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美国证券交易委员会

华盛顿特区，邮编：20549

表格：10-K

☒			根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告

截至的财政年度2020年12月31日

或

☐			根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告

在由至至的过渡期内

委托文件编号：001-34139

联邦住房贷款抵押公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

联邦特许经营

52-0904874

琼斯银行分行大道8200号

22102-3110

(703)

903-2000

公司

麦克莱恩

维吉尼亚

(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)

(美国国税局雇主) (识别号码)

(主要行政办公室地址)

(邮政编码)

(注册人的电话号码， 包括区号)

根据该法第12(B)节登记的证券：

每节课的标题			交易代码			注册的每个交易所的名称
无			不适用			不适用

根据该法第12(G)节登记的证券：

有投票权的普通股，每股无面值(OTCQB：FMCC)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCI)

5%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKK)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCG)

5.1%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCH)

5.79%非累计优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCK)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCL)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCM)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCN)

5.81%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCO)

6%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCP)

可变利率，非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCJ)

5.7%非累积优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKP)

可变利率、非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCS)

6.42%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCT)

5.9%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKO)

5.57%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKM)

5.66%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKN)

6.02%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKL)

6.55%非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKI)

固定至浮动利率非累积永久优先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKJ)

用复选标记表示注册人是否为证券法规则第405条所定义的知名经验丰富的发行人。*是。☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人是否不需要根据法案的第13节或第15(D)节提交报告。*是。☐ 不是 ☒

用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)，提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内，注册人一直遵守此类提交要求。☒  是  ☐没有。

用复选标记表示注册人是否已在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)第405条规定必须提交的每个交互数据文件。☒  是 

☐没有问题。

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》规则第312b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速滤波器

☒

加速的文件管理器

☐

新兴成长型公司

☐

非加速文件管理器

☐

规模较小的新闻报道公司

☐

如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对编制或发布其审计报告的注册会计师事务所的财务报告内部控制有效性进行了评估。☒

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐*不是。☒

非关联公司持有的普通股的总市值是根据普通股在2020年6月30日(注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日)最后一次出售的价格计算的，为$1.4十亿美元。

截至2021年1月29日，有650,059,292注册人已发行普通股的股份。

以引用方式并入的文件: 无

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目录

目录

引言			1
n    关于房地美			1
n    我们的业务			11
n*			15
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			17
n**公布市况和经济指标			17
n*--运营综合结果			22
n《华尔街日报》综合资产负债表分析			34
n在我们的业务细分市场中，我们有更多的客户			35
n*风险管理			73
l 信用风险			76
l 操作风险			118
l 市场风险			121
n*支持流动性和资本资源			127
n**财产托管及相关事宜			140
n中国政府的监管和监督			146
n报告关键会计政策和估计			153
危险因素			155
法律程序			170
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场			171
财务报表和补充数据			172
控制和程序			282
董事、公司治理和高管			284
n*董事			284
n《企业治理指南》			290
n*首席执行官			298
高管薪酬			300
n中国政府薪酬讨论与分析			300
n*降低薪酬和风险			314
n*CEO薪酬比率			315
n*发布2020年近地天体补偿信息			316
某些实益拥有人的担保拥有权以及管理层和相关股东事宜			323
某些关系和相关交易			325
主要会计费用和服务			327
展品和财务报表明细表			329
词汇表			330
展品索引			339
签名			345
表格10-K索引			347

房地美MAC|2020 Form 10-K						i

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目录			MD&A表索引

MD&A表索引

表格			描述			页面
1			全面收益(亏损)合并报表汇总			22
2			净利息收入的构成部分			24
3			净利息收益率分析			26
4			净利息收入/成交量分析			27
5			担保费收入的构成			28
6			投资收益(亏损)的组成部分，净额			28
7			按揭贷款损益构成			29
8			投资证券收益(亏损)构成			29
9			债务收益(亏损)的组成部分			30
10			衍生工具收益(亏损)的构成			31
11			信贷损失福利(准备金)的构成部分			32
12			汇总合并资产负债表			34
13			单户担保部门财务业绩			51
14			多系列产品组合和市场支持			60
15			多家庭部门财务业绩			63
16			资本市场细分市场财务业绩			71
17			资本市场与利率相关和与市场利差相关的公允价值变动，扣除税收后的净额			71
18			单一家庭新业务活动			80
19			单户信用担保组合CRT发行			81
20			单一家庭信用担保组合信用增强覆盖面突出			82
21			我们单一家庭信用担保组合中的信用增强型和非信用增强型贷款			83
22			按发起年份增信			83
23			无信用增强的单户信用担保组合			84
24			单户授信费用及回收详情			85
25			单户信用增强应收账款			85
26			我国独户贷款的信用质量特征分析			86
27			按支付状况忍耐的独户贷款			86
28			忍耐中的独户贷款			87
29			获得宽免的独户贷款状况			87
30			单一家庭信贷损失拨备活动			88
31			单一家庭信用担保组合绩效指标			89
32			某些单户贷款类别的信用特征			89
33			独户TDR和非应计贷款			90
34			独户TDR贷款活动			91
35			我国单一家庭信用担保组合的信用质量特征			94
36			我国单一家庭信用担保组合的贷款特点			95
37			单户信用担保组合高风险贷款数据			96
38			单户信用担保组合属性组合			96
39			高风险单户贷款信用特征			97
40			某些单户贷款类型的计划付款更改时间			98
41			我们单一家庭信用担保组合中的Alt-A贷款			99
42			我国单一家庭信用担保组合的信用风险集中度			99
43			独户救济再融资贷款			100
44			单户改良型贷款的信用特征			102
45			单户改良型贷款的支付绩效			102

房地美MAC|2020 Form 10-K						II

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目录			MD&A表索引

表格			描述			页面
46			辖区严重拖欠单户贷款			103
47			独户贷款的平均止赎时间			103
48			单户REO活动			104
49			单一家庭严重程度比率			104
50			多家族新业务活动的主要风险特征			106
51			容忍计划下多户贷款的信用质量现状			107
52			多家庭信贷损失拨备活动			108
53			信用增强型和非信用增强型贷款是我们多户抵押贷款组合的基础			109
54			突出的从属级别			109
55			我们的多家庭抵押贷款组合在没有信用增强的情况下的信用质量			110
56			单一家庭信用担保组合非托管服务商			112
57			单一家庭按揭保险人			113
58			单一家庭ACIS交易对手			114
59			衍生交易对手信用风险敞口			116
60			*PVS-YC和PVS-L结果假设LIBOR收益率曲线发生偏移			123
61			持续时间间隔和PVS结果			123
62			导数前后的PVS-L结果			123
63			收益对利率变化的敏感度			125
64			流动性来源			128
65			其他投资组合			129
66			资金来源			130
67			房地美的债务活动			131
68			--短期债务			133
69			第三方持有的合并信托债务证券活动			135
70			第三方持有的合并信托债务证券			135
71			房地美信用评级			135
72			净值活动			139
73			抵押贷款相关投资组合详情			143
74			2019年和2018年保障性住房目标结果			147
75			2020-2021年经济适用房目标基准结果			148
76			预测房价增长率			153
77			董事会薪酬水平			296
78			董事薪酬			296
79			2020年目标贸发局			301
80			2020年递延薪资			309
81			CEO薪酬比率			315
82			薪酬摘要			316
83			基于计划的奖励的授予			317
84			SERP和SERP II的优势			318
85			如果NEO于2020年12月31日终止雇佣，则补偿和福利			320
86			董事及行政人员的股份拥有权			323
87			持股量超过5%的股东的持股比例			324
88			审计师费用			327

房地美MAC|2020 Form 10-K						三、

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引言			关于房地美

引言

本Form 10-K年度报告包括基于当前预期的前瞻性表述，包括有关新冠肺炎疫情及其应对措施可能对我们的流动性、业务活动、财务状况和经营结果产生的影响的前瞻性表述，受重大风险和不确定性的影响。这些前瞻性陈述是截至本10-K表格之日作出的。我们没有义务更新任何前瞻性陈述，以反映本表格10-K之后的事件或情况。由于各种因素和不确定性，实际结果可能与此类陈述中描述或暗示的结果大不相同，包括 前瞻性陈述和风险因素本表格10-K的各部分

在本10-K表格中，我们使用在中定义的某些缩略语和术语词汇表.

关于房地美

房地美是1970年由国会特许设立的GSE。我们的公共使命是为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性。我们主要是通过购买贷款人发放的住宅抵押贷款来做到这一点。在大多数情况下，我们将这些贷款打包成担保的抵押贷款相关证券，在全球资本市场出售，并将利率和流动性风险转移给第三方投资者。此外，我们还通过我们的信用风险转移计划将抵押贷款信用风险敞口转移给第三方投资者，其中包括基于证券和保险的产品。我们还投资抵押贷款和抵押贷款相关证券。我们不发起贷款，也不直接向抵押贷款借款人放贷。

我们支持美国房地产市场和整体经济，使美国家庭能够以更优惠的条件获得抵押贷款资金，并向多家庭抵押贷款市场提供持续的流动性。我们帮助许多陷入困境的借款人保住房屋或避免丧失抵押品赎回权，并帮助许多陷入困境的租房者避免被驱逐。我们正在与FHFA、我们的客户和行业合作，为国家建立一个更好的住房金融体系。

新冠肺炎应对大流行的努力

2019年末，发现了一种新型冠状病毒病，后来命名为新冠肺炎。新冠肺炎的爆发于2020年3月11日被世界卫生组织宣布为大流行。新冠肺炎大流行于2020年3月13日在美国宣布为全国紧急状态，并在整个2020年和2021年继续在全球和国内蔓延，对人口和经济造成重大不利影响。

我们一直专注于服务我们的使命和我们在美国住房金融体系中发挥的关键作用，同时支持我们社区、客户和员工的健康和安全。我们继续积极监测局势，并根据国家、州和地方政府以及包括美国疾病控制与预防中心在内的公共卫生当局的指导做出决定。我们的危机管理团队(CMT)由来自全公司的代表组成，定期开会，密切监测情况，并经常向我们的董事会和员工提供最新情况。我们继续根据国家和州政府以及公共卫生当局的指导采取行动，以保持业务连续性。2020年3月，我们要求95%以上的员工远程工作。虽然有一小部分员工在2020年第四季度自愿返回办公室，但截至2020年12月31日，超过95%的员工继续远程工作。

除了这些行动，我们一直在与联邦住房金融局和第三方接触，以保持关键业务活动的连续性，使我们能够在这场流行病期间服务于我们的使命并支持美国住房金融系统。

为房主提供帮助，支持独户抵押贷款市场

我们已经采取行动，帮助房地美拥有抵押贷款的房主在这个充满挑战的时期留在自己的房子里，这些房主直接或间接地受到新冠肺炎疫情的影响。我们已经为受新冠肺炎疫情影响的借款人宣布了一系列抵押贷款减免方案，包括提供长达12个月的抵押贷款宽限期，在此期间，借款人的还款额将被暂时减免或暂停。在联邦住房金融局的指导下，我们将新冠肺炎对符合条件的借款人的宽限期延长至15个月，联邦住房金融局未来可能会进一步延长这一宽限期。我们还为拥有房地美拥有的单户抵押贷款的房主制定了止赎和驱逐禁令，联邦住房金融局最近指示我们至少延长到2021年3月31日。此外，我们还推出了一系列临时措施，以帮助卖家更清晰、更灵活地继续以审慎和负责任的方式放贷，加快关闭贷款，并在新冠肺炎大流行期间帮助保障购房者、卖家和其他抵押贷款过程中的关键参与者的安全。有关这些临时措施的其他信息，请参阅MD&A-风险管理 --单户按揭信贷风险.

截至2020年12月31日，根据贷款数量，我们的单一家庭信用担保组合中有2.70%的贷款处于忍耐状态，包括借款人继续按照贷款的原始合同条款付款并保持当前状态的贷款。此表10-K中包含的所有关于独户忍耐贷款的信息均以我们的服务商报告给我们的信息为基础。从2020年第四季度开始，我们需要单户服务商

房地美MAC|2020 Form 10-K						1

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引言			关于房地美

向我们报告取消抵押品赎回权的所有替代方案，其中包括对所有抵押贷款的忍耐计划，包括借款人继续按照贷款的原始合同条款付款并保持当前状态的抵押贷款。我们之前报告的忍耐数据通常仅限于根据贷款的原始合同条款逾期的忍耐贷款。为了报告拖欠率，我们在忍耐期内将忍耐的单户贷款报告为拖欠，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。有关我们在新冠肺炎大流行期间对单户抵押贷款市场的支持的更多信息，请参见MD&A-风险管理 - 单户按揭信贷风险.

向租房者和多户借款人提供援助，支持多户抵押贷款市场

我们还为多户抵押贷款市场提供了支持，包括向多户借款人提供抵押容忍，条件是他们必须在无法支付租金的租户的忍耐期内暂停所有驱逐行动。根据我们基于现有自然灾害应对计划的忍耐计划，截至2020年2月1日，拥有全面履约贷款的多户借款人可以通过因新冠肺炎疫情而表现出困难并获得贷款人的批准，将贷款延期至多90天。2020年6月，我们与联邦住房金融局协调，宣布了几个补充忍耐救济选项，贷款人可以用这些选项来帮助那些已经制定了忍耐计划并继续受到新冠肺炎大流行实质性影响的借款人。这些补充宽免方案增加了原有的租户保障，使租户可以灵活地分期偿还逾期租金，而不是一次性偿还，并将禁止向租户收取费用和逾期租金的罚款延长至容忍期和还款期。2020年12月，我们将贷款逾期未超过30天的借款人申请新的新冠肺炎贷款减免协议或补充减免的截止日期延长至2021年3月31日。忍耐计划最初定于2020年底结束。

截至2020年12月31日，我们基于UPB的多家庭抵押贷款组合中有2.01%的贷款参加了我们的忍耐计划，其中约95%处于还款期。在我们的忍耐计划中，大约82%的贷款包括在证券化中，首次损失信用保护由从属机构提供，这降低了我们对这些贷款的信用风险敞口。只要借款人遵守忍耐协议，包括商定的还款计划，我们就会报告当前的多户贷款。因此，如果借款人遵守他们的忍耐协议，忍耐贷款不包括在我们的多家庭违约率中。有关我们在新冠肺炎大流行期间对多家庭抵押贷款市场的支持的更多信息，请参见MD&A-风险管理 - 多户按揭信用风险.

业务展望

我们预计新冠肺炎疫情将在2021年甚至更久对我们的业务产生不利影响。新冠肺炎大流行的持续时间和持续严重程度将决定对我们业务的影响程度。这场大流行对经济的影响是前所未有的，因此，我们的经济和商业预测比往常更不确定，存在重大的下行风险。

在经历了2020年上半年出现的经济状况大幅下滑之后，经济在下半年出现反弹，尽管最近的数据表明复苏可能陷入停滞。然而，房地产市场是经济中总体表现良好的一个领域，在新冠肺炎大流行期间，随着许多房主利用历史低位的抵押贷款利率，2020年抵押贷款再融资发放量大幅增加。我们预计低抵押贷款利率环境将持续到2021年和2022年，因为美联储(Federal Reserve)表示，它打算在更长一段时间内保持低利率。低利率和许多人远程工作的能力将房屋销售推至2006年以来未曾见过的水平。我们预计，2021年的年总销售额将保持强劲，2022年只会小幅下降。由于房屋销售增加，未售出房屋库存触及历史低位，进而带动房价上涨，尽管我们预计2021年和2022年房价增长将放缓。低抵押贷款利率、更高的房屋销售和不断上涨的房价也增加了2020年的抵押贷款发放量。我们预计2021年抵押贷款发放量将下降，2022年进一步下降。

由于新冠肺炎疫情，未来一两年租赁住房的供需都将受到影响。然而，一项9000亿美元的刺激计划于2020年12月颁布，预计未来几个月将出台更多刺激措施。预计额外的刺激方案将提振2021年的经济状况，并有助于稳定租赁市场。从长远来看，劳动力市场状况将是未来租赁市场表现的关键。在全国范围内，2020年平均租金下降，租金增长表现因地理市场而异。旧金山、纽约、迈阿密和华盛顿特区等大型市场受到的打击最大，一些市场的租金出现了两位数的下降；然而，在被跟踪的美国市场中，超过一半的市场租金继续上涨。公寓价格保持坚挺，因为投资者继续认为，无论是在疫情爆发期间还是疫情爆发后，美国都需要额外的租赁住房，而且由于低利率，投资环境仍然具有吸引力。 借款人的忍耐要求最初激增，并在2020年7月达到顶峰，但在过去几个月里，忍耐的多户房产数量略有下降。虽然这些贷款不被认为是拖欠的，但它们是市场压力的一个迹象。有关可能影响我们多家族企业和财务业绩的市场和宏观经济指标的更多信息，请参见MD&A-市场状况和经济指标.

我们的单户信贷损失免税额在2020年大幅增加。我们预计，由于新冠肺炎大流行和忍耐，独户家庭的严重违约率和减少损失的活动量将保持较高水平

房地美MAC|2020 Form 10-K						2

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引言			关于房地美

我们已经宣布了取消抵押品赎回权和暂停驱逐的计划。尽管我们预计，我们因新冠肺炎疫情而采取的支持抵押贷款市场的行动将改善借款人的结果，但这些行动可能不会像我们预期的那样成功。此外，这些行动可能会继续对我们的财务状况和经营结果产生负面影响，或许会产生重大影响。这些计划的最终成功将取决于经济低迷的持续时间和严重程度。有关其他信息，请参阅MD&A-风险管理 --信用风险.

受新冠肺炎大流行的影响，在2020年第二季度大幅下降后，单户CRT发行在2020年第三季度恢复，投资者需求和认购水平稳定。然而，新冠肺炎疫情继续带来不确定性，并可能继续影响我们未来的交易。我们继续评估我们的阴极射线管战略，并根据市场状况(包括新冠肺炎疫情造成的重大市场波动)以及我们的业务战略做出改变。ERCF规定了大量的资本要求，可能会对我们的CRT战略产生重大影响。此外，我们的风险偏好限制受FHFA管辖，这些限制可能会导致我们采取行动遵守这些限制，包括继续执行CRT交易。有关ERCF的其他信息，请参阅简介-关于房地美- FHFA企业监管资本框架.

我们的债务融资需求和债务融资成本可能会增加，因为我们预计将预支大量资金，以支付向证券持有人支付忍耐贷款的本金和利息，并在借款人退出忍耐计划后从信托公司购买拖欠贷款。因此，我们抵押贷款相关投资组合中流动性较差的资产可能会在未来一段时间内增加。

房地美MAC|2020 Form 10-K						3

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引言			关于房地美

业务成果

综合财务结果

净收入、净利润和综合收益

截至12月31日的总股本，

主要驱动因素：

n    2020与2019年

l    2020年净收入为73亿美元，比2019年增加1亿美元，增幅为2%。2020年综合收入为75亿美元，比2019年减少3亿美元，降幅为3%。净收入和综合收益的变化主要是由净收入增加推动的，但信贷损失拨备的增加部分抵消了这一变化。

l    与2019年相比，净收入增加了26亿美元，增幅为18%，主要是由于净利息收入和投资收益(亏损)，净额增加。

l    截至2020年12月31日，总股本为164亿美元，高于截至2019年12月31日的91亿美元。

l    我们确认，在2020年1月1日采用CECL后，留存收益减少了2亿美元。看见注1有关我们采用CECL的更多信息。

n    2019年与2018年

l    2019年净收入为72亿美元，比2018年减少20亿美元，降幅为22%。2019年综合收益为78亿美元，比2018年减少8亿美元，降幅为10%。净收益和综合收益双双下降的主要原因是与转移信用风险和提高业务运营效率的投资相关的成本上升。

l    与2018年相比，净收入下降了15亿美元，降幅为10%，主要原因是投资收益(亏损)减少，净收入下降，但单家庭担保组合的合同净利息收入增加和多家庭担保组合的收入增加部分抵消了这一影响。净收入的下降也被其他综合收入增加12亿美元部分抵消。

l    截至2019年12月31日，总股本为91亿美元，高于截至2018年12月31日的45亿美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						4

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引言			关于房地美

市场流动性

市场流动性

我们通过执行我们的宪章使命来支持美国房地产市场，为新的和再融资的单户抵押贷款以及租赁住房提供流动性和帮助维持信贷可用性。尽管新冠肺炎疫情带来了巨大挑战，但我们在2020年为抵押贷款市场提供了1.2万亿美元的流动性，为460万套购房、再融资或租赁单位提供了融资。与2019年相比，单一家庭再融资活动大幅增加，因为借款人利用了2020年较低的抵押贷款利率。

房地美MAC|2020 Form 10-K						5

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引言			关于房地美

投资组合余额

截至12月31日的担保组合，

截至12月31日的投资组合，

n    2020年，我们的总担保组合增长了3730亿美元，增幅为16%，这得益于我们的单一家庭信用担保组合增加了17%，我们的多家庭担保组合增加了15%。2019年，总担保组合增长了1320亿美元，增幅为6%，这得益于我们的单一家庭信用担保组合增加了5%，我们的多家庭担保组合增加了14%。

l    2020年我们单一家庭信用担保组合的增长是由美国单一家庭抵押贷款债务余额的增加和更高的新业务活动推动的。此外，房价的持续上涨导致新业务收购的平均贷款规模高于继续流失的旧年份葡萄酒。

l     我们的多家庭担保组合在2020年增长，主要是由于对多家庭融资的持续高需求而增加的贷款购买和证券化活动。

n    我们的总投资组合在2020年增加了290亿美元，或9%，在2019年增加了350亿美元，或12%，主要是由于我们的其他投资组合在这两个时期都有所增加。

l     2020年其他投资组合的增加是由于更高的贷款预付款和对更高预期的单户现金窗口贷款购买的更高的短期现金需求，以及我们为遵守FHFA制定的最新最低流动性要求而进行的过渡。有关更新的最低流动性要求的更多信息，请参见MD&A-流动性和资本资源.

l     2019年其他投资组合的增加主要是由于更高的贷款预付款，即将到来的债务到期日的短期现金需求增加，以及对房地美债务的预期要求，以及更高的预期现金窗口贷款购买。

l     2019年2月，FHFA指示我们将抵押贷款相关投资组合始终保持在2500亿美元或以下。2019年11月，FHFA指示我们在计算这一投资组合时，将房地美拥有的某些仅限利息证券的名义价值的10%计入其中。2020年8月，FHFA指示我们进一步限制我们在抵押贷款相关投资组合中持有的资产数量和类型。根据2021年1月函件协议，受购买协议上限规限的按揭资产的计算还包括购买协议上限的10%

房地美MAC|2020 Form 10-K						6

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引言			关于房地美

到2022年底，我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将从2500亿美元降至2500亿美元。看见MD&A-托管及相关事宜以获取更多信息。

信用风险转移

自12月31日起，具有信用增强功能的单一家庭信用担保组合，

信用增强的多家庭抵押贷款组合，截至12月31日，

除了通过我们的证券化活动将利率和流动性风险转移给第三方投资者外，我们还开发了CRT项目，将抵押贷款信用风险分散给第三方投资者。我们的方案产品定期转移部分信用风险，主要是最近获得的贷款，截至2020年12月31日，信用增强覆盖的单家庭信用担保组合和多家庭抵押贷款组合的百分比分别为51%和88%。自2019年12月31日起，单一家庭信用担保组合的信用增强覆盖率有所下降，主要原因是新业务活动的数量很大，这些活动尚未包括在CRT交易中，但可能会包括在未来的时期内。

有关其他信息，请参阅简介-关于房地美 -新冠肺炎疫情应对努力-商业展望。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保 - 业务概述-产品和活动和MD&A-我们的业务部门-多家族- 业务概述-产品和活动有关我们信用增强的更多信息，请访问。

新的金融工具信用损失会计准则

2020年1月1日，我们采用了CECL，用一种新的方法取代了以前发生的损失减值方法，即根据当前预期的信贷损失来衡量按摊余成本计算的金融工具的信贷损失拨备和表外信贷敞口。CECL还改变了对分类为可供出售的债务证券的信贷损失的会计方法。我们在2020年1月1日记录了累积效应调整，以认识到采用CECL的影响。这一调整使我们的期初留存收益余额减少了2亿美元(扣除所得税)。看见注1有关我们采用CECL的更多信息。看见注4, 注5, 注6, 注7：和注8欲了解更多有关采用CECL后我们的重要会计政策变化的信息。

CECL的采用极大地改变了我们衡量分类为投资持有和表外信用敞口的抵押贷款的信用损失的方式，并可能导致我们与信贷相关的费用的额外波动，因为我们对信用损失的估计现在纳入了我们对某些未来经济状况的预测和我们对工具整个合同期(对我们的许多抵押贷款来说是30年)的信用损失的预期。它的长度和严重程度

房地美MAC|2020 Form 10-K						7

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引言			关于房地美

新冠肺炎疫情造成的经济低迷及其对房地产市场的影响具有很大的不确定性，这使得很难估计此类信贷损失。这些事态发展可能会对我们未来的信贷损失拨备产生实质性影响。看见风险管理-信用风险和关键会计政策和估算以获取更多信息。

FHFA企业监管资本框架

2020年11月，FHFA发布了一项最终规则，将ERCF确立为房地美和房利美的新监管资本框架。这一最终规则在总体结构和方法上与2020年5月发布的拟议资本规则基本相似。最终的资本规定将于2021年2月16日生效，有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期；但是，我们可能会在FHFA的指示或其他情况下更早开始实施ERCF。由于ERCF在2020年尚未生效，我们继续使用FHFA根据CCF向我们发出的指导来评估我们的交易和业务。从2022年1月1日开始，我们将被要求在新框架下报告我们的监管资本。最终的资本规则规定了大量的资本要求，可能会对我们的业务战略产生重大影响，或许会产生重大影响。有关其他信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源和MD&A-监管和监督 -立法和监管发展-FHFA企业监管资本框架.

托管和政府对我们企业的支持

自2008年9月以来，我们一直处于托管状态，FHFA是我们的托管机构。托管及相关事项对本公司的管理、经营活动、财务状况和经营业绩有重要影响。我们的未来是不确定的，监护权也没有明确的终止日期。我们不知道在托管期间或之后，我们的商业模式可能会发生什么变化，包括我们是否会继续存在。

在进入托管期间，我们与财政部签订了购买协议，根据该协议，我们向财政部发行了优先股和购买普通股的认股权证。优先股和认股权证作为初始承诺费发行，作为财政部根据购买协议向我们提供资金的承诺的代价。

我们与财政部的购买协议和我们向财政部发行的优先股的条款影响我们的业务活动，对于保持我们的偿付能力和避免FHFA根据法定强制性接管条款任命接管人至关重要。我们相信，库务署根据购买协议提供的支持，目前使我们有足够的流动资金进行正常的业务活动。

财政部作为高级优先股的持有者，有权获得累积的季度现金股息，当保管人宣布，作为我们董事会的权利、头衔、权力和特权的继承人时，财政部有权获得累积的季度现金股息。我们向财政部支付的优先股股息已经由保守党宣布，并在保守党的指示下支付。

根据二零一二年八月对购买协议的修订，吾等每个季度的现金股息要求为本公司于上一会计季度末的净值金额减去适用资本储备金额后超过零的金额(如有)。从2013年到2017年，适用的资本储备额每年减少6亿美元，从2013年的30亿美元减少到2017年的6亿美元，限制了我们保留收益和积累资本的能力。随后，根据2017年12月的信函协议，截至2018年1月1日，适用的资本储备金额增加到30亿美元，根据2019年9月的信函协议，截至2019年9月30日，适用的资本储备金额增加到200亿美元。根据2021年1月函件协议，截至2020年10月1日，适用的资本储备金额进一步增加至满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。由于适用资本储备额的增加，我们已经能够保留收益并建立资本，但从2017年12月31日至我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲之前，我们净值金额的增加已经或将被添加到优先股的总清算优先级中。如果由于任何原因，我们不能在资本储备结束日期之前的任何未来期间全额支付优先股的股息要求, 未支付的金额将被添加到清算优先权中，此后适用的资本储备额将为零。这不会影响我们根据购买协议应我们的管理人FHFA的要求从财政部提取资金的能力。

从资本储备结束日期后的第一季度开始，我们每个季度的现金股息要求将等于(I)当时优先股当时清算优先股的年利率10%和(Ii)相当于上一会计季度净值增长(如果有的话)的季度金额中的较小者。倘若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期后的任何未来期间全数支付股息要求，未付股息将会加入清盘优先股内，并会紧随其后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全部累积股息的日期后的股息期间，股息金额将为当时优先股当时的清盘优先股的年息12%。

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引言			关于房地美

2021年1月的信函协议还规定，在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，就定期承诺费达成一致，我们将支付财政部在资本储备结束日期后第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺。

因此，在资本储备截止日期之后，只有在向财政部支付新的定期承诺费后，任何季度净值金额的增幅超过优先股当时清算优先股的2.5%(年化10%)时，我们才能保留进一步的收益和建立进一步的资本(或者，在财政部事先书面同意的情况下，向我们的优先股以外的优先股或普通股支付股息)，且只要净值金额在任何一个季度的增幅超过优先股当时清算优先股的2.5%(年化10%)，我们才能保留进一步的收益和建立更多的资本(或者，在财政部事先书面同意的情况下，支付优先股以外的优先股或普通股的股息)。

2021年1月的信函协议还建立了新的或修改后的契约，对我们退出托管提出了额外要求，包括资本和解决与我们的托管和购买协议有关的目前悬而未决的重大诉讼；允许我们在财政部充分行使其收购我们普通股的79.9%的权证后发行普通股，并解决与我们的托管和购买协议有关的目前悬而未决的重大诉讼，并将此类发行所得资金最高可达700亿美元用于建设资本；并对我们的业务施加进一步限制。关于资本，我们必须遵守FHFA最近最终资本规则中反映的ERCF，而不考虑该规则随后的任何修订或其他修改。财政部和房地美还承诺努力重组财政部的投资和股息金额，以促进我们有序退出托管，确保财政部得到适当的补偿，并允许我们筹集第三方资本并适当进行分配。

我们继续评估这些新的采购协议公约对我们业务的影响，我们正在制定相关的业务流程和控制措施，包括监测和报告方面的流程和控制措施。

看见MD&A-监管和监督和注2有关我们与财政部的采购协议和2021年1月信函协议的更多信息。

下图显示了截至2020年12月31日的我们的净资产、高级优先股的清算优先权、财政部对我们的资金承诺的剩余金额、我们向财政部支付的累计优先股股息，以及我们根据财政部的资金承诺从财政部提取的累计资金。

净值金额，清算优先权，以及

财政部承诺

(单位：十亿)

股息支付和支取

(单位：十亿)

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引言			关于房地美

根据经修订的购买协议和优先股条款：

n    截至2020年12月31日，我们的净资产为164亿美元，高于2019年12月31日的91亿美元。由于我们截至2020年12月31日的净值低于满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的金额，我们将不会在2020年第四季度向财政部支付高级优先股的股息要求，我们预计在达到这样的资本水平之前，不会对高级优先股提出股息要求。

n    基于我们2020年第三季度净值增加24亿美元，高级优先股的清算优先权从2020年9月30日的841亿美元增加到2020年12月31日的865亿美元，并将根据2020年第四季度净值增加25亿美元，在2021年3月31日增加到891亿美元。

截至2020年12月31日，我们的资产超过了GAAP下的负债；因此，根据购买协议，财政部没有要求提取任何款项。截至2020年12月31日，我们根据购买协议从财政部获得的资金总额为716亿美元。截至2020年12月31日，购买协议下财政部剩余的承诺为140.2美元，未来的任何提取都将减少这一承诺。

有关托管和政府对我们业务的支持的更多信息，包括我们对高级优先股的股息要求和清算优先权的增加，请参见MD&A-托管及相关事宜，MD&A-监管与监督和注2.

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引言			我们的业务

我们的业务

主要业务战略

联邦住宅贷款抵押公司的总体战略方向由管理层确定，董事会通过批准战略计划予以确认，该战略计划阐述了我们的主要业务战略，通常涵盖三年的时间框架。联邦住房金融局、政府或国会可以采取行动，促使我们改变战略计划。作为保守党人，联邦住房金融局已经影响并可能在未来影响我们的战略方向，例如通过我们的新举措、信贷和定价政策，以及资本、流动性和风险偏好限制。

包机使命

我们是一家GSE，具有特定和有限的企业目标(即宪章使命)，作为二级抵押贷款市场的参与者，支持美国房地产市场的流动性、稳定性和可负担性，同时作为一家赚取适当回报的商业企业运营。我们所做的一切都必须在我们的宪章使命的约束范围内进行。

我们的战略目标

我们的主要业务战略目前集中在三个战略目标上：退出托管，创建世界级的运营平台，成为住房领域的领先者。

退出托管

我们寻求以一种有吸引力的、可持续的商业模式退出托管。我们专注于达到或超过FHFA和财政部设定的里程碑，包括与资本、缺陷补救和风险管理相关的里程碑，以及我们自己旨在促进我们退出托管的内部指标。

打造世界一流的操作平台

我们寻求创建和运营一个现代化、弹性、灵活和高效的平台，使我们能够更好地评估和管理风险，同时通过专注于以下活动，以安全、稳健和高效的方式最好地满足公司、客户、业务合作伙伴和市场的需求和要求：

n    通过我们的承保、购买、服务和信用风险分配活动，提高我们有效管理风险和资本的能力；

n    提高我们基础设施和运营的弹性；

n    为我们和我们的客户降低成本，以便将节省的成本转嫁给借款人和租户；以及

n    管理与执行我们的使命相关的环境、社会和治理(ESG)问题带来的风险和机遇。

成为住房市场的领头羊

我们寻求通过创新和协作继续发挥领导作用，以增强流动性、稳定性和可负担性，从而摆脱对住房的监管，成为住房领域的领先者。我们寻求帮助住房行业更好地满足购房者和租房者的需求，特别是在当前负担能力挑战的背景下，包括与住房供应相关的根本问题。我们打算通过确定和实施扩大公平和负责任的信贷渠道的新方法来做到这一点，包括实现独户和多户住房目标和服务义务计划，以及参与支持联合住房抵押贷款计划的活动。

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引言			我们的业务

我们的宪章

我们的宪章构成了我们商业活动的框架。我们的宪章使命是：

n    为住宅贷款提供稳定的二级按揭市场；

n    适度应对民间资本市场；

n    透过增加按揭投资的流动资金及改善可供住宅按揭融资的投资资金分配，持续协助住宅贷款二手市场(包括与中低收入家庭贷款有关的活动，涉及可能低於其他活动所赚取的合理经济回报)；及

n    通过增加抵押贷款投资的流动性和改善可用于住宅抵押贷款融资的投资资本的分配，在全美(包括中心城市、农村地区和其他服务不足的地区)促进获得抵押贷款信贷的机会。

我们的宪章允许我们在购买LTV比率小于或等于80%的情况下购买LTV比率为第一留置权的单户贷款。我们的宪章还允许我们购买不符合这一标准的第一留置权单一家庭贷款，如果我们有某些特定的信用保护，其中包括向合格保险公司提供抵押保险，对超过80%LTV比率的贷款的UPB部分进行抵押保险，卖方同意回购或替换违约贷款，或卖方保留至少10%的贷款参与权。

本宪章要求不适用于多户贷款，也不适用于受益于美国或其任何机构或机构(例如，联邦住房管理局、退伍军人管理局或美国农业部农村发展部)的任何担保、保险或其他义务的贷款。此外，作为我们增强型救济再融资的一部分SM根据该计划，我们购买我们目前拥有或担保的单户再融资贷款，即使新贷款的LTV比率超过80%，我们也不会获得超过任何此类贷款已有的额外信用增强。

我们的约章不允许我们在一级按揭市场向按揭借款人发放贷款或直接放款。我们的宪章将我们购买的单一家庭贷款限制在符合条件的贷款市场，该市场包括由UPB发起的贷款，其上限或低于根据FHFA房价指数变化每年确定的限额。在美国大部分地区，一户住宅的最高符合条件的贷款限额在2021年被设定为548,250美元，高于2020年的510,400美元，2019年的484,350美元，2018年的453,100美元，2017年的424,100美元，以及2006年至2016年的417,000美元。在某些“高房价”地区设立了更高的限额(2021年，一户住宅最高可达822,375美元)。更高的限制也适用于阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的两到四户住宅以及一到四户住宅。

业务部门

我们有三个需要报告的部门：单一家庭担保、多家庭和资本市场。不属于可报告部分的某些活动包括在所有其他类别中。有关我们细分市场的更多信息，请参阅MD&A-我们的业务细分和注：17.

政府管制与监管

我们的业务受到广泛的监管和监督。我们所受的法律法规涵盖了我们业务的所有关键方面，并直接或间接地影响我们的产品供应、定价、竞争地位和战略计划、与卖家和服务商的关系、资本结构、现金需求和用途、借款人和其他人的隐私以及信息安全。因此，这些法律法规对我们经营业绩的关键驱动因素产生了重大影响，例如，我们的资本和流动性、担保费、产品供应、风险管理和合规成本。我们还可能因未能遵守所有法律和法规要求而招致罚款或其他经济处罚。我们的业务和经营结果也可能受到未来立法、监管或司法行动的直接和不利影响。此类行动可能会在许多方面影响我们，包括向我们施加大量额外的法律、合规和其他成本，并限制我们的业务活动。例如，最近我们资本要求的变化将影响我们的业务和风险管理战略，包括我们的风险偏好、风险调整后的回报，以及我们的CRT交易对我们资本需求的影响，并将增加我们退出托管所需保留或筹集的资本额。

此外，我们的托管和相关事宜对我们的管理、业务活动、财务状况和经营结果都有重大影响。作为我们的保管人，我们处于FHFA的控制之下，并没有设法使股东回报最大化。FHFA决定了我们的战略方向。我们面临着各种不同的，有时是相互竞争的业务目标和FHFA授权的活动。FHFA要求我们对我们的业务进行改变，这些改变已经对我们的财务业绩产生了不利影响，并可能要求我们随时做出额外的改变。例如，FHFA可能要求我们从事降低我们的盈利能力的活动，使我们面临额外的信贷、市场、资金、运营和其他风险，或者为服务于我们的公共使命的抵押贷款市场提供额外的支持，但对我们的财务业绩产生不利影响。

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引言			我们的业务

此外，我们可以根据联邦住房金融局局长的酌情决定权，在任何时候出于GSE法案中规定的一系列原因而进入破产管理程序。

联邦住房金融局也是我们的主要竞争对手房利美的保管人。作为两家公司的守护者，FHFA的行动可能会影响我们之间的竞争。联邦住房金融局也有可能要求我们和房利美对某些活动采取统一的做法，限制创新和竞争，并可能因为我们各自业务的不同而使我们处于竞争劣势。FHFA还可能限制我们与新进入者和其他机构竞争的能力。有关托管和相关风险的其他信息，请参阅简介-关于房地美 – 托管和政府对我们企业的支持和风险因素 – 托管及有关事宜.

人力资本管理

我们公司的成功离不开我们的员工。我们的目标是保持包容的文化，拥有一支高度投入的员工队伍，专注于实现我们的企业使命。我们通过致力于包容性和多样性、员工参与度、培训和其他职业发展机会，寻求成为吸引顶尖人才的首选雇主。我们还寻求在我们的托管地位的限制下实施适当的补偿政策和做法。我们通过衡量和监控员工的业绩、发展和留任来评估我们人力资本管理的成功。

员工

截至2021年1月31日，我们有6905名全职员工和34名兼职员工。我们的总部设在弗吉尼亚州的麦克莱恩，我们的大部分员工居住在华盛顿特区的大都市区。

董事会与联邦住房金融局的监督

我们与董事会的薪酬和人力资本委员会(或CHC委员会)合作，支持对薪酬和福利、包容性和多样性、人才发展以及加强我们文化的战略的监督。

虽然CHC委员会在这些问题上扮演着重要的角色，但FHFA积极参与其作为我们的保管人和监管者的角色。例如，当我们处于托管期间，我们的董事代表管理员服务，并按照管理员的规定行使他们的权力。FHFA不仅保留在支付给我们的任何高管之前批准任何补偿的条款和金额的权力，而且还保留修改任何现有补偿安排的权力。此外，根据购买协议的条款，FHFA必须就我们高管的任何薪酬增加或新的薪酬安排与财政部进行磋商。联邦住房金融局要求我们向其提交拟议的新薪酬安排，或根据现有高管薪酬安排增加的金额或福利。有关详细信息，请参阅董事、公司治理和高管- 董事会和委员会信息-董事会和董事会委员会的权威。

吸引人才、发展人才、留住人才

我们寻求成为一名首选雇主，但对顶尖人才的竞争日益激烈，由于我们的监管、对未来的不确定性以及高管和员工薪酬的限制，我们的竞争能力可能会受到限制。例如，国会的法规限制了我们首席执行官的薪酬。此外，FHFA对高管和员工的薪酬都施加了限制，包括限制所有员工的基本工资，并要求某些薪酬安排事先获得批准。这些薪酬限制可能会让我们更难吸引和留住合格的领导层。有关详细信息，请参阅高管薪酬。对于不受这些限制的大多数员工，我们寻求提供具有竞争力、公平和公平的薪酬。

我们还寻求通过全面的福利和福利计划(在新冠肺炎疫情期间帮助支持我们的员工)以及职业发展机会来促进员工的吸引、发展和留住，以提高员工的能力和能力。我们定期对员工进行调查，以更好地了解员工敬业度，并深入了解员工的需求和观点，从而制定相应的员工战略。

我们通过员工流动率来衡量我们努力的成功程度。我们在2020年的营业额相对较低。2019年第四季度，我们为副总裁和符合一定年龄和服务要求的非公务员员工提供了自愿提前退休计划(VERP)。2020年12月31日，VERP完成，600多名员工接受了VERP，离职日期将在整个2020年内进行。此外，我们还经历了领导层的更迭，包括2020年6月聘用了新的CFO，以及我们的首席执行官于2021年1月离职。

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引言			我们的业务

包容性和多样性

我们致力于在我们的业务和文化中嵌入包容性和多样性。联邦住房金融局少数群体和妇女包容性办公室通过了关于促进多样性和包容性的条例，并就改进领域向我们提供了指导。我们已经与我们的CHC委员会合作，以提高我们的包容性和多样性战略计划。

我们把重点放在吸引和招聘不同候选人的渠道上，同时推进包容的文化，让公司的每个人都感到欢迎和重视。我们与第三方合作伙伴合作，帮助确保空缺职位的候选人名单多样化。我们的多元化努力体现在我们的员工队伍、领导层和董事会的组成上。例如，我们是一家占多数的少数族裔公司，女性占我们劳动力的近一半，领导着我们三个业务线中的两个。有关董事会组成的其他信息，请参见董事、公司治理和高管– 董事们-董事标准、多样性、资格、经验和任期.

我们有10个业务资源小组(BRG)以及特定于部门的团队，通过提供学习和网络机会来培养包容和多样化的员工队伍，从而支持员工敬业度。我们还通过其他计划扩大了多样性，比如我们的神经多样性招聘计划。

有关吸引和留住员工的风险的详细信息，请参阅风险因素- 托管及相关事项和风险因素--新冠肺炎大流行.

属性

我们的主要办事处包括我们在弗吉尼亚州麦克莱恩拥有的四座写字楼，面积约为130万平方英尺。我们在美国及其领土经营我们的业务，因此，除了金融工具外，我们在美国及其领土以外的地理位置没有任何收入，也没有长期资产。

可用的信息

我们向证券交易委员会提交报告和其他信息。鉴于保管人继承了我们股东的所有投票权，自我们进入托管以来，我们没有准备或提供委托书向股东征集委托书，也不希望在我们仍处于托管期间这样做。根据证券交易委员会的规定，我们的Form 10-K年度报告包含通常在年度委托书中提供的某些信息。

我们通过我们的网站免费提供Www.freddiemac.com在我们以电子方式向证券交易委员会提交材料后，我们的年度报告Form 10-K、季度报告Form 10-Q、当前报告Form 8-K，以及所有其他SEC报告和对这些报告的修订将在合理可行的情况下尽快提交给SEC。证券交易委员会还设有一个互联网网站(www.sec.gov)，其中包含报告、委托书和信息声明，以及有关以电子方式向证券交易委员会提交文件的公司的其他信息。

我们在此10-K表格中提供我们的网站地址和证券交易委员会的网站地址，仅供您参考。我们网站或美国证券交易委员会网站上的信息不包含在本10-K表格中。

我们在我们的网站上披露我们的债务证券，网址是Www.FreddieMac.com/Debt。从这个地址，投资者可以访问根据联邦住宅贷款抵押公司的全球债务安排发行的债务证券的发售通函和相关补充资料，包括个别发行的债务证券的定价补充资料。关于我们STACR的类似信息®交易和SCR债务票据可在Crt.freddiemac.com和Mf.freddiemac.com/Investors，分别为。

我们在我们的网站上提供关于我们的抵押贷款相关证券的披露，其中一些是表外义务(例如，K证书和SB证书)，网址为Www.FreddieMac.com/MBS和Mf.freddiemac.com/Investors。投资者可以从这些地址获取与抵押贷款相关的证券发行的信息和文件，包括发售通函和提供通函补充资料。

我们提供更多信息，包括产品描述、投资者介绍、证券发行日历、交易量和详细信息、赎回通知、房地美研究，以及可能对投资者重要的重大发展或其他事件，在每种情况下，我们都会在我们业务部门的网站上(如适用)提供这些信息，这些信息可以在以下网站上找到：Sf.freddiemac.com, Mf.freddiemac.com，及Www.FreddieMac.com/capital-market.

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引言			前瞻性陈述

前瞻性陈述

作为我们正常运营的一部分，我们定期与投资者、新闻媒体、证券分析师和其他人交流有关我们业务活动的信息。其中一些通信，包括这份10-K表格，包含了“前瞻性陈述”。前瞻性表述的例子包括，但不限于有关托管的表述，我们目前对单户担保、多户担保和资本市场业务部门的期望和目标，我们协助房地产市场的努力，我们的流动性和资本管理，经济和市场状况和趋势，新冠肺炎大流行的影响和采取的行动对我们的业务、财务状况和流动性的影响，我们的市场份额，立法和监管发展以及新的会计指导的影响，我们拥有或担保贷款的信用质量，我们拥有或担保贷款的成本和收益。以及我们在公认会计准则、分部收益和公允价值基础上的运营结果和财务状况。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性，其中一些风险和不确定性是我们无法控制的。前瞻性陈述通常伴随着“可能”、“可能”、“将会”、“相信”、“预期”、“预期”、“预测”等术语，并与之联系在一起。这些陈述不是历史事实，而是代表了我们基于当前信息、计划、判断、假设、估计和预测的预期。由于各种因素和不确定性，实际结果可能与这些前瞻性陈述中描述或暗示的结果大不相同，包括风险因素本表格10-K部分和：

n    关于新冠肺炎大流行的持续时间和严重程度以及大流行的影响和应对行动对美国经济和房地产市场的影响的不确定性，这反过来可能在许多方面对我们的业务产生不利影响，例如，增加我们的信用损失，削弱我们抵押贷款支持证券的价值，降低我们的流动性和资本水平，以及增加我们的信用风险和操作风险；

n    美国政府(包括联邦住房金融局、财政部和国会)可能采取、限制我们采取或要求我们采取的行动，包括支持房地产市场的行动(例如，为应对新冠肺炎大流行而实施的计划，或实施联邦住房金融局托管记分卡中的建议和为我们实现的其他目标)；

n    托管和购买协议对我们业务的限制的影响；

n    更改我们的章程或适用的法律或法规要求(包括影响我们公司未来地位的任何法律)；

n    资本要求的变化以及雇员再培训基金对我们业务策略的潜在影响；

n    美联储财政和货币政策的变化(包括新冠肺炎大流行期间支持市场所需的购买机构抵押贷款支持证券和机构债务抵押贷款支持证券)；

n    修改税法；

n    会计政策、惯例或指导方针的变化，例如我们采用CECL；

n    总体经济和市场状况的变化，以及新冠肺炎疫情的结果，包括就业率、利率、利差和房价的变化；

n    美国住宅抵押贷款市场的变化，包括贷款产品的供应和类型的变化(例如，再融资与购买和固定利率与ARM)；

n    我们努力减少我们单一家庭信用担保组合的损失的努力取得了成功；

n    我们通过STACR债务票据、STACR信托票据、ACIS转移抵押贷款信用风险的战略取得了成功®、K证书、SB证书等CRT交易；

n    我们有能力维持充足的流动性，为我们的运营提供资金；

n    我们维护我们的运营系统和基础设施的安全和弹性的能力，包括抵御网络攻击的能力；

n    我们有能力有效地执行我们的业务战略，实施新的计划，并提高效率；

n    我们的风险管理架构是否足够，包括赔偿基金是否足以衡量风险；

n    我们管理抵押贷款信用风险的能力，包括改变承保和服务做法的影响；

n    我们限制或管理我们的经济敞口和GAAP收益对利率波动和利差波动的敞口的能力，包括利率风险管理所需的衍生品金融工具的可用性，以及我们应用对冲会计的能力；

n    我们发行新证券、及时和正确支付证券以及提供初始和持续披露的业务能力；

n    我们对CSS和CSP的依赖，因为FHFA要求在2020年1月对CSS LLC协议进行修改，FHFA随后任命了三名新的CSS董事会成员，以及FHFA可能要求我们在与CSS的关系或对CSS的支持方面做出任何其他改变，所以我们对CSS和CSP的大多数单一证券化活动的运作依赖于CSS和CSP，从而降低了我们对CSS董事会决策的影响；

n    我们用于编制财务报表、做出业务决策和管理风险的方法、模型、假设和估计的变更或错误；

n    投资者对我们的债务或抵押贷款相关证券的需求变化；

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引言			前瞻性陈述

n    我们维持市场对UMBS的接受度的能力，包括我们继续调整我们和房利美各自UMBS的提前还款速度的能力；

n    贷款发放者、服务者、投资者和二级抵押贷款市场其他参与者的做法发生变化；

n    停止、过渡或替换伦敦银行间同业拆借利率及其可能对我们的业务和运营产生的不利影响；

n    在我们的办事处或我们总抵押贷款组合的重要部分所在的地区发生重大自然灾害或其他灾难性事件；以及

n 10-K表中描述的其他因素和假设，包括MD&A一节。

前瞻性陈述仅适用于本10-K表格之日，我们没有义务更新我们所作的任何前瞻性陈述，以反映本10-K表格日期之后发生的事件或情况。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析

市况和经济指标

以下图表和相关讨论显示了某些可能对我们的业务和财务结果产生重大影响的市场和宏观经济指标。

利率(1)

(1)30年期PMMS利率为每个季度的最后一周。SOFR利率为30天平均利率。

n此外，30年期一级抵押贷款市场调查(PMMS)利率表明，消费者可以预期在LTV为80%的第一留置权优质传统购房抵押贷款上获得什么。PMMS利率的增加(减少)通常会导致再融资活动和来源的减少(增加)。

n因此，10年期LIBOR利率和其他基准利率的变化可能会显著影响我们金融工具的公允价值。我们选择对某些资产和负债进行对冲会计，以努力降低可归因于基准利率变化的GAAP收益变异性。

n此外，3个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的变化会影响我们短期投资赚取的利息，以及我们短期融资和衍生品的利息支出。

n伦敦银行间同业拆借利率(SOFR)是某些银行业监管机构和市场参与者确定的有担保隔夜美元计价融资的基准利率，可能取代LIBOR。

n由于新冠肺炎大流行和相关的政府应对措施，中国的利率在2020年初大幅下降，年底时处于或接近历史低点。

失业率和每月净新增就业人数

资料来源：美国劳工统计局。

n    全国失业率的变化可以影响几个市场因素，包括对独栋和多户住房的需求以及贷款拖欠水平。

n他说，为了应对新冠肺炎疫情，许多州和地方政府颁布了旨在遏制新冠肺炎传播的措施，这种传播严重抑制了经济活动，并大幅增加了失业率。劳动力市场已从2020年4月触及的低点回升，但仍持续疲软。新冠肺炎疫苗的可获得性及其广泛分发可能会引导经济走向复苏，但时间表仍不清楚。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

独户住房和抵押贷款市场状况

资料来源：全美房地产经纪人协会、美国人口普查局和房地美房价指数。

美国单一家庭抵押贷款的起源

资料来源：抵押贷款金融内幕(Inside Mortgage Finance)。

n    低利率和许多人远程工作的能力推动了2020年房屋销售的大幅增长。我们预计，2021年，由于抵押贷款利率较低，美国独户购房量将保持强劲。房地美的单一家庭贷款购买量通常也遵循类似的趋势。

n因此，房价的变化会影响借款人在房屋中拥有的权益数量。股本较少的借款人通常拖欠率较高。随着房价下跌，我们持有或担保的违约贷款蒙受的损失会更严重，因为我们可以从获得贷款的房产中收回的金额减少了。

n    2020年，独栋住宅价格上涨了11.6%，而2019年的涨幅为4.3%。我们预计2021年房价增长将放缓。

n    与2019年相比，2020年美国单户贷款发放量有所增加，原因是平均抵押贷款利率较低，房屋销售增加，房价上涨。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

多户住房和抵押贷款市场状况

消息来源：Reis。

公寓竣工量和净吸纳量

消息来源：Reis。

n    由于新冠肺炎疫情减缓了建设，2020年的竣工量处于过去几年的最低水平。虽然低吸收水平导致较高的空置率，但这些空置率仍低于5.4%的长期平均水平(2000年至2020年)。不过，随着包括联邦刺激计划在内的新冠肺炎纾困计划到期，未来空置率可能会继续增加。

n    实际租金增长(即租户在租赁期内支付的平均租金，经房东的优惠和租户承担的成本调整后)在全国范围内为负值，由于新冠肺炎疫情，租金增长在2020年大幅下降，低于2.8%的长期平均水平(2000年至2020年)。

n    尽管有效租金增长较低，空置率较高，但多户住宅价格在2020年按年率计算增长了8.3%，因为投资者仍然认为美国需要更多的租赁住房，而且鉴于利率处于历史低位，整体投资环境仍然具有吸引力。

n    未来一两年，由于新冠肺炎大流行，租赁住房的供应和需求都将受到影响，这将蔓延到多户基本面。

n    尽管新冠肺炎导致竣工放缓，但2020年多户住宅供过于求。

n    尽管我们预计2020年末观察到的需求增长将持续到2021年，但预计新的竣工量将会上升，并可能超过吸纳量。

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管理层的讨论与分析			市况和经济指标

未偿还抵押贷款债务

截至12月31日未偿还的单户抵押贷款债务，

资料来源：美利坚合众国联邦储备金融账户。2020年的金额是截至2020年9月30日(可获得的最新信息)。

截至12月31日未偿还的多户抵押贷款债务，

资料来源：美利坚合众国联邦储备金融账户。2020年的金额是截至2020年9月30日(可获得的最新信息)。

n    与2019年相比，2020年美国未偿还的单户抵押贷款债务增加，这主要是由房价上涨推动的。美国单一家庭抵押贷款未偿债务的增加通常会导致我们的单一家庭信用担保组合的增长。

n    在2020年3月之前，多户市场基本面是由健康的就业市场、人口增长、年轻人的高租房倾向以及独栋住宅价格上涨推动的。自那以后，新冠肺炎大流行的影响显著放缓了经济，冲击了这些市场驱动力。

n    虽然多家庭抵押贷款市场增长，但由于来自其他市场参与者的持续竞争以及多家庭贷款购买上限施加的购买限制，我们在2020年未偿还的多家庭抵押贷款债务总额中的份额保持不变。2019年第四季度至2020年第四季度的贷款购买上限为1000亿美元，适用于所有多家族商业活动，没有例外。在同样的五个季度内，至少37.5%的新多家族企业必须是使命驱动型的经济适用房。

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拖欠率

资料来源：抵押贷款银行家协会的全国违约率调查。2020年，抵押贷款市场总利率是截至2020年9月30日(可获得的最新信息)。

资料来源：联邦住宅贷款抵押公司，FDIC季度银行业务简介，Intex解决方案公司，富国银行证券(多家庭CMBS市场，不包括REO)，美国人寿保险协会(ACLI)。2020年，FDIC保险机构和ACLI投资公告的金额是截至2020年9月30日(最新可获得的信息)，多家庭CMBS市场的金额是截至2020年12月31日。

n    我们的单一家庭严重违约率是基于我们的单一家庭担保组合中超过三个月还款或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款数量。我们报告忍耐的单户贷款在忍耐期内是拖欠的，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。

n    与2019年12月31日相比，截至2020年12月31日，我们的独户严重违约率更高，这是由新冠肺炎大流行带来的忍耐贷款推动的。然而，截至2020年12月31日的严重拖欠贷款中，55%由信用增强覆盖，这可能会部分降低我们的信用风险敞口。

n    我们预计，由于新冠肺炎大流行和我们为应对而提供的忍耐计划，我们的单身家庭严重违约率将继续居高不下。

n    我们的多家庭拖欠率是基于我们多家庭抵押贷款组合中逾期两个月或更长时间或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款的UPB。只要借款人遵守他们的忍耐协议，包括商定的还款计划，我们就报告当前的多户贷款。因此，如果借款人遵守忍耐协议，忍耐贷款不包括在我们的多家庭拖欠率中。

n    由于新冠肺炎大流行的影响，截至2020年12月31日，我们的多家庭违约率高于2019年12月31日，但与许多其他市场参与者相比仍然较低。看见MD&A-风险管理-多户按揭信用风险有关我们的拖欠率和忍耐率的更多信息。

n他说，由于新冠肺炎大流行的持续影响，多家庭违约率在短期内可能会进一步上升。然而，我们目前预计不会经历重大的信用损失，因为我们多家庭抵押贷款组合的很大一部分信用风险敞口因我们证券化的从属关系提供的首次损失信用保护而减少。看见MD&A-风险管理-多户按揭信用风险有关我们证券化的从属级别的更多信息。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

综合经营成果

对我们综合经营结果的讨论应该与我们的综合财务报表和附注结合起来阅读。

2020年1月1日，我们采用了CECL，改变了我们对以摊销成本衡量的金融资产信贷损失、表外信贷敞口以及分类为可供出售的债务证券投资的会计方法。看见注1有关我们采用CECL的更多信息。看见注4, 注5, 注6, 注7：和注8欲了解更多有关采用CECL后我们的重要会计政策变化的信息。

我们有三个主要收入来源：

n    净利息收入-主要由担保组合净利息收入和投资组合净利息收入组成。担保组合净利息收入主要由我们的单户信用担保组合的担保费收入组成。我们通常合并我们的单一家庭证券化信托，在这种情况下，我们记录信托持有的贷款的利息收入和信托发行的债务证券的利息支出。这些金额之间的差额代表我们收到的担保手续费收入，作为我们对已发行债务证券的本金和利息支付的担保的补偿。投资组合净利息收入主要包括投资组合资产的利息收入与用于为这些资产提供资金的负债产生的利息支出之间的差额，包括成本基础调整的摊销。

n    担保费收入-主要由我们多家庭担保组合的担保费收入组成。我们一般不合并我们的多家庭证券化信托，因此，我们既不确认信托持有的贷款的利息收入，也不确认信托发行的债务证券的利息支出。相反，我们单独核算我们对信托的担保，并将担保收入确认为担保费收入。

n    净投资收益-主要包括我们多家庭贷款购买和证券化活动的收入，单一家庭拖欠和再履行贷款的销售收入，以及投资证券的已实现和未实现收益(亏损)，扣除我们债务融资和利率风险管理活动的收益和亏损。根据我们的投资、融资和对冲活动的数量和性质，以及市场状况(如利率和市场利差)的变化，净投资收益可能会在不同时期之间大幅波动。

我们还从向我们的单户和多户销售商和服务商以及其他客户收取的费用中赚取收入，这些费用在其他收入中得到确认。

我们有两个主要的费用项目：

n    信贷相关费用-主要包括信贷损失拨备、增信费用、增信回收收益和REO运营费用。在我们采用CECL后，信贷损失拨备主要反映了我们为投资而持有的单一家庭抵押贷款的预期信贷损失的变化。增加信用的成本和回收的会计根据合同的性质不同而有所不同。信用提升费用和信用提升回收收益包括我们因转移信用风险而产生的成本和预期收益的变化，这些成本和预期收益的变化分别计入独立合同，但不包括与某些其他类型的信用提升相关的金额，这些金额没有计入独立合同。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保 -产品和活动, MD&A-我们的业务部门-多家族 -产品和活动, 和注8有关信用提升会计的更多信息，请访问。REO运营费用是指与丧失抵押品赎回权的财产相关的费用。

n    运营费用-主要包括行政费用、与2011年临时工资税减免延续法案相关的10个基点的费用，以及我们运营业务所产生的其他费用。

下表比较了我们过去三年的综合运营结果。前几个期间的某些金额已重新分类，以符合当前的列报方式。

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表1-综合全面收益(亏损)表汇总

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
**净利息收入						$12,771			$11,848			$12,021						$923			8		%				($173)			(1)		%
担保费收入						1,442			1,089			866						353			32						223			26
投资收益(亏损)，净额						1,813			818			1,921						995			122						(1,103)			(57)
扣除其他收入(亏损)						633			323			762						310			96						(439)			(58)
净收入						16,659			14,078			15,570						2,581			18						(1,492)			(10)
扣除信贷损失的福利(拨备)						(1,452)			746			736						(2,198)			(295)						10			1
增信费用						(1,058)			(749)			(409)						(309)			(41)						(340)			(83)
信用增强恢复的好处(减少)						323			41			(8)						282			688						49			613
REO运营费用						(149)			(229)			(169)						80			35						(60)			(36)
与信贷相关的福利(费用)						(2,336)			(191)			150						(2,145)			(1,123)						(341)			(227)
行政费用						(2,535)			(2,564)			(2,293)						29			1						(271)			(12)
临时工资税减免 2011年度费用延续法案						(1,836)			(1,617)			(1,484)						(219)			(14)						(133)			(9)
其他费用						(723)			(657)			(469)						(66)			(10)						(188)			(40)
运营费用						(5,094)			(4,838)			(4,246)						(256)			(5)						(592)			(14)
所得税(费用)前收益福利						9,229			9,049			11,474						180			2						(2,425)			(21)
所得税(费用)福利						(1,903)			(1,835)			(2,239)						(68)			(4)						404			18
净收益(亏损)						7,326			7,214			9,235						112			2						(2,021)			(22)
其他全面收益(亏损)合计 扣除税收和重新分类调整后的净额						205			573			(613)						(368)			(64)						1,186			193
综合收益(亏损)						$7,531			$7,787			$8,622						($256)			(3)		%				($835)			(10)		%

看见关键会计政策和估算有关某些重要会计政策和估计的信息，这些政策和估计适用于确定我们报告的运营结果和注1有关我们的会计政策的信息，以及其他重要会计政策的摘要和相关注释，可在其中找到有关这些政策的信息。

净收入

净利息收入

净利息收入包括担保组合净利息收入、投资组合净利息收入和对冲会计收入(费用)。

n    保证投资组合的净利息收入主要由我们的单家族担保组合产生，因为我们通常合并我们的单家族证券信托，并由三个组成部分组成：

l    合同净利息收入，等于合并信托持有的贷款利息收入与合并信托发行的债务证券利息支出之差。这一金额代表我们因管理与合并信托持有的抵押贷款相关的信用风险而获得的持续合同月担保费。

l    作为2011年临时工资税削减延续法案的一部分，立法将汇给财政部的担保费提高10个基点。

l    递延费用收入，主要包括确认合并信托的抵押贷款和债务证券的溢价和折扣，以及我们在收购单一家庭贷款时收到或支付的费用，这是我们因管理与合并信托持有的抵押贷款相关的信用风险而获得的担保费补偿的一部分。该等金额根据相关金融工具合约期内的有效收益率于净利息收入中确认，并可能在不同期间有重大差异，主要根据相关贷款的实际预付款项的变化而定。实际提前付款的增加会导致较高的摊销比率，而实际提前付款的减少会导致较低的摊销比率。贷款的摊销时间可能与贷款支持的证券的摊销时间不同，因为支持这些证券的贷款的收益在我们收到这些收益之后的一个日期汇给证券持有人。

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n    投资组合净利息收入由两个组件组成：

l    从我们的投资组合中的资产赚取的利息收入与用于为这些资产融资的负债产生的利息支出之间的差额，包括成本基础调整的摊销。这些金额根据相关金融工具合同期限内的实际收益在净利息收入中确认。

l    与CRT债务(STACR债务票据和SCR债务票据)相关的利息支出。

n    套期保值会计的收入(费用) 主要包括先前递延对冲会计基础调整的摊销及符合公允价值对冲关系的盈利错配，相当于对冲工具的公允价值变动(包括定期现金结算的应计项目)与被对冲项目的公允价值变动(可归因于所对冲的风险)之间的差额。看见注10有关对冲会计的更多详细信息，请参阅。

下表列出了净利息收入的组成部分。

表2--净利息收入构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
保证投资组合净利息收入：
合同净利息收入						$5,014			$3,767			$3,457						$1,247			33%						$310			9%
与2011年临时工资税减免延续法案相关的净利息收入						1,884			1,590			1,438						294			18						152			11
递延手续费收入						3,787			2,436			2,900						1,351			55						(464)			(16)
总担保组合净利息收入						10,685			7,793			7,795						2,892			37						(2)			—
投资组合净利息收入：
合同净利息收入和摊销						5,082			5,411			6,251						(329)			(6)						(840)			(13)
与CRT债务相关的利息支出						(764)			(1,104)			(1,094)						340			31						(10)			(1)
总投资组合净利息收入						4,318			4,307			5,157						11			—						(850)			(16)
套期保值会计的收入(费用)						(2,232)			(252)			(931)						(1,980)			(786)						679			73
净利息收入						$12,771			$11,848			$12,021						$923			8%						($173)			(1%)

主要驱动因素：

n    保证投资组合的合同净利息收入

l    2020与2019年-增加的主要原因是单一家庭担保组合的持续增长以及更高的合同担保费费率。

l    2019年与2018年-增加的主要原因是单一家庭担保组合的持续增长。

n    担保组合递延费用收入

l    2020与2019年-增加的主要原因是低按揭利率环境导致提前还款额增加。

l    2019年与2018年-减少的主要原因是与合并信托债务和基础抵押贷款之间的预付款有关的摊销时间上的差异。

n    投资组合、合同净利息收入和摊销

l    2020与2019年-减少的主要原因是我们的投资组合发生了变化，因为低收益的其他投资组合在我们的总投资组合中占了更大的比例，但部分被较低的融资成本所抵消。

l    2019年与2018年-下降的主要原因是利率环境较低和持平，加上我们的投资组合发生了变化，因为收益率较低的其他投资组合在我们的总投资组合中所占的比例更大。

n    与CRT债务相关的利息支出

l    2020与2019年-下降的主要原因是短期利率下降和交易量下降，因为我们不再定期发行STACR债务票据。

l    2019年与2018年-相对持平，因为短期利率上升被交易量下降所抵消，因为我们不再定期发行STACR债务票据。

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n    套期保值会计的收入(费用)

l    2020与2019年-费用增加的主要原因是，由更高的预付款推动的与对冲会计相关的基础调整的摊销，部分被与对冲关系中衍生品定期现金结算的应计收入有关的更高收入所抵消。

l    2019年与2018年-费用下降的主要原因是积极的收益错配和与对冲关系中衍生品定期现金结算的应计费用相关的费用下降，但部分被与对冲会计相关的基础调整的摊销所抵消。

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净利息收益率分析

下表列出了计息资产和计息负债的分析。为了计算平均余额，我们通常使用每日摊销成本的加权平均值。当没有每日平均余额信息时，例如抵押贷款，我们使用月平均。非权责发生状态的抵押贷款，即利息收入通常在收取时确认，计入平均余额。

表3-净利息收益率分析

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020												2019												2018
(百万美元)						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率						平均值 天平			利息 收入 (费用)			平均值 费率
生息资产：
现金和现金等价物						$24,428			$30			0.12		%				$8,925			$187			2.10		%				$7,189			$67			0.93		%
根据转售协议购买的证券						94,350			354			0.38						56,465			1,284			2.27						45,360			880			1.94
担保贷款						4,752			85			1.79						2,933			104			3.55						1,350			35			2.58
抵押贷款相关证券：
抵押贷款相关证券						109,794			4,645			4.23						132,735			5,761			4.34						143,424			6,026			4.20
清偿房地美持有的合并信托的债务证券						(68,005)			(2,377)			(3.50)						(85,407)			(3,524)			(4.13)						(88,757)			(3,437)			(3.87)
抵押贷款相关证券总额(净额)						41,789			2,268			5.43						47,328			2,237			4.73						54,667			2,589			4.74
与抵押贷款无关的证券						30,053			313			1.04						22,776			500			2.19						18,955			446			2.35
合并信托持有的贷款(1)						2,057,249			56,225			2.73						1,882,802			64,927			3.45						1,799,122			61,883			3.44
房地美持有的贷款(1)						92,538			3,065			3.31						86,973			3,656			4.20						98,005			4,154			4.24
生息资产总额						2,345,159			62,340			2.66						2,108,202			72,895			3.46						2,024,648			70,054			3.46
有息负债：
合并信托的债务证券，包括房地美持有的债务证券						2,088,913			(48,658)			(2.33)						1,907,818			(57,504)			(3.01)						1,826,429			(54,966)			(3.01)
清偿房地美持有的合并信托的债务证券						(68,005)			2,377			3.50						(85,407)			3,524			4.13						(88,757)			3,437			3.87
第三方持有的合并信托的总债务证券						2,020,908			(46,281)			(2.29)						1,822,411			(53,980)			(2.96)						1,737,672			(51,529)			(2.97)
房地美的债务：
短期债务						75,668			(606)			(0.80)						85,492			(1,910)			(2.23)						62,893			(1,193)			(1.90)
长期债务						218,447			(2,682)			(1.23)						192,100			(5,157)			(2.68)						216,484			(5,311)			(2.45)
房地美的总债务						294,115			(3,288)			(1.12)						277,592			(7,067)			(2.55)						279,377			(6,504)			(2.33)
有息负债总额						2,315,023			(49,569)			(2.14)						2,100,003			(61,047)			(2.91)						2,017,049			(58,033)			(2.88)
净无息资金的影响						30,136			—			0.03						8,199			—			0.01						7,599			—			0.01
生息资产融资总额						2,345,159			(49,569)			(2.11)						2,108,202			(61,047)			(2.90)						2,024,648			(58,033)			(2.87)
净利息收入/收益率									$12,771			0.55		%							$11,848			0.56		%							$12,021			0.59		%

(1)利息收入中包括的平均贷款费用分别为45亿美元、32亿美元和26亿美元，2020年、2019年和2018年期间房地美持有的贷款分别为8600万美元、1.12亿美元和1.04亿美元。

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净利息收入/成交量分析

下表显示了我们净利息收入的比率和数量分析。我们的净利息收入反映了与非应计状态的抵押贷款相关的应计利息收入(扣除现金利息后的净额)的逆转。

表4-净利息收入/成交量分析

						方差分析
						2020与2019年												2019年与2018年
(百万美元)						费率			卷			总变化量						费率			卷			总变化量
生息资产：
现金和现金等价物						($249)			$92			($157)						$101			$19			$120
根据转售协议购买的证券						(1,450)			520			(930)						170			234			404
担保贷款						(66)			47			(19)						17			52			69
抵押贷款相关证券						(142)			(974)			(1,116)						194			(459)			(265)
清偿房地美持有的合并信托的债务证券						492			655			1,147						(220)			133			(87)
抵押贷款相关证券总额(净额)						350			(319)			31						(26)			(326)			(352)
与抵押贷款无关的证券						(314)			127			(187)						(31)			85			54
合并信托持有的贷款						(14,332)			5,630			(8,702)						159			2,885			3,044
房地美持有的贷款						(813)			222			(591)						(34)			(464)			(498)
生息资产总额						(16,874)			6,319			(10,555)						356			2,485			2,841
有息负债：
合并信托的债务证券，包括房地美持有的债务证券						13,939			(5,093)			8,846						(85)			(2,453)			(2,538)
清偿房地美持有的合并信托的债务证券						(492)			(655)			(1,147)						220			(133)			87
第三方持有的合并信托的总债务证券						13,447			(5,748)			7,699						135			(2,586)			(2,451)
房地美的债务：
短期债务						1,105			199			1,304						(237)			(480)			(717)
长期债务						3,105			(630)			2,475						(476)			630			154
房地美的总债务						4,210			(431)			3,779						(713)			150			(563)
有息负债总额						17,657			(6,179)			11,478						(578)			(2,436)			(3,014)
净利息收入						$783			$140			$923						($222)			$49			($173)

担保费收入

担保费收入主要与多家庭证券化有关，因为我们通常不合并我们的多家庭证券化信托基金。有关我们的多家庭证券化的更多详细信息，请参阅MD&A- 我们的业务部门-多家族-产品和活动.证券化、担保和风险转移产品.

担保费收入由以下部分组成：

n    合同担保费-包括向第三方发放担保和我们不合并的证券化信托所赚取的费用。

n    担保义务摊销-代表我们在担保期限内履行的义务的摊销，因为我们摆脱了风险。

n    担保资产公允价值变动-代表我们获得合同担保费的权利的公允价值变化。由于我们的多户贷款包含提前还款保护，利率下降通常会导致更高的担保资产公允价值，而当利率上升时，则会产生相反的效果。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

下表列出了担保费收入的组成部分。

表5-担保费收入的组成部分

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
合同担保费						$1,023			$910			$810						$113			12		%				$100			12		%
担保义务摊销						977			813			711						164			20						102			14
担保资产公允价值变动						(558)			(634)			(655)						76			12						21			3
担保费收入						$1,442			$1,089			$866						$353			32		%				$223			26		%

主要驱动因素：

n    2020年与2019年和2019年与2018年 -增加的主要原因是多家庭担保投资组合的增长，加上我们的多家庭担保资产由于利率下降而出现的公允价值损失较低。

投资收益(亏损)，净额

下表列出了净投资收益(亏损)的组成部分。我们使用衍生品在经济上对冲我们金融资产和负债的利率风险。因此，我们在抵押贷款收益(损失)、投资证券收益(损失)和债务收益(损失)中确认的与利率相关的公允价值收益和损失通常会抵消我们用来对利率风险进行经济对冲的衍生品工具的影响。我们认识到衍生工具在衍生收益(损失)中的这些抵消影响。

表6--投资收益(亏损)的组成部分，净额

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
按揭贷款损益						$5,372			$4,744			$746						$628			13		%				$3,998			536		%
投资证券收益(亏损)						778			389			(815)						389			100						1,204			148
债务收益(亏损)						701			201			720						500			249						(519)			(72)
衍生收益(亏损)						(5,038)			(4,516)			1,270						(522)			(12)						(5,786)			(456)
投资收益(亏损)，净额						$1,813			$818			$1,921						$995			122		%				($1,103)			(57		%)

按揭贷款损益

抵押贷款收益(损失)主要来自我们的多家庭贷款购买和证券化活动以及单一家庭拖欠和再履行贷款的销售，包括以下内容：

n    某些多户贷款购买承诺的收益(损失)-代表我们已选择公允价值选项的多家庭贷款购买承诺的承诺日期和结算日期之间的公允价值变动。

n    抵押贷款的收益(损失)-包括持有待售贷款公允价值的变化，包括我们选择公允价值选项的贷款，以及出售这些贷款实现的任何损益。

按揭贷款损益受多项因素影响，包括：

n    持有待售单户住房抵押贷款成交量；

n    持有待售多户贷款金额，按成本或公允价值较低计量；

n    我们选择了公允价值选项的多户贷款购买承诺和按揭贷款的数量；以及

n    利率和市场利差的变化。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

下表列出了按揭贷款收益(亏损)的组成部分。

表7-按揭贷款损益组成部分

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
独栋住宅：
*减少抵押贷款的收益(亏损)						$1,248			$1,902			$712						($654)			(34)		%				$1,190			167		%
多家庭：
*在某些贷款购买上减少收益(损失) 承付款						2,288			1,913			$777						375			20						1,136			146
抵押贷款的收益(损失)						1,836			929			(743)						907			98						1,672			225
总计多个家庭						4,124			2,842			34						1,282			45						2,808			8,259
按揭贷款损益						$5,372			$4,744			$746						$628			13		%				$3,998			536		%

主要驱动因素：

n 2020与2019年-单一家庭抵押贷款收益下降，主要是由于贷款销售量减少，以及成本或公允价值调整较低造成的亏损增加。对于多户家庭，新贷款承诺的较高初始定价利润率，加上以较低成本或公允价值衡量的较高贷款额的销售实现的收益，导致了较高的收益。

n 2019年与2018年-单户抵押贷款收益增加，主要是由于贷款销售量增加。对于多个家庭，新贷款承诺的较高初始定价利润率，加上与利差相关的公允价值改善，导致了更高的收益。

投资证券收益(亏损)

投资证券损益主要包括交易证券确认的公允价值损益和出售可供出售证券的已实现损益。

投资证券收益(亏损)受多种因素影响，包括利率和市场利差的变化以及可供出售证券的销售量。

下表列出了投资证券收益(亏损)的组成部分。

表8--投资证券收益(亏损)构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
出售可供出售证券的已实现收益(亏损)						$393			$170			$324						$223			131		%				($154)			(48)		%
证券交易的已实现和未实现收益(亏损)						482			328			(1,007)						154			47						1,335			133
其他						(97)			(109)			(132)						12			11						23			17
投资证券收益(亏损)						$778			$389			($815)						$389			100		%				$1,204			148		%

主要驱动因素：

n 2020与2019年-增加的主要原因是机构抵押贷款相关证券的销售收益，以及长期利率下降带来的交易证券收益增加。

n 2019年与2018年-2019年转为上涨，主要是由于利率下降导致证券交易收益增加，但非机构抵押贷款相关证券收益的销售量下降部分抵消了这一影响。

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债务收益(亏损)

债务收益(亏损)主要来自对合并信托公司债务证券的投资和积极管理我们的债务融资成本，包括以下内容：

n    公允价值变动-包括我们选择公允价值选项的债务的损益，主要是某些STACR债务票据。

n    清偿债务损益-代表当我们购买合并信托的债务证券作为我们抵押相关投资组合的投资时，以及当我们回购或赎回Freddie Mac的债务时，支付的对价和债务账面价值之间的差额。

债务收益(损失)受多种因素影响，包括：

n    债券收益率和基准利率之间的市场利差变化以及

n    根据我们的投资和融资策略，包括我们为支持抵押贷款相关证券的流动性和价格表现所做的努力，选择用于回购的债务的金额和类型。

下表列出了债务收益(损失)的组成部分。

表9--债务收益(损失)构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
公允价值变动：
购买合并信托的债务证券						$4			($4)			$5						$8			200		%				($9)			(180)		%
偿还房地美的债务						335			136			137						199			146						(1)			(1)
公允价值变动总额						339			132			142						207			157						(10)			(7)
债务清偿损益：
购买合并信托的债务证券						124			(258)			564						382			148						(822)			(146)
偿还房地美的债务						238			327			14						(89)			(27)						313			2,236
清偿债务损益合计						362			69			578						293			425						(509)			(88)
债务收益(亏损)						$701			$201			$720						$500			249		%				($519)			(72)		%

主要驱动因素：

n 2020与2019年-增加的主要原因是更具选择性的债务回购活动导致债务清偿收益增加，加上STACR债务票据的公允价值收益，由于与新冠肺炎大流行相关的重大市场波动导致利差扩大，我们选择了公允价值选项。

n 2019年与2018年-下降的主要原因是合并信托的固定利率债务证券的清偿损失，因为市场利率在发行和回购之间下降，部分被赎回数量增加导致的可赎回债务收益增加所抵消。

衍生收益(亏损)

衍生工具是我们利率风险管理策略的重要组成部分。我们使用衍生品来经济地对冲利率风险敞口。我们主要使用利率掉期、期货和基于期权的衍生品(如掉期)来管理利率变化带来的风险敞口。我们认为，用于利率风险管理的衍生品成本是我们抵押贷款相关投资组合融资成本的固有部分。

此外，我们经常承诺购买和出售贷款和抵押贷款相关证券。这些承诺中的大部分被计入衍生品工具。

我们继续调整我们的衍生品投资组合，以经济地对冲我们资产和负债不断变化的期限。根据我们的模型，我们将我们在经济基础上的利率风险敞口管理到一个较低的水平。我们认为，衍生品对我们GAAP财务业绩的影响应该在我们整体利率风险概况的背景下考虑，包括我们的PVS和存续期差距结果。有关我们的利率风险管理活动以及报告的GAAP收益对这些活动的敏感性的更多信息，请参见MD&A-风险管理-市场风险.

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衍生收益(损失)包括以下内容：

n    公允价值损益-代表我们衍生品公允价值的变化，但在基于期末或衍生品工具终止时的市场状况的对冲关系中并未指明。这些金额可能会随着时间的推移而变现，也可能不会变现，这取决于未来市场状况的变化和我们衍生工具的条款。

n    掉期定期现金结算的应计项目-由我们在利率掉期付款期间积累的净金额组成，这些款项是我们将为衍生品支付或接收的，而不是在对冲关系中指定的。这一应计项目代表了我们套期保值活动的持续成本，在经济上相当于利息支出。

我们将公允价值对冲会计应用于某些单一家庭抵押贷款和长期债务，以降低GAAP收益的波动性。我们将在合格套期保值关系中指定的衍生品的损益和定期现金结算的应计项目包括在同一行中，用于表示被套期保值项目的收益影响。

衍生品收益(亏损)受多种因素影响，包括：

n    利率的变动-我们的主要衍生品工具是利率掉期，包括支付固定利率和接收固定利率掉期。在支付固定利率掉期的情况下，我们支付固定利率，并根据指定的名义余额获得可变利率，这仅用于计算目的。*随着利率下降，我们确认衍生品损失，因为我们支付的利息金额保持不变，我们收到的利息金额下降。随着利率上升，我们确认衍生品收益，因为我们支付的利息金额保持不变。但我们收到的利息金额增加了。但是，对于接收-固定利率掉期，会出现相反的结果。

n    隐含波动率-我们的许多资产和负债都嵌入了提前还款选项。我们使用基于期权的衍生品，包括掉期，在经济上对冲嵌入我们抵押贷款资产和可赎回债务中的提前还款期权。掉期的公允价值损益对利率和隐含波动率的变化都很敏感，这反映了市场对未来利率变化的预期。假设所有其他因素(包括利率)不变，购买的掉期通常会随着隐含波动率的增加而变得更有价值，随着隐含波动率的降低而变得不那么有价值，而书面掉期则相反。

n    收益率曲线形状的变化-我们拥有资产和未偿债务，现金流沿着收益率曲线以不同的期限流动。我们使用衍生品来对冲资产和债务的收益率敞口，从而产生不同期限的衍生品。因此，收益率曲线形状的变化将影响我们的衍生品收益(损失)。

n    我们衍生品投资组合的构成变化-随着我们签订或终止衍生品工具，以应对利率的变化以及我们资产和负债的余额和模型化特征的变化，我们的衍生品投资组合的组合和余额会在不同时期发生变化。我们衍生品投资组合的构成变化将影响我们在给定时期内确认的衍生品损益，从而影响综合收益的波动性。

下表列出了衍生收益(亏损)的组成部分。

表10--衍生收益(亏损)的组成部分

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
公允价值损益：
利率风险管理衍生品						($1,826)			($3,843)			$849						$2,017			52		%				($4,692)			(553)		%
抵押贷款承诺衍生品						(1,856)			(452)			606						(1,404)			(311)						(1,058)			(175)
CRT相关衍生品						163			(1)			(38)						164			16,400						37			97
其他						57			52			(6)						5			10						58			967
公允价值损益合计						(3,462)			(4,244)			1,411						782			18						(5,655)			(401)
掉期定期现金结算的应计项目						(1,576)			(272)			(141)						(1,304)			(479)						(131)			(93)
衍生收益(亏损)						($5,038)			($4,516)			$1,270						($522)			(12)		%				($5,786)			(456)		%

主要驱动因素：

n    2020与2019年-衍生品亏损增加，主要是由于利差收紧导致价格上涨，出售抵押贷款相关证券的承诺亏损，但部分被购买抵押贷款承诺的收益所抵消。

n    2019年与2018年-与2018年衍生品公允价值收益相比，2019年长期利率的下降导致衍生品公允价值损失。2019年利率下降导致我们的薪酬固定利率掉期、发行抵押贷款相关证券的远期承诺和期货的公允价值亏损，但部分被我们的固定接收掉期和某些基于期权的衍生品的公允价值收益所抵消。

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信贷相关费用

信贷损失利益(拨备)

我们对信贷损失的收益(拨备)主要与为投资而持有的单户贷款有关，并可能因多种因素而有很大不同，例如实际和预测房价和利率的变化、借款人提前还款和违约率、自然灾害或流行病等事件、我们减轻损失和丧失抵押品赎回权活动的类型和数量、向借款人提供的政府援助，以及持有供投资和持有供出售之间贷款的重新分配。我们对预期信贷损失的估计对预测房价增长率的变化特别敏感，这既影响预期信贷损失的概率和严重性，也影响预测利率的变化，因为较低(较高)的利率通常会导致较高(较低)的预期提前还款和较短(较长)的估计贷款期限，因此较低(较高)的预期信贷损失。看见并购-关键会计政策和估算以获取更多信息。

下表列出了信贷损失福利(拨备)的组成部分。

表11--信贷损失的福利(准备金)构成

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
信贷损失的利益(拨备)：
单户住宅						($1,320)			$749			$712						($2,069)			(276)		%				$37			5		%
多家庭						(132)			(3)			24						(129)			(4,300)						(27)			(113)
信贷损失利益(拨备)						($1,452)			$746			$736						($2,198)			(295)		%				$10			1		%

n    单户住宅

l    2020与2019年-转向拨备，主要是因为新冠肺炎大流行导致预期信贷损失增加。2020年较高的预期信贷损失主要是由以下因素推动的：

–与新冠肺炎救助项目相关的预期信贷损失-我们2020年的信贷损失拨备需要重大的管理层判断力，以估计与新冠肺炎相关的忍耐和救济计划对我们预期的信贷损失的影响。这些判断包括对将获得忍耐的贷款数量的估计，对忍耐贷款可能的退出路径的估计，以及对忍耐失败并最终借款人违约的贷款数量的估计。这些因素导致我们2020年的信贷损失拨备大幅增加，其中大部分增加发生在2020年第一季度。我们确认了额外的拨备，用于支付止赎前费用和与新冠肺炎疫情有关的忍耐贷款的应计利息。总体而言，由于新冠肺炎疫情，我们在2020年增加了28亿美元的信贷损失拨备。

–投资组合增长-随着CECL的采用，我们在贷款收购时确认整个贷款合同期内的预期信贷损失，而不是在贷款可能减值时确认。2020年，我们的单一家庭信用担保组合增长了3320亿美元，增幅为17%，导致信贷损失拨备增加。

–实际房价和预测房价的增长以及预测利率的下降-2020年期间，房价上涨和抵押贷款利率大幅下降，部分抵消了新冠肺炎大流行和投资组合增长导致的信贷损失拨备增加。

l    2019年与2018年-由于我们单一家庭投资组合的稳健信贷表现，保持相对持平。

n    多家庭

l    2020与2019年-由于新冠肺炎大流行导致预期信贷损失增加，拨备增加。

l    2019年与2018年-由于我们多家庭投资组合的稳定信贷表现，保持相对持平。

新冠肺炎疫情导致的经济活动下降，以及相应的政府应对措施是史无前例的，因此，我们对预期信贷损失的估计存在重大不确定性。看见MD&A-风险管理 - 信用风险以获取更多信息。

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管理层的讨论与分析			综合运营结果

信用提升费用

增信费用主要涉及某些单一家庭CRT交易，包括为将信用风险转移给第三方而支付的保费，以及进行该等交易所产生的交易和其他成本。增信费用不包括与CRT相关债务相关的成本(主要在利息支出中确认)或与CRT相关衍生品相关的成本(在投资收益(亏损)净额中确认)。

主要驱动因素：

n    2020年与2019年和2019年与2018年-增加的主要原因是CRT交易的未偿还累计交易量增加。

看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保 - 产品和活动，MD&A-我们的业务部门-多家族- 产品和活动，和 注8有关我们信用增强的更多信息，请访问。

信用增强恢复的好处(减少)

信用增强回收的收益(减少)主要与某些单一系列CRT交易有关，代表这些交易预期回收的变化。我们确认许多CRT交易的回收收益(减少)的同时，我们确认担保贷款的信用损失拨备，其计算基础与担保贷款的信用损失拨备相同。

主要驱动因素：

n    2020与2019年-由于新冠肺炎大流行导致预期信贷损失相应增加，信用增强恢复的好处增加。

运营费用

主要驱动因素：

n    2020与2019年-增加的主要原因是，在2020年独户商业活动增加的推动下，2011年支出的临时工资税削减延续法案有所增加。

n    2019年与2018年-增长主要是由于VERP推动的更高的工资和员工福利，以及2019年更高的技术成本。

其他全面收益(亏损)

我们对归类为可供出售证券的投资在我们的综合资产负债表上按公允价值计量。这些证券的公允价值主要受利率和市场利差变化的影响。除非我们确定公允价值的下降是信用损失的结果，否则这些证券的所有未实现收益和损失都将从收益中剔除，并在其他全面收益中报告，直到实现为止。我们将我们的未实现损益从AOCI重新分类为出售证券时的收益。

主要驱动因素：

n    2020与2019年 - 减少4亿美元，主要是由于确认了出售可供出售证券的已实现收益。

n    2019年与2018年 - 增加12亿美元，主要是由于长期利率下降带来的公允价值收益，但部分被我们机构抵押贷款相关证券利差扩大造成的公允价值亏损所抵消。

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管理层的讨论与分析			合并资产负债表分析

合并资产负债表分析

下表比较了我们汇总的综合资产负债表。

从2020年1月1日开始，我们选择将根据回购协议出售的证券相关的应付款与根据协议转售的证券相关的应收账款进行抵销，当这些金额满足资产负债表抵销条件时。上期金额已重新分类，以符合当前的列报方式。看见注1和注11以获取更多信息。

表12-汇总综合资产负债表

						十二月三十一日，									年复一年的变化
(百万美元)						2020			2019						$			%
资产：
现金和现金等价物						$23,889			$5,189						$18,700			360		%
根据转售协议购买的证券						105,003			56,271						48,732			87
小计						128,892			61,460						67,432			110
按公允价值计算的投资证券						59,825			75,711						(15,886)			(21)
抵押贷款，净额						2,383,888			2,020,200						363,688			18
应计应收利息净额						7,754			6,848						906			13
衍生资产，净额						1,205			844						361			43
递延税项资产，净额						6,557			5,918						639			11
其他资产						39,294			22,799						16,495			72
总资产						$2,627,415			$2,193,780						$433,635			20		%
负债和权益：
负债：
应计应付利息						$6,210			$6,559						($349)			(5)		%
债务						2,592,546			2,169,685						422,861			19
衍生负债，净额						954			372						582			156
其他负债						11,292			8,042						3,250			40
总负债						2,611,002			2,184,658						426,344			20
总股本						16,413			9,122						7,291			80
负债和权益总额						$2,627,415			$2,193,780						$433,635			20		%

主要驱动因素：

截至2020年12月31日与2019年12月31日相比：

n    现金和现金等价物和根据转售协议购买的证券合并基础上的增长主要是由于更高的贷款预付款和更高的现金窗口贷款购买预测。此外，我们遵守了FHFA制定的最新最低流动性要求，增加了我们其他投资组合的规模。有关最低流动性要求的其他信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源.

n    按公允价值计算的投资证券下降的主要原因是机构证券的销售，这使我们能够保持遵守购买协议和FHFA规定的抵押贷款相关投资组合上限，同时也支持更多的单户现金窗口购买量。

n    抵押贷款，净额增加的主要原因是我们的单一家庭信用担保组合增加了17%。

n    衍生资产净额和衍生负债净额增加的主要原因是出售抵押贷款和抵押相关证券的远期承诺的公允价值发生重大变化。

n    其他资产增加主要是由于2020年第四季度末报告但尚未汇出的抵押贷款偿还增加推动服务应收账款增加。

n    债务增加的主要原因是我们的单一家庭信用担保组合的增加导致我们由第三方持有的合并信托的债务证券增加。

n    总股本增长主要是由于我们有能力保留收益，因为根据2019年9月和2021年1月的信函协议增加了适用的资本储备金额。

房地美MAC|2020 Form 10-K						34

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管理层的讨论与分析			我们的业务部门| 分部收益

我们的业务部门

如下表所示，我们有三个可报告的细分市场，这三个细分市场基于我们管理业务的方式。不属于可报告部分的某些活动包括在所有其他类别中。

细分市场/类别			描述
独户担保			反映了我们购买、证券化、担保单户贷款和管理单户抵押贷款信用风险的成果。
多家庭			反映我们购买、出售、证券化和担保多个家庭贷款和证券、我们对这些贷款和证券的投资以及多个家庭抵押贷款信用风险和市场风险管理的结果。
资本市场			反映我们管理与抵押贷款相关的投资组合(不包括多家庭部门投资、单一家庭严重拖欠贷款，以及单一家庭履行和再履行贷款的信用风险)、单一家庭证券化活动和财务职能的结果，其中包括公司的利率风险管理。
所有其他			由重要的公司级别的活动组成，这些活动在本质上不常见，并且基于我们的可报告部门管理层无法控制的决策

分部收益

我们根据部门收益方法评估部门业绩并分配资源：

n    我们在GAAP财务报表中对某些项目进行了重大重新分类，以反映担保担保费用收入、投资净利息收入和贷款信用损失的收益(拨备)的衡量标准，这与我们管理业务的方式一致。

n    我们将某些收入和支出，包括一定的资产回报率、融资和对冲成本，以及所有行政费用分配到我们的三个可报告部门。

n    每个部门和所有其他类别的部门收益之和等于GAAP净收益(亏损)。同样，每个部门和所有其他类别的综合收益(亏损)之和等于美国公认会计准则(GAAP)综合收益(亏损)。

分部收益与根据公认会计原则确定的净收益(亏损)有很大不同，不应用作净收益(亏损)的替代品。我们对分部收益的定义可能与其他公司使用的类似衡量标准不同。我们相信，分部收益为我们提供了有意义的衡量标准，以评估每个分部和我们公司整体的财务表现。看见注17有关部门收益的更多详细信息，包括我们部门的其他财务信息。

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管理层的讨论与分析			我们的业务部门| 分部收益

分部综合收益

下面的图表显示了我们按部门划分的综合收入。

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管理层的讨论与分析			我们的业务部门| 独户担保

独户担保

业务概述

单一家庭担保部分通过各种活动向单一家庭市场提供流动性和支持，这些活动包括购买、证券化和担保贷款人发起的单一家庭贷款。

美国住宅抵押贷款市场由连接购房者和贷款人的一级抵押贷款市场和连接贷款人和投资者的二级抵押贷款市场组成。美国住宅抵押贷款市场的规模受到许多因素的影响，包括利率、失业率、住房拥有率、房价、住房供应、贷款人对信用风险的偏好以及借款人对抵押债务的偏好。

根据我们的章程，我们参与二级抵押贷款市场。我们购买的贷款产品组合受到多种因素的影响，包括符合我们宪章要求的贷款额，符合我们的风险偏好并根据我们的购买标准产生的贷款额，以及其他金融机构的贷款购买和证券化活动。

我们的主要业务模式是收购贷款人发放的贷款，然后将这些贷款汇集成抵押贷款相关证券，将利率、提前还款和流动性风险转移给投资者，并可以在资本市场上出售。为了减少我们在担保下的风险敞口，在某些情况下，我们会将我们单一家庭信用担保组合的一部分的信用风险转移到私人市场。我们从这些活动中获得的回报主要来自我们收到的担保费，作为交换，我们为已发行的抵押贷款相关证券的本金和利息支付提供担保。

为了发行抵押贷款相关证券，我们根据我们的主信托协议建立信托，并担任这些信托的受托人。服务商负责收取借款人的贷款款项，并将收取的资金汇给我们。我们管理对抵押贷款相关证券投资者的付款分配，扣除任何适用的担保费用。

下图说明了我们的主要业务模型。

当借款人准备一笔我们已经证券化的贷款时，投资者拥有的证券的未偿还余额减去提前还款的金额。如果借款人违约，我们将继续根据我们的担保向抵押贷款相关证券的投资者支付适用的款项，直到我们从信托购买贷款。我们有权从信托购买特定贷款，包括某些拖欠贷款，购买价格等于贷款的当前UPB，减去之前分配的任何未偿还本金预付款。根据FHFA的指示，如果信托拖欠120天，我们通常会从信托购买贷款，在某些情况下(例如，迫在眉睫的违约和卖方违反陈述和保修)，我们可以选择提前购买。我们必须获得FHFA的批准，才能实施从信托公司购买贷款的政策变化。为了应对新冠肺炎大流行，联邦住房金融局已指示我们在抵押贷款相关安全池中至少在忍耐计划的期限内维持支付忍耐计划(包括新冠肺炎支付忍耐计划)中的贷款。一旦忍耐期到期，这些贷款将保留在相关的证券池中，而它们在某些贷款锻炼计划中或加入这些计划的要约仍然悬而未决。从2021年1月1日开始，根据联邦住房金融局的指示，并与联邦抵押协会保持一致，我们将从信托基金购买拖欠单户贷款的触发期限延长至24个月，但符合某些标准(例如，永久修改或止赎转介)的贷款除外，这些贷款可能会更早购买。我们通过我们的服务商与拖欠贷款的借款人合作，通过我们的贷款计划减少我们的损失。如果我们不能成功地解决贷款问题, 我们将要求取消相关财产的抵押品赎回权，这将导致第三次-

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派对出售或我们作为REO收购物业。有关其他详细信息，请参阅MD&A-风险管理. 拖欠贷款的买卖是与资本市场部门一起进行的。

担保费

我们与许多单一家庭客户签订了贷款购买协议，其中概述了我们同意在一段时间内向他们购买贷款的条款。对于我们购买的大部分贷款，担保费在合同中没有明确规定。取而代之的是，我们每月以我们指定的担保费竞标贷款人的部分或全部贷款额。因此，我们从个人客户那里购买的贷款数量可能会有很大波动。

我们寻求以与承担的总风险相称的费用条款发放担保，长期而言，担保费用收入将超过相关贷款的信贷相关和行政费用，并提供支持相关信用风险所需的资本回报。对新收购收取的保证费一般包括：

n**按标的贷款UPB的百分比支付的合同月费，包括根据2011年临时工资税削减延续法案立法将担保费提高10个基点，以及

n它包括我们在获得贷款时收到或支付的费用，其中包括送货费和买入和回购费用。交付费是根据信用风险因素(如贷款产品类型、贷款目的、LTV比率和信用评分)计算的，收取的费用是为了补偿我们在某些贷款产品中的较高风险水平。买入和买断费用是分别为买入或买断每月合同担保费而支付或收到的付款，并与证券的形成一起支付，以为证券基础的抵押贷款池提供统一的票面利率。收购费用分配给资本市场部门。

我们必须获得FHFA的批准，才能全面改变我们基于风险的担保费用。此外，FHFA不时向我们发出指令或指导，影响我们可能收取的担保费水平。

产品和活动

证券化和担保产品

我们提供各种类型的担保和证券化产品，主要是一级证券化产品和再证券化产品。在这些证券化产品中，联邦住宅贷款抵押公司扮演着多种角色：储户、担保人、管理人和受托人。我们保留信用风险，并将利率、提前还款和流动性风险转嫁给投资者。单一家庭担保部门负责为我们的证券提供担保，资本市场部门负责证券化和再证券化过程。

一级证券化产品

我们为客户提供各种一级证券化产品。我们的一级证券化产品是传递证券，代表了持有贷款池的信托基金的不可分割的利益。对于我们的固定利率一级证券化产品，我们保证按时支付本金和利息。对于我们的ARM PC，我们保证及时支付标的贷款的加权平均票面利率。我们还保证在ARM PC上全额和最终支付本金，但不保证及时支付本金。作为我们保证的交换，我们会收到担保费上文节。

我们发行以下类型的一级证券化产品：

n    UMBS-通过CSP发行的单类别直通证券，对符合TBA资格的固息抵押贷款延迟55天付款。

n    55天期MBS-通过CSP发行的单类别直通证券，对不符合TBA资格的固息抵押贷款延迟55天付款。

n新一代ARM个人电脑-ARM产品付款延迟75天的单级直通证券。我们不通过CSP发行这些产品。

前几年，我们还发行了金牌电脑， 单级直通证券，固定利率抵押贷款的付款延迟45天。我们在2019年停止了金牌PC的提供。未完全再证券化的现有黄金PC有资格兑换成UMBS(对于符合TBA条件的证券)或55天MBS(对于不符合TBA条件的证券)。

所有1级证券化产品仅由我们获得的抵押贷款支持。我们通过担保人互换和现金窗口计划提供(或以前提供)所有上述产品。

在担保人互换执行中，我们提供的交易中，我们的客户(主要是大型抵押贷款银行公司和商业银行)向我们提供贷款，以换取由这些贷款支持的证券，如下图所示：

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在现金窗口执行中，我们从客户那里购买抵押贷款，以换取现金对价。在购买贷款之后，我们通常会将它们证券化，以便保留在我们的抵押贷款相关投资组合中，或者出售给第三方。在贷款购买和证券化之间的一段时间内，我们将贷款称为正在进行证券化的贷款。贷款的购买和证券的出售由资本市场部门管理。

2021年1月的信函协议要求我们以现金对价购买贷款；以非歧视性定价运营此现金窗口；并遵守FHFA规定的与社区贷款人公平二级市场准入相关的指令、法规、限制或其他要求。此外，从2022年1月1日开始，我们将被要求在由四个日历季度组成的任何时期内，将通过现金窗口购买的金额限制在每个贷款人15亿美元。这一要求的主要影响可能是：

n我们预计我们的交易对手风险会增加，因为数量限制可能会要求我们的客户寻求额外的资金来源，从而在运营上影响他们；

n**我们与联邦抵押协会调整预付款档案和证券化做法的能力下降；以及

n**减少我们的现金窗口贷款购买量，这可能会减少我们的总单一家庭贷款购买量，并对我们的财务状况和经营业绩产生负面影响。

未来可能会有FHFA的额外指导，提供2021年1月信函协议中没有包括的额外限制。有关2021年1月信函协议的更多信息，请参见MD&A-托管及相关事宜.

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下图说明了现金窗口的执行情况。

再证券化产品

我们为客户提供再证券化产品。我们的再证券化产品代表在一级证券化产品池和某些其他类型的抵押资产中的利益。我们通过使用一级证券化产品或我们之前发行的再证券化产品作为基础抵押品来创建这些证券。我们利用这些证券的发行来扩大我们抵押贷款相关证券的投资者范围，以包括那些寻求特定安全属性的投资者。与我们的一级证券化产品类似，我们保证向再证券化产品的投资者支付本金和利息。如果标的抵押品已经由我们担保，我们不会对这些证券收取担保费，因为没有引入额外的信用风险，尽管我们通常会收到交易费，作为创建证券和未来管理责任的补偿。

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。当我们在我们的混合再证券化产品中再证券化联邦抵押协会单独担保的联邦抵押协会证券时，我们的担保包括从联邦抵押协会相关证券中及时支付此类产品的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责付款。我们目前不会对再证券化交易中的联邦抵押协会抵押品收取递增担保费，尽管我们将来可能会这样做。然而，根据ERCF，我们必须持有增量资本，用于我们对联邦抵押协会证券的担保。

我们再证券化产品的抵押品的所有现金流通常都会传递给这些证券的投资者。我们不会发行信用风险集中在标的资产之外的再证券化产品。在我们的许多再证券化交易中，证券交易商或投资者提供抵押资产以换取再证券化产品。在某些情况下，我们也可以转让我们自己的抵押资产，以换取再证券化产品。再证券化活动由资本市场部门管理。下图提供了我们如何创建再证券化产品的一般示例。

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我们提供以下类型的再证券化产品：

n    单级再证券化产品-涉及将基础抵押品的所有现金流直接传递给实益利益持有人，包括：

l    超级-UMBS和某些其他抵押证券的再证券化。这种结构允许将房地美和房利美的抵押品混合在一起，在这种抵押品中，我们或房利美发行的新发行或交换的UMBS和Supers可以混合在一起，以支持我们发行的Supers。联邦抵押协会还发行Superpers。Superpers可以由以下机构支持：

–UMBS和/或由美国或联邦抵押协会发行的其他Super；

–现有符合TBA资格的联邦抵押协会“MBS”和/或“Megas”；和/或

–我们发行的UMBS和Supers是为了换取符合TBA资格的PC和巨型PC，这些PC是根据我们的交换要约交付给我们的。

l    巨型MBS-重新认证：

–新发行的55天期MBS和/或巨型MBS；和/或

–我们发行的55天MBS和/或Giant MBS是为了换取不符合TBA条件的PC和不符合TBA条件的Giant PC，这些PC是根据我们的交换要约交付给我们的。

l    巨型PC-重新认证以前发行的PC或巨型PC。虽然我们不再发行黄金PC，但现有的黄金PC可能会继续被重新认证为巨型PC。此外，ARM PC可能会继续被重新认证为ARM Giant PC。固定利率的Giant PC有资格兑换为Superper(适用于符合TBA条件的证券)或Giant MBS(适用于不符合TBA条件的证券)。

n    多级再证券化产品

l    流行性疾病-对之前发行的抵押贷款证券进行再证券化，将标的抵押品的所有现金流分为两个或两个以上不同到期日、付款优先级和息票的类别。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

l    条状- 以前发行的一级证券化产品或单类别再证券化产品的再证券化，以及以标的抵押品的现金流为支持的剥离证券的发行，包括纯本息证券或浮动利率证券和反向浮动利率证券。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

其他证券化产品

n 由最近发放的贷款支持的高级次级证券化结构(合并)-前几年，我们创建了高级次级证券化结构，其中我们发行了有担保的优先证券和由最近发放的单户贷款支持的无担保次级证券。无担保的次级证券首先吸收相关贷款的损失，并根据我们的指南偿还贷款。我们在2019年停止了这些交易的定期提供。

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n 其他证券化产品-由非房地美抵押贷款相关证券担保的有担保的抵押贷款相关证券。然而，我们已经有几年没有将这些类型的交易作为我们单一家庭担保业务的一部分进行交易了。

我们还使用高级次级证券化结构将某些经验丰富的贷款证券化。请参阅某些调味性贷款的销售和证券化有关更多信息，请参阅下面的部分。

长期备用承诺

我们还为第三方持有的抵押贷款资产提供担保，以换取担保费，而不会将这些资产证券化。这些长期备用承诺使我们有义务购买这些承诺涵盖的严重拖欠贷款。我们不时同意终止我们的长期备用承诺，同时与同一交易对手达成担保互换交易，发行由许多相同贷款支持的证券。

CSP

我们将继续与联邦住房金融局(FHFA)、房利美(Fannie Mae)和联邦住房金融局(CSS)合作，支持CSP和UMBS市场。我们将CSP用于我们的一级证券化产品和再证券化产品的许多证券管理活动。我们和Fannie Mae通过CSP发行一种名为UMBS的单一(共同)证券。UMBS市场旨在通过支持符合TBA资格的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)证券的可互换性来增强它们的整体流动性，而不考虑哪家公司是发行人。SIFMA允许UMBS TBA合约通过交割房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)根据其Good-Delivery准则发行的UMBS进行结算。此外，我们和Fannie Mae还可以在某些再证券化交易中混合Freddie Mac和Fannie Mae UMBS以及其他符合TBA资格的抵押贷款证券。由于我们使用CSP进行证券管理，将证券和CSS的操作风险混合在一起，我们对Fannie Mae既有操作风险也有交易对手风险敞口。有关其他信息，请参阅MD&A-风险管理-交易对手信用风险和MD&A-风险管理-操作风险.

我们不再发行延迟付款45天的证券。因此，我们为证券持有人提供了一项可选的交换计划，让他们用某些现有的固定利率Gold PC和Giant PC交换相应的UMBS和其他适用的55天延迟付款的Freddie Mac抵押贷款证券。作为该计划的一部分，我们根据我们计算的“浮动补偿率”，向证券持有人一次性支付额外10天延迟付款的价值。我们预计，这一额外浮动的回报不会完全抵消我们向证券持有人支付的款项。在2020年期间，我们用1224亿美元的UPB 45天延迟付款证券(包括房地美拥有的证券)换取了55天延迟付款证券，并支付了4600万美元与这些交易所相关的浮动补偿。

对部门收益的主要影响是：
•			抵押贷款相关证券的本金和利息担保所赚取的担保费收入
•			信贷损失的收益(拨备)，这受到估计违约概率和估计损失严重性、贷款违约的实际水平、减少损失的努力的影响以及我们抵押贷款组合的支付表现的变化的影响。

CRT交易记录

为了降低我们的信用风险敞口，我们进行了各种类型的信用增强，包括CRT交易和其他信用增强。我们将CRT交易定义为积极转移我们拥有或担保的抵押贷款的信用风险敞口的安排。我们将其他信用增强定义为那些安排，如传统的主要抵押贷款保险，在这些安排中，我们不积极参与信用风险敞口的转移。我们的CRT交易旨在减少与信用风险相关的所需资本金，将以前收购的贷款组的部分信用损失转移给第三方投资者，并降低如果借款人违约，未来给我们和纳税人造成损失的风险。我们为换取这种信用保护而产生的成本实际上减少了我们从相关抵押贷款中获得的担保费收入。

每笔CRT交易都旨在转移我们为具有特定目标特征的贷款承担的一定部分信用风险。风险头寸可能通过一笔或多笔CRT交易转移给第三方投资者。风险转移可以在我们购买贷款之前或同时进行(即，前端保险)或在购买贷款之后(即，后端保险)。由于CRT已成为我们正常业务活动的一部分，我们建立了以下计划，定期将部分信用风险转移给多元化投资者：

STACR和ACIS产品

我们的两个主要CRT项目是STACR和ACIS。

n STACR-我们主要的基于单一家庭证券的信用风险分担工具。STACR信托票据交易通过使用第三方信托发行无担保票据，将风险转移到私人资本市场。在STACR交易中，我们从我们的单户贷款组合中创建一个贷款参考池，一个信托发行链接到该参考池的贷方票据。该信托定期向票据持有人支付票据的本金和利息，但不是

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在票据余额因相关参考池中的按揭贷款的特定信贷事件而减少的范围内，被要求偿还本金。我们向信托基金付款，以支持支付票据的到期利息。每笔交易中转移的风险金额会影响我们需要支付的金额。我们从信托获得付款，否则将支付给票据持有人，前提是相关参考池中的抵押贷款存在某些已定义的信用事件。票据余额减去支付给我们的金额，从而将参考池中贷款的相关信用风险转移给票据投资者。一般来说，票据余额也会根据参考池中贷款的本金支付情况而减少。从2019年第四季度开始，发行的STACR信托票据可能有资格获得对某些类型投资者的税收优惠。下图说明了一个典型的STACR事务。

n ACIS-我们以保险为基础的主要信用风险分担工具。ACIS交易是我们与全球保险和再保险公司签订的保单，以覆盖STACR或独立参考池的剩余部分信用风险。我们每月向保险公司或再保险公司支付保费，以换取他们在参考池中所占份额的索赔。我们要求我们的ACIS交易对手部分抵押他们的风险敞口，以降低我们在保单下得不到赔偿的风险。

我们已经建立了STACR和ACIS交易的计划性服务，以定期将信用风险转移到最近获得的抵押贷款的目标人群(“运行中的交易”)。STACR和ACIS通常是从同一个参考池发布的互补程序，用于运行中事务。正在进行的交易的目标贷款人群是最近获得的期限超过20年、LTV比率在60%至97%之间的固定利率抵押贷款，不包括根据我们的救济再融资计划获得的贷款、政府担保贷款以及不符合某些资格标准的贷款。我们典型的正在运行的交易是按月发行的，并为我们在发行前大约两个季度获得的贷款提供后端覆盖(例如，2020年第四季度的交易通常涵盖在2020年第二季度获得的贷款)。在典型的正在运行的交易中，我们将指定的附着点和分离点之间的部分信用风险转移给第三方投资者，这可能会根据许多因素而变化。例如抵押品的类型和市场状况。我们通常保留初始亏损头寸和出售的所有头寸的至少5%的信用风险，以使我们的利益与投资者的利益保持一致。我们还保留所有高级信用风险头寸。正在运行的STACR交易通常有30年的期限，正在运行的ACIS交易通常有12.5年的期限。下图说明了典型的正在运行的STACR和ACIS结构。

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除了我们定期发行的即时交易外，我们还定期执行“即时”STACR和ACIS交易，为不属于即时交易目标贷款群体的某些贷款提供后端保险。例如，我们提供覆盖HARP和其他救济再融资贷款的STACR和ACIS交易，覆盖与之前的STACR和ACIS交易相关的参考池未发行部分的STACR和ACIS交易，以及覆盖与任何STACR产品无关的15年期贷款的ACIS交易。

在2018年之前，我们的大部分STACR交易都是以我们直接发行的无担保债务(STACR债务票据)的形式进行的，而不是以信托发行的债务的形式进行。这些交易的运作方式与STACR信托票据相似，不同之处在于，我们为已发行的STACR债务票据支付本金和利息，只要参考池中一笔贷款的特定信用事件导致名义信用风险头寸减少，我们就不需要偿还本金。对于前几年发行的某些STACR债务票据(通常是2015年之前发行的STACR债务票据)，当贷款发生信用事件(主要发生在贷款拖欠180天时)时，损失基于计算出的损失分配到信用风险头寸的名义金额。因此，在这些交易中，我们收到的损失补偿是基于这些计算出的损失金额，而不是基于实际损失。虽然我们未来可能会发行STACR债务票据，但我们预计主要发行STACR信托票据。

其他服务

除了我们的主要产品外，我们还提供以下CRT产品：

n    ACIS远期风险缓解(AFRM)-ACIS计划中的一项额外服务，在贷款进入投资组合时提供前端信用风险转移。根据这些保单，我们每月支付的保费是根据参考池的未偿还余额确定的。当特定的信用事件发生时，我们通常从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。

n    综合抵押保险(想象SM) -基于保险的产品，为80%及更高LTV比率的贷款提供贷款级别的前端保护。Imagin旨在扩大和多样化支持低首付贷款的私人资本来源。为每笔贷款提供的按揭保险通常由一组保险公司和再保险公司承保。Imagin向范围广泛的房地美卖家提供，他们可以根据自己的判断选择Imagin或传统的一级抵押贷款保险。Imagin仍然是一个试点项目，我们的扩展能力受到FHFA的限制。

n    贷款人风险分担-各种交易，在这些交易中，贷款人可以保留其发起和/或提供的贷款的部分信用风险。这些交易通常是有抵押的，因此我们对交易对手信用风险的敞口不会增加。我们在2020年停止了这些交易的提供。

我们还通过高级次级证券化结构转移新发放贷款和经验贷款的信用风险。请参阅证券化和担保产品部分和某些调味性贷款的销售和证券化有关更多信息，请参阅下面的部分。有关单户抵押贷款信用增强的更多信息，请参见

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看见MD&A-风险管理-单户按揭信用风险-将信用风险转移给第三方投资者.

对部门收益的主要影响是：
•			我们的STACR债务票据扣除再投资收入后的利息支出；
•			在某些CRT交易中确认的公允价值损益；
•			转移某些CRT交易信用风险的费用；以及
•			在某些CRT交易下从回收中确认的收益。

某些调味性贷款的销售和证券化

我们管理流动性较差的单一家庭抵押贷款的余额，其中许多贷款是通过从担保证券购买违约或修改贷款而获得的。我们可能会通过各种方式出售精选的经验丰富的单户按揭贷款。在这些交易中，除利率和提前还款风险外，我们还可以减少或消除与基础抵押贷款相关的信用风险。这些抵押贷款的销售由资本市场部门管理。我们经验丰富的贷款交易包括以下内容：

n    高级次级证券化结构，由经验丰富的贷款支持(非合并) - 我们发行有担保的优先证券和无担保的次级证券的交易。这些结构的抵押品主要由再履行贷款组成。无担保的次级证券首先吸收相关贷款的损失。与最近发起的抵押贷款支持的高级次级证券化交易不同，在这些交易中，我们将服务转移给服务商，我们认为这些服务商有能力和资源改善与这些贷款相关的损失减轻。因此，贷款不会按照我们的指南提供服务，我们也不会对服务进行控制。

n    一级证券化产品 - 我们根据市场状况、业务策略、信用风险考虑和运营效率，通过与上述类似的过程，使用一级证券化产品将某些再履行贷款证券化。我们随后可能会对一部分担保证券进行再证券化，并将由此产生的部分权益出售给第三方。

n    整体贷款销售 - 出售严重拖欠贷款换取现金。

对部门收益的主要影响是：
•			在将为投资而持有的贷款重新分类为为出售而持有并随后出售这些贷款时确认的损益。

顾客

我们在单一家庭担保领域的客户主要是金融机构，他们为新房主或现有房主发起、销售和执行持续的贷款服务。这些公司包括抵押银行公司、商业银行、地区银行、社区银行、信用社、HFA、储蓄机构和非存款金融机构。其中许多公司既是我们的卖家，也是我们的服务商。我们的单一家庭客户还包括CRT产品的投资者。此外，我们还与我们担保的抵押贷款相关证券的投资者和交易商保持着关系。

我们很大一部分贷款是从美国最大的发起人之一的几家贷款人那里获得的。此外，我们很大一部分的单户贷款是由几家大型服务商提供服务的。以下图表显示了截至2020年12月31日，我们最大的卖家对我们2020年的单户购买量的集中程度，以及我们最大的服务商对我们的贷款服务的集中度。任何拥有10%或更多份额的卖家或服务商都会单独列出。

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单户采购量百分比

单户服务量百分比(1)    

(1)维修量的百分比是基于单一家庭信用担保组合的总额，其中包括我们没有实施维修控制的贷款。然而，我们没有实施服务控制的贷款不包括在内，以确定为我们的单一家庭信用担保组合提供超过10%服务的服务商的集中度。

有关卖家和服务商集中风险以及我们与卖家和服务商客户的关系的更多信息，请参阅MD&A-风险管理-交易对手信用风险 - 卖家和服务商 和注18.

