附件10.1

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租赁协议

之间

500学院路风险投资有限责任公司

地主

和

雅居乐治疗公司(Agile Treeutics，Inc.)

租客

日期：2021年8月6日

房舍：该大楼310号套房，位于
学院东路500号

新泽西州普林斯顿08540

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展品租赁

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租赁协议

本租赁协议(“租赁”)日期为2021年8月6日，由新泽西州有限责任公司500 College Road Ventures，LLC与新泽西州普林斯顿贫穷农场路101号之前办公地址为新泽西州普林斯顿贫穷农场路101号的特拉华州雅居乐治疗公司(Agile Treeutics，Inc.)签订，双方的办公地址为新泽西州普林斯顿贫穷农场路101号美国高速公路南段555号Bergman房地产公司(以下简称“房东”)和特拉华州雅居乐治疗公司(Agile Treeutics，Inc.)。

房东特此向租客和租客出租租出的房产(下文定义)，租期为(下文定义)，租期为(下文定义)，租金及所有条款和条件均在此列明。房东和租客根据本协议受法律约束，并考虑到1.00美元和其他善意和有价值的代价，特此达成如下协议：

第一条租赁基本信息。

第11.01节：政府大楼：

该大楼位于新泽西州普林斯顿大学路东500号，邮编：08540(下称“大楼”)。建筑物和建筑物所在的土地(“土地”)(“土地”)有时统称为“房地产”或“财产”(附件F对土地有更详细的描述)。

第1.02节。批租处所：

批租物业“是指出租予承租人的建筑物的一部分，面积约13,774平方英尺(包括本租约第2.06节所界定的可分配公用面积)，位于套房#310，详情请参阅附于本租约附件A的批租物业的楼面平面图或大纲，该面积就本租约的所有目的而言被视为批租物业的面积，且不得因任何计量不准确而作出修订。”批租物业“乃指位于套房#310的约13,774平方英尺的可租住物业面积(包括本条款第2.06节所界定的可分配公用面积)，详见附于本租约附件A的批租物业楼面平面图或大纲图。批租房屋包括对其进行的任何改建、增建或修葺。可出租面积的计算对双方及其继承人和受让人具有约束力和决定性。承租人有权使用大楼的健身中心、自行车共享计划、会议中心和咖啡馆(除咖啡馆购买、使用会议设施的标准设置/清洁费和健身班/私人教练费用等(如果提供)外，租户不收取任何费用)，但须遵守房东的合理规定和相关规定，租户有权使用大楼的健身中心、自行车共享计划、会议中心和咖啡馆(除咖啡厅购买费用、使用会议设施的标准设置/清洁费和健身班/私人教练费用等类似费用外)。

第1.03节。基本租金：

自生效日期起，基准租金应为转管物业每平方英尺可租租金26美元(即13,774美元)，转管物业的基准租金应于生效日期的周年日按年递增0.50美元。假设起租日期为2021年12月1日，租户在期限内缴纳基本租金如下：

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第1.04节。保证金：

租户已向房东交存94,350美元(94,350.00美元)作为保证金，受本合同第5.05节管辖。

第1.05节。期限：

本租约的期限为四十(40)个月，自生效日期起计，至下个月的最后一天(即生效日期后整整四十(40)个月)届满(“到期日”)。如果生效日期如第2.05节所述发生在2021年12月1日之后，则应推迟到期日(并调整上文第1.03节中的基本租金时间表)，以便如果该日期不是一个月的第一天，则期限应为四十(40)个月加上实际开始日期的下一个月的剩余天数(如果该日期不是一个月的第一天，则该初始部分月份的每月基本租金应为

第1.06节。租户的比例份额：

承租人按比例分摊的比例为租约处所的可出租总面积与建筑物总面积的比率。房东和租客根据大楼可出租面积158,235平方英尺确定租户按比例分摊8.70%。承租人按比例分摊的这一决定对双方及其继承人和受让人具有约束力和决定性。承租人的按比例分摊应适用于承租人根据第5.02节支付的增税金额和根据第5.03节支付的运营成本增加金额。

第1.07节。租户电费：

租户应每年支付24,793 20/100美元(24793.20美元)，按月分期支付2,066 10/100美元(2066.10美元)的租户电费。租户的电费是按1/100和80/100(1.80美元/平方英尺)的费率计算的。租约物业每年每平方英尺可租$(须根据第8.02节调整)。

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第1.08节。经纪人：

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第1.09节。业主和租户地址：

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第二条定义

如本文所用，以下术语具有以下含义：

第2.01节。评估估值：

物业的评估估值，包括物业改善的任何额外评估(因业主成功降低评估估值、市政府重估或其他原因而不时改变)，由适当的税务机关或最终行政诉讼程序厘定。税金以市政府全面评估的财产为基础计算。

第2.02节。基年：

确定税收增加额和经营成本增加额的基准年度为2022年历年。

第2.03节。建筑系统：

暖通空调、生命和安全、管道、电气、电梯、自来水、下水道、消防、报警系统和灭火系统以及建筑物和大楼的机械系统。

第2.04节。建筑结构：

大楼的外墙、屋顶、电梯、竖井、基础、承重墙的结构部分、结构楼板和次楼板以及结构柱和梁。

第2.05节。开始日期：

本租约的开始日期为(A)至2021年12月1日，及(B)基地建筑工程(以本段倒数第二句为限)及业主依法完成工程的日期，两者以较晚者为准。如果由于承租人延误而推迟了基本建筑申述和业主工作的实质完成，则开工日期应为业主合理估计在没有承租人延误的情况下业主工程和基础建筑申述基本完成的日期。尽管本协议有任何相反规定，但业主向租户表示，自开工之日起，作为基础建筑工程的一部分，业主自费(且不属于业主封顶)：(I)出租房屋和建筑结构将结构健全，无渗漏；(Ii)房屋出租，扫帚清洁，并符合法律规定；(Ii)出租房屋将没有违反现行法律的石棉和其他有害物质；(Iii)将有(Iv)公用地方将会运作良好；及。(V)楼宇系统将会运作良好(上文第(I)至(V)项，以下简称“基地大楼代表”)，并对大楼的暖通空调系统进行以下改装：更换为大楼提供暖气的锅炉；。提供冷却的30吨RTU

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将更换中庭；升级楼宇管理系统；在合理可行的情况下，为被拆卸的房舍服务的9台热泵的过滤器将从MERV-8升级为MERV-13，并将维修或更换被拆卸的房舍内的任何热泵；三座冷却塔中的两座将改装新的水处理系统(已经安装了两座)(第(I)项-(V)项)，包括上述对大楼暖通空调系统的改造，统称为(I)项-(V)项，包括上述对大楼暖通空调系统的改装(包括上述对大楼暖通空调系统的改装)；三座冷却塔中的两座将改装新的水处理系统(两座已安装)(第(I)项-(V)项)。尽管如上所述，只要开工日基地建筑申述属实，且业主已开始基地建筑工程并在努力工作以实质上完成基地建筑工程，则开工日期应在业主的工程基本完成后开始，即使基地建筑工程未实质完成也是如此。在不可抗力、制造商交货延迟、租户延迟或乡镇延迟批准计划、发放许可证、检查工作等情况下，业主应在2021年12月1日或之前采取商业上合理的努力，实质上完成对大楼暖通空调系统的上述修改。

第2.06节。公共区域：

大堂、走廊、入口、楼梯、自动售货区、电梯、车道、人行道、停车区、路缘、公共休息室、装卸区、垃圾设施、园林区以及业主不时提供和指定给租户一般非专有用途和便利的土地，包括其他租户及其各自的雇员、受邀者、被许可人或其他访客，可随时增加、减少、修改、更改或以其他方式更改。(三)本建筑物的大堂、走廊、入口、楼梯、自动售货区、电梯、车道、人行道、停车区、路缘、公共休息室、装卸区、垃圾设施、园境区及所有其他区域和设施只要对公共区域的这种改变不会对承租人进入或使用本租约中预期的租约房产造成重大干扰或重大破坏即可。

第2.07节。环保声明：

以任何方式与任何环境法有关的任何和所有行政、监管或司法行动、诉讼、要求、请求函、索赔、留置权、不遵守或违反通知、调查、诉讼、同意令或同意协议(统称为“索赔”)，包括但不限于(I)政府或监管当局根据任何适用的环境法提出的强制、清理、清除、响应、补救或其他行动或损害赔偿的任何和所有索赔，以及(Ii)任何第三方要求损害赔偿、分担费用、赔偿、收回成本的任何和所有索赔。危险材料引起的赔偿或禁令救济，或与危险材料相关的对健康、安全或环境造成的据称伤害或伤害威胁引起的赔偿或禁令救济。

第2.08节。环境法：

现在或将来生效的任何适用的联邦、州或地方普通法法规、法律、规则、法规、条例、法规或规则，以及在每种情况下经过修订的任何具有约束力的司法或行政解释，包括与环境或危险材料(包括与危险材料有关的健康和安全)有关的任何司法或行政命令、同意法令或判决。

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第2.09节。到期日期：

租赁期限的最后一天，另加任何续期期限。

第2.10节。危险材料：

根据任何适用的环境法，被定义为或包括在“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”、“污染物”或“污染物”或类似含义的定义中的任何物质。

第2.11节。房东的工作：

业主须完成附件附件B所列的已批租房屋的工程。

第2.12节。租赁年份：

每份租约在租赁期内的每一年，从开始日期开始。第一次租赁年度应包括开工日期发生的第一个月的余额。

第2.13节。抵押贷款：

现在或以后可能影响、阻碍或留置财产的任何抵押，以及其任何续期、修改、合并、更换和延期。

第2.14节。抵押权人：

抵押的任何持有人及其继承人和受让人。

第2.15节。运营成本基础：

基本年度内发生的运营成本的总金额。

第2.16节。运营年度：

营业年度是指任何历年。

第2.17节。停车区：

业主可不时将毗邻建筑物指定作停车用途的物业部分转让或再转让给停车区，只要该转让或再转让不会对租客进入或使用本租约所设想的租约处所造成重大干扰或实质干扰，亦不会要求租客招致任何费用即可，否则，业主可随时将该部分转让或再转让给该停车场，只要该转让或再转让不会对本租约所设想的租客进入或使用该租约造成重大干扰或严重干扰，亦不会要求租客招致任何费用。在不向承租人支付额外费用的情况下(除非包含在运营成本中)，承租人应被允许与其他承租人共同使用总共五十四(54)个停车位，受本条例第11.04节管辖，该条款基于每1,000平方英尺租赁面积的停车比例为四(4)个停车位。房东表示，该物业目前没有预留停车位。

