和会计职能由管理公司的会计人员提供，会计人员包括大约14人民。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月内，管理公司向合伙企业收取#美元93,750 ($125,000包括在上述行政费用中的簿记和会计服务。

该合伙企业已投资于七有限合伙企业，投资于混合用途住宅小区。合作伙伴关系有一个40%至50每项投资物业的%所有权权益。另一个

投资者是布朗家族的相关实体，以及五管理公司的现任和前任员工。布朗家族相关实体的所有权权益介于47.6%和59%。有关属性及其操作的说明，请参见附注14。

附注4.预付费用和其他资产

大约$3,000,000，及$2,830,0002021年9月30日和2020年12月31日的预付费用和其他资产中分别计入保证金的比例。保证金和托管账户是受限制的现金。

此外，包括在2021年9月30日和2020年12月31日的预付费用和其他资产中约为$1,530,000及$1,073,000，分别以第三方托管的形式持有，为未来的资本改善提供资金。

收购米尔街公寓的无形资产包括在预付费用和其他资产中。无形资产约为#美元。32,000累计摊销净额约为#美元1,386,000和大约$51,000累计摊销净额约为#美元1,367,000分别于2021年9月30日和2020年12月31日。

与信贷额度相关的融资费用约为$28,000及$42,000扣除累计摊销后的净额约为$34,000及$6,000分别于2021年9月30日和2020年12月31日。

附注5.应付按揭票据

于2021年9月30日及2020年12月31日，应付按揭由各种贷款组成，全部以附注2所述物业的第一按揭作抵押。于2021年9月30日，这些贷款的利率介乎3.53%至5.66%，按月分期付款，总计约$1,257,000包括本金在内，到2035年的不同日期。大多数抵押贷款都要缴纳提前还款罚金。于2021年9月30日，上述按揭的加权平均利率为4.43%。有效率4.51%包括递延融资成本的摊销费用。公允价值信息见附注12。合伙企业的抵押债务及其未合并合资企业的抵押债务通常是无追索权的，但与滥用资金和重大失实陈述有关的惯例例外除外。

融资费用约为$1,165,000及$1,345,000扣除累计摊销后的净额约为$1,744,000及$1,564,000分别于2021年9月30日和2020年12月31日，抵销了全部应付抵押贷款票据。

该合伙企业已承诺将租户租赁作为其中某些贷款的额外抵押品。

截至2021年9月30日的大致年度到期日如下：


2022年-当前到期日	$	2,743,000
2023		102,672,000
2024		10,935,000
2025		3,260,000
2026		24,870,000
此后		138,605,000
		283,085,000
减去：未摊销递延融资成本		(1,165,000)
	$	281,920,000

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为#美元的抵押票据。6,175,000。债券只收取利息，按月支付，固定息率为3.53年息为%，本金将于2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。该票据由合伙企业根据日期为#年#日的担保协议进行担保。

2020年3月31日。布鲁克赛德公寓用这笔贷款的收益偿还了一笔约为#美元的未偿还贷款。2,390,000，剩余部分收益加入现金储备。与这次再融资相关的结算成本约为#美元。136,000.

信用额度

2014年7月31日，该伙伴关系签订了一项协议，25,000,000循环信贷额度。这条线路的术语是三年浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加一年利率，或(C)一个月加一个月的伦敦银行同业拆息利率1%的年利率，外加适用的利润率2.5%。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。2017年与信贷额度延长相关的成本约为#美元。128,000。在这条线路于2020年到期之前，合作伙伴关系行使了其一年期延期至2021年10月31日。合伙企业支付了大约#美元的延期费用。37,500与分机相关联。2021年10月29日，合作伙伴关系在三年延期至2024年10月29日。

信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该线路不得用于支付分配、进行分配或获取合伙企业的股权。

信贷额度以合伙企业在以下项目中的所有权权益的不同百分比为抵押23其附属物业和合资企业。质押权益的范围从49%至100合伙企业在各自实体中的所有权权益的%。

合伙企业支付了费用以确保信贷额度。信用额度中任何未使用的余额都要缴纳以下费用15至20年利率基点。合伙企业支付了大约$9,000截至2021年9月30日的9个月的费用。

2019年12月19日，合伙企业从信贷额度中提取了$20,000,000，与购买磨坊街公寓一起使用。2019年12月20日，合作伙伴支付了$2,000,000。2020年1月22日，合作伙伴支付了$1,000,000。截至2021年9月30日，信贷额度的未偿还余额为#美元。17,000,000.

信贷额度协议有几个契约，比如提供现金流预测和合规证书，以及其他财务信息。这些公约包括但不限于以下内容：保持不超过的杠杆率65%；子公司和合资企业增加的债务总额不应超过$15,000,000；保持至少#美元的有形净值(根据协议的定义)150,000,000净营业收入与总负债的最低比率至少为9.5%；偿债覆盖率至少1.6设置为1，以及其他项目。截至2021年9月30日，该合伙企业没有遵守信贷额度条款要求的贷款契约，消除了任何额外的预付款。

该合伙企业目前遵守了2021年10月29日贷款延期和修改条款下的贷款契约。

2021年10月29日，该伙伴关系完成了对其现有信贷额度的修改。该协议延长了#年的信贷额度三年直到2024年10月29日。承诺额为$25百万美元，但限制在$17在修改期内达到100万美元。修改期涵盖当期，并于2022年12月31日前逐步取消。在此期间，贷款契约的最低综合偿债比率为1.60到一个比率1.35至2022年9月30日；从最低有形净值要求为$200百万美元到净资产$175到2022年9月30日，从最高综合杠杆率65%到一个比率70%至2022年9月30日，从最低债务收益率9.5%，收益率为8.5%至2022年9月30日，收益率为9.0%直到2022年12月31日。一旦合伙企业的财务业绩达到往后12个月的原始契约测试，承诺额将恢复到$25百万美元。新期限的利率已从伦敦银行间同业拆借利率(Libor)加码下调。350伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码基点300基点。此外，取消了未使用的费用。有一项费用是$125,000修改和延长信贷额度。

注6.预付租金和保证金

合伙企业的住宅租赁协议可能要求租户保持一个月期预付租金和/或保证金。截至2021年9月30日，收到的预付租金金额约为$2,042,000包括现金和现金等价物，以及大约#美元的保证金。3,000,000包括在预付费用和其他资产中，并受现金限制。

注7.合伙人资本

合作伙伴关系已经二有限合伙人类别(A类及B类)及一普通合伙人类别。根据合伙协议的条款，向B类单位和普通合伙单位的持有者分发必须代表19%和1分别占未偿还单位总数的百分比。所有阶层都有平等的利润分享和分配权，与其所有权利益成比例。

2021年1月，伙伴关系批准每季度分配#美元。9.60每单位(美元)0.32每张收据)，于2021年3月31日支付。2021年4月，伙伴关系批准每季度分配#美元。9.60每单位(美元)0.32每张收据)，于2021年6月30日支付。2021年7月，伙伴关系批准每季度分配#美元。9.60每单位(美元)0.32每张收据)，于2021年9月30日支付。

2020年，定期季度分配为$9.60每单位(美元)0.32每张收据)，分别在3月、6月、9月和12月支付。

该合伙公司已与一家代理订立存款协议，以促进有限合伙人在A类单位的权益的公开交易。根据本协议条款，甲级单位持有人有权以每个甲级单位换取30存托凭证。以下是每张存托凭证的信息：


	截至9个月
	9月30日，
	2021		2020
每张存托凭证净收入	$	0.05	$	0.66
每张存托凭证的分配	$	0.96	$	0.96

注8.库房单位

2021年9月30日的财政部单位如下：


A类		46,775
B类		11,109
普通合伙企业		585
		58,469

2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业可以在一段时间内购买12个月，最高可达300,000存托凭证(每张存托凭证十分之一A级单位)。随着时间的推移，普通合伙人已授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划从1,500,000至2,000,000存托凭证并将该计划延长为额外的五年自2015年3月31日至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合作伙伴将该计划延长了一次五年2020年3月31日至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业回购与合伙企业基于以下条件回购任何存托凭证相关的比例数量的B类单位和普通合伙人单位80%, 19%和1%根据合伙企业第二份修订和重新签署的有限合伙合同，A类、B类和普通合伙人单位持有人的固定分配百分比。根据回购计划对存托凭证或合伙单位的回购可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。从2007年8月20日至2021年9月30日，合作伙伴关系已回购1,428,437平均价格为#美元的存托凭证28.43每张收据(或$852.90每个基础类别(A单位)，3,572*B级机组和188普通合伙单位，均价均为$1,033.00每单位，总计约$44,718,000包括合伙企业支付的经纪手续费。

在截至2021年9月30日的9个月内，合伙企业没有购买任何存托凭证。

附注9.承付款和或有事项

合伙企业不时会卷入与其业务相关的各种普通例行诉讼。合伙企业要么有保险覆盖范围，要么在适当的时候规定任何未投保的索赔。该合伙企业不涉及任何重大待决法律程序。

自2021年春季以来，随着新冠肺炎限制的取消和紧急状态的到来，马萨诸塞州的经济已经显着开放。学院和大学在秋季恢复了在校学习。合伙公司物业的空置率回到了COVID之前的水平。然而，尽管接种疫苗的人口比例增加，但随着新变种的出现，新冠肺炎大流行仍在继续传播。大流行何时结束，以及随着疫情的继续，它将对经济产生什么影响，仍存在相当大的不确定性。新冠肺炎疫情可能会令我们的住宅和商户陷入经济困境，导致他们无力支付租金。这场流行病还可能导致对我们的商业空间和住宅单位的需求减少，这将对伙伴关系的财务业绩产生负面影响。

