美国 个国家

证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格 10-Q

根据1934年证券交易法第 13或15(D)节规定的季度报告

截至2021年3月31日的季度

或

根据1934年证券交易法第 13或15(D)节的☐过渡报告

从_到 _的过渡期

委托档案编号：001-38903

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

(注册人的确切姓名载于其 章程)

哥伦比亚大道75号

纽约州锡达赫斯特，邮编：11516

(主要执行机构地址)(邮编 代码)

注册人电话号码，包括 区号：(516)295-7820

根据该法第12(B)条登记的证券 ：

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2) 在过去90天内是否符合此类提交要求。是，否，☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人 被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)规则 405要求提交的每个交互数据文件。是，否，☐

用复选标记表示 注册者是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告 公司还是新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、 “较小的报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果 是新兴成长型公司，请用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则 。☐

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是，☐否

截至2021年5月11日，注册人拥有13,343,616股A类普通股流通股。

目录

第一部分财务信息

项目1.财务报表

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

综合资产负债表

(单位为 千，面值和共享数据除外)

附注是这些合并财务报表的组成部分 。

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合并业务报表

(未经审计)

(单位为千，共享数据除外)

附注是这些合并财务报表的组成部分 。

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合并权益变动表 (亏损)

(未经审计)

(单位为千，共享数据除外)

附注是这些合并财务报表的组成部分 。

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合并现金流量表

(未经审计)

(单位：千)

附注是这些合并财务报表的组成部分 。

邮政房地产信托公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合并财务报表附注

注1.业务组织机构及业务描述

Postal Realty Trust，Inc. (以下简称“公司”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了公司A类普通股的首次 公开发行(IPO)，每股票面价值0.01美元(以下简称A类普通股 股)。本公司将首次公开招股所得款项净额捐给特拉华州有限合伙企业Postal Realty LP(“营运合伙企业”)，以换取营运合伙企业中拥有有限合伙权益的共同单位(每个单位为“营运单位”， 及统称为“营运单位”)。本公司及经营合伙企业于完成首次公开招股及若干相关筹划交易(“筹划交易”)后开始运作 。在首次公开招股及 成立交易完成前，本公司并无任何业务。

本公司在经营合伙企业中的权益 使本公司有权根据本公司对运营单位的所有权百分比，分享经营合伙企业的分配和利润与亏损的分摊 。作为经营合伙企业的唯一普通合伙人， 根据合伙企业协议，本公司拥有管理和开展经营合伙企业业务的独家权力。 受有限合伙人的有限批准和投票权限制。截至2021年3月31日，本公司持有经营合伙企业约81.8%的权益 。作为唯一普通合伙人和多数股权持有人，本公司合并经营合伙企业的财务状况 和经营业绩。经营合伙企业被视为可变利益实体(“VIE”) ，本公司是该实体的主要受益人。

本公司的前身 (以下简称“前身”)是由有限责任公司(“LLC”)、一家C-Corporation(“UPH”)、一家S-Corporation(“NPM”)和一家有限合伙企业组成。组成前身的实体由Spodek先生及其关联公司持有多数股权和 控制，并通过向本公司和经营合伙企业出资或与其合并而被收购。

前任不代表 法人。前身及其相关资产和负债处于共同控制之下，并参与了与本公司首次公开募股(IPO)相关的运营合伙企业 。

NPM成立于2004年11月17日，目的是管理商业地产。

截至2021年3月31日， 公司在47个州拥有780处邮政物业。该公司的物业主要出租给单一的 租户，即美国邮政服务公司(“USPS”)。

此外，通过其应税 REIT子公司(“TRS”)，Postal Realty Management TRS，LLC(“PRM”)，本公司为Spodek先生及其联营公司、其家庭成员 及其合作伙伴拥有的另外399处邮政物业提供收费的第三方 物业管理服务。

截至2019年5月15日，本公司获授权发行最多600,000,000股普通股，每股面值0.01美元。2019年5月15日，关于首次公开募股，本公司修改了公司章程，使本公司目前有权发行最多500,000,000股A类普通股 ，27,206股B类普通股，每股面值0.01美元(“B类普通股”或“投票权 等值股”)，以及最多100,000,000股优先股。

本公司相信，本公司 按照经修订的1986年国内收入守则(“守则”)所订的房地产投资信托基金(“REIT”)的规定或资格进行组织及运作，而本公司 自本公司截至2019年12月31日止的短短课税年度起，选择根据该守则作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。作为房地产投资信托基金， 公司一般不需要缴纳联邦所得税，因为它将每个纳税年度的房地产投资信托基金应纳税所得额 分配给其股东。房地产投资信托基金受到一系列组织和运营要求的约束。

根据Jumpstart 我们的企业创业法案(“JOBS法案”)，本公司符合新兴成长型公司(“EGC”)的资格。EGC 可选择像本公司那样，利用为遵守财务会计准则委员会(“FASB”)或证券交易委员会(“SEC”)可能发布的新会计准则或修订后的会计准则而延长的私营公司过渡期。

附注2.主要会计政策摘要

陈述的基础

随附的合并 财务报表包括本公司、经营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营业绩。

公司合并了 运营伙伴关系，在VIE中，公司被视为主要受益者。主要受益者是有 (I)有权指导对实体的经济业绩影响最大的活动的实体，以及(Ii)有义务 承担VIE的损失或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益的实体。

非控股权益 定义为实体中非直接或间接归属于本公司的权益部分。非控股权益 必须在综合资产负债表中作为权益的单独组成部分列示。因此，净收益(亏损)的列报反映了归因于控制性和非控制性权益的收入。

随附的合并财务报表 已根据美国公认的中期财务信息会计原则(“GAAP”)以及表格10-Q和条例S-X第8条的说明编制。 因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。

本 中期财务信息应与公司截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度报告中包含的合并和合并财务报表一并阅读。管理层认为，所有正常、经常性的调整都已包括在内，这些调整被认为是公平陈述所必需的。此中期财务信息不一定代表 或表明截至2021年12月31日的年度的经营业绩。所有重要的公司间帐户和 交易均已取消。

预算的使用

根据公认会计准则编制财务 报表要求管理层作出估计和假设，以影响报告期内报告的资产和负债、或有资产和负债以及报告的收入和费用的报告金额。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计不同。

报价和其他费用

发售成本作为额外实收资本的减少记入公司综合资产负债表的“股东权益”中 。

递延成本

与发行本公司有担保长期债务相关的融资成本采用实际利息法递延摊销，作为相关债务工具期限 的利息支出增加，并在 综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。(br}本公司发行有担保长期债务的融资成本在实际利息法下作为相关债务工具期限 的利息支出增加摊销，并在 综合资产负债表中报告为相关债务余额的减少。与公司信贷安排或(“信贷安排”) 相关的递延融资成本在信贷安排期限内作为利息支出的增加递延和摊销，并计入综合资产负债表中的“预付 费用和其他资产，净额”。

重新分类

某些前期金额 已重新分类，以符合本期的列报方式。

现金、ESCROWS和准备金

现金包括期限不超过三个月的无限制 现金。托管和准备金由受限现金组成。下表提供了公司合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金、代管和准备金的对账 ：

收入确认

该公司与租户签订了运营 租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期内按直线 确认。此外，某些租赁协议规定向租户报销房地产税 和其他可收回成本，这些费用按应计制作为“租金收入”的一部分记录在公司的综合 营业报表中。

手续费和其他收入主要由物业管理费 组成。这些费用来自与公司首席执行官 关联的实体签订的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取。

本公司承保责任保险 以减轻其对某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。本公司 将财产损失和其他损失的预计保险收益作为资产记录(通常是保险公司的应收账款 )和收入，最高可达保险公司确定和批准的损失金额。 超过损失金额的任何保险赔偿金额都被视为收益或有事项，在保险公司确定和批准金额之前，不会记录在 费用和其他收入中。因业务中断而获得的保险赔偿 收入或利润损失全部计入或有收益，因此在 金额可确定并经保险公司批准之前，不会记录在收入中。

