附件10.1

租契的第六项修订

第六项租赁修正案(“第六修正案”)于2021年6月1日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)ARE-San FRANCISCO No.43，LLC和特拉华州公司(“承租人”)FibroGen，Inc.作出。

独奏会

A.房东(作为X-4 Dolphin LLC的权益继承人)和租户是该日期为2006年9月22日的特定租赁协议(“原始租赁”)的双方，该租赁协议经日期为2007年10月10日的特定租赁第一修正案修订，并经日期为2008年3月21日的特定书面协议进一步修订，日期为2009年6月29日的特定第二租赁修正案、日期为2011年5月19日的特定第三租赁修正案(“第三修正案”)该特定的第四修正案的日期为2011年9月8日，该特定的信函协议的日期为2012年11月15日，该特定的谅解备忘录的日期为2014年10月1日，该特定的第五修正案的日期为2014年12月23日，该特定的信函协议的日期为2014年12月23日，该特定的信函协议的日期为2015年12月10日，以及该特定的信函协议的日期为2016年4月26日(经修订，“租赁”)。根据该租约，租户租赁位于加利福尼亚州旧金山伊利诺伊街409号的若干物业(“该物业”)，该物业面积约为234,249平方英尺(“该物业”)。租约中对房产有更详细的描述。本文中使用的未定义的大写术语应具有本租赁中为此类术语定义的含义。

租期定于2023年11月19日到期。

C.业主和租客希望在符合以下条款和条件的情况下，修订租约，其中包括将租约期限延长至2028年11月30日(“第六次修订到期日”)。

因此，现在，考虑到通过引用合并于此的前述演奏会、本文中包含的相互承诺和条件，以及其他良好和有价值的对价(在此确认已收到并已充分收到这些对价)，房东和租客特此协议如下：

除延长租期内每月应支付的最低基本租金外，承租人还可能被要求支付“额外的TI租金”，如本段所定义。房东应根据A06工作书的条款，向租户提供额外的租户改善津贴(定义见A06工作函)。如果租户选择提取全部或部分额外的租户改善津贴，则从第六修正案生效日期开始，租户除支付最低月基本租金外，还应每月支付所需的金额(“额外TI租金”)，以全额摊销租户要求的、实际由土地提供资金的额外租户改善津贴的那部分。(A)如果租户选择提取全部或部分额外的租户改善津贴，则从第六修正案生效之日起，租户除支付最低月底租金外，还应每月支付所需的金额(“额外TI租金”)，以全额摊销租户要求的、实际由土地提供资金的部分额外的租户改善津贴。该利息应自业主首次支付该额外租户改善津贴或其任何部分之日起计。任何截至本租约期满或提前终止时仍未支付的额外TI租金，应在本租约期满或提前终止时一次性付给房东。

原租赁合同第6.3节规定的额外租金的计算和支付在延长的租期内继续适用，除非本第4节另有明确规定。

尽管本租约中有任何相反规定，如果在第六修正案到期日之前的任何时间，业主完成了该综合体的任何销售，并仅因此而导致该综合体被适当的政府当局为房地产税的目的根据第13号提案的条款重新评估(“重估”)，则承租人不应仅在延长的期限内就现有物业支付仅与此相关的增税。增税，是指延长期限内仅可归因于重估的部分税款。因此，增税一词不应包括(且承租人须支付)以下税项的任何部分：(I)可归因于在重估前未完成的评估或本应发生的与出售无关的税项，或(Ii)可归因于房地产税年度通胀增加的税项。此外，本段并无旨在免除租户在任何时候因业主或租客对综合大楼进行任何建造及/或改善而全数缴付任何税款(包括但不限于因重估而产生的税款)。即使本协议有任何相反规定，本段条文不适用于(I)延长租期之前的任何期间，或(如租户在延长租期后(即2028年11月30日之后)租赁处所)适用于延长租期后的任何期间及/或(Ii)租户可在建筑群内租赁的任何其他处所(例如，扩展空间、RoFR空间和RoFo空间)，但本段条文并不适用于(I)延长期限之前的任何期间，或(Ii)租户可在建筑群租赁的任何其他处所(例如，扩展空间、RoFR空间和RoFo空间)。

A.向右延伸。承租人应有两项连续权利(每项权利均为“续期权”)，以与租约相同的条款和条件(除最低月租、TI津贴(A06工作信函中的定义)和任何仅在延长期限内适用的条款外)，将租期延长5年(每项权利均为“额外延展期”)，方法是向业主发出书面通知，说明其选择在当时的到期日期前至少18个月和不早于21个月行使每项延展权。

