租契第九项修订

关于租赁的第九项修正案(“第九修正案”)于2021年1月4日由加利福尼亚州有限责任公司(“房东”)Point Richmond R&D Associates II，LLC和特拉华州公司(前身为特拉华州公司Sangamo Biosciences，Inc.)(“承租人”)签署，并在此基础上签订。

独奏会

A.业主和租客签订了日期为1997年5月23日的该特定Triple Net实验室租约，及其日期为1997年5月28日的附录(统称为“原始租约”)，经1999年6月15日、2000年4月21日和2000年11月3日的某些书面协议修订后，该日期为2004年3月12日的某些租约第一修正案(“第一修正案”)、日期为2006年12月12日的某些租约附录、日期为2007年3月15日的某些租约第二修正案、该特定租约2013年(“第三修正案”)，日期为2013年12月1日的某些租赁附录，日期为2016年6月10日的某些第四修正案，日期为2017年7月10日的某些第五修正案(“第五修正案”)，日期为2018年5月11日的某些第六修正案(“第六修正案”)，日期为2020年5月20日的某些第七修正案(“第七修正案”)，以及日期为2020年5月29日的某些第八修正案G、H和J(“原址”)，位于加利福尼亚州里士满角运河大道501号的大楼(“大楼”)。经修订的原租约在此统称为“现有租约”。

B.Tenant要求在原房屋的基础上增加约5000平方英尺的可出租空间，如本合同附件A所示，称为K套房(“K套房扩展空间”)，并要求对现有租约进行适当修改，业主愿意按照下列条款和条件这样做。

因此，考虑到上述情况，并出于其他良好和有价值的代价，现确认收据和充足性，房东和租客特此协议如下：

协议书

定义；独奏会。除非本合同另有规定，否则本第九修正案中使用的所有大写术语均按照现有租赁的定义使用。双方承认上述演奏会的真实性，并将其纳入本第九修正案。

B.不一致。如果现有租赁条款与本第九条修正案的条款有任何不一致之处，应以本第九条修正案的条款为准。

C.展期和生效日期。自(I)2021年2月1日晚些时候和(Ii)Suite K扩展空间在本第九修正案所要求的条件下交付给租户之日(“Suite K扩展生效日期”)起生效，现有租约中定义的物业通过增加Suite K扩展空间，从约46,488可出租平方英尺增加至约51,488平方英尺，并且在Suite K扩展生效日期及之后，原有物业和Suite K扩展空间将由约46,488平方英尺增加至约51,488平方英尺就现有租约下的所有目的而言，包括但不限于第一修正案第8节(经第三修正案第2节、第五修正案第14节和第六修正案第6节修订)。K套房扩展空间的期限应从K套房扩展生效日期开始，截止于第二个延长到期日(见第六修正案)(以下简称“终止日期”)；但是，如果房东因任何原因(租户根据以下第7条提前占用K套房扩展空间除外)未能交付对K套房扩展空间的占有权，包括但不限于当前租户持有该空间，则K套房扩展空间的有效期将被推迟(但不限于，由当前租户继续使用)的情况下，K套房扩展空间的有效期应从K套房扩展空间的有效期开始，至第二个延长的到期日(以下简称“终止日期”)结束；但是，如果房东因任何原因未能交付对K套房扩展空间的占有权，包括但不限于当前租户持有；然而，只要房东在商业上做出合理努力，在2021年2月1日(“目标K扩展生效日期”)之前将Suite K扩展空间交付给租户。此外，如果套件K扩展生效日期未在2021年4月1日之前发生(该日期可能会延长，但不会超过2021年6月1日，原因是不可抗力事件造成的延迟，如以下第(3)节所定义), 租户可以在该日期后十(10)天内通知房东终止本第九修正案(但不包括现有租约)。不可抗力“事件是指任何意外、伤亡、天灾、战争或内乱、罢工或劳资纠纷，或房东无法合理控制的任何原因，包括与天灾、国家紧急状态或法律相关的水资源短缺、能源短缺或政府优先购买权，或因天灾、战争或其他紧急情况已经或正在影响的供求状况。除上述规定外，K套房扩建生效日期的任何延迟不会使房东对由此造成的任何损失或损害承担任何责任。Suite K扩展空间须遵守现有租约的所有条款及条件，除非本租约另有明文修改，且除非本租约另有明文规定，否则承租人无权获得与原有物业有关的任何津贴、减税或其他财务优惠。

