附件10.16

日期 2019

牛津科技创新公司

-还有-

VACCITECH有限公司

租赁
薛定谔大厦二楼的一部分
牛津科技园
泰晤士河畔桑福德
牛津

维多利亚皇后街71号
伦敦
EC4V 4AY

直拨+44(0)20 7395 3047
直接传真+44(0)20 7406 1602
直接发送电子邮件至sgill@weetlakebel.com

目录表

页面

1.定义及释义 1
2.遗嘱终结 7
3.租客契诺 8
4.业主契诺 23
5.能源性能证书 24
6.杂项条文 25
7.新租契 31
附表1 32
附表2 36
附表3 38
附表4 41

-i-

土地注册处订明条文

LR1。租约日期
LR2。标题编号

LR2.1房东业权编号

从中授予此租赁的标题编号 。如果未注册，请留空。

LR2.2其他书目编号

LR9、LR10、LR11和LR13所述事项的 个现有标题号。

LR3。本租约的当事人

提供双方的全名、地址和公司的 注册号(如果有)。对于苏格兰公司，使用SC前缀；对于有限责任合伙企业， 使用OC前缀。对于外国公司，给予注册的地区。

地主

牛津科学创新有限公司注册号为09093331，注册地址为牛津市公园尾街国王查尔斯大厦，邮编：OX1 1JD(房东)。

租客

VACCITECH有限公司注册号为9973585，注册地址为牛津科学园区希特利路薛定谔大厦，邮编：牛津OX4 4GE(承租人)

其他各方

无

指定每一方的能力，例如 “管理公司”、“担保人”等。

-2-

LR4。属性

插入正在出租的土地的完整描述 或

请参阅本租约的条款、附表或附表的第 段，其中更全面地描述了所租出的土地。

如果出租注册业权的一部分，则必须在此租约上附图则，并且必须指定任何楼层。

如果此 条款与本租约的其余部分发生冲突，则出于登记的目的，应以此条款为准。

本租约批出的土地称为第二层的一部分，位于牛津泰晤士河畔桑德福德的牛津科学园薛定谔大厦(Schrödinger Building)，在第1.1条中定义为已转让的 房产。

LR5。订明陈述等

如果本租约包含 LR5.1范围内的声明，请在该子款下插入相关声明，或引用 本租约中包含该声明的条款、附表或附表段落。

在LR5.2中，省略或删除不适用于本租赁的行为 。

LR5.1根据2003年“土地注册规则”第179条(以慈善机构为受益人的产权处置)、第180条(慈善机构的产权处置)或196条(根据租赁改革、住房 和1993年城市发展法订立的租约)规定的陈述。

无

LR5.2本租约根据或 以下条款签订：

无

LR6。租赁房产的期限

仅包括三个选项中的相应语句 (已正确填写)。

注：根据“2003年土地注册规则”第6条，你在此提供的或 所指的资料，将用作识别租契详情的一部分。

 本租约第2条规定的期限

LR7。补价

指定应支付的任何增值税的总保费，包括

无

-3-

LR8。禁止或限制 处置本租约

包括这两个语句 中合适的一个。

请不要在此列出 条款的措辞。

 本租约包含禁止或限制处置的条款。

LR9.取得权等

在 子条款中插入相关条款，或参阅本租约中包含这些条款的条款、附表或附表段落。

LR9.1承租人续签本租约、获得物业复归或另一份租约或获得其他土地权益的合同权利

无

LR9.2租户放弃本租约的契诺(或 要约)

第3.22条

LR9.3业主获得本租约的合同权利

无

LR10。业主在本租约中就物业以外的土地订立的限制性契诺

在 子条款中插入相关条款，或参阅本租约中包含这些条款的条款、附表或附表段落。

 无

LR11.地役权

此处仅指本租约中列明地役权的条款、附表 或附表的段落。

LR11.1本租约为物业利益授予的地役权

见附表1第2部

LR11.2本租约授予或保留的物业地役权 ，用于其他物业的利益

见附表1第3部

-4-

LR12。房产租金负担 房产

此处仅指本租约中列明租金的条款、附表 或附表中的段落。

 不适用

LR13.申请标准格式的限制

列出标准 限制表格的全文以及输入时所依据的标题。如果您希望申请一种以上的标准形式的限制 使用此条款申请每一种限制，请告诉我们是谁在申请哪个标题，并列出您正在申请的限制的全文 。

标准形式的限制载于“2003年土地注册规则”附表4 。

 无

LR14.在有 个以上的人组成承租人的情况下的信托声明

如果租户是一个人，请省略或 删除所有备选语句。

如果承租人不止一个人， 请省略或删除所有不适用的替代语句来完成此条款。

 不适用

-5-

本租约签订于 2019

之间：

1.牛津科学创新有限公司(公司编号09093331)，其注册办事处位于牛津市公园尾街查尔斯国王大厦，邮编：OX1 1JD(房东)；以及

2.VACCITECH Limited(公司编号9973585)，其注册办事处位于牛津科学园区希特利路Schrödinger 大楼，牛津OX4 4GE(租户)。

现在，这份契约见证如下：

1.定义和解释

1.1在本租赁(包括明细表)中，以下词语和表述具有以下 含义：

“毗邻财产”指房东不时拥有的任何毗邻或相邻的财产。

“租赁协议”由牛津科学园有限公司(1)和牛津科学创新公司(2)签订，日期为2018年4月6日 与大楼其他部分有关的租赁协议。

“基本利率”指当时有效的国家威斯敏斯特银行的基本利率(或房东不时提名的作为伦敦清算银行委员会成员的其他银行)，或者如果无法确定该基本利率 ，则房东可在相关时间合理地以书面规定的替代利率来代替该基准利率。 利率“是指当时有效的国家威斯敏斯特银行(National Westminster Bank Plc)的基本利率(或房东不时提名的作为伦敦清算银行委员会(Committee Of London Clearing Bank)成员的其他银行的基本利率)，或者如果无法确定该基本利率，则由房东在相关时间以书面形式合理指定的替代利率。

“大楼” 在高级租约附件C图上，名为薛定谔大楼的大楼以绿色边框显示。

“楼宇 服务”指高级租约附表3第II部所指明的服务。

“Car 停车场”指的是地块内的停车区。

“商业欠租追回”根据“2007年法庭、法院和执行法”，房东可以向租户追回根据商业租约到期的欠租。

“公共 部分”指在业主或高级业主为大楼或二楼的居住者共同使用和享受的期间内不时出现的人行道、入口通道、电梯、升降机竖井、楼梯、庭院、人行道和园林区以及其他 区域。

-1-

“管道” 管道、下水道、排水沟、浸水槽、渠道、涵洞、集水沟、水道、集水池、管道、竖井、烟道、电线、电缆或任何 其他导电介质。

“租约房产”指本合同附表1第1部所描述的土地及其每一部分，以及其中不时增加的所有 改动和改善工程(租户的固定附着物和装置除外)和所有业主的固定附着物和装置 。

“环境性能 ”以下所有或任意项：

(A)能源消耗和相关的温室气体排放；

(B)用水量 ；

(C)废物的产生和管理；以及

-2-

-3-

因使用或经营批租处所或科学园而产生的任何其他环境影响 。

“EPC” 根据不时修订或更新的《2012年建筑(英格兰和威尔士)能源性能法规》 中定义的能源性能证书和建议报告。

“破产事件 ”适用于以下任何一项或多项公司：

(a)它应不能偿付1986年破产法第123条所指的债务；

(b)自愿安排是根据1986年破产法第一部分作出的；

(c)任命接管人或管理人(包括行政管理人)、受托人或类似人员管理其全部或任何资产；

(d)作出行政命令；

(e)任命临时清盘人；

(f)自愿或强制进行清盘(但仅为合并或重组的目的而进行的自愿清盘除外，且已向公司注册处处长提交了关于该清盘的法定偿付能力声明 )；

对于个人 ，请执行以下任何一项或多项操作：

(h)他应表现为无能力偿付其债务或其中任何债务，或看来没有合理的前景 有能力偿付1986年破产法第268条所指的债务；

(i)根据1986年破产法第VIII部分申请临时命令或提出自愿安排的建议；

(j)根据1986年破产法第九部分提交请愿书；

(k)他与其债权人订立任何债务偿还安排或债务重整契据；

(l)根据1983年“精神健康法”任命一名接管人。

“Existing EPC”一份签约物业编号0970-1974-0388-5630-9024的EPC副本。

因火灾、闪电、爆炸(包括锅炉和供暖设备)、飞机和其他空中设备(敌对飞机或空中设备除外)或从其坠落的物品、地震、暴乱和民用骚乱、恶意损坏、暴风雨或暴风雨、水箱、设备或管道破裂或溢出、洪水、道路车辆撞击、下沉、打滑或隆起而造成的损失或损害。以及针对电梯(如果有)和平板玻璃(如果有)的第三方索赔和业主责任，以及针对电梯(如果有)和平板玻璃(如果有)因撞击或其他原因而破裂的风险，以及上级房东可能不时合理地 要求在本合同项下实施的其他保险，在任何情况下均受保险人或保险人可能施加的任何过激、免责或限制的风险 ，但不损害以下条款： 或保险人 或保险人可能施加的任何额外费用、免责条款或限制，且不损害以下条款： 、 、

-4-

“业主” 第一部分的当事人，包括在该条款确定后当其时期待复归的产业所有人 。

“房东的测量师”任何由房东(包括房东的一名适当资格的雇员)委任或代表房东履行本租约任何目的的测量师职能的适当资格的个人或公司。

“潜在缺陷”指自实际竣工之日起12年内(按租赁协议的定义)，由于承建商的设计、材料、工艺或监督方面的缺陷，或已存在但在建造大楼的工程竣工时并不明显的场地准备工程所造成的房屋或建筑物的潜在瑕疵。 “潜在缺陷”是指自实际完工之日起12年内出现的缺陷(定义见租赁协议)，其原因是承包商在设计、材料、工艺或监督方面存在缺陷 或在建造建筑物的工程竣工时不明显的场地准备工程。

