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HawthroneCAMemberTRNO：第三方购买者成员SRT：IndustrialPropertyMember2021-07-140001476150美国-GAAP：次要事件成员TRNO：LocatedIn HawthroneCAMemberTRNO：第三方购买者成员SRT：IndustrialPropertyMember2021-07-142021-07-140001476150美国-GAAP：次要事件成员TRNO：第三方购买者成员TRNO：LocatedInHialeahFLMemberSRT：IndustrialPropertyMember2021-07-140001476150美国-GAAP：次要事件成员TRNO：第三方购买者成员TRNO：LocatedInHialeahFLMemberSRT：IndustrialPropertyMember2021-07-142021-07-140001476150美国-GAAP：老年人注意事项成员美国-GAAP：次要事件成员TRNO：系列ASeniorGuaranteedGreenNotesMember2021-07-150001476150美国-GAAP：老年人注意事项成员美国-GAAP：次要事件成员TRNO：SeriesB Senior GuaranteedNotesMember2021-07-150001476150美国-GAAP：次要事件成员TRNO：第三方购买者成员SRT：IndustrialPropertyMemberTrno:IndustrialPropertyLocatedInOrangeCAMember2021-07-300001476150美国-GAAP：次要事件成员TRNO：第三方购买者成员SRT：IndustrialPropertyMemberTrno:IndustrialPropertyLocatedInOrangeCAMember2021-07-302021-07-300001476150美国-GAAP：次要事件成员2021-08-032021-08-03
目录
美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
_________________________
表格：10-Q
_________________________
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条规定的季度报告
在截至本季度末的季度内2021年6月30日
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡期                    至                    
佣金档案编号001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
(注册人的确切姓名载于其约章)
_________________________
马里兰州 27-1262675
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		 (税务局雇主
识别号码)
东北8街10500号, 301套房贝尔维尤, 瓦
 98004
(主要行政办公室地址) (邮政编码)
注册人电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)，(1)已提交了1934年《证券交易法》第(13)或15(D)节要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内，注册人一直遵守此类备案要求。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“大型加速文件服务器”、“加速文件服务器”的定义。
“交易法”第12B-2条中的“较小的报告公司”和“新兴成长型公司”。
大型加速滤波器 ☒  加速的文件管理器 ☐
非加速文件管理器 ☐  规模较小的新闻报道公司 ☐
新兴市场成长型公司 ☐   
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第(13)(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》规则第312b-2条所定义)。☐*☒ 
注册人有70,523,525其普通股，每股面值0.01美元，截至2021年8月2日已发行。


目录
特雷诺房地产公司
目录
第一部分财务信息
第一项。
特雷诺房地产公司财务报表(未经审计)
截至2021年6月30日和2020年12月31日的合并资产负债表
2
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的综合营业报表
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的综合全面收益表
4
截至2021年和2020年6月30日止六个月的综合权益表
5
截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月合并现金流量表
7
合并财务报表的简明附注
8
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
20
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
40
第四项。
管制和程序
40
第二部分：其他信息
第一项。
法律程序
41
项目1A。
风险因素
41
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
41
第三项。
高级证券违约
41
第四项。
煤矿安全信息披露
41
第五项。
其他信息
41
第6项。
陈列品
42
签名
43

1
目录
第一部分财务信息
项目1.Terreno房地产公司的财务报表
特雷诺房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
2021年6月30日2020年12月31日
 (未经审计) 
资产
房地产投资
土地$1,237,737 $1,138,233 
建筑物及改善工程1,014,832 942,688 
在建工程正在进行中77,323 61,448 
无形资产96,559 88,859 
物业总投资2,426,451 2,231,228 
累计折旧和摊销(260,128)(238,073)
房地产净投资2,166,323 1,993,155 
现金和现金等价物39,955 107,180 
受限现金2,753 656 
其他资产，净额44,953 38,829 
总资产$2,253,984 $2,139,820 
负债和权益
负债
信贷安排$— $— 
应付定期贷款，净额99,896 99,791 
高级无担保票据，净额348,258 348,063 
应付按揭贷款，净额— 11,264 
保证金19,783 13,870 
无形负债，净额28,368 24,608 
应付股息20,428 19,870 
应支付的业绩股票奖励— 7,482 
应付帐款和其他负债35,437 26,688 
总负债552,170 551,636 
承担和或有事项(附注13)
权益
股东权益
普通股：$0.01面值，400,000,000授权股份，以及70,191,398和68,376,364已发行和已发行股票，分别于2021年6月30日和2020年12月31日发行。
704 686 
额外实收资本
1,717,265 1,589,301 
在递延薪酬计划中持有的普通股，275,727和139,224股票分别为2021年6月30日和2020年12月31日。
(15,197)(7,546)
留存(亏损)收益(958)5,926 
累计其他综合损失— (183)
股东权益总额1,701,814 1,588,184 
负债和权益总额$2,253,984 $2,139,820 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
2
目录
特雷诺房地产公司
合并业务报表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2021202020212020
收入
租金收入和租户费用报销$53,295 $45,742 $103,986 $90,858 
总收入53,295 45,742 103,986 90,858 
成本和开支
物业运营费用13,171 11,934 26,683 23,842 
折旧及摊销11,968 11,459 23,344 22,559 
一般事务和行政事务6,866 5,665 12,448 11,423 
采购成本117 11 172 63 
总成本和费用32,122 29,069 62,647 57,887 
其他收入(费用)
利息和其他收入221 190 457 754 
利息支出，包括摊销(4,016)(3,909)(8,161)(7,915)
房地产投资销售收益— 17,750 — 17,750 
其他收入(费用)合计(3,795)14,031 (7,704)10,589 
净收入17,378 30,704 33,635 43,560 
分配给参与证券(53)(194)(104)(277)
普通股股东可获得的净收入$17,325 $30,510 $33,531 $43,283 
普通股每股收益-基本和稀释后收益：
普通股股东可获得的净收入-基本$0.25 $0.45 $0.49 $0.64 
普通股股东可获得的净收入-摊薄$0.25 $0.45 $0.48 $0.64 
基本加权平均已发行普通股69,580,253 67,622,005 69,094,360 67,342,293 
稀释加权平均已发行普通股69,808,430 68,029,144 69,317,407 67,749,432 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
3
目录
特雷诺房地产公司
综合全面收益表
(单位：千)
(未经审计)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2021202020212020
净收入$17,378 $30,704 $33,635 $43,560 
其他全面收入：
现金流对冲调整77 46 183 119 
综合收益$17,455 $30,750 $33,818 $43,679 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
4
目录

特雷诺房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)
(未经审计)
截至2021年6月30日的6个月：
 普通股其他内容
已付-
在首都北京		延期补偿计划中持有的普通股延期薪酬计划留存(赤字)
收益		累计
其他综合
损失		 
数量：
股票		金额总计
截至2020年12月31日的余额68,376,364 $686 $1,589,301 139,224 $(7,546)$5,926 $(183)$1,588,184 
净收入— — — — — 16,257 — 16,257 
普通股发行，扣除发行成本$731
837,846 7 47,866 — — — — 47,873 
回购与员工奖励相关的普通股(6,534)— (582)— — — — (582)
发行限制性股票25,654 — — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 1,970 — — — — 1,970 
普通股股息($0.29每股)
— — — — — (20,091)— (20,091)
存款至递延薪酬计划(131,322)— 7,321 131,322 (7,321)— — — 
其他综合收益— — — — — — 106 106 
截至2021年3月31日的余额69,102,008 $693 $1,645,876 270,546 $(14,867)$2,092 $(77)$1,633,717 
净收入— — — — — 17,378 — 17,378 
普通股发行，扣除发行成本$1,228
1,094,656 11 68,382 — — — — 68,393 
没收与员工奖励有关的普通股(85)— — — — — — — 
基于股票的薪酬— — 2,677 — — — — 2,677 
普通股股息($0.29每股)
— — — — — (20,428)— (20,428)
存款至递延薪酬计划(5,181)— 330 5,181 (330)— — — 
其他综合收益— — — — — — 77 77 
截至2021年6月30日的余额70,191,398 $704 $1,717,265 275,727 $(15,197)$(958)$— $1,701,814 

截至2020年6月30日的6个月：
 普通股其他内容
已付-
在首都北京		延期补偿计划中持有的普通股延期薪酬计划留成(赤字)
收益		累计
其他综合
损失		 
数量：
股票		金额总计
截至2019年12月31日的余额67,252,787$673 $1,514,266 — $— $2,621 $(437)$1,517,123 
净收入—— — — — 12,856 — 12,856 
普通股发行，扣除发行成本$426
562,5214 29,647 — — — — 29,651 
回购与员工奖励相关的普通股(4,510)— (240)— — — — (240)
发行限制性股票20,501— — — — — — — 
基于股票的薪酬—— 1,573 — — — — 1,573 
普通股股息($0.27每股)
—— — — — (18,314)— (18,314)
存款至递延薪酬计划(135,494)— 7,346 135,494 (7,346)— — — 
其他综合收益—— — — — — 73 73 
截至2020年3月31日的余额67,695,805$677 $1,552,592 135,494 $(7,346)$(2,837)$(364)$1,542,722 
净收入—— — — — 30,704 — 30,704 
普通股发行，扣除发行成本$630
630,4907 32,068 —— — — 32,075 
没收与员工奖励有关的普通股(352)— — —— — — — 
基于股票的薪酬—— 2,197 —— — — 2,197 
普通股股息($0.27每股)
—— — —— (18,478)— (18,478)
存款至递延薪酬计划(3,730)— 200 3,730(200)— — — 
其他综合收益—— — —— — 46 46 
截至2020年6月30日的余额68,322,213$684 $1,587,057 139,224$(7,546)$9,389 $(318)$1,589,266 

