附件10.1

Genesis More House电话：5510

租赁

BP3-SD5 5510莫尔豪斯驱动器有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

作为房东，

和

库拉肿瘤公司
特拉华州一家公司

作为租户

租赁基本信息汇总

本《基本租赁信息摘要》(以下简称《摘要》)特此并入并成为所附租赁的一部分。租赁中对本摘要中任何术语的引用应与本摘要中该术语的含义相同。如果本摘要的条款与本租赁条款有冲突，以本租赁条款为准。本合同中使用的任何大写术语以及未在本合同中另作定义的术语应具有本租赁中规定的含义。

目录

页面

展品：

附件A房屋建筑平面图轮廓

附件A-1工程场地平面图

附件B Tenant工作信

附件C租约条款确认书/租约修订

展示DRules和规章制度

从属、互不干扰和委托协议书证明表

索引

页面

会计15

额外租金9

受影响区域17

AllowanceExhibit B

更改23

批准的工作图纸附件B

破产法34

基本租金8

基础、外壳和核心展品B

经纪人42

2号楼

日历年9

CASP报告8

确认/修改表C

保护成本10

建造43

施工图(图B)

合同附件B

Control32

纠正措施17

成本池10

宣言16

文档17

环境法16

环境许可证16

估计13

估计报表13

预计费用13

排除的更改37

出口勘测32

费用年度9

最终空间平面图展品B

力的使命感41

危险物质16

危险品清单16

节假日20

HVAC20

利率14

地主6

房东聚会18

租赁6

租约生效日期8

租约到期日8

租赁期限8

租赁年8

Net Worth32

注意事项41

OFAC41

运营费用9

其他建筑物13

其他现有建筑6

超额备用额表B

停车区6

页面

停车操作员38

许可证证据B

允许的传输32

允许受让人受让人32

前提6

房舍系统22

项目6

1312号命题

准备好入职展品B

版本16

租金9

起租日期附件C

收入代码30

审查期15

证券保证金37

传感器面积43

声明13

主题空间29

转租成本31

大体上完成了Premises展览表B

SUMMARY1

系统和设备11

税费11

Tenant6

租户延误表B

租户改进表B

租户工作信函附件B

租户的参与方16

租户的股份12

阈值大小19

转移通知29

转接主要费用31

运输29

传输29

公用事业成本12

水感43

Wi-Fi网络24

工作图纸附件B

租赁

本租约包括前述摘要和所附并通过本参考并入本文的展品(租约、摘要和展品有时统称为“租赁”)，日期为摘要第(1)节所载日期，由特拉华州有限责任公司(“房东”)BP3-SD5 5510 Morehouse Drive LLC和特拉华州一家公司(“承租人”)Kura Oncology，Inc.签订，双方为BP3-SD5 5510 Morehouse Drive LLC(“房东”)和Kura Oncology，Inc.(特拉华州一家公司(“承租人”))。

第一条

工程项目、建筑物及处所

1.1项目、建筑物及处所。

1.1.1优先事项。根据并受本租约下文所载条款、契诺和条件的约束，业主特此向承租人和承租人租赁摘要第26.1节所述的物业(以下简称“物业”)，该物业位于大楼内(定义见摘要第6.2节)，并位于项目范围内(定义见下文)，租户和承租人特此向业主租赁该摘要第26.1节所述的房产(“房产”)，该房产位于楼内(定义见本摘要第6.2节)，位于本项目(定义见下文)内。该房屋的建筑平面图作为附件A附于本文件。

1.1.2建筑和项目。该建筑由四(4)层组成，总面积为107,754平方英尺，是位于圣地亚哥市的一个名为“Genesis Morehouse”的多栋商业项目的一部分。本租约中所用的“项目”一词，统称为：(I)建筑物；(Ii)位于场地内位于莫尔豪斯径5550号、莫尔豪斯径5580号和莫尔豪斯径5590号的其他现有建筑物(统称为“其他现有建筑物”)；(Iii)由业主(及/或工程项目的任何其他拥有人)不时指定为附属于建筑物、其他现有建筑物或为建筑物及/或其他现有建筑物提供服务的任何广场外范围、人行道、行车径、庭院、公共及私家街道、交通便利区及其他改善及设施，而该等范围是现时或以后在建筑物及/或其他现有建筑物周围及/或服务于该建筑物及/或其他现有建筑物的，并由业主(及/或工程项目的任何其他拥有人)不时指定为附属于或服务于该建筑物、其他现有建筑物及任何该等改善工程的公用地方；(Iv)业主(该项目的任何其他业主及/或由业主、业主的前身及/或业主就该项目的受让人组成的任何公用区域协会)可不时在该项目内或作为该项目的一部分而加建的任何额外建筑物、改善、设施及公用地方；及。(V)上述任何项目所在的土地。描述项目当前布局的场地平面图附在本文件附件A-1中。该建筑以及其他现有建筑均设有停车区(“停车区”)。？尽管有前述规定或本租约中包含的任何相反规定，(1)业主没有义务在项目范围内扩建或以其他方式进行任何改善，包括但不限于广场外的任何区域、人行道、车道、庭院、公共和私家街道。, 本合同附件A-1所示的交通便利区及其他改善和设施(业主(和/或本项目的任何其他业主)可在不通知承租人的情况下不时修改)，但业主的义务(如有)不在本合同附件的承租人工作书(如有)中明确规定，且(2)业主(和/或本项目的任何其他业主)有权随时将本项目内的任何改进或设施包括或排除在本项目中。(2)业主(和/或本项目的任何其他业主)有权随时将本项目内的任何改进或设施包括在内或排除在本项目内的任何改善或设施之外，但不包括在本合同所附的承租人工作书中明确规定的义务(如有)。下面的第1.1.3节更具体地阐述了这一点。

1.1.3承租人和房东的权利。承租人有权非独占使用位于建筑物内的公共走廊和走廊、楼梯间、电梯(如果有)、洗手间和其他公共或公共区域，以及业主(和/或项目的任何其他业主)不时指定为建筑物公共区域的位于项目上的区域的非独占使用，包括任何公共区域会议中心、健身中心、玻璃清洗和高压灭菌器(只要存在和/或继续存在任何此类共享设施)。但是，(I)承租人的使用应受以下条件的约束：(A)符合现在或以后针对项目记录的关于使用该建筑物的任何契诺、条件和限制的规定，以及(B)符合业主不时制定的合理的、非歧视性的规则和规定(应以书面形式提供给承租人)，以及(Ii)承租人未经业主事先同意，不得进入建筑物或其他现有建筑物的屋顶(可由业主唯一和绝对酌情决定不予批准)，以及(Ii)承租人不得在未经业主事先同意的情况下登上建筑物或其他现有建筑物的屋顶(可由业主唯一和绝对酌情决定予以拒绝)，以及(Ii)承租人不得在未经业主事先同意的情况下登上建筑物或其他现有建筑物的屋顶(可由业主单独和绝对酌情拒绝)，以及业主(和/或项目的任何其他业主)保留不时使用项目的任何公共区域和屋顶的权利。

(1)对工程项目或其任何部分或部分进行任何更改、加建、改善、维修及/或更换，包括但不限于(X)改变行车道、入口、上落客货区、出入口、出入口、交通方向、园境区、人行道、公共及私家街道的位置、大小、形状及数目，以及(X)更改道路、入口、上落客货区、出入口、出入口、交通方向、园境区、人行道、公共及私家街道的位置、大小、形状及数目交通便利区和公共区域；(Y)扩大或缩小项目及其任何公共区域和其他要素的规模，包括增加、删除和/或排除其上和之后的建筑物(包括任何其他现有建筑物)；(Y)扩大或缩小项目和任何公共区域及其其他要素，包括增加、删除和/或排除其上的建筑物(包括任何其他现有建筑物)；(二)对工程进行维修、改善或改建时，不得临时关闭任何公用区域；(3)根据契约、条件和限制保留和/或组成一个或多个公共区域协会，以拥有、管理、运营、维护、维修和/或替换位于大楼外的所有或任何部分景观美化、车道、人行道、公共和私家街道、广场、庭院、交通便利区和/或其他公共区域，并在符合以下第四条的规定下，包括协会收取的公共区域评估、费用和税项以及维护、管理的费用管理和运营协会，支付营业费用或税费；(四)业主根据诚实信用的商业判断，对本项目实施业主认为适当的其他行为和变更。业主应以商业上合理的方式执行本节1.1.3中所述的关闭、更改、添加或更改，并与此相关, 应采取商业上合理的努力，尽量减少对租户使用和进入房屋和停车区的任何实质性干扰。

1.2处所的条件。除本租约和承租人工作书中明确规定外，房东没有义务提供或支付与改善、改建或翻新房屋相关的任何改善、改建或翻新工程或服务，承租人应在租约开始之日接受房屋的“原样”状态。承租人亦承认，除本租约另有明文规定外，房东或其任何代理人均未就处所、建筑物或项目或其状况，或就其是否适合承租人经营业务作出任何陈述或保证(包括但不限于任何由承租人负责的分区/有条件使用许可证要求，以及承租人未能取得任何该等分区/使用许可证(如有需要)，并不影响承租人在本租约项下的义务)。租客接管房产后，应最终确定房产(包括其中的租户改善工程)、建筑和项目在当时已完工，且处于良好、卫生和令人满意的状况，业主方面没有义务对其进行任何改建、升级或改善，但须由业主根据租户工作书完成任何审核清单项目。根据《加利福尼亚州民法典》第1938(A)节的规定，房东特此向租户披露，租户特此确认，该房屋未经过认证访问专家(CASP)的检查。此外，根据《加利福尼亚州民法典》1938年(E)节的规定，特此提供以下通知：

“认证通道专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。“

为推进该通知及与该通知相关的事项：(I)承租人在阅读该通知并理解承租人有权要求和获得CASP检查，并在律师的建议下，特此选择不获得该CASP检查，并放弃在目前或今后有效的适用法律允许的范围内获得CASP检查的权利；(I)承租人在当前或今后有效的适用法律允许的范围内，选择不获得CASP检查，并放弃获得CASP检查的权利；以及(Ii)如果上文第(I)款所述的豁免根据适用法律不能强制执行，则房东和租客特此达成如下协议(构成双方就前述通知最后一句所述事项的相互协议)：(A)租户有权要求并获得CASP检查，如果有要求，必须在该日期或之前，即日期后十(10)天，以租户向房东递交的书面通知的形式提出；(A)租户有权要求并获得CASP检查，如果有要求，则必须在该日期或该日期之前提交给业主的书面通知中提出，即在该日期之后的十(10)天内由租户提交给房东的书面通知

(B)承租人要求的任何CASP检查应在(1)上午9：00之间进行；(B)承租人要求的任何CASP检查应在上午9：00之间进行。和下午5点在任何工作日，(2)仅在提前十(10)天向业主书面通知CASP检查日期后，(3)由业主指定的CASP以专业方式进行检查，且未进行任何会以任何方式损坏房产、建筑物或项目的测试，以及(4)承租人独自承担成本和费用，包括但不限于承租人支付此类CASP检查费用，CASP就此类CASP检查准备的任何报告(统称为“CASP报告”)的费用(C)承租人应在收到任何CASP报告后三(3)个工作日内向业主提交一份副本；(D)承租人应自负费用和费用，负责对房屋或其内部进行任何改善、改建、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的行为，包括但不限于该CASP检查披露的任何违规行为；以及(E)如果CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑相关的无障碍标准的建筑和项目(位于房屋外)的行为，而根据本租约(现已修订)业主有义务进行维修，则业主应按照适用法律的要求和在适用法律要求的范围内进行改进、改动、修改和/或维修，承租人应在十(10)内补偿业主该等改进、改动、修改和/或维修的费用。(E)如果该CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，则业主应在十(10)内补偿业主该等改进、改动、修改和/或维修的费用。

1.3可出租平方英尺。双方同意，房屋的可出租平方英尺如概要第6.1节所述，除非与房屋、建筑物或项目的实际大小改变有关，否则不得更改。

第二条

租期

本租约的条款和规定自本租约之日起生效，但本租约中有关支付租金的条款除外。本租赁期限(“租赁期限”)应如摘要第7.1节所载，自摘要第7.2节所载的日期(“租赁开始日期”)开始(但须受承租人工作书的条款所限)，并应于摘要第7.3节所载的日期(“租赁到期日”)终止，除非本租赁按下文规定提前终止。承租人的提前入住/入住权载于附件B第5.1节。就本租约而言，术语“租赁年”指租赁期内每个连续十二(12)个月的期间，但最后一个租赁年应在租约期满之日结束。如果房东没有在预期的租赁开始日期(如摘要第7.2(Ii)节所述)或之前将房产的占有权交付给准备入住的租户，房东不承担任何责任，本租约的有效性和租户在本租约项下的义务也不受影响，但在租户延误的情况下，在房东将房产的占有权交付给准备入住的租户之前，不应支付本合同项下的租金。如果租赁开始日期不同于概要第7.2(Ii)节规定的预期租赁开始日期，则在租赁开始日期之后，业主应以附件C的形式向承租人交付一份租赁修正案，其中包括租赁开始日期和租赁期满日期。, 承租人应在收到后五(5)个工作日内签署并退还(或提供事实更正)给房东。如果承租人未能在该5个工作日内签署并退还(或提供事实更正)修改，承租人应被视为已批准并确认其中规定的日期，但该等视为批准不应解除承租人执行并退还修改的义务(该不履行应构成承租人在本合同项下的违约)。业主如未能向租客递交该等修订，将不会更改实际的租约开始日期。

第三条

基本租金

承租人应在没有通知或要求的情况下，按照概要第(3)节规定的地址，或在业主不时以书面指定的其他地点，以货币或支票向房东支付概要第(8)节所述的基本租金(“基本租金”)，按概要第(8)节规定的每月平均分期付款，在每个月的第一天或之前提前支付货币或支票(在付款时，该货币是美利坚合众国私人或公共债务的法定货币)。在此之前，承租人应向业主支付概要第(3)节规定的地址，或在业主不时以书面指定的其他地点以货币或支票向业主支付概要第(8)节所述的基本租金(“基本租金”)。

任何抵销或扣减。在承租人签署本租约的同时，承租人应向房东交付相当于30,681.55美元的金额，该金额应包括以下内容：(I)承租人应支付的第一(1)年房屋的基本租金^ST)整月租期(即25,844.90元)；及。(Ii)租户在首个月(1)须支付的预计开支(定义见下文，但不包括管理费)。^ST)租期满一个月(即$4,836.65)。如果任何租金支付日期(包括租赁开始日期)落在该月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期限短于一个月，则任何该等零月份的租金应是一个完整历月租金的比例，其依据是该零月份的天数与该零月份出现的日历月的天数的比例。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。

第四条

额外租金

4.1附加租金。除支付上述第三条规定的基本租金外，承租人还应支付以下款项作为额外租金：(I)承租人在分配给建筑物的年度运营费用中的份额(根据下文第4.3.4节)；加上(Ii)承租人在分配给建筑物的年度税费中的份额(根据下面的第4.3.4节)；以及(Iii)承租人在分配给建筑物的年度公用事业成本中的份额(根据下面的第4.3.4节)。该等额外租金连同承租人根据本租约条款(包括但不限于根据第(6)条)须付予业主的任何及所有其他款项，以下统称为“额外租金”。基本租金和附加租金在这里统称为“租金”。根据本细则第(4)款应缴作为额外租金的所有款项，须与基本租金以相同的期间、相同的方式、相同的时间及地点支付。在不限制租赁期届满后承租人的其他义务的情况下，承租人支付本条第(4)款规定的额外租金的义务应在租赁期届满后继续存在。

4.2定义。如本条第四款所用，下列术语的含义如下：

4.2.1“历年”指租赁期任何部分所属的每个历年，包括租赁期届满的历年。

4.2.2“费用年度”是指每个历年。

4.2.3“营运开支”是指业主在任何开支年度内，因或与工程项目的拥有权、管理、保养、修理、恢复或营运有关而须支付的所有开支、成本及数额，该等开支、成本及数额须按照稳健的房地产管理及一贯适用的会计原则厘定，包括但不限于支付的任何款额：(I)公用事业系统、实验室系统、中央设备、机械系统、卫生设备及暴雨排水系统的营运、保养、维修、翻新及管理费用；任何电梯系统(如果适用)和所有其他“系统和设备”(定义见本租赁第4.2.4节)，以及与此相关的用品和设备以及维护和服务合同的成本；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的成本，以及质疑任何可能影响运营费用的政府法规的有效性或适用性的成本，以及与任何运输系统管理计划或类似计划的实施和运营(由业主或为本项目成立的任何公共区域协会)相关的成本；(Iii)业主承担的保险费，金额由业主合理确定，或由影响本项目的任何抵押或出租人的任何抵押权人要求支付；(Iv)景观美化、重新开垦、用品、工具、设备和材料的费用，以及与管理、经营有关的所有费用、收费和其他费用(包括咨询费、律师费和会计费), 项目的维修和维护；(V)任何设备租赁协议或管理协议(包括任何管理费的成本(相当于承租人当时年度基本租金的3%)，但不包括根据该协议提供的任何办公空间的租金)；(Vi)所有从事项目运营、管理、维护或保障的人员的工资、薪金和其他补偿和福利，以及雇主的社会保障税、失业税或保险，以及可能对该等工资、薪金、补偿和福利征收的任何其他税；(Vii)根据任何地役权、许可证、经营协议、声明、限制性契诺

标的或土地租赁(不包括租金)，或与项目分担费用有关的文书(包括但不限于本条款第五条所述的区域经济评估)；(Viii)除清洁服务费用外，清除垃圾(但营运费用不包括向建筑物及/或工程项目的处所或其他租户提供的清洁服务及垃圾清除服务的费用，或更换建筑物及/或工程项目的处所及其他租户的照明装置的灯泡、灯具、启动器及镇流器的费用，但有关服务须由承租人根据下文第6.6节直接提供及支付)、警报及保安服务的费用(惟该等服务须由承租人根据下文第6.6节直接提供及支付)、报警器及保安服务(但不包括该等服务由承租人根据下文第6.6节直接提供及支付的费用)、警报及保安服务(如该等服务是由承租人根据下文第6.6节直接提供及支付的)、警报及保安服务大堂、走廊、洗手间和其他公共或公共区域或设施的天花板瓷砖和固定装置，维修和更换路缘和人行道，修理屋顶和重新铺设屋顶；(Ix)摊销用于项目维护、运营和维修的个人财产的购置成本或租金费用(包括未摊销成本按商业合理利率计算的利息)；(X)任何资本改善或其他成本：(I)合理预期可减少目前或未来的营运开支或根据本条例以其他方式准许的任何资本改善或其他成本，(Ii)任何政府法律或规例规定在租约开始日期后对项目或其任何部分所作的成本，或(Iii)属保护成本(定义如下)及/或业主合理地厘定为符合项目最佳利益的成本；但如第(I)、(Ii)或(Iii)项所述的任何该等成本，则(I)(I)、(Ii)或(Iii)所述的任何该等成本，如属(I)、(Ii)或(Iii)项所述的任何该等成本，则(I)如(I)、(Ii)或(Iii)所述的任何该等成本, 该等资本支出应按照一贯适用的健全的房地产管理和会计原则，在业主合理确定的资本支出的使用年限内摊销(包括商业上合理的未摊销成本利率)；和(Xi)遵守或参与在建筑和/或项目中不时实施或颁布的保护、回收、可持续性、能源效率、减少废物或其他计划或实践的成本和开支，包括但不限于与任何LEED(能源与环境设计领导地位)评级或合规体系或计划(包括目前通过美国绿色建筑委员会或能源之星评级和/或合规体系或计划(统称为“节约成本”)协调的体系或计划相关的成本和开支)，以及(Xi)遵守或参与建筑和/或项目中不时实施或颁布的其他计划或做法的成本和开支，包括但不限于与任何LEED(能源与环境设计领导地位)评级或合规体系或计划相关的成本和开支。如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的工作或服务(如果由房东执行，其费用将计入运营费用)，则运营费用应被视为增加了相当于房东如果自费向该租户提供该等工作或服务，则在此期间业主应合理地招致的额外运营费用的数额。如果(X)、(Y)和其他现有建筑物中的任何一个(但仅在一段时间内由业主包括在本项目内)和(Z)根据上文第1.1.3节增加到本项目的任何额外建筑物(但仅在该等额外建筑物完全建成并准备投入使用并由业主包括在本项目内之后的一段时间内)在任何支出年度的全部或部分时间内的占有率低于95%(95%)，则在任何费用年度的全部或部分时间内，(Y)和其他现有建筑物(但仅在该时间段内由业主包括在本项目内)的占有率低于95%(95%)。, 业主应采用健全的会计和管理原则，对该年度或其适用部分的运营费用的可变组成部分进行适当调整，以确定如果该建筑物、该等其他现有建筑和该等额外建筑(如有的话)有95%(95%)被占用时应支付的运营费用金额；如此确定的金额应被视为该年度或其适用部分的运营费用金额。