B.在任何额外延期期限开始时，最低月租金应按市场汇率(定义见下文)支付。此后，每月最低租金应在该额外延长期限开始的每年周年纪念日调整，调整的百分比由业主确定，并由租户在确定市值租金时同意。如本文所用，“市场率”是指可比建筑物的可比房东在当前交易中接受非股权(即，没有获得建筑物的权益)和财务实力类似的非关联租户在加利福尼亚州旧金山市观澜湾地区以A级实验室为重点的建筑物中，以同等大小、质量(包括所有租户改善、改建和其他改进)和楼层高度进行的可比期限，在确定市场率时考虑所有相关因素，包括租户诱因、停车费和可用的便利设施。在确定市场率时，应考虑所有相关因素，包括租户诱因、停车费和可用的便利设施。在确定市场率时，应考虑所有相关因素，包括租户诱因、停车费、可用的便利设施。如果有的话。此外，房东可以对本协议规定的停车权征收市场租金。

C.如果在当前租赁期限届满前210天或之前，承租人经真诚协商后，仍未同意房东对延长租期内市场价格和租金上涨的决定，承租人应被视为选择了下文第8.b节所述的仲裁。如果承租人已按照本条款第8.a条的要求，通过向房东递交通知来选择行使延期权利，承租人此后无权撤销或选择不延长租赁期限以延长额外的延期期限。

D.仲裁。

(I)在租户通知房东其选择(或被视为选择)仲裁市场汇率和房价上涨后10天内，每一方应向另一方提交一份提交方认为正确的包含市值汇率和房价上涨的建议书(“延期建议书”)。如果任何一方未能及时提交延期建议书，则由另一方提交的建议书确定该延长期限的最低月租金和递增租金。如果双方都提交了延期建议书，则房东和租户应在最后一份延期建议书提交后7天内会面，并真诚地尝试相互指定一名仲裁员(定义见下文)，以确定市场费率和升级。如果房东和租客不能就一名仲裁员达成一致，则双方应通过书面通知送达

另一方在会后10天内选择仲裁员。如果任何一方未及时通知其选择仲裁员，则由另一方提交的建议书确定延长期限的最低月租金。如此委任的2名仲裁员须在获委任后5个营业日内委任第三名仲裁员。如果选定的两名仲裁员不能在上述规定的时间内就第三名仲裁员的选择达成一致，则任何一方当事人均可代表双方向该场所所在司法管辖区内任何具有一般管辖权的州法院申请指定该第三名仲裁员，并提前10天书面通知另一方。

(Ii)仲裁员的决定应在指定一名仲裁员或第三名仲裁员(视何者适用而定)后30天内作出。单一仲裁员的裁决是终局的，对双方都有约束力。三个仲裁员小组中最接近的两名仲裁员的平均值是终局的，对双方都有约束力。每一方当事人均应支付由该方当事人或其代表指定的仲裁员的费用，第三名仲裁员的费用由双方平分负担。如果在额外延长期限的第一天仍未确定市值租金和租金上涨，则租户应支付相当于紧接额外延长期限之前生效的最低月租金的房东最低月租金，并增加租金调整百分比，直到做出该决定为止。在确定市场价格和升级后，双方应对租户支付的此类款项进行任何必要的调整。房东和租客随后应执行一项修正案，承认额外延期期限的市场费率和升级。

(Iii)“仲裁员”须为任何由任何一方或代表任何一方委任或根据本条例条文委任的人士；及(I)须为(A)美国房地产估价师协会会员，具有不少于10年在大三藩市、加利福尼亚州、大都会地区评估改善写字楼及高科技工业地产的经验；或(B)持牌商业地产经纪，具有不少于15年代表业主及/或租户租赁高科技或生命科学场地的经验；或(B)具有不少于15年代表业主及/或租户租赁高科技或生命科学空间的持牌商业地产经纪人。(Ii)于获委任时将大部分时间投入专业评估或经纪工作(视何者适用而定)；及。(Iii)在各方面均保持公正及不偏不倚。

E.个人权利。延展权是租户的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可单独决定是否授予或不授予延展权，除非房东同意转让租户在租赁中的权益。

