附件10.28

写字楼租赁

本办公室租赁(以下简称“租赁”)，日期为2020年1月8日，由特拉华州有限责任公司(“房东”)BRE CA写字楼所有者LLC和特拉华州公司(“承租人”)Kura Oncology，Inc.签订。以下展品并入本租约并成为本租约的一部分：*附件A(房产概要)；附件A-1(财产的法律描述)；附件B(费用和税费)；附件C(工作)。

1BASIC租赁信息。

1.1优先。

1.1.1“大楼”：加利福尼亚州圣地亚哥高崖大道12730号，邮编92130，俗称高地企业中心。

1.1.2“处所”：约13,420平方英尺的可出租空间位于建筑物的4层，俗称400套房，其轮廓和位置载于附件A。如果处所包括整个楼层，则位于该楼层的所有走廊和洗手间设施应被视为处所的一部分。

1.1.3“财产”：指建筑物、其所在的一块或多块土地，以及业主酌情决定为建筑物提供的任何停车设施和其他改善设施，以及该等停车设施和其他改善设施所在的一块(或多块)土地。

1.1.4“项目”：指物业或业主自行决定的任何包含物业和任何其他土地、建筑或其他改善设施的项目。

1.2Term。

1.2.1本租约的期限(“年期”)应自生效日期开始，并于到期日(或本租约按本条款规定终止的任何较早日期)届满。

1.2.2“开工日期”是指2020年5月1日。尽管本协议有任何相反规定，承租人仍有权在从承租人对物业进行实质性改善之日起至开始营业之日止的期间(如有)(“实益占用期间”)内开始营业，但条件是：(I)承租人应至少提前十(10)天通知业主有关该物业的任何此类占用情况；(Ii)如果有关政府当局已为该物业签发占用证明书(或其等价物)，以及(Iii)遵守所有条款，则承租人有权在该期间(如有)从该物业开始营业。(I)承租人应至少提前十(10)天通知业主有关该物业的任何此类占用情况；以及(Iii)在所有条款的规定下，承租人有权在该物业开始营业期间(如有任何期间)开始营业。包括在受益入住期(如果有)期间，承租人根据下文附件F第1节的规定支付停车费的义务，但在受益入住期内，承租人每月支付基本租金和任何费用或税款的义务不适用。

1.2.3“失效日期”：自生效日期或之后开始的第64个完整历月的最后一天。

1.3“基本租金”

1

尽管有上述规定，基本租金应以每月57,706.00美元的金额递减(“递减基本租金”)，从该期限的第二个完整日历月的第一天开始至该期限的第五个完整日历月的最后一天结束(“减除期限”)；但是，如果在其他情况下存在违约(在第(18.1)节中定义)，则该减免应推迟到该日期(如果有)：

1.4“基准年”是指2020年历年。

1.5.“租户份数”指22.4014%(根据大厦内合共59,907平方尺的可租面积计算)。“

1.6“许可用途”是指与一级写字楼一致的一般办公用途。

1.7“保证金”是指66,897.07美元，具体说明见第20节。预付基本租金(定义见第3节)为57,706.00美元。

1.8停车。在最初的租期内，租户有权使用(A)45个非预留车位，费率为每个车位每月0.00美元(该费率可不时调整以反映业主当时的费率)，以及(B)5个预留车位，位于业主指定的地点，费率为每个车位每月100.00美元(该费率可不时调整，以反映业主当时的费率)。(C)租户有权使用(A)45个非预留车位，费率为每个车位每月$00(该费率可不时调整，以反映业主当时的费率)；(B)在业主指定的地点，租户有权使用5个已预留车位，费率为每个车位每月$500(费率可不时调整，以反映业主当时的费率)。

1.9租户地址：开工日期前，通知应寄往：世邦魏理仕股份有限公司，南希望街400号，25号，地址：C/c/o CBRE，Inc.加利福尼亚州洛杉矶，邮编：90071 Floor，注意：高级副总裁格雷格·帕斯特纳克(Gregg Pasternack)。在开业之日及之后，应将通知发送给酒店的租户。

1.10房东地址。这些通知应发送给房东：BRE CA Office Owner LLC，c/o EQ Office，c/o EQ Office，6080 Center Drive，Suite120，CA 90045，收件人：Region Finance Group-MLA，副本发送至BRE CA Office Owner LLC，C/o EQ Office，3100 Bristol Street，Suit200，Costa Mesa，California 92626，收件人：资深企业法律顾问，以及BRE CA Office Owner LLC，C/o EQ Office，233 South Wacker Drive

经纪人：Sean Fitzmaurice，CBRE，4301 La Jolla Village Drive，CA 92122(“租户经纪人”)，代表租户；Mike Hoeck，CBRE，4301 La Jolla Village Drive，CA 92122(“房东经纪人”)，代表房东。

1.12担保人。自本合同之日起，没有担保人。

2PREMISE和公共区域。

2.1处所。

2.1.1根据本协议条款，房东特此将房屋出租给租客，租客特此向房东出租房屋。房东和租客确认，房屋的可出租面积如第1.1.2节所述，大楼的可出租面积如第1.1.3节所述。房东可随时以附件D的形式向租户递交通知，作为对其中所列信息的确认。租户应在收到通知后10个工作日内签署并退还(或通过通知房东，合理地反对)该通知。

2.1.2除本协议明文规定外，承租人接受于本协议日期存在的“原样”、“原样”配置和状况(或任何现有物业租户根据其租约可能导致存在的其他配置和状况)，业主没有义务对物业进行任何改动或支付任何费用，也没有关于物业、建筑物或项目的配置或状况或其是否适合承租人业务的任何陈述或担保。

2.1.3本租约仅为大楼内空间的租赁，不构成任何土地的租赁。

2.2公共区域。承租人可以与房东和其他各方共同使用房产中业主不时指定用于此类用途的任何部分(“公共区域”)，并遵守附件E中规定的规章制度。

2

2.3与世隔绝的露台区域。如果房东能够获得所有需要的政府许可和批准，以及适用的契约、条件和限制所要求的任何批准，房东应自费建造一个从第四(4)号庭院延伸出来的庭院)位于建筑物东侧(“露台区域”)，符合业主确定的计划和规格。房东应以诚信、商业上合理和勤奋的努力获得必要的许可和批准，但房东对房东是否能成功获得此类许可和批准不作任何陈述或保证，如果房东无法获得此类许可和批准，房东不对其未能成功获得许可和批准承担任何责任，开工日期不得推迟，且不影响本租约的有效性或承租人在本租约项下的义务；但承租人应获得一个半月的额外减租基租，额外减租应在上文第1.3节提到的免租期结束后立即实施。如果建造，露台面积应为承租人专用，并应被视为处所的一部分，但计算上文第1.1.2节规定的可出租面积除外。因此，本租约项下关于内部处所的所有承租人义务均应延伸至露台面积。因此，承租人在本租约项下关于室内处所的所有义务应延伸至庭院。因此，本租约项下关于内部处所的所有承租人义务应延伸至庭院。因此，除计算上文第1.1.2节规定的可出租平方英尺外，本租约项下关于室内处所的所有承租人义务应延伸至庭院。承租人的保险、赔偿、维修和保养义务。如果房东获得了所有必要的许可和批准，房东应在开工日期之前采取商业上合理的努力完成露台区域；但是，如果业主未能在开工日期前完工，业主不承担任何责任，开工日期不得推迟。, 房东和租客在此确认，如果房东获得了所有所需的许可和批准，房东可以在承租人施工期间根据本合同附件附件C的工作函建设Patio区。在这种情况下，房东和租客应合理配合和协调房东在Patio区的工作，以完成租户的改善工作。租户进一步确认，为租户提供出入口所需的任何工程都应在此情况下进行。在这种情况下，房东和租户应合理配合和协调业主在Patio区的工作，以完成租户的改善工作。房东和租户进一步确认，为租户提供出入所需的任何工程，房东和租户应在租户完成改善工作的同时，合理配合和协调业主在Patio区的工作。

3RENT。

3.1一般情况下，承租人应向房东或房东代理人支付所有基本租金和额外租金(定义见下文)(统称“租金”)，无需事先通知或要求(除本合同明确规定的范围外)，或在房东不时指定的美利坚合众国货币的地点进行任何抵销或扣除。“额外租金”是指除基本租金以外的所有金额，在付款时是用于支付所有债务的法定货币。“额外租金”是指除基本租金以外的所有金额，承租人应按本合同规定向房东交纳房租。每月支付基本租金和每月支付额外租金的费用(定义见附件B)、税费(定义见附件B)和停车费(统称为月租)应提前在期内每个日历月的第一天或之前支付；但是，根据本协议应支付基本租金的第一个完整日历月的基本租金分期付款(“预付基本租金”)应在承租人签约并交付时支付。*除本合同另有规定外，所有其他附加租金项目应在业主提出付款请求后30天内支付。*任何部分日历月的租金应根据该月的实际天数按比例计算。*在不限制房东的其他权利或补救措施的情况下，(A)如有任何付款，(A)如有任何付款，应在房东提出付款请求后30个月内支付。*任何部分日历月的租金应根据该月的实际天数按比例计算。*在不限制房东的其他权利或补救措施的情况下，(A)如有任何付款，承租人应向房东支付相当于逾期金额5%的滞纳金；及(B)任何租金如在到期日后10天内仍未缴付，则自到期日起至支付为止，须按法律(第(4)节所界定)的年利率或最高利率(以10%较低者为准)计算利息。承租人的缴租契诺独立于本契约的任何其他契诺。尽管如此，, 承租人有权在根据本第3.1条征收任何滞纳金或利息之前的五(5)天治疗期内，每历年一(1)次收到通知；在日历年度向承租人发出书面通知后，承租人无权在该日历年根据本第3.1条收取滞纳金或利息之前获得任何进一步通知。

3.2费用和税费。承租人应按表B支付承租人应分担的费用和税金。

4USE；遵守法律。承租人不得(A)将处所用作许可用途以外的任何用途，或(B)不得在处所内或附近做任何违反任何规章制度的事情，不合理地干扰、伤害或烦扰项目的其他住客，或构成滋扰。承租人应自费遵守与(I)其在项目内的业务运作，(Ii)处所的用途、状况、配置或占用有关的所有法律，(Iii)任何法律。承租人须自费遵守有关(I)其在项目内的业务运作，(Ii)处所的用途、状况、配置或占用，(Iii)任何法律。承租人须自费遵守有关(I)其业务在项目内的经营，(Ii)处所的用途、状况、配置或占用，(Iii)任何或(Iv)基地建筑系统(定义见下文)位于或专门为房屋提供服务的部分。如果为了遵守任何此类法律，承租人必须获得或交付任何证明遵守该法律的许可证、证书或其他文件，承租人应在获得或交付该文件后立即向房东提供该文件的副本。承租人应立即向房东提供其收到的关于与房屋或租户的使用或占用有关的任何涉嫌违反法律的通知的副本。*除非遵守适用法律是承租人的责任，否则承租人应立即向房东提供该文件的副本。除非遵守适用法律是承租人的责任，否则承租人应立即向房东提供其收到的关于任何涉嫌违反法律的通知的副本。*除非遵守适用的法律是承租人的责任

3

在租赁期间，房东应遵守与基地建筑和公共区域相关的所有适用法律，但只有在房东不遵守这些法律会阻止租户获得或保持该房产的入住证(或同等证明)，或会不合理和实质性地影响租户员工的安全或对租户员工的健康造成重大危害的情况下，房东才应承担此类责任。如果公共区域或基地建筑(定义如下)(位于或专门服务于该场所的基地建筑系统的任何部分，应受本节第(4)款第二句的约束)根据法律(或如果任何此类要求被强制执行)，由于任何承租人保险的改善(在第9.2.2节中定义)(不是典型的一般办公用途)、任何行业固定装置的安装、该场所的任何特定用途(与一般办公用途不同)，根据法律(或如果强制执行了任何此类要求)，需要对公共区域或基地建筑(定义见下文)进行变更，则需要对公共区域或基地建筑(定义见下文)进行更改，而基地建筑系统的任何部分应受本节第(4)款第二句的约束。房屋的任何“集合占用”或任何违反本租约项下承租人义务的行为，则承租人应应要求向房东支付进行此类变更的费用。“法律”是指对项目或当事人有管辖权的任何现有或未来的法律、条例、法规或要求。“补充系统”是指任何单位(见第23.5节的定义)、辅助灭火系统、厨房(包括任何热水器、洗碗机、垃圾处理器、自动取暖机或管道)。“补充系统”指任何单位(见第23.5节)、辅助灭火系统、厨房(包括任何热水器、洗碗机、垃圾处理机、自动取暖机或管道设备)。或通常不会被视为一级多租户办公楼基础建筑一部分的任何其他系统。“基础建筑系统”是指为该建筑提供服务的任何机械(包括HVAC)、电气、管道或消防/生命安全系统。, 除补充系统外，“基础建筑”是指建筑的结构部分，连同基础建筑系统。

5几种情况。

5.1标准服务。业主应在所有日子提供以下服务(除非下文另有说明)：(A)受法律规定的限制，建筑标准的供暖、通风和空调(“HVAC”)在建筑HVAC时间(定义见下文)期间按季节向房屋提供；(B)由适用的公用事业公司提供的电力，由适用的公用事业公司提供，由房屋使用；(C)由适用的公用事业机构供应的水(I)供洗手间及位於建筑物内公用地方的任何饮用水设施使用，及(Ii)盖在建筑物核心以供位于处所内的任何水管装置使用；。(D)为处所提供清洁服务，但周末及假日除外(定义见下文)；。(E)提供电梯服务(任何货运服务须由业主安排，并须缴付业主的标准使用费)；。及(F)租客及其雇员每周7天、每天24小时进入大楼，但须受本条例条款及业主合理施加的保安或监察系统的规限，包括签到程序及/或出示身分证。*在业主合理地认为切实可行的范围内，根据上述第5.1(B)条提供的所有电力(包括但不限于为楼宇供暖、通风及空调系统供电的电力)，应单独计量或分表，费用由租户承担(该表或分表可作为租户改善工程的一部分安装)，如果安装了该等单独的电表，承租人应直接向向该房产提供该等电力的实体付款。但是，如果没有安装单独的电表，而该房产是分表或联合计表的，则承租人应直接向向该房产提供该等电力的实体付款, 然后，房东应确定，租客应支付房东合理确定为租户公平分摊的电费的金额，作为额外租金。“建筑暖通空调小时数”是指上午8点。周一至周五下午6点至上午9点至下午1点星期六，不包括元旦、总统日、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节，以及由房东自行决定的其他类似建筑(定义见第23.9节)(统称为“假日”)的任何其他地方或国家认可的节日。如果房东应租户的要求提供本协议未明确要求的任何服务，租户应向房东支付合理的费用。

5.2 Above-标准使用。如果承租人给予业主合理的事先通知并为此支付业主的标准费用(目前整个物业的标准费用为每小时35.00美元)，业主应在大楼HVAC时间之外提供建筑标准的HVAC服务。房东只有在合理确定房东提供此类服务的实际成本增加的情况下才能增加这项费用。租户附带使用设备的连接电气负荷不得超过建筑标准电气设计负荷，或以违反适用法律的方式在房屋内分配。如果租户的用电量或用水量超过房东合理认为的建筑物标准，租户应在开具账单后向房东支付超出的费用，包括安装、操作和维护任何已安装的设备的成本。/如果租户的用电量或用水量超过房东合理认为的楼房标准，承租人应在账单上向房东支付超出的用电量，包括安装、操作和维护已安装的任何设备的任何费用

5.3中断。除本5.3节和第10节另有规定外，因任何法律适用、设备故障、维护、维修、改进或更改、公用设施中断或不可抗力事件(每一项均称为服务中断)而导致的任何服务未能提供、延迟提供或质量或数量下降，均不应使房东对租户承担责任，构成推定驱逐，或免除租户在本合同项下的任何义务。尽管如此，“补偿事件”仍为“补偿事件”(Abatement Event)，尽管如此，“补偿事件”并不构成房东对租户的责任，也不构成推定驱逐，或免除租户在本协议项下的任何义务。尽管如此，“补偿事件”(Abatement Event)仍为“补偿事件”。由于未能提供服务或未能进入房屋，在以下情况下：(A)该事件在房东的合理控制范围内，(B)租户实际上没有使用该房屋或其该部分，以及(C)该事件不是由租户的疏忽或故意不当行为造成的，

