第1条参考数据				1

	1.1	所指的主题		1
	1.2	陈列品		3
	1.3	定义		3

第二条前提和期限				8

	2.1	处所		8
	2.2	术语		10

第三条房舍状况；初始安装				15

	3.1	房产状况；初始安装		15
	3.2	送货		16
	3.3	图则及规格		16
	3.4	初始安装的性能；承租人的承包商		17

第四条租金				18

	4.1	缴交租金：固定租金		18
	4.2	额外租金		18
		4.2.1	房地产税	18
		4.2.2	个人财产税	19
		4.2.3	运营成本	19
		4.2.4	保险	22
	4.3	逾期缴交租金		24
	4.4	生死存亡		24

第五条地主契约				24

	5.1	平权契约		24
		5.1.1	冷凝水	24
		5.1.2	电	24
		5.1.3	清洗	25
		5.1.4	水	25
		5.1.5	乘客电梯服务	25
		5.1.6	安防	25
		5.1.7	修理	25
	5.2	中断		25
	5.3	对外服务		26

	5.4	电力服务的中止				26

第六条承租人的附加契诺						27

	6.1	平权契约				27
		6.1.1	履行义务			27
		6.1.2	使用			27
		6.1.3			维修保养	27
		6.1.4		依法合规		28
		6.1.5		赔偿		28
		6.1.6		业主进入的权利		28
		6.1.7		个人财产风险由承租人承担		28
		6.1.8		业主强制执行费用的支付		29
		6.1.9		产量上升		29
		6.1.10		规章制度		30
		6.1.11		禁止反言证书		30
		6.1.12		房东提供的服务；房东的费用减免		30
		6.1.13		非歧视性和平权行动		31
		6.1.14		收货和发货		31
		6.1.15		安全措施		31
	6.2	消极契约				31
		6.2.1		转让和分租		31
		6.2.2		滋扰		34
		6.2.3		危险废物和材料		35
		6.2.4		楼板负荷；重型设备		35
		6.2.5		改善、改建和增建		36
		6.2.6		遗弃		38
		6.2.7		标牌；建筑目录		38
		6.2.8		对外销售等		38

第七条伤亡或夺取						38

	7.1	终端				38
	7.2	修复				39
	7.3	授奖				39

第8条违约						40

	8.1	违约事件				40
	8.2	补救措施				41
	8.3	累积补救措施				42
	8.4	业主补救违约的权利				42
	8.5	免除失责的影响				43
	8.6	没有豁免权等				43
	8.7	没有一致和满意				43

第九条抵押权人和土地出租人的权利			43

	9.1	承按人及土地出租人的权利	43
	9.2	修改	44

第十条杂项规定			44

	10.1	一方向另一方发出的通知	44
	10.2	安静的享受	45
	10.3	租契不得记录	45
	10.4	业主责任的限制	45
	10.5	天灾人祸	45
	10.6	房东违约	46
	10.7	经纪	46
	10.8	准据法与建筑	46
	10.9	送货	46
	10.10	租金	47
	10.11	某些解释规则	47
	10.12	受约束的各方	47
	10.13	同行	47
	10.14	生死存亡	47
	10.15	租赁	48
	10.16	租客	48
	10.17	服务	48
	10.18	没有豁免权	48

第十一条信用证			49

	11.1	信用证	49
	11.2	续签信用证	49
	11.3	绘制以修复默认设置	50
	11.4	支付损害赔偿金	50
	11.5	信用证期末退还	50

第12条“爱国者法案”			50

	12.1	爱国者法案	50

本租赁中对以下任何主题的每个引用应被解释为包含本1.1节中为该主题陈述的数据。

原通知租户地址：	库拉肿瘤公司科学园道3033号套房220 加州圣地亚哥，92121 注意：首席财务官
处所：	大楼第八(8)层的一部分，基本上如本文件附件(附件B)所示的楼层平面图所示。
可出租面积该处所的：	16541平方英尺的可出租面积。
可出租面积该大楼的以下位置：	502,554平方英尺的可出租面积。
可出租的面积办公区：	490,283平方英尺的可出租面积。
原条款：	从生效日期开始到失效日期结束的时间段，包括两个日期。
扩展选项：	根据第2.3条的规定，承租人有权将原租期延长一(1)个五(5)年。
交货日期：	房东在交付条件下将房屋交付给租户的日期。
开始日期：	2020年4月1日。
到期日期：	2024年7月31日；如果根据第2.3节，原期限应延长一(1)年，为五(5)年，则为2029年7月31日。
基本运营成本：	相当于2021年日历年应付运营成本的金额。
基税：	相当于2021财年应缴税款的金额，自2020年7月1日开始，至2021年6月30日到期。
租户的纳税百分比：	房屋的可出租面积与建筑物的可出租总面积的比率，最初应被视为3.29%。
租户办公室百分比：	房屋可出租面积与办公面积可出租总面积的比率，最初应视为3.37%。

年固定租金及每月固定租金：
	租赁年份：	每年固定租金：	每月固定租金：
	1	$1,265,386.50	$105,448.88
	2	$1,290,694.23	$107,557.85
	3	$1,316,508.11	$109,709.01
	4	$1,342,838.28	$111,903.19
	5	$1,369,695.04	$114,141.25
许可用途：	一流的综合商务办公场所，无其他用途或用途
商业总公司责任保险限额：	每次发生$3,000,000.00 $5,000,000.00一般总额
经纪人：	马萨诸塞州Newmark Real Estate of Massachusetts，LLC d/b/a Newmark Knight Frank and CBRE，Inc.
信用证金额：	$210,000.00.

1.2展品。目录中所列和附件中的展品通过本参考纳入本租约，并将其解释为本租约的一部分。

1.3定义。就本租赁而言，以下术语应定义为以下定义或本租赁的下列章节中的定义：

“美国残疾人法”统称为“美国残疾人法”(“美国法典”第42编，12101节及以后)。以及根据其颁布的法规和指南，其可不时修改、修改和补充；马萨诸塞州建筑准入委员会的规则和条例(M.G.L.C.22，§13A等；521 C.M.R.1.00及以下)，其可不时修订、修改和补充；以及由类似进口政府机构颁布的任何法律、法规或法规。

“额外租金”是指承租人根据本租约向房东支付的固定租金以外的所有款项，包括承租人的税款超额、承租人的经营成本超额、电费、滞纳金、加班费或超额服务费，以及与承租人未能履行其在本租赁项下的任何义务有关的利息和其他费用。

就任何个人或实体而言，“附属公司”是指直接或间接(通过一个或多个中介机构)控制、控制或与该第一个人或实体共同控制的任何其他个人或实体。

“大楼假日”指的是元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节以及马萨诸塞州联邦、波士顿市政府、为大楼提供服务的工会和业主不时遵守的其他日子。“大楼假日”指的是元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节以及其他由马萨诸塞州联邦政府、波士顿市政府、为大楼提供服务的工会和业主不时遵守的其他日子。

“营业日”是指除星期六、星期日、建筑节假日外的所有日子。

“控制”是指(I)(A)直接或间接拥有一家公司超过50%的有表决权股票，或(B)对于不是公司的任何个人或实体，直接或间接拥有该个人或实体超过50%的实益所有权权益；或(Ii)就任何该等个人或实体而言，直接或间接拥有直接或间接指导或导致该个人或实体的管理层和政策的指示的权力。

“违约率”是指每年浮动的利率，等于(A)高于最优惠利率4%或(B)法律允许的最高利率之间的较小者。

“交付条件”是指在开工之日，房屋内的家具、固定装置、设备和其他个人财产不向所有租户和住户开放，而在所有其他方面，开工之日的“原状”、“原状”和“原状”均为“原样”。

“环境法”是指任何和所有适用的联邦、州或地方法律、法规、条例、规则、条例、规则、条例、命令、普通法原则、判决、许可证、执照或任何司法或监管当局现在或今后有效的、施加责任、建立行为标准或以其他方式与保护环境(包括自然资源、地表水、地下水、土壤、室内和环境空气)、健康和安全、土地使用事项或与下列任何物质的存在、产生、处理、储存、处置、释放或威胁释放、运输或处理有关的任何和所有适用的法律、法规、条例、条例、规则、条例、命令、普通法原则、判决、许可证、许可证或裁定。“1980年赔偿和责任法”，经修正后，载于“美国法典”第42编第9601条及其后；修订后的《危险材料运输法》[49 U.S.C.§1801等]；修订后的《联邦水污染控制法》[33 U.S.C.§1251等]；修订后的《资源保护和回收法》[42 U.S.C.§6901等]；修订后的《安全饮用水法》[42 U.S.C.§300等]；修订后的《有毒物质控制法》[15 U.S.C.§2601等]；修订后的“联邦危险物质控制法”，载于“美国法典”第15编第1261节及其后；“职业安全与健康法”，修订后载于“美国联邦法典”第29编第651节及其后；以及马萨诸塞州总法，第21C章和21E章。

“车库”是指为建筑物和建筑物所属的建筑群提供服务的地下停车场。

“初始安装”是指承租人在房屋内和对房屋进行的与其初始占用相关的改动和改进。

“房东关联企业”是指由房东控制、控制或与房东共同控制的任何实体。

“租赁”是指本租赁，因为业主和租户双方签署的书面协议和文书可能会不时对本租赁进行修订或修改。“租赁”指的是本租赁，因为业主和租户双方签署的书面协议和文书可能会不时修改或修改本租赁。

“租赁年”是指在租期内连续十二(12)个月的期间，第一个租赁年从开始日期开始，每个连续的租赁年从开始日期的下一个周年开始；但是，(一)如果开始日期不是历月的第一天，那么第一个租赁年应在开始日期一周年的那个月的最后一天期满，而接下来的每个租赁年应从开始日期的第一个周年的那一天开始。(一)如果开始日期不是历月的第一天，那么第一个租赁年度应在开始日期的第一个周年当月的最后一天届满，而随后的每个租赁年度应从开始日期的下一个周年开始。

“正常营业时间”是指从上午8点开始。下午6点。周一至周五和上午9点至下午1点每周六，除了建筑假期。

“办公区”是指业主不时指定出租给写字楼租户的所有区域。

“最优惠利率”是指“华尔街日报”公布的最优惠利率(或如果公布的最高最优惠利率超过一个，则为最高)(或者，如果此类公布停止，则指房东合理指定的可比替代利率)。

“可出租面积”是指就任何面积而言，由房东不时确定的可出租面积。

“零售区域”是指业主不时指定用于租赁零售的所有建筑区域。

“要求”是指(I)所有政府当局，包括反兴奋剂机构和任何类似进口法，以及与之有关的所有规则、法规和政府命令，以及与危险材料、环境事项、公共卫生和安全事项以及地标保护有关的任何前述法律、规则、命令、条例、法规、法规和行政命令；(Ii)任何适用的消防评级局或其他行使类似职能、影响房地产或其维护、使用或占用的机构；(Ii)任何适用的消防评级局或其他行使类似职能的机构，影响房地产或房地产的维护、使用或占用，以及前述任何与危险材料、环境事项、公共卫生和安全事项以及地标保护有关的法律、规则、命令、条例、条例、法规和行政命令。(Iii)符合影响该处所的所有保险机构的所有规定，以及(Iv)公用事业服务提供者。

“特殊改建”指非标准办公装置的改建，例如厨房、行政洗手间、加高电脑层、电脑室装置、辅助暖通空调设备、保险箱、保险库、图书馆或档案室，需要加固地面、内部楼梯、楼板穿透、传送带、升降机、打印室和模型店，以及其他性质类似的改建。

“纳税年度”是指全部或部分发生在纳税期限内的纳税年度。

“承租人建筑师”是指承租人选择并经业主批准的建筑事务所，其批准不会被无理扣留或拖延。

“承租人财产”是指承租人的活动固定装置、电话和其他设备、计算机系统、贸易固定装置、家具、家具和其他个人财产，这些物品可以移动，不会对财产造成实质性损害。

“期限”是指原始期限；如果承租人按照第2.3节的规定有效行使延长期限的选择权，“期限”是指原始期限和延长期限，统称为延长期限。

(A)业主现以本租约的条款、契诺、条件及条文的规限及利益，向租客及租客出租该处所，租期受本租约的条款、契诺、条件及条文的规限。房产不包括屋顶、外墙、公共楼梯、楼梯间、电梯和电梯井，以及专用于或与建筑物其他部分共同使用的管道、管道、导管、电线和附属固定装置，如果房产的面积少于任何楼层的整个可出租面积，则为该楼层的中心核心区域(如有)，则不包括楼顶、外墙、公共楼梯、楼梯间、电梯和电梯井，以及专用于或与建筑物其他部分共同使用的管道、管道、导管、电线和附属固定装置，以及该楼层的中心核心区(如有)。

(B)承租人有权与他人共用，但须受业主不时订立的合理规章制度所规限：(1)物业的公用地方，包括大厦及车库的公用大堂、走廊、浴室、楼梯、装货码头、海湾及电梯；(2)通往大厦所需的公用人行道；及(3)如物业的面积少于任何建筑物的全部可出租面积，则可供租用的公用地方包括：(1)物业的公用地方，包括大厦及车库的公用大堂、走廊、浴室、楼梯、装卸区及电梯；(2)通往大厦所需的公用人行道；及(3)如物业所占的面积少于任何建筑物的全部可出租面积，

(C)业主应在本租赁期内向租户提供车库停车位通行证，费率为每2000平方英尺可出租面积提供一(1)张停车证(“最高停车通行证分配”)，在未转让的基础上，并受不时生效的合理规则和规定的约束。(C)房东应按每2000平方英尺可出租面积的一(1)张停车证的费率(“最高停车证分配”)向租户提供车库停车位通行证。租户应为该等通行证支付每月停车费，作为额外租金，该费用应按不时生效的现行费率计算。租户应在开工之日或之前通知业主租户想要使用多少个这样的停车通行证。在租期内，租户可以选择减少或增加停车通行证的数量(但是，租户不得将停车通行证的数量增加到超过最大停车通行证分配的数量)，方法是提前不少于三十(30)天通知房东。在任何此类减少后，租户可以不时要求额外的停车证；但是，(I)租户在任何时候都无权获得超过最高停车证分配额度的停车证，以及(Ii)房东没有义务提供此类额外的停车证，除非房东自行决定车库内有足够的停车位可用。

(D)业主保留不时行使下列权利的权利：(1)安装、使用、保养、修理、更换及搬迁楼宇内吊顶以上(或如无吊顶，则为屋顶甲板三(3)英尺内)及楼面以下的地方，以供楼宇及/或建筑物其他部分使用；(2)更改或搬迁任何其他公用设施；(2)安装、使用、保养、修理、更换或搬迁任何其他公用设施；(3)安装、使用、保养、维修、更换或搬迁任何其他公用设施；(3)安装、使用、保养、维修、更换及搬迁楼宇内的任何其他公用设施；(3)在楼面以下安装、使用、保养、维修、维修、更换或搬迁任何其他公用设施；(3)安装、使用、保养、维修、更换或搬迁任何其他公用设施；(3)及(4)在业主或其他人的毗邻土地上进行任何挖掘时，有权进入并允许其他人进入该处所，以进行导致该等挖掘的人认为必要的工作，以保护建筑物的墙壁不受伤害或损坏，并对其进行支撑。*就行使上述权利而言，业主应根据本租约的规定，尽合理努力最大限度地减少对租户在房屋内的正常和习惯操作的干扰。

(E)在延长租期期间，业主有权在不少于六十(60)天前通知租客(“搬迁通知”)，随时向租客提供与业主凭其合理酌情权决定的楼宇面积大致相同的其他楼宇(“替代楼宇”)，并将租客从该楼宇迁往替代楼宇。如果房东将租户搬迁到替代房屋，则在搬迁通知上指定的日期，租户应将其装修、设备和个人财产搬到替代房屋，并应以与该房屋合理可比的方式在替代房屋内重新安装和重建该等装修、设备和个人财产。房东收到发票及租客付款证明后，应向租客退还

承租人因搬迁上述设备和个人财产并在替代房屋内重新安装而发生的合理费用和开支。在任何此类搬迁中，房东应尽合理努力将租户在房屋内的经营中断降至最低。业主行使上述迁置权后，本租约及其各项条款、契诺和条件将继续完全有效，并适用于替代房产。在此情况下，替代处所此后须当作取代原有处所，而租客对原有处所并无进一步的权利或权益。本第2.1(E)条的规定应自行执行；但是，应任何一方的要求，房东和租户应签订本租约修正案，确认将房产迁移至替代房产。

2.2Term。除非按照以下规定提前终止，否则原合同期限应自生效之日起至期满之日止。开工日期和到期日确定后，房东和租客应签署并交付一份开工日期协议，其格式为附件C，确认开工日期和到期日；但是，未能执行和交付该协议并不限制或减损该日期的确定。

(A)假设截至续期通知日期和续期开始之日，(I)本租约完全有效，(Ii)本租约中所述的原始租户，或根据本租约第6.2.1(F)或6.2.1(G)节无需业主同意的原租户的受让人或分租客，正在占用整个物业，(Iii)租户在任何适用的宽限期后并未违反其在本租约下的义务，(Iii)承租人没有在任何适用的宽限期后履行其在本租约项下的义务，(Iii)承租人没有在任何适用的宽限期后履行其在本租约项下的义务，(Iii)承租人没有在任何适用的宽限期之后履行其在本租约项下的义务，及(Iv)承租人并无转让或分租本租约的全部或任何部分，但上文第(Ii)款所述的转让或分租除外，承租人有权将本租约的期限延长一(1)个额外五(5)年的期限(“续期期限”)，该续期期限自本租约原有期限届满后立即开始。本租约的所有条款、契诺及条款均适用于该续期期限，但(X)该续期期限的年度固定租金应为根据本第2.3条厘定的该物业在该续期期限开始时的公平租金价值，而(Y)业主并无责任对该物业进行任何改动或改善，或向租客提供任何与此相关的津贴、诱因或其他形式的付款。如果租户选择行使上述选择权，应在不早于原租期届满前十八(18)个月且不迟于十二(12)个月向业主发出书面通知(“延期通知”)，表明其行使上述选择权的意向。因此，如果承租人未能及时行使其延期选择权，并未能在上述行使日期或之前交付延期通知, 那么承租人没有进一步的权利或选择权来延长本租约的期限，无论是在本合同项下还是在其他方面。

(B)如果承租人及时、适当地发出延期通知，并且上述条件完全完全满足，本租约的期限将自动延长，不需要任何额外的文件；但应业主或租户、业主和租户的要求。(B)如果承租人及时、适当地发出延期通知，且上述条件完全完全满足，本租约的期限将自动延长，不需要任何额外的文件；但应业主或租户、业主和租户的要求

