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81LLCM成员2019-09-300000746514Nen：Franklin 345LLCM成员2019-09-300000746514NEN：受限类成员2012-01-032012-01-030000746514Nen：Franklin 345LLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2013-06-012013-06-300000746514Nen：Hamilton ParkTowersLLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2009-10-282009-10-280000746514Nen：Hamilton BayApartments LLCM成员2007-02-012007-02-280000746514Nen：Hamilton MinutemanLLCM成员2007-01-012007-01-310000746514Nen：Hamilton 1025LLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2005-03-022005-03-020000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2005-01-012005-12-310000746514Nen：Hamilton Essex 81LLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2015-09-300000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2014-08-310000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成员美国-GAAP：抵押贷款成员2014-08-012014-08-310000746514Nen：Hamilton MinutemanLLCM成员2007-01-310000746514嫩：约翰·汉考克人寿保险公司(JohnHanockLifeInsuranceCompany)成员Nen：Hamilton ParkTowersLLCM成员2018-09-300000746514SRT：最小成员数2020-01-012020-09-300000746514美国-GAAP：PartiallyOwnedPropertiesMember2020-01-012020-09-300000746514Nen:BrooksideAssociatesLLCResidentialApartmentsWoburnMassachusettsMember2020-03-312020-03-310000746514Nen：CarParkingLotRealEstateMember美国-GAAP：PartiallyOwnedPropertiesMember2020-09-300000746514Nen：Hamilton Essex DevelopmentLLCM成员2005-03-070000746514SRT：最大成员数2020-01-012020-09-300000746514US-GAAP：LineOfCreditMemberUS-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员2014-07-312014-07-310000746514美国-GAAP：抵押贷款成员2020-09-3000007465142020-09-300000746514美国-GAAP：抵押贷款成员2019-12-3100007465142019-12-310000746514NEN：受限类成员2012-01-030000746514NEN：受限类成员2007-08-200000746514Nen：LimitedClassBMember2020-11-060000746514NEN：受限类成员2020-11-0600007465142020-01-012020-09-30Xbrli：共享Xbrli：纯Iso4217：美元NEN：项目Iso4217：美元NEN：项目NEN：房地产UTR：SQFTIso4217：美元Xbrli：共享

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-Q

(马克一)

☒

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告

关于截至的季度期间2020年9月30日

或

☐

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告

从到的过渡期

委员会文件编号：001-31568

新英格兰房地产协会有限合伙企业

(章程中规定的注册人的确切姓名)


马萨诸塞州		04-2619298
(州或其他司法管辖区)		(税务局雇主
公司或组织)		识别号码)

布莱顿大道39号, 奥尔斯顿, 马萨诸塞州		02134
(主要行政机关地址)		(邮政编码)

注册人的电话号码，包括区号：(617) 783-0039

用复选标记表示注册人(1)是否已在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。是 ☒没有。☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和张贴此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405条)第405条规定需要提交的每个互动数据文件。是 ☒不是，不是。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。


大型加速滤波器☐		加速文件管理器 ☒

非加速文件管理器☐		小型报表公司☒
(不要检查是否有规模较小的报告公司)		新兴成长型公司☐

如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐没有。☒

根据该法第12(B)条登记的证券：


每个班级的标题是：	商品代号	注册的每个交易所的名称：
甲类	嫩	纽交所MKT交易所

截至2020年11月6日，有97,405注册人已发行和未发行的有限合伙A类单位(2,922,151张存托凭证)23,134发行和未偿还的B类单位。

新英格兰房地产合伙人有限合伙企业

索引


第一部分-财务信息
第(1)项。	财务报表(未经审计)	3
	截至2020年9月30日和2019年12月31日的合并资产负债表	4
	截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的综合损益表	5
	截至2020年和2019年9月30日的9个月合作伙伴资本变动表	6
	截至2020年和2019年9月30日的9个月合并现金流量表	7
	合并财务报表附注	8
第二项。	管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析	28
第三项。	关于市场风险的定量和定性披露	42
第四项。	管制和程序	43
第II部分-其他资料
第(1)项。	法律程序	43
项目71A。	危险因素	43
第二项。	未登记的股权证券销售和收益的使用	46
第三项。	高级证券违约	46
第四项。	煤矿安全信息披露	47
第五项。	其他资料	47
项目6.	陈列品	47
签名		49

新英格兰房地产公司(New England Realty Associates，L.P.)

第一部分--财务信息

项目1.财务报表

随附的未经审核综合资产负债表、损益表、合伙人资本变动以及现金流量及其相关附注，是根据美国中期财务信息公认会计原则(“GAAP”)并结合美国证券交易委员会(“SEC”)的规则和规定编制的。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表的所有披露。财务报表反映了仅由正常的经常性调整组成的所有调整，管理层认为，这些调整对于中期的公允列报是必要的。

截至2019年12月31日的综合资产负债表来自于该日经审计的综合资产负债表，但不包括美国公认会计原则要求的所有信息和脚注，以完成财务报表。

上述财务报表应与上述财务报表附注、管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析以及新英格兰房地产公司截至2019年12月31日财年的Form 10-K年度报告中包含的财务报表及其附注一并阅读。

截至2020年9月30日的3个月和9个月期间的运营结果不一定代表整个会计年度或任何其他时期的预期结果。

新英格兰房地产公司有限合伙企业及其子公司

综合资产负债表


	九月三十日，		十二月三十一号，
	2020		2019
资产		(未经审计)
租赁物业	$	267,905,211	$	278,363,988
现金和现金等价物		16,847,883		7,546,324
应收租金		1,124,853		484,610
房地产税免税额		503,431		446,781
预付费用和其他资产		5,265,952		6,021,544
对未合并的合资企业的投资		1,439,697		1,430,402
总资产	$	293,087,027	$	294,293,649
负债及合伙人资本
应付按揭票据		283,927,890		281,771,246
应付票据		17,000,000		18,000,000
松散合营企业的投资超额分配和亏损		20,505,288		19,970,089
应付账款和应计费用		3,765,731		4,274,266
预付租金和保证金		7,218,279		8,101,835
负债共计		332,417,188		332,117,436
承担和或有负债(附注3和9)		—		—
合伙人资本121,756和121,9782020年和2019年分别未完成的单位		(39,330,161)		(37,823,787)
总负债和合伙人资本	$	293,087,027	$	294,293,649

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产公司有限合伙企业及其子公司

合并损益表

(未经审计)


	三个月				截至9个月
	九月三十日，				九月三十日，
	2020		2019		2020		2019
营业收入
租金收入	$	15,046,646	$	15,038,675	$	46,946,889	$	44,693,574
洗衣费和杂费收入		95,620		117,226		330,066		335,875
		15,142,266		15,155,901		47,276,955		45,029,449
费用
行政性		511,812		622,459		1,608,664		1,861,397
折旧摊销		4,612,713		3,627,142		13,779,797		10,900,060
管理费		598,111		599,864		1,862,645		1,787,670
操作		1,228,750		1,111,613		4,188,934		4,121,444
租房		332,157		348,896		657,636		773,470
维修和保养		2,524,050		2,654,769		6,659,443		6,886,313
税费和保险费		2,107,037		2,014,141		6,503,299		5,991,245
		11,914,630		10,978,884		35,260,418		32,321,599
未计其他收入(费用)的收入		3,227,636		4,177,017		12,016,537		12,707,850
其他收入(费用)
利息收入		11		66		171		335
利息支出		(3,417,348)		(3,011,347)		(10,291,255)		(9,145,075)
非合并合资企业的投资收益		(249,583)		224,993		669,098		1,287,339
其他费用		—		(6,750)		—		(201,710)
		(3,666,920)		(2,793,038)		(9,621,986)		(8,059,111)
净(亏损)收入	$	(439,284)	$	1,383,979	$	2,394,551	$	4,648,739

单位净(亏损)收入	$	(3.61)	$	11.32	$	19.66	$	37.93

加权平均未完成单位数		121,756		122,298		121,796		122,572

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产公司有限合伙企业及其子公司

合并式合伙人资本变动表

(未经审计)


	单位						合伙人资本
	有限		一般信息		财务处		有限				一般信息
	A类	B类	伙伴关系	小计	单位	总计	A类		B类		伙伴关系		总计
余额2019年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	55,839	124,386	$	(28,527,352)	$	(6,741,825)	$	(354,833)	$	(35,624,010)
分发给合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,820,561)		(669,883)		(35,257)		(3,525,701)
股票回购	—	—	—	—	2,205	(2,205)		(2,944,508)		(699,259)		(36,803)		(3,680,570)
净收入	—	—	—	—	—	—		3,718,992		883,260		46,487		4,648,739
余额2019年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,044	122,181	$	(30,573,429)	$	(7,227,707)	$	(380,406)	$	(38,181,542)

余额2020年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,247	121,978	$	(30,287,245)	$	(7,159,715)	$	(376,827)	$	(37,823,787)
分发给合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,805,515)		(666,310)		(35,069)		(3,506,894)
股票回购	—	—	—	—	222	(222)		(315,220)		(74,870)		(3,941)		(394,031)
净收入	—	—	—	—	—	—		1,915,640		454,965		23,946		2,394,551
余额2020年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,469	121,756	$	(31,492,340)	$	(7,445,930)	$	(391,891)	$	(39,330,161)

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产公司有限合伙企业及其子公司

综合现金流量表

(未经审计)


	截至9月30日的9个月，
	2020		2019
经营活动的现金流
净收入	$	2,394,551	$	4,648,739
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
折旧摊销		13,779,797		10,900,060
递延融资成本摊销		179,795		281,848
(投资于合资企业的收入)		(669,098)		(1,287,339)
坏账准备		1,094,588		255,240
经营性资产和负债变动情况
未合并合资企业的收益		20,000		975,000
(增加)应收租金		(1,734,831)		(49,694)
(减少)应付帐款和应计费用		(508,534)		(169,704)
(增加)房地产税托管量减少		(56,650)		69,574
(增加)预付费用和其他资产		(311,297)		(672,463)
(减少)预付租金和保证金增加		(883,556)		788,204
调整总额		10,910,214		11,090,726
经营活动提供的净现金		13,304,765		15,739,465
投资活动的现金流
在未合并的合资企业中超过投资的分配		1,186,732		2,326,073
(投资)未合并的合资企业		(11,732)		(33,073)
改善出租物业		(2,254,130)		(2,593,079)
净现金(用于)投资活动		(1,079,130)		(300,079)
融资活动的现金流
支付融资费用		(136,326)		(235,147)
应付按揭票据收益		3,781,877		679,000
按信用额度付款		(1,000,000)		(2,000,000)
应付票据的支付				—
应付按揭票据的本金支付		(1,668,702)		(1,591,251)
股票回购		(394,031)		(3,680,570)
向合作伙伴分发		(3,506,894)		(3,525,701)
净现金(用于融资活动)		(2,924,076)		(10,353,669)
现金及现金等价物净增长		9,301,559		5,085,717
期初现金及现金等价物		7,546,324		9,059,901
期末现金和现金等价物	$	16,847,883	$	14,145,618

请参阅合并财务报表附注。

新英格兰房地产公司有限合伙企业及其子公司

合并财务报表附注

2020年9月30日

(未经审计)

注1.重大会计政策

业务线：New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)于1977年在马萨诸塞州成立。NERA及其子公司拥有29包括以下属性的属性21住宅楼；4混合用途的住宅、零售和写字楼；3商业大厦及个别单位一共管公寓建筑群。这些属性总计2,892公寓单元，19共管公寓单元和108,043一平方英尺的商业空间。此外，该合伙企业还拥有一家40 - 50%的权益7住宅和混合用途物业，包括688公寓单元，12,500平方英尺的商业空间和一个50停车场。这些物业位于马萨诸塞州东部和新罕布夏州南部。

演示基础：财务报表是按照公认会计准则编制的。按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表日期报告的资产和负债的报告金额、或有资产和负债的披露以及报告期间的收入和费用的报告金额。这些估计和假设是基于管理层的历史经验，而这些经验在当时被认为是合理的。然而，由于未来的事件及其影响不能确定，估计的确定需要运用判断力。该伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的事项作出假设的政策。不同的估计可能会对合伙企业的财务业绩产生实质性影响。影响这些政策和估计应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。

巩固原则：合并财务报表包括NERA及其子公司的账目。妮拉有一个99.67%至100各附属公司的%所有权权益，但七合伙企业拥有股份的有限责任公司(“投资物业”或“合资企业”)40 - 50%所有权权益。合并后的集团被称为“伙伴关系”。少数人的利益不会被记录下来，因为它们微不足道。所有重要的公司间账户和交易都在合并中取消。合伙企业对上述投资物业的投资采用权益合并法核算。(见附注14：对未合并合资企业的投资。)

合伙企业在合资企业中的投资采用权益会计方法核算。这些投资最初按成本计入，作为对未合并合资企业的投资，随后根据收益和现金贡献及分配的股本进行了调整。一般来说，当投资(和任何预付款)减少到以下水平时，合伙企业将停止应用权益法零除非合伙企业担保了合资企业的义务或承诺为被投资方提供进一步的财政支持，否则不会为额外的损失提供拨备。如果合资企业后来产生了收入，合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。2013年及以后，一些投资的账面价值降至零以下。如果有需要，我们打算为这些投资未来的运营赤字提供我们应承担的份额。然而，我们有不是的我们有法律义务为这类投资的任何债务买单，我们也没有任何法律义务来填补运营赤字。(见附注14：对未合并合资企业的投资。)

关于合并的权威指导意见就如何确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体(“可变利益实体”或“VIE”)以及确定哪些企业(如果有的话)应合并VIE(“主要受益人”)提供了指导。一般而言，当(1)股权投资者(如有)缺乏控股权的一项或多项基本特征，(2)有风险的股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为该股权的活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，而该实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行时，则须考虑该实体是否为VIE。主要受益者由具有以下两个特征的实体来定义：(1)有权指导当这些活动合在一起时，对其产生最重大影响的活动

可变利益实体的业绩；以及(2)承担损失的义务和从VIE获得回报的权利，这将对VIE产生重大影响。

损害：管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业的租赁物业或在未合并子公司的投资价值可能受损。除了确定可能影响一个或多个物业的任何具体情况外，管理层还考虑其他标准，以确定哪些物业可能需要评估潜在的减值。管理层考虑的准则包括审查低租赁百分比、重大短期租赁到期、最近收购的物业、当前和历史运营及/或现金流亏损、近期按揭债务到期日或其他可能影响合伙企业持有物业意向和能力的因素。只有当管理层对该物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息)的估计低于该物业的账面价值时，该物业的价值才会被减值。发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值来计量损失。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并可能受到未来事件的影响，这些事件可能会改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流可能无法实现。

收入确认：来自住宅和商业物业的租金收入在相关租赁期内确认。对于住宅租户，金额60天欠款从收入中扣除。我们会按个别情况评估商户。商业物业的某些租约规定提高阶梯最低租金，在租赁期内按直线计算。来自商业租赁的收入还包括根据租赁协议的规定从租户那里收到的某些费用的报销和收回。成本一般包括房地产税、水电费、保险费、公共区域维护费和可回收费用。租金优惠也是按直线计算的。

所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约须支付的合约金额与(Ii)管理层对每份相应原址租约的公平市场租赁率的估计之间的差额的现值(使用反映收购租赁相关风险的折现率)而记录的，该差额在相当于高于市价的租约的剩余租期及低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续约选择权的期限的期间内计算。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值作为剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市场的固定利率续期期权的条款摊销。