直接融资 租赁收入按实际利率法在租赁期内确认。租赁开始时，本公司在公司综合资产负债表的 投资中记录一项资产，代表本公司在直接融资 租赁中的净投资。这项初始净投资是将直接融资 租赁的未来最低租赁付款总额与物业的估计剩余价值(如有)减去未赚取收入相加而确定的。在租赁期内，直接融资租赁的投资减少，收入在公司的 综合经营报表中的“手续费和其他收入”中确认为收入，并产生固定的定期直接融资租赁投资回报率 净额。

金融工具的公允价值

以下 估计公允价值的披露由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定。然而， 要解读市场数据和制定估计公允价值，需要有相当的判断力。因此，此处提供的估计 不一定代表公司在2021年3月31日和2020年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额 。使用不同的市场假设和/或估计方法可能会对估计的 公允价值金额产生重大影响。现金、托管及储备、应收账款、预付开支、应付账款及应计开支按金额 列账，由于到期日较短，该等金额与截至2021年3月31日及2020年12月31日的公允价值合理接近。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司对账面价值分别为50万美元和50万美元的直接融资租赁进行了 投资，有效 利率为7.89%。直接融资租赁投资的账面价值接近于2021年3月31日和2020年12月31日的公平市场价值 。公司债务的公允价值被归类为3级基础(由ASC 820，公允价值计量和披露提供 )。

本公司在其信贷安排下的 借款的公允价值接近账面价值。公司担保借款的公允价值总计约3330万美元和4710万美元，而截至2021年3月31日和2020年12月31日的本金余额分别为3330万美元和4700万美元。公司债务的公允价值被归类为3级基础(根据ASC 820，公允价值计量和披露)。这些金融工具的公允价值是根据本公司目前可用于类似期限和期限的贷款的借款利率，采用贴现 现金流分析确定的。抵押债务的公允价值是通过按市场利率对未来的合同利息和本金付款进行贴现来确定的。

有关资产和负债公允价值 的披露是基于截至2021年3月31日和2020年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然 管理层不知道任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2021年3月31日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面 重估，目前对公允价值的估计可能与本文所载金额大不相同 。

损损

当事件或环境变化显示 账面价值可能无法收回时，房地产投资及相关无形资产的账面价值就会进行减值审查。 房地产投资及相关无形资产的账面价值可能无法收回。当一项资产的账面金额在未贴现的基础上超过预期持有期内预计的未来现金流量合计 时，即存在减值。减值损失是根据资产的账面价值超出其估计公允价值来计量的。减值分析将基于当前计划、预期持有 期以及准备分析时可用的市场信息。如果对预计未来现金流、预期持有期或市场状况的估计发生变化，减值损失的评估可能会有所不同，这种差异可能是实质性的。 对预期现金流的评估是主观的，部分基于对未来入住率、租金和资本需求的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。在截至 2021年和2020年3月31日的三个月内，未记录减值。

信用风险集中

截至2021年3月31日， 公司的物业主要租赁给一个租户，即美国邮政总局。在截至2021年3月31日的三个月中，该公司的总租金收入为850万美元，集中在宾夕法尼亚州(19.6%)。在截至2020年3月31日的三个月里，没有一个州的租金收入占总租金收入的比例 超过10%。USPS履行租约条款的能力取决于上述任何领域的监管、经济、环境或竞争条件，并可能对公司的整体业务业绩产生影响 。

本公司已将 现金存入大型金融机构，并将其银行存款保持在超过联邦保险限额的金额。本公司 未在此类账户中出现任何亏损。

基于权益的薪酬

公司根据ASC主题718补偿-股票补偿对基于股权的薪酬进行会计处理，该主题要求公司确认授予日期的费用 基于股权的奖励的公允价值。授予具有 服务条件和/或市场条件的员工和非员工的股权分类股票奖励在授予之日按公允价值计量，只有在对奖励进行修改 后才按公允价值重新计量。公司将在发生没收时记录没收情况。

公司在每个奖励的必要服务期内以直线方式确认补偿 费用，在报告期结束时确认的补偿费用金额至少等于授予日期或修改日期(视 适用)相应奖励的公允价值截至该日期的部分。对于具有市场条件的奖励，只要提供了必要的服务，如果不满足市场条件 ，则补偿成本不会逆转，因为市场条件并不代表归属条件。

有关详细信息，请参见注10.股东权益 。

每股收益

本公司根据2019年5月17日开始的A类普通股的加权平均已发行股份减去已发行和已发行的非既有股票计算每股净收益(亏损)。 每股净收益(亏损)是根据2019年5月17日开始的A类普通股的加权平均减去已发行和已发行的非归属股票计算的。稀释每股收益是在将期内已发行的所有潜在摊薄股份全部生效后计算的。 截至2021年3月31日和2020年3月31日，分别有2,987,063股和2,827,737股潜在稀释股票与发行非控股权益持有的OP 单位和LTIP单位有关。

最近采用的会计公告

2016年2月，FASB 发布了ASU 2016-02，租赁；2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，主题842，租赁的编纂改进，以及ASU 2018-11， 租赁-有针对性的改进；2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20，针对出租人的窄范围改进。华硕的这组 统称为主题842。主题842取代了现有的租赁会计准则(主题840，租赁)。 主题842由于被归类为新兴成长型公司，于2021年1月1日对公司生效。

本公司选择利用主题842提供的以下实际权宜之计，包括：允许实体在采用时不 重新评估(I)过期或现有合同是否包含租约，(Ii)与过期 或现有租约安排相关的租约分类，以及(Iii)到期或现有租约所产生的成本是否符合初始直接成本的一揽子实际权宜之计，以及作为出租人，不将某些非租赁组件(如公共租约)分开的实际权宜之计如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同，则租赁组件 将被分类为运营租赁(如果单独核算)。

主题842要求承租人 通过使用权(ROU)模式在其资产负债表上记录大多数租赁，在该模型中，承租人在其资产负债表上记录ROU资产和 租赁负债。在ROU模式下，租期少于12个月的租约不需要入账。承租人 将租赁视为融资租赁或经营性租赁，分类影响损益表中费用确认的时间和模式 。租赁费用将根据租赁的实际利息法确认为融资租赁 ，并按租赁期限的直线基础确认为经营性租赁。

出租人 在主题842下的会计与主题840的会计基本相同。在主题842下，出租人将继续将租赁作为销售类型、直接融资或运营进行核算。 如果租赁被视为将基础资产的控制权转让给 承租人，则该租赁将被视为出售。如果风险和回报在没有转让控制权的情况下转让，租赁将被归类为直接融资。否则， 租约将被视为经营性租赁。主题842要求在某些 情况下将交易作为销售回租中的融资进行会计处理，包括向卖方和承租人提供按承租人的 选择权从房东手中购买房产的选择权。本公司预期，这项拨备可能会在未来改变这类租约的会计处理。主题842还要求 公司评估收取几乎所有租金收入的可能性，并对不被认为应收的经营性租赁应收账款的租金收入进行直接调整 。主题842还包括分离租赁 和非租赁组件的概念。在专题842下，公共区域维修等非租赁组成部分将在专题606 下入账，并与租赁付款分开。但是，公司选择了出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离 这些组件。通过此次选举，公司将租户报销与截至2021年3月31日的三个月合并运营报表中的租金收入合并在一起。采用该标准后，公司的 比较经营报表已重新分类，以符合租金收入和 租户报销的新单一组成部分列报, 在公司的综合经营报表中归入租金收入。

在截至2021年3月31日的三个月内，本公司记录了一项使用权资产和一项相关的经营租赁负债，每项负债总额约为120万美元 ，涉及一份写字楼租赁和两份土地租赁。使用权租赁资产计入“预付费用 及其他资产净额”，经营租赁负债计入公司综合资产负债表的“应付帐款、应计费用及其他” 。

