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错误--12-31财年201900013642500.010.017500000007500000001702148091753697460.01300.01400.01650.00980.01250.01370.00980.00980.01150.01100.01150.01200.01150.01300.01550.01400733000733000P5YP4Y00013642502019-01-012019-12-3100013642502019-06-2800013642502020-02-0700013642502018-12-3100013642502019-12-310001364250Nysedei:RentalRevenueAndTenantRecoveryRevenueMemberNysedei：OfficeSegmentMember2019-01-012019-12-3100013642502018-01-012018-12-310001364250Nysedei：ParkingRevenue和OdOtherIncome MemberNysedei：Multifamily SegmentMember2018-01-012018-12-310001364250Nysedei：Multifamily SegmentMember2017-01-012017-12-310001364250Nysedei：Multifamily SegmentMember2018-01-012018-12-310001364250Nysedei：OfficeSegmentMember2018-01-012018-12-310001364250Nysedei：RentalRevenueMemberNysedei：Multifamily 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XMember美国-GAAP：LoansPayableMemberUS-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员2019-01-012019-12-3100013642502018-10-012018-12-3100013642502018-04-012018-06-3000013642502018-07-012018-09-3000013642502018-01-012018-03-310001364250Nysedei:RevolvingCreditFacilityWithMaturityDate82120MemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：EncinoGatewayMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：A1132 BishopStreetMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：檀香山俱乐部成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：EncinoTerraceMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：CenturyParkWestMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：FiveHundredFiveBarrington Member2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：A10880 WilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：HundredWilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：A12100 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SanVicenteMedicalMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：CenturyParkPlazaMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Westwood PlaceMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：SantaMonica广场成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：太平洋广场成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Brentwood MedicalPlazaMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Gateway LosAngelesMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：CamdenMedicalArtsMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ShermanOaksGallia成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：哥伦布中心会员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：欧文斯·莫斯·沃纳成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Brentwood SaltairMember2019-12-310001364250Nysedei：PropertyUnderDevelopmentMemberNysedei：其他发展成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ExecutiveTowerMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：A10960 WilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：PalisadesPromenadeMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：港口法院成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Verona Member2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ValleyExecutiveTowerMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Trillium Member2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei:ThousandNineHundredOneAvenueOfStarsMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：BeverlyHills8383 WilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：邦迪奥林匹克会员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Kiowa Member2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：A8484 WilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：FourHundredOneWilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：谢尔曼奥克斯塔(TowerAt ShermanOaksMember)2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：SantaMonica2001 WilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：ShermanOaksEncino16000文图拉成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei:TwelveThousandFourHundredWilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Carthay Campus Member2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：VillasAtRoyalKunia Member2019-12-310001364250Nysedei：PropertyUnderDevelopmentMemberNysedei：A1132BishopStreetConversionMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：莫阿纳鲁亚·希尔赛德成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：WarnerCenter TowersMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei:NineThousandSixHundredOneWilshireMember2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：奥林匹克中心成员2019-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：BeverlyHillsMedicalCenter成员2019-12-31Nysedei：公寓Nysedei：地块Utreg：sqftXbrli：共享Nysedei：片段Xbrli：纯Nysedei：基金Iso4217：美元Iso4217：美元Xbrli：共享Nysedei：合资企业Nysedei：单位Nysedei：机构投资者Nysedei：财产Nysedei：抵押品_池Nysedei：乐器Nysedei：建筑Nysedei：分期付款
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
☑
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度2019年12月31日
或
☐
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期

委托文件编号：1-33106
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425020000008/deiblacklogoa56.jpg
道格拉斯·埃米特公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州
20-3073047
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)
(国际税务局雇主识别号码)
海洋大道1299号，1000套房, 圣莫尼卡, 加利福尼亚 90401
(主要执行机构地址，包括邮政编码)
(310) 255-7700
(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题
商品代号
注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元
Dei
纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。
是
☑
不是
☐
 
 
 
 
 
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。
是
☐
不是
☑
 
 
 
 
 
勾选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。
是
☑
不是
☐
 
 
 
 
 
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
是
☑
不是
☐
用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易法”第12b-2条对“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
 
大型加速滤波器
☑
 
加速文件管理器
☐
 
 
非加速文件服务器
☐
 
规模较小的报告公司
☐
 
 
 
 
 
新兴成长型公司
☐
 
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
是
☐
不是
☑
由注册人的非关联公司持有的普通股的总市值，面值为0.01美元，截至2019年6月28日，曾经是$6.611000亿美元。(此计算不包括登记公司高管和董事实益拥有的所有普通股的市值。这种排除不应被视为承认任何该等人士是注册人的关联公司。)
注册人有175,373,806其普通股，面值0.01美元，截至2020年2月7日.
以引用方式并入的文件
登记人的最终委托书将与登记人于2020年召开的年度股东大会一起发布，其部分内容通过引用并入本报告的第三部分Form 10-K中。该委托书将由注册人在截至2019年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission).

1

道格拉斯·埃米特公司

表格10-K

目录
 
 
 
 
 
页面
 
 
 
 
词汇表
3
 
前瞻性陈述
5
 
 
 
 
第一部分
 
 
 
 
项目1
业务概述
6
第1A项
风险因素
10
项目1B
未解决的员工意见
24
项目2
属性
25
项目3
法律程序
30
项目4
煤矿安全信息披露
30
 
 
 
 
第二部分
 
 
 
 
第5项
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
31
项目6
选定的财务数据
33
项目7
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
34
第7A项
关于市场风险的定量和定性披露
49
项目8
财务报表和补充数据
49
项目9
会计与财务信息披露的变更与分歧
49
第9A项
管制和程序
49
项目9B
其他信息
49
 
 
 
 
第三部分
 
 
 
 
第10项
董事、高管与公司治理
50
项目11
高管薪酬
50
项目12
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
50
项目13
某些关系和相关交易，以及董事独立性
50
项目14
首席会计费及服务
50
 
 
 
 
第四部分
 
 
 
 
项目15
展品和财务报表明细表
51
项目16
表格10-K摘要
53
 
签名
54





2
目录
词汇表


本报告中使用的缩写：
艾达
1990年美国残疾人法案
AOCI
累计其他综合收益(亏损)
ASC
会计准则编码
ASU
会计准则更新
自动取款机
在市场上
博马
大厦业主经理联会
首席执行官
首席执行官
首席财务官
首席财务官
代码
1986年国税法(经修订)
首席运营官
首席运营官
Dei
道格拉斯·埃米特公司
环境保护局
美国环境保护局
易办事
每股收益
《交易所法案》
经修订的1934年证券交易法
FASB
财务会计准则委员会
FDIC
美国联邦存款保险公司
FFO
运营资金来源
基金X
道格拉斯·埃米特基金X有限责任公司
FIRPTA
1980年外国投资不动产税法，经修订
基金
未合并的机构房地产基金
公认会计原则
公认会计原则(美国)
美国国税局
美国国税局
它
资讯科技
合资企业
合资企业
伦敦银行间同业拆借利率
伦敦银行间同业拆借利率
LTIP单元
长期激励计划单位
氯化镁
马里兰州公司法总则
纳雷特
全国房地产投资信托协会
纽交所
纽约证券交易所
保监处
其他全面收益(亏损)
操作单元
运营伙伴单位
运营伙伴关系
道格拉斯·埃米特地产(Douglas Emmett Properties)，LP
机会基金
基金X机遇基金有限责任公司
OFAC
外国资产管制办公室(Office Of Foreign Assets Control)
伙伴关系X
Douglas Emmett Partnership X，LP
PCAOB
上市公司会计监督委员会(美国)
QRS
合格房地产投资信托基金子公司
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金
报告
表格10-K的年报
证交会
证券交易委员会
证券法
经修订的1933年证券法
标准普尔500指数
标准普尔500指数
TRS
应税房地产投资信托基金子公司
我们
美国
美元
美元
VIE
可变利息实体

3
目录
词汇表

本报告中使用的定义术语：

年化租金
年化现金基准租金(不包括租户报销、停车位及其他收入)于报告日期开始并于报告日期后到期的租约减免前。我们的三重净写字楼物业(位于檀香山和洛杉矶的两栋单租户建筑)的年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用估计加到基本租金中来计算的。年租金不包括从保险中追回的损失租金和用作大厦管理用途的租金。年化租金确实包括我们在檀香山拥有和经营的一家健身俱乐部以及我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。
整合的产品组合
包括我们合并结果中包含的所有属性，包括我们合并的合资企业。
运营资金(FFO)
我们根据NAREIT制定的标准计算FFO，从我们的净收入中剔除房地产投资销售的收益(或亏损)、房地产投资控制权变更带来的收益(或亏损)、房地产折旧和摊销(不包括我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销)，以及房地产减值减值(包括对可归因于合并合资企业和未合并基金的此类项目的影响进行调整，但不包括非合并贷款成本的摊销)。FFO是我们报告的非GAAP补充财务指标，因为我们相信它对我们的投资者有用。关于FFO的讨论见第7项《管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析》。
净营业收入(NOI)
我们将NOI计算为收入减去可归因于我们拥有和运营的物业的运营费用。NOI是通过从我们的净收入中剔除以下项目来计算的：一般和行政费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、来自未合并基金的收入、利息费用、合并合资企业的收益、出售房地产投资的收益(或亏损)以及可归因于非控股权益的净收益。NOI是我们报告的非GAAP补充财务指标，因为我们相信它对我们的投资者有用。有关我们同一物业NOI的讨论，请参见第7项中管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。
入住率
截至报告日期的租赁百分比，不包括尚未开始的已签署租赁。管理空间被认为是租赁和占用的，而在重新定位期间使用的空间被排除在分子和分母之外，用于计算租赁和占用的百分比。
经常性资本支出
物业稳定后维持收入所需的建筑物改善，不包括(I)已取得的建筑物正予稳定，(Ii)新开发的空间，(Iii)为增加收入或营运开支或大幅改变空间用途而进行的升级，(Iv)伤亡损失，以及(V)使财产符合政府或贷款人的要求。
可出租平方英尺

根据BOMA重新计量，由租赁平方英尺(包括截至报告日期尚未开始的已签署租约的平方英尺)、可用平方英尺、建筑物管理使用平方英尺和BOMA租赁空间调整后的平方英尺组成。
相同的属性
我们的合并物业一直由我们以一致的方式拥有和运营，并在我们的合并业绩中报告，这两个时期的整个跨度都进行了比较。吾等将任何物业(I)于比较期间收购；(Ii)于比较期间出售、持有以供出售、贡献或以其他方式从本公司综合财务报表中剔除；或(Iii)进行重大重新定位项目或受到吾等认为在比较期间对物业业绩有重大影响的开发活动的影响，则不包括在同一物业子集内的任何物业。
短期租约
指于报告日期或之前到期或租期不足一年的租约，包括暂缓租约、按月租约及其他短期租约。
总投资组合
包括我们的综合投资组合加上我们基金拥有的物业。



 






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前瞻性陈述

本报告包含符合“证券法”第27A条和“交易法”第21E条的前瞻性陈述。在本报告中搜索“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“近似”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”、“未来”或其他类似的表达方式，可以找到许多(但不是全部)这样的陈述。我们要求保护“1995年私人证券诉讼改革法案”中包含的安全港。我们提醒投资者，本报告中使用的任何前瞻性陈述，或我们不时口头或书面作出的陈述，都是基于我们的信念和假设，以及我们目前掌握的信息。实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制或预测的因素的影响。尽管我们相信我们的假设是合理的，但它们并不能保证未来的业绩，而且一些假设不可避免地会被证明是错误的。因此，我们未来的结果可以预期与我们的预期不同，这些差异可能是实质性的。因此，投资者在依赖以前报告的基于当时的结果和趋势的前瞻性陈述来预测未来的结果或趋势时应谨慎行事。可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同的一些风险和不确定因素包括：

•
不利的经济或房地产发展影响南加州或夏威夷檀香山；
•
在我们的市场上来自其他房地产投资者的竞争；
•
降低租金或提高租户奖励和空置率；
•
租户拖欠、提前终止或不续租的；
•
利率或经营成本增加；
•
现金流不足以偿还我们的未偿债务或支付土地租赁的租金；
•
融资难；
•
不能迅速清算房地产或者其他投资的；
•
租金管理法律法规的不利变化；
•
环境不确定性；
•
自然灾害；
•
保险不足或者保险费用增加的；
•
无法成功拓展新市场和子市场；
•
确定要收购的财产困难，未能成功完成收购；
•
取得的财产经营不成功的；
•
与房地产开发相关的风险；
•
与合资企业相关的风险；
•
与我们的官员的利益冲突和对关键人员的依赖；**
•
改变分区和其他土地利用法律；
•
诉讼或者政府诉讼的不良后果；
•
不遵守适用于本公司业务的法律、法规和公约；
•
可能的恐怖袭击或战争；
•
可能的网络攻击或入侵；
•
会计准则的不利变更；
•
我国财务报告内部控制存在薄弱环节；
•
未能根据联邦税法维持我们的房地产投资信托基金地位；以及
•
税法的不利变化，包括那些与财产税相关的变化。

关于这些和其他风险因素的进一步讨论，见项目1A。本报告中的“风险因素”。本报告以及我们或代表我们行事的任何人随后所作的所有书面和口头前瞻性陈述，都明确地受到本节所含或提及的警告性陈述的限制。我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本报告发布之日之后的事件或情况。我们不承担任何义务，以公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本报告日期之后发生的事件或情况。

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第一部分

项目1.业务概述

业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一家完全集成、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是位于洛杉矶和檀香山主要沿海子市场的高品质写字楼和多户住宅的最大业主和运营商之一。通过我们在运营伙伴关系及其子公司、合并合资企业和合并基金中的权益，我们专注于在供应严重受限的社区拥有、收购、开发和管理顶级写字楼物业和顶级多户社区的相当大的市场份额，以及高端行政住房和关键的生活设施。我们的酒店位于加利福尼亚州洛杉矶县的比佛利山、布伦特伍德、伯班克、世纪城、奥林匹克走廊、圣莫尼卡、谢尔曼橡树/恩西诺、华纳中心/伍德兰山和韦斯特伍德子市场，以及夏威夷火奴鲁鲁。我们打算增加我们在现有子市场的市场份额，并可能进入其他具有类似特征的子市场，我们相信在这些子市场我们可以获得很大的市场份额。本报告中使用的术语“我们”、“我们”和“我们的”指的是道格拉斯·埃米特公司及其合并后的子公司。

在…2019年12月31日，我们拥有一个综合投资组合，包括(I)和1800万平方英尺写字楼组合，(Ii)4,161多户住宅单位；及(Iii)多户住宅单位的收费权益二我们根据土地租约收取租金的地块。我们还管理并拥有我们未合并基金的股权。2019年12月31日，拥有额外的40万一平方英尺的办公空间。我们管理我们的非合并基金和我们的综合投资组合，因此我们在总投资组合的基础上提供我们的办公室投资组合的统计数据。有关详细信息，请参阅本报告的项目2“属性”。自.起2019年12月31日，我们的投资组合包括以下内容(包括附属零售空间，不包括二我们根据土地契约收取租金的地块)：

 
整合的产品组合
 
总计
投资组合
办公室
 
 
 
全资物业
53
 
53
合并的合资企业属性
17
 
17
未合并基金财产
—
 
2
总计
70
 
72
 
 
 
 
可出租平方英尺(单位：千)
17,960
 
18,346
 
 
 
 
多家庭
 
 
 
全资物业
10
 
10
合并的合资企业属性
1
 
1
总计
11
 
11
 
 
 
 
单位
4,161
 
4,161


经营策略
 
我们采用了过去40年来制定和实施的重点业务战略：
•
优质写字楼和多户型物业集中在高端细分市场。
首先，我们选择了供应有限、进入门槛高、关键的生活方式便利设施、靠近高端高管住房以及强大而多样化的经济基础的子市场。在我们的目标子市场中，几乎没有任何有资格的甲级写字楼正在建设中。我们的次级市场主要是小而富裕的租户，他们的租金相对于他们的收入来说非常小，而且往往不是他们租赁决定的首要因素。在…2019年12月31日，我们的写字楼投资组合的中位数租户大约是2,700平方英尺。我们的写字楼租户经营不同的行业，包括法律、金融服务、娱乐、房地产、会计和咨询、健康服务、零售、技术和保险，从而减少了我们对任何一个行业的依赖。在……里面2017, 2018和2019，没有租户占比超过10%占我们总收入的一半。

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•
获得可观市场份额的纪律严明的战略。
一旦我们选择了一个子市场，我们就会遵循一种获得可观市场份额的有纪律的战略，为我们提供广泛的当地交易性市场信息，在租赁和供应商谈判中的定价权，以及增强识别和谈判投资机会的能力。因此，我们平均大约有一个39%根据我们在每个子市场的总投资组合中的敞口平方英尺，在我们的子市场中占有A类写字楼的份额。请参阅本报告第2项“属性”中的“Office公文包摘要”。
•
主动式资产和物业管理。
我们的完全集成和专注的运营平台提供我们子市场所需的无与伦比的租户服务，包括内部租赁、主动的资产和物业管理以及内部设计和施工服务，我们相信这些服务在管理我们的物业组合方面为我们提供了竞争优势。我们的内部租赁代理和法律专家允许我们与不同的小租户群体租赁大型物业组合，平均成交量约为三办公室在每个工作日出租，我们的内部建筑公司允许我们压缩建造许多较小空间所需的时间，从而缩短空置期。我们的物业管理团队负责监督我们写字楼和多户投资组合的日常物业管理，使我们能够从我们的子市场集中度所允许的运营效率中获益。

公司结构

道格拉斯·埃米特公司成立于2005年6月28日，是马里兰州的一家公司，目的是继续和扩大道格拉斯·埃米特房地产顾问公司及其9家机构基金的业务。我们的所有资产都由我们的运营合伙企业直接或间接持有，该合伙企业成立于2005年7月25日，是特拉华州的一家有限合伙企业。作为我们经营合伙企业普通合伙人的唯一股东，根据合伙协议，我们通常拥有管理和经营我们经营合伙企业业务的独家权力，但须受其他有限合伙人的某些有限批准和投票权的限制。我们在运营伙伴关系中的利益使我们有权按照我们的百分比所有权比例分享利润和亏损以及现金分配。

合资企业和基金

除了……之外五十三办公属性和十我们经营合伙企业全资拥有的住宅物业，我们管理并拥有以下权益：
•
四合并的合资企业，我们和机构投资者通过这些合资企业拥有十七我们核心市场的写字楼物业总计430万平方英尺和一住宅物业，包括350公寓，其中我们拥有的加权平均值是46%在…2019年12月31日以平方英尺为基准。我们有权获得(I)基于投入资本的分配，以及(在以下情况下三在合营公司中，(I)按现金净营业收入计算的额外分派，(Ii)物业管理及其他服务费用，及(Iii)若干收购相关开支及若干其他成本的偿还。
•
一我们和机构投资者通过其持有的统一基金二我们核心市场的写字楼物业总计40万平方英尺，我们拥有的30%在…2019年12月31日。我们有权获得(I)优先分配，(Ii)基于投资资本的分配，(Iii)如果投资者的分配超过门槛利率，(Iii)附带权益，(Iv)物业管理和其他服务的费用，以及(V)偿还某些成本。

本报告中的财务数据按照公认会计原则在合并基础上列报我们的合资企业，在未合并基础上列报我们的资金。请参阅附注中的“演示基础”1有关合并我们合资企业的更多信息，请参阅本报告第15项中的综合财务报表。2019年11月21日，我们重组了一只之前未合并的基金，之后它在我们的财务报表中被视为合并的合资企业。合并合资公司的业绩包括在我们自2019年11月21日起的经营业绩中(在2019年11月21日之前，我们在基金净收入中的份额包括在我们的未合并基金收益的运营报表中)。

请参阅备注3和备注6请参阅本报告第15项中我们的综合财务报表，了解有关合并合资公司和我们的未合并资金的更多信息。
  
本报告中的大部分房地产数据是针对我们的总投资组合提供的，其中包括我们的合资企业和我们的基金拥有的房地产，因为我们相信这份报告有助于理解我们的业务。


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税收

我们相信，我们有资格，而且我们打算继续有资格根据守则作为房地产投资信托基金征税，尽管我们不能保证这种情况已经发生或将会发生。有关我们作为房地产投资信托基金征税所面临的风险，请参阅本报告第1A项“风险因素”。以下摘要的全部内容受适用的规范规定和相关规则以及行政和司法解释的限制。如果我们有资格作为房地产投资信托基金(REIT)纳税，我们通常不需要为目前分配给股东的净收入部分缴纳联邦公司所得税。这种处理方式实质上消除了通常因投资公司而产生的“双重征税”(即，在公司和股东层面)。然而，在某些情况下，我们将被要求缴纳联邦所得税。

该守则对房地产投资信托基金的定义是：(I)由一名或多名受托人或董事管理；(Ii)其实益拥有权以可转让股份或实益权益证明书作为证明；(Iii)如非因守则第856至860条的规定，即为本地法团而应课税；(Iv)既非金融机构亦非保险公司，但须受守则某些条文规限；(V)实益拥有权由100人或以上持有；(Vi)于每个应课税年度的后半年度，已发行股份的价值不超过50%由五名或少于五名个人实际或建设性拥有；及(Vii)符合以下所述有关其分派金额及其收入及资产性质的若干其他测试。守则规定，第(I)至(Iv)项须在整个课税年度内符合，而第(V)项则须在12个月的课税年度中最少有335天符合，或在少于12个月的课税年度的按比例部分内符合。

我们必须满足两个总收入要求：
i.
我们每个课税年度的总收入(不包括以下定义的“被禁止交易”的总收入和符合条件的套期保值)至少有75%必须直接或间接来自与房地产或房地产抵押有关的投资，或来自某些类型的临时投资收入，以及
二、
我们每个纳税年度的毛收入(不包括“禁止交易”和合格套期保值的毛收入)至少有95%来自符合75%标准的收入，或来自出售或以其他方式处置股票或证券的其他股息、利息或收益。一般而言，“禁止交易”是指出售或以其他方式处置在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的财产(止赎财产除外)。

在课税年度的每个季度结束时，我们必须满足五项资产测试：
i.
我们总资产价值的至少75%必须由房地产资产代表，包括其他REITs的股票、公开发行的REITs的债务工具、某些其他股票或债务工具，这些工具是用我们发行股票或长期公债的收益购买的(但仅限于发行后一年)、现金、现金项目和政府证券，
二、
除75%的资产类别外，证券占我们总资产的比例可能不超过25%。
三、
在包括在25%资产类别中的资产中，我们拥有的任何一个发行人的证券的价值不能超过我们总资产价值的5%，我们不能拥有任何一个发行人证券投票权或价值的10%以上，在每种情况下，除了上述75%资产测试下包括的证券和TRS或QRS中的权益(如下所定义)，以及在10%价值测试的情况下，除非有某些其他例外情况，否则我们不能拥有超过10%的投票权或证券价值，但不包括上述75%资产测试下的证券和TRS或QRS中的权益，如果是10%价值测试，则受某些其他例外情况的限制。
四、
一个或多个TR的证券可代表我们总资产价值的不超过20%，以及
v.
不合格的公开发行的REIT债务工具可能代表我们总资产价值的25%。

为了符合REIT的资格，我们必须向我们的股东分配股息(资本利得股息除外)，至少等于(A)我们的“REIT应税收入”的90%(计算时不考虑所支付的股息扣除和我们的净资本利得)和(Ii)来自丧失抵押品赎回权的财产的净收入的90%(税后)减去(B)某些非现金收入的总和。分派必须在其相关的课税年度支付，或在我们及时提交该年度的纳税申报表之前申报的下一个纳税年度支付，如果在申报后的第一个定期股息支付日或之前支付，并且如果我们如此选择并在我们的纳税申报单中指明美元金额，则必须在下一个纳税年度支付。如果我们没有分配我们所有的长期资本利得净额，或者分配至少90%，但不到100%的REIT应税收入，我们将被要求按正常的公司税率缴纳税款。此外，如果我们没有在每个历年分配至少(I)该年度普通收入的85%，(Ii)该年度资本利得收入的95%，以及(Iii)以前期间任何未分配的应纳税收入的总和，我们将被要求就超出实际分配金额的该等要求分配的部分支付4%的消费税。

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我们拥有各种合伙企业和有限责任公司的权益。如房地产投资信托基金是合伙企业的合伙人或根据守则被视为合伙的有限责任公司的成员，库务规例规定，就房地产投资信托基金的收入及资产测试而言，房地产投资信托基金将被视为拥有合伙企业或有限责任公司的资产(根据其在该实体的资本权益厘定)的比例份额，并受与10%资产测试有关的特别规则规限，并将被视为有权享有合伙企业或有限责任公司应占该份额的收入。

我们拥有一家子公司的权益，该子公司打算被视为QRS。该守则规定，出于联邦所得税的目的，QRS将被忽略，QRS的所有资产、负债和收入、扣除和信用项目将被视为我们的资产、负债和收入项目。我们通过选择作为REITs征税的子公司持有我们的某些房产。我们还拥有某些公司的权益，这些公司已选择被视为TRS。如果符合某些要求，房地产投资信托基金可以拥有与房地产投资信托基金共同选择为TRS的公司的有表决权股票和证券价值的10%以上。TRS一般可从事任何业务，包括向其母公司REIT及其他租户提供惯常或非惯常服务，但TRS不得管理或经营酒店或医疗设施。TRS被视为普通公司，按正常公司税率缴纳联邦所得税和适用的州所得税和特许经营税。此外，如果房地产投资信托基金与其TRS的租金、服务或其他协议，或与REIT租户的TRS协议，不是按独立条款签订的，则可向其征收100%的税。

我们可能被要求在不同的州或地方司法管辖区缴纳州税或地方税，包括我们拥有房产或以其他方式办理业务或居住的司法管辖区。对我们和我们的股东的州和地方税待遇可能与上面讨论的联邦所得税后果不符。我们还可能需要缴纳某些适用于房地产投资信托基金的税收，包括代替取消房地产投资信托基金资格的税收、未分配收入和被禁止交易的收入。

此外，如果我们在一项交易中从一家是或曾经是C公司的公司收购了任何资产，而在该交易中，我们对该资产的纳税基础低于该资产的公允市场价值，在每一种情况下，我们都是在我们收购该资产的日期确定的，而我们随后在从我们收购该资产的日期开始的五年期间内确认了处置该资产的收益。然后，我们通常将被要求为这一收益支付最高的常规公司税率，范围为(I)资产的公平市值超过(Ii)我们在资产中的调整后税基，在每种情况下，这些税率都是在我们获得资产的日期确定的。

保险

我们在一揽子保单下为我们投资组合中的所有物业投保综合责任险、火灾险、扩大保险范围、业务中断险和租金损失险。考虑到损失的相对风险、承保范围和行业惯例的成本，我们认为保单规格和保险限额是适当和足够的。有关保险方面的风险，请参阅本报告第1A项“风险因素”。

竞争

我们与许多写字楼和多户房地产的开发商、业主和运营商竞争，他们中的许多人在我们的物业所在的同一市场拥有与我们类似的物业。有关我们物业的更多信息，请参见本报告的第2项。关于我们面临的竞争风险，见本报告第1A项“风险因素”。

监管

我们的物业受到各种公约、法律、条例和法规的约束，包括与公共区域有关的法规、消防和安全要求、各种环境法律、美国反兴奋剂机构和租金管制法律。有关法律法规方面的风险，请参阅本报告第1A项“风险因素”。

可持续性

在运营我们的建筑和业务时，我们积极努力以可持续和负责任的方式促进我们的运营。我们的可持续发展倡议包括照明、翻新、能源管理系统、电机变频驱动、热电联产、能效、回收和节水等项目。由于我们的努力，我们78%的合格办公空间获得了美国环保局(EPA)的能源之星认证，被美国环保局(EPA)评为全国前25%的建筑能效最高的建筑。


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细分市场

我们的业务是二业务领域：写字楼房地产的收购、开发、所有权和管理，以及多户房地产的收购、开发、所有权和管理。我们写字楼部门的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。我们为多户家庭提供的服务主要包括公寓租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。请参阅备注15请参阅本报告第15项中的合并财务报表，了解有关我们部门的更多信息。

员工

自.起2019年12月31日，我们雇佣了大约713人民。

主要执行办公室

我们的主要行政办公室位于加州圣莫尼卡市海洋大道1299号，1000室，邮编：90401(电话：310255-7700)。

可用的信息

我们在我们的网站上提供Www.douglasemmett.com在我们向证券交易委员会提交报告或向证券交易委员会提交报告后，我们将在合理可行的范围内尽快免费提供10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及对这些报告的所有修订。本报告不包含我们网站上的任何信息或来自我们网站的超链接信息。

如需更多信息，请联系：

斯图尔特·麦克尔欣尼
投资者关系部副总裁
310-255-7751
邮箱：smcelhinney@douglasemmett.com

第1A项。风险因素

以下风险因素是我们认为可能对我们的业务和运营产生不利影响的最重要的风险因素，包括但不限于我们的财务状况、REIT状况、经营结果和现金流、我们偿还债务和向股东支付股息的能力、我们抓住商机的能力、我们筹集资本的能力，以及我们普通股的市场价格。这并不是一个详尽的清单，其他风险因素可能会对我们的业务和财务表现产生不利影响。我们的经营环境竞争激烈，瞬息万变，新的风险因素时有出现。因此，我们无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同的程度。关于风险因素的讨论包括许多前瞻性陈述。有关依赖前瞻性陈述的注意事项，请参阅本报告开头的“前瞻性陈述”。

与我们的物业和业务相关的风险

我们所有的物业都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的火奴鲁鲁，因此我们面临的风险比我们拥有更多样化的投资组合的风险更大。我们在洛杉矶县的物业集中在某些子市场，使我们面临与这些特定地区相关的风险。

由于我们物业的地理集中，我们在经营的市场和子市场容易受到不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响，例如，经济放缓、行业放缓、业务缩减、业务搬迁、房地产和其他税收的增加、监管变化、地震、洪水、干旱和野火。加州也被认为比其他许多州更好打官司，更受监管，更征税。


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我们的经营业绩受到与房地产行业相关的风险的影响。

房地产投资受到各种风险、价值和需求的波动和周期的影响，其中许多是我们无法控制的。这些活动包括但不限于：
•
国际、国家或地方经济形势的不利变化；
•
无法以优惠的条件租赁空间，包括可能的市场压力，要求向租户提供租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续约选择；
•
实际或潜在投资者、买家、卖家或租户的财务状况发生不利变化；
•
不能向租户收取租金的；
•
来自其他房地产投资者的竞争，包括其他房地产运营公司、上市REITs和机构投资基金；
•
租户对写字楼和住宅单位的需求减少，原因包括：(I)空间使用情况的改变；(Ii)物业相对受欢迎程度的改变；(Iii)我们提供的空间类型；或(Iv)购买还是租赁；
•
受无人驾驶汽车等技术影响，停车位需求减少，拼车服务日益普及；
•
增加办公用房和住宅供应；
•
利率和信贷供应的波动，这可能会对我们以优惠条件获得融资的能力产生不利影响，甚至根本不会；
•
费用增加(或我们从租户那里收回费用的能力降低)，包括保险费、劳动力成本(如我们的员工或与我们签订建筑服务合同的任何一方的员工加入工会)、能源价格、房地产评估和其他税收，以及遵守法律、法规和政府政策的成本；
•
公用事业中断；
•
租金管制、稳定法及其他规管租金的法律或契约的影响；
•
法律、法规和政府政策(包括但不限于健康、安全、环境、分区和税法、政府财政政策和反兴奋剂机构)的变更和执行方面的变更；
•
与联邦和州支出和税收政策相关的立法不确定性；
•
物业难以有效运营；
•
收购不良物业；以及
•
不能在适当的时间或以优惠的价格处置财产。

我们有大量债务，这使我们面临利率波动风险和无法为债务再融资的风险，这反过来又可能使我们面临债务违约的风险。

我们有大量债务，我们可能会因各种目的而产生大量额外债务，包括但不限于，为未来的物业收购和开发活动提供资金，重新定位物业，以及为我们的运营提供资金。请参阅备注8在我们的合并财务报表中项目15关于我们合并债务的更多细节，请参阅本报告。有关我们未合并债务的更多细节，请参阅本报告第7项中的“表外安排”。

我们的巨额债务，以及我们的债务协议对我们施加的限制和其他限制，特别是在经济低迷时期更难获得信贷的情况下，可能会对我们产生不利影响，包括：
•
我们的现金流可能不足以支付我们需要的本金和利息；
•
偿还我们的借款可能会使我们没有足够的现金来经营我们的物业或支付维持我们REIT资格所需的分配；
•
我们可能无法根据需要或以优惠条件借入更多资金，这可能会对我们利用收购机会的能力产生不利影响；
•
我们可能无法对到期的债务进行再融资，或者再融资条款可能不如我们现有债务的条款优惠；