竞争

我们在单一家庭担保领域的主要竞争对手是Fannie Mae、FHA/VA(通过Ginnie Mae证券化)和其他保留或证券化贷款的金融机构，如商业银行和投资银行、交易商和储蓄机构。托管权，包括我们的托管人为我们提供的方向，可能会影响我们的竞争能力。我们和联邦抵押协会竞争的领域一直是有限的，因为联邦住房金融局要求我们将我们的某些单一家庭抵押贷款购买产品、服务和证券化做法与联邦抵押协会保持一致，以实现市场对UMBS的接受。联邦住房金融局还限制了我们和房利美在我们的回报以及影响单户抵押贷款相关证券提前还款速度的领域相互竞争的能力。

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业务成果下图和相关讨论展示了我们的单一家庭担保部门的业务成果。

新业务活动

按贷款用途和平均担保费费率分列的独户贷款购买和担保(1)对新收购收取费用

(1)担保费不包括立法规定的10个基点的上调，包括在相关贷款的估计寿命内确认的递延费用。2019年，我们改进了与确认收购费用相关的估算方法。

帮助拥有一套住房的家庭数量

n    作为二级抵押贷款市场的主要参与者，我们通过为符合条件的贷款产品提供持续的流动性来源，保持了一致的市场存在。自2009年1月1日以来，我们已经为大约2260万套单户住宅提供了资金。与2019年相比，我们的贷款购买和担保活动在2020年有所增加，主要是由于低抵押贷款利率环境导致再融资活动增加。

n    对新收购收取的平均担保费费率包括合同担保费费率和递延费用收入，包括收购费用的预期收益(亏损)，根据我们对预付款和其他清算的预期，在相关贷款的估计寿命内确认。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保- 业务概述-担保费 有关我们保证费的更多信息，请访问。与2019年相比，2020年对新收购收取的平均担保费费率上升，主要是由于合同担保费增加。

n    在低抵押贷款利率的推动下，2020年的房屋销售比2019年有所增长。低抵押贷款利率环境也导致2020年抵押贷款再融资活动增加，预计将持续到2021年和2022年，因为美联储(Federal Reserve)表示，它打算在更长一段时间内保持低利率。

n    我们继续努力改善获得经济适用住房的机会，包括通过我们的可能之家®贷款计划。我们的住房可能贷款计划提供低至3%的首付选项，旨在帮助储蓄有限的合格借款人购买住房。2020年，我们在这些计划下购买了大约14.5万笔贷款。我们还继续实施计划，通过以下方式支持负责任地扩大获得经济适用房的渠道：

l    提高借款人购房前和提前违约咨询的有效性；

l    扩大我们支持没有信用评分的借款人的能力；

l    实施为服务不足的市场服务的职责计划；以及

l    加大对首次购房者和抵押贷款行业专业人士的支持力度。

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虽然我们正在负责任地扩大我们的计划和推广能力，以更好地服务于中低收入借款人和服务不足的市场，但这些贷款导致信用风险增加。2021年，扩大保障性住房仍将是当务之急。看见MD&A-监管和监督- 联邦住房金融局-服务于服务不足的市场计划的职责 以获取更多信息。

单一家庭信用担保组合

单一家庭信用担保组合截至12月31日，

截至12月31日的单户贷款

n    在美国单一家庭抵押贷款未偿债务增加和新业务活动增加的推动下，单一家庭信用担保组合在2020年增加了约17%。此外，房价的持续上涨导致新业务收购的平均贷款规模高于继续流失的旧年份葡萄酒。

n    随着我们继续购买新贷款，截至2020年12月31日，我们的核心单户贷款组合占单户信用担保组合的比例从2019年12月31日的85%增长到90%。我们的遗产和救济再融资单户贷款组合(通常信用状况较弱)继续流失，截至2020年12月31日，单户信用担保组合的比例降至10%，而2019年12月31日为15%。

n    平均投资组合分部收益担保费率在相关贷款的合同期限(通常为30年)内确认递延费用收入。如果相关贷款提前还款，剩余费用将立即确认。提前还款的影响可能会被我们的预付费用对冲活动所抵消。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保- 业务概述-担保费 欲了解更多有关我们的担保费和注17有关我们的预付费用对冲活动对部门收益的影响的更多信息。

n    截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，投资组合细分收益担保费的平均费率分别为49个基点、40个基点和35个基点(均不包括立法上调担保费10个基点)。与2019年相比，2020年的费率有所上升，这是由于低抵押贷款利率环境导致贷款预付速度加快导致递延费用收入的确认增加，以及随着较旧的年份被收购合同担保费更高的新贷款所取代，合同担保费也有所增加。

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CRT活动

我们将我们单一家庭信用担保组合的一部分的信用风险转移到私人市场，这降低了借款人违约时我们未来遭受损失的风险。下图显示了我们的单一家庭信用担保组合中与CRT交易相关的贷款发行额。

CRT发行保护UPB CRT发行最大覆盖范围

(以十亿计)(以十亿计)

n    在2020、2019年和2018年间，我们的独户收购分别有62%、71%和74%是CRT交易的目标人群中的贷款(主要是LTV比率在60%到97%之间的30年期固定利率贷款)。2019年至2020年的下降主要是由于最近获得的期限超过20年的贷款数量减少，以及最近获得的贷款的信用质量提高。

n    我们的CRT发行额在2020年增加，这是因为我们有能力将贷款收购到CRT发行的时间表从大约三个季度缩短到两个季度，以及贷款购买和担保活动的增加。这些发行得到了强劲的投资者需求和认购水平的支持，尽管我们执行这些交易的能力在2020年第二季度受到新冠肺炎疫情的负面影响。然而，新冠肺炎疫情继续带来不确定性，并可能继续对我们未来的交易产生不利影响。

n    2020年11月，FHFA发布了一项最终规则，将ERCF确立为房地美和房利美的新监管资本框架。将于2021年2月16日生效的ERCF有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期；但是，我们可能会在FHFA的指示或其他情况下更早开始实施ERCF。ERCF规定了大量的资本要求，可能会对我们的CRT业务战略产生重大影响。有关其他信息，请参阅MD&A-监管和监督 -立法和监管发展-FHFA企业监管资本框架.

n    我们评估我们的阴极射线管战略，并根据市场状况(包括新冠肺炎疫情造成的重大市场波动)以及我们的业务战略做出调整。我们的风险偏好限制也受FHFA的约束，这些限制可能会导致我们采取行动遵守这些限制，包括继续执行CRT交易。看见MD&A-风险管理-单户按揭信用风险-将信用风险转移给第三方投资者有关我们的CRT活动和其他信用增强的更多信息。

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减损活动

下图提供了有关我们已完成的单户贷款锻炼活动的详细信息。下面的忍耐力数据仅限于根据贷款的原始合同条款逾期的忍耐力贷款。

已完成的贷款计算活动

(UPB(数十亿美元)，贷款发放数量(数千次))

n    已完成的贷款锻炼活动包括忍耐计划，即借款人在忍耐期内或在忍耐期结束时将贷款完全恢复到当前状态、延期付款、修改、成功完成还款协议、卖空和代替丧失抵押品赎回权的契约。已完成的贷款调整活动不包括正在进行且截至年底尚未完成的积极减损活动，例如已启动但尚未完成的忍耐计划和试用期修改。有一款APP罗西马特尔Y 28万笔贷款(仅供参考)忍耐计划和10000升截至2020年12月31日，OANS在其他积极的减损活动中。

n    我们继续帮助困难家庭保留他们的住房或避免丧失抵押品赎回权GH贷款锻炼。与2019年相比，我们的贷款编制活动在2020年显着增加，主要是由于完成的忍耐计划和与新冠肺炎大流行相关的延期付款增加。

n    作为我们减轻损失和减少持有流动性较差资产的战略的一部分，我们可能会根据市场状况、业务战略、信用风险考虑和运营效率，出售某些严重拖欠和再履行的贷款。看见MD&A-风险管理-单户按揭信用风险-从事减损活动有关我们的减损活动的更多信息。

n    根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们为受新冠肺炎疫情影响的借款人提供抵押贷款减免选项。在其他方面，我们一直向独户借款人提供长达12个月的忍耐期。
经历了与新冠肺炎直接或间接相关的财务困难。在联邦住房金融局的指导下，我们将新冠肺炎对符合条件的借款人的宽限期延长至15个月，联邦住房金融局未来可能会进一步延长这一宽限期。2020年7月1日，我们开始为服务商提供延期付款选项，为符合条件的房主提供服务。我们预计，由于我们采取了支持抵押贷款市场的行动，2021年与大流行影响相关的减轻损失活动的数量将保持在较高水平。有关我们应对大流行的更多信息，请参阅简介-关于房地美-新冠肺炎大流行应对努力.

看见MD&A-风险管理有关我们的贷款锻炼活动的更多信息，请访问。

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财务业绩

下表显示了我们的单一家庭担保部门的部门收益和全面收入的组成部分。

表13-单户担保部门财务结果

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*担保手续费收入						$10,292			$7,773			$6,581						$2,519			32		%				$1,192			18		%
*投资收益(亏损)，净额						956			964			307						(8)			(1)						657			214
其他收入(亏损)						241			391			841						(150)			(38)						(450)			(54)
净收入						11,489			9,128			7,729						2,361			26						1,399			18
为信贷损失提供的福利(准备金)						(1,680)			418			448						(2,098)			(502)						(30)			(7)
*信用增强费						(1,696)			(1,434)			(1,069)						(262)			(18)						(365)			(34)
*信用增强恢复(减少)的主要好处						305			41			(8)						264			644						49			613
*REO运营费用						(152)			(245)			(189)						93			38						(56)			(30)
信贷相关费用						(3,223)			(1,220)			(818)						(2,003)			(164)						(402)			(49)
**行政费用						(1,609)			(1,647)			(1,491)						38			2						(156)			(10)
不包括其他费用						(943)			(786)			(568)						(157)			(20)						(218)			(38)
运营费用						(2,552)			(2,433)			(2,059)						(119)			(5)						(374)			(18)
扣除所得税(费用)收益前的部门收益(亏损)						5,714			5,475			4,852						239			4						623			13
所得税(费用)福利						(1,178)			(1,110)			(944)						(68)			(6)						(166)			(18)
分部收益(亏损)，税后净额						4,536			4,365			3,908						171			4						457			12
扣除税后的其他综合收益(亏损)总额						(16)			(22)			(3)						6			27						(19)			(633)
综合收益(亏损)总额						$4,520			$4,343			$3,905						$177			4		%				$438			11		%

主要驱动因素：

n    2020与2019年

l    较高的担保费收入主要是由于投资组合的增长，较低的抵押贷款利率环境导致贷款提前还款速度较快推动的递延费用收入确认较高，以及合同担保费费率较高。

l    信贷损失的福利(拨备)转为拨备，原因是新冠肺炎大流行和投资组合增长导致预期信贷损失增加，但部分被2020年已实现和预测房价的增长以及预测利率的下降所抵消。

l    较高的信用增级费用主要是由于CRT交易的未偿还累计交易量较高所致。

l    信用增强恢复的更高收益，主要是由于新冠肺炎大流行导致预期信贷损失相应增加。

n    2019年与2018年

l    担保费用收入增加的主要原因是递延费用收入确认增加，但部分抵消了对冲会计相关基数调整的摊销，这是由于更快的预付款以及更高的合同担保费率推动的。

l    较高的投资收益主要是由于单户持有待售贷款的销售量较大，以及与之相关的未实现成本或公允价值损失较低，从而获得了较高的已实现收益。

l    其他收入较低，主要是由于贷款清算和这些贷款支持的证券清算之间的时间差异导致的非现金溢价/折价摊销费用较高。

l    较高的信用增级费用主要是由于CRT交易的未偿还累计交易量较高所致。

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多家庭

业务概述

多家庭部门通过各种活动为多家庭抵押贷款市场提供流动性和支持，这些活动包括购买、担保、出售和/或证券化多家庭贷款和抵押贷款相关证券。多户贷款的整体市场需求一般受到当地和地区经济因素的影响，如失业率、建筑周期、房地产价格、自置居所与租房的偏好、独栋住宅的相对负担能力，以及某些宏观经济因素，如利率。

在我们维持各种产品和活动的同时，我们的主要业务模式是收购多户贷款进行聚合，然后进行证券化。我们从这些活动中获得的回报主要来自(I)我们在贷款证券化之前获得的净利息收入，(Ii)贷款证券化时收到的价格与我们收购贷款所支付的价格之比，以及(Iii)我们主要为已发行的优先证券提供担保而获得的持续担保费。我们对这些因素进行集体评估，以评估任何特定交易的盈利能力，并最大化我们的回报。

我们的证券化活动通常(I)为我们的贷款产品提供融资机制，(Ii)降低我们购买贷款的信用风险、利率风险和流动性风险敞口，以及(Iii)减少CCF要求的托管资本。对于我们不打算证券化的多户贷款，我们可能会采取其他策略，包括执行旨在将贷款的全部或部分信用风险转移给第三方的其他CRT产品。

产品和活动

我们对多家庭市场的支持通常始于我们对承诺从Optigo购买的贷款的承销。®由批准的贷款人组成的网络，通常以处置这些贷款结束，通常是通过借款人还款。通过我们对多家庭抵押贷款市场的支持，借款人可以获得更低的融资成本，这可以通过更低的租金和/或改善的服务或便利设施使租房者受益。我们购买多户贷款的承诺通常始于指数锁定协议或贷款购买承诺。

索引锁定协议

我们为借款人提供了在报价或承销过程中随时锁定其固定利率贷款的财政部指数部分的选项。这一选项使借款人能够锁定其息票中波动最大的部分，从而提高了针对利率波动的风险缓解水平。大多数贷款的指数锁定期为60天，之后通常会有贷款购买承诺。我们从经济上对冲这些协议的利率敞口，主要是通过签订固定支付、收受浮动的利率掉期。指数锁定协议没有资格获得会计确认，因此我们与指数锁定协议相关的利率风险管理活动暂时会给我们的财务业绩带来波动，直到指数锁定协议成为一项贷款购买承诺。

对部门收益的主要影响是：
•			在利率衍生品上确认的公允价值损益。一旦指数锁定协议成为贷款购买承诺，并按公允价值核算，这些收益或损失通常会被抵消。

贷款购买承诺

在发出购买多户贷款的无条件承诺之前，我们会与贷款人协商我们承诺的具体经济条款和条件，包括贷款的购买价格、指数和抵押贷款利差。我们为贷款定价，以获得我们希望在证券化中实现的初始定价利润率。与承诺价格和/或抵押贷款利差相关的决定将影响我们的初始定价利润率，通常受我们当前的业务战略、我们获得的贷款类型(即，它是否符合使命驱动型、经济适用房)、贷款购买上限下的可用金额、当前证券化利差以及不断变化的市场状况的影响。初始定价保证金是基于我们在典型证券化交易中出售抵押贷款将收到的价格，在我们以公允价值计量的承诺日期确认，对于我们没有选择公允价值选项的贷款，在证券化时确认。

在我们承诺购买多户贷款时，我们初步确定了我们对该贷款的意图。对于购买我们打算出售或证券化的固定利率贷款的承诺(即持有待售承诺)，我们选择公允价值选项，因此在我们的合并财务报表中以公允价值确认和衡量这些承诺。我们没有为购买浮动利率贷款的承诺或我们打算在可预见的未来持有的贷款(即持有以供投资的承诺)选择公允价值选项，因此这些承诺没有在我们的合并财务报表中确认。

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由于两个主要风险：(I)利率风险和(Ii)利差风险，我们以公允价值计量的多家庭承诺和贷款可能会发生公允价值变化。虽然我们使用衍生品在经济上对冲这些资产按公允价值计量的与利率相关的公允价值变化，但我们继续受到与利差相关的公允价值变化的影响。我们承诺和贷款的公允价值通常受到K证书基准利差变化的影响，K证书基准利差是市场报价的掉期利率利差。当基准利差收紧(扩大)时，我们通常确认我们的承诺和贷款以公允价值计量的与利差相关的公允价值收益(损失)。我们通过购买或签订某些与利差相关的衍生品，部分减少了与利差相关的公允价值敞口，从而获得了一些针对市场利差的重大不利变动的保护。

对部门收益的主要影响是：
•			在承诺日，初始定价差额在我们选择公允价值选项的持有待售承诺上确认；以及
•			在承诺日期之后，但在购买之前，我们选择公允价值选项的承诺的公允价值变化在扣除利率风险管理活动后确认。这些公允价值调整是由于利率和证券化市场价差的变化导致我们证券化的预期定价发生变化。

贷款产品

通过我们的Optigo认可贷款人网络，我们为借款人提供各种贷款产品，用于收购、再融资和/或修复多户房产。虽然我们的Optigo贷款人发起了我们购买的贷款，但我们使用的是事先批准的承销方法，这与我们的单一家庭担保部门和联邦抵押协会的委托承保和服务(DUS)计划中使用的委托承销方法形成了鲜明对比。在这种方法下，我们通过在发放贷款购买承诺之前完成我们自己的每笔贷款的承保、信用审查和法律审查来维护信用纪律，包括审查第三方评估和执行现金流分析。我们还根据具体的条款、结构和执行类型为每笔贷款或交易定价。

多户贷款通常是由我们的Optigo贷款人发起的，借款人没有追索权，因此偿还取决于标的财产产生的现金流。物业产生的现金流主要受空置率和租赁率、本地租赁市场状况、物业的实际状况、物业管理质量和运营费用水平的影响。

我们的主要多户贷款产品包括以下内容：

n    常规贷款-融资，包括固定利率和浮动利率贷款、租赁贷款和适度房地产升级贷款、制造业住房社区贷款、高级住房贷款、学生住房贷款、补充贷款和某些绿色优势贷款。

n    小额贷款余额-向小型租赁物业借款人提供融资，用于购买或再融资多户物业。融资从100万美元到750万美元不等，重点是5到50套的经济适用房或劳动力住房。

n    有针对性的保障性住房-向服务不足地区的借款人提供融资，这些地区限制了低收入家庭(收入高达AMI的80%)和非常低收入(收入高达AMI的50%)家庭负担得起的住房，而且通常接受政府补贴。

我们还继续支持多家庭抵押贷款市场的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)过渡努力，推动新的浮动利率贷款与SOFR挂钩。自2020年9月以来，我们已成功报价、购买并证券化了与SOFR挂钩的新浮动利率贷款。与SOFR挂钩的贷款将在我们的SOFR债券发行中用作抵押品，从而增加市场的流动性，并促进向SOFR的过渡。

我们购买的多家庭贷款的数量和类型受到FHFA设立的多家庭贷款购买上限的重大影响。2019年第三季度，FHFA宣布了2019年第四季度至2020年第四季度五个季度的多家庭贷款购买上限为1000亿美元。这一上限适用于所有多家族商业活动，没有例外。为了确保将重点放在经济适用房和传统上服务不足的市场上，在同一个季度内，至少37.5%的多户企业必须是使命驱动型的经济适用房。符合使命驱动型、保障性住房的多户贷款的例子包括某些高级住房贷款、小额余额贷款、制造性住房贷款和有针对性的保障性住房贷款。

2020年11月，FHFA宣布，2021年多家族企业的多家族贷款购买上限将为700亿美元。至少50%的多户型新商业活动必须是使命驱动的经济适用房，通常定义为租户负担得起的面积在AMI的80%或以下，至少20%的租户负担得起AMI的60%或更低。FHFA全年都会重新评估产量上限，以确定基于强于预期的整体市场，提高上限是否合适。

2021年1月的Letter Agreement将多家庭贷款购买上限定为在任何52周内购买800亿美元，取决于FHFA的年度调整。根据FHFA的指导，这一购买协议上限是对FHFA 2021年多家庭贷款购买上限的补充，购买协议上限的测算期应前瞻性地适用(即

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上限不包括2021年1月信件协议之前52周的数量)。根据FHFA的指导方针，在任何日历年，至少50%的多家族新业务活动必须是由使命驱动的。有关2021年1月信函协议的更多信息，请参见MD&A-托管及相关事宜。

我们通常选择固定利率持有待售贷款的公允价值选项，但不选择浮息贷款的公允价值选项，也不选择我们打算在可预见的未来持有或用作个人电脑交易抵押品的贷款的公允价值选项。所有新的多家庭贷款购买中的绝大多数最初被归类为持有待售，并包括在我们的证券化管道中。我们证券化渠道中的贷款的持有期通常在两到五个月之间，因为我们积累了足够的类似条款和风险特征的贷款进行证券化。例如，第一季度购买的贷款通常将用作同年第二季度和第三季度结算的证券化的抵押品。

对部门收益的主要影响是：
•			在我们的证券化渠道中，在扣除利率风险管理活动后，被归类为持有待售贷款并按公允价值计量的公允价值变动。这些公允价值调整是由于利率和证券化市场利差的变化导致我们证券化的预期定价发生变化；以及
•			在我们的抵押贷款相关投资组合中持有的贷款利息收入。

证券化、担保和风险转移产品

在短暂的持有期之后，我们基本上将我们证券化渠道中的所有贷款证券化。我们进行了各种类型的证券化，这些证券化通常会导致将标的抵押品的全部或部分利率风险、流动性风险和/或信用风险转移给第三方。

在我们典型的证券化中，我们为发行的优先证券提供担保。作为提供这种担保的交换，我们将获得与承担的风险相称的持续担保费，从长远来看，这将为我们提供预计将超过基础贷款的信贷相关和行政费用的担保费收入。结构性交易特征，如期限、基础贷款产品类型和从属级别，通常会影响交易的风险状况，最终影响我们在证券化时设定的担保费率。

对于对非合并实体或其他第三方的担保，我们通常在初始时确认担保资产。这项资产代表收取合同担保费的权利，按公允价值计入，随后的公允价值变动在收益中确认。根据市场状况(包括利率和信用利差)的变化，我们担保资产的公允价值可能会根据不同时期的变化而显著不同。由于我们的多户贷款包含提前还款保护，降低利率通常会导致更高的担保资产公允价值，而当利率上升时，则会产生相反的效果。看见注5有关我们的担保会计的更多信息。

我们典型的证券化结构和从属程度是为了在出售证券化贷款时获得适当的经济回报。根据选择的证券化产品和从属级别，我们可能实现更高(更低)的销售收益，但确认更低(更高)的持续担保费用收入。

ERCF规定了大量的资本要求，可能会对我们的CRT业务战略产生重大影响。我们目前正在评估未来对我们业务的影响。此外，我们的风险偏好限制是由FHFA管理的，这些限制可能会导致我们继续以与过去类似的方式执行风险转移交易，尽管我们没有根据ERCF获得那么多的资本减免。有关ERCF的其他信息，请参阅MD&A-简介-FHFA企业监管资本框架.

初级证券化产品

我们的主要证券化产品是K证书和SB证书交易，它们基本上转移了标的抵押品的所有利率风险、流动性风险和信用风险。这些交易的结构通常涉及发行优先证券、夹层证券和次级证券，这些证券代表着持有我们之前购买的多家庭贷款池的信托基金中不可分割的利益。我们主要证券化的规模通常受到我们证券化渠道的产品组合和规模以及对多家族证券的市场需求的影响。如下图所示，在典型的K证书交易中，我们将多户贷款出售给发行优先证券、夹层证券和次级证券的非房地美证券化信托，同时购买优先证券并将其放入发行有担保K证书的房地美证券化信托。在这些交易中，我们为优先证券提供担保，但不发行或担保夹层证券或次级证券。因此，利率风险、流动性风险以及大量的预期和压力信用风险通过证券化出售给第三方投资者。

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n    K证书 -由最近发放的多家庭贷款支持的定期发行的结构性直通证券。该产品为投资者提供了广泛的结构性和抵押品选择，提供稳定的现金流和结构性信用增强。虽然我们收到的担保费金额可能会因抵押品类型而异，但对于我们定期发行的K证书系列(例如，7年期和10年期固定利率K证书以及我们的浮动利率K证书)，保证费通常是固定的。最近发行的标准K证书收到的担保费在30个基点到50个基点之间。

我们不定期发行的K证书(例如我们的单一保荐人K证书)的担保费是根据与标的抵押品相关的特定风险和证券化的结构(包括部分规模和风险分布)确定的。

n    SB证书-定期发行的证券，通常由我们在证券化之前的贷款发起和购买时承销的多家庭小额余额贷款支持。与我们的K证书交易类似，非房地美信托将发行我们担保的高级证券以及无担保的次级证券。然而，与我们的K证书交易不同的是，虽然我们可以购买一部分优先证券，但我们通常不会将这些证券放入房地美信托。我们在这些交易中获得的担保费一般为35个基点。

我们可能会不时地进行某些活动，以支持K证书和SB证书的流动性。有关详细信息，请参阅风险因素--市场风险- 我们多家族企业的盈利能力可能会因为对我们的K证书和SB证书的需求大幅下降而受到不利影响。此外，我们可能会采取某些行动来支持整个多家族市场，包括市场的LIBOR过渡努力。2019年12月，我们发行了首个以SOFR为指数的多家庭房地产证券化，累计发行了90亿美元以SOFR为指数的浮息K证书。这些活动增加了市场的流动性，旨在促进向SOFR的过渡。

其他证券化产品

我们的其他证券化产品包括发行传递证券，这些证券代表持有多户贷款池的信托的利益。这些证券化的抵押品可能包括我们在贷款发放时承销和购买的贷款，以及我们在证券化之前并不拥有的贷款，以及我们在贷款发放后(而不是在贷款发放时)承销的贷款。

我们最大的其他证券化产品是个人电脑，这是完全有担保的证券。在这些交易中，我们将多户贷款证券化为传递证券，这些证券在结构上类似于我们的单户担保部门1级证券化产品。由于我们保证按时支付预定本金和利息以及直接减少损失活动，因此我们合并了这些交易中使用的证券化信托。

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我们的主要业务模式概述及其对分部收益的影响

下图总结了我们以公允价值计量的固定利率贷款的主要业务模式中包括的活动以及对我们部门收益的相应影响。

其他担保产品

n    其他与抵押相关的担保 - 我们为第三方持有的抵押贷款相关资产提供担保，以换取担保费收入，而不将这些资产证券化。例如，我们为某些由中低收入多户贷款担保的免税多户住房收入债券提供担保。

其他CRT产品

对于我们没有通过证券化转移信用风险的多户资产，我们可以寻求其他策略来降低我们的风险敞口。我们的其他CRT产品包括：

n    MCIP-我们购买由一组保险公司和/或再保险公司承保的保险，这些保险公司通常提供首次损失和/或夹层损失信用保护。这些交易在结构上类似于单一家庭担保部门购买的ACIS合同，不同的是，除了贷款外，参考池可能还包括我们其他抵押相关担保的基础债券。当特定的信用事件发生时，我们从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。我们要求我们的交易对手部分抵押他们的风险，以降低我们在保单项下的索赔得不到补偿的风险。

n    SCR债务票据-通过发行我们的SCR债务票据，这是无担保和无担保的公司债务义务，我们将我们某些合并的其他证券化和某些其他与抵押贷款相关的担保所涉及的贷款的一部分信用风险转移给第三方。我们为SCR债务票据支付的利息实际上减少了我们原本从参考池基础资产上赚取的收入。SCR债务票据在结构上通常与我们的单一家庭担保部门的STACR债务票据相似。

除了我们的其他CRT产品外，我们还从事整体贷款销售，包括向基金出售贷款，我们也可能向这些基金提供担保融资，以消除我们对某些贷款的利率风险、流动性风险和信用风险敞口。

有关多家庭信用增强的其他信息，请参阅MD&A-风险管理-多户按揭信用风险-将信用风险转移给第三方投资者.

投资活动

n    按揭贷款-我们持有多家庭贷款组合，作为购买并持有投资策略的一部分，或用作我们个人电脑交易的抵押品。然而，这一战略并不是我们主要业务模式的一部分。

n    抵押贷款相关证券-根据市场情况和我们的业务策略，我们可能会在发行时或在二级市场购买或出售有担保的K证书或SB证书，包括仅限利息的证券。通过我们对只收利息的证券的所有权，我们面临证券化相关贷款的信用风险。

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n    其他投资-我们投资于某些非抵押贷款投资，包括LIHTC合作伙伴关系和其他担保贷款活动。

顾客

我们的多家庭贷款活动通常是通过我们的Optigo认可贷款人网络进行的，这些贷款人主要是非银行房地产金融公司和银行。我们通常为有既定业绩记录的公寓项目运营商提供建设后融资。以下图表显示了截至2020年12月31日，我们最大的卖家对我们2020年多家庭新业务活动的集中程度，以及我们最大的服务商对贷款服务的集中程度。任何拥有10%或更多份额的卖家或服务商都会单独列出。

新业务活动百分比(1)

(1)不包括LIHTC新业务活动。

维护量百分比(2)

(2)服务成交量的百分比是根据多户按揭组合的总额计算的，其中包括我们不实行服务控制的贷款。

竞争

我们在价格、服务和产品的基础上竞争，包括我们对某些证券化结构的使用。我们在多家庭市场的主要竞争对手是联邦抵押协会、联邦住房管理局、商业和投资银行、CMBS管道、储蓄机构和人寿保险公司。

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业务成果

下面的图表和相关讨论展示了我们多系列部门的业务成果。

新业务活动

截至12月31日止年度的新业务活动，

AMI在截至12月31日的年度内收购的单位，

n    截至2020年12月31日，我们受上限限制的累计新业务活动为100亿美元。大约39%的活动是由使命驱动的经济适用房。根据FHFA的指示，2021年多家族企业的购买上限将为700亿美元。

n    截至2020年12月31日和2019年12月31日，未偿还承诺(包括指数锁定承诺和购买或担保多家庭资产的承诺)分别为187亿美元和146亿美元。

n    我们2020年的新业务活动略高于2019年，原因是低利率环境推动的对多家庭融资的持续需求，导致未偿还的多家庭抵押贷款债务总额持续增长。

n    我们新的抵押贷款购买活动中被归类为持有待售并打算用于我们证券化渠道的部分从2019年的87%略微增加到2020年的88%。截至2020年12月31日，我们证券化渠道中的购买活动，加上市场对我们证券的需求，将成为我们2021年前两个季度主要证券化的驱动力。

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证券化、担保和风险转移活动

截至12月31日止年度的证券化及担保活动，

n    与2019年相比，2020年的总证券化UPB持平，这是因为PC发行活动增加导致的UPB增长主要被我们SB证书交易的交易规模下降所抵消，这部分受到我们证券化渠道的构成的限制。

n    2020年和2019年，约88%和90%的证券化总额分别与我们的主要证券化有关。

n    与2019年相比，2020年新担保合同的平均担保费费率上升，主要是由于我们通过发行较低金额的无担保次级证券来降低某些交易的从属水平，从而提高了新K证书证券化的担保费费率。较低的从属水平预计仍将吸收大量预期和压力较大的信贷损失。此外，我们的平均担保费费率上升，因为我们发行了更多的个人电脑证券化，由于缺乏从属关系，这些证券化的谈判担保费费率更高。

n    除了我们通过证券化转移给第三方的信用风险外，我们在2020年和2019年分别通过其他CRT产品和亏损分担安排，对42亿美元和30亿美元的UPB获得了高达3亿美元和2亿美元的信用保护。

    

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多系列产品组合和市场支持

下表总结了我们的多系列产品组合以及我们对多系列市场的支持。

表14-多系列产品组合和市场支持

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
担保组合：
初级证券化						$274,393			$240,134
其他证券化						26,967			20,205
其他与抵押相关的担保						11,029			10,514
总担保组合						312,389			270,853
抵押贷款相关投资组合：
持有待售的非证券化按揭贷款						23,789			18,954
为投资而持有的非证券化按揭贷款						9,618			10,831
抵押贷款相关证券(1)						4,180			5,889
抵押贷款相关投资组合总额						37,587			35,674
其他投资(2)						2,838			2,945
多系列产品组合总数						352,814			309,472
新增：无担保证券(3)						43,204			40,666
减去：收购的抵押贷款相关证券(4)						(4,055)			(5,709)
全面的多家庭市场支持						$391,963			$344,429
融资单位总数						4,597,597			4,305,480

(1)包括我们通过证券化获得的抵押贷款相关证券。

(2)包括LIHTC投资的账面价值和非抵押贷款的UPB，包括向整个贷款基金提供的融资。

(3)反映了作为我们证券化的一部分发行的无担保证券的UPB，以及与出售给整个贷款基金的贷款相关的金额，这些贷款不是由房地美提供资金的。

(4)反映了抵押贷款相关证券的UPB，这些证券都是作为我们证券化的一部分发行的，并由我们收购。这笔UPB必须从抵押贷款相关证券余额中剔除，以避免重复计算风险敞口，因为它已经反映在担保组合或无担保证券中。

n    我们的多家庭投资组合总额在2020年有所增加，主要得益于我们的贷款购买和证券化活动。我们预计2021年我们的总投资组合将继续增长，因为购买和证券化活动应该会超过流出。

n    截至2020年12月31日，我们持有待售贷款中约58%为固定利率贷款，其余42%为浮动利率贷款。

n    截至2020年12月31日，我们已累计将大量预期和强调的信用风险转移到多家庭担保组合上，主要是通过我们证券化的从属关系。此外，我们几乎所有的证券化活动都将与基础抵押品相关的几乎所有利率和流动性风险从房地美转移到了第三方投资者手中。

n    我们赚取担保费，作为交换，我们为我们作为证券化一部分发行的部分或全部证券提供担保，并为我们的其他抵押贷款相关担保提供担保。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们担保组合的平均担保费率分别为38个基点和37个基点，而截至2020年12月31日和2019年12月31日的平均剩余担保期限均为8年。虽然我们预计在平均剩余担保期内按平均担保费费率赚取未来担保费，但实际赚取的金额将取决于受我们财务担保约束的基础抵押品的表现。

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净利息收益率

净利息收益率和平均投资组合余额

(加权平均余额(单位：十亿))

        

n    2020与2019年

l    净利息收益率相对持平。

l    生息资产的加权平均投资组合余额减少，主要是由于贷款购买和证券化的时间安排导致非证券化待售贷款的平均余额减少。

n    2019年与2018年

l    净利息收益增加的主要原因是来自按揭相关证券的较高收益率和较高的提前还款收入，以及利率较低推动的持有待售按揭贷款的融资成本较低。

l    由于我们将更多的非证券化持有投资贷款证券化为个人电脑证券化，导致有息资产的加权平均投资组合余额减少。

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抵押贷款收益(损失)、承诺净保证金和初始定价保证金

多户分部抵押贷款收益(损失)，净额

(单位：百万)

以基点为单位的利差数据来源：独立交易商

承诺的初始定价差额

(单位：百万)

(名义上以百万为单位) 2018 2019 2020

新的贷款承诺

按公允价值计算$68,439$51,253$42,227

n    我们主要将抵押贷款的收入确认为抵押贷款收益(损失)净额，这是投资收益(损失)净额的一个组成部分。上面显示的抵押贷款收益(损失)净额是我们用来对贷款承诺和抵押贷款的利率风险进行经济对冲的衍生品工具的损益净额。

n抵押贷款收益(亏损)净额由三个部分组成：(1)新贷款承诺的初始定价保证金，我们在承诺日确认我们以公允价值计量的承诺，(2)我们以公允价值计量的贷款承诺和贷款持有期内与利差相关的公允价值变化，这主要是由承诺日之后基准利差的变化推动的，以及(3)其他项目，包括我们不选择以公允价值计量的抵押贷款销售的实现收益。

n与2019年相比，我们在2020年确认了抵押贷款收益(亏损)净额的更大收益，这主要是因为新贷款承诺的初始定价利润率更高，以及以成本或公允价值较低衡量的更大规模贷款的销售带来的更大实现收益。虽然初始定价利润率保持在创纪录水平，但市场状况和/或业务战略的变化可能会降低未来的利润率。

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财务业绩

下表显示了我们的多家庭部门的部门收入和全面收入的组成部分。

表15-多家族细分财务结果

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*净利息收入						$943			$1,069			$1,096						($126)			(12)		%				($27)			(2)		%
*担保手续费收入						1,444			1,101			861						343			31						240			28
**抵押贷款收益(亏损)，净额						2,497			1,202			193						1,295			108						1,009			523
*扣除其他投资收益(亏损)，净额						(450)			(626)			(177)						176			28						(449)			(254)
*投资收益(亏损)，净额						2,047			576			16						1,471			255						560			3,500
其他收入(亏损)						176			108			129						68			63						(21)			(16)
净收入						4,610			2,854			2,102						1,756			62						752			36
信贷相关费用						(136)			(18)			9						(118)			(656)						(27)			(300)
**行政费用						(514)			(503)			(437)						(11)			(2)						(66)			(15)
不包括其他费用						(37)			(41)			(36)						4			10						(5)			(14)
运营费用						(551)			(544)			(473)						(7)			(1)						(71)			(15)
扣除所得税(费用)收益前的部门收益(亏损)						3,923			2,292			1,638						1,631			71						654			40
所得税费用						(809)			(465)			(319)						(344)			(74)						(146)			(46)
分部收益(亏损)，税后净额						3,114			1,827			1,319						1,287			70						508			39
扣除税后的其他综合收益(亏损)总额						101			101			(83)						—			—						184			222
综合收益(亏损)总额						$3,215			$1,928			$1,236						$1,287			67		%				$692			56		%

主要驱动因素：

n    2020与2019年

l    净利息收入减少，原因是平均贷款和抵押贷款相关证券余额减少，再加上抵押贷款相关证券提前还款收入下降。

l    由于我们的担保组合持续增长，加上我们的多家庭担保资产由于利率下降而出现的公允价值损失减少，担保费用收入增加。

l    更高的投资收益(扣除其他综合收益)，这是由于新贷款承诺的初始定价利润率较高，加上以成本或公允价值较低衡量的较高数量贷款的销售带来的实际收益增加。

l    与信贷相关的支出增加，原因是新冠肺炎疫情的负面经济影响导致预期信贷损失增加。

n    2019年与2018年

l    净利息收入相对持平。

l    担保费用收入的增长主要是由于我们的担保组合持续增长，加上我们的担保资产因利率下降而出现的公允价值亏损。

l    更高的投资收益(扣除其他综合收益)，这是由于新贷款承诺的强劲初始定价利润率，加上与利差相关的公允价值改善。

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资本市场

业务概述

资本市场部门负责管理我们大部分与抵押贷款相关的投资组合，并提供全公司的资金和利率风险管理功能。此外，我们还负责管理与单户贷款相关的证券化和再证券化活动，并支持多户证券化。

我们的抵押贷款组合管理活动主要包括单一家庭非证券化贷款以及购买和销售机构抵押贷款相关证券。此外，我们还积极参与机构抵押贷款相关证券的结构设计。我们的投资组合管理活动还包括负责维护主要用于短期流动性管理的其他投资组合。然而，抵押贷款相关投资组合的某些部分不是由我们管理的，包括与多家庭资产有关的部分，单一家庭严重拖欠贷款的部分，以及单一家庭履约和再履行贷款的信用风险。

我们提供全公司的财务职能，主要在短期和长期基础上管理我们的资金和流动性需求。财政部职能的主要活动包括发行、赎回和回购房地美的债务，以及维持一系列非抵押投资。

我们的利率风险管理功能整合和管理公司的整体利率风险。我们积极监控并在经济上对冲这一风险，主要是通过使用衍生品工具。此外，我们通过积极管理我们的债务融资组合，以及通过调整我们对抵押贷款相关证券的投资结构，进一步降低了这些利率敞口。我们使用公允价值对冲会计，以减少由于利率变化而导致的GAAP收益的可变性。

最后，资本市场部门负责管理我们与单一家庭贷款相关的证券化和再证券化活动，详细讨论请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保。

某些商业活动受到“购买协议”的限制和联邦住房金融局施加的限制的严重限制。这些限制减少了我们抵押贷款相关投资组合的规模，限制了用于流动性和应急的投资，以及约束我们未来通过现金窗口的购买量。这些限制增加了我们的融资成本，并对我们的运营结果产生了负面影响。由于会计处理可能造成收益波动的风险，我们也可能放弃某些投资机会。有关购买协议和FHFA建立的抵押贷款相关投资组合限制的更多信息，请参见MD&A-托管及相关事宜. 有关FHFA建立的流动性和应急投资组合的投资限额的更多信息，请参见MD&A-流动性和资本资源.

产品和活动

投资、流动性管理和相关活动

在我们的资本市场部门，我们的目标是做出适当的风险和资本管理决策，有效执行我们的战略，并对市场状况做出反应。我们管理以下类型的产品：

n    机构抵押贷款相关证券-我们主要投资于房地美抵押贷款相关证券，也可能不时投资于房利美和金利美抵押贷款相关证券。我们与这些产品有关的活动可能包括购买和销售、美元滚动交易和结构活动(例如，将现有机构证券再证券化为REMIC，并出售部分或全部由此产生的REMIC部分)。

n    单户无证券化贷款-我们通过两种主要方式获得单户无证券化贷款：

l    通过我们的现金窗口获得的等待证券化的贷款 - 我们将通过我们的现金窗口获得的大部分贷款证券化为房地美抵押贷款相关证券，这些证券可能出售给投资者，也可能保留在我们的抵押贷款相关投资组合中；以及

l    我们已从合并信托中删除的严重拖欠或修改的贷款-其中某些贷款可能会自行或通过修改重新履行。再履行贷款由资本市场和单一家庭担保部门管理，但包括在资本市场部门的财务业绩中。仍然严重拖欠的贷款也由资本市场和单一家庭担保部门管理，但包括在单一家庭担保部门的财务业绩中。我们可能会继续通过各种方法减少严重拖欠和再履行贷款的余额，包括减少损失和丧失抵押品赎回权的活动，以及证券化和出售。有关证券化和销售经验丰富的贷款的更多信息，请参阅MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保-业务概述-产品和活动-特定经验贷款的销售和证券化。

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n    其他投资组合 -我们投资于其他投资，包括：(I)流动性和应急运营组合，主要用于短期流动资金管理；(Ii)综合信托持有的现金和其他投资；(Iii)用于质押作为抵押品的投资；以及(Iv)担保贷款活动。

我们支持我们的担保贷款活动：(I)我们为抵押贷款的贷款人提供资金，他们随后将通过我们的现金购买计划出售这些贷款或将其证券化为他们将交付给我们的证券，(Ii)我们签订根据转售协议购买的证券，作为向Freddie Mac证券投资者提供融资的机制，以增加流动性并扩大这些证券的投资者基础，以及(Iii)我们通过循环信贷额度提供有担保的定期融资，这些信用额度以我们拥有的某些抵押贷款的合同抵押抵押服务权的价值为抵押。然而，我们不再向新客户提供这样的信用额度。

n    非机构抵押贷款相关证券-我们通常不再购买非机构抵押贷款相关证券，并且从前几年的收购中对此类证券的投资微乎其微。我们与这种产品有关的活动主要是销售。然而，我们可能会收购与我们的高级次级证券化结构相关的此类证券，这些结构由经验丰富的贷款支持。近年来，我们和FHFA与一些机构达成和解，以减轻或挽回我们在前几年确认的损失。

对部门收益的主要影响是：
•			代理和非代理抵押贷款相关证券、非证券化贷款和我们的其他投资组合的利息收入；
•			由于我们的机构和非机构抵押贷款相关证券以及我们其他投资组合中作为投资证券持有的某些证券的利率和市场利差的变化而产生的公允价值损益。这些金额根据其分类(分别为交易或可供出售)在分部收益或其他全面收益(亏损)总额中确认；
•			成本基础调整的摊销，例如我们现金购买计划的贷款和合并信托中相关债务证券的净摊销，以及与对冲会计基础调整相关的摊销；以及
•			出售非证券化贷款的损益。

我们根据三个类别(按流动性顺序)评估我们抵押贷款相关资产的流动性：

n    液体-单级和多级机构证券，不包括由非机构抵押贷款相关证券抵押的某些结构性机构证券；

n    证券化管道-执行以现金购买的单户贷款，主要持有短期直至证券化，由此产生的房地美发行的证券被出售或保留；以及

n    较少的液体-流动性低于证券化渠道中的机构证券和贷款的资产(例如，再履行贷款和非机构抵押贷款相关证券)。

我们可能会开展各种活动来支持我们在机构证券市场的存在或支持我们证券的流动性，包括它们相对于可比联邦抵押协会证券的价格表现。这些活动可能包括购买和出售机构证券、美元滚动交易和结构性活动，如现有机构证券的再证券化和出售部分或全部由此产生的证券。根据市场情况，我们买入或卖出的证券总额在任何时期都可能有很大的波动。购买或出售机构证券有时会对我们证券相对于可比联邦抵押协会证券的价格表现产生不利影响。

我们可能会产生成本，以支持我们在代理证券市场的存在，并支持我们证券的流动性和价格表现。有关详细信息，请参阅风险因素：-市场风险- 如果我们的联合住房抵押贷款证券的价格表现或需求大幅下降，可能会对我们新的单一家庭担保业务的规模和/或盈利能力产生不利影响。.

资金和流动性管理活动

我们的财务职能管理公司的资金需求，包括资本市场部门，主要是通过发行联邦住宅贷款抵押公司的无担保债务。债券的类型和期限基于各种因素，旨在满足我们持续的现金需求，并符合我们的流动性管理框架。这一框架为我们提供了一种机制，使我们能够维持市场流动性不足的时期，同时能够维持某些商业活动，并保持我们的义务不变。看见MD&A-流动性和资本资源-流动性管理框架有关我们的流动性管理框架的额外讨论。

我们主要使用以下类型的产品作为我们资金和流动性管理活动的一部分：

n    贴现票据和参考票据®-我们发行期限为一年或更短的短期票据。这些产品一般打折出售，到期日才支付本金。参考票据定期拍卖给交易商，而贴现票据则是根据投资者的需求和我们的现金需求而发行的。

n    中期票据--我们发行多种固定利率和可变利率的中期票据，包括可赎回和不可赎回的证券，以及零息证券，期限各不相同。

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n    参考注释®证券-参考票据证券是不可赎回的固定利率证券，我们通常发行原始到期日大于或等于两年的证券。

n    根据回购协议出售的证券-抵押短期借款，即我们将证券出售给交易对手，并达成协议在未来回购这些证券。

此外，STACR债务票据、SCR债务票据、预付费用和净值的收益用于满足公司的资金需求。我们不再定期发行STACR债务票据，因为STACR债务票据交易已被STACR信托票据交易取代。有关STACR事务的说明，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保-业务概述-产品和活动，有关SCR债务票据的说明，请参见MD&A-我们的业务部门-多家族 - 业务概述-产品和活动.

我们资产的平均寿命长于我们负债的平均寿命，这就产生了流动性风险。为了管理短期流动性风险，我们可以在我们的流动性和应急运营组合中持有现金、现金等价物和非抵押贷款相关投资的组合。这些工具仅限于我们预计在短期内具有流动性或成熟度的工具。我们还通过根据转售协议购买证券的交易，以短期方式借出可用现金。这一投资组合旨在让我们在一段时间内无法进入无担保债券市场的情况下履行我们的所有义务。

看见流动性与资本资源以进一步讨论我们的资金和流动性管理活动。

对部门收益的主要影响是：
•			我们的各种融资产品的利息支出和
•			我们的基金产品提前终止(赎回或回购)的损益。

利率风险管理活动

我们为公司管理经济利率风险，并根据我们的模型衡量，有管理层批准的利率风险限额。看见MD&A-风险管理-市场风险获取更多信息，包括衡量我们金融资产和负债的利率敏感度。

我们用来为这些资产融资的资产和负债之间存在现金流不匹配。这种现金流的错配不仅会导致流动性风险，还会导致利率风险。我们通常使用利率衍生品来降低这种错配带来的经济风险敞口。使用我们的风险管理实践，如MD&A-风险管理-市场风险在这一节中，我们试图将这种影响降低到较低水平。此外，可能在最终到期日之前出售的资产的债务和衍生品组合可能与我们计划持有更长时间的资产不同。因此，这些资产的利率风险衡量可能包括关于其价格敏感性的额外假设(如对市场利差预期变化的看法)，而不仅仅是对现金流的长期看法。

为了管理利率风险，我们主要使用利率掉期、期权、掉期和期货。当我们使用衍生品来降低风险敞口时，我们会考虑一系列因素，包括成本、对交易对手信用风险的敞口以及我们的整体风险管理策略。

虽然我们的利率风险管理活动主要集中在降低经济利率风险，但我们也使用对冲会计策略来降低GAAP收益的可变性。我们使用套期保值会计来更好地使我们的收益与我们业务的经济状况保持一致。在取消指定公允价值对冲关系后，吾等于某一期间确认的与先前指定对冲项目相关的公允价值对冲基础调整的摊销金额可能与该期间先前指定对冲工具的公允价值变动有所不同，这可能会造成吾等收益的变化性。对冲会计并不打算改变我们部门原本会做出的投资和投资组合管理决策。有关我们使用对冲会计的更多信息，请参阅MD&A-风险管理-市场风险 -盈利对市场风险的敏感度和注10.

我们已经参与了支持开发有担保隔夜融资利率(SOFR)作为LIBOR替代利率的交易，并预计在可预见的未来将继续这样做。这些交易包括投资和发行SOFR指数化浮动利率债务证券和证券化，以及执行SOFR指数化衍生品。有关SOFR的更多详细信息，请参见风险因素-市场风险 -LIBOR的预期中断可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

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对部门收益的主要影响是：
•			未在合格套期保值关系中指定的衍生工具的公允价值损益；
•			衍生工具的利息收入/开支；以及
•			可归因于被套期保值风险的套期保值项目的公允价值变动与符合公允价值对冲会计关系中指定的衍生品的套期工具的公允价值变动之间的差异。

我们的主要业务模式概述及其对分部收益的影响

证券化活动

我们管理公司与单户贷款相关的证券化和再证券化活动。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保来讨论我们的单一家庭证券化和担保产品。

顾客

我们的客户包括银行和其他存款机构、保险公司、基金经理、中央银行、养老基金、州和地方政府、房地产投资信托基金、经纪商和交易商，以及中讨论的各种贷款人。MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保-业务概述-客户. 我们的无担保债务证券和结构性抵押贷款相关证券最初由交易商购买，然后再分配给他们的客户。

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竞争

我们在资本市场领域的竞争对手是投资于贷款和抵押贷款相关资产并发行公司债券的公司，包括房利美(Fannie Mae)、房地产投资信托基金(REITs)、超国家机构(为成员国提供发展融资的国际机构)、商业和投资银行、交易商、储蓄机构、保险公司、联邦农场信贷银行(Federal Farm Credit Bank)、联邦住房贷款机构(FHLB)和非银行贷款聚合器，他们既是我们的客户，也是我们的竞争对手。

业务成果

下面的图表和相关讨论展示了我们资本市场部门的业务结果。

投资活动

下图显示了资本市场部门的总投资组合和按流动性类别划分的抵押贷款投资组合的构成。

截至12月31日的投资组合，

抵押贷款投资组合截至12月31日，

n    从2019年12月31日到2020年12月31日，我们的抵押贷款投资组合余额减少了338亿美元，这主要是由于购买协议和FHFA对抵押贷款相关投资组合施加的限制，以及更高的单户贷款购买量。看见MD&A-托管及相关事宜了解更多细节。

n    我们其他投资组合的余额从2019年12月31日的1003亿美元增加到2020年12月31日的1599亿美元，增长了59.4%，这主要是因为更高的预期单一家庭现金窗口贷款购买预测推动了更高的短期现金需求，加上随着我们过渡到遵守FHFA制定的最新最低流动性要求，流动性和应急运营组合增加了。此外，由于贷款预付款增加，我们的托管信托账户余额增加。

n    我们抵押贷款投资组合的整体流动性继续改善，因为我们流动性较差的资产在2020年有所下降。流动性较差的资产占我们总抵押贷款投资组合的比例从2019年12月31日的17.9%下降到2020年12月31日的14.6%，这主要是由于证券化和销售。

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减少流动性较差的资产

截至12月31日，流动性较差的资产，

在截至12月31日的一年中出售流动性较差的资产，

n    自2013年以来，我们一直专注于以经济上合理的方式减持某些流动性较差的资产，包括单一家庭再履行贷款和非机构抵押贷款相关证券。我们对流动性较差资产的处置策略包括证券化和出售。

n    在2020年，我们出售了流动性较差的资产，其中包括使用我们的高级次级证券化结构的83亿美元的UPB再履行贷款。作为这些交易的一部分，我们为我们的抵押贷款相关投资组合保留了某些有担保的优先证券。

n    我们的战略之一是将再履行贷款证券化为一级证券化产品。2020年，我们将14亿美元的单一家庭再履行贷款证券化为55天期MBS。我们最初保留了由此产生的抵押贷款相关证券，并可能将其重新证券化或出售给第三方。

n    由于新冠肺炎疫情的影响，我们流动性较差的资产在未来一段时间内可能会增加，因为在借款人退出忍耐计划后，我们可能会从证券中购买更多拖欠和修改后的贷款。

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净利息收益率和平均余额

净利息收益率和平均投资组合余额

(加权平均余额(单位：十亿))

n    2020与2019年-净利息收益率下降的主要原因是较高的清算率，这是由较低的利率推动的，导致摊销费用增加，以及在月中贷款到期时向证券持有人支付全额月息的额外费用。此外，由于提前还款增加，我们的托管信托账户余额增加，而由于利率处于历史低位，我们的收益微乎其微。

n    2019年与2018年-净利息收益率下降的主要原因是利率环境降低和持平，加上我们的投资组合发生了变化，因为其他投资组合在我们总投资组合中所占的比例更大，以及更高的贷款清算率导致摊销费用增加。

n    资本市场部门的净利息收益不受我们的对冲会计计划的影响，因为对部门收益进行了重新分类。看见注17以获取更多信息。

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财务业绩

下表列出了我们资本市场部门的部门收益和全面收入的组成部分。

表16-资本市场部门财务业绩

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*净利息收入						$522			$2,486			$3,217						($1,964)			(79)		%				($731)			(23)		%
*投资收益(亏损)，净额						(231)			(36)			1,803						(195)			(542)						(1,839)			(102)
其他收入(亏损)						(266)			(700)			340						434			62						(1,040)			(306)
净收入						25			1,750			5,360						(1,725)			(99)						(3,610)			(67)
**行政费用						(412)			(414)			(365)						2			—						(49)			(13)
不包括其他费用						(21)			(54)			(11)						33			61						(43)			(391)
运营费用						(433)			(468)			(376)						35			7						(92)			(24)
部门前收益(亏损) 所得税(费用)福利						(408)			1,282			4,984						(1,690)			(132)						(3,702)			(74)
所得税(费用)福利						84			(260)			(976)						344			132						716			73
分部收益(亏损)，税后净额						(324)			1,022			4,008						(1,346)			(132)						(2,986)			(75)
扣除税后的其他综合收益(亏损)总额						120			494			(527)						(374)			(76)						1,021			194
综合收益(亏损)总额						($204)			$1,516			$3,481						($1,720)			(113)		%				($1,965)			(56)		%

由利率相关和市场利差相关的公允价值变动(税后)驱动的综合收益(亏损)总额部分见下表。这些金额影响上表中的各个项目，包括投资收益(亏损)、净额、所得税费用和扣除税后的其他综合收益(亏损)总额。

表17-资本市场分段利率相关和市场利差相关的公允价值变动(扣除税收)

																		年复一年的变化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020与2019年									2019年与2018年
(百万美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
与利率相关						$0.6			($0.4)			($0.3)						$1.0			250		%				($0.1)			(33)		%
与市场价差相关						(0.7)			0.2			0.4						(0.9)			(450)						(0.2)			(50)

主要驱动因素：

n    2020与2019年

l    净利息收入下降的主要原因是清算率上升，利率下降，导致摊销费用增加，以及在月中贷款到期时向证券持有人支付全额月息的额外费用。此外，由于提前还款增加，我们的托管信托账户余额增加，而由于利率处于历史低位，我们的收益微乎其微。

l    投资收益(亏损)净额减少，主要原因是出售抵押贷款相关证券的承诺亏损，因为利差收紧导致价格上涨，但部分被购买抵押贷款承诺的收益所抵消。此外，随着长期利率进一步下降，我们确认了与利率相关的公允价值收益。长期利率的下降导致我们许多证券投资的公允价值收益(其中一些记录在其他全面收益中)，但部分被与对冲全公司利率风险相关的先前递延公允价值对冲会计基础调整的衍生品损失和摊销费用所抵消。看见MD&A-风险管理-市场风险 有关市场相关项目对我们综合收益的影响的更多信息。

l    其他收入增加，主要是由于合并信托的贷款和债务证券的某些基数调整的净摊销增加。

n    2019年与2018年

l    净利息收入下降的主要原因是较低和平稳的利率环境，这也导致摊销费用增加，原因是贷款清算率上升和我们的投资组合发生变化，因为其他投资组合在我们总投资组合中所占的比例更大。

l    投资收益(亏损)净减少18亿美元，但被其他综合收益增加10亿美元部分抵消。

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债务回购活动的收益约为5亿美元，利率相关和市场利差相关的公允价值损失增加3亿美元，见上表。这两项下降主要归因于长期利率的下降。我们的衍生品交易量从2019年第二季度开始增加，因为我们更新了利率风险衡量标准，将与单一家庭部门记录的单一家庭信用担保活动相关的预付费用(包括买入)包括在内。衍生品交易量的增加在我们的财务业绩中引入了额外的波动性，这主要推动了我们与利率相关的公允价值亏损。看见MD&A-风险管理-市场风险 有关市场相关项目对我们综合收益的影响的更多信息。

l    其他收入减少，主要是由于合并信托债务和我们现金购买计划的基础贷款之间与提前付款有关的摊销时间差异导致的净摊销收入减少所致。有关摊销时间差异的进一步讨论，请参见MD&A-综合运营结果。

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管理层的讨论与分析			风险管理| 概述

风险管理

概述

为了实现我们为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性的使命，我们将风险作为我们商业活动的一个组成部分。风险是事件对我们的使命、战略和业务目标的实现产生负面影响的可能性。风险可以以多种方式表现出来，风险管理的责任存在于公司的各个层面。我们寻求以安全、稳健、可控的方式承担风险，以在整个公司范围内以及在适用的情况下，在交易基础上赚取可接受的风险调整后回报。我们的目标是保持强大的风险文化，其中员工具有风险意识、协作和透明，对自己的决策单独负责，并以有效、合法和道德的方式开展业务。

我们利用风险分类法来定义和分类我们在经营业务时面临的风险。这些风险有可能对我们目前或预计的财务和运营弹性产生不利影响。风险分类也是调整公司风险政策和标准的基础。风险分为以下几类：

n    信用风险；

n    操作风险；

n    市场风险；

n    流动性风险；

n    战略风险；以及

n    声誉风险。

战略和声誉风险是商业决策中的一个因素，也是高级管理层的共同责任。有关我们业务面临的这些风险和其他风险的更多讨论，请参阅风险因素。看见流动性与资本资源有关流动性风险的讨论。

企业风险框架

企业风险框架是我们如何管理风险以实现我们的使命、战略和业务目标的关键组件。企业风险框架：

n该法案定义了跨越三道防线的风险角色和责任。

n    促进风险管理决策和执行的问责制和透明度。

该框架包括以下组件：

n    风险偏好-风险偏好是指董事会和管理层为实现公司的战略目标愿意承担的风险水平，包括总体风险水平和按风险类型划分的风险水平。风险偏好受到我们可用资金的影响，并与公司和每个业务部门的战略计划相结合。风险偏好是由董事会批准的，然后由FHFA作为监管人批准，这可能会改变我们的风险偏好或风险限制。

n    资本框架-我们历来使用FHFA的CCF和内部资本方法(如果可能)来衡量风险，以便做出经济有效的决策。FHFA发布了一项新的资本规则，ERCF，根据该规则，从2022年1月1日开始，我们将被要求报告与新规则一致的监管资本。我们正在过渡到ERCF，并可能在FHFA的指导下更快开始实施。

n    风险概况-风险概况是对特定风险类型的固有风险和/或剩余风险的时间点评估和测量，在部门或企业级别对相关风险类型进行测量。风险概况考虑了风险趋势、上升风险、新兴风险和顶级风险、控制绩效和风险指标。风险概况还包括压力测试或情景分析的结果，对外部和内部风险驱动因素的判断评估，以及可能影响与公司战略和业务目标相关的业绩的任何发展，并可能为这些结果提供信息。

n    风险治理-风险治理通过明确跨越三道防线(包括上报和报告)的特定角色和责任，定义了我们管理整个公司风险的方式。它是通过授权、公司风险政策和标准以及事业部、企业和董事会级别的风险治理结构来正式化的。

l    授权的转授-董事会将权力授权给首席执行官(在该职位空缺时，授权给总裁)，然后由总裁授权给执行管理层成员。

l    发布公司风险政策和标准-公司风险政策和标准定义了风险管理方面的角色和责任，确定了风险审批要求，并提出了上报和报告要求。

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管理层的讨论与分析			风险管理| 概述

l    风险治理结构-风险治理结构由管理层和董事会一级的委员会组成，其作用和责任在其章程中正式确定。

下图说明了企业风险框架的组件。

FHFA提高了与管理层和董事会如何管理和监督风险有关的监督期望，特别是ERM在提供独立风险监督和有效挑战方面的作用。因此，我们必须继续投资于我们的风险管理实践，以满足这些期望。

企业风险治理结构

我们使用三道防线的风险管理模式和治理结构来管理风险，其中包括董事会及其委员会、CRO和CCO对整个企业的监督。

下面的信息和图表显示了与我们的三道防线风险管理模型和风险治理结构相关的职责。风险治理结构还包括部门风险委员会，以积极讨论和监控特定于业务的风险概况、风险决策和风险偏好指标、限制和阈值，以及风险类型委员会，以监督业务线中存在和跨越的特定风险类型。

有关董事会及其委员会作用的更多信息，请参见董事、公司治理和高管-公司治理-董事会和委员会信息.

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管理层的讨论与分析			风险管理| 概述

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信用风险

概述

信用风险是指借款人、发行人或交易对手不能或不能履行其财务和/或合同义务的风险。我们同时面临抵押贷款信用风险和交易对手信用风险。

抵押贷款信用风险是指借款人不能或不能履行其财务和/或合同义务的风险。我们面临两种类型的抵押信贷风险：

n    单户按揭信用风险，通过拥有或担保单一家庭信贷担保组合中的贷款，以及

n    多户抵押贷款信用风险，通过我们对多家庭抵押贷款组合中贷款的所有权或担保。

交易对手信用风险是与交易对手不能或不能履行其合同义务有关的风险。

2020年1月1日，我们采用了CECL，这改变了我们对以摊余成本和表外信贷敞口衡量的金融资产信贷损失的会计方法。看见注1有关我们采用CECL的更多信息。看见注4, 注5，及注7如需更多信息，请了解我们重大会计政策的变化，这些变化影响了我们单户和多户信用风险敞口的信用损失的会计处理，这是我们采用CECL的结果。

在以下几个部分中，我们对我国企业风险框架和当前抵押贷款信用风险和交易对手信用风险的风险环境进行了概括性的讨论。

单户按揭信贷风险

我们使用以下主要策略管理单户按揭信贷风险(这是消费信贷风险的一种)的风险敞口：

n    保持审慎的承保标准和质量控制做法，并管理销售商/服务商的业绩；

n    将信用风险转移给第三方投资者；

n    监控贷款表现和特点；

n    从事减损活动；以及

n    管理止赎和REO活动。

保持审慎的承保标准和质量控制做法，并管理销售商/服务商的业绩

我们采用多种策略来确保贷款质量和数据透明度：

n    承销标准，在我们的指南中公布，并纳入房地美贷款顾问公司(Freddie Mac Loan Advisor)SM，建立资格、文件、陈述和保证的要求；

n    贷款质量控制做法，包括收盘后的信贷审查和承销缺陷回购过程，有助于验证贷款发放过程是否符合我们的指南，以及贷款表现是否达到或高于预期水平；以及

n    卖方/服务商管理，包括内部质量控制和绩效监控，有助于保持对由第三方销售和/或提供服务的贷款的质量控制。

承保标准

我们在购买单一家庭贷款时使用委托承销流程，据此我们设定资格和承保标准，卖方代表并向我们保证，他们出售给我们的贷款符合这些标准。我们的资格和承保标准是根据一些特征来评估贷款的。

对具有某些较高风险特征的贷款的购买设定了限制。这些限制旨在平衡我们的信用风险敞口，同时以负责任的方式支持经济适用房。我们的购房指引一般规定，信用良好的首次购房者和符合我们的保障性住房计划中某些AMI要求的特定类别的信用借款人的最高原始LTV比率为97%，所有其他购房和无现金再融资贷款的最高原始LTV比率为95%，现金再融资贷款的最高原始LTV比率为80%，没有最高LTV比率固定利率贷款，武器的最高LTV比率为105%在我们的救济再融资项目中。

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管理层的讨论与分析			风险管理| 单户按揭信贷风险

贷款顾问是我们评估贷款资格和文件的主要工具。Loan Advisor是一套集成的软件应用程序和服务，旨在使贷款人能够在发起过程中查看我们对风险、贷款质量和资格的看法，从而促进贷款人和房地美之间的高效贸易。作为贷款顾问的关键组成部分，贷款产品顾问®LPA(“LPA”)利用专有数据模型和智能自动化来帮助验证所有贷款是否符合我们的承保标准。LPA以创新的工具和产品为特色，利用算法来增强发起过程，并生成对贷款的信用风险和整体质量的评估。

从历史上看，我们的大部分购买量是使用LPA(联邦抵押协会的可比软件桌面承销商(DU))或卖方专有的自动承保系统进行评估的。我们已经采取措施，要求我们购买的贷款由房地美的专有承销软件工具之一LPA或Loan Quality Advisor进行评估®，在购买之前。到2020年底，我们购买的几乎所有贷款现在都由房地美专有软件进行评估，有助于验证它们与我们的风险偏好的兼容性，并减少我们以分层风险获得的贷款量。

有了Loan Advisor，贷款人可以在抵押贷款产生过程的早期积极监控代表和保修减免。Loan Advisor为满足与评估质量、估值、借款人资产和借款人收入相关的自动化数据分析的某些贷款组件提供有限的陈述和保修减免。一般来说，只有当贷款人提供的信息通过使用独立的数据源进行验证时，才会提供有限的陈述和保修救济。

如果我们发现与贷款有关的陈述或担保被违反(即没有遵守合同标准)，我们可以行使某些合同补救措施来减轻我们实际或潜在的信用损失。这些合同补救措施包括有权要求卖方或服务商以其当前的UPB价格回购贷款，在考虑任何其他恢复后偿还我们与贷款相关的已实现损失，和/或赔偿我们。我们目前的补救措施框架规定了对结算日期为2016年1月1日或之后的贷款的贷款来源缺陷进行分类。在其他条款中，框架规定，“重大缺陷”将导致回购请求或回购替代方案，如追索权或赔偿。

根据我们目前的抵押贷款销售和服务陈述和担保框架，我们免除卖方因违反某些类型贷款的某些销售陈述和担保而承担的回购义务，包括：

n    在购买后连续、按时付款36个月(救济再融资贷款为12个月)内建立可接受付款历史的贷款，但受某些例外情况的限制

n    圆满完成质量控制审查的贷款。

针对涉嫌违反销售或为我们贷款的陈述和担保提供服务的独立争议解决程序，允许中立的第三方在现有上诉和升级程序耗尽后，就仍未解决的要求做出决定。

质量控制实践

我们采用质量控制流程，使用随机样本和目标样本来审查贷款承销文档是否符合我们的标准。我们还对许多拖欠贷款进行质量控制审查，并在陈述和担保解除之前审查导致信用损失的贷款。卖方可以在回购贷款之前对我们不符合条件的贷款决定提出上诉。

我们使用标准的质量控制流程，便于更及时的审查，旨在贷款生命周期早期识别违反陈述和保修的行为。专有工具，如Quality Control Advisor®，为我们的客户质量控制审查提供更大的透明度。

豁免评税

自2017年6月以来，房地美允许卖家通过我们的贷款产品顾问利用我们的专有模型以及历史数据和公共记录，在没有传统评估的情况下发起某些符合条件的贷款®自动宣传品评估器(ACE)。对于符合指南规定的某些条件的按揭物业，物业价值(购买交易的购买价格和借款人提供的再融资估计价值)以及条件将使用ACE进行评估。ACE使用我们的内部自动估值模型Home Value Explorer®(HVE)。HVE是为管理房地美的抵押品风险这一明确目的而建立并定期增强的。ACE利用基于统计的、经验派生的置信度分数来评估抵押品风险。

为了应对新冠肺炎疫情，我们在2020年3月扩大了ACE豁免的资格范围，包括最高可达90%的房贷净值无套现再融资，以及最高可达70%LTV的主要住宅和最高60%的第二套住房的套现再融资。在大流行期间，房主和估价师表达了对进入房产的担忧，这可能会阻碍关闭贷款的进程。由于这种扩张，再融资市场处于历史高位(再融资贷款更频繁地获得ACE豁免)，ACE豁免使用量在2020年大幅增加。我们监测ACE豁免相对于联邦抵押协会评估豁免的规模，以降低UMBS的提前还款失调风险。

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管理层的讨论与分析			风险管理| 单户按揭信贷风险

管理销售商/服务商绩效

我们积极监控销售商和服务商的表现，包括遵守我们的标准。我们为我们的销售商/服务商维持审批标准，包括要求我们的销售商保持内部质量控制程序和书面程序，该程序独立于销售商的承保和发起职能运行。我们使用我们的服务商成功记分卡监控服务商的表现，并定期审查我们的销售商/服务商的运营流程。如果有必要，我们还会根据抵押贷款组合监控的结果定期更改卖家/服务商指南。

新冠肺炎大流行导致临时承保变更

我们已经宣布，由于新冠肺炎疫情，我们的承保标准将暂时改变，这可能会对根据这些临时改变而承保的已购买贷款的预期业绩产生负面影响。

2020年3月和5月，我们出台了一些临时措施，帮助卖家在新冠肺炎大流行期间保持清晰和灵活，继续以审慎和负责任的方式放贷。修订了某些措施，并延长了这些措施的申请日期窗口，如下所述。这些临时措施包括：

n    对于截至2021年2月28日收到的申请，允许灵活地证明借款人目前的就业状况。

以下临时措施在另行通知前有效：

n    要求收入和资产文件，包括与自营职业借款人有关的文件，在接近贷款截止日期时注明日期，以核实正在使用的最新信息，以支持借款人的偿还能力；

n    为收入来自自雇的借款人提供额外的文件要求和指导。修订了这些要求，并对日期为2020年12月14日或之后的申请生效；

n    要求抵押贷款在票据日期后六个月内出售给房地美；

n    建立适用于借款人因当前市场波动而持有股票、股票期权和共同基金的账户的承销限制；以及

n    核实借款人拥有的任何抵押贷款是流动的，或通过恢复或根据减损计划至少连续三次及时付款而使其流动。

2020年3月和4月，我们宣布了贷款处理灵活性，以加快关闭贷款，并在新冠肺炎大流行期间帮助保障购房者、卖家和评估师的安全。这些灵活性也已扩大到包括申请日期在当日或之前的贷款。2021年2月28日。它们包括：

n    允许对某些采购交易进行桌面评估或仅外部检验评估；

n    允许只进行外部评估，一定不能进行套现再融资；

n    允许对新建物业进行桌面评估(购买交易)；

n    允许灵活地证明施工已经完成；

n    允许借款人灵活地提供文件(而不是要求检查)，以允许支付装修费用(取款)；

n    为公寓项目的审查提供灵活性；以及

n    扩大委托书和远程网上公证的使用。

与使用委托书和远程在线公证有关的措施已纳入我们的指南，因此不再是临时性的。在这些变化生效期间，我们的承保标准因新冠肺炎疫情而发生的一些变化可能会对所购买贷款的预期绩效产生负面影响。这场流行病还可能使卖家在保持适当质量控制的同时，提高其运营能力，以处理创纪录的高再融资抵押贷款，这可能会进一步影响我们在受影响期间购买的贷款的信贷质量。此外，CARE法案要求债权人向信用局报告，救助计划中的贷款，如忍耐计划、偿还计划和贷款修改计划，只要贷款在进入救助计划之前是现行的，并且借款人仍然遵守这些计划，就是有效的。这一信用报告要求适用于2020年1月31日至宣布与新冠肺炎相关的国家紧急状态结束后120日之间签订的所有抵押贷款减免计划。因此，我们评估购买新贷款的能力可能会受到不利影响，因为信用评分可能不能完全反映借款人可能已经加入的我们或其他债权人提供的救济计划的影响。

我们在2020年4月宣布，将暂时购买某些因新冠肺炎疫情导致借款人困难而进入忍耐状态的单户按揭贷款，以帮助为抵押贷款市场提供流动性，并允许发起人继续放贷。这项临时措施已扩大至包括票据日期在2020年4月1日或之后，以及票据日期在2020年12月31日或之前，以及交收日期在2021年2月28日或之前的按揭贷款。这类贷款的购买量一直微不足道。2020年5月，我们还暂时停止了谈判大宗交易的购买和6个月以上调味期以上的流量贷款的购买。

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我们还宣布，根据联邦住房金融局的指示，并与联邦抵押协会一致，对抵押贷款再融资征收50个基点的不利市场再融资费，不包括那些余额较低和某些产品类型的抵押贷款，结算日期为2020年12月1日或之后，以应对与新冠肺炎大流行相关的预计信贷损失。

与2021年1月信函协议相关的承销限制

2021年1月的信函协议要求我们限制某些单一家庭抵押贷款的获得。

n    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；债务收入比率大于45%；以及FICO或等值信用评分低于680。

n    以第二居所或投资物业作为抵押的单户按揭贷款，在过去52周内的收购额不得超过单户按揭贷款收购额的7%。.

n    除联邦住房金融局可能规定的例外情况外，我们将被要求在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保我们获得的每一笔单一家庭按揭贷款都是：(I)合格抵押贷款；(Ii)豁免CFPB的还款能力要求；(Iii)以投资性物业为抵押，受上述限制的约束；(Iv)以简化的承销方式进行再融资，以获得较高的LTV比率；(V)以临时性贷款为抵押；(Iv)以投资物业为抵押，目前符合收购条件的贷款，我们将被要求在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保获得的每笔单一家庭抵押贷款都是：(I)合格抵押贷款；(Ii)豁免CFPB的偿还能力要求；或(Vi)由制造外壳固定。

贷款购买信用特征

我们监控和评估可能影响我们购买单一家庭贷款的信用质量的市场状况。2020年，我们的单户贷款购买的信贷质量有所改善。下面的图表显示了我们购买或担保的单户贷款的信用状况。

加权平均原始LTV比

加权平均原始信用评分(1)

(1) 原始信用评分基于三个信用局(Equifax、Experian和TransUnion)。

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下表包含有关我们在过去三年购买或担保的单户贷款的更多信息。

表18-单户新业务活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百万美元)						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比						金额			占总数的百分比
30年或更长时间的摊销固定利率						$866,075			80		%				$389,515			86		%				$266,995			87		%
20年摊销固定利率						53,094			5						15,381			3						8,373			3
15年摊销固定利率						166,814			15						43,164			10						28,878			9
可调率						3,788			—						5,257			1						3,848			1
FHA/VA和其他政府部门						296			—						164			—						103			—
总计						$1,090,067			100		%				$453,481			100		%				$308,197			100		%
购买百分比
**DTI比率>45%									10		%							14		%							18		%
原始LTV比率>90%									11									19									22
原始信用评分									4									7									9
属性类型：
独立式独栋住宅									63									61									60
联排别墅									30									31									32
共管公寓或合作公寓									7									8									8
占用类型：
主要住所									94									92									90
第二个家									3									4									4
投资性物业									3									4									6
贷款用途：
购买									30									55									69
套现再融资									18									18									19
其他再融资									52									27									12

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将信用风险转移给第三方投资者

信用提升的类型

我们的宪章要求通过特定的信用增强或购买时LTV比率超过80%的单户贷款的参与利息来覆盖。我们大部分按揭成数在80%以上的贷款都受到主要按揭保险的保障，该保险提供贷款额不超过特定数额的贷款水平保障，保费通常由借款人支付。一般来说，承保贷款必须违约，借款人对标的财产的权益必须已经消灭，例如通过卖空或丧失抵押品赎回权出售，才能根据主要按揭保险单提出索赔。抵押保险人有规定的时间处理索赔，并就索赔的有效性和数额作出决定。

除了获得我们章程要求的信用增强外，我们还进行各种CRT交易，将抵押信用风险转移给第三方。下表汇总了我们用来转移单户贷款信用风险的信用增强类型。看见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保-业务概述 -产品和活动有关我们CRT交易的更多信息，请访问。

类别

产品

CRT

覆盖类型

会计处理

初级抵押贷款保险

初级抵押贷款保险

不是

前端

附设

STACR

STACR信托票据

是

后端

独立式

STACR债务票据

是

后端

债务

保险/再保险

ACIS

是

后端

独立式

AFRM

是

前端

独立式

想象

是

前端

独立式

从属关系

高级次级证券化结构，由经验丰富的贷款支持(非合并)

是

后端

担保

由最近发放的贷款支持的高级次级证券化结构(合并)

是

后端

债务

贷款人风险分担

贷款人风险分担

是

前端

独立式

单户信用担保组合CRT发行

下表提供了适用期间的发行金额，包括受保护的UPB和最大覆盖范围，与我们单一家庭信用担保组合中贷款的CRT交易相关。我们改进了我们的方法，以确定UPB具有一种以上类型的CRT活动，因此，某些上期金额已进行了修订，以符合本期列报。尽管新冠肺炎疫情导致了单户阴极射线管市场的大幅波动，但我们的阴极射线管发行量在2020年有所增加，这是因为我们能够将贷款购买到阴极射线管发行的时间表从大约三个季度缩短到两个季度，并且贷款购买和担保活动大幅增加。这些发行得到了强劲的投资者需求和认购水平的支持，尽管我们执行这些交易的能力在2020年第二季度受到新冠肺炎疫情的负面影响。然而，新冠肺炎疫情继续带来不确定性，并可能继续对我们未来的交易产生不利影响.看见 简介-关于房地美- 新冠肺炎疫情应对努力-商业展望 以获取更多信息。

表19-单一家庭信用担保组合CRT发行

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(单位：百万)						受保护的UPB(1)			最大覆盖范围(2)						受保护的UPB(1)			最大覆盖范围(2)						受保护的UPB(1)			最大覆盖范围(2)
STACR						$427,155			$11,141						$203,239			$6,671						$243,007			$6,935
保险/再保险						422,719			4,181						210,650			2,687						270,084			3,140
从属关系						7,016			1,254						11,197			1,666						30,911			1,984
贷款人风险分担						7,293			1,125						31,025			1,860						10,940			345
较少：具有一种以上CRT活动类型的UPB						(388,340)			(769)						(203,239)			(723)						(219,072)			—
总CRT活动						$475,843			$16,932						$252,872			$12,161						$335,870			$12,404

(1)对于STACR和某些保险/再保险交易(例如，ACIS)，其代表的是交易参考池中包括的资产的UPB。对于其他保险/再保险交易，代表保险单承保资产的UPB。对于从属证券，代表担保证券的UPB，代表信托净值中包含的资产扣除从属证券提供的保护后的UPB。

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(2)指STACR交易，代表第三方在发行时持有的余额。对于保险/再保险交易，代表在发行时从第三方购买的保险的总限额。对于从属关系，代表从属于房地美担保证券并由第三方持有的证券的UPB。

单一家庭信用担保组合信用增强覆盖面突出

下表分别提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的单一家庭信用担保组合中与信用增强贷款相关的受保护UPB总额和最大覆盖范围的信息。与2019年相比，2020年信用增强覆盖的单一家庭信用担保组合中的贷款比例有所下降，主要原因是最近获得的贷款数量增加，这些贷款的目标是包括在未来正在运行的CRT交易中，而没有包括在参考池中，以及最近获得的贷款的信用质量有所改善，这导致正在运行的CRT交易的目标贷款总数较低。

表20-单一家庭信用担保组合信用增强覆盖范围

						2020年12月31日
(百万美元)						受保护的UPB(1)			单户信用担保组合的百分比			最大覆盖范围(2)
初级抵押贷款保险						$472,881			20		%	$116,973
STACR						853,733			37			29,665
保险/再保险						876,815			38			11,586
从属关系						38,074			2			6,182
贷款人风险分担						5,731			—			4,831
其他						374			—			371
更少：具有多CRT和/或其他信用增强功能的UPB						(1,069,281)			(46)			—
单一家庭信用担保组合-由信用增强覆盖						1,178,327			51			169,608
单一家庭信用担保组合-其他						1,148,099			49			—
总计						$2,326,426			100		%	$169,608

						2019年12月31日
(百万美元)						受保护的UPB(1)			单户信用担保组合的百分比			最大覆盖范围(2)
初级抵押贷款保险						$421,870			21		%	$107,690
STACR						824,359			41			25,112
保险/再保险						863,149			43			10,157
从属关系						44,941			2			5,399
贷款人风险分担						24,078			1			5,657
其他						1,056			—			1,051
更少：具有多CRT和/或其他信用增强功能的UPB						(1,058,402)			(52)			—
单一家庭信用担保组合-由信用增强覆盖						1,121,051			56			155,066
单一家庭信用担保组合-其他						873,398			44			—
总计						$1,994,449			100		%	$155,066

(1)STACR和某些保险/再保险交易(例如ACIS)的UPB代表交易参考池中包括的资产的UPB。对于其他保险/再保险交易，代表保险单承保资产的UPB。对于从属证券，代表担保证券的UPB，代表信托中包括的资产的UPB，扣除从属证券提供的保护。对于某些交易，由于交易和贷款之间报告周期的时间差异，受保护的UPB可能不同于相关贷款的UPB。

(2)指STACR交易，代表第三方持有的未偿还余额。对于保险/再保险交易，表示从第三方购买的保险的剩余总限额。对于从属证券，代表从属于房地美担保证券并由第三方持有的证券的未偿还UPB。

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信用提升覆盖范围的特点

下表提供了我们单一家庭信用担保组合中信用增强型和非信用增强型贷款的信息。信用增强型类别并不是相互排斥的，因为一笔贷款可能同时包括基本抵押保险和其他信用保障。

表21-我们的单一家庭信用担保组合中的信用增强型和非信用增强型贷款

						2020年12月31日									2019年12月31日
(占投资组合的百分比，基于UPB)(1)(2)						投资组合的百分比			SDQ速率						投资组合的百分比			SDQ速率
信用增强型
**基本抵押贷款保险						21		%	3.77		%				21		%	0.79		%
苹果、CRT和其他						41			3.22						55			0.40
非信用增强型						50			2.13						45			0.70
总计						不适用			2.64						不适用			0.63

(1)不包括某些证券化产品的贷款，这些贷款的贷款水平数据不可用。

(2)基于贷款UPB，这可能不同于相关信用增强交易的受保护UPB，原因是交易和贷款之间的报告周期存在时间差异。

下表提供了我们的单一家庭信用担保组合中与贷款相关的信用增强覆盖金额(按发起年份划分)的信息。

表22-按发起年份划分的信用增强覆盖范围

						2020年12月31日									2019年12月31日
(百万美元)						UPB(1)(2)			信用增强的UPB的百分比						UPB(1)(2)			信用增强的UPB的百分比
贷款发放年份
2020						$971,136			36		%				不适用			不适用
2019						276,315			73						$383,003			40		%
2018						118,673			80						221,712			81
2017						147,863			75						242,605			77
2016						187,085			69						277,762			71
2015年及之前版本						624,956			43						869,043			44
总计						$2,326,028			50						$1,994,125			55

(1)不包括5.05亿美元和5.55亿美元的UPB贷款，这些贷款是某些证券化产品的基础贷款，分别截至2020年12月31日和2019年12月31日没有贷款水平数据。

(2)基于贷款UPB，这可能不同于相关信用增强交易的受保护UPB，原因是交易和贷款之间的报告周期存在时间差异。

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下表提供了我们的单一家庭信用担保组合中目前没有信用增强的贷款的特征信息。

表23-无信用增强的单户信用担保组合(1)

						2020年12月31日									2019年12月31日
(百万美元)						UPB			占总数的百分比						UPB			占总数的百分比
低电流LTV比(1)(2)						$784,150			66		%				$671,882			75		%
短期(1)(3)						81,681			7						39,220			4
CRT前计划开始(1)(4)						11,327			1						31,091			3
CRT管路(1)(5)						276,611			24						134,332			15
其他(1)(6)						20,414			2						23,616			3
总计						$1,174,183			100		%				$900,141			100		%

(1)具有多个特征的贷款在本表中按以下顺序进行分类：当前LTV比率低、短期、CRT前计划启动和CRT管道。

(2)指当前LTV比率小于或等于60%的贷款。

(3)代表原始期限为20年或更短的贷款。

(4)代表救济再融资贷款，以及在2013年CRT计划开始之前获得的贷款。

(5)表示最近获得的贷款，这些贷款的目标是包括在正在运行的CRT事务中，但尚未包括在参考池中。

(6)主要包括政府担保贷款、ARM贷款、当前LTV比率超过97%的贷款，以及不符合CRT交易拖欠要求的贷款。

信用提升费用和回收

在我们的合并财务报表中，与信用增强相关的费用和回收的确认取决于信用增强的类型，如下所示：

n    附加的信用增强-附带的信用增强与金融工具的发起同时获得，并在考虑到金融工具的发起时获得，并在销售时有效地与金融工具一起传播。所附信贷增强按净额计入相关金融工具。因此，我们没有在我们的综合全面收益表中明确确认附加信用增强的单独费用。相反，附加信用增强的成本反映为较低的收入。例如，我们对有基本抵押保险的贷款收取的担保费比没有基本抵押保险的相同贷款收取的保证费要低。同样，附带信用提升的贷款的信用损失也是按净额计算的。我们不会确认附带信用提升的贷款的信用损失拨备，除非预期的信用损失超过附加信用提升提供的信用保护金额，并且在我们取消确认相关贷款之前，我们不会单独确认回收资产。有关附加信用增强对我们信用损失的影响的更多信息，请参阅监测贷款表现和特征--信贷损失和收回下面一节。

n    独立的信用增强-独立信用增强是指与任何其他金融工具分开或与其他交易一起签订的合同，可在法律上分离并单独行使。独立的信用提升以毛计，与相关金融工具分开核算。我们确认我们在独立信用增强项下为转移信用风险而支付的款项为信用增强费用。我们在综合资产负债表上的其他资产中单独确认独立信贷增强的预期回收，并抵销非利息支出的减少，同时我们确认担保贷款的信贷损失拨备，其计算基础与担保贷款的信贷损失拨备相同。

n    增强信用担保-我们通过发行次级证券获得某些担保的信用增强，这些证券在担保之前吸收损失。在衡量表外信用风险的信用损失拨备时，我们会考虑这类信用增强的好处，只有当预期的信用损失超过从属金额时，我们才会确认信用损失拨备。我们确认我们从担保中获得的担保费收入，没有明确确认单独的增信费用或预期的增信回收。

n    与信用相关的债务-以债务发行为结构的信用增强以毛计，与相关的抵押贷款分开核算。我们主要确认与信用相关债务相关的费用为利息费用。当损失确认事件发生时，我们将信用相关债务的收回确认为投资收益(损失)内的债务清偿收益，我们合法地解除了债务义务，这通常发生在我们确认相关贷款的信用损失拨备之后。这样的复苏并不显著。我们不再将发行信用挂钩债券作为我们主要CRT战略的一部分，因此预计随着时间的推移，这些交易对我们财务业绩的影响将变得不那么显着。

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我们的某些信用提升按公允价值核算，公允价值的变化在收益中确认为投资收益(亏损)的一部分，净额。看见注8有关我们信用增强的更多信息，请访问。

下表包含与我们的单一家庭信用增强相关的费用和回收的详细信息。

表24-单户授信费用及回收详情

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
增信费用：(1)
增信费用						($1,036)			($734)			($394)
与CRT债务相关的利息支出						(736)			(1,060)			(1,047)
*预计CRT债券发行收益的再投资收入						76			360			372
单户增信费用						($1,696)			($1,434)			($1,069)
信用增强恢复的单一家庭收益(减少)						$305			$41			($8)

(1)不包括按公允价值记录的CRT衍生品和CRT债务的公允价值损益。看见MD&A-综合运营结果有关这些项目的其他信息，请参阅。

下表列出了我们在合并资产负债表上的其他资产中确认的增信回收应收账款的详细信息。

表25-单户信用增强应收款

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
独立信用增级预期收回应收账款，扣除拨备后的净额						$653			$71
一级抵押保险应收账款(1)，扣除津贴后的净额						74			76
信用增级资产总额						$727			$147

(1)不包括截至2020年12月31日和2019年12月31日与未付索赔金额相关的4.44亿美元和4.64亿美元的延期付款义务。由于无法收回，我们基本上保留了所有这些未付款项。

监控贷款表现和特征

我们结合房地产市场和经济状况(包括与新冠肺炎疫情相关的经济影响)审查贷款表现，包括拖欠统计数据和相关贷款特征，以在估计我们的信用损失拨备时评估信用风险，并确定我们的定价和资格标准是否反映了与我们购买和担保的贷款相关的风险。我们审查贷款的支付性能，以便于及早识别潜在的问题贷款，这可能会为我们的减损策略提供参考。我们还审查可能使我们面临信用风险集中的其他贷款特征的绩效指标，包括：

n    风险较高的贷款属性和属性组合；

n    风险较高的贷款产品类型；以及

n    地理集中度。

新冠肺炎相关忍耐计划中的贷款

根据联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，我们为受抵押贷款影响的借款人提供抵押贷款减免选项
新冠肺炎大流行。在其他方面，我们一直向独户借款人提供长达12个月的忍耐期。
经历了与新冠肺炎直接或间接相关的财务困难。在联邦住房金融局的指导下，我们将新冠肺炎对符合条件的借款人的宽限期延长至15个月，联邦住房金融局未来可能会进一步延长这一宽限期。CARE法案要求我们的服务商向信用局报告，只要贷款在进入抵押救济计划之前是现行的，并且借款人仍然遵守这些计划，抵押救济计划中的贷款(如忍耐计划、偿还计划和贷款修改计划)中的贷款就是有效的。这一信用报告要求适用于2020年1月31日至宣布与新冠肺炎相关的国家紧急状态结束后120日之间签订的所有抵押贷款减免计划。我们监控单一家庭信用担保组合中贷款信用质量的能力可能会受到不利影响，因为信用评分可能无法反映借款人可能已经加入的我们或其他债权人提供的救济计划的影响。

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下表详细介绍了根据贷款的原始合同条款逾期的单户忍耐贷款的特点。

表26-我国独户贷款的信用质量特征

						2020年12月31日									2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			占总数的百分比						UPB			占总数的百分比
当前LTV比率：
≤ 60						$29.4			49		%				$0.2			33		%
*>60%至80%						23.7			39						0.3			50
*>80%至100%						6.9			11						0.1			17
> 100						0.3			1						—			NM
总计						$60.3			100		%				$0.6			100		%

(1)NM-由于UPB舍入为零，因此没有意义。

从2020年第四季度开始，我们要求独户服务商向我们报告止赎的所有替代方案，其中包括对所有抵押贷款的忍耐计划，包括借款人继续根据贷款的原始合同条款付款并保持当前状态的抵押贷款。我们之前报告的忍耐数据通常仅限于根据贷款的原始合同条款逾期的忍耐贷款。为了报告拖欠率，我们在忍耐期内将忍耐的单户贷款报告为拖欠，只要根据贷款的原始合同条款，无论忍耐计划如何，付款都是逾期的。

下表显示了我们的独户贷款的支付状况信息。

表27--按付款状况分列的可容忍的单户贷款

						2020年12月31日																					2019年12月31日
(百万美元)						当前			逾期一个月			二 月份 逾期			三 逾期几个月到六个月(1)			逾期超过六个月(1)			总计						逾期一个月			二 月份 逾期			三 逾期几个月或更长时间						总计
UPB						$8,907			$5,443			$4,372			$15,366			$35,144			$69,232						$131			$85			$362						$578
贷款数量(以千为单位)						44			28			22			75			155			324						1			—			2						3
作为我们单一家庭信用担保组合的百分比(2)						0.37		%	0.23		%	0.18		%	0.63		%	1.29		%	2.70		%				0.01		%	—		%	0.02		%				0.03		%

(1)截至2020年12月31日，逾期3个月至6个月的忍耐贷款和逾期6个月以上的应计贷款的UPB分别为131亿美元和291亿美元。

(2)基于贷款数量。

经2021年综合拨款法案修订的CARE法案，为某些贷款修改提供了临时减免，使其免于对TDR的会计要求，这些修改是与新冠肺炎大流行直接或间接相关的困难的结果。我们已选择应用这一临时减免，因此不考虑符合条件的贷款修改作为TDR。此外，由联邦银行业监管机构发布并得到财务会计准则委员会工作人员认可的解释性指导表明，政府强制的与新冠肺炎大流行相关的修改或推迟计划不是TDR，因为贷款人没有选择向借款人授予特许权。因此，我们预计，我们因新冠肺炎而提供的所有忍耐和其他救济计划基本上都不会计入TDR。

当贷款逾期三个月时，我们通常将单户贷款置于非应计状态。对于积极忍耐计划中在获得忍耐之前有效的贷款，我们在贷款忍耐期间继续积累利息收入，并且当我们相信现有证据表明根据管理层的判断(考虑到其他因素，其中最重要的是当前的LTV比率)本金和利息的可收回性得到合理保证时，贷款已逾期三个月或三个月以上。当我们对逾期三个月或三个月以上的贷款应计利息时，我们衡量未应计应计利息余额的预期信用损失拨备，以便资产负债表反映我们预计收取的净利息金额。看见注4 有关我们与新冠肺炎疫情相关的忍耐计划的会计政策的更多信息，请访问。

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下表提供了扣除信用损失准备后与我们的单户贷款有关的应计利息金额。与忍耐的单户贷款有关的上期应计利息应收余额不是材料。l.

表28--忍耐中的单户贷款(1)

(单位：百万)						2020年12月31日
应计应收利息：
逾期不到三个月						$74
逾期三个月至六个月						235
逾期超过六个月(2)						911
应计应收利息，毛额						1,220
信贷损失拨备						(138)
应计应收利息净额						$1,082

(1)中国不包括某些遗留证券化产品中的贷款。

(2)逾期六个月以上的应计利息中，约90%与当前LTV比率小于或等于80%的贷款有关。

在借款人的忍耐计划到期之前，服务人员必须与借款人联系，以确定如何偿还在宽限期内错过的付款。房地美要求服务商遵循定义的损失缓解层次结构，以确定向借款人提供哪些选择。这个等级是根据某些因素来确定的，例如借款人的拖欠状况、拖欠的原因、贷款类型和困难类型。借款人无需一次性偿还所有逾期款项。在宽限计划到期时，借款人可以恢复贷款，或者根据贷款修改进入还款计划、延期付款计划或试用期计划。如果借款人没有资格获得任何房屋保留选项，我们可能会寻求丧失抵押品赎回权的替代方案或丧失抵押品赎回权。由于2020年通过延期付款或贷款修改退出新冠肺炎相关忍耐计划的贷款，我们将4.32亿美元的拖欠利息推迟到无息本金余额中，这些余额应在还款日期、到期日或房产出售日期中较早的日期到期。

有关我们为应对新冠肺炎疫情所采取的行动以及我们的减损活动的更多信息，请参见简介-关于房地美-新冠肺炎应对大流行的努力和 MD&A-风险管理-单户按揭信用风险-从事减损活动.

下表汇总了2020年间获得宽限的单户贷款，这些贷款在宽限期内的某个时间点根据贷款的原始合同条款逾期。

表29--获得宽免的独户贷款状况

(贷款额以千计)						2020
截至2020年12月31日的积极忍耐计划						280
主动容忍计划退出：
**恢复原状。(1)						228
**推迟付款						166
中国和其他国家(2)						43
完全容忍计划退出						437
2020年获得宽限的单户贷款总额(3)						717

(1)包括忍耐计划，借款人在忍耐期间带来当前的抵押贷款或全额支付抵押贷款。

(2)主要包括忍耐计划，即借款人仍然拖欠债务，在忍耐期结束时退出路径没有确定。还包括其他退出途径，如还款计划、修改和丧失抵押品赎回权的替代方案。

(3)基于忍耐计划的数量。在此期间，一笔贷款可以获得多个忍耐计划。

信贷损失准备

在2020年1月1日通过CECL后，我们认识到，归类为投资持有的单户贷款的信贷损失拨备的期初余额有所增加。根据CECL，我们在发生亏损事件之前确认信贷损失拨备，这导致与以前的已发生损失减值方法相比，更早确认信贷损失。在CECL下，我们使用折现现金流模型来估计贷款的信贷损失拨备，该模型评估了各种因素，以估计我们预期收集的现金流。贴现现金流模型预测贷款剩余合同期限内的现金流，根据我们合理预期将发生的提前还款和TDR的预期进行调整，并利用我们的历史经验，根据当前和未来的经济预测进行调整。这些预测需要重要的管理判断，我们面临与我们使用的模型相关的不确定性和风险。

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用于财务会计和报告目的。特别是，新冠肺炎疫情造成的经济低迷的持续时间和严重程度及其对房价和房地产市场的影响，我们提供的新冠肺炎宽容计划下需要帮助的借款人数量，以及这些计划在解决借款人困境方面的最终成功，都存在重大不确定性，可能会对我们未来的信贷损失拨备产生实质性影响。有关我们估算信贷损失准备的会计政策和方法以及相关管理层判断的更多信息，请参见并购-关键会计政策和估算.

根据CECL，在从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，我们会进行可收藏性评估。当我们确定一笔要重新分类的贷款自发放以来信用质量经历了非常显著的恶化时，贷款摊销成本基础上超出其公允价值的部分将从重新分类前的信用损失拨备中注销。

下表总结了我们的单一家庭信贷损失津贴活动。

表30-单户信贷损失免税额活动

						截至十二月三十一日止的年度，
(百万美元)						2020			2019			2018			2017			2016
期初余额(1)						$5,233			$6,176			$8,979			$13,463			$15,348
(收益)信贷损失拨备						1,320			(749)			(712)			(97)			(781)
冲销(2)						(592)			(1,737)			(2,885)			(5,051)			(1,938)
已收集的追讨款项						210			452			475			425			497
其他						182			126			319			239			337
期末余额						$6,353			$4,268			$6,176			$8,979			$13,463
信贷损失准备期末余额的构成：
为投资而持有的按揭贷款						$5,628			$4,222			$6,130			$8,931			$13,411
止赎前成本的研究进展						536			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。
应计应收利息						140			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。			不适用。不适用。不适用。
表外信贷风险敞口						49			46			46			48			52
总计						$6,353			$4,268			$6,176			$8,979			$13,463
作为我们单一家庭信用担保组合的百分比						0.27%			0.21%			0.33%			0.49%			0.77%

(1)包括2020年1月1日通过CECL时确认的过渡调整。看见 注1有关过渡调整的详细信息，请参阅。

(2)2016年不包括我们将贷款从持有投资转移到持有出售时确认的成本或公允价值较低的调整，这些贷款总额为12亿美元。2020年、2019年、2018年和2017年分别包括3亿美元、13亿美元、21亿美元和38亿美元的冲销，这些减记与贷款从持有供投资转移到持有供出售有关。

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信贷损失和追回

下表包含我们的单一家庭信用担保组合的某些信用表现指标。2020年信贷损失下降，原因是由于重新分类量减少，与单一家庭贷款从持有投资重新分类为持有出售贷款相关的冲销减少。由于至少要到2021年3月31日才能生效的止赎禁令，其他信贷损失也有所下降。由于受影响的借款人可能会在较长一段时间内拖欠贷款，我们很可能会在未来一段时间内招致额外的成本，例如更高的财产保全和维修费用，因为暂停取消抵押品赎回权的借款人可能会继续拖欠更长时间的抵押品赎回权。

表31-单一家庭信用担保组合信用表现指标

						截至十二月三十一日止的年度，
(百万美元)						2020			2019			2018
冲销(1)						$592			$1,737			$2,885
已收集的追讨款项(2)						(210)			(452)			(475)
冲销，净额						382			1,285			2,410
REO运营费用						149			229			170
总信贷损失						$531			$1,514			$2,580
总信贷损失(1)(单位：bps)						2.5			7.7			13.7
从销售严重拖欠贷款的损失(收益)中收回(3)						($54)			($33)			($88)
根据独立信用增强和CRT债务注销收取的回收						(13)			(14)			22

(1)2020年、2019年和2018年分别包括3亿美元、13亿美元和21亿美元的冲销，这些减记与贷款从持有供投资转移到持有供出售有关。

(2)资产包括现金、REO或其他资产，如一级抵押贷款保险的应收账款。

(3)本表不包括再履约贷款证券化(收益)损失。

我们的信贷损失集中在遗留和救济再融资单一家庭贷款组合中。此外，我们的信用损失也集中在具有一定特点的贷款中，如下表所示。这些类别并不是相互排斥的；例如，Alt-A贷款可以与处于司法止赎状态和/或CLTV比率大于100%的房产相关联。有关司法丧失抵押品赎回权的州的贷款的更多详细信息，请参阅管理止赎和REO活动下面一节。

表32-某些单一家庭贷款类别的信贷特征

						2020															2019
						12月31日									截至十二月三十一日止的年度						12月31日									截至十二月三十一日止的年度
						投资组合的百分比			SDQ速率						信贷损失的百分比(1)						投资组合的百分比			SDQ速率						信贷损失的百分比
CLTV>100%						0.1		%	18.11		%				5		%				0.4		%	8.22		%				16		%
Alt-A贷款						1			10.66						9						1			3.75						12
司法取消抵押品赎回权的州						37			2.93						70						38			0.81						61

(1)本表不包括与应计应收利息冲销有关的信贷损失。

TDRS与非应计贷款活动

被修改或置于非权责发生状态的单户贷款通常有较高的信贷损失相关拨备。由于过去几年完成了大量的贷款修改，我们的信用损失拨备中有很大一部分可归因于TDR贷款：

n据报道，截至2020年12月31日，作为贷款修改的一部分，向借款人提供的利率优惠涉及独户贷款信用损失拨备的23%。

n我们发现，我们修改后的大多数单户贷款，包括TDR，在2020年12月31日都是有效的，并且表现良好。

n但总的来说，我们预计我们对与现有单一家庭TDR相关的信贷损失的拨备将随着时间的推移而下降，因为借款人继续根据修改后的条款按月还款，利率优惠将摊销到收益中。然而，新冠肺炎疫情可能会导致一些借款人在修改后的条款下难以按月还款。此外，我们出售再履行贷款将降低这些信贷损失拨备。虽然我们销售这些贷款的能力在2020年上半年受到新冠肺炎疫情的负面影响，但再履行贷款的销售在2020年下半年恢复。

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下表显示了我们综合资产负债表上的UPB以及单户TDR和非应计贷款的利息收入的信息。

表33--独户TDR和非应计贷款

						十二月三十一日，
						2020												2019												2018						2017						2016
(百万美元)						为投资而持有的按揭贷款			持有待售按揭贷款			总计						为投资而持有的按揭贷款			持有待售按揭贷款			总计						总计						总计						总计
UPB：
*TDR关于应计状态的报告(1)						$28,547			$4,293			$32,840						$32,188			$11,576			$43,764						$41,839						$51,644						$77,122
**非权责发生制贷款						13,679			5,020			18,699						6,529			4,654			11,183						11,197						17,748						16,164
TDR和非应计贷款总额						$42,226			$9,313			$51,539						$38,717			$16,230			$54,947						$53,036						$69,392						$93,286
与以下项目相关的信贷损失拨备：
*TDR关于应计状态的报告						$1,249			$3			$1,252						$2,452			$—			$2,452						$3,612						$5,257						$10,295
**非权责发生制贷款						631			228			859						597			—			597						1,003						1,883						2,290
总计						$1,880			$231			$2,111						$3,049			$—			$3,049						$4,615						$7,140						$12,585
免税额占UPB的百分比：
*TDR关于应计状态的报告						4		%	—		%	4		%				8		%	—		%	6		%				9		%				10		%				13		%
**非权责发生制贷款						5			5			5						9			—			5						9						11						14
总计						4			2			4						8			—			6						9						10						13

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020(3)												2019(3)
(单位：百万)						为投资而持有的按揭贷款			持有待售按揭贷款			总计						为投资而持有的按揭贷款			持有待售按揭贷款			总计
TDR和非应计贷款的利息：
按原合同费率提价。						$1,905			$504			$2,409						$1,903			$867			$2,770
获得认可的中国人						(1,318)			(239)			(1,557)						(1,444)			(536)			(1,980)
TDR和非权责发生贷款的放弃利息收入(2)						$587			$265			$852						$459			$331			$790

(1)与前几个时期不同的是，UPB的金额只包括被归类为投资持有的贷款。

(2)这是指如果贷款按照原来的合同条款履行，我们没有确认，但在每个期末的未偿还贷款期间本应确认的利息收入的金额。

(3)利息是指按原合同利率计算的利息收入、已确认的利息收入、以及基于TDR和每个期末的非应计贷款而放弃的利息收入。

2018年、2017年和2016年，TDR和非应计贷款的放弃利息收入分别为11.22亿美元、16.04亿美元和21.09亿美元。

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下表汇总了单一家庭持有的投资TDR贷款活动的UPB。

表34-单户TDR贷款活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019(1)									2018(1)
(百万美元)						贷款计数			金额						贷款计数			金额						贷款计数			金额
期初余额，截至1月1日						249,182			$35,623						290,255			$42,254						364,704			$54,415
新增功能(2)						26,689			4,624						30,568			4,871						52,300			8,115
偿还和重新分类为待售						(44,614)			(7,248)						(85,181)			(14,016)						(119,366)			(19,285)
丧失抵押品赎回权销售和丧失抵押品赎回权的替代方案						(1,980)			(323)						(4,502)			(605)						(7,383)			(991)
截至12月31日的期末余额						229,277			32,676						231,140			32,504						290,255			42,254
购买时减值的贷款						—			—						1,600			102						2,555			170
已记录拨备的不良贷款总额						—			—						232,740			32,606						292,810			42,424
信贷损失拨备									(1,585)									(2,872)									(4,369)
净投资，截至12月31日									$31,091									$29,734									$38,055

(1)根据以前发生的损失减值方法，根据个人减值评估，不包括为投资持有的TDR，不计提信贷损失。

(2)这包括某些破产事件和忍耐计划、偿还计划、延期付款和修改活动，这些事件和忍耐计划不符合CARE法案根据TDR事件发生时的服务商报告提供的与TDR相关的临时救济的资格。

拖欠率

我们根据我们的服务商向我们报告的单家庭担保组合中逾期的贷款数量占我们单家庭担保组合中贷款总数的百分比来报告单家庭违约率。下面的图表显示了我们每个单户贷款组合的信用损失和严重违约率。

投资组合构成和信贷损失影响投资者信心。

严重违约率

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截至2020年12月31日，我们单一家庭信用担保组合的总严重违约率增至2.64%，而截至2019年12月31日，该比率为0.63%，原因是与新冠肺炎疫情相关的忍耐贷款数量增加。然而，截至2020年12月31日的严重拖欠贷款中，55%由信用增强覆盖，这可能会部分降低我们的信用风险敞口。尽管严重违约率上升，但我们的核心单一家庭贷款组合在2020年12月31日之前继续表现良好，在我们信贷损失中所占比例相对较低。我们的遗产和救济再融资单一家庭贷款组合继续下降，但也继续占我们信贷损失的大部分。看见注4获取有关我们的单户按揭贷款支付状况的更多信息。

正在进行的新冠肺炎大流行已导致抵押贷款市场的拖欠大幅增加。我们预计，由于大流行和我们提供的忍耐计划，我们的单一家庭贷款组合的严重违约率将继续居高不下。

下面的图表显示了我们的单一家庭信用担保组合中逾期一个月和两个月的抵押贷款的百分比。与2019年12月31日相比，这两个百分比在2020年期间都有所增加，原因是与新冠肺炎大流行相关的忍耐计划中的贷款数量增加，但随着大流行对早期违约的影响开始稳定，到年底一般会回落到大流行前的水平。由于服务商报告方法、季节性和其他可能不表明违约的因素，逾期一个月的贷款百分比可能会波动。因此，逾期两个月的贷款百分比往往比逾期一个月的贷款百分比更能反映早期业绩。从2019年到2020年，逾期两个月的贷款比例略有上升，但总体上也回到了大流行前的水平。

独户贷款逾期一个月和两个月的百分比

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贷款特点

下表介绍了我们的单一家庭信用担保组合中的一些贷款特征。

特点

描述

对信用质量的影响

LTV比率

贷款的UPB与抵押贷款的标的物业价值的比率。原来的LTV比率是在贷款发放时计算的，而CLTV比率的定义是当前贷款UPB与估计当前物业价值的比率。

•

衡量标的财产覆盖贷款风险的能力

•

较高的LTV比率意味着较高的风险，因为出售房产的收益可能不足以覆盖我们在贷款上的风险敞口。

•

较低的LTV比率表明借款人更有可能偿还贷款

信用评分

贷款人用来评估借款人偿还债务的可能性的统计数字。我们使用FICO评分，这是目前最常用的抵押贷款信用评分。原始信用分数代表每个借款人在发起或我们购买时的FICO分数，而当前信用分数代表每个借款人最近的FICO分数，这是房地美在最近一个季度的第一个月获得的

•

信用评分较高的借款人通常比信用评分较低的借款人更有可能偿还贷款或有能力进行再融资。

贷款目的

表明借款人打算如何使用贷款收益(例如，购买、变现再融资或其他再融资)

•

现金再融资会提高贷款成本率，通常比购买或其他再融资交易中发放的贷款有更高的违约风险。

属性类型

指示该属性是独立的单户住宅、联排别墅、共管公寓还是合作公寓

•

独立的独栋住宅和联排别墅是独栋住宅的主要类型。

•

从历史上看，共管公寓经历的房价波动比独立的独户住宅更大，这可能会让我们面临更大的风险。

占用类型

指示借款人是否打算将该房产用作主要住所、第二居所或投资房产

•

主要住宅物业贷款的信用风险往往低于第二套住房或投资物业的贷款。

产品类型

根据关键贷款条款指示贷款类型，例如贷款的合同期限、利率类型和支付特征

•

如果贷款产品包含导致每月还款计划发生变化的条款，则可能会导致更高的风险

•

较短的贷款期限会加快本金的偿还速度，并可能意味着较低的风险。

第二留置权

指示标的财产在发起时是否由多笔贷款覆盖

•

第二留置权可能会增加违约风险

•

借款人在发债后可自由获得第二留置权融资，当借款人这样做时，我们无权收到通知。

DTI比率

借款人每月偿还的债务总额与每月总收入的比率。借款人资信的一个指标，因为它衡量借款人管理每月还款和偿还债务的能力

•

在所有其他因素相同的情况下，DTI比率较低的借款人通常比DTI比率较高的借款人更有可能偿还贷款。

•

DTI比率是在发债时计算的，可能不能反映借款人目前的信用状况。

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下表详细介绍了我们的单一家庭信用担保组合中贷款的特点。

表35-我们单一家庭信用担保组合的信用质量特征

						2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			原贷方 得分 (1)			当前积分 得分(1)(2)			原创 LTV收视率			当前 LTV 比率			当前 LTV收视率 >100%			Alt-A%
核心单一家庭贷款组合起始年份：
2020						$971			760			758			71		%	68		%	—		%	—		%
2019						276			747			754			77			67			—			—
2018						117			739			739			77			62			—			—
2017						143			743			748			76			56			—			—
2016						180			750			758			73			49			—			—
2015及更早版本						406			753			764			71			39			—			—
核心单户贷款组合总额						2,093			753			757			73			59			—			—
遗产和救济为单户贷款组合再融资						233			708			725			82			46			1			8
总计						$2,326			749			754			74			58			—			1
						2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			原贷方 得分 (1)			当前积分 得分(1)(2)			原创 LTV收视率			当前 LTV 比率			当前 LTV收视率 >100%			Alt-A%
核心单一家庭贷款组合起始年份：
2019						$383			750			746			77		%	76		%	—		%	—		%
2018						220			744			745			78			71			—			—
2017						237			746			748			76			64			—			—
2016						269			751			756			74			57			—			—
2015及更早版本						592			754			762			72			45			—			—
核心单户贷款组合总额						1,701			750			752			75			60			—			—
遗产和救济为单户贷款组合再融资						293			712			692			83			52			2			7
总计						$1,994			745			749			76			59			—			1

(1)原始信用评分以三家信用局(Equifax、Experian和TransUnion)为基础。目前的信用评分仅基于益百利。

(2)某些最近获得的贷款的原始信用评分自贷款收购以来可能没有由征信局更新，因此原始信用评分也代表了当前的信用评分。

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表36-我们的单一家庭信贷担保组合中贷款的特点

						截至十二月三十一日止的年度，
(占投资组合的百分比，基于UPB)						2020			2019			2018
原始LTV比率范围
60%及以下						22		%	18		%	19		%
60%至80%以上						51			52			52
80%至100%以上						25			28			26
100%以上						2			2			3
投资组合加权平均原始LTV比率						74			76			76
当前LTV比率范围
60%及以下						51			51			51
60%至80%以上						37			35			36
80%至100%以上						12			14			12
100%以上						—			—			1
投资组合加权平均当前LTV比率						58			59			58
原始信用评分(1)
740及以上						64			61			60
700至739						20			21			22
660至699						11			12			12
620至659						4			4			4
少于620						1			2			2
投资组合加权平均原始信用评分						749			745			743
当前信用评分(1)(2)
740及以上						70			66			66
700至739						15			16			16
660至699						8			9			9
620至659						4			4			4
少于620						3			5			5
投资组合加权平均当前信用评分						754			749			748
DTI比率
45%以上						14			15			15
投资组合加权平均DTI比率						35			35			35
贷款目的
购买						38			46			45
套现再融资						19			20			20
其他再融资						43			34			35

(1)原始信用评分以三家信用局(Equifax、Experian和TransUnion)为基础。目前的信用评分仅基于益百利。

(2)某些最近获得的贷款的原始信用评分自贷款收购以来可能没有由征信局更新，因此原始信用评分也代表了当前的信用评分。

此外，2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日：

n    我们90%以上的贷款是由独立住宅或联排住宅担保的；

n    我们大约90%的贷款是以最初用作借款人主要住所的物业作为抵押的；以及

n    我们90%以上的贷款是固定利率的。

截至2020年12月31日，我们大约5%的贷款在发起时由发起人或其他第三方进行了第二留置权融资，这些贷款约占我们严重拖欠贷款总数的10%。很可能有更多的借款人拥有发端后的二次留置权融资。

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高风险贷款属性和属性组合

上面显示的某些贷款属性可能表明违约风险更高。例如，原始LTV比率超过90%和/或在发起时信用评分低于620的贷款可能风险较高。下表提供了我们投资组合中具有这些特征的贷款的信息。这些表格单独列出了每个较高风险类别。一笔贷款可能属于多个类别。

表37-单户信用担保组合较高风险贷款数据

						2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
原始LTV比率大于90%，HARP贷款						$53.3			57		%	1.9		%	4.26		%
原LTV比率大于90%，其他所有贷款						295.4			77			2.4			4.25
发起时信用评分低于620的贷款						30.9			54			10.2			11.00
						2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
原始LTV比率大于90%，HARP贷款						$71.5			65		%	2.3		%	0.89		%
原LTV比率大于90%，其他所有贷款						286.0			79			3.0			0.98
发起时信用评分低于620的贷款						33.1			60			13.8			4.52

(1)     主要包括通过房地美Flex修改®计划修改的贷款。在之前的几个时期，这个百分比包括了延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

此外，贷款属性的某些组合可以指示更高程度的信用风险，例如LTV比率较高而信用评分较低的贷款。根据2021年1月的信函协议，我们必须限制我们对具有此类属性的单户贷款的收购，包括在发起时具有以下特征的贷款：当前LTV比率超过90%，DTI超过45%，以及FICO或同等信用评分低于680。有关2021年1月信函协议的更多信息，请参见MD&A-托管及相关事宜.