应对本租约进行修订，以确认此类操作，并记录延长期限对本租赁的所有修改；此外，如果未能履行和交付上述协议，则不限制或减损延长期限的有效期限。

(C)就本租约而言，物业的“公平租金价值”指业主与租客根据本租约的所有条款及条件，在考虑所有相关因素的情况下，在马萨诸塞州波士顿的可比大楼内按可比期限签订租赁协议的物业的公平租金价值。

(D)如租客及时递交续期通知书，业主会在递交续期通知书后，立即向租客发出通知书(“公平租金价值通知书”)，列明业主对延长租期的公平租金价值的厘定。如果承租人不同意房东对延长租期的公平租金价值的确定，则在收到公平租金价值通知后三十(30)天内，承租人应向房东递交通知(“仲裁通知”)，在这种情况下，公平租金价值应通过第2.3(F)节规定的评估程序确定。如果承租人未及时向房东递交仲裁通知，则视为承租人已接受房东提交的公平租金价值通知中规定的公平租金价值的确定，并无权再提出异议。

(E)如果承租人根据第2.3(F)节及时行使通过上述评估程序确定公平租金价值的权利，并且评估过程在延长期限开始时尚未结束，则在得出该结论之前，承租人应按业主最初指定的公平租金价值支付年度固定租金和额外租金。如果由上述评估过程确定的公平租金价值大于或小于房东确定的公平租金价值，则纠正之前支付的金额所需的任何调整应在公平租金价值确定后三十(30)天由双方支付。

(F)如果承租人在上述三十(30)天内及时向房东递交仲裁通知，则公平租金价值应根据当时美国仲裁协会或其后继者关于商业纠纷仲裁的现行快速程序通过仲裁确定，但快速程序应修改如下：

(1)承租人应在其仲裁通知中指明代表承租人担任仲裁员的人的姓名或名称和地址。仲裁员应为拥有美国房地产顾问协会(American Institute Of Real Estate Advisors)指定的M.A.I.资格的商业房地产评估师，具有至少十(10)年的全职商业房地产评估经验，熟悉马萨诸塞州波士顿市中心金融区和/或海港区一流写字楼的公平租金价值。业主应在收到仲裁通知后十(10)个工作日内向租户发出通知，说明业主指定的代表其担任仲裁员的人员的姓名和地址，该仲裁员应具有类似的资格。

(2)根据上述规定选出两名仲裁员后，选定的仲裁员应在任命第二名仲裁员后十(10)个工作日内会面，并应寻求就延长期限的公平租金价值达成协议。如果在任命第二名仲裁员后二十(20)个工作日内，两名仲裁员无法就公平租金价值达成协议，则两名仲裁员应指定第三名独立仲裁员，该名独立仲裁员应是一名称职、公正的评估师，具有前述两名仲裁员的资格。如果双方在该二十(20)个工作日期满后五(5)个工作日内未能就此类指定达成一致，则第三名仲裁员应由双方自行选择。如果双方在上述五(5)个工作日期满后五(5)个工作日内未就第三名仲裁员达成一致，则任何一方均可代表双方请求美国仲裁协会波士顿办事处指定一名合格的仲裁员。如果争议以前没有解决，第三仲裁员应按照以下规定的程序作出裁决。每一方都应支付各自仲裁员的费用，双方应平均分担第三名仲裁员的费用。

(3)如果按照上述规定选择第三名仲裁员，则延长期限的公平租金价值应由第三名仲裁员按照下列程序确定：在指定第三名仲裁员的同时，各方当事人选择的每一名仲裁员均应书面说明其对公平租金价值的确定。第三仲裁员有权向专家和主管部门咨询与确定公平租金价值有关的事实信息或证据，但任何此类确定都应在双方当事人在场的情况下作出，双方均有权进行质证。第三名仲裁员应进行他或她认为适当的听证和调查，并应在被任命后三十(30)天内从两项拟议裁决中选出最接近他或她对公平租金价值的确定的一项。第三仲裁员无权对两项拟议裁决中的任何一项提出中间立场或任何修改。他或她选择的与他或她对公平租金价值的确定最接近的决定应构成第三仲裁员的决定，并对双方当事人具有终局性和约束力。第三仲裁员应以书面形式将裁决书副本送交双方当事人。第三仲裁人无权增加或修改本租约的条款。在收到第三名仲裁员的裁决后，双方应立即对本租约进行修改，以证明延长了期限，并确认了延长期限的租金，但当事人没有这样做并不影响第三名仲裁员裁决的效力。在发生故障的情况下, 任何仲裁员拒绝或不能行事时，其继任者应由该仲裁员指定，但在第三仲裁员的情况下，其继任者的指定方式与本规定中关于原第三仲裁员的指定方式相同。

(4)所有该等公平租值的厘定均为最终决定，对双方均具约束力。根据适用法律可获得的补救措施范围内，通过评估确定的规定应是具体可执行的，本合同项下的任何决定均为终局决定，对本合同双方均有约束力，任何一方均有权就此作出判决，除非适用法律另有规定。

(A)RoFo空间。如果(I)在生效日期和期满日期前十二(12)个月之间的任何时间，业主确定与大楼第八(8)层的房产相邻的任何单独转让的可出租区域(每个区域均为“RoFo空间”)已变为“可供租赁”，但前提是满足以下第2.4(D)条规定的先决条件，则在提出将该RoFo空间出租给任何第三方之前，业主应将有关通知送达以下任何第三方：“RoFo空间”(以下简称“RoFo空间”)，如果满足下述第2.4(D)节规定的前提条件，则在提出将该RoFo空间出租给任何第三方之前，业主应将有关通知递交给以下第2.4(D)节规定的前提条件。业主对该RoFo空间的年度固定租金和额外租金的确定、业主愿意租赁RoFo空间的其他重要商业条款、RoFo空间的期限以及业主预计RoFo空间可供租赁的日期。如果承租人完全满足第2.4节规定的所有前提条件，承租人应有一次性选择权(“RoFo选项”)，房东在RoFo通知交付后十(10)个工作日内向业主递交书面通知(“验收通知”)，承租人可一次性选择(“RoFo选项”)，根据RoFo通知中规定的所有条款和条件租赁所有主题RoFo空间，包括每年固定租金和RoFo空间的额外租金，这些条款和条件包括RoFo通知所指定的RoFo空间的年固定租金和额外租金，该选项可由房东在交付RoFo通知后十(10)个工作日内向业主递送书面通知(“验收通知”)。

(B)拒绝使用RoFo空间。如果承租人未能在该十(10)个工作日内送达接受通知，则承租人应被视为拒绝了租赁适用的RoFo空间(“被拒绝的RoFo空间”)的选择权。在这种情况下，承租人对被拒绝的RoFo空间没有进一步的权利或要求，房东对承租人不再有关于被拒绝的RoFo空间的进一步的责任或义务，房东可以选择按照房东自行决定的条款和条件将被拒绝的RoFo空间出租给第三方(受下面第2.4(H)节的规定约束)。

(C)可供租赁等。就本第2.4节而言，如业主酌情决定(I)该空间是空置的，或(Ii)租用该RoFo空间的有关租客或占用人不会延长或续订其有关RoFo空间的租约或其他占用协议的条款，而该租户或占用人对延长或续签其对RoFo空间的租约或其他占用协议或订立新租约并无兴趣，则该空间须被视为“可供租赁”。就本节第2.4节而言，如在(X)有关时间，任何个人或实体租赁或占用RoFo空间(除非该个人或实体向业主确认其不打算延长或续签RoFo空间的租约或其他占用协议的期限，或就该RoFo空间签订新的租约)；(Y)任何个人或实体持有任何优先权利，而该优先权利并未被放弃或放弃或签订新的租约，则该空间不得被视为“可供租赁”；(Y)任何个人或实体在(X)当时租赁或占用RoFo空间(除非该个人或实体向业主确认其不打算延长或续签RoFo空间的租约或其他占用协议的期限，或就该RoFo空间签订新的租约)；

(Z)业主拟占用RoFo空间，或打算租赁或以其他方式允许业主的关联公司或附属公司占用RoFo空间；或(Z)业主打算占用RoFo空间，或租赁或以其他方式允许业主的关联公司或附属公司占用RoFo空间。但不限于，只要租户或其他占用人租赁或占用RoFo空间的全部或部分，业主应可自由延长或续期任何该等租赁或占用，不论是否依据租约或其他协议，且该空间不得被视为“可供租赁”。在任何情况下，业主均不会因任何当时的现有租客或占用人未能在任何特定日期前腾出任何RoFo空间而对租客承担任何责任。本第2.4节规定的任何内容均不得解释为限制业主向业主的附属公司出租大楼内空间的权利，或如果业主自行决定将大楼内的空间保持空置的权利，并且租赁给附属公司、子公司或相关实体的此类空间或空置空间在任何情况下都不应被视为本合同项下的“可供租赁”。尽管本合同有任何相反规定，根据第2.4节授予承租人的所有第一要约权利在各方面均受制于在本租赁之日存在的所有其他租户和租户的权利(无论该等权利被指定为第一要约权、优先购买权、扩展选择权或其他权利)(每项权利均为“优先权利”)。

(D)条件。房东没有义务交付RoFo通知，承租人无权行使任何RoFo选择权，除非在验收通知日期和RoFo空间开始日期满足以下所有条件：(I)本租约不存在未治愈的违约事件(在任何适用的治疗期届满后)；(Ii)根据本租约第6.2.1(F)或6.2.1(G)节的规定，原租户或作为受让人或分租客的实体占用的可出租面积不少于75%(75%)，而根据本租约第6.2.1(F)或6.2.1(G)节的规定，该实体无需事先征得业主的同意。

(E)条款。自房东将RoFo空间交付给租户之日起生效(“RoFo空间开始日期”)：

(I)就本租约的所有目的而言，RoFo空间须加设于处所内，并视为处所的一部分(除本第2.4节另有规定外)；

(Ii)RoFo空间须在扫帚清洁的状况下交付，不受所有租客及占用人影响，并在其他情况下保持“原状”；业主无义务进行任何工程或改善工程，或就此提供任何津贴或诱因；

(Iii)RoFo空间的年固定租金、每月固定租金、营运成本溢价、税款溢价及其他额外租金须一如RoFo公告所列明；

(Vi)承租人应就适用的RoFo空间支付本租约项下应支付的所有额外租金，但如上述第(Iii)款下的应付金额包括任何该等额外租金，则不在此限。

(F)修订。承租人递交验收通知，即构成承租人根据RoFo通知中规定的所有条款和条件，不可撤销和无条件地接受出租RoFo空间的要约。但不限于，如果承租人行使RoFo选择权，应任何一方的请求，房东和租户将签立、确认并交付本租约的修正案，确认RoFo空间的开始日期、年度固定租金费率、每月固定租金费率、运营成本超额、税款超额以及与RoFo空间相关的其他应付额外租金、将RoFo空间并入物业以及由此产生的对本租约的修改，如(E)项所述。任何一方未能签立及交付该等修订，并不影响各方对RoFo Space的权利、法律责任或义务。

(G)有效期届满。尽管本条款包含任何相反的规定，但自到期日期前十二(12)个月起生效，或者如果本租约在该到期日期之前终止，则本租约的提前终止，第2.4条应失效，不再具有进一步的效力或效力，承租人不再拥有根据本第2.4条租赁任何RoFo空间的RoFo选择权或其他权利。自上述日期起生效，房东向租户提供任何RoFo空间的所有义务应被视为已完全履行，房东和房客均不再享有本第2.4条规定的任何权利、责任或义务。

(H)回头看。尽管如上所述，如果(I)承租人有权行使其RoFo选择权，但未能在十(10)个营业日期限内递交验收通知，并且(Ii)此后在就该RoFo空间签订租约(或多个租约)之前，房东提议以比之前交付给承租人的RoFo通知中所述的条款更优惠的条款将各自的RoFo空间出租给未来的租户，则承租人关于各自RoFo空间的权利将被恢复，承租人应再次享有该权利就本协议而言，若与RoFo通知下RoFo空间的每平方英尺可租成本相比，RoFo空间每平方英尺的“底线”成本与RoFo通知中的所有经济条款(除其他相关因素外)相比降低了百分之十(10%)以上，则向潜在租户提供的条款应被视为比RoFo通知中所述的条款“实质上更优惠”，其中包括，除其他相关因素外，RoFo空间的每平方英尺可出租底线成本降低了百分之十(10%)以上，则与RoFo通知下的RoFo空间的每可出租平方英尺的“底线”成本相比，RoFo空间的“底线”成本应被视为比RoFo通知中所述的条款“实质上更优惠”。

3.1处所条件；初始安装。租户已检查该房产，并同意(A)接受在交付条件下对该房产的占有；(B)业主或任何业主代理人均未就该房产或该建筑物作出任何陈述或担保；及(C)业主没有义务进行任何工作、提供任何

任何人不得使用任何材料、任何费用或对处所进行任何改建、增建或改善，以使处所为租户的使用和占用做好准备。生效日期后，承租人应自费按照本租约的条款和规定进行或安排进行任何初始安装，并应自费安装或安排进行任何初始安装，并应为营业场所配备开展承租人业务所需或适当的新的行业固定装置和个人财产，并应在此后尽快开业。租客对处所任何部分的占用，即为确凿证据，证明租客已接受对当时状况下的处所的管有，而在取得管有时，处所及建筑物均处于本租契所规定的良好及令人满意的状况。尽管如上所述，房东承认，在与冠状病毒19大流行相关的所有适用的政府限制或健康忠告被取消或失效，承租人及其承包商的雇员能够以承租人合理确定的安全方式进行必要的活动之前，承租人可能无法占用房产。

3.2递送。房屋应在交付条件下交付给承租人。业主不对未能在开工日期前交付对物业的占有权或导致开工日期发生的任何情况承担责任，且不应损害本租约的有效性或延长租期。

3.3规划和规范。(A)如果承租人选择进行任何初始安装，则承租人应自费编制并向业主提供初始安装的建筑、机械、电气、管道、消防和结构工程示意图设计文件、设计开发文件以及最终施工计划和规格，以供业主批准。初始安装的计划和规格应由承租人的建筑师编制，并应以纸质形式(两(2)份)和电子形式(均为AutoCad(DWG)和PDF格式)提交给业主。承租人建筑师为初始安装准备的所有计划和规范应符合所有适用要求。承租人应使承租人的建筑师履行施工合同项下为类似租赁改进提供的所有典型和习惯的建筑服务。此类服务应包括但不限于，提供建筑师为获得房屋占用证书而进行的类似租赁改进通常提供的所有证书。承租人还应按市场价格保留业主指定的机械、电气、管道和结构工程师的服务，以协助编制拟议的承租人改善计划，以及Massport或其他适用政府当局要求的任何工程师或顾问，以审查拟议的承租人改善计划是否符合适用的要求。承租人应单独负责与初始安装相关的建筑和工程服务。

(B)如果承租人选择进行任何初步安装，则在开工日期后，承租人应立即安排承租人的建筑师编制初步安装的拟议最终施工计划和规格(统称为“拟议的承租人改善计划”)，并提交业主批准。业主对拟议的租户改善计划的批准不得无理扣留、附加条件或拖延。业主不得被视为不批准该等拟议租户改善计划的任何元素，而该等元素(I)涉及或可能影响任何结构或外观。

(Ii)业主合理地认为，(Ii)可能会对综合大楼或其任何部分的价值造成重大不利影响，(Iii)可能会对建筑系统或其他设施的正常运作造成重大不利影响，或(Iv)会增加综合大楼或其任何部分的建造或保险成本，或可能会增加营运成本或税项。如果业主应告知承租人对拟议的租户改善计划的任何反对意见、不足之处或需要澄清的地方，则承租人在收到业主的答复后，应立即促使承租人的建筑师修改拟议的承租人改善计划，以解决反对、不足或澄清的问题，并在修订后的计划上盖章，并将修订后的计划提交给房东。经业主批准后，该平面图应由建筑师盖章，此后应视为“租户改善计划”。

(C)业主批准向业主提交并经业主批准的任何租客改善计划或其他图则及规格，或批准对该等图则或其他图则及规格所作的任何更改，不得视为该等租客改善图则或其他图则及规格或其所预期的初步装设的任何元素符合适用规定的协议或声明。房东不对租户或任何其他方就批准任何此类租户改善计划或其他计划和规格承担任何责任。

3.4初始安装的执行情况；承租人的承包商。自开工之日起及之后，承租人有权进入房屋进行初步安装。初始安装应符合本建筑的一流标准，并与之相辅相成。承租人将负责获得初始安装的所有许可和批准，包括但不限于马萨诸塞州联邦公共安全部的建筑许可和波士顿检查服务局的所有适用许可和批准。初始安装应由承租人按照承租人改善计划和业主不定期采用的施工规则、法规和程序进行。承租人应雇用承租人选定并经业主批准的总承包商进行初始安装，并应使所述总承包商获得并维持承保业主和租户利益的“建筑商风险”保险，包括火灾、破坏、恶意破坏造成的损失或损害，以及除第6.2.5节要求的所有其他保险外，通常由初始安装的全部可保价值的所谓“扩大承保范围背书”承保的风险。在初始安装开始之前，(X)承租人应向房东提交证明该保险覆盖范围的证书，以供房东事先批准，(Y)承租人应获得建筑许可证和根据适用要求要求进行初始安装所需的所有其他适用许可证，以供房东事先批准。经业主批准后立即办理, 承租人应按照承租人改进计划，以良好和熟练的方式，使用高质量的材料，并符合所有适用的要求，开始并在此后持续、勤奋地进行初始安装，直至完工。初始安装应按照本租赁的适用规定执行，包括但不限于第6.2.5节的规定。承租人应提供一名项目经理，该经理将与业主的项目经理联系，处理初始安装的所有设计和施工事宜。

4.1租金支付：固定租金。(A)租客契诺，并同意无须给予通知或要求，亦无须减除、抵销、扣除或反申索，而付予业主原地址，或在业主不时以书面指示的其他地点或其他人士或实体：(I)固定租金，按每月固定租金比率(即每年固定租金的1/12)按月平均分期付款，(以及就生效日期后公历月的任何部分或在开始日期后的任何公历月或在每年固定租金的1/12)支付予业主：(I)固定租金，按每月固定租金比率(即每年固定租金的1/12)平均按月支付，(以及在生效日期后公历月的任何部分或在开始日期后的任何一公历月或在期限内每个历月的第一天，从开始日期开始；及(Ii)按本租契所载款额、时间及方式收取的额外租金。根据本租约支付的固定租金和额外租金有时在本租约中统称为“租金”。

(B)如果房东通知租客本租约规定的租金和其他应付款项将以电汇、电子资金转账或类似方式支付给房东，则租户应以电汇、电子资金转账或业主指定的类似方式支付收到通知后到期的所有款项。

