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目录

美国
证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
_________________________
表格：10-Q
_________________________
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年9月30日
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
从开始的过渡期                    至                    
佣金档案编号001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
(注册人的确切姓名，详见其约章)
_________________________
马里兰州 27-1262675
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		 (I.R.S.雇主
识别号码)
蒙哥马利街101号, 200套房
旧金山, 钙
 94104
(主要行政办事处地址) (邮政编码)
注册人电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码每间交易所的注册名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)，(1)已提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内，注册人一直遵守此类提交要求。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅《交易法》规则第312B-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器 ☒  加速的文件管理器 ☐
非加速文件管理器 ☐  规模较小的新闻报道公司 ☐
新兴市场成长型公司 ☐   
如果是新兴成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第2913(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。☐*☒ 
注册人有68,372,568其普通股，每股面值0.01美元，截至2020年11月3日已发行。


目录
特雷诺房地产公司
目录
第一部分财务信息
第(1)项。
特雷诺房地产公司财务报表(未经审计)
截至2020年9月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
2
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的综合运营报表
3
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的综合全面收益(亏损)表
4
截至2020年和2019年9月30日的9个月的综合权益报表
4
截至2020年和2019年9月30日的9个月合并现金流量表
7
合并财务报表的简明附注
8
第二项。
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
23
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
44
第四项。
管制和程序
44
第二部分：其他资料
第(1)项。
法律程序
45
项目71A。
危险因素
45
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
46
第三项。
高级证券违约
46
第四项。
矿场安全资料披露
47
第五项。
其他资料
47
项目6.
陈列品
48
签名
49

1
目录
第一部分财务信息
项目1.Terreno房地产公司的财务报表
特雷诺房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
2020年9月30日2019年12月31日
 (未经审计) 
资产
房地产投资
土地$1,094,059 $1,055,146 
建筑物及改善工程931,215 909,201 
在建61,183 101,253 
无形资产86,210 88,594 
物业总投资2,172,667 2,154,194 
累计折旧和摊销(227,294)(208,279)
物业投资净额1,945,373 1,945,915 
现金和现金等价物155,324 110,082 
限制性现金690 2,657 
高级担保贷款，净额— 15,858 
其他资产，净额35,306 33,952 
总资产$2,136,693 $2,108,464 
负债和权益
负债
信贷安排$— $— 
应付定期贷款，净额99,739 99,583 
高级无担保票据，净额347,966 347,674 
应付按揭贷款净额11,378 44,318 
保证金14,056 14,149 
无形负债净额24,574 28,127 
应付股息19,829 18,158 
应支付的业绩股票奖励5,467 11,633 
应付帐款和其他负债29,187 27,699 
总负债552,196 591,341 
承担和或有事项(附注13)
权益
股东权益
普通股：$0.01面值，400,000,000授权股份，以及68,233,344和67,252,787分别于2020年9月30日和2019年12月31日发行和发行的股票
684 673 
额外实收资本
1,579,344 1,514,266 
在递延薪酬计划中持有的普通股，139,224和0股票分别于2020年9月30日和2019年12月31日
(7,546)— 
留存收益12,283 2,621 
累计其他综合损失(268)(437)
股东权益总额1,584,497 1,517,123 
负债和权益总额$2,136,693 $2,108,464 
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
2
目录
特雷诺房地产公司
合并运营报表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月内，
 2020201920202019
收入
租金收入和租户费用报销$47,147 $43,397 $138,005 $126,007 
总收入47,147 43,397 138,005 126,007 
成本和开支
物业运营费用12,228 10,991 36,070 32,393 
折旧摊销12,124 11,105 34,683 32,168 
一般和行政5,130 5,132 16,553 17,852 
采购成本123 47 186 48 
总成本和费用29,605 27,275 87,492 82,461 
其他收入(费用)
利息和其他收入51 832 805 3,171 
利息支出，包括摊销(3,887)(3,952)(11,802)(12,269)
房地产投资销售收益9,016 1,782 26,766 6,247 
其他收入(费用)合计5,180 (1,338)15,769 (2,851)
净收入22,722 14,784 66,282 40,695 
分配给参与证券(194)(95)(277)(257)
普通股股东可获得的净收入$22,528 $14,689 $66,005 $40,438 
普通股每股收益-基本和稀释后收益：
普通股股东可获得的净收入-基本$0.33 $0.22 $0.98 $0.64 
普通股股东可获得的净收入-摊薄$0.33 $0.22 $0.97 $0.63 
已发行基本加权平均普通股68,112,661 65,724,426 67,600,957 63,667,100 
稀释加权平均已发行普通股68,372,515 66,018,996 67,860,811 63,961,670 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
3
目录
特雷诺房地产公司
综合全面收益表(损益表)
(千)
(未经审计)
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月内，
 2020201920202019
净收入$22,722 $14,784 $66,282 $40,695 
其他全面收益(亏损)：
现金流对冲调整50 85 169240 
综合收益$22,772 $14,869 $66,451 $40,935 
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。












































特雷诺房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)
(未经审计)
截至2020年9月30日的9个月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		延期补偿计划中持有的普通股延期薪酬计划 累积
其他综合
损失		 
数量：
股份		金额留用
收益		总计
截至2019年12月31日的余额67,252,787$673 $1,514,266 —$— $2,621 $(437)$1,517,123 
净收入—— ——— 12,856 — 12,856 
普通股发行，扣除发行成本$426
562,5214 29,647—— — — 29,651 
回购与员工奖励相关的普通股(4,510)— (240)—— — — (240)
发行限制性股票20,501— ——— — — — 
以股票为基础的薪酬—— 1,573—— — — 1,573 
普通股股息($0.27每股)
—— ——— (18,314)— (18,314)
存款至递延薪酬计划(135,494)— 7,346135,494(7,346)— — — 
其他综合收益—— ——— — 73 73 
截至2020年3月31日的余额67,695,805$677 $1,552,592 135,494$(7,346)$(2,837)$(364)$1,542,722 
净收入—— ——— 30,704 — 30,704 
普通股发行，扣除发行成本$630
630,4907 32,068—— — — 32,075 
没收与员工奖励有关的普通股(352)— ——— — — — 
以股票为基础的薪酬—— 2,197—— — — 2,197 
普通股股息($0.27每股)
—— ——— (18,478)— (18,478)
存款至递延薪酬计划(3,730)— 200 3,730(200)— — — 
其他综合收益—— — —— — 46 46 
截至2020年6月30日的余额68,322,213$684 $1,587,057 139,224$(7,546)$9,389 $(318)$1,589,266 
净收入—— — —— 22,722 — 22,722 
普通股发行，扣除发行成本$70
8,250— 424 —— — — 424 
没收与员工奖励有关的普通股(4,794)— — —— — — — 
回购与员工奖励相关的普通股(149,865)— (9,597)—— — — (9,597)
发行限制性股票57,540— — —— — — — 
以股票为基础的薪酬—— 1,460—— — — 1,460 
普通股股息($0.29每股)
—— — —— (19,828)— (19,828)
其他综合收益—— — —— — 50 50 
截至2020年9月30日的余额68,233,344$684 $1,579,344 139,224$(7,546)$12,283 $(268)$1,584,497 

截至2019年9月30日的9个月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		 累积
其他综合
损失		 
数量：
股份		金额留用
收益		总计
截至2018年12月31日的余额61,013,711$610 $1,233,763 $14,185 $(761)$1,247,797 
净收入—— — 15,532 — 15,532 
普通股发行，扣除发行成本$1,427
2,184,88822 87,902 — — 87,924 
回购与员工奖励相关的普通股(99,999)— (3,959)— — (3,959)
发行限制性股票30,294— — — — — 
以股票为基础的薪酬—— 928 — — 928 
普通股股息($0.24每股)
—— — (15,109)— (15,109)
其他综合收益—— — — 63 63 
截至2019年3月31日的余额63,128,894$632 $1,318,634 $14,608 $(698)$1,333,176 
净收入—— — 10,379 — 10,379 
普通股发行，扣除发行成本$1,718
2,386,47024 106,958 — — 106,982 
没收与员工奖励有关的普通股(19,651)— — — — — 
以股票为基础的薪酬—— 1,268 — — 1,268 
普通股股息($0.24每股)
—— — (15,719)— (15,719)
其他综合收益—— — — 92 92 
截至2019年6月30日的余额65,495,713$656 $1,426,860 $9,268 $(606)$1,436,178 
净收入—— — 14,784 — 14,784 
普通股发行，扣除发行成本$1,194
1,458,63014 72,138 — — 72,152 
没收与员工奖励有关的普通股(23,138)— — — — — 
发行限制性股票80,805 — — — — — 
以股票为基础的薪酬—— 781 — — 781 
普通股股息($0.27每股)
—— — (18,094)— (18,094)
其他综合收益—— — — 85 85 
截至2019年9月30日的余额67,012,010$670 $1,499,779 $5,958 $(521)$1,505,886 

