EGP-20200930
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美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
__________________________

形式10-Q

根据1934年证券交易法第13或15(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年9月30日

                    
委托文件编号：1-07094

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960020000117/egp-20200930_g1.jpg

EastGroup Property，Inc..
(注册人的确切姓名，详见其约章)
马里兰州13-2711135
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
  
400 W公园大道广场 
套间100 
里奇兰，密西西比39157
(主要行政机关地址)(邮政编码)

注册人电话号码：(601) 354-3555

根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码每间交易所的注册名称
普通股，每股面值0.0001美元埃普纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒不是的☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☒编号：☐





-1-

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的申报公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小的申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。(注：请参阅“交易法”第12b-2条中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“非加速申报公司”、“小型申报公司”或“新兴成长公司”的定义。)
大型加速文件服务器☒加速文件管理器
 ☐
非加速文件管理器
 ☐
规模较小的报告公司☐新兴成长型公司☐
                   
如果是新兴成长型公司，请用勾号表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易所法案”第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
是☐ 不是的☒

截至2020年10月27日，已发行普通股数量，面值0.0001美元，为39,556,930.
-2-

EastGroup Property，Inc.及附属公司

表格10-Q

目录
截至2020年9月30日的季度 

  页
第一部分：
财务信息
 
   
第1项
财务报表
 
   
 
合并资产负债表，2020年9月30日和2019年12月31日(未经审计)
4
   
 
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的综合收益表和全面收益表(未经审计)
5
   
 
截至2020年9月30日和2019年9月30日的九个月综合权益变动表(未经审计)
6
   
 
截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月合并现金流量表(未经审计)
8
   
 
合并财务报表附注(未经审计)
9
   
第二项。
管理层对财务状况的探讨与分析
和运营结果
26
   
项目3.
关于市场风险的定量和定性披露
46
   
项目4.
管制和程序
47
   
第二部分。
其他信息
 
   
第1项
法律程序
47
第1A项
危险因素
47
第6项
陈列品
49
   
签名
  
   
授权签名
 
50


-3-

第一部分是财务信息。


EastGroup Property，Inc.及附属公司
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
资产  
房地产业$3,097,818 2,844,567 
开发和增值特性324,841 419,999 
 3,422,659 3,264,566 
减去累计折旧(940,223)(871,139)
 2,482,436 2,393,427 
未合并投资7,530 7,805 
现金19 224 
其他资产145,701 144,622 
总资产$2,635,686 2,546,078 
负债和权益  
负债  
无担保银行信贷安排$76,540 111,394 
无担保债务1,008,012 938,115 
担保债务126,515 133,093 
应付账款和应计费用110,457 92,024 
其他负债69,544 69,123 
负债共计1,391,068 1,343,749 
权益  
股东权益：  
普通股；面值0.0001美元；授权股份70,000,000股；截至2020年9月30日已发行和发行的39,556,930股，截至2019年12月31日的38,925,953股4 4 
超额股份；面值0.0001美元；授权股份30,000,000股；未发行股份
— — 
额外实收资本1,591,720 1,514,055 
超出收益的分配(335,359)(316,302)
累计其他综合收益(亏损)(13,445)2,807 
股东权益总额1,242,920 1,200,564 
合资企业中的非控股权益1,698 1,765 
总股本1,244,618 1,202,329 
负债和权益总额$2,635,686 2,546,078 
 
见合并财务报表附注(未经审计)。


-4-

EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并收益表和全面收益表
(单位为千，每股数据除外)
(未经审计)
三个月截至9个月
 九月三十日，九月三十日，
 2020201920202019
收入  
房地产经营收入$92,000 83,913 270,077 244,333 
其他收入12 25 278 504 
 92,012 83,938 270,355 244,837 
费用  
房地产经营费用26,325 23,756 77,505 68,980 
折旧摊销29,211 25,990 85,673 77,027 
一般和行政3,714 3,151 11,020 11,501 
间接租赁成本248 110 522 306 
 59,498 53,007 174,720 157,814 
其他收入(费用)  
利息支出(8,347)(8,522)(25,150)(26,214)
房地产投资销售收益— — — 11,406 
其他244 166 711 (157)
净收入24,411 22,575 71,196 72,058 
合营企业非控股权益应占净收益(10)(4)(14)(5)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入普通股股东24,401 22,571 71,182 72,053 
其他全面收益(亏损)-现金流量套期保值1,362 (256)(16,252)(6,323)
综合收益总额$25,763 22,315 54,930 65,730 
EastGroup Property，Inc.可归因于净收入的基本每股普通股数据。普通股股东  
普通股股东应占净收益$0.62 0.60 1.82 1.94 
加权平均流通股39,338 37,771 39,077 37,064 
EastGroup Property，Inc.的净收入稀释后的每股普通股数据。普通股股东  
普通股股东应占净收益$0.62 0.60 1.82 1.94 
加权平均流通股39,450 37,869 39,168 37,136 

