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错误Q30001424182--12-31P10YP10Y千真万确千真万确P3YP2MP5Y2028-02-29P9MP3Y0.26110.56850.16220.23090.01200.01250.01250.01350.01250.0185一个月伦敦银行同业拆借利率+3%0.03P3Y00014241822020-01-012020-09-30Xbrli：共享00014241822020-11-050001424182美国-GAAP：公共类别成员2020-11-050001424182美国-GAAP：公共类别成员2020-01-012020-09-30Iso4217：美元00014241822020-09-3000014241822019-12-310001424182美国-GAAP：公共类别成员2020-09-300001424182美国-GAAP：公共类别成员2019-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00014241822020-07-012020-09-3000014241822019-07-012019-09-3000014241822019-01-012019-09-300001424182US-GAAP：资产管理1成员2020-07-012020-09-300001424182US-GAAP：资产管理1成员2019-07-012019-09-300001424182US-GAAP：资产管理1成员2020-01-012020-09-300001424182US-GAAP：资产管理1成员2019-01-012019-09-300001424182US-GAAP：ManagementServiceMember2020-07-012020-09-300001424182US-GAAP：ManagementServiceMember2019-07-012019-09-300001424182US-GAAP：ManagementServiceMember2020-01-012020-09-300001424182US-GAAP：ManagementServiceMember2019-01-012019-09-300001424182美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2019-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-3100014241822020-01-012020-03-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-01-012020-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-03-3100014241822020-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-04-012020-06-300001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-04-012020-06-3000014241822020-04-012020-06-300001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-06-300001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-06-300001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-06-3000014241822020-06-300001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-07-012020-09-300001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-07-012020-09-300001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-07-012020-09-300001424182美国-GAAP：公共类别成员2020-07-012020-09-300001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-07-012020-09-300001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-07-012020-09-300001424182美国-GAAP：CommonStockMember2020-09-300001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-09-300001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-09-300001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-09-300001424182US-GAAP：非控制性利益成员2020-09-300001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-01-012020-03-310001424182CK1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-01-012020-03-310001424182CK1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-03-310001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-03-310001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-04-012020-06-300001424182CK1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-06-300001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-06-300001424182Ck1424182:MezzanineEquityNonControllingInterestMember2020-07-012020-09-300001424182CK1424182：MezzanineEquityCommonStockMember2020-07-012020-09-300001424182美国-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2018-12-3100014241822018-12-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-03-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2019-01-012019-03-3100014241822019-01-012019-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-03-310001424182美国公认会计准则：股东应收账款2019-01-012019-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310001424182美国-GAAP：CommonStockMember2019-03-310001424182US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-03-310001424182美国公认会计准则：股东应收账款2019-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310001424182US-GAAP：非控制性利益成员2019-03-3100014241822019-03-310001424182Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-04-012019-06-300001424182US-GAAP：非控制性利益成员2019-04-012019-06-3000014241822019-04-012019-06-300001424182美国-GAAP：C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美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-Q

☒	根据1934年证券交易法第13或15(D)条提交的季度报告。

关于截至的季度期间九月三十日，2020，或者说

☐	根据1934年证券交易法第13或15(D)条提交的过渡报告

佣金档案编号001-39529

Broadstone Net Rate，Inc.

(章程中规定的注册人的确切姓名)

马里兰州	26-1516177
(州或其他司法管辖区) 公司或组织)	(I.R.S.雇主识别号码)

克林顿广场800号

罗切斯特, 纽约

14604

(主要行政机关地址)

(邮政编码)

(585) 287-6500

(注册人电话号码，包括区号)

依据以下规定登记的证券《交易法》第12(B)条：

每一类的名称

交易

符号

每间交易所的注册名称

普通股，面值0.00025美元¹

英国国民警卫队

纽约证券交易所

A类普通股，面值0.00025美元¹

英国国民警卫队

纽约证券交易所

¹A类普通股每股将于2021年3月20日，即A类普通股首次公开发行完成后180天，自动转换为一股普通股。普通股将于2021年3月22日在纽约证券交易所上市交易。

用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。是 ☒*否？☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个互动数据文件。是 ☒不是，不是。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”规则第312b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件管理器	☐	加速的文件管理器	☐
非加速文件管理器	☒	规模较小的新闻报道公司	☐
新兴成长型公司：	☒

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☒

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。*是。☐不是，不是。☒

有107,786,452注册人普通股，每股面值0.00025美元37,000,000注册人的A类普通股，每股面值0.00025美元，截至2020年11月5日已发行。

Broadstone Net Rate，Inc.

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第一部分-财务信息		1
第1项	财务报表	1
	简明综合资产负债表(未经审计)	1
	简明综合收益表和全面收益表(亏损)(未经审计)	2
	股东权益和夹层权益简明合并报表(未经审计)	3
	现金流量表简明合并报表(未经审计)	5
	简明合并财务报表附注(未经审计)	6
第二项。	管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析	32
	有关前瞻性陈述的注意事项	32
	解释性说明和某些定义的术语	32
	概述	33
	最新发展-股票拆分和首次公开募股(IPO)	33
	新冠肺炎疫情最新消息	34
	房地产投资组合信息	39
	运营结果	45
	流动性与资本资源	47
	现金流	50
	分配和分配再投资	51
	通货膨胀的影响	52
	表外安排	52
	合同义务	52
	非GAAP衡量标准	53
	关键会计政策	56
	近期会计公告的影响	56
项目3.	关于市场风险的定量和定性披露	56
项目4.	管制和程序	57
第II部分-其他资料		58
第1项	法律程序	58
第1A项	危险因素	58
第二项。	未登记的股权证券销售和收益的使用	58
项目3.	高级证券违约	59
项目4.	矿场安全资料披露	59
第五项。	其他资料	59
第6项	陈列品	60

第一部分财务信息

项目1.财务报表

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明综合资产负债表

(未经审计)

(以千为单位，每股金额除外)

	九月三十日， 2020			十二月三十一号， 2019
资产
使用运营法核算，扣除累计折旧后的净额	$	3,304,002		$	3,415,400
使用直接融资方式进行核算		30,902			41,890
租赁物业投资，净额		3,334,904			3,457,290
现金和现金等价物		101,787			12,455
应计租金收入		97,517			84,534
租户和其他应收账款净额		3,957			934
预付费用和其他资产		19,522			12,613
利率互换、资产		—			2,911
商誉		339,769			—
无形租赁资产，净额		288,971			331,894
债务发行成本--无担保循环信贷安排，净额		7,027			2,380
租赁费，净额		11,015			12,847
总资产	$	4,204,469		$	3,917,858

负债和权益
无担保循环信贷安排	$	—		$	197,300
抵押贷款和应付票据，净额		108,752			111,793
无担保定期票据，净额		1,433,495			1,672,081
利率互换、负债		81,326			24,471
溢价负债		13,177			—
应付帐款和其他负债		55,339			37,377
应计应付利息		9,453			3,594
无形租赁负债净额		81,220			92,222
总负债		1,782,762			2,138,838

承付款和或有事项(见附注17)

权益
Broadstone Net Lease，Inc.股东权益：
优先股，$0.001票面价值；20,000授权股份，不是的已发行或已发行股份		—			—
普通股，$0.00025票面价值；440,000授权股份，107,773已发行及已发行的股份截至2020年9月30日，业绩突出；320,000授权股份，104,006已发行及已发行的股份截至2019年12月31日未偿还债务		27			26
A类普通股，$0.00025票面价值；60,000授权股份，33,500已发行及已发行的股份截至2020年9月30日，业绩突出；不是的授权、发行或发行的股份 *2019年12月31日		8			—
额外实收资本		2,506,008			1,895,935
超过留存收益的累计分配		(239,520	)		(208,261	)
累计其他综合损失		(74,729	)		(20,086	)
Broadstone Net Lease，Inc.股东权益总额		2,191,794			1,667,614
非控制性权益		229,913			111,406
总股本		2,421,707			1,779,020
负债和权益总额	$	4,204,469		$	3,917,858

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明合并损益表和全面损益表(亏损)

(未经审计)

(以千为单位，每股金额除外)

	在截至的三个月内九月三十日，						在截至的9个月内九月三十日，
	2020			2019			2020			2019
营业收入
租赁收入，净额	$	80,744		$	76,401		$	239,346		$	213,884

运营费用
折旧摊销		31,363			28,392			102,503			77,989
资产管理费		—			5,610			2,461			16,048
物业管理费		—			2,098			1,275			5,918
财产和运营费用		4,187			3,855			12,492			11,497
一般和行政		7,214			1,315			18,756			3,807
租赁物业投资减值准备		14,732			2,435			17,399			3,452
业务费用共计		57,496			43,705			154,886			118,711

其他收入(费用)
利息收入		—			5			20			6
利息支出		(18,511	)		(18,465	)		(59,015	)		(51,025	)
债务清偿成本		(392	)		(455	)		(414	)		(1,176	)
房地产销售收益		1,060			12,585			9,725			16,772
所得税		(129	)		(405	)		(1,080	)		(1,153	)
内部化费用		(1,929	)		(923	)		(3,523	)		(1,195	)
溢价负债公允价值变动		6,362			—			8,506			—
其他收益(亏损)		2			—			(22	)		—
净收入		9,711			25,038			38,657			57,402
可归因于非控股权益的净收入		(961	)		(1,650	)		(3,738	)		(3,942	)
Broadstone Net Lease，Inc.的净收入	$	8,750		$	23,388		$	34,919		$	53,460

已发行普通股加权平均数
基本型		111,155			98,568			108,228			93,575
稀释		123,381			105,516			119,747			100,523
普通股股东每股净收益
基本的和稀释的	$	0.08		$	0.24		$	0.32		$	0.57
综合收益(亏损)
净收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
其他综合收益(亏损)
利率互换公允价值变动		4,352			(16,380	)		(59,766	)		(52,182	)
利率互换的已实现收益		(42	)		(41	)		(125	)		(163	)
综合收益(亏损)		14,021			8,617			(21,234	)		5,057
可归因于非控股权益的综合(收益)损失		(1,387	)		(557	)		1,510			(315	)
Broadstone Net Lease，Inc.的全面收益(亏损)	$	12,634		$	8,060		$	(19,724	)	$	4,742

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

股东权益和夹层权益简明合并报表

(未经审计)

(以千为单位，每股金额除外)

	普普通通股票		甲类普普通通股票		附加实缴资本			累积分布在超额供应的情况下留用收益			累积其他综合损失			非控管利益			总计股东的权益			夹层权益普普通通股票			夹层权益非控管利益			总计夹层权益
平衡，2020年1月1日	$	26	$	—	$	1,895,935		$	(208,261	)	$	(20,086	)	$	111,406		$	1,779,020		$	—		$	—		$	—
会计变更的累积影响 (见附注2)		—		—		—			(323	)		—			—			(323	)		—			—			—
净收入		—		—		—			10,816			—			710			11,526			—			322			322
发放293普通股和普通股3,124 购买夹层股权普通股		—		—		6,097			—			—			—			6,097			66,376			—			66,376
发放5,278夹层非控制性他们的利益不在此列。		—		—		—			—			—			—			—			—			112,159			112,159
对夹层股权账面价值的调整 --非控股权益		—		—		(2,416	)		—			—			—			(2,416	)		—			2,416			2,416
公布的分配($0.11每股 (2020年1月至2020年3月)		—		—		—			(35,299	)		—			(2,100	)		(37,399	)		—			(1,161	)		(1,161	)
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			(53,014	)		(3,472	)		(56,486	)		—			(1,576	)		(1,576	)
利率互换协议的已实现收益		—		—		—			—			(38	)		(2	)		(40	)		—			(2	)		(2	)
平衡，2020年3月31日		26		—		1,899,616			(233,067	)		(73,138	)		106,542			1,699,979			66,376			112,158			178,534
净收入		—		—		—			15,353			—			992			16,345			—			753			753
发放11普通股股份		—		—		232			—			—			—			232			—			—			—
对夹层股权账面价值的调整 --非控股权益		—		—		(97	)		—			—			—			(97	)		—			97			97
公布的分配($0.11每股 (2020年4月)		—		—		—			(11,817	)		—			(701	)		(12,518	)		—			(581	)		(581	)
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			(5,438	)		(351	)		(5,789	)		—			(267	)		(267	)
利率互换协议的已实现收益		—		—		—			—			(37	)		(3	)		(40	)		—			(1	)		(1	)
平衡，2020年6月30日		26		—		1,899,751			(229,531	)		(78,613	)		106,479			1,698,112			66,376			112,159			178,535
净收入		—		—		—			8,750			—			587			9,337			—			374			374
发放341普通股股份		—		—		—			—			—			—			—			—			—			—
以股票为基础的薪酬		—		—		796			—			—			—			796			—			—			—
发放33,500A类普通股股份		—		8		569,492			—			—			—			569,500			—			—			—
提供成本、折扣和佣金		—		—		(37,180	)		—			—			—			(37,180	)		—			—			—
或有收益负债部分的重新分类		—		—		6,809			—			—			11,627			18,436			—			—			—
重新分类3,124夹层股权股份将普通股减至3,124股普通股		1		—		66,375			—			—			—			66,376			(66,376	)		—			(66,376	)
重新分类5,278夹层股权将非控股权益增至5,278非控股权益 *拥有控股权		—		—		—			—			—			112,698			112,698			—			(112,698	)		(112,698	)
回购2普通股的零碎股份		—		—		(35	)		—			—			—			(35	)		—			—			—
回购零碎营运单位		—		—		—			—			—			(1	)		(1	)		—			—			—
公布的分配($0.135每股 (截至2020年9月30日的三个月)		—		—		—			(18,739	)		—			(1,738	)		(20,477	)		—			—			—
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			3,921			264			4,185			—			167			167
利率互换协议的已实现收益		—		—		—			—			(37	)		(3	)		(40	)		—			(2	)		(2	)
平衡，2020年9月30日	$	27	$	8	$	2,506,008		$	(239,520	)	$	(74,729	)	$	229,913		$	2,421,707		$	—		$	—		$	—

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

股东权益和夹层权益简明合并报表

(未经审计)

(以千为单位，每股金额除外)

	普普通通股票		甲类普普通通股票		附加实缴资本			订费应收账款			累积分布在超额供应的情况下留用收益			累积其他综合收入(亏损)			非控管利益			总计股东的权益			夹层权益普普通通股票		夹层权益非控管利益		总计夹层权益
余额，2019年1月1日	$	22	$	—	$	1,557,421		$	—		$	(155,150	)	$	14,806		$	111,821		$	1,528,920		$	—	$	—	$	—
净收入		—		—		—			—			13,938			—			1,084			15,022			—		—		—
发放3,532普通股股份		1		—		75,099			(225	)		—			—			—			74,875			—		—		—
其他服务成本		—		—		(300	)		—			—			—			—			(300	)		—		—		—
公布的分配($0.1075每股 *2019年1月，$0.11每股2月 (截至2019年3月)		—		—		—			—			(29,635	)		—			(2,348	)		(31,983	)		—		—		—
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			—			(11,713	)		(911	)		(12,624	)		—		—		—
利率互换实现收益三项协议		—		—		—			—			—			(75	)		(6	)		(81	)		—		—		—
赎回85普通股股份		—		—		(1,803	)		—			—			—			—			(1,803	)		—		—		—
余额，2019年3月31日		23		—		1,630,417			(225	)		(170,847	)		3,018			109,640			1,572,026			—		—		—
净收入		—		—		—			—			16,134			—			1,208			17,342			—		—		—
发放3,567普通股股份		1		—		76,004			225			—			—			—			76,230			—		—		—
其他服务成本		—		—		(300	)		—			—			—			—			(300	)		—		—
公布的分配($0.11每股四月 (截至2019年6月)		—		—		—			—			(30,934	)		—			(2,297	)		(33,231	)		—		—		—
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			—			(21,564	)		(1,614	)		(23,178	)		—		—		—
利率互换实现收益三项协议		—		—		—			—			—			(38	)		(3	)		(41	)		—		—		—
赎回150普通股股份		—		—		(3,210	)		—			—			—			—			(3,210	)		—		—		—
余额，2019年6月30日		24		—		1,702,911			—			(185,647	)		(18,584	)		106,934			1,605,638			—		—		—
净收入		—		—		—			—			23,388			—			1,650			25,038			—		—		—
发放7,360普通股股份		1		—		157,191			—			—			—			—			157,192			—		—		—
其他服务成本		—		—		(703	)		—			—			—			—			(703	)		—		—
公布的分配($0.11每股7月份 (截至2019年9月)		—		—		—			—			(32,531	)		—			(2,352	)		(34,883	)		—		—		—
利率公允价值变动 **互换协议		—		—		—			—			—			(15,288	)		(1,092	)		(16,380	)		—		—		—
利率互换实现收益三项协议		—		—		—			—			—			(39	)		(2	)		(41	)		—		—		—
赎回353普通股股份		—		—		(7,361	)		—			—			—			—			(7,361	)		—		—		—
余额，2019年9月30日	$	25	$	—	$	1,852,038		$	—		$	(194,790	)	$	(33,911	)	$	105,138		$	1,728,500		$	—	$	—	$	—

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明现金流量表合并表

(未经审计)

(千)

	在截至的9个月内九月三十日，
	2020			2019
经营活动
净收入	$	38,657		$	57,402
对包括非控制性权益在内的净收入与由以下公司提供的现金净额进行调整其他经营活动：
折旧和摊销，包括与租赁物业投资相关的无形资产		102,536			75,661
租赁物业投资减值准备		17,399			3,452
计入利息支出的债务发行成本摊销		2,421			1,655
基于股票的薪酬费用		796			—
直线租金和融资租赁调整		(14,696	)		(15,882	)
债务清偿成本		414			1,176
房地产销售收益		(9,725	)		(16,772	)
溢价负债公允价值变动		(8,506	)		—
已支付的租赁费		—			(747	)
对信贷损失准备金的调整		(142	)		—
其他非现金项目		420			277
资产和负债变动(扣除收购后的净额)：
租户和其他应收账款		(3,023	)		165
预付费用和其他资产		(4,751	)		(393	)
应付帐款和其他负债		5,305			5,234
应计应付利息		5,859			(295	)
经营活动提供的净现金		132,964			110,933

投资活动
租赁物业购置采用经营法核算，扣除假设的抵押贷款后的净额。 $0及$49,782分别在2020年和2019年		(76	)		(957,820	)
为内部化支付的现金		(30,861	)		—
资本支出和改善		(7,629	)		(4,044	)
出售出租财产所得收益，净额		54,810			90,137
出租物业投资的按金变动		(37	)		1,500
投资活动提供(用于)的现金净额		16,207			(870,227	)

融资活动
发行普通股和A类普通股所得款项，净额为#美元35,514提供成本，没有折扣，还有佣金		534,117			260,475
普通股赎回		—			(12,374	)
回购普通股的零碎股份		(36	)		—
抵押贷款、应付票据和无担保定期票据的借款，扣除假设的抵押贷款 $0及$49,782分别在2020年和2019年		60,000			750,000
抵押贷款、应付票据和无担保定期票据的本金支付		(393,294	)		(316,191	)
无担保循环信贷安排借款		192,000			389,100
无担保循环信贷安排的偿还		(389,300	)		(226,900	)
支付给股东的现金分配		(52,447	)		(45,219	)
支付给非控股权益的现金分配		(5,395	)		(6,980	)
已支付的债务发行和清偿成本		(6,140	)		(7,491	)
融资活动提供的现金净额(用于)		(60,495	)		784,420
现金及现金等价物和限制性现金净增加		88,676			25,126
期初现金及现金等价物和限制性现金		20,311			18,989
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	108,987		$	44,115

现金和现金等价物及限制性现金的对账
期初现金及现金等价物	$	12,455		$	18,612
期初受限现金		7,856			377
期初现金及现金等价物和限制性现金	$	20,311		$	18,989

期末现金和现金等价物	$	101,787		$	14,008
期末受限现金		7,200			30,107
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	108,987		$	44,115

附注是这些简明综合财务报表的组成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

简明合并财务报表附注(未经审计)

(以千为单位，每股金额除外)

1.业务描述

Broadstone Net Lease，Inc.(以下简称“公司”)是马里兰州的一家公司，成立于2007年10月18日，被选为房地产投资信托基金(“REIT”)，从截至2008年12月31日的课税年度开始纳税。该公司专注于投资于创收的净租赁商业地产，主要是在美国。该公司根据长期租赁协议租赁工业、医疗保健、餐饮、写字楼、零售和其他商业物业。截至2020年9月30日，该公司拥有以下多元化投资组合：627个别商业物业位于41美国大陆的各州和一加拿大不列颠哥伦比亚省的房产。

Broadstone Net Lease，LLC(本公司的运营公司，简称“OP”)是本公司开展业务并(直接或通过子公司)拥有本公司所有财产的实体。该公司是该行动的唯一管理成员。运营组织中剩余的成员单位(“运营组织单位”)被称为非控股权益，由通过向运营组织贡献房地产或其他资产以换取运营组织单位而获得权益的成员持有。由于该公司几乎所有的业务都是通过OP进行的，因此它的结构被称为伞式合伙房地产投资信托基金(“UPREIT”)。本公司、OP及其合并子公司统称为“公司”。

在2020年2月7日之前，本公司由Broadstone Real Estate，LLC(“BRE”)和Broadstone Asset Management，LLC(“Asset Management”)进行外部管理，受公司董事会(“董事会”)的指导、监督和批准。该资产管理公司是BRE的全资附属公司，而该公司的所有高级职员均为BRE的雇员。因此，BRE和资产管理公司均为本公司的关联方。关于关联方和关联方交易的进一步讨论请参见附注3。

2020年2月7日，本公司、运营部、业务部及其若干子公司和附属公司通过一系列合并(以下简称合并)完成了以前由业务部和资产管理人为本公司和运营部执行的外部管理职能的内部化(这些交易统称为“内部化”)。内部化完成后，原受雇于BRE的公司管理团队和公司员工成为OP的一家间接子公司的员工，公司变得内部管理。内部化后，先前的物业管理协议及资产管理协议终止。根据协议条款，内部化不被认为是“终止事件”，因此不是的作为内部化的结果，费用是根据它们支付的。内部化包括根据最终合并协议(“合并协议”)收购BRE。有关内部化的进一步讨论，包括与之相关的付款，请参阅附注4。

2020年9月18日，该公司实施了一项四-在当时未偿还的情况下，为一人分道扬镳26,944以前每股面值为$的普通股(“普通股”)0.001票面价值。在股票拆分的同时，OP对其已发行的OP部门进行了四比一的股票拆分。由于股票拆分，没有发行零碎股份或OP单位。这些简明综合财务报表中的所有历史股票和每股金额都进行了调整，以使股票拆分具有追溯力。

2020年9月21日，该公司首次公开招股(IPO)的收盘价为1美元。17.00每股，33,500的股份一类新的普通股，$0.00025每股面值(“A类普通股”)根据经修订的1933年证券法规定的S-11表格(第333-240381号文件)的正式登记声明。A类普通股在纽约证券交易所上市，代码为“BNL”。

A类普通股的条款与普通股的条款相同，不同之处在于A类普通股的每股将于2021年3月20日自动转换为一股普通股。普通股随后将于2021年3月22日在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)上市，这是首次公开募股(IPO)结束180天后的第一个交易日。普通股和A类普通股统称为公司的“普通股”。关于公司首次公开募股和股票拆分的进一步讨论见附注13。