随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
4
目录
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
(千)
(未经审计)
 截至9月30日的9个月内，
 20202019
经营活动的现金流
净收入$66,282 $40,695 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
直线租金1,051 (2,299)
租赁无形资产摊销(4,054)(3,155)
折旧摊销34,683 32,168 
房地产投资销售收益(26,766)(6,247)
递延融资成本摊销1,024 1,171 
递延高级担保贷款费用摊销(57)(489)
以股票为基础的薪酬6,353 8,152 
资产和负债的变动
其他资产(3,677)(3,108)
应付帐款和其他负债2,530 1,603 
经营活动提供的净现金77,369 68,491 
投资活动的现金流
购买房产所支付的现金(46,780)(216,780)
房地产投资销售收益净额70,685 25,305 
在建工程的增建项目(7,989)(22,950)
建筑物的增建、装修和租赁费用(23,352)(22,237)
优先担保贷款的偿还15,915 — 
投资活动提供(用于)的现金净额8,479 (236,662)
融资活动的现金流
发行普通股55,986 264,493 
普通股发行成本(812)(3,825)
回购与员工奖励相关的普通股(9,837)(3,959)
信贷借贷— 17,000 
按信贷安排付款— (36,000)
应付按揭贷款的付款(32,960)(1,130)
支付给普通股股东的股息(54,949)(45,472)
融资活动提供的现金净额(用于)(42,572)191,107 
现金及现金等价物和限制性现金净增加43,275 22,936 
期初现金及现金等价物和限制性现金112,739 34,479 
期末现金及现金等价物和限制性现金$156,014 $57,415 
现金流量信息的补充披露
支付利息的现金，扣除资本化利息12,975 15,585 
非现金交易的补充披露
*与资本改善相关的应收账款11,472 9,409 
*支持优先担保贷款的非现金偿还— (39,085)
**将普通股非现金发行纳入递延补偿计划(7,546)— 
评估因确认使用权资产而产生的租赁责任460 707 
**对物业收购支付的现金进行对账
*收购物业47,577 228,566 
**不承担其他资产和负债。(797)(11,786)
物业收购支付的现金净额$46,780 $216,780 
随附的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
5
目录
特雷诺房地产公司
合并财务报表的简明附注
(未经审计)
注1：1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其附属公司，“公司”)在#年收购、拥有和经营工业地产。六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。合并财务报表的这些简要说明中披露的所有平方英尺、英亩、入住率和物业数量均未经审计。截至2020年9月30日，公司拥有219聚集在一起的建筑物大约13.1百万平方英尺，22改进的地块由大约85.0英亩和一正在重新开发的物业预计将包含大约0.2百万平方英尺落成。
本公司为马里兰州一间内部管理公司，并选择自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度起，根据经修订的1986年国税法(“守则”)第856至860节作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。
注：2。重大会计政策
陈述的基础。*随附的本公司未经审核中期综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及S-X规则第10-01条的指示编制。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的调整(包括正常的经常性调整)都已包括在内。中期合并财务报表包括本公司的所有账目及其子公司，所有公司间余额和交易均已在合并中冲销。财务报表应与公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告及其附注中包含的财务报表一起阅读，该报告于2020年2月6日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)。
估计的使用。根据公认会计原则编制中期综合财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表日期报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将与重新开发、翻新和扩大其房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时予以资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重新开发、翻新或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本只有在为资产的预期用途做好准备所需的活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动被暂停，资本化期将停止，直到该等活动恢复为止。物业的保养及维修费用，如不延长其使用年限，则计入已发生的费用。
利息按重建、翻新或扩建开始至资产可供预期使用为止的实际资本支出资本化，按期间的加权平均借款利率计算。
房地产投资。房地产投资(包括租户改善、租赁改善及租赁成本)按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面价值须作出调整，使其降至估计公允价值。本公司还审查收购的高于和低于市场的租赁、原地租赁和租赁发起成本的影响，并相应地记录无形资产或负债。
损害。每当事件或环境变化显示物业之账面值可能无法完全收回时，财务报告用途之账面值便会按物业逐项审核减值。这类事件或情况变化的例子可能包括对待售资产进行分类，改变预期的持有期限，或者当资产保持空置时间比预期长得多的时候。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，可回收性是基于未贴现的未来现金流。如果在未贴现的未来现金流量基础上不支持资产账面价值，则资产账面价值根据成本或预期现金现值中的较低者进行计量。
6
目录
在预期的持有期内流动。收益的减值费用确认为资产账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流现值中的较低者。如果一项资产打算出售，减值是使用估计公允价值减去出售成本来确定的。对预期未来净现金流的估计本质上是不确定的，依赖于对当前和未来经济和市场状况以及资本可获得性等方面的假设。该公司根据其对租赁率、租赁期和持有期以及销售价格的假设来确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本化和租金增长率。如果可用，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当没有现成的市场信息时，投入是基于公司对市场状况的了解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与指定持有期相称的贴现率，并加上风险溢价。有不是的于截至2020年或2019年9月30日止三个月或九个月内，计入本公司物业账面价值的减值费用。
为投资而持有的贷款。除非贷款被视为减值，否则为投资而持有的贷款按成本计价，扣除贷款费用和发起成本(视情况而定)。当公司被认为很可能无法按照合同条款收回所有到期的投资贷款时，就会发生减值。.在采用ASC主题326之前，金融工具--信贷损失(“ASC 326”)，本公司对其高级担保贷款(“高级担保贷款”)进行季度减值评估，该贷款被归类为投资持有。如果高级担保贷款被视为减值，本公司将通过高级担保贷款损失拨备计入拨备，以将高级担保贷款的账面价值降低至预期未来现金流的现值，该现值按高级担保贷款的合同有效利率贴现或抵押品的公允价值折现，前提是预计仅从抵押品偿还。实际损失(如果有的话)可能与公司的估计大不相同。高级担保贷款已于2020年5月全额偿还，不是的在截至2020年或2019年9月30日的三个月或九个月内，计入高级担保贷款账面价值的减值费用。
2020年1月1日，本公司前瞻性地采用了ASC 326，这对本公司的合并财务报表没有实质性影响。ASC 326用“预期损失”模型取代了目前的“已发生损失”模型，该模型需要考虑在已发生损失模型下使用的更广泛的信息。根据美国会计准则第326条，该公司必须重新评估其贷款组合在每个资产负债表日期的预期损失。在截至2020年9月30日的三个月和九个月，该公司没有贷款损失准备金。
房地产收购。根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，业务合并(主题805)：澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似的可识别资产时，这组整合的资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，收购的一组活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性流程，它们共同有助于创建产出的能力。本公司已决定，根据经澄清的定义，其房地产收购一般将作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般由土地、楼宇及装修组成)及无形资产及负债(一般由高于市价及低于市价租约及所有原址租约的起始值组成)的公允价值。该公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第3级投入，并根据现有的市场信息应用适当的贴现率和资本化率来确定公允价值。与收购有关而承担的按揭贷款，按收购当日类似债务的现行市场利率，按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值假设的个别有形和无形资产及负债资本化，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和修缮价值按重置成本减去折旧计算，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法估计这些资产的公允价值。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购的租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司估计的市值租赁率之间的差额的现值，该差额相等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期选择权的期限。以上和低于市场的租赁价值摊销为剩余初始期限内的租金收入加上任何低于市场的固定利率续订期权的期限，这些期权被认为是各自租赁的廉价续约期权。租金收入因摊销高于和低于市值的租约而产生的净影响总额约净增加#美元。1.3截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月均为100万美元，约为4.1300万美元和300万美元3.2在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，分别为3.8亿美元和1.8亿美元。原地租约的起始价值基于执行类似租约的成本，包括
7
目录
佣金和其他相关费用。原址租赁的初始价值还包括房地产税、保险，以及在租赁物业从空置到收购之日入住率所需的估计时间内，按市场价格估算的租金收入损失。截至2020年9月30日与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期为8.1好多年了。截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有的待售财产(如果有)，包括以下内容(以千美元为单位)：
 2020年9月30日2019年12月31日
 毛累积
摊销		网毛累积
摊销		网
就地租约$82,377 $(62,621)$19,756 $84,425 $(59,504)$24,921 
高于市价的租约3,833 (3,678)155 4,169 (3,853)316 
低于市价的租赁(44,378)19,804 (24,574)(44,099)15,972 (28,127)
总计$41,832 $(46,495)$(4,663)$44,495 $(47,385)$(2,890)
房地产和无形资产的折旧和使用年限。折旧和摊销是在相关资产或负债的估计使用年限内按直线计算的。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。然而，根据这些资产或负债的估计使用寿命，这些折旧寿命可能会有所不同。
描述  可折旧的标准人寿保险
土地  未折旧
建房  40年份
建筑改善  
5-40年份
租户改进  租期或使用年限较短
租赁成本  租期
就地租约  租期
高于/低于市值租约  租期
持有以出售资产。当物业符合会计准则编纂(“ASC”)360项规定的准则时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房及设备(见“附注5-持有以供出售/处置资产”)。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。
现金和现金等价物。*现金和现金等价物包括一家主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为三个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
受限现金。限制性现金包括与财产收购相关的托管现金，以及某些抵押贷款义务要求的用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税以及保险支付的准备金。
以下汇总了现金和现金等价物以及限制性现金的对账情况，见所附合并现金流量表(以千美元为单位)：
8
目录
截至9月30日的9个月内，
20202019
起头
期初现金及现金等价物$110,082 $31,004 
限制性现金2,657 3,475 
现金及现金等价物和限制性现金112,739 34,479 
收尾
期末现金和现金等价物155,324 54,553 
限制性现金690 2,862 
现金及现金等价物和限制性现金156,014 57,415 
现金及现金等价物和限制性现金净增加$43,275 $22,936 
收入确认。本公司以直线法记录租赁期内营运租约的租金收入，并就租户无力支付所需款项可能导致的估计亏损保留拨备。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的津贴的合同租赁付款，则公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑账户费用。本公司会按情况定期检讨租户的财务状况，以持续监察租户的流动资金及信誉。每期本公司审查其未付应收账款，包括直线租金，以发现可疑账款，并根据需要提供拨备。本公司亦于租户已与本公司签订最终终止协议时记录终止租赁费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免的条件所规限，方可向本公司支付费用。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的入住期内得到确认。租户费用偿还收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回财产运营费用的款项和金额，并确认为发生相关费用的同期收入。与2020年4月10日发布的财务会计准则委员会工作人员问答文件一致, 本公司选择就与新型冠状病毒(“新冠肺炎”)的影响相关的租赁特许权进行核算，犹如在租赁期内的合同租赁付款总额保持不变的情况下没有进行租约修改一样。由于新冠肺炎的影响，本公司某些租户未来的合同租赁付款不太可能，因此，约为#美元。0.2300万美元和300万美元1.1在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，分别冲销了1.8亿美元的直线应收租金。
截至2020年9月30日和2019年12月31日，约为$28.1300万美元和300万美元27.4直线租金和应收账款分别为2000万美元，扣除津贴约为#美元1.3300万美元和300万美元0.2截至2020年9月30日和2019年12月31日的3.8亿美元分别作为其他资产的组成部分计入随附的合并资产负债表。
自2018年1月1日起，本公司采用ASU第2014-09号，与客户签订合同的收入(主题606)(“ASU No.2014-09”)，采用修改后的追溯方法，要求自公司采用之日起进行累计效果调整。根据修改后的追溯方法，实体还可以选择将此标准应用于(I)截至2018年1月1日的所有合同，或(Ii)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指所有(或几乎所有)收入根据在首次应用日期之前生效的传统GAAP确认的合同。公司选择将该标准仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。“根据公司对ASU No.2014-09范围内合同的评估，指导意见影响与房地产销售相关的收入，这是结合ASC 610-20进行评估的。其他收入-取消确认非金融资产的损益(“ASC 610-20”)(见下文)。
自2018年1月1日起，公司采纳了ASC-610-20的指导意见，该指导意见适用于向非客户出售或转让不符合业务定义的非金融资产或实质上的非金融资产。一般而言，公司出售房地产将被视为出售ASC 610-20定义的非金融资产。ASC 610-20指的是ASU第2014-09号文件下的收入确认原则(见上文)。根据ASC第610-20条，如果本公司确定其在持有资产的实体中没有控股权，并且该安排符合作为合同入账的标准，则本公司将取消确认该资产，并在标的资产的控制权转让给买方时确认出售房地产的损益。由于采用了该标准，公司的综合财务报表没有受到实质性影响。
9
目录
递延融资成本。与融资有关的成本采用实际利息法在相关贷款期限内资本化并摊销为利息支出。与本公司循环信贷安排相关的递延融资成本被归类为资产，与债务负债相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中直接从债务负债的账面金额中扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按累计摊销净额约#美元按成本列示。9.1百万美元和$8.3截至2020年9月30日和2019年12月31日分别为3.8亿美元。
所得税。本公司选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并于截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应纳税所得额的至少90%分配给其股东(计算时不考虑支付的股息扣减或净资本利得，不一定等于按照公认会计原则计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，只要该公司向其股东分配合格股息，一般不需缴纳联邦所得税。如果它在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，它的应税收入将按正常的企业所得税税率缴纳联邦所得税，通常在丧失资格的下一个纳税年度的四个纳税年度内，它将不被允许为联邦所得税目的而被视为房地产投资信托基金(REIT)，除非美国国税局(IRS)根据某些法定条款给予它减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，该公司相信，其组织和运营方式符合作为房地产投资信托基金(REIT)的待遇。
ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税收状况提供指导。ASC 740-10要求对公司在准备纳税申报表过程中的纳税状况进行评估，以确定这些纳税状况是否“更有可能”得到适用税务机关的支持。不被认为符合更有可能达到的门槛的职位的税收优惠在本年度被记录为税收支出。截至2020年9月30日及2019年12月31日，本公司并无任何未确认的税项优惠，亦不相信未来12个月内未确认的税项状况会有任何重大变化。从2010年开始，该公司的纳税申报单将接受联邦、州和地方税务管辖区的审查。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。*本公司遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，(B)为解释其基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易相关的补偿成本，并以已发行的股权或负债工具的公允价值计量该成本。本公司2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、业绩股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票补偿在随附的综合经营报表中确认为一般和行政费用，并按授予日奖励的公允价值计量。本公司根据历史经验和预期行为估算罚没率。根据股票奖励的具体特点，这笔费用的金额可能会在未来一段时间内进行调整。
此外，根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订及重订的长期激励计划(经修订及重述的“经修订的长期激励计划”)，本公司已向其高管授予在每一预先设定的业绩评价期结束后可能以普通股形式支付的长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，一般为三年。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对股东总回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩测量期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，本公司使用蒙特卡洛模拟模型在授予日期和每个报告期估计绩效股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励根据资产负债表日的绩效股票奖励的公允价值确认为必要业绩期间的薪酬支出，该公允价值根据公司的相对股价表现而不同，并作为应支付的绩效股票奖励的组成部分计入随附的综合资产负债表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具与套期保值(见“附注9-衍生金融工具”)，提供衍生工具和对冲活动的披露要求，目的是让财务报表使用者更深入了解：(A)本公司如何及为何使用衍生工具；(B)及(B)如何使用衍生工具
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本公司核算衍生工具和相关对冲项目，以及(C)衍生工具和相关对冲项目如何影响公司的财务状况、财务业绩和现金流。此外，要求进行定性披露，解释公司使用衍生工具的目标和战略，以及关于衍生工具的公允价值和损益的定量披露。
本公司按公允价值将所有衍生品记录在随附的综合资产负债表中。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定为对冲资产、负债或公司承诺因特定风险(如利率风险)的公允价值变化而具有对冲资格的衍生品被视为公允价值对冲。被指定并符合条件的衍生品被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易中的可变性敞口，被视为现金流对冲。套期会计一般规定套期工具上确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的对冲资产或负债的公允价值变化相匹配。即使不适用套期保值会计或本公司选择不应用套期保值会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
金融工具的公允价值.ASC 820，公允价值计量和披露根据美国会计准则(“ASC 820”)(见“附注10-公允价值计量”)，公允价值定义为于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。ASC820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量所属的公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(级别1)、活跃市场类似工具的报价或不活跃市场相同或类似工具的报价(级别2)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(级别3)。
分段披露。ASC 280，细分市场报告建立了报告有关企业可报告部门的财务和描述性信息的标准。该公司已确定它已一可报告部门，与房地产投资相关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，首席运营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于公司的每一项资产都具有相似的经济特征，这些资产已汇总为一个可报告的部门。
注3。信用风险集中
可能使公司面临相当集中的信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物。本公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险限额。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司不会面临重大的信用风险。
截至2020年9月30日，公司拥有62聚集在一起的建筑物大约3.62000万平方英尺和九地块由大约48.8位于新泽西州北部/纽约市的英亩土地，占总面积的百分比约为29.2年化基本租金的%。此类年化基本租金百分比是基于截至2020年9月30日生效的租约的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致了对租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生重大影响。截至2020年9月30日，公司没有租户占公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地产投资
在截至2020年9月30日的三个月内，本公司收购了一工业建筑包含大约22,000一平方英尺。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。6.51000万美元，其中1,000,000美元3.7300万美元被记录下来，$2.31000万美元用于建筑和改善，以及700万美元0.5300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。0.1700万美元的无形负债。
在截至2020年9月30日的9个月内，本公司收购了三工业大厦，内有大约101,000平方英尺和二改进后的地块包含大约5.5英亩。初始投资总额，
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包括采购成本在内，大约为$47.6百万美元，其中$34.8300万美元被记录下来，$11.0百万美元用于建筑和改善，以及$1.8300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。0.7700万美元的无形负债。
该公司在截至2020年9月30日的三个月中记录的收入和净收入约为美元。0.8百万美元和$0.4分别为3.6亿美元，截至2020年9月30日的9个月的收入和净收入约为美元1.5300万美元和300万美元0.7分别与2020年的收购相关的1.8亿美元。
截至2019年9月30日止三个月内，本公司收购11工业大厦，内有大约442,000平方英尺和一改进后的地块包含大约2.0英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。148.31000万美元，其中1,000,000美元118.6300万美元被记录下来，$25.41000万美元用于建筑和改善，以及700万美元4.3300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。3.5700万美元的无形负债。
截至2019年9月30日止九个月内，本公司收购15工业建筑，包含大约608,000平方英尺，以及三改进后的地块包含大约21.7英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。267.71000万美元，其中1,000,000美元213.0300万美元被记录下来，$43.21000万美元用于建筑和改善，以及700万美元11.5300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。9.9700万美元的无形负债。
公司记录截至2019年9月30日的三个月的收入和净收入约为$2.4300万美元和300万美元0.9分别为3.5亿美元，截至2019年9月30日的9个月的收入和净收入约为美元。3.8300万美元和300万美元1.6与2019年的收购相关的资金分别为2000万美元。
上述资产和负债按公允价值计入，采用第3级投入。这些物业是使用手头现有现金、物业销售收益、发行普通股和循环信贷安排借款从无关的第三方手中收购的。
截至2020年9月30日，公司拥有一正在重新开发的物业预计将包含大约0.2百万平方英尺落成，预计总投资约为$63.3百万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本，约为$61.2百万于2020年第三季度，该公司完成了其位于华盛顿州西雅图的Kent 192物业的重新开发，约0.2百万平方英尺的重建物业。总投资额约为$。33.92000万。该公司将与重新开发和扩建活动相关的权益资本化了约#美元。0.4300万美元和300万美元0.9在截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月内，分别为3.8亿美元和约1.8亿美元1.5300万美元和300万美元2.5在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，分别为3.6亿美元和1.8亿美元。
注5.持有以待出售/处置资产
当物业符合ASC 360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。截至2020年9月30日，公司没有持有待售物业。
在截至2020年9月30日的9个月内，公司销售三位于华盛顿特区市场的房产，总销售价格约为$51.32000万美元，带来约美元的收益17.81000万美元，并且一位于迈阿密市场的房产，售价约为$22.22000万美元，带来约美元的收益9.02000万。
在截至2019年9月30日的9个月内，本公司销售一位于洛杉矶市场的房产，售价约为$12.42000万美元，带来约美元的收益4.51000万美元，并且一位于迈阿密市场的房产，售价约为$14.02000万美元，带来了$的收益1.82000万。
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注6。优先担保贷款
该公司向借款人提供了一笔未偿还的高级担保贷款，该贷款的固定年利率为8.0%。高级担保贷款已于2020年5月全额偿还，担保组合为六改进的地块主要位于新泽西州纽瓦克。截至2020年9月30日和2019年12月31日，大约有0及$15.9分别为2000万美元，扣除约#美元的递延贷款费用后的净额0及$0.1高级担保贷款的未偿还金额分别为2000万美元和约150万美元0及$0.3高级担保贷款的未偿还利息分别为80万美元。应收利息作为其他资产的组成部分计入随附的综合资产负债表。
注7.债款
截至2020年9月30日，公司拥有50.02022年9月到期的2000万优先无担保票据，$100.02024年7月到期的2000万优先无担保票据，$50.02026年7月到期的2000万优先无担保票据，$50.02027年10月到期的2000万优先无担保票据，$100.02000万美元2029年12月到期的优先无担保票据(统称为“高级无担保票据”)，以及一项信贷安排(“贷款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100万美元无担保循环信贷安排，以及100.02022年1月到期的100万美元定期贷款。截至2020年9月30日和2019年12月31日，均有不是的循环信贷安排的未偿还借款和#美元100.0定期贷款上未偿还的借款有1.8亿美元。截至2020年9月30日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其300万美元中的400万美元100.0900万美元可变利率定期贷款。截至2019年12月31日，公司拥有二利率上限，以对冲与其现有美元相关的可变现金流100.0900万美元可变利率定期贷款。有关该公司利率上限的更多信息，请参见“注9-衍生金融工具”。
贷款总额最高可增加至$。600.0100万美元，取决于行政代理的批准和愿意提供额外金额的贷款人的身份。该贷款机制下的未偿还借款以(I)$的金额中较小者为限。100.02000万美元定期贷款和$250.01.8亿美元循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的%。贷款的利息，包括定期贷款，通常由公司根据(I)伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最高的适用基本利率支付。0.50比联邦基金有效利率高出%，或30天期伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金(适用于该贷款加贷款的伦敦银行同业拆借利率保证金)1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.05%至1.50% (1.05%(截至2020年9月30日)，用于循环信贷安排和1.20%至1.70% (1.20截至2020年9月30日的百分比)100.02022年1月到期的100万笔定期贷款，取决于公司未偿合并债务与公司合并总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付每年的贷款手续费，金额从0.15%至0.30%，视乎本公司未偿还综合负债与本公司综合资产总值的比率而定。
贷款和高级无担保票据由本公司和拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的本公司子公司担保。该贷款及高级无抵押票据不以本公司物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。该贷款和高级无担保票据包括公司必须遵守的一系列金融和其他契诺。截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司遵守了贷款和高级无担保票据下的契诺。截至2020年9月30日，公司拥有一扣除递延融资成本后的应付抵押贷款，总额约为#美元11.42000万美元，按加权平均固定年利率计息5.5%。应付按揭贷款的抵押品是一财产，是无追索权的，需要每月支付利息和本金，直到2021年4月到期。截至2019年12月31日，公司拥有二扣除递延融资成本后的应付抵押贷款，总额约为#美元44.32000万美元，按加权平均固定年利率计息4.1%。截至2020年9月30日和2019年12月31日，为债务提供担保的物业的账面总价值约为美元。32.7300万美元和300万美元114.9分别为2000万人。
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截至2020年9月30日，公司债务的预定本金支付情况如下(以千美元为单位)：