在符合以下第4.3.4节的规定的情况下，业主有权不时在建筑与其他现有建筑之间和/或在项目的不同租户之间和/或在项目的不同建筑之间公平分配部分或全部运营费用(和/或税费和公用事业成本)，当这些不同的建筑被建造并添加到项目中(和/或被排除在项目之外)时(“成本池”)。此类成本池还可能包括在影响项目的契约、条件和限制内或根据影响项目的契约、条件和限制分配的某些运营费用(和/或税费和公用事业成本)。此外，业主有权随时以其合理的酌情决定权，将现有或未来的建筑物计入或排除在项目中，以确定运营费用、税费和公用事业成本和/或提供各种服务和设施，包括在任何此类成本池中分配运营费用、税费和公用事业成本。

尽管如上所述，但经营费用不应包括：(A)租赁佣金、律师费和与本项目现有或未来租户或其他租户谈判或纠纷产生的其他成本和开支；(B)翻新或以其他方式改善、装修或重新装修其他租户的可出租空间或空置可出租空间所产生的成本(包括许可证、许可证和检查费)；(C)因业主违反本项目任何租赁空间的条款和条件而产生的成本。(D)支付给业主或业主的附属公司或附属公司的间接费用或利润增量，用于工程项目内或与工程项目相关的服务，但以超出间接费用为限；以及

可在竞争基础上从第三方获得的此类服务成本中包括的利润增量；(E)除本节第4.2.3节另有明确规定外，任何抵押贷款的债务利息或摊销成本，以及根据项目的任何土地租赁应支付的租金；(F)业主由项目的任何租户或占用者，或由其承运人或租户的承运人或其他任何人通过保险偿还的费用；(G)任何坏账损失、租金损失或坏账或租金损失准备金；(G)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失准备金；(F)业主获得补偿的费用；(G)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失准备金；(G)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失准备金；(H)与组成业主的合伙企业或实体的业务运营相关的成本，因为这些成本与项目的运营成本是有区别的；。(I)任何雇员的工资和福利，如果没有将其大部分受雇时间投入到项目上，除非该等工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，而不是花在与运营和管理项目无关的事项上，但在任何情况下，本租约的运营费用都不包括应分配的工资和/或福利。(I)与业主组成的合伙企业或实体的业务运营相关的成本；(I)任何雇员的工资和福利，除非该等工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，但在任何情况下，本租约的运营费用都不包括应分配的工资和/或福利(J)因业主或其代理人、雇员、供应商、承包商或材料或服务供应商的严重疏忽或故意不当行为而产生的费用；(K)因遵守在租赁开始日期之前存在于建筑物或项目上的与移除危险材料有关的法律(由环境法定义)而产生的费用，其性质是联邦、州或市政府当局(如果当时知道存在此类危险材料)在该州，并在当时的条件下, 将要求移除此类危险材料或与之相关的其他补救或遏制措施；以及移除、补救、包含或处理危险材料所产生的费用，危险材料是在本合同生效日期后由业主或项目的任何其他租户带入建筑物或项目的，其性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知道该州存在此类危险材料，并且在当时存在于建筑物或项目上的条件下，则会要求移除该等危险材料或采取其他补救或遏制措施，而这些危险材料的性质是，如果联邦、州或市政府当局当时知道这些危险材料在该州的存在，并且在当时的条件下，它会要求移除该等危险材料或采取其他补救或遏制措施，而这些危险材料是由业主或项目的任何其他承租人带进建筑物或进入项目的。(L)因出售或融资建筑物或项目或业主在其中的权益而招致的任何交易成本；。(M)业主逾期支付业主计入营运开支的成本或开支的利息、罚款或罚款；。(N)公用事业成本；。(O)税项开支；及。(P)因超额收取营运开支或收取超过实际营运开支100%的营运开支而产生的任何利润。

4.2.4“系统和设备”是指任何工厂(包括任何中央工厂)、机械、变压器、管道工程、电缆、电线和其他设备、设施和系统，设计用于供应热、通风、空调和湿度或任何其他服务或公用事业，或构成或用作电力、燃气、蒸汽、管道、洒水器、通信、警报、实验室、安全或消防/生命安全系统或设备的任何组件或部分，或为大楼和/或任何其他设备提供服务的任何其他机械、电气、电子、计算机或其他系统或设备。

4.2.5“税费”是指联邦、州、县或地方政府或地方政府或市政府征收的所有税费、费用、评估、收费或其他各种性质的税费、费用、评估、收费或其他各种性质的征税，无论是一般、特别、普通还是非常，(包括但不限于房地产税、一般和特别评估、过境评估、费用和税收、托儿补贴、费用和/或评估、职业培训补贴、费用和/或评估、露天空间费用和/或评估、住房补贴和/或住房公积金费用或评估、公共艺术费和/或评估、租赁税)。包括适用于收取租金、对与项目相关的固定装置、机械、设备、仪器、系统和设备、附属设施、家具和其他个人财产征收的租金、个人财产税或销售税的毛收入或销售税)，业主应在任何支出年度内因或与项目或业主在其中的权益的所有权、租赁和运营有关而支付。就本租约而言，税项开支应按如下方式计算：(I)根据上文第1.1.3节增加至项目的承租人改善工程、其他现有建筑物及任何额外建筑物(但仅在业主将该等其他现有建筑物及附加建筑物包括在本项目内的期间内)已完全建成，及(Ii)就本项目而言，该建筑物、该等其他现有建筑物及该等附加建筑物(如有)及所有承租人改善工程均已就房地产税的目的全面评估。

4.2.5.1税费包括但不限于：

(I)就业主租金、租赁权或从工程项目所得的其他收入，或就业主租赁任何工程项目的业务而征收的任何税项；

(Ii)除先前包括在不动产税定义内的任何评税、税、费、征款或收费以外，或部分或全部取代任何评税、税、费、征款或收费的任何评税、税项、费用、征款或收费，租客及业主承认，加州选民在1978年6月的选举中采纳了第13号提案(“第13号提案”)，而政府机构可就消防、街道、人行道及道路维修、清除垃圾等服务征收评税、税项、费用、征款及收费承租人和业主的意图是将所有此类新的和增加的评估、税、费、征费和收费以及所有类似的评估、税、费、征费和收费包括在本租赁的税费定义中；

(Iii)可拨归或量度处所面积的任何评税、税项、费用、征款或收费，或根据本条例须缴付的租金，包括但不限于租客管有、租赁、经营、管理、保养、更改、修葺、使用或占用处所或其任何部分的任何总入息税；

(Iv)因此项交易或租客为其中一方的任何文件而产生或移转该处所的权益或产业权的任何评税、税项、费用、征款或收费；及

(V)业主为抗议、减税或将税项开支减至最低而招致的任何合理开支。

4.2.5.2尽管本节4.2.5中有任何相反规定，税费中应排除(I)所有超额利润税、特许经营税、赠与税、股本税、继承税、遗产税、联邦和州净所得税，以及适用于业主净收入(与项目运营的租金、收据或收入相反)的其他税种，(Ii)包括在运营费用中的任何项目，(Iii)滞纳金、罚金、因房东未能按时支付任何税款而产生的利息或其他费用，以及(Iv)租户根据下文第4.4节支付的任何项目。

4.2.6“承租人份额”是指“概要”第(9)节规定的百分比。租户份额的计算方法是将房屋的可出租平方英尺数除以大楼的总可出租平方英尺(如摘要第9节所述)，并以百分比的形式说明该数额。业主有权随时重新确定房屋和/或大楼的可出租平方英尺，租户的份额应进行适当调整，以反映任何此类重新确定。如按前述规定调整承租人份额，则该调整发生的费用年度的承租人份额应根据该费用年度内每个该等承租人份额的有效天数确定该年度的承租人份额。

4.2.7“公用事业费用”是指业主在任何费用年度内应支付的本建筑和本项目公用事业的所有实际费用(包括业主在本项目范围内增加的其他现有建筑和附加建筑(如有)的公用事业费用)，包括但不限于水、下水道、煤气和电力的成本，以及暖通空调和其他公用事业的成本，包括任何实验室公用事业和中央设备公用事业(但不包括租户直接向房东补偿或以其他方式直接支付的费用)，这些费用包括但不限于暖通空调和其他公用事业的费用，包括任何实验室公用事业和中央设备公用事业(但不包括租户直接向业主报销或以其他方式直接支付的费用)。测量仪表和设备及附加费。公用事业成本的计算应假设建筑物(以及在业主将此类建筑物纳入本项目期间，其他现有建筑物和任何附加建筑物(如果有))至少有95%(95%)被占用。如果在任何费用年度的全部或部分时间内，房东不应向已承诺代替房东提供公用事业的租户(包括租户)提供任何公用事业(如果房东提供，公用事业成本将包括在公用事业成本中)，则公用事业成本应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外公用事业成本的金额，如果房东自费向该租户提供该等公用事业的话。公用事业成本应包括根据与本项目或其任何部分分担成本有关的任何声明、限制性契诺或其他文书分配给本项目的任何公用事业成本，包括现在或以后记录的针对或影响本项目的任何契诺、条件或限制。

4.3额外租金的计算和缴纳。

4.3.1营业费用、税费和水电费的支付。对于租赁期内结束或开始的每个支出年度，承租人应向业主支付以下额外租金，支付方式如下：(I)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的运营费用份额；加上(Ii)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的税费份额；以及(Iii)承租人根据下文第4.3.4节分配给大楼的公用事业费用份额。(Ii)承租人应向业主支付以下第4.3.2节规定的额外租金：(I)根据下文第4.3.4节分配给大楼的运营费用中承租人的份额；以及(Ii)承租人根据下面第4.3.4节分配给大楼的税费份额。

4.3.2实际运营费用、税费、水电费及租户付款报表。房东应在第一(1)日或之前尽商业上合理的努力给租户^ST)每个支出年度结束后的6月1日，一份报表(“报表”)，该报表应说明根据下文第4.3.4节分配给大楼的上一支出年度发生或应计的运营费用、税费和公用事业成本，并应在其中说明承租人在其中的份额。承租人在收到租赁期内每个费用年度的报表后三十(30)天内，应向房东支付该费用年度承租人应承担的运营费用、税费和公用事业费用的全部金额，减去该费用年度内支付的金额(如有)，作为下文第4.3.3节定义和依据的估计费用。如果任何报表反映承租人在该费用年度多付了承租人的运营费用份额和/或承租人份额的税费和/或承租人份额的水电费，则房东应根据房东的选择，(I)在向承租人交付适用的报表后三十(30)天内将多付的款项汇给承租人，或(Ii)将多付的款项计入本租赁项下下一次到期并应支付给承租人的额外租金中。业主未能及时提交任何费用年度的报表，不影响业主执行本条第四条规定的权利。即使租赁期限已满，租客已腾出房产，但如果本租赁终止的费用年度的报表反映租户多付和/或少付了租客在该费用年度的营业费用和/或租户的税费份额和/或租户的水电费份额，则在房东向租户交付该报表后三十(30)天内或承租人应向房东支付任何该等少付的款项。, 视情况而定。承租人在收到任何声明后六十(60)天内未提出反对，即构成承租人不可撤销地放弃反对该声明。第4.3.2节的规定在租赁期限期满或提前终止后继续有效。

4.3.3预计运营费用、税费和公用事业成本报表。业主应尽商业上合理的努力，向租户提供年度费用估算表(“估算表”)，该估算表应列出房东对租户在本支出年度根据下文第4.3.4节分配给建筑物的运营费用、税费和水电费的份额总额的合理估计(“估算额”)，并应在其中注明租户所占份额(“估算费”)。房东未能及时提交任何费用年度的估算表，不妨碍房东行使其根据本条款第四款收取任何估计费用的权利。房东提交当时费用年度的估算表后，租户应支付当时费用年度估计费用的一小部分(减去根据本节最后一句(4.3.3)支付的任何金额)，并支付到期的下一期基本租金。该分数应以当前支出年度至付款月份(包括首尾两个月)的月数作为其分子，并以十二(12)作为其分母。在提交新的估算表之前，承租人应按月支付基本租金分期付款，金额相当于房东提交给租客的上一份估算表中所列总估算费用的十二分之一(1/12)。

4.3.4将运营费用、税费和公用事业成本分摊到建筑物。双方承认，本建筑是由本建筑和其他现有建筑以及业主(和/或本项目的任何其他业主)可不时选择建造和包括在本项目中的其他建筑(其他现有建筑和任何该等其他建筑有时统称为“其他建筑”)组成的多建筑商业项目的一部分，与本项目有关的某些成本和支出(即运营费用、税费和公用事业费用)应由本建筑分摊，并应由业主(和/或本项目的任何其他业主)选择作为本项目的一部分包括在内(本协议有时统称为“其他建筑”)，与本项目有关的某些成本和支出(即运营费用、税费和公用设施费用)应由本建筑分摊，并由业主(和/或本项目的任何其他业主)选择作为本项目的一部分包括在内。而完全可归因于该建筑物及该等其他建筑物(视何者适用而定)的某些其他费用及开支，则须分别直接分配予该建筑物及该等其他建筑物。因此，如上文第4.1节和第4.2节所述，每年确定项目作为一个整体的运营费用、税费和公用事业成本，以及运营项目的一部分

费用、税费和公用事业费用应由业主在公平的基础上确定，应分配给建筑物(相对于其他建筑物的租户)，如此分配的部分应为与建筑物有关的运营费用、税费和公用事业费用的金额，租户的份额应根据该费用、税费和公用事业费用计算。分配给建筑物的运营费用、税费和公用事业成本的该部分应包括完全可归因于建筑物的所有运营费用、税费和公用事业成本，以及可归因于整个项目的运营费用、税费和公用事业成本的公平部分。作为关于税费和公用事业成本的这种分配的一个例子，预计房东(和/或项目的任何其他业主)可以收到单独的税单，这些税单分别评估项目中每个建筑物的税费的改善部分，和/或房东可以从公用事业公司收到单独的公用事业帐单，该公用事业费用识别每个这样的建筑物直接发生的某些公用事业成本(通过为每个这样的建筑物安装的单独的计价器来衡量)，并且这种单独评估的税费和单独计量的公用事业成本应分别计算并分配给每个这样的公用事业成本此外，如果业主(和/或项目的任何其他业主)选择将项目的某些公共区域部分(如景观、公共和私人街道、车道、人行道、庭院、广场、交通便利区域和/或通道)细分为一个或多个单独的地块(和/或将所有或任何此类地块单独运输到公共区域协会拥有、运营和/或维护)，则运营费用将由业主和/或其他业主选择将项目的某些公共区域部分(如景观美化、公共和私人街道、车道、人行道、庭院、广场、交通便利区域和/或通道)细分为一个或多个单独的地块(和/或将所有或任何此类地块单独运输到公共区域协会拥有、运营和/或维护)。, 公共区域地块的税费和公用事业成本可汇总，然后由业主在公平的基础上按业主(和/或任何此类公共区域协会的任何适用契诺、条件和限制)不时规定的公平原则合理分配给建筑物和其他建筑物。

4.4租户直接负责的税费和其他费用。在以下情况下，承租人应应要求向房东报销房东应缴纳的所有税款或评估(房东的税费中包括的范围除外)，不包括州、地方和联邦个人所得税或公司所得税，以房东从所有来源获得的净收入衡量，以及遗产税和遗产税，无论是否现在习惯或在本合同各方考虑的范围内：

4.4.1上述税项是由租客位于房产内的设备、家具、固定装置和其他个人财产的成本或价值计量的，或合理归因于租户位于房产内的设备、家具、固定装置和其他个人财产的成本或价值，或由租户或为租户在房产内进行的任何租赁改进的成本或价值，只要该等租赁改进的成本或价值超过业主确定的建筑标准扩建的成本或价值，无论该等改进的所有权是否归属于租户或业主；

4.4.2上述税项是就承租人对处所或工程项目任何部分的管有、租赁、营运、管理、保养、更改、维修、使用或占用而评定的；或

4.4.3上述税项是根据这笔交易或承租人作为创设或转让房产权益或产业权的一方的任何文件评估的。

4.5滞纳金。如果房东或房东指定人在房东或房东指定人到期后五(5)天内未收到房东支付的房租分期付款或房客应支付的任何其他款项，则房客应向房东支付相当于到期房租金额的5%(5%)的滞纳金，外加房东因房客未按本合同规定支付租金和/或其他费用而产生的任何律师费；然而，只要承租人在到期日后十(10)天内支付租金，房东将免除在租赁期限内的任何一(1)个日历年度内首次逾期支付租金的滞纳金。逾期收取的费用应被视为额外租金，要求该费用的权利应是房东在法律和/或衡平法上享有的所有其他权利和补救之外的权利，不得解释为违约金或以任何方式限制房东的补救。除上述滞纳金外，根据本协议所欠的任何租金或其他款项在到期之日起五(5)天内仍未支付的，此后应计息，直至支付的利率(“利率”)等于(I)美国银行不时宣布的“最优惠利率”或“参考利率”(或在美国银行不再存在或公布最优惠利率或参考利率时，由房东选定的合理的可比国家银行机构)加百分之四(4%)的利率(以较小者为准)的利率(“利率”)，以(I)等于(I)美国银行不时宣布的“最优惠利率”或“参考利率”(或由房东选定的合理的可比国家银行机构，如果美国银行不再存在或公布最优惠利率或参考利率)的利率(“利率”)。

4.6审核权。在向业主发出合理通知后，承租人有权在正常营业时间内，由承租人支付费用，让承租人的授权员工或代理人在业主的主要公司办公室查阅业主的账簿、记录和证明文件，这些资料涉及房东根据上文第4.3.2节向承租人提交的特定费用年度的任何报表中所列的运营费用、税费和公用事业费用；但承租人无权进行此类检查，或对任何此类声明中规定的运营费用、税费和公用事业费用的金额提出异议或以其他方式提出异议，除非承租人将此类检查异议和争议通知业主，并在业主提交声明后的三(3)个月内完成检查(“审查期”)；此外，尽管有任何此类及时检查、异议、争议和/或审计，并且作为承租人行使第4.6节规定的视察、异议、争议和/或审计权的先决条件，承租人不得根据该声明扣缴且应及时向房东支付本条第4条规定所要求的全额款项。然而，在等待任何审计结果之前，此类付款可以在有异议的情况下支付。对于承租人的任何此类检查，业主和租户应合理地相互配合，以便能够按照双方都能接受的时间表，以迅速的方式进行检查，而不会对业主对项目的运营和管理造成不必要的干扰。如果在检查和/或要求提供文件后，承租人对报表中规定的运营费用、税费和水电费的金额有争议，承租人有权, 但在审查期内，并无义务促使业主与租客(“会计师”)共同认可的非或有条件支付的独立注册会计师完成业主簿册及记录的审核，以厘定该等报表所指开支年度的营运开支、税项开支及公用事业成本的适当金额及租客应付的金额，而该独立会计师并无责任在审查期内安排业主及租客双方共同认可的独立注册会计师完成业主簿册及记录的审核工作，以厘定该等报表所指开支年度的营运开支、税项开支及公用事业成本的适当数额。会计师的审计是最终的，对房东和租客都有约束力。如果房东和房客在房东通知房东租客希望进行审计后三十(30)天内不能就会计师身份达成一致，则该会计师应是房东选择的“四大”会计师事务所之一，该会计师事务所不按应急原则支付报酬，房东也没有以其他方式雇用或聘用该会计师事务所。如果审计发现房东向租客收取了过高的费用，则在向房东提供审计结果后三十(30)天内，房东应将多收的费用退还给租客。如果审计发现租户少收房费，那么在审计结果提供给租户后三十(30)天内，租户应将少收房费的金额退还给房东。承租人同意支付审计费用，除非后来确定作为审计对象的房东的原始报表对承租人不利5%(5%)或更多，占总运营费用的5%(5%)或更多, 审计对象的税费和水电费(在这种情况下，业主应支付审计费用)。承租人根据本第4条支付的任何金额不排除承租人在审查期内的任何时间质疑房东提供的任何报表的正确性，但承租人未能在审查期结束前提出反对、进行并完成检查、由会计师进行并完成上述审计，应最终视为承租人批准了相关报表及其上显示的运营费用、税费和公用事业成本的金额。对于承租人根据本第4.6条进行的任何检查和/或审计，承租人同意在进行任何此类检查和/或审计之前，严格保密房东的所有账簿、记录和审计，以及与此相关的所有信息和结果，并使承租人的所有员工、顾问和会计师严格保密，并使所有承租人的员工、顾问和会计师在进行任何此类检查和/或审计之前执行业主可能要求的合理保密协议。