4

承租人应就任何此类减租活动向房东发出通知(“减租通知”)，如果减租活动持续超过“资格期限”(定义见下文)，则在资格期限届满后，基本租金和承租人应承担的费用和税款应全部减少或减少(视具体情况而定)。在此期间内，承租人继续被禁止使用或不使用房产或部分房产，按可出租面积的比例减收基本租金和承租人应承担的费用和税款(视属何情况而定)。适用于房屋的可出租总面积。术语“合格期”是指房东收到任何消除通知后连续五(5)个工作日的期间。这种减免基本租金和承租人分摊费用和税款的权利应是承租人在法律上或衡平法上对补偿事件的唯一和排他性的补救措施。如果火灾或其他事故导致租户无法使用房屋或其部分，则应适用以下第10条的条款和条件，而不适用本节的条款和条件。

6REPAIRS和更改。

6.1维修。在符合第10条的规定下，承租人应自费对房屋进行所有维护和维修(包括更换)，并使房屋保持与承租人入主时和之后改进时一样的良好状态和维修状态，但业主在本条款下明确负责的合理损耗和维修除外。承租人的维护和维修义务应包括：(A)对房屋进行所有租赁改进，包括任何租户改进(如有)、任何改动(在附件C中定义)、任何改动(定义在本条款下)。租户的维护和维修义务应包括：(A)对房屋进行的所有租赁改进，包括附件C中定义的任何租户改进，以及(在附件C中定义的)任何改动但不包括基地大楼；(B)为该处所提供服务的任何补充系统，不论该补充系统是位于该处所之内或之外；以及(C)所有线路(在第22节中定义)和行业固定装置。尽管有上述规定，如果出现违约(在第18.1节中定义)或紧急情况，业主可以选择代表租户进行此类维护和维修，在这种情况下，租户应按要求向业主支付此类工作的费用。业主应对(I)大楼屋顶、外墙和窗户、(Ii)基地大楼和(Iii)公共区域进行所有维护和维修。

6.2更改。未经业主事先同意，承租人不得对房屋或任何机械、管道或暖通空调设施或其他系统进行任何改善、更改、增建或更改(“更改”)，业主不得无理拒绝同意。尽管如此，任何仅具有装饰性的更改(例如，地毯安装或油漆)、从房屋外部看不到、不影响基地建筑或需要政府许可(“装饰性更改”)，均不需要业主事先同意。(A)承租人在开工前，须向业主交付图则及规格，并征得业主批准；(B)房东可酌情要求租户获得令房东满意的履约担保；(C)租户应向房东交付“竣工”图纸(如果房东要求，为CAD格式)、竣工宣誓书和政府批准；以及(D)房客应应要求向房东支付(I)房东在审查工作时发生的合理自付费用，以及(Ii)相当于工程成本3%的协调费；(C)租户应向房东支付以下费用：(I)房东在审查工程时发生的合理自付费用，以及(Ii)相当于工程成本3%的协调费；但第(D)款不适用于租户的任何改善。如有任何更改，租户应向房东提交全部且最终的留置权豁免。

6.3承租工程。承租人在开始任何维修或变更或任何影响线路的工程(统称“承租工程”)之前，应向业主交付，并获得业主的批准，包括：(A)承包商、分包商、机械师、劳工和材料工人的姓名；(B)承包商和分包商的保险证明；以及(C)任何必要的政府许可。不得无理拒绝批准，前提是业主可以指定特定承包商进行与机械、电气、管道、暖通空调、消防/生命安全、喷水系统和垂直管线有关的工作(只要在合理可行的范围内，每个行业指定一个以上的承包商，或者，如果只有一个承包商，则该承包商可以以商业上合理的成本执行该工作)。承租人应：(I)使用业主合理批准的质量的材料，以良好和工匠的方式执行所有承租人的工作；(I)使用业主合理批准的质量的材料，以良好和工匠的方式完成所有承租人的工作；(I)在合理可行的范围内，每个行业指定一个以上的承包商，或者，如果只有一个承包商，则该承包商可以以合理的商业合理成本执行所有承租人的工作；(Ii)遵守任何已批准的图则和规格及其任何已批准的修改、所有法律、《国家电力规范》和业主合理建造规则和规定；(Iii)以不损害基地建筑的方式进行。承租人应在开始任何工作前至少15个工作日通知业主。如果由于任何承租人的工作，根据法律规定房东必须进行任何检查、发出任何通知或以任何特定方式进行承租人的工作，承租人应遵守该要求，并立即向业主提供符合该要求的合理文件。房东批准承租人的平面图则和规格并不解除承租人根据本条第6.3条规定的任何义务。承租人不得使用承包商、劳务、劳务、材料或设备, 在业主的合理判断下，将会导致与项目中从事其他工作或服务的任何劳动力或行业的劳动不和谐，承租人应采取一切必要的措施来解决任何此类劳动不和谐，包括在业主的要求下，立即终止导致该劳动不和谐的场所内的任何工作。

7LANDLORD的财产。所有租赁权改进在安装后应成为业主的财产，并不向租户补偿。尽管有前述规定，如任何租户-

5

根据房东的合理判断，承保的装修(受第23.5节管辖的任何单元除外)不是建筑标准，如果房东在同意此类改建时通知租户该要求，则在本合同期满或提前终止之前，承租人应由房东选择：(A)由租户承担费用，除非房东另有通知，否则拆除承保的装修，修复对房屋或建筑物造成的任何损坏，并将受影响的部分恢复到原来的结构，以及经房东选择，向建筑标准的租户支付租金(如房东所确定的经改善的结构和条件)，或(B)向房东支付相当于房东合理确定的此类工程估计费用的金额。如果租客未能及时完成前款第(A)款规定的任何工程，房东可自费进行该等工程，费用由房东承担。(C)如果承租人不能及时完成前一句第(A)款规定的任何工程，房东可自费进行该等工程。

8列。承租人应使本项目不受因承租人或其分租人或受让人或其代表所完成的工作、提供的材料或承担的义务而产生的任何留置权的影响。承租人应在接到房东通知后10个工作日内解除任何此类留置权，如果承租人不这样做，承租人将被视为在本租约下违约，此外，在不限制其补救措施的情况下，房东可以担保、保险或以其他方式支付导致这种搬迁所需的金额，无论该留置权是否有效。

9指数化；保险业。

9.1Waiver和赔偿。承租人放弃向房东、其担保持有人(在第16节中定义)、房东的管理代理人、其(直接或间接)所有者以及上述每个人的受益人、受托人、经理、成员、委托人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人(包括房东、“房东各方”)就(I)人身或财产的任何损害(或因其失去使用而造成的)提出的所有索赔。除非(除第9.4节另有规定外)此类损害是由于任何房东的疏忽、故意的不当行为或违反本租约造成的，或(Ii)未能防止或控制任何第三方的任何犯罪或其他不当行为，或未能逮捕参与此类行为的任何第三方。承租人应赔偿、辩护、保护房东，并使房东不受任何义务、损失、索赔、诉讼、责任、处罚、损害、费用的伤害。承租人应赔偿、辩护、保护房东，并使房东不受任何义务、损失、索赔、诉讼、责任、处罚、损害、费用的伤害，并使房东不受任何义务、损失、索赔、诉讼、责任、处罚、损害、费用由任何第三方强加或声称的费用或费用(包括合理的律师费和顾问费)(每一项均为“索赔”)，其原因是：(A)物业内、上或周围发生的任何原因；或(B)租户、租户、其(直接或间接)拥有人、或其各自的受益人、受托人、经理、成员、负责人、合伙人、高级职员、董事、雇员、代理人的任何疏忽、故意的不当行为或违反本租约的任何行为；或(B)承租人、承租人、(直接或间接)拥有人或其各自的受益人、受托人、经理、成员、负责人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、代理人的任何疏忽、故意的不当行为或违反本租约的任何行为。承包商、被许可人或被邀请者(每个人都是“承租人行为”)，除非此类索赔是由于任何房东一方的疏忽、故意不当行为或违反本租约引起的。房东应赔偿、捍卫、保护和扣押租户、其(直接或间接)所有人，以及他们各自的受益人、受托人、经理、成员、负责人、合伙人、高级职员、董事。房东应赔偿、辩护、保护和扣留租户、(直接或间接)所有人以及他们各自的受益人、受托人、经理、成员、负责人、合伙人、高级职员、董事。, 员工和代理人不会因任何第三方强加或主张的任何索赔而受到伤害，除非此类索赔是由任何租户行为引起的(包括违反第4条或6.3条或本合同任何其他条款规定的承租人义务)，而该索赔是由于业主方或房东一方的任何疏忽、故意不当行为或违反本租约的任何疏忽、故意不当行为或违反本租约引起的索赔而引起的，除非此类索赔是由任何租户行为引起的(包括违反承租人根据第4条或6.3条或本合同任何其他条款规定的任何义务)。

9.2承租人保险。承租人应按下列金额投保：

9.2.1商业一般责任保险承保因租户的经营及合约责任而引致的身体伤害、人身伤害及财产损失的索偿，包括按事故承保以前称为宽泛形式的保险，每宗事故的主要及额外/保护伞合计限额最少为300万元，每年合计限额为400万元。

9.2.2财产保险包括(I)承保由承租人安装、为承租人安装或由承租人承担费用的处所内的所有办公家具、行业固定装置、办公设备、独立橱柜、可移动隔断、商品和所有其他承租人财产项目，以及(Ii)承租人根据本租约或根据承租人参与的任何先前租约或其他协议安装的任何租赁改善措施(“承租人承保的改善措施”)。此类保险应按特殊损失原因或所有原因投保。全部重置成本价值(以合理的免赔额为准)，不扣除承保项目的折旧，金额符合保险单的任何共同保险条款，应包括火灾或其他危险造成的损害或其他损失，包括故意破坏和恶意破坏、盗窃、任何类型的水损害(包括洒水器泄漏、管道破裂或堵塞、爆炸)，并提供为期一年的业务中断保险。

9.2.3法定限额为1,000,000元的工人补偿，雇主的责任限额为1,000,000元。

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9.3保单形式。承租人要求承保的最低保险限额不应限制承租人的责任。此类保险应由最好评级不低于A-VIII的保险公司出具。承租人的商业一般责任保险应(A)将房东各方和房东合理指定的任何其他方(“额外被保险方”)列为额外被保险人；及(B)须为根据该条例提出的所有索偿的主要保险，并规定业主所投保的任何保险是超额的，且与租客的保险无关。就租客投保的任何改善工程的租客财产保险而言，业主须被指定为损失收款人。租客须在生效日期或该日之前，以及在有效期届满前最少15天，向业主交付。承租人保险公司出具的采用目前指定为“ACORD 25”(责任保险证书)和“ACORD 28”(商业财产保险证据)或同等格式的证书。ACORD-25(或同等物)的附件应附有注明(或保险单节录)，注明额外的被保险人为附加投保人，并附在ACORD-28(或同等物)上，注明房东为承租人财产的损失收款人。每份该等批注(或保单摘录)对承租人的保险公司均具约束力。

9.4代位权。除第10条另有规定外，每一方均放弃，并应促使其保险公司放弃对另一方、其任何(直接或间接)所有者或其各自的受益人、受托人、经理、成员、负责人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员或代理人的任何财产损失或损害的任何追偿权利，而损失或损坏由放弃方的财产保险承保(或者，如果购买了本条款要求的保险，则本应包括在内)。(A)任何与一方保险有关的免赔额应被视为由该方根据有效和可收取的保险单承保，并可由该方根据有效和可收取的保险单追回；及。(B)业主聘请的任何承包商为建筑物安装、维护或监测火灾或保安警报器，应被视为业主的代理人。

9.5房东保险。业主须维持下列保险，以及业主在其合理判断下可选择维持的其他保险范围(统称为“业主保险”)，其保费将包括在费用中：(1)适用于财产、建筑物和公共区域的商业一般责任保险，按发生情况规定，每次事故的主要和额外/保护伞综合限额至少为3,000,000.00美元，每年总计为4,000,000美元；以及(2)按重置成本对建筑物进行的所有风险财产保险或特殊原因损失保险；以及(2)按重置成本对建筑物进行的所有风险财产保险或特殊原因损失保险；以及(2)按重置成本对建筑物进行的所有风险财产保险或特殊原因损失保险，按发生情况提供至少3,000,000.00美元的主要和额外/保护伞综合限额

10CASUALTY损坏。*在发现因火灾或其他伤亡(“意外事故”)而对房产(行业固定装置除外)或基地大楼的任何公共区域或部分造成的任何损坏(“意外事故”)后，业主应通知租户业主对基本完成该等损坏(“业主维修”)所需时间的合理估计。如果根据该估算，业主的维修不能在270天内基本完成，则业主应立即通知租户该等损坏(“业主维修”)。如果根据该估计，业主维修不能在270天内实质上完成，则业主应通知租户该损坏的基本修复所需的时间(“业主维修”)。如果根据该估计，业主的维修不能在270天内基本完成，则业主应立即通知租户。任何一方可以在业主交付估价后10天内向另一方发出60天的通知，终止本租约。在发现任何意外事故对项目造成任何损害后90天内，如果(I)任何担保持有人终止任何土地租赁或要求任何保险收益用于支付任何抵押债务，业主可通知租户终止本租约，无论该房产是否受到影响；(I)如果(I)任何担保持有人终止任何土地租赁或要求将任何保险收益用于支付任何抵押债务，则业主可在90天内通知租户终止本租约；(Ii)业主财产的任何损失是否不在业主保单的全部承保范围内；(Iii)业主决定重建建筑物或公共区域，使其在结构或建筑上有很大的不同，或(Iv)损坏发生在期限的最后12个月内。如果(A)意外事故发生在期限的最后12个月内，租户可在收到业主对基本上完成业主维修所需时间的估计后30天内通知业主终止本租约，但条件是：(A)意外事故发生在期限的最后12个月内，并且损坏了房产的主要部分，如果(A)意外事故发生在最后12个月内，并且损坏了房产的一大部分，则租户可以终止本租约，方法是：(A)在期限的最后12个月内发生意外事故，并损坏了房产的一大部分；和(B)该估价表明，在承租人收到估价后60天内不能合理地修复损坏。如果本租约未根据本条款第10条终止, 业主应迅速、勤奋地进行业主维修，除非因保险调整和其他不可抗力事件的合理延误。业主维修应将房屋(行业固定装置除外)和基地建筑的任何公共区域或部分恢复到事故发生时的基本相同状态，但以下情况除外：(A)法律或任何保安持有人要求进行的任何修改，以及(B)业主认为适宜的对公共区域的任何修改，均与业主认为合适的公共区域或部分恢复到基本相同的状态，但不包括：(A)法律或任何保安持有人要求进行的任何修改；以及(B)业主认为适宜的对公共区域的任何修改，均与业主认为适宜的修改情况基本相同，但不包括：(A)法律或任何保安持有人要求进行的任何修改；以及(B)业主认为适宜的对公共区域的任何修改，均与并且不会对进入或租用房屋造成实质性损害。尽管有第9.4节的规定，承租人应将根据第9.2节要求的承租人保险支付给承租人的关于任何承租人保险改进的所有保险收益(分配的承租人收益)分配给房东(或其指定人)，并且如果恢复任何承租人保险改进的估计或实际成本超过房东收到的分配承租人收益，则承租人应向房东(或其指定人)支付所有应支付给承租人的保险收益。承租人应在房东提出要求后15天内向业主支付超额费用(“承租人超额费用”)。在任何情况下，房东用于恢复承租人保险的任何改善措施的支出不得超过房东实际收到的适用的转让承租人收益和承租人超额(如果有)。任何意外事故和按本条例要求进行的修复均不会使房东对承租人承担责任，构成推定驱逐，或免除承租人的任何义务。

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但如处所(固定附着物除外)或基地建筑物的任何公用地方或部分因意外事故而损毁，而该等损毁导致处所的任何部分不能到达或不能承租，且没有租客占用，则每月租金须按该部分的可出租面积按比例减收；。(B)如因该等损毁而导致处所的任何部分无法进入或不能承租，且无租客占用，则每月租金须按该部分的可出租面积按比例减收；(B)如因该等损毁而导致处所的任何部分不能进入或不能承租，亦无租客占用，则每月租金须按该部分的可出租面积按比例减收；但如处所的一部分受损，以致其馀部分不足以让承租人从该剩余部分进行业务运作，则承租人有权在该期间及在该处所不适宜占用本租契所准许的用途及不供承租人占用的范围内，获得租金的全数减免。