信用
设施		定期贷款高年级
不安全
注意事项		抵押贷款
贷款
应付		美国债务总额
2020(3个月)$—$—$—$155$155
2021———11,23311,233
2022—100,00050,000—150,000
2023—————
2024——100,000—100,000
此后——200,000—200,000
债务总额—100,000350,00011,388461,388
递延融资成本，净额—(261)(2,034)(10)(2,305)
总债务，净额$—$99,739$347,966$11,378$459,083
加权平均利率不适用1.4 %3.8 %5.5 %3.3 %

注8.租赁
以下是截至2020年9月30日生效的租户经营租赁未来最低现金租金的时间表。该附表不反映续签或替换现有租约带来的未来租金收入，不包括财产运营费用偿还(千美元)：

2020(3个月)$35,582 
2021123,189 
2022104,043 
202384,098 
202465,245 
此后149,208 
总计$561,365 

注9.衍生金融工具
运用衍生工具的风险管理目标
本公司因其业务经营及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务及经营风险的敞口。本公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和期限以及衍生金融工具的使用。具体地说，本公司签订衍生金融工具是为了管理因业务活动而产生的风险敞口，这些风险导致支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。*本公司的衍生金融工具用于管理其已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间方面的差异，这些现金支付主要与其借款有关。
衍生工具
该公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理对利率变动的风险敞口。为达致此目标，本公司主要采用利率上限作为其利率风险管理策略的一部分。利率上限包括在利率超过协议固定价格的每个期间结束时从交易对手处收取可变金额。本公司不会将衍生工具用于交易或投机目的。*本公司要求对冲衍生工具在降低其指定对冲的风险敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活动都没有明显的无效。
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衍生工具的公允价值变动(即损益)的会计处理取决于其是否已被指定为套期保值关系的一部分并符合条件，进而取决于套期保值关系的类型。未被指定为套期保值的衍生品必须通过收益调整为公允价值。对于被指定为现金流对冲的衍生工具，衍生工具公允价值变动的有效部分最初计入累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)。在AOCI记录的金额随后被重新分类为被对冲的预测交易影响收益期间的收益。衍生工具公允价值变动的无效部分立即在收益中确认。
截至2020年9月30日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0100万美元可变利率定期贷款。*上限名义价值为#美元。50.0百万美元，并将实际支付的年利率上限定为4.0%加1.20%至1.70%，取决于杠杆率，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的1000万美元。该公司以前有一个额外的利率上限，名义价值为#美元。50.02000万美元(于2020年2月3日到期)，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有资金中的400万美元100.0900万美元可变利率定期贷款。公司必须按月支付定期贷款的某些浮动利率，而适用的交易对手有义务在LIBOR大于LIBOR的情况下每月向公司支付基于LIBOR的某些浮动利率付款4.0%，引用相同的名义金额。
本公司在随附的综合资产负债表中将所有衍生工具按毛数计入其他资产，因此，不存在净资产与负债相抵销的金额。下表汇总了该公司指定为对冲工具的衍生工具(以千美元为单位)：
导数
仪表		有效
日期		成熟性
日期		利息
率
罢工		公允价值名义金额
2020年9月30日2019年12月31日2020年9月30日2019年12月31日
资产：
利率上限12/1/20145/4/20214.0 %$— $— $50,000 $50,000 
利率上限9/1/20152/3/20204.0 %— — — 50,000 
总计$— $— $50,000 $100,000 
被指定和符合条件作为现金流对冲的衍生品的公允价值变动的有效部分记录在AOCI中，并将在被对冲的预测交易影响公司可变利率债务收益的期间重新分类为利息支出。衍生工具的公允价值变动中的无效部分直接在收益中确认为利息支出。
下表列出了公司衍生金融工具对截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的合并经营报表的影响(以千美元为单位)：
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月内，
2020201920202019
现金流套期保值关系中的利率上限：
衍生品在AOCI中确认的增益额(有效部分)$— $178 $— $265 
从AOCI重新分类为利息支出的收益金额(有效部分)$50 $178 $169 $265 
该公司估计大约有$0.3100万美元将从AOCI重新归类为未来12个月利息支出的增加。
注10.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量在公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(第1级)、使用活跃市场类似工具的报价计量或使用非活跃市场相同或类似工具的报价计量(第2级)，以及无法在市场上轻易观察到的重大估值假设(第3级)。
经常性测量.利率合约
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利率上限的公允价值
目前，本公司使用利率上限协议来管理其利率风险。*这些工具的估值是使用被广泛接受的估值技术确定的，包括对衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析。这种分析反映了衍生品的合同条款，包括到到期日的期限，并使用了可观察到的基于市场的输入，包括利率曲线。截至2020年9月30日，本公司将本标准规定适用于其利率上限的估值。
以下列出了本公司截至2020年9月30日和2019年12月31日按公允价值经常性核算的金融工具(以千美元为单位)：
 公允价值计量和使用
总公平价值在中国报价的最低价格
活跃度较高的房地产市场
完全相同的资产
和其他负债
(1级)		意义重大
其他
可观测
输入量
(2级)		意义重大
看不见的
输入量
(3级)
资产
利率上限为：
2020年9月30日$— $— $— $— 
2019年12月31日$— $— $— $— 
按公允价值披露的金融工具
截至2020年9月30日和2019年12月31日，由于基于一级投入的这些投资或负债的短期性质，现金和现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值。公司衍生工具的公允价值是根据二级投入进行评估的。公司应付抵押贷款和高级无担保票据的公允价值是通过根据公司可用借款利率计算本金和利息支付的现值来估计的，借款利率为二级投入，并根据适用的信用利差进行调整，并假设贷款到到期日仍未偿还。公司贷款的公允价值接近其账面价值，因为可变利率接近公司可用的市场借款利率，即二级投入。本公司高级担保贷款的公允价值接近其账面价值，因为利率接近借款人可获得的市场贷款利率，这是二级投入。
下表列出了截至2020年9月30日和2019年12月31日公司高级担保贷款和债务的账面价值和估计公允价值(以千美元为单位)：
 公允价值计量使用 
总公平价值在中国报价的最低价格
活跃的房地产市场
对于完全相同的
资产和
负债
(1级)		意义重大
其他
可观测
输入量
(2级)		意义重大
看不见的
输入量
(3级)		账面价值
资产
高级担保贷款位于：
2020年9月30日$— $— $— $— $— 
2019年12月31日$15,915 $— $15,915 $— $15,858 
负债
债项金额：
2020年9月30日$485,308 $— $485,308 $— $459,083 
2019年12月31日$503,028 $— $503,028 $— $491,575 