下表汇总了公司和运营公司的未偿还股权和经济所有权权益：

	2020年9月30日									2019年12月31日
(千)	美国普通股公司的股票股票			行动单位			稀释后的总收益股份			美国普通股公司的股票股票			行动单位			稀释后的总收益股份
所有权权益		141,273			12,226			153,499			104,006			6,948			110,954
运营的百分比所有权		92.0	%		8.0	%		100.0	%		93.7	%		6.3	%		100.0	%

有关加权平均已发行股份计算的进一步讨论，请参阅附注15。

2020年10月20日，公司又发布了一份3,500A类普通股，根据承销商部分行使认购权5,025A类普通股价格为$17.00每股。请参阅注释18。

2.重要会计政策摘要

临时信息

随附的简明合并财务报表是根据美国公认的中期财务信息会计原则(会计准则汇编(ASC)270，中期报告)和美国证券交易委员会(“SEC”)S-X规则第10条。因此，本公司遗漏了某些脚注披露，这些披露将与本公司于2020年2月27日提交给SEC的2019年Form 10-K年度报告中包含的截至2019年12月31日的经审计综合财务报表中包含的内容有很大重复。因此，本季度报告的读者应参考经审计的合并财务报表，特别是附注2。重要会计政策摘要，以进一步讨论重要的会计政策和估计。本公司相信，公平列报所需的所有调整已包括在这些中期简明综合财务报表中(只包括正常经常性调整)。

巩固原则

简明综合财务报表包括公司的账目和业务。所有公司间余额和交易已在合并中冲销。

在本公司于未按可变权益实体(“VIE”)模式评估的实体中拥有可变权益的范围内，本公司使用有表决权的权益实体模式评估其权益。公司完全负责运营的日常管理、决策和控制。根据合并指导，本公司得出结论认为，OP是一种VIE，因为OP中的成员并不拥有退出权或实质性参与权。因此，该公司巩固了其在该行动中的利益。然而，由于该公司持有运营公司的多数表决权权益，它有资格获得豁免，不受与投资VIE相关的某些披露要求的约束。

在本报告所述期间，不属于本公司所有的OP部分作为非控制性权益列报。

会计基础

简明合并财务报表是根据公认会计准则编制的。

预算的使用

根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响简明合并财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内的收入和费用的报告金额。重大估计包括但不限于收购的有形和无形资产以及承担的负债之间的购买价格分配、长期资产和商誉的价值、减值准备、租赁财产的折旧寿命、无形资产和负债的可摊销寿命、无法收回的租金和信贷损失准备金、套现负债的公允价值、承担的债务和应付票据的公允价值、公司利率互换协议的公允价值，以及任何不确定税收头寸的确定。因此，实际结果可能与这些估计不同。

长期资产减值

当事件或环境变化显示长期资产的账面价值可能无法收回时，本公司审核将持有并用于可能减值的长期资产(商誉除外)。如果存在该等事件或情况变化，则只要该资产或资产组的账面价值超过该资产或资产组的使用及其最终处置预期产生的未贴现现金流的总和，则存在减值。这些现金流包括根据趋势和前景调整后的预期未来营业收入，以及需求、竞争和其他因素的影响。减值损失是指资产或资产组的账面价值超过该资产或资产组的公允价值的金额。对于是否以及何时应该采取减值措施，做出了重要的判断。该公司截至2020年9月30日的减值评估是基于公司可获得的最新信息。根据新冠肺炎疫情造成的当前市场状况(见附注19)，本公司某些物业的公允价值可能低于其账面价值。然而，根据公司关于每一处物业的计划，公司认为其账面价值是可以收回的，因此，根据适用的GAAP指导，不是的减损费用已确认，但不包括下文所述的费用。如果上述经营状况恶化或公司的资产预期持有期发生变化，随后的减值测试可能会导致未来产生额外的减值费用。在截至2020年9月30日的三个月和九个月期间，该公司分别记录了与三个和六个物业相关的减值费用。减值指标包括公司对个别物业的长期持有战略的变化，这部分是由于新冠肺炎疫情导致的不利市场趋势，在公司有空置物业供转租或出售的地理区域。

用于确定房地产资产公允价值的投入一般属于公允价值层次的第三级，其特点是需要作出重大判断，因为目前的市场活动可能很少或没有可供确认的。用于建立投入分类的主要指标是当前市场状况，这是通过使用已公布的商业房地产市场信息得出的。该公司使用公认的估值技术来确定减值资产的估值，这些技术包括贴现现金流分析、收入资本化、对最近可比销售交易的分析、实际销售谈判以及从第三方收到的真诚收购要约。管理层在评估其房地产的公允价值时，可视情况考虑单一估值技术或多种估值技术。

于截至2020年9月30日及2019年9月30日止三个月及九个月内，本公司录得减值费用为$14,732及$2,435，及$17,3991美元和1美元3,452分别为两个月和两个月。

受限现金

限制性现金包括公司根据某些抵押贷款、应付票据和租赁协议的条款持有的托管资金，以及根据经修订的1986年国内收入法(下称“守则”)第1031节出售物业所得的未分配收益，并在综合资产负债表中预付费用和其他资产中列报。

限制性现金包括以下内容：

	九月三十日，		十二月三十一号，
(千)	2020		2019
代管基金和其他	$	3,815	$	2,311
未分配的1031笔收益		3,385		5,545
	$	7,200	$	7,856

收入确认

本公司根据美国会计准则第842条对租赁进行会计处理。租约。该公司根据一系列因素开始确认其租约的收入，包括初步确定合同是租约或包含租约。一般而言，本公司所有与物业有关的合约均为租约或包含租约，因此收入会在承租人占有或控制租赁资产的实际用途时确认。在大多数情况下，这发生在租赁开始日。在承担租约或开始新租约(包括修订后的新租约)时，本公司会评估租约的条款及条件，以决定适当的租约类别。

该公司的部分租约要求租户按物业净销售额的一个百分比(“租金百分比”)支付租金，或包含与未来消费物价指数(“CPI”)变动挂钩的自动扶梯租金。与该等拨备相关的租赁收入被视为可变租赁收入，不计入应收租赁的初始计量，也不计入直线租金收入的计算。当金额可以确定时，这些金额被确认为收入。

如果不满足下列条件之一，则将租赁归类为经营性租赁：(1)在租赁期限结束时向承租人转让所有权；(2)承租人有合理预期将被行使的购买选择权；(3)租赁期为租赁财产的大部分经济寿命；(4)未来租赁款的现值以及承租人担保的尚未反映在租赁款中的任何剩余价值等于或超过租赁财产的全部公允价值。及(V)租赁物业属特殊性质，预计在租赁期结束时不会有本公司日后的其他用途。如果符合上述一项或多项标准，租赁一般将被归类为销售型租赁，除非租赁包含承租人以外的第三方的剩余价值担保，在这种情况下，在某些情况下将被归类为直接融资租赁。

本公司将土地使用权作为单独的租赁组成部分进行会计处理，除非这样做的会计影响微乎其微。重要性的确定需要管理层的判断。在确定将土地组成部分与其房地产租赁的其他组成部分分开报告的会计效果是否显著时，本公司评估：(I)将土地组成部分分开是否影响任何租赁组成部分的分类；(Ii)土地组成部分在整体合同中的价值；以及(Iii)土地使用权是否与其他资产使用权同时终止。

经营租赁收入确认方法，d直接融资租赁和销售型租赁介绍如下：

租赁物业在经营租约项下入账-收入确认为租金是在相关租约的不可取消条款上以直线方式赚取的。就租金有固定及可计量升幅且可收回租赁付款的租约而言，所赚取的租金收入与根据租约条文应付的现金租金之间的差额，在简明综合资产负债表中作为应计租金收入入账。如果本公司确定租赁付款不可能收回，本公司将对租赁收入净额进行调整，以减少自租赁开始以来确认的累计收入，以减少从承租人那里收取的现金金额。未来的收入确认仅限于承租人支付的金额。

租赁物业在直接融资租赁项下入账--公司采用直接财务会计方法记录直接融资租赁收入。直接融资租赁的净投资为未来将收到的租赁付款和租赁物业的估计剩余价值减去未摊销未赚取收入(代表未贴现现金流和贴现现金流之间的差额)后的应收账款。非劳动收入在租赁期间递延并摊销为收入，以便本公司在租赁中的净投资产生恒定的定期回报率。

在销售型租约项下计入的租赁物业-对于计入销售型租赁的租赁，本公司在租赁开始时记录租赁产生的销售利润，以及租赁的净投资。本公司通过假设现有租赁或通过售后回租交易租赁资产，并按收购时的公允价值记录该等资产，这在大多数情况下与租赁开始时间重合。因此，该公司一般不确认销售型租赁的销售利润。销售型租赁的净投资为未来租赁付款和租赁物业的估计无担保剩余价值之和的应收账款，两者均以净现值计量。利息收入按租赁条款入账，以便本公司在租赁上的净投资产生恒定的定期回报率。

该公司的某些租赁合同包含非租赁内容(例如：、管理费、公共区域维护费和第三方维护费报销)，以及租赁组件(即，每月租金)。与非租赁组件相关的服务在与月租费相同的时间段内提供，并以与月租费相同的方式计费。本公司选择将ASC 842规定的实际权宜之计应用于所有类别的资产，而不是在核算经营租赁时将租赁组成部分与非租赁组成部分分开。由于租赁部分是每份租赁的主要组成部分，租赁和非租赁部分的合并收入均报告为租赁收入，净额计入随附的简明综合收益表和全面收益表(亏损)。

请参阅下面的最近采用的会计准则本说明涉及财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)发布的一份问答文件，其中载有关于如何将租赁会计准则应用于新冠肺炎疫情所提供的租赁特许权的指导意见。

预收租金

预收租金指在合约到期日之前收到的租户付款，并计入综合资产负债表的应付账款及其他负债。预收租金如下：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一号，

2019

预收租金

11,119

13,368

商誉

商誉是指在企业合并中取得的可识别有形和无形资产以及承担的负债的支付金额超过公允价值的部分，并分配给一个或多个报告单位。该公司的报告单位与其可报告部门相同。商誉的寿命是无限的，因此不能摊销。当发生表明账面价值可能无法收回或至少每年一次的事件或情况变化时，本公司评估商誉的减值。该公司将在2020年第四季度进行首次年度商誉测试。

首次公开募股(IPO)成本

在2020年9月21日IPO结束之前，该公司产生并资本化了与IPO相关的某些直接、递增的法律、专业、会计和其他第三方费用。递延IPO成本从IPO所得款项中抵销，并在发售完成后重新分类为简明综合资产负债表中额外实收资本的组成部分。截至2019年12月31日，递延IPO成本总计为$668并计入简明综合资产负债表的预付费用及其他资产。关于净收益的进一步讨论，见附注13与首次公开募股(IPO)相关。

溢价负债

该公司的溢价负债按现金、普通股和运营单位的组合分四批支付，比例与在内部化中支付的初始对价相同(见附注4)。根据该安排应付的普通股及OP单位最初须受赎回权协议规限，根据该协议，若于2020年12月31日或之前尚未进行首次公开招股，普通股及OP单位的持有人有权要求本公司购回任何或全部普通股或OP单位(见附注4中有关赎回权协议的讨论)。普通股和营业单位被视为独立的金融工具，在开始时体现了回购本公司普通股和营业单位的义务，因此最初与溢价的现金部分一起被归类为负债，并作为收购价格分配的一部分在简明综合资产负债表上计入溢价负债。溢利负债的公允价值于每个报告期重新计量，变动在综合综合收益及全面收益(亏损)表中记录为溢利负债的公允价值变动。

首次公开发售完成后，普通股及营运单位的赎回权终止，18,436公允价值726普通股和普通股1,240截至IPO日期，与第三和第四批派息相关的OP单位被重新分类为权益，作为简明综合资产负债表上额外实缴资本和非控股权益的组成部分。截至2020年9月30日，溢价负债的余额为$5,207它可能以现金的形式支付，与所有四分批和$7,970，代表363普通股和普通股619与第一批和第二批派息相关的运营单位，根据2020年调整后运营资金(“AFFO”)目标的实现情况，仍有可能支付。

公允价值计量：

ASC 820，公允价值计量和披露，公允价值定义为在计量日市场参与者之间进行有序交易时，在资产或负债的本金或最有利市场上为转移负债而收取或支付的价格(退出价格)。ASC 820还建立了一个三级公允价值层次结构，对计量公允价值时使用的投入进行优先排序。

本公司估计，简明综合资产负债表中报告的现金及现金等价物、预付开支及其他资产、租户及其他应收账款、应付净额、应计利息以及应付账款及其他负债的账面金额因其短期性质而接近其公允价值。

经常性公允价值计量

本公司按公允价值计量及记录其利率掉期工具(见附注11)及套现负债，并按经常性披露其长期债务的公允价值。

溢价负债-关于内部化，公司确认了一项溢价债务，如果在内部化结束后的特定时间段(“溢价期”)内实现了某些里程碑，则应向BRE的前所有者支付溢价债务。根据协议条款，该等里程碑与(A)本公司普通股首次公开发售(IPO)完成后每股普通股的40天美元成交量加权平均价(“每股REIT股份VWAP”)或(B)本公司完成首次公开募股(见附注4)前的每股AFFO有关。

该公司利用第三方估值专家协助估计溢价负债的公允价值，并通过考虑可能结果的加权平均概率以及使用蒙特卡洛模拟和贴现现金流分析来进行估计。这些估计要求公司在首次公开募股(IPO)之前对股价波动以及首次公开募股(IPO)的时间和净资产价格做出各种假设，这些假设中的每一个都是无法观察到的，被认为是公允价值体系中的第三级投入。如果将这些投入更改为不同的金额，可能会导致报告日的公允价值计量大幅上升或大幅下降。具体地说，考虑到溢价的固定时间范围，预计IPO日期假设的提前增加了溢价负债的公允价值。同业股价波动率被用来估计本公司的预期股价波动率，以及本公司实现溢价目标的相应能力。波动率假设的增加将增加溢价负债的公允价值。资产净值的增加也会增加溢价负债的公允价值。

下表汇总了用于估计截至2020年9月30日的溢价负债公允价值的重大不可观察的投入：

不可观测的重要输入

加权平均

使用的假设

量程

同行股价波动

40.0%

26.11% - 56.85%

下表汇总了用于估计公允价值的重大不可观察的输入截至2020年2月7日(交易日期)的溢价负债:

不可观测的重要输入	加权平均使用的假设		量程
预期IPO日期	2020年4月15日		2020年3月至2020年5月
同行股价波动	20.0%		16.22%至23.09%
公司稀释后每股资产净值	$	21.30	^(a)

^(a)	该公司稀释后每股资产净值主要基于其房地产投资组合的公允价值，以及其他资产和负债的公允价值。本公司于计量日期的房地产投资组合的公允价值是按以下市值比率厘定的：6.05%和7.09%.

下表对截至2020年9月30日的三个月和九个月的溢价负债变化进行了对账：

	在截至的三个月内			在截至的9个月内
(千)	2020年9月30日			2020年9月30日
期初余额	$	37,975		$	—
2020年2月7日内部化收购价格分配		—			40,119
公允价值在内部化后的变化		(6,362	)		(8,506	)
重新分类为额外实收资本的组成部分 --非控股权益		(18,436	)		(18,436	)
期末余额	$	13,177		$	13,177

公司于2020年9月21日完成首次公开募股，当时普通股和运营单位的部分应付负债被重新分类为按公允价值计算的股权，分别作为额外实缴资本和非控股权益的组成部分。有关详细讨论，请参阅溢价负债在本注释2中。

公允价值在内部化和首次公开募股结束之间的下降是由于较低的首次公开募股价格(与资产净值假设相关)，以及由于2020年第一季度末新冠肺炎疫情带来的市场混乱和不确定性而推迟首次公开募股结束。这些因素被同行股价波动的增加部分抵消，这可归因于影响全球股市的经济环境的变化。

按公允价值经常性计量的资产和负债余额如下：

	2020年9月30日
(千)	总计			1级		2级			第3级
利率互换、负债	$	(81,326	)	$	—	$	(81,326	)	$	—
溢价负债		(13,177	)		—		—			(13,177	)

	2019年12月31日
(千)	总计			1级		2级			第3级
利率互换、资产	$	2,911		$	—	$	2,911		$	—
利率互换、负债		(24,471	)		—		(24,471	)		—

长期债务 –本公司债务的公允价值是根据最近的融资交易、作为该等债务抵押品的财产的公允价值估计、可比贷款的历史风险溢价等使用2级和3级投入估算的。LIBOR(伦敦银行间同业拆借利率)、美国国库券利率，以及对此类债务未来现金支付的贴现预估，这些都是基于LIBOR质量、当前伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)、美国国库券利率。估计的贴现率反映了本公司对大约模仿类似期限的贷款或贷款组的当前贷款利率，并假设债务在到期日仍未偿还。可用的市场信息或现值技术被用来估计所需的数据量。已经关门了。由于这些金额是基于类似交易的有限可用市场信息做出的估计，并且没有确认特定贷款可能存在的转移或其他偿还限制，因此估计的f不太可能是任何此类债务的空气价值都可以通过立即清偿债务而变现。

下表汇总了简明综合资产负债表上报告的账面金额，以及公司对应付抵押和票据、净额、无担保定期票据、净额和无担保循环信贷安排的公允价值的估计，这反映了利率互换的公允价值：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一号，

2019

账面金额

1,549,076

1,989,451

公允价值

1,683,505

2,047,860

非经常性公允价值计量

本公司于2020年9月30日和2019年12月31日的非经常性公允价值计量包括使用第3级投入确定的减值房地产资产的公允价值。

使用权资产和租赁负债

本公司是与其公司总部及其他写字楼相关的不可撤销经营租约以及土地租约(“土地租约”)的承租人。该公司记录与这些租赁相关的使用权资产和租赁负债。租赁负债等于根据租赁将支付的未来付款的净现值，按基于可观察到的市场因素的估计进行贴现。使用权资产通常等于租赁负债加上与租赁相关的初始直接成本。本公司根据租赁开始时存在的事实和情况，在确认使用权资产和租赁负债时计入合理确定将会行使的续约期。与百分比租金拨备相关的金额被视为可变租赁成本，不包括在使用权资产或租赁负债的初始计量中。公司做出了一项会计政策选择，适用于所有资产类型，在分配与经营租赁相关的合同对价时，不将租赁与非租赁组成部分分开。

与经营租赁相关的使用权资产和租赁负债包括在随附的简明综合资产负债表中，如下所示：

		九月三十日，		十二月三十一号，
(千)	财务报表列报	2020		2019
使用权资产	预付费用和其他资产	$	3,167	$	1,614
租赁负债	应付帐款和其他负债		2,787		1,209

基于股票的薪酬

2020年8月4日，董事会通过了Broadstone Net Lease，Inc.2020综合股权激励计划(以下简称股权激励计划)，为公司员工和非员工董事提供长期股权激励。根据股权激励计划的规定进行任何调整，最高可达9,000根据股权激励计划授予的奖励，股票可以以股票期权、限制性股票、限制性股票单位、股票增值权、股息等价权、股票奖励和业绩奖励(包括业绩股票单位和业绩限制性股票)和长期激励计划单位(定义见股权激励计划)的形式发行。2020年8月4日，公司授予341根据股权激励计划向某些高级管理人员和员工发放的限制性普通股。本公司根据美国会计准则(ASC)718对股票激励进行核算。薪酬-股票薪酬它要求在财务报表中根据赔偿金估计授予日期的公允价值确认此类赔偿。该等奖励的价值于适当归属期间内按直线或按每个资产负债表日归属的累计金额确认为一般补偿开支及简明综合收益及全面收益(亏损)表内的行政开支。该公司通过冲销之前记录的与没收股票相关的所有股票补偿费用，在没收发生期间记录没收行为。根据该计划发行的限制性普通股股份所宣布的股息

股权激励计划在简明综合资产负债表上记为超过留存收益的累计分配。与没收有关的累计股息 a在没收发生的期间，病房将通过补偿费用进行逆转。

每股收益

普通股每股收益是根据FASB ASC主题260中的指导进行计算的。每股收益，该条款要求将本公司未归属的限制性普通股(其中包含获得不可没收股息的权利)归类为需要采用两类方法计算每股收益的参与证券。两级法是一种收益分配公式，根据宣布(或累积)的股息和未分配收益的参与权，确定每类普通股和参与证券的每股收益。按照两级法，公司在计算每股收益时，从计算分子中剔除了限制性普通股未归属股份的收入，并从分母中剔除了该等未归属股份的加权平均数。参见附注15。

最近采用的会计准则

2016年6月，FASB发布了ASU 2016-13，金融工具--信贷损失这改变了实体衡量大多数金融资产信贷损失的方式。按摊余成本计量的金融资产应按预计收回的净额列报，并在摊余成本基础上扣除信贷损失准备金。该指导意见要求实体在估计预期信贷损失时利用更广泛的信息，包括预测信息。2018年11月，FASB发布了ASU 2018-19，对主题326“金融工具--信贷损失”的编纂改进该文件澄清，出租人记录的经营性租赁应收账款明确排除在本指南的范围之外。ASU 2016-13和ASU 2018-09(统称为ASC 326)根据修改后的追溯申请于2020年1月1日生效。新指引适用于该公司对直接融资租赁的投资。由于其业务性质，本公司的租赁组合历来不包括大量直接融资租赁，因此采用ASC 326对其财务报表没有重大影响。关于采用ASC 326，公司记录了一笔信贷损失准备金#美元。323自2020年1月1日起对留存收益期初余额进行抵消性累积效应调整。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，公允价值计量(主题820)披露框架-公允价值计量披露要求的变化。ASU 2018-13项修正案删除、添加和修改了ASC 820中关于公允价值计量的某些披露要求。这些修正案在2019年12月15日之后的财年和这些财年内的过渡期内有效，允许提前采用。该公司于2020年1月1日前瞻性地采用了新标准。新准则要求的修改和新披露主要涉及有关经常性第3级公允价值计量的披露。

2019年4月，FASB发布了ASU 2019-04，对主题326(金融工具-信用损失)、主题815(衍生工具和对冲)和主题825(金融工具)的编纂改进它在最近发布的关于信用损失、套期保值以及金融工具的确认和计量的标准中澄清和改进了指导意见。该公司评估了与采用上述ASU 2016-13相关的对主题326的更改的影响。ASU 2019-04中与主题815和825相关的条款涉及澄清现有指南中不适用于本公司的条款。

2020年3月，FASB发布了ASU第2020-04号，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响它为美国公认会计原则(GAAP)关于合同修改和受参考汇率改革影响的对冲会计的指导提供了可选的权宜之计和例外，如果满足某些标准的话。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在2020年第一季度，该公司选择对未来以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为基准的现金流应用与概率和有效性评估相关的套期保值会计手段，假设未来套期保值交易所基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

2020年4月，财务会计准则委员会工作人员发布了一份问答文件(“租赁修改问答”)，重点是将租赁会计准则应用于因新冠肺炎疫情而提供的租赁优惠。根据ASC 842，在原始租赁协议之外达成或协商的经济救济通常被视为租赁修改，在这种情况下，承租人和出租人都将被要求适用各自的修改框架。然而，如果承租人因合同权利或法律权利而有权获得经济救济，则救济将在修改框架之外计算。虽然ASC842中最初的租约修改指南仍然适用于解决常规的租约修改问题，但如果满足了某些标准，《租约修改问答》建立了一个不同的框架来说明为应对新冠肺炎疫情而授予的某些租约特许权。契约修订问答允许本公司作出会计政策选择，将新冠肺炎相关的租赁优惠作为契约修改或负面变量进行会计处理。