注10.租金收入

在截至2021年9月30日的9个月内，大约95租金收入的百分比与租赁的住宅公寓和共管公寓有关。一年或者更少。这些租约大多在6月、7月和8月到期。大致5%与商业物业有关，在2021年9月30日，商业物业在不可取消的经营租约上的最低未来年度租金收入如下：


	商业广告
	物业租赁
2022	$	2,119,000
2023		1,472,000
2024		935,000
2025		460,000
2026		241,000
此后		410,000
	$	5,637,000

未来最低租金收入总额不包括根据与公用面积费用和房地产税相关的各种租约可能收到的或有租金。持续运营的或有租金总额约为#美元。417,000及$383,000截至2021年、2021年和2020年9月30日的9个月。史泰博广场的租户史泰博(Staples)和交易员乔(Trader Joe‘s)大约32占全部商业租金收入的%。

商业租约提供以下信息：


	年度销售基数				百分比：
	房租：		总面积为平方英尺	总人数：	年房租基数为美元
一直持续到9月30日，	即将到期的租约		对于即将到期的租约	租约即将到期	即将到期的租约
2022	$	975,407	61,058	21	38	%
2023		300,556	9,894	6	11	%
2024		778,079	26,033	12	30	%
2025		135,210	2,461	4	5	%
2026		247,084	4,858	5	10	%
2027		—	—	—	—	%
2028		—	—	—	—	%
2029		142,450	3,850	1	6	%
2030		—	—	—	—	%
2031		—	—	—	—	%
总计	$	2,578,786	108,154	49	100	%

应收租金是扣除大约$的坏账准备后的净额。907,000及$1,454,0002021年9月30日和2020年12月31日。包括在2021年9月30日的应收租金中约为$94,000由于确认不可撤销商业租赁的租金收入，未来租金直线上升。其中大部分是马萨诸塞州博伊尔斯顿街62号、柏树街和林肯街53号的长期租约。

2021年9月30日的应收租金还包括大约$368,000代表主要与住宅物业有关的租金优惠延期。

注11.现金流信息

在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月中，支付利息的现金约为$9,985,000，及$9,973,000分别为。为州所得税支付的现金约为1美元。70,000及$82,000在截至9月的9个月中，分别为30、2021年和2020年。此外，在截至2020年9月30日的9个月中，该伙伴关系参与了一项约为#美元的非现金融资活动。2,393,000与布鲁克赛德公寓的再融资有关。

附注12.公允价值计量

公允价值经常性计量

截至2021年9月30日和2020年12月31日，我们在合并财务报表中没有任何按公允价值经常性计量的重大金融资产或金融负债。

未按公允价值计量的金融资产和负债

在2021年9月30日和2020年12月31日，我们某些金融工具的账面价值，包括现金和现金等价物、应收账款和应付票据、应付账款和应计费用，由于这些工具的短期性质或最近收购的这些项目，代表了它们的公允价值。

在2021年9月30日和2020年12月31日，当当前报价市场价格可用时，我们根据相同(1级)或类似(2级)发行的报价估计了我们的应付抵押贷款和其他票据的公允价值。我们通过使用我们目前可用于类似期限和到期日的债务的利率对未来现金流进行贴现，估计了我们没有当前报价的有担保抵押债务的公允价值(级别3)。我们债务的公允价值与账面价值的差异是由于我们在2021年9月30日和2020年12月31日可获得的利率和/或借款利差与发行或收购债务时的利率和/或借款利差存在差异的结果。有担保的抵押债务包含预付罚金或收益率维持条款，这可能会使以较低利率为债务再融资的成本超过这样做所带来的好处。

伙伴关系在估算其金融工具的公允价值时使用了以下方法和假设：

●

对于现金和现金等价物、应收账款、其他资产、合伙企业投资、应付账款、预付租金和保证金：公允价值近似于该等资产和负债的账面价值。

●

对于应付抵押票据：公允价值一般基于估计的未来现金流，这些现金流使用类似债务的独立来源的报价市场利率进行贴现。有关该等票据的账面金额及估计公允价值，请参阅下表。

下表反映了我们债务的账面价值和估计公允价值。


		结账金额		估计的公允价值
应付按揭票据
合作伙伴关系属性
2021年9月30日	*	$	281,919,669	$	299,593,793
2020年12月31日	*	$	283,444,533	$	303,993,142
投资物业
2021年9月30日	*	$	166,230,563	$	177,911,510
2020年12月31日	*	$	166,308,029	$	179,647,759

*扣除未摊销递延融资成本后的净额

关于金融工具公允价值的披露是基于截至2021年9月30日和2020年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层不知道任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2021年9月30日以来，该等金额在该等财务报表中并未全面重估，目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异。

注13.应纳税所得额和计税依据

由于免税交换、不同的折旧方法、不同的纳税年限、其他税额抵扣有限的项目以及与重大收购的预付租金、津贴和无形资产相关的时间差异，合伙企业应报告并应计入其合伙人纳税申报表的应税收入与财务报表收入不同。联邦应税收入约为#美元8,578,000大约是$7,153,000截至2020年12月31日的一年的报表收入超过报表收入。该合伙企业截至2020年12月31日的房地产的联邦累计税基约为#美元。7,332,000超过了报表基础。税基差异的主要原因是免税兑换、加速折旧和奖金折旧。该合伙企业在其合资企业投资中的联邦税基约为#美元。1,476,000而不是以报表为基础。由于某些项目的税收待遇不同，国家应纳税所得额可能会有很大不同。

合伙企业合并财务报表中包括的某些实体需缴纳一定的州税。这些税项并不重要，在随附的合并财务报表中记为营业费用。

合伙企业通过了与ASC 740的不确定税收条款有关的修订条款，即所得税。由于实施了指导方针，合伙企业确认其税务会计处理没有重大调整。合伙企业希望将与不确定的税收状况相关的利息和罚款(如果有的话)确认为所得税费用，这将包括在一般和行政费用中。

在正常业务过程中，合伙企业或其子公司之一将接受其运营所在的联邦、州和地方司法管辖区(如适用)的审查。截至2021年9月30日，根据诉讼时效一般仍需主要税收管辖区审查的纳税年度是从2017年起的一年。

附注14.对未合并的合资企业的投资

该合伙企业已投资于七有限合伙和有限责任公司，其中大多数投资于住宅公寓综合体，三投资商业地产的合资企业。该合作伙伴关系在一个40%-50在每项投资中拥有%的所有权权益。其他投资者是布朗家族相关实体和五管理公司的现任和前任雇员。布朗家族的所有权权益介于47.6%和59%，其余的归其他公司所有。每项投资的说明如下；

2009年10月28日，该伙伴关系投资了大约$15,925,000在一家合资企业中收购一家40位于马萨诸塞州布鲁克林的住宅物业的%权益。这处房产名为汉密尔顿公园大厦有限责任公司(Hamilton Park Towers LLC)，被称为德克斯特公园(Dexter Park)或汉密尔顿公园(Hamilton Park)409单元式住宅区。买入价是$129,500,000。最初的抵押贷款是$。89,914,000利率为5.57%，并将于2019年到期。抵押贷款要求第一次只支付利息。两年贷款并在以下时间摊销30年从那以后。

2018年5月31日，Hamilton Park Towers，LLC与John Hancock Life Insurance Company(U.S.A.)签订了抵押票据。本金为$125,000,000。债券只收取利息，按月支付，固定息率为3.99年息%，本金将于2028年6月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州布鲁克林弗里曼大街175号的德克斯特公园公寓楼的抵押为抵押，抵押协议为2018年5月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议。根据2018年5月31日的担保协议，票据由合伙企业和HBC Holdings，LLC担保。

汉密尔顿公园用这笔贷款的收益偿还了一笔约为#美元的未偿还贷款。82,000,000并分发了大约$41,200,000给它的主人。该伙伴关系在分配中的份额约为#美元。16,500,000。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对投资进行核算，尽管合伙企业没有法律义务根据需要为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。与这次再融资有关，该物业产生了大约$美元的减损费用。3,830,000。基于其对房产的所有权，合伙企业产生了40这笔费用的%，费用约为$1,532,000。截至2021年9月30日，该抵押贷款未摊销递延融资成本前的余额为$125,000,000。这项投资，Hamilton Park Towers，LLC被称为德克斯特公园(Dexter Park)。

2005年3月7日，该伙伴关系投资了$2,000,000对于一个50建筑物的%拥有权权益，包括48公寓，一商业空间和一个50-位于马萨诸塞州波士顿的汽车表面停车场。买入价是$14,300,000，以$10,750,000抵押贷款。合资企业计划运营这座建筑，并启动停车场的开发。2007年6月，合资公司将地块分开，为住宅公寓额外成立了一家有限责任公司，并获得了房产的抵押贷款。为住宅公寓和商业空间成立的新有限责任公司被称为汉密尔顿埃塞克斯81号有限责任公司(Hamilton Essex 81，LLC)。2008年8月，合资企业对埃塞克斯81号的两个地块的抵押贷款进行了重组。2015年9月28日，Hamilton Essex Development，LLC偿还了未偿还的抵押贷款余额$1,952,286。该合伙企业的出资额为$978,193向汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司(Hamilton Essex Development LLC)支付交易所需资金的份额。此外，合伙企业还出资$100,000致汉密尔顿·埃塞克斯81号有限责任公司2015年9月30日，汉密尔顿·埃塞克斯81号有限责任公司获得了一份新的10年按揭款额为$10,000,000，利息仅限于2.18%加上一个月伦敦银行同业拆借利率(Libor)。票据所得款项用于偿还现有抵押贷款#美元。8,040,719合作伙伴关系收到了一笔#美元的分发费。978,193因为它在超额收益中的份额。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管该伙伴关系没有法律义务，但如果需要，该伙伴关系打算为其在未来任何运营赤字中的份额提供资金。截至2021年9月30日，在扣除未摊销递延融资成本之前，这项抵押贷款的余额约为$10,000,000。停车场的投资被称为汉密尔顿埃塞克斯开发有限责任公司(Hamilton Essex Development，LLC)；公寓的投资被称为汉密尔顿埃塞克斯81有限责任公司(Hamilton Essex 81，LLC)。

