FR-20210331
10-Q错误3/31/20212021Q1是的First Industrial Realty 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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
 _______________________________
表格：10-Q
_______________________________
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节规定的季度报告
在截至本季度末的季度内2021年3月31日
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告
在从日本到日本的过渡期内，日本将从日本过渡到日本，而日本将从日本过渡到日本，中国将从中国过渡到中国，从中国过渡到中国，中国将从中国过渡到中国。
委托文件编号：1-13102(First Industrial Realty Trust，Inc.)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182521000021/fr-20210331_g1.jpg
首先是工业地产信托公司(First And Industrial International Realty Trust，Inc.)。
第一工业公司，L.P.
(注册人的确切姓名载于其约章)
First Industrial Realty Trust，Inc.马里兰州36-3935116
第一实业，L.P.特拉华州36-3924586
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		(税务局雇主
识别号码)
瓦克大道北段1号，套房4200
芝加哥, 伊利诺伊州, 60606

(主要执行机构地址、邮政编码)
    
(312) 344-4300
(注册人电话号码，包括区号)
 _______________________________ 
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元是的纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是☐
第一实业，L.P.是☑不是☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交并张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交并张贴在其公司网站(如果有)中，根据S-T法规(本章232.405节)第405条规定提交和张贴的每个互动数据文件。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是☐
第一实业，L.P.是☑不是☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
First Industrial Realty Trust，Inc.：
大型加速滤波器☑加速的文件管理器☐
非加速文件服务器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
First Industrial，L.P.：
大型加速文件管理器☐加速文件管理器☑
非加速文件服务器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是☐
第一实业，L.P.是☐不是☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是☑
第一实业，L.P.是☐不是☑
2021年4月21日，129,127,510First Industrial Realty Trust，Inc.普通股的股票面值为0.01美元。



解释性注释
本报告综合了马里兰州第一工业房地产信托公司(下称“本公司”)和特拉华州有限合伙企业First Industrial，L.P.(“经营合伙企业”)截至2021年3月31日的Form 10-Q季度报告。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指本公司及其子公司，包括经营合伙企业及其合并子公司。
本公司是一家房地产投资信托公司，也是经营合伙企业的普通合伙人。截至2021年3月31日，本公司在经营合伙企业中拥有约97.7%的普通普通合伙企业权益。营运合伙其余约2.3%的普通有限合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限责任合伙人指将其物业的直接或间接权益贡献予经营合伙以换取经营合伙的有限合伙权益的人士或实体，以及根据本公司的股票激励计划获得经营合伙的RLP单位(定义见综合财务报表附注6)的人士或实体。作为经营合伙公司的唯一普通合伙人，公司对经营合伙公司的日常管理和控制行使独家和完全的酌处权，并可促使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。本公司管理层由与经营合伙企业管理层相同的成员组成。
本公司和经营合伙企业作为一个企业进行管理和运营。经营合伙企业的财务业绩并入本公司的财务报表。除在营运合伙企业的投资外，本公司并无重大资产。本公司几乎所有资产均由营运合伙企业及其附属公司持有，并透过营运合伙企业及其附属公司进行营运。因此，本公司和经营合伙企业的资产和负债基本相同。
我们认为，在公司和经营合伙企业作为一个相互关联的合并公司运营的背景下，了解本公司和经营合伙企业之间的差异是很重要的。本公司的综合财务报表与经营合伙企业的合并财务报表主要有以下不同之处：
•股权、非控股权益和合伙人资本。由本公司以外的实体持有的营运合伙企业2.3%的股权在营运合伙企业的财务报表中归类于合伙人资本内，并在本公司的财务报表中列为非控股权益。
•与其他房地产合作伙伴的关系。该公司的业务主要通过经营合伙企业及其子公司进行，但也通过其他几家有限合伙企业进行，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙是有限合伙人，持有至少99%的权益，本公司是普通合伙人，通过几家独立的全资公司，在其他每一家房地产合伙企业中至少持有0.01%的普通合伙权益。其他房地产合伙企业是本公司和经营合伙企业合并的可变利益实体。公司在其他房地产合伙企业中的直接普通合伙权益在经营合伙企业的财务报表中反映为非控股权益。
•与服务子公司的关系。本公司拥有一家直接全资子公司，该子公司不拥有任何房地产，但为本公司拥有的各种其他实体提供服务。由于经营合伙公司在该实体中并无所有权权益，其经营活动反映在本公司的综合业绩中，但不反映在经营合伙公司的综合业绩中。此外，该实体还欠经营合伙企业一定数额，其应收账款包括在经营合伙企业的资产负债表中，但在本公司的综合资产负债表中注销，因为该实体和经营合伙企业均由本公司完全合并。
我们相信，将公司和运营伙伴公司的季度报告合并到这份单一报告中会带来以下好处：
•加强投资者对本公司和经营合伙企业的了解，使他们能够将业务作为一个整体来看待，并以与管理层相同的方式来看待和经营业务；
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益；以及
•由于本公司披露的大部分内容同时适用于本公司和经营合伙企业，因此消除了重复披露，并为我们的投资者提供了更精简和更具可读性的演示文稿以供审查。



为了帮助投资者了解公司和经营合伙公司之间的区别，本报告提供了关于公司和经营合伙公司各自的以下披露：
•合并财务报表；
•这类财务报表的一套合并附注，其中包括对每个实体的权益或合伙人资本的单独讨论(视情况而定)；以及
•综合管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析部分，包括与每个实体相关的不同信息。
本报告还包括单独的第一部分，第4项，控制和程序部分，以及针对公司和经营伙伴的单独的附件31和32认证，以确定公司和经营伙伴已获得必要的认证，并且公司和经营伙伴均符合1934年修订的《证券交易法》规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及美国法典第18编第1350节的规定，以确定公司和经营合伙企业已获得必要的认证，且公司和经营合伙企业均符合修订后的1934年《证券交易法》第13a-15条和规则15d-15条以及美国法典第18编第1350条。


First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
表格10-Q
截至2021年3月31日止的期间
索引
 
  页面
第一部分：财务信息
3
第一项。
财务报表
3
First Industrial Realty Trust，Inc.
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
3
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月综合营业报表
4
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月综合全面收益表
5
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的综合权益变动表
6
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月合并现金流量表
7
第一实业，L.P.
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
9
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月综合营业报表
10
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月综合全面收益表
11
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月合作伙伴资本变动表
12
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月合并现金流量表
13
First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial，L.P.
合并财务报表附注
15
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
26
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
40
第四项。
管制和程序
40
第二部分：其他信息
41
第一项。
法律程序
41
项目1A。
风险因素
41
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
41
第三项。
高级证券违约
41
第四项。
矿场安全资料披露
41
第五项。
其他资料
41
第6项。
陈列品
41
展品索引
42
签名
43

2

第一部分：财务信息 
第一项。财务报表
First Industrial Realty Trust，Inc.
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
2021年3月31日2020年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,100,268 $1,087,907 
建筑物及改善工程2,968,490 2,922,152 
在建工程正在进行中77,418 77,574 
减去：累计折旧(846,942)(832,393)
房地产净投资3,299,234 3,255,240 
持有待售房地产和其他资产，扣除累计折旧和摊销净额为0美元和7,054美元4,147 15,663 
经营性租赁使用权资产24,953 25,205 
现金和现金等价物97,723 162,090 
受限现金81,975 37,568 
租户应收账款8,914 5,714 
对合资企业的投资46,424 45,697 
应收递延租金89,985 84,567 
延期租赁无形资产，净额23,884 25,211 
预付费用和其他资产，净额139,614 134,983 
总资产$3,816,853 $3,791,938 
负债和权益
负债：
负债：
应付按揭贷款，净额$142,676 $143,879 
高级无担保票据，净额992,481 992,300 
无担保定期贷款，净额458,785 458,462 
应付帐款、应计费用和其他负债94,110 120,292 
经营租赁负债22,608 22,826 
延期租赁无形资产，净额10,577 11,064 
预收租金和保证金78,613 62,092 
应付股息和分派36,118 33,703 
总负债1,835,968 1,844,618 
承诺和或有事项— — 
股本：
First Industrial Realty Trust Inc.的股权：
普通股(面值0.01美元，授权股份2.25亿股，已发行和已发行股份分别为129,127,858股和129,051,412股)1,291 1,290 
额外实收资本2,221,256 2,224,691 
超过累积收益的分配(281,323)(306,294)
累计其他综合损失(10,312)(16,953)
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股权1,930,912 1,902,734 
非控制性权益49,973 44,586 
总股本1,980,885 1,947,320 
负债和权益总额$3,816,853 $3,791,938 
附注是综合财务报表的组成部分。
3

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并业务报表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
收入：
租赁收入$115,667 $108,375 
其他收入592 1,968 
总收入116,259 110,343 
费用：
物业费33,242 29,081 
一般事务和行政事务8,564 9,251 
折旧及其他摊销31,975 30,931 
总费用73,781 69,263 
其他收入(费用)：
房地产销售收益34,645 13,993 
利息支出(12,673)(12,804)
债务发行成本摊销(949)(788)
其他收入(费用)合计21,023 401 
合资企业亏损的股权前营业收入和所得税优惠63,501 41,481 
合资企业亏损中的股权(73)(29)
所得税优惠155 77 
净收入63,583 41,529 
减去：可归因于非控股权益的净收入(1,385)(895)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$62,198 $40,634 
基本和稀释后每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.48 $0.32 
加权平均未偿还股份-基本129,088 126,934 
加权平均股票：未偿还-稀释129,172 127,111 
附注是综合财务报表的组成部分。

