ck1424182-10q_20210331.htm

错误Q10001424182--12-31P10YP10Y千真万确千真万确P1YP3YP3YP3Y0.26110.53790.22960.43910.16220.2309Us-gaap:PrepaidExpensesAndOtherCurrentAssetsMemberUs-gaap:PrepaidExpensesAndOtherCurrentAssetsMemberUs-gaap:AccountsPayableAndAccruedLiabilitiesMemberUs-gaap:AccountsPayableAndAccruedLiabilitiesMember每日LIBOR+1.00%0.0100一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%0.0100一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.10%0.0110一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%0.0100一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%0.0100一个月伦敦银行同业拆借利率+3%0.03P3YP2Y9M18DP2Y10M24D00014241822021-01-012021-03-31Xbrli：共享00014241822021-05-03Iso4217：美元00014241822021-03-3100014241822020-12-310001424182美国-GAAP：公共类别成员2020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享0001424182美国-GAAP：公共类别成员2021-03-3100014241822020-01-012020-03-310001424182US-GAAP：资产管理1成员2021-01-012021-03-310001424182US-GAAP：资产管理1成员2020-01-012020-03-310001424182美国-GAAP：ManagementServiceMember2021-01-012021-03-310001424182美国-GAAP：ManagementServiceMember2020-01-012020-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-01-012021-03-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-01-012021-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310001424182美国-GAAP：公共类别成员2021-01-012021-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2021-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-12-3100014241822019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-01-012020-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001424182美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-03-3100014241822020-03-310001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-01-012020-03-310001424182Ck1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-01-012020-03-310001424182Ck1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-03-310001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310001424182美国-GAAP：不安全债务成员2021-01-012021-03-310001424182美国-GAAP：SecuredDebtMember2021-01-012021-03-310001424182美国-公认会计准则：受限的股票成员2021-01-012021-03-310001424182Ck1424182:PerformanceBasedRestrictedStockUnitsMember2021-01-012021-03-31Ck1424182：属性0001424182国家：美国2021-03-310001424182STPR：CA-BC2021-03-31Ck1424182：州0001424182Ck1424182:PropertyManagementAgreementAndAssetManagementAgreementMemberCk1424182：合并协议成员2020-02-072020-02-07Xbrli：纯0001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-09-182020-09-1800014241822020-09-180001424182美国-GAAP：IPO成员2020-09-212020-09-210001424182美国-GAAP：IPO成员2020-09-210001424182Ck1424182：所有者兴趣成员2021-03-310001424182Ck1424182：所有者兴趣成员2020-12-310001424182CK1424182：BroadstoneNetLeaseLLCM成员2021-03-310001424182CK1424182：BroadstoneNetLeaseLLCM成员2020-12-310001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：加权平均成员美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)2021-03-310001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：最小成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)2021-03-310001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：最大成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)2021-03-310001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-01-012020-03-310001424182SRT：加权平均成员美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-03-310001424182SRT：最小成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-03-310001424182SRT：最大成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-03-310001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-02-072020-02-070001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：加权平均成员美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)2020-02-070001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：最小成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMember)2020-02-070001424182美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员SRT：最大成员数美国-公认会计准则：衡量投入价格和价值成员数(US-GAAP：MeasurementInputPriceVolatilityMemb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成员2021-04-01

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-Q

☒	根据1934年证券交易法第13或15(D)条提交的季度报告。

在截至本季度末的季度内三月三十一号，2021，或者说是

☐	根据1934年证券交易法第13或15(D)条提交的过渡报告

佣金档案编号001-39529

布罗德斯通净租赁公司

(注册人的确切姓名载于其章程)

马里兰州	26-1516177
(述明或其他司法管辖权公司或组织)	(税务局雇主识别号码)

克林顿广场800号

罗切斯特, 纽约

14604

(主要行政办公室地址)

(邮政编码)

(585) 287-6500

(注册人电话号码，包括区号)

依据以下规定登记的证券该法第12(B)节：

每节课的标题

交易

符号

注册的每个交易所的名称

普通股，面值0.00025美元

英国国民警卫队

纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第13节或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。是 ☒*不是。☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒不是，不是。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅《交易法》规则第312b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件管理器	☐	加速的文件管理器	☐
非加速文件服务器	☒	规模较小的新闻报道公司	☐
新兴成长型公司：	☒

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第(13)(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☒

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐不是，不是。☒

有几个145,811,829注册人的普通股，每股面值0.00025美元，截至2021年5月3日已发行。

布罗德斯通净租赁公司

		页面
第一部分-财务信息		1
第一项。	财务报表	1
	简明综合资产负债表(未经审计)	1
	简明综合收益表和全面收益表(亏损)(未经审计)	2
	股东权益和夹层权益简明合并报表(未经审计)	3
	现金流量表简明合并报表(未经审计)	4
	简明合并财务报表附注(未经审计)	5
第二项。	管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析	22
	有关前瞻性陈述的注意事项	22
	解释性说明和某些定义的术语	22
	概述	23
	房地产投资组合信息	24
	经营成果	30
	流动性与资本资源	34
	衍生工具与套期保值活动	36
	现金流	36
	合同义务	37
	非GAAP衡量标准	37
	关键会计政策	40
	近期会计公告的影响	40
第三项。	关于市场风险的定量和定性披露	40
项目4.	管制和程序	41
第二部分-其他资料		42
第一项。	法律程序	42
第1A项	风险因素	42
第二项。	未登记的股权证券销售和收益的使用	42
第三项。	高级证券违约	42
项目4.	矿场安全资料披露	42
第五项。	其他资料	42
第6项	陈列品	43

第一部分财务信息

项目1.财务报表

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明综合资产负债表

(未经审计)

(单位为千，每股除外)

	3月31日， 2021			12月31日， 2020
资产
使用运营法核算，扣除累计折旧后的净额	$	3,395,609		$	3,354,511
使用直接融资方式核算		28,991			29,066
使用销售型方法核算		567			567
租赁物业投资，净额		3,425,167			3,384,144
现金和现金等价物		10,205			100,486
应计租金收入		105,674			102,117
租户和其他应收账款净额		1,022			1,604
预付费用和其他资产		18,862			22,277
利率互换、资产		239			—
商誉		339,769			339,769
无形租赁资产，净额		288,592			290,913
债务发行成本--无担保循环信贷安排，净额		5,842			6,435
租赁费，净额		10,673			10,738
总资产	$	4,206,045		$	4,258,483

负债和权益
无担保循环信贷安排	$	15,000		$	—
抵押贷款，净额		106,559			107,382
无担保定期票据，净额		1,383,283			1,433,796
利率互换、负债		43,662			72,103
溢价负债		6,385			7,509
应付帐款和其他负债		71,072			74,936
应计应付利息		9,896			4,023
无形租赁负债净额		77,491			79,653
总负债		1,713,348			1,779,402

承付款和或有事项(见附注17)

权益
Broadstone Net Lease，Inc.股东权益：
优先股，$0.001票面价值；20,000授权股份，不是已发行或已发行股份		—			—
普通股，$0.00025票面价值；500,000授权股份，145,813已发行股份于2021年3月31日完成并未完成；440,000授权股份，108,609已发行股份于2020年12月31日到期并未偿还		36			27
A类普通股，$0.00025票面价值；不是授权、发行或发行的股份 2021年3月31日；60,000授权股份，37,000已发行和流通股的价格为 *2020年12月31日		—			9
额外实收资本		2,625,320			2,624,997
超过留存收益的累计分配		(274,140	)		(259,673	)
累计其他综合损失		(38,684	)		(66,255	)
Broadstone Net Lease，Inc.股东权益合计		2,312,532			2,299,105
非控制性权益		180,165			179,976
总股本		2,492,697			2,479,081
负债和权益总额	$	4,206,045		$	4,258,483

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明合并损益表和全面损益表(亏损)

(未经审计)

(单位为千，每股除外)

	在截至的三个月内 3月31日，
	2021			2020
收入
租赁收入，净额	$	82,698		$	78,231

运营费用
折旧及摊销		30,713			31,219
资产管理费		—			2,461
物业管理费		—			1,275
财产和运营费用		4,605			4,115
一般和行政		10,633			5,842
出租物业投资减值准备		2,012			2,133
总运营费用		47,963			47,045

其他收入(费用)
利息收入		5			9
利息支出		(16,108	)		(20,991	)
债务清偿成本		(126	)		(22	)
房地产销售收益		4,733			7,619
所得税		(413	)		(549	)
内部化费用		—			(1,205	)
溢价负债公允价值变动		1,124			(4,177	)
其他收入(费用)		10			(22	)
净收入		23,960			11,848
可归因于非控股权益的净收入		(1,737	)		(1,032	)
Broadstone Net Lease，Inc.的净收入	$	22,223		$	10,816

已发行普通股加权平均数
基本信息		145,338			106,108
稀释		156,724			116,210

普通股股东每股净收益
基本的和稀释的	$	0.15		$	0.10
综合收益(亏损)
净收入	$	23,960		$	11,848
其他综合收益(亏损)
利率互换的公允价值变动		28,680			(58,062	)
利率互换的已实现收益		(41	)		(42	)
综合收益(亏损)		52,599			(46,256	)
可归因于非控股权益的综合(收益)损失		(3,813	)		4,020
Broadstone Net Lease，Inc.的全面收益(亏损)	$	48,786		$	(42,236	)

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

股东权益和夹层权益简明合并报表

(未经审计)

(单位为千，每股除外)

	普普通通股票		甲类普普通通股票			其他内容实缴资本			累积分配在超额供应的情况下留用收益			累计其他全面损失			非控管利益			总计股东的权益			夹层权益普普通通股票		夹层权益非控管利益			总计夹层权益
余额，2021年1月1日	$	27	$	9		$	2,624,997		$	(259,673	)	$	(66,255	)	$	179,976		$	2,479,081		$	—	$	—		$	—
净收入		—		—			—			22,223			—			1,737			23,960			—		—			—
发行211普通股股份		—		—			233			—			—			—			233			—		—			—
报价成本、折扣和佣金		—		—			(500	)		—			—			—			(500	)		—		—			—
基于股票的薪酬		—		—			1,769			—			—			—			1,769			—		—			—
退休45限制性普通股股份		—		—			(832	)		—			—			—			(832	)		—		—			—
转换为37,000A类普通股37,000的股份 *普通股		9		(9	)		—			—			—			—			—			—		—			—
转换为38操作单元至38普通股欧洲股票		—		—			606			—			—			(606	)		—			—		—			—
宣布的分配($0.25每股和运营单位)		—		—			—			(36,690	)		—			(2,963	)		(39,653	)		—		—			—
利率互换协议的公允价值变动		—		—			—			—			26,602			2,078			28,680			—		—			—
利率互换协议的已实现收益		—		—			—			—			(39	)		(2	)		(41	)		—		—			—
对非控股权益的调整		—		—			(953	)		—			1,008			(55	)		—			—		—			—
平衡，2021年3月31日	$	36	$	—		$	2,625,320		$	(274,140	)	$	(38,684	)	$	180,165		$	2,492,697		$	—	$	—		$	—


	普普通通股票		甲类普普通通股票			其他内容实缴资本			累积分配在超额供应的情况下留用收益			累计其他全面损失			非控管利益			总计股东的权益			夹层权益普普通通股票		夹层权益非控管利益			总计夹层权益
平衡，2020年1月1日	$	26	$	—		$	1,895,935		$	(208,261	)	$	(20,086	)	$	111,406		$	1,779,020		$	—	$	—		$	—
会计变更的累积影响(见附注2)		—		—			—			(323	)		—			—			(323	)		—		—			—
净收入		—		—			—			10,816			—			710			11,526			—		322			322
发行293普通股和普通股3,124的股份 *夹层股权普通股		—		—			6,097			—			—			—			6,097			66,376		—			66,376
发行5,278夹层非控制性权益		—		—			—			—			—			—			—			—		112,159			112,159
对夹层股权非控制性账面价值的调整他们的利益。		—		—			(2,416	)		—			—			—			(2,416	)		—		2,416			2,416
宣布的分配($0.33每股和运营单位)		—		—			—			(35,299	)		—			(2,100	)		(37,399	)		—		(1,161	)		(1,161	)
利率互换协议的公允价值变动		—		—			—			—			(53,014	)		(3,472	)		(56,486	)		—		(1,576	)		(1,576	)
利率互换协议的已实现收益		—		—			—			—			(38	)		(2	)		(40	)		—		(2	)		(2	)
平衡，2020年3月31日	$	26	$	—		$	1,899,616		$	(233,067	)	$	(73,138	)	$	106,542		$	1,699,979		$	66,376	$	112,158		$	178,534

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

现金流量表简明合并报表

(未经审计)

(单位：千)

	在截至的三个月内 3月31日，
	2021			2020
经营活动
净收入	$	23,960		$	11,848
对包括非控制性权益在内的净收入与由以下公司提供的现金净额进行调整其他经营活动：
折旧和摊销，包括与租赁物业投资相关的无形资产		29,985			30,081
出租物业投资减值准备		2,012			2,133
计入利息支出的债务发行成本摊销		879			853
基于股票的薪酬费用		1,769			—
直线式租金、融资和销售型租赁调整		(4,632	)		(1,610	)
债务清偿成本		126			22
房地产销售收益		(4,733	)		(7,619	)
溢价负债公允价值变动		(1,124	)		4,177
已支付的租赁费		(286	)		—
对信贷损失准备金的调整		(1	)		(17	)
其他非现金项目		192			194
资产和负债变动(扣除收购后的净额)：
租户和其他应收款		582			(353	)
预付费用和其他资产		1,072			291
应付帐款和其他负债		(3,894	)		(5,851	)
应计应付利息		5,873			6,170
经营活动提供的净现金		51,780			40,319

投资活动
租赁财产的取得使用经营法入账		(88,532	)		—
为内部化支付的现金		—			(30,861	)
非经常开支及改善工程		(1,334	)		(48	)
处置出租财产所得收益，净额		22,105			35,383
出租物业投资的按金变动		100			—
投资活动提供的净现金(用于)		(67,661	)		4,474

融资活动
发行普通股和A类普通股的收益，扣除发行成本、折扣、委员会和佣金		(173	)		131
为延期发行成本支付的现金		—			(811	)
无担保定期票据的借款		—			60,000
抵押贷款和无担保定期票据的本金支付		(50,802	)		(151,781	)
无担保循环信贷安排借款		15,000			167,000
无担保循环信贷安排的偿还		—			(11,000	)
支付给股东的现金分配		(36,402	)		(29,148	)
支付给非控股权益的现金分配		(3,174	)		(2,681	)
已支付的债务发行和清偿费用		(946	)		(102	)
融资活动提供的现金净额(用于)		(76,497	)		31,608
现金及现金等价物和限制性现金净(减)增		(92,378	)		76,401
期初现金及现金等价物和限制性现金		110,728			20,311
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	18,350		$	96,712

现金和现金等价物及限制性现金的对账
期初现金及现金等价物	$	100,486		$	12,455
期初受限现金		10,242			7,856
期初现金及现金等价物和限制性现金	$	110,728		$	20,311

期末现金和现金等价物	$	10,205		$	93,151
期末限制性现金		8,145			3,561
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	18,350		$	96,712

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明合并财务报表附注(未经审计)

(单位为千，每股除外)