2005年3月2日，该伙伴关系投资了$2,352,000对于一个50%的所有权权益176-单元公寓楼，另有一座小型商业建筑位于马萨诸塞州昆西。买入价是$23,750,000。出售的合资企业127作为共管公寓并保留的单位49投资于长期投资的单位。该合资企业获得了一笔新的10年期抵押贷款，金额为#美元。5,000,000关于合资企业保留的单位。新贷款的利息是5.67%已修复，适用于10年此条款仅支付利息，适用于五年

并在一年内摊销30年贷款期限余额的期限。2016年7月8日，汉密尔顿1025有限责任公司(Hamilton 1025 LLC)偿还了抵押贷款余额的未偿还余额。该合伙企业出资#美元。2,359,500向Hamilton 1025，LLC支付其在交易所需资金中的份额。还清抵押贷款后，合伙企业开始出售个别单位。2019年，住宅全部售出。合伙企业仍然拥有这座商业建筑。这笔投资被称为汉密尔顿1025，即有限责任公司(Hamilton 1025，LLC)。

2004年9月，该伙伴关系投资了大约#美元。5,075,000对于一个50%的所有权权益42-位于马萨诸塞州列克星敦的单元公寓楼。买入价是$10,100,000。2004年10月，合资企业获得了该房产的抵押贷款，金额为#美元。8,025,000并返回$3,775,000为合伙企业干杯。合资企业获得了一个新的10年期按揭款额为$5,500,0002007年1月。新贷款的利息是5.67%已修复，适用于十年只支付利息的条款五年并在一年内摊销30年贷款余额的期限。这笔贷款需要合伙企业提供#美元的现金捐助。1,250,0002006年12月。2016年9月12日，该房产进行了再融资，15年按揭款额为$6,000,000，位于3.71%，仅限利息。合资企业合伙企业还清了先前约#美元的抵押贷款。5,158,000用新抵押贷款的收益，并分配了#美元。385,000为合伙企业干杯。与再融资相关的成本约为$。123,000。截至2021年9月30日，在扣除未摊销递延融资成本之前，这项抵押贷款的余额约为$6,000,000。2018年，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算，尽管如果需要，合伙企业没有法律义务为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。这笔投资被称为Hamilton Minuteman，LLC。

2004年8月，该伙伴关系投资了#美元。8,000,000对于一个50%的所有权权益280-位于马萨诸塞州沃特敦的单元公寓楼。总成交价是$。56,000,000。出售的合资企业137作为共管公寓的单元。这些资产是与汉密尔顿在主公寓合并的。汉密尔顿在美因河畔，有限责任公司被称为汉密尔顿广场。2005年，Hamilton on Main Apartments LLC获得了十年抵押贷款三要保留的建筑物。抵押贷款是$16,825,000，利息仅为5.18%用于三年并在一家公司的资产上摊销30年其余部分的时间表七年了当余额到期的时候。扣除代管账户资金和抵押结清成本后的净收益约为#美元。16,700,000，它们被用来减少现有的抵押贷款。2014年8月，该房产进行了再融资，10年按揭款额为$16,900,000在…4.34%只收利息。合营公司偿还了先前的抵押贷款，金额约为$15,205,000用新抵押贷款的收益分配了$850,000为合伙企业干杯。与再融资相关的成本约为$。161,000。截至2021年9月30日，未摊销递延融资前的抵押贷款余额为$16,900,000。2018年，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算，尽管如果需要，合伙企业没有法律义务为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。这笔投资被称为Main LLC上的汉密尔顿(Hamilton On Main LLC)。

2001年11月，该伙伴关系投资了大约#美元。1,533,000对于一个50%的所有权权益40-马萨诸塞州剑桥市的单元公寓楼。2013年6月，该房产进行了再融资，15一年抵押贷款，金额为$10,000,000在…3.87%，仅限利息3年并在一年内摊销30年学期剩余时间的时间表。合资企业还清了先前约#美元的抵押贷款。6,776,000新抵押贷款的收益。在再融资后，合资企业分配了#美元。1,610,000为合伙企业干杯。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管合作伙伴关系已经不是在履行法律义务的情况下，如果需要，伙伴关系打算为其在未来任何经营赤字中的份额提供资金。截至2021年9月30日，未摊销递延融资成本前的这笔抵押贷款余额约为$8,990,000。这笔投资被称为345 Franklin，LLC。

2021年9月30日的财务信息摘要


				哈密尔顿									哈密尔顿			哈密尔顿
	哈密尔顿			埃塞克斯			345			哈密尔顿			民兵			在主干道上			德克斯特
	埃塞克斯81			发展			富兰克林			1025			APTS			APTS			公园			总计
资产
租赁物业	$	6,376,891		$	2,588,792		$	5,139,866		$	82,371		$	4,766,334		$	14,522,033		$	79,175,187		$	112,651,474
现金及现金等价物		230,394			73,049			154,633			9,776			231,357			602,344			2,135,096			3,436,649
应收租金		65,313			13,744			23,113			7,081			7,285			38,832			236,721			392,089
房地产税代管		77,685			—			62,506			—			40,025			117,318			—			297,534
预付费用和其他资产		311,513			67,410			123,115			685			30,592			195,099			1,956,585			2,684,999
总资产	$	7,061,796		$	2,742,995		$	5,503,233		$	99,913		$	5,075,593		$	15,475,626		$	83,503,589		$	119,462,745
负债和合伙人资本
应付按揭票据	$	9,944,844		$	—		$	8,944,849		$	—		$	5,918,506		$	16,853,184		$	124,569,180		$	166,230,563
应付账款和应计费用		82,137			2,250			99,583			2,711			67,629			169,515			804,862			1,228,687
预租Pmts和保证金		189,746			—			247,951			—			154,400			474,463			2,427,394			3,493,954
总负债		10,216,727			2,250			9,292,383			2,711			6,140,535			17,497,162			127,801,436			170,953,204
合伙人资本		(3,154,931)			2,740,745			(3,789,150)			97,202			(1,064,942)			(2,021,536)			(44,297,847)			(51,490,459)
总负债和资本总额	$	7,061,796		$	2,742,995		$	5,503,233		$	99,913		$	5,075,593		$	15,475,626		$	83,503,589		$	119,462,745
合伙人资本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
对非合并合资企业的投资	$	—		$	1,370,373		$	—		$	48,601		$	—		$	—		$	—			1,418,974
未合并合资企业的投资超额分配和亏损	$	(1,577,467)		$	—		$	(1,894,576)		$	—		$	(532,471)		$	(1,010,769)		$	(17,719,140)			(22,734,423)
未合并合资企业的总投资(净额)																						$	(21,315,449)
总单元数/共管公寓
公寓		48			—			40			175			42			148			409			862
商业广告		1			1			—			1			—			—			—			3
总计		49			1			40			176			42			148			409			865
须保留的单位		49			1			40			1			42			148			409			690
待售单位		—			—			—			175			—			—			—			175
截至2021年11月1日的销售量		—			—			—			175			—			—			—			175

截至2021年9月30日的9个月的财务信息


			哈密尔顿						哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯-81		发展		富兰克林		1025		APTS		APTS		公园		总计
收入
租金收入	$	856,569	$	168,431	$	1,019,465	$	75,148	$	865,196	$	2,491,414	$	9,513,069	$	14,989,292
洗衣费和杂费收入		9,194		—		112		—		4,548		27,837		73,067		114,758
		865,763		168,431		1,019,577		75,148		869,744		2,519,251		9,586,136		15,104,050
费用
行政性		70,445		2,103		22,651		2,140		11,485		49,372		160,336		318,532
折旧及摊销		358,788		15,223		257,314		2,448		253,180		813,435		2,795,700		4,496,088
管理费		29,181		6,187		40,288		2,843		34,592		97,262		202,975		413,328
运营中		129,400		—		42,137		231		78,038		315,638		761,854		1,327,298
租房		81,149		—		46,108		—		1,095		71,772		415,221		615,345
维修保养		123,467		520		100,182		—		86,566		446,677		1,506,426		2,263,838
税费和保险费		195,974		45,037		131,574		14,535		107,198		336,333		1,812,549		2,643,200
		988,404		69,070		640,254		22,197		572,154		2,130,489		7,655,061		12,077,629
在扣除其他收入之前的收入		(122,641)		99,361		379,323		52,951		297,590		388,762		1,931,075		3,026,421
其他营业收入(亏损)
利息支出		(184,542)		—		(269,993)		—		(177,757)		(568,246)		(3,792,615)		(4,993,153)
利息收入								—
其他收入		—		—		—		—		—		—		1,222		1,222
		(184,542)		—		(269,993)		—		(177,757)		(568,246)		(3,791,393)		(4,991,931)
营业净收入(亏损)	$	(307,183)	$	99,361	$	109,330	$	52,951	$	119,833	$	(179,484)	$	(1,860,318)	$	(1,965,510)
净利润亏损(NERA)-NERA50%	$	(153,593)	$	49,681	$	54,665	$	26,476	$	59,917	$	(89,742)				(52,597)
净利润(亏损)-NERA：40%													$	(744,128)		(744,128)
															$	(796,725)