见合并财务报表附注(未经审计)。
-5-

EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并权益变动表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至2020年9月30日的9个月：
普通股附加
实收资本		超出收益的分配累计其他综合收益(亏损)合资企业中的非控股权益总计
余额，2019年12月31日$4 1,514,055 (316,302)2,807 1,765 1,202,329 
净收入— — 23,297 — 1 23,298 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — (15,790)— (15,790)
宣布的普通股股息-每股0.75美元
分享		— — (29,366)— — (29,366)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 1,781 — — — 1,781 
发行105,837股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 14,734 — — — 14,734 
扣留33,963股普通股至
在以下情况下履行预扣税金义务
与有限责任的归属有关连
股票		— (4,589)— — — (4,589)
对非控股权益的分配— — — — (34)(34)
平衡，2020年3月31日4 1,525,981 (322,371)(12,983)1,732 1,192,363 
净收入— — 23,484 — 3 23,487 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — (1,824)— (1,824)
宣布的普通股股息-每股0.75美元
分享		— — (29,551)— — (29,551)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 2,694 — — — 2,694 
发行243,621股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 29,647 — — — 29,647 
对非控股权益的分配— — — — (19)(19)
平衡，2020年6月30日4 1,558,322 (328,438)(14,807)1,716 1,216,797 
净收入— — 24,401 — 10 24,411 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — 1,362 — 1,362 
宣布的普通股股息-每股0.79美元
分享		— — (31,322)— — (31,322)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 2,036 — — — 2,036 
发行238,086股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 31,362 — — — 31,362 
对非控股权益的分配— — — — (28)(28)
平衡，2020年9月30日$4 1,591,720 (335,359)(13,445)1,698 1,244,618 
见合并财务报表附注(未经审计)。
-6-

EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并权益变动表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至2019年9月30日的9个月：
普通股附加
实收资本		超出收益的分配累计其他综合收益合资企业中的非控股权益总计
余额，2018年12月31日$4 1,222,547 (326,193)6,701 1,644 904,703 
净收入— — 22,529 — 5 22,534 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — (2,313)— (2,313)
宣布的普通股股息-每股0.72美元
分享		— — (26,520)— — (26,520)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 1,447 — — — 1,447 
发行232,205股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 24,400 — — — 24,400 
发行571股普通股，
股息再投资计划		— 54 — — — 54 
扣留28,955股普通股至
在以下情况下履行预扣税金义务
与有限责任的归属有关连
股票		— (2,788)— — — (2,788)
对非控股权益的分配— — — — (43)(43)
余额，2019年3月31日4 1,245,660 (330,184)4,388 1,606 921,474 
净收入— — 26,953 — (4)26,949 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — (3,754)— (3,754)
宣布的普通股股息-每股0.72美元
分享		— — (27,106)— — (27,106)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 2,291 — — — 2,291 
发行790,052股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 89,036 — — — 89,036 
发行479股普通股，
股息再投资计划		— 55 — — — 55 
对非控股权益的分配— — — — (43)(43)
余额，2019年6月30日4 1,337,042 (330,337)634 1,559 1,008,902 
净收入— — 22,571 — 4 22,575 
现金公允价值未实现净变动
流量对冲		— — — (256)— (256)
宣布的普通股股息-每股0.75美元
分享		— — (28,879)— — (28,879)
基于股票的薪酬，净额为
没收		— 1,739 — — — 1,739 
发行849,751股普通股
股票，普通股发行，净额
费用		— 103,911 — — — 103,911 
发行441股普通股，
股息再投资计划		— 53 — — — 53 
购买联合公司的非控股权益
创业		— — — — 668 668 
对非控股权益的分配— — — — (43)(43)
余额，2019年9月30日$4 1,442,745 (336,645)378 2,188 1,108,670 
见合并财务报表附注(未经审计)。
-7-