会计准则的未来应用

2016年9月，美国财务会计准则委员会(FASB) 发布了ASU No.2016-13，金融工具--信贷损失(主题326)：金融工具信用损失计量 并于2018年11月发布ASU第2018-19号，对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进。 该指导意见改变了实体将如何计量大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失，这些工具不是通过净收入按公允价值计量的 。该指导意见将当前的“已发生损失”模型替换为“预期损失” 方法。公司还将被要求披露有关其如何制定免税额的信息，包括影响公司预期信贷损失估计的因素 的变化以及这些变化的原因。ASU No.2018-19将运营 应收租赁款排除在本指南的范围之外。本指南将于2023年1月1日起对本公司生效，因为 本公司被归类为新兴成长型公司。本公司目前正在评估采用 指导方针将对其合并财务报表产生的影响。

注3.房地产收购

下表汇总了该公司截至2021年3月31日的三个月的收购情况。包含交易成本的采购价格 根据收购之日的相对公允价值分配给可单独识别的有形资产和无形资产和负债。 包含交易成本的总采购价格分配如下(以千为单位)：

说明性注释：

附注4.无形资产和无形负债

下表汇总了公司因应用收购会计而产生的无形资产和负债：

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，现场租赁的无形资产摊销分别为140万美元和110万美元。此摊销包括 在公司的综合营业报表中的“折旧和摊销”。

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，上述 市场租赁的摊销金额分别为10万美元和3,106美元，并计入本公司综合营业报表中的“租金 收入”。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，低于市价租赁收购的摊销分别为40万美元 和30万美元，并计入 公司综合营业报表中的“租金收入”。

这些无形资产的未来摊销/增值 如下(以千计)：

注5.债务

下表汇总了公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的负债情况(以千美元为单位)：

说明性注释：

根据信贷安排，适用于 贷款的利率由本公司选择，等于基本利率加每年0.7%至1.4%的保证金 或伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加每年1.7%至2.4%的保证金，每种利率均基于综合杠杆率。此外，本公司 在截至2020年3月31日止三个月期间(包括该三个月)就信贷安排项下的循环承诺额 支付未使用的信贷费 首1亿美元每年0.75%，超过1,000万美元的循环承诺额每年0.25%，其后期间未使用的循环承诺额合计每年0.25%的未使用信贷费， 两个期间均采用每日未使用承诺额计算

在截至 2021年和2020年3月31日的三个月内，本公司分别产生了与信贷安排相关的未使用费用05万美元和20万美元。 公司在信贷安排下借款的能力必须持续遵守一些惯常的正面和 负面契约。截至2021年3月31日，该公司遵守了信贷安排的所有债务契约。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司担保借款的加权平均到期日分别为5.1年和6.6年。

截至2021年3月31日的债务本金偿还计划 如下(以千为单位)：

注6.租约

出租人会计

截至2021年3月31日，除多租户工业设施外，公司所有 物业均100%租赁给美国邮政总局。某些租约 已到期，余额将在不同日期到期，截止日期截至2029年11月30日。某些租约包含可由承租人选择的续订和终止选项 。因此，此类期权只有在被认为是合理确定的情况下才会被确认，通常是在行使期权时 。本公司所有租约均为经营性租约，但有一份租约为直接 融资租约。本公司的经营租赁和直接融资租赁情况如下。

与 公司租赁相关的租金收入在剩余租赁期内以直线方式确认。本公司的总收入包括 根据租赁提供的固定基础租金支付和可变支付，其中可变支付主要包括租户费用报销 包括房地产税在内的某些物业运营费用。本公司选择实际权宜之计，将其租赁 和非租赁组成部分作为新租赁标准下的单一合并经营租赁组成部分进行核算。因此，租金 收入和租户报销在合并运营报表中的租金收入中合计为一行。

在截至2021年3月31日的三个月中，该公司确认了与其运营租赁相关的850万美元的租金收入(以千计)：

截至2021年3月31日，根据未来五年及以后不可取消的经营租赁，未来收到的最低租赁付款 如下：

说明性注释：

直接融资租赁

截至2021年3月31日和2020年12月31日，该公司拥有一份与其一处邮政物业相关的直接融资租赁协议。本公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的融资租赁净投资构成汇总如下表(单位：千)：

根据本公司截至2021年3月31日的直接融资租赁，未来五年及以后将收到的未来租赁付款 如下：

承租人会计

作为承租人，该公司有 个地契和写字楼租约，这些租约被归类为经营性租约。2021年1月1日，公司采用ASC 842，确认了120万美元的使用权资产和120万美元的租赁负债。记录的使用权资产与 租赁负债之间的差异主要是由于市场以下租赁无形资产重新分类所致，该无形资产已计入转让时确认的使用权资产 。

截至2021年3月31日 ，这些租约的剩余期限(包括续订选项)为3至36年，加权平均剩余租期为21年。经营性使用权资产和租赁负债包括在公司合并资产负债表中的“预付费用和其他 净资产”和“应付帐款、应计费用和其他”， 如下(单位：千)：

营运 租赁负债于开始日期根据未来租赁付款的现值计量。由于本公司的大部分 租约不提供隐含利率，因此本公司使用基于开始 日可用信息的递增借款利率来确定未来付款的现值。该公司在确定其租赁负债时采用了4.25%的加权平均贴现率，该贴现率基于其当前借款的收益率 。

最低租赁付款 的租赁费用在租赁期限内以直线方式确认。租赁条款可能包括延长或终止租赁的选项 如果合理确定公司将行使该选项。

截至2021年3月31日的三个月的运营 租赁费用为60万美元。

自2021年3月31日起，公司作为承租人为未来五年及以后的经营租赁支付的未来最低租赁付款 如下 (以千为单位)：

截至2020年12月31日，ASC 840规定的未来最低地面租赁付款 如下(以千为单位)：

截至2020年12月31日，ASC 840规定的未来最低写字楼租赁费 如下(以千为单位)：

新冠肺炎的影响

2020年3月11日，世界卫生组织宣布一种冠状病毒(新冠肺炎)的爆发是一种大流行，而且这种疫情一直在持续。由此产生的旅行和隔离限制 对美国经济和全球商业活动产生了负面影响， 的全面影响尚不清楚，可能会对公司的租户和经营业绩造成不利影响。截至2021年3月31日的三个月，本公司收到了100%的租金，本公司认为新冠肺炎没有对本公司造成实质性影响。

注7.所得税

TRS

关于首次公开募股， 本公司和PRM共同选择将PRM视为TRS。PRM提供管理服务，包括公司 不拥有的物业。PRM产生收入，导致联邦和州企业所得税负担PRM。在截至 2021年和2020年3月31日的三个月中，与PRM相关的所得税支出为10万美元。

其他

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司拥有未确认的税收优惠40万美元，其中包括利息和罚款，以及相应的 补偿资产，该资产计入综合资产负债表中的预付费用和其他资产。

关于此次IPO，UPH的间接唯一股东 同意向本公司偿还主要与利用UPH结转的某些亏损有关的未确认税收优惠 。本公司记录了与未确认税收优惠金额相同的赔偿资产。 UPH的间接唯一股东将负责与UPH相关的所有税务事宜。

2020年3月27日，总统签署了“冠状病毒援助、救济和经济安全法案”(“CARE法案”)，使之成为法律。CARE法案的颁布是为了 为公司和个人提供经济救济，以应对新冠肺炎疫情。CARE法案包括税收条款 ，这些条款增加了2019年和2020年的允许利息费用扣除，并提高了纳税人使用净营业亏损的能力。虽然 公司预计这些规定不会对公司的应税收入或纳税义务产生实质性影响，但公司 将在《CARE法案》和相关指南发布后继续分析其规定。

