附件13

J.W.Mays，Inc.

行政办公室
纽约州布鲁克林邦德街9号，邮编：11201-5805

转会代理和注册处
美国股票转让与信托公司，地址：LLC6201第15大道
纽约州布鲁克林，邮编：11219

特别顾问
荷兰和骑士LLP31西52^发送街道
纽约州纽约市，邮编：10019

独立注册会计师事务所
普拉格·梅蒂斯CPA‘s，LLC401 Hackensack Avenue
哈肯萨克，新泽西州，07601

年会
股东周年大会将于2021年11月23日(星期二)在
东部标准时间上午10：00，J.W.Mays，Inc.
纽约布鲁克林邦德街9号。

J.W.Mays，Inc.

该公司

J.W.Mays，Inc.成立于1924年，1927年7月6日根据纽约州法律注册成立。

该公司在纽约市的布鲁克林和牙买加、纽约州长岛的莱维顿和马萨帕奎卡、纽约州达奇斯县的菲什基尔以及俄亥俄州的Circleville经营着多处商业房地产。这些房产的大部分被拥有，其余部分被租赁。这些物业中，大部分租给租户，其余则可供出租。

有关该公司的更全面信息见其截至2021年7月31日的会计年度Form 10-K年度报告。

J.W.Mays，Inc.

致我们的股东：

从2020年3月开始一直持续到2021年7月，由于新冠肺炎的影响，以及政府强制业务中断和就地避难订单导致的相关经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户提供租金减免和延期。在2021年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续波动。

在2021财年，我们的运营收入为20,212,879美元，而2020财年为19,531,846美元。2021财年净收入为398,032美元，或每股0.20美元。相比之下，2020财年净亏损为906,005美元，或每股亏损0.45美元。展望未来，新冠肺炎对我们业务的全面影响是未知的，也是高度不可预测的。尽管新冠肺炎疫情对我们公司的不利经济影响很大，但我们在2021财年完成了以下工作，以便在经济开始反弹，特别是商业房地产市场开始反弹时更好地定位公司：

2021年5月26日，美国小企业管理局(SBA)授权全额免除公司的Paycheck Protection Program(PPP)贷款，金额为722,726美元。在截至2021年7月31日的三个月和年度，这些收益被记录为应付票据的全额减少和债务收入的清偿。

我们追求并与政府机构、医疗保健提供商和企业租户签订租约的长期战略，以及能够与像Fishkill大楼这样的重要教育机构建立合作伙伴关系，以及我们有能力在很长一段时间内留住大部分租户的能力，应该会在我们摆脱新冠肺炎疫情的影响的过程中为我们的公司带来很好的服务。

我仍然相信，我们的公司将能够走出这个充满挑战的经济时期。我特别要感谢梅斯的员工和我们的董事会同事们不断的承诺和支持，感谢我们的股东们对我们公司及其未来的持续信任，感谢我们的租户们对我们公司的持续忠诚。我们一定会怀念我们的董事会同事Jack Schawartz先生，他于2021年6月27日去世，他为公司奉献了35年。

劳埃德·J·舒尔曼
董事长、总裁兼首席执行官

2021年10月21日

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J.W.Mays，Inc.

综合资产负债表
2021年7月31日和2020年7月31日

请参阅所附合并财务报表附注。

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J.W.Mays，Inc.

合并业务报表

请参阅所附合并财务报表附注。

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J.W.Mays，Inc.

合并股东权益变动表

请参阅所附合并财务报表附注。

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J.W.Mays，Inc.

合并现金流量表

请参阅所附合并财务报表附注。

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J.W.Mays，Inc.

合并财务报表附注

1.重要会计政策摘要：

组织

J.W.Mays公司(“公司”或“注册人”)在纽约布鲁克林邦德街9号设有执行办公室，邮编11201。该公司在纽约经营多处商业地产，在俄亥俄州经营一栋大楼。该公司的业务成立于1924年，并于1927年7月6日根据纽约州法律注册成立。

合并原则

合并财务报表包括该公司、一家纽约公司及其全资子公司(J.W.M.房地产公司和达奇斯购物中心污水处理厂公司)的账目。合并中取消了物料公司间项目。

新冠肺炎对我们业绩和运营的影响

2019年末，新冠肺炎爆发，到2020年3月11日，世界卫生组织宣布其为全球大流行。在全美和当地，政府和市政当局制定了一些措施，努力控制新冠肺炎的传播，包括隔离、就地避难令、学校关闭、旅行限制和关闭非必要的企业。到2020年3月底，在截至2020年7月31日的剩余时间里，经济影响变得显著。

从2020年3月开始一直持续到2021年7月，由于新冠肺炎的影响，以及政府强制业务中断和就地避难订单导致的相关经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户提供租金减免和延期。在2021年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续波动。

展望未来，新冠肺炎对我们业务的全面影响是未知的，也是高度不可预测的。我们过去的业绩可能不能反映我们未来的业绩，在收入、运营收入、净收入、每股收益、经营活动提供的现金等方面的历史趋势可能会有很大的不同。例如，如果大流行继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，就像其他企业一样，它可能会通过收入长期下降、租户信用恶化、经济活动低迷或资本市场下滑，对我们的业务运营和财务业绩产生不利影响。此外，我们的许多费用本质上变化较小，可能与收入变化无关。影响的程度将取决于一系列因素，包括大流行的持续时间和严重程度；疫苗的分发；以及政府遏制病毒传播的措施和相关政府刺激措施的宏观经济影响。