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除政府法律、法规或条例(即残疾人空间)所要求的以外，与物业的正常运营(即送货空间)或其他商业合理原因(即容纳老年人)相关的权利。如果房东出于前一句或类似原因以外的原因指定预留停车位，则租户有权获得商业上合理数量的预留停车位)。

第2.18节。房地产税基：

基准年度内应缴房地产税的美元金额，通过乘以基准年度的税率确定(由于房东成功降低了评估的估值、市政府重估或其他原因，评估的估值可能会不时发生变化)乘以基准年度的税率来确定应缴的房地产税的美元金额(由于房东成功地降低了评估的估值、市政府的重估或其他原因，评估的估值可能会不时发生变化)。

第2.19节。租金：

租金包括基本租金和承租人电费的附加租金、增税金额、经营成本增加金额(每一项均按本合同定义)以及承租人在本合同项下应向房东支付的任何其他费用。尽管本租约中有任何相反规定，非经常性项目的额外租金应在房东向租户提供发票后三十(30)天内到期并由租户支付。

第2.20节。纳税年度：

纳税年度是指任何历年。

第2.21节。税费：

就建筑物及/或土地或位于建筑物及/或公用地方的装修、固定装置及设备而征收的所有房地产税、收费及评估(减去业主为租客、租客及业主的利益而在任何期间实际收到的任何退税或退税)，以及业主因税务上诉以降低评估估值而招致的所有费用、开支及成本。税项不应包括(I)对物业业主转让物业征收的任何所得税、资本利得税、特许经营税及/或转让税；(Ii)纯粹因物业的出售或再融资而直接产生的任何税项或税项增加；(Iii)对净收入或净利润征收或计算为其函数的税项(包括但不限于任何联邦、州或地方净收入或净利得税)；(Iv)任何遗产、遗产、赠与、转让、消费税、股本继承、继承、任何遗产税、遗产税、赠与税、转让税、消费税、股本继承税、资本股权税或净利润税(包括但不限于任何联邦、州或地方净收入税或净利润税)；(Iv)任何遗产、遗产、赠与、转让、消费税、股本继承、(V)纯粹因在物业上增加可出租面积而直接导致的税项增加；或。(Vii)因业主未能在到期时及时缴付业主有责任缴付的任何税款而因业主的过失而招致的任何利息收费或罚款。

第2.22节。租户当事人或租户当事人：

承租人的雇员、高级管理人员、董事、股东、合伙人、成员、管理成员、被许可人、转租人、受让人、承包商、分包商、供应商、继任者和受邀者。

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第2.23节。期限：

租赁期为开始日期至到期日，包括任何适用的续期期限。

第2.24节。工作日。

“工作日”或“工作日”指星期一到星期五，节假日除外。

第三条出租房屋的准备工作

第3.01节。房东的工作：

第3.02节。无代表：

除本租约明文规定外，业主已就该批租物业、该建筑物或该物业作出任何陈述、契诺或保证，且不作任何陈述、契诺或保证。

第四条术语

第4.01节。期限：

本租赁期自生效之日起生效，并于期满日届满，除非根据本租约条款提前终止或延长。

第4.02节。开始日期：

开工日期为本合同第2.05节规定的日期(受第2.05节规定的调整)。

第4.03节。到期日期：

期满日期为期限的最后一天。如果本租赁因违约事件(如下所述)在到期日之前被取消或终止，

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承租人在本租赁条款下的责任应继续如本合同第XVI条所述。

第五条v.租金。

第5.01节。基本租金：

承租人应以第1.03节规定的金额向房东支付基本租金，无需通知或要求，自生效之日起按月分期支付(但第一笔每月分期付款应在本租赁签定时到期)。如果开始日期不是一个月的第一天，第一期基本租金和额外租金应按开始日期起至该月最后一天(包括该日)的每一天按比例分摊。随后的每期分期付款应在期限内每个月的第一天到期。如果到期日发生在任何一个月的最后一天以外的某一天，则该期限最后一个月的基本租金和附加租金应以相同的方式按比例分摊。

第5.02节。增税金额：

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在税务报表上，以及(6)支付下列应缴的任何额外税款。全年不满一年的增值税，应当按比例分摊。

第5.03节。运营成本增加金额：

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此后，除基准年度外，业主应向租户提交一份合理详细的报表(“运营报表”)，其中包括租户在该适用运营年度(向租户提交运营报表之日以下称为“开单日期”)应支付的运营成本增加额(如有)，该运营报表应包括运营成本按不同类别运营成本的细分或其他商业合理形式的运营报表(以下称为“开单日期”)，房东可选择将运营成本细分为不同类别的运营成本或其他商业合理形式的运营报表。每份经营报表应注明承租人在本经营年度或下一个经营年度应支付的每月经营成本增加额，以及根据该适用经营年度的经营成本预算计算该等每月经营成本增加额的方法。

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如果承租人在任何审计之前支付经营对账单和/或税务报表上显示的所有到期金额，且承租人不得在任何适用的宽限期或补救期限之后拖欠租约，则承租人不得在经营报表和对账报表和/或税务报表所依据的记录中支付所有到期款项。这种审计应在租户向业主发出争议通知后立即进行。代表租户进行的任何审计费用应完全由租户承担；但如果检查发现房东夸大了运营成本和/或税款超过5%(5%)，房东应在租户提出要求后三十(30)天内偿还租客合理的检查费用和费用。在任何情况下，任何审计都不应由以应急费用为基础的事务所进行。审计应在业主将业主的账簿和记录提供给租户审计师后三十(30)天内开始，并应在开始后九十(90)天内结束。审计应在业主保存其账簿和记录的地方进行，不得无理干预业主的业务行为。承租人及其审计人员应以保密方式对待任何审计，并在业主要求的范围内，在开始审计前各自签署业主为业主利益的合理保密协议。承租人应在承租人收到后五(5)个营业日内向业主提交一份审计副本。本条款第5.03(D)节不得解释为限制、暂停, 或免除承租人在到期时支付经营成本增加金额或税收增加金额的义务(包括对账报表上显示的上一营业年度或税务报表上显示的上一纳税年度的任何少付款项)。业主有权自费由业主选择信誉良好的第三方注册会计师对租客的审计进行审查，该会计师的决定应以公认的会计原则为基础，对业主和租客均具有决定性和约束力。如果由于租客检查房东的账簿和记录或审核房东的账簿和记录以及独立注册会计师的审核，发现对帐单和/或税务报表有错误，房东应相应修改对帐单和/或税单，房东应在三十(30)天内将租客多付的款项退还给租户，租户应在书面付款要求后三十(30)天内支付欠款。任何审计和随后的付款调整应被视为争端解决的最终结果。如果承租人在收到任何对账单和/或税单后一百二十(120)天内未将争议通知房东，承租人应被视为已接受房东的对账单和/或税单。

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为符合生效日期后生效的任何适用法律及/或规例而作出的改善；及(Iii)为改善建筑物及其租户的健康、安全及福利而作出的改善(包括但不限于与花洒及灭火系统有关的改善)。任何该等资本改善应根据公认的会计原则或业主建筑师或工程师所厘定的其他合理基础，按其各自的使用年限以直线方式摊销，而该等使用年限则须以一般公认的会计原则或业主的建筑师或工程师所厘定的其他合理基础为基础，按各自的使用年限摊销。该摊销金额应包括以下两者中较大者的利息：(I)年利率7%(7%)或(Ii)比《华尔街日报》宣布的最优惠利率高出3%(3%)，因此而可能不时发生变化；

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任何费用项目都不应计入运营成本或从运营成本中剔除，但不得超过一次。尽管本协议有任何相反规定，房东同意将可控运营成本的累计增幅限制在每年比上一运营年度增加5%(5%)的基础上。“可控运营成本”包括除不可控费用外的所有运营成本，包括但不限于：除雪、水电、保险、非经常性项目、维修和维护(不包括暖通空调、电梯、景观美化、清洁等合同服务成本)。以及根据上述第5.03(F)节和第(Xiv)节遵守任何法律、规范、规则、法规等的费用。

第5.04节。缴交租金或额外租金：

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在此明确提供)。尽管本租约中有任何相反规定，非经常性项目的额外租金应在房东向租户提供发票后三十(30)天内到期并由租户支付。

第5.05节。保证金：

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第六条标志

第6.01节。建筑目录：

房东应自费将租户姓名列入大楼入口大堂区域的租户名录和每层楼的租户楼层名录(如果适用)。自本文件之日起，该大楼的这两个目录均已存在。

第6.02节。租户门牌：

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第七条修理、改建、遵守、移交。

第7.01节。业主维修保养：

业主须对建筑物的公用地方作出或安排作出所需的修葺、更换及保养，而业主须对建筑物或物业(包括转管处所的屋顶、基础、楼面、外墙、窗户及任何承重内墙)作出或安排作出必需的修葺、更换及保养；及电力、管道、暖通空调及机械系统(但位于批租处所内及/或只服务于批租处所的系统及固定装置，由承租人自行负责)，但因(I)承租人、承租人代理人或受邀请人的任何作为、遗漏或疏忽；(Ii)承租人未能履行或遵守本租约的任何条款、条件或契诺；或(Iii)任何改装、安装、加建或加装，对建筑物或房地产造成的任何损害除外；或(Iii)因以下原因而对建筑物或不动产造成损害：(I)承租人、承租人代理人或受邀请人的任何作为、遗漏或疏忽；或(Iii)承租人未能履行或遵守本租约的任何条款、条件或契诺；或第(I)、(Ii)、(Iii)项所列损坏将由房东负责修理，费用由租户承担。房东的所有维修、更换和维护应与为可比建筑提供的合理习惯相同。