附注8.关联方交易

管理费收入

PRM确认截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月每个月的管理费用收入为30万美元。这些金额包括在公司综合经营报表的“费用和其他 收入”中。截至2021年3月31日和2020年12月31日，累计应收管理费30万美元，计入公司综合资产负债表的“租金和其他应收账款”。

关联方租赁

2018年10月1日，前任 与其附属实体(“写字楼租赁”)签订了纽约锡达赫斯特办公空间租赁合同。 根据写字楼租赁协议，每月租金为15000美元，但可能会上涨。写字楼租期为五年，自2018年10月1日起 (租金自2019年1月1日起)，将于2023年9月30日到期。关于此次IPO， 写字楼租赁终止。2019年5月17日，本公司与一家附属于本公司首席执行官的 实体(“新租赁”)签订了纽约锡达赫斯特写字楼的新租赁合同。根据新租约，每月租金为15,000美元，受 升级的影响。新租期为五年，自2019年5月17日起计，至2024年5月16日届满。截至2021年和2020年3月31日的三个月中，与写字楼租赁相关的租金费用为90万美元，并在公司的综合经营报表中记入“一般 和行政费用”。该公司确定该租约为 经营租约。有关详细信息，请参阅附注6-租赁。

不动产的转让

2020年5月28日，本公司 完成了不动产的分离和转让，该不动产属于一个非邮政承租人，该承租人共享了租赁给美国邮政总局的一栋大楼的空间 。在首次公开募股时，位于威斯康星州密尔沃基的一处物业(其中一部分租给了美国邮政总局) 贡献给了公司。其目的是，一旦契约分离完成，财产的非邮寄部分将归还给与 斯波德克先生有关联的实体。租赁给USPS的物业部分仍由运营合伙企业的全资子公司 拥有。公司董事会的独立成员批准了这项无对价转让 。

担保

公司首席执行官(以下简称首席执行官)斯波德克先生亲自担保了公司在2020年前获得的第一俄克拉荷马银行(First Oklahoma Bank)和远景银行(Vision Bank)的贷款，截至2021年3月31日和2020年12月31日，贷款总额为270万美元。作为担保人，Spodek先生对其担保债务的 利益(以及任何偿还或违约的条款)可能与公司的 利益不一致，并可能导致利益冲突。

注9.每股收益

每股收益(“EPS”) 的计算方法是将普通股股东应占净收益(亏损)除以 期间的加权平均流通股数量。

下表显示了基本每股收益计算和稀释每股收益计算中使用的运营收益(亏损)对帐(以千美元为单位，股票数据除外)。

注10.股东权益

在首次公开招股的同时，公司发行了450万股A类普通股，扣除约540万美元的承销折扣，在与首次公开募股相关的640万美元的其他费用生效之前，净收益约为7110万美元。2020年7月15日，公司公开发行350万股A类普通股(“七月增发”)，定价为每股13.00美元。2020年7月17日，承销商根据一项为期30天的选择权额外购买了521,840股票，即以每股13.00美元的价格购买 额外525,000股票(“7月额外股票”)。7月份的后续发行(包括7月份的增发股票)于2020年7月20日结束，在扣除约290万美元的承销折扣和与7月份的后续发行相关的90万美元其他费用 之前，毛收入为5220万美元，净收益约为4940万美元。

2021年1月11日，该公司公开发行325万股A类普通股(“1月份后续发行”)，定价为每股15.25美元。2021年1月11日，承销商根据 以每股15.25美元的30天期权购买了全部配售的487,500股(“1月份增发股份”)。1月份的后续发行(包括1月份的增发股票)于2021年1月14日结束，在扣除约310万美元的承销折扣和与1月份的后续发行相关的60万美元其他费用之前，毛收入为5700万美元，净收益约为5390万美元。

自动柜员机计划

2020年12月14日，公司分别与Jefferies LLC，Stifel，Nicolaus&Company，InCorporation，BMO Capital Markets Corp.，Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.各自签订了单独的公开市场销售协议，根据这些协议，公司可不时提供和出售公司A类普通股的股票，总销售价格最高可达5000万美元。截至2021年3月31日，该公司在市场销售计划下还有5000万美元的剩余可用资金。

分红

于截至2021年3月31日止三个月内，董事会批准及本公司宣布派发股息360万美元予A类普通股股东、投票等值股东、OP单位持有人及LTIP单位持有人，或每股派息0.2175美元，如下表所示。

非控制性权益

本公司的非控股权益 指前任的前投资者及若干向本公司出售物业的卖方所持有的OP单位，以及 主要向本公司首席执行官发行的LTIP单位，以代替现金补偿，与IPO有关。在截至2021年3月31日的三个月内，公司于2020年2月向公司首席执行官发放了137,259个LTIP单位，以奖励他2020年的奖励奖金， 他选择100%推迟到2021年的年薪和长期奖励薪酬。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，非控股权益分别由2,640,795个运营单位和346,267个LTIP单位和2,640,795个运营单位和209,009个LTIP单位组成。截至2021年3月31日和2020年12月31日，这分别约占未偿还运营合作伙伴单位的18.2%和23.1%。经营合伙单位和普通股本质上具有相同的经济特征， 因为它们在经营合伙的总净收益或亏损分配中平分。自 在(I)首次公开募股(IPO)完成或(Ii)某人首次成为普通单位持有人之日起12个月或之后， 每个有限合伙人和有限合伙人受让人将有权要求经营合伙赎回该有限合伙人或受让人在 换取现金时持有的全部或部分运营单位，或在符合合伙协议中规定的条款和条件的情况下，赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分运营单位，或在 赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分运营单位以换取现金的情况下， 每名有限合伙人和有限合伙人的受让人有权要求经营合伙企业赎回该有限合伙人或受让人持有的全部或部分运营单位一对一 根据合伙协议确定并可根据合作伙伴协议进行调整。

运营合伙企业 单位持有人有权按其在运营合伙企业中的所有权比例分享运营合伙企业的现金分配。 运营单位持有者有权按比例分享运营合伙企业的现金分配。

限制性股票和其他奖励

根据公司的 2019年股权激励计划(以下简称“股权激励计划”或“计划”)，公司可向其董事、高级管理人员、员工和顾问授予股权激励 奖励。根据该计划，获准发行的A类普通股的最大数量为541,584股。2020年4月27日，董事会修订了股权激励计划，将根据该计划可发行的A类普通股 股票总数从541,584股增加到1,291,584股。股东 于2020年6月26日批准了这一修正案。截至2021年3月31日，该计划下可供未来发行的剩余股份为 529,437股。该计划规定授予股票期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位、激励奖励、 其他基于股权的奖励(包括LTIP单位)以及与授予绩效单位和其他基于股权的奖励相关的股息等价物 。

下表提供了 限制性库存、LTIP单位和RSU的摘要。截至2021年3月31日的余额是限制性股票的未归属股份 以及LTIP单位和已发行的RSU，无论是否归属：

说明性注释：

在截至 2021年和2020年3月31日的三个月内，公司分别确认了与所有奖励相关的110万美元和70万美元的补偿费用。

截至2021年3月31日，与未归属奖励相关的未确认薪酬成本总额为1,010万美元，预计将在4.7年的加权平均期限内确认 。

员工购股计划

关于此次IPO，公司设立了邮政房地产信托公司2019年合格员工股票购买计划(ESPP)， 允许公司员工以折扣价购买公司A类普通股。总计100,000股A类普通股将保留出售，并根据ESPP授权发行。守则允许 本公司在 发售期间开始和发售期间结束时，就该等股票的公平市值中较低者提供最高15%的折扣。截至2021年3月31日和2020年12月31日，自ESPP开始以来，已根据ESPP 发行了11,176股和7,189股。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月中，公司确认了 10万美元的薪酬支出。