预算的使用

会计记录是按照美国公认的会计原则(“GAAP”)保存的。根据公认会计原则编制公司财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期报告的资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露、递增借款利率和对经营租赁使用权资产和负债的续签选择权的确认，以及报告期内报告的收入和费用金额。我们的估计包括坏账准备、折旧、长期资产减值分析、所得税资产和负债、有价证券的公允价值和收入确认。估计基于历史经验(如适用)或管理层认为在当时情况下合理的其他假设。由于作出估计所涉及的固有不确定性，在不同的假设或条件下，实际结果可能与那些估计有所不同。

截至2021年7月31日，新冠肺炎的影响还在持续演变。因此，我们的许多估计和假设需要更高的判断力，具有更高的可变性和波动性。随着更多信息的获得，我们的估计可能在未来一段时间内发生重大变化。

受限现金

限制性现金主要包括银行账户中的现金、租户保证金和某些贷款协议要求的其他金额。

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有价证券

该公司的有价证券包括对股权证券的投资。股息和利息收入应计为应计收入。已实现损益是在特定的确认基础上确定的。每当情况和情况发生变化，以致有迹象表明账面价值可能无法收回时，本公司都会审查有价证券的减值情况。根据美国会计准则825，这些证券的公允价值变动在当期收益中确认。

该公司遵循美国公认会计原则(GAAP)，建立了一个公允价值层次，对估值技术进行了优先排序，并创建了以下三个广泛的水平，其中一级估值是最高优先级：

一级估值投入是指在计量日期可获得的相同资产或负债在活跃市场上的报价(例如，在纽约证券交易所交易的股权证券)。

第2级估值投入来自第1级所包括的、可直接或间接观察到的资产或负债的报价市场价格(例如，活跃市场中类似资产或负债的报价，或非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价市场价格)。

第三级估值投入是不可观察的(例如，实体自己的数据)，应用于计量公允价值，以达到无法获得可观察投入的程度。

以下是对按公允价值经常性计量的资产所使用的估值方法的说明。2021年7月31日和2020年7月31日使用的方法没有变化。

股本证券按本公司有权进入的个别证券交易活跃市场的收盘价估值。

共同基金按基金报告的每日收盘价估值。该公司持有的共同基金是在美国证券交易委员会注册的开放式共同基金。这些基金必须公布其每日资产净值(“资产净值”)，并以该价格进行交易。本公司持有的互惠基金被视为交易活跃。

根据公允价值计量的规定，以下是本公司按公允价值经常性计量的金融资产。

应收帐款

一般来说，租户应根据每份租约的条款在月初支付租金。管理层根据其对应收账款质量的定期评估，根据其对租户的历史了解和行业经验来决定是否需要储备或注销。本公司使用特定标识在收款问题已知的期间将应收账款冲销至坏账费用。收款问题包括逾期支付租金、租户表示打算不付款而腾出物业的情况，或者租户诉讼或破产程序预计不会导致全额付款的情况。管理层还通过在存在类似特征的情况下对应收账款进行汇总审查来评估可收回性。在确定信贷损失拨备的金额时，公司会考虑逾期状况和租户的付款历史。我们亦会考虑目前的市况，以及对未来经济情况的合理和可支持的预测。我们的评估考虑了新冠肺炎造成的商业和市场混乱。市场状况的持续波动和信贷趋势的不断变化很难预测，导致的变异性和波动性可能会对我们未来期间的坏账准备产生重大影响。

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主要由于新冠肺炎的影响，公司于2021年7月31日和2020年7月31日分别计提了318,000美元和82,000美元的应收账款坏账准备，以抵消应收账款。

各期的应收账款坏账准备活动如下：

财产和设备

财产和设备按成本列报。折旧采用直线法和余额递减法计算。租赁物业改进的摊销是在租赁期限内计算的。用于确定折旧和摊销的寿命一般如下：

非永久性的维护、维修、更新和改进在发生时计入费用。增建和重大更新或改进的支出与施工期间的相关利息成本一起资本化。出售或报废资产的成本及其累计折旧或摊销在处置年度从各自的账户中注销，由此产生的损益记入或计入收入。资本化利息被记录为与之相关的资产的一部分，并在该资产的预计使用年限内摊销。

在截至2021年7月31日和2020年7月31日的一年里，公司在纽约菲什基尔大楼的翻修费用分别为1194,351美元和5382,193美元，主要用于租户改善租赁给一所社区学院的空间、新电梯、大堂和立面。

在截至2021年7月31日和2020年7月31日的一年里，其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的公司翻修工程总额分别为673,867美元和221,442美元，主要涉及屋顶工程、新租户的改善和电梯升级。

在截至2021年7月31日的一年里，公司位于纽约牙买加的大楼的楼梯间和人行道升级总计241,241美元。在截至2020年7月31日的一年里，公司牙买加大楼的电梯升级工作和新租户的改善费用为443,881美元。

在截至2020年7月31日的一年里，公司位于纽约布鲁克林的邦德街9号大楼的电梯升级费用总计289,699美元。

损损

当某些事件或环境变化显示资产的账面价值可能无法收回时，本公司会审核物业及设备及相关租赁无形资产，以确定是否可能减值。可能发生的事件或情况变化包括但不限于房地产市场状况的重大变化、估计剩余价值以及在先前估计寿命结束前出售资产的预期。减值是根据当前账面价值超过资产的估计公允价值减去任何被归类为待售资产的处置成本而计量的。截至2021年7月31日和2020年7月31日，该公司已确定其财产和设备没有减值。