截至2021年9月30日的三个月的财务信息


										哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		汉密尔顿和埃塞克斯		345		哈密尔顿			“民兵”(Minuteman)		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯-81		发展		富兰克林		1025			APTS		APTS		公园		总计
收入
租金收入	$	414,497	$	111,191	$	343,674	$	26,410	$	293,988	$	827,140	$	3,300,261	$	5,317,161
洗衣费和杂费收入		2,986		—				—		1,243		9,796		23,706		37,731
		417,483		111,191		343,674		26,410		295,231		836,936		3,323,967		5,354,892
费用
行政性		16,576		750		7,129		651		3,824		14,592		65,606		109,128
折旧及摊销		120,266		5,074		86,449		816		84,827		272,874		938,058		1,508,364
管理费		17,335		6,187		13,943		1,272		11,716		32,831		73,512		156,796
运营中		60,232		—		16,060		55		23,542		101,948		260,794		462,631
租房		26,272		—		12,174		—		375		20,213		222,664		281,698
维修保养		41,335		—		35,687		—		30,184		177,652		599,156		884,014
税费和保险费		64,799		15,228		44,194		4,634		36,986		115,028		614,622		895,491
		346,815		27,239		215,636		7,428		191,454		735,138		2,774,412		4,298,122
在扣除其他收入之前的收入		70,668		83,952		128,038		18,982		103,777		101,798		549,555		1,056,770
其他营业收入(亏损)
利息支出		(61,827)		—		(89,248)		—		(59,880)		(191,453)		(1,263,383)		(1,665,791)
其他收入		—		—		—		—		—		—				—
		(61,827)		—		(89,248)		—		(59,880)		(191,453)		(1,263,383)		(1,665,791)
营业净收入(亏损)	$	8,841	$	83,952	$	38,790	$	18,982	$	43,897	$	(89,655)	$	(713,828)	$	(609,021)
净利润(亏损)-NERA-50%	$	4,421	$	41,976	$	19,395	$	9,491	$	21,949	$	(44,829)				52,403
净利润亏损(NERA)-NERA40%													$	(285,533)		(285,533)
															$	(233,130)

截至2021年9月30日的未来年度抵押贷款到期日如下：


	哈密尔顿		345		哈密尔顿		汉密尔顿等人		德克斯特
期末	埃塞克斯-81		富兰克林		民兵		主要应用程序		公园		总计
9/30/2022	$	—	$	219,910	$	—	$	—	$	—	$	219,910
9/30/2023		—		228,573		—		—		—		228,573
9/30/2024		—		237,577		—		16,900,000		—		17,137,577
9/30/2025		10,000,000		246,936		—		—		—		10,246,936
9/30/2026		—		256,664		—		—		—		256,664
此后		—		7,800,134		6,000,000		—		125,000,000		138,800,134
		10,000,000		8,989,794		6,000,000		16,900,000		125,000,000		166,889,794
减去：未摊销递延融资成本		(55,156)		(44,945)		(81,494)		(46,816)		(430,820)		(659,231)
	$	9,944,844	$	8,944,849	$	5,918,506	$	16,853,184	$	124,569,180	$	166,230,563

于2021年9月30日，上述按揭的加权平均利率为3.91%。有效率为3.97%包括递延融资成本的摊销费用。

2020年9月30日的财务信息摘要


				哈密尔顿									哈密尔顿			哈密尔顿
	哈密尔顿			埃塞克斯			345			哈密尔顿			民兵			在主干道上			德克斯特
	埃塞克斯-81			发展			富兰克林			1025			APTS			APTS			公园			总计
资产
租赁物业	$	6,758,283		$	2,591,281		$	5,439,844		$	85,635		$	5,077,525		$	15,343,928		$	81,537,329		$	116,833,825
现金及现金等价物		281,585			70,894			183,638			12,305			210,705			610,816			2,870,227			4,240,170
应收租金		220,578			48,878			11,367			811			—			46,780			501,843			830,257
房地产税代管		66,248			—			57,079			—			31,378			92,122			—			246,827
预付费用和其他资产		319,434			84,898			82,969			2,129			26,428			162,421			1,406,740			2,085,019

总资产	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
负债和合伙人资本
应付按揭票据	$	9,931,055		$	—		$	9,149,766		$	—		$	5,910,322		$	16,837,132		$	124,504,557		$	166,332,832
应付账款和应计费用		53,569			2,400			101,651			15,038			64,341			168,318			762,288			1,167,605
预租Pmts和保证金		202,659			—			217,832			—			157,932			435,679			2,053,602			3,067,704
总负债		10,187,283			2,400			9,469,249			15,038			6,132,595			17,441,129			127,320,447			170,568,141
合伙人资本		(2,541,155)			2,793,551			(3,694,352)			85,842			(786,559)			(1,185,062)			(41,004,308)			(46,332,043)
总负债和资本总额	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
合伙人资本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
对非合并合资企业的投资	$	—		$	1,396,776		$	—		$	42,921		$	—		$	—		$	—		$	1,439,697
未合并合资企业的投资超额分配和亏损	$	(1,270,579)		$	—		$	(1,847,175)		$	—		$	(393,280)		$	(592,531)		$	(16,401,724)			(20,505,288)
未合并合资企业的总投资(净额)																						$	(19,065,591)
总单元数/共管公寓
公寓		48			—			40			175			42			148			409			862
商业广告		1			1			—			1			—			—			—			3
总计		49			1			40			176			42			148			409			865
须保留的单位		49			1			40			1			42			148			409			690
待售单位		—			—			—			175			—			—			—			175
截至2020年11月1日的销售量		—			—			—			175			—			—			—			175

截至2020年9月30日的9个月的财务信息


			哈密尔顿						哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯-81		发展		富兰克林		1025		APTS		APTS		公园		总计
收入
租金收入	$	940,486	$	68,726	$	1,182,050	$	65,486	$	883,075	$	2,648,277	$	11,676,769	$	17,464,869
洗衣费和杂费收入		9,288		—		498		—		1,915		26,135		60,266		98,102
		949,774		68,726		1,182,548		65,486		884,990		2,674,412		11,737,035		17,562,971
费用
行政性		15,451		3,044		23,860		11,769		10,281		43,466		136,437		244,308
折旧及摊销		365,779		15,223		253,716		2,448		260,994		788,181		2,764,842		4,451,183
管理费		37,803		2,203		45,548		2,587		35,212		100,654		234,155		458,162
运营中		64,247		—		51,077		147		69,487		255,794		778,020		1,218,772
租房		6,430		—		29,776		—		7,440		52,202		211,830		307,678
维修保养		94,415		3,180		79,254		—		71,112		388,818		1,094,213		1,730,992
税费和保险费		192,490		45,784		120,056		12,701		108,214		346,997		1,716,234		2,542,476
		776,615		69,434		603,287		29,652		562,740		1,976,112		6,935,731		10,953,571
在扣除其他收入之前的收入		173,159		(708)		579,261		35,834		322,250		698,300		4,801,304		6,609,400
其他营业收入(亏损)
利息支出		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
利息收入		—		—		—				—		—		—		—
房地产销售收益		—		—		—		—		—		—		—		—
		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
营业净收入(亏损)	$	(62,894)	$	(708)	$	300,805	$	35,834	$	143,848	$	124,061	$	996,558	$	1,537,504
净利润亏损(NERA)-NERA50%	$	(31,447)	$	(354)	$	150,403	$	17,917	$	71,924	$	62,031				270,473
净利润亏损(NERA)-NERA40%													$	398,625		398,625
															$	669,098

截至2020年9月30日的三个月的财务信息


			哈密尔顿						哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯-81		发展		富兰克林		1025		APTS		APTS		公园		总计
收入
租金收入	$	120,398	$	2,864	$	334,431	$	24,369	$	301,865	$	844,963	$	3,446,320	$	5,075,210
洗衣费和杂费收入		2,605		—		—		—		1,289		8,780		14,559		27,233
		123,003		2,864		334,431		24,369		303,154		853,743		3,460,879		5,102,443
费用
行政性		3,971		844		7,531		713		3,631		13,991		43,664		74,345
折旧及摊销		122,210		5,074		84,680		816		87,214		264,047		925,922		1,489,963
管理费		9,751		—		13,253		942		12,209		32,925		67,909		136,989
运营中		17,948		—		22,313		51		18,832		78,199		248,176		385,519
租房		3,026		—		20,094		—		1,690		36,709		180,947		242,466
维修保养		27,206		134		35,879		—		32,161		154,828		582,965		833,173
税费和保险费		63,090		15,328		40,342		4,021		36,038		114,523		577,282		850,624
		247,202		21,380		224,092		6,543		191,775		695,222		2,626,865		4,013,079
在扣除其他收入之前的收入		(124,199)		(18,516)		110,339		17,826		111,379		158,521		834,014		1,089,364
其他营业收入(亏损)
利息支出		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
利息收入		—		—		—				—		—		—		—
房地产销售收益		—		—		—		—		—		—		—		—
		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
营业净收入(亏损)	$	(188,160)	$	(18,516)	$	18,291	$	17,826	$	51,479	$	(32,932)	$	(433,946)	$	(585,958)
净利润(亏损)-NERA-50%	$	(94,080)	$	(9,257)	$	9,146	$	8,913	$	25,740	$	(16,466)				(76,005)
净营业收入(亏损)-NERA-40%													$	(173,578)		(173,578)
															$	(249,583)

注15.员工福利401(K)计划

自2019年1月1日起，合伙企业的员工只要符合一定的最低年龄和服务要求，就有资格参加管理公司的401(K)计划(以下简称401(K)计划)。符合条件的员工可以选择90他们在税前基础上合格薪酬的401(K)计划的百分比，受联邦法律施加的某些限制。

员工贡献的金额立即归属且不可没收。从2019年1月1日开始，合伙企业50最高百分比6401(K)计划中每个员工递延薪酬的百分比。合伙企业可在任何计划年度代表符合条件的参与者对401(K)计划做出酌情配对或利润分享贡献。所有参与者始终100%归于他们的税前缴费，并将开始归入代表他们在以下时间所作的任何匹配或利润分享缴费两年为合伙企业服务的费用为20每年的百分比，在总计为100%的情况下成为100%的归属六年了为合伙企业服务。截至2021年9月30日的9个月，401(K)退休计划伙伴关系确认的总支出为#美元。33,000.