1.业务描述

Broadstone Net Lease，Inc.(以下简称“公司”)是马里兰州的一家公司，成立于2007年10月18日，被选为房地产投资信托基金(“REIT”)，从截至2008年12月31日的课税年度开始征税。该公司专注于投资于创收的净租赁商业地产，主要是在美国。该公司根据长期租赁协议租赁工业、医疗保健、餐厅、写字楼和零售商业物业。截至2021年3月31日，该公司拥有以下多元化投资组合：661个别商业物业，包括660位于以下位置的属性41美国各州和一位于加拿大不列颠哥伦比亚省的房产。

Broadstone Net Lease，LLC(本公司的运营公司，简称“OP”)是本公司开展业务并拥有(直接或通过子公司)本公司所有财产的实体。该公司是该行动的唯一管理成员。OP中的剩余成员单位(“OP单位”)被称为非控制性权益，由根据内部化(定义见下文)获得OP单位的成员持有，或通过交换其在OP获得的财产中的权益而持有。由于该公司几乎所有的业务都是通过OP进行的，因此它的结构被称为伞式合伙房地产投资信托基金(“UPREIT”)。本公司、OP及其合并子公司统称为“公司”。

在2020年2月7日之前，本公司由Broadstone Real Estate，LLC(“BRE”)和Broadstone Asset Management，LLC(“Asset Manager”)进行外部管理，受公司董事会(“董事会”)的指导、监督和批准。该资产管理公司为BRE的全资附属公司，而该公司的所有高级人员均为BRE的雇员。因此，BRE及资产管理人均为本公司的关联方。有关关联方和关联方交易的进一步讨论，请参阅附注3。

2020年2月7日，公司、运营部、业务部及其若干子公司和附属公司通过一系列合并(“合并”)完成了以前由运营部和资产管理人为公司和运营部执行的外部管理职能的内部化(此类交易统称为“内部化”)。内部化完成后，原受雇于BRE的公司管理团队和公司员工成为OP的一家间接子公司的员工，公司变得内部管理。内部化后，先前的物业管理协议及资产管理协议终止。根据协议条款，内部化不被视为“终止事件”，因此不是费用是根据它们支付的，这是内部化的结果。

2020年9月18日，该公司实施了一项四-在当时的流通股上进行一次性股票拆分26,944以前为$的普通股(“普通股”)0.001票面价值。在股票拆分的同时，OP对其已发行的OP部门进行了四比一的股票拆分。由于股票拆分，没有发行零碎股份或OP单位。这些简明综合财务报表中的所有历史股票和每股金额都进行了调整，以使股票拆分具有追溯力。

于二零二零年九月二十一日，本公司完成首次公开发售(“首次公开发售”)，并发行合共37,000的股份一类新的普通股，$0.00025每股面值(“A类普通股”)$17.00每股，包括承销商根据经修订的1933年证券法修订的S-11表格(第333-240381号文件)的正式登记声明，于2020年10月20日部分行使超额配售选择权而发行的股票。A类普通股的股票在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代码为“BNL”。2021年3月20日，A类普通股每股自动转换为一股普通股，从2021年3月22日起，所有普通股在纽约证券交易所上市，代码为“BNL”。请参阅注释13。

下表汇总了公司和运营公司的未偿还股权和经济所有权权益：

	2021年3月31日									2020年12月31日
(单位：千)	*普通股的股票价格股票			操作单元			稀释后的总收益股票			*普通股的股票价格股票			操作单元			稀释后的总收益股票
所有权权益		145,813			11,361			157,174			145,609			11,399			157,008
运营的百分比所有权		92.8	%		7.2	%		100.0	%		92.7	%		7.3	%		100.0	%

有关加权平均已发行股份计算的进一步讨论，请参阅附注15。

2.主要会计政策摘要

临时信息

随附的简明合并财务报表是根据美国公认的中期财务信息会计原则(“GAAP”)(会计准则汇编(“ASC”)270，中期报告)和美国证券交易委员会(“SEC”)S-X规则第10条。因此，公司遗漏了某些脚注披露，这将大大重复公司于2021年2月25日提交给证券交易委员会的公司2020年年度报告Form 10-K中包含的截至2020年12月31日的经审计综合财务报表中包含的内容。因此，本季度报告的读者应参考经审计的合并财务报表，特别是附注2。重要会计政策摘要，以进一步讨论重要的会计政策和估计。本公司相信，公平列报所需的所有调整已包括在这些中期简明综合财务报表中(只包括正常经常性调整)。

合并原则

简明综合财务报表包括公司的账目和业务。所有公司间余额和交易均已在合并中冲销。

就本公司于未按可变权益实体(“VIE”)模式评估之实体拥有可变权益而言，本公司使用有表决权权益实体模式评估其权益。公司完全负责运营的日常管理、决策和控制。根据合并指导，本公司得出结论认为，OP是一种VIE，因为OP中的成员并不拥有退出权或实质性参与权。因此，该公司巩固了其在业务中的利益。然而，由于该公司持有运营公司的多数表决权权益，并且满足某些其他条件，因此它有资格获得豁免，不需要提供与VIE投资相关的某些披露要求。

在本报告所述期间，不属于本公司所有的OP部分作为非控制性权益列报。

会计基础

简明合并财务报表是根据公认会计准则编制的。

预算的使用

根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响简明合并财务报表日期的资产和负债额以及或有负债的披露，以及报告期内的收入和费用的报告金额。重大估计包括但不限于收购的有形和无形资产以及承担的负债之间的购买价格分配、长期资产和商誉的价值、减值准备、租赁财产的折旧寿命、无形资产和负债的摊销寿命、无法收回的租金和信贷损失准备金、获利负债的公允价值、承担债务的公允价值、本公司利率掉期协议的公允价值，以及任何不确定税收头寸的确定。因此，实际结果可能与这些估计不同。

长期资产减值

当事件或环境变化显示长期资产的账面价值可能无法收回时，本公司审核将持有并用于可能减值的长期资产(商誉除外)。如果存在该等事件或情况变化，则只要资产或资产组的账面价值超过资产或资产组的使用及其最终处置预期产生的未贴现现金流的总和，则存在减值。这些现金流包括根据趋势和前景调整后的预期未来营业收入，以及需求、竞争和其他因素的影响。减值损失是指资产或资产组的账面价值超过该资产或资产组的公允价值的金额。对是否以及何时应采取减值作出重大判断。公司对截至2021年3月31日的减值评估是基于公司可获得的最新信息。根据新冠肺炎疫情造成的当前市场状况，该公司某些资产的公允价值可能低于其账面价值。然而，根据公司关于每个物业的计划，公司认为其账面价值是可以收回的，因此，根据适用的GAAP指导，不是减损费用已确认，但不包括下文所述的费用。如果上述经营状况恶化或公司的资产预期持有期发生变化，随后的减值测试可能会导致未来产生额外的减值费用。在截至2021年和2020年3月31日的三个月内，本公司分别在每个期间记录了与一个物业相关的减值费用。减值指标主要包括公司对个别物业长期持有战略的变化。

用于确定房地产资产公允价值的投入一般属于公允价值层次的第三级，其特点是需要作出重大判断，因为当前的市场活动可能很少或没有可供验证的市场活动。用于建立投入分类的主要指标是当前市场状况，这是通过使用已公布的商业房地产市场信息得出的。该公司使用普遍接受的估值技术来确定减值资产的估值，这些技术包括贴现现金流分析、收入资本化、对最近可比销售交易的分析、实际销售谈判以及从第三方收到的真诚购买要约。管理层在评估其房地产的公允价值时，可视情况考虑单一估值技术或多种估值技术。

在截至2021年和2020年3月31日的三个月内，公司记录的减值费用为2,012及$2,133，分别为。

受限现金

限制性现金包括公司根据某些抵押贷款和租赁协议的条款维持的托管资金，以及根据1986年修订的“国内收入法典”(下称“守则”)第1031节出售财产所得的未分配收益，并在简明综合资产负债表中预付费用和其他资产中列报。

限制性现金包括以下内容：

	3月31日，		12月31日，
(单位：千)	2021		2020
代管基金和其他	$	8,145	$	7,852
未分配的1031笔收益		—		2,390
	$	8,145	$	10,242

预收租金

预收租金指在合约到期日之前收到的租户付款，计入综合资产负债表的应付账款及其他负债。预收租金如下：

(单位：千)

3月31日，

2021

12月31日，

2020

预收租金

13,331

13,651

计提坏账租金拨备

根据ASC 842，租契，无法收回租金拨备在随附的综合收益表和全面收益表(亏损)上计入抵销租赁收入。

下表汇总了坏账准备的变化：

	在截至的三个月内 3月31日，
(单位：千)	2021		2020
期初余额	$	201	$	—
计提无法收回的租金拨备		142		1,033
期末余额	$	343	$	1,033

公允价值计量：

经常性公允价值计量

溢价负债-关于内部化，公司确认了一项溢价负债，如果在内部化结束后的特定时间段(“溢价期”)内实现了某些里程碑，则该负债将到期并支付给BRE的前所有者。根据协议条款，这些里程碑与(A)本公司普通股首次公开发行(IPO)完成后每股普通股的40天美元成交量加权平均价(“每股REIT股票VWAP”)或(B)本公司普通股首次公开募股(IPO)完成前的每股AFFO有关。

该公司利用第三方估值专家协助估计溢价负债的公允价值，并通过考虑可能结果的加权平均概率以及使用蒙特卡罗模拟和贴现现金流分析来进行估计。这些估计要求公司在首次公开募股(IPO)之前对股价波动以及首次公开募股(IPO)的时间和净资产价格做出各种假设，这些假设中的每一个都是无法观察到的，被认为是公允价值等级中的第三级投入。一个

将这些投入更改为不同的金额可能会导致报告日的公允价值计量大幅上升或大幅下降。具体地说，预计IPO日期假设的提前增加。d在溢价固定的时间范围内，溢价负债的公允价值。同业股价波动率被用来估计本公司的预期股价波动率，以及本公司实现溢价目标的相应能力。波动率假设的增加将增加溢价负债的公允价值。资产净值的增加也会增加溢价负债的公允价值。

下表提供了截至2021年3月31日用于估计溢价负债公允价值的重大不可观察输入的摘要：

不可观测的重要输入

加权平均

使用的假设

量程

同行股价波动

40.0%

26.11% - 53.79%

下表汇总了用于估计截至2020年3月31日的溢价负债公允价值的重大不可观察投入：

不可观测的重要输入

加权平均

使用的假设

量程

预期IPO日期

2021年3月15日

2020年11月至2021年5月

同行股价波动

30.0%

22.96% - 43.91%

下表汇总了用于估计截至2020年2月7日(交易日期)的溢价负债公允价值的重大不可观察输入：

不可观测的重要输入	加权平均使用的假设		量程
预期IPO日期	2020年4月15日		2020年3月至2020年5月
同行股价波动	20.0%		16.22%至23.09%
公司稀释后每股资产净值	$	21.30	^(a)

^(a)	该公司稀释后每股资产净值主要基于其房地产投资组合的公允价值，以及其他资产和负债的公允价值。本公司于计量日期的房地产投资组合的公允价值是按以下市值比率厘定的6.05%和7.09%.

下表显示了溢价负债变化的对账情况：

	在截至的三个月内 3月31日，
(单位：千)	2021			2020
期初余额	$	7,509		$	—
2020年2月7日内部化收购价格分配		—			40,119
公允价值在内部化后的变化		(1,124	)		4,177
期末余额	$	6,385		$	44,296

公允价值在内部化后的下降是由较低的股价推动的。这一下降被同行股价波动性的增加部分抵消，这是由于影响全球股市的经济环境变化所致。

按公允价值经常性计量的金融工具余额如下：

	2021年3月31日
(单位：千)	总计			1级		2级			3级
利率互换、资产	$	239		$	—	$	239		$	—
利率互换、负债		(43,662	)		—		(43,662	)		—
溢价负债		(6,385	)		—		—			(6,385	)

	2020年12月31日
(单位：千)	总计			1级		2级			3级
利率互换、负债	$	(72,103	)	$	—	$	(72,103	)	$	—
溢价负债		(7,509	)		—		—			(7,509	)

长期债务-公司债务的公允价值是根据最近的融资交易、作为此类债务抵押品的财产的公允价值估计、同等质量贷款的历史风险溢价、当前伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)、美国财政部债务利率以及此类债务未来将支付的贴现估计现金支付而使用的2级和3级投入估算的。估计的贴现率反映了公司对类似期限的贷款或贷款组的大约当前贷款利率的判断，并假设债务在到期时未偿还。利用现有的市场信息或现值技术来估计需要披露的金额。由于该等金额是基于类似交易的有限可用市场信息而作出的估计，并未确认特定贷款可能存在的转让或其他偿还限制，因此任何此类债务的估计公允价值不太可能通过立即清偿债务而实现。

下表汇总了简明综合资产负债表上报告的账面金额，以及该公司对抵押贷款、净额、无担保定期票据、净额和无担保循环信贷安排的公允价值的估计，这反映了利率掉期的公允价值：

(单位：千)

3月31日，

2021

12月31日，

2020

账面金额

1,511,830

1,547,667

公允价值

1,608,249

1,679,188

非经常性公允价值计量

本公司在2021年3月31日和2020年12月31日的非经常性公允价值计量包括使用第3级投入确定的减值房地产资产的公允价值。

使用权资产和租赁负债

本公司是与其公司总部及其他写字楼相关的不可撤销经营租约以及土地租约(“土地租约”)的承租人。该公司记录与这些租赁相关的使用权资产和租赁负债。租赁负债等于根据租赁将支付的未来付款的净现值，使用基于可观察到的市场因素的估计进行贴现。使用权资产通常等于租赁负债加上与租赁相关的初始直接成本。本公司根据租赁开始时存在的事实和情况，在确认使用权资产和租赁负债时计入合理确定将会行使的续期期。与百分比租金拨备相关的金额被视为可变租赁成本，不包括在使用权资产或租赁负债的初始计量中。本公司已作出适用于所有资产类别的会计政策选择，在分配与经营租赁相关的合同对价时，不将租赁与非租赁组成部分分开。

与经营租赁相关的使用权资产和租赁负债包括在随附的简明综合资产负债表中，如下所示：

		3月31日，		12月31日，
(单位：千)	财务报表列报	2021		2020
使用权资产	预付费用和其他资产	$	2,919	$	3,075
租赁负债	应付帐款和其他负债		2,531		2,659

基于股票的薪酬

本公司已根据2020年综合股权激励计划(“股权激励计划”)颁发限制性股票奖励(“RSA”)和基于业绩的限制性股票单位(“PRSU”)。本公司根据美国会计准则(ASC)718对基于股票的激励进行核算。薪酬-股票薪酬它要求在财务报表中根据赔偿金估计授予日期的公允价值确认此类赔偿。该等奖励的价值于适当归属期间内按直线法或按每个资产负债表日归属的累计金额确认为一般补偿开支及简明综合收益及全面收益(亏损)表内的行政开支。该公司通过冲销之前记录的与没收股票相关的所有股票补偿费用，在没收发生的期间记录没收行为。在股权激励计划下发行的应收账款上宣布的股息在简明综合资产负债表上作为超过留存收益的累计分配入账。与没收的RSA相关的累积股息将在没收发生期间通过补偿费用冲销。PRSU应计股息在简明综合资产负债表中作为超过留存收益的累计分配入账。与没收的PRSU相关的累计股息将在没收发生的期间转回。