“本租约”本租约包括根据本协议授予的任何许可或同意、本协议的任何变更以及与本协议相关的任何契约或文书。

“可出租 面积”科学园内可供出租的地方。

“Main Access Road”在上级租约附件A图上显示为棕色的道路。

“1987年城乡规划(使用类别)令”B1(A)-(C)类中的“许可 用户”。

“规划 法令”1990年“城镇和乡村规划法”、1990年“规划(列出的建筑物和保护区)法”、1990年“规划(危险物质)法”、1990年“规划(相应条款)法”、1991年“规划和补偿法”以及 目前生效的任何其他类似性质的法律。

“Plot” 具有高级租赁所赋予的含义。

“规定利率”指不定期比基本利率高出百分之三的利率。

“恢复 价值”指在保险年度开始时恢复和更换有关房屋的成本 该房屋是该房屋的一部分，另加一项拨备，用于支付 保险年度内通货膨胀对建筑成本的影响，直至该房屋连同建筑师测量师的费用和 其他专业费用和杂费以及拆卸和场地清理费用一起恢复为止。

-5-

“租金 开始日期”2018年10月1日。

“科学园”业权编号为ON323918及ON324755的土地仅在高级租约所附的 B图则或高级业主可能不时指定的较大面积上划上红边，以供识别，惟该等较大面积的指定 不会大幅增加根据本租约第3.2条应向承租人支付的金额。

“科学 园区服务”指高级租约第3部分第1部分中规定的服务。

“第二层 ”由高级租约出售的房产。

“第二次 楼面服务”附表3所指明的服务。

“Superior 房东”是Superior租约的当时的房东和任何其他拥有至上所有权的当事人。

在(1)牛津科学园有限公司(2)牛津科学创新 公司之间签订的日期为2018年4月13日的《高级租约》(Superior Lease)。

“高级租金”指房东根据高级租约第2条应支付的年租金。

“租客” 第二部分的当事人，包括其所有权继承人，如属个人，则包括其遗产代理人。

“Term” 特此创建的年限。

“Term 开始日期”2018年5月1日

根据1994年“增值税法案”征收的“增值税”增值税以及任何类似的替代税和任何类似的附加 税。

“1927年法案”1927年“房东与租客法案”。

“1954 法案”1954年房东与租户法案。

“1995 法案”“1995年房东与租客(契诺)法案”。

1.2在本租约中：

1.2.1只表示单数的词语应包含复数，反之亦然；

1.2.2如一方当事人由一人以上组成，则该方当事人的契诺和义务将被解释为由这些人共同和各别作出的；

1.2.3对任何法规的任何提及应包括当时有效的任何重新颁布、合并和/或更新 ，对任何法规或一般法规的任何提及应包括 根据其制定或发布的任何命令、文书、计划、法规、许可和指示，或由此产生效力的任何命令、文书、计划、法规、许可和指示。

-6-

1.3承租人不做任何行为或事情的任何契约包括不遭受或不允许做该行为或事情的契约。

1.4任何免除或保留给房东的权利应解释为也免除或保留给房东的任何抵押权 所有经房东和上级房东授权的人和租客 为任何目的允许房东进入的任何契约应解释为允许该等人进入。

1.5当本租约要求业主同意或批准时，该同意或批准的给予应不时以高级房东的事先同意或批准为条件，房东同意或批准的房东的任何抵押权人应尽一切合理努力获得，但本租约中的任何条款不得解释为对高级房东施加任何义务(或表明此类义务是强加于上级房东的)。

1.6当根据本 租约将事项或问题提交第三方解决或决定，而相同或实质相同的事项或问题根据上级租约提交第三方处理时，应尽可能指定同一第三方 就本租约采取行动。

1.7本租赁项下要求或发出的任何同意、批准、授权或通知仅在以书面形式发出的情况下才会生效 。

1.8本租约的所有附表均应视为本租约的一部分。

1.9本租约中的标题仅为方便起见而插入，不应影响其解释 或对条款、附表或段落的解释，除非另有说明，否则指的是本租约中的条款和附表 以及相关附表的一段。

1.10任何提及的“条款终止”应指条款的到期或更早确定 ，任何提及的“条款的最后一年”应指在条款到期或更早确定(无论条款如何确定)时终止的12个月 或更早的期限。

2.消亡

考虑到承租人在下文中保留和包含的租金和契诺 ，房东现以全产权 担保承租人承租，并保证承租人享有附表1第2部所述的权利(br}除外)，并如附表1第3部所述，保留承租人所有权利、地役权、准地役权和特权，以及权利契诺和其他事项 ，以限制承租人享有的所有权利、地役权、准地役权和特权，以及权利契诺和其他事项。 承租人在下文中保留的租金和契诺，以及承租人享有的权利契诺和其他事项(br}除外)，以及权利契诺和其他事项 。由生效日期起计及 包括该期限在内的为期数年的附表1生效日期，并于2028年4月1日届满，在该期限内按 比例交出及缴付该期限，而任何少於一年的时间，均按 比例计算：

-7-

2.1(如有要求)自起租日起计至起租日(包括起租日)的年租金为21万英磅(以附表2中规定的 为限)，预付(如果房东提出要求，可按银行命令预付)，在每年的通常季度内的 日，即从起租日起至第 日的第一次付款，每季度支付等额的租金(如果房东提出要求，可按银行命令预付) 起至起租日(包括起租日)的年租金(须按附表2规定的 进行复核)，每季度平均支付一次，即从起租日起至第 日的第一笔付款。

2.2在提出要求后7天内，支付相当于每笔应付地价的全部成本的合理比例的金额 ，包括可能就此支付的任何税款和房东在 租期内根据上级租约第2.2条不时适当支付的其他款项；

2.3根据第3.2条应支付给业主的金额；

2.4根据第3.3条可能支付的利息；

2.5依据第3.5条应缴的任何增值税；

2.6本租约项下承租人应支付的所有其他款项。

3.租户的契约

承租人在整个租期内与房东签订 以下契约：

3.1租金

按上述时间和方式支付上述保留的租金 ，不作任何扣除(无论是抵销、反索赔或 其他方式)。

3.2服务费

以 方式向房东支付服务费，不作任何扣除，按公平合理的比例支付：

3.2.1业主按照附表3的规定提供和提供 服务所支付或发生的费用、费用和支出

3.2.2作为高级租约项下的服务费支付。

3.3利息

如果 租客根据本租约应支付给业主的租金或任何其他款项到期但仍未支付 14天，或者如果房东因租客违反契约而拒绝接受租金的投标，则房东应应要求按规定的利率向业主支付租金利息，自到期之日起至房东支付并接受租金为止(以及在此之后继续支付租金或任何其他款项给房东)。 如果租客根据本租约应支付的租金或任何其他款项在到期后14天内仍未支付 ，或者房东因房客违反契约而拒绝接受租金的投标，则房东应应要求按规定的利率向业主支付租金或其他款项的利息，自到期之日起至房东支付并接受租金为止(以及在此之后

-8-

3.4支出

承担、支付及清偿所有 现有及未来差饷、税项、收费、评估、征收及支出(不论是否属资本性质或 非经常性性质)，现时或以后任何时间均须向转管物业或其拥有人或占用人征收、评估或征收的费用，但租金(增值税除外)收据或出售业主于转管物业的权益的 除外。

3.5增值税

3.5.1房东根据本租约向租户提供的物资不含增值税 ，如果任何此类物资(无论是否由于房东的选择)需缴纳增值税 ，则尽管本租约有任何规定，承租人应在根据本租约条款为该等物资支付的对价 之外支付增值税。

3.5.2如果根据本租约的条款，承租人有义务支付任何不是对价的款项 ，但这笔款项完全或部分(直接或间接)归因于当时 需要缴纳增值税的供应，那么即使本租约有任何规定，承租人应支付的款项在任何情况下都应被视为 增加了该增值税的金额，除非房东能够为进项税等增值税获得抵免 ，则在任何情况下，承租人应支付的款项应被视为增加了该增值税的金额 ，除非房东能够为进项税等增值税获得抵免

3.5.3业主(或其管理代理人)在收到付款后，应立即开具根据本租赁提供的应税 用品的应税发票。

3.5.4就本第3.5条而言，“供应”、“应税供应”、 “进项税”和“税务发票”的含义与“1994年增值税法案”中的含义相同。

3.6房东费用

应要求向业主支付以下各项及附带的所有合理和适当的费用和开支(包括律师测量师费用和其他专业费用)，并在适当情况下向业主支付：

3.6.1根据1925年《物权法》第146条和/或 在适当考虑该法案第146条和/或147条下的法律程序而招致的任何通知的准备和送达，尽管在任何此类情况下 除非法院另有指示，否则没收可以通过法院给予的 救济以外的方式来避免；

-9-

3.6.2业主准备和送达与破损明细表和任何此类 明细表有关的任何通知，而不论该通知是否在期限 结束后的三(3)个月内送达，但在所有情况下仅与期限结束前发生的破损有关；

3.6.3租客要求业主或业主的测量师或高级业主同意或批准本租约或高级租约的所有申请，包括在拒绝同意或撤回申请的情况下实际发生的费用和开支 ，除非法院认定同意被无理拒绝 ；

3.6.4除第3.6.5条另有规定外，追讨本合同项下到期应付的租金或其他款项，或弥补本合同所载承租人的任何违约行为；

3.6.5追讨商业欠租项下的欠租的任何诉讼；

3.6.6赔偿承租人或承租人的任何雇员或被许可人对相邻财产造成的任何损害 ；

3.6.7在承租人有绝对酌情权同意业主同意的情况下，对已批租的物业进行改善环境表现的工程 。

3.7修补

维修和保持房屋完好无损 ，并在必要时重建和更新(任何投保风险造成的损坏 始终例外，除非由于承租人、承租人或其各自的佣人、代理人或被许可人的任何行为或过失而扣缴或拒绝支付任何保险金 )。

3.8装修和维修

根据需要经常 至少涂两层颜色的油漆，如果颜色与以前使用的颜色不同，应首先得到业主的批准 (这种批准不得无理扣留或拖延)，并对出租房屋的所有部分进行清漆、纸张、灰泥或其他处理 通常或应该进行清漆、贴纸、抹灰或处理(视情况而定)，通常 使用其几种优质材料进行所有此类工程

