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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-Q
☑
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条规定的季度报告
截至季度的季度业绩报告2021年6月30日
或 
☐
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
佣金档案编号001-35624
中心空间
(注册人的确切姓名载于其章程)
北达科他州45-0311232
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
第十街西南3100号1988年邮政信箱米诺钕58702-1988
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(701) 837-4738
(注册人电话号码，包括区号)
必须用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)注册人至少在过去90天内遵守了备案要求。
是☑不是☐
*应用复选标记表示注册人是否已以电子方式提交了根据S-T规则405要求提交的每个互动数据文件(§本章232.405节)在过去12个月内(或在注册人被要求提交和张贴此类文件的较短期限内)。
是☑不是☐
他们将用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者还是非加速申请者、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☑加速文件管理器☐非加速文件服务器☐
规模较小的报告公司☐新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则，请用复选标记标明注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)条提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
注册人可以用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
是☐不是☑
根据交易法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
实益普通股，无面值企业社会责任纽约证券交易所
C系列累计可赎回优先股企业社会责任-中国纽约证券交易所
**截至2021年7月26日，已发行的实益普通股数量为14,044,860.

目录
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 页面
第一部分金融信息
 
项目1.财务报表--2021年第二季度：
3
简明合并资产负债表2021年6月30日(未经审计)和2020年12月31日
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的简明综合业务报表(未经审计)
4
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的简明综合全面收益表(未经审计)
5
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的简明综合权益报表(未经审计)
6
截至2021年6月30日和2020年6月30日的6个月简明合并现金流量表(未经审计)
8
简明合并财务报表附注(未经审计)
10
第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
22
项目3.关于市场风险的定量和定性披露
34
项目4.控制和程序
35
  
第二部分：其他信息
 
项目1.法律诉讼
36
第1A项。风险因素
36
第二项未登记的股权证券销售和收益的使用
36
项目3.高级证券违约 
36
项目4.矿山安全信息披露
36
项目5.其他信息 
36
项目6.展品
37
签名
38
2
目录
第一部分
第一项财务报表

中心空间及其子公司
压缩合并资产负债表(未经审计)
 (单位：千人，每股数据除外)
 2021年6月30日2020年12月31日
资产  
房地产投资  
拥有的财产$1,838,837 $1,812,557 
减去累计折旧(407,400)(399,249)
 1,431,437 1,413,308 
按公允价值应收按揭贷款37,457 24,661 
房地产投资总额1,468,894 1,437,969 
现金和现金等价物5,194 392 
受限现金8,444 6,918 
其他资产17,218 18,904 
总资产$1,499,750 $1,464,183 
负债、夹层权益和权益  
负债  
应付账款和应计费用$52,413 $55,609 
循环信贷额度87,000 152,871 
应付票据，扣除未摊销贷款成本净额#美元714及$754分别
319,286 269,246 
应付抵押贷款，扣除未摊销贷款成本净额#美元1,220及$1,371，分别
287,143 297,074 
总负债$745,842 $774,800 
承付款和或有事项(附注10)
D系列首选机组(累计可转换优先股，$100面值，166在2021年6月30日和2020年12月31日发行和未偿还的单位，总清算优先级为$16,560)
$18,022 $16,560 
股权  
C系列实益优先股(累计可赎回优先股，无面值，$25每股清算优先权，3,881在2021年6月30日和2020年12月31日发行和发行的股票，总清算优先权为$97,036)
93,530 93,530 
实益普通股(无限制授权，无面值，14,045于2021年6月30日发行及发行的股份13,027(2020年12月31日发行和发行的股票)
1,033,940 968,263 
超过净收入的累计分配(433,310)(427,681)
累计其他综合收益(亏损)(12,064)(15,905)
股东权益总额$682,096 $618,207 
非控股权益--经营合伙企业(8812021年6月30日和977(2020年12月31日单位)
53,133 53,930 
非控股权益-合并后的房地产实体657 686 
总股本$735,886 $672,823 
总负债、夹层股本和股本$1,499,750 $1,464,183 
请参阅简明合并财务报表附注。
3
目录
中心空间及其子公司
简明合并业务报表 (未经审计)

 (单位：万人，每股收益除外)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 2021202020212020
收入$46,656 $43,910 $93,304 $88,316 
费用    
物业运营费用，不包括房地产税13,018 12,360 26,467 25,828 
房地产税5,742 5,410 11,534 10,875 
物业管理费2,085 1,345 3,852 2,899 
伤亡(收益)损失(27)913 74 1,240 
折旧及摊销19,308 18,156 39,300 36,316 
一般和行政费用3,797 3,202 7,703 6,630 
总费用$43,923 $41,386 $88,930 $83,788 
营业收入2,733 2,524 4,374 4,528 
利息支出(7,089)(6,940)(14,320)(13,851)
利息及其他收入(亏损)619 521 1,050 (2,256)
出售房地产和其他投资的未计损益(亏损)的收益(亏损)(3,737)(3,895)(8,896)(11,579)
出售房地产和其他投资的损益26,840 (190)26,840 (190)
净收益(亏损)$23,103 $(4,085)$17,944 $(11,769)
向优先单位持有人分红(160)(160)(320)(320)
可归因于非控股权益的净(收益)亏损-经营合伙企业(1,386)447 (917)1,139 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损-合并房地产实体(19)(5)(36)140 
可归因于控股权益的净收益(亏损)21,538 (3,803)16,671 (10,810)
向优先股股东派发股息(1,607)(1,609)(3,214)(3,314)
优先股赎回折价(溢价)— 25 — 298 
普通股股东可获得的净收益(亏损)$19,931 $(5,387)$13,457 $(13,826)
普通股每股净收益(亏损)-基本$1.49 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股普通股净收益(亏损)-稀释后$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)
请参阅简明合并财务报表附注。
4
目录
中心空间及其子公司
简明综合全面收益表 (未经审计)


(单位：万人)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 2021202020212020
净收益(亏损)$23,103 $(4,085)$17,944 $(11,769)
其他全面收入：
衍生工具未实现损益(386)(1,696)1,625 (11,105)
(收益)衍生工具亏损重新分类为收益1,120 917 2,216 573 
综合收益(亏损)总额$23,837 $(4,864)$21,785 $(22,301)
可归因于非控股权益的净综合(收益)亏损-经营合伙企业(1,430)504 (1,169)1,967 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损-合并房地产实体(19)(5)(36)140 
可归因于控股权益的综合收益(亏损)$22,388 $(4,365)$20,580 $(20,194)

请参阅简明合并财务报表附注。

5
目录
中心空间及其子公司
简明合并权益表 (未经审计)

 (单位为千，每股数据除外)
截至2020年6月30日的6个月首选
股份		数
的
普普通通
股份		普普通通
股份		累计
分配
在超额供应的情况下
营业净收入		累计其他综合收益(亏损)
非控制性
利益		共计
股权
余额2019年12月31日$99,456 12,098 $917,400 $(390,196)$(7,607)$60,849 $679,902 
可归因于控股权益和非控股权益的净收益(亏损)   (10,810)(1,279)(12,089)
衍生工具公允价值变动   (10,532)(10,532)
分配-普通股和单位($1.40每股及单位)
   (17,493)(1,446)(18,939)
分配-C系列优先股($0.829250每股C系列股票)
(3,314)(3,314)
基于股份的薪酬，扣除没收后的净额 19 967   967 
出售普通股，净额674 48,141 48,141 
普通股单位的赎回36 118 (118)— 
回购股份(5,877)298 (5,579)
收购非控股权益-合并房地产实体(7,584)(4,637)(12,221)
其他 — (750) (79)(829)
余额2020年6月30日$93,579 12,827 $958,292 $(421,515)$(18,139)$53,290 $665,507 
截至2021年6月30日的6个月
余额2020年12月31日$93,530 13,027 $968,263 $(427,681)$(15,905)$54,616 $672,823 
可归因于控股权益和非控股权益的净收益(亏损)   16,671 953 17,624 
衍生工具公允价值变动3,841 3,841 
分配-普通股和单位($1.40每股及单位)
   (19,086)(1,282)(20,368)
分配-C系列优先股($0.829250每股C系列股票)
   (3,214) (3,214)
基于股份的薪酬，扣除没收后的净额 27 1,487   1,487 
出售普通股，净额896 66,356 66,356 
普通股单位的赎回95 418 (418)— 
D系列优先股的价值变动(1,462)(1,462)
其他 — (1,122) (79)(1,201)
余额2021年6月30日$93,530 14,045 $1,033,940 $(433,310)$(12,064)$53,790 $735,886 

请参阅简明合并财务报表附注。


6
目录
中心空间及其子公司
简明合并权益表 (未经审计)

 
截至2020年6月30日的三个月首选
股份		数
的
普普通通
股份		普普通通
股份		累计
分配
在超额供应的情况下
营业净收入		累计其他综合收益(亏损)
非控制性
利益		共计
股权
余额2020年3月31日$96,046 12,163 $912,653 $(407,150)$(17,360)$55,527 $639,716 
可归因于控股权益和非控股权益的净收益(亏损)   (3,803)(442)(4,245)
衍生工具公允价值变动   (779)(779)
分配-普通股和单位($0.70每股及单位)
   (8,978)(715)(9,693)
分配-C系列优先股($0.4146250每股C系列股票)
  (1,609) (1,609)
基于股份的薪酬，扣除没收后的净额 18 502   502 
出售普通股，净额624 44,789 44,789 
普通股单位的赎回22 1,048 (1,048)— 
回购股份(2,467)25 (2,442)
其他 — (700) (32)(732)
余额2020年6月30日$93,579 12,827 $958,292 $(421,515)$(18,139)$53,290 $665,507 
截至2021年6月30日的三个月
余额2021年3月31日$93,530 13,220 $980,453 $(443,409)$(12,798)$53,676 $671,452 
可归因于控股权益和非控股权益的净收益(亏损)   21,538 1,405 22,943 
衍生工具公允价值变动734 734 
分配-普通股和单位($0.70每股及单位)
   (9,832)(617)(10,449)
分配-C系列优先股($0.4146250每股C系列股票)
   (1,607) (1,607)
基于股份的薪酬，扣除没收后的净额 24 678   678 
出售普通股，净额732 54,574 54,574 
普通股单位的赎回69 638 (638)— 
D系列优先股的价值变动(1,462)(1,462)
其他 — (941) (36)(977)
余额2021年6月30日$93,530 14,045 $1,033,940 $(433,310)$(12,064)$53,790 $735,886 

