附件10.12
工业地产租赁
探索技术中心
佛罗里达州奥兰多
按和 之间
挑战者-Discovery，LLC，房东
和
LENSAR，Inc.，租户
2010年7月30日
目录
| 文章 |
页 | |||
| 第1条基本术语 |
1 | |||
| 第二条房舍 |
3 | |||
| 第三条租期 |
3 | |||
| 第四条租金 |
4 | |||
| 第五条财产税 |
6 | |||
| 第六条公用事业 |
6 | |||
| 第七条保险 |
7 | |||
| 第八条公共区域 |
10 | |||
| 第九条房舍的使用 |
11 | |||
| 第十条房舍的状况和维护 |
14 | |||
| 第十一条损坏或销毁 |
17 | |||
| 第十二条谴责 |
18 | |||
| 第十三条转让和转租 |
18 | |||
| 第十四条违约和补救措施 |
20 | |||
| 第十五条对贷款人的保护 |
23 | |||
| 第十六条法律费用 |
25 | |||
| 第十七条杂项规定 |
25 | |||
| 第十八条续签选择权 |
29 | |||
| 第十九条优先购买权 |
30 | |||
| 第20条终止选择权 |
31 | |||
| 展品A展示了这片土地 |
| 附件B：房舍 |
| 附件C：规章制度 |
| 附件D：工作信函 |
| 附件E：开业通知书和房屋验收 |
| 附件F：危险材料披露证书 |
| 附件G：初始披露证书 |
| 附件H-2010年总运营费用预算 |
第一条
基本术语
本租赁中使用的 下列术语应具有以下含义。
1.01租赁日：2010年7月30日
1.02房东(法人)：Challenger-Discovery，LLC，特拉华州一家有限责任公司
1.03租户(法人)：LENSAR，Inc.，特拉华州一家公司
1.04租户担保人：无
物业地址：佛罗里达州奥兰多市探索大道2800号，邮编：32826
1.06物业可租面积：44,765(以下文第2.02条为准)
1.07单位可租面积：34,758(符合下文第2.02条的规定)
1.08租户初始比例份额：77.65%(视下文第2.02节调整)
1.09租赁期：六十六(66)个月，自租赁开始之日起算。
1.10租赁开始日期：业主交付对房产的占有权之日，业主的工作(如工作信函第 1段所定义)基本完成(如工作信函第7段所定义)，并持有占用证书(受工作信函第8段所定义的延迟的约束)。
1.11目标租赁开始日期：2010年9月1日
1.12许可用途：光学和视觉科学的一般办公室使用和研发，以及眼科 治疗性医疗设备的营销，包括由部件组装成品。
1.13经纪人：佛罗里达州林肯地产公司和登喜路地产公司。
1.14保证金要求：112,963.50美元
1.15分配给租户的停车位：145个
1.16基本租金(根据下文第2.02节调整)：
| 月份 |
每平方费率英国“金融时报” | 年基本租金(或部分(其中包括) | 每月分期付款 | |||
| 1 |
$0.00 | $0.00 | $0.00 | |||
| 2-11 |
$6.50 | $188,272.50 | $18,827.25 | |||
| 12 |
$13.00 | $37,654.50 | $37,654.50 |
| 月份 |
每平方费率英国“金融时报” | 年基本租金(或部分(其中包括) | 每月分期付款 | |||
| 13-24 |
$13.39 | $465,409.62 | $38,784.14 | |||
| 25-36 |
$13.79 | $479,312.82 | $39,942.74 | |||
| 37-48 |
$14.20 | $493,563.60 | $41,130.30 | |||
| 49-60 |
$14.63 | $508,509.54 | $42,375.80 | |||
| 61-66 |
$15.07 | $261,901.56 | $43,650.26 |
尽管本合同有任何相反规定，只要承租人在本合同项下没有违约， 承租人支付租赁期第一(1)个日历月(基准租金减免期)的基本租金的义务将会减少；但是，如果租赁开始日期 发生在日历月的第一天以外的日期，则基本租金减免期应包括租期的前三十(30)个连续三十(30)天。(B)如果租赁开始日期不是日历月的第一天，则基本租金减免期应包括租期的前三十(30)个连续三十(30)天的天数；但是，如果租赁开始日期不是日历月的第一天，则基本租金减免期应包括租期的前三十(30)个连续三十(30)天。在符合本款规定的情况下，在基本租金减免期内减收的基本租金总额 应等于37,654.50美元(减除基本租金)。如果房东因租户在任何适用的宽限期或治愈期内违约而选择终止本租约或租客对物业的占有权 ，则(I)截至违约之日未摊销的减息基本租金部分(减后基本租金被视为已按月平均摊销，并按租赁期内年利率5%(5%)的利息 )立即到期并支付；以及(I)在任何适用的宽限期或治疗期内，房东选择终止租约或租客对房产的占有权 ，则(I)截至违约之日未摊销的部分(减后基本租金视为按租赁期内年利率5%(5%)摊销)应立即到期并支付；以及 租户在违约情况下支付降低的基本租金不应限制或影响业主根据本租赁或法律或衡平法在租户违约的情况下享有的任何其他权利或补救措施。(br}承租人根据本租约或在法律或衡平法上违约时，承租人支付降低的基本租金不应限制或影响房东的任何其他权利或补救措施。
租户还应支付所有适用的佛罗里达州销售税。
1.17租客应付的其他费用：
| (a) | 房地产税(第五条)； |
| (b) | 公用事业(第六条)； |
| (c) | 保险费(第七条)； |
| (d) | CAM费用(第八条)； |
1.18业主通知地址：
C/o Marcent开发公司。Inc.
柯克曼南路5401号，650套房
佛罗里达州奥兰多，邮编：32819
2
1.19通知租户地址：
LENSAR，Inc.
收件人：公司秘书
2800 Discovery Drive，100套房
佛罗里达州奥兰多，邮编：32826
(在此定义的租赁开始日期之前：)
公园大道250号，310套房
佛罗里达州冬季公园，邮编：32789
1.20业主管理代理及地址：
奥兰多公司的精英管理层。
柯克曼南路5401号
650套房
佛罗里达州奥兰多，邮编：32819
或业主不时指定的其他管理代理人。
1.21财政年度：截至4月30日的历年
1.22展品：
展品A展示了这片土地
附件B：房舍
附件C：规章制度
附件D：工作信函
附件E：开业通知书和房屋验收
附件F：危险材料披露证书
附件G：初始披露证书
第二条
房舍
2.01 场所。房舍如表B所示，位于表A(土地)中合法描述的土地上。财产包括土地、在土地上建造的建筑( 建筑)，以及位于土地上的所有其他改善，包括第八条所述的公共区域。
2.02 BOMA标准计算。物业可租赁面积和房屋可租赁面积分别是指按照BOMA标准(BOMA 265.1-1996年)计量和计算的物业和房屋的可出租面积。因此，物业可租面积、物业可租面积、租户初步按比例分摊及基准租金须于租赁开始日期前按双方书面协议作出调整 。
2.03安静享受。如果承租人已履行本租约的所有条款、契诺和条件，承租人应在不受任何人阻碍的情况下，在本租约的条款和条件下和平、安静地持有和享用本租约期限内的房产。
3
第三条
租期
3.01 租赁期内的房屋租赁。房东将房屋出租给租户，租户向房东出租房产，租期为租赁期。业主应完成本文件所附附件D中所述的租赁改进，并将其并入本参考文件中。租赁期自租赁开始之日起算。
3.02延迟生效。 如果房东没有在目标租赁开始日将房产的占有权交付给租户，房东不对租户负责。房东未在该 日将房产交付给承租人不应影响本租约或承租人在本租约项下的义务。
3.03提前访问。承租人应获准在租赁开始日期前不少于两(2)周进入场地，以便安装承租人的家具、固定装置、数据/电话和布线系统。承租人应遵守本租约的所有 条款。提早进入房屋进行此类空间准备不应提前本租约的起租日期或到期日。除上述规定外，业主应指示承担业主工作的承包商 在墙壁和/或天花板打开后与租户联系，以便最有利于布线、网络和安全系统的安装，并允许承租人的供应商安装上述设备； 但业主的工作不得拖延或阻碍。
3.04正在等待。承租人应在本租约期满或提前终止时 迁出。承租人应补偿房东，并赔偿房东因租客延迟腾出房屋而招致的所有损害、费用、债务和费用，包括律师费。如果租户在本租约期满或提前终止时不迁出房产，则基本租金应增加到当时有效的基础租金的150%，租户支付额外租金的义务将继续存在，但本合同中的任何规定均不限制房东的任何权利或租客因租户未能腾出房产而产生的任何义务，包括但不限于。房东有权在本租约期满或提前终止后的任何时间收回房产并将租户迁出，租户有义务按照前一句话的规定偿还和赔偿房东。
第四条
租金
4.01基本 租金。在租赁期内的每个月的第一天，承租人应以美国合法货币提前向房东支付基本租金，不得抵销、扣除或优先索要。基本租金应在 房东的地址或房东不时以书面形式指定的其他地点或其他人处支付。但是，房东不得无理拒绝租户要求安排ACH转让租金和/或 本租约项下可能到期和应支付的其他付款的请求，以便及时交付不是实际地址的付款。尽管如上所述，承租人应在本租约全部签订后支付37,654.50美元，其中 代表第十二(12)日的基本租金支付)租赁期限的月份。
4
4.02额外租金。承租人在本租赁项下支付的除基本租金以外的所有款项均应视为额外租金；术语租金应指基本租金和额外租金。房东应提前估计并向租户收取以下费用：(I)承租人根据本租约第5.01和5.02节负有责任的所有不动产税；(Ii)承租人根据本租赁第6.01节负有责任的所有公用事业成本(如果 公用事业没有单独计量)，这些费用将在整个租赁期限内按月 个月支付，但从租赁期限的第一个月的第一天开始计算：(I)承租人根据本租赁第5.01和5.02节有责任缴纳的所有房地产税，(Ii)承租人根据本租赁第6.01节有责任支付的所有公用事业成本(如果 公用事业没有单独计量)。(Iii)承租人根据本租约第7.01和7.06节有责任支付的所有保险费，以及(Iv)承租人根据本租约第8.04节有责任支付的所有CAM费用。前述不动产税、保险费、水电费和CAM费用统称为营业总成本。仅供参考， 不作为业主对此类信息的任何陈述，将2010年总运营成本预算作为附件H附于此，并通过此引用并入本文。业主可根据业主的经验和对成本的合理预期，随时调整对总运营成本的估计 。该等调整自通知承租人后的下一个租金交付日起生效。在租赁期内每个财政年度结束后一百二十(120)天内，房东应向租户提交一份根据公认会计原则编制的报表，合理详细地列出房东在上一财年支付或发生的总运营成本以及租户在该等费用中按比例分摊的费用。在承租人收到该结算单后三十(30)天内, 房东和租客之间应进行调整，房东(视情况而定)应向房东付款或提供信用，以便房东按比例收取租户在此期间的全部费用和费用。(br}房东应向房东支付或贷记房东(视具体情况而定))，以便房东按比例收取租户在此期间的全部费用和开支。承租人除了有义务支付基本租金及其按比例分摊的总运营成本 外，还需直接向其供应商、供应商、承运商和承包商支付某些保险费、公用事业费用、个人财产税、维护和维修费用以及其他费用，这些费用合计为额外费用。如果房东根据本租赁条款支付任何额外费用，承租人偿还此类费用的义务应是与下一个 月租金一起全额支付的额外租金义务。 如果房东根据本租赁条款支付任何额外费用，则承租人有义务偿还此类费用，这是一项额外的租金义务，应与下一个 月租金一起全额支付
4.03滞纳金。承租人特此承认，承租人逾期向房东支付本合同项下到期的租金和其他 金额将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将极难确定。此类成本包括但不限于手续费和会计费，以及根据大楼担保的任何贷款条款可能向业主收取的滞纳金 。因此，如果房东在到期日后五(5)天内没有收到房客的任何租金分期付款或任何其他款项， 房客应向房东支付相当于该逾期金额的百分之十(10%)的滞纳金；但承租人没有义务为第一(1)天支付该滞纳金。ST)逾期 租赁期内任意十二(12)个月的期限。双方特此同意，该滞纳金是对房东因租户逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。房东接受这种逾期收费在任何情况下都不构成对租户拖欠该逾期款项的豁免，也不阻止房东行使本协议授予的任何其他权利和补救措施。
4.04的利息。任何应付房东的租金或其他款项，如果房东在到期后五(5)天内仍未收到，应自到期之日起至支付为止支付 利息。
5
按年利率18%(18%)计算，或在法律允许的情况下，按法律允许的最高利率计算，但不得为租户产生的滞纳金 支付利息，也不得为租户支付滞纳金的任何金额支付利息，只要该利息会导致总利息超过法律允许的水平。支付利息不得为租户在本合同项下的任何违约开脱或补救 。
4.05租户的按比例份额。自计算之日起，租户的按比例分摊应通过将房屋可出租面积除以租户出租或持有以供租赁的物业可出租面积来计算。租户的初始比例份额载于第1.08节，并根据上述公式进行调整。
第五条
财产税
5.01房地产税。承租人应按比例支付承租人在租赁期内应付房产的不动产税 。承租人应按照第4.02节的规定付款。如果房东收到任何房地产税的退款，房东应在扣除与此相关的成本和费用后，向租户按比例退还房客的按比例分摊的房产税(房东应退还房客按比例分摊的房产税)。(br}房东应按比例退还房客的房产税，扣除与此相关的成本和费用后，房东应向租户退还房客按比例分摊的房产税。
