由公平联邦提交
(选管会档案号：001-09317)
根据修订后的1933年证券法第425条
主题公司：蒙茅斯房地产投资公司
(选管会档案号：001-33177)
以下是2021年7月29日(星期四)为英联邦股票投资者举行的电话会议的文字记录。
股权联邦(纽约证券交易所代码：EQC)
21季度收益电话会议记录
美国东部时间2021年7月29日星期四上午9：00
内容：
高管
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大卫·A·赫尔方(David A.Helfand)
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总裁、首席执行官兼受托人
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大卫·S·温伯格(David S.Weinberg)
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执行副总裁兼首席运营官
高级副总裁、首席财务官兼财务主管
投资者关系和资本市场高级副总裁
分析师
Green Street Advisors，LLC，研究部
花旗集团(Citigroup Inc.)
介绍
运算符
你们好啊。欢迎参加股票联邦2021年第二季度收益电话会议。[操作员说明]
请注意，本次会议正在录制中。我现在把会议交给你们的主持人莎拉·伯恩斯。你可以开始了。
莎拉·C·伯恩斯
投资者关系和资本市场高级副总裁
谢谢你，亚历克斯。早上好，感谢您加入我们的讨论，讨论Equity Federal截至2021年6月30日的季度业绩，以及Equity Federal与蒙茅斯房地产投资公司合并的最新情况。今天的电话会议有总裁兼首席执行官大卫·赫尔芬德、首席运营官大卫·温伯格和首席财务官比尔·格里菲斯。
请注意，本次电话会议中讨论的某些事项，包括与即将进行的合并相关的事项，可能构成符合联邦证券法
含义的前瞻性陈述。我们建议您参考昨天发布的新闻稿中题为前瞻性陈述的部分，以及我们的Form 10-K年度报告和随后几个季度的Form 10-Q季度报告中的风险因素部分，以讨论可能导致实际结果与任何前瞻性陈述大不相同的因素。该公司没有义务更新或补充今天发表的任何前瞻性陈述。
我们已经向美国证券交易委员会提交了与即将进行的合并相关的重要文件。今天的电话会议不是故意的，也不是这些文件的替代品。我们敦促您在做出任何投票或投资决定之前
仔细阅读这些材料。我们还在我们的网站www.eqcre.com上发布重要信息，包括可能是实质性的信息。
今天关于我们季度收益的评论部分还包括某些非GAAP财务指标。请参阅昨天的新闻稿和包含
我们的结果的补充文件，以将这些非GAAP衡量标准与我们的GAAP财务结果进行对账。
到此为止，我将把电话转给大卫·赫尔方。
大卫·A·赫尔方(David A.Helfand)
总裁、首席执行官兼受托人
谢谢，莎拉。早上好。感谢您加入我们的节目。今天，在我们准备完成与蒙茅斯的合并之际，我将从公司当前活动的最新情况开始。
自从我们在5月份宣布与蒙茅斯的交易以来，我们一直专注于蒙茅斯资产和团队的交易和整合的成功完成。随着我们
花更多的时间与蒙茅斯团队在一起，并参观了更多的房地产，我们对这笔交易的信心和兴奋程度都有所提高。
我们继续将此次合并视为Equity Federal公司和蒙茅斯公司股东参与在工业部门建立领先业务的一个令人信服的机会。我们相信，推动业务的顺风将继续，电子商务扩张推动的强劲需求，以及美国制造商和零售商的回流，增加库存水平，以缓解供应链挑战。
蒙茅斯公司的优质资产组合与信誉良好的客户的现金流相结合，再加上大约50亿美元的资产负债表能力，
使合并后的实体能够在不需要筹集股本的情况下实现增长。
由于工业产品市场仍然竞争激烈，上限费率继续压缩，我们正在寻找广泛的机会，包括并购、大型
投资组合，并与商家建筑商密切合作，寻找投资机会。我们的投资理念较少侧重于瞄准特定市场，而是以识别机会来实现诱人的风险调整后回报
为指导。
关于本次交易的股东大会表决，我们今天上午提交了委托书修正案，将股东大会日期改为8月24日
，以符合通知要求。随着投票的临近，我们期待着与投资者就这一转型机会进行接触。
说完了，我就把电话转给大卫。
大卫·S·温伯格(David S.Weinberg)
执行副总裁兼首席运营官