下表显示了我们的单一家庭信用担保组合中贷款的信用评分和CLTV比率属性的组合。

表38-单一家庭信用担保组合属性组合

						2020年12月31日
						中视≤：60									CLTV>60至80									CLTV：>80%至100%									CLTV收视率>100.00									所有贷款
(原始信用评分)						投资组合百分比			SDQ速率(1)						投资组合百分比			SDQ速率(1)						投资组合百分比			SDQ速率(1)						投资组合百分比			SDQ速率(1)						投资组合百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
核心单户贷款组合：
						0.2		%	9.34		%				0.1		%	13.76		%				—		%	NM						—		%	NM						0.3		%	11.00		%	2.8		%
620至659						1.2			5.88						0.9			7.54						0.2			6.80		%				—			NM						2.3			6.51			1.6
≥ 660						41.4			1.64						34.6			2.21						11.4			1.90						—			NM						87.4			1.86			0.3
不可用						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM			NM
总计						42.8		%	1.82						35.6		%	2.43						11.6		%	2.06						—		%	NM						90.0		%	2.04			0.3
遗产和救济为单户贷款组合再融资：
						0.7		%	9.26						0.2		%	15.39						0.1		%	20.77						—		%	NM						1.0		%	11.01			11.8
620至659						0.8			7.14						0.3			13.40						0.1			19.05						—			NM						1.2			8.58			11.8
≥ 660						6.2			3.35						1.2			8.08						0.2			12.59						0.1			15.35		%				7.7			4.03			4.7
不可用						0.1			8.53						—			NM						—			第二个NM						—			NM						0.1			9.43			20.1
总计						7.8		%	4.35						1.7		%	10.07						0.4		%	15.25						0.1		%	19.38						10.0		%	5.30			6.4

房地美MAC|2020 Form 10-K						96

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						2019年12月31日
						中视≤：60									CLTV>60到80									CLTV：>80%至100%									CLTV收视率>100.00									所有贷款
(原始信用评分)						投资组合的百分比			SDQ速率						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率(1)						投资组合的百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
核心单户贷款组合：
						0.2		%	2.40		%				0.1		%	3.11		%				—		%	NM						—		%	NM						0.3		%	2.87		%	3.1		%
620至659						1.1			1.15						1.0			1.42						0.4			1.59		%				—			NM						2.5			1.30			1.8
≥ 660						39.6			0.16						30.2			0.26						12.6			0.26						—			NM						82.4			0.20			0.3
不可用						0.1			1.32						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			1.96			3.5
总计						41.0		%	0.20						31.3		%	0.32						13.0		%	0.33						—		%	NM						85.3		%	0.26			0.4
遗产和救济为单户贷款组合再融资：
						0.7		%	3.56						0.4		%	5.95						0.2		%	9.33						0.1		%	15.03		%				1.4		%	4.83			15.8
620至659						1.0			2.53						0.5			4.67						0.2			7.91						0.1			12.84						1.8			3.52			14.8
≥ 660						7.9			0.86						2.6			2.09						0.7			3.91						0.2			6.32						11.4			1.23			5.5
不可用						0.1			3.93						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			4.68			19.1
总计						9.7		%	1.28						3.5		%	2.95						1.1		%	5.39						0.4		%	8.96						14.7		%	1.84			7.7

(1)零NM-由于投资组合的百分比四舍五入为零，因此没有意义。

(2)     主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款。在之前的几个时期，这个百分比包括了延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

高风险贷款产品类型

有几种类型的贷款产品包含条款，这些条款会导致借款人在指定的初始时期之后每月还款额发生计划变化，例如纯利息贷款和期权ARM贷款。这些产品可能会导致更高的信用风险，因为付款的变化可能会增加借款人的每月还款额，从而导致更高的违约风险。这些贷款中的大部分是在我们的遗产和救济再融资单一家庭贷款组合。我们的核心单一家庭贷款组合中只有一小部分是ARM贷款。我们在2007年完全停止购买期权ARM贷款，在2009年停止购买Alt-A贷款，在2010年停止购买纯利息贷款。

近年来，我们的纯利息和期权ARM贷款余额持续下降，因为这些借款人中的许多人已经偿还或再融资他们的贷款，接受贷款修改，或者完成止赎选择或止赎销售。

虽然我们没有将期权ARM贷款归类为次级或Alt-A，以便在本10-K表格和我们报告的其他地方展示，但它们可能表现出与市场参与者有时称为次级或Alt-A的抵押品类似的信用表现。出于报告目的，在贷款修改后，期权ARM类别中的贷款继续列报在该类别中，即使修改后的贷款不再提供可选付款拨备。

下表提供了高风险贷款产品类型的信用特征信息。

表39-风险较高的单户贷款信用特征

						2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率
摊销臂和期权臂(1)						$28.3			44		%	3.0		%	3.99		%
仅限利息						9.8			59			—			9.88
修改后的步进率						5.5			52			100			16.02
						2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率
摊销臂和期权臂(1)						$40.1			49		%	2.2		%	0.84		%
仅限利息						10.9			64			—			2.72
修改后的步进率						8.7			59			100			6.27

(1)其中包括截至2020年12月31日和2019年12月31日的UPB期权ARM贷款分别为21亿美元和25亿美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，期权ARM贷款的当前LTV比率分别为46%和51%，(B)贷款修改百分比为25.0%和20.4%，以及(C)严重违约率分别为9.46%和2.94%。

房地美MAC|2020 Form 10-K						97

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下表显示了我们的单一家庭信用担保组合中某些类型贷款的预定付款更改时间。下表中的金额按产品类型汇总，并按贷款将发生付款更改的年份分类。由于许多因素，实际付款更改的时间可能与表中显示的不同，包括借款人是否对贷款进行再融资。截至2020年12月31日，首次付款更改年份为2020年或更早的贷款已经发生了一次或多次付款更改；首次付款更改年份为2021年或更晚的贷款截至2020年12月31日未发生付款更改，直到未来一段时间才会经历付款更改。阶梯利率修改后的贷款每年都会显示借款人将经历一次预定的利率上调；因此，一笔贷款可能包括在多个期限内。然而，表中的阶梯利率贷款总额反映了截至2020年12月31日这类贷款的终止UPB。

表40-某些单一家庭贷款类型的预定付款更改时间

						2020年12月31日
(单位：百万)						2020年及之前版本			2021			2022			2023			2024			2025			此后			总计(1)
手臂/摊销						$8,446			$2,176			$3,020			$2,472			$2,712			$1,625			$5,548			$25,999
仅限手臂/利息						3,572			—			—			—			—			—			—			3,572
固定/只收利息						393			9			23			1			—			—			—			426
修改后的步进率						5,420			542			121			31			14			—			—			5,538
总计						$17,831			$2,727			$3,164			$2,504			$2,726			$1,625			$5,548			$35,535

(1)我们不包括某些其他证券化产品的基础贷款，因为我们无法获得这些贷款的支付变更信息。

我们认为，这类贷款的表现除了借款人每月还款额增加外，还受到了之前不利的宏观经济状况的影响，例如许多地理区域的失业率和房价下跌。然而，我们继续监测这些贷款的表现，因为许多贷款已经经历了付款变化或计划在2021年或之后进行付款变化，这可能会使借款人每月支付更高的还款额。由于这些贷款中有相当一部分是从2005年到2008年发放的，而且位于受2006年开始的房价下跌影响最大的地理区域，我们认为这类贷款的严重违约率在2021年仍将居高不下。

其他高风险贷款-Alt-A和次级贷款

虽然为了下面的讨论和本10-K表格中的其他地方，我们将某些贷款称为次级贷款或Alt-A贷款，但没有普遍接受的次级贷款或Alt-A贷款的定义，而且此类贷款的分类可能因公司而异。我们不依赖这些贷款分类来评估与我们的单一家庭信用担保组合中的此类贷款相关的信用风险敞口。

抵押贷款市场的参与者根据单一家庭贷款在发放时的整体信用质量来确定其特征，包括作为优先或次级贷款。虽然我们在历史上没有将我们的单一家庭信用担保组合中的贷款定性为优质或次级，但我们监控我们担保的贷款金额，这些特征表明信用风险程度较高。此外，我们估计，根据我们在进行这些交易时向我们提供的信息，截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们其他证券化产品背后分别有约7亿美元和8亿美元的证券抵押品被确定为次级抵押贷款。

抵押贷款市场参与者将单户贷款归类为Alt-A，前提是这些贷款的信用特征介于优质和次级类别之间，如果这些贷款的承销收入或资产文件要求低于完整文件贷款或两者兼而有之，则将其归类为Alt-A。虽然我们已经停止了对文件标准较低的贷款的新购买，但如果贷款是根据之前发布的担保购买的，或者是我们救济再融资计划的一部分，或者是另一项再融资贷款计划的一部分，并且先前存在的贷款是在低于完整文件标准的情况下产生的，我们仍会继续购买一定数量的此类贷款。如果我们购买了再融资贷款，并且原始贷款之前已被确定为Alt-A，则此类再融资贷款可能不再分类或在本10-K表格和我们的其他财务报告中报告为Alt-A贷款，因为卖方或服务商不会将取代原始贷款的新再融资贷款确定为Alt-A贷款。因此，我们报告的Alt-A余额可能低于没有发生此类再融资的情况。从2009年救济再融资计划开始到2020年12月31日，我们已经购买了大约364亿美元的救济再融资贷款，这些贷款在我们的投资组合中以前被归类为Alt-A贷款。

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下表包含我们单一家庭信用担保组合中Alt-A贷款的信息。

表41-我们单一家庭信用担保组合中的Alt-A贷款

						2020年12月31日															2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
Alt-A						$18.4			55		%	14.7		%	10.66		%				$21.1			61		%	17.8		%	3.75		%

(1)     主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款。在之前的几个时期，这个百分比包括了延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

由于借款人再融资到其他抵押产品、止赎销售和其他清算事件，我们单一家庭信用担保组合中Alt-A贷款的UPB继续下降。

地理集中度

我们从美国各地购买抵押贷款。然而，当地的经济状况可能会影响借款人的偿还能力和基础抵押品的价值，导致信用风险集中在某些地理区域。此外，某些州和市政府可能会通过法律，限制我们取消抵押品赎回权或驱逐出境的能力，并使我们管理风险变得更加困难和昂贵。

下表汇总了截至2020年12月31日和2019年12月31日我们的单一家庭信用担保组合的地理区域集中度。虽然我们的投资组合在地理上是多样化的，但新冠肺炎大流行的经济影响可能会不成比例地集中在某些地理区域或地区。看见注：18 有关我们持有或担保的贷款的信用风险的更多信息。

表42-单一家庭信贷担保组合的信贷风险集中度

						2020年12月31日												2019年12月31日												2020(1)									2019
(数十亿美元)						投资组合UPB			%%的 投资组合			正经 青少年犯罪 费率						投资组合UPB			%%的 投资组合			正经 青少年犯罪 费率						信贷损失额			信贷损失的百分比						信贷损失额			信贷损失的百分比
地区：(2)
西						$720			31		%	2.41		%				$595			30		%	0.36		%				$—			5		%				$0.2			12		%
东北方向						549			24			3.16						475			24			0.87						0.2			40						0.5			37
中北部						357			15			2.06						319			16			0.61						0.1			27						0.3			19
东南						375			16			2.95						326			16			0.73						0.1			18						0.4			24
西南						325			14			2.59						279			14			0.54						—			10						0.1			8
总计						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
国家：
加利福尼亚						$424			18		%	2.64						$347			17		%	0.34						$—			4		%				$0.1			8		%
德克萨斯州						145			6			3.11						123			6			0.54						—			3						—			3
弗罗里达						135			6			3.70						116			6			0.77						—			9						0.2			14
纽约						103			4			4.56						94			5			1.21						0.1			13						0.1			7
伊利诺伊州						96			4			2.96						88			4			0.85						0.1			14						0.2			10
所有其他						1,423			62			2.34						1,226			62			0.61						0.2			57						0.9			58
总计						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%

(1)不包括与应计应收利息冲销有关的信贷损失。

(2)区域名称：西部(AK、AZ、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、UT、WA)；东北(CT、DE、DC、MA、ME、MD、NH、NJ、NY、PA、RI、VT、VA、WV)；中北部(IL、IN、IA、MI、MN、ND、OH、SD、WI)；东南(AL、FL、GA、KY、MS、NC、PR、SC、TN、VI)；西南(AR

从事减损活动

服务商执行减轻损失的活动，以及取消他们为我们服务的贷款的抵押品赎回权。我们的损失缓解策略强调服务商对拖欠贷款的早期干预，并通过向服务商提供旨在管理不良贷款和帮助借款人保持住房所有权或促进止赎替代方案的违约管理计划，提供止赎的替代方案。

我们提供各种借款人援助计划，包括为某些符合条件的贷款提供再融资计划，以及为陷入困境的借款人提供贷款锻炼活动。我们的贷款安排既包括房屋保留选项，也包括丧失抵押品赎回权的选项。我们还从事某些严重拖欠和再履行贷款的转让、服务和销售。

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救济再融资计划

我们的救济再融资计划允许我们已经拥有或担保的符合条件的房主以更优惠的条款(如减少还款额、降低利率或转向更稳定的贷款产品)进行再融资，而不需要获得额外的抵押保险。

救济再融资计划包括增强型救济再融资计划，该计划为目前正在偿还抵押贷款但由于LTV比率超过我们的标准再融资限制而无法再融资的借款人提供流动性。

下表包括我们救济再融资抵押贷款组合的表现信息。

表43-独户救济再融资贷款

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百万美元)						UPB			贷款计数			SDQ速率						UPB			贷款计数			SDQ速率
原始LTV超过125%						$11,972			83,439			4.41		%				$15,906			103,401			0.93		%
100%以上至125%原始LTV						23,064			159,542			4.33						31,072			200,227			0.96
80%以上至100%原始LTV						38,994			293,582			3.88						52,020			362,647			0.76
80%及以下原始LTV						55,291			575,708			2.70						70,752			681,232			0.43
总计						$129,321			1,112,271			3.38						$169,750			1,347,507			0.64

贷款锻炼活动

居家保留选项

当再融资不可行时，我们要求我们的服务商首先评估贷款的忍耐计划、还款计划、付款延期或贷款修改，因为我们对再履行贷款的回收水平通常高于进行止赎替代或止赎的贷款。虽然锻炼选择通常比止赎成本更低，但我们的损失减轻活动会产生成本。具体地说，延期付款会导致我们不得不在抵押贷款的整个生命周期内为无息余额提供资金，从而导致该计划的经济成本。此外，我们在涉及降低利率或本金忍耐的贷款修改上会招致经济损失，我们还会产生与支付给服务商的激励费相关的费用，这些费用是为了某些成功完成的贷款安排而支付的。

我们提供以下类型的居家保留选项：

n    忍耐计划-要求在规定的期限内(通常少于一年)减少或不支付贷款的安排，以允许借款人恢复遵守原来的按揭条款或实施另一项贷款安排。对于2020年完成的协议，减少或暂停付款的平均时间在4至5个月之间。

n    还款计划-合同计划允许借款人在一段特定的时间内返回到当前通过支付正常的月度付款加上额外商定的拖欠金额，可以获得更高的地位。还款计划的期限必须大于一个月，小于或等于12个月，每月还款计划金额不得超过合同抵押贷款金额的150%。对于全额支付的还款计划和带到当前状态的贷款，服务商将获得奖励费用。对于2020年完成的计划，偿还逾期款项的平均时间约为4个月。

n    延期付款-允许借款人通过推迟拖欠本金和利息进入无息本金余额的安排，该本金余额应在还款日期、到期日或出售房产的较早者到期。剩余的抵押期限、利率、付款时间表和到期日保持不变，不需要试用期计划。延期付款的月数根据借款人所经历的困难类型而有所不同。

n    贷款修改-合同计划，可能涉及改变贷款条款，在贷款的UPB中增加未偿债务，如拖欠利息，或两者兼而有之，包括本金承受。我们的改装计划通常要求在收到改装之前至少完成三个月的试用期。如果借款人未能完成试用期，贷款将被考虑用于我们的其他锻炼活动。这些修改计划为符合条件的借款人提供最长480个月的贷款期限和固定利率。每完成一次修改，服务商都会获得奖励费用，而且贷款可以修改的次数是有限制的。我们的主要贷款修改计划是房地美Flex修改®计划，其目标是通过降低利率、延长期限和本金承受来减少20%的还款额。根据房地美Flex修改计划，借款人必须在永久修改之前完成90天的试用期计划。

由于新冠肺炎疫情，2020年我们的贷款锻炼活动水平比2019年大幅增加。根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们一直在为受新冠肺炎大流行影响的借款人提供抵押贷款减免选择，包括向经历相关金融危机的单户借款人提供长达12个月的忍耐

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有资格的房主有经济能力恢复每月还款，但无力支付还款计划要求的额外月缴款，可选择推迟付款，以解决直接或间接的困难。在联邦住房金融局的指导下，我们将新冠肺炎对符合条件的借款人的宽限期延长至15个月，联邦住房金融局未来可能会进一步延长这一宽限期。

取消抵押品赎回权的替代方案

当一笔严重拖欠的单户贷款不能通过经济上合理的房屋保留选择来解决时，我们通常会在寻求止赎销售之前寻求止赎替代方案。我们向服务商支付每个已完成的止赎替代方案的激励费。在某些情况下，我们向借款人提供现金搬迁援助，同时允许借款人有序地离开家园。我们提供以下类型的止赎选择：

n    卖空-借款人以低于贷款条款所欠总金额的价格出售房产。卖空比借款人更可取，因为我们向借款人提供有限的减免，使其不必偿还贷款的全部欠款。卖空可以让我们避免完成止赎并随后出售房产所产生的成本。

n    代替丧失抵押品赎回权的契据-借款人自愿同意将房产所有权转让给我们，而不需要通过正式的止赎程序。

2020年丧失抵押品赎回权的数量大幅下降，主要是因为止赎暂停将至少持续到2021年3月31日。与2019年相比，2020年我们的卖空交易量有所下降，延续了近几年的趋势。同样，随着房价持续上涨，最近一段时间整体市场的卖空量也有所下降。

下面的图表提供了关于我们的单户贷款锻炼活动和止赎销售的详细信息。在之前的几个时期，贷款修改包括延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

居家保留行动(1)

(1)这张图中的忍耐计划只包括借款人在忍耐期内或在忍耐期结束时将贷款完全恢复到当前状态的那些计划。

丧失抵押品赎回权的选择和丧失抵押品赎回权的销售

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下表包含我们的单户修改贷款的信用特征数据。

表44-单户经修订贷款的信贷特征

						2020年12月31日
(数十亿美元)						UPB			投资组合的百分比			CLTV比率			SDQ速率
贷款修改(1)						$27.6			1		%	58		%	22.39		%
						2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			投资组合的百分比			CLTV比率			SDQ速率
贷款修改(1)						$38.3			2		%	65		%	10.67		%

(1)     主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款。在之前的几个时期，这个百分比包括了延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

下表包含关于我们的单一家庭信用担保组合中修改后的贷款的支付性能的信息，基于当前、出售或还清的贷款数量，如果适用，修改后的两年。

表45-单户经修订贷款的付款表现(1)

						贷款修改完成的季度
						4Q 2019			3Q 2019			2Q 2019			1Q 2019			4Q 2018			3Q 2018			2Q 2018			1Q 2018
当前、已售出或已付清 修改后一年：						58		%	59		%	58		%	67		%	67		%	78		%	78		%	65		%
当前、已售出或已付清 修改后两年：						不适用			不适用			不适用			不适用			71			72			74			73

(1)     主要包括通过房地美Flex修改计划修改的贷款。在之前的几个时期，这个百分比包括了延期付款计划中的贷款。已对以前的期间进行了修订，以符合本期的列报方式。

为某些特殊贷款的转让、销售和证券化提供服务

我们不时协助将某些拖欠或被视为有违约风险的贷款的服务转移给我们认为有能力和资源改善与贷款相关的损失缓解的服务商。看见卖家和服务商在……里面交易对手信用风险有关这些活动的更多信息，请访问。

当我们相信出售这些贷款比继续持有这些贷款提供更好的经济回报时，我们就会出售某些严重拖欠的贷款。指导这些交易的FHFA要求包括投标人资格、贷款修改和业绩报告。某些严重拖欠的贷款可能会自行或通过修改重新履行。除了销售严重拖欠贷款外，我们还销售某些再履约贷款，这通常涉及使用我们的高级次级证券化结构或一级证券化产品对贷款进行证券化，具体取决于市场状况、业务战略、信用风险考虑和运营效率。截至2020年12月31日，在UPB分类为持有待售的107亿美元单户贷款中，有48亿美元与严重违约的贷款有关。

虽然我们销售这些经验丰富的贷款的能力在2020年上半年受到新冠肺炎疫情的负面影响，但某些贷款的市场在2020年下半年有所改善。2020年，我们通过证券化出售了83亿美元的UPB再履行贷款，而2019年为129亿美元。2020年，我们完成了7亿美元UPB严重违约贷款的销售，而2019年UPB此类贷款的销售额为2亿美元。

管理止赎和REO活动

在丧失抵押品赎回权的情况下，我们可能会收购标的财产，然后将其出售，用出售所得来减少我们的损失。

我们通常会因为借款人违约和随后的止赎或契约而获得财产，而不是对我们拥有或担保的贷款进行止赎。我们评估新收购的REO物业的状况和市场，确定是否进行维修，确定入住率以及是否有法律或其他问题需要解决，并确定我们的销售或处置战略。当我们出售REO物业时，我们通常会在最初阶段考虑业主居住者和从事社区稳定活动的实体的报价，然后再考虑投资者的报价。吾等亦考虑出售策略(例如拍卖)，以适当改善抵押品回收及/或当传统销售策略(即透过多重挂牌服务及房地产代理进行营销)可能不再有效时。

我们受制于影响止赎过程的各种州和地方法律。 REO收购的速度和数量不仅受到拖欠贷款数量的影响，还受到我们何时可以启动止赎程序和过程的长度的影响，这延长了贷款被止赎和基础物业过渡到REO所需的时间。

根据联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，我们被要求暂停止赎，但空置或被放弃的除外

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在2021年3月31日之前，由于新冠肺炎大流行而导致的财产、财产和驱逐行为，联邦住房金融局可以延长这一暂停期限，如有必要，联邦住房金融局可以延长这一暂停期限。

丧失抵押品赎回权过程的延迟和丧失抵押品赎回权过程的平均时长

我们严重的违约率和信用损失可能会受到止赎程序延误的不利影响，特别是在需要司法止赎程序的州。在这些州，丧失抵押品赎回权通常需要更长的时间才能完成，导致拖欠贷款集中在这些州，如下表所示。截至2020年12月31日，具有司法止赎程序的州的贷款占我们单一家庭信用担保组合的37%。

下表按司法管辖区类型列出了我们的贷款严重拖欠的时间长度。

表46-按司法管辖区划分的严重拖欠单户贷款

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
按地区划分的老龄化						贷款计数			%						贷款计数			%						贷款计数			%
司法国家
						132,103			42		%				26,063			37		%				27,811			37		%
>1年及						9,627			3						7,416			11						8,268			11
>2年						6,072			2						5,336			8						6,871			9
非司法国家
						158,563			50						24,997			36						25,675			34
>1年及						6,659			2						3,928			5						4,133			6
>2年						2,283			1						1,981			3						2,382			3
组合在一起
						290,666			92						51,060			73						53,486			71
>1年及						16,286			5						11,344			16						12,401			17
>2年						8,355			3						7,317			11						9,253			12
总计						315,307			100		%				69,721			100		%				75,140			100		%

贷款拖欠的时间越长，我们招致的相关成本就越大。拖欠超过一年的贷款更难解决，因为这些借款人中的许多人可能没有与服务机构联系，可能没有资格进行贷款修改，或者可能确定，由于贷款拖欠期间代表他们发生的成本，对他们来说进行贷款修改不符合经济利益。我们预计，在拥有司法止赎程序的州，与贷款相关的信贷损失比例仍将居高不下，因为在这些州等待法院诉讼的贷款将过渡到REO或其他损失事件。2020年，我国拖欠一年以上的单户贷款增加了32%。

我们的维修指南不允许对主要住宅启动止赎程序，直到贷款拖欠至少121天，无论房产位于何处。但是，我们会根据物业所在的州评估我们的服务人员完成止赎的及时性。我们的服务指南规定了在涉及拖欠贷款的特定情况下，允许的止赎延迟超过预期时间的情况，例如当借款人申请破产或上诉拒绝贷款修改时。

下表显示了我们的单户贷款止赎的平均完成时间。

表47--单户贷款丧失抵押品赎回权程序的平均时间

						截至十二月三十一日止的年度，
(平均天数)						2020			2019			2018
司法国家
弗罗里达						1,037			1,143			1,173
新泽西						983			1,089			1,343
纽约						1,800			1,765			1,790
所有其他司法国家						669			692			710
司法国家总数						802			872			926
非司法国家合计						537			520			530
总计						690			730			766

如上表所示，近年来，在一些司法管辖区，我们的独户贷款的止赎程序的平均持续时间一直在下降，但在其他司法管辖区，特别是在佛罗里达州和纽约州等拥有司法止赎程序的州，这一数字仍然较高。

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我们的REO库存在2020年继续下降，降幅显著增加，主要是由于联邦住房金融局的指导方针和CARE法案，该法案要求我们暂停某些因新冠肺炎大流行而丧失抵押品赎回权和驱逐的行为。除了新的REO流入明显放缓外，低利率和住房短缺导致的买家需求增加使REO处置保持稳定步伐。因此，与2019年相比，我们的REO库存在2020年大幅下降。即使在没有这些独特情况的情况下，我们REO库存的下降也继续受到我们投资组合信用质量改善、有效的减损和REO处置策略以及在丧失抵押品赎回权时向第三方出售很大比例的房地产的推动。在丧失抵押品赎回权拍卖中的第三方销售使我们能够避免REO财产费用，否则，如果我们在REO库存中持有该财产，直到处置为止，我们将会发生这些费用。

我们预计，只要上述止赎和驱逐暂停生效，可供出售的库存开始持平，我们REO库存的下降速度就会放缓。

下表显示了我们的单户REO活动。

表48-单户REO活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百万美元)						物业数量			金额						物业数量			金额						物业数量			金额
期初余额-REO						4,989			$565						7,100			$780						8,299			$900
加法						2,361			214						7,910			786						10,442			1,012
性情						(5,584)			(580)						(10,021)			(1,001)						(11,641)			(1,132)
期末余额-REO						1,766			199						4,989			565						7,100			780
期初余额、估值津贴									(10)									(11)									(14)
更改估值免税额									9									1									3
期末余额、估值津贴									(1)									(10)									(11)
期末余额-REO，净额									$198									$555									$769

严重程度比率

严重程度比率是指通过完成REO处置和第三方止赎销售或卖空来解决贷款时我们已实现亏损的百分比。严重程度比率的计算方法是我们确认的损失金额除以相关贷款的总UPB。已确认损失的金额等于贷款的UPB超过出售物业的销售收益，扣除资本化的维修和销售费用后的金额(如果适用)。损失严重性不包括贷款从相关证券池中回购后的融资成本。

下表显示了单个家庭的严重程度比率。

表49--单一家庭严重程度比率

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020			2019			2018
REO处置和第三方止赎销售						20.4		%	21.7		%	24.2		%
卖空						22.6			24.5			26.6

与2019年相比，我们的严重程度比率在2020年有所下降，主要是由于房价上涨以及有效的成本控制和处置战略。

REO属性状态

我们REO投资组合的很大一部分在任何给定的时间都无法销售，因为物业被占用、涉及法律事务(例如，破产、诉讼等)，或者受到赎回期的限制，赎回期是借款人可以收回丧失抵押品赎回权的财产的赎回期后的一段时间。赎回期使我们库存的平均持有期增加了10%或更多。截至2020年12月31日，我们大约48%的REO物业无法上市，因为这些物业被占用、位于有赎回期的州或受到其他法律事项的约束。另有18%的房产正在准备出售(即评估、确定营销策略并进行修复)。由于自2020年3月开始实施的止赎和驱逐暂停，新的止赎流入显着放缓，可供出售的REO物业的百分比大幅下降，销售保持稳定。因此，截至2020年12月31日，我们约19%的REO物业已上市并可供出售，15%的库存正在等待销售结算。尽管各州的情况差异很大，但我们的独栋REO物业的平均持有期(不包括任何赎回期)在2020年和2019年期间分别为250天和234天。

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多户按揭信用风险

我们使用以下主要策略管理我们对多家庭抵押贷款信用风险的敞口，这是商业房地产信用风险的一种：

n    维护新业务活动的政策和程序，包括审慎的承保标准；

n    管理我们的投资组合，包括减损活动；以及

n    将信用风险转移给第三方投资者。

维护新业务活动的政策和程序，包括审慎的承保标准

我们对多户贷款采用事先批准的承销方式，这与我们的单户担保部门和房利美的DUS计划中使用的委托承销方式形成了鲜明对比。在这种方法下，我们通过在发放贷款购买承诺之前完成自己的每笔新贷款的承保和信用审查来维护信用纪律，包括审查第三方评估和执行现金流分析。我们的承保标准侧重于LTV比率和DSCR，即估计借款人在扣除费用后使用担保财产的现金流偿还贷款的能力。DSCR越高，信用风险越低。我们的标准要求最高的LTV比率和最低的DSCR，根据贷款的特点和特点而有所不同。假设每月还款额反映本金摊销，贷款通常以最高原始LTV比率80%和DSCR大于1.25的比例承保。然而，某些贷款可能具有较高的LTV比率和/或较低的DSCR，这通常会服务于我们的使命，并有助于实现我们的经济适用房目标。

此外，我们亦会考虑其他质的因素，例如借款人的经验、贷款类别、物业的位置，以及本地市场的强弱等。卖方对他们出售给我们的贷款提供一定的陈述和担保，并被要求回购违反陈述或担保的贷款。这些陈述和担保是在贷款出售给联邦住宅贷款抵押公司之日作出的，除非联邦住宅贷款抵押公司同意购买时陈述和担保的例外情况，否则回购补救措施可能会在证明违约时实施。然而，由于我们的承销方式，多户贷款的回购一直很少见，这种方式是在发放贷款购买承诺之前完成的。

多户贷款可以分期偿还或只计息(整个期限或部分期限)，并有固定或可变的利率。多户贷款一般在30年内摊销，但合同到期日比单户贷款短，通常从5到10年不等。因此，大多数多家庭贷款需要在到期时支付气球，这使得借款人在到期时进行再融资或偿还贷款的能力成为关键因素。一些借款人可能无法在利率上升或不利市况期间进行再融资，从而增加了借款人违约的可能性。

偶尔，我们会将第三方提供的贷款或债券证券化，这些贷款或债券在发行后由我们承销。在证券化之前，我们不会暴露于这些标的贷款或债券的信用风险。然而，由于我们可以担保这些交易中使用的信托发行的部分或全部证券，我们实际上承担了等于担保的UPB的信用风险。与我们的主要证券化类似，这些其他证券化通常提供结构性信用增强(例如，从属或其他损失分担安排)，将第一损失风险分配给第三方。

尽管新冠肺炎疫情对多家庭市场和更广泛的经济环境产生了影响，但我们多家庭贷款购买和担保的信用质量与前几期保持一致。

下面的图表显示了我们购买或担保的多户贷款的原始信用状况。

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加权平均原始LTV比

加权平均原始DSCR

下表列出了我们的多家族新业务活动中具有可能被认为风险较高的某些特征的百分比。

表50-具有较高风险特征的多家族新业务活动的百分比

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020			2019			2018
原始LTV比率大于80%(1)						1		%	2		%	1		%
原始DSCR小于或等于1.10(1)						1			1			1

(1)以多家庭新业务活动的百分比表示。

管理我们的投资组合，包括减损活动

为了帮助减轻我们的潜在损失，我们通常要求卖家充当他们卖给我们的贷款的主要服务商，包括除了通常由单一家庭服务商执行的财产监控任务。我们通常会将K证书交易中的主服务商角色转移给第三方，而在我们的SB证书交易中保留该角色。对于超过100万美元的非证券化贷款，服务商通常必须根据服务商对抵押财产的分析以及借款人的财务报表，至少每年向我们提供抵押财产的评估。在借款人或财产陷入困境的情况下，与借款人的沟通频率可能会增加。我们定期对服务性能进行评级，我们可能会进行现场审查，以确认符合我们的标准。

我们几乎所有的担保都有从属关系提供的第一损失信用保护。因此，我们的主要信用风险敞口来自于作为我们个人电脑证券化基础的未证券化贷款和合并贷款。根据其性质，我们持有的等待证券化出售的贷款在我们的资产负债表上的存续期比我们持有的投资贷款的期限要短，通常由一般卖家陈述和担保涵盖。对于非证券化贷款，我们可能会提供锻炼选项，让借款人有机会将贷款转为现款，并保留物业的所有权，例如提供最长12个月的短期延期。达成这些安排的目的是希望我们能够收回最初的投资或将损失降至最低。我们不会在我们认为我们未来会遭受大于或等于我们在协议达成时丧失抵押品赎回权时所经历的损失的情况下达成这些安排。在过去的三年里，我们的多户贷款修改和其他锻炼活动一直很少。

对于作为我们个人电脑证券化基础的综合贷款，我们通常通过担保保留全部信用风险敞口，尽管我们随后可能会使用其他信用风险转移产品转移一部分信用风险。

各种联邦、州和地方法律可能会影响我们的业务流程和财务结果。这些法律的未来变化可能会对我们的借款人产生不利影响，或者使我们管理信用风险变得更加困难和昂贵。租金限制和暂停驱逐可能会对基础物业产生的现金流产生不利影响，而暂停取消抵押品赎回权可能会限制我们在借款人违约时采取某些减少损失的行动(例如，取消抵押品赎回权)的能力。

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新冠肺炎相关忍耐计划中的贷款

根据FHFA的指导方针和CARE法案，Freddie Mac和Fannie Mae向多户借款人提供抵押容忍，条件是他们在忍耐期内暂停对无法支付租金的租户的所有驱逐。根据我们的忍耐计划，截至2020年2月1日，拥有完全履约贷款的多家庭借款人可以通过因新冠肺炎疫情而表现出困难并获得贷款人的批准，将贷款延迟至多90天。在忍耐期过后，借款人被要求以每月不超过12次的等额分期偿还被免除的贷款金额。

2020年6月，我们与联邦住房金融局协调，宣布了三个补充忍耐救济选项，服务人员可以使用这些选项来帮助拥有忍耐计划的借款人，这些借款人继续受到新冠肺炎大流行的影响。这些补充宽免方案增加了原有的租客保障，让租户可以弹性地分期而非一次过偿还逾期租金，并把禁止向租户收取逾期租金费用和罚款的规定延长至宽限期和还款期。这3个补充纾缓方案包括：(I)选择在最初的还款期之后延迟开始还款期；(Ii)延长还款期；及(Iii)延长宽限期，并可选择延长还款期。借款人要求补充忍耐减免的请求将由适用的服务机构进行审查，以确认新冠肺炎仍然是物业性能减值的根本原因。如果是这样的话，服务机构将确定是否可以合理地预期三种补充救济方案中的任何一种能够使酒店的性能恢复到大流行前的水平。如果所有选项看起来都不合适，贷款将被转移到适当的资产清算组。选择适当的补充救济方案由服务机构自行决定，而不是借款人的选择。2020年12月，我们将贷款逾期未超过30天的借款人申请新的新冠肺炎宽容协议或补充减免的截止日期延长至2021年3月31日。忍耐计划最初定于2020年底结束。

在与FHFA的协调下，我们已经为租户实施了许多保护措施，作为我们忍耐计划的一部分。2020年5月，根据联邦住房金融局的指导，我们引入了一个在线多户房产查询工具，以帮助租户确定他们在新冠肺炎国家卫生紧急状态期间是否因拖欠租金而暂时免受驱逐。8月份，我们修改了忍耐计划，对借款人提出了要求，并制定了忍耐计划，通知租户这些租户可以获得某些保护。有关我们应对新冠肺炎疫情的更多信息，请参见引言 - 新冠肺炎应对大流行的努力.

我们根据我们的多家庭抵押贷款组合中的贷款的UPB报告多家庭拖欠率，这些贷款根据贷款的当前合同条款逾期两个月或更长时间，或如我们的服务商所报告的在丧失抵押品赎回权的过程中。只要借款人遵守忍耐协议，包括商定的还款计划，忍耐贷款就不被认为是拖欠的。

下表汇总了目前宽限计划下贷款的信用质量，包括宽限期和还款期。

表51-承贷计划下多户贷款的当前信用质量

						2020年12月31日
(百万美元)						UPB(1)			LTV>80%(2)			DSCR(2)
忍耐期						$367			$53			$309
还款期						6,678			393			3,699
信用增强型						7,045			446			4,008
忍耐期						3			3			3
还款期						767			78			197
非信用增强型						770			81			200
总计						$7,815			$527			$4,208
加权平均LTV(2)						64		%
加权平均DSCR(2)						1.40

(1)这笔贷款代表了我们多家庭抵押贷款组合背后的整个贷款UPB。

(2)基于从服务商收到的最新借款人财务信息提交。

在暂缓贷款中，82.1%基于UPB的贷款是证券化的，第一损失信用保护由从属机构提供，其中与我们的SB证书证券化相关的贷款的暂缓请求是最常见的。截至2020年12月31日，具有从属关系的证券化的加权平均从属水平为14.5%。17.5%的忍耐贷款计划在2024年之前到期。此外，截至2020年12月31日，我们已经批准了UPB总计12亿美元的补充容忍救济请求。

信贷损失准备

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在2020年1月1日通过CECL后，我们认识到，归类为投资持有的多户贷款和某些其他表外信贷敞口的信用损失拨备的期初余额有所增加。根据CECL，我们在发生亏损事件之前确认信贷损失拨备，这导致与以前的已发生损失减值方法相比，更早确认信贷损失。

我们使用损失率法估算信贷损失拨备，以估算我们预期收取的净现金流。损失率方法是基于违约概率和违约损失的框架，该框架通过考虑贷款的基本特征以及当前和预测的经济状况来估计信贷损失。我们的模型考虑的贷款特征包括年份、贷款期限、当前DSCR、当前LTV比率、入住率和利率对冲。我们通常使用线性回归方法，在模型投入水平恢复到五年内的历史平均水平之前，预测一段合理和可支持的两年内的经济状况。我们还将预期预付款、合同规定的延期、我们合理预期将发生的修改、抵押品入账要求的预期回收以及附加信用增强的预期回收作为模型输入。考虑到当前的经济事件和其他外部因素，我们的模型输出可能需要进行管理调整。

虽然我们对2020年信贷损失的估计因新冠肺炎大流行的影响而增加，但我们多家庭抵押贷款组合的信用风险敞口的很大一部分是由于我们的证券化从属关系提供的首次损失信用保护而减少的。

下表总结了我们的多家庭抵押贷款组合的信贷损失拨备，包括我们的表外信贷敞口。

表52--多家庭信贷损失拨备活动

百万美元(百万美元)						2020			2019			2018			2017			2016
期初余额(1)						$68			$15			$44			$35			$59
(收益)信贷损失拨备						132			3			(24)			13			(22)
冲销						—			—			(8)			(4)			(2)
已收集的追讨款项						—			—			3			—			—
期末余额						$200			$18			$15			$44			$35
信贷损失准备期末余额的构成：
为投资而持有的按揭贷款						$104			$12			$9			$35			$20
表外信贷风险敞口						96			6			6			9			15
*总计						$200			$18			$15			$44			$35

(1)包括2020年1月1日通过CECL时确认的过渡调整。看见注1有关过渡调整的详细信息，请参阅。

由于我们多家庭抵押贷款组合背后的贷款的房地产表现，我们的多家庭信贷损失仍然很低。看见注7 有关多家庭信贷损失和信贷损失拨备的更多信息。

将信用风险转移给第三方投资者

信用提升的类型

对于一笔或一组贷款的收购、担保或证券化，我们可以获得各种形式的信用保护，以降低我们对基础抵押贷款借款人的信用风险敞口，并减少我们所需的托管资本。例如，在获得贷款或担保时，我们可能会从贷款人或卖家那里获得追索权和/或赔偿保护。收购后，我们主要通过使用我们的一种或多种证券化产品来降低对标的借款人的信用风险敞口。

下表总结了我们的主要信用提升类型。看见我们的业务部门-多家族-业务概述-产品和活动有关我们的证券化和信用风险转移产品的更多信息，请访问。

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类别

产品

CRT

覆盖范围类型

会计处理

从属关系

初级证券化产品

是

后端

担保

其他证券化产品：

·购买抵押品的证券化

是

后端

担保/债务

·第三方提供的抵押品证券化

不是

前端

担保

贷款人风险分担

证券化，我们发行完全担保的证券，同时签订单独的损失分担协议。

是

前端

独立式

保险/再保险

MCIP

是

后端

独立式

可控硅

SCR债务票据

是

后端

债务

多户抵押贷款组合的信用增强覆盖范围

下表列出了作为我们多户抵押贷款组合基础的信用增强型和非信用增强型贷款的UPB、违约率和容忍率。

表53-信用增强型和非信用增强型贷款是我们多户抵押贷款组合的基础

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率(1)									UPB			拖欠率			忍耐率(1)
信用增强：
从属关系(2)						$286,092			0.18		%	1.99		%							$251,008			0.09		%	—		%
其他(3)						17,353			0.17			2.73									16,069			0.06			—
信用增强型总金额						303,445			0.18			2.03									267,077			0.09			—
非信用增强型						42,098			0.02			1.83									33,091			—			—
总计						$345,543			0.16			2.01									$300,168			0.08			—

(1)忍耐率包括我们忍耐计划中的贷款，包括还款期的贷款。不遵守忍耐协议条款的忍耐贷款将在我们的拖欠率中报告。

(2)B代表担保证券的UPB，代表信托净值中包含的资产扣除次级证券提供的保护后的UPB。

(3)这包括与某些证券化、保险/再保险合同、SCR债务票据和其他信用增强相关的贷款人风险分担协议。

我们的证券化仍然是我们主要的风险转移机制。通过证券化，我们已经将大量预期和强调的信用风险转移到多家庭担保组合上，从而降低了我们的整体信用风险敞口和所需的托管资本。自2009年以来，我们已经通过我们的证券化(主要是K证书和SB证书)和其他信用风险转移产品转移了与UPB的4600亿美元多户贷款相关的部分信用风险。

下表提供了关于我们的证券化中未清偿的从属级别的信息。

表54-突出从属级别

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率						UPB			拖欠率			忍耐率
低于10%						$49,227			0.04		%	0.14		%				$2,094			0.04		%	—		%
10%或更高						236,865			0.21			2.38						248,914			0.09			—
总计						$286,092			0.18			1.99						$251,008			0.09			—
加权平均隶属度						13		%										14		%

“不到10%”的未偿还从属级别的增加主要是由于我们典型的K证书证券化的新发行的从属级别降低了。较低的从属水平预计仍将吸收大量预期和压力较大的信贷损失。我们没有经历过与我们对主要证券化的担保相关的重大信用损失。

除了上面列出的信用增强，我们还有其他各种与我们的多家庭非证券化贷款、证券化和其他抵押相关担保相关的信用增强，形式包括抵押品入账要求、集合保险、债券保险、损失分担协议和其他类似安排，以及收到的收益。

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出售基础抵押抵押品，旨在使我们能够收回我们抵押贷款的全部或部分损失，或根据我们的财务担保合同支付的金额。我们根据担保合同支付的历史损失以及根据这些协议进行的相关追回并不重大。看见注8有关信用增强的多家庭抵押贷款组合的当前和受保护的UPB总额以及相关的最大覆盖范围的更多信息。

下表包含了我们的多家庭抵押贷款组合中没有信用增强的贷款的详细信息。

表55-我们的多户抵押贷款组合在没有信用增强的情况下的信用质量

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百万美元)						UPB			拖欠率			忍耐率									UPB			拖欠率			忍耐率
未证券化贷款：
待售						$21,794			0.04		%	0.85		%							$15,930			0.01		%	—		%
为投资而持有						8,655			—			1.40									9,408			—			—
证券化相关产品						6,711			—			6.84									3,656			—			—
其他与抵押相关的担保						4,938			—			0.07									4,097			—			—
总计						$42,098			0.02			1.83									$33,091			—			—

REO活动

过去几年，由于我们多户抵押贷款组合的强劲房地产表现，我们的REO活动一直保持在较低水平。截至2020年12月31日，我们没有REO物业。

交易对手信用风险

由于我们与卖方和服务商、信用增强提供商(抵押贷款保险商、投资者等)、联邦抵押协会证券的担保、混合再证券化交易、金融中介机构、票据交换所和其他交易对手签订的合同，我们面临着交易对手信用风险，这是一种机构信用风险。我们使用以下主要策略管理交易对手信用风险敞口：

n    维持资格标准；

n    评估信誉及监察表现；以及

n    在可能的情况下，与表现不佳的交易对手合作，并限制我们因他们不履行义务而造成的损失。

在以下几节中，我们将讨论我们对每一类我们有重大风险敞口的交易对手的信用风险管理。

卖家和服务商

中国企业概况(英文)

在我们的单一家庭担保业务中，我们不发起贷款，也不拥有自己的贷款服务业务。相反，我们的卖家和服务商代表我们履行主要的贷款发放和贷款服务职能。我们为我们的卖家和服务商制定了承销和服务标准，并与他们签订了合同安排，根据这些安排，他们代表并保证他们向我们出售的贷款符合我们的标准，他们将按照我们的标准提供贷款。如果我们发现与贷款有关的陈述或担保被违反(即没有遵守合同标准)，我们可以行使某些合同补救措施来减轻我们实际或潜在的信用损失。如果我们的卖家或服务商缺乏适当的控制，他们的控制失败，或经历经营中断，包括由于财务压力、法律或监管行动或评级下调，我们可能会经历抵押服务质量下降和/或不太可能通过贷款人回购、追索权协议或其他信用增强(如果适用)来追回损失。

在我们的多家族企业中，我们面临着多家族卖家和服务商可能面临财务压力的风险，这可能会导致他们为我们提供的服务质量下降，包括他们对每个物业的财务表现和身体状况的监控。在某些情况下，这也可能降低我们通过贷款人回购、追索权协议或其他信用增强(如果适用)来挽回损失的可能性。这一风险主要与我们在合并资产负债表上持有的多户贷款有关，我们保留了所有相关的信用风险。

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此外，由于我们的远期结算贷款购买计划，我们的单户担保业务面临卖家和服务商不履行义务的结算风险。有关其他详细信息，请参阅金融中介机构、票据交换所和其他交易对手-其他交易对手-远期结算交易对手下面一节.

维护资格标准

我们对卖家和服务商的资格标准要求如下：在住宅抵押贷款发放和服务方面证明的经营历史，或我们可以接受的合格代理人；足够的保险覆盖范围；符合我们标准的质量控制程序；以及足够的净资产、资本、流动性和资金来源。我们和房利美正在与联邦住房金融局协调，以建立新的资格规则。.

评估交易对手信誉和监控业绩

我们根据我们的机构信用风险管理框架对我们对个别卖家或服务商的风险敞口进行持续监测和审查，包括要求我们的交易对手向我们提供定期财务报告。我们还监测和评估我们的卖家和服务商是否符合我们的标准，并定期审查他们的运营流程。我们可以在任何时候取消或暂停卖家或服务商的资格，无论是否有原因。一旦卖家或服务商被取消资格或暂停，我们就不再购买由该交易对手发起的贷款，通常不再允许该交易对手为我们服务，同时寻求转移对现有投资组合的服务。

如更详细地讨论的，请参见MD&A-我们的业务细分，我们从几家大型贷款人那里获得了很大一部分单户和多户贷款购买量，我们的很大一部分贷款也由几家大型服务商提供服务。

在我们的单一家族业务中，我们对非存款金融机构和规模较小的存款金融机构的敞口很大。这些机构可能不具备与大型存款机构相同的财务实力或运营能力，也可能不受同等程度的监管监督。

虽然我们与我们的独户贷款销售商的业务集中，但近年来，我们一些最大的独户贷款销售商交易对手减少或取消了从抵押贷款经纪人和代理贷款人那里购买贷款。因此，我们直接从非存款和较小的存款金融机构获得了更大比例的单一家族业务量。

对于我们的单一家庭服务，我们既利用存款机构，也利用非存款机构。其中一些非存款机构为我们的贷款提供了很大份额的服务。随着新冠肺炎疫情的迅速演变，随着市场状况的变化，主要针对非存款金融机构的流动性担忧出现，受新冠肺炎影响的借款人获得了广泛的容忍，包括对我们购买和证券化的贷款的容忍。服务商必须在下面讨论的忍耐期内继续垫付资金，这可能会增加我们某些交易对手的流动性压力。

对于我们的抵押贷款支持证券，我们保证本金和利息的支付，当标的借款人没有支付抵押贷款时，我们的指南要求单户服务商将错过的抵押贷款利息从他们的自有资金提前至多120天。在此之后，我们将向证券持有人支付错过的抵押贷款本金和利息，直到抵押贷款不再由证券化信托持有。根据FHFA的指示，我们的做法通常是在贷款拖欠120天或更长时间时从证券化信托公司购买贷款。在新冠肺炎爆发后，联邦住房金融局进一步指示我们在证券化信托中保持新冠肺炎支付容忍计划中的贷款至少在容忍期间内。一旦宽限期届满，贷款将保留在相关证券池中，同时：

n    恢复贷款或签订延期付款、还款计划或试用期计划的要约

对一笔贷款的修改仍然悬而未决；

n     贷款处于积极偿还计划或试用期计划中；或

n     延期付款解决方案已生效。

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从2021年1月1日开始，根据FHFA的指示，并与Fannie Mae保持一致，我们将从证券化信托基金购买违约单户贷款的触发期限延长至24个月，但已偿还、永久修改、由卖家或服务商回购的贷款除外，取决于止赎替代方案，或被转介至止赎。

除了本金和利息的支付外，借款人还需要支付财产税和房主保险费等其他费用。当借款人不支付这些费用时，我们的指南通常要求单一家庭服务商预支这些费用的资金，以保护或维护我们对物业的利益或合法权利。这些预付款最终是可以从借款人那里收回的。如果借款人通过贷款锻炼活动重新履行，将向借款人追回拖欠的款项和发生的费用。如果借款人没有恢复，我们将在取消抵押品赎回权或贷款调整活动完成时向服务商退还预付金额。

为了应对我们某些交易对手潜在的流动性担忧，我们监控和审查我们的非存款机构交易对手的金融稳定性。然而，如果这些交易对手遇到财务困难，我们可能会看到抵押贷款服务质量下降和/或收回损失的可能性降低。

下表汇总了我们的单一家庭信用担保组合中非存托服务机构的集中度。

表56-单户信用担保组合非托管服务商

						2020年12月31日									2019年12月31日
						投资组合的百分比(1)			严重拖欠单户贷款的百分比						投资组合的百分比(1)			严重拖欠单户贷款的百分比
前五大非存管服务商						18		%	17		%				18		%	13		%
其他非托管服务机构						30			28						20			55
总计						48		%	45		%				38		%	68		%

(1)我们不包括我们不对相关维修实施控制的贷款.

与表现不佳的交易对手合作，尽可能限制我们因他们不履行义务而造成的损失。

我们通过执行贷款质量控制、抽样审查并每月向此类卖家通报贷款不良率和这些缺陷的原因，积极管理我们最大的单一家庭卖家的当前贷款来源质量。如有必要，我们将与这些卖家一起制定适当的纠正措施计划。

我们使用各种工具和技术来吸引我们的单一家庭卖家和服务商，并限制我们的损失，其中包括：

n    回购和其他补救措施-对于某些违反我们的单一家庭销售或服务政策的行为，我们可以要求交易对手回购贷款或提供替代补救措施，如补偿已实现的损失或赔偿，和/或暂停或终止销售和服务关系。我们通常首先发出缺陷通知，并在发出回购请求之前留出一段时间来纠正问题。截至2020年12月31日和2019年12月31日，向我们的独户卖家和服务商发出的受回购请求约束的贷款的UPB分别为5亿美元和3亿美元。看见注18有关受回购请求影响的贷款的更多信息，请访问。

n    奖励和补偿费-我们向完成问题贷款的单一家庭服务商支付各种奖励。如果独户服务商在偿还拖欠贷款方面达不到某些基准，我们也会评估补偿费。

n    为传输提供服务-我们可能会不时协助将因服务商表现不佳或某些拖欠或被视为有违约风险的单户贷款转移至我们认为有能力和资源改善与贷款相关的减损所需的服务商。我们也可以应服务商的要求为贷款服务的转让提供便利。

我们的大多数多家庭贷款都是使用由主服务商管理的信托进行证券化的，这些主服务商负责在出现付款短缺的情况下预支资金，包括与忍耐贷款相关的本金和利息支付。在我们的大多数主要证券化交易中，我们利用三家大型金融存托机构中的一家作为主服务商，但我们担任主服务商的SB证书交易除外。在出现付款短缺的情况下，只要预付款没有被认为是不可收回的，总服务商就被要求垫付。对于在我们的抵押贷款相关投资组合中购买和持有的贷款，主要服务商不需要在付款短缺的情况下预支资金，因此不存在重大的交易对手信用风险。

信用提升提供商

概述

我们通过在单一家庭贷款上获得的信用增强，与信用增强提供商有风险敞口。如果我们的任何人

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如果信用增强提供商未能履行其义务，根据我们的信用增强，我们可能无法获得合同规定我们有权获得的信用损失的补偿。

至于一级抵押贷款保险人，我们目前不能根据交易对手的实力来区分定价，也不能在没有FHFA批准的情况下撤销一级抵押贷款保险人作为合格保险人的地位。此外，我们通常不会选择特定贷款的保险提供商，因为选择是由贷款人在贷款发起时做出的。因此，我们对一级抵押贷款保险公司的集中风险管理能力有限。

作为我们保险/再保险CRT交易的一部分，我们定期从全球保险公司和再保险公司获得保险。这些交易包含几个旨在增加我们向保险公司和再保险公司提出的索赔的可能性的功能，包括：

n    在每笔交易中，我们要求个别保险人和再保险人提供抵押品，以支付部分风险，这有助于提高索赔支付的确定性和及时性。

n    虽然私营按揭保险公司必须是单一险种(即只参与按揭保险业务，虽然控股公司可能是多元化的保险公司)，但我们的保险公司和再保险公司一般都参与多种类型的保险业务，这有助分散他们的风险敞口。

维护资格标准

我们维持按揭保险公司、其他保险公司和再保险公司的资格标准。我们的资格要求包括使用基于风险的框架确定的财务要求，旨在提高抵押贷款保险公司履行其在整个抵押贷款周期中提供一致流动性的预期角色的能力。我们的按揭保险公司必须每年提交经审核的财务资料，并证明符合私人按揭保险公司的资格要求。

评估交易对手的信誉并监控我们的风险敞口

我们通过定期分析每家保险公司在各种不利经济条件下的财务能力，来监测我们对个别保险公司的风险敞口。监控业绩并潜在地发现业绩不佳使我们能够计划减少损失。新冠肺炎疫情可能会增加我们信用增强提供商的财务压力，因此，我们继续密切监测，并与我们的交易对手积极沟通，以评估潜在的风险影响。如果我们的信用增强提供商未能履行向我们偿还索赔的义务，我们的信用损失可能会增加。

下表汇总了截至2020年12月31日我们对单户抵押贷款保险公司的敞口。如果抵押贷款保险公司未能履行义务，承保金额代表我们对此类失败造成的信用损失的最大风险敞口。

表57-单户按揭保险人

2020年12月31日

(单位：百万)

信用评级(1)

信用评级 展望(1)

UPB

覆盖范围

ARCH抵押保险公司

A-

负性

$95,324

$23,786

弧度担保公司(弧度)

BBB+

负性

92,906

22,499

按揭保证保险公司(MGIC)

BBB+

负性

84,164

20,853

埃森特担保公司(Essen Guaranty，Inc.)

BBB+

负性

77,535

19,068

Genworth抵押保险公司

BB+

看底片

72,375

18,089

全国抵押贷款保险(NMI)

BBB

负性

45,757

11,506

PMI抵押保险公司(PMI)

未定级

不适用

1,957

491

共和抵押保险公司(RMIC)

未定级

不适用

1,464

362

三合会保证保险公司(三合会)

未定级

不适用

904

226

其他

不适用

不适用

495

93

总计

$472,881

$116,973

(1)评级和展望是针对我们风险敞口最大的公司实体的。承保金额可能包括由合并的关联公司和交易对手的子公司提供的承保。截至2020年12月31日的最新评级。代表标准普尔和穆迪的信用评级和展望中的较低者，以标准普尔的等价物表示。

虽然本港按揭保险人的财政状况近年有所改善，但其中一些对手方仍有可能在经济紧张的情况下未能完全履行其责任，因为他们是主要受按揭信贷风险影响的单一业务实体。

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2016年10月23日，Genworth Financial，Inc.(“Genworth”)宣布，已与中国泛海控股集团有限公司达成收购协议，由于Genworth Financial，Inc.的子公司Genworth Mortgage Insurance Corporation是一家获批的抵押保险商，房贷美对计划中的收购进行了评估，并批准了中国泛海控股集团对Genworth Mortgage Insurance Corporation的控制权。2021年1月4日，Genworth宣布，Genworth和泛海没有根据合并协议延长结束日期，即2020年12月31日，因为完成交易所需剩余步骤的完成和时间存在不确定性，Genworth正在专注于执行其应急计划。房地美正在与联邦住房金融局(FHFA)和房利美(Fannie Mae)合作审查应急计划，并提供必要的批准。

PMI和Triad都在各自州监管机构的控制之下，不再发行新的保险。这两家保险公司都将很大一部分索赔作为延期付款义务支付。RMIC处于监管监管之下，不再发行新的保险；不过，它继续以现金支付索赔。

如果像我们目前预期的那样，PMI和Triad不以现金全额支付其递延付款义务，我们将失去上表所示的这些保险公司的部分保险。截至2020年12月31日，我们从这些保险公司累计承担了4亿美元的未偿还延期付款义务。我们基本上保留了所有这些未支付的金额，因为是否能收回还不确定。

除了那些受监管的保险公司不再发放新的承保范围外，我们继续向上表所示的按揭保险公司购买新的按揭保险贷款，其中一些公司的信贷评级低于投资级。有关与抵押贷款保险人相关的交易对手信用风险的更多信息，请参阅注18.

下表显示了我们对ACIS交易对手的单一家庭信用风险敞口的集中程度。

表58--单一家庭ACIS对手方

						2020年12月31日									2019年12月31日
(数十亿美元)						最大覆盖范围(1)			占总数的百分比						最大覆盖范围(1)			占总数的百分比
ACIS前五大交易对手						$5.3			48		%				$5.0			51		%
所有其他ACIS交易对手						5.8			52						4.9			49
总计						$11.1			100		%				$9.9			100		%

(1)代表最大覆盖范围，不包括为保证交易对手义务而张贴的抵押品。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的ACIS交易对手分别提供了24亿美元和20亿美元的抵押品。如果我们的ACIS交易对手破产，参与重组过程的第三方可能会取消一份或多份合同，并阻止我们获得未来索赔的抵押品，尽管目前有抵押品条款。我们已经采取措施降低这种风险。

有关我们的单系列CRT交易的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保 -业务概述-产品和活动-CRT交易，及MD&A-风险管理-单户按揭信用风险-将信用风险转移给第三方投资者.

联邦抵押协会

我们有能力将符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品混合到我们的某些再证券化产品中，从而对联邦抵押协会有交易对手信用风险敞口。当我们在我们的混合再证券化产品中重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们的担保包括及时支付此类证券的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责向证券持有人付款。我们的定价目前没有反映与我们对联邦抵押协会再证券化证券的担保相关的任何增量信贷、流动性或操作风险。我们将依赖联邦住房金融局、联邦抵押协会和财政部(根据联邦抵押协会和我们各自与财政部的购买协议)来避免流动性事件或违约。

有关混合再灌流和相关风险的其他信息，请参阅MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保和风险因素.

金融中介机构、票据交换所和其他交易对手

衍生交易对手

我们使用清算衍生品、交易所交易衍生品、场外衍生品以及远期销售和购买承诺来降低风险，并面临每一家相关金融中介和票据交换所无法履行的风险。资本市场部门为公司管理这一风险。我们的金融中介机构和票据交换所的信用敞口主要与利率衍生品合约有关。我们维持批准新的衍生品交易对手、票据交换所和结算会员的内部标准。

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n    清算和交易所交易衍生品-清算和交易所交易的衍生品使我们面临中央票据交换所和我们的结算会员的交易对手信用风险。我们对用于清算利率衍生品的票据交换所的敞口有所增加。清算和交易所交易衍生品的使用减轻了我们的交易对手对个别交易对手的信用风险敞口，因为中央交易对手取代了个别交易对手，未平仓合约价值的变化每天通过票据交换所支付的款项进行结算。我们被要求向票据交换所提交初始保证金和变动保证金。对于清算和交易所交易的衍生品，我们必须公布的初始保证金金额可能部分基于标准普尔或穆迪(Moody‘s)对我们长期优先无担保债务证券的信用评级。我们公布保证金的义务可能会因为标普或穆迪下调或撤销我们的信用评级，或者由于衍生品交易产生的潜在未来风险的变化而增加。

n    场外衍生品-场外衍生品使我们面临个别交易对手的交易对手信用风险，因为这些交易是在我们与每个交易对手之间直接执行和结算的，如果交易对手未能履行其合同义务，我们将面临潜在的损失。当受总净额结算协议约束的场外衍生品交易对手对吾等负有市场价值高于商定门槛(如果有的话)的净义务时，交易对手有义务以现金、证券或两者的组合形式提供抵押品，以履行其在总净额结算协议下对吾等的义务。我们的场外衍生品还要求我们在处于衍生品责任头寸时，按照商定的门槛(如果有的话)向交易对手提供抵押品。我们分配给场外交易对手的抵押品发布门槛，以及他们分配给我们的抵押品发布门槛，通常都是基于标准普尔或穆迪的信用评级。标普或穆迪下调或撤销我们或我们的交易对手的信用评级可能会增加我们或我们的交易对手提供抵押品的义务，这取决于交易对手在衍生品交易中对房地美的风险敞口。只有在2017年3月1日之前执行的场外衍生品交易才受抵押品入账门槛的限制。根据2017年3月1日生效的规定，在该日期之后执行或重大修订的场外衍生品交易要求在不应用任何门槛的情况下公布差异保证金。我们的场外衍生品交易将于2021年9月1日开始受到新的初始保证金要求的约束。

评估交易对手信誉和监控业绩

随着时间的推移，我们对衍生品交易对手的风险敞口根据公允价值的变化而变化，公允价值受到利率变化和其他因素的影响。由于与某些交易对手的风险限制，我们在管理利率风险时可能会被迫与其他交易对手进行回报率较低的交易。我们通过主净额结算和抵押品协议以及压力测试来管理我们的风险敞口，以评估可能出现的不利市场情景下的潜在风险敞口。抵押品通常在一个工作日内根据相关衍生品的价值进行转移。我们定期审查质押给我们的证券的市值，主要是机构和美国国债，以管理我们的亏损敞口。当市场条件要求或影响单个交易对手的某些事件发生时，我们会对我们的风险敞口进行额外的审查。当非现金抵押品被过帐给我们时，我们要求抵押品超过我们的风险敞口，以根据交易对手协议履行对我们的净债务。

在交易对手违约的情况下，如果我们不能以及时和经济高效的方式替换违约的衍生品(例如，由于期间的重大利率变动或其他因素)，我们的经济损失可能会高于我们衍生品的无担保风险敞口。如果违约对手方向我们提供的非现金抵押品不能以足以收回此类风险的价格清算，我们也可能遭受经济损失。

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下表将我们的衍生资产头寸在交易对手净额结算后的公允价值总额与我们在考虑所持现金和非现金抵押品后对这些头寸的净敞口进行了比较。

表59-衍生品交易对手信用风险敞口

						2020年12月31日
(百万美元)						交易对手数量			公允价值- 增益位置			**公允价值-- 增仓， 抵押品净额
场外利率掉期和掉期交易对手(按评级)：
A+、A或A-						12			$2,634			$29
清算和交易所交易衍生品						2			17			77
总计						14			$2,651			$106

我们在场外利率掉期和基于期权的衍生品的公允价值敞口中，约99%的风险敞口(不包括与我们发布的现金抵押品相关的金额超过了在交易对手层面确定的衍生品负债)在2020年12月31日进行了抵押。其余风险主要由于按公允价值计量衍生工具与吾等收到相关抵押品之间的市场变动，以及风险金额低于当时适用的交易对手抵押品公布门槛(如有)所致。我们的衍生品风险敞口在我们的主要场外衍生品交易对手中的集中度仍然很高，而且可能会进一步增加。

其他交易对手

我们在正常业务过程中进行其他类型的交易，使我们面临交易对手信用风险，包括以下交易。单个交易对手可能包含在以下多个交易类型中。

n    其他投资-我们面临与其他投资(包括与抵押贷款无关的证券以及现金和现金等价物)交易有关的机构的不履行风险，包括代表我们的证券化信托达成的交易。我们的政策要求，在我们进行此类交易之前，必须使用我们的内部评级模型对该机构进行评估。我们监控这些机构的财务实力，并可能利用抵押品维持要求来管理我们对个别交易对手的风险敞口。

此外，我们与其他投资(包括非抵押贷款相关证券以及现金和现金等价物)进行交易的主要金融机构包括其他GSE、财政部、纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)、GSD/FICC、评级较高的超国家机构、存款和非存款机构、经纪商和交易商，以及政府货币市场基金。有关我们其他投资组合的更多信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源.

我们利用GSD/FICC作为结算所进行许多交易，涉及根据转售协议购买的证券、根据回购协议出售的证券，以及其他与抵押贷款无关的证券。作为GSD/FICC的结算会员，我们必须支付初始保证金和变动保证金，并面临GSD/FICC(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障，并给GSD/FICC结算系统造成损失，我们可能会损失我们向GSD/FICC公布的保证金。此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。

n    远期结算交易对手-我们面临与贷款和证券远期结算(包括机构债务、机构RMBS和现金窗口贷款)相关的交易对手的不履行(结算风险)。我们的政策要求在我们进行此类交易之前，使用我们的内部交易对手评级模型对交易对手进行评估。我们监控这些交易对手的财务实力，并可能使用抵押品维护要求或抵销交易来管理我们对个别交易对手的风险敞口。

我们还执行抵押贷款相关证券的远期买卖承诺，包括美元滚动交易，这些证券在会计上被视为衍生品，并利用固定收益清算公司(MBSD/FICC)的抵押贷款支持证券部(MBSD/FICC)作为票据交换所。作为票据交换所的结算会员，我们向MBSD/FICC提交保证金，并面临组织的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障并给MBSD/FICC清算系统造成损失，我们可能会损失我们在MBSD/FICC上公布的保证金。此外，我们的风险敞口可能超过我们向MBSD/FICC公布的保证金金额，因为结算会员通常被要求按比例弥补违约会员造成的损失。截至2020年12月31日，持有衍生品资产头寸的此类远期买卖承诺的公允价值总额为2.05亿美元。

n    有抵押贷款活动-作为我们其他投资组合的一部分，我们签订担保贷款安排，为某些房地美证券和其他与我们的担保业务相关的资产提供融资。这些交易与我们用于流动性目的的交易不同，因为借款人可能不是主要的金融机构，这可能会让我们面临这些机构的机构信用风险。我们也向贷款人提供抵押贷款的预付款，他们随后将通过我们的现金窗口出售这些贷款，或者将这些贷款证券化为他们将

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送到我们这里来。此外，我们还可以投资于其他担保贷款活动。在2020年第一季度，我们的某些交易对手根据Freddie Mac证券转售协议购买的证券，因未能满足保证金要求而根据监管法律协议的条款违约。该等交易已根据协议条款终止，吾等按公允价值确认抵押品，该等抵押品超出交易对手的未清偿债务。我们没有确认这些违约造成的财务损失。有关其他信息，请参阅注18.

其他市场参与者

我们在正常业务过程中进行的交易对其他市场参与者交易对手有风险敞口，包括：

n    文件托管人-我们使用第三方文件托管人为我们购买和证券化的贷款提供贷款文件认证和托管服务。在许多情况下，我们的卖家和服务商或他们的附属公司也是我们的文件托管人。如果卖家或服务商故意或疏忽地质押、出售或未能解除我们购买的贷款的优先留置权，我们对我们拥有的或支持我们证券化产品的贷款的所有权可能会受到挑战，这可能会导致我们的经济损失。当卖家或服务商或其附属公司充当我们的文件托管人时，我们在贷款中的所有权权益可能受到不利影响的风险增加，特别是在卖家或服务商资不抵债的情况下。为了管理这些风险，我们为我们的文件托管人建立了合格的标准，并保持法律和合同安排，以确定我们在贷款中的所有权利益。我们还根据我们的交易对手信用风险管理框架持续监控文档托管人的财务实力，如果我们担心文档托管人的偿付能力或能力，我们会要求将文档转让给不同的第三方文档托管人。

n    MERS®系统-MERS系统是一种电子登记处，卖家和服务商、房地美和抵押贷款行业的其他参与者广泛使用该系统来保存抵押贷款的实益所有权记录。我们拥有或担保的贷款有很大一部分是在MERS系统注册的。如果我们被禁止使用MERS系统，或者如果我们使用MERS系统对我们行使在MERS系统中注册的贷款的权利的能力产生不利影响，我们的业务可能会受到不利影响。

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操作风险

操作风险是由于内部流程、人员或系统不充分或失败或外部事件造成的直接或间接损失的风险。操作风险是我们所有活动中固有的。操作风险事件包括与人员、流程和/或技术相关的故障，这些故障可能导致财务损失、法律行动、监管罚款和声誉损害。

操作风险管理和风险概况

我们的操作风险管理方法包括风险识别、测量、监测、控制和报告。确定操作风险事件后，我们的策略要求对事件进行记录和分析，以确定是否需要对我们的系统、人员和/或流程进行更改以降低未来事件的风险。

为了评估和监控与业务流程相关的风险，每个业务线定期使用RCSA方法完成评估。该方法旨在识别和评估业务线面临的操作风险，并确定是否需要采取行动将风险管理到可接受的水平。

除RCSA流程外，我们还使用多个工具来识别、衡量和监控运营风险，包括损失事件数据、关键风险指标、根本原因分析和测试。我们的操作风险方法要求，管理日常风险和较长期或新兴风险的首要责任在于业务线，由第二道防线进行独立监督。

我们继续面临更高的运营风险，预计短期内风险仍将居高不下。这种风险上升是由于几个因素的分层影响，这些因素包括：需要升级以实现运营弹性的遗留系统；对手动流程和模型的依赖；包括UMBS在内的业务计划的数量和复杂性，以及我们根据托管记分卡的要求正在实施的新计划；网络安全威胁和第三方故障等外部事件；以及需要补救的问题。其他导致我们操作风险升高的因素在风险因素--运营风险。我们还继续管理其他运营风险，如合规风险。

虽然我们的运营风险状况仍然较高，但我们正在继续通过在第一道防线和ERM内建设我们的运营风险资源来加强我们的运营控制环境。

运营弹性风险

无法管理关键流程和支持技术的弹性风险可能会对我们实现业务目标的能力产生负面影响。由于新冠肺炎疫情，我们的运营弹性风险有所增加，目前正在通过运营变革进行管理。我们已经成功完成了公司向云的基础设施迁移，旨在跨主数据中心和备用数据中心为选定的应用程序提供近乎连续的可用性。但是，有必要进一步部署我们的技术恢复战略，以进一步降低关键任务流程的弹性风险。我们制定了一项弹性计划，旨在通过开发故障转移/回切功能，更快地恢复关键业务功能和支持资产，帮助我们在未来12个月内进一步降低风险，并证明我们有能力维持我们在区域外运行的流程。

共同证券化平台

我们继续进行各种多年投资，以建设和支持基础设施，以改善住房金融体系，包括持续维护和开发CSP。CSP由CSS拥有和运营，CSS由Freddie Mac和Fannie Mae共同拥有。虽然我们通过在CSS董事会中的代表对CSS施加影响，但我们不能控制其日常运营。Freddie Mac、Fannie Mae、FHFA和CSS继续合作，监测该平台的运作效果。

我们依靠CSS和CSP来运作我们的许多单一家庭证券化活动。如果CSP倒闭或我们无法获得CSP，或者CSS无法履行其对我们的义务，包括由于Fannie Mae的经营失败，我们的业务活动将受到不利影响，Freddie Mac证券市场将被扰乱。如果CSS操作失败，我们可能无法发行某些新的单一家庭抵押贷款相关证券，而CSS平台上托管的抵押贷款相关证券的投资者可能会遇到付款延迟。

有关其他信息，请参阅风险因素-运营风险-我们的运营系统或基础设施或第三方的故障可能会削弱我们提供市场流动性的能力，扰乱我们的业务，损害我们的声誉，并造成财务损失。

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网络安全风险

我们的运营依赖于在我们的系统和网络中以及与客户、交易对手、服务提供商和金融机构之间安全、准确和及时地接收、处理、存储和传输机密和其他信息。“近年来，像我们这样的公司的信息风险显著增加。像许多公司和政府实体一样，我们一直是，而且很可能将继续是未遂网络攻击和其他信息安全威胁的目标。

我们继续在信息风险和安全领域进行投资，以加强我们预防、检测、响应和缓解风险的能力，并保护我们的系统、网络和其他技术资产免受未经授权的访问机密信息或破坏或破坏我们业务运营的企图。我们已经获得了与网络安全风险相关的保险。然而，这种保险可能不足以提供足够的损失保险。尽管到目前为止，我们还没有经历过任何对公司造成重大影响的网络攻击，但不能保证我们的网络安全风险管理计划将防止网络攻击在未来产生重大影响。

内部威胁仍然是最大的风险，因为员工队伍多样化，包括承包商、第三方供应商、远程员工和兼职员工。我们的第三方供应商及其供应链连接仍然是另一个最大的风险，因为我们继续在高度关注我们的网络安全态势(包括来自民族国家网络威胁的网络安全态势)的情况下运营。我们加强了对关键第三方监控的能力，继续关注我们的监控和监视能力，以检测恶意利用、窃取或破坏数据或破坏我们的网络等蓄意行为。

有关其他信息，请参阅风险因素-操作风险- 潜在的网络安全威胁正在迅速变化并日益复杂。我们可能无法保护我们的系统或信息的机密性，使其免受网络攻击和其他未经授权的访问、披露和破坏。            

第三方风险

第三方风险是指受雇向联邦住宅贷款抵押公司或代表联邦住宅贷款抵押公司交付产品、服务或流程的个人或实体失败的风险。我们依赖第三方及其供应链来支持关键流程和核心功能，并因此而面临运营风险。这些第三方可能会直接或通过其供应链经历由于流程故障、技术中断、网络攻击、不利的财务状况或其他中断而导致的故障。例如，我们面临与我们的第三方及其对支持其运营的技术提供商的依赖相关的风险。我们正在增强企业管理第三方运营风险的能力。当我们继续完善我们的计划时，我们可能会面临相关的高风险。通过访问和存储我们的数据及其供应链的第三方，我们使用第三方增加了数据泄露的风险。我们正在努力改善与第三方数据共享相关的控制。在新冠肺炎大流行期间，我们与第三方服务提供商、卖家、服务商或其他交易对手没有遇到重大问题。然而，在此期间，我们的第三方可能面临运营和财务挑战，这可能会影响我们的运营。我们已经加强了对我们认为对我们的运营至关重要或高风险的第三方的监控。

除了信用风险敞口，卖家和服务商还让我们面临重大的操作风险，包括法律/合规、信息和报告风险。我们正在加强控制，以识别和减轻由于我们与卖家和服务商的关系而产生的运营风险。看见MD&A-风险管理-交易对手信用风险有关我们对卖家和服务商的监控的更多信息，请访问。

模型风险

模型风险是预测中的模型错误或基于不正确或误用的模型输出的决策可能带来的不利后果。围绕新冠肺炎大流行的史无前例的事件增加了模型的风险和不确定性。因此，我们预计我们的模型在准确预测我们财务预测的关键投入方面将面临重大挑战。这些可能包括但不限于对抵押贷款利率、房价、信用违约、收益率、提前还款和利率的预测。作为回应，我们正在通过监控模型性能并在认为合适时应用模型覆盖和调整来缓解这种增加的风险。这将受到经济的最新发展和新兴趋势，以及任何额外的政府干预和内部政策变化的推动。然而，这些调整包含了主观性，并可能建立在判断的基础上。实际结果可能与我们的估计不同，使用与这些估计相关的不同判断和假设可能会对我们的合并财务报表产生实质性影响。

根据我们的三道防线框架，在每个业务线中管理模型开发、现有模型更改和模型风险。新模型的开发和对现有模型的更改都要经过审查过程。每个企业都会定期检查模型性能、嵌入的假设、限制和建模技术，并在认为合适的时候更新其模型。ERM独立地验证业务线所做的工作(例如，对持续监测结果、模型风险评级、性能监测以及针对阈值和警报进行报告进行独立评估)。

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考虑到模型在我们业务中的重要性和复杂性，模型开发可能需要相当长的时间才能完成。模型开发过程中的延迟可能会影响我们做出合理的业务和风险管理决策的能力，并增加我们面临的风险。我们有旨在降低这种风险的程序。

我们面临着与使用模型相关的重大风险，如中所述风险因素-运营风险-我们面临与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性.

合规风险

合规风险是指不遵守适用的法律、规则、法规、保管人要求、监管指南、内部政策、程序、标准或道德行为准则(统称为法律和监管义务)的风险。我们已经建立了合规风险管理计划，利用三线防御企业风险框架来监督和管理合规风险，包括酌情有效地挑战我们业务领域遵守此类义务的情况。我们维持政策和程序，为合规问题的识别、衡量、监控、控制、报告和补救提供治理框架。FHFA提出的关切是，我们需要通过记录和实施有效的全面框架来识别、评估、测试和报告合规风险，从而加强我们的合规风险管理实践。因此，我们专注于通过计划增强某些合规计划要素(包括风险评估、监控、测试和报告)来加强整体合规风险管理计划，包括不遵守我们的法律和法规义务的风险。我们的合规计划受到监管监督和检查，这可能会导致发现其他计划的缺陷或弱点。在发现更多担忧的情况下，我们将继续与FHFA和我们的内部审计师协调，以评估影响并酌情补救这些担忧。 有关我们的合规风险管理计划的其他信息，请参阅风险因素-法律和合规风险。

我们的披露控制和程序的有效性

管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，对截至2020年12月31日我们的披露控制程序的有效性进行了评估。截至2020年12月31日，我们有一个与托管有关的重大弱点，仍然没有得到补救，导致我们得出结论，我们的披露控制和程序在合理的保证水平下并不有效。有关其他信息，请参阅管制和程序.

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市场风险

概述

我们的业务部门存在市场风险敞口，这是与利率、波动性和利差不利变化相关的经济风险。利率风险是综合的，主要由资本市场部门管理，而利差风险则由每个单独的业务部门拥有和管理。市场风险可能会对未来的现金流或经济价值以及收益和净值产生不利影响。

利率风险的一个重要来源是我们对抵押贷款相关资产(证券和贷款)的投资，以及我们为资产融资而发行的债务。通常，当利率(收益率)上升时，现有贷款或债券投资对投资者来说价值较低，而当利率(收益率)下降时，对投资者来说价值更高。此外，对于我们的大多数单户抵押贷款相关资产，借款人可以选择在到期前的任何时间进行计划外本金支付，而不会招致提前还款罚款。因此，我们的抵押贷款相关资产组合也面临着不确定性，即借款人何时行使选择权并支付贷款的未偿还本金余额。我们面临着与无担保债务类似(在大多数情况下方向相反)的风险敞口。无担保债务通常在利率(收益率)上升时对投资者来说价值较低，而在利率(收益率)下降时价值较高。此外，我们发行带有内嵌期权的债券，如看涨期权，这为我们提供了关于债务到期日时间的灵活性。

利率风险的另一个来源来自我们的单一家庭担保组合，其中包括预付费用(包括买入)、买入和浮动。预付费用是我们在贷款收购时收到的现金，作为我们担保的补偿，这通常还包括按基础贷款UPB的百分比支付的合同月费。预付费用现金流的现值是基于预计的贷款预付活动，该预付活动根据对未来利率的估计而变化。从利率风险的角度来看，收到预付费用会增加风险，因为我们购买的贷款的实际预付率可能与我们最初的估计不同，并可能根据利率的变化而变化。随着利率的降低，贷款通常预付得更快，导致预付费用在收益中的确认速度加快，年化收益率也更高。随着利率的上升，情况正好相反，导致预付费用在收益中的确认速度更慢，年化收益率也更低。我们将预付费用纳入我们的利率风险衡量标准，假设预付费用相当于出售一只只计息的证券，从而允许对预付费用的利率敞口与我们的其余利率敞口进行建模和聚合。

相反，收购被视为购买仅限利息的证券，因为它们代表了我们实际上从卖方购买的证券化过程中剩余的超额借款人利息。与浮动相关的利率风险源于借款人支付贷款本金的时间差异和证券余额的减少。如果支付给证券投资者的利息金额高于证券化信托从借款人收到并作为信托管理收入支付给我们的款项所赚取的再投资金额，这可能会导致重大的利息支出。一般来说，随着利率的降低和提前还款的增加，房地美的这笔费用会增加。相反，随着利率的提高和提前还款的减少，房地美的这笔费用也会减少。

我们积极管理受利率波动影响的经济敞口。我们管理利率风险的主要目标是减少未来利率变化对我们未来现金流价值的影响。我们使用模型来分析未来可能出现的利率情景，以及这些情景下我们资产和负债的现金流。我们的模型包括了未来负利率情景的可能性，风险也包括在我们的对冲框架中。

市场风险管理

我们采用风险管理做法，试图通过多种不同的策略将我们资产和负债的某些利率特征保持在我们的风险限度内，包括：

n    资产选择和重组，如收购或重组具有一定预期提前还款等特征的抵押贷款相关证券；

n    发行可赎回和不可赎回的无担保债务；以及

n    使用利率衍生品，包括掉期、掉期和期货。

我们使用衍生品是我们管理利率风险战略的重要组成部分。在决定使用衍生品来降低我们的风险敞口时，我们会考虑一系列因素，包括成本、对交易对手信用风险的敞口以及我们的整体风险管理策略。看见MD&A-风险管理-交易对手信用风险和风险因素有关我们的市场风险敞口的更多讨论，包括与衍生品、机构交易对手和其他市场风险相关的风险。

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虽然我们管理利差风险的能力有限，但我们采用了以下策略：

n    限制我们面临扩散风险的资产规模；

n    利用TBA空头头寸对冲某些资产，主要是通过我们的现金窗口获得的等待证券化的贷款，以及我们机构抵押贷款相关证券组合的一部分；以及

n    买入某些与价差相关的衍生品，以抵消我们的价差敞口。

利率风险

利率风险是指与利率水平或波动性的不利变化相关的经济风险。利率水平的变化(表现为收益率曲线的平行移动，其他一切都是不变的)使我们的资产和负债暴露在风险之下，可能会影响预期的未来现金流及其现值。这反映在我们的PVS-L和持续时间差距披露中。同样，收益率曲线形状或斜率的变化(通常反映了市场对未来利率预期的变化)使我们的资产和负债面临风险，可能会影响预期的未来现金流及其现值。这反映在我们的PVS-YC披露中。波动率风险是指市场对未来利率变动幅度的预期发生变化将对我们的经济价值产生不利影响的风险。我们在抵押贷款相关的资产和负债中都面临着波动风险，特别是在带有嵌入期权的工具中。

利率风险的计量

根据我们的模型，我们使用有效久期和有效凸度来计算利率敏感型资产和负债对利率变化的风险敞口。

n    有效期限衡量的是金融工具价格因利率变化100个基点而发生的百分比变化。正存续期的金融工具的价值随着利率的下降而增加。相反，持续期为负的金融工具的价值随着利率的上升而增加。

n    有效凸度衡量利率变化100个基点的有效持续时间的变化。有效存续期在整个收益率曲线上不是恒定的，有效凸度衡量有效存续期如何随着利率的大幅变化而变化。.

总而言之，有效存续期和有效凸度提供了一种衡量工具对利率变化的整体价格敏感度的指标。我们利用有效久期和有效凸度的概念来计算我们的主要利率风险度量：久期缺口和现值。

n    持续时间间隔 - 我们整个利率敏感型资产和负债组合的净有效存续期以月为单位表示为我们的存续期差距。存续期差距衡量的是我们的金融资产和负债之间对利率变化的价格敏感度的差异，以月为单位表示，相对于资产价值。例如，存续期为6个月的资产和存续期为5个月的负债将导致一个月的正存续期差距。

下表显示了各种久期缺口测量方法，以及利率变化通常会对投资组合价值产生的影响。

负持续时间间隔			零持续时间间隔			正持续时间间隔
资产期限			资产期限=负债期限			资产期限>负债期限
当利率上升时，净投资组合的价值会增加，而当利率下降时，净投资组合的价值会减少。			净投资组合经济价值将保持不变。资产价值因利率的即时变动而变动，不论是向上或向下的变动，预期都会伴随着相等而抵销的负债价值变动。			当利率下降时，净投资组合的价值会增加，而当利率上升时，净投资组合的价值会减少。

我们每天积极衡量和管理我们的持续期缺口敞口。除了存续期缺口管理，我们还衡量和管理我们的投资组合对收益率曲线上一些不同的具体利率变化的价格敏感度。一种工具对特定利率变化的价格敏感度称为该工具的关键利率持续时间风险。通过通过存续期差距管理我们的存续期敞口，以及通过关键利率存续期管理利率的具体变化，我们预计将在广泛的利率收益率曲线情景下限制我们对利率变化的敞口。

n    PVS - 现金流是对我们的金融资产和负债现金流的现值因利率的瞬时冲击而发生的变化的估计，假设利差保持不变，并且没有采取再平衡行动。PVS以两种方式衡量，一种是衡量我们的投资组合价值对50个基点的平行利率变动(PVS-L)的估计敏感度，另一种是对非平行变动(PVS-YC)的敏感度，这是由于LIBOR收益率曲线的斜率变化25个基点造成的。我们的PVS指标使用的LIBOR收益率曲线的50个基点的偏移和25个基点的斜率变化反映了合理可能的短期变化，我们相信这些变化提供了一个有意义的

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衡量我们的利率风险敏感度。

为了计算PVS，利率冲击适用于所有利率敏感型金融工具的存续期(以及PVS-L的凸性)。由此产生的总投资组合的价值变化是在上升率冲击和下跌率冲击下计算的，无论哪种情况产生更不利的结果，都是PVS。在上升率和下降率冲击都产生积极影响的情况下，PVS为零。PVS的结果是在税前基础上显示的。

利率风险结果

下表将提供我们的持续时间差距、估计时间点以及最小和最大PVS-L和PVS-YC结果，以及日值和标准差的平均值。下表还提供了PVS-L估计，假设LIBOR收益率曲线立即偏移100个基点。抵押贷款组合的利率敏感度在不同的利率范围内各不相同。

表60-假设LIBOR收益率曲线偏移的PVS-YC和PVS-L结果

						2020年12月31日															2019年12月31日
						PVS-YC						PVS-L									PVS-YC						PVS-L
(单位：百万)						25bps						50bps			100bps						25bps						50bps			100bps
假设伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)收益率曲线发生变化，(收益)损失：(1)
资产：
投资						($286)						$3,700			$7,670						($307)						$4,840			$10,011
担保(2)						165						(1,691)			(3,250)						(224)						351			706
总资产						(121)						2,009			4,420						(531)						5,191			10,717
负债						(54)						(3,237)			(7,503)						20						(1,563)			(3,413)
衍生品						185						1,180			2,839						513						(3,646)			(7,409)
总计						$10						($48)			($244)						$2						($18)			($105)
PVS						$10						$—			$—						$2						$—			$—

(1)本表对资产、负债和衍生工具之间的PVS影响的分类是基于这些资产和负债的经济特征，而不是它们的会计分类。例如，抵押贷款相关证券的买卖承诺和抵押贷款相关投资组合持有的合并信托的债务证券都被归类为本表中的资产。

(2)代表我们的单一家庭担保组合的利率风险，包括买入、浮动和预付费用(包括买入)。

表61-持续时间差距和PVS结果

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020												2019
(持续时间差距(以月为单位)，百万美元)						持续时间 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps						持续时间 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps
平均值						0.5			$11			$73						0.8			$34			$96
最低要求						(0.7)			—			—						(0.8)			—			—
极大值						1.5			44			275						8.6			345			950
标准偏差						0.4			8			68						1.6			72			189

月度成交量汇总报告中的披露，可在我们的网站上查看Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html反映给定报告期(一个月、一个季度或一年)的每日PVS-L、PVS-YC和持续时间差距估计的平均值。

衍生品使我们能够减少我们的经济利率风险敞口，因为我们继续使我们的衍生品投资组合与我们的经济对冲资产和负债不断变化的期限保持一致。下表显示，假设伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)曲线在上述期间移动50个基点，如果我们没有使用衍生品，PVS-L的风险水平会更高。

表62-派生前后的PVS-L结果

						PVS-L(50bps)
(单位：百万)						在此之前 衍生品			之后 衍生品						的效果 衍生品
2020年12月31日(1)						$601			$—						($601)
2019年12月31日						$3,628			$—						($3,628)

(1)在衍生品之前，我们的不利PVS-L利率变动是-50个基点，而在衍生品之后，我们的不利PVS-L利率变动是+50个基点。

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利率风险度量的局限性

虽然我们认为PVS和持续期差距是有用的风险管理工具，但它们应该被理解为估计，而不是精确的衡量标准。对经济市场风险的错误估计可能会导致对利率风险的套期保值过高或过低，造成重大经济损失，并对收益造成不利影响。我国经济市场风险措施的局限性包括以下几个方面：

n    我们的现金流和持续期缺口估计是使用涉及我们对利率和提前还款假设的判断的模型来确定的。

n    在此期间，我们可能会出现与模型估计不同的对冲，例如，当我们对这些模型进行更改或市场更新时。

n    现金流和持续期差距没有反映出某些其他市场风险的潜在影响，例如波动性和市场利差风险的变化。这些其他市场风险的影响可能是巨大的。

n    我们对现值和存续期差距的敏感度分析只考虑了利率的某些变动，并根据我们现有投资组合的估计公允价值在特定的时间点进行。

n    尽管抵押贷款相关投资组合是公司利率风险的主要贡献者，但其他核心业务也对我们的利率风险做出了贡献，可能会有不同的管理方式。我们有某些资产的持有期相对较短。因此，我们可能会根据这些资产的处置来管理这些资产的风险，而我们的风险衡量标准使用长期现金流。对冲这些业务有时需要额外的风险度量假设，以适应定价的变化，这些变化可能与资产的未来现金流无关。这可能会产生可感知的风险敞口，因为对冲风险可能不同于建模风险。

n    选择用来对我们的头寸进行建模和对冲的基准利率是一个重要的假设。我们套期保值的有效性最终取决于不同的工具(资产、负债和衍生品)对所选基准的反应程度。在最简单的例子中，所有工具都有基于相同基础基准的利率风险，在我们的情况下，掉期利率。然而，在实践中，不同的工具对基准利率的反应不同，这会在基准利率和工具之间产生市场利差。随着这些工具的市场价差变化不同，我们预测每种工具相对于其他工具的行为的能力就会降低，这可能会影响我们对冲的有效性。

n    我们报告的衡量标准不包括净值和以下资产和负债对利率变化的敏感度：

l    信用担保活动-我们目前不对冲我们信用担保的利率敞口，但与预付费用(包括买入)、收购、浮动和STACR债务票据相关的利率敞口除外。

l    其他资产和其他负债 -我们不包括其他杂项资产和负债，主要是递延税项资产、应付和应收账款以及非现金基础调整。

分散风险

利差风险是指不同资产类别的收益率可能不会一起变动，并可能对我们的经济价值产生不利影响的风险。出现这种风险的主要原因是，我们抵押贷款相关投资的利率可能与我们的金融负债和衍生品的利率不同步，这可能会影响我们对冲的有效性。我们面临以下类型的市场利差风险：

n    抵押相关投资(包括贷款和证券)以及某些非抵押投资产生的市场利差风险；

n    我们在风险管理活动中使用基于SOFR或财政部的工具所产生的市场利差风险；以及

n    市场利差风险产生于我们承诺通过我们的管道路径购买抵押贷款与我们通过使用远期TBA证券或衍生品将贷款证券化或对冲之间的时间差。在此期间，市场价差可能会扩大，从而造成公允价值变动造成的损失。

利差持续期衡量的是金融工具价格因基准利率的利差变化而发生的百分比变化。与有效期限不同，利差期限通常只影响工具现金流的贴现，而不是基础现金流本身。这种贴现影响创造了一种通常是积极的衡量标准，即该工具的价值随着利差的下降而增加，随着利差的扩大而减少。

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盈利对市场风险的敏感度

当利率和利差发生变化时，我们金融资产和负债的GAAP会计处理(即，一些以摊余成本计量，而另一些以公允价值计量)造成了GAAP收益的变异性。我们使用公允价值对冲会计来管理GAAP收益的这种可变性，这可能不能反映我们业务的经济状况。

利率相关收益敏感度

虽然我们将我们在经济基础上的利率风险敞口管理到我们的模型衡量的较低水平，但我们的GAAP财务业绩根据市场状况的变化，在不同时期受到重大收益波动的影响。根据我们截至2020年12月31日的金融资产和负债(包括衍生品)的构成，当利率下降时，我们一般会确认GAAP收益中的公允价值损失。

为了降低GAAP收益的可变性，并使GAAP结果更好地与我们业务的经济状况保持一致，我们选择对某些单一家庭抵押贷款和某些债务工具进行对冲会计。看见注10有关对冲会计的更多信息，请访问。

收益对利率变化的敏感度

我们评估一系列利率情景，以确定我们的收益对利率变化的敏感性，并确定我们的公允价值对冲会计策略。评估的利率情景包括收益率曲线平移，其中利率上升或下降100个基点；收益率曲线非平移，长期利率上升或下降100个基点；收益率曲线非平移，短期和中期利率上升或下降100个基点。本次评估确定了公允价值变动对综合收益的净影响，这些变动可归因于按公允价值计量的金融工具利率的变化，包括公允价值对冲会计的影响，适用于每种已确定的情景。这项评估不包括不按公允价值计量的利率敏感型项目对综合收入的净影响(例如，抵押贷款溢价和折扣的摊销、我们没有选择公允价值选项的待售抵押贷款的公允价值变化，等等)。或者来自我们未来合同净利息收入的变化，这是由于我们的计息资产和负债的重新定价造成的。该评估的结果如下表所示。

表63-盈利对利率变动的敏感度

						由于按公允价值(税前)对冲会计净额计量的金融工具利率的变化，公允价值的变化
(单位：十亿)						2020年12月31日			2019年12月31日
利率情景
收益率曲线平行移动：
**+100个基点						$0.1			$0.1
**-100个基点						(0.1)			(0.1)
非平行收益率曲线移动--长期利率：
**+100个基点						—			—
**-100个基点						—			—
收益率曲线非平行移动--短期和中期利率：
*+100个基点						0.1			0.1
**-100个基点						(0.1)			(0.1)

在任何特定时期，利率变化对我们全面收益的实际影响可能会因多种因素而有所不同，包括但不限于我们的资产和负债的构成，收益率曲线上不同期限实现的利率的实际变化，以及我们对冲会计策略的有效性。即使实施得当，我们的对冲会计计划也可能无法有效地降低收益波动性，而且我们的对冲可能在任何给定的未来时期都会失败，这可能会让我们在这段时期面临显著的收益波动。此外，在公允价值对冲关系解除后，我们在一个期间确认的与以前指定的对冲项目相关的公允价值对冲基础调整的摊销金额可能与该期间以前指定的对冲工具的公允价值变化不同，这可能会导致我们的收益发生变化。看见风险因素-市场风险-利率变化可能对金融资产和负债的公允价值、我们的经营业绩和我们的净值产生负面影响以获取更多信息。

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利差相关收益敏感度

我们管理利差风险敞口的能力有限，因此市场利差的波动可能会导致GAAP收益的显著波动。对于按公允价值计量的金融资产，当市场利差扩大时，我们一般会确认公允价值损失。相反，对于按公允价值计量的金融负债，我们一般会在市场利差扩大时确认公允价值收益。我们做出的某些会计选择，例如选择公允价值期权，可能会影响我们经营业绩中确认的利差波动率。

从LIBOR过渡

2017年，英国金融市场行为监管局(FCA)首席执行官宣布，FCA将在2021年之后不再说服或强迫成员小组银行提交LIBOR。他并指出，市场人士应预期伦敦银行同业拆息其后会终止，或最低限度不再被视为代表市场利率，并应尽快着手准备过渡至另一种参考利率。美国监管机构也发表了类似的声明。2020年12月，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的管理人洲际交易所基准管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)开始就其打算在2023年6月之后停止发布美元LIBOR最相关的期限进行咨询。因此，LIBOR很可能在2023年6月之后停止作为基准利率。

房贷美对LIBOR有敞口，包括2023年6月之后到期的金融工具。我们的风险敞口来自我们发行的浮动利率证券、我们获得的贷款和证券(包括我们随后再证券化的贷款)，以及我们进入该参考伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的衍生品。高级管理层正在积极评估和管理与LIBOR过渡相关的风险。为了帮助准备从LIBOR有序过渡，我们于2018年成立了LIBOR工作组，由来自不同业务领域以及法律和ERM部门的成员组成。我们还在我们的业务、职能和产品之间成立了LIBOR过渡委员会。高级管理层和伦敦银行间同业拆借利率工作组定期向董事会提供最新情况，并正在与FHFA合作，制定我们的过渡实施计划。

美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集了另类参考利率委员会(ARRC)，建议一套替代参考利率，以可能用作市场接受的基准。根据ARRC的建议，纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)于2018年4月开始发布SOFR。从那时起，与SOFR相关的某些衍生产品和债务证券相继推出，各行业团体继续努力制定计划和文件，以促进向SOFR过渡，将其作为新的市场接受基准。自2018年以来，我们一直是ARRC的成员，并参加了ARRC的许多工作组。

我们支持研究局的建议，以SOFR取代伦敦银行同业拆息。我们发行了基于SOFR的债务证券，并执行了基于SOFR的证券化和利率衍生品交易。2020年，我们开始购买与SOFR挂钩的多户浮动利率贷款和单户武器。从2021年1月1日起，我们不再购买与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的单户武器和多户浮动利率贷款。我们正在与我们的客户、投资者和服务商合作，准备将现有的基于LIBOR的ARM产品过渡到基于SOFR的ARM产品。

随着这些变化的实施，我们对单一家庭武器和多家庭浮动利率贷款的购买量可能会减少，因为受影响的市场参与者可能需要更多时间来开发必要的系统和程序，以发起和销售与SOFR或任何其他可能开发的新指数挂钩的武器和浮动利率贷款。

有关伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)转换相关风险的讨论，请参阅风险因素-市场风险 -LIBOR的预期中断可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

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流动性和资本资源

概述

我们的业务活动要求我们保持充足的流动性，以履行到期的财务义务，并以及时和具有成本效益的方式满足客户的需求。我们还必须保持充足的资本资源，以避免被联邦住房金融局接管。

2020年6月17日，联邦住房金融局向我们和房利美提供了最新的短期、中期和长期流动性要求。这些要求是基于压力情景下所需的现金流，该情景假设(除其他外)，对于中短期债务，我们可能在很长一段时间内无法从市场获得资金，因此必须利用投资组合中的某些流动资产为我们的现金需求提供资金。

更新后的FHFA最低流动性要求有四个组成部分：

n 一项为期30天的现金流压力测试，假设我们继续向市场提供流动性，同时在资金流出之上持有100亿美元的缓冲；

n 这是一个365天的指标，要求我们持有流动性，以满足365天内预期的现金流出，并在某些压力条件下继续向市场提供流动性。对于我们持有的流动资产的类型，这一指标也比我们之前的框架更具限制性；

n 规定的长期债务与流动性较差资产的最低比率。流动性较差的资产是那些没有资格作为抵押品质押给FICC的资产；以及

n 要求我们用负债为我们的资产提供资金，该负债相对于资产的期限有一个特定的最低期限。

这些更新后的流动性要求自2020年12月1日起生效，比我们此前对银行等存款机构的流动性要求和流动性要求更加严格。这些更新的流动性要求导致更高的融资成本，并对我们的净利息收入产生负面影响。此外，它们还影响了我们其他投资组合的规模和允许的投资。

在……上面2020年12月17日，FHFA发布了一份关于制定有关房地美和房利美流动性要求的拟议规则的通知。有关建议规则的其他信息，请参阅MD&A-监管和监督 -立法和监管发展-FHFA关于企业流动性要求的拟议规则.

资金来源和用途

我们资产负债表上资产的主要资金来源是发行债券。除了发行债券所提供的资金外，我们的其他资金来源包括：

n    我们所拥有的证券和贷款的本金支付和销售；

n    回购交易；

n    我们拥有的证券和贷款的利息收入；

n    担保费(包括初步预付费用)；

n    净资产；以及

n    根据购买协议从财政部提取，只有在我们的净资产出现季度赤字的情况下才会提取。

我们利用这些来源为我们资产负债表上的资产提供资金。我们资金的主要用途包括：

n    债务到期、赎回或回购时的本金支付；

n    支付我们债务的利息和其他费用；

n    购买按揭贷款，包括购买本公司证券、按揭相关证券及其他投资所涉及的严重拖欠或修改贷款；以及

n    与衍生品合同有关的付款，以及与担保融资和日常贸易活动相关的向第三方张贴或质押抵押品的付款。

除了上述现金的用途和来源外，我们还参与各种法律程序，包括法律程序这可能导致需要使用现金来解决索赔或支付某些费用或从和解中收取现金。

我们的证券和其他义务不受美国政府担保，也不构成美国政府或除房地美以外的任何机构或机构的债务或义务。我们继续管理我们的债务发行，以保持符合购买协议中规定的总债务限额。有关我们债务产品的说明，请参阅我们的业务部门-资本市场.

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流动性管理框架

库务署根据购买协议提供的支持，使我们有足够的流动资金进行我们的正常业务活动。然而，由于许多原因，我们的债务融资成本和可获得性可能会有所不同，包括对GSE未来的不确定性，以及未来我们的信用评级或美国政府信用评级的任何下调。

我们在商业活动中广泛使用美联储的支付系统。美联储(Federal Reserve)要求我们在纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的账户提供充足的资金，达到每天支付债务和抵押贷款相关证券的现金支付所需的程度，然后纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)才会作为我们的财政代理人启动此类付款。尽管我们寻求维持充足的盘中流动性，通过美联储的支付系统为我们的活动提供资金，但一旦债券市场当天关闭，我们获得现金的渠道就会受到限制。现金不足可能会导致我们的账户透支，有可能导致罚款和声誉损害。

保持充足的流动性对我们的业务至关重要，也是一项成本。根据我们的流动性管理做法和政策，我们：

n    管理日内现金需求，为意外现金需求做好应急准备；

n    保持现金和非抵押投资，使我们能够在有限的时间内履行正在进行的现金义务，假设我们无法进入无担保债务市场；

n    在较长一段时间内维持价值大于或等于预计每日最大现金缺口的无担保证券，假设无法进入无担保债务市场；以及

n    根据我们的资产状况管理我们无担保债务的到期日。

为了便于现金管理，我们使用假设和模型预测现金流出和流入。这些预测有助于我们根据现金流的时间安排来管理我们的负债。实际现金流和预测现金流之间的差异导致发行高于需要或意外需要发行债券的成本更高，而且未来可能会这样做。实际现金流和预测现金流之间的差异也可能导致我们在纽约联邦储备银行的账户透支。我们每天都有现金储备来管理这一风险。

流动性概况

流动性的主要来源

下表列出了我们的流动性来源，截至2020年12月31日的余额，并简要说明了它们对房地美的重要性。由于市场利率、市场信心、操作风险和其他因素的变化，我们维持充足流动性(包括将抵押贷款相关证券和其他证券作为抵押品给其他机构)的能力可能会停止或迅速改变，可用资金的成本可能会大幅增加。

表64--流动资金来源

来源

天平(1) (单位：十亿)

描述

流动性

•

其他投资组合-流动性和应急运营组合

$95.9

•

流动性和应急操作组合包括在我们的其他投资组合中，主要用于短期流动性管理。

•

抵押贷款相关投资组合的流动部分

$67.6

•

我们抵押贷款相关投资组合中的流动部分可以质押或出售，以实现流动性目的。我们可能能够成功筹集的现金数量可能远远少于余额。

(1)代表流动性和或有经营组合的账面价值，包括在我们的其他投资组合中，UPB代表抵押贷款相关投资组合中流动部分的账面价值。

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其他投资组合

下表汇总了我们其他投资组合的余额，其中包括流动性和应急运营组合。我们其他投资组合中的投资对我们的现金流、抵押品管理、资产和负债管理以及为抵押市场提供流动性和稳定性的能力非常重要。其他投资组合主要用于短期流动性管理、合并信托持有的现金和其他投资，以及其他投资，其中包括用于质押作为抵押品的债务证券、LIHTC合伙企业和担保贷款活动的投资。

表65-其他投资组合

						2020年12月31日															2019年12月31日
(单位：十亿)						流动性和应急操作组合			托管账户			其他			其他投资组合合计(1)						流动性和应急操作组合			托管账户			其他			其他投资组合合计(1)
现金和现金等价物						$6.5			$17.4			$—			$23.9						$4.2			$0.9			$0.1			$5.2
根据转售协议购买的证券						65.8			38.4			0.8			105.0						40.6			23.1			2.4			66.1
与抵押贷款无关的证券						23.6			—			3.3			26.9						23.2			—			3.9			27.1
向贷款人垫款						—			—			4.2			4.2						—			—			1.9			1.9
力拓股权投资						—			—			1.4			1.4						—			—			1.0			1.0
担保贷款						—			—			1.7			1.7						—			—			2.3			2.3
总计						$95.9			$55.8			$11.4			$163.1						$68.0			$24.0			$11.6			$103.6

(1)表示账面价值。

我们在流动性和应急运营投资组合中的非抵押贷款相关投资包括美国国债和其他投资，我们可以出售这些投资，为我们的业务运营提供额外的流动性来源。我们还维持纽约联邦储备银行的无息存款和商业银行的有息存款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们在商业银行的有息存款总额分别为31亿美元和37亿美元。

流动性和或有业务组合还包括主要由衍生品交易对手以现金形式向我们提交的抵押品，截至2020年12月31日和2019年12月31日分别为28亿美元和26亿美元。我们已经将这些抵押品投资于根据转售协议购买的证券和非抵押相关证券，作为我们流动性和或有业务组合的一部分，尽管根据我们的主净额结算和抵押品协议的条款，抵押品可能会返还给我们的交易对手。

按揭贷款及按揭相关证券

我们主要投资于抵押贷款和抵押贷款相关证券，其中某些类别基本上是无抵押和流动性的。我们在这些抵押资产中的主要流动性来源是我们持有的单级和多级机构证券，不包括由非机构抵押相关证券担保的某些结构性机构证券。

此外，我们持有未证券化的单户贷款和多户持有待售贷款，这些贷款可以证券化，然后可以出售或用作回购协议的抵押品。由于我们的流动资产组合规模很大，在发生流动性危机或重大市场混乱时，我们可以成功出售或借款的抵押贷款相关资产的数量可能会大大少于我们持有的抵押贷款相关资产的数量。在很长一段时间内，市场对大量这些资产的需求可能会不足，这将限制我们以这些资产为抵押出售或借款的能力。

我们持有其他抵押资产，但考虑到它们的特点，它们可能不能立即出售或用作回购协议的抵押品。这些资产包括以非机构抵押贷款相关证券为抵押的某些结构性机构证券、非机构CMBS、非机构RMBS，以及未证券化的严重违约和修改后的单户贷款。

我们在任何日历月内可以出售的抵押贷款资产的金额都受到限制，无需FHFA的审查和批准，如果FHFA这样决定的话，财政部也可以这样做。2020年8月，FHFA指示我们：(1)到2021年6月30日，将我们持有的机构MBS数量减少到不超过500亿美元，到2022年6月30日，减少到不超过200亿美元，所有美元上限都以UPB为基础；(2)到2021年6月30日，将我们现有的抵押抵押债券(CMO)投资组合(有时也被称为REMIC)的UPB减少到零。我们将有持有期限制，可以出售任何新创建但在发行时未出售的CMO部分。CMOs不包括最初从再履行贷款中保留的部分高级下属

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证券化结构。看见托管及相关事宜-随着时间的推移，管理我们的抵押贷款相关投资组合了解更多细节。

主要资金来源

我们发行的债务证券被归类为第三方持有的合并信托的债务证券或房地美的债务。下表列出了截至2020年12月31日我们的资金来源和余额，并简要说明了它们对房地美的重要性。

表66--资金来源

来源

天平(1) (单位：十亿)

描述

资金来源

•

房地美的债务

$284.4

•

房地美的债务用于资助我们的商业活动。

•

合并信托的债务证券

$2,308.2

•

合并信托的债务证券主要用于为我们的单一家庭担保活动提供资金。这类债务主要由相关按揭贷款的现金流偿还。因此，我们的还款义务仅限于根据我们的本金和利息担保支付的金额，以及从信托公司购买修改过的或严重违约的贷款。

(1)表示考虑抵销安排后债务余额的账面价值。

房地美的债务

我们发行房地美的债券为我们的运营提供资金。资金竞争可能会因经济、金融市场和监管环境而异。

在2020年，我们有足够的机会进入债务市场，这在很大程度上要归功于美国政府的支持，以履行我们即将到期的财政义务。我们在很大程度上依赖于我们持续发行债券的能力，为我们有效的短期债务进行再融资。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的有效短期债务百分比(代表房地美预计将在一年内到期的债务总额的百分比)分别为16.9%和55.2%。

截至2020年12月31日，我们的总债务(按房地美的债务面值计算)为2865亿美元，低于购买协议目前规定的300亿美元的债务上限。根据2021年1月函件协议，购买协议的债务上限将于2023年1月1日降至2700亿美元，原因是购买协议项下的按揭资产上限于2022年12月31日降至2250亿美元。从2020年1月1日开始，我们选择将根据回购协议出售的证券与根据转售协议购买的证券进行净额计算，当这些金额满足资产负债表抵消条件时，无论是在我们的合并资产负债表上，还是为了衡量我们在债务上限下的总债务，我们都选择净额回购协议出售的证券。看见注11以获取更多信息。我们每月以此为基础在“购买协议下的负债-未偿债务总额”的标题下披露我们的负债金额，这份汇总报告可在我们的网站上查阅，网址为Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html.

要为我们的业务活动提供资金，我们有赖于投资者继续愿意购买我们的债务证券。政府对我们支持的变化或感觉到的变化可能会对我们进入债务市场的机会和我们的债务融资成本产生严重的负面影响。

此外，适用的立法或法规豁免的任何变更，包括监管与监督，可能会对我们接触到一些债务投资者产生不利影响，从而潜在地增加我们的债务融资成本。

从2020年3月开始，我们停止发行2021年底以后到期的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)指数浮动利率无担保债务证券。截至2020年12月31日，我们没有任何未偿还的LIBOR指数无担保债务证券，除了我们剩余的未偿还STACR债务票据，我们不再定期发行这些票据。

下表汇总了我们发行或偿还的Freddie Mac证券的票面价值和平均负债率，包括定期本金支付、催缴产生的支付和回购支付。出于各种原因，我们会不时赎回、交换或回购我们的未偿还债务证券，包括管理我们的融资结构和支持我们债务证券的流动性。

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表67-房地美活动债务

						截至2020年12月31日的年度
(百万美元)						短期			平均费率(1)			长期的			平均费率(1)
贴现票据和参考票据
期初余额						$60,830			1.67		%	$—			—		%
发行						147,249			0.97			—			—
回购						(5,020)			0.27			—			—
到期日						(203,048)			1.24			—			—
期末余额						11			0.69			—			—
根据回购协议出售的证券
期初余额						9,843			1.46			—			—
加法						999,503			0.35			—			—
还款						(1,009,346)			0.36			—			—
期末余额						—			—			—			—
可赎回债务
期初余额						1,000			2.36			94,152			2.03
发行						685			0.10			191,138			0.83
回购						—			—			—			—
打电话						(1,000)			2.36			(154,096)			1.61
到期日						—			—			(7,856)			1.63
期末余额						685			0.10			123,338			0.71
不可赎回债务
期初余额						39,407			2.31			62,228			2.86
发行						14,356			1.57			112,180			0.46
回购						(10,588)			1.85			(5,849)			2.40
到期日						(38,916)			2.24			(22,999)			1.70
期末余额						4,259			1.51			145,560			1.21
STACR债务和SCR债务票据(2)
期初余额						—			—			15,496			5.55
发行						—			—			769			1.66
回购						—			—			—			—
到期日						—			—			(3,777)			3.44
期末余额						—			—			12,488			4.09
房地美的总债务						$4,955			1.31		%	$281,386			1.12		%

引用的脚注包括在下一表之后。

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						截至2019年12月31日的年度
(百万美元)						短期			平均费率(1)			长期的			平均费率(1)
贴现票据和参考票据
期初余额						$28,787			2.36		%	$—			—		%
发行						369,992			2.05			—			—
回购						—			—			—			—
到期日						(337,949)			2.20			—			—
期末余额						60,830			1.67			—			—
根据回购协议出售的证券
期初余额						6,019			2.40			—			—
加法						325,512			2.04			—			—
还款						(321,689)			2.07			—			—
期末余额						9,842			1.46			—			—
可赎回债务
期初余额						2,000			2.53			105,206			2.09
发行						13,590			2.48			107,544			2.38
回购						—			—			—			—
打电话						(14,590)			2.52			(95,172)			2.65
到期日						—			—			(23,426)			1.35
期末余额						1,000			2.36			94,152			2.03
不可赎回债务
期初余额						14,440			2.04			80,789			2.56
发行						48,984			2.34			15,774			2.43
回购						(345)			1.87			(869)			1.87
到期日						(23,671)			2.19			(33,465)			1.68
期末余额						39,408			2.31			62,229			2.86
STACR债务和SCR债务票据(2)
期初余额						—			—			17,729			6.02
发行						—			—			723			2.09
回购						—			—			—			—
到期日						—			—			(2,956)			4.49
期末余额						—			—			15,496			5.55
房地美的总债务						$111,080			1.89		%	$171,877			2.65		%

(1)平均汇率根据面值进行加权。

(2)STACR债务票据和SCR债务票据受到提前还款风险的影响，因为它们的付款是基于相关抵押借款人可能在任何时候预付的参考抵押资产池的表现，通常不会受到惩罚，因此作为一个单独的类别列入表中。

我们的未偿债务房地美余额在2020年增加，这是由于较高的预期单一家庭现金窗口购买预测导致的短期现金需求。此外，我们增加了流动性和应急运营组合以及长期债券发行量，因为我们正在过渡，以符合FHFA制定的最新最低流动性要求。然而，我们满足这些资金需求的总债务受到购买协议目前30000亿美元债务上限的限制，根据2021年1月1日的信函协议，债务上限将在2023年1月1日降至2700亿美元。

2020年，我们的贴现票据发行量大幅下降，年末的未偿还余额微乎其微。我们用长期的可赎回和不可赎回的债务取代了我们的大部分短期债务，以遵守FHFA制定的最新最低流动性要求。由于这种资金结构的变化，我们预计我们的资金成本将会增加。我们的可赎回债务为我们提供了在合同到期日之前偿还债务未偿还本金余额的选择权。截至2020年12月31日，未偿还的1,240亿美元可赎回债务中的1,050亿美元可能在一年内被赎回，这还不包括一年内到期的合同到期的可赎回债务。我们预计我们的STACR债务余额将继续下降，因为流失将主要由STACR信托票据交易取代。

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短期债务

下表详细介绍了我们短期债务的特点。

表68--短期债务

						2020年12月31日
						期末余额									年平均水平
(百万美元)						账面价值			加权平均有效率(1)						账面价值			加权平均有效率(1)						任何月底未偿还的最高账面价值
贴现票据和参考票据						$11			0.69		%				$37,391			0.97		%				$66,867
中期票据						4,944			1.31						21,068			1.99						40,310
根据回购协议出售的证券						—			—						7,243			0.52						14,305
总计						$4,955			1.31		%
						2019年12月31日
						期末余额									年平均水平
(百万美元)						账面价值			加权平均有效率(1)						账面价值			加权平均有效率(1)						任何月底未偿还的最高账面价值
贴现票据和参考票据						$60,629			1.67		%				$44,675			2.16		%				$60,629
中期票据						40,405			2.31						29,781			2.36						43,096
根据回购协议出售的证券						9,843			1.46						9,928			2.16						14,114
总计						$110,877			1.89		%
						2018年12月31日
						期末余额									年平均水平
(百万美元)						账面价值			加权平均有效率(1)						账面价值			加权平均有效率(1)						任何月底未偿还的最高账面价值
贴现票据和参考票据						$28,621			2.36		%				$35,126			1.79		%				$46,892
中期票据						16,440			2.10						15,403			1.37						18,200
根据回购协议出售的证券						6,019			2.40						9,411			1.79						11,719
总计						$51,080			2.28		%

(1)平均汇率是根据账面价值加权的。

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到期日和赎回日期

以下图表显示了按合同到期日和最早赎回日期分列的房地美债务。最早赎回日期是指可赎回债务的最早赎回日期和房地美所有其他债务的合同到期日。

截至2020年12月31日的合同到期日(1)

最早赎回日期为2020年12月31日(1)

(1)STACR债务票据和SCR债务票据受到提前还款风险的影响，因为它们的付款是基于相关抵押借款人可能在任何时候预付的抵押资产参考池的表现，通常不会受到惩罚，因此在图表中作为一个单独的类别包括在内。

合并信托的债务证券

我们合并资产负债表中债务的最大组成部分是合并信托的债务证券，这与我们为会计目的合并的证券化交易有关。我们通过将抵押贷款证券化来发行这类债务，主要是为了为我们的大多数单一家庭担保活动提供资金。当我们合并证券化信托时，我们在合并资产负债表上确认了以下内容：

n    证券化信托持有的资产，其中大部分是抵押贷款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们确认了22733亿美元和19405亿美元的抵押贷款，分别占我们总资产的86.5%和88.1%。

n    证券化信托发行的债务证券，其中大部分是一级证券化产品，属于传递证券，证券化信托持有的抵押贷款的现金流将传递给证券持有人。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们确认了合并信托债务证券23082亿美元和18984亿美元，分别占我们总债务的89.0%和87.1%。

合并信托的债务证券代表我们对在合并证券化信托中持有利益的第三方的负债。合并信托的债务证券主要由发行债务证券的证券化信托持有的抵押贷款的现金流偿还。在按揭贷款的现金流不足以偿还债务的情况下，我们会弥补不足之处，因为我们保证了债务的本金和利息的支付。在某些情况下，我们有权利和/或义务在合同到期日之前从信托购买贷款。有关我们从信托公司购买贷款的更多信息，请参阅我们的业务部门-单一家庭担保-业务概述。

截至2020年12月31日，我们对这些债务证券的估计敞口(包括我们购买的合并信托的债务证券应付给房地美的金额)被确认为合并信托持有的抵押贷款的信贷损失拨备。看见注7有关我们的信贷损失准备金的详细情况。

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下表显示了我们合并信托的债务证券的发行和清偿活动。

表69-第三方持有的合并信托债务证券活动

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019
期初余额						$1,854,802			$1,748,738
发行：
向第三方发行新股						669,224			323,860
增发证券						561,784			178,971
总发行量						1,231,008			502,831
灭火：
从第三方购买债务证券						(14,112)			(30,306)
为结算有担保贷款而收到的债务证券						(132,434)			(46,670)
偿还债务证券						(698,662)			(319,791)
完全灭火						(845,208)			(396,767)
期末余额						2,240,602			1,854,802
未摊销保费和折扣						67,574			43,553
第三方持有的合并信托的债务证券						$2,308,176			$1,898,355

下表提供了我们合并信托发行的债务证券的UPB信息。

表70-第三方持有的合并信托债务证券

						十二月三十一日，
(单位：百万)						2020			2019
单户住宅
一级证券化产品：
30年或更长时间的摊销固定利率						$1,813,658			$1,563,211
20年摊销固定利率						103,822			80,340
15年摊销固定利率						322,618			241,835
可调率						27,079			38,271
仅限利息						3,639			4,828
FHA/VA和其他政府部门						1,457			1,718
单一家庭一级证券化产品总额						2,272,273			1,930,203
其他独栋住宅						1,933			2,397
合计单户住宅						2,274,206			1,932,600
总共多个家庭						14,303			8,642
房地美抵押贷款相关证券总额						2,288,509			1,941,242
房地美在发行时回购或保留的抵押贷款相关证券						(47,907)			(86,440)
第三方持有的合并信托的债务证券						$2,240,602			$1,854,802

信用评级

我们进入资本市场和其他资金来源的能力，以及我们的资金成本，可能会受到我们的信用评级的影响。下表显示了我们截至2021年1月31日的信用评级。

表71-房地美信用评级

国家认可的统计评级 组织

标普(S&P)

穆迪(Moody‘s)

惠誉

优先长期债务

AA+

AAA级

AAA级

短期债务

A-1+

P-1

F1+

优先股(1)

D

钙

C

展望

稳定

稳定

负性

(1)不包括向财政部发行的优先股。

我们的信用评级和前景主要基于我们从财政部获得的支持，因此受到美国政府信用评级和前景变化的影响。

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安全评级不是建议买入、卖出或持有证券。指定评级机构可随时对其进行修订或撤销。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。

合同义务

我们的合同义务影响我们的流动性和资本资源需求，主要包括在我们的综合资产负债表上确认的债务(和相关利息支付)和衍生债务。我们还在合并资产负债表的其他负债中确认了合同义务，包括向我们的合格和非合格固定缴款计划和其他福利计划支付款项，以及根据我们向LIHTC合伙企业延迟出资的义务支付的未来现金付款。

我们还有与从第三方购买贷款和抵押贷款相关证券的承诺相关的合同义务，其中大部分作为衍生品入账，以及某些可强制执行并具有法律约束力的表外义务，包括担保、无资金支持的贷款安排，以及在发生某些事件时预支资金的义务。看见表外安排有关我们的表外债务对我们的流动性和资本资源的潜在影响的更多信息。

中讨论了与房地美债务相关的到期付款的金额和时间。主要资金来源。我们的大部分采购承诺计划在未来12个月内完成。我们某些其他合同义务的金额和时间是不确定的，包括未来支付与第三方持有的合并信托的债务证券有关的本金和利息，STACR和SCR交易，尚未应计的衍生协议的现金结算，担保支付，以及根据某些表外安排预支资金的承诺。

表外安排

我们签订了某些业务安排，这些安排没有记录在我们的综合资产负债表上，或者可能记录的金额与交易的全部合同金额或名义金额不同，这影响了我们的短期和长期流动性需求。其中某些安排存在信用风险敞口。看见MD&A-风险管理-信用风险有关我们表外安排的信用风险敞口的更多信息。

我们对证券化和其他与抵押贷款相关的担保活动有一定的表外安排。我们与证券化活动相关的表外安排主要包括有担保的K证书和SB证书。我们对这些证券化活动和其他抵押贷款相关担保的担保可能会导致流动性需求，以弥补借款人违约带来的潜在现金流短缺。截至2020年12月31日和2019年12月31日，担保证券的未偿还UPB分别为337.0美元和2,965亿美元。除了我们的证券化和其他与抵押贷款相关的担保外，我们还有某些其他担保被计入衍生工具，并在我们的综合资产负债表上以公允价值确认。看见注10有关这些担保的更多信息，这些担保没有包括在上面的总数中。

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。当我们在我们的混合再证券化产品中重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们的担保包括及时支付此类证券的本金和利息。因此，在我们的再证券化交易中混合房利美抵押品增加了我们的表外流动性敞口，因为我们无法控制房利美的抵押品。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们与房利美支持房地美再证券化产品的证券相关的表外敞口总额分别约为858亿美元和274亿美元。

我们已作出某些承诺，包括根据转售协议购买证券的承诺，以及购买多户贷款的确定承诺(我们对其中一些贷款选择了公允价值选项)，以及没有记录在我们的综合资产负债表上、也没有计入衍生工具的无资金支持的贷款安排。截至2020年12月31日和2019年12月31日，这些承诺和安排名义金额分别为592亿美元和324亿美元。我们也有其他承诺购买或出售抵押贷款或抵押贷款相关证券，这些贷款或证券被计入衍生工具，并在我们的综合资产负债表上以公允价值确认。看见注10关于这些承诺的更多信息，这些承诺没有包括在上述总数中。

此外，作为我们与某些多家庭住房收入债券和由多家庭住房收入债券支持的证券有关的担保安排的一部分，我们提供了对预付款的承诺，通常称为“流动性担保”，截至2020年12月31日和2019年12月31日，预付款分别为48亿美元和55亿美元。这些担保要求我们向第三方预付资金，使他们能够回购无法兑现的投标债券或证券。在2020年12月31日和2019年12月31日，都没有未偿还的流动性担保垫款。

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现金流

n 2020与2019年-现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)增加了187亿美元，从2019年12月31日的52亿美元增加到2020年12月31日的239亿美元，主要原因是贷款预付款增加，以及我们过渡到遵守FHFA制定的最新最低流动性要求。

n 2019年与2018年-现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)从2018年12月31日的73亿美元减少到2019年12月31日的52亿美元，这是因为我们将房地美发行债务的收益投资于根据转售协议购买的证券，原因是即将到来的债务到期日和预期的债务要求以及更高的预期贷款购买预测导致短期现金需求增加。

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资本资源

主要资金来源

我们进入托管制度后，对资本充足性和资本管理的评估发生了重大变化。根据购买协议，财政部承诺在一定条件下向我们提供股权融资，以消除我们的净资产赤字。根据购买协议的承诺从财政部获得股权融资，使我们能够避免被FHFA置于破产管理状态，并保持债券市场作为非常高质量信贷的信心，这是我们的商业模式所依赖的。

在执行购买协议的过程中，我们通过FHFA以保管人的身份向财政部发出了认股权证，在行使日以完全稀释的基础上购买我们已发行普通股的79.9%。看见注13以获取更多信息。

2020年11月，FHFA发布了一项最终规则，将ERCF确立为房地美和房利美的新监管资本框架。这一最终规则在总体结构和方法上与2020年5月发布的拟议资本规则基本相似。最终的资本规定将于2021年2月16日生效，有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期；但是，我们可能会在FHFA的指示或其他情况下更早开始实施ERCF。

由于ERCF在2020年尚未生效，我们继续使用FHFA根据CCF向我们发出的指导来评估我们的交易和业务。从2022年1月1日开始，我们将被要求在新框架下报告我们的监管资本。ERCF规定了大量的资本要求，可能会对我们的业务战略产生重大影响。

根据2021年1月的函件协议，适用的资本储备额截至2020年10月1日，终止支付给财政部的高级优先股股息增加到满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额，而不是之前提供的200亿美元。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。根据我们截至2020年12月31日的净资产164亿美元，截至2020年12月31日的季度不向财政部支付股息。根据购买协议，支付股息不会减少优先股的未偿还清算优先权。看见简介-关于房地美-托管和政府对我们企业的支持以获取更多信息。

倘若吾等因任何原因未能于资本储备终止日期前的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未付款项将会加入清盘优先股，而吾等其后的适用资本储备金额将为零，但这不会影响吾等根据购买协议从库务署提取资金的能力。截至2020年12月31日，我们累计支付的高级优先股股息总额为1197亿美元。

截至2020年12月31日，财政部拥有的高级优先股的总清算优先权为865亿美元，购买协议下剩余的可用资金为140.2美元。如果我们在未来提取更多的资金，总清算优先权将会增加，可用资金的数量将会减少。有关购买协议和优先股的更多信息，包括增加总清算优先股的其他原因，以及我们的股息要求和在资本储备结束日期后向财政部支付的承诺费，请参阅简介-关于房地美-托管和政府对我们企业的支持, MD&A-托管及相关事宜，及MD&A-监管和监督.