第五条

处所的使用；危险物品；气味和废气

5.1使用。承租人只可将处所用作符合项目性质的一流生物科技项目，而承租人不得使用或准许处所作任何其他用途或任何用途。承租人不得使用、容受或允许任何人为任何用途或目的使用、容受或允许任何人使用该场所或其任何部分，违反本合同所附附件D的规定，或违反美国法律、项目所在州、当地市或县管理机构或其他对项目拥有管辖权的合法机构的条例、法规或要求。承租人应遵守规则和条例以及所有记录在案的契诺、条件和限制，以及现在或今后影响项目的所有土地或基础租约的规定，包括但不限于，某些修正案的全部内容以及对Lusk/Mira Mesa的契诺、条件和限制的重述

本声明的日期为1981年4月21日，并于1981年6月8日记录在加利福尼亚州圣地亚哥县的县记录局，文件编号为第81-178070号(现有的“声明”)，可不时对其进行修订、修订和重述、补充或以其他方式修改，但任何此类修订、重述、补充或修改不得对租户在本声明项下的权利或义务进行实质性修改。

5.2有害物质。

5.2.1定义：本租赁中使用的下列术语有以下含义：

(A)“环境法”指任何过去、现在或将来的联邦、州或地方成文法或普通法，或根据该法颁布、订立、颁布或批准的任何法规、条例、法规、守则、计划、命令、许可证、授权书、专营权、特许权、限制或协议，涉及(A)环境、人类健康或安全，包括但不限于向环境(包括但不限于空气、地表水、地下水或土地)排放、排放、释放或威胁释放有害物质(定义如下)；或(B)危险材料的接收、储存、处置、运输、安排运输或搬运。

(B)“环境许可证”是指根据任何环境法或为遵守任何环境法或业主以其他方式要求的任何时间，包括但不限于任何泄漏控制对策计划和任何危险材料管理计划，任何性质的任何和所有许可、同意、许可证、批准和登记。

(C)“危险材料”是指并包括现在或今后指定或根据任何环境法进行监管的任何危险或有毒物质、物质或废物，包括但不限于石棉、石油、石油碳氢化合物和石油基产品、脲醛泡沫绝缘材料、多氯联苯(“PCB”)、氟利昂和其他氯氟烃、“生物危险废物”、“医疗废物”、“感染剂”、“混合废物”或“加州健康和安全法典”§117600 ET及其后规定的其他废物。

(D)“释放”是指对于任何危险物质，危险物质的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、泵送、淋滤、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倒空、逃逸、倾倒、处置或其他移动。

5.2.2承租人的义务--环境许可。承租人将(I)取得并保持完全有效的所有环境许可证，并使适用于承租人或物业的任何环境法律不时要求的所有环境许可证生效；(Ii)将并继续遵守所有该等环境许可证的所有条款和条件，以及适用于承租人或物业的所有环境法律中包含的所有其他限制、限制、条件、标准、禁令、要求、义务、时间表和时间表。

5.2.3承租人的义务--危险材料。除非本协议明确允许，承租人同意，未经房东事先书面同意，承租人、其代理人、员工、分租户、受让人、被许可人、承包商或受邀者(统称为“承租人各方”)不会导致或允许任何有害物质进入、储存、使用、处理、生成、释放或处置在房产或房产的任何其他部分上、内、下或附近(以下规定除外)。业主承认，第5.2节的目的不是禁止租户将其业务用于本条款允许的用途。承租人可以按照承租人所在行业的习惯经营其业务，只要按照适用的环境法严格和适当地监控危险材料的使用或存在。作为对业主的物质诱因，允许承租人在与其业务相关的情况下使用危险材料，承租人同意在租赁开始日期前向业主提交一份清单，列出房屋内存在的每一种危险材料，并列出与此类危险材料存在有关的任何和所有政府批准或许可(“危险材料清单”)。“危险材料清单”包括：“危险材料清单”、“危险材料清单”和“危险材料清单”。承租人应在租赁开始日期的每年周年纪念日或之前向业主提交最新的危险材料清单，并应在任何新的危险材料被带到房屋之前提交最新的危险材料清单。房东不得无理扣留, 条件或推迟同意对危险材料清单的任何更改，前提是清单中规定的危险材料的类型和数量与可比的一流生物技术项目的租户(包括该项目的其他租户)通常使用的类型和数量相同。承租人应向房东交付真实、正确的复印件

以下文件(以下简称“文件”)与租赁开始日期前危险材料的搬运、储存、处置和排放有关，如果当时无法获得，则与从任何政府当局收到或提交给任何政府当局同时进行：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划；违反适用环境法的通知；与在处所内、其上、之下或附近安装任何贮存罐有关的图则(但只有在业主给予租客书面同意后，方可准许安装贮存罐，而业主可凭其唯一及绝对酌情决定权不予同意)；以及任何及所有政府当局就安装在处所内、其上、之下或附近以封闭任何该等贮存罐而规定的所有封闭图则或任何其他文件。对于列出的每种危险材料，文件应包括(T)化学名称，(U)材料状态(例如，固体、液体、气体或制冷剂)，(V)浓度，(W)存储量和储存条件(例如，在柜子中或不在柜子中)，(X)使用量和使用条件(例如，开放使用或封闭使用)，(Y)位置(例如，房间号或其他标识)和(Z)(如果知道，则为化学品摘要服务编号)。然而，承租人不应被要求向房东提供包含专有信息的文件的任何部分。在本租赁期满或提前终止时，承租人同意立即自费将任何和所有危险材料(包括安装、携带、储存、使用、产生或释放到房屋、房屋内、房屋下面或周围的含有危险材料的任何设备或系统)从房屋、建筑物和项目中迅速移走。, 承租人或承租人任何一方在本租赁期内承租的建筑物和/或项目或其任何部分。尽管有第14条的规定，如果(A)承租人或承租人的任何拟议受让人、受让人或分承租人已被任何先前的房东、贷款人或政府当局要求就污染财产的危险材料采取实质性补救行动，而污染是由于该当事人的行为或遗漏或使用有关财产造成的，或(B)承租人或任何拟议的受让人、受让人或分租人受任何政府当局发布的与使用、处置或储存相关的材料强制执行令的约束转让或分租(就涉及建议的受让人、受让人或分租人的任何该等事宜而言)。

5.2.4业主进行环境评估的权利。在租赁期内的任何时候，业主有权在合理的时间内，在合理的事先通知下，对该场所(以及业主合理地认为可能因承租人使用该场所而受到不利影响的项目内、项目上或项目周围的任何其他区域)进行环境评估，以确认该场所和受影响的区域不包含任何有害物质，这违反了适用的环境法，或在构成或可能构成危险物质释放的条件下。房东应支付该环境评估的费用，除非该环境评估显示承租人违反了本第5.2条规定的义务，在这种情况下，承租人应支付该费用。该等环境评估须为所谓的“第一阶段”评估或作为当时购买或租赁相类物业的勤奋标准的其他调查水平，连同通常在该初步第一阶段评估(包括但不限于任何所谓的“第二阶段”报告)内所载的任何发现后通常会进行的任何额外调查及报告。除非承租人违反第5.2节的规定，否则每年不得超过一次行使进行此类环境评估的权利。

5.2.5承租人履行纠正措施的义务。如果业主根据第5.2.4节授权和承担的任何环境评估的数据表明，由于承租人或承租人各方可能需要进行任何调查和/或主动响应行动(包括但不限于主动或被动补救和监测或这些活动的任何组合)的行动或不作为，在房屋和受影响区域上、楼下或受影响区域发生了危险物质释放、威胁释放或其他情况，承租人应立即采取污染纠正措施，如果需要，并在必要的程度上。承租人执行的任何纠正措施将在获得房东事先书面批准的情况下，根据适用的环境法，由承租人自行承担费用，并由环境咨询公司(房东合理接受)进行。承租人可以在本租约期满或提前终止之前或之后，在对房屋、建筑和项目拥有管辖权的政府机构允许的范围内，执行纠正行动(但是，在本租赁期满或提前终止之后采取的任何纠正行动应遵守以下规定的进入费用条款)。如果租户在本租约期满或提前终止后采取或继续采取纠正行动，房东在收到四十八(48)小时的提前通知后，可自行决定(在不限制房东根据本租约享有的法律和/或衡平法上的任何其他权利和补救措施的情况下)，以相等的“访问费”提供

根据本租约到期或提前终止之前最后一个月的有效月租的150%(150%)，加上本租约项下所有其他到期款项，以及承租人及其顾问为完成纠正行动而可能要求的进入物业、大楼和项目的所有其他款项。承租人或其顾问可安装、检查、维护、更换和操作补救设备，并在其认为必要时采取纠正行动，但须经业主批准。在本租约期满或提前终止后，承租人和业主应真诚合作，采取任何纠正行动，以免不合理地干扰业主或任何第三方在房屋、大楼和项目上的业务行为。(二)承租人和业主应在本租约期满或提前终止后的任何纠正行动中相互合作，以免不合理地干扰业主或任何第三方在房屋、建筑物和项目上的业务行为。房东可自行决定提供通道，直至承租人向房东提交合理满意的证据，证明承租人在房屋和受影响区域的纠正行动符合适用的环境法。房东有理由要求租户提交相关政府机构的“不再采取进一步行动”的信函或实质上类似的文件。业主可自行决定继续提供通道，租客应继续支付通道费用，直至业主能够将房产和受影响区域用于业主合理希望的用途。房东在前一句中所用的“合理性”应以(I)该房产在有关日期的分区，以及(Ii)该房产在该日期的逻辑用途为依据。(2)业主在前一句中所用的“合理性”应基于(I)该房产在该日期的分区，以及(Ii)该房产在该日期的逻辑用途。如果业主希望将租户安置在该房屋内，则该建筑和项目以及该房屋和受影响区域的补救工作正在进行中, 业主应被视为不能以业主合理希望的方式使用房产、大楼和项目，租户有义务继续支付入场费，直到业主能够将租户安置在房产、大楼和/或项目中。承租人同意自行承担费用，在其补救设备周围安装筛网，以保护处所、建筑物和工程项目的美观。承租人还同意尽合理努力将其补救和/或监测设备(如果有的话)设置在允许业主在合理可行的范围内将其补救和/或监测设备出租给后续用户的位置(取决于承租人的顾问和对该场所、大楼和项目具有管辖权的政府机构的要求)。尽管以上有任何相反规定，但如果在租赁期内，由于承租人根据本租约负责的任何有害物质污染，任何适用的政府当局要求在房屋和受影响区域内、上、下或附近进行任何清理或监控程序，并且在本租约到期或提前终止之前，清理程序没有完成(令房东和/或政府当局满意)，则在房东选择时，(I)本租约应视为续签，期限自本租约期满或提前终止之日起，至预计清理程序完成之日止；或(Ii)承租人应被视为非法拖延(本租约第16条应充分适用)，房东有权获得直接或间接造成的所有损害，包括但不限于, 因无法重新出租该处所及/或该建筑物的任何其他部分，或该处所及/或该建筑物的公平市场或租金价值下降而造成的损害。

5.2.6承租人有义务通知业主放行事宜。承租人同意就承租人在本租赁期内发现的房屋、大楼或项目任何其他部分的任何有害物质泄漏及时通知业主，无论是由承租人或任何其他个人或实体造成的。如果承租人或承租人的任何一方导致或允许任何有害物质泄漏，房东有权(但无义务)促使承租人立即采取房东认为必要或适当的一切合理措施，以补救此类泄漏，并防止任何类似的未来释放，使房东和房东的抵押权人满意。在房东有理由相信租客未遵守第5.2节规定的任何时间(在任何情况下，不得早于本租约期满前六十(60)天且不迟于本租约期满前三十(30)天)，承租人将应房东的要求，由房东合理接受的知名环境咨询公司对房屋进行环境审计，费用由承租人承担。如果审核规定需要采取纠正措施，则承租人应立即执行纠正措施，费用自负。

5.2.7承租人的环境赔偿。在法律允许的最大范围内，承租人同意迅速赔偿、保护、辩护房东和房东的成员、合伙人、分合伙人、独立承包商、高级管理人员、董事、股东、雇员、代理人、继任者和受让人(统称“房东当事人”)，使其免受任何和所有索赔、损害、判决、诉讼、诉讼、损失、责任、处罚、罚款、费用和费用(包括但不限于清理、搬迁、补救和恢复费用、为解决索赔而支付的款项)的损害。顾问费、专家费和法院费用)，这些费用是由于危险材料在场所、建筑物或项目的任何其他部分上、内、下或周围存在而引起或导致的，并且是由承租人或承租人的任何一方在

(I)在房屋和受影响区域内、上、下或附近存在任何危险物质，包括全部或部分直接或间接引起或导致本租赁条款中的任何危险物质的情况；(I)任何危险物质的存在，包括：(I)在房屋和受影响区域内、上、下或附近存在任何危险材料；(Ii)承租人或其他使用者实际、建议或威胁使用、处理、储存、运输、持有、存在、处置、制造、控制、管理、消减、移走、搬运、转移、产生或释放(过去、现在或威胁的)危险材料至处所及受影响地区，或在处所及受影响地区之内、之上、之下、附近或以外的地方；(Iii)过去、现在或威胁要违反或违反与租户及/或处所及/或受影响地区有关的任何环境法；。(Iv)人身伤害索偿；。(V)支付任何环境留置权，或处置、记录或存档或威胁处置、记录或存档任何妨碍或以其他方式影响处所及/或受影响地区的环境留置权；。(Vi)处所及/或工程项目的价值减值；。(Vii)损失或限制使用处所和/或项目的损害赔偿金，包括预期租金、利润损失和商机；(Viii)为解决索赔而支付的款项；(Ix)合理的律师费、咨询费和专家费；(X)任何工地条件调查的费用；及(Xi)任何政府或半政府机构或团体下令的或业主合理判断认为必要的任何维修、清理或补救的费用。承租人在本协议项下的义务应包括但不限于，无论是可预见的还是不可预见的，对房屋、建筑物和/或项目进行任何必要或必要的维修、清理或除毒或净化，或准备和实施任何关闭的所有费用, 补救行动或与之相关的其他必要计划。就本节5.2中的赔偿条款而言，承租人和/或承租人当事人或其他为承租人或代表承租人行事的人的任何行为或不作为(无论其是否疏忽、故意、故意或非法)应严格归因于承租人。第5.2.7节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

5.2.8[故意删除].

5.2.9房东对某些环境问题的解聘选择权。如果根据环境法第5.2条的规定，房屋内存在危险物质，而承租人对此不负责任，业主可以选择(I)补救该等危险物质，在这种情况下，本租约应继续完全有效，或(Ii)如果补救该危险物质的估计费用超过100万美元($1,000,000.00)(“门槛金额”)，业主可在收到以下通知后三十(30)天内书面通知承租人：(I)在此情况下，本租约应继续有效；或(Ii)如果补救该危险物质的估计费用超过100万美元($1,000,000.00)(“门槛金额”)，业主可在收到以下通知后三十(30)天内书面通知承租人。自发出通知之日起九十(90)天内，业主终止本租约的意愿。如果房东选择发出此类终止通知，承租人可在此后十(10)天内自行决定向房东发出书面通知，说明承租人承诺支付该等危险材料补救费用超过限额的金额。如果承租人选择支付该金额，承租人应在承诺后三十(30)天内向房东提供该资金或其令人满意的担保。在这种情况下，本租约将继续完全有效，业主应在所需资金到位后，在合理可能的情况下尽快进行补救。如果承租人没有在规定的时间内发出通知并提供所需的资金或担保，本租约将于业主终止通知中规定的日期终止。

5.2.10控制区。承租人应被允许在适用建筑规范指定的任何控制区或区域(位于场所内)内按比例使用危险材料库存，用于化学品使用或储存。如上一句所述，租户在房屋内的任何控制区或区域中所占的比例应根据租户在适用的控制区或区域内租赁的可出租面积来确定。以举例而言，如某管制区或管制区内有10,000平方尺的可租单位，而租户的处所有2,000平方尺位於该管制区或地带内(而该等处所整体上有5,000平方尺的可出租面积)，则适用租户在该管制区或地带所占的比例为20%。

5.2.11限制。尽管本租约中有任何相反规定，承租人对以下危险材料不承担任何责任或责任：(I)自房屋交付承租人之日起存在或位于房屋、建筑物或项目之内；(Ii)由于承租人、其代理人、员工、承包商、受邀者或客人的过错而通过空气、水或土壤迁移到承租人；(Iii)因房东或另一租户的行为或不作为所致；或(Iv)发生在业主财产中未被占用的任何部分。

5.3气味和废气。承租人承认房东不会与承租人签订本租约，除非承租人向房东保证在任何情况下不会因承租人的经营废气而损坏房产。因此，房东和租客同意如下：

5.3.1承租人不得导致或允许(或进行任何会导致)任何类型的气味或烟雾从房屋中释放。

5.3.2如该建筑物设有通风系统，而业主认为该通风系统足以、适当及适当地为该处所排气，而该通风系统不会释出影响该处所任何室内或室外部分的气味，则租客须通过该系统为该处所排气。如果房东在任何时候确定任何现有的通风系统不足，或者如果没有通风系统，租户应按照房东的要求，按照适用的法律将所有烟雾和气味从房屋中排出(并清除租户排气气流中的气味)。所有通风排气管、百叶窗和其他设备的位置和配置均须经业主批准。承租人承认房东以无异味方式维护房屋(室内和室外区域)的合法愿望，房东可能会要求租户以超出适用法律要求的方式减少和消除所有异味。

5.3.3承租人应自费提供异味消除器和其他设备(如过滤器、空气净化器、洗涤器和房东认为必要或合适的任何其他设备)，以完全清除、消除和消除房东判断的房客排气气流中散发出的任何气味、烟雾或其他物质。承租人根据本节第5.3条执行的任何工作应构成更改。

5.3.4承租人消除、消除和消除异味、油烟和废气的责任应在整个合同期限内继续履行。

5.3.5如果租户在房东提出要求后十(10)个工作日内未能安装令人满意的气味控制设备，则房东可以在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，要求租户停止和暂停房东认为会产生异味、烟雾或废气的任何经营活动。

第六条

服务和公用事业

6.1标准租户服务。除以下另有说明外，房东应在租赁期间的所有日子提供以下服务。

6.1.1根据业主实施的合理变更以及适用于此的所有政府规则、法规和指导方针，业主应在周一至周五(上午8：00)期间向办公场所的办公部分提供供暖和空调(“HVAC”)能力，以供正常办公使用。至下午6点周六上午9点到12点之间。至下午1点，除元旦、总统节、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节以及房东指定的其他地方或国家认可的节假日(统称为“节假日”)外。业主应全天候为厂房的实验室部分提供暖通空调。

6.1.2业主应为房屋提供充足的电线和供电设施。业主应不定期指定电力公用事业供应商。

6.1.3业主应始终提供非独家的自动旅客电梯服务。

6.1.4业主应在公共区域和房屋内提供用于厕所、饮用水、实验室和美化环境的水。此类成本应为运营费用。

6.1.5业主应为房屋和项目提供燃气和下水道服务和公用设施，并从项目中收集垃圾。

6.2租户使用超标。承租人不得使服务于大楼的系统和设备超载。如果承租人希望在房东根据本租约第26.1节规定有义务提供公用设施的时间以外的时间使用暖通空调，(I)承租人应按房东不时制定的适当方式提前通知房东(但不得超过24小时的提前通知)，(Ii)房东应按房东不时合理确定的租户每小时费用向租户提供暖通空调系统(该费用由房东不时合理确定)；(Ii)房东应按房东不时合理确定的每小时费用向租户提供暖通空调系统(该费用由房东不时合理地确定)；(Ii)房东应按房东不时合理确定的每小时费用向租户提供该暖通空调系统(该费用由房东不时合理地确定，但不得超过24小时的提前通知)。(Iii)租户应在开单后十(10)天内向房东支付该费用，作为额外租金。每小时非工作时间HVAC成本应等于(A)业主按小时提供此类非工作时间HVAC所发生的实际成本(但基于提供此类非工作时间HVAC的最低一(1)小时)，(B)用于提供此类非工作时间HVAC的设备的损耗和折旧增加，以及(C)与该非工作时间HVAC相关的按比例的维护成本。