F.例外情况。尽管上文有任何相反规定，但由业主选择，延期权利无效，承租人不得行使任何延期权利：

(I)在根据租契发生金钱违约事件期间(超越任何适用的通知期及治疗期)；或

(Ii)如在紧接承租人拟行使延期权利的日期前12个月期间，根据租契发生金钱违约事件3次或以上(不论该等金钱违约事件是否已治愈)。

G.不能延长。任何延期权利的行使期限不得因承租人无法行使延期权利而延长或延长。

H.结束。延展权应由业主选择终止，即使在承租人适当和及时行使延展权之后，如果在行使之后但在附加延展期开始日期之前，(I)承租人，则延展权不再具有任何效力或效力，如果在该行使之后，但在附加延展期开始日期之前，承租人

(I)租户未能及时补救租赁项下的任何货币违约事件；或(Ii)自行使延期权利之日起至额外延期期限开始之日止期间，租赁项下的货币违约事件已发生3次或以上，不论该等货币违约事件是否已获补救；或(Ii)租赁项下的货币违约事件自行使延展权之日起至额外延期期限开始之日已发生3次或以上，不论该等货币违约事件是否已获补救。现将原租赁合同第34条全部删除，除本第六修正案明确规定外，承租人无权延长租赁期限。

A.一般情况下的扩展权。根据本第11条的条款，自生效之日起至此后12个月内，承租人有权(但无义务)根据本第11条的条款和条件扩建房屋(“扩展权利”)以包括扩展空间。如果承租人行使扩展权利，在扩展空间的现有租户在现有扩展空间租约期满后腾出扩展空间之前，房东没有义务交付扩展空间，直至扩展空间的现有租户在现有租约期满后腾出扩展空间后，房东才有义务交付扩展空间，除非现有租户在扩展空间的现有租约期满后腾出扩展空间，否则房东没有义务交付扩展空间，除非现有租户在现有的扩展空间租约期满后腾出扩展空间。房东同意使用合理的、可用的合法权利，使现有租户在租期满时腾出扩展空间。就本第11节而言，“扩展空间”是指位于第5层的特定空间499大楼的楼层，大约有44000平方英尺的可出租面积，更具体的描述见本文件所附的附件B。为免生疑问，承租人须就所有扩展空间行使本条第11条所规定的权利。承租人应在生效之日起12个月内向业主递交承租人对扩建空间行使扩张权的书面通知(“行使通知”)。如承租人选择在规定的12个月期间内递交行使通知以租赁扩展空间，承租人应被视为同意按与租约相同的一般条款及条件(包括TI津贴)扩展处所以包括扩展空间及租赁扩展空间。业主应允许租户在扩展空间租赁开始日期前14天进入扩展空间，由租户自行承担风险和费用，以便进行空间规划、建造和搬进扩展空间。在该提前进入期间，租约的所有条款对扩展空间均有效，但承租人不需支付扩展空间的最低月租金、承租人按比例分摊的运营成本。与扩展空间有关的税费和保险费，或租户在这种早期使用期间因扩展空间而增加的与停车场相关的运营成本、税费和保险费的比例增加；然而，只要在这样的提前使用期限之后，承租人应开始支付关于扩展空间的最低月租金，即承租人按比例分摊的运营成本, 与扩展空间有关的税项及保险成本，以及租户于停车场的营运成本、税项及保险成本的比例增加(可归因于扩展空间)。关于扩展空间的租约期限应与关于当时现有房产的租约期限同时终止。如果租户未在该12个月期限内向业主递交行使通知，则租户

应被视为已放弃其在本第11条下租赁扩展空间的权利，业主有权按业主可接受的任何条款和条件将扩展空间租赁给任何第三方。承租人未能及时递交行使通知不应影响承租人根据以下第12条和第13条享有的权利。

B.修订租赁(扩建)。如：(I)承租人未能及时递交行使通知，或(Ii)在业主向承租人递交租客租用扩展空间的租约修订后10天届满后，经尽心竭力善意协商后，双方在合理酌情权下仍未签署双方均可接受的扩展空间租约修订，则不论本协议是否有任何相反规定，承租人应被视为永久放弃其租赁扩展空间的权利。(I)承租人未能及时递交行使通知，或(Ii)房东向租户交付租约修订后10天届满后，经双方以合理酌情权协商后，仍未签署双方均可接受的扩展空间租约修订，不论本协议是否有任何相反规定。

C.扩展权例外。尽管有上述规定，但房东可以选择，扩张权不生效，租户不得行使：

(I)在适用通知及补救权利届满后根据租契发生金钱违约事件的任何期间内；或

(Ii)在租客寻求行使扩张权的日期前12个月期间，如租契下的金钱违约事件已存在3次或多于3次，则不论该违约事件是否已治愈。

D.扩展右端接。如果在行使扩张权之后但在扩展空间租赁开始日期之前，(I)承租人未能及时补救租约项下的任何货币违约事件；或(Ii)自扩展权利行使之日起至扩展空间租赁开始之日止期间内，租户发生货币违约事件3次或3次以上，则扩展权利应由业主选择终止，并且即使在租户适当和及时行使扩展权之后，也不再具有任何效力或效力。