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•
我们可能被迫处置我们的一个或多个财产，可能是以不利的条件；
•
我们可能会违反贷款文件中的任何限制性条款，这可能会使贷款人有权加速我们的债务义务；
•
我们可能无法对冲浮动利率债务，交易对手可能无法履行我们对冲协议下的义务，对冲协议可能无法有效对冲利率波动风险，而且，当我们拥有的任何对冲协议到期时，我们将面临当时现有的市场利率和与目前对冲的债务相关的未来利率波动；如果我们正在对冲的标的债务违约，我们也可能被宣布违约；
•
我们可能会违约，贷款人或抵押权人可能会取消我们抵押贷款的房产的抵押品赎回权，并获得租金和租赁的转让；
•
根据我们的任何债务和交叉违约条款，我们的违约可能会导致对其他债务的违约；
•
对我们财产的任何止赎也可能在没有附带现金收益的情况下创造应税收入，这可能会对我们满足准则规定的REIT分配要求的能力产生不利影响。
•
我们的浮动利率债务和相关套期保值与美元-LIBOR挂钩，任何影响美元-LIBOR基准的监管变化，如可能过渡到有担保的隔夜融资利率(参见下文第7A项-“关于市场风险的定量和定性披露”)，都可能影响我们的借款成本或对冲的有效性。

我们从新租约收取的租金可能会低于我们的要价租金，我们可能会不时遇到租金下跌的情况。

由于各种因素，例如我们子市场的竞争定价压力、洛杉矶县或檀香山房地产市场的不利条件、整体经济低迷或我们的物业与我们子市场的其他物业相比是否可取，我们从新租赁中获得的租金可能会低于我们的原地租金。

为了成功地与其他物业竞争，我们必须花钱维护、维修和翻新我们的物业，这会减少我们的现金流。

如果我们的物业在租金、服务、条件或位置方面对现有和潜在租户的吸引力不如我们竞争对手的物业，我们可能会失去租户或承受更低的租金。因此，我们可能需要不时招致庞大的资本开支，以维持物业的竞争力。我们不能保证任何这类开支会导致入住率或租金上升，或阻止现有租户迁往我们的竞争对手拥有的物业。

我们面临着激烈的竞争，这可能会对我们物业的入住率和租赁率产生不利影响。

我们与许多写字楼和多户房地产的开发商、业主和运营商竞争，他们中的许多人在我们的物业所在的同一市场拥有与我们类似的物业。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格的租金提供空间，或低于我们目前向租户收取的租金，或者如果他们向租户提供大量租金或其他优惠，我们可能会失去现有或潜在的租户，可能无法更换他们，我们可能会被迫将租金降低到低于目前收取的水平，或者提供更多实质性的租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续约选项，以便在租户租约到期时留住租户。

潜在的损失，包括不利的天气条件，自然灾害和所有权索赔，可能不在保险范围内。

我们在加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山的业务容易受到恶劣天气条件和自然灾害的影响，如地震、海啸、飓风、火山、干旱、风力、洪水、山体滑坡和火灾。气候变化可能会增加发生此类灾难的可能性。恶劣的天气条件和自然灾害可能会对我们的物业或其所在地区的经济造成重大损害，这些风险因我们物业的位置集中而增加。我们的保险覆盖范围可能不足以覆盖因恶劣天气或自然灾害造成的业务中断或损失。此外，我们的保单包括大量的自我保险部分，以及此类活动的重大免赔额和自付费用，我们还受到美国保险供应和定价的影响。因此，一旦出现不利的天气条件和自然灾害，我们可能会招致巨大的成本。


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我们的大部分物业位于南加州，这是一个地震风险增加的地区。虽然我们目前为我们的财产投保地震保险，但我们的地震保险金额可能不足以完全覆盖地震造成的损失。如果根据我们的判断，任何这些保单的保费成本超过损失风险折扣的价值，我们未来可能会减少或停止对我们的部分或全部财产投保地震或任何其他保险。

我们不为某些损失投保，例如因某些环境条件、石棉、骚乱或战争造成的损失。此外，我们的业权保险保单一般只承保购买物业时的价值，我们没有也不打算随着我们投资组合的市值增加而增加我们的业权保险覆盖范围。因此，我们可能没有为我们可能经历的所有损失提供足够的保险，包括不利的所有权索赔。

如果我们遇到未投保或超过保单限额的损失，我们可能会产生重大成本，并损失投资于受损财产的资本以及这些财产预期的未来现金流。如果损坏的财产被扣押，我们可能会继续对债务承担责任，即使这些财产受到了不可挽回的损坏。

如果我们的任何财产被摧毁或损坏，那么根据目前的分区和土地使用法规，我们可能不能将其中许多财产重建到其现有位置的现有高度或大小。如果我们的某项财产遭受重大或全面损失，我们可能无法将该财产重建为其现有规格，否则可能需要升级该财产以满足当前的法规要求。

我们经营的次级市场的新规定可能会要求我们对建筑物进行安全改进，例如要求我们翻新建筑物以更好地抵御地震，而遵守这些规定，我们可能会招致巨额费用。

恐怖主义和战争可能会损害我们的业务和经营业绩。

未来可能发生的恐怖袭击或战争可能会对我们的行动产生负面影响，即使它们不是针对我们的财产，即使它们从未真正发生过。恐怖袭击也会对某些类型的损害或事故的可获得性和保险价格产生重大影响，我们针对恐怖主义的保险政策包括大额免赔额和自付费用。如果对这类行为缺乏足够的保险，我们可能会遭受重大损失。

通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞，以及对我们IT网络和相关系统的其他重大破坏可能会损害我们的业务。

我们面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或通过互联网进行的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员或能够访问我们组织内部系统的人员，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵(包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子)。我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和执行日常运营(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，可能对某些租户的运营至关重要。虽然我们致力维持这类资讯科技网络及相关系统的安全和完整性，并已实施各种措施以管理保安漏洞或中断的风险，但我们不能保证我们的努力会有效防止企图的保安漏洞或中断。即使是受保护最好的信息、网络、系统和设施也仍然存在潜在的脆弱性，因为此类企图的安全漏洞中使用的技术不断发展，通常直到针对目标发起攻击时才被识别，并且在某些情况下被设计为不会被检测到，实际上可能也不会被检测到。因此，我们可能无法预料到这些技术，也无法实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全降低这种风险。涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会对我们的业务产生不利影响，例如：
•
中断我们的网络和系统，从而中断我们的运营和/或我们的租户或供应商的运营；
•
虚报财务报告、违反贷款契约、错过报告截止日期和错过许可截止日期；
•
不能遵守法律、法规的；
•
未经授权访问、销毁、丢失、盗窃、挪用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可能利用这些信息与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害目的；
•
使我们无法维护租户所依赖的建筑系统；

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•
要求管理层投入大量精力和资源来补救由此造成的任何损害；
•
违反合同、损害赔偿、信贷、罚款或终止租赁或其他协议的索赔；
•
损害我们在租户、投资者或其他人中的声誉。

我们可能无法续签租约或出租空置空间。

我们可能无法续签租户的租约，在这种情况下，我们必须寻找新的租户。为了吸引新租户或留住现有租户，特别是在经济不景气时期，我们可能须接受低於现行租金的租金，或提供大幅减租、租户改善、提早解约权或低於市值的续期选择。因此，我们的部分写字楼和多户住宅可能会在较长一段时间内处于空置状态。此外，部分现有租约现时为租户提供选择，以低於现行市值的租金续订租约条款，或在租约期满前终止租约。我们积极寻找机会，寻找我们认为位置良好的高品质建筑，这些建筑可能由于目前或即将出现的空置而处于过渡阶段。我们不能保证在物业收购后，任何这类空置单位会得到填补，或新租户的租约会以市值或高于市值的价格批出。自.起2019年12月31日, 6.7%在我们的总写字楼组合中，有一半的面积可供租赁12.4%原定于#年到期2020。自.起2019年12月31日, 1.9%我们的多户型投资组合中有一半的单位可供租赁，而且我们的多户型投资组合中的几乎所有租约都必须在明年内续签。有关详细信息，请参阅本报告的项目2“属性”。

我们写字楼投资组合的业务战略侧重于租赁给规模较小的租户，这可能会带来更大的信用风险。

我们写字楼投资组合的业务战略侧重于租赁给规模较小的租户，这可能会带来更大的信用风险，因为他们比规模较大的租户更容易受到经济衰退的影响，可能更有可能取消或不续签租约。

房地产投资通常缺乏流动性。

我们的房地产投资相对较难快速出售。资本返还和投资收益变现(如有)一般将在标的财产的处置或再融资时发生。我们可能无法通过出售来实现我们的投资目标，也可能无法在任何给定的时间内以有吸引力的价格进行再融资。我们也可能无法完成任何退出战略。任何因素都可能增加这些风险，例如(I)疲弱的市况、(Ii)物业缺乏既定的市场、(Iii)潜在买家的财务状况或前景改变、(Iv)本地、国家或国际经济状况的改变，以及(V)法律、规例或财政政策的改变。此外，某些物业可能会受到合约权利的不利影响，例如首次要约权或土地租赁权。

遵守适用于我们物业的法律、法规和公约，我们可能会产生巨额费用。

我们投资组合中的物业受各种公约、联邦、州和地方法律、条例、监管要求(包括许可和许可要求)、各种环境法律、美国反兴奋剂机构和租金管制法律的约束。这些法律和法规，包括市政或地方条例、分区限制和社区开发商施加的限制性契约，可能会限制我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时候就我们的物业获得当地官员或社区标准组织的批准，包括在收购物业之前或在翻新我们现有的任何物业时。除其他事项外，这些限制可能涉及消防和安全、地震、石棉清理或危险材料减排要求。不能保证现有法律法规不会对我们或未来任何收购、开发或翻新的时间或成本产生不利影响，也不能保证不会采用增加此类延误或导致额外成本的额外法规。根据美国反兴奋剂机构的规定，我们的物业必须符合与残疾人进入和使用相关的联邦要求，即此类物业是“公共设施”。我们不断努力遵守这些法律和法规的代价是巨大的。此外，由于我们没有对我们的所有财产进行全面的审计或调查，以确定我们是否遵守适用的法律和法规，我们可能要承担调查和补救费用、罚款和/或损害，这可能是巨额的，可能会对我们出售或租赁财产或将该财产作为抵押品借款的能力产生不利影响。


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因为我们拥有不动产，我们受到广泛的环境法规的约束，这给未来的环境支出和债务带来了不确定性。

环境法对排放到环境中的危险或有毒物质进行监管，并规定责任。根据这些法律的各种规定，房地产所有者或经营者可能要承担与其房产上、内或外的土壤或地下水污染有关的费用。安排处置或处理危险或有毒物质的人员可能要承担处置地点的污染清理费用。这类法律通常规定责任，无论此人是否知道或对造成污染的危险或有毒物质的存在负有责任。任何这些物质的存在或造成的污染，或未能妥善补救，可能会对我们出售或出租房产或以房产作为抵押品借款的能力产生不利影响。暴露在危险或有毒物质中的人可能会提起诉讼，要求获得人身伤害赔偿，例如，一些法律规定释放或暴露于含有石棉的材料的责任，这种物质已知存在于我们的一些建筑物中。在其他情况下，我们的一些物业已经(或可能已经)受到来自过去运营或非现场来源的污染的影响。因此，对于我们现在或以前拥有、经营、管理和开发的房地产，我们可能需要根据环境法承担调查和清理费用、罚款和损害赔偿的责任。
  
虽然我们的大部分物业已由确定某些责任的独立环境顾问进行初步环境评估(称为第一阶段评估)，但第一阶段评估的范围有限，可能不包括或识别与物业有关的所有潜在环境责任或风险。除非适用法律或法规要求，否则我们不能进一步调查、补救或改善第一阶段评估中披露的责任。我们不能保证这些或其他环境研究确定了所有潜在的环境责任，也不能保证我们将来不会承担重大的环境责任。如果我们将来真的承担重大的环境责任，我们可能会面临巨大的补救费用，并可能发现很难出售任何受影响的物业。请参阅备注17在我们的合并财务报表中项目15关于我们含有石棉的建筑物的更多细节，请参阅本报告的更多细节。

租金管制或租金稳定立法和其他监管限制可能会限制我们增加租金的能力，并将新的或增加的运营成本转嫁给我们的租户。

目前，我们预计将继续在已通过法律法规限制加租时间或加租金额或对中低收入住房实施规定的地区继续运营和收购物业。

加利福尼亚州和南加州的各个城市，包括我们的房产所在的洛杉矶和圣莫尼卡，都制定了租金管制立法。我们在洛杉矶县的所有多户房产都受到这些法律法规的影响。根据加州现行法律，一旦租户搬出租金管制单位，我们就可以将租金提高到市场价格，但续签租户的租金涨幅受到加州、洛杉矶和圣莫尼卡租金管制法规的限制。

夏威夷没有州强制的租金管制，但檀香山多户住宅市场的一部分受到低收入和中等收入住房法规的约束。我们已经同意将我们火奴鲁鲁多户住宅的一些单元按特定比例出租给收入低于特定水平的人，以换取某些税收优惠。

这些法例和规例可(I)限制我们收取市值租金、加租、驱逐租客或收回增加的营运开支的能力；(Ii)对我们吸引高薪租客的能力造成负面影响；(Iii)要求我们招致申报和遵从规定的成本；以及(Iv)在某些情况下，增加我们处置物业的难度。任何不遵守这些规定的行为都可能导致罚款、处罚和/或丧失某些税收优惠和没收租金。

我们可能无法完成能够增长业务的收购，也无法成功整合和运营收购的物业。

我们计划的增长战略包括在机会出现时有纪律地收购物业。我们以优惠条件收购物业并成功整合和运营这些物业的能力面临重大风险，包括以下风险：
•
由于来自其他房地产投资者的竞争，包括其他房地产运营公司、上市的房地产投资信托基金和投资基金，我们可能无法获得所需的物业；
•
来自其他潜在收购者的竞争可能会显著提高所需房产的购买价格；
•
我们可能会在收购时收购对我们的业绩没有增值作用的物业，或者我们可能无法成功地管理和出租它们来满足我们的期望；

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•
我们可能无法从运营中产生足够的现金，或无法获得完成收购所需的债务或股权融资，或者，如果获得，融资条件可能不是有利的；
•
收购物业的现金流可能不足以偿还相关债务融资；
•
我们可能需要花费比预算更多的钱来对收购的物业进行必要的改善或翻新；
•
我们可能会在未完成的潜在收购上花费大量时间和金钱；
•
收购或追求收购物业的过程可能会转移我们高级管理团队的注意力，使其不再关注我们现有的业务运营；
•
我们可能无法快速有效地将新的收购，特别是房地产投资组合的收购，整合到我们现有的业务中；
•
已购入物业的入住率和租用率可能较预期为低；以及
•
我们可以无追索权或有限追索权收购物业，以承担已知或未知的责任，例如清理环境污染、租户、供应商或其他人士对物业前业主的索偿，以及由普通合伙人、董事、高级人员及其他由物业前业主赔偿的索偿。

我们可能无法成功地将我们的业务扩展到新的市场和子市场。

如果有机会，我们可能会探索在新市场收购物业。适用于我们在当前市场收购、整合和运营物业能力的风险，也适用于我们在新市场收购、整合和运营物业的能力。除了这些风险，我们不会对我们可能进入的任何新市场的动态和市场状况拥有同样程度的熟悉，这可能会对我们向这些市场扩张的能力产生不利影响。我们可能无法在新市场建立可观的市场份额或实现预期的投资回报。

我们面临着与房地产开发相关的风险。

我们从事某些物业的开发和再开发活动。在我们这样做的程度上，我们受到某些风险的影响，包括以下风险：
•
我们可能无法如期或在预算金额内完成开发或重建项目(由于天气、劳动力条件、材料短缺和价格上涨等我们无法控制的风险)；
•
我们可能无法按预算的租金出租已开发或重建的物业，或无法在预算的时间范围内出租该物业；
•
我们可能会花费时间和资金来开发或重新开发我们可能无法完成的物业；
•
在获得所有必要的分区、土地使用和其他必要的权利，以及建筑、占用和其他所需的政府许可和授权方面，我们可能会遇到延误或拒绝；
•
我们可能会遇到因第三方诉讼或反对而导致的延误、拒绝和不可预见的成本增加；
•
我们可能无法从我们开发或重建的物业中获得预期的财务结果；以及
•
我们过去曾发展及重建物业，但近年只以有限的方式进行，这可能会对我们发展或重建物业或达致预期回报的能力造成不利影响。

当我们成立合资公司或发行子公司的证券(包括我们的运营合伙企业)时，我们会面临一定的风险。

我们拥有并可能在未来通过合伙企业、合营企业或其他实体，或通过收购或处置物业、合伙企业、合营企业或其他实体的非控股权益，或分担管理物业、合营企业或其他实体的事务的责任，与第三方开发或收购物业，或从第三方筹集资金。这可能会使我们面临其他拥有方式可能不存在的风险，例如：
•
我们可能无法对财产、合伙企业、合资企业或其他实体行使独家决策权，这将允许我们陷入僵局，从而限制我们出售或转让我们在此类实体的权益或此类实体转让或出售其资产的能力；

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•
合伙人或合资人可能会违约，包括与出资、债务融资或利率互换相关的义务，这可能会推迟物业的收购、建设或开发，或增加我们对合伙企业或合资企业的财务承诺；
•
由于对流动性的不同需求、对市场或税收目标的评估；对其他物业的相互竞争利益的所有权；以及与我们的竞争或不一致的其他商业利益、政策或目标等问题，与我们的合作伙伴或合资企业发生利益冲突；
•
如果任何这类共同拥有或管理的实体采取或预期采取可能危及我们作为房地产投资信托基金的地位或要求我们纳税的行动，我们可能会遭受重大损失，包括不得不处置我们在该实体中的权益(如果可能)，甚至失去我们作为房地产投资信托基金的地位；
•
我们对任何结构或交易的税收影响的假设可能被证明是不正确的，我们可能面临重大的应税收入、财产税重新评估或其他债务，包括我们可能在此类交易中或以其他方式承担的对第三方的任何负债；
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我们与合作伙伴或合资公司之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的费用，影响我们开发或运营物业的能力，和/或阻止我们的高级管理人员和/或董事将他们的时间和精力集中在我们的业务上；
•
在某些情况下，我们可能对我们的第三方合作伙伴或合资企业的行为负责；以及
•
我们可能无法根据需要从机构投资者或主权财富基金那里筹集资金，或者以优惠的条款筹集资金。

如果我们拖欠其中一处物业的土地租约，我们的业务可能会受到不利影响。

我们的一些物业可能需要土地租赁。如果我们在这类租赁条款下违约，我们可能会承担损害赔偿责任，并可能失去我们在物业中的所有权权益。

我们可能没有足够的现金在未来以预期的水平分配给股东。

我们的分配可能会超过我们从运营中产生的现金。如果有必要，我们可以从现有的现金余额或额外借款中为差额提供资金。如果我们的可用现金大幅低于我们的应税收入，我们可能会失去REIT地位，除非我们可以借钱进行这样的分配或以普通股进行任何必要的分配。

我们的财产税可能会因为财产税税率的变化、重新评估或财产税法律的变化而增加，这将对我们的现金流产生不利影响。

我们被要求为我们的房产缴纳物业税，随着物业税税率的提高，或者我们的房产被税务机关评估或重新评估，房产税可能会增加。在加利福尼亚州，根据现行法律，重新评估主要是由于“所有权的改变”。潜在的重估可能需要相当长的时间，在此期间，财产税务机关将确定“所有权变更”的发生，以及实际的重估价值。此外，不时有建议根据商业物业的现行市值征收物业税，而不以购买价格为上限。如果任何类似的建议被采纳，我们支付的财产税可能会大幅增加。在加利福尼亚州，根据通常被称为第13号提案的现行州法律，房产只有在所有权变更或建筑完工时才被重新评估为市值，此后，每年的房产重估不得比之前评估的价值增加2%。因此，随着时间的推移，13号提案通常会导致显著低于市场评估的价值。不时，包括最近，立法者和政治联盟开始努力废除或修改13号提案，以消除其对商业和工业地产的适用。如果成功，废除13号提案可能会大幅提高我们在加州房产的评估价值和财产税。


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如果打算符合1031条款交换资格的交易后来被确定为应纳税，或者如果我们无法确定和完成购买合适的替代财产来实施1031条款交换，我们可能面临不良后果，如果适用于此类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。.

本公司可不时处置根据守则第1031条(第1031条交易所)符合税务递延交易所资格的交易中的财产。1031条款交易所的交易资格可能会被成功质疑，并被确定为当前应纳税的交易。在这种情况下，我们的应税收入将会增加，我们需要进行的分派金额也会增加，以满足我们的REIT分配要求。这可能会减少我们股东获得的任何资本回报，从而增加他们的股息收入。在某些情况下，我们可能会被要求支付额外的股息，或者作为替代，我们需要缴纳公司所得税，可能包括利息和罚款。因此，我们可能需要借钱来支付额外的股息或税款，而缴纳此类税款可能会导致我们可用于分配给股东的现金减少。如果1031条款的交易所后来被确定为应税，我们可能需要修改相关年份的纳税申报单，包括我们分发给股东的任何报告。有可能制定立法，修改或废除与1031条交易所有关的法律，这可能会使我们更难或不可能在递延纳税的基础上处置财产。

我们面临着合同对手方被外国资产管制办公室指定为“禁止人员”的相关风险。

美国财政部外国资产管制处(OFAC)保存了一份被认定为恐怖分子或以其他方式被封锁或禁止的人(“被禁止的人”)的名单。外国资产管制处的条例和其他法律禁止与被禁人员开展业务或进行交易。我们的一些协议要求我们和对方遵守外国资产管制处的要求。如果与我们签约的一方被列入OFAC名单，根据OFAC的规定，我们可能会被要求终止协议，这可能会导致另一方认为终止是错误的，从而导致损失或损害索赔。

与我们的组织和结构相关的风险

出售或再融资我们的物业时，OP单位持有人的税收后果可能会导致我们高管的利益与我们股东的利益不同。

我们的一些财产被捐献给我们，以换取我们运营伙伴关系的单位。由于此类物业在出资时的未实现内在收益，一些运营单位持有人(包括我们的高管)在出售或再融资我们经营合伙企业拥有的物业时，可能遭受与我们普通股持有人不同和更不利的税收后果，包括在变现事件中不成比例地增加应税收入和收益项目的分配。因此，对于某些物业的出售或再融资的适当定价、时间和其他实质性条款，或者是否出售或再融资，这些持有人可能会有不同的目标。

我们的高管对我们的事务有很大的影响力。

在…2019年12月31日，我们的高级管理人员拥有4%我们已发行的普通股，但他们会拥有14%如果他们把所有的运营单位都转换成普通股的话。因此，我们的高管，如果他们以类似的方式投票，将对我们的事务产生重大影响，并可能以不符合我们其他股东最佳利益的方式行使这种影响力，包括试图推迟、推迟或阻止本来可能符合我们股东最佳利益的控制权变更交易。

我们的增长依赖于我们无法控制的外部资金来源。

为了符合REIT的资格，根据守则，我们必须每年至少分配我们“REIT应税收入”的90%，该收入的确定不考虑所支付的股息扣除和不包括任何净资本收益。如果我们没有分配我们所有的长期资本利得净额或至少90%的REIT应税收入，我们将被要求按正常的公司税率缴纳税款。由于这些分配要求，我们可能无法从我们的运营现金流中为未来的资本需求提供资金，包括收购、开发和债务再融资。因此，我们预计将依赖第三方来源为我们的一些资本需求提供资金，我们可能无法以优惠的条款获得融资，甚至根本无法获得融资。任何额外的借款都将增加我们的杠杆率，我们发行的任何额外股本都将稀释我们的普通股。我们能否获得第三方资金来源取决于许多因素，其中一些因素包括：
•
一般市场状况；
•
市场对我们增长潜力的看法；

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•
我们目前的债务水平；
•
我们当前和预期的未来收益；
•
我们的现金流和现金股息；以及
•
我们普通股的每股市场价格。

我们面临着与短期流动性投资相关的风险。

我们不时拥有可观的现金余额，投资于各种短期货币市场基金投资，目的是在提供当前收入的同时，保持本金价值并保持高度流动性。这些投资没有本金损失保险，也不能保证我们在这些基金中的投资可以按面值赎回。如果我们不能清算我们的投资或按面值赎回，我们可能会蒙受损失，并遭遇流动性问题。

我们的宪章、我们运营合伙企业的合伙协议和马里兰州法律包含可能延迟或阻止控制权变更交易的条款。

(I)我们的宪章有百分之五的所有权限制。

除某些例外情况外，我们的章程包含对所有权的限制，并授权我们的董事采取必要和适当的行动，限制任何人实际或推定拥有不超过我们普通股流通股价值或数量的5%(以限制性较强者为准)。我们的董事会可全权决定豁免建议的受让人，使其不受所有权限制。我们章程中包含的所有权限制可能会延迟或阻止可能涉及我们普通股溢价的交易或控制权变更，或者以其他方式符合我们股东的最佳利益。

(Ii)我们的董事会可以在没有股东批准的情况下设立和发行一类或一系列优先股。

根据我们的章程，我们的董事会有权修改我们的章程，增加或减少我们有权发行的普通股或任何类别或系列的股票总数，指定和发行一个或多个类别或系列的优先股，并在未经股东批准的情况下对我们的普通股或优先股的任何未发行股票进行分类或重新分类。我们的董事会可以决定任何类别或系列发行的优先股的相对权利、优惠和特权。因此，我们可以发行一系列或几类优先股，包括优先股、股息、权力和权利、投票权或其他优先股，优先于普通股持有人的权利。发行优先股还可能产生延迟或阻止控制权变更交易的效果，否则可能会符合我们股东的最佳利益。

(Iii)我们经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对我们的主动收购。

我们的经营伙伴协议中的条款可能会推迟或使我们的主动收购或控制权变更变得更加困难。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或改变我们控制权的建议，尽管一些股东可能认为此类建议如果提出，是可取的。这些条文包括：
•
符合条件者的赎回权；
•
对我们行动单位的转让限制；
•
在某些情况下，普通合伙人可以在未经有限合伙人同意的情况下修改合伙协议；以及
•
有限合伙人在特定情况下同意普通合伙企业权益转让和合并的权利。

任何潜在的控制权变更交易可能会因为某些LTIP单位的合伙单位指定条款而受到进一步限制，这些规定要求我们保留LTIP单位持有人的权利，并可能限制我们以对LTIP单位持有人的权利产生不利影响的方式修改我们的运营合伙企业的合伙协议。

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(Iv)马里兰州法律的某些条款可能会阻碍控制权的改变。

MgCl的某些条款可能会阻止第三方提出收购我们的建议，或者在可能为我们的股东提供机会实现高于我们普通股市场价格的溢价的情况下，阻碍控制权的变更，包括：
•
“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止我们与“有利害关系的股东”(一般定义为实益拥有我们股份或其关联公司10%或以上投票权的任何人)之间的某些业务合并，在该股东成为有利害关系的股东的最近日期之后的五年内，此后对这些合并施加特别评估权和特别股东投票权要求；以及
•
本公司之“控制股份”条款规定，于“控制股份收购”(定义为直接或间接取得“控制股份”所有权或控制权)中收购之本公司之“控制股份”(定义为与股东控制之其他股份合计，股东有权行使选举董事之投票权三个递增幅度之一之股份)，除获吾等股东以最少三分之二有权表决之投票权(不包括所有有利害关系股份)之赞成票批准外，并无投票权。

吾等已根据本公司附例的一项规定，经本公司董事会决议及本公司附例中的一项规定，选择退出本章程的此等条款(如为本章程的业务合并条款)及本公司董事会的决议(如本公司为本公司章程的控制股份条款)。然而，本公司董事会可通过决议案选择废除上述退出本公司合并条款的条款，而本公司亦可通过修订本公司的章程，选择加入本公司未来的控制股份条款。

我们的章程、章程、我们的运营伙伴协议和马里兰州法律还包含其他条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止可能涉及普通股溢价或符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更。

根据他们的雇佣协议，如果我们的某些行政人员被无故解雇或有充分理由辞职，他们将获得遣散费。

我们与乔丹·L·卡普兰(Jordan L.Kaplan)、肯尼斯·M·潘泽(Kenneth M.Panzer)和凯文·A·克鲁米(Kevin A.Crummy)签订了雇佣协议，如果他们被无故解雇或因正当理由(包括控制权变更后)辞职，我们将向每位高管提供遣散费，遣散费的基础是他们每年工资、奖金和激励性薪酬(如LTIP单位、期权或优异表现补助金)总额的两到三倍(取决于官员)。此外，这些行政人员在离职后，亦不会受到限制与我们竞争。

作为我们经营合伙企业普通合伙人的唯一股东，我们的受托责任可能会产生利益冲突。

作为我们经营合伙企业普通合伙人的唯一股东，我们对我们经营合伙企业中的其他有限合伙人负有受托责任，履行这些责任可能会与我们股东的利益发生冲突。我们经营合伙公司的有限合伙人同意，如果我们对股东和我们作为经营合伙公司普通合伙人对这些有限合伙人负有的受托责任发生冲突，我们没有义务优先考虑这些有限合伙人的利益。有限合伙人有权就经营合伙协议的某些修订进行投票(这些修订需要有限合伙人(包括我们)以多数人的利益批准)，并有权单独批准某些会对其权利产生不利影响的修订。这些投票权的行使方式可能与我们股东的利益相冲突。例如，我们不能在未经有限合伙人同意的情况下，以对其权利产生不利影响的方式修改有限合伙人获得《经营合伙协议》中规定的分派的权利，即使这样的修改可能符合我们股东的最佳利益。

我们任何高管或关键高级人员的流失都可能严重损害我们的业务。

我们能否维持我们的竞争地位，在很大程度上有赖于我们的高管和主要高级人员的技能和努力，他们拥有强大的行业声誉，帮助我们寻找收购和借款机会，为我们带来这些机会，并与物业的租户和卖家进行谈判。如果我们失去任何高管或关键高级人员的服务，我们的业务可能会受到不利影响。


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我们的董事会可能会在没有股东批准的情况下改变重大的公司政策。

我们的投资、融资、借款、分红、运营和其他政策都由我们的董事会决定。本公司董事会可随时随时对这些政策进行修订或修订，而无需股东投票表决。我们的董事会可能会改变我们关于利益冲突的政策，只要这种改变符合适用的法律要求。

对我们管理层的补偿可能与改善的财务业绩或我们普通股的市场价格无关。

我们董事会的薪酬委员会负责监督我们的薪酬和激励性薪酬计划。我们的薪酬委员会在制定薪酬方案时有很大的自由裁量权，可以根据许多因素做出薪酬决定。补偿奖励可能与改善的财务业绩或我们普通股的市场价格无关。请参阅备注13关于我们股票薪酬的更多信息，请参见本报告第15项中的合并财务报表。

如果我们不能保持有效的财务报告内部控制制度，我们可能无法准确地报告我们的财务结果。

有效的财务报告内部控制制度对于我们提供可靠的财务报告、防止舞弊和上市公司的成功运营是必不可少的。不能保证我们的财务报告内部控制在任何时候都能有效地实现所有的控制目标。我们对财务报告的内部控制存在缺陷，包括重大弱点，这些缺陷可能会导致我们的财务报告出现重大错报，从而可能导致我们的财务报表重述。未能保持有效的内部控制可能导致我们无法履行报告义务，这可能会影响我们继续在纽约证券交易所上市的能力，或者导致SEC采取执法行动，并可能导致投资者对我们报告的财务信息失去信心。

诉讼可能会对我们的业务产生不利影响。

我们不时地参与日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。不利的诉讼解决方案可能会对我们造成不利影响。即使有一个有利的结果，诉讼也可能导致巨额费用，并极大地转移我们管理层的注意力，对我们产生类似的不利影响。

新的会计声明可能会对我们的经营业绩或我们租户报告的财务表现产生不利影响。

会计政策和方法是我们记录和报告财务状况和经营结果的基础。美国财务会计准则委员会(FASB)和证券交易委员会(SEC)为美国公司制定和解释适用的会计准则的各种会计准则制定举措带来的不确定性，可能会改变财务会计和报告准则，或它们对管理我们财务报表编制的这些准则的解释和应用。同样，这些变化可能会对我们的租户报告的财务状况或经营结果、信用评级和租赁房地产的偏好产生实质性影响。见附注中的“新会计公告”2在本报告第15项中列入我们的合并财务报表。


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与税收相关的风险和我们作为房地产投资信托基金的地位

潜在投资者应就最近颁布的税收立法和其他立法、监管和行政发展的影响咨询他们的税务顾问。
 
2017年12月22日，《减税和就业法案》(简称《减税与就业法案》)TCJA“)已签署成为法律。TCJA对守则进行了重大修改，包括守则中一些影响REITs及其股东的税收的条款。TCJA做出的改变包括：
(i)
永久性降低普遍适用的企业税率，
(Ii)
自2017年12月31日起至2026年1月1日前的纳税年度，普遍降低个人和其他非公司纳税人适用税率，
(Iii)取消或修改某些以前允许的扣除额(包括大幅限制利息扣除额、某些上市公司高管每年超过100万美元的薪酬扣除额，以及对个人而言，非商业性州税和地方税的扣除额)，
(Iv)在2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的课税年度，通过扣除大多数普通房地产投资信托基金股息和非公司纳税人的某些贸易或业务收入，提供最高20%(受某些限制)的优惠税率，以及
(v)
对净营业亏损的扣除施加了新的限制，这可能导致我们不得不向股东进行额外的应税分配，以符合REIT分配要求或避免对留存收入和收益征税。

