为现有股东提供的讨论潜在上市和流动性计划的演示文稿2021年5月12日1菲利普斯·爱迪生公司(Phillips Edison&Company，Inc.)是一家内部管理的房地产投资信托基金(REIT)，是美国最大的全渠道杂货店附近购物中心的所有者和运营商之一。根据与日期为2021年5月6日的初步招股说明书有关的第433条规定，对日期为2021年5月12日的发行人自由写作招股说明书进行备案注册说明书第333-255846号

2准备发言Jeff Edison-董事长兼首席执行官潜在发售的环境评论：发售+上市PECO概述John Caulfield-CFO流动性估计时间表和里程碑代表我们的议程

3前瞻性陈述本陈述中包含的某些陈述，除历史事实外，可能被视为1933年“证券法”(经修订)、1934年“证券交易法”(经修订)第21E节和“1995年私人证券诉讼改革法”(统称为“法案”)所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于对菲利普斯·爱迪生公司(“PECO”、“公司”、“我们”或“我们的”)所处行业和市场的当前预期、估计和预测，以及对公司管理层的信念和假设，涉及可能对公司财务结果产生重大影响的不确定因素。我们打算将所有这类前瞻性陈述纳入法案中有关前瞻性陈述的适用安全港规定。这样的前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，例如“可能”、“将”、“可以”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”、“可能”、“倡议”、“焦点”、“寻求”、“目标”、“目标”、“战略”、“计划”、“潜在的”、“可能的”、“计划的”、“可能的”、“关注的”、“寻求的”、“目标的”、“目标的”、“战略的”、“计划的”、“潜在的”“准备”、“计划”、“未来”、“长期”、“曾经”、“应该”、“可能”、“将会”、“可能”、“可能”、“不确定性”或其他类似的词。提醒读者不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些前瞻性陈述仅说明了本报告提交给美国证券交易委员会(SEC)的日期。此类陈述包括但不限于：(1)关于我们的计划、战略、倡议和前景的陈述；(2)关于新冠肺炎大流行的陈述，包括其持续时间和对租户的潜在或预期影响, 我们的业务和我们对未来趋势的看法；以及(3)关于我们未来经营结果、资本支出和流动性的陈述。此类陈述受已知和未知风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与预测或预期的结果大不相同，这些风险和不确定性包括但不限于：(I)国家、地区或地方经济气候的变化；(Ii)当地市场状况，包括与我们投资组合中的购物中心类似的购物中心的空间供过于求或需求减少；(Iii)此次发售的收益的使用；(Iv)空置、市场租金的变化，以及定期维修、翻新和重新出租空间的需要；(V)来自其他现有购物中心的竞争，以及我们投资组合中的购物中心对租户的吸引力；。(Vi)租户的财政稳定，包括但不限于他们支付租金的能力；。(Vii)我们偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力；。(Viii)因利率变动及其他因素，包括2021年后可能逐步取消伦敦银行同业拆息等因素而增加的借贷成本；。(Ix)新冠肺炎疫情对经济、政治和社会的影响以及与之相关的不确定性，包括(A)联邦、州和地方政府机构和租户为应对新冠肺炎疫情所采取的措施，包括强制关闭企业、“呆在家里”的命令和社会疏远指南、任何此类措施的持续时间以及取消此类限制后租户收入恢复的程度；(B)在向受新冠肺炎疫情不利影响的个人和企业提供援助方面，政府救济措施的效力或无效程度。包括我们的房客, (C)新冠肺炎疫情对消费品和服务的需求以及因新冠肺炎疫情而对光顾购物中心的安全的消费者信心水平的影响；。(D)新冠肺炎疫情对我们的租户的影响，以及他们在租约到期时续租的能力和意愿；。(E)我们在不续约或行使权利更换现有租户的情况下，以相同或更好的条件重新租赁物业的能力，或者我们行使权利更换现有租户的能力；。(F)我们的租户的损失或破产。特别是考虑到新冠肺炎疫情已经并将继续对许多零售商和服务提供商的财务健康造成不利影响，(G)鉴于目前严重的经济收缩和失业率上升，新冠肺炎疫情后的复苏速度，(H)就我们过去和正在寻求在短期内处置物业的程度而言，关于我们以有吸引力的价格或根本不这样做的能力的不确定性大大增加，以及(I)我们实施成本控制战略的能力；(X)环境问题的潜在责任；(Xi)灾难性天气和其他自然事件对我们财产的损害，以及气候变化的实际影响；(Xii)我们根据经济、市场、法律、税收和其他考虑因素保持其REIT资格的能力和意愿；(Xiii)税收、房地产、环境和分区法律的变化；(Xiv)信息技术安全漏洞；(Xv)我们的企业责任倡议；(Xvi)失去我们的主要高管；及(Xvii)本公司日期为2021年5月6日的初步招股章程(本公司的“初步招股章程”)中所描述的额外因素，该初步招股章程载于第333-255846号注册说明书(下称“注册说明书”)，标题为“招股说明书摘要”、“风险因素”。, “管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”和“我们的业务和物业”。如果发生上述或本陈述中其他地方描述的一种或多种风险或不确定性，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果和计划可能与任何前瞻性陈述中表达的结果和计划大不相同。告诫您不要过度依赖这些陈述，这些陈述仅说明了本报告发表之日的情况。本陈述中包含的所有前瞻性陈述，无论是明示的还是暗示的，其全部内容都明确受本警告性声明的限制。本警示性声明还应与公司或代表他们行事的人可能发布的任何后续书面或口头前瞻性声明一并考虑。除法律另有要求外，公司不承担更新或修改本演示文稿中包含的任何前瞻性陈述的任何义务。