E.个人扩张权。扩张权是租户的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可单独决定是否授予或不授予扩张权，除非房东同意转让租户在租赁中的权益。

F.不得延长扩展权限。不得因承租人不能行使扩张权而延长或者延长扩张权的行使期限。

A.一般来说，ROFR。根据本第12条的规定，房东在生效日期后第一次打算接受真诚的书面建议书或交付房东愿意接受的反建议书(“待定交易”)，将ROFR空间(如下文定义)全部或部分出租给第三方，房东应向租客交付关于该待定交易存在的书面通知(“待定交易通知”)，其中待定交易通知应包括待定交易的具体条款。就本第12条而言，“ROFR空间”指499大楼内未由租户占用的所有空间，或由租约在12个月或更短时间内到期的现有租户占用的所有空间，而该租户不希望续期(不论该租户是否有权续期)其对该空间的占用。为免生疑问，承租人应被要求对待定交易通知中描述的所有空间行使本第12条规定的权利，包括房东选择的任何空间

除待决交易通知中描述的ROFR空间外，哪些额外空间应被视为包括在ROFR空间(“已识别空间”)中。承租人收到待处理的交易通知后10天内，如果承租人选择租赁已确定的空间，则应向业主递交书面通知(“验收通知”)。承租人根据本第12条接收待决交易通知和选择租赁或不租赁已确定的空间的权利在下文中称为“优先购买权”。如果承租人选择在规定的10天期限内递交空间验收通知，租赁待定交易通知中描述的已确定空间，承租人应被视为同意扩建房产以包括已确定空间，并按与租约相同的一般条款和条件租赁已确定空间，但租赁条款应进行修改，以反映待定交易通知中有关租赁已确定空间的条款。如果受待决交易通知约束的已确定空间不包括ROFR空间的全部，承租人的优先购买权应在延长期限内继续适用于ROFR空间的任何剩余部分(受本节第12(A)节最后一句的限制)。承租人承认，关于已确定空间的租约期限和关于现有物业的租约期限可能不是共同终止的。尽管本合同有任何相反规定，在任何情况下，A06工作信函均不适用于已识别的空间。如果租户未能在规定的10天内向房东递交验收通知, 承租人应被视为已永远放弃其在第(12)款下租赁已确定空间的权利。承租人的优先购买权在延长期限内持续存在；但是，如果承租人没有根据本第六修正案第8条行使其延展权，则承租人无权行使优先购买权，并且在延长期限届满前18个月之后，本第12条的规定将不再适用。

B.修订租赁(ROFR)。如果：(I)承租人未能及时递交验收通知，或(Ii)在房东向承租人交付已确定空间的租约修订后10天届满后，经努力善意协商后，双方在合理酌情权下仍未签署已确定空间的租约修订，则无论本协议是否有任何相反规定，承租人应被视为已永久放弃其租赁ROFR空间的权利。(Ii)在房东向承租人交付已确定空间的租赁修订后，经双方合理酌情协商后，未执行任何经双方均可接受的已确定空间的租赁修订，即使本合同中有任何相反规定，承租人仍应被视为已永远放弃其租赁ROFR空间的权利。

C.ROFR例外。尽管有上述规定，业主可选择优先购买权无效，租客不得行使优先购买权：

(I)在适用的通知期及治疗期届满后，在租契下发生金钱违约事件的任何期间内；或

(Ii)在租客寻求行使优先购买权的日期前12个月期间，如租契所指的金钱失责事件已存在3次或以上，不论失责事件是否已治愈。

D.ROFR的终止。优先购买权由业主选择终止，即使在承租人正当和及时行使优先购买权之后，如果(I)承租人未能及时补救租约项下的任何金钱违约事件，在行使优先购买权之后但在指定空间的租赁开始日期之前，优先购买权也不再具有效力或效力；(I)承租人在确定的空间的租赁开始日期之前，未能及时纠正租约项下发生的任何金钱违约事件，优先购买权应由业主选择终止，并且不再具有效力或效力；或(Ii)该租契所指的失责事件在自行使优先购买权之日起至该指明空间的租契开始之日止的期间内已存在3次或多于3次，不论该等金钱失责事件是否已获补救。