谢谢你，大卫，大家早上好。我将介绍一下我们的时间都花在了哪里，然后我会介绍一下我们办公室的最新情况。
首先也是最重要的，我们正在调查蒙茅斯的房地产。我们的投资团队每周都会出差，巡视房产和市场，并与租户和
当地经纪人会面。该投资组合的大部分价值都集中在位置较好、较新的、最先进的建筑中。例如，平均楼龄为10年，80%的收入来自最近15年建造的物业。90%的收入来自净高为24英尺或更高的物业。由于总体覆盖率只有21%，许多物业都有土地来满足今天更高的停车要求，并提供未来的扩张机会。物业得到了很好的维护，经纪人给了我们积极的反馈，租户们也充分利用了他们的楼盘。在许多情况下，租户在他们的空间上进行了大量投资，这应该会增加他们的粘性。
投资团队还在承销新的收购交易，并在迈克·兰迪(Mike Landy)的帮助下，与商业建筑商会面。我们正在自我介绍，并让他们知道
我们正在考虑更广泛的投资。我们愿意承担租赁和开发风险，而不是只购买单一租户的净租赁资产。
虽然这是一个单租户净租赁投资组合，但仍有工作要做。根据合同，共有6笔收购交易，总面积180万平方英尺，价值2.38亿美元。
这些物业的加权平均租赁期为13.5年，预计年租金将达到1370万美元。还有几个停车场的扩建正在进行中，还有更多的正在讨论中。这些扩张预计将耗资
约3000万美元，历史上的非杠杆化收益率一直在10%左右。对于任何这种规模的投资组合，都有需要解决的租约滚动问题。在所有情况下，我们的团队都与蒙茅斯团队并肩工作，
寻找实现价值最大化的方法。
请看我们的办公产品组合。本季度，我们签署了29,000平方英尺的租赁，其中包括8,000平方英尺的新租赁和21,000平方英尺的续订。
续订租金按GAAP计算上涨了20%，按现金计算上涨了13%。我们拥有4处房产、150万平方英尺的投资组合在本季度末出租了83.1%，比第一季度下降了250个基点。在今年剩余的时间里，我们有51,000平方英尺的滚动面积，几乎所有的我们都希望能拿回来。询价和旅游有所增加，我们希望这将在今年晚些时候带来更多的签约。
我们继续工作我们的写字楼物业，同时我们专注于完成蒙茅斯的交易，并对EQC的下一个篇章感到兴奋。
说完了，我就把电话转给比尔。
威廉·H·格里菲斯
高级副总裁、首席财务官兼财务主管
谢谢你，大卫。大家早上好。我将简要回顾一下我们本季度的财务业绩，然后谈谈我们在蒙茅斯交易的会计和税务整合方面迄今取得的进展。
本季度运营资金为40万美元，而2020年第二季度为310万美元。正常化FFO为负10万美元，而一年前为正370万美元。FFO和正常化FFO的变化主要是由于利息收入下降和出售物业收入减少，但被G&A下降部分抵消。
该季度同业净营业收入下降1.9%，至20万美元。减少的主要原因是H街1250号和国会大厦的入住率下降，停车收入减少，运营费用略有增加。这些减幅被直线租金上涨以及第17街1225号开始入住率的增加部分抵消。不包括直线租金，同一物业
现金NOI为770万美元，与去年相比下降了12.8%，即110万美元。
本季度的一般和行政开支为740万美元，比去年同期增加了90万美元，增幅为11%。另外，截至6月30日，与蒙茅斯交易相关的成本已达420万美元。
我们拥有可观的资产负债表能力，没有债务，有30亿美元的现金，或每股超过24美元，平均利率约为22个基点。最后，我们
有1.5亿美元可用于股票回购授权，该授权将于2022年6月到期。
现在来看蒙茅斯的交易。在过去的几个月里，我们的会计和税务团队一直在全面过渡模式下工作。我们正在加快推进蒙茅斯的流程和程序，并与那里的同行建立了牢固的工作关系。我们的系统集成计划已经准备就绪，可以在结束时执行。
谢谢。到此为止，我们将向问答开放。
问答：
运算符
[操作员说明]我们的第一个问题来自花旗的曼尼·科尔奇曼(Manny Korchman)。
伊曼纽尔·科尔奇曼
花旗集团(Citigroup Inc.)研究部
大家早上好。大卫，你谈到了会面-去会见商人建筑商，在某种程度上修建管道或更好地了解管道。
是否存在某种关系，即他们的合同或其他规定，这些特定的建筑商将所有东西出售给蒙茅斯或其他沿线的东西？如果没有，除了支付最高的
美元来获得这些交易之外，您还有什么竞争优势？
大卫·S·温伯格(David S.Weinberg)
执行副总裁兼首席运营官
嗯，回答你的第一个问题，他们唯一的合同关系是我在准备好的讲稿中提到的6项收购，仅此而已。在竞争优势方面，我不确定我能指出什么具体的优势，但我想说，我们有50亿美元的购买能力，这些商家建筑商的管道比过去任何时候都要大得多。我想说的是，我们有50亿美元的购买能力，这些商家建筑商的管道比过去任何时候都要大得多。因此，他们希望