调整租金收入。这样的选举必须是适用的。IED一贯以类似特征和相似情况租赁。请参阅附注19，新冠肺炎大流行关于新冠肺炎相关特许权的信息及其对本公司经营业绩的相关影响。

重新分类

该公司对美元进行了重新分类405及$1,153在截至2019年9月30日的三个月和九个月的合并综合收益和全面收益(亏损)表中，分别从营业费用的一个组成部分扣除所得税到其他收入(费用)的一个组成部分，以与本期列报保持一致。重新分类是从一种可接受的陈述到另一种可接受的陈述的改变。

3.关联方交易

在2020年2月7日内部化前，本公司若干董事拥有直接或间接所有权利益的关联方BRE与资产管理公司被视为关联方。

物业管理协议

该公司和物业管理公司是与BRE签订的物业管理协议(经修订后的“物业管理协议”)的一方。根据物业管理协议的条款，BRE管理和协调公司租赁物业的某些方面。

作为根据物业管理协议提供的服务的交换，BRE获得了以下费用和其他补偿：

(i)

3每月从出租物业收取的租金总额的百分比，用于物业管理服务(不包括一属性，该属性调用5物业管理协议下租金总额的%)；及

(Ii)

现有出租物业的转租费相当于一个月与现有租户签订新租约的租金两个月‘与新租户签订新租约的租金。

内部化完成后，物业管理协议即告终止，不是的未来应向BRE支付的物业管理费。根据物业管理协议，内部化不被视为“终止事件”，因此不是的作为内部化的结果，应向BRE支付费用。关于内部化的进一步讨论，包括与之相关的付款，见附注4。

资产管理协议

本公司及OP与资产管理公司订立资产管理协议(经修订，即“资产管理协议”)，资产管理公司为单一成员有限责任公司，BRE为其唯一成员，因此亦为关联方，而本公司若干董事于该关联方中拥有间接拥有权权益。根据资产管理协议的条款，资产经理负责(其中包括)本公司的收购、初步租赁及处置策略、融资活动，以及就本公司的估值职能及其他职责向本公司的独立董事委员会(“IDC”)提供支援。资产管理公司还提名了两名个人担任该公司董事会成员。

根据资产管理协议的条款，资产经理获得的补偿如下：

(i)

季度资产管理费相当于0.25普通股总价值的%，以IDC每季度确定的每股价值为基础，在完全摊薄的基础上，就像运营中的所有权益都已转换为公司普通股的股份一样；

(Ii)

0.5未来股权平仓收益的%，作为招股、营销和经纪费用的报销；

(三)

1收购的每一处租赁物业支付的购买总价的%(以下(Iv)项所述的收购除外)，包括为换取OP中的会员权益而贡献的任何物业；

(四)

2收购租赁物业需要签订新租约(而不是采用现有租约)，如售后回租交易时，购入的每个租赁物业支付的购买总价的%；

(v)

1每次出租物业处置收到的销售总价的百分比；以及

(六)

1资产管理协议中定义的与处置事件相关的总对价的百分比。

内部化完成后，资产管理协议即告终止，不是的未来应向资产经理支付的资产管理费。根据资产管理协议，内部化并不被视为“终止事件”，因此不是的作为内部化的结果，应向资产管理人支付费用。关于内部化的进一步讨论，包括与之相关的付款，见附注4。

根据物业管理协议和资产管理协议产生的费用总额如下：

(千)		在截至的三个月内九月三十日，				在截至的9个月内九月三十日，
费用类型	财务报表列报	2020^(a)		2019		2020^(a)		2019
资产管理费	资产管理费	$	—	$	5,610	$	2,461	$	16,048
物业管理费	物业管理费		—		2,098		1,275		5,918
管理费总费用			—		7,708		3,736		21,966

营销费(提供费用)	额外实收资本		—		703		—		1,303
采购费	资本化资产是收购资产的主要组成部分		—		7,932		—		9,937
租赁费和转租费	租赁费，净额		—		312		—		747
处置费	房地产销售收益		—		596		109		947
总管理费		$	—	$	17,251	$	3,845	$	34,900

^(a)	根据物业管理协议和资产管理协议支付的费用从2020年1月1日到2020年2月6日。内部化于2020年2月7日生效。

有不是的2020年9月30日和2019年12月31日未缴管理费。与物业管理协议及资产管理协议有关的所有费用均在本公司向卖方支付的正常付款周期内以现金支付。

《税收保护协定》

内部化完成后，本公司与公司创始人Amy L.Tait及其某些家庭成员(“创始所有者”)签订了一项协议，根据协议，OP同意赔偿创始所有者因出售、交换、转让或以其他方式处置本公司在内部化中获得的BRE资产而产生的适用所得税责任，直至2030年2月7日，或公司未能将OP的特定类型的债务分配给创始所有者(“创始所有者”)。根据创始业主税务保障协议，本公司可能须缴交的最高金额为$10,000.

溢价考虑因素

关于内部化，本公司产生了一项或有债务，该债务将在发生某些事件时支付给本公司董事会的某些成员和以前是BRE所有者和/或员工的员工(见附注4)。溢价代价的公允价值为$。31,613在2020年9月30日，其中13,177被记录为溢价负债，$6,809被记录为额外实收资本的组成部分，以及$11,627在简明综合资产负债表中作为非控股权益的组成部分入账(见附注2)。

关联方租赁

关于内部化，本公司承担了与克林顿资产控股公司(Clinton Asset Holdings Associates，L.P.)的主要执行办公室有关的租赁协议，克林顿资产控股公司是一家关联第三方，大约1.6公司董事长和董事会成员间接持有该公司%的股份。租赁24,072一平方英尺的办公空间将于2023年8月31日，并包含二五年期续订选项。2020年的年租金大约是$。547同2此后每年增加%。请参见附注17中的进一步讨论。

4.内部化

2020年2月7日，公司完成内部化，原受雇于BRE的公司管理团队和公司员工成为OP的一家间接子公司的员工。该公司支付的基本对价为#美元。209,516在成交时，可能需要支付额外的溢价，最高可达$75,000在未来，如下所述。此外，该公司还承担了#美元。90,484债务，以及收购的其他资产和承担的负债，详见购进价格分配本注释4中的其他讨论。

下表汇总了内部化结束时支付的对价：

(千)
发放3,124普通股股份	$	66,376
发放5,278行动单位		112,159
现金		30,981
基本注意事项		209,516
溢价负债公允价值的初步估计		40,119
总对价	$	249,635

根据合并协议的条款，该公司可能需要支付高达$的额外溢价。75,000付款时间：四每批$10,000, $15,000, $25,000，及$25,000如果某些里程碑与(A)40在首次公开招股完成后，或(B)本公司于首次公开招股完成前的每股AFFO，(每个为“溢价触发因素”)于溢价期间实现的每股房地产投资信托基金日VWAP(或(B)本公司每股的AFFO)是在溢价期间内实现的(每一项均为“溢价触发因素”)。对价将包括现金、公司普通股股票和运营单位，按基本对价中支付的相同比例计算。该公司于2020年9月21日完成首次公开募股(IPO)。

房地产投资信托基金份额的溢价部分、适用的40天VWAP和适用的溢价期限如下：

		数量
		股票				40天
(以千为单位，每股金额除外)		行动单位		近似值		A的VWAP
批次	获利目标^(a)	应付^(b)		现金数额		房地产投资信托基金份额		适用溢价期限
1	$10,000		393	$	1,646	$	22.50	从2020年9月21日开始的两年期。
2	$15,000		589	$	2,470	$	23.75	从2020年9月21日开始的两年期。
3	$25,000		983	$	4,117	$	24.375	上述第一批和第二批的四年期间，从溢出期开始后正好一年的日期开始计算。
4	$25,000		983	$	4,117	$	25.00	上述第一批和第二批的四年期间，从溢出期开始后正好一年的日期开始计算。

^(a)	按美元计算的适用溢价部分的初始合同价值21.25每股价格/普通股和运营单位。未计入可能赚取和支付适用溢价部分时普通股和运营单位的实际每股价格。

^(b)	以$为基础计算21.25每股价格/普通股和运营单位。

如果所有盈利里程碑都达到了，额外的1,089普通股和额外的1,859除支付#美元外，还将发放行动单位。12,350现金。截至内部化日期，公司估计溢价负债的公允价值为#美元。40,119，其中约为$33,511与可能发行普通股和运营单位有关，约为$6,608与潜在的现金支付有关。本公司将在应变期内的每个报告日期估计溢利负债的公允价值，并将估计公允价值的任何变动记录在其简明综合收益和全面收益(亏损)表中。见附注2，进一步讨论内部化后溢价负债的公允价值变化。

赎回权协议

如果IPO不是在任何溢价触发事件发生之时或之前发生，则与内部化相关而发行的普通股或运营单位的每位持有人有权要求本公司回购任何或全部该等持有人的股份或运营单位。此类权利终止，IPO生效。

首次公开招股后，作为与内部化相关的基本对价发行的普通股和非控股权益(最初归类为夹层股权)在合并综合资产负债表上重新分类为普通股、额外实收资本和非控股权益的组成部分。

购进价格分配

内部化作为一项业务合并入账，因此，本公司利用收购方法分配收购价格，以记录收购的资产和承担的按其估计公允价值承担的负债。

收购价格的分配尚未最终敲定，并基于初步的e。这些公允价值仍然存在，这是目前可获得的最佳信息。资产和负债的公允价值的最终确定将以有形资产和无形资产及负债的实际估值为基础。截至收购完成之日已存在的价值，包括溢价负债的估值。本公司预计在测算期内最终确定估值，不超过自内部化之日起一年。康因此，初步分配给可识别的有形和无形资产和负债的金额可能会发生变化。

下表汇总了公司对与内部化相关的收购价格的初步分配：

(千)
预付费用和其他资产	$	1,336
使用权资产		1,898
商誉		339,769
应付帐款和其他负债		(986	)
经营租赁负债		(1,898	)
债款		(90,484	)
	$	249,635

关于内部化，该公司记录的商誉为#美元。339,769因代价超过取得的净负债的公允价值。商誉代表从收购的管理职能中预期的协同效应和成本节省，以及公司在比外部管理时更低的成本结构上产生额外投资组合增长的能力。本公司并不预期商誉可在税项上扣除。

关于内部化，该公司假设为#美元。90,484债务，随后通过循环信贷工具借款和进入一个新的美元的组合来偿还60,000定期贷款协议(见附注9)。

该公司产生了$1,929及$3,523在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，与内部化相关的非经常性成本分别为923及$1,195在截至2019年9月30日的三个月和九个月期间，该等成本被列为内部化费用，在简明综合收益表和全面收益表(亏损)中归类为内部化费用。

内部化的影响已经反映在公司从2020年2月7日开始的经营业绩中。不是的作为内部化的结果，增加的收入被记录下来。在内部化后，在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，本公司产生了$5,528及$13,762由于内部化的结果，分别在费用上。这些金额包括与公司履行以前由BRE和资产经理履行的职能相关的一般和行政费用(主要是与员工相关的成本)，以及与内部化相关的借款相关的利息支出。这些费用不包括上文讨论的内部化费用，也不包括为反映溢价负债公允价值变化而记录的金额。

简明形式财务信息

以下形式信息汇总了公司综合经营业绩中的部分财务信息，好像内部化发生在2019年1月1日。这些结果包含总计#美元的某些调整。1,929及$8,068分别为截至2020年9月30日的三个月和九个月的收入9,437及$23,418分别为截至2019年9月30日的三个月和九个月的收入。这些预计调整反映了历史财务业绩中公司与BRE和资产管理公司之间的内部化费用和资产管理、物业管理和处置费用的取消，以及反映与内部化相关借款相关的增加利息支出的调整。这一形式信息仅供参考，并不能说明如果在期初进行内部化，业务的实际结果会是什么，也不能说明未来业务的结果。

简明的备考财务信息如下：

	在截至的三个月内九月三十日，				在截至的9个月内九月三十日，
(千)	2020		2019		2020		2019
营业收入	$	80,744	$	76,401	$	239,346	$	213,884
净收入		11,640		28,941		42,982		65,913

5.租赁物业的收购

“公司”做到了不是的在截至2020年9月30日的9个月内，不能完成任何租赁物业的收购。在截至2019年9月30日的9个月中，该公司完成了以下租赁物业的收购：

(单位：千，房产数量除外)		数量		房地产
日期	财产类型	特性		收购价格
2019年1月31日	医疗保健		1	$	4,747
2019年3月12日	工业		1		10,217
(2019年3月15日)	零售		10		13,185
2019年3月19日	零售		14		19,128
2019年3月26日	工业		1		25,801
2019年4月30日	工业		1		76,000	^(a)
2019年5月21日	零售		2		6,500
2019年5月31日	零售		1		3,192
2019年6月7日	办公室		1		30,589
2019年6月26日	工业		2		11,180
2019年7月15日	饭馆		1		3,214
2019年7月15日	工业		1		11,330
2019年7月31日	医疗保健		5		27,277
2019年8月27日	工业		1		4,404
2019年8月29日	工业/办公室		23		735,740
2019年9月17日	工业		1		11,185
			66	$	993,689	^(b)

^(a)	在此次收购中，该公司承担了一笔本金余额为#美元的抵押贷款。49,782利率为4.92%，到期日为2028年2月(见附注10)。

^(b)	收购价格不包括资本化收购成本#美元。16,647.

该公司将这些物业的购买价格分配给所收购资产和承担的负债的公允价值。下表汇总了已完成房地产收购的购置价分配情况：

(千)	在结束的9个月里， 2019年9月30日
土地	$	155,434
土地改良		44,929
建筑物及改善工程		745,116
收购的原址租约^(c)		77,868
获得的高于市价的租约^(d)		2,800
获得的低于市价的租约^(e)		(15,811	)
应付抵押贷款		(49,782	)
	$	960,554

^(c)	收购的原址租赁的加权平均摊销期限为13在截至2019年9月30日的9个月内完成的收购。

^(d)	收购的高于市价租赁的加权平均摊销期限为18在截至2019年9月30日的9个月内完成的收购。

^(e)	收购的低于市价租赁的加权平均摊销期限为10在截至2019年9月30日的9个月内完成的收购。

上述收购的资金来自手头可用现金、循环信贷工具借款和无担保定期贷款的发行，以及股票发行的收益。所有房地产收购在截至2019年9月30日的9个月内完成，符合资产收购条件，因此，收购成本已资本化。

6.房地产销售

本公司完成了以下房地产销售，这些销售均不符合停产经营的条件：

	在截至的三个月内九月三十日，						在截至的9个月内九月三十日，
(单位：千，房产数量除外)	2020			2019			2020			2019
处置的财产数量		5			16			18			25
销售总价	$	9,816		$	59,691		$	57,539		$	94,791
合计账面价值		(8,327	)		(43,920	)		(45,085	)		(73,365	)
额外的销售费用		(429	)		(3,186	)		(2,729	)		(4,654	)
房地产销售收益	$	1,060		$	12,585		$	9,725		$	16,772

7.租赁物业和租赁安排的投资

该公司一般将其投资租赁物业出租给工业、医疗保健、餐饮、写字楼、零售和其他行业的老牌租户。截至2020年9月30日，公司拥有611根据已被归类为经营性租赁的租约出租的房地产11这些都被归类为直接融资租赁。在被归类为直接融资租赁的11份租约中，三包括作为经营租约入账土地部分(见收入确认(注2内)。基本上所有租约的初始期限都是10至20年份。该公司的租约一般规定，租金会因固定增长、消费物价指数上升或租户销售量增加而有限度地增加。一般来说，租户还被要求缴纳所有的财产税和评估，基本上维护大楼的内部和外部，并保持财产和责任保险。这些租约通常还提供一个或多个多年续签选项，由租户选择，并遵守与初始租约大致相同的条款和条件。

租赁物业投资--运用经营法核算

与租户签订不可撤销经营租约的租赁物业如下：

(千)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019
土地	$	542,487		$	548,911
土地改良		274,786			275,470
建筑物及改善工程		2,806,916			2,850,571
装备		11,870			11,492
		3,636,059			3,686,444
减去累计折旧		(332,057	)		(271,044	)
	$	3,304,002		$	3,415,400

租赁物业投资折旧费用如下：

在截至的三个月内

九月三十日，

在截至的9个月内

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

折旧

23,317

21,843

70,392

60,128

截至2020年9月30日，根据与租户签订的不可取消的经营租赁，预计将收到的租赁付款如下：

(千)
2020年剩余时间	$	71,570
2021		289,057
2022		291,801
2023		294,743
2024		290,463
此后		2,230,494
	$	3,468,128

由于租约续约期可由承租人自行选择，上述金额仅包括在最初租赁期内到期的未来租赁付款。此外，该等金额不包括根据消费物价指数变动而厘定的任何潜在浮动租金增幅，或根据租约按租户销售总额的百分比计算而可能收取的未来浮动租金。

租赁物业投资--直接融资租赁

该公司在直接融资租赁方面的净投资包括：

(千)	九月三十日， 2020			十二月三十一号， 2019
将收到未贴现的估计租赁付款	$	48,713		$	72,753
估计的无担保剩余价值		16,049			20,358
非劳动收入		(33,679	)		(51,221	)
信贷损失准备金		(181	)		—
直接融资租赁净投资	$	30,902		$	41,890

截至2020年9月30日，根据与租户签订的不可取消的直接融资租赁，预计将收到的未贴现租赁付款如下：

(千)
2020年剩余时间	$	811
2021		3,304
2022		3,368
2023		3,433
2024		3,493
此后		34,304
	$	48,713

上述租金收据不包括续期的未来租赁付款、潜在的可变消费物价指数租金上涨，或未来可能到期的可变百分比租金支付。

下表汇总了以租赁收入、简明综合收益表和全面收益表(亏损)净额报告的金额：

	在截至的三个月内九月三十日，				在截至的9个月内九月三十日，
(千)	2020		2019		2020			2019
经营租赁的合同租金金额	$	69,270	$	65,579	$	209,440		$	184,292
对确认合同经营租赁账单的调整以直线为基础		6,768		5,575		16,709			16,015
可变租金收入		234		—		308			—
直接融资租赁收入		757		1,005		2,599			3,014
向租户收取的运营费用		3,389		3,811		11,456			10,572
房地产交易的其他收入		64		431		795			431
对确认为无法收回的租金金额的收入进行调整开具帐单。		262		—		(1,961	)		(440	)
租赁总收入，净额	$	80,744	$	76,401	$	239,346		$	213,884

8.无形资产和无形负债

以下为无形资产、负债及相关累计摊销情况摘要：

(千)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019
租赁无形资产：
获得的高于市价的租约	$	53,563		$	62,136
累计摊销较少		(18,397	)		(17,433	)
收购的高于市价的租赁，净额		35,166			44,703
收购的原址租约		333,305			349,645
累计摊销较少		(79,500	)		(62,454	)
收购的就地租赁，净额		253,805			287,191
无形租赁资产总额，净额	$	288,971		$	331,894
获得的低于市价的租约	$	107,625		$	113,862
累计摊销较少		(26,405	)		(21,640	)
无形租赁负债净额	$	81,220		$	92,222
租赁费	$	15,655		$	17,013
累计摊销较少		(4,640	)		(4,166	)
租赁费，净额	$	11,015		$	12,847

无形租赁资产和负债摊销如下：

(千)		在截至的三个月内九月三十日，					在截至的9个月内九月三十日，
无形的	财务报表列报	2020			2019		2020			2019
收购的原址租赁和租赁费	折旧摊销	$	8,026		$	6,549	$	32,060		$	17,861
高于市价和低于市价的租赁	租赁收入，净额		(149	)		875		(25	)		2,335

截至2020年9月30日的三个月和九个月的摊销费用包括美元2,459及$14,517分别为提前终止租赁导致的加速摊销，而不是零在上一年期间。

截至2020年9月30日的无形资产和负债未来摊销估计如下：

(千)
2020年剩余时间	$	5,700
2021		22,494
2022		21,952
2023		21,626
2024		20,859
此后		126,135
	$	218,766

9.无担保信贷协议

下表汇总了该公司的无担保信贷协议：

	未偿余额
(单位为千，利率除外)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019			利息率^(c)	成熟性日期
循环信贷安排^(a)	$	—		$	197,300		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.20%	^(d)
2020年无担保定期贷款^(a)		—			300,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.25%	2021年2月^(e)
2022年无担保定期贷款^(a)		60,000			—		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.25%	2022年2月
2023年无担保定期贷款^(a)		265,000			265,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.35%	2023年1月
2024年无担保定期贷款^(a)		190,000			190,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.25%	2024年6月1日
2026年无担保定期贷款^(a)		450,000			450,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.85%	2026年2月
高级注释^(a)
系列A		150,000			150,000		4.84%	2027年4月
B系列		225,000			225,000		5.09%	2028年7月
C系列		100,000			100,000		5.19%	2030年7月
		475,000			475,000
总计		1,440,000			1,877,300
债券发行成本(净额)^(b)		(6,505	)		(7,919	)
	$	1,433,495		$	1,869,381

^(a)	该公司相信，它在提交的所有期间都遵守了所有财务契约。

^(b)	列报的金额仅包括与无担保定期票据和优先票据有关的债务发行成本(净额)。

^(c)	在2020年9月30日和2019年12月31日，一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)为0.15%和1.76%。

^(d)	2020年9月4日，该公司更换了之前的美元600,000循环信贷安排，到期日为2022年1月，以新的$900,000到期日为2023年9月.