EastGroup Property，Inc.及附属公司
综合现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
 截至9月30日的9个月，
 20202019
经营活动  
净收益为美元，投资银行为投资者，投资者，投资者。$71,196 72,058 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：  
贬值和摊销使人民币贬值，人民币贬值，人民币升值，人民币贬值，人民币兑美元升值，人民币兑美元85,673 77,027 
基于股票的薪酬费用5,033 4,177 
房地产投资和非经营性房地产销售净收益— (11,406)
伤亡收益和房地产资产的非自愿转换(161)(100)
营业资产和负债变动情况：  
应计收益和其他资产944 2,137 
应付帐款、应计费用和预付租金15,642 25,547 
其他投资者包括：投资者、投资者和投资者。1,280 1,256 
经营活动提供的净现金179,607 170,696 
投资活动  
开发和增值特性(129,997)(191,872)
购买房地产(6,231)(94,414)
房地产改善(25,536)(27,796)
出售房地产投资和非经营性房地产的净收益— 18,102 
房地产资产的伤亡和非自愿转换收益242 187 
应收按揭贷款的偿还21 30 
应计发展费用变动情况(1,901)3,946 
其他资产和其他负债的变动(26,280)(16,169)
用于投资活动的现金净额(189,682)(307,986)
融资活动  
来自无担保银行信贷安排的收益。423,270 660,431 
无担保银行信贷安排的偿还(458,506)(716,155)
无担保债务收益100,000 190,000 
无担保债务的偿还(30,000)(75,000)
有担保债务的偿还(6,733)(53,301)
发债成本(596)(252)
支付给股东的分配(不包括应计股息)(88,558)(80,110)
普通股发行收益75,743 213,562 
股息再投资计划收益— 162 
其他(4,750)(2,291)
融资活动提供的现金净额9,870 137,046 
现金和现金等价物减少(205)(244)
期初现金及现金等价物224 374 
期末现金及现金等价物$19 130 
补充现金流信息  
支付利息的现金，扣除2020年和2019年资本化金额7562美元和6067美元，
分别		$24,220 23,229 
为经营租赁负债支付的现金1,099 962 
非现金经营活动
*因取得使用权资产而产生的经营租赁负债$495 15,435 

见合并财务报表附注(未经审计)。
-8-
EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并财务报表附注(未经审计)


(1)陈述的基础
随附的EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)未经审计的财务报表是根据美国中期财务信息公认会计原则(“GAAP”)以及表格10-Q和规则S-X规则10-01的说明编制的。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。根据管理层的意见，所有被认为是公允列报所必需的调整(包括正常的经常性应计项目)都已包括在内。*财务报表应与公司截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中包含的财务报表及其附注一起阅读。

(2)巩固原则
合并财务报表包括EastGroup、其全资子公司的账目及其在本公司拥有控股权的任何合资企业中的投资。

截至2020年9月30日及2019年12月31日，东方集团持有以下合资安排的控股权：(I)一80大学商务中心120%控股权；(Ii)a95%美丽华土地的控股权；及(Iii)a99%控股权益的奥泰台地。

公司记录100合营企业以合营协议规定的非控股权益持有的建筑物和土地的资产、负债、收入和费用的%。

本公司的会计核算采用权益会计法。50行业配送中心未分割的承租人共有权益百分比II：所有重大的公司间交易和账户已在合并中消除。

(3) 预算的使用
按照GAAP编制财务报表要求管理层作出影响报告期内报告的资产、负债、收入和支出金额的估计和假设，并披露财务报表日的重大或有资产和负债，但实际结果可能与这些估计不同。

(4)租赁收入
该公司的主要收入是来自业务分配空间的租金收入。下表列出了的组件房地产经营收入截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月：
三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
2020201920202019
(单位：千)
租赁收入--经营租赁$68,528 62,901 201,284 183,271 
可变租赁收入(1)
23,472 21,012 68,793 61,062 
房地产经营收入$92,000 83,913 270,077 244,333 