TCJA做出的重大改变的效果尚不确定，而且到目前为止，美国国税局只发布了有限的指导意见，需要额外的行政指导才能全面评估许多条款的效果。与TCJA有关的任何技术修正的影响都可能对我们或我们的股东产生不利影响。投资者应该就TCJA对他们投资我们普通股的影响咨询他们的税务顾问。

未能获得REIT资格将导致更高的税收和可用于分配的现金减少。

我们已选择从截至2006年12月31日的最初纳税年度开始，作为房地产投资信托基金(REIT)纳税。要符合REIT的资格，我们必须在持续的基础上满足某些技术性和复杂性的收入、资产、组织、分配、股东所有权和其他要求。有关这些测试的更多信息，请参见本报告的项目1“业务概述”。我们是否有能力通过这些测试，有赖于我们对众多因素的分析和遵守，其中许多因素没有确切的确定，只有有限的司法和行政解释，也不是我们完全可以控制的。通过我们的运营伙伴关系持有我们的大部分资产会使REIT要求的应用变得更加复杂，技术上或无意中的错误可能会危及我们的REIT地位。新的立法、新的法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变有关REIT资格要求或REIT资格的联邦所得税后果的税法。虽然我们相信我们将继续符合REIT的资格，但我们不能保证我们已经或将继续符合REIT的资格。

如果我们在任何纳税年度都没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，而且某些减免条款不适用，我们将按正常的公司税率对我们的应税收入缴纳联邦所得税，我们在计算应税收入时将不能扣除向股东的分配。任何这样的公司纳税义务都可能是巨大的，并将减少可供分配给我们股东的现金数量。除非根据某些守则条文有权获得宽免，否则我们亦会被取消在不再符合资格成为房地产投资信托基金后的四个课税年度内作为房地产投资信托基金缴税的资格。此外，如果我们没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们将不需要向股东进行分配，所有向股东分配的股息收入将按照我们当前和累计的收益和利润缴纳税款。如果我们不符合联邦所得税的REIT资格，并能够利用守则中的一项或多项救济条款来维持我们的REIT地位，我们仍将被要求为每一次失败支付5万美元或更多的惩罚性税款。


22
目录



由于上述因素，我们不符合REIT的资格可能会削弱我们筹集资本和扩大业务的能力，大幅减少对股东的分配，导致我们招致巨额债务(在借款可行的情况下)或清算大量投资以支付由此产生的税款，并对我们普通股的市场价格产生不利影响。我们的基金和我们的两家合并合资企业也通过一个或多个实体拥有财产，这些实体旨在符合REITs的资格，我们未来可能会使用包括REITs在内的其他结构。任何此类实体未能获得REIT资格可能会对REIT子公司产生类似的后果，也可能导致我们无法获得REIT资格。

如果出于联邦所得税的目的，运营合伙企业或其任何子公司被视为正规公司，我们可能不再有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。

虽然吾等相信经营合伙企业及我们拥有直接或间接权益的其他附属合伙企业、有限责任公司、REIT附属公司、QRS及其他附属公司(TRS除外)在税务上会被视为合伙企业、被忽略的实体(例如，就全资拥有的有限责任公司而言)、REIT或QRS(视何者适用而定)，但不能保证国税局不会成功挑战任何该等实体的税务分类，或法院不会承受该等挑战。如果美国国税局成功地将经营合伙企业或其他子公司视为应作为公司征税的实体(包括作为公司征税的“上市合伙企业”)，我们很可能不符合REIT的资格，这将显著减少这些子公司可供分配给我们的现金金额。

即使我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们也将被要求支付一些税款，这将减少可用于分配的现金。

即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们也将被要求为我们的收入和财产支付一定的联邦、州和地方税。例如，如果我们分配的REIT应税收入(包括资本利得)低于100%，我们将缴纳所得税。此外，由我们的TRS直接赚取的任何应税净收入，或通过在联邦所得税方面被视为独立于我们的TRS的实体而忽略的实体，都将缴纳联邦企业所得税，可能还需要缴纳州企业所得税。我们已选择将几家子公司视为TRS，将来也可能选择将其他子公司视为TRS。在这方面，适用于REITs及其子公司的法律中的几项条款确保TRS将受到适当水平的联邦所得税的影响。例如，对于2018年前的纳税年度，TRS扣除支付给附属REIT的利息的能力受到限制。此外，如果房地产投资信托基金、房地产投资信托基金租户和租户之间的经济安排不能与无关各方之间的类似安排相媲美，房地产投资信托基金须就其收到的某些款项或其TRS所作的某些扣除支付100%的税款。此外，一些州和地方司法管辖区可能会对我们的部分收入征税，尽管作为房地产投资信托基金(REIT)，我们不需要为这些收入缴纳联邦所得税，因为并非所有的州和地区对待REITs的方式都与对待联邦所得税的方式相同。此外，如果我们有来自“被禁止交易”的净收入，这些收入将被征收100%的税。总体而言, 被禁止的交易是指在正常业务过程中出售或以其他方式处置主要为出售给客户而持有的财产。虽然我们不打算持有任何在我们的正常业务过程中被描述为主要为出售给客户而持有的物业，但此类定性是事实决定，我们不能保证美国国税局会同意我们对我们物业的定性。在我们被要求缴纳联邦、州和地方税的程度上，我们可用于分配给股东的现金将会减少。

房地产投资信托基金的分销要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并导致我们放弃其他有吸引力的机会。

要符合REIT的资格，我们通常必须每年分配至少90%的REIT应税收入，不包括任何净资本利得。如果我们没有分配我们所有的长期资本利得净额或至少90%的REIT应税收入，我们将被要求按正常的公司税率缴纳税款。我们打算向我们的股东进行分配，以符合REITs的准则要求，并将我们的企业所得税义务降至最低或取消。某些类型的资产会在应税收入和可用现金之间产生严重的不匹配。这类资产包括通过融资结构融资的租赁房地产，融资结构要求部分或全部可用现金流用于偿还借款。因此，分配我们应税收入的很大一部分的要求可能会导致我们在不利的市场条件下出售资产，以不利的条件借款，分配原本可以用来为我们的运营、资本支出、收购或偿还债务提供资金的金额，或者导致我们放弃其他有吸引力的机会。


23
目录



房地产投资信托基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。

适用于支付给个人、信托基金和遗产的美国股东的“合格股息”收入的最高联邦税率(不包括对非劳动收入征收的联邦医疗保险缴费税)为20%。然而，REITs支付的股息通常不符合20%的税率。然而，根据TCJA，在2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的应税年度，个人、信托和遗产一般可以扣除普通REIT股息的20%。虽然这些规则不会对房地产投资信托基金或房地产投资信托基金应支付股息的征税产生不利影响，但个人、信托和遗产投资者可能会认为投资房地产投资信托基金的吸引力相对低于投资于支付股息的非房地产投资信托基金公司的股票。

房地产投资信托基金股东可以在没有现金分配的情况下获得应税收入.

在某些情况下，REITs被允许以股票而不是现金的形式支付所需的股息。如果我们利用这一选项，我们的股东可能被要求为这种股票分配缴纳税款，而没有现金分配的好处来支付由此产生的税款。

影响REITs的立法或其他行动可能会对我们的投资者或我们产生负面影响，包括我们保持REIT资格的能力或这种资格的联邦所得税后果。

参与立法过程的人士、美国国税局(IRS)和美国财政部(US Department Of The Finance)不断审查联邦所得税法。修改法律可能会对我们和我们的投资者造成不利影响。新的立法、财政部法规、行政解释或法院裁决可能会对我们符合REIT资格的能力、此类资格的联邦所得税后果或在我们进行投资的联邦所得税后果产生重大负面影响。改变与其他实体的税收待遇或投资其他实体有关的法律，可能会使投资于此类其他实体的投资相对于投资房地产投资信托基金(REIT)更具吸引力。

非美国投资者可能需要缴纳FIRPTA，如果我们不符合“国内控制的”REIT的资格，或者如果我们的股票不被认为在成熟的证券市场上定期交易，FIRPTA将对某些分配和普通股的出售征税。

非美国投资者处置美国房地产权益，包括资产主要由美国房地产权益或USRPI组成的美国公司的股票，通常要对处置中确认的收益征收一项税，称为FIRPTA税。然而，如果房地产投资信托基金是一家“国内控制的合格投资实体”，这种FIRPTA税不适用于处置房地产投资信托基金的股票。国内控制的合格投资实体包括房地产投资信托基金(REIT)，在指定的测试期内，非美国投资者直接或间接持有的股票价值始终低于50%。如果我们不是国内控制的合格投资实体，非美国投资者出售我们的普通股通常不会按照FIRPTA的规定作为出售USRPI纳税，前提是(1)所拥有的股票属于适用财政部法规定义的在成熟证券市场“定期交易”的类别，以及(2)出售我们普通股的非美国投资者在指定的测试期内始终持有我们已发行普通股的10%或更少。如果我们不符合国内控制的合格投资实体的资格，我们的普通股不能“定期交易”，非美国投资者出售我们的普通股实现的收益将被缴纳FIRPTA税和适用的预扣。不能保证我们会成为国内控股的合格投资实体。此外，我们向我们的非美国股东进行的任何可归因于出售任何USRPI的收益的分配通常也将被征收FIRPTA税和适用的预扣, 除非收到的非美国股东在分配前一年的任何时候都没有持有我们普通股超过10%的股份，并且我们的普通股被视为“定期交易”。

第1B项。未解决的员工意见

没有。

24
目录



项目2.属性

除了综合投资组合的历史资本支出外，我们还提供了总投资组合的房地产水平数据。

截止日期的Office产品组合摘要2019年12月31日

区域
 
物业数量
 
我们可出租的平方英尺
 
区域可租平方英尺(1)
 
我们的平均市场份额(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
洛杉矶
 
 
 
 
 
 
 
 
纽约西区(3)
 
52

 
9,992,932

 
37,358,326
 
37.6
%
中国硅谷
 
16

 
6,790,777

 
21,257,083
 
43.4

火奴鲁鲁(3)
 
4

 
1,562,235

 
4,872,939
 
32.1

总计/平均值
 
72

 
18,345,944

 
63,488,348
 
39.3
%
________________________________________________
(1)
每个地区的可出租平方英尺是以可出租平方英尺为基础的，如2019 第四季度世邦魏理仕在该地区子市场的MarketView报告。
(2)
我们的市场份额是通过可出租平方英尺除以适用的可出租平方英尺来计算的，在基于我们在每个子市场的总投资组合中的敞口平方英尺的平均值的情况下，加权如下：

区域
 
子市场
 
物业数量
 
我们可出租的平方英尺
 
我们的市场份额(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
西区
 
布伦特伍德
 
15

 
2,085,745

 
62.5
%
 
韦斯特伍德
 
7

 
2,185,592

 
51.3

 
奥林匹克走廊
 
5

 
1,142,885

 
33.1

 
比佛利山(3)
 
11

 
2,196,067

 
28.6

 
圣莫尼卡
 
11

 
1,425,374

 
15.4

 
世纪之城
 
3

 
957,269

 
9.4

谷地
 
谢尔曼橡树/恩西诺
 
12

 
3,488,995

 
53.4

 
华纳中心/伍德兰山
 
3

 
2,845,577

 
37.1

 
伯班克
 
1

 
456,205

 
6.5

火奴鲁鲁
 
火奴鲁鲁(3)
 
4

 
1,562,235

 
32.1

 
 
总计/加权平均值
 
72

 
18,345,944

 
39.3
%
________________________________________________
(3)
在计算市场份额时，我们调整了可出租面积，方法是：(I)移除大约202,000火奴鲁鲁一座写字楼的可出租平方英尺空置空间，我们正在将其改建为住宅公寓，从我们的可租面积和子市场的面积来看，以及(Ii)移除218,000从分子和分母来看，位于比佛利山庄城市边界外的平方英尺房产。









25
目录



写字楼组合租赁和原地租金百分比，截至2019年12月31日

区域(1)
 
百分比
租赁
 
年化租金(2)
 
每平方英尺租赁年租金(2)
 
每平方英尺租赁月租(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
洛杉矶
 
 
 
 
 
 
 
 
纽约西区
 
93.7
%
 
$
470,576,030

 
$
52.58

 
$
4.38

中国硅谷
 
92.6

 
214,855,878

 
35.55

 
2.96

火奴鲁鲁
 
94.3

 
48,661,931

 
34.96

 
2.91

总计/加权平均值
 
93.3
%
 
$
734,093,839

 
$
44.80

 
$
3.73

_____________________________________________
(1)
地区数据反映了以下基础子市场数据：

区域
 
子市场
 
百分比
租赁
 
每平方英尺租赁月租(2)
 
 
 
 
 
 
 
西区
 
比佛利山
 
96.4
%
 
$
4.38

 
布伦特伍德
 
91.0

 
3.83

 
世纪之城
 
93.7

 
4.24

 
奥林匹克走廊
 
93.6

 
3.37

 
圣莫尼卡
 
95.2

 
6.23

 
韦斯特伍德
 
92.5

 
4.25

谷地
 
伯班克
 
100.0

 
4.28

 
谢尔曼橡树/恩西诺
 
94.3

 
3.13

 
华纳中心/伍德兰山
 
89.4

 
2.49

火奴鲁鲁
 
火奴鲁鲁
 
94.3

 
2.91

 
 
加权平均
 
93.3
%
 
$
3.73

____________________________________
(2)
不包括尚未开始的已签署租约，这些租约包括在租赁百分比中，但不包括在年化租金中。

写字楼租赁多样化，截至2019年12月31日

投资组合租户规模
 
中位数
 
平均值
 
 
 
 
平方英尺
2,700
 
5,600

 
 
写字楼租约
 
可出租平方英尺
 
年化租金
租赁中的平方英尺(约合223平方米)
 
数
 
百分比
 
金额
 
百分比
 
金额
 
百分比
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2500或更少
 
1,406

 
47.9
%
 
1,961,349

 
12.0
%
 
$
86,387,301

 
11.8
%
2,501-10,000
 
1,150

 
39.2

 
5,647,365

 
34.5

 
248,326,228

 
33.8

10,001-20,000
 
243

 
8.3

 
3,357,323

 
20.5

 
144,200,267

 
19.7

20,001-40,000
 
99

 
3.4

 
2,722,556

 
16.6

 
121,979,833

 
16.6

40,001-100,000
 
32

 
1.1

 
1,789,354

 
10.9

 
89,728,037

 
12.2

超过100,000
 
4

 
0.1

 
908,539

 
5.5

 
43,472,173

 
5.9

所有租约合计
 
2,934

 
100.0
%
 
16,386,486

 
100.0
%
 
$
734,093,839

 
100.0
%

26
目录



截至目前最大的写字楼租户2019年12月31日

下表显示，租户支付的年租金总额为1%或更多：

租客
 
租约数目
 
物业数量
 
租赁到期(1)
 
租赁总面积为平方英尺
 
可出租平方英尺百分比
 
年化租金
 
年化租金百分比
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
时代华纳(2)
 
3

 
3

 
 2020-2024
 
468,775

 
2.5
%
 
$
23,892,512

 
3.2
%
加州大学洛杉矶分校(3)
 
26

 
10

 
 2020-2027
 
335,996

 
1.8

 
16,964,929

 
2.3

威廉·莫里斯奋进号(4)
 
2

 
1

 
2022-2027
 
213,539

 
1.2

 
12,415,744

 
1.7

摩根士丹利(5)
 
5

 
5

 
2022-2027
 
145,488

 
0.8

 
9,340,152

 
1.3

春分健身(6)
 
5

 
5

 
2024-2033
 
181,177

 
1.0

 
8,744,891

 
1.2

总计
 
41

 
24

 
 
 
1,344,975

 
7.3
%
 
$
71,358,228

 
9.7
%
______________________________________________________
(1)
到期日按租约计算(到期日不反映存储和类似租约)。
(2)
面积到期情况如下：2020年为2,000平方英尺，2023年为10,000平方英尺，2024年为456,000平方英尺。
(3)
面积到期情况如下：2020年为36,000平方英尺，2021年为72,000平方英尺，2022年为55,000平方英尺，2023年为46,000平方英尺，2024年为10,000平方英尺，2025年为49,000平方英尺，2027年为67,000平方英尺。租户可以选择在2020年终止31,000平方英尺，在2023年终止16,000平方英尺，在2025年终止51,000平方英尺。
(4)
面积到期情况如下：2022年为1000平方英尺，2027年为21.3万平方英尺。租户可以选择在2020年终止2000平方英尺，在2022年终止21.2万平方英尺。
(5)
面积到期情况如下：2022年为1.6万平方英尺，2023年为3万平方英尺，2025年为2.6万平方英尺，2027年为7.4万平方英尺。租户可以选择在2021年终止30,000平方英尺，在2022年终止26,000平方英尺，在2024年终止32,000平方英尺。
(6)
面积到期情况如下：2024年为34000平方英尺，2027年为31000平方英尺，2028年为44000平方英尺，2030年为42000平方英尺，2033年为3万平方英尺。

办公行业多元化，截至2019年12月31日

行业
 
租约数目
 
年化租金占总租金的百分比
 
 
 
 
 
法律
 
578
 
18.0
%
金融服务
 
392
 
15.0

娱乐
 
235
 
13.7

房地产
 
297
 
11.5

会计与咨询
 
346
 
10.0

医疗服务
 
371
 
7.4

零售
 
183
 
5.8

技术
 
123
 
4.9

保险
 
102
 
3.9

教育服务
 
58
 
3.6

公共行政
 
91
 
2.4

广告
 
58
 
1.4

制造与分销
 
55
 
1.2

其他
 
45
 
1.2

总计
 
2,934
 
100.0
%


27
目录



写字楼租赁到期日期(截止日期)2019年12月31日(假设不行使续期选择权和提前解约权)

租约期满年份
数量
租契
 
可出租
平方英尺
 
即将到期
平方英尺
占总数的百分比
 
2019年12月31日的年化租金
 
年化
将租金作为
占总数的百分比
 
年化
每套房租
租赁平方英尺(1)
 
年化
每套房租
租赁
正方形
脚在期满时(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
短期租约
90

 
388,857

 
2.1
%
 
$
15,542,730

 
2.1
%
 
$
39.97

 
$
40.07

2020
603

 
2,280,149

 
12.4

 
94,274,941

 
12.8

 
41.35

 
41.93

2021
608

 
2,671,166

 
14.5

 
114,622,103

 
15.6

 
42.91

 
44.77

2022
520

 
2,368,191

 
12.9

 
101,568,616

 
13.8

 
42.89

 
46.67

2023
379

 
2,350,706

 
12.8

 
109,054,580

 
14.9

 
46.39

 
51.74

2024
291

 
2,213,656

 
12.1

 
102,218,624

 
13.9

 
46.18

 
53.30

2025
193

 
1,389,093

 
7.6

 
63,364,148

 
8.6

 
45.62

 
55.62

2026
88

 
770,888

 
4.2

 
37,218,326

 
5.1

 
48.28

 
60.98

2027
75

 
1,074,520

 
5.9

 
51,969,743

 
7.1

 
48.37

 
61.86

2028
39

 
363,667

 
2.0

 
20,345,515

 
2.8

 
55.95

 
72.38

2029
26

 
164,083

 
0.9

 
7,169,890

 
1.0

 
43.70

 
57.83

此后
22

 
351,510

 
1.9

 
16,744,623

 
2.3

 
47.64

 
74.12

小计/加权平均数
2,934

 
16,386,486

 
89.3

 
734,093,839

 
100.0

 
44.80

 
50.87

已签署的租约未开始
 
360,085

 
1.9

 
 
 
 
 
 
 
 
可用
 
 
1,223,319

 
6.7

 
 
 
 
 
 
 
 
楼宇管理用途
 
121,450

 
0.7

 
 
 
 
 
 
 
 
博马调整 (3)
 
 
254,604

 
1.4

 
 
 
 
 
 
 
 
总计/加权平均值
2,934

 
18,345,944

 
100.0
%
 
$
734,093,839

 
100.0
%
 
$
44.80

 
$
50.87

_____________________________________________________
(1)
表示年租金为2019年12月31日除以租赁的平方英尺。
(2)
表示到期时的年租金除以租赁平方英尺。
(3)
表示不反映BOMA重新测量的租约的平方英尺调整。

28
目录



历史写字楼租户改进和租赁佣金

 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
续费
 
 
 
 
 
租约数目
450

 
467

 
482

平方英尺
2,068,345

 
2,420,185

 
2,213,716

每平方英尺租户改善成本(1)
$
12.47

 
$
9.22

 
$
11.47

每平方英尺租赁佣金成本(1)
7.61

 
10.15

 
7.77

每平方英尺总成本(1)
$
20.08

 
$
19.37

 
$
19.24

 
 
 
 
 
 
新租约
 

 
 

 
 

租约数目
354

 
332

 
337

平方英尺
1,362,489

 
1,195,118

 
1,189,808

每平方英尺租户改善成本(1)
$
26.41

 
$
24.63

 
$
28.22

每平方英尺租赁佣金成本(1)
10.73

 
9.30

 
12.26

每平方英尺总成本(1)
$
37.14

 
$
33.93

 
$
40.48

 
 
 
 
 
 
总计
 

 
 

 
 

租约数目
804

 
799

 
819

平方英尺
3,430,834

 
3,615,303

 
3,403,524

每平方英尺租户改善成本(1)
$
17.93

 
$
14.31

 
$
17.32

每平方英尺租赁佣金成本(1)
8.84

 
9.87

 
9.34

每平方英尺总成本(1)
$
26.77

 
$
24.18

 
$
26.66

______________________________________________________
(1)
租户改善和租赁佣金在租约签订期间报告。租户改善是基于已签署的租约，或者，如果租约中没有规定租户改善津贴，则为租约开始时的预算金额。


历史办公室经常性资本支出(综合办公产品组合)
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
经常性资本支出(1)
$
4,043,540

 
$
3,684,483

 
$
3,537,175

总面积为2平方英尺(1)
14,785,961

 
13,784,509

 
13,700,370

每平方英尺经常性资本支出(1)
$
0.27

 
$
0.27

 
$
0.26

____________________________________________________
(1)
为2019，我们排除了十一具有聚合的属性320万平方英尺。为2018和2017，我们排除了十具有聚合的属性280万平方英尺。

29
目录



多系列产品组合截至2019年12月31日

子市场
 
物业数量
 
单位数
 
单位占总数的百分比
 
 
 
 
 
 
 
洛杉矶
 
 
 
 
 
 
圣塔莫尼卡机场
 
2
 
820

 
20
%
纽约西洛杉矶
 
6
 
1,300

 
31

火奴鲁鲁(1)
 
3
 
2,041

 
49

总计
 
11
 
4,161

 
100
%
 
 
 
 
 
 
 
子市场
 
租赁百分比
 
年化租金(2)
 
每个出租单位的月租
 
 
 
 
 
 
 
洛杉矶
 
 
 
 
 
 
圣塔莫尼卡机场
 
99.1
%
 
$
29,961,408

 
$
3,075

纽约西洛杉矶
 
98.1

 
48,843,348

 
3,197

火奴鲁鲁(1)
 
97.8

 
44,281,644

 
1,852

总计/加权平均值
 
98.1
%
 
$
123,086,400

 
$
2,516

_______________________________________________________
(1)
包括新开发的可供出租的单元。
(2)
多家庭产品组合还包括10,495平方英尺的附属零售空间，年化租金为$408,077，这不包括在多户年化租金中。


历史上多家族经常性资本支出

 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
经常性资本支出(1)(2)
$
3,191,162

 
$
2,564,003

 
$
1,693,466

总单位数(1)(2)
3,324

 
3,324

 
3,380

单位经常性资本支出(1)
$
960

 
$
772

 
$
507

____________________________________________________
(1)
经常性资本支出是与单位营业额相关的成本。我们的多户住宅组合包括大量的单元，由于圣莫尼卡的租金管制法律，自1979年以来租金只有小幅上涨。在.期间2019，当租户搬出其中一个单位时，我们平均会招致55万美元以使单位达到我们的标准。我们将这些资本支出归类为非经常性支出。
(2)
为2019，我们排除了二物业，一个是我们在2019年收购的，另一个是新开发的单元，总和837公寓。

项目3.法律诉讼

我们不时地参与日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。不包括与我们业务相关的普通、例行诉讼，我们目前没有参与任何我们合理地认为会对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的法律程序。

项目4.矿山安全信息披露
    
没有。


30
目录



第二部分

项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

普通股市场；分红
 
我们的普通股在纽约证券交易所交易，代码是“DEI”。在……上面2019年12月31日，我们普通股的收盘价是$43.90。下表列出了纽约证券交易所公布的我们普通股的股息：

 
 
第一季度
 
第二季度
 
第三季度
 
第四季度
2019
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
已宣布的股息
 
$
0.26

 
$
0.26

 
$
0.26

 
$
0.28

 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
已宣布的股息
 
$
0.25

 
$
0.25

 
$
0.25

 
$
0.26



纪录持有人

我们有13我们普通股的记录持有人在2020年2月7日。我们普通股的许多股份都是以“街道”的名义持有的，因此，该等股份的实益拥有人的数量并不知道，也不包括在上述数字中。

出售未注册证券

在……上面2019年11月21日，我们发布了33.2万运营单位估值为1440万美元向我们之前未合并的基金的现有投资者提供与购买该基金股权有关的信息。每个运营单位可以兑换成我们普通股的一股(或其现金等价物，由我们选择)。此次发行不涉及承销商或任何公开发行。我们相信，根据根据证券法颁布的法规D第506条和证券法第4(A)(2)条，作为发行人不涉及任何公开发行的交易，OP单位的发行不受证券法第506条和证券法第4(A)(2)条规定的注册要求的约束。没有与此次发行相关的广告、一般促销或其他营销活动。投资者表示并保证(I)他们收购OP单位仅用于投资目的，而不是为了进一步分销，(Ii)他们在金融和商业事务方面有足够的知识和经验，有能力承担其投资的经济风险，以及(Iii)OP单位是为了投资目的，而不是为了在违反适用证券法律的情况下转售。

股票证券的回购

没有。

31
目录



性能图表

以下信息不应被视为“征集材料”，也不应被视为“征集材料”，也不应被视为“征集材料”，除非我们明确要求将此类信息视为征集材料，或通过引用将其纳入根据证券法或交易法提交的文件中，否则不应被视为“征集材料”，或受第14A或14C法规的约束(S-K法规第201项规定的除外)，也不应承担交易法第18条规定的责任。

下图比较了我们普通股的累计总回报2014年12月31日至2019年12月31日标准普尔500指数、NAREIT股票和适当的“同业集团”指数的累计总回报(假设在我们的普通股和每个指数上投资100美元2014年12月31日所有股息按适用会计年度普通股支付股息的频率再投资于额外普通股)。这张图中显示的总回报表现并不一定代表未来的总回报表现，也不是为了暗示未来的总回报表现。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425020000008/chart-953f3db59df45f0290f.jpg

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
期间结束
 
 
索引
 
12/31/14
 
12/31/15
 
12/31/16
 
12/31/17
 
12/31/18
 
12/31/19
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dei
 
100.00

 
113.05

 
136.10

 
156.57

 
133.80

 
176.56

 
 
标准普尔500指数
 
100.00

 
101.38

 
113.51

 
138.29

 
132.23

 
173.86

 
 
NAREIT股权(1)
 
100.00

 
103.20

 
111.99

 
117.84

 
112.39

 
141.61

 
 
同级组(2)
 
100.00

 
97.97

 
103.38

 
103.81

 
88.76

 
110.00

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
_____________________________________________
(1)
富时NAREIT股票REITs指数。
(2)
由波士顿地产公司(BXP)、Kilroy Realty Corporation(KRC)、SL Green Realty Corp.(SLG)、Vornado Trust(VNO)和Hudson Pacific Properties，Inc(HPP)组成。

32
目录



项目6.精选财务数据

下表列出了选定的综合财务和经营数据，阅读时应结合本报告第7项和第15项中分别包括的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”以及我们的财务报表。

 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
合并业务报表数据
(以千为单位)：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
办公室总收入
$
816,755

 
$
777,931

 
$
715,546

 
$
645,633

 
$
540,975

多家庭总收入
$
119,927

 
$
103,385

 
$
96,506

 
$
96,918

 
$
94,799

总收入
$
936,682

 
$
881,316

 
$
812,052

 
$
742,551

 
$
635,774

营业收入
$
242,708

 
$
251,944

 
$
241,023

 
$
220,817

 
$
189,527

普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
$
94,443

 
$
85,397

 
$
58,384

每股数据：
 

 
 

 
 

 
 

 
 

每股普通股股东应占净收益-基本
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58

 
$
0.57

 
$
0.40

每股普通股股东应占净收益-稀释后
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58

 
$
0.55

 
$
0.39

加权平均已发行普通股(千股)：
 

 
 

 
 

 
 

 
 

基本信息
173,358

 
169,893

 
160,905

 
149,299

 
146,089

稀释
173,358

 
169,902

 
161,230

 
153,190

 
150,604

宣布的每股普通股股息
$
1.06

 
$
1.01

 
$
0.94

 
$
0.89

 
$
0.85

 
 
 
截止到十二月三十一号，
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
合并资产负债表数据(千)：
 

 
 

 
 

 
 

 
 

总资产
$
9,349,301

 
$
8,261,709

 
$
8,292,641

 
$
7,613,705

 
$
6,066,161

净额应付担保票据和循环信贷安排
$
4,619,058

 
$
4,134,030

 
$
4,117,390

 
$
4,369,537

 
$
3,611,276

属性数据：
 

 
 

 
 

 
 

 
 

合并属性的数量(1)
81

 
73

 
73

 
69

 
64

_________________________________________________________
(1)
不包括我们的未合并基金拥有的财产。


33
目录



项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论应与我们的合并财务报表和第四部分中的相关附注一起阅读。项目15这份报告的一部分。我们在过去几年的经营业绩2019年12月31日和2018受物业收购、合资企业合并、开发活动、重新定位和贷款再融资的影响-见下文的收购、融资、开发和重新定位。
 
业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一家完全集成、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。通过我们在运营伙伴关系及其子公司、合并合资企业和合并基金中的权益，我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山优质写字楼和多户物业的最大所有者和运营商之一。我们专注于拥有、收购、开发和管理顶级写字楼物业和顶级多户社区的相当大份额，这些社区拥有严重的供应限制、高端行政住房和关键的生活方式便利设施。自.起2019年12月31日，我们的投资组合包括以下内容(包括附属零售空间)：

 
 
 
 
 
 
 
 
整合的产品组合(1)
 
总投资组合(2)
 
 
办公室
 
 
 
 
 
A类属性
70
 
72
 
 
可出租平方英尺(单位：千)
17,960
 
18,346
 
 
租赁率
93.3%
 
93.3%
 
 
占有率
91.5%
 
91.4%
 
 
 
 
 
 
 
 
多家庭
 
 
 
 
 
属性
11
 
11
 
 
单位
4,161
 
4,161
 
 
租赁率
98.1%
 
98.1%
 
 
占有率
95.2%
 
95.2%
 
 
 
 
 
 
 
__________________________________________________
(1)
我们的综合投资组合将这些属性包括在我们的综合结果中。通过我们的子公司，我们拥有这些物业的100%，除了十七办公物业合计430万平方英尺和一住宅物业，包括350公寓，我们通过四合并后的合资企业。我们的综合产品组合还包括二我们从地租中获得地租的地块，租给A级写字楼和酒店的业主。
(2)
我们的总投资组合包括我们的综合投资组合以及二属性合计40万由我们的未合并基金拥有的平方英尺。请参阅备注6在我们的合并财务报表中项目15有关我们的未合并基金的更多信息，请参阅本报告。

按细分市场和地点划分的收入

于截至该年度止年度内2019年12月31日，我们综合投资组合的收入来源如下：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425020000008/chart-e7cecfff2fa857919d5.jpg______https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425020000008/chart-d41bba435d3b5137836.jpg

34
目录



收购、融资、开发和重新定位

收购

2019年6月7日，我们收购了韦斯特伍德的格伦登(Glendon)住宅区，350公寓和大约50,000平方英尺的零售面积，3.651亿美元。2019年6月28日，我们完成了对我们管理的合并合资企业的出资，我们拥有该合资企业20%的资本权益。收购及相关营运资金的资金来源为1.6亿美元只收利息的贷款，一种4400万美元我们和一家公司的出资额1.76亿美元其他投资者出资。有关此次收购资金的更多信息，请参见下面的第二季度融资交易。请参阅备注3在我们的合并财务报表中项目15有关此次收购的更多信息，请参阅本报告。