^(e)	2020年的无担保定期贷款原定于#年到期。2020年8月，并允许两次延期六个月，由公司选择，但公司必须遵守债务契约、习惯陈述和担保，并支付相当于0.05延期时未偿还本金余额的%。2020年5月5日，本公司行使了第一个期权，自2020年8月2日起生效，将2020年无担保定期贷款的到期日延长至2021年2月2日。这笔贷款是用该公司首次公开募股(IPO)的收益偿还的。

2020年9月4日，本公司签订了一项协议(“循环信贷协议”)，金额为900,000无担保循环信贷安排(“循环信贷安排”)，由摩根大通银行(北卡罗来纳州)作为行政代理。交易循环信贷协议的成交须遵守若干惯常条件，以及首次公开发行(IPO)的成交，并须符合协议所载有关本公司普通股规模及上市的最低条件。交易于2020年9月21日完成，当时循环信贷安排取代了公司当时现有的600,000无担保循环信贷安排。循环信贷协议包括手风琴功能，将总贷款规模从$900,000至$2,000,000，取决于现有或新的贷款人是否愿意为这种增加提供资金，以及其他惯常条件。循环信贷协议将于2023年9月21日。本公司有权延长循环信贷协议的期限每次延期两次，为期六个月，但须受若干条件规限，包括缴付相等于0.0625循环承付款的%。循环信贷协议项下的借款只须按浮动利率支付利息，利率相当于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)，外加基于公司信用评级的保证金，范围为0.825%至1.55每年的百分比。根据公司目前的投资级信用评级Baa3，适用保证金为1.20截至2020年9月30日。此外，循环信贷融资须根据公司的信用评级收取融资手续费，范围为0.125%和0.30每年的百分比。根据该公司目前的信用评级，贷款费用为0.25截至2020年9月30日的年利率。循环信贷安排下的利差和融资费与被更换的贷款的息差和融资费相同。

2020年2月7日，本公司签订了一项60,000定期贷款协议将于2022年2月28日(“2022年无担保定期贷款”)，由摩根大通(JP Morgan Chase，N.A.)担任行政代理。2022年的无担保定期贷款在成交时得到了全额资金，用于偿还公司作为内部化的一部分承担的部分债务。2022年无担保定期贷款的借款只需支付浮动利率，利率等于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加上基于公司信用评级的保证金，范围在0.85%和1.65每年的百分比。根据该公司目前的信用评级，适用保证金为1.25截至2020年9月30日。

截至2020年9月30日，所有未偿还借款的加权平均利率为。2.80%，不包括利率互换协议。

在截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司支付了$5,918与循环信贷安排相关的债务发行成本。截至2019年9月30日的三个月和九个月，公司支付了$1,281及$6,510与2020年无担保定期贷款、2026年无担保定期贷款及其之前的无担保循环信贷协议相关的债务发行成本。根据ASC 470-50，对于每个单独的债务工具，以贷款人为基础，债务修改和清偿，该公司对交易是否被视为新债务、现有债务的修改或现有债务的清偿进行了评估。债券发行成本要么延期，要么摊销。

连带债务的期限或已发生的费用。根据这一评估，$5,918所产生的债务发行成本D在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，以及$1,275及$6,504在截至2019年9月30日的三个月和九个月期间发生的债务发行成本中，分别被认为与发行新债务或修改现有债务有关，因此已延期，正在摊销。ZED对相关债务的期限进行了调整。剩下的$6在截至2019年9月30日的三个月和九个月发生的债务发行成本中，被视为与债务清偿有关，并计入债务成本在随附的简明综合收益表和全面收益表(亏损)中予以清偿。此外，在截至2020年9月30日的三个月和九个月期间，392的未摊销债务发行成本已支出并包括在内在随附的简明综合收益表和全面收益表(亏损)中的债务清偿成本。这些金额总计为#美元。113及$328分别在截至2019年9月30日的三个月和九个月内。

债务发行成本在随附的简明综合收益和全面收益(亏损)表中作为利息支出的组成部分摊销。下表汇总发债成本摊销情况：

在截至的三个月内

九月三十日，

在截至的9个月内

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

债务发行成本摊销

819

611

2,528

1,761

根据其无担保信贷协议，该公司必须遵守各种财务和运营契约以及财务报告要求。这些公约要求该公司保持一定的财务比率，包括杠杆率、固定费用覆盖率和偿债覆盖率等。截至2020年9月30日，该公司相信它遵守了所有贷款契约。本公司是否继续遵守这些公约取决于许多因素，并可能受到当前或未来与新冠肺炎疫情相关的经济状况的影响(见附注19)，因此不能保证本公司将继续遵守其公约。不遵守公约将导致违约，如果公司无法补救或无法从贷款人那里获得豁免，可能会加快偿还债务的速度。此外，在违约情况下，公司向股东支付的股息可能会受到限制，超过维持其房地产投资信托基金资格所需的股息。因此，违约事件可能对公司产生重大不利影响。

10.按揭及应付票据

公司的抵押贷款和应付票据包括以下内容：

		起源	成熟性
(单位为千，利率除外)		日期	日期	利息	九月三十日，			十二月三十一号，
贷款人		(月/年)	(月/年)	率	2020			2019
(1)	威尔明顿信托全国协会	4月至19日	2月-28日	4.92%	$	48,234		$	49,065		^{(一)(二)、(三)、(K)}
(2)	威尔明顿信托全国协会	6月18日至18日	8月至25日	4.36%		20,042			20,318		^{(A)第(B)款、第(C)款和第(J)款}
(3)	PNC银行	10月16日至16日	11月-26日	3.62%		17,597			17,885		^(B)(C)
(4)	太阳人寿	3月12日至12日	10月21日至21日	5.13%		10,575			10,888		^(B)(F)
(5)	全球保险集团	4月至12日	10月23日至23日	6.38%		7,230			7,788		^(B)(G)
(6)	M&T银行	10月17日	8月至21日	一个月期 Libor+3%		4,807			4,913		^{(B)(D)至(H)及(I)}
(7)	票据持有人	2008年12月-2008年12月	12月-23日	6.25%		591			750		^(D)(L)
(8)	标准保险公司	7月10日至10日	8月至30日	6.75%		—			544		^{(二)(三)、(四)、(五)}
						109,076			112,151
	债券发行成本(净额)					(324	)		(358	)
					$	108,752		$	111,793

^(a)	无追索权债务包括与欺诈、环境索赔、破产和其他事项有关的公司和/或运营的赔偿/担保。

^(b)	由相关租赁物业和租赁租金担保的债务。

^(c)	由业务担保担保的债务。

^(d)

由公司担保的债务。

^(e)	该利率代表初始利率。利率本可以由标准保险公司自行决定(根据现行利率)调整为119从第一次付款之日起数月。

^(f)	抵押贷款是2012年3月作为UPREIT交易的一部分承担的。这笔债务是在假设时按公允价值记录的。

^(g)	抵押于2012年4月承担，作为收购相关物业的一部分。这笔债务在假设时是按公允价值记录的。

^(h)	本公司就按揭票据订立利率掉期协议，详情见附注11。

⁽ⁱ⁾	抵押贷款是2017年10月作为UPREIT交易的一部分承担的。这笔债务是在假设时按公允价值记录的。

^(j)	抵押贷款于2018年6月承担，作为收购相关物业的一部分。债务在承担时按公允价值记录。

^(k)	抵押贷款于2019年4月承担，作为收购相关物业的一部分。债务在承担时按公允价值记录。

^(l)	2020年10月9日，与出售房产相关的票据得到了全额偿还。

截至2020年9月30日，租赁物业投资为$174,623作为公司抵押和应付票据的抵押品。

下表汇总了该公司解除的抵押贷款：

(单位：千，不包括抵押贷款数量)

在截至的9个月内

2020年9月30日

截至年底的年度

2019年12月31日

抵押贷款数量

未偿还抵押贷款余额

541

13,905

下表汇总了抵押贷款终止的成本：

在截至的三个月内

九月三十日，

在截至的9个月内

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

抵押权清偿成本

—

336

842

根据上述抵押和应付票据协议以及本公司截至2020年9月30日的无担保信贷协议(见附注9)，预计未来将支付的本金如下：

(千)
2020年剩余时间	$	818
2021		18,006
2022		62,907
2023		273,173
2024		192,260
此后		1,001,912
	$	1,549,076

本公司的某些按揭及应付票据协议规定预付费用，并可在相关协议所界定的某些违约事件下终止。这些预付费没有反映在上表中。

11.利率互换

与某些金融机构签订了利率互换协议，以减轻相关债务协议期限内利率波动的影响。利率互换被认为是现金流对冲。为降低交易对手集中风险，本公司对作为掉期交易对手的机构实行多元化政策。根据这些协议，该公司每月从这些利率掉期的交易对手那里获得付款，等于相关可变利率乘以未偿还名义金额。某些利率掉期按月摊销。反过来，该公司每月向交易对手支付的金额等于固定利率乘以相关的未偿还名义金额。这些交易的预期净影响是，该公司为其可变利率借款支付固定利率。

以下为该公司未完成的利率互换协议摘要：

(单位为千，利率除外)								公允价值
交易对手	到期日	固定率			可变利率指数	概念上的金额		九月三十日， 2020			12月31日， 2019
北卡罗来纳州美国银行	2023年11月		2.80	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率	$	25,000	$	(2,029	)	$	(1,136	)
蒙特利尔银行	2024年7月		1.16	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		40,000		(1,542	)		740
蒙特利尔银行	2025年1月		1.91	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,889	)		(402	)
蒙特利尔银行	2025年7月		2.32	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,565	)		(970	)
蒙特利尔银行	2026年1月		1.92	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,255	)		(448	)
蒙特利尔银行	2026年1月		2.05	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		40,000		(3,880	)		(1,014	)
蒙特利尔银行	2026年12月		2.33	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		10,000		(1,281	)		(460	)
蒙特利尔银行	2026年12月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,664	)		(577	)
蒙特利尔银行	2027年12月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,629	)		(1,306	)
蒙特利尔银行	2029年5月		2.09	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,486	)		(799	)
Capital One，全国协会	2021年12月		1.05	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(174	)		143
Capital One，全国协会	2024年12月		1.58	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(885	)		10
Capital One，全国协会	2026年1月		2.08	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		(3,398	)		(911	)
Capital One，全国协会	2026年4月		2.68	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(2,014	)		(944	)
Capital One，全国协会	2026年7月		1.32	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		(2,101	)		720
Capital One，全国协会	2027年12月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,601	)		(1,278	)
M&T银行	2021年8月		1.02	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		4,805		(35	)		41		^(A)、(B)
M&T银行	2022年9月		2.83	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,315	)		(862	)
M&T银行	2023年11月		2.65	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,964	)		(1,038	)
地区银行	2020年5月		2.12	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		50,000		—			(104	)
地区银行	2023年12月		1.18	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(854	)		376
地区银行	2029年5月		2.11	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,515	)		(827	)
地区银行	2029年6月		2.03	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,349	)		(651	)
Truist金融公司	2024年4月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,632	)		(451	)
Truist金融公司	2025年4月		2.20	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,278	)		(781	)
Truist金融公司	2025年7月		1.99	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,131	)		(524	)
Truist金融公司	2025年12月		2.30	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,715	)		(993	)
Truist金融公司	2026年1月		1.93	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(2,230	)		(458	)
美国银行全国协会	2029年6月		2.03	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,393	)		(681	)
美国银行全国协会	2029年8月		1.35	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(1,902	)		881
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2021年2月		2.39	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		35,000		(269	)		(302	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2024年10月		2.72	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		15,000		(1,550	)		(795	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2027年4月		2.72	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		25,000		(3,924	)		(1,845	)
北卡罗来纳州富国银行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2028年1月		2.37	%	一个月期伦敦银行同业拆借利率		75,000		(10,877	)		(3,914	)
								$	(81,326	)	$	(21,560	)

^(a)	2019年12月31日的名义金额为$4,912.

^(b)	利率互换是在2017年10月作为UPREIT交易的一部分。

根据这些协议，从浮动利率转换为固定利率所确认的总金额及其在随附的简明综合损益表和全面收益表(亏损)中的位置如下：

				从				利息支出总额
	得(损)额			累计其他				在
	在			综合损失				合并报表
(千)	累计其他				数量			收入和综合
截至9月30日的三个月，	综合损失			定位	(亏损)收益			收入(亏损)
2020	$	4,352		利息支出	$	(4,166	)	$	18,511
2019		(16,380	)	利息支出		387			18,465

				从				利息支出总额
	损失金额			累计其他				在
	在			综合损失				合并报表
(千)	累计其他				数量			收入和综合
截至9月30日的9个月，	综合损失			定位	(亏损)收益			收入(亏损)
2020	$	(59,766	)	利息支出	$	(8,467	)	$	59,015
2019		(52,182	)	利息支出		2,001			51,025

与利率掉期有关的金额预计将在未来12个月内从累积的其他综合利息支出损失中重新分类，估计为亏损#美元。16,073。如果掉期交易对手不履行义务，本公司将面临信用风险。该公司通过将交易对手限制在符合既定信贷和资本准则的主要银行，将风险敞口降至最低。

12.信用风险集中

在截至2020年9月30日的9个月里，该公司的银行余额有时超过了联邦保险的限额。本公司并未遭受与这些存款有关的损失，管理层不认为本公司在这些金额方面有任何重大的信用风险。

在2020年2月7日内部化之前，公司的租赁物业由BRE和资产管理人管理，如附注3所述。支付给BRE和资产管理人的管理费0%和2分别占截至2020年9月30日的三个月和九个月总运营费用的百分比17%和18截至2019年9月30日的三个月和九个月的总运营费用的百分比。*这些金额不包括支付给资产管理公司的资本化的收购费用(见附注3)。该公司与三家机构有抵押贷款和应付票据，这三家机构包括63%, 16%和10占2020年9月30日应付抵押贷款和票据总额的百分比。该公司与三家机构有抵押贷款和应付票据，这三家机构包括62%, 16%和10截至2019年12月31日的应付抵押贷款和票据总额的%。截至2020年9月30日及2019年9月30日止三个月及九个月，本公司不是的占总收入10%以上的个人租户或共同特许经营权。

13.权益

2020年9月21日，公司完成首次公开募股并发行33,500A类普通股，首次公开发行价格为$17.00每股。作为IPO的一部分，IPO的承销商被授予一项选择权，可在30从2020年9月21日起，购买最多5,025A类普通股按IPO价格，减去承销折扣和佣金。首次公开募股的净收益，扣除承销折扣和佣金#美元。34,170及$3,010其他费用(包括#美元)1,656截至2020年9月30日，在应付帐款和其他负债中记录的费用)为$532,320截止到2020年9月30日。该公司用净收益偿还了剩余的$。216,488根据本公司当时现有的循环信贷安排到期的本金和应计利息以及剩余的$240,225根据其2020年无担保定期贷款，本金和应计利息到期。其余净收益将用于一般商业目的，包括收购。2020年10月20日，承销商部分行使了选择权。请参阅注释18。

共享赎回计划

本公司股票赎回计划自2020年2月10日起终止，因此不是的在截至2020年9月30日的9个月内赎回。下表汇总了公司股票赎回计划下的赎回情况：

(单位为千，不包括赎回数量)	在截至的三个月里， 2019年9月30日		在结束的9个月里， 2019年9月30日
申请赎回的次数	20		49
股份数目	353		588
总赎回价格	$	7,361	$	12,374

分销再投资计划

公司通过了一项分配再投资计划(“DIP”)，根据该计划，公司的股东和运营单位(公司除外)的股东可以选择将现金分配再投资于公司普通股的额外股份。滴注从2020年2月10日起终止。在2020年9月30日和2019年12月31日，共有12,301和12,019普通股分别是在点滴计划下发行的。

14.股票薪酬

2020年8月4日，公司授予341根据股权激励计划向某些高级管理人员和员工发放的限制性普通股。限制性股票奖励的持有人一般有权在受限普通股发行之日及之后的任何时间行使本公司股东的权利，包括股份投票权和股份分红的权利。限制性股票奖励授予超过3个或3个以上的四年从内部化之日起的一段时间，取决于员工是否继续服务到适用的归属日期，并符合个人奖励协议的条款。不是的其中一股限制性股票于2020年9月30日归属。

下表提供了有关公司限制性股票奖励的信息：

(千)

在截至的三个月里，

2020年9月30日

在结束的9个月里，

2020年9月30日

补偿成本

796

对未归属的限制性股票宣布的股息

下表列出了公司在2020年9月30日的限制性股票奖励信息：

(单位：千，认证期除外)
限制性股票奖励的未摊销价值	$	6,194
加权平均摊销期限(年)		3.0

下表列出了公司在截至2020年9月30日的9个月中的限制性股票活动的信息：

(以千为单位，每股金额除外)	股份数		加权平均资助金日期每股公允价值
期初未归属		—	$	—
授与		341		20.50
既得		—		—
没收		—		—
期末未归属		341	$	20.50

2020年8月4日授予日每股公允价值为$20.50是基于董事会确定的确定的股票价值(“确定的股票价值”)。在首次公开募股之前，公司以非公开发行的价格出售普通股，价格等于确定的股票价值，该价格由董事会根据公司投资组合的资产净值、管理层和第三方顾问的意见以及董事会决定的其他因素至少每季度确定一次。公司的资产净值是根据其既定的估值过程计算的，首先是基于每个资产组合的隐含市场价格(除其他因素外)截至该日投资组合中物业的公允价值的估计。该公司的资产净值是根据其既定的估值程序计算的，首先是基于每个资产的隐含市场价格等因素，对截至该日投资组合中的物业的公允价值进行估计。该公司的资产净值是根据公司投资组合的资产净值、管理层和第三方顾问的意见以及董事会决定的其他因素来计算的。

15.每股收益

下表汇总了计算基本每股收益和稀释后每股收益(“EPS”)时使用的组成部分：

	在截至的三个月内九月三十日，					在截至的9个月内九月三十日，
(以千为单位，每股金额除外)	2020			2019		2020			2019
基本收入：
Broadstone Net Lease，Inc.普通股的净收益为股东提供支持	$	8,750		$	23,388	$	34,919		$	53,460
减去：分配给未归属限制性股票的收益		(46	)		—		(46	)		—
用于计算普通股基本收益的净收益	$	8,704		$	23,388	$	34,873		$	53,460


摊薄收益：
用于计算基本每股收益的净收益	$	8,704		$	23,388	$	34,873		$	53,460
可归因于非控股权益的净收益		961			1,650		3,738			3,942
用于计算稀释后每股普通股收益的净收益	$	9,665		$	25,038	$	38,611		$	57,402

已发行普通股加权平均数：		111,371			98,568		108,300			93,575
减去：加权平均未归属限制性股票^(a)		(216	)		—		(72	)		—
年使用的已发行普通股的加权平均数 *基本每股普通股收益		111,155			98,568		108,228			93,575
可兑换会员单位的影响^(b)		12,226			6,948		11,519			6,948
年使用的已发行普通股的加权平均数 *稀释后每股普通股收益		123,381			105,516		119,747			100,523

基本每股收益	$	0.08		$	0.24	$	0.32		$	0.57
稀释后每股收益	$	0.08		$	0.24	$	0.32		$	0.57

^(a)	的加权平均效果。341截至2020年9月30日的未归属普通股限制性股票，在归属之前，这些股份将被排除在每股收益的计算之外。限制性普通股的股票不包括在稀释后每股收益的计算中，因为这样做的效果将是反稀释的。

^(b)	的加权平均效果。12,226和6,948分别于2020年9月30日和2019年9月30日到期的运营单位。营业单位包括在稀释后每股收益的计算中。然而，由于此类运营单位还需要将可归因于此类运营单位的运营收入份额重新计入净收入，因此对每股收益没有影响。

16.补充现金流披露

支付利息的现金为$50,853及$49,828分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。缴纳所得税的现金为$1,385及$809分别为截至2020年和2019年9月30日的9个月。

以下是非现金交易，已从随附的简明现金流量表中排除：

•

于截至2020年及2019年9月30日止九个月内，本公司发出275和2,199分别为普通股，价值约为$5,733及$46,084分别根据滴滴计划的条款(见附注13)。

•

在截至2020年9月30日的9个月内，公司发行了普通股和运营单位的股票，总价值约为$178,535，以及公允价值为$的套现对价。40,119作为内部化的对价，并假设为$90,484债务(见附注4)。

•

截至二零二零年九月三十日止九个月内，本公司将夹层股权非控股权益之账面值调整为#美元。2,513，与额外的实收资本相抵。

•

在截至2020年9月30日的9个月内，公司重新分类了$112,698将夹层股权、非控股权益转换为非控股权益。

•

在截至2020年9月30日的9个月内，公司重新分类了$66,376夹层股权普通股，抵销#美元66,375到额外的实收资本和美元1普通股。

•

在截至2020年9月30日的9个月内，公司重新分类了$18,436溢价负债的账面价值，抵销金额为#美元。11,627作为非控制权益及$6,809作为额外实收资本的组成部分(见附注2)。

•

在截至2020年9月30日的9个月中，1,656与首次公开招股相关的已产生但未支付的费用被记录为抵消额外实收资本(见附注13)。

•

截至2020年9月30日和2019年9月30日，已宣布和应计但尚未支付的股息金额为#美元。20,722及$11,932，分别.

•

于截至二零二零年九月三十日止九个月内，本公司执行契约修订，导致本公司的租赁类别由直接融资租赁改为经营租赁。四财产。于修订日期，原租约的净投资额及已确认资产的账面价值为#美元。9,055.

•

在截至2019年9月30日的9个月内进行的房地产交易中，本公司接受了#美元的租户改善津贴。2,517以减少为相关房地产资产支付的现金为交换条件.

•

于2020年1月1日采纳附注2所述的ASC 326后，本公司记录了一项过渡调整，以记录与其直接融资租赁净投资相关的信贷损失准备金#美元。323，等额记录为留存收益的减少。信贷损失拨备作为租赁物业投资的一个组成部分，使用直接融资法在简明综合资产负债表上进行净额核算。.

•

在2019年1月1日采用ASC 842后，公司记录了#美元的使用权资产。1,687和租赁负债$1,261与作为承租人的土地租赁相关联。使用权资产是在扣除直线租金负债#美元后入账的。7和土地租赁无形资产，净额为#美元432自收养之日起.

17.承担和或有事项

诉讼

本公司不时参与处理本公司业务所附带的各种诉讼事宜。虽然根据目前掌握的信息无法确切预测该等事项的解决情况，但本公司并不认为任何该等事项的最终结果会对其综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大影响。

与房产和收购相关

在房地产所有权和经营方面，该公司可能需要承担与环境问题相关的成本和损害赔偿责任。本公司不知道有任何不遵守规定、责任、索赔或其他环境条件会对其综合财务状况、经营业绩或流动性产生实质性影响。

与租户改善津贴相关的余额包括在简明综合资产负债表的应付帐款和其他负债中，如下所示：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一号，

2019

租户改善津贴

1,981

2,706

本公司与三笔不同的UPREIT交易的贡献成员签订了三项独立的税务保护协议，并与内部化相关的创始所有者税收保护协议(见附注3)。税务保障协议要求本公司在出售、交换、转让或以其他方式处置出资财产的情况下，或在创始所有者税收保护协议的情况下，在一项导致受益人确认受协议保护的收益的应税交易中赔偿受益人，但某些例外情况除外。根据截至2020年9月30日的价值，根据协议，适用物业的应税销售将引发约#美元的负债。22,300。根据现有信息，本公司不认为上述导致损害的事件已经发生或可能在可预见的将来发生。

经营租约项下的债务

内部化后(见附注4)，本公司以不可撤销的营运租约租赁其公司总部及其他地点的办公空间，租期由2021至2023。这些租约包含每月固定付款的条款，但可能会出现租金上涨的情况。所有租约均不受任何分租协议约束。公司总部的租约是与关联方签订的(见附注3)。

本公司亦根据不可撤销的经营租约(“土地租契”)租赁某些物业的土地，初始租约条款由2034至2066。这些租约包含每月固定付款的条款，但可能会出现租金上涨的情况。其中一份租约要求该公司根据物业产生的销售额(“租金百分比”)支付年度租金。所有租约均不受任何分租协议约束。

下表汇总了与运营租赁相关的总租赁成本：

		在截至的三个月内九月三十日，				在截至的9个月内九月三十日，
(千)	财务报表列报	2020		2019		2020		2019
经营租赁成本
写字楼租约	一般和行政	$	155	$	—	$	362	$	—
土地契约	财产和运营费用		33		35		100		105
可变租赁成本
土地契约	财产和运营费用		13		11		43		34
总租赁成本		$	201	$	46	$	505	$	139

下表汇总了与营业租赁项下的债务相关的付款，在随附的简明合并现金流量表上报告为营业活动的现金流量：

在截至的三个月内

九月三十日，

在截至的9个月内

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

经营租赁付款

179

490

127

截至2020年9月30日，根据不可撤销的经营租赁，估计未来需要支付的租赁款项以及对租赁负债的对账如下：

(千)
2020年剩余时间	$	176
2021		711
2022		686
2023		505
2024		120
此后		2,411
未贴现现金流合计		4,609
扣除的计入利息		(1,822	)
租赁负债	$	2,787

上述租金包括在最初租赁期限内到期的未来最低租赁付款。该等金额不包括与未来期间可能到期的百分比租金有关的任何或有金额。

18.后续事件

2020年10月15日，该公司支付了总计$20,722.