进一步加强与首选买家的关系，让他们的生活更轻松，我们希望我们是为数不多的被选中的公司之一。
大卫·A·赫尔方(David A.Helfand)
总裁、首席执行官兼受托人
我要补充的是，迈克和他的团队的介绍是一次热情的介绍。蒙茅斯有与这些商业开发商合作的历史。他们知道会发生什么，我们向他们保证，当我们承诺我们会像蒙茅斯过去那样关闭时，他们可以信赖我们。
伊曼纽尔·科尔奇曼
花旗集团(Citigroup Inc.)研究部
大卫，再一次，为其中一位大卫。很明显，喜达屋有竞争对手出价，但蒙茅斯仍然选择了你的交易。有多大可能性或
您认为必须更改交易才能在24号投票时完成交易的可能性有多大？
大卫·A·赫尔方(David A.Helfand)
总裁、首席执行官兼受托人
嗯，我不知道这个问题的答案。我所知道的是，有竞争对手出价，但我不相信-我们不相信任何人提供蒙茅斯和Equity Federal股东可以利用的
组合，这是蒙茅斯资产的基础，这笔股票交易是递延纳税的，有能力在现有基础上发展业务。我认为这就是我们的
交易的独特之处。
伊曼纽尔·科尔奇曼
花旗集团(Citigroup Inc.)研究部
给我最后一杯。在办公室销售方面，你已经提出了出售剩余资产的计划。你需要租赁来加速吗？或者，你是否愿意按照你制定的计划退出这些计划，让自己成为一个纯粹的产业，无论在哪里租赁或其他类型的镜头？
大卫·S·温伯格(David S.Weinberg)
执行副总裁兼首席运营官
是。我不-回答你的问题，考虑到有两个资产在奥斯汀，而且有很多资本在奥斯汀寻找一个家。我们在丹佛有一项很棒的资产，
92%的资产是租赁的，顶部有Salesforce标志，在华盛顿有一项规模不错的资产，但不是太大，这是一个流动性很高的市场，我不会说我们需要稳定这些资产中的任何一项。我们所处的环境，特别是考虑到奥斯汀的资产，
我们可能会发现买家非常看好租赁和市场动态，所以我们会查看持有-出售分析，得出结论是按原样出售比持有更好。但我不会将其解读为我们要掉头逃跑。我们将深思熟虑，看看考虑到这些动态，实现价值最大化的最佳方式是什么。
运算符
我们的下一个问题来自格林大街的丹尼尔·伊斯梅尔。
丹尼尔·伊斯梅尔
Green Street Advisors，LLC，研究部
太好了，谢谢你。随着我们对蒙茅斯的投资组合和工业部门有了更好的了解，假设交易完成，你可以
想象这个投资组合的未来战略有什么变化吗？
大卫·S·温伯格(David S.Weinberg)
执行副总裁兼首席运营官
不是的。我认为，我们的战略，至少是我们迄今阐明的战略，就现有的投资组合而言，我们认识到联邦快递的集中度太高了。而
我们将不得不以增长的方式摆脱困境和/或出售部分头寸。正如大卫提到的，在工业市场，上限利率继续压缩。租金仍在加速增长，考虑到这种环境，在非传统机构市场出售一些联邦快递
资产可能会更容易。但这将是目前对现有战略的唯一影响。否则，正如大卫所说，在收购方面，我们将睁大眼睛，关注风险范围内的许多不同
类型的交易，我们将继续这样做。
运算符
[操作员说明]女士们先生们，现在没有其他问题了。现在我想请David Helfand致闭幕词。
大卫·A·赫尔方(David A.Helfand)
总裁、首席执行官兼受托人
各位，非常感谢你们今天早上的收看。我只想花一分钟时间感谢蒙茅斯和EQC团队，他们一直在非常努力地创造
两家公司的平稳过渡和合并。我们对这笔交易很兴奋。我们对这一机会持乐观态度，我们相信这一组合是独一无二的，蒙茅斯的股东可以选择参与到未来，我们将共同创造
。因此，我们期待着在这笔交易接近尾声的过程中与您交谈。非常感谢。
运算符
今天的会议到此为止，您现在可以断线了。感谢您的参与，祝您度过美好的一天。
没有要约或邀约
本通信的目的不是也不构成在任何司法管辖区根据或与拟议的合并和股票发行或其他相关的规定出售或征求购买、出售或征集任何证券或任何委托书、投票权或
批准的要约，也不会在任何司法管辖区
注册或资格登记或资格之前进行任何证券出售，在这些司法管辖区内，此类要约、招揽或出售将是非法的。除非招股说明书符合修订后的1933年证券法第10节的要求，否则不得被视为发出证券要约。
关于拟议的合并，EQC已向证券交易委员会提交了一份S-4表格的注册声明，该声明于2021年7月23日生效，以注册根据与蒙茅斯房地产投资公司(“MNR”)的合并将发行的EQC实益权益普通股