2019年11月21日，我们又获得了一个16.3%我们之前未合并的基金之一，基金X的股权，以换取7690万美元现金和33.2万运营单位估值为1440万美元，这使我们在基金中的持股量增加到89.0%。关于这笔交易，我们用剩下的一家机构投资者重组了基金。新的合资公司是一家合资企业，由于修订后的运营协议，我们成为VIE的主要受益者，并于2019年11月21日开始合并合资企业。合资企业拥有六甲级写字楼物业合计150万位于洛杉矶主要的贝弗利山、圣莫尼卡、谢尔曼橡树/恩西诺和华纳中心等子市场的面积为2平方英尺。合资公司还拥有9.4%在我们剩余的未合并基金，Partner X，它拥有二新增甲级写字楼物业合计386,000位于比佛利山和布伦特伍德的一平方英尺。合并合资企业的结果包含在我们自2019年11月21日起的运营业绩中。

融资

•
在#年第一季度2019:
◦
2019年3月，我们更新了我们的4.0亿美元循环信贷安排，释放两个以前抵押的财产，降低借款利率和未使用的贷款手续费，并延长到期日。新设施的利息为伦敦银行间同业拆借利率+1.15%并在以下时间成熟2023年8月21日.
•
在#年第二季度2019:
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的2.55亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2029年6月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+0.98%，我们实际上已经通过利率互换将其固定在3.26%直到2027年6月。我们用这笔钱还清了一笔1.45亿美元这笔贷款原定于2019年10月到期。
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的1.25亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2029年6月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+0.98%，我们实际上已经通过利率掉期将其固定在2.55%直到2020年12月，然后增加到3.25%直到2027年6月。我们用这笔钱还清了一笔1.15亿美元这笔贷款原定于2025年12月到期。
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的1.6亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2029年6月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+0.98%，我们实际上已经通过利率互换将其固定在3.25%直到2027年7月。我们用这笔收益为收购格伦登地产提供了部分资金。这笔贷款已由我们出资收购Glendon物业的合并合营公司承担。
◦
我们签订了一项远期利率互换协议，以延长本金余额为%的定期贷款的固定利率期限。1.024亿美元，计划在2025年4月，已经三年了。我们还签订了初始名义金额为7500万美元的远期利率掉期合约，于2019年9月生效，计划于2025年8月到期，将一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)固定在1.97%，以对冲4.15亿美元定期贷款-我们在第三季度完成-参见下面的第三季度融资交易。
◦
我们发布了490万在我们的自动柜员机计划下，我们的普通股净收益为2.01亿美元。我们用一部分资金为收购Glendon地产提供了部分资金，一部分资金用来偿还2.2亿美元第三季度贷款-参见下面的第三季度融资交易。
◦
我们出资收购Glendon地产的合并合资企业的其他投资者1.76亿美元向合资公司提供收购物业的资金，我们出资4400万美元去合资公司。
•
在#年第三季度2019:
◦
我们付了一笔钱2.2亿美元计划于2023年12月到期的贷款，并终止了相关的利率互换。
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的4.15亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2026年8月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+1.10%，我们实际上已经通过利率掉期将其固定在2.58%直到

35
目录



2020年4月，然后增加到3.07%直到2025年8月。部分收益被用来偿还一笔340.0美元和100万美元计划于2022年4月到期的贷款。
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的4.0亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2026年9月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+1.15%，我们实际上已经通过利率掉期将其固定在2.44%直到2024年9月。这笔收益被用来偿还一笔4.0亿美元贷款定于2022年11月到期。
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的2亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2026年9月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+1.20%，我们实际上已经通过利率掉期将其固定在2.77%直到2020年7月，然后减少到2.36%直到2024年10月。部分收益被用来偿还一笔180.0美元和100万美元贷款定于2022年7月到期。
•
在#年第四季度2019
◦
我们关闭了一个有担保的、无追索权的4.0亿美元计划于#年到期的纯利息贷款2026年11月。这笔贷款的利息为伦敦银行间同业拆借利率+1.15%，我们实际上已经通过利率掉期将其固定在2.18%直到2021年7月，这将增加到2.31%直到2024年10月。部分收益被用来偿还一笔360.0美元和100万美元贷款定于2023年6月到期。

请参阅注释8和10在我们的合并财务报表中项目15有关我们的债务和衍生品的更多信息，请参阅本报告。

发展动态
    
•
在西洛杉矶，我们正在建造一座34高层公寓楼376公寓。这座塔正在建造的地点直接毗邻一座现有的写字楼和一个712单元式住宅物业，这两个都是我们拥有的。我们预计开发成本大约为1.8亿美元至2亿美元，这还不包括我们自那以后拥有的土地的成本。1997。作为该项目的一部分，我们正在投资额外的资本，在威尔郡大道上建造一个一英亩的公园，该公园将向公众开放，并为我们周围的物业和社区提供有价值的便利设施。我们预计施工时间约为三年。
•
在我们火奴鲁鲁的莫阿纳鲁瓦山坡公寓，我们完成了另一座491占地28英亩的新公寓现在加入了我们现有的680公寓。我们还投入了额外的资金对现有建筑进行了升级改造，改善了停车场和景观，新建了一个租赁和管理办公室，并新建了一个健身中心和两个游泳池。
•
在檀香山市中心，我们正在改建一座25故事,49万平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。我们预计，随着办公空间的腾出，改建工作将在几年内分阶段进行。我们目前估计建筑成本大约为8000万美元至1亿美元尽管这种转变的多年期和阶段性加剧了发展固有的不确定性。假设及时获得城市批准，我们预计首批机组将于2020年交付。该项目将有助于解决檀香山租赁住房严重短缺的问题，并重振中央商务区。

重新定位

我们经常战略性地购买有大量空置或预期近期租赁展期的物业，并利用我们对物业和子市场的了解来重新定位物业，以实现最佳用途和租户组合。此外，我们可能会重新定位我们投资组合中已有的物业。我们承担的重新定位一座建筑的工作通常需要几个月甚至几年的时间，可能涉及一系列的改进，从彻底的结构翻新到对选定空间进行有针对性的改建。在重新定位期间，受影响的物业可能会显示租金收入和入住率下降，这会影响我们的业绩，从而影响我们在不同时期的表现比较。


36
目录



租金趋势-总投资组合

写字楼租金

下表列出了在我们的整个写字楼组合中执行的租赁的每平方英尺租赁的平均年租金和每平方英尺租赁的年化租赁交易成本：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
平均直线租赁率(1)(2)
 
$49.65
 
$48.77
 
$44.48
 
$43.21
 
$42.65
 
 
年化租赁交易成本(3)
 
$6.02
 
$5.80
 
$5.68
 
$5.74
 
$4.77
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
该等平均租金不能按年直接比较，因为各期间的平均租金受各报告期内签订的租约所涉及的楼宇、街市、空间类型及条款等因素的重大影响。由于直线租金考虑了每份租约的全部经济价值，包括租金优惠和升级，我们认为它可能比终止现金租金提供更好的比较，后者包括整个租期内每年升级的影响。
(2)
反映加权平均直线年化租金。
(3)
反映加权平均租赁佣金和租户改善津贴除以租赁的加权平均年数。不包括卖方在收购物业的情况下实质上协商的租约，以及从已停止使用的空间搬迁的租户的租约。

写字楼租金登记册

下表列出了我们总写字楼投资组合中每平方英尺租赁面积的新租约和续租租约的租金情况：

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2019年12月31日的年度
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
租金名册(1)(2)
即将到期
费率(2)
 
新房/续约率(2)
 
百分比变化
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
现金租金
$42.91
 
$47.25
 
10.1%
 
 
直线租金
$38.92
 
$49.65
 
27.6%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
代表年内签订的新租约和续签租约的平均每年稳定现金和每平方英尺直线租金，与之前相同空间的租约相比。不包括短期租约、先前租约在签订新租约一年多前终止的租约、从已停用空间搬迁的租户的租约，以及吾等认为有关先前协议的资料不完整或我们相信基本租金反映了先前租约文件中未反映的其他场外诱因的已收购楼宇的租约。
(2)
我们的写字楼租金可能会随着我们的子市场、建筑物和即将到期的租约期限的变化而在不同时期波动，这使得这些指标很难预测。

37
目录



多户房租

下表载列新租户每个租出单位的平均年租金：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
年平均租金-新租户(1)
 
$
28,350

 
$
27,542

 
$
28,501

 
$
28,435

 
$
27,936

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
_____________________________________________________
(1)
由于所包括的物业和单位的变化，这些平均租金每年都不能直接进行比较。例如：(I)2018年的平均水平比2017年有所下降，这是因为我们在檀香山的Moana ua Hillside公寓开发项目增加了大量单位，那里的租金低于我们投资组合中的平均水平，以及(Ii)2019年的平均水平比2018年有所上升，因为我们收购了Glendon，那里更高的租金抵消了我们的Moana ua Hillside Apartments开发项目增加单元的影响。

多户租金名册

租约的租金在年内如有租金变动，年终 2019年12月31日(正在进行年度租金检讨的新租户及现有租户)0.9% 更高比之前同一单元的租金要高。

入住率-总投资组合

下表列出了我们所有写字楼产品组合和多家庭产品组合的入住率：

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
十二月三十一日，
 
 
入住率(1) 截止日期：
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
办公产品组合
 
91.4
%
 
90.3
%
 
89.8
%
 
90.4
%
 
91.2
%
 
 
多系列产品组合(2)
 
95.2
%
 
97.0
%
 
96.4
%
 
97.9
%
 
98.0
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
平均入住率(1)(3):
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
办公产品组合
 
90.7
%
 
89.4
%
 
89.5
%
 
90.6
%
 
90.9
%
 
 
多系列产品组合(2)
 
96.5
%
 
96.6
%
 
97.2
%
 
97.6
%
 
98.2
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
入住率包括物业收购的影响，其中大部分在收购时的入住率低于我们现有的投资组合。
(2)
我们多家庭投资组合的入住率受到2019年的收购以及2019年和2018年我们位于檀香山的莫阿纳鲁瓦山坡公寓开发项目的新单位的影响-请参阅上面的“收购、融资、开发和重新定位”。
(3)
平均入住率是通过计算该期间每个季度末和紧接该期间开始之前的季度末的平均入住率来计算的。

38
目录



写字楼租赁到期

自.起2019年12月31日假设不行使续期选择权和提前解约权，我们预计我们总写字楼组合中的到期面积如下：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425020000008/chart-03ec8b90d3ef5ffe891.jpg
______________________________________________________
(一)以下项目的租约的平均百分比12月31日, 2016, 2017，及2018其剩余期限与已标记年份的租约的剩余期限相同2019年12月31日。收购包括在收购后一个季度开始的上一年平均水平中。




39
目录



经营成果

比较2019至2018

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
有利
 
 
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
(不利)
 
%
 
评注
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
 
收入
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
写字楼租金收入和租户回收
 
$
694,315

 
$
661,147

 
$
33,168

 
5.0
 %
 
增加的原因是：(I)由于租金和入住率上升，我们在这两个时期拥有的物业的租金收入和租户回收增加了2540万美元，(Ii)我们在2019年11月合并的合资企业的租金收入和租户回收增加了660万美元，以及(Iii)我们在2019年6月收购的住宅社区的零售空间的租金收入和租户回收的250万美元，部分被(Iv)我们正在改装为写字楼的租金收入和租户回收的减少130万美元所抵消。
 
 
办公停车场和其他收入
 
$
122,440

 
$
116,784

 
$
5,656

 
4.8
 %
 
这一增长是由于(I)由于入住率和费率的提高，我们在这两个时期拥有的物业的停车场和其他收入增加了390万美元，(Ii)我们于2019年11月合并的合资企业的停车场和其他收入增加了120万美元，以及(Iii)我们于2019年6月收购的住宅社区的停车场和其他零售空间的停车场和其他收入增加了80万美元，但被(Iv)我们正在改建为夏威夷住宅楼的写字楼的停车场和其他收入减少了30万美元所部分抵消。
 
 
多户收入
 
$
119,927

 
$
103,385

 
$
16,542

 
16.0
 %
 
这一增长是由于(I)我们于2019年6月收购的住宅社区的收入增加了970万美元，(Ii)我们的MoaluaHillside公寓开发项目的新公寓收入增加了480万美元，以及(Iii)我们其他住宅物业的收入增加了200万美元，这主要是由于租金上涨导致租金收入增加。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
运营费用
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
办公室租赁费
 
$
264,482

 
$
252,751

 
$
(11,731
)
 
(4.6
)%
 
增加的原因是(I)我们在两个期间拥有的物业的租金开支增加900万美元，(Ii)我们于2019年11月合并的合资公司的租金开支增加240万美元，及(Iii)我们于2019年6月收购的住宅区的零售空间租金开支增加80万美元，但(Iv)我们正改建为夏威夷住宅楼的写字楼租金开支减少50万美元，部分抵销了上述增加。在这两个时期，我们拥有的物业的租金费用都有所增加，这是由于公用事业费用、物业税、人事费用、维修和维护费用、定期服务费用和保险费用的增加。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

40
目录



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
有利
 
 
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
(不利)
 
%
 
评注
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
多户租房费用
 
$
33,681

 
$
28,116

 
$
(5,565
)
 
(19.8
)%
 
增加的原因是(I)我们于2019年6月收购的住宅社区的租金开支增加320万美元，(Ii)我们在这两个时期拥有的住宅物业的租金开支增加130万美元，以及(Iii)MoaluaHillside Apartments开发项目的新公寓租金开支增加110万美元。(Ii)我们于2019年6月收购的住宅社区的租金开支增加了130万美元，以及(Iii)我们在Moalua Hillside Apartments开发项目的新公寓的租金开支增加了110万美元。在这两个时期，我们拥有的物业的租金费用都有所增加，这是由于物业税、定期服务费用、人事费用以及维修和维护费用的增加。
 
 
一般和行政费用
 
$
38,068

 
$
38,641

 
$
573

 
1.5
 %
 
减少的主要原因是人事费用减少。
 
 
折旧及摊销
 
$
357,743

 
$
309,864

 
$
(47,879
)
 
(15.5
)%
 
增加的原因是：(I)由于大楼加速折旧，我们正在夏威夷改建为住宅楼的一座写字楼的折旧和摊销增加了2,800万美元，(Ii)我们在2019年6月收购的住宅社区的折旧和摊销增加了600万美元，(Iii)我们在2019年11月合并的合资企业增加了300万美元，(Iv)我们Moalua Hillside公寓的新公寓增加了230万美元的折旧和摊销这反映了我们重新定位物业的活动以及房地产余额投资的增加。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
营业外收入和费用
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
其他收入
 
$
11,653

 
$
11,414

 
$
239

 
2.1
 %
 
这一增长主要是由于利息收入的增加以及我们拥有和运营的健身俱乐部收入的增加。
 
 
其他费用
 
$
(7,216
)
 
$
(7,744
)
 
$
528

 
6.8
 %
 
减少的主要原因是与我们的物业管理和我们向我们的基金提供的其他服务相关的费用减少，以及收购费用的减少。
 
 
未合并基金收入
 
$
6,923

 
$
6,400

 
$
523

 
8.2
 %
 
这一增长主要是由于我们的未合并基金的净收入增加，这主要是由于入住率和租赁率的提高导致收入增加。
 
 
利息支出
 
$
(143,308
)
 
$
(133,402
)
 
$
(9,906
)
 
(7.4
)%
 
增加的主要原因是本年度与债务再融资活动相关的贷款成本。
 
 
合并合资企业的收益
 
$
307,938

 
$
—

 
$
307,938

 
100.0
 %
 
这一收益是由于2019年11月合并了一家合资企业，该合资企业之前使用权益法作为未合并基金进行会计处理。
 
 
 
 
 
 
 
 

比较2018至2017

见本公司截至该年度的10-K表格年度报告第II部分第7项2018年12月31日于2019年2月15日提交给美国证券交易委员会，以讨论我们在截至2019年2月15日的年度的运营结果2018年12月31日.

41
目录



非GAAP补充财务指标：FFO

对投资者的有用性

我们报告FFO是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs表现的指标，也被一些投资者用来确定入住率、租赁率和运营成本的年度趋势，并将我们的表现与其他REITs进行比较。FFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入是GAAP财务指标中最直接可比的。FFO作为衡量我们业绩的指标具有局限性，因为它排除了房地产的折旧和摊销，既没有反映我们物业因使用或市场状况而发生的价值变化，也没有反映维持我们物业运营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，可能对我们的运营业绩产生实质性影响。FFO只应被视为净收益的补充，以衡量我们的业绩，而不应被用作衡量我们的流动性或现金流，也不应表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。其他REITs可能无法根据NAREIT的定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO相提并论。有关影响我们净利润的项目的讨论，请参见上面的“运营结果”。

比较2019至2018

我们的FFO增额通过2510万美元，或6.3%，至4.248亿美元为2019与3.997亿美元为2018这主要是由于(I)我们于2019年6月收购的Glendon住宅社区的写字楼组合的营运收入增加，以及来自Glendon住宅社区零售空间的营运收入增加，以及(Ii)Glendon住宅社区的公寓的营运收入以及Moalua Hillside Apartments开发项目的新单位租赁所带来的营运收入增加，但该增长因(Iii)与吾等完成新贷款有关的贷款成本而被部分抵销。

比较2018至2017

见本公司截至该年度的10-K表格年度报告第II部分第7项2018年12月31日于2019年2月15日提交给美国证券交易委员会(SEC)，以讨论我们在截至2019年2月15日的年度的FFO2018年12月31日.

与公认会计准则的对账

下表将我们的FFO(可归因于我们的普通股股东和我们经营合伙企业中的非控股权益的FFO-包括我们在合并合资企业和我们的未合并基金FFO中的份额)与根据GAAP计算的普通股股东应占净收益进行核对：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
(单位：千)
 
2019
 
2018
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通股股东应占净收益
 
$
363,713

 
$
116,086

 
 
房地产资产的折旧和摊销
 
357,743

 
309,864

 
 
可归因于非控股权益的净收入
 
54,985

 
12,526

 
 
可归因于未合并资金的调整(1)
 
15,815

 
16,702

 
 
可归因于合并合资企业的调整(2)
 
(59,505
)
 
(55,448
)
 
 
合并合资企业的收益
 
(307,938
)
 
—

 
 
FFO
 
$
424,813

 
$
399,730

 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
根据我们未合并资金的份额进行调整，对房地产资产的折旧和摊销进行调整。
(2)
对可归因于我们合并合资企业中的非控股权益的房地产资产的净收入和折旧及摊销进行调整。

42
目录



非GAAP补充财务指标：同一物业噪声

对投资者的有用性

我们报告相同的物业NOI，以便于比较我们在报告期间的运营情况。许多投资者使用同一物业NOI来评估我们的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他REITs进行比较，因为它可以减少投资交易对经营趋势的影响。Same Property NOI是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入是GAAP财务指标中最直接可比的。*我们报告Same Property NOI是因为它是对股权REITs表现的广泛认可的衡量标准，被一些投资者用来确定入住率、租赁率和运营成本的趋势，并将我们的运营业绩与其他REITs进行比较。同样的物业NOI作为衡量我们业绩的指标有局限性，因为它不包括折旧和摊销费用，也没有反映价值的变化租户改善和租赁佣金是维持我们物业运营业绩所必需的，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响。其他房地产投资信托基金(REITs)可能不会以相同的方式计算相同的房产NOI。因此，我们的同一物业NOI可能无法与其他REITs的同一物业NOI相提并论。同样的物业NOI只应被视为净收入的补充，作为衡量我们业绩的指标，而不应被用作衡量我们的流动性或现金流，也不应表明可用于满足我们现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

比较2019至2018:

我们的2019包括相同的属性60Office属性，聚合1550万可出租的平方英尺，以及9具有聚合的多族特性2,640单位。提交的金额包括100%(不是我们按比例计算的份额)。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
有利
 
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
(不利)
 
%
 
评注
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
写字楼收入
$
760,616

 
$
726,096

 
$
34,520

 
4.8
 %
 
增加的主要原因是：(I)租金和入住率上升导致租金收入增加；(Ii)可收回的经营成本增加导致收回租户的收入增加；以及(Iii)停车位和其他收入增加。
 
 
办公费用
(241,130
)
 
(232,377
)
 
(8,753
)
 
(3.8
)%
 
增加的主要原因是财产税、保险、公用事业费用、人事费用和维修保养费用增加。
 
 
办公室噪音
519,486

 
493,719

 
25,767

 
5.2
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
多家庭收入
85,716

 
84,601

 
1,115

 
1.3
 %
 
增加的主要原因是：(I)租金增加，租金收入增加；(Ii)泊车位和其他收入增加。
 
 
多户家庭开支
(21,997
)
 
(21,522
)
 
(475
)
 
(2.2
)%
 
增加的主要原因是人员费用、维修和维护费用以及水电费增加。
 
 
多家庭噪音
63,719

 
63,079

 
640

 
1.0
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
总噪声
$
583,205

 
$
556,798

 
$
26,407

 
4.7
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

43
目录



与公认会计准则的对账

下表显示了我们的同一财产NOI与普通股股东应占净收入的对账：

 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
(单位：千)
2019
 
2018
 
 
 
 
 
 
 
 
相同属性噪波
$
583,205

 
$
556,798

 
 
不可比写字楼收入
56,139

 
51,835

 
 
不可比较的办公费用
(23,352
)
 
(20,374
)
 
 
不可比的多家族收入
34,211

 
18,784

 
 
不可比较的多户家庭开支
(11,684
)
 
(6,594
)
 
 
NOI
638,519

 
600,449

 
 
一般和行政费用
(38,068
)
 
(38,641
)
 
 
折旧及摊销
(357,743
)
 
(309,864
)
 
 
营业收入
242,708

 
251,944

 
 
其他收入
11,653

 
11,414

 
 
其他费用
(7,216
)
 
(7,744
)
 
 
未合并基金收入
6,923

 
6,400

 
 
利息支出
(143,308
)
 
(133,402
)
 
 
合并合资企业的收益
307,938

 
—

 
 
净收入
418,698

 
128,612

 
 
减去：可归因于非控股权益的净收入
(54,985
)
 
(12,526
)
 
 
普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
 
 
 
 
 
 


比较2018至2017

见本公司截至该年度的10-K表格年度报告第II部分第7项2018年12月31日于2019年2月15日提交给美国证券交易委员会(SEC)，要求就截至本年度的同一物业NOI进行讨论2018年12月31日.



44
目录



流动性与资本资源

短期流动性

不包括收购、开发项目和债务再融资，我们预计将通过手头现金、运营产生的现金和我们的循环信贷安排来满足我们的短期流动性需求。请参阅附注8请参阅本报告第15项中的综合财务报表，了解有关我们循环信贷安排的更多信息。

长期流动性

我们的长期流动性需求主要包括支付收购、开发项目和债务再融资所需的资金。由于REIT联邦税收规则要求我们每年分配大部分收入，我们预计手头没有足够的资金来满足这些长期现金需求。我们计划通过长期担保无追索权债务、发行股本证券(包括普通股和运营单位)以及财产处置和合资交易来满足我们的长期流动性需求。我们有一个自动取款机计划，根据市场情况，我们最多可以再多卖一笔钱。1.98亿美元截至本报告日期，普通股的总价值。

为了减轻利率变化对我们运营现金流的影响，我们一般会就我们的浮动利率贷款签订利率互换协议。*这些互换协议通常在相关贷款到期日之前一到两年到期，在此期间我们可以对贷款进行再融资，而不会受到任何利息惩罚。请参阅注释8和10在我们的合并财务报表中项目15有关我们的债务合约和衍生品合约的更多信息，请参阅本报告。
  
截至的合同义务2019年12月31日

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
按期付款到期
 
 
(单位：千)
 
总计
 
少于
1年
 
2-3
年份
 
4-5
年份
 
此后
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
定期贷款本金支付(1)
 
$
4,653,264

 
$
752

 
$
301,610

 
$
1,716,764

 
$
2,634,138

 
 
定期贷款利息支付(2)
 
828,601

 
140,779

 
281,923

 
205,247

 
200,652

 
 
地面租赁费(3)
 
49,110

 
733

 
1,466

 
1,466

 
45,445

 
 
发展承诺(4)
 
233,374

 
122,623

 
110,750

 
—

 
—

 
 
资本开支和租户改善承担(5)
 
24,600

 
24,600

 
—

 
—

 
—

 
 
总计
 
$
5,788,949

 
$
289,487

 
$
695,749

 
$
1,923,477

 
$
2,880,235

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
____________________________________________________
(1)
反映我们的综合担保应付票据和循环信贷安排的未来到期本金，不包括任何到期日延长选择权。请参阅备注8在本报告第15项中列入我们的合并财务报表。
(2)
反映我们的综合担保应付票据和循环信贷安排的未来应付利息，不包括任何期限延长选项。利息支付包括相关利率掉期的影响，并以美元一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)为基础2019年12月31日漂浮时。我们的循环信贷安排的未来利息支付是以截止日期的余额为基础的。2019年12月31日。请参阅备注8在本报告第15项中列入我们的合并财务报表。
(3)
反映未来的最低地面租赁付款。请参阅备注4在本报告第15项中列入我们的合并财务报表。
(4)
有关我们发展的讨论，请参阅“收购、融资、开发和重新定位”。
(5)
反映资本支出项目和重新安置以及租户改善的剩余合同承诺总额。有关我们重新定位的讨论，请参阅“收购、融资、开发和重新定位”。


45
目录



表外安排

未合并基金的债务

我们的未合并基金有自己的担保无追索权债务，我们已经做出了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了与这笔贷款相关的惯常的无追索权剥离。我们还为相关掉期提供了担保。我们的基金已同意赔偿我们根据该协议需要支付的任何金额。自.起2019年12月31日，各自贷款和掉期协议项下的所有义务均已按照该等协议的条款履行。有关本基金及本基金债务的资料，请参阅请参阅注释6和17分别记入本报告第15项下的合并财务报表。

现金流

比较2019至2018

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
增加(减少)
 
%
 
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
经营活动提供的净现金(1)
 
$
469,586

 
$
432,982

 
$
36,604

 
8.5
%
 
 
用于投资活动的净现金(2)
 
$
(649,668
)
 
$
(249,551
)
 
$
400,117

 
160.3
%
 
 
融资活动提供(用于)的现金(3)
 
$
187,538

 
$
(213,849
)
 
$
401,387

 
187.7
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
我们的现金流由以下人员提供经营活动主要取决于我们投资组合的入住率和出租率，租金和向租户收回的可收费性，以及我们的运营费用、一般和行政费用以及利息支出的水平。增加主要由于：(I)我们于2019年6月收购的Glendon住宅社区的写字楼组合的营业收入增加，这是由于入住率和租金的增加，以及来自Glendon住宅社区零售空间的运营收入的增加，以及(Ii)我们的住宅组合的运营收入增加，这是由于Glendon住宅社区的公寓的运营收入以及Moalua Hillside Apartments开发项目的新单位租赁造成的。
(2)
我们的现金流用于投资活动通常用于为物业收购、开发和再开发项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。这个增加主要是因为365.9美元和100万美元支付了2019年Glendon住宅社区的费用，并增加了8140万美元支付了2019年未合并基金的额外利息，部分抵消了3920万美元从合并合资企业中获得的现金。
(3)
我们的现金流由以下人员提供融资活动通常受到我们的借款和资本活动的影响，以及分别支付给普通股股东和非控股权益的股息和分配。增加主要是因为(I)201.0美元和100万美元发行普通股的净收益，(Ii)163.6美元和100万美元合并合营企业中非控股权益的出资额；以及(Iii)增加7760万美元净借款中，因(A)贷款成本付款增加#%而被部分抵销1840万美元，(B)增加对非控股权益的分配1240万美元，以及(C)增加支付给以下公司普通股股东的股息980万美元.

比较2018至2017

见本公司截至该年度的10-K表格年度报告第II部分第7项2018年12月31日于2019年2月15日提交给美国证券交易委员会(SEC)，以讨论我们在截至2019年2月15日的年度的现金流2018年12月31日.


46
目录



关键会计政策

我们对我们的财务状况和经营结果的讨论和分析是基于我们的综合财务报表，这些综合财务报表是根据公认会计原则编制的，这要求我们对影响资产、负债、收入和费用报告金额的某些项目进行估计。虽然我们认为我们的估计是基于当时的合理假设和判断，但我们的一些估计可能被证明是不正确的，这些差异可能是实质性的。下面是对我们的关键会计政策的讨论，我们认为这些政策需要最多的估计和判断。请参阅备注2我们的合并财务报表包含在项目15请参阅本报告的摘要，以总结我们的重要会计政策。

房地产投资

VIE的收购和初步整合

我们将房地产收购计入资产收购。我们按相对公允价值将资产收购(包括资本化交易成本)和初始合并后未被确定为企业的物业的购买价格分配给：(I)土地、(Ii)建筑物和装修、(Iii)租户改善和可识别的无形资产，如原地市值租约，(Iv)获得的高于和低于市值的地面和租户租约，以及(V)假设债务，基于土地的可比销售，以及使用我们的预期估计的收益法。这包括但不限于，我们对其他资产和负债的租赁率、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。我们在“空置”基础上估计有形资产的相对公允价值。收购的原址市场租赁的估计相对公允价值是指在收购日将物业租赁到入住率的估计成本，包括租赁佣金和法律成本的公允价值。我们评估预期达到上述入住率水平的时间段，并包括对租赁期间产生的净运营成本(主要是房地产税、保险和公用事业)的估计。高于市值及低于市值的地面及租户租约按现值(使用反映所取得租约相关风险的利率)及根据原地或租户租约分别支付或收取的合约金额之间的差额，以及吾等对相应就地租约的公平市值租金的估计，记录为资产或负债。, 在租约的剩余不可撤销期限内。假设债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。

这些估计需要判断，涉及复杂的计算，而分配对我们的经营结果有直接和实质性的影响，因为，例如：(I)如果我们将更多的价值分配给土地(没有折旧)，折旧将会较少；或(Ii)如果我们将更多的价值分配给建筑物，而不是租户的改善，折旧将在更长的时间内确认，因为建筑物的折旧时间比租户的改善要长得多。

成本资本化

我们将开发成本资本化，包括前期开发成本、利息、物业税、保险和其他与房地产开发直接相关的成本。间接发展成本，包括工资和福利、办公室租金和那些直接负责发展活动并将时间花在发展活动上的个人的相关成本，也被资本化并分配给与其相关的项目。开发成本是资本化的，同时正在进行大量活动，为资产的预期用途做准备。我们认为，当住宅单位或写字楼可供使用，但不迟于主要建筑活动停止后一年，我们认为发展项目已大致完成。在项目基本完工并准备投入预期用途或开发活动停止后发生的成本，在发生时计入费用。以前资本化的与废弃开发项目相关的成本计入收益。修理费和维护费在发生时计入费用。开发成本的资本化需要判断，并可能直接和实质性地影响我们的运营结果，因为，例如，(I)如果我们不资本化应该资本化的成本，那么我们的运营费用在开发期内会被高估，那么我们的运营费用在开发期内就会被高估，开发房地产的后续折旧会被低估，或者(Ii)如果我们资本化了不应该资本化的成本，那么我们的运营费用在开发期内会被低估，房地产的后续折旧会被高估。(Ii)如果我们将不应该资本化的成本资本化，那么我们的运营费用在开发期内就会被低估，房地产的后续折旧就会被高估。我们将开发成本资本化7530万美元, 7870万美元和6600万美元在.期间2019, 2018或2017，分别为。


47
目录



长期资产减值

我们定期评估我们对房地产的投资和对我们资金的投资以计提减值，并在任何事件或情况变化表明我们的投资的账面价值可能无法收回时进行评估。如果资产预期产生的未贴现未来现金流量低于资产的账面价值，而我们的评估显示我们可能无法收回账面价值，则如果账面价值超过资产的估计公允价值，我们将记录减值亏损。我们对未来现金流的估计部分基于对未来入住率、租金和运营成本的假设，可能与实际结果大不相同。我们以账面价值或估计公允价值中的较低者记录持有待售的房地产，减去出售成本，如果我们认为无法收回账面价值，则同样确认减值损失。我们对持有待售资产的市场状况的评估需要判断，我们的预期可能与实际结果大不相同。减值损失将减少我们的净收入，而且可能是实质性的。根据这些定期评估，我们没有记录长期资产的任何减值损失。2019, 2018或2017。在檀香山市中心，毕晓普大街1132号，我们正在改建一座25层的楼房，490,000平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。我们预计，随着办公空间的腾出，改建工作将在几年内分阶段进行。由于物业的规划用途发生重大变化，我们通过比较物业的预期未贴现现金流与物业的账面价值加上预期开发成本进行减值评估，得出截至2019年12月31日没有减值的结论。我们使用我们对预期未来现金流的估计来确定未贴现现金流，其中包括但不限于我们对房地产净营业收入和资本化率的估计。
   
用于租户恢复的收入确认

我们的可收回运营费用的租户回收收入在发生可收回费用期间确认为收入。年终后，我们会逐个租约进行对账，并就我们向租户收取的估计费用与实际支出之间的任何差额向每个租户开具帐单或将其记入帐单或贷方。评估租户恢复收入需要深入分析每个基础租赁的复杂条款。在厘定可收回的款额时所作的估计和判断的例子包括：
•
估算可收回的费用；
•
估计本年度费用和入住率变化的影响；
•
估算每栋建筑运营费用的固定和变动部分；
•
使可收回费用池符合基础租赁基准年度使用的费用池；以及
•
根据标的租赁条款判断费用或资本支出是否可以收回。

这些估计需要判断，而且涉及复杂的计算。如果我们的估计被证明是错误的，那么我们的租户回收收入和净收入可能会在未来我们进行对账时受到实质性的不利影响。将本年度的租户回收账单更改5%的影响将导致我们的租户回收收入和净收入变化为260万美元, 240万美元和210万美元在.期间2019, 2018和2017，分别为。

基于股票的薪酬

我们以LTIP单位的形式向某些员工和非员工董事发放基于股票的薪酬。我们确认奖励在必要的归属期内的公允价值，这是基于服务的基础上的。奖励的公允价值基于授予日我们普通股的市场价值和授予后限制的折扣。我们对归属后限制的折扣估计需要判断。如果我们对折扣的估计太高或太低，就会导致我们做出的奖励的公允价值分别太低或太高，这将分别导致股票薪酬的支出不足或过高，而股票薪酬的支出过低或过高可能会对我们的净收入产生重大影响。基于股票的薪酬支出是1840万美元, 2230万美元和1850万美元为2019, 2018和2017，分别为。将贴现率更改5%的影响将导致我们的股票薪酬支出和净收益90万美元, 110万美元和90万美元在.期间2019, 2018和2017，分别为。


48
目录



第7A项。关于市场风险的定量和定性披露

我们使用衍生工具来对冲与浮息借款相关的利率风险。然而，我们使用这些工具使我们面临信用风险，因为我们的交易对手可能无法根据这些协议的条款履行义务。我们试图通过与各种高质量的金融交易对手签约，将这种信用风险降至最低。请参阅注释8和10有关我们的债务和衍生品的更多信息，请参阅本报告第15项中的综合财务报表。截止日期：2019年12月31日如果我们没有未偿还的浮动利率债务，就没有未对冲的。

2017年7月，金融市场行为监管局(负责监管伦敦银行间同业拆借利率的机构)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的利率。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)成立了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee，简称ARRC)，该委员会将有担保隔夜融资利率(SOFR)确定为其首选的美元-LIBOR替代方案，用于目前与美元-LIBOR挂钩的衍生品和其他金融合约。ARRC已经提出了一项从美元-LIBOR到SOFR的有节奏的市场过渡计划，各组织目前正在制定全行业和公司特定的过渡计划，因为这涉及到暴露于美元-LIBOR的衍生品和现金市场。

我们的浮动利率借款和衍生工具与美元-伦敦银行间同业拆借利率挂钩，我们正在监测这一活动，并评估相关风险-包括贷款利息和衍生工具的收付金额。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关。如果伦敦银行间同业拆借利率受到限制或停止，与伦敦银行间同业拆借利率挂钩的贷款或衍生品工具的价值也可能受到影响。虽然我们预计伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在2021年底之前将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率(Libor)管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，与过渡到替代参考利率相关的风险将加速，并有可能放大。

项目8.财务报表和补充数据

请参阅我们的财务报表索引第四部分，第15项.