第7.02节。租户维修保养：

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第7.03节。业主批准改善：

在业主的工作和基础建筑工程完成后，未经业主事先书面同意，租户不得对出租房屋或其任何部分进行改建、增建或改善(“改建”)或其任何部分(室内改善或装饰性的改建不需业主同意)，不得无理扣留或拖延，但如果任何改建会对建筑系统和/或建筑结构造成不利影响，则业主应被视为合理地拒绝同意，但如果任何改建会对建筑系统和/或建筑物的结构造成不利影响，则房东应被视为合理地拒绝同意，但如果任何改建会对建筑系统和/或建筑物的结构造成不利影响，则租户不得无理扣留或推迟该等改建、增建或改善。双方同意，基地建筑工程和房东工程不属于改动。在开始任何工程之前，承租人应(I)向业主提供(I)任何平面图和规格的复印件(或者，如果提议的工程(例如，油漆或其他装饰性改动)不需要施工许可且通常不需要平面图和规格，则应对要进行的工程进行合理准确的描述)，(Ii)法律可能要求进行此类工程或装修(入住证除外)的任何许可证副本，以及(Iii)保险证书副本，保险金额为本合同所要求的保险金额，(Ii)根据本合同所要求的保险金额，提供给业主(I)任何平面图和规格的复印件(或者，如果不需要施工许可证，且所建议的工程(例如，油漆或其他装饰性改动)通常不需要平面图和规格)，为承租人在批租房屋内或附近施工的每个承包商和/或供应商。在任何情况下，业主应被允许以其唯一和绝对的酌情权批准承租人使用承包商进行暖通空调工程、管道工程、机械工程或电力工程，这些批准不得无理地被拒绝或拖延。, 但该等承建商须收取商业上合理的费用。房东同意在房东收到后七(7)个营业日内对任何要求批准任何计划和规格(如果包含特殊变更，还需确认)和承包商的书面请求作出回应。根据任何适用的政府当局的所有要求、所有所需保险单的条款和条件以及本合同中包含的与承租人工作相关的任何其他规定，任何允许的更改应以良好和熟练的方式进行，并使用建筑标准或质量更好的材料。租客的改建须尽量减少对建筑物内目前正在进行的其他建造活动的干扰，或对任何其他租客对其租用处所的使用或占用造成最小程度的干扰。承租人应在提交账单后三十(30)天内偿还房东与任何变更相关的所有实际合理的自付费用，包括业主或其代表为审查和批准承租人的计划和规格以及监督变更施工而产生的所有管理费、工程费、外部咨询费和施工费。未经业主事先书面同意，租户不得使用公共区域的任何部分进行任何改动。承租人所作的任何改动在安装后应成为业主的财产，并应在本租约期满或更早终止时保留并随租约房产一起交还，除非业主要求拆除商务办公室中不常见的任何此类改动(“特殊改动”)。, 双方同意，承租人的布线和布线不属于特殊更改。尽管本合同有任何相反规定，业主同意在初步空间平面图上没有任何专业改动。如果房东要求移除该等专业变更，应在批准时通知承租人(如果房东在批准任何此类变更时未发出通知，则承租人对该变更没有移除义务)，承租人应立即并尽一切努力(但无论如何不迟于租赁期满或提前终止后十(10)个营业日)移除所做的所有或任何部分专业变更，费用和费用由房东自行承担(但无论如何不得晚于租约期满或提前终止后十(10)个营业日内)，承租人应立即承担全部或部分移除该等专业变更的费用和费用(但无论如何不得晚于租赁期满或提前终止后十(10)个营业日内)。

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限制楼梯(如适用)，并以良好和熟练的方式维修和恢复租约处所的原状，合理的损耗、伤亡和谴责除外。承租人同意赔偿、辩护并使房东免受因此类工作而造成的任何和所有损失、责任、损害费用或费用(包括但不限于合理的律师费、支出和法院费用)。上述赔偿在本租赁期满或提前终止后继续有效。业主同意或批准任何改动(或因此而产生的平面图或规格)不构成业主的陈述或担保，也不构成业主的接受，即这些改动符合良好的建筑和/或工程实践，或符合所有适用的法律和保险要求，承租人应单独负责确保所有此类遵守。

第7.04节。紧急维修：

如果在紧急情况下，需要由租户进行任何维修或更换，业主可进入租约房产，并着手进行或安排进行该等维修或更换，费用由业主承担。房东应提前通知租客发生这种紧急情况。在房东提交此类维修或更换的账单后三十(30)天内，租户应补偿房东合理的维修费用。

第7.05节。电线：

除非业主在图则和规格中批准或按照上文第7.03节的规定安装电气设备，否则承租人不得安装任何电气设备，使该房屋、建筑物或物业内的线路超载，或将干扰该建筑物的其他租户的使用；但前提是业主同意向该房屋提供等同于电力容量的电力服务。如果承租人进行此类安装，房东可要求承租人进行任何必要的、符合所有所需保险单的条款和条件以及适用政府当局的所有要求的更改和/或维修，费用和费用由承租人承担。承租人应对因承租人造成的电气过载而造成的大楼内任何地方的所有损坏负责或承担法律责任。

第7.06节。交回处所：

在期满之日，承租人应迁出并交出所有改建、固定装置(行业固定装置除外)、空置、清洁和状况良好的、空置的、清洁的、状况良好的改建、固定装置(行业固定装置除外)、安装、增建和改善，正常损耗、伤亡和谴责除外，除非房东对特殊改建另有书面规定。在期满之日或之前，承租人应自费将承租人的所有非附属于承租人的房产(包括但不限于承租人的家具、隔断、工作台和承租人的所有其他个人财产)从租约处所移走，但承租人与房东明确书面同意保留并成为业主财产的项目除外，并应完全修复因此而对租约处所或建筑物造成的任何损坏，并应自费将其移出，并应完全修复因移走而对租约处所或建筑物造成的任何损坏，但不包括租户与业主明确同意保留并成为业主财产的项目，租户应自费将其移走，并应完全修复因此而对租约处所或建筑物造成的任何损坏。租客或任何分租客或占用人的任何动产，而该动产在终止后仍须留在批租处所内或之上。

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21

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在业主的选择下，本租约可被视为已被该租客、分租客或占用人抛弃，并可由业主保留作为其财产，或以业主认为合适的方式处置，而无须负上责任。承租人应向房东报销房东因执行上述规定而发生的任何合理费用或支出。房东对租户或任何分租客或住户拥有的任何此类财产发生的任何损失或损坏概不负责。承租人在第7.06节项下的义务在期满日期后仍然有效。

第八条服务和公用事业

第8.01节。业主服务：

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22

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截至本租约之日的送电成本与可能不时出现的电价上涨之间的差额。下班后使用服务的费用应视为额外租金，并应每月与基本租金一起支付给房东。房东不得向租户收取目前提供的任何保安服务的费用。

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如果租户未在营业后十(10)天内停止过度使用电力或水，租户应事先征得业主的书面同意，该书面同意不得无理拒绝或拖延，如果业主同意，业主可安排安装水表或电流表，以测量超额用水和电流的大小，房东应事先取得业主的书面同意，不得无理拒绝或拖延该书面同意，如果房东同意，房东可安排安装水表或电流表，以测量超额用水量和电流量。任何该等咪表的合理费用须由租户支付作为额外租金。承租人同意在书面付款要求后三十(30)天内立即向房东支付额外租金，并按提供该等服务的当地公用事业或机构(视情况而定)收取的费率向房东支付所有该等超额水和电流的合理成本(如有，或房东合理估计)，外加为计算如此消耗的水和电流而产生的任何额外费用。

第8.02节。电力：

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第IX条。使用和操作。

第9.01节。使用：

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并符合所有适用的法律和保险要求。租户须在租约处所内进行业务，不得对其他租户或业主造成任何滋扰或无理干扰其对大厦的管理。承租人不得明知而在批租处所或建筑物内或其附近进行或准许进行任何活动，或在该批租处所或建筑物内或其附近放置任何设备，以致有效保险范围失效或大幅提高该批租处所或建筑物的火险或其他保险费率；但只要承租人本身的准许用途并不被视为违反本条款。如果承保范围失效或火灾保险或其他保险的费率大幅提高，或由于承租人、其代理人、雇员、代表或承包商、房东的任何行为或不作为而发生或受到任何保险公司的威胁，则该声明或威胁应为证明上述情况的确凿证据，证明该费率的大幅提高是由于承租人的上述行为，或由于承租人或其周围的内容物或设备造成的，因此，承租人应承担增加租金的责任，并应被视为根据本租赁到期的下一个月基本租金分期付款应支付的额外租金；但是，承租人的许可使用本身不应被视为违反本判决。在任何情况下，承租人不得将任何危险、有毒、放射性或爆炸性物质引入或准许存放在该批租约处所内或带进该建筑物内，但该等物料的数量及数量均属此类写字楼的正常及惯常，并符合所有适用的法律及保险规定。

第9.02节。规章制度：

本条例附件附件C所载的现行规则及规例，以及业主在其中作出的任何改变，如(I)业主应已通知租客该等特别改变，(Ii)该等改变不会对租户在转管楼宇内的业务经营造成重大不利影响，及(Iii)该等改变不得增加租金，则该等改变将不会增加租金。承租人应遵守房东不时为建筑物和物业制定的所有规章制度，但如有任何变化，应至少提前五(5)天通知承租人。房东不得对租客实施歧视性的规章制度。

第9.03节。对租客活动的限制：

(a)垃圾：(一)承租人应按照房东制定的规章制度处理和处置所有垃圾和垃圾。

(Ii)业主应按照附件D中包含的清洁规范提供垃圾和垃圾清运服务。

(Iii)承租人应根据附件D中规定的清洁规范安排任何超出业主处理数量的垃圾和垃圾的清除，费用由承租人自理。

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26

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不得在其内处置任何可能堵塞、侵蚀或损坏批租处所、建筑物或地产的管道及导管的物质。

第9.04节。遵守法律：

第十条利益转移，留置权优先。

第10.01节。转让和转租：

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10.01(K)在此情况下，将出租的房产或其任何部分转租或许可，或仅将本租约转让给承租人的关联公司(如(1)承租人的母公司、分公司或子公司，或与承租人共同控制、控制或共同控制的实体，或(2)与承租人合并或收购，或(3)转让给因与承租人、其继承人或受让人合并或合并或以其他方式重组而幸存的法人团体或其他商业实体规定：根据法律的实施，或根据合并或合并或重组文书中包含的有效条款，参与该合并、合并或重组的公司或其他业务实体的责任由在该合并、合并或重组中幸存下来的公司或其他业务实体承担，或(4)向公司或其他业务实体收购承租人的全部或基本上全部资产，或(5)向公司或其他业务实体收购承租人的全部或基本上全部未偿还股票或其他所有权权益)，然而，承租人应继续负责全面履行本租赁项下的所有义务。