随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
5
目录
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
 截至6月30日的6个月，
 20212020
经营活动的现金流
净收入$33,635 $43,560 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
直线租金(3,591)(1,218)
租赁无形资产摊销(3,071)(2,748)
折旧及摊销23,344 22,559 
房地产投资销售收益— (17,750)
递延融资成本摊销747 692 
递延高级担保贷款费用摊销— (57)
基于股票的薪酬4,647 4,495 
资产负债变动情况
其他资产(4,811)(3,111)
应付帐款和其他负债8,324 (1,049)
经营活动提供的净现金59,224 45,373 
投资活动的现金流
用于物业收购的现金(160,031)(40,374)
房地产投资销售收益净额— 49,690 
在建工程的增建项目(3,021)(4,742)
建筑物的增建、装修和租赁费用(20,362)(14,953)
优先担保贷款的偿还— 15,915 
投资活动提供的净现金(用于)(183,414)5,536 
融资活动的现金流
普通股发行112,613 55,492 
普通股发行成本(1,606)(805)
回购与员工奖励相关的普通股(582)(240)
信贷工具借款25,000 — 
按信贷安排付款(25,000)— 
应付按揭贷款的还款(11,271)(32,846)
递延融资成本的支付(131)— 
支付给普通股股东的股息(39,961)(36,465)
融资活动提供(用于)的现金净额59,062 (14,864)
现金及现金等价物和限制性现金净(减)增(65,128)36,045 
期初现金及现金等价物和限制性现金107,836 112,739 
期末现金及现金等价物和限制性现金$42,708 $148,784 
现金流量信息的补充披露
支付利息的现金，扣除资本化利息7,612 8,394 
非现金交易的补充披露
*与资本改善相关的应收账款16,131 9,426 
*(7,651)(7,546)
确认使用权资产所产生的租赁负债424 523 
中国政府对物业收购支付的现金进行对账
物业购置167,660 41,057 
承担其他资产和负债(7,629)(683)
用于物业收购的现金净额$160,031 $40,374 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
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目录
特雷诺房地产公司
合并财务报表的简明附注
(未经审计)
注：1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其子公司，“公司”)在#年收购、拥有和经营工业地产。六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。合并财务报表的这些简要说明中披露的所有平方英尺、英亩、入住率和物业数量均未经审计。截至2021年6月30日，公司拥有234聚集在一起的建筑物大约13.8百万平方英尺，27改进后的地块由大约97.6英亩和三正在重新开发的物业预计将包含大约0.4百万平方英尺落成。
本公司为马里兰州一间内部管理公司，并选择自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度起，根据经修订的1986年国税法(“守则”)第856至860节作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。
注：2。重大会计政策
陈述的基础。*随附的本公司未经审核中期综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及S-X规则第10-01条的指示编制。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的调整(包括正常的经常性调整)都已包括在内。中期合并财务报表包括本公司的所有账目及其子公司，所有公司间余额和交易均已在合并中冲销。财务报表应与公司截至2020年12月31日的10-K年度报告中包含的财务报表以及于2021年2月10日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的附注一起阅读。
估计的使用。根据公认会计原则编制中期合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响在财务报表日期报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将与重新开发、翻新和扩大其房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重新开发、翻新或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本只有在为资产的预期用途做好准备所需的活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动被暂停，资本化期将停止，直到该等活动恢复为止。物业的保养及维修费用不会延长其使用年限，则按已发生的费用计入费用。
利息按重建、翻新或扩建开始至资产可供预期使用为止的实际资本支出资本化，期间按加权平均借款利率计算。
房地产投资。房地产投资(包括租户改善、租赁改善及租赁成本)按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面价值须作出调整，使其降至估计公允价值。本公司还审查收购的高于和低于市场的租赁、原地租赁和租赁发起成本的影响，并相应地记录无形资产或负债。
损害。每当事件或环境变化显示物业的账面价值可能无法完全收回时，财务报告中的账面价值就会逐个物业进行减值审查。这类事件或环境变化的例子可能包括对待售资产进行分类、改变预期的持有期限或当资产空置的时间比预期长得多的时候。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，可回收性是基于未贴现的未来现金流。如果在未贴现的未来现金流量基础上不支持资产账面价值，则资产账面价值根据成本或预期现金现值中的较低者进行计量。
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目录
在预期的持有期内流动。收益的减值费用确认为资产的账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流的现值中的较低者。如果一项资产打算出售，减值是使用估计公允价值减去出售成本来确定的。对预期未来净现金流的估计本质上是不确定的，依赖于对当前和未来经济和市场状况以及资本可用性等方面的假设。该公司根据其关于租赁率、租赁期和持有期以及销售价格的假设确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本化和租金增长率。如果有的话，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当没有现成的市场信息时，投入是基于公司对市场状况的了解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与指定持有期相称的贴现率，并叠加风险溢价。有几个不是在截至2021年或2020年6月30日的三个月或六个月期间，计入本公司物业账面价值的减值费用。
房地产收购。根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，业务合并(主题805)：澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于一项可识别资产或一组类似的可识别资产时，这组整合的资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，收购的活动和资产的集合必须包括投入和一个或多个实质性流程，这些流程共同有助于创建产出的能力。本公司已决定，根据经澄清的定义，其房地产收购一般将作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般由土地、楼宇及装修组成)及无形资产及负债(一般由高于市价及低于市价租约及所有原址租约的初始价值组成)的公允价值。该公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第三级投入，并根据现有的市场信息应用适当的贴现率和资本化率来确定公允价值。与收购有关而承担的按揭贷款按收购当日类似债务的当前市场利率按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值假设的个别有形和无形资产及负债资本化，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和装修价值的计算方法是重置成本减去折旧，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法对这些资产的公允价值的估计。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购的租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司估计的市值租赁率之间的差额的现值，该差额等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期选择权的期限。以上及低于市价的租赁值将摊销至余下初始年期的租金收入，加上任何低于市价的固定利率续期期权的期限，该等期权被视为各自租约的廉价续期期权。租金收入因摊销高于和低于市值的租约而产生的净影响总额约净增加#美元。1.6百万美元和$1.3截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月分别为100万美元，约为3.1百万美元和$2.7截至2021年6月30日和2020年6月30日的6个月分别为600万美元。原地租赁的初始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。原址租赁的初始价值还包括房地产税、保险以及在租赁物业从空置到收购之日入住率所需的估计时间内，按市场费率估算的租金收入损失。截至2021年6月30日，与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期为7.6好几年了。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有的待售财产(如果有)，包括以下内容(以千美元为单位)：
 2021年6月30日2020年12月31日
 毛收入累计
摊销		网络毛收入累计
摊销		网络
就地租约$92,717 $(68,668)$24,049 $85,026 $(64,668)$20,358 
高于市价的租约3,842 (3,737)105 3,833 (3,697)136 
低于市价的租赁(52,192)23,824 (28,368)(45,798)21,190 (24,608)
总计$44,367 $(48,581)$(4,214)$43,061 $(47,175)$(4,114)
房地产和无形资产的折旧和使用年限。折旧和摊销是在相关资产或负债的估计使用年限内按直线计算的。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。然而，这种折旧的生活可能会有所不同。
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目录
根据该等资产或负债的预计使用年限计算。
描述  可折旧的标准人寿保险
土地  未折旧
建房  40年份
建筑改善  
5-40年份
租户改进  租期或使用年限较短
租赁成本  租期
就地租约  租期
高于/低于市值租约  租期
持有以出售资产。当物业符合会计准则编纂(“ASC”)360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备(见“附注5-持有以供出售/处置资产”)。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。
现金和现金等价物。*现金和现金等价物包括主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为3个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
受限现金。限制性现金包括与财产收购相关的托管现金，以及某些抵押贷款义务要求的用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税以及保险支付的准备金。
以下汇总了所附合并现金流量表(千美元)中所列现金和现金等价物及限制性现金的对账情况：
截至6月30日的6个月，
20212020
起头
期初现金及现金等价物$107,180 $110,082 
受限现金656 2,657 
现金及现金等价物和限制性现金107,836 112,739 
收尾
期末现金和现金等价物39,955 148,269 
受限现金2,753 515 
现金及现金等价物和限制性现金42,708 148,784 
现金及现金等价物和限制性现金净(减)增$(65,128)$36,045 
收入确认。本公司于租赁期内以直线方式记录营运租约的租金收入，并就租户无力支付所需款项可能导致的估计亏损保留拨备。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的额度的合同租赁付款，则公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑账户费用。本公司会按情况定期检讨租户的财务状况，以持续监察租户的流动资金及信誉。每期公司都会审查其未付应收账款，包括直线租金，以发现可疑账款，并根据需要提供拨备。本公司亦记录租户已与本公司签订最终终止协议时的租赁终止费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免的条件所规限，该等条件须在应付本公司费用前予以满足或豁免。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的入住期内得到确认。租户费用报销收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回财产运营费用的款项和金额，并确认为发生相关费用的同期收入。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，大约34.9300万美元和300万美元32.5直线租金和应收账款分别为百万美元，扣除津贴约为#美元1.3300万美元和300万美元0.9截至2021年6月30日，
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目录
分别于2020年12月31日和2020年12月31日作为其他资产的组成部分计入随附的合并资产负债表。
递延融资成本。与融资有关的成本采用实际利息法在相关贷款期限内资本化并摊销为利息支出。与本公司循环信贷安排相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中被归类为资产，作为其他资产的组成部分，与债务负债相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中直接从债务负债的账面金额中扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按累计摊销后的成本入账。总计约为$10.0百万美元和$9.4分别截至2021年6月30日和2020年12月31日。
所得税。本公司选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应纳税所得额的至少90%分配给其股东(计算时不考虑支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，该公司通常不需要缴纳联邦所得税，只要它向股东分配符合条件的股息。如果它在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，它的应税收入将按正常的企业所得税税率缴纳联邦所得税，而且通常不允许在失去资格的下一年的四个纳税年度内出于联邦所得税的目的而被视为房地产投资信托基金，除非美国国税局根据某些法定条款给予它减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，该公司相信，其组织和运营方式符合作为房地产投资信托基金(REIT)的待遇。
ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税收状况提供指导。ASC 740-10要求对公司在准备纳税申报表过程中的纳税状况进行评估，以确定这些纳税状况是否“更有可能”得到适用税务机关的支持。不被认为符合更有可能达到的门槛的职位的税收优惠在本年度被记录为税费。截至2021年6月30日及2020年12月31日，本公司并无任何未确认税项优惠，亦不相信未来12个月未确认税项状况会有任何重大变化。该公司的纳税申报单须接受联邦、州和地方税务管辖区的审查，截至2021年6月30日，联邦税收管辖区包括2017至2020年。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。*本公司遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，(B)为解释其基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易相关的补偿成本，并以已发行的股权或负债工具的公允价值计量该成本。本公司的2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、绩效股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票补偿在随附的综合经营报表中被确认为一般和行政费用，并按授予之日的奖励公允价值计量。该公司根据历史经验和预期行为估计罚没率。根据股票奖励的具体特点，这笔费用的金额可能会在未来一段时间内进行调整。
此外，根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订及重订的长期激励计划(经修订及重述的“经修订的长期激励计划”)，本公司已向其高管授予在每一预先设定的业绩测算期结束后可能以普通股形式支付的长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，一般为三年。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对股东总回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩测量期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于在2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，本公司使用蒙特卡洛模拟模型在授予日期和每个报告期估计绩效股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，根据资产负债表日的绩效股票奖励的公允价值确认为必要业绩期间的薪酬支出，该公允价值根据公司的相对股价表现而不同，并作为应支付的绩效股票奖励的组成部分计入随附的综合资产负债表。
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衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具与套期保值(见“附注9-衍生金融工具”)规定了衍生工具和套期保值活动的披露要求，旨在让财务报表使用者更好地了解：(A)公司如何以及为什么使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相关的对冲项目；以及(C)衍生工具和相关的对冲项目如何影响公司的财务状况、财务业绩和现金流。此外，还要求进行定性披露，解释公司使用衍生工具的目标和战略，以及有关衍生工具的公允价值和损益的定量披露。
本公司按公允价值将所有衍生工具记录在随附的综合资产负债表中。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定为对冲资产、负债或公司承诺因特定风险(如利率风险)的公允价值变化而具有对冲资格的衍生品，被视为公允价值对冲。被指定和符合条件的衍生品被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易中的可变性敞口的对冲工具，被视为现金流对冲。套期会计一般规定套期工具确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险的对冲资产或负债的公允价值变化或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的时间相匹配。即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
金融工具的公允价值.ASC 820，公允价值计量和披露根据美国会计准则(“ASC 820”)(见“附注10-公允价值计量”)，公允价值定义为于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。ASC820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量在公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第1级)、使用活跃市场类似工具的报价计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价计量(第2级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
分段披露。ASC 280，细分市场报告建立了报告有关企业可报告部门的财务和描述性信息的标准。该公司已确定它已一可报告部门，与房地产投资相关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，首席运营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于公司的每一项资产都有相似的经济特征，这些资产被汇总为一可报告的细分市场。
注3。信用风险集中
可能使公司面临相当集中的信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物。本公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险限额。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司不会面临重大的信用风险。
截至2021年6月30日，公司拥有63聚集在一起的建筑物大约3.6百万平方英尺和九地块由大约48.8位于新泽西州北部/纽约市的英亩土地，占总面积的百分比约为28.8年化基本租金的%。这种年化基本租金百分比是基于截至2021年6月30日生效的租约的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致了对租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生实质性影响。截至2021年6月30日，公司没有租户占公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地产投资
在截至2021年6月30日的三个月内，本公司收购了六工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用57.81000万美元，其中1,300万美元44.0300万美元被记录下来，$9.81000万美元用于建筑和改善，以及800万美元4.0从600万美元增加到无形资产。此外，该公司假定为#美元。2.2300万美元的负债。
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目录
在截至2021年6月30日的六个月内，本公司收购了十工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用167.71000万美元，其中1,300万美元107.7300万美元被记录下来，$51.61000万美元用于建筑和改善，以及800万美元8.4从600万美元增加到无形资产。此外，该公司假定为#美元。7.8300万美元的负债。
该公司记录的截至2021年6月30日的三个月的收入和净收入约为$2.0300万美元和300万美元0.7分别为3.6亿美元，截至2021年6月30日的6个月的收入和净收入约为美元。2.5300万美元和300万美元1.0与2021年的收购相关的资金分别为1.6亿美元。
在截至2020年6月30日的三个月内，本公司收购了二工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用10.5百万美元，其中$9.0一百万美元被记录下来，$1.2百万美元用于建筑和改善，以及$0.3从百万到无形资产。此外，该公司假定为#美元。0.1百万美元的负债。
在截至2020年6月30日的六个月内，本公司收购了四工业地产，初始投资总额约为#美元，包括购置费用41.1百万美元，其中$30.9一百万美元被记录下来，$8.9百万美元用于建筑和改善，以及$1.3从百万到无形资产。此外，该公司假定为#美元。0.7百万美元的负债。
该公司记录的截至2020年6月30日的三个月的收入和净收入约为$0.5百万美元和$0.4分别为600万美元，截至2020年6月30日的6个月的收入和净收入约为美元0.6百万美元和$0.5分别与2020年的收购相关的100万美元。
上述资产和负债按公允价值计入，采用第3级投入。这些物业是使用手头现有现金、物业销售收益以及发行普通股和循环信贷安排借款从无关的第三方手中收购的。
截至2021年6月30日，公司拥有三正在重新开发的物业预计将包含大约0.4百万平方英尺落成，预计总投资约为$91.6百万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本。该公司将与重新开发和扩建活动相关的权益资本化约为#美元。0.1300万美元和300万美元0.4在截至2021年、2021年和2020年6月30日的三个月中，分别为100万美元和约600万美元0.1300万美元和300万美元1.0在截至2021年、2021年和2020年6月30日的6个月里，分别为600万美元。
注5。持有以待出售/处置资产
当物业符合ASC 360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。截至2021年6月30日，该公司没有持有待售物业。
截至2021年6月30日止三个月及六个月内，本公司并无物业销售，亦无被视为持有待售物业。
在截至2020年6月30日的六个月内，公司销售三位于华盛顿特区市场的房产，总销售价格约为$51.3100万美元，收益约为$17.8百万美元。
注6。优先担保贷款
该公司向借款人提供了一笔未偿还的优先担保贷款，该贷款的固定年利率为8.0%，并于2020年5月全额偿还。优先担保贷款由以下资产组合担保：六改进的地块主要位于新泽西州纽瓦克。
注7.债务
截至2021年6月30日，该公司拥有50.02022年9月到期的百万优先无担保票据，$100.02024年7月到期的百万优先无担保票据，$50.02026年7月到期的百万优先无担保票据，$50.02027年10月到期的高级无担保票据1.8亿美元，100.02029年12月到期的百万优先无担保票据(统称为“高级无担保票据”)，以及一项信贷安排(“贷款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100万无担保循环信贷安排和100.02022年1月到期的百万定期贷款。截至2021年6月30日和2020年12月31日，都有不是循环信贷安排中未偿还的借款
12
目录
及$100.0定期贷款上未偿还的借款有1.8亿美元。截至2021年6月30日，该公司没有利率上限。截至2020年12月31日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0百万美元100.0100万笔可变利率定期贷款，于2021年5月4日到期。有关该公司利率上限的更多信息，请参阅“附注9-衍生金融工具”。
该基金的总金额最高可增加至#美元。600.0100万美元，但须得到行政代理的批准，并确定愿意提供额外金额的贷款人。该贷款机制下的未偿还借款以(I)和$的金额中较小者为限。100.0百万美元定期贷款和$250.0百万循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的%。贷款的利息，包括定期贷款，通常由公司根据(I)伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最高的适用基本利率支付。0.50比联邦基金有效利率高出%，或30天LIBOR加适用LIBOR利率贷款的LIBOR保证金1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.05%至1.50% (1.05截至2021年6月30日)，用于循环信贷安排和1.20%至1.70% (1.20截至2021年6月30日的百分比)100.0根据公司未偿综合负债与公司综合总资产价值的比率，可获得100万美元的定期贷款，这取决于公司的未偿还综合负债与公司综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付每年的贷款手续费，金额从0.15%至0.30%，视乎本公司未偿还综合负债与本公司综合资产总值的比率而定。
该贷款和高级无担保票据由本公司以及拥有未抵押财产的本公司现有和即将成立的几乎所有子公司担保。该贷款及高级无抵押票据不以本公司物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。该融资机制和高级无担保票据包括公司必须遵守的一系列金融和其他契约。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司遵守了贷款和高级无担保票据下的契诺。
在截至2021年6月30日的六个月内，公司全额偿还了其11.3应支付的百万抵押贷款。截至2020年12月31日，扣除递延融资成本后，这笔应付抵押贷款总额约为美元。11.3，并按加权平均固定年利率计息5.5%。应付的抵押贷款以一处房产作抵押。截至2020年12月31日，为债务提供担保的房产的账面总价值约为美元。32.7百万美元。截至2021年6月30日，本公司并无任何抵押物业。
截至2021年6月30日，公司债务的预定本金支付情况如下(以千美元为单位)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		美国债务总额
2021年(6个月)$—$—$—$—
2022—100,00050,000150,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
此后——200,000200,000
债务总额—100,000350,000450,000
递延融资成本，净额—(104)(1,742)(1,846)
总债务，净额$—$99,896$348,258$448,154
加权平均利率不适用1.3 %3.8 %3.3 %
注8。租赁
以下是截至2021年6月30日生效的租户经营租赁未来最低现金租金的时间表。该附表并不反映续订或更换现有租约带来的未来租金收入，亦不包括物业。
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运营费用报销(千美元)：
2021年(6个月)$79,659 
2022151,161 
2023130,897 
2024111,378 
202591,399 
此后205,306 
总计$769,800 
注9.衍生金融工具
运用衍生工具的风险管理目标
本公司因其业务经营及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务及经营风险的敞口。本公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和期限以及衍生金融工具的使用。具体地说，本公司可以签订衍生金融工具，以管理因业务活动而产生的风险敞口，这些风险导致支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。本公司的衍生金融工具可用于管理其已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异，这些现金支付主要与其借款有关。
衍生工具
该公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理对利率变动的风险敞口。为了实现这一目标，本公司历来将利率上限作为其利率风险管理策略的一部分。利率上限包括在利率超过商定固定价格的每个期间结束时从交易对手那里收到可变金额。本公司不会将衍生工具用于交易或投机目的。*本公司要求对冲衍生工具在降低其指定对冲的风险敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活动都没有明显的无效。
衍生工具的公允价值变动(即损益)的会计处理取决于其是否已被指定为套期保值关系的一部分并符合条件，进而取决于套期保值关系的类型。未被指定为套期保值的衍生品必须通过收益调整为公允价值。对于被指定为现金流对冲的衍生品，该衍生品公允价值变动的有效部分最初计入累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)。在AOCI记录的金额随后重新分类为被对冲的预测交易影响收益期间的收益。衍生工具公允价值变动的无效部分立即在收益中确认。
截至2020年12月31日，公司有一个利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流。50.0其现有资金中的400万美元100.0100万笔可变利率定期贷款，于2021年5月4日到期。这个上限的名义价值为#美元。50.0亿美元，并实际上将应付年利率上限定为4.0%+1.20%至1.70%，取决于杠杆率，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的300万美元。该公司以前有一个额外的利率上限，名义价值为#美元。50.02000万美元(于2020年2月3日到期)，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有资金中的400万美元100.0900万美元浮动利率定期贷款。在每个利率上限下，公司必须每月为定期贷款支付某些浮动利率，而适用的交易对手有义务在LIBOR大于LIBOR的情况下每月向公司支付基于LIBOR的某些浮动利率付款4.0%，引用相同的名义金额。
被指定和符合条件作为现金流对冲的衍生工具的公允价值变化的有效部分记录在AOCI中，并将在对冲的预测交易影响公司可变利率债务收益的期间重新分类为利息支出。衍生工具公允价值变动中的无效部分直接在收益中确认为利息支出。
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下表列出了公司的衍生金融工具对截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的合并经营报表的影响(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
2021202020212020
现金流对冲关系中的利率上限：
衍生工具在AOCI中确认的增益额(有效部分)$— $— $— $— 
从AOCI重新分类为利息支出的收益金额(有效部分)$77 $46 $183 $119 
注10。公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量在公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第1级)、使用活跃市场类似工具的报价计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价计量(第2级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
按公允价值披露的金融工具
截至2021年6月30日和2020年12月31日，由于这些投资或负债的短期性质(基于一级投入)，现金和现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值。公司应付抵押贷款和高级无担保票据的公允价值是通过计算本金和利息支付的现值，基于公司可用的借款利率估计的，借款利率为二级投入，并根据适用的信用利差进行调整，并假设贷款到到期日仍未偿还。公司贷款的公允价值接近其账面价值，因为可变利率接近公司可用的市场借款利率，即二级投入。
下表列出了公司债务截至2021年6月30日和2020年12月31日的账面价值和估计公允价值(以千美元为单位)：
 公允价值计量使用 
总公平价值中国报价：
活跃的房地产市场
对于完全相同的
资产和
负债
(1级)		意义重大
其他
可观测
输入量
(2级)		意义重大
看不见的
输入量
(3级)		账面价值
负债
债项金额：
2021年6月30日$474,874 $— $474,874 $— $448,154 
2020年12月31日$481,809 $— $481,809 $— $459,118 
注11.股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股股票，$0.01每股面值。该公司有一项在市场上发行股票的计划(“$300百万自动柜员机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股股票，总发行价最高可达$300.0百万(美元)273.2截至2021年6月30日的剩余百万美元)，金额和时间由本公司不时确定。在实施$300百万美元的自动柜员机计划，该公司之前有一个在市场上的股权发行计划(“以前的$300“百万自动取款机计划”)，从2021年6月10日开始大量使用，不再活跃。300百万自动取款机计划(如果有的话)将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的决定以及公司可用资金的潜在用途。在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，公司总共发行了1,084,294和1,790,818分别为普通股，加权平均发行价为$。64.21及$61.84分别在之前的3亿美元自动柜员机计划和美元自动取款机计划下的每股300百万自动取款机计划，净收益约为$68.6百万美元和$109.1分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总计约#美元的补偿。1.0百万美元和$1.6分别为百万美元。在三年的时间里
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截至2020年6月30日的6个月，本公司总共发行了619,300和1,046,327分别为普通股，加权平均发行价为$。52.81及$53.04每股，分别低于之前的$300百万自动取款机计划，净收益约为$32.2百万美元和$54.7分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总计约#美元的补偿。0.5百万美元和$0.8分别为百万美元。
本公司有一项股份回购计划，授权本公司回购最多3,000,000直至2022年12月31日。根据该计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司自行决定，并将受到经济和市场条件、股价、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可能随时暂停或终止。截至2021年6月30日，本公司尚未根据其股份回购计划回购任何股票。
关于2021年5月4日的股东周年大会，本公司共授予10,362根据2019年计划，向独立董事出售本公司普通股无限制股票，授予日期每股公允价值为$63.70。普通股的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价确定的。该公司确认了大约$0.7截至2021年6月30日的三个月和六个月的补偿成本均为100万美元，与此次发行相关。
这个本公司有一个非限制性递延补偿计划(“递延补偿计划”)，用于特定员工和公司董事会成员的利益，他们的某些现金和基于股权的补偿可以存入该计划。递延补偿计划资产由拉比信托基金持有，该信托基金在公司破产或资不抵债的情况下受制于公司债权人的债权。递延补偿计划中持有的股份在股东权益中的分类方式类似于库存股的分类方式。股份公允价值的后续变动不予以确认。在.期间截至三个月 2021年6月30日和2020年6月30日, 5,181和3,730分别为普通股和截至2021年和2020年6月30日的6个月， 136,503和139,224普通股分别存入递延补偿计划。
截至2021年6月30日，有1,898,961《2019年计划》授权发行的作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励的普通股，其中1,074,159仍然可以发行。授予日于二零一零年二月十六日(开始运作)至二零二一年六月三十日期间发行的限制性股票奖励每股公允价值介乎$14.20至$60.83。在截至2021年6月30日的六个月内授予的限制性股票的公允价值约为$1.5百万美元，限制性股票的归属期限通常在三和五年。截至2021年6月30日，该公司约有8.0与限制性股票发行有关的未确认补偿成本总额的百万美元，预计将在剩余的加权平均期间确认，加权平均期间约为3.2好几年了。该公司确认的补偿费用约为#美元。0.7截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月均为100万美元，约为1.3百万美元和$1.4截至2021年和2020年6月30日的六个月，分别为与限制性股票发行相关的600万美元。
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以下为截至2021年6月30日的6个月内，授予公司高管和员工的限售股总数及相关加权平均授予日公允价值股价摘要：
受限制的股票活动：
股票加权平均助学金
公允价值日期
截至2020年12月31日的已发行非既得股
203,729 $50.19 
授与25,654 59.29 
没收(85)59.29 
既得(13,336)43.04 
截至2021年6月30日的已发行非既得股
215,962 $51.71 
以下为截至2021年6月30日已发行限制性股票的全部非既有股的归属时间表：
未归属普通股：归属日程表新股数量为股
2021年(6个月)—
202220,828
202345,770
202491,824
202557,540
此后—
未归属股份总数215,962 
长期激励计划：
截至2021年6月30日，有三业绩份额奖励的公开业绩测算期：2019年1月1日至2021年12月31日，2020年1月1日至2022年12月31日，2021年1月1日至2023年12月31日。在截至2021年6月30日的六个月内，本公司发行了131,322普通股，价格为$55.75每股与2018年1月1日至2020年12月31日业绩期间的业绩股票奖励相关。与2019年1月1日之前授予的开放式业绩股票奖励相关的费用根据公司的相对股价表现而不同。
下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
公允价值业绩在股票期内的表现公允价值2021年6月30日应计2021年6月30日截至6月30日的三个月的费用，截至6月30日的6个月的费用，
2021202020212020
2018年1月1日-2020年12月31日$— $— $— $119 $— $725 
根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。
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下表汇总了有关2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
业绩和份额期间授予日的公允价值截至6月30日的三个月的费用，截至6月30日的6个月的费用，
2021202020212020
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $403 $402 $805 $804 
2020年1月1日-2022年12月31日5,572 465 465 929 930 
2021年1月1日-2023年12月31日5,469 455 — 911 — 
总计$15,870 $1,323 $867 $2,645 $1,734 
分红：
下表列出了截至2021年6月30日的6个月内支付或应付的每股现金股息：
在截至前三个月的时间里安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2021年3月31日普通股$0.29 2021年2月9日2021年3月26日2021年4月9日
2021年6月30日普通股$0.29 2021年5月4日2021年6月30日2021年7月14日

