附件10.1

纽约大道33号

马萨诸塞州弗雷明翰

租约第二修正案

CRISPR治疗公司

租赁的第二修正案(“第二修正案”)于2021年4月(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)33 NYA Owner(DE)LLC和特拉华州公司(“承租人”)CRISPR治疗公司(CRISPR Treateutics，Inc.)之间作出。

背景

根据该特定租约(日期为2020年5月5日)的条款，并经该日期为2020年11月的该特定第一修正案(统称为“原始租约”)修订后，该租约由业主作为CRP/King 33 NY大道的权益继承人。Owner，L.L.C.从业主处向租户和租户出租租约，该建筑物中的某些物业(即马萨诸塞州弗雷明翰纽约大道33号，简称“物业”)在原租约中载明。本文中使用的和未定义的大写术语应具有原租赁中赋予它们的各自含义。修改后的原租约以下简称“租约”。

房客已经要求，房东已经批准了对平面图的修改，这将使Prime Premises的面积增加一个极小的数额。

房东和租客希望签订本第二修正案，以便根据本修正案中规定的条款和条件对主要房产进行最低限度的修订。

协议书

因此，考虑到前述条款和本协议中包含的相互契约，房东和租客同意对原租约进行如下修改和修改：

1.首要前提。现删除本租约附件1A，代之以附件附件1A。

(A)尽管对附件1A进行了修订，但双方在此承认并同意，物业的可出租平方英尺不会发生变化，在本租约的所有用途下，该面积仍为50,249平方英尺。

(A)经纪业务。承租人应赔偿房东及其受托人、经理、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人，使其免受任何其他经纪人、代理人或发现者声称代表承租人与本第二修正案相关的所有索赔。任何代理人或雇员提供的任何协助

1

房东与本第二修正案或任何后续修订或修改或与此相关的任何其他文件，已经或将仅代表房东为完成交易而向租户提供便利，而不是作为租户的代理人。

(B)租客确认书。承租人向房东陈述并保证：(1)代表承租人执行本第二修正案的人已获得正式授权，并完全有权执行和交付本第二修正案，(2)据承租人所知，(I)房东没有违约，(Ii)也不存在因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而构成房东在租约项下违约的情况，以及(Iii)承租人没有任何索赔、补偿或抗辩以及(3)承租人没有直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部指名为恐怖分子的个人、团体、实体或国家行事，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规被禁止或阻止的其他个人、团体、实体、国家或交易，并且承租人没有直接或间接地代表、或直接或间接地参与这项交易、或直接或间接地煽动或促进这项交易，且承租人不是直接或间接地代表、或直接或间接地参与这项交易的任何个人、团体、实体、国家或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、规则或法规而被禁止或阻止的其他个人、团体、实体、国家或交易。或者国家。

(C)一般规定。向租户提交本第二修正案或其部分或全部规定摘要以供审查，并不构成对租赁处所的保留或选择权，也不构成租赁任何空间的要约，在业主和租客签立和交付本第二修正案之前，不会对本修正案项下的租赁处所或本修正案中的其他事项产生任何法律义务。本第二修正案可以一份或多份副本执行，当各方签署时，应构成对所有各方都有约束力的协议，即使所有各方都不是正本或同一副本的签字方，但所有各方都应得到一份或多份反映各方签字的副本。通过传真或电子邮件传输本第二修正案签署副本的pdf副本或通过电子签名执行，应被视为与交付原件等同。

(D)整项修订。本第二修正案包含双方关于本合同标的物的所有协议，并取代双方之间关于该标的物的所有先前交易。

(E)具有约束力的修正案。本第二修正案对本合同双方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并使其受益。

(F)适用法律。本第二修正案受马萨诸塞州联邦法律管辖，不考虑法律冲突原则。

(G)主管当局。房东和租客双方都向对方保证，代表其执行本第二修正案的人有或有权这样做，并且该执行已经完全约束和约束了该当事人遵守本第二修正案的所有条款和规定。

(H)批准。除本第二修正案明确修改外，本租约特此确认，并保持完全效力和效力。

2

[签名页如下]

3

自上述生效日期起，房东和房客已签署本第二修正案，作为马萨诸塞州的封存文书，特此为证。

4

附件1A

租赁计划-主要场所

[***]

附件1A，第1页