2016年2月，财务会计准则委员会(FASB)发布了ASU 2016-02《租赁》(主题842)。ASU 2016-02修改了合同双方(承租人和出租人)对租赁的确认、计量、列报和披露的原则。ASU 2016-02提供了新的准则，改变了承租人租赁安排的会计处理，根据该准则，承租人在几乎所有现有和新租赁下的权利和义务都被资本化并记录在资产负债表上。然而，对于出租人来说，新标准大体上与现有指导方针保持一致，但已进行更新，以符合承租人模式的某些变化，以及ASU 2014-09年度，与客户的合同收入(主题606)(“ASU 2014-09”)。

根据这一标准，合伙企业评估非租赁组成部分(包括公共区域维护服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式都相同，则租赁组件是主要组件。伙伴关系选择了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排，以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排，我们在综合收益表中将这些金额列在租赁收入中。我们记录承租人在发生相关费用期间所报销的金额。

我们在2019年1月1日开始的中期和年度期间采用了这一指南，采用了修改后的追溯方法，在采用期间开始时适用过渡条款，而不是在

出现的最早比较时期的开始。我们选择了过渡指南允许的实际权宜之计，这使得我们可以不重新评估安排是否包含租赁、租赁分类和初始直接成本。采用租赁标准并未导致在截至2019年1月1日的留存收益期初余额中确认的累计效果调整。采用这一标准不会对合伙企业的财务报表产生实质性影响。

租赁物业：租赁物业按成本减去累计折旧计算。维护和维修在发生时计入费用；改善或延长资产寿命的改进和增加计入资本化。当资产报废或以其他方式处置时，该资产的成本和相关的累计折旧从账目中冲销，该处置的任何损益计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业在其预计使用年限内采用直线折旧法和加速折旧法进行折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般由(I)高于及低于市场租赁、(Ii)现地租赁及(Iii)租户关系的公允价值组成。合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业将记录商誉或廉价购买收益(如果有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时，合伙企业会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并使用各种估值方法，例如使用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计，以及可得的市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。

收购的其他无形资产包括原址租赁价值和租户关系价值的金额，该等价值基于管理层对每个租户租赁的具体特征以及合伙企业与各自租户的整体关系的评估。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括考虑当前市场情况的假设预期租赁期内的账面成本估计，以及在预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。

如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能受到减值，则应准备一份价值分析报告。估计的未来未贴现现金流与资产的账面价值进行比较，以确定是否需要减记至公允价值。

租赁费：租赁费在相关租赁期内按直线原则资本化和摊销。未摊销余额在相应费用不再适用时支出。

递延融资成本：获得融资所产生的成本在相关债务期限内资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与其相关的债务负债的账面价值中扣除，但与循环信贷安排有关的递延融资成本在预付费用和其他资产中列报。在所有情况下，这些成本的摊销都包括在利息支出中，大约为#美元。180,000及$282,000分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。

所得税：财务报表是在NERA及其子公司有权作为合伙企业享受税收待遇的基础上编制的。因此，不是的所得税拨备已入账(见附注13)。

现金等价物：合伙企业认为现金等价物是购买的期限在3个月或以下的所有高流动性工具。

细分市场报告：经营部门是合伙企业的创收部分，内部为其编制单独的财务信息以供管理。根据该定义，NERA在提出的所有时期内的运作方式为一片段。

综合收益：全面收益被定义为合伙人权益的变化，不包括与所有者的交易(如出资和分红)。NERA在2020或2019年除了报告的净收入外，没有任何全面收入项目。

每张存托凭证收益(亏损)：自2012年1月3日起，合伙企业授权3-对其在纽约证券交易所(NYSE Amex)上市的存托凭证进行1比1远期拆分，并同时调整合伙企业A类单位存托凭证的兑换比例10-对1对130-比1，使得每张存托凭证相当于1/30(1/30)合伙企业的A级单位。报告中提到的所有存托凭证都反映了1取3的远期拆分。

单位收入：每单位净收入是根据各列报期间未清单位的加权平均数计算的。合作伙伴关系已经不是的稀释单位，因此，基本净收入与单位稀释净收入相同(见附注7：合伙人资本)。

信用风险和金融工具的集中度：合伙公司的物业位于新英格兰，合伙公司面临与之相关的一般经济风险。没有一个租户所占的比例超过52020年或2019年合作伙伴关系收入的30%。该合伙企业与高信用质量的金融机构进行临时现金投资。截至2020年9月30日，该合伙企业的几乎所有现金和现金等价物都存在金融机构的计息账户中，按以下利率赚取利息：0.01%至0.03%。在2020年9月30日和2019年12月31日，分别约为$16,492,000，及$7,407,000包括在预付费用和其他资产中的现金和现金等价物以及保证金超过了联邦保险金额。

广告费：广告费用是按发生的费用计算的。广告费是$257,433及$211,184分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。

利息资本化：合伙企业遵循的政策是，当建筑时间超过时，将利息作为租赁物业成本的一个组成部分进行资本化。一年。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月里，没有资本化的利息。

清偿债项：当现有抵押贷款向同一贷款人进行再融资时，如果确定再融资的方式有很大不同，那么这些贷款就会被记录为债务清偿。然而，如果确定再融资实质上是相同的，那么它们将被记录为债务交换。所有再融资都符合债务清偿的条件。

重新分类：为符合本期列报，对上期金额进行了某些重新分类。

注2.出租物业

截至2020年9月30日，合伙企业及其附属合伙企业拥有2,892北京的住宅公寓单元25住宅和混合用途综合体(统称为“公寓综合体”)。该合伙企业还拥有19指住宅共管大厦内所有出租予住宅租户的共管单位(统称为“共管单位”)。公寓综合体和共管公寓单元主要位于马萨诸塞州的波士顿大都市地区。

此外，截至2020年9月30日，合伙公司及其子公司合伙公司在弗雷明翰拥有一个商业购物中心，在牛顿和布鲁克林拥有商业建筑，在波士顿、布罗克顿和牛顿拥有多用途物业，全部位于马萨诸塞州。这些物业统称为“商业物业”。

该合伙企业还拥有一家40%至50%的所有权权益七截至2020年9月30日的住宅及混合用途建筑群(下称“投资物业”)，合共688公寓单位，采用权益合并法核算。有关这些投资的摘要信息，请参见附注14。

租赁物业包括以下内容：


	2020年9月30日		2019年12月31日		有用的生活
土地、装修和停车场	$	86,864,868	$	86,693,759	15	-	40	年份
建筑物及改善工程		253,304,984		252,896,183	15	-	40	年份
厨房橱柜		17,704,969		17,376,841	5	-	10	年份
地毯		11,534,099		10,976,972	5	-	10	年份
空调，空调		573,389		573,389	5	-	10	年份
洗衣设备		709,210		709,210	5	-	7	年份
电梯		1,885,265		1,885,265	20	-	40	年份
游泳池		1,092,194		1,092,194	10	-	30	年份
装备		17,709,810		17,391,731	5	-	30	年份
机动车辆		211,660		178,847			5	年份
篱笆		46,872		38,482	5	-	15	年份
家具和固定装置		8,655,678		8,235,292	5	-	7	年份
烟雾报警器		505,835		505,835	5	-	7	年份
固定资产总额		400,798,833		398,554,000
减去：累计折旧		(132,893,622)		(120,190,012)
	$	267,905,211	$	278,363,988

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development，LLC，统称为Mill Street，New England Realty Associates Limited Partnership的全资子公司，完成了与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日签订的购买协议，据此Mill Street收购了Country Club Garden Apartments，a。181位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的单元公寓楼，总购买价格为$59,550,000现金。米尔街出资$18,000,000从现有信贷额度中提取的购买价格为$10,550,000从现金储备中拿出收购价格的现金部分和剩余的$31,000,000来自保险策略融资公司LLC的贷款收益如下所述。成交费用大约是$。237,000。从购买价格来看，合作伙伴关系分配了大约$1,282,000对于就地租赁，约为$136,000租户关系的价值。这些款项正在摊销12和36分别是几个月。

2019年12月20日，Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议，规定提供最高本金为#美元的贷款。35,000,000，包括初始预付款#美元。31,000,000以及随后最高可达$的预付款4,000,000如果满足某些财务条件的话。该批债券的利息按月支付，固定息率为：(I)3.586(Ii)(A)市场利差利率和(基于贷款剩余期限的)内插美国国库券利率之和(根据贷款剩余期限)和(B)两者中较大者。3.500关于任何后续预付款的%。票据本金将于2035年1月1日到期应付。该票据以物业抵押作抵押，并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。

注3.关联方交易

合伙企业的财产由普通合伙人的多数股东拥有的实体管理。管理费相当于4合伙公司大部分物业租金收入和洗衣收入毛收入的百分比3在Linewt上的百分比。总共支付的费用大约是$1,863,000及$1,788,000分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。

合伙协议允许普通合伙人或管理公司向NERA收取专业服务(如律师、会计师和承包商)的费用。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，大约816,000及$852,000，向NERA收取法律、会计、建筑、维护、经纪费用、租赁和建筑服务以及基建监督费用。在上述2020年的费用中，大约有#美元145,000包括维修和保养，以及$178,000管理费用。大约$493,000建筑、建筑服务和基建项目监督费用的大部分在租赁物业中资本化。此外，在2020年，汉密尔顿公司还获得了大约726,000从大约$$的投资物业中脱颖而出458,000是管理费吗，大约是$17,000是维修服务费，大约是$11,000是为了行政服务和

大约$240,000用于建筑服务和基建项目的监督。管理费相当于4大部分投资物业租金收入总额的百分比及2在德克斯特公园。

合伙企业向管理公司报销在物业工作的员工的工资和相关费用。总报销金额约为$2,571,000及$2,478,000分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。管理公司为所有符合条件的员工维持401K计划，员工可以在法律允许的最大限度内缴费。该计划还规定雇主可酌情缴费。在截至2020年9月30日的9个月中，伙伴关系累积了$33,000雇主与计划的匹配部分。在截至2019年9月30日的9个月中，合作伙伴关系贡献了$27,000雇主与计划的匹配部分。

记账和会计职能由管理公司的会计人员提供，会计人员包括大约14人民。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月内，管理公司向合伙企业收取#美元93,750 ($125,000每年)，用于记账和会计服务，包括在上述行政费用中。

合作伙伴关系已投资于七有限合伙企业，投资于混合用途住宅小区。合作伙伴关系有一个40%至50每项投资物业的%所有权权益。其他投资者是布朗家族的相关实体，以及五管理公司的现任和前任员工。布朗家族相关实体的所有权权益介于47.6%和59%。有关这些属性及其操作的说明，请参见附注14。

附注4.预付费用和其他资产

大约$2,696,000，及$2,936,000分别于2020年9月30日和2019年12月31日计入预付费用和其他资产。保证金和托管账户是受限制的现金。

此外，包括在2020年9月30日和2019年12月31日的预付费用和其他资产中约为$921,000及$501,000分别以第三方托管的形式持有，为未来的资本改善提供资金。

收购米尔街公寓和韦伯斯特绿色公寓的无形资产包括在预付费用和其他资产中。不可篡改的资产约为$383,000累计摊销净额约为#美元1,177,000和大约$1,382,000累计摊销净额约为#美元178,000分别于2020年9月30日和2019年12月31日。

与信贷额度相关的融资费用约为$4,000及$36,000扣除累计摊销后的净额约为$125,000及$93,000分别于2020年9月30日和2019年12月31日。

附注5.应付按揭票据

于2020年9月30日及2019年12月31日，应付按揭由各种贷款组成，所有贷款均以附注2所述物业的第一按揭作抵押。于2020年9月30日，这些贷款的利率介乎3.53%至5.66%，按月分期付款，总计约$1,257,000包括本金，到2035年的不同日期。大部分按揭贷款都要缴纳提前还款罚金。于2020年9月30日，上述按揭的加权平均利率为4.43%。有效率4.51%包括递延融资成本的摊销费用。公允价值信息见附注12。合伙企业的抵押债务及其未合并合资企业的抵押债务通常是无追索权的，但与滥用资金和重大失实陈述有关的惯例例外除外。

融资费用约为$1,405,000及$1,449,000扣除累计摊销后的净额约为$1,504,000及$1,411,000分别于2020年9月30日和2019年12月31日冲抵应付抵押票据总额。

该合伙企业已承诺将租户租赁作为其中某些贷款的额外抵押品。

截至2020年9月30日的大致年度到期日如下：


2021年-当前到期日	$	2,443,000
2022		2,569,000
2023		102,651,000
2024		10,935,000
2025		3,260,000
此后		163,475,000
		285,333,000
减去：未摊销递延融资成本		(1,405,000)
	$	283,928,000

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为#美元的抵押票据。6,175,000。债券只收取利息，按月支付，固定息率为3.53年息%，本金将于2035年4月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，抵押、租赁和租金转让及担保协议日期为2020年3月31日。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。布鲁克赛德公寓用这笔贷款的收益偿还了一笔约#美元的未偿还贷款。2,390,000，剩余部分收益加入现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为#美元。136,000.

2019年12月20日，新英格兰房地产联合有限公司(New England Realty Associates Limited Partnership)的全资子公司Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development LLC，统称为Mill Street，完成了与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日签订的购买协议，根据该协议，Mill Street收购了碧桂园公寓(Country Club Garden Apartments)。181位于马萨诸塞州沃本Mill Street 57号的单元公寓楼，总购买价格为$59,550,000。米尔街出资$18,000,000从现有信贷额度中提取的购买价格为$10,550,000从现金储备中拿出收购价格的现金部分和剩余的$31,000,000从贷款的收益中。成交费用大约是$。237,000。从购买价格来看，合作伙伴关系分配了大约$1,282,000对于就地租赁，约为$136,000租户关系的价值。这些款项正在摊销12和36分别是几个月。

2019年12月20日，Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议，规定提供最高本金为#美元的贷款。35,000,000，包括初始预付款#美元。31,000,000以及随后最高可达$的预付款4,000,000如果满足某些条件的话。该批债券的利息按月支付，固定息率为：(I)3.586(Ii)(A)市场利差利率和(基于贷款剩余期限的)内插美国国库券利率之和(根据贷款剩余期限)和(B)两者中较大者。3.500关于任何后续预付款的%。票据本金将于2035年1月1日到期应付。该票据以物业抵押作抵押，并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。

2019年5月31日，Parker船长有限责任公司(下称“Parker船长”)的住宅公司与Strategy Funding Corp.，LLC签订了一份本金为$的抵押票据。20,750,000。债券只收取利息，按月支付，固定息率为4.05年息%，本金将于2029年6月1日到期支付。根据日期为2019年5月31日的抵押、租约和租金转让及保安协议，债券以位于马萨诸塞州列克星敦Worten Road and Ryder Lane 125号的Capter Parker公寓楼的抵押为抵押。根据日期为2019年5月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。帕克船长用这笔贷款的收益偿还了一笔约#美元的未偿贷款。20,071,000。与这项再融资有关，物业支付了约$的预付款罚金。202,000。这笔费用包括在合并损益表的其他费用中。

信用额度

2014年7月31日，该伙伴关系签订了一项协议，金额为1美元。25,000,000循环信贷额度。这条线路的术语是三年浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加一年利率，或(C)一个月加一个月的伦敦银行同业拆借利率1%每年，外加适用的保证金2.5%。该协议最初于2017年7月31日到期，

延期至2020年10月31日。2017年与信贷额度延长相关的成本约为#美元。128,000。管理层目前正在与贷款人合作，续签三年的信贷额度。截至2020年10月31日，该伙伴关系尚未完成续签，并行使了一年的延期。合伙企业支付了大约#美元的延期费用。37,500与分机相关联。

信贷额度可用于合伙企业的收购、再融资、改善、营运资金和其他需要。该线路不得用于支付分配、进行分配或获取合伙企业的股权。

该信贷额度以合伙企业在以下项目中的所有权权益的不同百分比为抵押23其附属物业和合资企业。质押权益的范围从49%至100合伙企业在各自实体中的所有权权益的%。

合伙企业支付了费用以获得信贷额度。信用额度中任何未使用的余额都要缴纳以下费用15至20年利率基点。合作伙伴支付了大约$9,000截至2020年9月30日的9个月的费用。

2019年12月19日，合伙企业从信贷额度中提取了$20,000,000，与收购磨坊街公寓一起使用。2019年12月20日，合作伙伴支付了$2,000,000。2020年1月22日，合作伙伴支付了$1,000,000。截至2020年9月30日，信贷额度的未偿还余额为1美元。17,000,000.