7
目录
中心空间及其子公司
简明合并现金流量表 (未经审计)
 (单位：千)
 截至6月30日的六个月，
 20212020
经营活动的现金流  
净收益(亏损)$17,944 $(11,769)
对净收益(亏损)与经营活动提供的现金净额进行调整：  
折旧和摊销，包括摊销资本化贷款成本39,792 36,829 
(收益)房地产和其他投资的销售损失(26,840)190 
有价证券的已实现(收益)亏损— 3,378 
基于股份的薪酬费用1,487 967 
其他，净额2,177 909 
其他资产和负债变动情况：  
其他资产(858)(2,036)
应付账款和应计费用(3,128)(3,192)
经营活动提供(使用)的现金净额$30,574 $25,276 
投资活动的现金流  
出售有价证券所得款项— 3,856 
偿还应收按揭贷款所得款项— 10,020 
抵押贷款和应收票据增加(12,795)(11,162)
出售房地产及其他投资所得款项59,233 1,162 
收购房地产投资的付款(77,997)(22,770)
改善房地产投资的付款(8,993)(12,428)
其他投资活动(240)633 
投资活动提供(使用)的净现金$(40,792)$(30,689)
融资活动的现金流  
应付抵押贷款的本金支付(10,326)(6,392)
循环信贷额度的收益136,704 41,578 
循环信贷额度的本金支付(202,575)(28,656)
应付票据净收益49,940 — 
收购非控制性权益的付款-合并房地产实体— (12,221)
发行普通股的净收益66,356 48,141 
回购C系列优先股— (5,579)
支付给普通股股东的分配(18,373)(16,984)
支付给优先股股东的分配(3,214)(3,314)
支付给优先单位持有人的分配(320)(320)
支付给非控股权益的分配-经营合伙企业的单位持有人(1,348)(1,472)
其他融资活动(298)(236)
融资活动提供(使用)的现金净额$16,546 $14,545 
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)6,328 9,132 
期初现金、现金等价物和限制性现金7,310 46,117 
期末现金、现金等价物和限制性现金$13,638 $55,249 
非现金投融资活动补充附表  
应计资本支出$2,034 $(458)
转股的经营合伙单位418 118 
已宣布但未支付给普通股股东的分配10,449 9,694 
为缴税而扣留的股份的报废905 — 
通过交换应收票据获得的房地产资产— 17,663 
通过房地产收购交换的应收票据— (17,663)
补充披露现金流量信息  
支付利息的现金$13,541 $13,120 

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目录
中心空间及其子公司
简明合并现金流量表 (未经审计)
(单位：千)
资产负债表说明2021年6月30日2020年12月31日2020年6月30日
现金和现金等价物$5,194 $392 $52,714 
受限现金8,444 6,918 2,535 
现金总额、现金等价物和限制性现金$13,638 $7,310 $55,249 
请参阅简明合并财务报表附注。
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目录
中心空间及其子公司
简明合并财务报表附注 (未经审计)
截至2021年和2020年6月30日的6个月
注1：……组织 
Centerspace与其合并子公司(“Centerspace”、“本公司”、“我们”、“我们”或“我们的”)统称为北达科他州房地产投资信托基金(“REIT”)，专注于公寓社区的所有权、管理、收购、再开发和开发。截至2021年6月30日，Centerspace拥有62公寓社区由以下部分组成11,579公寓之家。
附注2·列报基础和重大会计政策 
陈述的基础
Centerspace的大部分业务活动是通过合并的经营伙伴Centerspace，LP(f/k/a IRET Properties)、北达科他州的有限合伙企业(“经营伙伴关系”)以及其他一些合并的子公司实体进行的。随附的简明综合财务报表包括该公司的账目及其持有控股权益的所有子公司的账目，包括经营合伙企业。所有公司间余额和交易都在合并中冲销。
简明综合财务报表还反映了经营合伙企业对经营合伙企业拥有普通合伙人或控股权益的某些合资实体的所有权。这些实体并入公司的运营，非控制性权益反映了非控制性合伙人在所有权、收入和费用中的份额。
未经审计的中期简明合并财务报表
Centerspace的中期简明综合财务报表是根据美国公认的中期财务信息会计原则(“GAAP”)和美国证券交易委员会(“SEC”)的适用规则和条例编制的。因此，根据公认会计原则编制的年度合并财务报表附带的某些披露被省略。年终资产负债表数据来自经审计的合并财务报表，但不包括GAAP要求的所有披露。管理层认为，所有调整均已包括在内，这些调整仅包括为公平列报中期财务状况、经营业绩和现金流量所需的正常经常性调整。
本期业务成果不一定表明本年度最终可能取得的成果。中期简明综合财务报表及其附注应与公司于2021年2月22日提交给证券交易委员会的截至2020年12月31日的Form 10-K年度报告中包括的综合财务报表和附注一并阅读。
预算的使用
根据公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债报告金额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和费用金额。实际结果可能与这些估计不同。
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目录
最近的会计声明
下表简要介绍了最新的会计准则更新(“华硕”)。
标准描述领养日期对财务报表或其他重大事项的影响
亚利桑那州立大学2020-04，参考汇率改革(主题848)-促进参考汇率改革对财务报告的影响
本ASU包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。这个亚利桑那州立大学是可选的，可能会随着时间的推移而当选。Centerspace于2021年6月前瞻性地采用了该指南。这项采用并未对简明综合财务报表产生实质性影响。
亚利桑那州立大学2020-06，债务-有转换和其他期权的债务(分主题470-20)和衍生工具和套期保值-实体自有股权的合同(分主题815-40)-实体自有股权的可转换工具和合同的会计
这一ASU简化了可转换工具的会计处理，并取消了股权合同符合衍生工具范围例外所需的某些结算条件。该ASU还简化了某些领域的稀释每股收益计算，并提供了最新的披露要求。本ASU在2021年12月15日之后的年度报告期内有效。允许提前领养。Centerspace目前正在评估ASU及其可能对简明合并财务报表的影响。
现金、现金等价物和限制性现金
截至2021年6月30日和2020年12月31日，限制性现金主要包括贷款人持有的房地产存款和第三方托管，用于房地产税、保险和增资。
租契
作为出租人，Centerspace主要租赁符合经营租约资格的多户公寓住宅，租期通常为一年或更短。租金收入根据ASC842确认，租契，使用一种表示租赁期内直线基础的方法。租金收入大约相当于98.1占总收入的%，包括市场租金总额减去特许权、空置损失和坏账的调整。其余部分为其他财产收入。1.9收入占总收入的%，主要由其他手续费收入推动，这些收入通常是在某个时间点上赚取时确认的。
该公司的一些公寓社区有商业空间可供租赁。这些空间的租赁条款通常从三至十五年。商业空间的租约通常包括延长租约以延长额外期限的选项。
从2020年4月开始，对于因新冠肺炎疫情而经历政府强制中断或关闭业务的商业租户，该公司降低了租金、公共区域维护和房地产税。该公司选择按照2020年4月10日发布的财务会计准则委员会问答所允许的那样，在没有评估租赁协议下是否存在此类权利或义务的情况下，将这些便利视为存在可强制执行的权利和义务。这些住宿被确认为可变租赁付款。在截至2021年6月30日的三个月内，本公司未确认因减少商业租户应付金额而导致的收入减少，相比之下，收入减少了#美元。402,000在上一年同期。在截至2021年和2020年6月30日的六个月内，公司确认减少了$47,000及$402,000分别是由于减免了商业租户的欠款。
许多租约包含非租约部分，用于向居民发还公用事业费用，以及向商业租户支付公共区域维修费用。Centerspace已经选择了切实可行的权宜之计，将所有资产类别的租赁和非租赁组件结合起来。合并后的组成部分包括在租赁收入中，并在ASC 842项下入账。
截至2021年6月30日，不包括任何可变租赁收入和非租赁组成部分的商业运营租赁未来预定租赁收入总额如下：
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目录
(单位：千)
2021年(剩余部分)$1,185 
20222,339 
20232,336 
20242,323 
20252,291 
此后2,488 
预定租赁总收入--商业经营租赁$12,962 
收入
收入根据转让给客户的商品和服务确认，金额反映公司预期有权获得这些商品和服务的对价。
包括在与客户的合同收入中的收入流包括：
•O其他财产收入：Centerspace将未包括在租赁组成部分中的租赁相关收入(如申请费)确认为赚取的收入。
•房地产销售的收益或损失：当一项资产的解除确认标准得到满足时，包括(1)合同存在，(2)买方获得了对所出售的非金融资产的控制权时，收益或损失才被确认。(2)当(1)合同存在，(2)买方获得了对所出售的非金融资产的控制权时，收益或损失才被确认。
下表列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的收入流细分：
(单位：千)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
收入流适用标准2021202020212020
固定租赁收入--经营租赁租契$43,659 $41,910 $87,499 $83,843 
可变租赁收入--经营租赁租契2,103 1,302 4,072 3,082 
其他财产收入与客户签订合同的收入894 698 1,733 1,391 
总收入$46,656 $43,910 $93,304 $88,316 