2020年10月20日，公司首次公开募股(IPO)的承销商部分行使了购买至多5,025公司A类普通股，IPO价格为$17.00。承销商最终行使了选择权，购买了额外的3,500A类普通股。该公司随后收到了#美元。55,930在扣除承销费和折扣后，承销商行使其选择权所带来的额外IPO收益。

在……上面2020年11月5日，董事会宣布季度分配为#美元。0.252020年第四季度公司普通股和运营单位的每股收益，将于当日或之前支付2021年1月15日致截至以下日期登记在册的股东及单位持有人2020年12月31日.

截至2020年11月5日，该公司销售二合计账面价值约为$的物业5,019总收益为$8,615。该公司产生了与销售相关的额外费用约为#美元。402，由此产生的房地产销售收益约为$3,194.

在2020年9月30日之后，公司全额偿还了591应付票据的未偿还余额(见附注10)。

19、新冠肺炎大流行

自2019年12月被发现以来，一种新的冠状病毒株已经在包括美国在内的世界大多数国家传播，这种病毒株会导致被称为新冠肺炎的病毒性疾病。疫情已被世界卫生组织(World Health Organization)宣布为大流行，美国卫生与公众服务部部长(United States Department Of Health And Human Services)已宣布美国进入公共卫生紧急状态。为应对新冠肺炎疫情，许多地方、州和联邦政府制定了“待在家里”或“原地踏步”的规定，对可以继续经营的企业类型进行了限制，导致许多被认为不必要的企业倒闭。该公司的许多租户，特别是那些在零售和餐饮业经营的租户，依靠与客户的面对面互动来创造单位级别的盈利能力，并受到疫情的负面影响，向这些行业提供产品和服务的企业也是如此。因此，于二零二零年第二季，本公司接获多宗租金宽免要求，并最终批准宽免 15租户说。

对所有人来说，除了一在获得宽免的15个租户中，该公司以部分延迟租金的形式给予宽免。至于余下的租户，该公司同意在一年多的时间内部分减免租金。9个月期须缴交的最低租金在此期间递增的期间，以换取三年期延长租赁期，并在减免期内提供上浮百分比租金条款。部分延期租金和所代表的减租0.6%和1.4分别占截至2020年9月30日的三个月到期的合同基本租金总额的%。

部分延期租金的幅度在2%到2%之间。六个月租金，加权平均延迟期为3.4月份。还款期从三个月至一年，加权平均回收期为5.6从2020年7月开始的几个月。截至2020年9月30日，这些延期的加权平均剩余回收期为4.2月份。公司已经收集了100在截至2020年9月30日的三个月内需要偿还的延期租金的%，延期租金余额仍有可能收回。

对于预期将在短期内偿还的部分延期租金，如果延期付款对原始租赁协议中的总对价没有实质性变化，则财务报表中确认的直线租赁收入金额不受影响。根据该等协议到期的递延租金记为租户及其他应收款项，净额计入简明综合资产负债表。在某些情况下，作为延期协议的一部分，本公司通过谈判延长租约或提前行使租户续约选择权，导致协议项下的现金流大大超过原来的租赁条款。该公司以租赁为基础对这些协议进行评估，并根据ASC 842的修改框架对减免进行了核算，从而对预期记录的直线租赁收入进行了调整。根据ASC 842的租约修订框架，本公司也说明了部分减税的原因。

截至2020年9月30日止九个月，新冠肺炎疫情对本公司财务状况及经营业绩的影响仅限于上述租金减免拨款的影响。疫情对公司未来财务状况、经营结果、流动性和支付分配能力的全面影响最终将取决于某些事态发展，包括疫情的持续时间和蔓延及其对公司租户的影响，所有这些都是不确定和无法预测的。关于新冠肺炎疫情风险的进一步讨论，请参阅第一部分第二项。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析在下面的表格10-Q中填写本季度报告的详细信息。

第二项。管理学的探讨与分析财务状况和经营业绩

除文意另有所指外，在本10-Q表格季度报告中使用的术语“BNL”、“我们”和“我们的公司”指的是Broadstone Net Lease，Inc.，一家于2007年10月18日注册成立的马里兰州公司，根据上下文的要求，是指Broadstone Net Lease，LLC，一家纽约有限责任公司(“OP”)，我们称之为该公司或我们的“OP”，以及它们各自的子公司。

以下管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析(“MD&A”)旨在帮助读者了解我们的经营业绩和财务状况。本MD&A是对我们的简明综合财务报表和简明综合财务报表附注的补充，应与本季度报告10-Q表格中的附注一起阅读。

关于前瞻性陈述的警示说明

这份Form 10-Q季度报告包含前瞻性陈述，反映了我们目前对我们的业务、财务业绩、增长前景和战略、市场机会和市场趋势的看法，这些陈述是根据修订后的1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和修订后的“1934年证券交易法”(“交易法”)第21E节的安全港条款作出的。前瞻性陈述包括所有非历史事实的陈述。在某些情况下，您可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“大约”、“计划”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。本季度报告(Form 10-Q)中包含的所有前瞻性陈述都会受到各种风险和不确定性的影响。与上述有关的假设涉及(其中包括)对未来经济、竞争和市场状况以及未来业务决策的判断，所有这些都很难或不可能准确预测，而且许多都不是我们所能控制的。尽管我们认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果、业绩和成就可能与前瞻性陈述中或前瞻性陈述中表达的内容大不相同，可能会受到各种风险和其他因素的影响。因此，存在或将存在重要因素，可能导致实际结果或结果与这些前瞻性陈述大不相同。

项目1描述了可能导致结果与前瞻性陈述大不相同的重要因素。“商务”，第1A项。“风险因素”和第7项。在我们于2020年2月27日提交给SEC的2019年年度报告Form 10-K中，以及在第二部分的第1A项中，我们都提到了管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。本公司于2020年5月7日向美国证券交易委员会提交的截至2020年3月31日的季度报告Form 10-Q中的“风险因素”。

谨此告诫您，不要过度依赖本10-Q表格季度报告中包含的任何前瞻性陈述。所有前瞻性陈述都是截至本Form 10-Q季度报告发布之日作出的，实际结果、业绩和成就与本Form 10-Q季度报告中表达或引用的预期存在实质性差异的风险将随着时间的推移而增加。我们没有义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展或其他原因，除非法律要求。

解释性说明和某些定义的术语

除非上下文另有要求，否则在本MD&A中使用以下术语和短语，如下所述：

•

“年化基本租金”是指本报告所述期间最后一个月到期的年化合同现金租金，不包括因租户提出与全球冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行有关的租金减免要求而达成的延期短期租金和减免租金的影响，并作出调整，以取消当月出售的房产的租金，并包括上个月购置的房产的整整一个月的合同现金租金。如下所述，由于新冠肺炎疫情，我们在2020年上半年收到了几个租户的租金减免请求，并同意暂时推迟收取租金，或在有限情况下减免部分剩余租赁期限的租金。由于这些要求，我们同意了15个租户的部分租金减免请求，这些租户涉及93处物业，其基本租金总额约占我们ABR的9.8%。我们在ABR的计算中剔除了这些延期和减免的影响，因为它们本质上是相对于我们租赁期限长度的短期影响，并且与离散事件有关，因此将它们计入计算中将不能准确衡量我们的相对投资组合构成。

•

“现金资本化率”是指房地产投资物业预计产生的第一年现金收益，该收益率是在投资时根据投资日期后第一个全年的合同规定的现金基础租金除以该房产的购买价格而估算的；“现金资本化率”是指房地产投资物业预计产生的第一年现金收益，该收益率是根据投资日期后第一个全年的合同规定的现金基准租金除以该房产的购买价格而估算的；

•

“CPI”是指所有城市消费者的消费价格指数(CPI-U)：美国城市平均水平，由美国劳工统计局发布的所有项目，或其他类似指数，衡量城市消费者为一篮子消费品和服务市场支付的价格随时间的平均变化；

•

“总资产价值”是指未折旧一项资产的账面价值，代表该资产在收购之日的公允价值，减去因减值费用而进行的任何后续减记；

•

“入住率”或投资组合中某一特定百分比的“已占用”，是指(1)物业总面积减去空置物业的面积，以及(2)截至某一指定日期的物业总面积；以及(2)截至某一特定日期，我们并未收取任何租金的物业的总面积；及(2)截至某一指定日期，我们的物业的总面积；及(2)截至某一指定日期，我们的物业的总面积；及

•

“循环信贷安排”是指我们的日期为2020年9月21日的9亿美元无担保循环信贷安排，与摩根大通银行(J.P.Morgan Chase Bank，N.A.)及其他贷款方签订，以制造商和贸易商信托公司及其其他贷款方(经不时修订)取代我们之前于2017年6月23日提供的6亿美元优先无担保循环信贷安排。

概述

我们收购、拥有和管理的主要是单租户商业地产，这些物业是长期净租赁给多元化租户群体的。自2007年成立以来，我们有选择地投资于工业、医疗、餐饮、写字楼和零售物业类型的净租赁资产。截至2020年9月30日，我们的投资组合已增长到美国41个州的627处房产和加拿大的1处房产，总资产价值约为40亿美元。

我们专注于投资由信誉良好的单身租户运营的房地产，这些房地产的特点是积极的商业驱动和趋势，这些物业是租户业务的组成部分，有机会获得长期净租赁。通过长期净租赁，我们的租户能够保留对其具有战略重要性的地点的运营控制权，同时将其债务和股权资本分配给其核心业务运营，而不是房地产所有权。

多元化投资组合。截至2020年9月30日，我们的投资组合包括约2730万平方英尺的可出租运营空间，根据物业类型、地理位置、租户和行业高度多样化，并在每个(例如，地理集中范围内的物业类型多样化)：

财产类型：我们主要专注于工业、医疗保健、餐饮、写字楼和零售物业类型，这是基于我们在这些行业的丰富经验和信念。在这些行业中，我们主要集中在制造、配送和仓储、临床、休闲餐饮、快餐店、战略运营、公司总部、食品加工、弹性/研发和冷藏等领域。

地理多样性：我们的酒店位于美国41个州和加拿大不列颠哥伦比亚省，没有一个地理集中度超过我们ABR的10.5%。

租户和行业多样性：我们的物业被大约182个不同的商业租户占用，他们经营着169个不同的品牌，这些品牌跨越54个不同的行业，没有一个租户占我们ABR的2.5%以上。

剩余租期较长的强劲原地租约。截至2020年9月30日，我们的投资组合约99.8%是根据可租赁面积租赁的，ABR加权平均剩余租赁期约为10.8年，不包括续订选项。

标准合同基础租金上升。约98.3%的租赁合同租金上涨，ABR加权平均最低涨幅为2.1%。

广泛的租户财务报告。我们约88.4%的ABR是从租户那里收到的，这些租户被要求定期向我们提供特定的财务信息。我们另外6.4%的ABR来自租户，根据我们的租赁条款，他们不需要向我们提供具体的财务信息，但他们的财务报表可以通过SEC备案或其他方式公开获得。

有关我们的房地产投资组合的更多信息请参见房地产投资组合信息下面。

最新发展-股票拆分和首次公开募股(IPO)

2020年9月18日，我们对我们普通股(“普通股”)的流通股实行了四比一的拆分。在股票拆分的同时，OP对其已发行的OP部门进行了四比一的股票拆分。由于股票拆分，没有发行零碎股份或OP单位。所有历史股票和每股金额都进行了调整，以使股票拆分具有追溯力。

2020年9月21日，我们以每股17.00美元的价格完成了首次公开募股(IPO)，3,350万股新类别普通股，每股面值0.00025美元(“A类普通股”)。A类普通股在纽约证券交易所上市，代码为“BNL”。A类普通股的条款是相同的与普通股条款一致，但A类普通股的每股股票将在3月自动转换为一股普通股20, 2021. T普通股将随后在纽约证券交易所上市2021年3月22日，代表随后的第一个交易日这个IPO结束后180天的期限.

2020年10月20日，我们IPO的承销商部分行使了他们的选择权，以17.00美元的IPO价格额外购买了至多502.5万股我们的A类普通股。承销商最终行使了这一选择权，额外购买了350万股A类普通股。由于承销商行使了选择权，我们随后获得了5590万美元的额外IPO收益，这是扣除承销费和折扣后的净额。

新冠肺炎疫情最新消息

与新冠肺炎疫情相关的快速变化的情况导致了严重的经济不确定性，对几乎所有的商业和行业都产生了深远的影响，包括我们的租户所在的行业。为了应对新冠肺炎疫情，许多国家和美国各州，包括我们所在的地区，采取了一些措施来缓解目前正在发生的公共卫生危机。这些措施包括“原地避难”或“呆在家里”的规定，限制旅行，以及对可能继续在许多国家和美国各州经营的企业类型的限制。虽然一些地方已经或正在取消这类限制，但最近新冠肺炎案件的卷土重来，导致一些地方恢复或部分恢复限制。我们无法预测其他州和城市是否会实施类似的限制，以及在多大程度上会实施类似的限制，或者目前实施的限制将于何时到期。此外，经济状况的潜在恶化、信贷和金融市场的持续中断和波动、消费者支出以及其他意想不到的后果的影响仍不明朗。

以下各节总结了新冠肺炎疫情在截至2020年9月30日的三个月和九个月期间对我们的运营业绩、流动性和资本资源的影响，以及管理层对未来运营业绩、流动性和资本资源的潜在影响的看法。关于新冠肺炎疫情风险的更多讨论，见第二部分第1A项。我们于2020年5月7日向证券交易委员会提交的截至2020年3月31日的Form 10-Q季度报告中的“风险因素”。

对经营业绩的影响

我们的经营业绩和财务状况受到许多因素的影响，其中许多因素是我们无法控制的。通常会影响我们的运营结果和财务状况的关键因素，可能会因新冠肺炎疫情而加剧，包括租金和收款、物业处置、租约续签和入住率、收购活动、净租赁条款、利息支出、一般和行政费用、租户破产和减值。

租金和收费额

我们的财务业绩取决于我们及时收取长期净租赁到期合同租金的能力。新冠肺炎疫情对我们的影响主要体现在租户要求减免租金上，我们在2020年3月下旬和第二季度收到了59名租户的请求，涉及295处房产。截至2020年6月30日，我们已解决了所有尚未解决的未解决的租金减免请求，2020年第三季度没有收到进一步的请求。我们总共批准了15个租户的部分租金减免请求，这些租户涉及93个物业。

我们将每个租金减免请求作为一个独特的情况进行评估，采用了严格的信贷和业务分析，重点关注行业环境、租户的财务表现、流动性状况、租赁结构和地理位置，以及监管对租户运营的影响(例如：，居家订单，必要与非必要的企业名称)。根据我们的分析，我们只向我们认为最有需要的租户提供选择性的援助。在我们给予租金减免的情况下，我们专注于谈判尽可能短的还款期，并在可能的情况下，增加租约(ENT.N：行情).例如：期限的延长)。有几个租户要求减免租金，我们认为他们处于有利地位，可以在疫情期间继续支付租金。这些租户中的许多人拥有强大的资产负债表和流动性状况，根据CARE法案申请或获得了Paycheck Protection Program贷款资金，或者被指定为基本企业，尽管其他企业受到限制，但仍可以继续经营。在这种情况下，我们拒绝同意任何租金减免，在所有这些情况下，租户都继续支付截至2020年9月30日的所有到期租金。

我们批准的纾缓租金要求包括延迟向14名租户缴交部分租金，以及向1名租户提供部分租金宽免。部分延期租金的期限由两个月至六个月不等，加权平均延期时间为3.4个月。延期偿还的金额将在三个月至一年的时间内偿还。截至2020年9月30日，所有14个获得部分延期租金的租户的延期期限已经届满，剩余延期的加权平均还款期为4.2个月。部分宽减是九个月内应缴租金的一部分，宽减期间应缴交的最低租金会有所增加。作为交换，我们谈判了三年的租期延长和减免期内的上浮百分比租金条款，我们预计这将为我们提供长期的价值增值。

在旋转中如果我们同意延期支付租金，并在一段时间内偿还，并且租赁条款和租赁支付的金额基本相同，我们将继续确认每个租赁收入的GAAP金额相同的情况下，我们将继续确认每个租赁收入的GAAP金额，如果租赁条款和租约支付的金额基本相同，我们将继续确认每个租赁收入相同的GAAP租赁费收入。在可能收取的金额范围内的IODD。我们同意延期的金额将影响我们的运营现金流。.

下表汇总了我们到目前为止的2020年第三季度租金收入：

¹涉及一名已提交申请的租户应缴交的请愿后租金。或破产

下表汇总了我们2020年第三季度的租金收入，总计以及按租户行业和物业类型划分：

	所占百分比
	九月	收取的基本租金%				%：未收取基本租金
租户行业	ABR	七月	八月	九月	Q3	递延	减弱	破产
餐饮业	15.8%	89.6%	92.0%	92.0%	91.2%	—	8.8%	—
家居用品零售	2.8%	90.5%	100.0%	100.0%	96.7%	—	—	3.3%
专卖店	2.2%	89.4%	89.4%	89.5%	89.5%	10.5%	—	—
工业机械	1.9%	84.6%	100.0%	100.0%	94.9%	5.1%	—	—
生命科学工具与服务	1.4%	82.0%	100.0%	100.0%	94.0%	6.0%	—	—
电影与娱乐²	1.1%	50.0%	100.0%	100.0%	83.5%	16.5%	—	—
所有其他	74.8%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
总计	100.0%	96.7%	98.5%	98.5%	97.9%	0.6%	1.4%	0.1%

工业租户。

	所占百分比
	九月	收取的基本租金%				%：未收取基本租金
财产类型	ABR	七月	八月	九月	Q3	递延	减弱	破产
工业	44.4%	97.6%	99.5%	99.4%	98.8%	1.2%	—	—
医疗保健	20.1%	98.6%	99.9%	99.9%	99.5%	0.5%	—	—
饭馆	15.5%	89.4%	91.9%	91.9%	91.1%	—	8.9%	—
办公室	10.0%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
零售	8.3%	96.2%	100.0%	100.0%	98.7%	—	—	1.3%
其他	1.7%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
总计	100.0%	96.7%	98.5%	98.5%	97.9%	0.6%	1.4%	0.1%

到目前为止，第四季度的租金收入一直保持强劲。截至本文件提交之日，我们已收取2020年10月到期的合同基本租金的98.5%，以及根据租金延期协议于2020年10月到期偿还的100%的金额。尽管在新冠肺炎疫情爆发后，我们继续收取强劲的租金，但疫情持续的时间以及如果政府实施额外限制，病毒可能持续影响我们的租户开展业务的能力，可能会对我们继续收取未来租金的能力产生重大负面影响。

财产处置

我们有时会策略性地处置房产，主要是当我们认为风险状况已经改变，并与我们当时的风险调整后回报目标不一致时。由此产生的处置损益可能会对我们的经营业绩产生重大影响，根据资产价格的波动和物业挂牌出售时房地产市场的需求，不同交易对房地产销售损益的确认有所不同。由于新冠肺炎疫情的爆发，我们已经看到房地产交易放缓，空置租赁空间增加导致多个物业类型的市场状况疲软。尽管我们能够在2020年前9个月以有利的价格出售房产，短期内，市场活动放缓可能会抑制我们进一步处置我们已确定要处置的房产的能力，包括那些因新冠肺炎疫情而信用严重恶化的租户租用的房产，我们能够出售这些房产的价格可能会受到负面影响。我们将继续监测疫情的影响，并在有利的情况下继续有选择地处置财产。

租约续签和入住率

截至2020年9月30日，我们投资组合的ABR加权平均剩余期限约为10.8年，不包括续订选项，我们约8.2%的租约(基于ABR)将在2025年1月1日之前到期。我们物业产生的租金收入是否稳定，主要取决于我们租户的支付租金能力，以及我们收取租金、续签即将到期的租约或在租约期满或以其他方式终止时重新租赁空间、租赁目前空置的物业以及维持或提高租赁物业的租金的能力。如果我们的物业空置，我们将放弃租金收入，同时继续负责支付物业税和维护物业，直到重新出租，这可能会对我们的经营业绩产生负面影响。在新冠肺炎疫情期间，我们的入住率一直很高，根据可出租面积计算，截至2020年9月30日，入住率为99.6%。此外，在洽谈新冠肺炎相关的租金减免协议时，我们已寻求在可能的情况下延长租期，以保持租户的连续性和从我们的投资组合中获得的长期现金流。虽然我们相信我们投资组合的多样性将使我们能够管理新冠肺炎疫情可能对租约续约和入住率可能产生的影响，但我们仍在继续关注疫情对租户经营的几个行业的影响，例如大型零售商破产、地方政府继续或增加对休闲餐饮行业的入住率限制，以及随着公司考虑增加在家办公模式对写字楼需求和使用的潜在长期影响。

采购活动

我们的收入和收益的历史增长是通过与现有原址租赁相关的租金上涨以及从增值物业收购产生的租金收入实现的。我们增长收入的能力在很大程度上将取决于我们识别和完成符合我们投资标准的收购的能力。资本化率、利率或其他因素的变化可能会影响我们未来的收购机会。市场状况也可能影响我们的投资所能获得的总回报。我们的收购量还取决于我们获得第三方债务和股权融资的能力。新冠肺炎疫情导致购房量放缓，我们在2020年前9个月没有收购任何新房产。我们继续监测疫情对资本化率、利率以及股权和债务资本的获取和成本的影响。

我们目前拥有强大的潜在投资机会渠道，包括目前正在执行的两笔收购。我们是两份买卖协议的一方，总购买价格约为3300万美元(不包括交易成本)，加权平均初始现金资本化率约为7.03%。我们预计这些交易将在2020年第四季度完成。于收购时，该等物业的预期加权平均剩余租约期约为18.2年，而加权平均年租金增幅约为1.92%。关于这些收购，我们预计将签订或承担初始ABR约为230万美元的租赁。虽然我们认为该等尚未完成的收购有可能完成，但该等交易须遵守惯常的成交条件，包括完成尽职调查，且不能保证该等收购会按上述条款完成或完全完成。这些收购将使用根据我们首次公开募股(IPO)筹集的净收益提供资金。

净租赁条款

我们几乎所有的租赁都是净租赁，因此我们的租户通常有义务支付与租赁物业相关的所有费用，包括房地产税、保险、维护、维修和资本成本。有限数量的租约要求我们支付部分或全部财产费用，如环境责任、屋顶和结构维修、房地产税、保险或某些非结构性维修和维护的成本。此外，我们寻求在符合特定物业类型的市场惯例的情况下使用总租赁结构，根据这一结构，我们寻求以全租或全租的方式将多个物业出租给一个租户。主租约加强了我们保持租金收入的能力，并防止了与表现不佳的物业空置相关的成本。我们认为，主租赁结构最普遍，适用于我们餐厅和零售物业类型的租赁，而与我们的其他物业类型(如医疗保健和工业物业)的相关性较小。截至2020年9月30日，主租赁约占我们总ABR的34.2%(按ABR计算，我们最大的主租赁涉及24个物业，占我们ABR的2.5%；按ABR计算，我们最小的主租赁涉及两个物业，占我们ABR的0.1%)，占我们餐厅物业ABR的73.4%(我们240家餐厅物业中的161家)，以及我们零售物业ABR的51.3%(我们128家零售物业中的78家)。