4

First Industrial Realty Trust，Inc.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
净收入$63,583 $41,529 
衍生工具按市值计价的损益6,653 (14,590)
衍生工具的摊销102 102 
综合收益70,338 27,041 
非控股权益应占综合收益(1,533)(582)
First Industrial Realty Trust，Inc.的全面收入$68,805 $26,459 
附注是综合财务报表的组成部分。

5

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并权益变动表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2021年3月31日的三个月：普普通通
股票		其他内容
实缴
资本		分配
在超额供应的情况下
累计
收益		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性
利益		总计
截至2020年12月31日的余额$1,290 $2,224,691 $(306,294)$(16,953)$44,586 $1,947,320 
净收入— — 62,198 — 1,385 63,583 
其他综合收益— — — 6,607 148 6,755 
基于股票的薪酬活动1 (1,347)(2,294)— 2,585 (1,055)
普通股股息和单位分配(每股0.27美元/单位)— — (34,933)— (785)(35,718)
将有限合伙人单位转换为普通股— 22 — — (22)— 
调剂-额外实收资本— (2,110)— — 2,110 — 
调剂-其他综合收益— — — 34 (34)— 
截至2021年3月31日的余额$1,291 $2,221,256 $(281,323)$(10,312)$49,973 $1,980,885 


截至2020年3月31日的三个月：普普通通
股票		其他内容
实缴
资本		分配
在超额供应的情况下
累计
收益		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性
利益		总计
截至2019年12月31日的余额$1,270 $2,140,847 $(370,835)$(6,883)$33,864 $1,798,263 
净收入— — 40,634 — 895 41,529 
其他全面损失
— — — (14,175)(313)(14,488)
基于股票的薪酬活动— (1,233)(2,975)— 2,373 (1,835)
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)— — (31,874)— (614)(32,488)
将有限合伙人单位转换为普通股2 2,062 — — (2,064)— 
调剂-额外实收资本— (3,378)— — 3,378 — 
调剂-其他综合收益— — — 4 (4)— 
截至2020年3月31日的余额$1,272 $2,138,298 $(365,050)$(21,054)$37,515 $1,790,981 
附注是综合财务报表的组成部分。
6

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
经营活动的现金流：
净收入$63,583 $41,529 
对净收益与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧26,254 24,906 
债务发行成本摊销949 788 
其他摊销，包括基于股票的薪酬7,985 7,920 
合资企业亏损中的股权73 29 
房地产销售收益(34,645)(13,993)
直线租金收入和费用，净额(5,482)(2,898)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(7,617)(4,452)
应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少(9,695)(13,560)
经营活动提供的净现金41,405 40,269 
投资活动的现金流：
收购房地产(23,877)(142,380)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(62,136)(55,813)
出售房地产投资的净收益65,535 26,030 
对合资企业的贡献和投资(741)(339)
托管存款增加(843)(10,550)
用于投资活动的净现金(22,062)(183,052)
融资活动的现金流：
融资发行成本(60)— 
对预扣股份缴纳的税款(5,126)(5,944)
普通股分红与已支付的单位分配(32,844)(29,730)
偿还应付按揭贷款(1,273)(1,257)
来自无担保信贷安排的收益— 232,000 
无担保信贷安排的偿还— (70,000)
融资活动提供的净现金(用于)(39,303)125,069 
现金、现金等价物和限制性现金净减少(19,960)(17,714)
年初现金、现金等价物和限制性现金199,658 152,718 
现金、现金等价物和限制性现金，期末$179,698 $135,004 
7

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的利息支出资本化$1,923 $1,558 
为经营租赁负债支付的现金$798 $727 
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$— $1,208 
非现金投融资活动补充日程表：
普通股分红和应付单位分配
$36,118 $32,857 
将有限合伙单位交换为普通股：
非控制性权益$(22)$(2,064)
普通股— 2 
额外实收资本22 2,062 
总计$— $— 
与房地产收购相关的责任承担$669 $3,385 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款$32,472 $34,307 
租户改善由租户出资$15,992 $— 
全额折旧资产核销$(5,283)$(6,195)
附注是综合财务报表的组成部分。
8

第一工业公司，L.P.
综合资产负债表
(单位数据除外，以千为单位)
2021年3月31日2020年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,100,268 $1,087,907 
建筑物及改善工程2,968,490 2,922,152 
在建工程正在进行中77,418 77,574 
减去：累计折旧(846,942)(832,393)
房地产净投资(包括与合并可变利息实体有关的255,897美元和245,396美元，见附注5)3,299,234 3,255,240 
持有待售房地产和其他资产，扣除累计折旧和摊销净额为0美元和7,054美元4,147 15,663 
经营性租赁使用权资产24,953 25,205 
现金和现金等价物97,723 162,090 
受限现金81,975 37,568 
租户应收账款8,914 5,714 
对合资企业的投资46,424 45,697 
应收递延租金89,985 84,567 
延期租赁无形资产，净额23,884 25,211 
预付费用和其他资产，净额148,989 144,353 
总资产$3,826,228 $3,801,308 
负债和合伙人资本
负债：
负债：
应付按揭贷款净额(包括与综合可变利息实体有关的6,250美元和6,292美元，见附注5)$142,676 $143,879 
高级无担保票据，净额992,481 992,300 
无担保定期贷款，净额458,785 458,462 
应付帐款、应计费用和其他负债94,110 120,292 
经营租赁负债22,608 22,826 
延期租赁无形资产，净额10,577 11,064 
预收租金和保证金78,613 62,092 
应付分配36,118 33,703 
总负债1,835,968 1,844,618 
承诺和或有事项— — 
合伙人资本：
First Industrial，L.P.合伙人资本：
普通合伙人单位(未偿还单位129,127,858和129,051,412单位)1,922,260 1,898,635 
有限合伙人单位(3031,930个和2,713,142个未偿还单位)73,602 70,435 
累计其他综合损失(10,553)(17,308)
合计第一实业公司合伙人资本1,985,309 1,951,762 
非控制性权益4,951 4,928 
合伙人资本总额1,990,260 1,956,690 
总负债和合伙人资本$3,826,228 $3,801,308 
附注是综合财务报表的组成部分。
9

第一工业公司，L.P.
合并业务报表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
收入：
租赁收入$115,667 $108,375 
其他收入592 1,968 
总收入116,259 110,343 
费用：
物业费33,242 29,081 
一般事务和行政事务8,564 9,251 
折旧及其他摊销31,975 30,931 
总费用73,781 69,263 
其他收入(费用)：
房地产销售收益34,645 13,993 
利息支出(12,673)(12,804)
债务发行成本摊销(949)(788)
其他收入(费用)合计21,023 401 
合资企业亏损的股权前营业收入和所得税优惠63,501 41,481 
合资企业亏损中的股权(73)(29)
所得税优惠155 77 
净收入63,583 41,529 
减去：可归因于非控股权益的净收入(18)(50)
单位持有人和参与证券可获得的净收入
$63,565 $41,479 
单位基本收益和摊薄收益：
单位持有人可获得的净收入$0.48 $0.32 
加权平均未完成单位-基本单位131,172 129,070 
加权平均未完成单位-稀释131,634 129,400 
附注是综合财务报表的组成部分。


10

第一工业公司，L.P.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
净收入$63,583 $41,529 
衍生工具按市值计价的损益6,653 (14,590)
衍生工具的摊销102 102 
综合收益70,338 27,041 
非控股权益应占综合收益(18)(50)
单位持有人应占综合收益$70,320 $26,991 
附注是综合财务报表的组成部分。

11

第一工业公司，L.P.
合并合伙人资本变动表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2021年3月31日的三个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累计
其他
全面
(亏损)收入		非控制性权益总计
截至2020年12月31日的余额$1,898,635 $70,435 $(17,308)$4,928 $1,956,690 
净收入62,176 1,389 — 18 63,583 
其他综合收益— — 6,755 — 6,755 
基于股票的薪酬活动(3,640)2,585 — — (1,055)
单位分配(每单位0.27美元)(34,933)(785)— — (35,718)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位22 (22)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 29 29 
对非控股权益的分配— — — (24)(24)
截至2021年3月31日的余额$1,922,260 $73,602 $(10,553)$4,951 $1,990,260 


截至2020年3月31日的三个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累计
其他
全面
损失		非控制性权益总计
截至2019年12月31日的余额$1,750,656 $63,618 $(7,013)$1,023 $1,808,284 
净收入40,584 895 — 50 41,529 
其他全面损失— — (14,488)— (14,488)
基于股票的薪酬活动(4,208)2,373 — — (1,835)
单位分配(每单位0.25美元)(31,874)(614)— — (32,488)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位2,064 (2,064)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 5 5 
对非控股权益的分配— — — (366)(366)
截至2020年3月31日的余额$1,757,222 $64,208 $(21,501)$712 $1,800,641 
附注是综合财务报表的组成部分。