6.3实用程序。承租人应支付提供给房屋的所有水(包括服务、维修和更换反渗透、去离子和其他处理水的费用)、煤气、热力、照明、电力、电话、互联网服务、有线电视、其他电信和其他公用事业的费用，以及相关的任何费用、附加费和税费。如任何该等公用事业没有分开计表或分表给租客，租户须向租客支付该公用事业与其他处所共同计量的所有费用中的承租人份额，作为额外租金，或业主可选择监察租客对该等公用事业的使用，并向租客收取购买、安装及监察该等计量设备的费用，该等费用须由租客支付作为额外租金。如果承租人使用的公用事业超过承租人的份额，则承租人应支付房东承租人的运营费用份额，以反映超出的部分。

6.4中断使用。承租人同意，房东对未能提供或延迟提供任何服务(包括但不限于任何中央设备或其他实验室系统、电话和电信服务)，或其质量或数量的任何减少，不对因减免租金或其他原因造成的损害承担责任，如果此类失败、延迟或减少全部或部分是由于任何罢工、停工或其他劳工问题，或由于无法获得电力、天然气、水或其他劳务而造成的，则房东不对此承担任何责任。在此情况下，房东不应对任何服务(包括但不限于任何中央设备或其他实验室系统、电话和电信服务)的未能提供或延迟提供，或因无法确保电力、天然气、水或其他服务的质量或数量的下降，全部或部分由于任何罢工、停工或其他劳动问题而造成的损失、延迟或减少负责。承租人或其他当事人的行为或违约，或房东无法合理控制的任何其他原因；而该等不履行、延误或减租，不得当作对租客使用及管有处所构成驱逐或骚扰，亦不得视为免除租客缴交租金或履行本租契下的任何义务。此外，在任何情况下，业主对财产(包括科学研究和任何知识产权)的损失或损害，或对租户业务的损害或干扰，包括但不限于因未能提供本条第6条所述的任何服务或公用事业而造成的利润损失，或与之相关或附带的利润损失，均不承担责任。尽管有前述规定，业主应努力、在商业上合理的努力恢复任何中断的公用事业服务。

6.5附加服务。房东也有权(但没有义务)提供租户可能需要的任何额外服务，包括但不限于修锁和额外的维修和维护，但房客应在开单后十(10)天内向房东支付此类额外服务的全部费用加百分之五(5%)的管理费，作为本协议项下的额外租金。

6.6节礼。业主没有义务为房屋提供任何清洁服务，或更换房屋内照明设备的任何灯泡、灯、启动器和镇流器。承租人应独自负责(I)执行所有清洁服务、清除垃圾和其他清洁工作，以及(Ii)更换物业内照明设备的所有灯泡、灯、启动器和镇流器，一切费用由承租人自行承担，所有这些都将视情况而定，以一流的方式维护物业，符合建筑和项目的一流性质。承租人提供的此类服务应由承包商按照业主批准的服务合同执行。租户应按合理要求，不定期将垃圾存放在房东指定的区域内。所有垃圾桶必须盖上盖子，并以防止异味散发到厂房或工程项目的方式储存。房东有权在向租户发出合理通知后检查房屋，并在必要时要求租户提供额外的清洁服务。如果承租人未能提供

在房东发出通知后五(5)天内，房东有权提供该等服务，房东有权提供此类服务，房东因此而产生的任何费用或费用应视为房客在收到房东的书面成本单后应支付的应交的额外租金，并应视为房客在收到房东的书面费用报表后五(5)天内提供的任何第6.6节所述的服务，房东有权提供此类服务，房东因此而产生的任何费用或费用应视为房客应支付的额外租金。

6.7能源报表。对于服务于租户直接由该公用事业提供商开具帐单的房产的任何公用事业，租户同意(A)在租户收到该公用事业的发票或报表后三十(30)天内，(B)在房东提出要求后三十(30)天内，提供房东合理要求的任何其他公用事业使用情况信息，以及(C)在合同期间的每个历年后三十(30)天内，向房东提供能源之星®绩效报表(如果房东要求，则提供类似的综合公用事业使用情况报告)和任何其他信息承租人应保留房屋内公用事业的使用记录，包括公用事业提供商的发票和报表，至少保存六十(60)个月，或房东可能要求的其他时间段。承租人承认，可以与第三方(包括房东顾问和政府机构)共享该房产的任何公用事业信息。

第七条

修理

7.1Tenant的维修。根据以下第7.2节和第11.1节中业主的维修义务，承租人应自费在租赁期限内始终保持房屋(包括其中的所有装修、固定装置和家具)处于良好状态、维修和状况，其中维修义务应包括但不限于，迅速和充分修理所有损坏的房屋，更换或修理所有损坏或损坏的固定装置和附属设备，以及暖通空调、电气、机械管道的所有部分。人命安全及实验室系统，而该等系统只为处所及所有通风柜及其他排气系统的所有部分提供服务(所有该等系统统称为“处所系统”)，并处于一流的状况(普通损耗除外)；但业主应对基础建筑HVAC、机械、电气、管道和生命安全系统(但不包括实验室系统或通风柜)进行任何必要的更换，其费用应根据第4条作为资本支出摊销。除本租约和承租人工作书中明确规定外，本合同各方的意图是，业主没有义务以任何方式维修或维护房屋、房屋内的改善设施或设备，或房屋系统，无论是结构上的还是非结构上的。承租人对房屋系统的维护应符合制造商推荐的操作和维护程序。承租人应订立并支付维修合同(以业主自行决定满意的形式，这可能需要但不限于, 任何第三方承包商根据制造商建议的操作和维护程序，向业主提供业主要求的房产系统的保险证据。此类维护合同应与信誉良好的承包商签订，并由业主自行决定是否满意，这些承包商应在生物技术设施中维护此类系统方面具有不少于十(10)年的经验。应业主要求，承租人应提供任何此类承包商的维修报告。承租人应独自承担法律规定的对场所或场所系统的所有改善或改建的费用；但是，除非因承租人对场所的特定用途(与适用于场所的任何办公室和实验室用户的要求相反)或承租人的改动而需要对场所的结构进行任何改变，否则承租人不对适用法律要求对场所进行的任何结构改变负责。尽管有上述规定，但房东可自行选择，或如果租客未能进行该等维修，而该等失修仍未通知租客，且仍未有合理机会治愈，则房东可(但不需要)进行该等维修及更换，而租客须向业主支付该等维修及更换费用，包括其成本的一个百分比(将为建筑物统一厘定)，足以补偿业主因业主参与该等维修及更换而产生的所有间接费用、一般条件、费用及其他费用或开支，并在收取费用后立即予以补偿。此外，房东保留在通知租户后购买和维护任何或全部此类服务合同的权利，如果房东选择这样做，租户应按要求偿还房东的合理费用。

7.2房东维修。尽管上文第7.1节中有任何相反的规定，但在符合以下第11条和第12条的规定的情况下，业主应维修和维护建筑物的结构部分，包括为建筑物服务且不在建筑物内的基本管道、暖通空调和电力系统，以及

项目的公共区域处于良好的一流状态；但是，如果此类维护和维修是由承租人、其代理人、佣人、雇员或受邀者的任何行为、疏忽、过失或疏忽造成的，承租人应向房东支付合理的维护和维修费用作为额外租金。(二)如果该等维护和维修是由承租人、其代理人、佣人、雇员或受邀者的任何行为、疏忽、过失或疏忽造成的，则承租人应向业主支付额外租金。房东对未进行任何此类维修或未进行任何维修不承担任何责任。对工程项目、建筑物或处所或其内的固定附着物、附属设施及设备所作的任何修理、更改或改善，或其任何部分，或其内的固定附着物、附属设施及设备，如因维修、更改或改善而对租客的业务造成任何伤害或干扰，业主并不因此而负上租金减免或业主的法律责任。房东在进行任何维修时，应采取商业上合理的努力，尽量减少对租户使用和进入房屋的干扰。承租人特此放弃并解除其根据《加州民法典》1941年和1942年条款，或根据现在或今后生效的任何类似法律、法规或条例，由房东承担费用进行维修的权利。

第八条

增建和改建

8.1业主同意改建。租户未事先征得业主的书面同意，不得对房屋进行任何改善、改建、增建或更改(统称“改建”)，租户应在改建开始前不少于三十(30)天请求同意，业主不得无理拒绝同意；但业主对任何可能影响建筑物或系统及设备的结构组件的改建，或任何可见的改建，均可完全及绝对酌情拒绝同意；但业主不得就任何可能影响建筑物或系统及设备的结构组件或可见的改建，行使其唯一及绝对的酌情决定权，而业主亦不得无理拒绝同意；但业主须事先取得业主的书面同意，并须在改建开始前不少于三十(30)天提出同意，而业主不得无理拒绝同意。承租人应支付改建的所有管理费用、一般条件、费用和其他费用，并应向房东支付改建费用的5%(5%)的监理费。房屋初步改善的施工应遵守承租人工作书的条款，而不是本条第八条的条款。

8.2施工图。作为同意对房屋进行所有改动或维修的条件，房东可在其合理的酌情权下提出其认为合适的要求，包括但不限于要求租户仅使用经房东批准的承包商、材料、机械师和材料人员用于该等目的；但是，房东可根据其唯一和绝对的酌情权，对影响建筑物或系统和设备的结构组件的任何工程施加房东可能决定的要求(包括指定特定承包商进行该等工作)，但房东可根据其唯一和绝对的酌情权对影响建筑物或系统和设备的结构部件的任何工程施加该等要求(包括指定特定的承包商进行该等工作)。承租人应按照任何联邦、州、县或市政法规或条例的任何和所有适用的规则和条例，并根据建筑物所在城市颁发的有效建筑许可证，并符合业主的施工规则和规定，建造和进行此类改建和维修。房东对承租人变更的平面图、规格书和施工图的批准不构成房东对其完整性、设计充分性或符合政府机构或当局的所有法律、法规和规定的责任或责任。与任何改动有关的所有工程，必须以良好及熟练的方式进行，并须勤奋地检控至竣工为止，使处所在任何时候均须是一个完整的单位，但在工程期间除外。承租人应以不妨碍任何人进入大楼或项目或公共区域、不妨碍业主或项目其他租户的业务或干扰在项目工作的劳动力的方式进行所有改动。如果租户进行任何更改, 承租人同意承保业主批准的“建筑商一切险”保险，承保该等改建工程的施工费用，以及业主可能要求的其他保险，双方理解并同意，所有该等改建工程完成后，应立即由承租人根据下述条款第10条投保。房东可酌情要求租客取得留置权和竣工保证金或房东满意的其他担保形式，金额足以确保无留置权完成该等变更，并指定房东为共同债权人。任何改动完成后，承租人应(I)根据《加利福尼亚州民法典》第3093节或任何后续法规，将竣工通知记录在项目所在县的记录员办公室，(Ii)向大楼管理处提交一份可复制的改建竣工图纸副本，(Iii)向房东提交付款凭证、承包商的宣誓书以及全部和最终免除所有劳工留置权。

8.3房东的财产。可由承租人或应承租人要求在建筑物内或周围安装或放置的所有改建、改善、固定装置和/或设备(包括但不限于所有地板和墙面覆盖物、内置式橱柜和镶板、水槽和相关管道装置、实验室工作台、

外部排风柜和步入式冰柜、管网、导管、配电盘和电路)应由租户自负费用。在租赁期届满或提前终止时，业主可自行选择，该等改建、装修、固定装置和/或设备或其中任何一项应成为业主的财产。此外，业主在同意任何更改时，可要求租户在租期届满或提前终止时拆除该等更改、改善、固定装置及/或设备或其中任何一项，并修复因该等更改、改善、固定装置及/或设备而对房屋及建筑物造成的任何损坏。如果租户未能在租赁期结束前完成拆迁和/或维修，房东可以这样做，并可以向租户收取费用。尽管本条第8款有任何其他相反的规定，在任何情况下，未经业主事先书面同意，承租人不得拆除(也不得要求承租人拆除)业主支付款项(包括承租人的改善)的任何改善措施，业主可行使其唯一和绝对的酌情决定权予以扣留。

8.4Wi-Fi网络。在不限制前述一般性的情况下，如果承租人希望在房屋内安装供承租人及其员工使用的无线内联网、互联网和通信网络(“Wi-Fi网络”)，则应遵守本节第8.4条的规定(除本条第8条的其他规定外)。如果业主同意租户安装此类Wi-Fi网络，租户应根据以下第(15)条的规定，在租赁终止前将Wi-Fi网络从房屋中拆除。承租人应使用Wi-Fi网络，不得对大楼内的其他租户或项目中的其他租户或任何其他承租人的通信设备造成任何干扰，也不得损坏大楼或项目或干扰大楼或项目的正常运行，承租人特此同意赔偿、辩护并使房东不受因承租人未能遵守本节第8.4条的规定而产生的任何和所有索赔、费用、损害、费用和责任(包括律师费)的伤害。但因业主严重疏忽或故意行为不当而不在租客根据本租约承保的保险范围内(或租客根据本租约须投保的保险则不在承保范围内)，则不在此限。如果发生任何干扰，承租人应在合理可能的情况下尽快采取一切必要措施，且不迟于发生干扰后三(3)个历日采取纠正该干扰的措施。如果此类干扰在上述三(3)天后继续存在, 承租人应立即停止运营该Wi-Fi网络，直到该干扰被纠正或补救至业主满意为止。承租人承认房东已授予和/或可能授予本建筑和项目的其他租户和占用者以及电信服务提供商电信权利，在任何情况下，房东均不对承租人对该Wi-Fi网络的任何干扰负责。房东不表示Wi-Fi网络将能够在不受干扰或干扰的情况下接收或传输通信信号。租户应(I)对因Wi-Fi网络造成的任何损害承担全部责任，(Ii)及时支付根据任何法律或法规收取的与Wi-Fi网络的安装、维护或使用相关的任何税费、许可费或许可费，并遵守所有政府当局建议的所有预防措施和保障措施，(Iii)支付Wi-Fi网络的所有必要维修、更换或维护费用，以及(Iv)对大楼或项目的任何修改、增加或维修负责，包括但不限于，由于安装、运行或移除租户的Wi-Fi网络而需要的。如果要求房东保留专业人员来研究可能出现的任何干扰问题并确认租户遵守本节第8.4节的条款，承租人应在房东向租客提交此类费用的发票后二十(20)天内，补偿房东因房东保留此类专业人员、研究此类干扰问题和确认租户遵守本节第8.4节条款而发生的费用。这项报销义务是附加的，而不是取代的。, 在租户违反或违约的情况下，房东可能享有的任何权利或补救措施。

第九条

反对留置权的契约

承租人无权导致或允许任何形式的留置权或产权负担(不论是因承租人的行为、法律的实施或其他原因而产生)附连于或置于项目、建筑物或处所上，而承租人所产生的任何及所有留置权和产权负担应仅附连于承租人的利益。房东有权随时在房屋内张贴和张贴任何其认为必要的通知，以保护其免受此类留置权的影响。承租人不得就声称为承租人或处所进行的工作或服务或声称已提供给承租人或处所的材料而对工程项目、建筑物或处所设置任何机械师、材料工人或其他人的留置权，如果有任何此类留置权附加或通知任何留置权，

承租人应立即将其放行并从记录中删除。如果任何此类留置权在房东向租户递交该留置权通知后五(5)个工作日内未被解除和解除，则房东可以选择采取一切必要的行动解除和解除该留置权，而没有义务调查其有效性，房东与该留置权相关的所有款项、费用和费用，包括合理的律师费和费用，应被视为本租赁项下的额外租金，并应立即到期并由租户支付。如果承租人租赁或融资购买承租人用于经营承租人业务的设备、家具或其他可拆卸性质的个人财产，承租人保证任何统一商业法典融资声明的正面或附件应注明该融资声明仅适用于位于房屋内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在财务报表上提供房产地址，除非使用限定语言说明留置权仅适用于位于承租人租赁的已确定套间中的可拆卸个人财产。如果任何财务报表持有人或记录地点的财务报表似乎构成了对房东的任何利益或可能位于承租人租赁的指定套间以外的设备的留置权，承租人应在提交该财务报表后十(10)天内, 原因(A)向业主提供贷款人担保协议或与融资报表相关的其他文件的副本，以便于业主证明该融资报表的留置权不适用于业主的权益，以及(B)租户的贷款人修改该融资报表和任何其他记录文件，以澄清由此施加的任何留置权不适用于业主在房产中的任何权益。

第十条

赔偿和保险

10.1赔偿和豁免。租户特此承担因任何原因对物业内、物业上或物业周围的人员造成财产损坏和伤害的所有风险，并同意房东和业主双方对因租户或通过租户提出索赔的其他人造成的财产损坏或伤害或因失去使用而造成的任何财产损坏或伤害不承担责任，但因房东或其代理人的严重疏忽或故意不当行为而造成的损害或伤害的范围则不在此限。在此，承租人应承担一切因任何原因造成的财产损坏和人身伤害的风险，并同意房东和房东各方对因房东或其代理人的严重疏忽或故意不当行为而造成的任何财产损坏或伤害不负责任，也不承担任何责任。承租人应赔偿、辩护、保护业主各方，使其免受与物业内、物业上或其周围的任何原因(包括但不限于承租人安装、安置和移走在物业内、物业上或其周围的改装、改善、固定装置和/或设备，但不包括业主或其代理人在物业内进行的任何工作)相关或引起的任何损失、费用、损害、费用和责任(包括但不限于法院费用和合理的律师费)，以及任何行为。租客或任何透过租客、透过租客或在租客之下提出申索的人，或租客或其承建商、代理人、佣工、雇员、持牌人或受邀请人，在处所、建筑物及工程项目之内、之上或附近的遗漏或疏忽；但上述赔偿条款不适用于房东或其代理人的重大过失或故意不当行为。第10.1节的规定在本租约期满或更早终止时继续有效。尽管本租约中有任何相反规定，房东不应对租户承担个人财产或科学研究或知识产权受损的一切风险，包括丢失租户在房屋内保存的记录和火灾造成的损坏或损失，房东不对租户负责，租户应承担所有损坏或损失的风险，包括租户在房屋内保存的记录丢失和火灾造成的损坏或损失。, 电气故障、气体爆炸或任何类型的水损坏(包括水管破裂、消防喷水系统故障、实验室系统故障，包括中央工厂系统的任何故障、屋顶泄漏或线路中断)。承租人进一步放弃对承租人业务的损害或与上述任何此类个人财产损坏或破坏相关的收入损失的索赔。

10.2Tenant对房东火灾和意外伤害保险的遵守情况。承租人应由承租人承担费用，遵守保险公司关于使用该处所的所有要求。如果租户对房屋的行为或使用导致保险费增加，则租户应向房东补偿任何增加的保费。承租人应遵守美国保险协会(前全国消防保险人委员会)和任何类似机构的所有规则、命令、法规或要求，费用由承租人承担。

10.3Tenant‘s保险。承租人应维持以下金额的保险。

10.3.1商业一般责任保险承保被保险人因承租人的经营、承担的责任或使用本保险而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失的索赔

物业，包括涵盖本租约的保险条款和承租人履行上文第10.1节规定的赔偿协议的宽泛形式的商业一般责任批注(如果物业供应酒精饮料，则还包括酒类责任范围)，责任限额不低于：

10.3.2物理损害保险承保：(I)承保由承租人安装、为承租人安装或由承租人承担费用的所有家具、行业固定装置、设备、商品和承租人财产的所有其他物品；(Ii)承租人的改善，包括业主允许在建筑物天花板上方或楼面以下安装的任何承租人改进；以及(Iii)承保所有其他改善、改动和增建，包括应承租人要求安装在建筑物天花板之上或楼层以下的任何改善、改动或增建此类保险应在“特殊表格”保单下以“实物损失或损坏”为基础，投保全部重置成本价值，不扣除承保项目的折旧，金额应符合保险单的任何共同保险条款，并应包括故意破坏和恶意伤害背书、洒水器渗漏险和地震洒水器渗漏险。