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28

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就本租约而言，除第10.01(A)节另有规定外，涉及租户的合并、重组或解散，或本租约通过法律实施的任何转让，应被视为本租约的转让，此外，出售、发行或转让任何直接或间接控制租户的公司实体的有表决权股本或任何法人实体的有表决权股本，或出售、发行或转让任何直接或间接控制租户的非法人实体的任何权益，均应被视为本租约的转让，而出售、发行或转让将导致应被视为本租赁的转让，但前述规定不适用于在纽约证券交易所、美国证券交易所或任何其他国家认可的证券交易所交易的股票。除第10.01(A)节另有规定外，如果承租人是合伙、信托或非法人团体，则出售、发行或转让其中的控股权或其中的权益而导致承租人的表决权控制权发生变化，或出售、发行或转让直接或间接控制承租人的任何合伙企业、信托或非法人团体或公司的多数权益或改变其表决权控制权，或出售、发行或转让任何普通合伙企业或承租人或任何该等实体的管理权益的任何部分，均应视为出售、发行或转让。

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29

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和性能。因此，如果租户违约超过任何适用的通知和补救期限，房东可以向受让人或分租客收取年度基本租金和额外租金(视情况而定)，在任何一种情况下，房东都可以将收取的任何金额应用于本合同项下的年度基本租金和额外租金，而不会因此放弃本合同的任何规定或免除承租人履行本合同项下义务的责任。

(g)业主对本合同项下任何转让或转租的同意，不应视为对任何进一步提议的转让或转租的同意，该等转让或转租应受本节第(10.01)节管辖。

(h)故意遗漏的。

(i)如有转让或分租的要求，租客须向业主支付1,000元的转让/分租费，以支付租客提出任何该等业主同意的书面要求时业主(或业主代理人)的费用。租户还应在书面付款要求后二十(20)天内偿还业主(或业主代理人)与任何拟议转让或转租相关的所有合理成本和开支(包括合理的法律费用)，无论是否获得业主同意。

(j)承租人特此赔偿、辩护并使房东和房东代理人免受因下列原因可能导致的任何和所有损失、责任、损害赔偿、费用和开支(包括合理的律师费)：(I)任何受让人或分租人或建议的受让人或分租人，或(Ii)任何经纪人或其他要求与受让人或分租客或拟议转让或转租有关的佣金或类似赔偿的人，或(Ii)任何受让人或转租人，或(Ii)任何经纪人或其他人要求与受让人或转租人有关的佣金或类似赔偿的任何损失、责任、损害赔偿、费用和开支(包括合理的律师费)。

(k)承租人应在收到后十(10)天内，在扣除承租人因转租或转让而产生的合理和习惯的自付交易成本后，向业主支付承租人因转租或转让而收到的所有补偿的50%(50%)，超过可分配给其所涵盖部分的总租金的50%(50%)。

(l)承租人可以不经业主事先书面同意，不受业主收回和利润分配权的限制，允许空间占用者(如下定义)占用租赁物业内的办公室和/或使用办公空间，但须遵守承租人根据本租约承担的义务，并且条件是：(I)空间占用者占用的总面积不得超过租赁物业总面积的10%(10%)，(Ii)空间占用的部分不得超过该空间占用的部分租约处所的其余部分由租户占用，以及(Iii)任何空间占用人不得有单独的入口。承租人须在空间占用人首次入住该批租约处所的日期前三十(30)天，向业主发出有关空间占用人占用该批租约处所任何部分的通知。除许可证外，空间占用人对本租约或转租物业并无任何权利或权益，他们对转租物业的使用须受本租约条款的规限，包括但不限于根据本租约第XIV条的规定提供所有保险的义务，并须在入伙前向业主提供有关证明。承租人应

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使空间占用者遵守本租约的所有条款和条件。承租人不得因任何空间占用人占用该批租物业内的办公室或办公空间而免除本协议项下的任何承租人义务。在此使用的术语“空间占有者”是指作为承租人的服务提供商或以其他方式与承租人有真诚业务关系的任何人。

第10.02节。从属关系：

第10.03节。受权律师：

如果受让房产、建筑物或房地产以抵押为抵押，而该抵押被取消抵押品赎回权，或者如果它们根据止赎被出售，或由于该抵押下的违约，(A)承租人不得否认本租约或其在本租约项下的任何义务，以及(B)在该止赎或出售时，应适用抵押权人或购买者的要求，承租人应根据本租约的执行条款委托该抵押权人或购买人签立。

第10.04节。业主权益的转让：

本租约所使用的“业主”一词，仅指业主或当时管有该批租楼宇、建筑物或物业的抵押权人。如出售该建筑物或该财产，或该建筑物或财产出租予任何人(在本租契的规限下)，业主应并据此完全免除及解除其在本租契下产生的所有契诺、义务及法律责任。本节第10.04条应不时适用于每位业主，且不限于建筑物或物业的第一业主。

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第10.05节。抵押权人的权利：

第十一条。公共区域。

第11.01节。公共区域的使用：

在租期内，根据本租约和房东规章制度的条款，授予租客和租客双方以下特权，可以与房东和房东的任何指定人共同使用物业的某些部分：

(i)使用第2.06节定义的公共区域的非独占许可；以及

(Ii)非专有特权，可使用业主不时指定的出入口，从毗邻物业的公共街道或公路，通过指定的适当出入口进入批租物业。

第11.02节。业主权利：

尽管有任何相反的规定，房东仍有以下权利：

(Ii)禁止机动车在原指定区域内停车、通行，改变专用停车位的位置；

(Iii)暂时关闭任何公共区域进行维修、保养、改建或改善；

(Iv)在公共区域增建或增建永久性或临时性的建筑物或改善设施；

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(v)开辟通向业主其他物业的通道、人行道或其他通道；

(Vi)修改停车区的位置，但修改停车区的任何一项符合乡镇的停车要求。

业主同意，其行使该等权利的方式应尽量减少对租客造成的不便，并不会不合理地干扰租客占用、进入及使用该批租物业的能力。

第11.03节。许可证编号：

为了限制租户员工使用房东指定或可能指定为残疾人、预留、访客或限制停车区的区域，租户同意在房东要求的任何时间向房东提供租户和租户代理人的任何车辆的牌照号码。

第11.04节。停车区：

第XII条。破坏或损坏。

第12.01节。减免租金：

如果该转管物业因火灾或其他意外事故而部分或全部受损或损毁，则在该转管物业已无法租赁的范围内，以及自该等损坏或损毁之日起至该物业转为可租赁之日止的期间内，根据本协议须支付的基本租金及额外租金须予减收。如果承租人在任何修复工程进行期间重新使用该批租物业的一部分作办公用途，并且在该物业完全可租用之日之前，承租人应自该租用之日起支付可分配给该部分的基本租金。

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第12.02节。业主终止合同：

如果建筑物因火灾或其他意外事故而损坏或被毁，以致需要业主合理认为超过建筑物全部可保价值25%的支出，或者如果转让的房产被火灾或其他意外事故完全摧毁或严重损坏，以致业主合理地认为(在火灾或其他事故发生后三十(30)天内交付给租户)，无法在损坏或损坏之日起一百八十(180)天内完成对该房屋的维修，则在上述任何一种情况下，业主可在事故发生及租客收到业主通知后三十(30)天内以书面通知租户终止本租约，并指明终止日期(不得早于终止通知后三十(30)天)。在这种情况下，租户应立即迁出、交出和腾出出租的房产，但不损害业主在终止之日对租客的权利和补救，或在终止后的权利。如果合同终止，本合同项下应支付的基本租金和附加租金应自损坏或销毁之日起递减。

第12.03节。业主重建的义务：

如该批租物业的全部或任何部分因火灾或其他意外而受损，而业主并未选择终止本租约，则业主须在该事件发生后的一段合理时间内，将该批租物业或该部分修葺或重建至紧接生效日期前的状况，但合理损耗除外。尽管本节第12.03节有上述规定，但如果房东在房东的保险承运人为房东的房屋修复提供保险收益后一百八十(180)天内，房东仍未按房东的要求实质完成租赁房产的修复，(该日期可按房东无法控制的不可抗力条件造成的延误和/或租户和/或租户当事人对房东的身体干扰造成的每一天延长一天)，而非房东所能控制的不可抗力条件造成的，或租户和/或任何租户当事人对房东的身体干扰造成的延迟，则该日期可被延长一天(因房东无法控制的不可抗力条件造成的延误，以及/或租户和/或租户各方对房东的身体干扰造成的延误)。如果租客不配合房东修复出租房屋)，则房客有权通过书面通知房东终止本租约，该终止通知自发出书面通知后六十(60)天起对房东和租客有效并具有约束力，除非房东在发出书面通知后六十(60)天之前实质上完成了要求房东进行的维修和修复工作。(B)在发出书面通知后六十(60)天内，除非房东在发出书面通知后六十(60)天内实质上完成了要求房东进行的维修和修复工作，否则房东将有权终止本租赁，并且该终止通知自发出书面通知之日起六十(60)天起对房东和租客有效并具有约束力。

第12.04节。业主的法律责任：

业主没有义务支付任何损害，赔偿或索赔不便，业务损失或烦扰所造成的任何伤亡，或维修或恢复任何部分的房屋或建筑物根据本条规定。

第一百三十三条。谴责

第13.01节。定义：

如本文所使用的，以下词语具有以下含义：

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(i)征用：因政府当局行使任何征用权、谴责或在其威胁下购买而剥夺或损坏被剥夺的房屋、建筑物或财产或其任何部分。

(Ii)取得日期：就任何取得而言，宣判当局有权管有该批租处所、该建筑物或该财产或其任何部分的日期。

(Iii)赔偿：任何收取的收益，减去与之相关的所有费用，包括合理的律师费。

第13.02节。接收批租处所：

第13.03节。临时使用的：

如承租物业被用作临时用途，本租契将继续完全有效，承租人应继续遵守其所有规定，但因取得该等规定而不可能或不可行的情况除外。基本租金及额外租金在收取期间须予减收，减幅及减租期限为该批租物业不能承租的范围及期间。

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第13.04节。裁决的处置：

所有奖项均归房东所有，租户不得参与。承租人特此将可能授予承租人的任何奖励中的任何份额转让给房东，但承租人有权就由承租人和承租人的搬家和搬迁费用支付的任何租赁改进的未摊销费用单独提出索赔，前提是这不会减少房东的奖励

第十四条。房客的保险。

第14.01节。一般保险：

(i)在租期内，承租人应自费获得并保持充分的效力和效力：

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(4)雨伞形式-雨伞形式或超额责任保险，提供本文第(2)款所指的商业一般责任保险单的最低承保范围，每次事件和每次合计的限额不低于300万美元。

(Ii)承租人的保险单应当规定，承租人的作为或者不作为不影响或者限制保险人赔偿损失的义务。如果承租人收到承保人的取消通知或任何其他通知，可能对承保人在承保单下的承保范围产生重大不利影响，承租人应立即向房东交付该通知的副本。