11NONWAIVER。除非任何一方明确以书面方式放弃本协议的任何规定，否则不得视为放弃本协议的任何规定，放弃违反本协议任何条款的行为不应被视为放弃随后违反该条款或本协议任何其他条款的行为。房东接受租金不应被视为放弃任何先前违反本协议任何条款的行为，但承租人未支付如此接受的特定租金除外。在此情况下，除非租户未支付如此接受的特定租金，否则房东接受租金不应被视为放弃任何先前违反本协议任何条款的行为，而放弃任何违反本协议任何条款的行为，则不应视为放弃任何违反本协议任何条款的行为，除非承租人未支付如此接受的特定租金。不论房东在接受租约时是否知悉上述违约。房东接受支付少于根据本协议到期的全额租金，不应被视为放弃房东收取全部到期租金的权利，并应首先适用于当时到期的最早的租金义务，其次是当时到期的任何现行租金义务，在每种情况下，即使租客的付款中包含或伴随着任何相反的声明，房东也不会在发出任何通知后从租客那里收到任何款项。在开始日期之前，房东不会从租客那里收到任何款项。在任何情况下，房东都不会从租客那里收到任何款项，即使租户的付款有任何相反的声明也是如此。在任何情况下，房东都不会在发出任何通知后从租客那里收到任何款项。诉讼或判决，或恢复或延长本合同规定的期限或承租人的占有权。

12合同。如果房产、建筑物或项目的任何部分以征用权或以私人购买的方式作为公共或准公共用途，连续超过180天，业主可以终止本租约。如果房产可出租面积的25%以上，或者如果为了进入或出租房产而需要的任何公共区域或基地建筑部分，连续超过180天，租户可以终止租约。*如果房产、建筑物或项目的任何部分将被征用超过180天，业主可以终止本租约。如果房产可出租面积的25%以上，或者如果为了进入或出租房产而需要占用基地建筑的任何公共区域或部分，则承租人可以终止本租约。*如果以征用权或以私人购买的方式将房产、建筑物或项目的任何部分作为公共或准公共用途，连续超过180天，业主可以终止本租约。终止方应在收到交出日期的书面通知后45天内向另一方发出终止通知。除上述第(12)款规定外，任何一方均不得因承租而终止本租约。承租人不得主张并特此将其可能因任何承租而提出的任何赔偿要求转让给房东；但是，承租人可以就承租人的个人财产或承租人在本租约期满后有权移走的任何行业固定装置的任何征用以及搬家费用单独提出索赔，只要该索赔不会减少房东或任何担保持有人可获得的赔偿金，并应单独支付给承租人。如果本租约根据第(12)款终止，则所有租金应在终止之日分摊。如果发生了征用，而本租约未如此终止，则受上述征用所限，或使其无法到达或无法承租，而不是由租客占用的。

13独立和转租。

13.1Transfers。未经业主事先同意(符合第13.2和13.8条的规定)，承租人不得转让、抵押、质押、质押、抵押、扣押、允许任何留置权附加或以其他方式转让本租约或本租约项下的任何权益，允许本租约的任何转让或其他转让或本租约项下的任何权益通过法律的实施，签订任何分租合同，否则允许租户及其员工和承包商以外的任何人占用或使用本租约的任何部分(每个人都是“转让”)。承租人权益的转让，包括但不限于任何普通股或优先股出售(无论是否在证券交易所进行)、要约收购、新发行、回购或合并(其中承租人是尚存的实体)，均不应被视为本协议项下的转让。如果承租人希望得到房东的同意，承租人应向房东提供(I)拟转让条款的通知，包括其建议的生效日期(“预计生效日期”)、拟转让房屋部分的描述(“拟转让空间”)、转让溢价的计算(见第13.3节的定义)，以及所有已签署和/或拟转让的现有文件的副本。及(Ii)经其高级人员或业主核证的建议受让人的现行财务报表，以及业主为评估建议的转让而合理需要的任何其他资料(统称为“转让通知书”)。业主须在收到转让通知后30天内，通知租客(A)同意建议的转让，(B)拒绝同意建议的转让，或(C)行使第13.4条所规定的权利。如业主未能在上述30天内以书面回应租客，业主须向租客发出书面通知，通知租客(A)同意转让，或(B)拒绝同意转让，或(C)行使第13.4条所规定的权利。如业主未能在上述30天内以书面方式回应租客，业主须通知租客(A)同意转让，(B)拒绝同意转让, 承租人可向房东发送第二份书面通知(“视为回复通知”)，提供此类信息，并表明该视为回复通知正在根据本租约第13条交付。房东在收到适当送达的视为回复通知后五(5)个工作日内未向租户发出书面通知拒绝同意，应被视为构成房东同意转让。任何未经房东事先同意的转让，在房东的选择下均属无效，并在房东的选择下构成违约。租客应向房东支付1,500.00美元的房东审核任何拟议的转让的费用，无论房东是否同意。与允许的转让相关的审核费用不应支付

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转让(定义见下文第13.8节)，前提是房东不需要修改本租约或签署与允许转让相关的任何文件。

13.2业主同意。除第13.4条另有规定外，业主不得无理地拒绝同意任何拟议的转让。如果(I)建议的受让人是政府实体或非营利组织，或从事与建筑物质量不一致的业务，则业主拒绝同意拟议的转让应被视为合理的；(I)如果建议的受让人是政府实体或非营利性组织，或从事与建筑物质量不一致的业务，则业主拒绝同意建议的转让应被视为合理的；(I)如果建议的受让人是政府实体或非营利组织，或从事与建筑物质量不一致的业务；或(Ii)建议受让人或其任何关联公司，在收到转让通知之日起，租赁或占用(或，在截至收到转让通知之日止的6个月期间内的任何时间，与业主或业主的关联公司协商出租)项目中的空间，前提是业主在项目中有合适的可供选择的空间。“尽管本合同有任何相反规定，(A)如果业主同意根据本第13.2条进行任何转让，但租户没有在6个月内进行此类转让，则(A)如果业主同意根据本条例第13.2条进行任何转让，但租户没有在6个月内进行此类转让，(A)如果业主同意根据本条例第13.2条进行任何转让，但租户没有在6个月内进行此类转让该同意将不再适用，除非承租人再次获得房东的同意并符合本条款第(13)款的规定，否则不得允许此类转让；以及(B)如果房东在违反第(13.2)款的情况下拒绝同意，承租人的唯一补救措施应是合同损害赔偿(遵守第(19)节)或具体履行，承租人放弃所有其他补救措施，包括终止本租赁的任何权利。

13.3转保费。*如果房东同意转让，租客应向房东支付相当于任何转让溢价(定义见下文)的50%的金额。转让溢价是指(A)在转让的情况下，受让人为该转让支付的任何代价(包括租赁改善费)，以及(B)在转租、许可或其他占用协议的情况下，在该协议期限内的每个月，受让人向租户支付的所有租金和其他对价的金额(如为转租、许可或其他占用协议)。“转让溢价”是指(A)在转让的情况下，受让人为该转让支付的任何代价(包括租赁改善费)；以及(B)在转租、许可或其他占用协议的情况下，受让人向租户支付的所有租金和其他代价的金额在任何情况下，转让地价应在扣除租户因以下事项而发生的合理费用后计算：(I)由租户支付并经业主批准的与转让相关的房屋的任何改动、改建和改善；(Ii)租户向受让人提供的任何其他自付的金钱优惠；(Iii)租户支付的与转让相关的任何经纪佣金。(X)如果是转让，应在转让后10个工作日内支付房东应承担的转让地价份额。许可证或其他占用协议，在租户收到上述租金和其他对价后的10个工作日内，在该协议期限的每个月内。

13.4业主的收回权利。尽管本合同有任何相反的规定，除非是允许转让的情况(定义见第13.8节)，如果转让了本租约，或将全部或部分房产转租给全部或几乎所有剩余期限，业主可在收到转让通知后30天内通知租客，从预期生效日期起，就预期转让空间终止本租约。如果预期转让空间少于整个转让空间，则业主可以终止本租约。如果预期转让空间少于整个租期，则业主可在收到转让通知后30天内通知租户终止本租约。如果预期转让空间少于整个租期，则业主可终止本租约。如果预期转让空间少于整个租期，则业主可在收到转让通知后30天内通知租户终止本租约。如果预期转让空间小于整个租期租户根据第1.8节有权获得的停车位(如果有)的数量，应根据租户保留的部分房屋的可出租面积的百分比被视为调整。*应任何一方的要求，双方应签署业主准备的书面协议，以纪念此次终止。

13.5同意的效力。如果房东同意转让，(I)该同意不应被视为对任何进一步转让的同意，(Ii)租户应在签约后立即以房东合理接受的格式向房东交付一份实现转让的所有文件的签约副本，以及(Iii)应房东的要求，租户应向房东提交一份完整的报表，经独立注册会计师或租户的首席财务官认证，详细列出任何转让溢价的计算方法。(Ii)租户应在签约后立即向房东提交一份经独立注册会计师或租户首席财务官认证的完整报表，详细列出任何转让溢价的计算方法。(Iii)租户应应房东的要求，向房东提交一份完整的报表，详细列出任何转让溢价的计算方法。承租人在本合同项下的所有义务。(无论是否经房东同意，转让均不能免除承租人或任何担保人在本合同项下的任何责任。)尽管本合同有任何相反规定，承租人无论是否经房东同意，不得签订或允许任何通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的任何一方签订任何分租、许可或其他占用协议，该协议规定根据分租人、被许可人或其他租户的全部或部分净收入或利润支付款项。

13.6故意删除。

13.7违约的效果。如果租客违约，房东被不可撤销地授权作为租户的代理人，指示根据任何转租、许可或其他占用协议的任何受让人直接向房东支付该协议下的所有款项(房东应就租户在本合同项下的义务提出申请)，直到违约被治愈。然而，通过直接接受转租人的此类付款，房东不放弃任何索赔或免除租客在本合同项下的任何义务，也不承认转租人为本合同项下的租客。

13.8允许的转让。就任何一方而言，“关联”是指控制、与其共同控制或由其控制的个人或实体。“控制”是指直接或

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间接指导实体的日常管理和政策的权力，无论是通过拥有有投票权的证券，还是通过合同或其他方式。承租人可以(I)通过合并、合并或购买承租人的全部或几乎所有资产的方式将本租约转让给承租人的继承人，或(Ii)在未经房东同意的情况下将本租约转让给附属公司，但前提是满足以下所有条件(“允许转让”)：(A)承租人不得违约；(B)承租人必须在转让前至少5个工作日向房东发出书面通知；(C)如果这种转让是由于承租人与另一实体合并或合并，或由另一实体购买全部或实质上所有承租人资产而导致的，而承租人将不是合并的幸存实体，则必须满足信贷要求(定义见下文)；(D)如果本租约的转让不是根据合并或合并进行的，受让人必须在转让前至少5个工作日签立并向房东交付一份商业上合理的文书，根据该文书，受让人为了房东的利益承担本租户在本租约项下的所有义务。承租人给房东的通知应包括证明允许转让的信息和文件，并表明上述每一条件都已得到满足。如果截至紧接日期，承租人应被视为满足“信用要求”。(A)在合并或合并的情况下承租人将与之合并或合并的实体，或(B)在出售所有或基本上所有承租人资产的情况下购买全部或实质所有承租人资产的实体的财务实力, 不低于紧接转让前一天的承租人信用评级：(X)基于穆迪和标准普尔对该实体和承租人的信用评级(或者，如果不存在另一家机构的适用评级，仅由该机构单独确定)，或(Y)如果不存在此类信用评级，则根据穆迪的KMV RiskCalc(即穆迪提供的用于分析信用风险的在线软件工具)，基于涵盖其信用风险的该实体和承租人的CFO认证的财务报表，对该实体和承租人进行以下处理：(A)如果不存在该信用评级，则根据穆迪的KMV RiskCalc(即，穆迪提供的用于分析信用风险的在线软件工具)确定；(X)基于穆迪和标准普尔对该实体和承租人的信用评级

承租人在本合同期满或提前终止时，在符合第7条和第10条以及本第14条的规定下，承租人应在扫帚清洁状况良好和维修良好的情况下将对房屋的占有权交还业主，但合理的损耗和维修是业主在本合同项下明确责任的除外。在本合同期满或终止之前，承租人应(A)清除所有杂物和垃圾以及所有家具、设备、行业固定装置、绳索、独立橱柜工作装置、可移动隔断。在到期或提前终止之前，承租人应(A)清除所有杂物和垃圾以及所有家具、设备、行业固定装置、绳索、独立橱柜工作装置、可移动隔断通过承租人或在承租人之下(根据第222条不需要移走的任何线路除外)，以及(B)修复因此而造成的对房屋和建筑物的所有损坏。如果承租人未能及时进行拆卸和维修，房东可以由承租人承担费用(包括仓储费)。如果承租人在接到房东的通知后30天内没有将该财产从房屋或仓库中移走，则根据房东的选择，该财产的任何部分应被视为(X)无偿转让给房东，(X)如果承租人没有在接到房东通知后30天内将该财产从房屋或仓库中移走，则该财产的任何部分应被视为由房东选择将(X)无偿转让给房东。

如果承租人在本合同期满或提前终止时未能退还房屋，承租人的租赁应受本合同条款和条件的约束；但是，这种租赁只能是对整个物业的勉强租赁，租户应按月租金支付月租(按月计算，任何部分月不得减少)，租金相当于租期最后一个月适用的月租金的150%。-本节第15条的任何规定均不应被视为同意任何暂缓或限制业主的权利或补救措施。如果房东因租户原因而无法将物业的所有权交付给新租户，或为新租户进行改善，则该租户应支付月租金(按月计算，不得减少任何部分)。如果业主因租户原因而无法将对物业的占有交付给新租户，或为新租户进行改善，则本节第15条的任何规定均不应视为同意任何暂缓或限制业主的权利或补救措施。包括房东损失的利润。

16Subbordination；禁止反言证书。本租约应受制于所有现有和未来的土地或基础租约、按揭、信托契据和针对建筑物或项目的其他产权负担、所有续签、延期、修改、再融资、合并和替换(每个“担保协议”)，以及所有为该等抵押或信托契据提供担保的垫款，除非在每种情况下，该担保协议的持有人(每个“担保持有人”)书面要求本租约优于本租赁。承租人同意根据本租契允许其权益从属于建筑物或项目的任何特定未来土地或基础租契，或从属于此后针对建筑物或项目强制执行的任何第一按揭或信托契据的留置权，以及其任何续期、扩建、修改、合并和更换，业主应向租户交付一份商业上合理的不干扰协议，该协议由业主或该抵押或信托契据的持有人(视情况而定)签署。在任何终止或丧失抵押品赎回权的情况下，业主应向租户交付一份商业上合理的不干扰协议，该协议由业主或该按揭或信托契据的持有人(视何者适当而定)签署。当任何终止或丧失抵押品赎回权时，业主须向租客交付一份商业上合理的不干扰协议应要求，承租人应委托证券持有人或买方或其任何继承人代理，不得扣除或抵销，并应承认该当事人为本合同项下的出租人，但前提是该当事人同意不打扰承租人的居住，只要承租人及时支付租金并以其他方式履行其在本合同项下的义务。在房东提出要求后10个工作日内, 承租人应签署业主或任何担保持有人合理地认为必要的进一步商业合理文书，以证明本租约从属于任何担保协议或优先于任何担保协议。承租人放弃根据法律可能有权在丧失抵押品赎回权时终止或以其他方式对本租约或承租人在本协议下的义务产生不利影响的任何权利。*在房东提出要求后10个工作日内，承租人应签署并

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向房东递交一份商业上合理的禁止反言证书，以房东合理指定的各方为受益人，包括当前和未来的证券持有人和潜在的购买者。

业主在所有合理时间内，在向租客发出合理的事先书面通知后，或在紧急情况下，业主可进入房产，以(I)检查房产；(Ii)向潜在买家、当前或未来的抵押持有人或保险公司，或在期限的最后12个月内(或在未治愈的违约情况下)展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知；或(Iv)进行保养、修理或改建。尽管有上述规定，业主可随时进入物业进行清洁或其他所需的服务，而无须通知租客。如有合理需要，业主可暂时关闭物业的任何部分以进行保养、维修或改建。*在紧急情况下，业主可使用其认为适当的任何方法打开进出物业的大门。*除紧急情况外，业主须尽合理努力(但业主无义务支付加班费)房东还应尽合理努力遵守房东事先通知的租客合理的保安程序。根据本条第17条进入或关闭房屋的任何部分，不会使房东对租户承担责任，构成推定驱逐，或免除租户在本条款下的任何义务。