(C)承租人承认并同意，未经Massport事先书面同意，每年固定租金不得经业主与租客协议降低，除非符合本租约的明文规定。

4.2附加租金。租户约定并同意支付以下作为额外租金的款项：

4.2.1房地产税。(A)如果在期限内的任何课税年度，税额超过基本税额，则承租人应向房东退还超出部分(“超额税额”)的租户的税额百分比，作为额外租金。承租人应在每个历月的第一天向房东汇出超额税款的估计款项，该等每月数额足以在房东应缴税款并应支付给相应政府当局时，向房东提供相当于房东根据可获得的最新税务信息不时合理估计的超额税款的金额。(二)房东应在每个历月的第一天向房东汇出超额税款的估计额，该数额应足以在房东根据可获得的最新税务信息不时合理估计的情况下，向房东提供一笔相当于超额税款的款项。在不限制前述规定的情况下，房东应在每个纳税年度开始后及时向承租人提供一份报表，说明承租人在该纳税年度因超额征税而预计支付的款项。如果任何一个纳税年度的每月应缴税款总额大于该纳税年度的实际超额税款，则在该纳税年度结束并确定该纳税年度的实际超额税款数额后，房东应立即向租户支付差额，或根据第4.2.1款从承租人应支付的下一笔应计款项中扣除差额；如果该等付款总额低于该纳税年度的实际超额税款，则承租人应在房东向租户交付房屋后不超过十(10)天向房东支付差额。

(B)如租客依据本款第4.2.1款缴付某课税年度的超额税款后，业主须获退还租客就该课税年度所缴税款的任何部分，不论该等税项是由法律程序、和解或其他方式(业主并无义务采取任何该等法律程序)减免所致，则业主须立即向租客支付租客，或从租客依据本款第4.2.1款须支付的下一笔累算款项中扣除租客的退税百分率。包括但不限于因获得退款而产生的合理律师费和评估师费用。

(C)如本租赁期将于该课税年度首日或最后一日以外的任何日期开始或终止(因年期届满或提前终止)，或如该课税年度或房地产税评税期间(视属何情况而定)有所改变，则承租人在该年度应缴的超额税款应予以适当分摊及调整。

(D)“税”一词是指在物业和/或其任何部分的期限内，在任何时间和不时对物业和/或其任何部分征收、评估或征收的所有从价房地产税和个人财产税、评估费、商业改善区费用、费用和评估、政府改善和其他收费和征税(包括但不限于消防服务费和类似费用)，或对物业和/或其任何部分征收的所有从价房地产税和个人财产税、评估费、商业改善区费用、费用和评估费以及其他收费和附加费(包括但不限于消防服务费和类似费用)。“税”还应包括为代替前述规定而评估、征收、征收或以其他方式支付的所有税金和付款，因抗辩或寻求减免或减少上述任何一项而产生的所有费用和开支(包括合理的律师费)，以及对物业和/或房东征收的所有其他任何其他类型的税收、评估、征收、征收、费用和收费，无论如何描述或征收给物业和/或房东有关该物业的所有其他类型的税、评税、征费、征用、收费和收费均应包括在该物业和/或房东的所有其他税项和费用中(包括合理的律师费)。如果在期限内的任何时候，对房东征收或评估租金或其他收入的任何税或消费税(无论如何描述)，全部或部分替代或补充从价房地产税，该税或消费税应包括在税中；但税不应包括对房东评估的特许经营税、遗产税、继承税、资本税、转让税、净收入或超额利润税。(注：此税或消费税应包括房地产税、房地产税、遗产税、继承税、资本税、转让税、净收入税或超额利润税)，但不包括特许经营税、遗产税、遗产税、继承税、资本税、转让税、净收入税或对房东评估的超额利润税。税金应包括房东因某一财政税期而支付的任何估计额，而截至该估算额之日，该税期的实际和最终税额尚未由政府当局确定。

4.2.2个人财产税。承租人应在房屋到期日之前支付对承租人的个人财产、固定装置和设备收取、评估或征收的所有税款、评估、增值税和其他费用和附加费。

4.2.3运营成本。(A)如果在期限内的任何日历年，运营成本超过基本运营成本，则承租人应将超出部分的租金作为额外租金退还房东的办公室百分比(“运营成本超出部分”)。承租人应在每个历月的第一天向房东汇出因经营成本超额而产生的估计款项，其金额由房东不时合理估计，足以在该历年年底前向房东提供相当于该历年超额经营成本的款项。在不限制前述规定的情况下，业主应在每个租赁年度开始后立即向承租人提供一份声明，说明承租人的

由于运营成本超额，该租赁年度的预计付款。如在有关历年届满时，租客每月支付的款项总额超过该年度的实际经营成本超额，则在该历年届满及实际超支的经营成本数额确定后，业主须立即向租客支付超额款项，或将超额款项记入租客根据本款第4.2.3款须支付的下一笔应累算款项中。如果此类付款总额低于该年度的实际经营成本超额，则承租人应在房东向承租人提供实际经营成本超支的分项报表之日起不超过十(10)天内向房东支付差额。承租人在不到十二(12)个月的时间内到期和应付的任何运营成本报销应按公平比例分摊。

(B)“营运费用”一词，是指业主支付或招致的与物业的经营、清洁、管理、保养、维修及保养有关的所有种类及性质的费用或开支，包括但不限于保养及维修物业(包括除雪、保安、操作及修理供暖及空调设备、电梯、照明及任何其他建筑设备或系统)及所有维修及更换(业主已获承建商全数偿还的维修或更换除外)。大楼的其他租户或其他租户)，以保持物业处于良好的工作状态、维修、外观和状况；建筑物的清洁和清洁服务(包括建筑物的窗户清洁)的所有费用，包括材料和设备费用；业主承担的与财产有关的所有保险费和费用；业主在提供交通服务(包括穿梭巴士服务、水上出租车服务等)时发生的所有费用和开支；向大楼提供供暖(包括油、电、蒸汽和/或天然气)、空调、通风和水(包括下水道费用)和其他公用事业的所有费用(不包括因直接向任何租户付款而向业主偿还的任何费用)；根据与上述有关的所有服务合同支付的费用；所有补偿、附带福利, 对业主或其附属公司或管理人员从事物业安全和维护工作的任何雇员(但不超过总经理级别)征收的工资税和工伤保险费；商业上合理的律师费和支出(不包括在减税程序或准备租约或与租户的纠纷中发生的任何此类费用和支出)以及审计和其他商业上合理的专业费用和开支；班车服务；与马萨诸塞州波士顿海港地区其他一流物业管理费一致的管理费以及可公平分配给该财产的任何和所有前述费用的部分，该费用与该财产与任何其他财产共享的任何设施的操作、维护和维修有关。

(C)该等经营成本不得包括下列各项：(1)经纪佣金及与出租建筑物内空间有关的费用；。(2)物业抵押贷款的利息及本金；。(3)任何土地租赁租金；。(4)租赁空间的成本，包括广告及市场推广费用及/或租户的成本，包括租金诱因、空间规划及法律费用，以及租户空间的租赁及改装开支，以及在获得租户前及预期租户前的任何装修；。(5)业主关联公司提供服务的成本(上述管理费除外)超过业主提供此类服务的市场竞争成本

受管理的建筑物；(6)除本合同另有特别规定外，业主发生的资本性费用，其范围为对建筑物的资本性补充；(7)拆除、封装或以其他方式处理截至本租赁之日建筑物内存在的或业主在本租赁之日后引入建筑物内的石棉或任何其他危险材料(在本租赁之日归类为此类)所发生的费用；(7)与拆除、封装或以其他方式处理建筑物内存在的石棉或任何其他危险材料(在本租赁之日归类为此类)相关的费用；(8)与组成业主的合伙企业或实体的业务经营有关的成本，与建筑物的经营成本(具体包括但不限于与建筑物的经营有关的会计成本)相区别；(9)支付给业主经营的商业特许权中的文员、服务员或其他人员的任何补偿，超过该等服务的市场价格；及(10)任何雇员的工资及福利，除非该等工资及福利按比例反映用于经营及管理大厦的时间，而不是花在与经营及管理大厦无关的事务上的时间，否则该雇员并未将其实质上所有受雇时间投入大厦。

(D)如在该期间，业主须更换任何资本项目或作出任何资本开支(统称为“资本改善”)，而该等资本改善是(X)业主真诚地判断是为了降低营运成本，或(Y)为遵守在生效日期对建筑物并不有效或并不适用于建筑物的任何法律、守则、规例或其他法律规定，则该等资本改善的每一历年及其后的每一历年的营运成本仍须包括在该等资本改善的每一历年及其后的每一历年的营运成本内。此类资本改善的“年度冲销”。“年度冲销”应通过以下方式确定：(1)资本改善的原始成本除以资本改善的使用年限(使用年限由业主根据在进行资本支出时实施的普遍接受的会计原则和惯例确定)；(2)在该商数中加上一个利息因数，该因数是根据该资本改善的未摊销余额计算的，该利率是由业主确定的利率，该利率是当时机构贷款人对以下类似物业进行长期抵押贷款时收取的利率：(1)资本改善的原始成本除以资本改善的使用年限(使用年限由业主按照当时普遍接受的会计原则和做法确定)；(2)在该商数中加上一个利息因数，该利息因数是根据业主确定的利率计算的，该利率是机构贷款人对然而，如果业主基于工程估算合理地得出结论，认为该资本改善将节省运营成本，并且该年度预计节省的金额将超过上述计算的该资本改善的年度冲销，则年度冲销应通过(I)将该资本改善的原始成本除以该节省金额应完全摊销该资本改善的费用的年数来确定；以及(Ii)添加利息因素；以及(Ii)添加利息因素；以及(Ii)通过添加利息因素来确定该年度冲销的方式：(I)将该资本改善的原始成本除以该资本改善的预计金额应完全摊销该资本改善的成本的年数；以及(Ii)通过添加利息因素来确定该年度冲销, 如上所述。

(E)如在计算营运成本的任何一年的全部或任何部分期间，该建筑物的可租用写字楼面积的95%以下由租客占用，则为计算该年度的营运成本，业主须合理地推算该年度或该部分所招致的营运成本项目(例如清洁成本)，作为假若该建筑物可出租写字楼面积的95%由租客占用而会招致的估计营运成本，而该(或该等)工程项目须由业主合理地推算为假若该建筑物的可出租写字楼面积的95%由租客占用时所招致的估计营运成本，则该等工程项目须由业主合理地推算为假若该建筑物可出租写字楼面积的95%由租客占用而招致的估计营运成本就本第4.2.3节而言，该外推金额应被视为该年度或其部分的运营成本。

(F)提交给租客的每份经营成本报表应构成房东和租客之间陈述的账目，并对租客具有最终约束力，除非租客(I)在到期时向业主支付报表中规定的金额，但不损害租客对该报表提出异议的权利；以及(Ii)在提交报表后九十(90)天内，向业主发出书面通知，要求审计业主的账簿，在此情况下，租客可自行承担费用，审计与各自运营成本有关的账簿和记录。上述审计应(I)在双方都满意的时间在马萨诸塞州波士顿的业主办公室进行，或(Ii)在将相关文件以实物或电子方式交付给租户之后进行。承租人同意，承租人不会因任何此类审计或本租赁项下的任何争议而雇用任何以应急费用为基础获得全部或部分补偿的个人或实体。在任何此类审计中，承租人、承租人的所有会计师、顾问和代理人应对所有信息保密，并应签署并向房东提交一份商业上合理的保密协议，根据该协议，这些各方同意不向任何第三方披露与此类审计相关的任何信息。如果检查后，承租人仍对此类运营费用会计有异议，承租人可要求由房东选择并经承租人合理批准的独立注册会计师，由承租人自负费用和费用，就适当的金额作出最终的、具有约束力的决定。承租人应支付与审计有关的费用和开支，除非最终确定房东在该年度多报了超过5%的经营成本。, 在这种情况下，房东应补偿承租人在审计中产生的合理的自付费用。

4.2.4保险。承租人应自费在整个租期内购买并维持以下保险，以保障房东及房东可能不时要求的其他房东附属公司：

(A)商业一般责任保险，以不时提供的最广泛和最全面的形式，将租客列为受保人，业主、业主的管理代理人、业主的附属公司和租客已获通知的任何抵押权人为额外的承保人，并根据情况对被指名的各方就可能声称发生在房产(或财产，只要是客户、雇员、佣人)内的死亡或任何人身伤害或财产损坏的所有索赔和要求进行赔偿至少等于第1.1节规定的限制，并且在期限内应不时达到业主根据其合理决定权确定的更高的限制(如果有的话)，这些限制通常是在房产所在的区域内与房产相似的物业上设置的。

(B)火警损失或损毁保险，以及根据当时可供使用的“一切险”财产保险单的标准格式而可投保的其他风险及危险，而该等“一切险”财产保险单的承保范围须扩大，并按租客的所有家具、陈设、固定附着物及设备的十足可保价值或其重置成本价投保，但可扣除的款额(如有的话)每年不超过$25,000.00；

(C)在进行任何改装(包括最初的安装)直至完成为止的期间，就建筑物内的所有工程及处所内或其周围的所有物料及设备的全部重置价值，按“一切风险”基准及已完成的价值表格投保建筑商的风险保险，以保障业主、租客(及其各自的承建商及次承建商)及任何承按人的权益；

(F)业主不时合理地要求投保的其他保险，投保额及承保范围由业主不时合理地规定。

(G)所有该等保单均须由上午最佳评级为“A-”或以上、第VIII类或以上，以及标普评级为“AA”或以上的保险公司取得。所有此等保险公司均有资格在马萨诸塞州联邦经营且信誉良好。承租人应在保单到期前至少三十(30)天向房东提供证明所有此类保险的证明，以及证明续保的最新证明。此类保险可在涵盖房屋和其他地点的“一揽子”和/或“保护伞”保单下维持，但承租人应提供合理令人满意的证据，证明该一揽子保单具体包括该房产，该保单的最低限额和自保保留额满足前述要求，并适用于该房屋内的每一次事件，并且该保单提供的保险范围与满足上述要求的个别保单所提供的基本相同。

(H)任何一方就建筑物、处所或其内的家具、家具、陈设、固定附着物或设备而承保的所有保险，或对其作出的更改或改善(不论是否需要)，均须包括指定另一方为受保人其中一方的条文，或拒绝保险人以代位方式取得针对另一方的追讨权利的条文，但以受保人在损失或伤害发生前已放弃该等权利为限。如果任何一方因本条款而需支付额外保险费，另一方应向支付该保险费的一方退还该额外保险费的金额。如果应一方当事人的要求，放弃这一非代位权条款，则在该豁免生效的一段时间内，偿付义务将停止，但本款中的任何规定均不减损或以其他方式影响本合同中任何一方在本合同其他地方提出的索赔豁免。每一方均有权获得包含此类规定的任何保险单的证书。每一方特此放弃由包含此类条款的保险保护的对另一方的所有损失或伤害的赔偿权利，但保留超过此类保险承保金额的任何超额损失或伤害的任何权利。承租人不得根据业主或其代表就房产投保的保险获得任何参与损失调整或收取保险收益的权利，并应要求同意迅速背书并向业主交付任何支票或其他票据，以支付损失，其中承租人被指定为受款人。

4.3逾期缴交租金。如果承租人到期未支付任何租金分期付款，且在紧接该日期之前的十二(12)个月期间，承租人也未在到期后五(5)天内支付任何分期付款，则除未付款项外，承租人还应向房东支付相当于逾期付款5%的滞纳金。

5.1.1冷凝水。房东应向为房屋服务的空调机组提供冷凝水(保留随时更换能源的权利)，使租户能够在正常营业时间内通过运行为房屋服务的空调机组、制冷机组、变风箱和再热盘管系统(根据以下第5.1.2节承租人负责的费用)，将房屋维持在舒适的温度(受所有有关供暖和空调设计条件的联邦、州和地方法规的约束)。这些空调机组、冷藏机组、变风箱和再热盘管连接到为房屋服务的电气系统，房东应向为房屋服务的空调机组提供冷凝水(保留随时更换能源的权利)，使租户能够在正常营业时间内将房屋维持在舒适的温度(受所有联邦、州和地方有关供暖和空调设计条件的规定的约束)。“空调设计条件”应为华氏78度的干球和50%的相对湿度，室外条件为华氏91度的干球和华氏75度的湿球，其基础是处所内每个独立分隔区域内的占用率不超过每150平方英尺可出租面积1人，以及照明和标准电力负荷不超过每平方英尺6瓦特。自开工之日起及以后，租户应向业主支付业主不定期制定的建筑标准“冷凝器水费”作为额外租金。现时“冷凝器水费”为每年每吨650.00元，业主可不时加价，加幅一般适用于其他楼宇租户。

5.1.2电性。房东应向房屋提供每平方英尺不超过6瓦特的电力，供租户许可使用(即照明2瓦，一般电力4瓦)，由租户直接负担费用，并由租户直接负担费用。自开始使用之日起及之后，承租人应根据所述检查表上显示的金额(“电费”)，支付房屋内的用电量作为额外租金。租户的用电量将单独计量；然而，就供暖、通风和空调(“暖通空调”)的电费而言，如果物业位于多租户楼层，则就正常营业时间而言，租户应支付按比例分摊的暖通空调电费(根据该多租户楼层上的物业面积除以该多租户楼层上所有租户的总面积)，作为额外租金。在正常营业时间以外的任何时段，自开工之日起及之后，承租人应支付房东不时制定的建筑标准加班暖通空调电费(“加班暖通空调电费”)，作为额外租金。“加班暖通空调电费”目前为每层每小时32.50美元，最低为两(2)小时，房东可能会不时增加，这一增加一般适用于其他大楼租户。

5.1.3清洁中。业主应基本上按照作为附件D所附的清洁规范(通过本参考并入本文)，对房屋(不包括用于储存、准备、服务或消费食品的任何部分)和建筑物的公共区域进行清洁。尽管有上述规定，租户仍须自费安排以业主合理满意的方式每日清洁处所内所有用作贮存、配制、服务或消费食物或饮品的部分，并定期处理以防止害虫、蟑螂或啮齿动物滋生。

5.1.4水。房东应向房屋提供水，用于日常清洁、洗手间和厕所设施。

5.1.5乘客电梯服务。业主应提供从大楼大堂到房屋所在大楼楼层的乘客电梯服务。

5.1.6安全性。业主应在正常营业时间内提供大楼内至少一(1)名服务员，并在正常营业时间以外提供进入大楼和场所的卡出入控制系统。尽管有上述规定，承租人应提供并保持良好工作状态的安全系统，足以为房屋提供保护，包括二十四(24)小时直接响应烟雾、火灾和入室盗窃警报系统。除第5.1.6节明确规定外，房东不会为租户提供任何类型或性质的保安、警报或安全系统。在任何情况下，房东不会对租客承担任何责任或义务，除非房东的疏忽或故意不当行为造成了与租客安全系统相关的人员或财产的损失、伤害或损害索赔，否则房东不会对租客承担任何责任或义务，除非是由于房东的疏忽或故意不当行为造成的。