项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧

没有。

第9A项。管制和程序

自.起2019年12月31日在本报告所述期间结束时，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对本报告所涵盖期间结束时我们的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官和首席财务官当时的结论是，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据交易所法案提交或提交的报告中需要披露的信息(I)在SEC的规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，以及(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。

在截至本季度结束的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化。2019年12月31日对我们的财务报告内部控制产生重大影响或有合理的可能产生重大影响。

管理层关于财务报告内部控制的报告和独立注册会计师事务所的报告载于第页F-1和F-3分别引用于此作为参考。

第9B项。其他信息

没有。


49
目录



第三部分

项目10.董事、高级管理人员和公司治理

本项目所要求的信息是通过参考我们的委托书中的标题“董事选举(建议1)-关于现任董事和被提名人的信息”、“关于我们的执行人员的信息”、“公司治理”、“董事会会议和委员会”以及“拖欠第16(A)条报告”(在需要的范围内)而并入的。2020股东周年大会须在之后120天内提交证券交易委员会2019年12月31日.

项目11.高管薪酬

本项目所要求的信息通过参考“高管薪酬”、“薪酬委员会报告”、“董事薪酬”和“薪酬委员会联锁和内部人参与”标题下的信息并入我们的委托书中。2020股东周年大会须在之后120天内提交证券交易委员会2019年12月31日.

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及相关股东事项

股票补偿计划下授权发行的证券

下表列出了截至目前，根据我们现有的股票激励计划可能发行的普通股的相关信息。2019年12月31日:

计划类别
 
行使已发行期权、认股权证及权利时将发行的普通股股数
(单位：千)
 
未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价
 
根据以股票为基础的补偿计划未来可供发行的普通股数量(不包括(A)栏反映的股票)
(单位：千)
 
 
(a)
 
(b)
 
(c)
股东批准的股票薪酬计划
(1)
1,723
(2)
$—
(3)
105
___________________________________________________________
(1)
有关2016年度综合股票激励计划的说明，请参阅注释13在本报告第15项中列入我们的合并财务报表。截至目前，我们没有任何其他基于股票的薪酬计划2019年12月31日.
(2)
包括80万既得和90万未授权的LTIP单位。
(3)
我们没有其他选择。LTIP单位没有行使价。

本项目所需的其余信息通过引用“投票证券和主要股东-某些实益所有者和管理层的担保所有权”标题下的信息并入本公司的委托书中。2020股东周年大会须在之后120天内提交证券交易委员会2019年12月31日.

项目13.某些关系和相关交易，以及董事独立性

本项目所需的资料以参考本公司委托书中“董事选举(建议1)-有关现任董事及被提名人的资料”、“公司管治”及“与关连人士的交易”的标题所载资料作为参考。2020股东周年大会须在之后120天内提交证券交易委员会2019年12月31日.

项目14.主要会计费用和服务

本项目所要求的信息在本公司的委托书中以“独立注册会计师事务所”的标题所载的信息作为参考。2020股东周年大会须在之后120天内提交证券交易委员会2019年12月31日.


50
目录



第四部分

项目15.展品和财务报表明细表

表(A)(1)和(2)财务报表和附表

索引
 
 
 
页面
 
陈列品
52
签名
54
财务报告内部控制管理报告
F- 1
独立注册会计师事务所报告
F- 2
独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告
F- 6
合并资产负债表 
F- 7
合并业务报表
F- 8
综合全面收益表 
F- 9
合并权益表
F- 10
合并现金流量表
F- 12
合并财务报表附注
F- 13
概述
F- 13
重要会计政策摘要
F- 14
房地产投资
F- 22
土地租赁
F- 24
收购租赁无形资产
F- 25
对未整合项目的投资基金
F- 26
其他资产
F- 27
净额应付担保票据和循环信贷安排
F- 28
应付利息、应付帐款和递延收入
F- 30
衍生品合约
F- 31
权益
F- 33
易办事
F- 35
基于股票的薪酬
F- 36
金融工具的公允价值
F- 38
细分市场报告
F- 40
未来最低租赁收入
F- 41
承诺、或有事项和担保
F- 41
季度财务信息(未经审计)
F- 43
后续事件
F- 43
附表III-综合房地产和累计折旧
F- 44
 
 
注：所有其他附表均已略去，原因是所需资料不存在，或所提供的数额不足以要求呈交附表，或所需资料已包括在财务报表或附注内。
 




51
目录
道格拉斯·埃米特公司
陈列品


(A)(3)展品

数
描述
脚注
 
 
1.1
2017年8月4日由Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Management，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP、Wells Fargo Securities，LLC、美林(Merrill Lynch)、皮尔斯，芬纳和史密斯公司(Piells，Fenner&Smith Inc.)和摩根大通证券有限责任公司(J.P.Morgan Securities LLC)签署的股权分配协议。 
(1)
1.2
股权分配协议第一号补编，日期为2017年11月20日，由Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Management，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP、Wells Fargo Securities，LLC、美林(Merrill Lynch)、皮尔斯，芬纳和史密斯公司(JP Morgan Securities LLC)以及摩根大通证券有限责任公司(J.P.Morgan Securities LLC)共同签署。
(2)
3.1
道格拉斯·埃米特公司的修订和重述条款。
(3)
3.2
道格拉斯·埃米特公司章程
(4)
3.3
道格拉斯·埃米特公司修订和重述条款的更正证明。
(5)
3.4
附例修订
(6)
4.1
道格拉斯·埃米特公司普通股证书格式。
(7)
4.2
根据1934年“证券交易法”第12条登记的证券说明*
 
10.1
Douglas Emmett Properties，LP有限合伙协议格式
(7)
10.2
Douglas Emmett，Inc.与其中指定的初始持有者之间的注册权协议。+
(8)
10.3
道格拉斯·埃米特公司与其董事和高级管理人员之间的赔偿协议格式。+
(9)
10.4
道格拉斯·埃米特(Douglas Emmett，Inc.)2016年综合股票激励计划。+
(10)
10.5
道格拉斯·埃米特地产表格，LP合伙人单位指定-2016 LTIP单位。+
(11)
10.6
Douglas Emmett，Inc.2016综合股票激励计划2016 LTIP单位奖励协议表格。+
(11)
10.7
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Jordan L.Kaplan之间的雇佣协议日期为2019年1月1日。+
(12)
10.8
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Kenneth Panzer之间的雇佣协议日期为2019年1月1日。+
(12)
10.9
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Kevin A.Crummy之间的雇佣协议日期为2019年1月1日。+
(12)
21.1
注册人子公司名单。*

23.1
独立注册会计师事务所同意。*

31.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条颁发的首席执行官证书。*

31.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条颁发的首席财务官证书。*

32.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条颁发的首席执行官证书。*
(13)
32.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条颁发的首席财务官证书。*
(13)
101.INS
内联XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。*
 
101.SCH
内联XBRL分类扩展架构文档。*
 
101.CAL
内联XBRL分类扩展计算链接库文档。*
 
101.DEF
内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档。*
 
101.LAB
内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档。*
 
101.PRE
内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。*
 
104
封面交互数据文件(嵌入内联XBRL文档)*
 
 
 
*
以表格10-K的形式与本年度报告一起提交。
 
+
指管理合同或补偿计划、合同或安排。
 
(1)
于2017年8月7日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 

52
目录
道格拉斯·埃米特公司
展品(续)


(2)
于2017年11月22日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(3)
于2006年10月19日提交表格S-11的第6号修正案，并通过此引用并入本文。(档案编号333-135082)
 
(4)
已于2013年9月6日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(5)
于2006年10月30日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(6)
已于2018年4月9日提交Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(7)
已于2006年10月3日提交表格S-11的第3号修正案，并通过此引用并入本文。(档案编号333-135082)
 
(8)
于2006年6月16日提交表格S-11，并通过此引用并入本文。(档案编号333-135082)
 
(9)
已于2006年9月20日提交表格S-11的第2号修正案，并通过此引用并入本文。(档案编号333-135082)
 
(10)
已于2016年6月3日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(11)
于2016年12月12日提交给Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(12)
已于2018年12月21日提交Form 8-K，并通过此引用并入本文。(档案编号001-33106)
 
(13)
根据美国证券交易委员会发布的第33-8212号文件，这些证物仅供参考，并未作为10-K表格的一部分或单独的披露文件作为本报告的一部分提交，也未通过引用将其纳入任何证券法注册声明中。
 


项目16.表格10-K总结

没有。

53
目录



签名

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。

 
道格拉斯·埃米特公司
 
 
 
日期：
由以下人员提供：
/s/乔丹·L·卡普兰
2020年2月14日
 
乔丹·L·卡普兰
 
 
总裁兼首席执行官

根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以各自身份代表注册人于2020年2月14日.

签名
 
标题
 
 
 
/s/乔丹·L·卡普兰
 
 
乔丹·L·卡普兰
 
 
总裁、首席执行官兼董事
(首席行政主任)
 
 
 
/s/彼得·D·西摩(Peter D.Seymour)
 
 
彼得·D·西摩
 
首席财务官
(首席财务会计官)
 
 
 
/s/Dan A.Emmett
 
 
丹·A·埃米特
 
 
董事会主席
 
 
 
 
/s/Kenneth M.Panzer
 
 
肯尼斯·M·潘泽
 
 
首席运营官兼董事
 
 
 
 
/s/克里斯托弗·H·安德森(Christopher H.Anderson)
 
 
克里斯托弗·H·安德森
 
 
导演
 
 
 
 
/s/Leslie E.Bider
 
 
莱斯利·E·比德尔
 
 
导演
 
 
 
 
大卫·T·范伯格博士
 
 
大卫·T·范伯格博士
 
导演
 
 
 
/s/弗吉尼亚·A·麦克费伦
 
 
弗吉尼亚·A·麦克费伦
 
导演
 
 
 
/s/托马斯·E·奥赫恩
 
 
托马斯·E·奥赫恩
 
 
导演
 
 
 
 
/s/小威廉·E·西蒙(William E.Simon，Jr.)
 
 
小威廉·E·西蒙
 
 
导演
 
 
 
 
/s/JOHNESE SPISSO
 
 
约翰斯·斯皮索
 
导演
 

54
目录




财务报告内部控制管理报告

道格拉斯·埃米特公司的管理层负责根据1934年“证券交易法”第13a-15(F)和15d-15(F)条的规定，建立和维持对财务报告的充分内部控制。

我们的内部控制系统旨在为财务报告的可靠性提供合理保证，并根据美国公认会计原则(GAAP)为外部报告目的编制我们的财务报表。我们的管理层，包括以下签名的首席执行官和首席财务官，评估了我们对财务报告的内部控制的有效性，截至2019年12月31日。在进行评估时，管理层使用了特雷德韦内部控制委员会赞助组织委员会发布的标准--综合框架(2013年框架)。根据这一评估，管理层得出结论，截至2019年12月31日根据这些标准，我们对财务报告的内部控制是有效的。

管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，不希望我们的披露控制和程序或我们的内部控制能够防止所有错误和欺诈。一个控制系统，无论构思和操作如何完善，都只能提供合理的保证，而不是绝对的保证，以确保控制系统的目标得以实现。此外，控制系统的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，并且控制的好处必须相对于其成本来考虑。由于所有控制系统的固有限制，任何控制评估都不能绝对保证所有控制问题和欺诈实例(如果有的话)都已被检测到。

截至以下日期，我们对财务报告的内部控制的有效性2019年12月31日，已由独立注册会计师事务所安永会计师事务所(Ernst&Young LLP)审计，该会计师事务所审计了本年报所载的综合财务报表，其报告载于第页。F-3，该报告对截至以下日期我们的财务报告内部控制的有效性发表了毫无保留的意见。2019年12月31日.

/s/乔丹·L·卡普兰
乔丹·L·卡普兰
总裁兼首席执行官
 
/s/彼得·D·西摩(Peter D.Seymour)
彼得·D·西摩
首席财务官

2020年2月14日



F- 1
目录




独立注册会计师事务所报告
致道格拉斯·埃米特公司的股东和董事会。
对财务报表的意见
我们审计了Douglas Emmett，Inc.(“贵公司”)截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表，以及截至2019年12月31日的三个年度的相关综合经营报表、全面收益、权益和现金流量，以及指数第15(A)项所列的相关附注和财务报表明细表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司于2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及截至2019年12月31日的三年内每年的运营结果和现金流，符合美国公认会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013年框架)》中确立的标准，对公司截至2019年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2020年2月14日发布的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
以下传达的关键审计事项是指已传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。


F- 2
目录



 
 
合并Douglas Emmett Fund X，LLC
对该事项的描述
 
如综合财务报表附注3所述，本公司及其余非控股权益持有人购买了Douglas Emmett Fund X，LLC(“Fund X”)的额外权益。在完成交易(包括修订经营协议)后，基金X被确定为可变利息实体(“VIE”)，本公司被确定为其主要受益人。因此，该公司开始合并VIE，并在合并后重新评估基金X的资产和负债，获得3.079亿美元的收益。

审计管理层将可变利益实体合并模式应用于这项交易，以及合并后的收益是复杂的，需要作出重大判断。特别是，在确定基金X的六项资产的公允价值时，需要做出重大判断，这些物业采用了市场和收益估值方法相结合的方法。市场法的重要假设包括规模和地点相当的交易假设。收入法的重要假设与现金流预测的假设相关，包括市场租赁率、市场增长率和市场贴现率。这些假设的变化可能对本公司确定基金X净资产的公允价值产生重大影响，而这反过来又会影响合并收益。
 
 
 
我们是如何在审计中解决这一问题的
 
我们获得了理解，评估了设计，并测试了对基金X合并的管理层会计控制的操作有效性，包括对管理层审查上述用于估计公允价值的重要假设的控制。这包括管理层考虑来自当前行业和经济趋势、当时的市场状况、内部可获得的信息和其他相关因素的确凿和相反的证据。

为评估本公司对交易的综合分析，我们执行了审计程序，其中包括审查修订和重述的Fund X运营协议以及测试Fund X资产和负债的公允价值。我们测试基金X的资产和负债的公允价值的审计程序包括(I)评估基金X的资产估值所使用的方法和重要假设，(Ii)利用可比市场交易评估由此产生的公允价值的合理性，(Iii)测试支持重要假设和估计的估值模型和基础数据的完整性和准确性，以及(Iv)将基金X的最终净资产的公允价值与本公司和无关的非管理成员为收购其他基金X非管理成员所支付的价格进行比较。我们还请了一名估值专家协助评估公司采用的方法，并测试上述现金流预测中提到的重要假设。
 
 
 
 
 
 

F- 3
目录



 
 
购进价格核算
对该事项的描述
 
截至2019年12月31日止年度，本公司以3.659亿美元收购了位于Westwood的住宅物业Glendon，该物业包括公寓和零售空间，并合并了以前拥有的权益法，按相对公允价值计入对Douglas Emmett Fund X，LLC(“Fund X”)的投资。如综合财务报表附注3所述，Glendon交易作为资产收购入账，因此按收购房地产的价格(包括收购成本)入账。此外，如综合财务报表附注3所述，本公司合并基金X的六项写字楼物业及相关可确认资产及负债按相对公允价值计算。
就这两项交易而言，收购价/代价均根据收购资产及负债的相对公允价值分配给土地、楼宇及无形租赁资产及负债。收购资产及负债的公允价值由本公司采用与土地有关的销售比较法及与其他收购资产及负债相关而采用贴现现金流量的收益法厘定。这两种方法都使用公司可获得的市场信息作为输入。
由于管理层在确定分配给收购的土地、建筑和无形租赁资产和负债的公允价值时需要进行重大估计，因此对公司收购Glendon收购和基金X合并的会计进行审计是复杂的。重大估计主要是由于用于衡量资产及负债公允价值的估值模型的投入具有判断性，以及各自的公允价值对重大基础假设的敏感性。本公司采用销售比较法计量收购土地的公允价值，采用贴现现金流量法计量剩余收购资产和负债的公允价值。使用的更重要的假设包括可比土地销售、收入增长率、折扣率、市场租赁率和资本化率。这些重大假设是前瞻性的，可能会受到未来经济和市场状况的影响。
 
 
 
我们是如何在审计中解决这一问题的
 
我们对Glendon物业收购和Fund X合并的管理层会计控制进行了了解、评估和测试，包括对公司审查收购价格分配、现金流预测和所用基础数据准确性的控制。例如，我们测试了对确定土地、建筑物和无形租赁资产和负债公允价值的控制，包括对估值模型审查和用于制定此类估计的基本假设的控制。
对于公司的Glendon物业收购和基金X合并，我们阅读了各自的交易协议，并评估了公司是否适当地确定了交易是作为业务合并还是资产收购入账。对于这两笔交易，我们也评估了在制定有形资产和无形租赁资产和负债的公允价值估计时所使用的重要假设和方法。为了测试土地、建筑物和无形租赁资产和负债的估计公允价值，我们执行了审计程序，其中包括评估公司使用销售比较和收入方法的情况，测试贴现现金流模型中使用的重要假设，以及测试支持重大假设和估计的基础数据的完整性和准确性。例如，我们同意现金流预测中使用的合同租金与本地租户租赁，并将某些物业运营费用(如房地产物业税)与交易调整后的历史运营业绩进行比较。吾等邀请我们的估值专家协助评估本公司采用的方法(与标准估值惯例比较)、执行程序以确认在编制收购土地、楼宇及无形租赁资产及负债的公允价值估计时所采用的重大假设的合理性，以及进行确证计算以评估收购建筑资产的合理性。例如，我们的估价专家(I)使用独立确定的数据来源来评估管理层选定的可比土地销售的适当性，(Ii)获得特定于市场的信息(即收入增长率、折扣率, (Iii)就物业样本而言，(I)采用成本法进行比较计算，以验证分配给楼宇资产的金额；及(Iii)根据市场租金(包括市值租金及资本化率)，并将其与本公司所采用的市场信息作比较。
 
 
 

F- 4
目录



 
 
 
 
 
房地产投资-毕晓普街1132号的减值评估
对该事项的描述
 
如综合财务报表附注2所述，本公司最终计划将位于夏威夷檀香山的商业写字楼物业毕晓普街1132号改建为住宅物业。由于该物业的计划用途有所改变，本公司将1132毕晓普街未贴现基础上的预期现金流与该物业的账面净值加上预期开发成本进行比较，以评估该物业是否存在潜在减值。

审计该公司的潜在减值会计及其可恢复性测试涉及高度主观性，因为确定未贴现现金流的基础估计是基于对未来市场租金、运营费用和资本化率的假设。这些假设都是前瞻性的，可能会受到未来经济和市场状况的影响，部分取决于计划中的重建计划的完成情况。
 
 
 
我们是如何在审计中解决这一问题的
 
我们获得了了解，评估了设计，并测试了对公司流程的控制的操作有效性，以确定减损指标，并在存在减损指标的情况下进行可恢复性测试。这包括对管理层对未贴现现金流背后的重大假设的审查进行控制。

除其他程序外，我们对公司减值评估的测试包括评估用于估计物业未贴现现金流的重要假设和运营数据。例如，我们将用于估计未来现金流的重要假设(即市场租赁率、运营费用和资本化率)与多项第三方市场研究中公布的类似物业的当前市场租赁率和资本化率进行了比较。我们还对公司的投入进行了敏感性分析，即预期净营业收入、资本化率和预期建筑成本，以评估某些假设的变化是否会导致重大不同的结果。我们还重新计算了管理层的未贴现现金流。


/s/安永律师事务所

自1995年以来，我们一直担任本公司的审计师。
加利福尼亚州洛杉矶
2020年2月14日




F- 5
目录




独立注册会计师事务所报告

致道格拉斯·埃米特公司的股东和董事会。
 
财务报告内部控制之我见

我们审计了道格拉斯·埃米特公司的财务报告内部控制。2019年12月31日，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的“内部控制--综合框架”(2013年框架)中确定的标准(COSO标准)。在我们看来，道格拉斯·埃米特公司(本公司)在所有重要方面都对财务报告进行了有效的内部控制，截至2019年12月31日，基于COSO标准。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了道格拉斯·埃米特公司截至#年的综合资产负债表。2019年12月31日和2018，截至该期间内各年度的相关综合经营报表、全面收益、权益和现金流量2019年12月31日以及索引第15(A)项所列的相关附注和财务报表明细表，以及我们#年#月#日的报告2020年2月14日对此发表了毫无保留的意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对随附的《财务报告内部控制管理报告》中财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/安永律师事务所

加利福尼亚州洛杉矶
2020年2月14日


F- 6
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并资产负债表
(单位为千，共享数据除外)




 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
资产
 

 
 

房地产投资：
 

 
 

土地
$
1,152,684

 
$
1,065,099

建筑物及改善工程
9,308,481

 
7,995,203

租户改进和租赁无形资产
905,753

 
840,653

正在开发的物业
111,715

 
129,753

房地产投资，毛利
11,478,633

 
10,030,708

减去：累计折旧和摊销
(2,518,415
)
 
(2,246,887
)
房地产投资净额
8,960,218

 
7,783,821

土地租赁使用权资产
7,479

 
—

现金和现金等价物
153,683

 
146,227

租户应收账款
5,302

 
4,371

递延租金应收账款
134,968

 
124,834

收购租赁无形资产净额
6,407

 
3,251

利率合约资产
22,381

 
73,414

对未合并基金的投资
42,442

 
111,032

其他资产
16,421

 
14,759

总资产
$
9,349,301

 
$
8,261,709

 
 
 
 
负债
 
 
 
净额应付担保票据和循环信贷安排
$
4,619,058

 
$
4,134,030

地面租赁责任
10,882

 
—

应付利息、应付帐款和递延收入
131,410

 
130,154

保证金
60,923

 
50,733

收购租赁无形负债净额
52,367

 
52,569

利率合约负债
54,616

 
1,530

应付股息
49,111

 
44,263

总负债
4,978,367

 
4,413,279

 
 
 
 
权益
 
 
 
道格拉斯·埃米特公司股东权益：
 
 
 
普通股，面值0.01美元，授权7.5亿美元，已发行普通股175,369,746股和170,214,809股，分别于2019年12月31日和2018年12月31日发行
1,754

 
1,702

额外实收资本
3,486,356

 
3,282,316

累计其他综合(亏损)收入
(17,462
)
 
53,944

累计赤字
(758,576
)
 
(935,630
)
道格拉斯·埃米特公司股东权益总额
2,712,072

 
2,402,332

非控制性权益
1,658,862

 
1,446,098

总股本
4,370,934

 
3,848,430

负债和权益总额
$
9,349,301

 
$
8,261,709


见合并财务报表附注。



F- 7
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并业务报表
(单位为千，每股数据除外)




 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
收入
 
 
 

 
 
办公室租赁
 
 
 

 
 
租金收入和租户回收
$
694,315

 
$
661,147

 
$
606,852

停车和其他收入
122,440

 
116,784

 
108,694

办公室总收入
816,755

 
777,931

 
715,546

 
 
 
 

 
 

多户租赁
 
 
 
 
 
租金收入
110,697

 
95,423

 
89,039

停车和其他收入
9,230

 
7,962

 
7,467

多家庭总收入
119,927

 
103,385

 
96,506

 
 
 
 
 
 
总收入
936,682

 
881,316

 
812,052

 
 
 
 

 
 

运营费用
 
 
 
 
 
办公费用
264,482

 
252,751

 
233,633

多户家庭开支
33,681

 
28,116

 
24,401

一般和行政费用
38,068

 
38,641

 
36,234

折旧及摊销
357,743

 
309,864

 
276,761

总运营费用
693,974

 
629,372

 
571,029

 
 
 
 
 
 
营业收入
242,708

 
251,944

 
241,023

 
 
 
 
 
 
其他收入
11,653

 
11,414

 
9,712

其他费用
(7,216
)
 
(7,744
)
 
(7,037
)
未合并基金收入
6,923

 
6,400

 
5,905

利息支出
(143,308
)
 
(133,402
)
 
(145,176
)
合并合资企业的收益
307,938

 
—

 
—

净收入
418,698

 
128,612

 
104,427

减去：可归因于非控股权益的净收入
(54,985
)
 
(12,526
)
 
(9,984
)
普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
$
94,443

 
 
 
 
 
 
普通股每股净收益-基本
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58

每股普通股净收益-稀释后收益
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58


见合并财务报表附注。



F- 8
目录
道格拉斯·埃米特公司
综合全面收益表
(单位：千)


 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
净收入
$
418,698

 
$
128,612

 
$
104,427

其他综合(亏损)收益：现金流对冲
(107,292
)
 
15,070

 
34,290

综合收益
311,406

 
143,682

 
138,717

减去：可归因于非控股权益的综合收益
(19,099
)
 
(16,751
)
 
(16,331
)
普通股股东应占综合收益
$
292,307

 
$
126,931

 
$
122,386


见合并财务报表附注。




F- 9
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并权益表
(单位为千，每股数据除外)



 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
 
普通股股份
期初余额
170,215

 
169,565

 
151,530

将操作单元交换为普通股
222

 
629

 
1,059

普通股发行
4,933

 
—

 
15,687

股票期权的行使
—

 
21

 
1,289

期末余额
175,370

 
170,215

 
169,565

 
 
 
 
 

 
 

普通股
期初余额
$
1,702

 
$
1,696

 
$
1,515

将操作单元交换为普通股
2

 
6

 
11

普通股发行
50

 
—

 
157

股票期权的行使
—

 
—

 
13

期末余额
$
1,754

 
$
1,702

 
$
1,696

 
 
 
 
 

 
 

额外实收资本
期初余额
$
3,282,316

 
$
3,272,539

 
$
2,725,157

将操作单元交换为普通股
3,538

 
10,286

 
14,231

用现金回购运营单位
(431
)
 
(59
)
 
(6,763
)
普通股发行，净额
200,933

 
—

 
593,011

行使股票期权所缴纳的税款
—

 
(450
)
 
(53,097
)
期末余额
$
3,486,356

 
$
3,282,316

 
$
3,272,539

 
 
 
 
 

 
 

AOCI
期初余额
$
53,944

 
$
43,099

 
$
15,156

ASU 2017-12采用
—

 
211

 
—

现金流对冲调整
(71,406
)
 
10,634

 
27,943

期末余额
$
(17,462
)
 
$
53,944

 
$
43,099

 
 
 
 
 

 
 

累计赤字
期初余额
$
(935,630
)
 
$
(879,810
)
 
$
(820,685
)
亚利桑那州立大学2016-02年度采用率
(2,144
)
 
—

 
—

ASU 2017-12采用
—

 
(211
)
 
—

普通股股东应占净收益
363,713

 
116,086

 
94,443

分红
(184,515
)
 
(171,695
)
 
(153,568
)
期末余额
$
(758,576
)
 
$
(935,630
)
 
$
(879,810
)
 
 
 
 
 
 
 
非控制性权益
期初余额
$
1,446,098

 
$
1,464,525

 
$
1,092,928

亚利桑那州立大学2016-02年度采用率
(355
)
 
—

 
—

可归因于非控股权益的净收入
54,985

 
12,526

 
9,984

现金流对冲调整
(35,886
)
 
4,225

 
6,347

投稿
176,000

 
—

 
284,248

合并合资企业
61,394

 
—

 
—

分配
(76,978
)
 
(52,142
)
 
(38,101
)
发行营运单位以取得未合并基金的额外权益
14,390

 
—

 
—

为购置房地产而发行营运单位
—

 
—

 
105,687

将操作单元交换为普通股
(3,540
)
 
(10,292
)
 
(14,242
)
用现金回购运营单位
(303
)
 
(49
)
 
(3,341
)
基于股票的薪酬
23,057

 
27,305

 
21,015

期末余额
$
1,658,862

 
$
1,446,098

 
$
1,464,525

 
 
 
 
 
 
 

F- 10
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并权益表
(单位为千，每股数据除外)


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 

 
 

总股本
期初余额
$
3,848,430

 
$
3,902,049

 
$
3,014,071

亚利桑那州立大学2016-02年度采用率
(2,499
)
 
—

 
—

净收入
418,698

 
128,612

 
104,427

现金流对冲调整
(107,292
)
 
14,859

 
34,290

合并合资企业
61,394

 
—

 
—

普通股发行，净额
200,983

 
—

 
593,168

发行营运单位以取得未合并基金的额外权益
14,390

 
—

 
—

为购置房地产而发行营运单位
—

 
—

 
105,687

用现金回购运营单位
(734
)
 
(108
)
 
(10,104
)
行使股票期权所缴纳的税款
—

 
(450
)
 
(53,084
)
投稿
176,000

 
—

 
284,248

分红
(184,515
)
 
(171,695
)
 
(153,568
)
分配
(76,978
)
 
(52,142
)
 
(38,101
)
基于股票的薪酬
23,057

 
27,305

 
21,015

期末余额
$
4,370,934

 
$
3,848,430

 
$
3,902,049

 
 
 
 
 
 
 
 
宣布的每股普通股股息
$
1.06

 
$
1.01

 
$
0.94


见合并财务报表附注。

F- 11
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并现金流量表
(单位：千)



 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019

2018

2017
经营活动
 

 
 

 
 
净收入
$
418,698

 
$
128,612

 
$
104,427

将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：
 
 
 
 
 
未合并基金收入
(6,923
)
 
(6,400
)
 
(5,905
)
合并合资企业的收益
(307,938
)
 
—

 
—

折旧及摊销
357,743

 
309,864

 
276,761

取得的租赁无形资产净增
(16,264
)
 
(22,025
)
 
(18,006
)
直线租金
(10,134
)
 
(18,813
)
 
(12,855
)
坏账核销
4,103

 
2,154

 
406

摊销并注销的递延贷款成本
14,314

 
8,292

 
10,834

贷款溢价摊销
(261
)
 
(205
)
 
—

派生非现金调整
—

 
—

 
51

基于股票的薪酬摊销
18,359

 
22,299

 
18,478

来自未合并资金的运营分配
6,820

 
6,400

 
5,905

营运资本构成的变化：
 
 
 
 
 
租户应收账款
(4,712
)
 
(3,545
)
 
(1,221
)
应付利息、应付帐款和递延收入
(6,844
)
 
1,376

 
24,942

保证金
1,919

 
319

 
4,424

其他资产
706

 
4,654

 
(5,544
)
经营活动提供的净现金
469,586

 
432,982

 
402,697

 
 