信贷额度协议有几个契约，比如提供现金流预测和合规证书，以及其他财务信息。这些公约包括但不限于以下内容：保持不超过的杠杆率65%；子公司和合资企业的总债务增量不应超过$15,000,000；保持至少#美元的有形净值(根据协议的定义)150,000,000净营业收入与总负债的最低比率至少为9.5%；偿债覆盖率至少1.6设置为1，以及其他项目。截至2020年9月30日，该伙伴关系遵守了这些公约。

在管理层与贷款人就将信贷额度再延长三年的持续讨论中，管理层预计，贷款人已表示愿意放松某些契约，测试截至2022年9月30日的未偿还信贷额度余额的契约性，并给予合伙企业90天的时间来纠正任何违反契诺的行为，方法是部分偿还余额，使合伙企业恢复契诺遵守。*作为放松贷款契约和其他更改的交换条件，合伙企业将不被允许进一步利用以下额度：然后，契约遵守情况将以原始契约水平来衡量。此外，如果合伙企业遵守原始契约并得到贷款人的唯一批准，贷款人可以允许在2022年12月31日之前动用信贷额度。

注6.预付租金和保证金

合伙企业的住宅租赁协议可能要求租户保持一个月期预付租金和/或保证金。截至2020年9月30日，收到的预付租金金额约为$1,924,000包括现金和现金等价物，以及大约#美元的保证金。2,696,000包括在预付费用和其他资产中，并受现金限制。

注7.合伙人资本

合作伙伴关系已经二有限合伙人类别(A类和B类)一普通合伙人类别。根据合伙协议的条款，向B类单位和普通合伙单位的持有者分配必须代表19%和1分别占未偿还单位总数的%。所有阶层都有平等的利润分享和分配权，这与他们的所有权利益成比例。

2020年1月，合伙企业批准每季度向其A类有限合伙人和存托凭证持有人分配截至2020年3月15日的存托凭证，并于2020年3月31日支付。9.60每单位(美元)0.32每张收据)。

2020年6月，合伙企业批准每季度向其A类有限合伙人和存托凭证持有人分配截至2020年6月15日的存托凭证，并于2020年6月30日支付。9.60每单位(美元)0.32每张收据)。

2020年9月，合伙企业批准每季度向其A类有限合伙人和存托凭证持有人分配截至2020年9月15日的存托凭证，并于2020年9月30日支付。9.60每单位(美元)0.32每张收据)。

2019年，定期季度分配为$9.60每单位(美元)0.32每张收据)，分别在3月、6月、9月和12月支付。

该合伙公司已与一家代理人订立存款协议，以促进有限合伙人在A类单位的权益的公开交易。根据本协议条款，甲级单位持有人有权以每个甲级单位换取30存托凭证。以下是每张存托凭证的信息：


	截至9个月
	九月三十日，
	2020		2019
每张存托凭证净收入	$	0.66	$	1.26
每张存托凭证的分配	$	0.96	$	0.96

注8.国库单位

截至2020年9月30日的财政部单位如下：


A类		46,775
B类		11,109
普通合伙企业		585
		58,469

2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业可以在一段时间内购买12个月，最高可达300,000存托凭证(每张存托凭证十分之一A级单位)。随着时间的推移，普通合伙人已授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划从1,500,000至2,000,000存托凭证并延长了该计划的附加期限五年从2015年3月31日到2020年3月31日。2020年3月9日，普通合伙人将该计划再延长五年，从2020年3月31日延长至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业回购一定比例的B类单位和普通合伙人单位，用于合伙企业根据以下条件回购任何存托凭证80%, 19%和1根据合伙企业第二份修订和重新签署的有限合伙合同，A类、B类和普通合伙人单位持有人的固定分配百分比。根据回购计划进行的存托凭证或合伙单位的回购可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。从2007年8月20日至2020年9月30日，合作伙伴关系已回购1,428,437平均价格为#美元的存托凭证28.43每张收据(或$852.90每个基础类别(A单位)，3,572*B级机组和188普通合伙单位，均价均为$1,033.00每单位，总计约$44,718,000包括合伙企业支付的经纪费。

在截至2020年9月30日的9个月内，合作伙伴关系总共购买了5,328存托凭证。平均价格是$59.14每张收据或$1,774.20每单位。包括佣金在内的总费用是$。315,216。合伙企业被要求回购42.18B类单位及2.22普通合伙单位，费用为#美元74,839及$3,939分别。

鉴于冠状病毒问题带来的经济不确定性，自2020年4月15日起，伙伴关系决定暂停回购计划。

注9.承付款和或有事项

合伙企业不时会卷入与其业务相关的各种普通例行诉讼。合伙企业要么有保险，要么在适当的时候提供任何未投保的索赔。该合伙公司没有参与任何重大的待决法律程序。

注10.租金收入

在截至2020年9月30日的9个月内，大约95租金收入的百分比与租赁的住宅公寓和共管公寓有关。一年或者更少。这些租约大多在6月、7月和8月到期。大致5%与商业物业有关，截至2020年9月30日，商业物业的不可取消经营租约的未来最低年租金收入如下：


	商品化
	物业租赁
2021	$	2,480,000
2022		1,616,000
2023		1,230,000
2024		646,000
2025		199,000
此后		547,000
	$	6,718,000

未来最低租金收入总额不包括根据与公用面积费用和房地产税相关的各种租约可能收到的或有租金。持续运营的或有租金总额约为#美元。383,000及$450,000分别为2020年和2019年9月30日止的9个月。史泰博广场(Staples Plaza)的租户史泰博(Staples)和交易员乔(Trader Joe)大约27占商业租金总收入的%。

商业租约提供以下信息：


	年度预算基数				百分比：
	房租：		总面积为平方英尺	总人数：	年房租基数为美元
一直持续到9月30日，	即将到期的租约		对于即将到期的租约	租约即将到期	即将到期的租约
2021	$	906,712	48,746	19	32	%
2022		538,983	17,038	7	19	%
2023		361,132	11,156	7	13	%
2024		747,762	24,903	11	27	%
2025		116,916	2,461	4	4	%
2026		—	—	—	—	%
2027		—	—	—	—	%
2028		—	—	—	—	%
2029		142,450	3,850	1	5	%
2030		—	—	—	—	%
总计	$	2,813,955	108,154	49	100	%

应收租金是扣除大约$的坏账准备后的净额。1,095,000及$240,0002020年9月30日和2019年12月31日。包括在2020年9月30日的应收租金中约为$96,000由于确认不可撤销商业租赁的租金收入，未来租金直线上升。其中大部分是马萨诸塞州博伊尔斯顿街62号、柏树街和斯台普斯广场的长期租约。

截至2020年9月30日的应收租金还包括大约$351,000代表主要与住宅物业有关的租金优惠延期。

注11.现金流信息

在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，支付利息的现金约为$9,973,000，及$8,893,000分别。为州所得税支付的现金约为1美元。82,000及$77,000在截至9月的9个月中，分别为30、2020和2019年。此外，在截至2020年9月30日的9个月中，该伙伴关系参与了一项约为#美元的非现金融资活动。2,393,000与布鲁克赛德公寓的再融资有关。

附注12.公允价值计量

公允价值经常性计量

截至2020年9月30日和2019年12月31日，我们在合并财务报表中没有任何按公允价值经常性计量的重大金融资产或金融负债。

未按公允价值计量的金融资产和负债

在2020年9月30日和2019年12月31日，我们某些金融工具的账面价值，包括现金和现金等价物、应收账款、应付票据、应付账款和应计费用，由于这些工具的短期性质或最近收购的这些项目，它们的账面价值代表了它们的公允价值。

在2020年9月30日和2019年12月31日，我们根据相同(1级)或类似(2级)债券的市场报价，在现有市场报价的情况下，估计了我们应付抵押贷款和其他票据的公允价值。我们通过使用我们目前可用于类似期限和到期日的债务的利率对未来现金流进行贴现，估计了我们没有当前报价的有担保抵押债务的公允价值(级别3)。我们债务的公允价值与账面价值的差异是我们在2020年9月30日和2019年12月31日可获得的利率和/或借款利差与发行或收购债务时的利率和/或借款利差存在差异的结果。有担保的抵押债务包含预付罚金或收益率维持条款，这可能会使以较低利率为债务再融资的成本超过这样做所带来的好处。

伙伴关系在估算其金融工具的公允价值时使用了以下方法和假设：

●

对于现金和现金等价物、应收账款、其他资产、合伙企业投资、应付账款、预付租金和保证金：公允价值近似于该等资产和负债的账面价值。

●

对于应付抵押票据：公允价值一般基于估计的未来现金流，这些现金流使用类似债务的独立来源的报价市场利率进行贴现。有关该等票据的账面金额及估计公允价值，请参阅下表。

下表反映了我们债务的账面价值和估计公允价值。


		结账金额		估计的公允价值
应付按揭票据
合作伙伴关系属性
2020年9月30日	*	$	283,927,890	$	308,211,420
2019年12月31日	*	$	281,771,246	$	290,892,652
投资物业
2020年9月30日	*	$	166,332,832	$	182,015,689
2019年12月31日	*	$	166,404,255	$	169,988,236

*扣除未摊销递延融资成本后的净额

关于金融工具公允价值的披露是基于截至2020年9月30日和2019年12月31日管理层可获得的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2020年9月30日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面重估，而目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异。

注13.应纳税所得额和计税依据

由于免税交换、不同的折旧方法、不同的纳税年限、其他税额抵扣有限的项目以及与重大收购的预付租金、津贴和无形资产相关的时间差异，合伙企业应报告并应计入其合伙人纳税申报表的应税收入不同于财务报表收入。联邦应税收入约为#美元2,039,000大约是$4,508,000截至2019年12月31日的年度报表收入不足。截至2019年12月31日，该合伙企业房地产的联邦累计税基约为#美元。5,311,000低于报表基础。税基差异的主要原因是免税兑换、加速折旧和奖金折旧。该合伙企业在其合资企业投资中的联邦税基约为#美元。1,688,000不只是报表基础。由于某些项目的税收待遇不同，国家应纳税所得额可能会有很大不同。

合伙企业合并财务报表中包括的某些实体需缴纳一定的州税。这些税项并不重要，在随附的合并财务报表中记为营业费用。

合伙企业通过了与ASC 740的不确定税收条款有关的修订条款，即所得税。由于实施了指导意见，合伙企业确认其税务会计处理没有重大调整。合伙企业希望将与不确定的税收状况相关的利息和罚款(如果有的话)确认为所得税费用，这将包括在一般和行政费用中。

在正常业务过程中，合伙企业或其子公司须接受其运营所在的联邦、州和地方司法管辖区(如适用)的审查。截至2020年9月30日，根据诉讼时效，主要税收管辖区通常仍需审查的纳税年度是从2016年起的一年。

2020年3月27日，针对新冠肺炎大流行，颁布了冠状病毒援助、救济和经济安全法案(简称CARE法案)。除了其他变化外，该法案还将合伙企业的商业利息支出限额提高到2020年开始的纳税年度调整后应税收入的50%。他说：

附注14.对未合并的合资企业的投资

合作伙伴关系已投资于七有限合伙和有限责任公司，其中大多数投资于住宅公寓综合体，三投资商业地产的合资企业。该合作伙伴关系在40%-50在每项投资中拥有%的所有权权益。其他投资者是布朗家族相关实体和五管理公司的现任和前任雇员。布朗家族的所有权权益介于47.6%和59%，其余的归其他公司所有。每项投资的说明如下：

2009年10月28日，合作伙伴关系投资了大约美元。15,925,000在一家合资企业中收购一家40位于马萨诸塞州布鲁克林的住宅物业的%权益。这处房产名为汉密尔顿公园大厦有限责任公司(Hamilton Park Towers LLC)，被称为德克斯特公园(Dexter Park)或汉密尔顿公园(Hamilton Park)409单元式住宅区。买入价是$129,500,000。最初的抵押贷款是$。89,914,000利率为5.57%，并将于2019年到期。抵押贷款要求第一次只支付利息。两年贷款并在以下时间摊销30年从那以后。

2018年5月31日，Hamilton Park Towers，LLC与约翰·汉考克人寿保险公司(美国)签订了抵押票据。本金为#美元125,000,000。债券只收取利息，按月支付，固定息率为3.99年息%，本金将于2028年6月1日到期支付。票据以位于马萨诸塞州布鲁克林弗里曼街175号的德克斯特公园公寓大厦的按揭作为抵押，按揭、租约及租金转让及日期为#年的抵押协议。

2018年5月31日。根据2018年5月31日的担保协议，票据由合伙企业和HBC Holdings，LLC担保。

汉密尔顿公园用这笔贷款的收益偿还了一笔约#美元的未偿还贷款。82,000,000并分发了大约$41,200,000给它的主人。该伙伴关系在分配中的份额约为#美元。16,500,000。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这笔投资进行核算，尽管合伙企业没有法律义务根据需要为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。与这次再融资有关，该物业产生了大约$的减损费用。3,830,000。基于其对房产的所有权，合伙企业产生了40%的费用，费用大约为$1,532,000.

