根据第424(B)(2)条提交的文件
注册号333-229661​

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(1)

完全行使承销商购买至多1,200,000股普通股的选择权。

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(2)

仅为计算注册费而估算。根据修订后的1933年证券法第457(C)条和第457(R)条，所显示的价格是基于注册人普通股2020年11月13日在纽约证券交易所报告的高低价格的平均值。此“注册费计算”表应视为根据修订后的1933年证券法第456(B)和第457(R)条更新注册人S-3表格注册表(注册号333-229661)中的“注册费计算”表。

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招股说明书附录
(至2019年2月13日的招股说明书)

800万股

普通股

我们与花旗全球市场公司(或其附属公司)签订了远期销售协议，我们在此将其称为远期购买者。关于该远期销售协议，远期买方(或其联属公司)向第三方借款，并向承销商出售本次发售中将出售的总计8,000,000股我们的普通股，每股票面价值0.01美元(“普通股”)。除本招股说明书附录所述的某些情况外，我们最初不会从远期购买者(或其关联公司)出售股份中获得任何收益。我们预计将在本招股说明书附录公布之日起大约一年内，在一个或多个此类实物结算的基础上，实物结算远期销售协议，并从出售我们普通股的股票中获得收益，但需要进行某些调整。虽然我们预计将完全通过实物交割普通股以换取现金收益来结算远期销售协议，但我们可以选择现金结算或股票净额结算来支付远期销售协议项下我们的全部或部分义务，在这种情况下，我们可能会从远期购买者那里收到或欠下我们普通股的现金或股票。有关远期销售协议的说明，请参阅本招股说明书附录中的“承销 - 远期销售协议”。

如果远期购买者(或其关联方)不向承销商交付并出售其将出售的所有普通股股票，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其关联方)未出售的普通股数量的普通股，远期销售协议的基础股票数量将因我们发行和出售的股票数量而减少。

为了帮助我们符合美国联邦所得税的房地产投资信托基金(“REIT”)的资格，除其他原因外，股东一般不得持有超过9.8%的价值或股票数量(以限制性较强的为准)，即我们普通股的流通股总数或我们的股本流通股总数的9.8%以上。我们的宪章对我们普通股的所有权和转让有额外的限制。

我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代码是“STAG”。2020年11月16日，我们普通股在纽约证券交易所的最新销售价格为每股31.27美元。

投资我们的普通股涉及风险。在投资我们的普通股之前，您应仔细阅读和考虑我们于2020年2月12日向美国证券交易委员会(SEC)提交的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中题为“风险因素”的章节中的信息，该信息由我们于2020年11月5日提交给SEC的截至2020年9月30日的Form 10-Q季度报告以及本招股说明书附录的第 S-6页更新。

承销商已同意以每股30.02美元的价格购买我们普通股的股票，假设远期销售协议完全实物结算，这将为我们带来约2.402亿美元的费用前收益，我们预计远期销售协议将在本招股说明书补充日期起约一年内完成。承销商可能会不时在纽约证券交易所、场外交易市场、通过谈判交易或其他方式，以销售时的市场价、与现行市场价格相关的价格或谈判价格出售我们普通股的股票，供在纽约证券交易所(NYSE)进行一次或多次交易。为计算扣除开支前向吾等支付的总收益，吾等假设远期销售协议将根据每股30.02美元的初始远期销售价格(即承销商向远期买家(或其联属公司)支付的价格)完全实物结算。远期销售价格可能会根据远期销售协议的条款进行调整，而付给吾等的实际收益(如有)将按本招股说明书附录所述计算。虽然我们预计将完全通过全额实物交割普通股换取现金收益来结算远期销售协议，但我们可以选择现金结算或股票净额结算，以履行远期销售协议项下的全部或部分义务。有关远期销售协议的说明，请参阅“承销 - 远期销售协议”。

自本招股说明书附录之日起，承销商被授予30天的选择权(可随时全部或部分行使)，可以按上述每股价格额外购买最多1,200,000股我们的普通股，减去承销商最初购买的股票应支付的任何股息或分派，但不应支付该等期权股票的任何股息或分派。于行使该等购股权后，吾等预期与远期买方就行使该购股权的股份数目订立额外的远期销售协议。除文意另有所指外，本招股说明书附录中使用的术语“远期销售协议”包括我们与承销商行使购买我们普通股额外股份选择权相关的任何额外远期销售协议。如果远期购买者(或其联属公司)不交割和出售与行使该选择权相关的所有普通股，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其联属公司)没有交付和出售的普通股数量的普通股，远期销售协议的基础股票数量将因我们发行和出售的股票数量而减少。(C)如果远期购买者(或其关联方)不交割并出售与行使该选择权相关的所有普通股，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其关联方)未交付和出售的普通股数量的普通股，我们发行和出售的股票数量将减少。

SEC和任何州证券委员会都没有批准或不批准这些证券，也没有确定本招股说明书附录或随附的招股说明书是否真实或完整。任何与此相反的陈述都是刑事犯罪。

股票将于2020年11月19日左右交割。

本招股说明书增刊日期为2020年11月16日

 

目录

您应仅依赖本招股说明书附录中包含的或通过引用并入本招股说明书、随附的招股说明书或我们准备的任何自由写作的招股说明书中包含的信息。我们、承销商、远期买方以及我们或他们各自的任何关联公司都没有授权任何其他人向您提供不同的或额外的信息。如果任何人向您提供不同的或额外的信息，您不应依赖它。我们，承销商，远期购买者及其关联公司，不会在任何不允许出售或出售这些证券的司法管辖区提出出售或征集购买这些证券的要约。您应假设本招股说明书附录、随附的招股说明书、本公司编制的任何适用的自由写作招股说明书以及通过引用并入随附的招股说明书的文件中包含的信息仅在该等文件各自的日期或在该等文件中指定的一个或多个日期是准确的。自那以后，我们的业务、财务状况、流动性、运营结果和前景都可能发生变化。

 

S-I

 

S-1

 

​	月	​	​	记录日期	​	​	付款日期	​
​	10月份	​	​	2020年10月30日	​	​	2020年11月16日	​
​	11月	​	​	2020年11月30日	​	​	2020年12月15日	​
​	12月	​	​	2020年12月31日	​	​	2021年1月15日	​

S-2

 

S-3

 

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S-4

 

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S-5

 

风险因素

投资我们的普通股涉及风险。在购买本招股说明书附录和随附的招股说明书提供的普通股股份之前，除了本招股说明书附录和随附的招股说明书中包含的其他信息外，您还应仔细考虑以下风险因素，以及随附的招股说明书中以引用方式并入的文件中描述的风险，包括我们于2020年2月12日提交给证券交易委员会的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告，该报告由我们的Form 10-Q季度报告更新。该公司于2020年11月5日向美国证券交易委员会(SEC)提交了申请。我们在本招股说明书附录、随附的招股说明书以及随附的招股说明书中引用的文件中讨论的风险和不确定性是我们目前认为可能会对我们产生重大影响的风险和不确定性。其他目前未知或目前被认为无关紧要的风险也可能对我们的业务、财务状况、流动性、经营结果和前景产生实质性的不利影响。

与远期销售协议相关的风险

远期销售协议中包含的和解条款可能导致我们的每股收益和股本回报率大幅稀释，或产生大量现金支付义务。

远期买家有权加速远期销售协议，并要求我们在远期买家指定的日期结算，条件是：

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远期购买者不能或将因建立、维持或解除其与远期销售协议有关的对冲头寸而产生实质性增加的成本；

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•

远期购买者确定，在采取商业上合理的努力后，它无法继续借入相当于远期销售协议基础的普通股数量的普通股，或者，在借用该数量的普通股时，它将产生高于远期销售协议中规定的股票借用成本的成本，但须事先通知；

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•

我们每月在普通股上宣布现金价值超过指定金额的股利或分配，或在该现金股利的预期除息日期之前宣布除息日期；

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•

超出了适用于远期购买者及其附属公司的某些所有权门槛；

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•

发生非常事件(包括某些合并或收购要约或我们的普通股退市)，或者有一项事件或交易的公开公告，如果完成，将构成此类非常事件；或者

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•

发生某些其他违约事件、终止事件或其他特定事件，包括但不限于我们在签订远期销售协议、我们的破产或法律变更方面作出的任何重大失实陈述。

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无论我们是否需要资金，远期买方都会决定行使其权利加快远期销售协议的结算。在该等情况下，吾等可能被要求根据远期销售协议的实物结算条款发行及交付普通股，或如吾等如此选择而远期买家允许吾等选择，则不论吾等的资本需要如何，吾等均须发行及交付远期销售协议的股份结算净额条款，这将导致吾等每股盈利、股本回报率及每股股息摊薄。

我们预计远期销售协议将在本招股说明书附录发布之日起约一年内完成。然而，远期销售协议可以在远期销售协议中规定的最新潜在结算日期之前全部或部分结算，这是我们的选择。我们预计远期销售协议将通过交割普通股的方式进行实物结算，除非我们选择现金结算或净额结算远期销售协议。在实物结算或远期销售协议的股票净结算(如果我们如此选择)时，交付与此类实物结算相关的普通股股份，或者在我们有义务交付普通股股份的情况下，交付净股份结算，将导致我们每股收益、股本回报率和每股股息的摊薄

 

S-6

 

分享。如果吾等就远期销售协议所涉及的全部或部分普通股选择现金结算或股份净结算，吾等预期远期购买者(或其关联方)将购买若干普通股，以履行其或其关联方就远期销售协议向第三方借入的普通股退还与远期销售协议有关的普通股的义务，在股份净结算的情况下，根据远期销售协议可向吾等交付或向吾等交付的任何股份作出调整。此外，在远期购买者(或其附属公司)解除其对冲头寸的情况下购买我们普通股的股票可能会导致我们普通股的价格在这段时间内上升(或阻止价格在这段时间内下降)，从而增加我们在现金结算时欠远期购买者的现金金额(或减少远期购买者欠我们的现金数额)，或增加我们交付给远期购买者的普通股数量(或减少远期购买者将交付给远期购买者的普通股股票数量)。

我们预计在远期销售协议实物结算时收到的远期销售价格将根据指定每日利率减去利差的浮动利率系数进行每日调整，并将根据远期销售协议有效期内我们普通股的预期股息相关金额进行下调。如果指定的每日利率低于任何一天的价差，利率因素将导致远期销售价格每天下降。截至本招股说明书增刊日期，指定的每日汇率低于价差。由于远期销售价格的降低和/或降低，我们可能在远期销售协议实物结算时收到的每股远期销售价格低于初始远期销售价格。若根据远期销售协议的条款厘定的本公司普通股市值在远期销售协议的相关估值期内高于远期销售价格，则在现金结算的情况下，吾等将向远期销售协议下的远期购买者支付相当于差额的现金金额，或(如属股份净额结算)吾等将向远期购买者交付若干普通股，其价值根据远期销售协议的条款厘定，等于差额。因此，在现金结算远期销售协议的情况下，我们可能会负责一笔潜在的大笔现金付款。有关远期销售协议的信息，请参阅“承销 - 远期销售协议”。

如果远期购买者(或其关联公司)没有根据承销协议的条款出售其将出售的所有普通股股份(包括因为证券贷款人没有提供足够的普通股以低于指定门槛的股票贷款成本借入)，我们将直接向承销商发行并出售远期购买者(或其关联方)未出售的普通股数量，在这种情况下，我们将向承销商发行并直接出售未被远期购买者(或其关联方)出售的普通股数量，在这种情况下，我们将向承销商发行并直接出售未被远期购买者(或其关联方)出售的普通股。在这种情况下，作为远期销售协议基础的普通股数量将减少我们发行和出售的普通股数量。股票贷款市场波动很大，在收盘前是否有足够的普通股可供使用还不确定。

如果我们破产或资不抵债，远期销售协议将自动终止，我们将不会收到根据该协议出售我们普通股的预期收益。

如果吾等或对我们机构有管辖权的监管机构提起诉讼，或者吾等同意根据任何影响债权人权利的破产法或破产法或其他类似法律寻求破产或资不抵债判决或任何其他救济的程序，或者吾等或对吾等有管辖权的监管机构提出清盘或清算请愿书，并且吾等同意此类请愿书，远期销售协议将自动终止。如果远期销售协议在此情况下终止，我们将没有义务向远期购买者交付任何以前未交付的普通股，远期购买者将被解除就任何未根据远期销售协议结算的普通股支付每股远期销售价的义务。因此，如果我们的普通股中有任何股票的远期销售协议在任何该等破产或破产程序开始时尚未解决，我们将不会收到该等普通股的每股远期销售价格。

 

S-7

 

我们可能从远期销售协议的现金结算中获得的现金的美国联邦所得税待遇尚不清楚，可能会危及我们满足REIT资格要求的能力。

如果我们选择以现金结算远期销售协议，并且结算价格低于远期销售价格，我们将有权从远期买家那里获得现金付款。根据守则第21032节，一般而言，公司在交易自己的股票时，包括根据守则中参照1934年证券交易法(经修订的《证券交易法》)所界定的“证券期货合同”，不承认任何损益。尽管我们相信，我们用股票换取的任何金额都有资格获得该守则第10.32节的豁免，因为远期销售协议是否符合“证券期货合约”的资格尚不完全清楚，但我们收到的任何现金结算款项的美国联邦所得税待遇都是不确定的。如果我们确认远期销售协议的现金结算获得重大收益，或者国税局以其他方式重新描述远期销售协议的税务处理方式，导致我们确认收入，我们可能无法满足守则中适用于REITs的毛收入要求。在这种情况下，我们或许可以依靠守则下的救济条款，以避免失去我们的房地产投资信托基金(REIT)地位。即使宽免条款适用，我们仍须就以下两者中较大者征收100%税：(1)超过我们总收入的75%(不包括来自被禁止交易的毛收入)，超过符合75%标准的来源所得的收入；或(2)超过我们毛收入的95%(不包括来自被禁止交易的毛收入)，超过符合95%标准的来源所得的毛收入。, 正如随附的招股说明书中“我们公司的实质性联邦所得税考虑因素 - 税收”中所讨论的那样，在任何一种情况下，乘数都是旨在反映我们的盈利能力的分数。如果这些宽免条款不可用，我们可能会失去根据该守则的房地产投资信托基金(REIT)地位。

我们过去已经并可能在未来进行远期销售交易，这些交易使我们面临与上述类似的风险。

我们之前已经签订了现有的远期销售协议，将来可能还会签订其他远期销售协议，这些协议不是本次产品的一部分。截至2020年11月11日，根据现有的远期销售协议，我们仍有义务发行(受我们选择现金结算或股份净结算的权利的约束)总计4462,500亿股我们的普通股。现有的远期销售协议使我们面临与本部分上述风险基本相似的风险。

 

S-8

 

有关前瞻性陈述的注意事项

本招股说明书附录和随附的招股说明书，包括通过引用纳入其中的文件，均包含“前瞻性陈述”，其含义符合1995年“私人证券诉讼改革法”(见修订后的“1933年证券法”(“证券法”)第27A节和“交易所法”第21E节)为此类陈述规定的民事责任避风港的含义。你可以通过使用诸如“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将会”等词汇以及此类词汇或类似表达的变体来识别前瞻性陈述。本招股说明书副刊及随附的招股说明书中的前瞻性陈述(包括通过引用并入其中的文件)包括但不限于有关我们未来的财务状况、经营业绩、未来收购的资本化率、我们的业务战略和目标(包括收购战略、入住率和租赁率及趋势)以及预期的流动资金需求和来源(包括资本支出和获得融资或筹集资本的能力)的陈述。我们的前瞻性陈述反映了我们目前对我们的计划、意图、预期、战略和前景的看法，这些看法是基于我们目前掌握的信息和我们所做的假设。尽管我们相信前瞻性陈述中反映或暗示的我们的计划、意图、预期、战略和前景是合理的，但我们不能保证我们的计划、意图、预期、战略或前景一定会实现或实现，您不应过度依赖这些前瞻性陈述。更有甚者, 实际结果可能与前瞻性陈述中描述的大不相同，可能会受到各种风险和因素的影响，包括但不限于：

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我们于2020年2月12日提交给SEC的截至2019年12月31日的年度Form 10-K年度报告中包含的因素，以及我们于2020年11月5日提交给SEC的截至2020年9月30日的季度的Form 10-Q季度报告中更新的因素，包括在“业务”、“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”标题下列出的因素。

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•

新型冠状病毒病(“新冠肺炎”)大流行的持续公共卫生危机或未来任何传染病的大流行、流行或爆发对我公司和租户的财务状况、经营业绩、现金流和业绩、房地产市场以及全球经济和金融市场的潜在不利影响；

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我们以有吸引力的条款筹集股权资本的能力；

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我们所处的竞争环境；

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房地产风险，包括房地产价值的波动、当地市场的总体经济气候和此类市场对租户的竞争，以及将零售物业重新用途或重新开发为工业物业(全部或部分)；

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•

租金降低或空置率上升；

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租户可能违约(包括破产或资不抵债)或不续签租约；

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收购风险，包括我们识别和完成增值收购的能力和/或此类收购未能按照预期执行；

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收购和处置的时机；

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•

技术发展，特别是影响供应链和物流的技术发展；

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潜在的自然灾害、流行病、流行病和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；

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•

国际、国家、地区和地方经济状况；

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•

利率和货币的总体水平；

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法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产和区划法或房地产投资信托基金(REIT)或企业所得税法的变化，以及房地产税率可能的上调；

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S-9

 

•

融资风险，包括我们的运营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资，或者无法以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资；

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利率互换交易对手不履行、循环债务和无资金支持债务的信用风险；

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待完成的远期股权出售如何以及何时结算；

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保险金额不足或不足；

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我们保持房地产投资信托基金资格的能力；

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我们留住关键人员的能力；

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诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的费用以及任何不利结果；以及

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可能的环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业进行必要的污染补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

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任何前瞻性声明仅说明发布日期。随着时间的推移，新的风险和不确定性会出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。此外，您应该将本招股说明书中确定的许多风险以及上述风险解读为由于新冠肺炎疫情持续且众多的不利影响而加剧的风险。除非法律另有规定，否则我们没有义务也不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陈述。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。有关这些和其他可能影响我们未来业绩、业绩或交易的因素的进一步讨论，请参阅上面题为“风险因素”的章节，包括我们于2020年2月12日提交给SEC的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中引用的招股说明书中包含的风险，以及我们于2020年11月5日提交给SEC的截至2020年9月30日的Form 10-Q季度报告的更新。

 

S-10

 

收益使用情况

我们最初不会收到远期购买者(或其关联公司)在本次发行中出售普通股的任何收益，除非发生需要我们将普通股出售给承销商而不是远期购买者(或其关联方)向承销商出售普通股的事件。假设远期销售协议以每股30.02美元的初始远期销售价格完全实物结算，我们预计将获得约2.402亿美元的收益，或2.762亿美元(在扣除与远期销售协议和本次发售相关的估计费用之前)，受远期销售协议的某些调整的影响，如果承销商完全行使购买我们普通股额外股份的选择权，我们将获得2.762亿美元的收益。我们预计在本招股说明书附录发布之日起大约一年内敲定远期销售协议。我们预期在远期销售协议实物结算时收到的远期销售价格将基于相当于指定每日利率减去利差的浮动利率因素进行每日调整，并将在某些日期根据远期销售协议有效期内与我们普通股的预期股息相关的金额而下降。如果指定的每日利率低于任何一天的价差，利率因素将导致远期销售价格每天下降。截至本招股说明书增刊日期，指定的每日汇率低于价差。

但是，如果我们选择现金结算远期销售协议，我们预计收到的收益金额将大大低于上述估计，并且我们可能不会收到任何净收益(或者可能欠远期买家的现金)。如果我们选择净额结算远期销售协议，我们将不会从远期购买者那里获得任何收益，在某些情况下，我们可能欠远期购买者普通股股份。

我们将把远期销售协议结算时收到的净收益(如果有的话)贡献给我们的经营伙伴关系，以换取我们经营伙伴关系中的共同利益单位。吾等拟将于远期销售协议结算时收到之所得款项净额(如有)用作收购之资金、偿还在吾等无担保信贷安排项下之未偿还债务(为收购提供资金及营运资金之目的)、营运资金及其他一般公司用途，或上述各项之综合用途。

截至2020年11月12日，我们信贷安排下的借款利息为伦敦银行同业拆借利率加0.9%，总额约为215.0美元。根据我们的信贷安排借款所得款项用于物业收购、营运资金要求和其他一般企业用途。我们的信贷安排将于2023年1月15日到期，根据两个六个月的延期选择权，该期限可能会延长至2024年1月12日，在事先书面通知并满足某些条件后，我们可以酌情行使这两个选择权。

在现金收益运用之前，我们打算将净收益暂时投资于符合我们房地产投资信托基金资格的计息、短期投资级证券、货币市场账户或支票账户。例如，这类投资可能包括政府和政府机构存单、存单、计息银行存款和抵押贷款参与。这些初始投资预计提供的净回报将低于我们寻求通过投资我们的物业实现的净回报。

某些承销商的远期买方和附属公司是我们信贷安排下的贷款人。在我们使用远期销售协议结算时收到的任何净收益(如果有的话)来偿还我们信贷安排下的未偿还借款的范围内，远期购买者和该等关联公司将获得我们信贷安排中用本次发售的净收益偿还的任何金额的按比例份额。请参阅“承保 - 其他关系”。

 

S-11

 

承销

花旗全球市场公司(Citigroup Global Markets Inc.)是以下指定承销商的代表。根据日期为本招股说明书附录日期的承销协议中所述的条款和条件，以下指定的每个承销商已各自同意购买，并且我们和远期购买者(或其作为远期购买者的代理人的关联公司)已同意向该承销商出售与承销商名称相对的股份数量。

根据承销协议中规定的条款和条件，承销商同意，如果购买了承销协议下出售的普通股中的任何一股，承销商将分别而不是共同购买根据承销协议出售的所有普通股。如果承销商违约，承销协议规定，可以增加非违约承销商的购买承诺，也可以终止承销协议。

我们已同意赔偿承销商、远期买方及其附属公司的某些责任，包括证券法下的责任，或分担他们可能被要求就这些债务支付的款项。

承销商在发行股票时、发行时和接受股票时，必须事先出售股票，并经其律师批准，包括股票的有效性，以及承销商收到高级职员证书和法律意见等承销协议中包含的其他条件，才能发行股票。(br}承销商发行股票时，必须事先出售，如果发行并接受，则须经其律师批准，包括股票的有效性以及承销协议中包含的其他条件，如承销商收到高级职员证书和法律意见)。承销商保留撤回、取消或修改对公众的报价以及拒绝全部或部分订单的权利。

承销商已同意以每股30.02美元的价格购买我们普通股的股票，假设远期销售协议完全实物结算，这将为我们带来约2.402亿美元的费用前收益，我们预计远期销售协议将在本招股说明书补充日期起约一年内完成。承销商建议在此提供我们的普通股股票，在纽约证券交易所以一种或多种交易方式、在场外交易市场、通过谈判交易或其他方式，以销售时的市场价、与当时的市场价格相关的价格或以谈判价格出售，以不时地在纽约证券交易所(NYSE)进行一次或多次交易。承销商可以通过向交易商或通过交易商出售我们普通股的股票来进行此类交易，这些交易商可以从承销商和/或购买者那里以折扣、特许权或佣金的形式获得补偿，承销商和/或购买者可以作为代理或作为委托人向他们出售普通股。承销商购买股票的价格与转售股票的价格之间的差额，可以视为承销补偿。

为了计算费用前给我们的总收益，我们假设远期销售协议将基于每股30.02美元的初始远期销售价格完全实物结算，这是承销商向远期购买者(或其关联公司)支付的价格。远期销售价格可能会根据远期销售协议的条款进行调整，而付给吾等的实际收益(如有)将按本招股说明书附录所述计算。虽然我们预计将完全通过全额实物交割普通股换取现金收益来结算远期销售协议，但我们可以选择现金结算或股票净额结算，以履行远期销售协议项下的全部或部分义务。

我们估计我们的产品总费用约为300,000美元。

购买额外股份的选项

承销商自本招股说明书补充之日起有30天的选择权，可随时全部或部分行使，以额外购买最多120万股我们的股票

 

S-12

 

按本招股说明书副刊封面所列每股价格计算的普通股，减去承销商最初购买的股票的应付股息或分派，但不支付该等期权股票的任何股息或分派。如果承销商行使这一选择权，每个承销商将有义务在符合特定条件的情况下，按上表所示的承销商最初购买承诺的比例购买一定数量的额外股份。于行使该等购股权后，吾等预期与远期买方就行使该购股权的股份数目订立额外的远期销售协议。如果远期购买者(或其联属公司)不交割和出售与行使该选择权相关的所有普通股，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其联属公司)没有交付和出售的普通股数量的普通股，远期销售协议的基础股票数量将因我们发行和出售的股票数量而减少。(C)如果远期购买者(或其关联方)不交割并出售与行使该选择权相关的所有普通股，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其关联方)未交付和出售的普通股数量的普通股，我们发行和出售的股票数量将减少。

如果承销商行使其购买额外普通股的选择权，我们将签订的额外远期销售协议的条款将与下文所述的初始远期销售协议基本相同，不同之处在于，该协议将仅涵盖受该期权行使的普通股数量，并且附加远期销售协议下的初始远期销售价格将是初始远期销售协议下的初始远期销售价格，但可能会有所调整。

类似证券不得销售

我们、我们的高管和董事已同意，在本招股说明书附录发布之日起30天内，在未事先征得花旗全球市场公司书面同意的情况下，不出售或转让任何普通股或可转换为普通股、可交换为普通股或可为普通股行使的证券，包括我们经营合伙企业中的普通股单位。具体地说，我们和这些其他人已经达成一致，但某些有限的例外情况除外(包括根据我们的高管签订的现有10b5-1交易计划以及与远期销售协议相关的销售)。

•

要约、质押、出售或签订出售任何普通股的合同；

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•

出售购买任何普通股的任何期权或合同；

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•

购买任何期权或合同以出售任何普通股；

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•

授予出售任何普通股的任何期权、权利或认股权证；

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•

出借或以其他方式处置或转让任何普通股；

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•

提交或请求或要求我们提交与普通股相关的登记声明；或

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•

签订全部或部分转让任何普通股所有权的经济后果的任何互换或其他协议，无论任何此类互换或交易将以现金或其他方式交付股票或其他证券来结算。

​

本锁定条款适用于普通股以及可转换为普通股或可与普通股交换或可行使的证券，包括我们经营合伙企业中的普通股。它也适用于执行协议的人现在拥有或后来获得的普通股，或者执行协议的人后来获得处分权的普通股。

纽约证券交易所上市

这些股票在纽约证券交易所挂牌上市，代码是“STAG”。

电子分销

发行时，部分承销商或证券商可以通过电子邮件等电子方式分发招股说明书。

其他关系

某些承销商的远期买方和附属公司是我们信贷安排下的贷款人。截至2020年11月12日，我们信贷项下的未偿还借款约为2.15亿美元

 

S-13

 

设施。就参与吾等信贷安排而言，远期买方及该等联营公司会收取惯常费用，而只要吾等使用远期销售协议结算时收到的任何款项净额(如有)来偿还根据吾等信贷安排尚未偿还的借款，远期买方及该等联营公司将获得以本次发售所得款项净额偿还的吾等信贷安排金额的按比例份额。

此外，某些承销商和/或远期买方的附属公司还参与了我们于2021年4月到期的3亿美元无担保定期贷款、2022年3月到期的150.0亿美元无担保定期贷款、2023年1月到期的150.0亿美元无担保定期贷款、2024年1月到期的175.0亿美元无担保定期贷款以及2025年1月到期的200.0亿美元无担保定期贷款。

承销商及其关联公司在与我们或其关联公司的正常业务过程中已经并可能在未来从事投资银行业务和其他商业交易。他们已经收到或将来可能收到这些交易的惯常费用和佣金。

此外，承销商及其关联公司在正常的业务活动中，可以进行或持有多种投资，并积极进行债权和股权证券(或相关衍生证券)和金融工具(包括银行贷款)的交易，为自己和客户的账户提供资金。该等投资及证券活动可能涉及本公司或本公司联属公司的证券及/或工具。承销商及其关联公司还可以就该证券或金融工具提出投资建议和/或发表或发表独立的研究意见，并可以持有或向客户推荐购买该证券和工具的多头和/或空头头寸。