长期资产减值
该公司至少每季度评估包括房地产投资在内的长期资产的减值指标。有关减值指标是否存在的判断是基于经营业绩、市场状况、每个物业的预期持有期以及法律和环境问题等因素。如果存在指标，该公司会将该物业的预期未来未贴现现金流与该物业的账面价值进行比较。如果估计未贴现现金流量之和少于账面金额，则就估计公允价值与账面金额之间的差额计入减值损失。若物业的预期持有期、物业的估计公允价值或其他因素根据市况或其他因素而改变，则减值费用的评估可能会有所不同，该等差异可能对综合财务报表产生重大影响。对预期现金流的评估是主观的，部分是基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。减少计划中的财产持有期可能会增加记录减值损失的可能性。
在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月内，该公司记录不是减损费用。
应收按揭贷款和应收票据
于2020年3月，就收购位于明尼苏达州新希望的公寓社区Ironwood，本公司收购了本金余额为#美元的应收税金增额融资券(“TIF”)。6.62021年6月30日和2020年12月31日的100万美元，出现在简明合并资产负债表的其他资产中。这张钞票的利率是4.5在每年的2月和8月到期支付的利率为%。
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目录
2019年12月，Centerspace发起了一项$29.9百万建筑贷款和一美元15.3百万夹层贷款，用于明尼苏达州明尼阿波利斯市一个多户社区的开发。在贷款的同时，该公司还从一家投资级担保人那里获得了大幅完成项目改进的担保。建筑和阁楼贷款的利息和应计利息为4.5%和11.5%。截至2021年6月30日，公司已全额资助29.9百万建筑贷款和$7.1夹层贷款中的100万美元，这两笔贷款都出现在简明综合资产负债表中的应收抵押贷款中。截至2021年6月30日，建设贷款累计金额为1美元。560,000加到$中的利息29.9百万元的原始本金余额。截至2020年12月31日，公司已为24.7百万的建设贷款。这些贷款由抵押担保，将于2023年12月31日到期，该协议为Centerspace提供了购买该开发项目的选择权。这些贷款代表对一个未合并的可变利息实体(“VIE”)的投资。本公司不是VIE的主要受益者，因为它没有权力指导对实体的经济表现影响最大的活动，也没有对实体有重大影响。
可变利息实体
Centerspace已确定其运营合伙企业和每一家不完全拥有的房地产合伙企业都是VIE，因为有限合伙人或功能上相当于有限合伙人的企业缺乏实质性的启动权和实质性的参与权。本公司是VIE的主要受益人，VIE必须在资产负债表上合并，因为本公司拥有VIE的控股权，并有权指导VIE的活动，从而对VIE的经济表现产生最重大的影响，并有义务吸收VIE的亏损或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。由于经营合伙企业是VIE，公司的所有资产和负债都通过VIE持有。
有价证券
有价证券由股权证券组成。股权证券根据报价市场价格(一级投入)按公允价值报告。任何未实现的收益或损失都包括在综合经营报表的利息和其他收入中。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司拥有不是有价证券。在截至2020年6月30日的六个月内，公司实现亏损美元3.4出售该等证券(于综合经营报表中的利息及其他收益(亏损))所产生的百万元。
注3：……每股收益
每股基本收益的计算方法是将普通股股东可获得的净收入除以期内已发行的实益普通股(“普通股”)的加权平均数。Centerspace已根据2015年激励计划及D系列可转换优先股(“D系列优先股”)发行限制性股票单位(“RSU”)及激励性股票期权(“ISO”)，这可能会在行使RSU或ISO或转换D系列优先股时对每股收益产生摊薄效应(有关D系列优先股的进一步讨论，请参阅附注4)。除了发行RSU、ISO和D系列优先股外，没有未偿还的期权、认股权证、可转换股票或其他合同义务需要发行会导致收益稀释的额外股票。根据营运合伙的有限合伙协议的条款，有限合伙人有权要求营运合伙在收购其有限合伙单位(“单位”)一周年后的任何时间赎回该等单位(“交换权”)。在行使交换权后，并由Centerspace全权酌情决定，其可发行普通股以换取单位。一-以人为本。
基于性能的RSU31,030和27,964在截至6月30日的三个月和六个月，2021年和2020年分别被排除在稀释后每股收益的计算之外，因为它们是反稀释的。
在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，D系列优先股228,000被排除在稀释后每股收益的计算之外，因为它们是反稀释的。在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，基于时间的RSU13,000和15,000，分别被排除在稀释后每股收益的计算之外，因为它们是反稀释的。
截至2021年6月30日的三个月和六个月，加权平均股票期权为43,629由于假设每股收益加上平均未赚取补偿高于截至该期间普通股的平均市场价格，因此不计入每股摊薄收益，因此具有反摊薄作用。截至2020年6月30日的三个月和六个月，加权平均股票期权为63,527和31,764分别被排除在稀释后每股收益的计算之外。
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目录
下表列出了用于计算截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的简明合并财务报表中报告的基本和稀释每股收益的分子和分母的对账：*
 (单位为千，每股数据除外)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 2021202020212020
分子  
可归因于控股权益的净收益(亏损)$21,538 $(3,803)$16,671 $(10,810)
向优先股股东派发股息(1,607)(1,609)(3,214)(3,314)
优先股的赎回— 25 — 298 
基本每股收益(亏损)的分子-普通股股东可获得的净收入19,931 (5,387)13,457 (13,826)
非控股权益--经营合伙企业1,386 (447)917 (1,139)
向优先单位持有人分红160 160 320 320 
稀释后每股收益(亏损)的分子$21,477 $(5,674)$14,694 $(14,645)
分母    
基本每股收益分母加权平均股票13,353 12,280 13,216 12,192 
可赎回经营合伙单位的效力916 1,037 939 1,047 
D系列首选机组的影响228 — 228 — 
稀释性限制性股票单位和股票期权的影响17 — 18 — 
稀释后每股收益的分母14,514 13,317 14,401 13,239 
普通股每股净收益(亏损)-基本$1.49 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股普通股净收益(亏损)-稀释后$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)

附注4……股权 和夹层股权
运营合伙单位。运营伙伴关系有881,000和977,0002021年6月30日和2020年12月31日的未偿还单位。
交换权. Centerspace赎回单位在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月内，换取与单位持有人行使交换权相关的普通股，详情见下表。
(单位：千)
截至6月30日的三个月，单位数净账面基准
202169 $639 
202022 $1,048 
截至6月30日的六个月，
202195 $418 
202036 $118 
普通股和股权奖。2021年6月30日和2020年12月31日发行的普通股总数为14.0百万和13.0分别为百万美元。有几个23,385和26,186分别在截至2021年6月30日的三个月和六个月内，根据2015年激励计划授予股权奖励时发行的股票，总授予日期公允价值为$750,000及$914,000，分别为。在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，本公司发行了19,508和20,701在2015年激励计划下授予股权奖励时，分别持有股票，总授予日期公允价值为#美元956,000及$1.0分别为百万美元。这些股票是根据业绩和服务标准授予的。
股权分配协议。Centerspace有一项与市场发售(“2019年自动柜员机计划”)相关的股权分配协议，通过该协议，Centerspace可以提供和出售总销售价格高达$1美元的普通股。150.0百万美元，数额和时间由管理层决定。根据2019年自动取款机计划出售普通股的收益拟用于一般用途，其中可能包括收购、建设或夹层贷款、社区翻新和偿还债务的资金。下表提供了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月期间普通股出售的细节。截至2021年6月30日，总发行价高达美元的普通股99,000在2019年自动取款机计划下仍然可用。
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目录
(单位为千，每股除外)
截至6月30日的三个月，普通股数量
总对价(1)
每股平均净价
2021731 $54,636 $74.64 
2020624 $44,848 $71.84 
截至6月30日的六个月，
2021896 $66,495 $74.19 
2020674 $48,250 $71.56 
(1)总对价为净额$528,000及$709,000截至2021年6月30日的三个月和六个月的佣金和发行成本。截至2020年6月30日的三个月和六个月的总对价为净额$683,000及$735,000佣金和发行成本。
C系列优先股。C系列已发行优先股为3.92021年6月30日和2020年12月31日的2.5亿股。C系列优先股没有投票权，可赎回现金，价格为$。25.00在2022年10月2日之后，以Centerspace的选择权每股支付。这些股票的持有者有权获得累积分派，按季度支付(如董事会宣布)。应计分配按年计算为#美元。1.65625每股，这等于6.625$的%25.00每股清算优先权($97.0总计百万清算优先权)。
D系列优先股(夹层股权)。2019年2月26日，Centerspace发布165,600新创建的D系列优先股，发行价为$100每个优先单位作为收购Southfork Townhome的部分代价。D系列优先单位持有人将按以下比率获得优先分配3.862每年%。*D系列优先股有看跌期权，允许持有人以相当于发行价的现金赎回任何或所有D系列优先股。*每个D系列优先股可根据持有人的选择权转换为1.37931单位，表示换算汇率为#美元。72.50每单位。赎回价值的变动逐期计入简并资产负债表上的普通股。D系列优先股的持有者没有任何投票权。对D系列单位持有人的分配在简明综合权益表中列示，净收益(亏损)可归因于控制性权益和非控制性权益。
附注5·月债务
截至2021年6月30日，44公寓社区不受抵押贷款的拖累，29那些为无担保借款提供信贷支持的房产。该公司的主要无担保信贷安排(“无担保信贷安排”)是一种循环的多银行信贷额度，蒙特利尔银行担任行政代理。该信贷额度的总承诺额和借款能力为#美元。250.0根据未担保资产池(“UAP”)中所载财产的价值，折算为100万美元。截至2021年6月30日，额外的借款可获得性为$163.0百万美元以上87.0提取的百万美元，包括经营信贷额度上的余额(如下所述)。无担保信贷安排将于2022年8月31日到期，其中一项12个月在公司选举时选择延长到期日的选择权。
根据无担保信贷安排，该公司还有#美元的无担保定期贷款。70.0百万美元和$75.0100万美元，包括在简明综合资产负债表上的应付票据中，简明综合资产负债表分别于2024年1月15日和2025年8月31日到期。
信用额度和定期贷款的利率由本公司选择，以贷款人的基本利率加保证金为基础，范围为35-85基点，或伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)，外加以下范围的保证金135-190基点以综合杠杆率(定义见第二次修订及重订信贷协议)为基准。无担保信贷安排和无担保优先票据受惯例金融契约和限制的约束。本公司相信，截至2021年6月30日，它遵守了所有此类财务契约和限制。
今年1月，Centerspace修订并扩大了其私人货架协议，将可用于发行无担保优先本票(“无担保优先票据”)的总金额增加到#美元。225.0百万美元。根据这项协议，该公司发行了$75.0百万美元A系列债券，2029年9月13日到期，息率为3.84每年%，$50.0百万美元B系列债券，2028年9月30日到期，息率为3.69每年%，以及$50.0百万美元C系列债券，2030年6月6日到期，息率为2.70每年%。根据私人货架协议，有$50.0剩余的百万可用。
截至2021年6月30日，Centerspace拥有18作为抵押贷款抵押品的公寓社区。除标准分拆责任外，所有这些按揭贷款对本公司均无追索权。 截至2021年6月30日，本公司相信有不是任何这些应付抵押的重大违约或不遵守情况。
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目录
Centerspace还拥有$6.0百万运营信用额度。这一操作信贷额度旨在加强财务管理活动，并更有效地管理现金余额。这条业务线将于2021年8月31日到期，定价依据是市场利差加上一个月期LIBOR指数利率。
下表汇总了负债情况：
(单位：千)
2021年6月30日2020年12月31日截至2021年6月30日的加权平均到期日(以年计)
信用额度$87,000 $152,871 1.17
定期贷款(1)
145,000 145,000 3.39
无担保优先票据(1)
175,000 125,000 8.15
无担保债务407,000 422,871 4.96
应付按揭--固定288,363 298,445 4.87
债务总额$695,363 $721,316 4.92
信贷额度加权平均利率(掉期利率)2.21 %2.85 %
定期贷款加权平均利率(掉期利率)4.15 %4.15 %
无担保优先票据加权平均利率3.47 %3.78 %
应付按揭加权平均利率3.90 %3.93 %
总债务加权平均利率3.70 %3.62 %
(1)包括在简明综合资产负债表的应付票据内。
截至2021年6月30日，定期贷款、无担保优先票据和应付抵押贷款的未来所需本金支付总额如下：
(单位：千)
2021年(剩余部分)$15,583 
202237,219 
202345,068 
20243,777 
2025102,505 
此后404,211 
付款总额$608,363 
附注6·11衍生工具
Centerspace使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率波动的风险敞口。为了实现这一目标，该公司主要使用利率掉期合约来确定其定期贷款和部分主要信贷额度的浮动利率。利率掉期合约符合现金流对冲的条件。
现金流量对冲的公允价值变动计入累计其他全面收益(“保监处”)，随后在对冲交易影响收益期间重新分类为收益。利率掉期累计其他综合收益中报告的金额将重新分类为利息支出，因为利息支出发生在定期贷款和主要信贷额度的对冲部分。在接下来的12个月里，该公司估计还会有美元4.4百万美元将被重新归类为利息支出的增加。
在2021年6月30日和2020年12月31日，Centerspace有一个$50.0百万利率掉期，固定部分主要信贷额度的利率。
在2021年6月30日和2020年12月31日，Centerspace拥有三有效的利率掉期合约，名义金额为#美元195.0百万和一2023年1月31日生效的额外利率互换，名义金额为$70.0百万美元。这些利率互换是为了固定定期贷款的利率。
下表显示截至2021年6月30日本公司衍生金融工具的公允价值及其在简明综合资产负债表中的分类。2020年12月31日.
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目录
(单位：千)
2021年6月30日2020年12月31日
资产负债表位置公允价值公允价值
指定为对冲工具的衍生工具总额-利率掉期应付账款和应计费用$12,064 $15,905 
下表显示了截至2021年6月30日、2021年6月和2020年6月30日，公司衍生金融工具对简明综合经营报表的影响。
(单位：千)
在OCI中确认的损益从累计保单中重新归类为收入的损益地点收益(亏损)从累计保单重新分类为收入
截至6月30日的三个月，2021202020212020
现金流对冲关系中的衍生品总额-利率合约$(386)$(1,696)利息支出$(1,120)$(917)
截至6月30日的六个月，
现金流对冲关系中的衍生品总额-利率合约$1,625 $(11,105)利息支出$(2,216)$(573)