-10-

3.9清洁批租处所等

3.9.1根据需要经常清洁、处理和/或以适当的方式清洗，达到业主测量师合理 满意的程度。通常应如此清洁、处理和/或清洗的所有玻璃和其他表面和饰面。

3.9.2不得在大楼外存放或堆放任何货物、板条箱、箱子或其他物品，除非是在指定用于此类用途的区域 内。

3.9.3不得妨碍或干扰进入大楼的任何道路或高速公路的免费使用 ，无论是通过停放车辆还是在其上存放材料。

3.9.4在实际可行的情况下，定期清洁所有属于业主的地毯(如果有)，并根据需要经常更换，无论如何在合同期限的最后一年更换质量不低于和外观相似的地毯 。

3.10要查看的条目

在给予租客不少于两天的事先通知(紧急情况除外)后，允许业主在正常营业时间内进入和停留(按所需的合理时间段)，无论是否有工人以及所有必要的工具和用具。

3.10.1查看维修状况和状况，并记录业主的固定装置和配件以及任何破损情况的明细表；

3.10.2(如该等工程在没有进入该批租约处所的情况下并不合理地切实可行)，以 重建或进行属于业主的任何毗邻或邻近处所的修葺及改动，以及清理空置的维修或更换属于该处所的任何管道；

3.10.3确定是否有任何行为构成违反或不履行本租约中包含的任何 契约；

3.10.4行使本租约免除和保留给业主的权利；

3.10.5为与附表2条文的运作或实施 有关的所有目的，或为根据《1954年业主与租客法令》第II部的条文而拟采取的任何步骤或待决的步骤，检查及量度批租处所的所有目的 ；

3.10.6履行其在高级租约项下的义务；

3.10.7为与业主在分租物业内的利益适当相关的任何其他合理目的，行使 该等权利的人须在合理可行的情况下尽快赔偿对分租物业造成的任何损害，使租客 合理满意，并遵守已通知业主的租客有关保安、隐私、卫生及 安全的合理要求， 该等权利须在合理可行的范围内尽快作出赔偿，以令租客 合理地满意及遵守已通知业主的有关保安、私隐、卫生及 安全的合理要求。

-11-

3.11遵从通知

遵守业主发出的任何通知 ，要求租户在发出通知后两个日历月内或在必要时更早地纠正违反租户契诺的行为，如果租客没有遵守任何此类通知，业主(但不影响下文所载的重回权)有合法(但不是 强制性)进入和停留在签约的 房产内，无论是否有工人，以及带着所有必要的工具和用具来使签约的房产生效房客应在房东要求支付费用之日起至实际付款之日起14天内，将费用连同业主可能产生的所有律师、 测量师费用和其他专业费用及其他费用按规定利率偿还给业主，并按规定的利率计息，直至 支付费用之日起计，直至实际付款之日为止，房客应按规定的利率向业主偿还费用，包括所有律师的 测量师费用和与此相关的其他专业费用和其他费用。 自业主要求支付上述费用之日起至实际付款之日止。

3.12已批租的楼宇超载

不得从批约物业或楼宇的天花板或主要结构悬挂任何重载 ，亦不得以任何方式加载或使用该批租物业或楼宇的楼面 或楼宇的构筑物或宅院，以任何方式造成的重量或应变超过 该等建筑物的建造所能承受的应有安全裕度。

3.13用户被禁止

3.13.1不得将任何危险、厌恶性、易燃、易燃、放射性或爆炸性物品 或任何可能成为危险、厌恶性、易燃、易燃、放射性或爆炸品的物品 带进或存放在签约处所内，但与许可用户相关的正常 物质除外，但如果任何此类正常物质 是或可能成为危险、厌恶性、易燃、易燃、放射性或爆炸性物品，则承租人将遵守建筑物保险人和所有国家的所有 要求

3.13.2不得将租约处所用于任何嘈杂的攻击性或危险的行业制造业务或占用，也不得用于任何非法或不道德的目的，也不得允许任何人在租约处所居住或睡觉，也不得在契约处所内从事业主或上级业主合理认为可能或可能成为或可能成为对业主、高级业主或业主或占用人不利的滋扰损害或骚扰的任何行为、事项或事情。 在该批约处所内，业主或上级业主 不得合理地认为任何行为、事情或事情可能或可能成为损害业主、上级业主或业主或占用人的利益的行为、损害或骚扰的行为或事情。 不允许任何人在该处所居住或睡觉。 也不允许任何人在该批约处所内居住或睡觉。}本租契所准许及按照的批租物业。

3.13.3不得向管道中排放任何将会或可能具有腐蚀性或危害性的物品，或可能造成任何阻碍或沉积的物品。

3.13.4租约处所不得用作任何公众集会、展览或娱乐或会所。

-12-

3.13.5不得在其上进行任何拍卖，或在其上播放或使用任何乐器、留声机 无线扬声器或类似设备，以便在受让房屋外可听到。

3.13.6不得将转押处所用于2005年博彩法 意义下的任何投注交易，或与前往转押处所的人之间进行2005年博彩法意义下的赌博。 人之间不得使用该转售物业进行任何博彩交易，也不得使用该转售物业与前往该转押物业的人之间进行博彩交易。

3.13.7不得根据“2005年赌博法”(br})申请任何投注处牌照或牌照或登记。

3.13.8不得使建筑物的任何结构部分超载。

3.14用户

3.14.1在没有 通知业主并提供上级业主和/或其保险公司 要求的照管或安全安排的情况下，不得使该房屋连续空置超过21天，以保护该房屋免受破坏、盗窃、损坏或 非法占用。

3.14.2除 许可使用者外，不得使用或允许使用该批约处所的任何部分作任何用途。

3.15改建和增建

3.15.1不得对建筑物结构的任何部分或其外部 立面进行任何更改或增加，亦不得将批租物业与任何毗邻物业合并，亦不得更改或更改该批租物业的任何建筑 特色(不论外部或内部)。

3.15.2未经业主同意或未按照业主批准的图则(此类同意和批准不得无理拒绝)，并在业主测量师的监督下，并达到业主测量师合理满意的程度， 不得对批租房产或其任何部分进行任何其他改动或增建，包括 特别是任何类型的导管、电气设备和装置，但条件是：

(a)业主可根据其适当的酌情决定权，就任何该等同意申请向测量师及其他专业顾问寻求业主所要求的意见；

-13-

(b)作为给予同意和批准的条件，业主可以要求承租人与业主签订业主可能合理要求的关于实施任何此类工程或其他方面的契诺；

(c)如果房东在合理的事先通知下提出要求，承租人应在租期结束或更早的时候恢复被关闭的房产；

(d)承租人不得对已批租房屋进行任何可能削弱建筑物结构的增建或改动 ；

(e)对于任何重大工程，如果业主在工程开工前提出要求，承租人应按业主合理要求的条款提供足够的担保，其形式为保证金或保证金，以确保业主可能不时允许的任何改动都将全部完成；(br}承租人应以保证金或保证金的形式按业主合理要求的条款提供足够的担保，以确保业主可能不时允许的任何改动全部完成；

(f)业主有绝对酌情权拒绝同意从建筑物外部可见的任何改动、增建或修订 ；

(g)业主不会无理拒绝或拖延非结构性内部改建的同意；

(h)承租人应首先向业主提交所有更改或增加房屋的建议书 ，并附上所有相关的详细平面图、图纸、立面、剖面和规格以及 合理需要的其他信息。

3.15.3所有更改或增加房屋电气设备和装置的工作均应按照电气工程师学会 不时制定的条款、条件和建议以及电力供应当局的规定进行。 电气工程师协会 应根据电力工程师协会和电力供应当局的规定进行所有更改或增加 电气设备和装置 。

3.15.4尽管有上述规定，规划在任何时候都不得在未经业主事先同意的情况下开展 所指的任何开发项目，但业主不得无理地 拒绝同意，但除非业主首先 信纳拟议的开发项目得到法律的适当授权，并且租户将向业主提供充分和有效的赔偿，使其免税和免税，否则在任何情况下，业主拒绝同意都是合理的。 ，承租人将向业主提供充分和有效的赔偿，使其免受任何税收的影响。 ，除非业主首先 信纳拟议的开发项目得到法律的适当授权，而且租户将向业主提供充分和有效的赔偿，使其免受任何税收的影响。

3.15.5未经业主同意，不得更改或申请将薛定谔大厦的名称 更改。

3.15.6未经业主同意，除遮阳科技测试屏(br}70，BS702木炭/灰色)百叶窗外，不得在已关闭的处所安装百叶窗。

-14-

3.16广告

不得将招贴、招贴、广告、手电筒或其他标志张贴或陈列在签约物业外部的任何部分，除非 业主事先批准(关于设计、大小和位置)的招贴、招贴、广告、手电筒或其他招牌(关于设计、大小和位置)，否则不得张贴或展示任何招贴标语牌、广告手电筒或其他标志。

3.17侵占等。

不得以任何方式堵塞或 遮挡租约处所内的任何窗户或洞口，也不得堵塞或阻碍租约处所享有的任何光线 ，也不得允许任何针对或侵占该契约处所的地役权特权或侵占行为 ，并在租客意识到可能导致上述情况的任何相同或情况后立即通知业主，并允许业主进入并停留在地役权特权或侵占，并由房东和租客共同承担费用，采取房东为防止任何侵占以及取得或继续享有任何通行权、地役权或特权而适当要求的方法 。

3.18光的权利

不向任何第三方 确认承租人经该第三方同意享有光线进入租约处所的任何窗户或开口 ，也不向该第三方支付任何款项，也不与该第三方订立任何协议，以 诱使或约束该第三方放弃阻碍光线进入该等窗户或开口，以及 在任何第三方作出或威胁作出任何妨碍光线进入该等窗户或开口的事情的情况下， 不会向该第三方支付任何款项，亦不会与该第三方订立任何协议，以诱导或约束该第三方放弃阻碍光线进入该等窗户或开口，以及 在任何第三方作出或威胁作出任何妨碍光线进入该等窗户或开口的事情的情况下， 立即向业主发出书面通知，并允许业主以租客的名义并由业主和租客共同承担费用，就此向任何该等第三者提起其认为合适的法律程序 。