5.02 房地产税的定义。*房地产税是指对物业或任何租户或居住者征收或评估的税款、评估(特别、增值税或其他)、征款、费用、租金、消费税、附加费、水费、下水道租金和收费，以及所有其他政府征费和收费，包括一般和特别、普通和非常、可预见和不可预见的。 针对物业或其任何租户或住户应支付的任何租金或其他款项而征收或评估的税项和费用。 房地产税应包括房东争夺任何房地产税的成本和费用。房地产税不包括与物业额外空间的准备和使用有关的任何许可费、影响费或连接费 ，除非此类准备和使用与行使本办法第十九条规定的优先购买权有关。如果在租赁期内的任何时候，现行的不动产从价税制应改变 ，以代替全部或任何部分不动产从价税，或代替其增加，对房东征收资本税或其他税，对房产收取的租金总额，或联邦、州、县、市、或其他地方收入、特许经营权、消费税或类似的税、评税、征费或收费(不同于此)征收资本税或其他税费(不同于其他税收、特许经营权、消费税或类似的税、评税、征费或收费(不同于此).{br>联邦、州、县、市、或其他地方收入、特许经营权、消费税或类似的税、评税、征费或收费 在如此计量或依据的范围内，评估、征收或收费应被视为房地产税。
5.03个人财产税 税。承租人应直接支付对属于承租人的贸易固定装置、家具、设备、存货或任何其他个人财产征收的所有税款。承租人应尽最大努力将个人财产与 财产分开征税。如果承租人的任何个人财产应与该财产一起征税，承租人应在收到房东的此类 个人财产税的书面声明后十五(15)天内向房东支付该个人财产的税款。
5.04房地产估价上诉。如果租赁期内任何课税年度的房地产税评估超过上一年度房地产税评估的5%以上，且房东未在合理期限内就该评估提出上诉
6
收到此类评估后的时间。承租人有权就房产的估价提出上诉，以缴纳房地产税。房东应合理配合，向 租户提供必要或有帮助的合理信息，并签署所有上诉表格；但房东不得自掏腰包支付前述上诉费用。
第六条
公用事业
6.01 实用程序。承租人应立即直接向适当的供应商支付供应给 房屋的所有天然气、热力、冷却、能源、照明、电力、下水道服务、电话、水、垃圾处理和其他公用事业和服务的费用，这些费用可从承租人首次进入房屋之日起分配，在整个租赁期内以及此后只要承租人留在房屋内(统称为入住期)，以及任何 相关的安装或连接费或押金(统称为公用事业费用)。如果任何服务或公用事业是与其他房屋联合计量的，房东应合理确定租户在该公用事业费用中的比例 ，租户应根据第4.02节的规定向房东支付该部分。房东不对因公用事业服务的任何削减或中断而造成的损害(无论是后果性的还是其他方面的)承担责任，也不承担任何租金减免的责任，除非物业没有单独计量，而且削减或中断与业主的不当行为或严重疏忽有关(租户已按比例支付了其应承担的份额)。专门为公共区域(定义见第八条)提供服务的公用事业单位应按第八条所述核算。
第七条
保险
7.01 责任保险。在入住期内，承租人应为承租人在房屋内的人身伤害、财产损失(包括财产使用损失)和人身伤害(包括合同责任)提供有效的商业一般责任保险。该保险应当指定房东、物业管理人和任何抵押权人为补充保险人。此类保险的初始金额为每次事故300万美元(300万美元)，并由业主根据通货膨胀、业主专业保险顾问的建议以及可比奥兰多地区商业弹性空间建筑的保险覆盖趋势规定的定期增加。承租人根据本第7.01条获得的责任保险应(I)为主要责任保险，(Ii)根据第7.09条承保承租人对房东的义务。此类 保险的金额和承保范围不应限制承租人的责任，也不解除承租人在本租赁项下的任何其他义务。房东还可以购买商业一般责任保险，保险金额和承保范围由房东决定，承保房东对房屋和财产的责任。房东投保的保险单不得提供基本保险，不得分担费用，且超过租客承保的任何保险。
7.02工伤保险。在入住期间。承租人应实际维持法定金额的工人补偿保险(包括雇主责任保险)，涵盖所有在该场所受雇或提供服务的承租人的雇员，以提供该场所所在州法律所要求的法定福利。 承租人应将该保险(包括雇主责任保险)保持在法定金额范围内，以提供该场所所在州法律所要求的法定福利。
7
7.03汽车责任保险。在租用期内，承租人应 维持有效的汽车责任保险，包括但不限于对所有承租人拥有、租赁和租用的与本场所相关的车辆的责任，对于一人或多人的伤亡或财产损失或损坏，每次事件的综合单次限额不低于 100万美元(1,000,000美元)。
7.04个人财产保险 。在入住期内，承租人应为承租人和承租人的个人财产和固定装置不时支付的租赁权改进提供有效的个人财产保险，金额不低于全部重置成本的100%，不扣除折旧，提供针对所有风险保障范围内的事件的保护，以及针对洒水器损坏、破坏和恶意 恶作剧提供保护。个人财产保险的任何收益应用于修复或更换损坏或毁坏的财产，除非本租约根据本租约适用条款终止。房屋损坏或者毁坏后，依照本合同其他规定未予修复或者 恢复的。房东应从个人财产保险中获得可用于租户租赁改进的任何收益。
7.05特意省略。
7.06业主财产及租金收入保险。在租赁期内，房东应根据房东不时决定的签注和免赔额，将所有财产损失或损坏的风险保险 维持在其重置价值的金额上。房东有权获得洪水、地震和房东不时决定或持有房产担保权益的贷款人要求的其他 保险。房东不得为租户安装的固定装置或设备或由租户安装的建筑装修购买保险。在租赁期内，房东还应保留租金收入保险单，应向房东支付的损失相当于一(1)年的基本租金，加上估计的房地产税、CAM费用、公用事业成本 和一(1)年的保险费。承租人应负责支付根据本第7条维护的业主保险项下的任何可扣除金额，总额不超过25000美元(25000.00美元) 。承租人不得做或允许做任何会使任何此类保险失效的事情。因租户在房屋内的使用或活动而增加的房东保险费应由租户支付给 房东作为本协议项下的额外租金。
7.07缴纳保险费。房东应支付房东根据第7.06节和第7.01节(如果适用)维护的保单的保费，承租人应根据第4.02节的规定按比例偿还房东的房东保费份额。承租人应直接支付承租人根据第7.01、7.02、7.03、7.04和7.05节维护的保险单的保费。
7.08一般保险条款 。
(A)根据本租赁规定承租人必须维护的任何保险应包括一项条款 ，该条款要求保险承运人在取消或修改承保范围前不少于三十(30)天以书面通知房东。
8
(B)在租客进入物业或租赁开始日期(以较早者为准)之前，租客应向业主提交一份保险公司证书，证明租户持有第7.01、7.02、7.03、7.04和7.05条规定的保险，并应在任何此类保险到期或 终止前不少于三十(30)天，向房东提交续保证书。承租人应应房东不时提出的要求，及时向房东提供保单副本。如果承租人未能在规定的期限内向房东交付本租赁规定的任何证明或续订证明，或者在租赁期限内未经房东同意取消或修改任何此类保单，房东可以购买此类保险，在这种情况下， 租户应在收到此类保险费用报表后十(10)天内向房东退还105%的额外租金。
(C)承租人应与一般保单评级为 A-；X或更高的公司保持本租赁规定的所有保险，如最新一期《最佳密钥评级指南》中所述。
(D)房东和租客各自代表他们自己和他们的保险人，在此放弃对另一方、另一方的高级职员、成员、合伙人、雇员、代理人或代表以及前述每一方的高级职员、成员、合伙人、雇员、代理人或代表的任何和所有赔偿权利，以赔偿其财产或在其控制下的他人财产的损失或损坏，但这种损失或损害应由本租约中有效的任何保险单承保(不论是否在本租约中描述)。(D)房东和租户均代表其本人及其保险人，放弃向另一方、对方的高级职员、成员、合伙人、雇员、代理人或代表索赔的任何权利。任何一方承保的所有财产保险均应包含对另一方的代位求偿权豁免，但以被保险方在损失或伤害发生前已放弃的权利为限。
7.09赔偿。
(A)在法律允许的最大范围内。承租人特此放弃对业主、其代理人、顾问、员工、会员、高级管理人员、董事、合伙人、受托人、受益人和股东(每个业主方)以及每个业主方的代理人、顾问、员工、成员、高级管理人员、董事、合作伙伴、受托人、受益人和股东(统称为受赔方)在任何时间和任何原因引起的任何财产损坏或任何人在房产或房产内或其周围受伤或死亡的所有索赔。因(I)承租人或承租人使用或占用房产，或(Ii)因承租人、其代理人、雇员或承包商的单独疏忽或故意不当行为，或(Ii)承租人、其雇员、承建商或受邀请人的疏忽或故意不当行为而引起的任何财产损坏或伤害或死亡的诉讼因由、损失、损害、费用和开支，包括合理的律师费。 任何人因(I)承租人或承租人使用或占用房产而引起的诉讼、损失、损害、费用和开支(包括合理的律师费)。1前述 应包括调查费用和业主因根据本节提出的任何索赔或要求而发生的费用。本第7.09(A)节的规定在本租约期满或终止后仍然有效， 在该时间之前发生的任何损坏、伤害或死亡。
9
(B)在法律允许的最大范围内，房东特此放弃针对租户、其代理人、顾问、员工、成员、高级职员、董事、合伙人、受托人、受益人和股东(每个租户一方)和每个租户当事人的代理人、顾问、雇员、成员、高级职员、董事、合伙人、受托人、受益人和股东(统称为租户受偿人)提出的所有 财产损坏或任何人受伤或死亡的索赔。房东应使承租人免受(I)房东、其雇员、代理人、承包商或被邀请人对物业的疏忽或故意不当行为引起的所有索赔、责任、判决、要求、诉讼因由、损失、损害、费用和开支(包括合理的律师费)的损害，并保护承租人免受任何索赔、责任、判决、要求、诉讼因由(包括 合理的律师费)的损害，或(Ii)因以下原因引起的：(I)业主、其雇员、代理人、承包商或受邀请人对物业的疏忽或故意不当行为；或(Ii)因以下原因引起的索赔、责任、判决、要求、诉讼因由、损失、损害、费用和开支(包括合理的律师费)。前述应包括调查费用和承租人因根据本节提出的任何索赔或要求而发生的费用。对于在此时间之前发生的任何损坏、伤害或死亡，本第7.09(B)节的 条款在本租赁期满或终止后仍然有效。
第八条
公共区域
8.01 公共区域。本租赁中使用的公共区域是指物业内可供物业租户共同使用且未出租或持有给租户或其他租户的所有区域，包括但不限于停车区、车道、人行道、通道、景观和种植区。业主可随时更改任何公共区域的大小、位置、性质和用途，将公共区域 转换为可出租区域，在公共区域建造额外的停车设施(包括停车结构)，以及增加或减少公共区域的土地或设施。承租人承认此类活动可能会给租户带来 不便，房东保证应采取任何此类活动，以合理地将任何此类不便降至最低。如果此类活动和变更不会对租户使用 房产造成实质性影响，则允许进行此类活动和变更。与房屋相邻的卫生间和通向卫生间的走廊应为共用区域(此处定义)，但只能供位于这些 卫生间附近的其他租赁空间的租户和任何租户使用。就本第8.01节而言，共用面积一词应指仅供租户和租户使用的空间，该空间位于房屋附近。与共享区域相关的费用由租户和其他租户平均分摊 。
8.02公共区域的使用。承租人有 非排他性权利(与其他租户和房东已授予或可能授予此类权利的所有其他人一样)使用公共区域用于预定目的，但须遵守房东不时制定或修改的合理规则和规则(本规则和条例)以及附件C中的最初规定。房东应统一执行 大楼内所有租户的所有规章制度。承租人应遵守所有这些规章制度，并应尽最大努力促使其他经承租人明示或默示许可使用公共区域的人遵守房东的规章制度。根据业主的合理判断，业主可随时关闭任何公共区域，以执行公共区域内的任何行为，以维护或改善物业。承租人不得干涉房东、其他租客或任何其他有权使用公共区域的人的权利。
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8.03停车场。承租人有权使用分配给 承租人的停车位，无需支付任何额外租金。在分配给租户的停车位中，租户有权预留十(10)个车位(预留车位)，并有权用标牌标明 预留车位。所有此类标牌均须经所有适用的市政当局和房东批准。除预留车位外，承租人不得预留停车位，且仅限于不超过标准尺寸汽车或皮卡多功能车 的车辆。承租人不得安排大型卡车或其他大型车辆停放在物业内或邻近的公共街道上，除非符合规定。 车辆只能停放在带状停车位，不得停放在车道或其他非专门指定停放的位置。残疾人空间只能由法律允许使用的人使用。租户任何时候在停车区内停放的车辆不得超过分配给租户的停车位数量 。承租人将房产用于停车应始终遵守所有适用的法律、法规和条例。
8.04公共区域维护。根据第十一条和第十二条的规定，业主应保持公共区域的良好秩序、状况、 和维修。公共区域维护费用是指与公共区域的运营和维护以及供暖、通风、空调、 管道、电力、公用设施和安全系统的维修和维护相关的所有费用和费用(仅限于非承租人承担)，包括但不限于：园艺和美化；清除积雪；公共区域的公用设施、供水、污水和物业排水服务；标志的维护(租户标识除外)；工人补偿保险；个人财产。 公共区域的公用设施、供水、污水和物业排水服务；标志的维护(租户标志除外)；工人补偿保险；个人财产。业主为公共区域的租赁或租赁个人财产支付的租金或租赁费；所需执照和许可证的费用；屋顶薄膜、雨刷、排水沟、排水口、屋顶排水沟、天窗和防水的日常维护和修理；铺路维修(包括清扫、剥离、修理、重铺和重新铺设)；一般维护；油漆；照明；清洁；清除垃圾；安保和类似物品；屋顶更换储备。物业管理费不得超过建筑收入的百分之五(5%)。房东可安排任何或所有此类服务由第三方提供，此类服务的成本应包括在CAM费用中。对于为财产和其他财产的 利益而计入的任何CAM费用。房东应在该房产和其他房产之间合理分摊该费用。CAM费用不应包括资本维修和更换的成本；但是，, 租赁期内， (A)公共区域或物业供暖、通风、空调、管道、电力、公用设施和安全系统的任何此等资本维修或更换的年折旧(基于项目的使用年限)应计入租赁期内每年的CAM费用；及(B)为减少CAM费用或为符合法定要求而进行的资本改善 应计入租赁期内每年的CAM费用
8.05承租人支付CAM费用。承租人应根据第4.02节的规定，按比例支付承租人的所有CAM费用。
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第九条
处所的使用
9.01准许用途承租人只可使用该处所作准许用途。