18defaults；补救措施。

18.1违约事件。若发生下列任何一项，均构成“违约”：

18.1.1承租人未按时支付任何租金(或交付本合同要求的任何保证金、信用证或类似的信用增级)，除非在通知后5个工作日内纠正；或

18.1.2除本合同另有规定的特定期限外(如果租户未在该期限内补救属于违约行为)，以及除本节第18.1节另有规定外，承租人违反本条款任何其他规定的行为，在房东发出通知后30天内仍在继续的情况下，不得因该违约行为而违约；但如果该违约行为不能在该30天期限内合理地纠正，则承租人不应因在该期限内努力开始补救行为而违约，此后应努力追求该违约行为的解决。

18.1.3房东书面通知后，租户违反第16条或第17条的行为持续超过2个工作日；或

18.1.4承租人违反第23.3(C)或(D)条。

本协议规定的通知期限是法律规定的通知期限的替代，而不是补充，房东不需要发出任何额外的通知就有权启动非法扣留程序的权利。？

18.2违约时的补救措施。如果发生任何违约，房东除法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施(应是累积的和非排他性的)外，还可以选择寻求下列任何一种或多种补救措施(这些补救措施应是累积的和非排他性的)，而不需要任何通知或要求：

18.2.1业主可以终止本租约，在这种情况下，租户应立即将房产交还给业主，如果租客没有这样做，业主可以在不损害其对占有或拖欠租金的任何其他补救措施的情况下，进入并接管房产，驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而不承担起诉或任何损害赔偿的责任；业主可向租客追讨以下款项：

(A)在判给该未缴租金时的价值，而该租金是在上述终止时赚取的；加

(B)判给时未缴租金的价值，而该笔未缴租金在终止租约后至判给时本应赚取的款额，超过租客证明本可合理避免的该等租金损失的款额；另加

(C)判给时，租客证明可合理避免的租期余款的未缴租金超出租客所证明的可合理避免的租金损失款额的价值；

(D)补偿业主因租客没有履行本合同规定的义务而直接造成的损害或在正常过程中遭受的所有损害所需的任何其他款项

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可能因此而产生的各种情况，包括经纪佣金、广告费用、为新租户改建处所任何部分的费用(无论是为同一用途还是不同用途)，以及为获得新租户而作出的任何特别优惠；加上

(E)根据业主的选择，法律不时准许的其他数额，以补充或代替前述款项。

如第(A)和(B)节所用，“授予时的价值”的计算方法为：允许年利率等于(I)在每个日历月的第一个星期二发布的美联储统计发布出版物G.13(415)中引用的年度“银行优质贷款”利率(或房东应合理指定的其他可比指数，如该利率停止发布)加两(2)个百分点，或(Ii)法律允许的最高利率(如该利率停止发布，则为法律允许的最高利率)加两(2)个百分点，其中较小者为(I)减去美联储统计发布出版物G.13(415)中引用的年利率(或(Ii)法律允许的最高利率(如该利率停止发布，则由房东合理指定)加两(2)个百分点。“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加1%的折现率计算。

18.2.2业主应享有加州民法典第1951.4条所述的补救措施(出租人可在承租人违约和遗弃后继续租赁，并在到期时追回租金，如果承租人有权转租或转让，但仅受合理限制的限制)。因此，如果业主因租户违约而不选择终止本租赁，业主可在不终止本租赁的情况下，不时强制执行本租赁项下的所有权利和补救措施，包括追回所有租金的权利。因此，如果业主因租户违约而不选择终止本租赁，则业主可在不终止本租赁的情况下，不时强制执行本租赁项下的所有权利和补救措施，包括收回所有租金的权利

18.2.3除法律规定外，业主在任何时候均有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并具体执行本租约，或限制或责令违反或违反本租约任何条款，而无需事先要求或通知(这些权利和补救措施应相互累积和累积，除了根据第18.2.1和18.2.2节，或本条款的任何法律或其他规定可获得的权利和补救外)。

18.2.4如果承租人不履行本租赁项下的任何非货币义务，房东有权履行该等义务。租客应应要求补偿房东履行义务的费用，并支付相当于房东工作费用10%的行政费用。收回或收回全部或部分房屋并不解除租客在本租约项下的责任和义务。房东的任何权利或补救不得排斥任何其他权利或补救。每项权利和补救均应是累积的，并且是房东现在或以后在法律上可获得的任何其他权利和补救之外的权利和补救

18.3Efforts to Relet。除非房东向租客发出明确的相反通知，否则房东不得(A)选择收回、收回、维修、保养、更改、更改、增加、重新出租、委任接管人或其他行动或不作为，以终止本租约或租客的占有权，或接受交出房产，或(B)为解除租客在本租约项下的任何义务而行事。租客对租客和所有人均免责加州民事诉讼法典第1174(C)和1179节，以及任何现有或未来通过任何法院的命令或判决，或通过任何法律程序或令状赎回或恢复本租约或租户在本租约终止后对本租约或租户的占用权的任何现有或未来权利。

19LANDLORD免责。尽管本合同有任何相反的规定，(A)租户不得仅以业主在建筑物中的利益为由，追回任何业主方败诉的判决或裁决；(B)房东方不对任何判决或不足承担任何个人责任，租户代表自身和通过租户、通过租户或在租户之下索赔的所有各方免除和免除此类个人责任；以及(C)房东方不对任何利润损失、租金或其他收入损失、业务损失承担任何责任；以及(C)房东方不对任何利润损失、租金或其他收入损失、业务损失承担任何责任；以及(C)对于任何利润损失、租金或其他收入损失、业务损失，房东方不承担任何个人责任

20SECURITY保证金。在签立和交付本合同的同时，承租人应向房东交存保证金(如果有)，作为承租人履行其在本合同项下义务的担保。在发生违约时和违约期间，房东可以选择在不限制其补救措施的情况下，在不通知租户的情况下，应用全部或部分保证金来补救该违约，并赔偿房东因该违约而造成的任何损失或损害，包括终止日期后可能发生的任何租金损失，包括根据加州民法典可追偿的任何损害。保证金不是预付租金或损害赔偿金，应在(A)期满、(B)承租人按本规定交还房屋、(C)确定承租人应付的最终租金后30天内退还承租人未使用的保证金；(3)保证金不是预付租金，也不是损害赔偿金；(3)保证金不是预付租金，也不是损害赔偿金。(3)保证金的任何未使用部分，应在(A)期满、(B)承租人按本规定退还房屋或(C)确定承租人应支付的最终租金后30天内退还给承租人；但是，租户在此授权房东从保证金中扣留法律允许的所有金额，以及房东合理预期租客在最后一个费用年度根据附件B第4.1节应支付的任何金额。房东不应要求房东将保证金与其其他账户分开，或支付保证金的最高利息。

12

在适用法律允许的范围内，承租人同意本节第(20)款的规定将取代承租人在适用法律下关于保证金的保留、运用或退还的所有法定权利。

21Inteintonaly已删除。

22通讯和计算机线路。所有根据本租约安装的线路应(A)按照第(6)节进行安装，(B)用胶粘塑料标签(或用电线贴在该等线路上的塑料标签)清楚地标明租户的名称、套间编号和该等线路的用途。(I)每隔6英尺(包括电气室立管和任何公共区域)安装该等线路，以及(Ii)在其端接点安装。应保持足够的备用电缆和额外电缆的空间由业主合理决定。除非业主在合同期满前至少30天另行通知，否则承租人应自费在合同期满或提前终止之前拆除所有线路，并修复由此造成的任何损坏。“线路”是指服务于物业的所有通信或计算机电线和电缆，无论何时何人安装或支付费用，包括根据任何先前租赁安装的任何电线或电缆。

23 MISCELLAOUS.

231通知。本协议项下的任何通知、要求、声明、指定、请求、同意、批准、选举或其他通信(“通知”)对任何一方均无约束力，除非(A)以书面形式；(B)(I)通过挂号信或挂号信寄出，预付邮资，要求回执，(Ii)由国家认可的快递服务递送，或(Iii)亲自递送；以及(C)该通知是否已发送或递送到第1.9或1.10节(以适用者为准)规定的地址，或收件人在向另一方发出的通知中可能不时指定的其他地点(邮政信箱除外)。*任何通知应视为在实际交付日期或拒绝交付日期中较早的日期收到，或者，如果承租人是收件人，并且在没有提供新的通知地址的情况下已腾出通知地址，则应视为已收到该通知。(C)任何通知应视为在实际交付日期或拒绝交付日期中较早的日期收到，或者，如果承租人是收件人，并且在没有提供新的通知地址的情况下已腾出通知地址，通知寄存在美国邮寄或使用如上所述的快递服务的日期后3天。本租赁中要求以书面形式发出特定通知的任何条款均不得将本节第一句第(A)款的一般性限制为23.1.此外，如果大楼关闭，则在关闭期间发送的通知可以通过电子邮件或任何其他合理设计以确保预期收件人收到的实际方式发送。

23.2不可抗力。如果任何一方因任何罢工、天灾、战争、恐怖主义行为、劳动力或材料短缺、政府行动、内乱、流行病或其他超出该方合理控制范围的原因(“不可抗力”)而无法履行本合同项下的任何义务(“不可抗力”)，则该义务应在预防期间免除(履行该义务的任何期限应因此而延长)；但是，第(23.2)款不得(A)允许承租人在本合同期满或提前终止后在房产内滞留，或(B)以(I)任何汇款或提供信用增强的义务为借口(或延长履行的任何期限)，或(Ii)免除第(9)或(23.3)款下的任何义务。

23.3个代表权和契诺。承租人代表、认股权证和契诺：(A)承租人根据其成立州的法律是并将在任期内的任何时候保持适当的组织、有效存在和良好的信誉，并有资格在建筑物所在的州或英联邦开展业务；(B)承租人在本租约下的签约或履行均不会导致承租人违反任何协议或法律；(B)承租人在本租约下的签约或履行均不会导致承租人违反任何协议或法律；(B)承租人在本租约下的签立或履行均不会导致承租人违反任何协议或法律；(C)承租人(及本合同的任何担保人)没有，也绝不会(I)为债权人的利益作出一般转让，(Ii)根据任何有关破产或无力偿债的法律，就其债务提交自愿破产呈请或以其他方式寻求济助，(Iii)忍受或寻求委任接管人或其他类似的官员接管其全部或实质上所有资产，(Iv)因债权人提交非自愿破产呈请，而该呈请在或(B)在扣押或以其他方式司法扣押其全部或几乎所有资产后，(V)以书面承认其无力偿还到期债务，或(Vi)已向一般债权人提出和解、延期或债务重整的要约；以及(D)除通过被动拥有在认可证券交易所交易的权益外，任何一方(非通过被动拥有在认可证券交易所交易的权益)构成、拥有、控制或由承租人、承租人的任何担保人或承租人的任何分承租人拥有或控制，在任期内的任何时间都不会：(I)违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律, 或(Ii)根据行政命令13224编制的用于识别恐怖分子嫌疑人的任何名单上的各方，或美国财政部外国资产控制办公室在其官方网站http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN-List/Pages/default.aspx或任何替代网站或此类名单的其他替代官方出版物上发布的最新名单上确定的各方。

23.4Signs。房东应将租户的姓名列入位于大楼一楼大堂的任何租户名录中。如果物业的任何部分位于多租户楼层，房东应自费为租户提供可与业主在大楼内类似楼层提供的标识相媲美的套房标识。租户不得在物业外安装(A)任何标识，或(B)未经业主完全和绝对酌情同意，安装任何标识、窗帘和百叶窗。

13

从房屋外部可以看到的物品。尽管有上述规定，但在符合本第23.4条的规定下，承租人有权自费在建筑物朝南的一侧安装一(1)个楼顶标牌(“标牌”)。此外，标牌的图形、材料、大小、颜色、设计、文字、照明(如果有)、规格和确切位置(统称为“标牌规格”)须事先获得业主的书面批准，不得无理拒绝批准。此外，因此，标牌和所有标牌规格应以承租人收到所有所需的政府许可和批准为条件，并受所有适用的政府法律和条例以及影响建筑物的所有契诺、条件和限制的约束。承租人特此承认，尽管房东批准了标牌和/或其标牌规格，但房东没有就获得此类批准和许可的可能性向承租人作出任何陈述或保证。如果承租人没有获得必要的标牌许可和批准，承租人和业主在本租约其余条款下的权利和义务不受影响。标牌的安装费用，以及该标牌的所有设计和建造费用以及与该标牌相关的所有其他费用，包括但不限于许可证、维护和维修，均由承租人独自承担。尽管本合同有任何相反规定，如果在本租赁期限(或任何期权条款，如果适用)期间的任何时间，承租人未能占用至少75%的房产, 承租人对标牌的权利随即终止，承租人应拆除下述第23.4条规定的标牌。标牌的权利应属于最初指定的承租人和允许转让的受让人的个人权利，不得以其他方式转让。如果标牌需要业主合理判断确定的维护或维修，则标牌的权利应归原指定的承租人和受让人所有，不得以其他方式转让。如果标牌需要按照房东的合理判断进行维护或维修，房东有权向租户提供书面通知，租户应在收到房东的通知后三十(30)天内进行维修和/或维护，费用和费用由租户自理。如果租户未能在前一句话所述的期限内进行维护和维修，房东有权安排进行此类工作，并向租户收取额外租金作为此类工作的费用。当本租约期满或提前终止(或终止承租人的签约权)时，房东有权向租户收取额外的租金。如本租约期满或提前终止(或终止承租人的签约权)，则房东有权要求承租人支付该工作的额外租金。当本租约期满或更早终止时(或承租人的签约权终止为承租人自行承担费用，将标牌从建筑物外部移走，并应使建筑物外部恢复到放置该标牌之前的状态。如果承租人未能在本租约期满或提前终止(或上述规定终止承租人标牌)后三十(30)天内拆除该标牌并恢复前一句中规定的建筑物外部，则业主可进行此类工作。承租人在收到发票后十(10)天内，房东应向房东退还因此而产生的所有费用和开支。前一句话在本租约期满或提前终止后继续有效。

23.5补充暖通空调。如果房产由任何补充暖通空调机组(以下简称“机组”)提供服务，则(A)承租人应支付机组运行中消耗的所有电力的费用，以及安装电表以测量耗电量的费用；(B)承租人应自费(I)按照所有适用法律以及业主可能施加的合理规则和程序来运行和维护机组；及(Ii)保持单位在安装时(或稍后租客接管处所时)的良好运作状况及状况，但须遵守因意外事故而造成的正常损耗及损坏；。(C)单位在安装后成为业主的财产，租客无须赔偿；但应业主在本合同期满或提前终止时提出的要求，承租人须自费移走单位并修理任何因此而造成的损坏(如租客未能及时进行该等工程，业主可在承租人处这样做)，但如业主在本合同期满或提早终止时提出要求，则承租人须自费移走该单位并修理任何由此而造成的损坏(如承租人未能及时进行该等工程，业主可在承租人处进行该等工作)。(D)该单元应被视为(I)租赁改进(除第(7)节的目的外)，以及(Ii)就第(10)节的目的而言，该单元是该处所的一部分；(E)如果该单元在本合同相互签立和交付之日存在，承租人接受该单元的“原样”状态，不对质量、条件、是否适合使用或任何其他事项作出任何陈述或保证；(E)如果该单元在本合同相互签立和交付之日存在，则承租人接受该单元的“原样”状态，而不就质量、条件、是否适合使用或任何其他事项作出陈述或保证；(F)如单位接驳至建筑物的冷凝水循环系统(如有的话)，租户须向业主缴付该等接驳的业主标准一次性费用及业主每月标准每吨使用费，作为额外租金；及。(G)如单位的任何部分位于天台。, 则(I)租客进入屋顶须遵守业主可能施加的合理规则及程序；(Ii)租客须保持受影响的屋顶部分清洁有序，不得干扰业主或任何其他租客或持牌人使用屋顶；及(Iii)业主可在合理需要时搬迁单位及/或暂时中断其运作，而毋须对租客负责，以维持及维修屋顶或以其他方式营运楼宇。

23.6律师费。在双方之间的任何诉讼或诉讼中，包括任何上诉或替代争议解决程序，胜诉一方可向另一方追回与此相关的所有费用和开支，包括合理的律师费和费用。承租人应支付房东在任何破产案件、债权人利益转让或涉及承租人或本租赁的其他破产、清算或重组程序中因保护其在本合同下的权利而产生的所有合理律师费和其他费用。

23.7经纪人。承租人向房东表示，在与本租赁有关的问题上，它只与承租人的经纪人、代理人或发现者打交道。承租人应赔偿、辩护并使房东各方免受除承租人经纪人以外的任何经纪人、代理人或发现者的所有索赔，并声称