E.ROFR个人权利。优先购买权是租客的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可单独决定是否给予优先购买权，除非房东同意转让租客在租赁中的权益。

F.不能延长ROFR。优先购买权的行使期限不得因承租人不能行使优先购买权而延长或者延长。

A.一般而言，ROFO。在符合本第13条条款的情况下，每次在延长的期限内，在生效日期后全部或部分RoFo空间可用时，承租人有权但无义务根据本第13条的条款和条件扩大房产(“第一要约权”)，将RoFo空间包括在内。就本第13条而言，“RoFo空间”是指499大楼二楼的某些空间，该空间约有25,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000，如附件C(“二楼RoFo空间”)及扩展空间(如租户先前未曾就扩展空间行使上文第13节所载的扩展权利)，该空间并非由租户占用，或由租约于12个月内或少于12个月届满的当时的租户占用，而该租户并不希望续约(不论该租户是否有权续订)其对该空间的占用权，而该租户并不希望续约(不论该租户是否有权续订)。在延长的期限内，每次RoFo空间的全部或部分可用时，只要租户在本合同项下的权利得到保留，业主应在业主选择的时间向租户交付关于该RoFo空间可用的书面通知(“RoFo通知”), 连同业主准备租用该RoFo空间的条款及条件。承租人应被要求对RoFo通知中描述的所有RoFo空间(“已识别的RoFo空间”)行使本第13条规定的权利。在任何情况下，A06工作书均不适用于RoFo空间。关于RoFo空间的租约期限必须与关于当时现有房产的租约期限相同。承租人应在收到RoFo通知后10天内向业主递交书面通知，说明租户就已确定的RoFo空间行使第一要约权(“RoFo行使通知”)。如果租户没有在10天内向房东递交RoFo行使通知，房东有权按房东接受的任何条款和条件将已确定的RoFo空间出租给任何第三方。承租人的第一要约权在延长的期限内持续存在；但是，如果承租人没有根据本第六修正案第8条行使其延展权，则承租人无权行使第一要约权，并且在延长期限届满前18个月之后，本第13条的规定不再适用。

B.修订租赁(RoFo)。如果：(I)承租人未能及时递交RoFo行使通知，或(Ii)在房东向承租人交付承租人租赁该RoFo空间的租约修订10天后，在双方通过勤奋的诚信努力进行协商后，双方在合理酌情权下仍未签署RoFo空间的租赁修订，则无论本合同包含任何相反规定，承租人应被视为永远放弃其租用该特定RoFo空间的权利。

C.ROFO例外情况。尽管有上述规定，房东可以选择第一要约权无效，租户不得行使第一要约权：

(I)在该租契下发生金钱失责事件的任何期间内；或

(Ii)在租客寻求行使第一要约权的日期前12个月期间，如租契下的金钱违约事件已存在3次或多于3次，则不论该违约事件是否已治愈。

D.RoFo的终止。如(I)承租人未能及时补救租约项下的任何金钱违约事件，在行使后但在该RoFo空间的租约开始日期前，承租人妥为及及时行使首次要约权后，业主可选择终止首次要约权，而该首次要约权亦不再具有效力或效力；(I)承租人在行使首次要约权后但在该RoFo空间的租约开始日期前，未能及时补救租约项下的任何金钱违约事件；或(Ii)自行使第一要约权之日起至该RoFo空间的租契开始之日止的期间内，该租契所指的失责事件已存在3次或多于3次，不论该等金钱失责事件是否已获补救。

E.ROFO个人权利。第一要约权是租客的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可单独决定是否授予或不授予第一要约权，除非房东同意转让租客在租赁中的权益。

F.没有RoFo的扩展。第一要约权的行使期限不得因承租人不能行使第一要约权而延长或者延长。

A.本第六修正案是双方就本协议主题达成的完整协议，取代所有先前和同期的口头和书面协议和讨论。本第六修正案只能通过双方签署的书面协议进行修改。

B.本第六修正案对本协议各方、其各自的代理人、员工、代表、高级管理人员、董事、分公司、子公司、附属公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并符合其利益。

C.本第六修正案可以一式两份或两份以上执行，每份副本应被视为原件，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可以通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式有效交付，并且在任何情况下都是有效的。就本第六修正案及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等法律效力。

D.除本第六修正案修订和/或修改的条款外，本租约在此予以批准和确认，本租约的所有其他条款应保持完全效力，不受本第六修正案的更改和不变。如果本第六修正案的规定与本租赁的规定有任何冲突，应以本第六修正案的规定为准。无论是否经本第六修正案特别修订，本租约的所有条款和条款均在此进行必要的修改，以实现本第六修正案的目的和意图。