截至2020年9月30日，该抵押贷款未摊销递延融资成本前的余额为$125,000,000。这笔投资名为汉密尔顿公园塔(Hamilton Park Towers)，简称为德克斯特公园(Dexter Park)。

2005年10月3日，该伙伴关系投资了$2,500,000作为一个50%的所有权权益168-马萨诸塞州昆西的单元公寓楼。买入价是$30,875,000。已出售的合资企业120作为共管公寓并保留的单位48长期投资单位。2007年2月，合资企业为48具有新的10年原定金额为$的抵押贷款4,750,000利率为5.57%，仅限利息五年。这笔贷款将分期偿还。30年到期日为2017年3月。2017年3月1日，抵押贷款余额得到全额支付，合伙企业在抵押贷款余额中贡献了约#美元的份额。2,222,000。在还清抵押贷款后，合伙企业出售了各个单元。32019年售出了单位，收益约为$433,000。2019年，所有单位都由这家合资企业出售。这笔投资被称为汉密尔顿湾公寓(Hamilton Bay Apartments，LLC)。

2005年3月7日，该伙伴关系投资了$2,000,000作为一个50建筑物的%拥有权权益，包括48公寓，一商业空间和一个50-位于马萨诸塞州波士顿的汽车表面停车场。买入价是$14,300,000，以$10,750,000抵押贷款。合资企业计划运营这座建筑，并启动停车场的开发。2007年6月，合资公司将地块分开，为住宅公寓额外成立了一家有限责任公司，并获得了房产的抵押贷款。为住宅公寓和商业空间成立的新有限责任公司被称为汉密尔顿埃塞克斯81号有限责任公司(Hamilton Essex 81，LLC)。2008年8月，合资企业对埃塞克斯81号的两个地块的抵押贷款进行了重组。2015年9月28日，汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司(Hamilton Essex Development，LLC)偿还了未偿还的抵押贷款余额$1,952,286。该合伙企业出资为$978,193向汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司(Hamilton Essex Development LLC)致谢，感谢其在交易所需资金中的份额。此外，合伙企业还出资$100,000汉密尔顿·埃塞克斯81号有限责任公司2015年9月30日，汉密尔顿·埃塞克斯81号有限责任公司获得了一份新的10年按揭金额为$10,000,000，利息仅限于2.18%加上一个月伦敦银行同业拆借利率(Libor)。票据所得款项用于偿还现有抵押贷款#美元。8,040,719合作伙伴关系收到了一笔#美元的分发费。978,193因为它在超额收益中的份额。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管该伙伴关系没有法律义务，但如果需要，该伙伴关系打算为其在未来任何运营赤字中的份额提供资金。截至2020年9月30日，在未摊销递延融资成本之前，这项抵押贷款的余额约为美元。10,000,000。停车场的投资被称为Hamilton Essex Development，LLC；公寓的投资被称为Hamilton Essex 81，LLC。

2005年3月2日，该伙伴关系投资了$2,352,000作为一个50%的所有权权益176-位于马萨诸塞州昆西的单元式公寓楼，另有一栋小型商业建筑。买入价是$23,750,000。已出售的合资企业127作为共管公寓并保留的单位49投资于长期投资的单位。该合资企业获得了一笔新的10年期抵押贷款，金额为#美元。5,000,000关于合资企业保留的单位。新贷款的利息是5.67%已修复，适用于10年仅支付利息的条款五年并在一年内摊销30年贷款期限余额的期限。2016年7月8日，汉密尔顿1025有限责任公司(Hamilton 1025 LLC)偿还了抵押贷款余额的未偿还余额。该合伙企业出资#美元。2,359,500向Hamilton 1025，LLC支付交易所需资金的份额。还清抵押贷款后，合伙公司开始出售个别单位。22019年售出了单位，收益约为$306,000。2019年，住宅全部售出。合伙企业仍然拥有这座商业建筑。这笔投资被称为汉密尔顿1025，英国有限责任公司(Hamilton 1025，LLC)。

2004年9月，该伙伴关系投资了大约#美元。5,075,000作为一个50%的所有权权益42-位于马萨诸塞州列克星敦的单元公寓楼。买入价是$10,100,000。2004年10月，

合资企业获得了该物业的抵押贷款，金额为#美元。8,025,000并返回$3,775,000为合伙企业干杯。合资企业获得了一个新的10年期按揭金额为$5,500,0002007年1月。新贷款的利息是5.67%已修复，适用于十年只支付利息的条款五年并在一年内摊销30年贷款余额的期限。这笔贷款需要合伙企业提供#美元的现金。1,250,0002006年12月。2016年9月12日，该房产进行了再融资，获得了15年按揭金额为$6,000,000vt.在，在.3.71%，仅限利息。合资企业合伙企业还清了先前约#美元的抵押贷款。5,158,000用新抵押贷款的收益，分配了#美元。385,000为合伙企业干杯。与再融资相关的成本约为$。123,000。截至2020年9月30日，在未摊销递延融资成本之前，这项抵押贷款的余额约为美元。6,000,000。2018年，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算，尽管如果需要，合伙企业没有法律义务为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。这笔投资被称为Hamilton Minuteman，LLC。

2004年8月，该伙伴关系投资了#美元。8,000,000作为一个50%的所有权权益280-位于马萨诸塞州沃特敦的单元公寓楼。总成交价是$。56,000,000。已出售的合资企业137作为共管公寓的单元。这些资产是与汉密尔顿在主公寓合并的。汉密尔顿在美因河畔，有限责任公司被称为汉密尔顿广场。2005年，汉密尔顿在Main Apartments，LLC获得了一份十年抵押贷款三要保留的建筑物。抵押贷款是$16,825,000，利息仅为5.18%用于三年并在一家公司的资产上摊销30年其余部分的时间表七年了当余额到期的时候。扣除代管账户资金和抵押贷款结清成本后的净收益约为#美元。16,700,000，它们被用来减少现有的抵押贷款。2014年8月，该房产进行了再融资，获得了10年按揭金额为$16,900,000在…4.34%只收利息。合资企业还清了先前的抵押贷款，金额约为$15,205,000用新抵押贷款的收益分配了$850,000为合伙企业干杯。与再融资相关的成本约为$。161,000。截至2020年9月30日，未摊销递延融资前的抵押贷款余额为$16,900,000。2018年，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行核算，尽管如果需要，合伙企业没有法律义务为其在未来任何经营亏损中的份额提供资金。这笔投资被称为Main LLC上的汉密尔顿(Hamilton On Main LLC)。

2001年11月，该伙伴关系投资了大约#美元。1,533,000作为一个50%的所有权权益40-马萨诸塞州剑桥市的单元式公寓楼。2013年6月，该房产进行了再融资，获得了15一年抵押贷款，金额为$10,000,000在…3.87%，仅限利息3年并在一年内摊销30年学期剩余时间的时间表。合资企业还清了之前约$的抵押贷款。6,776,000新抵押贷款的收益。在再融资后，合资企业分配了#美元。1,610,000为合伙企业干杯。由于这种分配，这笔投资的账面价值降至零以下。合伙企业将继续使用权益会计方法对这项投资进行会计核算。尽管合作伙伴关系已经不是的在履行法律义务的情况下，该伙伴关系打算在必要时为其在未来任何经营赤字中的份额提供资金。截至2020年9月30日，未摊销递延融资成本前的这笔抵押贷款余额约为美元。9,201,000。这笔投资被称为345 Franklin，LLC。

截至2020年9月30日的财务信息摘要


				哈密尔顿									哈密尔顿			哈密尔顿
	哈密尔顿			埃塞克斯			345			哈密尔顿			民兵			在主干道上			德克斯特
	埃塞克斯81			发展			富兰克林			1025			APTS			APTS			公园			总计
资产
租赁物业	$	6,758,283		$	2,591,281		$	5,439,844		$	85,635		$	5,077,525		$	15,343,928		$	81,537,329		$	116,833,825
现金及现金等价物		281,585			70,894			183,638			12,305			210,705			610,816			2,870,227			4,240,170
应收租金		220,578			48,878			11,367			811			—			46,780			501,843			830,257
房地产税代管		66,248			—			57,079			—			31,378			92,122			—			246,827
预付费用和其他资产		319,434			84,898			82,969			2,129			26,428			162,421			1,406,740			2,085,019
总资产	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
负债及合伙人资本
应付按揭票据	$	9,931,055		$	—		$	9,149,766		$	—		$	5,910,322		$	16,837,132		$	124,504,557		$	166,332,832
应付帐款和应计费用		53,569			2,400			101,651			15,038			64,341			168,318			762,288			1,167,605
预租Pmts和保证金		202,659			—			217,832			—			157,932			435,679			2,053,602			3,067,704
负债共计		10,187,283			2,400			9,469,249			15,038			6,132,595			17,441,129			127,320,447			170,568,141
合伙人资本		(2,541,155)			2,793,551			(3,694,352)			85,842			(786,559)			(1,185,062)			(41,004,308)			(46,332,043)
总负债和资本总额	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
合伙人资本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
对未合并的合资企业的投资				$	1,396,776					$	42,921												1,439,697
未合并合营企业的分派和超出投资的亏损	$	(1,270,578)		$	—		$	(1,847,175)		$	—		$	(393,280)		$	(592,531)		$	(16,401,724)			(20,505,288)
非合并合资企业的总投资(净额)																						$	(19,065,591)
总单元数/共管公寓
公寓		48			—			40			175			42			148			409			862
商品化		1			1			—			1			—			—			—			3
总计		49			1			40			176			42			148			409			865
须保留的单位		49			1			40			1			42			148			409			690
待售单位		—			—			—			—			—			—			—			—
截至2020年11月1日的销售量		—			—			—			175			—			—			—			175
未售出的单位		—			—			—			—			—			—			—			—
截至2020年11月1日，拥有未来待售保证金的未售出单位		—			—			—			—			—			—			—			—

截至2020年9月30日的9个月的财务信息


			哈密尔顿						哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯81岁		发展		富兰克林		1025		APTS		APTS		公园		总计
营业收入
租金收入	$	940,486	$	68,726	$	1,182,050	$	65,486	$	883,075	$	2,648,277		11,676,769	$	17,464,869
洗衣费和杂费收入		9,288		—		498		—		1,915		26,135		60,266		98,102
		949,774		68,726		1,182,548		65,486		884,990		2,674,412		11,737,035		17,562,971
费用
行政性		15,451		3,044		23,860		11,769		10,281		43,466		136,437		244,308
折旧及摊销		365,779		15,223		253,716		2,448		260,994		788,181		2,764,842		4,451,183
管理费		37,803		2,203		45,548		2,587		35,212		100,654		234,155		458,162
操作		64,247		—		51,077		147		69,487		255,794		778,020		1,218,772
租房		6,430		—		29,776		—		7,440		52,202		211,830		307,678
维修保养		94,415		3,180		79,254		—		71,112		388,818		1,094,213		1,730,992
税收和保险		192,490		45,784		120,056		12,701		108,214		346,997		1,716,234		2,542,476
		776,615		69,434		603,287		29,652		562,740		1,976,112		6,935,731		10,953,571
未计入其他收入前的收入		173,159		(708)		579,261		35,834		322,250		698,300		4,801,304		6,609,400
其他营业收入(亏损)
利息支出		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
营业净收入(亏损)	$	(62,894)	$	(708)	$	300,805	$	35,834	$	143,848	$	124,061	$	996,558	$	1,537,504
净利润(亏损)-NERA50%	$	(31,447)	$	(354)	$	150,403	$	17,917	$	71,924	$	62,031				270,473
净利润(简写为NERA)40%													$	398,625		398,625
															$	669,098

截至2020年9月30日的三个月的财务信息


			哈密尔顿						哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		《民兵》(Minuteman)		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯81岁		发展		富兰克林		1025		APTS		APTS		公园		总计
营业收入
租金收入	$	120,398	$	2,864	$	334,431	$	24,369	$	301,865	$	844,963	$	3,446,320	$	5,075,210
洗衣费和杂费收入		2,605		—		—		—		1,289		8,780		14,559		27,233
		123,003		2,864		334,431		24,369		303,154		853,743		3,460,879		5,102,443
费用
行政性		3,971		844		7,531		713		3,631		13,991		43,664		74,345
折旧及摊销		122,210		5,074		84,680		816		87,214		264,047		925,922		1,489,963
管理费		9,751		—		13,253		942		12,209		32,925		67,909		136,989
操作		17,948		—		22,313		51		18,832		78,199		248,176		385,519
租房		3,026		—		20,094		—		1,690		36,709		180,947		242,466
维修保养		27,206		134		35,879		—		32,161		154,828		582,965		833,173
税收和保险		63,090		15,328		40,342		4,021		36,038		114,523		577,282		850,624
		247,202		21,380		224,092		6,543		191,775		695,222		2,626,865		4,013,079
未计入其他收入前的收入		(124,199)		(18,516)		110,339		17,826		111,379		158,521		834,014		1,089,364
其他营业收入(亏损)
利息支出		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
利息收入		—		—		—		—		—		—		—		—
房地产销售收益		—		—		—		—		—		—		—		—
		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
营业净收入(亏损)	$	(188,160)	$	(18,516)	$	18,291	$	17,826	$	51,479	$	(32,932)	$	(433,946)	$	(585,958)
净利润(亏损)-NERA50%	$	(94,080)	$	(9,257)	$	9,146	$	8,913	$	25,740	$	(16,466)				(76,005)
净利润(亏损)-NERA40%													$	(173,578)		(173,578)
															$	(249,583)

截至2020年9月30日的未来年度抵押贷款到期日如下：


	哈密尔顿		345		哈密尔顿		汉密尔顿等人		德克斯特
期末	埃塞克斯81岁		富兰克林		民兵		主要应用程序		公园		总计
9/30/2021	$	—	$	211,575	$	—	$	—	$	—	$	211,575
9/30/2022		—		219,910		—		—		—		219,910
9/30/2023		—		228,573		—		—		—		228,573
9/30/2024		—		237,577		—		16,900,000		—		17,137,577
9/30/2025		10,000,000		246,936		—		—		—		10,246,936
此后		—		8,056,797		6,000,000		—		125,000,000		139,056,797
		10,000,000		9,201,368		6,000,000		16,900,000		125,000,000		167,101,368
减去：未摊销递延融资成本		(68,945)		(51,602)		(89,678)		(62,868)		(495,443)		(768,536)
	$	9,931,055	$	9,149,766	$	5,910,322	$	16,837,132	$	124,504,557	$	166,332,832

在九月30,2020上述按揭的加权平均利率为3.91%。有效率为3.98%包括递延融资成本的摊销费用。

2019年9月30日的财务信息摘要


				哈密尔顿												哈密尔顿			哈密尔顿
	哈密尔顿			埃塞克斯			345			哈密尔顿			哈密尔顿			民兵			在主干道上			德克斯特
	埃塞克斯81岁			发展			富兰克林			1025			海湾应用程序			APTS			APTS			公园			总计
资产
租赁物业	$	6,966,539		$	2,593,771		$	5,748,520		$	86,850		$	—		$	5,413,076		$	16,075,655		$	84,722,545		$	121,606,956
现金及现金等价物		342,346			44,020			156,545			24,496			10,775			120,874			172,829			1,449,013			2,320,898
应收租金		243,635			28,041			5,426			—			—			2,202			13,651			48,495			341,450
房地产税代管		72,146			—			53,249			—			—			28,147			92,138			—			245,680
预付费用和其他资产		309,502			102,546			86,574			1,761			2,951			26,661			174,851			1,435,797			2,140,643
总资产	$	7,934,168		$	2,768,378		$	6,050,314		$	113,107		$	13,726		$	5,590,960		$	16,529,124		$	87,655,850		$	126,655,627
负债及合伙人资本
应付按揭票据	$	9,917,266		$	—		$	9,346,663		$	—		$	—		$	5,902,139		$	16,821,081		$	124,439,934		$	166,427,083
应付帐款和应计费用		85,115			1,964			103,905			7,976			4,411			57,338			181,510			818,027			1,260,246
预租Pmts和保证金		286,274			—			293,858			1,310			101			141,128			443,274			2,519,816			3,685,761
负债共计		10,288,655			1,964			9,744,426			9,286			4,512			6,100,605			17,445,865			127,777,777			171,373,090
合伙人资本		(2,354,487)			2,766,414			(3,694,112)			103,821			9,214			(509,645)			(916,741)			(40,121,927)			(44,717,463)
总负债和资本总额	$	7,934,168		$	2,768,378		$	6,050,314		$	113,107		$	13,726		$	5,590,960		$	16,529,124		$	87,655,850		$	126,655,627
合伙人资本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
对未合并的合资企业的投资	$	—		$	1,383,207		$	—		$	51,910		$	4,607		$	—		$	—		$	—			1,439,724
未合并合营企业的分派和超出投资的亏损	$	(1,177,243)		$	—		$	(1,847,056)		$	—		$	—		$	(254,823)		$	(458,371)		$	(16,048,771)			(19,786,262)
非合并合资企业的总投资(净额)																									$	(18,346,539)
总单元数/共管公寓
公寓		48			—			40			175			48			42			148			409			910
商品化		1			1			—			1			—			—			—			—			3
总计		49			1			40			176			48			42			148			409			913
须保留的单位		49			1			40			1			—			42			148			409			690
待售单位		—			—			—			175			48			—			—			—			223
截至2019年11月1日的销售量		—			—			—			175			48			—			—			—			223
未售出的单位		—			—			—			—			—			—			—			—			—
截至2019年11月1日有存款待售的未售出单位		—			—			—			—			—			—			—			—			—