(1)主要包括租户偿还房地产税、保险和公共区域维护费用。

2020年4月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布财务会计准则委员会工作人员问答(“问答”)--第842题和第840题：与新冠肺炎疫情影响有关的租赁特许权的核算为澄清与新冠肺炎疫情影响有关的租赁特许权是否需要适用“财务会计准则汇编”(“美国会计准则”)842项下的租赁修改指南，租约。根据ASC 842，实体必须以租约为基准确定租约特许权是否是与租户达成的新安排的结果(将在租约修订框架下核算)，或者租赁特许权是否根据原始租约中存在的可强制执行的权利和义务(将在租约修订框架之外计入)确定。问答为各实体提供了一个实际的权宜之计，以便选择与这些特许权在租约修改框架外的会计处理方式一致的某些租约特许权进行核算。本次选举可用于与新冠肺炎疫情影响有关的特许权，但不会导致出租人的权利或承租人的义务大幅增加。财务会计准则委员会的工作人员提供了两种可能的方法来说明在不对原始合同的对价进行实质性更改的情况下延期付款：(A)将特许权当做租赁合同没有变化的情况下进行核算；(B)将延期付款作为可变租赁付款进行核算。公司选择了财务会计准则委员会工作人员提供的实际权宜之计，并对符合标准的租赁特许权进行会计处理，就好像租赁合同没有发生变化一样。
-9-
EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并财务报表附注(未经审计)
在截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司确认了大约$549,000及$1,340,000，分别在房地产经营收入在这次选举下的租约特许权。

(5)房地产业
东方集团拥有一可报告的部分-工业属性。这些属性主要位于美国主要的阳光地带地区。该公司的物业具有相似的经济特征，因此被汇总为一个可报告的部门。

每当事件或环境变化表明某项资产的账面价值可能无法收回时，本公司就会对长期资产进行减值审查。待持有和使用的资产的可收回程度是通过将该资产的账面价值与该资产预期产生的未来未贴现净现金流(包括实质性完成该资产所需的估计未来支出)进行比较来衡量的。即使某项资产的账面价值超过其估计的未来现金流，也会就该资产的账面价值超过该资产公允价值的金额确认减值费用。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的期间内，本公司并无确认任何应记录的减值费用。

建筑物折旧和其他改善工程的折旧是用直线方法计算的，估计使用年限一般为40建筑和建筑的年限3至15改善年限。建筑改善资本化，而维护和维修费用在发生时计入费用。改善或延长资产使用寿命的重大翻新和改善被资本化。折旧费用为$。24,087,000及$70,989,000分别截至2020年9月30日的3个月和9个月，以及美元21,384,000及$63,650,0002019年同期。

本公司的房地产业和开发和增值特性2020年9月30日和2019年12月31日情况如下：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
房地产：  
*土地$488,698 452,698 
支持建筑和建筑改进2,080,785 1,907,963 
增加租户和其他改进517,032 471,909 
土地使用权资产--土地租赁(经营)(1)
11,303 11,997 
开发项目和增值物业(2)
324,841 419,999 
 3,422,659 3,264,566 
*减去累计折旧(940,223)(871,139)
 $2,482,436 2,393,427 

(1)有关公司用于土地租赁的使用权资产的信息，请参阅下面的内容。
(2)增值物业是指已取得但不稳定的物业，或可转换为更高、更佳用途的物业。符合下列两个条件之一的已取得物业，视为增值物业：(1)少于75截至收购日的入住率(或根据近期租赁登记，在收购日起一年内入住率将低于75%)，或(2)20收购成本的%或更高将用于重新开发物业。 

土地契约
2019年1月1日，东方集团采用FASB ASC 842原则，租约，及其相关会计准则更新(“华硕”)。与采纳有关，本公司使用生效日期过渡选项记录其土地租约(分类为经营租约)的使用权资产；根据该选项，前几年不会重列。截至2019年1月1日，公司为其土地租赁记录了使用权资产$10,226,000。2019年4月，该公司以土地租赁方式收购了位于达拉斯的物流中心6&7。该公司记录了#美元的使用权资产。2,679,000与这次收购有关。截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司土地租赁使用权资产的未摊销余额为1美元。11,303,000及$11,997,000分别为。土地租赁的使用权资产包括在房地产业在综合资产负债表上。