远期销售协议

我们与远期购买者签订了一项远期销售协议，涉及我们的普通股共计8,000,000股。与该远期销售协议相关，远期买方(或其关联公司)向第三方借款，并向承销商出售本次发售中将出售的总计8,000,000股我们的普通股。如果远期购买者(或其联属公司)没有将其将要出售的所有普通股股份交付给承销商，我们将向承销商发行和出售相当于远期购买者(或其联属公司)不出售的普通股数量的普通股，远期销售协议中涉及的股票数量将因我们发行和出售的股票数量而减少。(编者注：如果远期购买者(或其关联方)未将其出售的普通股全部交付给承销商，我们将向承销商发行并出售相当于远期购买者(或其关联方)未出售的普通股数量的普通股)。在这种情况下，我们或承销商的代表有权将截止日期推迟一个工作日，以便对文件或安排进行任何必要的更改。

我们最初不会收到远期购买者(或其关联公司)出售我们普通股的任何收益，但我们预计在远期销售协议完全实物结算后，根据远期销售协议的某些调整，我们将从远期购买者那里获得相当于在此次发售中出售我们普通股借入股票的净收益的金额。只有在我们选择完全实物结算远期销售协议的情况下，我们才会收到这样的收益。

我们预计在本招股说明书补充说明书发布之日起大约一年内实际结算远期销售协议，但远期购买者在发生某些事件时会加快速度。在结算日，如果吾等决定实物结算远期销售协议，吾等将根据远期销售协议按当时适用的远期销售价格向远期购买者发行普通股。远期销售价格最初为30.02美元，这是承销商向远期买家(或其关联公司)支付的价格。远期销售协议规定，远期销售价格将根据等于指定每日利率减去利差的浮动利率因素进行每日调整，并将在某些日期根据远期销售协议有效期内与我们普通股的预期股息相关的金额而减少。如果指定的每日利率低于任何一天的价差，利率因素将导致远期销售价格每天下降。截至本招股说明书增刊日期，指定的每日汇率低于价差。

 

S-14

 

我们预计，在远期销售协议实物或净额结算时发行与远期销售协议相关的普通股之前，远期销售协议结算时可发行的股份将反映在我们使用库存股方法计算的稀释每股收益、股本回报率和每股股息中。根据这一方法，用于计算稀释后每股收益、股本回报率和每股股息的普通股股数被视为超出(如果有的话)远期销售协议全额实物结算时我们将发行的普通股股数，超过我们可以使用实物全额结算时的应收收益(根据相关报告期末的调整远期销售价格)在市场上购买的普通股股份数量(根据相关期间的平均市场价格)。

因此，在远期销售协议的实物或净股份结算之前，根据某些事件的发生，我们预计不会对我们的每股收益产生摊薄影响，除非我们的普通股的平均市场价格高于调整后的远期销售价格，可能会根据指定的每日汇率增加或减少，减去价差，并受到远期销售协议有效期内普通股预期股息相关金额的影响。然而，如果我们以实物或净股份结算远期销售协议，我们交付的普通股将导致流通股数量的增加，并稀释我们的每股收益、股本回报率和每股股息。

除在有限情况下，我们有权根据远期销售协议选择实物、现金或股票净额结算。虽然我们预计将完全通过交付普通股来结算远期销售协议，但如果我们得出结论认为这样做符合我们的利益，在某些条件下，我们可以选择现金结算或股票净额结算来履行远期销售协议下的全部或部分义务。例如，我们可能会得出结论，如果我们当时无法使用实物结算时收到的全部或部分净收益，那么现金结算或净股份结算远期出售协议符合我们的利益。此外，在符合某些条件的情况下，我们可以选择加快结算远期销售协议所涉及的全部或部分普通股数量。

如果我们选择通过发行和交付我们的普通股来实际结算远期销售协议，我们将从远期购买者那里获得相当于远期销售每股价格和远期销售协议所涉及的普通股股数的乘积的现金。倘若吾等选择现金结算，结算金额一般为(1)×(A)除(B)远期销售协议下相关估值期间内每个交易所营业日吾等普通股的成交量加权平均价；乘以(2)以现金结算的远期销售协议相关普通股股份数量的乘积(1)×(2)×(2)远期销售协议相关交易营业日我们普通股的成交量加权平均价减去(B)减去远期销售价格；乘以(2)以现金结算的远期销售协议所涉及的吾等普通股股数。倘若吾等选择股份结算净额，结算金额一般为：(1)及(A)远期购买者(或其联属公司)于远期销售协议有关估值期间购买本公司普通股股份的加权平均价减去(B)减去远期销售价格；乘以(2)受该等股份净结算影响的远期销售协议相关普通股股份数目。若该结算金额为负数，远期买方将向吾等支付该金额的绝对值(如为现金结算)或向吾等交付若干普通股，其价值根据远期销售协议的条款厘定，等于该金额的绝对值(如为股份净结算)。如果此结算金额为正数，我们将向远期购买者支付该金额(在现金结算的情况下)，或向远期购买者交付一定数量的普通股，其价值由远期销售协议的条款确定。, 相当于该数额(如属股份净额结算)。就任何现金结算或股份净额结算而言，吾等预期远期买方(或其联属公司)会在二级市场交易中购买我们普通股的股份，然后交付予第三方股票贷款人，以平仓远期买方与远期销售协议有关的对冲头寸，以及(如适用)根据股份净额结算向吾等交付。在远期购买者(或其关联公司)解除其对冲头寸时购买我们普通股的股票可能会导致我们普通股的价格在这段时间内上升(或阻止这段时间内的下降)，从而增加我们在现金结算时欠远期购买者的现金金额(或减少远期购买者欠我们的现金金额)或增加数字

 

S-15

 

我们将在股票净结算时向远期购买者交付我们的普通股股份(或减少远期购买者将交付给我们的普通股股数)。

远期买家有权加速远期销售协议，并要求我们在远期买家指定的日期结算，条件是：

•

远期购买者不能或将因建立、维持或解除其与远期销售协议有关的对冲头寸而产生实质性增加的成本；

​

•

远期购买者确定，在采取商业上合理的努力后，它无法继续借入相当于远期销售协议基础的普通股数量的普通股，或者，在借用该数量的普通股时，它将产生高于远期销售协议中规定的股票借用成本的成本，但须事先通知；

​

•

我们每月在普通股上宣布现金价值超过指定金额的股利或分配，或在该现金股利的预期除息日期之前宣布除息日期；

​

•

超出了适用于远期购买者及其附属公司的某些所有权门槛；

​

•

发生非常事件(包括某些合并或收购要约或我们的普通股退市)，或者有一项事件或交易的公开公告，如果完成，将构成此类非常事件；或者

​

•

发生某些其他违约事件、终止事件或其他特定事件，包括但不限于我们在签订远期销售协议、我们的破产或法律变更方面作出的任何重大失实陈述。

​

无论我们是否需要资金，远期买方都会决定行使其权利加快远期销售协议的结算。在该等情况下，吾等可能被要求根据远期销售协议的实物结算条款发行及交付普通股，或如吾等如此选择而远期买家允许吾等选择，则不论吾等的资本需要如何，吾等均须发行及交付远期销售协议的股份结算净额条款，这将导致吾等每股盈利、股本回报率及每股股息摊薄。此外，一旦发生与我们有关的某些破产、资不抵债或重组事件，远期销售协议将终止，任何一方均不承担进一步责任。在任何此类终止后，我们将不会根据远期销售协议发行任何普通股或获得任何收益。请参阅“Risk Fducts - Risks Related to Forward Sale Agreement”。

澳大利亚潜在投资者注意事项

尚未向澳大利亚证券和投资委员会(“ASIC”)提交与此次发行相关的配售文件、招股说明书、产品披露声明或其他披露文件。本招股说明书附录及随附的招股说明书并不构成《2001年公司法》(下称《公司法》)下的招股说明书、产品披露声明或其他披露文件，也不包含《公司法》规定的招股说明书、产品披露声明或其他披露文件所需的信息。

根据公司法第708条所载的一项或多项豁免，在澳大利亚对我们普通股的任何要约只能向“老练投资者”(公司法第708(8)条所指)、“专业投资者”(公司法第708(11)条所指)或其他人士(“豁免投资者”)提出，因此根据公司法第6D章的规定，在不向投资者披露的情况下提供我们的普通股是合法的。

在澳大利亚获得豁免的投资者申请的本公司普通股股票，不得在本次发售的配发之日起12个月内在澳大利亚出售，除非根据公司法第708条的豁免或其他规定，公司法第6D章不需要向投资者披露信息，或者要约是根据符合公司法第6D章的披露文件进行的。任何收购我们普通股的人都必须遵守澳大利亚的此类减价销售限制。

 

S-16

 

本招股说明书及随附的招股说明书仅包含一般信息，不考虑任何特定人士的投资目标、财务状况或特殊需要。它不包含任何证券推荐或金融产品建议。投资者在作出投资决定前，须考虑本招股说明书副刊及随附的招股说明书所载资料是否适合其需要、目标及情况，并在有需要时就该等事宜征询专家意见。

迪拜国际金融中心潜在投资者注意事项

本招股说明书补充资料及随附的招股说明书与根据迪拜金融服务管理局(“DFSA”)的“要约证券规则”进行的豁免要约有关。本招股说明书附录及随附的招股说明书仅供向DFSA的已发行证券规则中指定类型的人士分发。它不能交付给任何其他人，也不能由任何其他人依赖。DFSA没有责任审查或核实任何与免税优惠相关的文件。DFSA未批准本招股说明书附录或随附的招股说明书，也未采取措施核实本招股说明书附录及随附的招股说明书，也不对本招股说明书附录及随附的招股说明书负责。本招股说明书附录和随附的招股说明书所涉及的我们普通股的股票可能缺乏流动性和/或受转售限制。购买我们发行的普通股的潜在买家应该对我们的普通股进行自己的尽职调查。如果您不了解本招股说明书附录和随附的招股说明书的内容，您应该咨询授权的财务顾问。

欧洲经济区和英国

对于欧洲经济区的每个成员国和联合王国(每个“相关国家”)，除了根据“招股说明书条例”(定义见下文)规定的以下豁免，作为发行标的的我们普通股的任何要约都没有或将在该相关国家向公众发出：

A.

招股说明书规定的合格投资者的任何法人实体；

​

B.

不到150名自然人或法人(招股说明书规定的合格投资者除外)，但须事先征得承销商的同意；或

​

C.

招股说明书第1条第(4)款规定的其他情形的，

​

惟上文(A)至(C)段所述的本公司普通股要约，不会导致吾等或任何承销商须根据招股章程规例第三条刊登招股说明书，或根据招股说明书规例第三条补充招股说明书，或要求吾等或任何承销商根据招股章程规例第三条刊登招股说明书，或根据招股说明书规例第三条补充招股说明书。

每一个位于相关国家的人，如果收到我们普通股的任何要约，或收到关于我们普通股的任何要约的任何通信，或最初收购我们的普通股，将被视为已向每个承销商和我们陈述、保证、确认和同意：(1)它是招股说明书条例第二条(E)款所规定的“合格投资者”；以及(2)就招股章程第5条第(1)款中使用的作为金融中介的任何我们普通股股份而言，它在要约中收购的我们普通股股份既不是代表任何有关国家的人收购的，也不是为了向符合条件的投资者以外的任何相关国家的人(该术语在招股说明书条例中定义)收购，或者在事先征得承销商同意的情况下收购的，这些人不是在招股说明书规则中定义的合格投资者以外的任何相关国家的人，也不是在事先征得承销商同意的情况下收购或转售该要约或转售的。或当本公司代表任何有关国家的人士(合格投资者除外)收购本公司普通股时，根据招股章程规例，向其提出本公司普通股的要约不被视为向该等人士作出的要约。

我们、承销商及其各自的关联公司将依赖前述陈述、确认和协议的真实性和准确性。

 

S-17

 

本招股说明书附录及随附的招股说明书的编制依据是，根据《招股说明书条例》的豁免，在任何相关州对本公司普通股股票的任何要约要约都将根据刊登本公司普通股要约招股说明书的要求提出。因此，本招股说明书附录及随附招股说明书拟进行发售的任何人士，如在有关国家就本公司普通股股份及随附招股说明书提出要约，则只可在吾等或任何承销商并无责任根据招股章程规例第3条刊登招股章程或根据招股章程规例第103条补充招股章程的情况下才可发出要约，两者均与该等要约有关。在我们或承销商有义务发布招股说明书的情况下，我们和承销商都没有授权，也没有授权提出任何我们普通股的要约。

就本规定而言，“要约”一词指的是“本公司普通股的要约”。。。在任何相关国家对我们普通股的任何要约而言，“向公众”是指以任何形式和任何手段就要约条款和拟要约的我们普通股进行的沟通，以使投资者能够决定购买或认购我们普通股的股份。在任何相关国家，我们的普通股的要约是指以任何形式和任何手段就要约条款和拟要约的我们的普通股进行沟通，以使投资者能够决定购买或认购我们的普通股。“招股说明书规则”一词是指“规则(欧盟)2017/1129”。

香港潜在投资者须知

除《证券及期货条例》(第章)所界定的“专业投资者”外，本公司普通股股份并未在香港发售或出售，亦不会以任何文件的形式在香港发售或出售。(B)在其他情况下，而该文件并不是“公司(清盘及杂项条文)条例”(第371章)所界定的“招股章程”；或(B)在其他情况下，该文件并不是“公司(清盘及杂项条文)条例”所界定的“招股章程”。32)，或不构成该条例所指的向公众要约。在香港或其他地方，没有或可能发出或已经或可能由任何人为发行目的而向香港公众发出、或由任何人管有与本公司普通股股份有关的广告、邀请函或文件，而该等广告、邀请函或文件的内容是针对香港公众人士的，或其内容相当可能会被香港公众人士获取或阅读的(除非根据香港证券法准许如此做)，但与本公司普通股股份有关的广告、邀请或文件只出售给或拟出售给香港以外的人，或只出售给香港以外的人士或只出售给“专业投资者”，则不在此限。

英国潜在投资者注意事项

此外，在英国，本文档仅分发给、且仅针对且随后提出的任何要约仅针对以下对象：(I)在与2005年《金融服务和市场法案》(金融促进)令第19条(5)款有关的投资事项方面具有专业经验的人(如《招股说明书条例》中所定义)，以及随后提出的任何要约只能针对以下对象：(I)在与2005年《金融服务和市场法》(金融促进)令第19条(5)款有关的投资事项方面拥有专业经验的人，经修订的(本命令)和/或(Ii)属于该命令第49(2)(A)至(D)条范围内的高净值公司(或以其他方式可合法传达该命令的人)，(Iii)他们在英国境外，或(Iv)他们被邀请或诱使从事投资活动(符合2000年《金融服务和市场法》第21节的含义)，(Ii)是指在该命令第49(2)(A)至(D)条范围内的高净值公司(或以其他方式合法传达该命令的人)，或(Iv)是接受邀请或诱因从事投资活动的人(符合2000年《金融服务和市场法》第21节的含义)。与发行或出售任何普通股有关的信息(经修订)可合法传达或安排传达(所有此等人士统称为“相关人士”)，或与发行或出售本公司普通股有关的任何其他人士(统称为“相关人士”)可合法传达或安排传达(所有此等人士统称为“相关人士”)。在英国，非相关人士不得对本文件采取行动或依赖本文件。在英国，与本文件有关的任何投资或投资活动只能向相关人士提供，并将与其进行。

与股票发行或出售相关的任何参与投资活动的邀请或诱因(符合FSMA第第21(1)节的含义)只能在FSMA第第21(1)节不适用于我们的情况下传达或促使传达。

对于任何人在英国、从英国或以其他方式涉及我们普通股的任何行为，都必须遵守FSMA的所有适用条款。

 

S-18

 

加拿大潜在投资者注意事项

我们普通股的股票只能出售给购买或被视为购买本金的购买者，这些购买者是国家文书45-106招股说明书豁免或证券法(安大略省)第73.3(1)款中定义的认可投资者，并且是国家文书31-103注册要求、豁免和持续登记义务中定义的许可客户。我们普通股的任何转售都必须符合适用证券法的招股说明书要求的豁免，或在不受招股说明书要求约束的交易中进行。

如果本招股说明书附录和随附的招股说明书(包括其任何修正案)包含失实陈述，加拿大某些省或地区的证券法可以向购买者提供撤销或损害赔偿，前提是购买者在购买者所在省或地区的证券法规定的期限内行使撤销或损害赔偿。买方应参考买方所在省或地区的证券法的任何适用条款，了解这些权利的详细情况，或咨询法律顾问。

根据National Instrument 33-105承销冲突(“NI 33-105”)第3A.3节(如果证券由非加拿大司法管辖区的政府发行或担保，则第3A.4节)，承销商无需遵守NI 33-105关于与本次发行相关的承销商利益冲突的披露要求。

挪威

本招股说明书附录和随附的招股说明书不是按照《2007年挪威证券交易法》中规定的招股说明书要求制作的。本招股说明书附录和随附的招股说明书未经挪威金融监督管理局(Finanstilsynet)或挪威商业企业登记处批准或拒绝批准，也未在挪威金融监督管理局(Finanstilsynet)注册。

此处描述的我们普通股的股票没有也不会向挪威公众提供或出售，任何与我们普通股股票相关的发售或营销材料都不会以任何直接或间接的方式向挪威公众提供或分发。本招股说明书附录及随附的招股说明书仅供收件人使用，不得以任何方式转发给任何其他人或挪威的公众。

 

S-19

 

法律事务

某些法律事务将由DLA Piper LLP(美国)转交给我们，而某些美国联邦所得税事务将由Hunton Andrews Kurth LLP转交给我们。Cleary Gottlieb Steen&Hamilton LLP为我们提供了有关远期销售协议的建议。纽约盛德律师事务所(Sidley Austin LLP)将担任承销商和远期买家的法律顾问。

 

S-20

招股说明书

普通股
优先股
债务证券
存托股份
认股权证
权利
个单位

STAG Industrial，Inc.或任何出售股票的股东可以不时一起或单独发售、发行和出售本招股说明书中描述的证券。

本招股说明书介绍了适用于这些证券的一些一般条款。我们将在本招股说明书的补充文件中提供我们或任何出售股东可能提供的任何证券的具体条款。在投资之前，您应仔细阅读本招股说明书和任何适用的招股说明书附录。我们还可能授权向您提供一份或多份与此次发行相关的免费书面招股说明书。招股说明书副刊和任何免费撰写的招股说明书也可以添加、更新或更改本招股说明书中包含或并入的信息。

我们或任何出售股票的股东可以连续或延迟地向或通过一个或多个承销商、交易商或代理商，或直接向购买者提供和出售这些证券。每一次证券发行的招股说明书副刊将描述该次发行的分销计划。有关发行证券的一般信息，请参阅本招股说明书中的“分销计划”。招股说明书副刊亦会向公众公布该等证券的价格，以及我们预期从出售该等证券所得的净收益。我们不会从任何出售股票的股东出售证券中获得任何收益。

我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代码是“STAG”。2019年2月12日，我们普通股在纽约证券交易所的最后一次报告销售价格为每股28.36美元。

我们对我们股本的所有权和转让有一定的限制。您应该阅读本招股说明书中标题为“有关股本和股权转让限制的说明”一节中的信息，以了解有关这些限制的说明。

投资我们的证券涉及风险。在投资我们的证券之前，您应仔细阅读并考虑我们最新的年度报告Form 10-K和本招股说明书第 页的“风险因素”以及适用的招股说明书附录中的“风险因素”。

美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和任何州证券委员会都没有批准或不批准这些证券，也没有确定本招股说明书是否属实或完整。任何与此相反的陈述都是刑事犯罪。

本招股书日期为2019年2月13日

 

目录

您应仅依赖本招股说明书及附带的任何招股说明书补充中包含的信息，或通过引用将其并入本文或其中。我们没有授权任何其他人向您提供不同或其他信息。如果任何人向您提供不同的或额外的信息，您不应依赖它。本招股说明书和任何随附的招股说明书附录不构成出售或邀请购买除与其相关的注册证券以外的任何证券的要约，本招股说明书和任何随附的招股说明书附录不构成在向任何司法管辖区或向任何人提出此类要约或招揽是违法的证券的出售要约或要约购买要约。您不应假设本招股说明书及随附的任何招股说明书补充资料在招股说明书及该等招股说明书补充或补充资料(视何者适用而定)各自日期后的任何日期均属正确，即使本招股说明书及该等招股说明书补充或补充资料已于稍后交付或股份根据本招股说明书及该等招股说明书补充或补充资料交付或出售。由于本注册说明书和任何随附的招股说明书附录中包含的招股说明书的日期，我们的业务、财务状况、经营结果和前景可能会发生变化。只有在附带招股说明书附录的情况下，我们才能使用本招股说明书出售证券。

 

i

 

1

 

风险因素

投资我们的证券涉及风险。在购买本招股说明书提供的证券之前，您应仔细考虑我们于2019年2月13日向SEC提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告中以引用方式并入本招股说明书中的风险因素，以及我们在本招股说明书日期后提交给SEC的关于Form 10-K、10-Q和8-K的报告以及通过引用并入本招股说明书的其他文件中所述的风险、不确定性和附加信息(I)。以及(Ii)提供任何适用的招股说明书补充文件所载的资料。有关这些报表和文档的说明以及在哪里可以找到它们的信息，请参阅“在哪里可以找到更多信息”和“通过引用合并某些文档”。我们在本招股说明书和本招股说明书中引用的文件中讨论的风险和不确定性是我们目前认为可能对我们公司产生重大影响的风险和不确定性。其他目前未知或目前被认为无关紧要的风险也可能对我们的业务、财务状况、经营结果和前景产生实质性的不利影响。

 

2

 

有关前瞻性陈述的注意事项

本招股说明书、任何随附的招股说明书附录以及我们引用的文件均包含“前瞻性陈述”，其含义符合1995年“私人证券诉讼改革法案”(见修订后的1933年“证券法”第27A节(“证券法”)和1934年修订的“证券交易法”(“交易法”)第27A节)对此类声明规定的民事责任避风港的含义。此外，我们随后向证券交易委员会提交并通过引用并入的文件将包含前瞻性陈述。你可以通过使用诸如“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将会”等词汇以及此类词汇或类似表达的变体来识别前瞻性陈述。前瞻性陈述可能包括有关我们未来财务状况、经营业绩、未来收购的资本化率、我们的业务战略和目标(包括我们的收购战略、入住率和租赁率和趋势)以及预期的流动性需求和来源(包括资本支出和获得融资或筹集资本的能力)的陈述。我们的前瞻性陈述反映了我们目前对我们的计划、意图、预期、战略和前景的看法，这些看法是基于我们目前掌握的信息和我们所做的假设。尽管我们相信前瞻性陈述中反映或暗示的我们的计划、意图、预期、战略和前景是合理的，但我们不能保证我们的计划、意图、预期、战略或前景一定会实现或实现，您不应过度依赖这些前瞻性陈述。更有甚者, 实际结果可能与前瞻性陈述中描述的大不相同，可能会受到各种风险和因素的影响，包括但不限于：

•

我们最新的Form 10-K年度报告中包含的因素，包括在“业务”、“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”标题下列出的因素；

​

•

我们以有吸引力的条款筹集股权资本的能力；

​

•

我们所处的竞争环境；

​

•

房地产风险，包括房地产价值的波动和当地市场的总体经济环境，以及此类市场对租户的竞争；

​

•

租金降低或空置率上升；

​

•

租户可能违约(包括破产或资不抵债)或不续签租约；

​

•

收购风险，包括我们识别和完成增值收购的能力和/或此类收购未能按照预期执行；

​

•

技术发展，特别是影响供应链和物流的技术发展；

​

•

收购和处置的时机；

​

•

潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；

​

•

国际、国家、地区和地方经济状况；

​

•

利率和货币的总体水平；

​

•

法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产和区划法或房地产投资信托基金(REIT)或企业所得税法的变化，以及房地产税率可能的上调；

​

•

融资风险，包括我们的运营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资，或者无法以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资；

​

•

利率互换交易对手不履行、循环债务和无资金支持债务的信用风险；

​

•

保险金额不足或不足；

​

•

我们保持房地产投资信托基金资格的能力；

​

 

3

 

•

我们留住关键人员的能力；

​

•

诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的费用以及任何不利结果；以及

​

•

可能的环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业进行必要的污染补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

​

任何前瞻性声明仅说明发布日期。随着时间的推移，新的风险和不确定性会出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。除非法律另有规定，否则我们没有义务也不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陈述。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。有关这些和其他可能影响我们未来业绩、业绩或交易的因素的进一步讨论，请参阅上面题为“风险因素”的章节，其中包括我们最近提交给证券交易委员会的10-K表格年度报告中包含的风险，这些风险可能会在随后提交给证券交易委员会的文件中更新。

 

4

 

收益使用情况

除非我们在随附的招股说明书附录中另有规定，否则我们打算将我们出售证券的净收益用于一般公司用途，包括为我们的投资活动、偿还或再融资未偿债务、营运资金和其他一般用途提供资金。发售证券的净收益的任何具体分配将在发售证券时确定，并将在随附的招股说明书附录中说明。

我们不会收到任何出售本招股说明书所涵盖证券的股东出售股票的任何收益。

 

5

 

股本说明

以下我们股本的重要条款摘要并不声称是完整的，受马里兰州法律以及我们的章程和章程的约束和约束，这些条款的副本作为证物提交给注册说明书，本招股说明书是其中的一部分。请参阅“在哪里可以找到更多信息”。

一般

我们的章程规定，我们可以发行150,000,000股普通股，每股面值0.01美元，以及15,000,000股优先股，每股面值0.01美元。我们的董事会可以在不采取任何股东行动的情况下修改我们的章程，以增加或减少我们普通股的总股数或任何类别或系列的我们股票的股数。截至2018年12月31日，我们的普通股有112,165,786股已发行和发行，我们的6.875系列C系列累计可赎回优先股(“C系列优先股”)有3,000,000股，我们的经营合伙企业中有2,453,234股普通股已发行和发行，我们的经营合伙企业中有1,616,200股LTIP单位已发行和发行。

普通股

我们普通股的持有者有权获得股息或其他分配，如果得到我们董事会的授权，并由我们宣布从合法可用于支付股息或其他分配的资产中支付。他们还有权在我们清盘、解散或清盘的情况下按比例分享我们合法可供分配给股东的资产，在我们为所有已知债务和债务支付或拨备足够的款项后。这些权利受我们股票的任何其他类别或系列(包括C系列优先股)的优先权利以及我们章程中关于限制我们股票转让和所有权的条款的约束。

在本公司章程限制本公司股票转让和所有权的条款的约束下，除非任何类别或系列股票的条款另有规定，否则每股已发行普通股赋予持有人在提交股东投票表决的所有事项(包括董事选举)上一票的权利，并且，除与本公司股票的任何其他类别或系列股票(包括C系列优先股)有关的规定外，本公司普通股持有人拥有独家投票权。在董事选举中没有累积投票，这意味着普通股大多数流通股的持有者可以作为一个类别投票，可以选举当时参加选举的所有董事，但任何优先股董事除外。

我们普通股的持有者一般没有评估、优先、转换、交换、偿债基金或赎回权，也没有优先认购我们任何证券的权利。根据本公司章程对股本转让的限制，所有普通股享有同等的股息、清算和其他权利。

根据我们的章程，我们不能在正常业务过程之外解散、修改我们的章程、合并、出售我们的全部或几乎所有资产、进行换股或从事类似的交易，除非我们的董事会宣布这是可取的，并获得至少有权就此事投赞成票的股东的赞成票，但修改我们的章程只会改变宪章中明确规定的合同权除外。特定类别或系列股票(包括C系列优先股)，根据我们章程的规定，该类别或系列股票的持有人对该类别或系列股票拥有独家投票权。

马里兰州法律允许在未经股东批准的情况下将拥有90%或以上股权的子公司与母公司合并或并入母公司，前提是继承人的章程除在某些次要方面外不得修改，以改变其名称、名称或其他名称或其任何类别或系列的股票的面值，或其股票的总面值以及在合并中发行的继承人的任何股票的合同权，以换取另一家公司的股票，这些权利与被交换的股票的合同权相同。此外，由于马里兰法律可能不要求母公司的股东批准合并或出售子公司的全部或几乎所有资产，我们的子公司可能能够在没有股东投票的情况下合并或出售其全部或基本上所有资产。

 

6

 