在我们给予租金宽免的情况下，我们一般会保留租约赋予我们的权利。持续的新冠肺炎疫情给我们的租赁条款带来了一定的修改风险，包括我们在主租赁下拥有的某些权利。新冠肺炎疫情的持续影响也可能增加租户无法履行租赁义务的风险，包括长期的经济低迷迫使租户破产的风险。我们负责部分或全部物业相关费用的租约数量增加，可能会对我们的经营业绩产生负面影响。

利息支出

我们预计，我们将继续产生债务，为未来的收购活动提供资金，这将增加我们产生的利息支出。此外，尽管我们试图限制浮息债务的总敞口，但利率环境的变化可能会提高或降低我们未来的加权平均利率。我们债务结构或与房地产收购相关的债务融资的任何变化，都可能对我们的经营业绩产生重大影响，具体取决于任何此类债务的条款。我们信用评级的下调也可能增加我们根据债务协议支付的利息。

随着美国联邦政府试图抗击新冠肺炎疫情对经济的影响，利率持续下降。我们从这一动态中受益，因为我们的浮动利率借款在第三季度没有对冲。这类借款的利息浮动利率相当于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)，外加基于我们信用评级的保证金。一个月期LIBOR利率从2019年12月31日的1.76%降至2020年9月30日的0.15%。我们用IPO的收益偿还了4.563亿美元的未对冲借款，截至2020年9月30日，我们的未对冲借款中约有1.1亿美元仍未对冲。与2019年底相比，信贷市场的限制导致今年早些时候债务资本市场的借款利差扩大，尽管此后这些利差有所收窄。随着市场状况的演变，我们重新开始按照我们的增长战略执行，利率和借款利差的额外变化可能会影响我们的经营业绩。

一般和行政费用

我们的一般和行政费用主要包括薪酬和相关费用、第三方法律、会计和咨询费用、差旅和娱乐费用以及一般办公费用。自2020年3月16日以来，我们主要按照在家办公的政策运营。自本文件提交之日起，该保单仍然有效。由于我们的员工人数有限，我们没有在信息技术或基础设施上花费大量现金来方便我们的远程员工，而且我们相信未来不会产生重大成本。我们经历了旅行和娱乐费用的显著减少，因为社交距离指导方针和限制限制了商务旅行。然而，如果新冠肺炎疫情的影响恶化，增加的第三方法律、会计和咨询成本可能会超过这些好处。

租客破产

不利的经济状况，特别是那些影响我们物业所在市场的经济状况，或我们租户行业的不景气，可能会削弱我们的租户履行对我们的租赁义务的能力，以及我们续签即将到期的租约或重新租赁空间的能力。特别是，我们的一个或多个租户的破产可能会对我们向这些租户收取租金和维持我们投资组合的占有率的能力产生不利影响。从历史上看，我们只经历了有限数量的租户破产，这对我们的财务业绩并不重要。在截至2020年9月30日的9个月中，我们只有一名租户进入破产程序，导致房屋空置，我们承担了一定的房东责任。该租户的破产在第三季度结束后，我们成功地重新租赁了大部分物业，并达成了法院批准的和解协议，我们获得了该租户所欠请愿后基本租金总额的约86.5%。我们还没有看到疫情的长期影响，以及它可能在多大程度上影响我们未来的租户。长期暴露在疫情的负面经济影响下，可能会导致更多的租户破产。

减损

当事件或环境变化显示长期资产的账面价值可能无法收回时，我们会审核将持有并用于可能减值的长期资产。当该等事件或情况发生变化时，若该资产或资产组的账面价值超过预期因使用该资产或资产组及其最终处置而产生的未贴现现金流的总和，则存在减值的情况下，该资产或资产组的账面价值超过预期该资产或资产组的使用及其最终处置所产生的未贴现现金流的总和。这些现金流包括根据趋势和前景调整后的预期未来营业收入，以及需求、竞争和其他因素的影响。对于是否以及何时应该采取减值措施，做出了重大判断。如果我们的战略或上述一个或多个假设在未来发生变化，可能需要确认减值。租户无法继续经营的迹象、我们对租户的业务或行业的看法或战略因新冠肺炎疫情而发生的变化，或我们长期持有策略的变化，都可能预示着减值触发事件。于截至二零二零年九月三十日止三个月及九个月，吾等确认减值费用分别为1,470万美元及1,740万美元，主要原因是我们对个别物业的长期持有策略有所改变，部分原因是在我们有空置物业供转租或出售的地区，新冠肺炎疫情带来不利的市场趋势。我们面临着额外减值的风险，这取决于新冠肺炎疫情的长期影响以及它未来可能影响我们的租户的程度。

对流动性和资本资源的影响

鉴于与新冠肺炎疫情相关的经济不确定性和不断变化的情况，以及租户进一步要求减免租金的可能性，我们继续评估加强我们流动性状况的所有选择。最近，我们的IPO和第三季度循环信贷安排的扩大都增强了我们的流动性，降低了我们的杠杆率，并使我们能够保持财务灵活性。今年早些时候，基于新冠肺炎疫情的不确定性，我们暂停了对股东的分配。我们的董事会在2020年8月4日的会议上批准了每股0.135美元的季度分配。在2020年11月5日的会议上，董事会批准了向截至2020年12月31日登记在册的股东和运营单位持有人每股普通股和运营单位0.25美元的分配，支付日期为2021年1月15日或之前。

除了截至2020年9月30日我们手头的1.09亿美元现金和限制性现金外，我们的循环信贷安排下还有9亿美元的可用产能。根据我们的信贷协议条款，我们必须保持总债务与总市值的比率，以及总无担保债务与总无担保资产价值的比率(统称为杠杆契约比率)，截至每个季度末，这两个比率都低于60%。考虑到我们的杠杆契约比率，截至2020年9月30日，根据我们的契约，我们约有7.38亿美元的可用借款能力。管理层认为，截至2020年9月30日，我们遵守了我们的契约条款。

我们相信，我们手头的现金和信贷安排上的可用能力使我们有能力履行所有当前义务，并维持我们的REIT地位。然而，新冠肺炎疫情对我们租户的最终影响尚不清楚，可能会导致严重的高龄拖欠和租户违约，这将对我们的杠杆契约比率产生直接影响。有关我们流动性的进一步讨论，请参阅流动性与资本资源下面。

其他考虑事项

财务报告和披露控制的内部控制

我们采取了积极主动的措施，在保持适当的内部控制环境的同时，动态地将我们的员工转移到在家工作。我们对技术和在线通信的访问只需要对控制进行最小程度的更改，我们认为这些都不是实质性的。我们认为，我们现有的披露控制措施是适当的，可以应对新冠肺炎疫情带来的报告复杂性。

房地产端口奥利奥信息

为了实现适当的风险调整回报，我们打算维持一个高度多元化的投资组合，主要是单租户商业房地产，分布在多种物业类型、地理位置、租户和行业，每个物业都有交叉多元化。

以下图表汇总了截至2020年9月30日按物业类型、租户、品牌、行业和地理位置划分的投资组合多样化。以下百分比是根据截至2020年9月30日的ABR 2.88亿美元计算得出的。

按物业类型多样化

财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR占总投资组合			平方英尺 ('000s)		SF占总投资组合
工业
制造业		55	$	40,876		14.2	%		7,635		28.0	%
配送和仓库		32		39,759		13.8	%		7,013		25.7	%
食品加工		14		18,275		6.3	%		2,131		7.8	%
Flex与研发		7		16,600		5.8	%		1,457		5.3	%
冷藏		4		12,497		4.3	%		933		3.4	%
行业合计		112		128,007		44.4	%		19,169		70.2	%
医疗保健
临床		50		25,540		8.9	%		1,081		3.9	%
外科		15		9,701		3.4	%		345		1.3	%
动物卫生服务		20		8,072		2.8	%		314		1.1	%
生命科学		9		7,478		2.6	%		549		2.0	%
医疗保健服务		26		6,771		2.4	%		262		1.0	%
医疗保健总额		120		57,562		20.1	%		2,551		9.3	%
饭馆
快餐店		150		24,589		8.5	%		506		1.9	%
休闲用餐		90		20,117		7.0	%		575		2.1	%
餐厅合计		240		44,706		15.5	%		1,081		4.0	%
办公室
战略运营		7		13,554		4.7	%		1,021		3.7	%
公司总部		6		9,636		3.3	%		671		2.5	%
呼叫中心		4		5,683		2.0	%		392		1.4	%
办公室总数		17		28,873		10.0	%		2,084		7.6	%
零售
汽车		56		9,722		3.4	%		784		2.9	%
一般商品		57		8,451		2.9	%		677		2.5	%
家居陈设		15		5,713		2.0	%		860		3.1	%
零售总额		128		23,886		8.3	%		2,321		8.5	%
其他		11		4,963		1.7	%		117		0.4	%
总计		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

按租户分类的多元化经营

租客	财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR占比高达20% 总投资组合			平方英尺 ('000s)		顺丰集团占全球市场份额的8%。总投资组合
红龙虾招待与红龙虾中国餐饮有限责任公司^*	休闲用餐		24	$	7,306		2.5	%		196		0.7	%
Jack‘s Family Restaurants LP^*	快餐店		36		6,067		2.1	%		121		0.5	%
Axcelis Technologies，Inc.	Flex与研发		1		5,730		2.0	%		417		1.5	%
亨斯利公司^*	配送和仓库		3		5,643		2.0	%		577		2.1	%
佛罗里达内陆牛排馆有限责任公司^*1	休闲用餐		23		5,313		1.8	%		146		0.5	%
Krispy Kreme甜甜圈公司	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.8	%		156		0.6	%
蓝珠控股有限责任公司^*	动物卫生服务		12		5,009		1.7	%		154		0.6	%
大特克斯拖车制造公司^*	汽车/分销和仓库/制造/公司总部		17		4,764		1.7	%		1,302		4.8	%
西门子医疗解决方案美国公司& --西门子公司	制造/柔性和研发		2		4,646		1.6	%		545		2.0	%
雀巢的Dreyer‘s冰淇淋公司	冷藏		1		4,344		1.5	%		310		1.1	%
前10名租户合计			146		53,856		18.7	%		3,924		14.4	%

全国相互保险公司^*	战略运营		2		4,165		1.5	%		407		1.5	%
阿肯色州外科医院	外科		1		4,156		1.5	%		129		0.5	%
美国签名公司	家居陈设		6		4,141		1.4	%		474		1.7	%
卡斯卡德航空航天公司	制造业		1		3,884		1.3	%		231		0.9	%
Fresh Express Inc.	食品加工		1		3,819		1.3	%		335		1.2	%
Avenv Technologies，LLC	公司总部		1		3,742		1.3	%		154		0.6	%
鲍勃·埃文斯餐饮有限责任公司^*	休闲用餐		23		3,728		1.3	%		121		0.4	%
拖拉机供应公司	一般商品		14		3,604		1.2	%		281		1.0	%
森特内管理公司	战略运营		1		3,267		1.2	%		220		0.8	%
拉链洗车公司(Zips Car Wash，LLC)^*	汽车		14		3,255		1.1	%		57		0.2	%
前20名租户总数			210	$	91,617		31.8	%		6,333		23.2	%

¹	承租人的物业包括21家澳拜客牛排餐厅和两家卡拉巴意大利烧烤餐厅。

以总租约为准。

品牌多元化

品牌	财产类型	#属性		ABR ($'000s)		ABR占比高达20% 总投资组合			平方英尺 ('000s)		顺丰集团占全球市场份额的8%。总投资组合
红龙虾^*	休闲用餐		24	$	7,306		2.5	%		196		0.7	%
杰克的家庭餐厅^*	快餐店		36		6,067		2.1	%		121		0.5	%
中轴菌	Flex与研发		1		5,730		2.0	%		417		1.5	%
亨斯利^*	配送和仓库		3		5,643		2.0	%		577		2.1	%
鲍勃·埃文斯农场^*1	休闲用餐/食物加工		24		5,574		1.9	%		297		1.0	%
温迪^#	快餐店		39		5,568		1.9	%		115		0.4	%
脆饼克雷梅	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.8	%		156		0.6	%
蓝珠兽医合作伙伴^*	动物卫生服务		12		5,009		1.7	%		154		0.6	%
大特克斯拖车^*	汽车/分销和仓库/制造/ 公司总部		17		4,764		1.7	%		1,302		4.8	%
西门子	制造/柔性和研发		2		4,646		1.6	%		545		2.0	%
前十大品牌合计			185		55,341		19.2	%		3,880		14.2	%

内地牛排馆^*	休闲用餐		21		4,624		1.6	%		133		0.5	%
雀巢的	冷藏		1		4,344		1.5	%		310		1.1	%
塔可钟^#	快餐店		32		4,169		1.5	%		82		0.3	%
全国相互保险公司(National Mutual Insurance Co.)^*	战略运营		2		4,165		1.5	%		407		1.5	%
阿肯色州外科医院	外科		1		4,156		1.5	%		129		0.5	%
价值城市家具	家居陈设		6		4,141		1.4	%		474		1.7	%
梯级航天	制造业		1		3,884		1.3	%		231		0.9	%
奇基塔	食品加工		1		3,819		1.3	%		335		1.2	%
Securus Technologies	公司总部		1		3,742		1.3	%		154		0.6	%
拖拉机供应公司	一般商品		14		3,604		1.2	%		281		1.0	%
排名前20位的品牌总数			265	$	95,989		33.3	%		6,416		23.5	%

以总租约为准。

^#	包括由多个租户租赁的房产，其中一些租户，而不是所有租户，都受到主租约的约束。

¹	品牌包括一家BEF食品公司物业和23家鲍勃·埃文斯餐厅有限责任公司物业。

按行业分类的多元化经营

行业	ABR占总投资组合
医疗设施		15.8	%
餐饮业		15.8	%
食品分销商		4.4	%
包装食品和肉类		3.9	%
汽车零部件与设备		3.5	%
金属和玻璃容器		3.3	%
专业化消费者服务		3.3	%
医疗保健服务		2.8	%
家居用品零售		2.8	%
航空航天与国防		2.6	%
分销商		2.4	%
电子元件		2.3	%
航空货运与物流		2.2	%
专卖店		2.2	%
工业机械		1.9	%
排名前15位的租户行业		69.2	%
其他(39个行业)		30.8	%
总计		100.0	%

按地域划分的多元化

状态	##属性		ABR ($'000s)		ABR作为占全球总数的% 投资组合			正方形双脚 ('000s)		SF被评为AAA 占全球总数的% 投资组合			状态	##属性		ABR ($'000s)		ABR被评为AAA 占全球总数的% 投资组合			正方形双脚 ('000s)		SF被评为AAA 占全球总数的% 投资组合
泰克斯		53	$	30,167		10.5	%		3,141		11.5	%	VA		13	$	4,351		1.5	%		110		0.4	%
伊		26		18,207		6.3	%		1,981		7.2	%	瓦		15		4,115		1.4	%		150		0.6	%
钙		11		15,564		5.4	%		1,554		5.7	%	钼		9		3,882		1.3	%		733		2.7	%
Wi		32		15,447		5.4	%		1,611		5.9	%	基伊		17		3,446		1.2	%		176		0.6	%
fl		46		15,190		5.3	%		792		2.9	%	拉		3		3,122		1.1	%		175		0.6	%
米		35		14,413		5.0	%		1,439		5.3	%	Ne		6		2,958		1.0	%		509		1.9	%
噢		35		14,024		4.9	%		1,369		5.0	%	国防部		4		2,856		1.0	%		293		1.1	%
在……里面		29		12,385		4.3	%		1,738		6.4	%	NM		8		2,730		0.9	%		96		0.4	%
NC		28		10,607		3.7	%		1,139		4.2	%	IA		4		2,644		0.9	%		622		2.3	%
马英九		4		9,551		3.3	%		1,009		3.7	%	SC		11		2,435		0.8	%		289		1.1	%
帕		16		9,372		3.3	%		1,071		3.9	%	UT		3		2,289		0.8	%		280		1.0	%
锰		20		9,075		3.2	%		1,225		4.5	%	女士		3		1,866		0.6	%		258		0.9	%
纽约		15		9,048		3.1	%		572		2.1	%	CT		2		1,648		0.6	%		55		0.2	%
全氮		37		9,029		3.1	%		372		1.4	%	WV		8		1,630		0.6	%		36		0.1	%
AZ		8		8,434		2.9	%		761		2.8	%	大山		7		1,526		0.5	%		43		0.2	%
艾尔		45		7,725		2.7	%		177		0.6	%	公司		3		1,434		0.5	%		94		0.3	%
AR		10		7,117		2.5	%		278		1.0	%	NV		2		1,307		0.5	%		81		0.3	%
好的		21		6,923		2.4	%		806		2.9	%	钕		2		923		0.3	%		28		0.1	%
镓		19		5,984		2.1	%		968		3.5	%	德		3		663		0.2	%		35		0.1	%
KS		10		4,893		1.7	%		639		2.3	%	WY		1		307		0.1	%		21		0.1	%
NJ		3		4,826		1.7	%		366		1.3	%	总美国		627	$	284,113		98.6	%		27,092		99.1	%
													加拿大总和		1		3,884		1.4	%		231		0.9	%
													总计		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

截至2020年9月30日，我们投资组合中约99.8%的可出租面积(除6处房产外)都需要租赁。因为我们几乎所有的物业都是以长期租赁方式出租的，所以我们目前没有在我们的物业上进行重大的持续租赁活动所需的费用。其中两处房产的租约将在2020年到期，占ABR的比例不到0.1%，另外六处房产的租约将在2020年到期，约占我们ABR的0.1%。我们的ABR的5.5%将在2021年到期，不包括续订选项。在2020年第三季度，我们与两个租户延长了租约期限。截至2020年9月30日，我们的租约的ABR加权平均剩余期限约为10.8年好的。在我们的投资组合中，只有不到5%的物业是没有至少一个续约选项的租赁。我们大约59.1%的租金收入来自2030年及以后到期的租约，不超过我们租金的9.2%L收入来自2030年之前任何一年到期的租约。以下图表根据截至2020年9月30日的租约条款列出了我们的租约到期日期。

下表提供了基于租约到期年份的某些信息。金额以千为单位，但房产数量除外。

期满年	#属性		ABR ($'000s)		ABR占总投资组合			平方英尺 ('000s)		SF占总投资组合
2020		2	$	42		—			157		0.6	%
2021		6		1,546		0.5	%		89		0.3	%
2022		4		3,347		1.2	%		124		0.4	%
2023		8		5,154		1.8	%		538		2.0	%
2024		12		13,629		4.7	%		1,694		6.2	%
2025		19		7,697		2.7	%		682		2.5	%
2026		33		17,985		6.2	%		1,394		5.1	%
2027		30		23,098		8.0	%		2,029		7.4	%
2028		33		26,392		9.2	%		2,708		9.9	%
2029		60		19,020		6.6	%		2,529		9.3	%
2030		89		49,394		17.2	%		5,046		18.5	%
2031		16		5,078		1.8	%		503		1.8	%
2032		36		21,723		7.5	%		2,295		8.4	%
2033		37		15,123		5.3	%		1,635		6.0	%
2034		30		5,358		1.9	%		344		1.3	%
2035		54		17,731		6.2	%		1,959		7.2	%
2036		28		9,588		3.3	%		811		3.0	%
2037		19		14,794		5.1	%		913		3.3	%
2038		32		6,653		2.3	%		303		1.1	%
2039		12		8,974		3.1	%		933		3.4	%
此后		62		15,671		5.4	%		570		2.1	%
未出租物业		6		—		—			67		0.2	%
总计		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

结果运筹学

概述

截至2020年9月30日，我们的房地产投资组合的总资产价值约为40亿美元，包括投资于627处商业地产，分布在41个州，以及一处位于加拿大不列颠哥伦比亚省的不动产，并出租给各行业的租户。截至2020年9月30日，除了6处房产外，我们所有的房产都签订了租约。

租赁收入，净额

	在截至的三个月内										在截至的9个月内
	九月三十日，				增加/(减少)						九月三十日，						增加/(减少)
(千)	2020		2019		$			%			2020			2019			$			%
按合同收取的租金金额 **经营租约	$	69,270	$	65,579	$	3,691			5.6	%	$	209,440		$	184,292		$	25,148			13.6	%
调整以确认合同 **运营租赁账单在一天内开具以直线为基础		6,768		5,575		1,193			21.4	%		16,709			16,015			694			4.3	%
可变租金收入		234		—		234			>100.0	%		308			—			308			>100.0	%
直接融资租赁收入		757		1,005		(248	)		(24.7	)%		2,599			3,014			(415	)		(13.8	)%
向租户收取的运营费用		3,389		3,811		(422	)		(11.1	)%		11,456			10,572			884			8.4	%
房地产交易的其他收入		64		431		(367	)		(85.2	)%		795			431			364			84.5	%
对确认的收入进行调整 *无法收回的租金账单金额		262		—		262			>100.0	%		(1,961	)		(440	)		(1,521	)		>(100.0	)%
租赁总收入，净额	$	80,744	$	76,401	$	4,343			5.7	%	$	239,346		$	213,884		$	25,462			11.9	%

截至2020年9月30日的三个月和九个月，租赁收入的增长主要归因于我们在2019年通过增值房地产收购增加了房地产投资组合。2019年，我们大幅扩大了投资组合规模，增加了74处新物业，总成本约为10亿美元，不包括资本化收购成本。我们的收购主要集中在下半年，8月份完成了7.357亿美元的工业和写字楼投资组合。截至2020年9月30日，我们的投资组合入住率为99.8%(基于可出租面积)，ABR加权平均年租金涨幅为2.1%。

营业费用

	在截至的三个月内										在截至的9个月内
	九月三十日，				增加/(减少)						九月三十日，				增加/(减少)
(千)	2020		2019		$			%			2020		2019		$			%
运营费用
折旧摊销	$	31,363	$	28,392	$	2,971			10.5	%	$	102,503	$	77,989	$	24,514			31.4	%
资产管理费		—		5,610		(5,610	)		(100.0	)%		2,461		16,048		(13,587	)		(84.7	)%
物业管理费		—		2,098		(2,098	)		(100.0	)%		1,275		5,918		(4,643	)		(78.5	)%
财产和运营费用		4,187		3,855		332			8.6	%		12,492		11,497		995			8.7	%
一般和行政		7,214		1,315		5,899			>100.0	%		18,756		3,807		14,949			>100.0	%
投资减值准备在租赁物业方面的投资		14,732		2,435		12,297			>100.0	%		17,399		3,452		13,947			>100.0	%
业务费用共计	$	57,496	$	43,705	$	13,791			31.6	%	$	154,886	$	118,711	$	36,175			30.5	%