截至2019年9月30日的9个月的财务信息


			哈密尔顿								哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯81岁		发展		富兰克林		1025		海湾应用程序		APTS		APTS		公园		总计
营业收入
租金收入	$	1,339,583	$	161,712	$	1,207,094	$	72,558	$	3,541	$	850,523	$	2,553,301	$	12,164,375	$	18,352,687
洗衣费和杂费收入		10,680		—		2,390		—		—		2,560		30,517		79,398		125,545
		1,350,263		161,712		1,209,484		72,558		3,541		853,083		2,583,818		12,243,773		18,478,232
费用
行政性		22,968		21,162		17,366		5,834		5,576		7,283		51,020		152,119		283,328
折旧及摊销		360,417		15,223		258,722		9,580		5,420		267,546		781,400		2,720,532		4,418,840
管理费		51,454		6,494		46,506		2,786		145		33,995		98,381		253,132		492,893
操作		53,817		8		54,291		925		(8)		70,695		284,679		834,181		1,298,588
租房		32,092		—		21,210		64		—		2,674		39,532		306,092		401,664
维修保养		101,995		3,180		86,964		28,399		10,266		104,727		495,863		1,088,349		1,919,743
税收和保险		184,210		46,176		111,239		18,402		5,206		98,389		313,906		1,543,795		2,321,323
		806,953		92,243		596,298		65,990		26,605		585,309		2,064,781		6,898,200		11,136,379
未计入其他收入前的收入		543,310		69,469		613,186		6,568		(23,064)		267,774		519,037		5,345,573		7,341,853
其他营业收入(亏损)
利息支出		(360,122)		—		(283,531)		—		(6)		(176,056)		(575,093)		(3,802,783)		(5,197,591)
房地产销售收益		—		—		—		306,075		432,908		—		—		—		738,983
		(360,122)		—		(283,531)		306,075		432,902		(176,056)		(575,093)		(3,802,783)		(4,458,608)
营业净收入(亏损)	$	183,188	$	69,469	$	329,655	$	312,643	$	409,838	$	91,718	$	(56,056)	$	1,542,790	$	2,883,245
净利润(亏损)-NERA50%	$	91,593	$	34,734	$	164,827	$	156,321	$	204,918	$	45,859	$	(28,028)				670,223
净利润(亏损)-NERA40%															$	617,116		617,116
																	$	1,287,339

截至2019年9月30日的三个月的财务信息


			哈密尔顿								哈密尔顿		哈密尔顿
	哈密尔顿		埃塞克斯		345		哈密尔顿		哈密尔顿		民兵		在主干道上		德克斯特
	埃塞克斯81岁		发展		富兰克林		1025		海湾应用程序		APTS		APTS		公园		总计
营业收入
租金收入	$	429,472	$	60,471	$	404,000	$	25,497	$	(88)	$	294,454	$	865,299	$	4,103,409	$	6,182,514
洗衣费和杂费收入		3,810		—		1,806		—		—		425		10,437		30,678		47,156
		433,282		60,471		405,806		25,497		(88)		294,879		875,736		4,134,087		6,229,670
费用
行政性		7,713		11,488		7,324		1,432		1,291		1,533		16,108		56,202		103,091
折旧及摊销		120,986		5,074		86,269		3,190		—		90,045		262,294		913,318		1,481,176
管理费		17,228		2,174		16,063		887		—		11,695		33,378		84,479		165,904
操作		16,773		—		13,766		62		64		19,116		92,863		234,842		377,486
租房		23,575		—		9,217		64		—		100		6,043		251,543		290,542
维修保养		37,324		—		44,687		—		—		22,406		178,777		524,406		807,600
税收和保险		60,904		15,316		35,630		3,957		—		33,620		106,568		508,026		764,021
		284,503		34,052		212,956		9,592		1,355		178,515		696,031		2,572,816		3,989,820
未计入其他收入前的收入		148,779		26,419		192,850		15,905		(1,443)		116,364		179,705		1,561,271		2,239,850
其他营业收入(亏损)
利息支出		(117,103)		—		(94,449)		—		—		(59,451)		(194,554)		(1,265,048)		(1,730,605)
利息收入		—		—		—		—		—		—		—		—		—
		(117,103)		—		(94,449)		—		—		(59,451)		(194,554)		(1,265,048)		(1,730,605)
营业净收入(亏损)	$	31,676	$	26,419	$	98,401	$	15,905	$	(1,443)	$	56,913	$	(14,849)	$	296,222	$	509,245
净利润(亏损)-NERA50%	$	15,837	$	13,209	$	49,200	$	7,952	$	(723)	$	28,456	$	(7,426)				106,504
净利润(亏损)-NERA40%															$	118,489		118,489
																	$	224,993

注15.员工福利401(K)计划

自2019年1月1日起，合伙企业的员工只要符合一定的最低年龄和服务要求，就有资格参加管理公司的401(K)计划(以下简称401(K)计划)。符合条件的员工可以选择90401(K)退休计划税前合格薪酬的百分比，受联邦法律规定的某些限制。

员工贡献的金额立即归属且不可没收。从2019年1月1日开始，合伙企业50最高百分比为6401(K)计划中每个员工递延薪酬的百分比。合伙企业可在任何计划年度代表符合条件的参与者对401(K)计划作出酌情配对或利润分享贡献。所有参与者始终100%归于他们的税前缴费，并将开始归入以他们的名义所作的任何匹配或利润分享缴费两年为合伙企业服务的费用为20每年的百分比，在总计达到100%后成为100%的归属六年了为合伙企业服务。在截至2020年9月30日的9个月里，401(K)退休计划伙伴关系确认的总支出为$33,000.

附注16.近期发布的会计准则的影响

在2020年4月，财务会计准则委员会发布了一份工作人员问答(“问答”)，旨在减少评估因应新型冠状病毒病(“新冠肺炎”)而授予承租人的租约的可执行权利和义务的挑战。世界卫生组织于2020年3月11日将这种疾病描述为一场大流行。在此指导之前，合伙企业需要逐个租约确定是否应将租约特许权计入租约修改，这可能会导致授予的任何租约特许权在租赁剩余期限的基础上直线记录为收入减少。问答允许出租人和承租人绕过这一分析，选择不评估为应对新冠肺炎疫情而提供的特许权是否为租约修改。这项宽免须符合若干条件，包括确保余下的租约付款总额与批出特许权前的原有租约付款大致相同或较少。该伙伴关系已选择适用此类减免，因此不会评估为应对新冠肺炎疫情而授予的租赁特许权是否符合租赁修改的定义。因此，合伙企业将符合条件的租金优惠计入负可变租赁付款，这减少了特许权授予期间的此类租赁收入。

注17-后续事件

2014年7月31日，该伙伴关系签订了一项协议，金额为1美元。25,000,000循环信贷额度。这条线路的术语是三年浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加中较大者的基本利率一-年息0.5厘，或。(C)一个月加1个月的伦敦银行同业拆息。1%每年，外加适用的保证金2.5%。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长相关的成本约为$。128,000.

管理层目前正在与贷款人就一项三年续订信用额度。截至2020年10月31日，亲子关系未完成续签，行使延期一年。合伙企业支付了大约#美元的延期费用。37,500与分机相关联。有关与贷款人就续签信贷额度进行的讨论的说明，请参见附注5。

新冠肺炎病毒于2020年3月11日爆发，被世界卫生组织定性为一场大流行，目前已导致一场世界性的健康危机，对国际、国家和地方经济和金融市场普遍造成不利影响，并继续对租赁住房和商业地产市场产生前所未有的影响。鉴于新冠肺炎疫情的不断演变和全球遏制其蔓延的反应，该伙伴关系无法估计在截至2020年12月31日或以后的一年中对其运营结果、现金流、财务状况或流动性的影响。

政府为抗击病毒传播而采取的措施对马萨诸塞州、全国和世界的生活和商业运作造成了严重干扰。目前尚不清楚当前经济衰退的持续时间和严重程度，以及对合伙企业业务的影响。

在目前的紧急状态下，该合伙公司的物业管理公司汉密尔顿公司(Hamilton Company)已采取措施，维护其员工和租户的安全。汉密尔顿正在提供必要的服务，以确保所有酒店保持开放、功能齐全和安全。汉密尔顿已经实施了一项在家工作的政策，只有一名骨干员工

在所有现场办公室提供物业管理、维护、租赁和施工服务。租赁仅限于无人居住的单元，基于网络的视频技术正被用于远程展示公寓。汉密尔顿和合伙公司将继续调整他们的业务做法，以符合联邦和州关于工作场所和租赁物业运营的规定。

逾期应收租金有所增加，伙伴关系目前在即将到来的租赁季有更多的空置率。

在Covid 19大流行期间，州政府和联邦政府都采取了措施保护租户。这些措施包括延长业主驱逐未缴交租金的租客所需的时间。虽然驱逐程序非常复杂，并从大约4周延长到新的估计至少3个月，但管理公司正在根据适用法律推进驱逐工作。

这场流行病导致波士顿学院和大学附近某些建筑的入住率和出租率大幅下降。

项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

前瞻性陈述

本文包含的某些信息包括前瞻性陈述，这些陈述是根据“1995年私人证券清算改革法案”(“该法案”)的安全港条款作出的。本报告中的前瞻性陈述，或管理层可能不时以口头或书面形式作出的陈述，反映了管理层在作出这些陈述时的诚意，并基于管理层目前掌握的信息。在解读和依赖此类前瞻性表述时应谨慎行事，这些前瞻性表述的实现可能受到已知和未知的风险和不确定性、前瞻性表述之后可能发生的事件以及其他可能超出伙伴关系控制范围、可能对伙伴关系2020年及以后的实际成果、业绩或成就产生重大影响的因素的影响。如果下面提到的一个或多个风险或不确定性成为现实，或者潜在的假设被证明是错误的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任来更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。

由于合伙企业的长期目标包括购买更多物业，因此，物业再融资及出售所得款项的一部分，会预留作此用途。如果现有收购不符合合伙企业的投资标准，合伙企业可以购买额外的存托凭证。如果合伙企业的现金储备不足以偿还现有抵押贷款，或者如果合伙企业需要额外资金用于未来的收购，该合伙企业将考虑对现有房产进行再融资。

目前爆发的新冠肺炎是一种新型冠状病毒，导致世界卫生组织于2020年3月11日宣布全球大流行。3月10日，马萨诸塞州州长查理·贝克(Charlie Baker)宣布进入紧急状态，下令关闭所有非必要的企业，并禁止10人或更多人聚集。总督的命令其后经修订，但目前仍在可见的将来生效。此外，为了学年的平衡，3月份地方高校停课。波士顿城市和周边社区的大学在2020/2021学年开始了远程教学或使用远程和有限课堂学习的混合模式。这些教育模式导致学生人数大幅减少，并导致该伙伴关系的公寓组合中出现大量空置。

政府采取的抗击病毒传播的措施已经对马萨诸塞州、美国和世界的生活和商业运营造成了重大干扰。目前尚不清楚当前经济衰退的持续时间和严重程度，以及对合伙企业业务的影响。

该合伙公司全资物业第三季度的租金收入约占到期租金的95%。住宅租户支付约95%的租金，商户支付约93%的租金。从历史上看，商业租金占合伙企业收入的5%。合资企业的租金收入约为90%。第三季度的收入不一定是未来现金收入的指标。截至2020年9月30日，应收租金总额比2020年6月30日的余额增加了约475,000美元，比2019年12月31日的余额增加了1,020,000美元。

截至2020年11月1日，该伙伴关系住宅物业的空置率为8.3%，而截至2019年11月1日的空置率为3.4%。截至2020年11月1日，合资物业的空置率为22.8%，而去年同期为0.9%。大部分空置在德克斯特公园(Dexter Park)，那里有112个空置单位，空置率为27.4%。随着经济的不确定性和高校秋季的重新开学，今年的租赁季开始缓慢，最近才开始好转。不过，未出租单位的库存明显高于过去几年。在2020年剩余时间和2021年上半年，该伙伴关系可能会有大量空缺。为了尽可能多地出租这些单位，管理层大幅降低了租金，并提供长达两个月的免租。

住宅租户的租期一般为12个月。这些租约大部分将在今年第二季度和第三季度到期。鉴于目前的经济环境，我们无法估计我们将经历的租约周转量，或我们将在目前租金基础上增加或减少的金额。

通过租约续签或新租约变现。不过，我们目前在某些物业提供租金下调和大幅租金优惠。

在目前的紧急状态下，该合伙公司的物业管理公司汉密尔顿公司(Hamilton Company)已采取措施，维护其员工和租户的安全。汉密尔顿正在提供必要的服务，以确保所有酒店保持开放、功能齐全和安全。汉密尔顿已经实施了在家办公的政策，在所有现场办公室都有骨干员工，提供物业管理、维护、租赁和建筑服务。租赁仅限于空置单位，除非获得当前租户的许可，并使用基于网络的视频技术远程展示公寓。汉密尔顿和合伙企业将继续调整他们的业务做法，以符合联邦和州关于工作场所和租赁物业运营的规定。

2020年第三季度，续约租金平均上涨2.3%，新租赁租金平均下降3.1%。在2020年的剩余时间里，由于持续的全球冠状病毒大流行，管理层预计当地房地产市场将大幅放缓，并正在经历租金下降和更多租金优惠。

2020年第三季度，包括收购Mill Street在内，合并收入下降0.1%，营业费用增长8.5%，未计其他收入(费用)的收入下降22.7%。不包括对Mill Street的收购，同店收入下降6.2%，运营费用下降3.8%，扣除其他收入(费用)前的收入下降13.3%。在同一报告期内，空缺为8.3%，而不是3.4%。不计折旧和摊销，同店收入(不包括磨坊街)下降6.2%，营业费用下降4.6%，净营业收入下降8.0%。

2019年，1025 Hancock和Hamilton Bay的合资公司售罄了所有剩余的住宅共管公寓单元。1025 Hancock出售了两个剩余的单元，获得了大约306,000美元的收益，汉密尔顿海湾出售了剩余的3个单元，获得了大约433,000美元的收益。从2014年到2019年，出售这些单位给合作伙伴带来的利润估计约为716.8万美元。

2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。这条额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)加上联邦基金利率加0.5%年利率中较大者的基本利率，或(C)。伦敦银行同业拆息利率为一个月加1%的年利率，另加2.5%的适用保证金。该协议最初于2017年7月31日到期，随后被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长相关的费用约为12.8万美元。截至2020年9月30日，该信贷额度的未偿还余额为1700万美元。管理层目前正在与贷款人合作，续签三年的信贷额度。截至2020年10月31日，该伙伴关系尚未完成续签，并行使了一年的延期。该伙伴关系支付了与延期相关的大约37500美元的延期费用。有关与贷款人就续签信贷额度进行的讨论的说明，请参见附注5。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息3.53厘，本金将于2035年3月31日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，抵押、租赁和租金转让及担保协议日期为2020年3月31日。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款，剩余的部分收益被添加到现金储备中。与此次再融资相关的结账成本约为13.2万美元。

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development，LLC，统称为Mill Street，New England Realty Associates Limited Partnership的全资子公司完成了与93 Realty Limited Partnership于2019年9月27日签署的购买协议，根据该协议，Mill Street以59，55万美元的总购买价收购了位于马萨诸塞州沃本市Mill Street 57号的181个单元公寓楼-碧桂园公寓(Country Club Garden Apartments)。Mill Street从现有的信贷额度中为收购价格提供了1800万美元的资金，从现金储备中提供了收购价格的现金部分的1055万美元，并从贷款收益中筹集了剩余的3100万美元。成交费用约为237,000美元。从购买价格来看，合作伙伴关系分配了约1,282,000美元用于就地租赁，约136,000美元分配给租户关系价值。这些款项将分别在12个月和36个月内摊销。