12

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
经营活动的现金流：
净收入$63,583 $41,529 
对净收益与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧26,254 24,906 
债务发行成本摊销949 788 
其他摊销，包括基于股票的薪酬7,985 7,920 
合资企业亏损中的股权73 29 
房地产销售收益(34,645)(13,993)
直线租金收入和费用，净额(5,482)(2,898)
租户应收账款、预付费用和其他资产增加，净额(7,622)(4,091)
应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少(9,695)(13,560)
经营活动提供的净现金41,400 40,630 
投资活动的现金流：
收购房地产(23,877)(142,380)
房地产投资和非收购租户改善和租赁成本的增加
(62,136)(55,813)
出售房地产投资的净收益65,535 26,030 
对合资企业的贡献和投资(741)(339)
托管存款增加(843)(10,550)
用于投资活动的净现金(22,062)(183,052)
融资活动的现金流：
融资发行成本(60)— 
代扣代缴单位应缴税款(5,126)(5,944)
已支付的单位分配(32,844)(29,730)
非控制性权益的贡献29 5 
对非控股权益的分配(24)(366)
偿还应付按揭贷款(1,273)(1,257)
来自无担保信贷安排的收益— 232,000 
无担保信贷安排的偿还— (70,000)
融资活动提供的净现金(用于)(39,298)124,708 
现金、现金等价物和限制性现金净减少(19,960)(17,714)
年初现金、现金等价物和限制性现金199,658 152,718 
现金、现金等价物和限制性现金，期末$179,698 $135,004 
13

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的利息支出资本化$1,923 $1,558 
为经营租赁负债支付的现金$798 $727 
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$— $1,208 
非现金投融资活动补充日程表：
应支付的普通和有限合伙人单位分配$36,118 $32,857 
有限合伙人单位与普通合伙人单位的交换：
有限合伙人单位$(22)$(2,064)
普通合伙人单位22 2,064 
总计$— $— 
与房地产收购相关的责任承担$669 $3,385 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款$32,472 $34,307 
租户改善由租户出资$15,992 $— 
全额折旧资产核销$(5,283)$(6,195)
附注是综合财务报表的组成部分。
14

First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
(未经审计；千美元，每股和单位数据除外)
1. 组织
First Industrial Realty Trust，Inc.(以下简称“本公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业地产的自营和完全一体化的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，其定义见1986年美国国税法(下称“准则”)。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指公司及其子公司，包括其经营合伙企业第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并子公司。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司的经营主要通过经营合伙企业进行，本公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，大约97.72021年3月31日的股权百分比(“普通合伙人单位”)。营运合伙企业亦透过其他数间有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多间有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)进行营运，其营运数据连同营运合伙企业的营运数据与本公司的营运数据合并，如本文所示。运营伙伴关系至少持有99其他每一家房地产合伙企业的有限合伙权益百分比。其他房地产合伙企业的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司至少有一个.01一般合伙企业在其他房地产合伙企业中的权益百分比。本公司并无任何重大资产或负债，但其于经营合伙企业的投资及其100其他房地产合伙企业的普通合伙人的%所有权权益。本公司在经营合伙企业中的非控股权益约为2.3于2021年3月31日，%代表其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)所持有的合伙权益总额。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其在物业中的直接或间接权益贡献给经营合伙以换取经营合伙的普通有限合伙人单位和/或经营合伙的有限责任合伙人单位(见附注6)的人士或实体。
我们还拥有该公司的股权，并为其提供各种服务。二合营公司(“合营公司”)通过经营合伙企业的全资TRS。合营企业按权益会计法核算。合营公司的经营数据并未与本公司或经营合伙企业的经营数据合并，如本文所载。有关合资企业的更多信息，请参见附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视何者适用而定)。
截至2021年3月31日，我们拥有428工业物业位于20三个州，包含大约62.1可出租总面积(“GLA”)为百万平方英尺。 在合并后拥有的428个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。

15

2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的未经审核中期综合财务报表乃根据本公司截至2020年12月31日止年度的10-K表年报(“2020 10-K表年报”)所载综合财务报表及相关附注所述的会计政策编制，应与该等综合财务报表及相关附注一并阅读。本10-Q表格中包含的2020年年末综合资产负债表数据来源于我们2020年度10-K表格中经审计的综合财务报表，但不包括美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)所要求的所有披露。这些中期合并财务报表的以下注释强调了我们2020年Form 10-K表中包括的2020年12月31日经审计合并财务报表中的注释的重大变化，并根据证券交易委员会的要求提供中期披露。
预算的使用
为了符合美国公认会计原则，在编制我们的合并财务报表时，我们必须做出影响截至2021年3月31日和2020年12月31日报告的资产和负债额以及披露或有资产和负债的估计和假设，以及报告的截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的收入和费用。实际结果可能与这些估计不同。我们认为，随附的未经审计的中期合并财务报表反映了公平陈述我们截至2021年3月31日和2020年12月31日的财务状况、截至2021年和2020年3月31日的三个月的运营结果和全面收益以及截至2021年和2020年3月31日的三个月的现金流量所需的所有调整。所有调整都是正常的重复性调整。
近期会计公告
2020年3月，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号参考汇率改革(主题848)。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在截至2020年3月31日的三个月内，该公司选择对未来以伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)为基准的现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假定未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。




16

3. 房地产投资
收购
在截至2021年3月31日的三个月内，我们收购了一工业产权由大约0.1百万平方英尺的GLA和三地块。我们将房地产和土地地块计入资产收购，因此将交易成本资本化到收购资产的基础上。下表汇总了在截至2021年3月31日的三个月内收购的工业地产和地块向各主要资产类别分配的购买总价：
土地$17,049 
建筑和改善7,036 
购买总价$24,085 
与收购的收入和净收入相关的收入和净收入工业地产和地块，由于它们各自的收购日期，对截至2021年3月31日的三个月并不重要。
持有待售房地产
截至2021年3月31日，我们有一持有待售的地块。
销售额
在截至2021年3月31日的三个月里，我们销售了三工业属性和二工业共管公寓单位由大约1.1百万平方英尺的GLA。销售的毛收入为$。67,212。可归因于这些销售的房地产销售收益为#美元。34,645.
17

4. 负债
下表披露了有关我们负债的某些信息： 
 未偿还余额为利息
费率为
2021年3月31日		有效
利息
费率为
发行		成熟性
日期
 2021年3月31日2020年12月31日
应付抵押贷款，总额$142,941 $144,214 4.03% – 4.85%4.03% – 4.85%2021年10月-
2028年8月
未摊销债务发行成本(265)(335)
应付按揭贷款，净额$142,676 $143,879 
高级无担保票据，毛利率
2027年票据6,070 6,070 7.15%7.11%5/15/2027
2028年票据31,901 31,901 7.60%8.13%7/15/2028
2032年票据10,600 10,600 7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募债券125,000 125,000 4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募债券150,000 150,000 3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募债券75,000 75,000 4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私募债券150,000 150,000 3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募债券150,000 150,000 3.96%3.96%2/15/2030
2030年II私人配售债券100,000 100,000 2.74%2.74%9/17/2030
2032年私募债券200,000 200,000 2.84%2.84%9/17/2032
小计$998,571 $998,571 
未摊销债务发行成本(6,027)(6,206)
未摊销折扣(63)(65)
高级无担保票据，净额$992,481 $992,300 
无担保定期贷款，总额
2015年无担保定期贷款(A)
260,000 260,000 2.89%不适用9/12/2022
2020年无担保定期贷款(A)(C)
200,000 200,000 2.49%不适用7/15/2021
小计$460,000 $460,000 
未摊销债务发行成本(1,215)(1,538)
无担保定期贷款，净额
$458,785 $458,462 
无担保信贷安排(B)
$— $— 不适用不适用10/29/2021
_______________
(A)2021年3月31日的利率包括我们为有效地将浮动利率转换为固定利率而签订的衍生品工具的影响。请参阅注释10。
(B) 到期日可以根据我们的选择再延长一年，但要受某些限制。我们打算在无担保信贷安排到期前对其进行再融资，或行使一年的延期。金额不包括未摊销债务发行成本#美元。732及$1,049分别截至2021年3月31日和2020年12月31日，包括在行项目中预付费用和其他资产，净额。
(C)在我们的选举中，我们有两个延长一年的选择。我们打算在到期前进行再融资或执行一年的延期。
应付按揭贷款，净额
截至2021年3月31日，应付按揭贷款由账面净值为#美元的工业物业作抵押，在某些情况下还作交叉抵押。224,023。我们相信，截至2021年3月31日，经营合伙企业和本公司遵守了所有与抵押贷款有关的契约。