 
 
 
 
投资活动
 
 
 
 
 
用于改善房地产的资本支出
(176,448
)
 
(179,062
)
 
(108,326
)
发展的资本开支
(61,660
)
 
(68,459
)
 
(63,018
)
物业收购
(365,885
)
 
—

 
(537,669
)
从合并合资企业中获得的现金
39,226

 
—

 
—

收购未合并基金的额外权益
(90,754
)
 
(9,379
)
 
(4,142
)
来自未合并基金的资本分配
5,853

 
7,349

 
43,560

用于投资活动的净现金
(649,668
)
 
(249,551
)
 
(669,595
)
 
 
 
 
 
 
融资活动
 
 
 
 
 
借款收益
2,185,000

 
667,000

 
1,410,500

偿还借款
(2,095,718
)
 
(655,326
)
 
(1,698,544
)
贷款成本付款
(21,348
)
 
(2,992
)
 
(11,442
)
合并合资企业中非控股权益的出资
163,556

 
—

 
284,248

支付给非控股权益的分配
(64,534
)
 
(52,142
)
 
(38,101
)
支付给普通股股东的股息
(179,667
)
 
(169,831
)
 
(146,026
)
行使股票期权所缴纳的税款
—

 
(450
)
 
(53,084
)
回购营运单位
(734
)
 
(108
)
 
(10,104
)
发行普通股所得款项净额
200,983

 
—

 
593,169

融资活动提供(用于)的现金净额
187,538

 
(213,849
)
 
330,616

 
 
 
 
 
 
增加(减少)现金及现金等价物和限制性现金
7,456

 
(30,418
)
 
63,718

现金及现金等价物和限制性现金期初余额
146,348

 
176,766

 
113,048

现金及现金等价物和受限现金期末余额
$
153,804

 
$
146,348

 
$
176,766


补充现金流信息

 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
经营活动
 
 
 
 
 
支付利息的现金，扣除资本化利息
$
128,205

 
$
124,487

 
$
135,824

已支付的资本化利息
$
3,782

 
$
3,520

 
$
2,745

 
 
 
 
 
 
非现金投资交易
 
 
 
 
 
房地产和开发资本支出的应计项目
$
35,398

 
$
24,702

 
$
3,776

房地产和开发改善的资本化股票补偿
$
4,698

 
$
5,006

 
$
2,537

除去全额折旧和摊销的租户装修和租赁无形资产
$
88,205

 
$
75,729

 
$
53,687

移除已完全摊销的已获得租赁无形资产
$
2,132

 
$
1,582

 
$
414

移除完全增值的已购得租赁无形负债
$
29,660

 
$
15,431

 
$
5,057

土地租赁资产使用权确认--ASU 2016-02年度采用
$
10,885

 
$
—

 
$
—

高于市场的地面租赁无形负债抵销使用权资产-采用ASU 2016-02
$
3,408

 
$
—

 
$
—

确认地面租赁责任--采用ASU 2016-02
$
10,885

 
$
—

 
$
—

 
 
 
 
 
 
非现金融资交易
 
 
 
 
 
AOCI中记录的收益-采用ASU 2017-12年度-合并衍生品
$
—

 
$
211

 
$
—

(亏损)在AOCI-合并衍生品中记录的收益
$
(76,273
)
 
$
22,723

 
$
16,512

(亏损)在AOCI中记录的收益-未合并基金的衍生品(我们的份额)
$
(5,023
)
 
$
3,052

 
$
3,275

递延贷款成本的应计项目
$
1,416

 
$
—

 
$
—

房地产收购中定期贷款的假设
$
—

 
$
—

 
$
36,460

合并合资企业中非控股权益的非现金贡献
$
12,444

 
$
—

 
$
—

对非控制性权益的非现金分配
$
12,444

 
$
—

 
$
—

宣布的股息
$
184,515

 
$
171,695

 
$
153,568

将操作单元交换为普通股
$
3,540

 
$
10,292

 
$
14,242

为购置房地产而发行营运单位
$
—

 
$
—

 
$
105,687

为获得未合并基金的额外利息而发行的OP单位
$
14,390

 
$
—

 
$
—


见合并财务报表附注。

F- 12
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注



1. 概述

组织机构和业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一家完全集成、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山最大的高品质写字楼和多户住宅的业主和运营商之一。通过我们在运营伙伴关系及其子公司、合并合资公司和统一基金中的权益，我们专注于拥有、收购、开发和管理顶级写字楼物业和顶级多户社区的相当大的市场份额，这些社区拥有严重的供应限制、高端的行政住房和关键的生活方式便利设施。合并财务报表中使用的术语“我们”、“我们”和“我们”是指道格拉斯·埃米特公司及其合并基础上的子公司。

在…2019年12月31日，我们的综合投资组合包括(I)和18.0百万平方英尺写字楼组合，(Ii)4,161多户住宅单位；及(Iii)多户住宅单位的收费权益二我们根据土地租约收取租金的地块。我们还管理并拥有未合并基金的股权，该基金在2019年12月31日，拥有额外的0.41000万美元一平方英尺的办公空间。我们管理我们的非合并基金和我们的综合投资组合，因此我们在总投资组合的基础上提供我们的办公室投资组合的统计数据。自.起2019年12月31日，我们的投资组合(不包括二我们根据地契收取租金的一幅土地)，包括以下物业(包括附属零售用地)：

 
整合的产品组合
 
总投资组合
办公室
 
 
 
全资物业
53
 
53
合并的合资企业属性
17
 
17
未合并基金财产
—
 
2
 
70
 
72
 
 
 
 
多家庭
 
 
 
全资物业
10
 
10
合并的合资企业属性
1
 
1
 
11
 
11
 
 
 
 
总计
81
 
83


陈述的基础

随附的合并财务报表是道格拉斯·埃米特公司及其子公司的合并财务报表，包括我们的运营伙伴关系和我们的合并合资企业。所有重要的公司间余额和交易都已在我们的合并财务报表中冲销。

我们合并那些我们被认为是VIE的主要受益者或拥有该实体多数表决权权益的实体。在以下情况下，我们被视为VIE的主要受益者：(I)我们有权指导VIE的活动，这对VIE的经济表现影响最大；(Ii)我们有义务承担可能对VIE产生重大影响的损失或获得可能对VIE产生重大影响的利益。我们不会合并其他各方拥有实质性启动权的实体，以剥夺我们指导该VIE活动的权力，这对该VIE的经济表现产生了最重大的影响。在确定我们是否为主要受益人时，我们考虑的因素包括所有权利益、管理层代表、控制决策的权力以及每一方的合同和实质性参与权。我们巩固了我们的经营伙伴关系，通过这种伙伴关系，我们开展了几乎所有的业务，并直接和通过子公司拥有几乎所有的资产，并有义务偿还几乎所有的债务，包括$3.111000亿美元合并债务。请参阅备注8。我们还巩固了四JV。自.起2019年12月31日，这些合并实体的总合并资产为$9.35十亿(其中$8.96十亿与房地产投资有关)，合并负债总额$4.98十亿(其中$4.62十亿与债务有关)，合计合并股本总额为$4.371000亿美元(其中$1.66十亿与非控股权益相关)。


F- 13
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注


随附的综合财务报表是根据美国证券交易委员会的规则和规定编制的，符合财务会计准则委员会在美国会计准则委员会制定的美国公认会计原则。我们认为，随附的合并财务报表包括所有必要的调整，包括正常的经常性调整，以公平地列报其中所载的财务信息。对物业数量或类别、面积、每平方英尺金额、公寓单位和地理位置的任何提及都是未经审计的，不在我们的独立注册会计师事务所根据PCAOB标准对我们的综合财务报表进行审计的范围内。

在本报告期内，我们在综合营业报表中将我们的拆迁费用作为其他费用的一部分进行了报告，并对可比期间进行了重新分类，以符合本期列报。

2. 重要会计政策摘要

预算的使用

按照美国公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出某些估计，这些估计会影响合并财务报表和附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计大不相同。

房地产投资

VIE的收购和初步整合

我们将财产收购计入资产收购，并将收购的财产经营结果计入我们从各自收购日期起的经营业绩中。我们按相对公允价值将资产收购(包括资本化交易成本)和初始合并后未被确定为企业的物业的购买价格分配给：(I)土地、(Ii)建筑物和改善、(Iii)租户改善和可识别的无形资产，如就地市场租赁、(Iv)获得的高于和低于市场的地面和租户租约(包括用于续签选择权)，以及(V)假设债务和(Vi)假设利率互换，基于以下因素：(I)土地、(Ii)建筑物和改善、(Iii)租户改善和可识别的无形资产(如原地市场租赁)；(V)假设债务和(Vi)假设利率互换(如果适用)。收益法使用我们对预期未来现金流的估计和其他估值方法，包括但不限于我们对其他资产和负债的租赁率、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。我们在“空置”基础上估计有形资产的相对公允价值。收购的原址市场租赁的估计相对公允价值是指在收购日将物业租赁到入住率的估计成本，包括租赁佣金和法律成本的公允价值。我们评估预期达到这样的入住率水平的时间段，并包括对净运营成本(主要是房地产税)的估计。, 保险和公用事业)在租赁期内发生的费用。高于市价及低于市价的地面及租户租赁按租赁剩余不可撤销年期的现值(使用反映收购租赁相关风险的利率)，以及根据原址地面或租户租赁将分别支付或收取的合约金额之间的差额，以及吾等对相应原址租赁的公平市场租金的估计，记录为资产或负债。假设债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。请参阅备注3为我们的财产收购披露。

折旧

建筑物和装修的折旧采用直线折旧法，估计寿命为四十年对于建筑物和十五年用于改进，并计入我们的资产负债表，由相关的累计折旧和任何减值费用抵消，直到出售为止。租户的改进在相关租约的有效期内按直线折旧，任何剩余余额在任何提前终止租约的期间折旧。收购的原址租赁按收购的原址租赁的加权平均剩余期限以直线方式摊销，并计入我们的资产负债表，由相关累计摊销抵销，直至相关建筑物出售或减值为止。？租赁无形资产在相关租赁期内按直线摊销，余额在任何提前终止租赁期间摊销。收购的高于市价及低于市价的租户租约在相关租约的有效期内按直线摊销/增值，并记录为租金收入的增加(对于低于市价的租约)或减少(对于高于市价的租约)，并记录为租金收入的增加(对于低于市价的租约)或减少(对于高于市价的租约)。我们从中赚取地租收入的高于市价和低于市价的地面租约，在相关租约的有效期内以直线方式摊销/增值，并记录为租金收入的增加(对于低于市价的租约)或减少(对于高于市价的租约)，并记录为租金收入的增加(对于低于市价的租约)或减少(对于高于市价的租约)。收购的高于市价及低于市价的地面租约(吾等为此招致地租开支)会在相关租约的有效期内增加/摊销，并记录为开支的增加(对于低于市价的租约)或减少(对于高于市价的租约)。


F- 14
目录
道格拉斯·埃米特公司
合并财务报表附注(续)





当我们翻新我们的建筑或现有建筑受到新开发项目的影响时，我们会加速受影响资产的折旧。当资产被出售或报废时，其成本和相关的累计折旧或摊销将从我们的资产负债表中剔除，由此产生的收益或亏损(如果有的话)将反映在我们各自时期的经营业绩中。
  
持有待售房地产

当物业符合某些要求时，在我们的综合资产负债表中被归类为持有待售物业，包括批准出售物业、待售物业的营销，以及我们预计出售可能在未来12个月内发生。被归类为持有待售的房产以账面价值或公允价值减去出售成本中的较低者列账，我们也不再对房产进行折旧。自.起2019年12月31日和2018，我们没有任何待售的房产。

性情

房地产投资销售损益的确认要求我们满足一定的收入确认标准，并将房地产的控制权转移给买方。所记录的收益或损失是以销售价格减去销售成本和我们出售房地产时的账面价值之间的差额来衡量的。

成本资本化

房地产建设期间发生的成本被资本化。开发和再开发活动的成本资本化始于开发前期，我们将其定义为开始物业开发所必需的活动。*我们在项目基本完成时停止资本化，但不迟于主要建设活动停止一年。*当为物业预期用途准备物业所需的活动已经暂停时，我们也会停止资本化。资本化成本计入我们综合资产负债表中正在开发的物业。一旦主要建筑活动停止，而发展或重建物业处于租赁阶段，资本化成本将转移至(I)土地、(Ii)建筑及改善及(Iii)综合资产负债表上的租户改善及租赁无形资产，作为物业的历史成本。拆迁费用和维修保养费用在发生时记为费用。在.期间2019, 2018和2017，我们大写了$75.31000万美元, $78.71000万美元和$66.0百万分别与我们的开发相关的成本，其中包括$3.81000万美元, $3.51000万美元和$2.7百万分别是资本化的利息。
土地契约

我们是土地租赁的承租人，根据我们于2019年1月1日采用的主题842“租赁”，我们对土地租赁进行了会计核算，见下文新的会计声明。在采用ASU后，我们继续将租约归类为经营性租赁，并确认了土地的使用权资产和未来租赁付款的租赁负债。$10.9百万。我们使用递增借款利率对未来租赁付款进行贴现，从而计算使用权资产和租赁负债的账面价值。我们调整了一项相关的高于市场的地面租赁负债的使用权资产账面价值。$3.4百万，这使得资产的账面价值降低到$7.5百万。我们继续将租赁付款确认为费用，这笔费用包括在我们的综合业务表中的办公费用中。请参阅备注4有关此土地租约的更多信息，请访问。请参阅备注14与土地租赁责任相关的公允价值披露。

对未合并基金的投资

我们使用权益法核算我们对未合并基金的投资，因为我们对基金有重大影响，但不能控制这些基金。根据权益法，吾等最初按成本记录我们对基金的投资，其中包括收购基差和额外的筹资成本基准，然后调整投资余额，以计入：(I)我们在基金净收益或亏损中的份额，(Ii)我们在基金中的份额，(Ii)我们对基金的其他全面收益或亏损，(Iii)我们对基金的现金缴款，以及(Iv)我们从基金收到的分派。当我们出售我们在未合并基金中的权益或基金符合合并资格时，我们就从合并资产负债表中删除了对未合并基金的投资。我们对非合并基金的投资计入综合资产负债表中的非综合基金投资，我们的基金净收益或亏损份额计入综合经营表中的非综合基金收入。我们在基金累计其他综合收益或亏损中的份额计入综合资产负债表中的累计其他综合收益(亏损)。自.起2019年12月31日和2018，我们对未合并基金的投资余额中包括的总投资基差为$27.8百万和$2.2百万，分别为。请参阅备注6为我们的基金披露。


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长期资产减值

我们会定期评估我们物业的账面价值是否有任何减值，以及当事件或情况变化显示物业的账面价值可能无法收回时，我们会定期评估物业的账面价值是否有任何减值。如事件或情况变化显示公允价值已跌至账面值以下，而该下跌并非暂时性的，则会计入减值费用。我们物业账面价值的可回收性是通过账面价值与物业预期产生的未贴现未来现金流的比较来衡量的。若账面值超过估计的未贴现未来现金流量，则根据估计的贴现未来现金流量记录的减值亏损相当于该物业的账面价值与其公允价值之间的差额。我们也对我们基金的投资进行类似的定期评估。基于这样的定期评估，不是损伤发生在2019, 2018或2017。在檀香山市中心的毕晓普大街1132号，我们正在改建一栋25层的楼房，490,000平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。我们预计，随着办公空间的腾出，改建工作将在几年内分阶段进行。由于物业计划用途的改变，我们通过比较物业的预期未贴现现金流与物业的账面价值加上预期开发成本进行减值评估，得出截至2019年12月31日没有减值的结论。我们使用我们对预期未来现金流的估计来确定未贴现现金流，其中包括但不限于我们对房地产净营业收入和资本化率的估计。

现金和现金等价物

我们将购买期限在三个月或以下的短期投资视为现金等价物。

租金收入和租户回收

我们根据主题842“租约”对租金收入和租户回收进行会计核算，该主题于2019年1月1日采用，并在修订后的追溯基础上进行，见下文新的会计声明。主题842没有显著改变我们确认租金收入和租户回收的会计政策，我们采用了一种实际的权宜之计，允许我们将租金收入和租户回收合并核算。租金收入和租户从租户租赁中收回的收入计入综合经营报表中的租金收入和租户收回。我们所有的租户租约都被归类为经营性租约。对于超过一年的租赁期，租金收入在租赁期内以直线基础确认。递延租金应收账款指按直线法确认的超出账单租金的租金收入。如果租约被取消，那么递延租金将在新的剩余租赁期内确认。我们认出了直线租金$10.11000万美元, $18.81000万美元和$12.9百万在.期间2019, 2018和2017，分别为。来自按月租约或未按计划加租或其他调整的租约的租金收入于赚取时按月确认。

在综合经营报表中计入租金收入和租户回收的租赁终止费用，在相关租赁被取消时按新的剩余租赁期按直线基准确认。我们确认租赁终止收入为$0.51000万美元, $1.61000万美元和$2.11000万美元在.期间2019, 2018和2017，分别为。
  
由吾等建造、拥有并由租户偿还的租户改善工程被记录为吾等的资产，而在综合经营报表的租金收入及租户收回中计入的相关收入，则于相关租赁期内确认。我们确认了用于补偿租户改善的收入$5.8百万, $3.5百万和$2.6百万在.期间2019, 2018和2017，分别为。

房产税、公用地方维修及其他可收回营运开支的估计租户收回款项，已计入租金收入及综合经营报表中的租户收回款项，在产生可收回开支期间按毛基确认为收入。年终后，我们会逐个租约进行对账，并就我们向租户收取的估计费用与实际支出之间的任何差额向每个租户开具帐单或将其记入帐单或贷方。

根据主题842，如果租赁付款在开始日期不可能收回，则我们将租赁收入限制为直线基础或现金基础上确认的收入中的较小者。如果我们对收款的评估在开始日期后发生变化，我们将按直线基础确认的租赁收入与现金基础上确认的租赁收入之间的差额记录为租赁收入的当期调整。我们选择采用主题842中的完整损伤模型指导。在这种模式下，从2019年1月1日开始，我们不再保留与应收账款相关的一般准备金，而是在逐个租赁的基础上分析经营租赁项下的到期金额是否被视为可能收回。我们注销租户和递延租金应收账款，作为租金收入的费用，在我们确定租赁付款不可能收回的期间内，我们将从租金收入中扣除租户和递延租金应收账款。


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在采用主题842之前，我们在综合资产负债表中列报了扣除津贴后的租户应收账款和递延租金应收账款。租户应收账款主要包括合同租赁付款的到期金额、公共区域维护费用的报销、物业税以及可向租户收回的其他成本。递延租金应收账款指迄今记录的累计直线租金收入超过租赁协议项下迄今开出的累计现金租金的金额。在评估所需的免税额时，我们考虑了很多因素，包括个别租户应收账款的评估、历史亏损活动、目前的经济状况及其他相关因素。我们通常从租户那里获得信用证或保证金。下表介绍了我们在采用主题842之前从租户那里获得的津贴和保障：

(单位：千)
2018年12月31日
 
 
租户应收账款备抵
$
5,215

递延租金应收账款拨备
$
2,849

我们租户的信用证
$
27,749

我们租户的现金保证金
$
50,733


下表介绍了我们津贴的变化对我们的运营结果的影响：
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2018
 
2017
 
 
 
 
租户应收账款津贴--净收入减少
$
(2,154
)
 
$
(406
)
递延租金应收账款津贴--净收入增加
$
556

 
$
1,739



办公停车场收入

在我们的综合业务表中包括在办公停车场和其他收入中的办公停车场收入，属于我们于2018年1月1日在修改后的追溯基础上通过的第606主题“与客户的合同收入”的范围。主题606没有显著改变我们的停车收入会计政策。我们的租赁合同通常向租户提供一定数量的停车位，我们根据租赁协议按月对停车收入进行计费和确认，通常使用计费时生效的月度停车费。办公室停车收入为$108.71000万美元, $102.51000万美元和$96.2百万在过去的几年里2019年12月31日, 2018和2017，分别为。办公室停车应收账款$1.31000万美元和$1.1百万自.起2019年12月31日和2018分别计入我们综合资产负债表的租户应收账款中。

保险赔偿

当收到付款或确定可能收到款项时，与财产损失有关的保险赔偿被记为其他收入。

利息收入

我们短期货币市场基金投资的利息收入按权责发生制确认。利息收入计入合并经营报表中的其他收入。

租赁成本

我们根据主题842“租赁”来核算租赁成本，我们于2019年1月1日采用了修正的追溯基础，见下文新的会计声明。根据主题842，我们将租赁的初始直接成本资本化，这些成本是如果没有执行租赁就不会发生的成本。谈判租约的成本(无论租约是否执行都会发生)，如员工工资，不被视为最初的直接成本，并计入费用。在2019年1月1日之前，我们将大部分租赁成本资本化。
 

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贷款成本

发行有担保应付票据和循环信贷安排直接产生的贷款成本将递延，并摊销至各自贷款或信贷安排期限的利息支出。任何未摊销金额将在提前偿还应付担保票据时注销，相关成本和累计摊销将从我们的资产负债表中注销。

在某种程度上，再融资被认为是与同一贷款人的债务交换，我们根据旧债务在会计上是否被确定为修改或清偿来核算贷款成本。如果旧债务被确定要修改，则我们(I)继续在修改债务的新期限内推迟和摊销与修改时的旧债务相关的任何未摊销递延贷款成本，(Ii)在修改债务的新期限内推迟和摊销与修改相关的贷款人成本，以及(Iii)支出与修改相关的所有其他成本。(Iii)在修改债务的新期限内继续推迟和摊销与旧债务相关的任何未摊销递延贷款成本，(Ii)在修改债务的新期限内推迟和摊销与修改相关的贷款人成本，以及(Iii)支出与修改相关的所有其他成本。如果旧债务被确定为清偿，则我们(I)在清偿时注销与清偿债务相关的任何未摊销递延贷款成本，并将相关成本和累计摊销从我们的资产负债表中删除，(Ii)支出与清偿相关的所有贷款人成本，以及(Iii)在新债务期限内推迟并摊销与清偿债务直接相关的所有其他成本。

在我们与同一贷款人修改或交换循环信贷安排的情况下，我们根据新安排的借款能力是否等于或大于旧安排的借款能力，或(B)低于旧安排的借款能力(借款能力定义为剩余期限和最高可用信贷的乘积)来核算贷款成本。若新安排的借款能力大于或等于旧安排的借款能力，则吾等(I)继续在新安排的期限内递延及摊销旧安排的未摊销递延贷款成本，及(Ii)在新安排的期限内递延与新安排直接相关的所有贷款人及其他成本。若新安排的借款能力低于旧安排的借款能力，则吾等(I)按旧安排借款能力减少的比例撇销交易时与旧安排有关的任何未摊销递延贷款成本，及(Ii)在新安排的期限内递延与新安排直接相关的所有贷款人及其他成本。

递延贷款成本在资产负债表中列示，从我们的应付担保票据账面金额和循环信贷安排中扣除。所有已支出的贷款成本和已摊销的递延贷款成本都包括在我们综合经营报表的利息支出中。请参阅备注8用于我们的贷款成本披露。

债务贴现和保费

与按公允价值收购物业而承担的记录债务有关的债务折价及溢价一般分别于相关贷款的剩余期限内摊销及增值，这与实际利息法大致相同。摊销/增值包括在我们的综合营业报表的利息支出中。

衍生品合约

我们利用利率掉期合约来管理与浮动利率债务利率变化相关的风险。当我们签订浮动利率定期贷款时，我们通常会签订等额本金的利率互换协议，期限涵盖贷款期限的大部分，这将有效地将我们的浮动利率债务在此期间转换为固定利率基础。我们不投机衍生品，也不使用任何其他衍生品工具。

在签订衍生工具协议时，出于会计目的，我们通常选择将其指定为现金流对冲。被指定为现金流量对冲的套期保值工具的公允价值变动计入累计其他全面收益(亏损)(AOCI)，这是收益以外的权益组成部分。对于我们基金的被指定为现金流对冲的对冲工具，我们在AOCI中记录我们在对冲工具公允价值变化中的份额。在AOCI中记录的与我们指定的对冲相关的金额将重新分类为利息支出，因为对冲的浮动利率债务需要支付利息。AOCI报告的与我们基金对冲相关的金额被重新归类为未合并基金的收入，因为我们的基金为其对冲的浮动利率债务支付利息。
  
我们在资产负债表上以毛值公允价值列示我们的衍生品。我们基金衍生品的公允价值份额包括在我们综合资产负债表上对未合并基金的投资中。请参阅备注10为我们的衍生品披露。


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基于股票的薪酬

我们使用公允价值会计方法核算基于股票的薪酬，包括股票期权和LTIP单位。股票期权和LTIP单位的估计公允价值在归属期内摊销，这是基于服务的基础上的。请参阅备注13我们基于股票的薪酬披露。

易办事

我们计算基本每股收益的方法是，将当期普通股股东应占净收益除以相应期间已发行普通股的加权平均数。我们计算摊薄每股收益的方法是，将当期普通股股东应占净收益除以各自期内已发行普通股和稀释工具的加权平均数，采用库存股方法计算稀释每股收益。未归属的LTIP单位包含不可没收的股息权，我们将它们作为参与证券计算，并使用两级法将其计入基本和摊薄每股收益的计算中。请参阅备注12为我们的每股收益披露。

段信息

部门信息的编制与我们管理层为运营决策目的审查信息的基础相同。我们的业务是二业务领域：写字楼房地产的收购、开发、所有权和管理，以及多户房地产的收购、开发、所有权和管理。我们写字楼部门的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。我们为多户家庭提供的服务主要包括公寓租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。请参阅备注15为我们的部门披露。

所得税

我们已选择从截至2006年12月31日的最初纳税年度开始，作为房地产投资信托基金(REIT)纳税。要符合房地产投资信托基金的资格，我们被要求(除其他事项外)至少分配90%我们的房地产投资信托基金将应课税收入分派给股东，并符合守则就经营业绩、资产持有量、分派水平及股权多元化等事项所施加的各种其他要求。只要我们有资格作为REIT纳税，我们通常不需要为我们从REIT资格活动中获得的目前分配给我们股东的收益缴纳企业级所得税。如果我们在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，并且无法利用守则中规定的某些储蓄条款，我们所有的应税收入将按正常公司税率缴纳联邦所得税，包括2018年前纳税年度的任何适用的替代最低税。我们已选择将我们的几家子公司视为TRSS，它们通常可以从事任何业务，包括向我们的租户提供习惯或非习惯服务。TRS被视为普通公司，按正常公司税率缴纳联邦所得税和适用的州所得税和特许经营税。我们的TRS没有重大的税收拨备或递延所得税项目2019, 2018或2017。我们的子公司(除了我们的TRS)，包括我们的运营伙伴，是合伙企业、被忽视的实体、QRS或REITs(如果适用)，用于联邦所得税目的。根据适用的联邦和州所得税规则，被忽视的实体或流动实体的净收益或亏损的分配份额应在各自所有者的所得税申报表中报告。因此，我们的合并财务报表中不包括这些实体的所得税拨备。

新会计公告

美国GAAP的变化是由FASB以华硕的形式实施的。“我们考虑所有华硕的适用性和影响。除下文讨论的华硕外，财务会计准则委员会在我们预期适用并对我们的合并财务报表产生重大影响的期间，并未发布任何其他华硕。


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华硕采用

在.期间2019我们采用了下面列出的ASU：

ASU 2016-02(主题842-“租赁”)

2016年2月，FASB发布了ASU No.2016-02(主题842-“租赁”)。ASU的主要影响是承租人对归类为经营性租赁的租赁在资产负债表上确认租赁资产和负债。出租人采用的会计原则基本没有改变。例如，绝大多数经营租赁仍被归类为经营租赁，出租人在租赁期内继续以直线基础确认这些租赁的租赁付款。

我们于2019年1月1日采用了修改后的追溯过渡法。我们记录了累计调整的$2.1百万和$0.4百万累计赤字权益和非控股权益的期初余额分别用于与在采用日期之前订立但在采用日期之后开始的租赁相关的租赁费用。ASU提供了一个我们选择使用的切实可行的权宜之计方案，允许实体(A)不重新评估截至通过日期的任何到期或现有合同是否被考虑或包含租赁；(B)不重新评估截至通过日期的任何到期或现有租赁的租赁分类；以及(C)不重新评估截至通过日期的任何现有租赁的初始直接成本。在领养日或之后签订的所有租约都在ASU项下入账。
  
我们将办公场所和多户住宅出租给租户。根据ASU的规定，我们所有的租户租约继续被归类为经营性租约。ASU继续要求经营租赁的租赁付款以直线基础在租赁期内确认，除非另一个系统和合理的基础更能代表预期从基础资产的使用中获得利益的模式。如果租赁付款在开始之日不可能收回，则租赁收入应限制在直线基础上确认的收入或现金基础上确认的收入中的较小者。如果收款评估在生效日期后发生变化，租赁收入之间的任何差额必须确认为租赁收入的当期调整，该差额本应按直线基础确认，而不是按现金基础确认。我们选择采用ASC 842中的完整损伤模型指南。在这种模式下，我们不再保留与应收账款相关的一般准备金，而是在逐个租赁的基础上分析经营租赁项下的到期金额是否被视为可能收回。我们注销租户和递延租金应收账款，作为租金收入的费用，在我们确定租赁付款不可能收回的期间内，我们将从租金收入中扣除租户和递延租金应收账款。

ASU要求在合同中将租赁与非租赁部分(例如，维护服务或将货物或服务转移给客户的其他活动)分开。只有租赁组件根据ASU入账。合同中的对价按相对独立的销售价格分配给租赁和非租赁部分，非租赁部分将根据美国会计准则第606号(“与客户签订合同的收入”)入账。2018年7月，FASB发布了ASU第2018-11号，其中包括一项可选的实际权宜之计，允许出租人在满足某些标准的情况下，按标的资产类别选择不将租赁与非租赁组成部分分开。我们的写字楼租户租赁包括租金收入的租赁部分和相关租户回收的非租赁部分。我们确定我们的写字楼租户符合单一组件演示的条件，并采用了实际的权宜之计。我们考虑了ASU下的组合组件。

我们写字楼租户租赁的租金收入和租户回收包括在我们综合经营报表中写字楼租金项下的租金收入和租户回收中。我们的多户租户租赁的租金收入包括在我们的综合经营报表中的多户租户收入中。超过账单租金的直线确认租金收入计入我们综合资产负债表的递延租金应收账款。请参阅备注16有关我们经营租赁的未来租赁租金收据的更多信息，请访问。

ASU将租赁的初始直接成本定义为如果没有执行租赁就不会发生的成本，这些成本可以资本化。谈判租约的成本(无论租约是否执行都会发生)，如员工工资，不被认为是最初的直接成本，也不能资本化。从历史上看，我们将大部分租赁成本资本化。我们花了很多钱$4.2百万在此期间年告一段落2019年12月31日与我们的租户租赁相关的租赁成本不符合租赁的初始直接成本，这些成本包括在我们的综合经营报表中的一般和行政费用中。


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我们根据一份土地租约支付租金，该租约于#年到期。2086年12月31日。在采用ASU后，我们继续将租约归类为经营性租赁，并确认了土地的使用权资产和未来租赁付款的租赁负债。$10.9百万。我们使用递增借款利率对未来租赁付款进行贴现，从而计算使用权资产和租赁负债的账面价值。我们调整了一项相关的高于市场的地面租赁负债的使用权资产账面价值。$3.4百万，这使得资产的账面价值降低到$7.5百万。我们继续将租赁付款确认为费用，这笔费用包括在我们的综合业务表中的办公费用中。请参阅备注4有关此土地租约的更多信息，请访问。请参阅备注14与土地租赁责任相关的公允价值披露。

2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20，这是ASU 2016-02的更新，其中就从承租人那里收取的销售和其他类似税收的会计处理、某些出租人成本以及对包含租赁和非租赁组成部分的合同的可变付款的确认提供了指导。我们采用了ASU，它没有对我们的合并财务报表产生实质性影响。

2019年3月，FASB发布了ASU 2019-01，这是ASU 2016-02的更新，其中提供了与主题250“会计变更和错误纠正”相关的过渡披露指南和其他技术更新。我们采用了ASU，它没有对我们的合并财务报表产生实质性影响。

华硕尚未被采用

ASU 2016-13(话题326--“金融工具--信贷损失”)

2016年6月，FASB发布了ASU No.2016-13《金融工具信用损失计量》，对《金融工具--信用损失》(话题326)进行了修正。ASU为衡量金融工具的信贷损失提供了指导。ASU在2019年12月15日之后的财年有效，包括这些年内的过渡期，对我们来说，这将是2020年第一季度，允许提前采用。本ASU中的修正案应追溯适用。ASU将影响我们对办公室停车应收账款信用损失的衡量，这些应收账款$1.3百万和$1.1百万自.起2019年12月31日和2018分别计入我们综合资产负债表的租户应收账款中。我们预计在2020年第一季度采用ASU，我们预计ASU不会对我们的合并财务报表产生实质性影响。