附注16.最近发布的会计准则的影响

在2020年4月，财务会计准则委员会发布了一份工作人员问答(“问答”)，旨在减少评估授予承租人的特许权租契的可执行权利和义务的挑战，以应对新型冠状病毒病(“新冠肺炎”)，这种疾病在2020年3月11日被世界卫生组织描述为一场大流行。在本指南之前，合伙企业需要逐个租约确定租约特许权是否应计入租约修改，这可能会导致授予的任何租约特许权在租赁剩余期限的基础上直线记录为收入减少。问答允许出租人和承租人绕过这一分析，选择不评估为应对新冠肺炎疫情而提供的特许权是否属于租约修改。这项宽免须符合若干条件，包括确保余下的租约付款总额与批出特许权前的原有租约付款大致相同或较少。伙伴关系已选择适用这种减免，因此不会评估为应对新冠肺炎疫情而授予的租赁特许权是否符合租约修改的定义。因此，伙伴关系将符合条件的租金特许权计入负可变租赁付款，这减少了特许权授予期间的此类租赁收入。

注17.后续事件

该伙伴关系目前正在与KeyBank National Association(“KeyBank”)谈判，以达成一项金额约为#美元的主信贷安排协议。149,000,000。该设施将由十一合伙企业的财产。合伙企业将使用这些收益的一部分来偿还大约#美元。65,000,000有担保的现有债务的11属性，以及大约$5,000,000提前还款罚金。该设施的剩余余额约为#美元。79,000,000将用于一般合伙目的。大约$的押金270,000是在这次谈判中付给KeyBank的。

项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

前瞻性陈述

本文包含的某些信息包括前瞻性陈述，这些陈述是根据“1995年私人证券清算改革法案”(“该法案”)的安全港条款作出的。本报告中的前瞻性陈述，或管理层可能不时以口头或书面形式作出的前瞻性陈述，反映了管理层在作出这些陈述时的诚意，并基于管理层目前掌握的信息。在解读和依赖此类前瞻性声明时应谨慎行事，这些前瞻性声明的实现可能受到已知和未知的风险和不确定性、前瞻性声明之后可能发生的事件以及其他可能超出伙伴关系控制范围、可能对伙伴关系2021年及以后的实际成果、业绩或成就产生重大影响的因素的影响。如果下面提到的一个或多个风险或不确定性成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。

由于合伙企业的长期目标包括购买更多物业，因此，物业再融资和出售所得收益的一部分将预留作此用途。如果现有收购不符合合伙企业的投资标准，合伙企业可以购买额外的存托凭证。如果合伙企业的现金储备不足以偿还现有抵押贷款，或者如果合伙企业需要额外资金用于未来的收购，该合伙企业将考虑对现有物业进行再融资。

自从我们知道目前爆发的新冠肺炎这种新的冠状病毒株以来，已经过去了一年多。世界卫生组织于2020年3月11日宣布全球大流行。2020年3月10日，马萨诸塞州州长查理·贝克(Charlie Baker)宣布进入紧急状态，下令关闭所有非必要的企业，并禁止10人或更多人聚集。此外，2020年3月，地方高校在学年剩余时间内停课。波士顿城市和周边社区的大学在2020/2021学年远程授课，或使用远程和有限课堂学习的混合模式。这些教育模式导致学生人数大幅减少，并导致该伙伴关系的公寓组合中出现大量空置。

随着Covid疫苗在2021年春季的引入和推出，经济正在重新开放。马萨诸塞州州长于5月29日取消了该州对新冠肺炎的限制，并于6月15日终止了紧急状态。当地高校于2021年9月重返校园，随着学生返回该地区，租赁市场明显改善。

截至2021年11月1日，该伙伴关系住宅物业的空置率为2.5%，而截至2020年11月1日的空置率为8.3%。截至2021年11月1日，合资物业的空置率为2.8%，而去年同期为22.8%。目前的空缺率与大流行之前的情况一致。

住宅租户的租期一般为12个月。这些租约大部分将在今年第二季和第三季到期。随着我们从春季搬到夏季，租赁活动一直很强劲，所有迹象都表明，在今年剩余时间里，我们的空置率将很低。

2021年第三季度，续签租金平均上涨2.7%，新租赁租金平均上涨1.3%。对于2021年的剩余时间，管理层预计，随着我们进入较为缓慢的冬季租赁季节，当地房地产市场将出现一些疲软。

2021年第三季度，与2020年第三季度相比，合并收入增长了5.3%，运营费用增长了4.0%，扣除其他收入(费用)的收入增长了10.0%。

2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加每年0.5%，或(C)一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加1%，外加2.5%的适用保证金中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。2017年与信贷额度延长相关的成本约为12.8万美元。在2020年线路到期之前，合作伙伴关系行使了延长一年至2021年10月31日的选择权。该伙伴关系支付了与延期相关的大约37500美元的延期费用。2021年10月29日，该伙伴关系结束了三年的延期，至2024年10月29日。见附注17关于合并财务报表、后续事项的详细信息。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(“KeyBank”)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息3.53厘，本金将于2035年3月31日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款，其余部分收益被添加到现金储备中。与此次再融资相关的结账成本约为13.2万美元。

从2007年股票回购计划开始到2021年3月31日，该合伙企业已经购买了1,428,437张存托凭证。在截至2021年9月30日的三个月内，合伙企业没有购买任何存托凭证。2020年3月，董事会一致批准将回购计划延长至2025年3月31日。随着住宅租赁市场的复苏，合伙企业预计将在2021年第四季度恢复购买存托凭证。

截至2021年11月1日，哈罗德·布朗相关实体和罗纳德·布朗合计拥有代表合伙企业A类单位的存托凭证约30.9%(包括为这些人的家庭成员的利益而信托持有的存托凭证)。哈罗德·布朗(Harold Brown)相关实体还控制着该合伙企业75%的B类单位，以及该合伙企业唯一普通合伙人NewReal，Inc.(简称NewReal)75%的股本。罗纳德·布朗(Ronald Brown)还拥有该合伙企业25%的B类单位和NewReal 25%的股本。此外，罗纳德·布朗(Ronald Brown)是NewReal的总裁兼董事，詹姆森·布朗(Jameson Brown)是NewReal的财务主管和董事。该合伙企业已发行和未发行的B类单位中有75%由哈罗德·布朗遗产公司(Estate Of Harold Brown)控制，由詹姆森·布朗(Jameson Brown)担任经理的实体HBC Holdings and LLC拥有。汉密尔顿公司的流通股由詹姆森·布朗和哈雷·布朗控制。由Harold Brown Estate of Harold Brown持有的NewReal已发行和已发行股本的75%由Harold Brown 2013可撤销信托(“2013 Trust”)所有，该实体由Sally Michaels和David Reier担任受托人。据日期为2021年10月1日的8-K表格报道，2013年信托的受托人罗伯特·索玛去世。里尔接替他成为2013年信托基金的受托人。Reier先生于2021年11月5日当选为New Real，Inc.的董事。

除管理费外，合伙协议还规定雇用外部专业人士为合伙企业提供服务，并允许NewReal向合伙企业收取聘用专业人士协助管理合伙企业物业的费用。此外，合伙企业还不时向汉密尔顿支付维修和维护服务、法律服务、建筑服务和会计服务费用。汉密尔顿为这些服务收取的费用与向汉密尔顿管理的所有实体收取的小时费率相同，管理层相信这样的费率在市场上是有竞争力的。

住宅租户签订了一年的租约。在截至2021年9月30日的9个月内，租户续签约67%，平均租金上涨约1.9%，新租赁约占33%，租金下降约1.2%。在截至2021年9月30日的9个月中，租赁佣金约为642,000美元，而截至2020年9月30日的9个月约为372,000美元，增加了约270,000美元(72.6%)。截至2021年9月30日的9个月，租户优惠约为34,000美元，而截至2020年9月30日的9个月约为25,000美元，增加了约9,000美元(36.0%)。截至2021年9月30日的9个月，租户改善约为1,282,000美元，而截至2020年9月30日的9个月约为1,320,000美元，减少了约38,000美元(2.9%)。

在截至2021年9月30日的9个月中，汉密尔顿占该合伙企业支付的维修和维护费用的2.4%，在截至2020年9月30日的9个月中占2.2%。在为此目的支付给汉密尔顿的资金中，绝大多数用于支付汉密尔顿维修部门提供的服务费用，包括管道、电气、木工服务和汉密尔顿总部附近物业的除雪。几家较大的合伙酒店都有自己的维修人员。这些物业没有自己的维修人员，而且距离汉密尔顿位于马萨诸塞州奥尔斯顿的总部超过合理距离，通常由当地的独立公司提供服务。

汉密尔顿的法律部负责处理该合伙公司的大部分驱逐和收款事宜。此外，它还准备大多数长期商业租赁协议，并在选定的买卖交易中代表合伙企业。总体而言，在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月里，汉密尔顿分别提供了该合伙企业支付的约83,000美元(60.5%)和约84,000美元(64.3%)的法律服务。

此外，如综合财务报表附注3所述，汉密尔顿公司从投资物业收取类似费用。

该伙伴关系要求对15000美元以上的建筑合同进行三次投标。汉密尔顿可能是特定项目的三个投标人之一，如果它的投标和成功完成该项目的能力被认为是合适的，那么它可能会获得合同。对于未授予汉密尔顿的合同，汉密尔顿向合伙企业收取相当于合同金额5%的建设监理费。汉密尔顿的建筑部门还根据需要为合作伙伴提供服务。在截至2021年9月30日的9个月中，汉密尔顿为该伙伴关系提供了约41.3万美元的建筑和建筑服务，而在截至2020年9月30日的9个月中，这一数字约为49.3万美元。