5.1.7修复。除本合同另有明确规定外，业主应对建筑物的屋顶、外墙、外窗、楼板和其他结构部件，以及建筑物的公用区域、设施和管道、电气、供暖、通风和空调系统进行必要的维修和更换，以使其保持良好的维修和状况(不包括租户安装的设备和根据本条例第6.1.3条规定必须由租户进行的维修，以及因租户的任何疏忽或不当行为而引起的维修或更换，但不包括承租人安装的设备和因承租人的任何疏忽或不当行为而导致的维修或更换)，业主应对建筑物的屋顶、外墙、外窗、楼板和其他结构部件以及建筑物的公共区域、设施和管道、电气、供暖、通风和空调系统进行必要的维修和更换本第5.1.7节的规定受制于第4.2.4(H)节的规定。

5.2中断。由于不可抗力事件或房东无法合理控制的任何其他原因导致或导致上述服务的任何故障或中断，或任何故障或无法进行维修或更换的故障、中断或不能进行维修或更换，房东不承担任何责任、义务或法律责任，业主不承担任何责任、义务或法律责任，不承担任何上述服务的故障或中断，或因不可抗力事件或房东无法合理控制的任何其他原因而导致的故障、中断或无法进行任何维修或更换的责任。在不限制前述规定的情况下，房东在任何情况下都不对租户承担任何利润损失或任何间接或间接损害的责任。房东没有或没有提供5.1节所述的任何服务，不得被解释为驱逐租户，无论是实际的还是推定的，也不能使租户有权享受租金的减免或抵消，也不能使房东承担损害赔偿责任，也不能免除租户立即履行本租赁项下的任何义务和契诺。

尽管本租约中有任何相反规定，但如果承租人仅由于房东根据本租约必须提供的基本服务中断(除因伤亡或谴责以及遵守第10.5节的规定外)而不能使用房屋进行正常的承租人业务，则尽管承租人在商业上竭尽全力，但仍不能使用该房屋进行正常的承租人业务。在承租人向业主提交了一份通知(“解除通知”)，说明被中断的条件和基本服务，并说明承租人不能使用该场所完全是由于该条件，只要(I)承租人在连续五(5)个工作日期间没有实际使用或占用该场所，并且(Ii)该条件不是由于承租人或任何承租人代表、雇员、代理人、承包商、被邀请者的疏忽或不当行为造成的，这种状况将持续超过五(5)个连续的营业日，并且该状况持续超过五(5)个连续的工作日，且该状况不是由于承租人或任何承租人的代表、雇员、代理人、承包商、被邀请者的疏忽或不当行为造成的则固定租金应按日递减，自租户向业主递交解除通知后的第六(6)个营业日起至(X)租户重新占用物业之日，或(Y)该状况得到实质补救之日止(以较早者为准)，期间(“免租期”)为该期间(“免租期”)之日起计的一段期间(“免租期”)，以(X)租户重新租用该物业之日为限，或(Y)该等情况得到实质补救之日止。“基本服务”是指下列服务, 但仅限于业主须根据本租约条款向租户提供此类服务，如果不提供此类服务，将对房屋用于承租人日常业务的使用产生重大和不利影响：暖通空调服务；电力服务；乘客电梯服务；以及给水和下水道服务。上述租金减免是租客因上述中断或服务不足而作出的唯一及唯一补救，业主无须因此而对租客承担进一步的法律责任或义务。

5.3对外服务。承租人应自行安排安装或提供本条第5条中未明确规定的所有附加公用事业和服务，房东没有义务向房屋提供任何其他公用事业或服务。如果承租人希望获得房屋的“外部服务”，即在5.1节规定的房东提供的服务之外或之外的服务，则承租人安装和/或使用此类外部服务应事先获得房东的书面批准(批准不得无理拒绝)。就本租赁而言，“外部服务”应包括但不限于额外的清洁服务、电信服务、安全服务等。如果业主批准安装和/或使用此类外部服务，则安装和使用应由承租人承担全部成本、风险和费用，业主不承担任何与此相关的义务或责任。

5.4停止电力服务。尽管第5条有任何相反的规定，房东保留在不少于三十(30)天通知租户的情况下停止向租户提供电力的权利；前提是：(A)房东停止向租赁至少50%的大楼可出租面积的租户(包括租户)提供电力，或者(B)公用事业公司或根据适用的要求要求房东停止向租户提供电力，或(B)房东必须停止向租户提供电力，条件是：(A)房东停止向租用建筑可出租面积至少50%的租户(包括租户)提供电力；或者(B)公用事业公司或根据适用的要求要求房东停止向租户提供电力。如果业主停止向租户提供电力，则本租约将继续完全有效，不受影响，但自该终止生效之日起及之后，业主没有义务向租户提供本租约项下的电力。如果业主停止提供电力，租户应安排直接从为大楼供电的公用事业公司获得电力，只要该公司提供、适合和安全的电力可供该等用途使用，则承租人应安排直接从为该建筑物供电的公用事业公司获得电力。为获得基本相同数量、质量和质量的电力而可能需要的所有设备

如果房东自愿停止此类服务，则应由房东自行安装Character，费用由(X)房东承担；如果房东因公用事业公司或根据适用要求被迫停止此类服务，则应由房东承担(Y)租户的全部费用。除非公用事业公司因租客延误或疏忽安排服务，或租客拒绝向公用事业公司提供公用事业公司要求的押金或其他保证，或租客拒绝采取公用事业公司合理要求的任何其他行动，否则业主不得自愿停止向租户提供电力，直至租客能够直接从为建筑物提供服务的公用事业公司获得电力为止。

6.1肯定的契约。租客在租期内以及租客占用处所或其任何部分的额外时间(之前或之后)的任何时间的租户契诺：

6.1.1履行义务。承租人应及时履行本租约规定的承租人的所有义务。承租人应在到期时支付固定租金、额外租金，以及根据本租约条款应由承租人支付的所有其他费用、差饷和其他款项。

6.1.2使用。承租人只可使用该处所作准许用途(不得作其他用途或用途)。承租人应在合同期内始终获得并维护所有必要或必需的许可证和许可证，费用和费用由承租人承担。在不限制前述规定的情况下，承租人应在将所有此类许可证和许可证的所有申请提交给适用的政府当局之前，向房东提交所有此类许可证和许可证的复印件，以供其批准(批准不会被无理拒绝)。

6.1.3维修保养。承租人应将房屋保持在一流的、良好整洁的秩序、状况和维修状态。承租人应对房屋以及位于房屋内和/或仅为房屋提供服务的所有管道、供暖、电力、通风和空调系统进行所有例行和普通维修，以保持该等系统和设备处于良好的工作状态、外观和状况，仅因火灾或伤亡造成的损坏除外。承租人应保持房屋窗户和门上的所有玻璃(大楼外窗的玻璃除外)保持完整和完好。承租人应对因承租人或承租人代表、雇员、代理人、承包商、被邀请人或被许可人误用或损坏或疏忽或不当行为或其他原因引起或导致的处所和/或财产进行所有必要的维修。承租人进行的所有维修和更换的质量和等级应与原工程相当。如果承租人未能及时进行该等维修保养，则在事先通知承租人后，业主可选择由承租人自费进行所有该等清洁及保养，并对因承租人的财产移入或移出，或因安装或移走家具或其他财产，或因承租人或承租人的佣人、雇员、代理人、承包商、顾客、赞助人、受邀请人或被许可人的误用、疏忽或不当行为而对处所及/或财产造成的任何损坏或损坏作出任何修理或修理。承租人应在房东提交账单或发票后三十(30)天内支付作为额外租金的费用和开支。

6.1.4遵纪守法。承租人须按适用规定对处所进行一切修葺、改动、增建或更换，使处所备有所需的所有安全装置，并须遵守所有政府当局就分区、建筑、消防、卫生及适用于处所的其他守则、规例、条例或法律所发出的命令及规定；但租客并无义务对建筑系统进行任何结构更改或更改，除非该等结构更改或更改是因(I)租客使用或占用处所的特定方式及性质(有别于一般办公用途)、(Ii)租客作出的更改或(Iii)租客违反本租契任何条文而引致或引致的，否则租客并无义务对建筑系统作出任何结构更改或更改，或因以下原因而需要更改建筑系统：(I)租客使用或占用处所的特定方式及性质(有别于一般办公用途)；或(Iii)租客违反本租契的任何条文。在不限制前述规定的情况下，在房屋内，就进出房屋的所有通道(包括所有入口和门道)而言，承租人应负责遵守美国反兴奋剂机构的规定。

6.1.5赔偿。在法律允许的最大范围内，除M.G.L.第186章第15节另有规定外，承租人应赔偿、辩护房东和所有房东附属公司，使其免受因任何伤害(I)引起或导致的任何和所有索赔、诉讼、法律程序、判决、义务、责任、费用、费用(包括但不限于合理律师费)和处罚(统称为“索赔”)，或代表任何人、商号、公司或公共当局(I)提出的任何或所有索赔、诉讼、诉讼、判决、义务、责任、费用、费用(包括但不限于合理律师费)和处罚(统称为“索赔”)。对处所内或之上的任何人或财产及/或财产(或其任何部分)的损害或损失，而该等申索是由租客或由租客、透过租客或租客提出申索的人(包括但不限于租客的所有承建商、代理人、赞助人、雇员、受邀者及租客的顾客)使用或占用处所而引起的；。(Ii)因在处所内所作的任何事情而引致或导致的；。(Iii)因租客或其雇员的疏忽或故意的不当行为而引致或导致的；。或(Iv)因承租人未能在所有适用的通知、宽限期和治疗期届满前履行和履行其在本租约项下的契诺和义务而引起的或由于承租人未能履行和履行其在本租约项下的义务而引起的。在不限制前述规定的情况下，如果因任何此类索赔而对房东和/或任何房东关联公司提起诉讼或诉讼，在房东发出通知并由租客承担费用后，租户应抵制或抗辩所有该等诉讼或诉讼，并为此聘请律师，使房东合理满意，并事先得到房东的批准。

6.1.6业主进入的权利。承租人应允许房东及其代理人在合理时间进入并检查房产，包括但不限于向当前或潜在的贷款人、买家或投资者展示房产和/或大楼(并在最后十五(15)个月的期限内向潜在租户展示)，并对房产和/或大楼进行维修。房东应就此类进入提供合理的事先通知(通知可以是口头通知)，但日常出入(如提供清洁或维修服务)或在紧急情况下不需要通知的情况除外。承租人应向房东提供房东进入房东所需的钥匙副本和进入租户安全系统的途径。

6.1.7个人财产风险由承租人承担。所有家具、固定附着物、设备及任何种类、性质及种类的租客以及所有透过租客、透过租客或租客在租客之下提出申索的人的所有家具、固定附着物、设备及非土地财产，如不时在处所内，则由租客或该其他人独自承担风险及危险，而业主无须对此承担任何法律责任或义务。如果任何此类家具、固定装置、设备或个人财产被毁或

因火灾、水或其他原因损坏，或水管、蒸汽管或其他管道泄漏或爆裂，或被盗或任何其他原因损坏，则在法律允许的最大范围内，业主不因此而承担任何责任或义务，该等损失或损害的任何部分不向业主收取或由业主承担。

6.1.8业主强制执行费用的支付。承租人应应要求支付房东在履行承租人在本租约项下的任何义务或纠正承租人在本租约项下的任何违约或违约时不时发生的所有合理费用(包括但不限于合理的律师费)。

6.1.9日元。(A)租客须在本租约期满或更早终止时，将物业交出并交还业主，所有租客及租客均不受影响，并须清洁扫帚，并保持租客根据本租约条文有义务保持及维修的物业的良好状况及维修状况。承租人应交出房屋的所有钥匙。承租人应将所有特殊改建和承租人的财产从房屋中移走。承租人应拆除由承租人或代表承租人安装的所有承租人的电信设备和电线电缆。承租人应按房东要求拆除其所做的其他安装，并拆除位于任何位置的所有承租人标志。任何没有如此移走的财产，须当作已被遗弃，如业主如此选择，则当作为业主的财产，并可由业主按业主决定的方式保留或移走和处置。租客应向业主报销房东在房客交出房产后，因搬走和处置房产以及对房产进行任何维修和更换而发生的所有费用和开支，房东应向房东报销房东因此而发生的所有费用和开支。

在不限制前述规定的情况下，在审查与任何变更相关的平面图和规格的同时，业主将通知租户哪些拟议的安装和改善构成专业变更，租户在合同期满后必须拆除，但租户应在与该等平面图和规格同时递交的租户通知的第一页顶部突出显示以下大写粗体图例：如果业主在业主批准这些平面图和规格时没有通知租户其上所示的任何变更房东不得要求租户在租期结束时拆除此类特殊改建。“

(B)如果承租人在本租约期满或提前终止后仍未交出并交出房产或其任何部分，则该租户无权继续使用，且不应被视为产生任何租赁，但承租人只能以本条款6.1.9(B)中规定的租金以及本租约中规定的其他条款和条件作为承租人。如果在本租约期满或提前终止之前，房屋(或其任何部分)的占有权没有交还给房东，则承租人应在租户实际交出对房产的占有权之日之前的每个月(或其任何部分)向房东支付滞留费，计算方法如下：(I)租户在本租约期满或更早终止后的每一天，直至该日(包括该日)计算的每日滞留费，按日计算。

本租约最后一个完整历月的租金和根据本租约应支付的所有其他费用，以及(B)物业当时适用的公平市值租金的150%(由业主以其合理的酌情决定权确定)；及(Ii)如果租客在本租约期满或更早终止后在该处所停留超过三十(30)天，按日计算的滞留费，其计算费率为：(I)在紧接本租约期满或更早终止日期前一个月，根据本租约应支付的固定租金、额外租金和其他费用的百分之两百(200%)，或(Ii)物业当时的公平市值(由业主以其合理酌情权厘定)此外，在法律允许的最大范围内，承租人应赔偿房东，并使其免受因承租人未能在本租约期满或更早终止之前交出房产而造成的一切损失、成本、费用和损害(包括所有直接、后果性和间接损害)。

6.1.10规章制度。承租人应遵守附件E中规定的规章制度，以及业主可能不时采用的对这些规章制度的所有修订、补充和修改(统称为“规章制度”)。房东同意通知租户任何此类修订、补充或修改，并以非歧视的方式执行这些规则和规定，除非不同的情况需要不同的对待；但如果大楼的任何其他租户未能遵守这些规则和规定，房东不对租户负责。如果本租约的规章制度与本租约的条款和条件之间存在任何冲突或不一致，应以本租约的条款和条件为准。

6.1.11Estoppel证书。承租人应在房东提出要求后不超过十五(15)天内，以业主合理要求的形式签立、确认并向业主交付禁止反言证书，证明以下所有或任何事项：(I)本租约未作任何修改(或，如有任何修改说明该等修改)，且完全有效；(Ii)本租期是否已开始，并已根据本合同支付固定租金和额外租金，以及支付这些租金的日期；(Iii)租户是否知道本租约的所有或任何一项：(Iii)租户是否知道本租约已开始，并已根据本协议支付固定租金和额外租金，以及支付这些租金的日期；(Iii)承租人是否知道本租约未作任何修改(V)租户是否已根据本租约向业主提出任何索偿要求，如有，其性质及索偿金额(如有)；(Vi)租客是否就强制执行本租约的任何条款提出任何补偿或抗辩，如有，请合理详细列出；及(Vii)房东可能合理要求的有关租约及/或物业的额外资料。业主、Massport、该房产的任何潜在买家或抵押权人，或该抵押权人的任何潜在受让人，均可信赖根据本第6.1.11款交付的任何此类声明。承租人还应向房东提交房东合理要求提供给Massport、任何抵押权人或任何潜在买家的财务信息。

6.1.12房东提供的服务；房东费用减免。如果房东应租户的要求向租户提供任何服务，包括但不限于清洁、维护、修理或其他服务，则房客应向房东报销房东因提供此类服务而发生的所有费用和开支，以及房东不定期收取的管理费，作为额外租金。

管理费应与马萨诸塞州波士顿可比一级建筑的业主和经理当时征收的可比行政费用一致。自生效之日起，管理费为此类成本和费用的百分之十(10%)，房东可不定期调整该费用。此外，承租人应应要求及时偿还房东因承租人在本合同项下提出的所有同意或批准请求而产生的所有合理法律费用和开支。

6.1.13非歧视和平权行动。承租人应遵守马斯波特租约第14.1节规定的非歧视和平权行动公约，这些条款在本合同附件的附件G中重述，其中“承租人”一词指本合同下的租户，“房东”指马斯波特租约下的房东。

6.1.14收发货。承租人只能在正常营业时间内通过业主不时指定的装货码头接收和交付货物和商品，并应根据业主的规章制度安排所有信使和小规模送货通过大楼保安服务台进行。在大楼的大堂区域不得使用“手推车”，但不受限制。

6.1.15安全措施。承租人应维护房屋内及周围的秩序和礼仪，如果合理地需要辅助保安人员维持该等秩序和礼仪，则房东提出要求时，租客应提供该等秩序和礼仪，费用由租客承担。

6.2消极契约。租户在租期内以及在租户占用房产或其任何部分的额外时间(之前或之后)的所有时间内，订立并同意：

6.2.1转让和转租。(A)未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、抵押或质押本租约或分租(其条款应视为包括授予特许权和许可证等)全部或任何部分，或容受或允许本租约或在此设立的租赁地或根据本租约产生的任何其他权利全部或部分转让、非自愿或因法律的实施而转让、转让或抵押，或允许租客以外的任何人占用房产。如果承租人希望转让本租约或转租本租约的任何部分或全部，承租人应书面通知业主承租人如此转让本租约或转租该房产的意向(每份“收回通知书”)，该收回通知书应附有：(A)就本租约的转让而言，承租人希望转让生效的日期；以及(B)就拟转租的全部或部分房产而言，(I)拟转租的实质商业条款。每份收回通知均应被视为租户向业主发出的要约，据此房东有权(1)根据下文规定的条款和条件，就租客拟转租的空间(“部分空间”)终止本租约，或(2)如果建议的交易是转让本租约或将该房屋可出租面积的百分之五十(50%)或更多分租，则房东有权(1)就租客拟转租的空间(“部分空间”)终止本租约；或(2)如果拟进行的交易是转让本租约或转租该房屋可出租面积的百分之五十(50%)或更多，则业主有权终止本租约, 就整个房屋终止本租约。该选择权可在业主收到收回通知后三十(30)天内由业主通知租客。如果房东行使其终止本租约的选择权