注12。每股净收益(亏损)
根据ASC 260-10-45，确定股票支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益的计算中。计算每股收益的两级法根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权，将每股收益分配给普通股和任何参与的证券。在两类法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数量。公司的非既得性限制性股票被认为是参与证券，因为这些基于股票的奖励包含不可没收的红利权利，无论奖励最终是归属还是到期。该公司拥有不是截至2021年和2020年6月30日的三个月和六个月的未偿还反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据本公司厘定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股盈利的政策，每股普通股净收入(亏损)根据通过宣派股息(如有)分配的收益进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和已发行的未归属限制性股票)。在这种方法下，分配给216,025和438,595截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月的加权平均未归属限制股流通股，以及213,897和436,567截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月已发行未归属限制性股票的加权平均比例。
假设报告期为衡量期末，在每个预先确定的业绩衡量期间结束后可能以普通股形式支付的绩效股票奖励作为或有可发行股票计入已发行股票的摊薄加权平均普通股计算中，其影响是稀释的。与业绩股票奖励相关的摊薄股份为228,177和223,047分别截至2021年6月30日的三个月和六个月，以及407,139截至2020年6月30日的三个月和六个月。
注13.承诺和或有事项
合同承诺。截至2021年8月3日，本公司与第三方卖家有未完成的收购合同。七工业产权，购买总价为$107.1百万美元不能保证本公司将收购合同下的物业，因为建议的收购须受尽职调查和各种成交条件的限制。
截至2021年8月3日，本公司已执行五与第三方卖方签订不具约束力的收购意向书五工业物业，预计购买总价约为$59.92000万。在正常的业务过程中，
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本公司订立不具约束力的意向书，向第三方购买物业，该等意向书可能使本公司有责任在发生某些事件时付款或履行其他义务，包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜。本公司不能保证会就该等物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
注14.后续事件
2021年7月14日，公司收购了一位于加利福尼亚州霍桑的工业产权，总购买价格约为$8.12000万。该房产是利用手头现有现金从无关的第三方手中购得的。
2021年7月14日，公司收购了一位于佛罗里达州Hialeah的工业地产，总购买价格约为$39.42000万。该房产是利用手头现有现金从无关的第三方手中购得的。
于2021年7月15日，本公司以私募方式发行(I)$100.01,000万元优先保证绿色票据(“A系列票据”)及(Ii)元50.02000万优先担保票据(“B系列票据”，连同A系列票据，“票据”)。A系列债券的固定年利率为2.41年利率为%，于2028年7月到期，B系列债券的固定年利率为2.84%，2031年7月到期。这些票据由本公司和借款人拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。该批债券无本公司物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。附注包括该公司必须遵守的一系列财务及其他契诺。
2021年7月30日，公司收购一位于加利福尼亚州奥兰治的工业地产，总购买价格约为$9.32000万。该房产是利用手头现有现金从无关的第三方手中购得的。
2021年8月3日，公司董事会宣布派发现金股息，金额为$0.342021年10月15日支付给截至2021年10月1日收盘登记在册的股东的普通股每股。