附注11.承付款和或有事项

截至2021年3月31日， 公司并未卷入任何诉讼，据其所知，管理层认为不会对公司的财务状况造成任何重大不利影响或不在保险承保范围内的诉讼威胁到前身或本公司(视情况而定)。 公司并未参与任何诉讼，且据其所知，没有针对前身或本公司(视情况而定)提起的任何诉讼。 管理层认为该诉讼将对本公司的财务状况造成任何重大不利影响。

在本公司的正常业务过程中，本公司签订不具约束力(排他性和保密性除外)的意向书，表明愿意就收购进行谈判。 不能保证将与 就意向书涵盖的任何事项签订最终合同，不能保证公司将按时完成此类合同预期的交易， 也不能保证公司将完成任何最终合同预期的任何交易。

注12.后续事件

公司已通过 提交本10-Q表格的日期、发布这些财务报表的日期对后续事件进行了评估，并确定了以下项目以供 讨论。

2021年4月28日，董事会 修订了股权激励计划，但须经股东批准。此项修订规定每年自动增加本公司A类普通股的股份数量 。

2021年4月30日，公司董事会批准，公司宣布第一季度普通股股息为每股0.22美元，将于2021年5月28日支付给2021年5月14日登记在册的股东。

截至2021年5月14日，公司 在2021年3月31日之后的一段时间内的净信贷活动为300万美元。截至本报告日期，公司 已从其信贷安排中提取了6750万美元。

截至2021年5月14日，公司 在2021年3月31日之后以约610万美元完成了对16家邮政物业的收购。

截至2021年5月14日， 该公司已达成最终协议，将以约1780万美元收购49家邮政物业， 还将OP Units作为对价的一部分。这些交易中的大部分预计将在2021年第二季度和 第三季度完成，条件是满足惯常的完成条件。但是，本公司不能保证 物业将在本文所述的时间范围内完工，或者根本不能保证完工。

2021年5月14日，本公司 向D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)递交了本公司、经营合伙企业和D.A.Davidson之间于2020年12月14日终止公开市场销售协议的通知，该协议的终止于2021年5月14日生效。

项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论和分析基于邮政房地产信托公司截至2020年12月31日的10-Q季度报告和10-K年度报告中包含的未经审计的综合财务报表及其相关附注 ，并应结合其一并阅读。

如本节中所用， 除上下文另有规定外，所指的“我们”、“我们”、“我们”和“我们的公司” 指的是马里兰州的Postal Realty Trust，Inc.以及我们的合并子公司，包括Postal Realty LP， 特拉华州的有限合伙企业，我们是该公司的唯一普通合伙人，在本节中我们将其称为我们的运营伙伴关系。

在我们的首次公开募股(IPO)于2019年5月17日结束之前，我们的首席执行官兼董事会成员安德鲁·斯波德克(Andrew Spodek)直接或间接控制了前任拥有的190处物业，这些物业是作为形成 交易(定义如下)的一部分贡献的。在这190处房产中，有140处是由我们的前任通过一系列控股公司(我们统称为“UPH”)间接持有的。其余50处房产由Spodek先生通过12家有限责任公司和一家有限合伙企业(我们统称为Spodek LLC)拥有。提及我们的“前身” 包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，后者是一家物业管理公司，我们在合并交易中收购了其管理业务 。

前瞻性陈述

我们在本 季度报告中所作的陈述是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。特别是，与我们的资本资源、财产表现和经营结果有关的 陈述包含前瞻性陈述。同样，我们所有有关运营资金预期增长、预期市场状况、人口统计数据和运营结果的表述 均为前瞻性表述。您可以通过使用“相信”、“ ”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“ ”、“打算”、“计划”、“预计”、“估计”或“预期”等前瞻性词汇来识别前瞻性陈述，这些词汇和短语或类似词汇或短语的否定 是对未来事件或趋势的预测或指示，与历史事件或趋势无关 。你也可以通过对战略、计划或意图的讨论来识别前瞻性陈述。

前瞻性陈述 涉及许多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于 假设、数据或方法，这些假设、数据或方法可能是不正确或不精确的，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的 交易和事件将按所述方式发生(或根本不会发生)。除其他因素外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同：

虽然前瞻性陈述反映了我们良好的 信念，但它们不是对未来业绩的保证。我们不承担任何义务公开更新或修改任何前瞻性 声明，以反映潜在假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化 除非适用法律另有要求，否则在本季度报告以10-Q表的形式发布后，我们将不承担任何义务 更新或修改任何前瞻性声明，以反映潜在假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化。您不应过度依赖任何基于我们或做出前瞻性陈述的第三方目前可获得的信息的前瞻性陈述。 有关这些和其他可能影响我们未来结果、业绩或交易的因素的进一步讨论，您应仔细 审阅和考虑(I)本文标题为“风险因素”的项目1A和我们的年度报告 10-K中包含的信息，以及(Ii)我们的其他报告和文件中可能包含的类似信息

概述

公司

我们于2018年11月19日成立为马里兰州 公司，并在完成首次公开募股(IPO)和相关的组建交易(“组建 交易”)后开始运营。我们通过传统的UPREIT架构开展业务，在该架构中，我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。在截至2021年3月31日的三个月中，我们以大约2620万美元(包括关闭成本)收购了54处主要租赁给USPS的邮政物业。截至2021年3月31日，我们的投资组合由780处拥有的邮政物业组成，分布在47个州，包括约340万净可租赁内部平方英尺。

我们是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人 ，通过该合伙企业，我们的邮政资产直接或间接拥有。截至2021年3月31日，我们在我们的运营合伙企业中拥有约 81.8%的有限合伙权益的未偿还普通单位(每个为“运营单位”， 统称为“运营单位”)，包括我们运营合伙企业的长期激励单位(每个为“LTIP单位” ，统称为“LTIP单位”)。我们的董事会监督我们的业务和事务。

自动柜员机计划和后续服务

2020年12月14日，我们 分别与Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.各自签订了公开市场销售协议，根据这些协议，我们可以 不时提供和出售我们的A类普通股，总销售价格最高可达5,000万美元。在截至2021年3月31日的三个月内，没有根据 市场销售计划发行任何股票。截至2021年3月31日，我们在市场销售计划下还有5000万美元的剩余可用资金 。

2021年1月11日，我们以每股15.25美元的价格公开发行了325万股A类普通股(“一月份的后续发行”) 。2021年1月11日，承销商根据30天期权 以每股15.25美元(“1月份增发股份”)购买了487,500股的全部配售股份。1月份的后续发行(包括1月份的增发股票)于2021年1月14日结束，毛收入为5700万美元，扣除约310万美元的承销折扣后，净收益约为5390万美元，之后与1月份的后续发行相关的其他费用为60万美元 。

高管概述

我们是一家内部管理的 房地产投资信托基金，专注于收购和管理主要租赁给美国邮政总局的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业 设施。我们相信，邮政物流网络中存在的整体整合机会非常有吸引力。我们 继续执行我们的战略，收购和整合邮政资产，这将为我们的股东带来强劲的收益。

地理集中

截至2021年3月31日，我们拥有位于47个州的780处邮政物业的投资组合，主要出租给美国邮政总局。在截至2021年3月31日的三个月里，我们总租金收入的19.6% 集中在宾夕法尼亚州。这样的地理集中度可能会让我们面临这些州经济的某些衰退，或者这些州各自房地产市场状况的其他变化。 这些州的经济可能会出现某些衰退，或者这些州各自的房地产市场状况会发生其他变化。 当前支付计划或任何这些领域的监管、经济、环境或竞争条件的任何重大变化都可能对我们的整体业务结果产生影响 。如果这些市场中的任何一个发生负面的经济或其他变化，我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的交易价格都可能受到不利的 影响。

新兴成长型公司

我们是2012年Jumpstart Our Business Startups Act of 2012(“JOBS Act”)中定义的“新兴成长型公司”，我们有资格 利用适用于非“新兴成长型公司” 其他上市公司的各种报告要求的某些豁免，包括不需要遵守2002年“萨班斯-奥克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第404条 的审计师认证要求。减少我们定期报告和委托书中有关高管薪酬的披露义务 ，并免除就高管薪酬和股东批准之前未批准的任何黄金降落伞支付进行不具约束力的咨询投票的要求。