D.基本月租。除承租人有义务支付原房屋的基本月租金外，自K套房扩建生效日起，承租人还应按如下方式支付K套房扩建空间的房东基本月租金：

所有该等基本月租均须由租户根据现有租约的条款支付。

房东和租户确认上述时间表是基于以下假设：套件K扩建生效日期为目标套房K扩建生效日期。如果套件K扩建生效日期不同于目标套件K扩建生效日期，则上述关于支付套件K扩建空间基本月租的任何分期的时间表应按日进行适当调整，以反映基本月租的任何分期的支付从实际的套件K扩建生效日期开始，而实际的套房K扩建生效日期应在房东准备的确认函中说明。然而，基本月租费率的任何增减的生效日期不得因上述对Suite K扩展生效日期的调整而推迟。

E.运营费用。自Suite K扩建生效之日起，承租人应根据现有租赁条款，按比例支付适用于Suite K扩建空间的租户按比例分摊的运营费用。截至Suite K扩展空间的Suite K扩展生效日期和截止第二个延长到期日，租户按比例分摊的营业费用(不含税)在复利和累计基础上每历年不得增加超过5%(例如，租户按比例分摊2022年营业费用(税项除外)不得超过租户按比例分摊2021年营业费用(税项除外)的105%；租户按比例分摊2023年日历年的营业费用(税项除外)，不得超过2022年允许的营业费用(税项除外)按比例分摊的最高允许金额的105%，等等)。自Suite K扩展生效日期起至第二个延长到期日止期间，租户对物业(包括Suite K扩展空间)的按比例分摊为63.32%。

F.对Suite K展开空间的改进。

(I)Suite K扩展空间的条件。承租人已检查过Suite K扩展空间，并同意接受相同的“原样”，业主没有任何协议、陈述、谅解或义务进行任何改动、维修或改进，除非本第九修正案另有明确规定。

业主声明并保证，Suite K扩展空间内的结构组件、机械、电气、管道和排水系统以及服务于Suite K扩展空间的机械、电气、管道和排水系统现在和将于Suite K扩展生效日期处于良好的工作状态，没有任何缺陷。如果承租人确定有任何不符合前述陈述的情况并向房东发出书面通知，房东应在收到承租人的书面通知后立即予以纠正，具体列出不遵守规定的性质和程度；但是，不遵守规定不应使承租人有权减免租金或终止租赁，或以其他方式解除承租人在租约项下的任何义务。

(Ii)清拆K组扩展用地。在K套房扩建生效日期之前，房东应单独出租K套房扩建空间(以下简称“K套房扩建空间拆除工作”)。承租人确认并同意房东可在K套房扩建生效日期后完成K套房扩建空间拆除工作(包括装修所有墙壁和装饰，包括粉刷)；然而，业主应尽商业上合理的努力，在K套房扩建生效日期前完成所有的Suite K扩建空间缩减工作(为免生疑问，作为Suite K扩建生效日期发生的条件之一，Suite K扩建空间至少必须由一面墙实际拆除)，如果未能完成，业主将在Suite K扩建生效日期后尽快完成Suite K扩建空间的所有缩减工作。(请注意，如果没有完成，业主应在Suite K扩建生效日期之前尽快完成Suite K扩展空间的所有缩减工作。)(为免生疑问，Suite K Expansion Space至少必须以墙壁作为发生Suite K扩建生效日期的条件之一)，如果未能完成，业主将在Suite K扩建生效日期后尽快完成Suite K Expansion Space的所有缩减工作。业主和租客同意相互合作，以便能够及时完成Suite K扩展空间清盘工作，并尽可能减少对租户业务运营的不便。尽管本协议有任何相反规定，但除上述第3条另有规定外，任何延迟完成Suite K扩展空间的工作或租户在执行租户改善工程期间遭受的不便，均不会使房东对由此造成的任何损失或损害(房东的严重疏忽或故意不当行为除外)承担任何责任，也不会使租户有权获得任何抵扣、减免或调整租金或本租赁项下应支付的其他款项。在此期间，业主应作出商业上合理的努力，尽量减少对租户使用和享受房屋的干扰；, 但是，除非承租人支付额外费用，否则此类努力不应要求业主在大楼标准营业时间以外完成Suite K扩展空间终止工作。租户应负责其家具、设备和其他个人财产在K套房扩展空间内的移动和重新定位的所有费用(如果有)，以适应K套房扩展空间拆除工作的完成。