(A)本租约将于转让或分租开始之日(视属何情况而定)终止并期满(犹如该日期为本租约期限届满之日)，(B)租金应在该日期分摊、支付或退还，租客的百分比应作适当调整，(C)承租人应应业主的要求，将租金分摊、支付或退还，并适当调整租户的百分比，(C)承租人应业主的要求，将租金分摊、支付或退还，租户的百分比应适当调整，(C)承租人应业主的要求，将租金分摊、支付或退还，租户的百分比应适当调整，(C)承租人应业主的要求，将租金分摊、支付或退还，并适当调整租户的百分比，应对本租约进行修订，批准并确认终止，并对本租约的条款和条款作出任何适当的修改，(D)房东有权自由将终止有效的部分或部分租赁给任何人，包括但不限于承租人的未来受让人或分租户，以及(E)如果终止只涉及部分空间，则承租人应承担将部分空间与剩余空间隔开的所有费用和开支，并应承担以下费用和开支：(E)如果终止仅涉及部分空间，则承租人应承担将部分空间与剩余空间隔开的所有费用和开支，并承担以下费用和开支：(E)如果终止仅涉及部分空间，则承租人应承担将部分空间与剩余空间隔开的所有费用和开支，以及如果房东没有如上所述选择全部或部分终止本租约，则在满足以下条件的情况下，不得无理拒绝该转让或分租提议的房东同意：

建议的受让人或转租人的财务净值足以满足转让或转租的要求；

二、建议的受让人或分租客在提出要求之前的十二(12)个月内，不是该建筑物内的租户，或业主正在或已经就该建筑物内租赁空间的可能性进行交易的实体；

(六)业主对拟签订的转租或转让协议的形式和实质内容相当满意。

承租人应向房东提供房东合理要求的任何信息，使房东能够确定建议的转让或转租是否符合上述要求，包括但不限于与建议的受让人或分租客有关的财务报表。

(B)租客在业主提出要求后，须立即向业主发还一切合理的法律费用及开支，作为额外租金，而该等法律费用及开支是业主就租客提出的任何要求而招致的。如果业主同意，任何此类转租或转让不得以任何方式限制或损害租户在本合同项下的持续主要责任，在特定情况下，对任何转租或转让的同意不得被视为放弃在未来或随后的任何转租或转让中事先征得业主书面同意的义务。如果租客在房东选择后一百二十(120)天内没有签立转让或分租合同并交付给房东，则不

如果承租人根据第6.2.1(A)节的规定终止本租约的全部或部分，则承租人应向房东提交额外的收回通知，房东有权根据第6.2.1(A)节的规定终止本租约的全部或部分租约，或根据第6.2.1(A)节的规定暂停本租约的期限和所涉及的空间，就像业主事先没有选择这样做一样。

(C)如果承租人签订本租契的任何转让或将处所的全部或部分进行任何分租，并且与任何该等转让或分租相关的租金或其他代价，无论是最初或在转让或分租的期限内，承租人收到的租金或其他代价都超过了租客根据本合同应支付的租金，或者如果将处所的任何部分分租，则租金或其他对价超过了应公平分配给该部分处所的租金(在首先扣除经纪、建筑、营销和法律方面的合理第三方费用和开支之后)，则承租人将收到超过租户根据本租契支付的租金的租金或其他代价(在扣除合理的第三方佣金和经纪费用、建筑费用、营销费用和法律费用后)那么承租人在收到房租后，应立即向房东支付超出部分的百分之五十(50%)的额外租金。承租人应在房东同意转让或转租后六十(60)天内(如果本合同规定不需要房东同意，在转让或转租之日起六十(60)天内)，向房东提交承租人合理的第三方经纪费、律师费和建筑费以及与此类交易相关的已支付或将支付的费用的完整清单，以及应转让给受让人或转租人的所有承租人个人财产清单。承租人应在支付该等费用和费用后，立即向房东提交支付该等费用和费用的证据。

(D)如承租人是法人，以法律的施行或其他方式直接或间接转让承租人的大部分会籍权益、股份、合伙权益或其他实益拥有权权益的转让，须视为本租契的自愿转让；但只要承租人的股份投票权在国家认可的证券交易所公开交易，则本款(D)款的条文不适用于承租人股份的转让。就本款(D)而言，“转让”一词须当作包括发行新的会籍权益、股额、合伙权益或其他实益拥有权权益，而该等权益导致租客的大部分会籍权益、股额、合伙权益或其他实益拥有权权益由在本租赁日期并未持有该等权益多数的一名或多于一名人士持有。

(E)任何转让或转让，无论是在业主同意下或未经业主同意下进行的，因为根据本第6.2.1节的前述规定不需要业主同意，如果且在本条款允许的范围内，除非受让人或受让人以业主满意的形式和实质签署、确认并交付给业主，否则任何转让或转让均不会生效，受让人或受让人(A)根据该协议承担本租约项下的承租人义务(包括但不限于继续为承租人经营的义务)，否则转让或转让将不会生效，除非受让人或受让人(A)以令业主满意的形式和实质签署协议，根据该协议受让人或受让人(A)承担本租约项下的承租人义务(包括但不限于继续为所有后续转让和转让均须事先征得业主同意，且本第6.2.1节的规定对其具有约束力。

(F)尽管有上述规定，在与获得租户全部或基本上全部资产的实体，或与租户合并或合并的实体(且不是尚存实体)的交易中，转让本租约不需要业主事先同意，只要：(I)该实体应与房东同意受本合同规定的租户的所有义务的约束；(Ii)转让不应解除租户(或在合并或合并后的继承人或受让人)在本租约中的任何义务；(Ii)本租约的转让不应解除租户(或其继承人或受让人在合并或合并后)在本租约中的任何义务，只要：(I)该实体应与房东达成协议，受本租户的所有义务约束(Iii)该等转让是为合法的独立业务目的而非为转让本租约的目的，及(Iv)租户的继承人的净值至少相等于紧接该合并或合并前的租户净值，而该净值是按照公认会计原则计算的。

(G)尽管有上述规定，将本租契转让或将处所的全部或部分转租予租客的联营公司(但只限於该实体或个人仍为租客的联营公司的一段期间内)，均无须业主事先同意，并同意就所有目的而言，随后的控制权转让或任何其他交易(其整体效果是该实体或个人不再是租客的联营公司)，须视作犹如该等转让或交易是，将本租赁转让给受(A)款规定管辖的第三方，而不是承租人的附属公司。“附属公司”是指控制、被控制或与原承租人处于共同控制之下的任何企业实体或个人。“控制”、“受控制”或“共同控制”是指直接或间接拥有该个人或实体至少50%的有表决权股票、合伙权益、会员权益或实益所有权权益，或直接或间接拥有指导或导致该公司、合伙企业、有限责任公司、个人或实体的管理和政策方向的权力。

(H)房东或房东的任何承租人或受让人订立的任何协议或规定，延长或修改本租约的任何条款和规定，或因房东或房东的任何承租人或受让人放弃或未能执行本租约的任何条款和规定，均不得解除、免除或损害租客和租客任何权益继承人的连带责任以及租客在本租约项下的适当履行义务。(H)房东或房东的任何承租人或受让人订立的任何协议或规定，延长或修改本租约的任何条款和规定，或因房东或房东的任何承租人或受让人放弃或不执行本租约的任何条款和规定，均不得解除、免除或损害租客在本租约项下的连带责任。除承租人的姓名外，在处所、建筑物名录或其他地方的门上列出的任何名称，并不赋予本租契或处所的任何权利或权益，亦不得当作构成业主同意将本租契或处所的任何分租契转让或分租，或由他人使用或占用本租契或该处所的任何分租契的任何权利或权益，亦不得视为业主同意将本租契或处所的任何分租契转让或分租，或由他人使用或占用本租契或处所。任何此类挂牌均构成一项特权，房东可酌情通过通知租户将其撤销。

6.2.2营养。承租人不得允许或导致任何令人反感的气味、噪音或震动从处所发出。承租人不得损坏、污损或以其他方式损害处所或财产(或其任何部分)，亦不得造成任何滋扰；亦不得在处所内使用任何自动售货机(向承租人雇员出售商品时使用的机器除外)、煤油、汽油、易燃易爆或易燃易爆的液体或化学物质(但操作或维修办公设备所合理需要的限量该等物料或物质，或承租人在处所内的正常运作所需的限量清洗液和溶剂除外)。租客不得准许任何烹调至需要排气的程度；亦不得准许使用任何电讯或其他设备，以干扰建筑物内任何其他租客使用和享用其已出租的处所。承租人不得制造、允许或忍受任何浪费；也不得利用

违反任何规定，或会使业主的任何保险失效，或导致建筑物的保险费高于正常水平的处所。承租人不得进行任何拍卖、火灾、“倒闭”或破产拍卖。

6.2.3危险废物和材料。承租人不得致使或允许承租人或由承租人或由承租人、通过承租人或代表承租人行事的个人或实体在房屋和/或物业上、楼下或物业上方或之上使用、处理、产生、储存或处置任何危险材料(统称为“危险材料活动”)；但承租人可以使用在一流商务办公的正常过程中惯常使用的商用清洁剂和办公用品(清洁剂和/或办公用品中含有危险材料)的最低数量的清洁剂和办公用品。此外，承租人应严格遵守所有适用的要求使用该等清洁剂和办公用品，并应采取一切必要和适当的预防措施，以防止任何泄漏、排放、释放或暴露于人员或财产。房东不对承租人或承租人的雇员、代理人、承包商、被许可人、客户或被邀请人因任何危险材料活动而产生的任何损失、费用、费用、索赔、损害或责任承担任何责任。承租人应赔偿房东可接受并经房东批准的律师，并使房东和所有房东附属公司免受因下列原因引起或导致的任何和所有损失、费用、开支(包括但不限于所有合理的律师费)、索赔、损害、义务和责任：(I)在房屋内进行的任何危险材料活动；(Ii)由租户、租户的雇员、代理人、承包商、被许可人、客户或被邀请者或任何通过租户、通过租户或在租户之下提出索赔的人进行的任何危险材料活动；(Ii)承租人、承租人的雇员、代理人、承包商、被许可人、客户或受邀者或任何通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人。以及(Iii)由上述引起或导致的任何污染、污染索赔、损失或损害等。出于本协议的目的, “危险材料”包括但不限于任何地方、州或联邦法律、法规、法规或条例(统称为“环境法”)中定义为“危险物质”、“有毒物质”、“危险废物”或“油”的物质。在不限制前述规定的情况下，如果承租人的活动违反或造成违反任何环境法的风险，或导致泄漏、排放、释放或暴露于任何人或财产，则承租人应在实际可行的情况下尽快停止此类活动。承租人应立即通过电话和书面通知业主有关房屋内或周围的任何有害物质的泄漏、排放、释放或暴露，或根据任何环境法，房屋内或周围构成“迫在眉睫的危险”的任何情况。房东、房东代表和员工可以在此期间进入房屋检查租户的遵守情况，并可以向任何适用的政府机构或当局披露任何泄漏、排放、释放或暴露或任何违反任何环境法的行为。

6.2.4楼层负荷；重型设备。承租人在房屋的任何楼层上的负荷不得超过每平方英尺六十(60)磅(活负荷)，并且在任何情况下，不得超过适用要求所允许的负荷。房东保留规定所有重型商业机器和设备(包括保险箱)的重量和位置的权利，这些机器和设备的放置方式应便于分配重量。承租人应将所有引起振动或噪音的业务机器和机械设备放置在足以吸收和防止振动、噪音和烦扰的环境中。承租人不得将任何安全、重型机械、重型设备、货运或固定装置移入或移出房产，除非按照业主就每种情况合理授权的方式和时间。

6.2.5改进、改建和增加。(A)未经业主事先书面同意，租客不得在处所内、在处所内或在处所内进行任何安装、改善、改动或增建(统称为“改动”)。未经业主事先书面同意，承租人不得安装或修改任何锁或安全装置。尽管有上述规定，凡符合下列条件的惯常或习惯性的室内装饰或装饰性改动，均无须业主事先书面同意：(I)改动属装饰或美化性质，例如贴墙纸、油漆、铺地毯或安装艺术品；(Ii)改动属非结构性，并不影响建筑系统；(Iii)改动只影响处所，从处所或建筑物外看不见；(Iv)改动不会对所提供的任何服务造成不良影响；(Iii)改动只影响处所，且在处所或建筑物外不可见；(Iv)改动不会对所提供的任何服务造成不良影响，并不会影响楼宇系统，(Iii)改动只影响处所，且在处所或建筑物外不可见；(Iv)改动不会对所提供的任何服务造成不良影响。(V)该项改动并不需要在该处所的墙壁内、天花板之上或楼面以下进行；及。(Vi)该项改动符合所有适用的规定。所有更改(除装饰性更改外)均应按照业主事先批准的计划和规格进行，并由业主批准的承包商进行。所有更改的方式和方式应尽量减少对大楼的其他租户和占用者、业主和业主在大楼内的操作以及在大楼和/或物业(或其任何部分)上工作的其他工人的干扰。承租人不得雇用或允许雇用任何承包商、机械师或劳工，或允许向建筑物交付或在建筑物内使用任何材料，如果有以下情况，则承租人不得雇用或允许雇用任何承包商、机械师或劳工, 业主自行判断，此类雇佣、交付或使用将干扰或导致业主、租户或其他租户或占用者参与本建筑的建造、维护或运营的其他承包商、机械师或劳工之间的任何冲突。如果发生此类干扰或冲突，应业主要求，承租人应在实际可行的情况下尽快让所有造成此类干扰或冲突的承包商、机械师或劳工离开大楼。

(B)承租人应在到期时及时支付由承租人或代表承租人对房屋进行的所有改建的全部费用和费用，在任何情况下，均应使房屋在任何时候都没有劳动力和材料的留置权。所有改动应：(A)以一流的技工方式进行，且无缺陷；(B)按照业主批准的计划和规格，并由业主批准的承包商进行；(C)如果业主提出要求，在业主合理满意的注册建筑师的监督下进行；(D)遵守所有适用的要求、本租约条款以及业主当时规定的在建筑物内进行工作的所有施工程序和规定。(D)符合所有适用的要求、本租约条款以及业主当时规定的在建筑物内进行工作的所有施工程序和规定，(D)符合所有适用的要求、本租约的条款以及业主当时规定的在建筑物内进行工作的所有施工程序和规定。图则或规格的批准，或业主同意进行任何改动，并不构成业主同意或表示该等图则、规格或改动符合任何要求。房东不对租户或其他任何一方因房东批准任何改建的平面图和规格，或房东同意租户进行任何改建而承担任何责任。应房东的要求，租户应向房东提供房东可接受的保证金或其他担保，保证租户开始的、总费用超过15万美元(150,000.00美元)的任何拟议改建(总费用为150,000.00美元)将按照房东之前批准的计划和规格完成，并保证房屋将不受任何机械师的留置权或因该等改建而产生的其他产权负担。总计15万美元(150美元), 前一句中规定的(000.00%)应自生效日期一周年起每年增加3%(3%)。在法律允许的最大范围内，承租人应赔偿、辩护、

并使业主及所有业主附属公司免受因承租人进行的任何变更所引起或导致的任何人或财产的任何及所有损失、费用、开支、索赔、诉讼、诉讼、法律程序、索赔或损害，包括但不限于因承租人进行的变更而产生或产生的任何责任和/或义务所产生的任何责任和/或义务所产生的任何损失、费用、开支、索赔、诉讼、诉讼、索赔或损害。

(C)在开始任何改建之前，承租人应自费：(I)获得任何政府当局要求的与此相关的所有许可证、许可和批准；(Ii)向房东提交一份声明，说明其所有承包商和分包商(无论级别)的名称，以及他们将提供的所有劳动力和材料的估计成本；(Iii)向房东提供原始保单副本或其他合理令人满意的证据，证明承租人按照本条例第4.2.4节的要求维持保险范围。以及(Iv)促使每个承包商购买(A)法定金额的工人补偿保险和雇主责任保险，每次事故的限额不低于500,000.00美元，覆盖承包商和分包商的所有雇员；(B)商业一般责任保险，包括完整的运营保险，期限不少于承包商或分包商完成工作后的两(2)年，限额由业主合理要求，但每次事故不得低于5000,000.00美元；(C)汽车责任保险，限额如下但在任何情况下，每个事故的单次限额合计不得低于5,000,000.00美元。所有此类保险(I)应由在马萨诸塞州联邦获得正式许可并经房东批准的公司承保，(Ii)应房东、房东要求的所有房东关联公司和租户作为额外的保险人，视其各自的利益而定，以及它们各自的承包商和分包商，(Iii)应包含以房东和所有该等房东关联公司为受益人的代位权豁免条款。, 以及(Iv)应为除承租人以外的任何被保险人维持的任何其他保险提供主要保险。承租人应在变更开始前向房东提交所有此类保险的证明。

(D)业主可不时检查正在进行的改建工程，但除非在紧急情况下，否则业主须(I)就该等检查给予租客合理的事前通知，及(Ii)进行该等检查，以尽量减少对租客建筑工程的干扰。

(E)应业主的要求，在该等改建完成后，承租人应立即向业主提交一套完整的、使用Auto CAD(DWG)格式的CAD文件编制的受此类工程影响的房屋部分的“竣工”电子平面图。

(F)承租人应应要求及时向业主支付房东实际发生的与承租人变更(包括初始安装)相关的所有自付费用，包括但不限于与(A)业主审查变更(包括审批申请)相关的所有费用，以及(B)在执行任何变更期间提供建筑人员以提供安全保障、操作电梯或装卸码头或以其他方式促进此类变更的所有费用。(F)承租人应根据要求迅速向业主支付与承租人变更(包括初始安装)相关的所有自付费用，包括但不限于：(A)业主对变更的审查(包括审批申请)；此外，如果承租人的改建(包括初始安装)的费用超过50,000.00美元，则承租人应应要求向业主支付该等改建工程总成本的5%(5%)的管理费。

(G)承租人特此赔偿业主，并使其免受因承租人或其代表根据本租约进行的初始安装和所有其他更改而对物业或其任何部分或其中的权益记录或归档的任何和所有留置权或产权负担的任何责任和/或义务。承租人应自费在针对房屋和/或物业或其任何部分提交任何该等留置权或产权负担后十(10)天内促使解除所有该等留置权和产权负担。如果租客未能在该十(10)日内解除任何该等留置权或产权负担，则除任何其他权利或补救办法外，房东可(但无义务)以支付声称的到期款项或押金或抵押诉讼的方式解除该等留置权或产权负担，而在任何情况下，如房东选择，则有权就取消该留置权提起诉讼，并支付判该留置权胜诉的判决款额连利息，以及支付讼费。在不限制前述规定的情况下，业主如此支付的任何金额，以及业主因此而产生的所有费用和开支，应构成本租约项下的额外租金，并应由租户按要求支付给业主。