最近采用的会计准则

2021年1月，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)2021-01，参考汇率改革(主题848)：范围其细化了ASC 848的范围，以包括所有受现金流量贴现、计算差异保证金结算和因参考汇率改革而计算价格对齐利息(PAI)过渡期的衍生品合约(“贴现过渡期”)。ASU 2021-01使市场参与者能够将合同修改的某些方面和对冲会计便利措施应用于受贴现过渡影响的衍生品合约。ASU 2021-01允许实体在套期保值关系中指定衍生品作为套期保值工具，并且衍生品的条款因贴现过渡而发生变化，从而允许该实体选择某些套期保值救济。公司将前瞻性地应用ASU 2021-01中关于合同修改和套期保值关系的修正案。

近期发布的其他会计准则

2020年8月，FASB发布了ASU 2020-06，债务-带有转换和其他期权的债务(分主题470-20)和衍生工具和套期保值-实体自有股权的合同(分主题815-40)：实体自有股权的可转换工具和合同的会计。ASU 2020-06中的指导方针通过取消在股权中单独展示某些转换特征的要求，简化了可转换债券和可转换优先股的会计处理。此外，ASU 2020-06中的修订还简化了ASC 815-40分主题中的指南。衍生品与套期保值：实体自有权益合约通过取消将合同归类为股权必须满足的某些标准，预计这将减少作为资产或负债计入的独立工具和嵌入衍生品的数量。最后，修正案修订了计算每股收益的指导方针，要求对所有可转换工具使用IF转换方法，并取消实体反驳可能以现金或其他资产结算的工具的股份结算推定的能力。ASU 2020-06中的修正案在2021年12月15日之后的会计年度对本公司有效。允许提前采用，但不得早于2020年12月15日之后开始的财年。该指南必须在采用的财政年度开始时采用。该公司目前正在评估这一新指导方针的影响。

3.关联方交易

在2020年2月7日内部化之前，本公司若干董事拥有直接或间接所有权利益的关联方BRE与资产经理被视为关联方。

溢价考虑因素

关于内部化，本公司产生了一项或有债务，该债务将在某些事件发生时支付给以前是BRE所有者和/或员工的本公司董事会某些成员和员工(见附注4)。截至2021年3月31日的溢价对价包括$6,385记录为溢价负债，$11,380-记录为额外实收资本的组成部分，以及#美元19,430在简明综合资产负债表中记为非控股权益的组成部分。截至2020年3月31日的溢价对价包括$44,296在简明综合资产负债表中记为溢价负债。

4.内部化

2020年2月7日，公司完成内部化，原受雇于BRE的公司管理团队和公司员工成为OP的一家间接子公司的员工。内部化的影响已经反映在公司从2020年2月7日开始的经营业绩中。

简明备考财务信息(未经审计)

以下形式信息汇总了公司综合运营结果中的部分财务信息，好像内部化发生在2019年1月1日。这些结果包含总计#美元的某些调整。5,646截至2020年3月31日的三个月的收入。这些预计调整反映了公司与BRE和资产管理公司在历史财务业绩中取消了内部化费用和资产管理、物业管理和处置费用，并进行了调整，以反映薪酬和相关成本、与内部化相关的增量一般和行政费用以及与内部化相关的借款相关的增量利息支出。这一形式上的信息仅供参考，并不能说明如果在期初进行内部化，业务的实际结果会是什么，也不能说明未来业务的结果。

简明的备考财务信息如下：

	在截至的三个月内
(单位：千)	2020年3月31日
收入	$	78,231
净收入		13,751

5.取得出租物业

在截至2021年3月31日的三个月内，该公司完成了以下收购：

(单位为千，属性数量除外)		数量		房地产
日期	财产类型	特性		收购价格：
2021年2月5日	医疗保健		1	$	4,843
2021年2月26日	饭馆	^(a)		$	181
2021年3月11日	零售		13	$	26,834
2021年3月30日	零售		11		41,324
2021年3月31日	医疗保健		3		14,140
			28	$	87,322	^(b)

^(a)	收购与现有财产相邻的额外土地。

^(b)	收购价格会影响到不包括资本化收购成本$1,235.

“公司”就是这么做的。不是在截至2020年3月31日的三个月内，不完成任何租赁物业的收购。

该公司将这些物业的购买价格分配给所收购资产和承担的负债的公允价值。下表汇总了已完成房地产收购的购置价分配情况：

	在截至的三个月内
(单位：千)	2021年3月31日
土地	$	19,584
土地改良		4,355
建筑物及改善工程		57,893
收购的就地租约^(c)		6,725
	$	88,557

⁽^c⁾	收购的原地租赁的加权平均摊销期限为16在截至2021年3月31日的三个月内完成的收购年数。

上述收购的资金使用手头可用现金和循环信贷借款相结合的方式。所有房地产收购在截至2021年3月31日的三个月内完成，符合资产收购条件，因此，收购成本已资本化。

6.出售房地产

本公司完成了以下房地产销售，没有一项符合终止经营的条件：

	在截至的三个月内 3月31日，
(单位为千，属性数量除外)	2021			2020
处置的财产数量		8			10
销售总价	$	23,062		$	37,185
合计账面价值		(17,372	)		(27,764	)
额外的销售费用		(957	)		(1,802	)
房地产销售收益	$	4,733		$	7,619

7.出租物业投资及租赁安排

该公司一般将其投资租赁物业出租给工业、医疗保健、餐饮、写字楼、零售和其他行业的老牌租户。截至2021年3月31日，公司拥有644根据已被归类为经营性租赁的租约出租的房地产，10被归类为直接融资租赁，以及一这已被归类为销售型租赁。在被归类为直接融资租赁的10份租约中，三包括作为经营租约入账的土地部分。销售型租赁包括作为经营租赁入账的土地部分。基本上所有租约的初始期限都是10至20年份。该公司的租约一般规定，租金会因固定增长、消费物价指数上升或租户销售量增加而有限度增加。一般来说，租户还需要缴纳所有的财产税和评估，基本维护大楼的内部和外部，并保持财产和责任保险。租约通常还提供一个或多个多年续签选项，由租户选择，并遵守与初始租约大致相同的条款和条件。

租赁物业投资--运用经营法核算

与租户签订不可取消经营租约的租赁财产如下：

(单位：千)	3月31日， 2021			12月31日， 2020
土地	$	572,381		$	555,748
土地改良		282,426			279,360
建筑物及改善工程		2,898,615			2,857,510
装备		11,870			11,870
		3,765,292			3,704,488
减去累计折旧		(369,683	)		(349,977	)
	$	3,395,609		$	3,354,511

租赁物业投资折旧费用如下：

在截至的三个月内

3月31日，

(单位：千)

2021

2020

折旧

23,743

23,515

截至2021年3月31日，根据与租户签订的不可取消的经营租赁，预计将收到的租赁付款如下：

(单位：千)
2021年剩余时间	$	224,633
2022		302,580
2023		306,227
2024		302,556
2025		295,351
此后		2,106,544
	$	3,537,891

由于租约续期可由承租人自行选择，上述金额仅包括在最初租赁期内到期的未来租赁付款。此外，该等金额并不包括根据消费物价指数变动而厘定的任何潜在浮动租金增幅，或根据租约按租户销售总额的百分比计算而可能收取的未来浮动租金。

租赁物业投资--直接融资租赁

该公司在直接融资租赁方面的净投资包括：

(单位：千)	3月31日， 2021			12月31日， 2020
应收到的未贴现估计租赁付款	$	44,989		$	45,782
估计的无担保剩余价值		15,203			15,203
未赚取收入		(31,035	)		(31,753	)
信贷损失准备金		(166	)		(166	)
直接融资租赁净投资	$	28,991		$	29,066

截至2021年3月31日，根据与租户签订的不可取消的直接融资租赁，预计将收到的未贴现租赁付款如下：

(单位：千)
2021年剩余时间	$	2,387
2022		3,241
2023		3,304
2024		3,361
2025		3,475
此后		29,221
	$	44,989

上述租金收据不包括续期期间的未来租赁付款、潜在的可变消费物价指数租金上涨，或未来可能到期的可变百分比租金支付。

下表汇总了报告为租赁收入、简明综合收益表和全面收益表(亏损)净额的金额：

	在截至的三个月内 3月31日，
(单位：千)	2021			2020
经营租赁的合同租金金额	$	73,245		$	72,828
在直线基础上确认合同经营租赁账单的调整		4,367			1,665
可变租金收入		91			3
直接融资租赁收入		730			987
销售型租赁收入		14			—
向租户收取的运营费用		4,388			3,732
房地产交易的其他收入		5			49
对已开具的无法收回的租金金额确认的收入的调整		(142	)		(1,033	)
租赁总收入，净额	$	82,698		$	78,231

8.无形资产和无形负债

以下为无形资产、负债及相关累计摊销情况摘要：

(单位：千)	3月31日， 2021			12月31日， 2020
租赁无形资产：
获得的高于市价的租约	$	50,206		$	54,616
累计摊销较少		(15,782	)		(18,928	)
收购的高于市价的租赁，净额		34,424			35,688
收购的就地租约		344,674			340,958
累计摊销较少		(90,506	)		(85,733	)
收购的就地租赁，净额		254,168			255,225
无形租赁资产总额，净额	$	288,592		$	290,913
获得的低于市价的租赁	$	107,226		$	107,788
累计摊销较少		(29,735	)		(28,135	)
无形租赁负债净额	$	77,491		$	79,653
租赁费	$	15,517		$	15,462
累计摊销较少		(4,844	)		(4,724	)
租赁费，净额	$	10,673		$	10,738

无形租赁资产和负债摊销如下：

(单位：千)		在截至的三个月内 3月31日，
无形的	财务报表列报	2021		2020
收购的原址租赁和租赁费	折旧及摊销	$	6,947	$	7,695
高于市价和低于市价的租赁	租赁收入，净额		753		1,140

截至2020年3月31日的三个月的摊销费用包括美元577提前终止租赁导致的加速摊销，与无截至2021年3月31日的三个月。

截至2021年3月31日的无形资产和负债未来摊销预估如下：

(单位：千)
2021年剩余时间	$	18,746
2022		22,844
2023		22,531
2024		21,773
2025		20,477
此后		115,403
	$	221,774

9.无抵押信贷协议

下表汇总了该公司的无担保信贷协议：

	未偿余额
(单位为千，利率除外)	3月31日， 2021			12月31日， 2020			利息率^(C)(D)	成熟性日期
无担保循环信贷安排^(a)	$	15,000		$	—		每日LIBOR+1.00%^(e)	2023年9月
2022年无担保定期贷款^(a)		60,000			60,000		一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%^(f)	2022年2月
2023年无担保定期贷款^(a)		265,000			265,000		一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.10%^(g)	2023年1月
2024年无担保定期贷款^(a)		190,000			190,000		一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%^(f)	2024年6月1日
2026年无担保定期贷款^(a)		400,000			450,000		一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%^(h)	2026年2月
高级注释^(a)
系列A		150,000			150,000		4.84%	2027年4月1日
B系列		225,000			225,000		5.09%	2028年7月
C系列		100,000			100,000		5.19%	2030年7月
		475,000			475,000
总计		1,405,000			1,440,000
债券发行成本(净额)^(b)		(6,717	)		(6,204	)
	$	1,398,283		$	1,433,796

^(a)	该公司相信，它在提交的所有期间都遵守了所有财务契约。

^(b)	列报的金额仅包括与无担保定期票据和优先票据有关的债务发行成本(净额)。

^(c)	2021年3月31日和2020年12月31日，一个月期LIBOR为0.11%和0.14%。截至2021年3月31日，每日LIBOR为0.08%.

^(d)	2021年1月，该公司获得了BBB的信用评级，改变了可变利率无担保债务的适用保证金，自2021年2月1日起生效。

⁽^e⁾	截至2020年12月31日，利率为一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.20%.

⁽^f⁾	截至2020年12月31日，利率为一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.25%.

⁽^g⁾	截至2020年12月31日，利率为一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.35%.

⁽^h⁾	截至2020年12月31日，利率为一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.85%.

截至2021年3月31日，所有未偿还借款的加权平均利率为。2.45%，不包括利率互换协议。

2021年3月12日，公司修改了2026年无担保定期贷款，并发放了1美元50,000偿还贷款。在修订之前，2026年无担保定期贷款下的借款须支付基于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加上基于OP当前信用评级的保证金的浮动利率，范围在1.45%和2.40年利率%，适用的保证金为1.60在紧接修正案之前的%。这项修正案将差额缩小到0.85%和1.65%，并基于OP的BBB信用评级，适用的保证金为1.0从2021年3月12日开始。2026年无担保定期贷款的所有其他条款和条件与本次修订前的条款和条件基本相同。

截至2021年3月31日的三个月，公司支付了$951与修订后的2026年无担保定期贷款相关的债务发行成本。根据ASC 470-50，对于每个单独的债务票据，以贷款人为基础，债务修改和清偿，该公司对交易是否被视为新债务、现有债务的修改或现有债务的清偿进行了评估。债务发行成本要么在相关债务期限内递延和摊销，要么在发生时计入费用。根据评估，$946在截至2021年3月31日的三个月内发生的债务发行成本中的2%被视为与修改现有债务有关，因此已被递延，并将在相关债务期限内摊销。

此外，$126未摊销债务发行成本在截至2021年3月31日的三个月中支出，并计入随附的简明综合收益表和综合收益表(亏损)中的债务清偿成本。

债务发行成本在随附的简明综合收益和全面收益表(亏损)中作为利息支出的组成部分摊销。下表汇总发债成本摊销情况：

在截至的三个月内

3月31日，

(单位：千)

2021

2020

债务发行成本摊销

914

888

根据其无担保信贷协议，该公司必须遵守各种财务和运营契约以及财务报告要求。这些公约要求该公司保持一定的财务比率，包括杠杆率、固定费用覆盖率和偿债覆盖率等。截至2021年3月31日，该公司相信它遵守了所有贷款契约。不遵守公约将导致违约，如果公司不能补救或从贷款人那里获得豁免，可能会加快偿还债务的速度。此外，在违约情况下，公司向股东支付的股息可能会受到限制，超过维持其房地产投资信托基金资格所需的股息。因此，违约事件可能对公司产生重大不利影响。

10.按揭

该公司的抵押贷款包括以下内容：

	起源	成熟性
(单位为千，利率除外)	日期	日期	利息	3月31日，			12月31日，
贷款人	(月/年)	(月/年)	率	2021			2020
威尔明顿信托全国协会	4月至19日	2月-28日	4.92%	$	47,646		$	47,945		^{(A)第(B)款、第(C)款、第(J)款}
威尔明顿信托全国协会	6月18日	8月至25日	4.36%		19,848			19,947		^{(A)第(B)款；第(C)款；第(I)款}
PNC银行	10月16日	11月-26日	3.62%		17,396			17,498		^(B)(C)
太阳人寿	3月12日至12日	10月21日至21日	5.13%		10,361			10,469		^(B)(E)
全球保险集团	4月至12日	10月23日至23日	6.38%		6,846			7,039		^(B)(F)
M&T银行	10月17日	8月至21日	一个月期伦敦银行间同业拆借利率+3%		4,733			4,769		^{(B)第(D)款、第(G)款和第(H)款}
					106,830			107,667
债券发行成本(净额)					(271	)		(285	)
				$	106,559		$	107,382