注11.股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股股份，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股股份，$0.01每股面值。该公司有一项在市场上发行股票的计划(“美元300百万自动柜员机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股股票，总发行价最高可达$300.0百万(美元)92.9截至2020年9月30日的剩余百万美元)金额和时间
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由公司不时决定。在实施$300百万自动取款机计划，公司有一美元250.02000万台自动取款机计划(“$250百万自动取款机计划“)，自2019年5月31日起大量使用，不再活跃。美元以下的实际销售额300百万自动取款机计划(如果有的话)将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的决定以及公司可用资金的潜在用途。在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，公司总共发行了8,250和1,054,577分别为普通股，加权平均发行价为#美元。59.92及$53.09分别在$以下的每股300百万自动取款机计划，净收益约为$0.5百万美元和$55.2分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的补偿。7,000及$0.8分别为百万美元。在截至2019年9月30日的三个月和九个月内，本公司总共发行了1,458,630和5,822,701分别为普通股，加权平均发行价为#美元。50.28及$45.40分别在$以下的每股300百万自动取款机计划和美元250百万自动取款机计划，净收益约为$72.3百万美元和$260.5分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的补偿。1.1百万美元和$3.8分别为百万美元。
这个公司有一项股份回购计划，授权公司回购最多3,000,000其已发行普通股的股票将不时延长至2022年12月31日(董事会于2020年11月3日延长至2020年12月31日)。根据该计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司酌情决定，并将受到经济和市场状况、股价、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可能随时暂停或终止。截至2020年9月30日，本公司尚未根据其股份回购计划回购任何股票。
在……里面与2020年5月5日股东周年大会相关，本公司共授予11,190根据2019年计划，向独立董事出售公司无限制普通股股份，授予日期每股公允价值为$53.62。授予日期不受限制普通股的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价确定的。该公司确认了大约$0及$0.6截至2020年9月30日的三个月和九个月的补偿成本分别为2.5亿美元，与此次发行相关。
于2019年，本公司为特定员工及本公司董事会成员设立了一项非限制性递延薪酬计划(“递延薪酬计划”)，可将部分现金及股权薪酬存入该计划。递延补偿计划资产由拉比信托基金持有，该信托基金在公司破产或资不抵债的情况下受制于公司债权人的债权。递延补偿计划中持有的股份在股东权益中的分类方式与库存股的分类方式相似。股份公允价值的后续变动不予以确认。在.期间截至三个月和九个月 2020年9月30日, 0和139,224普通股分别存入递延补偿计划。
截至2020年9月30日，有1,898,9612019年计划授权发行的作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励的普通股，其中1,376,906仍然可以发行。授予日于二零一零年二月十六日(开始运作)至二零二零年九月三十日期间发行的限制性股票奖励每股公允价值介乎$14.20至$60.83。在截至2020年9月30日的9个月内授予的限制性股票的公允价值约为$4.72000万美元，限制性股票的归属期限为三至五年。截至2020年9月30日，该公司约有8.5与限制性股票发行相关的未确认补偿成本总额为1.8亿美元，预计将在剩余的加权平均期间确认，加权平均期间约为4.0好多年了。该公司确认的补偿费用约为#美元。0.6300万美元和300万美元0.4截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月分别为2000万美元和约2019年9月30日2.0300万美元和300万美元1.3截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月，分别为与限制性股票发行相关的600万美元。
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以下为截至2020年9月30日的9个月，授予公司高管和员工的限售股总数与相关加权平均授出日公允价值股价摘要：
受限制的股票活动：
股份加权平均助学金
公允价值日期
截至2019年12月31日的已发行非既得股426,770 $28.20 
授与78,041 60.11 
没收(5,146)51.58 
既得(295,936)21.07 
截至2020年9月30日的已发行非既得股203,729 $50.19 
以下为截至2020年9月30日已发行限售股全部非既有股的归属时间表：
未归属普通股：归属日程表股票数量为股
2020(3个月)— 
202113,336 
202212,297 
202337,247 
202483,309 
此后57,540 
未归属股份总数203,729 
长期激励计划：
截至2020年9月30日，业绩份额奖励有三个公开业绩测算期：2018年1月1日至2020年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日、2020年1月1日至2022年12月31日。在截至2020年9月30日的9个月内，本公司发行了135,494普通股，价格为$54.22与2017年1月1日至2019年12月31日业绩期间的业绩股票奖励相关的每股收益。与2019年1月1日之前授予的开放式业绩股票奖励相关的费用根据公司的相对股价表现而不同。
下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
公允价值业绩在股票期内的表现最大潜在支付公允价值2020年9月30日应计项目2020年9月30日截至9月30日的三个月的费用，截至9月30日的9个月的费用，
2020201920202019
2018年1月1日-2020年12月31日$7,482 $5,968 $5,467 $398 $547 $1,123 $2,433 
2017年1月1日-2019年12月31日— — — — 664 — 2,548 
总计$7,482 $5,968 $5,467 $398 $1,211 $1,123 $4,981 

根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订LTIP，每位参与者于2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股股份结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。
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下表汇总了有关2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
业绩和份额期间批出日期的公允价值截至9月30日的三个月的费用，截至9月30日的9个月的费用，
2020201920202019
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $402 $402 $1,206 $1,207 
2020年1月1日-2022年12月31日5,572 464 — 1,394 — 
总计$10,401 $866 $402 $2,600 $1,207 
股息：
下表列出了截至2020年9月30日的9个月内支付或应付的每股现金股息：
在截至前三个月的时间里安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27 2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27 2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日
2020年9月30日普通股$0.29 2020年8月4日2020年10月2日2020年10月16日

注12。每股净收益(亏损)
根据ASC260-10-45，确定股票支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益。计算每股收益的两级法根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权，将每股收益分配给普通股和任何参与的证券。在两类法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数。本公司的限制性股票的非既得股被视为参与证券，因为这些基于股票的奖励包含不可没收的股息权利，无论奖励最终是归属还是到期。公司有不是的截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的未偿还反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据本公司厘定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股盈利的政策，每股普通股净收入(亏损)根据通过宣派股息(如有)分配的收益进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和已发行的未归属限制股)。在这种方法下，分配给291,893和406,970截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月的已发行未归属限制股的加权平均比例，以及387,990和394,089截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月已发行未归属限制股的加权平均水平。
假设报告期为衡量期末，在每个预先确定的业绩衡量期间结束后可能以普通股形式支付的绩效股票奖励作为或有可发行股票计入已发行股票的摊薄加权平均普通股计算中，其影响是摊薄的。与业绩股票奖励相关的摊薄股份为259,854和294,570分别为截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月。
注13.承诺和或有事项
合同承诺。截至2020年11月3日，公司已五与第三方卖家签订的未完成合同将被收购三建筑物和二改进后的地块由以下部分组成8.3英亩，预计购买总价为$42.52000万。不能保证本公司将根据合同收购该等物业，因为建议的收购须受尽职调查及各种成交条件的规限。
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下表汇总了有关公司根据合同拥有的物业的某些信息：
市场数量：
建筑		平方英尺采购价格(In)
千人)		承担的债务(In)
千人)
洛杉矶1
1 12,618 $14,300 $— 
新泽西州北部/纽约市
1 16,159 10,625 — 
旧金山湾区— — — — 
西雅图1 38,883 11,737 — 
迈阿密2
— — 5,800 — 
华盛顿特区。— — — — 
总计3 67,660 $42,462 $— 
1包括一改进后的地块包含大约2.5英亩。
2 包括一改进后的地块包含大约5.8英亩。
截至2020年11月3日，本公司已执行二与第三方卖家签订不具约束力的收购意向书四工业建筑由大约125,000平方英尺和一改进后的地块由大约2.2英亩，购买价格约为$25.62000万。在正常业务过程中，本公司就向第三方购买物业订立不具约束力的意向书，在发生某些事件(包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事项)时，本公司可能有责任支付款项或履行其他义务。本公司不能保证会就该物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
注14.后续事件
本公司继续与在新冠肺炎疫情期间被迫关闭或以其他方式限制业务或其业务受到不利影响的客户合作，根据具体情况提供延期租金。截至2020年11月3日，公司已向59租户聚合大约2.6年化基本租金的%。没有给予任何租金减免。对于59获批准的延期租金：