6.2.7签名；构建目录。除非事先获得业主书面批准，否则租客不得在从房产外部可看到的任何区域安装或放置任何标志、展示、窗帘、百叶窗、百叶窗、遮阳篷、天线等。如果大楼大堂有目录，业主将在大堂目录中安装租户名称。在不限制上述规定的情况下，经业主批准并按照业主不时采用的标识标准和规范，承租人可自费在物业入口处和物业所在楼层的电梯大堂区域安装标识标识。

6.2.8承租人不得(I)在物业的任何地方、楼宇的大堂区域或楼宇的人行道、走廊或其他公用地方招揽销售、放置招牌、放置或保养任何物品，亦不得(Ii)准许车辆停泊以干扰楼宇的任何车道、走廊、行人路、停车区、街道或其他公用地方的使用，亦不得(I)在楼宇外的任何地方招揽销售、放置标志、放置或维修任何物品，或在楼宇的人行道、走廊、行人路、停车区、街道或其他公用地方招揽、摆放或维修任何物品，亦不得准许车辆停泊以干扰楼宇的任何车道、走廊、行人路、停车区、街道或其他公用地方的使用。

7.1终止。如果该处所、建筑物或其任何重要部分被任何公共当局占用或用于任何公共用途，或因火灾或其他伤亡或任何公共当局的行动而被严重摧毁或损坏，则在业主的选择下，本租约可被终止。即使房东的全部权益可能已被剥离，该选择仍可通过房东在取得或伤亡之日起六十(60)天内通知租客的方式作出。如果房东没有如上所述选择终止本租约，则房东应通知租户房东善意估计修复该征用或伤亡所需的时间，如果该时间从发生之日起超过十二(12)个月，则租户可以选择终止本租约，方法是在向租户交付房东善意评估后不迟于三十(30)天通知房东终止本租约。

本条款第七条所使用的“损坏或损坏”或“重大损坏”，应指无法合理预期在损坏发生后二百七十(270)天内修复或修复的损坏。

7.2恢复。如果业主没有根据第7.1节的规定选择终止本租约，在发生占用、火灾或其他伤亡的情况下，本租约应继续有效，如果该占用或损坏属于或损坏该房产，则应根据该房产遭受的损坏的性质和程度暂停或减少预留租金的一部分，直到业主将该房产或其剩余部分置于适当的使用状态为止。而业主契诺以取得、毁灭或损坏所得的保险净收益或判给的损害赔偿所准许的范围为合理努力(但须受业主无法合理控制的任何因由所导致的延误所规限)，并受当时存在的分区及建筑法律或条例所规限。如业主合理估计，收回的保险净收益或判给的损害赔偿不足以支付修复处所的费用，则业主可选择(但没有义务)提供不足的款额，并尽一切合理努力修复处所，或业主可在业主厘定估计的追讨保险净收益或判给损害赔偿的估计净收益及估计修复费用后，不迟于合理时间通知租客终止租约。如果由于房东保险不承保的风险造成损坏或破坏，房东同样有义务重建房屋，如上所述，除非房东在该事件发生后的一段合理时间内, 向房东选择终止本租约的租户发出书面通知。“保险赔偿净额”是指业主实际收到的保险或损害赔偿总额减去业主收取保险或损害赔偿所发生的合理费用，包括但不限于法律和评估服务的费用和费用。如果业主的修复工作在取得或损坏后十二(12)个月内仍未实质完成，则承租人有权在该十二(12)个月期限结束后三十(30)天内向业主发出书面通知终止本租约，如果承租人及时发出通知，则本租赁应在发出通知之日后三十(30)天终止，除非业主的修复工作在该三十(30)天内实质上完成。在此情况下，终止通知无效，本租约继续完全有效。

7.3奖。不论法律可以何种形式收回物业，在任何情况下，因取得处所(包括但不限于取得租客的租赁权益)而获得损害赔偿或补偿的所有权利均属业主所有。承租人特此授予房东获得损害赔偿和契诺的所有权利，以交付房东可能不时要求的进一步转让。租客只有权收取和保留在任何该等没收法律程序中特别判给其的款额，而该款额是因承租人收取其行业固定附着物或家具及改善其租契而得的，但以不会因此而减少业主的赔偿额为限，而业主亦不会以其他方式向租客发还该等款项。

8.1违约事件。下列事件中的每一项均应为本租赁项下的“违约事件”：

(A)租客须在到期缴交任何固定租金或额外租金时仍未缴交，而在业主发出已到期及未缴交固定租金或额外租金的通知后，该情况须持续五(5)天；但业主无须在任何十二(12)个月期间内交付该书面通知超过两次，而在任何十二(12)个月期间内第三次出现上述情况时，租客如未能在到期缴交任何固定租金或额外租金，即属拖欠租金；或

(B)租客没有及时履行或遵守本租契所载的任何其他条款、契诺或条件，租客须履行或遵守该等条款、契诺或条件，并须在业主通知该失责行为后三十(30)天内，不能纠正该失责行为；或者，如果该违约在三十(30)天内不能合理地补救，租户在接到业主的违约通知后三十(30)天内仍未开始补救，或此后努力不采取补救措施直至补救完毕，或在收到业主通知后不迟于九十(90)天未能补救该违约；或

(D)租客根据“美国法典”第11条(与不时生效的“破产法”一样)展开自愿破产呈请，或租客借经理、董事局或其他管治团体的程序授权展开该自愿破产呈请；或

(E)租客提交答辩书或其他状书，承认或没有否认针对其根据《破产法》展开非自愿案件的呈请书中的具关键性指称，或如租客寻求、同意或默许书中所提供的济助，或如没有及时反驳任何该等呈请书的具关键性指称；或

(F)已就根据“破产法”展开的任何非自愿个案登录济助令；或

(G)租客根据“破产法”以外的任何适用法律，就与债务人的清盘或重组或债权人权利的修改或更改有关的司法管辖权，或藉租客同意或默许该等济助，寻求以债务人身分寻求济助；或

(H)具有司法管辖权的法院已登录命令(I)裁定租客破产或无力偿债，(Ii)命令或批准租客清盘、重组或修改或更改其债权人的权利，或(Iii)接管或委任接管人或其他保管人保管租客的全部或大部分财产；或

(I)租客为其债权人的利益作出转让，或与债权人订立债务重整协议，或就其全部或大部分财产委任或同意委任接管人或其他保管人；或

(J)租客拒绝本租契，而具司法管辖权的法院作出命令，批准根据“破产法”，或根据与债务人的清盘或重组或债权人权利的修改或更改有关的司法管辖权，或根据“破产法”以外的任何适用法律，或藉租客同意或默许该等济助，批准拒绝该租契；

在发生任何失责事件时，除法律或衡平法所容许的一切其他补救外，业主可在法律准许的范围内，立即或在其后任何时间，在有或无要求或通知租客的情况下，以整体名义进入和进入处所或处所的任何部分，收回与业主以前的屋村相同的处所，并将租客及透过租客或由租客提出申索的人逐出，并移走其财物，而无须被视为犯有任何形式的非法侵入罪，在不损害任何原本可用于拖欠租金和之前违约的补救措施的情况下，和/或房东可以通过向租户发送书面通知来终止本租约，本租约将在(I)如上所述进入或(Ii)发出通知后第五(5)天完全和完全地终止，就像该日期是期满日期一样，以较早的日期为准终止和终止本租约，且本租约应于(I)如上所述进入时或(Ii)发出通知后的第五(5)天终止，就像该日期是期满日期一样。承租人随后将迁出并将房屋交还给房东，但承租人仍应承担本合同规定的责任。在法律允许的最大范围内，承租人特此明确放弃任何现行或未来法律(包括M.G.L.C.186，第11节)授予的、根据任何现行或未来法律(包括M.G.L.C.186，第11节)授予的任何和所有赎回权利，如果承租人因租户违反本租约的任何契约和条件而被驱逐或驱逐，或者如果房东获得了对房产的所有权，承租人特此明确放弃任何和所有根据现有或未来法律(包括M.G.L.C.186，§11)授予的赎回权利。在任何此类终止、进入或重新收回的情况下，房东有权移走和储存房客的财产和所有通过房客、通过房客或在房客之下提出索赔的人的财产，并由房客承担全部风险和费用，如果房东选择这样做，(X)以公开拍卖或私下出售的方式出售该等房产，并将净收益用于支付房东欠房客的所有款项，并将余额(如有)支付给房客。, 或(Y)以房东选择的任何方式处置该等财产，承租人特此在法律允许的最大范围内同意，在该等终止、进入或重新进入后，其对处所内剩余的任何财产不享有任何权利、所有权或权益。

8.2补救措施。(A)第8.1条规定的任何终止或收回均不解除承租人或任何担保人在本租约项下的责任和义务，所有这些责任和义务在任何此类终止或收回后仍然有效。在任何此类终止或收回的情况下，租户应在房东选择的情况下，(I)在每个月的第一天，提前向房东支付本应是整个期限余额的1/12(以及按比例计算的部分)，即每年固定租金、额外租金和根据本协议承租人有义务支付的所有其他金额，在每种情况下，减去房东因任何重新出租房产而产生的实际净收入(在扣除后)。在每种情况下，租户应向房东支付(扣除后)每年固定租金、额外租金和所有其他金额的1/12(在扣除后)房东因重新出租房产而产生的实际净收入。改建费用和准备房屋的费用、搬家、储存和维修费用以及合理的经纪人和律师费)，或(Ii)应要求并在业主此后的任何时间选择，支付固定租金和应支付的全部余额的额外租金的现值(根据最优惠费率计算)；或(Ii)根据要求并根据业主在此后的任何时间的选择，支付固定租金和应支付的全部余额的额外租金的现值(根据最优惠费率计算)；或(Ii)根据要求并由业主在此后任何时间选择支付固定租金和应支付的全部余额的额外租金的现值

租期的剩余部分将超过房东在该日期确定的整个租期的公允租金价值。如果房东选择按照前一句话要求承租人支付损害赔偿金，则应假设承租人的超税额和承租人的经营成本超额在该剩余期限内分别为终止、入住或重新入住的纳税年度和日历年的金额，以计算应支付的总金额。

(B)业主可选择：(I)按一项或多於一项条款将该处所或其任何一部分或多於一部分重新出租，而该等条款或多於一项条款可由业主自行选择相等于或少于或超过该期间，并可给予业主全权酌情认为适宜或必需的诱因、津贴、优惠及免租，以将处所重新出租；及/或(Ii)对处所进行业主全权酌情决定认为适宜或必需的改建、修葺及装饰，以及/或(Ii)对该处所进行业主全权酌情决定认为适宜或必需的改建、修葺及装饰，以及/或(Ii)对该处所进行业主全权酌情决定认为适宜或必需的改建、修葺及装饰。而业主按照前述规定而采取的行动，或没有重新出租或在重新出租时收取租金，均不得实施或解释为免除或减轻租客的前述法律责任。在任何此类转租中，业主可考虑老练的业主在转租物业时会考虑的所有相关因素，在适用法律允许的范围内，租客特此免除业主可能需要减轻租客损害的任何义务。

(C)本租契并不限制或损害业主在因本租契终止而提出的破产、无力偿债或类似法律程序中证明和取得相等於在证明损害赔偿时有效并管限损害赔偿的法律程序所允许的最高款额的权利，而不论该款额是否大于、相等或少于上述损失或损害赔偿的款额。(C)本租契并不限制或损害业主因本租契终止而在破产、无力偿债或类似法律程序中举证和取得的款额相等于在证明损害赔偿时有效的任何成文法或法律规则所允许的最高款额，不论该款额是否大于、等于或少于上述损失或损害赔偿的款额。

(D)本条第8条规定的补救措施并不排除业主可随时合法享有的任何其他权利或补救措施，业主可行使因租客违约事件而在法律上或衡平法上可获得的任何和所有权利和补救措施(包括但不限于具体履行)。

8.3累积补救。业主根据本租约享有的法律和衡平法上的任何和所有权利和补救措施应是累积的，不得被视为相互抵触，在法律允许的范围内，任何两种或两种以上的这种权利和补救措施都可以同时行使。

8.4房东的违约补救权利。在任何适用的通知和补救期限届满后，在合理的事先通知下(紧急情况除外)，房东可以(但没有义务)补救租客在本租约项下的任何违约行为；只要房东如此选择，房东为补救该违约行为而产生的所有费用和开支，包括合理的律师费，应由房客应要求作为额外租金支付给房东，并按违约率向房东支付利息，自房东付款之日起至租客付款之日止。

8.5违约豁免的效力。除个别情况外，业主对任何作为或不作为的同意或准许，或业主对违反任何契诺或条件的豁免，均不得以任何方式持有或解释为限制、暂缓或损害本章程任何契诺或条件的持续义务，或以其他方式容许类似的作为或不作为的作为或不作为，否则业主对该等作为或不作为的同意或准许，不得以任何方式予以持有或解释为限制、暂停或损害任何契诺或条件的持续义务，亦不得解释为以任何方式限制、暂停或损害本章程任何契诺或条件的持续义务，或以其他方式容许类似的作为或不作为。

8.6不得放弃等。房东没有投诉任何行为或不作为，或没有就违反本租约或本租约的任何条件寻求补偿，或坚持严格履行本租约或条件，不应被视为放弃此类违反，也不应阻止最初构成违反的后续行为具有最初违反的所有效力和效果。业主在明知本租约的任何条款被违反的情况下，收取租金的任何款项，不应被视为放弃业主的违约行为。(二)业主在明知本租约的任何条款被违反的情况下收到的任何租金付款，不应被视为房东对该违约行为的豁免。房东或租客对另一方违反任何协议或义务的任何明示或暗示的同意或放弃，不得解释为放弃或同意任何其他违反本租约的行为。

8.7.没有一致和满意。业主接受低于固定租金、额外租金或当时到期的任何其他费用的金额，不得被视为不是由于该租金或费用的最早到期分期付款，任何支票或任何随支票或付款作为租金或其他费用的信件上的背书或声明也不得被视为协议和满意，业主可接受此类支票或付款，但不损害业主收回该等分期付款余额或在本租约中寻求任何其他补救措施的权利。

本租约和承租人在本合同项下的所有权利，均受制于并从属于所有抵押和信托契约，这些抵押和信托契约为物业(每个抵押)和任何高级租赁及其所有续订、延期、修改和更换提供付款担保；但是，如果房东在本合同日期之后签订任何高级租约和/或抵押，房东应向租户交付一份协议(“不干扰协议”)，其实质上应以本协议附件中的附件H、马斯波特租约和抵押品I的形式交付给承租人，或者以任何其他商业合理的形式，其中包含的条款对承租人的实质上并不低于附件H或I，其大意是，在(A)款规定的条件的约束下，租户应遵守(A)款中规定的条件，或以任何其他商业合理的形式，包含对承租人实质上不低于附件H或I的条款，以满足(A)条款中规定的条件的情况下，向租客交付一份实质上不低于附件H或I的协议。承租人在本租约项下的权利不应受到该高级租约或抵押的持有人的干扰，只要不存在本合同第8.1节所指的违约事件。本节应自行操作，不需要其他从属工具。为确认该从属关系，承租人应立即签立、确认并交付业主、高级租约或任何按揭的任何持有人或其各自的任何权益继承人可能合理要求的任何证明该从属关系的文书。双方承认：(A)截至本合同日期的高级租约包括(I)于2000年10月31日由马萨诸塞州港务局(“Massport”)作为业主与121A业主(作为承租人)之间的某一修订和重订的东办公室/车库地面租约(“Massport租约”)，以及(Ii)一份日期为2000年10月31日的经修订和重订的东办公室运营租约(“马斯波特租约”)，该租约由业主马萨诸塞州港务局(“Massport”)与作为承租人的121A业主之间的租约组成。

声明：(A)121A业主(业主)与业主(租户)之间的分租，日期为2000年10月31日；及(B)于本协议日期存在的按揭包括授予太平洋人寿保险公司并在萨福克县契约登记处登记于48609册第1页的日期为2011年11月3日的若干租赁按揭、融资声明及抵押协议(连同租金转让及固定装置备案)。(C)本文件所载的分租包括：(A)于二零零零年十月三十一日授予太平洋人寿保险公司并在萨福克县契约登记处登记的该等租赁按揭、融资声明及抵押协议(连同租金转让及固定装置存档)，日期为二零零零年十月三十一日。

如果抵押或高级租赁的任何持有人或其代名人或指定人，无论是通过占有或止赎行动或交付新的租约或契据，或以其他方式继承房东的权利，则应继承房东权利的一方(本文称为“继任房东”)的要求，以及该继任房东接受租客代理的书面协议，承租人应委托该继任房东并承认该继任房东为租客的房东。经委托后，本租约将按照本租约中规定的所有条款、条件和契诺继续作为继任房东和租户之间的直接租赁，但继任房东(除非曾是本租约下的房东或其代名人或被指定人)不应(A)对房东在本租约下的任何行为或遗漏、疏忽或违约承担任何责任，(B)对因房东而欠下或存下的任何款项负责。(D)受上述高级租契或按揭后对本租契的任何修改所约束，或受未获按揭或高级租契持有人书面批准的任何超过1个月的年度固定租金或额外租金的先前预缴款项的约束；。(E)除继任业主在物业中的权益外，对租客负有法律责任；。(F)负责业主根据本租契须进行的任何工作，使处所可供租客使用。, 或(G)须将占用该处所或其任何部分的人移走，但如该人由继任业主、透过继任业主或在继任业主之下提出申索，则属例外。

9.2修改。如果按揭或高级租赁的任何持有人要求对本租约进行任何修改，承租人应应房东的要求，迅速签署并向房东交付实施房东要求的修改的文书，但该等修改不得在任何实质性方面对租户在本租约项下的任何权利或根据本租约应支付的租金产生不利影响。此外，尽管有第9.1条的相反规定，业主或抵押或高级租赁的任何持有人可选择提前十(10)天向租户发出书面通知，使本租赁优于任何此类抵押或高级租赁，且不需要任何其他文件来实现此类变更。

10.1从一党到另一党的通知。根据本租约发出的所有通知、要求、批准和其他通信应以书面形式进行，地址如下：(I)如果是给租户，则在租户的原始通知地址或租户最后通过书面通知给房东指定的其他地址；(Ii)如果给房东，则在房东的原始通知地址或房东最后以书面通知给租户的其他地址。任何通知应通过挂号信或挂号信、要求的回执、预付邮资或国家认可的快递、预付费用或专人递送的方式发送到该地址，并在收到或在正常营业时间首次尝试递送时生效。