(Iii)承租人应促使信誉良好的独立保险商出具承租人的保险单，这些保险人(X)被允许在新泽西州开展业务，(Y)在Best‘s Insurance Guide(或其任何继承者)中被评为具有A级的一般投保人评级和至少VII级的财务评级(不言而喻，如果不再发布此类评级，则该保险人的财务完整性应符合截至本合同日期的Best’s Insurance Guide中构成此类评级的标准)。

(Iv)承租人有权履行承租人的义务，将承租人的财产保单和责任保单与综合保险单一起承保，前提是该综合保险单按每个事件或每个地点规定，与任何其他地点相关的损失不会损害或降低承租人物业的可获得保护水平，低于本租约所要求的金额。

(v)在符合第14.01节规定的情况下，承租人和房东应各自在被保险方投保的任何保险单中获得适当的条款或在其上背书，根据该条款，保险公司放弃代位权或同意放弃追偿权利。承租人和业主双方还同意，在获得放弃代位权或同意放弃追偿权的条款或批注后，被保险方不得就因被保险人的保险单所承保的火灾或其他危险对其财产或他人财产造成的任何损失或损害向另一方提出任何索赔或寻求赔偿；但本合同中所载的免除、解除、免责和不起诉的约定应受放弃的条款和规定的限制，并与放弃条款的条款相同。

(Vi)如果如本合同第14.01(V)节所述，包括放弃代位权条款需要支付额外的保险费，则承租人或房东应将任何此类额外保险费的金额告知另一方，另一方可自行选择支付该额外保险费，但没有义务支付该额外保险费。如果该另一方不选择支付该附加保险费，则被保险方不需要获得该代位权条款的豁免。

(七)如果承租人或房东在支付额外保险费后仍不能获得放弃代位权条款，则该当事人应尝试将另一方指定为适用保险单下的附加被保险人(但不是损失收款人)。？如果将另一方指定为附加被保险人(但不是损失收款人)而需要支付附加保险费，则该方应通知另一方

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任何该等额外保费的数额，另一方可自行选择支付该等额外保费，但无义务支付该等额外保费。如果另一方不选择支付该附加保险费，或者即使支付了附加保险费，也不可能将另一方指定为附加被保险人(但不能指定损失收款人)，则(在任何情况下)该另一方应通知另一方，该另一方没有义务将另一方指定为附加被保险人。

(八)在生效日期或之前，承租人应根据第14.01节的规定，向业主提交要求承租人携带的适当的保险证书，包括第14.01节所要求的放弃代位求偿权的证据和指定其他投保人的证据。承租人应至少在保险单到期前十(10)天向业主提交每次续签或更换保险单的证据。如果租客未能及时获得并交付上述证明和证据给房东，房东可以提前五(5)天通知租客，但没有义务代表租户购买本租约第14.01(A)节规定的所有保险，并将该保险的合理费用作为下一期基本租金应支付的额外租金。承租人未能及时获得、交付和/或保持有效的保险、证书和证据应(Y)被视为违约事件，使房东有权行使本租约中规定的任何或所有补救措施，和/或(Z)如果未能及时获得、交付和/或保留有效的保险、证书和证据，则根据附件B-2第2.3节的规定，如果该失败延误了承租人在房东基本完工后(如附件B-2第5.1节所定义)对租户的占用，则应被视为承租人延误。

(Ix)业主有权在不少于三十(30)天通知承租人的情况下，随时在期限内随时要求承租人增加根据第14.01节规定必须维持的承保金额和/或类型，达到当时大楼附近同类写字楼(“可比建筑”)的习惯承保金额或承保范围。

(x)故意遗漏的。

(Xi)在该批约处所内为租户进行改建的承建商，在该等改建工程进行时，须投保商业一般责任保险、工伤补偿及伤残保险。承租人承包商须维持的商业一般法律责任保险，须符合业主合理要求的责任限额，但在任何情况下，每次事故不得少于$1,000,000，但最少须有$2,000,000的最低一般总限额。房东和管理代理人应被指定为承租人承包商维护的商业一般责任保单的附加被保险人。承租人在开始任何此类改建之前，应向业主提交所需承保范围的证据。当任何此类变更仍在租赁房屋内进行时，该等保单不得取消，除非至少十(10)天内书面通知房东。

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第十五条。赔偿和责任。

第15.01节。弥偿：

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第15.02节。豁免和免除：

承租人无权，也不会提出任何金钱损害索赔(承租人也不会以抵销、反索赔或抗辩的方式索赔任何金钱损害赔偿)，因为承租人声称房东对本租约中规定同意或批准的任何条款不合理地拒绝或不合理地拖延其同意或批准，承租人也不会基于此索赔或主张而提出任何金钱损害赔偿索赔(承租人也不会以抵销、反索赔或抗辩的方式索赔任何金钱损害赔偿)。承租人的唯一补救措施将是采取行动或程序强制执行任何此类规定，或为具体履行、强制令或宣告性判决而采取行动或程序。

第15.03节。业主的法律责任：

第十六条。违约，补救措施。

第16.01节。默认：

下列各项均构成违约事件：

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(i)承租人在收到房东的逾期付款通知后(5)营业日内未支付本协议规定承租人应支付的任何租金、附加租金或任何其他费用(但就租金、附加租金或任何其他分期支付的费用(例如基本租金、增税金额、经营成本增加金额、租户电费)而言，承租人在任何十二(12)个月内只有权获得一(1)份关于拖欠的书面通知，并且，承租人有权在任何十二(12)个月的期限内收到一(1)份关于拖欠租金、附加租金或任何其他分期付款(如基本租金、增税金额、经营成本增加金额、租户电费)的书面通知，并且如果承租人在五(5)个营业日(到期日起)内未能支付本合同规定承租人应支付的任何此类租金、额外租金或任何其他费用或本合同规定的分期付款，则视为发生违约事件；

第16.02节。房东补救措施：

在违约事件发生后的任何时候，房东可向租户发出书面通知，指明违约事件，并声明除非租户治愈违约事件，否则租约和租期应在发出该通知后五(5)天内终止营业。在上述五(5)个工作日结束时，如果租户未治愈以下事件

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如租客违约，本租约及租客在本租约项下的所有权利、所有权及权益将完全终止及期满，租客须迁出并将批租物业交还业主。尽管有上述终止、退还以及承租人权利、所有权和权益的到期，承租人在本租约所有条款下的责任和责任仍将继续。

第16.03节。房东重收：

如果本租约按照上文第16.02节的规定终止，业主或其代理人或雇员可随时重新进入出租物业，并可通过简易处分程序或任何适当的法律或法律程序或其他方式，将租户、租户代理人、任何分租户、特许持有人、特许人或受邀者连同其任何财产一并移走。如合约终止，业主可收回及享用该批租物业。房东有权享受关于迅速收回土地和物业的所有法律条款的好处，或强行进入和扣留的法律程序(在适用法律允许的范围内)。房东对其根据上述规定采取的任何行动不负任何责任。尽管有任何此类重收、收回、没收或搬迁，承租人在本租约所有条款下的责任和责任仍将继续。

第16.04节。房东的额外补救措施：

如果重收、收回或终止本租约，无论是简易程序或其他诉讼的结果，承租人应在法律允许的范围内继续承担以下责任(除累算债务外)：(I)基本租金和额外租金，以及本租约规定的所有其他费用，直至本租约到期之日，如果没有发生此类终止、重收或收回的话；以及业主重新进入分租的房产，收回该房产可能产生的所有合理费用，以及业主可能因重新进入出租房产而收回该房产而发生的所有合理费用；(I)在法律允许的范围内，承租人应继续承担以下责任：(I)基本租金和额外租金，以及本租约规定的所有其他费用，直至本租约到期之日；以及业主重新进入出租房产，收回该房产可能产生的一切合理费用；将其合并或妥善维修；通过安排看守人和管理员对其进行保护和保存；对其进行重新出租(包括律师费和支出、马歇尔费用、经纪费)；以及业主在入住任何新租户期间可能产生的任何合理费用；减去(Ii)任何重新出租的净收益。租户同意在每月月底向房东支付上述第(I)项和第(Ii)项之间的差额。房东就任何一个月的差额强制收取差额而提起的诉讼，不得损害房东在随后的任何一个月强制收取差额的权利。除上述规定外，承租人还应向房东支付法院裁定为合理的律师费，作为房东为执行本条款而提起的任何胜诉或诉讼的律师费。房东特此同意，将采取商业上合理的努力重新出租出租的房屋，以减轻租户在本合同项下应支付的损害；但条件是, 在任何情况下，均不得期望业主(I)在租赁大厦内其他可用空间之前，(Ii)向不具合理信誉的一方作出转租，或(Iii)就不符合大厦标准的建议用途作出转租。业主可在本租契余下的整段期间，或更长时间，或不时为较短期间，以可获得的租金转租全部或部分上述转租物业，并给予租金优惠，并按其全权及绝对酌情决定权，为任何新租客作出其认为特别的修葺、改建、装饰及粉刷。

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(所有但不限于，承租人应根据本节第(16.04)节承担责任)，并可为此收取和收取租金。

第16.05节。放弃赎回权：

承租人特此明确放弃(在法律允许的范围内)自己和所有通过、通过或根据任何现行或未来法律要求赎回或恢复本租约运作的权利，以防租户因任何原因而被剥夺，或者房东将按照本条款的规定取得受让房产的占有权。在此，承租人特此明确放弃(在法律允许的范围内)自己和所有通过、通过或根据任何现行或未来法律提出要求的人的赎回权或恢复本租约的运作的权利。

第16.06节。业主代租客履行义务的权利：

如果在本合同项下发生违约事件，房东可以在任何时候为该账户补救违约事件，并由租户承担合理费用。租户应应要求向房东支付房东所支付、花费或发生的金额以及房东的任何合理费用，包括与违约事件相关的合理律师费，并按最高法定利率(如有)支付利息，否则按每年18%的利息支付；所有这些均应被视为额外租金。