3.19关于破坏光的索赔

不得因以下原因而提出任何诉讼或提出 任何索偿或要求： 因在紧邻或与其相对的土地上竖立或改建任何建筑物而导致批约处所或其内任何窗户或开口的光线或空气减弱 业主可依据本租契保留的任何权力，或就业主为任何已竖立或将建成的建筑物的利益而授予或将授予的任何地役权或特权 ，而提出任何诉讼或提出任何要求或要求 任何建筑物的权利 ， 业主可依据本租契保留的任何权力，或就业主为任何已竖立或将予建造的建筑物的利益而授予或将授予的任何地役权或特权 而提出任何诉讼或提出任何要求并(如果合理要求)与房东在 中同意房东可能给予的任何同意或房东可能给予的任何许可，费用由房东承担。

-15-

3.20保险

3.20.1在意识到这一点后，立即向业主发出书面通知，说明对被批租房屋的任何损坏或 破坏，或根据本合同项下订立的任何保险单可能提出索赔的任何事项 。

3.20.2如果转租的房产或建筑物因任何保险风险而被摧毁或损坏 ，而任何保险项下的任何保险金均应仅因 或租客或任何次租客或其各自的佣人、代理人或被许可人的任何作为或过失的一部分而被扣留或拒绝支付，则在 任何此类便利下，租户将立即向业主支付全部或(视情况需要)扣留或拒绝支付的部分保险金。 如果承租人或承租人或他们各自的佣人、代理人或持牌人的任何作为或过失，承租人将立即向业主支付全部或(视情况所需)扣留或拒绝支付的保险金 。

3.20.3不得作出任何行为或事情，以致就批租物业、 建筑物或任何毗邻或邻近物业投保的任何保险将会或可能会受到损害或损害，且未经业主书面同意 不得作出或不作出任何可能导致就任何该等保险( 在任何情况下均须由租客承担)增加或额外保费的事情。

3.20.4如果承租人有权享受租约房产的任何保险的利益，则 承租人应以信托形式持有通过该保险收到的所有款项，由房东负责赔偿损失或损坏 应收到的损失或损坏的赔偿。 承租人应以信托形式持有所有通过该保险收到的款项，以赔偿损失或损坏 。

3.21禁止转让

3.21.1不得只收取、转让或转让该批租房屋的一部分。

3.21.2不得放弃管有或分享租约处所或其任何部分的占用 除非通过第3.22条允许的转让方式，否则承租人可与1954年法令第42条所指与承租人属于同一集团的任何公司分担租约处所的占用 只要租客事先以书面通知占用该租约处所的公司的房东，则不会由此产生租赁 ，该公司在租约终止时迁出

3.21.3不得以受托人或代理人身份持有或占用批租物业或其任何部分，或以其他方式 为任何其他人士的利益而持有或占用该物业或其任何部分。

3.22允许的作业

3.22.1在未经业主事先书面同意的情况下，不得转让或转让整个出租房屋。根据第3.22.2至3.22.9(含)条所载条款，不得无理拒绝这种同意。

-16-

3.22.2在转租物业的任何建议转让前，向业主发出书面通知 其转让意向连同建议受让人及建议条款的全部及准确详情，并提供 合理的要约证据，同时应向业主提出书面要约，绝对交出 本租约及空置物业，而该等要约须于14天内仍可接受。

3.22.3如果房东在收到第3.23条规定的书面通知后14天内未向 租户发出书面接受该要约，然后根据第3.22条的条款完成退还本租约，则承租人 有权(在遵守第3.22.5至3.22.9条所含条款的前提下)将本租约转让给第3.22.2条中提到的建议受让人，其条款对租户的益处不低于该要约对房东的益处。

3.22.4如果房东接受退房要约，以下出售条件将适用：

(a)承租人在转租房屋中的产业权和权益以及承租人和行业的固定装置和装置应以合同签订之日的现行标准销售条件版本 适用于本租约，且不与本租约相抵触或更改的版本为准进行销售。 如果适用于本租约，且不与本租约相抵触或更改，则应以合同签订之日现行的标准销售条件为准；

(b)退还应在业主书面接受要约之日起4周(或其他商定的期限)届满后的第一个工作日内完成；

(c)交出时应有完全所有权担保，不受任何抵押和押记的影响；

(d)出售的基础应是承租人知道，除要约中披露的和检查后明显的利益外，不存在影响承租人在被转让房产中的财产和权益的压倒一切的权益；

(e)完成移交不得损害任何一方对另一方以前的任何违约或违约行为的权利。

3.22.5如果存在以下任何一种或多种情况(为1927年法令第19(1A)条规定)，房东可拒绝同意所提议的转让或转让：

(a)本租约项下承租人应支付的任何款项仍未支付；

(b)在房东的合理意见中，在申请同意之日 可以转让任何重大的未解决的违反租户契诺或本租约其他条款的行为；

-17-

(c)建议的受让人或受让人(或第(B)款要求的任何担保人)已有或将有 因违反本租约中的任何契约或条件而免于起诉或法律程序的豁免权；

(d)建议的受让人或受让人(或第(B)款要求的任何担保人)是在英格兰和威尔士获得的判决的执行没有互惠待遇的司法管辖区注册的公司 ；

(e)建议的受让人或受让人是与承租人属于同一集团的公司(在1954年法案第42节的含义 范围内)；

(f)业主合理地认为，建议的受让人没有足够的财力 使其能够遵守租户在本租约项下的契诺。

3.22.6第3.22.5条的实施不影响业主以任何其他理由或任何其他合理理由拒绝此类同意的权利 。

3.22.7房东可以施加以下任何一项或多项条件(这些条件是为1927年法令第19(1A)节的 目的而规定的)：

(a)要求转让租户和在之前的未经授权转让的情况下 前租户(如1995年法案第16(6)节所定义)各自单独签署契约，并在转让前 以房东合理要求的形式向房东交付授权担保协议；

(b)要求(在法律允许的范围内)让转让承租人的任何担保人成为转让承租人签订的任何授权担保协议的一方，以担保授权担保协议中包含的转让承租人的义务；

(c)如果房东合理地要求提供房东合理接受的第三方担保人 ，这些第三方担保人以房东为受益人签立，并在转让之前将契诺条款中的担保人契据以房东合理要求的形式交付给房东 ；

(d)如果房东合理要求受让人以房东在转让前合理要求的格式 与房东签订租金保证金契约，规定不少于三个月的 年租金(加增值税)(自转让之日起计算，但在任何免租期结束后计算)，作为受让人履行本租赁义务的担保 。

-18-

3.22.8第3.22.7条的实施不影响业主在获得同意后在合理的情况下施加进一步条件的权利 。

3.22.9租户应在得知任何与房东订立担保人契约的个人死亡或因担保人而发生破产事件 后15个工作日内，以书面通知房东。如果房东提出要求，并由租客承担费用，租户应在该 事件发生后两(2)个月内，促使房东合理行事的其他个人或公司与房东 签订(C)条款中作为担保人的契约，以代替该个人或公司。

3.23禁止转租

3.23.1不得将全部或任何部分的转租物业转租。

3.24资料披露

在申请 本租约规定的任何同意或批准时，租户应向房东披露房东 合理要求的信息。

3.25注册

3.25.1在转让、转让、包租、按揭费用或本租约或任何衍生权益的其他转授后21天内 将此事通知业主律师登记 连同完成该转让、转让、包租、按揭费用或其他转授的契据文件或文书的核证副本一式两份，并向业主律师支付或安排支付给业主律师或业主可能不时指示的费用50英镑(GB 50.00)连同根据高级租约注册该租约而须缴付的任何费用。

3.25.2如批约处所或分租契约的转让契据或转让契据可在土地注册处注册 ，租客须在注册日期后，在合理切实可行范围内尽快将该转让契据或转让契据或分租契据注册为 ，并在注册完成后一个月内以 书面通知业主。

3.26分租附表等

如果业主要求并应其要求，不时向业主提供一份明细表，其中包含租约物业所有现存承租人和占用人的全部详细信息(包括避免 有疑问的租金细节和任何审查日期)。

-19-

3.27遵守法规

3.27.1遵守现在或以后通过的所有影响批租房屋或租户使用的法规的规定，包括执行业主和/或业主和/或租户根据该章程规定进行或执行的所有工程，并遵守任何主管当局可能送达的任何通知，并且不在批租房屋内做任何使业主有法律责任支付由或承担全部或全部费用的罚款 的任何行为或事情

3.27.2遵守有关当局不时与消防有关的所有规定 在发生火警或其他紧急情况时，须采取预防措施和逃生途径，并由租户承担费用，以确保该等消防和灭火器具及器具有足够的供应和装备，其类型须经有关当局和业主的保险公司不时批准，并在各方面均适合于以下用途： 该等逃生路线位于该批租处所内，并由承租人承担费用，以保持该批租处所有足够的消防和灭火器具及用具，其类型须经有关当局和业主的保险公司不时批准，并在各方面均适合于以下类别的消防及灭火器材及用具？br}该等逃生路线位于该批租约处所内，并由承租人承担费用。

3.28规划法案

3.28.1在需要时取得规划法令所规定的所有规划许可、许可证、同意及批准 ，以便承租人在规划法令所指的范围内于批租处所进行任何发展，或由承租人继续进行该等发展，但未经业主事先同意，承租人不得 申请任何规划许可，或向任何当局发出任何意向的通知，表示有意展开或进行任何发展(该等同意不得无理地未经业主同意)。(B)如未经业主事先同意，承租人不得提出任何规划许可申请，或向任何当局发出任何意向的通知，表示有意展开或进行任何发展计划(该等同意不得无理地违反业主的同意)，以确保承租人在规划法令所指的范围内进行任何发展项目，或继续进行该等发展项目。(br}由于本合同双方均可作出此类安排)赔偿房东因任何此类申请而应支付的所有费用(br})。