•13租户聚合0.1年化基本租金的百分比(5.4全部延期租户的百分比)已完成延期租金期，并已全额偿还延期租金；

•34租户聚合2.2年化基本租金的百分比(82.3(占全部延期租户的百分比)尚未完成延迟还租期限，并正在履行延期协议的条款；以及

•12租户聚合0.3年化基本租金的百分比(12.3拖欠租金(占总延期还款额的%)。
2020年10月26日，公司收购一改进后的地块由大约1.9位于加利福尼亚州洛杉矶的英亩土地，总购买价格约为美元10.02000万。该房产是利用手头现有现金从无关的第三方手中购得的。
2020年11月3日，公司董事会宣布派发现金股息，金额为$0.292021年1月5日支付给截至2020年12月15日收盘登记在册的股东的普通股每股。
2020年11月3日，公司董事会批准延长股份回购计划，授权公司回购至多3,000,000其已发行普通股的股份不时截至2022年12月31日.
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第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
本季度报告(Form 10-Q)包含符合1995年“私人证券诉讼改革法”、经修订的1933年“证券法”第27A节(“证券法”)和经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念以及管理层所做的假设和目前可获得的信息。当使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”等与历史问题无关的类似表述时，都是为了识别前瞻性表述。这些陈述会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险和不确定因素包括但不限于：
•在我们于2020年2月6日提交给证券交易委员会的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中，在我们于2020年5月6日提交给证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，在我们于2020年6月30日提交给证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，在我们于2020年8月5日提交给美国证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，在我们的截至2019年12月31日的年度报告中，以及在我们提交给证券交易委员会的其他公开文件中，我们的风险因素包括在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中，在我们于2020年5月6日提交给证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，在我们于2020年8月5日提交给证券交易委员会的其他公开文件中，你应该理解为，由于新冠肺炎的众多和持续的不利影响，这一点正在加剧；
•我们以对我们有利的条件识别和获取工业产权的能力；
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•对关键人员的依赖和对第三方物业管理者的依赖；
•我们不能遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有能力有效地管理我们的增长；
•租户破产、拖欠租约或租户不续租；
•租金降低或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)的潜在中断；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆率，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•未能成功对冲加息风险；
•我们未能成功经营收购的物业；
•与我们的房地产重新开发、翻新和扩建战略和活动有关的风险；
•新冠肺炎对美国、地区和全球经济的持续影响以及我们公司和我们租户的业务、财务状况和经营业绩；
•我们未能取得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格或保持其地位，以及税法可能出现不利变化；
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•未投保或投保不足的损失和费用，与我们的财产有关，或因将来的诉讼而导致的损失和费用；
•与自然灾害相关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；市场和
•修改房地产和区划法，提高房地产税率。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“Us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美国沿海六个主要市场收购、拥有和运营工业房地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/配送(截至2020年9月30日，约占我们年化基本租金的82.2%)、弹性建筑(包括轻工业和研发，这些项目包括：运输(约5.2%)、转运(约5.3%)和改良地块(约7.3%)。我们的目标是位于填充区的功能性建筑，这些建筑可能会被多个租户共享，并迎合我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是指被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2020年9月30日，我们总共拥有219栋建筑，总面积约1310万平方英尺，22块改善地块，占地约85.0英亩，以及一处正在重新开发的物业，预计完工后将包含约20万平方英尺。截至2020年9月30日，建筑和改善地块分别约97.3%和98.5%租赁给476名客户，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的5.5%。有关这些类型的工业地产的一般描述，请参阅我们截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的项目1-我们的投资战略-工业设施的一般特征。
我们是马里兰州的一家内部管理公司，从截至2010年12月31日的纳税年度开始，我们被选为房地产投资信托基金(REIT)，从我们截至2010年12月31日的纳税年度开始，根据修订后的1986年国税法(Internal Revenue Code)第2856至860节或该法典征税。
下表按类型汇总了我们截至2020年9月30日在房地产领域的投资：
类型建筑物或改善后的地块的数量
年化基本租金(千)1
占总数的百分比
仓库/配送195$120,072 82.2 %
挠性107,595 5.2 %
转运147,667 5.3 %
改良土地2210,589 7.3 %
总计/加权平均值241$145,923 100.0 %
1截至2020年9月30日，年化基本租金的计算方式为每份租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
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下表按市场汇总了我们截至2020年9月30日的房地产投资：
洛杉矶新泽西州北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均值
房地产投资
楼数：141 62 41 30 27 18 219 
可出租广场(英尺)2,560,682 3,552,681 2,055,656 2,059,315 1,370,872 1,534,625 13,133,831 
占总数的%%19.5 %27.0 %15.7 %15.7 %10.4 %11.7 %100.0 %
截至2020年9月30日的入住率98.8 %94.5 %97.4 %98.8 %99.6 %97.4 %97.3 %
年化基本租金
(000’s) 1
$23,526 $37,077 $26,317 $19,161 $12,802 $16,451 $135,334 
占总数的%%17.4 %27.4 %19.3 %14.2 %9.5 %12.2 %100.0 %
年化基本租金1人均占地面积(英尺)
$9.30 $11.05 $13.15 $9.42 $9.38 $11.01 $10.59 
加权平均剩余租赁年限(年)2
6.5 4.4 3.6 3.9 3.7 3.6 4.4 
对改良土地的投资
地块数量：16 9 2 2 2 1 22 
英亩11.9 48.8 4.0 3.7 3.2 13.4 85.0 
占总数的%%14.0 %57.5 %4.7 %4.4 %3.7 %15.7 %100.0 %
截至2020年9月30日的入住率100.0 %100.0 %68.1 %100.0 %100.0 %100.0 %98.5 %
年化基本租金
(000’s) 1
$2,590 $5,563 $647 $552 $394 $843 $10,589 
占总数的%%24.5 %52.5 %6.1 %5.2 %3.7 %8.0 %100.0 %
年化基本租金1人均占地面积(英尺)
$4.98 $2.67 $5.50 $3.72 $2.85 $1.45 $2.94 
加权平均剩余租赁年限(年)2
4.4 5.0 1.4 3.0 3.0 9.3 5.4 
房地产投资总额
年化基本租金(千)1
$26,116 $42,640 $26,964 $19,713 $13,196 $17,294 $145,923 
账面总值(000)3
$428,875 $647,231 $391,097 $335,656 $153,006 $216,802 $2,172,667 
账面总值的百分比19.7 %29.8 %18.0 %15.4 %7.1 %10.0 %100.0 %
1截至2020年9月30日，年化基本租金的计算方式是每个租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
2加权平均剩余租赁期限是将截至2020年9月30日的每份租约的剩余租赁期限相加，再按各自的面积加权计算。
3包括一个正在重新开发的物业，预计完工后面积约为20万平方英尺，如下所述。
截至2020年9月30日，我们拥有一处正在重建的物业，预计完工后面积约为20万平方英尺，预计总投资约为6,330万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本约为6,120万美元。
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下表汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月期间发生的资本支出(以千美元为单位)：
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月内，
2020201920202019
建筑改善$4,507 $3,772 $12,101 $13,214 
租户改进677 474 1,705 2,401 
租赁佣金5,284 1,488 9,710 4,589 
重建、改建和扩建3,184 7,460 6,761 23,632 
资本支出总额1
$13,652 $13,194 $30,277 $43,836 
1包括截至2020年和2019年9月30日的三个月分别约650万美元和950万美元，以及截至2020年和2019年9月30日的九个月分别约1540万美元和3170万美元，分别与截至2020年和2019年9月30日的三个月的13处和12处物业以及截至2020年和2019年9月30日的九个月的14处和15处物业的租赁收购空置、正在进行的重建建设以及改建和扩建项目(稳定资本)有关。
我们的工业地产通常按“三重净值”租约，即租户按比例缴纳房地产税、保险费和运营成本，或按“修正毛利率”租约，即租户支付超过一定门槛的费用。此外，我们约92.7%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。我们透过审核未偿还应收账款余额，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，定期审核租户的财务状况(视情况而定)。如有需要，我们会与租户管理层讨论他们的业务，并实地视察租户的经营情况。
根据截至2020年9月30日的年化基本租金计算，我们排名前20位的客户如下：
顾客租约可出租
平方英尺		占全球总数的%
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(000’s) 1
占全球总数的%
年化
基本租金
1
Amazon.com2
5471,8803.6 %$8,060 5.5 %
2
联邦快递公司3
7314,5192.4 %5,111 3.5 %
3美国政府8300,7322.3 %3,748 2.6 %
4丹纳赫3171,7071.3 %3,732 2.6 %
5哥伦比亚特区6217,5711.7 %3,061 2.0 %
6DirectBuy家居装修1230,8911.8 %1,915 1.3 %
7好市多-新奇解决方案有限责任公司1219,9101.7 %1,816 1.2 %
8XPO物流2180,7171.4 %1,732 1.2 %
9L3哈里斯技术公司1147,8981.1 %1,651 1.1 %
10托帕兹照明公司1190,0001.4 %1,463 1.0 %
11奥尼尔物流2237,6921.8 %1,458 1.0 %
12
科尔尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)4
1—— %1,458 1.0 %
13YRC261,2520.5 %1,423 1.0 %
14Envogue International1192,0001.5 %1,411 1.0 %
15酒吧物流2203,2631.5 %1,393 1.0 %
16丁香解决方案公司192,8840.7 %1,338 0.9 %
17赛亚汽车货运有限责任公司152,0860.4 %1,280 0.9 %
18空间系统/劳拉有限责任公司2107,0600.8 %1,246 0.9 %
19Jam‘n物流1110,3360.8 %1,229 0.8 %
20
Fredmore Inc.纽瓦克DBA机场5
2—— %1,206 0.8 %
总计503,502,398 26.7 %$45,731 31.3 %
1截至2020年9月30日，年化基本租金的计算方式是每个租约的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
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目录
2包括一块占地2.8英亩的改良地块。
3包括两块总计7.7英亩的改良地块。
4租赁区包括16.9英亩的改良土地。
5租赁区包括10.6英亩的改良土地。
下表汇总了截至2020年9月30日的已有租赁的预期租赁到期日，但未在预定到期日或之前行使未行使的续订选择权或终止权(如果有)：
年可出租的广场(英尺)占可出租总租金的%
平方英尺
年化房租基数-租金
(000’s) 2, 3
折合成年率的总销售额的%
基本租金
2020 1
371,4842.8 %3,3622.1 %
20212,218,35516.9 %21,35313.1 %
20221,625,44012.4 %18,08211.1 %
20231,822,79313.9 %23,09014.2 %
20241,576,60712.0 %21,58513.3 %
此后5,166,06339.3 %75,42446.2 %
总计12,780,74297.3 %162,896100.0 %
1包括2020年9月30日或之后到期的租约，以及总计约67,877平方英尺的按月租约。
2年化基本租金按租约到期时的每月合同基本租金计算，不包括任何部分或全部租金减免。作为2020年9月30日的，乘以12。
3包括与总计约85.0英亩的22个改善地块相关的年化基本租金。
我们是否有能力以等于或高于当前租金的租金重新租赁或续租即将到期的空间，这将影响我们的运营业绩。截至2020年9月30日，占我们投资组合年化基本租金总额约15.2%的租约定于2021年12月31日到期。我们目前预计，平均而言，我们在2020年和2021年到期的新租约(重新租赁)或续签租约时可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。截至2020年9月30日的三个月内开始的总计约90万平方英尺的新租赁和续订租赁的租金变化与该相同空间的先前租金相比高出约20.3%，而在截至2020年9月30日的九个月期间开始的总计约200万平方英尺的新租赁和续订租赁的租金变化与该相同空间的先前租金相比高出约25.2%。截至2020年9月30日的三个月和九个月，我们的租户保留率分别为59.6%和54.9%。
我们过去的表现可能不能预示未来的结果，我们不能向您保证租约将会续签，或者我们的物业将完全或以等于或高于当前平均租金的租金重新租赁，特别是考虑到当前的租赁环境由于安置订单和与新冠肺炎相关的其他缓解措施而放缓，这将减少正常租赁环境下的收入。此外，特定市场的转租/续租租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，市场内特定物业的转租/续租租金可能与我们在特定市场内的投资组合的租金不一致，每种情况下都会受到一系列因素的影响，包括当地房地产条件、当地工业空间的供求情况、物业状况、租赁激励措施(包括免租和租户改善)的影响，以及该物业或物业内的空间是否已重新开发。
近期发展
新冠肺炎
新冠肺炎的大流行，以及各国政府为减缓它而采取的缓解措施，已经造成了重大的经济混乱。我们总部位于旧金山，自2020年3月以来，我们的员工一直按照旧金山市的建议进行远程工作。我们利用当地的第三方物业经理，他们通常按照各自市政当局的建议远程工作。我们有业务连续性和沟通计划，我们相信，尽管无法保证，但我们将继续允许我们在此类中断期间有效地运营和管理我们的投资组合。我们预计，在中期内，我们将采用与社会距离和我们的业务连续性计划相一致的较低密度的工作安排。

虽然新冠肺炎疫情对我们业务的影响无法准确预测，但我们仍在继续工作
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目录
对于在新冠肺炎疫情期间被迫关闭或以其他方式限制业务或其业务受到不利影响的客户，我们要求他们逐一提供租金延期。截至2020年11月3日，我们已向59名租户授予延期租金，总计约为年化基本租金的2.6%。没有给予任何租金减免。就59宗已批出的延期租金个案而言：

•年基本租金0.1%的13个租户(占总延期租金的5.4%)已完成延期租期，并已全额偿还延期租金；

•34个租户，合共占每年基本租金的2.2%(占全部延期租金的82.3%)，尚未完成延迟还租期限，并正在履行延期协议的条款；以及

•12个租户拖欠租金，合计年化基本租金的0.3%(占延期总数的12.3%)。

在新冠肺炎疫情爆发的头几个月，随着市场参与者寻找价格发现，收购和处置市场放缓。虽然交易市场最近恢复了更正常的交易量，但我们的收购量仍将取决于机会集的质量和定价，以及我们股票相对于每股资产净值的价格。我们相信，尽管不能保证，但我们的资产负债表处于有利地位，可以进行机会性收购，因为我们在2020年没有剩余的债务到期日，a1140万新元抵押贷款e贷款将于2021年4月到期，我们2.5亿美元的循环信贷安排没有余额。另外，我们的现金余额大约是截至LY$1.553亿 2020年9月30日。看见“项目1A--风险因素”在这份表格10-Q的季度报告中，我们将进一步讨论新冠肺炎疫情给我们带来的和可能带来的风险。
采购活动
在截至2020年9月30日的三个月内，我们收购了一座约22,000平方英尺的工业建筑，总购买价格约为630万美元。该财产是使用手头现有现金、处置的净收益和发行普通股的净收益从无关的第三方手中收购的。下表列出了我们在截至2020年9月30日的三个月内获得的工业产权：
物业名称定位收购日期数量：
建筑		正方形
双脚
采购价格：
(单位：千人)1
稳定下来
上限利率：2
星光大道南旧金山2020年7月10日1 22,000 $6,300 4.7 %
1不包括无形负债和抵押贷款保费(如果有的话)。初始投资总额约为650万美元，其中包括10万美元的资本化关闭成本和收购成本，以及10万美元的假定无形负债。
2稳定资本化率，此处称为稳定上限利率，在收购时计算为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。物业的总收购成本基准包括初始购买价格、假设债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出以及实现稳定所需的租赁成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设因素的影响，并不能保证未来的表现，这些风险、趋势、不确定性因素可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和非我们控制因素的影响，这些风险包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截止至2019年12月31日的10-K表格年度报告、截止到2020年3月31日和2020年6月30日的10-Q表格季度报告以及其他公开申报文件中包含的风险因素。
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重建活动
截至2020年9月30日，我们有一个正在重建的物业，预计完工后面积约为20万平方英尺，预计总投资约为6,330万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本约为6,120万美元，详情如下：
物业名称
预期总价值
投资额(在
数以千计)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
金额
剩余时间：
花费(以千为单位)
估计数
稳定的大小写
费率：2
估计开发后平方英尺估计数
稳定化
季		2020年9月30日预租百分比
SoDo Row-南北$63,325 $61,183 $2,142 4.4 %234,308Q1 202214.0 %
1该物业的总预期投资包括初始购买价格、尽职调查和关闭成本、估计的近期再开发支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计稳定上限税率的计算方式为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些估计的稳定上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，并不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和超出我们控制范围的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截止至2019年12月31日的10-K表格年度报告、截止到2020年3月31日和2020年6月30日的10-Q表格季度报告以及其他公开申报文件中包含的风险因素。
在2020年第三季度，我们完成了位于华盛顿州西雅图的Kent 192物业的重新开发，这是一个大约20万平方英尺的重新开发物业。总投资约为3390万美元，估计稳定的上限税率为5.0%。
处置活动
在截至2020年9月30日的9个月内，我们出售了三处位于华盛顿特区市场的物业，总销售价格约为5130万美元，从而获得了约1780万美元的收益，以及一处位于迈阿密市场的物业，销售价格约为2220万美元，从而获得了约900万美元的收益。
以下汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月内售出物业的运营浓缩结果(单位：千美元)：
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月内，
 2020201920202019
租金收入$88 $1,016 $2,167 $2,971 
租户费用报销(34)278 449 1,034 
物业运营费用(32)(359)(686)(1,222)
折旧摊销— (417)(414)(1,258)
营业收入$22 $518 $1,516 $1,525 
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目录
自动柜员机计划
我们有一个在市场上的股权发行计划(“3亿美元自动取款机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价最高可达30000万美元(截至2020年9月30日剩余9290万美元)，发行金额和时间由我们不时决定。在实施3亿美元的自动柜员机计划之前，我们有一个2.5亿美元的自动柜员机计划(“2.5亿美元自动柜员机计划”)，截至2019年5月31日，该计划的使用率很高，不再活跃。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益(如果有的话)用于一般公司目的，这可能包括未来的收购和债务的偿还，包括我们循环信贷安排下的借款(如果有的话)。在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，根据3亿美元的ATM计划，我们分别发行了总计8,250股和1,054,577股普通股，加权平均发行价分别为每股59.92美元和53.09美元，净收益分别约为50万美元和5520万美元，并分别向适用的销售代理支付了约7000美元和80万美元的总薪酬。
长期激励计划
2019年1月8日，我们修订并重述了修订后的长期激励计划(修订并重述，即修订后的LTIP)。根据修订后的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股股份结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡罗模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。2020年1月1日至2022年12月31日业绩考核期的业绩股票奖励公允价值为50万美元，将在三年内按季度确认。截至2020年9月30日的三个月和九个月，绩效股票奖励的基于股票的薪酬支出分别为130万美元和380万美元。
股权激励计划
2019年4月30日，我们的股东批准了《2019年股权激励计划》(《2019年计划》)，该计划取代了修订后的2010年股权激励计划(《2010年计划》)，允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和非限制性股票奖励。根据2019年计划可以发行的普通股的最大数量为1,898,961股，其中包括(I)根据2019年计划最初预留和可供发行的1,510,079股股份和(Ii)根据2010年计划可供发行的388,882股相关奖励，如果根据2010年计划被没收、注销或以其他方式终止，这些股份将添加到根据2019年计划可供发行的股份中。根据2010年计划，不会再给予任何奖励。截至2020年9月30日，根据2019年计划，授权作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励发行的普通股有1,898,961股，其中仍有1,376,906股可供发行。
优先担保贷款
我们向借款人发放了一笔未偿还的高级担保贷款(“高级担保贷款”)，该贷款的固定年利率为8.0%，并于2020年5月全额偿还。高级担保贷款由六个主要位于新泽西州纽瓦克的改善地块组成的投资组合担保。截至2020年9月30日和2019年12月31日，扣除递延贷款费用分别约为0美元和10万美元后，高级担保贷款的未偿还余额分别约为0美元和1,590万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0美元和30万美元。
股票回购计划
我们有一项股票回购计划，授权我们在2022年12月31日之前不时回购最多300万股已发行普通股(董事会于2020年11月3日延长至2020年12月31日)。根据这一计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们自行决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可随时暂停或中止。截至2020年9月30日，我们尚未根据我们的股份回购计划回购任何股票。
股利和分配活动
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2020年11月3日，我们的董事会宣布于2021年1月5日向截至2020年12月15日收盘登记在册的股东支付现金股息，金额为普通股每股0.29美元。
合同承诺
截至2020年11月3日，我们与第三方卖家签订了五份未完成的合同，收购了三栋建筑和两块占地8.3英亩的改善地块，预计总购买价格为4250万美元。此外，我们已与第三方卖方签署了两份不具约束力的意向书，以收购四座工业建筑，面积约125,000平方英尺，以及一块面积约2.2英亩的改良地块，预计购买价格约为2,560万美元，如本季度报告中10-Q表格“合同义务”标题下所述。我们不能保证会根据合约收购物业及地块，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。此外，亦不能保证吾等会根据不具约束力的意向书就该物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
财务状况和经营业绩
我们几乎所有的收入都来自我们每个物业现有租约下从租户那里收到的租金。这些收入包括固定基础租金和我们已产生并转嫁给个别租户的某些物业运营费用的收回。我们约92.7%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、公用事业、一般和行政费用，其中包括补偿成本、办公费用、专业费用和其他管理费用；收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本；以及利息支出，主要用于抵押贷款、循环信贷安排、定期贷款和优先无担保票据。
由于不同时期物业收购的影响，我们的综合经营业绩往往无法在不同时期进行比较。任何被收购的财产的经营结果都包含在我们截至收购之日的财务报表中。
以下对我们截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的业绩分析包括可归因于同一门店物业的变化。同一门店池用于比较截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，包括截至2020年9月30日和2019年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2020年9月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发的物业。截至2020年9月30日，同一商店池由198栋建筑组成，总面积约为1200万平方英尺，约占我们拥有的总面积的91.5%，以及14块面积为54.2英亩的改善地块。截至2020年9月30日，我们在2019年至2020年期间收购、重新开发或出售的非同一门店物业，或截至2020年9月30日为待售(如果有)或在重新开发中的非同一门店物业，包括21栋建筑，总面积约110万平方英尺，8块面积约为30.8英亩的改善地块，以及一处预计完工后约20万平方英尺的在建物业。截至2020年和2019年9月30日，我们的合并同店池占有率分别约为98.5%和98.1%。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到额外物业收购的影响，费用可能与历史结果大不相同。
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目录
截至2020年9月30日的三个月与截至2019年9月30日的三个月的比较：
 截至9月30日的三个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$31,629 $30,582 $1,047 3.4 %
不同的商店经营属性2
5,435 3,745 1,690 45.1 %
租金总收入37,064 34,327 2,737 8.0 %
租户费用报销1
同一家商店9,157 8,466 691 8.2 %
不同的商店经营属性2
926 604 322 53.3 %
租户费用报销总额10,083 9,070 1,013 11.2 %
总收入47,147 43,397 3,750 8.6 %
物业运营费用
同一家商店10,767 9,808 959 9.8 %
不同的商店经营属性2
1,461 1,183 278 23.5 %
物业运营费用总额12,228 10,991 1,237 11.3 %
净营业收入3
同一家商店30,019 29,240 779 2.7 %
不同的商店经营属性2
4,900 3,166 1,734 54.8 %
净营业收入合计$34,919 $32,406 $2,513 7.8 %
其他成本和费用
折旧摊销12,124 11,105 1,019 9.2 %
一般和行政5,130 5,132 (2)— %
采购成本123 47 76 161.7 %
其他成本和费用合计17,377 16,284 1,093 6.7 %
其他收入(费用)
利息和其他收入51 832 (781)(93.9)%
利息支出，包括摊销(3,887)(3,952)65 (1.6)%
房地产投资销售收益9,016 1,782 7,234 405.9 %
其他收入(费用)合计5,180 (1,338)6,518 不适用
净收入$22,722 $14,784 $7,938 53.7 %
1会计准则更新(“ASU”)第2018-11号，租赁(主题842)，有针对性的改进，使我们可以选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算是根据公认会计准则列报，并且上文提供了对总收入的对账。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2020年和2019年的收购和处置，截至2020年9月30日的8个改善地块和1个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。请参阅本季度报告Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，了解净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对帐，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。