9.02使用方式。承租人不得导致或允许以任何方式使用房产(包括与此相关的所有停车场、码头和拖车区域)，以构成违反任何法律、条例、限制性契约、政府法规或命令，从而骚扰或干扰物业租户的权利，或构成 滋扰或浪费。(br})承租人不得导致或允许以任何方式使用房产(包括与之相关的所有停车场、码头和拖车区域)，以构成任何法律、条例、限制性契约、政府法规或命令的违反，从而骚扰或干扰物业租户的权利，或构成 滋扰或浪费。作为建筑津贴的一部分，房东应获得并支付所有许可证，包括入住证。自租赁开始之日起，房东保证房东的工作将以确保最初符合《职业安全与健康法》(OSHA？)和《美国残疾人法》(ADA？)要求的方式进行设计和安装。？在生效日期 之后以及整个租赁期内(包括任何选择期)，承租人应立即采取一切必要行动，以遵守所有适用的法规、条例、法规、命令、契诺和规定，以规范承租人 对房屋的使用，包括职业安全与健康管理局和反兴奋剂机构。
9.03危险物质。在签订本租赁之前，承租人已填写、 签署并向业主交付了一份危险材料披露证书(初始披露证书)，该证书的完整副本作为附件G附于本租约中，并作为参考并入本文。 承租人契约、声明并向业主保证，初始披露证书上的信息真实、正确、准确地描述了将在本租赁或其上或与其有关的制造、处理、使用或 储存的所有危险材料(定义如下)。 承租人承诺、声明并向业主保证，初始披露证书上的信息真实、正确、准确地描述了将被制造、处理、使用或 储存在或与之有关的所有危险材料(定义如下)。承租人应在开工日期的每个周年纪念日，以及在承租人希望在房屋内或附近制造、处理、使用或储存未列在初始披露证书上的新的或额外的危险材料的其他时间，填写、签署并向房东交付一份更新的披露证书(每个，更新的披露证书)，描述租户当时 在房屋或周围目前和未来计划使用危险材料的情况，更新后的披露证书的格式应与规定的格式相同。 如果租户希望在房屋内或附近制造、处理、使用或储存新的或额外的危险材料，则应填写、签署并向房东交付一份更新的披露证书(每份为更新后的披露证书)，说明租户当时或周围目前和未来计划使用危险材料的情况承租人应至少在承租人打算开始在房产上或大约 处生产、处理、使用或储存新的或额外的危险材料的日期前30天向房东提交更新的披露证书，房东有权批准或不批准该等新的或额外的危险材料，业主有权自行决定是否批准该等新的或额外的危险材料。承租人不得在房屋内或附近使用危险材料，除非 《初始披露证书》中所述或业主根据本第9.03节另有书面批准。
如在 本租赁中使用的，术语危险物质是指任何易燃物品、爆炸物、放射性物质、石油、危险或有毒物质、材料或废物或相关材料，包括危险物质定义中定义为或包括 的任何物质、危险废物、危险材料或有毒物质，包括现在或以后受任何适用的联邦、州或地方法律或法规管制的任何物质， 包括但不限于石油产品、油漆、溶剂、铅、氰化物、滴滴涕包括任何不同的产品 和材料，这些产品和材料后来被发现对环境或健康和安全有不利影响
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人。承租人不得导致或允许产生、生产或引致任何有害物质。承租人在物业内或附近使用、储存、处理或处置的。其代理人、 员工、承包商、转租人或受邀者未经房东事先书面同意，以及(B)遵守与运输、储存、使用或处置此类危险材料有关的所有适用的联邦、州和地方法律或条例 ，包括但不限于获得适当的许可。房东有权考虑房东合理确定为相关的其他因素或事实，以决定是否同意或拒绝同意承租人关于危险材料的拟议活动。但是，在任何情况下，业主都不需要同意在物业上安装或使用任何储油罐。
如果承租人在房屋内运输、储存、使用或处置有害物质导致土壤或 地表水或地下水受到污染，或造成人身或财产损失或损害，则承租人同意：(A)立即将任何污染、污染索赔、损失或损坏通知业主；(B)在与业主协商后，完全遵守所有适用的法律、法规和标准清理污染；(C)赔偿、保护和保护业主不受任何包括律师费 以及因任何此类污染、污染索赔、损失或损害而产生或与之相关的费用。租户同意与房东充分合作，并提供房东可能要求的文件、宣誓书和信息 (I)遵守任何环境法，(Ii)遵守任何贷款人、买家或租户的要求，和/或(Iii)出于房东单独但合理地认为必要的任何其他原因。承租人应及时通知 房东，如果任何环境法要求向政府当局报告房屋内、内、上、下或附近的任何有害物质的泄漏或泄漏，应立即将承租人收到的与涉嫌违反任何环境法有关的通知的副本提交给 房东，并在到期时立即支付对房东(如果与租户违反本第9.03条有关)、租客或 与任何违反环境法的房屋有关的任何罚款或评估如果任何政府当局因承租人的 故意或无意的作为或不作为(无论是故意或无意的)而需要或实际花费款项而对房产提出留置权，则其代理人, 员工或被邀请者，或承租人负责，导致任何 有害物质释放、溢出、泄漏、淋滤、泵送、排放、倾倒、倾倒或倾倒到位于房屋所在州境内或以外的水域或土地上，则承租人应：自承租人首次接到通知称该房产已被留置之日起三十(30)天内(或在房东指定的较短时间内(如果政府当局已开始采取步骤根据该留置权出售该房产)，或者(I)支付债权并取消留置权，或 (Ii)提供现金保证金、保证金或其他在各方面都令房东满意并足以完全解除该留置权的担保)，或者(I)支付索赔并取消留置权，或者 (Ii)提供现金保证金、保证金或其他在各方面都令房东满意并足以完全解除该留置权的担保。业主有权(但不是 )在不以任何方式限制业主根据本租约享有的其他权利和补救措施的情况下，进入房产，或采取其认为必要或适宜的其他行动，调查、清理、移除或补救房产或房产上、内、下或从房产中排放的任何 有害物质污染，这违反了承租人在本租赁项下或根据任何监管危险材料的法律规定的义务。 房东有权自行选择，或以租户代理人的名义，自行协商、辩护、批准和上诉，费用由房客承担。任何政府机构或当局与任何政府机构或当局对房客、房东或房东采取的任何行动或发出的任何命令，房东均有权提出谈判、辩护、批准和上诉，费用由房客承担。
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与任何危险材料有关的场所或财产，或根据任何相关法律或任何事件或条件的发生或存在，可能导致违反本节第9.03节规定的任何公约的情况 。在本租约到期或终止之前或之后，业主可要求合格的环境顾问对房屋进行环境审计。承租人应支付此类环境审核的费用，并应自行承担费用和费用，采取此类审核中建议的所有措施，以补救任何环境状况。本第9.03节的规定在本租赁到期或提前终止后继续有效。
尽管本第9.03节有任何相反规定，房东仍应赔偿租户，使其不会因租赁开始日期之前存在的危险材料在物业上、内、处或之下存在而产生的索赔、诉讼原因、费用和费用(包括律师费和费用)而受到损害 ，并使承租人不受该索赔、诉讼理由、费用和费用(包括律师费和费用)的影响。
9.04星座和拍卖会。未经业主事先书面同意，承租人不得在物业上放置任何标志。承租人不得 在物业内进行或允许任何拍卖或治安官拍卖。
9.05房东通道。根据合理通知 在这种情况下(紧急情况除外)，承租人始终完全有能力对其业务活动和材料保密，房东或其代理人可以在任何合理时间进入房产，向潜在买家、投资者或租户或其他各方展示房产；采取任何其他行动或检查和进行测试，以监督租户是否遵守所有适用的环境法和所有有关有害物质存在和使用的法律；或出于房东认为的任何其他目的。(C)在任何情况下(紧急情况除外)，房东或其代理人可以在任何合理时间进入房产，向潜在买家、投资者或租户或其他各方展示房产；采取任何其他行动或检查和进行测试，以监督租户是否遵守所有适用的环境法和所有关于有害物质存在和使用的法律；或者出于房东认为的任何其他目的。房东应事先通知租户(可以是口头通知)，但紧急情况除外，在这种情况下，房东应尽合理努力通知租客。房东可以在房屋上放置惯常的“出售”或“出租”的标志。
第十条
处所的状况及维修
10.01现有条件。在任何情况下，在业主成功完成作为附件D的 工作函中规定的业主工作的前提下，承租人应接受截至租赁开始之日工作信函中所描述的条件和相应生成的平面图，并遵守所有 记录的事项、法律、条例和政府法规和命令的规定，承租人应接受工作信函中描述的条件和相应生成的平面图，并遵守所有 记录的事项、法律、条例和政府法规和命令。除本合同另有规定外，承租人承认房东或其任何代理人均未就物业状况或物业是否适合承租人的预定用途作出任何陈述。承租人声明并保证承租人已自行对物业状况进行检查和查询，不依赖业主或任何 经纪人就此作出的任何陈述。承租人同意按照本租约附件E中规定的格式，立即签署开业通知书和房屋验收。
10.02免除业主的法律责任。承租人应按第7.04节规定的全险重置成本财产保险 投保其个人财产。房东对租客的人身、业务(或由此造成的收入损失)、货物、货物、商品或其他财产的任何损害或伤害概不负责。承租人的员工、 被邀请者、客户或任何其他人或物业相关人员，无论
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此类损坏或伤害是由以下原因引起或导致的：(A)火灾、蒸汽、电力、水、气体或雨水；(B)管道、洒水器、电线、电器、管道、空调或照明设备的破损、渗漏、阻塞或其他缺陷或任何其他原因；(C)物业内部或附近的状况，或其他来源或地方的状况；或(D)物业的任何其他租户的任何作为或不作为。租户 在房屋内发生任何事故或伤亡时应立即通知房东。房东不对任何此类损坏或伤害负责，即使租户无法了解损坏或伤害的原因或修复方法 。然而，10.02节的规定不能免除房东对房东的严重疏忽或故意不当行为的责任。
10.03业主的义务。符合第十一条(损坏或毁坏)和第十二条 (谴责)的规定，但承租人、承租人或承租人的员工、代理人、承包商或受邀者的任何行为或不作为造成的损害除外。业主应保持物业改善工程的基础、屋顶、建筑系统(仅适用于房屋的供暖、通风和空气调节系统除外)、结构支撑和外墙处于良好状态、状况和维修状态。但是，业主没有义务维护或修理房屋的窗户、门、平板玻璃(无论是室内还是室外)或墙壁的内表面。承租人应立即(但在任何情况下不得少于五(5)天，除非发生紧急情况，应立即发出通知)，以 书面形式向房东报告其所知的任何需要房东修理的缺陷状况。如果由于承租人未按本合同规定通知房东任何缺陷情况而造成进一步损坏，则承租人应 负责该等进一步损坏的维修费用。承租人特此放弃任何现行或未来法律的利益，该法律规定承租人有权自费维修物业或物业，或因物业或物业的状况而终止本租约 。
10.04承租人的义务。
(A)修理和保养。承租人应保持房屋的所有部分(包括系统和设备)和 供暖、通风和空调系统处于良好状态、状况和维修(包括根据需要重新粉刷和翻新)。如果承租人有义务维修的房屋的任何部分或房屋内的任何系统或设备无法完全修复或恢复，承租人及其服务提供商应根据情况迅速更换或维修该部分房屋或系统或设备(视情况而定)。如果适用的话。承租人应 维护一份预防性维护合同，规定供暖和空调承包商对供暖和空调系统进行定期检查和维护，该合同和承包商须经业主批准。 业主有权在书面通知承租人后承担维护供暖和空调系统的责任，费用由承租人承担。房东应自费修复因承租人的行为或不作为而造成的对业主应维护的财产部分的任何损坏。如果承租人对房屋内的系统进行维修或更换，承租人应向房东提交维修或更换的书面证据，包括已完成工作的详细信息。
(B)租客的开支。承租人应 履行本条款10.04项下承租人的所有义务，费用由承租人承担。如果承租人未能按照本条款10.04的要求对房屋进行维护、修理或更换，业主可在提前十(10) 天通知承租人(紧急情况下不需要通知)后进入房屋进行保养或维修(包括
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根据需要更换)代表租户。在这种情况下，承租人应根据房东的要求，立即补偿房东在进行此类维护、维修或更换时合理发生的所有费用。
10.05更改、添加和改进。
(A)承租人的工作。未经房东事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何安装、改建、增加或改进 ，费用低于25,000.00美元的非结构性内部改装、增加或改善除外，房东不会无理扣留。业主批准的任何此类工程只能按照业主批准的平面图和规格进行。承租人在房屋内进行任何工程之前，应自费购买所有必要的许可证和执照，并应使用高质量的材料，以良好和熟练的方式进行所有该等工程，以符合所有适用的分区、建筑、消防、卫生和其他法规、法规、 条例和法律以及所有适用的保险要求。如果业主要求，承租人应在任何此类工程开始前向业主提供房东可接受的保证金或其他担保，保证承租人 的任何工程将按照批准的计划和规格完成，并向所有分包商付款。承租人应仅雇用业主批准的承包商进行此类工作(此类批准不得无理拒绝)，并应 要求承租人雇用的所有承包商按照法定要求投保员工补偿保险和商业一般责任保险，承保范围涵盖房屋内或附近的此类承包商，总限额不低于2,000,000美元，并应在工程开始前向业主提交证明其承保范围的证明。承租人应赔偿并使房东免受一切伤害、损失。, 因此类工作引起或产生的对任何人或 财产的索赔或损害。房东可以在合理的时间检查租户的工作，并就发现的缺陷发出通知。任何此类工作完成后，承租人应向业主提供竣工平面图、所有施工合同的副本以及所有人工和材料的付款证明。
(B)无留置权。承租人 应在到期时支付所有提供给房屋的劳务和材料索赔，并应始终保持房产不受劳务和材料留置权的影响。租户应至少在开工前二十(20)天以书面通知业主，无论该工程是否需要业主同意。房东可以在房屋内记录和张贴不负责任的通知。
10.06终止时的条件。本租约期满或终止后，承租人应在本租约要求承租人维护该房产的条件下，将房产交回房东 干净扫帚。承租人没有义务修复根据第十一条(损坏或毁坏)房东需要修复的任何损坏。 除在生效日期之前进行的改进外，房东可要求承租人在本租约期满前拆除任何改建、增建或改善(无论是否经房东同意)，并将 房产恢复到原来的状况，费用由承租人承担。对于任何需要业主批准的改建、增建或改善，业主应在批准时说明是否不要求租户 将其拆除，该等物品应成为业主的财产，并在期满或更早的时候交还给业主。在房东批准时，业主应说明是否不要求承租人拆除该等物品，该等物品应成为业主的财产，并在期满或更早的时候交还给业主。