^(a)	无追索权债务包括与欺诈、环境索赔、破产和其他事项有关的公司和/或运营的赔偿/担保。

^(b)	由相关租赁物业和租赁租金担保的债务。

^(c)	由业务担保担保的债务。

^(d)	以公司担保为抵押的债务。

⁽^e⁾	抵押贷款是2012年3月作为UPREIT交易的一部分承担的。这笔债务在假设时按公允价值记录。

⁽^f⁾	抵押于二零一二年四月承担，作为收购相关物业的一部分。这笔债务在假设时是按公允价值记录的。

⁽^g⁾	本公司就按揭订立利率掉期协议，详情见附注11。

⁽^h⁾	抵押贷款是2017年10月作为UPREIT交易的一部分承担的。这笔债务在假设时按公允价值记录。

⁽ⁱ⁾	抵押贷款于2018年6月承担，作为收购相关物业的一部分。债务在承担时按公允价值记录。

⁽^j⁾	抵押贷款于2019年4月承担，作为收购相关物业的一部分。债务在承担时按公允价值记录。

截至2021年3月31日，租赁物业投资为$172,440被质押为公司抵押贷款的抵押品。

截至2021年3月31日，根据上述抵押贷款和本公司的无担保信贷协议(见附注9)，预计未来将支付的本金如下：

(单位：千)
2021年剩余时间	$	17,169
2022		62,907
2023		287,582
2024		192,260
2025		20,195
此后		931,717
	$	1,511,830

本公司的若干按揭及应付票据协议规定预付费用，并可在相关协议所界定的某些违约事件下终止。这些预付费没有反映在上表中。

11.利率掉期

与某些金融机构签订了利率互换协议，以减轻相关债务协议期限内利率波动的影响。利率掉期被认为是现金流对冲。为降低交易对手集中风险，本公司对作为掉期交易对手的机构实行多元化政策。根据这些协议，公司每月从这些利率掉期的交易对手那里获得付款，等于相关的可变利率乘以未偿还的名义金额。某些利率掉期按月摊销。反过来，该公司每月向交易对手支付的金额等于固定利率乘以相关的未偿还名义金额。这些交易的预期净影响是，该公司为其可变利率借款支付固定利率。

以下为该公司未完成的利率互换协议摘要：

(单位为千，利率除外)								公允价值
交易对手	到期日	固定率			可变利率指数	概念上的金额		3月31日， 2021			12月31日， 2020
北卡罗来纳州美国银行	2023年11月		2.80	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率	$	25,000	$	(1,622	)	$	(1,848	)
蒙特利尔银行	2024年7月		1.16	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		40,000		(896	)		(1,380	)
蒙特利尔银行	2025年1月		1.91	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,236	)		(1,725	)
蒙特利尔银行	2025年7月		2.32	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,696	)		(2,351	)
蒙特利尔银行	2026年1月		1.92	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,271	)		(2,039	)
蒙特利尔银行	2026年1月		2.05	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		40,000		(2,277	)		(3,523	)
蒙特利尔银行	2026年12月		2.33	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		10,000		(720	)		(1,156	)
蒙特利尔银行	2026年12月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,314	)		(2,372	)
蒙特利尔银行	2027年12月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,858	)		(3,234	)
蒙特利尔银行	2029年5月		2.09	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,286	)		(2,994	)
Capital One，全国协会	2021年12月		1.05	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(105	)		(141	)
Capital One，全国协会	2024年12月		1.58	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(553	)		(799	)
Capital One，全国协会	2026年1月		2.08	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		(2,035	)		(3,078	)
Capital One，全国协会	2026年4月		2.68	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(1,325	)		(1,843	)
Capital One，全国协会	2026年7月		1.32	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		(639	)		(1,806	)
Capital One，全国协会	2027年12月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,860	)		(3,199	)
M&T银行	2021年8月		1.02	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		4,731		(14	)		(25	)	^(A)、(B)
M&T银行	2022年9月		2.83	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(960	)		(1,139	)
M&T银行	2023年11月		2.65	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,524	)		(1,785	)
地区银行	2023年12月		1.18	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(576	)		(763	)
地区银行	2029年5月		2.11	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,324	)		(3,004	)
地区银行	2029年6月		2.03	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,167	)		(2,843	)
Truist金融公司	2024年4月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,200	)		(1,487	)
Truist金融公司	2025年4月		2.20	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,543	)		(2,084	)
Truist金融公司	2025年7月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,345	)		(1,941	)
Truist金融公司	2025年12月		2.30	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,719	)		(2,481	)
Truist金融公司	2026年1月		1.93	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,280	)		(2,019	)
美国银行全国协会	2029年6月		2.03	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,174	)		(2,902	)
美国银行全国协会	2029年8月		1.35	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		239			(1,445	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2021年2月		2.39	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		—			(70	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2024年10月		2.72	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(1,154	)		(1,422	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2027年4月		2.72	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,388	)		(3,555	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2028年1月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		75,000		(5,601	)		(9,650	)
								$	(43,423	)	$	(72,103	)

^(a)	2020年12月31日的名义金额为$4,768.

^(b)	利率互换是在#年假定的。2017年10月作为UPREIT交易的一部分。

根据这些协议，从浮动利率转换为固定利率所确认的总金额及其在附带的简明综合收益表和全面收益表(亏损)中的位置如下：

从

利息支出总额

得(损)额

累计其他

以简明的

在以下位置识别

综合损失

合并报表

(单位：千)

累计其他

数量

收入和综合

截至3月31日的三个月，

综合损失

位置

损失

收益(亏损)

2021

28,680

利息支出

4,016

16,108

2020

(58,062

)

利息支出

885

20,991

与利率掉期有关的金额预计将在未来12个月内从累积的其他综合利息支出损失中重新分类，估计为亏损#美元。15,776。如果掉期交易对手不履行义务，本公司将面临信用风险。该公司通过将交易对手限制在符合既定信贷和资本准则的主要银行，将风险敞口降至最低。

12.信用风险集中

在截至2021年3月31日的三个月里，该公司的银行余额有时超过了联邦保险的限额。本公司并未遭受与这些存款有关的损失，管理层不认为本公司在这些金额方面有任何重大的信用风险。

该公司与三家机构有抵押贷款，这三家机构包括63%, 16%和102021年3月31日和2020年12月31日的抵押贷款总额的比例。截至2021年及2020年3月31日止三个月，本公司不是占总收入10%以上的个人租户或共同特许经营权。

13.公平

一般信息

二零二零年九月二十一日，本公司完成首次公开招股，并发行37,000A类普通股，包括承销商于2020年10月20日部分行使超额配售选择权。

除了下面讨论的转换外，A类普通股的条款与普通股的条款相同。A类普通股每股于2021年3月20日自动转换为一股普通股，自2021年3月22日起，所有普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“BNL”。普通股和A类普通股统称为公司的“普通股”。

14.股票薪酬

限制性股票奖

2021年3月1日和2020年8月4日，公司授予199和341根据股权激励计划，分别向某些高级管理人员和员工发放RSA的股份。RSA持有人一般有权于受限制普通股发行当日及之后随时行使本公司股东的权利，包括股份投票权及收取股份股息的权利。2021年3月1日的RSA授予一名、三名或三名四年自授予之日起的一段时间。2020年8月4日，RSA授予超过3名或四年从2020年2月7日的周年纪念日开始。RSA的归属取决于员工在适用的归属日期之前的持续服务，并符合个别奖励协议的条款。2020年8月4日授予日每股公允价值为$20.50是基于董事会确定的确定的股票价值(“确定的股票价值”)。在首次公开募股之前，公司以相当于确定的股票价值的价格以非公开发行的方式出售普通股，确定的股票价值由董事会根据公司投资组合的资产净值、管理层和第三方顾问的投入以及董事会决定的其他因素至少每季度确定一次。公司的资产净值是使用其既定的估值程序计算的，首先是基于每个资产组合的隐含市场价格(除其他因素外)截至该日期投资组合中物业的公允价值的估计。该公司的资产净值是根据董事会确定的资产净值、管理层和第三方顾问的投入以及董事会确定的其他因素计算的。公司的资产净值是根据公司资产组合的资产净值、管理层和第三方顾问的投入以及董事会确定的其他因素计算的，首先是对投资组合中物业截至当日的公允价值的估计2021年3月1日授予日每股公允价值为$18.66是根据授予日该公司普通股的市场价格计算的。

下表列出了有关该公司RSA的信息：

	在截至的三个月内
(单位：千)	2021年3月31日
补偿成本	$	1,695
在未归属RSA上宣布的股息		104
授出日期期内归属股份的公允价值		2,522

有几个不是2020年3月31日的RSA。

(单位：千，认证期除外)	2021年3月31日		2020年12月31日
应收账款未摊销价值	$	6,999	$	5,001
加权平均摊销期限(年)		3.0		2.8

下表显示了有关公司RSA活动的信息：

	截至2021年3月31日的三个月
(单位为千，每股除外)	股份数量		加权平均资助金日期每股公允价值
期初未归属		341	$	20.50
授与		199		18.66
既得		124		20.26
没收		—		—
期末未归属		416	$	19.62

有几个不是截至2020年3月31日的未归属股份。

限售股单位

2021年3月1日，公司发放了132根据股权激励计划向公司高级管理人员提供的PRSU。奖励是未归属的限制性股票单位，将在此计算归属百分比和归属的最终单位数。50本公司普通股的相对总股东回报率(“RTSR”)基于授予协议中确定的三年期间本公司普通股相对于同行公司RTSR的相对总股东回报率(“RTSR”)，以及本公司普通股相对于MSCI美国房地产投资信托基金指数(MSCI US REIT Index)三年期RTSR的相对总股东回报率(RTSR)的50%。支付表可以产生以下范围内的归属百分比0%至200%，目标为100%。RTSR指的是一股股票的公允市值相对于三年制计量期从授予之日开始，假设股息在除息日进行再投资。单元的目标数量基于达到等于55同行公司的百分位数和摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金指数(MSCI US REIT Index)。股息在计量期内应计，并将在董事会薪酬委员会的指示下，以现金或普通股的形式支付在计量期结束时最终赚取的PRSU。PRSU的授予日期公允价值是使用基于包括股价波动在内的假设的蒙特卡洛模拟模型来衡量的。

下表提供了有关公司PRSU的信息：

	在截至的三个月内
(单位：千，认证期除外)	2021年3月31日
补偿成本	$	74

	2021年3月31日
PRSU未摊销价值	$	2,600
加权平均摊销期限(年)		2.9

有几个不是PRSU于2020年3月31日。

下表列出了有关公司PRSU活动的信息：

	截至2021年3月31日的三个月
(单位为千，每股除外)	股份数量			加权平均资助金日期每股公允价值
期初未归属		—		$	—
授与		132			24.40
既得		—			—
没收		(22	)		24.40
期末未归属		110		$	24.40

15.每股收益

下表汇总了计算基本每股收益和稀释后每股收益(“EPS”)时使用的组成部分：

	在截至的三个月内 3月31日，
(单位为千，每股除外)	2021			2020
基本收入：
Broadstone Net Lease，Inc.普通股的净收益为股东提供支持	$	22,223		$	10,816
减去分配给未归属限制性股票的收益		(104	)		—
用于计算每股普通股基本收益的净收益	$	22,119		$	10,816


摊薄收益：
用于计算基本每股收益的净收益	$	22,119		$	10,816
可归因于非控股权益的净收益		1,737			1,032
用于计算稀释后每股普通股收益的净收益	$	23,856		$	11,848

已发行普通股加权平均数		145,672			106,108
减去加权平均未归属限售股^(a)		(334	)		—
年使用的已发行普通股的加权平均数 *基本每股普通股收益		145,338			106,108
可兑换会员单位的作用^(b)		11,386			10,102
年使用的已发行普通股的加权平均数 *稀释后每股普通股收益		156,724			116,210

基本每股收益	$	0.15		$	0.10
稀释后每股收益	$	0.15		$	0.10

^(a)	的加权平均效果。416截至2021年3月31日的普通股未归属限制性股票，在归属之前，这些股份将被排除在每股收益的计算之外。限制性普通股的股票不包括在稀释后每股收益的计算中，因为这样做的效果将是反稀释的。

^(b)	的加权平均效果。11,361和12,226分别在2021年3月31日和2020年3月31日尚未完成的OP单位。营业单位包括在稀释后每股收益的计算中。然而，由于此类运营单位还要求将可归因于此类运营单位的净收入份额重新计入净收入，因此对每股收益没有影响。

16.补充现金流量披露

支付利息的现金为$9,397及$14,010分别为截至2021年和2020年3月31日的三个月。缴纳所得税的现金为$237及$195分别为截至2021年和2020年3月31日的三个月。

以下是非现金交易，已从随附的现金流量表简明合并报表中剔除：

•

于截至二零二零年三月三十一日止三个月内，本公司发出69价值约为$的普通股5,733根据分销再投资计划(“水滴计划”)的条款。该公司自2020年2月10日起终止滴灌。

•

在截至2020年3月31日的三个月内，公司发行了普通股和运营单位的股票，总价值约为$178,535，以及公允价值为$的套现对价。40,119作为内部化的对价，并假设为$90,484债台高筑。

•

于截至二零二零年三月三十一日止三个月内，本公司将夹层股权非控股权益之账面值调整为#美元。2,416，根据公司的会计政策，与额外的实收资本相抵销。

•

截至2021年3月31日和2020年3月31日，已宣布和应计但尚未支付的股息金额为#美元。39,329及$13,160，分别为。

17.承担及或有事项

诉讼

本公司不时参与处理本公司业务所附带的各种诉讼事宜。虽然根据目前掌握的信息无法确切预测该等事项的解决情况，但本公司并不认为任何该等事项的最终结果会对其综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大影响。

与财产和收购相关的财产和收购

在房地产所有权和经营权方面，本公司可能需要承担与环境相关的费用和损害赔偿责任。本公司不知道有任何不遵守规定、责任、索赔或其他环境条件会对其综合财务状况、经营业绩或流动性产生实质性影响。

与租户改善津贴相关的余额包括在简明综合资产负债表的应付帐款和其他负债中，如下所示：

(单位：千)

3月31日，

2021

12月31日，

2020

租户改善津贴

903

1,981

该公司与UPREIT三项不同交易的贡献成员签订了三项独立的税收保护协议，并签署了与内部化相关的创始所有者税收保护协议。税务保障协议要求本公司在出售、交换、转让或以其他方式处置出资财产的情况下赔偿受益人，在创始所有者税收保护协议的情况下，在一项将导致受益人确认受协议保护的收益的应税交易中赔偿整个公司，但某些例外情况除外。本公司被要求向每个受益人分配至少等于协议中规定的最低责任金额的无追索权负债金额。最低负债金额和无追索权负债的相关分配是根据适用的税收规定计算的，在操作层面上完成，并不代表GAAP会计。因此，简明合并财务报表不受影响。根据截至2021年3月31日的价值，适用物业的应税销售将根据协议触发约$的负债。22,300。根据现有信息，本公司不相信上文详述的导致损害的事件已经发生或可能在可预见的将来发生。

经营租约项下的债务

内部化后，本公司根据不可撤销的营运租约租赁其公司总部及其他地点的办公空间，租期由2021至2023。这些租约包含每月固定付款的条款，可能会导致租金上涨。所有租约均不受任何分租协议约束。公司总部的租约是与关联的第三方签订的。

本公司亦根据不可撤销的经营租契(“土地租契”)租赁若干物业的土地，初始租约条款由2034至2066。这些租约包含每月固定付款的条款，可能会导致租金上涨。其中一份租约要求该公司根据物业产生的销售额(“租金百分比”)支付年度租金。所有租约均不受任何分租协议约束。

下表汇总了与运营租赁相关的总租赁成本：

		在截至的三个月内 3月31日，
(单位：千)	财务报表列报	2021		2020
经营租赁成本
写字楼租约	一般和行政	$	158	$	52
土地契约	财产和运营费用		33		33
可变租赁成本
土地契约	财产和运营费用		14		18
总租赁成本		$	205	$	103

下表汇总了与经营租赁项下的债务相关的付款，在随附的简明合并现金流量表上报告为经营活动提供的现金净额：

在截至的三个月内

3月31日，

(单位：千)

2021

2020

经营租赁付款

241

128

截至2021年3月31日，根据不可取消的经营租赁，估计未来需要支付的租赁款项以及对租赁负债的对账如下：

(单位：千)
2021年剩余时间	$	548
2022		690
2023		505
2024		120
2025		121
此后		2,290
未贴现现金流合计		4,274
扣除的利息		(1,743	)
租赁负债	$	2,531

上述租金包括在最初租赁期限内到期的未来最低租赁付款。这些金额不包括与未来期间可能到期的百分比租金相关的任何或有金额。

18.随后发生的事件

2021年4月15日，公司支付了总计$39,293.