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递延费用

递延费用主要包括与向租户出租物业有关的成本。这类成本使用直线法在相关租赁期内摊销，从1年到21年不等。如果租约提前终止，这些费用就会被计入费用。

租赁-出租人收入

本公司根据会计准则更新(ASU)2014-09(主题606)与客户签订的合同收入入账。租金收入不迟于既定日期确认已签立租约下租户的租金收入，或如租户应开始经营业务，则不迟于较早日期确认。未开单应收账款计入应收账款，是指按租约规定成为应收账款时，按直线确认的预定租金收入超过租金收入的部分。为租户带来租金减免或其他信贷的租约修订的影响，包括与前期有关的任何追溯效力，在租约修订签署时确认。于修订租约时，吾等评估任何应计但未付租金及已确认为前期收入的金额的变现能力。作为出租人，吾等已选择将租赁组成部分(基本租金)、非租赁组成部分(公共区域维护费用的报销)和房地产税报销合并，并根据ASC 842将这些组成部分作为单一租赁组成部分进行核算。如果该金额被确定为不能变现，则应计但未付的租金将被注销。应收账款按照租赁协议按其可变现净值确认。提前收到的租金将推迟到赚到钱后支付。

租赁-承租人

公司在一开始就确定一项安排是否为租约。采用ASC 842后，经营租赁计入公司资产负债表上的经营租赁使用权资产和经营租赁负债。

经营租赁使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司支付租赁产生的款项的义务。经营租赁使用权资产和负债于开始日根据租赁期内租赁付款的现值确认。由于本公司的租约并未提供隐含利率，因此本公司采用基于开始日期可获得的信息的递增借款利率来确定租赁付款的现值。本公司的租赁条款可能包括在合理确定本公司将行使该选择权时延长或终止租约的选择权。租赁付款的租赁费用在租赁期内以直线方式确认。

赋税

递延所得税是为公司资产和负债的财务报告基础和纳税基础之间的暂时性差异而计提的。递延税项资产主要是由于记录了某些应计项目、准备金和净营业亏损结转而产生的，而这些项目目前不能从税项中扣除。递延税项负债主要是由于在确认某些投资的未实现损益方面存在暂时性差异，以及出于税务目的使用加速折旧造成的。递延税项资产和负债在每个司法管辖区被抵销，并在资产负债表上净列示。

税率变动对递延所得税的影响在包含制定日期的期间的收入中确认。由于未来所得税法的变化或联邦、州或市税务机关对纳税申报单的最终审查结果，实际所得税可能与这些估计值不同。财务报表对税务仓位的影响，在税务仓位经审核、仓位得到有效结算或质疑仓位的诉讼时效届满后更有可能维持的期间确认。与未确认税收优惠相关的利息和罚金(如果有的话)分别记为利息费用和行政及一般费用。

普通股每股收益

每股收益的计算方法是将当年的净收益除以当年已发行普通股的加权平均数，并根据购买库存股进行调整。在2021财年和2020财年，用于计算每股收入的股份为2,015,780股。

重新分类

截至2020年7月31日，公司将资产负债表列报从分类改为非分类，以更普遍地符合房地产行业的规范。许多重新分类与列报方式的改变有关，对净收益或净亏损没有影响。

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最近采用的会计准则：

2016年2月，美国财务会计准则委员会发布了ASU 2016-02年度的“租赁”。ASU 2016-02旨在提高各组织之间在租赁安排会计方面的透明度和可比性。本指导意见建立了使用权模式，要求承租人在资产负债表上记录期限超过12个月的所有租赁的使用权资产和租赁负债。租赁将被分类为财务租赁或经营租赁，分类将影响损益表中的费用确认模式。承租人和出租人必须披露有关租赁安排的定性和定量信息，以便财务报表使用者能够评估租赁产生的现金流的金额、时间和不确定性。

2018年7月，FASB发布了ASU第2018-10号“对主题842的编纂改进”，根据FASB与利益相关者的互动，对ASU 2016-12进行了修订和澄清。2018年7月，FASB发布了ASU第2018-11号“租赁(主题842)：有针对性的改进”，修订了租赁(主题842)，以(I)增加一种可选的过渡方法，允许实体通过承认对采用当年留存收益期初余额的累积影响调整来应用新要求，以及(Ii)为出租人提供将合同的租赁和非租赁部分分离的实际便利。2018年12月，美国财务会计准则委员会发布了ASU No.2018-20《租赁(主题842)针对出租人的窄范围改进》，其中澄清了在核算从承租人收取的销售税和其他类似税收、某些出租人成本以及确认包含租赁和非租赁组成部分的合同的可变报酬时，如何应用租赁标准。2019年3月，FASB发布了ASU 2019-01《租赁(主题842)编纂改进》，对通过与利益相关者互动而引起董事会注意的问题进行了修订。发现的问题如下：(1)由非制造商或经销商的出租人确定标的资产的公允价值，(2)现金流量表--销售型和直接融资租赁的列报，以及(3)与主题250、会计变更和纠错相关的过渡披露。这些标准适用于2018年12月15日之后的财年，包括这些财年内的过渡期。

新标准由公司在2019年8月1日开始的财年采用。在通过842主题后，本公司选择了以下实用的权宜之计：

由于采用了新的租赁会计准则，公司于2019年8月1日确认：

2020年4月，财务会计准则委员会发布了一份关于新冠肺炎大流行期间租赁会计的工作人员问答，重点是租赁指南在ASC842主题(“ASC842”)中的应用。问答声明，就新冠肺炎带来的租金优惠进行政策选择是可以接受的，这将不要求实体在某些条件下将这些租金优惠视为租约修改。参加选举的实体将继续以直线方式确认租金收入，以获得合格的优惠。减租措施在批出租金期间，会被确认为收入减少。租金延期将导致延期期间应收账款的增加，而不会影响租金收入的确认。本公司在截至2020年7月31日的年度中选择了这一政策。截至2021年7月31日的财年，新冠肺炎导致的租金减免和延期总计22,628美元和245,000美元，截至2020年7月31日的财年，租金减免和延期分别为433,517美元和459,429美元。