汉密尔顿的会计人员为合伙企业履行簿记和会计职能。在截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月里，汉密尔顿向合伙企业收取了93,750美元的簿记和会计服务费用。有关关联方交易的更多信息，请参见合并财务报表附注3。

关键会计政策和估算

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制合并财务报表，要求合伙企业作出影响资产、负债、收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露的估计和判断。合伙公司定期及持续评估其估计，包括与收购、开发及评估其房地产的账面价值及对合资企业的投资及垫款有关的估计。该伙伴关系基于历史经验、当前市场状况和各种其他被认为在当时情况下是合理的假设来进行估计。然而，由于未来的事件及其影响不能确定，估计的确定需要运用判断力。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对合伙企业的财务业绩产生实质性影响。影响这些政策和估计应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。见合并财务报表附注1，合并原则。

收入确认：住宅和商业物业的租金收入在相关租赁期内确认。对于住宅租户，60天的欠款从收入中扣除。我们会按个别情况评估商户。商业物业的某些租赁规定提高阶梯最低租金，这些租金在租赁期内按直线计算。商业租赁的收入还包括从租户那里收到的补偿和收回租赁协议规定的某些费用。费用一般包括房地产税、水电费、保险费、公共区域维护费和可收回费用。租金优惠也是按直线计算的。

收购物业的高于市场和低于市场的租赁价值最初是根据(I)根据每份原地租赁支付的合同金额与(Ii)管理层对公平市场租赁率的估计之间的差额的现值(使用反映所收购租赁相关风险的贴现率)来记录的。

对于每个相应的就地租赁，在相当于高于市场租赁的租赁剩余期限和低于市场租赁的初始期限加上任何低于市场的固定利率续约选择权的期限的期间内计算。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值作为剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市场的固定利率续期期权的条款摊销。

如果出现以前被认为不太可能的情况，因此，合伙企业决定不出售以前被归类为持有待售的物业，该物业将被重新归类为持有和使用。重新分类的物业按(A)该物业被分类为持有待售前的账面价值较低者个别计量及记录，并按任何折旧(摊销)费用作出调整，而该等折旧(摊销)费用假若该物业持续被分类为持有并使用则会予以确认，或(B)于其后决定不出售当日的公允价值。

出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧计算。维护和维修按发生的费用计入费用；改进和增加的费用记入资本化。当资产报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中冲销，处置的任何损益计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业在其预计使用年限内采用直线折旧法和加速折旧法进行折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般由(I)高于及低于市场租赁、(Ii)现地租赁及(Iii)租户关系的公允价值组成。合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业记录商誉或廉价购买收益(如果有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时，合伙企业会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并使用各种估值方法，例如采用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计，以及现有的市场信息。收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。

所收购的无形资产包括市场租约上下的原地租约价值及租户关系价值的金额，该等金额乃根据管理层对各租户租约的具体特征及合伙企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租赁价值时将考虑的因素包括考虑当前市场状况的假设预期租赁期内的账面成本估计，以及根据当地市场状况在预期租赁期内按市场价格执行类似租约的成本。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。

减损：管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业租赁物业的价值可能受损。只有当管理层对该物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息)的估计低于该物业的账面价值时，该物业的价值才会被减值。发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值来计量损失。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并可能受到未来事件的影响，这些事件可能会改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流量可能无法实现。

对合资企业的投资：根据权益会计方法，合伙企业占其在投资物业中40%-50%的所有权，因为它对这些实体施加重大影响，但不控制这些实体。这些投资最初以成本计入，作为对合资企业的投资，随后根据合伙企业在收益、现金贡献和分配中的份额进行调整。根据权益会计方法，我们的净权益反映在综合资产负债表中，我们从合伙企业获得的净收益或亏损份额包括在综合收益表中。一般来说，当投资(和任何垫款)降至零时，合伙企业将停止应用权益法，并且不会计入额外损失，除非合伙企业担保了合资企业的义务或以其他方式承诺为被投资方提供进一步的财政支持。如果合资企业后来产生了收入，合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。如果有需要，我们打算为这些投资未来的运营赤字提供我们应承担的份额。然而，我们没有法律义务支付这类投资的任何债务，也没有任何法律义务为经营赤字提供资金。

关于合并的权威指导意见就如何确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体(“可变利益实体”或“VIE”)以及确定哪些企业(如果有的话)应合并VIE(“主要受益人”)提供了指导。一般而言，当(1)股权投资者(如有)缺乏控股财务权益的一项或多项基本特征，(2)有风险的股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为该股权的活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，而该实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行时，则适用于考虑该实体是否为VIE。主要受益者由具有以下两个特征的实体定义：(1)有权指导活动，当这些活动合在一起时，对可变利益实体的业绩有最重大的影响；(2)有义务吸收损失，并有权从VIE获得对VIE具有重大意义的回报。

关于对投资物业的投资和垫款，合伙企业着眼于相关物业，以类似于房地产直接投资的方式评估该等投资的业绩和账面价值的可回收性。如管理层估计该物业将产生的未来现金流量(未贴现及不计利息)总额低于该物业的账面价值，则计入减值费用。

法律诉讼：合伙企业在正常业务过程中不时会受到各种法律程序和索赔的影响。这些事情通常由保险公司承保。如果确定可能发生亏损，则在财务报表中记录估计的亏损金额。损失的数额和被认为可能发生的时间点都很难确定。

行动结果

截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月

在截至2021年9月30日的三个月中，该合伙企业及其子公司合伙企业赚取了利息支出前的收入、对未合并合资企业的投资收入和其他费用约为3551,000美元，而截至2020年9月30日的三个月为约3,228,000美元，增长了约323,000美元(10.0%)。

租赁活动摘要如下：


	入住日期
	2021年11月1日		2020年11月1日
住宅
单位	2,911		2,911
空缺	73		241
空置率	2.5	%	8.3	%
商业广告
总面积为2平方英尺	108,043		108,043
空位	2,152		6,852
空置率	2.0	%	6.3	%


	租金和收入指数(单位：万元)
	截至9月30日的三个月，
	2021						2020
	总计			持续			总计			持续
	运营			运营			运营			运营
总租金	$	15,832		$	15,832		$	15,047		$	15,047
住宅百分比		95	%		95	%		95	%		95	%
商业百分比		5	%		5	%		5	%		5	%
或有租金	$	127		$	127		$	132		$	132

截至2021年9月30日的三个月与截至2020年9月30日的三个月比较：


	截至9月30日的三个月，				美元		百分比
	2021		2020		变化		变化
收入
租金收入	$	15,832,492	$	15,046,646	$	785,846	5.2%
洗衣费和杂费收入		114,180		95,620		18,560	19.4%
		15,946,672		15,142,266		804,406	5.3%
费用
行政性		607,478		511,812		95,666	18.7%
折旧及摊销		3,956,979		4,612,713		(655,734)	(14.2)%
管理费		646,059		598,111		47,948	8.0%
运营中		1,338,718		1,228,750		109,968	8.9%
租房		458,040		332,157		125,883	37.9%
维修保养		3,128,369		2,524,050		604,319	23.9%
税费和保险费		2,259,793		2,107,037		152,756	7.2%
		12,395,436		11,914,630		480,806	4.0%
未计其他收入(费用)的收入		3,551,236		3,227,636		323,600	10.0%
其他收入(费用)
利息收入		27		11		16	145.5%
利息支出		(3,393,518)		(3,417,348)		23,830	(0.7)%
对未合并的合营企业的投资收益(亏损)		(233,130)		(249,583)		16,453	(6.6)%
		(3,626,621)		(3,666,920)		40,299	(1.1)%
净收益(亏损)	$	(75,385)	$	(439,284)	$	363,899	(82.8)%

截至2021年9月30日的三个月的租金收入约为15,832,000美元，而截至2020年9月30日的三个月的租金收入约为15,046,000美元，增长约786,000美元(5.2%)。尽管一些物业的租金收入有所增加，但由于疫情的影响，一些物业的租金收入有所下降。租金收入增长最多的合伙物业包括Hamilton Green、Mill Street和Hamilton Oaks，分别增长了102,000美元、48,000美元和40,000美元。租金收入降幅最大的一些房产抵消了这一影响，这些房产包括博伊尔斯顿62号、伍德兰公园62号和英联邦1144号，分别减少了约83,000美元、64,000美元和46,000美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。

截至2021年9月30日的三个月的运营费用约为12,395,000美元，而截至2020年9月30日的三个月的运营费用约为11,915,000美元，增加了约48万美元(4.0%)。造成这一增长的因素是维修和维护费用增加了约604,000美元(23.9%)，税收和保险费增加了约153,000美元(7.2%)，租赁费用增加了约126,000美元(37.9%)，但由于全额折旧资产的折旧和摊销减少了约656,000美元(14.2%)，这些因素被部分抵消。

截至2021年9月30日的三个月的利息支出约为3393,000美元，而截至2020年9月30日的三个月的利息支出约为3,417,000美元，减少了约24,000美元(0.7%)。

截至2021年9月30日，该合伙企业在七个不同的投资物业拥有40%至50%的所有权权益。有关每个投资物业的财务信息的详细信息，请参阅标题为投资物业的部分中对这些物业的说明以及合并财务报表的附注14。

如附注中所述。14综合财务报表显示，截至2021年9月30日的三个月，合伙企业在投资物业净亏损中的份额约为233,000美元，而截至2020年9月30日的三个月的净亏损约为249,000美元，收入增加了约16,000美元(6.6%)。增加的主要原因是租金收入从2193000美元增加到大约2329000美元，在截至9月30日的三个月增加了大约136000美元(6.2%)，