截至2020年9月30日，公司运营二佛罗里达的房产，三得克萨斯州的房产和一亚利桑那州受土地租约约束的房产。这些租约有以下条款40至50年，到期日为2031年8月至2058年10月，续订选项为15至35几年，除了亚利桑那州的一份租约，它自动和永久地
-10-
EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并财务报表附注(未经审计)
每年续订一次。本公司已在计算地面租赁资产及负债的租赁条款中计入续期选择权，因为本公司有理由确信将行使该等选择权。土地租赁总支出为#美元。266,000及$789,000分别截至2020年9月30日的3个月和9个月，以及美元261,000及$705,0002019年同期。付款可按以下标准增加：3至10按租赁物业于调整日期的协定或评估公平市值或自基准租金日期起消费物价指数的升幅计算，每隔一年计算一次。这些未来付款的变动将被视为浮动付款，不会影响资产或负债的评估，除非发生重大事件引发重新评估，例如修改租赁条款。截至2020年9月30日，土地租约的加权平均剩余租赁期为43好多年了。以下时间表显示截至2020年9月30日这些物业按年计算的未来大致最低地面租赁付款：

未来最低土地租赁费
截至十二月三十一日止的年度，(单位：千)
2020-今年剩余时间$242 
2021970 
2022970 
2023975 
2024999 
此后，该公司的财务报表、财务报表、报表报表、报表报表、38,916 
**最低支付总额：*43,072 
推算利息(1)
(31,662)
**道达尔地面租约：*$11,410 

(1)由于本公司的租约并无提供隐含利率，为计算剩余土地租赁付款的现值，本公司使用其递增借款利率，并经多项因素调整，包括土地租赁的长期性质、本公司的估计借款成本及相关土地的估计公允价值，以厘定其土地租赁的推算利息。该公司选择使用投资组合方法，因为截至2019年1月1日，其所有土地租约都具有类似的特征并确定了7.3截至2019年1月1日的适当费率为当时所有租约的适当费率。对于2019年4月期间获得的土地租赁，本公司使用其增量借款利率，并根据上述因素进行调整，该利率被确定为8.0%.

(6)开发和增值特性
对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息费用、物业税和其他与开发相关的成本)被汇总到物业的总资本化成本中，这些成本中包括管理层对被视为与该等开发活动相关的部分内部成本(主要是人员成本)的估计。内部成本根据开发活动分配给具体的开发项目。当财产被占用时，折旧开始于建筑物的被占用部分，而成本只对建筑物中仍处于空置状态的部分进行资本化。公司将物业从开发和增值计划转移到房地产业详情如下：(I)就发展物业而言，90入住率百分比或一年在外壳建造完成后，及(Ii)就增值物业而言，以较早者为准90入住率百分比或一年在收购之后。以较早者为准90入住率百分比或一年外壳建造完成后，整个物业(不包括土地)的开发成本(包括利息费用、物业税和内部人员成本)将停止资本化，并开始折旧。

(7)房地产收购和收购的无形资产
收购房产时，东方集团适用FASB ASC 805的原则，企业合并。“财务会计准则汇编”提供了一个框架，用于确定交易是否应计入资产或业务的收购(或处置)。根据该指南，公司必须利用初步筛选测试来确定收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产还是一组类似的可识别资产中；如果是，则该套资产不是企业。东方集团确定，其于2019年及2020年前九个月的房地产收购被视为对类似可识别资产组的收购；因此，该等收购不被视为对一项业务的收购。因此，该公司将与2019年和2020年收购相关的收购成本资本化。

FASB法典还就如何根据有形资产和无形资产各自的公允价值在各个组成部分之间正确确定收购价的分配提供了指导。当收购价超过收购的资产和负债的公允价值时，将记录企业合并的商誉。
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EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并财务报表附注(未经审计)
管理层在分配收购物业的成本时考虑的因素包括考虑到当前市场状况和执行类似租约的成本，对预期租赁期内的保有成本的估计。*有形资产(土地、建筑和装修)的分配是根据管理层使用贴现现金流模型确定的物业价值，就好像它是空置的一样。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定所假设的任何融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务调整。“

购买价格还在以下类别的无形资产之间分配：根据原地租赁的高于或低于市场部分、原地租赁的价值和客户关系的价值。*可分配给收购的原地租赁的高于或低于市场部分的价值基于(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)的现值(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)来确定：(I)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同金额，及(Ii)管理层估计在余下租约期内以现行市值租金支付的金额。*分配至市值租约之上和之下的款额包括在其他资产和其他负债于综合资产负债表内分别列载于综合资产负债表内，并于各租约余下期限内摊销为租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。其他资产于综合资产负债表上列载，并于现有租约剩余期限或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