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收入。与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月的总收入增加了约380万美元，这主要是由于2020和2019年期间的物业收购以及新的和续签的租赁收入的增加。截至2020年9月30日的三个月内开始的新租约和续签租约的现金租金总计约90万平方英尺，与去年同期相比增长了约20.3%。在截至2020年和2019年9月30日的三个月里，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为110万美元和40万美元。截至2020年9月30日止三个月，受新冠肺炎影响，约20万美元直线应收租金被冲销。此外，在截至2020年9月30日的三个月里，我们终止了与贝尔维尔物业现有租户的租约，并与一家领先的电子商务公司签订了新的租约。收到的租赁终止费约为330万美元，应收非现金递延租金核销约为340万美元。
物业运营费用。在截至2020年9月30日的三个月里，与去年同期相比，总物业运营费用增加了约120万美元。总物业运营费用的增加主要是在同一商店池(约100万美元)，原因是与年率增加相关的房地产税增加，以及我们某些物业发生的公用事业费用。
折旧和摊销。在截至2020年9月30日的三个月里，折旧和摊销比去年同期增加了约100万美元，这主要是由于2020年至2019年期间的物业收购和处置。
一般和行政费用。与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月的一般和行政费用保持不变。
利息和其他收入。与上年同期相比，截至2020年9月30日的三个月的利息和其他收入减少了约80万美元，主要原因是我们的未偿还高级担保贷款余额因2020年5月偿还此类贷款而减少。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月的利息支出减少了约10万美元，这主要是由于我们的可变利率定期贷款的利率较低，以及偿还了3270万美元的抵押贷款，但被2019年12月发行的1.0亿美元的优先无担保债务所抵消。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月，房地产投资销售收入增加了约720万美元。在截至2020年9月30日的三个月里，我们确认了出售一处房产的收益900万美元，而去年同期出售一处房产的确认收益约为180万美元。
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截至2020年9月30日的9个月与截至2019年9月30日的9个月的比较：
 截至9月30日的9个月内，  
 20202019零钱美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$92,663 $90,565 $2,098 2.3 %
不同的商店经营属性2
16,142 8,341 7,801 93.5 %
租金总收入108,805 98,906 9,899 10.0 %
租户费用报销1
同一家商店26,602 25,304 1,298 5.1 %
不同的商店经营属性2
2,598 1,797 801 44.6 %
租户费用报销总额29,200 27,101 2,099 7.7 %
总收入138,005 126,007 11,998 9.5 %
物业运营费用
同一家商店31,309 29,497 1,812 6.1 %
不同的商店经营属性2
4,761 2,896 1,865 64.4 %
物业运营费用总额36,070 32,393 3,677 11.4 %
净营业收入3
同一家商店87,956 86,372 1,584 1.8 %
不同的商店经营属性2
13,979 7,242 6,737 93.0 %
净营业收入合计$101,935 $93,614 $8,321 8.9 %
其他成本和费用
折旧摊销34,683 32,168 2,515 7.8 %
一般和行政16,553 17,852 (1,299)(7.3)%
采购成本186 48 138 287.5 %
其他成本和费用合计51,422 50,068 1,354 2.7 %
其他收入(费用)
利息和其他收入805 3,171 (2,366)(74.6)%
利息支出，包括摊销(11,802)(12,269)467 (3.8)%
房地产投资销售收益26,766 6,247 20,519 328.5 %
其他收入(费用)合计15,769 (2,851)18,620 不适用
净收入$66,282 $40,695 $25,587 62.9 %
1ASU编号2018-11，租赁(主题842)，有针对性的改进允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算根据公认会计准则列报。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“附注2--重要会计政策”。
2包括2019年和2020年的收购和处置，截至2020年9月30日的8个改善地块和1个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。请参阅本季度报告Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，了解净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对帐，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
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收入。与去年同期相比，截至2020年9月30日的9个月的总收入增加了约1200万美元，这主要是由于2020和2019年的房地产收购以及新的和续签的租赁收入的增加。截至2020年9月30日的9个月内开始的新租约和续签租约的现金租金总计约200万平方英尺，与去年同期相比增长了约25.2%。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月中，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为300万美元和170万美元。截至2020年9月30日止九个月内，受新冠肺炎影响，约110万美元直线应收租金被冲销。截至2020年9月30日的9个月，我们加勒比物业的租户获得了约70万美元的租金减免。此外，在截至2020年9月30日的三个月里，我们终止了与贝尔维尔物业现有租户的租约，并与一家领先的电子商务公司签订了新的租约。收到的租赁终止费约为330万美元，应收非现金递延租金核销约为340万美元。
物业运营费用。与去年同期相比，截至2020年9月30日的9个月中，总物业运营费用增加了约370万美元(同店池中约为180万美元)。物业总营运费用增加是由于房地产税按年增加，以及 我们某些物业发生的额外水电费。
折旧和摊销。在截至2020年9月30日的9个月中，与去年同期相比，折旧和摊销增加了约250万美元，这主要是由于2019年至2020年期间的物业收购。
一般和行政费用。与去年同期相比，截至2020年9月30日的9个月的一般和行政费用减少了约130万美元，这主要是由于基于股票的薪酬支出减少了约180万美元，其中包括260万美元的绩效股票奖励支出减少，但被限制性股票摊销的增加所抵消。业绩股奖励费用的减少主要与2019年1月1日之前授予的业绩股奖励费用有关，该费用根据我们的相对股价表现而不同。
利息和其他收入。与上年同期相比，截至2020年9月30日的9个月的利息和其他收入减少了约240万美元，主要原因是我们的未偿还高级担保贷款余额因2020年5月偿还此类贷款而减少。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2020年9月30日的9个月的利息支出减少了约50万美元。这一下降主要是由于我们的可变利率定期贷款的利率降低，偿还了3270万美元的抵押贷款，以及资本化利息的增加，但被2019年12月发行的1.0亿美元优先无担保债务所抵消。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2020年9月30日的9个月，房地产投资销售收入增加了约2050万美元。在截至2020年9月30日的9个月里，我们确认了出售4处房产的收益2680万美元，而去年同期出售2处房产的确认收益约为620万美元。

*增加流动性和资本资源
我们融资策略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，利用留存现金流、处置物业所得收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•固定费用覆盖率保持在2.0倍以上；
•将债务与调整后EBITDA之比维持在6.0倍以下；
•将我们的未偿还浮动利率债务本金限制在我们综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期(5-7年)相一致的交错债务到期日，使我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
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我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是保持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们的发行人评级为BBB，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。我们不能保证能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可能会影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或为现有债务和承诺再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、处置物业、普通股和永久优先股。我们也可能承担与物业收购相关的债务，这些物业可能具有更高的贷款价值比(Loan-to-Value)。
我们预计将通过运营提供的现金净额、现有现金余额以及(如有必要)我们循环信贷安排下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的运营提供的净现金将足以满足运营需求，支付任何借款的利息，并根据联邦所得税法的REIT要求为分配提供资金。在短期内，我们打算用手头的现金、定期贷款、优先无担保票据、抵押贷款、我们循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行，以及不时的物业处置，为未来的房地产投资提供资金。我们预计将通过循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股、长期担保和无担保债务，以及不时通过处置物业所得的收益，满足我们的长期流动性需求，包括工业物业的其他投资、物业收购、物业再开发、翻新和扩建以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
以下是截至2020年9月30日我们目前在市场上的普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发售计划实施日期最大聚合
提供更高价格(in
千人)		截至三个月和九个月的可用普通股合计(以千为单位)
3亿美元的自动取款机计划2019年5月17日$300,000 $92,870 
下表分别列出了我们在市场上的普通股发行计划在截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月内的活动(以千为单位，不包括股票和每股价格数据)：
截至9月30日的三个月，
股票已售出加权平均
每股价格美元		净资产收益(In)
千人)		销售佣金
(单位：万人)
2020年9月30日8,250 $59.92 $487 $7 
2019年9月30日1,458,630 $50.28 $72,283 $1,064 