(Iii)负责改善K室扩展空间。承租人可根据现有租约第7.3条对K套房扩展空间进行改善，费用由承租人承担；但业主不得无理拒绝任何建议的改动。房东应在七(7)个工作日内对租户提出的任何批准更改的请求作出回应，如果房东不同意建议的更改，则应向租户提供书面通知，说明不同意的原因。如果在该七(7)个工作日内，房东通知租客房东已将提议的变更提交给外部第三方进行审查，

然后，房东应在不少于二十(20)个工作日内做出勤奋、真诚的努力，完成外部第三方审查，并向租户提交批准或任何书面通知，说明对提议的变更进行额外的必要修订或评论。如果房东未在原七(7)个工作日内回应租户提出的批准更改建议的请求，租户应向房东发出提醒通知，如果房东在收到提醒通知后三(3)个工作日内未回复提醒通知，则建议的更改应视为已获批准。只要租户在任何通知或治愈期后没有违反现有租约的任何义务，租户有权获得不超过150,000.00美元(即K套房扩展空间每可出租平方英尺30美元)的津贴(“K套房扩展空间改善津贴”)，用于支付与设计、允许和建造永久贴在套房上的租户改善有关的费用(“K套房扩展空间改善费用”)，以支付与设计、许可和建造租户改善有关的费用(“K套房扩展空间改善费用”)，该津贴的金额不超过150,000美元(即K套房扩展空间每平方英尺30美元)，该费用与永久贴在套房上的租户改善设施的设计、许可和建造有关。本文所使用的术语“套件K扩展空间改善费用”是指支付给承包商、分包商、建筑师、工程师和材料供应商的服务费。, 关于套房K扩展空间工作的人力和材料。业主有权从K套房扩建空间改善津贴中扣除业主监督改善工程的建设管理费，金额相当于改善工程总硬成本的3%。K套房扩展空间改善津贴(或根据本条款第6(B)款有资格支付的相同金额)应在租户满足以下所有条件之日一次性支付给租户：(I)租户已向房东提交合理证据，证明租户因翻新Suite K扩展空间而招致和支付的金额；(Ii)租户应向房东提供最终无条件的留置权豁免和解除所有提供劳务或材料的各方的留置权。(Ii)租户应向房东提供最终无条件的留置权豁免和解除所有提供劳务或材料的各方的留置权。(Ii)租户应向业主提供最终无条件的留置权豁免和解除所有提供劳务或材料的各方的留置权。(Iii)承租人应提供套件K扩展空间工程的竣工图纸(.pdf和cad格式)；及(Iv)Suite K扩展空间工程应已按照现有租约第7.3节规定的改建要求完成。*如果承租人未在2022年1月31日之前提交根据本第7(B)节的规定发放全部Suite K扩展空间改善津贴的请求，则Suite K扩展空间改善扩展空间改善津贴，但是，该日期应逐日延长(X)2021年2月1日之后的每一天，直至套件K扩展生效日期, 以及(Y)在套件K扩建生效日期之后的每一天，由于适用的政府法律、法规、命令、指令或类似的政府行动，将不允许在套件K扩建空间内建设套件K扩建空间工程。