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3. 房地产投资

我们将我们的房地产收购计入资产收购。收购物业的运营结果包含在我们从各自收购日期开始的运营结果中。

2019年收购和合资企业整合

收购The Glendon

2019年6月7日，我们收购了韦斯特伍德的住宅社区Glendon，2019年6月28日，我们将物业捐赠给了我们管理的合并合资企业，我们在该合资企业中拥有20%资本利息。下表汇总了此次收购的收购价格分配。请参阅备注14用于我们的公允价值披露。由于按比例分摊和类似调整，合同和采购价格不同：

(单位数除外，以千为单位)
格伦登(The Glendon)
 
 
子市场
洛杉矶西部
收购日期
2019年6月7日
合同价格
$
365,100

多户住宅单位数
350

零售面积
50

 
 
土地
$
32,773

建筑物及改善工程
333,624

租户改进和租赁无形资产
2,301

收购的高于和低于市场的租赁，净额
(2,114
)
购入的净资产和净负债
$
366,584



合并合资企业

2019年11月21日，我们又获得了一个16.3%我们之前未合并的基金之一，基金X的股权，以换取$76.91000万美元现金和332千人运营单位估值为$14.4百万，这使我们在基金中的持股量增加到89.0%。关于这笔交易，我们对基金进行了重组，一剩下的机构投资者。新的合资公司是一家合资企业，由于修订后的运营协议，我们成为VIE的主要受益者，并于2019年11月21日开始合并合资企业。合并合资公司的业绩包括在我们自2019年11月21日起的经营业绩中(在2019年11月21日之前，我们在基金净收入中的份额包括在我们的未合并基金收益的运营报表中)。

合营公司的合并要求我们在合并财务报表中按公允价值确认合营公司的可识别资产和负债，以及非控股权益的公允价值。$61.41000万美元。我们发现了一笔$307.91000万美元将我们在合营公司的现有投资的账面价值调整为合并后的估计公允价值。请参阅备注14用于我们的公允价值披露。

收益是通过以下差额确定的：(A)基金X的资产的公允价值减去其负债，以及(B)非控股权益的公允价值、我们在基金X的现有投资的账面价值和为获得其他基金投资者的权益而支付的金额之和。我们使用我们对预期未来现金流的估计和其他估值技术，在初始合并时确定了基金X的资产和负债的公允价值。我们使用收入和销售比较估值方法估计了基金X的资产的公允价值，这些方法包括但不限于我们对租金、可比销售额、收入增长率、资本化率和贴现率的估计。假设的债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值记录。其他收购的资产，包括现金和承担的负债，由于短期而按成本记录。


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合资企业拥有六甲级写字楼物业合计1.5百万在洛杉矶贝弗利山、圣莫尼卡、谢尔曼橡树/恩西诺和华纳中心的子市场中有2平方英尺的面积。合资公司还拥有9.4%在我们剩余的未合并基金，Partner X，它拥有二新增甲级写字楼物业合计386,000位于比佛利山和布伦特伍德的一平方英尺。下表汇总了合资企业初始合并时的采购价格分配。

(单位：千)
合资企业整合
 
 
合并日期
2019年11月21日
平方英尺
1,454

 
 
土地
$
52,272

建筑物及改善工程
831,416

租户改进和租赁无形资产
40,890

收购的高于和低于市场的租赁，净额
(14,198
)
合营公司在未合并基金中的权益
28,783

承担的债务
(403,016
)
假设利率掉期
(4,147
)
其他资产和负债，净额
26,256

取得的净资产和承担的负债
$
558,256



2018年收购

2018年，我们没有购买任何房产。

2017年收购

于2017年内，(I)我们管理并拥有所收购股权的合并合营公司三A类写字楼物业(海洋大道1299号、圣莫尼卡大道429号和威尔郡大道9665号)，投资者为此提供了资金$284.01000万美元直接向合资公司支付，以及(Ii)我们获得一全资拥有的A级写字楼物业(威尔郡大道9401号)。下表汇总了收购的收购价格分配。由于比例分配和类似的问题，合同和购买价格不同。

(单位：千)
1299大洋
 
圣塔莫尼卡429号
 
9665威尔郡
 
威尔郡9401号(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
子市场
圣莫尼卡
 
圣莫尼卡
 
比佛利山
 
比佛利山
收购日期
4月25日
 
4月25日
 
7月20日
 
12月20日
合同价格
$
275,800

 
$
77,000

 
$
177,000

 
$
143,647

建筑面积
206
 
87
 
171
 
146
 
 
 
 
 
 
 
 
房地产投资：
 
 
 
 
 
 
 
土地
$
22,748

 
$
4,949

 
$
5,568

 
$
6,740

建筑物及改善工程
260,188

 
69,286

 
175,960

 
144,467

租户改进和租赁无形资产
5,010

 
3,248

 
1,112

 
7,843

收购的高于和低于市场的租赁，净额
(10,683
)
 
(722
)
 
(4,339
)
 
(11,559
)
承担的债务(2)
—

 
—

 
—

 
(36,460
)
购入的净资产和净负债
$
277,263

 
$
76,761

 
$
178,301

 
$
111,031

_____________________________________________________
(1)
我们向卖方发出了与收购9401威尔夏公司有关的操作单元。请参阅备注11以获取更多信息。
(2)
我们从卖方那里承担了一笔与收购9401威尔希尔公司有关的贷款。在收购之日，贷款的公允价值为$36.5百万本金余额为$32.3百万。请参阅备注8以获取更多信息。

F- 23
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4. 土地租赁

我们根据位于夏威夷火奴鲁鲁的土地租约支付租金，租约将于#年到期。2086年12月31日。房租定在$733十万人每年直到2029年2月28日，在此之后，它将重置为现有地租或市值中较大的一个。自.起2019年12月31日，本土地租约的使用权资产账面价值为$7.5百万而地面租赁责任是$10.9百万。我们的地租费用是$733千人在.期间2019, 2018和2017，这笔费用包括在我们的综合业务报表中的办公费用中。下表，该表假设地租支付将继续为$733千人每年之后2029年2月28日，显示截至以下日期的未来最低地面租赁费2019年12月31日:

截至12月31日的年度：
(单位：千)
 
 
2020
$
733

2021
733

2022
733

2023
733

2024
733

此后
45,445

未来最低租赁付款总额
$
49,110




F- 24
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5. 收购租赁无形资产

我们收购的租赁无形资产摘要

(单位：千)
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
高于市价的租户租约
 
$
7,220

 
$
5,595

高于市价的租户租赁-累计摊销
 
(1,741
)
 
(3,289
)
我们是出租人的高于市价的土地租赁
 
1,152

 
1,152

高于市场的地面租赁累计摊销
 
(224
)
 
(207
)
收购租赁无形资产净额
 
$
6,407

 
$
3,251

 
 
 
 
 
低于市价的租户租赁
 
$
102,583

 
$
112,175

低于市价的租户租赁-累计增值
 
(50,216
)
 
(63,013
)
在我们是租户的情况下，高于市价的土地租赁(1)
 
—

 
4,017

高于市场的土地租赁-累积增值(1)
 
—

 
(610
)
收购租赁无形负债净额
 
$
52,367

 
$
52,569


___________________________________________________
(1)于2019年1月1日采纳ASU 2016-02后，我们根据高于市价的土地租赁账面价值调整了土地租赁使用权资产账面价值-见附注2和4.

对合并经营报表的影响

下表汇总了与我们高于和低于市场的租赁相关的净摊销/增值：
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
高于和低于市场的租户租赁资产和负债净增值(1)
$
16,282

 
$
21,992

 
$
17,973

摊销高于市价的地面租赁资产(2)
(18
)
 
(17
)
 
(17
)
高于市场的地面租赁负债的增加(3)
—

 
50

 
50

总计
$
16,264

 
$
22,025

 
$
18,006


_______________________________________________________________________________________
(1)
记录为写字楼和多户家庭租赁收入的净增长。
(2)
记录为办公室停车位和其他收入的减少。
(3)
记录为办公费用的减少。于2019年1月1日采纳ASU 2016-02后，我们根据高于市价的土地租赁账面价值调整了土地租赁使用权资产账面价值-见附注2和4.
 
下表列出了与我们的高于和低于市场的租赁相关的未来净增值。2019年12月31日.
 
截至12月31日的年度：
 
收入净增长
 
 
 
 
 
(单位：千)
2020
 
$
15,339

2021
 
9,371

2022
 
6,674

2023
 
4,576

2024
 
3,702

此后
 
6,298

总计
 
$
45,960



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6. 对未合并基金的投资
 
关于我们的基金的说明

自.起2019年12月31日，我们管理并拥有29.9%在我们和基金的其他投资者拥有的非合并基金--合伙基金X中二办公物业合计0.41000万美元平方英尺。在2019年11月21日之前，我们管理并拥有三未合并资金，包括6.2%机会基金(Opportunity Fund)的72.7%基金X和28.4%X合伙公司，我们和基金的其他投资者通过它拥有八办公物业合计1.81000万美元平方英尺。2019年11月21日，我们获得了16.3%在基金X和1.5%在伙伴关系X中，并重组了基金X，导致基金X从2019年11月21日起被视为合并的合资企业。请参阅备注3了解有关合并合资企业的更多信息。我们还收购了所有投资者在机会基金的所有权权益(机会基金的唯一投资是基金X的所有权权益)，并关闭了机会基金。在2019年1月1日至2019年11月20日期间，我们购买了1.4%在基金X和3.9%在合伙企业X中，我们的基金向我们支付费用，并报销与我们提供的物业管理和其他服务相关的某些费用，这些费用包括在我们的综合经营报表中的其他收入中。我们还根据投资者的投资资本和超过某些特定现金回报的任何利润进行分配。下表列出了我们从基金收到的现金分配：
 
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
收到的操作分配(1)
$
6,820

 
$
6,400

 
$
5,905

收到的资本分配(1)
5,853

 
7,349

 
43,560

收到的分发总数(1)
$
12,673

 
$
13,749

 
$
49,465


__________________________________________________________
(1)
这些余额反映了截至2019年11月20日的Partner X、Fund X和Opportunity Fund的合并余额，以及2019年11月21日至2019年12月31日期间的Partner X的余额。

我们基金的财务信息摘要

下表列出了选定的基金财务信息。列报的金额反映了100%(不是我们按比例分配的)与基金相关的金额，并基于历史收购的账面价值：

(单位：千)
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
总资产(1)
$
136,479

 
$
694,713

总负债(1)
$
113,330

 
$
525,483

总股本(1)
$
23,149

 
$
169,230

_______________________________________________
(1)截至2019年12月31日的余额反映了X伙伴关系的余额。截至2018年12月31日的余额反映了X伙伴关系、X基金和机会基金的合并余额。

 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
总收入(1)
$
75,952

 
$
79,590

 
$
75,896

营业收入(1)
$
22,269

 
$
22,959

 
$
20,640

净收入(1)
$
7,350

 
$
6,260

 
$
5,085


_________________________________________________
(1)
这些余额反映了截至2019年11月20日的Partner X、Fund X和Opportunity Fund的合并余额，以及2019年11月21日至2019年12月31日期间的Partner X的余额。



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7. 其他资产

(单位：千)
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
受限现金
$
121

 
$
121

预付费用
8,711

 
7,830

其他无限期的无形资产
1,988

 
1,988

家具、固定装置和设备，网
2,368

 
1,101

其他
3,233

 
3,719

其他资产总额
$
16,421

 
$
14,759



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8. 净额应付担保票据和循环信贷安排
描述 
 
成熟性
日期(1)
 
截至2019年12月31日的本金余额
 
截至2018年12月31日的本金余额
 
浮动利率
 
固定利息
费率 (2)
 
掉期到期日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
全资子公司
房利美贷款(3)
 
—
 
$
—

 
$
145,000

 
—
 
—
 
—
房利美贷款(3)
 
—
 
—

 
115,000

 
—

—

—
定期贷款(3)
 
—
 
—

 
220,000

 
—
 
—
 
—
定期贷款(3)
 
—
 
—

 
340,000

 
—
 
—
 
—
定期贷款(3)
 
—
 
—

 
400,000

 
—
 
—
 
—
定期贷款(3)
 
—
 
—

 
180,000

 
—
 
—
 
—
定期贷款(3)
 
—
 
—

 
360,000

 
—
 
—
 
—
定期贷款(4)
 
1/1/2024
 
300,000

 
300,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.55%
 
3.46%
 
1/1/2022
定期贷款(4)
 
3/3/2025
 
335,000

 
335,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.30%
 
3.84%
 
3/1/2023
房利美贷款(4)(5)
 
4/1/2025
 
102,400

 
102,400

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.25%

2.84%

3/1/2023
定期贷款(4)(6)(7)
 
8/15/2026
 
415,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.10%

2.58%

8/1/2025
定期贷款(4)(6)
 
9/19/2026
 
400,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.15%

2.44%

9/1/2024
定期贷款(4)(6)(8)
 
9/26/2026
 
200,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.20%

2.77%

10/1/2024
定期贷款(4)(6)(9)
 
11/1/2026
 
400,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.15%
 
2.18%
 
10/1/2024
房利美贷款(4)
 
6/1/2027
 
550,000

 
550,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.37%
 
3.16%
 
6/1/2022
房利美贷款(4)(6)
 
6/1/2029
 
255,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+0.98%
 
3.26%
 
6/1/2027
房利美贷款(4)(6)(10)
 
6/1/2029
 
125,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+0.98%
 
2.55%
 
6/1/2027
定期贷款(11)
 
6/1/2038
 
30,864

 
31,582

 
不适用
 
4.55%
 
不适用
循环信贷安排(12)
 
8/21/2023
 
—

 
105,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.15%
 
不适用
 
不适用
全资子公司债务总额
 
3,113,264

 
3,183,982

 





 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合并后的合资企业
定期贷款(4)
 
2/28/2023
 
580,000

 
580,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.40%
 
2.37%
 
3/1/2021
定期贷款(4)(13)
 
7/1/2024
 
400,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.65%
 
3.44%
 
7/1/2022
定期贷款(4)
 
12/19/2024
 
400,000

 
400,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.30%
 
3.47%
 
1/1/2023
定期贷款(4)(6)
 
6/1/2029
 
160,000

 
—

 
伦敦银行间同业拆借利率+0.98%
 
3.25%
 
7/1/2027
合并债务总额(14)
 
4,653,264

 
4,163,982

 
 
 
 
 
 
未摊销贷款保费，净额
 
6,741

 
3,986

 
 
 
 
 
 
未摊销递延贷款成本(净额)
 
(40,947
)
 
(33,938
)
 





合并债务总额，净额
 
$
4,619,058

 
$
4,134,030

 






_____________________________________________________
除以下说明外，每笔贷款(包括我们的循环信贷安排)都是无追索权的，并以一或更多独立的抵押品池，这些抵押品池包括一或更多房产，每月只需支付利息，到期时只需支付未偿还本金。我们的某些贷款要求我们在必要时偿还贷款，以使所涉及的物业达到最低财务门槛，尽管我们从来没有这样做过。
(1)
到期日包括延期期权的影响。
(2)
包括利率互换的影响，不包括预付贷款费用的影响。请参阅备注10了解我们利率互换的详细情况。有关我们贷款成本的详细信息，请参阅下面的内容。
(3)
在…2019年12月31日，这些贷款已经还清。
(4)
贷款协议包括零-LIBOR下限百分比。相应的掉期不包括这样的下限。
(5)
有效率将降至2.76%在……上面2020年3月2日.

F- 28
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(6)
这些贷款在截至去年12月底的12个月内结清。2019年12月31日.
(7)
有效费率将提高到3.07%在……上面2020年4月1日.
(8)
有效费率将降至2.36%在……上面2020年7月1日.
(9)
有效费率将提高到2.31%在……上面2021年7月1日.
(10)
有效费率将提高到3.25%在……上面2020年12月1日.
(11)
要求每月支付本金和利息。本金摊销是基于30-年度摊销时间表。
(12)
2019年3月，我们更新了我们的$400.0百万循环信贷安排，释放两个以前抵押的财产，降低借款利率和未使用的贷款手续费，并延长到期日。未使用的承诺费从0.10%至0.15%。贷款协议包括零利率的LIBOR下限。
(13)
以前未合并的基金现在被视为合并的合资企业。请参阅备注3.
(14)
该表不包括我们未合并基金的贷款-见附注17。请参阅备注14用于我们的公允价值披露。

债务统计数字

下表汇总了我们合并的固定利率和浮动利率债务：

(单位：千)
 
截至2019年12月31日的本金余额
 
截至2018年12月31日的本金余额
 
 
 
 
 
转换为固定利率贷款的总额
 
$
4,622,400

 
$
3,882,400

固定利率贷款总额
 
30,864

 
31,582

总浮息贷款
 
—

 
250,000

债务总额
 
$
4,653,264

 
$
4,163,982



下表汇总了截至以下日期的某些合并债务统计数据2019年12月31日:

贷款或掉期条件下有固定利息的综合贷款的统计数字
 
 
本金余额(单位：十亿)
$4.65
加权平均剩余寿命(包括延长选项)
6.1年份
加权平均剩余固定利息期
3.9年份
加权平均年利率
3.00%


未来本金付款

在…2019年12月31日，我们的综合担保应付票据和循环信贷安排未来到期的最低本金如下：
截至12月31日的年度：
 
不包括到期日延长期权
 
包括期限延长选项(1)
 
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
 
 
 
 
 
2020
 
$
752

 
$
752

2021
 
787

 
787

2022
 
300,823

 
823

2023
 
915,862

 
580,862

2024
 
800,902

 
1,100,902

此后
 
2,634,138

 
2,969,138

未来本金支付总额
 
$
4,653,264

 
$
4,653,264


____________________________________________
(1)
我们的一些贷款协议要求我们达到一定的最低财务门槛才能延长贷款期限。

F- 29
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贷款成本

递延贷款成本是扣除累计摊销后的净额。$30.7百万和$24.2百万在…2019年12月31日和2018年12月31日，分别为。下表列出了贷款成本，这些成本包括在我们的综合经营报表中的利息支出中：
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
贷款成本已支出
$
1,318

 
$
58

 
$
557

递延贷款成本核销
6,865

 
360

 
1,802

递延贷款成本摊销
7,449

 
7,874

 
9,033

总计
$
15,632

 
$
8,292

 
$
11,392




9. 应付利息、应付帐款和递延收入

(单位：千)
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
应付利息
 
$
11,707

 
$
10,657

应付账款和应计负债
 
66,437

 
75,111

递延收入
 
53,266

 
44,386

应付利息、应付帐款和递延收入总额
 
$
131,410

 
$
130,154





F- 30
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10. 衍生品合约


派生工具摘要

自.起2019年12月31日，我们所有的利率掉期，包括我们合并的合资企业和我们的非合并基金的利率掉期，都被指定为现金流对冲：

 
 
利率互换数量
 
概念性的(以千为单位)
 
 
 
 
 
合并衍生品(1)(2)(4)(5)
 
43
 
$
5,124,800

未合并基金的衍生品(3)(4)(5)
 
1
 
$
110,000

___________________________________________________
(1)
名义金额反映了100%，而不是我们按比例分享的合并后合资企业的衍生品。
(2)
包括总名义上为的远期掉期$502.4百万.
(3)
名义金额反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。
(4)
我们的衍生品合约没有规定衍生品合约之间的抵销权。
(5)
请参阅备注14用于我们的衍生公允价值披露。


与信用风险相关的或有特征

我们的掉期包括与信用风险相关的或有特征。例如，我们与我们的某些利率掉期交易对手达成了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果我们正在对冲的基础债务因我们的债务违约而被贷款人加速偿还，我们可能被宣布违约。自.起2019年12月31日，我们的利率掉期、我们的合并合资公司的掉期或我们的非合并基金的利率掉期没有违约事件。我们不会为利率掉期合约债务提供抵押品。我们的利率互换合约负债(包括应计利息和不包括信用风险调整)的公允价值如下：
(单位：千)
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
合并衍生品(1)
 
$
56,896

 
$
1,681

未合并基金的衍生品(2)
 
$
—

 
$
—

___________________________________________________
(1)
包括100%，而不是我们按比例分享的合并后合资企业的衍生品。
(2)
我们的解体d 基金没有任何负债头寸的衍生品。


交易对手信用风险

我们的利率掉期合约资产面临交易对手的信用风险，因为我们没有收到抵押品。我们寻求通过与各种具有投资级评级的高质量交易对手达成协议，将这种风险降至最低。我们的利率互换合约资产(包括应计利息和不包括信用风险调整)的公允价值如下：

(单位：千)
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
合并衍生品(1)
 
$
23,275

 
$
76,021

未合并基金的衍生品(2)
 
$
963

 
$
12,576

___________________________________________________
(1)
包括100%，而不是我们按比例分享的合并后合资企业的衍生品。
(2)
这些金额反映了100%，而不是我们按比例计算的未合并基金衍生品的份额。


F- 31
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模糊限制语对AOCI和合并报表的影响

下表介绍了我们的衍生品对我们的AOCI和综合经营报表的影响：

(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
被指定为现金流对冲的衍生品：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合并衍生品：
 
 
 
 
 
AOCI记录的收益-采用ASU 2017-12(1)
$
—

 
$
211

 
$
—

(损失)重新分类前在AOCI中记录的收益(1)
$
(76,273
)
 
$
22,723

 
$
16,512

(收益)损失从AOCI重新分类为利息支出(1)
$
(24,298
)
 
$
(10,103
)
 
$
13,976

合并经营报表中列报的利息支出
$
(143,308
)
 
$
(133,402
)
 
$
(145,176
)
利息支出中记录的与无效有关的损失(收益)
$
—

 
$
—

 
$
51

未合并基金的衍生品(我们的份额)(2):
 

 
 

 
 
(损失)重新分类前在AOCI中记录的收益(1)
$
(5,023
)
 
$
3,052

 
$
3,275

(收益)从AOCI重新分类为未合并基金收益的亏损(1)
$
(1,698
)
 
$
(813
)
 
$
527

合并业务表中列报的未合并资金收入
$
6,923

 
$
6,400

 
$
5,905


__________________________________________________
(1)
请参阅备注11为了我们的AOCI和解。
(2)
我们通过将每个基金的总金额乘以我们在各自基金中的股权来计算我们的份额。


AOCI未来的重新分类

在…2019年12月31日，我们对与被指定为现金流对冲的衍生品相关的AOCI的估计如下：随着利率互换的支付，这些衍生品将在明年重新分类为收益：

 
(单位：千)
 
 
合并衍生品：
 
亏损将从AOCI重新分类为利息支出
$
(2,461
)
未合并基金的衍生品(我们的份额)：
 
收益将从AOCI重新归类为未合并基金的收益
$
235





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11. 权益

交易记录
    
2019年交易

在.期间年告一段落2019年12月31日，(I)我们获得222千人OP单位，以换取向OP单位持有人发行同等数量的普通股，(Ii)我们收购。19千人Oop单位和完全授权的LTIP单位$734千人现金，以及(Iii)我们发行了4.9百万在我们的自动柜员机计划下，我们的普通股净收益为$201.0百万.

我们在2019年6月7日购买了一套房产，合同价格为$365.1百万，随后我们于2019年6月28日将其贡献给我们的一家合并合资企业。我们管理并拥有一家二十在合资企业中的资本权益的百分比。收购及相关营运资金的资金来源为：(I)有担保的无追索权$160.0百万计划于2029年6月到期的纯息贷款，由我们向其出资的合并合营公司承担，(Ii)a$44.0百万我们对合营公司的出资，以及(Iii)a$176.0百万合营企业非控股股权出资。请参阅备注3有关物业收购和备注的详细信息，请参阅8有关这笔贷款的更多信息，请访问。

2019年11月21日，我们又获得了一个16.3%我们之前未合并的基金之一，基金X的股权，以换取$76.91000万美元现金和332千人运营单位估值为$14.4百万，这使我们在基金中的持股量增加到89.0%。请参阅备注3有关合并合资企业的更多信息，请注意6了解更多有关我们基金的信息。

2018年交易

在.期间2018，我们(I)收购了629千人OP单位，以换取向OP单位持有人发行同等数量的普通股，(Ii)收购。3千人执行任务的作战单位(Jop Units For)$108千人现金及(Iii)发行21千人我们普通股的股份，以供行使49千人股票期权的净结算价(扣除行权价和相关税金)。

2017年的交易

在.期间2017，我们或我们的运营伙伴，(I)收购1.1百万OP单位，以换取向OP单位持有人发行同等数量的普通股，(Ii)已发行1.3百万我们普通股的股份，以供行使3.9百万按净结算价计算的股票期权(扣除行权价和相关税金)，(Iii)已发行15.7百万在我们的自动柜员机计划下购买我们普通股的股票，以获得以下净收益$593.3百万，及(Iv)发出2.6百万运营单位估值为$105.7百万与收购威尔郡9401号写字楼物业有关，我们随后收购了该物业248千人操作单元，适用于$10.1百万现金。我们的一家合资公司收购了三写字楼物业，海洋大道1299号，圣莫尼卡429号和威尔郡9665号，投资者为其出资$284.01000万美元直接送到合资公司。
 
非控制性权益

我们的非控股权益包括我们运营合伙企业和合并合资企业中的权益，这些权益不属于我们所有。我国经营合伙企业拥有的非控股权益29.1百万运营单位和完全归属的LTIP单位，代表大约14%截至以下日期，我们的运营合伙企业的未偿还权益总额2019年12月31日当我们拥有175.41000万美元行动单位(与我们的175.4百万已发行普通股)。我们普通股的一部分、运营单位和LTIP单位(一旦归属和登记)基本上具有相同的经济特征，从我们的运营合伙企业中平等分享分配。拥有运营企业的投资者有权促使我们运营合伙企业以每单位相当于以下市值的现金金额收购其运营企业一收购日我们普通股的股份，或在我们选择的情况下，将他们的运营单位交换为我们普通股的股份。 一对一b阿希斯。LTIP单位已授予我们的员工和非员工董事作为他们薪酬的一部分。这些奖励通常在服务期内授予，一旦授予，通常可以转换为运营单位，前提是我们的股价涨幅超过指定的障碍。


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我们在经营伙伴关系中所有权权益的变化

下表介绍了普通股股东的净收入和我们在经营伙伴关系中所有权权益的变化对我们股本的影响：
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
$
94,443

 
 
 
 
 
 
非控股权益转让：
 
 
 
 
 
交换拥有非控制性权益的运营单位
3,540

 
10,292

 
14,242

向非控股权益回购营运单位
(431
)
 
(59
)
 
(6,764
)
非控制性权益的净转让
3,109

 
10,233

 
7,478

 
 
 
 
 
 
普通股股东应占净收益的变化和非控股权益的转移
$
366,822

 
$
126,319

 
$
101,921




AOCI对账(1) 

下表列出了我们AOCI的对账，其中仅包括与指定为现金流对冲的衍生品相关的调整：
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
期初余额
$
53,944

 
$
43,099

 
$
15,156

采用ASU 2017-12-累计期初余额调整
—

 
211

 
—

合并衍生品：
 
 
 
 
 
重新分类前的其他综合(亏损)收益
(76,273
)
 
22,723

 
16,512

将损失(收益)从AOCI重新分类为利息支出
(24,298
)
 
(10,103
)
 
13,976

未合并基金的衍生品(我们的份额)(2):
 
 
 
 
 
重新分类前的其他综合(亏损)收益
(5,023
)
 
3,052

 
3,275

将亏损(收益)从AOCI重新归类为未合并基金收益
(1,698
)
 
(813
)
 
527

本期净额保险
(107,292
)
 
15,070

 
34,290

可归因于非控股权益的保监处
35,886

 
(4,225
)
 
(6,347
)
普通股股东应占保证金
(71,406
)
 
10,845

 
27,943

 
 
 
 
 
 
期末余额
$
(17,462
)
 
$
53,944

 
$
43,099

__________________________________________________
(1)
请参阅备注10有关我们的衍生品和票据的详细信息14用于我们的衍生公允价值披露。
(2)
我们通过将每个基金的总金额乘以我们在各自基金中的股权来计算我们的份额。


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股息(未经审计)

我们的普通股股息在2019出于联邦所得税的目的，分类如下：

记录日期
 
支付日期
 
每股股息
 
普通收入%
 
资本利得%
 
资本回报率%
 
第199A条派息%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
12/31/2018
 
1/15/2019
 
$
0.26

 
51.8
%
 
—
%
 
48.2
%
 
51.8
%
3/29/2019
 
4/16/2019
 
0.26

 
51.8
%
 
—
%
 
48.2
%
 
51.8
%
6/28/2019
 
7/12/2019
 
0.26

 
51.8
%
 
—
%
 
48.2
%
 
51.8
%
9/30/2019
 
10/16/2019
 
0.26

 
51.8
%
 
—
%
 
48.2
%
 
51.8
%
总计/加权平均值
 
$
1.04

 
51.8
%
 
—
%
 
48.2
%
 
51.8
%



12. 易办事

下表列出了基本每股收益和稀释每股收益的计算方法：

 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
分子(千)：
 
 
 
 
 
普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
$
94,443

参与证券的配置：未归属的LTIP单位
(1,594
)
 
(546
)
 
(626
)
普通股股东应占净收益--基本收益和摊薄收益
$
362,119

 
$
115,540

 
$
93,817

 
 
 
 
 
 
分母(千)：
 
 
 
 
 
已发行普通股加权平均股份-基本
173,358

 
169,893

 
160,905

稀释证券的影响：股票期权(1)
—

 
9

 
325

已发行普通股和普通股等价物加权平均股份-稀释
173,358

 
169,902

 
161,230

 
 
 
 
 
 
普通股每股净收益-基本
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58

 
 
 
 
 
 
每股普通股净收益-稀释后收益
$
2.09

 
$
0.68

 
$
0.58


____________________________________________________
(1)
有几个不是在此期间未完成的期权年告一段落2019年12月31日。在计算稀释每股收益时，未偿还运营单位和既得LTIP单位不包括在分母中，即使它们可以在一定条件下一对一地交换为普通股，因为它们的相关净收入(在单位基础上等于稀释后每股普通股净收入)在计算普通股股东应占净收入时已经扣除。因此，任何交换都不会对稀释后的每股收益产生任何影响。下表列出了各个时期未完成的运营单位和既有LTIP单位：

 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
操作单元
26,465

 
26,661

 
24,810

归属LTIP单元
1,652

 
813

 
274





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13. 基于股票的薪酬

2016综合股票激励计划

Douglas Emmett，Inc.2016综合股票激励计划是我们的股票激励计划(2016计划)，允许我们授予激励性股票期权、非限制性股票期权、股票增值权、递延股票奖励、限制性股票奖励、股息等价权和其他基于股票的奖励。我们总共有1.8百万可供授予的股份截至2019年12月31日。LTIP单位、递延股票和限制性股票等奖励，提供标的股票的全部价值，计入计划限额为二股份。股票期权和股票增值权等奖励计入一分享。我们2016计划预留的股票数量也会在股票拆分、股票分红或我们资本的其他变化时进行调整。任何奖励被没收、取消或以其他方式终止(行使除外)的股票股票将重新计入根据2016年计划可供未来发行的股票股票中。对于行使的期权，我们的政策是在净结算的基础上发行普通股-扣除行使价格和相关税收。

在2016年到期之前，我们根据我们的2006年综合股票激励计划(我们的“2006计划”)发放了赠款，这与我们2016年的计划基本相似。根据我们2006年的计划，可能不会再授予更多奖励，尽管过去根据2006年计划授予的且仍未完成的奖励将继续受我们2006年计划的条款管辖。
我们2016年和2006年的计划(“计划”)由我们董事会的薪酬委员会管理。薪酬委员会可能会解释我们的计划，并做出管理我们计划所需或需要的一切决定。根据2016年计划的规定，委员会完全有权选择将获奖的参与者，对参与者进行任何奖励的组合，加快任何奖励的可行使性或授予速度，并决定每项奖励的具体条款和条件。所有高级管理人员、员工、董事和其他关键人员(包括顾问和潜在员工)都有资格参加我们的2016年计划。

我们在我们的运营合伙企业中以一系列独立的有限合伙利益单位(称为LTIP单位)的形式颁发了某些奖项，这些单位可以作为独立奖项授予，也可以与我们2016年计划下的其他奖项一起授予。我们的LTIP单位根据授予时我们普通股的价值进行估值，并受薪酬委员会可能决定的条件和限制的约束，包括继续受雇或服务，和/或实现预先设定的业绩目标、财务指标和其他目标。一旦被授予，LTIP单位通常可以一对一地转换为OP单位，前提是我们的股价涨幅超过指定的障碍。

员工奖

我们每年以LTIP单位的形式向不同的员工发放股票薪酬，作为我们年度激励薪酬的一部分，一部分在授予之日授予，其余的归属于三等额的年度分期付款三授权日之后的历年。在授予日未归属的LTIP单位的补偿费用在奖励的每个单独归属部分的必要服务期内以直线方式确认。我们也以长期投资促进计划单位的形式向某些雇员发放长期补助金，通常是以等额的年度分期付款方式发放。四至五在授权日之后的历年，其中一些赠款包括在授权日归属的一部分。总体而言，我们同意802千人, 898十万人和800十万人在此期间向员工提供的LTIP单位2019, 2018和2017，分别为。