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承租人应赔偿、辩护并使承租人免受任何经纪人、代理人或发现者(包括房东经纪人)声称曾代表房东与本租约有关的所有索赔。承租人承认，参与本租约谈判的房东的任何附属公司仅代表房东，该附属公司的任何代理人或员工就本租赁或任何后续修订或与本租赁相关的其他文件提供的任何帮助已经或将作为

238管辖法律；放弃陪审团审判。本租约应根据大楼所在州或英联邦的法律解释和执行，房东和租户在此不可撤销地同意该州或英联邦的司法管辖权和适当地点。如果双方在法律允许的最大范围内放弃因本租约、房东与租客关系、租户使用或占用房产和/或任何索赔而引起或与之相关的任何诉讼中由陪审团审理的权利。

23.9解释。除非本租约另有特别规定，否则大写的术语“节”是指本租约的一节。本租约中使用的“本租约”、“本租约”、“本租约”和“本租约”是指本租约，术语“包括”及其衍生品不受限制。在本租约中，凡提及房产、物业或任何其他财产的“任何部分”或“任何部分”，均应解释为指该等财产的全部或任何部分。“免赔额”一词包括自保保留。凡本租赁要求业主以合理的方式行事(无论是在招致费用、制定规则或条例、提供批准或同意，或执行任何其他行为)，此类行为的合理性应参考建筑物(“可比建筑物”)业主的做法来确定，这些做法(I)在大小、年限、等级、质量和位置上与建筑物相当，以及(Ii)根据业主的选择，已经或正在准备这样做。通过美国绿色建筑委员会的能源与环境设计领导(LEED)评级体系或类似的评级体系认证。如果本租赁禁止任何一方从事任何特定行为，本租赁也应被视为要求该一方促使其每一名员工和代理人(对于承租人，其每一个被许可人、受邀者和分租人，以及通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何其他一方)不从事此类行为。承租人放弃任何书面协议应持续存在的规则的好处

23.10最终协议。本租约规定了双方之间关于本租约标的的完整协议，并取代了之前的任何协议(任何协议均不得用于解释本租约)。承租人承认，在签订本租约时，它不依赖于本租约中未明确规定的任何陈述、保证或声明，无论是口头的还是书面的。只有双方签署的书面协议才能修改本租约。

23.11无关营业收入。如果业主在任何时候被其律师告知，根据美国国税法及其法规，租户支付给业主的任何部分可能被描述为无关营业收入，则只要修正案不要求租户支付比本租赁规定更多的款项或接受更少的房东服务，承租人应签订业主为避免此类收入而提出的任何修正案。在任何时候，如果业主的律师告知业主，租户向业主支付的任何部分可能被描述为根据美国国税法及其法规的无关营业收入，则承租人应签订任何修正案，以避免此类收入，只要修正案不要求租户支付比本租赁规定更多的款项或接受业主提供的服务。

23.12财务报表。*应房东不时提出的与任何潜在出售或融资有关的要求，租户应向房东提供租户及其任何担保人当时的财务报表，以及房东合理要求的有关租户和任何担保人财务状况的其他信息；但只要租户的股权在美国公开证券交易所交易，租户就可以通过向房东提供根据适用法律公开提交的租户季度和年度报告来满足上述要求。

23.13其他。-如果本文件的任何规定无效或不可执行，其他任何规定均不受影响。提交本文书供承租人检查或签署不构成租赁的选择权或要约。如果承租人由两个或两个以上个人或实体组成，则(A)他们的义务应是连带的，(B)任何一个此等个人或实体的任何请求或要求应被视为由所有此等个人或实体提出；及(C)给予任何此等人士或实体的任何通知，应视为已发给所有此等人士或实体。就支付租金及承租人行使授予承租人的任何扩建、续期或延展权利而言，时间至关重要。只要承租人履行其在本公约项下的义务，承租人应在符合本公约条款的情况下，对透过、透过或根据房东提出要求的任何一方和平及安静地管有处所。本公约仅在业主及其继承人各自的期间内对其具有约束力。在这种情况下(A)如果受让人在转让之日后以书面形式承担房东在本协议项下的义务(包括退还任何保证金)，房东将被免除，而租客应仅向受让人寻求履行该等义务；和(B)承租人应委托受让人。房东保留所有未明确授予承租人的权利，包括

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对项目进行更改。本租约项下不授予承租人对任何财产的任何观景权或采光权或采空权。本租约期满或提前终止并不解除任何一方在该期满或终止之前或之后继续产生的任何义务。*在适用法律允许的范围内，本租约可以对等方式执行和/或通过电子方式执行和/或传输。

23.14违反法定条款。每一方均放弃《加州民法典》第1932(2)、1933(4)和1945年节。承租人放弃(A)《加州民法典》§1932(1)、1941年、1942年、1950.7或任何类似法律项下的任何权利，或(Ii)《加州民事诉讼法》§1263.260或1265.130条规定的任何权利；以及(B)《加州民法典》§1995.310条规定的终止本租约的任何权利。

23.15免税。承租人放弃根据所有法律对任何税收或其他征税提出异议或抗议评估价值或收到关于房产(包括房东的个人)的重新评估通知的所有权利，无论房东是否对此提出异议。

[签名在下面的页面上]

16

房东和租客于上述日期签署本租约，特此为证。

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附件A

高地企业中心南广场

处所大纲

请参阅附件

附件A-1-1

附件B

高地企业中心南广场

费用和税费

1一般术语。

除基本租金外，承租人还应根据下面第4节的规定，为每个费用年度(在下面的第2.1节中定义)支付相当于(A)承租人在该费用年度的支出超过基准年度的费用的任何金额(“费用超额部分”)的总和。加上(B)承租人在该支出年度的税收超过基准年度税收的任何数额(“超额税收”)中的份额。-任何支出年度的费用或税收低于基准年度的相应金额，均不能使承租人享有基本租金的任何减少或本协议项下到期金额的任何抵免。承租人在任何部分支出年度的超支费用份额和超额税收份额应根据该支出年度的天数按比例分配。(B)承租人在该支出年度的任何费用年度的费用或税收减少，均不得使承租人有权从本协议项下的到期金额中获得任何减值或任何抵免。

2定义。

2.1“费用年”是指本条款任何部分出现的每个日历年(基准年和之前的任何日历年除外)。

2.2“费用”是指业主在基准年或任何费用年度内，由于物业的管理、维护、安全、修理、更换、恢复或运营，按照健全的物业管理会计原则一贯适用，而支付或应计的所有费用、成本和金额。业主应以合理的方式招致费用。这些费用应包括(I)提供所有公用事业的成本(及其税费和附加费)，以及公用事业、电话、机械设备的运营、维修、维护和翻新的成本。这些费用应包括：(I)所有公用事业的供应成本(及其税费和附加费)，以及公用事业、电话、机械设备的运营、维修、维护和翻新的成本。暴雨排水和电梯系统，以及与此相关的维护和服务合同的费用；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的费用，对任何可能影响开支的法律提出异议的费用，以及遵守任何商业改善区、政府规定的交通管理或类似计划的费用；。(Iii)所有保险费和免赔额的费用；。(Iv)环境美化和重新安放的费用，以及粉刷和/或装饰大楼所有未出租给租户的区域的费用；。(V)停车区的运营、维修、恢复和维护的费用；。(Vi)收取管理费，数额为建筑物每年总收入的3%(不包括管理费)，连同与物业的管理、营运、保养和修葺有关的所有承建商及顾问的其他合理费用及成本，包括顾问费、律师费及会计费；。(Vii)任何管理办公室的公平租金价值，以及为建筑物设置、配备人手和营办现场及/或非现场管理办公室的费用；。(Vii)收取管理费(不包括管理费)每年总收入的3%，连同与物业的管理、营运、保养和维修有关的所有承建商及顾问的其他合理费用及费用；。(Vii)任何管理办公室的公平租金价值，以及为建筑物设置、配备人手和操作现场及/或非现场管理办公室的费用；。(八)工资、薪金和其他报酬、费用和福利, (Ix)物业所有系统及设备(及其组件)的操作、维修、保养及更换的费用；(X)清洁、警报、保安及其他服务的费用；(X)更换公用地方的墙壁及地板、天花板瓷砖及固定装置、维修及更换路缘及人行道、修理屋顶及重铺屋顶的费用；。(X)包括对物业的营运、维修、保养及更换所有系统及设备(及其组件)的费用；。(X)包括清洁、警报、保安及其他服务的费用；。(F)公共区域内的墙面及地面覆盖物、天花板瓷砖及固定装置的更换费用；及(Ii)维修及更换路缘及人行道、修理屋顶及重铺屋顶的费用；。(Xi)一般向大楼内所有租户提供或提供给所有租户的服务成本；。(Xii)物业保养、营运及维修所使用的供应品、工具、设备、材料及个人财产的租金或购置成本(包括税项)；。(Xiii)所有资本开支，其目的是(A)在合理预期节省的成本范围内，减少目前或未来的开支，加强物业或其住户的安全或保安，或(B)根据本租赁日期后首次颁布的任何法律所规定的。以及(Xiv)根据任何现有或未来的互惠地役权协议、运输管理协议、费用分摊协议或其他影响财产的契约、条件、限制或类似文书支付款项。

尽管有上述规定，费用不应包括：

(1)上文第(Xii)或(Xiii)条未述的资本支出(此外，任何资本支出均须摊销，包括在改善工程的合理使用年限内摊销成本的实际或推算利息)；

(2)折旧；

(三)偿还房东抵押或者其他非经营性债务；

(四)房东以保险或者赔偿的方式报销的修理费；

(五)租赁大厦空间的成本，包括经纪佣金、租赁优惠、租金减免和给予特定租户的建筑津贴；

(六)出售、融资或再融资的费用；

附件B-1

(七)因迟缴税款、费用而被处以罚款、罚金或者利息的；

(八)设立或者经营组成房东的单位的组织费；

(9)根据本合同支付给租户或根据各自租契支付给建筑物其他租户的损害赔偿金

(十)租赁佣金、律师费以及与现在或未来的租户或其他占用人谈判或发生纠纷所发生的其他费用和开支；

(十一)业主经营的商业特许权中支付给店员、服务员或者其他人员的补偿和雇员福利的费用；

(十二)营销费、律师费、空间规划费、广告费、推广费、中介费等与建筑物原开发、后改造、原租赁或未来租赁有关的费用；

(十三)坏账损失、租金损失或者坏账准备金、租金损失；

(14)任何雇员的工资及福利，如没有将其实质上所有受雇时间投入建筑物，除非该等工资及福利按比例反映花在经营及管理建筑物上的时间与花在经营及管理建筑物无关事宜上的时间；但本租约的开支在任何情况下均不包括投资组合经理或建筑工程师以上人员的工资及/或福利；

(15)为遵守与危险材料有关的法律而招致的费用，而该等法律在生效日期前已存在于建筑物内，其性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知悉该州内有该等危险材料的存在，并在该等危险材料当时存在于该建筑物的情况下，则会要求将该等危险材料移走或采取其他有关的补救或遏制行动；及(*“联邦、州或市政府当局如当时知悉该等危险材料在该州的存在，则会要求移走该等危险材料或对其采取其他补救或遏制行动)；及

(16)与项目的任何重大翻新或重大变更相关的费用，包括律师费、空间规划师费用、广告和促销费用(除上文另有规定外)、与项目的原有建设或开发、原有或未来租赁相关的经纪费用，例如但不限于项目或大楼可出租面积的增加或删减、或服务于项目的停车区的任何实质性扩展的成本，以及包括许可证、许可证和检查费用在内的成本(包括许可证、许可证和检查费用在内)，以及与项目的原有建设或开发、原有或未来租赁相关的经纪费用，例如但不限于项目或大楼可出租面积的增减或其他重大扩建，或服务于项目的停车区的任何实质性扩建，以及包括许可证、许可证和检查费用在内的成本。因安装租户改善设施而招致的费用，该等装修是为占用工程项目内空间的租户而作出的，或为租户或工程项目其他占用人翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装修空置空间而招致的。

如在基年或任何开支年度的任何一段时间内，该建筑物的使用率低于95%(或业主向租客提供的服务并非由业主向本身提供该项服务的租客提供，或该建筑物的任何租客有权获得免租、租金减免或类似的服务)，则该年度的开支较该建筑物入住率为95%时的开支为少(而业主向租客提供的所有服务均已由业主提供给所有租客，而该建筑物的租客则未获提供)。租金减免等)，则该年度的费用应视为95%的金额。尽管本合同有任何相反规定，基准年度的费用应包括因特殊情况(包括不可抗力(在租约第23.2节中定义)、抵制、罢工、保育附加费、禁运或短缺)而导致的全市场成本增加；但条件是，当任何此类特定的分摊、收费、成本或费用不再计入运营费用时，这些特定的分摊、收费、成本或费用应不包括在基准年的运营费用计算中。尽管如上所述，为计算承租人应承担的费用，在整个期间内，可控费用(下文定义)在每个费用年度的复利和累计增幅不得超过5%。也就是说，基年后第一个费用年度的可控费用不得超过基年可控费用的105%。顺便提一句，基年后第二个费用年度的可控费用不得超过基年后第一个费用年度的可控费用限额的105%，以此类推。在此基础上，请注意，基年后第一个费用年度的可控费用不得超过基年后第一个费用年度的可控费用限额的105%，以此类推，基年后第一个费用年度的可控费用不得超过基年后第一个费用年度的可控费用限额的105%。, 如果基年的可控费用为每可出租平方英尺10.00美元，则基年之后的第一个费用年度的可控费用不得超过每可出租平方英尺10.50美元，而基年之后的第二个费用年度的可控费用不得超过每可出租平方英尺11.03美元。任何由于适用本上限而未包括在任何费用年度的费用中的可控费用，均可作为随后任何费用年度的可控费用的一部分，但受适用于可控费用计算的上限的限制。

2.3“税”是指所有联邦、州、县或地方政府或地方政府或市政当局，无论是一般的、特别的、普通的还是非常的，由于或与财产的所有权、租赁或经营有关而在基年或任何费用年度(不论这些政府或市政当局使用的任何不同的会计年度)支付或累算的所有联邦、州、县或地方政府或市政税项、费用、收费、评税、征费、许可证或其他征用。税项应包括：(A)房地产税；(B)一般和特别评估；(C)过境税；(D)过境税。(E)就与该物业有关而使用的固定附着物、机械、设备、器具、系统、附属设施、家具及其他非土地财产征收的非土地物业税；。(F)就该物业的任何部分的租金、租赁权或其他入息，或就租赁该物业的任何部分的业务而征收的任何税项；。(G)任何评税、税项、

附件B-2

任何政府机构或任何非政府实体根据任何私人费用分担协议征收的费用、征费或收费，以资助提供或加强任何消防、街道、人行道或道路维护、清除垃圾或其他服务，这些服务通常是(或在第13号提案颁布之前)由政府机构免费提供给财产拥有者或居住者的(房地产税除外)；及(H)根据任何增税融资协议、减税协议、建造改善工程协议或与任何政府机构或税务机关达成的其他协议支付代税款项。*任何因试图抗议、减税或将税项减至最低而招致的费用和开支(包括合理的律师费和顾问费)，应计入发生该等税项的当年的税项内。尽管本协议另有相反规定，在厘定税项时，应不考虑任何“绿色建筑”抵免，并应排除(I)所有超额利得税、特许权税、赠与费。联邦和州所得税，以及(X)适用于业主的一般收入或净收入(与物业运营的租金、收入或收入相对)的其他税收，或(Y)仅以建筑的任何特定租约、许可证或类似协议或交易中或根据其描述或提供的面积、租金、费用、服务、租户津贴或类似金额、权利或义务衡量；(Ii)支付任何费用；(Iii)支付以下第(5)节规定承租人必须支付或报销的任何项目；(Iv)因逾期缴税而导致的罚款、罚款或利息。

2.4“可控费用”是指除(I)公用事业费用、(Ii)飓风和其他天气原因造成的维修和恢复费用、(Iii)保险费和免赔额、(Iv)第2.2(Viii)(B)款规定的资本支出和第2.2(1)款另有规定外的所有费用，(V)因特殊情况(包括不可抗力、抵制、罢工、保育附加费、禁运或短缺)而导致的全市场成本增加。(Vi)在以下范围内的其他费用：(A)该等费用的一部分是工会劳动工资(包括在本条例日期后加入工会的劳动)，或(B)该等费用是由于法律的任何要求而发生的。