在……上面2021年4月30日，董事会宣布季度分配为#美元0.2552021年第二季度公司普通股和运营单位的每股收益，将于2021年或之前支付2021年7月15日致截至以下日期登记在册的股东及单位持有人2021年6月30日.

在2021年3月31日之后，本公司从循环信贷安排中提取了总额为#美元的额外借款24,000.

第二项。管理学的探讨与分析财务状况和经营业绩

除文意另有所指外，在本10-Q表格季度报告中使用的术语“BNL”、“我们”和“我们的公司”指的是Broadstone Net Lease，Inc.，一家于2007年10月18日注册成立的马里兰州公司，根据上下文的要求，是指Broadstone Net Lease，LLC，一家纽约有限责任公司(“OP”)，我们称之为该公司或我们的“OP”，以及它们各自的子公司。

以下管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析(“MD&A”)旨在帮助读者了解我们的经营业绩和财务状况。本MD&A是对本季度报告(Form 10-Q)中其他部分的简明综合财务报表和简明综合财务报表附注的补充，应与之一并阅读。

关于前瞻性陈述的警示说明

这份Form 10-Q季度报告包含前瞻性陈述，反映了我们目前对我们的业务、财务业绩、增长前景和战略、市场机会和市场趋势的看法，这些陈述是根据修订后的1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和修订后的“1934年证券交易法”(“交易法”)第21E节的安全港条款作出的。前瞻性陈述包括所有非历史事实的陈述。在某些情况下，您可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“大约”、“计划”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”等词语或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。本季度报告(Form 10-Q)中包含的所有前瞻性陈述都会受到各种风险和不确定性的影响。与上述有关的假设涉及(其中包括)对未来经济、竞争和市场状况以及未来业务决策的判断，所有这些都很难或不可能准确预测，而且许多都不是我们所能控制的。虽然我们认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果、业绩和成就可能与前瞻性陈述中或前瞻性陈述中表达的内容大不相同，可能会受到各种风险和其他因素的影响。因此，存在或将存在重要因素，可能导致实际结果或结果与这些前瞻性陈述大不相同。

项目1描述了可能导致结果与前瞻性陈述大不相同的重要因素。“商务”，项目1A。“风险因素”和第7项。在我们于2021年2月25日提交给证券交易委员会的Form 10-K的2020年年度报告中，“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。我们2020年度报告中的“风险因素”不应被解释为详尽无遗，应与本季度报告中10-Q表格其他部分包含的其他警示声明一起阅读。

谨此告诫您，不要过度依赖本10-Q表格季度报告中包含的任何前瞻性陈述。所有前瞻性陈述都是截至本Form 10-Q季度报告发布之日作出的，实际结果、业绩和成就与本Form 10-Q季度报告中表达或引用的预期存在重大差异的风险将随着时间的推移而增加。我们没有义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。

解释性说明和某些定义的术语

除非上下文另有要求，否则在本MD&A中使用以下术语和短语，如下所述：

•

“年化基本租金”或“ABR”是指报告期最后一个月到期的年化合同现金租金，不包括短期租金延期、减税、免租或打折租赁期的影响，并进行调整，以剔除当月出售的物业的租金，并包括上个月收购的物业的整整一个月的合同现金租金。

•

“现金资本化率”是指房地产投资物业预计产生的第一年现金收益，该收益率是在投资时根据投资日期后第一个全年的合同规定的现金基准租金除以物业的购买价格而估算的；(二)“现金资本化率”是指房地产投资物业第一年预计产生的现金收益，该收益率是根据投资日期后第一个全年的合同规定的现金基准租金除以该房产的购买价格而估算的；

•

“CPI”是指所有城市消费者的消费物价指数(CPI-U)：美国城市平均水平，由美国劳工统计局发布的所有项目，或其他类似的指数，衡量城市消费者为一篮子消费品和服务市场支付的价格随时间的平均变化；

•

“入住率”或“入住率”是指截至某一指定日期，(1)物业的总可租楼面面积减去空置物业的楼面面积，而该空置物业并未收取任何租金的商数；及(2)物业的总楼面面积；及

•

“循环信贷安排”是指我们的9亿美元的无担保循环信贷安排，日期为2020年9月21日，与摩根大通银行(J.P.Morgan Chase Bank，N.A.)和其他贷款人达成协议。

概述

我们主要收购、拥有和管理长期净租赁给多元化租户群体的单租户商业地产。自2007年成立以来，我们有选择地投资于工业、医疗、餐饮、写字楼和零售物业类型的净租赁资产。截至2021年3月31日，我们的投资组合已增长到661处物业，其中660处物业位于美国41个州，1处物业位于加拿大不列颠哥伦比亚省。

我们专注于投资由信誉良好的单身租户经营的房地产，这些房地产的特点是积极的商业驱动因素和趋势。我们的目标是作为租户业务不可分割的一部分，因此有机会获得长期净租赁的物业。通过长期净租赁，我们的租户能够保持对其具有战略重要性的地点的运营控制权，同时将其债务和股权资本分配给其核心业务运营，而不是房地产所有权。

多元化投资组合。截至2021年3月31日，我们的投资组合包括约2840万平方英尺的可出租运营空间，根据物业类型、地理位置、租户和行业高度多样化，并在每个(例如，地理集中范围内的物业类型多样化)：

财产类型：我们主要专注于工业、医疗保健、餐厅、写字楼和零售物业类型，这是基于我们在这些行业的丰富经验和信念。在这些行业中，我们集中在制造、配送和仓储、临床、休闲餐饮、快餐店、战略运营、公司总部、食品加工、弹性/研发和冷藏等领域。

地理多样性：我们的酒店位于美国41个州和加拿大不列颠哥伦比亚省，没有一个地理集中度超过我们ABR的10.2%。

租户和行业多样性：我们的物业由大约185个不同的商业租户占用，他们经营着171个不同的品牌，这些品牌跨越55个不同的行业，没有一个租户占我们ABR的2.4%以上。

具有较长剩余租赁期的强劲原地租约。截至2021年3月31日，我们的投资组合约99.7%是根据可租赁面积租赁的，ABR加权平均剩余租赁期约为10.6年，不包括续订选项。

标准合同基础租金上升。我们大约98.2%的租约有合同租金上涨，ABR加权平均最低涨幅为2.1%。

广泛的租户财务报告。我们约88.1%的ABR是从租户那里收到的，这些租户被要求定期向我们提供特定的财务信息。我们另外7.1%的ABR来自租户，根据我们的租赁条款，他们不需要向我们提供特定的财务信息，但他们的财务报表可以通过SEC备案或其他方式公开获得。

房地产投资组合信息

以下图表汇总了截至2021年3月31日按物业类型、租户、品牌、行业和地理位置划分的投资组合多样化。以下百分比是根据我们截至2021年3月31日的ABR 3.023亿美元计算的。

按物业类型多样化

财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR占总投资组合			平方英尺 ('000s)		SF占以下项目的百分比总投资组合
工业
制造业		56	$	42,455		14.0	%		7,732		27.3	%
配送和仓库		31		40,250		13.3	%		7,414		26.1	%
食品加工		14		18,386		6.1	%		2,132		7.5	%
Flex与研发		7		16,934		5.6	%		1,457		5.1	%
冷藏		4		12,578		4.2	%		933		3.3	%
服务		18		7,168		2.4	%		429		1.5	%
行业合计		130		137,771		45.6	%		20,097		70.8	%
医疗保健
临床		50		24,958		8.3	%		1,062		3.7	%
外科		11		9,166		3.0	%		306		1.1	%
动物卫生服务		20		8,209		2.7	%		314		1.1	%
生命科学		9		7,994		2.6	%		550		1.9	%
医疗保健服务		26		7,520		2.5	%		302		1.1	%
医疗保健总额		116		57,847		19.1	%		2,534		8.9	%
饭馆
快餐店		156		25,495		8.4	%		530		1.9	%
休闲用餐		88		19,858		6.6	%		563		2.0	%
餐厅合计		244		45,353		15.0	%		1,093		3.9	%
零售
汽车		68		12,767		4.2	%		844		3.0	%
一般商品		71		12,215		4.1	%		855		3.0	%
家居陈设		15		6,932		2.3	%		860		3.0	%
零售总额		154		31,914		10.6	%		2,559		9.0	%
办公室
战略运营		7		13,639		4.5	%		1,021		3.6	%
公司总部		6		10,016		3.3	%		671		2.4	%
呼叫中心		4		5,716		1.9	%		392		1.4	%
办公室合计		17		29,371		9.7	%		2,084		7.4	%
总计		661	$	302,256		100.0	%		28,367		100.0	%

按租户进行多元化经营

租客	财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR表示，截至20%，总投资组合			平方英尺 ('000s)		顺丰集团占全球市场份额的7%。总投资组合
红龙虾招待与红龙虾中国餐饮有限责任公司^*	休闲用餐		24	$	7,306		2.4	%		196		0.7	%
Jack‘s Family Restaurants LP^*	快餐店		43		7,026		2.3	%		147		0.5	%
Axcelis Technologies，Inc.	Flex与研发		1		5,859		1.9	%		417		1.5	%
亨斯利公司^*	配送和仓库		3		5,756		1.9	%		577		2.0	%
佛罗里达内陆牛排馆有限责任公司^*1	休闲用餐		22		5,192		1.7	%		140		0.5	%
蓝珠控股有限责任公司^*	动物卫生服务		12		5,137		1.7	%		154		0.5	%
Krispy Kreme甜甜圈公司	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.7	%		156		0.6	%
大特克斯拖车制造公司^*	汽车/分销和仓库/制造/公司总部		17		4,860		1.6	%		1,302		4.6	%
西门子医疗解决方案美国公司& --西门子公司(Siemens Corporation)	制造/柔性和研发		2		4,718		1.6	%		545		1.9	%
雀巢的Dreyer‘s冰淇淋公司	冷藏		1		4,409		1.5	%		310		1.1	%
前10名租户合计			152		55,297		18.3	%		3,944		13.9	%

阿肯色州外科医院	外科		1		4,260		1.4	%		129		0.4	%
全国相互保险公司^*	战略运营		2		4,165		1.4	%		407		1.4	%
美国签名公司(American Signature，Inc.)	家居陈设		6		4,142		1.4	%		474		1.7	%
卡斯卡德航空航天公司	制造业		1		4,122		1.4	%		231		0.8	%
拖拉机供应公司	一般商品		15		3,872		1.3	%		300		1.1	%
安万特科技有限责任公司	公司总部		1		3,819		1.2	%		154		0.5	%
Fresh Express Inc.	食品加工		1		3,819		1.2	%		335		1.2	%
鲍勃·埃文斯餐饮有限责任公司^*	休闲用餐		22		3,566		1.2	%		116		0.4	%
齐普拉斯洗车公司(Zips Car Wash，LLC)^*	汽车		14		3,292		1.1	%		57		0.2	%
森特内管理公司，有限责任公司	战略运营		1		3,267		1.1	%		220		0.8	%
前20名租户总数			216	$	93,621		31.0	%		6,367		22.4	%

¹	租户的物业包括20家澳拜客牛排餐厅和两家卡拉巴意大利烧烤餐厅。

以总租约为准。

品牌多元化

品牌	财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR表示，截至20%，总投资组合			平方英尺 ('000s)		顺丰集团占全球市场份额的7%。总投资组合
红龙虾^*	休闲用餐		24	$	7,306		2.4	%		196		0.7	%
杰克的家庭餐厅^*	快餐店		43		7,026		2.3	%		147		0.5	%
中轴菌	Flex与研发		1		5,859		1.9	%		417		1.5	%
亨斯利^*	配送和仓库		3		5,756		1.9	%		577		2.0	%
鲍勃·埃文斯农场^*1	休闲用餐/食物正在处理中		23		5,449		1.8	%		292		1.0	%
温迪^#	快餐店		38		5,433		1.8	%		113		0.4	%
蓝珠兽医合作伙伴^*	动物卫生服务		12		5,137		1.7	%		154		0.5	%
脆饼克雷梅(Krispy Kreme)	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.7	%		156		0.6	%
大特克斯拖车^*	汽车/分销和仓库/制造/ 公司总部		17		4,860		1.6	%		1,302		4.6	%
西门子	制造/柔性和研发		2		4,718		1.6	%		545		1.9	%
前十大品牌合计			190		56,578		18.7	%		3,899		13.7	%

内地牛排馆^*	休闲用餐		20		4,492		1.5	%		126		0.5	%
雀巢的	冷藏		1		4,409		1.5	%		310		1.1	%
阿肯色州外科医院	外科		1		4,260		1.4	%		129		0.4	%
塔可钟^#	快餐店		32		4,226		1.4	%		82		0.3	%
全国相互保险公司^*	战略运营		2		4,165		1.4	%		407		1.4	%
价值型城市家具	家居陈设		6		4,142		1.4	%		474		1.7	%
梯级航天	制造业		1		4,122		1.4	%		231		0.8	%
拖拉机供应公司。	一般商品		15		3,872		1.3	%		300		1.1	%
Securus技术公司	公司总部		1		3,819		1.2	%		154		0.5	%
奇基塔	食品加工		1		3,819		1.2	%		335		1.2	%
排名前20位的品牌总数			270	$	97,904		32.4	%		6,447		22.7	%

以总租约为准。

^#	包括由多个租户租赁的物业，其中一些，而不是全部，受总租约的约束。

¹	品牌包括一家BEF食品公司物业和22家鲍勃·埃文斯餐厅有限责任公司物业。

按行业划分的多元化经营

行业	#属性		ABR ($'000s)		ABR占总投资组合的百分比			平方英尺(2000年代)		ABR占总投资组合
餐饮业		244	$	46,018		15.2	%		1,118		4.0	%
医疗设施		88		44,345		14.7	%		1,738		6.1	%
食品分销商		7		12,907		4.3	%		1,556		5.5	%
汽车零部件与设备		39		12,369		4.1	%		2,387		8.4	%
专业化消费者服务		47		11,790		3.9	%		720		2.5	%
包装食品和肉类		6		11,371		3.7	%		1,130		4.0	%
金属和玻璃容器		8		9,686		3.2	%		2,206		7.8	%
医疗保健服务		19		9,152		3.0	%		522		1.8	%
家居用品零售		16		8,711		2.9	%		1,149		4.1	%
航空航天与国防		6		7,760		2.6	%		921		3.3	%
分销商		12		6,909		2.3	%		966		3.4	%
专卖店		17		6,913		2.3	%		888		3.1	%
电子元件		2		6,658		2.2	%		466		1.7	%
航空货运与物流		3		6,494		2.1	%		436		1.5	%
工业机械		16		6,021		2.0	%		1,174		4.1	%
其他(40个行业)		125		95,152		31.5	%		10,894		38.4	%
未出租物业		6		—		—			96		0.3	%
总计		661	$	302,256		100.0	%		28,367		100.0	%