10.3.3依法办理工伤保险。

10.3.4不低于100万美元(100万美元)的收入损失、业务中断和额外费用保险。

10.3.5承租人应投保商业汽车责任保险，每次事故的综合单项限额不低于100万美元(1,000,000.00美元)，并为承租人承保因拥有、维护或使用任何自有、租用或非自有汽车而产生的索赔责任。

10.3.6环境责任保险(以商业合理的形式)，每次事故的承保限额合计不低于100万美元(1,000,000.00美元)，合计承保因任何人员伤亡、任何财产损坏或毁坏、因房屋或因危险材料的存在而导致的任何其他财产的释放、泄漏、泄漏或其他污染而对房屋及其附属区域承担的任何和所有责任、其他损失、成本或费用。应业主要求，承租人还应购买(承租人自负费用)环境损害责任保险和环境补救责任保险(形式和实质(包括限额)均为业主可接受的)。如房东在任何时候合理地觉得租客没有维持足够保险或其他财务能力，使租客能够履行其在本协议下对业主的义务，不论当时是否应累算、清偿、有条件或有条件的，租客须在业主不时合理要求的公司或人士之间，以业主合理接受的形式和实质，取得并维持该保险或其他形式的财务保证，并在该等保险或其他形式的财务保证生效后，由业主不时合理地要求该等保险或其他形式的财务保证。在不限制前述一般性的情况下，所有此类环境责任保险应特别保证承租人履行本租赁中规定的赔偿条款。

10.3.7政策形式。本租约要求承租人投保的最低保单限额在任何情况下均不限制承租人在本租约项下的责任。此类保险应：(I)指定房东及其指定的任何其他方作为额外被保险人；(Ii)具体承保承租人在本租赁项下承担的责任，包括但不限于上文第10.1节规定的承租人义务(受标准保单除外)；(Iii)由百思买保险指南中评级不低于A-/VII的保险公司出具，或由房东可接受并获准在项目所在州开展业务的保险公司出具；(Ii)应特别承保承租人根据本租约承担的责任，包括但不限于上文第10.1节规定的承租人义务(受标准保单除外)；(Iii)由一家评级不低于百思买保险指南A-/VII评级的保险公司出具的保险；(Iv)须为根据该等条款而提出的所有索偿提供主要保险，并规定业主承保的任何保险均属超额保险，对租客的任何保险规定并无供款；。(V)规定上述保险不得

取消，除非提前三十(30)天书面通知房东和房东的任何抵押权人或土地或相关出租人(租户应在保险范围发生任何变化前三十(30)天发出通知)；(Vi)包含房东可以接受的交叉责任背书或利息可分条款；以及(Vii)就上文第10.3.1、10.3.2和10.3.4节要求的保险而言，可扣除金额不超过5000美元(5,000.00美元)。承租人应在租赁开始日或之前，至少在期满前三十(30)天，将保单或证书交付给房东。如果承租人未能在上述期限内购买此类保险，或未能交付此类保单或证书，房东可选择在不考虑第19.1节规定的任何通知和补救期限的情况下，在本租赁项下的所有其他权利和补救措施之外，代租户购买此类保单，其费用应在交付账单后十(10)天内作为额外租金支付给房东。

10.4代位权的权利人。房东和租客均因放弃方财产遭受的损失和损坏而放弃向对方追偿的所有权利，只要放弃方根据本租赁承保或以其他方式要求承保的任何财产保险单有权获得该等损失和损坏的赔偿；但是，前述豁免不适用于承租人或房东根据任何该等保单和本租赁支付免赔额的义务。通过这项豁免，双方的意图是，房东和租户都不对任何保险公司(通过代位或其他方式)为另一方在任何财产保险单下承保的任何损失或损害承担责任，即使该等损失或损害可能是由于该方、其代理人、雇员、承包商或受邀请人的疏忽造成的。承租人的上述豁免权也应有利于业主的大厦管理代理人。

10.5附加保险义务。承租人应在整个租赁期内自行承担和维持根据本细则第10条规定承租人必须承保的增加的保险金额，以及业主可能合理要求的其他合理类型的保险范围以及涵盖物业和租户在其中的运营的合理金额，前提是该等保险可按商业上合理的费率获得。

第十一条

损坏和破坏

11.1.业主对房产的损坏不受影响。承租人应及时通知房东因火灾或任何其他伤亡造成的房屋损坏。如果服务或提供出入该房屋的房屋或项目的任何公共区域因火灾或其他伤亡事故而受损，业主应在合理延误保险调整或房东无法合理控制的其他事项的情况下，及时努力，并在符合本条第11条所有其他条款的情况下，恢复房屋的底部、外壳和核心以及该等公共区域。在事故发生前，除分区和建筑法规及其他法律要求、项目和/或大楼的抵押贷款持有人、建筑物的土地或基础租约出租人要求的修改，或业主认为适宜的对公共区域的任何其他修改外，此类修复应恢复到基本相同的状况，但不得对进入房产和为房产提供服务的任何公共洗手间造成重大损害。(B)在事故发生前，房屋和公共区域的基本、外壳和核心区域和公共区域的状况应基本相同，但分区和建筑法规及其他法律、项目和/或建筑的抵押贷款持有人、与建筑有关的土地或基础租约的出租人要求的修改除外。当房屋发生任何损坏时，房东(或房东指定的任何一方)应将根据本租约第10.3.2节规定的承租人保险支付给租客的所有保险收益划拨给房东，房东应修复安装在房产内的租客改善和改建的任何损坏，并应将租客改善和改建恢复到原来的状态；但如果房东对该等租户改善和改建的维修费用超过房东从租户保险公司获得的保险金额(由租户分配给承保人), 超出的修理费应在业主修理损坏前由租户向业主支付。对于任何此类租户的改进和改建的维修和更换，承租人应在业主开始该改善工程之前，向业主提交与之相关的所有平面图、规格和施工图，供业主审查和批准，业主应选择承包商进行该改进工作。房东不对这种损坏或修理对租户或其访客造成的任何不便或烦扰，或对租户业务造成的任何伤害承担责任；但如果该等火灾或其他事故损坏了租户居住所必需的房产或公共区域，并且该损坏不是由于租户或租户的雇员、承包商、被许可人或被邀请者的疏忽或故意不当行为所致，则房东应允许租户

按比例减免基本租金和承租人在此期间的运营费用、税费和公用事业费用中的份额，以及因本租约允许的目的而不适合由承租人占用的范围内的营业费用、税费和公用事业费用。

11.2房东有权维修。尽管上文第11.1节有相反规定，业主可选择不重建和/或修复房屋、大楼和/或项目的任何其他部分，而是在业主意识到损坏之日起六十(60)天内以书面通知租户终止本租约，该通知包括给租户九十(90)天的终止日期，但只有在建筑物因火灾或其他伤亡或原因而受损时，业主才可选择终止租约，无论房产是否受到影响，房东可以选择不重建和/或修复房屋、大楼和/或项目的任何其他部分，而不是在业主意识到该损坏之日起六十(60)天内书面通知租户终止本租约。且存在下列一种或多种情况：(I)不能在损坏之日起一百二十(120)天内合理地完成修理(在不支付加班费或其他保险费的情况下进行修理)；(Ii)项目及/或与项目及/或建筑物有关的建筑物或地面或底层出租人的任何按揭的持有人，须要求将保险收益或其任何部分用于清偿按揭债务，或终止土地或基础租契(视属何情况而定)；或。(Iii)除可扣除的款额外，业主的保险单并未完全承保损害。此外，如果物业或建筑物在租赁期的最后一年内遭到任何重大破坏或损坏，则即使本条第11条有任何规定，业主仍有权在损坏发生后三十(30)天内向租户发出行使该选择权的书面通知，选择终止本租约，在此情况下，本租约应在通知日期后三十(30)天停止和终止。根据第11.2节的规定终止本租约时，承租人应支付基本租金和额外租金, 在此终止日之前，本合同双方将被适当分摊，此后双方应解除本租赁项下的所有其他义务，但在租赁期限到期或提前终止后仍明确存在的义务除外。如果房东没有根据本条款规定的房东终止权选择终止本租赁，并且(A)根据房东的合理意见，维修不能在开始后一百八十(180)天内完成，或者(B)损坏发生在租赁期限的最后十二(12)个月内，并且合理地需要超过六十(60)天的维修时间，承租人可以选择不早于损坏发生之日起三十(30)天，也不迟于损坏后九十(90)天。以书面通知业主终止本租赁，自通知中规定的日期起生效，该日期不得早于租户发出通知之日起三十(30)天，也不得超过通知之日后六十(60)天。

11.3法律条文的拥护者。本租约的条款，包括本条款第11条，构成业主和租户之间的明示协议，涉及对房屋、建筑物或项目任何其他部分的全部或任何部分的任何和所有损坏或破坏，以及项目所在州的任何法规或法规，包括但不限于《加利福尼亚州民法典》1932(2)和1933(4)节，涉及双方之间未达成明示协议的有关损坏或销毁的任何权利或义务，以及任何其他法规或法规。不适用于本租契，也不适用于对处所、建筑物或工程项目的任何其他部分的全部或任何部分的任何损坏或破坏。

第十二条

谴责

12.1.永久占有。如果该处所、建筑物或项目的全部或任何部分被征用权接管或被任何主管当局谴责用于任何公共或准公共用途或目的，或者如果任何毗邻的财产或街道被当局以要求使用、重建或改建该处所、建筑物或项目的方式被没收或谴责，或者如果业主授予契据或其他文书以代替这种征用或谴责，则业主有权选择终止该房屋、建筑物或项目的任何部分。只要该通知不迟于该接收、谴责、契约或其他文书的日期后一百八十(180)天发出。如果超过25%(25%)的房屋可出租平方英尺被占用，或者如果进入该房屋的通道受到严重损害，承租人有权在九十(90)天通知后终止本租约，条件是该通知不迟于该占用日期后一百八十(180)天发出。房东有权获得与此相关的全部赔偿或付款，但承租人有权提出任何单独的索赔，要求承租人根据本租赁条款收取承租人的个人财产和固定装置，并在租赁期届满后由承租人拆除，并有权搬离承租人的个人财产和固定装置，但承租人有权提出任何单独的索赔，要求承租人根据本租约条款拿走承租人的个人财产和固定装置，以及搬家

业主或其土地出租人或抵押权人就本项目可获得的赔偿金，只要该索赔不减损，且该索赔应单独支付给承租人，则该索赔不能减损房东或其土地出租人或抵押权人可获得的赔偿金。所有租金应在终止之日或收取之日(以先发生者为准)分摊。如果房屋的任何部分被占用，而本租约不会因此而终止，则基本租金和承租人应承担的运营费用、税费和公用事业费用应按比例递减。承租人特此放弃根据《加州民事诉讼法典》第1265.130节的规定可能享有的任何和所有权利。

12.2暂时性服用。即使本条第12条有任何相反规定，若暂时占用全部或任何部分物业为期180天或更短时间，则本租约不会终止，但基本租金及承租人应分担的营运开支、税项开支及公用事业成本应在此期间按所占用物业的可出租Square，INC.英尺与物业的可出租Square，INC.英尺总额的比例递减。房东有权获得与任何此类临时征用相关的全部赔偿金。

第十三条

宁静享受之约

业主契诺，承租人于支付租金、收取服务费用及其他预留款项后，并在遵守、遵守及履行承租人须遵守、遵守及履行的所有其他条款、契诺、条件及协议的情况下，在租赁期内，在受本条款、契诺、条件及协议的规限下，和平及安静地拥有、持有及享用物业，而不受任何透过业主或透过业主合法提出申索的人士的干扰，而承租人须遵守本租约的条款、契诺、条件及协议，并遵守、遵守及履行本租约所载的所有其他条款、契诺、条件及协议。前述公约取代任何其他明示或默示的公约。

第十四条

转让和分租

14.1Transfers。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、抵押、质押、抵押、扣押或允许任何留置权附加于本租约或本租约项下的任何权益，或以其他方式转让本租约或本租约项下的任何权益，允许通过法律的实施对本租约或本租约项下的任何权益进行任何转让或其他前述转让，转租房屋或其任何部分。或准许租客及其雇员及承建商以外的任何人使用处所(以上各项有时统称为“转让”，而任何获转让或寻求转让的人有时称为“承让人”)。如果租客希望业主同意任何转让，租客应书面通知业主，该通知(“转让通知”)应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日后三十(30)天，也不得超过180(180)天；(Ii)对要转让的房屋部分(“主题空间”)的描述；(Iii)建议转让的所有条款、建议受让人的名称和地址。以及与建议转让有关的所有现有和/或建议文件的副本；(Iv)建议受让人的高级管理人员、合伙人或所有者证明的当前财务报表；(V)建议受让人经建议受让人证明为真实无误的危险材料清单，建议受让人打算在房屋内使用或储存的危险材料清单；以及(Vi)房东可能合理要求的其他信息。未经房东事先书面同意进行的任何转让，由房东选择为无效、无效和无效，并由房东选择。, 构成租户在本租约项下的违约。房东应在收到转让通知后三十(30)天内回复该转让通知。无论房东是否同意，在房东提出书面请求后三十(30)天内，租客应向房东支付1000美元(1,000.00美元)以补偿房东的审核和处理费，房客还应偿还房东与租客提议的转让相关的任何合理法律费用，每次转让请求不超过2,500美元(2,500.00美元)。

142.业主同意。房东不得根据转让通知中规定的条款，无理地拒绝、限制或拖延其对任何拟议转让的同意。在任何情况下，房东不得因拒绝同意转让给受让人而被视为不合理，直接或间接损害了房东或房东的任何附属公司根据1986年国内税收法典(该法规可能不时修订)作为房地产投资信托基金的地位。即使本租约中有任何相反规定，(W)不得在任何基础上完成转让，使占用人、受让人、经理或其他受让人根据本合同支付的租金或其他金额将全部或部分基于该占用人、受让人、经理或其他受让人的业务活动所获得的收入或利润；(W)任何转让不得在任何基础上完成，以致占用人、受让人、经理或其他受让人根据转让合同支付的租金或其他金额将全部或部分基于该占用人、受让人、经理或其他受让人的业务活动所获得的收入或利润；(X)承租人不得向须就其支付转让代价的占用人、承让人、经理或其他受让人提供或提供任何服务，或管理或经营正就其支付转让代价的处所或任何如此转让的增资项目；。(Y)承租人不得直接或间接(通过适用税法第856(D)(5)条所列的推定所有权规则)与业主拥有权益的任何人完成转让；。及(Z)承租人不得与任何人完成转让，或以任何可能导致房东根据本租约或任何分租、许可证或其他安排获得的使用、占用或占有房产任何部分的权利的安排不符合《税法》第856(D)节所指的“不动产租金”的方式完成转让。(Z)承租人不得与任何人完成转让，或以任何方式可能导致业主根据本租约收到的任何部分或任何分租、许可证或其他关于使用、占用或拥有房产的权利的安排不符合税法第856(D)节所指的“不动产租金”的资格。, 或其任何类似或后续条款，或可能导致房东的任何其他收入不符合收入法典第856(C)(2)节所述收入的规定。双方特此同意，在以下一项或多项适用的情况下，根据本租约和任何适用法律，房东拒绝同意任何拟议的转让是合理的，但不限于拒绝同意的其他合理理由：

14.2.1受让人根据业主的商业合理决定权，具有与建筑物或项目的质量不符的品格或声誉，或从事与该建筑物或项目的质量不一致的业务；

14.2.2受让人打算将主题空间用于本租约不允许的用途；

14.2.3受让人要么是政府机构，要么是其机构；

14.2.4转让将导致主题空间内每层的占用人数超过合理和安全的数量；

14.2.5考虑到要求同意之日租约项下的责任，房东在商业上合理的酌情权下，受让人不是具有合理财务价值和/或财务稳定的一方；

14.2.6拟议的转让会导致业主违反业主作为一方的另一份租约或协议，或给予项目的居住者取消租约的权利；

14.2.7建议转让的条款将允许受让人行使承租人持有的续期权、扩张权、第一要约权或其他类似权利(或允许受让人占用承租人根据任何该等权利租用的空间)；或

14.2.8无论建议受让人或任何直接或间接控制、受建议受让人控制或共同控制的人士或实体，(I)在提出同意要求时占用项目空间，(Ii)当时正与业主洽谈租赁项目空间，或(Iii)在紧接转让通知前十二(12)个月内已与业主洽谈，或(Iii)已在紧接转让通知前十二(12)个月内与业主洽商，或(Iii)已在紧接转让通知前十二(12)个月期间与业主洽谈转让通知，或(Iii)已在紧接转让通知前十二(12)个月内与业主洽商。

如果业主同意根据第(14.2)节的条款进行任何转让(并且不行使业主根据下文第(14.4)节可能拥有的任何收回权利)，租户可在业主同意后六(6)个月内，按照租客根据上文第(14.1)节向业主提交的转让通知中规定的基本相同的条款和条件，进行该房产或其部分的转让。但如果转让通知的条款和条件与转让通知中规定的条款和条件有任何变化，(I)房东最初有权根据本条款14.2节拒绝同意此类转让，或(Ii)会导致拟议的转让比租户原始转让通知中规定的条款更有利于受让人，租户应再次将转让提交房东批准，并根据本租约第14.4条采取其他行动(包括房东根据本租约第14.4节收回土地的权利，如果有)。

14.3转保费。如果房东同意转让，作为双方在此同意的合理条件，承租人应向房东支付房东收到的任何转让保险费的50%(50%)。

受让人的承租人。“转让溢价”是指受让人支付的所有租金、额外租金或其他代价，超过本租约项下的租金和租户根据本租约应支付的额外租金(如果转让的房屋少于全部)，扣除租户因(I)与转让相关的任何合理改变、改建和改善(但仅限于房东批准的范围)而招致的合理费用，以及(Ii)与转让相关的任何合理的经纪佣金和法律费用(统称为……)而支付的所有租金、额外租金或其他对价，均以每可出租平方英尺为基准计算，并扣除租户因(I)与转让相关的任何合理变更、改建和改善(但仅限于房东批准的范围)而招致的合理费用后支付的所有租金、额外租金或其他对价。转让溢价还应包括但不限于受让人向承租人支付的与转让相关的关键款项和奖金，以及承租人向受让人提供服务或承租人向受让人转让与转让相关的资产、固定装置、库存、设备或家具的任何超出公平市价的付款。

14.4业主对主题空间的选择权。尽管本条第14条有任何相反规定，业主仍有权在收到任何转让通知后三十(30)天内向租客发出书面通知，重新收回主题空间；但该权利不适用于任何拟议的转租，转租期限少于(A)两(2)年，(B)租赁期的剩余期限(为确定转租期限，所有转租均为转租期限)，但该权利不适用于(A)两(2)年这两(2)年的较短期限内的任何拟议转租。(B)租赁期的剩余期限(为确定转租期限，所有转租均不适用于以下较短的期限)：(A)两(2)年，(B)租赁期的剩余期限(为确定转租期限，全部转租)该收回通知将自转让通知所述转让通知所述的转让生效日期起终止本租约，直至转让通知所述转让期限的最后一天为止。若本租约因少于整个物业而终止，则本租约保留的租金应根据承租人保留的可出租平方英尺与该物业的可出租平方英尺的比例按比例分摊，经如此修订的本租赁此后将继续完全有效，并应任何一方的要求，双方应签署书面确认。如果业主拒绝或未能根据第14.4节及时选择收回主题空间，则只要业主同意建议的转让，租户有权继续将主题空间转让给建议的受让人，但须符合上文第14..2节最后一段的规定。

14.5转移效应。如果业主同意转让：(I)本租约的条款和条件不得被视为已被放弃或修改；(Ii)此类同意不应被视为同意租户或受让人进一步转让；(Iii)租户在签约后应立即以业主合理接受的形式向业主交付与转让有关的所有文件的签立原件；以及(Iv)无论是否经业主同意，不得进行与本租约有关的转让或与此有关的任何协议。业主或其授权代表有权在任何合理时间审计与任何转让有关的租客账簿、记录和文件，并有权复印这些账簿、记录和文件。如果任何转让的转让保证金被发现少报，承租人应在要求后三十(30)天内支付差额和房东的审计费用。