2019年12月20日，Mill Street与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订了一项贷款协议，规定贷款本金最高为35,000,000美元，包括初始预付款31,000,000美元，如果满足某些条件，后续预付款最高可达4,000,000美元。债券的利息按月支付，固定利率为：(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)其后任何垫款的3.50厘，两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。该票据以物业抵押作抵押，并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。

2019年5月，该伙伴关系对帕克船长的住宅进行了再融资。当时200,071,000美元的抵押贷款的浮动利率为4.5%，于2026年2月到期，2021年3月之前只支付利息，此后有30年的摊销时间表。新抵押贷款金额为20,750,000美元，固定利率为4.05%，10年内到期，贷款期限只支付利息。在再融资方面，该合伙企业发生了大约20.2万美元的预付款罚款。

从2007年股票回购计划开始到2020年9月30日，该合伙企业已经购买了1,428,437张存托凭证。在截至2020年9月30日的9个月里，该合伙企业总共购买了5328张存托凭证。平均价格为每张收据59.14美元，或每张1774.20美元。包括佣金在内的总费用是315216美元。合伙企业被要求回购0.6级。B个单位和0.03个普通合伙单位，费用分别为775美元和41美元。2019年1月，合伙企业从管理公司前总裁手中购买了4万张存托凭证。2020年3月，董事会一致批准将回购计划延长至2025年3月31日。鉴于冠状病毒问题带来的经济不确定性，自2020年4月15日起，伙伴关系决定暂停回购计划。

截至2020年11月1日，哈罗德·布朗及其兄弟罗纳德·布朗的遗产合计拥有代表合伙A类单位的存托凭证约30.9%(包括为该等人士的家庭成员的利益而由信托持有的存托凭证)。哈罗德·布朗遗产公司还控制着该合伙公司75%的B类单位，以及该合伙公司唯一普通合伙人NewReal，Inc.(简称NewReal)75%的股本，以及Hamilton的所有流通股。罗纳德·布朗(Ronald Brown)还拥有该合伙企业25%的B类单位和NewReal 25%的股本。此外，罗纳德·布朗(Ronald Brown)是NewReal的总裁兼董事，詹姆森·布朗(Jameson Brown)是NewReal的财务主管和董事。该合伙企业已发行和未发行的B类单位中75%由哈罗德·布朗遗产公司(Estate Of Harold Brown)控制，由詹姆森·布朗(Jameson Brown)担任经理的实体HBC Holdings and LLC拥有。

除管理费外，合伙协议还规定雇用外部专业人士为合伙企业提供服务，并允许新房地产公司向合伙企业收取聘用专业人士协助管理合伙企业物业的费用。此外，该合伙公司还不时向汉密尔顿支付维修和维护服务、法律服务、建筑服务和会计服务费用。汉密尔顿为这些服务收取的费用与向汉密尔顿管理的所有实体收取的小时费率相同，管理层认为这样的费率在市场上是有竞争力的。

住宅租户签订了一年的租约。在截至以下日期的九个月内2020年9月30日，租户续约约72%，平均租金上涨约3.0%，新租赁约占28%，租金下降约1.8%。在截至以下日期的九个月内2020年9月30日，租赁佣金约为372,000美元，而截至9个月的租赁佣金约为476,000美元九月三十日，2019年，减少了约104,000美元(21.8%)。截至9个月的租约优惠约为25,000美元九月三十日，2020年，相比之下，截至9月底的9个月约为52,000美元九月三十日，2019年，减少约27,000美元(51.9%)。截至9月底的9个月，租户改善费用约为132万美元九月三十日，2020年，相比之下截至9个月约1,850,000美元九月三十日，2019年，减少约53万美元(28.6%)。

在截至2020年9月30日的9个月中，汉密尔顿约占合作伙伴支付的维修和维护费用的2.2%，在截至2019年9月30日的9个月中占4.4%。在为此目的支付给汉密尔顿的资金中，绝大部分用于支付汉密尔顿维修部门提供的服务费用，包括管道、电气、木工服务，以及为关闭的物业清除积雪的费用。

汉密尔顿的总部。几个较大的合伙物业都有自己的维修人员。这些物业没有自己的维修人员，而且距离汉密尔顿在马萨诸塞州奥尔斯顿的总部超过合理距离，通常由当地的独立公司提供服务。

汉密尔顿的法律部负责处理该合伙公司的大部分驱逐和收款事宜。此外，它还准备大多数长期商业租赁协议，并在选定的买卖交易中代表合伙企业。总体而言，在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，汉密尔顿分别提供了合伙企业支付的约84,000美元(64.3%)和约190,000美元(60.9%)的法律服务。

此外，如综合财务报表附注3所述，汉密尔顿公司从投资物业收取类似费用。

该伙伴关系要求对超过15000美元的建筑合同进行三次投标。汉密尔顿可能是特定项目的三个投标人之一，如果它的投标和成功完成该项目的能力被认为是合适的，那么它可能会获得合同。对于未授予汉密尔顿的合同，汉密尔顿向合伙企业收取相当于合同金额5%的建设监理费。汉密尔顿的建筑部门还根据需要为合作伙伴提供服务。在截至2020年9月30日的9个月中，汉密尔顿为合作伙伴提供了约493,000美元的建筑和建筑服务，而截至2019年9月30日的9个月，汉密尔顿为合作伙伴提供了约262,000美元。

汉密尔顿的会计人员为合伙企业履行簿记和会计职能。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月里，汉密尔顿向合伙企业收取了97,750美元的簿记和会计服务费用。有关关联方交易的更多信息，请参见合并财务报表附注3。

关键会计政策和估算

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制合并财务报表，要求合伙企业作出影响资产、负债、收入和费用的报告金额以及或有资产和负债的相关披露的估计和判断。合伙公司定期及持续评估其估计，包括与收购、开发及评估其房地产的账面价值及对合资企业的投资及垫款有关的估计。该合作伙伴关系基于历史经验、当前市场状况以及各种其他被认为在当时情况下是合理的假设来做出估计。然而，由于未来的事件及其影响不能确定，估计的确定需要运用判断力。该伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对合伙企业的财务业绩产生实质性影响。影响这些政策和估计应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。见合并财务报表附注1，合并原则。

收入确认：来自住宅和商业物业的租金收入在相关租赁期内确认。对于住宅租户，60天的欠款从收入中扣除。我们会按个别情况评估商户。商业物业的某些租约规定提高阶梯最低租金，在租赁期内按直线计算。来自商业租赁的收入还包括根据租赁协议的规定从租户那里收到的某些费用的报销和收回。成本一般包括房地产税、水电费、保险费、公共区域维护费和可回收费用。租金优惠也是按直线计算的。

我们在2019年1月1日开始的中期和年度期间采用了本指南，采用修改后的追溯方法，在采纳期开始时应用过渡条款，而不是在提交的最早比较期间开始时应用过渡条款。我们选择了过渡指南允许的实际权宜之计，这使得我们可以不重新评估安排是否包含租赁、租赁分类和初始直接成本。采用租赁标准并未导致在截至2019年1月1日的留存收益期初余额中确认的累计效果调整。采用这一标准不会对合伙企业的财务报表产生实质性影响。

租金财产 vbl.持有 f或销售：当管理层确认资产为待售资产时，合伙企业停止对资产进行折旧，并估计此类资产的销售价格(扣除销售成本)。合伙企业一般认为，当交易获得适当的公司授权，且没有与出售相关的重大或有事项时，该合伙企业将考虑持有待售资产。如果管理层认为，已被确认为持有待售资产的估计销售净价(扣除销售成本)低于该资产的账面价值，则将设立估值免税额。

如果出现以前被认为不太可能的情况，因此，合伙企业决定不出售之前被归类为持有待售的物业，该物业将被重新归类为持有和使用。重新分类的物业按(A)该物业被分类为持有待售前的账面价值较低者个别计量及记录，并按任何折旧(摊销)费用作出调整，而该等折旧(摊销)费用假若该物业持续被分类为持有及使用则会予以确认，或(B)于其后决定不出售之日的公允价值。

租赁物业：租赁物业按成本减去累计折旧计算。维护和维修按发生的费用计入费用；改进和增加的费用记入资本化。当资产报废或以其他方式处置时，该资产的成本和相关的累计折旧从账目中冲销，该处置的任何损益计入收益。全额折旧的资产将从账户中移出。租赁物业在其预计使用年限内采用直线折旧法和加速折旧法进行折旧。于收购租赁物业时，合伙企业估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及已确认的假设无形资产及负债，一般由(I)高于及低于市场租赁、(Ii)现地租赁及(Iii)租户关系的公允价值组成。合伙企业根据其公允价值将购买价格分配给所获得的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合伙企业将记录商誉或廉价购买收益(如果有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时，合伙企业会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并使用各种估值方法，例如使用适当折现率及资本化率的估计现金流量预测、扣除折旧后的重置成本估计，以及可得的市场信息。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。

所收购的无形资产包括市场租约上下的原地租约价值及租户关系价值的金额，该等价值乃根据管理层对每个租户租约的具体特征及合伙企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括考虑当前市场情况的假设预期租赁期内的账面成本估计，以及在预期租赁期内按市价执行类似租约的成本(视乎当地市场情况而定)。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的特征包括合伙企业与租户的现有业务关系的性质和程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信用质量以及对续租的预期。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。

损损管理层每年评估是否有任何指标表明合伙企业租赁物业的价值可能受损。只有当管理层对该物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息)的估计低于该物业的账面价值时，该物业的价值才会被减值。发生减值的，应当以该财产的账面价值超过该财产的公允价值来计量损失。合伙企业对每个物业预期产生的未来总现金流的估计基于一些假设，这些假设受到经济和市场不确定性的影响，其中包括对空间的需求、对租户的竞争、市场租金的变化以及每个物业的运营成本。由于这些因素难以预测，并可能受到未来事件的影响，这些事件可能会改变管理层的假设，管理层在其减值分析中估计的未来现金流可能无法实现。

对合资企业的投资：根据权益会计方法，合伙企业占其在投资物业中40%-50%的所有权，因为它对这些实体施加重大影响，但不控制这些实体。这些投资最初以成本入账，作为对合资企业的投资，随后根据合伙企业在收益、现金贡献和分配中的份额进行调整。在权益会计方法下，我们的净权益反映在综合资产负债表中，我们在合伙企业中的净收益或亏损份额包括在综合收益表中。一般来说，当投资(和任何垫款)降至零时，合伙企业将停止适用权益法，除非合伙企业担保了合资企业的义务或以其他方式承诺为被投资方提供进一步的财政支持，否则不会计入额外损失。如果合资企业后来产生了收入，合伙企业只有在超过其先前未确认的亏损份额的程度上才确认其在此类收入中的份额。如果有需要，我们打算为这些投资未来的运营赤字提供我们应承担的份额。然而，我们没有法律义务支付这类投资的任何债务，也没有任何法律义务为运营赤字提供资金。

关于合并的权威指导意见就如何确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体(“可变利益实体”或“VIE”)以及确定哪些企业(如果有的话)应合并VIE(“主要受益人”)提供了指导。一般而言，当(1)股权投资者(如有)缺乏控股权的一项或多项基本特征，(2)有风险的股权投资不足以在没有额外从属财务支持的情况下为该股权的活动提供资金，或(3)股权投资者拥有与其经济利益不成比例的投票权，而该实体的活动涉及或代表拥有不成比例小投票权的投资者进行时，则须考虑该实体是否为VIE。主要受益者由具有以下两个特征的实体定义：(1)有权指导活动，当这些活动合在一起时，对可变利益实体的业绩有最大影响；(2)有义务吸收损失，并有权从VIE获得对VIE具有重大意义的回报。

就投资物业的投资及垫款而言，合伙企业着眼于相关物业，以类似于直接投资房地产物业的方式评估该等投资的表现及账面价值的可回收性。如果管理层对该物业将产生的总未来现金流(未贴现且不计利息费用)的估计低于该物业的账面价值，则计入减值费用。

法律诉讼：合伙企业在正常业务过程中不时会受到各种法律程序和索赔的影响。这些事情通常由保险公司承保。如果确定有可能发生损失，估计的损失金额将记录在财务报表中。损失的数额和被认为可能发生的时间点都很难确定。

行动结果

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月

在截至2020年9月30日的三个月内，合伙企业及其附属合伙企业赚取的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入以及其他支出约为3,228,000美元，而截至2019年9月30日的三个月为约4,177,000美元，减少了约949,000美元(22.7%)。

租赁活动摘要如下：


	入住日期
	2020年11月1日		2019年11月1日
住宅
单位	2,911		2,730
空缺	241		92
空置率	8.3	%	3.4	%
商品化
总面积为2平方英尺	108,043		108,043
空位	6,852		392
空置率	6.3	%	0.4	%


	租金和收入下降(单位：10万)
	截至9月30日的三个月，
	2020						2019
	总计			持续			总计			持续
	运筹学			运筹学			运筹学			运筹学
总租金	$	15,047		$	15,047		$	15,039		$	15,039
住宅百分比		95	%		95	%		94	%		94	%
商业百分比		5	%		5	%		6	%		6	%
或有租金	$	132		$	132		$	173		$	173

截至2020年9月30日的三个月与截至2019年9月30日的三个月：


	截至9月30日的三个月，				美元		百分比
	2020		2019		变化		变化
营业收入
租金收入	$	15,046,646	$	15,038,675	$	7,971	0.1%
洗衣费和杂费收入		95,620		117,226		(21,606)	(18.4%)
		15,142,266		15,155,901		(13,635)	(0.1%)
费用
行政性		511,812		622,459		(110,647)	(17.8%)
折旧摊销		4,612,713		3,627,142		985,571	27.2%
管理费		598,111		599,864		(1,753)	(0.3%)
操作		1,228,750		1,111,613		117,137	10.5%
租房		332,157		348,896		(16,739)	(4.8%)
维修和保养		2,524,050		2,654,769		(130,719)	(4.9%)
税费和保险费		2,107,037		2,014,141		92,896	4.6%
		11,914,630		10,978,884		935,746	8.5%
未计其他收入(费用)的收入		3,227,636		4,177,017		(949,381)	(22.7%)
其他收入(费用)
利息收入		11		66		(55)	(83.3%)
利息支出		(3,417,348)		(3,011,347)		(406,001)	13.5%
对未合并的合资企业的投资收益(亏损)		(249,583)		224,993		(474,576)	(210.9%)
其他费用		—		(6,750)		6,750	—
		(3,666,920)		(2,793,038)		(873,882)	31.3%
净(亏损)收益	$	(439,284)	$	1,383,979	$	(1,823,263)	(131.7%)

截至2020年9月30日的三个月的租金收入约为15,047,000美元，而截至2019年9月30日的三个月的租金收入约为15,039,000美元，增幅约为8,000美元(0.1%)。可归因于这一增长的因素如下：收购米尔街导致租金收入增加约94.4万美元。尽管一些物业的租金收入有所增加，但由于疫情的影响，一些物业的租金收入有所下降。租金收入增长最多的合伙物业包括红杉山、西区殖民地和汉密尔顿战地，分别增加了3.8万美元、3.3万美元和2.5万美元。租金收入降幅最大的一些房产抵消了这一影响，其中包括博伊尔斯顿62号(Boylston)、1144联邦(Federal)和汉密尔顿·林沃特(Hamilton Linewt)，分别减少了约41.6万美元、7.5万美元和5.3万美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。