就地租赁无形资产的摊销费用为#美元。1,342,000及$4,048,000分别截至2020年9月30日的3个月和9个月，以及美元1,321,000及$3,653,0002019年同期。摊销市值以上和市值以下的租约使租金收入增加了#美元。332,000及$1,078,000分别截至2020年9月30日的3个月和9个月，以及美元366,000及$842,0002019年同期。

在截至2020年9月30日的9个月内，公司收购了一处运营物业，位于奥斯汀的Wells Point One。该公司收购的物业的总成本为#美元。6,231,000，其中$5,811,000被分配到房地产业。EastGroup分配了$907,000使用奥斯汀市场的第三方土地估值的土地购买总价。市场价值被认为是由ASC820定义的第3级输入，公允价值计量(有关ASC 820的更多信息，请参见注释17)。与购买房地产有关的无形资产分配如下：#美元438,000就地租赁无形资产和美元2,000至高于市价的租约(两者均包括在其他资产综合资产负债表)及$20,000至低于市值租约(包括在其他负债(见综合资产负债表)。该等成本在收购时生效的相关租约的剩余寿命内摊销。

在截至2019年12月31日的年度内，公司收购了以下运营物业：丹佛的航空公司商务中心；格林维尔的385商务园；坦帕的Grand Oaks 75商务中心1；以及圣地亚哥的Siempre Viva配送中心2和Rocky Point配送中心1。该公司还收购了以下增值物业：达拉斯的物流中心6和7以及阿灵顿技术中心1和2；坦帕的Grand Oaks 75 Business Center 2；凤凰城的州际公用配送中心2；拉斯维加斯的西南商务中心；以及圣地亚哥的Rocky Point配送中心2。在收购时，这些增值物业被归类为租赁或在建阶段。该公司收购的物业的总成本为#美元。205,841,000，其中$105,301,000被分配到房地产业及$92,268,000被分配到开发和增值特性。EastGroup分配了$46,778,000使用丹佛、格林维尔、坦帕、达拉斯、凤凰城、拉斯维加斯和圣地亚哥市场的第三方土地估值的土地购买总价。物流中心6和7位于土地租赁的土地上；因此，没有为这笔交易的土地分配价值。与购买房地产有关的无形资产分配如下：#美元10,020,000就地租赁无形资产，$344,000到高于市值的租约和$2,092,000降至低于市场租约。

同样在2019年，EastGroup收购了6.5圣地亚哥几英亩的经营性土地，售价$13,386,000。与收购有关，本公司向土地分配价值，并低于市值租约。EastGroup记录的土地为$13,979,000基于圣地亚哥市场的第三方土地估价。这块土地，包括在房地产业在综合资产负债表上，目前租给了一家在现场经营停车场的租户。该公司记录了$593,000与这项土地征用有关的租约不得低于市价。

在2019年期间，EastGroup还收购了41.6圣地亚哥几英亩的经营性土地，售价$15,282,000。这块土地，包括在房地产业在综合资产负债表上，目前(按月)租赁给在现场经营户外仓储的各种租户。

同样在2019年，东方集团收购了一小块土地(0.5英亩)，毗邻其位于加利福尼亚州米尔皮塔斯(旧金山)的约塞米蒂配送中心，价格为$472,000。这块土地包括在房地产业在综合资产负债表上。

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EastGroup Property，Inc.及附属公司
合并财务报表附注(未经审计)
本公司定期检讨商誉的可回收性(至少每年一次)及其他无形资产的可回收性(按季度计算)，以确定可能出现的减值情况。*截至2020年及2019年9月30日止三个月及九个月期间，并无商誉或其他无形资产减值。

(8)已售出及持有待售/停产经营的房地产
当房地产符合ASC 360规定的标准时，本公司将其视为持有待售，财产、厂房和设备，包括当物业很可能在一年内出售时。持有待售的房地产按账面价值或公允价值减去估计出售成本中较低者报告，并且在持有待售期间不会折旧。截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

根据FASB ASU 2014-08，财务报表(主题205)和财产、厂房和设备(主题360)的列报，报告非持续经营和披露实体组件的处置，本公司将报告出售一个实体的一个组件或一组处于非持续运营中的实体的组件，如果出售代表了一种战略转变，当组件或组件组符合分类为待售的标准时，或当组件或组件组通过出售或非出售方式处置时，该组件或组件组将对实体的运营和财务业绩产生重大影响。此外，该公司还将提供关于非持续业务和出售一个实体中不符合终止业务资格的单独重要组成部分的额外披露，该实体不符合在财务报表中呈报非持续业务的条件。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交停产报告。