非雇员董事奖

作为其服务的年费，我们的每位非雇员董事将在提供服务的年度(即授予日期后的日历年度)按季度获得LTIP单位奖励。我们同意38千人, 37十万人和28十万人LTIP单位向我们的非雇员董事2019, 2018和2017，分别为。










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补偿费用

在…2019年12月31日，未归属的LTIP单位奖励的未确认的基于股票的薪酬支出总额为$22.01000万美元，它将在加权平均项两年. 下表显示了我们基于股票的薪酬支出：
 
截至十二月三十一日止的年度，
(单位：千)
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
股票薪酬费用净额
$
18,359

 
$
22,299

 
$
18,478

资本化股票薪酬
$
4,698

 
$
5,006

 
$
2,537

行使期权的内在价值
$
—

 
$
1,196

 
$
102,963



股票奖励活动

下表介绍了我们尚未完成的股票期权活动。(1):

完全授予的股票期权：
 
股票期权数量(千)
 
加权平均行权价
 
加权平均
剩余合同期限(月)
 
总计
内在价值(千)
 
行使期权的内在价值(千)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2016年12月31日的未偿还债务
 
3,969

 
$
12.43

 
27
 
$
95,770

 
 
练习
 
(3,920
)
 
$
12.43

 
 
 
 
 
$
102,963

截至2017年12月31日未偿还
 
49

 
$
12.66

 
16
 
$
1,375

 
 
练习
 
(49
)
 
$
12.66

 
 
 
 
 
$
1,196

截至2018年12月31日未偿还
 
—

 
$
—

 
0
 
$
—

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

_________________________________________________
(1)有三个国家和地区不是在此期间未完成的期权年告一段落2019年12月31日


下表显示了我们的未授权LTIP单位活动：

未归属LTIP单位：
 
单位数(千)
 
加权平均授予日期公允价值
 
授予日期公允价值(千)
 
 
 
 
 
 
 
截至2016年12月31日的未偿还债务
 
1,040

 
$
23.46

 
 
授与
 
828

 
$
29.89

 
$
24,745

既得
 
(807
)
 
$
25.40

 
$
20,497

没收
 
(5
)
 
$
31.36

 
$
172

截至2017年12月31日未偿还
 
1,056

 
$
26.98

 
 
授与
 
935

 
$
27.01

 
$
25,247

既得
 
(1,036
)
 
$
25.82

 
$
26,740

没收
 
(10
)
 
$
34.18

 
$
333

截至2018年12月31日未偿还
 
945

 
$
28.20

 
 
授与
 
840

 
$
31.92

 
$
26,821

既得
 
(826
)
 
$
29.13

 
$
24,061

没收
 
(35
)
 
$
35.41

 
$
1,234

截至2019年12月31日未偿还
 
924

 
$
30.48

 
 
 

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14. 金融工具的公允价值

我们对金融工具公允价值的估计是使用可获得的市场信息和广泛使用的估值方法来确定的。解读市场数据和确定估计公允价值需要相当大的判断。因此，使用不同的市场假设或估值方法可能会对估计公允价值产生实质性影响。FASB公允价值框架层次区分基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的假设和报告实体自身关于基于市场的投入的假设。该层次如下：
 
级别1-投入利用活跃市场中相同资产或负债的未经调整的报价。
第2级-在活跃的市场中，对于类似的资产和负债，可以直接或间接地观察到投入。
级别3-输入是报告实体生成的不可观察的假设

自.起2019年12月31日，我们没有任何使用第3级投入的金融工具的公允价值估计。

按公允价值披露的金融工具

短期金融工具：现金及现金等价物、租户应收账款、循环信贷额度、应付利息、应付账款、保证金及应付股息的账面值因该等工具的短期性质而接近公允价值。

应付担保票据： 请参阅备注8关于我们的担保应付票据的详细情况。我们通过计算每张应付担保票据的本金和利息经信贷调整后的现值来估计我们的合并担保应付票据的公允价值。该计算计入了我们认为是二级投入的可观察市场利率，假设贷款将在到期时未偿还，并不包括任何期限延长选项。下表显示了我们应付担保票据的估计公允价值和账面价值(不包括我们的循环信贷安排)，账面价值包括未摊销贷款溢价，不包括未摊销递延贷款费用：
(单位：千)
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
公允价值
 
$
4,678,623

 
$
4,087,979

账面价值
 
$
4,653,264

 
$
4,062,968




地面租赁责任： 请参阅备注4关于我们土地租约的详细信息。我们通过计算附注中披露的未来租赁付款的现值来估计我们的土地租赁负债的公允价值。4使用我们的增量借款利率。该计算纳入了可观察到的市场利率，我们认为这是第二级输入。下表列出了我们土地租赁负债的估计公允价值和账面价值：
(单位：千)
2019年12月31日
 
 
公允价值
$
12,218

账面价值
$
10,882








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按公允价值计量的金融工具

衍生工具： 请参阅备注10了解我们衍生品的详细信息。我们在资产负债表上以毛值(不包括应计利息)的公允价值呈现我们的衍生品。我们通过计算每种衍生品预期未来现金流的信用调整现值来估计衍生品工具的公允价值。我们的计算纳入了衍生品的合同条款、我们认为是二级投入的可观察市场利率以及信用风险调整，以反映交易对手以及我们自己的不履行风险。我们的衍生品不受主净额结算安排的约束。下表列出了我们衍生品的估计公允价值：
(单位：千)
2019年12月31日
 
2018年12月31日
衍生资产：
 
 
 
公允价值-c整合金融衍生品(1)
$
22,381

 
$
73,414

公允价值-未整合基金衍生品(2)
$
889

 
$
12,228

 
 
 
 
衍生负债：
 
 
 
公允价值-c整合金融衍生品(1)
$
54,616

 
$
1,530

公允价值-未整合基金衍生品(2)
$
—

 
$
—

___________________________________________________________________________________
(1)
合并衍生品，其中包括100%我们合并的合资公司的衍生品，而不是我们按比例计算的份额，都包括在我们合并资产负债表的利率合同中。公允价值不包括计入综合资产负债表应付利息的应计利息。
(2)
反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。我们与未合并基金衍生品相关的金额按比例计入我们在综合资产负债表中对未合并基金的投资。请参阅备注17关于我们未合并的基金、债务和衍生品。我们的解体d 在本报告所述期间，基金没有任何负债头寸的衍生品。

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合并财务报表附注(续)





15. 细分市场报告

部门信息的准备与我们管理层为运营决策目的审查信息的基础相同。二业务部门：(I)办公房地产的收购、开发、所有权和管理，以及(Ii)多户房地产的收购、开发、所有权和管理。*我们办公部门的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。*我们多户部门的服务包括公寓租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。我们没有按部门报告资产信息，因为我们不使用这一衡量标准来评估业绩或做出分配资源的决定。因此，折旧和摊销费用不在部门之间分配。一般和行政费用以及利息费用不包括在部门利润中，因为我们的内部报告在公司层面上处理这些项目。下表列出了我们的可报告部门的运营活动：

(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
办公区段
 
 
 
 
 
办公室总收入
$
816,755

 
$
777,931

 
$
715,546

办公费用
(264,482
)
 
(252,751
)
 
(233,633
)
办公部门利润
552,273

 
525,180

 
481,913

 
 
 
 
 
 
多系列线段
 
 
 
 
 
多家庭总收入
119,927

 
103,385

 
96,506

多户家庭开支
(33,681
)
 
(28,116
)
 
(24,401
)
多家族细分市场利润
86,246

 
75,269

 
72,105

 
 
 
 
 
 
所有部门的总利润
$
638,519

 
$
600,449

 
$
554,018




下表显示了所有部门的利润总额与普通股股东应占净收入的对账情况：
 
(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
 
 
 
 
所有部门的总利润
$
638,519

 
$
600,449

 
$
554,018

一般和行政费用
(38,068
)
 
(38,641
)
 
(36,234
)
折旧及摊销
(357,743
)
 
(309,864
)
 
(276,761
)
其他收入
11,653

 
11,414

 
9,712

其他费用
(7,216
)
 
(7,744
)
 
(7,037
)
未合并基金收入
6,923

 
6,400

 
5,905

利息支出
(143,308
)
 
(133,402
)
 
(145,176
)
合并合资企业的收益
307,938

 
—

 
—

净收入
418,698

 
128,612

 
104,427

收益减少：可归因于非控股权益的净收入
(54,985
)
 
(12,526
)
 
(9,984
)
普通股股东应占净收益
$
363,713

 
$
116,086

 
$
94,443



F- 40
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16. 未来最低租赁租金收入

我们主要根据不可撤销的运营租约向租户出租空间，这些租约通常包含基本租金和某些运营费用的偿还条款，我们在以下方面拥有手续费权益二我们根据土地租约收取租金的地块。下表列出了我们不可取消的写字楼租户和土地租约未来的最低基本租金。2019年12月31日:

截至十二月三十一日止的年度：
(单位：千)
 
 
2020
$
658,016

2021
572,372

2022
484,611

2023
384,866

2024
294,137

此后
691,145

未来最低基本租金合计(1)
$
3,085,147


_____________________________________________________
(1)
不包括(I)住宅租约，租期通常为一年(Ii)暂缓租金；(Ii)其他类别租金，例如储物及天线租金；(Iv)租户补偿；(V)直线租金；(Vi)已购入的高于/低于市值的租赁无形资产的摊销/增值；及(Vii)百分比租金。这些金额假设租户持有的提前终止选择权不会被行使。

17. 承诺、或有事项和担保

法律程序

我们不时参与在我们的正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。除了与我们的业务相关的普通、例行诉讼外，我们目前不参与任何我们有理由认为会对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响的法律程序。

风险集中

我们的租户应收账款和与租户租赁相关的递延租金应收账款面临信用风险。我们的租户是否有能力履行各自的租约条款，仍然取决于经济、监管和社会因素。我们试图通过以下方式将租户租赁的信用风险降至最低：(I)针对规模较小、更富裕的租户，来自不同行业的租户；(Ii)对潜在租户进行信用评估；以及(Iii)从租户那里获得保证金或信用证。在……里面2019, 2018和2017，没有租户占我们总收入的10%以上。有关应收租户及递延租金应收账款的免税额详情，请参阅附注2。

我们的所有资产，包括我们的合并合资公司和非合并基金的资产，都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的檀香山，因此我们很容易受到这些市场不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响。

我们在利率掉期交易对手方面面临信用风险，我们用这些交易对手来管理与我们的浮动利率债务相关的风险。我们不会发布或接收与我们的掉期交易相关的抵押品。请参阅备注10了解我们利率合约的细节。我们寻求通过与各种具有投资级评级的高质量交易对手达成协议，将我们的信用风险降至最低。

我们有相当大的现金余额投资于各种短期货币市场基金，这些基金旨在保持本金价值，并在提供当前收入的同时保持高度流动性。这些投资没有本金损失保险，也不能保证我们在这些基金中的投资可以按面值赎回。我们在拥有投资级评级的优质金融机构的银行账户中也有大量现金余额。每一家美国银行机构的计息银行账户都由FDIC提供保险，最高可达25万美元.

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资产报废义务

有条件资产报废义务代表执行资产报废活动的法律义务，在该活动中，结算的时间和/或方法取决于可能在我们控制范围内或可能不在我们控制范围内的未来事件。*如果有条件资产报废义务的公允价值可以合理估计，则必须记录该义务的负债。*环境现场评估已经确定三十二岁我们的综合资产组合中含有石棉的建筑物，如果这些物业被拆卸或进行重大翻新，将必须按照适用的环境法规进行拆除。

自.起2019年12月31日此外，从目前正在进行重大翻新或我们计划将来翻新的物业中清除石棉的义务，对我们的综合财务报表并不重要。自.起2019年12月31日此外，从我们其他物业清除石棉的责任有无法确定的结算日期，我们无法合理估计相关有条件资产报废责任的公允价值。

开发和其他合同

在西洛杉矶，我们正在建造一座高层公寓楼，376公寓。我们预计建筑工程将在三年。在檀香山市中心的毕晓普大街1132号，我们正在改建一栋25层的楼房，490,000平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。我们预计，随着办公空间的腾出，改建工作将在几年内分阶段进行。截止日期：2019年12月31日，我们对这些发展项目的剩余合同承诺总额约为$233.31000万美元。截止日期：2019年12月31日，我们在搬迁、资本开支项目和租户改善方面的剩余合约承担总额约为$24.6百万.

担保

我们已经为我们的未合并基金的债务提供了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了惯常的无追索权剥离。我们还为相关掉期提供了担保。我们的基金已同意赔偿我们根据这些协议需要支付的任何金额。自.起2019年12月31日，相关债务和互换协议项下的所有义务均已按照该等协议的条款履行。下表汇总了截至以下日期我们基金的债务2019年12月31日。这些金额代表100%(不是我们按比例分摊的)与我们的基金有关的金额：
基金(1)
 
贷款到期日
 
本金余额
(单位：千)
 
浮动利率
 
掉期固定利率
 
掉期到期日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
伙伴关系X(2)(3)
 
3/1/2023
 
$
110,000

 
伦敦银行间同业拆借利率+1.40%
 
2.30%
 
3/1/2021
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
___________________________________________________
(1)
请参阅备注6有关我们的未合并基金的更多信息。
(2)
浮动利率定期贷款，转换为固定贷款，担保方式为二这笔贷款只需按月支付利息，到期时未偿还本金即可支付。自.起2019年12月31日，假设一个零-LIBOR利率在掉期剩余期限内，掉期协议下未来的最高付款为$1.2百万.
(3)
贷款协议包括零-LIBOR下限百分比。相应的掉期不包括这样的下限。



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18. 季度财务信息(未经审计)

下表列出了以下选定的季度信息2019和2018:
 
截至三个月
(单位为千，每股除外)
三月三十一号，
2019
 
2019年6月30日
 
2019年9月30日
 
2019年12月31日
 
 
 
 
 
 
 
 
总收入
$
224,186

 
$
230,534

 
$
238,069

 
$
243,893

扣除非控股权益前的净收入
$
32,788

 
$
39,860

 
$
23,421

 
$
322,629

普通股股东应占净收益
$
28,701

 
$
33,966

 
$
22,488

 
$
278,558

普通股每股净收益-基本
$
0.17

 
$
0.20

 
$
0.13

 
$
1.58

每股普通股净收益-稀释后收益
$
0.17

 
$
0.20

 
$
0.13

 
$
1.58

已发行普通股加权平均股份-基本
170,221

 
172,498

 
175,278

 
175,356

已发行普通股和普通股等价物加权平均股份-稀释
170,221

 
172,498

 
175,278

 
175,356

 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至三个月
(单位为千，每股除外)
三月三十一号，
2018
 
2018年6月30日
 
2018年9月30日
 
2018年12月31日
 
 
 
 
 
 
 
 
总收入
$
212,247

 
$
219,469

 
$
223,308

 
$
226,292

扣除非控股权益前的净收入
$
32,631

 
$
37,033

 
$
35,416

 
$
23,532

普通股股东应占净收益
$
28,206

 
$
31,684

 
$
30,561

 
$
25,635

普通股每股净收益-基本
$
0.17

 
$
0.19

 
$
0.18

 
$
0.15

每股普通股净收益-稀释后收益
$
0.17

 
$
0.19

 
$
0.18

 
$
0.15

已发行普通股加权平均股份-基本
169,601

 
169,916

 
169,926

 
170,121

已发行普通股和普通股等价物加权平均股份-稀释
169,625

 
169,926

 
169,931

 
170,121




19. 后续事件

2020年1月，我们在巴灵顿广场公寓楼的一栋建筑发生了火灾。我们在一揽子保险单下为我们投资组合中的所有物业提供全面的责任和财产保险，目前我们预计这一事件不会对我们的财务状况和运营结果产生实质性影响。









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附表三-综合房地产及累计折旧和摊销
截至2019年12月31日
(单位：千)



 
 
 
 
初始成本
 
收购后资本化的成本
 
总账面金额
 
 
 
 
 
 
财产名称
 
累赘
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
改进措施(2)(3)
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
总计(5)
 
累计折旧及摊销
 
建造/翻新年份
 
获得的年份
Office属性
100威尔郡
 
$
252,034

 
$
12,769

 
$
78,447

 
$
151,175

 
$
27,108

 
$
215,283

 
$
242,391

 
$
73,429

 
1968/2002/2019
 
1999
233威尔郡
 
62,962

 
9,263

 
130,426

 
3,549

 
9,263

 
133,975

 
143,238

 
14,268

 
1975/2008-2009
 
2016
401威尔郡
 
—

 
9,989

 
29,187

 
129,932

 
21,787

 
147,321

 
169,108

 
47,259

 
1981/2000/2019
 
1996
圣塔莫尼卡429号
 
33,691

 
4,949

 
72,534

 
3,086

 
4,949

 
75,620

 
80,569

 
6,978

 
1982/2016
 
2017
毕晓普街1132号
 
—

 
8,317

 
105,651

 
55,172

 
8,833

 
160,307

 
169,140

 
87,669

 
1992
 
2004
1299大洋
 
124,699

 
22,748

 
265,198

 
15,300

 
22,748

 
280,498

 
303,246

 
22,015

 
1980/2006/2019
 
2017
1901星光大道
 
—

 
18,514

 
131,752

 
114,260

 
26,163

 
238,363

 
264,526

 
86,611

 
1968/2001
 
2001
2001年威尔郡(4)
 
36,000

 
5,711

 
81,622

 
151

 
5,711

 
81,773

 
87,484

 
273

 
1980/2013
 
2008
8383威尔郡(4)
 
138,000

 
18,005

 
328,118

 
695

 
18,005

 
328,813

 
346,818

 
1,076

 
1971/2009
 
2008
8484威尔郡(1)
 
—

 
8,846

 
77,780

 
16,101

 
8,846

 
93,881

 
102,727

 
21,021

 
1972/2013
 
2013
9100威尔郡(4)
 
115,000

 
13,455

 
258,329

 
518

 
13,455

 
258,847

 
272,302

 
807

 
1971/2016
 
2008
威尔郡9401号
 
30,864

 
6,740

 
152,310

 
12,743

 
6,740

 
165,053

 
171,793

 
10,617

 
1971/2019
 
2017
威尔郡9601号
 
—

 
16,597

 
54,774

 
105,395

 
17,658

 
159,108

 
176,766

 
57,708

 
1962/2004
 
2001
9665威尔郡
 
77,445

 
5,568

 
177,072

 
18,550

 
5,568

 
195,622

 
201,190

 
12,887

 
1971/2019
 
2017
10880威尔郡
 
198,794

 
29,995

 
437,514

 
31,763

 
29,988

 
469,284

 
499,272

 
53,543

 
1970/2009/2019
 
2016
10960威尔郡
 
201,893

 
45,844

 
429,769

 
27,072

 
45,852

 
456,833

 
502,685

 
54,210

 
1971/2006
 
2016
圣文森特市11777号
 
44,412

 
5,032

 
15,768

 
29,600

 
6,714

 
43,686

 
50,400

 
16,119

 
1974/1998
 
1999
12100威尔郡
 
101,203

 
20,164

 
208,755

 
8,255

 
20,164

 
217,010

 
237,174

 
26,206

 
1985
 
2016
12400威尔郡
 
—

 
5,013

 
34,283

 
76,442

 
8,828

 
106,910

 
115,738

 
38,680

 
1985
 
1996
15250文图拉(4)
 
26,000

 
2,130

 
48,907

 
139

 
2,130

 
49,046

 
51,176

 
211

 
1970/2012
 
2008
16000文图拉(4)
 
42,000

 
1,936

 
89,531

 
301

 
1,936

 
89,832

 
91,768

 
325

 
1980/2011
 
2008
16501文图拉
 
42,944

 
6,759

 
53,112

 
11,387

 
6,759

 
64,499

 
71,258

 
15,359

 
1986/2012
 
2013
比佛利山医疗中心
 
—

 
4,955

 
27,766

 
28,814

 
6,435

 
55,100

 
61,535

 
20,186

 
1964/2004
 
2004
主教广场
 
200,000

 
16,273

 
213,793

 
31,072

 
16,273

 
244,865

 
261,138

 
70,903

 
1972/1983
 
2010
布伦特伍德法院
 
—

 
2,564

 
8,872

 
524

 
2,563

 
9,397

 
11,960

 
3,653

 
1984
 
2006
布伦特伍德行政广场
 
—

 
3,255

 
9,654

 
32,710

 
5,921

 
39,698

 
45,619

 
14,519

 
1983/1996
 
1995
布伦特伍德医疗广场
 
—

 
5,934

 
27,836

 
1,285

 
5,933

 
29,122

 
35,055

 
11,088

 
1975
 
2006
布伦特伍德圣文森特医疗
 
—

 
5,557

 
16,457

 
1,180

 
5,557

 
17,637

 
23,194

 
6,782

 
1957/1985
 
2006
布伦特伍德/萨尔泰尔
 
—

 
4,468

 
11,615

 
11,766

 
4,775

 
23,074

 
27,849

 
8,845

 
1986
 
2000
邦迪/奥林匹克
 
—

 
4,201

 
11,860

 
29,078

 
6,030

 
39,109

 
45,139

 
14,450

 
1991/1998
 
1994
卡姆登医学艺术
 
42,276

 
3,102

 
12,221

 
27,853

 
5,298

 
37,878

 
43,176

 
13,704

 
1972/1992
 
1995
嘉泰校区
 
—

 
6,595

 
70,454

 
6,241

 
6,594

 
76,696

 
83,290

 
15,396

 
1965/2008
 
2014
世纪公园广场
 
173,000

 
10,275

 
70,761

 
132,532

 
16,153

 
197,415

 
213,568

 
60,946

 
1972/1987/2019
 
1999
世纪公园西(1)   
 
—

 
3,717

 
29,099

 
(1,050
)
 
3,667

 
28,099

 
31,766

 
10,038

 
1971
 
2007
哥伦布中心
 
—

 
2,096

 
10,396

 
9,569

 
2,333

 
19,728

 
22,061

 
7,439

 
1987
 
2001
珊瑚广场
 
—

 
4,028

 
15,019

 
18,918

 
5,366

 
32,599

 
37,965

 
12,051

 
1981
 
1998
基石广场(1)
 
—

 
8,245

 
80,633

 
7,135

 
8,263

 
87,750

 
96,013

 
30,052

 
1986
 
2007
Encino Gateway
 
—

 
8,475

 
48,525

 
55,246

 
15,653

 
96,593

 
112,246

 
35,614

 
1974/1998
 
2000
恩西诺广场
 
—

 
5,293

 
23,125

 
47,991

 
6,165

 
70,244

 
76,409

 
26,809

 
1971/1992
 
2000
恩西诺露台
 
105,565

 
12,535

 
59,554

 
94,108

 
15,533

 
150,664

 
166,197

 
53,418

 
1986
 
1999
行政大楼(1)
 
—

 
6,660

 
32,045

 
59,549

 
9,471

 
88,783

 
98,254

 
34,753

 
1989
 
1995
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

F- 44
目录
道格拉斯·埃米特公司
附表三-综合房地产及累计折旧和摊销
截至2019年12月31日
(单位：千)



 
 
 
 
初始成本
 
收购后资本化的成本
 
总账面金额
 
 
 
 
 
 
财产名称
 
累赘
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
改善-
文集(2)(3)
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
总计(5)
 
累计折旧及摊销
 
建造/翻新年份
 
获得的年份
办公物业(续)
第一金融广场
 
54,077

 
12,092

 
81,104

 
3,635

 
12,092

 
84,739

 
96,831

 
13,474

 
1986
 
2015
洛杉矶门户
 
—

 
2,376

 
15,302

 
49,327

 
5,119

 
61,886

 
67,005

 
23,283

 
1987
 
1994
港湾法院
 
—

 
51

 
41,001

 
48,087

 
12,060

 
77,079

 
89,139

 
24,518

 
1994
 
2004
火奴鲁鲁俱乐部
 
—

 
1,863

 
16,766

 
5,896

 
1,863

 
22,662

 
24,525

 
9,089

 
1980
 
2008
地标II
 
—

 
6,086

 
109,259

 
67,669

 
13,070

 
169,944

 
183,014

 
61,622

 
1989
 
1997
林肯/威尔希尔
 
—

 
3,833

 
12,484

 
23,598

 
7,475

 
32,440

 
39,915

 
10,883

 
1996
 
2000
MB广场
 
—

 
4,533

 
22,024

 
33,600

 
7,503

 
52,654

 
60,157

 
18,784

 
1971/1996
 
1998
奥林匹克中心
 
52,000

 
5,473

 
22,850

 
34,804

 
8,247

 
54,880

 
63,127

 
19,807

 
1985/1996
 
1997
韦斯特伍德一号(1)
 
—

 
10,350

 
29,784

 
63,393

 
9,194

 
94,333

 
103,527

 
34,093

 
1987/2004
 
1999
帕利塞兹海滨大道
 
—

 
5,253

 
15,547

 
54,541

 
9,664

 
65,677

 
75,341

 
23,435

 
1990
 
1995
萨尔泰尔/圣文森特
 
21,533

 
5,075

 
6,946

 
16,739

 
7,557

 
21,203

 
28,760

 
8,044

 
1964/1992
 
1997
圣文森特广场
 
—

 
7,055

 
12,035

 
(61
)
 
7,055

 
11,974

 
19,029

 
4,798

 
1985
 
2006
圣莫尼卡广场
 
48,500

 
5,366

 
18,025

 
21,723

 
6,863

 
38,251

 
45,114

 
13,974

 
1983/2004
 
2001
第二街广场
 
—

 
4,377

 
15,277

 
36,308

 
7,421

 
48,541

 
55,962

 
17,963

 
1991
 
1997
谢尔曼橡树广场
 
300,000

 
33,213

 
17,820

 
410,836

 
48,328

 
413,541

 
461,869

 
150,971

 
1981/2002
 
1997
演播室广场
 
—

 
9,347

 
73,358

 
122,044

 
15,015

 
189,734

 
204,749

 
68,366

 
1988/2004
 
1995
塔楼
 
65,969

 
9,643

 
160,602

 
4,196

 
9,643

 
164,798

 
174,441

 
20,889

 
1988/1998
 
2016
延龄草(1)
 
—

 
20,688

 
143,263

 
85,509

 
21,989

 
227,471

 
249,460

 
80,180

 
1988
 
2005
山谷行政大楼
 
104,000

 
8,446

 
67,672

 
104,500

 
11,737

 
168,881

 
180,618

 
60,805

 
1984
 
1998
山谷办公广场
 
—

 
5,731

 
24,329

 
46,172

 
8,957

 
67,275

 
76,232

 
24,902

 
1966/2002
 
1998
维罗纳
 
—

 
2,574

 
7,111

 
15,131

 
5,111

 
19,705

 
24,816

 
7,106

 
1991
 
1997
佳能上的村庄
 
61,745

 
5,933

 
11,389

 
50,012

 
13,303

 
54,031

 
67,334

 
19,444

 
1989/1995
 
1994
华纳中心大厦
 
335,000

 
43,110

 
292,147

 
421,607

 
59,418

 
697,446

 
756,864

 
256,107

 
1982-1993/2004
 
2002
华纳公司中心(4)
 
43,000

 
11,035

 
65,799

 
335

 
11,035

 
66,134

 
77,169

 
298

 
1988/2015
 
2008
西区大厦
 
141,915

 
8,506

 
79,532

 
82,034

 
14,568

 
155,504

 
170,072

 
56,383

 
1985
 
1998
韦斯特伍德中心
 
113,343

 
9,512

 
259,341

 
12,344

 
9,513

 
271,684

 
281,197

 
33,966

 
1965/2000
 
2016
韦斯特伍德广场
 
71,000

 
8,542

 
44,419

 
52,040

 
11,448

 
93,553

 
105,001

 
33,866

 
1987
 
1999
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
多族特性
巴灵顿555号
 
50,000

 
6,461

 
27,639

 
40,435

 
14,903

 
59,632

 
74,535

 
21,850

 
1989
 
1999
巴灵顿广场
 
210,000

 
28,568

 
81,485

 
153,858

 
58,208

 
205,703

 
263,911

 
75,202

 
1963/1998
 
1998
巴灵顿/基奥瓦
 
13,940

 
5,720

 
10,052

 
656

 
5,720

 
10,708

 
16,428

 
3,979

 
1974
 
2006
巴里
 
11,370

 
6,426

 
8,179

 
549

 
6,426

 
8,728

 
15,154

 
3,340

 
1973
 
2006
基奥瓦
 
5,470

 
2,605

 
3,263

 
421

 
2,605

 
3,684

 
6,289

 
1,378

 
1972
 
2006
莫阿纳鲁瓦山坡公寓
 
255,000

 
24,791

 
157,353

 
119,348

 
35,365

 
266,127

 
301,492

 
47,725

 
1968/2004/2019
 
2005
太平洋广场
 
78,000

 
10,091

 
16,159

 
74,021

 
27,816

 
72,455

 
100,271

 
25,820

 
1963/1998
 
1999
格伦登(The Glendon)
 
160,000

 
32,773

 
335,925

 
467

 
32,775

 
336,390

 
369,165

 
6,028

 
2008
 
2019
海岸
 
212,000

 
20,809

 
74,191

 
199,491

 
60,555

 
233,936

 
294,491

 
82,309

 
1965-67/2002
 
1999
皇家库尼亚别墅
 
94,220

 
42,887

 
71,376

 
14,961

 
35,163

 
94,061

 
129,224

 
38,965

 
1990/1995
 
2006
韦纳公寓
 
102,400

 
26,864

 
119,273

 
1,502

 
26,864

 
120,775

 
147,639

 
16,852

 
1970/2009-2014
 
2014
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

F- 45
目录
道格拉斯·埃米特公司
附表三-综合房地产及累计折旧和摊销
截至2019年12月31日
(单位：千)



 
 
 
 
初始成本
 
收购后资本化的成本
 
总账面金额
 
 
 
 
 
 
财产名称
 
累赘
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
改善-
文集(2)(3)
 
土地
 
建筑与改进(2)
 
总计(5)
 
累计折旧及摊销
 
建造/翻新年份
 
获得的年份
土地租赁
欧文斯茅斯/华纳 (1)
 
—

 
23,848

 
—

 
—

 
23,848

 
—

 
23,848

 
—

 
不适用
 
2006
总运营属性
 
$
4,653,264

 
$
878,478

 
$
6,610,605

 
$
3,877,835

 
$
1,152,684

 
$
10,214,234

 
$
11,366,918

 
$
2,518,415

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
正在开发的物业
1132主教街改建
 
$
—

 
$
—

 
$
—

 
$
16,818

 
$
—

 
$
16,818

 
$
16,818

 
$
—

 
不适用
 
不适用
地标二期发展计划
 
—

 
13,070

 
—

 
79,703

 
13,070

 
79,703

 
92,773

 
—

 
不适用
 
不适用
其他发展
 
—

 
—

 
—

 
2,124

 
—

 
2,124

 
2,124

 
—

 
不适用
 
不适用
在建物业总数
 
$
—

 
$
13,070

 
$
—

 
$
98,645

 
$
13,070

 
$
98,645

 
$
111,715

 
$
—

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
总计
 
$
4,653,264

 
$
891,548

 
$
6,610,605

 
$
3,976,480

 
$
1,165,754

 
$
10,312,879

 
$
11,478,633

 
$
2,518,415

 
 
 
 
_____________________________________________________
(1)
这些物业是由我们的循环信贷安排担保的，我们的循环信贷安排有零截至以下日期的余额2019年12月31日. 
(2)
包括租户改进和租赁无形资产。
(3)
扣除完全折旧和摊销的租户改进和租赁无形资产后的净额。
(4)
以前未合并的基金现在被视为合并的合资企业。
(5)
在…2019年12月31日，合并房地产的联邦所得税总成本基数为$7.911000亿美元(未经审计)。


下表显示了我们对房地产投资的对账情况：
 
截至十二月三十一日止的年度，
 
2019
 
2018
 
2017
房地产投资，毛利
 
 
 
 
 
期初余额
$
10,030,708

 
$
9,829,208

 
$
8,998,120

物业收购
368,698

 
—

 
707,120

合并合资企业
924,578

 
—

 
—

改进和发展
242,854

 
277,229

 
177,655

除去全额折旧和摊销的租户装修和租赁无形资产
(88,205
)
 
(75,729
)
 
(53,687
)
期末余额
$
11,478,633

 
$
10,030,708

 
$
9,829,208

 
 
 
 
 
 
累计折旧和摊销
 
 
 
 
 
期初余额
$
(2,246,887
)
 
$
(2,012,752
)
 
$
(1,789,678
)
折旧及摊销
(357,743
)
 
(309,864
)
 
(276,761
)
其他累计折旧和摊销
(1,990
)
 
—

 
—

除去全额折旧和摊销的租户装修和租赁无形资产
88,205

 
75,729

 
53,687

期末余额
$
(2,518,415
)
 
$
(2,246,887
)
 
$
(2,012,752
)
 
 
 
 
 
 
房地产投资净额
$
8,960,218

 
$
7,783,821

 
$
7,816,456




F- 46