10.2宁静的享受。房东同意，在承租人支付租金并履行并遵守其将履行和遵守的协议、条件和其他条款后，承租人应且可以在本租约期限内和平、安静地拥有、持有和享用房产，而不受房东或任何根据房东提出索赔的人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的条款。前述安静享受的契约代替任何其他明示或默示的契约。

10.3租赁不得记录。承租人同意不记录本租赁，但双方同意应另一方的要求，以可记录的形式签署租赁通知，并遵守适用法律，并以房东和租户合理满意的形式和内容签署。在任何情况下，该等文件均不得列出承租人根据本租约应支付的租金或其他费用，任何此类文件均应明确声明其是根据本租约中包含的规定执行的，并且无意修改或修改本租约的条款和条件。承租人是一家上市公司，只要承租人仍然是一家上市公司，根据适用的要求，它可能会被要求在提交给美国证券交易委员会(U.S.Securities and Exchange Commission)的公开文件中披露本租约。如果根据适用要求要求进行此类披露，则此类披露不应违反本第10.3节。

10.4业主责任的限制。本租约中所用的“业主”一词，就业主须履行的契诺或义务而言，应仅限于指并包括有关物业当时的一名或多名业主，在物业所有权发生任何转让或转让的情况下，业主(如其后发生任何转让或转易，则为当时的授予人)应同时免除及免除自转让或转让之日起及之后的所有法律责任及义务，而无须另行订立任何文书或协议。特此说明，本租契所载业主方面的契诺及义务，在符合前述规定的情况下，仅在业主、其继承人及受让人各自相继拥有该物业的期间内及就他们各自的相继拥有期内，对业主、其继承人及受让人具有约束力。承租人、其继承人和受让人不得针对业主在物业中的权益以外的任何资产主张或执行任何违反本租约的索赔，承租人同意仅着眼于该等权益，以履行本租赁项下对业主的任何责任或索赔。在任何情况下，房东或任何房东附属公司，包括但不限于任何普通或有限合伙人、受托人、受益人、雇员、代理、高级管理人员、董事、股东、经理或房东成员，无论在本租约项下，或在法律或衡平法上，均不对房东的任何责任或义务承担任何个人责任。

10.5上帝的作为。在本合同任何一方被要求执行任何工作或采取任何行动的情况下，由于天灾、战争、内乱、火灾、洪水或其他伤亡、劳工困难、劳动力、材料或设备短缺、政府规定、异常恶劣天气或其他超出该方合理控制能力的原因(但财务能力永远不应被视为超出任何一方合理控制范围的事件)造成的延误(均为不可抗力事件)不应计入确定工作应完成的时间或该行动应被视为一个固定的时间或“合理的时间”，该时间应被视为按该延迟的期限延长。本条款11.5中的任何规定均不适用于或以任何方式影响、减少或解除承租人在根据本条款到期时支付所有租金和其他费用的义务，也不应以任何方式影响、减少或解除承租人在根据本条款到期时支付所有租金和其他费用的义务。

10.6房东违约。除非业主未能履行本租约项下的任何义务，否则业主不应被视为违约，且在租客向业主发出书面通知，说明业主所称违约的性质后，这种违约应持续三十(30)天，或者如果业主在收到租户的违约通知后三十(30)天内未能开始纠正违约，或此后不努力进行补救，则业主不能在三十(30)天内对违约进行补救，房东不应被视为违约，除非业主未能履行该义务，否则这种违约应持续三十(30)天，并在租户向业主发出书面通知指明业主违约的性质后，或如果业主在收到租户的违约通知后三十(30)天内未能开始纠正违约，或此后应努力进行补救，则该违约应持续三十(30)天尽管本协议有任何规定，房东在任何情况下都不会对租客或通过租客、通过租客或租客之下提出索赔的任何人承担任何特殊的、间接的、附带的或后果性的损害赔偿，或任何利润损失的责任。承租人无权因房东在本合同项下的任何违约或违约而终止本租约，除非房东错误地将承租人(推定的或实际的)逐出房屋。此外，承租人无权因任何此类违约或违约而抵消或反索赔本合同项下到期的任何租金。

10.7经纪业务。承租人保证并声明其未与经纪人(经纪人除外)就完成本租约进行任何交易，如果(来自经纪人之一以外的任何一方)根据之前与承租人的交易向业主提出任何形式的经纪佣金或佣金索赔，承租人同意为其辩护，并就任何此类索赔向业主进行赔偿并使其不受损害。房东保证并声明，除经纪人外，它没有与任何经纪人进行交易，如果(来自经纪人之外的任何一方)根据与房东的交易对租户提出任何形式的经纪佣金或佣金索赔，房东同意对此进行辩护，并就任何此类索赔对租户进行赔偿并使其不受损害。房东应负责根据经纪人之间的单独协议或谅解，向经纪人支付与本租约相关的佣金。

10.8适用法律和建筑。本租约受马萨诸塞州联邦法律管辖和解释。如果本租约的任何条款在任何程度上无效，本租约的其余部分不受影响。业主与租客之间并无任何口头或书面协议影响本租约。只有房东和租客签署的书面文件才能修改本租约，并可以免除或修改本租约的条款。除非与上下文相抵触，否则本租约中出现的“房东”和“租户”一词应分别解释为指上述人员及其各自的继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人，以及通过、通过或通过他们提出索赔的人。如果有一个以上的承租人，本租赁对承租人的义务应是连带的。

10.9送货。提交本文件草案以供审查和谈判并不构成租赁要约或接受租赁要约，也不构成对该房产的预订或选择权。本租约对房东或租客没有约束力，除非房东签署了本租约的完整副本，并将其交付给租户。

10.10房租。即使本租约有任何相反规定，租户根据本租约向业主或代表业主支付的所有费用和金额，不论是否明文标明固定租金、超额税款、超额营业成本、额外租金或其他，就破产法第502(B)(6)条而言，均应构成租金。此外，即使本租约有任何相反规定，租客根据本租约应支付给业主或其代表的所有费用和金额(仅固定租金除外)，不论是否明文规定的额外租金，包括但不限于超额税款、经营成本超额、电费、水电费和其他费用和收费，均应被视为“额外租金”，如果租客不支付这些费用，房东应享有因不支付固定租金而产生的所有权利和补救措施。

10.11某些解释规则。就本租约而言，无论何时使用“包括”、“包括”或“包括”一词，均应被视为后跟“无限制”一词，并且，只要情况或上下文需要，单数应解释为复数，阳性应解释为阴性和/或中性，反之亦然。(3)在本租赁中，只要使用了“包括”、“包括”或“包括”，应被视为后跟“无限制”一词，只要情况或上下文需要，单数应解释为复数，阳性应解释为阴性和/或中性，反之亦然。本租赁的解释和执行不应借助任何要求或建议对起草或导致起草有关条款的一方进行解释的规范、习惯或法律规则。本租约中的标题仅为方便起见而插入，仅供参考，并不以任何方式定义、限制或描述本租约的范围或本租约任何条款的意图。

10.12当事人有约束力。本租约中包含的条款、契诺、条件和协议对房东和租户以及(除本租约中另有规定的)其各自的法定代表人、继承人和受让人具有约束力和效力。承租人履行本租约的每一条款和每一条款应被解释为一种契约和一种条件。

10.13对口；电子执行。本租约可以签署两(2)份或更多副本，每份副本应构成一份正本，但当所有副本合在一起时，仅构成一份文书。本租约可以电子签名方式签署，在任何情况下均应视为原始签名，并应与原始签名具有同等效力。但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”应包括原始签名的传真版本或原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过PDF)。本租约的任何签约副本(通过PDF或通过电子邮件发送的其他文件)在所有目的上应与原始副本同等有效。

10.14生存。业主或租客在本租约期满或其他终止之前对另一方产生的所有义务和责任，以及根据其性质或情况只能在该期满或其他终止后履行或根据本租约条款可能履行的所有该等义务和责任，应在本租约期满或其他终止后继续存在。在不限制前述一般性的情况下，双方关于本租约项下的任何赔偿以及本租约项下的任何租金和任何其他应付金额的权利和义务，应在本租约期满或以其他方式终止后继续存在。

10.15租赁纠纷。房东和租客同意，所有直接或间接引起或与本租约有关的纠纷，以及所有强制执行本租约的诉讼，应由马萨诸塞州联邦法院或位于马萨诸塞州联邦的联邦法院处理和裁决，并为此明确和不可撤销地服从该等法院的管辖权。房东和租客同意，在适用法律允许的范围内，这种对个人管辖权的同意应是自发的，除了以本租约规定的方式之一或法律允许的方式送达程序文件外，不需要其他任何文书或行动，即可在任何此类法院授予其管辖权。在承租人已经或此后可以获得任何关于其自身或其财产的任何法院管辖或任何法律程序(无论是通过送达或通知、判决前扣押、协助执行、执行或其他)的豁免权的范围内，承租人就其在本租赁项下的义务不可撤销地放弃此类豁免权。

10.16 Tenant默认值。如果承租人未能履行本第10条规定的任何义务(包括到期向服务提供者支付费用和金额的义务以及维护和维修义务)，并且在房东通知承租人后超过三十(30)天仍未治愈，则房东可以选择履行该义务(包括向服务提供者支付任何应支付的金额，或进行维护或维修)，在这种情况下，承租人应将房东因此而发生的所有费用和开支作为额外租金偿还给房东。在这种情况下，承租人应将房东因此而发生的所有费用和开支作为额外租金退还给房东。在这种情况下，承租人应将房东因此而发生的所有费用和开支作为额外租金偿还给房东。

10.17服务中断。业主保留因不可抗力事件、事故或紧急情况而在必要时暂停或中断任何服务的权利，或业主合理判断是必要或适当的工作，直至该不可抗力事件、事故或紧急情况停止或该等工作完成为止，业主不对任何此类暂停或中断承担责任。业主应尽商业上合理的努力，尽量减少因暂停或中断服务而对租户的使用和占用造成的干扰。业主行使任何该等权利或发生任何该等不履行情况，并不构成实际或推定的全部或部分驱逐，使租客有权获得任何补偿、减租或减租(除非本租约另有明文规定)，免除租客在本租约下的任何义务，或因对租客造成不便、租客业务中断或其他原因而向业主施加任何法律责任。业主对租客因任何原因未能、欠妥或中断，或因任何理由而更改向处所提供的电力服务的供应、性质及/或数量，概不负责，但只限于因业主的疏忽作为或故意行为不当所致者，则不在此限。

10.18没有豁免权。业主或业主代理人或雇员在租期内所做的任何行为或事情，均不应被视为接受房产的退还，本租约的任何条款也不应被视为被业主放弃，除非该放弃是书面的，并由业主签署。但不限于，业主或业主代理人收到或接受房产钥匙，不应被视为接受房产的退还或本租约的终止。任何一方未就违反本租约或本租约的任何条款或任何规则和规定寻求赔偿或坚持严格履行，均不得解释为放弃或放弃未来的履行。

本租约或本规则及规例的该等义务，或行使该等选举的权利，但就任何随后的违反、作为或遗漏而言，该等义务应继续存在，并保持十足效力。业主在明知违反本租约的情况下收到根据本租约支付的任何租金或任何其他款项，不应被视为放弃违反本租约。租客支付或业主收取的月租金低于本合同规定的月租金，不得被视为支付最早规定的租金，或房东可选择使用该付款，任何支票或任何支票或付款所附信件上的任何背书或声明也不得被视为协议和清偿，房东可接受该支票或付款，但不损害房东追回该租金余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

11.1信用证。在承租人签署和交付本租约的同时，承租人应向房东交付一份不可撤销的无条件备用信用证(“原信用证”)，该信用证应：(I)在形式和实质上令房东合理满意，(Ii)由银行(“银行”)出具，可在马萨诸塞州波士顿出示，(Iii)金额相当于信用证金额，(Iv)期限不少于一(1)年，((Vi)可由业主自由和完全转让，而无需业主支付任何费用；及(Viii)以业主满意的其他形式和内容转让。正本信用证、任何附加信用证和任何替代信用证在本文中统称为“信用证”。业主应持有信用证，作为承租人履行其在本租赁项下义务的担保。信用证不是预付租金，也不是对承租人在本合同项下责任的限制。房东特此批准硅谷银行为银行，并将随附的信用证格式作为附件J。

11.2续签信用证。每份信用证应自动续期一(1)年；但如果该信用证的签发人通知其选择不续签该信用证，则承租人应在当时有效的信用证期限届满前三十(30)天或之前向房东交付一份新的信用证(“替代信用证”)，以满足第11.1条规定的原信用证的要求。如果承租人未能按照上述规定及时向房东交付替代信用证，则房东有权在此后的任何时间开立信用证，而无需进一步通知租客，并将其收益以房东的名义存入一个单独的账户，房东可以在同样的情况下出于同样的目的提取和使用这些收益，就像这些收益是信用证一样。房东使用此类收益后，租户应在书面要求之日起三十(30)天内，向房东提交一份额外的信用证，金额与所申请的收益相同。

11.3绘制以修复默认设置。如果租户在本租约项下违约超过任何适用的宽限期，则在不损害或限制房东的任何其他权利或补救措施的情况下，房东有权在此后的任何时间从信用证中提取纠正该违约所需的金额。如果房东开出任何此类信用证，租户应在书面要求之日起三十(30)天内向房东提交一份符合第11.1节规定的原始信用证要求的附加信用证(“附加信用证”)，但该附加信用证的金额应为该支取金额。

11.4汇票支付损害赔偿金。此外，如果(I)本租赁因承租人在适用的治疗期届满后违约而终止，和/或(Ii)本租赁在破产或其他类似程序中被拒绝，则房东有权在此后的任何时间从信用证中提取足以支付承租人因该终止或拒绝(视情况而定)而应支付的任何和所有损害赔偿的金额，根据本条款第8条的规定，业主有权在此后的任何时间从信用证中提取足以支付承租人因该终止或拒绝(视情况而定)而应支付的任何和所有损害赔偿的金额。

11.5信用证期末退还。在租期届满后三十(30)天内，如果房东以前没有使用房东持有的任何信用证，房东应将信用证退还给租户，前提是租户在交付任何所需的通知和任何适用的治疗期届满后，不会违约其在本租约项下的任何义务。

12.1“爱国者法案”。为鼓励房东签订本租约，承租人特此声明并保证：(I)承租人不是美国财政部外国资产管制办公室根据13224号行政命令发布的任何名单上的任何个人、团体、实体或国家，也不是直接或间接拥有或控制的任何个人、团体、实体或国家，或者任何类似的名单或任何法律、命令、规则或条例或美国总统作为恐怖分子的任何行政命令、“特别指定的国民和受阻挡的人”或其他被禁止或被阻挡的人(任何此等人士)。(I)承租人在此声明并保证：(I)承租人不是美国财政部外国资产管制办公室根据行政命令13224发布的任何名单上的任何个人、团体、实体或国家，也不是由其直接或间接拥有或控制的。以下简称“被禁人”的实体或国家)；(Ii)承租人并非直接或间接为任何受禁制者或代表任何受禁制者行事(亦非由任何人、团体、实体或国家直接或间接拥有、控制)；及(Iii)承租人(或直接或间接拥有或控制承租人的任何人士、团体、实体或国家)并无或将会进行业务，或已从事或将会与任何受禁制人士进行任何交易或交易，包括本租契的任何转让或任何分租或处所的全部或任何部分，或向受禁制人士或为受禁制人士的利益作出或接受任何贡献或资金、货品或服务。就前述而言，双方明确理解并同意：(X)承租人违反前述陈述及保证应为承租人违约事件，及(Y)本条第12条所载陈述及保证的性质将继续存在，并在本租约期满或提前终止后继续有效。


	房东：

	东区写字楼营运有限公司
	伙伴关系

	由以下人员提供：	英联邦住宅发展项目
		其普通合伙人东方公司(East Corp.)

	由以下人员提供：	/s/约翰·克拉克
		姓名：约翰·克拉克(John Clark)
		职位：副总裁


	租户：

	库拉肿瘤公司
	特拉华州一家公司

	由以下人员提供：	/s/Marc Grasso，M.D.
		姓名：马克·格拉索(Marc Grasso)，医学博士
		职务：CFO兼CBO

该土地连同所有建筑物及其改善工程，在一份日期为1998年5月27日的名为“为马萨诸塞州联邦公寓发展公司拟备的Alta/ACSM土地业权测量”的图则上显示为地块B-2，该图则由库利南工程公司拟备，并记录在萨福克县地契登记处(“萨福克契约”)23335页第76页(“该图则”)，并按照该图则作更详细的描述，详情如下：(“该图则”乃“Alta/ACSM Land Survey for Federal Flats Development L.P.World Trade Center Boston-East Office Building and Park South Boston，Massachusetts”)。

该土地连同其上的所有建筑物及改善工程，在图则上显示为地块D，并按照该图则作更详细的描述，详情如下：

East Office Operating Limited Partnership(“房东”)及_房东和租客特此确认并同意，除非按照租约规定延长，否则租期从_


房东：

东区写字楼营运有限公司
伙伴关系

由以下人员提供：		英联邦住宅发展项目
		其普通合伙人东方公司(East Corp.)