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2.有价证券：

截至2021年7月31日和2020年7月31日，公司的有价证券分类如下：

截至2021年7月31日和2020年7月31日的年度投资收入包括：

3.长期债务--抵押贷款：

截至2021年7月31日，抵押上述债务的财产的账面价值为33,528,932美元。

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4.应付票据：

2020年4月，本公司获得一笔722,726美元的贷款，年利率为0.98%，由一家银行通过小企业管理局(SBA)的Paycheck Protection Program(PPP)在冠状病毒援助、救济和经济安全法(CARE Act)A分部下发放。2021年5月26日，SBA授权全额免除本公司的PPP贷款，金额为722,726美元，外加应计利息。在截至2021年7月31日的一年中，这些收益被记录为应付票据的全额减少和债务收入的清偿。

5.营运租契：

出租人

该公司根据商业楼宇的经营租约，将写字楼和零售空间出租给租户。租赁期限从大约5年到49年不等。租约规定支付每月预付的固定基数租金，以及偿还房地产税和公共区域费用。该公司已选择将租赁收入和公共区域费用的报销作为一个单独的组成部分计入我们的综合经营报表中，作为租金收入。

下表按租赁和非租赁组成部分对公司的收入进行了分类：

2021和2020财年每一财年的租金收入如下：

对于初始或剩余期限为一年或以上的租约，未来最低不可取消租金收入如下：

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承租人

该公司的房地产业务包括根据长期、不可取消的经营租赁协议租赁的物业。租约将在不同日期到期至2073年，包括在合理确定公司将行使选择权时延长或终止租约的选择权。某些租约规定增加租赁协议中规定的未来最低年度租金支付。

自2020年4月1日起，该公司的四份物业租约获得延长。这些租赁延期对计量经营租赁使用权资产、负债和租金费用的影响如下：

租赁房地产的经营租赁成本超过了本公司房地产业务的转租租金收入，具体如下：

截至2021年7月31日，我们的经营租赁加权平均剩余租期为17.37年，加权平均贴现率为2.87%。

以下为截至2021年7月31日的经营租赁负债年度未贴现现金流到期日分析：

6.所得税：

为截至2021年7月31日和2020年7月31日的年度规定的所得税包括：

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截至2021年7月31日和2020年7月31日的年度拨备的税款与对税前收入适用联邦法定税率所产生的金额不同，如下：

截至2021年7月31日和2020年7月31日，该公司的联邦净营业亏损结转分别约为10,341,000美元和8,404,000美元，可用于抵消未来的应税收入。截至2021年7月31日和2020年7月31日，该公司州和市的未使用净营业亏损分别约为12,293,000美元和10,526,000美元，城市为8,274,000美元，可用于抵消未来的应税收入。结转的净营业亏损将在2035年开始到期，如果没有使用的话。

纽约州和纽约市的税收是根据收入或各自以资本为基础的特许经营税计算的，以较高者为准。从公司截至2016年7月31日的纳税年度开始，法律的变化要求在7年内逐步取消基于国家资本的税收。在可预见的未来，纽约市的税收将以资本为基础。以资本为基础的特许经营税记入行政费用和一般费用。超出以资本为基础的特许经营税的州税额记入所得税费用。由于适用以资本为基础的税种，以及可能没有城市应纳税所得额，本公司不记录城市递延税金。

一般而言，提交的报税表须由适当的税务管辖区进行为期三年的审计。该公司所在的每个州司法管辖区的诉讼时效仍然有效，直到为联邦所得税目的结清年度为止，届时将提交反映所有联邦所得税调整的修改后的州所得税申报单。截至2021年7月31日，没有进行中的所得税审计会对合并财务报表产生实质性影响。

公司截至2021年7月31日和2020年7月31日的递延税项资产和负债的重要组成部分是与下列项目相关的暂时性差异的结果：

管理层定期评估其递延税项净资产的实现情况，方法是评估与本公司相关的所有可用证据(包括正面和负面证据)，并根据相关证据的权重确定是否需要对递延税项资产计入估值津贴。基于这一分析，管理层已经确定，到2021年7月31日，未来的应税收入更有可能足以充分利用联邦和州递延税项资产。

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截至2021年7月31日和2020年7月31日的年度递延税金拨备(福利)的组成部分包括：

7.雇员退休计划：

该公司发起了一项非供款性资金购买计划，涵盖了几乎所有的非工会员工。运营费用分别为441,512美元和424,401美元，作为2021财年和2020财年的捐款。

多雇主计划：

该公司为工会发起的涵盖其工会员工的多雇主养老金计划提供资金。截至2021年7月31日和2020年7月31日的年度，公司对养老金计划的缴费分别为64,771美元和59,434美元。缴费和费用按照协商的劳动合同或计划条款确定。该公司还为工会赞助的医疗福利计划提供资金。

养老金计划的或有负债：

养老金计划不单独报告有关公司在累积计划福利和计划资产中所占份额的信息。根据《雇员退休收入保障法》，在退出多雇主福利计划时，雇主必须继续支付该计划中未出资的既得利益的比例份额(如果有的话)。本条款规定的任何责任无法确定：然而，公司尚未做出退出该计划的决定。