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管理层的讨论与分析			流动性与资本资源

下表列出了与我们的净资产相关的活动。

表72-净值活动

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
期末余额，12月31日						$9,122			$4,477			($312)
累积效应调整(1)						(240)			—			—
期初余额，1月1日						8,882			4,477			(312)
综合收益(亏损)						7,531			7,787			8,622
资金从国库中提取						—			—			312
宣布派发高级优先股股息						—			(3,142)			(4,145)
总股本/净资产						$16,413			$9,122			$4,477
采购协议项下的合计提款						$71,648			$71,648			$71,648
支付给国库的现金股息合计						119,680			119,680			116,538
优先股的清算优先权						86,539			79,322			75,648

(1)与我们采用CECL相关的累积效应调整。看见注1 有关我们采用CECL的更多信息。

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

托管及有关事宜

在托管期间对我公司的监管

FHFA在担任我们的保管员时拥有广泛的权力。一经任命，保管人立即继承了联邦住宅贷款抵押公司和联邦住宅贷款抵押公司的任何股东、高级职员或董事对联邦住宅贷款抵押公司及其资产的所有权利、所有权、权力和特权。保管人还继承了任何其他合法托管人或第三方持有的房地美的所有账簿、记录和资产的所有权。

根据GSE法案，保管人可以采取它认为必要的任何行动，使我们处于安全和有偿付能力的状态，并适当地开展我们的业务，保存和保存我们的资产和财产。遗产管理人的权力包括有权在不经任何一方批准、权利转让或同意的情况下，在某些限制和转让后通知条款的限制下，转让或出售我们的任何资产或负债。然而，GSE法案规定，已转移到房地美证券化信托的贷款和抵押相关资产必须由监管人为信托的实益所有人持有，不能用于满足我们的一般债权人。

我们按照FHFA作为我们的保管人的指示开展业务。保管员已经授权董事会监督管理层对我们商业运作的行为，这样我们就可以正常运作。董事代表保管人服务，按照保管人的规定行使权力，并对保管人负有照顾和忠于保管人的受托责任。保管人保留随时撤回或修改其提供的授权的权力。保管人还为自己保留了某些重要的权力，并没有将这些权力提供给董事会。保管员继续为公司提供战略指导，并指导董事会和管理层努力实施其战略。许多管理决定都要经过联邦住房金融局的审查和/或批准，管理层经常在涉及日常运营的各种事项上接受联邦住房金融局的指示。

我们目前的业务目标反映了我们从保管员那里得到的方向，包括监管记分卡。在保守党的指导下，我们对某些旨在为抵押贷款市场提供支持的商业做法做出了改变，以服务于我们的公共使命和其他非金融目标。鉴于我们的公共使命和我们的监管人员在解决住房和抵押贷款市场状况方面对房地美的重要作用，我们有时会采取可能对我们的业务、经营业绩或财务状况产生负面影响的行动，从而可能有助于根据购买协议额外提取资金。其中一些行动旨在帮助房主和抵押贷款市场。

购买协议、认股权证和高级优先股

在进入托管的过程中，我们与财政部签订了购买协议。根据购买协议，我们向财政部发行了优先股和认股权证，以购买普通股。购买协议、认股权证和优先股不包含任何条款，导致它们在托管终止时终止或不复存在。托管、购买协议、认股权证和优先股实质上限制了我们普通股和优先股股东(财政部除外)的权利。

根据我们以保管人身份通过FHFA签订的购买协议，我们于2008年9月7日向财政部发行了100万股可变清算优先权高级优先股，初始清算优先权为10亿美元，并发出认股权证，以名义价格购买相当于已发行股份总数79.9%的普通股。考虑到财政部根据购买协议向我们提供资金的承诺，优先股和认股权证作为初始承诺费向财政部发行。由于发行优先股或认股权证，我们没有从财政部获得任何现金收益。根据购买协议，我们偿还优先股清算优先权的能力是有限的，在可预见的未来我们将无法这样做，如果我们能够这样做的话。

购买协议规定，我们一般可以按季度提取我们的总负债超过我们总资产的金额(如果有的话)，这反映在我们适用会计季度的GAAP综合资产负债表上，前提是根据购买协议提供的资金总额不得超过财政部的承诺。任何提取的金额都将被添加到高级优先股的总清算优先级中，并将减少剩余的可用资金金额。我们的净资产出现赤字，这使得我们有必要大量动用财政部在购买协议下的资金承诺。根据2017年12月函件协议，高级优先股的清算优先权于2017年12月31日增加30亿美元。此外，根据2019年9月和2021年1月的信函协议，高级优先股的清算优先权已经并将在每个财季结束时(从2019年9月30日至资本储备结束日期)增加，增加的金额相当于上一财季净值金额(如果有的话)的增幅。截至2020年12月31日，高级优先股的总清算优先权为865亿美元，购买协议下剩余的可用资金为140.2美元。

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得累计季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。根据二零一二年八月对购买协议的修订，吾等每个季度的现金股息要求为本公司于上一会计季度末的净值金额减去适用资本储备金额后超过零的金额(如有)。根据2017年12月信函协议，2017年10月1日至2017年12月31日(包括2017年12月31日)股息期间的股息降至22.5亿美元，2018年1月1日至2019年6月30日的适用资本储备金额为30亿美元。根据2019年9月信函协议，从2019年7月1日至2020年9月30日，适用的资本储备金额为200亿美元。根据2021年1月函件协议，截至2020年10月1日，适用的资本储备金额增加至满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。因此，在我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲之前，我们不会对优先股提出另一项股息要求。如果由于任何原因，我们不能在资本储备结束日期之前的任何未来期间全额支付优先股的股息要求, 未支付的金额将被添加到清算优先权中，此后适用的资本储备额将为零。

在资本储备结束日，我们对高级优先股的股息要求将等于(I)高级优先股当时的清算优先权每年10%和(Ii)相当于上一会计季度净值增加(如果有的话)的季度金额中的较小者。在资本储备结束日期之后，我们未来利润的全部或很大一部分将分配给财政部，我们普通股和非优先股的持有者将不会获得原本可以从这些利润中获得的利益。倘吾等因任何原因未能于资本储备终止日期后的任何未来期间就优先股支付全数股息，则未付金额将会加入清盘优先股内，并在紧接该失败后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全数累计股息的日期之后的股息期间，则优先股当时的清盘优先股的股息金额每年将为12%。这不会影响我们根据购买协议从库房提取资金的能力。

优先股优先于我们的普通股和所有其他已发行的优先股系列，以及我们未来发行的任何股本，无论是股息还是清算后的权利都是如此。在财政部根据购买协议作出的融资承诺终止之前，我们不被允许赎回优先股。

根据购买协议，我们还须向库务署支付季度承诺费，该费用将由我们和库务署参照库务署当时有效的资金承诺的市值确定。然而，根据经二零二一年一月函件协议进一步修订的购买协议二零一二年八月修订，自二零一三年一月一日开始的每个季度，将不会设定、累积或支付购买协议项下的定期承诺费。根据2021年1月信函协议，在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将支付财政部在资本储备结束日期后第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺。

购买协议和认股权证还包含对我们的业务和资本活动有重大限制的契约。例如，购买协议规定，在优先优先股全部偿还或赎回之前，未经财政部事先书面同意，我们不得：

n    支付除优先股或认股权证以外的股权证券的股息，或回购我们的股权证券；

n    发行任何额外的股权证券，但在有限的情况下除外；

n    出售、转让、租赁或以其他方式处置任何资产，但在正常业务过程中按照过去的做法以及在其他有限的情况下以公平市价处置除外；以及

n    发行任何次级债券。

有关购买协议契约的更多信息，请参见注2。

对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制

我们获得和出售抵押资产的能力受到购买协议的限制和FHFA施加的其他限制的严重限制：

n    自2014年以来，我们一直在管理抵押贷款相关投资组合，以确保其不超过购买协议规定的上限的90%，截至2018年12月31日，购买协议的上限达到2500亿美元。2019年2月，FHFA指示我们将抵押贷款相关投资组合始终保持在2500亿美元或以下。2019年11月，联邦住房金融局指示我们，在2020年1月31日之前，将以下公司拥有的某些仅限利息的证券的名义价值的10%包括在内

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

房地美在计算这一投资组合的同时，继续将该投资组合维持在FHFA规定的限制以下。根据2021年1月的信函协议，到2022年底，我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将从2500亿美元降至225亿美元，受上限限制的抵押资产的计算还将包括仅限利息证券名义价值的10%。截至2020年12月31日，我们的抵押贷款相关投资组合为1888亿美元，其中66亿美元占我们截至2020年12月31日持有的纯利息证券名义金额的10%。

n    关于我们抵押贷款相关投资组合的构成，2020年8月，联邦住房金融局指示我们：(1)到2021年6月30日，将我们持有的机构抵押贷款证券(MBS)数量减少到不超过500亿美元，到2022年6月30日，减少到不超过200亿美元，所有美元上限都以UPB为基础；(2)到2021年6月30日，将我们现有的抵押抵押债券(CMO)组合(有时也被称为REMIC)的UPB减少到零我们将有持有期限制，可以出售任何新创建但在发行时未出售的CMO部分。CMOS不包括最初从再履行贷款高级次级证券化结构中保留的部分。

n    根据购买协议，吾等不得招致会导致吾等的总负债面值超过上一历年12月31日我们获准拥有的按揭资产金额的120%的负债。根据购买协议，我们的债务上限在2018年为3461亿美元，2019年1月1日达到300亿美元。截至2020年12月31日，就债务上限而言，我们的总债务为2865亿美元。我们在购买协议下的债务上限将在2023年1月1日降至2700亿美元，原因是根据2021年1月31日的信函协议，购买协议下的抵押资产上限于2022年12月31日降至2500亿美元。

n    FHFA表示，任何投资组合的出售都应该是商业上合理的交易，考虑到对市场、借款人和社区稳定的影响。

我们关于管理抵押贷款相关投资组合的决定影响到所有三个业务部门。为了实现我们所有的投资组合目标，我们可能会放弃一个业务部门的经济机会，转而追求另一个业务部门的机会。

在截至2020年12月31日的一年中，我们相对于抵押贷款相关投资组合和总负债施加的限制的结果如下所示。

截至12月31日的抵押资产，

截至12月31日的负债情况，

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随着时间的推移，管理我们的抵押贷款相关投资组合

我们的抵押贷款相关投资组合包括所有三个业务部门持有的资产，包括：

n    机构证券，既包括单户和多户房地美抵押贷款相关证券，也包括非房地美机构抵押贷款相关证券；

n    非机构抵押贷款相关证券，包括单户非机构抵押贷款相关证券、住房抵押贷款支持证券、住房收入债券和其他多家庭证券；以及

n    单户和多户无证券化贷款。

我们根据三个类别(按流动性顺序)评估我们抵押贷款相关投资组合中资产的流动性：

n    液体-单级和多级机构证券，不包括由非机构抵押贷款相关证券抵押的某些结构性机构证券；

n    证券化管道-主要包括履行以现金购买的多户和单户贷款，主要在证券化之前短期持有，由此产生的房地美发行的证券被出售或保留；以及

n    较少的液体-流动性低于机构证券和证券化管道中的贷款的资产(例如，再履行贷款、单一家庭严重违约贷款和非机构抵押贷款相关证券)。

房地美抵押贷款相关证券包括由房地美发行或担保的抵押贷款相关证券。

下表显示了我们抵押贷款相关投资组合的UPB。就购买协议和FHFA施加的限制而言，截至2020年12月31日，我们的抵押贷款相关投资组合为1888亿美元，其中66亿美元占我们截至2020年12月31日持有的纯利息证券名义金额的10%。

表73-按揭相关投资组合详情

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百万美元)						液体			证券化管道			较少的液体			总计						液体			证券化管道			较少的液体			总计
资本市场部门-抵押投资组合
单户无证券化贷款
履约贷款						$—			$51,040			$—			$51,040						$—			$19,144			$—			$19,144
再履约贷款						—			—			16,298			16,298						—			—			26,134			26,134
单一家庭无证券化贷款总额						—			51,040			16,298			67,338						—			19,144			26,134			45,278
代理证券						63,892			—			2,062			65,954						119,156			—			2,518			121,674
非机构抵押贷款相关证券						—			—			1,300			1,300						—			—			1,458			1,458
总资本市场部门-抵押投资组合						63,892			51,040			19,660			134,592						119,156			19,144			30,110			168,410
单户担保部门-单户未证券化严重拖欠贷款						—			—			10,005			10,005						—			—			8,589			8,589
多家族线段
非证券化按揭贷款						—			23,068			10,339			33,407						—			18,531			11,254			29,785
抵押贷款相关证券						3,670			—			510			4,180						5,209			—			680			5,889
多系列线段总数						3,670			23,068			10,849			37,587						5,209			18,531			11,934			35,674
抵押贷款相关投资组合总额						$67,562			$74,108			$40,514			$182,184						$124,365			$37,675			$50,633			$212,673
占全部抵押贷款相关投资组合的百分比						37		%	41		%	22		%	100		%				58		%	18		%	24		%	100		%

虽然我们继续从我们担保的证券购买新的单一家庭严重违约贷款，以及某些被归类为投资持有的多家庭非证券化贷款，但我们在2020年积极处置流动性较差的资产包括：

n    销售UPB 83亿美元的单户再履行贷款和7亿美元的严重拖欠的无证券化单户贷款；

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

n    证券化14亿美元的UPB单户再履行贷款和60亿美元流动性较差的多户贷款；以及

n    将UPB中流动性较差的27亿美元多户贷款转移到证券化管道。

我们抵押贷款相关投资组合中流动性较差的资产在2020年有所减少，但随着我们在忍耐期结束后从信托公司购买违约贷款，未来一段时间可能会增加。

对我们某些其他业务活动的限制

经2021年1月信函协议修订的购买协议还建立了新的契约，对我们的二级市场活动以及单户和多户贷款收购施加了额外限制：

n    二级市场活动-我们不能根据贷款卖方的规模、租船类型或业务量改变收购单一家庭贷款的定价或任何其他条款，并要求：

l    以现金对价购买贷款；

l    以一视同仁的价格操作这个现金窗口；

l    从2022年1月1日起，在包括四个日历季度的任何时期内，将通过现金窗口购买的金额限制在每个贷款人15亿美元以内；以及

l    遵守FHFA规定的与社区贷款人公平进入二级市场有关的指令、法规、限制或其他要求。

n    多家庭新业务活动-我们被要求在任何52周内将多家庭贷款购买上限设为800亿美元，取决于FHFA根据消费者物价指数的变化进行的年度调整。根据FHFA的指导方针，我们在任何日历年购买的多家庭贷款中，至少有50%必须在购买时被归类为使命驱动型贷款。

n    单一家庭贷款收购-我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的收购。

l    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；DTI比率大于45%；以及FICO或同等信用评分低于680。

l    我们被要求将由第二套住房或投资物业担保的单户按揭贷款的收购量限制在前52周内单户按揭贷款收购量的7%。

l    除了FHFA可能规定的例外情况外，我们必须在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保每项单户抵押贷款符合以下条件：

–合格抵押贷款；

–免除CFPB的偿债能力要求；

–以投资性财产担保，但受上述限制；

–以精简的承销方式进行再融资，以获得较高的LTV比率；

–根据紧急情况与联邦住房金融局协商确定的具有临时承保灵活性的贷款；或

–由人造外壳固定。

此外，《购买协议》要求我们遵守现行的雇员再培训基金，而不考虑随后对该规则的任何修订或其他修改。

我们继续评估这些新的采购协议公约对我们业务的影响，我们正在制定相关的业务流程和控制措施，包括监测和报告方面的流程和控制措施。

FHFA的战略计划：2021-2024财年

2020年10月，FHFA发布了2021-2024财年战略计划。这项新的战略计划确立了联邦住房金融局履行其法定职责所需的新目标，其中包括负责任地结束对房地美和房利美的托管。

这一新的战略计划通过更新FHFA的使命、愿景和价值观，并通过建立三个新的战略目标，正式确定了FHFA及其监管实体的新方向：

n--通过世界级监管，确保被监管实体安全稳健；

n旨在培育竞争、流动、高效和有弹性(明确)的国家住房金融市场；以及

n中国希望通过加强员工队伍和基础设施，将FHFA定位为卓越运营的典范。

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管理层的讨论与分析			托管及有关事宜

有关托管和相关事项的详细信息，请参阅监管与监督, 风险因素包括-托管及有关事宜,注2,注13, 和董事、公司治理和高管-董事会和委员会信息-董事会和董事会委员会的权威.

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管理层的讨论与分析			监管与监督

监管和监督

除了我们作为我们的保管人受到FHFA的监督外，根据我们的宪章和GSE法案，我们还受到FHFA的监管和监督，并受到其他政府机构的某些监管。此外，其他政府机构的监管活动可能会间接影响我们，即使我们不直接受到这些机构的监管或监督。例如，修改适用于购买或服务抵押贷款的要求的法规可能会影响我们。

联邦住房金融局

联邦住房金融局是联邦政府的一个独立机构，负责监督房地美、房利美和联邦住房抵押贷款机构的运作。

根据GSE法案，FHFA拥有与联邦银行机构相当的安全和稳健权力，在某些方面甚至比联邦银行机构的权力更广泛。联邦住房金融局负责执行由“改革法案”增加的“GSE法案”的各项规定。

接管

根据GSE法案，如果FHFA以书面形式确定我们的资产在60天内低于我们的义务，FHFA必须将我们置于破产管理状态。FHFA通知我们，关于我们的资产和义务的任何强制性接管确定的测量期将不早于SEC公开提交我们的季度或年度财务报表的截止日期开始，并将在该日期之后的60个日历日内持续。联邦住房金融局还通知我们，如果在这60天期间，我们从财政部收到的资金至少等于购买协议下的不足金额，联邦住房金融局局长将不会做出强制性接管决定。此外，由于GSE法案规定的其他原因，我们可以随时由FHFA局长酌情决定进入破产管理程序。

房地美、房利美和联邦住房抵押贷款机构的托管和接管业务的某些方面在联邦住房金融局的规则中有所规定。在其他条款中，该规则指出，FHFA通常不会允许在托管期间支付证券诉讼索赔，现任或前任股东因其股东身份而产生的索赔将在接管中获得最低优先级。此外，该规则还指出，托管的行政费用也将被视为接管的行政费用，除规则另有规定外，不得在托管期间进行资本分配。

资本标准

根据购买协议，FHFA在托管期间暂停了对我们的资本分类。现有的法定和FHFA监管资本要求在托管期间不具约束力。这些资本标准在注21。根据GSE法案，FHFA有权暂时提高我们的最低资本水平，或为特定目的建立额外的资本和准备金要求。看见立法和监管的发展--FHFA企业资本框架以下是关于FHFA于2020年11月发布的最终资本规则的更多信息。

根据FHFA的规定，受FHFA监管的实体必须进行年度压力测试，以确定此类公司是否有足够的资本吸收不利经济状况造成的损失。根据该规定，房贷美必须使用FHFA规定的反映某些经济和金融状况的情景进行年度压力测试，并公开披露“严重不利”情景下的压力测试结果.2020年8月，联邦住房金融局暂时免除了我们披露最近“严重不利”情景压力测试结果的要求，以便我们可以包括联邦储备委员会(Federal Reserve Board)在新冠肺炎爆发后考虑的替代情景，这些情景不包括在联邦住房金融局最初发布的情景中。

新产品

GSE法案要求联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)和联邦抵押协会(Fannie Mae)在最初提供任何产品(根据法规的定义)之前，必须获得联邦住房金融局的批准，但某些例外情况除外。GSE法案还要求我们向FHFA提供书面通知，说明我们认为不是产品的任何新活动。虽然FHFA在2009年7月发布了一项关于事先批准新产品以满足这些法定要求的临时最终规则，但它表示，允许我们从事新产品与托管目标不一致，并指示我们不要根据临时最终规则提交此类请求。2020年10月，FHFA公布了一项拟议的规则，如果获得通过，将取代临时最终规则。拟议的规则概述了FHFA审查程序和批准新产品的时间表。它列出了评估一种新产品是否符合企业章程、是否符合公众利益，以及是否与维护企业或按揭融资系统的安全和稳健相一致的标准。它还建立了一个新的由三部分组成的客观测试，用于确定一项活动是否为一项新活动。2021年1月8日，我们向FHFA提交了对拟议规则的评论。我们的评论提供

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管理层的讨论与分析			监管与监督

关于拟议定义和归档要求的建议，以及其他技术和程序建议。

保障性住房目标

我们要遵守每年的保障性住房目标。我们把购买符合保障性住房目标的贷款视为我们使命和业务的主要内容，我们致力于为极低收入、中低收入家庭提供保障性住房融资。根据保障性住房的目标，我们可能会调整购买贷款的策略，这可能会增加我们的信贷损失。这些策略可能包括进行预期经济效益低于我们典型交易的购买和证券化交易。2010年2月，联邦住房金融局表示，它不打算让我们从事不经济或高风险的活动，以支持住房目标，也不打算将托管状态作为撤回我们对这些细分市场的支持的理由。

目前适用于我们购买的FHFA住房目标包括四个目标和一个单户业主自住住房的子目标，一个多户经济适用住房目标，以及两个多户经济适用住房的子目标。独户贷款的目标是以符合条件的贷款总数的百分比表示的，而多户贷款的目标是以融资的最低单位数来表示的，而多户贷款的目标是以符合条件的贷款总数表示的，而多户贷款的目标是以最低融资单位数表示的。

其中三个独户住房目标和次目标目标是为低收入家庭、极低收入家庭和/或居住在低收入地区的家庭提供购买抵押贷款。独户住房目标还包括一个目标，即针对低收入家庭的再融资贷款。多户保障性住房目标针对的是低收入家庭负担得起的多户租赁住房。多户经济适用住房分目标针对的是极低收入家庭负担得起的多户租赁住房和低收入家庭负担得起的小型(5至50套)多户房产。

我们可以通过达到或超过FHFA的基准来实现单户或多户住房目标(目标)。我们也可以通过达到或超过满足该目标标准(市场水平)的实际市场份额来实现单一家庭目标。

如果联邦住房金融局局长发现我们未能(或我们很有可能会失败)实现某一住房目标，而该住房目标的实现是可行的，那么，联邦住房金融局局长可要求提交一份住房计划，说明我们将采取哪些行动来实现该未实现的目标。如果我们未能提交所需的住房计划，提交不可接受的计划，未能遵守FHFA批准的计划，或未按法律要求提交某些抵押贷款购买数据、信息或报告，FHFA有权对我们采取行动。看见风险因素：-法律和监管风险 - 我们可能会对我们的业务做出某些改变，试图实现我们的住房目标和满足要求的职责，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

保障性住房目标取得成效

2020年10月，FHFA通知我们，2019年，我们实现了所有五个独户经济适用房目标和所有三个多户目标。与FHFA确定的2019年和2018年目标相比，我们的表现如下。

表74-2019年和2018年经济适用房目标结果

						2019												2018
保障性住房目标						目标			市场水平			结果						目标			市场水平			结果
单户购房资金目标(基准水平)
低收入目标						24		%	26.6		%	27.4		%				24		%	25.5		%	25.8		%
极低收入目标						6		%	6.6		%	6.8		%				6		%	6.5		%	6.3		%
低收入地区目标						19		%	22.9		%	22.9		%				18		%	22.6		%	22.6		%
低收入地区的子目标						14		%	18.1		%	18.0		%				14		%	18.0		%	17.3		%
单一家庭再融资低收入目标(基准水平)						21		%	24.0		%	22.4		%				21		%	30.7		%	27.3		%
多个家庭(以单位为单位的基准标高)
低收入目标						315,000			不适用			455,451						315,000			不适用			474,062
极低收入次目标						60,000			不适用			112,773						60,000			不适用			105,612
小产权低收入子目标						10,000			不适用			34,847						10,000			不适用			39,353

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2020-2021年经济适用房目标

2020年12月，联邦住房金融局宣布了房地美2021年的单户和多户保障性住房目标。由于与新冠肺炎大流行相关的经济不确定性，联邦住房金融局只宣布了2021年的基准，这些水平与2018年至2020年的水平保持相同。

我们目前和拟议的保障性住房目标基准水平如下。

表75-2020-2021年经济适用房目标基准水平

						2020			2021
单户购房资金目标(基准水平)：
低收入者						24		%	24		%
极低收入者						6		%	6		%
低收入地区						19		%	待定
低收入地区的子目标						14		%	14		%
单一家庭再融资低收入目标(基准水平)						21		%	21		%
多户低收入目标(单位)						315,000			315,000
多户极低收入次级目标(单位)						60,000			60,000
多户小产权低收入分目标(单位)						10,000			10,000

我们预计将在2021年3月报告我们在2020年保障性住房目标方面的表现。目前，根据初步信息，我们相信我们实现了五个单一家庭目标中的四个，以及我们多个家庭的所有三个目标。我们预计，在2021年市场数据发布后，FHFA将对我们2020年的表现做出最终决定。我们的风险偏好限制可能会使我们很难实现未来的保障性住房目标。

为服务不足的市场计划提供服务的职责

“政府证券法”规定，联邦住宅贷款抵押公司和联邦抵押协会有义务通过在开发贷款产品和灵活的承销指导方针方面提供领导，为三个服务不足的市场(制造住房、保障性住房保护和农村地区)提供服务，以促进这些市场上极低、低收入和中等收入家庭的抵押贷款二级市场。

房地美目前在2018-2020年服务不足的市场计划下运营。2020年3月，我们提交了2019年服务职责年度报告，其中包括2019年开展的活动和目标的信息。2020年7月，联邦住房金融局宣布，由于新冠肺炎疫情造成的市场混乱和不确定性，它对2020年和2021年的服务职责计划进行了临时调整，修改了2020年的修改流程，并将2018-2020年服务不足市场计划延长一年，以纳入2021年的活动和目标。2020年10月，我们建议修改2020年服务不足市场计划，并增加我们的2021年服务不足市场计划。2021年1月，FHFA发布了我们为服务不足的市场服务的2021年职责计划，该计划于2021年1月1日生效。FHFA预计，房地美为服务不足的市场计划服务的下一个三年职责，涵盖2022-2024年，将于2021年5月到期。

保障性住房基金拨款

GSE法案要求我们在每个财年留出相当于每1美元新业务购买总额的4.2个基点的金额，并将这一金额支付给某些住房基金。FHFA在我们被托管时暂停了这一要求。然而，在2014年12月，FHFA终止了暂停，并指示我们开始预留并向这些基金支付金额，但须遵守FHFA随后的任何指导或指示。

在2020年，我们完成了1.2万亿美元的新业务采购，符合这一要求，并累计了4.907亿美元的相关费用，其中3.190亿美元与住房和城市发展部管理的住房信托基金有关，1.717亿美元与财政部管理的资本磁铁基金有关。我们被禁止将这些拨款的成本转嫁给我们购买贷款的发起人。

投资组合活动

GSE法案赋予联邦住房金融局监管我们抵押贷款相关投资组合的规模和构成的权力。GSE法案要求FHFA通过法规建立投资组合持股的标准，以确保持股有足够的资本支持，并与我们的使命和安全稳健的运营相一致。FHFA采用了购买协议中确立的投资组合持有标准，该标准可能会不时修改，只要我们仍然受到

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购买协议。看见托管及相关事宜-对我们的抵押贷款相关投资组合和负债的限制以获取更多信息。

住房和城市发展部

住房和城市发展部在公平贷款方面拥有对房地美的监管权。我们的贷款购买活动受联邦反歧视法律的约束。此外，GSE法案禁止我们贷款购买活动中的歧视性做法，要求我们向住房和城市发展部提交数据，以协助其对与我们有业务往来的一级市场贷款人进行公平贷款调查，并要求我们对被发现从事歧视性贷款做法的此类贷款人采取补救行动。住房和城市发展部定期审查和评论我们的承保和评估准则是否符合“公平住房法”和“GSE法”的反歧视条款。

财政部

由于购买协议，财政部拥有重大权利和权力。此外，根据我们的宪章，财政部长有权批准我们发行票据、债券和实质上相同类型的无担保债务(包括这些证券的利率和到期日)，以及在1989年“金融机构改革、恢复和执行法”颁布后发行的新型抵押贷款相关证券。财政部长通过协调GSE债券发行和财政部融资活动，履行了这一债务证券审批职能。我们的宪章还授权财政部随时购买本金总额不超过22.5亿美元的房地美债务。

消费者金融保护局

CFPB监管消费金融产品和服务。CFPB通过了一些与贷款发放、融资和服务实践相关的最终规则，这些规则一般于2014年1月生效。这些规则包括偿还能力规则，该规则要求贷款发起人做出合理和善意的确定，即借款人根据其条款具有合理的偿还贷款的能力。这一规则为发起人提供了一定的责任保护，使其发放的贷款符合合格抵押的定义。偿还能力规则适用于房地美收购的大多数贷款，对于该规则涵盖的贷款，联邦住房金融局已指示我们将单户收购限制为根据适用的CFPB法规通常会构成合格抵押贷款的贷款。该指令一般限制我们获得未完全摊销、期限超过30年或点数和手续费超过总贷款额3%的贷款。根据CFPB的规定，一类合格的抵押贷款包括有资格由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)购买或担保的贷款。2020年10月，CFPB发布了一项最终规则，扩大了合格抵押贷款的类别，这些抵押贷款包括有资格由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)购买或担保的贷款。根据最终规则，这类合格抵押贷款将在企业退出托管或对偿还能力规则中合格抵押贷款定义进行最终修订的强制性遵守日期(以较早者为准)到期，而不是像之前计划的那样在2021年1月到期。2020年12月，CFPB发布了一项最终规则，为符合资格的抵押贷款设立了定价门槛，取消了DTI门槛, 并细化了偿还能力的定义，要求贷款人考虑和核实借款人的收入、资产和债务。这些对合格抵押贷款定义的最终修订的强制遵守日期是2021年7月1日。根据修订后的偿还能力规则，合格的抵押贷款将包括贷款人认为借款人的收入、资产、债务和DTI或剩余收入符合我们的指导方针以及前面提到的关于产品功能、定价、积分和费用的要求的贷款。此外，根据2021年1月的信函协议，我们被要求在2021年7月1日或之前实施一项计划，该计划的设计合理，以确保获得的每笔单户贷款都属于某些类别，其中之一是“合格抵押贷款”。

证券交易委员会

我们须遵守《交易法》适用于注册人的报告要求，包括向证券交易委员会提交10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告和8-K表格的当前报告的要求。虽然我们的普通股必须根据“交易法”登记，但我们仍然不受某些联邦证券法要求的约束，包括以下要求：

n    我们发行或担保的证券是“豁免证券”，根据1933年“证券法”无需注册即可出售；

n    根据“交易法”，我们被排除在“政府证券经纪人”和“政府证券交易商”的定义之外；

n    1939年的《信托和契约法》不适用于我们发行的证券；

n    我们不受1940年的“投资公司法”和1940年的“投资顾问法案”的约束，因为我们是美国的“机构、权威或工具”。

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立法和监管的发展

与房地美相关的立法及其未来地位

我们未来的结构和角色将由政府、国会和联邦住房金融局决定，短期内可能会有重大变化。

在过去的几届国会会议上，已经提出了几项关于房地美、房利美和抵押贷款融资系统的未来地位的法案，其中包括规定逐步关闭房地美和房利美以及修改购买协议条款的法案。这些条例草案均未获通过。将来有可能会有类似或新的条例草案提出和审议。我们无法预测这些条例草案会否提交或通过。

财政部关于GSE改革下一步的蓝图

2021年1月14日，财政部发布了GSE改革下一步的蓝图，其中包括建立GSE股权资本，确定GSE资本结构，为持续的政府支持设定承诺费，建立适当的定价监管，以及评估适当的市场集中度。该蓝图指出，虽然财政部将继续评估结束托管的潜在行政行动，但国会最有可能通过全面的住房金融改革。本届政府在企业和住房市场改革方面的目标不明确。

2021年1月与财政部的信函协议

2021年1月14日，我们通过FHFA作为我们的保管人，与财政部达成了一项书面协议，进一步修改了优先股的购买协议和条款。主要修改包括：

n    延长资本保留期- 净值清扫股息要求已经修订，允许我们通过保留收益来继续积累资本。

l    从2020年10月1日开始，用于确定应支付给财政部的股息的适用资本储备金额是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额，而不是之前提供的200亿美元。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。有关ERCF的其他信息，请参阅FHFA企业监管资本框架。高级优先股的清算优先权将在每个会计季度末(从2020年12月31日至资本储备结束日期)通过上一会计期间净值金额(如果有的话)的增加而增加。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期前的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，其后适用的资本储备金额将为零。

l    在资本储备结束日期，我们每个季度对高级优先股的股息要求将等于(I)高级优先股当时的清算优先权每年10%和(Ii)相当于上一会计季度净值增加(如果有的话)的季度金额中的较小者。倘吾等因任何原因未能于未来任何期间，于资本储备终止日期后，未付股息将加入清盘优先股内，并在紧接该失败后及其后的所有股息期内，直至吾等以现金支付全数累计股息的日期后的股息期，股息金额将按当时优先股当时的清盘优先股的年利率12%计算，直至本行以现金支付全数累计股息的日期之后的股息期为止的所有股息期间，股息金额将按当时优先股当时的清盘优先股的年利率12%计算。

l    在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将支付财政部在资本储备结束日期后第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺。

n    允许在适当的时间发行普通股- 财政部不会允许我们发行普通股，除非：(I)财政部已全面行使其认股权证，收购我们79.9%的普通股，以及(Ii)所有目前悬而未决的与托管和/或购买协议有关的重大诉讼都已解决或了结。财政部将允许我们使用最多700亿美元的普通股发行收益来建立资本。

n    制定退出托管的附加要求- FHFA同意，未经财政部事先书面同意，它不会终止我们的托管(与接管有关的除外)，除非(I)所有目前悬而未决的与托管和/或购买协议有关的重大诉讼已经解决或了结，以及(Ii)在连续两个或两个以上的季度内，我们拥有并维持“普通股一级资本”(连同与一个或多个经纪人的包销协议中规定的完成确定承诺公开承销发行普通股所产生的任何股东权益-与监护权终止同时完全完善的)数额不低于

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我们“经调整总资产”的3%(两者均根据雇员再培训基金的定义)。“普通股一级资本”不包括优先股。

n    限制留存抵押贷款组合未来的增长- 我们保留抵押贷款组合的购买协议上限将从目前的2,500亿美元降至2022年底的2,250亿美元，受上限限制的抵押贷款资产的计算还将包括只计息证券名义价值的10%。我们在购买协议下的债务上限将在2023年1月1日降至2700亿美元，这是由于购买协议下的抵押资产上限在2022年12月31日降至225亿美元。根据购买协议，截至上一历年12月31日，我们的债务上限为抵押资产上限的120%。

n    提供小额贷款人保护-我们不能根据贷款卖方的规模、租船类型或业务量来改变购买单一家庭贷款的定价或任何其他条款。此外，我们必须(I)以现金对价购买贷款；(Ii)以非歧视性定价运营现金窗口；(Iii)从2022年1月1日开始，在由四个日历季度组成的任何时期内，将通过现金窗口购买的金额限制在每个贷款人15亿美元；以及(Iv)遵守FHFA规定的与社区贷款人公平二级市场准入有关的指令、法规、限制或其他要求。

n    纪念FHFA多家庭贷款上限- 我们被要求在任何52周内将多家庭贷款购买的上限设为800亿美元，这取决于FHFA根据消费者物价指数(CPI)的变化进行的年度调整。根据FHFA的指导方针，我们在任何日历年购买的多家庭贷款中，至少有50%必须在购买时被归类为使命驱动型贷款。

n    增加对单户贷款收购的限制- 我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的获得。

l    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；债务收入比率大于45%；以及FICO或等值信用评分低于680。

l    以第二居所或投资物业作为抵押的单户按揭贷款，在过去52周内的购置额，将限於单户按揭贷款收购额的7%。

l    除联邦住房金融局可能规定的例外情况外，我们将被要求在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保我们获得的每一笔单一家庭抵押贷款都是(I)合格抵押贷款；(Ii)豁免CFPB的偿还能力要求；(Iii)以投资物业为抵押，受上述限制的约束；(Iv)以精简的承销方式进行高LTV比率的再融资；(V)以临时承销的贷款为抵押；(Iv)我们将被要求在2021年7月1日之前实施一项合理的计划，以确保所获得的每笔单一家庭抵押贷款都是合格的抵押贷款；(Ii)免除CFPB的偿还能力要求；(Iii)以投资物业为抵押，受上述限制的约束；(Iv)以精简的承销方式进行再融资或(Vi)由制造外壳固定。

n    要求遵守ERCF- 就“购买协议资本公约”而言，我们须遵守现行的雇员再培训基金(即无须理会其后对该规则的任何修改)。

n    承诺制定解决监护权的提案- 我们和财政部承诺努力重组财政部的投资和股息金额，以促进我们有序退出托管，确保财政部得到适当的补偿，并允许我们筹集第三方资本并适当分配。

看见注2有关我们与财政部签订的采购协议的更多信息。

FHFA企业监管资本框架

2020年11月18日，联邦住房金融局发布了一项最终规则，为房地美和房利美建立了一个新的ERCF。这一最终资本规则在总体结构和方法方面与2020年5月发布的拟议资本规则基本相似，该规则是FHFA在2018年7月发布的资本规则的重新提议。

最终的资本规则纳入了几个银行监管概念，旨在提高企业被要求持有的资本的质量和数量。最终的资本规定将于2021年2月16日生效，有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期。我们将被要求从2022年1月1日开始报告我们的监管资本，某些缓冲要求在托管终止后生效，即使我们是在同意令或其他过渡令下运营；然而，我们可能会更早开始实施ERCF，根据FHFA的指示或其他指示。最终的资本规则规定了大量的资本要求，可能会对我们的业务战略产生重大影响，或许会产生重大影响。

最终的资本规则为企业确定了六个资本要求：四个基于风险的要求，部分地根据企业风险加权资产的百分比评估特定类型的资本，以及两个杠杆要求，根据企业调整后总资产的百分比评估特定类型的资本。最终的资本规则还规定了某些资本缓冲金额。如果一家企业没有维持超过这些补充缓冲要求的资本水平，其进行某些资本分配和酌情支付高管奖金的能力将受到限制。我们可以持有高于ERCF中规定的资本要求和缓冲的资本，但必须遵守

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管理层的讨论与分析			监管与监督

根据购买协议，我们这样做的能力受到限制，例如资本重组后的股息和我们将被要求向财政部支付的费用。

最终的资本规则包括企业根据“标准化方法”计算其风险加权资产的规定，该方法要求企业确定企业资产和风险敞口的风险权重。标准化方法包括计算单户和多户贷款、信用风险转移、衍生品和其他表内和表外资产和敞口的信用敞口的风险权重。标准化方法还规定了在计算企业风险加权资产时包括市场风险和操作风险的要求。除了要求企业使用标准化方法外，最终的资本规则还要求企业使用“高级方法”计算其风险加权资产，这将完全依赖于企业的模型。在确定用于评估资本充足率的风险加权资产时，企业将使用标准化方法和高级方法计算的金额中较高的一个。我们将不会被要求遵守早于2025年的先进方法要求。

与2020年5月提出的资本金规定相比，一些显著变化包括将单户和多户风险敞口的风险权重下限从15%提高到20%，提高了对房地产投资公司的资本减免，降低了对单户抵押贷款敞口的资本金要求，但须遵守新冠肺炎相关规定。

FHFA关于企业流动性要求的拟议规则

在……里面2020年12月，FHFA发布了一份关于制定关于房地美和房利美流动性要求的拟议规则的通知。这一拟议规则建立在现行FHFA要求的基础上，旨在实施最低企业流动资金和资金要求、企业流动资金状况的每日管理报告、每月公开披露报告要求以及其他现金流和流动性相关要求。拟议的规则有四项流动性要求：两项基于现金流的要求，两项长期流动性和资金要求。拟议的要求可能导致更高的融资成本，并可能对我们的净利息收入产生负面影响。此外，它们可能会影响我们其他投资组合的规模和允许的投资。我们无法预测FHFA是否以及何时最终确定企业的新流动性要求，这些最终流动性要求是什么，或者FHFA是否会要求我们在拟议规则中实施额外或不同的流动性要求。

FHFA关于解决方案规划的建议规则

在……里面2020年12月，FHFA发布了一份拟议规则制定通知，要求房地美和房利美制定可信的决议计划，也称为生前遗嘱。这些决议计划的目的是，如果联邦住房金融局被任命为房地美或房利美的接管人，则有助于迅速和有序地解决问题。根据拟议的规则，企业必须展示如何保持核心或重要的业务线，以确保继续支持抵押贷款融资和稳定住房金融体系，而不需要特别的政府支持，以防止企业被接管，赔偿投资者的损失，或为企业的清盘提供资金。联邦住房金融局已指示我们采取行动，在近期内制定决议规划进程，并向联邦住房金融局提供与其制定决议框架有关的支持和信息。我们无法预测FHFA是否或何时为企业敲定新的决议规划要求、这些最终决议规划要求是什么、我们何时被要求交付决议计划、FHFA可能在多大程度上要求我们在托管期间实施额外的决议规划要求。

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管理层的讨论与分析			关键会计政策和估算

关键会计政策和估算

根据公认会计原则编制财务报表需要我们做出一些判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响我们合并财务报表中报告的金额。我们的某些会计政策以及我们所做的估计都是至关重要的，因为它们对我们财务状况和经营结果的呈现都很重要，要求管理层做出困难、复杂或主观的判断和估计，通常涉及本质上不确定的事项。实际结果可能与我们的估计不同，使用与这些政策和估计相关的不同判断和假设可能会对我们的合并财务报表产生实质性影响。

我们的关键会计政策和估计涉及单一家庭信贷损失拨备和公允价值计量。有关我们的关键会计政策和估计以及其他重要会计政策以及最近发布的会计指南的更多信息，请参见注1.

单一家庭信贷损失免税额

从2020年1月1日开始，CECL通过后，单户信贷损失免税额代表我们对抵押贷款合同期限内预期信贷损失的估计。单一家庭信贷损失免税额适用于我们综合资产负债表上分类为投资持有的所有单一家庭贷款。

确定单一家庭信贷损失津贴的适当性是一个复杂的过程，需要对涉及高度主观性的事项进行大量估计和假设，需要管理层作出重大判断。这个过程涉及到模型的使用，这些模型要求我们对难以预测的问题做出判断，其中最重要的是违约概率、提前还款和损失严重程度。我们定期评估我们在确定单一家庭信贷损失免税额时使用的基本估计和模型，并更新我们的假设，以反映我们的历史经验和当前对经济因素的看法。有关与模型相关的不确定性和风险的其他信息，请参阅风险因素-运营风险：- 我们面临着与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性。在采用CECL后，单户信贷损失免税额还包括我们对某些未来经济状况的合理和可支持的预测，如房价和利率。我们预测的变化或实际经济状况的发生与我们的预测大不相同，这可能会对我们的单一家庭信贷损失免税额的衡量产生重大影响。新冠肺炎疫情导致的经济低迷持续时间和严重程度，以及其对房地产市场的影响，都存在很大的不确定性，这使得很难估计信贷损失。这些事态发展可能会对我们未来的信贷损失拨备产生实质性影响。

我们认为，基于对所用因素和方法的内部审查，我们的单一家庭信贷损失免税额水平是适当的。没有任何单一的统计数据或衡量标准来确定信贷损失拨备的适当性。用于计算单一家庭信贷损失免税额的一项或多项估计或假设的变化，可能对信贷损失拨备和信贷损失福利(准备金)产生实质性影响。

预测房价增长率的变化可能会对我们的信贷损失拨备产生重大影响。我们对预期信贷损失的估计利用了一个基于内部的模型，并使用了未来三年的全国房价增长预测。蒙特卡洛模拟为每个大都市统计区域(MSA)生成了长达40年的许多可能的房价情景。这些情景被用来根据每笔贷款的个别特征来估计贷款水平、预期未来现金流和信贷损失。新冠肺炎大流行最初导致我们近期预测的房价增长率比大流行前的估计有所下降，但后来我们的预测有所改善。下表显示了我们对2021年和2022年全年房价增长率的预测，这些增长率是在确定截至2020年12月31日的信贷损失拨备时使用的。这些增长率被用作我们的模型的输入，以便为每个MSA制定详细的贷款寿命房价增长率预测。

表76-预测房价成长率(1)

						2021			2022
预测房价增长率						5.4		%	3.0		%

(一)此前预测的房价增长率来自房贷美日期为2021年1月14日的《经济和住房研究季度预测》。

模型使用的输入会根据基础数据、假设和市场条件的变化定期更新。我们通过考虑宏观经济和其他因素等定性因素来审查这个模型的产出，看看模型的产出是否符合我们的预期。可能有必要进行管理调整，以考虑到外部因素和已经发生但尚未反映在用于得出模型产出的因素中的当前经济事件。在做出这些调整时，我们做出了重大判断。

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管理层的讨论与分析			关键会计政策和估算

所考虑的定性因素的一些例子包括：

n    区域住房发展趋势；

n    适用的房价指数；

n    失业和就业错位趋势；

n    政府政策和计划变化的影响；

n    行业趋势；

n    消费信贷统计；

n    第三方信用提升；

n    自然灾害(如飓风和野火)；以及

n    其他灾难性事件(如新冠肺炎大流行和相关救援计划的影响)。

如果我们不能从减轻损失的活动中获益，房价下跌，抵押贷款保险公司的财务状况恶化，或者拖欠率上升，都会导致我们的损失大大高于目前的估计。

公允价值计量

我们使用公允价值计量对某些资产和负债进行初始记录，并在经常性或非经常性基础上定期重新计量某些资产和负债。我们合并财务报表中按公允价值计量的资产和负债包括：

n购买抵押贷款相关证券和非抵押贷款相关证券；

n出售持有待售的某些贷款；

n购买衍生工具；以及

n它包括由第三方持有的合并信托的某些债务证券和房地美的某些债务。

公允价值计量的会计指引确立了计量公允价值的框架，并建立了一个三级公允价值层次结构，根据市场参与者在计量日期将使用的假设，对用于计量公允价值的估值技术的投入进行优先排序。这一层次下的公允价值计量分为报价市场价格、可观察到的投入和不可观察到的投入。公允价值的计量需要管理层做出判断和假设。与使用可观察投入计量公允价值相比，使用不可观察投入确定公允价值的过程通常更加主观，涉及更高程度的管理判断和假设。这些判断和假设可能会对我们的公允价值计量产生重大影响，使用不同的判断和假设以及市场状况的变化可能会对我们的综合全面收益表和综合资产负债表产生重大影响。看见注：19有关公允价值层次和计量、估值风险以及对公允价值计量的控制的更多信息。

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风险因素

风险因素

以下部分讨论可能对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流、声誉、战略和/或前景产生不利影响的重大风险和不确定性。

托管及有关事宜

房地美的未来是不确定的。

我们未来的结构和角色将由政府、国会和联邦住房金融局决定，短期内可能会有重大变化，这将对我们在抵押贷款行业的角色、商业模式、结构和运营结果产生实质性影响。我们的部分或全部职能可以转移到其他机构，我们可以不再作为股东所有的公司存在。如果这些事件中的任何一种发生，我们的股票可能会贬值，或者不再有任何价值。我们的股东可能得不到任何这种价值损失的赔偿。

在过去的几届国会会议上，已经提出了几项关于房地美、房利美和抵押贷款融资系统的未来地位的法案，其中包括规定逐步关闭房地美和房利美以及修改购买协议条款的法案。虽然这些条例草案都没有通过成为法例，但将来可能会有类似或新的条例草案提出和审议。2021年1月14日，财政部发布了GSE改革下一步的蓝图，其中包括建立股权资本，确定资本结构，为持续的政府支持设定承诺费，建立适当的定价监管，以及评估适当的市场集中度。蓝图指出，虽然财政部将继续评估结束我们托管的潜在行政行动，但国会最有可能通过全面的住房金融改革。本届国会和政府在企业和住房市场改革方面的目标不明确。

监护权的期限是无限期的。我们可能脱离托管的时间、可能性和情况都是不确定的。根据经2021年1月函件协议修订的购买协议，我们不能退出托管，除非与托管和/或购买协议有关的所有目前悬而未决的重大诉讼已经解决或了结，并且我们连续两个或两个以上时期拥有至少占我们调整后总资产3%的普通股一级资本(不包括我们的优先股)。虽然我们将因购买协议下适用资本储备金额的增加而继续提高我们的资本水平，但自2019年9月30日以来我们资本水平的增加已经或将被添加到高级优先股的总清算优先股中。此外，我们通过留存收益以外的方式增加资本的能力有限，而且我们可能无法以可接受的条件筹集私人资本(如果有的话)。只有在财政部充分行使其购买79.9%普通股的授权，以及与重大托管相关的未决诉讼得到解决或解决之后，我们才被允许通过发行普通股筹集至多700亿美元的资本。财政部可能拥有我们公司的大量股权，加上对我们业务施加的新的或更多的限制，以及我们将被要求向财政部支付资本重组后的股息和费用，这将降低我们作为第三方投资者投资机会的吸引力。目前还不确定我们是否或何时能够保留或筹集足够的资金来结束我们的托管。, 而这可能在几年内都不会发生，或者根本不会发生。有关2021年1月信函协议的更多信息，请参见MD&A-监管和监督 -2021年1月与财政部达成信函协议.

财政部将被要求同意终止我们的托管，而不是如上所述，而且不能保证财政部会这样做。即使托管被终止，我们仍将受购买协议和优先股条款的约束，除非它们被终止或修订。托管有可能随着我们被置于破产管理中而结束。

即使托管结束，普通股股东的投票权得以恢复，由于购买协议、财政部以名义代价收购我们近80%普通股的认股权证，或者财政部在行使认股权证后对我们普通股的所有权，我们实际上仍然处于美国政府的控制之下。如果财政部行使认股权证，我们现有普通股股东的所有权权益将被大幅稀释。

我们目前的净值金额可能不足以吸收潜在的损失，并可能导致我们不得不在未来一段时间内要求从财政部获得额外的提款。

由于净值扫除股息要求，从2013年到2017年，我们无法从业务运营产生的收益中保留超过适用资本储备额的资本，资本储备额每年减少6亿美元，从2013年的30亿美元降至2017年的6亿美元。由于自2018年1月1日起增加了适用的资本储备额，我们得以保留收益并积累资本，截至2020年12月31日，我们的净值为164亿美元。如果我们在未来一段时间由于未来的重大综合亏损而出现净资产赤字，我们将被要求根据购买协议从财政部提取资金。

多种因素可能会影响我们是否需要提款，包括我们已经确定的许多其他风险因素，以及税率的变化和我们递延税收资产和准备金的相关变化。额外的抽签，这将是

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风险因素

减少财政部在购买协议下的剩余承诺额，可能会导致声誉风险，并增加我们长期财务可持续性的不确定性。

FHFA作为我们的保管人，控制着我们的商业活动。我们可能会被要求采取降低盈利能力、难以实施或使我们面临额外风险的行动。

作为我们的保管人，我们处于FHFA的控制之下，并没有设法使股东回报最大化。FHFA决定了我们的战略方向。我们面临着各种不同的、有时是相互竞争的业务目标和FHFA授权的活动，例如我们在托管记分卡下追求的倡议。FHFA要求我们开展的一些活动成本高昂和/或难以实施，例如制定和支持CSP。

FHFA要求我们对我们的业务进行改变，这些改变已经对我们的财务业绩产生了不利影响，并可能要求我们随时做出额外的改变。例如，FHFA可能要求我们从事以下活动：(I)降低我们的盈利能力；(Ii)使我们面临额外的信贷、市场、资金、运营和其他风险；或(Iii)为服务于我们的公共使命、但对我们的财务业绩产生不利影响的抵押贷款市场提供额外的支持。

FHFA还要求我们采取其他可能对我们的业务或财务结果产生不利影响的行动，例如要求我们保持更高的流动性，并指示我们在2020年1月修改CSS LLC协议，以降低我们控制CSS董事会决定的能力，即使在托管之后，包括有关战略、业务运营和资金的决定。联邦住房金融局还任命了另外三名CSS董事会成员，因此，我们和Fannie Mae任命的CSS董事会成员在托管期间的任何事项以及托管后的许多重大事项上都可能被非GSE指定的董事会成员投票否决。FHFA可能会要求我们对CSS LLC协议进行额外更改，或者可能对CSS或UMBS施加限制或规定，这可能会对我们产生不利影响。

FHFA不时阻止我们从事我们认为有利可图的商业活动或交易，未来可能还会这样做。例如，FHFA限制了我们抵押贷款相关投资组合的规模和构成，以及我们可能获得的新的单户和多户贷款的金额和类型。我们可能会被要求采取有助于服务于我们的公共使命和其他非财务目标的商业做法，但这可能会对我们未来的财务业绩产生负面影响。国会或联邦住房金融局可能会要求我们拨出或以其他方式支付资金，以资助第三方倡议，如GSE法案下的现有要求，即我们为某些住房基金分配金额。FHFA还可能要求我们采取对我们的竞争和创新能力产生不利影响的行动，例如通过其针对新的GSE产品和活动拟议的规则；改变我们的风险偏好和风险限制；以及限制我们对定价的控制。联邦住房金融局也是我们的主要竞争对手房利美的保管人。作为这两家公司的监管者，联邦住房金融局的行动可能要求我们和房利美对某些活动采取统一的做法，限制创新和竞争，并可能因为我们各自业务的不同而使我们处于竞争劣势。FHFA还可能限制我们与新进入者和其他机构竞争的能力。对我们业务活动的限制，加上我们可能无法通过我们的担保活动产生足够的收入来抵消这些限制的影响，可能会对我们的运营业绩和财务状况产生不利影响。

购买协议和优先股条款大大限制了我们的业务活动。在不遵守任何采购协议契约的情况下，财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他补救措施，如果FHFA确定我们采取的纠正措施不充分，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救措施。

购买协议和高级优先股的条款对我们管理业务的能力施加了重大限制，包括限制(I)我们的二级市场活动；(Ii)我们可能获得的单户和多户贷款的金额和类型；(Iii)我们可能招致的债务金额；(Iv)我们与抵押贷款相关投资组合的规模；(V)我们与联邦抵押协会发行的联合抵押贷款证券保持一致和竞争力的能力；以及(Vi)我们支付股息、转移某些资产、筹集资本和支付的能力。

购买协议禁止我们在未经财政部同意的情况下采取各种行动。财政部有权以任何理由拒绝同意。财政部持有的认股权证、购买协议对我们业务的限制，以及优先股的高级地位和净值扫除股息条款，如果我们有能力这样做的话，可能会对我们未来从私营部门吸引资本的能力产生不利影响。有关详细信息，请参阅 托管和相关事宜-房地美的未来不确定.

在不遵守任何采购协议契约的情况下，财政部可能有权获得特定的履约、损害赔偿和其他法律或衡平法上可用的补救措施。此外，如果FHFA认定我们为遵守这些公约而采取或计划采取的纠正行动不充分或不成功，FHFA可以对我们施加惩罚或采取其他补救行动。

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风险因素

如果FHFA将我们置于破产管理程序，我们的资产将被清算。清算收益可能不足以支付针对房地美的未决索赔，偿还我们优先股的清算优先权，或向我们的普通股股东进行任何分配。

我们可以根据联邦住房金融局局长的酌情决定权在任何时候出于GSE法案中规定的一系列原因而进入破产管理程序。在过去的几届国会会议上，提出了几项法案，规定房地美将进入破产管理程序。此外，如果财政部无法向我们提供购买协议要求的资金，以解决我们的净资产赤字，FHFA可能会被要求对我们进行破产管理。财政部可能无法提供所要求的资金，例如，如果美国政府因为国会未能批准资金或政府已达到举债上限而没有完全运作。有关详细信息，请参阅 MD&A-监管和监督。

被置于破产管理程序将终止托管。接管的目的是清算我们的资产并解决对我们的索赔。指定FHFA为我们的接管人将终止我们的股东和债权人因其股东或债权人身份而可能对我们的资产或根据我们的宪章拥有的所有权利和索赔，但在我们清算时可能支付的款项除外。

GSE法案规定，如果我们被置于破产管理程序，接管人将持有我们抵押相关证券的抵押贷款(及其付款)，以使这些证券的持有人受益。然而，我们抵押贷款相关证券的抵押贷款支付可能不足以全额支付证券的本金和利息。如果我们无法履行我们的担保，我们抵押贷款相关证券的持有者将在收到付款方面遇到延迟，因为相关系统的设计不是为部分付款而设计的。

如果我们的资产被清算，清算收益可能不足以支付对我们的担保和无担保债权(包括对我们担保的债权)，偿还我们任何系列优先股的清算优先权，或向我们的普通股股东进行任何分配。清算收益将首先用于对我们的担保和无担保债权，接管人的行政费用，以及优先优先股的清算优先权。然后，任何剩余的收益都将可用于偿还其他系列优先股的清算优先权。只有在偿还了所有系列优先股的清算优先权之后，才会有任何收益可供分配给我们普通股的持有者。

如果我们不能在整个公司范围内吸引和留住高素质、有才华的员工，我们的业务和经营结果可能会受到实质性的不利影响。托管，我们未来的不确定性，以及我们薪酬结构上的限制，可能会让我们在吸引和留住员工方面比其他公司处于劣势。

我们的业务高度依赖于员工的才华和努力。我们面对人才的竞争，特别是来自金融服务和科技行业的竞争。如果我们不能吸引和留住人才，我们就会增加经营失败的风险。

在我们仍处于监护期间，国会、联邦住房金融局或财政部已经并可能对我们施加对员工薪酬的限制。例如，作为管理员的FHFA有权批准我们高管薪酬的条款和金额，并可能要求我们对高管和员工薪酬计划进行更改。例如，FHFA对高管和员工的薪酬施加了限制，并要求某些薪酬安排事先获得批准。这些对我们高管和员工薪酬结构的限制，以及持续的托管和对我们未来的不确定性，可能会对我们吸引和留住人才的能力产生不利影响。

领导层的离职，例如我们的前首席执行官最近的离职，或者几乎同时发生的此类离职的组合，可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。例如，关键职位的变动和整合新领导者的挑战可能会损害我们有效和成功地管理业务的能力，并可能对我们的财务业绩产生不利影响。

新冠肺炎大流行

新冠肺炎大流行对总体经济状况和房地产市场造成了重大不利影响。这些不利的变化，以及为应对这场流行病而采取的行动(如容忍房地美拥有的抵押贷款和其他救济措施)的影响，对我们的业务、运营结果和财务状况产生了重大而不利的影响，并在2020年提高了我们的信用、市场和运营风险水平，并可能在2021年甚至更长时间内继续这样做。

为了应对新冠肺炎疫情，房地美已经采取了几项措施来支持抵押贷款市场，例如容忍房地美拥有的抵押贷款，以及其他帮助房主、租房者、多户房产所有者、贷款人和卖家的措施。有关我们救援工作的更多信息，请参见MD&A-简介-新冠肺炎应对大流行的努力。这些行动可能不会成功，可能会对我们的财务状况和运营结果产生负面影响，可能会很严重。获得忍耐的借款人可能无法在忍耐期结束时恢复支付抵押贷款，这可能会导致损失。我们预计，由于大流行和我们的忍耐计划，严重违约率和减少损失的活动量将保持在较高水平，我们预计

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风险因素

预支一大笔款项，用于支付未来几个月向证券持有人支付的宽限贷款的本金和利息。流行病和忍耐计划导致我们的信贷损失拨备大幅增加。对预期信贷损失的估计存在很大的不确定性，未来可能会增加，这取决于大流行造成的经济低迷的深度和严重程度。

政府已经采取了几项行动来缓解那些受到新冠肺炎负面影响的人，比如直接支付和联邦失业保险。此外，美联储还支持金融市场，包括购买房地美抵押贷款相关证券。如果美联储停止或减少这种支持，可能会对我们的财务状况和业务结果产生负面影响。有关联邦政府救援工作的更多信息，请参见MD&A-简介-新冠肺炎应对大流行的努力s. 目前和未来政府为应对新冠肺炎疫情而采取的救援措施可能会对经济和房地产市场提供足够的支持。

由于新冠肺炎疫情，我们的信用风险和市场风险水平已经上升，而且可能会进一步上升，具体取决于疫情的持续时间和严重程度。例如：

n然而，由于新冠肺炎大流行导致的容忍、修改和违约增加，我们的抵押贷款信用风险水平被提高了。这些趋势通过增加预期的信贷损失对我们的经营业绩产生了不利影响，预计还将继续下去。由于我们与严重拖欠抵押贷款和抵押贷款修改、丧失抵押品赎回权和锻炼相关的回购做法，抵押贷款的付款违约可能会导致我们某些证券的提前还款速度加快。

n他说，我们转移单一家庭信用风险的能力过去是，未来可能会受到新冠肺炎大流行造成的不利市场状况的负面影响。

n他说，我们通常为我们的义务提供资金，向证券持有人垫付本金和利息，以换取忍耐贷款，以及通过发行债券从我们的证券信托公司购买拖欠和修改的贷款。根据新冠肺炎大流行造成的容忍和违约程度，我们可能无法履行由于购买协议下的总债务上限和抵押贷款相关投资组合上限而产生的合同义务，而不违反这些上限或事先获得财政部和联邦住房金融局的书面同意来提高这些上限。

n    与我们可能从信托公司购买的贷款数量相关的市场不稳定性和不确定性增加，可能会对我们的对冲能力产生不利影响，而对联邦储备委员会以外的房地美证券的需求可能会大幅下降。

由于新冠肺炎疫情，我们的运营风险水平有所上升。房地美已经实施了临时性的运营变化，比如让我们的大多数员工转向远程工作。虽然我们没有体验到对运营的实质性影响，但我们用来监控员工的某些程序可能并不有效，或者在这段远程工作期间，任何与技术或基础设施相关的重大中断都可能对我们进行正常业务运营的能力产生不利影响。新冠肺炎疫情给员工带来了潜在风险，例如家庭教育给我们的劳动力带来的压力，照顾自己和亲人，以及潜在的职业倦怠，关键员工或相当数量的员工可能会受到病毒的不利影响。此外，模型风险水平也有所提高。我们金融现金流的关键投入存在更大程度的不确定性，如抵押贷款利率、房价、信用违约、负收益率、提前还款和利率的预测，我们预计我们的模型在准确预测这些投入方面将面临重大挑战。我们正试图通过在被认为适当的情况下应用模型覆盖和调整来减轻这种增加的风险，但这些调整具有主观性，而且是基于困难和复杂的判断。实际结果可能与我们的估计不同，使用与这些估计相关的不同判断和假设可能会对我们的合并财务报表产生实质性影响。有关操作风险的其他信息，请参阅MD&A-风险管理 - 操作风险.

信用风险

我们受到抵押贷款信用风险的影响。信贷损失和与此风险相关的成本可能会对我们的财务业绩产生不利影响。

抵押贷款信用风险是指借款人不能及时偿还我们拥有或担保的贷款的风险。这使我们面临信贷损失和信贷相关费用的风险，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。我们主要暴露在作为资产反映在我们综合资产负债表上的单户和多户贷款和证券的抵押信贷风险。我们还面临与担保证券和担保安排有关的抵押信用风险，这些担保证券和担保安排没有在我们的综合资产负债表上反映为资产，包括K证书、SB证书和某些高级次级证券化结构。

在我们的单一家庭信用担保组合中，我们继续拥有具有某些特征的贷款，例如Alt-A贷款、纯利息贷款、期权ARM贷款、原始LTV比率高于90%的贷款，以及向信用评分低于620的借款人发放的贷款，这些贷款使我们面临比其他类型贷款更大的信用风险。看见MD&A-风险管理-单户按揭信用风险- 监控贷款表现和特征. 我们还希望通过我们的Home Possible和Home One计划继续获得LTV比率更高的贷款，以及

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风险因素

DTI比率较高的贷款，一般高达50%，这将增加我们的信用风险敞口。我们努力增加符合条件的借款人获得单一家庭抵押贷款的机会，包括我们的保障性住房计划和我们履行服务于服务不足市场的职责的计划，这使我们面临更大的抵押贷款信用风险。

我们面临着与我们的单户贷款委托承销流程相关的重大风险，包括与数据准确性、抵押贷款欺诈和卖家发起业务相关的风险。流程的改变可能会增加我们的风险。

我们委托卖家承销我们购买或证券化的单一家庭贷款。我们与卖方的合同描述了抵押贷款资格和承保标准，卖方代表并向我们保证，他们提供给我们的贷款符合这些标准。

我们依靠卖家的发货流程和控制能力。我们执行基于风险的审计来测试交易对手的控制环境。然而，我们的审查可能不会发现薄弱的操作，这些操作可能会导致卖方决策中的错误，如相应的审批、财产估值和保险范围。

在购买或证券化贷款之前，我们不会独立核实提供给我们的大部分信息。这使我们面临这样的风险：交易中的一方或多方(如借款人、房产卖家、经纪人、估价师、所有权代理人、信贷员或贷款人)歪曲借款人、房产或贷款的事实，或以其他方式参与欺诈。

在购买贷款后，我们会对贷款样本进行审查，以确定它们是否符合我们的合同标准。然而，我们的审查可能不会发现交易各方的任何失实陈述，不会阻止贷款欺诈，也不会减少我们对这些风险的敞口。

对于不符合我们标准的贷款，我们可以行使某些合同补救措施，包括要求回购贷款。然而，在FHFA的指导下，我们已经大幅修改了我们的陈述和担保框架(包括对某些缺陷的补救措施的更改)，以在与单户贷款有关的特定情况下免除卖家的某些回购义务。因此，在修订后的框架下，我们可能面临更大的信贷和其他损失，因为我们向卖家寻求追回或回购的能力更加有限，我们必须在贷款期限的早期识别违反陈述和担保的行为。

我们的工具套件，统称为Loan Advisor，为满足与评估质量、抵押品估值、借款人资产和借款人收入相关的自动化数据分析的某些贷款组件提供有限的陈述和保修减免。一般而言，当贷款人提供的信息根据独立数据源进行验证时，会提供有限的陈述和保修救济。然而，Loan Advisor提供的增强工具和流程可能无法让我们及时识别所有违规行为。反过来，这可能会增加我们面临的信贷和其他损失。有关详细信息，请参阅MD&A-风险管理-单户按揭信用风险。

国家或地区房价的下跌或住房市场的其他不利变化可能会对我们的独户和多户企业产生负面影响。

我们的财务业绩和业务量可能会受到房价下跌和房地产市场其他不利变化的负面影响。这可能(I)显著增加我们的预期信贷损失；(Ii)导致单户和多户投资组合的压力损失增加；(Iii)增加我们在止赎替代方案、第三方销售和REO物业处置方面的损失；(Iv)减少我们的单户和多户担保业务的回报或导致亏损，因为违约率可能高于我们出具担保时的预期；(V)负面影响贷款定价，这可能导致我们改变我们的单户经验贷款的处置策略；

有关这些风险的详细信息，请参阅MD&A-风险管理-信用风险。

如果抵押贷款利率上升，我们的再融资贷款购买占总贷款购买的比例可能会下降。这可能会增加我们对抵押贷款信用风险的敞口，因为再融资贷款(特别是那些不涉及“套现”的贷款)的信用风险通常比购买贷款低。我们的一些卖方/服务商交易对手高度依赖再融资贷款额。此类交易量的减少可能会对这些交易对手产生不利影响，这可能会增加我们对交易对手信用风险的敞口。

对于我们的业务交易对手，我们面临交易对手信用风险。如果我们的一个或多个交易对手未能履行对我们的合同义务，我们的财务业绩可能会受到不利影响。

我们依赖我们的机构交易对手提供对我们的业务至关重要的服务。我们面临的风险是，我们的一个或多个交易对手可能无法履行他们对我们的合同义务。我们的主要交易对手包括卖方/服务商、信用增强提供商以及衍生品、短期贷款和其他融资交易(例如现金和其他投资交易)的交易对手。有关详细信息，请参阅MD&A-交易对手信用风险.

我们的许多主要交易对手为我们提供几种类型的服务。我们对交易对手的风险敞口仍然很高。我们努力减少对财务状况较弱的交易对手的风险敞口，可能会增加我们对其他交易对手的风险敞口的相对集中度，增加我们的成本，并减少我们的收入。我们的交易对手可能会经历具有挑战性的市场状况，这可能会对他们的流动性和财务状况产生不利影响。

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风险因素

并导致他们中的一些人失败。我们的许多交易对手受到越来越复杂的监管要求和监督，这给他们的资源带来了额外的压力，并可能影响他们与我们做生意的能力或意愿。

与单一家庭卖家/服务商相关的信用风险

我们面临的信用风险来自我们的单一家庭贷款的卖方/服务商，如下所述。

n    维修性能下降 -服务机构业绩的下降，如延迟丧失抵押品赎回权或错过贷款修改机会，可能会严重影响我们减轻信用损失的能力，并可能影响我们单一家庭信用担保组合的整体信用表现。大量严重拖欠贷款，服务职能的复杂性，以及更高的流动性要求，是导致服务商业绩下降风险的重要因素。服务商可能会遇到财务和其他困难，因为他们必须向我们提供拖欠的单一家庭抵押贷款，包括受忍耐计划约束的抵押贷款。如果我们的服务商缺乏适当的控制，他们的控制失败，或他们的贷款服务能力中断，包括由于法律或法律原因，我们可能会受到不利影响。 监管行动或评级下调。我们还面临第三方在贷款服务职能方面的欺诈行为，特别是在卖空和其他不良资产处置方面。

我们可以尝试通过终止表现不佳的服务商为我们的贷款提供服务的权利来减少我们对该服务商的风险敞口；然而，在高度不利的经济环境下，市场上可能会出现产能稀缺的情况，我们可能找不到有能力为受影响的贷款提供服务的继任服务商，而且他们也愿意承担终止的服务商的陈述和担保。此外，由于与转移大型服务组合相关的运营和能力挑战，终止大型服务机构可能是不可行的。在向新的服务商过渡期间，一些贷款的表现也有可能下降。在违约率加剧的时期，如果我们用违约贷款高度集中的服务商来更换服务商，我们可能会招致成本和服务费的潜在增加，因为违约贷款的服务成本更高。我们还可能面临某些服务商的信用风险集中。

n    卖方/服务商因违反陈述和保证而未能履行回购贷款或赔偿我们的义务 -虽然我们可能有合同权利要求卖方或服务商向我们回购贷款，但执行这样的回购义务可能是困难、昂贵和耗时的。我们可以达成和解，以解决回购义务；然而，根据任何此类和解协议，我们收到的金额可能少于我们最终在基础贷款上遭受的损失。

根据我们的陈述和保修框架，根据FHFA的指示进行修订，我们在某些情况下被要求使用替代补救措施，如赔偿，而不是回购。根据另一种补救办法，我们收回的金额可能少于我们在回购中本可以收回的金额。

n    增加对非存款类和小型金融机构的风险敞口 -我们大量且不断增加的单一家庭贷款是从非存款和较小的金融机构获得并由其提供服务的。其中一些机构可能不具备与大型存托机构相同的财务实力或运营能力，或受到同等程度的监管监督。因此，我们面临着更大的风险，即这些交易对手可能无法履行对我们的义务。特别值得一提的是，在过去几年中，非存管服务商的服务组合迅速增长。这似乎导致了运营压力，使其中一些服务商受到监管机构的审查。如果任何运营压力对这些服务商的服务表现或财务实力造成不利影响，这种快速增长可能会使我们面临更大的风险。这些机构还为其他投资者和担保人提供投资组合服务，与这些投资组合相关的操作问题可能会影响我们投资组合的表现。此外，这些服务机构未必总能随时获得适当的流动资金来源，为其运作提供资金，特别是在按揭市场低迷的时期。如果这些服务商减少他们的服务组合，整体服务能力可能会受到限制。

我们的卖家/服务商在我们的多家庭抵押贷款组合中也扮演着重要的角色。我们面临多家族卖家/服务商可能面临财务压力的风险，这可能会导致他们的服务业绩下降，并导致我们终止他们偿还贷款的权利，有可能导致对其他卖家/服务商的风险进一步集中。

由于我们的单家族和多家族业务的远期结算贷款购买计划，我们还面临卖家和服务商不履行义务的结算风险。

与衍生品交易对手、融资交易对手、短期借贷交易对手、证券交易对手和其他交易对手相关的信用风险

我们对金融服务业的机构有很大的风险敞口，涉及衍生品、融资、短期贷款、证券、根据转售协议购买的证券、有担保的贷款交易和我们贷款和证券的远期结算，以及其他交易(例如现金和其他投资交易)。这些交易对我们的业务至关重要，包括我们实现以下目标的能力：

n    管理利率风险和其他与我们对抵押贷款相关资产的投资相关的风险；

n    为我们的业务运营提供资金；以及

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风险因素

n    服务我们的客户。

我们面临着结算会员、交易所、票据交换所或我们用来促进衍生品、短期借贷、证券和其他交易的其他金融中介机构运营失败的风险。如果结算会员或票据交换所倒闭，我们可能会失去在结算会员或票据交换所登记的抵押品或保证金。

我们是票据交换所的结算会员，我们通过这些票据交换所进行与抵押贷款相关的证券交易和国库券交易。因此，我们可能会蒙受损失，因为如果其他结算会员未能履行对结算所的责任，我们须参与赔偿他们所蒙受的损失。

如果我们的短期贷款交易对手失败，我们将面临损失，因为交易是无担保的，或者向我们提供的抵押品不足。

与信用增强提供商相关的信用风险

如果抵押贷款保险公司未能履行向我们赔偿索赔的义务，我们的信用损失可能会增加。此外，如果监管机构认定抵押贷款保险人缺乏足够的资本来支付到期的所有索赔，监管机构可能会采取行动，可能会影响向我们支付索赔的时间和金额。在ACIS交易中，我们面临着与我们的交易对手类似的风险。

没有FHFA的批准，我们不能根据抵押贷款保险人的实力来区分定价，也不能撤销抵押贷款保险人作为合格保险人的地位。此外，我们通常不会选择特定贷款的抵押保险提供商，因为选择通常是由贷款人在贷款发起时做出的。因此，我们可能会将风险集中到某些保险提供商身上。我们继续从信用评级低于投资级的抵押贷款保险公司那里获得新的抵押贷款。

我们的减损活动可能不成功或代价高昂，并可能对我们的财务业绩产生不利影响。

我们的减损活动可能不会成功。我们与贷款修改和其他减损活动相关的成本一直很高，而且可能会继续很大。例如，我们通常承担与修改我们拥有的或担保的贷款相关的每月还款额减免的全部费用，以及我们修改抵押贷款的所有适用的服务商奖励费用。

我们可能会被要求对我们的减损活动做出改变，这可能会使这些活动对我们来说成本更高。作为监管机构，FHFA可能会继续发布指令和咨询公告，以帮助借款人并调整GSE的服务做法。这些指令可能会使这些活动对我们来说成本更高，特别是在贷款修改计划方面。联邦住房金融局可能会出于各种原因继续发布这些指令，包括消费者救济以及我们和联邦抵押协会各自的UMBS的提前还款行为的一致性。

根据某些贷款修改计划的要求，我们有试用期计划的贷款。其中一些贷款将无法完成试用期或不符合我们其他借款人援助计划的资格。对于这些贷款，试用期将有效地推迟止赎过程，并可能增加我们的成本。

我们的许多HAMP贷款最初设定在低于市场利率的水平，现在有条款规定利率可以逐步提高，直到达到修改时的市场利率。由此导致的借款人还款增加，可能会增加这些借款人违约的风险。

我们从事的减损活动的类型可能会影响我们的单一家庭证券(例如UMBS、55天MBS、个人电脑和REMIC)的预付款，这可能会影响这些证券的价值或我们资本市场部门抵押贷款投资组合中与抵押贷款相关的资产的收益。此外，减损活动可能会对我们证券化、再证券化和出售受这些活动影响的贷款的能力产生不利影响。

我们在借款人援助计划上投入了大量资源。这些努力的规模和范围可能会与其他商业机会或公司倡议竞争。

有关我们的减损活动的更多信息，请参见MD&A-我们的业务部门-单一家庭担保- 业务成果 - 减损活动和MD&A-风险管理-单户按揭信用风险- 从事减损活动.

我们一直并将继续受到单一家庭丧失抵押品赎回权程序的延误和缺陷的不利影响。

自2008年以来，房地美(Freddie Mac)单户贷款的平均止赎时间显著增加，特别是在需要司法止赎程序的州，而且还可能进一步增加。取消抵押品赎回权程序的延迟可能会：

n    导致我们的开支增加。例如，等待丧失抵押品赎回权的房产可能会恶化，直到我们收购它们，导致维修和维护房产的费用增加，以及

n    对地区或全国的房价走势产生不利影响，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。

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风险因素

一旦发生重大自然灾害、其他灾难性事件(包括大流行)或重大气候变化影响，我们面临的信贷损失和信贷相关费用都会增加。

在我们拥有或担保抵押贷款或REO物业的地区，特别是在人口稠密的地理区域，重大自然灾害或环境灾难或其他灾难性事件(包括大流行)的发生、严重程度和持续时间，以及海平面上升或野火等重大气候变化影响，可能会增加我们的信贷损失和信贷相关费用。自然灾害或灾难性事件或其他重大气候变化影响损害或摧毁作为我们拥有或担保的抵押贷款或REO财产的单户或多户房地产，或对借款人继续支付我们所拥有或担保的抵押贷款的能力产生负面影响，可能会增加我们在受影响地区的严重违约率和平均贷款损失严重程度。这类事件可能会对我们的业务和财务业绩产生实质性的不利影响。我们可能没有足够的保险覆盖这些与自然、灾难或气候变化相关的事件。

在不利的经济条件下，我们可能无法进行CRT交易。这些交易也降低了我们的盈利能力。

我们转移信用风险的能力(以及这样做的成本)可能会根据市场状况迅速变化。不利的市况可能导致投资者对可接受价格的CRT交易需求不足。我们的CRT战略可能不会阻止我们招致重大损失。我们的部分CRT交易的终止日期早于参考按揭贷款的到期日，在该等交易终止后，我们将面临该等按揭贷款的信用风险。与CRT交易相关的成本很高，而且可能会增加。对于一些CRT交易，我们确认收益中的信用损失和确认相关收益恢复之间的时间差可能会很大，这种滞后可能会对我们早期的财务业绩产生不利影响。此外，ERCF的实施或FHFA的额外指导可能会导致我们修改信用风险转移活动，并可能影响我们的风险偏好和资本要求。有关这些事务的详细信息，请参阅注8.

市场风险

利率的变化可能会对金融资产和负债的公允价值、我们的经营业绩和我们的净值产生负面影响。

我们的财务业绩可能会受到利率变化的重大影响。

利率波动的原因有很多，包括联邦政府及其机构的财政和货币政策的变化，以及地缘政治事件或总体经济状况的变化。

利率的变化可能会对我们拥有的资产以及相关债务和衍生品的现金流和提前还款利率产生不利影响。此外，利率的变化可能会对我们担保的贷款的提前还款额或违约率产生不利影响。例如：

n    当利率下降时，借款人更有可能通过以较低的利率进行再融资来提前偿还贷款。提前偿还抵押贷款相关证券的可能性增加，可能会对这些证券的价值产生不利影响。

n    当利率上升时：

l    风险较高的可调整利率贷款的借款人可能较少有机会再融资为固定利率贷款和

l    借款人对具有可调整付款条件的贷款(包括任何附加债务义务(如房屋净值信用额度和第二留置权))的支付可能会增加，这反过来又增加了借款人可能拖欠我们拥有或担保的贷款的风险。

此外，我们发行可赎回债务工具来管理我们拥有的抵押资产的预期现金流的持续期和提前还款风险。当利率下降时，我们可以行使偿还未偿还本金余额的选择权。然而，由于当时的市场状况，我们可能会以更高的利差利率置换被赎回的债务。如果我们决定不赎回我们的债务，我们可能会招致更高的对冲成本。

我们的风险管理活动会产生成本，但这可能不会成功。我们的利率风险管理活动旨在将我们的经济对利率变化的风险敞口降至我们的模型所衡量的较低水平。然而，对我们某些资产和负债(包括衍生品)的会计处理造成了我们收益的变异性，当利率波动时，这可能不能反映我们业务的经济状况，因为一些资产和负债是按摊余成本计量的，一些资产和负债是按公允价值计量的，而所有衍生品都是按公允价值计量的。此外，我们用来为资产提供资金的资产和负债之间的摊销差异，包括公允价值对冲基础调整的摊销，也可能导致收益的变异性。

我们对某些单一家庭抵押贷款和长期债务使用对冲会计，这是为了减少我们GAAP收益中的利率波动。我们的单一家庭抵押贷款对冲会计计划在业内是复杂和独特的。我们可能无法正确执行此程序以及对系统和流程的相关更改。即使实施了

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风险因素

正确地说，我们的对冲会计计划在降低收益波动性方面可能并不有效，而且我们的对冲可能在任何给定的未来时期都会失败，这可能会让我们在这段时期面临显著的收益波动。

市场利差的变化可能会对金融资产和负债的公允价值、我们的经营业绩和净值产生负面影响。

市场状况的变化，包括利率、流动性、提前还款和/或违约预期的变化，以及特定资产类别的市场不确定性水平，可能会导致市场利差的波动(也称为美洲国家组织)。我们的财务业绩和净资产可能会受到市场利差变化的重大影响，特别是由按公允价值计量的金融工具驱动的业绩。这些工具包括交易证券、可供出售的证券、衍生品、持有的待售贷款，以及选择了公允价值期权的贷款和债务。

特定资产的市场利差扩大通常与该资产的公允价值下降相关，或者特定负债的市场利差收紧通常与该负债的公允价值下降相关，这可能会对我们的近期财务业绩和净值产生不利影响。虽然更大的市场利差可能会创造有利的投资机会，但由于我们的抵押贷款相关投资组合活动受到各种限制，我们利用任何此类机会的能力都是有限的。看见MD&A-托管及相关事宜.

特定资产的市场利差收窄或收紧通常与该资产的公允价值增加有关。收窄市场利差可能会减少有吸引力的投资机会的数量，并可能增加我们支持UMBS和其他证券的流动性和价格表现的活动的成本。因此，我们资产的市场利差收紧可能会对我们未来的财务业绩和净值产生不利影响。

随着公允价值选项的选择，市场利差的变化也会影响我们债务的公允价值。特定负债的市场利差收窄或收紧通常与该负债的公允价值增加有关，这被我们确认为亏损。

我们UMBS的价格表现或需求大幅下降可能会对我们新的单一家庭担保业务的规模和/或盈利能力产生不利影响。

我们的UMBS是我们贷款购买计划中不可或缺的一部分。我们从卖方购买单一家庭贷款的竞争力以及我们新的单一家庭担保业务的数量和盈利能力直接受到我们发行的UMBS相对于可比的联邦抵押协会发行的UMBS的价格表现的影响。如果由于提前还款表现或其他因素，我们的UMBS的交易价格低于可比的联邦抵押协会证券，这种相对定价的差异可能会激励卖家与联邦抵押协会进行不成比例的单一家庭业务。

我们UMBS的流动性市场可能不会在短期或长期内持续下去，这可能会对它们的价格表现和我们的单一家族市场份额产生不利影响。我们的市场份额大幅减少，因此我们证券化的贷款额也会大幅下降，或者我们的UMBS的交易量会减少，这可能会降低我们的UMBS的流动性。虽然我们可能会决定采用各种策略来支持我们的UMBS的流动性和价格表现，但任何此类策略都可能失败或对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们可以随时停止任何此类活动，或者FHFA可能要求我们这样做，这可能会对我们的UMBS的流动性和价格表现产生不利影响。我们可能会产生成本，以支持我们在代理证券市场的存在，并支持我们证券的流动性和价格表现。

由于我们无法控制的因素，我们发行的UMBS和房利美发行的可比UMBS之间可能会出现流动性相关的价格差异。例如，美联储购买和出售机构抵押贷款相关证券的水平可能会影响我们UMBS的需求和价值。因此，从长远来看，我们采取的任何策略都不会减少或消除任何与流动性相关的价格差异。

我们可能会与Fannie Mae在个别新生产的符合TBA条件的抵押贷款池上遇到价格差异，特别是在特定的池和我们的多边机构证券方面。我们可能需要不时调整特定新生产池类别的定价，以保持与房利美在收购此类生产池方面的一致性和竞争力。*根据任何时期的定价调整幅度，它们可能会对该时期我们单一家庭担保业务的盈利能力产生不利影响。随着修订后的购买协议的现金窗口量减少，以及FHFA对汇集的限制，限制了我们汇集的灵活性和管理对齐的能力，这种风险加剧了。有关详细信息，请参阅MD&A-我们的业务部门-资本市场部门-业务概述-产品和活动.

如果UMBS不能继续得到市场的广泛接受，我们的单一家庭抵押贷款相关证券的流动性和价格表现，以及我们的市场份额和盈利能力可能会受到不利影响。在再证券化中混合某些联邦抵押协会的证券增加了我们的交易对手风险。

作为联合UMBS市场的一部分，联邦住房金融局要求我们将我们的某些单一家庭抵押贷款购买产品、服务和证券化计划、政策和做法与联邦抵押协会保持一致，以实现市场对UMBS的接受。我们不能保证这些努力将在长期内减少上面讨论的价格差距。将房地美UMBS的预付款结果与房利美UMBS保持一致是2019年2月发布的FHFA统一抵押贷款支持证券最终规则的重点。在我们2020年经历的行业精细化、自动化、创新和变革不断增加的时期，这种调整更具挑战性。这些对齐活动可以

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风险因素

对我们的业务和我们与联邦抵押协会竞争的能力造成不利影响。我们可能需要进一步使我们的业务流程与联邦抵押协会的业务流程保持一致。有关联邦住宅贷款抵押公司和联邦抵押协会的抵押贷款购买、服务和证券化计划、政策和做法之间协调程度的不确定性可能会影响联合抵押贷款证券公司被市场广泛接受的程度。

如果投资者不继续接受Freddie Mac和Fannie Mae UMBS的互换性，而是更喜欢Fannie Mae UMBS而不是Freddie Mac UMBS，这可能会对我们的业务、流动性、财务状况、净值和经营业绩产生重大不利影响，并可能影响我们单一家庭抵押贷款相关证券的流动性或市值。

我们对房利美有交易对手信用敞口，因为投资者有能力在再证券化中混合某些房地美和房利美证券。当我们重新证券化联邦抵押协会的证券时，我们对本金和利息的及时担保延伸到相关的联邦抵押协会证券。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，Freddie Mac将负责付款。我们不控制或限制我们可能被要求担保的再证券化联邦抵押协会证券的数量。我们依赖联邦住房金融局、联邦抵押协会和财政部(根据联邦抵押协会和我们各自与财政部的购买协议)来避免流动性事件或违约。我们还没有修改我们的流动性策略，以解决房利美不及时付款的可能性，但我们未来可能会这样做。

我们和房利美都依赖联邦储备银行支付各自的抵押贷款相关证券。如上所述，如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，Freddie Mac将负责向联邦储备银行提供付款的资金。如果我们不能向联邦储备银行提供所有资金来支付这些再证券化的联邦抵押协会证券，联邦储备银行将不会对我们在付款日发行的任何未偿还的联邦抵押贷款抵押证券、超级抵押贷款证券、房地产抵押贷款抵押贷款证券或其他证券支付任何款项，无论这些联邦储备银行发行的证券是否由联邦抵押协会发行的证券支持。

我们多家族企业的盈利能力可能会因为对我们的K证书和SB证书的需求大幅下降而受到不利影响。

我们目前的多家庭业务模式高度依赖于我们通过证券化K证书和SB证书为购买的多家庭贷款融资的能力。对K证书和SB证书需求的大幅减少可能会对多家族企业的盈利能力产生不利影响，因为我们的贷款持有期增加，我们在更长一段时间内面临信贷、利差和其他市场风险，或者从证券化获得的收益减少。我们采用各种策略来支持我们的K证书和SB证书的流动性，但这些策略可能会失败或对我们的业务产生不利影响。我们可以随时停止此类活动，或者FHFA可能要求我们这样做，这可能会对我们的K证书和SB证书的流动性和价格表现产生不利影响。

伦敦银行间同业拆借利率的预期中断可能会对我们金融资产和负债的公允价值、运营结果和净值产生负面影响。如果转用另一种参考利率，可能会在运作上带来问题，并可能令我们面对诉讼风险。我们可能无法对我们的金融产品采取一致的方法。

我们无法预测伦敦银行间同业拆借利率在未来是否真的会不复存在，SOFR是否会取而代之成为市场接受的基准，或者这样的过渡可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生什么影响。2020年12月初，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的管理人洲际交易所基准管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)开始就其打算在2023年6月之后停止发布美元LIBOR最相关的期限进行咨询。从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的过渡可能会影响我们持有的工具的财务表现，需要改变对冲策略，并对我们的财务表现产生不利影响。例如，如果由于市场或监管原因，我们被要求过早解除现有的基于LIBOR的衍生品，或者如果SOFR等替代指数没有足够的流动性，我们就不能从事新的基于LIBOR的衍生品，我们可能会招致经济成本。我们有各种与伦敦银行同业拆借利率挂钩的金融产品，包括抵押贷款、抵押贷款相关证券和衍生品，其中许多产品将在2023年6月之后到期。虽然某些产品的文件为我们提供了自由裁量权，如果LIBOR停止，我们可以选择替代参考利率，但我们可能会因行使这一自由裁量权而与投资者和交易对手发生纠纷。在某些情况下，如果伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)终止或我们的自由裁量权可能受到限制，文件可能无法为我们提供选择替代参考利率的酌处权，从而造成不确定性和法律纠纷的风险。实施替代参考利率的这些潜在挑战可能导致投资者和交易对手获得更少的产品，进行更少的交易。, 这可能会对我们的业务造成不利影响。可能需要更改文档或补救措施的大量产品和交易可能会带来巨大的运营和法律挑战，并导致巨大的成本。我们可能无法对伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)过渡采取一致的方法，包括在特定类别的产品中，这可能会扰乱该产品的市场。我们因终止伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)而采取的行动，包括对某些产品采用SOFR或替代参考利率，可能会使我们面临基本风险、金钱损失和可能的诉讼。

使用SOFR作为基于LIBOR的产品的替代参考利率可能会引起某些市场担忧。在这些关注中，SOFR的期限结构尚未制定，也没有一种普遍接受或认可的方法来调整我们所有产品的SOFR，使其与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)基本相当。SOFR表示一个

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风险因素

隔夜，无风险利率，而伦敦银行同业拆借利率有不同的期限，并反映了信用风险的组成部分。不能保证SOFR在预期的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止之前存在市场接受的期限结构。目前还不确定SOFR将在多长时间内被市场广泛采用。

如上所述，我们已经确定了对伦敦银行间同业拆借利率的重大风险敞口，但无法合理估计此类风险敞口的预期影响。有关我们为从伦敦银行同业拆借利率有序过渡所采取的行动的更多信息，请参见MD&A-风险管理-市场风险 - 从LIBOR过渡.

流动性风险

我们的活动可能会受到融资渠道有限和融资成本增加的不利影响。

我们无担保资金的数额、类型和成本直接影响我们的利息支出和经营结果。许多因素可能会使此类融资更难获得、成本更高或在任何条件下都无法获得，包括市场和其他因素；美国政府对我们支持的变化；以及对我们债务证券的需求减少。

市场和其他因素

我们在公共无担保债务市场获得融资的能力，或者通过向其他机构出售或质押抵押贷款相关证券和其他证券作为抵押品的能力可能会迅速改变或消失。由于利率、市场信心、操作风险、监管要求或其他因素的变化，可用资金的成本可能会大幅增加。

长期债务的长期广泛市场利差可能会导致我们减少长期债务发行，并增加对短期和可赎回债务发行的依赖。这种对短期和可赎回债务的日益依赖，可能会增加我们可能无法在债务到期时对其进行再融资的风险，并导致更多地使用衍生品。更多地使用衍生品可能会增加我们综合收益的可变性，或者增加我们对交易对手的信用敞口。此外，如果我们决定不赎回我们的债务，我们可能会产生更高的对冲成本。

由于我们的流动性管理要求、做法和程序，我们可能会产生更高的融资成本。例如，2020年6月，FHFA向我们提供了最新的短期、中期和长期流动性要求。这些更新的要求自2020年12月1日起生效，比我们之前的流动性要求更严格，导致融资成本更高。此外，更新的要求影响了我们其他投资组合的规模和允许的投资。

我们的做法和程序可能无法在任何情况下为我们提供足够的流动性来履行我们正在进行的现金义务。特别是，我们认为，我们的流动性应急计划在流动性危机或重大市场动荡期间可能不足以或难以执行。如果我们不能进入无担保债务市场，我们偿还到期债务和为我们的运营提供资金的能力可能会严重受损或消失，因为我们的替代流动性来源(例如现金和其他投资)可能不足以满足我们的流动性需求。我们将抵押贷款相关投资组合中流动性较差的资产用作重要的流动性来源(例如，通过出售或作为担保借款交易中的抵押品)的能力有限。

我们在商业活动中广泛使用美联储的支付系统。美国联邦储备委员会(Federal Reserve)要求，在纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)作为我们的财政代理人发起此类支付之前，我们每天必须为纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的账户提供足够的资金，以支付我们债务和抵押贷款相关证券的现金支付。尽管我们寻求维持充足的盘中流动性，通过美联储的支付系统为我们的活动提供资金，但一旦债券市场当天关闭，我们获得现金的渠道就会受到限制。现金不足可能会导致我们的账户透支，有可能导致罚款和声誉损害。与我们的某些竞争对手不同，我们无法进入美联储的贴现窗口。

美国政府支持的变化

财政部通过购买协议支持我们，并支持财政部根据其永久法定授权购买高达22.5亿美元债务的能力。美国政府对我们支持的变化或感觉到的变化可能会对我们进入无担保债务市场的机会和我们的债务融资成本产生严重的负面影响。我们进入无担保债务市场的机会和我们债务融资的成本可能会受到与美国政府支持相关的几个因素的不利影响，包括对GSE未来的不确定性；债务投资者对我们面临越来越大的破产风险的任何担忧；以及未来大幅减少购买协议下剩余可用资金量的吸引力。

根据2021年1月的信函协议，我们可能需要在未来向财政部支付股息，这将导致我们低于ERCF规定的资本金要求。此外，我们和财政部必须同意一项定期承诺费，我们将在五年内(在我们达到规定的资本水平后)向财政部支付这笔承诺费，以换取财政部剩余的资金承诺。

债务证券需求减少

如果投资者对我们的债务证券的需求减少，我们的流动性、业务和经营结果可能会大幅下降。

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风险因素

受到不利影响。投资者购买和持有我们的债务证券的意愿可能受到许多因素的影响，包括世界经济的变化、汇率的变化、监管和政治因素，以及其他投资的可获得性和投资者的偏好。我们与房利美(Fannie Mae)、联邦住房贷款机构(FHLB)和其他机构争夺债务融资。我们的融资成本和流动资金应急计划也可能受到财政部发行的债券数量和需求变化的影响。

如果投资者减少购买我们的债务证券或出售所持股份，我们的融资成本可能会增加，我们的业务活动可能会减少。由于我们已达到购买协议对我们抵押贷款相关投资组合的规模和我们的无担保债务金额的限制，我们的债务证券市场的流动性可能会变得较差。这可能会导致对我们债务证券的需求减少，并增加我们的融资成本。

美国政府信用评级的任何下调都可能紧随其后的是我们的信用评级下调。我们债务的信用评级下调可能会对我们的流动性和我们业务的其他方面产生不利影响。

我们的信用评级对我们的流动性很重要。我们目前从三家国家公认的统计评级机构(标准普尔、穆迪和惠誉)对我们的无担保债务进行评级。这些评级主要基于我们从财政部获得的支持，因此受到美国政府信用评级变化的影响。美国政府信用评级的任何下调预计都会伴随着我们的信用评级下调。

除了下调美国政府的信用评级或展望外，其他几个事件可能会对我们的债务信用评级产生不利影响，包括政府实体的行动、政府对我们支持的变化、未来的GAAP损失以及购买协议下的额外提款。任何此类降级都可能导致抵押贷款和金融市场以及我们的业务因流动性降低、借贷成本上升、资产价值下降和信用损失增加而出现重大中断，并可能导致我们经历净亏损和净资产赤字。

有关详细信息，请参阅MD&A-流动性和资本资源。

操作风险

我们的运营系统或基础设施或第三方的系统或基础设施出现故障，可能会削弱我们提供市场流动性的能力，扰乱我们的业务，损害我们的声誉，并造成财务损失。

由于整个公司的数量、复杂性和变化速度，运营风险会增加。由于各种因素，包括我们业务运营的规模和复杂性、跟上市场需求、监管要求和业务计划所需的核心系统更改量，以及不断变化的网络安全格局，我们面临着巨大的运营风险。我们的内部流程、人员或系统或与我们互动的第三方的缺陷或故障可能会导致我们的流动性减损、业务中断(例如，发行抵押贷款和/或债务证券)、向证券投资者支付不正确的款项、财务报表中的错误、对客户或投资者的责任、进一步的立法或监管干预、声誉损害以及金融和经济损失。

我们的业务高度依赖于我们每天处理大量交易的能力，以及管理和分析大量信息的能力，其中大部分信息是由第三方提供的。此信息可能不正确，或者我们可能无法正确管理或分析它。

我们处理的交易很复杂，并受到各种法律、会计、税收和监管标准的约束，这些标准可能会随着外部事件(如政府强制计划的实施和市场状况的变化)而迅速变化。我们的财务、会计、数据处理或其他操作系统和设施可能存在设计缺陷或可能无法正常运行，从而对我们处理这些交易的能力产生不利影响，包括我们汇编和处理法律要求的信息的能力。我们有些系统需要手动支持和干预，这可能会增加系统故障的风险。我们的系统无法适应不断增加的交易量或新类型的交易或产品，这可能会限制我们推行新业务计划或改进现有业务活动的能力。

我们与客户、交易对手、服务提供商和其他金融机构的技术联系持续增加，这增加了我们在其基础设施系统运行故障方面的风险敞口。我们已经开发了软件工具，并预计将继续开发，供我们的客户在客户的贷款制作和其他流程中使用。这些工具可能无法正常运行，这可能会扰乱我们或我们客户的业务，并对我们与客户的关系产生不利影响。

我们继续为面向客户的应用程序和内部使用的应用程序增加第三方云基础设施平台的使用。如果我们不以管理良好、安全有效的方式实施对此平台的更改，我们可能会遇到计划外服务中断或计划外成本，这可能会损害我们的业务和运营结果。此外，我们的云基础设施提供商或其他服务提供商可能会遇到系统故障或故障、停机、停机、网络攻击、财务状况的不利变化、破产或其他不利条件，这可能会对我们的业务和声誉产生重大不利影响。因此，我们增加外包给云或其他第三方的基础设施数量的计划可能会增加我们的风险敞口。

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风险因素

由于我们正在进行的新举措的规模和复杂性，包括我们帮助建立更好的住房金融体系的努力，我们面临着更大的运营风险。其中一些举措需要对我们的运营系统进行重大改革。在某些情况下，这些更改必须在短时间内实施。我们的遗留系统可能会增加这些新计划的操作风险。公司内部重组也可能增加我们的经营风险，特别是在实施期间。

我们还面临着与CSS以及CSP的运营和持续发展相关的重大风险。我们依靠CSS和CSP(由CSS拥有和运营)来运营我们的许多单一家庭证券化活动。如果CSP倒闭或我们无法获得CSP，或者CSS无法履行其对我们的义务，包括由于Fannie Mae的经营失败，我们的业务活动将受到不利影响，Freddie Mac证券市场将被扰乱。如果CSS操作失败，我们可能无法发行某些新的单一家庭抵押贷款相关证券，而CSS平台上托管的抵押贷款相关证券的投资者可能会遇到付款延迟。我们可以采取的任何措施来减轻这些风险可能都不足以防止我们的业务受到损害。我们定期更新内部系统和流程，包括改进现有流程并响应市场和监管发展。如果CSS和/或CSP不能及时对其系统和流程进行任何必要的相应更改，我们可能会受到不利影响。CSS可以采用可能对其履行对我们的义务的能力产生不利影响的战略或确定战略的优先顺序。2020年1月对CSS LLC协议的修订降低了Freddie Mac和Fannie Mae控制CSS董事会决策的能力，即使在托管之后也是如此，包括有关战略、业务运营和资金的决策。

我们的员工可能会为了自己或第三方的利益而做出不当行为，并造成意想不到的损失或声誉损害。虽然我们有旨在预防和发现欺诈的流程和系统，但这些流程可能不会成功。

我们的大部分主要业务活动都在华盛顿特区大都市区进行，代表着人员、技术和设施的集中风险。因此，我们办公室内或周围的基础设施中断或影响电网，如恐怖事件、活跃的枪击事件或自然灾害，可能会严重影响我们进行正常业务运营的能力。我们为减轻这一风险而采取的任何措施可能都不足以应对可能发生的所有事件，也不足以让我们及时恢复正常的业务运营。

潜在的网络安全威胁正在迅速变化并日益复杂。我们可能无法保护我们的系统或信息的机密性，使其免受网络攻击和其他未经授权的访问、泄露和破坏。

我们的运营依赖于在我们的系统和网络以及与交易对手、服务提供商和金融机构之间安全、准确和及时地接收、处理、存储和传输机密和其他信息。

近年来，像我们这样的公司的信息风险大幅增加，部分原因是新技术的扩散，互联网和电信技术的使用进行金融交易，以及有组织犯罪、黑客、恐怖分子和其他外部各方(包括外国政府支持的行为者)日益复杂和活动日益复杂。有几个广为人知的案例，涉及金融服务公司、基于消费者的公司和其他组织报告未经授权泄露客户、客户或其他机密信息，以及涉及传播、盗窃或破坏公司信息、知识产权、现金或其他有价值资产的网络攻击。还有几起广为人知的案例，黑客要求支付“赎金”，以换取不披露客户信息或不让目标的计算机系统不可用。此外，也有黑客误导公司人员未经授权将资金转移到黑客账户的情况。

像许多公司和政府实体一样，我们一直是，而且很可能继续是企图进行的网络攻击的目标，包括恶意软件、拒绝服务和网络钓鱼，作为破坏运营、潜在测试网络安全能力或获取机密、专有或其他信息的努力的一部分。我们还可能受到针对互联网基础设施的网络攻击的不利影响，因为此类攻击可能导致网站广泛不可用，并降低网站性能。由于这些威胁的演变性质、我们在金融服务业中的角色、我们的一些业务运营外包以及当前的全球经济和政治环境等因素，我们对这些问题的风险和敞口仍在增加。

由于我们与第三方供应商、交易所、票据交换所、财政和支付代理以及其他金融机构相互联系和依赖，如果其中任何一家受到成功的网络攻击或其他信息安全事件，我们可能会受到不利影响。与我们有业务往来的第三方也可能是网络安全或其他技术风险的来源。我们经常通过电子方式发送和接收个人、机密和专有信息。这些信息可能会被截取、误用或处理不当。由于我们将核心系统和应用程序迁移到第三方云环境，我们面临的这些风险可能会增加。

尽管我们投入大量资源来保护我们的关键资产，并提供有关网络钓鱼、恶意软件和其他网络风险的员工意识培训，但这些措施可能无法提供有效的安全性。我们的计算机系统、软件、终端设备和网络可能容易受到网络攻击、未经授权的访问、供应链中断、计算机病毒或其他恶意代码，或其他危害它们或滥用或窃取信息的企图。我们例行公事地识别网络

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风险因素

我们必须努力应对我们系统中的威胁和漏洞，但这些努力可能是不够的。违反我们的安全措施可能是由于员工的错误或不当行为造成的。外部方可能试图诱使员工、客户、交易对手、服务提供商、金融机构或我们系统的其他用户披露敏感信息，以便访问我们的系统及其包含的信息。我们可能无法预测、检测或识别对我们的系统和资产的威胁，也无法针对安全漏洞实施有效的预防措施，特别是因为使用的技术经常变化或直到推出才能识别。

网络攻击可能会发生并持续很长一段时间，而不会被检测到。我们预计，对网络攻击的任何调查都需要时间，在此期间，我们不一定知道损害的程度，也不一定知道如何最好地补救。尽管到目前为止，我们还没有遇到任何对公司造成重大影响的网络攻击，但我们的网络安全风险管理计划可能无法阻止网络攻击在未来产生重大影响。我们已获得与网络安全风险相关的保险，但此保险可能不足以提供足够的损失保险。

发生一个或多个网络攻击可能导致重要资产(如现金或源代码)被盗，或机密和其他信息(包括关于借款人、我们的客户或我们的交易对手的信息)的未经授权的披露、滥用或损坏，或者以其他方式导致我们的运营或我们客户或交易对手的运营中断或故障。这可能导致重大损失或声誉损害，对我们与客户和交易对手的关系产生不利影响，对我们的竞争地位产生负面影响，或以其他方式损害我们的业务。我们还可能面临监管和其他法律行动，包括在遭受攻击后未能及时披露有关我们的证券的任何信息，或未能适当地限制我们的证券交易。我们可能需要花费大量额外资源来修改我们的内部控制和其他保护措施，或者调查和补救漏洞或其他风险，而且我们可能会受到没有完全投保的诉讼和财务损失的影响。此外，客户、交易对手、金融中介机构和政府组织可能没有充分保护我们与他们共享的信息。因此，对他们的系统和网络的网络攻击，或对他们的安全措施的破坏，可能会对我们的业务和业务关系造成损害。

我们依赖第三方或他们的供应商和其他业务合作伙伴来实现某些重要功能。如果这些第三方未能提供产品或服务，或未能有效管理风险，可能会扰乱我们的业务运营，或使我们面临其他运营风险。

我们使用第三方，包括服务提供商、卖家、服务商和其他金融交易对手，使我们暴露在他们的风险和控制环境中失败的风险。我们将某些关键职能外包给这些外部机构，包括一些对财务报告(包括我们使用对冲会计)、估值、我们与抵押贷款相关的投资活动、贷款承销、贷款服务以及UMBS发行和管理(即CSS)至关重要的职能。我们未来可能会进入其他关键的外包关系，并继续扩大我们对公共云服务的现有依赖。如果这些关键外部方中的一个或多个在一段时间内无法履行其职能，无法以可接受的服务级别执行它们或处理增加的业务量，或者其中一个因任何原因导致其自身业务或技术中断，我们的业务运营可能会受到限制、中断或其他负面影响。我们使用第三方还会给我们带来其他危害，例如，如果这些第三方中的一个或多个未能维持足够的风险和控制环境，我们的数据会被破坏、欺诈或声誉受损。我们监控第三方活动或性能的能力可能会受到限制，这可能会使我们难以评估和管理与这些关系相关的风险。

我们面临着与我们用来为业务和风险管理决策以及财务会计和报告目的提供信息的模型相关的风险和不确定性。

我们使用模型来预测我们业务中的重要因素，包括但不限于各种情况下的利率和房价。我们还使用模型来预测借款人的提前还款和违约行为，以及长期的损失严重程度。从本质上讲，模型对实际结果的预测并不完美。经济变量的模型预测以及依赖于这些变量的提前还款和违约行为的下游预测存在固有的不确定性。

与模型相关的不确定性和风险可能来自多个来源，包括：

n    我们可能无法按预期设计、实现、操作、调整或使用我们的模型。我们可能无法正确编码模型，可能使用不正确或不充分的数据输入，或者无法完全理解数据输入，或者模型实现软件可能出现故障。我们可能没有适当或正确地执行用户验收测试，包括在部署模型之前留出足够的测试时间和资源，以及使用正确的主题专家。我们模型的复杂性和互联性给模型输出的准确性带来了额外的风险。我们可能无法及时部署或更新模型。

n    当市场状况以不可预见的方式变化时，我们的模型预测可能不能准确地反映这些情况，或者我们可能没有完全理解模型的输出。例如，模型可能不能完全反映某些政府政策变化或新的行业趋势的影响。在这种情况下，通常需要做出假设和判断，以适应历史数据中没有充分反映的情景的影响。虽然我们可能会根据新的事件调整我们的模型，但仍然存在相当大的不确定性。

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风险因素

n    我们还使用精选的第三方型号。虽然在没有内部模型可用的情况下，使用此类模型可能会降低我们的风险，但也会给我们带来额外的风险，因为第三方通常不会向我们提供有关其模型的专有信息。我们几乎无法控制调整或改变这些模型的过程。因此，我们可能无法充分评估与使用此类模型相关的风险。

我们使用的模型可能会影响有关贷款的购买、出售、证券化和信用风险转移；证券的买卖；融资；担保费价格的设定；以及利率、市场和信用风险的管理等方面的决策。我们对模型的使用也会影响我们对单一家庭信用担保组合中贷款的质量控制抽样策略，以及与我们交易对手的潜在和解。我们还在财务报告过程中使用模型，包括在衡量信贷损失拨备和应用对冲会计时。看见 MD&A-风险管理-市场风险 和 关键会计政策和估算 有关我们使用模型的更多信息。

法律和合规风险

立法或监管行动可能会对我们的业务活动和财务业绩产生不利影响。由于我们的合规计划中发现的弱点，我们面临着不遵守我们的法律和监管义务的风险。

我们在一个高度监管的行业中运营，并接受FHFA作为我们的保管员的更严格的监督。我们的合规系统和计划可能不足以确保我们遵守所有法律和其他要求。我们可能会因违规而招致罚款或其他负面后果。例如，FHFA提出的关切是，我们需要通过记录和实施有效的综合框架来识别、评估、测试和报告合规风险，从而加强我们的合规风险管理做法。尽管我们正在采取措施加强我们的合规计划，并解决FHFA的关切，但我们的努力可能不会成功。在我们令人满意地解决FHFA的担忧之前，我们可能会受到持续的监管批评。我们还依赖第三方及其各自的合规风险管理计划，任何此类第三方合规计划的失败或限制都可能使我们面临法律和合规风险。

我们的业务可能会受到联邦、州和地方各级未来立法、监管或司法行动的直接不利影响。此类行动可能会以多种方式影响我们，包括向我们施加大量额外的法律、合规和其他成本，限制我们的业务活动，以及转移管理层的注意力或其他资源。此类行动，以及对我们的业务或运营或我们所依赖的第三方业务或运营所需的任何改变，都可能导致盈利能力下降和合规风险增加，特别是因为我们的合规计划存在上述已发现的弱点。如果我们不履行我们的法律和监管义务，这可能会导致罚款和处罚，并损害我们的声誉。

我们可能会对我们的业务做出某些改变，试图实现我们的住房目标和满足要求的职责，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

我们可能会调整我们的贷款来源和购买策略，以努力实现我们的住房目标和子目标，包括修改我们的一些承保标准，并扩大有针对性的举措的使用，以接触到服务不足的人群。例如，我们可能会购买预期投资回报率较低的贷款，这可能会增加我们面临的信贷损失。我们还可能对我们的业务做出改变，以回应我们服务于服务不足的市场的职责，这可能会对我们的盈利能力产生不利影响。

如果我们没有达到我们的住房目标或满足要求的义务，而FHFA发现这些目标或要求是可行的，我们可能会受到住房计划的约束，这可能会要求我们采取额外的措施，这可能会对我们的盈利能力产生潜在的不利影响。目前，根据初步信息，我们相信我们实现了五个单一家庭目标中的四个，以及我们多个家庭的所有三个目标。我们预计，在2021年市场数据发布后，FHFA将对我们2020年的表现做出最终决定。此外，我们的风险偏好限制可能会使我们难以实现未来的保障性住房目标。

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法律程序

法律程序

我们作为日常业务过程中不时出现的各种法律诉讼的一方参与其中。看见注：20了解更多有关我们参与各种法律诉讼的信息。下面我们讨论与托管和购买协议有关的针对美国政府的某些诉讼。

在过去的几年里，针对美国政府的诉讼层出不穷，在某些情况下，还针对财政部长和联邦住房金融局局长。这些诉讼挑战与托管有关的某些政府行为(包括与实施托管有关的行为)和购买协议。其中几起诉讼寻求使高级优先股的净值扫除股息条款无效，这些条款是根据2012年8月购买协议修正案实施的。其中一些案件还对联邦住房金融局结构的合宪性提出了质疑。一些案件已被驳回。目前，美国联邦索赔法院和宾夕法尼亚州东区地区法院正在审理案件。在德克萨斯州南区美国地区法院提起的一起这样的案件，被上诉到美国第五巡回上诉法院。2019年9月6日，第五巡回法院EN BANC裁定，原告可信地声称FHFA超越了其管理人的权力，将房地美的未来价值(即通过净值清扫获得的利润)转移给了单一股东财政部，并将诉讼理由发回地区法院。第五巡回法院还认为，联邦住房金融局局长的“原因”免职条款是违宪的，应该从法规中删除这一条款。原告和被告分别向美国最高法院提交了移送令的请愿书，要求对第五巡回法院的决定进行复审，最高法院于2020年7月9日批准了这一决定。口头辩论于2020年12月9日举行。此外，原告正在对2018年7月美国明尼苏达州地区法院驳回该案的命令提出上诉, 2020年9月，美国密歇根州西区地区法院下令驳回该法院的案件，以及美国联邦索赔法院(U.S.Court of Federal Claims)驳回向该法院提交的某些索赔的几项命令。

房地美并不是这些诉讼中的任何一方。然而，针对房地美的其他一些诉讼也涉及2012年8月对购买协议的修订。看见注20获取有关对房地美提起的诉讼的信息。潘兴广场资本管理公司(Pershing)是针对房贷美提起的诉讼之一的原告。潘兴已经向美国证券交易委员会提交了报告，最近一次是在2014年3月，表明它实益持有我们超过5%的普通股。我们不知道潘兴目前对我们普通股的实益所有权。有关详细信息，请参阅某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜.