注7：……公允价值计量
现金和现金等价物、限制性现金、应付账款、应计费用和其他负债由于其短期性质，其列账金额合理地接近其公允价值。对于经常重新定价的可变利率信用额度债务，公允价值以账面价值为基础。
在确定其他金融工具的公允价值时，Centerspace采用FASB ASC 820。“公允价值计量和披露。“ASC 820下的公允价值等级区分了基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设(1级和2级)和报告实体自己对市场参与者假设的假设(3级)。公允价值估计可能与出售或处置资产和负债时最终变现的金额不同。
公允价值经常性计量
(单位：千)
总计1级2级3级
2021年6月30日
资产
应收抵押和票据$43,796 — — $43,796 
负债
衍生工具.利率掉期$12,064 — — $12,064 
2020年12月31日    
资产
应收抵押和票据$30,994 — — $30,994 
负债
衍生工具.利率掉期$15,905 $— — $15,905 
利率掉期的公允价值是采用折现预期可变现金支付和收入的市场标准方法确定的。可变现金支付和收入基于从可观察到的市场利率曲线得出的对未来利率的预期(远期曲线)。本公司在公允价值计量中还考虑了自身的不履行风险和交易对手的不履行风险(第3级)。
Centerspace采用基于预期未来现金流的3级投入收益法，对抵押贷款和应收票据进行估值。投入包括类似工具的市场交易、管理层对可比利率的估计(范围为3.75%至10.75%)，以及特定于工具的信用风险(范围为0.5%至1.0%). 这些应收账款的公允价值变动在合并经营报表中以利息和其他收入的形式列报。
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目录
(单位：千)
公允价值计量于6月30日，其他损益利息收入计入当期收益的公允价值变动总额
截至2021年6月30日的6个月
按揭贷款及应收票据$43,796 $7 $990 $997 
截至2020年6月30日的6个月
按揭贷款及应收票据$17,535 $5 $858 $863 
截至2021年6月30日，Centerspace的投资额为$400,000一家房地产科技企业，由私人持股实体组成，开发与房地产行业相关的技术。根据ASC 820，这项投资是以资产净值(“资产净值”)计量的，这是一种实际的权宜之计。截至2021年6月30日，该公司的未出资承诺为$1.6百万美元。
公允价值非经常性计量
截至2021年6月30日和2020年12月31日，在非经常性基础上没有按公允价值计量的非金融资产或负债。
未按公允价值计量的金融资产和负债
应付抵押贷款的公允价值是根据贷款的贴现现金流，使用市场研究和管理层对可比利率的估计(第3级)来估计的。
本公司金融工具截至2021年6月30日和2020年12月31日的公允价值估计如下：
(单位：千)
2021年6月30日2020年12月31日
账面金额公允价值账面金额公允价值
金融资产    
现金和现金等价物$5,194 $5,194 $392 $392 
受限现金$8,444 $8,444 $6,918 $6,918 
金融负债    
循环信贷额度(1)
$87,000 $87,000 $152,871 $152,871 
定期贷款(1)
$145,000 $145,000 $145,000 $145,000 
无担保优先票据$175,000 $183,259 $125,000 $133,181 
应付抵押贷款$288,363 $297,683 $298,445 $308,855 
(1)剔除利率互换协议的影响。有关利率掉期协议公允价值的讨论，请参阅附注6。
附注8……收购和处置
收购
收购的Centerspace不是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月内新增房地产。截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月内的收购详情如下。
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目录
截至2021年6月30日的6个月
日期
后天		(单位：千)
总计
采办
成本		代价的形式投资分配
收购现金土地建房无形的
资产
256豪斯-联合角-科罗拉多州朗蒙特
2021年1月6日$76,900 $76,900 $5,727 $69,966 $1,207 
截至2020年6月30日的6个月
日期
后天		(单位：千)
总计
采办
成本		代价的形式投资分配
收购现金
其他(1)
土地建房无形的
资产
其他(2)
182家园-铁木-新希望，明尼苏达州
2020年3月5日$46,263 $28,600 $17,663 $2,165 $36,869 $824 $6,405 

(1)应收票据和卖方应计利息结清时的清偿。
(2)由获得的TIF票据组成。有关详细讨论，请参阅注释2。
性情
在截至2021年6月30日的三个月内，Centerspace处置了五公寓社区，总售价为美元60.0百万美元。在截至2020年6月30日的三个月内，该公司处置了一一块未改善的土地，总售价为$1.3百万美元。下表详细介绍了截至2021年6月30日、2021年6月和2020年6月的6个月的处置情况。
截至2021年6月30日的6个月
(单位：千)
性情日期
已处置		销售价格账面价值和销售成本得/(失)
多家庭
76住宅-水晶湾-明尼苏达州罗切斯特
2021年5月25日$13,650 $10,255 $3,395 
40住宅-法国河-明尼苏达州罗切斯特
2021年5月25日6,700 4,474 2,226 
182住宅-遗产庄园-明尼苏达州罗切斯特
2021年5月25日14,125 4,892 9,233 
140家园-奥林匹克村-明尼苏达州罗切斯特
2021年5月25日10,725 6,529 4,196 
151住宅-温彻斯特/格林村-明尼苏达州罗切斯特
2021年5月25日14,800 7,010 7,790 
总处置$60,000 $33,160 $26,840 
截至2020年6月30日的6个月
(单位：千)
性情日期
已处置		销售价格账面价值和销售成本得/(失)
未改良的土地
拉皮特市土地-拉皮特市，南卡罗来纳州2020年6月29日$1,300 $1,490 $(190)
附注9·11细分市场报告 
Centerspace在单个可报告的细分市场中运营，包括公寓社区的所有权、管理、开发、重新开发和收购。每个经营物业都被认为是一个独立的经营部门，因为每个物业都能赚取收入，产生费用，并且有离散的财务信息。首席运营决策者评估每个物业的运营结果，以决定要分配的资源，并评估绩效，而不是基于地理位置、大小或类型对物业进行分组。公寓小区具有相似的长期经济特征，为居民提供相似的产品和服务。没有公寓社区的综合收入、利润或资产超过10%。因此，公寓社区被聚合为一个可报告的部分。“所有其他”包括该公司已出售的混合用途物业和公寓社区的非多户组成部分。
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目录
执行管理团队由首席运营决策者组成。该团队根据净营业收入(“NOI”)来衡量可报告部门的业绩，净营业收入的定义是房地产总收入减去包括房地产税在内的房地产运营费用。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受折旧、摊销、融资、物业管理费用、伤亡损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表根据GAAP经营活动产生的现金，不应被视为衡量财务业绩的净收入、普通股股东可用净收入或经营活动现金流的替代指标。
下表分别列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的NOI，以及与简明合并财务报表中的净收入的对账。分部资产也与简明综合财务报表中报告的总资产进行核对。
 (单位：千)
截至2021年6月30日的三个月多家庭所有其他总计
收入$44,957 $1,699 $46,656 
物业经营费用，包括房地产税17,967 793 18,760 
净营业收入$26,990 $906 $27,896 
物业管理(2,085)
伤亡损益27 
折旧及摊销(19,308)
一般和行政费用(3,797)
利息支出(7,089)
利息和其他收入619 
出售房地产和其他投资的未计损益(亏损)的收益(亏损)(3,737)
出售房地产和其他投资的损益26,840 
净收益(亏损)$23,103 
 (单位：千)
截至2020年6月30日的三个月多家庭所有其他总计
收入$40,213 $3,697 $43,910 
物业经营费用，包括房地产税15,952 1,818 17,770 
净营业收入$24,261 $1,879 $26,140 
物业管理(1,345)
伤亡损益(913)
折旧及摊销(18,156)
一般和行政费用(3,202)
利息支出(6,940)
利息和其他收入521 
出售房地产和其他投资的未计损益(亏损)的收益(亏损)(3,895)
出售房地产和其他投资的损益(190)
净收益(亏损)$(4,085)
(单位：千)
截至2021年6月30日的6个月多家庭所有其他总计
收入$89,198 $4,106 $93,304 
物业经营费用，包括房地产税35,841 2,160 38,001 
净营业收入$53,357 $1,946 $55,303 
物业管理费(3,852)
伤亡损益(74)
折旧及摊销(39,300)
一般和行政费用(7,703)
利息支出(14,320)
利息和其他收入1,050 
出售房地产和其他投资的未计损益(亏损)的收益(亏损)(8,896)
出售房地产和其他投资的损益26,840 
净收益(亏损)$17,944 
20
目录
(单位：千)
截至2020年6月30日的6个月多家庭所有其他总计
收入$80,258 $8,058 $88,316 
物业经营费用，包括房地产税32,726 3,977 36,703 
净营业收入$47,532 $4,081 $51,613 
物业管理费(2,899)
伤亡损益(1,240)
折旧及摊销(36,316)
一般和行政费用(6,630)
利息支出(13,851)
利息和其他收入(2,256)
出售房地产和其他投资的未计损益(亏损)的收益(亏损)(11,579)
出售房地产和其他投资的损益(190)
净收益(亏损)$(11,769)
分段资产和累计折旧
截至2021年6月30日和2020年12月31日的部门资产汇总如下，并与合并财务报表对账：
 (单位：千)
截至2021年6月30日多家庭所有其他总计
细分资产   
拥有的财产$1,805,592 $33,245 $1,838,837 
减去累计折旧(395,716)(11,684)(407,400)
拥有的总财产$1,409,876 $21,561 $1,431,437 
应收按揭贷款37,457 
现金和现金等价物5,194 
受限现金8,444 
其他资产17,218 
总资产$1,499,750 
 (单位：千)
截至2020年12月31日多家庭所有其他总计
细分资产   
拥有的财产$1,727,229 $85,328 $1,812,557 
减去累计折旧(368,717)(30,532)(399,249)
拥有的总财产$1,358,512 $54,796 $1,413,308 
应收按揭贷款24,661 
现金和现金等价物392 
受限现金6,918 
其他资产18,904 
总资产$1,464,183 