截至2020年9月30日的三个月的运营费用约为11,915,000美元，而截至2019年9月30日的三个月的运营费用约为10,979,000美元，增幅约为936,000美元(8.5%)。不包括米尔街增加的大约1,347,000美元的费用，营业费用减少了大约412,000美元(3.8%)。造成减少的因素是维修和维护费用减少约221000美元(8.3%)，行政费用减少约117000美元(18.9%)，折旧和摊销减少约72000美元(2.0%)，但由业务费用增加约65000美元(5.9%)部分抵消。

截至2020年9月30日的三个月的利息支出约为3,417,000美元，而截至9月30日的三个月的利息支出约为3,011,000美元。2019年30日，增加约406,000美元(13.5%)。剔除可归因于Mill Street的利息支出增加约281,000美元，利息支出增加了约125,000美元，这主要是由于信贷额度的利息支出增加了约158,000美元。

截至2020年9月30日，该合伙企业在七个不同的投资物业拥有40%至50%的所有权权益。有关每个投资物业的财务信息的详细信息，请参阅题为投资物业的章节中对这些物业的说明以及合并财务报表的附注14。

如综合财务报表附注14所述，截至2020年9月30日止三个月，合伙企业应占投资物业净亏损约250,000美元，而截至2019年9月30日止三个月的净收益约为225,000美元，收入减少约475,000美元(210.9%)。此减少主要是由于租金收入由约2,681,000美元减少至2,193,000美元，较截至2019年9月30日止三个月减少约488,000美元(18.2%)。截至2020年9月30日的三个月的收入中包括大约65.2万美元的折旧和摊销费用。

由于上述变动，截至2020年9月30日止三个月的净亏损约为439,000美元，而截至2019年9月30日止三个月的收入约为1,384,000美元，收入减少约1,823,000美元(131.7%)。

截至2020年9月30日的9个月与截至2019年9月30日的9个月：

在截至2020年9月30日的9个月中，合伙企业及其附属合伙企业赚取的利息支出前收入、对未合并合资企业的投资收入和其他支出约为12,017,000美元，而截至2019年9月30日的9个月约为12,708,000美元，减少了约691,000美元(5.4%)。


	截至9月30日的9个月，				美元		百分比
	2020		2019		变化		变化
营业收入
租金收入	$	46,946,889	$	44,693,574	$	2,253,315	5.0%
洗衣费和杂费收入		330,066		335,875		(5,809)	(1.7%)
		47,276,955		45,029,449		2,247,506	5.0%
费用
行政性		1,608,664		1,861,397		(252,733)	(13.6%)
折旧摊销		13,779,797		10,900,060		2,879,737	26.4%
管理费		1,862,645		1,787,670		74,975	4.2%
操作		4,188,934		4,121,444		67,490	1.6%
租房		657,636		773,470		(115,834)	(15.0%)
维修和保养		6,659,443		6,886,313		(226,870)	(3.3%)
税费和保险费		6,503,299		5,991,245		512,054	8.5%
		35,260,418		32,321,599		2,938,819	9.1%
未计其他收入(费用)的收入		12,016,537		12,707,850		(691,313)	(5.4%)
其他收入(费用)
利息收入		171		335		(164)	(49.0%)
利息(费用)		(10,291,255)		(9,145,075)		(1,146,180)	12.5%
非合并合资企业的投资收益		669,098		1,287,339		(618,241)	(48.0%)
其他费用		—		(201,710)		201,710	—
		(9,621,986)		(8,059,111)		(1,562,875)	19.4%
净收入	$	2,394,551	$	4,648,739	$	(2,254,188)	(48.5%)

截至2020年9月30日的9个月的租金收入约为46,947,000美元，而截至2019年9月30日的9个月的租金收入约为44,694,000美元，增幅约为2,253,000美元(5.0%)。可归因于这一增长的主要因素是收购了Mill Street，这导致租金收入增加了约292万美元。虽然其他房产的租金收入有所增加，但由于疫情的影响，一些房产的租金收入有所下降。租金收入增加最多的合伙物业包括西区殖民地、红木山和汉密尔顿橡树，分别增加约12.2万美元、11.5万美元和11.3万美元。这些字符的偏移量为

租金收入降幅最大的房产包括博伊尔斯顿62号、汉密尔顿林沃特和1131联邦，分别减少了约327,000美元、136,000美元和42,000美元。租金收入包括商业物业的或有租金。或有租金包括公共区域维护费、房地产税和水电费等费用。

截至2020年9月30日的9个月的运营费用约为35,260,000美元，而截至2019年9月30日的9个月的运营费用约为32,321,000美元，增加了约2,939,000美元(9.1%)。不包括因收购磨坊街而增加的约4,040,000元营运开支，营运开支减少约1,101,000元(3.4%)。造成这一净减少的因素包括维修和维护费用减少约439,000美元(6.4%)，折旧和摊销费用减少约291,000美元(2.7%)，以及管理费用减少约289,000美元(15.6%)，但部分被税收和保险增加约248,000美元(4.1%)所抵消。

截至2020年9月30日的9个月的利息支出约为10,291,000美元，而截至2019年9月30日的9个月的利息支出约为9,145,000美元，增加约1,146,000美元(12.5%)。剔除可归因于Mill Street的利息支出增加约844,000美元，利息支出增加约302,000美元，主要是由于信贷额度的利息支出增加约553,000美元，但被Parker船长的利息支出减少约144,000美元和Hamilton Highland的利息支出减少约104,000美元部分抵消。

如综合财务报表附注14所述，截至2020年9月30日止九个月，合伙企业占投资物业净收入的份额约为669,000美元，而截至2019年9月30日止九个月的净收入约为1,287,000美元，收入减少约618,000美元(48.0%)。此减少主要是由于出售Hamilton Bay Apartments LLC的3个单位及Hamilton 1025 Apartments LLC截至2019年9月30日的9个月的2个单位的销售收益减少，而截至2020年9月30日的9个月则没有出售任何单位，而合伙公司的份额为50%，而出售的公寓单位约为739,000美元。截至2020年9月30日的9个月的收入中包括大约194万9千美元的折旧和摊销费用。在截至2020年9月30日的9个月里，德克斯特公园投资的比例收入约为39.9万美元。

由于上述变化，截至2020年9月30日的9个月的净收益约为2,394,000美元，而截至2019年9月30日的9个月的净收益约为4,649,000美元，净收益减少了约2,254,000美元(48.5%)。

流动性和资本资源

2020年前9个月，该伙伴关系的主要现金来源是收取租金和布鲁克赛德公寓再融资的收益。该伙伴关系2019年的主要现金来源是收取租金。截至2020年9月30日的16,847,883美元和截至2019年12月31日的7,546,618美元的大部分现金和现金等价物都存放在信誉良好的金融机构的计息账户中。

截至2020年9月30日的9个月，现金增加9301559美元，摘要如下：


	截至9月30日的9个月，
	2020		2019
经营活动提供的现金	$	13,304,765	$	15,739,465
(用于)投资活动的现金		(1,079,130)		(300,079)
融资活动提供(用于)的现金		976,849		(3,147,398)
回购存托凭证、B类和普通合伙人单位		(394,031)		(3,680,570)
已支付的分配		(3,506,894)		(3,525,701)
现金及现金等价物净增长	$	9,301,559	$	5,085,717

经营活动提供的现金的变化是由各种因素造成的，包括最近收购导致的折旧费用变化、合资企业收入和分配的变化以及其他因素。投资活动提供的现金减少的主要原因是租赁物业的改善。融资活动中使用的现金的变化主要是由于对Brookside Apartments的抵押贷款进行了再融资，但抵押贷款的偿还部分抵消了这一变化，以及最初用于购买Mill Street的信贷额度的偿还。

于二零二零年，合伙企业及其附属合伙企业已完成若干物业的改善工程，总成本约为2,370,000元。这些改进的资金来自现金储备。现金储备已经足以为改善工程提供充足的资金。最显著的改善是在博伊尔斯顿街62号、帕克船长、汉密尔顿橡树、汉密尔顿格林、红杉山和1144联邦，分别耗资约48.9万美元、30.7万美元、28.7万美元、19.7万美元、15.2万美元和13.4万美元。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)与KeyBank National Associates(KeyBank)签订了本金为6,175,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息3.53厘，本金将于2035年3月31日到期支付。票据以位于马萨诸塞州沃本Totman Drive 5-12号的Brookside公寓建筑群的抵押作为抵押，抵押、租赁和租金转让及担保协议日期为2020年3月31日。根据2020年3月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。Brookside Apartments用这笔贷款的收益偿还了一笔约239万美元的未偿还贷款，剩余的部分增加了现金储备。与此次再融资相关的结账成本约为13.6万美元。

2019年12月20日，Mill Street Gardens与Insurance Strategy Funding Corp.LLC签订贷款协议，提供本金最高为35,000,000美元的贷款(“贷款”)，包括初始预付款31,000,000美元，以及在满足某些条件的情况下随后最高预付款4,000,000美元。债券的利息按月支付，固定利率为：(I)首次垫款年息3.586厘及(Ii)(A)垫款时市场利差利率与内插(根据贷款剩余期限)美国国库券利率之和及(B)其后任何垫款的3.500厘，两者以较大者为准。票据本金将于2035年1月1日到期应付。该票据以物业抵押作抵押，并由合伙企业根据日期为2019年12月20日的担保协议提供担保。

2019年5月31日，帕克船长有限责任公司(下称帕克船长)的住宅与Strategy Funding Corp.，LLC签订了一份本金为20,750,000美元的抵押票据。债券的纯息付款按月支付，固定息率为年息4.05厘，本金到期及应付日期为

2029年6月1日根据日期为2019年5月31日的抵押、租约和租金转让及保安协议，债券以位于马萨诸塞州列克星敦Worten Road and Ryder Lane 125号的Capter Parker公寓楼的抵押为抵押。根据日期为2019年5月31日的担保协议，票据由合伙企业担保。帕克船长用这笔贷款的收益偿还了一笔约2007.1万美元的未偿贷款。与这次再融资有关，该物业产生了大约20.2万美元的预付款罚金。

在截至2020年9月30日的9个月中，该合伙企业从投资物业获得了约119.5万美元的分配。截至2019年9月30日的9个月，合伙企业从投资物业获得约3,268,000美元的分派。包括在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，来自Dexter Park的金额分别约为70万美元和164.8万美元。

2020年1月，合作伙伴关系批准了每台9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，并于2020年3月31日支付。2020年6月，合作伙伴关系批准了每单位9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，并于2020年6月30日支付。2020年9月，合作伙伴关系批准了每台9.60美元(每张收据0.32美元)的季度分配，并于2020年9月30日支付。

2014年7月31日，该伙伴关系达成了一项2500万美元循环信贷额度的协议。该额度的期限为三年，浮动利率等于(A)最优惠利率(B)联邦基金利率加0.5%年利率，或(C)一个月期LIBOR利率加1%年利率加适用利润率2.5%中较大者的基本利率。该协议最初于2017年7月31日到期，并被延长至2020年10月31日。与信贷额度延长相关的费用约为12.8万美元。该伙伴关系目前正在就延长信贷额度进行谈判。管理层目前正在与贷款人合作，续签三年的信贷额度。截至2020年10月31日，该伙伴关系尚未完成续签，并行使了一年的延期。该伙伴关系支付了与延期相关的大约37500美元的延期费用。有关与贷款人就续签信贷额度进行的讨论的说明，请参见附注5。

2019年12月19日，合伙企业使用了20,000,000美元的信贷额度，与购买Mill Street Apartments一起使用。2019年12月20日，合伙企业支付了200万美元。2020年1月22日，合作伙伴支付了100万美元。截至2020年9月30日，该信贷额度的未偿还余额为1700万美元。

该合伙公司预计，来自运营和计息账户的现金将足以为其目前的运营提供资金，支付分配，支付必要的债务，并为目前的物业改善提供资金。合伙企业还可以出售房产或对房产进行再融资。由于物业出售或再融资、租金收入或支出增加或减少，或失去重要租户，合伙企业的净收入和现金流可能每年大幅波动。

表外安排--合资企业负债

截至2020年9月30日，该合伙企业拥有7家合资企业40%-50%的所有权权益，其中5家有抵押贷款债务。我们无法控制这些合伙企业，因此我们使用权益合并的方法对其进行核算。截至2020年9月30日，我们在与这些投资相关的无追索权债务中的比例份额约为71,051,000美元。见合并财务报表附注14。

合同义务

自2020年9月30日起，我们必须履行下表所述的合同付款义务。


				按期到期付款

	2021		2022		2023		2024		2025		此后		总计

合同义务

长期债务
抵押贷款债务*	$	2,443,116	$	2,569,186	$	102,650,433	$	10,935,461	$	3,259,573	$	163,475,260	$	285,333,029

其他义务		17,000,000		—		—		—		—		—		17,000,000
合同义务总额	$	19,443,116	$	2,569,186	$	102,650,433	$	10,935,461	$	3,259,573	$	163,475,260	$	302,333,029

*不包括未摊销递延融资成本

我们与物业管理相关的供应商签订了各种长期或可续订的服务合同。此外，我们还有一些在正常业务过程中签订的可能超过一年的其他合同。这些合同没有作为我们合同义务的一部分，因为它们包含了条款，规定取消合同时不会受到很大的处罚，甚至没有取消处罚。

有关应付抵押票据的说明，请参阅合并财务报表附注5和附注14。合伙企业没有其他重大合同义务需要披露。

可能影响未来业绩的因素

除了第1A项和合作伙伴不时提交给证券交易委员会(SEC)的文件中详述的风险外，可能导致合作伙伴的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同的一些因素包括但不限于以下因素：

●

合伙企业依赖于其物业所在的房地产市场，主要是在马萨诸塞州东部，这些市场可能会受到当地经济市场状况的不利影响，而这些市场不是合伙企业所能控制的。

●

该合伙关系受制于影响房地产业的一般经济风险，例如依赖租户的财务状况、需要以对租户有利的条款签订新租约或续订租约，以赚取租金收入，以及我们向租户收取租金的能力。

●

该伙伴关系还受到不断变化的经济状况的影响，这使得替代住房安排对该伙伴关系的租户具有或多或少的吸引力，例如大波士顿大都市区的独户住房抵押贷款利率以及独户住房的供应和购买价格。

●

合作伙伴关系需要支付与每项投资相关的巨额支出，如偿债、房地产税、保险和维护成本，当情况导致物业收入减少时，这些支出通常不会减少。

●

该伙伴关系可能会因经济和市场条件以及季节性天气条件的波动而增加供暖和公用事业成本。

●

内乱、地震和其他自然灾害可能导致未投保或投保不足的损失。

●

实际或可能发生的恐怖袭击可能会对我们的创收能力和财产价值产生不利影响。

●

合伙企业财产的融资或再融资可能无法达到必要或合意的程度，或可能无法以优惠条款获得。

●

合伙物业面临来自同一市场类似物业的竞争。这种竞争可能会影响合伙企业吸引和留住租户的能力，并可能降低可以收取的租金。

●

鉴于房地产业务的性质，该合伙企业可能会承担潜在的环境责任。这些问题包括合伙公司或邻近房地产的土壤中的环境污染，无论是由合伙公司造成的，还是由合伙公司之前的业主或邻居造成的，以及合伙公司的建筑物中存在危险材料，如石棉、铅、霉菌和氡气。管理层目前不知道有任何重大的环境责任。

●

商业地产的保险范围和与之相关的保险越来越昂贵，也越来越难获得。此外，保险公司将某些特定项目排除在标准保单之外，这增加了合伙企业的风险敞口。这些保险包括恐怖主义和战争行为的保险，以及霉菌和其他环境条件的保险。这些项目的承保范围要么无法获得，要么贵得令人望而却步。