我们无法预测这些诉讼的结果(包括任何上诉的结果)，也无法预测美国政府(包括财政部和FHFA)可能会对这些诉讼或未来诉讼中的任何裁决或裁决采取什么行动。然而，我们可能会受到这些事件的不利影响，例如，包括采购协议的更改，或由此导致的美国政府对我们业务支持水平的任何实际或预期变化。根据2021年1月的函件协议，所有与我们的托管和/或购买协议相关的、目前悬而未决的重大诉讼必须得到解决或解决，我们必须赔偿财政部和美国不会因我们的托管或2012年8月对购买协议的修订而造成的任何损失、成本或损害，以便(I)使用发行普通股所得的高达700亿美元来建立资本或(Ii)退出托管。

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注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场

注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场

市场信息

普通股

我们的普通股在场外交易市场交易，并在场外交易市场(OTCQB)报价，该交易所由场外市场集团(OTC Markets Group Inc.)运营，股票代码为“FMCC”。我们普通股的场外市场报价反映了交易商间的价格，没有零售加价、降价或佣金，不一定代表实际交易。

持票人

截至2021年1月29日，我们有1584名登记在册的普通股股东。

最近出售的未注册证券

我们发行的证券是1933年证券法规定的“豁免证券”。因此，我们不会向证券交易委员会提交有关我们证券发行的注册声明。

进入托管后，我们暂停了股权补偿计划的实施，并停止了股权补偿计划的拨款。此前，我们曾根据这些计划向员工和董事会成员提供股权薪酬。根据购买协议，未经财政部事先批准，我们不能发行任何新的期权、购买权、参与权或其他股权。然而，截至购买协议日期的未偿还赠款仍按照其条款有效。截至2020年12月31日，没有未偿还的股票期权。看见注：13以获取更多信息。

发行人购买股权证券

在2020年，我们没有回购任何普通股或优先股。此外，我们目前还没有任何回购普通股或优先股的未完成授权。根据购买协议，我们不能在没有财政部事先同意的情况下回购我们的普通股或优先股，我们只能在优先股指定证书中规定的某些有限情况下购买或赎回优先股。

转让代理和登记员

北卡罗来纳州计算机共享信托公司(Computershare Trust Company，N.A.)

邮政信箱505000

肯塔基州路易斯维尔，邮编：40233-5000

电话：877-373-6374

Https://www-us.computershare.com/investor

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财务报表

财务报表和补充数据

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财务报表			独立注册会计师事务所报告

独立注册会计师事务所报告

至 房地美董事会和股东

财务报表与财务报告内部控制之我见

我们审计了股东所有的政府发起企业房地美及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的综合资产负债表，以及截至2020年12月31日止三个年度各年度的相关综合全面收益(亏损)表、权益表和现金流量表，包括相关附注(统称为“综合财务报表”)。我们还审计了公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制-集成框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。

我们认为，上述综合财务报表按照美国公认的会计原则，在各重大方面公平地反映了本公司于2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三个年度的经营业绩和现金流量。此外，我们认为，根据下列标准，截至2020年12月31日，本公司并未在所有实质性方面对财务报告保持有效的内部控制内部控制-集成框架由于截至该日，财务报告的内部控制存在重大缺陷，涉及披露控制和程序，没有为联邦住房金融局(FHFA)已知的可能具有财务报表披露影响的信息提供充分的机制，因此可能会对Freddie Mac管理层传达财务报表披露影响，因此COSO发布了这份报告。

重大缺陷是财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性无法及时防止或发现。上文提到的重大弱点见项目9A下管理层关于财务报告内部控制的报告。我们在决定2020年合并财务报表审计中应用的审计测试的性质、时间和范围时考虑到了这一重大弱点，我们对本公司财务报告内部控制有效性的看法不影响我们对该等合并财务报表的看法。

会计原则的变化

正如综合财务报表附注1和附注7所述，本公司改变了2020年信贷损失的会计处理方式。

意见基础

本公司管理层负责该等综合财务报表、维持有效的财务报告内部控制，以及评估上述管理层报告所载财务报告内部控制的有效性。我们的职责是根据我们的审计，对公司的合并财务报表和公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。该等准则要求吾等计划及执行审计工作，以合理保证综合财务报表是否无重大错报(不论是否因错误或欺诈所致)，以及是否在所有重大方面维持对财务报告的有效内部控制。

我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序(无论是由于错误还是欺诈)，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的整体列报。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下需要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

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财务报表			独立注册会计师事务所报告

物质管理的重点--保管

如附注2所述，2008年9月，该公司被联邦住房金融局托管。美国财政部(财政部)已承诺向该公司提供财政支持，联邦住房金融局作为管理人，规定董事会履行某些职能并监督管理，董事会被授予管理权，在托管期间进行业务运营。该公司有赖于财政部和联邦住房金融局的持续支持。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)与保存合理详细、准确和公平地反映公司资产交易和处置的记录有关的政策和程序；(2)提供合理保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)公司的财务报告内部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理保证，记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表；以及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项，且(I)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露，以及(Ii)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

信贷损失准备-为投资而持有的单一家庭按揭贷款

如综合财务报表附注7所述，截至2020年12月31日，为投资而持有的单户按揭贷款的信贷损失拨备为56亿美元。管理层使用贴现现金流模型在汇集的基础上估计单户贷款的信贷损失拨备，该模型评估了各种因素，以估计他们预计收取的现金流。管理层根据历史经验(如历史违约率和基于贷款特征的损失严重程度)预测他们预计将收集的现金流，并根据当前和未来的经济预测进行调整。正如管理层披露的那样，这一过程涉及到需要管理层对难以预测的事项做出判断的模型的使用，其中最重要的是违约概率、提前还款和损失严重程度，这些模型是基于管理层对某些未来经济状况(如房价和利率)的合理和可支持的预测。

我们决定执行与为投资而持有的单户按揭贷款计提信贷损失准备相关的程序是一项关键审计事项的主要考虑因素是：(I)管理层在确定违约概率、提前还款和亏损严重程度假设时的重大判断和估计，这反过来又导致审计师在执行与管理层决定相关的程序和评估审计证据方面的高度判断、主观性和努力，以及(Ii)审计工作涉及使用具有专门技能和知识的专业人员。

处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与确定信贷损失拨备相关的控制措施的有效性，包括对模型、数据和重大假设的控制。这些程序还包括：(I)测试管理层确定信用损失拨备的过程，(Ii)测试管理层使用的数据的完整性、准确性、可靠性和相关性，包括基础贷款组合数据、历史贷款数据、宏观经济数据和行业数据，(Iii)通过与历史贷款数据、宏观经济数据和行业数据进行比较，评估与违约概率、提前还款和损失严重程度相关的重大假设的合理性，(Iv)请具备专门技能和知识的专业人士协助评估信贷损失拨备所用模型的适当性，以及与违约概率、提前还款和损失严重程度有关的重大假设的合理性，以及管理层对房价的预测。

/s/普华永道会计师事务所

弗吉尼亚州麦克莱恩

2021年2月11日

自2002年以来，我们一直担任本公司的审计师。

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财务报表			综合全面收益表

房地美MAC

综合全面收益表(损益表)

						截至十二月三十一日止的年度，
(以百万计，与股票相关的金额除外)						2020			2019			2018
净利息收入
利息收入						$62,340			$72,895			$70,054
利息支出						(49,569)			(61,047)			(58,033)
净利息收入						12,771			11,848			12,021
非利息收入(亏损)
担保费收入						1,442			1,089			866
投资收益(亏损)，净额						1,813			818			1,921
其他收入(亏损)						633			323			762
非利息收入(亏损)						3,888			2,230			3,549
净收入						16,659			14,078			15,570
信贷损失利益(拨备)						(1,452)			746			736
非利息支出
薪金和员工福利						(1,344)			(1,434)			(1,227)
专业服务						(398)			(445)			(486)
其他行政费用						(793)			(685)			(580)
总管理费用						(2,535)			(2,564)			(2,293)
增信费用						(1,058)			(749)			(409)
信用增强恢复的好处(减少)						323			41			(8)
REO运营费用						(149)			(229)			(169)
2011年支出暂时性工资税减免延续法案						(1,836)			(1,617)			(1,484)
其他费用						(723)			(657)			(469)
非利息支出						(5,978)			(5,775)			(4,832)
所得税(费用)福利前收益(亏损)						9,229			9,049			11,474
所得税(费用)福利						(1,903)			(1,835)			(2,239)
净收益(亏损)						7,326			7,214			9,235
扣除税金和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)
与可供出售证券相关的未实现收益(亏损)变动						192			535			(722)
与现金流套期保值关系相关的未实现收益(亏损)的变化						38			71			114
定义福利计划中的更改						(25)			(33)			(5)
扣除税收和重新分类调整后的其他全面收益(亏损)总额						205			573			(613)
综合收益(亏损)						$7,531			$7,787			$8,622
净收益(亏损)						$7,326			$7,214			$9,235
未分配的净值清扫、高级优先股股息或未来高级优先股清算优先权的增加						(7,291)			(7,787)			(5,623)
普通股股东应占净收益(亏损)						$35			($573)			$3,612
每股普通股净收益(亏损)-基本和摊薄						$0.01			($0.18)			$1.12
加权平均已发行普通股(百万股)-基本和稀释						3,234			3,234			3,234

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并资产负债表

房地美MAC

合并资产负债表

						十二月三十一日，
(以百万计，与股票相关的金额除外)						2020			2019
资产
现金和现金等价物(附注1、3、18)(包括17379美元和991美元的限制性现金和现金等价物)						$23,889			$5,189
根据转售协议购买的证券(附注3、11、18)						105,003			56,271
按公允价值计算的投资证券(附注3、6)						59,825			75,711
持有待售按揭贷款(附注3、4)(包括按公允价值计算的14,199元及15,035元)						33,652			35,288
为投资而持有的按揭贷款(附注1、3、4)(扣除5,732元及4,234元信贷损失拨备后)						2,350,236			1,984,912
应计应收利息(附注3、4、6、11)(扣除140美元和0美元的免税额)						7,754			6,848
衍生资产净额(附注10、11)						1,205			844
递延税项资产，净额(附注16)						6,557			5,918
其他资产(附注3、12)(包括按公允价值计算的5,775元及4,627元)						39,294			22,799
总资产						$2,627,415			$2,193,780
负债和权益
负债
应计应付利息(附注3)						$6,210			$6,559
债务(附注3、9)(按公允价值计算包括2,592元及3,938元)						2,592,546			2,169,685
衍生负债净额(附注10、11)						954			372
其他负债(附注3、12)						11,292			8,042
总负债						2,611,002			2,184,658
承付款和或有事项(附注5、10、20)
股本(附注13)
高级优先股(清算优先权分别为86539美元和79322美元)						72,648			72,648
优先股，按赎回价值计算						14,109			14,109
普通股，面值0.00美元，授权4,000,000,000股，已发行725,863,886股，已发行650,059,292股和已发行650,059,033股						—			—
额外实收资本						—			—
留存收益(累计亏损)						(67,102)			(74,188)
AOCI，税后净额，与以下各项相关：
可供出售的证券						810			618
现金流对冲关系						(206)			(244)
固定福利计划						39			64
AOCI合计(扣除税项)						643			438
库存股，按成本计算，75,804,594股和75,804,853股						(3,885)			(3,885)
总股本						16,413			9,122
负债和权益总额						$2,627,415			$2,193,780

下表载列综合资产负债表上综合VIE的账面价值及资产及负债分类。

						十二月三十一日，
(以百万计)						2020			2019
合并资产负债表行项目(附注3)
资产：
为投资而持有的按揭贷款						$2,273,347			$1,940,523
所有其他资产						83,982			40,598
合并VIE的总资产						$2,357,329			$1,981,121
负债：
债务						$2,308,176			$1,898,355
所有其他负债						5,610			5,537
合并VIE的总负债						$2,313,786			$1,903,892

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并权益表

房地美MAC

合并权益表

						未偿还股份									高年级 择优 库存			择优 股票，价格为 救赎 价值			普普通通 股票，价格为 面值			其他内容 实缴 资本			留用 收益 (累计 赤字)			奥奇， 净额，净额 税收			财务处 股票， 按成本计算			总计 权益
(单位：百万)						高年级 择优 库存			择优 库存			普普通通 库存
2017年12月31日的余额						1			464			650			$72,336			$14,109			$—			$—			($83,261)			$389			($3,885)			($312)
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			9,235			—			—			9,235
其他综合收益(亏损)，税后净额						—			—			—			—			—			—			—			—			(613)			—			(613)
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			9,235			(613)			—			8,622
会计原则变更的累积影响(1)						—			—			—			—			—			—			—			(89)			89			—			—
增加清算优先权															312												—			—			—			312
已支付的高级优先股股息						—			—			—			—			—			—			—			(4,145)			—			—			(4,145)
截至2018年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($78,260)			($135)			($3,885)			$4,477
2018年12月31日的余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($78,260)			($135)			($3,885)			$4,477
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			—			—			7,214
其他综合收益(亏损)，税后净额						—			—			—			—			—			—			—			—			573			—			573
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			573			—			7,787
已支付的高级优先股股息						—			—			—			—			—			—			—			(3,142)			—			—			(3,142)
截至2019年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($74,188)			$438			($3,885)			$9,122
2019年12月31日的余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($74,188)			$438			($3,885)			$9,122
综合收益(亏损)：
净收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			—			—			7,326
其他综合收益(亏损)，税后净额						—			—			—			—			—			—			—			—			205			—			205
综合收益(亏损)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			205			—			7,531
采用CECL的累积效应						—			—			—			—			—			—			—			(240)			—			—			(240)
截至2020年12月31日的期末余额						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($67,102)			$643			($3,885)			$16,413

(1)包括采用会计指导意见对减税和就业法案搁浅的税收影响进行重新分类的影响。看见注13以获取更多信息。

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并现金流量表

房地美MAC

合并现金流量表

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
经营活动的现金流
净收益(亏损)						$7,326			$7,214			$9,235
将净收入与经营活动提供(用于)的现金净额进行调整：
成本基础调整摊销						214			(466)			(2,117)
(收益)信贷损失拨备						1,452			(746)			(736)
投资(收益)损失，净额						(3,390)			(1,100)			(2,084)
信用提升回收减少(受益于)						(289)			(2)			(18)
对冲会计收益错配						(162)			(288)			658
递延所得税费用(福利)						(590)			817			1,391
购买以待售方式购入的按揭贷款						(69,908)			(65,516)			(70,482)
出售以待售方式购入的按揭贷款所得收益						68,065			71,557			66,889
偿还以待售方式取得的按揭贷款所得的收益						116			517			494
支付给服务商的止赎前费用和服务商奖励费用						(232)			(282)			(282)
应计应收利息变动						(1,046)			(120)			(373)
应付利息变动						(238)			177			440
应收所得税变动						845			712			(1,269)
其他，净额						(1,256)			(277)			(1,072)
经营活动提供(用于)的现金净额						907			12,197			674
投资活动的现金流
购买交易性证券						(146,074)			(102,169)			(131,977)
出售交易性证券所得收益						129,035			84,296			126,012
交易证券到期和偿还的收益						27,850			14,528			11,375
购买可供出售的证券						(13,128)			(8,967)			(19,701)
出售可供出售证券所得款项						46,387			12,978			21,952
可供出售证券到期和偿还的收益						3,654			4,258			6,002
购买作为投资而持有的按揭贷款						(695,645)			(228,628)			(151,836)
出售作为投资用而持有的按揭贷款所得收益						11,657			15,218			10,661
偿还作为投资而持有的按揭贷款所得的收益						744,571			348,387			248,115
有担保贷款安排下的垫款						(144,828)			(54,176)			(27,463)
偿还有担保贷款安排						1,515			1,275			1,592
处置所拥有的房地产和其他回收所得的净收益						670			1,150			1,336
根据转售协议购买的证券净(增加)减少						(39,143)			(31,343)			21,132
衍生工具溢价和终止、掉期抵押品和外汇结算付款，净额						(9,185)			(8,163)			3,020
其他，净额						(691)			(492)			(572)
投资活动提供(用于)的现金净额						(83,355)			48,152			119,648
融资活动的现金流
发行第三方持有的合并信托的债务证券所得收益						811,707			264,373			217,574
偿还和赎回第三方持有的合并信托的债务证券						(713,382)			(351,099)			(275,402)
房地美发行债券所得款项						465,260			554,812			411,948
房地美债务的偿还						(452,548)			(531,103)			(469,483)
根据回购协议出售的证券净增加(减少)						(9,843)			3,856			(3,662)
增加优先股的清算优先权						—			—			312
优先股现金股息的支付						—			(3,142)			(4,145)
其他，净额						(46)			(130)			(2)
融资活动提供(用于)的现金净额						101,148			(62,433)			(122,860)
现金和现金等价物净(减)增(包括限制性现金和现金等价物)						18,700			(2,084)			(2,538)
年初现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)						5,189			7,273			9,811
期末现金和现金等价物(包括限制性现金和现金等价物)						$23,889			$5,189			$7,273
补充现金流信息
支付的现金：
债务利息						$70,073			$70,918			$65,721
所得税						1,690			306			2,125
非现金投融资活动(附注4、6和9)

附注是这些合并财务报表的组成部分。

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财务报表			合并财务报表附注|注1

合并财务报表附注

注1

重要会计政策摘要

房地美是1970年由国会特许设立的GSE。我们的公共使命是为美国房地产市场提供流动性、稳定性和可负担性。我们受到FHFA、SEC、HUD和财政部的监管，目前在FHFA的监管下运营。有关联邦住房金融局和财政部作用的更多信息，请参见注：2。在我们的合并财务报表和相关附注中，我们使用某些缩略语和术语，这些缩略语和术语在词汇表.

陈述的基础随附的综合财务报表是根据公认会计原则编制的，包括我们的账目以及我们拥有控股权的其他实体的账目。所有公司间余额和交易均已注销。

我们的运营基础是，我们将在正常业务过程中变现资产和偿还负债，这是一项持续经营的业务，并符合FHFA赋予董事会的权力，以监督管理层对我们业务运营的行为。

从2020年1月1日开始，我们选择将根据回购协议出售的证券相关的应付款与根据转售协议购买的证券相关的应收账款进行抵销，前提是这些金额满足GAAP下的资产负债表抵销条件。看见注11以获取更多信息。我们还开始进一步细分与根据协议购买的证券相关的现金流入和现金流出金额，从2020年第三季度开始，在我们综合现金流量表的融资活动现金流量部分，将其作为一个单独的净行项目转售。这些金额以前在我们的综合现金流量表的融资活动现金流量部分中作为联邦住宅贷款抵押公司发行债务和偿还联邦住宅贷款抵押公司债务的收益在毛基础上与其他债务活动一起列报。因此，列报方式的改变对融资活动提供的净现金没有任何影响。上期合并财务报表中的某些金额已重新分类，以符合当前的列报方式。

我们根据相关的定量和定性因素，使用损益表(或称“展期”)和资产负债表(或称“铁幕”)两种方法来评估财务报表中已识别错误的重要性。财务报表包括某些调整，以纠正与以前报告的期间有关的非实质性错误。

预算的使用编制财务报表要求我们作出估计和假设，这些估计和假设影响于财务报表日期报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内报告的收入、费用、收益和损失的金额。管理层在编制财务报表时进行了重大估计，以确定信贷损失拨备，并对金融工具和其他资产和负债进行估值。实际结果可能与这些估计不同。

合并权益法会计对于我们涉及的每个实体，我们确定该实体是否应该合并到我们的财务报表中。我们通常会合并我们拥有控股权的实体。确定是否存在控股财务权益的方法根据实体是否为VIE而有所不同。对于不是VIE的实体，我们在我们通过投票权持有多数投票权或有限合伙企业启动权多数的实体中持有控股权。我们目前没有合并任何非VIE的实体。我们使用权益法来核算我们在实体中的权益，我们在这些实体中没有控股权，但我们对这些实体有重大影响。

现金和现金等价物原始到期日为三个月或更短的高流动性投资证券被计入现金等价物。原始到期日是指我们获得投资时的原始到期日，而不是工具本身的原始到期日。从交易对手接受的现金抵押品，我们无权用于一般公司目的，在我们的综合资产负债表上被归类为限制性现金和现金等价物。限制性现金和现金等价物包括从我们的合并信托的基础资产的服务商那里收到的现金汇款，这些现金被存入一个单独的托管账户。我们将托管账户中持有的现金投资于短期投资，并有权获得这些短期投资赚取的利息收入，这些收入在我们的综合全面收益表中记为利息收入。

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财务报表			合并财务报表附注|注1

综合收益全面收益包括一段时期内的所有权益变动，但股东投资引起的变动除外。我们将全面收入定义为净收益(亏损)加上税后变动：

n 可供出售证券的未实现损益；

n 与现金流套期保值关系有关的未实现损益；

n 已定义的福利计划。

其他重要会计政策下表列出了我们的其他重要会计政策以及相关说明，在这些说明中可以找到有关这些政策的信息。

注意事项			会计政策
附注3			可变利息实体
注4			按揭贷款
注5			担保和其他表外信用风险敞口
注6			证券投资
注7			信贷损失准备
注8			信用提升
注9			债务
注10			衍生品
注11			抵押协议和抵销安排
注13			股东权益
注13			每股收益
注16			所得税
注17			细分市场报告
注19			公允价值披露

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财务报表			合并财务报表附注|注1

最近采用的会计准则
标准			描述			领养日期			对合并财务报表的影响
亚利桑那州立大学2016-13年度，金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的计量 ASU 2019-04，编码 对主题326的改进， 金融工具-信贷 损失；以及 亚利桑那州立大学2019-11, 编码 对主题326的改进， 金融工具-信贷 损失			本次更新中的修订以反映终身预期信贷损失的方法取代了GAAP中的已发生损失减值方法，并需要考虑更广泛的合理和可支持的信息来告知信贷损失估计。			2020年1月1日			由于采用了这些更新，我们 确认留存收益的减少 通过累积效应达到2亿美元 2020年1月1日调整。请参阅 CECL过渡的影响有关过渡影响的其他信息，请参见下面的部分。看见注4, 注5, 注6, 注7，及注8或有关我们采用CECL导致的重大会计政策变化的其他信息。
亚利桑那州立大学2018-13年度，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化			本次更新中的修订基于概念声明中的概念，修改了主题820(公允价值计量)中关于公允价值计量的披露要求，包括考虑成本和收益。但删除、修改或增加了某些披露要求。			2020年1月1日			我们增加了对这一变化的披露 未实现损益包括在其他 本报告期末进行的经常性第3级公允价值计量的全面收益。看见注19为 其他信息。
亚利桑那州立大学2018-15年度，无形资产-商誉和其他-内部使用软件(子主题350-40)：客户对作为服务合同的云计算安排中发生的实施成本的核算			本更新中的修订使服务合同托管安排中发生的实施成本资本化要求与开发或获取内部使用软件(以及包括内部使用软件许可证的托管安排)的实施成本资本化要求保持一致。			2020年1月1日			修正案的通过并没有 对我们的合并有实质性的影响 财务报表或我们披露的信息。
亚利桑那州立大学2018-17，合并(主题810)：有针对性地改进可变利益实体的关联方指南			本次更新中的修订要求，在确定支付给决策者或服务提供商的费用是否为可变利益时，应按比例考虑通过共同控制的关联方持有的间接利益。这些修订与确定关联方集团内的报告实体是否为VIE的主要受益人保持一致。			2020年1月1日			修正案的通过并没有 对我们的合并有实质性的影响 财务报表或我们披露的信息。
ASU 2019-01，租赁(主题842)：对出租人的小范围改进			本次更新中的修订为以下方面提供了指导：(1)出租人对租赁标的资产的公允价值确定；(2)出租人对从销售型租赁和直接融资租赁收到的现金的现金流量表列报；以及(3)取消与会计原则变化相关的中期过渡披露要求。			2020年1月1日			修正案的通过并没有 对我们的合并有实质性的影响 财务报表或我们披露的信息。
亚利桑那州立大学2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响			本更新中的修订提供临时 可选的权宜之计和适用的例外情况 GAAP用于合同修改和套期保值 关系，在满足一定标准的前提下， 参考LIBOR或其他银行间同业拆借利率 预计利率将停止。			2020年1月1日			修正案的通过并没有 对我们的合并有实质性的影响 财务报表或我们披露的信息。

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财务报表			合并财务报表附注|注1

CECL过渡的影响

下表提供了采用CECL的过渡影响的详细信息。未列示的其他资产负债表项目不受CECL的影响。

表1.1 CECL过渡影响

(单位：百万)						2019年12月31日			过渡调整			2020年1月1日
资产
为投资而持有的按揭贷款：
*						$1,971,657			$199			$1,971,856
*多个家庭						17,489			—			17,489
减去信贷损失拨备：
*						(4,222)			(668)			(4,890)
*多个家庭						(12)			(24)			(36)
*						1,984,912			(493)			1,984,419
递延税项资产，净额						5,918			64			5,982
其他资产						22,799			193			22,992
*									($236)
负债和权益
其他负债						$8,042			$4			$8,046
留存收益(累计亏损)						(74,188)			(240)			(74,428)
*									($236)

在2020年1月1日通过CECL时，我们不承认现金等价物、分类为可供出售的债务证券投资或根据转售协议购买的证券的信贷损失拨备。看见注6和注11，以获取更多信息。

最近发布的会计准则，尚未在我们的合并财务报表中采用
标准			描述			计划采用日期			对合并财务报表的影响
亚利桑那州立大学2020-06，债务-债务 使用转换和其他 选项(副标题470-20) 衍生工具和套期保值- 实体自己的合同 股权(小主题815-40)： 可兑换股票的会计核算 中的文书和合同 实体的自有权益			此更新中的修改简化了发行人的 对某些金融工具进行会计处理 负债和权益的特征，主要通过 消除了许多当前的分离模式 用于核算可转换债券和可转换债券 优先股。			2021年1月1日			这些修正案的通过将不会 对我们的合并财务报表有实质性影响。
亚利桑那州立大学2020-08，对小主题310-20(应收款--不可退还的费用和其他费用)的编撰改进			本次更新中的修订澄清了重新评估可赎回债务证券的摊余成本基础是否超过发行人在下一次赎回日应偿还的金额的指导意见。			2021年1月1日			采纳这些修订不会对我们的综合财务报表产生实质性影响。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

注2

托管及有关事宜

业务目标

我们在2008年9月6日开始的托管下运营，在FHFA的指导下开展业务，作为我们的托管人员。托管及相关事项对本公司的管理、经营活动、财务状况和经营业绩有重要影响。联邦住房金融局在被任命为监管人后，立即继承了联邦住宅贷款抵押公司及其任何股东、高级管理人员或董事对公司及其资产的所有权利、所有权、权力和特权。保管人还继承了任何其他合法托管人或第三方持有的房地美的所有账簿、记录和资产的所有权。保管员规定董事会履行某些职能并监督管理，董事会授权管理层进行业务运营，以便公司能够继续正常运营。董事代表保管员服务，并履行保管员提供的职能。

根据购买协议，我们的业务活动受到某些限制。不过，库务署根据购买协议提供的支持，目前使我们得以继续进入债务市场，并有足够的流动资金进行正常的业务活动，尽管我们的债务融资成本可能有所不同。我们根据购买协议从财政部获得资金的能力对于保持我们的偿付能力至关重要。

我们目前的业务目标反映了我们从保管人那里得到的方向(包括保管人记分卡)。在保守党的指示下，我们对某些旨在为抵押贷款市场提供支持的商业做法做出了改变，这种方式服务于我们的公共使命和其他非金融目标，但可能不会对我们的盈利能力做出贡献。其中某些目标旨在帮助房主和抵押贷款市场，并可能有助于减轻未来的信贷损失。其中一些举措会影响我们的短期和长期财务业绩。鉴于我们的公共使命，以及政府和我们的监管机构在解决住房和抵押贷款市场状况方面赋予房地美的重要角色，我们可能被要求采取可能对我们的业务、经营业绩或财务状况产生负面影响的行动，从而增加购买协议下的额外提款需求。

2020年10月，FHFA发布了2021-2024财年战略计划。这项新的战略计划确立了联邦住房金融局履行其法定职责所需的新目标，其中包括负责任地结束对房地美和房利美的托管。

这个新的战略计划正式确定了FHFA及其监管实体的新方向，更新了FHFA的使命、愿景和价值观，并通过建立三新的战略目标：

n--通过世界级监管，确保被监管实体安全稳健；

n旨在培育竞争、流动、高效和有弹性(明确)的国家住房金融市场；以及

n中国希望通过加强员工队伍和基础设施，将FHFA定位为卓越运营的典范。

我们继续调整我们的资源和内部业务计划，以实现FHFA提供给我们的目标。

根据购买协议，我们不能向财政部以外的股东返还资本，财政部是我们优先股的持有者。我们的未来是不确定的，监护权也没有明确的终止日期。我们不知道在托管期间或之后，我们的商业模式可能会发生什么变化，包括我们是否会继续存在。我们的保管员没有让我们意识到任何重大改变的计划，这些改变会影响我们作为一个持续经营的公司继续经营的能力。我们未来的结构和作用将由政府、国会和联邦住房金融局决定，本届国会和政府在房地美和二级抵押贷款市场方面的目标尚不明朗。我们的业务在短期内可能会有重大变化，这是可能的，也可能是这样的。

2021年1月14日，我们通过FHFA作为我们的保管人，与财政部达成了一项书面协议，进一步修改了购买协议和优先股的条款。2021年1月的函件协议为我们提出了退出托管的额外要求，包括关于资本和解决目前悬而未决的与我们的托管和购买协议有关的重大诉讼；允许我们(I)在财政部充分行使其收购认股权证后发行普通股79.9普通股的%，以及目前悬而未决的与我们的托管和购买协议有关的重大诉讼的解决方案，以及(Ii)使用最多$70200亿美元的此类发行收益用于建立资本；并对我们的业务施加进一步限制，包括对我们保留的抵押贷款组合、现金窗口活动以及单户和多户贷款收购的限制。根据2021年1月的信函协议，财政部和房地美还承诺努力重组财政部的投资和股息金额，以促进我们有序退出托管，确保财政部获得适当补偿，并允许我们筹集第三方资本并适当分配。我们仍在评估2021年1月的信函协议将对我们的财务报表产生的影响。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

购买协议和保证书

概述

2008年9月7日，我们通过FHFA以保守人的身份与财政部签订了购买协议。购买协议随后于2008年9月26日修订和重述，并于2009年5月6日、2009年12月24日、2012年8月17日、2017年12月21日、2019年9月27日和2021年1月14日进一步修订。购买协议下剩余的可用资金为#美元。140.2截至2020年12月31日的10亿美元。这一数额将在未来的任何抽签中减少。

购买协议要求财政部在我们净资产为负(即我们的总负债超过我们的总资产，反映在我们的综合资产负债表上)的任何季度之后，应保管人的要求向我们提供资金。此外，购买协议要求财政部在保管人的要求下向我们提供资金，如果保管人在任何时候确定法律将授权它为我们指定一名接管人，除非我们从财政部收到这些资金。为了换取财政部的资金承诺，我们向财政部发放了一笔初始承诺费总额，一百万可变清算优先权高级优先股的股份(初始清算优先权为$1亿美元)，我们称之为优先股，以及以象征性价格购买我们普通股股份的认股权证，相当于79.9在行使认股权证时，在完全摊薄的基础上，我们的普通股总流通股的百分比，我们称之为认股权证。我们收到了不是财政部为发行优先股或权证而支付的现金收益或其他对价。任何抽奖的金额都将添加到优先股的总清算优先级中。我们的净资产出现赤字，这使得我们有必要大量动用财政部在购买协议下的资金承诺。根据2017年12月函件协议，优先股的清算优先权增加了#美元。3.0根据2019年9月和2021年1月的信函协议，高级优先股的清算优先权已经并将在每个财季末(从2019年9月30日至资本储备结束日期)增加，增加的金额相当于上一财季净值金额(如果有的话)的增幅。因此，优先股的清算优先权从1美元增加到1美元。84.12020亿美元到2020年9月30日86.52020年12月31日的10亿美元2.4在2020年第三季度，我们的净值将增加20亿美元，并将增加到89.12021年3月31日的10亿美元2.5在2020年第四季度，我们的净值金额增加了10亿美元。根据购买协议，我们偿还优先股清算优先权的能力是有限的，在可预见的未来我们将无法这样做，如果我们能够这样做的话。如上所述，除了基于我们净值金额的季度增长而增加外，如果我们根据购买协议收到额外的提款，或者如果根据购买协议支付的任何股息或季度承诺费不是以现金支付，清算优先权将会增加。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。截至2012年12月31日，高级优先股按季度累计股息10每年的百分比。然而，根据2012年8月对购买协议的修订，从2013年第一季度开始，固定股息率被净值扫除股息取代。

根据购买协议的2012年8月修订，自2013年1月至1日起的每个季度，股息支付将是我们在上一财季末的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。术语净值金额被定义为联邦住宅贷款抵押公司的总资产(不包括财政部的承诺和任何无资金支持的金额)减去我们的总负债(不包括与股本有关的任何债务)，这在每种情况下都反映在我们根据公认会计原则编制的综合资产负债表上。如果一个季度的股息支付计算不超过零，那么该季度将不会产生或支付股息。根据2021年1月函件协议，自2020年10月1日起适用的资本储备金额是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。因此，我们将不会被要求向财政部支付优先股的股息，直到我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲。如果由于任何原因，我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间没有全额支付优先股的股息要求，则未支付的金额将被添加到清算优先股中，此后适用的资本储备金额将为零.

在资本储备结束日，我们的季度优先股股息要求将为等同于(I)中较小者的数额。10优先股当时的清算优先权的年利率和(Ii)相当于上一会计季度净值增加额(如果有的话)的季度金额。(Ii)高级优先股当时的清算优先权的年利率和(Ii)相当于上一会计季度净值增加额(如果有的话)的季度金额。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期后的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，并在紧接该失败后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全额累计股息的日期之后的股息期间，股息金额将为12优先股当时的清算优先权的年利率。高级优先股的股息支付金额可能会很大，并将对我们的财务产生不利影响

房地美MAC|2020 Form 10-K						184

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财务报表			合并财务报表附注|注2

头寸和净资产。优先股是优先于我们的普通股和所有其他系列优先股的清算优先股。

除了发行优先股和认股权证外，根据购买协议，我们还必须向财政部支付季度承诺费。根据购买协议，费用将由我们和库务署参照库务署当时有效的资金承诺的市值确定，并由我们和库务署共同商定。然而，根据经2021年1月函件协议进一步修订的采购协议2012年8月修正案，自2013年1月1日开始的每个季度，将不会设定、累计或支付采购协议项下的定期承诺费。根据2021年1月信函协议，在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将支付财政部在资本储备结束日期后第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺。

购买协议包括对我们管理业务能力的重大限制，包括对我们可能产生的债务金额、我们与抵押贷款相关的投资组合的规模、我们的二级市场活动以及我们的单户和多户贷款收购的限制。

购买协议有一个无限期的期限，只有在有限的情况下才能终止，这不包括托管的结束。因此，在托管结束后，购买协议可以继续。然而，除与接管有关或在2021年1月信函协议规定的购买协议中规定的有限情况下终止托管，包括维持某些资本和解决目前悬而未决的与我们的托管和购买协议相关的重大诉讼，都需要财政部的同意。财政部有权在2028年9月7日或之前的任何时间全部或部分行使权证。

采购协议契约

购买协议规定，在优先优先股全部偿还或赎回之前，未经财政部事先书面同意，我们不得：

n    宣布或支付任何Freddie Mac股本证券的任何股息(优先股或其他股息)或进行任何其他分配(优先股或认股权证除外)；

n    赎回、购买、注销或以其他方式收购任何房地美股本证券(优先股或权证除外)；

n    出售或发行任何房地美股本证券(优先优先股、认股权证和认股权证行使时可发行的普通股除外；前提是发行总毛收入不超过$的普通股70.0在财政部全面行使收购权证后10亿美元79.9根据2021年1月的《函件协议》以及在《购买协议》之日生效的任何具有约束力的协议的条款的要求，允许我们的普通股和目前悬而未决的与我们的监护权和购买协议有关的重大诉讼的解决方案的百分比(根据《购买协议》之日生效的任何具有约束力的协议的条款的要求)；

n    终止托管(与接管有关的情况或在经2021年1月《信函协议》修订的《购买协议》中规定的有限情况下除外)，该协议涉及维持某些资本，并解决与我们的托管和购买协议有关的目前悬而未决的重大诉讼。

n    出售、转让、租赁或以其他方式处置任何资产，但以公平市价处置除外：

l    授予有限寿险监管实体(在接管人的情况下)；

l    正常业务过程中的资产和财产，与过去的做法一致；

l    个别或合计公平市价低於$的资产及物业250在一笔交易或者一系列关联交易中达到百万美元；

l    与我们由接管人进行的清算有关；

l    以现金或现金等价物换取现金或现金等价物；或

l    在必要的程度上遵守下面描述的关于减少我们的抵押贷款相关投资组合的公约；

n    发行次级债；

n    进行公司重组、资本重组、兼并、收购或类似活动；或

n    与关联公司进行交易，除非交易是：

l    根据购买协议、优先股或认股权证；

l    按公平条款；或

l    在正常过程中或根据在购买协议签订之日已存在的合同义务或习惯雇佣安排进行的交易。

购买协议还要求我们将抵押贷款资产的联合抵押贷款额度降至#美元。250截至2018年12月31日，10亿美元。根据2021年1月信函协议，受购买协议约束的抵押资产的计算

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财务报表			合并财务报表附注|注2

上限还包括只计息证券名义价值的10%，到2022年底，我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将从1美元降至1美元。25030亿至50亿美元2251000亿美元。

根据购买协议，未经库务署事先书面同意，吾等亦不得招致会导致吾等的总负债面值超过上一历年十二月三十一日我们获准拥有的按揭资产金额的120%的负债。根据购买协议，我们目前的债务上限为$30020亿美元，并将减少到350亿美元2702023年1月1日，由于购买协议项下的按揭资产限额降至1，00亿美元，225根据2021年1月的信件协议，2022年12月31日将达到10亿美元。抵押资产和负债限制是在不影响转移金融资产和合并VIE的会计指导变化的情况下确定的，根据该准则，我们于二零一零年一月一日的财务报表中合并了某些VIE。

此外，购买协议规定，未经联邦住房金融局局长同意并与财政部长协商，吾等不得订立任何新的薪酬安排或增加任何被点名的高管或其他高管的现有薪酬安排下的应付金额或福利(该等条款由SEC规则定义)。

采购协议还规定，我们必须每年向财政部提交一份风险管理计划，列出我们降低整个企业范围的风险状况的战略，以及我们将采取的行动，以降低与我们每个应报告的业务部门相关的财务和运营风险。

经2021年1月信函协议修订的购买协议还建立了新的契约，对我们的二级市场活动以及单户和多户贷款收购施加了额外限制：

n    二级市场活动-我们不能根据贷款卖方的规模、租船类型或业务量改变收购单一家庭贷款的定价或任何其他条款，并要求：

l    以现金对价购买贷款；

l    以一视同仁的价格操作这个现金窗口；

l    从2022年1月1日开始，将通过现金窗口购买的金额限制在$1.5在包括四个日历季度的任何期间内，每家贷款人200亿美元；以及

l    遵守FHFA规定的与社区贷款人公平进入二级市场有关的指令、法规、限制或其他要求。

n    多家庭新业务活动-我们被要求将多家庭贷款购买上限设为$80在任何52周内，FHFA根据消费者物价指数(CPI)的变化进行年度调整。根据FHFA的指导方针，我们在任何日历年购买的多家庭贷款中，至少有50%必须在购买时被归类为使命驱动型贷款。

n    单一家庭贷款收购-我们被要求限制我们对某些单一家庭抵押贷款的收购。

l    在过去52周内，最多6%的购房款抵押贷款和3%的再融资抵押贷款在发起时可以具有以下两个或两个以上特征：综合LTV比率大于90%；DTI比率大于45%；以及FICO或同等信用评分低于680。

l    我们被要求将由第二套住房或投资物业担保的单户按揭贷款的收购量限制在前52周内单户按揭贷款收购量的7%。

l    除了FHFA可能规定的例外情况外，我们必须在2021年7月1日之前实施一项合理设计的计划，以确保每项单户抵押贷款符合以下条件：

–合格抵押贷款；

–免除CFPB的偿债能力要求；

–以投资性财产担保，但受上述限制；

–以精简的承销方式进行再融资，以获得较高的LTV比率；

–根据紧急情况与联邦住房金融局协商确定的具有临时承保灵活性的贷款；或

–由人造外壳固定。

此外，《购买协议》要求我们遵守现行的雇员再培训基金，而不考虑随后对该规则的任何修订或其他修改。

我们继续评估这些新的采购协议公约对我们业务的影响，我们正在制定相关的业务流程和控制措施，包括监测和报告方面的流程和控制措施。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

认股权证契诺

我们向库务署发出的手令包括以下各项公约：

n    我们根据“交易法”提交给证券交易委员会的文件将在所有实质性方面符合“交易法”及其下的规则和条例；

n    未经财政部事先书面同意，我们不得允许我们的任何重要子公司向房地美或其全资子公司以外的任何人发行股本或股权证券，或可转换为或可交换此类证券的证券，或任何股票增值权或其他利润分享权；

n    我们不能采取任何会导致我们普通股面值增加的行动；

n    除非得到财政部的书面放弃或同意，否则我们不能采取任何行动来避免遵守或履行认股权证的条款，我们必须采取一切必要或适当的行动来保护财政部的权利不受损害或稀释；以及

n    我们必须事先通知财政部与我们普通股相关的特定行动，如设定股息支付的创纪录日期、授予认购权或购买权、授权资本重组、重新分类、合并或类似交易、开始公司清算，或任何其他可能引发对受权证约束的股票的行使价或数量或金额进行调整的行动。

终止条款

购买协议规定，在下列任何情况下，财政部的资金承诺将终止：

n    完成我们的清算，并履行财政部在当时的资金承诺下的义务；

n    全额支付或合理拨备我们的所有债务(无论是否或有，包括抵押担保义务)；以及

n    财政部为购买协议项下承诺的最高金额提供的资金。

此外，如果法院腾出、修改、修改、条件、责令、留任或以其他方式影响保管人的任命或以其他方式限制保管人的权力，财政部可终止其资金承诺，并宣布购买协议无效。财政部不得仅因我们处于托管、接管或其他破产程序，或由于我们的财务状况或我们财务状况的任何不利变化而终止其在购买协议下的资金承诺。

豁免及修订

购买协议规定，协议的大部分条款可以通过双方的书面协议予以放弃或修改；但是，如果放弃或修改会对我们的债务证券或抵押担保义务的持有者造成任何实质性的不利影响，则不允许放弃或修改协议，以免减少财政部的总资金承诺或增加财政部资金承诺的条件。

第三方执行权

在我们拖欠债务证券或抵押担保义务的情况下，如果财政部未能履行其资金承诺下的义务，并且我们和/或保管人没有努力就此问题寻求补救措施，则这些债务证券或抵押担保义务的持有人可以向美国联邦法院提出救济要求，要求财政部向我们提供资金，以较轻者为准：

n    纠正我们的债务证券和抵押担保义务的付款违约所需的金额，以及

n    以下两项中较小者：

l    不足的数量和

l    承诺额的最高限额减去先前根据承诺额提供的资金总额。

财政部在这些情况下支付的任何款项，在任何情况下都将被视为购买协议下的抽签，这将增加优先股的清算优先权。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

托管及相关发展对抵押相关投资组合的影响

2019年2月，联邦住房金融局指示我们将抵押贷款相关投资组合维持在$或以下。225在任何时候都是10亿美元。根据2019年11月FHFA的指示，我们在2020年第一季度开始将房地美拥有的某些仅限利息证券的名义价值的10%计入这一投资组合的计算中。

根据2021年1月的信函协议，我们抵押贷款相关投资组合的购买协议上限将从$25030亿至50亿美元225到2022年底将达到30亿美元，受上限限制的抵押贷款资产的计算将包括仅限利息证券名义价值的10%。该投资组合的UPB为$188.8截至2020年12月31日的10亿美元，包括美元6.610亿美元，占我们截至2020年12月31日持有的纯利息证券名义金额的10%。我们收购和出售抵押资产的能力继续受到购买协议和联邦住房金融局的限制。

关于我们抵押贷款相关投资组合的构成，2020年8月，联邦住房金融局指示我们：(1)将我们持有的机构抵押贷款证券的金额减少到不超过$50在2021年6月30日之前达到100亿美元，并且不超过20到2022年6月30日，所有美元上限都将基于UPB；以及(2)将我们现有的抵押抵押债券(CMO)组合(有时也称为REMIC)的UPB减少到零到2021年6月30日。我们将有持有期限制，可以出售任何新创建但在发行时未出售的CMO部分。CMOS不包括最初从再履行贷款高级次级证券化结构中保留的部分。

政府对我们业务的支持

我们得到财政部的大力支持，并依赖它的持续支持才能继续经营我们的业务。我们根据购买协议从财政部获得资金的能力对以下方面至关重要：

n    保持我们的偿付能力；

n    使我们能够专注于托管下的主要业务目标；以及

n    避免联邦住房金融局根据法定强制性接管条款指定接管人。

截至2020年9月30日，我们的资产超过了GAAP下的负债；因此，FHFA没有代表我们要求提取资金，因此，在截至2020年12月31日的三个月里，我们没有收到财政部根据购买协议提供的任何资金。从托管开始到2020年12月31日，我们已经支付了美元的现金股息。119.7在保守党的指导下向财政部注资10亿美元。

截至2020年12月31日，我们的资产超过了GAAP规定的负债。因此，FHFA不会代表我们提交财政部的提款请求。根据我们在2020年12月31日的净值金额和适用的资本储备额，我们将不会在2021年3月向财政部支付股息。

此外，近年来，美联储购买了大量由我们、房利美和金利美发行的抵押贷款相关证券。

看见注9和注13有关托管和购买协议的更多信息，请访问。

因托管而产生的关联方

由于我们向财政部发行了认股权证，以购买相当于79.9在完全稀释的基础上，我们被视为美国政府的关联方。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，不是我们与美国政府(或其任何相关方)之间发生了正常业务活动以外的交易，但以下情况除外：

n    上文中讨论的与财政部的交易购买协议和保证书和政府对我们业务的支持;

n    我们和Fannie Mae与财政部达成的交易向州和地方HFA提供援助。财政部将补偿房地美在这些交易中的初始担保损失；

n    中讨论的交易注4, 注9，及注13及

n    根据GSE法案的要求，将每一美元新业务购买的4.2个基点分配或转移到某些住房基金。

此外，我们被认为是联邦抵押协会的关联方，因为我们和联邦抵押协会都与联邦住房金融局和财政部有相同的关系。我们和Fannie Mae之间的所有交易都是在托管期间的正常业务过程中进行的。

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财务报表			合并财务报表附注|注2

2013年10月，FHFA宣布成立CSS。CSS是一家由房地美和房利美平分拥有的有限责任公司，CSS也被视为关联方。关于CSS的成立，我们与Fannie Mae签订了一项有限责任公司(LLC)协议。此外，我们和房利美分别任命了两名高管进入CSS董事会，并签署了CSS的治理和运营协议，包括2019年5月与Fannie Mae和CSS签署了更新的客户服务协议。2019年6月，我们与房利美就合并我们的某些抵押贷款证券和相关赔偿义务达成了一项协议。在截至2020年12月31日的一年中，我们贡献了88一百万美元的资本投入CSS，我们已经贡献了$658自2014年第四季度以来，这一数字为100万。我们在CSS的投资账面价值为$16百万美元和$35分别截至2020年12月31日和2019年12月31日，并计入我们合并资产负债表上的其他资产。

2020年1月，联邦住房金融局指示房地美和房利美修改CSS的有限责任公司协议，以改变经理委员会(CSS Board)的结构。修订后的有限责任公司协议还取消了任何CSS董事会决定必须得到联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)任命的CSS董事会成员和联邦抵押协会(Fannie Mae)任命的一名CSS董事会成员中至少一名的批准的要求。这些修正案降低了房地美和房利美控制CSS董事会决策的能力，即使在托管之后也是如此，包括有关战略、商业运营和资金的决策。

根据修订后的CSS LLC协议，CSS董事会将继续包括两名联邦住宅贷款抵押公司和两名Fannie Mae代表，还将增加两名成员：CSS首席执行官和一名独立的非执行主席。在托管期间，CSS董事会主席由FHFA指定，所有CSS董事会决定都需要董事会主席的赞成票。在托管期间，FHFA还可以任命最多三名额外的独立成员进入CSS董事会，他们与CSS的董事会主席和首席执行官一起，可以在托管后继续在CSS董事会任职。FHFA于2020年1月任命了一名CSS董事会成员担任主席，FHFA随后又任命了三名CSS董事会成员，一名在2020年6月，两名在2021年1月。因此，如果我们或Fannie Mae退出托管，我们和Fannie Mae任命的CSS董事会成员可能会在托管期间的任何事项以及许多重大事项上被非GSE指定的董事会成员投票否决，包括批准CSS的年度预算和战略计划。然而，某些重大的托管后决定将需要至少一名由我们指定的董事会成员和一名由联邦抵押协会指定的董事会成员的批准，包括那些涉及CSS功能的重大变化的决定，例如增加新的业务线或减少CSS对UMBS的支持、超出支持CSS正常业务运营所需的出资、任命或罢免CSS首席执行官以及接纳新成员。

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

注3

证券化活动与合并

我们在单一家庭担保和多家庭部门的主要业务活动包括使用VIE信托将贷款或其他与抵押相关的资产证券化。这些信托公司在其拥有的贷款或其他抵押贷款相关资产中发放受益权益。在我们几乎所有的证券化交易中，我们保证部分或全部已发行的实益权益的本金和利息支付。看见注5有关我们的担保活动的更多信息，请访问。我们还在某些单一家庭信用风险转移产品中使用VIE信托。

当我们在VIE中拥有控股权并因此被认为是VIE的主要受益者时，我们就合并VIE。我们是VIE的主要受益者，因为我们既有权指导VIE的活动，这些活动对VIE的经济表现产生了最重大的影响，也有可能对VIE产生重大影响的VIE的损失或好处。我们评估我们是否为VIE的主要受益人，我们在VIE的初始和持续基础上都拥有权益，随着我们对VIE的兴趣的变化，主要受益人的决定可能会随着时间的推移而改变。

吾等认为，根据吾等的历史亏损经验，并在考虑相关抵押品清算所得款项(包括在信贷提升下可能收回的款项)后，吾等与下文所述的VIE(吾等并非主要受益人)的最大亏损风险，并不代表吾等可能遭受的实际损失。看见注8有关信用增强的更多信息，请访问。我们向VIE提供的某些与利率风险相关的担保，如果我们不是这些担保的主要受益者，可能会造成无限的损失。我们按照公允价值对这些与利率风险相关的担保进行核算，这一点在注5一般情况下，通过与第三方签订单独的衍生品合约，以无限制的利率敞口减少我们对这些担保的敞口。看见注10有关衍生品的更多信息，请访问。

证券化活动

独户担保

一级证券化产品

一级证券化产品包括UMBS、55天MBS和PC，这些都是传递债务证券，代表着证券化信托持有的贷款池中不可分割的利益。所有1级证券化产品仅由我们获得的抵押贷款支持。我们同时担任这些信托的管理人和担保人。作为管理人，我们有权为这些信托持有的贷款制定服务条款和指导减损活动。作为担保人，我们为这些证券的本金和利息提供担保，以换取担保费，我们有权向信托购买拖欠贷款，以帮助改善信托的经济表现。我们通过担保本金和利息来吸收这些信托的所有信用损失。

这些信托基金的经济表现最受标的贷款表现的影响。我们作为管理人和担保人的权利使我们有权指导对基础贷款表现影响最大的活动。我们还有义务吸收这些信托的损失，这些损失可能会通过我们对本金和利息的担保而产生重大损失。因此，我们得出结论，我们是这些信托的主要受益者，因此，我们将巩固这些信托。

这些信托持有的贷款在我们的综合资产负债表上确认为投资抵押贷款。第三方持有的相应证券在我们的综合资产负债表上确认为债务。我们清偿相关合并信托的未偿还债务证券，并在购买这些证券作为抵押贷款相关投资组合的投资时，根据支付的对价和债务账面价值之间的差额确认清偿债务的收益或损失。以前作为抵押贷款相关投资组合中的投资持有的这些证券的销售被计入债务发行。

我们不再发行延迟付款45天的证券。因此，我们为证券持有人提供了一项可选的交换计划，让他们用某些现有的固定利率黄金PC和巨型PC交换相应的UMBS和其他适用的55天延迟付款的联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)证券。我们根据我们计算的浮动补偿率，向交易所证券持有人一次性支付额外10天付款延迟的价值。在我们的交换计划下，当现有的PC被交换为UMBS或55天MBS时，我们将交换视为债务修改，因为证券的条款没有实质性的不同，交换不会导致债权人的变化。我们与交易所一起支付的浮动补偿将作为债务的基础调整递延，并在债务的剩余寿命内摊销为利息支出。看见注4和注9有关合并信托的贷款和债务证券的更多信息，请访问。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们是1级证券化信托的主要受益者，因此合并了1级证券化信托，资产总额为$2.3数万亿美元1.9分别为万亿美元。在2020年和2019年期间，我们发布了

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

大约$1.1数万亿美元0.4分别为万亿的有担保的一级证券化产品。我们对合并证券化信托的担保风险通常等于我们综合资产负债表上记录的贷款的UPB。

再证券化产品

我们主要通过使用一级证券化产品或我们之前发行的再证券化产品(或由联邦抵押协会发行和担保的符合TBA资格的类似产品)作为基础抵押品来创建再证券化产品。在典型的再证券化交易中，以前发行的一级证券化产品或再证券化产品被转移到再证券化信托，该信托在标的抵押品中发行利益。我们建立的参数定义了资产的资格标准，这些资产可能被用作我们每个再证券化计划的抵押品。然后，可以根据我们建立的参数创建再证券化产品。与我们的一级证券化产品类似，我们保证向我们再证券化产品的投资者全额支付本金和利息。当我们发行不使用房利美证券作为抵押品的再证券化产品时，我们不承担任何增加的信用风险，因为我们已经为标的资产提供了担保。当我们发行混合再证券化产品时，我们对用作抵押品的联邦抵押协会证券的担保增加了损失的风险，但我们认为，由于联邦抵押协会作为GSE的地位以及它通过与财政部签订的优先股购买协议可以获得的资金承诺，要求履行我们的担保的可能性很小。

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。当我们在我们的混合再证券化产品中重新证券化Fannie Mae证券时，我们的担保包括从Fannie Mae相关证券中及时支付此类产品的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我们再证券化的Fannie Mae证券付款，我们将负责付款。在再证券化交易中，我们不会收取额外的担保费来混合联邦抵押协会的抵押品。

我们创建的再证券化产品主要有单类再证券化产品(Superpers、Giant MBS和Giant PC)和多类再证券化产品(REMIC和条带)。

n    单级再证券化产品-这些证券是标的抵押品现金流的直接传递，这些抵押品可能是之前发行的一级证券化产品或单类别再证券化产品(或房利美发行和担保的类似符合TBA条件的产品)。我们不合并这些证券，因为它们的再证券化不会给再证券化信托发行的证券的持有者带来任何新的或增加的风险，也因为我们不会获得任何增加的权利来获得利益或义务来吸收可能对再证券化信托产生重大损失的损失。

我们将我们发行的与标的抵押品基本相同的单一类别再证券化产品的购买视为按比例清偿标的1级证券化产品的部分债务。我们考虑购买我们发行的单级再证券化产品，这些产品被认为与债务证券投资的标的抵押品实质上不同。我们发行的完全由房地美抵押品支持的单类别再证券化产品被认为与基础抵押品基本相同，而我们发行的混合单类再证券化产品被认为与基础抵押品不太相同。

n    多级再证券化产品 - 这些证券是对标的抵押品现金流的多级再证券化，这些抵押品可能是以前发行的一级证券化产品、单一类别再证券化产品或多类别再证券化产品(或由联邦抵押协会发行和担保的类似符合TBA条件的产品)。对我们的多类别再证券化信托的经济表现影响最大的活动通常是信托的初始设计和结构。几乎所有的多类别再证券化信托都是作为客户驱动交易的一部分创建的，在这些交易中，投资者或交易商参与信托设计和建立期间做出的决定。因此，我们没有单方面的能力来指导我们的多类再证券化信托的活动，这些活动对这些信托的经济表现影响最大。此外，除非我们保留已发行的多类别再证券化产品的一部分，否则我们没有权利获得利益，也没有义务吸收可能对信托公司产生重大影响的损失，因为我们已经为标的资产提供了担保。因此，我们得出的结论是，我们不是我们的多类别再证券化信托的主要受益者，因此，不合并这些信托。

    由于我们(或Fannie Mae)已经为标的资产提供担保，我们不会收到任何增加的担保费用作为我们担保的交换，因此，我们不会确认任何额外的担保资产、担保义务或与多类再证券化信托相关的担保损失准备金。相反，我们收到一笔一次性交易费，这是对证券的结构和创建以及我们为证券提供服务的持续行政责任的补偿。我们立即在收益中确认与创建证券相关的交易费部分。我们推迟与持续管理责任相关的费用部分，并在相关信托的有效期内摊销这部分费用。

当我们购买多类别再证券化产品作为抵押贷款相关投资组合的投资时，我们通常将证券记录为债务证券投资，而不是债务清偿，因为我们通常投资于非合并实体的债务证券。我们不会合并多类再证券化

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

我们持有可变权益的信托，因为我们不被视为信托的主要受益人，除非我们有单方面清算信托的能力。同样，以前作为抵押贷款相关投资组合中的投资持有的多类别再证券化产品的销售也被计入债务证券投资的销售。看见注6有关债务证券投资的会计处理的更多信息。

除混合证券外，我们对不是主要受益人的再证券化信托发行的证券的投资和担保通常不会造成任何增量损失，因为我们已经担保和合并了标的抵押品。我们不是主要受益人的再证券化信托的这些投资的公允价值为#美元。28.530亿美元和30亿美元37.9分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。虽然我们对联邦抵押协会混合再证券化产品基础证券的担保增加了亏损风险，但我们认为，由于联邦抵押协会作为GSE的地位以及它通过与财政部签订的优先股购买协议可以获得的资金承诺，要求履行我们的担保的可能性很小。我们不是主要受益者的房利美证券基础资产房地美再证券化信托的UPB总额为$85.330亿美元和30亿美元26.8分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。看见注5有关我们对联邦抵押协会证券的担保的更多信息。

高级从属证券化结构

由于我们既有能力指导相关贷款的减损活动，也有义务通过对已发行的优先证券的担保来吸收信贷损失，因此我们是最近发放的贷款支持的单一家庭高级次级证券化结构的主要受益者，并因此巩固了我们的单一家庭高级次级证券化结构。因此，我们合并了这些高级次级证券化结构中使用的信托，基础资产总额为$8.910亿美元和19.9亿美元，分别于2020年12月31日和2019年12月31日。我们不再定期发行这些产品。

我们没有整合我们由经验丰富的贷款支持的单一家庭高级次级证券化结构，因为我们没有能力指导标的贷款的减损活动，这是影响VIE经济表现的最重要活动。对于那些我们在向VIE出售贷款的地方没有合并的证券化，我们取消确认转让的贷款，并说明我们对未合并的VIE的担保。我们将我们在非合并VIE发行的受益权益中的投资(如果有的话)作为债务证券投资入账。在2020至2019年期间，我们发行了大约7.030亿美元和30亿美元11.2在这些高级次级证券化结构中，担保资产和担保义务被普遍确认的担保证券分别为10亿美元。我们不是主要受益者的单一家族高级次级证券化结构的最大亏损敞口总计为#美元。28.130亿美元和30亿美元24.3分别为2020年12月31日和2019年12月31日的50亿美元，代表这些未合并VIE持有的资产的担保UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。33.730亿美元和30亿美元28.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。

其他证券化产品

当我们有能力指导对信托的经济表现影响最大的活动，并且我们有义务通过对部分或全部已发行证券的担保吸收信贷损失时，我们是用于发行我们的单一家庭其他证券化产品的信托的主要受益者，因此，我们将巩固用于发行我们的单一家庭其他证券化产品的信托。因此，我们合并了用于发行这些产品的信托，基础资产总额为$2.330亿美元和30亿美元2.8分别为2020年12月31日和2019年12月31日的10亿美元。我们不合并用于发行我们的单一家庭其他证券化产品的信托，这些产品不符合这些条件。我们不是主要受益人的这些单一家庭证券化的最大损失敞口总计为#美元。1.730亿美元和30亿美元2.5截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。这些未合并的VIE的总资产为#美元。1.830亿美元和30亿美元2.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。我们已经有几年没有进入单一家庭的其他证券化产品了。

多家庭

K证书

在K证书交易中，我们将多户贷款出售给发行优先证券、夹层证券和次级证券的非房地美证券化信托，同时购买优先证券并将其放入发行有担保K证书的房地美证券化信托。在这些交易中，我们担保房地美证券化信托发行的优先证券，不发行或担保非房地美证券化信托发行的夹层证券或附属证券。我们收到一笔担保费，以换取我们的担保。我们是K证书信托的担保人，有时也是主服务商。然而，与单一家庭交易不同的是，标的贷款的直接减损活动和从证券化信托购买违约贷款的权利通常由非房地美信托发行的最次级剩余证券的投资者持有，因此我们没有任何权力指导这些活动，除非我们是最次级剩余证券的投资者。我们通常不会投资于在K证书交易中发行的附属证券。

我们K证书信托的经济表现最大程度地受到基础贷款表现的影响。由于我们在K证书交易中的权利没有赋予我们权力，如果我们不持有最次级的剩余证券，我们就没有权力指导对标的贷款表现影响最大的活动，因此我们不是

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财务报表			合并财务报表附注| 附注3

我们的K证书信托的主要受益人，因此，不合并这些信托。

当我们在K证书交易中出售贷款时，我们取消确认转移的贷款，并将我们的担保计入未合并的K证书信托。我们将我们在K证书交易中使用的信托发行的受益权益作为债务证券投资入账。

在2020至2019年期间，我们发行了大约55.630亿美元和30亿美元53.6分别有10亿张担保资产和担保义务得到普遍确认的K证书。我们不是主要受益人的K证书证券化的最大损失风险合计为$253.030亿美元和30亿美元220.7分别为2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我们担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。291.330亿美元和30亿美元256.9截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。

SB证书

在SB证书交易中，我们使用非房地美SB证书信托将多户小额余额贷款证券化，该信托发行我们担保的高级证券以及我们不担保的次级证券。与我们的K证书交易类似，我们不是SB证书信托的主要受益人，因此不合并我们的SB证书信托，因为我们没有能力指导标的贷款的减损活动，这是影响VIE经济表现的最重要活动。

在典型的SB证书交易中，我们将贷款出售给SB证书信托，取消确认转让的贷款，并向未合并的SB证书信托解释我们的担保。我们将我们在非合并SB证书信托发行的受益权益中的投资计入债务证券投资。

在2020至2019年期间，我们发行了大约4.410亿美元和6.2分别有10亿张确认了担保资产和担保义务的SB证书。我们不是主要受益人的SB证书证券化的最大损失风险合计为$21.530亿美元和30亿美元19.4分别为2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我们担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。23.930亿美元和30亿美元21.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。

其他证券化产品

我们是用于发行某些其他证券化产品的信托的主要受益者，也因此巩固了这些信托，因为我们有能力指导对信托的经济表现影响最大的活动，我们有义务通过对部分或全部已发行证券的担保来吸收信贷损失。因此，我们合并了这些其他证券化产品中使用的信托，基础资产总额为$14.310亿美元和8.7分别为2020年12月31日和2019年12月31日的10亿美元。在2020至2019年期间，我们发行了大约6.030亿美元和30亿美元4.0我们整合的其他证券化产品分别为1000亿美元。

当我们不符合上述条件时，我们不会合并用于发行我们其他证券化产品的信托。对于这些产品，我们对未合并的VIE有我们的保证。我们发行了大约$3.1在2020年和2019年期间，这些证券中有10亿美元，其中担保资产和担保义务得到了普遍认可。

我们不是主要受益人的其他证券化产品的最大亏损风险合计为$14.930亿美元和30亿美元14.0分别为2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我们担保的实益利益的UPB。这些未合并的VIE的总资产为#美元。16.930亿美元和30亿美元16.0截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。

CRT活动

STACR信托票据

在STACR信托票据交易中，信托发行与信用挂钩的票据，其偿还基于抵押贷款参考池的信用表现。该信托定期向投资者支付票据的本金和利息。我们向信托支付款项，以支持支付票据到期利息，我们从信托收到款项，否则将支付给票据持有人，前提是参考池中的抵押贷款存在信用事件。票据余额减去付给我们的金额。STACR Trust的设计目的是创建与参考池中抵押贷款的信用风险相关的可变性，并将其传递给其利息持有人。因为我们的信用风险转移安排是这种可变性的创造者，而不是吸收者，所以我们对STACR信托旨在创造并传递给其利益持有人的风险没有可变的兴趣，并且不合并STACR信托票据交易中使用的信托。我们不是主要受益人的STACR信托票据的最大亏损风险代表我们记录的预期应收账款总额为$420300万美元和300万美元21分别为2020年12月31日和2019年12月31日的3.8亿美元。这些未合并的VIE的总资产为#美元。17.330亿美元和30亿美元9.7截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。看见注8有关可用保险金额的其他信息，请参阅。

房地美MAC|2020 Form 10-K						193

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综合VIE

如上所述，我们合并了我们是主要受益者的VIE。我们对合并信托的债务证券的风险敞口代表我们对在我们的合并证券化信托中持有实益权益的第三方负有责任。

当我们合并VIE时，我们在合并资产负债表上确认VIE的资产和负债，并根据适用的GAAP对每种特定类型的资产或负债进行会计处理。我们在成为VIE主要受益人之日、之后或前不久向VIE转让的资产和负债最初的计量金额与它们没有被转让时的计量相同，在这些转让中不确认任何收益或损失。对于我们合并的所有其他VIE，我们按公允价值确认VIE的资产和负债，并确认以下差额的损益：

n它包括支付的对价的公允价值、任何非控股权益的公允价值以及任何以前持有的权益和报告的金额的总和。

n它包括确认的资产和负债的公允净值。对合并VIE的担保在合并中被取消，因此不会在我们的合并资产负债表中单独确认。

下表载列综合资产负债表上综合VIE的账面价值及资产及负债分类。

表3.1-综合VIE

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
合并资产负债表行项目
资产：
现金和现金等价物(包括17289美元和869美元的限制性现金和现金等价物)						$17,290			$870
根据转售协议购买的证券						38,487			23,137
按公允价值计算的投资证券						591			597
为投资而持有的按揭贷款						2,273,347			1,940,523
应计应收利息净额						7,134			6,170
其他资产						20,480			9,824
合并VIE的总资产						$2,357,329			$1,981,121
负债：
应计应付利息						$5,610			$5,536
债务						2,308,176			1,898,355
其他负债						—			1
合并VIE的总负债						$2,313,786			$1,903,892

非整合VIE

下表列出了我们综合资产负债表上记录的与VIE相关的资产和负债的账面金额和分类，我们不是VIE的主要受益人，我们参与了VIE的设计和创建，并持续参与了大量的VIE。我们对这类VIE的参与主要包括对再证券化信托发行的债务证券的投资，以及对某些多家族证券化信托发行的优先证券的担保。

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表3.2--非合并VIE

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
在我们的综合资产负债表上记录的资产和负债(1)
资产：
按公允价值计算的投资证券						$28,459			$37,918
应计应收利息净额						239			212
衍生资产，净额						61			14
其他资产						5,553			3,951
债务：
衍生负债，净额						47			108
其他负债						4,515			3,761

(1)包括我们在REMIC和条带、K证书、SB证书、某些高级从属证券化结构以及我们不整合的其他证券化产品中的可变权益。

我们还通过正常业务过程(可能是VIE)获得由第三方创建的各种其他实体的权益，例如通过我们对某些非房地美抵押贷款相关证券的投资、购买多家庭贷款、担保多家庭住房收入债券、作为衍生品交易对手或通过其他活动。在我们没有参与这些VIE的设计或创建的范围内，它们被排除在上表之外。我们在这些VIE中的权益通常是被动的，预计不会导致我们在未来获得这些VIE的控股权。因此，我们不会合并这些VIE，我们在这些VIE中的权益的核算方式与我们在其他第三方交易中的权益核算方式相同。看见注6有关我们对非房地美抵押贷款相关证券的投资的更多信息。看见注4有关多户贷款的更多信息，请访问。

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注4

按揭贷款

2020年1月1日，我们采用了CECL，这改变了我们为投资而持有的抵押贷款的某些重要会计政策，以下各节将进一步讨论。

下表提供了截至2020年12月31日和12月31日我们综合资产负债表上贷款的详细情况, 2019年。

表4.1-按揭贷款

						2020年12月31日												2019年12月31日
(单位：百万)						单户住宅			多家庭			总计						单户住宅			多家庭			总计
待售UPB						$10,702			$23,789			$34,491						$18,543			$18,954			$37,497
成本基础和公允价值调整，净额						(1,637)			798			(839)						(2,800)			591			(2,209)
*持有待售贷款总额，净额						9,065			24,587			33,652						15,743			19,545			35,288
为投资而持有的UPB						2,271,576			21,923			2,293,499						1,938,282			17,473			1,955,755
成本基础调整						62,415			54			62,469						33,375			16			33,391
信贷损失拨备						(5,628)			(104)			(5,732)						(4,222)			(12)			(4,234)
**持有的投资贷款总额，净额						2,328,363			21,873			2,350,236						1,967,435			17,477			1,984,912
抵押贷款总额，净额						$2,337,428			$46,460			$2,383,888						$1,983,178			$37,022			$2,020,200

我们既拥有以一到四套住宅物业为抵押的单户贷款，也拥有以拥有五套或五套以上住宅出租单位的物业为担保的多户贷款。我们的单一家庭贷款主要是以借款人的主要住所为抵押的第一留置权、固定利率贷款。我们通常不会收购自收购之日起信用质量经历了微不足道恶化的贷款，尽管我们可能会在与我们的某些证券化活动或其他抵押相关担保相关的情况下获得此类贷款。此外，在2020年4月，我们宣布临时购买某些因新冠肺炎疫情导致借款人生活困难而进入忍耐状态的单户按揭贷款。我们购买此类贷款的规模微乎其微。

在收购时，我们将贷款分为持有以供投资或持有以供出售。我们有能力和意图在可预见的未来持有的贷款，包括由合并信托持有的贷款和我们打算使用我们将合并的实体进行证券化的贷款，被归类为持有以供投资。我们打算出售的贷款被归类为持有待售贷款。

我们没有选择公允价值选项的持有投资贷款在我们的综合资产负债表上按其摊销成本基础(扣除信贷损失准备)报告。摊余成本基础是基于贷款的未偿还UPB，扣除递延费用和其他成本基础调整(包括未摊销的保费和折扣、我们在收购贷款时收到或支付的费用、与承诺相关的衍生基础调整和其他定价调整)，不包括应计应收利息。持有供投资和持有供出售贷款的应计应收利息分别列于我们的综合资产负债表中，为披露持有供投资的按揭贷款的摊销成本基础，这些利息不包括在本公司的综合资产负债表中。

我们没有选择公允价值选项的持有待售贷款在我们的综合资产负债表上以成本较低或公允价值较低的方式在我们的综合资产负债表上以个人贷款为基础进行报告。持有待售贷款成本超过其公允价值的任何部分，在我们的综合全面收益表中确认为投资收益(亏损)中的估值津贴，这一估值津贴的后续变化也计入投资收益(亏损)中的净额。溢价、折扣和其他成本基础调整(包括成本或公允价值较低的调整)将递延而不摊销。

我们为某些最初被归类为持有待售的多户贷款选择公允价值选项。我们选择公允价值选项的贷款在经常性基础上按公允价值计量，与公允价值变动相关的后续收益或亏损在投资收益(亏损)中报告，在我们的综合全面收益表中净额。所有费用、前期成本和其他成本基础调整均在已发生的收益中确认。

在我们的综合现金流量表上，与最初被归类为持有投资的贷款相关的现金流被归类为投资活动(例如本金偿还)或经营活动(例如从净收益(亏损)中包括的借款人收到的利息支付)。与最初归类为待售贷款相关的现金流在我们的合并现金流量表上被归类为经营活动。

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下表提供了我们购买的贷款的UPB详细信息，这些贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售，并在所述期间出售。

表4.2-购买的贷款，从持有供投资重新分类为持有供出售，然后出售

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：十亿)						2020			2019			2018
独栋住宅：
购买
*为投资而持有的贷款						$1,085.9			$451.2			$307.7
从持有以供投资改为持有以供出售(1)						4.6			13.6			21.7
出售持有待售贷款(2)						9.0			13.1			10.2
多家庭：
购买
*为投资而持有的贷款						9.6			9.5			5.0
*持有待售贷款						69.7			65.3			70.3
从持有以供投资改为持有以供出售(1)						2.7			1.9			1.8
出售持有待售贷款(3)						66.7			71.3			68.1

(1)当我们不再有意图和能力在可预见的未来持有贷款时，我们会将贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售。有关我们分类为待售贷款的公允价值的更多信息，请参见注19.

(2)我们销售的单一家庭贷款反映了经验丰富的单一家庭抵押贷款的销售。

(3)我们销售多户贷款主要是通过发放多户K证书和SB证书来实现的。看见附注3 有关我们的K证书和SB证书的更多信息。

重新分类

当我们在可预见的未来不再有意图和能力持有贷款时，我们会将贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售。在从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，我们会进行可收藏性评估。当我们确定一笔要重新分类的贷款自发放以来信用质量经历了非常显著的恶化时，贷款摊销成本基础上超出其公允价值的部分将从重新分类前的信用损失拨备中注销。

当我们既有意图也有能力在可预见的未来持有贷款时，我们会将贷款从持有出售重新分类为持有投资。当贷款从持有待售重新分类为持有待投资时，我们将撤销贷款的持有待售估值津贴(如果有的话)，并根据需要建立信贷损失准备金。

在采用CECL之前，当我们将一笔贷款从持有以供投资重新分类为持有以供出售时，如果贷款有信贷相关问题的历史，我们注销了贷款的摊销成本基础与其公允价值之间的全部差额。如果核销金额超过现有的信贷损失拨备金额，则额外计入信贷损失准备金。重新分类日期后贷款公允价值的任何下降均被确认为估值津贴，并计入投资收益(亏损)净额的抵销。

下表列出了在本报告所述期间，由于持有以供投资和持有以供出售之间的贷款重新分类而倒置或确定的信贷损失拨备或估值拨备。

表4.3-贷款重新分类

						2020
(单位：百万)						UPB			已冲销或(已建立)信贷损失准备			估价免税额(已建立)或已撤销
从以下位置重新分类的单户家庭：
持有待投资到待售(1)						$4,628			$300			$—
持有待售转持有待投资(2)						1,721			147			34
多系列重新分类来自：
持有待投资到待售						2,703			9			(6)
*持有待售资产至持有待投资资产						775			(1)			4

(1)在将持有以供投资重新分类为持有以供出售之前，我们注销了#美元。264从2020年的信贷损失准备金中扣除100万美元。

(2)信贷损失拨备因先前注销的贷款由持有待售改为持有待投资而逆转，且预期未来现金流的现值超过重新分类后的摊余成本基础。

房地美MAC|2020 Form 10-K						197

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利息收入

我们按权责发生制确认利息收入，除非我们认为收取全部本金和利息没有合理的保证，这通常发生在贷款逾期三个月或以上时，此时我们将贷款置于非应计状态，除非贷款有良好的担保，并且正在基于个人贷款评估进行收集。如果一笔贷款在到期日的一个月内没有收到全部本金和利息，就被认为是逾期贷款。当贷款处于非应计状态时，我们通过利息收入冲销未偿还的应计应收利息，当贷款处于非应计状态时，我们以现金为基础确认利息收入。

持有投资贷款的成本基础调整采用实际利息法，在贷款合同期限内摊销为利息收入。在贷款处于非权责发生状态的期间，不确认摊销。

当全额本金和利息的可收回性得到合理保证时，非权责发生制贷款就恢复到权责发生制状态。对于单户贷款，我们通常确定当贷款恢复到当前支付状态时，可收款性得到合理保证。对于多户贷款，基于对被评估贷款的具体因素的分析，本金和利息的可收回性被认为是合理的保证。当一笔贷款恢复应计状态时，所有以前冲销的利息收入都会得到确认，利息收入的任何基数调整都会恢复摊销。

对于积极忍耐计划中在获得忍耐之前有效的贷款，我们在贷款忍耐期间继续积累利息收入，并且当我们相信现有证据表明根据管理层的判断(考虑到其他因素，其中最重要的是当前的LTV比率)本金和利息的可收回性得到合理保证时，贷款已逾期三个月或三个月以上。当我们对逾期三个月或三个月以上的贷款应计利息时，我们衡量未应计应计利息余额的预期信用损失拨备，以便资产负债表反映我们预计收取的净利息金额。看见注7有关应计应收利息和应计利息的信贷损失准备的更多信息附注14有关抵押贷款利息收入的更多信息，请访问。

下表显示了截至1月份的非权责发生制贷款的摊销成本基础。1、2020和2020年12月31日, 包括2020年确认的与截至2020年12月31日的非权责发生状态贷款相关的利息收入。

表4.4-非权责发生制持有投资贷款的摊销成本基础

						非权责发生制摊余成本法						确认利息收入(1)
(单位：百万)						2020年1月1日			2020年12月31日			截至2020年12月31日的年度
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$5,598			$12,151			$235
15年摊销固定利率						242			696			10
可调率						91			193			3
Alt-A、仅限利息和选项ARM						439			637			10
合计单户住宅						6,370			13,677			258
总共多个家庭						13			—			—
单户和多户合计						$6,383			$13,677			$258

(1)表示2020年内收到的付款金额，包括截至2020年12月31日非权责发生状态的持有投资贷款在应计状态下收到的付款金额。

下表提供了在我们的综合资产负债表上净列示的应计应收利息金额，以及截至2020年12月31日通过冲销我们按投资组合列出的综合全面收益表(亏损)上的利息收入而注销的与非应计状态贷款相关的应计利息应收金额。

表4.5-应计应收利息、净额和通过利息收入冲销进行的相关冲销

						2020年12月31日			截至2020年12月31日的年度
(单位：百万)						应计应收利息净额			应计利息应收账款相关冲销
独户贷款						$7,292			($333)
多户贷款						139			—

房地美MAC|2020 Form 10-K						198

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信用质量

独栋住宅

目前的LTV比率是我们在估计单户贷款信贷损失拨备时考虑的一个关键因素。随着当前LTV比率的增加，借款人在房屋中的权益会减少，这可能会对借款人进行再融资(在增强型救济再融资计划之外)或以等于或高于未偿还贷款余额的金额出售房产的能力产生负面影响。

第二留置权贷款还会减少借款人在房屋中的权益，并对借款人以相当于或高于第一笔和第二笔贷款余额总和的金额进行再融资或出售房产的能力产生类似的负面影响。然而，借款人在发起后可以自由获得第二留置权融资，当借款人这样做时，我们无权收到通知。有关与我们的单户和多户贷款相关的风险集中的更多信息，请参阅注：18.

下表显示了按现行LTV比率计算的单户持有投资贷款的摊销成本基础。我们目前的LTV比率是基于每个相应期间结束时的现有数据进行估计的。出于报告目的：

n    Alt-A类别的贷款在修改后继续显示在该类别中，即使借款人可能已经提供了完整的资产和收入文件来完成修改，并且

n尽管修改后的贷款不再提供可选的付款条款，但期权ARM类别内的银行贷款在修改后继续在该类别中列报。

房地美MAC|2020 Form 10-K						199

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表4.6-按现行LTV比率和年份划分的单一家庭持有投资贷款的摊销成本基准

						2020年12月31日
						创始年份																		总计
(单位：百万)						2020			2019			2018			2017			2016			之前
当前LTV比率：
-20年和30年或更长时间，摊销固定利率
≤ 60						$203,333			$52,820			$33,139			$64,834			$115,978			$431,406			$901,510
*>60%至80%						437,107			141,094			64,236			59,110			40,614			44,636			786,797
*>80%至100%						206,457			53,926			8,822			2,117			654			3,983			275,959
> 100(1)						202			7			25			64			61			948			1,307
*总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率						847,099			247,847			106,222			126,125			157,307			480,973			1,965,573
*15年摊销固定利率
≤ 60						78,269			17,753			9,914			19,650			29,916			83,842			239,344
*>60%至80%						67,904			12,169			2,195			961			215			135			83,579
*>80%至100%						8,553			400			17			12			9			17			9,008
> 100(1)						21			—			3			5			3			7			39
*总计15年摊销固定利率						154,747			30,322			12,129			20,628			30,143			84,001			331,970
价格可调-费率
≤ 60						1,427			850			731			2,429			2,042			12,993			20,472
*>60%至80%						1,403			877			537			1,061			329			528			4,735
*>80%至100%						232			125			34			29			2			8			430
> 100(1)						—			—			—			—			—			1			1
**总可调率--						3,062			1,852			1,302			3,519			2,373			13,530			25,638
*Alt-A、仅限利息和选项ARM
≤ 60						—			—			—			—			—			8,620			8,620
*>60%至80%						—			—			—			—			—			1,818			1,818
*>80%至100%						—			—			—			—			—			314			314
> 100(1)						—			—			—			—			—			58			58
*Total Alt-A、仅限利息和期权ARM						—			—			—			—			—			10,810			10,810
单户贷款总额						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991
按当前LTV比率计算的所有贷款产品类型合计：
≤ 60						$283,029			$71,423			$43,784			$86,913			$147,936			$536,861			$1,169,946
*>60%至80%						506,414			154,140			66,968			61,132			41,158			47,117			876,929
*>80%至100%						215,242			54,451			8,873			2,158			665			4,322			285,711
> 100(1)						223			7			28			69			64			1,014			1,405
单户贷款总额						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991

引用的脚注包括在下一表之后。

						2019年12月31日
						当前LTV比率									总计
(单位：百万)						≤ 80			>80%至100%			> 100(1)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$1,405,562			$267,752			$3,954			$1,677,268
15年摊销固定利率						236,837			6,797			89			243,723
可调率						35,478			1,425			6			36,909
Alt-A、仅限利息和选项ARM						12,668			901			188			13,757
单户贷款总额						$1,690,545			$276,875			$4,237			$1,971,657

(1)现时按揭成数超过100%的单一家庭投资按揭贷款严重拖欠率为11.17%和4.51分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

多家庭

下表列出了我们的多家庭持有的投资贷款的摊销成本基础，按信用质量指标，基于截至每个期间末的现有数据。这些指标涉及重要的管理判断，定义如下：

n    “通行证”是有效的，并受到借款人目前的财务实力和偿债能力的充分保护；

n    “特别提示”有可能影响未来还款前景的行政问题，但目前没有信用。    弱点。此外，这一类别一般包括忍耐贷款；

n    “不合标准”存在危及按时全额还款的弱点；

n    “可疑”有一个弱点，那就是根据现有条件，完全收回或清算是非常值得怀疑的，也是不可能的。

表4.7-按年份划分的多户持有投资贷款的摊销成本基准

						2020年12月31日																											2019年12月31日
						创始年份																					总计						总计
(单位：百万)						2020			2019			2018			2017			2016			之前									循环贷款
类别：
经过						$7,486			$6,491			$1,075			$722			$590			$2,715						$2,024			$21,103						$17,227
特别提及						—			524			115			—			8			108						—			755						141
不合标准						—			—			6			41			—			72						—			119						121
疑团						—			—			—			—			—			—						—			—						—
总计						$7,486			$7,015			$1,196			$763			$598			$2,895						$2,024			$21,977						$17,489

过期状态

下表显示了我们按付款状态持有的单户和多户贷款的摊销成本基础。根据联邦住房金融局的指导意见和CARE法案，我们为受新冠肺炎疫情影响的借款人提供抵押贷款减免选项。除其他外，我们为经历经济困难的单户和多户借款人提供宽容，无论是直接或间接与新冠肺炎相关的财务困难。我们根据我们的服务商向我们报告的信息，根据贷款的原始合同条款(无论忍耐计划如何)，在宽限期内将单户贷款报告为逾期付款。只要借款人遵守忍耐协议，包括商定的还款计划，我们就会报告当前的多户贷款。因此，所有忍耐的多户贷款在下表中都报告为当前贷款，即使根据贷款的原始合同条款逾期付款也是如此。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

表4.8-按付款状况分列的为投资而持有的贷款的摊销成本基准

						2020年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			逾期三个月或更长时间，或丧失抵押品赎回权(1)			总计			逾期三个月或以上，并累积			非应计项目，无津贴(2)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$1,891,981			$15,798			$5,941			$51,853			$1,965,573			$40,162			$648
15年摊销固定利率						326,651			1,439			429			3,451			331,970			2,723			11
可调率						24,483			192			79			884			25,638			690			5
Alt-A、仅限利息和选项ARM						9,227			292			130			1,161			10,810			538			115
*单户住宅总数						2,252,342			17,721			6,579			57,349			2,333,991			44,113			779
**总计多个家庭(3)						21,977			—			—			—			21,977			—			—
单户和多户合计						$2,274,319			$17,721			$6,579			$57,349			$2,355,968			$44,113			$779

						2019年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月前或 更多的逾期， 或被取消抵押品赎回权(1)			总计			非应计项目
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$1,653,113			$15,481			$3,326			$5,348			$1,677,268			$5,822
15年摊销固定利率						242,177			1,131			175			240			243,723			252
可调率						36,537			238			45			89			36,909			104
Alt-A、仅限利息和选项ARM						12,690			489			161			417			13,757			205
*单户住宅总数						1,944,517			17,339			3,707			6,094			1,971,657			6,383
**总计多个家庭						17,489			—			—			—			17,489			13
单户和多户合计						$1,962,006			$17,339			$3,707			$6,094			$1,989,146			$6,396

(1)包括$1.010亿美元和1.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别有10亿笔处于止赎过程中的贷款。

(2)无津贴贷款主要指那些先前已注销的贷款，而抵押品价值足以超过摊销成本，从而在财产被取消抵押品赎回权或以其他方式处置的情况下收回整个摊销成本基础。

(3)截至2020年12月31日，包括美元0.7据报道，目前有数十亿美元的多户贷款处于忍耐状态。

如果单一家庭贷款拖欠120天，FHFA要求我们从信托基金购买，在某些情况下(例如，迫在眉睫的违约和卖方违反陈述和保修)，我们可以选择提前购买。当贷款拖欠120天或更长时间时，我们通常从信托购买贷款。2020年4月，我们宣布，联邦住房金融局已指示我们在抵押贷款相关安全池中维持支付容忍计划(包括新冠肺炎支付容忍计划)中的贷款至少在容忍计划的期限内，而一旦忍耐期届满，贷款将保留在相关证券池中，同时：

n    根据贷款修改恢复贷款或达成延期付款解决方案、偿还计划或试用期计划的要约仍未解决；

n    贷款处于积极偿还计划或试用期计划中；或

n    延期付款解决方案已生效。

从2021年1月1日开始，根据FHFA的指示，并与Fannie Mae保持一致，我们将从证券化信托基金购买违约单户贷款的触发期限延长至24个月，但已偿还、永久修改、由卖家或服务商回购的贷款除外，取决于止赎替代方案，或被转介至止赎。

当我们从信托购买贷款时，我们记录了合并信托的相应部分债务证券的清偿，我们将贷款从合并信托为投资而持有的抵押贷款重新分类为房地美为投资而持有的抵押贷款。我们购买了$5.6在截至2020年12月31日和2019年12月31日的两年中，分别从合并信托基金(或与其他抵押贷款相关担保相关的购买的拖欠贷款)获得了10亿美元的贷款。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

问题债务重组

对贷款合同条款的修改导致向遇到财务困难的借款人提供特许权，被认为是TDR。如果由于重组，我们预计不会按原合同利率收取所有到期金额(包括应计利息)，则视为已授予特许权。如有需要，我们在决定是否批出优惠时，亦会考虑其他定性因素，包括借款人的修订利率是否与没有陷入困境的借款人的利率一致。我们不认为导致微不足道的付款延迟的重组是一种让步。我们通常认为每月会有延迟。 三个月或三个月以下的摊销付款是微不足道的。特许权通常包括授予借款人的以下一项或多项特许权：

n    试用期，预期的永久修改将改变我们按原合同费率收取所有到期金额的预期；

n    延迟付款，这一点微不足道；

n    降低合同利率；

n    容忍利息超过微不足道的一段时间，或者宽免应计但未收回的利息金额；

n    主要的忍耐不仅仅是微不足道的；

n    根据破产法第七章解除借款人的债务。

关于多家庭贷款重组是否被视为TDR的评估考虑了每笔贷款的独特事实和情况。这项评估考虑了定性因素，例如借款人修改后的利率是否与修改时信用状况相似的非陷入困境的借款人的利率一致。在某些情况下，对于到期贷款，我们可以提供最长一年的短期贷款延期，有效借款利率不变。在其他情况下，我们可能会对遇到经济困难的借款人的条款进行更重大的修改，例如降低利率、延长期限超过一年、提供本金容忍度，或者这些条款的某种组合。

CARE法案第4013条规定暂时免除TDR对与新冠肺炎相关的某些贷款修改的会计和报告要求。具体地说，CARE法案规定，符合条件的金融机构可以选择暂停：

n    美国公认会计准则(U.S.GAAP)对某些贷款修改的要求，否则将被归类为TDR和

n    任何关于此类贷款修改将被视为TDR的确定，包括会计上的相关减值。

《CARE法案》第4013条规定的救济由2021年《综合拨款法案》延长。结果, SCARE法案第4013条适用于任何因新冠肺炎大流行而导致的与经济困难有关的修改，包括忍耐安排、利率修改、偿还计划或任何类似的推迟或推迟支付本金或利息的安排，这些修改发生在2020年3月1日开始至2022年1月1日早些时候结束的期间，或者是对于截至2019年12月31日逾期不超过30天的贷款，也就是宣布与新冠肺炎大流行有关的国家紧急状态结束后60天的日期。根据CARE法案第4013条的规定，我们已决定暂停TDR会计核算。

此外，CARE法案第4022条和第4023条要求我们分别向某些与新冠肺炎疫情相关的经济困难的单户和多户借款人提供宽容。联邦银行业监管机构最近发布并得到财务会计准则委员会工作人员认可的指导意见表明，政府强制实施的与新冠肺炎大流行相关的修改或推迟计划不应被视为TDR，因为贷款人没有选择向借款人授予特许权。我们得出的结论是，我们根据CARE法案第4022条和第4023条提供的忍耐计划是政府强制要求的与新冠肺炎大流行相关的延期计划，因此我们不会考虑TDR等修改。

我们确认了TDR上的信用损失拨备，如中所述注7。我们按经修订的利率确认利息收入，但须受我们的非应计政策所规限。利息收入预期未来现金流量现值的所有其他变动在我们的综合全面收益表(损益表)中确认为信贷损失的福利(拨备)组成部分。我们报告了修改后的单户贷款，这些贷款根据修改前贷款的原始产品类别被分类为TDR。下表包括在TDR修改后从持有供投资重新分类为持有供出售的贷款。

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

下表提供了我们的单户贷款修改的详细信息，这些修改在所述期间被归类为TDR。

表4.9-单系列TDR修改指标

						2020			2019			2018
具有以下各项的TDR百分比：
**降息和相关期限延长						15		%	9		%	12		%
*本金容忍和相关的降息和延长期限						22			23			24
平均票面利率下调						0.3		%	0.1		%	0.2		%
平均延期月数						179			180			132

在2020年，我们几乎所有完成的被归类为TDR的单户贷款修改都导致了固定利率的修改贷款。

下表列出了新分类为TDR的单户和多户贷款金额。在一段时间内被归类为TDR的贷款可能会在随后的一段时间内受到进一步行动(如修改或重新修改)的影响。在这种情况下，下表中不会反映后续操作，因为贷款已被归类为TDR。

表4.10-TDR活动

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百万美元)						用户数量为 贷款			后TDR 摊余成本法						用户数量为 贷款			后TDR 摊余成本法						用户数量为 贷款			后TDR 摊余成本法
独栋住宅：(1)(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						22,471			$4,169						25,924			$4,331						43,742			$7,084
15年摊销固定利率						2,584			283						3,018			296						5,944			584
可调率						334			59						529			86						902			140
Alt-A、仅限利息和选项ARM						1,300			204						1,523			219						2,602			432
合计单户住宅						26,689			4,715						30,994			4,932						53,190			8,240
多家庭						—			$—						—			$—						1			$15

(1)在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，最初归类为TDR的单户贷款的TDR前摊销成本基准为#美元。4.7十亿, $4.9亿美元，以及8.3分别为10亿美元。

(2)包括某些破产事件和忍耐计划、还款计划、延期付款和修改活动，这些事件和计划不符合CARE法案根据服务机构在TDR事件发生时的报告提供的与TDR相关的临时救济的资格。

下表列出了在适用期间内发生付款违约(即拖欠两个月或完成亏损事件的贷款)并在付款违约前一年完成修改的TDR修改数量。

表4.11-已完成的TDR修改的付款违约

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百万美元)						贷款数量：			后TDR 摊余成本法						贷款数量：			后TDR 摊余成本法						贷款数量：			后TDR 摊余成本法
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						10,339			$1,869						13,428			$1,702						13,548			$1,847
15年摊销固定利率						482			58						451			36						565			44
可调率						130			19						132			15						176			25
Alt-A、仅限利息和选项ARM						749			144						871			129						1,178			199
合计单户住宅						11,700			2,090						14,882			1,882						15,467			2,115
多家庭						—			$—						—			$—						—			$—

除修改外，由于其他减损活动(即还款计划、忍耐计划或修改试用期内的贷款)，贷款可能被归类为TDR。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和

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财务报表			合并财务报表附注 | 注4

2018年12月31日，3,862, 5,158，及8,488这类贷款(TDR后摊销成本基数为#美元)0.6亿美元，0.6亿美元，以及1.0分别)在减损活动发生后一年内发生付款违约。

非现金投融资活动

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，我们获得了435.5亿美元，238.4亿美元，以及164.0分别以持有的贷款换取投资，以换取在担保人互换交易中发行合并信托的债务证券。我们收到了大约$141.7亿美元，50.0亿美元，以及25.8在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，分别从卖家那里持有了10亿美元的投资贷款，以满足我们合并资产负债表上记录在其他资产中的贷款人预付款。

此外，我们通过止赎销售或以契据代替止赎，获得了REO物业。这些收购代表非现金转移。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，我们的转账金额为0.2亿美元，0.8亿美元，以及1.010亿美元，分别来自对REO的贷款。

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

注5

担保和其他表外信用风险敞口

我们通过同意吸收与第三方拥有或持有的某些金融工具相关的信用风险，通过我们的担保活动创造收入。作为提供这一担保的交换，我们将获得与承担的风险相称的持续担保费，从长远来看，这将为我们提供预计将超过基础金融工具的信贷相关和行政费用的现金流。我们担保活动的盈利能力可能会有所不同，这将取决于我们的担保费和我们担保的基础金融工具的实际信用表现。

对合并实体的担保在合并中被取消，因此不会在我们的合并资产负债表中单独确认。对向非合并实体或其他第三方提供的担保的会计处理将取决于担保合同是否符合财务担保的资格。

如果担保合同符合财务担保的条件，并使我们面临递增的信用风险，我们将确认公允价值的担保义务和我们为提供担保而收到的对价，通常由代表未来担保费用公允价值的担保资产组成。作为一种实际的权宜之计，保证义务的公允价值的计量与我们提供担保所收到的对价相等，在担保出具时不确认损益。随后，我们确认担保资产在当期收益中的公允价值变化，并在担保下解除风险时将担保义务摊销为收益。我们还根据我们面临信用风险的合同期的预期信用损失确认担保损失准备金。看见 注7有关我们的信贷损失准备金的更多信息。

如果向非合并实体提供的担保合同不符合财务担保的资格，该合同一般将作为衍生工具入账，并按公允价值计量，公允价值变动立即在收益中确认。

保障活动

我们的主要担保活动包括：

证券化活动担保

对于我们几乎所有的证券化交易，我们保证部分或全部已发行利益的本金和利息支付。通常，这些担保将涵盖证券化信托发行的高级利益类别。向非合并信托提供的证券化活动担保通常将被视为财务担保，并被计入财务担保。我们对这些担保的最大风险敞口通常仅限于我们所担保的实益利益的UPB。

联邦抵押协会证券的担保

我们有能力在我们的某些再证券化产品中混合符合TBA条件的联邦抵押协会抵押品。我们扩大对这些产品的担保范围，以涵盖联邦抵押协会相关抵押品应付的本金和利息。由于联邦住宅贷款抵押公司和联邦抵押协会都在联邦住房金融局的共同控制之下，而且由于联邦抵押协会作为GSE的地位以及它通过与财政部签订的优先股购买协议可以获得的资金承诺，我们认为被要求履行我们对联邦抵押协会抵押品的担保的可能性很小，我们不会向将联邦抵押协会证券包括在我们的再证券化产品中收取递增担保费。因此，我们不记录关于联邦抵押协会证券支持联邦住宅贷款抵押公司再证券化产品的担保义务。

其他与按揭有关的担保

在某些情况下，我们为第三方持有的抵押贷款相关资产提供信用担保，以换取担保费，而不将这些资产证券化。这些保证包括以下内容：

n    单一家庭贷款的长期备用承诺，当贷款严重拖欠时，我们有义务购买担保贷款。我们的某些客户定期寻求终止长期备用承诺，同时进行担保人互换交易，以获得由许多相同贷款支持的证券。在2020和2019年期间，我们保证4.210亿美元和2.3根据新的长期备用承诺和新的长期备用承诺分别提供10亿美元的贷款

n    保证及时支付某些多家庭债券的本金和利息，这些债券主要由住房金融局发行的多家庭住房收入债券组成。在2020和2019年期间，我们保证1.410亿美元和0.9分别为数十亿美元的多家庭债券。

我们的其他抵押贷款相关担保一般都符合条件，并被计入财务担保。我们的最高限额

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

这些担保的风险敞口仅限于我们担保的抵押贷款相关资产的UPB。

按公允价值计量的其他担保

其他不符合财务担保条件的担保一般作为衍生工具入账，并按公允价值计量。这些保证主要包括：

n    与我们的证券化和担保活动相关的某些不符合财务担保资格的利率担保；

n    某些市场价值保证，包括书面期权和书面掉期；以及

n    第三方衍生工具的担保。

其他赔偿

就某些商业交易而言，我们可能会就在正常业务过程中订立的合约中因违反某些义务(例如，因陈述和保证而引起的责任)而引起的索赔，向交易对手提供赔偿。我们的评估是，这种赔偿要求造成任何重大损失的风险微乎其微，而且与这些合同没有重大的、可能的和可估量的损失。此外，我们还向某些正在接受诉讼的退役军官提供诉讼辩护费赔偿。看见注20获取有关正在进行的诉讼的信息。这些赔偿义务通常会被记入账上，并符合财务担保的条件。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们合并资产负债表上与赔偿相关的已确认负债均不显著。

下表显示了我们对非合并VIE和其他第三方的认可担保的最大风险敞口、已确认责任和最长剩余期限。此表不包括我们未被承认的担保，例如对合并VIE或再证券化信托的担保，这些担保不会使我们面临递增的信用风险。表中披露的最大风险敞口并不代表我们可能遭受的实际损失，这是基于我们的历史损失经验，并在考虑了相关抵押品清算的收益(包括在信用提升下可能收回的收益)后。看见注8有关我们信用增强的更多信息，请访问。

表5.1--财务担保

						2020年12月31日												2019年12月31日
(百万美元，以年为单位)						极大值 暴露(1)			公认的 负债(2)			极大值 剩余 术语						极大值 暴露(1)			公认的 负债(2)			极大值 剩余 术语
独栋住宅：
证券化活动担保						$29,739			$401			39						$26,818			$361			40
其他与抵押相关的担保						9,215			193			30						7,492			182			30
合计单户住宅						$38,954			$594									$34,310			$543
多家庭：
证券化活动担保						$287,334			$4,031			39						$252,167			$3,333			39
其他与抵押相关的担保						10,721			425			33						9,989			416			34
总共多个家庭						$298,055			$4,456									$262,156			$3,749
按公允价值计量的其他担保						$47,703			$794			30						$24,965			$253			30
房利美证券支持房地美再证券化产品						85,841			—			41						27,408			—			30

(1)最大风险敞口是指如果交易对手或借款人违约，在没有考虑信用增强下可能收回的情况下，可能损失的合同金额。对于按公允价值计量的其他担保，如果与我们的市场价值担保或第三方衍生工具的担保有关，或与抵押相关资产的担保有关，则该金额主要代表名义价值。对于我们某些以公允价值计量的其他担保，我们的风险敞口可能是无限的，因此，名义价值也包括在内。我们通常通过与第三方签订单独的合同，以无限制的风险敞口来减少对这些担保的敞口。

(2)对于证券化活动担保和其他抵押贷款相关担保，这一数额代表了我们综合资产负债表上的担保义务，不包括我们表外信贷敞口的信贷损失拨备。对于按公允价值计量的其他担保，该金额代表合同的公允价值。

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财务报表			合并财务报表附注| 注5

下表显示了我们证券化担保和其他不按公允价值计量的抵押相关担保所涉及的抵押贷款的支付状况。

表5.2-按付款状况列出的我们担保基础贷款的UPB

						2020年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月前或 更多的逾期， 或丧失抵押品赎回权			总计(1)
单户住宅						$37,187			$2,204			$945			$3,922			$44,258
多家庭(2)						339,614			87			62			557			340,320
总计						$376,801			$2,291			$1,007			$4,479			$384,578

						2019年12月31日
(单位：百万)						当前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三个月前或 更多的逾期， 或丧失抵押品赎回权			总计(1)
单户住宅						$33,855			$2,264			$760			$840			$37,719
多家庭						301,428			13			76			198			301,715
总计						$335,283			$2,277			$836			$1,038			$339,434

(1)对于总额为$的某些担保，贷款级别支付状态不可用0.730亿美元和30亿美元1.6分别截至2020年12月31日和2019年12月31日的10亿美元，因此不包括在上表中。

(2)截至2020年12月31日，包括美元6.9据报道，目前有1000亿美元的多家庭忍耐贷款。

其他表外信用风险敞口

除了我们的担保外，我们还签订了其他协议，使我们面临资产负债表外的信用风险，主要与我们的多家族业务有关，包括某些未计入衍生工具、流动性担保、无资金支持的贷款安排和其他类似承诺的购买承诺。这些协议可能要求我们在履行合同义务之前或之后转移现金。我们确认未按公允价值计量或在财务报表中以其他方式确认的协议的信贷损失准备金。表外信贷敞口的名义总价值为#美元。15.430亿美元和30亿美元13.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为40亿美元和2019年12月31日。看见 注7有关我们表外信用风险敞口的信用损失拨备的额外讨论。

我们也有一些多家庭的购买承诺，其中大部分我们选择了公允价值选项，总额为#美元。5.530亿美元和30亿美元3.3分别在2020年12月31日和2019年12月31日，这些金额不包括在上述金额中，因为它们不包括在我们的信贷损失拨备中。

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财务报表			*合并财务报表附注| 注6

注6

投资证券

下表按分类汇总了我们在债务证券投资的公允价值。

表6.1-投资证券

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
证券交易						$44,458			$49,537
可供出售的证券						15,367			26,174
投资证券公允价值总额						$59,825			$75,711

我们目前将我们的证券分类和核算为可供出售或交易。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们没有将任何证券归类为持有至到期，尽管我们未来可能会选择这样做。分类为可供出售和可交易的证券按公允价值报告，公允价值变动分别计入扣除所得税和投资收益(亏损)后的AOCI净额。看见注：19有关我们如何确定证券公允价值的更多信息。

我们一般在相关远期承诺不受衍生品会计指引约束的交易日记录证券的买入和卖出。或者，当相关远期承诺不受衍生品会计指引的约束时，我们会在预期结算日记录证券的买卖，并在交易日记录相应的衍生品。

我们在综合全面收益表中包括证券利息。对于我们的大多数证券，利息收入是通过考虑证券合同条款的有效利息方法确认的。递延项目，包括溢价、折扣和其他基数调整，在证券的合同期限内摊销为利息收入。

对于某些证券，利息收入采用预期有效利息法确认。我们将此方法应用于以下证券：

n    是否可以按合同预付或以其他方式结算，以致我们可能无法收回我们记录的所有投资；

n    收购时信用质量不高；或

n    已被确定为非暂时性受损。

在这种方法下，在证券的预期寿命内，我们将预期收取的现金流超出证券账面价值的部分确认为利息收入。我们定期更新我们对预期现金流的估计，并在预期的基础上确认计算的实际利率的变化。

对于被归类为可交易或可供出售的证券，我们将现金流归类为投资活动，因为我们持有这些证券是为了投资目的。在证券转让代表担保借款的情况下，我们将相关现金流归类为融资活动。

证券交易

下表按主要证券类型列出了我们分类为交易的证券的估计公允价值。我们的非抵押贷款相关证券主要包括对美国国债的投资。

表6.2-交易证券

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
抵押贷款相关证券：
代理处						$17,504			$22,481
非机构组织						1			1
抵押贷款相关证券总额						17,505			22,482
与抵押贷款无关的证券						26,953			27,055
证券交易公允价值总额						$44,458			$49,537

对于在2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日持有的证券，我们记录了(美元)的未实现净收益(亏损)。296)百万，($8)百万元，及($479)分别在2020年、2019年和2018年期间。

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财务报表			*合并财务报表附注| 注6

可供出售的证券

在2020年12月31日和2019年12月31日，所有可供出售的证券都是抵押贷款相关证券。

下表列出了我们分类为可供出售证券的摊余成本、未实现损益总额和按主要证券类型划分的公允价值。

表6.3-可供出售证券

						2020年12月31日
						摊销 成本 基础			信贷损失准备			毛收入 未实现 其他全面收入的收益			毛收入 未实现 其他综合收益亏损			公平 价值			应收应计利息
(单位：百万)
可供出售的证券：
代理处						$13,514			$—			$794			($4)			$14,304			$36
非机构和其他						830			—			233			—			1,063			4
可供出售证券总额						$14,344			$—			$1,027			($4)			$15,367			$40

						2019年12月31日
						摊销 成本			毛收入 未实现 收益						未实现亏损总额									公平 价值
(单位：百万)															非暂时性减损(1)			暂时性损害(2)
可供出售的证券：
代理处						$24,390			$571						$—			($74)						$24,887
非机构和其他						1,004			283						—			—						1,287
可供出售证券总额						$25,394			$854						$—			($74)						$26,174

(1)代表我们以前确认的非暂时性收益减值的证券的未实现亏损总额。

(2)代表证券的未实现亏损总额，我们以前没有确认收益中的暂时性减值以外的其他损失。

我们于2020年12月31日持有的计划在10年后按合同到期的可供出售证券的公允价值为$12.110亿美元，外加额外的$2.2计划在五年到十年后合同到期的10亿美元。

我们在综合资产负债表中单独列报应计应收利息，为了披露可供出售证券的摊余成本基础，应计应收利息不包括在内。当未能合理保证全数收取利息时，我们在综合全面收益表(亏损)上通过利息收入冲销未偿还的应计应收利息，因此不确认应计应收利息的信贷损失拨备。截至2020年12月31日，未注销应计应收利息。

未实现亏损总额的可供出售证券

下表列出了未实现亏损总额的可供出售证券，以及此类证券的未实现亏损总额是否少于12个月，或12个月或更长时间。

表6.4-未实现亏损总额的可供出售证券

						2020年12月31日
						不到12个月									12个月或更长时间
(单位：百万)						公允价值			未实现亏损总额						公允价值			未实现亏损总额
可供出售的证券：
代理处						$223			($2)						$144			($2)
非机构和其他						17			—						—			—
总未实现亏损头寸的可供出售证券总额						$240			($2)						$144			($2)

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财务报表			*合并财务报表附注| 注6

						2019年12月31日
						不到12个月									12个月或更长时间
(单位：百万)						公允价值			未实现亏损总额						公允价值			未实现亏损总额
可供出售的证券：
代理处						$5,778			($27)						$2,934			($47)
非机构和其他						1			—						—			—
总未实现亏损头寸的可供出售证券总额						$5,779			($27)						$2,934			($47)

截至2020年12月31日，未实现亏损总额与44购买单独的证券。我们在不同的时间以不同的成本购买多批单独的证券。我们通过专门评估批次水平的投资头寸来确定未实现收益和未实现损失总额；因此，我们为单个证券持有的一些批次可能处于未实现毛利头寸，而该证券的其他批次可能处于未实现总亏损头寸。

出售可供出售证券的已实现损益

出售证券的收益和损失计入投资证券收益(损失)，包括那些重新分类为AOCI收益的收益(损失)。在计算收益或损失时，我们使用特定的识别方法来确定证券的成本基础。

下表汇总了出售可供出售证券的已实现收益总额和已实现亏损总额。

表6.5-出售可供出售证券的毛利和毛损

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
已实现毛利						$501			$219			$627
已实现亏损总额						(108)			(49)			(303)
已实现净收益						$393			$170			$324

非现金投融资活动

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们确认了30.810亿美元和10.9分别为100亿美元的证券投资，以换取通过部分出售之前合并的混合单一类别证券来发行合并信托的债务证券。

房地美MAC|2020 Form 10-K						211

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

注7

信贷损失准备

2020年1月1日，我们采用了CECL。CECL的总体目标是确认从金融资产的摊余成本基础中扣除或添加到金融资产的摊余成本基础上的信贷损失拨备，以在资产负债表上列报预期从金融资产上收取的净额。根据CECL，信贷损失拨备是在发生损失事件之前确认的，这导致了与以前的已发生损失方法相比，更早地确认了信用损失。

下表总结了我们信贷损失拨备的变化。

表7.1--信贷损失拨备明细

						2020年12月31日												2019年12月31日												2018年12月31日
百万美元(单位：百万)						单户住宅			多家庭			总计						单户住宅			多家庭			总计						单户住宅			多家庭			总计
期初余额(1)						$5,233			$68			$5,301						$6,176			$15			$6,191						$8,979			$44			$9,023
信贷损失拨备(利益)						1,320			132			1,452						(749)			3			(746)						(712)			(24)			(736)
冲销						(592)			—			(592)						(1,737)			—			(1,737)						(2,885)			(8)			(2,893)
已收集的追讨款项						210			—			210						452			—			452						475			3			478
其他						182			—			182						126			—			126						319			—			319
期末余额						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286						$6,176			$15			$6,191
信贷损失准备期末余额的构成：
为投资而持有的按揭贷款						$5,628			$104			$5,732						$4,222			$12			$4,234						$6,130			$9			$6,139
止赎前成本的研究进展						536			—			536						—			—			—						—			—			—
按揭贷款应计利息						140			—			140						—			—			—						—			—			—
表外信贷风险敞口						49			96			145						46			6			52						46			6			52
*总计						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286						$6,176			$15			$6,191

(1)包括2020年1月1日通过CECL时确认的过渡调整。看见注1有关过渡调整的详细信息，请参阅。

本期变动

2020年期间，由于新冠肺炎疫情导致预期信贷损失增加，信贷损失拨备(福利)从2019年和2018年的福利转为拨备。2020年较高的预期信贷损失主要是由以下因素推动的：

n    与新冠肺炎救助计划相关的预期信贷损失-我们2020年的信贷损失拨备需要重大的管理层判断力，以估计与新冠肺炎相关的容忍和救济计划对我们预期的信贷损失的影响。这些判断包括对将获得忍耐的贷款数量的估计，忍耐计划中贷款可能的退出路径，以及忍耐计划将不成功而借款人最终违约的贷款数量。这些因素导致我们2020年的信贷损失拨备大幅增加，其中大部分增加发生在2020年第一季度。我们确认了额外的拨备，用于支付止赎前费用和与新冠肺炎疫情有关的忍耐贷款的应计利息。2020年，我们总共增加了美元的信贷损失拨备。2.8由于新冠肺炎大流行，全球人口减少了50亿美元。

n    投资组合增长-随着CECL的采用，我们在贷款收购时确认整个贷款合同期内的预期信贷损失，而不是在贷款可能减值时确认。2020年，我们的单一家庭信用担保组合增长了33210亿或17%，导致信贷损失拨备增加。

n    实际房价和预测房价的增长以及预测利率的下降-2020年期间，房价上涨和抵押贷款利率大幅下降，部分抵消了新冠肺炎大流行和投资组合增长导致的信贷损失拨备增加。

此外，2020年冲销减少，原因是单户贷款从持有投资转移到持有出售的转让量较低。新冠肺炎疫情导致的经济活动下降，以及相应的政府应对措施是史无前例的，因此，我们对预期信贷损失的估计存在重大不确定性。

房地美MAC|2020 Form 10-K						212

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

信贷损失准备方法

在2020年1月1日通过CECL后，我们开始应用以下信用损失拨备方法。我们在综合全面收益(亏损)表中确认通过信贷损失福利(拨备)计提的信贷损失拨备的变化。

为投资而持有的按揭贷款

我们对抵押贷款的信用损失的拨备涉及被归类为投资持有的单户和多户贷款，我们没有为这些贷款选择公允价值选项。当我们的贷款具有相似的风险特征时，我们在集合的基础上衡量信贷损失拨备。我们在贷款被认为无法收回的期间记录冲销。收到的收益超过之前注销的金额，在我们的综合全面收益表(亏损)中记为REO运营费用的减少额。

独栋住宅

我们使用贴现现金流模型来估计单户贷款的信用损失拨备，该模型评估了各种因素，以估计我们预期收集的现金流。如果我们确定基本抵押品有可能丧失抵押品赎回权，我们将根据抵押品的公允价值减去出售成本，并根据附属信用增强的估计收益进行调整，来衡量单一家庭贷款的信用损失拨备。

我们用来估算单户贷款信贷损失拨备的贴现现金流模型预测了贷款剩余合同期内的现金流，并根据我们合理预期的提前还款和TDR的预期进行了调整。因此，我们不会恢复单一家庭贷款的历史损失信息。现金流估计按贷款的提前还款调整后的有效利率贴现，该利率根据可调利率贷款的基础基准利率的预测进行调整。我们根据贷款特征(如当前的LTV比率、拖欠状况、地理位置和借款人的信用评分)，根据历史经验(如历史违约率和损失严重程度)预测我们预计将收集的现金流。这些现金流估计是根据当前和未来的经济预测进行调整的，例如当前和预测的利率和房价增长率，以及从减损活动、附属信贷增强和处置抵押品中估计的回收减去估计的处置成本。

我们对预期信贷损失的估计对预测房价增长率的变化特别敏感，这既影响预期信贷损失的概率和严重性，也影响预测利率的变化，因为利率下降(增加)通常会导致更高(更低)的预期提前还款和更短(更长)的估计贷款期限，从而降低(更高)预期信贷损失。我们对房价增长率的预测利用了一个基于内部的模型，并使用了未来三年全国范围内的房价增长预测。蒙特卡洛模拟为每个大都市统计区域(MSA)生成了长达40年的许多可能的房价情景。这些情景被用来根据每笔贷款的个别特征来估计贷款水平、预期未来现金流和信贷损失。根据当前利率和隐含的市场波动性，我们对利率的预测纳入了贷款剩余合同期限内的各种利率情景。

这些预测需要管理层做出重大判断。我们依赖第三方提供我们的预测中使用的某些模型输入。在贷款交付时，卖方向我们提供贷款数据，其中包括借款人和贷款特征以及承保信息。随后的每个月，服务商都会向我们提供每月贷款水平的还本付息数据，包括拖欠和损失信息。

当TDR贷款具有相似的风险特征时，我们使用上面讨论的贴现现金流方法或基于抵押品的公允价值，减去可能丧失抵押品赎回权时的出售成本，在集合的基础上衡量TDR贷款的信用损失拨备。采用贴现现金流量法时，预期未来现金流量的现值按重组前贷款经提前还款调整后的实际利率贴现，实际利率不因重组后预期现金流量时间的变化而调整。

我们通过考虑当前经济事件和其他外部因素(包括新冠肺炎疫情的经济影响和相关政府救援计划的影响)等定性因素来审查我们模型的输出，以确定模型输出是否与我们的预期一致。此外，我们纳入了合理预期将发生的TDR的预期信用损失，以及我们在已完成贷款修改的类似贷款上经历的再违约发生率。可能有必要进行进一步的管理调整，以考虑到已经发生但尚未反映在用于推导模型产出的因素中的定性因素或我们预测中固有的不确定性。在做出这些调整时，我们做出了重大判断。

房地美MAC|2020 Form 10-K						213

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

多家庭

我们使用损失率方法估算多户贷款的信贷损失拨备，以估算我们预期收取的净现金流。损失率方法是基于违约概率和给定违约框架的损失，该框架通过考虑贷款的基本特征以及当前和预测的经济状况来估计信贷损失。我们的模型考虑的贷款特征包括年份、贷款期限、当前DSCR、当前LTV比率、入住率和利率对冲。我们通常使用线性回归方法，在模型投入水平恢复到五年内的历史平均水平之前，预测一段合理和可支持的两年内的经济状况。我们还考虑了预期的预付款、合同规定的延期、我们合理预期将会发生的修改、抵押品入账要求的预期回收以及附加信用增强的预期回收，作为模型输入。

我们的损失率纳入了公布的历史商业贷款业绩数据，我们根据这些数据与我们的投资组合经验之间的差异进行了校准。除了欺诈和某些其他类型的借款人违约外，大多数多户贷款对借款人来说都是无追索权的。因此，标的物业的现金流(包括任何附带的信用提升)成为偿还贷款的主要资金来源。对于我们确定借款人遇到财务困难，并且预计贷款的偿还将主要通过经营或出售抵押品来提供的贷款，我们使用相关抵押品的公允价值减去出售的估计成本，并根据非独立合同的增信估计收益进行调整，来衡量信贷损失拨备。管理层在决定借款人是否遇到财务困难时所考虑的因素包括借款人目前的付款状况以及对标的物业经营业绩的评估(以其当前的DSCR为代表)、其可获得的信贷提升、当前的LTV比率、标的物业的管理以及物业的地理位置。

我们考虑到定性因素，如当前的经济事件和其他外部因素，检查模型的输出，以确定模型的输出是否与我们的预期一致。可能有必要进行进一步的管理调整，以考虑到已发生但尚未反映在用于得出模型产出的因素中的定性因素。

止赎前成本的研究进展

我们可能会在最初收购抵押贷款之后，但在丧失抵押品赎回权之前产生与抵押贷款相关的费用(止赎前成本)。这些费用通常是为了保护或维护我们在丧失抵押品赎回权之前对财产的权益或合法权利，如物业税或借款人欠下的房主保险费。这些费用中的许多都是由服务商垫付的，可以从借款人那里得到报销。如果借款人最终违约，我们将向服务商偿还其垫款。在服务商垫付款项后，我们确认借款人的应收账款和应付服务商的应收账款。截至2020年12月31日，借款人的此类应收账款余额为#美元。1.4200亿美元，包括在我们合并资产负债表的其他资产中。我们确认对我们最终不希望从借款人那里收取的金额的信贷损失拨备。

应收应计利息

当我们对逾期三个月或三个月以上的按揭贷款计提利息时，我们在未付应计利息应收余额上衡量预期信贷损失拨备，以便资产负债表反映我们预期收取的应计利息净额。我们用来衡量应计应收利息的信贷损失准备的假设与用来衡量相关贷款的信贷损失准备的假设通常是一致的。有关我们确认按揭贷款利息收入的政策的其他资料，请参阅注4.