4除非另有说明，否则本说明书中的所有财务信息均为截至2021年3月31日的财务信息，本招股说明书中包含的所有房地产信息均为截至2021年3月31日的我们全资拥有的投资组合(除非另有说明)。此外，在本演示中，我们指的是某些非GAAP财务指标，例如来自运营的核心资金或核心FFO。对于非GAAP财务指标，您可以在附录中找到与最直接可比较的GAAP数字的定义和表格对帐。发行人已向美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)提交了与本通信相关的发行登记声明(包括招股说明书)。在投资之前，您应该阅读注册声明中的招股说明书以及发行人提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的其他文件，以获得有关我们和此次发行的更完整信息。你可以通过访问美国证券交易委员会(SEC)网站www.sec.gov上的埃德加(Edgar)免费获得这些文件。或者，如果您提出要求，发行人、任何承销商或参与此次发行的任何交易商都可以安排向您发送招股说明书，方法是联系摩根士丹利有限责任公司，收件人：招股说明书部门，地址：180Varick Street，2Floth，New York，NY 10014；美国银行证券，Nc1-004-03-43，北学院街200号3楼，夏洛特，北卡罗来纳州，28255-0001；收件人：招股说明书部门，电子邮件：dg.prospectus_Requests@bofa.或J.P.Morgan Securities LLC，Attn.：布罗德里奇金融解决方案公司，地址：纽约州埃奇伍德长岛大道1155号，邮编：11717，电话：(866)803-9204，或发送电子邮件至招股说明书-eq_fi@jpmche e.com.要查看初步招股说明书，请单击以下超链接：https://www.sec.gov/ix?doc=/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000075/cik0001476204-20210506.htm

5 MACROMICRO·我们的邻国，特别是我们的杂货商，在新冠肺炎疫情造成的艰难经济条件下表现出了强大的韧性·2021年3月的客流量与2019年月均水平相比是104%·租赁入住率从12月31日的94.7%上升到2021年3月31日的94.8%。2020年·强劲的租赁速度继续--2021年第一季度的强劲活动·经济重新开放和持续复苏的进展·太阳带各州积极的人口趋势(1)·人口从城市转移到非城市和郊区地区·在家工作的举措增加·“本地商店”趋势增加·零售商转向全渠道◦BOPI(在线购买，商店提货)◦最后一英里送货·某些购物中心租户搬迁到更方便的户外购物中心空间·建设环境和改善经济背景1.阿拉巴马州田纳西州和德克萨斯州。

6改善公开市场背景2021年4月30日行业复苏公开交易的带状中心REITS的平均股价已回到2020年1月1日的水平(1)自2020年10月31日以来，其他带状中心REITS的平均股价翻了一番(1)1.BRX、KIM、KRG、REG、RPAI、ROIC、RPT、WRI。截至2021年4月30日收盘。公共地带中心REITs过去的表现并不一定预示着PECO未来的表现。公共地带中心REITs自2020年1月1日以来的平均股价(1)