第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
本季度报告(Form 10-Q)包含符合1995年“私人证券诉讼改革法”、经修订的1933年“证券法”第27A节(“证券法”)和经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念以及管理层所做的假设和目前可获得的信息。使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将会”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”等与历史事项无关的类似表述，旨在识别前瞻性表述。这些陈述会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险和不确定因素包括但不限于：
•在我们于2021年2月10日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K年度报告(于2021年2月10日提交给美国证券交易委员会)、我们于2021年5月5日提交给美国证券交易委员会的Form 10-Q季度报告、本Form 10-Q季度报告以及您提交给我们的其他公开文件中，在截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度报告中，在我们的Form 10-K年度报告中，在截至2021年5月5日的Form 10-Q年度报告中，在我们的Form 10-K年度报告中，在我们于2021年5月5日提交给美国证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，
•我们以对我们有利的条件识别和收购工业产权的能力；
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
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•不利的经济或房地产条件或工业地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖和对第三方物业管理公司的依赖；
•我们不能遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有能力有效地管理我们的增长；
•租户破产、拖欠租约或租户不续租；
•租金降低或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的潜在中断；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•未能成功对冲加息风险；
•我们未能成功经营收购的物业；
•与我们的房地产再开发、翻新和扩建战略和活动相关的风险；
•新冠肺炎对美国、地区和全球经济的持续影响以及我们公司和我们租户的业务、财务状况和经营业绩；
•我们未能取得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格或保持其地位，以及税法可能出现不利变化；
•未投保或投保不足的损失和费用，与我们的财产有关，或因将来的诉讼而导致的损失和费用；
•与自然灾害相关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；市场和
•房地产和区划法的变化以及房地产税率的提高。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美国沿海六个主要市场收购、拥有和运营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业地产，包括仓库/配送(约占我们年化基本租金的81.0%)。这些项目包括：运输(约5.1%)、转运(约5.8%)和改良地块(约8.1%)。我们的目标是位于填充区的功能性建筑，这些建筑可能会被多个租户共享，并迎合我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2021年6月30日，我们总共拥有234栋建筑，总面积约1380万平方英尺，27块改善地块，占地约97.6英亩，以及三处正在重新开发的物业，预计完工后将拥有约40万平方英尺的面积。截至2021年6月30日，建筑和改善地块分别约97.5%和98.0%租赁给535名客户，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的5.1%。有关这些类型的工业地产的一般描述，请参阅我们截至2020年12月31日的年度报告10-K表格中的项目1-我们的投资战略-工业设施的一般特征。
我们是一家内部管理的马里兰州公司，并选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，根据修订后的1986年国税法(Internal Revenue Code)第856至860节或该法典作为房地产投资信托基金(REIT)征税。
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下表按类型汇总了截至2021年6月30日我们在房地产方面的投资：
类型建筑物或改良地块的数量
年化基本租金(千)1
占总数的百分比
仓库/配送204 $131,590 81.0 %
FLEX13 8,361 5.1 %
转运17 9,437 5.8 %
改良土地27 13,087 8.1 %
总计261 $162,475 100.0 %
1年化基本租金的计算方式是，截至2021年6月30日，每个租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
21
目录
下表按市场汇总了截至2021年6月30日我们在房地产方面的投资：
洛杉矶新泽西北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均值
房地产投资
建筑物数量：44 63 44 37 28 18 234 
可出租广场(英尺)2,602,055 3,570,180 2,155,833 2,343,514 1,587,649 1,534,625 13,793,856 
占总数的%%18.9 %25.9 %15.6 %17.0 %11.5 %11.1 %100.0 %
截至2021年6月30日，入住率为%
98.4 %97.0 %97.2 %99.0 %94.8 %97.9 %97.5 %
年化基准租金
(000’s) 1
$25,468 $40,855 $28,314 $23,368 $14,005 $17,377 $149,387 
占总数的%%17.1 %27.3 %19.0 %15.6 %9.4 %11.6 %100.0 %
年化基准租金1人均占有率(平方英尺)
$9.94 $11.80 $13.51 $10.08 $9.31 $11.57 $11.11 
加权平均剩余租赁年限(年)2
6.4 4.9 3.4 3.8 4.0 3.4 4.5 
对改良土地的投资
地块数量：8 9 3 4 2 1 27 
英亩16.4 48.8 7.1 8.8 3.2 13.3 97.6 
占总数的%%16.8 %50.0 %7.3 %9.0 %3.3 %13.6 %100.0 %
截至2021年6月30日，入住率为%
88.0 %100.0 %100.0 %100.0 %100.0 %100.0 %98.0 %
年化基准租金
(000’s) 1
$3,322 $5,991 $1,405 $1,106 $396 $868 $13,088 
占总数的%%25.4 %45.8 %10.7 %8.5 %3.0 %6.6 %100.0 %
年化基准租金1人均占有率(平方英尺)
$5.28 $2.88 $4.56 $3.00 $2.87 $1.49 $3.16 
加权平均剩余租赁年限(年)2
4.0 6.6 2.0 4.0 2.3 8.5 5.9 
房地产投资总额
年化基本租金(千)1
$28,790 $46,846 $29,719 $24,474 $14,401 $18,245 $162,475 
账面总值(000)3
$472,922 $668,383 $419,264 $432,660 $215,554 $217,668 $2,426,451 
占总账面的百分比19.5 %27.5 %17.3 %17.8 %8.9 %9.0 %100.0 %
1年化基本租金的计算方式是，截至2021年6月30日，每个租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
2加权平均剩余租赁期限是将截至2021年6月30日的每份租约的剩余租赁期限相加，再按各自的面积加权计算。
3包括三个正在重新开发的物业，预计完工后面积约为40万平方英尺，如下所述。
截至2021年6月30日，我们拥有三个正在重新开发的物业，预计完工后面积约为40万平方英尺，预计总投资约为9160万美元，其中包括重新开发成本、资本化利息和其他成本。
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目录
下表汇总了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月期间发生的资本支出(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
2021202020212020
建筑改善$9,940 $4,264 $11,694 $7,594 
租户改进2,499 763 3,420 1,028 
租赁佣金4,985 1,484 7,727 4,426 
重建、翻新和扩建5,311 2,363 5,883 3,577 
资本支出总额1
$22,735 $8,874 $28,724 $16,625 
1包括截至2021年和2020年6月30日的三个月分别约1,380万美元和450万美元，以及截至2021年和2020年6月30日的六个月分别约1,500万美元和890万美元，分别与截至2021年和2020年6月30日的三个月的14处和13处物业以及截至2021年和2020年6月30日的六个月的14处和13处物业的租赁收购空置、在建重建和改扩建项目(稳定资本)有关。
我们的工业地产通常按“三重净值”租约，即租户按比例缴纳房地产税、保险费和运营成本，或按“修正毛利率”租约，即租户支付超过一定门槛的费用。此外，我们约93.1%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。我们透过审核未偿还应收账款余额，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，按适当情况定期检讨租户的财务状况。如有需要，我们会与租户管理层讨论他们的业务，并实地视察租户的经营情况。
根据截至2021年6月30日的年化基本租金计算，我们排名前20位的客户如下：
客户租契可出租
平方英尺		占全球总数的%
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(000’s) 1
占全球总数的%
年化
基本租金
1
Amazon.com2
5471,8803.4 %$8,208 5.1 %
2
联邦快递公司3
7314,5192.3 %5,178 3.2 %
3丹纳赫3171,7071.2 %3,844 2.4 %
4美国政府8300,7322.2 %3,757 2.3 %
5哥伦比亚特区7234,0711.7 %3,342 2.1 %
6DirectBuy家居装修1230,8911.7 %1,915 1.2 %
7好市多-新奇解决方案有限责任公司1219,9101.6 %1,816 1.1 %
8
科尔尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)4
1—— %1,800 1.1 %
9XPO物流2180,7171.3 %1,764 1.1 %
10L3哈里斯技术公司1147,8981.1 %1,700 1.0 %
11奥尼尔物流2237,6921.7 %1,576 1.0 %
12酒吧物流1203,2631.5 %1,546 1.0 %
13托帕兹照明公司1190,0001.4 %1,507 0.9 %
14YRC261,2520.4 %1,441 0.9 %
15美国邮政服务281,9500.6 %1,438 0.9 %
16KTL物流有限责任公司140,0000.3 %1,431 0.9 %
17Envogue International1192,0001.4 %1,411 0.9 %
18丁香解决方案公司192,8840.7 %1,378 0.8 %
19赛亚汽车货运有限责任公司152,0860.4 %1,315 0.7 %
20诺斯罗普·格鲁曼系统公司1103,2000.7 %1,300 0.7 %
总计493,526,65225.6 %$47,667 29.3 %
1年化基本租金的计算方式是，截至2021年6月30日，每个租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
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2包括一块面积约2.8英亩的改良地块。
3包括一块面积约7.7英亩的改良地块。
4包括一块面积约16.9英亩的改良地块。