14.6额外转账。在本租赁中，“转让”一词还应包括：(I)如果承租人是合伙或有限责任公司，则在十二(12)个月内自愿、非自愿或根据法律的实施，退出或变更超过50%(50%)的合伙人或成员，或转让超过50%(50%)的合伙或会员权益，或在未立即重组的情况下解散合伙企业；以及(Ii)如果承租人是一家少数人持股的公司(即，其股票不是公开持有的，也不是通过交易所或场外交易)，(A)承租人的解散、合并、合并或其他重组，(B)在十二(12)个月内出售或以其他方式转让超过50%(50%)的承租人(由于赠与或死亡给直系亲属除外)的有表决权股份，或(C)出售、抵押、在十二(12)个月内抵押或质押超过承租人未设押资产价值总和的百分之五十(50%)以上的抵押或质押。

14.7%的同意书转让。尽管本租约有任何相反规定，(I)将全部或部分物业转让或分租给租户的关联公司(租户在本租约日期由租户控制、控制或共同控制的实体)，(Ii)将租约转让给获得租户的全部或基本上所有股权或资产的实体，或(Iii)转让与租户在租赁期内合并或合并有关的转让，不得被视为根据本第十四条规定须经业主同意的转让(本第14.7节第(I)至(Iii)项所述的任何受让人或转租人，以下称为“许可受让人”)，但条件是：(A)承租人至少在任何此类转让或转租生效日期前三十(30)天通知业主，并立即向业主提供任何文件

或业主就上述转让或受让人合理要求的信息(除非该通知被适用法律或有效的保密协议禁止，在这种情况下，承租人应在转让后十(10)天内向房东提供该通知和文件)，(B)租户没有违约，超过任何适用的通知和补救期限，并且该转让或转租不是租户逃避本租约义务的托词，(C)该获准受让人的性质和声誉应与建筑物的质量一致。(D)在根据上述第(Ii)或(Iii)款进行转让的情况下，该获准受让人的有形净值(不包括商誉作为资产)应至少等于(1)原租户在本租约日期的净值和(2)租户在紧接该转让或分租生效日期前一天的净值中的较大者，不论是否有与本租约有关的转让。应免除承租人在本租约项下的任何责任，如果转让承租人在本租约中的全部权益，承租人和该受让人的责任应是连带的。承租人在本租赁中的全部权益的受让人，如果有资格成为许可受让人，也可以在本文中称为“许可受让人”。本第14.7节中使用的“控制”是指直接或间接拥有任何个人或实体至少51%(51%)的有投票权证券，或在其事务的一般方向上拥有至少51%(51%)的投票权。如果有任何父母, 承租人的附属公司或附属公司或转租房屋(全部或部分)将不再是该母公司、附属公司或附属公司，这种停止应被视为需要业主同意的转让或分租。

14.8上市公司。只要承租人的股票在国家或国际认可的公共交易所交易，承租人股票的转让、发行、拆分、回购或任何其他转让都不应被视为本协议项下的“转让”。

第十五条

移交；个人财产的所有权和转移

15.1移交处所。业主或业主的任何代理人或雇员在租赁期内所做的任何行为或事情，均不得视为业主接受交出物业，除非业主签署的书面文件已明确确认此意图。将处所的钥匙交予业主或业主的任何代理人或雇员，并不构成交回处所或终止本租契，不论该钥匙其后是否由业主保留；即使该钥匙其后由业主保留，租客仍有权在任何合理时间应要求退还该等钥匙，直至本租约妥为终止为止。租户自愿或以其他方式交出本租约，无论房东是否接受，或双方终止本租约，均不适用于合并，房东可选择将影响该房产的所有分租或分租转让给房东。

15.2承租人移走承租人财产。在租赁期限届满或本租赁提前终止时，承租人应在符合本条第15条的规定的情况下，退出并将物业的占有权交还业主，其状况与承租人接管时一样良好，并在此后经业主和/或租客改善，合理的损耗和维修，在本条款下明确规定由业主负责，但不包括在内。承租人的修复义务还可能包括满足业主关于清洁任何实验室系统的商业合理程序，以及密封任何此类实验室系统与房屋的任何连接点，所有费用均由承租人承担。承租人应在租户交还对房屋任何部分的占有权前至少十(10)天向业主提供(A)由业主合理接受的独立第三方编制的房屋设施退役和危险材料关闭计划(“出口调查”)，以及(B)承租人根据适用法律(包括有关退还房屋的法律)获得的所有适当政府放行的书面证据。此外，承租人同意在房产交还后，继续负责补救根据本租约承租人负责的退出调查中规定的任何公认环境条件，并遵守退出调查中提出的任何建议。本租约期满或提前终止时，承租人应向房东提供承租人已关闭所有政府许可证和许可证(如果有)的证据。, 与承租人或承租人在房屋内的活动有关的文件。如果任何此类政府许可或许可证已经发放，而承租人未能在本租约期满或更早终止时或之前提供关闭的证据，则在承租人提供证据之前，应适用本租约第16条的暂缓条款。在期满或终止时，承租人应在不向房东支付费用的情况下，将所有或安排从房屋中迁出

由承租人安装或安排安装的电话、数据和其他布线(包括任何与Wi-Fi网络相关的布线(如果有))、所有杂物和垃圾，以及由承租人拥有或由承租人自费安装或放置的家具、设备、独立橱柜和其他个人财产物品，以及在承租人名下提出索赔的任何其他人的类似物品，如土地承租人须自费修理因移走而对处所及建筑物造成的所有损坏。承租人在本租约期满或提前终止后，根据本条款第15.2条承担的义务仍然有效。

第十六条

等待

如果承租人在本租赁期满后继续使用，无论是否得到业主的明示或默示同意，该租赁应仅为按月租赁，且不构成本租赁期的续签或任何进一步期限的延期，在此情况下，应按月支付基本租金，相当于本租赁期限最后一个租赁期内适用的基本租金的150%(150%)。这种逐月租赁应以本合同所载的其他条款、契诺和协议为准。房东特此明确保留在本租约期满或以其他方式终止时，要求承租人按照本租约的规定将房产的占有权交还给房东的权利。本条款第16条的规定不应被视为限制或构成对本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施的放弃。如果租客在本租约终止或期满时没有交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，租户还应保护、辩护、赔偿房东不受由此造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任的伤害，包括(在不限制前述一般性的原则下)任何后续租客因未交还房产而提出的任何索赔，以及因此而给房东造成的任何利润损失。

第十七条

禁止反言证书

在房东提出书面要求后的十(10)个工作日内，租户应签署并向房东提交禁止反言证书，该证书应采用本项目(或其任何部分)的任何潜在抵押权人或买家可能要求的格式，并在其中注明当时可能存在的任何例外情况，还应包含房东或房东的抵押权人或房东的潜在抵押权人合理要求的任何其他信息。承租人应签署并交付为该等目的合理需要的任何其他商业合理文书。承租人未能及时签立和交付该禁止反言证书或其他文书，即构成对房屋的接受，并无一例外地构成承租人承认禁止反言证书中所包含的陈述是真实和正确的。承租人未能如上所述交付该禁止反言证书，即构成本租赁条款的重大违约。应不时提出的要求，承租人同意在房东递交书面请求后十(10)个工作日内，向房东提供不早于该书面请求前一(1)年的承租人当前财务报表，该财务报表由承租人证明为准确，或由独立注册会计师编制的经审计的财务报表(如果有)连同审计师的报表副本；但前述规定不适用于承租人的股票在国家认可的公共交易所交易的任何时候。(2)如果承租人的股票在国家认可的公共交易所交易，则承租人同意向房东提供不早于该书面请求前一(1)年的当前财务报表，或由独立注册会计师编制的经审计的财务报表(如果有)。

第十八条

从属关系

本租契受制于本项目所有现有和未来的土地租契，并受制于现在或以后对本项目有效的任何按揭或信托契据(如有)的留置权，以及其所有续期、延期、修改、合并和替换，以及以该等按揭或信托契据为抵押而作出或以后作出的所有垫款，除非该等按揭或信托契据的持有人或该土地租契下的出租人以书面要求本租契优先于该等按揭或信托契据的承租人，否则本租契须受该等按揭或信托契据的持有人或该土地租契下的出租人以书面要求本租契优先于该等按揭或信托契据而作出的任何留置权的约束和从属；

信托契约是指房东应为租客的利益从房东或该未来票据的贷款人那里获得从属、互不干扰和委托协议。承租人承诺并同意在任何要求止赎任何该等按揭的法律程序提出时，或在任何土地租契终止的情况下，在任何该等止赎出售时委托买方或该土地租契的出租人(视属何情况而定)，而不作任何扣减或抵销，并承认该购买人或出租人为本租契下的出租人，并承认该买方或出租人为本租契下的出租人。承租人应在房东提出要求后十(10)个工作日内签署房东合理认为必要的进一步的商业合理文书或保证，以证明或确认本租赁相对于任何此类抵押、信托契约或土地租赁的从属或优先地位。承租人放弃任何现行或未来法规、规则或法律的规定，这些法律、规则或法律可能赋予或声称赋予承租人在发生任何止赎程序或出售时终止或以其他方式对本租约以及承租人在本合同项下的义务产生不利影响的任何权利或选择权。在本租约签订后六十(60)天内，业主应从任何已有抵押的持有人那里获得一份不干扰协议，该协议以本租约附件所附的形式作为证据E，租户应签署该协议。

第十九条

房客违约；房东的补救措施

19.1租户违约事件。承租人根据本租约遵守或履行的所有契诺和协议均应由承租人履行，费用由承租人承担，租金不得降低。承租人如有下列情形之一，即构成本租约违约：

19.1.1承租人在收到房东的书面通知后五(5)天内仍未支付本租约规定的任何租金、额外租金或任何其他到期费用或其任何部分；或

19.1.2房东向租户发出书面通知后十五(15)天内，承租人未能遵守或履行本租赁的任何其他条款、契诺或条件(支付租金或额外租金除外)；但任何此类通知应代替而非补充加州民事诉讼法典第1161条或任何类似或后续法律所要求的任何通知；(2)如果租客未遵守或履行本租约的任何其他条款、契诺或条件(支付租金或额外租金除外)，房东向租户发出书面通知后十五(15)天内仍未遵守或履行；但任何此类通知应代替(而非补充)加州民事诉讼法典第1161条或任何类似或后续法律所要求的任何通知；此外，如该失责行为的性质是不能在十五(15)天内合理地予以补救，而承租人在该期间内努力开始补救，而其后又竭力尽快纠正和补救该失责行为，则该租户不得被视为失责行为；或

19.1.3租户对房产的征用。此处定义的放弃包括但不限于租户在没有本租赁任何规定的情况下离开房产十(10)个工作日或更长时间。

19.1.4Tenant为债权人的利益进行转让。

19.1.5接管人、受托人或托管人获委任或确实取得所有或实质上所有承租人资产的所有权、管有或控制权。

19.1.6 Tenant根据美国破产法或任何后续法规(其可能不时修订)提交自愿呈请书(“破产法”)，或根据破产法任何一章启动的自愿或非自愿程序向承租人发出济助令。

19.1.7任何非自愿请愿书都是根据破产法的任何一章对租户提出的，并且在一百二十(120)天内不会被驳回。

19.1.8在任何适用的通知和补救期限到期后，房东或房东与租户的关联公司之间以及房东或房东与租户的关联公司之间的任何其他租约均存在违约。

19.1.9Tenant未按照《禁止反言证书》第17条的规定交付禁止反言证书。

19.1.10承租人在本租赁中的权益被扣押、执行或以其他方式司法扣押，该诉讼在诉讼后一百二十(120)天内不会解除。

19.2房东违约补救。当租客违约时，房东除了法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施外，还有权选择寻求下列任何一种或多种补救措施，所有这些补救措施都应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

19.2.1终止本租约，在此情况下，租客应立即将房产交还业主，如果租客不这样做，业主可在不损害其可能因占有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，进入和接管房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他占用房产或其任何部分的人，而不承担起诉或索赔损失的责任；业主可向租客追讨以下款项：

根据本租约条款，19.2节中使用的术语“租金”应被视为租户必须支付的所有各种金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)节所用，“授予时的价值”应按上文第19.2.1(I)和(Ii)节规定的利率计息。如上文第19.2.1(Iii)节所用，“授予时的价值”应按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加1%(1%)的折现率计算。

19.2.2房东应享有加州民法典第(1951.4)节所述的补救措施(如果承租人有权转租或转让，则出租人可以在承租人违约和遗弃后继续租赁，并在到期时追回租金，但仅受合理限制)。因此，如果房东因租户违约而未选择终止本租约，房东可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约项下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

19.2.3业主可(但无义务)支付任何该等款项，或履行或以其他方式补救租客须遵守或履行的任何该等义务、条文、契诺或条件(并可为该等目的而进入该处所)。如果承租人未能履行其在本租赁项下的任何义务或契诺，并且这种不履行构成人身伤害或财产损坏或损失的重大风险，则房东有权在承租人未能履行后的任何时间补救或以其他方式履行该契诺或义务，无论是否有第19.1节规定的任何此类通知或救治期限。

以上内容已过期。业主根据第19.2.3节前述规定采取的任何此类行动，不应被视为因承租人未能履行义务而放弃业主的权利和补救措施，也不应免除承租人在本租赁项下的任何义务。

19.3租户付款。租客应在房东向租客交付报表后十(10)天内向房东支付：(I)相当于房东根据上文第19.2.3节的规定履行或解决租客义务而合理支出的款项和发生的义务；(Ii)相当于房东在收取或试图收取租金或强制执行或试图强制执行或试图强制执行房东在本租赁项下或法律下的任何权利的所有支出和义务的款项，包括但不限于：(I)相当于房东根据本租约或根据法律合理地支付或承担的费用和义务；以及(Ii)相当于房东在收取或试图收取租金或强制执行或试图强制执行业主在本租赁项下或依法享有的任何权利的所有支出和义务的款项，包括但不限于：承租人在第19.3节项下的义务应在租赁期限期满或更早终止后继续存在。

19.4租客的分租人。无论房东是否因租客违约而选择终止本租约，如本条款第19条所述，房东均有权终止租客签订并影响房产的任何和所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有权安排，或在房东全权酌情决定下，继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。如果房东选择继承租客在任何该等分租、许可证、特许权或安排中的权益，自房东通知该选择之日起，租客将不再享有根据该等选择而收取的租金或其他代价的进一步权利或权益。

19.5Waiver违约。房东对租户违反或违反本合同所载任何条款、条款和契诺的放弃，不得被视为或解释为放弃租客对本合同所载条款、条款和契诺的任何其他或任何其他违反或违约行为的放弃。(二)房东对本合同所载条款、条款和契诺的任何违反或违反，均不得被视为或解释为放弃承租人对本合同所载条款、条款和契诺的任何其他或以后的违反或违反。房东在执行因租户违约而提供的一种或多种补救措施时的忍耐，不应被视为或解释为构成对该违约的放弃。业主在任何失责发生后接受本条例下的任何租金，不论业主是否知悉，均不得视为放弃任何该等失责，但如此接受的租金的欠缴除外。

19.6Efforts to Relet.就本条第19条而言，租客的占有权不应被视为因业主重新出租房产的努力、对房产的维修或保全行为或指定接管人以保护业主在本条款下的利益而被终止。上述列举并非详尽无遗，而只是举例说明业主可在不终止租客占有权的情况下作出的行为。

19.7银行破产。如果根据破产法占有的债务人、受托人或债务人，或根据任何其他适用法律具有类似权利、义务和权力的其他人，提议补救本租约项下的任何违约或承担或转让本租约，并有义务向房东提供充分的保证，即(A)违约将得到补救，(B)房东应就任何违反本租约的行为所造成的损害获得赔偿，以及(C)未来将履行租户在本租约项下的义务，则这种充分的保证应包括以下任何或全部

第二十条

保证金

承租人在签订本租约的同时，应向房东交一笔总结第(10)节规定的保证金(“保证金”)。房东应持有保证金，以保证承租人在租赁期内忠实履行本租约的所有条款、契诺和条件。如果租客拖欠本租约的任何条款，包括但不限于与支付租金有关的条款，房东可以(但不应被要求)使用、运用或保留全部或任何部分保证金，用于支付任何租金或任何其他拖欠款项，或支付房东因租户违约而可能或有义务支出的任何金额，或赔偿房东可能因租户违约而遭受的任何其他损失或损害，但不应要求房东使用、运用或保留全部或部分保证金来支付任何租金或任何其他欠款，或支付房东因租户违约而可能支出或有义务支出的任何金额，或赔偿房东因租客违约而遭受的任何其他损失或损害。如果保证金的任何部分被如此使用或运用，承租人应在提出书面要求后五(5)个工作日内向房东存入足以将保证金恢复到其原始金额的现金，承租人不这样做将是本租赁项下的违约行为。如果承租人应全面、忠实地履行本租赁的各项规定，保证金或其任何余额应在租赁期限届满后三十(30)天内退还给承租人，或由房东选择退还给租户权益的最后受让人。承租人无权获得保证金的任何利息。承租人特此放弃加州民法典第1950.7节的规定，以及现在或将来生效的所有其他法律规定，这些规定房东只能从保证金中索要合理必要的款项，以补救拖欠租金的情况。, 为修复租客造成的损坏或清洁处所，双方同意，业主可另外申索合理需要的款项，以补偿业主因租客或租客的任何高级人员、雇员、代理人或受邀请人的作为或不作为而造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害。在对承租人进行破产或其他债务人-债权人诉讼的情况下，保证金应被视为首先用于支付房东在提起此类诉讼之前的所有期间到期的租金和其他费用。

第二十一条

遵守法律

承租人不得在处所内或其周围作出或容受任何事情，而该等事情会在任何方面与现行有效或日后可能制定或颁布的任何法律、法规、条例或其他政府规则、规例或规定有所抵触。承租人应自负费用，迅速遵守除结构变更或建筑物生命安全系统变更以外的所有此类政府措施(统称为“除外变更”)；但是，如果由于承租人对房产的改善或变更和/或特定使用方式而需要或触发此类除外变更，则房东应承担承租人的费用(承租人应在收到房东的发票后十(10)天内向房东支付费用)，并由承租人承担费用(承租人应在收到房东开具的发票后十(10)天内向业主支付费用)，并由承租人承担费用(承租人应在收到房东开具的发票后十(10)天内向房东支付费用)。此外，承租人应完全遵守目前或未来旨在管理本项目及其周围的停车、运输或交通的所有计划，与此相关，承租人应通过直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工采取负责的交通规划和管理行动。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的判决，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间应是确凿的事实。

第二十二条

业主进入

业主保留在任何合理时间并在向租户发出合理通知后进入房产的权利：(I)检查房产；(Ii)向潜在买家、承按人或(在租赁期限的最后九(9)个月内)租户或土地出租人展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知；或(Iv)在必要时更改、改善或修复房产或建筑，以符合现行建筑法规或其他适用法律，或对建筑进行结构更改、维修或改善。即使本条款第22条有任何相反规定，业主仍可进入

在紧急情况下，您可以在不通知租户的情况下随时使用房屋。任何此类记项不得减免租金，并应包括采取所需的合理步骤以实现所述目的的权利。承租人特此放弃对损害或对承租人业务造成的任何伤害、不便或干扰、利润损失、任何入住率损失或处所的宁静享受的任何索赔，以及由此造成的任何其他损失。出于上述目的，房东应随时备有钥匙，用来打开房屋内的所有门，租户的金库、保险箱和租户事先指定的特殊安全区除外。在紧急情况下，业主有权在没有通知的情况下进入，并使用业主认为合适的任何方式打开进入和通往房产的门。以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。在进入房产时，(I)业主应尽商业上合理的努力，尽量减少对租客在房产内运作的干扰；(Ii)业主应遵循租客在商业上合理的安全和保安协议；以及(Iii)租户有权在进入房产期间有陪同人员(但租户不提供护送不得妨碍业主进入房产的权利)。