此外，“就业法案” 还规定，“新兴成长型公司”可以利用修订后的1933年“证券法”(“证券法”)规定的延长过渡期来遵守新的或修订的会计准则。换句话说，新兴成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到这些准则适用于私营 公司。我们已经利用了这些豁免；尽管在受到某些限制的情况下，我们可能会选择在未来停止利用这些豁免 ，即使我们仍然是一家“新兴成长型公司”。

我们将一直是一家“新兴的成长型公司”，直到(I)本财年的最后一天，在此期间我们的年收入总额等于 或超过10.7亿美元(根据通货膨胀进行定期调整)，(Ii)在我们首次公开募股五周年之后的财年的最后一天，(Iii)在前三年期间，发行了超过10亿美元的不可转换债券 或(Iv)根据修订后的1934年证券交易法(“交易法”)我们被视为“大型加速申请者”的日期 。

我们也是证券法下S-K法规所定义的“较小的 报告公司”，并已选择利用较小的报告公司可获得的某些大规模披露 。即使我们不再是一家“新兴的 成长型公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司。

我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，根据修订后的1986年国内收入法(以下简称“守则”)被视为 房地产投资信托基金。 我们选择从截至2019年12月31日的短暂纳税年度开始，将其视为房地产投资信托基金(REIT)。只要我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，只要我们将每个纳税年度的应纳税所得额分配给我们的股东，我们通常就不需要缴纳联邦所得税。

可能影响未来运营结果的因素

美国邮政总局

我们依赖于USPS的 财务和运营稳定性。美国邮政总局目前正面临多种情况，这些情况正在威胁其为其运营和其他义务提供资金的能力，因为目前没有联邦政府的干预。

USPS受到 法律法规的约束，这些法规限制收入来源，强制要求某些费用，并限制其借款能力。因此，USPS 无法为其规定的费用提供资金，并继续需要向其退休系统支付规定的款项，以及 现有员工和退休人员的医疗福利。美国卫生和公众服务部的立场是，如果没有立法和监管干预，仅有提高生产率和降低成本的措施将不足以维持履行到期所有现有义务的能力。 此外，尽管经公法116-260修订的冠状病毒援助、救济和经济安全(CARE)法案，2021年综合拨款 法案包括向美国卫生和公众服务部提供100亿美元的贷款，但不能保证这笔资金将足以维持美国卫生和公众服务部的发展。

持续的新冠肺炎疫情 以及正在采取的防止其蔓延的措施已导致许多公共场所的人流量减少，包括邮政物业。 继续减少面对面服务的使用可能会减少美国邮政总局对邮政物业的需求，我们的运营结果 可能会因此下降。持续的新冠肺炎疫情还导致邮件数量下降，特别是通过邮件进行的广告 ，这可能会对美国邮政的财务状况产生不利影响，从而影响对邮政财产的需求。持续 减少或永久更改邮件数量可能会减少对邮政资产的需求，并对我们的 运营结果产生重大不利影响。

最后，由于 提议并执行了美国邮政总局内部的运营、管理和战略变革，以及正在进行的新冠肺炎大流行(显著增加了用于2020年总统选举的缺席选票数量)，美国邮政总局成为最近诉讼的焦点。 截至本报告日期，已有多起针对德乔伊先生、美国邮政总局和前总统唐纳德·特朗普的诉讼，涉及美国邮政总局的业务变动、邮件延误和邮寄投票如果由于任何积压、 政治言论或诉讼导致USPS遭受声誉或财务损害或监管审查增加，则对USPS服务的需求可能会下降，这可能会导致对USPS物业的需求减少。这些更改或任何未来更改的结果可能会 导致USPS的额外延迟或资金短缺。

收入

我们的收入主要来自与USPS签订的物业租赁的租金和租户报销，以及Spodek先生及其家人及其合作伙伴拥有的邮政物业的管理协议项下的费用和其他收入 由Postal Realty Management TRS， LLC(“PRM”)(我们的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)管理)。租金收入是指根据与USPS签订的 租约确认的租赁收入，其中包括高于和低于市场租赁无形资产的影响，以及USPS根据租约支付的付款 的租户报销，以偿还我们在每个物业支付的大部分房地产税。手续费和其他收入主要 代表PRM根据管理协议从Spodek先生、其家庭成员及其合作伙伴拥有的邮政物业获得的收入 ，是管理物业租赁收入的一个百分比。截至2021年3月31日，租赁给我们租户的所有物业 的平均剩余租赁期为4.0年。可能影响我们未来租金收入、租户报销和费用以及其他 收入的因素包括，但不限于：(I)我们续签或更换即将到期的租约和管理协议的能力；(Ii)当地、地区或国家经济状况；(Iii)邮政空间供过于求或需求减少；(Iv)市场租金的变化；(V)美国邮政总局现行财产租赁计划或租赁形式的变化；以及(Vi)我们的能力。

运营费用

我们将物业出租给 美国邮政总局。我们的大部分租约是修改后的双网租约，其中USPS负责水电费、日常维护 和物业税的偿还，房东负责保险和屋顶和结构。因此，与业主在这些租约下的责任相关的成本增加 可能会对我们的经营业绩产生负面影响。有关详细讨论，请参阅下面的“租赁 续订”。

运营费用通常 包括房地产税、物业运营费用(包括保险、维修和维护(租户负责的除外))、与物业维护相关的工资以及折旧和摊销。可能影响我们 控制这些运营成本的因素包括但不限于：定期维修成本、翻新成本、重新租赁空间的成本 以及根据适用法律可能承担的责任。从租户收回的款项按应计制在相关支出发生期间确认为收入 。承租人报销和运营费用按毛数 确认，因为(I)一般来说，我们是房地产税的主要义务人，(Ii)如果承租人不报销房地产税，我们将承担信用风险。

当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用不一定会减少 。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本通常不会大幅降低 即使物业未被完全占用或其他情况导致我们的收入减少。 因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响。

一般事务和行政事务

一般和行政费用 指人事成本、专业费用、法律费用、保险、咨询费、投资组合服务成本和其他费用 与公司治理、向美国证券交易委员会(“SEC”)和纽约证券交易所(New York Stock Exchange)提交报告以及其他合规事宜有关的费用 。虽然我们预计随着投资组合的增长，我们的一般和管理费用将继续上升 ，但由于效率和规模经济的原因，我们预计此类费用在收入中所占的百分比将随着时间的推移而降低。

股权薪酬费用

所有基于股权的薪酬 费用在我们的合并运营报表中确认为一般和行政费用以及财产 运营费用的组成部分。我们发放基于股票的奖励，以使员工的利益与投资者的利益保持一致。

折旧及摊销

折旧和摊销 费用主要与我们物业的折旧和此类物业的资本改善以及某些 租赁无形资产的摊销有关。

负债和利息支出

2019年9月27日，我们 与人民联合银行、全国协会、 个人和行政代理、蒙特利尔银行资本市场公司(作为银团代理)和某些其他贷款人签订了经修订的信贷协议(“信贷协议”)。信贷协议 规定优先循环信贷安排(“信贷安排”)，循环承诺本金总额为1,000万美元 ，并在符合惯例条件的情况下，可选择将协议项下的贷款承诺总额增加最多1,000万美元(“手风琴功能”)。2020年1月30日，我们修改了信贷协议，以行使手风琴功能的一部分，将信贷安排下的最高可用金额提高到1.5亿美元，但 受其中确定的借款基础物业的限制，这些物业仍未受担保，并受已签租约的约束。于二零二零年六月二十五日，吾等进一步 修订信贷协议，以修订若干定义及借款基数计算，以增加可用产能， 以及与综合有形净值有关的限制性契约(定义见该等修订)。于2020年11月24日， 我们修订了信贷协议，修订了某些定义和借款基数计算，以允许在受某些限制(定义见该修订)的情况下向美国邮政以外的其他各方 租赁不动产。