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终止本租赁，但承租人可以移走承租人的任何机器或设备，这些机器或设备可以在不损坏财产的情况下移走。承租人应自费修理因拆除任何此类机器或设备而对财产造成的任何损坏，费用由承租人承担。但在任何情况下，未经房东事先书面同意，承租人不得移走下列任何材料或设备(应视为房东的财产)；除非这些材料或设备是由承租人自费安装的：任何电线或配电盘；照明或照明设备；墙面覆盖物；窗帘、百叶窗或其他窗帘；地毯或其他 地板覆盖物；加热器、空调或任何其他供暖或空调设备；围栏或防盗门；或其他。
第十一条
损坏或毁灭
11.01房舍损坏。
(A)如果房产全部或部分因火灾或其他伤亡(伤亡事故)而被毁或无法承租 (伤亡事故)，租户应在事故发生时立即以书面通知业主。(A)如果房产被完全或部分烧毁或无法承租 (伤亡事故)，租户应在事故发生时立即以书面通知业主。如果发生任何意外事故，业主可以选择(I)在合理的可能范围内尽快修复该意外事故造成的损坏，在此情况下，本租约应保持完全效力，或(Ii)自事故发生之日起终止本租约。房东应在收到伤亡事件通知后三十(30)天内通知租户房东是否选择修复损坏或终止本租赁。如果房东选择修复损坏，租户应向房东支付房东 保险项下可分配给房产损坏的可扣除部分(如果有)，如果损坏是由于租户或租户的员工、代理人、承包商或被邀请人的作为或不作为所致，则应支付实际维修费用与房东收到的任何保险 收益之间的差额。
(B)如果物业的伤亡发生在租赁期的最后六(6)个月内，而业主估计损坏需要超过三十(30)天才能修复，则房东或租客可选择自伤亡发生之日起终止本租约，而不考虑任何保险收益是否充足 。选择终止本租约的一方应在承租人通知房东事故发生后十(10)天内以书面形式通知另一方。
11.02临时减租。如果财产因意外事故被毁坏或损坏，房东应根据第11条的规定决定修理或恢复财产，在损坏、修理和/或恢复期间应支付的任何租金应根据租户使用房屋的受损程度(如果有) 扣减。除非可能降低基本租金、保险费和房地产税，否则租户无权因物业的任何损坏、破坏、维修或 恢复而获得业主的任何赔偿、减免或补偿。
11.03豁免。承租人不受任何法规、法规或司法裁决的保护，这些法律、法规或司法裁决应 授予承租人在租赁财产受到损坏或破坏时终止租赁的权利，而本条第十一条的规定适用于业主和租客在财产受到任何损坏或 破坏时的权利和义务。
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第十二条
谴责
12.01谴责。如果超过20%(20%)的房屋建筑面积或超过25%(25%)的物业停车位应由征用权占用，房东或租户均可自判决机关取得所有权或占有权之日起终止本租约，在收到书面通知后十(10)天内向另一方发出通知(如果没有通知，则在判决机关取得所有权或占有权后十(10)天内终止本租约)。如果房东和租客都不终止本租约，则本租约对未租出的部分保持 效力，但基本租金应根据房产建筑面积的减少按比例减少。如果本租约终止，任何处罚奖励或付款将 分配给房东。承租人不得就未到期租赁期的价值或其他方面向房东索赔。只要它不干扰房东对谴责当局提出的任何索赔。房东应明确允许承租人就搬家费用和由承租人直接支付的任何租赁固定装置或装修的价值向判决机关提出索赔。
第十三条
转让和分租
13.01须经业主同意。未经房东事先书面同意，任何 其他个人或实体不得通过出售、转让、抵押、转租、转让、法律实施或承租人行为获得本房屋或承租人在本租赁中的权益的任何部分，同意应至少提前 天提供给房东。 任何其他个人或实体不得通过出售、转让、抵押、转租、转让、法律实施或承租人行为获得本租约的任何部分，除非房东事先书面同意，同意应至少提前 天提供给房东。房东有权根据下文第13.04节的规定给予或拒绝同意。任何未经同意的转让企图均属无效，并构成不可补救的违反本租约的行为 。13.02不得释放承租人。任何转让或转让，包括根据本合同第13.05条进行的任何转让，不得免除承租人或改变承租人支付租金和履行本租赁项下承租人的所有其他义务的主要责任 。房东接受他人租金并不代表放弃第十三条的任何规定。对一次转让的同意不应被视为同意任何后续转让或放弃在后续情况下获得同意的义务 。如果承租人的受让人或受让人在本租赁下违约，房东可以直接起诉租户，而不向受让人或受让人寻求补救。房东可 同意承租人在不通知承租人或征得承租人同意的情况下对本租赁进行后续转让或修改，且该等行动不应免除承租人在本租赁项下 如此转让或修改的任何义务或责任。
13.02不得释放租户。任何转让或转让，包括根据本合同第13.05条进行的任何转让， 不得解除承租人或改变承租人支付租金和履行本租赁项下承租人的所有其他义务的主要责任。房东接受他人租金并不代表放弃本第十三条的任何规定。对一次转让的同意不应被视为同意任何随后的转让或放弃在随后的情况下获得同意的义务。如果承租人的受让人或受让人在本租赁下违约， 房东可以直接起诉租户，而不向受让人或受让人寻求补救。房东可同意承租人对本租赁的后续转让或修改，而无需通知承租人或征得 承租人的同意，且此类行为不应免除承租人在本租赁项下如此转让或修改的任何义务或责任。
13.03提出终止合同。除以下第13.05条规定外，承租人如欲转让本租约或转租全部或部分房屋，承租人应向房东提出书面要约，自要约中规定的日期起终止本租约。如果房东在收到要约通知后二十(20)天内以书面方式选择接受要约终止，本租约应自要约中规定的日期起终止。
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本租约的所有条款和条款均适用。如果房东不这样选择，承租人应遵守第十三条中适用于转租转让的规定。
13.04业主同意。承租人根据第13.01条提出的同意请求应 列出拟转租、转让或转让的细节，包括潜在受让人的姓名、业务和财务状况、拟交易的财务细节(例如，任何拟转让或转租项下应支付的租金和保证金的期限和保证金)，以及业主认为相关的任何其他信息。房东有权基于以下因素拒绝同意、合理行使或给予同意：(I)建议受让人或分租户的业务和处所的建议用途；(Ii)建议受让人或分租客的净资产和财务状况；(Iii)租户履行本 租约项下所有义务的情况；以及(Iv)房东合理认为相关的其他因素。只要第13.05条不适用，如果租客转让或转租，应适用以下条款：租客应向业主支付承租人收到的交易收益(该金额为业主份额)的50%(50%)的额外租金(定义见下文)，除非业主通知租客和受让人或分租客，业主的份额应由受让人或分租客直接支付给业主。收益是指(A)为转让或分租支付的所有租金、所有费用和其他代价，包括根据任何抵押品协议支付的合理费用减去 (B)根据本租约应支付的租金和其他款项(在分租的情况下，租金和其他款项少于全部房产), 可分配给分租物业)及承租人因执行及 该等转让或分租而直接招致的所有成本及开支，以收取该等转让或分租所需的合理房地产经纪人佣金及装修或建造承租人改善设施的合理成本。承租人有权收回 在承租人有义务向房东支付房东份额之前的合理成本和费用。承租人应在交易签署后三十(30)天内向房东提供书面声明，证明所有转让或转租的款项，此后应房东的要求不时签署，房东可检查租客的账簿和记录，以核实该声明的准确性。应书面要求，承租人 应立即向房东提供所有交易文件的副本，所有这些文件均应经承租人证明完整、真实和正确。承租人应及时补偿房东因申请转租或转让本租约而产生的所有法律费用和费用。 房东因申请转租或转让本租约而发生的所有法律费用和费用应及时偿还给房东。
13.05转让/转租给关联公司。 尽管本第13条有任何相反规定，承租人可以在未经房东事先书面同意的情况下向承租人的关联公司(定义见下文)转让本租赁或转租全部或部分房产，但条件是：(A)承租人当时不在，并且该关联公司在该转让或转租生效之日不会发生本合同项下的货币或物质上的非货币违约；(B)该关联公司 应以转让的方式签署一份书面文件，假定该租赁条款或承认该转租受本租赁的所有条款和条件的约束和约束；以及(C)本合同项下要求的所有文件和信息 应由承租人在该转让或转租生效日期前至少三十(30)天交付给房东；以及(D)如果是转让，该关联公司的净资产至少等于或 大于10,000美元。(D)如果是转让，该关联公司的净资产至少等于或大于10,000美元。(D)如果是转让，该关联公司的净资产至少等于或大于10,000美元。就本第13条而言，术语关联公司指(I)通过合并、合并或 收购承租人的股票或资产或其他方式继承承租人的业务或其大部分业务的任何公司或其他实体，或(Ii)控制、控制或在普通股之下的任何实体
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与本租约下的原始命名租户进行控制。就本第13条而言，任何实体的净值应指其资产价值加 股本减去负债，其中任何优先股的账面价值均包括在股本中。
第十四条
违约和补救措施
14.01契约和条件。承租人履行本租约项下的每项承租人义务也是一项条件 作为契约。承租人继续占有该房产的权利是以该履行情况为条件的。在承租人履行所有契诺和条件的过程中，时间是至关重要的。
14.02为默认值。以下各项均为本租赁项下的违约事件：
(A)承租人应放弃营业场所：但只要承租人遵守本合同规定的其他义务，停止营业活动不构成违约；
(B)承租人应在本租约到期后五(5)天内不支付租金或根据本租约应支付的任何其他款项；
(C)承租人应不履行本租赁项下承租人的任何其他 义务，并应在房东通知后三十(30)天内继续履行；但如果需要超过三十(30)天才能完成此类履行，承租人应在三十(30)天内开始履行，并应在此后努力完成，则承租人不应违约。
(D)(I)承租人应为债权人的利益作出一般转让或一般安排；(Ii)要求 裁决破产或重组或重组的请愿书应由承租人提出或针对承租人提出，不得在六十(60)天内被驳回；(Iii)应指定受托人或接管人接管租客在房屋内的几乎所有资产或承租人在本租约中的权益，该财产应受到扣押、执行或其他司法扣押，不得在六十天内解除如果有管辖权的法院裁定本款(D)中描述的任何行为不是本租约项下的违约行为，应指定受托人接管(或如果承租人仍为债务人占有)，该受托人或租客应转让、转租或转让租客在本租约项下的权益，则房东将收到与该转让、转让或转租相关的租金(或任何其他对价)的额外租金(或任何其他对价)(如有)。
14.03补救措施。当租户发生违约事件时， 房东可以在此后的任何时间发出或不发出通知或要求(第14.02节规定的除外)，并且不限制房东行使房东可能拥有的任何权利或补救措施：
通过书面通知租户或进入，由业主选择终止本租约。承租人应立即迁出，并将房屋交还房东，但承租人仍应承担以下规定的责任。终止合同后，在不损害业主因租户违约或此类违约而可能获得的其他补救措施的情况下
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终止时，业主可(I)在租客自愿退回时和平地重新进入房产，或将租客和任何其他占用房产的人移走；(Ii)收回房产或重新出租房产或其任何部分，租期可能超过租赁期)，租金和其他条款和条件由房东自行决定，并有权对其进行更改和修理。(B)如果租约终止，房东可以(br}自行决定)和平地重新进入房产，或将租户和占用房产的任何其他人驱逐；(Ii)收回房产或将房产或其任何部分重新出租，租期可能超过租赁期)，租金和其他条款和条件由房东自行决定，并有权对其进行改建和修缮。终止合同后，房东应享有法律和公平规定的房东的所有权利和补救措施。租户终止后应向业主支付的损害赔偿金应包括：(X)租金总额的贴现现值(按当时一年的国库券利率计算)、(X)总租金的贴现现值(按当时一年的国库券利率计算)、(B)房东选择(如果房东选择以下(Y)款，则可随时终止选择)、(X)租金总额的贴现现值(按当时一年的国库券利率计算)和房东因违约而发生的费用和其他费用作为损害赔偿金。或(Y)相当于租客应支付的租金和其他费用的金额， 在此终止后的到期日起至本租约期满为止，但如果房东在此期间重新出租房产， 房东应将房东从该重租中收到的净租金记入租客的贷方，该净租金应首先从房东从该重租中收到的毛租金中扣除。 如果房东在此期间重新出租该房产，则房东应将房东从该重租中收到的租金净额记入租户的贷方。 该净租金应首先从房东从该重租中收到的租金总额中扣除。, 以及重新出租的费用，包括但不限于为新租户改建和准备房产、经纪人佣金、律师费和所有其他应向房产适当收取的类似和不同的费用以及由此产生的租金，但应理解，任何此类重新出租的期限可以等于或短于或长于剩余的租赁期；此外，(I)在任何情况下，租客无权收取超出租客根据本条例须付予业主的款项的任何超额净租金 ；及(Ii)在任何依据本款(Y)收取损害赔偿的诉讼中，租客无权就重租所得的任何净租金获得抵免，但如该等净租金是业主在诉讼开始前实际收取的，则属例外。如果该房产或其任何部分应与其他空间一起 转租，则应按平方英尺面积对转租所得的租金和转租费用 进行适当分摊。在计算上述第(X)款下的租金和其他费用时，除租户同意支付或履行的租金外，还应计入租户同意支付或履行的其他考虑因素，前提是在本协议授予的整个租赁期的余额中，所有该等考虑因素将保持不变(本合同另有规定者除外)。业主可以(但不必)按其决定的租金和条款(包括以长于或短于租赁期限的期限重新出租该处所、将该处所作为更大面积的一部分重新出租以及改变该处所的性质或用途)重新出租该处所 或其中的任何部分(包括以长于或短于租赁期的期限重新出租该处所的权利)，但不必将该处所 或其任何部分以其确定的租金和条款(包括以长于或短于租赁期限的期限重新出租该处所，以及改变其性质或用途)。为追讨该等损害赔偿或其任何分期付款而提起的一宗或多于一宗诉讼, 可由 房东在其选择时不时提起，本协议中的任何规定均不得被视为要求房东将诉讼推迟至租赁期本应在本合同下终止的情况下到期之日。房东可在本租约根据本条款第十四条第(Br)款终止后的任何时间，或因违约而以其他方式终止本租约后的任何时间，以代替房东全额收回根据本条款第14.03(A)条的前述规定应支付的所有款项，以代替任何其他损害或赔偿 或以其他方式终止。