优先股

我们的董事会可以授权发行一个或多个系列的优先股，并可以就任何此类系列确定该系列优先股的权利、优惠、特权和限制，包括：

•

发行权；

​

•

转换权；

​

•

投票权；

​

•

赎回权和赎回条款；以及

​

•

清算优惠。

​

根据本招股说明书，我们可能不时提供的优先股在发行时将获得正式授权、全额支付和不可评估，优先股持有者将没有任何优先购买权。

优先股的发行可能会延迟、推迟或阻止控制权变更或其他可能涉及我们普通股溢价或符合我们股东最佳利益的其他交易。此外，我们发行的任何优先股在支付分配方面可能优先于我们的普通股，在这种情况下，我们不能支付普通股的任何分配，直到这些优先股的全部分配支付完毕。

每个系列优先股的权利、优先、特权和限制将由与该系列相关的补充条款确定。我们将在招股说明书附录中描述与该系列相关的特定优先股系列的具体条款，这些条款将包括：

•

优先股的名称和面值；

​

•

优先股的投票权(如果有)；

​

•

发行的优先股数量、每股优先股的清算优先权和优先股的发行价；

​

•

优先股适用的分派率、期限和支付日期或计算方法；

​

•

分配是累积的还是非累积的，如果是累积的，优先股的分配开始累积的日期；

​

•

优先股的任何拍卖和再营销程序(如果适用)；

​

•

优先股的偿债基金拨备(如果有的话)；

​

•

优先股的规定和赎回限制(如果适用)；

​

•

优先股回购的规定和任何限制(如果适用)；

​

•

优先股转换为普通股的条款和条款(如有)，包括转换价格(或方式或计算)和转换期限；

​

•

优先股权利可以修改的条款(如果适用)；

​

•

在清算、解散或清盘时优先股在分配权和权利方面的相对排名和偏好；

​

•

对发行任何其他系列优先股的任何限制，包括优先股系列在分配权和本公司事务清算、解散或结束时的分配权方面高于该系列优先股或与该系列优先股平价的任何系列优先股；

​

•

优先股在任何证券交易所上市；

​

•

如果适用，讨论适用于优先股的任何其他重要联邦所得税考虑事项；

​

 

7

 

•

有关登记程序的信息(如果适用)；

​

•

除下文所述的限制外，对优先股所有权和转让的任何其他限制；以及

​

•

优先股的任何额外权利、优惠、特权或限制。

​

截至2018年12月31日，C系列优先股发行流通股数量为300万股，清算优先股为每股25.00美元。我们在董事会授权的情况下，按每股25美元清算优先股(相当于固定年率每股1.71875美元)的6.875%的年利率，向C系列优先股支付累计股息。C系列优先股的股息在每年3月、6月、9月和12月的最后一天左右每季度支付一次拖欠股息。C系列优先股在股息权和我们清算、解散或清盘时的权利方面高于我们的普通股。一般来说，我们不能在2021年3月17日之前赎回C系列优先股，除非在与我们有资格成为REIT的能力有关的有限情况下，以及在与控制权变更(如补充条款中定义的)相关的某些其他情况下。如果我们在这样的控制权变更后不行使赎回C系列优先股的权利，C系列优先股的持有人有权根据一个有上限的定义公式，将他们的部分或全部股份转换为我们普通股的数量。C系列优先股没有规定的到期日，也不受强制赎回或任何偿债基金的约束。如果我们连续六个季度或更长时间(无论是否连续)不支付股息，以及在某些其他情况下，包括对任何修正案的独家投票权，C系列优先股的持有者通常没有投票权，但有限的投票权除外。, 更改或废除我们章程的条款或C系列优先股的条款，这只会改变我们C系列优先股章程中规定的合同权利。

对我们股票进行重新分类的权力

我们的章程授权我们的董事会将任何未发行的股票重新分类为任何类别或系列的股票，包括优先股，将任何未发行的普通股或优先股分类，或将董事会先前授权的任何系列优先股的任何先前分类的未发行股票重新分类。在发行每一类或每一系列优先股的股票之前，根据马里兰州法律和我们的宪章，我们的董事会必须根据我们的宪章对转让和所有权的限制，确定每一类或每一系列优先股的条款、优先股、转换或其他权利、投票权、限制、股息或其他分配的限制、资格以及赎回条款或条件。因此，我们的董事会可以授权发行有条款和条件的普通股，或优先于我们现有普通股的优先股，涉及清算时的分配和权利，或者其他条款和条件，这些条款和条件可能会延迟、推迟或阻止我们公司的交易或控制权变更，这些交易或控制权变更可能涉及您的溢价，或者以其他方式符合您的最佳利益。

增发普通股和优先股的权力

我们相信，董事会有权修改我们的章程，增加我们授权股票的总数或任何类别或系列的股票数量，发行额外的普通股或优先股，并对我们的普通股或优先股的未发行股票进行分类或重新分类，然后发行分类或重新分类的股票，这为我们在构建未来可能的融资和收购以及满足可能出现的其他需求方面提供了更大的灵活性。除C系列优先股持有人有权批准分类或发行C系列优先股级别的我们股票的某一类别或系列的股票外，额外的类别或系列以及我们的普通股无需股东采取进一步行动即可发行，除非适用法律或我们证券可能在其上市的任何证券交易所的规则要求股东采取行动。

对股票所有权和转让的限制

我们的章程规定，我们的董事会可以决定维持我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位是否符合我们公司的最佳利益。要根据《准则》获得房地产投资信托基金资格，我们的

 

8

 

股票必须在12个月的纳税年度内或较短纳税年度的相应部分内至少由100人或以上的人实益拥有。此外，在任何课税年度的后半年度内，五名或以下人士(根据守则的定义，包括某些实体)不得直接或间接拥有股本流通股价值的50%。

为了帮助我们获得房地产投资信托基金的资格，除某些例外情况外，我们的章程对个人可能拥有的股本的数量和比例价值进行了限制。我们的章程规定，一般而言，任何人不得拥有或被视为拥有本公司已发行股本总额的9.8%或9.8%以上的股份(以限制性较强者为准)，或持有或被视为拥有本公司已发行普通股总数的9.8%或9.8%以上的股份(以限制性较强者为准)，或根据守则的归属条款被视为拥有或被视为拥有本公司已发行普通股总数的9.8%或9.8%以上的股份(以限制性较强者为准)。此外，C系列优先股的补充条款规定，一般情况下，任何人不得拥有或根据守则的归属条款而被视为拥有我们已发行的C系列优先股价值或数量超过9.8%(以限制性较大者为准)。本守则下的实益所有权和/或推定所有权规则非常复杂，可能导致一组相关个人和/或实体实际或推定拥有我们股本的股份由一个个人或实体推定拥有。

我们的宪章还禁止任何人：

•

以实益方式或建设性方式持有我们股本的股份，这将导致我们根据守则第2856(H)节的规定被“少数人持有”；

​

•

以实益或建设性方式拥有我们股本的股份，如果这种所有权会导致我们被视为根据守则第2856(H)(3)(D)节的“养老金持有的房地产投资信托基金”；

​

•

转让我们股本的股份，如果这种转让会导致我们的股本实益拥有者少于100人；

​

•

实益或建设性地拥有我们股本的股份，如果这样的所有权会导致我们建设性地拥有我们公司租户10%或更多的所有权权益，或者会导致任何独立承包商不被视为根据守则第2856(D)(3)节的所有权权益，或

​

•

以实益或建设性方式持有我们股本的股份，否则此类实益或建设性所有权将导致我们不符合房地产投资信托基金(REIT)的资格。

​

任何人如获取、试图或打算获得本公司股本股份的实益或建设性所有权，而该股份将或可能违反上述任何转让和所有权限制，以及任何本应拥有本公司股本股份并导致将股份转让给慈善信托(如下所述)的人，将被要求立即向我们发出书面通知，或在提议或试图进行交易的情况下，提前至少15天向我们发出书面通知。并向我们提供我们可能要求的其他信息，以确定此类转让对我们作为房地产投资信托基金(REIT)地位的影响。如果我们的董事会认为继续成为房地产投资信托基金的资格不再符合我们的最佳利益，上述对可转让性和所有权的限制将不适用。

我们的董事会可自行决定豁免任何人不受上述所有权限制和上述某些限制的限制。然而，我们的董事会不得给予任何人豁免，除非我们的董事会获得董事会认为适当的陈述、契诺和承诺，以确定给予豁免不会导致我们失去房地产投资信托基金(REIT)的地位。作为授予豁免的一项条件，我们的董事会可以要求美国国税局(“IRS”)做出裁决或律师的意见，在任何一种情况下，我们的董事会都可以自行决定，在形式和实质上令我们满意，以确定或确保我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位。

我们的董事会可以提高或降低所有权限制，只要变更不会导致五个或更少的人实益拥有我们已发行股本价值超过49.9%的股份。所有权限额的任何降低不适用于任何人的股本所有权百分比超过降低的所有权限额，直到该人的股本所有权百分比等于或低于降低的所有权限额。

 

9

 

然而，如果发生任何我们的股票转让或其他事件，一旦生效，将导致任何人实益地或建设性地拥有超过或违反上述所有权或转让限制的我们股本的股份，称为被禁止的所有者，那么我们股本中的该数量的股票(否则将导致该人违反转让或所有权限制(四舍五入至最接近的全部股份))将自动转移到慈善信托，以使慈善受益人独占利益。在此情况下，如果发生任何转让或其他事件，将导致任何人实益地或建设性地拥有我们股本的股份，超过或违反上述所有权或转让限制的人被称为被禁止所有者，则该数量的股本将被自动转移到慈善信托，用于慈善受益人的独占利益。被禁止的所有者将不会获得该股份的任何权利。这一自动转账将被视为自违规转账前一个工作日的营业结束起生效。如果向慈善信托的转让因任何原因而不能有效，以防止违反上述转让或所有权限制，则转让本公司股本中该数量的股份(否则会导致任何人违反上述限制)将从一开始就无效，并且意向受让人将不会获得本公司股本的任何权利。慈善信托持有的我们股本的股份将继续构成我们股本的已发行和流通股。被禁止的所有者将不会从拥有慈善信托中持有的任何股本股份中获得经济利益。, 将没有权利获得股息或其他分配，也不会拥有任何投票权或可归因于慈善信托中持有的股本股份的其他权利。慈善信托的受托人将由我们指定，必须与我们或任何被禁止的所有者无关，并将拥有与慈善信托中持有的股本股份有关的所有投票权和股息或其他分配权，这些权利将为信托的慈善受益人的独有利益而行使。在我们发现股本股份已经转让给受托人之前支付的任何股息或其他分配，将由该股息或分配的接受者应要求支付给受托人，任何授权但未支付的股息或其他分配将在到期支付给受托人时支付。如此支付给受托人的任何股息或分派都将以信托形式为信托的慈善受益人持有。被禁止的所有者将对慈善信托中持有的股本股份没有投票权，并且在符合马里兰州法律的情况下，自该股本股份转让给受托人之日起生效，受托人将有权自行决定：

•

在我们发现这些股份已转让给受托人之前，被禁止的所有者所投的任何票无效；以及

​

•

按照信托受益人的利益行事的受托人的意愿重新投票。

​

但是，如果我们已经采取了不可逆转的公司行动，那么受托人将无权撤销和重新投票。

在接到本公司通知股本股份已转移至慈善信托的20天内，除非我们按以下说明首先购买股份，否则受托人将把慈善信托中持有的股本股份出售给受托人指定的人，该人对股份的所有权不会违反我们宪章中的所有权限制。一旦出售，慈善受益人在出售股份中的权益将终止，受托人将出售股份的净收益分配给被禁止的所有者和慈善受益人。被禁止的所有者将收到以下内容中的较小者：

•

被禁止拥有人为股份支付的价格，或者，如果被禁止拥有人没有就导致股份在慈善信托中持有的事件提供股份的价值(例如，就礼物或设计而言)，则为导致股份在慈善信托中持有的事件发生当天股份的市场价格；以及 (*-)

​

•

受托人出售或以其他方式处置在慈善信托中持有的股份(减去出售的任何佣金和其他费用)所收到的每股价格。

​

受托人可以按照受托人向被禁止所有者支付的股息和分配额减去应支付给被禁止所有者的金额。任何超过应支付给被禁止拥有人的金额的净销售收益将立即支付给慈善受益人。如果在我们发现股本股份被转移到慈善信托之前，被禁止的所有者出售了这些股份，那么：

•

此类股份将被视为已代表慈善信托出售；以及

​

 

10

 

•

如果被禁止的所有者收到的此类股份的金额超过上述被禁止所有者有权获得的金额，则超出的部分必须应要求支付给受托人。

​

此外，慈善信托中持有的股本股票将被视为已出售给我们或我们的指定人，每股价格相当于以下两者中的较低者：

•

导致转移至慈善信托的交易中的每股价格(如果是礼物或设计，则为捐赠或设计时的市场价格)；以及

​

•

我们或我们的指定人员接受此类报价之日的市场价格。

​

我们可以从支付给被禁止拥有人的、被禁止拥有人欠受托人的股息和分配额中扣除支付给被禁止拥有人的金额。为了慈善受益人的利益，我们将把减免的金额支付给受托人。在受托人出售慈善信托中持有的股本股份之前，我们将有权接受要约。在向吾等出售股份后，慈善受益人在出售股份中的权益将终止，受托人将把出售股份的净收益分配给被禁止的所有者，受托人持有的任何股息或其他分派将支付给慈善受益人。

所有代表我们股本的证书都将带有一个图例，说明上述限制。

每名持有本公司股本流通股价值超过5%(或本守则或其下颁布的法规所要求的较低百分比)的所有者，必须在每个课税年度结束后30天内向我们发出书面通知，说明该所有者的名称和地址、该所有者实益拥有的本公司股本的每一类别和系列股份的数量以及对该等股份的持有方式的描述。(Br)每名股东必须在每个课税年度结束后30天内向我们发出书面通知，说明该所有者的姓名和地址、该所有者实益拥有的本公司股本的每一类别和系列股份的数量以及对该等股份的持有方式的描述。每个此类所有者还必须向我们提供我们可能要求的附加信息，以确定所有者的实益所有权对我们作为REIT的地位的影响(如果有的话)，并确保遵守我们的所有权限制。此外，我们的每一位股东，无论是否拥有我们5%或更多的股本，都必须应我们的要求，真诚地向我们提供我们可能要求的信息，以确定我们作为房地产投资信托基金的地位，并遵守任何税务当局或政府当局的要求，或确定这种遵守情况，并确保我们遵守我们宪章中的所有权限制。

我们章程中的所有权和转让限制可能会延迟、推迟或阻止我们的交易或控制权变更，这些交易或控制权变更可能涉及我们股本持有人的溢价，或者可能以其他方式符合我们股东的最佳利益。

证券交易所上市

我们的普通股在纽约证券交易所上市，代码是“STAG”。C系列优先股在纽约证券交易所上市，代码为“STAG PR C”

转让代理和注册处

我们的普通股和C系列优先股的转让代理和登记人是大陆股票转让信托公司。

 

11

 

债务证券说明

以下说明阐述了可能通过本招股说明书提供的优先债务证券的某些一般条款和规定。发行的债务证券的具体条款和下文所述的一般规定的适用范围将在与债务证券有关的招股说明书附录中说明。

通过本招股说明书提供的任何优先债务证券将根据吾等与吾等可能指定的受托人之间不时修订或补充的优先契约(“契约”)发行。本招股说明书是注册说明书的一部分，作为注册说明书的一部分，已提交了一份契约表格，可在受托人的公司信托办公室(定义如下)查阅，或如下文“在哪里可以找到更多信息”和“通过引用并入某些文件”一节中所述。

本契约现在和将来都受修订后的1939年《信托契约法》的约束和管辖。下面所述的对假牙的描述假设我们已经签订了假牙。如果我们发行债务证券，我们将签署并交付契约。本招股说明书所载有关该契约及根据该契约发行的债务证券的陈述，是该契约及该等债务证券的若干条文的摘要。摘要并不声称是完整的，并受本契约及该等债务证券的所有条文所规限，并受该等条文的整体规限，并受该等债务证券的所有条文所规限，并受该等债务证券的所有条文所规限。

一般

通过本招股说明书提供的债务证券将是我们的直接义务。优先债务证券将与我们可能不时未偿还的其他优先无担保和无次级债务并列偿付权，并将优先于所有可能不时未偿还的次级债务证券。

本契约规定，债务证券可发行本金总额不限的一个或多个系列，每种情况下均可由吾等不时授权，或在本契约的一个或多个补充契约中设立。一个系列的所有债务证券不必同时发行，除非另有规定，否则可以在未经该系列债务证券持有人同意的情况下重新开放该系列，以发行该系列的额外债务证券。

《契约》规定，本契约下可以有一个以上的受托人，每个受托人涉及一个或多个债务证券系列(每个受托人为一个受托人)。本公司任何受托人均可就一个或多个债务证券系列辞职或被免职，吾等将委任一名继任受托人就该系列债务证券行事。如有两名或多于两名人士就不同系列的债务证券以受托人身分行事，则每名该等受托人均为该契约下的信托的受托人，与任何其他受托人根据该契约管理的信托分开，而除本文件或该文件另有注明外，每名该等受托人均可就该受托人根据该契约受托人所指的一系列或多於一系列的债务证券，并仅可就该等受托人采取任何行动。

与发行的任何一系列债务证券有关的招股说明书补充资料将包含有关这些债务证券的具体条款的信息，包括但不限于：

•

提供的本金金额；

​

•

该系列证券的名称；

​

•

对该系列证券本金总额的任何限制，该系列证券可根据该契约进行认证和交付；

​

•

证券本金的一个或多个应付日期；

​

•

该系列证券应计息的一个或多个利率(可以是固定的或可变的)、产生利息的一个或多个日期、应支付利息的付息日期以及在任何付息日期应付利息的定期记录日期；

​

 

12

 

•

应向其支付利息的人；

​

•

该系列证券的本金(以及溢价，如有的话)和利息须支付的一个或多个地点，该系列的任何证券均可交回以进行转换或交换，并可就该系列证券及该契约向我们或向我们发出通知及要求送达；

​

•

任何利息的计算依据，如果不是由12个30天的月组成的360天一年的利息；

​

•

根据我们的选择，可以全部或部分赎回该系列证券的一个或多个期限、一个或多个价格、货币或货币单位，以及赎回该系列证券的条款和条件；

​

•

(Br)该系列证券可转换为或交换我们的任何股本或其他证券或财产(包括现金或其任何组合)的条款(如有)，以及可进行此类转换或交换的条款和条件，包括但不限于初始转换或交换价格或汇率(或其计算方式)、可转换或可交换的部分或确定任何此类部分的方法、转换或交换期限、关于转换或交换是否可供选择的规定需要调整转换或者交换价格的事项，以及赎回该证券时影响转换或者交换的规定；

​

•

如果此类债务证券是可转换的，为保持我们作为房地产投资信托基金的地位，对我们的普通股或其他可转换为此类债务证券的股权证券的所有权或可转让性的任何限制；

​

•

我们根据任何偿债基金或类似条款或根据其持有人的选择赎回或购买该系列证券的义务(如果有)，以及根据该义务赎回或购买该系列证券的一个或多个期限、价格、货币或货币单位以及赎回或购买该系列证券的条款和条件；

​

•

该系列证券是以登记形式发行还是以无记名形式发行，或两者兼有，如以无记名形式发行，是否会附连票券，以及以无记名形式发行的系列证券是否可交换为以登记形式发行的系列证券，以及在何种情况下和在何处(如允许)进行此类交换；

​

•

如果该系列证券将以无记名形式发行，或作为一种或多种代表该系列证券的全球票据以无记名形式发行，是否适用支付额外利息或赎回税款的某些规定；在以无记名临时证券交换系列最终证券之前的任何付息日，就该系列无记名临时证券的任何部分支付的利息，是否应就为其账户持有的该等无记名临时证券的部分向任何结算组织支付利息，在这种情况下，结算组织收到的任何该等利息支付将贷记给有权在该付息日获得应付利息的人的条款和条件(包括任何证明要求)是否应支付给任何结算组织；(B)在这种情况下，是否应向任何结算组织支付该部分无记名临时证券的利息，以及在这种情况下，结算组织收到的任何该等利息支付将贷记给有权在该付息日获得应付利息的人的条款和条件(包括任何证明要求)；以无记名临时证券交换一种或多种无记名系列最终证券的条件；

​

•

如果不是1,000美元或其任何整数倍的面值，则该系列证券可发行的面值；

​

•

如果不是受托人，则提供每个证券注册商和/或支付代理的身份；

​

•

该债务证券将发行的本金的百分比，如果不是本金，则为该系列证券本金的一部分，该部分应在根据契约宣布加速到期时支付；

​

•

我们对该系列证券的任何违约事件和契诺，无论这些违约事件或契诺是否与契约中规定的违约事件或契诺一致；

​

 

13

 

•

(如果不是美国货币)支付该系列证券的本金(以及溢价，如有的话)或利息(如有的话)的货币或货币单位，或该系列证券应以其计价的货币或货币单位，以及适用于该系列证券的特别拨备；

​

•

如果该系列证券的本金(以及溢价，如有)和利息(如有)将由我们或其持有人选择以该等证券的面值或声明应支付的货币或货币单位以外的货币或货币单位支付，作出选择的一个或多个期限以及可作出选择的条款和条件，以及决定该等证券以何种货币或货币单位计价或声明应支付的货币或货币与该货币或货币之间的汇率的时间和方式

​

•

如果该系列证券的付款或本金(以及溢价，如有的话)或利息(如有的话)或利息(如有的话)，可参照以证券的面值或述明须予支付的货币或货币单位以外的货币或货币单位为基础的指数或任何其他指数来厘定，则该等款额的厘定方式；

​

•

此类证券是有担保的还是无担保的，如果有担保，担保债务证券的抵押品的性质；

​

•

每个系列的证券是否会得到担保，担保程度如何，担保人的身份；

​

•

此类证券从属于我们其他债务的条款和条件(如果有)；

​

•

此类证券是凭证发行还是记账发行；

​

•

本契约的无效条款和契约无效条款的适用性(如果有的话)；

​

•

我们是否以及在什么情况下会就任何税收、评估或政府收费支付此类债务证券的任何额外金额，如果是，我们是否可以选择赎回此类债务证券以代替支付此类款项；

​

•

权证行使时发行证券的，认证和交付的时间、方式和地点；

​

•

本系列的任何其他条款(这些条款不得与本契约的规定相抵触)；以及

​

•

适用于债务证券的重大联邦所得税后果。

​

债务证券可以分成一个或多个系列发行，期限相同或不同。

在涉及我们的高杠杆交易可能对债务证券持有人造成不利影响的情况下，债务证券的条款不为债务证券持有人提供保护。

转换和交换权利

招股说明书附录将说明(如果适用)您可以将债务证券转换为其他债务证券、优先股、普通股或其他证券或财产(包括现金或其任意组合)或将其交换为其他债务证券、优先股、普通股或其他证券或财产(包括现金或其任意组合)的条款。转换或更换可以是强制性的，也可以由您选择。招股说明书副刊将说明债务证券的金额、优先股或普通股的股份数量、或转换或交换时将收到的其他证券或财产的金额将如何计算。

转账换货

一系列债务证券可以以登记形式(“登记证券”)或全球形式发行。只要本金总额不变，记名证券可以分成小面额，也可以合并成大面额。这就是所谓的“交换”。

根据本契约，您可以在受托人办公室转让或交换一系列债务证券。受托人将作为我们的代理，以持有人的名义登记注册证券。

 

14

 

和转让债务证券。我们可以指定其他人来履行这些职能。维护登记持有人名单的人被称为“安全登记员”。安全登记员还将执行转账。

您不需要支付转让或交换债务证券的服务费，但您可能需要支付与交换或转让相关的任何税款或其他政府费用。只有在安全注册商对您的所有权证明满意的情况下，才会进行转让或交换。

如果我们指定其他转让代理，我们将在适用的招股说明书附录中指定他们的名字。我们可以取消任何特定转让代理的指定。我们也可以批准任何转让代理机构的办公室变更。

如果我们赎回的债务证券少于可赎回系列的全部债务证券，我们可以在选择赎回该等登记证券之日起15个月内至相关赎回通知邮寄之日止期间内阻止转让或交换登记证券，以便冻结准备邮寄的持有人名单。我们也可以拒绝登记被选择赎回的债务证券的转让或交换，但我们将继续允许部分赎回的债务证券的未赎回部分进行转让和交换。

如果发行的债务证券是可赎回的，我们将在适用的招股说明书附录中说明赎回程序。

在本招股说明书的“转让与交换”部分，“你”是指债务证券的直接持有人，而不是间接持有人。

兼并合并

在符合适用招股说明书附录中规定的任何条款或条件的情况下，只要任何系列的任何债务证券仍未清偿，吾等不得合并、合并或转让、转让或租赁我们的物业和资产作为一个整体，我们也不会允许任何人与我们合并或合并，或将其物业和资产作为一个整体转让、转让或租赁给我们，除非：

•

继承人是我们或根据美国法律成立并存在的另一家公司，其任何州或哥伦比亚特区承担我们在债务证券和契约下的义务；

​

•

在该交易生效后，我们或继承人将不会在该契约下违约；以及

​

•

我们已向受托人递交了一份高级人员证书和一份大律师意见，每一份均说明该等合并、合并或转让以及该等补充契约(如有的话)符合本契约的规定。

​

我们的某些公约

除了适用的招股说明书附录中可能描述的与特定系列债务证券有关的任何契约外，我们还将遵守以下契约：

公司的存在。除上文“合并和合并”一节中所述的情况外，我们将被要求做或导致做所有必要的事情，以保持和保持我们的合法存在、权利(通过宪章或法定)和特许经营权的全部效力和效力。然而，如果我们认为在我们的业务运作中不再需要保留任何权利或专营权，我们将不需要保留任何权利或专营权。

物业维护。吾等将被要求对本公司或本公司任何附属公司的业务所使用或有用的所有物业进行维修及保持良好状况、维修及工作秩序、正常损耗除外，并提供所有必需的设备，并将被要求安排进行一切必要的维修、更新、更换、改善及改善，以使吾等判断可能需要进行所有必要的维修、更新、更换、改善及改善，以使与该等物业有关的业务可随时进行。但是，我们不会被阻止(I)删除

 

15

 

永久性地被宣告无效或遭受伤亡损失的任何财产，如果根据我们的合理判断，移走符合我们的最佳利益，并且对债务证券持有人没有任何实质性的不利；(Ii)停止维护任何财产，如果我们认为这样做对我们的业务或我们的任何子公司的业务是适宜的，并且在任何实质性方面对债务证券持有人没有不利；或(Iii)出售或以其他方式价值处置我们的普通财产。

缴纳税款和其他索赔。在他们违约之前，我们将被要求支付或解除，或导致支付或解除：

•

对我们或我们的任何子公司或对我们的收入、利润或财产或我们的任何子公司的收入、利润或财产征收或征收的所有实质性税款、评估和政府费用；以及

​

•

对劳动力、材料和用品的所有重大合法索赔，如果不支付，根据法律可能成为对我们的财产或我们任何子公司的财产的留置权。

​

但是，我们不会被要求支付或解除或导致支付或解除任何金额、适用性或有效性受到善意质疑的税款、评估、收费或索赔。

除非如上所述或适用的招股说明书附录中另有说明，否则本契约不包含在下列情况下为债务持有人提供证券保护的任何条款：

•

涉及我们的高杠杆或类似交易；

​

•

控制权变更或管理层变更；或

​

•

涉及我们的可能对债务证券持有人产生不利影响的重组、重组、合并或类似交易。

​

此外，在上述及适用的招股说明书附录的限制下，吾等未来可能会进行某些交易，例如将吾等的物业及资产整体出售，或与另一实体合并或合并，而该等交易可能会增加吾等的负债金额或以其他方式对吾等的财务状况或经营业绩产生不利影响，从而可能对吾等偿还债务(包括债务证券)的能力产生不利影响。我们目前无意进行涉及我们的高杠杆或类似交易。

默认事件

除非适用的招股说明书附录另有规定，否则债务证券的违约事件在本契约中定义为：

(1)

债务证券的任何分期利息的支付违约30天；

​

(2)

债务证券的任何本金违约；

​

(3)

吾等未能履行本公司为债务证券的利益而在契约中所载的任何其他契诺或协议，而在受托人书面通知吾等或向吾等及受托人发出债务证券本金总额至少25%的书面通知后90天内不得予以补救；

​

(4)

我们破产、资不抵债或重组的某些事件；或

​

(5)