截至2021年3月31日，我们11处物业的 租约已到期，USPS作为暂缓租户占用了此类物业，从而将此类物业 排除在信贷安排下的借款基础之外。我们打算将信贷安排用于营运资金用途， 可能包括偿还抵押贷款债务、物业收购和其他一般公司用途。我们在非现金 基础上使用直线法将与其债务相关的递延融资成本摊销至利息支出，该方法近似于 实际利率法对相关贷款条款的影响。债务结构的任何变化，包括与物业收购相关的债务融资，都可能对经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。

所得税优惠(费用)

作为房地产投资信托基金，我们目前分配给股东的应税净收入一般不会 缴纳联邦所得税。根据守则，房地产投资信托基金 须遵守多项组织及营运要求，包括每年分配至少90% 的房地产投资信托基金应课税收入，厘定时不考虑所支付股息的扣除额，亦不包括任何净资本收益。如果我们 在任何课税年度不符合作为房地产投资信托基金纳税的资格，并且没有资格获得某些法定减免条款，我们该年度的收入将按正常的公司税率纳税，并且我们将被取消在我们不再具有房地产投资信托基金资格的下一个纳税年度的四个纳税年度作为房地产投资信托基金征税的资格。即使我们符合联邦所得税的REIT资格，我们仍可能 对我们的收入和资产缴纳州和地方税，以及对我们的未分配收入缴纳联邦所得税和消费税。此外， PRM和我们未来成立的任何其他TR赚取的任何收入都将缴纳联邦、州和地方企业所得税。

租约续约

截至2021年3月31日，我们11处物业的 租约已到期，USPS以暂住租户的身份占用此类物业。截至2021年5月11日，17个租约 处于保留状态，相当于每年合同租金收入的30万美元。我们可能无法成功续订处于暂缓状态或将于2021年到期的租约 ，或无法获得正的租金续订价差，甚至无法按与即将到期的租约相当的条款 续订租约。如果我们不成功，我们可能会遇到入住率、流量、租金收入 和净营业收入减少的情况，这可能会对我们的财务状况、运营业绩和 向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。

经营成果

截至2021年3月31日的三个月与2020年3月31日的比较

收入

与截至2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月总收入增加了370万美元。收入增长可归因于 我们在2020年收购的261个物业以及截至2021年3月31日的三个月收购的54个物业的全面影响。

租金收入- 租金收入包括租金净收入，以及向租户收回一定的运营成本和物业税。租金收入 环比增长360万美元，主要是由于我们在2020年收购的261处物业和截至2021年3月31日的三个月收购的54处物业的全面影响。

手续费及其他收入。 与截至2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月的其他收入增加了10万美元，达到40万美元，这主要是由于管理费收入增加。

运营费用

房地产税- 与截至2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月的房地产税增加了40万美元 这是我们在2020年收购的261处房产和截至2021年3月31日的三个月收购的54处房产的全面影响的结果。

物业运营费用 -2021年3月31日的物业运营费用增加了50万美元，从截至2020年3月31日的三个月的40万美元增加到90万美元。 物业管理费用包括在物业运营费用中，截至2021年3月31日的三个月增加了20万美元，从截至2020年3月31日的三个月的20万美元增加到40万美元。其余增加的 30万美元涉及维修和维护费用以及与我们在2020年收购的261个 物业和截至2021年3月31日的三个月收购的54个物业的全面影响相关的保险费用。

一般和行政 -截至2021年3月31日的三个月，一般和行政费用增加了30万美元，从截至2020年3月31日的三个月的230万美元增加到260万美元，这主要是由于与2020年和截至2021年3月31日的三个月授予的奖励相关的基于股权的薪酬支出增加。

折旧及摊销 -截至2021年3月31日的三个月，折旧和摊销费用增加了110万美元，从截至2020年3月31日的三个月的200万美元增加到310万美元，主要与我们在2020年收购的261处物业和截至2021年3月31日的三个月收购的54处物业的全面影响有关。

总利息支出(净额)

在截至 2021年3月31日的三个月内，我们产生了总利息支出，净额为100万美元，而截至2020年3月31日的三个月为80万美元。 利息支出的增加主要是由于在截至2021年3月31日的三个月内提前清偿与偿还两笔抵押融资有关的20万美元债务造成的损失。

现金流

截至2021年3月31日的三个月与截至2020年3月31日的三个月的比较

截至2021年3月31日，我们拥有330万美元的现金 和110万美元的托管和准备金，而截至2020年12月31日，我们拥有220万美元的现金和110万美元的托管和准备金 。

来自经营活动的现金流 -截至2021年3月31日的三个月，经营活动提供的净现金增加了310万美元，达到450万美元，而2020年同期为140万美元。增加的主要原因是增加了2020年和截至2020年3月31日的三个月收购的邮政物业 ，所有这些物业都产生了额外的租金收入和相关的营运资金变化 。

投资活动的现金流 -截至2021年3月31日的三个月，投资活动使用的净现金增加了270万美元，达到2590万美元 ，而2020年同期为2320万美元。这一增长与在截至2021年3月31日的三个月内购买的邮政物业有关 。

融资活动的现金流 -截至2021年3月31日的三个月，融资活动提供的净现金增加了1040万美元，达到2260万美元。 2020年同期提供的现金为1220万美元。增加的主要原因是 我们1月份的后续产品收到的收益被两笔抵押融资的偿还、截至2020年3月31日的三个月我们信贷安排的净借款减少以及股息支付的增加所抵消。

流动性与资本资源

流动性与资本来源分析

截至2021年3月31日，我们拥有约330万美元 现金以及110万美元的托管和准备金。

截至2021年3月31日，我们在信贷安排下有 6,450万美元的未偿还款项。2020年1月30日，我们使用了手风琴功能，将允许借款从1.0亿美元增加到1.5亿美元，但其中确定的借款基础物业仍未受担保，并受 已签租约的约束。于二零二零年六月二十五日，吾等进一步修订信贷协议，以修订(其中包括)若干定义及借款 基础计算以增加可用产能，以及与综合有形净值有关的限制性契约(定义见该等修订的 )。2020年11月24日，我们修订了信贷协议，修订了某些定义和 借款基数计算，以允许不动产的USPS以外的租赁受某些限制(如该 修正案中所定义)。我们打算将信贷安排用于营运资金用途，这可能包括偿还债务、购买物业 和其他一般公司用途。截至2021年3月31日，我们11处物业的租约已经到期，USPS占用了 此类物业作为暂缓租户，从而将此类物业排除在信贷安排下的借款基础之外。

信贷安排 由吾等及若干间接附属公司(“附属担保人”)共同及个别担保，并包括附属担保人股权的质押 。信贷协议包含惯例契诺，除其他事项外， 除某些例外情况外，限制产生债务、授予资产留置权、进行某些类型的投资、进行 收购、合并或合并、出售资产、进行套期保值交易、与关联公司 进行某些交易以及进行分配。信贷协议要求每季度测试综合财务维护契约的合规性， 包括最高综合担保负债率、最高综合杠杆率、最低综合固定费用覆盖率 比率、最低综合有形净值、最高股息支付率、最高综合无担保杠杆率和最低偿债覆盖率 。信贷协议还包含某些常规违约事件，包括未能根据信贷安排及时付款 ，导致其他重大债务在预定到期日之前到期的任何事件或条件， 未能满足某些契约和特定的破产和资不抵债事件。

我们的短期流动资金需求 主要包括与我们的财产相关的运营费用和其他支出，向我们的有限合伙人分配，以及 向符合REIT资格的股东分配，资本支出，以及潜在的收购。我们预计 将通过运营提供的现金净额、现金、信贷安排下的借款以及潜在的证券发行来满足我们的短期流动性需求。