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收回、选择收回，承租人应立即支付相当于紧接终止前十二(12)个月到期的基本租金和附加租金的总和作为违约金的金额 加上终止时应累加和未支付的任何类型的基本租金和附加租金的金额。
(A)维持承租人的占有权，在这种情况下，无论承租人是否 放弃物业，本租约均继续有效。在这种情况下，房东有权强制执行房东在本租约项下的所有权利和补救措施，包括在租金到期时追回租金的权利。
(B)根据房产所在州的法律或司法裁决，寻求房东现在或今后可获得的任何其他补救措施。
14.04自动终止，损坏。尽管本合同有任何其他相反的条款或规定， 本租赁在发生任何行为(包括对租户提起非法扣留诉讼)时终止，该行为确认了业主按照本合同第14.03节的规定终止本租赁的意图。在任何 终止时。房东的违约损害赔偿应包括所有成本和费用，包括房东在任何 破产法院或其他法院就本租约提起、启动、追究和/或辩护任何诉讼、从限制驱逐租户的任何行动的破产暂缓中获得救济或就房东的房产占有权提起任何诉讼而招致的合理律师费。承租人或承租人的任何继承人在任何 破产或其他诉讼程序中承担本租约之前，遭受的所有此类损害(基本租金和本协议项下应支付的其他租金除外)应构成金钱损害赔偿给房东。
14.05累积补救。除本合同另有明文规定外，业主根据本租赁可能享有的法律和衡平法规定的任何和所有权利和补救措施应是累积的，不得被视为相互抵触，任何两项或两项以上的此类权利和补救措施可以在法律允许的最大范围内同时行使。 在法律允许的最大范围内，任何两项或两项以上的此类权利和补救措施均可同时行使。
第十五条
对贷款人的保障
15.01从属关系。根据业主的选择，本租约应自动从属于任何土地租约、信托契据或 抵押抵押，无论何时订立或记录，为其担保而支付的任何预付款，以及其任何续签、修改、合并、更换或延期，均应自动从属于本租约。承租人应与房东和任何贷款人合作， 应取得该房产或本租赁的担保权益。承租人应签署贷款人可能合理要求的进一步文件和担保，但承租人在本租赁项下的义务不得以任何 实质性方式增加(履行部长级行为不得被视为重大)，承租人不得被剥夺其在本租赁项下的权利。如果任何土地出租人、受益人或抵押权人选择在其 土地租契、信托契据或抵押留置权之前获得本租约，并就此向承租人发出书面通知，则无论本租约的日期是在该土地租契、信托契据或抵押契据或其记录日期之前或之后，本租约都应被视为在该土地租契、信托契据或抵押契据之前或之后。
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15.02律师。如果任何 土地出租人、信托契约受益人、抵押权人或买方在止赎销售中获得了房东在房产中的权益，承租人应委托房东在房产中权益的受让人或继承人，并承认该受让人或继承人为本租赁项下的房东 。承租人放弃任何法规或法律的保护，该法律或法规赋予承租人在房东权益转让时终止本租约或交出房产占有权的任何权利。
15.03文件签字。自本租约签订之日起四十五(45)天内，房东应向承租人提供一份业主贷款人可接受的商业合理形式的从属关系、互不干扰和委托协议，供承租人审核和执行。 此外，本租约各方应签署并提交任何必要或适当的附加文书或文件，以证明前述事项。
15.04禁止反言证书。在房东提出要求后十(10)天内，承租人应签署、确认并向房东提交书面声明，证明：(I)本租约的任何条款或条款均未更改(或如果已更改，则说明如何更改)；(Ii)本租约未被取消或终止； (Iii)最后一次支付基本租金和其他费用的日期以及支付该等费用的期限；(Iv)业主在本租约下并无违约(或如业主被声称违约，则以 合理详情列明该违约)；及(V)业主可能合理要求或物业的任何潜在买家或产权负担人可能合理要求的有关租客或本租约的其他资料。房东可将租客的任何此类 声明提交给该物业的任何潜在买家或产权负担人，而该买家或产权负担人可最终相信该声明真实无误。如果租户未在该 十(10)天期限内将该声明交付给房东，房东和任何潜在购买者或产权负担者可最终推定并依赖以下陈述作为事实：(I)本租约的条款和条款未被更改，除非房东另有陈述；(Ii)本租约未被取消或终止，除非房东另有陈述；(Iii)本租约的基本租金或其他费用未超过一个月在这种情况下，承租人应被禁止否认该等陈述的真实性。
15.05租户的财务状况。在房东不时提出要求后十(10)天内，租户应向房东租户提交房东租户当时可能拥有的最近两(2)个会计年度经审计的财务报表。此类财务报表可交付给房东的抵押权人和贷款人，以及潜在的抵押权人、贷款人和购买者。承租人声明并向房东保证，截至该报表日期，每份该等财务报表应具有实质性的真实性和准确性。所有财务报表均应保密， 只能用于本租赁规定的目的。
第十六条
法律费用
16.01 法律诉讼。在任何一方就本租赁提起的任何强制执行程序中，非胜诉一方将向该程序中的胜诉方支付所有费用，包括 该另一方因该程序及其任何上诉而产生的合理律师费和法院费用。
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第十七条
杂项条文
17.01路牌。承租人应被允许(I)在位于大楼前面的塔楼标志上设置标志板，以及 (Ii)在建筑物的主要入口处和承租人的发货和接收活动指定地点设置识别承租人的标准指示牌。租户安装的所有标牌必须事先获得房东的书面批准以及佛罗里达中部研究园区要求的任何批准。此外，承租人应承担与其标牌相关的所有成本和费用，包括安装和维护费用。
17.02非歧视。承租人同意在转租、转让、占用、保有或使用房产或其任何部分时，不允许基于种族、肤色、性别、信仰、民族血统或祖先对任何人或群体进行歧视或隔离 。(B)承租人同意在转租、转让、占用、保有或使用房产或其任何部分时，不允许基于种族、肤色、性别、信仰、民族血统或祖先的任何歧视或隔离。房东同意 在租赁和管理房产或其任何部分时，不允许基于种族、肤色、性别、信仰、国籍或血统对任何人或群体进行任何歧视或隔离。
17.03业主的法律责任；若干责任。
(A)约束及约束；限制业主的法律责任。本租约的义务适用于 土地，本租约对双方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。物业所有人在本租约下不承担任何责任，除非业主在拥有物业期间违反业主义务 。房东的义务对构成房东财产的房东资产具有约束力，但对房东的其他资产不具有约束力。任何个人合伙人、受托人、股东、高级职员、成员、业主的董事、雇员、顾问或受益人，或上述任何合伙人、受托人、股东、高级职员、成员、董事、股东、高级职员、顾问或受益人，在本租约项下均不承担个人责任，承租人不得仅关注业主在发生违约事件时为寻求补救而在物业中的权益，以及业主、其合伙人、受托人、股东、会员、高级职员上述任何一项的顾问或受益人不应为满足承租人的补救措施而受到征收、执行或其他执行程序的约束。
(B)通知。承租人应就房东未能履行本租约项下的任何义务 向房东和任何土地出租人、抵押权人或受益人发出书面通知，该信托契据以财产为抵押，其名称和地址已提供给承租人。除非 房东(或该土地出租人、抵押权人或受益人)在收到租户通知后三十(30)天内未能治愈该不良承租人，否则房东不应在本租约项下违约。但是，如果此类不履行应合理地需要三十(30)天以上的时间才能治愈，并且在三十(30)天内开始补救并在此之后勤奋地 完成，则房东不应违约。
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17.04可分割性。如果有管辖权的法院裁定本租约的任何 条款或其任何部分非法或不可执行，则不得取消或使本租约的该等条款的其余部分无效，该等条款应保持完全有效。
17.05解释。本租约条款或章节的标题不是本租约条款或条款的一部分。 只要本租约上下文需要，单数应包括复数，复数应包括单数。男性、女性和中性均应包括对方。在任何有关承租人的行为、行为或不作为的条款中，“承租人”一词应包括承租人的代理人、雇员、承包商、受邀者、继承人或经承租人明示或默示许可使用该场所的其他人。本租约不得、也不得在房东和租客之间建立合伙企业或其他合资企业。
17.06合并之前的 协议；修改。本租约是双方就房屋租赁达成的唯一协议，其他任何协议均无效。本租约的所有修改应以书面形式进行，并由各方签字。任何其他试图修改的 都应无效。17.07通知。本租赁要求或允许的所有通知、请求和其他通信应以书面形式进行，并应亲自递送或通过挂号信、要求的回执 、预付邮资或通过保存递送记录的全国隔夜递送服务发送。向承租人发出的通知应送达承租人的地址以供通知。向业主发出的通知应送达业主的地址，以便 通知。所有通知在交付(或拒绝接受交付)时生效。任何一方在书面通知另一方后，均可更改其通知地址。
17.08豁免。所有免责声明应以书面形式提交，并由弃权方签字。房东未能执行 本租约的任何条款或其接受租金并不代表放弃，也不阻止房东在未来执行该条款或本租约的任何其他条款。租户付款支票上的声明或付款支票附带的信件中的任何声明对房东都没有约束力。房东可在通知或不通知租客的情况下议付该支票，而不受该声明的约束或条件的约束。
17.09无记录。承租人不得记录本租约。房东或租户均可要求将双方签署的本租约通知、简短表格或备忘录 记录在案。要求录音的一方应当缴纳全部转让税和录音费。
17.10具有约束力；法律选择。本租赁对任何合法从房东或租户处获得本 租赁中的任何权利或利益的任何一方都具有约束力，但除非根据本租赁条款获得承租人继承人的权利或利益，否则房东对承租人的继承人没有义务。本租约适用物业所在州 的法律。
17.11公司管理局；合伙企业管理局。如果承租人是 公司，则每个代表承租人签署本租约的人都声明并保证他有完全的权限这样做，并且本租约对公司具有约束力。在本租约签署后三十(30)天内，承租人应 向房东提交租户董事会授权签署本租约的决议的核证副本或房东合理接受的该授权的其他证据。如果承租人是合伙公司或有限责任公司，则分别
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签署本租约的个人或实体代表并保证其为合伙企业的普通合伙人或公司的经理或管理成员，拥有签署合伙企业的完全权限，并保证本租约对合伙企业或公司以及合伙企业的所有普通合伙人或公司及其成员具有约束力。在本租约签署后三十(30)天内，承租人应将承租人记录在案的合伙声明或有限合伙证书或成立或组织证书的副本 提交给房东。
17.12故意省略。
17.13不可抗力。除支付租金外，如果房东或租户因各自无法合理控制的事件 而无法履行其任何义务，则应将履行该义务的时间延长一段与该等事件的持续时间相等的时间。超出合理控制范围的事件包括但不限于天灾、战争、内乱、劳资纠纷、罢工、火灾、洪水或其他伤亡、劳动力或材料短缺、政府监管或限制以及天气条件。
17.14租约的签立。本租赁可签订副本，当所有副本文件均已签署时，副本 应构成一份具有约束力的文书。业主将本租赁交付给承租人不应被视为租赁要约，在双方签署并交付之前，对任何一方均无约束力。
17.15生存。业主和租户的所有陈述和担保，以及租户在本合同项下支付额外租金的所有义务 ，在本租约终止后继续有效。
17.16审查租契。向承租人提交本租约并不构成租赁选择权，本租约在业主和租客双方签署并交付之前不生效。
17.17 保证金。承租人签署本租约后，承租人应向房东支付上文第1.13节规定的保证金，由房东持有，用于承租人忠实履行承租人在本租约项下的契诺和义务，但应明确理解，保证金不应被视为预付租金或在承租人违约的情况下作为房东损害赔偿的一种衡量标准。在此，承租人应向房东支付保证金，以保证承租人忠实履行承租人的契诺和义务，但应明确理解，保证金不应被视为预付租金或在承租人违约的情况下作为房东损害赔偿的措施。如果在本合同租赁期或延长的租赁期内，在 任何时候，因支付租金或房东作为额外租金到期的任何其他款项而发生违约事件，房东可以(但没有义务)申请支付全部或部分保证金。业主亦可运用全部或部分保证金，在本租约终止期间或租约终止时修复损坏的物业。在这种情况下，承租人 应应要求向房东支付同等金额的保证金以补充保证金。如果承租人在本租约终止时没有违约，房东应立即将押金退还给承租人。房东不需将保证金与其一般资金分开，租户无权获得保证金的利息。房东和租客同意，房东有权立即在租户的租金和保证金支票上签字并兑现。 随本租约提供的押金支票。双方进一步同意并理解，该行为不能保证房东接受本租赁，但如果房东不接受本租赁，则应将交付的租户租金和保证金 支票全额退还给租户。尽管如此，, 押金应减少如下：(I)如果承租人在本租约项下的任何时候都没有违约，则在 第三十六(36)日)月份
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保证金的租赁期应降至两(2)个月的基本租金，在租赁期的剩余时间内持有；(Ii)如果承租人收到等于或大于3000万美元和00/100美元(30,000,000.00美元)的资金注入(取决于房东对证明的文件的审查)(租户资金来源)，并且租户在本租约下的任何时候都没有违约，在房东批准此类文件后 四十五(45)天内，押金应降至两(2)个月的基本租金，并在剩余时间内持有或(Iii)如果租户已 收到租户资金，房东已批准，且租户在本租约项下任何时候都没有违约，则在第三十六(36)日) 租赁期的一个月保证金应减至一个月的基本租金，在租赁期的剩余时间内持有。
17.18保修限制。房东和租户明确同意，不存在也不应对因本租约而产生的适销性、宜居性、适宜性、特定用途或任何其他类型的适销性、适居性、适宜性或任何其他类型的默示担保，并且不存在超出本租约明确规定的担保范围。在不限制上述 一般性的情况下，承租人明确承认房东未就影响物业任何部分的任何危险材料或其他环境问题作出任何担保或陈述，房东特此明确免责，且 承租人放弃与任何此类事项有关的任何明示或默示担保。