3.28.2在批准任何规划许可或拒绝房客提出的任何规划许可申请后， 要求房客以书面形式向业主提供详细的规划许可详情并提供一份副本，以供业主保留；如果房东合理地要求房东自费向主管当局发出上诉通知，并努力进行上诉，并保留房东认为不合理的条件，则应立即 拒绝此类申请或批地。 房东应自费向主管当局发出上诉通知，并努力进行上诉，并保留房东认为不合理的条件。 房东应自费向主管当局发出上诉通知，并努力处理上诉事宜，并保留房东认为不合理的条件 。

3.28.3在不损害本租约项下任何其他契约的规定的情况下，房东不得 实施任何规划许可，直到该规划许可的副本已提交给业主并被业主确认为令人满意 (此类承认不会被无理扣留)，但业主可拒绝对 任何此类规划许可表示满意，理由是业主合理地认为任何规定或条件 将会或很可能会(无论是在期限内还是在其确定之后)出租的房产或建筑物或属于业主的任何毗邻或邻近财产 。

-20-

3.28.4遵守承租人在 期限内实施的任何规划许可所施加的所有条件，如果房东合理地要求(在授予规划许可的条件下)在承租人实施该规划许可之前以押金或提供保证金的形式按房东合理要求的条款提供足够的 担保，则应遵守该等条件。

3.28.5除非业主另有指示，在期限结束或更早确定(无论如何确定)之前，规定在租户或任何从租户那里获得所有权的人可能已授予并实施的任何规划许可的条件 之前，在该期限结束或更早的确定日期之前对该批租房产进行任何规定的任何工程。 否则房东应在该期限结束或更早确定之前对该批租房产进行任何规定的工程。 作为任何规划许可的条件，承租人或任何从该承租人处获得所有权的人可能已经授予并实施了该规划许可。

3.28.6如果被要求向业主出示房东合理要求的所有平面图、文件和其他证据，以使其确信本公约的规定已得到遵守。

3.28.7未经业主同意，不得根据规划法订立任何协议。

3.28.8未经业主同意，不得根据规划法送达任何通知，要求任何当局 购买租户在批租物业中的权益。

3.29法定通知

3.29.1在收到任何主管当局根据或凭借任何法定权力 向租客发出或发出的任何通知、命令、拒绝许可请求或指示或建议书后7天内，或者在任何可能对业主在批租房屋中的权益造成重大不利影响的事件发生后，租户应立即将其全部细节交付业主，如果业主要求，租户应在此后 向业主出示副本，并立即向业主交出副本 。 如果业主要求，租户应立即向业主交出副本，并立即向业主交出副本。 如果业主要求，租户应立即向业主提交一份副本，并立即向业主交出副本。 如果业主提出要求，租户应立即向业主提交一份副本，并立即向业主提交一份副本。

3.29.2由房东和租客共同承担费用，向房东提出或与房东共同提出反对或陈述，反对或就任何该等通知、命令、许可、拒绝、申请或建议提出房东认为合宜的 反对或陈述 ，除非与租客自身的商业利益相违背。

-21-

3.30转租安排

允许业主或其 代理人在 期限的最后6个月内以及在该期限内的任何时间就出售业主的权益 在租约处所的显眼位置固定和保留布告牌 ，但不得限制或不合理地干扰进入或进入租约处所的光线和空气的通道 ，并且不得取下或遮蔽公告牌上的告示牌。 ，请允许业主或其 代理人在租约房产的最后六个月内以及在期限内的任何时间就出售该告示牌 的权益(但不能限制或不合理地干扰进入或进入租约房产的光线和空气) 而不取下或遮蔽该告示牌。 在发出不少于24小时的事先通知后，代理人可在正常营业时间内查看出租房产，但须遵守租户在安全、隐私、卫生和安全方面的合理要求，且这些要求 已通知房东。

3.31缺陷

在知悉租约物业有任何欠妥之处时，应立即通知业主 ，而该等欠妥之处可能引致普通法或法规规定业主须承担对租客或任何其他人有利的责任 。

3.32赔偿

3.32.1赔偿房东因租客违反本协议所列或暗示的任何契约而招致或承受的一切损失、费用、损害和费用(包括房东正当发生的专业费用)，但此类赔偿应延伸至房东因房东可能(凭其绝对酌情权，但不以任何 方式强制这么做)的任何步骤而适当招致的所有费用和开支(br})，且该赔偿应延伸至房东因可能采取的任何步骤(拥有绝对酌情决定权，但不以任何 方式强制这么做)而招致或承受的所有费用和费用(包括房东正当招致的专业费用)，但此类赔偿应延伸至房东因采取任何与此有关的步骤而正当招致的所有费用和开支。

3.32.2就任何人的死亡或任何动产或不动产的损坏，或任何权利的侵犯、扰乱或破坏 直接或间接因租户或任何从租户或准许使用者处取得业权的人的修葺或状况，或因租户或任何从租户或准许使用者取得业权的人对该处所的任何改动而直接或间接引起的 所有诉讼、诉讼费用、索偿及要求，向业主作出弥偿及保持获弥偿的责任 任何动产或不动产的任何伤害或损坏，或任何权利的侵犯、扰乱或破坏 地役权或特权或其他因承租人或任何从承租人或准许使用者取得业权的人直接或间接引起的法律责任

3.33产量上升

在期限结束或更早的时候， 悄悄地将转让的房产让给房东，不受任何第三方占用权的影响，并 移走租户的动产和财物。

-22-

3.34条例

严格遵守和执行附表4所列的规定和规定，以及上级业主可能不时制定或发出的与大楼和/或科技园的管理或行政相关的合理和适当的规定和指示。

3.35文件中的契诺

遵守及执行附表1第4部所指文件所载或所指的协议 ，并就租客违反该等契诺及规定而向业主 作出涉及将在批租处所内进行的任何作为、事宜或事情作出的赔偿 。

3.36高级租约

履行和遵守高级租约中包含的租户部分的契诺 (支付租金除外)，只要这些契诺与转租的 物业有关，并且不做任何事情来使房东违反高级租约中包含的租户的契诺(如果这些契诺与转租的物业相关的话)，并且不做任何事情来使房东违反租户的契诺(br}与转租的物业相关的契诺)，并且不做任何事情来使房东违反租户的契诺(br}与转租的物业相关的契诺)。

3.37二楼公用部件

对家具、会议室、走廊或其他结构、设施 和构成二楼一部分、旨在供二楼占用人共同使用或受益的便利设施进行照明、清洁、维修、维护和更换(视情况需要) (“二楼公用部分”)。

3.38条例

遵守并适当执行业主不时就二楼公用部分的使用和安全制定的合理和适当的规定 。

4.房东契约

房东与租户约定如下：

4.1安静的享受

支付租金的租户 特此保留，并遵守和履行本协议所载的条件和规定，租户应且可以在租期内和平持有和享用出租物业，而业主或任何合法向业主或以信托方式提出要求的人不会中断 房东或任何人在此期间对租约的遵守和履行。 房东或任何合法向房东提出要求或以信托方式提出要求的人 不得中断 租户在租期内持有和享用租约的权利。

-23-

4.2保险

4.2.1尽一切合理努力促使高级房东履行其在高级租约中有关保险的义务 ，但如果高级房东在损坏或毁坏之日起三年内没有完全恢复出租房产或其通道 ，房东或租客 有权通知对方终止本租约，并在发出通知后终止 ，但不影响

4.3服务

除本合同另有规定外， 按照良好的物业管理原则，在这两种情况下，应不时提供第二层服务，并尽合理努力促使高级业主在这两种情况下执行建筑服务和科学园服务 ，条件是：

4.3.1由于任何厂房或设备的必要检查、维修或维护，或因机械或其他缺陷、故障或恶劣天气条件或燃料、材料、水或劳动力短缺，或由于房东无法控制的任何情况，房东对房东提供或提供的任何服务 中断 ，或损坏，房东概不负责，但房东 应促使服务在合理的切实可行范围内尽快恢复；

4.3.2承租人不得就任何缺陷或缺少维护 维修、修改、更新或清洁向房东索赔，除非房东已通知并未在此后的合理 期限内予以补救。

4.4高级租赁

支付高级租约保留的租金，并遵守和履行高级租约中承租人根据本合同所载契诺遵守和履行的承租人契诺(只要承租人不承担遵守和履行该等承租人的责任 )，并支付承租人在高级租约中预留的租金，并遵守和履行承租人在高级租约中的契诺(只要承租人对此不负责任)。

5.能源性能证书

5.1租户契诺

5.1.1承租人应允许房东在合理通知(紧急情况除外)后的合理时间进入签约房产，以便对签约房产或其任何部分进行测量和计算，但须由行使该权利的人员赔偿因此而对签约房产造成的任何损害 ，并进行编制 总承包合同所需的计算。(br}承租人应允许业主在合理通知后(紧急情况除外)进入签约房产，以便对签约房产或其任何部分进行测量和计算，但须由行使该权利的人员赔偿由此对签约房产造成的任何损害。

-24-

5.1.2应要求，承租人应向业主提供有关该房屋的EPC生产所需的信息，包括但不限于能源消耗和设备方面的信息。

5.1.3未经房东事先书面同意，承租人不得就批租房屋或其任何部分取得EPC，如果房东同意，则：

(a)EPC应由租户自费从信誉良好且具有适当资质的能源评估师 处获得；以及

(b)承租人应在获得关于已出租房屋或其任何部分的总承包合同时书面通知业主，其通知应包括总承包合同副本和总承包合同的参考号。

5.2地主契约

5.2.1应要求，房东应向承租人提供有关该房屋的EPC生产所需的信息，包括但不限于能源消耗和设备方面的信息。

5.2.2业主应在获得关于已转让房屋的总承包合同时通知承租人，其通知应包括总承包合同的副本和总承包合同的参考号；

5.2.3如果现有的EPC不再有效(由于租户的更改或租户的任何违约)，请通知房东并从信誉良好且具有适当资格的 合格的能源评估师那里获得要求提供的任何EPC。(br}如果现有EPC不再有效(由于租户的更改或租户的任何违约)，请通知房东并从信誉良好且具有适当资格的能源评估师那里获得任何EPC。