18

负债
以下是截至3月31日的未来五年及以后我们债务的规定到期日和预定本金支付时间表，不包括保费、折扣和债务发行成本： 
 金额
2021年剩余时间$260,618 
2022332,024 
2023321 
2024335 
2025349 
此后1,007,865 
总计$1,601,512 
我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)、我们的无抵押定期贷款(“无抵押定期贷款”)、我们以私募方式发行的优先票据(“私募票据”)以及管理我们优先无抵押票据的契约包含若干金融契约，包括对债务产生和偿债范围的限制。根据无抵押信贷安排及无抵押定期贷款，如贷款人善意判断已发生重大不利变化，以致无法及时偿还或严重损害吾等履行贷款协议项下义务的能力，则可能会发生违约事件。我们相信，截至2021年3月31日，经营合伙企业和本公司遵守了与无抵押信贷安排、无抵押定期贷款、私募票据和管理优先无抵押票据的契约有关的所有契约；然而，这些金融契约很复杂，不能保证这些条款不会被我们的贷款人和票据持有人以可能强加并导致我们产生重大成本的方式解释。

公允价值
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 2021年3月31日2020年12月31日
 
携载
金额 (A)
公平
价值
携载
金额 (A)
公平
价值
应付按揭贷款，净额$142,941 $146,770 $144,214 $148,770 
高级无担保票据，净额998,508 1,069,826 998,506 1,096,262 
无担保定期贷款460,000 460,946 460,000 458,207 
总计$1,601,449 $1,677,542 $1,602,720 $1,703,239 
_______________
(A) 账面金额包括未摊销溢价和折扣，不包括未摊销债券发行成本。
我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用基于类似剩余期限发放类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来确定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。优先无抵押票据的公允价值是根据我们的银行家所建议的利率来确定的，该利率是基于同一系列优先无担保票据最近的交易、具有可比到期日的优先无担保票据的最近交易、与我们的情况相似的公司最近的固定利率无担保票据的交易以及整体经济状况而确定的。无抵押定期贷款的公允价值是通过使用向信用评级相似的借款人发放类似贷款的当前利率和相同剩余期限(假设到期前不偿还)对未来现金流进行贴现来确定的。我们的结论是，我们对每笔应付按揭贷款、优先无担保票据和无担保定期贷款的公允价值的确定主要基于第三级投入。

19

5. 可变利息实体
其他房地产合作伙伴关系
其他房地产合伙公司为经营合伙公司的可变权益实体(“VIE”)，而经营合伙公司是主要受益人，因此其他房地产合伙公司将由经营合伙公司合并。此外，经营合伙是本公司的一项VIE，本公司是主要受益者。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产合作伙伴的资产和负债(扣除公司间金额)：
2021年3月31日2020年12月31日
资产
资产：
房地产净投资$255,897 $245,396 
经营性租赁使用权资产13,152 13,173 
现金和现金等价物3,955 4,090 
应收递延租金9,695 9,219 
预付费用和其他资产，净额9,800 8,077 
总资产$292,499 $279,955 
负债和合伙人资本
负债：
应付按揭贷款，净额$6,250 $6,292 
应付帐款、应计费用和其他负债7,654 10,067 
经营租赁负债10,297 10,304 
预收租金和保证金4,128 4,130 
合伙人资本
264,170 249,162 
总负债和合伙人资本$292,499 $279,955 
合资企业
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有49在合资企业(“一期合资企业”)中拥有%的权益43在另一合资企业(“第二合资企业”，连同第一合资企业，“合资企业”)的%权益。这两家合资公司都是为了开发、租赁、经营和可能出售位于亚利桑那州凤凰城的土地而成立的。
根据各合营公司的经营协议，吾等担任管理成员，并有权收取提供管理、租赁、开发、施工监督、处置及资产管理服务的费用。此外，两家合资企业的经营协议都使我们能够根据每家合资企业的最终财务表现赚取奖励费用。
在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月中，我们确认的费用为125及$60我们向合资企业提供的资产管理和开发服务来自合资企业。截至2021年3月31日，我们从合资企业获得的应收账款总额为$77.
作为评估合营公司的适当会计处理的一部分，我们审查了每家合营公司的经营协议，以确定我们的权利和我们合资伙伴的权利，包括这些权利是保护性的还是参与性的。每份运营协议都包含一定的保护权，例如要求双方成员批准出售、融资或再融资物业，并在批准的预算之外支付资本支出和运营支出。此外，我们和我们的合资伙伴共同(I)批准年度预算，(Ii)批准某些支出，(Iii)在申报之前审查和批准合资企业的纳税申报单，以及(Iv)批准已开发物业的每份租约。我们认为后一种权利是实质性的参与权，对对每个合资企业的业绩影响最大的活动产生共享、共同的权力。因此，我们决定按照权益会计方法对我们在每个合资企业的投资进行会计核算。

20

6. 公司股权和经营合伙企业的合伙人资本
公司的非控股权益

将其财产贡献给经营合伙企业以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权头寸，以及有限合伙人单位持有人根据公司的股票激励计划授予受限有限合伙人单位(“RLP单位”)的股权，统称为“非控制性权益”。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，为美国联邦所得税的目的被构造为“利润利益”，是根据我们的股票授予的奖励。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，其结构为美国联邦所得税的“利润利益”，是在我们的股票激励计划下授予的一项奖励。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，其结构为美国联邦所得税目的的“利润利益”，是根据我们的股票授予的奖励一般来说，RLP单位使持有人有权从经营合伙企业获得相当于该RLP单位相关普通股数量的股息和分配的分配，尽管此类分配的接收可能会延迟或视归属而定。一旦RLP单位获得并获得了账面收入的分配，足以增加与该RLP单位相关的账面资本账户余额(最初将为零)，在单位基础上等于与经营合伙企业的“普通”有限合伙人单位相关的账面资本账户余额，它将自动成为普通有限合伙人单位，持有者可以根据公司的选择将其转换为一股普通股或现金等价物。净收入按期内加权平均所有权百分比分配给非控股权益。
非控股权益--合营企业II

我们在合资企业二期的所有权权益是通过与第三方的合作关系持有的。我们的结论是，我们有权指导对伙伴关系的经济表现影响最大的活动。因此，我们巩固了合伙关系，并将第三方在合资企业二期的权益作为非控股权益反映出来。

7. 累计其他综合收益
下表汇总了截至2021年3月31日的三个月公司和经营合伙企业按组成部分划分的累计其他全面收益的变化：
衍生工具经营合伙企业累计其他全面亏损公司非控股权益应占综合亏损公司累计其他综合亏损
截至2020年12月31日的余额$(17,308)$(17,308)$355 $(16,953)
重新分类前的其他综合收益4,956 4,956 (114)4,842 
从累计其他全面亏损中重新分类的金额1,799 1,799 — 1,799 
本期净额其他综合收益6,755 6,755 (114)6,641 
截至2021年3月31日的余额$(10,553)$(10,553)$241 $(10,312)
下表汇总了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，公司和经营伙伴的累计其他全面收入中的重新分类：
从累计中重新分类的金额
其他全面亏损(收益)
关于累计的详细信息
其他全面收入组成部分		截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月合并业务报表中受影响的行项目
衍生工具：
以前结算的衍生工具的摊销
$102 $102 利息支出
向我们的交易对手支付的结算净额1,697 382 利息支出
总计$1,799 $484 
指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动计入其他全面收益，其后重新分类至衍生工具存续期或债务存续期的利息支出收益。在接下来的12个月里，我们预计将摊销大约$410通过增加我们在以前期间结算的衍生工具的利息费用，将其转化为净收入。此外，2015年掉期和2021年掉期的经常性结算金额(定义见附注10)也将重新分类为净收益。
21

8. 每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和摊薄每股收益计算如下： 
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$62,198 $40,634 
可分配给参股证券的净收入(61)(59)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$62,137 $40,575 
分母(千)：
加权平均股价-基本129,088 126,934 
稀释证券的影响：
*(见附注9)84 177 
加权平均股份-稀释129,172 127,111 
基本每股收益和稀释每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.48 $0.32 
经营伙伴关系的基本EPU和稀释EPU的计算如下：
截至2021年3月31日的三个月截至2020年3月31日的三个月
分子：
单位持有人和参与证券可获得的净收入
$63,565 $41,479 
可分配给参股证券的净收入(160)(123)
单位持有人可获得的净收入
$63,405 $41,356 
分母(千)：
加权平均单位-基本单位131,172 129,070 
稀释证券的影响：
绩效单位和某些绩效RLP单位(见注9)462 330 
加权平均单位-稀释131,634 129,400 
基本EPU和稀释EPU：
单位持有人可获得的净收入
$0.48 $0.32 
在2021年3月31日和2020年3月31日，公司的参与证券包括150,637和210,886服务奖(见注9)，参与不可没收的分配。在2021年3月31日和2020年3月31日，运营伙伴关系的参与证券包括383,320和445,735服务奖和某些绩效奖(见附注9)分别参与不可没收的分配。在两级法下，参与的证券持有人根据宣布的净收入或普通股股息或单位分配中较大的一个，按总加权平均股份或已发行单位的比例分配收入。
22