缴费雇主参加多雇主计划的信息：

在2019-2022年的计划年度，根据养老基金的复兴计划，公司同意支付相当于前一年总缴款率9.1%的最低缴费率。该公司有29名员工，合同将于2022年11月30日到期，工会涵盖约21%员工的工资率、工作时间和其他就业条件。公司认为与员工和工会的劳资关系良好。

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8.现金流信息：

就报告现金流而言，本公司认为现金等价物由到期日为3个月或以下的短期高流动性投资组成，这些投资可随时转换为现金。以下是对公司现金和现金等价物的对账，并将现金限制在综合现金流量表上显示的总额：

限制性现金的金额主要包括银行账户中用于租户保证金的现金，根据某些贷款协议预留的金额，以及业主和公用事业公司的保证金。

补充披露：

9.金融工具和信用风险集中：

以下估计公允价值的披露由本公司使用现有市场信息和适当的估值方法确定。制定公允价值估计需要相当大的判断力。本文提出的估计不一定表示出售金融工具后可能变现的金额。

该公司使用以下方法和假设估计其金融工具的公允价值：(I)报价市价(如果有)用于估计有价证券和股权证券投资的公允价值；(Ii)贴现现金流量分析用于估计长期债务的公允价值，使用公司对类似债务的当前利率的估计；(Iii)由于现金和现金等价物、限制性现金和承租人担保存款流动性高，资产负债表中的账面金额接近公允价值。

可能受到信用风险集中影响的金融工具主要包括有价证券、限制性现金、现金和现金等价物以及应收账款。有价证券、受限现金、现金和现金等价物被存放在多个金融机构和工具中，以将风险降至最低。不能保证这些金融机构和工具将把所有这些风险降到最低。

截至2021年7月31日，5个租户约占65.70%，2020年，4个租户分别约占应收账款的54.97%。在截至2021年7月31日的年度内，两个租户占29.91%，2020年，三个租户分别占总租金收入的43.65%。

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10.递延收费：

截至2021年7月31日和2020年7月31日的财政年度的递延费用包括：

截至2021年7月31日和2020年7月31日的摊销费用总额分别为385,967美元和297,887美元。

本年度递延费用的加权平均寿命为14年。

接下来的五个会计年度每年的摊销费用估计合计如下：

11.关联方交易：

该公司与韦恩斯坦企业公司(“房东”)有两份经营租约，该公司是一家关联公司，主要由本公司董事会主席和房东拥有。其中一份租约是关于位于牙买加大道169号的建筑、装修和土地(房舍)的租约。街道，牙买加，纽约。另一份租约是位于纽约布鲁克林富尔顿街504-506号的房产。

与业主签订的这两份营运租约的租金及开支如下：

以下汇总了与这两个租赁相关的资产和负债：

在2030年纽约牙买加租约终止后，包括在经营租约中的所有房舍，包括使用权资产和租赁改进，都将移交给房东。

18

12.大写：

该公司完全通过普通股资本化，拥有相同的投票权和清算权。库存股按成本记录，截至2021年7月31日和2020年7月31日由162,517股组成。

13.或有事项：

还有其他各种针对该公司的诉讼和索赔待决。管理层认为，这些事项的解决不会对本公司的综合财务报表产生重大不利影响。

如果本公司出售、转让、处置或拆除纽约布鲁克林榆树广场25号，本公司可能有责任为装货码头建造一个共管公寓单元。目前尚不能确定是否有需要设立共管单位，以及该等共管单位的成本。

19

附表III

J.W.Mays，Inc.
房地产与累计折旧
2021年7月31日

20

J.W.Mays，Inc.

管理报告

管理层负责本年度报告中财务报表和其他财务信息的编制和可靠性。管理层已建立财务报告内部控制制度，旨在提供合理保证，确保用于编制财务报表的财务记录是可靠的，反映本公司的交易，并仔细遵守既定的政策和程序。公司审查、修改和完善其内部控制制度，以应对经营变化。

董事会通过审计委员会行事，审计委员会完全由非本公司雇员的独立董事组成，负责监督财务报告过程。财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计准则编制的，包括根据管理层作出的判断和估计得出的金额。实际结果可能与估计的金额不同。

为了确保完全独立，独立注册会计师事务所Prager Metis CPA，LLC可以完全和自由地与审计委员会会面，而管理层代表不会出席，讨论审计结果、内部控制的充分性和财务报告的质量。

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独立注册会计师事务所报告

致董事会和股东J.W.Mays公司及其子公司

对合并财务报表的几点看法

我们审计了J.W.Mays公司及其子公司(“本公司”)截至2021年7月31日和2020年7月31日的合并资产负债表，以及截至2021年7月31日和2020年7月31日的相关合并经营表、股东权益和现金流量的变化以及相关的附注和财务报表时间表(统称为“合并财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年7月31日和2020年7月31日的财务状况，以及截至2021年和2020年7月31日的每一年的运营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

意见基础

这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。该公司不需要，也不需要我们对其财务报告的内部控制进行审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告的内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表达这样的意见。

我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对已传达或要求传达给审计委员会的财务报表进行当期审计时产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。传达关键审计事项不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，而吾等亦不会透过传达以下关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独意见。

损损

关键审计事项说明

如综合财务报表附注1所述，当某些事件或情况变化显示账面值可能无法收回时，本公司会检讨其房地产投资是否存在潜在减值。这些事件和情况包括但不限于房地产市场状况的重大变化、估计的剩余价值以及在先前估计的寿命结束前出售资产的预期。在评估房地产投资的减值指标时，管理层会考虑未贴现的未来现金流量，包括房地产的剩余价值，以及个别资产的账面价值。考虑到估计的未来现金流，管理层需要对各种结果的可能性做出假设，这些结果与市场状况、估计持有期、资本化率以及物业出售后的潜在收益有关。我们将房地产投资减值评估确定为一项重要的审计事项。