3配置。

业主可根据其合理酌情决定权，在物业的写字楼、零售或其他部分或住户之间公平分配费用。如果业主因该物业与另一物业一起产生费用或税款，则业主应根据其合理酌情权在该物业与该其他物业之间公平分配分摊的金额。

4费用超额和税收超额的计算和缴纳。

4.1实际费用和税费报表；租户支付。

房东应在每个费用年度结束后的每年8月1日前向租户提供一份报表(以下简称报表)，列出该费用年度的实际费用、税项、费用超额和税额超额。如果租户根据第4.2节为该费用年度支付的金额小于或超过租户在实际费用超额中所占的份额加上租户在实际超税中所占份额的总和(如报表中所述)，租户应向房东支付少付的金额，或获得减税金额的抵免。支付或抵扣本合同下一笔到期的租金；但是，如果本租约已经期满或终止，租户已腾出房屋，租户应在提交该报表后30个月内向房东支付少付的金额，或房东应向租户支付多付的金额(减去到期的租金)。房东未能及时交付任何费用年度的报表不应减损任何一方在本附件下的权利；但租户不负责支付在超过18个月后提交的报表中首次显示的任何费用(税费除外)。如果房东未及时交付任何费用年度的报表，则租户不应负责支付首次显示在超过18个月的报表上的任何费用(税费除外)。

4.2预计费用和税金报表。

房东应就每个费用年度向租户提供一份报表(“估算表”)，列出房东对该费用年度的费用、税项、费用超额和税额超额(“估计费用超额”)和税额(“估计税额超额”)的合理估计。在收到估算表后，承租人应支付下一期基本租金。在收到估算表后，承租人应支付其下一期基本租金。在收到估算表后，承租人应支付其下一期基本租金。一笔相等于(A)的超额款额，该款额是将(I)乘以(I)承租人在估计开支超额中所占的份额加上承租人在估计税款超额中所占的份额之和(该等款额已在该预算报表中列出)，再乘以(Ii)分数所得的款额，而分子是适用开支年度(包括付款月份)内已过去的月数，而分母是12，4.2.在房东提交新的估价表(房东可以随时提交)之前，租户应每月支付相当于租户在上一份估算表中规定的估计费用超额部分加租户部分估计税款总和的十二分之一(1/12)的金额。房东如未及时提交任何估算表，则不应减少房东的租金。(B)租户先前根据本节为该支出年度支付的任何金额，在房东提交新的估算表(房东可以随时提交)之前，应每月支付相当于租户应承担的估计费用超额部分的十二分之一(1/12)的金额，这一金额在上一次估算表中已列明。房东未能及时提交任何估算表，不应减少土地。

附件B-3

4.3税收的追溯调整。

尽管本协议有任何相反的规定，但在业主提交任何报表后，如果在适用的费用年度或基准年度(无论是由于重估、错误或其他原因)发生税收增减，则该费用年度或基准年度(视属何情况而定)的税款应追溯调整，该费用年度的超额税款应追溯调整。如果调整后确定租户少付或多付了租户应承担的超额税款，租户应向房东支付少缴的税款。支付或抵扣本合同下一笔到期的租金；然而，如果本租约期满或终止，租客已腾出房屋，租客应在调整后30天内向房东支付少付的金额，或房东应向租客支付多付的金额(减去到期租金)。

5承租人直接负责的收费。

尽管本合同有任何相反的规定，承租人应应要求立即支付(或如果由房东支付，则向房东或房东的财产征收)以下各项：(A)根据或通过(I)承租人的贸易固定装置、设备、家具或其他个人财产的成本或价值，或(Ii)租赁改进的成本或价值(定义见本租约第6.1节)的成本或价值超过租赁权的成本或价值的任何税项；或(Ii)根据租户的贸易固定装置、设备、家具或其他个人财产的成本或价值计算的任何税项，如果该等成本或价值超过租赁权的成本或价值，承租人应立即支付(如果由房东支付，则补偿房东)下列各项：(B)任何租金税、销售税、服务税、转让税、增值税、使用税、营业税、总收入、总收入，或仅以本租契或根据本租契描述或提供的面积、租金、服务、租客津贴或相类款额、权利或义务量度的其他税项、评税、费用、征款或收费；。(C)就租客管有、租赁、经营、管理、保养、改建、修葺、使用或占用物业的任何部分而评定的任何税项；。及(D)就这宗交易或承租人是其中一方而在该处所产生权益或产业权的任何文件所评定的任何税项。

6书籍和记录。

在收到任何声明(“审核通知期”)后150天内，租户可向房东发出通知(“审核通知”)，声明租户选择审核房东对该声明所适用费用年度的超支费用的计算。*在收到及时审核通知(房东选择签署如下保密协议)后的合理时间内，房东应向租户交付此类记录的副本，或在房东合理指定的地点提供这些记录的副本，以供查阅。*在向租户提供此类记录后90天内承租人可向业主递交通知(“反对通知”)，并合理详细地说明对声明的任何反对意见，在这种情况下，房东和租客应真诚合作以解决租客的反对意见。承租人不得就任何声明递交一份以上的复核通知或一份以上的反对通知。如果租户未能在复核通知期届满前向房东发出复核通知，或未能在反对期届满前向房东发出反对通知，则租户应被视为已批准该声明。尽管本合同有任何相反的规定，但如果承租人未在复核通知期届满前向房东发出复核通知，或未在反对期届满前向房东发出反对通知，则承租人应被视为已批准该声明。尽管本合同有任何相反的规定，房东不应被要求提交或向租户提供与基准年有关的记录，承租人不得反对基准年的费用或税费，除非与租户根据本条款第6条按照本条款规定的条款对费用年度进行的第一次审查同时进行。如果承租人聘请代理人审查房东的记录，代理人必须在获准在大楼所在州或联邦开展业务的注册会计师事务所工作，其费用不得全部或部分或部分或全部或部分或或有条件地或有条件地与承租人进行的费用年度相关的费用或税费相关的费用或费用相关联的费用。如果承租人聘请代理人审查业主的记录，代理人必须在获准在大楼所在州或联邦开展业务的注册会计师事务所工作，其费用不得全部或部分为或有费用。, 根据审查结果。承租人应负责审查的所有费用，除非房东和租客或中立审计师认定承租人多收了5%以上的费用，在这种情况下，房东应支付所有审计费用。从房东那里获得的记录和任何相关信息，应由承租人、其审计师、顾问和代表承租人进行审查的任何其他方(统称为“承租人的审计师”)视为机密，仅适用于房产。在提供任何记录供审查之前，房东可以要求租客和租客审计师签署一份合理的保密协议，在这种情况下，租户应在收到房东的30天内签署并交付给房东，如果租户没有这样做，在30天期限届满后执行和交付的每一天，异议期限应减少一天。尽管本合同有任何相反的规定，但如果任何租金超过到期日仍未支付，承租人不得检查房东的记录或对任何报表提出异议。如果在任何支出年度，房东和租客确定租客在实际费用超出部分中的份额之和少于或超过报告的金额，租户应在其多付的金额中获得抵免，或向房东支付其少付的金额，以抵扣或连同本合同下一笔到期的租金一起支付；但是，如果本租约期满或终止，租客已腾出房屋，房东应在确定后30天内向租客支付多付的租金(减去到期租金)，或租客应向房东支付少付的租金。如果房东不同意租客的决定，最终的, 具有约束力的决定应由业主选择并经租户合理批准的中立会计师(“中立审计师”)作出。

附件B-4

附件C

高地企业中心南广场

工作信

如本附件C(本“工作信函”)所用，(I)“承租人改善工程”是指根据本工作信函在房屋内进行的所有改善工程；(Ii)“承租人改善工程”是指承租人改善工程的施工，以及建造承租人改善工程所需的任何相关工程(包括拆除)；和(Iii)“协议”是指本工作函所属的租赁合同。所有未在本工作函中另有定义的大写术语应具有本协议中规定的含义。

1Allowance.

1.1津贴。-在符合本协议规定的条件下，承租人有权获得1,026,630.00美元的一次性租户改善津贴(“津贴”)(基于物业每可出租平方英尺76.50美元)，用于津贴项目(定义见下文第1.2节)。承租人应负责与租户改善工程相关的所有费用，包括津贴项目的费用，只要该等费用超过(A)项中的较低者(A)，承租人应负责改善工程的所有费用(包括津贴项目的费用)，金额为1,026,630.00美元(基于物业每可出租平方英尺76.50美元)。承租人应负责与租户改善工程相关的所有费用，包括津贴项目的费用，只要该等费用超过(A)项中的较低者或(B)房东根据本工作书应为此支付的总金额。尽管本工作书有任何相反规定，但如果租户在2021年4月30日(“未使用津贴截止日期”)前未使用全部津贴，则未使用的金额应归还给房东，租户无权获得任何抵扣、抵销、减免或付款，承租人无权对此享有进一步的权利。除下文第1.2.2节所规定的外，在任何情况下，该津贴的任何部分均不得

1.2津贴的发放。

1.2.1津贴项目。除本工作书另有规定外，业主仅为以下项目(“津贴项目”)支付津贴：(A)建筑师(定义见下文第2.1节)和工程师(定义见下文第2.1节)的费用，以及任何审查费(定义见下文第2.3节)；(B)与租户改善工程绩效有关的计划检查、许可、许可证和其他费用；(C)承租人进行改善工程的成本，包括承建商费用及一般条件、下班后费用、测试及检查费用、使用货运电梯、吊装及清除垃圾的费用，以及承租人就进行承租人改善工程而合理支出的所有其他费用；(D)支付图则(定义见下文第2.1节)要求对处所或建筑物的底部、外壳或核心部分进行任何更改的费用(包括如果该项更改是由于此类工程是在无人居住的基础上进行的)，包括所有直接的建筑和/或工程费用以及与此相关的费用；。(E)法律规定的对图则或租户改善工程进行任何更改的费用；。(F)协调费(见下文第3.2.2节的定义)；。(G)销售税和使用税；。和(H)承租人施工经理的费用，即使本工作书有任何相反的规定，费用总额不得超过41,065.20美元。在承租人改善工程完成并支付所有相关费用后，如果承租人没有拖欠协议，承租人可以书面通知房东，要求房东将总计134,200.00美元的未使用津贴(“未使用津贴”)用于(I)家具、固定装置和设备以及音响和音响的费用，以抵销(I)家具、固定装置和设备的费用，以及(I)音响和音响的费用，但房东可以书面通知房东将未使用的津贴(“未使用津贴”)中的总计134,200.00美元用于(I)家具、固定装置、设备和音响的费用。, 设备成本)，或(Ii)根据租约到期的物业的下一期基本租金。然而，在任何情况下，房东都没有义务在未使用的津贴截止日期后将未使用的津贴的任何部分用于设备成本或租户的基本租金，双方同意，租户在未使用的津贴截止日期后无权获得任何抵扣、抵销、减免或付款。如果租户希望房东支付未使用的津贴的任何部分，则房东应支付未使用的津贴的任何部分。如果房东希望在未使用的津贴截止日期后支付未使用的津贴的任何部分，房东将没有义务在未使用的津贴截止日期之后使用未使用的津贴的任何部分来抵销设备成本或租户的基本租金。房东应在房东收到租客关于租户实际设备费用的发票后30天内为此目的支付租户要求的未使用津贴部分(前提是房东在未使用津贴截止日期前30天收到发票)。

1.2.2支出。根据本工作书的规定，业主应按月发放津贴项目津贴，并授权发放以下款项给租户：

1.2.2.1每月付款。在承租人进行改善工程期间，承租人可向业主交付：(I)经承租人批准，以AIA/G-702/G-703格式或业主合理要求的其他格式向业主交付承包商付款请求(定义见下文第3.1节)，显示按行业划分的承租人改善工程完成百分比的价值明细表，详细说明已完成和未完成的部分；(Ii)复印件

附件C-1

承租人改善工作已经完成，包括所有承租人代理人(在下文第3.1.2节中定义)为交付给房屋的劳动力和材料(统称为施工合同)开出的有偿发票；(Iii)所有承租人代理人执行的有条件的机械师留置权解除(以及根据承租人之前提交的本合同所支付款项的无条件机械师留置权解除)，应符合加州民法典§8132和/或8134(视适用情况而定)；(Iii)所有承租人代理人已执行有条件的机械师留置权解除(以及无条件的机械师留置权解除)，应遵守加州民法典§8132和/或8134(视适用情况而定)；以及(Iv)业主合理要求的所有其他信息。承租人的付款请求应视为承租人接受和批准承租人付款申请中规定的提供的工作和/或提供的材料。在符合本合同条款的情况下，房东应在收到此类材料后30天内，或根据业主的选择，按照承包商和/或承租人代理人的命令向承租人支付费用。相当于房东根据前一句话要求的金额的房东份额(定义如下)的90%的金额，双方同意房东可以从每笔支出中保留10%的保留金(该等保留金的总额在本工作信函中称为“最终保留金”)，或(B)津贴的任何剩余部分的金额(不包括最后一次保留额)。或者，房东可以自行决定，在每笔支出中保留10%的保留额(该等保留额的总和在本工作函中称为“最终保留额”)，或(B)津贴的任何剩余部分的金额(不包括最后的保留额)。或者，房东可以自行决定，根据第1.2.2.1节的规定，向租户支付房东所要求的每笔付款的房东份额的全部金额, 并从租户要求的最后付款中扣留10%的全部金额。如果业主因工程未能符合批准的施工图(在下文第2.3节中定义)，或如果该工程不符合要求的质量，或任何其他原因，而对任何付款请求提出异议，则业主没有义务支付任何此类费用。业主支付此类金额不应被视为业主批准或接受承租人付款申请中描述的工程或材料。本节第1.2.2.1节所用的“业主份额”是指(I)-100%中较小的。或(Ii)将津贴除以根据建造合约厘定的所有津贴项目的估计总和所得的百分比。

1.2.2.2最终保留额。在符合本合同条款的情况下，业主应在(A)根据批准的施工图完成承租人改善工程后30天内，根据执行适用工作的承包商的命令，或根据业主的选择，向承租人支付最终保留金，以及支付津贴项目所需的任何其他未支付部分的津贴；(A)根据批准的施工图完成承租人改善工程后30天内，业主应向承租人支付最终保留金，或根据业主的选择，按照执行适用工作的承包商的命令，支付最终保留金，以及支付津贴项目所需的任何其他未支付部分；(B)承租人向业主交付(I)根据《加州民法典》§8132和/或8134(视情况而定)适当签署的机械师留置权解除书，(Ii)建筑师以业主合理接受的形式出具的证书，证明承租人改善工程已基本完成，并按照批准的施工图和适用法律以良好和熟练的方式安装，(Iii)证明承租人合法占用房产所需的所有必要的政府批准已经获得，以及(Iv)(C)承租人履行以下第(3.3)节第一句第(A)款规定的义务；或(D)承租人遵守业主关于城市审批、结业任务、总承包商、财务结业事项和租户供应商的标准“结业”要求。房东支付最后保留金不应被视为房东批准或接受承租人付款申请中描述的工作或材料。

2平面。

2.1建筑师/平面图的选择。承租人应保留RBN(“建筑师”)和业主建议并经业主合理批准的业主或工程顾问指定的工程顾问(“工程师”)，以编制房屋的所有建筑平面图和与结构、机械、电气、管道、暖通空调、生命安全有关的所有工程施工图。所有的平面图应(A)符合业主要求的行业标准图纸格式和规格，(B)应与业主为避免美观、工程或其他方面与建筑物的设计和功能相冲突的要求保持一致，以及(C)须经业主批准，不得无理扣留。承租人应根据业主的要求，对建筑物的设计和功能提出要求，以避免美观、工程或其他方面与建筑物的设计和功能相冲突，否则须经业主批准，不得无理扣留。承租人应使业主的要求与建筑物的设计和功能避免美观、工程或其他方面的冲突。承租人应根据业主的要求，不合理地扣留业主。承租人应向业主提出要求，以避免与建筑物的设计和功能发生美学、工程学或其他方面的冲突。基础建筑图的相关部分所示的尺寸和条件，业主不承担任何与此相关的责任。业主对图则的审查和对批准的施工图的批准应仅为其利益，业主不应产生或暗示业主有义务为租户的利益审查该图则，无论是在质量、设计、遵守法律或任何其他事项方面。因此，尽管业主或其任何空间规划师、建筑师、工程师或其他顾问对图则进行了审查，但业主不应承担任何责任。因此，即使业主或业主的任何空间规划师、建筑师、工程师或其他顾问对图则进行审查，业主也不承担任何责任。因此，即使业主或其任何空间规划师、建筑师、工程师或其他顾问对图则进行审查，业主也不应为租户的利益而产生或暗示任何义务。尽管业主或任何此类顾问可能会向租户提供任何建议或帮助，但在不限制前述规定的情况下，业主不对图则中的任何错误或遗漏承担责任，也不承担任何其他与此相关的责任。, 承租人须负责确保(X)图则设计的所有元素均符合法律规定，并以其他方式适合承租人使用处所(包括处所的配置及承租人的家具、用具及设备的放置)；及(Y)承租人的任何改善工程均不得损害建筑物的任何系统或结构组件，业主对施工图(定义见下文第2.3节)的批准并不免除承租人的责任。