9. 长期补偿
带有业绩衡量标准的奖项
在截至2021年3月31日的三个月内，58,568绩效单位(“绩效单位”)和263,621RLP单位(“绩效RLP单位”，与绩效单位一起统称为“绩效奖”)是根据公允价值约为$的绩效标准授予某些员工的。7,162在授予日期，由基于蒙特卡罗模拟的格子-二项式期权定价模型确定。每项业绩奖励的一部分基于公司普通股相对于富时NAREIT All Equity指数的总股东回报(“TSR”)，其余部分基于公司普通股与其他9家同行工业地产公司的TSR进行比较。这些表现奖的表演期为三年。薪酬支出在绩效奖励适用的授权期内计入收益。在计量期末，既得业绩单位转换为普通股。
基于服务的奖项
截至2021年3月31日的三个月，63,951限制性股票单位(“服务单位”)和45,729RLP单位(“服务RLP单位”和服务单位统称为“服务奖”)是根据基于服务的标准授予某些员工的，该标准的总公允价值约为$4,761在授予之日。授予员工的服务奖一般可按比例授予三年以连续就业为基础。薪酬支出计入服务奖授权期内的收益。在服务期结束时，既得服务单位转换为普通股。
退休资格
从2020年1月1日开始，所有颁发的基本绩效奖和服务奖的奖励协议都包含为连续服务至少10年且年龄至少60岁的员工提供退休福利。对于符合年龄和服务资格要求的员工，他们的奖励不是-罚单阿乐。因此，在截至2021年3月31日的三个月内，我们将在授予日授予符合退休资格的员工的奖励支出100%，就像完全归属一样。对于在正常归属期间符合年龄和服务资格要求的雇员，补助金将在较短的服务期内摊销。
杰出表现奖及服务奖
我们认出了$3,613及$3,641分别于截至2021年3月31日及2020年3月31日止三个月，支付与服务奖及表现奖摊销有关的补偿开支。与发展活动相关的服务奖和绩效奖摊销费用为#美元。703及$982分别为截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月。截至2021年3月31日，我们拥有21,029未获承认的与非既得服务奖和绩效奖相关的薪酬。预计确认未确认赔偿的加权平均期间为1.01三年了。
10. 衍生物
我们使用衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动性和对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的衍生工具涉及从交易对手收取可变利率金额，以换取协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关名义金额。
关于每笔无担保定期贷款的来源(见附注4)，我们签订了利率掉期协议，以管理我们对一个月期伦敦银行同业拆借利率变化的风险敞口。我们有六利率掉期，名义总价值为#美元260,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆借利率利率的加权平均利率为1.79%，于2022年9月12日到期(“2015掉期”)和三名义总价值为#美元的利率掉期200,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆借利率费率为0.99自2021年2月1日起至2026年2月2日到期的年利率(“2021年掉期”)。我们也有四利率掉期，名义总价值为#美元200,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆借利率利率的加权平均利率为2.29%，于2021年1月29日到期(“2014掉期”)。我们将2014年掉期、2015年掉期和2021年掉期指定为现金流对冲。
此外，在截至2020年3月31日的三个月内，我们签订了利率掉期协议，以管理我们对与我们的无担保信贷安排(“2020掉期”)相关的一个月期LIBOR利率变化的风险敞口。2020年掉期从2020年4月1日开始，2021年4月1日到期，名义价值为美元。150,000并修复了一个月期伦敦银行同业拆借利率费率为0.42%.
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我们与衍生品交易对手达成的协议包含某些交叉违约条款，在我们的其他债务违约的情况下，这些条款可能会在一定的门槛下触发。截至2021年3月31日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果我们违反了这些协议，我们可能会被要求按照协议的终止价值履行我们的义务。
下表列出了我们与行项目中包括的2014掉期、2015掉期、2020掉期和2021年掉期相关的金融资产和负债预付费用和其他资产，净额和应付帐款、应计费用和其他负债截至2021年3月31日和2020年3月31日，按公允价值经常性核算：
  公允价值计量：
描述2021年3月31日的公允价值中国报价：
以下项目的活跃市场
相同的资产
(1级)		重要的其他人
可观测输入
(2级)		看不见的
输入量
(3级)
指定为对冲工具的衍生工具：
资产：
2021年掉期$188 — $188 — 
负债：
2015年掉期$(6,172)— $(6,172)— 
2021年掉期$(1,257)— $(1,257)— 
2020年12月31日的公允价值
指定为对冲工具的衍生工具：
负债：
2014年掉期$(333)— $(333)— 
2015年掉期$(7,317)— $(7,317)— 
2021年掉期$(6,244)— $(6,244)— 
未被指定为套期保值工具的衍生工具：
负债：
2020年掉期交易$(106)— $(106)— 
截至2021年3月31日的三个月内，2014掉期、2015掉期或2021掉期没有无效记录。有关我们衍生品的更多信息，请参见注释7。
2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的估计公允价值是采用折现固定现金支付和折现预期可变现金收入的市场标准方法确定的。可变现金收入是基于从可观察到的市场利率曲线得出的利率预期(远期曲线)。此外，信用估值调整计入公允价值，以计入潜在的不履行风险，包括我们自己的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。我们确定，用于评估2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的重要投入属于公允价值层次的第二级。

24

11. 关联方交易
截至2021年3月31日和2020年12月31日，业务伙伴关系的应收余额为#美元。9,385及$9,380分别来自本公司的一家直接全资子公司。
12. 承诺和或有事项
在正常的业务过程中，我们涉及因工业产权而引起的法律诉讼。我们认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如果有的话)预计不会对我们的综合财务状况、运营或流动性产生实质性不利影响。
在发展工业物业的同时，我们已与总承建商签订兴建工业物业的协议。在2021年3月31日，我们有八工业属性总数约为2.3正在建设的百万平方英尺的GLA。截至2021年3月31日，预计总投资约为$234,900。在这笔钱中，大约有$141,900仍有待资助。不能保证实际完工成本不会超过估计的总投资。
13. 后续事件
从2021年4月1日到2021年4月22日，我们销售一总收益为$的地块11,000，不包括交易成本。


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第二项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应与本表格10-Q中其他地方出现的合并财务报表及其附注一起阅读。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指第一工业地产信托公司(“本公司”)及其子公司，包括第一工业股份有限公司(“经营合伙企业”)及其合并子公司。
前瞻性陈述
以下讨论可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法第21E节(“交易法”)意义上的前瞻性陈述。我们打算将这类前瞻性陈述纳入“1995年私人证券诉讼改革法”中有关前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“关注”、“可能”、“将”、“应该”或类似词语来识别。虽然我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，也不能保证结果不会大不相同。
可能对我们的运作和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：
•国家、国际、地区和地方经济形势的变化，特别是房地产市场的变化；
•法律/条例的变化(包括对房地产投资信托征税法律的变化)和监管当局的行动；
•我们有能力获得资格并保持我们作为房地产投资信托基金的地位；
•融资(包括公共和私人资本)的可获得性和吸引力以及利率的变化；
•额外债务回购条款的可用性和吸引力；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用的金融契约的能力；
•我们的竞争环境；
•现有和潜在市场区域内工业物业和土地的供求和估值变化；
•我们以优惠条件识别、收购、开发和/或管理物业的能力；
•我们以优惠条件处置财产的能力；
•我们有能力管理我们收购的物业的整合；
•与环境问题有关的潜在责任；
•我们的租户违约或不续签租约；
•租金降低或空置率上升；
•房地产建设成本高于预期，开发或租赁进度延误；
•流行病、流行病或其他突发公共卫生事件的不确定性和经济影响，或对此类事件的恐惧，如最近爆发的新冠肺炎；
•潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的费用以及任何不利结果；
•与我们在合资企业中的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权；以及
•本报告中“风险因素”项和我们截至2020年12月31日的10-K表格年度报告中其他部分描述的其他风险和不确定因素，以及我们在其他“交易法”报告和提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)的其他公开文件中不时讨论的风险和不确定因素。
我们告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的展望，仅反映截至本报告日期的情况。我们没有义务更新或补充前瞻性陈述。

26

一般信息
本公司是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业地产的自营综合性房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，其定义见1986年美国国税法(下称“准则”)。截至2021年3月31日，我们在20个州拥有428个工业物业，总面积约为6210万平方英尺(GLA)。 在合并后拥有的428个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。
我们于1994年7月1日开始运营。公司的经营主要通过经营合伙企业进行，本公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，于2021年3月31日拥有约97.7%的所有权权益(“普通合伙人单位”)。营运合伙企业亦透过其他数间有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多间有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)进行营运，其营运数据连同营运合伙企业的营运数据与本公司的营运数据合并，如本文所示。营运合伙在每一家其他房地产合伙企业中持有至少99%的有限合伙权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司在其他房地产合伙企业中至少拥有0.01%的普通合伙权益。除于经营合伙企业的投资及于其他房地产合伙企业的普通合伙人的100%拥有权权益外，本公司并无任何重大资产或负债。于2021年3月31日，经营合伙公司约2.3%的非控股权益代表其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)合计持有的合伙权益。“
我们还拥有两家合资企业(“合资企业”)的股权，并为其提供各种服务，每一家合资企业都是通过经营合伙企业的全资TRS。合营企业均按权益会计方法入账。合营公司的经营数据并未与经营合伙企业或本公司的经营数据合并，如本文所载。
可用的信息
我们有一个网站，网址是www.firstIndustrial al.com。本网站上的信息不应构成本表格10-Q的一部分。我们各自的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前报告(Form 8-K)以及对此类报告的修订在提交或提交给证券交易委员会(SEC)后，在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费提供。您也可以阅读和复制在美国证券交易委员会公共参考设施存档的任何文件，地址为华盛顿特区20549，NE.F街100号。有关公共参考设施的更多信息，请致电SEC(800)-SEC-0330。这些文件也可以通过证券交易委员会的互动数据电子应用程序通过证券交易委员会的互联网主页(www.sec.gov)获取。此外，公司的公司治理准则、商业行为和道德准则、审计委员会章程、薪酬委员会章程和提名/公司治理委员会章程，以及我们准备的补充财务和运营信息，都可以在公司网站上免费获得，或应公司的要求免费提供。对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免，适用于我们的高管或董事，也将在我们的网站上公布。我们还不时在我们的网站上发布或以其他方式提供投资者可能感兴趣的其他信息。请按如下方式直接请求：
First Industrial Realty Trust，Inc.
1号：瓦克大道，套房：4200
芝加哥，IL 60606
注意：投资者关系