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我们确定减值评估是一项关键审计事项的主要考虑因素是，由于管理层判断的敏感性，估计不确定性的风险较高，这不仅涉及减值指标，还涉及在考虑现金流量以实现成本回收和进行公允价值计量时使用的估计和假设。

关键审计事项是如何在我们的审计中得到解决的

除其他事项外，我们与减损评估相关的审计程序包括以下内容。我们测试了对潜在房地产投资减值评估的相关控制的设计和运行有效性，例如对公司对房地产投资组合的监控、对公司对未来现金流的考虑的控制以及对公司公允价值估计的控制。考虑到管理层关于减值的会计政策中建立的减值指标标准，我们评估了需要进一步分析的资产总体的完整性。我们审查和评估了公司的未贴现现金流以及对已确定为潜在减值的物业的公允价值估计。我们评估了使用的方法和重要假设的合理性，包括结果的概率、持有期、资本化率和房产出售后的潜在收益。我们通过与受影响物业的历史表现以及可比的可观察市场数据进行比较来评估这些项目。我们的评估包括对这些假设的评估，我们考虑了这些假设是否与审计其他领域获得的证据一致。

/s/Prager Metis CPAS，LLC

自2020年以来，我们一直担任本公司的审计师。

新泽西州哈肯萨克，2021年10月21日

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J.W.Mays，Inc.

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析应与本报告所载的综合财务报表及其相关附注一并阅读。在本次讨论中，术语“公司”、“我们”、“我们”和“我们”指的是J.W.Mays公司及其子公司。

前瞻性陈述

以下内容可被解释为包括根据1995年“私人证券诉讼改革法”作出的前瞻性陈述。词语“展望”、“打算”、“计划”、“努力”、“预期”、“相信”、“期望”或类似重要性的词语通常识别这样的陈述。可能导致实际结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同的各种重要因素在下文“关于前瞻性陈述的告诫陈述”标题下列出。我们的实际结果可能与这些基于许多因素的前瞻性陈述预期的结果大不相同，这些因素包括但不限于劳动力的可获得性、营销成功、竞争条件以及我们服务的各个市场的经济条件的变化。

新冠肺炎对我们业绩和运营的影响

2019年末，新冠肺炎爆发，到2020年3月11日，世界卫生组织宣布其为全球大流行。在全美和当地，政府和市政当局制定了一些措施，努力控制新冠肺炎的传播，包括隔离、就地避难令、学校关闭、旅行限制和关闭非必要的企业。到2020年3月底，在截至2020年7月31日的剩余时间里，经济影响变得显著。

从2020年3月开始一直持续到2021年7月，由于新冠肺炎的影响，以及政府强制业务中断和就地避难订单导致的相关经济活动减少，我们的逾期付款增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。在有限的情况下，我们同意为某些租户提供租金减免和延期。在2021年7月31日之前，我们的股票投资估值也将继续波动。

展望未来，新冠肺炎对我们业务的全面影响是未知的，也是高度不可预测的。我们过去的业绩可能不能反映我们未来的业绩，在收入、运营收入、净收入、每股收益、经营活动提供的现金等方面的历史趋势可能会有很大的不同。例如，如果大流行继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，就像其他企业一样，它可能会通过收入长期下降、租户信用恶化、经济活动低迷或资本市场下滑，对我们的业务运营和财务业绩产生不利影响。此外，我们的许多费用本质上变化较小，可能与收入变化无关。影响的程度将取决于一系列因素，包括大流行的持续时间和严重程度；疫苗的分发；以及政府遏制病毒传播的措施和相关政府刺激措施的宏观经济影响。

关键会计政策和估算

关键会计政策被定义为对描述公司财务状况和业绩最重要的政策，需要做出最困难、最主观或最复杂的判断。根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求我们作出影响财务报表日期报告的资产和负债额、报告期内收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露的估计和判断。我们相信附注1中的关键会计政策会影响我们在编制财务报表时使用的更重要的判断和估计。估计基于历史经验(如适用)或管理层认为在当时情况下合理的其他假设。我们已将下面描述的政策确定为我们的关键会计政策。在不同的假设和条件下，实际结果可能与这些估计值不同。附注1还披露了最近采用的会计准则和最近发布的尚未采用的会计准则。

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截至2020年7月31日，新冠肺炎的影响持续展开。因此，我们的许多估计和假设需要更高的判断力，具有更高的可变性和波动性。随着事件的不断发展和获得更多信息，我们的估计可能在未来一段时间内发生实质性变化。

应收账款

一般来说，租户应根据每份租约的条款在月初支付租金。管理层根据其对应收账款质量的定期评估，根据其对租户的历史了解和行业经验来决定是否需要储备或注销。在应收账款问题已知的期间，公司使用特定标识将应收账款冲销至坏账支出。

有价证券

我们用多余的现金投资共同基金。基金根据基金中包含的资产每天对共同基金进行估值。我们的共同基金投资按共同基金确定的每日价值记录在合并财务报表中，我们可以随时清算我们的投资。我们对公司股权证券的投资按各证券交易所确定的价格估值。我们可以随时清算这些投资。我们的投资估值会受到市场波动的影响，价值随时可能发生重大变化。

财产和设备

财产和设备按成本列报，按资产的使用年限或租赁期中较短的时间折旧。不再使用的资本改善被注销。管理层对物业的价值进行审核，以确定估值是否大幅下降。如果注意到估值有任何重大下降，调整将记录在财务报表中。