17.19没有其他经纪。承租人代表并向房东保证，经纪人是与承租人进行交易的唯一代理人、经纪人、发现者或其他方，他们可能有权获得关于本租赁或该房产或物业的任何佣金或费用。承租人同意 赔偿房东不受任何索赔、要求、费用或责任(包括但不限于律师费和开支)的损害，包括但不限于经纪人以外的任何一方基于与承租人的交易而主张的任何索赔、要求、费用或责任。房东 同意赔偿租户，并使其不受任何索赔、要求、成本或责任的伤害，包括但不限于，经纪人以外的任何一方基于与房东的交易而主张的律师费和开支。
17.20氡气。氡是一种自然产生的放射性气体，当它在建筑物中积累到足够的量时，随着时间的推移，可能会对接触它的人构成健康风险。佛罗里达州建筑物中的氡含量超过了联邦和州的标准。有关氡和氡检测的其他信息可以 从您所在的县公共卫生单位获得。
17.21佛罗里达中部研究公园。承租人特此确认：(I) 大楼位于佛罗里达州中部研究园(研究园)，(Ii)本租约受影响研究园的契约限制(契约限制)的约束。承租人特此同意 (A)获得研究园就承租人在房屋内的业务所需的任何必要批准，(B)填写、执行和交付研究园要求或要求的任何适用表格或文件，以 遵守契约限制，以及(C)遵守研究园不时制定或修改的任何和所有规章制度。
第十八条
续订选项
房东特此授予租户选择权，以与本 租约中包含的相同条款、条件和规定延长初始租赁期，除本租约另有规定外，延长一(1)期五(5)年，选择权(选择期)从本租约到期之日的次日开始。
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(A)租户延长租期的选择权可由租户向业主发出书面通知 ，通知不得早于初始租赁期限届满前十二(12)个月且不迟于初始租赁期限届满前九(9)个月(视情况而定)。
(B)选择期内应支付的物业每平方英尺可出租面积的基本租金应为公平市场 租金(定义见下文)。
(C)承租人仅可行使其延期选择权，且其行使仅在承租人行使选择权之时及选择权期限生效之日有效，且本租约项下并无未治愈的违约发生。除本(C)分段第一句 所述条件外，如果承租人在选择期开始日期前三十(30)天内违约，并且在上述 开始日期之前没有解决或没有努力解决该违约问题，则在业主的选择权中，承租人行使选择权的权利可能会被终止，并通过业主向租户发出的通知而无效。(C)如果承租人在选择期开始日期前三十(30)天内违约，并且没有在上述 开始日期前努力解决该违约问题，则在业主向租户发出通知后，承租人行使选择权的权利将被终止和宣告无效。转让人或受让人(附属公司除外)无权 行使该选择权。
(D)租客有效行使展期选择权。房东和租客应 对本租约进行书面修订，确认根据本节规定适用于选择期的条款、条件和规定，并对本租约的基本租金规定进行必要的修订，以使这些规定符合选择期适用的租金费率。 业主和租客应 对本租约进行书面修订，确认适用于选择期的条款、条件和规定，并对本租约的基本租金条款进行必要的修订，使其符合选择期适用的租金标准。任何新的延期期权不得被视为通过有效行使延期期权而设立，不得解释为管辖期权期限的其他不适用于 期权期限的条款，例如(但不限于)建造或支付建设或改建费用的义务或给予租金减免的义务。在期权期限内，任何其他不适用于 期权期限的条款，如建造或支付建设或装修费用的义务，或给予租金减免的义务，均不得被解释为管辖期权期限。
(E)就本条第18条而言，“公平市场租金”一词是指由 (I)有关市场(定义见下文)每平方英尺可供租赁面积的现行基本租金，并考虑到租户改善津贴、其他租户诱因、经营成本止损和税收成本止损、 和经纪佣金，所有这些均由房东真诚地确定，以及(Ii)任何该等基本租金(基于固定的阶梯和/或指数)的任何上调构成的费率 考虑到(A)最近为改善大楼空间而签订的可比租约(基于但不限于空间大小和位置以及开始租赁日期和期限等因素)，以及 (B)可比(基于但不限于空间大小和位置以及开始租赁日期和租期等因素)改善佛罗里达州奥兰多地区弹性建筑改善空间的租约，这些建筑在声誉上与大楼相当 所提供的服务的位置、水平和质量已达到经济稳定，并且由于任何其他原因不低于市场租金(上述因素不是识别可比建筑的唯一因素)(该建筑连同该等可比建筑(如果适用，在此称为相关市场)。
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(F)房东应在租户向房东递交行使通知后不超过60天，向租户提供公平市场租金的计算。 租户向房东递交行使通知后不超过60天。承租人应在30天内接受房东的计算或向房东递交取消行使通知的通知。
第十九条
优先购买权
在租赁期内，承租人应享有优先购买权(每一项优先购买权)，以业主准备从 任何第三方接受的相同条款和条件租赁位于物业附近的可出租区域 ，因为该部分不时可供租赁(此处称为附加空间)。(B)在租赁期内，承租人有权按房东准备从 任何第三方接受的相同条款和条件租赁位于物业附近的可出租区域 ，因为该部分不时可用(在此称为附加空间)。当房东收到房东希望接受的第三方提供的租赁额外空间的要约时，房东应以书面形式向租户提交该要约，此后房客应有十(10)天的时间 通知房东接受或拒绝该要约。优先购买权仅适用于第三方要约的全部附加空间标的，不得仅对其中的一部分行使。如果 承租人拒绝该提议或未能在该时间段内以书面形式接受该提议，则房东有权按与以上述方式向承租人提出的条款和条件基本相似的条款和条件将额外空间出租给第三方。
如承租人在业主以其他方式通知承租人有关额外空间的要约之日，或在额外空间租赁开始前的任何时间，承租人根据 租约违约，则在业主选择时，每项优先购买权均属无效。承租人有效行使本租约规定的优先购买权 后，双方应在房东准备后，立即签署增加额外空间的租约修正案，或新的额外空间租约，或房东要求的其他文件， 确认将该额外空间出租给承租人，但本租约中包含的优先购买权的其他有效行使应完全有效，无论该确认性文件是否已签署。如果 额外空间租赁的期限延长(包括通过及时行使选择权)超出租赁期限，则(I)租赁期限应延长至与额外空间租赁的期限一致，以及(Ii)租赁期限届满后的物业的基本租金应为租赁期限最后一个日历月的每平方英尺基本租金或相应期间额外空间的每平方英尺基本租金中的较高者，且 租赁期满后的租金应为每平方英尺基本租金和基本租金中的较高者，两者中的较高者为租赁期限最后一个日历月的每平方英尺基本租金或相应时间段内额外空间的每平方英尺基本租金。
如果承租人行使本租约授予的优先购买权。房东不保证额外空间在租赁开始之日 可用(br}如果当时额外空间的现有占有者继续使用，或由于超出房东合理控制范围的任何其他原因)。在这种情况下，承租人的唯一追索权应是 额外空间的基本租金应予以减免，直到房东合法地将其交付给承租人。租户行使该优先购买权并不能纠正租户违反本租约任何条款或 条款的行为，也不会使业主因该违约而产生的任何权利或补救措施终绝或受损。所有优先购买权都是租户的个人权利，任何其他人都不能行使或享有。如果租赁或承租人对房屋的占有权在承租人行使优先购买权之前以任何方式终止，或者如果承租人将其在承租人中的权益转租或转让，或其拥有房屋的全部或部分的权利，则在终止、转租或转让后，立即享有优先购买权。
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拒绝同时终止并失效。在任何情况下，物业转租的分租人或租约全部或部分 转让的受让人均无权行使本租约授予的优先购买权。
第二十条
终止选项
如果租户当时未在本租赁项下违约，则租户应拥有终止本租赁的持续选择权( 终止选项)。本终止的生效日期应为终止通知(定义如下)中指定的日期(提前终止日期)。承租人应通过以下方式行使终止选择权：(I)提前不少于九十(90)天向业主递交终止本租赁的书面通知(终止通知)，以及(Ii)在终止通知的同时向业主支付终止款项(如 下文所定义)。如果承租人正确送达终止通知并及时支付终止款项，则本租赁在提前 终止日起视为到期。承租人应根据本租约的条款在提前终止日将房屋归还给房东。如果租户未能及时支付解约金，则根据房东的选择，终止选择权无效。除非业主另有书面同意，否则承租人不得行使终止选择权，如果在发出终止通知之日或规定的提前终止日本租约项下存在违约，则即使本租约有任何相反规定，租户也不得行使终止选择权，且终止选择权的行使无效。房东接受终止付款应等于房东批准 租户出于所有目的行使终止选择权。承租人递交终止通知后，承租人根据优先购买权、优先购买权、扩建选择权或其他权利延长租期或租赁大楼内额外空间的任何和所有权利。, 即告无效，并无进一步效力或作用。在提前终止日期 或之前，任何一方在本租赁项下对另一方产生的所有义务在终止后仍然有效。如本文所用。？终止付款是指在提前终止日期的剩余时间内，根据本租赁到期的剩余租金的金额，按5%(5%)的折扣率进行折扣率 %(5%)。如果租户租赁大楼内的额外空间，则终止付款应增加租户签署的与此相关的任何租赁修订中所述的未摊销租赁成本余额，该余额应归因于于提前终止日期租赁该等额外空间(例如，建筑津贴、经纪佣金、律师费和减免租金) 。该等额外空间的租赁成本摊销应按直线计算，自该等其他空间的租赁期起 日起至到期日止。
30
| 房东： | 证人： | |||||||
| Challenger-Discovery，LLC，a | ||||||||
| 特拉华州有限责任公司 | ||||||||
| 由以下人员提供： | /s/凯瑟琳·凯勒 |
/s/Ashley Dederino | ||||||
| 姓名： | 凯瑟琳·凯勒 | /s/伊莎贝尔·瑞秋·兰特里 | ||||||
| 标题： | 秘书/司库 | |||||||
| 房东： | 证人： | |||||||
| LENSAR，Inc.，特拉华州的一家公司 | ||||||||
| 由以下人员提供： | /s/蒙蒂·K·艾伦 |
/s/玛丽·K·齐默尔曼 | ||||||
| 姓名： | 蒙蒂·K·艾伦 | /s/艾米·R·布鲁克斯 | ||||||
| 标题： | 秘书兼司库 | |||||||
31
租契的第一项修订
此租赁第一修正案(本修正案)自2016年3月15日(生效日期)起生效，由特拉华州有限责任公司Challenger-Discovery LLC和特拉华州有限责任公司LENSAR，LLC之间签订，前者是特拉华州的有限责任公司(房东)，后者是特拉华州的有限责任公司(租户)。
R E C I T A L S：
A.房东和特拉华州一家公司LENSAR，Inc.于2010年7月30日签订了该特定的工业房地产租赁， 根据2015年12月15日的该租赁的特定转让和承担转让给了承租人(统称为租赁)，据此，租户向业主租赁了位于奥兰市Discovery Dive 2800号的大楼中名为Suite 100的特定物业，包括约34,758平方英尺的可出租面积(原物业)。
B.房东和租户同意，承租人应通过取消位于房屋北端的公共卫生间(终止空间)，将原有房屋的面积减少约812平方英尺(可出租面积 )，如本文件附件附件B所示。原房产减去终止空间后的总面积约为33,946平方英尺(以房东最终测量后确认为准)，统称为？房产？本合同附件 中的附件A对该前提进行了更全面的描述。
本租期定于2016年4月30日到期。在符合本合同条款的情况下，房东和租户同意将租期延长至2021年7月31日。
因此，现在，考虑到本合同所载的相互契约 ，并出于其他良好和有价值的代价(在此确认这些契约的收据和充分性)，房东和租客同意将本租约修订如下：
1.延长租期。兹将租赁期限延长63个月 (63)，自2016年5月1日(生效日期)起至2021年7月31日(延期期限)结束。本租赁的所有条款和规定将继续适用于延长期限，除非在此特别修改。除本修正案第7节中题为续订选择权的规定外，承租人承认承租人没有进一步延长租赁期限的权利或选择权。
2.终止空格。自开工日期起生效，物业应减至约33,946 平方英尺的建筑可出租空间，如附件A所示。开工日期或洗手间完工日期(定义见下文)中较晚的日期时，承租人应在租约要求的 条件下腾出并交付终止空间的全部占有权，包括但不限于履行承租人的修复义务。承租人在本租约项下不对在生效日期后首次应计的终止空间 期间拥有任何权利、责任或义务，但根据租约条款旨在在租约期满或终止后继续存在的权利、责任或义务除外(具体包括但不限于，根据租约的要求，对终止空间的额外租金进行最终 调节的义务)。
3.基本租金。自生效日期起及之后，承租人应按照租约第四条规定的方式和时间及下文规定的金额向 房东基础租金支付租金，不得要求、扣除或抵扣，除非租约中明确规定。自生效之日起及以后，租金基数 如下：
| 定期分期付款 |
RSF | 年基本租金 | 每月 | |||||||||
| 开始日期： |
||||||||||||
| 2016年10月31日** |
$ | 7.375 | $ | 250,351.75 | $ | 20,862.65 | ||||||
| 2016年11月1日至2017年4月30日 |
$ | 14.75 | $ | 500,703.50 | $ | 41,725.29 | ||||||
| 2017年5月1日至2018年4月30日 |
$ | 15.19 | $ | 515,639.74 | $ | 42,969.98 | ||||||
| 2018年5月1日至2019年4月30日 |
$ | 15.65 | $ | 531,254.90 | $ | 44,271.24 | ||||||
| 2019年5月1日至2020年4月30日 |
$ | 16.12 | $ | 547,209.52 | $ | 45,600.79 | ||||||
| 2020年5月1日至2021年4月30日 |
$ | 16.60 | $ | 563,503.60 | $ | 46,958.63 | ||||||
| 2021年5月1日至2021年7月31日 |
$ | 17.10 | $ | 580,476.60 | $ | 48,373.05 | ||||||