第二十三条

停车

在整个租赁期内，承租人有权与大楼的其他租户一样，以“先到先得”的原则，免费使用摘要第(12)节规定的未预留停车位数量，这些未预留停车位位于业主不时指定的为大楼提供无预留停车位的停车区内，供大楼租户无预留停车位之用。在整个租赁期内，承租人有权按照“先到先得”的原则，与大楼内的其他租户一样，免费使用“摘要”第(12)节规定的未预留停车位。承租人继续使用停车位的条件是：(I)承租人遵守(A)附件D所列在本合同日期生效的停车规则和规定，以及为业主和/或业主停车运营商(定义见下文)有序运营和使用停车区而不时规定的所有修改和增加，以及(B)影响建筑物的所有有记录的契诺、条件和限制，以及(B)承租人遵守本合同日期生效的所有停车规则和规则，以及(B)影响建筑物的所有有记录的契诺、条件和限制，这些修改和增加是为业主和/或业主的停车运营商(定义如下)有序运营和使用停车位而不时规定的。以及(Ii)基于承租人的合作，确保承租人的员工和访客也遵守停车规则和规定(以及所有该等修改和增加，视属何情况而定)、任何其他规则和规定以及契诺、条件和限制。业主(及/或本项目的任何其他业主)明确保留更改停车区大小、配置、设计、布局、位置和所有其他方面的权利(包括但不限于实施付费访客停车)，承租人承认并同意，业主可不时更改停车区的大小、配置、设计、布局、位置和所有其他方面(包括但不限于实施付费访客停车)，而不会对承租人承担任何责任，也不会减免本租约项下的租金。, 临时关闭或限制进入停车区。房东可以将其在本协议项下的责任委托给停车运营商(“停车运营商”)，在这种情况下，停车运营商拥有本协议赋予房东的所有控制权。由政府机关征收的任何停车税或其他费用应由租户或停车使用者直接支付，或者，如果直接向房东征收，租户应在房东提出要求后十(10)天内退还房东所有该等税款和/或费用。根据本条第(23)条提供给承租人的停车权仅供承租人自己的人员使用，未经业主事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让该等权利，除非与根据上文第(14)条作出的本租约或转租有关。承租人访客的所有访客泊车须视乎房东(及/或停车场营运者，视属何情况而定)是否可供使用、在房东(及/或停车场营运者)不时指定的访客停车区停车，以及该等访客须支付房东(及/或停车场营运者)不时收取的访客停车费(如有)而定。

第二十四条

杂项条文

24.1术语；说明。为使本条款适用于公司或合伙企业或个人、男性或女性(视情况需要而定)所需的必要语法更改，在所有情况下均应假定为在每种情况下均已充分表达。文章和章节的说明仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等文章和章节的含义。

24.2结合效应。本租约的每项条文均应延伸至业主及租客，并应(视情况需要而定)对业主及租客，以及其各自的继承人或受让人的利益具有约束力或约束力，但本条款不得允许租户进行任何违反上文第(14)条规定的转让。

24.3没有弃权。任何一方因违反本租约任何条款而未能强制执行任何补救措施，均不意味着放弃该条款，即使此类违规行为将继续或随后重复，任何一方对本租约任何条款的放弃只能是书面的，任何明示的放弃不得影响该放弃中指定的条款以外的任何条款，且该条款仅限于特定的时间和方式。业主在本租约终止后向租客收取款项，不得以任何方式改变租赁期的长短或租客在本租约项下的占有权，或在发出任何通知后恢复、继续或延长租赁期，或影响在收到该等款项之前向租客发出的任何通知。双方同意，在通知送达或诉讼开始后，或在对处所的占有权作出最终判决后，业主可收取任何到期租金，而上述租金的支付不得免除或

24.4修改租约。如果项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要修改本租约，这些修改不会增加承租人的成本或支出，或以任何其他方式对承租人在本租约项下的权利和义务造成实质性的不利影响，则在这种情况下，承租人同意可以对本租约进行这样的修改，并同意签署本租约所需的任何文件，并在提出要求后十(10)个工作日内将其交付给房东。如果房东或任何该等当前或未来的抵押权人或土地出租人要求签署一份简短的租赁表格，以便记录，其中包括当事人的姓名、房产的描述和租赁期限等习惯条款，承租人应签署该简短的租赁表格，并在提出要求后十(10)个工作日内将其交付给业主。

24.5房东权益的转让。业主有权转让其在本项目、大楼和/或本租约中的全部或部分权益，在任何此类转让后，业主应自动免除本租约项下的所有责任，承租人在转让日期后应仅向受让人负责履行业主在本租约项下的义务。业主的任何受让人的责任仅限于该受让人在本项目中的权益，该受让人在本租约下不承担个人责任，承租人特此代表其本人和所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人明确放弃和免除此类个人责任。房东也可以将其在本租赁中的权益转让给抵押贷款机构作为额外担保，但此类转让不应免除房东在本租约项下的义务，租户应继续期待房东履行其在本租约项下的义务。业主或其任何关联公司，或其各自的任何合作伙伴、股东、董事、高级职员、雇员、会员或代理人均不对业主的义务或本租赁项下的任何不足承担个人责任，不得向业主或业主关联公司的任何股东、成员、董事、高级职员、雇员或代理人送达法律程序文件。业主或其任何相联公司的合伙人、股东、董事、高级人员、雇员、成员或代理人不得在任何诉讼或诉讼中被起诉或指名为一方，亦不得向业主的任何合伙人或成员送达法律程序文件，但为确保该合伙、合营企业或有限责任公司(视何者适用而定)的司法管辖权而有需要者，则属例外。没有合伙人、股东、董事、高级职员、雇员, 业主或其任何关联公司的成员或代理人应被要求对任何法律程序文件的送达作出答复或以其他方式提出抗辩，不得对业主或其任何关联公司的任何合伙人、股东、董事、高级管理人员、雇员、成员或代理人采取任何判决或执行令状。

24.6禁止录制。除本租约第24.4节另有规定外，租客或任何透过租客、承租人或代表租客行事的人均不得记录本租约，或任何与此相关的备忘录、誓章或其他书面文件，而违反本条款的记录将使本租约在业主选择时无效。

24.7地主头衔；航空权利。房东的所有权一直是租户所有权的至高无上的。本条例所载任何条文均不授权租客作出任何可以、应该或可能妨碍业主所有权的行为。本租约不授予租户对任何财产的任何观景权或采光权或空气权，无论该财产是否属于房东或任何其他人。

24.8Tenant‘s征。承租人有权自费在房屋入口门或其附近，以及对于房屋所在的多租户楼层(如果有)，在房屋所在楼层的电梯大厅内，由房东指定的一(1)个识别标志或指示标志。此类标志应由业主指定的标志承包商安装。此类标牌的位置、质量、设计、风格、照明和大小应与业主建筑标准标牌计划一致，并须经业主事先书面批准，并由业主合理酌情决定。在本租约期满或提前终止时，承租人应自行承担拆除该标牌和修复因拆除该等标志而对建筑物造成的所有损坏的责任，费用由承租人自行承担。除该等识别标志外，承租人不得在建筑物的外部或屋顶、其他现有建筑物或建筑物或工程项目的公用地方安装任何标志。任何标志、窗帘或百叶窗(即使它们位于业主批准的大楼窗帘后面)或从房屋或大楼外部可见的其他物品，均须事先获得业主的批准，并拥有唯一和绝对的酌情权。

24.9当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立业主与租户之间的委托代理关系、合伙关系、合营企业关系或任何关联关系，明确理解并同意，除房东与租客关系外，租金的计算方法和本租约双方的任何行为均不得被视为在房东与租客之间建立任何关系。

24.10付款的申请。房东有权使用根据本租约从租户那里收到的付款，而不考虑租户指定的付款方式，以履行租户在本租约项下的任何义务，其顺序和金额由房东自行决定。

24.11关键时刻。时间是本租约及其各项条款的核心。

24.12部分无效。如果本租约中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款、条款或条件对无效或不可强制执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，本租约的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大可能范围内有效和可强制执行。

24.13不提供担保。在签订和交付本租约时，承租人不依赖于任何陈述，包括但不限于关于任何包含额外租金的项目的金额或总计额外租金的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或任何未在本文或所附的一个或多个展品中陈述的房东的担保或任何声明，或任何关于房东的陈述，包括但不限于关于构成额外租金的任何项目的金额或总计额外租金的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或未在本文或所附的一个或多个展品中陈述的任何保修或任何声明。

24.14地主无罪。尽管本租约有任何相反规定，即使适用法律有相反规定，房东和房东双方(包括任何继任房东)在本租约项下的责任和承租人对房东或房东各方的任何追索权应仅限于相当于房东在本项目中的所有权权益(不包括其任何收益)的金额，房东或任何房东各方均不对此承担任何个人责任，承租人特此代表自己和所有人明确放弃和免除此类个人责任。

24.15最终协议。本租约双方之间没有任何口头协议影响本租约，本租约取代并取消双方之间或房东向租户展示的关于本租约标的的任何和所有以前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如果有)，且这些协议和谅解均不得用于解释或解释本租约。本租约及业主与租客就本租约签署且日期为偶数日的任何附函或单独协议，包含双方以任何方式与物业的租金、使用及占用有关的所有条款、契诺、条件、保证及协议，应被视为本租约各方与其代表及代理人之间的唯一协议，除非双方以书面签署，否则不得修改、删除或增加本租约的任何条款、契诺、条件或条款。双方均可接受的所有谈判和口头协议均已并入并包含在本协议中。双方之间没有其他陈述或保证

双方均同意，与陈述有关的一切依赖完全基于本租约中包含的陈述和协议。

24.16租赁权。业主保留在本建筑、其他现有建筑和/或任何其他建筑和/或本项目任何其他部分签订该等其他租赁的绝对权利，因为业主根据其唯一的商业判断决定最好地促进本项目的利益。承租人不依赖于任何特定的承租人或类型或数量的承租人在租赁期内占用本大楼、其他现有建筑物或项目的任何空间的事实，业主也不代表这一事实。

24.17不可抗力。由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、无法获得服务、劳动力或材料或合理的替代物、政府行为、民间骚乱、流行病、火灾或其他伤亡以及其他超出履行义务的一方合理控制的原因而造成的任何预防、延误或停工(统称为“不可抗力”)，即使本租赁中有任何相反规定，也应免除履行合同的责任，但根据本租赁规定承租人支付的租金和其他费用(统称为“不可抗力”)除外。如果本租赁规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长因不可抗力导致的任何一方延迟履行的期限。

24.18租户的赎回权。承租人特此为承租人及所有根据承租人提出索赔的人放弃在本租约终止后通过任何法院的命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人对处所的占用权。

24.19通知。任何一方在本协议项下向另一方发出或要求发出的所有通知、要求、声明或通讯(统称为“通知”)应为书面形式，应(A)由美国挂号信或挂号信、预付邮资、要求退回收据，(B)由全国认可的隔夜快递递送，或(C)亲自(I)递送至本摘要第(5)节规定的适当地址，或递送至房东通知中不时指定的其他承租人地点；或(Ii)按概要第3节规定的地址向业主提交，或向业主在向租户发出的通知中不时指定的其他商号或其他地点提交。任何通知将被视为在本节规定的邮寄之日(24.19)、隔夜快递送达之日或专人送达或拒绝之日发出。如果承租人被告知房东的抵押权人或土地出租人的身份和地址，承租人应以挂号信或挂号信的方式向该抵押人或土地出租人发出书面通知，说明房东在本租赁条款下的任何违约行为，并且在承租人行使任何可供承租人采取的补救措施之前，应给予该抵押权人或土地出租人一个合理的机会来纠正该违约行为。

24.20联合和多个。如果有一个以上的个人或实体作为承租人签署了本租约，则该等个人和实体在本租约项下承担的义务是并应是连带的。

24.21代表。承租人保证、担保和声明：(A)承租人根据其公司成立、成立或组建州的法律正式成立或以其他方式成立或成立并有效存在，(B)承租人有并有适当资格在项目所在的州开展业务，(C)承租人拥有完全的法人、合伙企业、信托、协会或其他适当的权力和授权，可以签订本租约并履行本租约项下的所有承租人义务，(C)承租人拥有完全的公司、合伙、信托、协会或其他适当的权力和授权，可以签订本租约并履行本租约项下的所有承租人义务，(D)代表承租人签署本租约的每位人士(如签署超过一人，则包括所有人士)均获正式及有效授权，及(E)(I)签立、交付或履行本租约，或(Ii)完成本租约拟进行的交易，均不会违反或抵触构成承租人或承租人为立约一方的任何文件或文书的任何规定。此外，承租人保证、担保和声明，据其所知，(X)、(Y)、其关联公司或合作伙伴或(Z)、其成员、股东或其他股权所有者或其各自的任何雇员、高级职员、董事、代表或代理人都不是根据财政部外国资产控制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定和阻止人员名单上的个人或实体)或任何法规限制美国个人或实体与其开展业务的个人或实体禁止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)或其他类似的政府行动。

24.22司法审判；律师费。如果任何一方就本租约的具体履行向另一方提起诉讼，要求对方赔偿违约金

为了执行本协议项下的任何补救措施，双方同意并在此放弃任何由陪审团审判的权利。在任何此类诉讼开始的情况下，胜诉方有权向另一方追回可能已经发生的费用和合理的律师费，包括执行、完善和执行该判决所发生的任何和所有费用。

24.23行政法。本租约应根据项目所在州的法律进行解释和执行。

24.24提交租赁文件。提交本文书供承租人检查或签字并不构成租赁的保留或选择权，在房东和租客双方签署并交付之前，本文书不作为租赁或其他方式有效。

24.25名经纪人。房东和租客各自特此声明并向另一方保证，其(I)从未与任何房地产经纪人或代理人进行过任何与本租赁谈判有关的交易，但仅概要第(11)节指定的房地产经纪人或代理人(统称为“经纪人”)除外，以及(Ii)据我所知，没有任何其他房地产经纪人或代理人有权收取与本租赁相关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决以及任何租赁佣金或同等赔偿(包括但不限于合理的律师费)的任何和所有索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决和费用和费用的损害，这些费用和费用是由于赔偿方与经纪人以外的任何房地产经纪人或代理人进行交易而欠下的。

24.26独立契约。本租约应被视为房东和租客之间的契约是独立的，不是从属的，租户在此明确放弃任何相反的法规的利益，并同意，如果房东未能履行本租约中规定的义务，租客无权进行任何维修或执行本租约项下的任何行为，费用由房东承担，租金或本租约下欠房东的其他款项不得抵销；但前述规定不得损害租客就业主违反本条例条文而单独向业主提起诉讼的权利，只要先向业主及任何涵盖建筑物、项目或其任何部分的按揭或信托契据持有人发出通知，而该等按揭或信托契据的承租人迄今已获通知其地址，并给予业主及该持有人机会纠正上述违反规定的行为即可，则上述规定不得损害租客就业主违反本条例条文而单独向业主提起诉讼的权利，但须先通知业主及任何涵盖该建筑物、项目或其任何部分的按揭或信托契据的持有人，而该等按揭或信托契据的持有人迄今已获通知租客的地址。

24.27大楼名称和标牌。业主有权随时更改建筑物、其他现有建筑物和工程项目的名称，并有权根据业主的完全酌情决定权，在建筑物、其他现有建筑物和工程项目的任何部分的外部和内部安装、张贴和维护任何和所有标志。未经业主事先书面同意，承租人不得使用该建筑物、其他现有建筑物或项目的名称，或在广告或其他宣传中使用该建筑物、其他现有建筑物或项目的图片或插图。

24.28大楼目录。如果大楼包含租户名称目录，房东应在大楼目录的一行中包含租户的名称和在大楼中的位置。这类指示牌的初始费用应由业主支付，但随后的任何费用均由租户承担。

24.29保密性。承租人承认本租约的内容及任何相关文件均为保密信息。承租人应严格保密此类机密信息，不得向承租人的财务、法律和空间规划顾问、其潜在受让人或转租人以外的任何个人或实体披露此类机密信息，或法律要求的其他个人或实体。尽管有第24.29条的规定，房东在此承认，自本租赁之日起，承租人是一家上市公司，本租赁中的任何条款均不得禁止承租人披露本租赁的存在、任何关键条款或其他必要信息，以遵守任何规则、法规、美国证券交易委员会(SEC)的要求或其他适用法律。

24.30地主建筑公司。除本租约或承租人工作书中明确规定外：(I)业主没有义务改建、改建、改善、翻新、修理或装饰房屋、建筑物、其他现有建筑物、项目或其中的任何部分；以及(Ii)业主没有义务就以下事项作出任何陈述或担保：(I)业主没有义务对房屋、建筑物、其他现有建筑物、项目或其中的任何部分进行改建、改建、改善、翻新、维修或装饰；以及(Ii)业主没有义务就

房屋、建筑物、其他现有建筑物或项目的状况已由业主向租户作出。承租人承认，在租赁期之前和期间，业主(和/或任何公共区域协会)将完成与建筑、其他现有建筑、处所和/或项目各部分有关的建设和/或拆除工作，包括但不限于为其他租户改善房屋的环境美化和租户改善，并在业主自行选择的情况下，作为业主(和/或该公共区域协会)不时(共同希望)在项目内或作为项目一部分的其他建筑、改善、环境美化和其他设施。在施工过程中，业主可在建筑和/或其他现有建筑中架设脚手架或其他必要的结构，限制或禁止进入项目部分，包括公共区域的部分，或在建筑、其他现有建筑和/或项目中进行工程，这些工程可能会在建筑、其他现有建筑和/或项目中产生噪音、灰尘或留下碎片。承租人特此同意，该建筑及业主与该建筑相关的行为不应构成对承租人的建设性驱逐，也不应使承租人有权享受任何租金减免。房东不对承租人承担任何责任或以任何理由对承租人的业务造成任何直接或间接的伤害或干扰，承租人也无权因失去对整个或部分房屋或承租人的个人财产的使用或因该建筑或房东与该建筑相关的行为而造成的改善而从房东那里获得任何赔偿或损害。, 或因该施工或业主与该施工相关的行为而引起的任何不便或烦恼。业主保留对本项目的完全控制权，但不得与承租人的享受相抵触，与本租约中的规定相同。这一保留包括房东有权细分项目并将部分项目转换为共管公寓单位，通过出售项目的全部或部分或在项目中增加不动产及其任何改进来改变项目的规模，将地役权和许可证授予第三方，并保持或确立建筑物的所有权，而不是项目的收费所有权。业主不得无理干预承租人在进行任何此类施工时使用或进入房屋或停车区。

24.31[故意删除].