。注册声明包括一份联合委托书/招股说明书，该委托书/招股说明书已由EQC和MNR提交给SEC
，并已发送给EQC的普通股股东，请求其批准股票发行，并已发送给MNR的普通股股东，征求他们批准合并(“联合委托书/招股说明书”)。EQC和MNR还可以向SEC提交有关拟议合并和股票发行的其他
文件。在做出任何投票或投资决定之前，请投资者和证券持有人仔细阅读完整的注册声明和联合委托书
声明/招股说明书，以及提交给SEC的任何其他相关文件，以及对这些文件的任何修订或补充，因为它们包含有关拟议合并和股票发行的重要信息
。投资者和证券持有人可以通过证券交易委员会网站www.sec.gov免费获得注册声明和联合委托书/招股说明书以及由EQC或MNR提交给证券交易委员会的其他文件。此外，投资者和证券持有人可以在EQC的网站www.ir.eqcre.com上免费获得EQC提交给SEC的注册声明和联合委托书/招股说明书以及其他文件，还可以在MNR的网站www.mreic.reit上免费获得MNR提交给SEC的联合委托书/招股说明书和其他文件的副本。
参与征集活动的人士
根据美国证券交易委员会的规则，EQC及其某些受托人和高管可能被视为参与向EQC股东征集与股票
发行相关的委托书。投资者可以在EQC提交给证券交易委员会的S-4表格注册声明、联合委托书/招股说明书和其他有关拟议合并和股票发行的材料中获得有关EQC受托人和高管的姓名、关联和利益的信息。您可以在证券交易委员会的网站www.sec.gov上免费获得这些文件的副本。使用上述来源，EQC还将免费提供提交给SEC的文件副本
。
本新闻稿中包含的某些陈述属于前瞻性陈述，符合修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”第21E节的含义。前瞻性陈述涉及预期、信念、预测、未来计划和战略、预期事件或趋势以及与非
历史事实有关的类似表述。在某些情况下，您可以通过使用“可能”、“将会”、“应该”、“预期”、“打算”、“计划”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测”、“潜在”或
这些词语或类似的词语或短语中的否定词来识别前瞻性陈述，这些词语或类似的词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，且不只与历史事件有关。您还可以通过讨论
战略、计划或意图来识别前瞻性陈述。
本通讯中包含的前瞻性陈述反映了EQC对未来事件的当前看法，可能会受到许多已知和未知风险、
有关EQC和MNR的不确定性、假设和环境变化的影响，这些风险可能会导致EQC的实际结果与任何前瞻性陈述中表达的结果大不相同，包括但不限于：(I)无法完成拟议的合并，因为除其他原因外，可能无法满足或放弃提议的合并的一个或多个条件；(Ii)拟议合并何时完成的不确定性；(Iii)宣布或完成拟议合并对EQC和/或MNR的租户、员工、服务提供商或其他各方的关系造成的潜在不利影响或
变化；(Iv)可能对各方和与合并协议相关的其他各方提起的任何法律诉讼的结果；(V)可能损害EQC或MNR各自业务(包括当前的计划和运营)的拟议合并可能造成的中断；(Vi)拟议合并产生的意想不到的成本、收费或开支；(Vii)拟议合并完成后EQC预期财务业绩的不确定性，包括拟议合并的预期收益无法实现或无法在预期时间内实现的可能性；(Viii)立法、法规和经济发展；和(Ix)灾难性事件的不可预测性和严重性，包括但不限于恐怖主义行为、战争或敌对行动的爆发以及流行病和流行病，包括新冠肺炎, 以及EQC或MNR管理层对上述任何因素的反应。EQC不能保证本通信中描述的合并和事件将按所述方式发生
或根本不会发生。
本新闻稿中所作的前瞻性陈述仅限于本新闻稿发布之日。EQC没有义务公开更新或修改任何前瞻性
声明，以反映潜在假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化的变化。有关可能导致EQC或MNR未来业绩与
任何前瞻性陈述大不相同的风险因素的进一步讨论，请参阅EQC最近的Form 10-K年度报告(截至2020年12月31日)和EQC随后几个季度的Form 10-Q季度报告中题为“风险因素”的章节。
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