适用的招股说明书附录中为系列指定的任何其他违约事件。

​

除非适用的招股说明书附录另有规定，否则本契约规定，如果上述第(1)、(2)、(3)或(5)款下的违约事件已经发生并仍在继续，受托人或债务证券本金不低于25%的持有人可以宣布所有债务证券的本金连同任何应计利息立即到期并支付。

除非适用的招股说明书附录中另有规定，否则如果上述第(4)款规定的违约事件已经发生并仍在继续，则所有债务证券的本金加在一起

 

16

 

任何应计利息将立即到期并支付，而无需受托人或债务担保的任何持有人作出任何声明或其他行为。在某些条件下，该等声明(包括因拖欠本金或利息而作出的声明，其后已获提供支付)，可由债务证券的过半数本金持有人宣告无效。

此外，除适用的招股说明书附录中规定的任何条款或条件另有规定外，在宣布加快债务证券的到期日之前，债务证券的多数本金持有人可以免除过去的违约，但任何债务证券的本金或利息的支付违约，或未经每一债务证券持有人批准不得修改或修订的契约或契约条款，则不在此限。

该契约载有一项条文，规定受托人有权在受托人失责期间按规定的谨慎标准行事，并在根据该契约发行的债务证券持有人的要求下，在继续行使该契约下的任何权利或权力之前，获得该等债务证券持有人的弥偿。

《契约》还规定，持有根据该契约发行并受影响的特定系列未偿还证券(每个系列作为一个单独类别投票)的过半数本金的持有人，可指示就该系列债务证券进行任何法律程序的时间、方法和地点，以寻求受托人可获得的任何补救措施，或行使受托人获得的任何信托或权力。(br}《契约》还规定，持有根据该系列发行并受影响的特定系列未偿还证券(每个系列作为一个单独类别投票)的多数本金持有人可指示就该系列债务证券进行任何法律程序的时间、方法和地点。

契约包含一份契约，我们将每年向受托人提交一份证明，证明没有任何违约或指明任何存在的违约。

满意与解脱

本契约规定，如果本契约相关条款的规定适用于依据该契约的任何系列的债务证券(或该系列内的债务证券)，则该契约将不再对该系列的所有债务证券具有进一步效力(但本契约明确规定的债务证券登记转让或交换的存续权除外)：

•

任一：

​

•

目前已认证并交付的所有此类债务证券(已更换或支付的丢失、被盗或销毁的债务证券除外)均已交付受托人注销，或

​

•

对于所有尚未交付受托人注销的债务证券，我们已向受托人存入或安排存入资金或政府债务(如下所述)或其任何组合，其金额足以偿付和清偿此前尚未交付受托人注销的该等债务证券的全部债务，用于到期的未偿还本金和利息；

​

•

我们已经支付了本公司根据本合同就该系列应支付的所有其他款项；

​

•

我们已向受托人递交了一份高级人员证书和一份大律师的意见，每一份都说明该契约规定的所有先决条件均已得到遵守，该契约就该系列而言令该契约满意并被解除；以及

​

•

如果此类债务证券未在存款之日起一年内到期和支付，我们已向受托人提交了一份律师意见，大意是，债务证券的持有人将不会确认由于此类存款、失败和解除而产生的联邦所得税目的，并将按相同的金额、相同的方式和相同的时间缴纳联邦所得税，就像没有发生此类存款、失败和解除的情况下的情况一样，我们已向受托人提交了一份律师意见，大意是，债务证券的持有人将不会确认由于此类存款、失败和解除而产生的联邦所得税目的，并将按相同的金额、相同的方式和相同的时间缴纳联邦所得税。

​

失败和圣约失败

本契约规定，如果本契约相关条款的规定适用于本契约所规定的任何系列的债务证券(或其中的债务证券)，我们可以选择

 

17

 

(1)同意实施“失效”，在这种情况下，我们将被解除与此类债务证券有关的任何和所有义务(登记此类债务证券的转让或交换、更换临时或残缺不全、销毁、丢失或被盗的债务证券、维持与此类债务证券有关的办事处或机构并持有资金以供信托支付的义务除外)，或(2)实施“契约失效”的义务，在这种情况下，我们将免除与该债务证券有关的义务，在这种情况下，我们将被解除与该债务证券有关的义务。 (1)在这种情况下，我们将被解除与此类债务证券的转让或交换、更换临时或残缺、销毁、丢失或被盗债务证券、维持与此类债务证券有关的办事处或机构以及以信托方式支付款项的义务如果根据契约规定，我们对任何其他契约的义务，以及任何遗漏履行该等义务的行为，都不会构成该等债务证券的违约或违约事件。上述失效或契约失效应由吾等以信托方式向适用的受托人以不可撤销的方式存入一笔或多笔金额，该金额为该等债务证券在规定到期日应支付的一种或多於一种货币，或适用于该等债务证券的政府义务(如下所述)，或两者兼而有之，而该等债务证券通过按照其条款定期支付本金及利息，将提供足以支付该等债务证券的本金(及溢价，如有的话)及利息的款项，以及任何强制性偿债基金或类似付款。

只有当我们向适用的受托人提交了律师的意见(如契约中规定)，大意是此类债务证券的持有者将不会因此类失败或契约失败而确认用于联邦所得税目的的收入、收益或损失，并且将以与未发生此类失败或契约失败的情况相同的方式和时间缴纳相同金额的联邦所得税时，才可以建立此类信托。

本契约将“政府义务”定义为：(1)发行某一系列有价证券的货币的政府的直接义务，或(2)由发行该系列有价证券的货币的政府控制或监督，并作为发行该系列有价证券的政府的机构或机构行事的人的义务，其支付由该政府无条件担保，在这两种情况下，该政府的全部信用和信用义务均应以该货币支付，且不可赎回或偿还。

除非与任何系列债务证券有关的适用补充契约另有规定，否则在我们交存资金或政府义务以使任何系列的债务证券失效或契约失效后，该系列债务证券的持有人有权并确实根据契约或该债务证券的条款选择以该债务证券存款所用货币以外的货币付款，该债务证券所代表的债务及其附带的任何息票该等债务抵押的本金(及溢价，如有的话)及利息(如有的话)已全部清偿及清偿，而该等债务抵押的本金及利息(如有的话)是从所得收益中支付的，而该收益是根据适用的市场汇率将如此存放于该债务抵押的款额或其他财产转换为该债务抵押因上述选择而须支付的货币。除非适用的招股说明书附录另有规定，否则发行政府停止使用的任何以外币支付的债务证券的本金(以及溢价，如果有的话)和利息均应以美元支付。如果我们对任何债务证券实施契约失效，而该等债务证券因违约事件的发生而被宣布到期并应支付，则以该货币支付该等债务证券的金额，以及存放于适用受托人的政府债务，将足以支付该等债务证券在其声明到期日到期的金额，但可能不足以支付该等债务证券在该违约事件所导致的加速到期时到期应付的金额。然而，我们, 仍有责任支付在提速时到期的此类款项。

适用的招股说明书附录可进一步说明允许此类失效或契约失效的条款(如果有)，包括对特定系列或特定系列内的债务证券的上述条款的任何修改。

修改和放弃

除非适用的招股说明书附录中另有规定，否则只有在持有受此影响的所有根据本公司发行的未偿还债务证券本金不少于多数的持有人的同意下，才允许对本公司进行修改和修改。

 

18

 

修改或修改。但是，未经受修改或修改影响的每个此类债务证券的持有人同意，不得进行此类修改或修改：

•

更改任何债务担保的本金或任何分期利息的规定到期日，或降低其本金或其利率，或更改任何债务担保或其利息所用的硬币或货币，或削弱在任何债务担保规定到期日后就强制执行该等付款提起诉讼的权利；

​

•

降低放弃遵守本契约某些条款或放弃某些违约所需的未偿债务证券本金的百分比；或

​

•

修改与要求持有人同意的补充契约有关的任何条款，或与放弃过去违约或放弃某些契约有关的任何条款，但增加此类行动所需的未偿还债务证券的百分比，或规定未经每项债务证券持有人同意，不得修改或放弃契约的某些其他条款。

​

除非在适用的招股说明书附录中另有规定，否则本公司和各自受托人可出于以下任何目的，无需任何债务证券持有人的同意而对本公司契约进行修改和修订：

•

证明另一人继承为本契约下的债务人；

​

•

为了所有或任何系列债务证券持有人的利益，在我们的契约中增加条款，或放弃在契约中授予我们的任何权利或权力；

​

•

添加任何或所有系列债务证券的违约事件；

​

•

在必要的程度上增加或更改本契约的任何条款，以允许或便利以无记名形式、本金可登记或不可登记的形式发行债务证券，并附带或不附带利息券；

​

•

更改或取消本契约的任何条款，但仅当在签署该补充契约之前创建的任何系列中没有未偿还的债务证券、且该补充契约有权受益于该条款时，任何此类更改或取消才会生效；

​

•

确定任何系列债务证券的形式或条款；

​

•

增加对债务证券的担保；

​

•

确保债务证券的安全；

​

•

就一个或多个系列的债务证券提供证据，并就接受继任受托人的委任作出规定，并在有需要时增补或更改本契约的任何条文，以提供条文或方便多于一名受托人管理本契约下的信托；

​

•

纠正任何含糊之处，更正或补充本契约中任何可能有缺陷或与本契约中任何其他条文不一致的条文，或就本契约项下出现的事项或问题作出与本契约条文不相抵触的任何其他条文；

​

•

增加对债务证券发行、认证和交付的授权金额、形式、条款或目的的条件、限制和限制；

​

•

在必要的范围内补充契约的任何规定，以允许或便利任何系列债务证券的失效和清偿，前提是此类行动不会在任何实质性方面对该系列债务证券以及任何相关息票或任何其他系列债务证券的持有人的利益造成不利影响；

​

•

遵守美国证券交易委员会的要求，以便根据修订后的1939年《信托契约法》生效或维持该契约的资格；或

​

 

19

 

•

就本公司及受托人认为必要或适宜且不会对任何系列债务证券持有人在本公司契约下的法律权利造成重大不利影响的事项或问题，加入或修订本公司契约内的任何其他条文。

​

环球证券

一个系列的债务证券可以全部或部分以一种或多种全球证券的形式发行，这些证券将存放在与该系列相关的适用招股说明书附录中确定的托管机构或代表该托管机构。全球证券可以以登记或无记名形式发行，也可以以临时或永久形式发行。有关一系列债务证券的存托安排的具体条款将在与该系列相关的适用招股说明书附录中说明。

 

20

 

存托股份说明

一般

我们可能会发行存托股份，每一股都代表特定系列优先股的一部分权益。我们将根据我们、优先股托管人和存托股份持有人之间的一份单独的存托协议，存入以存托股份为代表的优先股股份。在符合存托协议条款的情况下，存托股份的每个所有者将按该存托股份所代表的优先股的零碎权益比例，拥有该存托股份所代表的优先股的所有权利和优先权。

存托凭证将证明根据存托协议发行的存托股份。在我们发行优先股并将其交付给优先股托管人之后，优先股托管人将立即发行存托凭证。

股息和其他分配

存托机构将优先股的所有现金股息分配给存托股份的记录持有人。存托股份的持有者一般必须提交证明、证书和其他信息，并支付存托人与分配有关的费用和费用。

如果优先股的分配不是现金，并且存托人可以将其收到的财产分配给存托股份的记录持有人，则存托人将该财产分配给存托股份的记录持有人。如果这样的分配是不可行的，并且我们同意，存托机构可以出售财产，并将出售所得的净收益分配给存托股份的持有者。

退货

除非我们先前已要求赎回标的优先股或存托股份持有人已转换该等股份，否则存托股份持有人可向存托人的公司信托办事处交出股份，以换取标的优先股的全部或零碎股份，以及存托股份所代表的任何金钱或其他财产。持有人交换存托股份后，不得再存入优先股，不得再次领取存托股份。如果出示的用于换取优先股的存托凭证所代表的优先股数量多于拟提取的数量，则该存托凭证将为超出数量的存托股份出具新的存托凭证。

存托股份赎回

每当我们赎回存托机构持有的优先股时，存托机构将赎回相应金额的存托股份。每股存托股份的赎回价格将等于赎回价格的适用部分和与优先股相关的任何其他应付金额。如果我们打算赎回少于全部相关优先股，我们的公司和存托机构将在可行的情况下按接近比例选择要赎回的存托股份，而不设立部分存托股份或通过我们决定的任何其他公平方法来保留我们的REIT地位。

赎回日期：

•

与要求赎回的优先股相关的所有股息将停止产生；

​

•

本公司和存托机构将不再将要求赎回的存托股份视为流通股；以及

​

•

被要求赎回的存托股份持有人的所有权利将终止，但领取赎回时应支付的任何款项的权利以及存托股份持有人在赎回时有权获得的任何金钱或其他财产除外。

​

优先股投票

当存托机构收到有关基础优先股持有人有权投票的会议的通知时，它将把该信息邮寄给存托股份持有人。每条记录

 

21

 

登记日的存托股份持有人可以指示存托机构对其存托股份所代表的优先股金额行使表决权。保管人将按照这些指示投票。如果没有收到存托股份持有人的具体指示，存托机构将投弃权票。只要任何行动或不采取行动是出于善意，且不是由保管人的疏忽或故意不当行为造成的，保管人将不对任何未能执行投票指示的行为或任何表决的方式或效果负责。

清算优先权

在我们进行清算、解散或清盘的情况下，存托股份持有人将获得由存托股份代表的每股基础优先股所享有的清算优先权的一小部分。

优先股转换

存托股份本身不能转换为我们公司的普通股或任何其他证券或财产。然而，如果标的优先股是可转换的，存托股份的持有者可以在书面指示下将其存托股份所代表的优先股转换为普通股的全部股份、我们的其他优先股或其他股票(视情况而定)。在收到这些指示和任何与转换相关的应付金额后，我们将使用与交付优先股相同的程序转换优先股。如果存托股份持有人只转换其部分存托股份，该存托机构将为任何未转换的存托股份开具新的存托凭证。我们不会在转换时发行普通股的零碎股份。如果转换将导致发行零碎股份，我们将根据转换前最后一个工作日普通股的收盘价，支付相当于零碎权益价值的现金。

存款协议的修改和终止

本公司和托管人可以修改任何形式的存托凭证，证明存托股份和存托协议的任何条款。但是，除非持有当时已发行的至少三分之二的适用存托股份的现有持有人批准了该修订，否则我们不能进行以下任何修订：

•

会对存托股份持有人的权利产生实质性的不利影响；或者

​

•

与授予标的优先股持有人的权利存在实质性和不利的不一致。

​

除存款协议中的例外情况以及为遵守法律的情况外，任何修订不得损害任何存托股份持有人交出其存托股份的权利，并指示交付基础优先股以及存托股份所代表的所有金钱和其他财产。(br}除符合法律规定外，任何修订不得损害任何存托股份持有人交出其存托股份以及由存托股份代表的所有金钱和其他财产的权利。在任何修订生效时，所有继续持有存托股份的已发行存托股份持有人将被视为同意并同意修订，并受修订后的存托协议约束。

如果符合以下条件，我们可以在不少于30天前书面通知托管人终止存款协议：

•

终止对于保持我们的REIT状态是必要的；或者

​

•

受终止影响的每个优先股系列中的大多数同意终止。

​

存托协议终止时，存托股份持有人可以退还存托股份，换取全部或零碎数量的优先股以及存托股份所代表的任何其他财产。如果我们为了保持房地产投资信托基金(REIT)的地位而终止存款协议，那么我们将尽最大努力将相关存托股份交出后发行的优先股在全国证券交易所上市。

此外，如果满足以下条件，存款协议将自动终止：

 

22

 

•

根据协议，我们已赎回所有标的优先股；

​

•

与任何清算、解散或清盘相关的标的优先股的最终分配已经发生，且存托机构已将分配分配给存托股份持有人；或

​

•

每股标的优先股已转换为本公司其他非存托股份的股本。

​

优先股托管费用

我们将支付与存款协议相关的所有转账和其他税费以及政府费用。此外，我们一般会支付托管人履行职责的费用和开支。然而，存托股份持有人将为存托协议没有明确要求其履行的任何职责支付存托人的费用和开支。

托管人辞职和撤职

存托机构可以随时通过向我们递交其选择辞职的通知来辞职。我们也可以在任何时候移除保管人。任何辞职或免职将在指定继任托管人后生效。我们将在递交辞职或免职通知后60天内任命继任托管人。继任者必须是银行或信托公司，其主要办事处设在美国，总资本和盈余至少为5,000万美元。

其他

存托股份持有人将向存托股份持有人转发我们关于标的优先股的任何报告和通信。

如果任何法律或任何超出其控制范围的情况阻止或延误其履行存款协议项下的义务，则托管人和本公司均不承担责任。本公司和存托机构在存托协议下的义务将仅限于真诚履行职责，不得有疏忽(在以存托股份为代表的优先股投票中的任何行为或不作为的情况下)、严重疏忽或故意不当行为。公司或托管人不得就任何存托股份或优先股提起任何法律诉讼或为其辩护，除非其获得令人满意的赔偿。

本公司和任何存托机构可以依赖律师或会计师的书面意见，或由提交优先股供存托的人、存托股份持有人或其他他们真诚地认为有能力的人提供的信息，以及他们真诚地认为是真实的并由适当的一方签署的文件。

如果存托机构收到本公司和任何存托股份持有人提出的相互冲突的债权、请求或指示，该存托机构将有权对从我们收到的债权、请求或指示采取行动。

寄存库

招股说明书副刊将确定存托股份的存托机构。

存托股份上市

招股说明书副刊将明确存托股份是否在证券交易所上市。

 

23

 

认股权证说明

我们可能会发行认股权证来购买我们的普通股或优先股。认股权证可以独立发行，也可以与本招股说明书提供的任何其他证券一起发行，这些证券由任何招股说明书附录提供，并可与本招股说明书提供的证券附加或分开发行。每一系列认股权证将根据吾等与适用招股说明书附录中指定的认股权证代理人订立的单独认股权证协议发行。该认股权证代理人将仅作为我们与该系列认股权证有关的代理人，不会为任何认股权证持有人或实益拥有人承担任何代理或信托义务或关系，或与任何认股权证持有人或实益拥有人承担任何代理或信托关系。本节中有关认股权证的陈述仅为摘要。这些摘要并不完整。当我们发行认股权证时，我们将在招股说明书附录中提供认股权证的具体条款。如果招股说明书附录中包含的信息与本摘要说明不同，您应依赖招股说明书附录中的信息。

适用的招股说明书附录将描述与本招股说明书交付有关的认股权证的条款，包括(如果适用)以下条款：

(1)

认股权证的名称；

​

(2)

权证总数；

​

(3)

权证的发行价；

​

(4)

认股权证行使时可购买证券的名称、数量和条款；

​

(5)

本招股说明书发行认股权证的其他证券的名称和条款，以及与本招股说明书发行的每种证券一起发行的认股权证数量；

​

(6)

权证和相关证券可以单独转让的日期(如果有)；

​

(7)

在行使认股权证时可购买的证券的价格；

​

(8)

认股权证的行使权利开始之日和该权利的失效日期；

​

(9)

任何时候可以行使的认股权证的最低或最高金额；

​

(10)

有关入账程序的信息(如果有)；

​

(11)

联邦所得税考虑事项的讨论；以及

​

(12)

权证的任何其他实质性条款，包括与权证的交换和行使有关的条款、程序和限制。

​

 

24

 

权利说明

我们可能会向股东发行购买普通股或其他证券的权利。每一系列权利将根据一份单独的权利协议发行，该协议将在我们与作为权利代理的银行或信托公司之间签订。权利代理将仅作为与该系列证书的权利相关的证书的代理，不会为任何权利证书持有人或权利的实益所有人承担任何代理或信托义务或关系。本节中有关权利的陈述仅为摘要。这些摘要并不完整。当我们发行权利时，我们将在招股说明书附录中提供权利的具体条款和适用的权利协议。如果招股说明书附录中包含的信息与本摘要说明不同，您应依赖招股说明书附录中的信息。有关更多详细信息，我们建议您查看适用的权利协议本身，我们将把该协议作为证据提交给注册声明，或通过引用将其合并到注册声明中。

适用的招股说明书附录将描述与本招股说明书交付相关的权利条款，包括(如果适用)以下条款：

•

确定有权分权的股东的日期；

​

•

行使权利后可购买的普通股或其他证券的股份总数；

​

•

行权价；

​

•

已发行权利的总数；

​

•

权利可单独转让的日期(如果有)；

​

•

权利行使开始之日、权利失效之日；

​

•

联邦所得税考虑事项的讨论；以及

​

•

权利的任何其他实质性条款，包括与权利的分发、交换和行使有关的条款、程序和限制。

​

权利行使

每项权利将使权利持有人有权按适用的招股说明书附录中规定的行使价，以现金购买本公司普通股或其他证券的本金金额。对于适用的招股说明书附录中规定的权利，可以随时行使，直至截止日期的交易结束。在到期日营业结束后，所有未行使的权利将无效。

持股人可以按照适用的招股说明书附录中所述的方式行使权利。于收到付款及在供股代理的公司信托办事处或招股说明书附录所示的任何其他办事处妥为填写及签立的权利证书后，吾等将在实际可行的情况下尽快交出行使权利后可购买的普通股或其他证券。如果在任何配股发行中发行的权利没有全部行使，我们可以直接向股东以外的人、向或通过代理人、承销商或交易商，或通过这些方法的组合，包括根据适用的招股说明书附录中所述的备用承销安排，向股东以外的人发售任何未认购的证券。

 

25

 

单位说明

我们可能会发行由两个或两个以上其他组成证券组成的单位。这些债券单位可以发行，并且在规定的时间内可以转让，只作为单一证券，而不是作为组成这些债券单位的单独组成证券。本节中有关这些单位的陈述仅为摘要。这些摘要并不完整。发行单位时，我们会在招股书副刊中提供发行单位的具体条款。如果招股说明书附录中包含的信息与本摘要说明不同，您应依赖招股说明书附录中的信息。

适用的招股说明书附录将描述本招股说明书所涉及的主要单位的条款，包括(如果适用)以下条款：

•

任何系列单元的名称；

​

•

组成各个单元的独立成分证券的标识和描述；

​

•

发行单位的一个或多个价格；

​

•

组成这些单位的成分证券可以单独转让的日期(如果有的话)；

​

•

有关任何入账程序的信息；

​

•

权利行使开始之日、权利失效之日；

​

•

联邦所得税考虑事项的讨论；以及

​

•

这些单位及其组成证券的任何其他条款。

​

 

26

 

马里兰州法律以及我们的宪章和章程的某些条款

以下马里兰州法律以及我们的宪章和章程的某些条款摘要并不声称是完整的，受马里兰州法律以及我们的宪章和章程的整体约束和限制，这些条款的副本可根据我们的要求获得。请参阅“在哪里可以找到更多信息”。

我们的董事会

我们的章程和章程规定，组成我们全体董事会的董事人数不得少于马里兰州法律所要求的最低人数，我们的章程规定，组成我们全体董事会的董事人数不得超过15人，并且只有通过董事多数投票才能增加或减少董事人数。根据我们的章程，除首选董事外，董事会的每一位成员都是由我们的股东选举产生的，任职至下一届年度股东大会，直至其继任者正式选出并符合资格为止。我们普通股的持有者在选举这些董事时没有累积投票权。因此，在每次年度股东大会上，持有我们普通股多数股份的股东将能够选举所有这些董事。董事是由所投的多数票选出的。此外，根据我们的董事辞职政策，任何未能获得多数选票的现任董事提名人必须立即提交辞去董事会职务的书面要约。提名和公司治理委员会将向我们的董事会提出是否接受或拒绝辞职的建议。考虑到提名和公司治理委员会的建议，我们的董事会将在投票结果认证后90天内决定是否接受或拒绝任何此类辞职，我们将在提交给SEC的当前表格8-K中报告这一决定。

根据《马里兰州公司法》第3章第8小标题，我们的章程规定，除非我们的董事会在制定任何类别或系列股票的条款时另有规定，否则我们董事会中的任何和所有空缺都必须由其余董事的多数赞成票才能填补，即使其余董事的人数不足法定人数也是如此。(注：根据《马里兰州通用公司法》)，我们的章程规定，除非我们的董事会在设定任何类别或系列股票的条款时另有规定，否则我们董事会的任何和所有空缺都必须由其余董事的多数赞成票来填补。任何当选填补空缺的董事将在出现空缺的董事职位的剩余任期内任职，直至选出继任者并符合资格为止。我们的宪章规定，在一个或多个类别或系列优先股持有者有权选举或罢免一名或多名董事的情况下，只有在有权在选举董事时投赞成票的情况下，才能罢免一名董事。然而，由于我们的董事会拥有填补空缺董事职位的独家权力，股东将被禁止用他们自己的被提名者填补因任何罢免而产生的空缺，但受一个或多个类别或系列优先股的持有人选举或罢免一名或多名董事的权利的限制。

C系列优先股的补充条款规定，如果C系列优先股的股息拖欠六个或六个以上季度(无论是否连续)，C系列优先股的持有者(与所有其他类别或系列优先股的持有者(已授予并可行使类似投票权的所有其他类别或系列的持有者一起投票)将有权投票选举另外两名董事进入我们的董事会(我们称为优先股董事)。C系列优先股的补充条款单独规定了优先股董事职位的选举、任期、免职和填补。

宪章和章程修正案

一般来说，我们的章程只有在我们的董事会宣布修改是可取的，并获得有权就此事投赞成票的多数票通过的情况下，才能对其进行修改。根据本公司章程的许可，本公司章程包含一项条款，允许本公司董事在不经股东采取任何行动的情况下修改本章程，以增加或减少本公司有权发行的任何类别或系列股票的总数量。此外，我们的章程规定，我们的董事会在制定任何类别或系列股票的条款时，可以就一项章程修正案授予该类别或系列股票的持有者独家投票权，该修正案将仅改变章程中明确规定的该特定类别或系列股票的合同权利。

 

27

 

(Br)我们的章程可以修改、修订或废除，或者新的章程可以(I)由我们的董事会通过，或者(Ii)以普通股流通股持有人有权投下的所有投票权的多数赞成票通过。(B)我们的章程可以修改、修订或废除，或者可以(I)由我们的董事会通过，或者(Ii)以普通股流通股持有人有权投票的多数票通过。此外，下列附例规定须经普通股流通股持有人以过半数赞成票通过方可修改：

•

选择退出控制权股份收购法规的条款；以及

​

•

禁止本公司董事会在未经本公司普通股流通股持有人有权投票的多数票的情况下，撤销、更改或修改任何决议，或采取与本公司董事会以前通过的任何决议相抵触的任何决议，使我公司与任何其他个人或实体之间的任何业务合并不受本公司《商业合并规则》的规定的约束。(br}条款禁止本公司董事会撤销、更改或修改任何决议，或采取与本公司董事会以前通过的任何决议不符的任何决议。)

​

此外，任何有关修订上述附例条文的规定的修订，均须获得本公司普通股流通股持有人有权投下的多数票的批准。

此外，C系列优先股的补充条款为C系列优先股持有人提供了与我们章程的某些修订相关的投票权。

无股权计划

我们没有股东权益计划。我们不打算通过股权计划，除非我们的股东事先批准通过一项计划，或者，如果我们的董事会通过了我们公司的计划，我们将在通过后12个月内将股权计划提交给我们的股东进行批准投票，否则该计划将终止。

解散

我们的解散必须得到我们整个董事会的多数同意，以及有权就此事投下的所有投票权的大多数人的赞成票。

业务组合

马里兰州法律禁止我们与感兴趣的股东或其关联公司之间的“业务合并”，自感兴趣的股东成为感兴趣的股东的最近日期起五年内。这些企业合并包括合并、合并、换股，或者在法规规定的情况下，资产转让或股权证券的发行或转让，清算计划或股权证券的重新分类。马里兰州法律将感兴趣的股东定义为：

•

任何实益拥有我们股票10%或以上投票权的个人或实体；或

​

•

我们的关联公司或联营公司，在相关日期之前的两年内的任何时间，都是我们当时已发行有表决权股票10%或更多投票权的实益所有者。

​

如果我们的董事会事先批准了一个人本来会成为有利害关系的股东的交易，那么这个人就不是一个有利害关系的股东。然而，在批准一项交易时，我们的董事会可能会规定，在批准时或批准后，必须遵守我们董事会决定的任何条款和条件。

在五年禁令之后，我们与一个有利害关系的股东或一个有利害关系的股东的关联公司之间的任何业务合并一般都必须由我们的董事会推荐，并至少获得以下赞成票的批准：

•

我们当时已发行的有表决权股票的持有者有权投80%的票；以及

​

•

持有我们有表决权股票的持有者有权投三分之二的票，但由将与其达成业务合并或由该利益股东的关联方或联营公司持有的股票的利益相关股东持有的股票除外。

​

 