[签名在下一页]

特此证明，房东和房客已于上文第一次写明的日期执行本第六修正案。

附件A

A06工作信函

日期为2021年6月1日的本A06工作信函(以下简称A06工作信函)并入日期为2006年9月22日的特定租赁协议(经日期为2007年10月10日的特定租赁第一修正案修订，并经日期为2008年3月21日的特定租赁第一修正案进一步修订)、日期为2009年6月29日的特定租赁第二修正案、日期为2011年5月19日的特定第三租赁修正案、日期为2011年6月20日的特定信函协议、日期为2007年10月10日的特定租赁第一修正案、日期为2008年3月21日的特定信函协议、日期为2009年6月29日的特定租赁第二修正案、日期为2011年5月19日的特定第三修正案、日期为2011年6月20日的特定信函协议这份日期为2014年10月1日的特定谅解备忘录、日期为2014年12月23日的特定租赁第五修正案、日期为2014年12月23日的特定信函协议、日期为2015年12月10日的特定信函协议、日期为2016年4月26日的特定信函协议以及日期为偶数日期的特定第六修正案租赁(“第六修正案”)(修订后的“租赁”)，由特拉华州有限责任公司ARE-San FRANCISCO No.43，LLC之间签署，日期为偶数日(“第六修正案”)(经修订，简称“租赁”)，以及由ARE-San FRANCISCO No.43，LLC(特拉华州有限责任公司)和Arre-San FRANCISCO No.43，LLC(特拉华州有限责任公司)之间的使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

1.一般要求。

(A)租客的授权代表。承租人指定凯瑟琳·夏普(Catherine Sharpe)和马丁·泉(Martin Quan)(其中任何一人单独行事，“承租人代表”)为根据本A06工作信函授权代表承租人行事的唯一人员。业主没有义务对租户或其代表就本A06工作信函提出的任何要求、批准、询问或其他沟通(“沟通”)作出回应或采取行动，除非该沟通是由租户代表以书面形式进行的。租户可以在不少于5个工作日的书面通知房东后，随时更换租户代表。

(B)业主授权代表。房东指定格雷格·格伦(Greg Gehlen)和珍妮维·阿巴塔(Jeanevy Abata)(单独行动的个人，“房东代表”)为根据本A06工作信函授权代表房东行事的唯一人员。承租人没有义务对业主或其代表提出的与本A06工作信函相关的任何请求、批准、询问或其他沟通做出回应或采取行动，除非此类沟通是由业主代表以书面形式进行的。房东可以在不少于5个工作日的书面通知租户后，随时更换房东代表。

(C)建筑师、顾问及承建商。承租人改善工程的建筑师(“TI架构师”)(见下文第2(A)节的定义)、承租人改善工程的总承包商(“总承包商”)和承租人改善工程的任何分包商应由承租人选择，并经业主批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。如果承租人提出要求，房东特此同意批准Hathaway Dinwiddie为总承包商。业主应被指定为承租人与A06 TI架构师、任何顾问、任何承包商或任何分包商签订的任何合同的第三方受益人，以及任何承包商或任何分包商做出的任何担保的第三方受益人。

2.有几点改进。

(A)界定租户改善措施。这里使用的“承租人改进”是指承租人希望对房屋进行的所有固定和永久性的改进。除资助本协议规定的A06 TI津贴(定义见下文)外，房东没有任何义务为租户完成房屋的使用和占用。

(B)租客的空间图则。承租人应向业主提交详细说明承租人对承租人改进要求的示意图和轮廓规格(“空间平面图”)。不超过10天后，业主应向租户提交业主和TI建筑师对空间平面图的书面合理异议、问题或意见。承租人应修改空间平面图以处理此类书面意见，并应将图纸重新提交房东审批。这一过程将一直持续到房东批准空间平面图为止。

(C)施工图。承租人应在业主批准空间平面图后不迟于15个工作日，安排TI建筑师编制并提交给业主，以供业主审查和评论承租人改进的施工计划、规范和图纸(“TI施工图”)，TI施工图应基本上按照空间平面图编制。承租人应单独负责确保TI施工图反映承租人对承租人改进的要求。业主应在收到TI施工图后10个工作日内将其对TI施工图的书面意见交付给承租人；但是，业主不得不批准任何与空间平面图相一致的事项。承租人和TI架构师应真诚考虑所有此类意见，并应在收到后10个工作日内通知业主承租人拟如何回应此类意见。与该评论相关的任何争议均应按照本协议第2(D)节的规定解决。如果TI施工图中反映的设计与空间平面图一致，业主应批准承租人提交的TI施工图。房东批准后，在符合以下第4节规定的情况下，承租人不得对TI施工图进行实质性修改，除非与颁发TI许可证有关的合理要求(如下文第3(A)节所定义)。