●

市场利率可能会对A类合伙单位和存托凭证的市场价格以及业绩和现金流产生不利影响。

●

所得税法律法规的变化可能会影响合伙企业所有者的应纳税所得额。这些变化可能会影响未来分配的税后价值。

●

合伙企业可能无法识别、收购、建造或开发其他物业；可能开发或收购不能产生预期或预期投资资本收益的物业；可能无法快速出售表现不佳或其他不良物业；或可能无法有效整合收购物业或物业组合。

●

与使用债务为收购和开发提供资金相关的风险。

●

收购竞争可能会导致房产价格上涨。

●

作为正在进行的评估的一部分，合伙企业的内部控制中发现的任何弱点都可能对合伙企业的业务产生不利影响。

●

继续遵守2002年的《萨班斯-奥克斯利法案》可能需要额外的人员或系统变更。

上述因素不应被解释为详尽无遗，也不应被解释为承认合伙企业在本法案生效前披露的信息是否充分或是否有效。合作伙伴明确表示不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露

市场风险是指利率和股票价格变化导致的损失敞口。在执行其商业计划时，合伙企业面临的主要市场风险是利率风险。金融市场上普遍存在的利率水平的变化可能会影响合伙企业的投资资产收益率和资金成本之间的利差，进而影响其向投资者进行分配或付款的能力。

截至2020年9月30日，合伙企业、其子公司合伙企业和投资地产总共约有452,434,000美元的长期债务，基本上所有这些债务都需要按固定利率支付利息。因此，这些债务工具的公允价值受到市场利率变化的影响。这笔长期债务将在2035年到期。合伙企业、子公司合伙企业与投资性财产的统称

截至2020年9月30日，浮动利率债务为2700万美元(不扣除未摊销递延融资成本)。利率从LIBOR加195个基点到LIBOR加350个基点不等。假设利率上限不生效，如果合伙企业可变利率债务的市场利率增加或减少100个基点，则合伙企业可变利率债务的利息成本每年将增加或减少约22万美元，截至2020年9月30日的伙伴关系固定利率债务的公允价值增加或减少约为1900万美元。有关这些债务的公允价值和到期日的信息，请参见综合财务报表附注5--“应付抵押票据”、综合财务报表附注12--“公允价值计量”和综合财务报表附注14--“对未合并合资企业的投资”。

有关市场风险的额外披露，请参阅“第二项：管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--可能影响未来业绩的因素”。

项目4.控制和程序

披露控制和程序。合伙企业管理层在合伙企业首席执行干事和首席财务官的参与下，评估了合伙企业的披露控制和程序(规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义的这一术语)的有效性。根据经修订的1934年《证券交易法》(以下简称《交易法》)，在本报告所述期间结束时。基于这样的评估，合伙企业的首席执行官和首席财务官得出的结论是，截至期末，合伙企业的披露控制和程序在及时记录、处理、汇总和报告合伙企业根据《交易法》提交或提交的报告中需要披露的信息方面是有效的。

财务报告内部控制的变化。于2020年第三季度，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。我们没有因为大多数员工或我们的办公室员工因新冠肺炎疫情而远程工作而对我们的财务报告内部控制产生任何实质性影响。我们不断监测和评估我们的内部控制环境，以确保我们的控制措施继续有效地设计，并在整个疫情期间继续有效运作。.

第II部分--其他资料

第一项：法律诉讼

除与其业务有关的普通例行诉讼外，合伙企业并无参与任何物业或任何物业须受其约束的重大法律程序。

项目71A。危险因素

我们在截至2019年12月31日的财政年度的Form 10K年度报告第1部分第1A项中披露的风险因素发生了实质性变化。其他风险因素如下：

新冠肺炎疫情已在美国和全球经济造成严重干扰，我们预计它将继续对我们的财务状况、运营结果、现金流、流动性和业绩以及我们租户的业绩产生不利影响。

自2019年12月被报道以来，新冠肺炎已经传播到全球，包括美国的每个州。2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠肺炎为全球流行病，2020年3月13日，美国宣布新冠肺炎为全国紧急状态。

新冠肺炎疫情的全球影响正在不断演变，公共卫生官员和政府当局，包括我们开展业务的马萨诸塞州和新罕布夏州的公共卫生官员和政府当局，已采取措施做出反应，如禁止人们聚集在人口稠密地区，建立隔离措施，限制旅行，发布“呆在家里”的命令，限制可能继续经营的企业类型(包括可能进行的建筑项目的类型)，以及关闭学校等许多措施。大部分

这些限制从2020年3月正式开始实施，它们迅速对世界各地的经济和市场状况产生了实质性的不利影响，包括美国和我们的物业所在的市场，以及我们自己。我们经营的市场中的公共卫生官员和政府当局可能会为了减缓新冠肺炎的传播而施加额外的限制，或者可能会过快地放松或取消现有的限制，无论是哪种情况，都可能加剧这些对经济的不利影响的严重程度。关于新冠肺炎疫情的持续时间和广度，以及未来可能采取的应对措施，存在很大的不确定性，这使得我们无法确切地预测新冠肺炎目前将对我们和我们的租户造成的影响。与新冠肺炎有关的因素已经或可能对我们的经营业绩和财务状况产生实质性的不利影响，包括：

●

由于政府或租户的行动，我们的一个或多个物业全部或部分关闭，或出现其他运营问题，这可能会对我们和租户的运营产生不利影响；

●

经济活动减少对租户的业务、财务状况和流动性造成影响，已经并预计将继续导致一名或多名租户无法履行对我们的义务，包括他们全额或完全支付租金的能力，或以其他方式寻求修改该等义务，包括租金优惠、延期或减免，或宣布破产；

●

我们的一个或多个商业租户的业务(包括零售租户和停车场运营商)新的或持续的全部或部分关闭，本地、国内和国际供应商的商业租户供应链暂时或长期中断，或者商业租户运营所需的产品、服务或其他材料的交付延迟，都可能迫使这些租户减少、延迟或取消其产品和服务的提供，这可能导致收入、收入和现金流减少，并可能导致他们破产或资不抵债，这可能会导致这些租户的收入、收入和现金流减少，并可能导致他们破产或资不抵债，这可能会迫使这些租户减少、推迟或取消其产品和服务的提供，这可能会导致收入、收入和现金流减少，并可能导致他们破产或资不抵债：

o

减少我们的现金流，

o

对我们融资、再融资或出售房产的能力造成不利影响，

o

对我们继续以当前水平向股东支付股息的能力造成不利影响，或者根本没有

o

导致额外的法律和其他费用，以强制执行我们的权利，收取租金和/或重新租赁陷入困境的租户占用的空间；

●

强制性停业和“留在家中”命令的持续时间和范围，已对商业零售租户造成严重的负面影响，这些租户依赖与顾客面对面的互动来赚取收入，并已导致并预计将继续导致大多数零售租户无法按时全额或根本不能支付租金；预计这种影响将继续存在，并已对商业零售租户造成严重的负面影响，这些影响有赖于与客户面对面的互动才能产生收入；而且，预计这种影响将继续存在，导致大多数零售租户无法及时全额或根本无法支付租金；

●

新冠肺炎在很大程度上降低了客户经常光顾我们租户的意愿，或者阻止了客户将来经常光顾我们的租户的生意，这可能会导致我们的零售租户继续无法根据租约及时向我们支付租金；

●

我们的一些住宅和商业租户曾向我们寻求租金优惠、延期或减免，我们在多大程度上满足这些要求或寻求执行我们的法律补救措施，可能会对我们的经营业绩、流动资金和现金流产生重大不利影响；

●

我们的商业租户的生意受到负面影响的程度，可能需要我们注销租户的累积租金结余，这可能会对我们的经营业绩和流动资金产生重大的不利影响；

●

如果新的或现有的防止新冠肺炎蔓延的行动或措施继续导致失业增加，可能会对住户产生足够收入支付租金的能力造成负面影响，或使他们不愿及时全额或完全不支付租金；

●

新冠肺炎的影响可能会导致我们的财产或我们在未合并的合资企业中的投资减值的事件或情况发生变化，任何此类减值都可能对我们在计入费用期间的经营业绩产生重大不利影响；

o

我们可能无法以对我们有利的条款或根本无法重组或修改与某些租户的租约；

●

对租赁条款的解释以及租户因新冠肺炎而有义务支付租金的相关索赔的影响和有效性，以及任何解释这些条款的法院裁决或决定，都可能对我们的经营业绩和流动性产生实质性的不利影响；

●

旨在防止新冠肺炎传播的限制已经并预计将继续限制我们的租赁活动，如物业游览，并可能对我们的租赁能力产生实质性的不利影响，如以优惠条件续签租赁、租赁空置空间或重新租赁可用的空间，或者根本不影响我们的租赁活动；

●

新冠肺炎导致一般商业活动和房地产交易需求大幅下降，如果这种情况持续下去，将对我们进行战略收购或处置的能力或意愿产生不利影响；

●

州、地方、联邦和行业团体最近和未来制定法律法规的影响已经限制并可能进一步限制我们等房东收取租金、执行欠租补救措施或以其他方式执行租赁协议条款的能力，例如冻结租户的租金或暂停房东执行驱逐的能力；

●

我们可能无法以有吸引力的条件获得债务和股权资本，或者根本无法获得，全球金融市场的进一步混乱和不稳定，或者信贷和融资状况的恶化，可能会影响我们的租户和我们获得资金和其他资金来源的机会，这些资金来源是为我们各自的运营提供资金或及时处理到期债务所必需的；

●

新冠肺炎疫情对我们未来财务业绩、现金流和财务状况的财务影响可能会对我们遵守信贷安排和其他债务协议的财务契约产生不利影响，并可能导致违约和债务加速，这可能会对我们的财务状况、经营业绩以及我们额外借款和支付股息的能力产生负面影响；

●

网络安全威胁和潜在入侵的脆弱性增加，包括网络钓鱼攻击、恶意软件和冒充战术，这是由于在家工作的个人数量增加所致；

●

业务中断、租金收入损失和/或与我们的业务相关的其他相关费用可能无法全部或部分由我们的保单承保，这可能会增加未偿还的负债；

●

如果我们的员工，特别是我们的关键人员和物业管理团队的健康受到负面影响，我们可能无法确保业务连续性，并可能面临租户的诉讼；

●

如果我们选择不支付股息，我们的存托凭证持有者可能不得不为合伙企业的收入缴纳所得税，而不会收到相应数额的现金；

●

不确定的是，在政府当局取消“居家”命令和公共卫生官员开始逐步让美国人重返工作岗位之前，必须满足哪些条件，以及政府当局是否会对我们等房东施加(或建议)要求，以保护我们大楼的租户和访客的健康和安全，这可能会导致运营成本增加，并要求我们的物业管理团队确保遵守任何此类要求，以及与防范这些措施产生的潜在责任相关的成本增加，例如

租户认为这些措施违反了他们的租约，游客声称这些措施对他们造成了损害；以及

●

限制接触我们的设施、管理层、租户、支持人员和专业顾问可能会降低我们的披露控制和程序、财务报告的内部控制和其他风险缓解策略的有效性，增加我们对安全漏洞的敏感性，阻碍我们履行监管义务的能力，并阻碍我们以其他方式高效地开展业务。

第二项未登记的股权证券销售和收益的使用

(a)

无

(b)

无

(c)

2020年第三季度发行人购买股权证券：


				剩余储存库数量：
			存托凭证	收据显示，该收据可能无法直接购买
期间	支付的平均成交价		作为公开宣布的新计划的一部分购买了	根据《中国发展计划》(经修订)

2020年7月1日-31日	$	—	—	571,561
2020年8月1日-31日	$	—	—	571,561
2020年9月1日-30日	$	—	—	571,561
总计			—

2007年8月20日，普通合伙人NewReal，Inc.批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合伙企业获准在12个月内购买最多30万张存托凭证(每张存托凭证为A类单位的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人授权将回购计划从1,500,000份增加到2,000,000份存托凭证，并将该计划从2015年3月31日再延长5年至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合伙人将该计划再延长五年，从2020年3月31日延长至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业根据合伙企业第二份修订和重新签署的有限合伙企业合同，根据A类、B类和普通合伙人单位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比，回购与合伙企业回购任何存托凭证相关的一定比例的B类单位和普通合伙人单位。根据回购计划进行的存托凭证或合伙单位的回购可由合伙企业在公开市场交易或私下协商的交易中随时自行决定。自2007年8月20日至2020年9月30日，合伙企业已回购了1,428,437张存托凭证，每张存托凭证平均价格为28.43美元(或每个标的A类单位852.90美元)，3,572个二类乙类单位和188个普通合伙单位，均为每单位1,033.00美元，包括合伙企业支付的经纪费用在内，总计约44,718,000美元。

在截至2020年9月30日的9个月里，该合伙企业总共购买了5328张存托凭证。平均价格为每张收据59.14美元，或每张1774.20美元。包括佣金在内的总费用是315216美元。合伙企业需要回购42.18个B类单位和2.22个普通合伙企业单位，成本分别为74,839美元和3,939美元。鉴于冠状病毒问题带来的经济不确定性，自2020年4月15日起，伙伴关系决定暂停回购计划。

第三项高级证券违约

没有。

第四项：矿山安全信息披露

不适用。

项目5.其他信息

无

项目6.展品

参看下面的展品索引。

展品索引


展品编号：		展品说明：
(31.1)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节对合伙企业首席执行官罗纳德·布朗的认证(合伙企业唯一普通合伙人NewReal，Inc.的总裁兼董事).
(31.2)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节对合伙企业首席财务官詹姆森·布朗的认证(财务主管兼合伙企业唯一普通合伙人NewReal，Inc.的董事).
(32.1)		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906节的规定，合伙企业首席执行官罗纳德·布朗(合伙企业的唯一普通合伙人NewReal，Inc.的总裁兼董事)和合伙企业的首席财务官詹姆森·布朗(合伙企业的唯一普通合伙人NewReal，Inc.的财务主管兼董事)获得认证。
(101.1)		以下财务报表来自新英格兰房地产协会有限合伙企业季度报表表格：截至2020年9月30日的季度10-Q，格式为内联XBRL(可扩展商业地产语言：(I)合并资产负债表，(未经审计)(Ii)合并收益表，(未经审计)(Iii)合并合伙人资本变动表，(未经审计)(Iv)合并现金流量表，(未经审计)和(V)合并财务报表附注，(未经审计)(存档)。
(104)		封面交互式数据文件-封面交互式数据文件不会出现在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)款的要求，注册人已正式授权以下签名者代表其签署本报告。


	新英格兰房地产合伙人有限合伙企业
	依据：	/s/NEWREAL，Inc.

		其普通合伙人

	依据：	/s/罗纳德·布朗
		罗纳德·布朗总统
	日期：2020年11月6日

根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定日期以注册人身份签署。


签名	标题	日期
/s/罗纳德·布朗	普通合伙人总裁兼董事	2020年11月6日
罗纳德·布朗	(首席行政主任)

/s/詹姆森·布朗	司库兼普通合伙人董事	2020年11月6日
詹姆森·布朗	(首席财务官和首席会计官)

/s/GUILLIAEM Aertsen	普通合伙人董事	2020年11月6日
吉列姆·阿尔森(Guilliaem Aertsen)

/s/David Aloise	普通合伙人董事	2020年11月6日
大卫·阿洛伊斯

/s/安德鲁·布洛赫	普通合伙人董事	2020年11月6日
安德鲁·布洛赫

/s/Eunice HARPS	普通合伙人董事	2020年11月6日
尤尼斯·哈普斯

/s/萨莉·迈克尔	普通合伙人董事	2020年11月6日
萨莉·迈克尔

/s/罗伯特·索玛	普通合伙人董事	2020年11月6日
罗伯特·索玛