6.杂项条文

前提是始终 并且特此同意并声明如下

6.1重返大气层的权力

6.1.1如果特此保留的租金或其任何部分在到期后(无论是否合法要求)在任何时间拖欠并未支付 21天；或

6.1.2如果承租人违反本 租约中包含的任何契诺；或

6.1.3因承租人或任何担保人在任何 时间担保承租人在本租赁项下的义务而发生破产事件；或

-25-

6.1.4如果承租人遭受任何扣押或处决或任何现代等同的补救措施， 将对任何货物征收 ，包括在14天内未被移走的、为向承租人追回当时在商业欠租项下的欠租而采取的任何行动 ；

则在任何该等情况下，业主可于其后任何时间以全体 名义重新进入该批租物业或其任何部分，届时该条款将绝对终止及终止，但不损害业主就租客先前违反本合约所载任何契诺而提出的任何诉讼权利 。

6.2终止租约

如果建筑物和/或批租房产或其任何部分或其通道因任何保险风险而被摧毁或损坏，以致 批租房产或其任何部分或通道不适合占用和使用，则经常发生这种情况(如果在其日期 没有因承租人或其各自的受雇人的任何作为或过失而扣留或拒绝支付任何保险金) 承租人或其各自的受雇人没有因此而被扣留或拒绝支付任何保险金(如果在 当日，承租人或其各自的受雇人没有因任何作为或过失而被扣留或拒绝支付任何保险金)，则 承租人或其各自的受雇人不适合占用和使用该建筑物和/或其承租人或其各自的雇员。第2.1条和第2.2条，以及根据损坏的性质和程度收取的服务费或其公平和公正的比例 只要因该等损坏或损坏而仍然不适合占用和使用，或三年内(以较短的为准)，房东和租客就上述租金的数额或期限或 其他方面产生任何 争议时，应暂停收取服务费或其公平和公正的部分。 如果业主和租户之间就上述租金的数额或期限或 其他方面产生任何 争议，则应暂停收取服务费或其中公平公正的部分的费用，直至因该等破坏或损坏而不适宜占用和使用的时间 或其内被毁或损坏的部分 保持不适合占用和使用为止

6.3没有默示权利

本协议中包含的任何内容均不得 (除非另有明确规定)以法律暗示或以其他方式运行或被视为授予承租人任何 地役权或特权。

6.4毗邻物业的发展

房东有权 随时对毗邻物业进行任何改动或拆除、重建、重新开发或以其他方式处理或使用任何其认为合适的物业，而无需征得租户的任何同意或向租户作出任何赔偿，租户不会反对房东或其代表就任何毗邻物业的开发或重新开发提出的 规划申请 ，但房东不得对授予租户的权利进行实质性干预。

6.5影响毗邻财产的限制

本协议所载或 暗示的任何内容均不得赋予承租人强制执行或强制执行的利益或权利，或阻止任何购买者从 业主的任何承租人或占用人处或由任何承租人或占用人就本租约中未包含的财产或本租约授予的权利为租户的 利益而签订的任何契约协议或条件进行解除或 修改。

-26-

6.6使用时不作任何担保

尽管有关于本租约中所载许可用途的规定 ，房东在此或以任何其他方式并未作出、也没有作出或 在任何其他时间作出关于该许可用户是或将是或将继续是规划法规定范围内的许可用途的任何陈述或保证，尽管该许可用途不是前述的许可用途，但承租人 仍应就承租人根据本租约承担的义务对业主承担完全约束和法律责任。

6.7申述不包括在内

承租人承认 本租约并非完全或部分依赖于业主或其代表所作的任何陈述或陈述 ，除非该陈述或陈述在本契约中明确规定或由业主的 律师在签订本契约之日之前以书面形式向承租人的律师作出。

6.8纠纷

承租人与属于业主的任何物业毗邻或相对的物业的租客或占用人之间就与该批租物业及毗邻或对面该物业的使用者有关的任何地役权或特权，或关于将该批租物业与毗邻 物业隔开的一方或其他墙壁的任何地役权或特权，或就任何分担与任何其他物业共用的服务开支的款额而产生的任何纠纷 。 承租人与任何物业所属的毗邻或对面物业的租户或占用人之间就任何地役权或特权而产生的任何争议，涉及与该批租物业相邻或相对的该物业的使用者，或与任何其他物业共同使用的服务的任何工程费用分担额 对争议各方具有约束力(除 明显错误的情况外)。

6.9移走租客的财产

6.9.1如果租客在租期结束时迁出出租物业，租客的任何财产 应保留在租赁物业内，而租客在接到业主的书面要求后14天内仍未将其移走，则业主可作为租客的代理人出售该物业，并应 根据租客的 命令，在扣除因此而适当产生的搬家、储存和出售的费用和费用后，持有出售所得收益。

6.9.2租户应赔偿房东对任何第三方 的任何责任，该第三方的财产是房东出于善意而误以为该财产属于租户的(除非 相反证明，否则应推定为该财产属于承租人)。 如果该第三方的财产已被房东出售，则房东应赔偿房东的任何责任(除非 相反证明成立)。

-27-

6.10地役权的交还

在租期内的任何时候， 承租人将应业主的要求签订本租约的变更契约，以放弃或更改根据本租约授予的使用权和地役权，而这些权利和地役权对于出租的房产的使用和/或享受并不是合理必要的，或者上级房东合理地要求在重建整个或部分科学园期间对其进行变更 ，只要其他使用权或其他地役权的便利性不逊于那些权利或地役权的变更。 承租人将应业主的要求签订本租约的变更契约，以放弃或更改根据本租约授予的通行权和地役权承租人合理招致的任何费用和开支，无论是与任何该等变更契据有关的，还是与因上级业主的要求而产生并经上级业主批准的租约处所或科学园所需工程的费用有关(此类批准不得无理 扣留)。

6.11通告

经1962年《记录递送服务法》修订的《1925年物权法》第196 节的规定适用于本协议规定送达的所有通知，前提是当承租人是在英格兰和威尔士注册成立的公司时，所有通知应送达其当时的 注册办事处。

6.12管辖权

每一方均不可撤销地同意 英格兰和威尔士法院拥有解决因本租约或其标的或形式(包括非合同纠纷或索赔)而引起或与之相关的任何纠纷或索赔的专属管辖权 。

6.131999年合同(第三方权利)法

非本租约当事人 无权根据1999年《合同(第三方权利)法案》强制执行本租约的任何条款。 这不影响除该法案之外存在或可用的第三方的任何权利或补救措施。

6.14BREAK子句

6.14.1在本条款中，以下定义适用：

房东休息日期：2024年3月24日 。

中断通知：书面通知 终止本租赁。

6.14.2房东可在房东解约日期前至少九个月 向租户送达解约通知，以终止本租约。

6.14.3租户可随时向业主送达终止租约通知，提前至少六个月通知预定终止日期(“租户中断日期”)。

-28-

6.14.4中断通知应采用书面形式，就本条款而言，书面形式不包括 传真或电子邮件。

6.14.5根据第6.14.2条送达解除租约通知后，本租约将于 房东解除租约之日终止。

6.14.6根据第6.14.3条发出分拆通知后，本租约将于该分拆通知指定的 日期终止，前提是承租人交出不受第三方占用权影响的出租物业。

6.14.7就本条款中的所有时间段和限制而言，时间是至关重要的。

6.14.8根据本条款终止本租约不影响任何一方就本租约中另一方先前违反的任何契诺或条件而享有的任何权利或补救 ，包括 任何明示要在期限结束前遵守的契诺。

6.14.9如果本租赁在相关 中断日期后14天内根据本条款第6.14条终止，房东应向租户退还租户从相关中断日期起至下一个季度日(不包括按日计算)期间预付的租金和任何应缴增值税 的比例 。

6.15未投保的险别

6.15.1在本条款6.15(未投保的风险)中，“未投保的风险”是指在“投保的风险”的定义中列出的风险所涵盖的任何风险或任何风险的某一方面，但：

(a)因保险人撤回承保范围而被排除在保险范围之外，且在伦敦保险市场上无法 投保；或

(b)根据上级房东的 合理意见，不能以合理的商业费率或合理的商业条件在伦敦保险市场投保，因此被上级房东从保险范围内撤回。 根据上级房东的 合理意见，不能以合理的商业费率或合理的商业条件在伦敦保险市场投保。

6.15.2就第6.15(A)条而言，投保风险不会因以下原因 而成为未投保风险：

(a)因保险单上的标准免保条款而被排除或部分排除在保险范围之外的；

(b)由于承租人的损害，保险人拒绝承担责任或部分责任；或

(c)侵犯房东保价政策条件的。

-29-

6.15.3承租人维修和装修的义务，以及在维修和装修过程中交出的义务， 因未投保风险造成的损坏或破坏不适用。

6.15.4本第6.15条(未投保风险)的规定适用于因未投保风险而损坏或毁掉的建筑物(无论是否直接影响转管物业)，以致转管物业不适宜占用、 使用或享用。

6.15.5如果发生第6.15.4条所述的损坏或破坏，高级房东可在损坏或破坏发生之日起 12个月内，通过通知租户来选择重建或恢复已关闭的房产，如果高级房东如此选择，则房东应尽其合理努力促使 高级房东重建或恢复建筑物。

6.15.6高级房东可在根据第6.15.5条作出选择之前的任何时间决定 不重建或恢复大楼，如果高级房东这样做，房东可通过通知租户立即终止本租约 来终止本租约。

6.15.7如果高级业主在建筑物损坏或毁坏之日起12个月内仍未根据第6.15.5条作出选择，租户可在此后的任何时间通知业主终止本租约 以立即终止，除非高级业主在此期间做出了这样的选择。

6.15.8在高级房东根据第6.15.5条作出选择或根据第6.15.6条终止本租约之前的一段时间内，本租约保留的租金、服务费和保险费，或根据所受损害或破坏的性质和程度而定的相当比例的租金、服务费和保险费，将被暂停并停止支付 ，如有争议，应根据1996年《仲裁法》的规定提交仲裁。