24.32网络租赁。本租赁应被视为并被解释为“绝对净租赁”，除本合同明确规定外，业主应收取租户应支付的所有款项，不收取任何种类或性质的任何费用、评估、征用、费用和扣除。除本合同特别规定外，业主不得要求业主在房屋内或之上提供任何服务或设施，或进行任何形式的维修、更换或改动。

24.33水分传感器。承租人应负责迅速安装启用网络的无线漏水传感器装置，如果房屋内发生漏水，该装置可每周二十四(24)小时、每周七(7)天向承租人发出警报，费用由承租人自行承担。(位于房屋内的水传感器装置在本文中称为“水传感器”)，由承租人自行承担费用和费用，以便在每周二十四(24)小时、每周七(7)天向承租人发出警报(位于房屋内的水传感器装置应称为“水传感器”)。水传感器须安装在处所内任何用水的地方(例如洗涤槽、喉管、水龙头、热水器、咖啡机、冰水机、饮水机和饮水机)，以及安装在业主不时指定的位置(“感应器区域”)。对于影响或与任何传感器区域相关的任何变更，房东可要求安装或更新水传感器，房东有全权且绝对的酌情权。关于安装任何此类水传感器，承租人应事先获得业主的书面同意，使用业主合理指定的经验丰富且合格的承包商，并遵守本租赁条款第(8)条的所有其他规定。承租人应根据本租约第7条的规定，在租期内始终保持位于房屋内的任何水传感器(无论是由承租人或其他人安装)处于良好的工作状态、维修和状况，并遵守本租约第V7条的所有其他规定，费用和费用由承租人自行承担。尽管本合同有任何相反的规定，业主既没有义务监控、维修或以其他方式维护水传感器，也没有义务对其可能从水传感器接收到的或可能从水传感器产生的任何警报做出响应。租赁期满后，或在本租赁提前终止后，业主有权要求租户, 拆卸租户安装的所有水传感器并修复因拆卸而造成的任何损坏的费用由租户自行承担；但是，如果房东不要求租户按照前述规定移除水传感器，则租户应保留水传感器以及所有必要的用户信息，以便将来的租户可以使用(例如，水传感器应畅通，并可供第三方使用)。如果承租人根据前述规定被要求拆卸水传感器，并且承租人未能完成拆卸和/或

如果因拆卸任何水敏元件而造成的损坏未能修复，房东可以这样做，并可以向租户收取费用。

[页面的其余部分故意留空；下一页上的签名]

在WI中

其中，房东和租客已促使本租约在上述第一个日期签订。

“房东”：

BP3-SD5 5510莫尔豪斯驱动器有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

作者：/s/Michael Gerrity
姓名：迈克尔·格瑞蒂(Michael Gerrity)
ITS：总统

“租户”：

库拉肿瘤公司
特拉华州一家公司

作者：/s/特洛伊·威尔逊
姓名：特洛伊·威尔逊(Troy Wilson)
ITS：总裁兼首席执行官

作者：/s/James Basta
姓名：詹姆斯·巴斯塔(James Basta)
ITS：首席法务官兼秘书

*如租客是公司，获授权人员必须代表公司签署，并注明其签署身分。本租约必须由总裁或副总裁以及秘书或助理秘书签署，除非章程或董事会决议另有规定，在这种情况下，本租约必须附附本章程或决议的核证副本(视属何情况而定)。

附件A

房屋平面图大纲

[请参阅附件]

附件A-1

项目场地平面图

附件B

租户工作书

本承租人工作书(以下简称“承租人工作书”)列出了与房屋改善工程施工有关的条款和条件。本承租人工作书中对“租赁”的所有提及应指本承租人工作书作为附件B所附的承租人相关部分。

第1节

底座、外壳和核心

业主先前已建造物业的基础、外壳及核心(I)及(Ii)物业所在楼宇的楼面(统称为“基础、外壳及核心”)，租户须接受于租约日期及租赁开始日期存在的现行“基础、外壳及核心”状况下的“基础、外壳及核心”(以下简称“基础、外壳及核心”)，而承租人须接受于租约日期及租赁开始日期存在的“现有”状况下的基础、外壳及核心(统称为“基础、外壳及核心”)。除以下规定的津贴外，业主没有义务对房屋、建筑物或工程项目进行任何改动或改善或支付任何费用。

第2节

房屋施工图

在签订租约之前，业主和租户已经批准了一份详细的空间计划，用于建造房屋的某些改善，该空间计划由麦克法兰建筑师事务所编制，日期为2021年3月28日(“最终空间计划”)，该最终空间计划作为附表1附在本文件之后。根据最终空间计划并与最终空间计划一致，房东应安排其建筑师和工程师编制并提交给承租人，以供承租人批准在最终空间计划上显示的承租人改进的详细规格和工程施工图，以供承租人批准。施工图应包含对最终空间平面图的必要修改，以符合建筑物的楼层荷载和其他结构和系统要求。在《最终空间平面图》中所描绘的承租人改善的任何部分的装修和规格未完全列明的范围内，实际规格和完工工程应符合业主确定的建筑物标准承租人装修项目的规格。在承租人收到施工图后五(5)个工作日内，承租人应批准或不批准施工图，但不得无理拒绝批准；但只有在施工图与最终空间平面图不一致的情况下，且只有在承租人在该五(5)个工作日内向业主提交承租人提出的与最终空间平面图一致且不会导致以下第(I)至(Iv)项所述任何情况的变更时，承租人才可不批准施工图。如果租户及时、恰当地提出任何此类修订, 业主应促使其建筑师和工程师修改施工图，以纳入修改内容，并根据上述规定提交承租人批准，双方应遵循前述批准施工图的程序，直到业主和租户最终批准施工图。经业主和租户批准的施工图，称为“批准的施工图”。在批准的施工图上显示的承租人改进在本文中应称为“承租人改进”。一旦批准的施工图得到业主和租客的批准，未经业主事先书面同意，租户不得对其进行任何更改、更改命令或修改，如果更改或修改会：(I)延迟房屋的基本完工(定义如下)(除非租户书面同意这种延迟将构成租户延误)，则业主可自行决定拒绝同意；(Ii)将租户改善工程的设计、许可或建造成本提高至高于最终空间图则所描述的租户改善工程的设计、许可和建造成本(除非租户书面同意支付该等费用)；(Iii)质量须低于建筑物的标准租户改善工程项目的质量；及/或(Iv)要求对建筑物的基础、外壳及核心或结构改善或系统作出任何更改。最终空间平面图、施工图和批准的施工图在本文中统称为“施工图”。

第3条

改善租户的建筑和费用

业主应促使业主指定的总承包商(“承包商”)(I)获得承租人改建工程的所有适用建筑许可证(统称为“许可证”)，以及(Ii)按照批准的施工图上描绘的那样，按照施工时有效的许可证和所有适用法律，以良好的工匠方式建造承租人改建工程。房东应支付租户装修的设计、许可和建造费用，金额不超过每平方英尺20美元(20美元)(即，根据5315平方英尺的租金计算，最高为10.63万美元(106,300.00美元))(“津贴”)。承租人改建工程的设计、许可和施工费用应包括业主的施工监督管理费，金额相当于(I)百分之四(4%)和(Ii)等于津贴和超额津贴金额之和(定义见下文)的乘积。承租人应支付超出津贴的设计、允许和施工的所有费用(“超额津贴”)，并应以现金支付给房东：(I)在承租人收到房东的发票后十(10)个工作日内，无论如何，在房东促使承包商开始本节第3款第一句所述行动的日期之前，支付超额津贴金额的50%(50%)，(I)超额津贴金额的50%(50%)在承租人收到房东的发票后十(10)个工作日内，且无论如何，在房东促使承包商开始本节第3款第一句所述行动的日期之前，支付超额津贴金额的所有费用。和(Ii)承租人在完成50%(50%)的租户改造后收到房东的发票后十(10)个工作日内支付50%(50%)。如果在租户支付超额津贴后，租户要求更改, 变更单或对批准的施工图的修改(业主根据上述第(2)节批准)增加了承租人改进的设计、许可和施工成本，承租人应在业主提出要求后五(5)个工作日内，无论如何，在业主促使承包商开始施工变更、变更单或修改之日之前，向业主支付增加的费用。在任何情况下，业主均无义务支付承租人家具、计算机系统、电话系统、设备或其他可能在施工图上描绘的个人财产的费用，租户也不应使用租户改善津贴支付该等物品的费用；该等项目的费用应由承租人自有资金支付。承租人无权以现金或抵扣租金或其他方式获得任何未用于支付承租人改善工程的设计、许可和施工费用的津贴部分。

第4节

准备入住；
租户改善工程已大致完成

则即使租约有任何相反规定，且不论物业实质完成的实际日期为何，租赁开始日期(如摘要第7.2节所载)应被视为在没有租户延误或以上所述延误的情况下租赁开始日期将会发生的日期。

第5条

其他

附表1

最终空间平面图

[请参阅附件]

附件C

确认租约条款/修订租约

本租赁条款/租赁修订确认书(“确认/修订”)于20_

R e c I t a l s：

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议所载的相互契约，并出于其他良好和有价值的代价(在此确认已收到并充分履行这些代价)，本协议双方同意如下：

[页面的其余部分故意留空；签名紧随其后]

兹证明，本确认书/修正案已于上述第一年生效。

“房东”：

BP3-SD5 5510莫尔豪斯驱动器有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

“租户”：

库拉肿瘤公司
特拉华州一家公司

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

由以下人员提供：
姓名：
ITS：

附件D

规章制度

承租人应忠实遵守和遵守下列规章制度和停车规章制度。业主对承租人不履行上述任何规章制度和/或停车规章制度，或以其他方式不履行建筑物和/或项目的任何其他租户或占用人的行为或不作为，不负任何责任。如本规章制度与本租赁条款有任何冲突，以本租赁条款为准。

停车规章制度

承租人应负责其员工、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守本展品D中的所有规章制度和停车规章制度。房东可为任何一个或多个特定租户的利益放弃任何一项或多项规则和/或停车规则和规则，但房东的放弃不得解释为放弃该等规则和规则和/或停车规则和规则，以有利于任何其他租户，也不得阻止房东此后对大楼和/或项目的任何或所有租户执行任何该等规则或规则和/或停车规则和规则。业主保留随时更改或废除任何一项或多项本规则及/或停车规则及/或停车规则及规例的权利，或根据业主的合理判断，不时制定其他及进一步合理的规则及规则及/或停车规则及规则，以管理、安全、护理及清洁处所、建筑物及项目，以及维持其内良好秩序，以及方便其他住户及租客。承租人应被视为已阅读本规则和规则以及停车规则和规则，并同意遵守这些规则和规则，作为其占用房屋的条件。

公共区域便利设施

8.租户及其代理人、员工或被邀请者在任何时候都不得在市容区域吸烟或允许吸烟。

附件E

从属的形式，
互不骚扰和委托协议

[请参阅附件]

本从属、互不干扰和代理协议(“协议”)日期为2021年_在_地址：纽约，邮编：10106。

鉴于贷款人已经或打算向房东提供贷款(“贷款”)，该贷款应由一张或多张本票(“本票”可不时修订、修改、重述、切断、合并、续签、更换或补充)证明，并以下列各项作为担保：信托契约、租赁和租金转让、担保协议和固定装置备案(如上述各项可能被修改、重述、更换、切断、拆分、补充)；此外，该等贷款还须以下列各项作为担保：信托契约、租赁和租金转让、担保协议和固定装置备案(如上述各项可能被修改、重述、更换、切断、拆分、补充)，并以下列各项为抵押：信托契约、租赁和租金转让、担保协议和固定装置备案(如上述各项可能被修改、重述、更换、切断、分割、补充)并在本合同附件的附件A中更具体地描述，并构成本合同的一部分(“财产”)；

鉴于，根据日期为#年的未记录租赁协议(“租赁”)[___________, _____]在业主(或业主的业权前身)和租客之间，房东将物业的一部分租赁给租客，这一部分在租约中有更具体的描述(该部分物业在下文中被称为“房产”)；

鉴于承租人承认贷款人将依据本协议向房东发放贷款；

鉴于，贷款人和承租人希望证明他们对以下规定的抵押和租赁的理解。

因此，考虑到下文所述的相互协议，双方特此达成如下协议：

1.条款契诺，订明并同意该租约及承租人对该物业的所有权利、所有权及权益(包括但不限于任何购买选择权、优先购买权或最先出价购买该物业或其任何部分的权利)特此订立，并须在任何时间继续在按揭及其留置权、其所有条款、条件及规定，以及已支付或将支付的任何及所有垫款方面继续处于次要及次要地位。

在任何情况下，抵押权在任何情况下都应是并保持对租约之前的财产的留置权，并且在任何情况下都高于租约，但须符合本条款的规定。附属地位的效力及效力，犹如按揭及该等续期、修订、合并、更换及延期已于租约、其任何修订或修订及任何有关通知之前签立、确认、交付及记录一样，并具有同等效力及效力，犹如该等续期、修订、合并、更换及延期已于租约、其任何修订或修订及任何有关通知之前签立、确认、交付及记录。

2.代理人同意，如果代理人行使其在按揭下的任何权利，包括进入或取消抵押品赎回权，或行使按揭下的销售权，代理人不会干扰承租人根据租约条款使用、占用和拥有物业的权利，只要承租人在任何条款、契诺或条件下没有违约超过任何适用的宽限期，代理就不会干扰承租人根据租约条款使用、占用和拥有物业的权利，只要承租人没有在任何条款、契诺或条件下的任何适用宽限期之后违约，则代理人将不会干扰租户根据租约条款使用、占用和拥有房产的权利。代理人不得加入承租人作为被告，以终止承租人在本租契项下的权益及产业，以进行任何止赎按揭的法律程序。

3.如果在任何时候，代理人或贷款人(或通过止赎按揭或其他方式获得业主在租约下的权益的任何人，或该人的继承人或受让人)，由于抵押项下的违约或违约事件而继承房东在租约下的权利，承租人应委托并承认这样继承租约下房东权利的人(在此有时称为“继任房东”)为租户的房东在租约下的房东(在此有时称为“继任房东”)，则承租人应委托承租人或贷款人(或该人的继承人或受让人，通过止赎按揭或其他方式获得房东的权益)继承房东在房契下的权利，承租人应委托承租人并承认其为承租人在虽然上述委托书应是自行操作的，但承租人同意签署并交付给代理人或任何继任房东，代理人或该等其他人应不时要求提供其他商业上合理的文书或文书，以确认上述委托书。

4.房东授权并指示租户履行代理人的任何书面要求或通知，指示租户向代理人而不是房东支付租金或其他款项(“付款要求”)，无论租客在收到房东的付款要求之前或之后收到的任何其他或相反的通知或指示。承租人可以依赖代理人发出并签署的任何通知、指示、付款要求、证书、同意书或其他文件，房东没有责任调查该等通知、指示、付款要求、证书、同意书或其他文件是在何种情况下发出的。承租人向代理人支付的任何款项或因应付款要求而支付的任何款项，应被视为承租人根据租约适当地支付了该笔款项。

5.如代理人或贷款人成为该财产的拥有人，或因丧失抵押品赎回权或其他强制执行按揭的法律程序而出售该财产，或该财产须以契据转让以代替丧失抵押品赎回权，则代理人、贷款人或任何继任业主不得：

(A)对任何前业主(包括业主)的任何作为或不作为负上法律责任，或受在代理人继承任何前业主(包括业主)之前须向租客付款的义务所约束；或

(B)有义务补救任何先前业主(包括业主)在代理人、贷款人或任何继任业主根据租契继承该业主权益之前所发生的任何失责行为，或向租客支付任何须由任何先前业主(包括业主)支付的款项；但前述规定不适用于与业主根据租契承担的持续责任有关的失责，而该失责在继任业主接管该财产后仍持续；或

(C)有义务履行任何前业主(包括业主)在租契下的建造义务，或对在设计、工艺、物料、建造或其他方面与在该物业上建造的改善及建筑物有关的任何欠妥之处(潜在的、专利的或其他的)负上法律责任；或

(D)在租客有权针对任何前业主(包括业主)提出的任何抵销、免责辩护或反申索的规限下；或

(E)租客须预先向任何前业主(包括业主)缴付超过一个月的租金或额外租金(估计营运开支除外)；或

(F)受未经代理人书面同意而作出的任何修订、修改、终止或退回租契所约束；或

(G)有责任或有责任保留、运用及/或退还任何前业主(包括业主)的任何按金予租客，不论该按金是否仍由该前业主持有，除非及直至代理人或任何继任业主已实际收取该按金，作为租客履行租约下责任的保证(但按金须受租约条文规限)。

6.承租人特此声明、认股权证、契诺，并与代理人达成协议：

(A)以挂号邮递方式将每份由租客交付业主的欠款通知副本送交代理人，并在该通知发给业主的同时，向代理人递交该通知的副本，除非及直至该通知副本已如此交付代理人，否则该等拖欠通知不得被视为租客根据租约发出。代理人或贷款人有权(但没有义务)补救此类违约。承租人应接受代理人或贷款人履行的任何条款、契诺、条件或协议，这些条款、契诺、条件或协议应与业主履行的条款、契诺、条件或协议具有同等的效力和效力。承租人还同意给予代理人或贷款人三十(30)天的期限，超过给予房东的任何违约补救期限，在此期间代理人或贷款人可以选择(但没有义务)寻求补救违约，或者，如果违约不能在该时间内治愈，则在此期间代理人或贷款人可以选择(但没有义务)寻求补救违约(包括但不限于启动丧失抵押品赎回权的程序)，以补救违约(包括但不限于启动丧失抵押品赎回权的程序)，在此期间，代理人或贷款人可以选择(但没有义务)寻求补救违约如果租赁因任何原因终止，应代理人在终止后三十(30)天内提出的书面请求，承租人应在提出请求后十五(15)天内签署并向代理人交付租赁剩余期限内的新租约，并按照租赁的所有相同条款、契诺和条件；

(B)该租客是该租契设定的批租土地屋村的唯一拥有人；及

(C)就任何建议的按揭转让向代理人迅速提供书面证明，不论当时业主在租约项下是否存在任何违约，并向代理人交付租约所规定的任何租客禁止反言证明书。

7.承租人承认，业主在本租赁项下的权益仅作为本票的担保转让给代理人，代理人在本租赁或其任何延期或续签项下不承担任何责任、责任或义务，除非代理人明确以书面形式承担此类责任，或者代理人仅在代理人成为物业费用所有者的期间内承担此类责任。

8.本协议应受房屋所在地国家法律的管辖和解释(不包括法律规则的选择)。

9.本协议及本协议的每一契约、协议和其他规定对本协议各方及其各自的继承人和受让人(包括但不限于本票的任何继承人)具有约束力，并应符合其利益，并且只能由被申请强制执行终止、修订、补充、豁免或修改的一方签署的书面文书予以修订、补充、放弃或修改。

10.根据本协议发出的所有通知应以书面形式发出，如果是面对面送达，则应视为在收件人收到时送达；如果是邮寄，则应视为在回执上显示的第一次收到或拒绝递送时送达，寄往美国邮政的挂号信，邮资已付，地址如下：房东、租户或代理人的地址。该等地址可按同样方式发出通知而更改。如果任何一方由多个个人或实体组成，则向其中任何一个人或实体发出的通知应视为向该当事人发出的通知。

12730高崖大道，套房400

加州圣地亚哥，92130

注意：首席运营官

复制至：Legal@kuraoncology.com

加州圣地亚哥，92121

收信人：大卫·L·克劳福德(David L.Crawford)

电子邮件：dCraford@Cooley.com

11.如果本协议与租赁相冲突，则双方和任何后续房东之间应适用本协议，包括根据本协议进行的任何委托。本协议取代并完全遵守租赁中规定租赁从属于抵押或由抵押持有人交付不干扰协议的任何条款。

12.如果代理人或贷款人取得业主在房产中的权益，承租人应仅关注代理人或贷款人在物业中的财产和权益(如果有)，以满足承租人的补救措施，以便在代理人或贷款人根据本租约或根据本协议作为继承人业主违约的情况下收取判决(或其他司法程序)，要求支付款项。代理人或贷款人的任何其他财产或资产均不受征收、执行或其他执行程序的约束，以满足承租人根据或房东与租客之间的关系，包括租约或租客对房屋的使用或占用情况，或根据本协议提出的任何索赔。

13.如果本协议的任何条款被有管辖权的法院裁定为无效或不可执行，则该条款应被视为已修改至可强制执行的程度，或如果该修改不可行，则该条款应被视为从本协议中删除，本协议的其他条款应保持完全效力，并应自由解释为有利于代理人。

14.本协议可以有多份副本签署，每份副本应被视为正本，所有副本一起构成一份相同的文书。

[页面的其余部分故意留空]

兹证明，本协议双方已盖章签署本协议，自本协议第一款规定的日期起生效。

贷款人：

TRTX 2021-FL4发行商，有限公司，作为Participation A-2持有者
为了持票人的利益，按照他们的
参与协议和参与协议项下的各自权利
未来资金保障协议

作者：Situs Holdings，LLC，仅以Situs Holdings，LLC的身份

服务协议下的特殊服务商

由以下人员提供：
姓名：
标题：

确认

中国经济状况：日本、印度、日本、日本、美国、日本、中国、中国)

纽约州郡(County Of)、纽约州()、纽约州()、俄勒冈州()、旧金山湾州()。

在2021年_年_

_____________________________

个人签名及办公室
接受确认

租户：

库拉肿瘤公司
特拉华州一家公司

确认

完成本证书的公证人或其他官员只验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不验证该文件的真实性、准确性或有效性。

州_)

县_)

根据加利福尼亚州法律规定的伪证罪，我证明上述段落真实无误。

见证我的手和公章。

_(盖章)
公证人签名

以下签署的房东特此同意上述协议，并确认上述协议中所述的事实。

房东：

BP3-SD5 5510莫尔豪斯驱动器有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

确认

完成本证书的公证人或其他官员只验证签署本证书所附文件的个人的身份，而不验证该文件的真实性、准确性或有效性。

加利福尼亚州)

圣地亚哥县)

根据加利福尼亚州法律规定的伪证罪，我证明上述段落真实无误。

见证我的手和公章。

_(盖章)
公证人签名

附件A

财产的法律描述

加利福尼亚州圣地亚哥县圣地亚哥市的房地产情况如下：

[附连]