附件10.1

租契的第一项修订

(扩展和扩展)

本租约的第一个修正案(“修正案”)自28日起生效。于2021年5月1日生效，但自2021年4月1日起生效，由加利福尼亚州有限责任公司(“房东”)605 Nash，LLC和特拉华州公司(前身为特拉华州公司NantKwest，Inc.)(“租户”)之间的605 Nash，LLC和IMMUNITYBIO，Inc.(“承租人”)生效。

独奏会：

A.业主与租户于2021年2月11日订立该若干租赁协议(“租赁”)，根据该协议，业主向租客及租客出租位于加利福尼亚州埃尔塞贡多纳什街605-607号大楼(“大楼”)内的若干空间，该等空间共约6,883平方英尺(“现有物业”)。这座建筑大约有64,643平方英尺的可出租面积。

B.通过这项修订，租户意愿和业主同意(I)通过将租约下的房产扩大约57760平方英尺来租赁整栋建筑，(Ii)将租约期限延长三个月，以及(Iii)以其他方式修改本租约，如本修正案所规定的那样(I)将租约的面积扩大约57760平方英尺，(Ii)将租约的期限延长三个月，以及(Iii)按照本条款的规定以其他方式修改租约。

除非本合同另有规定，本合同中使用的大写术语的含义与租赁中给出的含义相同。

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议所载的相互契约，并出于其他良好和有价值的代价(在此确认已收到并充分履行这些代价)，本协议双方同意如下：

协议：

1.扩展前提。自2021年4月1日(“扩建开始日期”)起，现有物业将扩大约57,760平方英尺，如附件A(“扩建物业”)所示。因此，于扩建开始日期，租约中对“物业”一词的所有提述在下文中均指并包括现有物业及扩展物业(即整幢楼宇)，届时将包括约64,643平方尺的可出租单位。业主和租客均承认并同意上述对处所和建筑物的面积和平方英尺的描述是近似值，双方同意这是合理的，因此支付的款项没有争议。

2.延长租赁期。本租约的现有期限应再延长三(3)个月，至2028年3月31日终止(以下经延长的“延长期”)，除非根据本租约第1.2节另行展期或续签。自扩展开始之日起，本租约中对术语“期限”的所有提及在下文中应包括延长期限。

3.扩建房屋的基本租金。自扩建开始日期起至期满止，扩建物业的初始每月基本租金应为以下所列扩建物业每平方英尺可租2.95美元(“基本租金”)(须根据第4条减租)，并每年增加百分之三(3%)。

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自扩建开始之日起，在初始期限内和(如果适用)期权条款(“年度增加”)期间每年，均如下所述：

*扩建物业的每月基本租金须按本租约第4.3节的规定予以租金减免。

4.减免租金。只要租户没有根据租约条款拖欠租金，扩建物业的租金将在扩建开始日期后的头七(7)个月内减免。

5.保证金。承租人应将总押金增加至190,696.85美元，按租约第5条的规定持有。

6.租期改善津贴。承租人特此“按原样”接受扩建物业，房东没有义务对扩建物业进行任何改善；但是，房东应向承租人提供262万8080美元(2,628,080.00美元)的扩建物业租户改善津贴(按租期内扩建物业每平方英尺6.5美元计算)(“扩展空间津贴”)，用于承租人将建造的扩建物业中与最初承租人改善项目相关的费用和开支，金额为262万8080美元(2,628,080.00美元)(按租期内每平方英尺6.5美元计算)。扩建场地及扩建面积津贴的改善须受租约所附工作函件所载条款及条件的规限(本修订条款修改者除外)。

7.停车。自扩建开工之日起及以后，承租人有权免费使用项目内的所有停车位。

8.经纪人。每一方都声明并向另一方保证，任何经纪人、代理人或发现者都不会谈判或参与谈判或完成本修正案。每一方还同意针对任何声称或声称自己是由第一方保留或聘用的实体或应该方的要求就本修正案提出的佣金或发现人费索赔，对另一方进行辩护、赔偿并使其不受损害。(2)任何实体声称或声称他们是由第一方保留或聘用的，或在该实体的要求下就本修正案提出的要求，双方均同意对其进行辩护、赔偿和保护。

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9.其他。

A.合理化。除本修正案特别修订或修改外，本租赁应保持完全效力，并在此予以批准和确认。

B.供应的可利用性。如果本修正案的任何条款因任何原因被认为在任何方面无效、非法或不可执行，则该条款不应影响本修正案的任何其他条款的有效性、合法性或可执行性。

C.最终协议；修改和豁免。本修订连同本修订的任何证物，以及本修订的任何一方拟签署的协议和文件，构成承租人和业主之间关于本修订标的的完整协议，并取代本修订双方之前就本修订标的达成的任何和所有协议。本修正案的任何条款可以修改或放弃，前提是该修改或放弃是书面的，并由声称受其约束的一方签署，然后该修改或放弃仅在给定的特定情况和特定目的下有效。

D.主管当局。代表各方签署本修正案的个人声明并保证，根据公司的管理文件，该个人有权以公司名义和代表公司执行和交付本修正案。

E.Successors和Assigners。经修改后的租约适用于房东和租户以及他们各自的继承人和受让人，并对他们具有约束力。

F.冲突。尽管租约中有任何相反规定，如果租约条款与本修订条款和条件之间发生冲突或不一致，本修订条款和条件将控制并应被视为取代租约的印刷条款。不论是否经本修订特别修订，本租约的所有条款及条文均于此作出必要的修订，以达致本修订的目的及意图。

G.对应物。本修正案可以两份或两份以上的副本签署，每份副本应被视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。为了促进本修正案所设想的协议，可以使用传真或电子邮件以“PDF”格式传输的签名来代替原始签名。每一方都打算受该方在本修正案上的传真或“PDF”格式签名的约束，并意识到其他各方依赖该方的传真或“PDF”格式的签名，特此放弃基于签名形式执行本修正案的任何抗辩。

[签名页如下]

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兹证明，自上文第一次写明之日起，双方已签署本修正案。

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