附注10……承诺和或有事项
诉讼。在正常运营过程中，Centerspace会卷入诉讼。目前，据本公司所知，尚无重大待决或威胁的法律诉讼，或政府当局正在考虑的其他诉讼会对本公司产生重大影响。
环境问题。根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担移除或补救物业内、上、周围或楼下某些危险或有毒物质的费用。虽然公司目前不知道任何物业存在任何重大违反环境法律、条例或法规的情况，但不能保证其任何物业不会发现污染区域，也不能保证环境法律、法规或清理要求的变化不会导致材料成本。
21
目录
对应税处置的限制。十七属性，包括3,559Centerspace不相信该等协议对其业务行为或在限制期内是否处置受限制，因为Centerspace一般持有此等物业及其他物业作投资用途，而非作出售之用，故不会对其业务行为或在限制期内是否处置受限制物业的决定产生重大影响。(由於Centerspace一般持有该等物业及其他物业作投资用途，而非作出售之用)，故须根据与该等物业的部分卖方或供款人订立的协议，对应课税处置作出限制，并在不同的期间内有效。此外，若本公司认为处置该等物业符合股东的最佳利益，则一般会根据美国国税法第1031条寻求将该等物业的销售安排为递延税项交易。否则，本公司可能被要求向本协议各方提供税收赔偿。
附注11……基于股份的薪酬
基于股票的奖励是根据股东于2015年9月15日批准的2015年激励计划(该计划于2021年5月18日修订和重申)向高级职员、非公职人员和受托人提供的，该计划允许以现金、不受限制和受限的普通股、股票期权、股票增值权和RSU的形式奖励，最高可达775,000全球股票市场上的股票十年期计划生效的期间。根据2015年的激励计划，官员和非官员员工可以根据长期激励计划获得股票奖励，这是一项前瞻性计划，衡量的是规定业绩期间的长期业绩。这些奖励在被视为以股票形式赚取的范围内支付。根据修订后的计划授予的长期激励奖励的条款可能每年都会有所不同。
2021年LTIP大奖
在2021年1月1日授予员工的奖励包括6,410以时间为基础的RSU奖项，19,224基于总股东回报(“TSR”)的业绩RSU，以及43,629股票期权。基于时间的奖励授予2022年1月1日、2023年1月1日和2024年1月1日各三分之一的股份。股票期权授予252022年1月1日、2023年1月1日、2024年1月1日和2025年1月1日。股票期权的公允价值为#美元。7.383每股收益，在授予之日使用Black-Scholes期权定价模型在以下假设下进行估算：
2021
行权价格$70.64 
无风险利率0.65 %
预期期限6.25年份
预期波动率21.08 %
股息率3.963 %
TSR业绩RSU是根据公司的TSR与富时NAREIT公寓指数(FTSE NAREIT)的前瞻性公寓指数进行比较而获得的三年制句号。有资格获得的最大RSU数量为38,448RSU，即200已批准的RSU的百分比。已获得的奖励(如果有)将在测算期的最后一天完全授予。这些奖项除了必须满足的服务条件外，还有市场条件才能授予这些奖项。补偿支出按授予日公允价值(使用蒙特卡洛估值模型确定)按比例确认，无论是否达到市场条件并最终授予奖励。因此，在未达到市场条件的情况下，以前记录的补偿费用不会进行调整。该公司根据公司每日收盘价的历史波动率和选定同行平均波动率的加权平均值、期限等于奖励剩余实施期的美国国债利率的无风险利率以及奖励实绩期间的预期期限来计算预期波动率。用于评估TSR性能RSU的假设是预期的波动性20.63%，无风险利率为0.17%，预期寿命为3好几年了。在授予日，即2021年1月1日，该公司的股价为1美元。70.64每股。
2021年5月18日授予受托人的奖励包括6,061基于时间的RSU，将于2022年5月18日生效。这些奖励被归类为股权奖励。
基于股份的薪酬费用
在合并财务报表中确认的所有未偿还股票奖励的股票薪酬支出为#美元。1.5百万美元和$967,000截至2021年6月30日和2020年6月30日的6个月。
项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论和分析应与本报告中包含的截至2021年6月30日的10-Q表未经审计的简明综合财务报表(以下简称“报告”)、经审计的财务报表
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截至2020年12月31日的年度报表，包括在2021年2月22日提交给证券交易委员会的Form 10-K表中的风险因素，以及截至2020年12月31日的Form 10-K表第1A项“风险因素”中的风险因素。
本讨论和分析以及本报告的其他章节包含符合1933年“证券法”(修订本)第27A节和1934年“证券交易法”(修订本“交易法”)第21E节的定义的前瞻性表述，涉及对未来时期的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的事项的陈述。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“将”、“假设”、“可能”、“项目”、“展望”、“未来”以及这些词语和类似表述的变体旨在识别前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的经营结果、财务状况或计划大不相同。尽管Centerspace相信这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但公司不能保证我们的预期一定会实现。本文中包含的任何非历史事实的陈述都应被视为前瞻性陈述。因此，不应依赖这些前瞻性陈述，因为这些陈述会受到已知和未知的风险、不确定性以及公司无法控制的其他因素的影响，可能与实际结果和表现大不相同。
除其他因素外，以下因素可能导致我们未来的结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同：
•新冠肺炎疫情及其对我们的员工、居民和商业租户、第三方供应商和供应商、公寓社区以及我们的现金流、业务、财务状况和运营结果的持续影响；
•公司拥有公寓社区或未来可能投资的市场的经济状况恶化和失业率上升；
•本公司所在市场的租赁条件，包括入住率和租金，现有租约到期后可能无法续签居民或获得新居民，税收和住房法律的变化，或其他因素，包括与新冠肺炎相关的政府法规对租金、驱逐和其他租赁条件的影响；
•运营成本的变化，包括房地产税、水电费、保险费以及与遵守新冠肺炎限制或以其他方式应对新冠肺炎疫情相关的费用；
•及时获得翻新公寓社区所需的材料；
•公司市场的不利变化，包括这些市场对公寓住宅的未来需求、进入新市场的障碍、提高租金的能力限制、无法以有利条件确定和完成有吸引力的收购和处置、无法将销售收益成功地再投资，以及无法适应作为抵押义务抵押品的房地产市场价值的任何重大下降；
•依赖单一资产类别(多家族)和美国的某些地理区域；
•不能成功地将业务扩展到新的或现有的市场；
•新收购未达到预期效果或未能有效整合；
•不能按期、按预算完成项目出租；
•无法以可接受的条件出售非核心物业；
•未将房产销售所得再投资于递延纳税交易所，可能需要支付特别股息和/或税收保护；
•无法从现金流中为资本支出提供资金；
•无法支付或需要减少普通股股息；
•融资风险，包括可能无法满足现有信贷安排中的现有契约，或无法以优惠条件获得新的债务或股权融资，或者根本无法获得新的债务或股权融资；
•利率、资本化率或资本市场状况的水平和波动性；
•或有损失以及损失意外保险的可获得性和费用；
•无法继续满足复杂的规则以保持作为联邦所得税目的REIT的地位，运营合伙企业无法满足规则以保持其作为联邦所得税目的的合伙企业的地位，以及影响REITs的法律变化的风险；
•不能吸引和留住人才；
•违反隐私或信息安全系统的网络责任或潜在责任；
•无法应对灾害性天气、自然事件和气候变化；
•不能遵守适用于该企业的法律法规和任何相关的调查或诉讼；以及
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目录
•本报告、其他SEC报告或公司公开发布的其他文件中确定的其他风险。
还可能不时出现对业务和运营结果产生不利影响的新因素。除非法律另有要求，否则Centerspace没有义务公开更新或修改这些前瞻性陈述，以反映本报告提交日期后的事件、情况或预期的变化。读者还应不时查看提交给证券交易委员会的文件中详细说明的风险和不确定性，包括我们的年度报告Form 10-K中包含的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”和“风险因素”。
执行摘要
Centerspace拥有、管理、收购、再开发和开发公寓社区。该公司主要专注于投资于经济状况稳定和增长、就业强劲和生活质量具有吸引力的市场，它认为这些市场结合在一起，会导致对公寓住房的更高需求和居民的留住。截至2021年6月30日，公司拥有62个公寓社区的权益，包括11,579套公寓。根据我们的简明合并资产负债表显示，截至2021年6月30日，我们拥有的财产为18亿美元，而截至2020年12月31日，拥有的财产为18亿美元。
出租公寓住房是公司的主要收入来源，公司的经营目标是为居民提供优质的住房。Centerspace致力于在理想的地点投资优质资产，并通过以服务为导向的运营创建充满活力的公寓社区，从而最大限度地提高居民的满意度和留存率。Centerspace相信，提供卓越的居民体验将提高居民满意度，同时还能提高企业和股东的盈利能力。自1971年首次分销以来，该公司一直按季度发放。
“新冠肺炎”建设
自2020年3月以来，新冠肺炎疫情一直影响着该业务，当时它蔓延到了Centerspace拥有房产的许多市场。公司的首要任务仍然是其居民、团队成员和它所服务的社区的健康和福祉。该公司加强了社区和办公室的清洁协议，在社区公共空间实施物理距离，并为团队成员制定了远程工作指南，所有这些都符合州和地方的指南。该公司正在利用技术，允许物业团队通过虚拟租赁与潜在居民进行远程互动。Centerspace向受新冠肺炎疫情影响的居民提供延期租金优惠，并向受到经济影响的商业租户提供租金减免。为了支持团队成员在现场工作，提供了额外的新冠肺炎带薪休假和增强的弹性时间安排。
某些州和城市，包括该公司公寓社区所在的一些州和城市，已经对新冠肺炎疫情做出了反应，制定了隔离措施，限制旅行、原地或待在家里的指令，限制可能继续经营的企业类型，以及可能继续的建筑项目类型。疫苗的可获得性导致许多州和城市取消了限制；然而，由于病毒的新变种，Centerspace无法预测未来是否会恢复限制或是否会施加额外的限制。该公司实施了一项计划，在遵守州和地方指导方针的同时，安全地重新开放其社区的公共空间，但认识到这些市场中新冠肺炎案件的增加可能导致本公司关闭公共空间或采取其他预防措施。
新冠肺炎大流行对金融的影响
在新冠肺炎大流行期间，许多公司，特别是城市地区，都延长了员工在家工作的指令。这些延长的指令导致商业交通减少，在某些情况下，城市地区的商业关闭，这导致公司的五个城市公寓社区的需求减少，租金上涨也更低。新冠肺炎疫情和这些指令影响了公寓社区和写字楼的运营和业务行为，但没有对Centerspace的财务状况、运营业绩或现金流产生实质性影响。
持续的新冠肺炎大流行和该病毒的新变种可能导致不利的金融和经济影响，包括但不限于以下几点：
•导致我们的居民或商业租户推迟或停止支付租金，放弃或未能续签租约，这将减少公司净营业收入和现金流的主要来源；
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目录
•导致资本市场普遍受到限制或不可用，从而限制了我们获得任何所需的债务或股权资本融资的机会；
•影响或造成某些关键第三方供应商或其他服务提供商的业务损失；
•限制我们继续按当前利率按季度支付股息的能力；
•减损有形或无形资产的价值；
•要求我们记录或有损失并产生与其新冠肺炎响应相关的额外费用；或
•导致美国经济长期放缓，这可能导致长期衰退甚至经济萧条，进而影响对公寓社区的需求，并可能对我们的业务和运营业绩产生不利影响。
在新冠肺炎大流行期间，Centerspace采取了以下措施来保护其居民和员工，管理开支并保持现金流：
•减少团队成员到2021年的计划差旅；
•空缺职位空缺；
•使用现场团队成员执行通常承包给第三方的工作；以及
•将董事会会议改为虚拟会议，从而限制了与面对面会议相关的费用。
尽管有Centerspace’的努力来管理它的研发鉴于新冠肺炎大流行的影响，目前还无法确定新冠肺炎大流行对2021年和未来几年租金收入的最终影响。围绕新冠肺炎疫情的局势仍然不稳定，该公司正在与居民、商业租户、政府官员和商业伙伴合作，积极管理其应对措施，并对对财务状况和经营业绩的潜在影响，以及对我们业务的潜在不利影响。我们的管理层继续致力于确保团队成员、居民和社区的安全，并在新冠肺炎疫情期间保持我们企业的财务稳定。
截至2021年6月30日的三个月概览
截至2021年6月30日的三个月，收入增加了270万美元，达到4670万美元，而截至2020年6月30日的三个月，收入为4390万美元，主要是由于同店和非同店社区，被处置所抵消。*截至2021年6月30日的三个月，总支出增加了250万美元，达到4390万美元，而截至2020年6月30日的三个月，收入为4140万美元，主要是由于折旧和摊销以及一般和行政费用的增加。截至2021年6月30日的三个月，适用于普通股和单位的运营资金(FFO)增加了130万美元，达到1370万美元，而截至2020年6月30日的三个月为1240万美元。这一增长主要是由于来自同店和非同店社区的NOI增加，但被处置的NOI减少以及物业管理以及一般和行政费用的增加所抵消。这些变化的驱动因素将在下面的“运营结果”部分进行更详细的讨论。
在公司里’S不断努力提高其产品组合和余额的质量2021年第二季度，该公司以6000万美元的总售价出售了明尼苏达州罗切斯特的五个公寓区，实现了2680万美元的销售净收益。
在本季度，Centerspace与KMS管理的实体签订了贡献协议。交易完成后，Centerspace将收购17个社区的投资组合。Centerspace将通过发行最多197.3美元，将以可转换优先经营伙伴单位的形式支付，这些单位支付3.875%的股息，并可根据持有人的选择，按每个可转换优先经营单位1.2048普通单位的汇率转换为普通单位，相当于每单位83美元的转换价格。KMS合作伙伴将有能力获得总计1620万美元的现金，以取代可转换优先运营伙伴单位。该公司将收购房地产资产，负债约为126.5美元，公司打算在交易完成后对其中一部分进行再融资。这笔交易预计将在第三季度完成。
详细介绍截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月的收购和处置情况的表格见本报告简明合并财务报表附注8。
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经营成果
营业收入与净营业收入的对账
下表提供了营业收入与净营业收入(“NOI”)的对账，定义如下。
 (除百分比外，以千为单位)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
20212020零钱美元%的更改20212020零钱美元%的更改
营业收入$2,733 $2,524 $209 8.3 %$4,374 $4,528 $(154)(3.4)%
调整：
物业管理费2,085 1,345 740 55.0 %3,852 2,899 953 32.9 %
伤亡(收益)损失(27)913 (940)(103.0)%74 1,240 (1,166)(94.0)%
折旧及摊销19,308 18,156 1,152 6.3 %39,300 36,316 2,984 8.2 %
一般和行政费用3,797 3,202 595 18.6 %7,703 6,630 1,073 16.2 %
净营业收入$27,896 $26,140 $1,756 6.7 %$55,303 $51,613 $3,690 7.1 %
综合运营结果
以下是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月和六个月的综合运营结果。
 (以千元为单位，百分比除外)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 20212020零钱美元%的更改20212020零钱美元%的更改
收入
同店$40,521 $39,282 $1,239 3.2 %$80,521 $79,056 $1,465 1.9 %
非同店4,436 931 3,505 376.5 %8,677 1,202 7,475 621.9 %
其他属性646 402 244 60.7 %1,296 1,375 (79)(5.7)%
性情1,053 3,295 (2,242)(68.0)%2,810 6,683 (3,873)(58.0)%
总计46,656 43,910 2,746 6.3 %93,304 88,316 4,988 5.6 %
物业经营费用，包括房地产税
同店16,528 15,567 961 6.2 %32,906 32,222 684 2.1 %
非同店1,439 385 1,054 273.8 %2,935 504 2,431 482.3 %
其他属性268 252 16 6.3 %557 530 27 5.1 %
性情525 1,566 (1,041)(66.5)%1,603 3,447 (1,844)(53.5)%
总计18,760 17,770 990 5.6 %38,001 36,703 1,298 3.5 %
净营业收入
同店23,993 23,715 278 1.2 %47,615 46,834 781 1.7 %
非同店2,997 546 2,451 448.9 %5,742 698 5,044 722.6 %
其他属性378 150 228 152.0 %739 845 (106)(12.5)%
性情528 1,729 (1,201)(69.5)%1,207 3,236 (2,029)(62.7)%
总计$27,896 $26,140 $1,756 6.7 %$55,303 $51,613 $3,690 7.1 %
物业管理费(2,085)(1,345)740 55.0 %(3,852)(2,899)953 32.9 %
伤亡损益27 (913)(940)(103.0)%(74)(1,240)(1,166)(94.0)%
折旧及摊销(19,308)(18,156)1,152 6.3 %(39,300)(36,316)2,984 8.2 %
一般和行政费用(3,797)(3,202)595 18.6 %(7,703)(6,630)1,073 16.2 %
利息支出(7,089)(6,940)149 2.1 %(14,320)(13,851)469 3.4 %
利息及其他收入(亏损)619 521 98 18.8 %1,050 (2,256)3,306 (146.5)%
净收益(亏损)$23,103 $(4,085)$27,188 (665.6)%$17,944 $(11,769)$29,713 (252.5)%
向优先单位持有人分红(160)(160)— — (320)(320)— — 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损-经营合伙企业(1,386)447 (1,833)(410.1)%(917)1,139 (2,056)(180.5)%
可归因于非控股权益的净(收益)亏损-合并房地产实体(19)(5)(14)280.0 %(36)140 (176)(125.7)%
可归因于控股权益的净收益(亏损)21,538 (3,803)25,341 (666.3)%16,671 (10,810)27,481 (254.2)%
向优先股股东派发股息(1,607)(1,609)2 (0.1)%(3,214)(3,314)100 (3.0)%
优先股的赎回— 25 (25)(100.0)%— 298 (298)(100.0)%
普通股股东可获得的净收益(亏损)$19,931 $(5,387)$25,318 (470.0)%$13,457 $(13,826)$27,283 (197.3)%
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截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
加权平均入住率(1)
2021202020212020
同店94.9 %94.5 %94.9 %94.9 %
非同店94.2 %95.3 %93.0 %94.0 %
总计94.8 %94.5 %94.7 %94.8 %
(1)加权平均入住率定义为实际租金收入除以预定租金收入的百分比。预定租金收入代表所有公寓住房的价值，其中已入住住房按租赁合同租金估值，空置房屋按估计市场租金估值。在计算已入住房屋的实际租金和空置房屋的市场租金时，拖欠和优惠不在考虑之列。市场利率是根据社区新租约目前提供的有效利率来确定的，并被用作确定空置公寓住房的市场利率的起点。Centerspace认为，加权平均入住率是衡量入住率的一个有意义的指标，因为它考虑了每个空置单元按其估计的市场价格计算的价值。加权平均入住率可能不能完全反映实物入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他REITs披露的数据相媲美。
美国公寓式住宅的数量2021年6月30日2020年6月30日
同店10,676 10,676 
非同店903 182 
总计11,579 10,858 
NOI是一种非GAAP财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去包括房地产税在内的房地产运营费用。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受折旧、摊销、融资、物业管理管理费用、伤亡损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表根据GAAP经营活动产生的现金，不应被视为衡量财务业绩的净收入、普通股股东可用净收入或经营活动现金流的替代指标。