		由以下人员提供：
		姓名：
		标题：


租户：

[ ]
a	[ ]


由以下人员提供：
		姓名：
		标题：

上述租约(“租约”)的下列签署租客现批准该租约，并向贷款人证明根据该租约出售的房产(“该房产”)是其一部分的不动产的抵押权人，详情如下：

()经下列协议修订、修改、补充、延长、续签、转租或转让：

()本租约或上文第6段所列任何文件(如有)均不包含任何额外条款的选择权或在上述到期日之前终止租约的选择权。

()上述第6段所列租约和/或文件包含_年和_个月的_个附加期限的选择权，租金将按如下方式确定：(1)本租约和/或上述第6段所列文件中的_

()租约和/或上文第6段所列文件包含在上述日期之前终止租约的选择权，如下所示：

关于根据本租赁授予的所有权利和特权的行使，承租人同意承租人、其权益继承人、分承租人和受让人应：

承租人、其权益继承人、再承租人或受让人不遵守前述规定(超出本租约规定的任何治愈期)，将构成本租约的实质性违约。承租人应赔偿房东和马斯波特，并使其免受因不遵守规定而引起的第三人的任何索赔和要求。本附件G的规定在本租约期满或任何提前终止或取消期间继续有效，直至该期满或提前终止为止。

C/o彭布罗克房地产有限责任公司
道富街255号
马萨诸塞州波士顿，邮编：02109

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道富街255号
马萨诸塞州波士顿，邮编：02109
注意：资产管理
转租户：

日期为1998年7月13日，由地面业主和地面租客之间签署，有关通知已记录在萨福克县契约登记处(“契约登记处”)第76页23335册。

土地租户与经营分租客之间的日期为1998年7月13日，有关通知已记录在契约登记处第99页23335册。

(I)由称为地块B-2的地块组成的地块，该地块是位于马萨诸塞州波士顿南波士顿地区北方大道上的联邦公寓的一部分，连同办公室和在其上建造或将建造的其他改善设施，所有这些都在土地租约中有更详细的描述，以及(Ii)地块D(本协议中的本术语和其他大写术语，如未另行定义，其含义与土地租约中赋予的含义相同。)

土地业主是受土地租约和经营性分租契(分别为“超租契”和统称为“超租契”)约束的房产的所有者。

经营中的分租人和分租人已经签订或即将签订分租合同，其副本作为附件A附上(但分租合同的副本不得附在本协议的任何副本上，以便在契据登记处登记)。

分租户确认并同意，分租及其任何延期、续签、修订、修改、合并、替换和扩展，以及分租人在分租物业内和分租物业内的所有权利、所有权和权益，都是并应服从和服从转租及其所载的所有条款和条件，以及其所有延期、续签、修订、修改、合并、替换和扩展，犹如每次该等延期更新、修订、修改、合并、替换和扩展都是执行、交付和扩展的，并应遵守和从属于转租租约和其中所载的所有条款和条件，就像每次该等延期、更新、修改、合并、替换和扩展都是执行、交付和在不限制前述规定的情况下，尽管本协议有任何其他条款或规定，分租人对保险收益和征用权奖励的权利明确受制于并从属于土地租赁的条款，并且该等收益的处置应受土地租赁所有方面的管辖。

只要分租契当时是完全有效的，地面业主同意，如果任何转租终止或地面业主行使其在转租下接管和经营处所的任何权利，地面业主不得干扰分租客根据分租条款对分租处所的管有权，只要分租客没有在任何期限、契诺或条件的任何适用宽限期之后违约就不会影响分租客对分租处所的管有权利，只要分租客没有违反任何期限、契诺或条件的任何适用的宽限期，则地面业主不得干扰分租客根据分租契的条款对分租处所的管有权，只要分租客没有在任何期限、契诺或条件的任何适用宽限期之后违约。

本款规定的权利仅适用于本文所列分租人的利益，不得转移给转租的任何受让人或任何其他方。

如果转租合同没有终止，地面房东将获得与地面承租人或经营分租户曾经或将拥有的相同的补偿，以弥补分租合同中包含的任何协议的不履行。

分租人同意在向经营分租人发出违约通知的同时，向地面房东提供一份向经营分租人送达的违约通知的副本。分租户进一步同意，如果经营分租人未能补救此类违约，则地面房东(前提是地面房东不是以经营分租人的身份行事)应在分租契规定的违约补救期限之外额外给予六十(60)天的时间来补救违约，或者，如果分租契中没有规定该补救期限，则自首次通知经营分租人补救违约之日起六十(60)天内，应给予地面业主六十(60)天的时间来补救该违约行为，或者，如果分租契中没有规定该补救期限，则自首次通知经营分租人补救该违约之日起六十(60)天内，土地业主将有额外六十(60)天的时间来补救该违约。

本合同次要条款自签立之日起生效，并且，除本第V段最后一句所规定的外，本合同的不干扰和授权条款应在地主如上所述接任分地主职位时立即生效，前提是转租当时是完全有效的，且分租客届时不会在任何条款、契诺或条件的任何适用宽限期之后违约，无论是在这两种情况下，都不需要签署任何其他文书。然而，运营分租人和分租人同意随时执行和交付任何一方认为必要或适当的进一步文件，以证明他们在本协议项下的协议。尽管有上述规定，但在办公室和车库按照土地租约的要求签发占用证书之前，本合同中的不骚扰和授权条款不得生效。

未经土地业主事先书面同意，分租人及其继承人或受让人不得签订任何协议，以修订或修改分租合同，或在没有违约的情况下退回、合并、终止或取消分租合同。任何违反本款的协议均属无效，对地主并无效力或作用。

关于根据转租提供给转租人的额外空间的任何优先选择权或权利，如果转租人在土地业主继承转租下的分土地所有者权益之日之后有权获得转租，则土地业主同意承认该选择权或权利；但土地业主不对房屋的分租客或任何其他分租客承担损害赔偿责任，也不对任何先前的分房东(包括但不限于土地租客或经营分租客)或任何其他各方的行为(不论是否得到土地业主的同意)负责，该等行为妨碍土地业主遵守本条例的规定，而分租客无权就土地业主在物业中的权益或因物业而产生的租金、收入、问题或利润提出任何该等索偿。

本协议中使用的“地面房东”一词仅指当时拥有该房产的费用所有权的业主(或业主的指定人)。如果出售或以其他方式转让房产的权益，在此指名的地主应并据此完全解除地主在本合同项下的所有契诺和义务。

除另有规定外，本协议对本协议双方及其继承人、继承人、遗产代理人和受让人具有约束力，并符合其利益。

分租人同意，地面房东签署本协议和地面房东签署土地租赁不构成地面房东承担转租项下的任何义务或责任，并且地面房东没有义务履行转租项下的经营性分租人的义务，除非和直到地面房东成功地按照上述规定在转租项下运营转租人的地位，但应理解，地面房东不受经营性分租户、其继承人或受让人的任何作为或不作为的约束。分租户进一步同意，如果地主成功地按照上述分租协议经营分租人的职位，则地主在分租下的责任只能基于地主在办事处的权益而强制执行；并且没有针对地主或地主的任何其他资产的其他追索权或权利，也没有权利寻求针对地主或地主的任何其他资产的欠缺判决，也不存在任何董事会成员或地主的任何高级职员或雇员就以下任何义务承担的个人责任。

双方服从马萨诸塞州联邦的个人管辖权，并放弃任何和所有反对此类管辖权的个人权利。双方同意在本合同首页规定的地址(对于转租人，在转租期限开始日期之后，在转租场所)送达法律程序文件，并获得个人管辖权。

本协议项下发出的所有通知均应以书面形式发出，并应视为已在手中送达或在美国邮寄、预付邮资、挂号信或挂号信、要求的回执寄给任何一方的七十二(72)小时后收到，地址在本协议首页显示的任何一方的地址(就转租人而言，在转租开始日期之后，在转租场所)，或双方不时通过如此发出的通知指定的其他一个或多个地址，以较早者为准。

本协议不得更改、放弃或终止，除非由寻求强制执行更改、放弃或终止的一方签署。

地主：	马萨诸塞州港务局

	由以下人员提供：
		ITS：

地面租户：	英联邦公寓发展121A东有限合伙企业

	由以下人员提供：	其普通合伙人Federal Flats Development East Corp.

		由以下人员提供：
			ITS：

运营分租户：	东区办事处经营有限合伙企业

	由以下人员提供：	其普通合伙人Federal Flats Development East Corp.
		由以下人员提供：
			ITS：

转租户：	[ ]

	由以下人员提供：
		ITS：

______________________________________________________________________________
这条线上方的空间供记录器使用

房东要求贷款人根据一项条款向房东提供贷款(“贷款”)。[术语]房东和贷款人签订的贷款协议(“贷款协议”)，房东以贷款人为受益人的有担保的本票(“票据”)作为证明；

C.根据贷款协议，借款人在票据项下的义务将以抵押、信托契据或其他担保文书(“担保文书”)作为担保，该担保文书将记录在_县的官方记录中，_。

D.除其他事项外，担保文书将构成对房地产及其目前和未来的改善(“改善”)(统称为“财产”)的第一留置权；以及

因此，现在，为了确认担保文书和租赁的法律效力，并考虑到本合同所载的契约以及其他良好和有价值的对价(在此确认其已收到并充分)，本合同双方特此同意如下：

(A)根据本协议规定的条款和条件，租赁产生的租赁和租赁产业以及租户在租赁下的所有权利在任何时候都应服从担保文书的留置权和抵押权以及其中包含的所有条款和条件，以及对其进行的所有替代、续订、修改和修订(包括但不限于增加其担保债务的任何前述内容)。

(B)即使本租约或租约有任何相反规定，承租人承认并同意贷款人对承租人就改善工程或物业而收取的保险收益及谴责赔偿(如有的话)的索偿优先于承租人的索偿，但根据租约条款只就租客的个人财产支付给承租人的保险收益或由谴责当局直接及单独支付给租客的谴责赔偿(如有的话)，则不在此列。(B)承租人承认并同意贷款人有优先于承租人就改善工程或物业而收取的保险收益及谴责赔偿金(如有的话)。承租人承认并同意，尽管租赁中有任何相反规定，所有保险收益和改善补偿以及财产应根据贷款文件和本协议支付和使用。

2.不受干扰。如果丧失抵押品赎回权(通过司法程序、卖权或其他方式)或代替丧失抵押品赎回权的转让书在租约到期日之前发生，包括租户可以行使的目前提供的租约的任何延期和续签，并且只要租户在任何适用的宽限期或治疗期之后没有违约，贷款人就不应采取下列行动：(A)如果租户没有违反租约的任何条款、契诺和条件，则贷款人同意贷款人不应采取任何行动，除非超出任何适用的宽限期或治愈期，否则贷款人同意，贷款人不得采取任何行动，包括租户可以行使的任何条款、契诺和条件下的任何延期和续签；只要租户没有违约超过任何适用的宽限期或治疗期，贷款人同意贷款人不得采取下列行动贷款人和承租人理解并同意，根据本条第2款所载租约，平静及和平地拥有房屋的契诺旨在通过司法程序、销售权或其他方式，对抵押文书丧失抵押品赎回权时的任何买方(“买方”)具有约束力；但是，除非贷款人是该买方，否则贷款人不对任何该等买方的任何行为或不作为、违反该契诺或以其他方式承担任何责任。

3.赔偿。如果丧失抵押品赎回权或以其他方式签立担保文书或代替止赎的转让书，且止赎、执行或转让发生在租约到期日之前，包括租约目前规定的任何延期和续签，双方同意，尽管本协议规定的租约从属于租约，承租人应委托贷款人或买方，并承认贷款人或买方为租约项下的承租人房东，只要承租人拥有已出让的房产

因此，在没有进一步协议的情况下，租赁应在剩余期限内继续作为贷款人或买方与承租人之间的直接租赁，以及根据其目前提供的所有延期和续订，按照与其规定相同的条款、契诺和条件，并受下文第4节和第8节所载规定的约束，此后承租人应直接向贷款人或买方(视情况而定)支付所有租金，但须遵守下文第4节和第8节所载的限制和其他规定房东在此授权租户直接向贷方或买方支付租金，并放弃就贷方或买方要求和指示支付的任何款项向租户提出的所有索赔。在贷款人或买方继承租赁项下的权益后，本协议各方不再提供进一步的援助或签署其他文书，本协议规定的委托书应为自营性质，无需进一步协助或签署其他文书。

4.责任限制。尽管本合同或租约中有任何相反规定，如果抵押文书(通过司法程序、卖权或其他方式)或代替止赎的转让书的止赎、卖权或转让权在租约到期日之前发生，包括租约现在规定的任何延期和续签，则出借人或买方(视情况而定)的责任应按第8节所述加以限制；但是，如果出借人或买方(视属何情况而定)在租约到期日之前丧失抵押品赎回权、卖权或转让权，则贷款人或买方(视属何情况而定)的责任应按下文第8条的规定进行限制；但是，如果出借人或买方(视属何情况而定)在租约期满之前发生止赎、卖权或转让权

(A)因原业主或任何其他业主在租契下的任何作为、不作为或失责而对租客负法律责任，而租客无权就该等作为、不作为或失责而提出下列各项或任何损害赔偿：(I)针对贷款人、买方或其任何一人的继承人或受让人的申索、抗辩或不足之处，或(Ii)根据租约或其他规定对贷款人、买方或其任何一人的继承人或受让人提出的补偿；

(B)须向租客退还根据租契存放于原业主或任何其他业主而没有交付贷款人或买方(视属何情况而定)的任何按金、租金保证或任何其他款项；但贷款人或该等买方根据租契条款须对租客负法律责任，但该等按金或租金保证须由贷款人或买方实际收取，而该等按金或租金保证不受业主或任何其他业主在租契下的任何权益所规限；

(c)[受未经贷款人书面同意的任何取消、退回、修改、放弃权利或修改租约的约束；][为应用程序中定义的主要租赁的任何租赁添加]

(D)在根据租约条款到期的日期前超过三十(30)天支付租金时，须受租客方面的任何免责辩护或抵销的约束，除非贷款人已实际收取租金，或贷款人已书面同意预付租金，而贷款人可凭其唯一及绝对酌情决定权给予或不同意预付租金；

(E)受业主就业主或任何前任业主根据租契进行的工作而作出的任何保证或陈述所约束；

(F)租客须就根据租契租给租客的改善工程或其部分或任何租客改善工程(包括但不限于任何租客改善津贴)的建造、修复或修理或延误建造、修复或修理而对租客负上法律责任；或

(G)受根据租契授予租客的任何购买选择权或首次要约权或优先购买权或类似权利的约束。

5.进一步的文件。除本协议明确规定外，前述条款应自行生效，而无需本协议任何一方签署任何其他文书。然而，承租人同意签署并交付贷款人或承租人同意根据本合同授权的任何人，贷款人或该人为确认上述授权而合理要求的其他文书。

(A)依据租契向业主发出的每份通知书的副本，亦须同时发给贷款人，而除非如此发给贷款人，否则该等通知书就租契下的任何目的而言均属无效；及

(B)如果房东未能在租约规定的时间内(或在合理时间内(如果没有提供该期限)纠正任何违约，贷款人应在(I)房东治疗期届满或(Ii)向贷款人发出通知后三十(30)天内，在租户有权终止租约或行使产生抵销权的任何自助权利之前，在该期限内纠正违约(如果贷款人可以在该30天期限内纠正违约)。(B)如果房东未能在租约规定的时间内(或如果没有提供这样的时间段，则在合理时间内)纠正任何违约，贷款人应在(I)房东治疗期届满或(Ii)向贷款人发出通知后三十(30)天内，额外给予贷款人三十(30)天的时间来补救违约。因为为了纠正这种违约，贷款人必须获得租约下出售的房产的控制权或所有权，如果该等程序在额外的30天期限内开始，贷款人将有必要的额外时间努力进行止赎程序或以其他方式获得改善的所有权。

7.注意事项。本协议项下发出或要求发出的所有通知、要求和请求应以书面形式发出，如果是面对面送达，或通过美国挂号信或挂号信、预付邮资或认可的隔夜递送服务发送，则应视为已正确发出，收到地址如下：

贷款人：	太平洋人寿保险公司
	纽波特中心大道700号
	加利福尼亚州纽波特海滩，邮编：92660
	注意：投资组合管理副总裁
	房地产部门
	贷款编号*
复印件为：





租户：


	注意：

房东：



	注意：

8.个人责任的限制。即使本协议或租约中有任何相反规定，如果贷款人或任何买方获得该物业的所有权，贷款人或买方除对该物业的权益(如有)外，以及在贷款人或任何买方、贷款人随后出售或转让该物业时，不应承担任何义务，也不会招致任何责任，而该买方应被免除对承租人、其继承人或受让人的任何及所有其他责任、责任或义务。通过签署本协议，房东明确承认并同意，本第8条中包含的任何内容不得损害、限制、影响、减轻、废除或以其他方式修改房东在租赁项下对租客的义务。承租人理解并同意，在确定“业主(或其继承人或受让人)在本项目中的权益”(如第节中使用的术语)时[](X)该利息的价值须减去紧接止赎或以转让代替止赎的抵押品工具所担保的债务(本金、利息或任何其他款额)所欠的款额，不论在紧接止赎或以转让代替止赎之后，该等债务是否已经或正在被抵押品所担保的债项(本金、利息或任何其他款额)所欠，不论该等债务是否已经或正在被收回或转让以代替丧失抵押品赎回权。

(Y)按揭物业的租金及其他收入须减去相当于抵押文书所担保的债务的偿债金额，而该等债务的偿还须在不考虑因抵押文书下的任何违约或违约事件而导致的利率加速或增加的情况下予以厘定。(Y)按揭物业的租金及其他收入，须扣减相等于抵押文书所担保的债务的偿债金额，而无须考虑因抵押文书下的任何违约或违约事件而导致的利率加速或增加。

9.捆绑效应。本合同的条款、契诺和条件对本合同双方及其各自的继承人、执行人、管理人、继承人和受让人有利并对其具有约束力。

10.修改。本协议不得口头修改，或以本协议双方或其各自利益继承人签署的协议以外的其他方式修改。

12.对口支援。本协议可一式两份或两份以上签署，当两份或两份以上的副本合在一起时，将构成一份且相同的正本。

兹证明，本协议双方已促使本协议自上文第一次写明的日期起正式签署。


	贷款人：
	太平洋人寿保险公司
	内布拉斯加州的一家公司


	由以下人员提供：
	姓名：
	标题：

	由以下人员提供：
	姓名：
	标题：

	地址：		[请参阅上面的第7节。]

本租约日期：	2020年3月24日
建筑：	这座建筑俗称东海港，位于马萨诸塞州波士顿海港巷二号，位于附件附件A中描述的那块土地上。
属性：	总而言之，大楼和大楼所在的土地。
房东：	东办公室运营有限合伙企业，马萨诸塞州的有限合伙企业
原通知业主地址：	C/o彭布罗克房地产有限责任公司道富街255号马萨诸塞州波士顿，邮编：02109 注意：资产管理副本发送至： C/o彭布罗克房地产有限责任公司道富街255号马萨诸塞州波士顿，邮编：02109 收件人：总法律顾问和 Goulston&Storrs PC 大西洋大道400号马萨诸塞州波士顿，邮编：02110 收信人：弗兰克·E·利特温(Frank E.Litwin)，Esq.
租户：	库拉肿瘤公司，特拉华州的一家公司

房东：	东区办公室运营有限合伙企业

租户：

租户商品名称：

贷款人：	太平洋人寿保险公司及其继承人和受让人

处所：

面积：	SQ。英国“金融时报”	租赁日期：

展品：
附件A		法律说明
附件B		显示房屋的平面图
附件C		生效日期协议格式
附件D		清洁规范
附件E		规章制度
附件F		承租人禁止反言证书的格式
附件G		非歧视性和平权行动公约

附件H		高级租约互不干扰协议格式
附件一		按揭互不干扰协议的格式
附件J		信用证格式


租户：


由以下人员提供：	(盖章)
姓名：
标题：

地址：		[请参阅上面的第7节。]