表外信用风险敞口

吾等确认未按公允价值计量的表外信贷风险之信贷损失拨备，以及其他表外安排，该等安排乃基于本公司因履行现有信贷合约义务而承受信贷风险之合约期内预期之信贷损失，除非该责任可由吾等无条件撤销。我们在综合资产负债表的其他负债中计入了表外信贷风险的这项备抵，并在综合全面收益(亏损)表中通过信贷损失的收益(拨备)确认了变化。

我们估算单户和多户担保表外信用风险拨备的方法与我们分别估算单户抵押贷款和多户抵押贷款的信用损失准备金的方法大体一致。我们的许多担保通过从属关系提供信用增强，超过了预期的信用损失金额。由于美国政府向房利美提供的支持，我们对房利美证券的担保没有记录信贷损失准备金。

房地美MAC|2020 Form 10-K						214

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

房利美对美国房地产市场的流动性和稳定性的重要性，以及房利美证券长期零信贷损失的历史。

可供出售的证券

CECL的采用将可供出售债务证券的信贷损失会计从非临时性减值方法改为使用信贷损失准备的方法。

我们对每个期末处于未实现亏损状态的可供出售证券进行评估，以确定价值下降是由于信用损失还是其他因素。当单个批次的公允价值低于其摊销成本基础时，就存在未实现亏损。

当定性因素表明可能存在信用损失时，我们将从证券中收取的现金流现值与证券的摊余成本基础进行比较。我们确认信贷损失拨备是指预期现金流的现值与证券的摊销成本基础之间的差额，受证券的公允价值小于其摊余成本基础的金额的限制。预计将收取的现金流的现值代表了我们对预期收取的未来合同现金流的最佳估计，按证券的隐含有效利率贴现。

如果我们打算出售证券，或者我们认为我们更有可能被要求在收回其摊销成本基础之前出售证券，我们将通过将证券的摊销基础减记为其公允价值来冲销任何信贷损失准备金。随后，公允价值的增加通过AOCI确认。然而，如果预期收取的现金流大幅增加，或者如果实际现金流比之前预期的现金流大得多，我们认为这些变化是对证券收益率的预期调整。

我们在考虑所有可用信息的基础上以安全批为基础进行评估。根据评估时的事实和环境以及评估时的经济环境，这些信息的相对重要性会有所不同。对于我们在2020年12月31日处于未实现亏损状态的可供出售证券，我们断言，我们没有出售的意图，也不认为我们更有可能被要求在其摊销成本基础收回之前出售该证券。

机构MBS

我们几乎所有的可供出售的证券都是由我们、联邦抵押协会或金利美发行的机构MBS。这些证券的本金和利息由发行机构担保。我们认为，发行机构提供的担保、美国政府向这些机构提供的支持、这些机构对美国房地产市场流动性和稳定性的重要性，以及机构MBS长期零信用损失的历史，都表明这些证券的信用损失是不存在的，即使该证券处于未实现的亏损状态。此外，我们通常持有这些处于未实现亏损状态的证券进行回收。因此，除非我们打算出售证券，否则我们不承认机构MBS的信用损失拨备。看见注6有关我们机构MBS投资组合的更多详细信息，请访问。

非机构RMBS

我们认为，我们持有的非机构RMBS的未实现亏损主要是由于基础抵押品表现不佳、流动性有限和风险溢价。在评估证券的信用损失时，我们使用管理判断和历史信息来考虑标的抵押品的信用表现，并纳入对经济环境的假设。截至2020年12月31日，我们几乎所有的非机构住宅MBS都处于未实现收益状态。因此，我们没有确认这些证券的信贷损失拨备。看见注6有关我们的非机构MBS投资组合的更多详细信息。

现金等价物

我们评估票据合同期限内预期信贷损失的现金等价物。截至2020年12月31日，我们没有确认现金等价物的信贷损失拨备，因为它们的整体信用质量很高，而且是短期的。

根据转售协议购买的证券

在确定我们在涉及根据转售协议购买的证券的交易中借出的金额时，我们会考虑质押给我们作为抵押品的证券的类型。此外，我们定期审查这些证券的市值与贷款金额的比较，以努力管理我们的亏损敞口，我们的交易对手通常被合同要求根据抵押品公允价值的变化调整抵押品的金额。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们根据转售协议购买的所有证券均已完全抵押，我们预计我们的交易对手将继续根据需要补充抵押品，以满足合同要求。因此，截至2020年12月31日，我们没有确认根据以下协议购买的证券的信贷损失准备金

房地美MAC|2020 Form 10-K						215

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

转售，我们也没有确认任何应计应收利息的冲销。看见注10有关根据转售协议购买的证券的更多信息，请访问。

其他资产

我们评估某些以摊余成本计量的预期信贷损失的其他资产，例如对贷款人的垫款和其他担保贷款安排、信用增强回收应收账款、服务商应收账款和其他应收账款。这些资产中有许多是有抵押的，需要交易对手随着市场价值的变化继续补充抵押品。我们对其他资产的信贷损失拨备微不足道。

前期信贷损失准备及相关信息

根据2020年1月1日之前生效的先前发生的损失减值方法，我们以集体方式评估贷款减值，除非我们认为贷款已减值。当根据现有资料，我们很可能不会收到根据原始贷款协议的合同条款到期的所有金额(包括本金和利息)时，我们以个人为基础评估贷款减值。

下表按减值评估方法列出了我们的贷款损失拨备和我们记录的为投资而持有的贷款投资。

表7.2--贷款净投资

						2019年12月31日
(单位：百万)						单户住宅			多家庭			总计
记录的投资：
集体评估						$1,936,208			$17,408			$1,953,616
单独评估						35,449			81			35,530
记录的总投资						1,971,657			17,489			1,989,146
贷款损失准备期末余额：
集体评估						(1,350)			(12)			(1,362)
单独评估						(2,872)			—			(2,872)
免税额期末余额合计						(4,222)			(12)			(4,234)
贷款净投放						$1,967,435			$17,477			$1,984,912

集体确定的贷款损失拨备

独户贷款

在我们于2020年1月1日实施CECL之前，我们使用一个评估了影响可收集性的各种因素的模型，估计了单一家庭贷款同质池的贷款损失拨备。我们通过考虑宏观经济和其他因素等定性因素来审查该模型的输出，以查看模型的输出是否与我们的预期一致。根据需要进行了管理调整，以考虑到外部因素和已经发生但尚未反映在用于得出模型产出的因素中的当前经济事件。在作出这些调整时，作出了重大判断。单一家庭贷款的同质池是基于共同的潜在特征确定的，包括当前的LTV比率、房价趋势、贷款产品类型和地理区域。

我们依赖第三方来偿还我们的贷款。在贷款交付时，卖方向我们提供贷款数据，包括特征和承保信息。随后的每个月，服务商都会向我们提供每月贷款水平的还本付息数据，包括拖欠和损失信息。我们的单一家庭贷款损失津贴违约模型基于12个月的贷款水平表现数据产生了估计，其中包括拖欠、丧失抵押品赎回权、丧失抵押品赎回权替代方案和修改的历史。我们的贷款损失拨备估计数包括：

n    发生损失时的减损活动，包括对陷入困境的借款人的贷款修改，以及我们在类似贷款中经历的再违约事件，这些贷款已经完成了贷款修改，并

n    我们认为，违约很可能是由于在各自的资产负债表日期发生的亏损事件造成的。

我们还考虑了宏观经济和其他影响我们投资组合贷款质量的因素，包括地区住房趋势、适用的房价指数、失业和就业错位趋势、政府政策和计划变化的影响、消费信贷统计数据以及第三方保险的范围。

房地美MAC|2020 Form 10-K						216

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

我们的单户贷款损失严重免税额是基于实际的REO处置、卖空和第三方销售，其中纳入了最新的：

n    有12个月的销售经验，通过不良资产处置和

n    12个月的不良房产止赎前费用，包括REO、卖空和第三方销售。

我们的单一家庭贷款损失拨备严重程度估计也捕捉到了从抵押品和附属信用增强(如初级抵押贷款保险)中收回的预期。我们在我们的单一家庭贷款损失拨备流程中使用了房价的历史趋势，主要是通过在我们的违约模型中使用当前的LTV比率，以及通过在我们的严重性估计中使用最近的房价销售经验。然而，在我们的单一家庭贷款损失拨备过程中，我们没有使用对房价趋势的预测。

对于可能丧失抵押品赎回权的贷款，我们根据基础抵押品的公允价值减去估计的处置成本来衡量减值。我们的估计还考虑了历史房价变化对借款人行为的影响。

我们将与担保或贷款购买交易同时签订的附属信用提升(例如，一级抵押贷款保险)的收益作为我们在已注销贷款中记录的投资的收回，最高可达确认为已注销的损失金额，并考虑到担保或贷款购买交易的同时进行的担保或贷款购买交易的收益，以收回我们在已注销贷款中记录的投资，最高可达确认为注销的损失金额。收到的超过我们记录的贷款投资的收益在我们的综合全面收益表上记录为REO运营费用的减少。

多户贷款

对减值进行集体评估的多户贷款被汇总到账面年份的投资组合中。与这些投资组合相关的潜在减值是根据与多户房地产相关的现有经济数据(包括公寓空置率和出租率)，通过对这些年份公布的历史商业贷款业绩数据进行基准来衡量的。

个别确定的贷款损失拨备

如果根据目前的信息，我们很可能不会收到根据原始贷款协议的合同条款到期的所有金额(包括本金和利息)，我们认为贷款是减值的。

单独评估减值的单户贷款包括TDR，以及2010年前根据我们的财务担保获得的信用质量恶化的贷款。经过TDR的单一家庭贷款的减值通常是指我们记录的贷款投资超过预期未来现金流现值的部分，按贷款的实际利率贴现。除其他项目外，我们对未来现金流的预期纳入了基于许多市场因素以及贷款特征(如逾期状态)的估计违约概率。如果我们确定可能取消抵押品的抵押品赎回权，我们根据抵押品的公允价值来计量减值，抵押品的公允价值减去估计的处置成本，并根据主要抵押保险和类似来源的估计收益进行调整。单独评估减值的多户贷款包括TDR、逾期三个月或更长时间的贷款，以及根据管理层判断减值的贷款。多户贷款一般根据抵押品的公允价值(减去估计处置成本)单独计量减值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						217

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

下表列出了UPB、记录的投资、相关的贷款损失拨备、平均记录的投资以及为个别减值贷款确认的利息收入。

表7.3-个人减值贷款

						2019年12月31日
(单位：百万)						UPB			录下来 投资			关联的 津贴
独栋住宅：
在没有记录任何津贴的情况下：(1)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$2,431			$1,927			不适用
15年摊销固定利率						21			20			不适用
可调率						169			169			不适用
Alt-A、仅限利息和选项ARM						847			727			不适用
**总计，没有记录任何津贴						3,468			2,843			不适用
在记录了津贴的情况下：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						28,824			28,667			(2,416)
15年摊销固定利率						616			625			(13)
可调率						131			130			(7)
Alt-A、仅限利息和选项ARM						3,315			3,184			(436)
**总计，有记录的津贴						32,886			32,606			(2,872)
组合式单户住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						31,255			30,594			(2,416)
15年摊销固定利率						637			645			(13)
可调率						300			299			(7)
Alt-A、仅限利息和选项ARM						4,162			3,911			(436)
*单户住宅总数						36,354			35,449			(2,872)
多家庭：
没有记录任何零用钱(1)						86			81			不适用
有记录的零用钱						—			—			—
**总计多个家庭						86			81			—
单户和多户合计						$36,440			$35,530			($2,872)

引用的脚注包括在下一表之后。

房地美MAC|2020 Form 10-K						218

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

						截至十二月三十一日止的年度，
						2019												2018
(单位：百万)						平均记录投资			确认利息收入			按现金收付制确认的利息收入(3)						平均值 录下来 投资			利息 收入 公认的			按现金收付制确认的利息收入(3)
独栋住宅：
在没有记录任何津贴的情况下：(1)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						$2,450			$262			$7						$3,236			$346			$16
15年摊销固定利率						20			1			—						21			3			—
*可调费率						200			11			—						248			12			1
Alt-A、仅限利息和选项ARM						891			66			1						1,264			88			4
**总计，没有记录任何津贴						3,561			340			8						4,769			449			21
在记录了津贴的情况下：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						32,960			1,805			156						44,055			2,156			274
15年摊销固定利率						653			22			4						798			28			9
*可调费率						135			6			2						197			6			3
Alt-A、仅限利息和选项ARM						3,917			226			20						5,953			273			30
**总计，有记录的津贴						37,665			2,059			182						51,003			2,463			316
组合式单户住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率						35,410			2,067			163						47,291			2,502			290
15年摊销固定利率						673			23			4						819			31			9
*可调费率						335			17			2						445			18			4
Alt-A、仅限利息和选项ARM						4,808			292			21						7,217			361			34
*单户住宅总数						41,226			2,399			190						55,772			2,912			337
多家庭：
没有记录任何零用钱(1)						83			5			1						131			6			2
有记录的零用钱						—			—			—						3			—			—
**总计多个家庭						83			5			1						134			6			2
单户和多户合计						$41,309			$2,404			$191						$55,906			$2,918			$339

(1)不计提拨备的个别减值贷款主要是指抵押品价值足以超过贷款余额的贷款，以便在财产被取消抵押品赎回权或以其他方式处置的情况下收回全部记录的投资。

(2)主要由分类为TDR的贷款组成。

(3)由当期确认的与非权责发生状态贷款相关的收入组成。

房地美MAC|2020 Form 10-K						219

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财务报表			*合并财务报表附注| 注7

下表汇总了我们的单一家庭信用担保和多家庭抵押贷款组合中的贷款拖欠率。

表7.4-拖欠率

(百万美元)						2019年12月31日
独栋住宅：
非信用增强型投资组合：
严重拖欠率						0.70		%
严重拖欠贷款总数						42,485
信用增强型投资组合：(1)
主要抵押贷款保险：
降低严重违约率						0.79		%
*严重拖欠贷款总数						15,261
其他信用保护：(2)
降低严重违约率						0.40		%
*严重拖欠贷款总数						18,143
合计单户住宅
严重拖欠率						0.63		%
严重拖欠贷款总数						70,162
多家庭(3)
非信用增强型投资组合：
拖欠率						—		%
拖欠贷款的UPB						$2
信用增强型投资组合：
拖欠率						0.09		%
拖欠贷款的UPB						$244
总共多个家庭
拖欠率						0.08		%
拖欠贷款的UPB						$246

(1)信用增强型类别并不是相互排斥的，因为一笔贷款可能同时受到初级抵押贷款保险和其他信用保护的覆盖。

(2)包括由财务安排(主要按揭保险除外)涵盖的单一家庭贷款，旨在降低我们的信用风险敞口。看见注8有关我们信用增强的更多信息，请访问。

(3)多个家庭的拖欠表现是基于逾期两个月或两个月以上的贷款或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款的UPB。

证券投资前期非临时性减值

根据2020年1月1日之前有效的非临时性减值方法，我们评估了截至每个季度末处于未实现亏损状态的可供出售证券，以确定价值下降是否是临时性的。当单个批次的公允价值低于其摊销成本基础时，就存在未实现亏损。如果证券地段的公允价值低于其摊余成本基础，并且我们打算出售证券地段，或者我们更有可能被要求在收回其摊余成本基础之前出售证券地段，则非临时性减值被认为已经发生。在这种情况下，证券批次公允价值的整个下降被认为是非暂时性的，并在我们的综合全面收益表中记录为投资收益(损失)，净额。如果我们不打算出售证券，或者我们认为我们不太可能被要求在证券的摊余成本基础恢复之前出售，我们只确认非临时性收益减值的信贷部分，可归因于所有其他因素的金额记录在AOCI中。信贷部分表示预期从证券收取的现金流量现值低于其摊余成本基础的数额。

在其他综合收益中确认了非临时性减值部分的可供出售证券的剩余信贷损失的期末余额为#美元。0.6亿美元，以及0.8分别截至2019年12月31日和2018年12月31日。

房地美MAC|2020 Form 10-K						220

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财务报表			*合并财务报表附注| 注8

注8

信用提升

我们获得了各种形式的信用增强，以减少我们面临的信用损失。这些信用增强可能与我们综合资产负债表上确认的抵押贷款或担保相关，或嵌入我们综合资产负债表上确认的债务中。

信用提升的会计核算

附加的信用增强功能

附带的信用增强是与金融工具的产生同时获得的，并且是在考虑金融工具的发起的情况下获得的，并在出售时有效地与金融工具一起传播。附加的信用增强包括主要抵押保险，它为我们提供高达特定百分比的贷款水平保护。

在厘定贷款损失拨备时，会考虑附属信贷提升的预期收回金额，导致已确认的信贷损失拨备按预期收回金额减少。在取消抵押品赎回权和冲销信贷损失拨备后，我们将之前抵销信贷损失拨备的附属增信措施的预期收回重新归类为单独的应收账款。看见 注7 有关我们信用损失准备金的确定，请提供更多信息。

独立的信用增强功能

独立信用增强是指与任何其他金融工具分开或与其他交易一起签订的合同，可以在法律上分离并单独行使。独立信用增强包括保险/再保险交易、STACR信托票据和贷款人风险分担交易，并与基础抵押贷款或担保分开核算。

我们的主要保险/再保险交易是单一家庭ACIS交易。ACIS交易是我们购买的保险单，通常由一组保险公司和再保险公司承保，为抵押贷款参考池中发生的特定信用事件提供信用保护。根据ACIS的合同，我们向保险公司和再保险公司支付保险范围的保费。每个月，我们都有义务为ACIS合同涵盖的所有部分支付此类款项。当特定的信用事件发生时，我们通常从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。我们要求我们的交易对手部分抵押他们的风险，以降低我们在保单项下的索赔得不到补偿的风险。除了ACIS，我们的单一家庭保险/再保险信用增强包括AFRM和Imagin，AFRM类似于ACIS，但在获得贷款后立即提供信用保护，Imagin提供贷款级别的保护，而不是传统的主要抵押贷款保险。我们的多家庭保险/再保险信用增强包括MCIP交易，它类似于ACIS交易，并为发生在多家庭抵押资产参考池上的特定信用事件提供信用保护。

STACR信托票据通过发行由第三方信托与参考池的名义信用风险头寸挂钩的票据，将抵押贷款参考池的信用风险转移给投资者。该信托公司发行票据，并定期向投资者支付票据的本金和利息。在这种结构下，我们向信托支付款项，以支持支付票据到期利息，我们从信托收到款项，否则，由于参考池上的定义信用事件，我们将向票据持有人支付款项。每个月，我们都有义务向信托基金支付此类款项。票据余额减去付给我们的金额。某些STACR信托票据可能有资格成为REMIC的权益。

贷款人风险分担交易是要求贷款人在违约时回购贷款或补偿我们已实现的信用损失的协议。这些交易是作为要求主要抵押贷款保险的另一种选择，或者是为了换取更低的担保费。损失分摊金额可以全部或部分抵押。我们不再定期与单户贷款机构进行贷款风险分担交易。

我们在发生时，在综合全面收益表中确认我们在增信费用中独立增信项下为转移信用风险而支付的款项。我们在综合资产负债表上的其他资产中单独确认独立信用增强的预期回收，抵消性减少以受益于(减少)信用增强回收，同时我们确认担保贷款的信用损失拨备，其计算基础与担保贷款的信用损失拨备相同。

我们于2020年1月1日采用CECL，结果增加了$0.3我们的预期收回应收账款余额为20亿美元，这是因为独立信用增强的预期收回金额增加，加上担保抵押贷款的预期亏损增加。一旦采用CECL，我们就根据我们对合同期限内当前预期信用损失的估计来衡量我们预期收回的应收账款的信用损失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						221

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财务报表			*合并财务报表附注| 注8

下表提供了我们信用增强回收应收账款的详细信息。这些金额在我们合并资产负债表的其他资产中确认。

表8.1-信用增强应收款

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
独立信用增级预期收回应收账款，扣除拨备后的净额						$677			$71
一级抵押保险应收账款(1)，扣除津贴后的净额						74			76
信用增级资产总额						$751			$147

(1)不包括$444百万美元和$464截至2020年12月31日和2019年12月31日，与未付索赔金额相关的递延付款义务分别为100万美元。由于无法收回，我们基本上保留了所有这些未付款项。

有关抵押贷款保险商和其他信用增强提供商的交易对手信用风险的信息，请参阅注18.

增强信用担保

担保信用增强主要包括我们通过创建由非合并证券化信托发行的无担保次级证券而获得从属证券，这些信托在我们必须履行对优先证券的担保之前先吸收损失。担保信用增强包括多家庭K证书和SB证书交易，以及由经验丰富的贷款支持的单家庭高级次级证券化结构。

在衡量贷款损失拨备时，将考虑从担保信用增强中获得的预期回收。因此，只有当预期的信贷损失超过从属金额时，我们才会确认表外信贷敞口的信贷损失拨备。我们确认担保费收入，没有明确确认单独的增信费用或预期的增信回收。看见 注7 有关我们信用损失拨备的衡量方法的更多信息。

与信用相关的债务

在收购或担保抵押资产后，我们也会通过发行无担保信用相关债务或确认合并VIE的债务(包括从属关系)来转移信用风险。

对于我们的某些无担保债务发行，我们创建了一个抵押资产(通常是贷款)的参考池，我们目前对这些资产有信用风险敞口，并创建了一个与名义信用风险头寸相关的证券化结构。只要参考池中的抵押资产发生特定的信用事件，我们的债务余额就会被减记，从而减少我们未来的本金和利息支付义务。无担保信用挂钩债务的主要类型是单家族STACR债务票据和多家族SCR债务票据。

我们的大部分STACR债务票据在我们的综合资产负债表上作为其他债务记录，并按摊销成本入账。当参考池中的标的贷款发生已实现亏损事件(如第三方止赎出售、卖空或REO处置)时，STACR债务票据将被减记，收益将确认为投资收益(亏损)，扣除我们的综合全面收益表。

多家庭SCR债务票据的结构类似于STACR债务票据，尽管参考池中的抵押资产可能是我们有信用敞口的贷款或多家庭住房收入债券。虽然我们的SCR债务票据在我们的综合资产负债表上作为其他债务记录，但这些债务是按公允价值计量的，因为我们选择了公允价值选项。公允价值变动计入我们综合全面收益表中的投资收益(亏损)净额。

与我们的非合并VIE类似，我们通过创建无担保次级证券来提高我们的某些合并证券化产品的信用。在我们履行担保义务之前，这些无担保的次级证券将首先吸收标的贷款的损失。第三方持有的无担保次级债务证券在我们的综合资产负债表上记为合并信托债务，一般按摊销成本入账。当证券相关贷款发生亏损时，次级债务被减记，收益被确认为投资收益(亏损)，净额计入我们的综合全面收益表。

房地美MAC|2020 Form 10-K						222

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财务报表			*合并财务报表附注| 注8

单户家庭信用增强计划(Single-Family Credit Enhanced)

下表列出了与我们的单一家庭信用增强相关的当前和受保护的UPB总额以及潜在损失追回的最大金额。

表8.2-单家庭信贷增强

									2020年12月31日									2019年12月31日
(单位：百万)						增信会计处理			总电流和保护UPB(1)			最大覆盖范围						总电流和保护UPB(1)			最大覆盖范围
初级抵押贷款保险						附设			$472,881			$116,973						$421,870			$107,690
STACR：(2)
**信托票据						独立式			488,251			17,288						288,323			9,739
发行债务票据						债务			365,482			12,377						536,036			15,373
保险/再保险(3)						独立式			876,815			11,586						863,149			10,157
从属关系：(4)
三个未合并的VIE						担保			29,039			5,718						25,443			4,545
*综合VIE						债务			9,035			464						19,498			854
贷款人风险分担						独立式			5,731			4,831						24,078			5,657
其他						主要附加			374			371						1,056			1,051
单户家庭信用提升总额												$169,608									$155,066

(1)基础贷款可能由一种以上形式的信用增强所覆盖。对于某些交易，由于交易和贷款之间报告周期的时间差异，受保护的UPB可能不同于相关贷款的UPB。

(2)总的当前和受保护的UPB代表包括在参考池中的资产的UPB。最高承保金额是指第三者持有的未偿还余额。

(3)截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的几乎所有交易对手都在我们的ACIS交易上获得了足够的抵押品，以满足最低要求ACIS项目的附带要求。每笔交易的最低抵押品要求都是根据一系列因素进行评估的，包括再保险人的交易对手信用风险，以及交易的结构和风险状况。其他保险/再保险交易也有类似的抵押品要求。

(4)流动及受保护UPB总额包括担保证券的UPB，代表信托净额中包含的资产扣除从属证券提供的保护后的UPB。对于非合并VIE，流动和受保护的UPB总额还包括向担保证券持有人提供的担保人预付款的UPB。最大覆盖范围指的是隶属于联邦住宅贷款抵押公司担保证券并由第三方持有的证券的未偿还UPB。

房地美MAC|2020 Form 10-K						223

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财务报表			*合并财务报表附注| 注8

多家庭信用增强

下表列出了与我们的多家庭信用增强相关的当前和受保护的UPB总额以及潜在损失追回的最大金额。

表8.3-多家庭信用增强

									2020年12月31日									2019年12月31日
(单位：百万)						增信会计处理			总电流和保护UPB(1)			最大覆盖范围						总电流和保护UPB(1)			最大覆盖范围
从属关系：(2)
三个未合并的VIE						担保			$286,199			$42,712						$251,008			$40,262
*综合VIE						债务			1,800			200						1,800			200
贷款人风险分担(3)						独立式			3,321			598						2,529			381
保险/再保险(4)						独立式			5,383			190						2,769			127
SCR债务票据(5)						债务			2,217			111						2,470			123
其他(3)						附设			253			253						467			467
多家庭信用提升总额												$44,064									$41,560

(1)基础贷款可能由一种以上形式的信用增强所覆盖。

(2)流动和受保护UPB总额包括担保证券的UPB，代表信托净额中包括的资产在扣除从属证券提供的保护后的UPB，以及主服务商向担保和无担保证券持有人提供的预付款的UPB。对于非合并VIE，流动和受保护的UPB总额还包括向担保证券持有人提供的担保人预付款的UPB。最大覆盖范围指的是隶属于联邦住宅贷款抵押公司担保证券并由第三方持有的证券的未偿还UPB。

(3)最大承保范围是指根据交易对手协议的条款可获得的剩余损失赔偿金额。

(4)截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们保险/再保险交易的交易对手已遵守最低抵押品要求。每笔交易的最低抵押品要求都是根据一系列因素进行评估的，包括再保险人的交易对手信用风险，以及交易的结构和风险状况。

(5)总的当前和受保护的UPB代表包括在参考池中的资产的UPB。最高承保金额代表第三方持有的SCR债务票据的未偿还余额。

我们还有其他多家庭信用增强措施，包括抵押品投放要求、赔偿、集合保险、债券保险、追索权和其他类似安排。这些信用增强措施，连同出售基础抵押抵押品所获得的收益，旨在弥补我们抵押贷款的全部或部分损失，或根据我们的财务担保合同支付的金额。根据这些协议，我们的历史亏损和相关恢复并不显著，因此这些其他类型的信用提升不包括在上表中。

房地美MAC|2020 Form 10-K						224

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财务报表			*合并财务报表附注| 注9

注9

债务

下表汇总了我们合并资产负债表中的总债务余额。

表9.1--总债务

						十二月三十一日，
(单位：百万)						2020			2019
第三方持有的合并信托的债务证券						$2,308,176			$1,898,355
房地美的债务：
短期债务						4,955			101,034
长期债务						279,415			170,296
房地美的总债务						284,370			271,330
债务总额						$2,592,546			$2,169,685

我们发行的债务证券被分类为第三方持有的合并信托的债务证券或房地美的债务。我们发行房地美的债券为我们的运营提供资金。

我们的债务是按摊销成本报告的，但我们选择了公允价值选项的某些债务除外。递延项目，包括保费、折扣、发行成本和与对冲会计相关的基数调整，报告为总债务的组成部分。这些项目在相关债务的合同期限内采用实际利息法摊销并通过利息支出报告。溢价、折扣和发行成本的摊销在债券发行时开始。套期保值会计相关基础调整的摊销始于相关套期保值关系终止。

我们选择了包含嵌入衍生品的债务的公允价值选项，包括某些STACR债务票据和SCR债务票据。有关STACR债务票据和SCR债务票据的其他信息，请参见注8。这些债务的公允价值变动计入投资收益(亏损)净额，为换取发行债务而产生或收到的任何前期成本和费用在收益中确认为已发生而不是递延。根据债务证券的陈述条款，相关利息支出继续报告为利息支出。有关我们选择公允价值选项的更多信息，请参见注：19.

当我们回购或赎回未偿还债务证券时，我们确认赎回债务证券所支付的金额与收益中的账面价值之间的差额，作为投资收益(损失)的一个组成部分，净额。吾等与债权人之间就发行新债务证券及清偿现有债务证券而同时进行的现金转移，被视为对现有债务证券的清偿或修改。如果债务证券的条款有很大不同，交易将被视为现有债务证券的清偿。新债务证券的发行按公允价值计入，支付给债权人的费用在发生时计入费用，支付给第三方的费用递延，并采用实际利息法摊销至新债务证券有效期内的利息支出。如果现有债务担保和新债务担保的条款没有实质性差异，交易将作为现有债务的修改入账。支付给债权人的费用采用实际利息法递延并在修改后的债务证券有效期内摊销为利息支出，支付给第三方的费用在发生时计入费用。

我们还从事美元滚动交易，通过这种交易，我们达成了一项协议，出售并随后回购(或购买并随后转售)机构证券。当这些交易涉及合并实体发行的证券时，它们被视为债务的发行和清偿。

根据购买协议，未经库务署事先书面同意，吾等不得招致会导致吾等总负债面值超过面值的债务。120在前一个日历年的12月31日，我们被允许拥有的抵押资产的%。由于这一债务限额，我们被允许发行的债务额度可能会受到限制，为我们的运营提供资金。根据购买协议，吾等的“负债”金额乃于二零一零年一月一日厘定，并不影响有关转让金融资产及合并VIE的会计指引的更改。因此，“负债”一般不包括第三方持有的合并信托的债务证券。没有财政部的事先同意，我们也不能对任何次级债务承担责任。看见注2获取有关我们可能拥有的抵押贷款相关证券数量限制的信息。

从2019年1月1日开始，根据购买协议，我们的债务上限为$300十亿美元。根据购买协议，我们的债务上限将降至$270根据2021年1月的信件协议，2023年1月1日将达到10亿美元。截至2020年12月31日，就债务上限而言，我们的总债务为$286.5十亿美元。我们的总负债主要包括短期和长期债务的面值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						225

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财务报表			*合并财务报表附注| 注9

第三方持有的合并信托债务证券

由第三方持有的合并信托的债务证券代表我们对在合并证券化信托中持有实益权益的第三方的负债。由第三方持有的合并信托的债务证券面临提前还款风险，因为它们的支付是基于相关抵押借款人可能随时预付的基础抵押贷款的表现，而不会受到惩罚。

下表汇总了基于标的贷款产品类型的第三方持有的合并信托的债务证券。

表9.2-第三方持有的合并信托的债务证券

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百万美元)						合同 成熟性			UPB			账面金额(1)			加权 平均值 息票(2)						合同 成熟性			UPB			账面金额(1)			加权 平均值 息票(2)
独栋住宅：
30年或更长时间，固定利率						2021 - 2060			$1,799,065			$1,855,438			3.07		%				2020 - 2057			$1,516,550			$1,554,095			3.63		%
20年期固定利率						2021 - 2041			97,520			100,498			2.84						2020 - 2040			70,901			72,558			3.37
15年固定利率						2021 - 2036			303,142			310,612			2.46						2020 - 2035			225,501			229,133			2.87
可调率						2021 - 2051			23,964			24,484			2.76						2020 - 2050			30,183			30,756			3.25
仅限利息						2026 - 2041			3,671			3,736			3.15						2026 - 2041			4,244			4,307			4.55
FHA/VA						2021 - 2050			752			769			4.04						2020 - 2049			633			647			4.68
合计单户住宅									2,228,114			2,295,537												1,848,012			1,891,496
多家庭						2021-2050			12,488			12,639			2.43						2021 - 2049			6,790			6,859			3.29
第三方持有的合并信托的总债务证券									$2,240,602			$2,308,176												$1,854,802			$1,898,355

(1)包括$205百万美元和$209分别于2020年12月31日和2019年12月31日，代表选择公允价值期权的债务证券的公允价值的合并信托债务。

(2)第三方持有的合并信托债务证券的实际利率为1.76%和2.79分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。

短期债务

贴现票据、参考票据证券和中期票据是无担保的一般公司债务。贴现票据和参考票据证券到期时只支付本金。根据回购协议出售的证券实际上是抵押借款，在这种情况下，我们出售证券，并达成在未来日期回购此类证券的协议。某些原始到期日为一年或一年以下的中期票据在本报告中被归类为短期债务。

下表汇总了短期债务的余额和有效利率。

表9.3--短期债务

						2020年12月31日												2019年12月31日
(百万美元)						面值			账面金额			加权 平均值 有效率						面值			账面金额			加权 平均值 有效率
短期债务：
贴现票据和参考票据						$11			$11			0.69		%				$60,830			$60,629			1.67		%
中期票据						4,944			4,944			1.31						40,407			40,405			2.31
根据回购协议出售的证券						—			—			—						9,843			9,843			1.46
短期债务总额						$4,955			$4,955			1.31		%				$111,080			$110,877			1.89		%

房地美MAC|2020 Form 10-K						226

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财务报表			*合并财务报表附注| 注9

长期债务

下表汇总了我们的长期债务。

表9.4--长期债务

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百万美元)						合同到期日			面值			账面金额(1)			加权值 平均值 有效率(2)						合同到期日			面值			账面金额(1)			加权 平均水平 有效率(2)
长期债务：
固定费率：
中期票据-可赎回						2021-2050			$122,967			$122,895			0.71		%				2020 - 2037			$83,470			$83,433			2.01		%
中期票据-不可赎回						2021-2028			7,710			7,758			0.75						2020 - 2028			2,498			2,519			2.14
参考票据证券-不可赎回						2021-2032			64,162			64,124			1.55						2020 - 2032			39,124			39,176			2.71
STACR和SCR债务票据						2031-2042			111			114			12.71						2031 - 2042			123			126			12.74
可变费率：
中期票据-可赎回						2021-2025			371			371			1.93						2020 - 2034			10,682			10,668			2.18
中期票据-不可赎回						2021-2026			68,838			68,824			0.63						2020 - 2026			15,727			15,724			2.45
STACR						2023-2042			12,377			12,228			4.10						2023 - 2042			15,373			15,526			5.58
零息：
中期票据-不可赎回						2021-2039			4,850			2,578			5.99						2020 - 2039			4,880			2,450			5.94
其他						2047-2050			—			57			0.49						2047 - 2049			—			6			0.63
与套期保值相关的基差调整									不适用			466												不适用			668
长期债务总额									$281,386			$279,415			1.09		%							$171,877			$170,296			2.61		%

(1)代表票面价值，扣除相关折扣或溢价以及发行成本后的净值。包括$2.410亿美元和3.7在2020年12月31日和2019年12月31日分别为10亿美元的长期债务，代表选择了公允价值期权的债务证券的公允价值。

(2)基于账面金额，不包括与对冲相关的基差调整。

我们长期债务的一部分是可赎回的。可赎回债务为我们提供了在一个或多个指定赎回日期或在指定赎回日期或之后的任何时间按面值赎回债务证券的选择权。

下表汇总了截至2020年12月31日的长期债务证券合约到期日。

表9.5-长期债务和债务证券合约到期日

(单位：百万)						金额
年度到期日
长期债务(不包括STACR和SCR债务票据)：
2021						$43,422
2022						61,071
2023						61,998
2024						21,679
2025						44,342
此后						36,386
第三方持有的合并信托、STACR和SCR债务票据的债务证券(1)						2,253,090
总计						2,521,988
净贴现、溢价、债务发行成本、对冲相关和其他基数调整(2)						65,603
第三方持有的合并信托、STACR、SCR和长期债务的总债务证券						$2,587,591

(1)该等债务证券的合约到期日并未列示，因为它们会承受提前还款风险，因为它们的付款是基于相关按揭借款人可能随时预付的按揭资产池的表现，而不会受到惩罚。

(2)其他基数调整主要代表我们选择了公允价值选项的债务公允价值的变化。

非现金投融资活动

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们发行了$0.810亿美元和0.7分别出售房地美(Freddie Mac)的1000亿美元债务，以换取卖家此前承诺的现金抵押品。这些债务发行代表非现金交易。 

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财务报表			合并财务报表附注：*合并财务报表附注| 注10

注10

衍生品

衍生品在我们的合并资产负债表上按其公允价值报告。不属于合格公允价值对冲关系的衍生产品的公允价值和应计利息的变化记录为投资收益(亏损)，净额计入我们的综合全面收益表。净资产头寸中的衍生工具，包括应收或应付的衍生工具净利息，报告为衍生资产净额。同样，净负债的衍生工具，包括应收或应付的衍生工具净利息，报告为衍生工具负债净额。我们将确认的收回现金抵押品的权利或退还现金抵押品的义务的公允价值金额与根据主净额结算协议与同一交易对手签署的衍生工具确认的公允价值金额进行抵销。持有的非现金抵押品不会在我们的综合资产负债表上确认，因为我们没有获得对抵押品的有效控制，而过帐的非现金抵押品不会从我们的综合资产负债表中取消确认，因为我们没有放弃对抵押品的有效控制。因此，持有或过账的非现金抵押品不会在我们的综合资产负债表上作为衍生资产或衍生负债的抵销而列示。

我们评估我们购买或发行的金融工具是否包含嵌入式衍生品。我们通常选择以公允价值计量新收购或发行的包含嵌入衍生品的金融工具，公允价值的变化记录在收益中。

在我们的综合现金流量表中，除远期承诺外，与收购和终止衍生品相关的现金流量一般归类于投资活动。与远期承诺有关的现金流量根据与之相关的金融工具的现金流量在综合现金流量表部分分类。

衍生工具的使用

我们使用衍生品主要是为了对冲我们金融资产和负债之间的利率敏感度不匹配。我们基于市场价格、模型和经济学分析了各种利率情景下金融资产和负债的利率敏感性。当我们使用衍生品来降低风险敞口时，我们会考虑一系列因素，包括成本、对交易对手信用风险的敞口以及我们的整体风险管理策略。

我们将衍生品分类为三类别：

n    交易所交易的衍生品；

n    结算衍生工具；及

n    场外衍生品。

交易所交易的衍生品包括标准化利率期货合约和期货合约期权。清算的衍生品包括美国商品期货交易委员会(U.S.Commodity Futures Trading Commission)认定受多德-弗兰克法案(Dodd-Frank Act)中央清算要求的利率掉期。场外衍生品是指既不是交易所交易衍生品，也不是清算衍生品的衍生品。

衍生工具的种类

我们主要使用以下类型的衍生品：

n    基于Libor和SOFR的利率互换；

n    基于Libor、财政部和SOFR的购买期权(包括掉期)；以及

n    基于Libor、国债和SOFR的交易所交易期货。

我们还购买信用指数的掉期交易，以防范可能影响我们的K证书或SB证书交易的盈利能力的多个家庭利差的不利变动。

除了掉期、期货和购买的期权外，我们的衍生品头寸还包括书面期权和掉期以及承诺。

书面期权和掉期

书面看涨和看跌掉期被出售给交易对手，允许他们分别选择进行固定收受利率掉期和固定支付利率掉期。抵押贷款相关证券的书面看涨期权和看跌期权赋予交易对手在特定条款下执行合同的权利，这通常发生在我们处于负债状况时。我们可能会不时地签订其他衍生品合约，如利率期货。

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承付款

我们例行公事地作出承诺，其中包括以下承诺：

n    买卖证券投资；

n    买卖贷款；以及

n    购买、清偿或发行我们合并信托的债务证券。

这些承诺大多被认为是衍生品，因此应遵守衍生品和对冲的会计准则。

套期保值会计

公允价值对冲

我们将公允价值对冲会计应用于某些单一家庭按揭贷款，我们使用基于LIBOR的利率掉期，对应于指定基准利率(即LIBOR)的这些贷款的公允价值变动进行对冲。我们也将公允价值对冲会计应用于某些债务发行，我们使用基于LIBOR的利率掉期对应于指定基准利率(即LIBOR)的债务的公允价值变动进行对冲。在最后一层公允价值对冲会计策略下，我们对封闭式单一家庭抵押贷款池中的一部分公允价值变动进行对冲，这些贷款预计不会受到提前还款、违约和其他影响现金流时间和金额的事件的影响。作为这一策略的一部分，我们还选择根据套期保值开始时确定的合同息票现金流的基准利率部分，并假设套期保值项目的期限仅反映被套期保值的指定现金流，来计量套期保值项目的公允价值变化。

我们应用套期保值会计来限定套期保值关系。当衍生对冲工具的公允价值变动预期可非常有效地抵销对冲项目公允价值的变动，而该变动可归因于对冲关系有效期内被对冲的风险，则符合资格的对冲关系即属符合资格对冲关系。没有金额被排除在对冲有效性的评估之外。为了评估套期保值的有效性，我们使用了统计回归分析。

在对冲关系开始时，我们准备正式的同期文件，记录我们的风险管理目标和进行对冲的策略。

如果套期保值关系符合公允价值套期保值会计的要求，衍生工具套期保值工具的所有公允价值变动(包括利息应计)均在用于显示被套期保值项目收益影响的同一综合全面收益项目表中确认。因此，可归因于被套期保值风险的对冲项目(按揭贷款和债务)的公允价值变动分别在利息收入-抵押贷款和利息支出中确认，以及各自衍生对冲工具的公允价值变动。

可归因于被对冲风险的对冲项目的公允价值变动确认为针对抵押贷款和债务的累计基数调整。累计基准调整按综合全面收益项目综合报表摊销，该综合报表采用考虑对冲项目合同条款的实际利息法，用于列报对冲项目的公允价值变化，摊销开始时间不晚于对冲会计终止的期间。

现金流对冲

在AOCI中记录了与终止现金流对冲有关的金额，当最初预测的交易影响收益时，这些对冲在收益中确认。如果最初预测的交易很可能不会发生，AOCI中相关的递延收益或亏损将立即重新分类为收益。从AOCI重新分类的金额记录在利息支出中。看见注13有关未来将与封闭现金流对冲相关的递延净亏损重新分类为净收入的信息。

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按公允价值计算的衍生资产和负债

下表显示了我们综合资产负债表中报告的衍生品的名义价值和公允价值。

表10.1--按公允价值计算的衍生资产和负债

						2020年12月31日												2019年12月31日
						概念性的或 合同 金额			公允价值衍生品									概念性的或 合同 金额			公允价值衍生品
(单位：百万)									资产			负债									资产			负债
未指定为对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						$559,596			$2,639			($7,091)						$488,242			$2,000			($4,168)
书面期权						18,259			—			(735)						10,984			—			(130)
购买的选项(1)						169,995			5,265			—						152,480			4,198			—
期货						181,702			—			—						210,305			—			—
总利率风险管理衍生品						929,552			7,904			(7,826)						862,011			6,198			(4,298)
抵押贷款承诺衍生品：
购买按揭贷款的远期合约						37,122			183			—						8,028			11			(8)
购买抵押贷款相关证券的远期合约						45,185			203			—						28,194			44			(5)
出售抵押贷款相关证券的远期合约						136,802			2			(759)						57,738			6			(113)
总按揭承诺衍生工具						219,109			388			(759)						93,960			61			(126)
CRT相关衍生品						28,949			61			(47)						12,362			15			(116)
其他						4,029			2			(16)						5,984			1			(28)
未被指定为对冲的衍生品总额						1,181,639			8,355			(8,648)						974,317			6,275			(4,568)
指定为公允价值对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						180,686			224			(500)						192,366			104			(714)
指定为公允价值对冲的衍生品总额						180,686			224			(500)						192,366			104			(714)
应收衍生利息(应付)(2)									455			(523)									887			(724)
净值调整(3)									(7,829)			8,717									(6,422)			5,634
衍生品投资组合总额，净额						$1,362,325			$1,205			($954)						$1,166,683			$844			($372)

(1)包括名义或合同金额为#美元的信用指数掉期16.810亿美元和11.4分别于2020年12月31日和2019年12月31日为2019年12月31日和2019年12月31日，公允价值为9.0百万美元和$3.0分别于2020年12月31日和2019年12月31日为3.8亿美元。

(2)包括其他衍生应收账款和应付账款。

(3)代表交易对手净额结算和现金抵押品净额结算。

看见注：11获取与我们持有和发布的衍生品交易对手和抵押品相关的信息。

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财务报表			合并财务报表附注：*合并财务报表附注| 注10

衍生品的得失

下表列出了衍生工具的损益，包括定期现金结算的应计费用，但在符合条件的对冲关系中没有指明，并在我们的综合全面收益表(亏损)中报告为投资收益(亏损)，净额。

表10.2-衍生工具的损益

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
未指定为对冲
利率风险管理衍生品：
掉期						($1,627)			($3,085)			$1,422
书面期权						(161)			(235)			18
购买的选项						2,404			423			(648)
期货						(2,442)			(946)			57
利率风险管理衍生品公允价值损益合计						(1,826)			(3,843)			849
抵押贷款承诺衍生品						(1,856)			(452)			606
CRT相关衍生品						163			(1)			(38)
其他						57			52			(6)
未指定为套期保值的衍生品总额公允价值收益(损失)						(3,462)			(4,244)			1,411
掉期定期现金结算的应计项目(1)						(1,576)			(272)			(141)
总计						($5,038)			($4,516)			$1,270

(1)包括清算利率掉期的变动保证金利息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						231

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财务报表			合并财务报表附注：*合并财务报表附注| 注10

公允价值对冲

下表按综合全面收益(亏损)表列示公允价值对冲会计的影响，包括因应用对冲会计而在符合资格的对冲关系和其他组成部分中指定的衍生品和对冲项目的损益。

表10.3-公允价值对冲损益

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(单位：百万)						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出
在我们的综合全面收益表上列示的收入和费用行项目总额，其中记录了公允价值对冲的影响：						$62,340			($49,569)						$72,895			($61,047)						$70,054			($58,033)
抵押贷款利息合同 为投资而持有的贷款：
--公允价值套期保值关系净收益或(亏损)：
套期保值项目						5,071			—						4,569			—						(1,776)			—
指定为对冲工具的衍生工具						(4,836)			—						(4,309)			—						1,091			—
*套期保值工具的应计利息						(434)			—						(48)			—						(439)			—
*停产的套期保值相关基础 调整摊销						(2,840)			—						(446)			—						133			—
债务利息合同：
--公允价值套期保值关系净收益或(亏损)：
套期保值项目						—			(49)						—			(1,038)						—			145
指定为对冲工具的衍生工具						—			11						—			1,231						—			155
*取消对冲工具的应计利息						—			835						—			(184)						—			(313)
*停止与对冲相关的基差调整 摊销						—			60						—			63						—			(3)

公允价值套期保值导致的累计基差调整

下表按其各自的资产负债表项目列示了因符合公允价值对冲和相关对冲项目账面金额而进行的套期保值项目累计基数调整。

表10.4-公允价值套期保值导致的累计基数调整

						2020年12月31日
						账面金额资产/(负债)						计入账面金额的公允价值套期保值基础调整累计金额												层末法下的闭合投资组合
(单位：百万)												总计			在图层末尾方法下			停产-与对冲相关						按摊余成本计算的总金额			UPB指定金额
为投资而持有的按揭贷款						$478,077						$5,117			($318)			$5,435						$220,301			$9,112
债务						(176,512)						(466)			—			(38)						—			—
						2019年12月31日
						账面金额资产/(负债)						计入账面金额的公允价值套期保值基础调整累计金额												层末法下的闭合投资组合
(单位：百万)												总计			在图层末尾方法下			停产-与对冲相关						按摊余成本计算的总金额			UPB指定金额
为投资而持有的按揭贷款						$470,889						$2,886			($943)			$3,829						$273,346			$22,747
债务						(122,746)						(668)			—			(93)						—			—

房地美MAC|2020 Form 10-K						232

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财务报表			*合并财务报表附注| 注11

注11

抵押协议和抵销安排

衍生产品组合

我们使用清算衍生品、交易所交易衍生品和场外衍生品使我们面临交易对手信用风险。我们被要求公布与我们的衍生品交易相关的保证金。这一要求使我们在交易对手不履行义务的情况下面临交易对手信用风险。然而，清算和交易所交易衍生品的使用降低了我们对个别交易对手的信用风险敞口，因为中央交易对手取代了个别交易对手。场外衍生品使我们面临单个交易对手的信用风险，因为交易是在我们和每个交易对手之间执行和结算的，如果交易对手未能履行其义务，我们将面临潜在的损失。

我们对利率掉期和基于期权的衍生品的使用要接受内部信用和法律审查。我们会持续审查所有衍生品交易对手、票据交换所和结算会员的信用基本面，以确认它们继续符合我们的内部风险管理标准。

场外衍生品

我们使用主净额结算和抵押品协议来降低我们在利率掉期和基于期权的衍生品方面对场外衍生品交易对手的信用风险敞口。总净额结算协议规定对单个交易对手的应收和应付金额进行净额结算，并根据哪一方处于负债状况，以现金、国库券或机构抵押相关证券或债务证券的形式，或由交易对手或吾等两者兼而有之的形式过账抵押品。虽然我们的惯例是不对作为抵押品持有的资产进行质押，但这些协议可能允许我们或我们的交易对手对全部或部分抵押品进行质押。

我们已经与所有场外衍生品交易对手签订了总净额结算协议。按日计算，计算各交易对手未偿还衍生品的市值，以确定我们的净信用敞口金额，该金额等于交易对手在考虑所公布的抵押品后处于净收益头寸的衍生品的市值。如果交易对手在衍生品协议下违约，而违约没有按照协议规定的方式得到补救，我们有权根据协议出售抵押品。因此，我们使用主净额结算和抵押品协议，在违约时减少了我们对交易对手的风险敞口。

如果我们场外利率掉期和基于期权的衍生品的所有交易对手在2020年12月31日同时违约，在单个交易对手基础上应用净额结算协议和抵押品后，我们在会计方面的最大损失将约为$292000万。我们对场外衍生品交易对手的净无抵押风险敞口主要集中在四交易对手，截至2020年12月31日，所有交易对手均为投资级。我们定期审查作为抵押品质押的证券的市值和衍生品交易对手抵押品的入账门槛(如适用)，以努力管理我们的亏损敞口。

2017年3月1日生效的某些金融机构监管机构(包括FHFA)通过的规定，要求在不适用于该日期之后执行的场外衍生品交易的任何门槛的情况下，公布差异保证金。然而，对于2017年3月1日之前执行的场外衍生品交易，我们向与我们的衍生品工具相关的交易对手承诺的抵押品金额是在考虑我们的信用评级后确定的。我们包含信用风险相关或有特征的场外衍生品工具(经交易对手净额计算)于2020年12月31日处于负债状态，其公允价值合计为$3.530亿美元，我们为其提供了现金和非现金抵押品$3.4在正常的业务过程中有100亿美元的收入。我们信用评级的降低可能会引发与这些场外衍生品工具相关的额外抵押品要求。如果我们的信用评级下调在2020年12月31日引发了与这些场外衍生品工具相关的额外抵押品要求，我们需要向交易对手提供的最高额外抵押品将是$0.11000亿美元。从2021年9月1日开始，我们的场外衍生品交易将受到新的初始保证金要求的约束。

清算和交易所交易衍生产品

我们的大部分利率掉期交易都受到中央结算要求的约束。未平仓交易所交易合约和清算衍生品的价值变化每天都通过清算所支付的款项进行结算。我们按票据交换所和结算会员对已清算衍生品的风险敞口进行净额结算。我们信用评级的降低可能会导致我们用于清算和交易所交易衍生品的票据交换所或清算会员要求额外的抵押品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						233

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财务报表			*合并财务报表附注| 注11

其他衍生工具

我们还执行贷款和抵押贷款相关证券的远期买卖承诺，包括美元滚动交易，这些交易在会计上被视为衍生品。我们的远期买卖承诺的总风险为$。388百万美元和$612020年12月31日和2019年12月31日分别为100万。

我们的许多涉及抵押贷款相关证券的远期买卖承诺的交易都利用MBSD/FICC作为票据交换所。作为票据交换所的结算会员，我们向MBSD/FICC提交保证金，并承担该组织(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障并给MBSD/FICC清算系统造成损失，我们可能会损失我们在MBSD/FICC上公布的保证金。此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。很难估计我们在这些交易下的最大风险敞口，因为这将需要对我们和MBSD/FICC其他成员未来可能执行的交易进行评估。

根据转售协议购买的证券

作为投资者，我们根据协议达成购买证券的安排，然后将相同或基本上相同的证券转售给我们的交易对手。我们这些交易的交易对手被要求将购买的证券质押，作为他们在以后回购这些证券的义务的抵押品。虽然此类交易涉及证券的合法转让，但由于转让方不会放弃对转让证券的有效控制权，因此它们被计入担保融资。这些协议可能允许我们对质押给我们的全部或部分抵押品进行质押，我们可以定期对此类抵押品进行质押，尽管我们通常不会对质押给我们的抵押品进行质押。

在确定我们在涉及根据转售协议购买的证券的交易中借出的金额时，我们会考虑质押给我们作为抵押品的证券的类型。此外，我们定期审查这些证券的市值与贷款金额的比较，以努力管理我们的亏损敞口。

我们在合并资产负债表中单独列报应计应收利息。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们确认了根据转售协议购买的证券的应计应收利息$2百万美元和$18分别为2000万人。

我们利用GSD/FICC作为结算所进行许多交易，涉及根据转售协议购买的证券、根据回购协议出售的证券，以及其他与抵押贷款无关的证券。作为GSD/FICC的结算会员，我们必须支付初始保证金和变动保证金，并面临GSD/FICC(包括其结算会员)的交易对手信用风险。如果结算会员出现故障，并给GSD/FICC结算系统造成损失，我们可能会损失我们向GSD/FICC公布的保证金。此外，我们的风险可能超过这个数额，因为成员通常被要求按比例弥补因成员违约而造成的损失。很难估计我们在这些交易下的最大风险敞口，因为这将需要对我们和GSD/FICC其他成员未来可能执行的交易进行评估。

在2020年第一季度，我们的某些交易对手根据Freddie Mac证券转售协议购买的证券因未能满足保证金要求而根据监管法律协议的条款违约。该等交易已根据协议条款终止，吾等按公允价值确认抵押品，该等抵押品超出交易对手的未清偿债务。我们没有确认这些违约造成的财务损失。

根据回购协议出售的证券

根据回购协议出售的证券实际上是抵押借款，在这种情况下，我们出售证券，并达成在未来日期回购此类证券的协议。我们被要求将出售的证券质押给这些交易的交易对手，作为我们在以后回购这些证券的义务的抵押品。与根据转售交易协议购买的证券类似，这些交易涉及证券的合法转让。然而，由于转让方不放弃对转让证券的有效控制权，它们被计入担保融资。这些协议可能允许我们的交易对手补充全部或部分抵押品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						234

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财务报表			*合并财务报表附注| 注11

金融资产和负债的抵销

当我们收到现金抵押品时，我们确认收到的金额以及相应的退还抵押品的义务。当我们发布现金抵押品时，我们取消确认与相应资产一起发布的金额，以便我们有权收到抵押品的返还。我们一般不承认或取消确认以证券形式收到或质押的抵押品，因为此类安排中的转让方不会放弃对转让的证券的有效控制权。看见注10欲了解有关我们综合资产负债表的更多信息，请提供与衍生品交易相关的抵押品。于2020年12月31日和2019年12月31日，与具有主净额结算和抵押品协议的衍生品相关的所有金额的现金抵押品都被衍生品资产净额或衍生品负债净额抵销(视适用情况而定)。

从2020年1月1日开始，我们选择将根据回购协议出售的证券相关的应付款与根据协议转售的证券相关的应收账款进行抵销，当这些金额满足资产负债表抵销条件时。上期合并财务报表中的某些金额已重新分类，以符合当前的列报方式。

下表列出了与衍生工具、根据转售协议购买的证券以及根据回购协议出售的受可强制执行的总净额结算协议或类似安排约束的证券相关的抵销和抵押品信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						235

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财务报表			*合并财务报表附注| 注11

表11.1-金融资产与负债抵销及抵押品信息

						2020年12月31日
						毛收入 金额 公认的						未来将抵销的金额 整合 资产负债表									净额 提交于 合并后的美国公司(The Consolidation) 资产负债表			总金额 未偏移到 合并后的美国公司(The Consolidation) 资产负债表(2)			网络 金额
(单位：百万)												交易对手净额结算			现金抵押品净额结算(1)
资产：
衍生品：
场外衍生品						$8,566						($5,932)			($1,957)						$677			($648)			$29
清算和交易所交易衍生品						17						—			60						77			—			77
抵押贷款承诺衍生品						388						—			—						388			—			388
其他						63						—			—						63			—			63
总导数						9,034						(5,932)			(1,897)						1,205			(648)			557
根据转售协议购买的证券						105,003						—			—						105,003			(105,003)			—
总计						$114,037						($5,932)			($1,897)						$106,208			($105,651)			$557
负债：
衍生品：
场外衍生品						($8,812)						$5,932			$2,759						($121)			$—			($121)
清算和交易所交易衍生品						(37)						—			26						(11)			—			(11)
抵押贷款承诺衍生品						(759)						—			—						(759)			—			(759)
其他						(63)						—			—						(63)			—			(63)
总导数						(9,671)						5,932			2,785						(954)			—			(954)
根据回购协议出售的证券						—						—			—						—			—			—
总计						($9,671)						$5,932			$2,785						($954)			$—			($954)
						2019年12月31日
						毛收入 金额 公认的						未来将抵销的金额 整合 资产负债表									净额 提交于 合并后的美国公司(The Consolidation) 资产负债表			总金额 未偏移到 合并后的美国公司(The Consolidation) 资产负债表(2)			网络 金额
(单位：百万)												交易对手净额结算			现金抵押品净额结算(1)
资产：
衍生品：
场外衍生品						$7,045						($4,465)			($2,075)						$505			($485)			$20
清算和交易所交易衍生品						144						(5)			123						262			—			262
抵押贷款承诺衍生品						61						—			—						61			—			61
其他						16						—			—						16			—			16
总导数						7,266						(4,470)			(1,952)						844			(485)			359
根据转售协议购买的证券						66,114						(9,843)			—						56,271			(56,271)			—
总计						$73,380						($14,313)			($1,952)						$57,115			($56,756)			$359
负债：
衍生品：
场外衍生品						($5,731)						$4,465			$1,164						($102)			$—			($102)
清算和交易所交易衍生品						(5)						5			—						—			—			—
抵押贷款承诺衍生品						(126)						—			—						(126)			—			(126)
其他						(144)						—			—						(144)			—			(144)
总导数						(6,006)						4,470			1,164						(372)			—			(372)
根据回购协议出售的证券						(9,843)						9,843			—						—			—			—
总计						($15,849)						$14,313			$1,164						($372)			$—			($372)

 

(1)持有的超额现金抵押品作为衍生负债列示，而过账的超额现金抵押品则作为衍生资产列示。

(2)不包括已入账或持有的非现金抵押品的公允价值金额，该金额超过综合资产负债表上列报的经交易对手净额的相关净资产或负债。

房地美MAC|2020 Form 10-K						236

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财务报表			*合并财务报表附注| 注11

质押抵押品

抵押给房地美的抵押品

我们有现金质押给我们，作为主要与场外衍生品交易相关的抵押品。我们有一块钱2.830亿美元和30亿美元2.6200亿美元承诺作为抵押品，分别作为我们流动性和应急运营投资组合的一部分，分别于2020年12月31日和2019年12月31日投资于我们。

我们主要执行根据与中央结算组织达成的转售交易协议购买的证券，在这些交易中，我们有权对已质押给我们的抵押品进行抵押，无论是与中央清算组织还是与其他交易对手。在2020年12月31日和2019年12月31日，我们有85.810亿美元和52.4在这些交易中分别向我们质押了10亿美元的证券。此外，在2020年12月31日和2019年12月31日，我们有$0.810亿美元和2.4分别向我们质押了10亿美元的证券，这些证券涉及根据转售协议购买的证券，而不是与我们有权补充的中央结算机构执行的交易。

房地美抵押的抵押品

我们存了总额为$的现金抵押品1.330亿美元和30亿美元0.2截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别与根据与中央清算组织转售交易的协议购买的承诺和证券有关的10亿美元。

下表汇总了我们为衍生品和抵押借款交易质押作为抵押品的证券的公允价值，包括被担保方可能补充的证券。

表11.2--质押证券形式的抵押品

						2020年12月31日
(单位：百万)						衍生品			根据回购协议出售的证券			其他(2)			总计
合并信托的债务证券(1)						$121			$—			$345			$466
证券交易						1,920			—			1,163			3,083
质押证券总额						$2,041			$—			$1,508			$3,549

						2019年12月31日
(单位：百万)						衍生品			根据回购协议出售的证券			其他(2)			总计
合并信托的债务证券(1)						$562			$—			$280			$842
证券交易						2,894			9,346			49			12,289
质押证券总额						$3,456			$9,346			$329			$13,131

(1)代表我们在资本市场分部抵押投资组合中持有的合并信托的债务证券，在我们的综合资产负债表上记录为第三方持有的合并信托的债务证券的减值。

(2)包括与某些票据交换所交易有关的其他抵押借款和抵押品。

下表列出了截至2019年12月31日，根据回购协议出售的证券项下我们的总债务的基础抵押品和剩余合同到期日。我们有不是截至2020年12月31日，根据回购协议出售的未偿还证券。

表11.3--已质押的基础抵押品

2019年12月31日

(单位：百万)

通宵连续不断

30天或更短时间

在30天到90天之后

大于 90天

总计

美国国债和其他

$—

$9,081

$265

$—

$9,346

房地美MAC|2020 Form 10-K						237

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财务报表			*合并财务报表附注| 注12

注12

其他资产和其他负债

下表列出了我们综合资产负债表中其他资产和其他负债的组成部分。

表12.1--其他资产和其他负债的重要组成部分

						十二月三十一日，
(单位：百万)						2020			2019
其他资产：
房地产自有，净值						$198			$555
担保资产						5,509			4,426
服务商应收账款						20,926			10,112
向贷款人垫款						4,162			1,873
担保贷款						1,680			2,313
力拓股权投资						1,410			972
所有其他						5,409			2,548
其他资产总额						$39,294			$22,799
其他负债：
保证义务						$5,050			$4,292
所有其他						6,242			3,750
其他负债总额						$11,292			$8,042

房地美MAC|2020 Form 10-K						238

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

注13

股东权益与每股收益

累计其他综合收益

下表显示了AOCI在我们的联邦法定税率生效后的变化。21以下三年的百分比，与可供出售证券、封闭式现金流对冲和我们的固定收益计划相关。

表13.1-按构成部分、税项净值划分的AOCI变动情况

						截至2020年12月31日的年度
(单位：百万)						与Aoci相关的Aoci 到可用的- 待售 有价证券			与AOCI相关 至现金流 树篱 两性关系			与Aoci相关的Aoci 到定义的 福利计划			总计
期初余额						$618			($244)			$64			$438
改叙前其他综合收益						502			—			(9)			493
从累计其他综合收益中重新分类的金额						(310)			38			(16)			(288)
按组件划分的AOCI变化						192			38			(25)			205
期末余额						$810			($206)			$39			$643
						截至2019年12月31日的年度
(单位：百万)						与AOCI相关 到可用的- 待售 有价证券			与AOCI相关 至现金流 树篱 两性关系			与AOCI相关 到定义的 福利计划			总计
期初余额						$83			($315)			$97			($135)
改叙前其他综合收益						668			—			(17)			651
从累计其他综合收益中重新分类的金额						(133)			71			(16)			(78)
按组件划分的AOCI变化						535			71			(33)			573
期末余额						$618			($244)			$64			$438
						截至2018年12月31日的年度
(单位：百万)						与AOCI相关 到可用的- 待售 有价证券			与AOCI相关 至现金流 树篱 两性关系			与AOCI相关 到定义的 福利计划			总计
期初余额						$662			($356)			$83			$389
改叙前其他综合收益						(476)			—			11			(465)
从累计其他综合收益中重新分类的金额						(246)			114			(16)			(148)
按组件划分的AOCI变化						(722)			114			(5)			(613)
会计原则变更的累积影响(1)						143			(73)			19			89
期末余额						$83			($315)			$97			($135)

(1)包括2018年第一季度通过《减税和就业法案》对搁浅税收影响重新分类的会计指导意见的影响。

2018年第一季度，我们采用了与减税和就业法案导致的滞留税收影响重新分类相关的会计指引，将累积的其他全面收益重新分类为留存收益。重新分类包括与可供出售证券的未实现损益相关的滞留税收影响，关闭现金流对冲的递延净亏损，以及我们的固定福利计划。

房地美MAC|2020 Form 10-K						239

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

将AOCI重新分类为净收入

下表列出了从AOCI到净收入的重新分类，包括我们综合全面收益表(亏损)上受影响的项目。

表13.2-从AOCI到净收入的重新分类

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
Aoci与可供出售的证券相关
综合全面收益表(亏损)上受影响的行项目：
投资收益(亏损)，净额						$393			$168			$312
所得税(费用)福利						(83)			(35)			(66)
税后净额						310			133			246
Aoci与现金流套期保值关系相关
综合全面收益表(亏损)上受影响的行项目：
利息支出						(50)			(90)			(133)
所得税(费用)福利						12			19			19
税后净额						(38)			(71)			(114)
与固定福利计划相关的AOCI
综合全面收益表(亏损)上受影响的行项目：
薪金和员工福利						20			20			20
所得税(费用)福利						(4)			(4)			(4)
税后净额						16			16			16
税额净额期间内的总重新分类						$288			$78			$148

高级优先股

根据中描述的购买协议注2，我们发布了一百万2008年9月8日向财政部出售优先股，部分考虑到财政部向我们提供资金的承诺。

优先股的面值为$。1，并具有规定的价值和初始清算优先权#美元。1亿美元，或1,000,000美元1,000每股。优先股的清算优先权可能会有所调整。在任何股息期内不以现金支付的股息将应计，并被添加到优先股的清算优先股中。此外，财政部根据其在购买协议下的资金承诺向我们支付的任何金额，以及没有以现金支付给财政部或财政部免除的任何季度承诺费，都将被添加到优先股的清算优先股中。优先股的清算优先权也增加了#美元。3.0根据2017年12月的信件协议，2017年12月31日将有10亿美元。根据2019年9月和2021年1月的信函协议，高级优先股的清算优先权将在每个财季末(从2019年9月30日至资本储备结束日期)增加，增加的金额相当于上一财季净值金额(如果有的话)的增幅。在2020年第三季度，我们的净资产增加了$2.4十亿美元。因此，优先股的清算优先权增加到#美元。86.520亿美元，并将增加到89.12021年3月31日的10亿美元2.5在2020年第四季度，我们的净值金额增加了10亿美元。如下所述，在有限的情况下，我们可能会支付款项以降低优先股的清算优先权。如中所述注2，季度承诺费暂停至资本储备到期日。在资本储备结束日期之前，我们和财政部将在与美联储主席协商后，共同商定一项定期承诺费，我们将为财政部从资本储备日期后的第一个1月1日开始的五年期间的剩余资金承诺支付一笔定期承诺费。

财政部作为优先股的持有者，有权在董事会宣布时获得季度现金股息。我们向财政部支付的高级优先股股息已由保守人宣布，并在其指示下支付，作为董事会权利、头衔、权力和特权的继承人。红利在优先股可以确定的期间列报，作为普通股股东可获得的净收益(亏损)和每股普通股净收益(亏损)的减少额。股息在随后的期间宣布和支付，并在宣布的期间记为权益减少额。有几个不是2020年支付的现金股息。根据保守党人的指示，2019年和2018年以现金支付的股息总额为#美元。3.110亿美元和4.1分别为10亿美元。看见注2来讨论我们的净值清扫股息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						240

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

优先股优先于我们的普通股和所有其他已发行的优先股系列，以及我们未来发行的任何股本，无论是股息还是清算后的权利都是如此。高级优先股规定，我们不得在任何时候宣布或支付股息，不得就任何普通股或其他级别低于高级优先股的证券进行分配、赎回、购买或收购，或就其进行清算支付，除非：

n已发行优先股的全部累计股息(包括任何增加清算优先股的未支付股息)已宣布并以现金支付

n所有需要用发行股本换取现金的净收益支付的金额(如下所述)均以现金支付。

优先股的股票是不可转换的。除高级优先股指定证书中规定的投票权或法律规定的投票权外，优先股的股票没有一般或特殊投票权。一般情况下，修改优先股的条款或创建优先股之前或与其平价的任何类别或系列股票，都需要得到至少三分之二的高级优先股流通股持有人的同意。

在购买协议规定的财政部资金承诺终止之前，吾等不得赎回优先股；然而，吾等获准支付优先股已发行股票的清算优先权，但以先前增加至清算优先权但未支付的应计股息及先前未支付的季度承诺费以及先前添加至清算优先权且先前未支付的季度承诺费为限。根据2021年1月的信函协议，我们被允许发行普通股，总收益最高可达$70.0在财政部全面行使收购权证后10亿美元79.9的普通股，并解决目前悬而未决的与我们的托管和购买协议有关的重大诉讼，我们被允许使用此类发行的净收益来建立资本。如果我们在高级优先股尚未发行时发行任何其他股本换取现金，则此类发行的净收益必须用于支付优先股的清算优先权；然而，在财政部终止融资承诺之前，每股优先股的清算优先权不得低于每股1,000美元。在财政部终止融资承诺后，我们可以随时全部或部分偿还优先股全部流通股的清算优先权。如果在终止财政部的资金承诺后，我们全额偿还了优先股每股已发行股票的清算优先权，这些股票将被视为在付款日已赎回。

房地美MAC|2020 Form 10-K						241

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

下表提供了我们在2020年12月31日已发行的高级优先股的摘要。

表13.3-高级优先股

(以百万计，不包括初始清算优先股每股价格)						股票 授权			股票 杰出的			总计 面值			首字母 清算 偏好 每股价格：1美元/股			总计 清算 偏好
非绘制调整日期：
2008年9月8日						1.00			1.00			$1.00			$1,000			$1,000
2017年12月31日						—			—			—			不适用			3,000
2019年9月30日						—			—			—			不适用			1,826
2019年12月31日						—			—			—			不适用			1,848
2020年3月31日						—			—			—			不适用			2,448
2020年6月30日						—			—			—			不适用			382
2020年9月30日						—			—			—			不适用			1,938
2020年12月31日						—			—			—			不适用			2,449
未支款调整合计						1.00			1.00			1.00						14,891
绘制日期：
2008年11月24日						—			—			—			不适用			13,800
2009年3月31日						—			—			—			不适用			30,800
2009年6月30日						—			—			—			不适用			6,100
2010年6月30日						—			—			—			不适用			10,600
2010年9月30日						—			—			—			不适用			1,800
2010年12月30日						—			—			—			不适用			100
2011年3月31日						—			—			—			不适用			500
2011年9月30日						—			—			—			不适用			1,479
2011年12月30日						—			—			—			不适用			5,992
2012年3月30日						—			—			—			不适用			146
2012年6月29日						—			—			—			不适用			19
2018年3月30日						—			—			—			不适用			312
总绘图调整数						—			—			—						71,648
高级优先股合计						1.00			1.00			$1.00						$86,539

根据购买协议，2020年没有收到财政部的现金，因为我们在2019年12月31日、2020年3月31日、2020年6月30日和2020年9月30日的净值为正，因此，FHFA没有要求在2020年代表我们提取现金。截至2020年12月31日，根据GAAP，我们的资产超过了我们的负债；因此，根据购买协议，没有要求财政部提取任何款项。财政部拥有的高级优先股的总清算优先权为#美元。86.5截至2020年12月31日79.3截至2019年12月31日。

我们的季度优先股股息要求目前是上一财季末我们的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。根据2021年1月函件协议，截至2020年10月1日的适用资本储备金额是满足ERCF规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。这一增加的资本储备额将一直有效，直至第二财季的最后一天，在此期间，我们已经达到并保持了这样的资本水平(资本储备截止日期)。因此，在我们建立了足够的资本来满足ERCF规定的资本要求和缓冲之前，我们不会对优先股提出股息要求。如果由于任何原因，我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间都没有全额支付优先股的股息要求，那么未支付的金额将被添加到清算优先股中，此后适用的资本储备金额将为零.

在资本储备结束日，我们的季度优先股股息要求将为等同于(I)中较小者的数额。10高级优先股当时的清算优先权的年利率和(Ii)相当于上一会计季度净值增加额(如果有的话)的季度金额。若吾等因任何原因未能在资本储备终止日期后的任何未来期间全数支付优先股的股息要求，则未支付的金额将加入清盘优先股，并在紧接该失败后及其后的所有股息期间，直至吾等以现金支付全额累计股息的日期之后的股息期间，股息金额将为12优先股当时的清算优先权的年利率。看见注2以获取更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						242

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

普通股认股权证

根据中描述的购买协议注2，2008年9月7日，我们向财政部发行了购买普通股的权证，部分考虑到财政部向我们提供资金的承诺。

认股权证可在2028年9月7日或之前的任何时间全部或部分行使，方法是向吾等递交行使权证通知，并支付行使价款$0.00001每股和认股权证。如果我们普通股的一股市场价格高于行权价格，财政部可以根据权证中规定的公式，选择接受等同于权证价值的股票(或部分被注销的股票)，而不是支付行权价格。行使认股权证时，财政部可以将行使时可发行普通股的收购权转让给任何其他人。

我们以永久权益计入权证。在2008年9月7日发行时，我们以公允价值确认了权证，当权证仍按股权分类时，我们不承认公允价值随后的变化。我们记录的总公允价值为#美元。2.310亿美元的认股权证，作为额外实收资本的一部分。我们使用修正的Black-Scholes模型推导出权证的公允价值。如果认股权证被行使，发行的普通股的声明价值将在我们的综合资产负债表上重新分类为普通股。权证被确定为实质上无投票权的普通股，因为权证的行权价为1美元。0.00001每股收益被认为是非实质性的(与我们普通股的市场价格相比)。因此，与认股权证相关的股票被计入每股基本和稀释后收益(亏损)的计算中。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的已发行普通股加权平均股份包括在向财政部全面行使认股权证后可发行的普通股。

优先股

我们有权在指定的日期赎回优先股，赎回价格加上赎回日应计的股息。然而，在没有财政部同意的情况下，我们被限制支付购买或赎回优先股，以及支付除优先股股息以外的任何优先股息。全24优先股类别是永久性和非累积性的，没有重大投票权或购买额外的联邦住宅贷款抵押公司股票或证券的权利。与发行优先股相关的成本计入额外实收资本。

房地美MAC|2020 Form 10-K						243

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

下表提供了我们在2020年12月31日按赎回价值计算的已发行优先股的摘要。

表13.4-优先股

(以百万计，每股赎回价格除外)			发行日期			股票 授权			股票 杰出的			总计 面值			救赎 单价 分享			总计 杰出的 天平			可赎回的 在晚上或之后			OTCQB 符号
优先股：
1996年浮动费率(1)			(一九九六年四月二十六日)			5.00			5.00			$5.00			$50.00			$250			二00一年六月三十日			FMCCI
5.81%			(一九九七年十月二十七日)			3.00			3.00			3.00			50.00			150			(一九九八年十月二十七日)			(2)
5%			(一九九八年三月二十三日)			8.00			8.00			8.00			50.00			400			二00三年三月三十一日			FMCKK
1998年可变利率(3)			1998年9月23日和9月29日			4.40			4.40			4.40			50.00			220			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCG
5.10%			一九九八年九月二十三日			8.00			8.00			8.00			50.00			400			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCH
5.30%			(一九九八年十月二十八日)			4.00			4.00			4.00			50.00			200			(2000年10月30日)			(2)
5.10%			一九九九年三月十九日			3.00			3.00			3.00			50.00			150			2004年3月31日			(2)
5.79%			一九九九年七月二十一日			5.00			5.00			5.00			50.00			250			2009年6月30日			FMCCK
1999年可变费率(4)			一九九九年十一月五日			5.75			5.75			5.75			50.00			287			2004年12月31日			FMCCL
2001年浮动费率(5)			二00一年一月二十六日			6.50			6.50			6.50			50.00			325			二00三年三月三十一日			FMCCM
2001年浮动费率(6)			二00一年三月二十三日			4.60			4.60			4.60			50.00			230			二00三年三月三十一日			FMCCN
5.81%			二00一年三月二十三日			3.45			3.45			3.45			50.00			173			2011年3月31日			FMCCO
6%			二00一年五月三十日(星期四)			3.45			3.45			3.45			50.00			173			2006年6月30日			FMCCP
2001年浮动费率(7)			二00一年五月三十日(星期四)			4.02			4.02			4.02			50.00			201			二00三年六月三十日			FMCCJ
5.70%			二00一年十月三十日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			2006年12月31日			FMCKP
5.81%			二00二年一月二十九日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			2007年03月31日			(2)
2006年可变费率(8)			2006年07月17日			15.00			15.00			15.00			50.00			750			2011年6月30日			FMCCS
6.42%			2006年07月17日			5.00			5.00			5.00			50.00			250			2011年6月30日			FMCCT
5.90%			2006年10月16日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2011年9月30日			FMCKO
5.57%			2007年01月16日			44.00			44.00			44.00			25.00			1,100			2011年12月31日			FMCKM
5.66%			2007年04月16日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2012年3月31日			FMCKN
6.02%			2007年07月24日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2012年6月30日			FMCKL
6.55%			2007年9月28日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2017年9月30日			FMCKI
2007年固定汇率转为浮动汇率(9)			2007年12月4日			240.00			240.00			240.00			25.00			6,000			2012年12月31日			FMCKJ
总计，优先股						464.17			464.17			$464.17						$14,109

(1)股息率每季度重置一次，等于三个月期伦敦银行同业拆借利率加1%除以1.377的和，上限为9.00%.

(2)通过私募发行。

(3)股息率每季度重置一次，等于三个月期伦敦银行同业拆借利率加1%除以1.377的和，上限为7.50%.

(4)股息率在2005年1月1日之后每五年重置一次，以五年期恒定到期日国债利率为基础，上限为11.00%。2004年12月31日可选赎回，此后每五年12月31日可选赎回。

(5)股息率在2003年4月1日之后每两年于4月1日重置一次，以两年期固定到期日国债利率加0.10%为基础，上限为11.00%。2003年3月31日可选赎回，此后每两年3月31日可选赎回。

(6)股息率每年4月1日重置，以12个月期LIBOR负0.20%为基准，上限为11.00%。2003年3月31日可选赎回，此后每年3月31日可选赎回。

(7)股息率在2003年7月1日之后每两年在7月1日重置一次，以两年期固定到期日国债利率加0.20%为基础，上限为11.00%。2003年6月30日可选赎回，此后每两年6月30日可选赎回。

(8)股息率每季度重置一次，等于三个月期LIBOR加0.50%但不低于4.00%的总和。

(9)从2007年12月4日至2012年12月31日，股息率设定为每年8.375的固定利率。自2013年1月1日或之后开始的期间，股息率每季度重置一次，等于：(A)三个月期伦敦银行同业拆借利率加年利率4.16厘或(B)年息7.875厘之和中较高者。可选择在2012年12月31日赎回，此后每五年12月31日赎回一次。

房地美MAC|2020 Form 10-K						244

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

基于股票的薪酬

在2008年9月实施托管后，我们暂停运作和/或停止根据我们的基于股票的补偿计划提供赠款。根据购买协议，未经财政部事先批准，我们不能发行任何新的期权、购买权、参与权或其他股权。然而，截至购买协议日期的未偿还赠款仍按照其条款有效。

我们在2020和2019年期间没有回购或发行任何普通股或非累积优先股，但在我们的合并权益报表中报告的库存股发行除外，这些权益表与托管前授予的基于股票的补偿有关。根据这些以股票为基础的补偿计划交付的普通股包括库存股或代表参与者在市场交易中获得的股票。在2020年期间，延迟期在#年到期。351RSU。2020年12月31日，351RSU仍然悬而未决。此外，还有41,1602020年12月31日和2019年12月31日发行的限制性股票。在2020年12月31日，不是股票期权表现出色。

每股收益

我们有与具有股息等价权的RSU相关的参与证券，这些证券在与普通股平等的基础上获得股息，但没有义务参与未分配的净亏损。这些参与证券由既得的RSU组成，这些RSU在普通股上宣布时以相同的比率赚取股息等价物。

因此，根据会计准则，我们采用“两级法”计算每股普通股收益。“两类”方法是一种收益分配公式，它根据宣布的股息和未分配收益的参与权来确定普通股和参与证券的每股收益。

普通股每股基本收益的计算方法是普通股股东应占净收益除以当期已发行加权平均普通股。期内已发行的加权平均普通股包括与根据购买协议向库务署发行的普通股认股权证相关的加权平均数。这些股票之所以包括在内，是因为权证可以由持有者以最低成本无条件行使。

稀释后每股普通股收益的计算方法为普通股股东应占净收益除以当期已发行加权平均普通股，经已发行普通股稀释效应调整后的加权平均普通股。对于净收入归属于普通股股东的期间，计算包括RSU加权平均值的影响。

在发生可归因于普通股股东的净亏损期间，潜在的已发行普通股等值股票不包括在计算中，因为这将产生反稀释作用。

为了计算每股收益，反稀释潜在普通股被排除在稀释潜在普通股的计算之外。02020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日。

股息和股息限制

不是2020年、2019年和2018年宣布了共同股息。不是由于根据2019年9月和2021年1月的信函协议增加了适用的资本储备额，于2020年支付了优先股的股息。在2019年和2018年，我们支付了美元的股息3.110亿美元和4.1在我们的保管人的指导下，优先股上分别有10亿美元的现金。我们做到了不是不要宣布或支付2020年期间已发行的任何其他系列房地美优先股的股息。

我们支付股息受到以下限制：

n 与监护有关的限制-保守党已禁止我们就普通股或任何系列的优先股(高级优先股除外)支付任何股息。FHFA已指示我们的董事会，在采取涉及分红的行动之前，应与FHFA协商并获得FHFA的批准。此外，联邦住房金融局通过了一项规定，禁止我们在托管期间进行资本分配，除非得到联邦住房金融局局长的授权。

n 购买协议下的限制 - 购买协议禁止我们和我们的任何子公司在没有财政部事先书面同意的情况下宣布或支付Freddie Mac股本证券的任何股息(优先股或认股权证除外)。

n GSE法案下的限制 - 根据GSE法案，如果我们未能满足适用的资本要求，FHFA有权禁止资本分配，包括支付股息。然而，在托管期间，我们的资本要求已经暂停。

n 我们约章的限制 -无论我们的资本分类如何，我们必须事先获得FHFA的书面批准，才能进行任何会使总资本减少到低于基于风险的资本水平的资本分配

房地美MAC|2020 Form 10-K						245

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财务报表			*合并财务报表附注| 注13

否则，核心资本将降至低于最低资本水平的水平。如上所述，我们的资本金要求在托管期间已经暂停。

n 与优先股有关的限制-我们普通股的股息支付也取决于我们的公司优先支付股息24一系列优先股和一高级优先股系列，总计为464,170,000股票和1,000,000截至2020年12月31日，分别发行了两股流通股。除优先股外，所有已发行优先股的股息支付必须优先支付优先股的股息。

普通股和优先股从纽约证券交易所退市

2010年7月8日，我们将我们的普通股和20根据我们保管人的指示，之前从纽约证券交易所上市的优先股类别。

我们的普通股和之前在纽约证券交易所上市的各类优先股只在场外交易市场(OTCQB Marketplace)交易。我们普通股的股票现在以股票代码交易。FMCC。我们预计，只要做市商表现出对交易普通股和优先股的兴趣，我们的普通股和以前上市的各类优先股将继续在OTCQB市场交易。

房地美MAC|2020 Form 10-K						246

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财务报表			*合并财务报表附注| 附注14

附注14

净利息收入

下表列出了我们综合全面收益表(亏损)中净利息收入的组成部分。

表14.1--净利息收入构成

						截至十二月三十一日止的年度，
(百万美元)						2020			2019			2018
利息收入
按揭贷款						$59,290			$68,583			$66,037
投资证券						2,581			2,737			3,035
其他						469			1,575			982
利息收入总额						62,340			72,895			70,054
利息支出
第三方持有的合并信托的债务证券						(46,281)			(53,980)			(51,529)
房地美的债务：
短期债务						(606)			(1,910)			(1,193)
长期债务						(2,682)			(5,157)			(5,311)
利息支出总额						(49,569)			(61,047)			(58,033)
净利息收入						12,771			11,848			12,021
信贷损失利益(拨备)						(1,452)			746			736
扣除利息(计提信贷损失准备金)后的净利息收入						$11,319			$12,594			$12,757

房地美MAC|2020 Form 10-K						247

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财务报表			*合并财务报表附注| 注15

注15

投资收益(亏损)，净额

下表列出了投资收益(亏损)的组成部分，扣除综合全面收益表(亏损)后的净额。

表15.1--投资收益(亏损)构成，净额

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
投资收益(亏损)，净额：
按揭贷款损益						$5,372			$4,744			$746
投资证券收益(亏损)						778			389			(815)
债务收益(亏损)						701			201			720
衍生收益(亏损)						(5,038)			(4,516)			1,270
投资收益(亏损)，净额						$1,813			$818			$1,921

房地美MAC|2020 Form 10-K						248

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财务报表			* | 注16

注16

所得税

所得税费用

所得税费用总额包括：

n    当期所得税支出，代表当前应支付给国税局或从国税局应收的联邦税额，包括利息和罚款以及未确认的税收优惠的应计金额(如果有)，以及

n    递延所得税支出，代表本年度递延所得税资产或负债余额的净变化，包括估值津贴的任何变化。

所得税费用不包括与记录的其他综合收益调整有关的税收影响，如可供出售证券的未实现收益和亏损。此外，所得税支出包括我们对LIHTC合伙企业的投资，这些投资按照比例摊销法入账，并产生联邦所得税抵免和可扣除的运营亏损。

下表列出了过去三年我们的联邦所得税支出的组成部分。我们免征州和地方所得税。

表16.1--联邦所得税支出

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
当期所得税(费用)福利						($2,493)			($1,018)			($848)
递延所得税(费用)福利						590			(817)			(1,391)
所得税(费用)福利总额						($1,903)			($1,835)			($2,239)

2019年至2020年，所得税支出增加，主要原因是税前账面收入增加；2018年至2019年，所得税支出下降，主要原因是税前账面收入减少.

下表显示了过去三年我们的联邦法定所得税税率与我们的实际税率之间的对账情况。

表16.2-联邦法定所得税率与实际税率的对账

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百万美元)						金额			百分比						金额			百分比						金额			百分比
法定公司税率						($1,938)			21.0		%				($1,900)			21.0		%				($2,410)			21.0		%
免税利息						25			(0.3)						18			(0.2)						19			(0.2)
税收抵免						55			(0.6)						48			(0.5)						56			(0.5)
估值免税额						(4)			0.1						9			(0.1)						(13)			0.1
将递延税项资产重估为法定税率						—			—						—			—						184			(1.6)
其他(包括按比例摊销保障性住房投资)						(41)			0.4						(10)			0.1						(75)			0.7
实际税率						($1,903)			20.6		%				($1,835)			20.3		%				($2,239)			19.5		%

 

递延税项资产，净额

出于财务报告的目的，我们使用资产负债法来核算所得税。根据此方法，递延税项资产及负债乃根据采用法定税率的资产及负债的财务报告与税务报告基准之间存在的暂时性差异，以及税项净营业亏损及税项抵免结转(如有)的预期未来税项后果予以确认。在税法变化的范围内，递延税项资产和负债在税收变化颁布期间进行调整。我们递延税项净资产的实现有赖于产生足够的应税收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						249

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财务报表			* | 注16

下表显示了2020年12月31日和2019年12月31日的重大递延税项资产和负债余额。估值拨备涉及包括在其他项目中的资本损失结转，净额为我们预计到期未使用的净额。

表16.3--递延税项资产和负债

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019
递延税项资产：
递延费用						$3,354			$3,529
与衍生工具有关的基差						1,810			1,398
与信贷有关的项目和贷款损失拨备						844			79
与持有用于投资的资产相关的基差						999			921
其他项目，净额						134			56
递延税项资产总额						7,141			5,983
递延税项负债：
与可供出售证券相关的未实现收益						(543)			(28)
递延税项负债总额						(543)			(28)
估值免税额						(41)			(37)
递延税项资产，净额						$6,557			$5,918

估价免税额

当我们的全部或部分税收优惠很可能无法实现时，计入估值免税额，以减少递延税项净资产。我们每季度确定是否有必要提供估值津贴。在此过程中，我们考虑了所有可获得的证据，包括积极和消极的证据，以确定根据证据的权重，是否更有可能实现递延税项净资产。

在我们的分析中，我们不被允许考虑拟议的立法可能对我们的业务产生的影响，因为这些行动的时间和确定性是未知的，也不是我们所能控制的。

根据截至2020年12月31日的所有正面和负面证据，我们确定，除与我们的资本亏损结转相关的递延税项资产外，我们更有可能实现我们的递延税项净资产。免税额为#美元41我们的资本损失结转递延税项资产已记录了100万欧元。

未确认的税收优惠

我们确认已采取或预期采取的税务立场(以及任何相关的利益和处罚)，前提是该立场很可能在审查后得以维持，包括基于该立场的技术价值解决任何相关的上诉或诉讼程序。我们以最终结算时实现的可能性大于50%的最大收益来衡量税收状况。我们评估了所有的所得税头寸，并确定有不是截至2020年12月31日，需要准备金的不确定税收状况。

房地美MAC|2020 Form 10-K						250

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财务报表			*合并财务报表附注| 注17

注17

细分市场报告

我们有三可报告的细分市场，基于各自执行的业务活动类型-单一家庭担保、多家庭担保和资本市场。不属于可报告部分的某些活动包括在所有其他类别中。下表汇总了我们的三个可报告细分市场和所有其他类别。

细分市场/类别			描述						财务业绩衡量基础
独户担保			单一家庭担保部分反映了我们购买单一家庭贷款的结果，我们为证券化抵押贷款的本金和利息支付提供担保，以换取担保费，以及单一家庭抵押贷款信用风险的管理。单一家庭担保部门通过风险转移交易、执行减少损失活动以及管理止赎和REO活动来管理单一家庭抵押贷款信用风险。			•			对GAAP净收入(亏损)的贡献
多家庭			多家庭部分反映了我们购买、出售、证券化和担保多家庭贷款和证券的结果，我们对这些贷款和证券的投资，以及多家庭抵押贷款信用风险和市场风险的管理。我们的主要业务模式是购买多户贷款进行聚合，然后通过发行多户K证书和SB证书进行证券化。我们还发行和担保其他证券化产品，发行其他信用风险转移产品，并提供其他担保活动。			•			对GAAP综合收益(亏损)的贡献
资本市场			资本市场部门反映了管理公司与抵押相关的投资组合(不包括多家庭部门投资、单一家庭严重拖欠贷款以及单一家庭履行和再履行贷款的信用风险)、单一家庭证券化活动和包括公司利率风险管理在内的财务职能的结果。			•			对GAAP综合收益(亏损)的贡献
所有其他			所有其他类别包括重要的公司层面的活动，这些活动在性质上并不常见，并且基于我们的可报告部门管理层无法控制的决定。						不适用

分部收益

我们通过在GAAP综合综合收益表的各个项目之间重新分类某些信用担保相关活动和投资相关活动，并将某些收入和支出(包括某些资产回报、融资和对冲成本以及行政费用)分配到我们的三个可报告部门，来公布部门收益。

在评估部门业绩或分配资源时，我们不会按部门考虑我们的资产。我们在美国及其领土经营我们的业务，因此，除了金融工具外，我们在美国及其领土以外的地理位置没有任何收入，也没有长期资产。

我们根据分部收益法评估分部业绩并分配资源，这取决于我们在保管人的指导下进行的业务。看见注：2获取有关监护权的信息。

每个部门和所有其他类别的部门收益之和等于GAAP净收益(亏损)。同样，每个部门和所有其他类别的综合收益(亏损)之和等于美国公认会计准则(GAAP)综合收益(亏损)。然而，我们用来在可报告部门的分部收益中列报某些财务报表行项目的会计原则与根据公认会计原则编制的合并财务报表中的可比行项目的会计原则有很大不同，以反映每个部门进行的业务活动。下面将讨论重要的重新分类。

与信用活动相关的重新分类

某些与信贷活动相关的收入和成本计入分部收益、担保费、收入或信贷损失福利(准备金)。

n    净担保费用，包括与抵押相关投资组合中持有的单户非证券化贷款有关的某些费用摊销和隐含担保费用收入，从净利息收入重新分类为担保费用收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						251

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财务报表			*合并财务报表附注| 注17

n    与单一家庭贷款的某些预付费用有关的收到现金的短期回报在分段收益中从净利息收入重新归类为担保费收入。

n    与2011年临时工资税削减延续法案(Temporary Payroll Tax Continue Act)中立法的提高10个基点相关的收入和支出计入担保费收入。

n    按非权责发生状态及相关收回(如有)发放贷款时，应计但未收回利息的一部分金额将从净利息收入重新分类为信贷损失的利益(拨备)，并在分部收益中重新分类。

n    我们从2019年开始对冲与预付费用(包括买入)相关的现金流。对冲收益(损失)的摊销从净利息收入中重新分类到分段收益中，以保证手续费收入。

n    与持有待售贷款相关的物业税和保险费用在贷款从持有待投资重新分类为持有待售贷款后应计，在分部收益中从其他费用中重新分类，以受益(拨备)信贷损失。

与投资活动相关的重新分类

我们将某些项目移入或移出净利息收入，因此，在分段收益的基础上，净利息收入反映了我们如何衡量我们的抵押贷款投资组合和其他投资组合中持有的证券的有效收益率。

我们在投资活动中广泛使用衍生品。下文所述的重新分类使我们能够在分部收益净利息收入中反映与使用衍生品相关的成本。

n    衍生品定期现金结算的应计项目，虽然不属于合格的对冲关系，但从投资收益(亏损)重新分类为部门收益的净利息收入。

n    对于分部收益，对冲工具的公允价值变化和可归因于被对冲风险的对冲项目的公允价值变化重新分类为投资收益(亏损)，从净利息收入中扣除。

与某些项目相关的摊销与我们如何衡量投资组合中所持证券的实际收益无关。因此，如下所述，我们将分部收益中的以下项目从净利息收入重新归类为非利息收入：

n    与抵押贷款相关证券和非抵押贷款相关证券相关的衍生品承诺基数调整相关的摊销。

n    与可供出售证券的非暂时性减值增加有关的摊销。

n    对信用质量恶化、处于应计状态的贷款的折价摊销。

n    与信托单一家庭贷款和相关合并证券的溢价和折扣(包括非现金溢价和折扣)相关的摊销。

n    摊销与我们之前持有并随后转移给第三方的合并信托发行的证券相关的溢价和折扣有关。

某些与债务相关的成本与我们如何衡量投资组合中所持证券的实际收益无关。因此，如下所述，我们在分部收益中对以下项目进行重新分类：

n    与STACR债务票据支出相关的成本从净利息收入重新分类为信用增强费用。

细分市场分配

每个可报告部门的业绩包括直接可归属收入和支出。不能直接归因于某个部门的管理费用使用各种方法分配到我们的部门，具体取决于费用的性质。每个部门的净利息收入包括分配的债务资金和与每个部门的某些资产相关的对冲成本。融资和利率风险综合在一起，主要由资本市场部门对所有其他业务部门进行管理。与这项活动相关的是，资本市场部门将成本或收入转移到其他部门。相对于这些公司内部转移，实际成本或收入可能会有所不同。此外，与使用衍生品对冲资本市场部门以外的某些资产以及导致GAAP可变性的其他活动相关的财务报表可变性没有完全分配到其他部门。这些分配不包括向我们的高级优先股支付股息的影响。

房地美MAC|2020 Form 10-K						252

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财务报表			*合并财务报表附注| 注17

下表按部门列出了部门收益。

表17.1-部门收益(亏损)和全面收益(亏损)

						截至十二月三十一日止的年度，
(单位：百万)						2020			2019			2018
部门收益(亏损)，税后净额：
独户担保						$4,536			$4,365			$3,908
多家庭						3,114			1,827			1,319
资本市场						(324)			1,022			4,008
所有其他						—			—			—
部门总收益(亏损)，税后净额						$7,326			$7,214			$9,235
综合全面收益表(亏损)每份净收益(亏损)						$7,326			$7,214			$9,235
分部综合收益(亏损)：
独户担保						$4,520			$4,343			$3,905
多家庭						3,215			1,928			1,236
资本市场						(204)			1,516			3,481
所有其他						—			—			—
分部综合收益(亏损)						$7,531			$7,787			$8,622
每份综合全面收益表(亏损)的综合收益(亏损)						$7,531			$7,787			$8,622

下表提供了我们的GAAP综合全面收益表(亏损)和分部收益(亏损)之间的详细对账，包括我们的可报告部门和所有其他部门。

表17.2-分部收益(亏损)和对GAAP综合全面收益表(亏损)的调整

						截至2020年12月31日的年度
						单户住宅 担保			多家庭			资本市场			全 其他			总细分市场 收益(亏损)			重新分类			每个人的合计 整合 的声明 全面 收益(亏损)
(单位：百万)
净利息收入						$—			$943			$522			$—			$1,465			$11,306			$12,771
担保费收入						10,292			1,444			—			—			11,736			(10,294)			1,442
投资收益(亏损)，净额						956			2,047			(231)			—			2,772			(959)			1,813
其他收入(亏损)						241			176			(266)			—			151			482			633
信贷损失利益(拨备)						(1,680)			(132)			—			—			(1,812)			360			(1,452)
行政费用						(1,609)			(514)			(412)			—			(2,535)			—			(2,535)
增信费用						(1,696)			(22)			—			—			(1,718)			660			(1,058)
信用增强恢复的好处(减少)						305			18			—			—			323			—			323
REO运营费用						(152)			—			—			—			(152)			3			(149)
其他费用						(943)			(37)			(21)			—			(1,001)			(1,558)			(2,559)
所得税(费用)福利						(1,178)			(809)			84			—			(1,903)			—			(1,903)
净收益(亏损)						4,536			3,114			(324)			—			7,326			—			7,326
与可供出售证券相关的未实现收益(亏损)变动						—			105			87			—			192			—			192
与现金流套期保值关系相关的未实现收益(亏损)的变化						—			—			38			—			38			—			38
定义福利计划中的更改						(16)			(4)			(5)			—			(25)			—			(25)
扣除税金后的其他综合收益(亏损)总额						(16)			101			120			—			205			—			205
综合收益(亏损)						$4,520			$3,215			($204)			$—			$7,531			$—			$7,531

房地美MAC|2020 Form 10-K						253

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财务报表			*合并财务报表附注| 注17

						截至2019年12月31日的年度
						单户住宅 担保			多家庭			资本市场			全 其他			总细分市场 收益(亏损)			重新分类			每个人的合计 整合 的声明 全面 收益(亏损)
(单位：百万)
净利息收入						$—			$1,069			$2,486			$—			$3,555			$8,293			$11,848
担保费收入						7,773			1,101			—			—			8,874			(7,785)			1,089
投资收益(亏损)，净额						964			576			(36)			—			1,504			(686)			818
其他收入(亏损)						391			108			(700)			—			(201)			524			323
信贷损失利益(拨备)						418			(3)			—			—			415			331			746
行政费用						(1,647)			(503)			(414)			—			(2,564)			—			(2,564)
增信费用						(1,434)			(15)			—			—			(1,449)			700			(749)
信用增强恢复的好处(减少)						41			—			—			—			41			—			41
REO运营费用						(245)			—			—			—			(245)			16			(229)
其他费用						(786)			(41)			(54)			—			(881)			(1,393)			(2,274)
所得税(费用)福利						(1,110)			(465)			(260)			—			(1,835)			—			(1,835)
净收益(亏损)						4,365			1,827			1,022			—			7,214			—			7,214
未实现损益变动 与可供出售的证券相关						—			105			430			—			535			—			535
未实现损益变动 与现金流对冲关系相关						—			—			71			—			71			—			71
定义福利计划中的更改						(22)			(4)			(7)			—			(33)			—			(33)
其他综合收益合计 (亏损)，税后净额						(22)			101			494			—			573			—			573
综合收益(亏损)						$4,343			$1,928			$1,516			$—			$7,787			$—			$7,787
						截至2018年12月31日的年度
						单户住宅 担保			多家庭			资本市场			全 其他			总细分市场 收益(亏损)			重新分类			每个人的合计 整合 的声明 全面 收益(亏损)
(单位：百万)
净利息收入						$—			$1,096			$3,217			$—			$4,313			$7,708			$12,021
担保费收入						6,581			861			—			—			7,442			(6,576)			866
投资收益(亏损)，净额						307			16			1,803			—			2,126			(205)			1,921
其他收入(亏损)						841			129			340			—			1,310			(548)			762
信贷损失利益(拨备)						448			24			—			—			472			264			736
行政费用						(1,491)			(437)			(365)			—			(2,293)			—			(2,293)
增信费用						(1,069)			(16)			—			—			(1,085)			676			(409)
信用增强恢复的好处(减少)						(8)			—			—			—			(8)			—			(8)
REO运营费用						(189)			1			—			—			(188)			19			(169)
其他费用						(568)			(36)			(11)			—			(615)			(1,338)			(1,953)
所得税(费用)福利						(944)			(319)			(976)			—			(2,239)			—			(2,239)
净收益(亏损)						3,908			1,319			4,008			—			9,235			—			9,235
未实现损益变动 与可供出售证券相关的资产						—			(82)			(640)			—			(722)			—			(722)
未实现损益变动 与现金流对冲关系相关						—			—			114			—			114			—			114
定义福利计划中的更改						(3)			(1)			(1)			—			(5)			—			(5)
其他综合收益合计 税后净额(亏损)						(3)			(83)			(527)			—			(613)			—			(613)
综合收益(亏损)						$3,905			$1,236			$3,481			$—			$8,622			$—			$8,622

房地美MAC|2020 Form 10-K						254

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

注18

信贷集中及其他风险

当我们与许多从事类似活动或具有相似经济特征的客户或交易对手做生意时，可能会出现信用风险集中的情况，这使他们以类似的方式易受行业状况变化的影响，这可能会影响他们履行合同义务的能力。当某一行业的交易对手数量有限时，也可能出现信用风险集中的情况。根据我们对可能影响我们财务业绩的业务状况的评估，我们确定某些借款人(包括地理集中度和具有某些较高风险特征的贷款)、贷款卖家和服务商、信用增强提供商以及其他投资对手之间存在信用风险集中度。在以下几节中，我们将讨论我们所面对的每个群体的信用风险集中度。有关我们的衍生品交易对手以及相关的主净额结算和抵押品协议的讨论，请参阅注11.