下表汇总了截至2021年6月30日的已有租赁的预期租赁到期日，但未在预定到期日或之前行使未行使的续订选择权或终止权(如果有)：
年可出租的广场(英尺)占可出租总租金的%
Square，INC.脚下
年化房租基数
(000’s) 2, 3
折合成年率计算占总销售额的%
基本租金
2021年(6个月)1
762,6595.5 %10,583 5.7 %
20221,837,17813.3 %20,845 11.2 %
20232,012,00814.6 %26,108 14.1 %
20241,768,84912.8 %22,127 11.9 %
20251,569,19911.4 %24,055 13.0 %
此后5,494,88039.8 %81,869 44.1 %
总计13,444,77397.4 %185,587100.0 %
1包括2021年6月30日或之后到期的租约，以及总计约111,650平方英尺的按月租约。
2年化基本租金按租约到期时的每月合同基本租金计算，不包括任何部分或全部租金减免。AS2021年6月30日，乘以12。
3包括与总计约97.6英亩的27块改良地块相关的年化基本租金。
我们是否有能力以等于或高于当前租金的租金重新租赁或续订即将到期的空间，这将影响我们的运营业绩。截至2021年6月30日，占我们投资组合年化基本租金总额约5.7%的租赁计划将于2021年12月31日到期。我们目前预计，平均而言，我们在2021年到期的新租约(重新租赁)或续签租约时可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。在截至2021年6月30日的三个月内开始的总计约80万平方英尺的新租赁和续订租赁的租金变化与该相同空间的先前租金相比上涨了约21.1%，而在截至2021年6月30日的六个月期间开始的总计约110万平方英尺的新租赁和续订租赁的租金变化与该相同空间的先前租金相比上涨了约19.7%。截至2021年6月30日的三个月和六个月，我们的租户保留率分别为64.3%和72.8%。我们将租户留存比率定义为现有租户在报告期内开始租用的所有租约的面积除以报告期内所有即将到期的租约的面积。在租约到期前违约或买断的租户和一年以下的短期租约的面积不包括在计算中。
我们过去的表现可能不能代表未来的结果，我们不能向您保证租约会续签，或者我们的物业会以等于或高于当前平均租金的租金重新出租。此外，特定市场的转租/续租租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，市场内特定物业的转租/续租租金可能与我们在特定市场的投资组合的租金不一致，每种情况下都会受到一系列因素的影响，包括当地房地产条件、当地对工业空间的供求、物业的状况、租赁激励(包括免租和租户改善)的影响，以及该物业或物业内的空间是否已重新开发。
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目录
最新发展动态
收购活动
在截至2021年6月30日的三个月里，我们收购了六个工业物业，总购买价格约为5420万美元。这些财产是使用手头现有现金和发行普通股的净收益从无关的第三方手中收购的。下表列出了我们在截至2021年6月30日的三个月内收购的工业物业：
物业名称位置收购截止日期数量：
建筑物		正方形
双脚
采购价格
(以千人为单位)1
稳定下来
上限利率：2
第73街3
佛罗里达州迈阿密2021年4月6日— — $5,800 5.1 %
肯特郡第68街肯特，华盛顿州2021年4月13日2 67,120 10,000 5.5 %
东吉什4
加州圣何塞2021年4月22日— — 8,004 4.8 %
格拉梅西广场托兰斯，加利福尼亚州2021年5月12日1 17,407 6,290 4.7 %
西方大道华盛顿州西雅图2021年5月12日3 51,853 16,450 4.6 %
西南第16街5
华盛顿州伦顿2021年6月14日— — 7,615 1.5 %
总计/加权平均值6 136,380 $54,159 4.4 %
1不包括无形负债和抵押贷款保费(如果有的话)。初始投资总额约为5780万美元，其中包括150万美元的资本化关闭成本和收购成本，以及210万美元的假定无形负债。
2稳定资本化率，此处称为稳定上限利率，在收购时计算为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。该物业的总收购成本基准包括初始购买价格、假设债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出以及实现稳定所需的租赁成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，并不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截止至2020年12月31日的10-K表格年度报告和其他公开申报文件中包含的风险因素。
3代表一块占地约5.8英亩的改良地块，该地块正在重新开发，预计两座工业配送大楼的总面积约为129,000平方英尺。
4表示包含约2.2英亩的改良地块。
5表示包含约2.9英亩的改良地块。
重建活动
截至2021年6月30日，我们有三个正在重建的物业，预计建成后面积约为40万平方英尺，预计总投资约为9160万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本如下：
物业名称
预期总价值
投资额(在
数以千计)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
金额
剩余时间：
花费(以千为单位)
估计数
稳定的大小写
费率：2
估计开发后平方英尺估计数
完成
季度
2021年6月30日预租百分比
SoDo Row-南北$63,988 $62,412 $1,576 4.3 %234,308Q4 202140.5 %
美洲网关7,429 5,301 2,128 5.5 %51,800Q4 2022— %
第73街20,136 9,610 10,526 5.1 %129,000Q4 2022— %
总计/加权平均值$91,553 $77,323 $14,230 4.6 %415,10822.9 %
1物业的总预期投资包括初始购买价格、买方尽职调查和关闭成本、估计的近期重新开发支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计稳定上限税率的计算方法为稳定至市场占有率(一般为95%)的物业的估计年化现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和摊销的净营业收入。
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目录
租赁无形资产。这些估计的稳定上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，并不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截止至2020年12月31日的10-K表格年度报告和其他公开申报文件中包含的风险因素。
处置活动
在截至2021年6月30日的六个月里，我们没有处置活动。在截至2020年6月30日的六个月内，我们出售了位于华盛顿特区市场的三处房产，总销售价格约为5130万美元，收益约为1780万美元。
自动柜员机计划
我们有一个在市场上的股权发行计划(“3亿美元自动柜员机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价高达3.00亿美元(截至2021年6月30日剩余2.732亿美元)，金额和时间由我们不时决定。在3亿美元的自动柜员机计划实施之前，我们有一个之前的市场股权计划(“之前的3.00亿美元自动柜员机计划”)，该计划在2021年6月10日得到了大量使用，现在已经不再活跃。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益(如果有的话)用于一般公司目的，其中可能包括未来的收购、再开发和偿还债务，包括我们循环信贷安排下的借款。在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，根据之前的3亿美元自动取款机和3亿美元自动取款机计划，我们分别发行了总计1,084,294股和1,790,818股普通股，加权平均发行价分别为每股64.21美元和61.84美元，净收益分别约为6860万美元和1.091亿美元，并分别向适用的销售代理支付了约100万美元和160万美元的总薪酬。
股票回购计划
我们有一个股票回购计划，授权我们在2022年12月31日之前不时回购最多300万股已发行普通股。根据这一计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可随时暂停或中止。截至2021年6月30日，我们尚未根据我们的股票回购计划回购任何股票
高级无担保票据
2021年7月15日，我们以私募方式发行了(I)1.00亿美元的优先担保绿色票据(“A系列票据”)和(Ii)5,000万美元的优先担保票据(“B系列票据”，以及连同A系列票据的“票据”)。A系列票据计息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票据计息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。这些票据由我们以及借款人拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。债券不以我们的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。注释包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。
股利和分配活动
2021年8月3日，我们的董事会宣布于2021年10月15日向截至2021年10月1日收盘登记在册的股东支付现金股息，金额为普通股每股0.34美元。
合同承诺
截至2021年8月3日，我们与第三方卖家签订了收购七个工业物业的未偿还合同，总收购价格为107.1美元，如本季度报告中10-Q表格中“合同义务”项下所述。我们不能保证会收购合约下的物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
财务状况和经营业绩
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目录
我们几乎所有的收入都来自我们每个物业现有租约下租户的租金。这些收入包括固定基数租金和我们已产生并转嫁给个别租户的某些物业运营费用的收回。我们大约93.1%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、公用事业、一般和行政费用，其中包括补偿成本、办公费用、专业费用和其他行政费用，收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本，以及利息支出，主要用于我们的抵押贷款、循环信贷安排、定期贷款和优先无担保票据。
由于不同时期物业收购的影响，我们的综合经营业绩往往无法在不同时期进行比较。任何被收购财产的经营结果都包含在我们截至收购之日的财务报表中。
以下对我们截至2021年和2020年6月30日的三个月和六个月的业绩分析包括可归因于同一门店物业的变化。用于比较截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的同一门店池包括截至2021年6月30日和2020年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2021年6月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2021年6月30日，同一商店池由213栋建筑组成，总面积约为1270万平方英尺，约占我们拥有的总面积的92.0%，以及19块面积为79.6英亩的改善地块。截至2021年6月30日，我们在2020至2021年期间收购、重新开发或出售或截至2021年6月30日持有出售(如果有)或正在重新开发的非同一门店物业包括21栋建筑，总面积约为110万平方英尺，8块面积约为18.1英亩的改善地块，以及3块正在重新开发的物业，预计完工后面积约为40万平方英尺。截至2021年和2020年6月30日，我们的合并同店池占有率分别约为97.8%和96.1%。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到额外物业收购的影响，费用可能与历史结果大不相同。
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目录
截至2021年6月30日的三个月与截至2020年6月30日的三个月的比较：
 截至6月30日的三个月，  
 20212020零钱美元%的更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$38,515 $34,471 $4,044 11.7 %
不同的商店经营属性2
3,920 1,846 2,074 112.4 %
租金总收入42,435 36,317 6,118 16.8 %
租户费用报销1
同一家商店9,998 9,092 906 10.0 %
不同的商店经营属性2
862 333 529 158.9 %
租户费用报销总额10,860 9,425 1,435 15.2 %
总收入53,295 45,742 7,553 16.5 %
物业运营费用
同一家商店11,827 11,286 541 4.8 %
不同的商店经营属性2
1,344 648 696 107.4 %
物业运营费用总额13,171 11,934 1,237 10.4 %
净营业收入3
同一家商店36,686 32,277 4,409 13.7 %
不同的商店经营属性2
3,438 1,531 1,907 124.6 %
净营业收入总额$40,124 $33,808 $6,316 18.7 %
其他成本和费用
折旧及摊销11,968 11,459 509 4.4 %
一般事务和行政事务6,866 5,665 1,201 21.2 %
采购成本117 11 106 963.6 %
其他成本和费用合计18,951 17,135 1,816 10.6 %
其他收入(费用)
利息和其他收入221 190 31 16.3 %
利息支出，包括摊销(4,016)(3,909)(107)2.7 %
房地产投资销售收益— 17,750 (17,750)(100.0)%
其他收入(费用)合计(3,795)14,031 (17,826)不适用
净收入$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%
1会计准则更新(“ASU”)第2018-11号，租赁(主题842)，有针对性的改进，使我们可以选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算是根据公认会计准则列报，上文提供了对总收入的对账。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2021年和2020年的收购和处置，截至2021年6月30日的8个改善地块和3个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。有关净营业收入和同店净营业收入的定义和对账，请参阅本季度报告中的Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。