第16.07节。附加补救、豁免等：

关于业主的权利、补救和豁免：

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第16.08节。故意遗漏的。

第十七条。承租人的禁止反言证书。

在房东提出书面请求后十五(15)天内的任何时间，租客应向房东、任何抵押权人、抵押权人的受让人、任何购买者或房东指定的任何其他人，以合理的书面文书，正式签立并确认：(I)租客是否管有被转让的房产；(Ii)无论本租约是否未经修改和完全有效(或如果已进行修改，则证明本租约完全有效)；以及(Ii)本租约是否未经修改和完全有效(或如果已进行修改，则证明本租约完全有效)，并确认：(I)租户是否管有被转让的房产；(Ii)本租约是否未经修改且完全有效(或如果已进行修改，则证明本租约完全有效(Iii)当时是否存在针对强制执行业主的任何权利或补救措施或租客的任何义务或义务的现有抵销或抗辩(如有，请具体说明)；。(Iv)预付任何其他费用的租金的日期(如有)；及。(V)业主、任何抵押人或其任何指定人可能合理要求的与本租约有关的其他事宜。

第XVIII条。访问权

房东可以在通知租户的情况下，在合理时间进入转租房屋或其任何部分(根据需要，带着劳工和材料)，目的是：(I)检查房屋；(Ii)进行本合同规定的或其合理地认为适合转租房屋的维修、更换或改建；(Iii)向潜在买家或贷款人展示转租房屋；或(Iv)在合约期的最后十二(12)个月内向准重置租客展示租出的物业(但受租客续约或延长租期的任何权利规限)；但在(I)-(Iv)(A)的情况下，业主须采取商业上合理的努力，尽量减少对租客在其内的运作的干扰，并保护租客的财产和人员免受损失和伤害；(I)-(Iv)(A)业主须作出商业上合理的努力，以尽量减少对租客在其内运作的干扰，并保护租客的财产和人员免受损失和伤害；及(B)除紧急情况外，租客有权指定一名雇员或其他租客代表陪同业主、业主代理人、住客及受邀人士进入及进入租约处所，而除紧急情况外，业主须遵守租客的上述权利。(B)除紧急情况外，租客有权指定一名雇员或其他租客代表陪同业主、业主代理人、住客及受邀人士进入及进入该批租出的物业，而除紧急情况外，业主须遵守上述租客的权利。如租客在租约届满或提早终止后迁出或放弃该批租物业，业主可进入该批租物业进行改善、修葺、更换或改动，以便为下一租客准备该批租物业。

第XIX条。安静享受的契约。

业主承诺，如果承租人支付基本租金、额外租金和本合同规定的所有其他费用，履行本合同规定的所有义务，并遵守本合同的所有其他规定，承租人应在符合本合同条款的情况下，始终和平、安静地拥有、持有和享用出租物业，不受业主的任何干扰或干扰。

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第XX条。危险材料。

第20.01节。遵守环境法：

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任何与环境索赔有关的人，以及业主可能合理要求的任何此类环境索赔的详细报告。

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并应及时向房东提交一份复印件。承租人应承担房东或承租人因要求承租人遵守SRRA而产生的所有费用和开支，包括合理的律师费、专家/咨询费(包括LSRP费用)以及调查和/或补救费用。

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(Ii)根据任何政府当局的要求对投诉、指令或其他要求提出异议、抗辩、和解或以其他方式解决；(Iii)对第三方提出的索赔提出索赔、抗辩并和解或以其他方式解决索赔，或以其他方式确定第三方的责任；和/或(Iv)实施任何必要的措施，以满足因任何此类谈判、诉讼、政府当局的指示或此类事项的其他解决方案而产生的协议或其他条款的要求；和/或(Iv)实施任何必要的措施，以满足任何此类谈判、诉讼、政府当局的指示或此类事项的其他解决方案所产生的协议或其他条款。

第二十一条。租户破产

如果承租人承担了本租约，并建议根据任何破产法的规定将其转让给本应以承租人可接受的条款真诚地提出接受本租约转让的任何人，则关于该转让建议的书面通知，列明(I)该人的姓名和地址(在美国)，(Ii)该要约的所有条款和条件，以及(Iii)房东为保证该人在本租约下的未来履约而提供的充分保证，包括所指的保证(I)该人的姓名和地址(在美国)，(Ii)该提议的所有条款和条件，以及(Iii)向房东提供的充分保证，以保证该人在本租赁下的未来表现，包括所提及的保证须由租客交给业主。根据任何破产法的条文获转让本租契的任何人士，应被视为已在转让日期及之后无须进一步作为或行动而承担本租契项下的所有债务。作为向业主提供关于本租约任何拟议破产转让的充分保证的一部分，任何此类受让人在转让时的财务状况和净资产应至少等于或大于租约开始日期和/或预期转让日期(以较大者为准)的租户的财务状况。任何此类受让人应应要求签署并向房东交付一份确认该假设和该净值的文书。本条中包含的任何内容均不应以任何方式构成本租约中关于根据第(10.01)节转让租约的条款的豁免。承租人除明文规定的权利外，不得根据本条享有与本租约转让有关的任何其他权利。

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在任何破产法中都被授予。本条所称承租人，包括承租人的任何受托人、其他司法托管人、政府受托人、占有债务人、接管人、托管人或者其他类似人员或者法定代表人。本条所称个人，是指个人、公司、合伙企业、有限责任公司、信托、房地产或者其他形式的实体、社团。

第二十二条。故意遗漏的。

第二百二十三条。电信业。

第23.01节。电信：

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不时透过被批租楼宇所在楼宇楼层的电讯室为大厦提供服务的电讯服务供应商。

第二百二十四条。Wi-Fi接入

第24.01节。Wi-Fi接入：

第二十五条。杂七杂八的。

第25.01节。解读：

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25.19在此，凡提及期限的任何延长或续期或租户在期满日期后管有的任何期限，均不得被视为暗示本协议拟延长或续期，或租户在期限届满后仍可继续管有。

第25.02节。单词和短语的结构：

第25.03节。需要书面协议：

除非业主和租户以书面形式明示并签署，否则本租约的任何修订、变更、修改或增加均无效或具有约束力。

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第25.04节。注意事项：

本租赁项下的每一通知、请求、同意、批准、豁免或其他通信，如果以书面方式(I)以挂号或挂号信、要求退回收据、预付邮资、(Ii)独立夜间快递(例如，联邦快递)或(Iii)个人递送的方式发出，应被视为已发出，地址为：

第25.05节。付款方式：

除本合同另有明文规定外，业主有权在本租赁期内规定基本租金和附加租金的支付方式，本租赁项下应支付的所有金额均应以美利坚合众国的硬币或货币支付。

第25.06节。继任者和分配人：

在符合本合同规定的前提下，本租赁对双方及其各自的继承人、代表人、继承人和受让人的利益具有约束力。

第25.07节。租户：

根据本协议对承租人施加的任何限制或要求应视为延伸至任何承租人的分租人、特许经营商和特许持有人，承租人有义务促使上述人员遵守该等限制或要求。

第25.08节。等待：

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以期限最后一个月或任何续期有效的有效月租金的1.5(1.25)倍为基础，任何延期的第二个月和第三个月应以期限最后一个月或任何续期的有效有效月租金的1.5(1.50)倍为基础。

第25.09节。利息和滞纳金：

第25.10节。非豁免权：

房东未能坚持严格履行本租约的任何契诺或条件，或房东在任何一次或多次情况下未能行使本租约中授予的任何选择权，不得解释为放弃或放弃任何该等契诺、条件或选择权，但这些契约、条件或选择权将完全有效，并将继续有效。如果房东寻求本租约条款或适用法律授予的任何补救措施，不得将其解释为放弃或放弃由此提供的任何其他补救措施。

第25.11节。经纪人：

租户和房东各自表示，除了第1.08节规定的经纪人(如果有)外，没有经纪人负责促成或谈判本租赁。租户和房东同意就任何其他经纪人声称或声称曾代表租户或与租户或业主进行交易的任何和所有经纪佣金或补偿索赔，对彼此进行辩护、赔偿并使对方不受损害。

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房东，房东同意赔偿租客与经纪人的任何索赔。房东将根据与任何此类经纪人的单独协议支付经纪人到期的任何费用或佣金。本条款的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

第25.12节。未记录租赁：

房东和租客同意，任何一方都不能将租赁记录在房产上。

第25.13节。租户财务报表：

如果承租人不再是一家上市公司，则在房东提出要求后十(10)天内(但仅当房东的要求是潜在买家或贷款人的要求的结果)，承租人应向房东提供一份刚刚结束的租户财政年度的财务报表副本。承租人承认这项承诺对房东具有重大价值，因为房东获得此类财务报表的权利可能会影响房东融资的可用性或成本。房东应对租客向房东提交的任何此类财务报表保密，但房东可以在正常业务过程中向房东的雇员、代理人、继承人、受让人、会计师、律师、财务顾问以及实际和潜在的贷款人、投资者和买家披露此类财务报表，只要他们签署了商业上合理的保密协议。承租人不应被要求提供通常不是承租人在其正常业务过程中编制的任何财务报表。

第25.14节。机械师的留置权：

承租人不得做或导致任何事情，使财产可能被机械师的留置权所拖累。如果因承租人的任何增建、改建、修理、安装、改善或任何其他工作或行为而对物业提出任何机械师或物料工的留置权，承租人应自承租人收到提交留置权的通知之日起三十(30)天内解除或担保该留置权。如果租客未能解除或担保留置权，房东可以担保或支付留置权或债权，而无需调查留置权或债权的有效性，租客应在书面付款要求后三十(30)天内偿还房东的合理费用。

第25.15节。公司权威机构：

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第25.16节。不可抗力：

房东和租客对超出本协议中定义为不可抗力或不可抗力的一方合理控制的任何延误和其他事件概不负责，这些事件包括但不限于：天灾；罢工、停工或其他劳动困难；爆炸、破坏、事故暴动或内乱；战争或恐怖主义行为；火灾或其他伤亡；根据管理当局的要求或无法获得必要的政府许可和批准(任何此类延迟的期限应被视为增加了房东或租户履行任何义务的时间，但与租户支付租金和本租赁项下的其他到期金额有关的时间除外)。

第25.17节。被阻止的人：

房东和房客各自保证并向对方表示，他们不在美国财政部外国资产管制办公室特别指定的国民和受阻人士名单上。

第25.18节。依法治国：

本租约受新泽西州法律管辖和解释。

第25.19节。续订选项：

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具有上述资格的评估师。第三名评估师应在五(5)个工作日内选择业主评估师或租户评估师之一，该第三名评估师的选择是最终的，对房东和租户具有约束力。双方应自行支付房地产估价师的费用，并平分第三方估价师的费用。一旦业主和租客就续约期限的基本租金达成一致，双方应签署租约修正案，确认延长租期和调整后的基本租金。