27

管理层概述
业务目标和增长计划
我们的基本业务目标是通过增加现金流和增加我们的资产和业务的价值，最大限度地提高公司股东和经营合伙企业的合作伙伴的总回报。我们的长期业务增长计划包括以下内容：
•内部增长。我们寻求通过以下方式实现内部增长：(I)通过以更高的租金水平续签或再租赁租赁到期的空间来增加收入；(Ii)长期租约的合同租金上升；(Iii)提高空置物业的入住率水平，并保持其他地方的入住率；(Iv)控制和最大限度地减少物业运营费用、一般和行政费用以及释放成本；以及(V)翻新现有物业。
•外部增长。我们寻求通过以下方式实现外部增长：(I)开发一流的工业物业；(Ii)在我们的15个目标物流市场内收购符合我们投资参数的工业物业或个别物业的投资组合；(Iii)扩大我们的物业；以及(Iv)可能的额外合资投资。
•投资组合增强。我们不断寻求通过新的投资以及出售我们认为不利于长期现金流增长的精选资产来升级我们的整体投资组合。我们的目标是在土地更稀缺的15个物流市场进行新的投资。我们寻求在未来几年通过专注于散装和地区性仓库物业，并缩小轻工业和研发/弹性建筑的比例，来完善我们的投资组合。
我们执行长期增长计划的能力受到市场状况以及我们的财务状况和运营能力的影响。
商业战略
我们在业务运营中使用以下策略：
•组织战略。我们通过部署经验丰富的区域管理团队和当地物业经理来实施我们的分散物业运营战略。我们从位于伊利诺伊州芝加哥的总部提供收购、开发和融资援助、资产管理监督和财务报告职能，以支持我们的地区业务。我们相信，我们的投资组合的规模使我们能够通过在许多物业之间分摊管理费用和谈判购买折扣来实现运营效率。
•市场战略。我们的市场策略是专注于美国排名前15位的工业地产市场。这些市场具有以下一个或多个特征：(I)有利的工业房地产基本面，包括工业需求改善和供应受限，可导致长期租金增长；(Ii)有利的经济和商业环境，应受益于全球贸易和当地消费增长推动的分配活动增加；(Iii)人口增长，因为它通常推动工业需求；(Iv)进入的天然壁垒和土地稀缺，这是实现未来租金增长的关键因素；以及(V)有足够的规模，通过增量投资以及提供充足的增长机会。
•租赁和营销策略。我们有一套旨在提高租户满意度和投资组合业绩的运营管理战略。我们奉行积极的租赁策略，包括广泛营销可用的空间，寻求以更高的每平方英尺租金续签现有租约，以及寻求将与物业相关的费用转嫁给租户的租约。我们也有地方和全国的营销计划，重点是商业和房地产经纪社区和跨国租户。
•收购/发展战略。我们的投资战略主要集中在通过部署经验丰富的区域管理团队，在美国面向沿海的前15个关键物流市场开发和收购工业物业。在评估潜在的工业物业收购和发展时，我们会考虑以下因素：(I)物业的地理面积和类型；(Ii)物业的位置、建筑质素、状况和设计；(Iii)租约条款，包括租金增加的可能性；(Iv)物业所在地区的经济增长潜力和一般商业、税务和监管环境；(V)租户对附近同类物业的入住率和需求；(Vi)现有物业的竞争及区内兴建新物业的潜力；。(Vii)物业的资本增值潜力；。(Viii)改善的能力。
28

物业翻新后的表现；及(Ix)物业实际布局及/或用地数目的扩展潜力。
•处置策略。我们不断评估所有市场的当地市场状况和与房地产相关的因素，以确定适合处置的资产。我们希望出售我们认为租金增长潜力较低的资产，并将资本重新部署到我们认为在关键物流市场具有较高租金增长潜力的资产。我们还寻求随着时间的推移减少我们持有的轻工业和研发/弹性资产的比例。
•融资策略。为了为收购、开发和债务到期日提供资金，在市场条件允许的情况下，我们可以利用我们7.25亿美元无担保循环信贷协议(“无担保信贷安排”)项下的物业销售收益、无担保债务发行、定期贷款、抵押融资和信用额度借款的一部分，以及在有担保的情况下发行额外股权证券的收益。我们还评估合资企业安排是否为收购和开发提供资金的另一个来源。

29

截至2021年3月31日的三个月摘要
尽管新冠肺炎疫情肆虐，但我们的经营业绩在2021年继续保持强劲。我们季度末的服务入住率为95.7%，在截至2021年3月31日的三个月里，我们的新租约和续签租约的现金租金增长了10.4%。在2020年第四季度恢复投机开发后，我们在2021年第一季度又开工了三座建筑，总建筑面积为140万平方英尺。本季度，我们继续通过收购位于目标市场的土地，为未来的开发活动做好定位。尽管2020年和2021年到目前为止，新冠肺炎疫情对我们的影响总体上微乎其微，但我们无法预测它未来可能对我们的业务、未来的财务状况和经营业绩产生的影响。
在截至2021年3月31日的三个月里，我们完成了以下重要的房地产活动：
•我们以总计1,230万美元(不包括交易成本)的价格收购了位于北加州市场的一处工业地产，总面积约为10万平方英尺。
•我们在内陆帝国、北加州和费城市场收购了大约16.6英亩的土地用于开发，总购买价为1180万美元(不包括交易成本)。
•我们开始在纳什维尔、凤凰城和内陆帝国市场投机性地开发三座工业建筑，总面积达140万平方英尺。
•我们出售了三个工业物业和两个工业公寓单元，总面积约为110万平方英尺，总销售收入为6720万美元。
在截至2021年3月31日的三个月中，我们的主要融资活动包括：
•我们宣布第一季度现金股息为每股普通股0.27美元，比2020年季度增长8.0%。
•截至2021年3月31日，我们的无担保信贷安排下有724.6美元可用于额外借款，现金和现金等价物约为9,770万美元。

30

经营成果
下表按不同类别汇总了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的收入、财产费用和折旧及其他摊销。相同的商店物业是指在2020年1月1日之前拥有并在2021年3月31日之前作为在役物业持有的物业，以及在2020年1月1日之前投入使用的开发和再开发项目。收购时入住率至少为75%的物业将投入使用，除非我们预计租户在拥有物业后两年内迁出，入住率将降至75%以下。于收购日期入住率低于75%的收购及发展及重建项目于达到a)稳定入住率(定义为90%入住率)或b)收购或发展/重建建筑完成后一年内的较早者后投入服务。收购时入住率超过75%，但我们预计租户将在拥有物业后两年内迁出的已购物业，将在入住率较早达到90%或迁出后12个月内投入使用。当项目的资本支出估计超过物业未折旧账面价值的25%时，物业将从相同的商店类别转移到重新开发类别。收购物业是指在2019年12月31日之后收购并作为经营性物业持有至2021年3月31日的物业。售出房产是指在2019年12月31日之后售出的房产。(Re)发展包括没有：a)在2020年1月1日之前基本完成12个月；或b)在2020年1月1日之前稳定下来的发展和重建。其他收入来自上述类别中未投入使用的物业的运营。, 我们维修公司的运营和其他杂项收入。其他物业开支来自上述其中一类未投入服务的物业的营运、我们维修公司的营运、空置土地开支及其他地区杂项开支。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入，可能会受到未来收购、(重新)开发和出售物业的影响。我们未来的收入和支出可能与历史水平有很大不同。
31