我们的长期流动资金需求 主要包括到期偿债、物业收购和非经常性资本改善所需的资金。 我们预计将通过运营净现金、长期债务(包括信贷安排)和抵押融资、发行股票和债务证券以及精选出售物业的收益来满足我们的长期流动资金需求。我们还可以使用信贷工具为 房地产收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久性房地产融资。

我们相信，我们可以 获得多种资金来源，为我们的长期流动性需求提供资金，包括产生额外债务和发行额外股本证券 。然而，在未来，可能会有许多因素对我们获得这些资本来源的能力产生实质性的不利影响 ，包括整体股权和信贷市场的不利条件、我们的杠杆率 、我们的未担保资产基础、我们贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的运营 业绩、流动性和市场对我们的看法。我们业务战略的成功在很大程度上取决于我们获得这些不同资金来源的能力。此外，我们不断评估收购邮政物业的可能性， 这在很大程度上取决于拥有和租赁邮政物业的市场，以及USPS将 签订新的或续签的租约的条款。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的资格 ，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的房地产投资信托基金应税收入，而没有 考虑支付的股息扣除和不包括资本利得。由于这一要求，我们不能像其他非REITs实体那样依赖留存收益 为我们的业务需求提供资金。如果我们没有足够的运营资金 来满足我们的业务需求，我们将需要寻找其他方式来满足这些需求。此类替代方案可能包括： 剥离物业(无论销售价格是否最优或是否符合我们的长期战略目标)、产生债务或在公开或私人交易中发行股权证券，其条款的可用性和吸引力无法保证 。

合并负债

截至2021年3月31日，我们有大约9780万美元的未偿还合并本金债务。下表列出了截至2021年3月31日我们未偿债务的信息(以千为单位)：

说明性注释：

根据我们的选择，适用于信贷安排下的 贷款的利率为基准利率加0.7%至1.4%的保证金，或LIBOR 加1.7%至2.4%的保证金，每种利率均基于综合杠杆率。此外，对于截至 的期间(包括截至2020年3月31日的三个月)，我们为信贷安排项下的循环承诺额支付了未使用的融资费 前1亿美元为每年0.75%，超过1亿美元的循环承诺额为每年0.25%，以及 之后期间的未使用的循环承诺额为每年0.25%的未使用的循环承诺额，这两个期间 都使用了每日未使用的承诺额的计算

在截至 2021年和2020年3月31日的三个月内，我们分别产生了与信贷安排相关的未使用费用005万美元和20万美元。我们在信贷安排下借款的能力 必须持续遵守一些惯常的肯定和否定契约。截至2021年3月31日，我们遵守了信贷机构的所有债务契约。

截至2021年3月31日的担保借款

截至2021年3月31日，我们的未偿还担保借款约为3330万美元，全部为固定利率债务，加权平均年利率为 2.96%。在截至2021年3月31日的三个月里，我们偿还了两笔抵押贷款，总额为1370万美元。

分红

为保持我们作为房地产投资信托基金的资格 ，我们必须向股东支付至少等于我们确定的房地产投资信托基金应纳税所得额的90%的股息，而不考虑 支付的股息扣除，不包括净资本利得。在截至2021年3月31日的三个月里，我们支付了每股0.2175美元的现金股息。2021年4月30日，我们的董事会批准并宣布第一季度普通股股息为每股0.22美元，将于2021年5月28日支付给2021年5月14日登记在册的股东。

随后的房地产收购

2021年3月31日之后，我们通过个人或小型投资组合交易收购了16处邮政物业 ，总金额约为610万美元。

表外安排

截至2021年3月31日，我们没有任何表外安排。

关键会计政策和估算

请 参阅我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中标题为“关键会计政策和估计”的标题 ，以讨论前任和我们(视情况而定)的关键会计政策和估计。

新会计公告

有关我们采用新会计声明的讨论，请参阅本文包含的合并财务报表附注2。

通货膨胀率

由于我们的大多数租约 提供固定的年度租金支付，而不会每年租金上涨，因此我们的租金收入是固定的，而我们的物业运营费用 会受到通货膨胀的影响。我们的大部分租约规定租户可以报销房地产税，因此租户 必须向我们报销房地产税。我们认为，如果随着时间的推移，通货膨胀会增加费用，租约续约率的增加将大大抵消这种增加。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露

市场风险 市场价格和利率的不利变化带来的损失风险。我们与金融工具相关的未来收益、现金流和公允价值 取决于当时的市场利率。我们的主要市场风险来自我们的负债，我们的负债按固定利率和浮动利率计息。在保持我们作为联邦所得税REIT的地位的前提下，我们可以通过使用利率上限协议等衍生工具来管理 我们可变利率债务的市场风险，实际上是将所有或部分债务的 利率设定为不同期限至到期的上限。未来，我们可能会使用利率掉期或其他 衍生品来固定所有或部分可变利率债务的利率，直至到期。这反过来又降低了可变利率债务造成的现金流变化的风险，并减轻了利率上升的风险。我们在进行此类安排时的目标 将是减少我们的浮息风险敞口。然而，我们不能保证我们管理利率波动的努力将成功降低我们投资组合中此类波动的风险，我们不打算将 纳入用于投机目的的套期保值安排。我们未来可能会利用掉期安排。

截至2021年3月31日，我们的债务约为9780万美元，其中包括约6450万美元的可变利率债务和 约3330万美元的固定利率债务。假设我们的未偿还浮动利率债务金额不增加，如果一个月期伦敦银行同业拆借利率增加或减少0.50%，我们的现金流将按年率减少或增加约30万美元 。

项目4.控制和 程序

信息披露控制和程序的评估

我们 维护信息披露控制和程序(该术语在交易所 法案下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保在证券交易委员会的规则和条例规定的时间内处理、记录、汇总和报告根据交易所法案我们的报告中需要披露的信息，并将这些信息积累 并传达给管理层，包括我们的首席执行官(首席执行官)和首席财务官(负责人 财务官在设计和评估披露控制和程序时 管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能提供实现预期控制目标的合理保证，管理层必须运用其判断来评估 可能控制和程序的成本效益关系。

我们 在包括首席执行官 和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对截至本报告涵盖的期间结束时我们的披露控制和程序的有效性进行了评估 。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官已得出结论，截至本报告涵盖的期间结束 ，我们的披露控制和程序有效地确保我们在根据交易所法案提交或提交的报告中要求 披露的信息(I)在证券交易委员会的规则和表格规定的时间内得到处理、记录、汇总和报告，以及(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)。

财务内部控制的变化 报告

我们的财务报告内部控制在最近一个财季没有发生任何变化，这对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。

第二部分：其他信息

项目1.法律诉讼

在未来，我们可能会不时地成为正常业务过程中出现的各种索赔和例行诉讼的当事人 。我们的管理层不认为任何此类诉讼 会对我们的财务状况或运营产生实质性影响。

第1A项风险因素

本公司截至2020年12月31日止年度年报 10-K表格第1A项“风险因素”一节所披露的风险因素并无重大 变动。

第二项未登记的股权证券销售和收益的使用

无

项目3.高级证券违约

没有。

项目4.矿山安全信息披露

不适用。

项目5.其他信息

2021年5月14日，我们向D.A.Davidson& Co.(“D.A.Davidson”)递交了终止经营合伙企业和D.A.戴维森公司(以下简称“D.A.戴维森协议”)的公开市场销售协议(日期为2020年12月14日)的通知，该协议已于2021年5月14日生效。 有关D.A.戴维森协议的详细信息，请参阅“项目2.管理层对财务状况的讨论和分析{我们决定终止D.A.Davidson协议，因为我们不打算利用该协议筹集额外资本。我们没有因此类终止而招致任何终止处罚 。截至2021年5月14日，根据D.A.Davidson 协议，我们没有出售任何A类普通股。

项目6.展品

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。

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