Centerspace在同店和非同店的基础上提供了某些信息。在比较的整个时期内，同店公寓社区都是自有的或正在使用的，就新建物业而言，它们已经实现了90%的实际入住率目标水平。在每个日历年的第一天，该公司确定当年的同店池组成，并调整上一年，这使其能够评估现有公寓社区的整个期间与期间的运营比较及其对净收入的贡献。该公司认为，在同店的基础上衡量业绩对投资者很有用，因为它可以评估固定的社区池每年的表现如何。该公司以此衡量其在提高噪音指数、提高平均租金收入、续约现有居民、控制经营成本及审慎改善资本方面是否成功，并借此评估该公司是否成功增加噪音指数、提高平均租金收入、续约现有居民、控制经营成本，以及审慎改善资本。以下讨论集中于影响同店公寓社区房地产收入和支出的主要因素，因为非同店公寓社区的房地产收入和支出每年的变化通常是由于将这些物业添加到房地产投资组合中，因此为评估房地产投资组合的持续运营表现提供的有用信息较少。
对比截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月，有三个公寓区是非同店的。已售出的社区包括在“处置”中，而“其他”包括非多户型房产和混合用途房产的非多户型部分。
收入。截至2021年6月30日的三个月，收入增长6.3%，达到4670万美元，而截至2020年6月30日的三个月，收入为4390万美元。来自非同店社区和其他物业的收入分别增加了350万美元和24.4万美元，但被处置收入减少了220万美元所抵消。在截至2021年6月30日的三个月里，来自同店社区的收入与去年同期相比增长了3.2%，即120万美元。增长归因于平均租金收入增长2.8%，入住率增长0.4%，加权平均入住率分别从截至2021年和2020年6月30日的三个月的94.5%增加到94.9%。我们明尼苏达州市场的收入受到同店社区收款率从99.0%降至96.4%的影响，这对收入造成了699,000美元的负面影响，而截至2021年6月30日和2020年6月30日的三个月分别为197,000美元
截至2021年6月30日的6个月收入增长5.6%，达到9330万美元，而截至2020年6月30日的6个月收入为8830万美元。来自非同店社区的收入增加了750万美元，但分别被处置和其他物业收入减少390万美元和7.9万美元所抵消。在截至2021年6月30日的六个月里，来自同店社区的收入与去年同期相比增长了1.9%，即150万美元。这一增长归因于截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月的平均租金收入分别增长了1.9%。
物业经营费用，包括房地产税在截至2021年6月30日的三个月里，包括房地产税在内的房地产运营费用增加了5.6%，达到1,880万美元，而上年同期为1,780万美元。
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去年，非同店社区增加的110万美元被处置减少的100万美元所抵消。在截至2021年6月30日的三个月里，包括房地产税在内的同店社区的房地产运营费用与去年同期相比增长了6.2%，即96.1万美元。在同店社区，可控费用(不包括保险和房地产税)增加了51万美元，主要是因为薪酬和公用事业成本增加。同店社区的不可控费用增加了451,000美元，主要是由于保险成本。
在截至2021年6月30日的6个月里，包括房地产税在内的房地产运营费用增加了130万美元，达到3800万美元，而去年同期为3670万美元。非同店社区增加的240万美元被处置减少的180万美元所抵消。在截至2021年6月30日的6个月里，包括房地产税在内的同店社区的房地产运营费用与去年同期相比增长了2.1%，即68.4万美元。在同店社区，可控费用(不包括保险和房地产税)增加了20.3万美元，主要是由于薪酬和公用事业成本的增加。同店社区的不可控费用增加了481,000美元，主要是由于保险成本。
物业管理费。截至2021年6月30日的三个月，包括物业管理间接费用和支付给第三方的物业管理费在内的物业管理费用增长了55.0%，达到210万美元，而去年同期为130万美元。这一增长主要是由于非经常性技术计划以及员工增加带来的补偿成本。
截至2021年6月30日的6个月，物业管理支出增长了32.9%，达到390万美元，而去年同期为290万美元。这一增长主要是由于技术举措和补偿成本。
伤亡增加(损失)。在截至2021年6月30日的三个月里，伤亡收益(损失)下降了103.0%，收益为27,000美元，而去年同期为亏损913,000美元。减少的主要原因是上一年发生的与天气有关的损失，而本年度没有发生。
截至2021年6月30日的6个月，伤亡收益(损失)下降了94.0%，降至7.4万美元，而去年同期为120万美元。减少的主要原因是上一年发生的与天气有关的损失，而本年度没有发生。
折旧和摊销。在截至2021年6月30日的三个月里，折旧和摊销增加了6.3%，达到1930万美元，而去年同期为1820万美元，这是由于非同店物业增加了220万美元，但被同店物业减少38.2万美元和售出物业减少65.3万美元所抵消。
在截至2021年6月30日的六个月中，折旧和摊销增加了8.2%，达到3930万美元，而去年同期为3630万美元，这是由于非同店物业增加了560万美元，但被同店社区和已售出物业分别减少了150万美元和110万美元所抵消。
一般和行政费用。*截至2021年6月30日的三个月，一般和行政费用增长18.6%，达到380万美元，而去年同期为320万美元，主要原因是与公司业绩和基于股票的薪酬安排相关的激励性薪酬成本增加了64.8万美元，由于赠款的时机和形式，以及技术举措增加了27.9万美元，但咨询费用减少了5.4万美元。
截至2021年6月30日的六个月，一般和行政费用增长16.2%，达到770万美元，而去年同期为660万美元，主要原因是与公司业绩和基于股票的薪酬安排相关的激励性薪酬成本增加了855,000美元，原因是赠款的时间和形式增加了523,000美元，技术实施计划增加了523,000美元，法律成本增加了123,000美元，但被咨询成本的减少所抵消。
利息支出。在截至2021年6月30日的三个月里，利息支出增长了2.1%，达到710万美元，而去年同期为690万美元，这主要是由于与去年同期相比，信贷额度上保持了更大的平均余额，以及C系列票据的增加。
在截至2021年6月30日的6个月里，利息支出增长了3.4%，达到1430万美元，而去年同期为1390万美元，这主要是由于与去年同期相比，信贷额度上保持了更大的平均余额，以及C系列票据的增加。
利息和其他收入(损失)。在截至2021年6月30日的三个月里，利息和其他收入增长了18.8%，达到61.9万美元，而去年同期为52.1万美元。
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在截至2021年6月30日的6个月里，利息和其他收入增加到110万美元，而去年同期为亏损230万美元。这一增长主要是由于在截至2020年6月30日的6个月中，有价证券价值损失了340万美元，这在本季度没有发生。
普通股股东可获得的净收益(亏损)。截至2021年6月30日的三个月，普通股股东可获得的净收入增长了470.0，达到1,990万美元，而截至2020年6月30日的三个月净亏损为540万美元。
截至2021年6月30日的6个月，普通股股东可获得的净收入增长了197.3%，达到1,350万美元，而去年同期净亏损1,380万美元。
运营资金来源.
Centerspace认为，运营资金(“FFO”)是一种非GAAP财务指标，用作股本房地产投资信托基金的标准补充指标，它有助于投资者理解经营业绩，主要是因为它的计算没有假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少，这是GAAP的历史成本惯例和折旧记录所暗示的。
该公司使用全国房地产投资信托公司(NAREIT)采用的运营FFO资金的定义。NAREIT将FFO定义为根据GAAP计算的净收益或净亏损，不包括：
•与房地产有关的折旧和摊销；
•出售若干房地产资产的损益；以及
•当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，对某些房地产资产和实体投资的减值减值。
NAREIT对FFO的定义中不包括减值减记和出售房地产资产的损益，这有助于识别构成投资基础的长期资产的经营业绩，并帮助管理层和投资者比较不同时期的经营业绩。
由于NAREIT FFO定义的局限性，Centerspace在应用该定义时做出了一定的解释。本公司认为，NAREIT定义中未特别规定的所有此类解释均与该定义一致。NAREIT的2018年FFO白皮书重述澄清，与REIT主营业务相关的土地减值不在FFO之列，REIT有权排除主营业务附带资产的减值。
虽然FFO被我们广泛用作主要的业绩衡量标准，但并不是所有的房地产公司都使用相同的FFO定义或计算FFO的方法。因此，本文提出的FFO与其他房地产公司提出的FFO不一定具有可比性。FFO不应被认为是净收益或任何其他GAAP业绩衡量标准的替代，而应被视为一种额外的、补充的衡量标准。FFO也不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足公司所有需求的资金，包括偿还债务或向股东分配的能力。
截至2021年6月30日的三个月，适用于普通股和单位的FFO增至1370万美元，而截至2020年6月30日的可比时期为1240万美元，增长10.4%。这一增长主要是由于来自同店和非同店社区的NOI增加，但被处置的NOI减少以及物业管理以及一般和行政费用的增加所抵消。
截至2021年6月30日的6个月，适用于普通股和单位的FFO增至2660万美元，而去年同期为2100万美元，增长26.4%。这一增长主要是由于上一年本年度没有发生的有价证券亏损3.4美元，以及同店和非同店NOI的增加，但被处置的NOI减少所抵消。
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普通股股东可获得的净收入与运营资金的对账
 (单位：万元，不包括每股收益和单位收益)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
2021202020212020
普通股股东可获得的净收益(亏损)$19,931 $(5,387)$13,457 $(13,826)
调整：    
非控股权益--经营合伙企业1,386 (447)917 (1,139)
折旧及摊销19,308 18,156 39,300 36,316 
折旧较少-非房地产(87)(88)(185)(181)
折旧较少-部分拥有的实体(24)(33)(48)(315)
房地产销售损失(收益)(26,840)190 (26,840)190 
适用于普通股和单位的运营资金$13,674 $12,391 $26,601 $21,045 
适用于普通股和单位的运营资金$13,674 $12,391 $26,601 $21,045 
向优先单位持有人分红160 160 320 320 
适用于普通股和单位的运营资金-摊薄$13,834 $12,551 $26,921 $21,365 
每股数据
每股普通股收益(亏损)-稀释后$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股FFO和单位稀释后的FFO$0.95 $0.93 $1.87 $1.58 
加权平均股份和单位-稀释14,514 13,558 14,402 13,482 
收购和处置
2021年第二季度，该公司出售了5个公寓区，而去年同期为1块未改善的土地。详细介绍截至2021年6月30日和2020年6月30日的六个月期间的收购和处置情况的表格见本报告简明合并财务报表附注8。
已宣布的分配
在截至2021年和2020年6月30日的三个月和六个月里，分别宣布了普通股和单位每股0.70美元和1.40美元的分配。在截至2021年和2020年6月30日的三个月和六个月里，分别宣布了每股C系列优先股0.4140625美元和0.828125美元的分配。在截至2021年和2020年6月30日的三个月和六个月内，每个D系列首选单元的分销分别为0.9655美元和1.931美元。
流动性与资本资源
概述
Centerspace打算保持强劲的资产负债表，并保持财务灵活性，该公司认为，这将增强其在可能出现的适当投资机会中利用资本的能力。该公司打算通过继续专注于核心基本面来维持其资本结构，这些核心基本面包括从运营中产生正现金流，保持适当的债务水平和杠杆率，以及控制间接成本。
该公司的主要流动资金来源是手头的现金和现金等价物以及运营产生的现金流。其他来源包括无担保信贷额度下的可获得性、财产处置收益，包括与税收递延净收益相关的限制性现金、根据搁置登记表提供的优先股和普通股，以及长期无担保债务和担保抵押贷款。
该公司的主要流动资金需求通常是经常性运营和管理费用、偿债和偿还、社区资本改善、向优先股、普通股、D系列优先股和单位的持有者分配、增值再开发、普通股和优先股回购和单位赎回，以及收购更多的社区。
尽管公司相信其财务状况和流动性足以满足其合理预期的流动性需求，但可能影响公司未来流动性的因素包括但不限于资本和信贷市场的波动、进入资本和信贷市场的能力、新冠肺炎疫情的影响，包括
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对公司以合理条款(或完全)进入资本和信贷市场的能力、最低REIT股息要求以及公司完成资产购买、出售或开发的能力的潜在影响。
截至2021年6月30日，该公司的总流动资金约为1.682亿美元，其中包括1.63亿美元的信贷额度以及520万美元的现金和现金等价物。截至2020年12月31日，公司的总流动资金约为9750万美元，其中包括9710万美元的信贷额度以及39.2万美元的现金和现金等价物。
“新冠肺炎”对流动性的相关影响
Centerspace预计，它的主要流动资金来源仍将是手头的现金和现金等价物、运营产生的现金流以及无担保信贷额度下的可获得性。虽然由于每月租金收入减少以及在新冠肺炎大流行期间和之后入住率可能降低或租金降低，现金流可能会减少，但公司还有其他可用的流动资金来源，如财产处置收益；根据货架登记声明提供优先股和普通股；以及长期无担保定期贷款和担保抵押贷款。在接下来的12个月里，公司有以下合同义务：
•2021年剩余1280万美元债务到期日；
•2022年前六个月730万美元的债务到期日；以及
•根据该公司发起的夹层贷款，尚有大约780万美元需要资金，用于在明尼苏达州明尼阿波利斯开发一个多户社区。
新冠肺炎相关效应对持续债务可获得性的潜在影响
尽管该公司遵守了其所有债务安排下的公约，目前预计将继续遵守这些公约，但不能保证公司将继续遵守这些公约或能够获得这些资金，这取决于新冠肺炎大流行的时间长短及其对美国经济总体，特别是信贷市场的影响程度。根据信贷安排的条款，如果出现以下情况，本公司可能无法从信贷安排获得垫款：
•公司不能作出某些陈述和保证，包括证明自2018年4月30日以来，业务、财务状况、运营、业绩或物业整体上没有发生不利变化，这是合理预期会产生重大不利影响的；
•公司合并物业NOI或适用于借款基础物业的资本化率的变化减少或消除了信贷安排下的可获得性；或
•借款基数物业的性质及组成(包括入住率)的改变会导致该等物业不符合资格成为借款基数的一部分，而倘若本公司无法以其他合资格物业取代该等物业，则该等不符合资格可能会减少或取消信贷安排下的供应。
即使本公司继续遵守前述陈述、保证和契诺，但如果其贷款人不能为其承诺提供资金，则公司可能无法获得信贷安排下的全部金额，这可能发生在以下情况：
•信贷市场恶化或整体经济状况影响本公司的一个或多个贷款人履行其在循环信贷安排下的融资承诺的能力。如果贷款人未能为其在循环信贷安排下的承诺提供资金，如果贷款人的承诺没有被替代贷款人的新承诺所取代，该部分的信贷安排将不可用；
•糟糕的市场状况导致本公司的贷款人将他们的承诺转移到其他机构，这可能导致承诺的资金不可用，特别是如果合并信贷安排下的承诺或其贷款人之间的承诺的话；或
•由于任何贷款人在履行其融资义务方面违约，本公司无法获得额外的信用证。
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截至本文件提交之日，本公司在其市场或其贷款人的信贷供应方面没有遇到任何限制或限制，尽管不能保证本公司未来将能够继续进入信贷市场或信贷安排。
债务
该公司有3.95亿美元的无担保信贷安排，承诺分配给2.5亿美元的循环信贷额度，其余1.45亿美元在两笔定期贷款之间分配：2024年1月15日到期的7000万美元无担保定期贷款和2025年8月31日到期的7500万美元无担保定期贷款。
截至2021年6月30日，信贷额度的总承诺额和借款能力为2.5亿美元，这是根据未担保资产池(UAP)所含财产的价值计算的。截至2021年6月30日，在提取的8700万美元之外，额外的借款可获得性为1.63亿美元，包括运营信贷额度的余额(如下所述)。截至2020年12月31日，基于UAP的信用额度借款能力为2.5亿美元，其中1.529亿美元被提取，包括运营信用额度的余额。这项信贷安排将于2022年8月31日到期，并有一个12个月的选择权，可在公司选举时延长到期日。
1月份，该公司修改和扩大了其私人货架协议，将可用于发行无担保优先期票的总金额增加到2.25亿美元。2019年9月，公司根据这一安排发行了7500万美元的A系列票据，2029年9月13日到期，年利率3.84%；以及5000万美元的B系列票据，2028年9月30日到期，年利率3.69%。2021年1月，该公司发行了5000万美元的C系列票据，2030年6月6日到期，利率为2.70%。根据这项协议，还有5000万美元可用。
该公司还拥有600万美元的运营信贷额度。这一操作信贷额度旨在加强财务管理活动，并更有效地管理现金余额。这条业务线将于2021年8月31日到期，定价依据是市场利差加上一个月期LIBOR指数利率。
2021年6月30日和2020年12月31日的抵押贷款负债分别为2.884亿美元和2.984亿美元。该公司的所有抵押债务都是固定利率的，期限错开。这减少了利率变化的风险，从而减少了利率波动对公司经营业绩和现金流的影响。截至2021年6月30日，抵押贷款债务加权平均利率为3.90%，而截至2020年12月31日为3.93%。
权益
Centerspace有一项与2019年自动取款机计划相关的股权分配协议，通过该协议，它可以提供和出售总销售价格高达1.5亿美元的普通股，金额和时间由公司决定。根据2019年自动柜员机计划出售普通股的收益拟用于一般企业用途，其中可能包括收购资金和偿还债务。在截至2021年6月30日的六个月里，该公司根据2019年自动取款机计划发行了896,000股普通股，扣除佣金后的平均价格为每股74.19美元。扣除佣金和发行成本后的总对价为6650万美元。截至2021年6月30日，根据2019年自动取款机计划，总发行价高达10万美元的普通股仍然可用。
现金、现金等价物和限制性现金的变化
以下讨论涉及第一部分第1项简明现金流量表中列报的合并现金、现金等价物和限制性现金的变化。
除了运营现金流，在截至2021年6月30日的6个月里，公司从各种活动中产生了资本，包括：
•根据私募协议发行C系列票据，扣除费用后收到4990万美元；
•从出售明尼苏达州罗切斯特的五个公寓社区获得5920万美元(扣除交易成本)；以及
•根据2019年自动取款机计划，从发行896,000股普通股中获得6640万美元的净收益。
在截至2021年6月30日的六个月内，公司将资本用于各种活动，包括：
•以7690万美元的总价收购了位于科罗拉多州朗蒙特的拥有256套住房的公寓社区Union Pointe；
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•为夹层和建筑贷款提供资金1280万美元；
•偿还1010万美元抵押贷款本金；
•偿还6,590万美元的信贷额度；以及
•为公寓社区的资本改善提供约900万美元的资金。
合同义务和其他承诺
合同义务和其他承诺在我们截至2020年12月31日的10-K表格中披露。自该报告提交以来，该公司的合同义务和其他承诺没有发生实质性变化。
表外安排
截至2021年6月30日，公司没有重大的表外安排，如美国证券交易委员会S-K条例第303(A)(4)(Ii)项所定义。
关键会计政策
在编制简明综合财务报表时，管理层作出了一些估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的已报告资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内已报告的收入和费用。实际结果可能与这些估计不同。关键会计政策摘要包括在我们于2021年2月22日提交给SEC的截至2020年12月31日的10-K表格中，标题为“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。有关更多信息，请参阅本报告中“简明合并财务报表附注”的附注2。在截至2021年6月30日的6个月内，公司的关键会计政策没有其他重大变化。
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项目3.关于市场风险的定量和定性披露
Centerspace面临的市场风险主要与当前和未来固定和可变利率债务债券的一般利率水平的波动有关。该公司目前使用利率掉期来抵消利率波动对可变利率定期贷款的影响。本公司并不为交易或投机目的而订立衍生工具。利率互换使本公司在交易对手不履行协议条款的情况下面临信用风险。
请参阅我们的Form 10-K年度报告(截至2020年12月31日)，标题为“项目7A”。关于市场风险的定量和定性披露“，以便更全面地讨论公司的利率敏感性。截至2021年6月30日，自我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K以来，公司的市场风险敞口没有实质性变化。