递延费用

递延费用主要包括与向租户出租物业有关的成本。这类成本使用直线法在相关租赁期内摊销，从4年到21年不等。如果租约提前终止，这些费用就会被计入费用。

租赁-出租人收入确认

本公司根据会计准则更新(ASU)2014-09(主题606)与客户签订的合同收入入账。租金收入不迟于既定日期确认已签立租约下租户的租金收入，或如租户应开始经营业务，则不迟于较早日期确认。为租户带来租金减免或其他信用的租约修订的影响在租约修订签署时确认。如果该金额被确定为不能变现，则应计但未付的租金将被注销。应收账款按照租赁协议按其可变现净值确认。提前收到的租金将推迟到赚到钱后支付。正如附注1中最近采用的会计准则部分所解释的那样，我们根据财务会计准则委员会关于新冠肺炎期间租赁的指导意见向我们提供了政策选择，该指导意见允许我们继续将租金收入确认为租金延期协议，并将租金减免确认为授权期内收入的减少。

租赁-承租人

公司在一开始就确定一项安排是否为租约。采用ASC 842后，经营租赁计入公司资产负债表上的经营租赁使用权资产和经营租赁负债。经营租赁使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司支付租赁产生的款项的义务。经营租赁使用权资产和负债于开始日根据租赁期内租赁付款的现值确认。

赋税

我们的所得税应计项目将根据我们提交的所得税申报单，生效当前应缴纳的税款，以及根据本年度赚取的收入(在未来事件发生之前不应纳税)未来应缴纳的税款，这些税款将被本年度发生的费用(在未来事件发生之前不能扣除)所抵消。税务审计根据审计结果增加或减少目前应支付的金额。税收拨备是一种估算，可能会因税法和税率的变化而随时发生变化。

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与2020财年相比，2021财年

截至2021年7月31日的一年的净收益为398,032美元，或每股0.20美元，而截至2020年7月31日的一年的净亏损为(906,005美元)，或每股(0.45美元)。

本年度的收入从2020年可比年度的195,531,846美元增加到20,212,879美元，主要是由于两个新租户的租金，现有租户租金的增加，部分被现有租户交出部分空间的租金下降所抵消。

本年度房地产运营费用从2020年可比年度的14,024,623美元增加到14,306,967美元，主要原因是：

本年度的行政和一般费用从2020年可比年度的5085,360美元减少到4958,227美元，主要原因是法律和专业费用减少，但部分被医疗费用的增加所抵消。

本年度的折旧费用从2020年可比年度的1,661,280美元增加到1,785,468美元，主要是由于牙买加和菲什基尔纽约大楼上一年的改善带来的额外折旧。

其他收入增加的主要原因是722,726美元债务收入的清偿以及有价证券公允价值的变化。本年度的投资收入比利息支出高出354,169美元，在可比的2020年里，利息支出比投资收入高出21,588美元。

流动性和资本资源

截至2021年7月31日，新冠肺炎以及业务中断导致的相关经济活动减少的影响仍在继续。从2020年8月1日到2021年7月31日，公司的坏账支出为23.6万美元。在2021年7月31日之前，我们的股票投资估值将继续出现波动。如果新冠肺炎疫情继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，其影响可能包括坏账支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，这可能会导致运营活动提供的现金减少。我们的许多费用本质上变化较小，可能与收入变化无关。

2019年7月，该公司将其位于纽约菲什基尔大楼的一所社区学院租给了47,000平方英尺，租期为15年，有两个5年的选择期。租户于2020年6月入伙，并于2020年9月开始支付租金，经纪佣金为448,939美元。在截至2021年7月31日和2020年7月31日的一年里，公司在纽约菲什基尔大楼的翻修费用分别为1194,351美元和5382,193美元，主要用于租户改善租赁给一所社区学院的空间、新电梯、大堂和立面。

2020年8月，该公司位于纽约布鲁克林九邦德街(Nine Bond Street)的一家零售租户将租约延长至2025年8月31日，该租户占地1810平方英尺。

2020年11月，该公司将其位于纽约布鲁克林的九邦德街大楼的5300平方英尺租给了一个零售租户。租户于2020年11月入住，2021年1月开始支付租金。

2020年11月，该公司将其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的23,000平方英尺租给了一名写字楼租户。该租户的装修费用约为50万美元，经纪佣金为97.9万美元。入住率和租金预计将于2021年12月支付。

2020年11月，该公司将其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼的5500平方英尺租给了一个零售租户。入住率和租金从2021年7月开始支付。

2020年12月，一位租户在公司位于俄亥俄州Circleville的大楼占据了8.4万平方英尺的仓库空间，将租约再延长了三年，到2024年10月31日到期。

2021年4月，该公司将其位于纽约布鲁克林九邦德街的大楼的1600平方英尺租给了一个零售租户。租金将从2021年11月开始。

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2021年7月，该公司向其位于纽约布鲁克林九邦德街的写字楼租户出租了2270平方英尺。租金将于2021年9月开始。为了容纳这个租户，一个现有的租户放弃了440平方英尺。

现金流：

下表汇总了截至2021年7月31日和2020年7月31日的财年的现金流活动：

经营活动的现金流：

递延开支：公司在纽约布鲁克林大楼的两个新租户和公司在纽约的Massapequa和俄亥俄州Circleville大楼的两个现有租户产生的经纪佣金额外为1138562美元。