单一家庭信用担保组合

地区经济状况可能会影响借款人偿还贷款的能力和/或贷款背后的财产价值。地理上的集中增加了我们投资组合对信用风险变化的敞口。独户借款人主要受房价和利率的影响。

下表汇总了按贷款组合和地理区域划分的大约$2.3万亿美元2.0分别于2020年12月31日和2019年12月31日，我们的单一家庭信用担保组合的万亿UPB。看见注：4, 注：6，及注7有关我们持有或担保的贷款和抵押贷款相关证券的信用风险的更多信息。

表18.1-我们单一家庭信用担保组合的信用风险集中度

						2020年12月31日												2019年12月31日												2020(1)									2019
(数十亿美元)						投资组合UPB			%%的 投资组合			正经 青少年犯罪 费率						投资组合UPB			%%的 投资组合			正经 青少年犯罪 费率						信贷损失额			信贷损失的百分比						信贷损失额			信贷损失的百分比
核心单一家庭贷款组合						$2,093			90		%	2.04		%				$1,701			85		%	0.26		%				$0.1			33		%				$0.3			18		%
遗产和救济为单户贷款组合再融资						233			10			5.30						293			15			1.84						0.3			67						1.2			82
总计						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
地区：(2)
西						$720			31		%	2.41						$595			30		%	0.36						$—			5		%				$0.2			12		%
东北方向						549			24			3.16						475			24			0.87						0.2			40						0.5			37
中北部						357			15			2.06						319			16			0.61						0.1			27						0.3			19
东南						375			16			2.95						326			16			0.73						0.1			18						0.4			24
西南						325			14			2.59						279			14			0.54						—			10						0.1			8
总计						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
国家：
加利福尼亚						$424			18		%	2.64						$347			17		%	0.34						$—			4		%				$0.1			8		%
德克萨斯州						145			6			3.11						123			6			0.54						—			3						—			3
弗罗里达						135			6			3.70						116			6			0.77						—			9						0.2			14
纽约						103			4			4.56						94			5			1.21						0.1			13						0.1			7
伊利诺伊州						96			4			2.96						88			4			0.85						0.1			14						0.2			10
所有其他						1,423			62			2.34						1,226			62			0.61						0.2			57						0.9			58
总计						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%

(1)不包括与应计应收利息冲销有关的信贷损失。

(2)区域名称：西部(AK、AZ、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、UT、WA)；东北(CT、DE、DC、MA、ME、MD、NH、NJ、NY、PA、RI、VT、VA、WV)；中北部(IL、IN、IA、MI、MN、ND、OH、SD、WI)；东南(AL、FL、GA、KY、MS、NC、PR、SC、TN、VI)；西南(AR

截至2020年12月31日和2019年12月31日，与独户物业相关的REO净余额为#美元。0.210亿美元和0.6亿美元，与多户房产相关的余额为$0两个日期都有百万美元。我们的单人-

房地美MAC|2020 Form 10-K						255

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

家庭REO清单包括1,766属性和4,989分别为2020年12月31日和2019年12月31日的物业。尽管近年来一些司法管辖区的止赎过程的平均时长一直在下降，但在其他司法管辖区，特别是拥有司法止赎程序的州，平均止赎时间仍然较高，这延长了贷款被取消抵押品赎回权和基础财产过渡到REO所需的时间。

某些高风险单户贷款类别的信贷表现

抵押贷款市场的参与者根据单一家庭贷款在发放时的整体信用质量来确定其特征，包括作为优先或次级贷款。抵押贷款市场参与者将单户贷款归类为Alt-A，前提是这些贷款的信用特征介于优质和次级类别之间，如果这些贷款的承销收入或资产文件要求低于完整文件贷款或两者兼而有之，则将其归类为Alt-A。虽然我们从2009年3月1日起停止了对文件标准较低的贷款的新购买，但在以下情况下，我们仍继续购买一定数量的此类贷款：

n    根据以前出具的其他抵押相关担保购买的；

n    我们救济再融资计划的一部分；或

n    在另一项再融资贷款倡议中，先前存在的贷款(包括Alt-A贷款)是根据不完全的文件标准发起的。

如果我们购买了再融资贷款，而原始贷款之前已确定为Alt-A，则此类再融资贷款在下表中可能不再分类或报告为Alt-A，因为卖方/服务商不会将取代原始贷款的新再融资贷款确定为Alt-A贷款。因此，我们报告的Alt-A余额可能低于没有发生此类再融资的情况。

虽然我们没有将我们购买或担保的单一家庭贷款归类为优质贷款或次级贷款，但我们认识到，有一些具有某些特征的贷款类型表明信用风险程度较高。

例如，借款人的信用评分是评估借款人信用质量的有用指标。据统计，信用评分较高的借款人比信用评分较低的借款人更有可能偿还贷款或有能力进行再融资。CARE法案要求我们的服务商向信用局报告，只要贷款在进入抵押救济计划之前是现行的，并且借款人仍然遵守这些计划，抵押救济计划中的贷款(如忍耐计划、偿还计划和贷款修改计划)中的贷款就是有效的。这一信用报告要求适用于2020年1月31日至宣布与新冠肺炎相关的国家紧急状态结束后120日之间签订的所有抵押贷款减免计划。我们评估购买新贷款和监控我们单一家庭信用担保组合中贷款的信用质量的能力可能会受到影响，因为信用评分可能不能反映借款人可能已经加入的我们或其他债权人提供的救济计划的影响。

以下是我们的单一家庭信用担保组合中某些高风险类别贷款的严重违约率摘要(基于贷款起源的特点)。该表单独列出了每个高风险类别。一笔贷款可能属于多个类别(例如，只收利息的贷款也可能具有高于90%的原始LTV比率)。具有这些属性组合的贷款可能比具有单个属性的贷款具有更高的拖欠风险。

表18.2-我们的单一家庭信用担保组合中的某些较高风险类别

						投资组合的百分比(1)									严重违约率(1)
(基于UPB的投资组合百分比)						2020年12月31日			2019年12月31日						2020年12月31日			2019年12月31日
仅限利息						—		%	1		%				NM			2.72		%
Alt-A						1			1						10.66		%	3.75
原始LTV比率大于90%(2)						15			18						4.25			0.96
发起时信用评分较低(低于620)						1			2						11.00			4.52

(1)不包括$505百万美元和$555截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别没有数据的某些其他证券化产品所涉及的数百万UPB贷款。

(2)包括HARP贷款，这是我们作为参与MHA计划的一部分购买的。

(3)NM-没有意义，因为投资组合的百分比舍入为零。

我们将我们对非机构抵押贷款相关证券的投资归类为次级、期权ARM或Alt-A，如果这些证券是根据我们在进行这些交易时提供给我们的信息确定为次级抵押贷款、期权ARM或Alt-A的。我们不认为期权ARM、CMBS、各州和政治区的义务以及制造的住房证券是次级证券或Alt-A证券。看见注：6有关这些类别和我们在证券投资中的其他集中度的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						256

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

多户抵押贷款组合

许多因素影响多户借款人偿还贷款的能力和贷款基础的财产价值。影响信用风险的最重要因素是抵押财产的租金和资本化率。租金因美国不同地理区域而异。多户贷款的平均UPB明显大于单户贷款，因此，多户借款人的个人违约可能会导致更大的损失。

下表汇总了多家庭贷款在我们的多家庭抵押贷款组合中的集中程度，根据UPB按法律结构分类。

表18.3-我们的多户按揭组合的信贷风险集中度

						2020年12月31日									2019年12月31日
(数十亿美元)						UPB			青少年犯罪 费率(1)						UPB			青少年犯罪 费率(1)
未证券化贷款						$33.4			0.04		%				$29.8			0.01		%
证券化相关产品						301.4			0.18						260.3			0.09
其他与抵押相关的担保						10.7			0.06						10.0			0.09
总计						$345.5			0.16						$300.1			0.08

(1)基于贷款，两个月或两个月以上的拖欠或丧失抵押品赎回权。

在多户抵押贷款组合中，信用风险的主要集中是基于我们所持投资的法律结构。我们在证券化相关产品中的信用风险敞口是最小的，因为预期的信用风险通常被附属部分吸收，这些附属部分通常出售给第三方投资者。因此，我们的多家庭抵押贷款信用风险主要与未证券化的贷款有关。

卖家和服务商

我们从几个大卖家那里获得了很大一部分单户和多户贷款购买和担保。下表总结了单户和多户卖家的集中程度，他们提供了我们10%或更多的购买和保证量。

表18.4-卖方集中

独户销售商						2020			2019
摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)						5		%	14		%
其他前十大畅销书						39			42
独栋住宅前十大卖家						44		%	56		%
多户销售商						2020			2019
世邦魏理仕资本市场公司						16		%	15		%
伯卡迪亚商业抵押有限责任公司						14			15
仲量联行房地产资本有限责任公司						11			3
沃克·邓洛普有限责任公司						10			8
其他前十大畅销书						31			36
排名前十的多户家庭销售商						82		%	77		%

近年来，我们的单户购买量出现了从存款类机构向非存款类、规模较小的存款类金融机构的转变。因此，在我们的单一家族业务中，我们对非存款机构的敞口很大。我们的前五大非存款卖家提供了大约26在2020和2019年期间，我们的单户采购量都占到了总采购量的1%。

我们面临交易对手信用风险，因为我们的卖方和服务商可能无力偿还或不履行回购贷款的义务，或者(根据我们的选择)在他们向我们出售贷款时违反他们所作的陈述和担保或未能遵守我们的服务要求的情况下赔偿我们。我们的合同要求卖方/服务商在我们发出回购请求后回购贷款，除非卖方/服务商利用我们合同中规定的上诉程序，在这种情况下，回购的最后期限被延长，直到我们对上诉做出决定。截至2020年12月31日和2019年12月31日，向我们的独户卖家和服务商发放的受我们回购请求约束的贷款的UPB约为$0.510亿美元和0.3亿美元(这些数字包括#年的回购请求

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

哪些上诉待决)。在2020和2019年期间，我们收回了以下金额0.910亿美元和0.4根据我们的回购请求，分别以UPB为单位的贷款。

在FHFA的指导下，我们和房利美修改了我们对GSE在2013年1月1日或之后购买的常规贷款的陈述和担保框架。修订后的框架的目标是澄清贷款人的回购风险，以及未来向房地美和房利美出售贷款的责任。此框架不影响卖方/服务商根据其与我们签订的合同就2013年1月1日之前向我们出售的贷款承担的义务。这一框架也不影响他们根据我们的服务标准偿还这些贷款的义务。在这一框架下，对于符合特定付款要求的贷款，卖方可以免除某些回购义务。这包括在我们购买后36个月(救济再融资贷款为12个月)连续、按时付款的贷款，但受某些例外情况的限制。

2014年5月，我们宣布对2014年7月1日及之后获得的贷款的代表和保修框架进行更改。这些变化免除了卖方对这些贷款的额外陈述和担保，并为我们在质量控制过程中全面审查并确定为可接受的贷款提供了救济。截至2020年12月31日，大约87在我们的单一家庭信用担保组合中，UPB%的贷款是自2013年1月1日以来购买的。

在联邦住房金融局的指导下，我们实施了一个新的补救框架，对结算日期为2016年1月1日或之后的贷款的贷款来源缺陷进行分类。在其他条款中，框架规定，“重大缺陷”将导致回购请求或回购替代方案，如追索权或赔偿。我们可能会要求卖方向我们支付额外费用，或向我们提供有关贷款的额外数据。

我们从卖方/服务商那里收到的与他们的回购义务相关的追回款项的最终金额可能远远低于我们估计的潜在损失金额。我们对卖方/服务商的回购义务风险敞口可能产生的损失的估计在我们的贷款损失准备金中考虑。看见注7以获取更多信息。

我们还面临着服务商可能无法按照合同要求偿还贷款，导致信用损失增加的风险。例如，我们的服务人员在我们的减损工作中扮演着积极的角色，因此，如果他们的业绩下降导致无法实现减损计划的预期收益，我们就会受到他们的影响。由于我们没有自己的服务业务，如果我们的服务人员缺乏适当的控制，他们的控制出现故障，或者他们的贷款服务能力出现运营中断，我们的业务和财务业绩可能会受到不利影响。

我们的单户和多户贷款的很大一部分是由几家大型服务商提供服务的。下表总结了为我们的单家庭信用担保组合和多家庭抵押贷款组合提供10%或更多服务的单家庭和多家庭服务商的集中度。

表18.5-服务商集中

单户服务商						2020年12月31日(1)			2019年12月31日(1)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)						11		%	15		%
摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)						8			10
其他排名前十的服务商						30			32
排名前10位的单户服务商						49		%	57		%
多户服务商(2)						2020年12月31日			2019年12月31日
世邦魏理仕资本市场公司						17		%	17		%
伯卡迪亚商业抵押有限责任公司						13			13
仲量联行房地产资本有限责任公司						11			3
其他排名前十的服务商						39			43
排名前十的多家庭服务商						80		%	76		%

(1)维修量的百分比是基于总的单一家庭信用担保组合，其中包括我们没有实施维修控制的贷款。然而，我们没有实施服务控制的贷款不包括在内，以确定为我们的单一家庭信用担保组合提供超过10%服务的服务商的集中度。

(2)表示多系列主服务商。

近年来，我们的单一家庭服务发生了转变，从存款机构转向非存款服务机构。其中一些非存款服务机构近年来发展迅速，现在为我们的贷款提供了很大份额的服务。截至2020年12月31日和2019年12月31日，大约18在我们的单一家庭信用担保组合中，不包括我们没有对相关服务行使控制权的贷款，有%由我们最大的五家非存款服务机构合计提供服务。我们定期监控我们最大的非存托服务机构的业绩。

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

对于我们的抵押贷款相关证券，我们保证本金和利息的支付，当标的借款人没有支付抵押贷款时，我们的指南通常要求单一家庭服务商提前支付拖欠的抵押贷款利息，最长可达120天。在此之后，房地美将支付错过的抵押贷款本金和利息，直到抵押贷款不再由证券化信托持有。在FHFA的指示下，当贷款拖欠120天或更长时间时，我们通常从信托购买贷款。在新冠肺炎爆发后，联邦住房金融局进一步指示我们在证券化信托中保持新冠肺炎支付容忍计划中的贷款至少在容忍期间内。一旦宽限期届满，贷款将保留在相关证券池中，同时：

n    根据贷款修改恢复贷款或达成延期付款解决方案、偿还计划或试用期计划的要约仍未解决；

n    贷款处于积极偿还计划或试用期计划中；或

n    延期付款解决方案已生效。

从2021年1月1日开始，根据FHFA的指示，并与Fannie Mae保持一致，我们将从证券化信托基金购买违约单户贷款的触发期限延长至24个月，但已偿还、永久修改、由卖家或服务商回购的贷款除外，取决于止赎替代方案，或被转介至止赎。

除了本金和利息的支付外，借款人还需要支付财产税和房主保险费等其他费用。当借款人不支付这些费用时，我们的指南通常要求单一家庭服务商预支这些费用的资金，以保护或维护我们对物业的利益或合法权利。这些预付款最终是可以从借款人那里收回的。如果借款人通过贷款锻炼活动重新履行，将向借款人追回拖欠的款项和发生的费用。在取消抵押品赎回权或取消抵押品赎回权的选择完成时，我们将向服务商补偿未从借款人那里收取的预付款。

2020年3月，随着新冠肺炎疫情的迅速演变，随着市场状况的变化，主要针对非存款金融机构的流动性担忧出现，受新冠肺炎疫情影响的借款人获得了广泛的容忍，包括对房地美购买和证券化的贷款的容忍。如上所述，违约量的增加以及单一家庭服务商在宽限期内继续垫付资金的义务，可能会增加我们某些交易对手的流动性压力。为了应对这些潜在的流动性担忧，我们加强了对非存款机构交易对手金融稳定性的监测和审查。

多户贷款既利用初级服务商，也利用大师级服务商。一级服务商为未证券化的抵押贷款提供服务，通常也受雇于总服务商，代表他们为证券化基础的抵押贷款提供服务。第三方主服务商被用于我们的主要证券化，除了我们担任主服务商的小额贷款证券化。上表中包括的多户初级服务商如果需要将服务转移给另一家服务商，则会给借款人带来潜在的运营风险和影响。我们还接触到我们多家庭证券化交易的主要服务商，他们负责在出现付款短缺的情况下预支资金，包括与忍耐贷款相关的本金和利息支付。在我们的大多数主要多家庭证券化中，我们利用三家大型金融存款机构中的一家作为主服务商。在出现付款短缺的情况下，只要预付款没有被认为是不可收回的，总服务商就被要求垫付。对于在我们的抵押贷款相关投资组合中购买和持有的多户贷款，主要服务商不需要在付款短缺的情况下预支资金，因此不存在重大的交易对手信用风险。

信用提升提供商

我们有交易对手信用风险，涉及为我们购买或担保的单一家庭贷款提供保险的抵押保险公司可能资不抵债或无法履行的风险。通过我们的ACIS和其他保险交易，我们也有类似的风险敞口给保险公司和再保险公司，我们在这些交易中购买保单，作为CRT活动的一部分。看见注8有关我们信用增强的更多信息，请访问。

2019年3月，我们实施了一套修订后的私人抵押贷款保险人资格要求(PMIER)，增强了抵押贷款保险人基于风险的资本金要求。此外，我们还与按揭保险公司修订了总保单，以确保合同的确定性，并提高了我们为按揭保险义务收集索赔的能力。这些政策得到了FHFA的批准，并于2020年3月1日生效。

我们评估抵押贷款保险公司的收回和可收回性，作为我们信贷损失准备金估计的一部分。看见注7以获取更多信息。截至2020年12月31日，抵押贷款保险公司提供的保险最高损失限额为美元。117.010亿美元，472.9数十亿美元，与我们的单一家庭信用担保组合有关。这些数额是根据总承保范围计算的，而不考虑受影响贷款在其他类型保险下可能存在的承保范围。我们对信用增强提供商的回收和可收回性预期的变化可能会影响我们对预期信用损失的估计，或许会很大程度上影响我们的预期信用损失。

下表概述了为我们提供10%或更多按揭保险覆盖范围的按揭保险人交易对手的集中程度。2016年10月23日，Genworth Financial，Inc.(简称：Genworth)宣布，与中国泛海控股集团有限公司(简称：泛海)达成收购协议。因为Genworth Mortgage

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

Genworth的子公司保险公司是一家获得批准的抵押贷款保险公司，联邦住宅贷款抵押公司对计划中的收购进行了评估，并批准泛海控股Genworth Mortgage Insurance Corporation。2021年1月4日，Genworth宣布，Genworth和泛海没有根据合并协议延长结束日期，即2020年12月31日，因为完成交易所需剩余步骤的完成和时间存在不确定性，Genworth正在专注于执行其应急计划。房地美正在与联邦住房金融局(FHFA)和房利美(Fannie Mae)合作审查应急计划，并提供必要的批准。

表18.6-按揭保险人集中

												按揭保险承保范围(2)
抵押贷款保险人						信用评级(1)						2020年12月31日			2019年12月31日
ARCH抵押保险公司						A-						20		%	22		%
弧度担保公司(Radian Guaranty Inc.)						BBB+						19			20
抵押担保保险公司						BBB+						18			17
埃森特担保公司(Essen Guaranty，Inc.)						BBB+						16			15
Genworth抵押保险						BB+						15			15
总计												88		%	89		%

(1)评级针对的是我们风险敞口最大的企业实体。截至2020年12月31日的最新评级。代表标准普尔和穆迪的信用评级(以标准普尔等值计算)中的较低者。

(2)承保金额可能包括由交易对手的关联公司和子公司提供的承保金额。

PMI抵押保险公司(PMI Mortgage Insurance Co.)和三合会保证保险公司(Triad Guaranty Insurance Corp.)都在各自州监管机构的控制之下，目前都在流失中。我们将他们的很大一部分索赔记录为延期付款义务。这些保险公司不再发行新的保险，但继续以现金支付各自索赔的一部分。2014年，PMI开始支付有效索赔67%的现金，33%的延期付款义务，并就之前达成和解的索赔向我们一次性支付现金55%的现金。2015年，PMI开始支付有效索赔70%的现金，30%的延期付款义务，并就之前达成和解的索赔向我们一次性支付现金67%的现金。2013年，三合会开始支付有效的索赔75%的现金，25%的延期付款义务，并就之前达成和解的索赔向我们一次性支付现金60%的现金。如果正如我们目前预期的那样，这些保险公司不以现金全额支付其延期付款义务，我们将失去这些保险公司的部分承保范围。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们累计未付延期付款义务为美元。0.410亿美元和0.5分别从这些保险公司获得200亿美元。我们基本上保留了所有这些未支付的金额，因为是否能收回还不确定。目前尚不清楚这些公司的监管机构未来将如何管理各自的延期付款计划，也不清楚何时或是否会偿还这些债务。

RMIC处于监管监管之下，不再发行新保险。2014年，RMIC恢复支付有效索赔，100索赔金额的%。此前，RMIC一直在支付所有有效的索赔60%的现金和40延期付款义务中的%。

作为我们保险/再保险CRT交易的一部分，我们定期从全球保险公司和再保险公司获得保险。这些交易包含几个旨在增加我们向保险公司和再保险公司提出的索赔的可能性的功能，包括：

n    在每笔交易中，我们要求个别保险人和再保险人提供抵押品，以支付部分风险，这有助于提高索赔支付的确定性和及时性。

n    虽然私营按揭保险公司必须是单一险种(即只参与按揭保险业务，虽然控股公司可能是多元化的保险公司)，但我们的保险公司和再保险公司一般参与多种类型的保险业务，这有助分散他们的风险敞口。

其他投资对手方

我们面临与其他投资(包括非抵押贷款相关证券和现金等价物)交易有关的交易对手不履行义务的风险，包括代表我们的证券化信托达成的交易。我们的政策要求在我们进行此类交易之前，使用我们的内部交易对手评级模型对交易对手进行评估。我们监控这些交易的交易对手的财务实力，并可能利用抵押品维护要求来管理我们对个别交易对手的风险敞口。每笔交易的允许期限和美元限额也是基于交易对手的财务实力。

我们的其他投资(包括非抵押贷款相关证券和现金等价物)交易对手主要是主要金融机构，包括其他GSE、财政部、纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)、GSD/FICC、评级较高的超国家机构、存款和非存款机构、经纪商和交易商，以及政府货币市场基金。截至2020年12月31日和2019年12月31日，包括与我们合并VIE相关的金额，我们其他投资组合的余额为$163.110亿美元和103.6分别为20亿美元。余额主要包括现金、根据转售协议购买的证券、与交易对手投资的证券、美国国债、存放在银行的现金

房地美MAC|2020 Form 10-K						260

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财务报表			*合并财务报表附注| 注18

纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)和担保贷款活动。截至2020年12月31日，我们根据转售协议购买的所有证券都已完全抵押。截至2020年12月31日和2019年12月31日，美元0.8亿美元，以及2.4根据转售协议购买的10亿美元证券用于向房地美证券的投资者提供融资，以增加流动性并扩大这些证券的投资者基础。这些交易不同于根据转售协议购买的证券，我们将这些证券用于流动性目的，因为我们面临的交易对手可能不是主要金融机构，我们面临这些机构的交易对手信用风险。由于新冠肺炎疫情导致的经济低迷和市场波动，我们的某些交易对手根据转售协议购买的这些证券未能在2020年第一季度满足保证金要求，从而根据主导法律协议的条款违约。该等交易已根据协议条款终止，吾等按公允价值确认抵押品，该等抵押品超出交易对手的未清偿债务。我们没有确认这些违约造成的财务损失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						261

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

注19

公允价值披露

公允价值计量和披露的会计准则界定了公允价值，建立了公允价值计量框架，并提出了有关公允价值计量的披露要求。本准则适用于其他会计准则要求或允许资产或负债按公允价值计量的情况。公允价值指于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。公允价值计量假设出售资产或转移负债的交易发生在资产或负债的主要市场，或在没有主要市场的情况下，发生在资产或负债的最有利市场。

我们使用公允价值计量对某些资产和负债进行初始记录，并在经常性或非经常性基础上定期重新计量某些资产和负债。

公允价值计量

公允价值计量和披露的会计准则确立了一个三级公允价值等级，对用于计量公允价值的估值技术的投入进行了优先排序。公允价值层次结构的级别按优先顺序定义如下：

n    第1级-估值技术的投入以活跃市场对相同资产或负债的报价为基础。

n    第2级-估值技术的投入基于相同资产或负债的活跃市场报价以外的可观察投入。

n    第3级-估值技术的一项或多项输入不可观察，对公允价值计量具有重要意义。

我们使用报价市场价格和估值技术，力求在可能的情况下最大限度地利用可观察到的投入，并最大限度地减少使用不可观察到的投入。我们的投入是基于市场参与者在评估资产或负债时会使用的假设。资产和负债在公允价值层次结构中根据对公允价值计量重要的最低水平投入进行整体分类。

估值风险与公允价值计量控制

估值风险是指用于财务披露、风险度量和业绩衡量的公允价值不能合理反映市场状况和价格的风险。

我们设计了我们的控制程序，以便我们的公允价值计量是适当和可靠的，在可能的情况下，它们基于可观察到的投入，我们的估值方法得到一致应用，假设和投入是合理的。我们的控制流程为我们的公允价值方法、技术、验证程序和结果提供了职责分工和监督的框架。

我们财务部门内的小组独立于我们的业务职能，执行和验证估值过程，并负责确定我们大部分金融资产和负债的公允价值。在确定公允价值时，我们在估计我们资产的公允价值时考虑交易对手的信用风险，在估计我们负债的公允价值时考虑我们自己的信用风险。我们财务部确定的公允价值由我们ERM部门内的一个独立小组进一步核实。

ERM部门执行的独立验证程序旨在监督我们从第三方收到的价格是否与我们对市场活动的观察一致，以及使用内部数据制定的公允价值计量是否反映了市场参与者将用来为我们的资产和负债定价的假设。这些验证程序包括通过独立建模、分析和与其他市场来源数据(如果有)进行比较，对公允价值计量进行每日价格审查和每月独立核实。如果我们无法验证给定价格的合理性，我们最终不会在合并财务报表中使用该价格进行公允价值计量。这些程序是基于风险的，在我们最终确定为财务报表准备公允价值计量时使用的价格之前执行。

除执行上述验证程序外，机构风险管理司还通过建立和维护全公司范围的评估风险政策，对所有评估过程提供独立的风险治理。机构风险管理司还独立审查重要的判断、方法和评估技术，以监督既定政策的遵守情况。

我们的评估与风险委员会，包括我们的业务线、ERM事业部和财务事业部的代表，提供高级管理层对评估流程、方法、控制和公允价值的治理

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

测量。确认的例外情况通过核查过程进行审查和解决，并在估值风险委员会进行审查。

如采用模型协助计量及核实公允价值，期内对该等模型所作的更改将根据公司模型更改管治程序审核及批准，并由估值风险委员会审核重大更改。模型使用的投入会根据基础数据、假设、估值投入和市场状况的变化定期更新，并受上述估值控制的约束。

第三方定价数据在公允价值计量中的应用

我们的许多估值技术直接或间接使用第三方定价服务或交易商提供的数据。这些定价服务和经销商用来制定价格的技术通常是：

n    与涉及具有相似抵押品和风险概况的工具的交易进行比较，根据被估值资产或负债的具体特征进行必要调整，或

n    行业标准建模，例如贴现现金流模型。

定价服务和交易商提供的价格反映了他们对市场活动的观察和假设，包括风险溢价和流动性调整。定价服务和交易商使用的模型和相关假设由他们拥有和管理，在许多情况下，我们无法合理地获得估值技术中使用的重要投入。但是，我们了解根据我们正在进行的尽职调查制定价格所使用的流程和假设，这包括至少每年和更频繁地与我们的供应商进行讨论。我们相信，定价服务机构和交易商执行的程序，结合我们的内部核查和分析程序，可以确保我们财务报表中使用的价格符合公允价值计量和披露的会计指导，并反映市场参与者在为我们的资产和负债定价时使用的假设。我们收到的报价对我们和我们的交易对手都没有约束力。

在许多情况下，我们会收到第三方定价服务或经销商的报价，并且不加调整地使用这些价格。对于我们使用定价服务和交易商进行估值的大部分资产和负债，我们从多个外部来源获得报价，并使用价格的中位数来衡量公允价值。这种技术在下文中被称为“外部源的中位数”。在资产和负债的公允价值计量中，使用外部来源中位数定价技术进行估值的重要投入是第三方报价。任何第三方报价单独大幅增加(减少)可能会导致公允价值计量显著提高(降低)。在有限的情况下，我们可能只能从单个外部来源接收定价信息。这种技术在下文中称为“单一外部源”。

评估技术

下表介绍了我们用于公允价值计量和披露的估值技术；这些技术中使用的重大投入(如果适用)；公允价值层次结构内的分类；以及，对于我们在综合资产负债表上报告并被归类为层次结构第三级的那些计量，对公允价值计量对重大不可观察投入变化的不确定性进行了叙述性描述。尽管下面单独讨论不可观测输入的不确定性，但是输入之间存在相互关系，使得一个不可观测输入的改变可以导致对一个或多个其他输入的改变。例如，影响我们大多数公允价值计量的最常见的相互关系是未来利率、提前还款速度和违约概率之间的关系。通常，用于未来利率的假设的改变会导致用于提前还款速度的假设的方向相反的变化，而用于违约概率的假设的方向的变化是相似的。

以下讨论的每种技术可能不会在特定的报告期内使用，这取决于我们按公允价值计量的资产和负债的构成以及在此期间的相关市场活动。 句号。

房地美MAC|2020 Form 10-K						263

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

仪表						估价技术			公允价值层次结构中的分类
有价证券
美国国债						活跃市场报价			1级
机构抵押贷款相关证券			固定费率单级			外源中位数			2级
			利率可调的单级和多数多级证券			外源中位数			主要是二级
			某些多类别证券			单一外部来源			2级和3级
			某些市场活跃度有限的多类别证券			贴现现金流或风险度量定价。 贴现现金流技术中使用的重要投入包括OAS。单独的OAS大幅增加(减少)将导致公允价值计量大幅降低(提高)。 风险度量定价技术中使用的重要输入包括关键风险度量，如关键利率持续时间。单独对关键利率期限的大幅增加(减少)将导致公允价值计量因关键利率变动而发生的变化幅度显著增加(减少)。在风险度量定价下，证券的估值方式是从前期价格开始，然后根据所使用的关键风险度量输入的市场变化调整该价格。			3级
商业抵押贷款相关证券						单一外部来源，或在有限情况下，外部来源的中位数			主要是3级
其他非机构抵押贷款相关证券						外源中位数			3级
衍生品
交易所交易期货						活跃市场报价			1级
利率互换						贴现现金流。重要的投入包括基于市场的利率。			2级
基于期权的衍生品						期权定价模型。重要的输入包括利率波动率矩阵。			2级
购销承诺						请参阅机构抵押贷款相关证券			2级
债务
合并信托的债务证券 由第三方持有						请参阅机构抵押贷款相关证券			2级或3级
房地美的债务						外源中位数			主要是二级
						单一外部来源
						已公布的收益率矩阵
按揭贷款
独户贷款			GSE证券化市场			对于交易活跃、特征相似的抵押贷款相关证券的基准证券定价，根据我们的担保费和与履行担保相关的信用义务的价值进行调整(见担保义务)。信贷义务的基础是：我们根据当前市场定价对符合我们当前承销标准的贷款收取的交付和担保费(2级)，以及对不符合我们当前承销标准的贷款收取的内部信贷模式(3级)。			2级或3级
			整个贷款市场			外部来源的中位数，参考严重拖欠和修改贷款的市场活动(如果有)			3级

房地美MAC|2020 Form 10-K						264

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

仪表						估价技术			公允价值层次结构中的分类
			某些为投资而持有的股票			估计不良贷款基础抵押品公允价值的内部模型。我们的内部模型使用的重要输入包括REO处置、卖空和第三方销售价值，结合抵押贷款水平特征，使用重复住房销售指数来估计抵押贷款的当前公允价值。单独计算每笔按揭贷款的历史平均销售收益大幅增加(减少)，将导致公允价值计量大幅增加(降低)。			3级
多户贷款			待售			基于可观测K证书和SB证书市场利差的贴现现金流			2级
			为投资而持有			来自第三方定价服务的市场价格，使用贴现现金流合并基于贷款的LTV和DSCR的类似贷款的信用利差			主要是3级
非衍生购买承诺
多户贷款购买承诺						请参阅多户贷款			2级或3级
其他资产
担保资产			单户住宅			根据特定贷款特征进行调整的外部来源中位数			3级
			多家庭			贴现现金流。重要的投入包括目前美洲国家组织对基准利率的新担保。单独的OAS大幅增加(减少)将导致公允价值计量大幅降低(提高)。			3级
抵押贷款偿还权						来自第三方的市场价格或使用贴现现金流的内部制定价格。重要的投入包括：			3级
						预计预付率，
						预计为不良贷款和非应计贷款提供服务的成本，以及
						估计每笔贷款的服务收入(包括辅助收入)。
						每笔贷款的服务成本和预付款率的显著增加(减少)将导致公允价值计量显著降低(更高)。每笔贷款的服务收入单独大幅增加(减少)将导致公允价值计量显著提高(降低)。
其他负债
担保义务			单户住宅			我们在现行市场价格下收取的送货费和保证费。			2级
						内部信用模型。重要的输入包括贷款特征、贷款表现和状态信息。			3级
			多家庭			贴现现金流。重大投入与多家族担保资产的估值技术中使用的投入类似。			3级

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

资产和负债按公允价值经常性计量

下表显示我们的综合资产负债表在初始确认后按公允价值经常性计量的资产和负债，包括我们选择了公允价值选项的工具。

表19.1-按公允价值经常性计量的资产和负债

						2020年12月31日
(单位：百万)						1级			二级			3级			净值调整(1)			总计
资产：
证券投资：
可供出售，按公允价值计算：
抵押贷款相关证券：
代理处						$—			$13,778			$526			$—			$14,304
非机构和其他						—			1			1,062			—			1,063
可供出售证券总额，按公允价值计算						—			13,779			1,588			—			15,367
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券：
代理处						—			14,246			3,258			—			17,504
非机构组织						—			—			1			—			1
抵押贷款相关证券总额						—			14,246			3,259			—			17,505
与抵押贷款无关的证券						26,255			698			—			—			26,953
交易证券总额，按公允价值计算						26,255			14,944			3,259			—			44,458
证券投资总额						26,255			28,723			4,847			—			59,825
按揭贷款：
持有待售，按公允价值计算						—			14,199			—			—			14,199
*衍生资产，净额						—			8,516			63			—			8,579
净值调整(1)						—			—			—			(7,374)			(7,374)
衍生品总资产，净额						—			8,516			63			(7,374)			1,205
其他资产：
以公允价值担保资产						—			—			5,509			—			5,509
非衍生持有待售购买承诺，按公允价值计算						—			158			—			—			158
所有其他，按公允价值计算						—			—			108			—			108
其他资产总额						—			158			5,617			—			5,775
按公允价值经常性列账的总资产						$26,255			$51,596			$10,527			($7,374)			$81,004
负债：
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$—			$2			$203			$—			$205
房地美的债务，按公允价值计算						—			2,267			120			—			2,387
*衍生负债，净额						—			9,132			16			—			9,148
净值调整(1)						—			—			—			(8,194)			(8,194)
衍生负债总额(净额)						—			9,132			16			(8,194)			954
其他负债：
非衍生持有待售购买承诺，按公允价值计算						—			1			—			—			1
所有其他，按公允价值计算						—			—			3			—			3
其他负债总额						—			1			3			—			4
按公允价值经常性列账的负债总额						$—			$11,402			$342			($8,194)			$3,550

引用的脚注包括在下一表之后。

房地美MAC|2020 Form 10-K						266

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

						2019年12月31日
(单位：百万)						1级			二级			3级			净值调整(1)			总计
资产：
证券投资：
可供出售，按公允价值计算：
抵押贷款相关证券：
代理处						$—			$22,927			$1,960			$—			$24,887
非机构和其他						—			20			1,267			—			1,287
可供出售证券总额，按公允价值计算						—			22,947			3,227			—			26,174
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券：
代理处						—			19,772			2,709			—			22,481
非机构组织						—			—			1			—			1
抵押贷款相关证券总额						—			19,772			2,710			—			22,482
与抵押贷款无关的证券						25,108			1,947			—			—			27,055
交易证券总额，按公允价值计算						25,108			21,719			2,710			—			49,537
证券投资总额						25,108			44,666			5,937			—			75,711
按揭贷款：
持有待售，按公允价值计算						—			15,035			—			—			15,035
*衍生资产，净额						—			6,363			16			—			6,379
净值调整(1)						—			—			—			(5,535)			(5,535)
衍生品总资产，净额						—			6,363			16			(5,535)			844
其他资产：
以公允价值担保资产						—			—			4,426			—			4,426
非衍生持有待售购买承诺，按公允价值计算						—			81			—			—			81
所有其他，按公允价值计算						—			—			120			—			120
其他资产总额						—			81			4,546			—			4,627
按公允价值经常性列账的总资产						$25,108			$66,145			$10,499			($5,535)			$96,217
负债：
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$—			$6			$203			$—			$209
房地美的债务，按公允价值计算						—			3,600			129			—			3,729
*衍生负债，净额						—			5,245			37			—			5,282
净值调整(1)						—			—			—			(4,910)			(4,910)
衍生负债总额(净额)						—			5,245			37			(4,910)			372
其他负债：
非衍生持有待售购买承诺，按公允价值计算						—			7			—			—			7
所有其他，按公允价值计算						—			—			1			—			1
其他负债总额						—			7			1			—			8
按公允价值经常性列账的负债总额						$—			$8,858			$370			($4,910)			$4,318

(1)净额是指交易对手净额、现金抵押品净额和应收或应付衍生品利息净额。

房地美MAC|2020 Form 10-K						267

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

第3级公允价值计量

下表列出了我们综合资产负债表中使用重大不可观察到的投入(第3级)、包括转入和转出第3级的经常性公允价值计量的所有资产和负债的对账。这些表还列出了公允价值变化的损益，包括已实现和未实现的损益，这些损益在我们的综合全面收益表中确认。

表19.2-使用重大不可观察投入计量资产和负债的公允价值

						截至2020年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2020						已实现/未实现收益(亏损)合计												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级(1)						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现收益(亏损)的变化(2)						与截至2020年12月31日仍持有的资产和负债相关的保险业未实现损益(税后净额)的变化
(单位：百万)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
资产
证券投资：
可供出售，按公允价值计算：
抵押贷款相关证券：
代理处						$1,960						$12						$38						$—						$—						($218)						($170)						$—						($1,096)						$526						$—						($2)
非机构和其他						1,267						15						(46)						—						—						—						(174)						—						—						1,062						15						(36)
可供出售的抵押贷款相关证券总额						3,227						27						(8)						—						—						(218)						(344)						—						(1,096)						1,588						15						(38)
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券：
代理处						2,709						(251)						—						1,555						—						(281)						(77)						—						(397)						3,258						(241)						—
非机构组织						1						—						—						—						—						—						—						—						—						1						—						—
抵押贷款相关证券交易总额						2,710						(251)						—						1,555						—						(281)						(77)						—						(397)						3,259						(241)						—
衍生资产						15						22						—						—						26						—						—						—						—						63						21						—
其他资产：
担保资产						4,426						250						—						—						1,641						—						(808)						—						—						5,509						250						—
所有其他，按公允价值计算						120						(3)						—						(15)						27						(19)						(2)						—						—						108						(3)						—
其他资产总额						4,546						247						—						(15)						1,668						(19)						(810)						—						—						5,617						247						—
						平衡， 1月1日， 2020						已实现/未实现(收益)损失总额												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级(1)						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现(收益)亏损的变化(2)						与截至2020年12月31日仍持有的资产和负债有关的未实现(收益)亏损(扣除税后)的变化，包括在保险业保险公司(OCI)中的未实现(收益)损失的变化
												包括在 收益						包括在 其他 全面 收入
负债
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$203						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$203						$—						$—
房地美的债务，按公允价值计算						129						(1)						—						—						4						—						(12)						—						—						120						(1)						—
衍生负债						36						(8)						—						—						2						—						(14)						—						—						16						(23)						—
所有其他，按公允价值计算						1						—						—						1						—						1						—						—						—						3						—						—

引用的脚注包括在上期表格之后。

房地美MAC|2020 Form 10-K						268

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

						截至2019年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2019						已实现/未实现收益(亏损)合计												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级(1)						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2019						截至2019年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现收益(亏损)的变化(2)						与截至2019年12月31日仍持有的资产和负债相关的未实现收益(亏损)变动，包括在保单中的税后净额
(单位：百万)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
资产
证券投资：
可供出售，按公允价值计算：
抵押贷款相关证券：
代理处						$4,135						$23						$108						$—						$—						($1,883)						($367)						$2						($58)						$1,960						$2						$40
非机构和其他						1,640						82						(1)						—						—						(238)						(216)						—						—						1,267						14						35
可供出售的抵押贷款相关证券总额						5,775						105						107						—						—						(2,121)						(583)						2						(58)						3,227						16						75
按公允价值交易：
抵押贷款相关证券：
代理处						3,293						(280)						—						596						—						(616)						(104)						—						(180)						2,709						(248)						—
非机构组织						1						—						—						—						—						—						—						—						—						1						—						—
抵押贷款相关证券交易总额						3,294						(280)						—						596						—						(616)						(104)						—						(180)						2,710						(248)						—
衍生资产						1						14						—						—						—						—						—						—						—						15						14						—
其他资产：
担保资产						3,633						33						—						—						1,427						—						(667)						—						—						4,426						33						—
所有其他，按公允价值计算						137						(38)						—						85						36						(85)						(15)						—						—						120						(70)						—
其他资产总额						3,770						(5)						—						85						1,463						(85)						(682)						—						—						4,546						(37)						—
						平衡， 1月1日， 2019						已实现/未实现(收益)损失总额												购买						议题						销售额						定居点， 网络						转账 vt.进入，进入 3级(1)						转账 离开 3级(1)						平衡， 十二月三十一日， 2019						截至2019年12月31日，与资产和负债相关的净收入中包含的未实现(收益)亏损的变化(2)						与截至2019年12月31日仍持有的资产和负债相关的未实现(收益)亏损的变化，扣除税后，包括在保险业保单中的未实现(收益)损失的变化
												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
负债
第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算						$728						$5						$—						$—						$—						$—						($530)						$—						$—						$203						$5						$—
房地美的债务，按公允价值计算						134						—						—						—						4						—						(9)						—						—						129						—						—
衍生负债						92						(37)						—						—						—						—						(19)						—						—						36						(54)						—
所有其他，按公允价值计算						—						(3)						—						6						—						(2)						—						—						—						1						(5)						—

(1)2020和2019年期间转出3级的资金主要包括某些抵押贷款相关证券，原因是市场活动数量和水平增加，以及交易商和第三方定价服务的报价可用。某些房地美证券在发行时被归类为3级，通常在开始交易时被归类为2级。2019年转入3级的资金主要包括某些抵押贷款相关证券，原因是市场活动减少，以及交易商和第三方定价服务提供相关报价。

(2)代表该期间包括在收益中的总损益金额，可归因于与分类为3级的资产和负债相关的未实现损益的变化，这些资产和负债分别在2020年12月31日和2019年12月31日仍持有。这一数额包括可供出售证券上记录的任何信贷损失准备金和基数调整的摊销。

房地美MAC|2020 Form 10-K						269

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

下表提供了我们综合资产负债表上按公允价值经常性计量的3级资产和负债的估值技术、范围和重大不可观察到的投入的加权平均值。

表19.3-关于经常性第3级公允价值计量的定量信息

2020年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(2)

资产

可供出售，公允价值

抵押贷款相关证券

代理处

$410

贴现现金流

美洲国家组织

90-90 bps

90bps

116

其他

非机构和其他

875

外源中位数

外部定价来源

$67.1 - $79.1

$72.8

187

其他

按公允价值交易

抵押贷款相关证券

代理处

2,204

单一外部来源

外部定价来源

$0.0 - $8,894.6

$947.8

472

贴现现金流

美洲国家组织

(951)-2910 bps

834bps

583

其他

以公允价值担保资产

5,195

*贴现现金流

美洲国家组织

15-186 bps

38bps

314

其他

无关紧要的3级资产(1)

171

3级总资产

$10,527

负债

第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算

$203

单一外部源

外部定价来源

$97.3 - $ 107.0

$101.7

微不足道的3级负债(1)

139

3级负债总额

$342

引用的脚注包括在下一表之后。

房地美MAC|2020 Form 10-K						270

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

2019年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(2)

资产

可供出售，公允价值

抵押贷款相关证券

代理处

$1,960

贴现现金流

美洲国家组织

30-261 bps

80bps

非机构和其他

886

外源中位数

外部定价来源

$71.9 - $78.2

$75.0

381

其他

按公允价值交易

抵押贷款相关证券

代理处

1,948

单一外部来源

外部定价来源

$0.0 - $100.7

$36.6

761

贴现现金流

美洲国家组织

(1,201)-8,095 bps

611bps

以公允价值担保资产

4,141

*贴现现金流

美洲国家组织

17-186 bps

-40bps

285

其他

无关紧要的3级资产(1)

137

3级总资产

$10,499

负债

第三方持有的合并信托的债务证券，以公允价值计算

$203

单一外部源

外部定价来源

$99.4 - $103.6

$101.4

微不足道的3级负债(1)

167

3级负债总额

$370

(1)公允价值是指按公允价值在经常性基础上计量的3级资产或负债的总额，这些资产或负债在个别和总体上都是微不足道的。

(2)不可观察到的投入主要由金融工具的相对公允价值加权。

房地美MAC|2020 Form 10-K						271

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

在非经常性基础上按公允价值计量的资产

我们可能会不时被要求在非经常性基础上按公允价值计量某些资产。这些调整通常是由于采用成本或公允价值较低的会计方法或根据基础抵押品的公允价值计提信贷损失拨备造成的。下表所列若干公允价值并非于期末取得，而是于期内取得。

下表列出了在非经常性基础上按公允价值在我们的综合资产负债表上计量的资产。

表19.4-非经常性基础上按公允价值计量的资产

2020年12月31日

2019年12月31日

(单位：百万)

1级

2级

3级

总计

1级

2级

3级

总计

在非经常性基础上按公允价值计量的资产：

按揭贷款(1)

$—

$6

$2,241

$2,247

$—

$22

$4,059

$4,081

(1)包括被归类为持有以供投资的贷款，并根据标的抵押品的公允价值计入信贷损失拨备，以及公允价值低于成本的持有待售贷款。

下表提供了我们的综合资产负债表中按公允价值在非经常性基础上计量的3级资产和负债的重大不可观察投入的估值技术、范围和加权平均值。

表19.5-关于非经常性第3级公允价值计量的定量信息

2020年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

非经常性公允价值计量

按揭贷款

$2,241

内部模型

历史销售收入

$3,001 - $696,004

$202,539

内部模型

房屋销售指数

66-345 bps

119 bps

外源中位数

外部定价来源

$59.5 - $104.0

$92.1

2019年12月31日

3级 公平 价值

占主导地位 估值 技术

不可观测的输入

(百万美元，但如图所示的某些无法观察到的输入除外)

类型

射程

加权 平均值(1)

非经常性公允价值计量

按揭贷款

$4,059

内部模型

历史销售收入

$3,000 - $765,000

$186,234

内部模型

房屋销售指数

46-420 bps

112 bps

外源中位数

外部定价来源

$66.5 - $105.4

$95.0

(1)不可观察到的投入主要由金融工具的相对公允价值加权。

房地美MAC|2020 Form 10-K						272

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

金融工具的公允价值

下表列出了我们金融工具的账面价值和估计公允价值。对于某些类型的金融工具，例如现金和现金等价物、根据转售协议购买的证券、担保借贷和其他，以及某些债务，我们GAAP资产负债表上的账面价值接近公允价值，因为这些资产和负债是短期的，公允价值波动有限。

表19.6-金融工具公允价值

									2020年12月31日
						GAAP计量类别(1)			GAAP账面金额						公允价值
(单位：百万)															1级						2级						3级						净值： 调整(2)						总计
金融资产
现金和现金等价物						摊销成本			$23,889						$23,889						$—						$—						$—						$23,889
根据转售协议购买的证券						摊销成本			105,003						—						105,003						—						—						105,003
证券投资：
可供出售，公允价值						FV-OCI			15,367						—						13,779						1,588						—						15,367
按公允价值交易						FV-NI			44,458						26,255						14,944						3,259						—						44,458
证券投资总额									59,825						26,255						28,723						4,847						—						59,825
按揭贷款：
合并信托持有的贷款									2,273,347						—						2,080,687						262,309						—						2,342,996
房地美持有的贷款									110,541						—						76,917						36,578						—						113,495
按揭贷款总额						五花八门(3)			2,383,888						—						2,157,604						298,887						—						2,456,491
衍生资产，净额						FV-NI			1,205						—						8,516						63						(7,374)						1,205
担保资产						FV-NI			5,509						—						—						5,515						—						5,515
按公允价值作出的非衍生购买承诺						FV-NI			158						—						246						—						—						246
向贷款人垫款						摊销成本			4,162						—						—						4,162						—						4,162
担保贷款						摊销成本			1,680						—						1,427						89						—						1,516
金融资产总额									$2,585,319						$50,144						$2,301,519						$313,563						($7,374)						$2,657,852
金融负债
债务：
合并信托的债务证券 由第三方持有									$2,308,176						$—						$2,382,157						$852						$—						$2,383,009
房地美的债务									284,370						—						286,634						4,088						—						290,722
债务总额						五花八门(4)			2,592,546						—						2,668,791						4,940						—						2,673,731
衍生负债，净额						FV-NI			954						—						9,132						16						(8,194)						954
担保义务						摊销成本			5,050						—						—						5,378						—						5,378
按公允价值作出的非衍生购买承诺						FV-NI			20						—						1						143						—						144
金融负债总额									$2,598,570						$—						$2,677,924						$10,477						($8,194)						$2,680,207

(1)FV-NI表示通过净收入实现的公允价值。FV-OCI指通过其他综合收益实现的公允价值。

(2)代表交易对手净值、现金抵押品净值和应收或应付衍生工具净利息。

(3)截至2020年12月31日，以摊销成本、成本或公允价值较低和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.4万亿美元，19.510亿美元和14.2分别为10亿美元。

(4)截至2020年12月31日，以摊销成本和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.6万亿美元2.6分别为10亿美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						273

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

									2019年12月31日
						GAAP计量类别(1)			GAAP账面金额						公允价值
(单位：百万)															1级						2级						3级						净值调整(2)						总计
金融资产
现金和现金等价物						摊销成本			$5,189						$5,189						$—						$—						$—						$5,189
根据转售协议购买的证券						摊销成本			56,271						—						66,114						—						(9,843)						56,271
证券投资：
可供出售，公允价值						FV-OCI			26,174						—						22,947						3,227						—						26,174
按公允价值交易						FV-NI			49,537						25,108						21,719						2,710						—						49,537
证券投资总额									75,711						25,108						44,666						5,937						—						75,711
按揭贷款：
合并信托持有的贷款									1,940,523						—						1,732,434						244,500						—						1,976,934
房地美持有的贷款									79,677						—						38,100						45,588						—						83,688
按揭贷款总额						五花八门(3)			2,020,200						—						1,770,534						290,088						—						2,060,622
衍生资产，净额						FV-NI			844						—						6,363						16						(5,535)						844
担保资产						FV-NI			4,426						—						—						4,433						—						4,433
按公允价值作出的非衍生购买承诺						FV-NI			81						—						90						72						—						162
向贷款人垫款						摊销成本			1,873						—						—						1,873						—						1,873
担保贷款						摊销成本			2,313						—						1,874						258						—						2,132
金融资产总额									$2,166,908						$30,297						$1,889,641						$302,677						($15,378)						$2,207,237
金融负债
债务：
合并信托的债务证券 由第三方持有									$1,898,355						$—						$1,931,473						$1,277						$—						$1,932,750
房地美的债务									271,330						—						282,431						3,619						(9,843)						276,207
债务总额						五花八门(4)			2,169,685						—						2,213,904						4,896						(9,843)						2,208,957
衍生负债，净额						FV-NI			372						—						5,245						37						(4,910)						372
担保义务						摊销成本			4,292						—						—						4,527						—						4,527
按公允价值作出的非衍生购买承诺						FV-NI			7						—						7						67						—						74
金融负债总额									$2,174,356						$—						$2,219,156						$9,527						($14,753)						$2,213,930

(1)FV-NI表示通过净收入实现的公允价值。FV-OCI指通过其他综合收益实现的公允价值。

(2)代表交易对手净值、现金抵押品净值和应收或应付衍生工具净利息。

(3)截至2019年12月31日，GAAP账面金额按摊销成本、成本或公允价值较低和FV-NI计量为$2.0万亿美元，20.310亿美元和15.0分别为10亿美元。

(4)截至2019年12月31日，以摊销成本和FV-NI计量的GAAP账面金额为$2.2万亿美元3.9分别为10亿美元。

公允价值期权

我们为某些多家庭持有待售贷款、多家庭持有待售贷款购买承诺和长期债务选择了公允价值选项。

多户持有待售贷款和持有待售承诺

我们为某些多家庭贷款购买承诺和为证券化而获得的相关贷款选择了公允价值选项。我们使用衍生工具在经济上对冲与利率相关的公允价值变动，以及我们已选择公允价值选项的多家族承诺和贷款的部分与利差相关的公允价值变动。这些贷款在我们的综合资产负债表上被归类为持有待售贷款，以反映我们未来出售的意图，并在我们的综合全面收益表上按公允价值(扣除应计利息收入净额)的变化计量，随后的收益或损失在我们的综合全面收益表的投资收益(亏损)净额中报告。我们选择将公允价值变动中与应计利息相关的贷款公允价值变动部分从公允价值剩余变动中单独报告。根据贷款的规定条件，相关利息收入继续报告为利息。

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财务报表			*合并财务报表附注| 注19

我们的综合全面收益表上的收入。

第三方持有的合并信托债务证券和房地美债务

我们选择了包含嵌入式衍生品的债务的公允价值选项，主要是某些STACR债务票据。公允价值变动记录在我们综合全面收益表的投资收益(亏损)净额中。对于我们选择了公允价值选项的债务， 前期成本和手续费在收益中确认为已发生而不是递延。根据债务证券的陈述条款，相关利息支出继续报告为利息支出。

下表显示了与某些贷款和长期债务相关的公允价值和UPB，我们为这些贷款和长期债务选择了公允价值选项。此表不包括与合并信托的债务证券有关的纯利息证券，以及由第三方持有的公允价值为#美元的房地美债务。173百万美元和$146百万和多个家庭持有待售贷款购买承诺，公允价值为#美元157百万美元和$74百万，分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。

表19.7-选择了公允价值选项的某些金融工具的公允价值与UPB之间的差异

						2020年12月31日												2019年12月31日
(单位：百万)						多家庭 待售 三笔贷款			房地美的债务负担- 长期			第三方持有的合并信托债务证券						多家庭 待售 三笔贷款			房地美的债务负担- 长期			第三方持有的合并信托债务证券
公允价值						$14,199			$2,216			$203						$15,035			$3,589			$203
UPB						13,400			2,189			200						14,444			3,329			200
差异化						$799			$27			$3						$591			$260			$3

公允价值选项选择下的公允价值变动

下表列出了我们综合全面收益表中非利息收入(亏损)中包含的公允价值变动，这些变动与我们选择公允价值选项的项目有关。

表19.8-公允价值选项选择下的公允价值变动

						2020年12月31日			2019年12月31日			2018年12月31日
(单位：百万)						损益
多户持有待售贷款						$1,247			$853			($745)
多户持有待售贷款购买承诺						2,288			1,913			777
房地美的债务-长期						335			136			138
第三方持有的合并信托的债务证券						4			(4)			5

对于我们选择公允价值选项的任何资产或负债，在截至2020年12月31日、2019年12月31日或2018年12月31日的年度内，可归因于工具特定信用风险的公允价值变化并不重大。

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财务报表			*合并财务报表附注|注20

注20

法律或有事项

我们作为当事人参与了日常业务过程中不时出现的各种法律和监管程序，其中包括合同纠纷、人身伤害索赔、与雇佣有关的诉讼，以及其他与我们业务相关的法律程序。我们经常直接或间接卷入涉及抵押贷款丧失抵押品赎回权的诉讼。有时，我们也会因终止卖方或服务商向我们出售贷款和/或为其提供服务贷款的资格而提起诉讼。在这些情况下，前卖家或服务商有时会根据各种法律理论要求我们以非法终止合同为由要求我们赔偿损失。此外，我们有时会因贷款的发放或还本付息而被起诉。这些诉讼通常涉及指控卖家和服务商不当行为的索赔。我们与卖家和服务商签订的合同一般规定赔偿房地美因卖家和服务商关于出售给房地美或为房地美提供服务的贷款的错误行为而产生的责任。

诉讼和索赔解决受到许多不确定因素的影响，不容易做出准确的预测。根据或有事项会计指引，吾等预留在可能发生损失(如指引所界定)且损失金额可合理估计时，对吾等提出或威胁作出的诉讼索偿及评估。

可能的证券集体诉讼：俄亥俄州公共雇员退休系统诉房地美，赛隆等公司。

这起假定的证券集体诉讼于2008年1月18日在俄亥俄州北区美国地区法院对房地美和某些前官员提起，据称是代表2006年8月1日至2007年11月20日期间购买房地美股票的一类人提起的。FHFA后来以保守党人的身份介入，原告在几个场合修改了诉状。原告声称，除其他事项外，被告违反了联邦证券法，就我们的业务、风险管理以及我们为保护公司免受抵押贷款行业问题影响而实施的程序做出了虚假和误导性的陈述。原告要求未指明的损害赔偿和利息，以及合理的成本和支出，包括律师费和专家费。

2013年10月，被告提出动议，要求驳回申诉。2014年10月，地方法院批准了被告的动议，驳回了针对所有被告的全部案件，并带有偏见。2014年11月，原告向美国第六巡回上诉法院提交上诉通知。2016年7月20日，第六巡回法院撤销了地区法院的驳回，将案件发回地区法院进一步审理。2018年8月14日，区法院驳回了原告提出的等级认证动议。2019年1月23日，第六巡回法院驳回了原告对该决定提出上诉的请求。2020年9月17日，地区法院批准了原告的简易判决请求，并做出了有利于房地美和其他被告的最终判决。2020年10月9日，原告向第六巡回法院提交上诉通知书。2021年1月27日，房地美提交了驳回上诉的动议。

目前，我们无法预测这起诉讼的可能结果或对我们的业务、财务状况、流动性或运营结果的任何潜在影响。此外，我们无法合理估计上述事项一旦被判败诉，可能造成的损失或损失幅度，原因包括：上诉程序本身的不明朗因素，以及案件最终全部或部分发回区域法院时，审前诉讼的固有不明朗因素。特别是，虽然地方法院驳回了原告要求等级认证的动议，但这一决定和对被告有利的最终判决已被上诉。如果没有一个类别是否将被认证的最终解决方案，如果一个类别被认证，那么一个类别的识别，以及被指控的声明或在任意动议中幸存下来的声明的识别，我们就不能合理地估计任何可能的损失或可能的损失范围。

Libor诉讼

2013年3月14日，房地美向美国弗吉尼亚州东区地区法院提起诉讼，起诉英国银行家协会和16美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)面板银行及其一些附属公司。此案随后被移交给美国纽约南区地区法院。起诉书称，除其他事项外，被告欺诈性和合谋压低了伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)，并声称他们违反了反垄断、违反合同、侵权干预合同和欺诈。LIBOR是一种与数万亿美元金融产品挂钩的基准利率。房地美于2013年7月提交了修订后的申诉，并于2014年10月提交了第二份修订后的申诉。2015年8月，地区法院驳回了我们与反垄断违规和欺诈有关的索赔部分，我们提出了复议动议。2016年3月31日，地方法院批准了我们动议的一部分，认定对某些被告拥有个人管辖权，并驳回了我们动议中关于欺诈索赔诉讼时效的部分。随后，在一个相关的案件中，美国第二巡回上诉法院推翻了地方法院驳回某些原告的反垄断诉讼的裁决，将案件发回地方法院，以考虑原告是否为反垄断法的“高效执法者”等问题。

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财务报表			*合并财务报表附注|注20

2016年12月20日，地方法院就被告以人身管辖权和高效执法为由再次提出的驳回动议进行简报和辩论后，部分驳回了被告的动议，并部分批准了被告的动议。地区法院认为，房地美是反垄断法的有效执法者，但以个人管辖权为由驳回了房地美对除HSBC USA，N.A.以外的所有被告的反垄断诉讼。然后，在2017年2月2日发布的一项命令中，地区法院实际上驳回了Freddie Mac对HSBC USA，N.A.的剩余反垄断诉讼。目前，Freddie Mac对美国银行，N.A.，巴克莱银行，花旗银行，N.A.，瑞士信贷，德意志银行的违反合同诉讼

2018年2月23日，第二巡回法院推翻了地区法院以诉讼时效为由驳回某些原告的州法律欺诈和不当得利主张。虽然房地美不是上诉的一方，但这一决定可能会恢复房地美对上述被告的欺诈指控。第二巡回法院还推翻了地区法院个人管辖权裁决的某些方面，并发回指示，允许被点名的上诉人修改其诉状。地区法院随后部分批准了房地美修改诉状的动议，房地美于2019年4月16日修改了诉状。

关于购买协议的诉讼

自2013年7月以来，已有多起针对我们的诉讼，涉及2012年8月对购买协议的修订，该修订创建了优先股的净值覆盖股息条款。诉讼中的原告声称，他们是房地美和房利美发行的普通股和/或初级优先股的持有者。(就本次讨论而言，初级优先股指的是除向财政部发行的高级优先股以外的房地美和房利美的各种系列优先股。)未来可能还会有类似的诉讼。针对我们的诉讼如下所述。

美国哥伦比亚特区地区法院的诉讼

在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中.此案是三起可能的集体诉讼合并后的结果：Cacciapelle和Bareiss诉联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司和联邦住房金融局，2013年7月29日提交；美国欧洲保险公司诉联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司和联邦住房金融局，于2013年7月30日提交；以及Marneu控股公司诉FHFA、财政部、联邦全国抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司，于2013年9月18日提交。(马内乌号) 此案也是作为股东衍生品诉讼提起的。)2013年12月提交了一份合并的修订后的申诉。在合并的修订起诉书中，原告指控，除其他事项外，2012年8月对购买协议的修订违反了房地美和房利美分别与初级优先股和普通股持有人签订的合同，以及此类合同中固有的诚信和公平交易契约。原告寻求未指明的损害赔偿、公平和禁制令救济，以及费用和费用，包括律师费和专家费。

Cacciapelle和美国欧洲保险公司的诉讼据称是代表在2012年8月17日之前和截至2012年8月17日持有股票的联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)或联邦抵押协会(Fannie Mae)发行的初级优先股的一类购买者提起的。据称，Marneu诉讼是代表一类购买初级优先股和房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)在一段尚未确定的时间内发行的普通股的买家提起的。

Arrowood赔偿公司诉联邦国家抵押协会、联邦住房贷款抵押公司、联邦住房金融局和财政部。此案于2013年9月20日立案。原告在此案中提出的指控和要求与上述In Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼案中的原告提出的指控和要求大体相似。Arrowood诉讼中的原告还要求，如果禁令救济得不到批准，Arrowood原告将获得针对被告的损害赔偿金，金额待定，其中包括但不限于其初级优先股的总面值，他们声称总面值约为$42百万美元。

美国欧洲保险公司，卡恰佩尔，米勒诉财政部和联邦住房金融局。这起案件是作为股东衍生品诉讼提起的，据称是代表房地美作为名义被告于2014年7月30日提起的。起诉书称，通过2012年8月对购买协议的修订，财政部和联邦住房金融局违反了各自对房地美的受托责任，导致房地美遭受损害。原告要求房地美获得补偿性损害赔偿和归还，以及律师费、费用和其他费用。

2014年1月，FHFA与房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)一道，采取行动驳回In Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼案件和其他相关案件。财政部在同一天提交了驳回申请的动议。2014年9月，地区法院批准了这些动议，驳回了原告的索赔。所有原告都对这一决定提出上诉，2017年2月21日，美国哥伦比亚特区巡回上诉法院(U.S.Court of Appeals for the District of Columbia Circuit)部分确认并部分发回了批准驳回动议的决定。华盛顿特区巡回法院确认驳回所有索赔，但某些索赔除外，这些索赔要求对违约和违反诚实信用和公平交易的默示义务进行金钱赔偿。2017年3月，某些机构和类别原告就某些问题提交了陪审团重审请愿书

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财务报表			*合并财务报表附注|注20

索赔。2017年7月17日，DC巡回法院批准了重审请愿书，并发布了修改后的裁决，允许机构原告追查已发回的违约和违反诚实信用和公平交易隐含义务的索赔。华盛顿特区巡回法院还删除了与适用于隐含责任索赔的标准相关的措辞，将这一问题留给地区法院来决定是否还押。2017年10月16日，某些机构和阶层原告向美国最高法院提交了移审令的请愿书，质疑HERA禁止对FHFA的禁令救济是否禁止对购买协议2012年8月修正案中的净值扫除股息条款进行司法审查，以及HERA是否禁止股东在声称管理人面临利益冲突的情况下提起衍生品诉讼。2018年2月20日，最高法院驳回了这些请愿书。2017年11月1日，房地美最初不是被告的另一起案件-Fairholme Funds，Inc.诉FHFA，财政部和联邦国家抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association)-的某些机构和类别原告和原告向地区法院提出了拟议的修订申诉。每一份拟议的修订起诉书都将房地美列为被告，指控其违反合同和违反诚信与公平交易契约的索赔，以及指控违反受托责任和违反弗吉尼亚州公司法的新索赔。2018年1月10日，联邦住房金融局(FHFA)、房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)采取行动驳回了修改后的投诉。2018年9月28日，地方法院驳回了所有索赔，但指控违反诚信和公平交易默示公约的索赔除外。发现正在进行中。

美国联邦索赔法院的诉讼

里德和费舍尔诉美利坚合众国和联邦住房贷款抵押公司案。此案于2014年2月26日作为衍生品诉讼提起，据称是代表房地美作为“名义”被告提起的。起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走私人财产用于公共用途。原告要求给予房地美公正的赔偿，以补偿美国政府涉嫌没收其财产、律师费、费用和其他费用。2018年3月8日，原告盖章提交了修改后的起诉书，并于2018年11月14日提交了一份编辑后的副本。美国于2018年8月1日提交了驳回动议，并于2018年10月1日提交了经修订的驳回动议。法院于2020年5月8日驳回了驳回动议，并于2020年6月11日批准了原告关于认证中间上诉决定的动议。2020年8月21日，联邦巡回法院驳回了中间上诉的请愿书。

费尔霍姆基金公司(Fairholme Funds，Inc.)等人。诉美利坚合众国、联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。 此案最初于2013年7月9日对美利坚合众国提起诉讼。2018年3月8日，原告加盖印章提出修改后的诉状。2018年5月11日提交了一份经过编辑的公开版本，将房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)添加为名义被告。修改后的起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走或榨取私人财产用于公共用途，政府通过实施净值清扫，一方面违反了它对房地美和房利美的受托责任，另一方面违反了美国与房地美和房利美之间的默示事实上的合同。原告要求给予原告房地美和房利美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)(1)对政府据称没收或勒索其财产的公正赔偿，(2)对政府违反受托责任的损害赔偿，(3)对政府违反所谓的默示事实合同的损害赔偿。此外，原告寻求判决前和判决后的利息、律师费、费用和其他费用。美国于2018年8月1日提交了驳回动议，并于2018年10月1日提交了经修订的驳回动议。2019年12月6日，法院驳回了被贴上直接索赔标签的索赔原告，驳回了被告关于驳回被贴上衍生索赔标签的索赔的动议。因此，衍生品收取、勒索、违反受托责任和违反默示事实合同索赔仍然存在。根据2020年3月9日的命令，最高法院批准了原告和被告提出的无异议动议，要求证明12月6日的意见进行中间审查，修改了12月6日的意见，以包括向美国联邦巡回上诉法院提出中间上诉所需的语言, 并搁置该案的进一步程序，以待非正审上诉程序完成。联邦巡回法院于2020年6月18日批准了中间上诉的请愿书。

Perry Capital LLC诉美利坚合众国、联邦全国抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司。 这起案件是在2018年8月15日作为衍生品诉讼提起的，据称是代表房地美和房利美作为“名义”被告提起的。起诉书称，除其他事项外，高级优先股的净值清扫股息条款构成了在没有公正补偿的情况下非法拿走私人财产用于公共用途，或者违反了第五修正案的非法勒索行为，政府通过实施净值清扫，一方面违反了它对房地美和房利美的受托责任，另一方面违反了美国与房地美和房利美之间的默示事实合同。原告要求IT、Freddie Mac和Fannie Mae因政府涉嫌没收其财产或非法勒索而获得公正赔偿；因政府违反受托责任而获得损害赔偿；以及因政府违反所谓的隐含事实合同而获得损害赔偿。(工业和信息化部电子科学技术情报研究所陈皓，编者注：Freddie Mac，Freddie Mac，Fannie Mae，Fannie Mae，Freddie Mac，Fannie Mae)。诉讼程序已被搁置，等待费尔霍姆基金事件的上诉。

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财务报表			*合并财务报表附注|注20

目前，我们无法预测上述诉讼在美国地区法院和美国联邦索赔法院的可能结果(包括任何上诉的结果)或对我们的业务、财务状况、流动性或运营结果的任何潜在影响。此外，由于若干因素，包括审前诉讼固有的不确定性，我们无法合理估计在上述事项出现不利判决的情况下可能造成的损失或可能损失的范围。此外，关于在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中在此案中，原告没有要求他们认为应支付的损害赔偿金的声明金额，法院也没有证明一个类别。

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财务报表			合并财务报表附注：*合并财务报表附注| 注21

注21

监管资本

2008年10月，联邦住房金融局宣布，根据购买协议，它将在托管期间暂停对我们的资本分类。FHFA继续监测我们的资本水平，但现有的法定和FHFA监管资本要求在托管期间不具约束力。我们继续向FHFA提交关于最低资本的季度报告。

2017年5月，FHFA作为保管人向我们发布了指导意见，要求我们评估和管理我们的金融风险，并在托管期间做出经济业务决策，同时利用基于风险的CCF，这是FHFA提供的详细公式的资本制度。2020年11月，FHFA发布了一项最终规则，将ERCF确立为房地美和房利美的新监管资本框架。将于2021年2月16日生效的ERCF有一个合规过渡期。一般来说，监管资本要求的合规日期将是我们的托管终止日期和同意令或其他过渡令中规定的任何较晚的合规日期中较晚的日期；但是，我们可能会在FHFA的指示或其他情况下更早开始实施ERCF。ERCF规定了大量的资本要求，可能会对我们的业务战略产生重大影响。

由于ERCF在2020年尚未生效，我们继续使用FHFA根据CCF向我们发出的指导来评估我们的交易和业务。

监管资本标准

GSE法案为我们制定了最低、关键和基于风险的资本标准。然而，根据从FHFA收到的指导意见，我们不再需要向FHFA提交基于风险的资本报告。

在我们进入托管之前，这些标准决定了我们为满足监管资本要求而维持的核心资本数额。核心资本包括根据公认会计原则确定的已发行普通股(已发行普通股，而不是以国库持有的普通股)的面值、已发行非累积永久优先股、额外实收资本和留存收益(累计亏损)的面值或声明价值。

最低资本

最低资本标准要求我们持有的核心资本一般等于2.50占资产负债表内总资产的百分比，大约0.45第三方持有的担保证券和其他表外债务总额的%。

根据FHFA的监管指导，我们的最低资本金要求不受2010年1月1日起通过的金融资产转让和合并VIE会计指导修正案的影响。具体地说，在通过这些修正案后，联邦住房金融局指示我们，出于最低资本的目的，继续报告由第三方持有的担保证券，使用0.45资本要求百分比。联邦住房金融局保留根据GSE法案提高我们任何资产或活动的最低资本金要求的权力。

临界资本

关键资本标准要求我们持有的核心资本一般等于1.25占资产负债表内总资产的百分比，大约0.25第三方持有的担保证券和其他表外债务总额的%。

符合监管资本标准的业绩

下表总结了我们的最低资本要求以及赤字和净资产。

表21.1-净资产和最低资本

(单位：百万)						2020年12月31日			2019年12月31日
公认会计准则净资产(赤字)						$16,413			$9,122
核心资本(赤字)(1)(2)						(56,878)			(63,964)
减：最低资本要求(1)						22,694			19,123
最低资本盈余(赤字)(1)						($79,572)			($83,087)

 

(1)核心资本和最低资本数字是估计数，代表提交给联邦住房金融局的金额。FHFA是我们监管资本的权威来源。

(2)核心资本不包括GAAP总股本的某些组成部分(即AOCI和优先股)，因为这些项目不符合核心资本的法定定义。

购买协议规定，如果FHFA在季度末确定我们的负债超过了我们的资产

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财务报表			合并财务报表附注：*合并财务报表附注| 注21

根据公认会计原则，财政部将向我们提供至少等于此类负债和资产之间差额的资金。

根据GSE法案，如果FHFA确定我们的资产在一段时间内低于我们的义务，FHFA必须对我们进行破产管理。60几天。FHFA已经通知我们，与我们的资产和义务有关的任何强制性接管决定的测量期将不早于SEC公开提交我们的季度或年度财务报表的截止日期开始，并将持续到该日期之后的60个日历日。联邦住房金融局已通知我们，如果在该60天期间，我们从财政部获得的资金至少等于购买协议下的短缺金额，联邦住房金融局局长将不会做出强制性接管决定。如果根据购买协议申请资金以解决我们的净资产赤字，而财政部无法在FHFA指定的60天期限内向我们提供此类资金，如果我们的资产在这60天期间仍然低于我们的义务，FHFA将被要求对我们进行破产管理。

截至2020年12月31日，我们的资产超过了GAAP下的负债；因此，根据购买协议，财政部没有要求提取任何款项。截至2020年12月31日，我们根据购买协议从财政部获得的资金总额为$71.6十亿美元。这一总资助额不包括最初的$1.0我们于2008年9月向财政部发行的作为初始承诺费的10亿优先股清算优先股，不是收到了现金，额外的$3.0根据2017年12月的函件协议，清算优先权增加了10亿美元，也没有根据2019年9月和2021年1月的函件协议增加与抽签无关的清算优先权。

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管制和程序

管制和程序

管理层关于财务报告内部控制的报告

管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在交易法规则13a-15(F)中有定义。财务报告内部控制是由我们的首席执行官和首席财务官设计或监督，并由董事会、管理层和其他人员实施的过程，目的是为我们财务报告的可靠性和根据公认会计准则编制外部财务报表提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。这是一个涉及人类勤奋和遵守的过程，因此容易受到人为错误导致的判断失误和故障的影响。它也可以通过串通或不适当的管理优先来规避。由于其局限性，财务报告的内部控制可能无法及时阻止或发现可能导致财务报表重大错报的错误。

我们评估了截至2020年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行评估时，我们使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会(COSO)在内部控制框架-综合框架(2013年框架)中提出的标准。重大缺陷是财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得公司年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性不会被公司的内部控制及时防止或发现。根据我们的评估，我们发现了一个重大弱点，即我们无法更新我们的披露控制和程序，以充分确保积累和传达FHFA已知的信息，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的，包括影响我们合并财务报表的披露。

自2008年9月6日以来，我们一直处于FHFA的托管之下。FHFA是一个独立的机构，目前在我们的安全、稳健性和使命方面既是我们的保管人，也是我们的监管机构。由于我们处于托管状态，我们履行披露义务可能需要的一些信息可能完全在FHFA的知情范围内。作为我们的监管机构，FHFA有权在我们不知情的情况下采取行动，这些行动可能会对投资者产生重大影响，并可能对我们的财务表现产生重大影响。尽管我们和FHFA试图设计和实施披露政策和程序，以说明托管情况，并实现与典型报告公司的披露控制和程序相同的目标，但我们在托管情况下设计、实施、测试或运行有效的披露控制和程序的能力存在固有的结构性限制。作为我们的保管人和监管机构，FHFA在设计和实施与我们相关的一整套披露控制和程序方面的能力有限，特别是关于根据Form 8-K进行的当前报告。同样，作为一个受监管的实体，我们在设计、实施、操作和测试FHFA负责的控制和程序方面的能力也是有限的。例如，FHFA可能会就我们的业务行为制定某些意图，如果管理层知道了这些意图，就需要考虑在我们的财务报表中进行披露或反映，但由于监管原因，FHFA可能会受到限制，不能与管理层沟通。基于这些考虑，我们得出的结论是，这种控制缺陷构成了我们财务报告内部控制的重大弱点。

由于这一重大弱点，我们得出结论，根据COSO标准(2013年框架)，截至2020年12月31日，我们对财务报告的内部控制没有生效。独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers And LLP)审计了截至2020年12月31日我们财务报告内部控制的有效性，并确定我们的财务报告内部控制无效。普华永道(Pricewaterhouse Coopers)和有限合伙公司(LLP)的报告发表在财务报表-独立注册会计师事务所报告.

对披露控制和程序的评价

披露控制和程序包括但不限于控制和程序，旨在确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并积累此类信息并将其传达给公司管理层，包括公司的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出有关要求披露的决定。在设计我们的披露控制和程序时，我们认识到，任何控制和程序，无论设计和操作得多么好，都只能提供

房地美MAC|2020 Form 10-K						282

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管制和程序

实现预期控制目标的合理保证，在实施可能的控制和程序时必须运用判断力。

包括公司首席执行官和首席财务官在内的管理层对截至2020年12月31日我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。作为管理层评估的结果，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2020年12月31日，在合理的保证水平下，我们的披露控制和程序并不有效，因为我们无法更新我们的披露控制和程序，以提供合理的保证，即FHFA持续了解的信息从FHFA传达给Freddie Mac管理层的方式允许及时决定根据联邦证券法就我们要求的披露做出决定。如上所述，我们认为这种情况是我们财务报告内部控制的重大弱点。根据与FHFA的讨论以及这种持续疲软的结构性，我们认为，在我们处于监管期间，我们很可能不会补救这一实质性的弱点。

缓解财务报告内部控制重大缺陷的措施

如上所述，请参见管理层关于财务报告内部控制的报告截至2020年12月31日，我们在财务报告内部控制方面存在一个重大缺陷，我们尚未弥补。

考虑到这一重大弱点的结构性，我们相信，在我们被监管期间，我们很可能不会对其进行补救。然而，我们和FHFA都继续开展活动，并采用旨在允许积累和向管理层传达履行联邦证券法规定的披露义务所需的信息的程序和做法。其中包括以下内容：

n    联邦住房金融局成立了决议司，其目的是在管家的监督下促进公司的运营。

n    我们向FHFA人员提供我们SEC文件的草稿，以供他们在提交文件之前进行审查和评论。我们还向FHFA人员提供某些外部新闻稿和声明的草稿，以供他们在发布前进行审查和评论。

n    FHFA人员，包括高级官员，在提交文件之前审查我们的SEC文件，包括这份10-K表格，并与我们就与这些文件中包含的信息相关的问题进行讨论。在提交本10-K表格之前，FHFA向我们提供了一份书面确认，确认它已经审查了10-K表格，不知道10-K表格中有任何重大的错误陈述或遗漏，并且不反对我们提交10-K表格。

n    FHFA主任与我们的首席执行官(或如果该职位空缺，与我们的总裁)保持频繁的沟通，通常至少每两周会面一次(面对面或电话)。

n    FHFA的代表经常与公司内部的不同部门开会，以加强信息流动，并就各种问题提供监督，包括会计、信贷和资本市场管理、对外沟通和法律事务。

n    FHFA会计小组的高级官员将经常与我们的高级财务主管会面，讨论我们的会计政策、做法和程序。

鉴于我们采取了与这一重大弱点相关的缓解措施，我们认为我们截至2020年12月31日止年度的综合财务报表是按照公认会计准则编制的。

截至2020年12月31日的季度财务报告内部控制的变化

我们评估了截至2020年12月31日的季度内我们的财务报告内部控制发生的变化，得出的结论是，没有重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

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董事、公司治理和高管			董事

董事、公司治理和高管

董事

选举董事

作为监管人，FHFA决定了董事会的规模和权力范围。在托管之初，FHFA决定董事会将有一名非执行主席，并将由至少9名但不超过13名董事组成。FHFA决定，首席执行官(当该职位被填补时)是唯一被允许担任董事会成员的公司官员。董事会目前有10名成员。

此外，由于FHFA作为监管人继承了公司所有股东的权利，所以监管人选举董事。因此，我们不会征集代理人，不会向股东分发委托书，也不会在2021年召开股东年会选举董事。取而代之的是，保守党通过书面同意选举董事，而不是年度会议。每年，董事会都会确定董事提名人选，由保管人考虑以书面同意的方式进行选举。当董事会出现空缺时，董事会可行使监管人赋予的权力填补该空缺，但须经监管人审查。

2021年2月9日，保管人签署了一份书面同意书，自2021年2月9日起生效，重新选举公司提交选举的10名董事为我们的董事会成员。由保守党人再次当选为董事的个人名单如下：

n

马克·H·布鲁姆

n

马克·B·格里尔

n

莎拉·马修

n

凯瑟琳·L·凯西

n

克里斯托弗·E·赫伯特

n

艾伦·P·梅里尔

n

兰斯·F·德拉蒙德

n

格蕾丝·A·赫布舍尔

n

赛义德·T·纳克维

n

阿利姆·吉拉尼

该公司没有提交连任申请，FHFA也没有连任，(I)我们的前首席执行官David M.Brickman于2021年1月8日(他辞职的生效日期)离开董事会，(Ii)Paul T.Schumacher(保罗·T·舒马赫)于2021年2月9日(保守人书面同意的生效日期)离开董事会。

看见董事简历信息有关我们每一位现任董事的信息。FHFA重新选出的董事的任期将在我们的下一次股东年会日期或保管人书面同意下一次董事选举的生效日期(以先发生者为准)结束。

董事标准、多样性、资格、经验和任期

我们的董事会正在寻找在其主要职业中取得较高成就、成功和受人尊敬的董事候选人。

我们每一位现任董事之所以被选为候选人，是因为他或她的性格、判断力、经验和专业知识。他们的选择符合我们的宪章和FHFA关于董事会职责、公司实践和公司治理事项的规则，或公司治理规则。在确定候选人是否符合我们的标准时，考虑的因素包括董事作为一个整体在商业、金融、会计、风险管理、技术(包括网络安全)、公共政策、抵押贷款、房地产、低收入住房、住房建设、金融机构监管以及可能与我们的安全和稳健运营相关的任何其他领域拥有的知识。我们也考虑了候选人的其他承诺，包括候选人担任的其他董事会成员的数量，是否允许候选人将足够的时间投入到候选人作为董事的职责和责任上。我们的宪章规定，我们的董事会至少有一名来自房屋建筑、按揭贷款和房地产行业的人士，以及至少一名来自代表社区或消费者利益的组织的人士，或一名表现出对为低收入家庭提供住房的职业承诺的人。

FHFA的规定要求我们在最大程度上与财务安全和稳健的商业实践相平衡，确保少数族裔、女性和残疾个人的多样性和包容性普遍适用于所有活动，包括我们提名董事的过程。此外，董事会还通过了一项关于在确定董事提名和候选人时考虑多样性的政策。正如我们的公司治理准则或准则所阐明的那样，董事会寻求通过包括少数族裔、女性和残疾个人，在其成员中拥有多样化的人才、观点、专业知识、经验和文化。指导方针解释说，在确定董事时

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董事、公司治理和高管			董事

除其他因素外，提名及管治委员会亦会考虑董事会当时提供的人才及技能、现任董事继续参与与我们有关的业务及专业活动、董事会应代表的技能及经验、是否有其他具备理想技能的人士加入董事会，以及维持一个多元化董事会的意愿。

我们的董事有不同的背景和整体经验。我们董事会中近一半的成员是女性、少数族裔，或者两者兼而有之。我们的非执行主席是一位女性，女性和少数族裔担任领导职位，担任审计、薪酬和人力资本(CHC)、执行、提名和治理以及风险委员会的主席。我们的董事会也重视拥有机构知识的任职时间较长的董事和带来新观点和想法的新董事之间的平衡。以下图表按人口统计背景和董事会任期提供了有关董事会组成的信息。

董事简历信息

下面总结了每位董事截至2021年2月9日的董事会服务、经验、资历、属性和/或技能，这些服务、经验、资历、属性和/或技能导致他或她被选为董事，并提供了其他传记信息。

马克·H·布鲁姆

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

56

2019年11月

•

薪酬与人力资本

无

•

风险

布鲁姆先生是一位经验丰富的高管，曾在金融、技术和风险管理领域担任过各种领导职位。他为董事会带来了技术专长，以提高效率和改善客户体验。

经验和资格

n他是全球首席技术官，也是Aegon N.V.管理委员会成员(2016年至今)

n曾在花旗集团(Citigroup，Inc.)担任多个职位，包括董事总经理、全球消费者技术交付服务主管(2007-2016)

n曾在摩根大通(JPMorgan Chase&Company)担任多个职位，包括大通家庭金融技术高级副总裁(2001-2007)

n他是CACI国际公司电子商务解决方案高级副总裁(1999-2001)

凯瑟琳·L·凯西

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

54

2019年10月

•

审计

•

无

•

提名与治理

凯西女士是一位经验丰富的领导者，拥有丰富的金融监管政策经验。她为董事会带来了高水平的监管和金融监督经验，以及对金融市场和治理的深刻理解。

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董事、公司治理和高管			董事

经验和资格

n他是金融服务咨询公司Patomak Global Partners的首席高级顾问(2012年至今)

n-汇丰控股董事会成员(2014年至2020年)，包括在她任职期间在集团审计、金融系统漏洞、提名与公司治理以及集团风险委员会任职

n--美国证券交易委员会首席委员(2006-2011年)

n他在美国参议院担任过各种职务，包括参议院银行、住房和城市事务委员会的参谋主任和法律顾问，以及参议院银行委员会金融机构和监管救济小组委员会的参谋主任(1993-2006)

n现任财务会计基金会董事会成员(2018年至今)；主席(2020年至今)

n现任Sepio Systems Inc.董事会成员(2020年至今)

n现任国际估值标准理事会理事会理事(2016年至今)

n现任国会图书馆信托基金委员会成员(2011年至今)

n另类投资管理协会理事会前主席(2012-2016)

兰斯·F·德拉蒙德

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

66

2015年7月

•

审计

•

联合社区银行，Inc.

•

薪酬和人力资本，主席

•

执行人员

德拉蒙德先生是一位经验丰富的资深商业领袖，专门从事业务转型、战略制定和执行、运营、技术和流程再造。

经验和资格

n克里斯托弗·纽波特大学(Christopher Newport University)驻校首席执行官(2015-2017)

n他是TD Canada Trust负责运营和技术的执行副总裁(2011-2014)

n现任费哲金融服务人力资源与共享服务执行副总裁。(2009年至2011年)

n现任美国银行全球技术和运营高级副总裁兼供应链主管、服务和履行主管，以及美国银行电子商务和自动柜员机主管(2002-2008)

n曾在伊士曼柯达公司担任多个职位，包括柯达专业事业部首席运营官和公司副总裁(1976-2002)

n现任联合社区银行董事会成员、高管、风险、人才和薪酬委员会成员，联合社区银行提名和治理委员会主席(2018年至今)

n现任AvidXchange董事会成员(2020年至今)

n现任金融行业监督管理局董事会及管理层薪酬委员会委员、审计委员会主席(2018-今)

n现任CurAegis Technologies，Inc.董事会和审计委员会成员(2018-2020)

阿利姆·吉拉尼

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

58

2019年1月

•

审计，主席

无

•

薪酬与人力资本

•

执行人员

吉拉尼是一位在复杂金融机构拥有丰富经验的高管。他为董事会带来了行业、金融和风险管理经验的融合。

经验和资格

n现任SunTrust Banks，Inc.首席财务官兼企业执行副总裁(2011-2018)

n曾任SunTrust Banks，Inc.执行副总裁兼公司财务主管(2010-2011)

n现任SunTrust Banks，Inc.高级副总裁兼首席市场风险官(2007-2010)

n现任PNC金融服务集团高级副总裁兼首席市场风险官(2004-2007)

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董事、公司治理和高管			董事

n曾任BankBoston and FleetBoston Corp.首席市场风险官(1996-2004)

n他是SunTrust Robinson Humphrey董事会的前成员(2011-2018)

n现任风险管理协会市场风险理事会创始主席(1998年)

马克·B·格里尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

68

2020年2月

•

提名与治理

无

•

风险

格里尔先生是一位拥有数十年金融、风险和资本市场经验的高管，并为董事会贡献了他在资本管理方面的深厚专业知识。

经验和资格

n他在保诚金融公司(Prudential Financial，Inc.)担任各种职位，包括副董事长、董事长办公室成员和首席财务官(1995-2019年)

n他在大通曼哈顿公司及其前任担任过各种职位，包括全球市场执行副总裁、全球市场联席主管和全球风险管理执行副总裁(1978-1995)

n现任全球影响投资网络董事会主席(2017年至今)

n现任艾森豪威尔奖学金董事会成员(2013年至今)

n现任ACELE董事会成员(2009-2020年)；主席(2014-2020年)

n前幸存者悲剧援助计划董事会成员(2013-2020年)

n现任保诚金融公司董事会成员(2008-2019年)

克里斯托弗·E·赫伯特

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

60

2018年3月

•

薪酬与人力资本

无

•

风险

赫伯特先生是政府和教育部门的一位经验丰富的领导者，对住房政策(包括低收入住房)和城市发展(包括拥有住房的金融和人口层面)有深入的了解。

经验和资格

n现任哈佛大学住房研究联合中心常务董事，哈佛设计研究生院城市规划与设计讲师(2015年至今)

n他是哈佛大学住房研究联合中心的首席研究主任(2010-2014)

n他是Abt Associates，Inc.的高级助理(1997-2010)

n他是住房所有权保护基金会董事会成员(2011-2019年)

n他是负责任贷款中心研究咨询委员会成员(2006-2019年)

n他是GreenPath Financial Wellness董事会成员(2017-2019年)

n--波士顿联邦储备银行社区发展研究咨询委员会理事(2014-2016)

格蕾丝·A·赫布舍尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

61

2017年12月

•

执行人员

无

•

提名和治理，主席

•

风险

赫布舍尔是一位在资本市场和房地产领域拥有丰富经验的高管。她为董事会带来了深厚的多家族行业知识、企业家精神和商业头脑。

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董事、公司治理和高管			董事

经验和资格

n--第一资本商业银行首席顾问(2017)

n*Capital One Multifamily Finance LLC执行总裁(2013-2017)

n他是山毛榉街道资本有限责任公司的联合创始人兼首席执行官(2009-2013年)

n他在房利美担任各种职位，包括资本市场副总裁(1997-2009年)

n现任《凯尼恩评论》董事会成员(1998年至今)

n现任抵押贷款银行家协会商业理事会理事(2014-2017)

莎拉·马修

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

65

2013年12月

•

执行主席

•

下一代收购公司

•

利洁时本基瑟集团(Reckitt Benckier Group Plc)

•

道富集团

马修女士是一位拥有全球金融和综合管理经验的高管。Mathew女士丰富的商业、财务和管理经验，以及她在上市公司董事会和审计委员会的经验，使她能够为董事会监督我们在财务报告和合规问题上的内部控制做出贡献。

经验和资格

n曾在邓白氏公司担任多个职位(2001-2013年)，包括董事长兼首席执行官(2010-2013年)；总裁兼首席运营官(2007-2010年)；高级副总裁兼首席财务官(2001-2006年)

n他在宝洁公司担任过各种财务和管理职位，包括澳大利亚、亚洲和印度财务副总裁(1983-2001)

n现任董事会、审计、提名和公司治理委员会成员，下一代收购公司薪酬委员会主席(2020年至今)

n*利洁时本基瑟集团(Reckitt Benckier Group Plc)董事会和审计委员会前成员(2019年至今)

n现任道富银行董事会、执行和风险委员会成员，人力资源委员会主席，道富银行提名和公司治理委员会前成员(2018年至今)

n现任金宝汤公司董事会成员、审计委员会、财务委员会和企业发展委员会成员(2005-2019年)

n现任董事会成员、审计、合规和风险委员会主席、提名和治理委员会成员、夏尔公司薪酬委员会前成员(2015-2019年)

n-雅芳产品公司董事会、财务、提名和公司治理委员会的现任成员(2014-2016)

n他是邓白氏公司董事会成员(2008-2013年)

n苏黎世金融服务集团国际顾问委员会主席(2012-2017)

艾伦·P·梅里尔

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

54

2020年9月

•

审计

•

Beazer Home USA，Inc.

•

提名与治理

梅里尔先生是一位对住宅建筑行业有着深刻经验和理解的高管，并拥有相当多的行政领导和财务经验。

经验和资格

n他在Beazer Homes USA，Inc.担任各种职位，包括董事会主席、总裁兼首席执行官，以及执行副总裁兼首席财务官(2007年至今)

n他在Move，Inc.担任各种领导职务，包括负责企业发展和战略的执行副总裁，以及Move，Inc.旗下Homebuilder.com总裁(2000-2007)

n他在瑞银集团(UBS Group AG)及其前任担任过各种职位，包括全球资源集团(Global Resources Group)董事总经理兼联席主管(1987-2000)

房地美MAC|2020 Form 10-K						288

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董事、公司治理和高管			董事

n现任Builder Homesite，Inc.董事会成员(2011年至今)

n他是美国领先建筑商的董事会成员(2011年至今)

n现任哈佛大学住房研究联合中心董事会成员(1992年至今)

赛义德·T·纳克维

年龄

董事自

房地美委员会

上市公司董事职位

71

2013年8月

•

执行人员

无

•

提名与治理

•

风险，主席

纳克维先生是一位经验丰富的金融高管，拥有成熟的领导经验和抵押贷款和消费金融业务的详细知识，并在风险和运营管理方面拥有深厚的背景。

经验和资格

n现任PNC Mortgage总裁兼首席执行官，PNC Mortgage是PNC Bank，National Association的一个部门，PNC金融服务集团的子公司(2009-2013)

n哈雷-戴维森金融服务公司(Harley-Davidson Financial Services，Inc.)前总裁(2007-2009年)

n现任DeepGreen Financial，Inc.首席执行官(2005-2006)

n现任美国PNC抵押贷款公司总裁兼首席执行官(1995-2001)

n现任Genworth Financial董事会成员(2005-2009)

n现任汉诺威抵押贷款资本控股公司董事会成员(1998-2006)

n--金融服务圆桌会议住房委员会理事(2009-2013年)

房地美MAC|2020 Form 10-K						289

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董事、公司治理和高管						公司治理

公司治理

我们的公司治理实践

该公司致力于公司治理方面的最佳实践。董事会定期审查我们的治理做法，评估监管和立法环境，并采取符合公司最佳利益的治理做法。

本局已采纳该指引，有关指引可于本局网站下载，网址为Www.freddiemac.com/governance/pdf/gov_guidelines.pdf。我们的董事会每年都会审查该指南，并于2020年6月进行了上一次更新。该指导方针确立了公司治理实践，包括：董事资格；对董事可以任职的董事会数量的限制；任期限制；董事定位和继续教育；以及要求董事会及其每个委员会进行年度自我评估。

我们的做法旨在为管理层和董事会提供有效的合作，并定期进行审查。我们制定了以下具体的公司治理做法：

n此外，我们的董事会设有独立的非执行主席，其职责包括主持董事会会议以及非雇员或独立董事的执行会议。

n他说，董事会的每一名董事都是独立的，除了首席执行官(当该职位有人担任时)。

n我们的董事是每年选举一次的。

n他说，每个审计委员会、CHC委员会、提名和治理委员会以及风险委员会都完全由独立董事组成。

n**每个委员会根据董事会批准的书面章程运作(这些章程可在Http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html).

n许多独立董事在没有管理层的情况下定期开会。

n*董事会和每个审计委员会、CHC委员会、提名和治理委员会以及风险委员会都会进行年度自我评估。

n所有新董事都会得到关于公司的全面介绍，以及他们被任命到的委员会所特有的问题。

n目前，所有董事都可以接受并鼓励使用第三方继续教育。

n公司管理层就影响公司的实质性问题向董事会和委员会提供深入的技术简报。

n他说，董事会至少每年审查一次管理人才和继任计划。

董事独立性及其相关考虑

我们的非雇员董事会成员已经评估了准则第4和第5节以及纽约证券交易所上市公司手册第303A.02节定义的每位董事会成员的独立性，并确定我们的所有现任董事会成员都是独立的，我们的前任董事会成员Steven W.Kohlhagen先生和Paul T.Schumacher先生是独立的。布里克曼先生，我们的前首席执行官，不被认为是独立董事，因为他是我们的首席执行官。

我们的非雇员董事会成员的结论是，我们的审计委员会、CHC委员会、提名委员会、治理委员会和风险委员会的所有现任成员都是独立的，符合准则第4节和第5节以及纽约证券交易所上市公司手册第303A.02节的含义。本公司董事会还认定：(I)我们审计委员会的所有现任成员在交易所法案规则10A-3和纽约证券交易所上市公司手册第303A.06节的含义内是独立的；以及(Ii)我们CHC委员会的所有现任成员在交易所法案规则第10C-1和纽约证券交易所上市公司手册第303A.02(A)(Ii)节的含义下是独立的。

在确定每位董事会成员的独立性时，我们的非雇员董事会成员审查了以下类别或类型的关系，以及指南第(5)节中具体涉及的那些关系，以确定这些关系(无论是单独的还是合计的)是否会构成董事与我们之间的重大关系，从而损害董事作为董事会成员的判断力，或造成这种损害的感觉或外观：

n    与商业伙伴的雇佣关系 -Bloom先生和Herbert先生受雇于与我们有或曾经与我们有业务往来的组织，从而在我们和这些组织之间进行付款。根据指导方针，这些付款不需要具体的独立决定，因为它们不超过公司过去三个会计年度每年合并毛收入的100万美元或2%。在考虑这些组织与我们之间特定关系的性质和程度后，我们的非雇员董事会成员得出结论认为，Bloom先生或Herbert先生与我们之间的业务关系并不构成会损害他们各自作为我们董事的独立性的重大关系。

房地美MAC|2020 Form 10-K						290

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董事、公司治理和高管						公司治理

n    与竞争对手的雇佣关系 -Huebscher女士的直系亲属受雇于Freddie Mac的竞争对手公司。在考虑了竞争者与直系亲属以及竞争者与Freddie Mac之间的具体关系的性质和程度后，我们的非雇员董事会成员得出结论，这种业务关系不会构成损害Huebscher女士作为我们董事的独立性的实质性关系。

n    与商业伙伴的董事会成员身份 -凯西女士和德拉蒙德、赫伯特和美林先生在过去三个会计年度担任或曾经担任与我们有业务往来的其他组织的董事，从而导致我们与这些组织之间的付款。在考虑了这些组织与我们之间特定关系的性质和程度，以及这些现任或前任董事会成员现在或曾经是这些其他组织的董事而不是员工之后，我们的非雇员董事会成员得出结论，这些业务关系不会构成损害他们作为我们董事的独立性的实质性关系。

n    与业务合作伙伴的财务关系-布鲁姆、吉拉尼和格里尔先生以及前董事科尔亨先生各自持有与我们有重大业务往来的公司的股票，这种所有权占他们各自净资产的很大一部分。为消除彼等各自持股可能产生的任何潜在利益冲突，吾等已设立机制，据此，彼等将不会讨论及处理董事会或彼等现为或曾任其成员的任何委员会所考虑的任何事宜，而该等事宜与彼等持有该等股本的公司有直接关系。在经常向董事会提交有关这些公司的事项的情况下，我们已建立正式的回避安排。审计委员会主席与非执行主席协商，处理有关回避特定讨论或行动是否适当的任何问题。

在评估Bloom先生、Gillani先生、Grier先生和Kohlhagen先生的独立性时，鉴于他们持有我们业务合作伙伴的股份，我们的非雇员董事会成员考虑了我们与该等业务合作伙伴的业务关系的性质和程度，以及他们各自的股份所有权可能对他们作为我们董事的独立判断产生的任何潜在影响，并考虑了相关的回避机制。我们的非雇员董事会成员的结论是，这些机制解决了与股票所有权有关的任何实际或潜在的利益冲突。因此，我们的非雇员董事会成员得出结论，我们的业务合作伙伴布鲁姆先生、吉拉尼先生和格里尔先生以及科尔亨先生的股权不会构成或确实会损害他们作为我们董事的独立性的实质性关系。

房地美MAC|2020 Form 10-K						291

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董事、公司治理和高管						公司治理

董事会和委员会信息

董事局及董事局委员会的权力

董事代表管家服务，并按照管家的指示行使权力，对管家负有照顾和忠于管家的受托责任。尽管保管人已授权董事会及其委员会根据适用的法规、法规、指导方针、命令和指令以及我们的章程和委员会章程中规定的职责和权限行使职能，但保管人仍为自己保留某些批准权。保管员在2008年、2012年和2017年向理事会提供了指示，要求他们在采取某些行动之前与保管员协商并获得保管员的决定。

目前修订的保管人指示要求我们在根据购买协议就任何需要财政部同意或咨询的事项采取行动之前，获得保管人的决定。看见注2：托管及有关事宜 关于根据购买协议需要财政部批准的事项清单。

保管员修订后的指示还要求我们在采取下表所列领域的行动之前，获得保管员的决定。对于某些事项，保管员的修订指示规定，在我们请求保管员做出决定之前，我们的董事会必须对该事项进行审查和批准，而对于其他事项，董事会应决定其适当的参与程度。

需要董事会事先审查和批准的事项			其他事项
•赎回或回购我们的次级债务，但为遵守购买协议第5.7节可能需要的情况除外； •创建任何子公司或关联公司，或与子公司或关联公司进行实质性交易，但与CSS进行的例行、正在进行的交易或在正常业务过程中与子公司或关联公司进行的创建或交易除外； •更改或取消董事会风险限额，这将导致我们可能承担的风险金额增加； •保留和终止外部审计师，对我们的财务报表和财务报告内部控制进行综合审计； •终止担任董事会顾问的律师事务所； •建议修改我们的章程或董事会委员会章程； •厘定或增加支付予管理局成员的补偿或利益；及 •制定年度经营预算。			•会计政策的重大变化； •对我们的业务运营、活动和交易提出的变更，根据我们管理层的合理业务判断，这些变更很可能导致信用、市场、声誉、运营或其他关键风险的显著增加； •影响或质疑保管人的权力、我们在托管中的地位、托管的法律效力、对购买协议的解释或与财政部的金融代理协议的条款和条件、或我们在金融代理协议下的履行情况的事项，包括我们对诉讼的发起或实质性回应； •关于任何证券诉讼索赔的协议，以及当争议金额超过5000万美元时，我们根据这些协议解决、解决或妥协要求、索赔、诉讼、诉讼、起诉、监管程序或税务事宜的协议，包括当争议总额超过5000万美元时，与同一交易对手达成的涉及相同争议或共同事实的每项单独协议(此条款不包括在正常业务过程中进行的贷款安排)； •合并、收购和变更关键交易对手的控制权，我们有直接的合同权利停止与该关键交易对手的业务往来或反对该实体的合并或收购； •根据联邦住房金融局的指示，修改符合联邦抵押协会的要求、政策、框架、标准或产品； •属于新交易类型的信用风险转移，条款有任何重大变化的经常性交易，以及涉及以前未包括在风险转移交易中的抵押品类型的交易； •抵押贷款服务权的出售和转让涉及： ◦向非银行受让人提供100,000笔或以上贷款；或 ◦向任何受让方服务机构提供25,000笔或更多贷款，如果转让会使受让方的房地美和房利美拥有的严重违约贷款至少增加25%，且还本付息转让至少有500笔严重违约贷款；以及 •可能对我们的员工产生重大影响的员工薪酬变化，包括但不限于留任奖励、特别激励计划和绩效增长池资金。

此外，FHFA要求我们及时通知它：(I)代表上述保管人决定项目中未以其他方式处理的当前业务实践、操作、政策或战略的重大变化的活动；(Ii)如果未按上述要求提交FHFA供保管人批准，对一致的要求、政策、框架、标准或产品的例外或豁免；以及(Iii)对以前发布的会计错误的更正

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董事、公司治理和高管						公司治理

非最低限度的财务报表。然后，FHFA将决定是否有任何此类项目需要得到保管员的批准。有关托管的详细信息，请参阅MD&A-托管及相关事宜.

董事会委员会

董事会有五个常设委员会：审计委员会、CHC委员会、执行委员会、提名和治理委员会以及风险委员会。除执行委员会外，所有常设委员会均定期开会，由独立董事担任主席，并全部由独立董事组成。这些委员会代表董事会履行基本职能。委员会主席审查和批准各自委员会所有会议的议程。常设委员会的章程描述了每个委员会的职责，并已由理事会通过，并经管委会批准。这些章程可在我们的网站上查阅，网址为Http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html。各委员会截至2021年2月9日的成员人数和2020年各委员会召开的会议次数如下，并说明了各委员会的主要职责。

委员会

2020年的会议

椅子

成员

审计委员会

9次委员会会议

阿利姆·吉拉尼

•

凯瑟琳·L·凯西

•

兰斯·F·德拉蒙德

•

艾伦·P·梅里尔

薪酬和人力资本委员会

7次委员会会议

兰斯·F·德拉蒙德

•

马克·H·布鲁姆

•

阿利姆·吉拉尼

•

克里斯托弗·E·赫伯特

执行委员会

无

莎拉·马修

•

兰斯·F·德拉蒙德

•

阿利姆·吉拉尼

•

格蕾丝·A·赫布舍尔

•

赛义德·T·纳克维

提名和治理委员会

5次委员会会议

格蕾丝·A·赫布舍尔

•

凯瑟琳·L·凯西

•

马克·B·格里尔

•

艾伦·P·梅里尔

•

赛义德·T·纳克维

风险委员会

6次委员会会议

赛义德·T·纳克维

•

马克·H·布鲁姆

•

马克·B·格里尔

•

克里斯托弗·E·赫伯特

•

格蕾丝·A·赫布舍尔

审计委员会

审计委员会监督公司的会计和财务报告和披露程序、管理层建立的披露制度和内部控制的充分性，以及对公司财务报表的审计。除其他事项外，审计委员会：(I)委任独立核数师并评估其独立性及表现；(Ii)审阅独立核数师及内部核数师的审计计划及结果；及(Iii)审阅与管理层订立的程序有关的报告，以符合法律及法规规定。审计委员会在2020年期间在监督独立审计师方面的活动更详细地介绍于首席会计费及服务— 批准独立审计师的服务和费用。审计委员会亦会定期检讨有关评估及管理公司风险的程序的指引及政策，并一般检讨公司的主要财务风险敞口，以及为监察及控制该等风险敞口而采取的步骤。审计委员会还批准有关任命、免职和

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董事、公司治理和高管						公司治理

总审计师(独立向审计委员会报告)的薪酬，以及我们内部审计部的年度奖励资金水平。

我们的审计委员会符合交易法第3(A)(58)(A)节中“审计委员会”的定义和交易法规则10A-3的要求。虽然我们的股票不再在纽约证券交易所上市，但纽约证券交易所上市公司手册中的某些公司治理要求，包括与审计委员会有关的要求，继续适用于我们，因为这些要求通过引用纳入了公司治理规则。我们的审计委员会符合《纽约证券交易所上市公司手册》第303A.06和303A.07节中关于审计委员会的要求。董事会认定我们的审计委员会的所有成员都是独立的，自2019年1月起担任审计委员会成员的现任主席吉拉尼先生符合SEC规定的“审计委员会财务专家”的定义。

薪酬和人力资本委员会

CHC委员会监督公司的薪酬和福利政策和计划，以及其他人力资本流程，包括：(I)对人才发展计划和计划(包括继任计划)进行年度审查；(Ii)监督我们的多样性和包容性计划和政策以及相关管理战略；以及(Iii)设计和执行旨在加强我们文化的计划。该公司审议和确定高管薪酬的流程，以及CHC委员会在这些流程中的作用，将在高管薪酬-CD&A。文委会报告载于高管薪酬-CD&A-薪酬和人力资本委员会报告。

有关CHC委员会的结论，即我们的薪酬政策和做法不会产生合理地可能对我们产生实质性不利影响的风险的讨论，请参见高管薪酬-薪酬和风险.

有关CHC委员会在人力资本方面的一般作用的讨论，请参见简介-我们的业务-主要业务策略-人力资本管理.

CHC委员会完全由独立董事组成。2020年期间，CHC委员会的成员中没有一人是房地美的官员或雇员，也没有与我们有任何关系，这是我们根据S-K条例第407(E)(4)项的要求必须披露的。

执行委员会

执行委员会由非执行主席、其他常设委员会主席和我们的首席执行官组成，如果这些职位得到填补的话。鉴于我们首席执行官职位目前的空缺，每个成员都是独立的。执行委员会有权在董事会会议之间行使董事会的公司权力，但我们的宪章和章程或其他规定保留给董事会的权力除外。

提名和治理委员会

提名和治理委员会完全由独立董事组成，监督公司的公司治理，包括审查公司的章程和指导方针。它还协助董事会及其委员会进行年度自我评估，并确定符合条件的个人成为董事会成员；审查董事会成员的独立性和资格，并建议董事会委员会的成员身份；以及审查高级管理层成员以及某些关联人交易的潜在利益冲突。

风险委员会

风险委员会完全由独立董事组成，在整个企业范围内监督公司的风险管理框架，包括信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险和企业范围的战略风险。风险委员会审查并建议公司的企业风险政策和董事会层面的风险偏好指标和限制供董事会批准，除其他职责外，还对以下各项进行重要审查：(I)企业风险敞口；(Ii)风险管理战略；(Iii)风险管理审查和评估的结果；(Iv)新出现的风险。风险委员会还批准有关CRO任免的所有决定，CRO独立向风险委员会报告。

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额外的董事会监督

董事会和风险委员会通过接收首席信息官和其他高级官员的定期报告，对公司的信息和网络安全运营进行监督。这些更新包括有关管理层正在努力管理网络安全风险的信息，以及管理层为应对和缓解不断变化的网络安全威胁环境而采取的步骤。此外，风险委员会还会收到外部各方对该公司网络安全计划进行的任何评估的最新情况。如有必要，高级管理层在董事会和委员会会议之间与风险委员会主席和其他董事会成员讨论网络安全发展。该公司有程序将有关某些网络安全事件的信息及时上报给董事会的适当成员。董事会及其委员会还有权在他们认为适当的情况下履行董事会或委员会的职责，聘请外部顾问或顾问，包括技术和网络安全专家，并评估公司的信息安全计划。看见MD&A-风险管理-概述有关董事会在风险监督中的作用的更多信息，请访问。

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董事、公司治理和高管						公司治理

董事会领导结构

保守党建立的领导结构要求首席执行官和董事会主席的职位由不同的人担任。此外，FHFA的公司治理规则要求董事会主席的职位由纽约证券交易所规则定义的一名独立董事填补。

与董事的沟通

有意向董事会或其董事传达有关联邦住宅贷款抵押公司的任何关注或问题的人士，可通过美国邮寄方式向公司秘书联邦住宅贷款抵押公司发送邮件，地址为弗吉尼亚州麦克莱恩琼斯分部大道8200Jones Branch Drive，邮编：22102-3110，或发送电子邮件至邮箱：boardofdirectors@freddiemac.com。通信可发送至非执行主席、其他任何一名或多名董事或董事组，如独立董事或非雇员董事。

“行为守则”

我们为员工和董事会成员制定了不同的行为准则。员工行为准则是高级管理人员和财务人员的道德准则。所有员工，包括高级管理人员和财务人员，都需要签署年度确认，表明他们已经阅读并同意遵守员工行为准则，并将报告涉嫌违反员工行为准则的情况。在加入我们的董事会时，我们的董事承认他们已经审查和理解了董事行为准则，并同意遵守其中的条款，每位董事每年都会重新执行此类确认。

我们的员工和董事行为准则的副本，以及任何需要披露的修订或豁免都张贴在我们的网站上，网址是：Www.freddiemac.com.

董事薪酬

非雇员董事会成员以现金预聘金的形式获得薪酬，按季度支付。非雇员董事出席董事会或其所属董事会委员会的会议，以及与履行董事职责有关的其他合理开支，亦可获报销合理的自付费用。

我们的董事全部获得现金补偿，因为购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股票。看见高管薪酬-CD&A-高管薪酬计划概述。与我们高管的薪酬不同，董事薪酬计划中没有根据业务业绩而变化的薪酬规定。虽然这种激励性薪酬被认为是适当的，可以给予管理层强有力的激励，以制定和执行业务计划，并实现积极的财务业绩，但它被视为与董事的监督角色不一致。

2020年非雇员董事薪酬水平

董事会在托管期间的薪酬水平如下表所示。

表77--董事会薪酬水平

董事会服务						现金补偿
非执行主席年度聘用费						$290,000
非雇员董事的年度聘任(非执行主席除外)						160,000
委员会服务						现金补偿
审计委员会主席年度聘用费						$25,000
风险委员会主席年度聘用费						15,000
委员会主席的年度聘用费(审计或风险除外)						10,000
审计委员会成员的年度聘任						10,000

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2020董事薪酬

下表汇总了2020年期间担任非雇员董事的所有人员所获得的2020年薪酬。

表78-董事薪酬

非雇员董事						所有赚取的费用或 以现金支付(1)						总计
莎拉·马修						$290,000						$290,000
马克·H·布鲁姆						160,000						160,000
凯瑟琳·L·凯西(2)						168,242						168,242
兰斯·F·德拉蒙德(2)						178,901						178,901
阿利姆·吉拉尼						185,000						185,000
马克·B·格里尔(3)						138,901						138,901
克里斯托弗·E·赫伯特						160,000						160,000
格蕾丝·A·赫布舍尔(2)						176,685						176,685
史蒂文·W·科尔亨(4)						18,681						18,681
艾伦·P·梅里尔(2)(3)						56,359						56,359
赛义德·T·纳克维						175,000						175,000
保罗·T·舒马赫(2)(3)(4)						56,359						56,359

(1)我们没有针对非雇员董事的养老金或退休计划，所有薪酬都以现金支付，不支付任何额外的薪酬。因此，省略了“养老金价值变化和非合格递延补偿收入”和“所有其他补偿”栏。

(2)除了董事会年度服务和适当的委员会主席聘用费外，这一数额反映了2020年内担任审计委员会成员或担任委员会主席的部分年度补偿。2020年2月，德拉蒙德先生成为CHC委员会主席，2020年3月，凯西女士成为审计委员会成员。2020年9月，梅里尔和舒马赫成为审计委员会成员，赫布舍尔离开了审计委员会。

(3)格里尔于2020年2月加入董事会，梅里尔和舒马赫于2020年9月加入董事会。

(4)科尔亨和舒马赫分别于2020年2月和2021年2月离开董事会。

赔偿

我们已作出安排，以赔偿我们的董事所负的某些责任，而这些责任与我们的行政人员所处的条件相类似。被剥夺了身份。有关这些术语的说明，请参见高管薪酬-CD&A — 与近地天体就业有关的书面协议-赔偿协议.

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董事、公司治理和高管						行政主任

行政主任

截至2021年2月9日，我们的高管如下：

迈克尔·T·哈钦斯

年龄			所属年份			职位
65			2013			总统

哈钦斯先生从2020年11月开始担任我们的临时总统，自2020年12月以来一直担任我们的总统。在这一职位上，他继续领导投资和资本市场部，公司的单一家族、多家族、人力资源、信息技术、行政和企业运营部门的领导人向他汇报工作。他曾于2015年1月至2020年11月担任投资和资本市场部执行副总裁，并于2013年7月至2015年1月担任投资和资本市场部高级副总裁。在加入房地美之前，哈钦斯先生于2007年至2013年担任金融服务公司PrinceRidge的联合创始人兼首席执行官。在创立PrinceRidge之前，他于1996年至2007年在瑞银集团(UBS Group AG)工作，担任过各种高级管理职位，包括固定收益利率和货币集团的全球主管。在加入瑞银之前，哈钦斯先生于1986年至1996年在所罗门兄弟公司工作，在那里他担任过多个管理职位，包括固定收益资本市场部的联席主管。

克里斯蒂安·M·劳恩

年龄			所属年份			职位
51			2020			执行副总裁兼首席财务官

罗恩先生自2020年6月以来一直担任我们的执行副总裁兼首席财务官。在这一职位上，他负责公司的财务控制、会计、投资者关系、财务规划和报告、税务和资本监督。Lown先生从Navient Corporation加盟Freddie Mac，于2017年3月至2020年6月在Navient Corporation担任执行副总裁兼首席财务官。在此之前，他于2006年至2017年在摩根士丹利担任北美银行和多元化金融金融机构组董事总经理兼全球金融技术联席主管；于2003年至2006年在瑞银集团担任金融机构组董事总经理；于2001年至2003年在瑞士信贷第一波士顿担任金融机构组副主任。

里卡多·A·安扎尔杜瓦

年龄			所属年份			职位
67			2018			执行副总裁兼总法律顾问

Anzaldua先生自2019年1月以来一直担任我们的执行副总裁兼总法律顾问，并于2019年1月至2020年4月担任公司秘书。在这一职位上，他负责公司的法律部门，就法律和治理问题、诉讼战略向董事会和高级管理层提供建议，并领导公司努力驾驭复杂的业务和监管举措。他于2018年5月加入房地美，担任执行副总裁-高级法律顾问。此前，他曾在2012年至2017年担任大都会人寿公司执行副总裁兼总法律顾问。2007年至2012年，他在哈特福德金融服务集团(Hartford Financial Services Group)法律部担任高级职位。他在Cleary，Gottlieb，Steen&Hamilton LLP律师事务所开始了他的法律职业生涯，并于1999年成为那里的合伙人。

唐娜·M·科利

年龄			所属年份			职位
47			1995			单一家族企业执行副总裁

Corley女士在2019年11月至2020年2月担任我们的高级副总裁兼独户业务临时负责人后，自2020年2月以来一直担任我们的独户业务执行副总裁。在这一职位上，她负责管理我们与卖家/服务商的关系、我们保修簿的业绩，以及所有的采购、服务、风险管理和业务运营。此前，她曾担任单一家庭业务高级副总裁兼首席风险官，在那里她领导的团队负责分析和管理影响联邦住宅抵押贷款公司的单一家庭业务的风险，该业务每年为超过150万套住房提供融资。她于1995年加入联邦住宅贷款抵押公司，担任研究分析师，此后在投资和资本市场部担任各种投资组合经理职位，还领导联邦住宅贷款抵押公司的信贷定价、风险转移和证券化团队。

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董事、公司治理和高管						行政主任

阿尼尔·D·印度支那

年龄			所属年份			职位
57			2015			执行副总裁兼首席风险官

自2015年7月以来，Hindja先生一直担任我们的执行副总裁兼首席风险官和企业风险管理负责人。在这一职位上，他为风险职能提供全面的指导和领导，并负责公司的全企业风险框架。他从巴克莱(Barclays PLC)加盟房地美(Freddie Mac)，从2009年开始担任越来越广泛的风险管理职务，包括巴克莱非洲集团有限公司(Barclays Africa Group Limited)首席风险官、零售信用风险集团信贷总监以及巴克莱英国零售银行首席风险官。在加入巴克莱之前，他在花旗集团(Citigroup)工作了19年，在全球消费业务的财务、运营、销售和分销、业务以及风险管理方面的职责与日俱增。在风险方面，他是全球消费信贷风险总监，然后是消费者贷款集团的首席风险官，负责管理抵押贷款、汽车和学生贷款业务的风险。他在花旗集团(Citigroup)的任期达到顶峰，担任花旗房屋净值(Citi Home Equity)总裁兼首席执行官。

黛博拉·L·詹金斯

年龄			所属年份			职位
53			2008			多家族执行副总裁

Jenkins女士自2018年11月以来一直担任我们的执行副总裁-Multifamily。在这一职位上，她领导着一个900多人的团队，任务是为多户抵押贷款市场提供流动性和稳定性，同时支持全国各地负担得起的租赁住房。她之前担任高级副总裁-多家族承销和信贷-所有多家族债务投资、信贷政策治理和资产水平证券化活动的承销和信贷审批的主要经理。詹金斯带头加强了多家族部门的承销流程，特别是为了支持其证券化计划，包括K-和SB-交易。在2008年3月加入房地美之前，她是密歇根州富国银行(Wells Fargo National Bank)的高级副总裁。

弗兰克·纳扎罗

年龄			所属年份			职位
59			2018			执行副总裁兼首席信息官

纳扎罗先生在2019年5月至2019年10月担任代理首席信息官后，自2019年10月以来一直担任我们的执行副总裁-首席信息官。他领导信息技术(IT)部门，并为公司的技术战略提供全公司范围的领导。纳扎罗先生是一位才华横溢的高级技术主管，在金融服务业拥有20多年的经验。凭借在基础设施和应用方面的深入知识，他带来了转型IT活动方面的丰富经验和IT战略计划(包括云迁移、现代交付和员工技术体验)所必需的强大领导能力。他于2018年加入房地美，担任高级副总裁兼首席技术官，领导企业技术解决方案。2016-2018年间，他担任Travelport LLC集团副总裁兼首席技术官，负责全球云架构、基础设施和运营。2012至2016年，他在CIT集团担任首席技术官，负责转型、架构、技术战略和IT基础设施。他曾在加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)、布里奇沃特(Bridgewater)和瑞银(UBS)担任过几个高级技术和管理职位。

杰瑞·韦斯

年龄			所属年份			职位
62			2003			执行副总裁兼首席行政官

Weiss先生自2010年8月以来一直担任我们的执行副总裁兼首席行政官。在这一职位上，他担任公司与FHFA和财政部的高级行政联络人。他负责监督政府与行业关系和公共政策、公共关系和企业营销、内部沟通、托管事务和倡议、经济和住房研究、监管事务、企业服务以及让住房负担得起的合规组织。此外，自2014年11月以来，他一直担任CSS的管理委员会成员。他还在2010年8月至2011年6月期间担任我们的CCO。在2010年8月之前，魏斯先生自2003年10月加入我们以来，曾担任我们的高级副总裁和CCO以及其他各种高级管理职位。在此之前，韦斯先生从1990年开始在美林投资管理公司工作，包括担任第一副总裁和全球合规主管。1982年至1990年，韦斯先生在华盛顿特区的一家全国性法律事务所工作，在那里他专门从事证券监管和公司金融事务。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

高管薪酬

薪酬问题探讨与分析

本节包含有关我们的薪酬计划(所有这些计划都已获得FHFA批准)以及我们确定为我们指定的高管(NEO)在截至2020年12月31日的一年中的薪酬信息。

获任命的行政主任
大卫·M·布里克曼			首席执行官(1)
迈克尔·T·哈钦斯			总统
克里斯蒂安·M·劳恩			执行副总裁兼首席财务官
里卡多·A·安扎尔杜瓦			执行副总裁兼总法律顾问
阿尼尔·D·印度支那			执行副总裁兼首席风险官
唐纳德·F·基什			高级副总裁兼公司总监兼首席会计官，前临时首席财务官

(1)布里克曼从公司辞职，从2021年1月8日起生效。

有关我们的主要业务目标以及2020年我们在实现这些目标方面取得的进展的信息，请参阅简介-关于房地美.

高管薪酬计划概述

除了布里克曼(其薪酬将在下文讨论)外，2020年每个新主管的薪酬都受高管管理薪酬计划(EMCP)的管辖。EMCP平衡了我们留住和吸引高管人才的需要，同时促进了FHFA托管计分卡中包括的托管目标，以及由管理层单独制定的与我们业务的商业方面相关的目标，这些目标都包括在我们的公司记分卡中。EMCP下的所有薪酬都以现金支付，因为购买协议不允许我们向员工提供基于股权的薪酬，除非得到财政部的批准。

自2020年1月1日起，该公司修改了EMCP，以响应FHFA(作为保管人)指示的更改，只要我们处于托管状态，如中所述行政人员薪酬-目标贸发局的要素。

目标贸发局的要素

对于除首席执行官以外的所有近地天体，2020年EMCP下的薪酬包括以下要素：

基本工资标准

递延工资

n

每个季度的收入，包括利息，在(I)固定递延工资业绩期间后第一年的相应季度的最后支付日期支付；(Ii)在风险递延工资业绩期间后的第一年或第二年的相应季度的最后支付日期支付。(I)在固定递延工资业绩期间之后的第一年的相应季度的最后支付日期支付；(Ii)在风险递延工资业绩期间之后的第一年或第二年的对应季度的最后支付日期支付(1)

固定递延工资

风险递延工资

n

鼓励实现托管、公司和个人绩效目标

托管计分卡及其评估标准

企业记分卡/个人

n

未经FHFA批准，不能超过60万美元

n

鼓励高管留任

n

基于托管记分卡绩效和评估标准的扣减

n

根据公司计分卡和个人目标的业绩进行扣减

n

赚取和支付双周工资

n

等于递延工资总额减去风险部分

(1)如下所述，根据2020年1月1日生效的EMCP更新，风险递延工资将在2020年6月加入我们担任首席财务官的Lown先生在绩效期后第二年相应季度的最后一个支付日期支付。对于在2019年12月31日之前聘用的高管，

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

包括所有其他符合条件的近地天体，将风险递延工资的强制性延期期限从一年增加到两年，将从2022年履约期间赚取的金额开始生效。

与过去几年一样，每个NEO(我们的首席执行官除外)的目标TDC中有30%是风险递延工资，可能会根据托管记分卡的表现以及公司记分卡和个人业绩进行扣减。这笔有风险的递延工资已在业绩年度的下一年以季度末分期付款的形式支付。2019年，FHFA指示我们将某些高管(包括我们的近地天体)收到的风险递延工资的强制性延期期限从一年增加到两年。对于在2019年12月31日之前聘用的高管，这一变化将对从2022年1月1日开始赚取的风险递延工资生效。对于2019年12月31日或之后聘用的高管，这一变化立即生效。因此，我们目前符合条件的近地天体(罗恩先生除外)从2022年1月1日开始赚取的风险递延工资将在业绩年度后第二年的相应日历季度以季度分期付款方式支付。因此，这些近地天体在2022年赚取的风险递延工资将在2024年按季度分期付款。对于在2019年12月31日或之后受聘的罗恩来说，所有赚取的风险递延工资将在业绩年度后的第二年按季度分期付款，因此他在2020年赚取的风险递延工资将在2022年按季度分期付款。

2020年衡量公司业绩的目标，以及根据这些目标和FHFA使用的评估标准对实际业绩进行的评估，见基于托管记分卡绩效的2020年风险延付工资的确定和基于企业计分卡目标和个人绩效的2020年风险递延工资的确定。之所以选择这些绩效指标，是因为它们反映了我们在托管期间的2020年目标。

看见其他行政人员薪酬考虑因素--终止雇用的影响有关终止雇佣的影响的信息，包括拖欠工资和相关利息的任何未付部分的时间安排和支付。

高管薪酬最佳实践

我们所做的

我们不做的事

n

追回条款，其中很大一部分补偿可被重新征用和/或没收

n

没有任何协议保证在特定的雇佣期限内获得特定数额的补偿

n

薪酬和人力资本委员会使用独立薪酬顾问

n

没有金降落伞付款或控制条款的其他类似变化

n

年度薪酬风险审查

n

没有税收“总和”

n

单一高管津贴，退还税收、遗产和/或个人财务规划费用(每年最高4500美元，符合资格的第一年额外增加2500美元)

n

不得对公司证券进行套期保值或质押

n

根据多种衡量标准(包括非财务衡量标准)对公司业绩进行评估

CEO薪酬

布里克曼2020年的薪酬包括60万美元的基本工资水平，这符合2015年的《政府薪酬公平法案》(Equity In Government Compensation Act)。他没有参加EMCP，因此，无论是公司业绩还是个人业绩，他都没有获得任何补偿。根据这些计划的条款，布里克曼有资格参加向房地美其他高管提供的所有员工福利计划。看见薪酬汇总表以获取更多信息。

确定2020年符合条件的近地天体贸易发展局目标

薪酬顾问的角色

作为为每个符合条件的近地天体确定目标TDC的年度程序的一部分，CHC委员会接受Meridian Compensation Partners LLC或其独立补偿顾问Meridian的指导。除了每年确定目标贸发局的程序外，Meridian全年还就其他高管薪酬事宜向文委会委员会提供指导。

Meridian没有向CHC委员会提供任何非执行薪酬服务，公司也没有向我们的管理层提供任何咨询或其他服务。在2020年期间，CHC委员会根据交易法规则10C-1(B)(4)中概述的因素审查了子午线的独立性，并确定子午线继续保持独立。

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2020家比较器集团公司

文委会每年都会评估每一位合资格的近地主任的目标贸发局，以评核在招聘和挽留具备所需技能和能力的人员方面，担任同类业务或在其他方面具有可比性的公司高管的薪酬。我们将这组公司称为比较者集团。

当一个职位没有合理的匹配或来自比较组的数据不足时，或者Meridian认为额外的数据来源将加强对竞争性市场薪酬水平的分析，CHC委员会可能会使用替代调查来源。

根据联邦住房金融局的建议，房地美和房利美已经调整了他们的比较组，以便两家公司对相同或类似的高级官员职位使用一致的薪酬数据。

确定2020年薪酬时使用的比较组由以下公司组成：

好事达公司

联邦抵押协会

保诚金融公司(Prudential Financial，Inc.)