7不断改善的公开市场背景为潜在的上市和发行提供了建设性的环境我们提交了一份S-11注册声明，使我们能够在股票上市的同时，在公开发行中潜在地筹集股本流动性评论：潜在的发行+上市承销商进入公开市场有许多潜在的长期好处：·股权资本使我们的资产负债表去杠杆化，以便获得外部增长机会·建立机构投资者基础·进入公共债务市场，意在追求投资级评级

8 PECO概述战略投资组合业绩·内部管理的REIT：没有第三方资产管理费·30年以上的业主/运营商专注于食品杂货锚定物业·通常是非城市和郊区市场的社区中心·可扩展平台：在全国拥有约300名员工·经验丰富且一致的管理团队-拥有公司约8%的股份·我们拥有300个购物中心的股权，其中包括278个全资购物中心(1)·我们相信我们食品杂货锚定中心和促进BOPIS，并产生稳定的客流量·我们相信，随着时间的推移，我们的商业模式和目标市场方法已经产生了强劲的增长·2016-2020财年，净收益(亏损)分别为900万美元、4170万美元、4700万美元、7280万美元和550万美元；2021年第一季度净收入为10万美元，2020年第一季度为1120万美元·2017-2019年核心FFO年均增长4.9%；2020财年下降5.7%；2021年第一季度核心FFO与2020年第一季度相比增长11.1%·自2010年1月成立以来，分配和股票回购金额为18亿美元。截至2021年3月31日。

9分阶段实施流动性办法(1)发售中发行的股票将是可自由交易的普通股发售股票的分配和现有股票将保持不变在发售开始交易后的六个月内现有股票将保持非上市状态·分阶段引入流动性的方法·六个月的非上市期限对于IPO来说是典型的·管理层的B类股票受同样的六个月非上市期限的限制·允许股票在潜在的非上市期限结束之前上市·为PECO提供了建立机构投资者基础的跑道·支持执行我们的公开募股1

2021年5月6日S-11向美国证券交易委员会提交审查程序开始估计时间表和里程碑←上市后6个月内→开始在全国证券交易所以“PECO”股票代码交易新发行的股票6个月非上市期间开始对现有股东6个月非上市期间结束现有股东现有股东股票可以不受限制地在国家交易所以“PECO”股票代码自由交易2021年6月18日美国证券交易委员会年度股东大会完成对S-11的审查←过程可能需要几个月的时间→

11通过互联网投票-我们将向投资者发送电子邮件，访问www.proxyvote.com/PECO-按照说明获取您的记录并在线投票。电话投票-我们将征集选票1-800-690-6903(有控制号码*)1-855-835-8312(没有控制号码)*打电话时请准备好您的代理卡和控制号码，然后按照说明操作。邮寄投票-投资者通过邮寄方式收到委托书，在委托卡上签名并注明日期，然后将其装在我们提供的已付邮资的信封中退回。对提案有什么问题吗？请致电833-347-5717今天请投票给您的委托书董事会提案#1高管薪酬计划提案#2对2020年综合计划提案#3宪章修正案-6个月非上市期间提案#4批准德勤为审计师提案#5