截至2021年3月31日的三个月与截至2020年3月31日的三个月的比较
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，我们的净收入分别为6360万美元和4150万美元。
截至2021年和2020年3月31日止三个月，我们同店物业的日均入住率分别为95.8%和96.8%。
截至3月31日的三个月，
 20212020零钱美元%的更改
 (单位：000美元)
收入
相同的商店属性$105,903 $101,442 $4,461 4.4 %
获取的属性3,023 47 2,976 6,331.9 %
售出的房产998 6,022 (5,024)(83.4)%
(重新)发展5,136 1,524 3,612 237.0 %
其他1,199 1,308 (109)(8.3)%
总收入$116,259 $110,343 $5,916 5.4 %
来自同一家门店物业的收入增加了450万美元，主要原因是租金和租户回收增加，以及应收款项准备金的减少，但被2020年收到并记录为与2016年被大火烧毁的物业相关的收入110万美元的入住率和最终保险结算收益所抵消。由于2019年12月31日之后收购的9个工业物业总计约160万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了300万美元。已售物业收入减少500万美元，原因是2019年12月31日之后出售的32个工业物业总计约300万平方英尺的GLA，以及我们在2019年从运营租赁重新分类为销售型租赁的租赁，此类物业的销售随后于2020年完成。由于入住率增加，(再)开发项目的收入增加了360万美元。其他收入相对保持不变。
截至3月31日的三个月，
 20212020零钱美元%的更改
 (单位：000美元)
物业费
相同的商店属性$28,256 $24,504 $3,752 15.3 %
获取的属性660 16 644 4,025.0 %
售出的房产138 1,503 (1,365)(90.8)%
(重新)发展1,559 668 891 133.4 %
其他2,629 2,390 239 10.0 %
物业费合计$33,242 $29,081 $4,161 14.3 %
物业费用包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费和其他与物业有关的费用。同一家商店物业的物业支出增加了380万美元，主要是由于除雪成本和房地产税费的增加。由于2019年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了60万美元。由于2019年12月31日之后出售的物业，已售出物业的物业支出(包括与重新分类为销售型租赁的租赁相关的支出)减少了140万美元。(再)开发项目的物业支出增加了90万美元，主要是由于开发项目基本完工。来自其他方面的财产支出相对保持不变。
32


一般和行政费用减少了70万美元，或7.4%，主要是由于在截至2020年12月31日的12个月中，与关闭我们的印第安纳波利斯办事处相关的遣散费和地区清盘费用(90万美元)。
截至3月31日的三个月，
 20212020零钱美元%的更改
 (单位：000美元)
折旧及其他摊销
相同的商店属性$27,944 $28,396 $(452)(1.6)%
获取的属性1,356 — 1,356 — 
售出的房产184 1,194 (1,010)(84.6)%
(重新)发展1,938 711 1,227 172.6 %
公司家具、固定装置和设备及其他553 630 (77)(12.2)%
折旧及其他摊销总额$31,975 $30,931 $1,044 3.4 %
同一商店物业的折旧和其他摊销相对保持不变。由于2019年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了140万美元。由于2019年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了100万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了120万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。公司家具、固定装置和设备及其他的折旧相对保持不变。
截至2021年3月31日的三个月，我们确认了与出售三个工业地产和两个工业公寓单元相关的3460万美元的房地产销售收益，这些单位的总建筑面积约为110万平方英尺。截至2020年3月31日的三个月，我们确认了与出售9个工业物业相关的1400万美元的房地产销售收益，这些物业包括约20万平方英尺的GLA。
利息支出相对保持不变。然而，这一小幅下降是由于截至2021年3月31日的三个月的加权平均利率比截至2020年3月31日的三个月的加权平均利率(3.70%)下降(3.80%)，以及由于截至2021年3月31日的三个月符合资本化条件的开发成本与截至2020年3月31日的三个月相比符合资本化条件的开发成本增加而导致资本化利息增加40万美元，并被截至2021年3月31日的三个月的加权平均未偿债务余额增加(16.019亿美元)所抵消。2020年(15.203亿美元)。
债务发行成本摊销增加20万美元，增幅为20.4%，主要是由于与2020年7月2亿美元无担保定期贷款再融资和2020年9月发行3.00亿美元私募票据相关的债务发行成本。
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，合资企业的股本亏损并不显著。
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的所得税优惠并不显著。

33

租赁活动
下表提供了截至2021年3月31日的三个月的已开始租赁摘要。该表不包括按月租约或租期少于12个月的租约。 
截至三个月数量：
租契
开始		平方英尺
开始
(单位：000)
每单位净租金
平方英尺 (A)
直线基数
租金增长：(B)
加权
平均租赁
术语(C)
租赁费和成本
每平方
脚(D)
加权
普通租户
留置率(E)
新租约18 577 $6.69 35.5 %5.0 $5.32 不适用
续期租约32 2,305 $5.38 17.6 %3.0 $0.92 76.5 %
发展/收购租约6 467 $9.64 不适用9.6 不适用不适用
总计/加权平均值56 3,349 $6.20 21.4 %4.2 $1.80 76.5 %
_______________
(A)    净租金是租赁期内根据公认会计原则计算的平均基本租金。
(B)    直线基准租金增长是指新租约或续签租约的净租金(包括直线租金调整)的变化与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的比率。不包括以前没有可比租约的新租约。
(C)    租期以年数表示。假设不行使续租选择权(如果有)。
(D)    租赁成本包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的成本，以及为租赁交易支付的佣金和资本化成本。每平方英尺的租赁费用是指预计在该期间开始的租约将产生的总周转费用，并不反映该期间的实际支出。
(E)    表示续订各自租约的租户的加权平均平方英尺。

下表提供了我们在截至2021年3月31日的三个月内开始的租赁摘要，其中包括租赁期内的租金优惠。 
截至三个月数量：
租契
提供租金优惠		平方英尺
(单位：000)		租金优惠(元)
新租约13 486 $684 
续期租约2 35 39 
发展/收购租约6 467 2,090 
总计21 988 $2,813 
34

流动性与资本资源
截至2021年3月31日，我们的现金和现金等价物约为9770万美元，限制性现金约为8200万美元。截至2021年3月31日，我们的无担保信贷安排下还有724.6美元可用于额外借款。
我们已经考虑了我们的短期(到2022年3月31日)流动性需求，以及我们估计的运营现金流和其他预期流动性来源是否足以满足这些需求。我们有一笔2亿美元的定期贷款将于2021年7月到期，这笔贷款有两个一年的延期选项，可以在我们的选择中行使，前提是满足某些条件。此外，我们的无担保信贷安排将于2021年10月到期；但是，如果满足某些条件，它可以延长一年，由我们选择。最后，截至2021年3月31日，我们还有5830万美元的未偿还抵押贷款将于2021年10月到期。吾等预期于每笔贷款到期日或之前，透过延长该等贷款的到期日、为该等贷款再融资或以发行债务或股权证券所得款项偿还该等贷款，以履行吾等在无抵押信贷安排及200.0百万美元定期贷款项下的付款责任。我们希望用我们的无担保信贷工具的收益来偿还即将到期的抵押贷款的付款义务。除200.0百万美元定期贷款、无抵押信贷安排及按揭到期日外，我们相信我们主要的短期流动资金需求是为正常经常性开支、物业收购、发展、翻新、扩建及其他非经常性资本改善、偿债要求、维持本公司根据守则持有的房地产投资信托基金资格所需的最低分派，以及本公司董事会批准的分派提供资金。我们预计，这些需求将通过经营活动提供的现金流以及特定资产的处置来满足。这些需要也可以通过发行其他债务或股权证券来满足，这取决于市场条件或我们的无担保信贷安排下的借款。
我们预计将满足长期(2022年3月31日之后)流动性要求，如房地产收购、开发、预定债务到期日、重大翻新、扩建和其他非经常性资本改善，具体方式是根据市场条件处置选定资产、长期无担保和有担保债务以及发行额外股权证券。
截至2021年4月22日，我们的无担保信贷安排下约有7.246亿美元可用于额外借款。我们的无担保信贷工具包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。如果我们不能履行这些公约中的任何一项，我们获得借款的机会可能会受到限制。我们相信，截至2021年3月31日，我们遵守了我们的财务契约，我们预计在接下来的12个月里，我们将能够遵守我们的财务契约运营。
我们的高级无担保票据已分别获得标准普尔、穆迪和惠誉评级为BBB/STRATE、Baa2/STRATE和BBB/STRATE的信用评级。如果评级被下调，我们相信我们将继续获得足够的资本。然而，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。
35

现金流活动
下表汇总了公司截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的现金流活动：
20212020
(单位：千)
经营活动提供的净现金$41,405 $40,269 
用于投资活动的净现金(22,062)(183,052)
融资活动提供的现金净额(用于)(39,303)125,069 
下表汇总了我们在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月中运营伙伴关系的现金流活动：
20212020
(单位：千)
经营活动提供的净现金$41,400 $40,630 
用于投资活动的净现金(22,062)(183,052)
融资活动提供的现金净额(用于)(39,298)124,708 

截至2021年3月31日的三个月的现金流与去年同期相比的变化情况如下：
经营活动：经营活动提供的现金为公司增加了110万美元(经营伙伴关系增加了80万美元)，主要原因如下：
•同店物业、收购物业及新近发展物业的噪声指数增加580万元，但因出售物业而减少的噪声指数370万元抵销；及
•应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金因现金支付时间而增加；由以下因素抵消：
•由于收到现金的时间安排，租户应收账款、预付费用和其他资产增加。
投资活动：用于投资活动的现金减少1.61亿美元，主要原因如下：
•与购置房地产有关的减少1.185亿美元；
•与2020年相比，2021年出售房地产获得的净收益增加3950万美元；以及
•代管存款减少970万美元；由：
•与2020年相比，2021年房地产开发以及装修和租赁佣金支付增加了630万美元。
融资活动：用于融资活动的现金为公司增加了1.644亿美元(为经营伙伴增加了1.64亿美元)，主要原因如下：
•与2020年相比，2021年我们的无担保信贷安排的净借款减少了1.62亿美元；以及
•由于公司提高了2021年的股息率，股息和单位分配增加了310万美元。
36