附件C-2

2.2空间平面图。承租人应促使建筑师为租户改善工程准备一份空间平面图，包括所有办公室、房间和其他隔断的布局和指定，以及房屋内所有设备的布局和指定，以及它们的预期用途(“空间平面图”)，并应将一份由租客签署的pdf空间平面图通过电子邮件(要求索取回执)提交给业主批准。业主应在房东较晚的5个工作日内向租户提供批准或合理不批准该空间平面图的通知。房东的不批准通知书应合理详细地说明不批准的依据以及解决房东反对意见所需的更改。如果房东不批准空间平面图，承租人应促使修改空间平面图并重新提交房东批准。必要时应重复上述程序，直到房东批准空间平面图。在提交施工图之前，房东有权选择，承租人应向房东提供平面图的中间阶段。

2.3施工图。业主批准空间平面图后，承租人应促使建筑师和工程师完成承租人改善工程的建筑、工程和最终建筑施工图，其形式应足以使分包商投标并获得所有适用的许可(统称为施工图)，并应将两(2)套由承租人签署的全尺寸施工图交给业主批准。尽管有上述规定，承租人可选择分两个阶段编制施工图(第一阶段然后是与以前提供的建筑图纸一致的工程图纸)，但每一阶段均须经业主批准。业主应在业主收到施工图(或其适用部分)或双方签署并交付协议后10个工作日内向租户发出批准或合理不批准施工图(或其适用部分)的通知。如果业主不批准施工图(或其任何部分)，业主的不批准通知应合理详细地说明不批准的依据以及解决业主的问题所需的变更, 承租人应对施工图进行修改，并重新提交业主批准。在业主批准施工图(或其适用部分)之前，应根据需要重复上述程序。在业主批准施工图之前，承租人不得开始承租人的改进工作。未经业主事先同意，不得对批准的施工图(“批准的施工图”)进行修改，不得无理扣留。承租人应根据要求向业主报销。业主为业主的第三方顾问审阅图则而合理支出的任何自付费用(“审核费”)。

2.4许可。承租人应向适当的市政当局提交批准的施工图，并以其他方式向该等当局申请并获得所有必要的适用建筑许可，以允许承包商开始和完成承租人改善工作(“许可”)。承租人应与业主协调，以便允许业主根据其选择参与许可过程的所有阶段，并应尽快向业主提供所有平面图检查编号和提交日期。*尽管本节第2.4节、承租人和承租人有任何相反的规定，但承租人、承租人和然而，房东应配合租户执行许可证申请，并执行其他合理必要的部长级行动，使租户能够获得任何许可证或入住证。在许可证发放之前，租户可以进入房屋进行规划和检查(但不能进行施工)。承租人在获得所有需要的许可证之前不得开始施工。

3建设。

3.1承包商的选择。

3.1.1承包商。承租人应保留一名总承包商(“承包商”)进行租户改进工作。承包商应由承租人、通知业主并经业主合理批准。就本节第3.1.1节而言，如果总承包商(A)没有业主合理接受的贸易参考资料，(B)未按协议条款要求维持保险，则业主对拟议总承包商的批准不应被视为无理扣留(但不限于其他原因)。(C)没有提供业主合理接受的当前财务报表，或(D)在房产所在的州/市未获得承包商执照。承租人承认上述内容不是房东可能合理地不批准拟议总承包商的唯一原因清单。(C)没有提供业主合理地接受的当前财务报表，或(D)在房产所在的州/市未获得承包商执照。承租人承认上述内容不是房东合理不批准拟议总承包商的唯一理由清单。

3.1.2承租人代理人。承租人使用的所有分包商(此等分包商与承包商一起，在此统称为“承租人代理人”)必须经业主批准。不得无理拒绝批准；但业主可要求承租人保留业主指定的某些机械、电气和消防安全分包商。

附件C-3

3.2建设。

3.2.1施工合同；最终成本。承租人不得与承包商签订施工合同(“合同”)，除非符合以下第3.2.3节和第3.2.4节的规定，承租人应向业主提交一份副本以供记录并确认遵守。在开始施工承租人改善工程之前，承租人应按行业向业主提交将发生或已经发生的最终费用的详细价目表，如上文第1.2.1节中更详细地规定的那样。与租户改善工程的执行有关，并构成合同金额的基础(“最终成本”)。如果最终成本超过津贴，则租户应负责超出的部分，并应在业主开始为津贴提供资金的义务之前支付超出的部分，业主可能要求租户提供合理证据，证明在业主为津贴提供资金的义务开始之前，租户已经为超出的部分提供了资金。如果在交付给业主后，最终成本增加到超过津贴的总金额，承租人同样有责任在业主承担为津贴提供资金的义务之前为超出的部分提供资金。根据本协议，承租人应支付的金额构成根据本协议应支付的租金，如果未能及时支付，则构成本协议项下的违约事件。

3.2.2业主关于租户改善工程的一般条件。租户改善工作应以良好和熟练的方式进行，并严格按照批准的施工图进行。承租人应促使承租人代理人向业主提交与租户改善工程有关的所有工作计划，随后房东应在五(5)个工作日内通知承租人代理人任何必要的变更，承租人应促使承租人代理人遵守修改后的计划。承租人应遵守房东制定的与租户改善工作相关的所有规则。租户应遵守业主制定的与租户改善工作有关的所有规定，并在五(5)个工作日内通知承租人代理人任何必要的变更。承租人应遵守业主制定的与承租人改善工作有关的所有规定装卸码头和服务电梯；任何需要关闭的公用事业设施(包括生命安全系统)；材料储存；以及与其他租户承包商的协调工作。除了租户应向房东支付的任何审查费(如上文第2.3节所规定)外，考虑到房东对租户改善工作的协调，租户应向房东支付相当于建设租户改善工程硬成本的1%的费用(“协调费”)。

3.2.3承包商的担保。承租人应促使承包商同意负责(A)维修、更换和/或拆除在工艺、材料或其他方面有缺陷或变得有缺陷的承租人改善工程的任何部分，不收取额外费用，在(1)(I)承租人改善工程完成或(Ii)开工日期的后一年发生的日期或该日期之前修理、更换和/或拆除承租人改善工程的任何部分，不收取任何额外费用；(2)在(I)承租人改善工程完成或(Ii)开工日期之后的一年或之前，维修、更换和/或拆除承租人改善工程的任何部分，不收取额外费用；以及(B)修复因维修、更换和/或拆除而对建筑物和/或公共区域造成的任何损坏。此类协议应在合同中明确规定，并且根据其条款，应符合业主和租户各自的利益，并可由业主或租户强制执行。根据业主的要求，承租人应向业主提供任何必要的转让或其他保证，使业主能够直接向承包商执行该协议。(B)根据业主的要求，承租人应向业主提供任何必要的转让或其他保证，使业主能够直接向承包商执行该协议。

3.2.4保险要求。承租人应投保业主批准的承保承租人改善工程的“建筑商一切险”保险，以及业主可能合理要求的其他保险。

3.2.5合规性。租户改善工作应在所有方面符合(I)所有适用法律；(Ii)符合美国保险协会(前称全国消防保险人委员会)和国家电气规范的所有适用标准；以及(Iii)所有适用的建筑材料制造商的规格。在不限制前述规定的情况下，如果由于承租人的改善工作，业主根据法律要求进行任何检查或发出与房屋或承租人改善工作有关的任何通知，或确保以任何特定方式进行承租人改善工作，承租人应代表业主遵守该要求，并在此后迅速向业主提供关于该要求的合理文件。

3.2.6业主检查。尽管本协议有任何相反规定，业主仍可随时进入房屋检查租户改善工程，而无需通知租户。业主进行检查或未进行检查均不会导致放弃业主在本协议项下的任何权利，也不应被视为暗示业主批准租户改善工程。如果房东通过通知租户合理地发现租户改善工程中的任何缺陷，承租人应立即促使承包商纠正该缺陷，而不承担任何费用。如果业主通过通知租户，合理地发现租户改善工程中的任何缺陷，承租人应立即促使承包商纠正该缺陷，而不承担任何费用。如果房东向租户发出通知，合理地发现租户改善工程中的任何缺陷，租户应立即促使承包商纠正该缺陷，不承担任何费用如果业主如此确定的租户改善工程中的重大缺陷可能会对建筑物的任何系统或结构部件、建筑物的幕墙或外观、或任何其他租户的使用造成不利影响，或可能导致业主对任何第三方承担责任，则(A)业主可采取此类行动(包括暂停租户的职务)，费用由租户承担

附件C-4

(B)在该缺陷得到纠正之前，业主没有义务支付津贴的任何部分。(B)在该缺陷得到纠正之前，业主没有义务支付任何部分的津贴。(B)在该缺陷得到纠正之前，业主没有义务支付任何部分的津贴。

3.2.7会议。*施工开始后，承租人应每周与建筑师和承包商举行会议，讨论承租人改善工作的进展情况。此类会议应在双方同意的地点和合理的时间举行，承租人应至少提前三个工作日通知业主。业主可参加此类会议，并应业主要求，承租人应安排承租人的代理人参加此类会议。承租人应安排准备会议记录并及时将其副本交付业主。每月一次此类会议应包括对承包商当前付款请求的审查。

3.2.8租户契诺。租户在完成租户改善工作后10天内，应根据加州民法典第3093条或任何后续法规，在大楼所在县的记录员办公室记录竣工通知书，并应在记录后向房东提供一份副本。如果租户没有这样做，房东可作为租户代理人代表租户签署并提交该通知书，费用由租户承担。在记录完成后30天内，房东可作为租户代理人代表租户签署并提交该通知书，费用由租户承担。(A)承租人应促使建筑师和承包商(I)在必要时更新批准的施工图，以反映施工过程中对批准的施工图所做的所有更改，(Ii)尽其所知证明更新后的图纸是真实和正确的，该证明在协议期满或终止后仍然有效，以及(Iii)根据业主CAD格式要求(定义如下)向业主交付两(2)张此类更新后的图纸的光盘；以及(B)承租人应向业主交付所有保修、担保和操作手册的副本以及与房屋内的改进、设备和系统有关的信息。在本协议中，“业主的CAD和格式要求”是指(W)如果该版本不高于AutoCAD的当前Autodesk版本和最新发布版本，(X)这些文件必须是解锁的并且完全可访问(没有“cad-lock”、只读、密码保护或“签名”文件)，(Y)这些文件必须是在以下文件中的：(Y)文件必须是在以下文件中的：(E)如果该版本不高于AutoCAD的当前Autodesk版本和最新发布版本，(X)这些文件必须是解锁的，并且完全可以访问(没有“cad-lock”、只读、密码保护或“签名”文件)，以及(Z)如果数据是非Autodesk产品中的电子数据，则在提供给房东时，文件必须转换为“DWG”文件。

4MISCELLAOUS.

4.1租户违约。尽管本工作书或协议有任何相反规定，如果租户在租户改善工程完成之前在本工作书或协议下违约，则(A)业主在本工作书项下的义务应被免除，业主可促使承包商停止进行租户改善工作，直至该违约行为得到纠正，以及(B)租户应对因此而导致的租户改善工作的任何延误负责。

4.2其他。本工作书不适用于房产以外的任何空间。承租人同意接受房产的“原样”、“Where-as”状态和配置，并同意不要求房东进行任何工程，或者，除上文关于津贴的规定外，不会产生任何与建造或拆除房产的任何改善相关的费用。在此情况下，承租人同意接受房产的“原样”、“WHERE-AS”状态和配置，并同意不要求房东进行任何工程，或者，除上述关于津贴的规定外，不会产生与建造或拆除房产的任何改善相关的任何费用。

4.3房东延误。《基本租赁信息》第1.2.2(Ii)节规定的开工日期应延长，延迟天数为房屋内租户改善工程基本完工的天数，延迟天数如下所定义的“房东延误”所致。此处所用的“房东延误”一词是指(I)房东未能及时交付房屋供租户施工，或未能及时批准或不批准任何施工图；(二)“房东延误”指的是：(I)业主未能及时将房屋交付承租人施工，或未能及时批准或不批准任何施工图；(Ii)业主、其代理人、雇员或承建商对租客改善工程实质完成的不合理及实质干预，并客观上妨碍任何人在建筑物内建造租客改善工程，而该等干扰是与租客、其代理人及承建商在正常施工时间进入建筑物或任何建筑物设施(包括装货码头(如有的话)及货运升降机)或服务(包括本条例所提供的停车区)或在正常施工时间使用该等设施有关；或(Iii)由于业主、其代理人、雇员或承包商在支付津贴方面的行为或不作为以及因此而导致的租户改善工程的任何停工所造成的延误。尽管本合同有任何相反规定，但房东延误不应包括因租户或租客代理人的行为、不作为或不当行为造成的任何前述延误。除非房客已向房东发出书面通知，表明房东或其代理人的行为或不作为即将发生或已经发生，从而导致改善工程延迟完成，并且房东在收到房东通知后一(1)个工作日内未能纠正此类延误，否则房东不应被视为已发生房东延误的延误。(2)房东或其代理人的行为、疏忽或不当行为不应视为房东延误。除非房客已向房东发出书面通知，表明房东或其代理人的行为或不作为即将发生或已经发生，而房东未在房东收到该通知后的一(1)个工作日内纠正此类延误, 在这种情况下，该通知后的延误天数应为业主延误。

附件C-5

附件D

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确认函

_____________________, 20__

致：_
_______________________
_______________________
_______________________

回复：BRE CA Office Owner LLC(特拉华州有限责任公司(“房东”)和库拉肿瘤公司(特拉华州公司(“租户”))之间日期为20_

租约ID：_

业务单位编号：_

尊敬的_：

根据租约，承租人接受对该房产的占有并确认开始日期为_。

请确认上述情况，在下面提供的空白处签署本信函的所有3份副本，并将2份完整签署的副本退还给我。请注意，根据租约第2.1节的规定，承租人必须在收到本信函后10个工作日内签立并退还(或通过通知房东，合理地反对)本信函。(请注意，根据租约第2.1节的规定，承租人必须在收到此信函后10个工作日内签署并退还(或通过通知房东合理反对)。

附件D-1

展品：E

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规章制度

承租人应遵守下列规章制度(经不时修改或补充的《规章制度》)。业主不对项目的任何其他承租人或占用人不履行任何规章制度负责。如果本规章制度与本租约的其他条款有任何冲突，则以后者为准。

1.未经业主事先同意，承租人不得更改任何锁或在处所或建筑物的任何门窗上安装任何新的或额外的锁或螺栓。房东有权随时保留和使用钥匙或其他访问密码或设备来打开所有进入和进入房屋的锁。承租人应承担承租人所需的任何锁具更换或修理费用。房东将为房屋提供两把钥匙，承租人所需的任何额外钥匙必须从房东处以合理的费用由房东确定。本租约终止后，承租人应归还房东所有提供给承租人或以其他方式获得的商店、办公室和卫生间的钥匙，如果房东认为有必要更换这些钥匙或更换适用的锁具，承租人应向房东支付更换这些钥匙或更换适用锁的费用，如房东认为有必要更换这些钥匙或更换适用的锁具，承租人应向房东支付更换这些钥匙或更换适用锁的费用。