折旧摊销

截至2020年9月30日的三个月和九个月的折旧和摊销费用增加，主要是由于我们的房地产投资组合的增长。

资产管理费和物业管理费

在2020年2月7日内部化之前，我们根据董事会确定的股票价值，向我们的第三方经理支付了相当于我们股权总价值0.25%的季度费用。此外，我们每月向我们的第三方经理支付相当于从我们的房地产投资组合中收取的总租金的3%的费用，作为其物业管理服务的补偿。内部化完成后，与第三方管理人的协议终止，导致这些费用与上年同期相比有所减少。我们的管理费被与内部化管理结构相关的薪酬和相关成本，以及相应的一般和行政费用所取代。

一般和行政

一般和行政费用的增加主要反映了与我们新获得的员工基础相关的内部化的影响。内部化后，我们的资产和物业管理费被薪酬和相关费用取代，截至2020年9月30日的三个月和九个月，薪酬和相关费用分别为460万美元和1130万美元，以及相关的一般和行政费用。我们通过内部化结构实现了成本节约，因为在我们之前的外部管理结构下，截至2020年9月30日的三个月和九个月期间发生的资产管理、物业管理和处置费用的总降幅低于一般和行政费用的增幅。

租赁物业投资减值准备

在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，我们对租赁物业的投资分别确认了1,470万美元和1,740万美元的减值，而截至2019年9月30日的三个月和九个月分别确认了240万美元和350万美元的减值。下表列出了各自期间的减值费用：

	在截至的三个月内				在截至的9个月内
	九月三十日，				九月三十日，
(单位：千，房产数量除外)	2020		2019		2020		2019
物业数量		3		3		6		4
减值费用前的账面价值	$	27,229	$	12,884	$	51,445	$	15,901
公允价值		12,497		10,449		34,046		12,449
减损费用	$	14,732	$	2,435	$	17,399	$	3,452

减值的时间和金额因具体事实和情况而不同。

其他收入(费用)

	在截至的三个月内												在截至的9个月内
	九月三十日，						增加/(减少)						九月三十日，						增加/(减少)
(千)	2020			2019			$			%			2020			2019			$			%
其他收入(费用)
利息收入	$	—		$	5		$	(5	)		(100.0	)%	$	20		$	6		$	14			>100.0	%
利息支出		(18,511	)		(18,465	)		46			0.2	%		(59,015	)		(51,025	)		7,990			15.7	%
债务清偿成本		(392	)		(455	)		(63	)		(13.8	)%		(414	)		(1,176	)		(762	)		(64.8	)%
房地产销售收益		1,060			12,585			(11,525	)		(91.6	)%		9,725			16,772			(7,047	)		(42.0	)%
所得税		(129	)		(405	)		(276	)		(68.1	)%		(1,080	)		(1,153	)		(73	)		(6.3	)%
内部化费用		(1,929	)		(923	)		1,006			>100.0	%		(3,523	)		(1,195	)		2,328			>100.0	%
溢价负债公允价值变动		6,362			—			6,362			>100.0	%		8,506			—			8,506			>100.0	%
其他收益(亏损)		2			—			2			>100.0	%		(22	)		—			(22	)		>(100.0	)%

利息支出

与截至2019年9月30日的三个月和九个月相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月的利息支出增加，反映了可比期间平均未偿还借款的增加。我们在2019年8月发生了增量左轮手枪和定期贷款借款，为一项重大收购提供资金，并在2020年2月与内部化相关。这些借款没有对冲，根据伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)按浮动利率计息，伦敦银行间同业拆借利率从2019年12月31日的1.76%降至2020年9月30日的0.15%。因此，我们受益于利率在未偿还期间的下降。2020年9月，我们用首次公开募股(IPO)的收益全额偿还了借款。截至2020年9月30日，我们约有1.1亿美元的借款仍未对冲。

房地产销售收益

根据资产价格和房地产市场需求的波动，我们对房地产销售损益的确认在不同的交易中有所不同。在截至2020年9月30日的三个月里，我们确认了出售五处房产带来的110万美元的收益，而在截至2019年9月30日的三个月里，我们出售了16处房产，获得了1260万美元的收益。在截至2020年9月30日的9个月中，我们确认了18处房产的销售收益为970万美元，而在截至2019年9月30日的9个月中，我们确认了25处房产的销售收益为1680万美元。

内部化费用

在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，我们分别产生了190万美元和350万美元的与内部化相关的第三方费用和咨询费用，而在截至2019年9月30日的三个月和九个月中，我们分别产生了90万美元和120万美元的此类费用。我们预计，未来任何增加的内部化费用将仅限于与交易相关的剩余工作相关的第三方法律和会计费用。

溢价负债公允价值变动

作为内部化的一部分，如果在溢价期间实现了某些里程碑，我们可能需要支付额外的溢价对价。我们在简明综合资产负债表中记录该或有对价的公允价值，并在每个报告期末更新公允价值。在公允价值变动与被归类为负债的溢价的一部分有关的范围内，我们通过收益来记录这一变动。我们通过考虑可能结果的加权平均概率，并使用蒙特卡罗模拟和贴现现金流分析来估计公允价值，从而估计溢价负债的公允价值。这些估计要求公司对未来股价以及其他不可观察的、被认为是公允价值体系中的第三级投入的项目做出各种假设。截至2020年9月30日止三个月及九个月期间，溢价负债的公允价值变动反映首次公开发行(IPO)股价及同业股价波动假设的变动，这可归因于影响全球股市的经济环境变化。

净收益和稀释后每股净收益

	在截至的三个月内										在截至的9个月内
	九月三十日，				增加/(减少)						九月三十日，				增加/(减少)
(单位为千，每股数据除外)	2020		2019		$			%			2020		2019		$			%
净收入	$	9,711	$	25,038	$	(15,327	)		(61.2	)%	$	38,657	$	57,402	$	(18,745	)		(32.7	)%
稀释后每股净收益		0.08		0.24		(0.16	)		(66.7	)%		0.32		0.57		(0.25	)		(43.9	)%

与截至2019年9月30日的三个月相比，截至2020年9月30日的三个月的净收入下降，主要原因是减值费用增加了1,230万美元，房地产销售收益减少了1,150万美元，以及与更大的房地产投资组合相关的折旧和摊销费用增加了300万美元。这些因素被2020年收入增长430万美元和盈利负债公允价值减少640万美元部分抵消，上一年没有进行可比调整。此外，由于内部化，增加的一般和行政费用590万美元被资产管理和物业管理费减少770万美元所抵消。与截至2019年9月30日的9个月相比，截至2020年9月30日的9个月的净收入减少的主要原因是折旧和摊销费用增加了2450万美元，减损费用增加了1390万美元，利息支出增加了800万美元，房地产销售收益减少了700万美元，以及内部化费用增加了230万美元，这主要是由于折旧和摊销费用增加了2450万美元，减损费用增加了1390万美元，利息支出增加了800万美元，房地产销售收益减少了700万美元，内部化费用增加了230万美元。这些因素被2020年收入增长2550万美元和盈利负债公允价值减少850万美元部分抵消，上一年没有进行可比调整。此外，由于内部化，增加的1,490万美元的一般和行政费用被资产管理和物业管理费减少的1,820万美元所抵消。

GAAP净收入包括房地产销售损益和减值拨备等项目，这些项目可能会因季度和影响期间的比较而有所不同。这些波动，再加上我们在2019年第三季度进行重大收购后与去杠杆化计划相关的持续股本筹集以及与IPO和内部化一起发行的普通股和运营单位导致的加权平均流通股增加，导致截至2020年9月30日的三个月每股稀释后净收益减少0.16美元，截至2020年9月30日的九个月每股稀释后净收益减少0.25美元。

流动性与资本资源

一般信息

我们通过债务和股权资本的组合，以及通过运营获得的现金收购房地产，这些现金不会以其他方式分配给我们的股东。我们的重点是通过资本结构中适当的债务和股权平衡，最大化股东的风险调整回报。我们致力于通过积极管理我们的资产负债表来保持投资级资产负债表。

杠杆状况和整体流动性状况。我们相信，我们的杠杆模式让我们取得了先机。在强化资产负债表的同时降低债务成本，穆迪投资者服务公司(Moody‘s)对我们的投资级信用评级Baa3就证明了这一点。曾经是于2020年7月重申。我们管理我们的杠杆配置文件E使用净债务与年化调整后EBITDARE的比率，这是一种非GAAP财务指标，我们认为这是衡量我们偿债能力的有用指标，也是杠杆的相对衡量标准，并用于与评级机构就以下问题进行沟通R信用评级。我们寻求持续保持净债务与年化调整后EBITDAre的比率，一般低于6.0倍。截至2020年9月30日，我们的未偿债务总额为15.491亿美元，与折合成年率的调整后收益之比为净债务。BITDARE比率约为5.20倍。

净债务和年化调整后EBITDAre是非GAAP财务衡量标准，年化调整后EBITDAre是根据EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDAre计算的，每一项也都是非GAAP财务衡量标准。参考非GAAP衡量标准关于非GAAP衡量标准的计算以及与可比GAAP衡量标准的对账，请参见下面的详细信息。

流动性/房地产投资信托基金要求

流动资金是衡量我们满足潜在现金需求的能力的指标，包括我们偿还债务、为我们的运营提供资金、收购物业、向股东分配以及其他一般业务需求的持续承诺。作为房地产投资信托基金，我们被要求每年将至少90%的应税收入分配给我们的股东，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得。因此，我们不太可能从每年的应税收入中保留大量现金余额，以满足我们的长期流动性需求，包括偿还债务和购买更多物业。相反，我们预计主要依靠外部资金来源来满足我们的长期流动性需求。

短期流动性需求

我们的短期流动资金需求主要包括支付我们的运营费用所需的资金，包括我们的一般和行政费用以及我们未偿债务的利息支付，以及支付分配所需的资金。由于我们的投资组合的入住率和租赁的性质，我们目前预计不会进行重大的资本支出或产生其他重大的物业成本。我们预计将主要通过经营活动提供的现金和现金等价物余额和净现金，并辅之以我们循环信贷安排下的借款，来满足我们的短期流动性需求。

长期流动性要求

我们的长期流动性需求主要包括偿还债务和投资于额外创收物业所需的资金。债务资本通过无担保定期票据、循环债务工具和优先无担保票据提供。此外，我们预计在首次公开募股(IPO)后，可以进入公开无担保债券市场，而在历史上，我们基本上无法进入这一市场。

我们未来债务资本的来源和组合将受到市场状况的影响，以及我们继续专注于延长我们的债务到期日以更好地与我们投资组合的租赁条款保持一致，错开债务到期日以降低未来任何一年大量债务到期的风险，以及管理我们面临的利率风险。

我们预计将主要通过循环信贷机制下的借款、未来的债务和股权融资以及有限出售物业的收益来满足我们的长期流动性需求。我们获得这些资本来源的能力可能会受到不利市场条件的影响，特别是在我们无法控制的债务和股权资本市场。此外，我们的成功将取决于我们的经营业绩、我们的借款限制、我们的杠杆程度以及其他因素。我们的收购增长战略在很大程度上取决于我们能否以优惠的条款获得收购融资。我们寻求通过与信誉良好的租户和租赁担保人一起投资房地产，以及保持适当的债务和股权资本组合来加强我们的资产负债表，以降低长期债务资本可能无法获得的风险。我们也不时地从银行和保险公司获得或承担无追索权的抵押融资，以相应的特定财产的抵押为抵押。然而，抵押贷款目前并不是积极管理我们杠杆状况的战略重点。

股权资本资源

2020年9月21日，我们完成了首次公开募股(IPO)，发行了3350万股股票，净收益为5.323亿美元。我们用所得款项净额中的2.165亿美元全额偿还当时现有循环信贷协议下的未偿还借款和应计利息，并用所得款项中的2.402亿美元全额偿还与无担保定期贷款相关的未偿还本金和应计利息。在2020年10月20日季度末之后，由于IPO承销商行使了以每股17.00美元的IPO价格购买额外股份的选择权，我们额外获得了5590万美元的净收益。

在先对于IPO，我们房地产收购活动的股权资本来自我们私募发行的收益，包括通过滴滴进行再投资的分配。我们在2020年1月10日暂停了非公开发行。因此，我们没有空袭在2020年前9个月，我们将通过私募发行任何股权。在截至2020年9月30日的9个月里，我们通过点滴筹集了大约590万美元的股权资本。我们在2020年1月10日宣布我们将终止我们的点滴计划将于2020年2月10日生效。

现有信贷安排

下表列出了我们截至2020年9月30日的未偿还循环信贷安排、无担保定期贷款和优先票据。

(单位为千，利率除外)	出类拔萃天平			利息率	成熟性日期
循环信贷安排	$	—		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.20%	九月份二零二三
2022年无担保定期贷款		60,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.25%	2022年2月
2023年无担保定期贷款		265,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.35%	2023年1月
2024年无担保定期贷款		190,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.25%	2024年6月1日
2026年无担保定期贷款		450,000		一个月伦敦银行同业拆借利率+1.85%	2026年2月
高级注释
系列A		150,000		4.84%	2027年4月
B系列		225,000		5.09%	2028年7月
C系列		100,000		5.19%	2030年7月
		475,000
总计		1,440,000
债券发行成本(净额)		(6,505	)
	$	1,433,495

循环信贷安排

在首次公开招股方面，我们于2020年9月以9.00亿美元循环信贷安排取代先前的6.00亿美元循环信贷安排，其中包括2,000万美元可用于签发信用证的循环信贷安排。循环信贷安排的初始到期日为2023年9月，根据协议中规定的某些条件和支付循环承诺的0.0625%费用，我们可以选择两次延期六个月。根据我们的信用评级，循环信贷融资包含一笔适用的融资手续费，年利率在0.125%至0.30%之间。根据我们目前对Baa3的信用评级，截至2020年9月30日，融资费为每年0.25%。循环信贷安排的借款以伦敦银行同业拆息为基础，加上基于我们的信用评级的保证金，以每年0.825%至1.55%的浮动利率计息。根据我们目前的信用评级，截至2020年9月30日，适用保证金为1.20%。

2022年无担保定期贷款

我们签订了2022年无担保定期贷款，以部分偿还我们作为内部化一部分承担的BRE债务。2022年无担保定期贷款下的借款只需支付浮动利率，利率等于LIBOR，外加基于我们信用评级的保证金，年利率在0.85%至1.65%之间。根据我们目前的信用评级，截至2020年9月30日，适用保证金为1.25%。

2023年无担保定期贷款

这笔2023年无担保定期贷款的初始到期日为2023年1月。2023年无担保定期贷款下的借款以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加上我们的信用评级为基础的保证金计息，年利率在0.90%至1.75%之间。根据我们目前的信用评级，截至2020年9月30日，适用保证金为1.35%。

2024年无担保定期贷款

2024年无担保定期贷款的初始到期日为2024年6月。2024年无担保定期贷款的借款利率基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加上基于我们的信用评级的保证金(保证金)，利率在0.85%至1.65%之间。根据我们目前的信用评级，截至2020年9月30日，适用保证金为1.25%。

2026年无担保定期贷款

2026年的无担保定期贷款包括手风琴功能，可将设施规模增加到总计5.5亿美元的可用容量。2026年无担保定期贷款项下的借款仅在贷款期限内按月支付利息，本金金额将于2026年2月到期。2026年无担保定期贷款下的借款利息相当于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)，外加基于我们信用评级的保证金，年利率在1.45%至2.40%之间。根据我们目前的信用评级，截至2020年9月30日，适用保证金为1.85%。

高级注释

为了降低利率风险并延长部分债务的期限，我们在资本结构中战略性地增加了无担保、固定利率、只计息的优先本票(“高级票据”)。高级债券分三个系列(A、B及C系列)发行，详情如下。

A系列票据

A系列债券在有效期内每半年付息一次，年利率固定为4.84%，于2027年4月18日到期。

B系列和C系列票据

B系列及C系列债券在年期内每半年付息一次，固定息率分别为年息5.09厘及年息5.19厘。B系列债券将于2028年7月2日到期，C系列债券将于2030年7月2日到期。

债务契约

根据我们的债务安排，我们必须遵守各种契约和财务报告要求，概述如下。截至2020年9月30日，我们相信我们遵守了所有未偿还借款的所有契约。如果发生违约，无论是由于违约或违反契约，我们可能会被限制向我们的股东支付超过维持我们的REIT资格所需的股息。在过去三年中的每一年，我们从运营现金流中支付的股息超过了维持我们的REIT资格所需的分派金额。参考最新动态--新冠肺炎大流行进一步讨论疫情对我们履行金融契约的能力的影响。

契诺		要求
杠杆率		≤0.60至1.00
担保负债率		≤0.40至1.00
未支配覆盖率		≥1.75至1.00
固定收费覆盖率		≥1.5至1.00
无担保债务总额与符合条件的无担保财产总价值之比		≤0.6至1.00
股息和其他限制性付款		仅适用于违约情况

现金流

截至2020年9月30日和2019年9月30日，现金和现金等价物以及限制性现金总额分别为109.0美元和4,410万美元。下表显示了截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月的现金流信息：

	在截至的9个月内
	九月三十日，
(单位：千)	2020			2019
经营活动提供的净现金	$	132,964		$	110,933
投资活动提供(用于)的现金净额		16,207			(870,227	)
融资活动提供的现金净额(用于)		(60,495	)		784,420
现金及现金等价物和限制性现金增加	$	88,676		$	25,126

与截至2019年9月30日的9个月相比，在截至2020年9月30日的9个月中，经营活动提供的净现金增加，主要是由于我们的房地产投资组合增长以及与内部化相关的成本节约。

与截至2019年9月30日的9个月相比，在截至2020年9月30日的9个月内，投资活动提供(用于)的现金净值发生了变化，这主要是由于收购量减少，但被支付的现金所抵消。与2020年财产处置的内部化和收益减少有关。

与截至2019年9月30日的9个月相比，截至2020年9月30日的9个月融资活动提供的净现金(用于)的变化主要反映出，与2019年的净借款相比，2020年净偿还债务，但这部分被出售普通股的收益增加所抵消。

分配和分配再投资

鉴于经济的不确定性和与新冠肺炎疫情相关的迅速变化的情况，以及当时的租户租金减免请求，为了保存现金，加强我们的流动性状况，并管理我们的整体杠杆状况，我们的董事会于2020年5月决定暂停每月的分配。在2020年8月4日的会议上，基于我们强劲的收款结果和第二季度的经营业绩，董事会投票决定恢复分销，宣布公司将从截至2020年9月30日的季度开始过渡到季度分销支付。截至2020年9月30日，董事会设定了每股普通股和OP单位0.135美元的分配给登记在册的股东和OP单位持有人，并于2020年10月15日支付。在2020年11月5日的会议上，董事会设定了截至2020年12月31日每股普通股和运营单位向登记在册的股东和运营单位持有人的0.25美元分配，支付日期为2021年1月15日或之前。

我们终止了点滴和股票赎回计划，从2020年2月10日起生效。在终止之前，根据我们的DIP条款，股东和运营单位持有人(不包括我们)可以选择将现金分配再投资于我们普通股的额外股份。通过我们的水滴计划获得的普通股与我们普通股的所有其他股票享有相同的权利，并受到相同的转让限制。

下表汇总了截至2020年9月30日的9个月内以现金支付并根据我们的点滴计划进行的分配(以千为单位)。

月份	年	现金 −分销普普通通股东		现金 −分销会籍单位		分布付讫根据一滴一滴普普通通股票^(a)		分布付讫根据一滴一滴会籍单位^(a)		总计数量分布
一月	2020	$	5,663	$	632	$	5,734	$	133	$	12,162
二月	2020		11,472		764		—		—		12,236
三月	2020		11,815		1,345		—		—		13,160
四月	2020		11,815		1,345		—		—		13,160
可能	2020		11,816		1,345		—		—		13,161
六月	2020		—		—		—		—		—
七月	2020		—		—		—		—		—
八月	2020		—		—		—		—		—
九月^(b)	2020		—		—		—		—		—
总计		$	52,581	$	5,431	$	5,734	$	133	$	63,879

^(a)	分配是以普通股支付的。

^(b)	2020年第三季度宣布的、支付给截至2020年9月30日登记在册的股东和运营单位持有人的总计20722美元的股息于2020年10月15日支付。

下表汇总了我们支付的分配，包括分配的来源以及与运营资金(“FFO”)的比较(以千为单位)。参考非GAAP衡量标准以便进一步讨论我们的FFO。

	在截至的9个月内
	九月三十日，
	2020		2019
分发：
用现金支付	$	58,145	$	51,505
再投资于股票		5,734		46,078
总发行量	$	63,879	$	97,583
分发来源：
经营活动现金流	$	63,879	$	97,583
FFO	$	148,783	$	122,071

我们打算从运营产生的现金中为未来的分配提供资金；但是，我们也可以通过出售资产、借款或出售证券的收益来为分配提供资金。

通货膨胀的影响

我们投资组合中的租赁性质是长期的，截至2020年9月30日，目前的ABR加权平均剩余租期为10.8年。我们的租金收入可能会受到通货膨胀的影响。我们几乎所有的租赁都有合同租赁升级，截至2020年9月30日，ABR加权平均值为2.1%。我们的很多契约都载有租金自动扶梯，按固定数额加租，在高通胀期间可能不足够。截至2020年9月30日，占我们ABR约15.8%的租约包含基于CPI上涨的租金自动扶梯，在低通胀时期，相关租金收入的增长可能会受到限制。通货膨胀对我们物业和运营费用的影响是有限的，因为我们几乎所有的租约都是净租赁，而物业水平的费用一般由租户支付。在我们承担这类费用的程度上，我们试图通过使用保修和其他补救措施来限制我们对通胀的风险敞口，这些保证和补救措施可以降低巨额资本支出的可能性。如果物业开支的增长超过收入的增长，通胀和成本增加也可能对租户和他们的信誉造成不利影响。

表外安排

截至2020年9月30日或2019年12月31日，我们没有表外安排。

合同义务

下表提供了截至2020年9月30日我们的合同承诺和义务的信息(单位：千)。

年份成熟性	定期贷款		循环信贷安排^(a)		高年级注意事项		按揭和笔记应付		利息费用^(b)		租客改进津贴^(c)		操作租约		总计
2020年剩余时间	$	—	$	—	$	—	$	818	$	16,149	$	396	$	176	$	17,539
2021		—		—		—		18,006		63,329		1,585		711		83,631
2022		60,000		—		—		2,907		61,485		—		686		125,078
2023		265,000		—		—		8,173		56,096		—		505		329,774
2024		190,000		—		—		2,260		50,481		—		120		242,861
此后		450,000		—		475,000		76,912		129,228		—		2,411		1,133,551
总计	$	965,000	$	—	$	475,000	$	109,076	$	376,768	$	1,981	$	4,609	$	1,932,434

^(a)	我们可以延长循环信贷安排两次，每次为期六个月，但要满足某些条件，包括支付相当于循环承诺额0.0625%的延期费用。

^(b)	利息支出是根据截至2020年9月30日的未偿还借款和有效利率进行预测的。这一数额包括利率互换协议的影响。

^(c)	我们预计将从运营现金流或额外借款中支付租户改善津贴。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，租赁物业投资分别为1.746亿美元和1.787亿美元，分别作为我们抵押贷款和应付票据的抵押品。