按地域划分的多样化

状态	##属性		ABR ($'000s)		ABR作为占全球总数的% 投资组合			正方形双脚 ('000s)		SF被评为AAA 占全球总数的% 投资组合			状态	##属性		ABR ($'000s)		ABR是一家独立的公司占全球总数的% 投资组合			正方形双脚 ('000s)		SF被评为AAA 占全球总数的% 投资组合
泰克斯		54	$	30,771		10.2	%		3,207		11.3	%	弗吉尼亚州		13	$	4,368		1.4	%		110		0.4	%
伊		25		19,339		6.4	%		1,976		7.0	%	瓦		15		4,155		1.4	%		150		0.5	%
钙		11		15,735		5.2	%		1,554		5.5	%	钼		9		3,882		1.3	%		733		2.6	%
平面		46		15,663		5.2	%		801		2.8	%	基伊		17		3,473		1.2	%		167		0.6	%
无线		32		15,655		5.2	%		1,611		5.7	%	拉		3		3,128		1.0	%		175		0.6	%
米		35		14,760		4.9	%		1,439		5.1	%	Ne		6		2,959		1.0	%		509		1.8	%
噢		35		14,125		4.7	%		1,369		4.8	%	国防部		4		2,882		1.0	%		293		1.0	%
在……里面		30		12,830		4.2	%		1,765		6.2	%	女士		8		2,736		0.9	%		334		1.2	%
NC		34		12,134		4.0	%		1,245		4.4	%	NM		8		2,731		0.9	%		97		0.3	%
锰		20		11,501		3.8	%		1,757		6.2	%	IA		4		2,704		0.9	%		622		2.2	%
纽约		26		10,323		3.4	%		680		2.4	%	SC		13		2,466		0.8	%		308		1.1	%
全氮		42		10,225		3.4	%		390		1.4	%	UT		3		2,328		0.8	%		280		1.0	%
体量		4		9,994		3.3	%		1,009		3.5	%	CT		2		1,653		0.6	%		55		0.2	%
帕		16		9,785		3.2	%		1,146		4.0	%	WV		8		1,642		0.5	%		36		0.1	%
艾尔		50		8,761		2.9	%		206		0.7	%	大山		7		1,544		0.5	%		43		0.2	%
AZ		8		8,553		2.8	%		761		2.7	%	公司		3		1,434		0.5	%		94		0.3	%
AR		11		7,380		2.4	%		282		1.0	%	NV		2		1,311		0.4	%		81		0.3	%
镓		19		6,554		2.2	%		976		3.4	%	钕		2		933		0.3	%		28		0.1	%
好的		18		6,440		2.1	%		786		2.8	%	德		3		663		0.2	%		35		0.1	%
KS		10		5,407		1.8	%		639		2.3	%	WY		1		307		0.1	%		21		0.1	%
NJ		3		4,900		1.6	%		366		1.3	%	美国总数		660	$	298,134		98.6	%		28,136		99.2	%
													加拿大总和		1		4,122		1.4	%		231		0.8	%
													总计		661	$	302,256		100.0	%		28,367		100.0	%

租约期满

截至2021年3月31日，我们租约的ABR加权平均剩余期限约为10.6年。在我们的投资组合中，只有不到5%的物业需要租赁，至少没有一个续签选项。我们约44.9%的租金收入来自2030年后到期的租赁，而我们租金收入的9.0%来自2030年前任何一年到期的租赁。下表根据截至2021年3月31日的租赁条款列出了我们的租赁到期日期。

期满

年

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041+

数量

三个物业

数量

三个租约

下表提供了基于租约到期年份的某些信息。金额以千为单位，但属性数量除外。

到期年份	#属性		ABR ($'000s)		ABR占总投资组合			平方英尺 ('000s)		SF占以下项目的百分比总投资组合
2021		4	$	964		0.3	%		46		0.2	%
2022		3		2,409		0.8	%		86		0.3	%
2023		6		4,841		1.6	%		515		1.8	%
2024		11		13,662		4.5	%		1,689		6.0	%
2025		19		7,833		2.6	%		682		2.4	%
2026		34		18,586		6.1	%		1,404		4.9	%
2027		27		22,917		7.6	%		2,010		7.1	%
2028		35		27,171		9.0	%		2,736		9.6	%
2029		61		19,357		6.4	%		2,538		8.9	%
2030		86		49,088		16.2	%		4,927		17.4	%
2031		21		7,145		2.4	%		725		2.6	%
2032		44		26,225		8.7	%		3,014		10.6	%
2033		41		16,385		5.4	%		1,693		6.0	%
2034		31		5,479		1.8	%		361		1.3	%
2035		14		10,498		3.5	%		1,471		5.2	%
2036		71		16,914		5.6	%		969		3.4	%
2037		24		17,256		5.7	%		1,367		4.8	%
2038		33		6,805		2.3	%		306		1.1	%
2039		12		8,988		3.0	%		933		3.3	%
2040		41		6,887		2.3	%		347		1.2	%
此后		37		12,846		4.2	%		452		1.6	%
未出租物业		6		—		—			96		0.3	%
总计		661	$	302,256		100.0	%		28,367		100.0	%

经营成果

下面的讨论包括我们在报告期间的业务结果。我们对截至2021年3月31日的三个月与截至2020年12月31日的三个月和2020年3月31日的三个月进行了分析。考虑到我们的内部化和首次公开募股(“IPO”)对我们的经营业绩和财务状况以及上一年同期的可比性有重大影响，我们已将上一季度的比较纳入其中。我们相信季度环比分析对投资者有利，因为它在更具可比性的基础上比较了运营结果，并与我们未来不同杠杆和流动性状况下的战略增长优先事项保持一致。

截至2021年3月31日的三个月与截至2020年12月31日的三个月

租赁收入，净额

	在截至的三个月内
	3月31日，			12月31日，			增加/(减少)
(单位：千)	2021			2020			$			%
经营租赁的合同租金金额	$	73,245		$	72,558		$	687			0.9	%
确认合同经营租赁的调整在直线基础上开具账单		4,367			4,256			111			2.6	%
可变租金收入		91			455			(364	)		(80.0	)%
直接融资租赁收入		730			756			(26	)		(3.4	)%
销售型租赁收入		14			5			9		>100%
向租户收取的运营费用		4,388			4,389			(1	)		(0.0	)%
房地产交易的其他收入		5			(16	)		21		>(100)%
对确认为坏账的收入的调整 *开具账单的租金金额		(142	)		(112	)		(30	)		26.8	%
租赁总收入，净额	$	82,698		$	82,291		$	407			0.5	%

租赁收入净额的增长主要归因于我们在2020年第四季度通过增值物业收购实现的房地产投资组合的增长。在2020年第四季度，我们以6.9%的加权平均初始现金上限利率，在19个物业上投资了1.03亿美元(不包括资本化收购成本)。这些收购大多是在12月完成的，因此对截至2020年12月31日的三个月的租赁收入没有实质性贡献。

运营费用

	在截至的三个月内
	3月31日，		12月31日，		增加/(减少)
(单位：千)	2021		2020		$			%
运营费用
折旧及摊销	$	30,713	$	30,182	$	531			1.8	%
财产和运营费用		4,605		4,986		(381	)		(7.6	)%
一般和行政		10,633		9,232		1,401			15.2	%
出租物业投资减值准备		2,012		1,678		334			19.9	%
总运营费用	$	47,963	$	46,078	$	1,885			4.1	%

一般和行政

一般和行政费用的增加主要反映在截至2021年3月31日的三个月内，与一名高管离职相关的遣散费增加。

出租物业投资减值准备

在截至2021年3月31日的三个月中，我们确认了200万美元的租赁物业投资减值，而截至2020年12月31日的三个月为170万美元。下表列出了各自期间的减值费用：

	在截至的三个月内
	3月31日，		12月31日，
(单位为千，属性数量除外)	2021		2020
物业数量		1		1
减值费用前的账面价值		2,818	$	4,228
公允价值		806		2,550
减损费用	$	2,012	$	1,678

减值的时间和金额因具体事实和情况而不同。

其他收入(费用)

	在截至的三个月内
	3月31日，			12月31日，			增加/(减少)
(单位：千)	2021			2020			$			%
其他收入(费用)
利息收入	$	5		$	4		$	1			25.0	%
利息支出		(16,108	)		(17,123	)		(1,015	)		(5.9	)%
债务清偿成本		(126	)		(3	)		123		>100%
房地产销售收益		4,733			5,260			(527	)		(10.0	)%
所得税		(413	)		141			(554	)	>(100)%
内部化费用		—			(182	)		(182	)		(100.0	)%
溢价负债公允价值变动		1,124			(6,706	)		7,830		>100%
其他收入(费用)		10			15			(5	)		(33.3	)%

利息支出

利息支出的下降反映了我们的加权平均借款成本的下降，以及同期平均未偿还借款的减少。2021年1月，我们从标普全球评级(S&P)获得了BBB的初始信用评级，前景稳定，这导致我们当时现有的9.65亿美元银行贷款的适用保证金从2021年2月开始下调了25个基点，循环信贷工具借款的适用保证金也降低了20个基点。我们还在2021年3月对2026年的无担保定期贷款进行了重新定价，将适用保证金额外降低了60个基点，并同时偿还了5000万美元。

溢价负债公允价值变动

作为内部化的一部分，如果在溢价期间实现了某些里程碑，我们可能需要支付额外的溢价对价。我们在简明综合资产负债表中记录该或有对价的公允价值，并在每个报告期末更新公允价值。在公允价值变动与被归类为负债的溢价部分相关的范围内，我们通过收益来记录这一变动。我们通过考虑可能结果的加权平均概率，并使用蒙特卡罗模拟和贴现现金流分析来估计公允价值，从而估计溢价负债的公允价值。这些估计要求我们对未来股价以及其他不可观察的项目做出各种假设，这些项目被认为是公允价值层次结构中的第三级投入。截至2021年3月31日的三个月内，溢价负债公允价值的变化反映了我们的股价与2020年12月31日相比有所下降。

净收益和稀释后每股净收益

	在截至的三个月内
	3月31日，		12月31日，		增加/(减少)
(单位为千，每股数据除外)	2021		2020		$		%
净收入	$	23,960	$	17,619	$	6,341		36.0	%
稀释后每股净收益		0.15		0.11		0.04		36.4	%

净收入的增加主要是因为我们的盈利负债的公允价值变化带来的收入增加了780万美元，利息支出减少了100万美元。一般和行政费用增加140万美元，部分抵消了这些因素。

GAAP净收入包括房地产销售损益和减值拨备等项目，这些项目可能会因季度和影响期间的比较而有所不同。

截至2021年3月31日的三个月与截至2020年3月31日的三个月

租赁收入，净额

	在截至的三个月内
	三月三十一号，						增加/(减少)
(单位：千)	2021			2020			$			%
经营租赁的合同租金金额	$	73,245		$	72,828		$	417			0.6	%
确认合同经营租赁的调整在直线基础上开具账单		4,367			1,665			2,702		>100%
可变租金收入		91			3			88		>100%
直接融资租赁收入		730			987			(257	)		(26.0	)%
销售型租赁收入		14			—			14			100.0	%
向租户收取的运营费用		4,388			3,732			656			17.6	%
房地产交易的其他收入		5			49			(44	)		(89.8	)%
对确认为坏账的收入的调整 *开具账单的租金金额		(142	)		(1,033	)		891			(86.3	)%
租赁总收入，净额	$	82,698		$	78,231		$	4,467			5.7	%

租赁收入的增长，净额，主要归因于我们的房地产投资组合在2020年通过增值物业收购而增长。在2020年第四季度，我们以6.9%的加权平均初始现金上限利率，在19个物业上投资了1.03亿美元(不包括资本化收购成本)。其中大多数收购是在12月完成的，因此没有为租赁收入做出贡献，在截至2020年3月31日的三个月里实现了净收入。

运营费用

	在截至的三个月内
	三月三十一号，				增加/(减少)
(单位：千)	2021		2020		$			%
运营费用
折旧及摊销	$	30,713	$	31,219	$	(506	)		(1.6	)%
资产管理费		—		2,461		(2,461	)		(100.0	)%
物业管理费		—		1,275		(1,275	)		(100.0	)%
财产和运营费用		4,605		4,115		490			11.9	%
一般和行政		10,633		5,842		4,791			82.0	%
出租物业投资减值准备		2,012		2,133		(121	)		(5.7	)%
总运营费用	$	47,963	$	47,045	$	918			2.0	%

资产管理费和物业管理费

资产管理费和物业管理费的减少是由于2020年2月完成了内部化，终止了与我们的第三方管理人的关联协议。

一般和行政

一般和行政费用的增加主要反映了与我们新获得的员工基础相关的内部化的影响。内部化后，我们的资产和物业管理费被薪酬和相关费用取代，以及截至2020年3月31日的三个月的相关一般和行政费用。

出租物业投资减值准备

在截至2021年3月31日的三个月中，我们确认了200万美元的租赁物业投资减值，而截至2020年3月31日的三个月为210万美元。下表列出了各自期间的减值费用：

	在截至的三个月内
	三月三十一号，
(单位为千，属性数量除外)	2021		2020
物业数量		1		1
减值费用前的账面价值	$	2,818	$	22,133
公允价值		806		20,000
减损费用	$	2,012	$	2,133

减值的时间和金额因具体事实和情况而不同。

其他收入(费用)

	在截至的三个月内
	三月三十一号，						增加/(减少)
(单位：千)	2021			2020			$			%
其他收入(费用)
利息收入	$	5		$	9		$	(4	)		(44.4	)%
利息支出		(16,108	)		(20,991	)		(4,883	)		(23.3	)%
债务清偿成本		(126	)		(22	)		104		>100%
房地产销售收益		4,733			7,619			(2,886	)		(37.9	)%
所得税		(413	)		(549	)		(136	)		(24.8	)%
内部化费用		—			(1,205	)		(1,205	)		(100.0	)%
溢价负债公允价值变动		1,124			(4,177	)		5,301		>100%
其他收入(费用)		10			(22	)		32		>100%

利息支出

利息支出的减少主要反映了我们的平均未偿还借款的减少，以及我们的加权平均借款成本的下降。2020年9月，我们用IPO所得偿还了4.567亿美元的未偿还借款，包括应计利息，大大降低了我们的杠杆率。2021年1月，我们从标普获得了BBB的初始信用评级，前景稳定，这使得我们当时现有的9.65亿美元银行贷款的适用保证金从2021年2月开始下调了25个基点。我们还在2021年3月重新定价并部分偿还了2026年的无担保定期贷款，使适用保证金和本金余额分别额外减少了60个基点和5,000万美元。