| * | 尽管本合同有任何相反规定，只要承租人在租约下没有违约， 承租人在2016年10月31日左右(免税期)之前应支付的基本租金的50%(50%)的义务将被解除。以其他方式，承租人须为开始日期的物业支付50%(50%)的基本租金。因此，在减免期内减收的基本租金总额应为125,175.87美元(减去基本租金)。如果房东因租客在任何适用的宽限期或治愈期内违约而选择终止租约或租客对物业的占有权 ，则(I)截至违约之日未摊销的减息基本租金部分应立即到期并支付；以及(Ii)租户无权根据本段获得任何进一步的基本租金减免 。如果租户违约，租户支付降低的基本租金不会限制或影响业主根据 租约或法律或衡平法的任何其他权利或补救措施。 |
4.额外租金。承租人应继续根据租赁按净额支付承租人每年按比例分摊的总运营成本，而不考虑任何基准年度。于生效日期，租户在总营运成本中的比例份额(或按比例分摊，定义为租约 )应为75.83%。2016年的总运营成本为估计大约每平方英尺5.22美元。在计算总运营成本时，可控运营成本(定义见下文) 应视为与上一年相比增加了实际金额，但自生效日期起本 修正案每年的实际(即年终调整后)成本的6%(累计)不得超过该实际成本的6%(6%)(按累计计算)。 自生效之日起，可控运营成本(见下文定义) 应视为与上一年相比增加了实际金额，但累计不超过该实际(即年终调整后)成本的6%。可控运营成本一词应包括所有总运营成本除了房地产税、建筑保险费、水电费、管理费 不得超过5%(5%)以及任何研究园区费用。
5.佛罗里达州销售税。承租人应继续支付所有 适用的佛罗里达州销售税，同时支付物业的每期基本租金。
2
6.改善租户环境。本修正案中描述的将在建筑物内和建筑物上进行的所有改进在本修正案所附的工作信函中作为附件D(工作信函)进行了描述。除业主的工作外，业主将在物业内建造一个男女通用的卫生间(新卫生间)，其费用和费用由业主自行承担，而不是作为业主工作的一部分(新卫生间)，如本文件附件附件C中更详细地描述的那样，房东将自行承担费用和费用，而不是作为业主工作的一部分建造一个单一的男女隔间卫生间(新卫生间)。业主应在本修正案实施后九十(90)天内完成新卫生间的建设(卫生间完工日期)。承租人及其员工、代理人和被邀请者不得打扰业主及其承包商建造新卫生间，并应全力配合业主的施工过程，以确保新卫生间的顺利完工。除业主的工作(如工作书中的定义)或租约中另有规定(包括新卫生间的建造)外，承租人接受房屋的现状，业主没有义务在房屋内进行任何工作。房东同意 允许租户完全使用已终止的空间(即现有的北洗手间)，直至洗手间完工日期。
7.续费选项。房东特此授予租户延长租期的选择权，延长期限的条款、条件和 条款与租赁中包含的相同，经修改后，除非本合同另有规定，否则延长期限为一(1)个五(5)年(选择期)，从延长期限届满的次日开始。
(A)租户可通过向业主发出不超过 十二(12)个月且不少于九(9)个月的延长期限(视情况而定)的书面通知，行使延长租期的选择权。
(B)选择期内应付的每平方英尺可租物业的基本租金应为公平市场租金(定义见下文)的100%(100%) 。
(C)承租人只可行使其延期选择权，而 只有在承租人行使选择权之时及选择权期限开始日，租约已完全有效，且在发出任何适用通知及任何适用治疗期届满后，租客并未根据租约发生违约事件，而租客违约事件仍未解除 ， 该选择权才会生效。除本(C)分段第一句所述的条件外，如果租户在选择期开始日期前三十(30)天内违约(在发出任何 适用通知和任何适用的治疗期届满后)，则根据业主向租户发出的书面通知，租户行使其选择权的权利可被终止并使 无效。
(D)在租客有效行使其 延期选择权后，业主和租客应对租约进行书面修订，确认根据本节规定确定的适用于选择期的条款、条件和规定，并对租约的 租金规定进行必要的修订，以使该等规定符合选择期适用的租金标准。任何新的延期期权不得被视为通过有效行使延期期权而设立，不得解释为管辖期权期限的其他 不适用于期权期限的条款，例如但不限于建造或支付建设或装修费用的义务，或给予租金减免的义务。
3
就本节而言，公平市场租金 费率是指由以下因素组成的费率：(I)相关市场可供租赁面积的每平方英尺现行基本租金(定义见下文)，并考虑到租户改善津贴、其他租户 诱因、运营成本停止点和税收成本停止点以及经纪佣金，所有这些都由MAI评估师以其合理的酌情决定权确定，并(Ii)任何此等基本租金的上涨 考虑到(A)最近为改善大楼空间而签订的可比租约续签(基于但不限于 空间的大小和位置以及租赁开始日期和期限等因素)，以及(B)最近为改善大楼的空间而签订的可比租约续签(基于但不限于空间的大小和位置以及 开始日期和租期等因素)研究公园弹性建筑的改善空间在声誉、质量、状况、年限方面与大楼相当所提供服务的位置、水平和质量，且 已达到经济稳定，且由于任何其他原因不低于市场租金(上述因素不是识别可比楼盘的唯一因素)(该楼盘连同该等可比楼盘(如果适用， 在本文中称为相关市场)。承租人在上述评估师作出决定后，可选择撤回其续订通知，而承租人不承担任何义务或费用，在此情况下，期限 不得延长，承租人将失去续订选择权。
8.第一要约权。房东特此授予租户一次性权利(优先购买权)，按租赁中包含的相同条款、条件和规定(经修改且除本合同另有规定外)租赁与房产 (扩展空间)相邻的270套房(由约10,819平方英尺的可出租空间组成)。
(A)如果房东从第三方收到租赁扩展空间的意向书( 要约)，房东应将该要约通知租户。承租人只有在收到房东的报价后五(5)个工作日内向房东发出书面通知，方可行使优先购买权。
(B)承租人仅可行使其优先购买权，且在承租人行使时，租约已完全有效，且在发出任何适用通知及任何 适用治疗期届满后，租户并未根据租约发生违约事件，则优先购买权的行使应 有效。除本(B)分段第一句所述的条件外，如果租客在租客占用扩展空间前三十(30)天内(在发出任何适用通知和任何适用治疗期届满后) 在租客占用扩展空间前三十(30)天内违约，则房东向租客发出书面通知可终止租客行使优先购买权的权利，并使其无效 ，业主可自行选择终止租客行使优先购买权的权利，并使其无效。 在租户占用扩展空间前三十(30)天内，房东向租户发出书面通知，使租户行使优先购买权的权利终止并无效。
4
(C)承租人有效行使优先购买权后， 业主与租客应对租约签订书面修订，确认根据本节规定确定的适用于扩展空间的条款、条件和规定，并对租约的租金 条款进行必要的修订，以使该等规定符合适用于扩展空间的租金标准。
(D)优先购买权不得以任何转让或分租方式转让，如转让或分租，优先购买权即告无效。
9.经纪。房东和租客各自代表并向 对方保证，他们与本修订相关的唯一经纪人是Avison Young和Coughlin Commercial，他们的佣金和费用应由房东根据单独的书面协议支付。房东和租客均 同意就任何其他经纪人就费用、佣金或其他赔偿提出的所有索赔进行辩护、赔偿并使对方不受伤害，前提是该经纪人声称赔偿方保留了与执行本修正案相关的 费用、佣金或其他赔偿。本款规定在租赁期满或更早终止时继续有效。
10. 其他。除本文所述修改外，本租约及其所有条款和规定应保持不变，且完全有效，与最初的书面条款相同。如果租赁条款与本修订条款之间有任何冲突或不一致，以本修订条款为准。此处使用但未在本租赁中定义的所有术语在本文中的含义应与其在本租赁中的 含义相同。本修正案中所述的上述朗诵在此引用作为参考。本修正案对本合同双方及其各自的受益人、继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。
11.对口单位。本修正案可由任何数量的副本签署，也可由每个签署的副本 在不同的副本上签署，这些副本加在一起将构成一份相同的文书。
[签名页如下]
5
兹证明，以下签字人已于上述第一年 签署本租赁第一修正案。
| 见证人/见证人： | 房东： | |
| 作者：/s/Simone DaSilva | Challenger-Discovery，LLC，a | |
| 姓名：西蒙·达席尔瓦(Simone DaSilva) | 特拉华州有限责任公司 | |
| 作者：/s/Bret 安德森 | 作者：/s/凯瑟琳 凯勒 | |
| 姓名：布雷特·安德森(Bret Anderson) | 姓名：凯瑟琳·凯勒 | |
| 职务：秘书/司库 | ||
| 见证人/见证人： | 租户： | |
| 作者：/s/Alan 康诺顿 | LENSAR，LLC，特拉华州有限责任公司 | |
| 姓名：艾伦·康诺顿(Alan Connaughton) | 公司 | |
| 作者：/s/Monty K. Allen | 作者：/s/Nick T. 柯蒂斯 | |
| 姓名：蒙蒂·K·艾伦(Monty K.Allen) | 姓名：尼克·T·柯蒂斯 | |
| 头衔：首席执行官 | ||
6
租契的第二次修订
租赁的第二项修正案(本修正案)于2016年12月16日(生效日期)由Challenger-Discovery LLC(特拉华州有限责任公司(房东))和LENSAR，Inc.(特拉华州有限责任公司(f/k/a LENSAR，LLC，特拉华州有限责任公司)(租户)签订)，生效日期为2016年12月16日( 公司)(d/k/a LENSAR，LLC，特拉华州有限责任公司)(d/k/a LENSAR，LLC，特拉华州有限责任公司)( 承租人)。
R E C I T A L S：
A.房东和特拉华州一家公司LENSAR，Inc.于2010年7月30日签订了该特定工业地产租约， 根据2015年12月15日的该租约转让和承担分配给租户，并经2016年3月15日的特定租赁第一修正案(统称为First Amendment to Lease)修订，据此， 租户从房东那里租赁了名为Suite 100的特定物业，包括所在大楼中约33,946平方英尺的可出租面积
房东和租客同意按照本合同的规定修改租赁条款。
因此，考虑到本合同所载的相互契诺，并出于其他良好和有价值的代价(在此确认已收到且充分)，房东和租客同意将本租约修订如下：
1.公司名称 。根据承租人与Alphaeon Corporation之间生效日期特定资产购买协议所证明的承租人的特定公司重组，承租人将其名称重新更名为LENSAR，Inc.，这是一家 特拉华州的公司，自生效日期起生效。根据所有租赁条款，该实体应作为承租人负责。
2.经纪。房东和租客相互声明并保证，他们没有与任何与本修订相关的经纪人进行交易 。房东和租客均同意就任何其他经纪人提出的所有手续费、佣金或其他赔偿索赔进行辩护、赔偿并使对方不受损害，只要该经纪人声称因执行本修正案而被赔偿方保留 。本款规定在租赁期满或更早终止时继续有效。
3.杂项。除在此修改外，本租赁及其所有条款和规定应保持不变，并且 与最初的书面条款完全相同。如果租赁条款与本修正案的条款有任何冲突或不一致，应以本修正案的条款为准。本租赁中定义的除 以外的此处使用的所有术语在本合同中的含义应与其在本租赁中的含义相同。本修正案中所述的上述朗诵在此引用作为参考。本修正案对本合同双方及其各自的受益人、继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。
4. 对应方。本修正案可以由任何数量的副本签署，也可以由每个签字人在单独的副本上签署，这些副本加在一起将构成一份相同的文书。
兹证明，以下签字人已于上述第一年的 签署了本租赁第二修正案。
| 见证人/见证人： | 房东： | |||||||
| 由以下人员提供： | /s/布雷特·安德森 |
Challenger-Discovery，LLC，a | ||||||
| 姓名：布雷特·安德森(Brett Anderson) | 特拉华州有限责任公司 | |||||||
| 由以下人员提供： | /s/Steven C.Heetland |
由以下人员提供： | /s/凯瑟琳·凯勒 | |||||
| 姓名：史蒂文·C·希特兰 | 姓名：凯瑟琳·凯勒 | |||||||
| 职务：秘书/司库 | ||||||||
| 见证人/见证人： | 租户： | |||||||
| 由以下人员提供： | /s/格雷格·S·利普西特 |
LENSAR，Inc.，特拉华州的一家公司 | ||||||
| 姓名：格雷格·S·利普西特 | ||||||||
| 由以下人员提供： | /s/Adriana Bentz |
由以下人员提供： | /s/艾伦·康诺顿 | |||||
| 姓名：阿德里亚娜·本茨(Adriana Bentz) | 姓名：艾伦·康诺顿(Alan Connaughton) | |||||||
| 职务：COO | ||||||||
租契的第三次修订
租赁的第三项修正案(本修正案)于2020年8月20日(生效日期)生效，由特拉华州有限责任公司Challenger-Discovery LLC和特拉华州有限责任公司LENSAR，Inc.(特拉华州公司)签订。
R E C I T A L S：
答：业主和租户于2010年7月30日签订了经修订的特定工业房地产租约( )，根据该租约，租户从房东手中租赁了名为Suites 100和200的某些物业，其中包括位于佛罗里达州奥兰多Discovery Dive 2800 Discovery Dive，佛罗里达州 2800号的建筑中约33,946平方英尺的可出租面积(该建筑位于佛罗里达州奥兰多市Discovery Dive，Olando)(该建筑位于佛罗里达州奥兰多市Discovery Dive)，其中包括约33,946平方英尺的可出租面积(该建筑位于佛罗里达州奥兰多)。
在符合本合同条款的前提下，房东和租客同意按照本合同的规定延长和修改本租约。
因此，考虑到本租约中包含的相互契诺，以及 出于其他良好和有价值的对价，房东和租客同意将本租约修订如下：