(D)批准和完成。如果任何关于租户改善设计的争议在争议一方向另一方发出通知后10个工作日内未得到解决，承租人可就承租人改进的设计作出最终决定，前提是(I)承租人行为合理，且该最终决定与业主和租户在该争议方面的立场一致或妥协；(Ii)承租人的任何此类决定所产生的所有费用和开支应从TI津贴(定义见下文第5(D)节)中支付；以及(Iii)承租人的最终决定应从TI津贴中支付(如下文第5(D)节所述)；以及(Iii)承租人的最终决定应从TI津贴中支付(如下文第5(D)节所述)；以及(Iii)承租人的建筑或任何建筑系统的结构部件(在这种情况下，业主应做出最终决定)。在业主和租户同意承租人的要求后，对TI施工图的任何更改应按本合同第4节的规定处理。

3.租户改进的绩效。

(A)租客改善工程的开始和准许。承租人应在获得建筑许可证(“TI许可证”)并向业主交付建筑许可证(“TI许可证”)后开始承租人改善工程的施工，该许可证授权承租人按照业主批准的TI施工图建造承租人的改善工程。获得工业事故许可证的费用将从工业事故津贴中支付。房东应协助租户取得TI许可证。在承租人改善工程开始之前，承租人应向业主提交一份与承租人承包商(包括TI建筑师)签订的符合商业合理保密要求的合同副本，以及一份承租人承建商提供的保险证书副本，证明承租人改善工程的任何部分，证明行业标准商业一般责任、汽车责任、“建造商风险”和工人赔偿保险。承租人应促使总承包商提供一份保险证书，指定房东亚历山大房地产股权公司和房东贷款人(如果有)作为总承包商上述责任保险的额外保险人。

(B)选材等如果经租户和业主批准的TI施工图上标明了一种以上的材料或结构，则如果该问题涉及租户的改进，并且在业主唯一和业主的范围内，承租人将有合理的酌情权选择。

如果事件涉及建筑物或任何建筑系统的结构组件，则绝对主观酌情决定权。

(C)租客责任。承租人应负责纠正承租人改进中的任何缺陷或缺陷。

(D)基本完工。承租人应根据TI许可证以良好和熟练的方式基本完成或导致承租人的改善工作基本完成，但在每种情况下，均须遵守不影响房产使用的微小变更和正常的非物质性质的“清单”项目(“基本完成”或“基本完成”)。承租人改善工程基本完成后，承租人应要求TI建筑师和总承包商为承租人和业主的利益，以美国建筑师协会(“AIA”)文件G704的形式签署并交付一份基本完工证书。就本A06工作函而言，“微小变更”指合理需要的任何修改：(I)遵守所有适用的法律要求和/或获得或遵守任何所需的许可证(包括TI许可证)；(Ii)符合非实质性的良好设计、工程和施工实践；或(Iii)对承租人改进施工过程中遇到的现场偏差或条件进行合理调整。

4.变化。承租人估计花费超过10万美元的任何重大变更，如在房东交付和批准空间图后向承租人提出改善要求，应根据本第4条的规定申请和实施，并须经房东书面批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。

(A)租户要求更改的权利。如果租户要求变更(“变更”)，租户应以与友邦保险标准变更单表格(“变更请求”)基本相同的形式书面通知房东，变更请求应详细说明任何此类变更的性质和范围。此类变更请求必须由租户代表签字。业主应在此后2个工作日内审核批准或不批准该变更请求，但不得无理拒绝、限制或拖延业主的批准。

(B)实施改革。如果房东批准这样的变更，租户可以促使批准的变更开始实施。如果因该变更而需要修改或更改TI许可证，承租人应立即向房东提供该TI许可证修改或变更的复印件。

5.成本。

(A)改善租户的预算。在承租人改建工程开始施工前，承租人应估算并向业主提交承租人改建工程设计和施工预算(“预算”)。预算应以业主批准的TI施工图为基础。

(B)工伤津贴。业主须向租客提供租客改善津贴(统称为“TI津贴”)，详情如下：

1.“租客改善津贴”，最高限额为每平方呎25元，包括在延长租期内每月应缴的最低租金内；及

2.“额外租户改善津贴”，最高金额为每单位可租Square，INC.尺50元，在使用的范围内，将产生第六修正案第二节所列的额外租户租金(TI Rate)。(二)“额外租户改善津贴”，最高限额为单位内每只可租Square，INC.尺50元，按“第六修正案”第二节的规定计算。