2021年与截至2020年9月30日的三个月相比。截至2021年9月30日的三个月的收入中包括大约66万美元的折旧和摊销费用。

由于上述变化，截至2021年9月30日的3个月的净亏损约为75,000美元，而截至2020年9月30日的3个月的净亏损约为439,000美元，收入增加了约364,000美元(82.8%)。

截至2021年9月30日的9个月与截至2020年9月30日的9个月相比：

在截至2021年9月30日的9个月中，合伙企业及其子公司合伙企业的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入和其他支出约为11,134,000美元，而截至2020年9月30日的9个月约为12,017,000美元，减少了约883,000美元(7.3%)。


	截至9月30日的9个月，				美元		百分比
	2021		2020		变化		变化
收入
租金收入	$	46,145,825	$	46,946,889	$	(801,064)	(1.7)%
洗衣费和杂费收入		336,980		330,066		6,914	2.1%
		46,482,805		47,276,955		(794,150)	(1.7)%
费用
行政性		1,819,481		1,608,664		210,817	13.1%
折旧及摊销		11,806,561		13,779,797		(1,973,236)	(14.3)%
管理费		1,867,798		1,862,645		5,153	0.3%
运营中		4,792,332		4,188,934		603,398	14.4%
租房		941,281		657,636		283,645	43.1%
维修保养		7,432,860		6,659,443		773,417	11.6%
税费和保险费		6,688,885		6,503,299		185,586	2.9%
		35,349,198		35,260,418		88,780	0.3%
未计其他收入(费用)的收入		11,133,607		12,016,537		(882,930)	(7.3)%
其他收入(费用)
利息收入		74		171		(97)	(56.7)%
利息(费用)		(10,136,630)		(10,291,255)		154,625	(1.5)%
对未合并的合营企业的投资收益(亏损)		(796,725)		669,098		(1,465,823)	(219.1)%
		(10,933,281)		(9,621,986)		(1,311,295)	13.6%
净收入	$	200,326	$	2,394,551	$	(2,194,225)	(91.6)%

截至2021年9月30日的9个月的租金收入约为46,146,000美元，而截至2020年9月30日的9个月的租金收入约为46,947,000美元，减少了约801,000美元(1.7%)。尽管一些物业的租金收入有所增加，但由于疫情的影响，一些物业的租金收入有所下降。租金收入增幅最大的合伙物业包括哈密尔顿格林(Hamilton Green)、汉密尔顿橡树(Hamilton Oaks)和迪恩街联合公司(Dean Street Associates)，分别增加了161,000美元、133,000美元和57,000美元。租金收入降幅最大的某些房产抵消了这一影响，这些房产包括博伊尔斯顿62号、英联邦1144号和林肯街，分别减少了约1,452,000美元、352,000美元和151,000美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。

截至2021年9月30日的9个月的运营费用约为35,349,000美元，而截至2020年9月30日的9个月的运营费用约为35,260,000美元，增加了约89,000美元(0.3%)。造成这一净增长的因素是维修和维护费用增加约773,000美元(11.6%)，运营成本增加约603,000美元(14.4%)，以及

租赁费用约为284,000美元(43.1%)，部分被折旧和摊销减少约1,973,000美元(14.3%)所抵消，原因是全额折旧资产。

截至2021年9月30日的9个月的利息支出约为10,136,000美元，而截至2020年9月30日的9个月的利息支出约为10,291,000美元，减少了约155,000美元(1.5%)。减少的主要原因是信贷额度的利息支出减少了约8.3万美元。

如附注中所述。14综合财务报表显示，截至2021年9月30日止九个月，合伙企业应占投资物业净亏损约797,000美元，而截至2020年9月30日止九个月的净收益约为669,000美元，收入减少约1,466,000美元(219.1%)。这主要是由于租金收入从截至2020年9月30日的9个月的约7,565,000美元减少到截至2021年9月30日的9个月的约6,543,000美元，减少了约1,022,000美元(13.5%)。截至2021年9月30日的9个月的收入中包括大约1968万美元的折旧和摊销费用。

由于上述变化，截至2021年9月30日的9个月的净收益约为20万美元，而截至2020年9月30日的9个月的净收益约为2394,000美元，净收益减少了约2194,000美元(91.6%)。

流动性和资本资源

2021年前9个月，该伙伴关系的主要现金来源是收取租金。2020年前9个月，该伙伴关系的主要现金来源是收取租金和布鲁克赛德公寓再融资的收益。截至2021年9月30日和2020年12月31日的24,616,257美元和18,646,972美元的现金和现金等价物大部分存放在信誉良好的金融机构的计息账户中。

截至2021年9月30日的9个月现金增加额5969285美元摘要如下：


	截至9月30日的9个月，
	2021		2020
经营活动提供的现金	$	12,848,551	$	13,304,765
(用于)投资活动的现金		(1,667,942)		(1,079,130)
融资活动提供的现金(用于)		(1,704,743)		976,849
回购存托凭证、B类和普通合伙人单位		—		(394,031)
已支付的分配		(3,506,581)		(3,506,894)
现金和现金等价物净增长	$	5,969,285	$	9,301,559

经营活动提供的现金的变化是由多种因素造成的，包括折旧费用的变化，来自合资企业的收入和分配的变化，以及其他因素。用于投资活动的现金增加主要是由于租赁物业的改善。融资活动中使用的现金的变化是由于抵押贷款的偿还，

在2021年期间，合伙企业及其附属合伙企业完成了某些物业的改善工程，总成本约为2230000美元。这些改进的资金来自现金储备。现金储备已经足够为改善工程提供充足的资金。最显著的改善出现在Boylston街62号、Redwood Hills、Hamilton Green、Hamilton Oaks、Westgate和Dean Street Associates，成本分别约为439,000美元、233,000美元、210,000美元、184,000美元、151,000美元和127,000美元。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息3.53厘，本金将于2035年3月31日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，该抵押是根据日期为2020年3月31日的抵押、租赁和租金转让以及担保协议进行的。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款，剩余的收益部分加入了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。

在截至2021年9月30日的9个月内，该合伙企业从投资物业获得了约59万美元的分配。在截至2020年9月30日的9个月里，该合伙企业从投资物业获得了119.5万美元的分配。在这些净分配中包括德克斯特公园公司截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月的金额分别约为8万美元和70万美元。

2021年1月，该伙伴关系批准了每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，并于2021年3月31日支付。2021年4月，该伙伴关系批准了每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，并于2021年6月30日支付。2021年7月，该伙伴关系批准了每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，于2021年9月30日支付。

该伙伴关系支付了与延期相关的大约37500美元的延期费用。该伙伴关系于2021年10月29日与贷款人达成协议，将信贷额度延长至2024年10月29日。合伙企业遵守贷款延期和修改条款下的贷款契约。有关详细信息，请参阅注17.后续事件。

2019年12月19日，合伙企业提取了20,000,000美元的信贷额度，用于购买磨坊街公寓(Mill Street Apartments)。2019年12月20日，合伙企业支付了200万美元。2020年1月22日，合作伙伴支付了100万美元。截至2021年9月30日，该信贷额度的未偿还余额为1700万美元。

该合伙公司预计，来自运营的现金将足以为其目前的运营提供资金，支付分配，支付必要的债务，并为目前的物业改善提供资金。合伙企业还可以出售或对房产进行再融资。由于物业出售或再融资、物业改善、租金收入或支出增加或减少，或失去重要租户，合伙企业的净收入和现金流可能每年大幅波动。

表外安排--合资企业负债

截至2021年9月30日，该合伙企业在七家合资企业中拥有40%-50%的所有权权益，其中五家有抵押贷款负债。我们无法控制这些合伙企业，因此我们使用权益合并的方法对其进行核算。截至2021年9月30日，我们在与这些投资相关的无追索权债务中的比例份额约为70,945,000美元。见合并财务报表附注14。

合同义务

自2021年9月30日起，我们必须履行下表所述的合同付款义务。


				按期到期付款

	2022		2023		2024		2025		2026		此后		总计

合同义务

长期债务
抵押债务	$	2,743,363	$	102,671,604	$	10,935,462	$	3,259,573	$	24,870,153	$	138,604,815	$	283,084,970

其他义务		17,000,000		—		—		—		—		—		17,000,000
合同义务总额	$	19,743,363	$	102,671,604	$	10,935,462	$	3,259,573	$	24,870,153	$	138,604,815	$	300,084,970

*不包括未摊销递延融资成本

我们与与物业管理相关的供应商签订了各种长期或可续订的服务合同。此外，我们还有一些在正常业务过程中签订的可能超过一年的其他合同。这些合同不作为我们合同义务的一部分，因为它们包括规定取消的条款，取消处罚微不足道或没有。

有关应付抵押票据的说明，请参阅合并财务报表附注5和附注14。合伙企业没有其他重大合同义务需要披露。

可能影响未来业绩的因素

除了合伙公司于2021年3月12日提交给证券交易委员会的截至2020年12月31日的财政年度10-K表格第1A项以及合伙公司不时提交给证券交易委员会的其他文件中详述的风险外，可能导致合伙公司的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些因素包括但不限于以下因素：

●

合伙企业依赖于其物业所在的房地产市场，主要是在马萨诸塞州东部，这些市场可能会受到当地经济市场状况的不利影响，而这些市场不是合伙企业所能控制的。

●

该合伙关系受制于影响房地产业的一般经济风险，例如依赖租户的财务状况、需要以对租户有利的条款订立新租约或续订租约，以赚取租金收入，以及我们向租户收取租金的能力。

●

该伙伴关系还受到不断变化的经济状况的影响，这使得替代住房安排对该伙伴关系的租户具有或多或少的吸引力，例如大波士顿大都市区的独户住房抵押贷款利率和独户住宅的可获得性和购买价格。