28

 

如果我们的普通股股东按照马里兰州法律的定义，以现金或其他对价的形式获得其股票的最低价格，而现金或其他对价与感兴趣的股东之前为其股票支付的形式相同，则这些超级多数投票要求不适用。

法规允许各种豁免条款，包括在感兴趣的股东成为感兴趣的股东之前由我们的董事会批准或豁免的企业合并。

我们的董事会通过了一项决议，决定退出企业合并条款。本公司的章程规定，本决议或本公司董事会的任何其他决议，豁免任何企业合并不受本公司章程的企业合并条款的约束，只能被撤销、更改或修订，并且我们的董事会只有在普通股流通股持有人就此事投下多数赞成票的情况下，才能通过与任何该等决议不一致的任何决议。如果这项决议被废除，法规可能会阻止其他人试图控制我们，并增加完成任何要约的难度。

控股权收购

马里兰州法律规定，通过“控制权股份收购”获得的马里兰公司的“控制权股份”没有投票权，除非获得有权就此事投票的三分之二票数的批准。收购方或作为我们雇员的高级管理人员或董事拥有的股份不在有权就此事投票的股份之列。“控制股”是有表决权的股票，如果与收购人目前拥有的所有其他股票合并，或收购人能够行使或指示行使投票权(仅凭借可撤销的委托书除外)，将使收购人有权在下列投票权范围之一内行使投票权选举董事：

•

十分之一或更多但不到三分之一；

​

•

三分之一或以上但不到多数；或

​

•

所有投票权中的多数或更多。

​

控制权股份不包括收购人因之前获得股东批准而有权投票的股份。“控制权股份收购”是指取得控制权股份，但某些例外情况除外。已经或打算进行控制权收购的人，可能会迫使我们的董事会在提出要求后50天内召开股东特别会议，审议股份的投票权。强制召开特别会议的权利必须满足某些条件，包括承诺支付会议费用。如果没有人要求开会，我们可以在任何股东大会上提出这个问题。

如果股东大会没有批准投票权，或者如果收购人没有提交马里兰州法律要求的声明，那么，在某些条件和限制的限制下，我们可以公允价值赎回任何或所有控制权股份，但之前已经批准投票权的股份除外。公允价值是于收购人最后一次收购控制权股份之日或任何考虑并未批准股份投票权之股东大会日期厘定，而不考虑控制权股份之投票权。如果股东大会批准了控制权，收购人有权对有表决权的股份投过半数票，其他所有股东都可以行使评价权。就这些评估权而言，股份的公允价值不得低于收购人在控制权收购中支付的每股最高价格。如果我们是交易的一方，控制权股份收购法规不适用于在合并、合并或换股中收购的股份，也不适用于经我们的章程或章程批准或豁免的收购。

我们的章程包含一项条款，豁免任何人收购我们的股票，使其不受控制权股份收购法规的约束，在未获得我们普通股流通股持有人就此事投下的多数赞成票的情况下，本章程的这一条款不得修改。

 

29

 

马里兰州主动收购法案

《马里兰州证券交易法》第三章副标题8允许拥有根据《交易法》注册的一类股权证券的马里兰公司和至少三名独立董事，根据其章程或章程或董事会决议的规定，选择受制于以下五项中的任何一项或全部条款，即使章程或章程中有任何相反的规定：

•

分类版面；

​

•

罢免董事需要三分之二票数；

​

•

要求董事人数只能由董事投票决定；

​

•

要求我们董事会的空缺只能由其余董事填补，并在该空缺所在的整个董事任期的剩余时间内填补；以及

​

•

召开股东特别会议的多数要求。

​

在我们的章程中，我们选择，除非我们的董事会在制定任何类别或系列股票的条款时另有规定，否则我们董事会的空缺只能由剩余的董事填补，即使剩余的董事不构成法定人数，而且在空缺发生的整个董事任期的剩余时间内也是如此。通过我们章程和附则中与副标题8无关的条款，我们：

•

将确定董事职位数量的独家权力授予我们的董事会；以及

​

•

规定，除非我们的董事会主席、我们的总裁、我们的首席执行官或我们的董事会或一个或多个类别或系列优先股的持有人根据我们的章程中明确规定的关于这些类别或系列优先股的权利召集特别股东会议，否则我们的秘书只能在有权在会议上投不少于多数票的股东的书面要求下召开股东特别会议。

​

责任限制和赔偿

马里兰州法律允许马里兰州公司在其章程中加入一项条款，限制其董事和高级管理人员对公司及其股东的金钱损害赔偿责任，但因下列原因而产生的责任除外：

•

实际收到金钱、财产或服务方面的不当利益或利润；或

​

•

由最终判决建立的积极和故意的不诚实行为，这对诉讼的起因是重要的。

​

我们的宪章包含这样一项条款，在马里兰州法律允许的最大程度上免除董事和高级管理人员的责任。这些责任限制不适用于根据联邦证券法产生的责任，通常不影响公平补救措施的可用性，如禁令救济或撤销。

我们的章程还授权我公司，在马里兰州法律允许的最大范围内，有义务赔偿任何现任或前任董事或高级管理人员或任何个人，这些人在担任我公司董事或高级管理人员期间，应本公司的要求，作为董事、高级管理人员、合伙人或受托人，为另一家公司、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、信托、员工福利计划或其他企业服务，或曾为另一家公司、房地产投资信托基金、合伙企业、合资企业、信托、员工福利计划或其他企业服务。在法律程序最终处置之前，对该个人可能受到的或由于他或她在任何此类身份的服务而可能招致的任何索赔或法律责任提出或反对，并在法律程序最终处置之前支付或偿还他或她的合理费用。

我们的章程规定，在马里兰州法律允许的最大范围内，我们有义务赔偿任何现任或前任董事或高级管理人员或任何个人，他们在担任我们公司的董事或高级管理人员期间，应我们公司的要求，作为董事、高级管理人员、合伙人或受托人，为另一家公司、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、信托、员工福利计划或其他企业服务，并

 

30

 

因以该身份送达或被威胁成为诉讼一方的人，对该个人可能成为其主体或因其在任何此类身份的服务而招致的任何索赔或法律责任提出或反对的任何索赔或责任，并在诉讼最终处置之前支付或报销其合理费用。我们的章程和章程还允许我们公司赔偿和垫付任何以上述任何身份为我们公司前任服务的个人以及我们公司的任何员工或代理人或我们公司的前任的费用。

马里兰州法律要求一家公司(除非其章程另有规定，而我们的章程没有)对在任何诉讼中成功辩护的董事或高级管理人员进行赔偿，因为他或她因担任该职位而被提起或威胁成为诉讼一方的一方。(注：马里兰州法律要求公司(除非其章程另有规定，而我们的宪章没有规定)对在任何诉讼中成功抗辩的董事或高级管理人员进行赔偿。)马里兰州法律允许公司赔偿其现任和前任董事和高级管理人员的判决、罚金、罚款、和解以及他们在任何诉讼中因担任这些或其他身份而可能或可能被威胁向一方当事人实际招致的合理费用，除非已确定：

•

董事或高级职员的作为或不作为对引发诉讼的事项有重大影响，且(1)是恶意行为，或(2)是主动、故意不诚实的结果；

​

•

该董事或高级职员在金钱、财产或服务方面实际收受了不正当的个人利益；或

​

•

在任何刑事诉讼中，该董事或高级人员有合理理由相信该作为或不作为是违法的。

​

然而，根据马里兰州的法律，马里兰州的公司不得赔偿由公司或根据公司的权利提起的诉讼中的不利判决，或基于个人利益不正当获得的责任判决，除非在这两种情况下，法院都下令赔偿，然后仅赔偿费用。(注：根据马里兰州法律，马里兰州公司不得赔偿由公司或根据公司的权利提起的诉讼中的不利判决，或基于个人利益不正当获得的责任判决，除非法院下令赔偿，然后仅赔偿费用。)此外，马里兰州法律允许公司在收到以下信息后向董事或高级管理人员垫付合理费用：

•

董事或高级管理人员的书面确认书，表明其诚意相信其已达到公司赔偿所需的行为标准；以及

​

•

(Br)他或她代表他或她的书面承诺，如果最终确定不符合行为标准，将偿还公司支付或偿还的金额。

​

我们与董事和高管签订了赔偿协议，有义务在马里兰州法律允许的最大程度上赔偿他们。

赔偿协议规定，如果一名董事或高管因其作为本公司董事、高管或雇员的身份而成为任何诉讼的一方或被威胁成为诉讼的一方，我们必须赔偿该董事或高管实际和合理地由他或她代表其承担的所有费用和责任，除非已确定：

•

董事或高管的行为或不作为对引发诉讼的事项具有重大意义，并且是出于恶意或主动故意不诚实的结果；

​

•

该董事或高管实际上在金钱、财产或其他服务方面收受了不正当的个人利益；或者

​

•

就任何刑事诉讼或法律程序而言，该董事或行政人员有合理理由相信其行为是违法的。

​

赔偿协议还规定，经我公司董事或高管向有相应管辖权的法院提出申请，法院可以下令对该董事或高管进行赔偿，条件是：

•

法院裁定该董事或高级管理人员有权根据《氯化镁条例》的适用条款获得赔偿，在这种情况下，该董事或高级管理人员有权向我们追回获得此类赔偿的费用；或

​

 

31

 

•

(Br)法院裁定，鉴于所有相关情况，该董事或高管有公平合理的权利获得赔偿，无论该董事或高管是否符合《董事或高管行为准则》适用部分所列的行为标准，或是否已被判定根据《董事或高管规范》适用部分接受不当利益而负有责任；然而，我们对该董事或高级管理人员的赔偿义务将仅限于他或她实际和合理地发生的费用，这些费用与由我公司提起或根据本公司的权利进行的任何诉讼有关，或者该高级管理人员或董事在该诉讼中根据《管理公司条例》的适用条款被判定有责任接受不正当的个人利益。

​

尽管有赔偿协议的任何其他规定，但在不限制的情况下，如果一名董事或高管是任何诉讼的一方，或由于该董事或高管作为本公司董事、高管或雇员的身份而被威胁成为任何法律程序的一方，而该董事或高管在该法律程序中就一项或多项但少于所有索赔、问题或事项胜诉(不论是非曲直)，我们必须赔偿该董事或高管实际和合理地招致的所有费用。关于每一项成功解决的索赔、争议或事项，包括在该诉讼中因被驳回而终止的任何索赔、争议或事项，不论是否受到损害。

此外，赔偿协议要求我们在收到被赔付人要求垫付款项的声明后20个月内垫付被赔付人的合理费用，条件是该对账单证明费用并附有：

•

被保险人善意相信其已达到赔偿所需的行为标准的书面确认书；以及

​

•

由被赔付人或其代表作出的书面承诺，如果最终确定行为标准不符合，将偿还垫付给被赔付人的与诉讼中的索赔、问题或事项有关的费用部分。

​

赔偿协议还规定了确定获得赔偿的权利的程序，包括要求在我们的控制权变更后由独立律师作出此类决定。

此外，在法律允许的最大范围内，修订后的STAG Industrial，Inc.2011股权激励计划为我们的董事会成员提供有限责任，使他们能够善意地采取与该计划有关的行动或决定，并对他们在该计划下的活动进行赔偿。

在上述条款允许对董事、高管或控制我们的人员根据证券法承担的责任进行赔偿的情况下，我们已被告知，SEC认为，这种赔偿违反了证券法规定的公共政策，因此不能强制执行。

股东大会

在符合本公司章程明确规定的一个或多个类别或系列优先股持有人的权利的情况下，股东特别会议只能由本公司董事会、本公司董事会主席、本公司首席执行官、本公司总裁召开，如果股东要求召开特别会议，则在有权在该会议上投不少于多数票的普通股持有人提出书面要求后，由本公司秘书召开特别会议。(##*_)。只有特别会议通知中列明的事项才可在该会议上审议和采取行动。此外，C系列优先股的补充条款为C系列优先股持有人提供了某些权利，以便应他们的要求召开与选举优先股董事有关的特别会议。

董事提名和新业务提前通知

我们的章程规定，对于年度股东大会，只有在以下情况下才能提名个人进入我们的董事会并提出供股东审议的业务建议：

 

32

 

•

根据我们的会议通知；

​

•

我们的董事会；或者

​

•

股东有权在会议上投票，并已遵守章程的预先通知程序。

​

对于股东特别会议，只有我们的会议通知中规定的事项才能提交大会审议。在特别会议上只能提名以下个人参加我们董事会的选举：

•

根据我们的会议通知；以及

​

•

我们的董事会；或者

​

•

如果我们的董事会已经决定，董事将由一名有权在会议上投票并遵守章程提前通知规定的股东在会议上选举产生。

​

一般情况下，根据我们的章程，股东在年度股东大会上提名董事或提出其他业务时，必须在美国东部时间第120天下午5点之前，也不早于上一年股东周年大会通知寄送之日一周年前的第150天之前，向我司秘书递交一份通知。(##**$${##**$$} ##**$${##**$$}##**$${##**$$}{##**$${##**$$}{##**$$}对于寻求提名董事会候选人的股东，通知必须说明与被提名人有关的各种事项，包括姓名、地址、职业和所持股份数量，以及其他具体事项。股东拟提出其他业务时，通知必须包括拟开展业务的说明、提出理由及其他具体事项。

 

33

 

重要的联邦所得税考虑因素

本部分汇总了您作为证券持有人可能认为相关的重要联邦所得税考虑事项。Hunton Andrews Kurth LLP担任我们的律师，审阅了这份摘要，并认为本文中的讨论在所有重要方面都是准确的。由于这一部分是摘要，因此它不涉及可能与特定证券持有人的个人投资或纳税情况相关的所有方面的税收，也不涉及根据联邦所得税法受到特殊对待的某些类型的证券持有人，例如： ？

•

保险公司；

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免税组织(以下“-免税股东征税”中讨论的范围有限的除外)；

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金融机构或经纪自营商；

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非美国个人和外国公司(以下“-非美国股东征税”中讨论的有限范围除外)；

​

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美国侨民；

​

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将我们的证券按市价计价的人；

​

•

子章S公司；

​

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本位币不是美元的美国股东(定义见下文)；

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•

受监管的投资公司和房地产投资信托基金；

​

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信托和遗产；

​

•

通过行使员工股票期权或其他方式作为补偿获得我们证券的持有者；

​

•

作为“跨境”、“对冲”、“转换交易”、“合成证券”或其他综合投资的一部分持有我们证券的人；

​

•

受《守则》备选最低税额规定约束的人员；以及

​

•

通过合伙企业或类似的传递实体持有我们证券的人员。

​

本摘要假设证券持有人出于联邦所得税的目的将我们的证券作为资本资产持有，这通常指的是为投资而持有的财产。

本部分中的陈述不打算也不应被解释为税务建议。本部分的陈述基于《准则》、现行的、临时的和拟议的财政部条例、《准则》的立法历史、美国国税局当前的行政解释和做法以及法院判决。提到国税局的解释和做法包括在私人信函裁决中认可的国税局做法和政策，这些做法和政策对国税局没有约束力，但对接受裁决的纳税人除外。在每一种情况下，这些来源都是可靠的，因为它们存在于本次讨论的日期。未来的立法、财政部条例、行政解释和法院裁决可能会改变现行法律，或对本部分信息所依据的现行法律的现有解释产生不利影响。任何此类变化都可能具有追溯力。我们还没有收到美国国税局关于我们作为房地产投资信托基金资格的任何裁决。因此，即使适用法律没有变化，也不能保证以下讨论中所作的陈述不会受到美国国税局或法院的约束，不会受到美国国税局的质疑，或者如果受到质疑，法院将予以支持。

我们敦促您就购买、拥有和出售我们的证券以及我们选择作为房地产投资信托基金征税对您的具体税收后果咨询您的税务顾问。具体而言，您应就此类购买、所有权、销售和选举的联邦、州、地方、外国和其他税收后果以及适用税法的潜在变化咨询您的税务顾问。

我公司税费

我们选择从截至2011年12月31日的纳税年度开始，以房地产投资信托基金(REIT)的身份缴纳联邦所得税。我们相信，从这个纳税年度开始，我们已经组织好了，

 

34

 

根据守则，我们的运作方式符合作为房地产投资信托基金的税务资格，我们打算继续以这种方式运作，但不能保证我们的运作方式会符合或保持作为房地产投资信托基金的资格。本部分讨论管理房地产投资信托基金及其股东的联邦所得税待遇的法律。这些法律是高度技术性和复杂性的。

在Hunton Andrews Kurth LLP看来，我们有资格在截至2015年12月31日至2018年12月31日的纳税年度作为REIT纳税，我们目前和拟议的运营方法将使我们能够在截至2019年12月31日的纳税年度以及随后的纳税年度继续满足联邦所得税法对REIT资格和税收的要求。投资者应该知道，Hunton Andrews Kurth LLP的意见是基于惯例的假设，将以我们就事实问题(包括关于我们的资产性质和业务行为的陈述)所作的某些陈述为条件，对美国国税局或任何法院没有约束力，并在发布之日发表言论。此外，Hunton Andrews Kurth LLP的观点将基于管理REIT资格的现有联邦所得税法，这一法律可能会发生前瞻性或追溯性的变化。此外，我们作为房地产投资信托基金的资格和税收将取决于我们是否有能力通过实际的年度经营业绩，持续满足联邦所得税法规定的某些资格测试。这些资格测试涉及我们从特定来源获得的收入的百分比，我们属于特定类别的资产的百分比，我们股本所有权的多样性，以及我们分配的收益的百分比。Hunton Andrews Kurth LLP将不会持续审查我们对这些测试的遵守情况。因此，我们不能保证我们在任何特定课税年度的实际经营结果是否符合这些要求。Hunton Andrews Kurth LLP的观点并不排除我们可能不得不使用下面描述的一个或多个REIT储蓄条款的可能性, 这将要求我们支付消费税或惩罚性税(这可能是实质性的)，才能保持我们的REIT资格。有关我们未能获得REIT资格的税收后果的讨论，请参阅“-未能获得资格”。

如果我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们通常不需要为分配给股东的应税收入缴纳联邦所得税。这种税收待遇的好处是，它避免了通常因持有公司股票而导致的“双重征税”，即公司和股东层面的税收。但是，在以下情况下，我们将缴纳联邦税：

•

我们将为任何应税收入(包括未分配的净资本收益)缴纳联邦所得税，这些收入在赚取收入的日历年度或之后的特定时间段内未分配给股东。

​

•

对于2018年前的应纳税年度，我们可能需要对任何税收优惠项目(包括净营业亏损的任何扣除项目)征收“替代最低税额”(Alternative Minimum Tax)。

​

•

我们将在以下日期按最高公司税率缴纳所得税：

​

•

出售或以其他方式处置我们在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的止赎财产(“止赎财产”)的净收益，以及

​

•

丧失抵押品赎回权的其他不符合条件的收入。

​

•

我们将对我们在正常业务过程中主要为出售给客户而持有的财产(止赎财产除外)的销售或其他处置所得的净收入缴纳100%的税。

​

•

如果我们未能满足75%毛收入测试或95%毛收入测试中的一项或两项(如下文“-毛收入测试”中所述)，但由于我们满足其他要求而继续符合REIT资格，则我们将支付100%的税：

​

•

未通过75%毛收入测试或95%毛收入测试的金额中较大者的毛收入乘以

​

•

一小部分旨在反映我们的盈利能力。

​

•

如果我们未能在一个日历年度内分配至少(I)当年REIT普通收入的85%以上，(Ii)本年度REIT资本利得净收入的95%，以及(Iii)任何金额的总和

​

 

35

 

如果未分配的应税收入需要从早期分配，我们将就要求分配的超出实际分配金额的部分支付4%的不可抵扣消费税。

•

我们可以选择保留长期资本收益净额并缴纳所得税。在这种情况下，股东将按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额征税(只要我们及时将此类收益指定给股东)，并将获得抵免或退款，以偿还我们支付的税款比例份额。

​

•

我们将对与STAG Industrial TRS，LLC(“STAG TRS”)或任何其他应税房地产投资信托基金子公司(“TRS”)进行的非独立交易征收100%消费税。

​

•

如果我们未能通过任何资产测试，但如下文“-资产测试”中所述的5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试的最低限度失败，只要失败是由于合理原因而非故意疏忽，我们就会向美国国税局提交导致该失败的每项资产的描述，并在我们确定该失败的季度的最后一天后六个月内处置导致失败的资产或以其他方式符合资产测试的要求。在我们未能通过资产测试期间，我们将为不符合条件的资产的净收入缴纳相当于50,000美元或当时适用于美国公司的最高联邦所得税税率(目前为21%)的税。

​

•

如果我们未能满足除毛收入测试和资产测试之外的一项或多项REIT资格要求，并且是由于合理原因而非故意疏忽造成的，我们将被要求为每一项失败支付5万美元的罚款。

​

•

如果我们在并购或其他交易中从C公司或一般需要缴纳全额公司税的公司收购任何资产，在该交易中我们收购的资产的基准是参照C公司在该资产或其他资产中的基准确定的，如果我们在收购资产后最多五年的时间内确认出售或处置资产的收益，如果我们没有选择按当前基础纳税，我们将按适用的最高常规公司税率纳税。我们将缴纳税款的收益金额为：

​

•

我们在出售或处置时确认的收益金额，以及

​

•

如果我们在收购时出售了资产，我们将确认的收益金额。

​

•

在某些情况下，我们可能会被要求向美国国税局支付罚款，包括如果我们未能满足旨在监督我们遵守与REIT股东组成相关的规则的记录保存要求，如下所述-记录保存要求。

​

•

属于C子章公司的较低级别实体(包括STAG TR和我们未来形成的任何其他TR)的收益将缴纳联邦企业所得税。

​

此外，尽管我们具有REIT资格，但我们可能还需要缴纳某些州和地方所得税，因为并非所有州和地区都以联邦所得税的方式对待REIT。此外，正如下面进一步描述的那样，STAG TRS和我们未来形成的任何其他TRS将对其应税收入缴纳联邦、州和地方企业所得税。

资质要求

房地产投资信托基金是指符合以下各项要求的公司、信托或协会：

1.

它由一个或多个受托人或董事管理。

​

2.

其实益所有权以可转让股份或可转让实益凭证为证明。

​

3.

如果没有联邦所得税法的REIT条款，它作为国内公司是要纳税的。

​

 

36

 

4.

它既不是金融机构，也不是受联邦所得税法特别规定约束的保险公司。

​

5.

至少有100人是其股票或所有权证书的实益所有人。

​

6.

在任何课税年度的后半年，其流通股或所有权证书的价值不超过50%由五名或五名以下个人直接或间接拥有，该准则定义为包括某些实体。

​

7.

它选择成为房地产投资信托基金，或者已经在上一个纳税年度选择了房地产投资信托基金，并满足了美国国税局为选择和保持房地产投资信托基金地位所必须满足的所有相关备案和其他管理要求。

​

8.

关于其收入和资产的性质以及分配给股东的金额，该公司还通过了下文所述的某些其他资格测试。

​

9.

它使用日历年缴纳联邦所得税，并符合联邦所得税法的记录保存要求。

​

我们必须在整个纳税年度内满足要求1至4、7、8和9，并且必须在12个月的纳税年度中至少335个月内或在少于12个月的纳税年度的相应部分内满足要求5。从2012纳税年度开始，要求5和6适用于我们。如果我们遵守了在一个纳税年度确定流通股所有权的所有要求，并且没有理由知道我们违反了要求6，我们将被视为满足了该纳税年度的要求6。为了根据要求6确定股票所有权，“个人”通常包括补充失业救济金计划、私人基金会或永久保留或专门用于慈善目的的信托的一部分。然而，根据联邦所得税法，“个人”通常不包括符合条件的员工养老金或利润分享信托，根据要求6，此类信托的受益人将被视为按照他们在信托中的精算权益比例持有我们的股票。

我们的章程对我们股本的股份转让和所有权作出了限制。参见“股本说明”(Description of Capital Stock - Restrictions on Ownership and Transfer of Stock)。我们相信，我们已经发行了足够的股票，拥有足够的多样性，使我们能够满足上述要求5和6。我们宪章中的限制旨在(除其他事项外)帮助我们继续满足上述要求5和6。然而，这些限制并不能确保我们在所有情况下都能满足这些股权要求。如果我们未能满足这些股权要求，我们作为房地产投资信托基金的资格可能会终止。

符合条件的房地产投资信托基金子公司。作为“合格房地产投资信托基金附属公司”的公司，不会被视为独立于其母公司房地产投资信托基金的公司。“合格房地产投资信托基金子公司”的所有资产、负债和收入、扣除和信贷项目，均视为房地产投资信托基金的资产、负债和收入、扣除和信贷项目。“合资格房地产投资信托基金附属公司”是指除TRS外，其所有股份均由房地产投资信托基金拥有的公司。因此，在适用本文所述要求时，我们拥有的任何“合格REIT子公司”将被忽略，该子公司的所有资产、负债和收入、扣除和信贷项目将被视为我们的资产、负债和收入、扣除和信贷项目。

其他被忽视的实体和伙伴关系。非法人国内实体，如合伙企业或有限责任公司，在联邦所得税方面只有一个所有者，通常不会被视为独立于其所有者的实体。在联邦所得税方面，拥有两个或更多业主的非法人国内实体通常被视为合伙企业。如果房地产投资信托基金是有其他合伙人的合伙企业的合伙人，就适用的房地产投资信托基金资格测试而言，该房地产投资信托基金被视为拥有其在合伙企业资产中的比例份额，并被视为在该合伙企业的总收入中赚取其可分配份额。因此，我们在任何合伙企业、合资企业或有限责任公司的资产、负债和收入项目中的比例份额，在联邦所得税方面被视为合伙企业，我们直接或间接在其中获得股权，就适用各种REIT资格要求而言，我们的资产和总收入被视为我们的资产和总收入。我们在10%价值测试中的比例份额(见“-资产测试”)是基于我们在股权和由 发行的某些债务证券中的比例权益。

 

37

 

合作伙伴关系。对于所有其他资产和收入测试，我们的比例份额是基于我们在合伙企业资本权益中的比例权益。

我们控制着我们的经营合伙企业，并打算控制任何子公司合伙企业和有限责任公司，我们打算以符合我们REIT资格要求的方式运营它们。我们可能会不时成为一些合伙企业和有限责任公司的有限合伙人或非管理成员。如果我们拥有权益的合伙企业或有限责任公司采取或预期采取可能危及我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位或要求我们纳税的行动，我们可能会被迫处置我们在此类实体中的权益。此外，合伙企业或有限责任公司可能会采取行动，导致我们未能通过毛收入或资产测试，而我们可能不会及时意识到此类行动，无法及时处置我们在合伙企业或有限责任公司的权益，或采取其他及时的纠正措施。在这种情况下，我们可能不符合REIT的资格，除非我们有权获得救济，如下所述。

应税房地产投资信托基金子公司。房地产投资信托基金最多可以拥有一个或多个信托基金的100%股份。TRS是一家全额应税公司，它可能获得的收入如果直接由母公司REIT赚取，就不是合格的收入。子公司和房地产投资信托基金必须共同选择将子公司视为TRS。TRS直接或间接拥有已发行证券投票权或价值超过35%的公司(REIT除外)将自动被视为TRS。我们不会被视为持有TRS的资产，也不会被视为获得TRS所赚取的任何收入。相反，TRS发行给我们的股票是我们手中的资产，我们将TRS支付给我们的分配(如果有的话)视为股息收入，以TRS当前和累积的收益和利润为限。这种待遇可能会影响我们对毛收入和资产测试的遵守情况。由于我们在确定遵守REIT要求时不包括TRS的资产和收入，我们可能会利用此类实体间接从事REIT规则可能禁止我们直接或通过直通子公司进行的活动。总体而言，房地产投资信托基金资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的股票或证券。一般情况下，TRS不得直接或间接经营或管理任何医疗设施或住宿设施，也不得提供经营任何医疗设施或住宿设施的任何品牌的权利。

TRS按正常的公司税率为其赚取的任何收入缴纳所得税。此外，TRS规则限制TRS向其母房地产投资信托基金支付或累算利息的扣除额，以确保TRS须缴纳适当水平的公司税。此外，规则对TRS与其母公司REIT或REIT租户之间的交易征收100%的消费税，这些交易不是以独立的方式进行的。