应付帐款和应计费用：该公司的经纪佣金余额为1,479,279美元，于2021年7月31日到期。

从2020年3月开始一直持续到2020年7月，由于新冠肺炎的影响，以及政府强制业务中断和就地避难订单导致的相关经济活动减少，我们的逾期付款有所增加。新冠肺炎对租户的影响已经反映在我们的应收账款信用损失准备中。

从2020年8月到2021年7月，该公司的坏账支出为23.6万美元。在2021年7月31日之前，我们的股票投资估值将继续出现波动。如果新冠肺炎疫情继续扰乱全国和纽约州纽约市的经济活动，其影响可能包括坏账支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，这可能会导致运营活动提供的现金减少。我们的许多费用本质上变化较小，可能与收入变化无关。

2021年5月26日，美国小企业管理局(SBA)授权全额免除公司的Paycheck Protection Program(PPP)贷款，金额为722,726美元，外加应计利息。在截至2021年7月31日的一年中，这些收益被记录为应付票据的全额减少、债务收入的清偿并包括在现金流量表上的经营活动中。

投资活动的现金流：

在截至2021年7月31日的一年里，公司位于纽约牙买加的大楼的楼梯间和人行道升级总计241,241美元。

该公司有351,810美元用于翻新其位于纽约菲什基尔大楼的第二个大厅。总费用为842767美元，于2020年10月完工。在截至2021年7月31日的一年里，该公司在纽约菲什基尔大楼的立面工程支出为812536美元，其他各种项目的支出为30005美元。

在其位于纽约布鲁克林的Jowein大楼，该公司的屋顶工程支出为147,945美元。该公司还有一个新租户的翻新支出495452美元。总成本估计为50万美元，预计将于2021年10月完成。在截至2021年7月31日的一年里，该公司还有30470美元的支出，用于各种其他改进。

融资活动的现金流：

2020年4月，本公司获得一家银行通过小企业管理局(SBA)的Paycheck Protection Program(“PPP”)发放的722,726美元贷款。2021年5月26日，SBA授权全额免除本公司的PPP贷款，金额为722,726美元，外加应计利息。在截至2021年7月31日的一年中，这些收益被记录为应付票据的全额减少、债务收入的清偿并包括在现金流量表上的经营活动中。

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关联方交易：

该公司与韦恩斯坦企业公司(“房东”)有两份经营租约，该公司是一家关联公司，主要由本公司董事会主席和房东拥有。其中一份租约是关于位于牙买加大道169号的建筑、装修和土地(房舍)的租约。街道，牙买加，纽约。另一份租约是位于纽约布鲁克林富尔顿街504-506号的房产。

与业主签订的这两份营运租约的租金及开支如下：

以下汇总了与这两个租赁相关的资产和负债：

在2030年纽约牙买加租约终止后，包括在经营租约中的所有房舍，包括使用权资产和租赁改进，都将移交给房东。

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有关前瞻性陈述的警告性声明：

本部分(管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析)、Form 10-K年度报告和本年度股东报告的其他部分以及我们的代表不时作出的其他报告和口头声明可能包含前瞻性陈述，这些陈述基于我们对我们和房地产业的假设、预期和预测。这些声明包括关于我们对收入、流动性或支出以及我们持续增长等方面的预期的陈述。此类前瞻性陈述本质上包含一定程度的风险和不确定性。我们警告，各种因素，包括但不限于我们截至2021年7月31日的财政年度10-K报表中第1A项“风险因素”中描述的因素，可能会导致业务状况和我们的结果与前瞻性陈述中包含的情况大不相同：

这些前瞻性陈述的形成还涉及上文未确定的其他因素和假设，这些其他假设未能实现，以及其他因素也可能导致实际结果与预测的结果大相径庭。这些因素中的大多数都很难准确预测，而且一般都不在我们的控制范围之内。您应考虑与我们可能作出的任何前瞻性陈述相关的上述风险领域。

我们没有义务公开更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。不过，我们建议您参考我们在提交给美国证券交易委员会的委托书、Form 10-Q季度报告、Form 10-K年度报告和Form 8-K当前报告中所做的任何其他披露。

控制和程序：

公司管理层审查了公司的内部控制和程序以及这些控制的有效性。截至2021年7月31日，在包括首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，公司根据1934年证券交易法第13a-14(C)和15d-14(C)条对公司披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。在这一评估的基础上，首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们注意与公司有关的重要信息，这些信息需要包括在证券交易委员会的定期文件中。

在公司上个会计季度，公司财务报告的内部控制或其他对公司财务报告的内部控制有重大影响或有合理可能产生重大影响的因素没有变化。没有发现重大缺陷或重大缺陷，因此没有采取纠正措施。

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常见股票信息：

自1999年11月8日起，该公司的普通股开始在纳斯达克股票市场的纳斯达克资本市场一级交易，交易代码为：“MAYS”。这类股票此前曾在纳斯达克全国市场(Nasdaq National Market)交易。自2006年8月1日起，纳斯达克开始作为纳斯达克上市证券交易所运营。它现在被称为纳斯达克股票市场有限责任公司(NASDAQ Stock Market LLC)。

截至2021年10月15日，该公司约有800名登记在册的股东。

J.W.Mays，Inc.

高级船员

董事会

委员会分配关键字：

表格10-K年度报告

公司向美国证券交易委员会提交的截至2021年7月31日的财政年度Form 10-K年度报告的副本将根据以下书面要求免费提供给股东：

邦德街9号J.W.Mays公司秘书
纽约布鲁克林，电话：11201-5805.

股东大会通知、委托书、委托卡和年度报告的副本可在以下网址获得：Http://www.astproxyportal.com/ast/03443

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