市场风险
以下有关我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果大不相同。我们的业务使我们面临利率带来的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析提出本公司于2021年3月31日持有的对利率变动敏感的金融工具及衍生工具在盈利、现金流或公允价值方面的假设损益。虽然这一分析可能会有一些作为基准的用途，但它不应被视为一种预测。
在正常的业务过程中，我们也面临非财务或不可量化的风险。此类风险主要包括信用风险和法律风险，以下分析中不作说明。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的总债务(不包括未摊销债务发行成本)分别为16.014亿美元和16.027亿美元，截至每个日期，我们总债务的100%是固定利率债务。截至2021年3月31日和2020年12月31日，固定利率债务金额包括通过使用名义总金额为4.6亿美元的衍生工具有效地交换到固定利率的可变利率债务，这些衍生工具减轻了我们对基于LIBOR的无担保定期贷款可变利率的敞口。
于2020年，预期于2021年1月到期的200.0百万美元无抵押定期贷款获得再融资(见附注4)，我们订立了名义总价值为200.0百万美元的利率掉期(“2021年掉期”)，将一个月期伦敦银行同业拆借利率定为0.99%。2021年掉期的有效期从2021年2月1日开始，2026年2月2日到期。我们将2021年掉期指定为现金流对冲。
衍生金融工具的使用使我们能够管理利率上升对我们的收益和现金流带来的风险。目前，我们不会为交易或其他投机目的而订立金融工具。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，用于计算整体利率的基准利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。在我们被要求为固定利率债务进行再融资之前，利率风险和固定利率债务的公平市值变动一般不会对我们产生重大影响。有关我们各种固定利率债务的到期日的讨论，请参见合并财务报表附注4。
如果在截至2021年3月31日的三个月里，由于再融资，我们的加权平均固定利率债务的加权平均利率增加了10%，那么在截至2021年3月31日的三个月里，利息支出将增加约150万美元。
截至2021年3月31日，根据我们对当时市场利率的估计，我们债务的估计公允价值约为16.775亿美元。




37

补充收入衡量标准
关注房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股权REIT的补充运营业绩衡量标准。根据美国公认会计原则(“GAAP”)对房地产资产进行的历史成本会计隐含假设房地产资产的价值会随着时间的推移通过折旧而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业分析师和投资者更喜欢用FFO和NOI等指标来补充使用历史成本会计的经营业绩。我们提供与FFO和同店NOI(“SS NOI”)相关的信息，既是因为这样的行业分析师对此类信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的业绩衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2021年激励薪酬计划确定我们高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不应被视为净收益或根据GAAP得出的任何其他衡量标准的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的经营活动产生的现金，都不应被视为经营活动现金流的替代，以衡量我们的流动性，也不能表明可用于我们现金需求的资金，包括我们进行现金分配的能力。
运营资金来源
全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)已为房地产行业确认并定义了房地产投资信托基金经营业绩的补充指标FFO，该指标将历史成本折旧等项目从根据公认会计原则确定的净收入中剔除。FFO是一种非GAAP财务指标。FFO是我们根据NAREIT理事会采用的定义计算的，可能无法与其他公司的其他类似名称的指标相比较。根据重新表述的NAREIT对FFO的定义，我们计算FFO等于First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入，加上房地产折旧和其他摊销，加上房地产减值，减去房地产销售损益，扣除与房地产销售相关的任何所得税规定或利益。我们还从未合并的合资企业的净收入份额中剔除相同的调整。(注：根据NAREIT对FFO的重新表述，我们计算FFO等于First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券的净收入，加上房地产折旧和其他摊销，加上房地产减值，减去房地产销售损益。)
管理层认为，普通股股东和参与证券可使用的FFO，再加上净收益(这仍然是衡量业绩的主要指标)，提高了投资公众对REITs经营业绩的理解，并使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层认为，通过剔除与房地产资产销售、房地产资产减值和房地产资产折旧及摊销相关的损益，投资者和分析师能够识别构成房地产投资信托基金活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营业绩帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。
下表显示了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，普通股股东和参与证券可获得的净收入与普通股股东和参与证券可获得的FFO计算的对账。
 截至3月31日的三个月，
 20212020
 (单位：万人)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$62,198 $40,634 
调整：
房地产折旧及其他摊销31,787 30,737 
房地产销售收益(34,645)(13,993)
所得税拨备-出售房地产的可分配收益79 — 
调整的非控股权益份额53 (364)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券的运营资金
$59,472 $57,014 
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同店净营业收入
SS NOI是一项非GAAP财务指标，提供了租赁业务的衡量标准，根据我们的计算，该指标不包括折旧和摊销、一般和行政费用、利息费用、所得税收益和费用以及我们合资企业的损益权益。我们将SS NOI定义为收入减去房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用等物业费用，减去不同门店物业的NOI，减去直线租金、高于和低于市场租金摊销和租赁终止费用的影响。我们在计算SS NOI时不包括直线租金和高于(低于)市值租金，因为我们认为它为同比比较提供了更好的实际现金基础租金增长的衡量标准。根据这样的定义，SS NOI可能无法与以不同方式定义相同商店属性或NOI的其他REITs报告的相同商店净营业收入或类似指标进行比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金的增减和租户回收的增减。我们的成功在很大程度上取决于我们是否有能力租赁空间，以及从租户那里收回与租约相关的运营成本。
下表显示了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，SS NOI在运营业绩中披露的同一门店收入和财产支出的对账(并与运营报表上反映的收入和支出进行了对账)。
截至3月31日的三个月，
 20212020%的更改
 (单位：万人)
同店收入$105,903 $101,442 
同一家商店物业费用(28,256)(24,504)
同店调整前净营业收入$77,647 $76,938 0.9%
同一门店调整：
直线租金
(2,342)(1,639)
高于/低于市值租金摊销
(225)(281)
租赁终止费
(125)(616)
同店净营业收入(A)
$74,955 $74,402 0.7%
(A) 截至2020年3月31日的三个月中，包括与2016年一座被大火烧毁的建筑相关的110万美元的保险和解收益。不包括这一收益，同一家门店净营业收入的百分比增长将为2.2%。

后续事件
从2021年4月1日到2021年4月22日，我们出售了一块地块，不包括交易成本，毛收入为1100万美元。



39

第三项。关于市场风险的定量和定性披露
对本项目的答复载于上文项目2“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”。
第四项。管制和程序
First Industrial Realty Trust，Inc.
公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，已经对公司的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估，截至本报告所述期间结束。根据对交易法规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官得出的结论是，截至这段时间结束，公司的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，公司财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化对公司的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。
第一实业，L.P.
本公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，代表本公司以经营合伙企业普通合伙人的身份对经营合伙企业的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估，截至本报告所述期间结束。根据对交易所法案规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份得出结论，截至该期间结束，经营合伙企业的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，运营合伙企业对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对运营合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
40

第二部分：其他信息
第一项。法律程序
没有。
项目1A。风险因素
我们在截至2020年12月31日的10-K表格年度报告中披露的风险因素没有发生重大变化，但在本10-Q表格中其他地方披露的事实信息与该等风险因素有关的范围除外。有关这些风险因素的完整描述，请参阅我们截至2020年12月31日的10-K表格年度报告中的“第1A项风险因素”。
第二项。未登记的股权证券销售和收益的使用
没有。
第三项。高级证券违约
没有。
第四项。矿场安全资料披露
没有。
第五项。其他资料
没有。
第6项。陈列品
本项目所需展品详见附件中的展品索引。
41

展品索引 
陈列品描述
31.1*
根据经修订的1934年证券交易法第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司主要行政人员的证明
31.2*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条对第一工业地产信托公司首席财务官的证明
31.3*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，第一工业地产信托公司首席执行官作为第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的证明
31.4*
根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14(A)条，第一工业地产信托公司首席财务官作为第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的证明
32.1**
根据“美国法典”第1350条第18条的规定，根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官的证明
32.2**
根据“美国法典”第18编第1350条(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过)，第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官作为第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的证明
101.1*以下是First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.截至2021年3月31日的季度Form 10-Q季度报告中采用XBRL格式的以下财务报表：(I)综合资产负债表(未经审计)，(Ii)综合经营报表(未经审计)，(Iii)综合全面收益表(未经审计)，(Iv)综合权益变动表/合作伙伴资本综合变动表(未经审计)，(
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
_______________
*谨此提交。
**随信提供。
42

签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。
First Industrial Realty Trust，Inc.
由以下人员提供：/S/：斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
由以下人员提供：/S/：Sara E.Niemiec
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
 
第一工业公司，L.P.
由以下人员提供：First Industrial Realty Trust，Inc.
作为普通合伙人
由以下人员提供：/S/：斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
由以下人员提供：/S/：Sara E.Niemiec
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
日期：2021年4月22日
43