1.延长租期。特此将租赁期延长七(7)年零三(br})个月，自2020年9月1日(生效日期)起至2027年11月30日(延期期限)结束。本租赁的所有条款和规定将继续适用于延长期限，除非在此特别修改。除本修正案第6节中题为续订选择权的规定外，承租人承认承租人没有进一步延长租赁期限的权利或选择权。
2.基本租金。自生效日期起及之后，承租人应按租约第四条规定的方式和时间，按下文规定的金额向业主支付基础租金，不得要求、扣除或抵扣，除非租约中明确规定。自生效之日起及以后，基本租金如下：
| 期间 分期付款 |
RSF | 年基本租金 | 每月 | |||
| *9/1/2020 – 11/30/2020 |
$0.00 | 不适用 | 不适用 | |||
| 12/1/2020—8/31/2021 |
$15.25 | $517,676.50 | $43,139.71 | |||
| 9/1/2021 – 8/31/2022 |
$15.67 | $531,933.82 | $44,327.82 | |||
| 9/1/2022 – 8/31/2023 |
$16.10 | $546,530.60 | $45,544.22 | |||
| 9/1/2023 – 8/31/2024 |
$16.54 | $561,466.84 | $46,788.90 | |||
| 9/1/2024 – 8/31/2025 |
$16.99 | $576,742.54 | $48,061.88 | |||
| 9/1/2025 – 8/31/2026 |
$17.46 | $592,697.16 | $49,391.43 | |||
| 9/1/2027 – 11/30/2027 |
$17.94 | $608,991.24 | $50,749.27 |
*尽管本合同有任何相反规定，只要承租人没有 根据租约违约，承租人支付物业前三(3)个月(取消期限)的基本租金的义务将会减少。因此，减免期内减收的基本租金总额 应等于129,419.13美元(减去基本租金)。如果房东选择终止租约或租客对物业的占有权，原因是租客在任何适用的 宽限期或治疗期内没有治愈，则(I)截至违约之日未摊销的减息基本租金部分应立即到期并支付；以及(Ii)承租人无权根据 本段获得任何进一步的基本租金减免。如果租户违约，租户支付降低的基本租金不应限制或影响业主根据租约、法律或衡平法的任何其他权利或补救措施。
3.额外租金。承租人应继续根据租约按净额支付承租人每年按比例分摊的总 运营成本，而不考虑任何基准年度。于生效日期，承租人占总营运成本的比例(或租约所界定的按比例分摊)应为75.83%。预计2020年的总运营成本约为每平方英尺5.91美元。在计算总运营成本时，可控运营成本(见下文定义)应被视为与上一年度相比实际增加了 ，但累计不超过本修正案自生效之日起每一年的实际(即年终调整后)成本的5%(5%)。术语 n可控运营成本应包括除房地产税、建筑保险费、水电费、不超过5%(5%)的管理费和任何研究园区费用外的所有总运营成本。
4.佛罗里达州销售税。承租人应继续支付所有适用的佛罗里达州销售税，同时支付物业的每笔 基本租金分期付款。
5.租户改善。本修正案中描述的将在建筑物内和建筑物上进行的所有改进在本修正案所附的工作函(工作函)中进行了描述，作为附件A(工作函)。除业主的工作(如工作书中所定义)外，承租人接受 场所的原状，业主没有义务在场所进行任何工作。
6.续费选项。房东特此授予租户延长租期的选择权，延长期限的条款、条件和 条款与租赁中包含的相同，经修改后，除非本合同另有规定，否则延长期限为一(1)个五(5)年(选择期)，从延长期限届满的次日开始。
(A)租户可通过向业主发出不超过 十二(12)个月且不少于九(9)个月的延长期限(视情况而定)的书面通知，行使延长租期的选择权。
2
(B)在 选择期内应付的每平方英尺可租物业的基本租金应为公平市场租金(如下所述)的100%(100%)。
(C)承租人 只有在承租人行使选择权之时及选择期生效日期，租客 才可行使其延期选择权，且在发出任何适用通知及任何适用治疗期届满后仍未解除租约的情况下，租客根据租约并未发生 违约事件，该选择权才会生效。(C)承租人 只有在承租人行使选择权及选择期开始日期时，租户的租约已完全有效，且租户并未根据租约发生违约事件 。除本(C)分段第一句所述条件外，如果租户在选择期开始日期前三十(30)天内(在发出任何适用的通知和任何适用的治疗期届满后)在租约项下违约 ，则房东向租户发出书面通知可终止租户行使其选择权的权利，并使其作废。(br}如果租户在发出任何适用的通知和任何适用的治疗期届满后)在选择期开始日期前三十(30)天内违约，则房东向租户发出的书面通知可终止租户行使选择权的权利并使其无效。
(D)租客有效行使其延长选择权后，业主及租客应对租约订立书面修订，确认根据本节条文 厘定的适用于选择期的条款、条件及条文，并对租约的租金条文作出必要修订，使该等条文符合适用于选择期的租金标准。(D)业主与租客须就租约作出书面修订，以确认适用于选择期的条款、条件及规定，并对租约的租金条文作出必要的修订，以使该等条文符合选择期适用的租金。任何新的延期期权不得视为通过有效行使延期期权 而设立，不得解释为管辖期权 期限的其他不适用于期权期限的条款，例如但不限于建造或支付建设或装修费用的义务或给予租金减免的义务。
就本节而言，术语公平市场租金是指由 (I)相关市场可供租赁面积的现行基本租金(如下所述)组成的费率，并考虑到租户改善津贴、其他租户优惠、运营成本停止点和税收成本停止点、 和经纪佣金，所有这些都由MAI评估师以其合理的酌情权确定，以及(Ii)任何该等基本租金的任何上调(基于考虑到(A)可比租约续签(基于但不限于空间的大小和位置以及开始租赁日期和期限等因素)， 最近为改善大楼的空间而签订的可比租约续签，以及(B)可比(基于但不限于空间的大小和位置以及开始租赁日期和租期等因素)的可比租约续签改善了研究公园内在声誉、质量、状况、年限方面与大楼相当的弹性建筑的空间提供的服务的位置、水平和质量已达到经济稳定，并且由于任何 其他原因不低于市场租金(上述因素不是识别可比建筑物的唯一因素)(该建筑物连同该等可比建筑物(如果适用，在本文中被称为相关 市场)。在上述评估师作出决定后，承租人可选择撤回其续订通知，而承租人不承担任何义务或费用，在此情况下，期限不得延长，承租人将失去其 续订选择权。
3
7.优先购买权。房东特此授予租户持续的权利 (优先购买权)，以租赁合同中包含的相同条款、条件和规定租赁与本物业(ROFR Space)相邻的任何物业(ROFR Space)，但此处另有规定的除外 。
(A)如果房东从第三方收到租赁ROFR空间的意向书(报价)，房东应将该报价通知租户。承租人只有在收到房东的报价后五(5)个工作日内向房东发出书面通知，方可行使优先购买权。
(B)承租人仅可行使其优先购买权，且在承租人行使时，租约已完全有效，且在发出任何适用通知及任何 适用治疗期届满后，租户并未根据租约发生违约事件，则优先购买权的行使应 有效。除本(B)分段第一句所述条件外，如果承租人在承租人占用ROFR空间前三十(30)天内(在发出任何适用通知和任何适用治疗期届满后) 在租客占用ROFR空间前三十(30)天内违约，则根据房东的选择权，承租人行使优先购买权的权利可通过 房东向租户发出的书面通知终止并无效。
(C)承租人有效行使优先购买权后，房东和租客应 签署租约的书面修正案，确认根据本节规定确定的适用于ROFR空间的条款、条件和规定，并对租约的租金条款进行必要的修订，以使这些条款符合适用于ROFR空间的租金标准。(C)房东和租客应 签署一份书面修订租约，确认根据本节规定确定的适用于ROFR空间的条款、条件和规定，并对租约的租金条款进行必要的修订，以使这些条款符合适用于ROFR空间的租金标准。
(D)优先购买权 不得以任何转让或分租方式转让，如转让或分租，优先购买权即告无效。
8.作业。尽管租约第13条有任何相反规定，租户仍可将本租约转让或分租给承租人业务或其大部分业务的任何实体或个人，不论是透过合并、合并或收购承租人的股票或资产或 其他方式，而无须业主事先书面同意。
9.经纪。房东和租客各自声明并向对方保证，他们与本修订相关的唯一经纪人是Avison Young和Coughlin Commercial，其佣金和费用应由房东根据单独的书面协议支付。房东和租客各自同意保护、赔偿和持有
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任何其他经纪人就费用、佣金或其他赔偿提出的所有索赔，只要该经纪人声称赔偿方在执行本修正案时保留了该费用、佣金或其他赔偿，则该等索赔不会造成损害。 本款规定在租赁期满或更早终止时继续有效。
10.杂项。除在此修改外，本租赁及其所有条款和规定应保持不变，并且 与最初的书面条款完全相同。如果租赁条款与本修正案的条款有任何冲突或不一致，应以本修正案的条款为准。本租赁中定义的除 以外的此处使用的所有术语在本合同中的含义应与其在本租赁中的含义相同。本修正案中所述的上述朗诵在此引用作为参考。本修正案对本合同双方及其各自的受益人、继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。
11. 对应方。本修正案可以由任何数量的副本签署，也可以由每个签字人在单独的副本上签署，这些副本加在一起将构成一份相同的文书。
[签名页如下]
5
兹证明，以下签字人已于上述第一年签署本第三次《租赁修正案》 。
| 房东： | ||||
| Challenger-Discovery，LLC，a | ||||
| 特拉华州有限责任公司 | ||||
| 由以下人员提供： | /s/史蒂文·C·赫特兰 | |||
| 姓名： | 史蒂文·C·赫特兰 | |||
| 标题： | 经理 | |||
| 租户： | ||||
| LENSAR，Inc.特拉华州一家公司 | ||||
| 由以下人员提供： | /s/尼克·T·柯蒂斯 | |||
| 姓名： | 尼克·T·柯蒂斯 | |||
| 标题： | 首席执行官 | |||
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关于租约第三次修订的补充说明
本租赁第三修正案附录于2020年9月9日由特拉华州 有限责任公司Challenger-Discovery LLC和特拉华州公司LENSAR，Inc.(租户)签订。
1.业主和租客是日期为2020年8月20日的租约第三修正案(第三修正案)的当事人。
2.由于第三修正案中编写者的错误，双方同意 以下条款全部取代第三修正案第二节。
？基本租金。 自生效之日起及之后，承租人应按照租约第四条规定的方式和时间，按下文规定的金额支付业主基本租金，不得要求、扣除或抵扣，除非租约中明确规定 。自生效之日起及以后，基本租金如下：
| 定期分期付款 |
RSF | 年基本租金 | 每月 | |||||||||
| *9/1/2020 – 11/30/2020 |
$ | 0.00 | 不适用 | 不适用 | ||||||||
| 12/1/2020 – 8/31/2021 |
$ | 15.25 | $ | 517,676.50 | $ | 43,139.71 | ||||||
| 9/112021 – 8/31/2022 |
$ | 15.67 | $ | 531,933.82 | $ | 44,327.82 | ||||||
| 9/1/2022 – 8/31/2023 |
$ | 16.10 | $ | 546,530.60 | $ | 45,544.22 | ||||||
| 9/1/2023 – 8/31/2024 |
$ | 16.54 | $ | 561,466.84 | $ | 46,788.90 | ||||||
| 911/2024 – 8/31/2025 |
$ | 16.99 | $ | 576,742.54 | $ | 48,061.88 | ||||||
| 9/1/2025 – 8/31/2026 |
$ | 17.46 | $ | 592,697.16 | $ | 49,391.43 | ||||||
| 9/1/2026 – 8/31/2027 |
$ | 17.94 | $ | 608,991.24 | $ | 50,749.27 | ||||||
| 9/1/2027 – 11/30/2027 |
$ | 18.43 | $ | 625,624.78 | $ | 52,135.40 | ||||||
| * | 尽管本合同有任何相反规定，只要承租人在租约项下没有违约， 承租人有义务支付物业前三(3)个月的其他到期基本租金(减排期)应予以减少。因此，在减除 期间减收的基本租金总额应等于129,419.13美元(减去基本租金)。如果房东选择终止租约或租客对物业的占有权，原因是租客在任何适用的宽限期或 治疗期内没有治愈，则(I)截至违约之日未摊销的减息基本租金部分应立即到期并支付；以及(Ii)租户无权根据本 段获得任何进一步的基本租金减免。(B)如果租户在任何适用的宽限期或治疗期内未得到治愈，则(I)截至违约之日未摊销的递减基本租金应立即到期并支付；以及(Ii)承租人无权根据本 段获得任何进一步的基本租金减免。如果租户违约，租户支付降低的基本租金不会限制或影响房东根据租约、法律或衡平法的任何其他权利或补救措施。 |
特此证明，以下签字人已于上述第一年签署了本“租赁第三修正案附录”(br})。
| 房东： | ||
| Challenger-Discovery，LLC，a | ||
| 特拉华州有限责任公司 | ||
| 由以下人员提供： | /s/Steven C.Heetland | |
| 姓名： | 史蒂文·C·希特兰 | |
| 标题： | 经理 | |
| 租户： | ||
| LENSAR，Inc.一家特拉华州公司。演讲 | ||
| 由以下人员提供： | /s/艾伦·康诺顿 | |
| 姓名： | 艾伦·康诺顿 | |
| 标题： | 首席运营官 | |