截至9月30日的9个月内，
股票已售出加权平均
每股价格美元		净资产收益(In)
千人)		销售佣金
(单位：万人)
2020年9月30日1,054,577 $53.09 $55,175 $812 
2019年9月30日5,822,701 $45.40 $260,531 $3,833 
我们向借款人发放了未偿还的高级担保贷款，固定年利率为8.0%，并于2020年5月全额偿还。高级担保贷款由六个主要位于新泽西州纽瓦克的改善地块组成的投资组合担保。截至2020年9月30日和2019年12月31日，分别有约0美元和1,590万美元的递延贷款费用净额分别为约0美元和约10万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0美元和30万美元。
截至2020年9月30日，我们有5,000万美元的优先无担保票据将于2022年9月到期，100.0美元的优先无担保票据将于2024年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2026年7月到期，5,000万美元的优先无担保票据将于2027年10月到期，100.0美元的优先无担保票据将于2029年12月到期(统称为“高级无担保票据”)，以及一项信贷安排(“贷款机制”)，其中包括1,000,000美元截至2020年9月30日和2019年12月31日，我们的循环信贷安排没有未偿还的借款，我们的定期贷款有100.0美元的未偿还借款。
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截至2020年9月30日，我们有一个利率上限来对冲与我们现有的1.00亿美元可变利率定期贷款中的5,000万美元相关的可变现金流。该上限的名义价值为5,000万美元，根据杠杆率的不同，实际上应支付的年利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，涉及2014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的5,000万美元。截至2019年12月31日，我们有一个名义价值为5000万美元的额外利率上限(于2020年2月3日到期)，以对冲与我们现有的1.0亿美元可变利率定期贷款中的5000万美元相关的可变现金流。我们必须对定期贷款按月支付某些浮动利率，而如果LIBOR大于4.0%，参考相同的名义金额，适用的交易对手有义务根据LIBOR每月向我们支付某些浮动利率。
根据行政代理的批准和愿意提供额外资金的贷款人的确认，该贷款的总金额可能增加到最高6.0亿美元。该贷款项下的未偿还借款限于(I)100.0,000,000美元定期贷款及25,000,000美元循环信贷安排的总和，或(Ii)未抵押物业价值的60.0%，两者以较少者为准。本贷款的利息，包括定期贷款，通常将根据我们的选择，根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最大的适用基本利率，高于联邦基金有效利率0.50%，或30天LIBOR加本贷款的LIBOR保证金加1.25%的适用LIBOR保证金支付。对于循环信贷安排，适用的LIBOR保证金将从1.05%到1.50%(截至2020年9月30日为1.05%)，对于2022年1月到期的1.0亿美元定期贷款，适用的保证金将从1.20%到1.70%(截至2020年9月30日)，这取决于我们的未偿还合并债务与我们的综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度贷款费用，这取决于我们的未偿还综合负债与我们的综合总资产价值的比率。
该贷款和高级无担保票据由我们和借款人拥有未担保财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。该贷款和高级无抵押票据不以我们的财产或持有该等财产的附属公司的权益为抵押。该融资机制和高级无抵押票据包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。截至2020年9月30日和2019年12月31日，我们遵守了该基金和高级无担保票据下的契约。
截至2020年9月30日和2019年12月31日，我们的未偿还抵押贷款(扣除递延融资成本)分别约为1140万美元和4430万美元，持有的现金和现金等价物分别约为1.553亿美元和1.101亿美元。
下表汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月，我们的债务到期日和本金支付以及市值、资本化率、调整后的EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(千美元，每股数据除外)：
信用
设施		定期贷款高年级
不安全
注意事项		抵押贷款
贷款
应付		美国债务总额
2020(6个月)$—$—$—$155$155
2021———11,23311,233
2022—100,00050,000—150,000
2023—————
2024——100,000—100,000
此后——200,000—200,000
债务总额—100,000350,00011,388461,388
递延融资成本，净额—(261)(2,034)(10)(2,305)
总债务，净额$—$99,739$347,966$11,378$459,083
加权平均利率不适用1.4%3.8%5.5%3.3%
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截至2020年9月30日截至2019年9月30日
总债务，净额$459,083 $442,486 
权益
普通股
已发行股票1
68,233,344 67,012,010 
市场价格2
$54.76 $51.09 
总股本3,736,458 3,423,644 
总市值$4,195,541 $3,866,130 
房地产总债务与总投资之比3
21.1 %20.7 %
房地产和高级担保贷款的总债务与总投资之比4
21.1 %20.6 %
总债务与总市值之比5
10.9 %11.4 %
浮动利率债务占总债务的百分比6
21.7 %33.7 %
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比7
10.9 %11.3 %
应付按揭贷款占总债务的百分比8
2.5 %10.1 %
应付按揭贷款占物业总投资的百分比。9
0.5 %2.1 %
调整后的EBITDA10
$92,540 $87,085 
利息承保范围11
7.8 x7.1 x
固定费用覆盖范围12
7.0 x5.9 x
债务与调整后EBITDA之比合计13
3.6 x3.7 x
总债务加权平均到期日(年)4.7 3.9 

1包括截至2020年9月30日和2019年9月30日已发行的未归属限制性股票分别为203,729股和427,868股。
2我们的普通股分别于2020年9月30日和2019年9月28日在纽约证券交易所的收盘价，以美元/股为单位。
3房地产总债务与总投资之比的计算方法是总债务(包括保费和递延融资成本净额)除以房地产总投资。
4截至2020年9月30日和2019年9月30日，房地产和高级担保贷款的总债务占总投资的比例为总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以包括高级担保贷款在内的房地产投资总额，分别扣除约0美元和10万美元的递延贷款费用。
5总债务/总市值的计算方法为总债务，包括保费和递延融资成本净额，分别除以截至2019年9月30日、2020年和2019年9月30日的总市值。
6浮动利率债务占总债务的百分比按浮动利率债务(包括保费和扣除递延融资成本的净额)除以总债务(包括保费和减去递延融资成本的净额)计算。浮动利率债务包括100.0美元浮动利率定期贷款借款，其中5,000万美元受利率上限4.0-1.20%的限制，具体取决于截至2019年9月30日的杠杆率；我们的150.0美元浮动利率定期贷款借款，其中100.0美元受截至2019年9月30日的利率上限4.0-1.20%至1.70%.有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
7未对冲浮息债务占总债务的百分比，计算方法为未对冲浮息债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以总债务，包括保费和递延融资成本后的净额。对冲债务包括我们100.0美元的浮动利率定期贷款借款，其中5,000万美元的利率上限为4.0-1.20%，具体取决于截至2019年9月30日的杠杆率；以及我们的150.0美元的可变利率定期贷款借款，其中10,000万美元的利率上限为4.0-1.20%20%至1.70%.有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
8应付按揭贷款占总债务的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费及减去递延融资成本后的净额)。
9应付按揭贷款占物业投资总额的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及递延融资成本净额)除以物业投资总额。
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10截至2020年和2019年9月30日止九个月的未计利息、税项、出售物业、折旧及摊销之收益(亏损)、收购成本及股票薪酬前盈利(“经调整EBITDA”)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”(Form 10-Q)中的“非GAAP财务衡量标准”。
11利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出(包括摊销)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”(Form 10-Q)中的“非GAAP财务衡量标准”。
12固定费用覆盖范围的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销加资本化利息。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对账，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“非GAAP财务衡量标准”(Form 10-Q)中的“非GAAP财务衡量标准”。
13总债务与调整后EBITDA的计算方法为总债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以年化调整后EBITDA。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“10-Q表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
下表列出了截至2020年9月30日的9个月内支付或应付的每股现金股息：
截至前三个月的前三个月安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27 2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27 2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日
2020年9月30日普通股$0.29 2020年8月4日2020年10月2日2020年10月16日

现金的来源和用途
我们的主要现金来源是来自运营的现金、应付贷款项下的借款、从我们的贷款中提取、普通股和优先股发行、财产处置收益和无担保票据的发行。我们现金的主要用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股股息。
来自经营活动的现金。截至2020年9月30日的9个月，运营活动提供的净现金总额约为7740万美元，而截至2019年9月30日的9个月约为6850万美元。经营活动提供的现金增加主要是由于我们在2019年和2020年期间收购的物业和相同的商店物业产生的额外现金流。
来自投资活动的现金。截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月，投资活动提供的现金净额约为850万美元，用于投资活动的现金净额为2.367亿美元，其中主要包括分别为约4680万美元和2.168亿美元的物业收购支付的现金，分别为约3130万美元和4520万美元的资本改善增加，分别被高级担保贷款收到的现金净额1590万美元和0美元以及房地产投资销售净收益分别约7070万美元和2530万美元所抵消。
来自融资活动的现金。截至2020年9月30日的9个月，用于融资活动的净现金约为4260万美元，其中主要包括约5520万美元的普通股发行收益净额，被约5490万美元的股权股息支付和约3300万美元的抵押贷款支付所抵消。截至2019年9月30日的9个月，融资活动提供的净现金约为1.911亿美元，其中主要包括约2.607亿美元的普通股发行收益净额，被我们设施的1900万美元净支付和约4550万美元的股权股息支付所抵消。
关键会计政策
我们的关键会计政策摘要载于截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K和本季度报告Form 10-Q中的合并财务报表简明附注。
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表外安排
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生当前或未来的影响，这些安排对投资者来说是重要的。
合同义务
截至2020年11月3日，我们与第三方卖家签订了五份未完成的合同，收购了三个工业物业，面积约为68,000平方英尺，以及两个改善后的地块，面积为5.8英亩，总预期购买价格约为4,250万美元。我们不能保证会收购合约下的物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
下表汇总了有关我们在合同下拥有的物业的某些信息：
市场数量：
建筑		平方英尺采购价格(In)
千人)		承担的债务(In)
千人)
洛杉矶1
1 12,618 $14,300 $— 
新泽西州北部/纽约市
1 16,159 10,625 — 
旧金山湾区— — — — 
西雅图1 38,883 11,737 — 
迈阿密2
— — 5,800 — 
华盛顿特区。— — — — 
总计3 67,660 $42,462 $— 
1 包括一块面积约2.5英亩的改良地块。
2 包括一块面积约5.8英亩的改良地块。
截至2020年11月3日，我们已与第三方卖方签署了两份不具约束力的意向书，收购四座工业建筑，面积约125,000平方英尺，以及一块面积约2.2英亩的改善地块，预计总购买价格约为2560万美元。在我们的正常业务过程中，吾等订立不具约束力的意向书向第三方购买物业，当发生某些事件(包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事项)时，吾等可能有责任付款或履行其他义务。我们不能保证我们会就该物业签订买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不完成任何此类预期购买。

下表汇总了截至2020年9月30日按期限到期的我们的合同义务(以千美元为单位)：
合同义务低于1
年		1-3岁3-5年超过5个月
年数		总计
债款$11,388 $150,000 $100,000 $200,000 $461,388 
债务利息支付13,686 24,535 18,670 100,766 157,657 
经营租赁承诺273 210 — — 483 
购买义务42,462 — — — 42,462 
总计$67,809 $174,745 $118,670 $300,766 $661,990 