另外，我们与三个不同的UPREIT交易的贡献成员签订了三个独立的税收保护协议，我们与OU签订了创始所有者税收保护协议。R与内部化相关的创始所有者。税收保护协议要求我们在出售、交换、转让或以其他方式处置出资财产的情况下，或在开国元勋的情况下，对受益人进行赔偿。根据RS‘Tax Protection Agreement(RS’Tax Protection Agreement)，在一项应税交易中，除某些例外情况外，该等受益人将确认受该等协议保护的收益。基于截至2020年9月30日的价值，应税销售根据这四项协议，适用物业的出售将引发约2,230万美元的责任。根据现有信息，我们不认为上述导致损害的事件已经发生或可能发生。在可预见的未来。因此，我们已将这些承诺从上表的合同承诺额中剔除。

非GAAP衡量标准

FFO和AFFO

我们根据NAREIT理事会制定的标准计算FFO，NAREIT理事会是REITs和对美国房地产和资本市场感兴趣的上市房地产公司的全球代表声音。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后的净收益或亏损不包括出售某些折旧房地产资产的净收益(亏损)、房地产资产的折旧和摊销费用、控制权变更的损益以及与某些以前折旧的房地产资产相关的减值费用。为了从运营中获得调整后的资金，我们修改了NAREIT对FFO的计算，以包括与某些非现金和非经常性收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整，包括直线租金、债务清偿成本、租赁无形资产的摊销、债务发行成本的摊销、抵押贷款净保费的摊销、利率互换和其他非现金利息支出的(收益)损失、外币交易的已实现收益或损失、内部化费用。我们认为，这些项目不是正常运营的结果，因此，我们认为剔除此类项目有助于管理层和投资者区分我们业务的变化是由于我们物业运营的增长或下降，还是其他因素。

我们的租赁包括现金租金，这些租金在租赁期内增加，以补偿我们预期的市场租金随着时间的推移而增加的情况。我们的租约不包括重大的前置或后置付款，也不包括重大的免租期。因此，我们认为在合约基础上评估租金是有用的，因为它可以将现有租金与市值租金进行比较。在我们因新冠肺炎疫情而批准了短期租金延期的情况下，此类延期可能会收回并有望在短期内偿还，我们将继续在每个时期确认相同金额的公认会计准则租赁收入。暂缓支付的款项记入租户应收账款，直至偿还为止。与公认会计准则的租赁收入一致，与新冠肺炎相关的短期延期不会影响我们的AFFO。

我们还不包括或有对价支出(收入)、清偿债务的成本或收益、非现金利息支出和收益、债务发行成本的摊销、抵押贷款净溢价和租赁无形资产、外币交易的已实现损益、内部化费用、基于股票的补偿费用和遣散费，因为这些项目不能反映持续的经营业绩。当我们制定公司目标时，我们使用AFFO作为我们业绩的衡量标准。

FFO被管理层、投资者和分析师用来便于对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售额的影响，这些影响基于历史成本，隐含地假设房地产的价值随着时间的推移而可预测地减少，而不是根据现有的市场状况波动。我们相信，AFFO是投资者可以考虑的一项有用的补充措施，因为它将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到非现金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能无法与其他REITs采用的同名措施相提并论，而我们的FFO和AFFO与其他REITs披露的相同或类似措施的比较可能没有意义。

SEC和任何其他监管机构都没有对我们用来计算AFFO的FFO调整的可接受性做出判断。未来，SEC、NAREIT或其他监管机构可能会决定将整个REIT行业允许的调整标准化，为了应对这种标准化，我们可能不得不相应地调整我们对AFFO的计算和表征。

下表对净额进行了调整FFO和AFFO(这是最具可比性的GAAP衡量标准)：

	在截至的三个月内						在截至的9个月内
	九月三十日，						九月三十日，
(单位为千，每股数据除外)	2020			2019			2020			2019
净收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
不动产折旧及摊销		31,343			28,392			102,452			77,989
房地产销售收益		(1,060	)		(12,585	)		(9,725	)		(16,772	)
租赁物业投资减值准备		14,732			2,435			17,399			3,452
FFO	$	54,726		$	43,280		$	148,783		$	122,071
资本改善/储备		1,662			—			1,662			(97	)
直线式租金调整		(6,943	)		(5,499	)		(14,706	)		(15,882	)
对信贷损失准备金的调整		(15	)		—			(142	)		—
债务清偿成本		392			455			414			1,176
债务发行成本摊销		819			611			2,528			1,761
按揭净保费摊销		(34	)		(37	)		(106	)		(108	)
利率互换和其他非现金利息支出的收益		(42	)		(41	)		(125	)		(163	)
租赁无形资产摊销		151			(873	)		32			(2,328	)
内部化费用		1,929			923			3,523			1,195
以股票为基础的薪酬		796			—			796			—
遣散费		—			—			26			—
溢价负债公允价值变动		(6,362	)		—			(8,506	)		—
其他损失		(2	)		—			22			—
AFFO	$	47,077		$	38,819		$	134,201		$	107,625

EBITDA、EBITDARE、调整后EBITDAR和年化调整后EBITDAR

我们将EBITDA计算为扣除利息、所得税和折旧及摊销前的收益。息税折旧摊销前利润(EBITDA)是我们行业中常用的衡量标准。我们相信，这一比例提供了投资者和分析师对我们的业绩进行了评估，其中包括我们的经营业绩，该业绩不受资本结构、资本投资周期和相关资产的使用寿命与本行业其他公司相比的差异的影响。我们根据NAREIT采用的定义计算EBITDAR，即不包括出售折旧财产的收益(损失)和房地产投资减值准备的EBITDA。我们相信EBITDA和EBITDARE对投资者和分析师是有用的，因为它们提供了有关我们经营业绩(不包括某些非现金和其他成本)的重要补充信息。EBITDA和EBITDARE不是公认会计准则下的财务业绩衡量标准，我们的EBITDA和EBITDARE可能无法与其他公司的类似名称衡量标准相提并论。您不应将我们的EBITDA和EBITDARE视为根据GAAP确定的经营活动净收益或现金流的替代方案。

当我们最初使用我们的无担保循环信贷安排为新的收购提供资金时，我们的杠杆状况和净债务(定义如下)立即受到当前季度收购的影响。然而，新收购物业的EBITDARE的全部收益并不是在收购物业的同一季度收到的。此外，本季度的EBITDARE包括本季度已售出的物业产生的金额。因此，我们收购和处置的时机导致的EBITDARE的变化可能会暂时扭曲我们的杠杆率。我们调整了最近完成季度的EBITDARE(“调整后EBITDARE”)，以重新计算，就好像所有收购和处置都发生在季度初，(Ii)剔除某些非现金的GAAP收入和支出金额，如债务清偿成本或我们溢价负债的公允价值变化，或者我们认为是一次性的，或者是性质不寻常的，因为它们与以前没有发生过的特殊情况或交易有关，而且我们预计这些收入和支出不会发生在这不是正常操作的结果。然后，我们将季度调整后息税前利润乘以4(“年度调整后息税前利润”)。您不应过度依赖这一衡量标准，因为它基于的假设和估计可能被证明是不准确的。我们实际报告的未来期间的EBITDAR可能与我们的年化调整后EBITDAR有很大不同。调整后的EBITDAR和年化调整后的EBITDAR不是GAAP下的业绩衡量标准, 我们的调整后EBITDAR和年化调整后EBITDAR可能无法与其他公司的类似标题指标相媲美。您不应将我们的调整后EBITDAR和年化调整后EBITDAR视为根据公认会计准则确定的经营活动净收益或现金流的替代方案。

下表对净收入(这是最具可比性的GAAP衡量标准)进行了调整O EBITDA和EBITDARE：

	在截至的三个月内九月三十日，						在截至的9个月内九月三十日，
(千)	2020			2019			2020			2019
净收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
折旧摊销		31,363			28,392			102,503			77,989
利息支出		18,511			18,465			59,015			51,025
所得税		129			405			1,080			1,153
EBITDA	$	59,714		$	72,300		$	201,255		$	187,569
对以下项目的投资计提减值准备三个租赁物业		14,732			2,435			17,399			3,452
房地产销售收益		(1,060	)		(12,585	)		(9,725	)		(16,772	)
EBITDARE	$	73,386		$	62,150		$	208,929		$	174,249

下表调整了EBITDARE和调整后的EBITDARE。此外，还提供了有关年化EBITDARE和年化调整后EBITDARE的信息：

	截至9月30日的三个月，
(千)	2020			2019
EBITDARE	$	73,386		$	62,150
对当前季度投资活动的调整^(a)		—			8,898
本季度处置活动的调整^(b)		(78	)		(549	)
扣除非经常性费用(收入)的调整^(c)		1,929			923
排除溢价负债公允价值变动的调整		(6,362	)		—
排除债务清偿成本的调整		392			455
不包括租赁终止费的调整		—			(407	)
调整后的EBITDAR	$	69,267		$	71,470
年化EBITDAR	$	293,544		$	248,600
年化调整后息税前利润	$	277,068		$	285,880

⁽^a⁾	反映了一项调整，使本季度内的所有收购生效，就像它们是在季度初收购的一样。

⁽^b⁾	反映了一项调整，使季度内的所有处置生效，就像它们在季度初被出售一样。

⁽^c⁾	金额代表与内部化直接相关的费用。

净债务对年化EBITDAR和年化调整后EBITDAR的比率

我们将净债务定义为我们的总债务(报告的总债务加上递延融资成本)减去现金和现金等价物以及限制性现金。我们认为，净债务对年化EBITDARE和净债务对年化调整后EBITDARE的列报对投资者和分析师是有用的，因为这些比率提供了总债务减去现金和现金等价物的信息，与我们使用EBITDAre衡量的业绩相比，这些信息可能有助于偿还债务。下表将总债务(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与净债务进行了核对，并分别显示了净债务与年化EBITDAR的比率和净债务与年化调整后EBITDARE的比率：

(千)	2020年9月30日			2019年9月30日
债款
抵押贷款和应付票据，净额	$	108,752		$	112,562
无担保定期票据，净额		1,433,495			1,671,511
循环信贷安排		—			303,300
发债成本		6,829			8,862
总债务		1,549,076			2,096,235
现金和现金等价物		(101,787	)		(14,008	)
限制性现金		(7,200	)		(30,107	)
净负债	$	1,440,089		$	2,052,120
净债务与折合成年率的EBITDAre之比	4.91x			8.25x
净债务与年化调整后息税前利润之比	5.20x			7.18x

关键账户廷策

管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析是基于我们的简明合并财务报表，这些报表是根据公认会计准则编制的。这些简明合并财务报表的编制要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表中报告的资产、负债、收入和费用以及其他披露。管理层持续评估其估计和假设；然而，实际结果可能与这些估计和假设不同，进而可能对我们的财务报表产生重大影响。我们的重要会计政策和程序的摘要包含在本季度报告Form 10-Q中包含的简明综合财务报表附注中的注释2“重要会计政策摘要”中。我们相信，在截至2020年9月30日的9个月里，我们在Form 10-K年度报告中披露的关键会计政策项目没有重大变化。

近期会计公告的影响

有关最近的会计声明对我们业务的影响的信息，请参阅本季度报告(Form 10-Q)中的简明综合财务报表附注2。

第三项。数量和质量IVE关于市场风险的披露

我们面临着某些市场风险，其中最主要的风险之一就是利率的变化。利率上升可能会导致我们循环信贷安排和其他可变利率债务项下的利息支出增加。当我们的固定利率债务到期并需要再融资时，利率上升也会导致利息支出增加。我们试图通过买入长期固定利率债务或通过利率掉期将某些可变利率债务转换为固定利率来管理利率风险。利率互换已被我们指定为会计上的现金流量对冲，并按公允价值报告。我们从来没有、也不打算为投机目的而进行衍生工具或利率交易。有关我们利率互换的更多信息可以在我们的简明综合财务报表中的附注11中找到，这些简明综合财务报表包含在本季度报告的10-Q表格中。

我们的固定利率债务包括优先票据、抵押贷款和通过利率互换转换为固定利率的可变利率债务。截至2020年9月30日，我们的固定利率债务和未偿还利率掉期的账面价值和公允价值分别约为14亿美元和16亿美元。市场利率的变化影响我们的固定利率债务和利率互换的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。例如，如果利率增加1%，而固定利率债务余额保持不变，我们预计债务的公允价值将会下降，就像债券价格随着利率上升而下降一样。截至2020年9月30日，市场利率每提高1%，我们的固定利率债务和利率掉期的公允价值就会减少约8260万美元。

根据我们的循环信贷安排和其他可变利率债务按伦敦银行同业拆借利率加适用保证金计息，截至2020年9月30日，借款总额为9.698亿美元，其中8.598亿美元通过我们使用的利率互换转换为固定利率。考虑到利率掉期的影响，如果适用的LIBOR利率高出1%，在截至2020年9月30日的9个月里，利息支出将增加约450万美元。

除利率掉期交易外，本公司并无从事衍生金融工具或衍生商品工具的交易。

截至2020年9月30日，我们的金融工具没有因外汇兑换风险而面临重大市场风险。

第四项。控制S和程序

对披露控制和程序的评价

我们维持信息披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义)，旨在确保我们的交易法报告中需要披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。截至2020年9月30日的季度，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对我们的披露控制和程序的设计和运行的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序是有效的，并在合理的保证水平下运行。

财务报告内部控制的变化

在截至2020年9月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响，或有可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

第二部分--其他信息

第1项法务法律程序。

在我们的正常业务过程中，我们会受到各种法律程序和索赔的影响。这些事项一般由保险公司承保，或受我们在租约中包括的租客赔偿的权利约束。管理层并不知悉吾等或吾等任何附属公司所属一方或吾等之任何物业涉及任何重大待决法律程序，亦不知悉政府机构正考虑进行任何此等法律程序。

第1A项：风险因素。

我们先前在截至2020年3月31日的三个月的10-Q表季报中披露的与新冠肺炎疫情有关或受其影响的风险因素包含某些财务相关信息，这些信息已在截至2020年9月30日的三个月的第一部分第二项《管理层对本10-Q表季报的财务状况和经营业绩的讨论与分析》中进行了更新。

第二项。未登记的股权销售Y证券和注册证券收益的使用。

普通股的销售和运营单位的发行

没有。

限制性股票的奖励

于2020年8月4日，我们与我们指定的高管和某些其他关键员工签订了总计340,963股本公司普通股的限制性股票奖励协议(“2020限制性股票奖励”)，价值约为700万美元，即每股普通股20.50美元。这些奖励是根据2020年股权激励计划的条款发放的，赠款已经得到薪酬委员会的批准。授予被提名的高管的奖励是根据我们指定的高管雇佣协议的条款进行的，包括(I)限制性股票奖励，在内部化完成的前四个周年的每个周年纪念日分成基本相等的分期付款，占每个参与者总奖励价值的40%；(Ii)限制性股票奖励，在内部化完成的前三个周年的每个纪念日分成基本相等的分期付款，占每个参与者总奖励价值的60%。(I)限制性股票奖励，在内部化完成的前四个周年的每一天分期付款，相当于每个参与者总奖励价值的40%，以及(Ii)限制性股票奖励，在内部化完成的前三个周年的每个周年分期付款，占每个参与者总奖励价值的60%。对其他关键员工的奖励，在内化一周年时奖励40%，在内化两周年时奖励30%，在内化三周年时奖励20%，在内化四周年时奖励10%。限制性股票奖励协议规定，归属取决于高管在每个适用的归属日期期间继续受雇于本公司，除非高管去世或残疾，在这种情况下，奖励的任何未归属部分将完全归属。此外，限制性股票奖励协议为高管提供了关于奖励的既得和非既得股份的股东权利。, 包括投票权和分红的权利。如果公司在“控制权变更”后12个月内无“因由”或高管以“充分理由”终止对高管的聘用(此类条款在高管的雇佣协议中有定义)，2020年度限制性股票奖励的任何未归属部分将在终止时完全归属，前提是如果2020年度限制性股票奖励在公司控制权变更时被撤销，并且不作为控制权变更交易的一部分被视为或取代同等奖励，则2020年度限制性股票奖励的任何未授予部分均将在终止时完全归属，且不作为控制权变更交易的一部分而被视为或替代同等奖励，则2020年度限制性股票奖励的任何未归属部分将在终止时完全归属，前提是2020年度限制性股票奖励在公司控制权变更时被撤销，且不被视为或取代同等奖励作为控制权变更交易的一部分。2020年限制性股票奖励将在控制权变更交易时完全归属。根据2020年限制性股票奖励的条款，如果高管严重违反本公司与高管之间的任何限制性契约协议的条款，或如果高管被判犯有针对本公司或其关联公司的重罪，本公司有权根据其选择以及任何其他可用的补救措施，终止与2020年度限制性股票奖励有关的股份(包括任何既得股份)。

上述证券是根据证券法第4(A)(2)节规定的豁免发行的。

首次公开发行(IPO)所得款项的使用

2020年9月，公司以每股17.00美元的公开发行价首次公开发行和出售了3350万股A类普通股，并于2020年10月20日根据承销商部分行使超额配售选择权，以相同的公开发行价购买额外的A类普通股，额外发行和出售了350万股A类普通股。

首次公开发行(IPO)中所有股份的发售，包括承销商的部分锻炼e 他们的超额配售选择权，是根据证券法注册的，根据一份关于表格S-11(第333-240381号文件)，经修订，美国证券交易委员会于2020年9月16日宣布生效。摩根大通证券(J.P.Morgan Securities)有限责任公司、高盛公司、蒙特利尔银行资本市场公司、摩根士丹利公司、第一资本证券公司和Truist证券公司担任此次发行的联合簿记管理人。首次公开招股于2020年9月16日开始，于根据《证券及期货条例》完成向承销商出售股份的交易红外部分锻炼他们在十月的超额配售选择权20，2020年。IPO完成后，包括承销商的部分锻炼的他们的超额配售选择权，我们收到大约$588.2净收益百万美元，扣除承保折扣和佣金以及本公司应支付的其他发售费用后大约$3.0百万没有支付任何费用是疯狂的E直接或间接向(I)吾等的任何高级职员或董事或其联系人，(Ii)拥有吾等任何类别股权证券10%或以上的任何人士，或(Iii)吾等的任何联属公司。

我们首次公开募股的净收益的预期用途没有实质性变化，如我们的最终招股说明书，日期为2020年9月16日，根据规则424(B)提交给证券交易委员会，该规则与我们的注册声明有关表格S-11申请日期为2020年9月17日。

股票证券的回购

我们之前采取了一项股票赎回计划，为我们的股东提供一个机会，在每个季度末，在一定的限制和限制下，以等于或低于股票被赎回之日当前确定的股票价值的价格回购我们普通股的股票。用于股票赎回的现金历来是通过运营、出售资产和借款产生的现金相结合的方式提供的。2020年1月10日，我们宣布终止股票赎回计划，自2020年2月10日起生效。因此，在截至2020年9月30日的三个月里，我们的普通股股票没有赎回。

第三项。缺省值高级证券。

没有。

项目4.地雷安全安全信息披露。

不适用。

第五项。其他信息。

没有。

项目6.EXhibit

不是的。		描述

3.1		Broadstone Net Lease，Inc.的公司章程(作为公司于2017年4月24日提交的表格10的注册说明书的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

3.2		Broadstone Net Lease，Inc.的修订条款(作为该公司于2020年9月18日提交的8-K表格当前报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

3.3		Broadstone Net Lease，Inc.的补充文章(作为该公司于2020年9月18日提交的8-K表格的当前报告的附件3.2提交，并通过引用并入本文)

3.4		Broadstone Net Lease，Inc.的修订条款(作为该公司于2020年9月18日提交的8-K表格当前报告的附件3.3提交，并通过引用并入本文)

3.5		2020年3月23日通过的Broadstone Net Lease，Inc.的第二次修订和重新修订的章程(作为本公司于2020年3月25日提交的8-K表格当前报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文)

4.1		公司证券说明书(作为公司于2020年2月27日提交的10-K表格年度报告的附件4.1存档，并通过引用并入本文)

10.1		Broadstone Net Lease，Inc.2020综合股权和激励计划(作为本公司于2020年8月4日提交的8-K表格当前报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文)

10.2		Broadstone Net Lease，Inc.2020综合股权和激励计划限制性股票奖励协议表格(作为本公司于2020年8月4日提交的8-K表格当前报告的附件10.2提交，并通过引用并入本文)

10.3		循环信贷和协议，日期为2020年9月4日，由本公司、Broadstone Net Lease，LLC(“运营公司”)作为借款人、摩根大通银行(北卡罗来纳州)及其其他各方签署(作为本公司于2020年9月11日提交的当前8-K报表的附件10.1提交，并通过引用并入本文件)，该协议由本公司、Broadstone Net Lease，LLC(“运营公司”)作为借款人、摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)及其其他各方签署。

10.4		由Broadstone Net Lease，Inc.以摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)为受益人的担保，日期为2020年9月4日(作为该公司于2020年9月11日提交的当前8-K表格报告的附件10.2提交，并通过引用并入本文)

10.5		Broadstone Net Lease，LLC的第二次修订和重新签署的有限责任公司协议(作为公司于2020年9月21日提交的8-K表格当前报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文)

10.6		由Broadstone Net Lease，LLC，Broadstone Net Lease，Inc.，JPMorgan Chase Bank，N.A.和其他贷款方之间签署的、日期为2020年9月21日的定期贷款协议第1号修正案(作为2020年9月21日提交的公司当前8-K报表的附件10.2提交，并通过引用并入本文)

10.7		《Capital One Term Loan Agreement》第二修正案，日期为2020年9月21日，由Broadstone Net Lease，Inc.、Broadstone Net Lease、Capital One、National Association作为行政代理和贷款方共同完成(作为2020年9月21日提交的公司当前8-K报表的附件10.3提交，通过引用并入本文)

10.8		对循环信贷和定期贷款协议的第三次修订，日期为2020年9月21日，由Broadstone Net Lease，Inc.、Broadstone Net Lease，LLC、作为行政代理的制造商和贸易商信托公司及其贷款人之间进行的(作为2020年9月21日提交的公司当前报告8-K表的附件10.4提交，并通过引用并入本文)

31.1*		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的《1934年证券交易法》第13a-14(A)条或第15d-14(A)条颁发的首席执行官证书

31.2*		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的《1934年证券交易法》第13a-14(A)条或第15d-14(A)条对首席财务官的证明

不是的。		描述
32.1*†		依据“2002年萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过的“美国法典”第18编第1350条对首席执行官的证明

32.2*†		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过的“美国法典”第18编第1350条对首席财务官的证明

101.INS		内联XBRL实例文档-实例文档不显示在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中

101.SCH		内联XBRL分类扩展架构文档

101.CAL		内联XBRL分类扩展计算链接库文档

101.DEF		内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档

101.LAB		内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档

101.PRE		内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档

104		封面交互数据文件(嵌入在内联XBRL文档中)

谨此提交。

†	根据S-K条例第601(B)(32)项的规定，本展品不被视为根据交易法第18条的目的而“存档”，也不受该条规定的责任的约束。除非注册人通过引用明确将其纳入任何根据证券法或交易法提交的文件中，否则此类认证不会被视为通过引用并入任何文件中。

签名

根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名人代表其签署。

		Broadstone Net Rate，Inc.

日期：2020年11月5日		克里斯托弗·J·查内斯基
		克里斯托弗·J·查内斯基
		首席执行官兼总裁

日期：2020年11月5日		/s/Ryan M.阿尔巴o
		瑞安·M·艾尔巴诺
		执行副总裁兼首席财务官