我们从TRS获得的租金将符合以下条件：(1)该物业中至少90%的租赁空间被出租给TRS和关联方租户以外的其他人，以及(2)TRS为租赁该物业的空间而支付的金额与该物业的其他租户为类似空间支付的租金基本相当，如下文“-毛收入测试和 - 房地产租金”一节中更详细地描述的那样，我们从TRS获得的租金将符合“房地产租金”的要求，条件是：(1)该物业中至少90%的租赁空间是租赁给除TRS和关联方租户以外的其他人，以及(2)TRS支付的租金与该物业的其他租户为可比空间支付的租金基本相当。如果我们日后把地方租给租户，我们会设法符合这些规定。我们选择将雄鹿TRS视为TRS。STAG TRS的应税收入要缴纳企业所得税。在未来，我们可能会选择将其他实体视为TRS。

毛收入测试

我们必须每年通过两次毛收入测试，才能保持房地产投资信托基金(REIT)的资格。首先，我们每个课税年度的总收入中，至少有75%必须包括我们直接或间接从与房地产有关的投资、房地产按揭或合资格的临时投资收入中获得的界定类型的收入。75%毛收入测试的合格收入通常包括：

•

房地产租金；

​

•

不动产抵押债务利息或不动产利息；

​

•

出售其他REITs股票的股息或其他分配以及收益；

​

•

房地产出售收益；

​

•

丧失抵押品赎回权财产的收入和收益；以及

​

 

38

 

•

从临时投资新资本中获得的收入，可归因于发行我们的股票或公开发行我们的债务，到期日至少为五年，我们在收到新资本之日起的一年内获得的收入。

​

尽管就2015年12月31日后开始的应税年度的资产测试而言，“公开发售的房地产投资信托基金”(即根据“交易法”要求向证券交易委员会提交年度和定期报告的房地产投资信托基金)发行的债务工具被视为“房地产资产”，但出售该债务工具的收益或该债务工具的利息均不被视为符合75%毛收入测试的合格收入，除非该债务工具是以不动产或不动产权益为抵押的。

第二，一般来说，我们每个纳税年度的总收入中至少有95%必须包括符合75%总收入标准的收入、其他类型的利息和股息、出售或处置股票或证券的收益，或者这些收入的任意组合。(br}第二，每个纳税年度至少95%的总收入必须包括符合75%总收入标准的收入、其他类型的利息和股息、出售或处置股票或证券的收益，或者这些收入的任意组合。)在两项毛收入测试中，我们从出售任何主要用于在正常业务过程中出售给客户的物业中获得的毛收入都不包括在分子和分母中。此外，我们为对冲因收购或持有房地产资产而招致或将招致的债务而进行的“套期交易”(定义见“套期交易”)的收入和收益，在75%和95%的毛收入测试中将同时从分子和分母中剔除。此外，在一项或两项毛收入测试中，某些外币收益将被排除在毛收入之外。见“-外币收益”。最后，在两项毛收入测试中，可归因于取消负债收入的毛收入都将从分子和分母中剔除。以下几段将讨论总收入测试对我们的具体应用。

从Real Property租赁。只有在满足以下条件的情况下，我们从不动产获得的租金才有资格被称为“不动产租金”，根据75%和95%的总收入测试，这是符合资格的收入：

•

首先，租金不能全部或部分以任何人的收入或利润为基础，而可以以收入或销售额的固定百分比或百分比为基础。

​

•

其次，除TRS外，我们和持有10%或更多股份的直接或间接所有人都不能实际或建设性地拥有我们向其收取租金的租户10%或更多的股份。

​

•

第三，如果与不动产租赁相关的个人财产租金为租赁租金总额的15%或以下，则不动产租金将符合不动产租金的条件。然而，如果超过15%的门槛，个人财产的租金将不符合房地产租金的资格。

​

•

第四，我们一般不能经营或管理我们的房地产，也不能向我们的租户提供或提供服务，除非通过一家获得足够补偿、我们不从中获得收入的“独立承包商”。此外，我们可能拥有高达100%的TRS存量，它可以为我们的租户提供习惯性和非习惯性服务，而不会影响我们相关物业的租金收入。不过，我们不需要透过“独立承办商”或租户服务中心提供服务，而是可以直接向租户提供服务，前提是有关服务“通常或习惯上”是与租用空间有关，而并非为方便租户而提供的。此外，我们可以通过独立承包商或TRS以外的方式向物业的租户提供最低限度的“非惯例”服务，只要我们的服务收入(价值不低于我们提供此类服务的直接成本的150%)不超过我们从相关物业获得的收入的1%。

​

我们的经营合伙企业及其子公司通常以三重净租赁、毛租或修改毛租的形式租赁我们的物业。为了使我们租约支付的租金构成“不动产租金”，租约必须被视为真正的租约，以缴纳联邦所得税，而不是被视为服务合同、合资企业或其他类型的安排。我们的租约是否是真正的租约，取决于对周围所有事实和情况的分析。我们相信，我们已经并打算签订租约，这些租约将被视为真正的租约。如果我们的租赁是服务合同或合作伙伴协议，而不是真正的租赁，则部分或全部

 

39

 

我们的经营合伙企业及其子公司从我们的租赁中获得的付款可能不被视为租金，或者可能不符合各种资格要求，即“不动产租金”。在这种情况下，我们很可能无法满足75%或95%的毛收入测试，因此，除非我们有资格获得减免，否则我们将失去REIT地位，如下所述-未能满足毛收入测试。

如上所述，我们收到的租金要构成“不动产租金”，还必须满足其他几个条件。首先，租金不能全部或部分以任何人的收入或利润为基础。然而，如果百分比租金是以收入或销售额的百分比和以下百分比为基础的，则该百分比租金将被称为“房地产租金”：

•

在签订租约时是固定的；

​

•

在租赁期内不会以租金以收入或利润为基础的方式进行重新谈判；以及

​

•

符合正常业务惯例。

​

更广泛地说，如果考虑到租约和周围所有情况，这种安排不符合正常的商业惯例，而实际上是作为一种以收入或利润为基础的租金手段，那么租金就不符合“不动产租金”的标准。

其次，如果我们实际或建设性地拥有公司承租人10%或更多的股份(以投票权或公平市场价值衡量)，或任何非公司承租人(每个“关联方承租人”)资产或净利润的10%或更多(除TRS外)，我们从承租人那里获得的任何收入都将是75%和95%毛收入测试中不符合条件的收入。推定所有权规则一般规定，如果我们的股票价值10%或以上是由任何人或为任何人直接或间接拥有的，我们被视为拥有由该人或为该人直接或间接拥有的股份。我们相信，我们所有的物业现在和将来都会出租给不构成关联方租户的第三方。此外，我们的宪章禁止转让我们的股票，这将导致我们实际或建设性地拥有任何非TRS承租人10%或更多的所有权权益。基于上述，我们不应该实际或建设性地拥有任何租户以外的承租人10%或更多的股份。然而，由于推定所有权规则是宽泛的，而且不可能持续监测我们股票的直接和间接转让，因此不能绝对保证此类转让或我们不知道的其他事件不会导致我们在未来某个日期以建设性方式拥有承租人(或转租户，在这种情况下，只有转租人的租金被取消资格)10%或更多的股份。

如上所述，我们最多可以拥有一个或多个TRS的100%股份。根据前段所述的关联方租户规则的例外情况，只要(I)该物业中至少90%的租赁空间租给TRS和关联方租户以外的人，以及(Ii)该租户为租用该物业的空间而支付的租金与该物业的其他租户就相若空间所支付的租金实质上相若，我们从该租户处收取的租金将符合“房地产租金”的资格。当租约签订、续期和修改时，如果修改增加了租户所支付的租金，则必须满足“实质上可比”的要求。如果在订立、续期或修改租约时，符合有关物业中至少90%的租赁空间租给无关租户的规定，只要租给任何租户或关联方租户的租赁空间没有增加，这一要求就会继续得到满足。任何可归因于我们直接或间接拥有股票投票权或价值超过50%的TRS的租约修改而增加的租金(“受控TRS”)将不会被视为“房地产租金”。如果将来我们收到租户的租金，我们将寻求遵守这一例外。

第三，与物业租赁相关的租赁个人财产的租金不得超过根据租约获得的总租金的15%。物业所含动产应占租金与该课税年度租金总额的比率，与该动产在该课税年度开始及结束时的公平市价平均值与该物业在该课税年度开始及结束时的不动产及动产的公平市价总和的平均值(“动产比率”)的比率相同。对于我们的每一份租约，我们认为要么是个人财产比例低于15%，要么是任何可归因于超额个人财产的租金，与我们所有其他租约一起

 

40

 

不符合资格的收入，不会影响我们成为房地产投资信托基金(REIT)的资格。然而，不能保证美国国税局不会质疑我们对个人财产比率的计算，也不能保证法院不会支持这样的断言。如果这样的挑战被成功断言，我们可能无法满足75%或95%的毛收入测试，从而有可能失去我们的房地产投资信托基金(REIT)地位。

第四，除下文所述外，我们不能向我们物业的租户提供或提供非常规服务，或管理或运营我们的物业，除非通过获得充分补偿且我们不从中获得任何收入的独立承包商。然而，我们不需要通过“独立承包商”提供服务，而是可以直接向我们的租户提供服务，如果服务是“通常或习惯上提供的”，只是为了租用空间而提供，而不被认为是为了租户的方便而提供的，那么我们就不需要通过“独立承包商”提供服务，而是可以直接向租户提供服务。此外，我们可以向物业租户提供少量的“非常规”服务，但不能通过独立承包商提供，只要我们的服务收入(价值不低于我们提供此类服务的直接成本的150%)不超过我们从相关物业获得的收入的1%。最后，我们可能拥有一个或多个TRS高达100%的股份，这些TRS可以为我们的租户提供非常规服务，而不会影响我们相关物业的租金。我们相信，除了通过独立承包商或TRS提供的服务外，我们不会为承租人提供任何常规服务以外的任何服务。

如果我们从房产获得的租金的一部分不符合“不动产租金”的要求，因为可归因于个人财产的租金超过一个课税年度租金总额的15%，那么对于75%或95%的毛收入测试而言，可归因于个人财产的那部分租金将不是符合资格的收入。因此，如果可归因于个人财产的租金，加上在95%毛收入测试中不符合资格的任何其他收入，在一个纳税年度内超过我们该年度毛收入的5%，我们将失去REIT资格。然而，如果某一物业的租金不符合“不动产租金”的资格，因为(I)租金是根据相关承租人的收入或利润来考虑的，(Ii)承租人要么是关联方承租人，要么不符合关联方承租人规则的例外条件，以符合TRSS的资格，或(Iii)我们向该物业的租户提供非常规服务，或通过合格的独立承包商或TRS以外的方式管理或运营该物业，则承租人不能从该物业收取的租金中的任何一项，或(Iii)我们向该物业的租户提供非常规服务，或通过合格的独立承包商或TRS以外的方式管理或运营该物业。在这种情况下，我们可能会失去房地产投资信托基金的资格，因为我们将无法满足75%或95%的总收入测试。除租金外，承租人还须支付一定的额外费用。此类额外费用代表(I)我们有义务向第三方支付的金额的补偿，例如承租人在物业运营或资本费用中的比例份额，或(Ii)不支付或逾期支付此类金额的罚款, 这类收费通常被称为“不动产租金”。从某种程度上说，这种额外收费是对不支付或逾期支付此类金额的惩罚，这种收费应被称为“不动产租金”。然而，从某种程度上说，滞纳金不符合“房地产租金”的标准，它们将被视为符合95%总收入标准的利息。我们相信，我们的租约结构将使我们能够继续满足房地产投资信托基金的毛收入测试。

利息。利息一词一般不包括直接或间接收到或应计的任何数额，如果该数额的确定完全或部分取决于任何人的收入或利润。不过，利息一般包括以下内容：

•

以收入或销售额的一个或多个固定百分比为基础的金额；以及

​

•

根据债务人的收入或利润计算的金额，只要债务人的几乎所有收入来自保证债务不会租赁其在该财产的几乎所有权益的房地产，并且仅限于债务人收到的金额如果由房地产投资信托基金直接收取，将符合“房地产租金”的条件。(B)根据债务人的收入或利润计算的金额，只要债务人的收入几乎全部来自保证其在该财产中的几乎所有权益的不动产，并且只有在债务人直接从房地产投资信托基金(REIT)收到的金额符合“不动产租金”的范围内。

​

以不动产抵押担保的债务或不动产权益的利息，包括折扣点、提前还款罚金、贷款假设费用和不属于服务补偿的滞纳金，通常是75%毛收入测试的合格收入。但是，除下文所述的程度外，如果贷款以不动产和其他财产作担保，并且在某个纳税年度内未偿还贷款的最高本金金额超过了担保该贷款的不动产的公平市场价值，则截至我们同意发起或获得该贷款之日或在该日

 

41

 

我们修改贷款(如果修改被视为联邦所得税目的的“重大”)，该贷款的利息收入的一部分将不是75%毛收入测试的合格收入，但将是95%毛收入测试的合格收入。就同时以不动产和非土地财产作抵押的贷款而言，如果该等非土地财产的公平市价不超过以该笔贷款作抵押的所有该等财产的总公平市值的15%，则为该笔贷款作抵押的非土地财产将被视为不动产，以决定该笔贷款的利息是否符合75%总入息标准的规定。利息收入中不符合75%毛收入标准的部分将等于贷款本金中非房地产 - 担保的部分，即贷款超出作为贷款担保的房地产价值的部分。美国国税局指引规定，我们无须就借款人违约所引起的贷款修改，或在我们合理地相信贷款修改会大幅降低原有贷款违约风险的情况下，重新厘定获得贷款的房地产的公平市价。此外，在2015年12月31日之后的应纳税年度内，如果贷款同时由不动产和个人财产担保，如果该个人财产的公平市值不超过所有获得贷款的此类财产的公平市值总额的15%，则该个人财产的公平市值不超过该等财产的总公平市值的15%。, 然后，获得贷款的个人财产将被视为不动产，以确定这笔贷款的利息是否符合75%毛收入测试的资格收入。

如果一笔贷款包含一项条款，规定房地产投资信托基金有权获得借款人在出售担保贷款的房地产时获得的5%的收益，或在特定日期的房产增值的10%，则可归因于该贷款拨备的收入将被视为出售担保贷款的房产的收益，假设贷款是为投资而持有的，在两种毛收入测试中，这通常都是符合资格的收入。

红利。我们从拥有股权的任何公司(包括任何TRS，但不包括任何REIT)获得的任何股息份额，将符合95%毛收入测试的目的，但不符合75%毛收入测试的目的。我们从拥有股权的任何其他房地产投资信托基金收到的任何股息(如果有的话)将是两种毛收入测试的合格收入。

手续费收入。我们可能会收到各种费用。在75%和95%的总收入测试中，费用收入一般不会被视为合格收入。TRS赚取的任何费用不包括在毛收入测试中。我们可能会收到(实际收到或视为收到)来自某些关联实体的款项，以换取此类实体使用知识产权，包括使用STAG名称。我们预计这些金额不会很大，而且无论如何都会对我们遵守REIT毛收入测试产生负面影响。

禁止的交易。房地产投资信托基金将对出售或以其他方式处置财产(止赎财产除外)所得的净收入(包括外币收益)征收100%的税，而该财产是房地产投资信托基金在正常交易或业务过程中主要为出售给客户而持有的。我们相信，我们持有的任何资产都不主要是为了向客户销售，出售我们的任何资产都不会在我们的正常业务过程中进行。不过，房地产投资信托基金是否持有一项资产“主要是为了在交易或业务的正常过程中出售给客户”，则视乎不时生效的事实和情况而定，包括与某项资产有关的事实和情况。如果满足以下要求，房地产投资信托基金出售财产的行为将被定性为禁止交易，并可征收100%的禁止交易税：

•

房地产投资信托基金持有该物业不少于两年；

​

•

房地产投资信托基金或其任何合伙人在出售前两年内可按物业计入的支出总额不超过物业售价的30%；

​

•

(1)在有关年度内，除丧失抵押品赎回权的物业或守则第1031或1033条适用的销售外，房地产投资信托基金并未出售超过7宗物业；(2)房地产投资信托基金年内出售的所有该等物业的经调整基数合计不超过年初房地产投资信托基金所有资产的总基数的10%；(3)房地产投资信托基金年内售出的所有该等物业的公平市价总额不超过10%

​

 

42

 

(Br)房地产投资信托基金所有资产在年初的公允市值合计，(4)2015年12月31日后开始的应纳税年度，(A)房地产投资信托基金年内出售的所有该等物业的经调整基数总额不超过年初房地产投资信托基金所有物业的经调整基数总额的20%；及(B)在计及本年度及之前两个年度的调整基数后，房地产投资信托基金售出物业占所有物业的3年平均百分比(以调整基数计算)不超过10%，或(5)就2015年12月31日后开始的应课税年度而言，(一)房地产投资信托基金在年内出售的所有该等物业的公平市值总额不超过年初房地产投资信托基金所有物业的公平市值总额的20%；及。(二)考虑到本年度和之前两个年度，房地产投资信托基金售出的物业占所有房地产投资信托基金物业(以公平市价计算)的3年平均百分比不超过10%；。

•

如果不是通过止赎或租赁终止而获得的财产，房地产投资信托基金持有该财产至少两年，用于产生租金收入；以及

​

•

如果房地产投资信托基金在纳税年度内出售了七笔以上的非止赎房产，则与该房产有关的几乎所有营销和开发支出都是通过独立承包商支付的，房地产投资信托基金并不从该承包商获得任何收入，对于2015年12月31日之后的应纳税年度，则是通过TRS进行的。

​

我们将努力遵守联邦所得税法中避风港条款的规定，该条款规定资产出售何时不会被视为被禁止的交易。然而，我们不能向您保证，我们可以遵守避风港条款，或者我们将避免拥有可能被描述为我们持有的财产，即我们持有的财产，这些财产主要是在正常的贸易或业务过程中出售给客户的。100%的税将不适用于通过TRS或其他应税公司出售财产的收益，尽管这些收入将按正常的公司所得税税率向公司征税。

止赎财产。我们将对丧失抵押品赎回权财产的任何收入按最高公司税率征税，其中包括某些外币收益和相关扣除，但75%毛收入测试中不符合条件的收入除外，减去与产生该收入直接相关的费用。然而，丧失抵押品赎回权的房产的毛收入将符合75%和95%的毛收入测试标准。止赎财产是指任何不动产，包括不动产的权益，以及该不动产附带的任何个人财产：

•

由于房地产投资信托基金在丧失抵押品赎回权时竞标该财产，或在该财产的租赁或担保债务即将发生违约或违约后，通过协议或法律程序将该财产归于所有权或占有权而获得的；

​

•

房地产投资信托基金在没有违约迫在眉睫或预期违约的情况下获得的相关贷款；以及

​

•

房地产投资信托基金做出适当选择，将该房产视为止赎房产。

​

如果房地产投资信托基金以抵押权人的身份控制房产，除非作为抵押人的债权人，否则不能获得任何利润或蒙受任何损失，房地产投资信托基金不会被视为丧失抵押品赎回权。物业一般在房地产投资信托基金收购物业的课税年度后的第三个课税年度(或就合资格的医疗保健物业而言，第二个课税年度)完结时停止丧失抵押品赎回权，或在获得财政部长批准延期的情况下终止更长时间。但是，这一宽限期终止，止赎财产在第一天就不再是止赎财产：

•

就物业订立租约的物业，而根据租约条款，该物业的入息不符合75%总入息审查的资格，或根据在该日或之后订立的租约而直接或间接收取或累算任何款额，而该租约产生的入息不符合75%总入息审查的资格；

​

•

在该物业上进行任何施工，但建筑物竣工或任何其他改善工程除外，且在违约迫在眉睫之前已完成超过10%的施工；或

​

 

43

 

•

自房地产投资信托基金收购物业之日起90天以上，该物业用于房地产投资信托基金经营的行业或业务，但通过房地产投资信托基金本身不从中获得或收取任何收入的独立承包商，或就2015年12月31日后开始的应纳税年度而言，不包括TRS。

​

对冲交易。我们或我们的经营合伙企业不时会就我们的一项或多项资产或负债进行套期保值交易。我们的套期保值活动可能包括签订利率掉期、上限和下限、购买此类产品的期权以及期货和远期合约。在75%和95%的毛收入测试中，如果我们满足以下讨论的识别要求，“套期保值交易”的收入和收益将不包括在毛收入中。“套期保值交易”是指(I)在我们或我们的经营合伙企业的交易或业务的正常过程中达成的任何交易，其主要目的是管理利率、价格变化或汇率波动的风险，而这些风险与收购或携带房地产资产所发生或将要发生的借款有关，或发生或将要发生的普通债务有关；(Ii)任何交易主要是为了管理任何收入或收益项目的货币波动风险，而这些收入或收益项目在75%或95%的毛收入测试下是符合资格的收入(或产生的任何财产)；(Ii)任何交易，其主要目的是管理在75%或95%毛收入测试下符合资格的任何收入或收益(或产生或将产生的任何财产)的利率、价格变化或货币波动的风险。或(Iii)在2015年12月31日之后为(I)项或(Ii)项所述“抵销”交易而进行的任何交易，前提是部分对冲债务被清偿或相关财产被处置。我们必须在任何此类套期保值交易获得、发起或签订之日结束前明确识别，并满足其他识别要求。我们相信，我们以不损害我们作为房地产投资信托基金(REIT)资格的方式安排了任何对冲交易。

外汇收益。在一项或两项毛收入测试中，某些外币收益将被排除在毛收入之外。在75%和95%的毛收入测试中，“房地产外汇收益”将不包括在毛收入中。房地产外汇收益一般包括可归因于任何收入或收益项目的外币收益，该项目是符合75%毛收入测试标准的收入，可归因于收购或拥有(或成为或成为其下的债务人)以不动产或不动产权益为抵押的义务的外币收益，以及可归因于房地产投资信托基金某些“合格业务单位”的某些外币收益。在95%的毛收入测试中，“被动外汇收益”将被排除在毛收入之外。被动外汇收益一般包括如上所述的房地产外汇收益，还包括根据95%毛收入标准属于合格收入的任何收入或收益项目的外汇收益，以及因收购或拥有(或成为或成为义务下的债务人)而获得或拥有的外汇收益。这些房地产外汇收益和被动外汇收益的免税不适用于通过证券交易或从事实质性和经常性交易而获得的任何一定的外汇收益。在75%和95%的总收入测试中，这种收益都被视为不符合条件的收入。

未能满足总收入测试。我们的总收入可能不能构成一项或两项总收入测试的合格收入。然而，考虑到我们预期的非合格收入来源，我们预计我们的总毛收入将使我们能够继续满足适用于REITs的75%和95%毛收入测试。如果我们未能满足任何纳税年度的一项或两项总收入测试，但如果我们有资格根据联邦所得税法的某些条款获得减免，我们仍有资格成为该年度的房地产投资信托基金(REIT)。这些救济条款在以下情况下可用：

•

我们未能通过这些测试是由于合理原因，而不是故意疏忽；以及

​

•

在任何纳税年度出现此类失败后，我们将按照美国财政部长规定的规定提交一份收入来源明细表。

​

然而，我们无法预测我们是否在所有情况下都有资格获得救济条款。此外，正如上文在“--我们公司的税收”中所讨论的那样，即使适用减免条款，我们也将对未能通过75%毛收入测试或95%毛收入测试的金额乘以旨在反映我们盈利能力的部分的金额中的较大者，缴纳100%的毛收入税。在这两种情况下，我们都将对未通过75%毛收入测试或95%毛收入测试的金额乘以旨在反映我们盈利能力的部分，缴纳100%的税。

资产测试

要符合REIT的资格，我们还必须在每个纳税年度的每个季度末满足以下资产测试。

 

44

 

首先，我们总资产价值的至少75%必须包括：

•

现金或现金项目，包括某些应收账款，在某些情况下还包括外币；

​

•

美国政府证券；

​

•

不动产的权益，包括租赁权、取得不动产的选择权和租赁权，在2015年12月31日之后的应纳税年度内，与不动产相关的个人财产的租赁范围内的个人财产，以及此类个人财产的租金被视为“不动产租金”；

​

•

房地产抵押贷款利息；

​

•

“公开发行的REITs”发行的其他REITs和债务工具的存量；以及

​

•

在我们收到新资本后的一年内对股票或债务工具的投资，我们通过股票发行或公开发行债券筹集资金，期限至少为五年。

​

其次，在我们不包括在75%资产类别中的投资中，我们在任何一家发行人证券中的权益价值不得超过我们总资产价值的5%，或5%的资产测试。

第三，在我们不包括在75%资产类别的投资中，我们不能拥有任何一个发行人的未偿还证券超过10%的投票权或任何一个发行人的未偿还证券价值的10%，或者分别拥有10%的投票权测试或10%的价值测试。

第四，我们总资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的证券。

第五，我们总资产的价值可能不超过20%，包括TRS和其他非TRS应税子公司的证券，以及不符合75%资产测试或25%证券测试条件的其他资产。

(br}第六，我们总资产的不超过25%可能由“公开发售的REITs”发行的债务工具组成，但不以不动产或不动产权益为担保。

就5%的资产测试、10%的投票权测试和10%的价值测试而言，“证券”一词不包括另一个房地产投资信托基金的股份、“公开发售的房地产投资信托基金”的债务、符合条件的房地产投资信托基金子公司或TRS的股权或债务证券、构成房地产资产的抵押贷款或合伙企业的股权。不过，“证券”一词一般包括合伙企业或其他房地产投资信托基金发行的债务证券，但就10%的价值测试而言，“证券”一词不包括：

•

“直接债务”证券，定义为在以下情况下按需或在指定日期以确定的货币支付一定金额的书面无条件承诺：(I)债务不能直接或间接转换为股权，以及(Ii)利率和付息日期不取决于利润、借款人的自由裁量权或类似因素。“直接债务”证券不包括我们或任何受控TRS(即我们直接或间接拥有超过50%的投票权或股票价值的TRS)所发行的合伙企业或公司发行的、总价值超过发行人已发行证券1%的非“直接债务”证券。但是，“直接债务”证券包括受以下或有事项影响的债务：

​

•

与支付利息或本金的时间有关的或有事项，只要(I)债务的实际收益率没有变化，但年收益率的变化不超过年收益率的0.25%或5%，或者(Ii)我们持有的发行人债务的总发行价和总面值都不超过10亿美元，并且不超过12个月的债务未应计利息可以要求预付；和

​

•

(Br)与债务违约或提前偿付时的付款时间或金额有关的或有事项，只要该或有事项符合商业惯例。

​

•

向个人或房地产提供的任何贷款；

​

•

除与关联方租户签订的协议外的任何“467条款租赁协议”；

​

 

45

 

•

任何支付“不动产租金”的义务；

​

•

政府实体发行的某些证券；

​

•

房地产投资信托基金发行的任何证券；

​

•

被视为合伙企业的实体为联邦所得税目的发行的任何债务工具，而在合伙企业的股权和债务证券中，我们是合伙企业的合伙人；以及

​

•

如果合伙企业至少75%的总收入(不包括来自被禁止交易的收入)符合上述“-总收入测试”中所述的75%毛收入测试的条件，则被视为合伙企业的实体发行的任何债务工具的联邦所得税目的均未在前面的项目符号中说明。 ，如果合伙企业的总收入中至少有75%的收入(不包括被禁止交易的收入)符合上述75%的总收入测试标准。

​

出于10%价值测试的目的，我们在合伙企业资产中的比例份额是我们在该合伙企业发行的任何证券中的比例权益，而不考虑上面最后两个项目符号中描述的证券。

一般来说，根据适用的财政部条例，如果一笔贷款是以不动产和其他财产为抵押的，并且在某个纳税年度内未偿还贷款的最高本金金额超过了担保该贷款的不动产的公平市场价值，则截至以下日期：(I)在我们同意获得或发起贷款之日；或(Ii)如果发生重大修改，即我们修改贷款的日期，则此类贷款的一部分利息收入将不是75%毛收入测试的合格收入，但将是95%毛收入测试的合格收入。在75%的资产测试中，贷款的一部分也可能是不符合条件的资产。这类贷款中不符合条件的部分将受到10%的投票权或价值测试等要求的约束。2014-51年度美国国税局收入程序提供了一个避风港，在这种情况下，美国国税局表示，它不会质疑房地产投资信托基金对贷款的处理，因为这在一定程度上是，就75%资产测试而言，如房地产投资信托基金视贷款为合资格房地产资产，其金额等于(I)贷款于有关季度房地产投资信托基金资产测试日期的公平市值或(Ii)在有关季度房地产投资信托基金资产测试日期担保贷款的房地产的公平市值或(B)担保贷款的房地产在承诺发起或取得贷款当日的公平市场价值两者中较大者，两者以较小者为准。目前尚不清楚2014-51年度收入避风港程序如何受到最近有关个人财产获得抵押贷款处理的立法变化的影响, 在总收入测试中，只要获得贷款的财产的公平市场价值不超过15%是个人财产，就将个人财产视为不动产。