(i)承租人在上文(A)段所述的时限内，通过向业主发出行使通知，及时行使这一选择权；

(Ii)承租人在行使其选择权时，在本租约条款和条件下不应违约超过适用的补救宽限期；

(Iii)故意遗漏的；

(Iv)承租人除可选择延长上文(A)段所述的续约期外，不得再有续期选择；及

(v)业主没有义务为出租房屋做任何工作。

第25.20节。租户许可要求：

尽管本协议有任何相反规定，房东仍应在房客申请任何适用的政府奖励奖励和/或新泽西州与租户业务相关的许可要求(包括但不限于新泽西州卫生部药品和医疗器械批发商业登记)时，合理地与租户合作，不向房东支付任何费用，包括但不限于，在2021年9月1日左右接到租户的通知后，房东将：(A)允许在预定的日期进入非许可场所，供州检查人员检查(B)在检查日之前，业主将与租户合作，规定(1)租约房产的入口应有一把安全的锁在工作状态(但有一项谅解，即最终用作入口门的玻璃大门将不会在2021年9月1日之前安装)，(2)租约房产应通电，电和灯应正常工作，(3)在大楼入口大堂的电子目录上安装租户的姓名。(4)租约房屋内的其中一个储物区须设有可供承租人进入的锁门。

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第25.21节。现有家具：

在不向租户支付任何费用的情况下，业主已同意离开，租户已同意接受现有家具，其大致清单作为附件附件A H(“家具”)附在本合同附件中，业主将在生效日期前自费拆除任何未列入附件H的现有家具(下称“家具”)，房东将自费在生效日期前拆除未列入附件H的任何现有家具，并自费将这些家具移走，但不包括在附件A H(“家具”)中的现有家具将由业主自费在生效日期前移走。在租赁期内，家具应保留在租约房屋内，承租人有权免费使用家具。在租期结束时，承租人应将租约房屋内的家具保留在本合同签订之日的状况，合理损耗、伤亡和报废除外。

第25.22节。对应方；电子签名：

本租约可以任何数量的副本签署，其效力与本租约各方签署同一文件具有同等效力。所有这些副本应解释在一起，并应构成一份文书，但在对此进行证明时，只需出示一份此类副本即可。本租约的任何副本均可通过电子传输(包括但不限于电子邮件)或便携文档格式(Pdf)签署和交付，并应与正本具有同等的效力和效果。

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-下一页签名

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房东和租客分别于上述日期和年份在本租约上签字盖章，特此为证。

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展品：“A”

批租处所的大纲或楼面平面图

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附件A

展品：“B”

房东的工作

业主应自行承担成本和费用，但不得超过出租房屋每平方英尺15.00美元的上限(206,610.00美元)，除非下文另有说明或如下文另有说明或如附件B-1所示，业主应基本上按照附件“B-1”附件的初步空间平面图(“初步空间平面图”)设计、许可、监督和施工以下房屋的以下工程：使用建筑标准数量、材料和饰面质量

除上述规定外，原德勤接待台将被拆除，三楼大堂公共区域应按照大楼新的标准大堂规格进行翻新。

业主的工作应按照本合同附件“B-2”中所列工作信函(“工作信函”)的规定进行，并成为本合同的一部分。

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展品“B-1”

初步空间计划

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展品：“B-2”

WORKLETER

1.将军。

1.1本工作书的目的是提出(一)业主工程如何施工，(二)谁来做业主工程的施工，(三)谁来为业主工程的施工买单。

1.2除本工作信函中的相反定义外，本工作信函中使用的所有大写术语与租赁中定义的术语含义相同。

1.3除明显不一致或不适用于本工作信函的情况外，租赁的条款、条件和要求均纳入本工作信函。

1.4在需要的范围内，在签订租约时，业主将自费聘请业主建筑师，该建筑师将根据业主的工作和初步空间平面图编制一套可归档的平面图和规格(“平面图和规格”)。图则和规格将被发送给承租人，租户将有五(5)个工作日的时间来批准图则和规格，或就图则和规格中未获批准的部分详细告知房东；但是，如果承租人只能在与初步空间平面图不一致的范围内不批准图则和规格。如果承租人未在上述五(5)个工作日内做出回应，或未合理详细说明不批准的原因，则该图则和规格将被视为已获批准。如果租户及时以其他方式适当地不批准该平面图和规格，通知业主并合理详细地列出不批准的原因，业主建筑师应在租户及时通知业主其反对意见后五(5)个营业日内修订该平面图和规格，并将修订后的完整平面图和规格交付给租户。此外，业主应在任何政府部门对图则和规格提出异议后五(5)个工作日内修改并向租户交付修订后的完整图则和规格。

1.5除业主工程和基地建筑工程外，出租房屋应按“原样”交付给租户。除业主工程和基地建筑工程外，承租人选择让业主完成的任何超出业主帽的额外工程、改善或升级(“额外工程”)应由租户自负费用，包括但不限于：(1)安装电话线和计算机电缆(包括面板位置)；(2)增加电源插座、专线、电灯开关或其他电气需求；(3)私人安全报警系统；(4)辅助空调，(5)家具，包括任何系统隔断的模块化工作站家具，以及(6)上述未具体确定的任何其他工作(包括第4.2节规定的任何其他提前入场工作)。承租人应将其希望房东尽早完成的任何额外工作通知房东。

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根据第4.2节，或作为根据第(3)节的变更令，或根据第(4.2)节的规定，由承租人提前入场工作。

1.6业主工程(除非本合同或初步空间平面图另有明确规定)和基础建筑工程应包括业主为本建筑采用的标准的材料、制造、设计、容量、质量、面层和颜色，如果图则、规格或其他中规定了数量，则这些数量应包括在执行业主工程和基础建筑工程时可使用和使用的任何现有装置。在可能和可行的情况下，业主将使用平面图和规范中指定的物品和材料进行业主工程的施工；但是，如果业主合理判断认为使用该等材料不实用或不高效，则业主在通知租户后，有权更换质量和用途相当的物品和材料。

1.7业主应按照本合同规定的任何变更令和所有适用的法律法规，按照计划、规范和规范，以良好和熟练的方式完成业主的工作和基地建筑的陈述。在任何租户延误的情况下，业主应尽商业上合理的努力，在2021年12月1日或之前基本完成业主的工作和基地建筑申述。如果业主没有在2022年2月1日(“外部完工日期”)之前实质性完成业主的工作和基地建筑申述，并获得许可用途的占用证书(或其他形式的政府批准，允许承租人占用被许可用途的房屋)，则外部完工日期应按租约第25.16节所定义的“不可抗力”的每天延长：(1)“不可抗力”的每一天；(2)租户的每一天；(2)根据租户的定义，(1)“不可抗力”的每一天；(2)租户的每一天；(2)承租人的每一天(“外部完工日期”)；(1)“不可抗力”(见租约第25.16节)的每一天；(2)租户的每一天。或(3)乡镇延迟审批计划、发放许可证、检查工程等，导致承租人无法占用出租房屋进行业务运营，则承租人有权就超出外部竣工日期的每一延迟日享受一(1)天的基本租金减免，直至业主的工作和基地建筑申述基本完成为止。(3)如果乡镇延误审批计划、发放许可证、检查工程等，导致承租人不能占用出租房屋进行业务经营，则承租人有权就超出外部完工日期的每一天享受一(1)天的基本租金减免，直至业主的工作和基地建筑申述基本完成为止。

2.程序。

2.1业主可在未经承租人同意但事先通知承租人的情况下，对任何政府当局要求的平面图和规格进行所有更改，或使平面图和规格符合适用的法律要求。

2.2在签订和交付《租约》和《平面图及规格》之后，业主应在合理可行的情况下尽快指示业主聘请的总承包商或分包商按照健全的建筑行业惯例和程序、适用的法律要求以及《平面图和规格》开始施工基础建筑工程和业主工程，前提是业主必须获得适用法律要求的基础建筑工程和业主工程所需的所有许可和政府当局的批准。

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2.3术语“承租人延误”应包括本附件B-2中称为承租人延误的任何和所有事项，以及由于变更订单(定义见下文)、额外工作请求、承租人延误给予必要的批准、安装电话设备/计算机布线(包括获得安装所需的任何低压许可证)、安装需要最终电气检查的工作站或其他家具，以及承租人合理地导致实质性完工日期延误的任何其他行动或不作为而造成的任何业主工作延误但仅限于任何该等作为、不作为或延误实际上延误或阻碍业主工作的履行超过业主的工作若无该等作为、不作为或延误本可实质上完成的日期之后；但是，除非房东在租户延误时通过电子邮件通知租户(可能是通过电子邮件)，否则不得有租户延误。

4.承租人施工代理人的指定；承租人及其代理人进入。

4.1承租人特此指定Tristen Herrstrom(电话)1-609-683-1880，x 6510，(Cell)1-609-462-4975，电子邮件：therrstrom@agileTreateutics.com为其授权代理人(“承租人建筑代理人”)，其目的是向房东提交和授权任何变更单，并就房东工作的任何和所有方面咨询房东。承租人的建筑代理人有权在业主施工期间检查出租的房屋，但承租人的建筑代理人应在双方方便的时间事先与业主和/或其承包商预约。应承租人的要求，业主同意允许承租人的施工代理人参加与业主的建筑师、工程师和总承包商的会议(频率和日程由业主决定)，以告知承租人业主的工作进展。

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4.2除下文另有规定外，承租人及其代理人、雇员、受邀者或独立承包商在业主工作和基地建筑工程期间，未事先通知业主，不得进入出租房屋。承租人有权在业主工程和基地建筑工程基本完成之前进入租赁房屋，仅用于以下目的：(I)安装电信和音频/视频线路和设备，如安装承租人的电话、计算机或其他数据通信线路和设备，包括安装所需的低压电气设备；(Ii)安装保安和报警系统，包括安装所需的低压电气设备；(Iii)安装工作站；以及(Iv)安装补充的空调设备、发电机和其他业主批准的项目在每一种情况下，业主根据本租约批准(统称为“提前入住工作”)。如租客或其承建商在生效日期前为任何目的进入租约处所或建筑物的任何其他部分，租客须弥偿业主，使其不会因因或声称因以下原因而引起或声称由以下原因引起的任何及所有义务、法律责任、诉讼因由、损害赔偿、损失、费用及开支(包括合理律师费)而蒙受损害：(I)租客或任何人在获得租客许可下进入租约处所或建筑物的任何作为、疏忽或没有行事，或(Ii)因承租人或承建商进入该批租处所或建筑物而引起的任何其他理由, 但租客赔偿不包括房东的疏忽或故意不当行为。租户和/或其承建商在生效日期前进入租约处所，不应被视为租户在决定生效日期时已接管租约处所的使用和占用，但在其他情况下应受本租约所有条款的约束，除非租户在进入期间不必支付租金。承租人在搬进房屋期间，不收取使用货运电梯或承租人电费的费用。