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项目4.控制和程序
披露控制和程序:  
管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时，我们的披露控制和程序(该术语在《交易所法》第13a-15(E)条中定义)的有效性。基于这样的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年6月30日，这种披露控制和程序是有效的，以确保公司根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并被积累并酌情传达给管理层，包括首席执行官和首席财务官，以便及时做出关于要求披露的决定。
财务报告的内部控制:  
关于规则13a-15(D)要求的评估，管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，没有发现我们在截至2021年6月30日的季度内对财务报告的内部控制(根据外汇法案的规则13a-15(F)的定义)发生的任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
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第二部分-其他资料
项目1.法律诉讼
在本公司的正常经营过程中，本公司会卷入诉讼。目前，除业务附带的普通例行诉讼外，本公司或其任何附属公司并无任何重大待决法律程序，而本公司或其任何附属公司或本公司的任何财产均为诉讼标的。
第1A项。风险因素
截至2020年12月31日止年度的Form 10-K年报第1A项所披露的风险因素并无重大变动。
第二项未登记的股权证券销售和收益的使用 
证券销售
在截至2021年6月30日的三个月内，本公司没有向经营合伙企业的有限合伙人发行未登记普通股，以换取其单位，这是根据修订后的1933年证券法第4(A)(2)条规定的私募豁免。
发行人购买股票证券
    最大金额
   中国股票总数为股中国股票的总金额超过了这一数字
 总人数平均价格购买了该产品，作为产品的一部分可能还没有买到。
 股份和单位付费用户公开宣布根据这一计划，该计划将继续实施。
期间购得
份额和单位(1)
计划或实施计划节目
2021年4月1日-30日— — — — 
2021年5月1日至31日70 70.56 — — 
2021年6月1日-30日(2)
— $— — — 
总计70 $70.56 —  
(1)金额包括已支付的佣金。
(2)包括根据行使兑换权赎回的现金单位。
项目3.高级证券违约 
无
项目4.矿山安全信息披露
不适用
项目5.其他信息
无
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项目6.展品
以下证物作为本报告的一部分存档。
 