非GAAP财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后的EBITDA，净营业收入，或NOI，同店NOI和现金基础同店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑，也不应作为符合GAAP的业绩衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI进行比较。
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我们根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据GAAP确定)，不包括出售财产的收益(亏损)和折旧房地产的减值减记，加上房地产资产的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的FFO(计算时以相同基准反映FFO)。我们认为，报告FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们经营情况的衡量，而不考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及出售资产的损益。
我们认为，FFO是衡量我们经营业绩的有意义的补充指标，因为根据公认会计原则对房地产资产进行的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移会按可预测的方式递减。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们认为，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们的经营业绩。
下表反映了根据截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的净收入对帐的FFO的计算(除每股数据外，以千美元为单位)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月内，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入
$22,722 $14,784 $7,938 53.7 %$66,282 $40,695 $25,587 62.9 %
房地产投资销售收益(9,016)(1,782)(7,234)405.9 %(26,766)(6,247)(20,519)328.5 %
折旧摊销
折旧摊销12,124 11,105 1,019 9.2 %34,683 32,168 2,515 7.8 %
非房地产折旧(13)(27)14 (51.9)%(59)(82)23 (28.0)%
分配给参与证券1
(125)(152)27 (17.8)%(438)(415)(23)5.5 %
普通股股东应占运营资金2
$25,692 $23,928 $1,764 7.4 %$73,702 $66,119 $7,583 11.5 %
每股普通股基本FFO
$0.38 $0.36 $0.02 5.6 %1.09$1.04 $0.05 4.8 %
稀释后每股普通股FFO
$0.38 $0.36 $0.02 5.6 %1.09$1.03 $0.06 5.8 %
加权平均基本普通股
68,112,661 65,724,426 67,600,957 63,667,100 
加权平均稀释普通股
68,372,515 66,018,996 67,860,811 63,961,670 
1为与我们决定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根据通过宣布股息(如有)分配的FFO进行调整，并分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和加权平均普通股)。未归属的已发行限售股)。根据这一方法，向291,893人和406,970人分配了截至2020年和2019年9月30日的三个月的加权平均未归属限制股流通股分别为387,990股和387,990股394,089截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月已发行未归属限制股的加权平均水平。
2包括截至2020年和2019年9月30日的三个月的业绩份额奖励费用分别约为130万美元和160万美元，以及截至2020年和2019年9月30日的九个月分别约为380万美元和640万美元。有关我们业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“注11-股东权益”。
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目录
与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月的FFO分别增加了约180万美元和760万美元，这主要是由于2019年和2020年期间的物业收购，以及截至2020年9月30日的三个月和九个月的同店NOI与去年同期相比分别增长了约80万美元和160万美元。此外，由于截至2020年9月30日的三个月和九个月的业绩份额奖励费用分别减少了约30万美元和260万美元，FFO有所增加。
我们将调整后的EBITDA计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和基于股票的薪酬。我们认为，列报调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们在未计税、房地产投资销售收益(亏损)、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的薪酬影响之前在非杠杆基础上的经营情况的衡量。通过剔除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和债务来衡量我们的经营业绩，因此，我们可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业的其他公司进行比较。由于我们目前处于增长阶段，调整后的EBITDA不包括收购成本，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映了根据截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的净收入调整后的EBITDA的计算(以千美元为单位)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月内，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入$22,722 $14,784 $7,938 53.7 %$66,282 $40,695 $25,587 62.9 %
房地产投资销售收益(9,016)(1,782)(7,234)405.9 (26,766)(6,247)(20,519)328.5 %
折旧摊销12,124 11,105 1,019 9.2 %34,683 32,168 2,515 7.8 %
利息支出，包括摊销3,887 3,952 (65)(1.6)%11,802 12,269 (467)(3.8)%
以股票为基础的薪酬1,859 1,992 (133)(6.7)%6,353 8,152 (1,799)(22.1)%
采购成本123 47 76 161.7 %186 48 138 287.5 %
调整后的EBITDA$31,699 $30,098 $1,601 5.3 %$92,540 $87,085 $5,455 6.3 %
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们将同一门店的NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去在同一门店基础上的物业运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们按现金基础计算同店NOI与同店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产摊销。同一门店池包括截至2020年9月30日和2019年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2020年9月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2020年9月30日，同一商店池由198栋建筑组成，总面积约为1200万平方英尺，约占我们拥有的总面积的91.5%，以及14块面积约为54.2英亩的改善地块。我们相信，展示NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些与物业管理相关的不可控项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过提出同店NOI和现金基础同店NOI，同一门店的经营结果可以直接在不同时期进行比较。
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下表反映了根据截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的净收入计算的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI(以千美元为单位)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月内，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入1
$22,722 $14,784 $7,938 53.7 %$66,282 $40,695 $25,587 62.9 %
折旧摊销12,124 11,105 1,019 9.2 %34,683 32,168 2,515 7.8 %
一般和行政5,130 5,132 (2)— %16,553 17,852 (1,299)(7.3)%
采购成本123 47 76 161.7 %186 48 138 287.5 %
其他收入和支出合计(5,180)1,338 (6,518)不适用(15,769)2,851 (18,620)不适用
净营业收入34,919 32,406 2,513 7.8 %101,935 93,614 8,321 8.9 %
不同门店噪音较少2
(4,900)(3,166)(1,734)54.8 %(13,979)(7,242)(6,737)93.0 %
同一家商店噪音3
$30,019 $29,240 $779 2.7 %$87,956 $86,372 $1,584 1.8 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销4
2,509 (1,346)3,855 不适用811 (4,772)5,583 不适用
以现金为基础的同一家门店噪声3
$32,528 $27,894 $4,634 16.6 %$88,767 $81,600 $7,167 8.8 %
减去解约费收入(3,483)(40)(3,443)8,607.5 %(3,621)(203)(3,418)1,683.7 %
*现金基础同一家门店NOI，不包括终止费$29,045 $27,854 $1,191 4.3 %$85,146 $81,397 $3,749 4.6 %
1包括截至2020年和2019年9月30日的三个月的约350万美元和40,000美元的租赁终止收入，以及截至2020年和2019年9月30日的九个月的约370万美元和20万美元的租赁终止收入。
2包括2019年和2020年的收购和处置，8个改善的地块和1个正在重新开发的物业。
3包括截至2020年和2019年9月30日的三个月的约350万美元和40,000美元的租赁终止收入，以及截至2020年和2019年9月30日的九个月的约360万美元和20万美元的租赁终止收入。
4仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。

与去年同期相比，截至2020年9月30日的三个月，现金基础同一家门店的NOI增加了约460万美元。这一增长包括2020年7月支付的约330万美元的现金终止费，这与终止与我们Belleville物业现有租户持有的租约有关。自那以后，我们与一家领先的电子商务公司签订了新的租约。与终止有关，我们产生了大约340万美元的非现金递延应收租金核销。此外，由于新租约和续签租约的租金收入增加，以现金为基础的同店NOI增加。截至2020年和2019年9月30日的三个月，同一门店池中的某些租户分别获得了约60万美元和40万美元的合同租金减免总额，从同一门店池中的某些租户那里获得了约350万美元和40,000美元的租赁终止收入。截至2020年9月30日的三个月，现金基础同店NOI增加的约30万美元与2018年收购的空置或近期到期的物业有关。

在截至2020年9月30日的9个月里，现金基础同一家门店的NOI与去年同期相比增加了约720万美元。这一增长包括2020年7月支付的约330万美元的现金终止费，这与终止与我们贝尔维尔物业现有租户的租约有关。自那以后，我们与一家领先的电子商务公司签订了一份新的租约。与终止有关，我们产生了大约340万美元的非现金递延应收租金核销。 此外，由于新租约和续签租约的租金收入增加，现金基础同店NOI增加，但入住率下降抵消了这一增长。截至2020年和2019年9月30日的9个月，同一门店池中的某些租户获得的合同租金减免总额分别为170万美元和160万美元，从同一门店池中的某些租户获得的租赁终止收入分别约为360万美元和20万美元。截至2020年9月30日的9个月，现金基础同店NOI的增长中约有70万美元与2018年空置或近期到期的物业有关。
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第三项：披露关于市场风险的定量和定性信息
市场风险包括利率、外币汇率、大宗商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行业务策略时，我们面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大我们的投资组合和业务的债务。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低我们的整体借款成本。如下所述，我们的一些未偿债务以浮动利率计息，我们预计我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2020年9月30日，我们的贷款下有1亿美元的未偿还借款。在该机制未偿还的1亿美元中，有5,000万美元受到利率上限的限制。有关利率上限的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“附注9-衍生金融工具”。在我们贷款机制下借入的金额按伦敦银行同业拆息加适用的伦敦银行同业拆息保证金的浮动利率计息。截至2020年9月30日，我们贷款下未偿还借款的加权平均利率为1.4%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流每年增加或减少约30万美元，这取决于截至2020年9月30日我们设施的未偿还余额总额。

如果伦敦银行同业拆借利率终止，我们的债务(包括我们的贷款)的利率将基于适用的管理此类债务的文件中指定的替换利率或替代基本利率或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款的能力，但替换率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不稳定。我们了解到，预计LIBOR将持续到2021年底，但之后可能会停止或以其他方式不可用。
项目4.管理控制和程序
对披露控制和程序的评价
我们的管理层在我们的首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义的)的有效性，并得出结论，截至本报告所涉期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理保证我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息得到记录、处理、在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间内汇总和报告，并在适当的情况下积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
在截至2020年9月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
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第二部分：其他资料
项目1.提起法律诉讼
我们没有卷入任何重大诉讼，据我们所知，我们也没有受到任何重大诉讼的威胁。
项目71A。危险因素
这个以下风险因素补充了“第1A项”中描述的风险因素。风险因素“在我们截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中列出，并应与我们在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告以及截至2020年3月31日和2020年6月30日的Form 10-Q季度报告中介绍的其他风险因素一起阅读。
这个新型冠状病毒(新冠肺炎)的爆发已经并可能继续对美国、地区和全球经济造成严重干扰，并可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们租户的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎为全球大流行。新冠肺炎已经并可能继续对美国和全球经济造成重大破坏，并对金融市场的大幅波动和负面压力做出了贡献。疫情的全球影响正在持续而迅速地演变，随着发现更多的病毒病例，包括美国在内的许多国家已经采取了隔离、限制旅行和/或强制关闭企业的措施。某些州和城市，包括我们的总部和物业所在的州和城市，也做出了反应，制定了隔离措施、旅行限制、“就地避难所”规则、对可能继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续的建筑项目类型的限制。
新冠肺炎对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，无法准确预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和遏制措施的直接和间接经济影响等。这种情况的快速发展和流动性排除了对新冠肺炎对我们的业务和我们租户的业务产生全面不利影响的任何预测。然而，新冠肺炎及为遏制或减轻其影响而采取的行动可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响，并可能增加我们在截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的“风险因素”部分描述的许多风险。这些风险和潜在的重大不利影响包括：
•由于政府或租户的行动导致我们的一个或多个物业全部或部分关闭，或其他运营限制或其他问题，已经并可能继续对我们的运营以及我们的租户和第三方物业经理的运营产生重大不利影响；
•影响我们租户的业务、财务状况和流动性的经济活动减少，可能会导致我们的一个或多个租户，包括某些重要租户，或我们的一个或多个第三方经理，无法全额履行他们对我们的租金支付或其他义务，或者根本不能以其他方式寻求修改这些义务，包括推迟支付租金，或者申请破产保护；
•我们继续与我们的客户合作，这些客户被迫关闭或以其他方式限制业务，或者其业务在疫情期间受到不利影响，以便在个案的基础上提供租金延期。截至2020年11月3日，我们已向59名租户授予延期租金，总计约为年化基本租金的2.6%。没有给予任何租金减免。就59宗已批出的延期租金个案而言：

◦年基本租金0.1%的13个租户(占总延期租金的5.4%)已完成延期租期，并已全额偿还延期租金；

◦34个租户，合共占每年基本租金的2.2%(占全部延期租金的82.3%)，尚未完成延迟还租期限，并正在履行延期协议的条款；以及

◦12个租户拖欠租金，合计年化基本租金的0.3%(占总延期租金的12.3%)；
•我们无法续签租约、租赁空置空间(包括租户违约造成的空置空间)或在租约以优惠条款到期时重新租赁空间，或者根本无法续租，包括在当前租赁环境放缓的情况下，这可能会导致租金收入下降，或者导致租金付款的接收中断或延迟或无法接收；
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•国家、地方或行业发起的努力，例如冻结租户的租金或暂停房东强制执行驱逐的能力，可能会影响我们收取租金或执行拖欠租金的补救措施的能力；
•商业活动和房地产交易需求的普遍下降，包括当前环境下活动的减少，可能会对我们通过投资工业物业或进行战略处置来实现增长的能力或愿望产生不利影响；
•美国和全球金融市场的严重混乱和不稳定，或信贷和融资状况的恶化，可能使我们难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本，甚至根本无法获得，并影响我们为业务活动提供资金和及时偿还债务的能力；
•材料或产品供应中断，或承包商不能及时履行或根本不能履行职责，包括由于限制建筑活动，可能导致完成正在进行的或未来的建设或重新开发项目的延误；
•新冠肺炎对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果我们的大量高级管理团队或关键员工受到影响，可能会导致我们确保业务连续性的能力下降；
•限制进入我们的设施，以及接触我们的管理层、租户、支持人员、第三方物业经理和专业顾问，可能会降低我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的有效性，增加我们对安全违规的敏感性，或者阻碍我们履行监管义务的能力，并导致声誉损害和监管问题或罚款；
•如果我们不能有效地管理我们的投资组合和运营，或者我们的第三方物业经理在新冠肺炎疫情期间和之后的一段时间内远程工作时不能为我们提供服务，都可能对我们的业务造成不利影响；
•我们可能无法遵守该融资机制的财务契约和其他债务协议，可能导致违约和潜在的债务加速，并影响我们未来根据该融资机制进行额外借款或其他借款的能力。
本公司截至2019年12月31日止年度的Form 10-K年度报告所披露的风险因素，除上述更新或先前更新的范围，或本Form 10-Q季度报告中其他地方披露的额外事实信息与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项-管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”中所讨论的事项)外，并无重大变动。在此之前，本公司的Form 10-Q季度报告中披露的额外事实资料与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项-管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”中所讨论的事项)。
第二项：未登记股权证券的销售和收益的使用
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)
期间(A)购买的普通股总股数(B)普通股平均支付价格(C)作为公开宣布的计划或方案的一部分购买的股份总数(D)根据该计划或计划可购买的最大股份数量(或近似美元价值)
2020年7月1日-2020年7月31日—— 不适用不适用
2020年8月1日-2020年8月31日149,86560.83 不适用不适用
2020年9月1日-2020年9月30日—— 不适用不适用
149,865
1
$60.83 不适用不适用
(1)代表员工交还给公司的普通股股份，以履行该等员工与归属限制性股票相关的预扣税款义务。
第三项高级证券的债务违约
没有。
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第(4)项：煤矿安全信息披露
不适用。
第五项：信息和其他信息
没有。
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项目6.所有展品和展品
陈列品
数
展品说明
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年11月4日的认证。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年11月4日的认证。
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年11月4日的认证。
32.1**
《美国法典》第18编第1350节日期为2020年11月4日的证书。
32.2**
“美国法典”第18编第1350节日期为2020年11月4日的证书。
32.3**
《美国法典》第18编第1350节日期为2020年11月4日的证书。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*在此提交的文件。
**随函提供的文件。
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签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名人代表其签署。
特雷诺房地产公司
2020年11月4日依据：/s/W.布莱克·贝尔德
布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
董事长兼首席执行官
2020年11月4日依据：/s/迈克尔·A·可乐(Michael A.Coke)
迈克尔·A·可口可乐
总统
2020年11月4日依据：/s/Jaime J.Cannon
詹姆·J·坎农(Jaime J.Cannon)
首席财务官

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