谢谢你加入我们！投资者关系@PHILLIPSEDISON.COM投资者和NIGO服务：(888)518-8073 PECO顾问服务：(833)347-5717

13附录

来自运营的资金和来自运营的核心资金FFO是一种非GAAP业绩财务指标，被广泛认为是衡量REIT运营业绩的指标。全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)将FFO定义为按照公认会计准则计算的净收益(亏损)，不包括出售财产的收益(或亏损)和控制权变更带来的收益(或亏损)，以及与房地产相关的折旧和摊销，以及对房地产减值损失和被投资方实质房地产投资减值的调整后的净收益(或亏损)，这些净收益(亏损)是由未合并的合伙企业和合资企业持有的应计折旧房地产的公允价值可计量减少所推动的。未合并合伙企业和合资企业的调整在相同的基础上计算以反映FFO。该公司以与NAREIT定义一致的方式计算股东和OP单位持有人应占的FFO。核心FFO是公司使用的额外业绩财务衡量标准，因为FFO包括某些随着时间的推移影响公司业绩的不可比项目。该公司相信，Core FFO有助于协助管理层和投资者评估未来一段时期经营业绩的可持续性。该公司认为，它更能反映其核心经营业绩，并通过剔除可能导致净收益(亏损)短期波动的项目，提供额外的衡量标准，以在一致的基础上比较不同报告期的业绩。为达致核心财务报告目标，本公司调整股东及营运单位持有人应占财务报告目标，以剔除某些经常性及非经常性项目，包括但不限于公司资产折旧及摊销、盈利负债的公允价值变动, 摊销未合并合资企业的基础差额、债务清偿或修改的损益、其他减值费用以及交易和收购费用。FFO、可归因于股东和OP单位持有人的FFO以及核心FFO不应被视为GAAP规定的净收益(亏损)的替代方案，作为公司流动性的指标，也不应被视为可用于满足公司现金需求的资金，包括其为分配提供资金的能力。如果公司不继续按照目前设想的方式运营其业务计划，核心FFO可能不是衡量长期经营业绩对价值影响的有用指标。因此，应结合其他GAAP计量对FFO、股东和运营单位持有人应占的FFO以及核心FFO进行审查，不应将其视为比根据GAAP编制的净收益(亏损)或业务现金流量更重要的业绩衡量标准。本公司的FFO、股东和OP单位持有人应占的FFO以及核心FFO可能无法与其他REITs计算的金额相比较。非GAAP衡量标准

15下表列出了公司对截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的FFO、股东和OP单位持有人应占FFO和核心FFO的计算(单位为千，每股金额除外)：截至2021年3月31日的三个月股东和OP单位持有人应占FFO的计算净收益$117$11,199调整：房地产资产折旧和摊销54,341 54,817房地产资产减值5,000-处置财产的收益损失，净额(13,841)1,577与未合并合资企业有关的调整(637)654股东和运营单位持有人应占FFO 44,980 68,247计算股东和运营单位持有人应占核心FFO FFO$44,980$68,247调整：公司资产折旧和摊销1,000 1,410赚取负债公允价值变动16,000(10,000)未合并合资企业基础差额摊销债务清偿损失746 467净交易和收购费用141 45核心FFO$63,558$60,242属于股东和运营单位持有人的FFO/每股核心FFO加权平均已发行普通股-稀释后的320,985 333,228股股东和运营单位持有人的FFO-摊薄$0.14$0.20核心FFO每股-摊薄$0.20$0.18非GAAP衡量标准

16下表为公司计算截至2020年12月31日、2020年12月31日、2019年12月31日、2019年度、2018年12月31日、2017年12月31日和2016年12月31日年度的FFO、股东和可转换非控股权益FFO以及核心FFO(单位：千，不计每股金额)：2020 2019 2018 2017(1)2016(1)计算股东应占FFO和可转换非控股权益净收益(亏损)$5,462$(72,826)$46,975$(41,718)$9，房地产资产减值2,423 87,393 40,782--出售或贡献财产收益，净额(6,494)(28,170)(109,300)(1,760)(4,732)与未合并合资企业有关的调整1,552(128)560--归属于公司的FFO 221,681 217,292 156,521 84,293 110406非控制性权益不可转换为普通股的调整-(282)(299)(143)-股东和可转换非控制性权益的FFO$221,681$217,010$156,222$84,150$110,406计算可归因于股东和可转换非控制性权益的核心FFO$221,681$217,010$156,222$84,150$110,406调整：公司资产的折旧和摊销5,941(7,500)2,393(201)(1,510)其他减值费用3599,661-摊销未合并合资企业基差1,883 2,854 167--非现金归属B类单位和终止附属公司安排-29,491-债务清偿或修改的亏损(收益)，净额4 2,238(93)(572)(63)交易和收购费用539 598 3,426 16,243 5803其他-158 232-核心FFO(2)$220,407$230, 866$176,126$132,011$114,636股东应占和可转换非控股权益/核心FFO-每股加权平均稀释后流通股(3)333,466 327,510 241,367 196,506 186，665可归因于股东和每股可转换非控股权益的FFO-摊薄(3)$0.66$0.66$0.65$0.43$0.59核心FFO-摊薄(3)$0.66$0.70$0.73$0.67$0.61非GAAP计量(1)某些前期金额已重新分类，以符合本年度的列报。(2)2019年，我们将提交核心FFO，以取代运营部门修改后的资金。前几年已更新，以符合核心FFO的列报。(3)限制性股票奖励稀释了股东和运营单位持有人应占的每股FFO和每股核心FFO，这可能导致GAAP在净亏损期间的股票数量不同，因为它们的影响将是反稀释的。