展品索引
证物编号：描述
3.1
信托声明名称更改修正案(参照公司于2021年4月5日向美国证券交易委员会提交的关于附表14A的委托书附录B而合并)
10.1
出资协议表格(参考公司于2021年6月3日提交给证券交易委员会的当前8-K表格报告附件101并入)
10.2
税务保障协议表格(引用本公司于2021年6月3日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表格报告附件10.2)
31.1*
第302条行政总裁的证明书
31.2*
第302节执行副总裁兼首席财务官证明
32.1*
第906条行政总裁的证明书 
32.2*
第906条执行副总裁兼首席财务官的证书    
101寸**实例文档
101 SCH**架构文档
101校准**计算链接库文档
101实验室**标签LINKBASE文档
101个预览版**演示文稿LINKBASE文档
101 DEF**定义LINKBASE文档
104**封面交互数据文件-封面XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中
*随函提交的文件。
**本表格以电子方式提交。附件101为截至2021年6月30日的季度报告Form 10-Q中的以下材料，格式为内联可扩展商业报告语言(IXBRL)：(I)简明合并资产负债表；(Ii)简明合并经营报表；(Ii)简明权益综合报表；(Iv)简明合并权益表；(Iv)简明合并权益报表；(Iv)简明合并资产负债表(以下简称“iXBRL”)：(I)简明合并资产负债表；(Ii)简明合并经营报表；(Ii)简明权益综合报表；(Iv)简明合并权益报表。
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签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。
中心空间
(注册人)
/s/小马克·O·德克尔(Mark O.Decker，Jr.) 
小马克·O·德克尔(Mark O.Decker，Jr.) 
总裁兼首席执行官 
  
/s/约翰·A·基什曼(John A.Kirchmann) 
约翰·A·基什曼 
执行副总裁兼首席财务官 
  
日期：2021年8月2日 
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