6.15.9如果高级业主在根据第6.15(E)条作出选择后12 个月内仍未开始重建或恢复大楼，租户可在此后的任何时间向业主发出通知 立即终止本租约，除非高级业主已在通知期满前开始重建或恢复大楼 。

6.15.10如果上级业主在根据第6.155条作出选择后的三年内没有实际完成重建或恢复建筑物的工程(根据工程的建筑合同 的实际竣工证书或说明书的出具证明)，则房东或 租户可提前不少于6个月通知另一方终止本租约 ，使其在该期限结束时终止，除非在通知期满前已实际完成。

-30-

6.15.11根据本条款第6.15条发出的任何终止通知期满时(未投保的 险)，除非另有规定，否则本租赁将终止，但不影响因在此之前发生的违反 契约或条件而产生的任何责任。

6.16保留保险收益

根据第6.15条终止本租约 (未投保的险别)或本租约因实施受挫原则或其他原因而终止， 承租人无权为其独占利益获得任何保险收益。

6.171954年房东与租户法案

6.17.1房东和房客都证实了这一点。

(a)2018年3月7日，房东向租客送达了《1954年房东与租户法案》(修订)第35(A)(3)节所指的适用于本租约产生的租约的通知，然后租客签订本租约或受合同约束；

(b)租客或获租客妥为授权的人作出简单声明，声明日期为[1] 第 天[三月]根据《1954年房东与租户法案》(经修订)第38(A)(3)(B)条的要求，于2018年交付。

6.17.2如果法定声明是由承租人以外的人作出的，承租人确认 该人已获承租人正式授权代表其作出法定声明。

6.17.3房东和租客同意，《1954年房东法案》第24至28条和租户法案(经修订)第24至28条的规定不适用于本租约所产生的租赁。

6.18租赁协议

没有本租赁生效的租赁协议 。

7.新租契

本租赁是 为1995年法案的目的而签订的新租约。

兹证明 本租约双方已于上述第一年签署并交付本租约。

-31-

时间表 1

第 1部分-批租房产详情

所有该等物业均位于本租约附件D号图则上以红边标明的大厦二楼 部分，包括：

1所有边界和结构墙的内部抹灰或其他饰面，但不包括任何完整的外墙覆层部分；

2所有非结构墙全部位于批约处所内；

3所有内部窗户和窗框，包括窗户内的玻璃；

4所有地板覆盖物、地板管道和地面熨平板，但不包括混凝土楼板；

5天花板的饰面包括任何悬挂天花板和任何悬挂天花板上方的空洞 但不包括混凝土楼板；

6租约处所内的洗手间及衣帽间；

7只供批租处所使用并位于其内的所有装置、机械及管道；及

8对批约处所进行的所有改善和增建，但不包括：

9建筑外观和主体结构，包括基础、屋面、承重墙、承重柱；

10穿过该批租约处所的任何供气立管内的空域；及

11与 大楼其他部分共同服务于已拆除房屋的任何设备、机械和管道。

第 2部分-已授予的地役权和权利

1承租人及其授权的所有其他人(与高级业主共同或以其他方式拥有类似权利)在任何时候都有通行权，可以从 进出科学园，有没有车辆或没有车辆，以及为所有与使用和享受主干道上方和沿线的已关闭的 房产相关的正当目的，只要保持足够的通道，高级业主可以阻碍主要道路的 部分根据上级业主的要求对主要通道进行维修 ，在合理可行的情况下，尽合理努力将这种阻碍或干扰降至最低 。

2承租人及其授权的所有其他人(与上级业主共同或以其他方式拥有类似权利)在任何时候都有通行权，无论是否有车辆进出签约的房产和停车场，并为所有与使用和享受签约的房产有关的正当目的， 在公共服务道路、自行车道和通道上，以及仅在科学园内的不时步行的公共人行道上使用和享受签约的房产的通行权。 在科学园内不时徒步进出签约的房产 和停车场 与使用和享受签约的房产有关的一切正当目的只限于步行通过科学园内的公共人行道。上级业主可暂时阻塞部分公用道路、自行车道、便道和人行道，只要是合理需要的，以便对公用道路、便道和人行道进行维修。

-32-

3在本租约另有规定的规限下，现时或在穿过建筑物及/或科学园其余部分及科学园和科学园与总供水系统之间的土地并为科学园或批约物业提供服务的期间内的任何时间，经由该管道进出该批约物业的燃气、电力、土壤排水、空气烟雾及其他废气电讯服务及数据，可享有完全及自由的经营权 ，而该等服务及数据亦可经由该等管道而进出该批租物业 及科学园或该批租物业的全部或以上部分 及位于科学园和/或科学园之间的土地。

4承租人及其授权的所有人员(与业主及所有 其他有类似权利的人共同享有)有权将公用部分用于与使用和享用批租房产相关的所有正当目的。 租户及其授权的所有人员(与业主和所有其他拥有类似权利的人共同享有)有权将公用部分用于与使用和享用 房屋相关的所有正当目的。

5受让物业现在或以后享有从建筑物的任何其他部分获得支持的权利。

6租户及其授权的所有人员有权在高级业主不时指定的停车场内停车位停放最多17辆私家车 。

7承租人及其授权的所有人员(与房东和所有 其他拥有类似权利的人一样)有权：

7.1将私家车停放在停车场内的残疾人停车位内，该等 车辆必须正确佩戴有效的蓝色徽章；

7.2将游客的私家车停放在停车场的访客停车位 ；

7.3使用停车场内业主不定期提供的电动车充电车位；

7.4使用停车场内的自行车储存区，在高级租约所附的C计划中使用橙色边 用于停放自行车。

8承租人及其授权的所有人员在合理事先通知建筑物其他部分(如有)的情况下，有权进入和离开位于 大楼其他部分(如有)的锅炉和 厂房，该锅炉和 厂房为该建筑物另一部分(如有)提供专用服务(除非在紧急情况下，应尽可能多地发出 通知)。

-33-

9承租人有权将其名称显示在由高级业主在大楼内竖立的任何租户的 目录板上，最多只能显示一个名称。

10承租人及其授权的所有其他人(与房东和所有经其授权的其他人共同或以其他方式拥有类似权利)有权将大楼底层的中庭/接待区用于 与许可用户相关的所有正当用途。

第 3部分-例外和保留

业主及其租户、科学园的所有部分以及业主授权或以其他方式享有类似权利的所有其他人在任何时间享有的下列权利 ：

1自来水、泥土、煤气、电力、气流和烟雾或其他废气进出科学园的任何其他一个或多个部分以及在此期间内现在或今后可能通过的管道在科学园和建筑物上竖立的权利 将通过现在或今后任何时间在已关闭的房产上方或下方的管道竖立在科技园的任何其他部分或多个部分和建筑物的上方或下方； 在此期限内，现在或以后可能在此期间内的任何其他部分或多个部分和建筑物通过管道竖立在科技园的任何其他部分或多个部分或建筑物的上方或下方；

2在有效期内，有权在与现在或以后属于业主的任何毗邻或邻近财产相关的情况下，在批约处所上方或之下建造额外的管道或中转任何管道，并有权 不论是否构成科学园的一部分，以及为此目的而行使 该等权利的人进入批约处所，在切实可行范围内尽量减少对该批约处所造成的损害，并在合理切实可行的范围内尽快补偿由此而对该批约处所造成的所有损害。

3有权在批约处所内使用(和保留)现时或以后可能使用的任何管道，并有权为此目的而进入批租处所(如该等工程不能合理地 在没有进入该批租处所的情况下进行)，行使该权利的人或多於一名人士有权在切实可行范围内将对该批租处所造成的损害减至最低 ，并在合理切实可行的范围内尽快修复对其造成的一切损害；

4在租约处所或其任何部分的使用期间，有权在现在或在 期间的任何时间或在 任何时间改道(或以新管道取代)任何管道，并有权为此目的而进入签约处所(在没有进入签约处所的情况下不能合理地进行该工程)，但行使这种权利的人必须行使 这种权利，造成的损害最小，造成的不便最少，对租户的使用和 享受签约处所的干扰也最小在合理可行的情况下尽快送至 批租房产；

5出于本租约第 3条规定的目的，完全有权和自由进入该批租房屋；

-34-

6如果承租人(以其绝对酌情权)同意，有权进入该批租约处所 对该批租处所进行工程，以改善其环境表现；

7现在或以后由业主或业主在科学园的任何租客现在或在任期内享有的所有支持权利和其他地役权，以及对已批租处所的所有权利 建筑物的其余部分和附近的任何处所或任何其他处所现在或期间所享有的一切权利；

8有权不受阻碍地将光线和空气从租约房屋上方进入附近房屋的窗户和 个开口，这些窗户和开口在本合同签订之日属于业主；

9于任何时间及为任何目的于任何时间以任何方式 建造或改建任何楼宇 于现时或期间属于业主的任何邻近楼宇或任何其他楼宇，并为任何目的使用或出租或以其他方式处理该等楼宇的权利，以及向如此竖立或更改的任何人士授予同意的权利，即使该等竖设或更改可能会减少承租楼宇所享有的光线及空气的通透性 ，亦有权于任何时间及为任何目的而在任何时间或期间以任何方式建造或改建该楼宇， 及将该楼宇以任何方式使用或出租或以其他方式处理，即使该等竖设或改建可能会减少承租楼宇所享有的光线及空气的接触。

第 4部分-影响所有权的文件

契诺条件、限制和 规定载于日期为2017年12月20日的业权编号ON324755的正式副本中，时间为16：54：48 ，以及日期为2017年12月20日、时间为16：54：48的业权编号ON323918的正式副本中包含或提及的规定，只要这些能够 影响批租房产。

-35-

时间表 2

本金租金复核规定

1年租金将与上级租赁在审查日根据上级租赁保留的年租金按相同的比例增加。 上级租赁在审查日预留的年租金将与上级租赁项下保留的年租金相同的比例增加。

2年租金也可能会不时调整，以反映房东向二楼支付的电费、水费和其他服务费的变化。

3房东将通知租客房东从上级房东收到的有关高级租赁下租金审查的任何通知。房东将允许租户对建议的高级租赁租金 审查发表意见，并将传达或纳入租户提出的任何合理意见或陈述。