为了各种资产测试的目的，我们将监控我们资产的状态，并将管理我们的投资组合，使其始终符合此类测试。然而，我们不能保证我们不会无意中不遵守这些测试。如果我们在日历季度末未能通过资产测试，在以下情况下，我们不会失去REIT资格：

•

我们在上一日历季度末通过了资产测试；以及

​

•

我们的资产价值与资产测试要求之间的差异源于我们资产市值的变化，并不完全或部分是由收购一项或多项不符合条件的资产引起的。

​

如果我们不满足上面第二项中描述的条件，我们仍然可以在产生差异的日历季度结束后30天内消除任何差异，从而避免取消资格。

如果我们违反了上述5%的资产测试、10%的投票权测试或10%的价值测试，在以下情况下，我们不会失去房地产投资信托基金的资格：(I)失败是极小的(最高不超过我们资产的1%或1000万美元)，(Ii)我们在发现此类失败的季度的最后一天后六个月内处置了导致失败的资产或以其他方式符合资产测试。如果我们未能通过任何一项资产测试(前述最低限度的失败除外)，只要失败是由于合理原因而非故意疏忽，如果我们(I)在本季度最后一天之后的六个月内处置导致失败的资产或以其他方式符合资产测试，我们就不会失去REIT资格。

 

46

 

确认故障，(Ii)向美国国税局(IRS)提交导致故障的每项资产的描述，(Iii)在我们未能满足资产测试的期间，缴纳相当于导致故障的资产净收入的5万美元或35%的税款。

我们的一些资产包括商誉，包括与我们前任管理公司在我们首次公开募股(IPO)中的贡献相关的商誉。我们不认为任何该等商誉的价值已经或将会显著，以致对我们遵守房地产投资信托基金的资产测试产生负面影响。

我们相信，我们持有的资产以及未来将获得的资产将使我们能够满足上述资产测试要求。然而，我们通常不会获得独立的评估来支持我们关于资产价值的结论。此外，一些资产的价值可能不会受到精确确定的影响。因此，不能保证美国国税局不会争辩说，我们对某些资产的所有权违反了适用于REITs的一项或多项资产测试。

回租交易

我们的部分投资预计将以回租交易的形式进行。出于联邦所得税的目的，我们打算将这些交易视为真正的租赁。然而，根据任何具体交易的条款，美国国税局可能会认为，这笔交易不是真正的租赁，而是以其他方式得到了更恰当的对待。如果这种重新定性成功，我们将无权要求物业所有者可获得的折旧扣减。此外，对其中一笔或多笔交易的重新定性可能会导致我们无法满足上述资产测试或收入测试，这种失败可能导致我们无法获得房地产投资信托基金(REIT)的资格。或者，由于重新定性而导致的收入纳入的金额或时间或折旧扣除的损失，可能会导致我们在一个或多个纳税年度内无法满足下文所述的分配要求，而不能使用不足股息程序，或者可能导致我们的股息中有更大一部分被视为股东的普通收入。

分销要求

每个纳税年度，除资本利得股息和留存资本利得的等值分配外，我们必须向我们的股东分配股息，总额至少等于：

•

总和

​

•

我们“REIT应纳税所得额”的90%，计算时不考虑支付的股息扣除和我们的净资本损益，以及

​

•

我们90%的税后净收入(如果有的话)来自丧失抵押品赎回权的房产减去

​

•

部分非现金收入之和超过本公司“房地产投资信托基金应纳税所得额”5%的部分。

​

如果(I)我们在及时提交当年的联邦所得税申报单之前申报分配，并在申报后的第一个定期股息支付日或之前支付分配，或(Ii)我们在纳税年度的10月、11月或12月申报分配，并在任何此类月份的特定日期向登记在册的股东支付，则我们必须在相关纳税年度或下一个纳税年度的下一个纳税年度支付分配，并且我们实际在下一年1月底之前支付股息。第(I)款规定的分配应在支付年度向股东纳税，第(Ii)款规定的分配视为在上一纳税年度的12月31日支付。在这两种情况下，这些分配都与我们上一个纳税年度有关，达到90%的分配要求。

我们将为未分配给股东的应税收入(包括净资本收益)缴纳联邦所得税。此外，如果我们没有在一个日历年内分发，或者如果分发的申报和记录日期在该日历年的最后三个月，则不能在该日历年的次年1月底之前分发，则至少应为：

•

该年度我们REIT普通收入的85%，

​

•

该年度我们房地产投资信托基金资本利得收入的95%，以及

​

 

47

 

•

任何前期未分配的应税收入，

​

超出我们实际分配金额的部分，我们将支付4%的不可抵扣消费税。

我们可以选择对我们在纳税年度获得的净长期资本收益保留并缴纳所得税。如果我们选择这样做，我们将被视为为上述4%的不可抵扣消费税的目的分配了任何此类留存金额。我们打算及时进行分配，以满足年度分配要求，并避免企业所得税和4%的不可抵扣消费税。

我们可能会不时遇到实际收到收入和实际支付可扣除费用之间的时间差，以及在得出我们的REIT应纳税所得额时包括这些收入和扣除这些费用。例如，我们可能不会从我们的“REIT应税收入”中扣除已确认的资本损失。此外，我们可能会不时获分配出售折旧物业所得的净资本收益，而该等净资本收益可能超过我们在出售折旧物业时可分配的现金份额。如上所述，我们的现金可能比分配应税收入所需的现金少，足以避免企业所得税和对某些未分配收入征收消费税，甚至达到90%的分配要求。在这种情况下，我们可能需要借入资金，或者在可能的情况下，支付股本或债务证券的应税股息。

我们可以通过对我们的股票或债务证券进行应税分配来满足房地产投资信托基金的年度分配要求。美国国税局(IRS)发布了一项收入程序，授权公开发行的REITs将部分以现金和部分股票支付的某些分配视为股息，以满足REIT的年度分配要求，并有资格获得联邦所得税所支付的股息扣除。根据美国国税局2017-45年度收入程序，作为一家公开发行的房地产投资信托基金，只要总股息的至少20%是现金，并且满足某些其他要求，美国国税局将把股票分配视为股息(在适用的规则范围内，将这种分配视为从我们的收益和利润中进行)。我们目前不打算支付以现金和股票支付的应税股息。

在某些情况下，如果一年未达到分配要求，我们可能会在以后的一年向股东支付“亏空股息”。我们可能会将这些不足的股息计入我们对上一年支付的股息的扣除中。虽然我们可以避免对作为亏空股息分配的金额缴纳所得税，但我们将被要求根据我们为亏空股息所扣除的金额向美国国税局支付利息。

记录保存要求

为避免罚款，我们必须每年向我们的股东索取旨在披露我们流通股实际所有权的信息。我们已经遵守并打算继续遵守这些要求。

资格不合格

如果我们未能满足除毛收入测试和资产测试之外的一项或多项REIT资格要求，如果我们的失败是由于合理原因而非故意疏忽，我们可以避免被取消资格，我们将为每一次失败支付5万美元的罚款。此外，如“-总收入测试”和“-资产测试”中所述，对于未通过毛收入测试和资产测试，也有救济条款。

如果我们在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，并且没有适用的减免条款，我们将缴纳联邦所得税，在2018年前的应纳税年度，我们的应税收入将按常规公司税率缴纳任何适用的替代最低税。在计算我们不符合REIT资格的年度的应纳税所得额时，我们将无法扣除支付给股东的金额。事实上，在那一年，我们不会被要求向股东分配任何金额。在这种情况下，就我们当前和累积的收益和利润而言，分配给股东的收入一般将作为普通收入纳税。在联邦所得税法的某些限制下，公司股东可能有资格享受收到的股息扣除，按个人税率纳税的股东可能有资格享受此类股息20%的降低联邦所得税税率。除非我们有资格根据特定的法律规定获得减免，否则我们还将被取消在接下来的四个纳税年度内作为房地产投资信托基金纳税的资格。

 

48

 

我们不再有资格成为房地产投资信托基金的那一年。我们不能预测在任何情况下，我们是否都有资格获得这类法定济助。

应税美国股东征税

这里使用的术语“美国股东”指的是我们股本的实益所有人，就美国联邦所得税而言是：

•

美国公民或居民；

​

•

在美国、其任何一个州或哥伦比亚特区的法律中或根据该法律设立或组织的公司(包括为征收联邦所得税而被视为公司的实体)；

​

•

其收入应缴纳联邦所得税的遗产，无论其来源如何；或

​

•

任何信托如果(I)美国法院能够对此类信托的管理进行主要监督，并且一名或多名美国人有权控制该信托的所有实质性决定，或者(Ii)该信托有被视为美国人的有效选举。

​

如果出于联邦所得税目的被视为合伙企业的合伙企业、实体或安排持有我们的股本，则合伙企业中合伙人的联邦所得税待遇通常取决于合伙人的身份和合伙企业的活动。如果您是持有我们股本的合伙企业的合伙人，您应该咨询您的税务顾问，了解合伙企业持有和处置我们的股本的后果。

只要我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，美国应税股东通常必须将从我们当前或累积的收益和利润中获得的普通收入分配视为普通收入分配，而我们不将其指定为资本利得股息或留存的长期资本利得。为了确定是否从我们当前或累积的收益和利润中进行分配，我们的收益和利润将首先分配给我们的优先股股息，然后分配给我们的普通股股息。我们的股息将没有资格享受公司通常可以获得的股息扣除。

根据减税和就业法案(“TCJA”)，个人、信托基金和遗产可以扣除某些直通收入的最高20%，包括非“资本利得股息”或“合格股息收入”的普通房地产投资信托基金股息，但受复杂限制的限制。在2026年1月1日之前的应税年度，按个人税率征税的美国股东的最高税率为37%。对于有资格根据TCJA全额扣除的纳税人，2026年1月1日之前的应税年度普通REIT股息的实际最高税率将为29.6%。此外，收入超过一定门槛的个人、信托基金和遗产也要对从我们那里获得的股息征收3.8%的医疗保险税。

支付给美国股东的股息通常不符合20%的税率，即“合格股息收入”。按个人税率纳税的美国股东获得的合格股息收入的最高税率目前为20%。合格股利收入的最高税率低于普通收入的最高税率，目前为37%。合格的股息收入通常包括支付给美国股东的股息，这些股息由国内C公司和某些合格的外国公司按个别税率征税。由于我们一般不需要为分配给股东的房地产投资信托基金应税收入部分缴纳联邦所得税(参见上文 - “我们公司的税收”)，我们的股息一般不符合合格股息收入20%的税率。因此，我们的普通REIT股息一般将按上述较高税率征税。然而，合格股息收入的20%税率将适用于我们的普通REIT股息(I)可归因于我们在纳税年度内从非REIT公司收到的股息，如TRS，以及(Ii)可归因于我们已缴纳公司所得税的收入(例如，我们分配的应纳税所得额低于100%)。一般来说，要有资格享受合格股息收入的降低税率，股东必须在自我们的股本成为除股息之日前60天开始的121天内持有我们的股本超过60天。

美国股东通常会将我们指定为资本利得股息的任何分配视为长期资本收益，而不考虑美国股东持有我们股票的时间。我们通常会指定我们的资本利得股息为20%或25%的比率分配。参见

 

49

 

“-资本损益。”然而，美国公司股东可能被要求将某些资本利得股息的至多20%视为普通收入。

我们可以选择对我们在应税年度获得的净长期资本收益保留并缴纳所得税。在这种情况下，如果我们在及时通知这些股东时指定这样的数额，美国股东将按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额征税。美国股东将因其在我们缴纳的税款中的比例份额而获得抵免。美国股东将按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额减去我们缴纳的税款份额，增加其股票基数。

如果超过我们当前和累计收益和利润的分配不超过美国股东在支付分配的股本股份中的调整基数，则该分配不会产生税收。相反，分配将降低此类股票的调整后基数。假设股票是美国股东手中的资本资产，美国股东将确认超过我们当前和累计收益和利润以及美国股东在其股票中的调整基数的分配为长期资本收益，如果股票持有一年或更短时间，则为短期资本收益。此外，如果我们在任何一年的10月、11月或12月宣布在任何此类月份的指定日期向登记在册的美国股东支付分配，则该分配应被视为由我们支付并在该年的12月31日由美国股东收到，前提是我们在下一个日历年度的1月实际支付了分配。

美国股东可能不会在他们的个人所得税申报单中包括我们的任何净营业亏损或资本亏损。相反，这些损失通常由我们结转，以弥补我们未来的收入。我们的应税分配和处置我们股本的收益将不会被视为被动活动收入，因此，美国股东一般不能将任何“被动活动损失”(例如美国股东是有限合伙人的某些类型的有限合伙企业的损失)用于此类收入。此外，就投资利息限制而言，我们的应税分派和处置我们股本的收益一般将被视为投资收入。我们将在我们的纳税年度结束后通知美国股东关于该年度可归因于普通收入、资本返还和资本利得的分配部分。

美国股东对股本处置的征税

如果美国股东持有我们的股票超过一年，则非证券交易商的美国股东一般必须将出售股票时实现的任何损益视为长期资本损益，否则视为短期资本损益。一般而言，美国股东将实现收益或亏损，其数额等于任何财产的公平市场价值与在这种处置中收到的现金金额与美国股东调整后的税基之间的差额。股东调整后的税基通常等于美国股东的收购成本，再加上被视为分配给美国股东的净资本收益的超额部分(如上所述)减去为此类收益支付的税款，再减去任何资本回报。然而，美国股东必须将其持有的股票出售或交换满六个月或更短时间的任何损失视为长期资本损失，以资本利得股息和该美国股东视为长期资本收益的我们的任何其他实际或视为分配为限。如果美国股东在处置之前或之后的30天内购买其他股票，则美国股东在应税处置我们股票时实现的任何损失的全部或部分可能被拒绝。

美国股东转换优先股的税收

除以下规定外，(I)美国股东一般不会确认优先股转换为我们普通股时的损益，以及(Ii)美国股东在转换时收到的普通股的基准和持有期一般将与转换后的优先股的基准和持有期相同(但该基准将被减去分配给任何零碎股票换取现金的调整税基部分)。我们在转换中收到的任何普通股股票，如果可归因于转换后优先股拖欠的应计和未支付股息，将被视为可能作为股息征税的分配。转换时收到的现金代替零头

 

50

 

股票一般将被视为在应税交换中为该零碎股份支付的款项，收益或亏损将在收到现金时确认，金额等于收到的现金金额与被视为交换的零碎股份可分配的调整计税基础之间的差额。如果美国股东在转换时持有优先股超过一年，这一收益或损失将是长期资本收益或损失。我们敦促美国股东与他们的税务顾问就任何交易的联邦所得税后果进行咨询，这些交易是将优先股转换为现金或其他财产所获得的普通股。

美国股东赎回优先股的税收

根据守则第302节，优先股的赎回将被视为应作为股息收入征税的分配(以我们当前或累积的收益和利润为限)，除非赎回符合守则第302(B)节规定的某些测试，使赎回可被视为出售优先股(在这种情况下，赎回将被视为出售优先股)(在这种情况下，赎回将被视为出售优先股)，处理方式与上述“-美国股东关于股本处置的税收”中所述的出售相同如果(I)与美国股东在我们股票中的权益“大大不成比例”，(Ii)导致美国股东在我们所有类别股票中的权益“完全终止”，或(Iii)相对于股东“基本上不等同于股息”，所有这些都符合守则第302(B)节的含义，则赎回将符合上述标准。(I)与美国股东在我们股票中的权益“大大不成比例”；(Ii)导致美国股东在我们所有类别股票中的权益“完全终止”；或(Iii)相对于股东而言“基本上不等同于股息”，所有这些都符合守则第302(B)节的含义。在确定是否符合这些测试中的任何一项时，通常必须考虑由于准则中规定的某些推定所有权规则而被视为由持有者拥有的股票，以及实际拥有的股票。由于关于上述守则第302(B)节的三项替代测试中的任何一项是否符合任何特定的美国优先股股东的决定取决于必须作出决定时的事实和情况，因此敦促潜在投资者咨询他们的税务顾问，以确定这种税收待遇。如果优先股的赎回不符合上述三项测试中的任何一项，赎回收益将作为股息征税，如上文“-​应税美国股东征税”中所述。在这种情况下, 美国股东在赎回优先股中的调整税基将转移到该美国股东在美国的剩余股份中。如果美国股东没有保留我们的任何股票，这种基础可能会转移到持有我们股票的相关人士手中，否则可能会丢失。

根据拟议的财政部法规，如果美国股东在赎回任何类别的优先股时收到的任何部分被视为与我们的股票相关的分配，而不是应税股息，则该部分将按比例按比例分配给赎回股东在赎回之前持有的所有赎回类别的股票。适用于每股股票的金额将首先减少赎回的美国股东在该股票中的基数，在基数减少到零之后，任何超出的部分都将导致应税收益。如果赎回股东的股票有不同的基数，那么分配的金额可能会降低某些股票的基数，同时降低所有基数，并产生其他股票的应税收益。因此，即使赎回的美国股东在其所有赎回类别股票中的基数超过这一比例，赎回的美国股东也可以获得收益。

拟议的财政部条例允许将赎回的优先股的基准转移到赎回的美国股东的相同类别的剩余未赎回优先股(如果有)，但不允许转让给赎回的美国股东(直接或间接)持有的任何其他类别的股票。相反，优先股赎回股份中任何未收回的基础将被视为递延亏损，在满足某些条件时予以确认。拟议中的财政部法规将对这些法规作为最终财政部法规公布之日之后发生的交易有效。不过，我们不能保证这些拟议的库房规例最终会否、何时以及以何种特定形式定案。

资本损益

纳税人一般必须持有资本资产一年以上，才能将其出售或交换所得收益或损失视为长期资本收益或损失。2026年1月1日之前的应纳税年度，目前最高边际个人所得税税率为37%。出售和交换持有时间超过30%的资产，适用于按个人税率纳税的纳税人的长期资本利得的最高税率为20%

 

51

 

一年多。出售或交换“1250节财产”或可折旧不动产的长期资本利得的最高税率为15%，适用于1250节财产的收益总额或累计折旧中的较小者。某些收入超过特定门槛的个人、信托基金和遗产也要对出售我们证券的收益征收3.8%的医疗保险税。

对于我们指定为资本利得股息和我们被视为分配的任何留存资本收益的分配，我们通常可以指定此类分配是否应向美国股东征税，按目前20%或25%的个别税率征税。因此，这些纳税人的资本利得和普通收入之间的税率差异可能很大。此外，将收入定性为资本利得或普通收入可能会影响资本损失的扣除额。非公司纳税人每年最多只能从其普通收入中扣除未被资本利得抵销的资本损失，最高限额为3,000美元。非公司纳税人可以无限期结转未使用的资本损失。企业纳税人必须按普通企业税率为其净资本利得缴税。企业纳税人只能在资本利得的范围内扣除资本损失，未使用的损失可向前结转三年和五年。

免税股东征税

免税实体，包括合格的员工养老金和利润分享信托基金以及个人退休账户，通常免征联邦所得税。不过，他们须就与其无关的业务应课税收入(“UBTI”)缴税。尽管许多房地产投资产生了UBTI，但美国国税局(IRS)做出了一项裁决，即房地产投资信托基金(REIT)向获得豁免的员工养老金信托基金的股息分配不构成UBTI。根据这一裁决，我们分配给免税股东的金额一般不应构成UBTI。然而，如果免税股东用债务为其收购股本融资(或被视为融资)，根据“债务融资财产”规则，它从我们那里获得的收入的一部分将构成UBTI。此外，根据联邦所得税法特殊条款免税的社交俱乐部、自愿员工福利协会、补充性失业福利信托基金和合格团体法律服务计划受不同的UBTI规则约束，这些规则通常要求它们将从我们那里获得的分配定性为UBTI。最后，在某些情况下，拥有我们10%以上股本的合格员工养老金或利润分享信托必须将其从我们那里获得的股息的一定比例视为UBTI。这一百分比等于我们从无关的贸易或业务中获得的毛收入，就像我们是养老金信托基金一样，除以我们支付股息当年的毛收入。该规则仅在以下情况下适用于持有我们股本10%以上的养老金信托：

•

免税信托必须视为UBTI的股息中，至少有5%；

​

•

我们之所以有资格成为房地产投资信托基金，是因为修改了规则，要求我们的股本不超过50%由五个或更少的个人拥有，这允许养老金信托的受益人被视为按照他们在养老金信托中的精算权益比例持有我们的股本；以及

​

•

任一：

​

•

一个养老金信托拥有我们股本价值的25%以上；或者

​

•

一组养老金信托单独持有我们股本价值的10%以上，合计拥有我们股本价值的50%以上。

​

对非美国股东征税

术语“非美国股东”是指非美国股东、合伙企业(或在联邦所得税方面被视为合伙企业的实体)或免税股东的本公司股本的受益者。管理非居民外籍个人、外国公司、外国合伙企业和其他外国股东的联邦所得税规则很复杂。这一部分只是对这些规则的总结。我们敦促非美国股东咨询他们自己的税务顾问，以确定联邦、州和地方所得税法律对我们股本的购买、所有权和出售的影响，包括任何报告要求。

 

52

 

分发。如果非美国股东收到的分配不能归因于我们出售或交换“美国不动产权益”(“USRPI”)的收益(定义见下文)，并且我们没有将股息或留存资本利得指定为资本利得，则我们将确认普通收入，前提是我们从当前或累积的收益和利润中支付此类分配。相当于分配总额30%的预扣税通常适用于此类分配，除非适用的税收条约降低或取消了该税。但是，如果分配被视为与非美国股东从事美国贸易或业务的行为有效相关，则非美国股东通常将按累进税率缴纳联邦所得税，与美国股东就此类分配征税的方式相同，而作为公司的非美国股东也可能就该分配缴纳30%的分支机构利润税。我们计划对支付给非美国股东的任何此类分配的总金额预扣美国所得税，税率为30%，除非：

•

适用较低的条约利率，并且非美国股东向我们提交了一份IRS表格W-8BEN或W-8BEN-E，证明有资格享受该降低的利率；

​

•

非美国股东向我们提交了美国国税局W-8ECI表格，声称分配与收入有效相关；或者

​

•

该分销被视为可归因于根据FIRPTA出售USRPI(如下所述)。

​

如果超过我们当前和累计收益和利润的分配部分不超过非美国股东在支付分配的股本股份中的调整基数，则该分配不会产生税收。相反，这种分配的多余部分将降低此类股票的调整基数。如果非美国股东从出售或处置其股本中获得的收益将被征税，则超过我们当前和累积的收益和利润及其调整后的股本基础的分配将被征税，如下所述。我们必须扣留超过我们当前和累积收益和利润的任何分配的15%。因此，尽管我们打算按30%的比例扣缴任何分销的全部金额，但如果我们不这样做，我们将按15%的比例扣缴分销中不受30%扣缴限制的任何部分。由于我们通常不能在进行分配时确定分配是否会超过我们当前和累积的收益和利润，因此我们通常会按照预扣股息的税率对任何分配的全部金额预扣税款。然而，如果我们后来确定分配实际上超过了我们当前和累积的收益和利润，非美国股东可以要求退还我们预扣的金额。

对于我们有资格成为房地产投资信托基金的任何年度，非美国股东可能会根据1980年《外国房地产投资法》(以下简称FIRPTA)，就我们出售或交换美国房地产投资信托基金(USRPI)所获得的收益的分配缴纳税款。USRPI包括一定的不动产权益和至少50%的资产由不动产权益构成的公司的股票。根据FIRPTA，除下文讨论的例外情况外，非美国股东应就销售USRPI所得收益的分配征税，就好像这些收益实际上与非美国股东的美国业务有关一样。因此，非美国股东将按适用于美国股东的正常资本利得税对这种分配征税，但须缴纳适用的替代最低税，如果是非居民外籍个人，则需缴纳特别替代最低税。无权获得条约减免或豁免的非美国公司股东也可能因此类分配而缴纳30%的分支机构利润税。

如果(I)和(A)该类别的股本被视为在美国成熟的证券市场上“定期交易”，则向持有可归因于我们出售不动产的某类股本的持有者分配的资本收益将被视为普通股息，而不是出售USRPI所得的收益。(Br)如果此类股本被视为在美国成熟的证券市场上“定期交易”，则将被视为普通股息，而不是出售USRPI的收益。以及(B)在分配之前的一年内，非美国股东在任何时候都没有拥有超过10%的此类股本，或(Ii)该非美国股东被视为“合格股东”或“合格外国养老基金”，如下所述。因此，拥有10%或更少适用类别股本的非美国股东一般将被征收此类资本收益分配的预扣税，其方式与他们对普通股息征收预扣税的方式相同。我们相信，我们的普通股和C系列优先股定期在美国成熟的证券市场交易。如果我们的一类股本为

 

53

 

在分配前一年期间，如果非美国股东未在美国成熟的证券市场定期交易，或非美国股东持有我们适用类别股本的10%以上，则可归因于我们出售不动产的资本收益分配将根据FIRPTA纳税，如上一段所述。在这种情况下，我们必须扣留我们可以指定为资本利得股息的任何分配的21%。非美国股东可能会因我们预扣的金额而获得抵扣其纳税义务的抵免。此外，如果非美国股东在股息支付前30天内处置了我们股本的股份，而该非美国股东(或与该非美国股东有关联的人)在上述30天期间的第一天的61天内收购或签订了收购该股本的合同或期权，并且该股息支付的任何部分，如果没有处置，将被视为该非美国股东的USRPI资本收益。那么，这些非美国股东应被视为拥有USRPI资本利得，如果没有处置，该金额将被视为USRPI资本利得。

虽然法律对此事并不明确，但似乎我们指定为美国股东持有的股本的留存资本利得的金额，对于非美国股东的处理方式应与我们实际分配资本利得股息的方式相同。根据这种方法，如果非美国股东及时向美国国税局提供所需信息，非美国股东将能够抵销其因我们为此类留存资本利得税按比例缴纳的税款而产生的联邦所得税责任，并可从美国国税局获得退款，退款范围为非美国股东在我们支付的此类税款中的比例份额超过其实际联邦所得税责任。

处置。根据FIRPTA，如果我们是一家美国房地产控股公司，在指定的测试期间，非美国股东可能会因出售我们的股本而获得的收益缴纳税款。如果房地产投资信托基金至少50%的资产是美国房地产投资信托基金，那么房地产投资信托基金将是一家美国房地产控股公司。我们相信，基于我们的投资战略，我们现在是，也将继续是一家美国房地产控股公司。然而，尽管我们是一家美国房地产控股公司，但如果我们是一家“国内控制的合格投资实体”，根据FIRPTA，非美国股东一般不会因出售我们的股本收益而纳税。国内控制的合格投资实体包括房地产投资信托基金(REIT)，在指定的测试期内，非美国股东直接或间接持有的股票价值始终低于50%。我们不能向你保证这项测试一定会通过。如果我们的一类股本定期在成熟的证券市场交易，FIRPTA规定的税收将针对该类别的股本提供额外的豁免，即使我们在非美国股东出售该类股本的股票时不符合国内控制的合格投资实体的资格。在这一例外情况下，如果符合以下条件，此类非美国股东出售的收益将不会根据FIRPTA纳税：

•

根据适用的财政部规定，我们的这类股本在成熟的证券市场上被视为定期交易；以及

​

•

在指定的测试期内，非美国股东实际和建设性地一直持有该类别股本的10%或更少。

​

如上所述，我们相信我们的普通股和C系列优先股定期在成熟的证券市场交易。

如果出售我们股本的收益是根据FIRPTA征税的，则非美国股东将按照与美国股东相同的方式对该收益征税，适用的替代最低税和针对非居民外籍个人的特殊替代最低税。此外，如果符合以下条件，非美国股东通常将对不受FIRPTA约束的收益征税：

•

收益实际上与非美国股东在美国的贸易或业务有关，在这种情况下，非美国股东将在此类收益方面受到与美国股东相同的待遇；或者

​

•

非美国股东是非居民外国人，在纳税年度内在美国居住183天或更长时间，并在美国有“纳税之家”，在这种情况下，非美国股东将为其资本利得缴纳30%的税。

​

 