28
目录
收入。与去年同期相比，截至2021年6月30日的三个月的总收入增加了约760万美元，这主要是由于新租约和续签租约的收入增加，2021年至2020年期间的物业收购以及入住率的提高。在截至2021年6月30日的三个月内开始的总计约80万平方英尺的新租约和续签租约的现金租金与同一空间以前的租金相比上涨了约21.1%。在截至2021年和2020年6月30日的三个月里，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为110万美元和130万美元。
物业运营费用。在截至2021年6月30日的三个月里，与去年同期相比，总物业运营费用增加了约120万美元。物业总运营费用的增加主要是由于2021年至2020年期间物业收购增加了约70万美元。
折旧和摊销。在截至2021年6月30日的三个月里，与去年同期相比，折旧和摊销增加了约50万美元，这主要是由于2021年至2020年期间的物业收购。
一般和行政费用。与去年同期相比，一般和行政费用增加了约120万美元，主要是由于截至2021年6月30日的三个月业绩份额奖励费用增加了约30万美元，以及薪酬费用增加。
利息和其他收入。与去年同期相比，截至2021年6月30日的三个月的利息和其他收入保持不变。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2021年6月30日的三个月的利息支出增加了约10万美元，主要原因是截至2021年6月30日的三个月的资本化利息减少了约30万美元，部分被偿还了约1130万美元的抵押贷款所抵消。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2021年6月30日的三个月，房地产投资销售收益减少了约1780万美元。在截至2021年6月30日的三个月里，我们没有出售任何房产，与去年同期相比，我们售出了三套房产。
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截至2021年6月30日的6个月与截至2020年6月30日的6个月的比较：
 截至6月30日的6个月，  
 20212020零钱美元%的更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$75,718 $68,306 $7,412 10.9 %
不同的商店经营属性2
6,526 3,435 3,091 90.0 %
租金总收入82,244 71,741 10,503 14.6 %
租户费用报销1
同一家商店20,336 18,418 1,918 10.4 %
不同的商店经营属性2
1,406 699 707 101.2 %
租户费用报销总额21,742 19,117 2,625 13.7 %
总收入103,986 90,858 13,128 14.4 %
物业运营费用
同一家商店24,367 22,639 1,728 7.6 %
不同的商店经营属性2
2,316 1,203 1,113 92.5 %
物业运营费用总额26,683 23,842 2,841 11.9 %
净营业收入3
同一家商店71,687 64,085 7,602 11.9 %
不同的商店经营属性2
5,616 2,931 2,685 91.6 %
净营业收入总额$77,303 $67,016 $10,287 15.4 %
其他成本和费用
折旧及摊销23,344 22,559 785 3.5 %
一般事务和行政事务12,448 11,423 1,025 9.0 %
采购成本172 63 109 173.0 %
其他成本和费用合计35,964 34,045 1,919 5.6 %
其他收入(费用)
利息和其他收入457 754 (297)(39.4)%
利息支出，包括摊销(8,161)(7,915)(246)3.1 %
房地产投资销售收益— 17,750 (17,750)(100.0)%
其他收入(费用)合计(7,704)10,589 (18,293)不适用
净收入$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
1ASU编号2018-11，租赁(主题842)，有针对性的改进允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是、也不打算根据公认会计准则列报。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2020年和2021年的收购和处置，截至2021年6月30日的8个改善地块和3个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。有关净营业收入和同店净营业收入的定义和对账，请参阅本季度报告中的Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
收入。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月的总收入增加了约1310万美元，这主要是由于新租约和续签租约的收入增加，2021年至2020年期间的物业收购以及入住率的提高。截至2021年6月30日的6个月内，开始的新租约和续签租约的现金租金总计约110万平方英尺，与去年同期相比增长了约19.7%。在截至2021年和2020年6月30日的六个月里，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为220万美元和190万美元。
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物业运营费用。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月中，总物业运营费用增加了约280万美元。物业总运营费用的增加主要是由于2021年至2020年期间物业收购增加了约110万美元。
折旧和摊销。在截至2021年6月30日的6个月里，与去年同期相比，折旧和摊销增加了约80万美元，这主要是由于2020年至2021年期间的物业收购。
一般和行政费用。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月的一般和行政费用增加了约100万美元，主要是由于薪酬费用增加。
利息和其他收入。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月的利息和其他收入减少了约30万美元，这主要是由于我们偿还了未偿还的优先担保贷款余额。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月的利息支出增加了约20万美元。这一增长主要是由于资本化利息减少了约90万美元，但被2020年偿还3270万美元抵押贷款和2021年偿还1130万美元抵押贷款部分抵消。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2021年6月30日的6个月，房地产投资销售收益减少了约1780万美元。在截至2021年6月30日的六个月里，我们没有出售任何房产，与去年同期相比，我们售出了三套房产。