●

合作伙伴关系需要支付与每项投资相关的巨额支出，如偿债、房地产税、保险和维护成本，当情况导致物业收入减少时，这些支出通常不会减少。

●

该伙伴关系可能会因经济和市场条件以及季节性天气条件的波动而增加供暖和公用事业成本。

●

内乱、地震和其他自然灾害可能导致未投保或投保不足的损失。

●

实际或可能发生的恐怖袭击可能会对我们的创收能力和财产价值产生不利影响。

●

合伙企业财产的融资或再融资可能无法达到必要或合意的程度，或可能无法以优惠条款获得。

●

合伙物业面临来自同一市场类似物业的竞争。这种竞争可能会影响合伙企业吸引和留住租户的能力，并可能降低可以收取的租金。

●

鉴于房地产业务的性质，该合伙企业可能会承担潜在的环境责任。这些问题包括合伙公司或邻近房地产的土壤中的环境污染，无论是由合伙公司造成的，还是由合伙公司之前的业主或邻居造成的，以及合伙公司的建筑物中存在危险材料，如石棉、铅、霉菌和氡气。管理层目前不知道有任何重大的环境责任。

●

商业地产的保险范围和与之相关的保险越来越昂贵，也越来越难获得。此外，保险公司将某些特定项目排除在标准保单之外，这增加了合伙企业的风险敞口。这些保险包括恐怖主义和战争行为的保险，以及霉菌和其他环境条件的保险。这些项目的承保范围要么无法获得，要么贵得令人望而却步。

●

市场利率可能会对A类合伙单位和存托凭证的市场价格以及业绩和现金流产生不利影响。

●

所得税法律法规的变化可能会影响合伙企业所有者的应纳税所得额。这些变化可能会影响未来分配的税后价值。

●

合伙企业可能无法识别、收购、建造或开发其他物业；可能开发或收购不能产生预期或预期投资资本收益的物业；可能无法快速出售表现不佳或其他不良物业；或可能无法有效整合收购物业或物业组合。

●

与使用债务为收购和开发提供资金相关的风险。

●

收购竞争可能会导致房产价格上涨。

●

作为正在进行的评估的一部分，合伙企业的内部控制中发现的任何弱点都可能对合伙企业的业务产生不利影响。

●

持续遵守2002年萨班斯-奥克斯利法案可能需要额外的人员或系统变更。

上述因素不应被解释为详尽无遗，也不应被解释为承认合伙企业在本法案生效前披露的信息是否充分或是否有效。合作伙伴明确表示不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露

市场风险是指利率和股票价格变化造成的损失。在执行其商业计划时，合伙企业面临的主要市场风险是利率风险。金融市场上普遍存在的利率水平的变化可能会影响合伙企业的投资资产收益率和资金成本之间的利差，进而影响其向投资者进行分配或付款的能力。

截至2021年9月30日，合伙企业、其子公司合伙企业和投资地产总共约有449,975,000美元的长期债务，基本上所有这些债务都需要支付利息，利率为

固定费率。因此，这些债务工具的公允价值受到市场利率变化的影响。这笔长期债务将在2035年到期。截至2021年9月30日，合伙企业、其子公司合伙企业和投资地产总共有2700万美元的浮动利率债务(不扣除未摊销递延融资成本)。利率从LIBOR加195个基点到LIBOR加350个基点不等。假设利率上限不生效，如果合伙企业可变利率债务的市场利率增加或减少100个基点，那么合伙企业可变利率债务的利息成本每年将增加或减少约22万美元，截至2021年9月30日的伙伴关系固定利率债务的公允价值将增加或减少约1630万美元。有关这些债务的公允价值和到期日的信息，请参见综合财务报表附注5--“应付抵押票据”、综合财务报表附注12--“公允价值计量”和综合财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。

有关市场风险的额外披露，请参阅“第二项：管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。

项目4.控制和程序

披露控制和程序。合伙企业管理层在合伙企业首席执行干事和首席财务官的参与下，评估了合伙企业的披露控制和程序(规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义的这一术语)的有效性。根据修订后的1934年“证券交易法”(以下简称“交易法”)，在本报告所涵盖的期间结束时。基于这样的评估，合伙企业的首席执行官和首席财务官得出的结论是，截至期末，合伙企业的披露控制和程序在及时记录、处理、汇总和报告合伙企业根据“交易法”提交或提交的报告中需要披露的信息方面是有效的。

财务报告内部控制的变化。我们对财务报告的内部控制在2021年第三季度没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。我们没有因为大多数员工或我们的办公室员工因新冠肺炎疫情而远程工作而对我们的财务报告内部控制产生任何实质性影响。我们不断监测和评估我们的内部控制环境，以确保我们的控制措施继续有效地设计，并在整个疫情期间继续有效运作。.

第II部分-其他资料

第一项：法律诉讼

除与其业务有关的普通例行诉讼外，合伙企业并无参与任何物业或任何物业须受其约束的重大法律程序。

第二项未登记的股权证券销售和收益的使用

(a)

无

(b)

无

(c)

2021年第三季度发行人购买股权证券：


				剩余的储存库数量为
			存托凭证	收据显示可能无法直接购买
期间	支付的平均成交价		作为公开宣布的新计划的一部分购买了	根据《中国发展计划》(经修订)

2021年7月1日-31日	$	—	—	571,561
2021年8月1日-31日	$	—	—	571,561
2021年9月1日-30日	$	—	—	571,561
总计			—

2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业可在12个月内购买最多30万张存托凭证(每张存托凭证为A类单位的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划从1,500,000张增加到2,000,000张存托凭证，并将该计划从2015年3月31日再延长5年至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合伙人将该计划再延长五年，从2020年3月31日延长至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业根据合伙企业第二份修订和重新签署的有限合伙企业合同，根据A类、B类和普通合伙人单位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比，回购与合伙企业回购任何存托凭证相关的一定比例的B类单位和普通合伙人单位。根据回购计划对存托凭证或合伙单位的回购可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。从2007年8月至20日至2021年9月30日，合伙企业已回购1,428,437张存托凭证，每张存托凭证平均价格为28.43美元(或每个标的A类单位852.90美元)，3,572个乙类存托凭证和188个普通合伙单位，均为每单位1,033.00美元，包括合伙企业支付的经纪费用在内，总计约44,718,000美元。

在截至2021年9月30日的9个月内，该合伙企业没有购买任何存托凭证。随着住宅租赁市场的复苏，合伙企业预计将在2021年第四季度恢复购买存托凭证。

第三项高级证券违约

没有。

第四项：矿山安全信息披露

不适用。

项目5.其他信息

2021年11月5日，David Reier被任命为NewReal，Inc.董事会成员和合伙企业的普通合伙人。

雷尔是美国阿伦特·福克斯律师事务所(Arent Fox LLP)波士顿办事处的合伙人。Reier先生持有马萨诸塞州法律执业执照，并获准在美国马萨诸塞州地区法院、美国破产法院、马萨诸塞州地区、美国最高法院和美国联邦索赔法院执业。Reier先生拥有加州大学伯克利分校的博士学位和哈佛法学院的法学博士学位。根据Reier先生为包括房地产在内的一系列行业的公司提供法律代表的经验，董事会得出结论，Reier先生具备担任董事会成员所需的经验、资格、能力和技能。

项目6.展品

请参阅下面的展品索引。

展品索引


展品编号：		展品说明：
(31.1)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节对合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(合伙企业唯一普通合伙人NewReal，Inc.的总裁兼董事)的认证.
(31.2)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节对合伙企业首席财务官詹姆森·布朗(财务主管和合伙企业唯一普通合伙人NewReal，Inc.的董事)的认证.
(32.1)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906节的规定，合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(合伙企业的唯一普通合伙人NewReal，Inc.的总裁兼董事)和合伙企业的首席财务官詹姆森·布朗(合伙企业的唯一普通合伙人NewReal，Inc.的财务主管兼董事)获得认证。
(101.1)		以下财务报表来自新英格兰房地产协会有限合伙企业季度表格报告：截至2021年9月30日的季度10-Q，格式为内联XBRL(可扩展商业地产语言：(I)合并资产负债表，(未经审计)(Ii)合并损益表，(未经审计)(Iii)合并合伙人资本变动表，(未经审计)(Iv)合并现金流量表，(未经审计)和(V)合并财务报表附注，(未经审计)(随函存档))，(I)合并资产负债表，(未经审计)(Ii)合并收益表，(未经审计)(Iii)合并合伙人资本变动表，(未经审计)(Iv)合并现金流量表，(未经审计)和(V)合并财务报表附注，(未经审计)(兹存档)。
(104)		封面交互式数据文件-封面交互式数据文件不会出现在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。


	新英格兰房地产协会有限合伙企业
	由以下人员提供：	/s/NEWREAL，Inc.

		其普通合伙人

	由以下人员提供：	/s/罗纳德·布朗
		罗纳德·布朗总统
	日期：2021年11月8日

根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。


签名	标题	日期
/s/罗纳德·布朗	普通合伙人总裁兼董事	2021年11月8日
罗纳德·布朗	(首席行政主任)

/s/詹姆森·布朗	司库兼普通合伙人董事	2021年11月8日
詹姆森·布朗	(首席财务官和首席会计官)

/s/GUILLIAEM Aertsen	普通合伙人董事	2021年11月8日
吉列姆·阿尔森(Guilliaem Aertsen)

/s/David Aloise	普通合伙人董事	2021年11月8日
大卫·阿洛伊斯

/s/安德鲁·布洛赫	普通合伙人董事	2021年11月8日
安德鲁·布洛赫

/s/Eunice HARPS	普通合伙人董事	2021年11月8日
尤尼斯·哈普斯

/s/萨莉·迈克尔	普通合伙人董事	2021年11月8日
萨莉·迈克尔


/s/David Reier	普通合伙人董事	2021年11月8日
大卫·雷尔