54

 

合格股东。除以下讨论的例外情况外，对直接或间接(通过一个或多个合伙企业)持有REIT股票的“合格股东”的任何分配，作为与美国贸易或业务有效相关的收入，将不需缴纳美国税，因此不受FIRPTA规定的特别预扣规定的约束。虽然“合格股东”不会被FIRPTA扣留在REIT分配上，但“合格股东”的某些投资者(即持有“合格股东”权益(仅作为债权人的权益除外)，并且持有该REIT股票超过10%的非美国人(无论是否因为投资者在“合格股东”中的所有权)可能会被扣留。

此外，根据FIRPTA，直接或间接(通过一家或多家合伙企业)持有我们股本股票的“合格股东”出售股票将不需要缴纳联邦所得税。与分配一样，“合格股东”的某些投资者(即在“合格股东”中持有权益(仅作为债权人的权益除外)，并且持有该REIT超过10%的股份(无论是否由于投资者在“合格股东”中的所有权)的非美国人士)在出售我们的股票时可能被FIRPTA扣留。

“合格股东”是指：(I)有资格享受包括信息交换计划在内的综合所得税条约的利益，其主要权益类别在一个或多个公认的证券交易所上市并定期交易的外国人士(如该综合所得税条约中所定义的)，(I)有资格享受该综合所得税条约的利益，且其主要权益类别在一个或多个公认的证券交易所上市并定期交易(如该综合所得税条约所界定)，或者是在一个司法管辖区内根据外国法律以有限合伙形式建立或组织的外国合伙企业，该司法管辖区与美国有税务信息交换协议，并且有一类有限合伙企业，其单位占在纽约证券交易所或纳斯达克市场定期交易的所有合伙企业单位价值的50%以上，(Ii)是合格的集体投资工具(定义见下文)，以及(Iii)在外国人的纳税年度内的任何时候保存每个人的身份记录，是上述(I)项所述类别权益或单位(视乎情况而定)5%或以上的直接拥有人。

合格的集体投资工具是指这样的外国人：(I)根据上述综合所得税条约，他们有资格享受降低的预扣税率，即使该实体持有该REIT超过10%的股票，(Ii)公开交易，根据该准则被视为合伙企业，是扣缴的外国合伙企业，如果它是国内公司，将被视为“美国房地产控股公司”。或(Iii)由财政部长指定，并且(A)在财务上透明，符合《守则》第3894节的含义，或(B)要求将股息计入总收入，但有权扣除分配给投资者的股息。(Iii)该公司是由财政部长指定的，且(A)在财务上透明，或(B)要求在其总收入中包括股息，但有权扣除分配给其投资者的股息。

合格的外国养老基金。对直接或间接(通过一个或多个合伙企业)持有REIT股票的“合格境外养老基金”(或其所有权益由“合格境外养老基金”持有的实体)的任何分配，作为与美国贸易或业务有效相关的收入，将不需缴纳美国税，因此不受FIRPTA规定的特殊扣缴规则的约束。此外，根据FIRPTA，直接或间接(通过一家或多家合伙企业)持有我们股本的“合格外国养老基金”出售我们股本的股票将不需要缴纳联邦所得税。

合格的外国养老基金是指下列任何信托、公司或其他组织或安排：(I)根据美国以外的国家的法律设立或组织的；(Ii)由该国家或雇主设立的，其目的是向一个或多个雇主的现任或前任雇员(或该等雇员指定的人)的参与者或受益人提供退休或养老金福利，以换取所提供的服务；(Iii)没有一个参与者或受益人有权获得超过其资产或收入的5%；(Iv)该组织或安排受政府监管，并向其设立或经营所在国家的有关税务机关提供或以其他方式获得有关其受益人的年度报告的资料；及(V)根据其设立或经营所在国家的法律，(A)对该组织或安排的捐款可从该实体的总收入中扣除或免除，或可按较低税率征税，(A)对该组织或安排的捐款，如根据该等法律，则须从该实体的总收入中扣除或免税，或可按较低税率课税；及(V)根据该组织或安排设立或经营的国家的法律，该组织或安排的捐款可从该实体的总收入中扣除或免除，或可按较低税率征税。或(B)推迟对该组织或安排的任何投资收入征税或对该等收入减按税率征税。

FATCA预扣。根据外国账户税收合规法(FATCA)，如果某些披露要求，将对支付给非美国股东的股息征收30%的美国预扣税

 

55

 

与美国客户或所有权相关的 不满意。如果需要支付预扣税，否则有资格免除或减少与此类股息有关的美国预扣税的非美国股东将被要求向美国国税局申请退款，以获得好处或此类豁免或减少。我们不会为任何扣留的金额支付任何额外的金额。

优先股转换。如果我们的优先股构成USRPI，那么将我们的优先股转换为普通股对非美国股东来说可能是一种应税交换。即使我们的优先股构成USRPI，只要我们的普通股也构成USRPI，只要满足某些与FIRPTA相关的报告要求，非美国股东一般不会确认优先股转换为我们普通股时的损益。然而，如果我们的优先股构成了USRPI，而这些要求没有得到满足，转换将被视为我们普通股的优先股的应税交换。根据FIRPTA，这种被视为应税的交易所将按适用于同一类型的美国股东(例如，公司或非公司股东，视情况而定)的税率(包括任何适用的资本利得税)按该非美国股东在其优先股的调整基础上收到的该非美国股东普通股的公平市场价值(如果有的话)的超额部分(如果有的话)征税。这种税的征收将通过可退还的预扣税来执行，税率为普通股价值的15%。

敦促非美国股东就将优先股转换为现金或其他财产所获得的普通股股票进行的任何交易的联邦所得税后果咨询他们的税务顾问。

优先股赎回。有关优先股赎回处理的讨论，请参阅“--美国股东对优先股赎回的征税”。

信息报告要求和扣缴情况

我们将向股东和美国国税局报告我们在每个日历年支付的分配金额，以及我们预扣的税款(如果有)。根据备用扣缴规则，股东可以按24%的比率对分配进行备用扣缴，除非股东：

•

是公司或符合某些其他豁免类别，并在需要时证明这一事实；或

​

•

提供纳税人识别码，证明备份扣缴没有损失，并在其他方面遵守备份扣缴规则的适用要求。

​

没有向我们提供正确的纳税人识别码的股东也可能受到美国国税局的处罚。作为备用预扣支付的任何金额都可以抵扣股东的所得税义务。此外，我们可能会被要求扣留一部分资本收益分配给任何未能向我们证明其非外国身份的股东。

备用预扣一般不适用于我们或我们的支付代理人以其身份向非美国股东支付的股息，前提是该非美国股东向我们或我们的支付代理人提供其非美国身份所需的证明，例如提供有效的IRS表格W-8BEN、W-8BEN-E或W-8ECI，或满足某些其他要求。尽管如上所述，如果我们或我们的付款代理实际知道或有理由知道持有人是非豁免收件人的美国人，则可能适用后备扣缴。非美国股东在美国境外进行的处置或赎回的收益由经纪商的外国办事处支付，通常不受信息报告或后备扣缴的约束。然而，如果经纪人与美国有一定的联系，信息报告(但不是预扣备份)通常适用于此类付款，除非经纪人的记录中有书面证据表明受益所有者是非美国股东，并且满足特定条件或以其他方式确立了豁免。除非非美国股东在伪证处罚下证明自己不是美国人，并满足某些其他要求，或者以其他方式免除信息报告和备用扣缴，否则非美国股东通过或通过经纪商的美国办事处处置股票所得款项的支付通常会受到信息报告和备用扣缴的约束。

 

56

 

备份预扣不是附加税。如果向美国国税局提供了某些必要的信息，根据备用预扣规则扣缴的任何金额都可以退还或抵扣股东的联邦所得税责任。股东应咨询他们的税务顾问关于对他们的备用预扣的申请，以及获得备用预扣豁免的可能性和程序。

根据FATCA，如果不满足与美国账户或所有权相关的某些披露要求，将对通过外国账户或外国中介持有股票的美国股东收取的股息征收30%的美国预扣税。我们不会为任何扣留的金额支付任何额外的金额。

其他税收后果

我们在运营伙伴关系和子公司合作伙伴关系中的投资的税收问题

以下讨论总结了适用于我们在运营合伙企业以及我们组建或收购的任何子公司合伙企业或有限责任公司(每个单独为合伙企业，统称为合伙企业)中的直接或间接投资的某些联邦所得税考虑事项。讨论不包括州或地方税法或除所得税法以外的任何联邦税法。

合作伙伴关系分类。只有在合伙企业出于联邦所得税目的被归类为合伙企业(或在联邦所得税方面该实体被视为只有一个所有者的实体)而不是公司或协会应纳税的情况下，我们才有权在我们的收入中计入每个合伙企业的收入中我们分配的份额，并扣除我们在每个合伙企业的亏损中的分配份额。至少有两个所有者或成员的非法人实体在以下情况下将被归类为合伙企业，而不是公司，以便缴纳联邦所得税：

•

根据财政部关于实体分类的规定(“勾选规定”)， 被视为合伙企业；以及

​

•

不是“公开交易的合伙企业”。

​

根据复选规则，至少有两个所有者或成员的非法人实体可以选择被归类为应纳税的协会，作为公司或合伙企业。如果这样的实体未能进行选择，它通常将被视为合伙企业(或在联邦所得税方面，如果该实体被视为只有一个所有者，则在联邦所得税方面被忽略的实体)，用于联邦所得税目的。出于联邦所得税的目的，我们的经营合伙企业打算被归类为合伙企业，不会选择被视为根据勾选规则应按公司纳税的协会。

公开交易的合伙企业是指其权益在成熟的证券市场上交易，或随时可以在二级市场或相当于二级市场上交易的合伙企业。然而，如果在1987年12月31日之后的每个纳税年度内，上市合伙企业被归类为上市合伙企业，并且该合伙企业在该年度的总收入中有90%或更多是某些被动型收入，包括不动产租金、出售或以其他方式处置不动产的收益、利息和股息，则该合伙企业在任何纳税年度都不会被视为公司(90%的被动收入例外情况)。财政部条例(“PTP条例”)提供了有限的避风港，使其不被定义为公开交易的合伙企业。根据其中一个避风港(“私募豁免”)，合伙企业的权益在以下情况下将不会被视为容易在二级市场或相当于二级市场交易上交易：(I)合伙企业的所有权益是在一笔或多笔根据证券法不要求登记的交易中发行的，以及(Ii)在合伙企业的纳税年度内的任何时候，合伙企业的合伙人人数都不超过100人。在确定合伙企业中合伙人的数量时，在合伙企业中拥有权益的人称为授予人信托。, 在合伙企业中拥有权益的Or或S公司只有在以下情况下才被视为此类合伙企业的合伙人：(I)所有者在该实体中的权益的几乎所有价值都可归因于该实体在该合伙企业中的直接或间接利益，以及(Ii)使用该实体的主要目的是允许该合伙企业满足100名合伙人的限制。我们相信，我们的运营伙伴关系已经有资格，并将继续有资格获得私募排除。我们希望我们建立的任何其他合作伙伴关系

 

57

 

未来将有资格获得私募排除。我们经营合伙企业的合伙协议包含一些条款，使其普通合伙人能够采取必要或适当的步骤，防止我们经营合伙企业的权益发行和转让导致我们的经营合伙企业被视为PTP法规下的公开交易合伙企业。

我们没有也不打算请求美国国税局做出裁决，将我们的运营合伙企业归类为合伙企业，以缴纳联邦所得税。如果出于任何原因，我们的经营合伙企业作为公司而不是合伙企业在联邦所得税方面应纳税，我们很可能无法成为房地产投资信托基金(REIT)，除非我们有资格获得某些减免条款。参见“-总收入测试”和“-资产测试”。此外，出于税收目的，合伙企业地位的任何变化都可能被视为应税事件，在这种情况下，我们可能会在没有任何相关现金分配的情况下产生纳税义务。请参阅“-分配要求”。此外，这种合伙企业的收入和扣除项目不会转嫁给其合伙人，而且其合伙人在纳税方面将被视为股东。因此，这种合伙企业将被要求按公司税率为其净收入缴纳所得税，向其合伙人的分配将构成股息，在计算此类合伙企业的应纳税所得额时不能扣除。

合伙企业及其合伙人的所得税

纳税的是合作伙伴，而不是合作伙伴。就联邦所得税而言，合伙企业不是应税实体。相反，我们必须考虑每个合作伙伴的收入、收益、损失、扣除和抵免在我们的纳税年度内或之后结束的任何纳税年度中的可分配份额，而不考虑我们是否已经或将从该合作伙伴那里获得任何分配。然而，在2017年12月31日之后的应税年度内，如果没有相反的选择，在某些情况下，由于美国国税局(IRS)的审计而调整合伙企业的纳税申报表，将由合伙企业本身承担纳税义务。

合作伙伴分配。虽然合伙协议通常将决定合伙人之间的收入和亏损分配，但如果此类分配不符合管理合伙分配的联邦所得税法的规定，则出于税收目的将不予考虑。如果分配不符合联邦所得税的目的，受分配影响的项目将根据合伙人在合伙企业中的利益重新分配，这将通过考虑与合伙人关于该项目的经济安排有关的所有事实和情况来确定。每个合伙企业对应税收入、收益和亏损的分配旨在符合管理合伙企业分配的联邦所得税法的要求。

与合作伙伴关系物业相关的税收分配。向合伙企业出资以换取合伙企业权益的可归因于增值或折旧财产的收入、收益、损失和扣除的分配方式，必须使出资合伙人在出资时分别计入与该财产相关的未实现收益或未实现亏损，或从该未实现收益或未实现亏损中受益。在财产出资的情况下，未实现收益或未实现亏损(“内含收益”或“内含亏损”)的金额一般等于出资时该财产的公平市场价值与该财产在出资时的调整计税基础之间的差额(“账面税差”)。任何最初以现金购买的房产都将有一个等于其公平市场价值的调整后的税基，因此没有账面税额差异。在我们的首次公开募股(IPO)中，我们收购了我们投资组合的很大一部分，以换取我们运营伙伴关系中的利益，这导致了账面税负差异。此外，我们的经营合伙企业可能会在未来接纳合伙人，以换取财产的贡献，这将导致账面税额差异。

有关账面税差的分配仅用于联邦所得税目的，不影响合作伙伴之间的账面资本账户或其他经济或法律安排。美国财政部发布规定，要求合伙企业使用一种“合理的方法”来分配账面-税额差异的项目，并概述了几种合理的分配方法.在某些可用的方法下，我们的经营合伙企业向我们贡献的物业的结转基础将导致我们在税收方面分配的折旧扣减金额低于我们所有物业的税基等于其贡献时的公平市场价值的情况下分配给我们的折旧扣除额。我们打算使用与我们的 相关的“传统”方法来计算初始投资组合对我们的运营伙伴关系的贡献所造成的账面税差。

 

58

 

首次公开募股。“传统”方法通常是给我们带来最不有利的税收结果的方法。我们还没有决定用什么方法来核算我们的经营合伙企业未来接纳合伙人以换取财产贡献所造成的账面税差异。

出售合伙企业财产

一般来说，合伙企业出售持有超过一年的财产所获得的任何收益都将是长期资本收益，但被视为折旧或收回成本的部分除外。根据法典第704(C)节，合伙企业在处置出资财产时确认的任何损益，将首先分配给合伙企业的合伙人，这些合伙人在联邦所得税的目的下，按照这些财产的内在损益分配这些财产。合伙人在这些出资财产上的内在损益将等于合伙人在这些财产账面价值中的比例份额与出资时可分配给这些财产的合伙人税基之间的差额，该差额因“账面税差”的任何减少而减少。参见“合伙企业及其合伙人的所得税”--关于合伙企业物业的 - 税收分配。合伙企业处置出资财产时确认的剩余损益，以及合伙企业处置其他财产时确认的损益，将按照合伙人各自在合伙企业中的权益比例分配。

合伙企业通过将合伙企业持有的任何财产作为库存或主要在合伙企业正常交易或业务过程中出售给客户的其他财产而实现的任何收益，我们的份额将被视为禁止交易的收入，并缴纳100%的惩罚性税。这类被禁止的交易收入也可能对我们满足REIT地位的收入测试的能力产生不利影响。参见“-总收入测试”。我们目前不打算收购或持有或允许任何合伙企业收购或持有任何财产，这些财产代表我们或该合伙企业在正常贸易或业务过程中主要为出售给客户而持有的库存或其他财产。

影响REITs的立法或其他行动

目前对REITs的联邦所得税待遇可以随时通过立法、司法或行政行动进行修改，并可能具有追溯力。参与立法过程的人士以及美国国税局(IRS)和美国财政部(US Treasury Department)都在不断审查房地产投资信托基金的规则，这可能会导致法律上的变化，以及对法规和解释的修订。TCJA显著改变了适用于企业及其所有者(包括REITs及其证券持有人)的联邦所得税法。对TCJA的技术更正或其他修订或解释TCJA的行政指导可能随时出台。我们无法预测TCJA或未来任何法律修改对REITs及其证券持有人的长期影响。我们敦促潜在的证券持有人就联邦税法的潜在变化对我们证券投资的影响咨询他们自己的税务顾问。

州税和地方税

我们和/或您可能需要缴纳各个州和地区的税收，包括我们或证券持有人办理业务、拥有财产或居住的州和地区的税收。州税和地方税待遇可能与上述联邦所得税待遇不同。因此，您应该咨询您自己的税务顾问，了解州和地方税法对我们证券投资的影响。

 

59

 

出售股东

如果适用，有关出售STAG Industrial，Inc.股东的信息将在招股说明书附录、生效后的修正案或我们提交给证券交易委员会的文件中陈述，这些文件通过引用并入本招股说明书中。

 

60

 

配送计划

我们或任何出售股票的股东可以在一次或多次交易中不时出售本招股说明书提供的证券，包括但不限于：

•

向或通过承销商或交易商；

​

•

直接发送给一个或多个采购商；

​

•

配股；

​

•

在证券法第415(A)(4)条所指的“在市场”发行，向或通过做市商，或进入交易所或以其他方式进入现有交易市场；

​

•

通过代理；

​

•

大宗交易；

​

•

通过任何这些方法的组合；或

​

•

通过适用法律允许并在招股说明书附录中描述的任何其他方法。

​

此外，我们还可以将这些证券作为股息或分配给我们的现有股东或其他证券持有人。

有关任何证券发行的招股说明书补充资料将包括以下信息：

•

发售条款；

​

•

任何承销商或代理人的姓名；

​

•

任何一家或多家管理承销商的名称；

​

•

证券的收购价或首次公开发行价格；

​

•

出售证券的净收益；

​

•

任何延迟交货安排；

​

•

构成承销商赔偿的任何承保折扣、佣金和其他项目；

​

•

任何允许、转卖或支付给经销商的折扣或优惠；

​

•

支付给代理商的任何佣金；以及

​

•

证券可能上市的任何证券交易所。

​

任何允许或回售或支付给经销商的首次公开募股(IPO)价格、折扣或优惠可能会不时改变。发售证券的分销可能会在一笔或多笔交易中不时生效：

•

一个或多个固定价格，可更改；

​

•

以销售时的市价计算；

​

•

与当前市场价格相关的价格；或

​

•

以协商价格。

​

通过承销商或经销商销售

如果有承销商参与销售，承销商可以通过一笔或多笔交易(包括协议交易)，以固定的公开发行价格或在出售时确定的不同价格，不定期地转售证券。承销商可以通过由一个或者多个主承销商代表的承销团或者由一个或者多个承销商直接代表的承销团向公众发行证券。除非我们在适用的招股说明书附录中另行通知您，否则承销商购买证券的义务将受到一定条件的约束，承销商将

 

61

 

如果他们购买其中任何一种证券，则有义务购买所有提供的证券。承销商可能会不时改变任何首次公开募股(IPO)价格，以及允许、回售或支付给交易商的任何折扣或特许权。

我们将在与证券相关的招股说明书附录中说明任何承销商、交易商或代理人的姓名或名称以及证券的购买价格。

承销商可以折扣、优惠或佣金的形式从我们或证券购买者那里获得与证券出售相关的补偿，承销商可以代理证券购买者。承销商可以向交易商或通过交易商出售证券，这些交易商可以从承销商那里获得折扣、优惠或佣金，和/或从他们可能代理的购买者那里获得佣金，这一补偿预计不会超过所涉及交易类型的惯例。根据证券法，参与证券分销的承销商、交易商和代理可能被视为承销商，他们从我们那里获得的任何折扣或佣金，以及他们转售证券获得的任何利润，都可能被视为承销折扣和佣金。招股说明书附录将指明任何承销商或代理人，并描述他们从我们那里获得的任何赔偿。

承销商可以通过私下协商的交易和/或法律允许的任何其他方式进行销售，包括被视为“在市场上”发行的销售、直接在纽约证券交易所进行的销售、我们普通股的现有交易市场，或通过交易所以外的做市商进行的销售。参与发售和出售我们证券的任何此类承销商或代理人的姓名、承销金额及其接受我们证券的义务的性质将在适用的招股说明书附录中说明。

除非招股说明书附录另有规定，否则除我们目前在纽约证券交易所上市的普通股和C系列优先股外，每个系列证券都将是新发行的，没有建立交易市场。我们目前打算根据本招股说明书出售的任何普通股在纽约证券交易所上市。我们可以选择在交易所上市任何一系列优先股，但没有义务这样做。一家或多家承销商可以在一系列证券中做市，但承销商没有义务这样做，并且可以随时停止任何做市行为，而不另行通知。因此，我们不能保证任何一种证券的交易市场的流动性。

根据我们可能签订的协议，我们可以赔偿参与证券分销的承销商、交易商和代理人承担某些责任，包括证券法下的责任，或者支付承销商、交易商或代理人可能被要求支付的款项。

为便利证券发行，某些参与发行的人可以从事稳定、维持或以其他方式影响证券价格的交易。这可能包括超额配售或卖空证券，这涉及参与发售证券的人出售比我们向他们出售的证券更多的证券。在这些情况下，这些人士会在公开市场买入或行使其超额配售选择权(如有的话)，以回补该等超额配售或空仓。此外，这些人士可透过在公开市场竞投或购买证券，或实施惩罚性出价，以稳定或维持证券的价格。根据这项规定，若他们出售的证券是与稳定交易有关而回购，则可收回向参与发售的交易商出售的优惠。这些交易的效果可能是将证券的市场价格稳定或维持在高于公开市场可能普遍存在的水平。这些交易可能会在任何时候停止。

在正常业务过程中，我们可能会不时与这些承销商、经销商和代理商进行交易。承销商过去曾不时向我们提供投资银行服务，将来亦可能不时向我们提供投资银行服务，他们过去曾就这些服务收取常规费用，将来亦可能收取这些服务费用。

直销和代理销售

我们可以直接出售证券。在这种情况下，不会涉及承销商或代理人。我们也可以通过我们不时指定的代理人销售证券。在适用的招股说明书中

 

62

 

补充，我们将指明参与发售或出售所提供证券的任何代理商的名称，并说明支付给该代理商的任何佣金。除非我们在适用的招股说明书附录中另行通知您，否则任何代理都将同意在其委任期内尽其合理的最大努力招揽购买。

我们可以直接将证券出售给机构投资者或其他可能被视为证券法意义上的承销商的人。我们将在适用的招股说明书附录中说明出售这些证券的任何条款。

再营销安排

如果适用的招股说明书附录中有这样的说明，证券也可以由一家或多家再营销公司作为其自己账户的委托人或作为我们的代理，在购买时根据其条款赎回或偿还或以其他方式进行再营销而发行和出售的。(br}如果适用的招股说明书附录中有这样的说明，也可以由一家或多家再营销公司根据其条款进行赎回或偿还，或作为我们的代理进行再营销。将确定任何再营销公司，其与我们的协议条款(如果有)及其补偿将在适用的招股说明书附录中说明。

延迟交货合同

如果吾等在适用的招股说明书补充文件中注明，吾等可授权代理人、承销商或交易商向某些类型的机构征集要约，以延迟交割合同项下的公开发行价向吾等购买证券。这些合同将规定在未来的特定日期付款和交付。这些合同将只受适用的招股说明书附录中描述的那些条件的约束。适用的招股说明书附录将说明招揽这些合同所需支付的佣金。

一般信息

我们可能与承销商、经销商、代理商和再营销公司达成协议，以赔偿他们承担某些民事责任，包括根据证券法承担的责任，或支付承销商、经销商、代理商或再营销公司可能被要求支付的款项。承销商、经销商、代理商和再营销公司可能是我们的客户，在正常业务过程中与我们进行交易或为我们提供服务。

 

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在哪里可以找到更多信息

我们向SEC提交年度、季度和特别报告、委托书和其他信息。我们向美国证券交易委员会提交的文件可通过互联网在美国证券交易委员会的网站上查阅，网址是：http://www.sec.gov.我们的SEC文件也可以通过访问我们的网站www.stagIndustrial al.com获得；但是，我们网站上的信息或从我们网站访问的信息不是、也不应被视为本招股说明书、任何随附的招股说明书附录或任何免费撰写的招股说明书的一部分，也不包括在我们提交给SEC的任何其他文件中。

本招股说明书中包含的关于任何合同或其他文件内容的陈述不一定完整，在每一种情况下，均提及作为登记声明证物的该合同或其他文件的副本，每个此类陈述在各方面均受该引用及其证物和附表的限制。有关我们和本招股说明书提供的证券的更多信息，请参阅注册说明书以及该等证物和时间表，这些证物和时间表可在支付证交会规定的任何费用后向证交会在华盛顿特区的主要办事处获得。

通过引用并入某些文档

以下列出的文件已由我们根据《交易法》提交给美国证券交易委员会(SEC)，并通过引用并入本招股说明书：

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我们截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告于2019年2月13日提交给SEC；

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我们于2018年3月21日提交给证券交易委员会的关于时间表14A的最终委托书中，以引用方式具体纳入我们截至2017年12月31日的年度报告(Form 10-K)中的信息；

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我们在2011年4月8日提交给证券交易委员会的8-A表格注册声明中对我们普通股的描述，包括为更新该描述而提交的任何修订和报告；以及

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我们于2016年3月10日提交给SEC的Form 8-A注册声明中对C系列优先股的描述，包括为更新此类描述而提交的任何修订和报告。

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在本招股说明书日期或之后，以及在终止发售本招股说明书及随附的招股说明书附录所涵盖的任何证券之前，我们根据交易所法案第13(A)、13(C)、14或15(D)节向证券交易委员会提交的所有文件(但不包括我们提交的文件)应被视为通过引用并入本招股说明书，并将自动更新和取代本招股说明书、随附的招股说明书附录以及之前提交的任何文件中的信息。

这意味着有关我们的重要信息将出现在或将出现在这些文档中，并将被视为出现在本招股说明书中。在以后提交的文件中出现的信息与之前的信息不一致的情况下，后面的陈述将起控制作用，以前的信息，除非被修改或取代，将不再是本招股说明书的一部分。

应书面或口头请求，本招股说明书和适用的招股说明书附录中引用的所有文件的副本(不包括此类信息的证物，除非该等证物特别通过引用并入)将免费提供给每个人，包括本招股说明书或适用的招股说明书附录所提供证券的任何实益所有人。请联系我们的公司秘书，地址是马萨诸塞州波士顿联邦大街一号23楼，邮编：02110(电话号码：(6145744777))。您也可以通过访问我们的网站www.stagIndustrial al.com免费获取这些文件的副本；但是，位于我们网站上或可从我们的网站访问的信息不是、也不应被视为本招股说明书、任何随附的招股说明书附录或任何免费撰写的招股说明书的一部分，或者并入我们提交给证券交易委员会的任何其他文件中。

 

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法律事务

通过本招股说明书提供的证券的有效性已由DLA Piper LLP(美国)为我们传递。亨顿·安德鲁斯·库尔特有限责任公司(Hunton Andrews Kurth LLP)为我们传递了某些美国联邦所得税事宜。

专家

本招股说明书中包含的财务报表和管理层对财务报告内部控制有效性的评估(包括在管理层的财务报告内部控制报告中)，参考了截至2018年12月31日的年度10-K表格年度报告，是依据独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)的报告纳入的，该报告是根据独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)作为审计和会计专家的授权而纳入的。

 

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800万股

普通股

招股说明书副刊

花旗集团

杰富瑞

雷蒙德·詹姆斯

2020年11月16日