流动性与资本资源
我们的融资策略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，使用留存现金流、处置物业的收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•固定费用覆盖率保持在2.0倍以上；
•将债务与调整后EBITDA的比率维持在6.0倍以下；
•将未偿还浮动利率债务的本金限制在综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期限(5-7年)保持一致的债务到期日是交错的，这使得我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们BBB的发行人评级，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会随时受到指定评级机构的修订或撤回。不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、处置物业、普通股和永久优先股。我们也可能承担与物业收购相关的债务，这些物业可能具有较高的贷款价值比(Loan-to-Value)。
我们预计将通过运营提供的现金净额、现有现金余额以及(如有必要)我们循环信贷安排下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的运营提供的净现金将足以满足运营要求，支付任何借款的利息，并根据联邦所得税法的REIT要求为分配提供资金。在短期内，我们打算用手头的现金、定期贷款、优先无担保票据、抵押贷款、我们循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行，以及不时的财产处置，为未来的房地产投资提供资金。我们期望满足我们的长期流动资金要求，包括在工业地产、物业收购、房地产等方面的其他投资。
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目录
通过我们循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股、长期无担保和担保债务，以及不时通过处置财产所得的资金，重新开发、翻新和扩建以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
以下是截至2021年6月30日我们目前在市场上的普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发售计划实施日期最大总聚合数
提供最低价格(以千为单位)		截至三个月和六个月的可用普通股合计(以千为单位)
价值3亿美元的自动柜员机计划2021年6月11日$300,000 $273,174 
下表分别列出了我们在市场上的普通股发行计划在截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月内的活动(单位为千，不包括股票和每股价格数据)：
截至6月30日的三个月，
股票已售出加权平均
每股价格：1美元/股		净收益为美元(以千为单位)销售佣金
(单位：万人)
2021年6月30日1,084,294 $64.21 $68,611 $1,010 
2020年6月30日619,300 $52.81 $32,230 $474 
截至6月30日的6个月，
股票已售出加权平均
每股价格：1美元/股		净收益为美元(以千为单位)销售佣金
(单位：万人)
2021年6月30日1,790,818 $61.84 $109,137 $1,606 
2020年6月30日1,046,327 $53.04 $54,688 $804 
截至2021年6月30日，我们有5000万美元的优先无担保票据将于2022年9月到期，其中1.0亿美元
2024年7月到期的高级无担保票据，2026年7月到期的5000万美元高级无担保票据，5000万美元
2027年10月到期的优先无担保票据，2029年12月到期的1.0亿美元优先无担保票据
(统称为“高级无担保票据”)，以及一项由2.5亿美元无担保贷款组成的信贷安排(“贷款”)。
2022年10月到期的循环信贷安排，2022年1月到期的1亿美元定期贷款。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我们的循环信贷安排没有未偿还的借款，定期贷款的未偿还借款为1.00亿美元。
截至2021年6月30日，我们没有任何活跃的利率上限。我们之前有一个活跃的利率上限，以对冲与我们现有的1.0亿美元可变利率定期贷款中的5000万美元相关的可变现金流，这笔贷款于2021年5月4日到期。这一上限的名义价值为5,000万美元，实际上将2014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的5,000万美元的应付年利率上限定为4.0%加1.20%至1.70%，具体取决于杠杆率。根据利率上限，吾等须就定期贷款按月支付若干浮动利率，而适用交易对手则有责任在LIBOR高于4.0%(参考相同名义金额)的情况下，按月向吾等支付若干浮动利率。
根据行政代理的批准和愿意提供额外金额的贷款人的确认，该贷款的总金额可能增加到最高6.0亿美元。该贷款项下的未偿还借款限于(I)10000百万美元定期贷款及2500百万美元循环信贷安排的总和，或(Ii)未抵押物业价值的60.0%，两者以较少者为准。本贷款(包括定期贷款)的利息一般将根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最高的适用基本利率(比联邦基金有效利率高0.50%)或30天LIBOR加适用的LIBOR保证金加1.25%的适用LIBOR保证金支付。对于循环信贷安排，适用的LIBOR保证金将在1.05%至1.50%(截至2021年6月30日的1.05%)和1.20%至1.70%(截至2021年6月30日的1.20%)以及1.00亿美元的定期贷款之间，具体取决于我们的未偿还合并债务与我们的综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度贷款费用，这取决于我们的未偿还综合负债与我们的综合总资产价值的比率。
贷款和高级无担保票据由我们和借款人拥有未担保财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。该贷款和高级无抵押票据不以我们的财产或持有该等财产的附属公司的权益为抵押。该贷款及高级无抵押票据
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包括我们必须遵守的一系列金融和其他契约。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我们遵守了该基金和高级无担保票据下的契约。
2021年7月15日，我们以私募方式发行了(I)1.00亿美元的优先担保绿色票据(“A系列票据”)和(Ii)5,000万美元的优先担保票据(“B系列票据”，以及连同A系列票据的“票据”)。A系列票据计息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票据计息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。这些票据由我们以及借款人拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。债券不以我们的物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。注释包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，我们的未偿还抵押贷款(扣除递延融资成本)分别约为0美元和1,130万美元，持有的现金和现金等价物分别约为4,000万美元和1.072亿美元。应付的抵押贷款已于2021年1月全额偿还。
下表总结了截至2021年6月30日和2020年6月30日的6个月，我们的债务到期日和本金支付以及市值、资本化率、调整后的EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(以千美元为单位，每股数据除外)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
备注		美国债务总额
2021年(6个月)$—$—$—$—
2022—100,00050,000150,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
此后——200,000200,000
债务总额—100,000350,000450,000
递延融资成本，净额—(104)(1,742)(1,846)
总债务，净额$—$99,896$348,258$448,154
加权平均利率不适用1.3%3.8%3.3%
截至2021年6月30日截至2020年6月30日
总债务，净额$448,154 $459,044 
权益
普通股
未偿还股份1
70,467,125 68,461,437 
市场价格2
$64.52 $52.64 
总股本4,546,539 3,603,810 
总市值$4,994,693 $4,062,854 
房地产总债务与总投资之比3
18.5 %21.1 %
总债务与总市值之比4
9.0 %11.3 %
浮动利率债务占总债务的百分比5
22.3 %21.7 %
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比6
22.3 %10.9 %
应付按揭贷款占总债务的百分比7
— %2.5 %
应付按揭贷款占物业总投资的百分比。8
— %0.5 %
调整后的EBITDA9
$69,959 $60,842 
利息承保范围10
8.6 x7.7 x
固定费用承保范围11
8.5 x6.8 x
债务与调整后EBITDA之比合计12
3.1 x3.7 x
总债务加权平均到期日(年)4.1 5.0 
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目录

1包括截至2021年6月30日和2020年6月30日的未归属限制性股票流通股分别为215,962股和438,483股。还包括截至2021年6月30日和2020年6月30日在递延补偿计划中分别持有的275,727股和139,224股。
2我们普通股在纽约证券交易所的收盘价分别为2021年6月30日和2020年6月30日，单位为每股美元。
3房地产总债务与总投资之比的计算方法是总债务(包括保费和递延融资成本净额)除以房地产总投资。
4总债务与总市值之比的计算方法是总债务(包括保费和递延融资成本净额)除以总市值。
5浮息债务占总债务的百分比计算为浮息债务(包括保费和扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费和递延融资成本后的净额)。浮动利率债务包括我们100.0美元的浮动利率定期贷款借款，其中5,000万美元的利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，具体取决于截至2020年12月31日的杠杆率。有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
6未对冲浮息债务占总债务的百分比，计算方法为未对冲浮息债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以总债务，包括保费和递延融资成本后的净额。对冲债务包括我们1.00亿美元的可变利率定期贷款借款，其中5000万美元的利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，具体取决于截至2020年12月31日的杠杆率。有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
7应付按揭贷款占总债务的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费及减去递延融资成本后的净额)。
8应付按揭贷款占物业投资总额的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及递延融资成本净额)除以物业投资总额。
9截至2021年和2020年6月30日止六个月的未计利息、税项、出售物业、折旧及摊销之收益(亏损)、收购成本及股票薪酬前盈利(“经调整EBITDA”)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”10-Q表中的“非GAAP财务衡量标准”。
10利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出(包括摊销)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”10-Q表中的“非GAAP财务衡量标准”。
11固定费用覆盖范围的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销加资本化利息。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”10-Q表中的“非GAAP财务衡量标准”。
12债务与调整后EBITDA总额的计算方法是总债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以年化调整后EBITDA。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”10-Q表中的“非GAAP财务衡量标准”。
下表列出了截至2021年6月30日的6个月内支付或应付的每股现金股息：
截至前三个月的前三个月安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2021年3月31日普通股$0.29 2021年2月9日2021年3月26日2021年4月9日
2021年6月30日普通股$0.29 2021年5月4日2021年6月30日2021年7月14日

现金的来源和用途
我们的主要现金来源是来自运营的现金、应付贷款项下的借款、利用我们的贷款、普通股和优先股发行、财产处置收益以及无担保票据的发行。我们现金的主要用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股股息。
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来自经营活动的现金。截至2021年6月30日的6个月，经营活动提供的净现金总额约为5920万美元，而截至2020年6月30日的6个月约为4540万美元。经营活动提供的现金增加主要是由于2020年和2021年期间收购的物业以及相同的门店物业产生的额外现金流，因为我们在截至2021年6月30日的6个月内收购了10个物业，而去年同期收购了4个物业。
来自投资活动的现金。截至2021年和2020年6月30日的6个月，投资活动使用的净现金约为1.834亿美元，投资活动提供的净现金为550万美元，其中主要包括分别约1.6亿美元和4040万美元的物业收购支付的现金，分别约2340万美元和1970万美元的资本改善增加，分别被优先担保贷款收到的净现金分别为0美元和1590万美元，以及出售房地产投资的净收益约为0美元和约1,990万美元所抵消。
来自融资活动的现金。在截至2021年6月30日的6个月里，融资活动提供的净现金约为5910万美元，其中主要包括约1.11亿美元的普通股发行净收益，部分被约4000万美元的股权股息支付和约1130万美元的抵押贷款支付所抵消。截至2020年6月30日的6个月，用于融资活动的净现金约为1490万美元，其中主要包括约5470万美元的普通股发行净收益，部分被约3650万美元的股权股息支付和约3280万美元的抵押贷款支付所抵消。
关键会计政策
我们的关键会计政策摘要载于我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K和本季度报告Form 10-Q中的合并财务报表简明附注。
表外安排
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生当前或未来的影响，这些安排对投资者来说是重要的。
合同义务
截至2021年8月3日，我们与第三方卖家签订了七份未完成的合同，收购了七个工业物业，总收购价格为107.1美元。我们不能保证会收购合约下的物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
下表汇总了截至2021年6月30日按期限到期的我们的合同义务(以千美元为单位)：
合同义务低于1
年		1-3岁3-5年超过5个月
年数		总计
债务$100,000 $50,000 $100,000 $200,000 $450,000 
债务利息支付13,325 23,478 16,795 15,475 69,073 
经营租赁承诺481 184 — — 665 
购买义务107,050 — — — 107,050 
总计$220,856 $73,662 $116,795 $215,475 $626,788 