除TI津贴外，业主还应向TI建筑师支付每平方英尺租金0.15美元，用于准备测试试配。

在开始租户改善之前，租户应通知房东，租户已选择从房东那里获得多少额外的租户改善津贴。这种选择是最终的，对租户有约束力，此后未经房东同意不得修改，房东可根据房东唯一和绝对的主观自由裁量权授予或拒绝批准或拒绝同意。TI津贴应根据本工作书的规定予以发放。？

(C)承租人无权使用或受益(包括任何降低最低月租)任何部分的TI津贴，该部分津贴不需要用于(I)根据第2(D)条批准的TI施工图中所述的承租人改善工程或(Ii)根据第4条的任何更改。承租人无权获得A06 TI津贴中未在第六次修订生效日期后18个月的月最后一天之前支付的任何部分。(C)承租人无权使用或受益于(I)根据第2(D)条批准的TI施工图中所述的承租人改善工程，或(Ii)根据第4条的任何更改，在第六次修订生效日期后18个月的月份最后一天之前未支付的任何部分TI津贴。

(D)可包括在工伤津贴内的费用。工业津贴应仅用于支付与承租人改建工程相关的设计、许可和建筑成本，包括但不限于与承租人改建工程相关的电力和其他公用事业成本、编制空间平面图和工业设计施工图的成本、预算中列出的所有成本和变更费用(统称为“工业改造成本”)。尽管本合同有任何相反规定，TI津贴不得用于购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统材料或设备，包括但不限于承租人的语音或数据电缆、非管道生物安全柜和其他未纳入承租人改善工程的科学设备，包括但不限于承租人的语音或数据布线、非管道生物安全柜和其他科学设备，包括但不限于承租人的语音或数据电缆、非管道生物安全柜和其他未纳入承租人装修的科学设备。

(E)故意删除。

(F)TI费用的支付。在租户改进设计和施工过程中，房东应每月根据房东标准格式的抽款请求向租户偿还一次TI费用，包括租户支付此类TI费用的证据和此类证明、留置权豁免(包括每笔进度付款的有条件留置权解除和上个月进度付款的无条件留置权解除)、检查报告和房东通常获得的其他事项，只要房东批准付款，不迟于收到该付款请求后30天。承租人改善工程完成后，承租人应向业主提交：(I)列出所有承建商和第一级分包商姓名的宣誓声明，以及所有该等承建商和第一级分包商的最终无条件留置权豁免；(Ii)承租人改善工程的竣工平面图(一份印刷格式，两份电子CAD格式)；(Iii)表格AIA G704的基本完工证明；(Iv)房屋入住证；以及(V)所有操作和维护的副本。尽管本合同有任何相反规定，承租人应负责承租人改善工程的费用，只要承租人改善工程的费用超过了承租人改善津贴和选择由承租人使用的额外承租人改善津贴的任何部分，承租人应负责支付承租人改善工程的费用。

(G)租户改善进度报告。应房东的定期要求，租户应以附表1的形式向房东提交租户改善进度报告，以提供有关租户改善的所有最新信息。

6.其他。

(A)反对。当本A06工作信函要求任何一方同意或批准时，除非本A06工作书明确规定相反规定，否则该方不得无理拒绝、附加条件或推迟此类同意或批准。

(B)修改。除非业主和租户以书面形式签署，否则对本A06工作书或其任何条件或条款的修改、放弃或修改对业主或租户均无约束力。

(C)没有违约资金。在任何情况下，房东都没有义务在租约发生违约事件期间为TI津贴的任何部分提供资金。

(D)传染病情况。承租人应要求总承包商、TI架构师和在承租人改善工程施工期间进入建筑群的任何顾问、承包商、分包商和所有其他服务和材料提供商执行与承租人改进相关的服务或提供材料，以符合疾病控制和预防中心和相关政府当局推荐的所有标准)。

附表1

租户改善进度报告

大厦地址：_

认证期：_

1.原工程预算$_

2.按变更单/更新预算的净变更金额_

3.截至目前为止的预算(第1±2行)$_

4.至今招致的总费用$_

5.预算余额(第3行减去第4行)_

认证签名：_

附件B

扩展空间

附件C

二楼RoFo空间

附件D

A06最低月租金明细表