4.3所有提前进入的工作应与业主的进度要求相协调，并应由承租人负责，不得干扰业主的工作和基地建筑工作的进行，和/或同时在大楼内进行的任何其他工作。如果租客在租约房屋内进行的早期进入工作干扰了业主同时进行的业主工作和基地建筑工程和/或在大楼内进行的任何其他工作，则尽管有上述规定，业主仍有权通知租客这种干扰(可以是口头通知)，租户应立即停止这种干扰。如果业主工程和基地建筑申述因租户进行早期进入工作而对业主工程和基地建筑申述的执行造成干扰而延误，则就确定开工日期而言，业主工程和基地建筑申述应被视为实质完成，因为业主工程和基地建筑申述在没有该租户延误的情况下本应实质完成。

4.4在遵守本租约的前提下，承租人有权自费在租约物业内安装自己的出入保安及其他保安设施，条件是承租人应向业主提供足够数量的门禁卡及/或其他钥匙及密码，以允许业主进入该租赁物业及其所有房间和壁橱，使业主能够履行其在本租约项下所承担的义务，否则承租人有权自行支付费用及费用在租约物业内安装出入保安及其他保安设施，但租户须向业主提供足够数量的门禁卡及/或其他钥匙及密码，以允许业主进入该物业及其所有房间及壁橱，以履行其在本租赁下的义务。

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5.1术语“基本完成”或“基本完成”是指业主根据图则和规格(冲压清单项目除外)完成业主的工作和基地建筑申述，包括但不限于业主获得所有必需的政府批准，以便租户可以使用和占用批出的房屋用于许可用途(如需要，包括临时或永久占用证书)。

5.2业主应提前至少五(5)个营业日发出通知，通知承租人业主的工程和基地建筑申报书预计基本完工的日期(“实质性完工日期”)，比业主的实质性完工日期提前至少五(5)天。房东和租客应在该日期或之前为承租人的施工代理人、承租人的建筑师(如果承租人要求)、业主和业主的承包商确定一个双方方便的时间，以检查出租的房屋和业主的工程以及基地建筑说明书，届时承租人的施工代理人应准备并向业主提交一份待完成的冲压清单项目清单(如果有)。“打孔清单”是指列出业主工作和基地建筑说明书中的缺陷、缺陷和遗漏的清单，这些缺陷、缺陷和遗漏具有轻微或表面上的缺陷、缺陷和遗漏的性质。检查完成后，承租人的建筑代理应书面确认业主的工作和基地建筑申述已基本完成，但须遵守第5.3节中规定的任何待完成的冲压清单项目。此时，业主的工程和基地建筑申述应被视为在各方面基本完成并令人满意，开工日期应被视为发生在业主通知中规定的日期。如果因本合同所述任何可能构成租户延误的事项而导致实际完工日期延迟，则就确定开工日期而言，批租物业应被视为自租赁物业本应实质完工之日起实质完工之日(业主经其合理酌情权决定)的任何该等租户延误。

5.3租客接管批租处所后，须最终视为该批租处所及建筑物状况良好及令人满意，业主进行的任何工程均令人满意及大致完成，但潜在的瑕疵及冲压清单项目的完成除外。房东和租客应在房东的工作和基地建筑陈述基本完成后三十(30)天内就租户和房东准备的打字清单达成一致。业主及其雇员、承包商和代理人应可在任何合理时间进入该批租房屋，以执行冲压清单项目并储存与此相关的合理所需材料，承租人应尽一切商业合理努力避免对冲压清单项目的执行造成任何干扰。业主应尽合理努力，尽量减少对承租人使用和占用批租房屋的干扰。业主无须因执行冲压清单项目或存放任何与此有关的物料而对业务造成不便、烦扰或损害，而租客亦无权因此而获得任何租金宽减的权利。(二)房东并不因此而对业务造成不便、烦扰或伤害，或因存放与此相关的任何物料而对业务造成不便、烦扰或损害，而租客亦无权因此而获得租金减免。业主应尽最大努力在三十(30)天内完成任何冲压清单项目，或在冲压清单编制之日后合理可行的情况下尽快完成任何冲压清单项目。

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6.1除此处明确规定外，房东与租户没有其他协议，房东也没有其他义务做任何其他工作或支付与转让房产有关的任何金额。根据租约的条款和条件，业主可能允许在转租物业内进行的任何其他工作应由租户自行承担费用，并按照租约的条款和条件进行。

6.2本工作函件不应被视为适用于任何时间或不时增加至原有批租物业的任何额外空间(不论是根据租约下的任何选择权或其他方式)，或在续订或延长租约初始年期时(不论是通过租契下的任何选择权或其他方式)适用于原有批租物业的任何部分或其任何新增部分，除非租约或其任何修订或补充条款中明确规定者，则不应视为本工作函件适用于在任何时间或不时增加的任何额外空间，除非租约或其任何修订或补充条款有明确规定。

6.3租户未能在到期之日起三十(30)天内支付房东的任何到期款项，应被视为租约项下的违约事件，房东有权行使房东因拖欠租金而获得的所有补救措施，如果房东选择，可以停止建造房东工程和基础建筑代表处，直到所有这些款项都支付完毕，租户以其他方式纠正了违约事件(由此导致的房东工作和基础建筑代表处的任何延误应为所有逾期付款应根据租约第25.09节的规定计息。

6.4在通知租户后，任何影响房东工作和基地建筑工程的政府机构可能要求的任何更改，房东在完成房东工作和基地建筑工程时都可以遵守，不得被视为违反平面图和规范。任何此类纠正工作应视为承租人接受。

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展品：“C”

规章制度

承租人同意遵守以下规章制度，并经房东可能对大楼进行的合理修改和增加，业主同意其他租户不遵守这些规定，房东概不负责。

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未事先征得业主书面同意，在正常办公场所使用的设备或机器以外的其他设备或机器。

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承租人不得将租约处所内的任何空间用作居住地方，不论是临时的或永久的。

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附件“D”

清洁服务

一般清洁办公区

清洁服务每周提供五(5)天。

周一至周五的清洁时间为下午5：30。在上午8点之前。第二天。

在一周的最后一天，工作将在下午5：30之后完成。周五，但在上午8点之前星期一。

节假日不打扫卫生。

家具将被除尘，桌面将被擦拭干净。然而，桌面上有松散纸张的桌子将不会被清理。

必要时，对窗台和踢脚板进行除尘和清洗。

办公室废纸篓将在每晚清空。

超过可放入废纸篓的纸箱或垃圾将不会被移走。租户必须在这种不寻常的垃圾上贴上标签，并放在垃圾桶附近。

清洁工不会移走或清洁非纸质茶杯、咖啡杯、杯子或类似容器；此外，如果这些液体洒在废纸篓中，废纸篓将被清空，但不会以其他方式清洁(租户应负责清理和/或损坏废纸篓中的任何此类液体对地毯造成的损坏)。

乙烯基瓷砖地板将每天清扫。

所有地毯将在每晚进行地毯清扫。

地毯每晚都要用吸尘器吸尘。

所有壁橱架子、衣帽架等每周都要清扫一次。

椅子、沙发等上的座垫每周都要用吸尘器吸尘。

公共区域洗手间

所有厕所的地板每晚都要用消毒剂清扫和清洗。

每周清洗和消毒瓷砖墙壁和隔断隔断。

每天要清洗和消毒的脸盆、碗、小便池。

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1

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镜子、架子、管道工作、明亮的工作和搪瓷表面每晚都要清洗。

废弃容器和清洗药房，用房东提供的合适的纸巾、毛巾和肥皂填充。

主厅电梯，建筑外部和走廊

每晚擦拭和清洗大堂的所有地板。

每晚擦拭和/或吸尘地板。

每周在电梯里擦地板或用吸尘器吸尘。

电梯驾驶室每天擦拭一次，每周彻底清洁和抛光一次。

大厅的墙壁、玻璃等，每天都要擦拭干净，每周都要彻底清洁和抛光。

大堂入口处的门、窗每周都要清洗。

外窗将在必要时清洁，但每年不少于两(2)次。

杂项服务

每天清扫大楼入口处的人行道。

当积雪达到3英寸或更多时，清除人行道上的冰雪。

当积雪达到3英寸或更多时，清除停车区的积雪。

任何时候都要保持楼梯清洁。

时刻保持保管室和机械室的清洁和整洁。

不包括工时

清洁服务不包括地毯的洗发，也不包括洗涤或抛光，也不包括给家具、文件、橱柜、废纸篓或租户的其他个人财产打蜡。必要时，承租人可直接与业主保洁人员进行必要的安排。

此外，承租人承认上述清洁不是医疗清洁，任何额外的清洁，包括医疗清洁，均由承租人自行负责。

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附件“E”

假期日程表

元旦

阵亡将士纪念日

独立日

劳动节

感恩节

圣诞节当天

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附件“F”

土地的法律描述

下面提到的土地位于新泽西州米德尔塞克斯县普兰斯伯罗镇，描述如下：

由学院道东的西线的一点(阔度100呎)起，该点由上述学院道东的东线向北延伸与研究道南线向西延伸100呎的交叉点起计，并由该交点起计有以下两条路线；

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也称为(仅供参考)：

地块701，地块8，位于新泽西州米德尔塞克斯县普兰斯伯勒镇的官方税务地图上。

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2

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展品：H

现有家具

椅子

-主会议室有20把高背椅

-124把轮式办公椅

-26把腿椅

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书桌、橱柜和书柜

-24个大型工作站，配有办公桌和上下机柜

-30台机柜较低的小型工作站

-13张办公桌和书柜

-13个办公室上层橱柜

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会议室提供桌子和书柜。

-1张可容纳20张椅子的会议室大桌子和1个Creston A/V设备机架

-1张中型会议室桌子，可容纳10张椅子和1张书柜

-1张会议室小桌子，可容纳8把椅子、1个书柜和一个55英寸三星电视显示器

-1个A/V演示室椭圆形桌子，可容纳8把椅子

-6张可容纳4把椅子和1张书柜的小聚集室圆桌

-1张可容纳5把椅子的小聚集室长方形桌子

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档案柜

-20个有5个抽屉的大型文件柜

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-49个有3个抽屉的小文件柜

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家用电器

-2个双门不锈钢冰箱

-1个洗碗机

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