截至2021年8月3日，我们与第三方卖方签署了五份不具约束力的意向书，收购了五个工业物业，预计总收购价格约为5990万美元。在正常业务过程中，吾等订立不具约束力的意向书向第三方购买物业，当发生某些事件(包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜)时，吾等可能有责任付款或履行其他义务。我们不能保证我们会就这些物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。

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非GAAP财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后的EBITDA，净营业收入，或NOI，同店NOI和现金基础同店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑，也不应作为符合GAAP的业绩衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI进行比较。
我们根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据GAAP确定)，不包括出售财产的收益(亏损)和折旧房地产的减值减记，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的FFO(计算时以相同基准反映FFO)。我们认为，报告FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们经营情况的衡量，而不考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及出售资产的收益或损失。
我们认为，FFO是我们经营业绩的一个有意义的补充指标，因为根据公认会计原则对房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。由于房地产价值从历史上看是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们的经营业绩。
下表反映了根据截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的净收入对FFO的计算(除每股数据外，以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20212020零钱美元%的更改20212020零钱美元%的更改
净收入
$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
房地产投资销售收益— (17,750)17,750 不适用— (17,750)17,750 不适用
折旧及摊销11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
非房地产折旧(17)(20)3 (15.0)%(30)(46)16 (34.8)%
分配给参与证券1
(90)(152)62 (40.8)%(176)(305)129 (42.3)%
普通股股东应占运营资金2
$29,239 $24,241 $4,998 20.6 %$56,773 $48,018 $8,755 18.2 %
每股普通股基本FFO
$0.42 $0.36 $0.06 16.7 %0.82$0.71 $0.11 15.5 %
稀释后每股普通股FFO
$0.42 $0.36 $0.06 16.7 %0.82$0.71 $0.11 15.5 %
加权平均基本普通股
69,580,253 67,622,005 69,094,360 67,342,293 
加权平均稀释普通股
69,808,430 68,029,144 69,317,407 67,749,432 
1为了与我们确定在股票支付交易中授予的工具是否是参与证券并计入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根据通过宣布股息(如果有)分配的FFO进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和未归属已发行限制性股票)。根据这一方法，在截至2021年和2020年6月30日的三个月内，分别分配了216,025股和438,595股已发行的加权平均未归属限制性股票，在截至2021年和2020年6月30日的六个月中，分别分配了213,897股和436,567股加权平均未归属限制股。
2包括截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月的绩效股票奖励费用分别约为130万美元和100万美元，以及截至6月30日、2021年和2020年的六个月的约260万美元和250万美元
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分别是2021年6月30日和2020年6月30日。有关我们业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“注11-股东权益”。
与去年同期相比，截至2021年6月30日的三个月和六个月的FFO分别增加了约500万美元和880万美元，主要是由于截至2021年6月30日的三个月和六个月的同店NOI分别增长了约440万美元和760万美元，以及2020和2021年期间的房地产收购。
我们将调整后的EBITDA计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和基于股票的薪酬。我们认为，列报调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们在未计税、房地产投资销售收益(亏损)、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的薪酬影响之前在非杠杆基础上的经营情况的衡量。通过剔除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的经营业绩，因此，我们可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业的其他公司进行比较。由于我们目前处于增长阶段，调整后的EBITDA不包括收购成本，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映了从截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的净收入调整后的EBITDA的计算(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20212020零钱美元%的更改20212020零钱美元%的更改
净收入$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
房地产投资销售收益— (17,750)17,750 不适用— (17,750)17,750 不适用
折旧及摊销11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
利息支出，包括摊销4,016 3,909 107 2.7 %8,161 7,915 246 3.1 %
基于股票的薪酬2,677 2,316 361 15.6 %4,647 4,495 152 3.4 %
采购成本117 11 106 963.6 %172 63 109 173.0 %
调整后的EBITDA$36,156 $30,649 $5,507 18.0 %$69,959 $60,842 $9,117 15.0 %
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们将同一门店的NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去在同一门店基础上的物业运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们计算现金基础下的同店NOI与同店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产摊销。同一门店池包括截至2021年6月30日和2020年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2021年6月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2021年6月30日，同一商店池由213栋建筑组成，总面积约为1270万平方英尺，约占我们拥有总面积的92.0%，以及19块面积约为79.6英亩的改善地块。我们相信，展示NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些与物业管理相关的被认为不可控的项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过显示同一门店NOI和现金基础同一门店NOI，同一门店的经营结果可以直接在不同时期进行比较。
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下表反映了根据截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的净收入计算的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20212020零钱美元%的更改20212020零钱美元%的更改
净收入1
$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
折旧及摊销11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
一般事务和行政事务6,866 5,665 1,201 21.2 %12,448 11,423 1,025 9.0 %
采购成本117 11 106 963.6 %172 63 109 173.0 %
其他收入和支出合计3,795 (14,031)17,826 不适用7,704 (10,589)18,293 不适用
净营业收入40,124 33,808 6,316 18.7 %77,303 67,016 10,287 15.4 %
不同门店噪音较少2
(3,438)(1,531)(1,907)124.6 %(5,616)(2,931)(2,685)91.6 %
同一家商店噪音
$36,686 $32,277 $4,409 13.7 %$71,687 $64,085 $7,602 11.9 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销3
(2,786)(2,129)(657)30.9 %(5,219)(3,570)(1,649)46.2 %
以现金为基础的同一家门店噪声
$33,900 $30,148 $3,752 12.4 %$66,468 $60,515 $5,953 9.8 %
减去解约费收入(29)(119)90(75.6)%(147)(159)12 (7.5)%
*现金基础同一家门店NOI，不包括终止费$33,871 $30,029 $3,842 12.8 %$66,321 $60,356 $5,965 9.9 %
1包括截至2021年和2020年6月30日的三个月的约10万美元和20万美元的租赁终止收入，以及截至2021年和2020年6月30日的六个月的约20万美元的租赁终止收入。
2包括2020年和2021年的收购和处置，8个改善的地块和3个正在重新开发的物业。
3仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。

在截至2021年6月30日的三个月里，现金基础同一家门店的NOI与去年同期相比增加了约380万美元，这主要是由于新租约和续签租约的租金收入增加。截至2021年和2020年6月30日的三个月，同一门店池中的某些租户获得的合同租金减免总额分别约为70万美元和120万美元，从同一门店池中的某些租户获得的租赁终止收入分别约为0美元和10万美元。此外，截至2021年6月30日的三个月，现金基础同店NOI增加的约90万美元与2019年空置或短期到期的物业有关。

截至2021年6月30日的6个月，现金基础同店NOI与去年同期相比增加了约600万美元，主要原因是新租约和续签租约的租金收入增加，但入住率下降部分抵消了这一增长。截至2021年和2020年6月30日的六个月，同一门店池中的某些租户获得的合同租金减免总额约为160万美元，从同一门店池中的某些租户那里获得的租赁终止收入分别约为10万美元和20万美元。此外，截至2021年6月30日的6个月，现金基础同店NOI增加的约170万美元与2019年空置或短期到期的物业有关。
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第三项：披露关于市场风险的定量和定性信息
市场风险包括利率、外币汇率、大宗商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行业务策略时，我们面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大我们的投资组合和业务的债务。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本。如下所述，我们的一些未偿债务以浮动利率计息，我们预计我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2021年6月30日，我们的贷款工具下有1.00亿美元的未偿还借款，这些借款都不受利率上限的限制。有关利率上限的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“附注9-衍生金融工具”。我们贷款的金额根据LIBOR加上适用的LIBOR保证金按浮动利率计息。截至2021年6月30日，我们贷款下未偿还借款的加权平均利率为1.3%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流每年增加或减少约30万美元，这取决于截至2021年6月30日我们机构的未偿还余额总额。

如果伦敦银行同业拆借利率终止，我们的债务(包括我们的贷款)的利率将基于适用的管理此类债务的文件中指定的替换利率或替代基准利率或其他约定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款的能力，但替代率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不稳定。我们了解到，预计伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)将持续到2021年底，但之后可能会停止或以其他方式不可用。
第四项：管理控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们的管理层在首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序(如交易法下的规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义的)的有效性，并得出结论，截至本报告所述期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理保证我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息得到记录、处理、在证券交易委员会的规则和表格规定的时间内汇总和报告，并在适当的情况下积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
在截至2021年6月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
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第二部分：其他信息
项目1.提起法律诉讼
我们没有卷入任何重大诉讼，据我们所知，我们也没有受到任何重大诉讼的威胁。
项目1A。风险因素
本公司截至2020年12月31日止年度的Form 10-K年报所披露的风险因素，除以下更新范围或本Form 10-Q季度报告内其他地方披露的额外事实资料与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项-管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”中所讨论的事项)外，并无重大变动，故本公司于截至2020年12月31日止年度的Form 10-Q季度报告中披露的额外事实资料与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项-管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”)。
第二项：未登记股权证券的销售和收益的使用
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)不适用。
第三项高级证券的债务违约
没有。
第(4)项：煤矿安全信息披露
不适用。
第五项：信息和其他信息
没有。
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项目6.所有展品和展品
展品
数
展品说明
10.1
票据购买协议，日期为2021年5月13日，注册人、Terreno Realty LLC和在其附表B中指定为购买人的机构之间的票据购买协议(之前作为注册人于2021年5月18日提交的8-K表格当前报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文)。
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2021年8月4日的认证。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2021年8月4日的认证。
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2021年8月4日的认证。
32.1**
“美国法典”第18编第1350节日期为2021年8月4日的证书。
32.2**
“美国法典”第18编第1350节日期为2021年8月4日的证书。
32.3**
“美国法典”第18编第1350节日期为2021年8月4日的证书。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*在此提交的文件。
**随函提供的文件。
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目录
签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。
特雷诺房地产公司
2021年8月4日由以下人员提供：/s/W.布莱克·贝尔德(Blake Baird)
布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
董事长兼首席执行官
2021年8月4日由以下人员提供：/s/迈克尔·A·可口可乐
迈克尔·A·可口可乐
总统
2021年8月4日由以下人员提供：/s/Jaime J.Cannon
詹姆·J·坎农(Jaime J.Cannon)
首席财务官

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