房地产销售收益

根据资产价格和房地产市场需求的波动，我们对房地产销售损益的确认在不同的交易中有所不同。在截至2021年3月31日的三个月里，我们确认了8处房产的销售收益为470万美元，而在截至2020年3月31日的三个月里，我们确认了10处房产的销售收益为760万美元。

内部化费用

在截至2020年3月31日的三个月中，我们产生了120万美元的第三方费用和与2020年2月7日结束的内部化相关的咨询费用。在截至2021年3月31日的三个月里，我们没有产生这些费用。

溢价负债公允价值变动

截至2021年3月31日的三个月内，溢价负债公允价值的变化反映了我们期末股价的下降。

净收益和稀释后每股净收益

	在截至的三个月内
	三月三十一号，				增加/(减少)
(单位为千，每股数据除外)	2021		2020		$		%
净收入	$	23,960	$	11,848	$	12,112	>100%
稀释后每股净收益		0.15		0.10		0.05		50.0	%

净收入的增长主要是由于我们的盈利负债的公允价值变化带来的收入增加了530万美元，利息支出减少了490万美元，收入增加了450万美元，内部化支出减少了120万美元。这些因素因地产销售收益减少290万元而被部分抵销。

GAAP净收入包括房地产销售损益和减值拨备等项目，这些项目可能会因季度和影响期间的比较而有所不同。

流动性与资本资源

一般信息

我们使用债务和股权资本的组合，以及通过运营获得的现金收购房地产，这些现金不会以其他方式分配给我们的股东。我们的重点是通过资本结构中适当的债务和股权平衡，最大化股东的风险调整回报。我们致力于通过积极管理我们的杠杆状况和整体流动性状况来维持投资级资产负债表。我们相信，我们的杠杆战略使我们能够利用较低的债务成本，同时加强我们的资产负债表，标准普尔对我们的投资级信用评级BBB和穆迪投资者服务公司(Moody‘s)对Baa3的投资级信用评级就证明了这一点。我们使用净债务与年化调整后EBITDARE的比率来管理我们的杠杆状况，这是一种非GAAP财务指标，我们认为这是衡量我们偿债能力的有用指标，也是杠杆的相对衡量标准，并用于与贷款人和评级机构就我们的信用评级进行沟通。我们寻求在持续的基础上保持净债务与年化调整后EBITDARE的比率，一般低于6.0倍。截至2021年3月31日，我们的未偿债务总额为15亿美元，净债务为15亿美元，净债务与年化调整后EBITDARE的比率约为5.25倍。

净债务和年化调整后EBITDAre是非GAAP财务衡量标准，年化调整后EBITDAre是根据EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDAre计算的，每一项也都是非GAAP财务衡量标准。参考非GAAP衡量标准关于非GAAP衡量标准的计算以及与可比GAAP衡量标准的对账，请参见下面的详细信息。

流动性/房地产投资信托基金要求

流动性是衡量我们满足潜在现金需求的能力，包括我们偿还债务、为我们的运营提供资金、收购物业、向股东分配以及其他一般业务需求的持续承诺。作为房地产投资信托基金，我们被要求每年向股东分配至少90%的房地产投资信托基金应税收入，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得。因此，我们不太可能从每年的应税收入中保留大量现金余额，以满足我们的长期流动性需求，包括偿还债务和购买额外物业。相反，我们预计主要通过依赖外部资金来源来满足我们的长期流动性需求。

短期流动性需求

我们的短期流动资金需求主要包括支付我们的运营费用所需的资金，包括我们的一般和行政费用以及我们未偿债务的利息支付，以及支付分配所需的资金。由于我们投资组合的入住率和租约的性质，我们目前预计不会发生重大的资本支出或其他重大的财产成本。我们预计主要通过经营活动提供的现金和现金等价物余额和净现金，并辅之以我们循环信贷安排下的借款，以满足我们的短期流动性需求。

如下面的合同义务表所示，我们在2021年剩余时间内约有6170万美元的预期债务需要支付，主要包括1720万美元的抵押贷款到期日和4310万美元的利息支出，包括我们利率互换的影响。我们预计我们通过经营活动提供的现金(如下所述)将足以支付我们目前的债务，包括我们借款的利息支出。我们预计要么用我们的运营业绩产生的手头可用现金偿还到期的抵押贷款，要么用我们循环信贷安排下的借款偿还，或者用房地产层面的借款进行再融资。

长期流动性要求

我们的长期流动性需求主要包括偿还债务和投资于额外创收物业所需的资金。债务资本通过无担保定期票据、循环信贷安排和优先无担保票据提供。此外，我们预计有能力进入公开无担保债券市场，而在我们首次公开募股(IPO)之前，这一市场在历史上基本上是无法进入的。

我们未来债务资本的来源和组合将受到市场状况的影响，以及我们继续专注于延长我们的债务到期日以更好地与我们投资组合的租赁条款保持一致，错开债务到期日以降低未来任何一年大量债务到期的风险，以及管理我们对利率风险的敞口。我们的6000万美元2022年无担保定期贷款的短期到期日为2022年2月。我们预计要么用手头的可用现金偿还2022年的无担保定期贷款，要么用我们循环信贷安排下的借款偿还。截至2021年3月31日，我们的未偿还借款为1500万美元，我们的循环信贷安排下有8.85亿美元的可用产能。

我们预计将主要通过循环信贷机制下的借款、未来的债务和股权融资以及有限出售物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们获得这些资本来源的能力可能会受到不利市场条件的影响，特别是在我们无法控制的债务和股权资本市场。此外，我们的成功将取决于我们的经营业绩、我们的借款限制、我们的杠杆程度，以及其他因素。我们的收购增长战略在很大程度上取决于我们能否以有利的条件获得收购融资。我们寻求通过与信誉良好的租户和租赁担保人投资房地产，以及保持适当的债务和股权资本组合来加强我们的资产负债表，以降低长期债务资本可能无法获得的风险。我们也不时地从银行和保险公司获得或承担无追索权的抵押融资，以相应的特定财产的抵押作为担保。然而，抵押贷款目前并不是积极管理我们资本结构的战略重点。

股权资本资源

2020年9月21日，我们完成了首次公开募股(IPO)，发行了3700万股股票，净收益为5.883亿美元，其中包括随后根据承销商部分行使超额配售选择权而发行的股票。我们用所得款项净额中的2.165亿美元全额偿还当时现有循环信贷协议下的未偿还借款和应计利息，并用所得款项中的2.402亿美元全额偿还与无担保定期贷款相关的未偿还本金和应计利息。

随着我们继续投资于增值房地产，我们预计将平衡我们的债务和股本资本，同时通过预期的后续股票发行和市场上的自动取款机(ATM)计划，将净债务与年化调整后EBITDARE的比率持续保持在6.0倍以下。截至2021年3月31日，我们已经成功部署了IPO的剩余收益。

截至2021年3月31日的三个月的无担保负债和资本市场活动

下表列出了我们截至2021年3月31日的未偿还循环信贷安排、无担保定期贷款和优先票据。

(单位为千，利率除外)	出类拔萃天平		利息率	成熟性日期
循环信贷安排	$	15,000	每日LIBOR+1.00%	9月二零二三
2022年无担保定期贷款		60,000	一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%	2022年2月
2023年无担保定期贷款		265,000	一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.10%	2023年1月
2024年无担保定期贷款		190,000	一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%	2024年6月1日
2026年无担保定期贷款		400,000	一个月期伦敦银行同业拆借利率+1.00%	2026年2月
高级注释
系列A		150,000	4.84%	2027年4月1日
B系列		225,000	5.09%	2028年7月
C系列		100,000	5.19%	2030年7月
		475,000
总计		1,405,000

正如2021年1月21日宣布的那样，标普给予该公司的初始信用评级为BBB，展望为稳定。由于这一信用评级，从2021年2月开始，我们现有银行贷款的利润率降低了25个基点，循环信贷安排下的借款利润率降低了20个基点，我们获得各种有利资金来源的渠道应该会扩大。在本季度，穆迪(Moody‘s)重申了我们的“Baa3”信用评级，并将其评级展望从“稳定”上调至“正面”。

2021年3月12日，我们修改了2026年4.5亿美元的无担保定期贷款，在我们目前的信用评级的基础上，将适用保证金额外降低了60个基点。与修正案有关的是，我们全额偿还了两家贷款人的未偿还承诺，并选择额外偿还1000万美元的未偿还本金，使截至3月份的未偿还余额达到4亿美元。31, 2021.

2021年3月31日，我们从循环信贷安排中提取了1500万美元，为一项收购提供了资金。截至2021年3月31日，我们的循环信贷安排有8.85亿美元的剩余产能。

债务契约

根据我们的债务安排，我们必须遵守各种公约和财务报告要求，概述如下。截至2021年3月31日，我们相信我们遵守了所有未偿还借款的所有契约。如果发生违约，无论是由于拖欠款项或违反契约，我们可能会被限制向我们的股东支付超过维持我们的REIT资格所需的股息。在过去三年中的每一年，我们从运营现金流中支付的股息超过了维持我们的REIT资格所需的分派金额。

契诺		要求
杠杆率		≤0.60至1.00
担保负债率		≤0.40至1.00
未支配覆盖率		≥1.75至1.00
固定收费覆盖率		≥1.5至1.00
无担保债务总额与符合条件的无担保财产总价值之比		≤0.6至1.00
股息和其他限制性付款		仅适用于违约情况

衍生工具与套期保值活动

我们的无抵押信贷及某项按揭的浮动利率变动，令我们承受利率风险。根据我们的无担保信贷安排和抵押贷款进行的借款以伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加适用保证金为基础的浮动利率计息。因此，市场利率的波动可能会增加或减少我们的利息支出，这反过来又会增加或减少我们的净收入和现金流。

我们试图通过利率互换来管理利率风险。截至2021年3月31日，我们有32个利率掉期未平仓，名义金额总计824.7美元。根据这些协议，我们每月从交易对手那里获得的付款等于相关可变利率乘以未偿还名义金额。反过来，我们每月向交易对手支付的金额等于固定利率乘以相关的未偿还名义金额。这些交易的预期净影响是，我们为可变利率借款支付固定利率。利率互换已被我们指定为现金流量对冲，用于会计目的，并按公允价值报告。我们在开始和持续的基础上评估我们合格现金流对冲的有效性。我们从来没有、也不打算为投机目的而进行衍生工具或利率交易。

现金流

截至2021年3月31日、2020年12月31日和2020年3月31日，现金和现金等价物以及限制性现金总额分别为1840万美元、1.107亿美元和9670万美元。下表显示了截至2021年3月31日、2020年12月31日和2020年3月31日的三个月的现金流信息：

	在截至的三个月内
(单位：千)	三月三十一号， 2021			十二月三十一日， 2020			三月三十一号， 2020
经营活动提供的净现金	$	51,780		$	46,064		$	40,319
投资活动提供的净现金(用于)		(67,661	)		(76,443	)		4,474
融资活动提供的现金净额(用于)		(76,497	)		32,120			31,608
现金及现金等价物和限制性现金增加	$	(92,378	)	$	1,741		$	76,401

与截至2020年12月31日和2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月经营活动提供的净现金增加，主要是由于我们房地产投资组合的增长以及与内部化相关的成本节约。

与截至2020年12月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月投资活动提供的净现金(用于)的变化主要是由于收购量环比下降。与截至2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月投资活动提供的净现金(用于)的变化主要是由于采购量增加和2021年处置物业的收益减少，被与内部化相关的支付现金减少所抵消。

与截至2020年12月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月融资活动提供的净现金(用于)的变化主要反映了与2020年IPO净收益相比，2021年的债务净偿还。在截至2021年3月31日的三个月里，我们用手头的现金和2020年IPO的剩余收益偿还了2026年的无担保定期贷款5000万美元。在截至2020年12月31日的三个月内，我们的承销商部分行使了超额配售选择权，导致额外发行了350万股股票，净收益约为5590万美元。与截至2020年3月31日的三个月相比，截至2021年3月31日的三个月融资活动提供的净现金(用于)与截至2020年3月31日的三个月的净借款相比，主要反映了2021年净偿还债务的变化。

合同义务

下表提供了截至2021年3月31日我们的合同承诺和义务的信息(以千为单位)。有关我们短期和长期义务的进一步讨论，请参阅上文流动性和资本资源部分的讨论。

年份成熟性	定期贷款		循环信贷安排^(a)		高年级备注		按揭和笔记应付		利息费用^(b)		租客改进津贴^(c)		运营中租契		总计
2021年剩余时间	$	—	$	—	$	—	$	17,169	$	43,052	$	903	$	548	$	61,672
2022		60,000		—		—		2,907		55,574		—		690		119,171
2023		265,000		15,000		—		7,582		51,007		—		505		339,094
2024		190,000		—		—		2,260		45,921		—		120		238,301
2025		—		—		—		20,195		42,362		—		121		62,678
此后		400,000		—		475,000		56,717		82,083		—		2,290		1,016,090
总计	$	915,000	$	15,000	$	475,000	$	106,830	$	319,999	$	903	$	4,274	$	1,837,006

^(a)	我们可以延长循环信贷安排两次，每次6个月，但要满足某些条件，包括支付相当于循环承诺额0.0625%的延期费用。

^(b)	利息支出是根据截至2021年3月31日的未偿还借款和有效利率进行预测的。这一数额包括利率互换协议的影响。

^(c)	我们预计将从运营现金流或额外借款中支付租户改善津贴。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，租赁物业投资分别为1.724亿美元和1.735亿美元，分别作为我们抵押贷款的抵押品。

此外，我们与UPREIT三个不同交易的贡献成员签订了三个独立的税收保护协议，并签订了与内部化相关的创始所有者税收保护协议。税务保障协议要求我们在出售、交换、转让或以其他方式处置出资财产的情况下赔偿受益人，在创始所有者税收保护协议的情况下，在一项将导致受益人确认受协议保护的收益的应税交易中赔偿受益人，但某些例外情况除外。根据截至2021年3月31日的价值，根据这四项协议，适用物业的应税销售将触发约2230万美元的负债。根据现有信息，我们不相信上述导致损害的事件已经或可能在可预见的将来发生。因此，我们已将这些承诺从上表的合同承诺额中剔除。

非GAAP衡量标准

FFO和AFFO

我们根据NAREIT理事会制定的标准计算FFO，NAREIT理事会是REITs和对美国房地产和资本市场感兴趣的上市房地产公司的全球代表声音。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后的净收益或亏损不包括出售某些折旧房地产资产的净收益(亏损)、房地产资产的折旧和摊销费用、控制权变更的损益以及与某些以前折旧的房地产资产相关的减值费用。为了从运营中获得调整后的资金，我们修改了NAREIT对FFO的计算，以包括与某些非现金和非经常性收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整，包括直线租金、我们溢价负债的公允价值变化、债务清偿成本、租赁无形资产的摊销、债务发行成本的摊销、抵押贷款净溢价的摊销、利率掉期(收益)损失和其他非现金利息支出。我们认为，排除这类物品有助于

管理层和投资者在区分我们业务的变化是由于我们物业业务的增长还是下降还是其他因素方面发挥了重要作用。

我们的租赁包括在租赁期内增加的现金租金，以补偿我们预期的市场租金随着时间的推移而增加的情况。我们的租约不包括重大的前置或后置付款，也不包括重大的免租期。因此，我们认为以合约形式评估租金是有用的，因为这样可以将现有租金与市值租金作比较。在我们由于新冠肺炎疫情而批准短期租金延期的情况下，这种延期很可能会被收取，并预计在短期内得到偿还，我们在每个时期继续确认相同金额的公认会计准则租赁收入。与公认会计准则的租赁收入一致，与新冠肺炎相关的短期延期没有影响我们的净收益。