2.除正常进出处所外，所有通往公共走廊的大门均须时刻关闭。

3.业主可在类似建筑物惯常的时间内关闭和锁上建筑物的所有出入口。承租人须安排在该时间内使用建筑物和走廊门的雇员、代理人、承包商、受邀者和持牌人在使用后将门安全地关闭和锁上。*任何人在该时间内或在建筑物门以其他方式上锁时进出建筑物，均可被要求在建筑物登记册上签字。除非该人有适当的身份证明或事先安排的通行证，否则可被拒绝进入大楼。房东将向租客要求通行的人提供通行证。租客应对所有租客要求通行的人负责，并对这些人的所有行为向业主负责。业主及其代理人不对任何人进入或离开大楼的任何错误承担损害赔偿责任。如果发生入侵、暴徒、骚乱、公众骚乱或其他骚乱，业主及其代理人不应对损害赔偿负责。如果发生入侵、暴徒、骚乱、公众骚乱或其他骚乱，业主及其代理人不应对任何人进入或离开大楼的任何错误承担损害赔偿责任。如果发生入侵、暴徒、骚乱、公众骚乱或其他骚乱，业主及其代理人不应对损害赔偿负责。业主可在建筑物或工程项目持续期间，以其认为适当的任何方式阻止进入建筑物或工程项目，以保障生命财产的安全和保护。

4.未经事先通知业主，不得将家具、货物或设备带进大楼。所有进出大楼的搬运活动均须与业主安排，且只能在业主指定的时间和方式进行。业主可规定带进大楼的所有保险箱和其他重物的重量、大小和位置，以及将其搬入和搬出大楼的时间和方式。如业主认为有必要，保险箱和其他重物应站立在适当分配重量所需厚度的支撑物上。房东不会对任何此类安全或财产的损失或损坏负责。*承租人移动或维护任何此类安全或其他重型财产对建筑物、其内容、占用者或受邀者造成的任何损害应由承租人独自承担责任和费用(尽管租约第9.6和9.4条另有规定)。

5.除在业主指定的时间内、在指定的电梯内或由业主指定的人员携带外，建筑物内不得接收家具、包裹、供应品、设备或商品，也不得在电梯内上下搬运家具、包裹、供应品、设备或商品。

6.未经业主事先同意，租客不得在处所或建筑物的任何部分展示、派发、油漆或张贴任何标志、广告、告示或传单。租客不得骚扰、招揽、兜售或游说项目的任何住客。

7.卫生间、小便池、洗脸盆和其他器具、水管、固定附着物和用具不得用于建筑用途以外的其他用途，不得在其内投掷或放置异物。尽管租约第6条和第9.4条另有规定，承租人或其任何雇员、代理人、承包商、受邀者或持牌人因违反本条而造成的任何破坏、停顿或损坏的费用应由承租人承担。

8.未经业主事先同意，承租人不得将房屋地板超载，或在房屋的隔墙、木制品或石膏板上打记号、钉钉子或螺丝，或以其他方式污损房屋。租户不得向任何未经业主批准的人购买瓶装水、冰、毛巾、亚麻制品、维修或其他类似服务。

附件E-1

9.除专供承租人员工和受邀者使用的自动售货机外，未经业主事先同意，不得安装、维护或操作任何自动售货机或零马力办公机器以外的其他机器。

10.未经业主事先同意，承租人不得使用、储存、安装、干扰、溢出、移走、释放或处置任何含石棉材料、任何含石棉材料、任何固体、液体或气体材料，这些材料现在或以后根据第42 U.S.C.第9601节及其后的规定被视为有毒或危险的，或在本项目的任何其他部分内或其周围使用、储存、安装、干扰、溢出、移除、释放或处置任何含有石棉的材料、现在或以后被认为有毒或危险的任何固体、液体或气体材料。或任何其他适用的环境法，或任何易燃、易爆或危险的液体或物质；但承租人可使用、贮存及处置该等物质，其分量须与用作一般办公用途的类似处所的一般分量相同，但该等使用、贮存及处置不得损坏该处所、建筑物或项目的任何部分，并须以安全的方式及符合所有法律的规定进行。承租人须遵守所有与承租人使用该等物料有关及管限该等物料的法律，并须自行承担消减及移走该等物料的费用。租客不得在该处所内或其附近燃点或保存正在燃烧的蜡烛或其他明火。

11.未经业主事先同意，承租人不得使用业主提供以外的任何供暖或空调方式。

12.租户不得在处所之内或之上使用或保留任何肮脏或有害的气体或物质，亦不得因噪音、气味或震动而以令业主或工程项目其他占用人反感或反感的方式占用或使用处所，或干扰其他占用人或在该处有业务的人，不论是否使用乐器、扩音器或其他方式。租户不得将任何东西扔出门外、窗户、天窗或走廊。

13.承租人不得携带或饲养任何动物(服务动物除外)、禽鸟、水族馆，或(除非在业主指定的区域内)自行车或其他车辆进入或饲养在工程项目、建筑物或处所内。

14.不得在酒店内做饭，也不得将酒店用作住宿、生活区或寝室，或用于任何不正当、令人不快、非法或不道德的目的。尽管有上述规定，保险商实验室认可的设备和微波炉仍可在酒店内为员工和受邀者加热食物和冲泡咖啡、茶、热巧克力和类似饮料，但此类使用必须符合所有法律。

15.该处所不得用作制造或贮存商品，但如该贮存是准许用途所附带的，则属例外。未经业主事先同意，承租人不得占用该处所作为信使式操作或调派办公室、公共速记员或打字员的办公室，或制造或售卖酒类、毒品或烟草的办公室，或用作医务室、理发店或美甲店、就业局或与大麻行业有重大关系的业务。

16.业主有权将业主认为醉酒、酗酒、吸毒或违反本条例的任何人员排除在本项目之外。

17.租客不得在入口处、走廊、人行道、大堂、法庭、大厅、楼梯、电梯、前厅或任何公共区域内闲逛，不得吸食烟草制品或作任何其他用途，也不得以任何方式阻挡这些区域，只可将其用作楼宇的出入通道。租户不得允许烟雾从楼宇内排入公共区域或建筑物的任何其他部分。业主有权指定该建筑物为业主指定的建筑物。业主有权指定该建筑物为业主指定的建筑物。承租人不得将烟雾从建筑物的入口、走廊、人行道、大堂、法庭、大厅、楼梯、电梯、前厅或任何公共区域用作吸烟或其他用途，亦不得以任何方式阻挡这些地方，亦不得以任何方式阻挡该等地方。承租人只可将其用作楼宇的出入通道。

18.承租人不得浪费电力、水或空调，应与业主合作，以确保大楼供暖和空调系统的最有效运行，并且不得试图调整任何控制。承租人应在房屋内安装和使用可用的能源星级设备。承租人应在符合其业务要求的范围内使用再生纸。承租人不得使用超过其比例的电话线和其他电信设施来服务于建筑物。

19.承租人应将其所有垃圾和垃圾存放在房屋内。如果根据法律规定，不能在大楼附近以普通和惯例的方式处理垃圾和垃圾，则不得将任何材料放置在垃圾或垃圾容器中。所有垃圾、垃圾和垃圾的处理只能在业主指定的时间通过为特定用途提供的入口和电梯进行。租户应遵守业主的回收计划(如果有)。

20.承租人应遵守房东、任何政府机构或法律制定或要求的所有安全、安保、消防和疏散程序、程序和规定。

附件E-2

21.下午5：30以后，承租人不得妨碍保洁人员的工作，办公室空置时可随时进行保洁工作。窗户、门和固定装置可以随时清洁。承租人应提供足够的垃圾和垃圾容器，以防止清洁服务出现不合理的困难。租户雇用从事清洁工作的任何人员(A)须事先征得业主同意；(B)业主合理判断，不得扰乱与在项目中从事其他工作或服务的任何劳动力或行业的劳动和谐；及(C)在大楼内外，应受大楼经理(但不是作为该经理或业主的代理人或雇员)的控制和指示，租户应对该等人员的所有行为负责。(B)业主合理判断，不得扰乱与从事项目其他工作或服务的任何劳动力或行业的劳动和谐；以及(C)在大楼内外，应受大楼经理(但不是该经理或业主的代理人或雇员)的控制和指示，租户应对该等人员的所有行为负责。

22.未经业主事先同意，不得将遮阳篷或其他突出物安装在建筑物的外墙上。除业主大楼标准窗帘外，不得将窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风安装在或悬挂在处所的任何窗户或门上，或与之相关使用。所有悬挂在处所或建筑物周边空间的电动天花板固定装置必须是荧光的和/或质量、类型、任何窗户的内部和外部都不得涂抹或以其他方式进行防晒，未经业主事先同意。租户应遵守业主关于打开和关闭窗帘的规定。(B)任何窗户的设计和暖白色灯泡颜色须经业主事先批准。任何窗户的内部和外部均不得涂抹或以其他方式进行防晒。租户应遵守业主关于打开和关闭窗帘的规定。

23.承租人不得阻碍任何反射或允许光线或空气进入大楼大厅、通道或其他公共场所的窗框、窗扇、天窗、窗户或门，承租人也不得在窗台上放置瓶子、包裹或其他物品。

24.承租人必须遵守房东关于告知员工房东重要物品的要求。

25.租户应将所有电气或机械性质的办公设备放置在业主批准的环境中，以吸收或防止任何振动、噪音或烦扰。

26.除装有橡胶轮胎和橡胶护栏的手推车外，承租人不得使用任何手推车。

27.未经房东事先同意，不得在该房屋内进行拍卖、清算、贱卖、停业或破产出售。

28.承租人不得(A)使用建筑物或项目的任何名称作任何用途，但识别租户在处所内经营的业务的地址除外；(B)未经业主事先同意，在任何广告或其他宣传中使用建筑物或项目的任何形象；或(C)以任何方式使用建筑物或项目的任何名称或形象，侵犯业主或任何第三者在建筑物或项目的任何名称或形象中或对该名称或形象的任何商号、商标、版权或类似权利，而不受限制。(B)未经业主事先同意，不得在任何广告或其他宣传中使用该建筑物或项目的任何名称或形象，或(C)以任何方式使用该建筑物或项目的任何名称或形象，或侵犯业主或任何第三者的任何商标、商标、版权或类似权利。在大楼或项目、其网站或任何其他广告或促销材料上显示的任何标牌中，标识、描述或提及自己或其业务为“Kura Oncology，Inc.Highland Corporate Center South Plaza”或“Kura Oncology，Inc.at Highland Corporate Center South Plaza”。

29.房东没有义务允许任何特定的电信服务提供商进入大楼或场所。如果房东允许进入，房东可以以服务提供商向房东支付由房东自行决定的费用为条件。

业主可不时修改或补充本规则及规例，而修改或补充的方式，经业主合理判断，对处所、建筑物、公用地方及工程项目的管理、安全、护理及清洁，以及维持其内良好秩序，以及方便其他占用人及租客是适当的，但该等修改或补充不得大幅减少租客在本条例下的权利或大幅增加租客在本条例下的义务。业主可为任何租客的利益而免除本规则及规例中的任何一项，但该等修改或补充不得大幅减少租客在本条例下的权利或增加租客在本条例下的义务。业主可为任何租客的利益而免除本规则及规例中的任何一项，但不得大幅减少租客的权利或大幅增加租客在本条例下的义务。但该豁免不得解释为放弃该规则和规则，以有利于任何其他租户，也不得阻止房东此后对任何租户执行该规则和规则。尽管如上所述，在初始规则和规则中添加的任何规则不得以不合理地歧视任何其他类似情况的租户的方式对租户执行。

附件E-3

展品F

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附加条文

根据加州民法典§1938(A)，房东特此声明，该房产未经过认证访问专家(CASP)(定义于加州民法典§1938(E))的检查。因此，根据加州民法典§1938(E)，房东特此声明如下：

认证准入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。尽管州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式达成一致。以及进行必要的维修以纠正违反与建筑有关的无障碍标准的费用。

根据上述规定，房东和租客同意，如果承租人获得CASP对房屋的检查，则承租人应支付(I)检查费用，以及(Ii)除本租约另有明确规定外，为纠正在房屋内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用。

附件F-1

展品F-2

展品F-3

A.美国政府、政府部门都认为存在违约；

B.将房屋全部或部分转租(租户附属公司除外)；

C.根据租约已转让(除根据允许的转让以外)，租约已转让的公司、公司或公司已转让租约；或(C)租约已转让(除根据允许的转让外)；或

华盛顿特区政府表示，该公司并未占用该房产，但该公司的租户并未占用该房产。

如果由于前一句话的实施，房东不需要向租客提供建议，或者房客在收到建议后，无权根据该建议出租出售空间，则房东可以按房东全权绝对酌情决定的任何条款将出售空间出租给任何一方。

展品F-4

展品F-5

展品G

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司法参照

如果根据加州法律，租约第23.8条的陪审团豁免条款不能强制执行，则应适用以下条款。

双方希望并打算就一种机制和程序达成一致，在该机制和程序下，由租赁引起的或与物业有关的争议和纠纷将迅速和迅速地得到解决。因此，除非法或强制拘留的诉讼或扣押预判外，本合同任何一方对另一方(和/或其高级人员、董事、雇员、代理人、子公司或附属公司或关联实体)提出的任何诉讼、法律程序或反索赔，均应以任何方式引起或以任何方式与本合同有关的任何事项解决。因此，除非法或强制拘留的诉讼或扣押预判外，本合同任何一方对另一方(和/或其高级人员、董事、雇员、代理人、子公司或附属公司或关联实体)提起的任何诉讼、法律程序或反索赔，都将以迅速和迅速的方式得到解决。租户使用或占用房屋和/或任何伤害或损害索赔，无论是在合同、侵权行为或其他方面，都应由裁判根据《加州民事诉讼法》第638-645.1条(首尾两节包括在内，或其任何后续法规)的规定(“裁判条款”)进行审理和解决(“裁判条款”)。任何启动司法审查程序的费用以及由裁判收取的所有费用和产生的费用均应由发起该程序的一方支付(除非记者是则提出请求时，记者应出席所有程序，该记者的费用--除其他当事人订购的复印件外--应由提出请求的一方承担)；但是，此类诉讼的费用和费用(包括任何启动费用)的分配应根据本租约第23.6条的规定最终确定。诉讼地点应在场地所在的县。*任何一方在收到根据本附件G提出的解决任何争议或争议的请求后10天内，双方应商定一名单独的仲裁员，该仲裁员将审理所有争议，无论是事实上的还是法律上的。, 并根据裁判部的要求报告裁判员的发现和判决。如果当事人在10天内不能就裁判员达成一致，则任何一方当事人都可以在房屋所在的县提起诉讼，以便根据裁判部的规定任命一名裁判员。如果裁判员是由法院任命的，裁判员应是一名中立、公正的退休法官，在待确定的相关事项上具有丰富的经验，从JAMS、ADR Services、公司或由每一方以其唯一和绝对酌情权批准的类似调解/仲裁实体。任何一方都可以基于裁判章节中列出的任何理由对推荐的裁判提出质疑。裁判有权决定所有事实和法律问题，并报告他或她在这些问题上的决定，并有权就提交给裁判的任何诉讼理由在法律上或衡平法上发布所有公认的补救措施，包括根据租约判给律师费和费用。但是，裁判无权也不得有租约明文规定不允许的任何其他损害赔偿，双方放弃追回任何此类损害赔偿的任何权利。双方可以按照加州民事诉讼法典的规定进行所有证据开示，裁判员应监督证据开示，并可以像任何初审法院法官一样执行所有证据开示令，有权监管证据开示，并有权发出和执行加州法律下的传票、保护令和其他对证据开出的限制。*提交诉讼程序应根据加州法律(包括证据规则)和, 裁判员应遵守提交程序时适用的加州法律。双方当事人应迅速、勤奋地相互合作，并应根据本附件G.的条款采取必要的行动，以使争议或争议得到迅速解决。在这方面，双方当事人和裁判员应尽最大努力确保：(A)自指定裁判员之日起不超过六(6)个月的时间内进行证据开示，不包括有关证据开示的动议；(B)当事人和裁判员应尽最大努力确保：(A)在指定裁判员之日起不超过六(6)个月的时间内进行证据开示，不包括有关证据开示的动议。以及(B)审判日期应定在指定裁判之日起九(9)个月内。根据《加州民事诉讼法典》第644条，裁判对整个问题的裁决必须作为法院的裁决，并在向法院书记员提交裁决书后，或在没有书记员的情况下，向法官提交裁决书。判决可按犹如该诉讼已由法院审讯的相同方式登录。裁判的任何决定及/或在其上登录的判决或其他命令均可提出上诉，上诉的程度及方式与该决定、判决或其他命令的上诉范围及方式相同。根据本协议，如果由地点合适的上级法院的法官作出裁决或命令，则可提出上诉。裁判应在其裁决声明中陈述其对事实的发现和法律结论。当事各方意欲根据民事诉讼法典具体执行本一般参考协议。本附件G中的任何规定均不得损害任何一方从有管辖权的法院获得临时救济或其他衡平法补救的权利，如根据民事诉讼法典和/或适用的法院规则所规定的权利。

附件G-1