4房东将以书面形式通知租户年租金的变化。如果对年租金水平有任何争议 ，房东或租户可以随时向总统申请任命一名测量师 来确定年租金。年租金须经上级房东批准后方可最终确定。

5裁定方式

5.1根据1996年“仲裁法”，测量师将担任仲裁员，或者(如果房东 以书面通知的方式选择)一名专家作为仲裁员。

5.2测量师在其委任未获上级业主批准前，不得开始行事。

5.3测量师应是特许测量师执业的合伙人或董事，并应具有评估与批租房产类似的物业的 经验。

5.4如果验船师担任仲裁员，则验船师的决定是终局的，对双方都有约束力 。

5.5如果验船师以专家身份行事，则验船师应给予每一方向其提出书面陈述和交叉陈述的机会 。

5.6提交申请的费用应由测量师作出裁决，其决定为最终决定，对业主和租客均具约束力，如未能裁决，费用应由业主和租客平分 承担。

5.7如一方在验船师的裁决公布后须支付验船师的全部费用及开支，则该一方有权应要求向另一方追讨验船师所判给的比例。

-36-

6委任替代验船师

如果验船师拒绝行事 或无行为能力或死亡，业主或租客均可向会长申请委任另一名验船师 以同样身份行事。

7在覆核日期后的确定

如果在审查日之前尚未确定从该审查日起应支付的年租金，承租人应继续按紧接该审查日之前的应付费率 支付年租金，并应在确定后14天内向房东支付：

7.1如此支付的年租与确定的 年租金之间的差额，自该检讨日开始至确定后的季度日止；及

7.2于该审查日或之后就每期应缴年租 按确定日期的基本利率计算的利息，按所确定的每期年租( 应于该审查日或随后的季度日支付)的款额超过预付款额计算，而该等利息应 就有关分期付款的到期日期至付款日期为止的期间支付，该笔款项 可作为拖欠租金予以追讨。

8法定限制

如果在任何时候，根据任何法规，房东复核年租的权利或收回复核日期后应缴年租的权利受到限制，则在终止、取消或修改任何此类限制后，房东可在此后的任何时间向租户发出通知，要求在 通知中指定的日期进行额外租金复核，该日期不得早于通知发出后一个月，为此，房东可随时向租户发出通知，要求在 通知中指定的日期进行额外租金复核，且为此目的，房东可随时向租户发出通知，要求在 通知中指定的日期进行额外的租金复核，该日期不得早于通知发出后的一个月，为此，房东可随时向租户发出通知

9章程大纲的签立

9.1在根据本附表确定任何增加的年租金金额的一个月内，租赁各方将签署一份记录年租金金额的备忘录，双方应承担 各自的这方面的费用。

9.2未填写年度租金上调备忘录并不妨碍租户根据本租约支付和业主可收回的年租金 。

-37-

时间表 3

第 1部分-关于服务费的规定

1业主根据高级租约 应支付的租金和其他费用中合理归因于二楼占用人使用或打算使用的会议室、走廊和其他场所的比例 。

2定期维护、维修、操作和(视情况需要)更换锅炉、加热设备、舒适冷却通风设备、所有发电厂发电机和其他设备，为整个二楼提供服务 。

3维护、修理、测试和(视情况需要)更换二楼的洒水器和其他消防设备 。

4为二楼提供和维护业主 认为必要的保安系统和雇用保安人员。

5为第三方雇主投保，并为第二楼层承担公共责任 。

6为二楼的升降机、锅炉和电气或机械设备及器具投保 。

7与本附表本部所述事项相关而雇用的员工的工资(包括养老金、国民保险缴费和房东因受雇而适当支出的其他费用)和商务住宿(包括房东合理评估的住宿租金价值)。

8本附表本部所述事项的合理附带专业费用 以及业主管理二楼的合理成本(如果业主管理这些费用，则可包括有关其服务的合理 管理费(不超过10%)，包括计算和收取服务费 和根据本协议应支付的其他付款(但不追讨欠款)的费用，以及就服务费用审计年度证书的费用 。

9提供、维护或更换业主或该等代理人、员工或佣人使用的任何厂房设备、机械、车辆、动产或物品 ，用于业主可能不时合理地 酌情认为适宜的任何上述目的，包括租赁或租用该厂房机器或设备的费用。

10与任何公用部分 或房屋租赁相关的所有支出(包括租金和公共服务费用)。

-38-

11与业主或其管理代理人设立和维护任何银行账户有关的所有银行费用和其他费用，以及业主 因此而正当产生的所有利息。

12向被拆卸的房产和公用部分供电和供气。

13因房东提供服务而支付的任何增值税或任何其他类似税费或税款的金额，房东不能追回该增值税或任何其他类似的税费或税款。 房东不能追回的任何增值税或任何其他类似税费或税款。

14业主合理认为应进行的其他工程和服务应 ，并为二楼的利益或为二楼或其任何部分的适当维护和维修而提供 。

第 2部分-租户比例的计算

1租户应支付的二楼服务服务费的年度金额应 为房东在提供二楼服务所发生的费用、费用和支出中公平合理的比例 ，上述服务费应按租期的第一年和最后一年按日分摊，但前提是如果房东此后如此合理地确定，租客的比例可以按此方式改变。

2房东应始终记录在截至7月31日的每一年中为提供二楼服务而花费或发生的上述所有费用、支出和支出(除非房东另有规定，否则本附表中提及的年份应指截至7月31日的年份)，该帐目连同所有必要的支持收据和其他文件应开放给租户在所有合理的时间内进行检查。 租户可以在任何合理的时间内查阅该帐目，包括所有必要的证明收据和其他文件。 承租人应在任何合理的时间内查阅该帐目，直到7月31日为止(除非房东另有规定，否则指的是截至7月31日的一年)，该帐目应包括所有必要的证明收据和其他文件，供租户在任何合理的时间内查阅。承租人和该 账户中的每一项分录(在没有明显错误的情况下)应为记录在其中的支出的充分证据。

3房东或其管理代理人应尽快在每年年初之前或之后对下一年发生的上述费用、费用和支出的预计金额作出合理估计，并应相应通知租户。

4在作出上述估计的每一年内，承租人应向房东支付一笔相当于承租人在本合同项下的责任的金额 ，并应在每个历月的第一天预付租户在租期内的每个日历月 的十二分之一，但前提是，如果租客在任何一年开始 之后才收到该估计的通知，承租人应在收到通知后7天内每月向房东支付 承租人就有关 年开始至该通知日期的期间，如在有关年度开始前已通知承租人该估计。

-39-

5房东或其管理代理人应在每年年底后尽快出具 一份证书，该证书应由独立且具有适当资格的审计师审计，以证明上一年度上述费用的总金额 费用和支出总额，该证书(如无明显错误)对租户具有决定性和约束力 ，房东除向租户提供证书外，还应向租户提供上述成本、费用和支出的汇总表。 除该证书外，房东还应向租户提供上述成本、支出和支出的摘要。

6在上述证书副本交付给租户后的14天内，应向租户支付或由租户向房东支付所需的款项，以确保 租户已支付承租人在上一个 服务费年度的所有费用、开支和支出中承租人所占的比例，但本款的规定应继续适用，即使期限届满 或更早，但仅限于该期间。

7尽管本附表3或本租契另有规定，租户无须 分担科学园任何部分的重建费用。

8房东无权按租客的比例向租客追回：

8.1科学园内指定并拟出租但目前空置的其他住宿设施的费用 ；

8.2根据《租赁协议》所附的计划和规格，提供属于 大楼及其厂房、织物或设备的原始设计和建造的任何项目，以及作为大楼开发的一部分的初始设置 ；

8.3补救建筑物内除批租处所以外的任何部分的任何潜在瑕疵的费用。

-40-

时间表 4

科学园的规章制度

1科学园内不得焚烧垃圾或废物。

2科学园内不得露天存放物料、货物或垃圾。

3科学园的主干道和公共便道、便道和人行道在任何时候都不得阻塞，任何汽车或其他车辆不得停放或留在任何公共便道、便道或人行道上。 任何公共便道或人行道都不得停放或停放任何机动车或其他车辆。 科学园任何时候都不得阻塞主干道和公共便道、便道和人行道。

4遵守业主(为了科学园或其任何部分的拥有人和占用人的利益，或为了道路安全的利益)不时就科学园内的公用道路、人行道和道路制定的所有超速停车或其他合理规定和交通指示。(br}为了科学园或其任何部分的拥有人和占用人的利益，或 道路安全的利益)。

5租户须 在科学园内的建筑物内，或在经适当筛选和放置垃圾的室外院落内，提供用以存放垃圾的设施，而该等容器须可供随时取用以供收集。

6遵守业主不时要求的科学园或其任何部分的所有合理安全安排。

7不得在科学园的任何建筑物的外部或任何建筑物的宅邸内竖立或张贴任何标志或广告，除非该等标志或广告须经业主书面批准，而所有竖立的标志均须与在整个科学园竖立的标志相符。

8未经适当遵守 房屋保险人的要求和所有法定要求，不得在房屋出租场所或其任何部分(停放在任何停车位或海湾的车辆油箱中的燃料除外)储存或使用任何爆炸性或易燃性油类、汽油或物质 或其任何部分(停放在任何停车位或海湾内的车辆油箱中的燃料除外)。

9任何天线、卫星碟形天线、烟囱、通风口或烟道均不得竖立在科学园的任何其他地方 可见的位置。

10不得使用电子设备或发出可能干扰在科学园任何其他部分使用的电子设备的信号。

11业主不时认为合理需要的进一步或其他合理的规章制度或规定，以使科学园的管理有序、安全或方便。

-41-

作为契据由)
牛津科学学院)
创新公司(Innovation PLC)由以下人士担任：-)
导演
在下列人士面前：)
见证人签名:
证人姓名:
地址:
职业:
作为契据由)
VACCITECH有限公司)
署理：)
导演
在下列人士面前：)
见证人签名:
证人姓名:
地址:
职业：

-42-