Ally Financial Inc.

第五、第三银行(Five Third Bancorp)

地区金融公司

美国运通公司

哈特福德金融服务集团(Hartford Financial Services Group，Inc.)

道富集团

美国国际集团有限公司

摩根大通*

同步金融

美国银行*

KeyCorp

Truist金融公司

纽约梅隆银行公司

万事达卡公司

美国合众银行

第一资本金融公司

大都会人寿公司

Visa，Inc.

花旗集团。*

北方信托公司

沃亚金融公司(Voya Financial，Inc.)

公民金融集团，Inc.

PNC金融服务集团(PNC Financial Services Group，Inc.)

富国银行(Wells Fargo&Company)*

发现金融服务

*

只有来自这些多元化银行公司的抵押贷款或房地产部门级别的薪酬数据才能在可用和适用于被基准职位的情况下使用。

CHC委员会已经确定，这些公司将组成2021年比较组。

建立目标贸发局

气候变化委员会通过审查比较组的数据，为除Hutchins先生以外的符合条件的近地天体制定了2020年贸易发展目标建议。对于哈钦斯来说，CHC委员会审查了一项更广泛的金融服务调查的数据，该调查反映了管理着大量资产的公司。FHFA审查并批准了CHC委员会为每个符合条件的近地天体提出的2020年贸发局目标建议。

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2020年目标贸发局

下表列出了我们每个符合条件的近地天体2020年贸易发展目标的组成部分。

表79-2020目标贸发局

						2020年目标贸发局
被任命为首席执行官(1)						基座 工资率						固定 递延工资						面临风险 递延工资						目标贸发局
迈克尔·T·哈钦斯						$600,000						$1,675,000						$975,000						$3,250,000
克里斯蒂安·M·劳恩(2)						327,869						815,934						489,560						1,633,363
里卡多·A·安扎尔杜瓦						500,000						1,250,000						750,000						2,500,000
阿尼尔·D·印度支那						600,000						1,220,000						780,000						2,600,000
唐纳德·F·基什(3)						425,000						257,500						292,500						975,000

(1)Brickman先生没有参加2020年的EMCP，因此不在此表中。有关布里克曼先生薪酬的讨论，请参见CEO薪酬.

(2)罗恩先生被任命为首席财务官，自2020年6月15日起生效。此表中的金额反映了他按比例分配的目标贸易发展局。他的目标贸发局年薪为300万美元，包括60万美元的基本工资、150万美元的固定延期工资和90万美元的风险延期工资。此外，Lown先生还将获得1275,000美元的现金签约奖励，以表彰他之前雇主没收的补偿。这笔奖金将分三期支付：2021年2月支付475,000美元；2022年2月支付475,000美元；2023年2月支付325,000美元。如果Lown先生在分期付款日不是Freddie Mac公司的雇员，因为他自愿从公司辞职，或者如果公司因发生重新收购协议中描述的任何没收事件而终止他的雇佣关系，分期付款将被没收。如果Lown先生在分期付款一周年之前自愿从公司辞职，或公司因发生“收回协议”中所述的任何没收事件而终止其雇佣关系，则每期款项均需偿还。

(3)除Target TDC外，Kish先生还从2019年12月19日开始，一直持续到2020年6月14日，每月获得50,000美元的特别现金奖励，以表彰他担任临时首席财务官的服务。奖金分两次等额支付：第一次于2020年6月支付，第二次于2020年8月支付。他还获得了每月3万美元的特别现金奖励，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期间为支持我们的首席财务官Lown先生而增加的责任，分两次等额支付：第一次于2021年1月支付，第二次将于2021年3月支付。基什先生必须继续受雇于公司才能获得第二笔分期付款，除非发生某些终止事件，包括死亡、残疾和联邦住宅贷款抵押公司非自愿的非履约解雇。看见与近地天体雇佣有关的书面协议.

2020年风险递延工资的确定

CHC委员会和FHFA在确定2020年风险递延工资的资金水平时，考虑了我们在实现主要业务目标方面的成就，以及其他因素。FHFA根据托管记分卡绩效和评估标准确定了风险递延工资部分的资金水平，CHC委员会在FHFA的审查和批准下，根据公司记分卡目标和个人表现确定了支付给每个符合条件的NEO的风险递延工资部分的金额。

基于托管记分卡绩效的风险递延薪资

每个符合条件的NEO 2020年风险递延工资的一半，或目标TDC的15%，根据FHFA对(I)公司业绩相对于2020年托管记分卡中的目标和(Ii)以下描述的评估标准的评估而被扣减。FHFA根据2020年托管计分卡和评估标准独立评估了我们的表现，并确定符合条件的近地天体的风险递延工资部分有80%的资金水平是合理的。在根据2020年托管计分卡评估我们的表现时，FHFA考虑的因素包括我们完成了所有托管计分卡目标，以及我们的表现符合评估标准。

在进行评估时，联邦住房金融局使用了以下标准(统称为评估标准)：

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n更重要的是，我们的活动在多大程度上促进了具有竞争力、流动性、效率和弹性(明确)的国家住房金融市场，以负责任和可持续的产品和计划支持房主和租房者；

n评估我们在多大程度上安全稳健地开展业务，预见和缓解新出现的风险问题，并及时补救已发现的风险担忧；

n    我们在多大程度上达到了FHFA所有要求(包括托管资本框架(CCF))下的预期；

n*评估我们在多大程度上根据符合FHFA预期的法规要求，在考虑多样性和包容性的情况下开展倡议；

n-评估我们与联邦住房金融局协商，与房利美、CSS、行业和其他利益攸关方合作和协作的程度；以及

n更重要的是，我们在多大程度上提供高质量、彻底、创造性、有效和及时的工作产品。

下表介绍了托管计分卡的目标，以及FHFA对我们相对于这些目标所取得的成绩的评估。

绩效目标

FHFA的业绩总结

I.培育透明的全国住房金融市场

•

住房目标/服务职责：通过提供可持续的抵押贷款计划和进行有效的外展，实现房地美的住房目标和服务义务计划。

目标实现了。

•

统一抵押贷款支持证券(UMBS)：仔细监控和维护UMBS现金流的一致性，并根据需要采取进一步措施，以确保一个运作良好的待公布(TBA)证券化市场。

目标实现了。

•

信用评分最终规则实施：及时有效地执行最终信用评分规则，并遵守规则的要求。

目标实现了。

•

正在进行的主要计划：成功地继续实施正在进行的关键举措。

各项目标均已实现。

○

多系列上限-管理到2019年9月13日宣布的新的多家庭上限要求

○

Libor过渡-为从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)向批准的替代参考利率的有效过渡做好准备。

联邦住宅贷款抵押公司通过停止购买或发行LIBOR指数的单家庭和多家庭抵押贷款、LIBOR指数的单家庭抵押债券(CMO)、LIBOR指数的单家庭信用风险转移(CRT)证券化和2021年底以后到期的LIBOR指数的浮动利率无担保债务来实现这一子目标；开始购买和发行软指数的单家庭和多家庭抵押贷款；

○

英语水平有限(LEP)-通过多年期语言准入计划的持续进展，继续支持为英语水平有限的借款人提供服务的贷款人和其他市场参与者的需求。

Freddie Mac通过将越南语、韩语和他加禄语资源以及现有的西班牙语和中文资源添加到FHFA的抵押贷款翻译清算所，实现了这一次目标。

○

统一住宅贷款申请(URLA)--全面实施新乌拉。

•

公平的竞争环境标准和更高的透明度：

各项目标均已实现。

○

支持为广泛的抵押贷款市场参与者提供公平竞争环境的战略。

○

为消费者金融保护局制定新的合格抵押贷款(QM)标准提供任何请求的协助。

○

评估可以公开的更多数据，以增强风险转移市场，并培育一个竞争激烈的抵押贷款市场，而不会排挤私人资本。

•

州和地方住房市场的有效运作：评估支持和鼓励州和地方政策的机会，这些政策通过(1)降低住房生产成本和/或(2)降低提供抵押融资的成本，使住房市场能够更有效地运行。

目标实现了。

二、确保安全稳健

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绩效目标

FHFA的业绩总结

•

风险概况：审查联邦住宅贷款抵押公司所有业务活动的风险概况，并将风险和复杂性降低到更适合托管地位和有限资本缓冲的水平。

目标实现了。

•

风险转移：继续以商业上合理、安全稳健的方式，将大量信用风险转移到民间市场。

各项目标均已实现。

○

采取行动满足联邦住房金融局制定的单户和多户信用风险转移目标。

○

积极开展遗留资产风险转移活动，包括出售不良贷款(NPL)和再贷款(RPL)。

○

在FHFA的指导下，对CRT项目进行全面审查，包括成本效益分析。

•

CCF：开发和实施业务管理和资本规划能力，以全面落实CCF要求。

目标实现了。

•

抵押贷款服务：继续进行抵押贷款服务和资产管理工作，以促进稳定和为更具挑战性的市场状况做好准备。

按照FHFA的指示，服务商资格要求2.0在2020年没有实施。 其他目标全部实现。

○

实施服务商资格要求2.0

○

评估服务人员以及服务政策和流程对经济压力环境的准备情况。

•

核心运营和技术：更加关注房地美的核心运营和技术管理，以确保稳定性、弹性、效率和降低风险。

各项目标均已实现。

○

继续努力增强业务弹性和恢复管理能力，将中断的影响降至最低，并将业务运营维持在预定义的水平。

○

继续努力保护信息的可用性、完整性和机密性。

○

继续努力提高业务效率和效力，必要时包括遗留系统现代化。

○

审慎监管CSS和CSP，以确保它们支持企业的证券化需求，并以高效、安全和稳健的方式运作。

三、为脱离托管制度的过渡做好准备

•

即将结束托管的路线图：根据需要向FHFA提供支持，以制定一份路线图，其中包含退出托管的里程碑。

目标实现了。

•

财政部和住房和城市发展部改革计划的协调和调整：根据财政部和住房和城市发展部改革计划中的建议，开展由联邦住房金融局指导的活动。

目标实现了。

•

资本的高效利用：制定和实施FHFA批准的战略，确保有效利用旨在支持核心担保业务的资本，并获得足够的回报，以吸引必要的私人资本，使其能够退出托管。

目标实现了。

•

共同证券化平台战略：为CSS/CSP制定托管后战略和治理框架，包括评估任何有利于CSS/CSP执行的额外能力，以支持竞争激烈的抵押贷款市场。

目标实现了。

•

解决已确定的需要改进的领域：保持有效的流程，以确保管理层在适当的董事会监督下及时纠正内部审计和监督结果。

目标实现了。

•

公平借贷：保持可持续、有效的公平贷款风险评估、监测和缓解过程，并与联邦住房金融局公平贷款监督办公室合作，为过渡到托管后的公平贷款监督和监督做好准备。

目标实现了。

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基于公司计分卡目标和个人绩效的风险递延薪酬

每个符合条件的近地雇员的风险递延工资的另一半，也相当于目标贸易发展公司的15%，根据公司相对于公司记分卡目标的表现和近地雇员的个人表现进行扣减。企业计分卡目标推动我们如何管理和改进我们业务的商业方面，旨在补充FHFA战略计划和托管计分卡。符合条件的近地天体的某些个人业绩目标要么是托管记分卡目标，要么是企业记分卡目标，或者直接支持它们的实现。

没有为企业记分卡目标分配权重。因此，文委会有需要根据其判断来厘定整体表现水平。在做出决定时，CHC委员会主要考虑了这样一个事实，即几乎所有的企业记分卡目标都已经实现或超过。CHC委员会决定，根据公司相对于公司记分卡的表现，这部分风险递延工资不应因公司业绩而减少。

董事会通过了与我们的战略计划一致的2021年企业记分卡目标。

下表列出了公司计分卡的目标，以及CHC委员会对我们相对于这些目标所取得的成就的评估。

企业记分卡目标			绩效评估
退出托管			该公司实现或超过了这一目标的所有要素，包括与资本恢复和管理相关的重大里程碑，预计可能退出托管、重大问题的补救以及积极的财务业绩。
打造世界级平台			该公司通过改造公司的基础设施和信息安全、采用现代交付以及提高业务弹性和相关计划，实现或超过了这一目标的所有要素。
成为住房市场的领头羊			该公司通过增加多样性和包容性努力，在实现经济适用房目标方面取得进展，并支持采用UMBS，实现或超过了这一目标的所有要素，但只有一个要素除外。根据初步信息，该公司认为，它实现了五个单户经济适用房目标中的四个，以及多户经济适用房的全部三个目标。

文委会亦评估了每名合资格的近地天体的个别表现。在进行评估时，CHC委员会考虑了布里克曼先生离职前的意见，以及公司的公司记分卡表现。在每一个案例中，文化委员会的决定都与布里克曼先生的建议一致。联邦住房金融局审查并批准了与这些决定相关的赔偿。

下面讨论每个符合条件的近地天体的个人表现。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

迈克尔·T·哈钦斯总统
性能亮点
n			作为公司市场活动的有力领导，包括以经济高效的方式成功减少流动性较差的资产，以及在债务融资和利率对冲方面对市场状况做出反应，同时领导遵守新的流动性要求的努力。
n			与单一家庭业务合作，通过现金窗口渠道满足创纪录的贷款购买量，并继续增强房地美交易的单一家庭债券在二级抵押贷款市场的流动性。
n			领导跨部门努力从LIBOR过渡到SOFR，包括推出几个基于SOFR的产品。
n			与其他领导人合作，为潜在的托管退出做准备，包括增强公司的财务预测和分析流程，以实现里程碑。
n			继续提高业务能力，包括加强数据管理、使支付流程现代化和加强补救管理。
n			成功过渡到总裁的角色，包括更深入地了解公司的各个方面，并在制定公司2021年的业务计划、财务预算和关键优先事项方面提供领导。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Hutchins先生应获得其风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

克里斯蒂安·M·劳恩执行副总裁兼首席财务官
性能亮点
n			自2020年6月加入公司以来，我们一直发挥领导作用，确定了一系列必要的任务，以帮助公司进行资本重组和潜在的托管退出，并重组职能，以增加服务、降低成本和增强我们的控制结构。
n			通过扩大治理和企业活动能力以及招募经验丰富的领导人进入公司，加强了资本管理框架，并与其他领导人合作，分析FHFA重新提出的资本规则。
n			确定并实施了业务和生产率改进，其中包括增强内部和外部报告的财务分析和业务洞察能力；修订企业供应链风险评估和运营流程；实现补救和降低风险的里程碑。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，罗恩先生应获得他的风险递延工资的100%，这笔工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

里卡多·A·安扎尔杜瓦执行副总裁兼总法律顾问
性能亮点
n			为董事会、高级管理层、FHFA和财务顾问提供与潜在托管退出相关的各种法律和治理问题的指导。
n			有效地支持了各种业务举措，包括：关于容忍、调整和暂停丧失抵押品赎回权和驱逐权的与志愿人员协会有关的业务决定；在新冠肺炎大流行期间实施降低风险和提高效率的举措，同时与联邦住房金融局提供的方向保持一致；以及各种复杂的业务线法律举措。
n			与其他领导人合作分析FHFA重新提议的资本规则；领导评论过程的最后阶段；并管理因强制脱离基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的浮动利率合同安排而产生的法律风险。
n			为高级管理层和联邦住宅贷款抵押公司董事会提供有效的法律咨询和支持，帮助联邦住宅贷款抵押公司的领导层交接和董事会增加新成员。
n			在法律司工作人员的持续发展方面发挥强有力的领导作用，更加注重持续学习、专业发展、社会责任和创造适当的权力范围。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Anzaldua先生应获得他的风险递延工资的100%，根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现，递延工资可能会被扣减。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

阿尼尔·D·印度加执行副总裁兼首席风险官
性能亮点
n			通过设计全公司范围的风险成熟度计划，提升公司的风险框架。
n			加强风险偏好框架，纳入收益和资本规划，同时在资本相关项目上取得进展。
n			领导解决监督和控制问题的补救措施，并与内部审计合作，加强对运营的保证。
n			通过扩大风险和控制能力以及招募经验丰富的领导者进入公司，增强了独立风险职能部门的能力。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，Hduja先生应获得他的风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于公司记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

唐纳德·F·基什高级副总裁、公司总监、首席会计官、前临时首席财务官
性能亮点
n			于上半年担任公司临时财务总监及高级营运委员会成员，并履行公司财务总监及首席会计官的职责。
n			向财务司提供了强有力的领导，包括各司的风险监督，在大流行病期间迁移到完全在家工作的环境，以及重组该司内部的某些职能，以明确作用和责任。
n			从税务、会计和报告角度支持采用新的CECL会计准则，自2020年1月1日起生效。
n			与其他领导人合作，确定CARE法案和其他COVID相关项目的影响，并确认这些影响在公司的财务报表中得到了适当的反映，包括为潜在的信贷损失适当的准备金水平。
n			启动跨部门运营控制测试服务，以提高测试方法和成本的效率。
风险延迟薪资(企业记分卡/个人)资金决定
CHC委员会决定，基什先生应获得他的风险递延工资的100%，该工资将根据公司相对于企业记分卡的表现和他的个人表现进行扣减。

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2020年递延薪资

下面的图表报告了每个NEO的2020年递延工资的实际金额，不包括布里克曼先生，他没有资格获得2020年的递延工资。每个日历季度的实际收入定于2021年相应日历季度的最后一个支付日期支付，但Lown先生除外，他在2020年赚取的风险递延工资将在2022年相应日历季度的最后一个支付日期支付。看见高管薪酬计划概述以获取更多信息。

表80-2020递延薪资

			2020年实际递延薪资
			固定						面临风险
被任命为首席执行官									托管记分卡									企业记分卡/个人
哈钦斯先生			$1,675,000						$390,000									$487,500
劳恩先生			815,934						195,824									244,780
安扎尔杜瓦先生			1,250,000						300,000									375,000
印度支那先生			1,220,000						312,000									390,000
基什先生			257,500						117,000									146,250

与近地天体雇佣有关的书面协议

除了布里克曼先生和基什先生之外，我们与我们的每个近地天体都签订了雇佣他们的书面协议。信函协议规定了具体的初始基本工资水平，并在适用的情况下，规定了目标贸易发展局。每个近地天体的补偿可能会受到联邦住房金融局和EMCP条款的影响。看见确定2020年贸发局目标 2020年贸易发展目标，包括近地天体基本工资。除下文所述与Lown先生订立的函件协议外，任何现行函件协议均无其他重要条款，因为如上所述，该等函件协议已被EMCP取代，或该等条款已不再有效，例如已支付且不再须偿还的签约奖金。

我们与Kish先生签订了薪酬安排，以表彰他在2019年12月19日至2020年6月14日期间担任临时首席财务官的服务。根据这一安排，基什先生每月获得50000美元的特别奖励，按比例计算，在担任临时首席财务官的任何部分月内按比例计算。基什在2020年6月和8月分两次获得该奖项。我们还与Kish先生签订了薪酬安排，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期间为我们的首席财务官Lown先生提供支持而增加的责任。根据这一安排，基什先生按比例累积了一笔特别现金奖励，每月30000美元，按比例在服务的任何一个月内支付，分两次等额支付：第一次在2021年1月，第二次在2021年3月。为了有资格获得第二笔分期付款，基什先生在支付分期付款时必须仍然是一名员工，除非发生某些终止事件，包括死亡、残疾和联邦住宅贷款抵押公司非自愿的非履约解雇。

我们与Lown先生就聘用他担任我们的执行副总裁兼首席财务官一事达成了一项书面协议。Lown先生的协议条款为他提供了每年3,000,000美元的目标贸易发展局机会，包括600,000美元的基本工资、1,500,000美元的固定递延工资和900,000美元的风险递延工资，并有机会参加根据这些计划的条款向我们的高管提供的所有员工福利计划，以及某些搬迁福利。与Lown先生的信件协议还规定了一笔1275,000美元的现金签约赔偿金，以表彰他之前雇主没收的补偿。这笔奖金将分三期支付：2021年2月支付475,000美元；2022年2月支付475,000美元；2023年2月支付325,000美元。如果Lown先生由于自愿辞职而在分期付款日不是Freddie Mac的雇员，或者Freddie Mac由于发生重新获取协议中描述的任何没收事件而终止其雇佣关系，分期付款将被没收。如果在分期付款日期一周年之前，Lown先生出于任何原因自愿辞去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由于发生“收回协议”中所述的任何没收事件而终止他的工作，则每一期款项都将得到偿还。在此情况下，Lown先生出于任何原因自愿辞去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由于发生“收回协议”中所述的任何没收事件而终止他的工作。

我们还与我们的每个近地天体签订了限制性公约和保密协议。限制性公约和保密协议中包括的竞业禁止和竞标条款在限制性公约和保密协议.

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

近地天体(基什先生除外)目前无权在任何类型的终止事件中获得遣散费。有关终止雇佣时应支付的补偿和福利的其他信息，请参见终止雇佣时可能获得的付款.

限制性公约和保密协议

我们的每个近地天体都受到与我们的限制性契约和保密协议的约束。每份协议均规定，不论行政人员是由行政人员、我们或双方协议终止聘用，NEO均不会在紧接终止雇用后的12个月内，寻求或接受涉及执行类似职责的指定竞争对手的雇用。在此期间，每个NEO同意不再招募或招聘我们的任何管理员工。这些协议还规定了构成商业秘密或专有或其他机密信息的信息的保密性。从2021年1月1日起，限制性公约和保密协议增加了一项条款，规定在离职后有90天的“冷静期”，在此期间，近地天体将被禁止直接或间接参与涉及房地美的交易。每个近地天体(布里克曼先生除外)都签署了最新的限制性公约和保密协议。由于布里克曼先生作为首席执行官没有参加公司的激励计划(这是签订协议的代价)，他没有签订更新后的限制性契约和保密协议，但随后签订了一项附加协议，自2021年2月10日起生效，根据该协议，他同意了这一附加条款。除了Brickman先生之外，我们的近地天体的限制性契约和保密协议的形式以及Brickman先生的限制性契约和保密协议的副本作为证物存档，如“展览品索引”所示。

收回和没收协议

Freddie Mac在FHFA审查后通过了重新捕获和没收协议，或重新捕获协议。为了参与EMCP，我们每个近地天体都签订了重新捕获协议。

收回协议规定，如本公司董事会在发出所需通知后，善意行使其唯一酌情权，决定已发生没收事件，则可重新收回及/或没收根据EMCP条款赚取、支付或将支付的递延薪金(包括相关利息)，并根据该等条款支付及/或没收根据EMCP条款赚取、支付或将予支付的递延薪酬(包括相关利息)，前提是本公司董事会在发出所需通知后，善意行使其唯一酌情决定权，确定已发生没收事件。以下描述了被重新捕获和/或没收的没收事件和补偿。

重大失实信息

n    没收事件-根据重大不准确的财务报表或任何其他重大不准确的业绩衡量标准，NEO已获得或获得了支付延期工资的具有法律约束力的权利。

n    可重新收缴及/或没收的补偿-超过董事会确定的数额的任何递延工资很可能是在没收事件发生前两年内使用准确衡量方法赚取的。

因重罪定罪或故意行为不当而被解雇

n    没收事件-有下列情形之一的，终止聘用NEO：

l    因NEO被判重罪、认罪或不承认重罪而终止雇佣；

l    雇佣终止后，根据解雇前发生的行为，新雇员被判犯有重罪，或认罪或不承认重罪，并且在被定罪或认罪后一年内，董事会认定此类行为对房地美造成重大伤害；或

l    终止雇用，或在终止雇佣的两年内，董事会认定近地天体在履行其职责时故意行为不当，对房地美造成重大伤害。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 任何在NEO终止日期前两年内赚取的递延工资，任何预定在终止后两年内支付的递延工资，以及任何作为解除索赔协议的对价而支付或将支付的现金支付。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

严重疏忽或严重不当行为

n    没收事件- 终止雇用近地办的原因是，近地办在履行其职责时，从事了对房地美造成重大伤害的严重疏忽或严重不当行为，或者在近地办终止雇用后两年内，董事会认定近地办在其离职前从事了此类行为。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 在终止之日或终止之日之后支付的任何递延工资，包括作为解除索赔协议的对价而支付的任何现金支付。

违反终止后竞业禁止公约

n    没收事件- 近地天体违反了在预定支付延期工资时生效的限制性公约和保密协议中规定的终止后竞业禁止公约。

n    可重新收缴及/或没收的补偿- 在紧接违规行为发生前12个月内支付的延期工资的50%，以及任何未支付的延期工资的100%。

根据收回协议，董事会有酌情权决定从近地天体收回及/或没收的适当金额(如有)，该金额拟为在作出该等补偿决定时，若房地美考虑没收事件，将会向近地天体支付的赔偿总额以外的赔偿总额。

如展品索引所示，《收回协议》表格的复印件将作为证物存档。

以下附加活动仅适用于首席执行官和首席财务官，前提是他们可以根据萨班斯-奥克斯利法案第304条获得补偿。

n    不当行为导致的会计重述- 如果由于不当行为，我们因重大不遵守财务报告要求而被要求准备会计重述，首席执行官和首席财务官必须向我们偿还根据第304节确定的金额。

赔偿协议

我们已经与我们的每一位董事和高管(包括我们的每一位近地天体)签订了赔偿协议，每一位董事和高管都是被赔偿人。于二零一一年八月后与高级管理人员订立的赔偿协议，协议格式已修订，规定如果高级管理人员不再直接向首席执行官报告因高级管理人员不再直接向首席执行官报告的任何事宜所引起的任何索偿而继续留在房地美，协议下的赔偿权利将终止。根据未来的附例，该等行政人员将继续享有类似的弥偿权利。赔偿协议规定，我们将在我们的章程和弗吉尼亚州法律允许的最大程度上赔偿被保险人。根据某些条款和条件，这一义务包括赔偿被赔偿人因任何威胁或待决的诉讼、诉讼或诉讼而实际发生的所有责任和合理费用(包括律师费)，但因被赔偿人故意行为不当或明知违反刑法而发生的责任和费用除外。弥偿协议规定，如受弥偿人提出要求，我们会垫付开支，但如最终裁定受弥偿人无权获得弥偿，则须由受弥偿人偿还垫付的任何款项。根据赔偿协议获得赔偿的权利不排除被赔偿人根据任何法规、协议或其他规定可能享有的任何其他权利。在受弥偿人不再是公司董事或高级人员后，我们在弥偿协议下的责任将继续存在，因为受弥偿人不再是公司的董事或高级人员，这是基于受弥偿人是董事或高级人员这一事实而可能提出的任何索赔。, 在监护权终止的情况下，赔偿协议仍然有效。赔偿协议还规定，对FHFA提起的诉讼的赔偿将遵循FHFA于2008年11月14日发表在联邦登记册上的拟议规则制定通知中规定的标准。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

其他高管薪酬考虑因素

终止雇用的效力

延期工资和相关利息的任何未支付部分的时间和支付取决于解雇的原因，如中所述终止雇佣时可能获得的付款.

额外津贴

我们认为，额外津贴应该是我们近地天体补偿方案中最低限度的一部分。未经FHFA批准，任何近地天体每年的额外津贴总额不能超过25,000美元，我们不提供毛收入来支付额外津贴本身应缴纳的任何税款。2020年向我们的近地天体提供的唯一额外福利是补偿个人财务规划、税务规划和/或遗产规划方面的援助，最高年度最高福利为4500美元，并在近地天体有资格享受该福利的第一年额外提供2500美元的津贴。

SERP和SERP II

我们的近地天体在符合服务一年的规定后，便有资格参加我们的SERP。SERP旨在为参与者提供根据我们的Thrift/401(K)计划有权享受的全额福利，前提是该计划不受美国国税法(Internal Revenue Code)规定的某些美元限额的限制。这被称为“SERP收益”。对于EMCP的参与者，如果年薪超过参与者基本工资的两倍，则不会累积SERP福利。

截至养老金计划终止之日，参加公司养老金计划的员工可以使用SERP II。该计划旨在为参与者提供他们根据合格税收过渡计划(有关详细信息，请参阅我们于2015年2月19日提交的Form 10-K年度报告)应享有的全额福利，前提是该计划不受美国国税法(Internal Revenue Code)规定的某些美元限额的限制。这被称为“SERP II的好处”。Brickman先生和Kish先生是仅有的两个有资格享受SERP II福利的近地天体。

有关这些好处的其他信息，请参阅2020年近地天体补偿信息和不合格延期补偿.

股权、套期保值和质押政策

我们的股权指导方针在托管开始时被暂停，因为我们停止向高管支付基于股票的薪酬。购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股票。股票所有权要求的暂停预计将通过托管继续进行，直到我们恢复给予基于股票的补偿。

根据我们的公司政策，所有员工，包括我们的近地天体和我们的董事，都被禁止：

n禁止从事所有涉及本公司证券的交易(包括买卖股权证券和非股权证券)(出售政策实施前拥有的公司证券且须事先清理的除外)；

n禁止购买或出售与我们的股权证券相关的衍生证券或交易与我们的股权证券相关的任何衍生证券；

n我们不能交易期权(我们授予的期权除外，然后只有在预先清算的情况下)或其他与我们证券相关的对冲工具；以及

n我们需要在保证金账户中持有我们的证券，或者将我们的证券质押为贷款的抵押品。

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高管薪酬			薪酬问题探讨与分析

联邦住房金融局在制定高管薪酬中的作用

虽然CHC委员会在考虑和建议高管薪酬方面发挥着重要作用，但FHFA作为我们的监管者和监管者，积极参与确定此类薪酬。因此，文委会的权威性和灵活性受到若干限制，包括：

n他说，作为我们的保守人，FHFA的权力包括设定高管薪酬的权力。根据购买协议的条款，FHFA必须与财政部就我们高管薪酬的任何增加或新的薪酬安排进行磋商。

n我们的董事代表保管员服务，并按照保管员的规定行使他们的权力。有关我们董事角色的更多信息，请参见董事、公司治理和高管-董事会和委员会信息-董事会和董事会委员会的权威.

n美国联邦住房金融局要求我们向其提交拟议的新薪酬安排，或增加根据现有高管薪酬安排应支付的金额或福利。

n*FHFA不仅保留在向我们的任何高管支付之前批准任何薪酬的条款和金额的权力，而且还保留修改任何现有薪酬安排的权力。

第162(M)条补偿开支的免税限额

美国国税法第162(M)条规定，我们每年可扣除的薪酬金额不得超过100万美元，以补偿在一年中的任何时候担任首席执行官或首席财务官的任何人、我们在一年中的任何时候雇用的某些其他近地天体以及2016年后担任首席执行官、首席财务官或近地天体并正在接受联邦住宅贷款抵押公司薪酬的任何个人(除非根据2017年11月2日生效的具有约束力的合同，该合同有资格获得祖辈资格)。2017年后的历年(根据减税和就业法案)，即使薪酬是“基于绩效的”，这一限制也适用。

薪酬和人力资本委员会报告

薪酬及人力资本委员会已检讨及讨论薪酬问题探讨与分析与管理层协商，并根据该审查和讨论向董事会建议薪酬问题探讨与分析包括在本表格10-K中。

这份报告是由薪酬和人力资本委员会成员恭敬地提交的。

兰斯·F·德拉蒙德，主席
马克·H·布鲁姆
阿利姆·吉拉尼
克里斯托弗·E·赫伯特

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高管薪酬						补偿和风险

补偿和风险

我们的管理层对我们的薪酬政策和做法进行了评估，这些政策和做法适用于所有级别的员工，包括那些参与EMCP的员工。评估是由我们的机构风险管理部门和人力资源部的成员进行的，其中包括对以下方面的评估：

n提供的薪酬类型(包括固定薪酬、可变薪酬和递延薪酬)；

n提高参与薪酬计划的资格；

n负责薪酬方案设计和治理；

n负责制定绩效目标的程序；以及

n我们需要为我们的薪酬计划提供更多的流程和计划审批。

该评估已于2021年1月与CHC委员会进行了讨论。管理层的结论得到了CHC委员会的同意，即公司的薪酬计划和做法不鼓励为追求公司或托管记分卡目标或其他目的而进行不必要或过度的风险行为，这些计划和做法不会合理地对联邦住宅贷款抵押公司产生实质性的不利影响。

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高管薪酬						CEO薪酬比率

CEO薪酬比率

美国证券交易委员会(SEC)的规定要求每年披露一家公司首席执行长(CEO)的总年薪与其中值员工年薪的比率。对于2020年，我们使用截至2018年11月25日的2018名员工中值，使用表格W-2框5中报告的薪资数据，并按年化计算未全年工作的个人的薪酬。2020年12月，经过内部审查和分析，并根据SEC规则，我们决定使用与我们计算2018年CEO薪酬比率相同的中位数员工来计算2020年CEO薪酬比率，因为我们最近没有对我们的薪酬计划进行重大改变，而且2018年确定的员工中位数仍然代表着我们的员工群体。除以下说明外，我们使用与计算CEO(和其他近地天体)年总薪酬相同的方法来计算2020年的员工总薪酬表82-薪酬汇总表.

下表列出了我们首席执行官和中位员工的年薪总额以及两者之间的比例。

表81-CEO薪酬比率

						CEO薪酬比率
员工						总补偿			比率
大卫·M·布里克曼(CEO)						$702,000(1)			4.56比1
中位员工						153,970(2)

(1)布里克曼先生的薪酬总额为702000美元，包括基本工资和其他福利，包括符合纳税条件的储蓄/401(K)计划下的缴款和根据SERP福利赚取的应计费用。看见CEO薪酬和薪酬汇总表以供进一步讨论。

(2)反映了中位数员工2020年的实际总薪酬(不包括估计的奖励薪酬支付)，因为截至本10-K表格提交时，我们尚未结束除NEO以外的员工2020年绩效薪酬规划流程。这一估计包括具有类似绩效评级的可比职位的个人的预计奖励支出。

考虑到公司可能使用不同的方法来确定其CEO薪酬比率，上述比率不应用作公司之间比较的基础。

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

2020年近地天体补偿信息

以下部分列出了我们近地天体的薪酬信息：Brickman先生(担任CEO至2021年1月8日)；Lown先生(自2020年6月15日起担任我们的CFO)；截至2020年12月31日担任高管的另外三名薪酬最高的高管；以及Kish先生，他担任我们的临时CFO至2020年6月14日。

薪酬汇总表

表82-薪酬摘要

						薪金												奖金						非股权激励计划薪酬(3)									所有其他补偿(4)						总计
被任命为首席执行官			年			年内收入(1)						延期(2)
大卫·M·布里克曼(5)			2020			$600,000						$—						$—						$—									$102,000						$702,000
首席执行官			2019			600,000						837,500						—						456,867									112,621						2,006,988
			2018			500,000						1,507,478						—						867,919									163,266						3,038,663
迈克尔·T·哈钦斯			2020			623,077						1,675,000						—						884,476									119,239						3,301,792
总统			2019			600,000						1,675,000						—						913,735									123,634						3,312,369
			2018			500,000						1,575,208						—						897,202									98,862						3,071,272
克里斯蒂安·M·劳恩(6)			2020			334,616						815,934						—						447,610									48,706						1,646,866
执行副总裁兼首席财务官
里卡多·A·安扎尔杜瓦(6)			2020			519,231						1,250,000						—						680,366									98,207						2,547,804
执行副总裁兼总法律顾问			2019			500,000						1,250,000												702,873									68,745						2,521,618
阿尼尔·D·印度支那(6)			2020			623,077						1,220,000						—						707,581									115,622						2,666,280
执行副总裁-首席风险官			2019			600,000						1,220,000						—						730,988									117,651						2,668,639
唐纳德·F·基什(6)			2020			441,346						257,500						490,301(7)						265,343									77,076						1,531,566
高级副总裁-公司总监、首席会计官、前临时首席财务官			2019			414,712						235,865						—						260,603									73,227						984,407

 

(1)本分栏显示的金额包括年内支付的基本工资，每两周支付一次。2020年历年包含27个双周支付期，而不是通常的26个双周支付期。这个额外的支付期大约每11年发生一次，因为我们每两周支付一次。由于2020年额外的双周支薪期，Hutchins、Lown、Anzaldua、Hduja和Kish先生2020年的薪金金额略高于年度基本工资。每名高管2020年的基本工资如下：哈钦斯：60万美元；劳恩：60万美元；安扎尔杜瓦：50万美元；印度贾：60万美元；基什：42.5万美元。今年2月，FHFA要求布里克曼偿还他在第27个支付期收到的款项，布里克曼自愿同意这样做。

(2)显示的金额反映了年内赚取的固定递延工资。2020年、2019年和2018年的固定递延工资利率分别为0.795%、1.315%和0.880%，这相当于截至上一年12月31日的一年期国库券利率的50%。每个季度赚取的固定递延工资在下一年相应季度的最后一个发薪日以现金支付，并连同应计利息一起支付。2020、2019年和2018年期间赚取的固定递延工资的利息包括在所有其他薪酬中。

(3)显示的金额反映了每年赚取的风险递延工资以及该风险递延工资的利息。2020、2019年和2018年期间赚取的风险递延工资的利率与固定递延工资的利率相同。除了Lown先生的情况外，在此期间赚取的风险递延工资 每一个 本季度将在下一年相应季度的最后一次支付日以现金支付。对于Lown先生来说，每个季度赚取的风险递延工资将在第二个日历年相应季度的最后一个发薪日以现金支付。看见2020年风险递延工资的确定和 高管管理薪酬计划概述.

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

(4)2020年的数额反映：(I)2020年计划年度符合纳税条件的Thrift/401(K)计划下的缴款；(Ii)2020年计划年度根据SERP福利赚取的应计项目；(Iii)2020年期间赚取的固定递延工资利息；以及(Iv)偿还Lown先生发生的某些搬迁费用。2020年的数额如下：

被任命为首席执行官						节俭/401(K)计划 投稿						SERP的收益 应计项目						固定递延工资利息						搬迁费用
布里克曼先生						$24,225						$77,775												—
哈钦斯先生						24,225						81,698						13,316						—
劳恩先生						—						—						6,487						42,219
安扎尔杜瓦先生						24,225						64,044						9,938						—
印度支那先生						24,225						81,698						9,699						—
基什先生						24,225						50,804						2,047						—

雇主对储蓄/401(K)计划的缴费通常以相同的条件提供给我们的所有员工。在工作的第一年后，我们将符合条件的薪酬的6%与员工供款的100%相匹配。此外，员工在工作的第一年后，将获得雇主对我们的储蓄/401(K)计划的额外贡献，相当于前一年赚取的薪酬的2.5%。雇员供款、我们的配套供款和2.5%的雇主供款根据雇员的投资选择进行投资，并立即归属。有关SERP优势的更多信息，请参见 不合格延期补偿.

额外福利的价值是根据它们对我们来说的总增量成本来计算的。在所报告的年份内，任何近地天体获得的额外津贴的总价值不到10,000美元。因此，根据美国证券交易委员会的规定，在“所有其他补偿”项下显示的金额不包括额外津贴。

(5)布里克曼于2021年1月8日辞职。布里克曼于2019年7月成为首席执行官，在担任首席执行官期间，他的薪酬仅包括60万美元的年基本工资。在担任首席执行官之前，他参加了EMCP，并有资格获得递延工资。

(6)根据SEC的报告要求，由于安扎尔杜瓦、印度支那和基什在2018年不是近地天体，因此不需要披露该年的信息。由于罗恩最初加入该公司并于2020年成为NEO，因此2018年和2019年的信息不需要披露。

(7)基什获得了294301美元的特别现金奖励，相当于每月5万美元，从2019年12月19日开始，一直持续到2020年6月14日，以表彰他担任临时首席财务官的服务。奖金分两次等额支付：第一次于2020年6月支付，第二次于2020年8月支付。他还获得了196,000美元的特别现金奖励，相当于每月30,000美元，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期间为支持我们的首席财务官Lown先生而增加的责任，分两次等额支付：第一次支付于2021年1月，第二次将于2021年3月支付。基什先生必须继续受雇于公司才能获得第二笔分期付款，除非发生某些终止事件，包括死亡、残疾和联邦住宅贷款抵押公司非自愿的非履约解雇。看见与近地天体雇佣有关的书面协议.

基于计划的奖励的授予

下表包含有关2020年期间向每个近地天体发放基于计划的奖励的信息。购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行股本证券。2020年期间没有颁发任何股票奖励。有关用于确定支出的绩效和其他度量的说明，请参见直接薪酬目标总额的构成要素, 确定2020年近地天体贸易发展中心目标, 2020年风险递延工资的确定，及2020年递延薪资.

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

表83-以计划为基础的奖励拨款

												项下的预计未来支出 非股权激励计划大奖(2)
被任命为首席执行官(1)						风险递延工资奖励						阀值						目标/最大值
哈钦斯先生						托管记分卡						—						$487,500
						企业记分卡/个人						—						487,500
						总计						—						975,000
劳恩先生						托管记分卡						—						244,780
						企业记分卡/个人						—						244,780
						总计						—						489,560
安扎尔杜瓦先生						托管记分卡						—						375,000
						企业记分卡/个人						—						375,000
						总计						—						750,000
印度支那先生						托管记分卡						—						390,000
						企业记分卡/个人						—						390,000
						总计						—						780,000
基什先生						托管记分卡						—						146,250
						企业记分卡/个人						—						146,250
						总计						—						292,500

(1)布里克曼先生没有资格领取2020年的递延薪金，因此不包括在此表中。

(2)报告的金额反映了2020年发放的风险递延工资，可能会因以下因素而减少：(I)相对于托管记分卡的公司业绩；(Ii)公司相对于公司记分卡目标的业绩和高级管理人员的个人业绩。实际赚取的风险递延薪资金额可以是目标的0%(在阈值列中报告)，也可以是目标的最大100%(在目标/最大值列中报告)。2020年的实际风险递延工资金额报告在 非股权激励计划薪酬列表82-薪酬汇总表.

财政年度末的杰出股权奖

截至2020年12月31日，没有一个近地天体拥有未行使的选择权或未授予的RSU。

期权行权与既得股票

在2020年期间，没有一个近地天体行使选择权，也没有一个拥有RSU。

养老金福利

此处没有显示养老金福利表，因为养老金计划终止于2015年完成。有关其他信息，请参阅其他高管薪酬考虑因素.

不合格延期补偿

近地天体的非限定递延补偿包括战略资源规划福利，对于那些有资格参加过渡计划的近地天体(或那些可能将Roth缴款推迟到其Thrift/401(K)计划账户的近地天体)，则包括战略资源规划II福利。SERP和SERP II是无资金、无限制的固定缴款计划，旨在为参与者提供根据Thrift/401(K)计划和过渡计划(对于符合条件的近地天体)应享有的全额福利，前提是这些计划不受“国内收入法”规定的某些美元限额的限制。

SERP福利等于雇主在本年度内为Thrift/401(K)计划支付的雇主配额额和2.5%的缴费，根据参与者在没有应用这些限制的情况下的合格补偿，减去该年度向Thrift/401(K)计划支付的配对缴费和2.5%的缴费，但不考虑超过NEO基本工资两倍的薪酬。我们相信SERP的好处是适当的，因为提供这样的好处有助于我们保持与我们比较集团中的公司的竞争力。

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

要符合领取SERP福利的资格，近地天体必须有资格在一年中的部分时间内根据Thrift/401(K)计划获得匹配供款和2.5%的供款，如脚注4至表82-薪酬汇总表。此外，为符合资格领取可归因于雇主配对供款的SERP福利部分，近地雇员必须按税前或税后的基准，按节余/401(K)计划条款所容许的最高供款金额供款。

SERP II福利规定，近地天体参加过渡计划的每一年的应计金额等于在没有适用“国内收入法”限制的情况下本应向该年度过渡计划缴纳的雇主缴费数额，减去向过渡计划实际缴纳的数额，但不考虑超过近地天体基本工资两倍的工资。SERP II还为参与者提供了向Thrift/401(K)计划缴纳Roth缴费的灵活性，并仍可如上所述获得雇主的等额缴费。

参与者的SERP和SERP II福利账户中的收益或亏损将根据每个参与者在SERP和SERP II下可用虚拟投资基金中这些名义金额的投资方向记入账户，这些虚拟投资基金与Thrift/401(K)计划下提供的投资选择相同。SERP和SERP II福利一般在离职日历年结束后90天内一次性发放。根据美国国税法第409A节，因离职而开始分配的时间推迟六个月适用于关键员工。如果近地天体死亡，既得的SERP福利在死亡后90天内以一次性支付的形式支付，SERP II福利在近地天体死亡的次年3月31日前支付。

下表显示了每个近地天体在SERP和SERP II福利下的缴款、收益、提款和分配以及累计余额。

表84-SERP和SERP II的好处

被任命为首席执行官						执行人员 在以下方面的贡献： 上一财年(美元)(1)						房地美和房地美 中的应计项目 上一财年(美元)(2)						集料 年收益 上一财年(美元)(3)						集料 提款/ 分配金额(美元)						余额为 上一财年($)(4)
布里克曼先生
SERP优势						$—						$77,775						$21,887						$—						$995,370
SERP II的优势						—						—						51,051						—						420,070
哈钦斯先生
SERP优势						—						81,698						93,816						0						563,814
劳恩先生(5)
SERP优势						—						—						—						—						—
安扎尔杜瓦先生
SERP优势						—						64,044						251						—						104,545
印度支那先生
SERP优势						—						81,698						88,763						—						451,686
基什先生
SERP优势						—						50,804						56,282						—						435,804
SERP II的优势						—						—						17,823						—						137,235

 

(1)SERP和SERP II不允许员工缴费。

(2)报告的数额反映了2020年SERP下的应计项目，包括将在2021年分配给近地天体账户的2.5%的应计会费。这些金额也会在#年的“所有其他补偿”栏中报告。表82-薪酬汇总表.

(3)报告的金额代表根据SERP和SERP II福利计入每个近地天体的利息和其他收益总额。

(4)报告的数额反映了每个近地天体在SERP和SERP II福利下的累计余额，并包括上文脚注2中提到的2020年计划应计项目。所有近地天体都完全存入他们的SERP，Brickman先生和Kish先生的SERP II福利账户余额也全部归他们所有。

在2019年薪酬汇总表的“所有其他薪酬”一栏中报告了以下2019年SERP福利应计金额，作为对2019年期间应计的每个近地天体的补偿：哈钦斯先生：77 808美元，安扎尔杜瓦先生：40 046美元，印度贾先生：77 808美元，布里克曼先生：77 808美元，基什先生：46 325美元。请参阅我们于2020年2月13日提交的Form 10-K年度报告。

在2018年薪酬摘要表的“所有其他薪酬”一栏中报告了以下2018年SERP福利应计金额，作为对2018年期间应计的每一名NEO的补偿：哈钦斯先生：61,625美元；布里克曼先生：108,750美元。请参阅我们于2019年2月14日提交的Form 10-K年度报告。

(5)Lown先生没有达到一年的服务要求，因此没有资格享受2020年的SERP福利。

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

终止雇佣时可能获得的付款

EMCP处理各种解雇事件时的基本工资和递延工资。基本工资在NEO终止雇佣时终止，无论终止原因为何。我们一般不需要在支付日雇用NEO来收取终止雇佣时未支付的递延工资(包括相关利息)。下表描述了各种离职事件对未付延期薪资的影响。EMCP中没有规定的任何级别的解雇福利的实际支付都要经过FHFA的审查和批准。

n    没收事件-所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)在发生没收事件时将被没收，如上所述与近地天体就业相关的书面协议--重新捕获和没收协议.

n    死亡- 所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)将在行政上尽快全额支付，但不迟于死亡日期后90个历日。任何赚取但未支付的风险递延工资，如果截至死亡之日尚未确定降幅，则不会根据公司和个人的表现进行扣减。

n    长期残疾- 所有已赚取但未支付的固定和风险递延工资(包括相关利息)将按照批准的支付时间表全额支付。任何已赚取但未支付的风险递延工资，如果截至终止日期尚未确定降幅，则不会根据公司和个人的表现进行扣减。

n    任何其他原因(包括但不限于自愿终止、退休和因没收事件以外的任何原因非自愿终止)-所有已赚取但未支付的递延工资(包括相关利息)均根据批准的支付时间表支付，已赚取但未支付的风险递延工资仍须遵守绩效评估和扣减程序。除退休情况外，对于NEO在赚取固定递延工资的日历年后第二个日历年1月31日之前终止的每个完整或部分月，已赚取但未支付的固定递延工资金额将减少2%。如果近亲退休被视为在年满62岁或超过62岁后自愿终止雇用，而不考虑服务年限，或年满55岁且服务年限超过10年，则不适用这种扣减。

下表说明了截至2020年12月31日，如果该官员在各种情况下终止雇佣，本应支付给每个近地天体的补偿和福利。

下表并不涉及控制权的变更，因为我们没有义务向我们的近地天体提供任何与控制权变更相关的额外补偿。该表也不涉及因原因终止时的潜在付款，原因终止是由于重新捕获协议中描述的事件或行为的发生而导致的终止。所有已赚取但未支付的递延工资一旦终止，将被没收。但是，补偿金额(如果有的话)是由董事会决定的，只有在发生原因终止之后才能发生。看见与近地天体雇佣有关的书面协议-重新捕获和没收协议.

下表也不包括SERP和SERP II中的既有余额。所有近地天体都在其账户余额中全额归属。表中显示的金额也不包括通常在解雇事件时所有员工可以使用的某些项目。

下表也不包括股票期权或RSU，因为截至2020年12月31日，近地天体没有未偿还的股票期权或RSU。

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

表85--NEO在2020年12月31日终止雇佣时的补偿和福利

被任命为首席执行官(1)						死亡						残疾						退休(2)						所有其他非 出于某种原因 终止合同(3)
迈克尔·T·哈钦斯
递延工资：
固定						$1,675,000						$1,675,000						$1,675,000
面临风险-托管记分卡(4)						487,500						487,500						390,000
面临风险-企业记分卡/个人(5)						487,500						487,500						487,500
延期工资的利息(6)						13,146						21,068						20,292
总计						$2,663,146						$2,671,068						$2,572,792
克里斯蒂安·M·劳恩
递延工资：
固定						$815,934						$815,934												$603,791
面临风险-托管记分卡(4)						244,780						244,780												195,824
面临风险-企业记分卡/个人(5)						244,780						244,780												244,780
延期工资的利息(6)						4,184						14,271												11,806
总计						$1,309,678						$1,319,765												$1,056,201
里卡多·A·安扎尔杜瓦
递延工资：
固定						$1,250,000						$1,250,000						$1,250,000
面临风险-托管记分卡(4)						375,000						375,000						300,000
面临风险-企业记分卡/个人(5)						375,000						375,000						375,000
延期工资的利息(6)						9,921						15,900						15,304
总计						$2,009,921						$2,015,900						$1,940,304
阿尼尔·印度支那
递延工资：
固定						$1,220,000						$1,220,000												$902,800
面临风险-托管记分卡(4)						390,000						390,000												312,000
面临风险-企业记分卡/个人(5)						390,000						390,000												390,000
延期工资的利息(6)						9,921						15,900												12,758
总计						$2,009,921						$2,015,900												$1,617,558
唐纳德·F·基什
基本工资：																								$637,500(7)
递延工资：
固定						$257,500						$257,500												$257,500
面临风险-托管记分卡(4)						146,250						146,250												117,000
面临风险-企业记分卡/个人(5)						146,250						146,250												146,250
延期工资的利息(6)						2,728						4,373												4,140
总计						$552,728						$554,373												$1,162,390

(1)布里克曼先生被排除在这个表之外，因为他没有资格获得与终止雇佣有关的任何额外补偿。

(2)Hutchins和Anzaldua是EMCP中仅有的两个符合退休条件的近地天体。

(3)所有其他非因由终止是指(I)非因退休而自愿终止或(Ii)非自愿非原因终止。没有显示哈钦斯和安扎尔杜瓦的金额，因为他们有退休资格。根据EMCP中的提前终止条款，披露的金额

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高管薪酬						2020年近地天体补偿信息

递延工资：所有其他近地天体的固定工资已减少26%，以反映2020年12月31日的终止事件。基什先生不是行政主任，在符合遣散费资格的解雇条件下，他不会受到这样的扣减。

(4)报告的递延工资：风险托管记分卡的金额反映了FHFA根据2020年托管记分卡的业绩确定的资金水平。在死亡或残疾的情况下，如果在终止之日尚未确定资助水平，则放弃确定资助水平的过程。

(5)退休和所有其他非原因终止列中报告的递延工资：处于风险中的公司记分卡/个人的金额反映了CHC委员会和FHFA批准的2020年绩效评估。对于死亡或残疾，拨备与报告的递延工资金额相同：处于风险-托管记分卡。

(6)递延工资的利息是根据EMCP的条款应计和支付的。死亡一栏的利息金额假设支付发生在死亡之日后的第90天，也就是假设为2020年12月31日。对于Lown先生来说，在残疾和所有其他非原因终止的情况下，风险递延工资的利息是根据2019年12月31日或之后聘用的高管的EMCP的两年延期期限计算的。

(7)代表根据适用于某些官员的遣散费条款支付给基什先生的数额，如果他因非原因而被非自愿解雇的话。如果自愿终止合同，基什先生将没有资格领取这笔款项。行政人员或临时行政人员没有资格获得遣散费。截至2019年12月31日，基什没有资格获得这笔款项，因为他担任的是临时首席财务官。

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某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

安全所有权

我们唯一一类有表决权的股票是我们的普通股。FHFA在被任命为管家后，立即继承了我们普通股持有者的投票权。下表显示了截至2021年2月10日，我们的现任董事、我们的近地天体、我们的所有董事和高管作为一个整体，以及超过5%的普通股持有者对我们普通股的实益所有权。受益所有权是根据证券交易委员会的规则确定的，该规则用于计算一个人实益拥有的普通股的数量和该人的所有权百分比。截至2021年2月10日，每位董事和NEO，以及我们所有的董事和高管作为一个整体，持有我们已发行普通股的不到1%。当我们进入托管时，我们停止向高管和董事支付基于股票的薪酬。此外，购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下发行任何股权证券，包括作为对董事和高管的补偿，而且自我们进入托管以来，除向财政部发行的优先股外，没有发行任何股权证券。此外，公司政策禁止董事和高管参与涉及我们的股权证券的交易，但出售政策实施前拥有的公司证券除外。看见高管薪酬-其他高管薪酬考虑因素-股权、对冲和质押政策以获取更多信息。 除非另有说明，否则以下提供的信息是基于表中指定的个人或实体向我们提供的信息。

董事及行政人员的股份拥有权

表86-董事和行政人员的股票拥有权

董事和被任命的行政人员			职位						普通股 实益拥有 不包括 股票期权(1)						股票期权 可操练的 在接下来的60天内 2021年2月9日						实益拥有的普通股合计
马克·H·布鲁姆			导演						—						—						—
凯瑟琳·L·凯西			导演						—						—						—
兰斯·F·德拉蒙德			导演						—						—						—
阿利姆·吉拉尼			导演						—						—						—
马克·B·格里尔			导演						—						—						—
克里斯托弗·E·赫伯特			导演						—						—						—
格蕾丝·A·赫布舍尔			导演						—						—						—
莎拉·马修			导演						—						—						—
艾伦·P·梅里尔			导演						—						—						—
赛义德·T·纳克维			导演						—						—						—
迈克尔·T·哈钦斯			总统						—						—						—
克里斯蒂安·M·劳恩			执行副总裁兼首席财务官						—						—						—
里卡多·A·安扎尔杜瓦			执行副总裁兼总法律顾问						—						—						—
阿尼尔·D·印度支那			执行副总裁-首席风险官						—						—						—
大卫·M·布里克曼(3)			前首席执行官						3,395						—						3,395(2)
唐纳德·F·基什			高级副总裁、公司总监、首席会计官、前临时首席财务官						—						—						—
所有董事和高级管理人员作为一个整体(20人)									9,932						—						9,932(2)

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某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜

(1)包括截至2021年2月9日实益拥有的股票。

(2)代表在公司进入托管之前实益拥有的股票。

(3)布里克曼从公司辞职，从2021年1月8日起生效。

持股量超过5%的股东的持股比例

表87-持股量超过5%的股东

5%的持有者(1)			实益拥有的普通股			班级百分比：
美国财政部 宾夕法尼亚大道1500号，邮编：NW 华盛顿特区，20220			变量(2)			79.9%

(1)潘兴广场资本管理公司(Pershing Square Capital Management，L.P.)、PS Management GP，LLC和William A.Ackman(“潘兴”)已就附表13D提交了某些报告，最近一份报告于2014年3月31日提交。在该报告中，潘兴报告实益所有权百分比计算为9.78%，仅基于我们于2014年2月27日提交的Form 10-K年报中报告的已发行普通股650,039,533股，不包括根据认股权证可向财政部发行的股份。附表13D表明，潘兴还拥有约8,434,958股名义普通股的额外经济敞口，使提交申请之日的总经济敞口达到72,010,523股普通股(约占已发行普通股的11.08%)。在那份文件中，潘兴表示，由于它认为我们的普通股不是有投票权的证券，它已决定不再按照附表13D提交未来的报告。我们不知道潘兴目前对我们普通股的实益所有权。

(2)2008年9月，我们向财政部发行了认股权证，以每股千分之一美分(0.00001美元)的价格购买我们普通股的股票，相当于认股权证行使时在完全稀释基础上已发行普通股总数的79.9%。认股权证可在2028年9月7日之前的任何时间全部或部分行使。截至本文件提交之日，财政部尚未行使认股权证。以上信息假设财政部实益拥有我们普通股的任何其他股份。

根据股权补偿计划获授权发行的证券

截至2020年12月31日，根据我们现有的股权补偿计划，在行使期权、认股权证和权利时，我们没有普通股可供发行。在托管之前，股东批准了员工股票购买计划、2004年股票补偿计划和1995年股票补偿计划(统称为员工计划)和1995年董事股票补偿计划(董事计划)。根据员工计划和董事会计划，根据各自的条款，发行普通股的授权已经到期。因此，我们不提供股权补偿表。

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某些关系和相关交易

某些关系和相关交易

管理关联人交易的政策

董事会通过了一项关于批准关联人交易的书面政策。该政策规定了审查和批准或批准涉及相关人员的交易的程序。根据该政策，“相关人士”是指本公司自上一个完整财政年度开始以来的任何时候，或曾经是上述任何人士的董事、董事被提名人、高管或直系亲属的任何人士。

根据董事会授权，提名及管治委员会或其主席或其他指定成员(在某些情况下均为获授权审批人)负责应用关连人士交易政策。关联人交易政策涵盖的交易包括任何交易、安排或关系或一系列类似的交易、安排或关系，在这些交易、安排或关系中：

n他们表示，涉及的总金额超过或预计将超过12万美元；

n他们说，我们过去是或预计会成为参与者；以及

n他们表示，任何相关人士都有或将有直接或间接的实质性利益。

关连人士交易政策包括董事会认定为对关连人士并无重大潜在实际利益冲突或出现冲突或不当利益的交易类别清单，因此该等交易并不被视为须予审核的潜在关连人士交易。

我们的法律部(或我们的合规部在某些有限的情况下)评估任何涉及关联人的拟议交易是否在关联人交易政策的覆盖范围内。如果是，则由相应的授权审批人审核交易。

如果可能，关联人交易在交易生效或完成之前获得批准。如果授权审批人对关联人交易的预先批准是不可行的，或者没有获得其他方面的批准，则授权审批人将立即考虑该交易，以确定是否需要批准。

在决定是否批准或批准关联人交易政策涵盖的关联人交易时，授权审批人审查并考虑所有相关信息，这些信息可能包括：

n说明关联人在交易中的利益性质；

n包括交易的大约总美元价值和关联人在交易中的权益程度；

n我们不知道这笔交易是否在我们的正常业务过程中进行或将在我们的正常业务过程中进行；

n我们不知道交易是否拟以或是否以不低于与无关第三方达成的条款对我们有利的条款进行；以及

n我们了解了这笔交易的目的，以及对我们的潜在好处。

与5%股东的交易

在进入托管期间，我们向财政部发行了一份认股权证，在完全稀释的基础上购买相当于我们已发行普通股总数79.9%的普通股。自2020年初以来，美国和财政部之间已经进行了许多交易，如中所述MD&A-综合运营结果, MD&A-流动性和资本资源, MD&A-托管及相关事宜, MD&A行业监管与监督, 注2, 注9，及注13.

我们是财政部在HAMP下避免某些止赎活动的合规代理。除其他职责外，作为计划合规性代理，我们负责检查和审查服务机构是否符合计划公布的要求。

联邦住房金融局作为保守人批准了购买协议，并批准了我们作为MHA项目合规代理人的角色，以及在住房金融局倡议下与财政部、联邦住房金融局和房利美签署的谅解备忘录。FHFA还指示我们在HAMP下实施5000美元的本金减少激励，财政部将用我们的HAMP修改后的某些贷款向借款人支付激励。上述各节所述的其余交易不需要根据我们与相关人士交易的任何政策和程序进行审查和批准。

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某些关系和相关交易

与与董事有关的机构的交易

在正常业务过程中，我们在2020年是缔约方，并预计在2021年期间继续是与我们董事会成员附属机构的某些商业交易的缔约方。管理层相信，该等交易的条款及条件对吾等的优惠程度，不亚于我们与非关联机构进行的类似交易的条款，而我们是或预期会成为该等交易的一方。根据SEC的规定，这些交易都不需要披露。

与与行政人员有关的机构的交易

罗恩先生的弟弟杰弗里·罗恩是樱桃山抵押投资公司(“樱桃山”)的首席执行官兼总裁，他从该公司获得股权补偿。樱桃山由樱桃山抵押贷款管理公司(Chry Hill Mortgage Management，LLC)(或CHMM)进行外部管理。CHMM通过与自由抵押公司的合同安排，为樱桃山提供或获得开展业务所需的人员和服务。自由抵押贷款公司为包括杰弗里·劳恩在内的樱桃山公司指定的高管设定并支付现金补偿。

Liberty Mortgage及其全资子公司RoundPoint Mortgage是单一家庭的销售商/服务商。自由抵押是一家单一家庭的卖家/服务商，并与我们一起提供了早期融资安排。自2020年1月1日以来，早期融资机制下未偿还的最大总额为240万美元，根据现金窗口合同进行分配和结算。自由抵押贷款公司在2020年根据早期融资机制支付了2287美元的利息。在提早拨款机制下，目前未偿还的款项总额为0元。

2020年，Freedom Mortgage及其附属公司向我们出售了大约50亿美元的单户抵押贷款。此外，Freedom Mortgage还为大约13.8万笔贷款提供服务，截至2020年12月31日，UPB的贷款总额约为286亿美元。我们公司目前与Freedom Mortgage及其附属公司签订的合同考虑每年销售高达100亿美元的单户抵押贷款。

此外，在2020年，Freedom Mortgage与我们有一项抵押服务权融资额度，但Freedom Mortgage在Lown先生加入公司担任首席财务官之前，从2020年5月28日起终止了这一融资额度。

Jeffrey Lown的现金和股权薪酬并不直接来自于Freedom Mortgage或Cherry Hill与该公司的关系的规模或性质，也不受其影响。

杰弗里·劳恩也是樱桃山的一家子公司奥罗拉金融集团(Aurora Financial Group Inc.)的董事。Aurora也是一家单一家庭服务机构，截至2020年12月31日，UPB的贷款总额为70亿美元，为大约3万笔贷款提供服务。杰弗里·劳恩的补偿并不直接来自奥罗拉与我们关系的规模或性质，也不受其影响。

关于Lown先生被任命为我们的首席财务官，提名和治理委员会审查了我们与Cherry Hill、Freedom Mortgage和Aurora的关系。此外，提名和治理委员会批准了该公司提出的缓解计划，其中包括建立旨在防止罗恩先生与杰弗里·劳恩拥有直接或间接财务利益的任何实体直接接触、获取有关信息或以其他方式影响联邦住宅贷款抵押公司目前和未来的业务往来的控制措施。

托管协议

财政部、FHFA和美联储已经采取了一系列行动，在托管期间支持我们，包括签订购买协议，如本表格10-K所述。看见MD&A-托管及相关事宜和注：2.

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首席会计费及服务

首席会计费及服务

费用说明

普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)自2002年以来一直担任我们的独立公共会计师。以下是普华永道(Pricewaterhouse Coopers LLP)在2020年至2019年期间向我们收取的费用的描述。

审计师费用(1)

表88-审计师费用

(单位：千)						2020						2019
审计费(2)						$20,550						$19,861
审计相关费用(3)						7,180						7,220
税费(4)						48						128
所有其他费用(5)						10						49
总计						$27,788						$27,258

(1)这些费用代表开具账单的金额(包括指定年度内的可报销费用)。

(2)审计费用包括与季度审查我们的中期财务信息和审计我们的年度综合财务报表有关的费用。

(3)与审计相关的费用包括：(I)执行某些商定的程序的费用，这些程序涉及遵守《采购协议》契约的各个方面；(Ii)对《抵押贷款银行家统一单一认证计划》中规定的最低服务标准进行合规性评估；(Iii)2019年当前预期信贷损失会计的实施前援助费用；(Iv)与会计政策咨询有关的费用；以及(V)根据与公司的聘书，执行与我们的风险转移和结构性交易相关的某些商定程序的费用，包括向与此类交易相关的未合并信托开具账单并由其支付费用的情况。

(4)收取的税费涉及非审计、税务合规和咨询服务，以提供与税务筹划或报告事项相关的意见和建议。

(5)所有其他费用包括：(I)订阅一套基于网络的人力资源基准数据；(Ii)订阅会计研究和披露软件。

独立核数师服务及费用的批准

根据其章程，审计委员会负责以下事项：

n允许任命我们的独立会计师事务所(根据需要需经FHFA批准)；

n*批准适用法律允许独立会计师事务所从事的所有审计和非审计服务(根据需要须经FHFA批准)；

n批准我国独立会计师事务所关于年度审计提出的风险评估、审计范围和审计方法；

n他负责监督我们独立会计师事务所的业绩以及与其的关系。

2002年的萨班斯-奥克斯利法案和证券交易委员会的相关规则要求，独立审计师向受交易所法案报告要求的公司提供的所有服务都必须事先获得其审计委员会或该委员会授权成员的批准，但某些例外情况除外。审计委员会章程要求审计委员会预先批准由我们的独立审计师执行的任何审计服务以及适用法律允许的任何非审计服务(或指定一名或多名审计委员会成员预先批准此类服务并向审计委员会报告此类预先批准)。

审计委员会在提供审计服务之前批准的审计师聘用范围内的审计服务被认为是预先批准的，不需要单独的预先批准。不在审计委员会批准的聘用范围内的审计服务，以及允许的非审计服务，必须由审计委员会单独预先批准。

当审计委员会预先批准一项服务时，它为这项服务设定了一个美元限额。管理层在产生超过美元限额的费用之前，须事先获得审计委员会或审计委员会主席的批准(如审计委员会主席已获授权)。如果审计委员会主席批准加薪，主席将在审计委员会的下一次预定会议上报告批准情况。审计委员会已授权主席处理预先批准某些额外审计和非审计服务的请求，这些审计和非审计服务将由

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首席会计费及服务

公司的独立审计师，每个季度的费用总额最高可达25万美元，并向审计委员会下次预定的会议报告任何此类批准决定。预审程序由我们的高级财务管理人员管理，他们全年向审计委员会报告。审计委员会预先批准了我们的独立会计师事务所在2020年和2019年提供的所有审计、审计相关、税务和其他服务。

审计委员会每年任命独立的会计师事务所。关于适用的合伙人轮换要求，审计委员会及其主席参与了独立注册会计师事务所新的牵头合伙人和兼任/审查合伙人的遴选。审计委员会在评估独立会计师事务所的表现时，会考虑多项因素，包括：

n根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)和PCAOB规则的要求，向美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)申请注册会计师事务所的地位；

n中国支持其独立性和维护其独立性的程序；

n中国改变了解决重大会计和审计问题的方法；

n*展示其处理公司业务复杂性的能力和专业知识，包括主要审计合作伙伴和接洽团队关键成员的能力和专业知识；

n记录历史和近期业绩，包括独立会计师事务所与审计委员会沟通的程度和质量，以及对独立会计师事务所整体业绩的管理调查结果；

n收集与审计质量和业绩相关的最新数据，包括最近PCAOB对该事务所的检查报告；以及

n它评估了其费用的适当性，无论是从绝对基础上还是与同行相比都是如此。

审计委员会认定，普华永道最近一个会计年度提供的非审计服务符合保持普华永道的独立性。

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展品和财务报表明细表

展品和财务报表明细表

(A)作为本报告的一部分提交的文件：

*(一)合并财务报表

10-K表格中要求提交的合并财务报表包含在财务报表和补充数据.

*(2)财务报表明细表

他说：“我是说，我是说，我说的都不是。”

*(三)展品

一个展品索引已作为本表格的一部分提交，10-K表格从第339页开始。

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词汇表

词汇表

本词汇表包括在整个报告中使用的缩略词和定义的术语。

n    ACIS-机构信用保险结构-我们购买保险单，为发生的某些特定信用事件提供信用保护，并通常分配给STACR交易的未发行名义信用风险头寸的交易。我们还参与其他ACIS交易，为未包括在为STACR交易创建的参考池中的贷款提供特定信用事件的信用保护，或在贷款进入投资组合时提供前端信用风险转移。根据这些保单，我们每月支付的保费是根据参考池的未偿还余额确定的。当特定的信用事件发生时，我们通常从保险单获得赔偿，最高可达基于实际损失的总限额。

n    行政管理部门：-美国政府行政部门。

n    代理证券抵押贷款-一般是指由GSE或政府机构发行或担保的抵押贷款相关证券。

n    Alt-A贷款A-虽然没有普遍接受的Alt-A定义，但许多抵押贷款市场参与者已将单户贷款归类为Alt-A，如果这些贷款的信用特征介于其优质和次级类别之间，如果这些贷款的承销收入或资产文件要求比完整的文件贷款低或替代收入或资产文件要求较低，或者两者兼而有之。我们将单户信用担保组合中的贷款归类为Alt-A，如果向我们交付贷款的贷款人将贷款归类为Alt-A，或者如果贷款降低了文件要求以及某些信用特征和收购时预期业绩特征的组合，则与我们投资组合中的完整文件贷款相比，这表明贷款应归类为Alt-A。如果我们购买了再融资贷款，而原始贷款之前已确定为Alt-A，则此类再融资贷款可能不再属于Alt-A贷款类别，因为服务商不会将该再融资贷款确定为Alt-A贷款。我们将我们对非机构抵押贷款相关证券的投资归类为Alt-A，如果这些证券是根据我们在进行这些交易时提供给我们的信息确定为Alt-A的。

n    阿美族全区收入中位数。

n    AOCI-累计其他综合收益(亏损)，税后净额。

n    手臂不可调整利率抵押贷款-利率在贷款期限内根据基准指数的变化定期调整的抵押贷款。

n    ASC-会计准则编纂。

n    ASU-会计准则更新。

n    后端覆盖类型信用风险转移适用于我们购买贷款或担保证券之后发生的信用风险转移的交易。

n    冲浪板三个月前的董事会。

n    Bps-1个基点-1%的百分之一。这个术语通常用来引用债务工具的收益率或利率的变动。

n    资本储备额-看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    资本储备截止日期-看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    CARE法案-冠状病毒援助、救济和经济安全法案-2020年3月27日签署成为法律的一项经济刺激法案，旨在减轻美国新冠肺炎大流行的负面经济影响。

n    CCF-托管资本框架-FHFA提供的具有详细公式的经济资本制度，用于评估和管理我们的金融风险，并在托管期间做出经济商业决策。

n    CCO-首席合规主任。

n    CD&A--薪酬讨论与分析。

n    疾控中心-疾病控制和预防中心

n    CECL-根据ASU 2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)：金融工具-信贷损失的计量；ASU 2019-04，金融工具的编撰改进-信贷损失(主题326)；ASU 2019-05，金融工具-信贷损失(主题326)；ASU 2019-05，金融工具-信贷损失(主题326)：衡量金融工具的信用损失；以及ASU 2019-11，根据FASB ASC定义的当前预期信用损失减值模型-金融工具-信用损失(主题326)：金融工具-信用损失的衡量；以及ASU 2019-11

n    首席执行官前首席执行官。

n    首席财务官*-首席财务官。

n    CFPB--消费者金融保护局。

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词汇表

n    冲销，毛数-代表已偿还的贷款金额，以便在贷款被认为无法收回时将贷款从我们的综合资产负债表中删除，无论信用损失的影响是何时记录在我们的综合全面收益表上的。一般来说，冲销金额是超过贷款抵押品公允价值的已记录投资。

n    宪章--修订后的《联邦住房贷款抵押公司法》，载于《美国法典》第12编，1451及以后。

n    中国公民自由联盟委员会(CHC Committee)-董事会薪酬和人力资本委员会。

n    CMBS-商业抵押贷款支持证券-一种由商业地产(通常包括多户租赁物业)贷款支持的证券，而不是一到四个家庭的住宅房地产。尽管以CMBS为基础的贷款池可以包括为多户物业和商业物业(如写字楼和酒店)提供融资的贷款，但我们持有的CMBS类别只从多户物业获得预定现金流的分配。

n    综合收益(亏损)亏损-由净收益(亏损)加上其他全面收益(亏损)组成。

n    符合条件的贷款/符合条件的贷款限额*-原始本金余额等于或低于适用的法定符合贷款限额的传统单户贷款，这是法律允许我们购买或证券化的单户贷款原始本金余额的美元金额上限。符合条件的贷款限额每年根据FHFA房价指数的变化确定。

n    保管员华盛顿-联邦住房金融局(FHFA)，以房地美保守人的身份行事。

n    托管资本-关爱基金所需的资金，以分析交易和业务。

n    托管记分卡-FHFA为房地美、房利美及其合资企业共同证券化解决方案有限责任公司勾勒具体托管优先事项的机制SM.

n    凸性利率-衡量一种金融工具的存续期随着利率变化而变化的程度。

n    核心单一家庭贷款组合-由我们的单一家庭信用担保组合中的贷款组成，这些贷款起源于2008年后。我们不包括救济再融资贷款，包括HARP贷款，因为救济再融资贷款的承保程序有限，而且在许多情况下，不包括我们自2008年以来实施的所有承保标准变化。

n    信用提升风险-一种金融安排，旨在通过在发生特定损失时部分或全部补偿抵押贷款或证券(例如房地美)的投资者来降低信用风险。信用增强的例子包括保险、CRT交易、过度抵押、赔偿协议和政府担保。

n    信用损失收入-包括冲销和REO运营(收入)费用，这两项都是扣除回收后的净额。

n    信贷相关费用-包括我们的信用损失福利(拨备)、信用增强费用、信用增强恢复的收益(减少)和REO运营费用。

n    信用风险转移(CRT)交易-我们积极转移我们拥有或担保的抵押贷款的信用风险敞口的安排。

n    信用评分-信用评分数据基于FICO评分，FICO评分是由Fair，Isaac和Co.开发的信用评分系统。FICO评分是目前最常用的信用评分。FICO分数的排名大约在300到850分之间，值越高，表明信用违约的可能性越低。

l    原始信用评分-借款人在贷款发放或我们购买时的信用评分。

l    当前信用评分-借款人截至最近一个季度第一个月的信用评分。

n    CRO-首席风险官。

n    CSS-共同证券化解决方案有限责任公司。

n    CSP--共同证券化平台。

n    当前LTV比率或CLTV--目前的LTV比率为管理层预估，按月更新。目前的市场价值是通过根据同一地理区域内房屋的市场价值自那时以来的变化来调整房地产的初始价值来估计的。市值的变化来自我们的内部指数，该指数衡量使用房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)单户贷款收购相同物业的重复销售和再融资活动的价格变化。对当前LTV比率的估计不包括第三方的任何二级融资。

n    2017年12月信函协议-我们通过保管人代表我们于2017年12月21日与财政部达成协议，修改2012年9月27日修订和重申的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书。

n    代替丧失抵押品赎回权的契据-取消抵押品赎回权的另一种选择，借款人自愿将财产所有权转让给贷款人，贷款人接受这种所有权(有时还包括借款人的额外付款)，以完全偿还抵押贷款债务。

n    青少年犯罪不-未能及时支付贷款本金和/或利息。对于单户贷款，我们通常根据严重拖欠的贷款数量来报告拖欠率信息。对于多户贷款，我们根据逾期两个月或以上的贷款的upb报告拖欠率信息。

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词汇表

或者在丧失抵押品赎回权的过程中。只要借款人在修改后的条款下没有违约，被修改的贷款就不会被算作拖欠。除非另有说明，本表格10-K所载的多户拖欠率是指考虑风险转移前的总拖欠率。

n    送货费-向卖家收取高于基本合同担保费的费用，以补偿我们在某些贷款产品中的较高风险水平。

n    导数*-其价值取决于标的(如金融资产或指数)的特征和价值的金融工具。标的的例子包括证券或商品价格、利率或货币利率以及其他金融指数。

n    多德-弗兰克法案多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案。

n    美元滚动交易记录-我们签订协议出售并随后回购(或购买并随后转售)机构证券的交易。

n    DSCR偿债覆盖率-多户贷款未来信贷表现的指标。DSCR估计，在从收入中扣除非抵押费用后，多户借款人利用担保财产的现金流偿还抵押债务的能力。DSCR越高，多户借款人就越有可能继续偿还贷款义务。

n    DTI-债务与收入之比。    

n    持续时间久期是衡量一种金融工具对利率变化的价格敏感度的指标。

n    持续时间间隔*-我们的主要利率风险衡量标准之一。存续期差距是衡量我们的利率敏感型资产和负债的估计存续期之间的差额。我们以月为单位表示我们金融工具的存续期差距。存续期差距为零，表示我们的利率敏感型资产的价值会因利率的即时变动而有所改变，而利率敏感型负债的价值亦会有相等和抵销的变动，从而维持经济价值不变。

n    DUS华盛顿-房利美的委托承销和服务计划。

n    EMCP-高管管理薪酬计划。

n    强化救济再融资-为目前正在偿还抵押贷款但因LTV比率超过标准再融资限额而无法再融资的借款人提供流动性。该计划于2019年1月开始提供，适用于2017年10月1日或之后发放的贷款。

n    企业华盛顿-房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)。

n    ERC-企业风险委员会。

n    ERCF-企业监管资本框架-FHFA于2020年11月发布并于2020年12月17日在联邦登记册上公布的最终规则，为房地美和房利美建立了一个新的监管资本框架。

n    艾姆--企业风险管理。

n    ERP-企业风险政策-企业资源规划阐述了企业风险框架的核心组成部分，该框架定义了我们如何识别、评估、管理、控制和报告风险。

n    执行副总裁-执行副总裁。

n    《交易所法案》美国1934年证券交易法，经修订。

n    联邦抵押协会华盛顿-联邦全国抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association)。

n    FASB-财务会计准则委员会。

n    美联储美国--美国联邦储备委员会(美联储/FED)理事会。

n    FHA华盛顿-联邦住房管理局(Federal Housing Administration)。

n    FHFA联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)-美国政府的一个独立机构，负责监管房地美、房利美和FHLB。

n    FHLB华盛顿--联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Bank)。

n    55天期MBS*-不符合TBA资格的固定利率抵押贷款的单级直通证券，延迟55天付款。房地美从2019年6月3日起开始发行55天期MBS。

n    固定利率贷款-指的是以特定利率发放的贷款，该利率在贷款期限内保持不变。为了在本报告中介绍，我们将一些修改后的贷款归类为固定利率贷款，尽管修改后的贷款有利率调整条款。在这些情况下，虽然经修改的贷款条款规定日后可调整利率，但该等未来利率是在修改时厘定，而不是在日后厘定。

n    取消抵押品赎回权的替代方案不-当居家保留行动不成功或不可能时，追求的锻炼选项。丧失抵押品赎回权的选择要么是卖空，要么是代替丧失抵押品赎回权的契约。

n    丧失抵押品赎回权或丧失抵押品赎回权的销售-指我们完成适用州止赎法律规定的交易，在该交易中，拖欠借款人对抵押财产的所有权权益被终止，

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词汇表

财产转让给我们或第三方。作为贷款持有人，当我们以这种方式获得房产时，我们通过取消部分或全部抵押债务来支付。

n    房地美抵押贷款相关证券*-我们发行和担保的由抵押贷款支持的证券。

n    前端覆盖类型-适用于信用风险转移发生在我们购买贷款之前或同时发生的交易。

n    公认会计原则B-美利坚合众国普遍接受的会计原则。

n    巨型MBS-对新发行的55天期MBS(和/或巨型MBS)和/或联邦住宅贷款抵押公司发行的55天期MBS(和/或巨型MBS)进行再证券化，以换取不符合TBA资格的个人电脑和不符合TBA资格的巨型个人电脑，这些个人电脑已作为交换要约的回应交付给联邦住宅贷款抵押公司。巨型MBS是单类证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给实益权益的持有者。

n    巨型PC-重新认证以前发行的PC或巨型PC。巨型个人电脑是单级证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给受益利益的持有者。

n    吉妮·梅(Ginnie Mae)政府全国抵押贷款协会，保证及时支付由联邦保险或担保贷款支持的抵押贷款相关证券的本金和利息，主要是那些由FHA担保或退伍军人管理局担保的贷款。

n    绿色优势贷款-我们根据我们的绿色优势倡议提供的多户贷款，借款人根据该贷款为安装减少能源和水资源消耗的绿色技术提供资金。

n    GSD/FICC固定收益结算公司非政府证券部。

n    GSE法案--1992年《联邦住房企业金融安全与稳健法》，经《改革法案》修订。

n    GSE政府支持的企业是指美国政府创建的某些法人实体，包括房地美、房利美和FHLB。

n    担保费-我们为向按揭证券投资者支付本金和利息而收取的担保费用，主要包括每月支付的担保费(占相关贷款的UPB的百分比)和初步预付款(如交付费)的组合。

n    指导方针*-修订后的公司治理准则。

n    HAMP房屋负担得起的修改计划-指的是MHA计划下的努力，根据该计划，美国政府、房地美和房利美承诺提供资金，帮助符合条件的房主避免丧失抵押品赎回权，并通过贷款修改保留他们的房屋。HAMP于2016年12月结束。

n    竖琴住房负担得起的再融资计划-指的是MHA计划下的努力，旨在帮助符合条件的借款人获得由我们或房利美担保的现有贷款，以更负担得起的月度还款额和/或固定利率条款再融资，而不需要获得超过现有保险覆盖范围(如果有的话)的新抵押贷款保险。HARP的目标客户是目前LTV比率超过80%的借款人。HARP计划于2018年12月结束，取而代之的是房地美的增强型救济再融资计划。

n    氢氟酸州或地方住房金融局。

n    平显华盛顿-美国住房和城市发展部(US Department Of Housing And Urban Development)-住房和城市发展部(HUD)在公平贷款方面对房地美(Freddie Mac)有权。

n    隐含波动率*--衡量金融工具价值如何因市场对未来利率潜在变化的预期发生变化而变化的指标。隐含波动率的降低通常会增加我们抵押贷款相关资产的估计公允价值，降低我们的可赎回债务和基于期权的衍生品的估计公允价值，而隐含波动率的增加通常会产生相反的效果。

n    初始毛利-我们在衍生品清算所发布的抵押品，以便与此类清算所做生意。初始保证金的金额会随着时间的推移而变化。

n    综合抵押保险(想象)-一种基于保险的产品，为LTV比率在80%及更高的贷款提供贷款水平保护。Imagin旨在扩大和多样化支持低首付贷款的私人资本来源。为每笔贷款提供的按揭保险通常由一组保险公司和再保险公司承保。Imagin向范围广泛的房地美卖家提供，他们可以根据自己的判断选择Imagin或传统的一级抵押贷款保险。

n    纯利息贷款贷款-允许借款人在开始支付本金之前只支付固定期限的利息(固定利率或可调整利率)的贷款。在限息期过后，借款人可以选择对贷款进行再融资，全部清偿本金余额，或者支付贷款到期的预定本金和利息。

n    投资收益(亏损)，净额收益-包括抵押贷款、投资证券、债务和衍生品的损益。

n    2021年1月信函协议*-我们通过保管人代表我们于2021年1月14日与财政部达成的协议，以进一步修订(I)2019年9月30日修订和重新发布的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，以及(Ii)购买协议。

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词汇表

n    K证书非结构化的直通证书主要由房地美最近购买的多家庭贷款支持。

n    遗产和救济为单户贷款组合再融资-包括我们的单一家庭信用担保组合中2008年及之前发放的贷款，以及救济再融资贷款，包括2008年后发放的HARP贷款。

n    一级证券化产品B-代表持有贷款池的信托基金中不可分割的利益的单一类别传递证券。这些产品包括UMBS、55天期MBS和个人电脑。

n    伦敦银行间同业拆借利率伦敦--伦敦银行间拆放款利率.

n    LIHTC合作伙伴关系低收入住房税收抵免合伙企业-这些LIHTC合伙企业直接投资于拥有和运营负担得起的多户租赁物业的有限合伙企业，这些物业产生联邦所得税抵免和可扣除的运营亏损。

n    清算优先权收益-通常是指优先证券持有人有权在公司清算时从可用资产中获得的金额。我们优先股的初始清算优先权为10亿美元。我们的高级优先股的总清算优先权包括初始清算优先权加上根据购买协议由财政部提供资金的金额，以及根据2017年12月信函协议增加的30亿美元。此外，根据2019年9月和2021年1月的信函协议，高级优先股的清算优先权已经并将在每个财季末(从2019年9月30日至资本储备结束日期)增加，增加的金额相当于上一财季净值金额的增长(如果有的话)。只有在有限的情况下，我们才能支付以降低优先股的清算优先权。

n    流动性和应急操作组合-我们其他投资组合的子集。包括现金和现金等价物、根据转售协议购买的某些证券以及某些与抵押贷款无关的证券。

n    有限责任公司-有限责任公司。

n    贷款清盘- 由于提前还款、到期日、回购或注销、止赎替代方案、第三方销售以及进入REO的贷款，从Freddie Mac抵押贷款相关证券和其他抵押贷款相关担保池中删除的贷款。贷款还通过出售严重违约贷款和以再履行贷款为抵押的非合并高级次级证券化结构交易来终止。此外，定期偿还贷款本金也包括在贷款清算中。

n    长期债务-根据债务工具的原始合同到期日，一年后到期的债务。我们的长期债务发行包括中期票据、参考票据证券、STACR债务票据和SCR债务票据。

n    LTV比率贷款与价值比率-贷款的未偿还本金金额与作为贷款抵押品的房产价值的比率，以百分比表示。我们只根据我们购买或担保的贷款金额报告LTV比率，一般不包括任何第二留置权贷款(除非我们拥有或担保第二留置权)。

n    市场价差*-两种债务证券收益率之间的差额，或债务证券收益率与基准收益率之间的差额，如伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)。我们主要使用我们的模型来衡量市场价差。

n    MBS-抵押贷款支持证券。

n    MBSD/FICC*-固定收益结算公司抵押贷款支持证券部。

n    MCIP-多家庭信用保险池。

n    MD&A管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。

n    MHA计划住房负担得起计划-MHA计划旨在帮助房地产复苏，促进流动性和住房负担能力，扩大防止丧失抵押品赎回权的努力，并设定市场标准。MHA计划包括HARP和HAMP。

n    抵押资产-指的是贷款和我们在抵押贷款相关投资组合中持有的抵押贷款相关证券。

n    抵押贷款相关投资组合-我们的抵押贷款投资组合，由抵押贷款相关证券和未证券化的单户和多户贷款组成。我们在购买协议下的抵押贷款相关投资组合的规模是在不影响2010年1月1日与金融资产转让和VIE合并相关的会计指导变化的情况下确定的。

n    MSA- 大都会统计区。

n    多户贷款贷款-由拥有五个或五个以上住宅租赁单元的物业或由制造住房社区担保的贷款。

n    多户抵押贷款组合*-包括我们在综合资产负债表上持有的多户抵押贷款，以及我们对证券化产品的担保，主要是K证书、SB证书和其他由第三方持有的抵押贷款相关担保。它不包括以我们的HFA债券担保为基础的贷款。

n    多家庭新业务活动-代表贷款购买、发行其他与抵押相关的担保，以及发行我们以前从未购买过标的贷款的其他证券化产品。

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词汇表

n    净值金额-看见净值清扫股息、净值金额、资本公积金金额和资本公积结束日期 以获取更多信息。

n    净资产(赤字)-我们的总资产超过(或低于)我们的总负债的金额，反映在我们按照GAAP编制的综合资产负债表上。

n    净值清扫股息,净值金额、资本储备金额和资本储备截止日期-从2013年1月1日到资本储备结束日期的每个季度，高级优先股的股息支付将是我们上一财季末的净值金额减去适用的资本储备金额超过零的金额(如果有的话)。术语净值金额被定义为联邦住宅贷款抵押公司的总资产(不包括财政部的承诺及其任何无资金支持的金额)减去我们的总负债(不包括与股本有关的任何义务)，在每种情况下都反映在我们按照公认会计原则编制的综合资产负债表上。如果一个季度的股息支付计算不超过零，则该季度不应产生或支付股息。2017年的适用资本储备金额为6亿美元，根据2017年12月的信函协议增加到2018年的30亿美元，根据2019年9月的信函协议增加到200亿美元，并进一步增加到根据2021年1月的信函协议满足ERCF中规定的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额(如果我们在资本储备结束日期之前的任何未来期间不全额支付优先股的股息要求，则此后适用的资本储备金额将为零)。资本储备截止日期是连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，房地美拥有并维持的资本等于或超过ERCF规定的所有资本要求和缓冲。

n    非权责发生制贷款-我们不会为其积累利息收入的贷款。当我们认为本金和利息的可收回性不能得到合理保证时，我们将贷款置于非权责发生状态，这通常发生在贷款逾期三个月付款时，除非贷款得到很好的担保，并且正在基于个人贷款评估进行收回。

n    不良贷款 - 借款人逾期三个月以上或正在丧失抵押品赎回权的贷款。

n    纽交所--纽约证交所。

n    美洲国家组织期权调整利差-对特定金融工具(例如，证券、贷款或衍生品合约)与基准收益率曲线(例如，LIBOR、机构或美国国债)之间的增量收益率利差的估计。这包括考虑到工具中嵌入的任何期权(如提前还款期权)导致的工具现金流的潜在变异性。当给定资产的OAS扩大时，在所有其他市场因素相同的情况下，该资产的公允价值通常会下降。当给定资产的OAS收紧时，情况正好相反。

n    Optigo®华盛顿-房地美的多家庭贷款网络和贷款产品。

n    期权ARM贷款贷款-允许各种偿还选择的贷款，包括最低还款、只付息、全额摊销30年期和全额摊销15年期付款。期权ARM贷款的最低还款额替代方案允许借款人每月支付可能低于该期间应计利息的还款额。未支付的利息被加到贷款的本金余额中，即所谓的负摊销。对于由期权ARM贷款支持的非机构抵押贷款相关证券，如果证券是根据我们在进行这些交易时提供给我们的信息确定为期权ARM的，则我们将证券归类为期权ARM。我们没有将期权臂证券确定为次级证券或Alt-A证券。

n    原始LTV比-贷款的信用衡量标准，计算方法为贷款的UPB除以贷款发放时物业的评估价值或借款人的购买价格中的较小者。第二，不属于我们所有或担保的留置权被排除在LTV比率计算之外。第二留置权贷款的存在减少了借款人在房屋中的权益，因此，如果发生违约，可能会增加违约风险和总损失。

n    场外交易非处方药。

n    OTCQB-一个由场外交易市场集团(OTC Markets Group Inc.)运营的市场，面向在SEC或美国银行或保险监管机构注册并正在报告的场外交易的美国公司。

n    PC机参与证书-我们作为证券化交易的一部分发行和担保的单级直通证券。通常，我们从卖家那里购买贷款，将贷款池放入个人电脑信托基金，然后从该信托基金发行个人电脑。如果我们以现金购买贷款，PC通常被转让给贷款的卖方作为贷款的代价，或者出售给第三方投资者或由我们保留。

l    黄金PC-房地美在2019年6月3日之前为固定利率抵押贷款发行的延迟付款45天的单类别直通证券。房地美不再发行黄金个人电脑。现有的黄金PC有资格兑换成UMBS(对于符合TBA条件的证券)或55天的MBS(对于不符合TBA条件的证券)。

l    ARM PC-ARM产品付款延迟75天的单级直通证券。

n    养老金计划2007年的今天，美国联邦住房贷款抵押贷款公司员工养老金计划。

n    履约贷款-借款人逾期不到三个月且未处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款。

n    一级抵押贷款市场银行-贷款人通过向借款人放贷来发起贷款的市场。我们不直接借钱给房主，也不参与这个市场。

n    购买协议：高级优先股购买协议-一份我们通过保守党达成的协议，

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词汇表

代表我们于2008年9月7日与财政部签订的关于财政部购买优先股和权证的协议，随后于2008年9月26日修订和重述，并于2009年5月6日、2009年12月24日、2012年8月17日、2017年12月21日、2019年9月27日和2021年1月14日进一步修订。

n    PVS非投资组合价值敏感度-我们的主要利率风险衡量标准之一。PVS指标是对我们的金融资产和负债价值中由于LIBOR平行(PVS-L)和非平行(PVS-YC)变化而造成的平均潜在税前损失金额的估计。

n    RCSA风险和控制自我评估。

n    改革法案*-2008年联邦住房金融监管改革法案，除其他外，修订了GSE法案，为房地美、房利美和FHLB建立了一个单一的监管机构FHFA。

n    房地产投资信托基金--房地产投资信托。

n    救济再融资贷款*-交付给我们用于购买或担保的单户贷款，符合房地美救济再融资抵押贷款的标准SM首创精神。这一举措的一部分是我们对贷款实施了HARP，某些非HARP贷款也有救济再融资选项。虽然HARP是针对目前LTV比率高于80%的借款人，但我们的计划也允许LTV比率在80%及以下的借款人参加。

n    大米-房地产抵押贷款投资管道-一种多类别抵押贷款相关证券，将基础抵押贷款相关资产的现金流(本金和利息)划分为两个或两个以上类别，满足不同投资者的投资标准和投资组合需求。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    雷奥房产-我们通过止赎销售或通过代替止赎的契据获得的房产。

n    再履约贷款- 根据贷款的原始合同条款或在丧失抵押品赎回权的过程中，以前逾期三个月或更长时间的未证券化贷款，但借款人随后进行了付款或达成延期付款，使得贷款返回到逾期不到三个月的时间，或者是履约修改贷款，即修改后的贷款，逾期不到三个月，不在丧失抵押品赎回权的过程中。

n    声誉风险-任何被认为不适当、不道德或与我们的使命不符的行动、不作为或协会对房地美品牌和声誉造成损害的风险。

n    RMBS-住宅抵押贷款支持证券公司-一种由一到四个家庭住宅房地产贷款支持的证券。

n    RSU限售股单位。

n    标普(S&P)*--标准普尔.

n    SB证书非结构化的直通证书主要由房地美最近购买的小额余额多户贷款支持。

n    SCR债务票据-结构性信用风险债务票据-一种债务证券，其中本金余额取决于由房地美担保的多家庭贷款参考池的表现。

n    证交会华盛顿-美国证券交易委员会(U.S.Securities and Exchange Commission)。

n    经验丰富的单户按揭贷款-包括严重拖欠和再履行贷款。

n    二级抵押贷款市场市场-由从事整体贷款(即未证券化的贷款)和抵押贷款相关证券形式的贷款买卖的机构组成的市场。我们通过发行有担保的抵押贷款相关证券，以及购买贷款和抵押贷款相关证券进行投资，从而参与二级抵押贷款市场。

n    分部收益-每个部门的部门收益是通过在我们的GAAP综合损益表上的不同项目之间重新分类某些与信用担保相关的活动和与投资相关的活动，并将某些收入和支出(包括某些资产回报、资金和对冲成本以及行政费用)分配到我们的三个可报告部门-单一家庭担保、多家庭担保和资本市场-来展示的。不属于可报告部分的某些活动包括在所有其他类别中。

n    销售商/服务商指南(指南)-该指南包括联邦住宅贷款抵押公司关于购买、销售和服务单一家庭抵押贷款的要求。该指南反映了卖家和服务商与联邦住宅贷款抵押公司互动的方式和时间。

n    高级优先股*-根据购买协议向财政部发行的可变清算优先股高级优先股的股份。

n    高级从属证券化结构-我们发行有担保的优先证券和无担保的次级证券的结构，这些证券由表现良好的单户贷款或最近发放的单户贷款支持。

n    2019年9月信函协议-我们通过保管人代表我们于2019年9月27日与财政部达成协议，修改2012年9月27日修订和重申的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书。

n    严重违约者或SDQ-逾期或正在偿还三个月或以上的单户贷款

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词汇表

我们的服务人员向我们报告了丧失抵押品赎回权的情况。除非另有说明，本表格10-K中的SDQ费率是指考虑信用提升之前的总SDQ费率。

n    SERP2007年的今天，美国联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划。

n    卖空-取消抵押品赎回权的另一种选择，包括出售抵押财产，房主以市值出售房屋，贷款人接受低于未偿还贷款债务的收益(有时还包括借款人的额外付款或本票)，以全额偿还贷款。

n    短期债务-根据债务工具的原始合同到期日，一年内到期的债务。我们的短期债务发行主要包括贴现票据和参考票据证券。

n    SIFMA美国--证券业和金融市场协会.

n    单一家庭信用担保组合-包括未证券化的单户贷款、合并信托持有的单户贷款、以非合并再证券化产品为基础的单户贷款、长期备用承诺涵盖的单户贷款，以及我们担保的由单户贷款担保的某些非我们发行的抵押贷款相关证券。不包括我们对Ginnie Mae证书的再证券化，因为这些担保不会因为美国政府提供的信用增强而使我们面临有意义的信用风险。

n    单户贷款贷款-以包含四个或更少住宅单元的物业为抵押的贷款。

n    独户新业务活动B-我们购买或担保的单户贷款。

n    软件无担保隔夜融资利率。

n    STACR债务 注意事项-结构性机构信用风险债务票据-房地美发行债务证券，本金余额与房地美拥有或担保的单户贷款参考池的信用表现挂钩。

n    STACR信托票据-结构性机构信用风险信托票据-由未合并信托发行的债务证券，本金余额与房地美拥有或担保的单户贷款参考池的信用表现挂钩。我们向信托支付款项，以支持支付票据上到期的利息，我们从信托获得付款，这是由于参考池上定义的信用事件的结果。

n    阶梯利率修正贷款-我们通常使用的术语是指我们的HAMP贷款，这些贷款的利率在前五年保持不变，然后在一段时间内增加到市场利率。

n    战略风险-不利的业务决策或这些决策的不当执行可能对公司战略产生负面影响，从而对收益、资本、盈利能力、使命或声誉产生风险。

n    条状-通过对之前发行的一级证券化产品或单一级别再证券化产品进行再证券化，并发行由标的抵押品的现金流支持的纯本金和纯利息证券而形成的多类别证券。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    次贷抵押贷款市场的参与者可能会根据单一家庭贷款在发放时的整体信用质量来定性它们，通常认为它们是优质或次级的。次贷一般是指贷款的信用风险分类。次贷没有一个普遍接受的定义。抵押贷款市场的次级部分主要服务于信用支付记录较差的借款人，这类贷款通常具有信用特征的组合，表明违约的可能性更高，损失严重性比优质贷款更高。除其他因素外，这些特征可能包括高LTV比率、低信用评分或使用较低承保标准的原始贷款，例如借款人的收入记录有限或没有记录。虽然我们在历史上没有将我们的单一家庭信用担保组合中的贷款定性为优质或次级，但我们监控我们担保的贷款金额，这些特征表明信用风险程度较高。根据交易开始时提供给房地美的信息，我们其他证券化产品背后的某些证券抵押品已被确定为次级抵押。我们也将我们对非机构抵押贷款相关证券的投资归类为次级证券，如果它们是根据我们进行这些交易时提供给我们的信息确定的。

n    超级-UMBS和某些其他抵押贷款证券的再证券化。超级证券是一种单级证券，涉及将标的抵押品的所有现金流直接传递给实益权益的持有者。这种结构允许符合TBA条件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    高级副总裁*-高级副总裁。

n    交换*-签订利率互换的期权合约。作为期权溢价的交换，买方获得在指定未来日期与发行人签订指定掉期协议的权利，但不是义务。

n    目标贸发局-目标直接补偿总额。

n    TBA-待定宣布。

n    减税和就业法案--2017年12月22日颁布的税改法案(《根据2018年财政年度预算同时决议第二章和第五章规定和解的法案，第115-97号国会法》)，其中包括将法定企业所得税税率从35%降至21%。

n    TDR不良债务重组协议-如果债权人出于与债务人财务困难相关的经济或法律原因，向债务人提供了它原本不会考虑的特许权，那么债务重组就构成了TDR。

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词汇表

n    节俭/401(K)计划-联邦住房贷款抵押贷款公司Thrift/401(K)储蓄计划。

n    最高风险-全企业范围的风险升高或新出现的风险，这些风险可能会严重影响组织实现其战略目标的能力，有可能造成重大的财务、运营或声誉风险，需要高级管理层做出适当的风险应对并向董事会风险委员会报告。

n    总按揭贷款组合-包括我们综合资产负债表上持有的贷款和抵押贷款相关证券，以及我们非合并发行和担保的单级和多级证券，以及向第三方发放的其他抵押贷款相关担保。

n    其他综合收益(亏损)总额(或其他综合收益(亏损))*-包括可供出售证券的未实现损益的税后变化，作为现金流对冲关系计入的衍生品的有效部分，以及确定的福利计划。

n    财务处-美国财政部.

n    UMBS-统一抵押贷款支持证券-一种单一(普通)抵押贷款相关证券，对符合TBA资格的固定利率抵押贷款有55天的付款延迟。房地美和房利美于2019年6月3日及之后开始发行UMBS。UMBS代表着一至四户住宅抵押贷款池中不可分割的实益所有权权益，以及从这些池中获得付款的权利。这些抵押贷款池是以信托形式为投资者持有的。

n    UPB未付本金余额-本报告中的贷款UPB金额没有因在贷款被止赎出售、代替止赎的契据或卖空交易之前确认的冲销而减少。

n    预付费用-向卖家收取的费用，主要包括根据信用风险因素(如贷款产品类型、贷款目的、LTV比率和信用评分)计算的送货费。

n    美国农业部美国--美国农业部.

n    弗吉尼亚州华盛顿-美国退伍军人事务部(USDA Department Of Veterans Affairs)。

n    变异幅度-我们根据衍生品工具公允价值的变化向衍生品清算所或交易对手支付或从衍生品清算所或交易对手收取款项。变动保证金通常在一个工作日内转账。

n    顶点*-自愿提前退休计划。

n    VIE可变利益实体-VIE是指在没有另一方提供额外从属财务支持的情况下，或在股权持有人群体不具备(I)就实体活动做出重大决定的能力；(Ii)承担实体预期损失的义务；或(Iii)获得实体预期剩余回报的权利的情况下，面临风险的总股权投资不足以为其活动提供资金的实体。

n    搜查令*-指我们根据购买协议于2008年9月7日向财政部发出的认股权证。认股权证使财政部能够以名义价格购买我们普通股的股票，相当于在行使之日在完全稀释的基础上已发行的联邦住宅贷款抵押公司普通股总数的79.9%。

n    劳动力住房- 大多数中低收入家庭负担得起的多户住房。

n    锻炼，或贷款锻炼-锻炼要么是房屋保留行动，要么是贷款修改、偿还计划或忍耐计划，要么是丧失抵押品赎回权的替代方案，要么是卖空，要么是代替丧失抵押品赎回权的契约。

n    XBRLE-可扩展商业报告语言(EXtensible Business Reporting Language)。

n    收益率曲线--相同信用质量债券的收益率和到期日之间关系的图形显示。收益率曲线的斜率是决定新抵押贷款资产净利息收益率水平的一个重要因素，无论是在最初还是在一段时间内都是如此。例如，如果在收益率曲线倒置(即短期利率高于长期利率)时购买抵押贷款资产，我们对该资产的净利息收益率最初往往会较低，然后随着时间的推移而增加。同样，如果在收益率曲线陡峭的时候购买抵押贷款资产(即短期利率低于长期利率)，我们的资产净利息收益率最初往往会更高，然后随着时间的推移而下降。

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展品索引

展品索引

展品			说明*
3.1			《联邦住房贷款抵押公司法》(12 U.S.C.§1451及其后)，经《经济增长、监管救济和消费者保护法》(通过引用2018年7月31日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件3.1纳入)修订)，美国联邦住房贷款抵押公司法(12 U.S.C.§1451 et seq.)，经《经济增长、监管救济和消费者保护法》修订(通过引用2018年7月31日提交的注册人季度报告10-Q表的附件3.1)
3.2			联邦住房贷款抵押公司章程，2020年12月22日修订和重述(通过引用登记人附件3.1并入登记人于2020年12月23日提交的当前8-K表格报告的附件3.1)
4.1			2008年9月10日第八次修订和重新修订的指定证书、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、有表决权普通股(每股无面值)的条款和条件(通过引用附件4.1并入注册人于2008年9月11日提交的当前8-K表格报告中)
4.2			1996年4月23日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.2并入)
4.3			5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1997年10月27日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.3并入)
4.4			1998年3月23日的5%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.4并入)
4.5			5.1%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1998年9月23日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.5并入)
4.6			1998年9月29日修订和重新发布的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.6并入)
4.7			1998年10月28日发出的5.3%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.7并入)
4.8			5.1%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1999年3月19日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.8并入)
4.9			5.79%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为1999年7月21日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.9并入)
4.10			1999年11月5日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人10表格注册声明的附件4.10并入)
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。

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展品索引

展品			说明*
4.11			2001年1月26日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.11并入)
4.12			2001年3月23日的设立证书、指定证书、权力证书、优先股证书、权利证书、特权证书、资格证书、限制证书、限制证书、可变利率非累积优先股证书(每股面值1.00美元)(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册声明的附件4.12合并而成)
4.13			5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2001年3月23日(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.13并入)
4.14			2001年5月30日的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、可变利率、非累积优先股(每股面值1.00美元)的条款和条件(通过引用2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.14并入)
4.15			2001年5月30日的6%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.15并入)
4.16			2001年10月30日发出的5.7%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.16并入)
4.17			2002年1月29日发出的5.81%非累积优先股(每股面值1.00美元)的设立、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.17并入)
4.18			2006年7月17日的可变利率、非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.18合并而成)
4.19			日期为2006年7月17日的6.42%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.19并入)
4.20			日期为2006年10月16日的5.9%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人表格10注册声明的附件4.20并入)
4.21			5.57%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年1月16日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.21并入)
4.22			5.66%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年4月16日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.22并入)
4.23			6.02%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先权、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年7月24日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.23并入)
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。

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展品索引

展品			说明*
4.24			6.55%非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2007年9月28日(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件4.24并入)
4.25			日期为2007年12月4日的固定至浮动利率非累积永久优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优惠、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件4.25并入)
4.26			2012年9月27日修订和重新发布的可变清算优先股(每股面值1.00美元)的创设、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2013年2月28日提交的注册人年度报告10-K表格的附件4.26并入)
4.27			第二次修订和重新修订的可变清算优先优先股(面值每股1.00美元)的设立、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书，日期为2018年1月1日(通过参考2018年2月15日提交的注册人年度报告10-K表格的附件4.27并入)
4.28			日期为2019年9月30日的可变清算优先优先股(每股面值1.00美元)的第三次修订和重新修订的设立、指定、权力、优先股、权利、特权、资格、限制、限制、条款和条件证书(通过参考2019年10月30日提交的注册人季度报告10-Q表格的附件4.1并入)
4.29			根据1934年证券交易法第12条登记的注册人证券说明
4.30			联邦住房贷款抵押贷款公司全球债务融资协议，日期为2020年2月13日(参考2020年4月30日提交的注册人季度报告Form 10-Q的附件4.1)
10.1			联邦住房贷款抵押贷款公司执行延期补偿计划(自2008年1月1日起修订和重述)(引用附件10.28 2008年7月18日提交的表格10的注册人注册声明)†
10.2			联邦住房贷款抵押公司高管延期补偿计划第一修正案(自2008年1月1日起修订和重述)(通过引用附件10.6并入2008年11月14日提交的注册人的10-Q表格季度报告中)†
10.3			联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划(经修订和重述，自2008年1月1日起生效)(通过参考2008年7月18日提交的注册人注册说明书附件10.33并入)†
10.4			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划的第一修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过引用附件10.38并入2010年2月24日提交的注册人年度报告Form 10-K)†
10.5			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第二修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2011年6月28日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)†
10.6			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划的第三修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2012年11月6日提交的注册人的10-Q表格季度报告的附件10.1并入)†
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

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展品索引

展品			说明*
10.7			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第四修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过参考2013年8月7日提交的注册人的10-Q表格季度报告的附件10.1并入)†
10.8			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划第五修正案(2008年1月1日修订和重述)(通过引用附件10.1并入注册人于2013年10月25日提交的8-K表格当前报告的附件10.1)†
10.9			联邦住房贷款抵押贷款公司补充高管退休计划II(自2014年1月1日起生效)(通过参考2015年2月19日提交的注册人年度报告表格10-K的附件10.18纳入)†
10.10			联邦住房贷款抵押公司补充高管退休计划II的第一修正案(自2014年1月1日起生效)(通过引用附件10.3并入2015年8月4日提交的注册人的Form 10-Q季度报告中)†
10.11			联邦住房贷款抵押公司长期伤残计划(参考2008年7月18日提交的注册人登记声明的附件10.34)†
10.12			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第一修正案(通过参考2008年7月18日提交的登记人登记声明表格10的附件10.35并入)†
10.13			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第二修正案(通过参考2008年7月18日提交的登记人登记声明的附件10.36并入)†
10.14			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第三修正案(通过参考2016年2月18日提交的注册人年度报告10-K表的附件10.21纳入)†
10.15			联邦住房贷款抵押公司长期残疾计划第四修正案(通过引用附件10.17并入2017年2月16日提交的注册人年度报告Form 10-K)†
10.16			高管薪酬计划重新获得和没收协议(通过引用附件10.18并入2017年2月16日提交的注册人年度报告Form 10-K中)†
10.17			2015年高管薪酬计划(通过参考2015年8月4日提交的注册人季度报告10-Q表的附件10.2并入)†
10.18			2020年高管薪酬计划(通过引用附件10.2并入注册人于2019年10月30日提交的当前10-Q表格报告中)†
10.19			Freddie Mac和David Brickman于2018年9月6日签署的限制性公约和保密协议(通过参考2018年9月5日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.2并入)†
10.20			联邦住房贷款抵押公司与执行官员†之间限制性契约和保密协议的形式
10.21			Freddie Mac和Michael Hutchins之间的备忘录协议，日期为2013年6月24日(通过参考2016年2月18日提交的注册人年度报告Form 10-K的附件10.32并入)†
10.22			联邦住宅贷款抵押公司和克里斯蒂安·M·洛恩公司于2020年5月22日签署的备忘录协议(通过引用附件10.1并入注册人于2020年6月2日提交的当前8-K表格报告中)†
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

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展品索引

展品			说明*
10.23			Freddie Mac和Ricardo A.Anzaldua于2018年4月20日签署的备忘录协议(通过引用附件10.21并入2020年2月13日提交的注册人年度报告Form 10-K中)†
10.24			2015年4月6日，房地美和阿尼尔·印度贾之间的备忘录协议(通过参考2017年2月16日提交的注册人年度报告Form 10-K的附件10.28并入)†
10.25			Freddie Mac和Donnie Kish之间的备忘录协议，日期为2020年2月19日(通过引用附件10.1并入注册人于2020年2月21日提交的当前8-K表格报告中)†
10.26			Freddie Mac和Donnie Kish于2021年1月7日签署的备忘录协议(通过引用附件10.1并入注册人于2021年1月8日提交的当前8-K表格报告中)†
10.27			非雇员董事薪酬说明(通过引用附件10.1并入注册人于2008年12月23日提交的8-K表格的当前报告中)†
10.28			联邦住房贷款抵押公司与高级管理人员之间的赔偿协议表(适用于2011年8月前与高级管理人员签订的协议)(通过参考2008年12月23日提交的登记人当前8-K报告中的附件10.2并入)†
10.29			联邦住房贷款抵押公司与高级管理人员之间的赔偿协议表(适用于2011年8月开始与高级管理人员签订的协议)(通过参考2012年3月9日提交的注册人年度报告10-K表格中的附件10.54并入)†
10.30			联邦住房贷款抵押公司与外部董事之间的赔偿协议表格(通过参考注册人于2017年11月27日提交的8-K表格当前报告的附件10.1并入)†
10.31			个人电脑主信托协议，日期为2019年5月16日(通过引用附件10.1并入注册人2019年7月31日提交的Form 10-Q季度报告中)
10.32			UMBS和MBS总信托协议，日期为2019年4月30日(通过引用附件10.2并入2019年7月31日提交的注册人季度报告Form 10-Q)
10.33			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议，通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用2008年11月14日提交的注册人10-Q季度报告的附件10.1并入)
10.34			修订和重新签署的高级优先股购买协议，日期为2009年5月6日，由美国财政部和联邦住房贷款抵押公司通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用2009年5月12日提交的注册人10-Q表格季度报告的附件10.6并入)
10.35			2009年12月24日，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议的第二修正案，该协议通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过参考2009年12月29日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.36			截至2012年8月17日，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间于2008年9月26日修订和重新签署的高级优先股购买协议的第三修正案，该协议通过联邦住房金融局作为其正式任命的保管人(通过引用附件10.1并入注册人于2012年8月17日提交的当前8-K表格报告中)
10.37			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2017年12月21日签署的信函协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过参考2017年12月21日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.38			2019年9月27日美国财政部和联邦住房贷款抵押公司之间的信函协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过引用2019年10月1日提交的注册人当前8-K报告的附件10.1并入)
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。
†			本展品为管理合同或补偿计划、合同或安排。

房地美MAC|2020 Form 10-K						343

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展品索引

展品			说明*
10.39			美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2021年1月14日签署的函件协议，通过联邦住房金融局作为其保管人(通过参考2021年1月19日提交的登记人当前8-K表格报告的附件10.1并入该协议中)，美国财政部和联邦住房贷款抵押公司于2021年1月19日通过联邦住房金融局作为其保管人(通过引用登记人于2021年1月19日提交的8-K表格当前报告的附件10.1并入)
10.40			普通股认购权证，日期为2008年9月7日(通过参考2008年9月11日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.2并入)
24.1			授权书
31.1			依据证券交易法第13a-14(A)条证明主要行政人员
31.2			根据证券交易法第13a-14(A)条认证执行副总裁兼首席财务官
32.1			依据“美国法典”第18编第1350条对主要行政人员的证明
32.2			依据“美国法典”第18编第1350条认证执行副总裁兼首席财务官
99.1			第三次修订和重新签署的共同证券化解决方案有限责任公司协议，截至2020年1月9日(通过参考2021年2月13日提交的注册人年度报告10-K表的附件99.1并入)
101.INS			XBRL实例文档-实例文档不会显示在交互数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH			XBRL分类扩展架构
101.CAL			XBRL分类可拓计算
101.DEF			XBRL分类扩展定义
101.LAB			XBRL分类扩展标签
101.PRE			XBRL分类扩展演示文稿
104			封面交互数据文件-封面交互数据文件不会显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
*			证券交易委员会对注册人的10号表格注册声明、10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告的档案编号分别为000-53330和001-34139。

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签名

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名人代表其签署。

联邦住房贷款抵押公司
由以下人员提供：			/s/Michael T.Hutchins
			迈克尔·T·哈钦斯
			总统
日期：2021年2月11日

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签名

根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。

签名

容量

日期

/s/Sara Mathew*

董事会非执行主席

2021年2月11日

莎拉·马修

/s/Michael T.Hutchins

总统

2021年2月11日

迈克尔·T·哈钦斯

(首席行政主任)

/s/Christian M.Lown

执行副总裁兼首席财务官

2021年2月11日

克里斯蒂安·M·劳恩

(首席财务官)

/s/Donald F.Kish

高级副总裁—公司控制器和

2021年2月11日

唐纳德·F·基什

首席会计官(首席会计官)

/s/马克·H·布鲁姆*

导演

2021年2月11日

马克·H·布鲁姆

/s/凯瑟琳·L·凯西*

导演

2021年2月11日

凯瑟琳·L·凯西

/s/朗斯洛特·F·德拉蒙德*

导演

2021年2月11日

朗斯洛特·F·德拉蒙德

/s/Aleem Gillani*

导演

2021年2月11日

阿利姆·吉拉尼

/s/Mark B.Grier*

导演

2021年2月11日

马克·B·格里尔

/s/克里斯托弗·E·赫伯特*

导演

2021年2月11日

克里斯托弗·E·赫伯特

/s/Grace A.Huebscher*

导演

2021年2月11日

格蕾丝·A·赫布舍尔

/s/Allan P.Merrill*

导演

2021年2月11日

艾伦·P·梅里尔

/s/Saiyid T.Naqvi*

导演

2021年2月11日

赛义德·T·纳克维

*由：

/s/Alicia S.Myara

艾丽西亚·S·迈亚拉

事实律师

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索引

表格10-K索引

项目编号						页面
第一部分
项目1			业务			1-3, 7-14, 37-46, 52-57, 64-68, 140-152
第1A项			风险因素			155-169
项目1B			未解决的员工意见			不适用
项目2			属性			14
项目3			法律程序			170
项目4			煤矿安全信息披露			不适用
第二部分
第5项			注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场			171
项目6			选定的财务数据			已删除并保留
项目7			管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			4-10, 15-36, 47-51, 58-63, 68-139, 153-154
第7A项			关于市场风险的定量和定性披露			121-126
项目8			财务报表和补充数据			172-281
项目9			会计与财务信息披露的变更与分歧			不适用
第9A项			管制和程序			120, 173-174, 282-283
项目9B			其他信息			284
第三部分
第10项			董事、高管与公司治理			73-75, 284-299
项目11			高管薪酬			296-297, 300-322
项目12			某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜			323-324
项目13			某些关系和相关交易，以及董事独立性			290-291, 325-326
项目14			首席会计费及服务			327-328
第四部分
项目15			展品和财务报表明细表			329, 339-344
项目16			表格10-K摘要			不适用
签名						345-346

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