我们还剔除了我们的溢价负债的公允价值变化、债务清偿的成本或收益、非现金利息支出和收益、债务发行成本的摊销、抵押贷款净溢价和租赁无形资产、外币交易的已实现损益、内部化费用、基于股票的补偿和遣散费，因为这些项目不能反映持续的经营业绩。当我们制定公司目标时，我们使用AFFO作为我们业绩的衡量标准。

管理层、投资者和分析师使用FFO来便于对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售额的影响，这些影响基于历史成本，隐含地假设房地产的价值随着时间的推移而可预测地减少，而不是根据现有的市场状况波动。我们相信，AFFO是投资者可以考虑的一项有用的补充措施，因为它将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到非现金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能无法与其他REITs采用的同名措施相提并论，而我们的FFO和AFFO与其他REITs披露的相同或类似措施的比较可能没有意义。

SEC或任何其他监管机构都没有就我们用来计算AFFO的FFO调整的可接受性做出判断。未来，SEC、NAREIT或其他监管机构可能会决定将整个REIT行业允许的调整标准化，为了应对这种标准化，我们可能不得不相应地调整我们对AFFO的计算和表征。

下表将净收入(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与FFO和AFFO进行核对：

	在截至的三个月内
(单位为千，每股数据除外)	三月三十一号， 2021			十二月三十一日， 2020			三月三十一号， 2020
净收入	$	23,960		$	17,619		$	11,848
不动产折旧及摊销		30,690			30,161			31,210
房地产销售收益		(4,733	)		(5,260	)		(7,619	)
租赁物业投资减值准备		2,012			1,678			2,133
FFO	$	51,929		$	44,198		$	37,572
直线式租金调整		(4,632	)		(5,125	)		(1,612	)
对信贷损失准备金的调整		(1	)		(6	)		(17	)
债务清偿成本		126			3			22
债务发行成本摊销		914			917			888
按揭净保费摊销		(35	)		(36	)		(35	)
利率掉期和其他非现金利息支出的收益		(41	)		(41	)		(42	)
租赁无形资产摊销		(728	)		(1,150	)		(1,138	)
内部化费用		—			182			1,205
基于股票的薪酬		1,769			1,193			—
遣散费		1,243			68			26
溢价负债公允价值变动		(1,124	)		6,706			4,177
其他费用		(10	)		(15	)		22
AFFO	$	49,410		$	46,894		$	41,068

EBITDA、EBITDARE、调整后EBITDARE和年化调整后EBITDARE

我们计算EBITDA为扣除利息、所得税和折旧及摊销前的收益。息税折旧摊销前利润(EBITDA)是我们行业常用的一种衡量标准。我们相信这一比例提供了投资者和分析师对我们的业绩进行了衡量，其中包括我们的经营业绩，该业绩不受资本结构、资本投资周期和相关资产的使用寿命与本行业其他公司相比的差异的影响。我们根据NAREIT采用的定义计算EBITDAR，即不包括出售折旧财产的收益(损失)和房地产投资减值准备的EBITDA。我们相信EBITDA和EBITDARE对投资者和分析师是有用的，因为它们提供了有关我们经营业绩的重要补充信息，不包括某些非现金和其他成本。EBITDA和EBITDARE不是财务指标

根据公认会计准则，我们的EBITDA和EBITDARE可能无法与其他公司的类似名称衡量标准相媲美。您不应将我们的EBITDA和EBITDARE视为根据GAAP确定的经营活动净收益或现金流的替代方案。

我们专注于纪律严明和有针对性的收购战略，以及包括选择性出售物业在内的积极资产管理。我们使用净债务与年化调整后EBITDARE的比率来管理我们的杠杆状况，下面将进一步讨论这一比率，我们认为这是衡量我们偿债能力的有用指标，也是杠杆的相对衡量标准，并用于与我们的贷款人和评级机构就我们的信用评级进行沟通。当我们使用我们的无担保循环信贷工具为新的收购提供资金时，我们的杠杆状况和净债务将立即受到当前季度收购的影响。然而，新收购物业的EBITDARE的全部收益不会在收购物业的同一季度获得。此外，本季度的EBITDARE包括本季度已售出的物业产生的金额。因此，我们收购和处置的时机导致的EBITDARE的变化可能会暂时扭曲我们的杠杆率。我们调整最近完成季度的EBITDARE(“调整后EBITDARE”)，(I)重新计算，就好像所有的收购和处置都发生在季度初，(Ii)剔除某些非现金的GAAP收入和支出金额，如债务清偿成本或我们溢价负债的公允价值变化，或者我们认为是一次性的，或者是性质不寻常的，因为它们涉及以前没有发生过的特殊情况或交易，我们预计不会发生在, 以及(Iii)消除租赁终止费和其他非正常运营项目的影响。然后，我们通过将季度调整后EBITDAR乘以4(“年化调整后EBITDARE”)来年化调整后EBITDAR。您不应过度依赖这一衡量标准，因为它基于的假设和估计可能被证明是不准确的。我们未来期间实际报告的EBITDAR可能与我们的年化调整后EBITDAR有很大不同。调整后的EBITDARE和年化调整后的EBITDAre不是GAAP下的业绩衡量标准，我们的调整后EBITDARE和年化调整后EBITDAre可能无法与其他公司的类似名称衡量标准相比。您不应将我们的调整后EBITDARE和年化调整后EBITDARE视为根据GAAP确定的经营活动净收益或现金流的替代方案。

下表将净收入(最具可比性的GAAP衡量标准)与EBITDA和EBITDARE进行了核对：

	在截至的三个月内
(单位：千)	三月三十一号， 2021			十二月三十一日， 2020			三月三十一号， 2020
净收入	$	23,960		$	17,619		$	11,848
折旧及摊销		30,713			30,182			31,219
利息支出		16,108			17,123			20,991
所得税		413			(141	)		549
EBITDA	$	71,194		$	64,783		$	64,607
对以下项目的投资计提减值准备三个租赁物业		2,012			1,678			2,133
房地产销售收益		(4,733	)		(5,260	)		(7,619	)
EBITDARE	$	68,473		$	61,201		$	59,121

下表调整了EBITDARE和调整后的EBITDARE。还提供了有关年化EBITDARE和年化调整后EBITDARE的信息：

	在截至的三个月内
(单位：千)	三月三十一号， 2021			十二月三十一日， 2020			三月三十一号， 2020
EBITDARE	$	68,473		$	61,201		$	59,121
对当前季度收购活动进行调整^(a)		1,365			1,703			—
本季度处置活动的调整^(b)		(278	)		(318	)		(285	)
不包括非经常性费用和其他费用的调整^(c)		2,100			182			1,205
排除溢价负债公允价值变动的调整		(1,124	)		6,706			4,177
调整不包括应计租金收入的注销		442			242			3,993
不包括债务清偿成本的调整		126			—			22
调整后的EBITDAR	$	71,104		$	69,716		$	68,233
年化EBITDAR	$	273,888		$	244,805		$	236,484
年化调整后EBITDAR	$	284,414		$	278,867		$	272,932

^(a)	反映了一项调整，使本季度内的所有收购生效，就像它们是在季度初收购的一样。

^(b)	反映了一项调整，以使本季度内的所有处置生效，就像它们在季度初已出售一样。

^(c)	金额包括120万美元的遣散费和90万美元的与2021年高管离职相关的加速股票薪酬，以及与2020年内部化直接相关的费用。

净债务，净债务年化EBITDAR和净债务与年化调整后EBITDAR

我们将净债务定义为总债务(总报告债务加上递延融资成本)减去现金和现金等价物以及限制性现金。我们认为，将净债务计入年化EBITDAre，将净债务计入年化调整后EBITDAre，对投资者和分析师是有用的，因为这些比率提供了总债务减去现金和现金等价物的信息，与我们使用EBITDAre衡量的业绩相比，这些信息可用于偿还债务，并用于与贷款人和评级机构就我们的信用评级进行沟通。下表将总债务(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与净债务进行了核对，并分别显示了净债务与年化EBITDARE和净债务与年化调整后EBITDARE的比率：

(单位：千)	三月三十一号， 2021			十二月三十一日， 2020			三月三十一号， 2020
债务
循环信贷安排	$	15,000		$	—		$	353,300
无担保定期票据，净额		1,383,283			1,433,796			1,672,587
抵押贷款和应付票据，净额		106,559			107,382			110,464
发债成本		6,988			6,489			7,767
总债务		1,511,830			1,547,667			2,144,118
现金和现金等价物		(10,205	)		(100,486	)		(93,151	)
受限现金		(8,145	)		(10,242	)		(3,561	)
净债务	$	1,493,480		$	1,436,939		$	2,047,406
净债务与折合成年率的EBITDAre之比	5.45x			5.87x			8.66x
净债务与年化调整后EBITDARE之比	5.25x			5.15x			7.50x

关键会计政策

管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析是以我们的简明合并财务报表为基础的，这些报表是根据公认会计准则编制的。这些简明合并财务报表的编制要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表中报告的资产、负债、收入和费用以及其他披露。管理层在持续的基础上评估其估计和假设；然而，实际结果可能与这些估计和假设不同，这反过来可能对我们的财务报表产生重大影响。我们的重要会计政策和程序的摘要包含在本季度报告Form 10-Q中包含的简明综合财务报表注释中的注释2“重要会计政策摘要”中。我们相信，在截至2021年3月31日的三个月里，我们在2020年年报Form 10-K中披露的关键会计政策项目没有重大变化。

近期会计公告的影响

有关最近的会计声明对我们业务的影响的信息，请参阅本季度报告Form 10-Q中包含的简明综合财务报表附注2。

第三项。关于市场风险的定量和定性披露

我们面临着某些市场风险，其中最主要的风险之一就是利率的变化。利率的提高可能会导致我们循环信贷安排和其他可变利率债务项下的利息支出增加。当我们的固定利率债务到期并需要再融资时，利率上升也会导致利息支出增加。我们试图通过买入长期固定利率债务或通过利率掉期将某些可变利率债务转换为固定利率来管理利率风险。利率互换已被我们指定为现金流量对冲，用于会计目的，并按公允价值报告。我们从来没有、也不打算为投机目的而进行衍生工具或利率交易。有关我们利率掉期的更多信息可以在我们的简明综合财务报表中的注释11中找到，这些简明综合财务报表包含在本季度报告10-Q表的其他地方。

我们的固定利率债务包括优先票据、抵押贷款和通过利率互换转换为固定利率的可变利率债务。截至2021年3月31日，我们的固定利率债务和未偿还利率掉期的账面价值和公允价值分别约为14亿美元和15亿美元。市场利率的变化影响我们固定利率债务和利率掉期的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。例如，如果利率增加1%，而固定利率债务余额保持不变，我们预计债务的公允价值将会下降，就像债券价格随着利率上升而下降一样。市场利率每提高1%，截至2021年3月31日，我们的固定利率债务和利率掉期的公允价值将减少约7450万美元。

根据我们的循环信贷安排和其他可变利率债务的借款以伦敦银行同业拆借利率加适用保证金为基础计息，总额为#美元。934.7截至2021年3月31日，其中$824.7通过我们使用利率掉期，100万美元被交换到固定利率。考虑到我们利率掉期的影响，利息每增加或减少1%，就会有相应的美元1.1每年增加或减少百万的利息支出.

除利率掉期交易外，我们并无从事衍生金融工具或衍生商品工具的交易。

截至2021年3月31日，我们的金融工具没有因外币兑换风险而面临重大市场风险。

第四项。控制S和程序

信息披露控制和程序的评估

我们维持披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)，旨在确保我们的交易法报告中需要披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并积累此类信息并将其传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。截至2021年3月31日及截至2021年3月31日的季度，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督下，对我们的披露控制和程序的设计和运营的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出的结论是，我们的披露控制和程序是有效的，并在合理的保证水平下运作。

财务报告内部控制的变化

在截至2021年3月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

*第二部分--其他信息

第一项。法务法律程序。

在我们的日常业务过程中，我们不时会遇到各种诉讼、索赔和其他法律程序。不包括与我们业务相关的普通例行诉讼，我们目前没有参与我们合理地认为会对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的法律诉讼。吾等并不知悉吾等或吾等之任何附属公司参与任何重大法律程序或吾等之任何财产受到任何重大法律程序之影响，亦不知悉政府机构正考虑进行任何此等法律程序。

第1A项：风险因素。

与我们的10-K表格中列出的风险因素相比，没有实质性的变化。

第二项。未登记的股权销售Y证券和注册证券收益的使用。

没有。

第三项。默认设置为高级证券。

没有。

项目4.矿井安全安全披露。

不适用。

第五项。其他信息。

没有。

第6项。EXhibit

不是的。		描述

3.1		Broadstone Net Lease，Inc.的公司章程(作为公司2017年4月24日提交的10号表格注册说明书的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

3.2		Broadstone Net Lease，Inc.的修订条款(作为公司于2020年9月18日提交的8-K表格当前报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

3.3		Broadstone Net Lease，Inc.的补充文章(作为该公司于2020年9月18日提交的8-K表格的当前报告的附件3.2提交，并通过引用并入本文)

3.4		Broadstone Net Lease，Inc.的修订条款(作为该公司于2020年9月18日提交的8-K表格当前报告的附件3.3提交，并通过引用并入本文)

3.5		2020年3月23日通过的Broadstone Net Lease，Inc.的第二次修订和重新修订的章程(作为本公司于2020年3月25日提交的8-K表格当前报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

10.1*		Broadstone Net Lease，Inc.2020综合股权和激励计划限制性股票奖励协议格式

10.2		对Capital One Term Loan协议的第三次修订，日期为2021年3月12日，由Broadstone Net Lease，Inc.，Broadstone Net Lease，Capital One，National Association作为行政代理和贷款人一方提出(作为公司2021年3月18日提交的当前8-K表格报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文)

31.1*		根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条或第15d-14(A)条对首席执行官的认证

31.2*		根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条或第15d-14(A)条对首席财务官的证明

32.1*†		依据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的《美国法典》第18编第1350条对首席执行官的证明

32.2*†		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的美国法典第18编第1350条对首席财务官的证明

101.INS		内联XBRL实例文档-实例文档不会显示在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中

101.SCH		内联XBRL分类扩展架构文档

101.CAL		内联XBRL分类扩展计算链接库文档

101.DEF		内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档

101.LAB		内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档

101.PRE		内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档

104		封面交互数据文件(嵌入在内联XBRL文档中)

谨此提交。

†	根据S-K法规第601(B)(32)项的规定，本展品不被视为根据交易法第18条的目的进行了“存档”，也不受该条规定的责任的约束。除非注册人通过引用明确将其纳入任何根据证券法或交易法提交的文件中，否则此类证明不会被视为通过引用并入任何文件中。

签名

根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。

		布罗德斯通净租赁公司

日期：2021年5月5日		克里斯托弗·J·查内斯基
		克里斯托弗·J·查内斯基
		首席执行官兼总裁

日期：2021年5月5日		/s/Ryan M.阿尔巴o
		瑞安·M·阿尔巴诺
		执行副总裁兼首席财务官