更早地访问Suite K扩展空间。自2021年1月1日起，业主应采取商业上合理的努力，允许租户进入Suite K扩展空间，唯一目的是让其建筑师和承包商检查Suite K扩展空间，为租户在其中进行更改做准备。承租人承认并同意：(A)承租人应作出商业上合理的努力，在K套房扩建项目的任何早期使用期间，不得干扰NCE在其位于大楼内的处所的占用

(B)在K套房扩建生效日期之前，房东没有义务单独出租K套房扩建空间。在租户于K套房扩建生效日期前获准进入K套房扩展空间的任何期间内，租户应遵守现有租约的所有条款和规定，但要求支付基本月租或关于K套房扩展空间的额外租金的条款除外。如果租户在Suite K扩展生效日期之前出于任何原因(经业主事先批准在Suite K扩展空间内执行工作除外)占用Suite K扩展空间，则该占有权应遵守现有租约和本第九修正案的所有条款和条件，租户应在Suite K扩展生效日期之前的每一天按日向业主支付适用于Suite K扩展空间的基本月租金和附加租金。

H.停车。自Suite K扩建生效日期开始至第二个延长到期日为止，除了根据现有租约可供承租人使用的现有物业停车位外，承租人有权在为大楼提供服务的地面地块中获得最多十五(15)个未预留的路外停车位(即，Suite K扩建空间每1,000个可出租平方英尺3个停车位)，租户无需支付额外费用。

根据1938年民法典条款由CASP进行检验。根据加州民法典1938年节的规定，房东特此通知租户，截至生效日期，该房屋尚未接受“认证出入专家”(“CASP”)的检查，以确定该房屋是否符合加州民法典第55.53节规定的所有与建筑相关的无障碍标准。房东特此根据加州民法典1938年条款披露如下：“认证接入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。“

J.OFAC.承租人向房东陈述并向房东保证，该承租人目前遵守并在现有租赁期限内始终遵守财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)的规定和任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，禁止与从事、威胁从事或支持恐怖主义的人进行交易)，或与之相关的其他政府行动。

K.其他。

(I)本第九修正案规定了双方就本修正案所述事项达成的全部协议。没有额外的口头或书面记录

关于本第九修正案主题的陈述或协议。除非本第九修正案有特别规定，否则承租人在任何情况下均无权获得与签订现有租约相关的任何租金减免、改善津贴、租赁改善或其他工程，或承租人可能获得的任何类似经济奖励。

(Ii)除此处修改或修订外，现有租约的条款、条件和条款应保持不变，并具有全部效力和作用。

(Iii)业主提交这项第九修正案并不是要订立这第九修正案，而是由租客征集这项要约。在房东和租客各自签署并交付给另一方之前，房东和租客都不受本第九修正案的约束。

(Iv)承租人特此向房东表示，承租人没有与经纪人进行任何与第九修正案有关的交易。承租人同意赔偿业主、其成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人，以及任何该等代理人(统称为“业主关联方”)的委托人和成员，使其免受任何声称代表承租人的经纪人就本第九修正案提出的所有索赔的损害。房东特此向租户声明，房东没有与任何经纪人进行与第九修正案有关的交易。房东同意赔偿房客、其成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人，以及任何此类代理人(统称为“租户关联方”)的负责人和成员，使其不受任何声称代表房东的经纪人就第九修正案提出的所有索赔的损害。

(V)本第九修正案对双方及其各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。本合同的每一方和在下面签字的人保证，代表该方在下面签字的人有权这样做，并约束该方遵守本第九修正案的条款。

(Vi)本第九修正案可以以副本的形式执行，每个副本合在一起将构成一个相同的协议。任何传真、PDF或其他电子签名均应构成执行本第九修正案的有效且具有约束力的方法。通过传真、PDF电子邮件或其他电子方式交换的本第九修正案的执行副本应完全可执行。

自上述日期起，双方均已执行本第九修正案，特此为证。

附件A

套件K扩展空间的轮廓和位置