本公司不认为其2019年的销售是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了对实体的运营和财务业绩产生(或将会产生)重大影响的战略转变。

该公司在截至2020年9月30日的9个月内没有销售额。

在2019年，EastGroup出售了以下运营物业：休斯顿的World Houston 5号；奥兰多的Altamonte商业中心；图斯康市的Southpointe配送中心；以及其位于圣巴巴拉的四座大学商务中心大楼中的三座。这些属性包含组合的617,000每平方英尺，成交价为$68.5百万EastGroup确认了以下销售额的收益：$41.1百万该公司还(通过征用权程序)出售了一小块土地(0.2Acres)在圣地亚哥，售价$185,000并确认了一笔$的收益83,000.

在上述2019年的交易中，世界休斯顿5号和阿尔塔蒙特商务中心在截至2019年9月30日的9个月内售出。属性，它们一起包含237,000分别位于休斯顿和奥兰多的两栋房屋面积分别为2平方英尺和1平方英尺，总成交价为1美元。18.7百万美元，该公司确认了销售额为#美元的收益。11.4在截至2019年9月30日的9个月内达到100万。截至2019年9月30日的三个月内没有销售。

所列期内售出物业的经营结果及销售收益于综合收益表及全面收益表的持续经营中列报。营业物业的销售收益包括在房地产投资销售收益，和 出售土地的收益包括在其他.

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(9)其他资产
本公司的业务摘要其他资产以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
租赁成本(主要是佣金)$96,473 89,191 
*(38,166)(34,963)
租赁成本(主要是佣金)，扣除累计摊销后的净额58,307 54,228 
收购的就地租赁无形资产*26,175 28,834 
取得的就地租赁无形资产累计摊销(12,870)(11,918)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额13,305 16,916 
在市场租赁无形资产之上购入的资产包括：*1,723 1,721 
收购的高于市场租赁的无形资产的累计摊销(1,174)(1,007)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额549 714 
直线应收租金43,033 40,369 
应收帐款5,841 5,581 
抵押贷款应收账款、债务等问题进行了讨论。1,658 1,679 
利率互换资产— 3,485 
使用权资产-写字楼租赁(经营)2,253 2,115 
亲切友好的是，投资者、投资者和投资者。990 990 
预付费用和其他资产将用于偿还债务、债务、债务和债务。19,765 18,545 
总计其他资产
$145,701 144,622 


(10) 债务

该公司的债务详述如下。EastGroup将债务发行成本降低为无担保银行信贷安排，无担保债务和担保债务在综合资产负债表上。
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
无担保银行信贷安排-可变利率，账面金额$77,474 112,710 
未摊销债务发行成本(934)(1,316)
无担保银行信贷安排76,540 111,394 
无担保债务-固定利率，账面金额(1)
1,010,000 940,000 
未摊销债务发行成本(1,988)(1,885)
无担保债务1,008,012 938,115 
担保债务-固定利率，账面金额(1)
126,674 133,422 
未摊销债务发行成本(159)(329)
担保债务126,515 133,093 
债务总额$1,211,067 1,182,602 

(1)由于利率互换，这些贷款的利率是固定的或实际上是固定的。



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该公司有一笔$350百万美元的无担保银行信贷安排，与一组九银行；该贷款的到期日为2022年7月30日。信贷工具包含以下选项两次延期六个月(在公司的选举中)和$150百万架手风琴(经各方同意)。每批利率通常按月重置，截至2020年9月30日，利率为LIBOR加100基点，每年手续费为20基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2020年9月30日，公司拥有65,000,000这项无担保银行信贷安排的浮动利率借款的加权平均利率为1.146%。公司有一张金额为$的备用信用证。674,000对这个设施的承诺。

该公司还有一笔$45百万无担保银行信贷工具，到期日为2022年7月30日，或银行指定的较后日期；本公司亦有两次延期六个月如果行使了3.5亿美元设施中的延期选项，则可用。利率按天重置，截至2020年9月30日，利率为LIBOR加码100基点，每年手续费为20基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2020年9月30日，利率为1.148%，余额为$12,474,000.

2020年3月，该公司完成了一笔100百万优先无担保定期贷款七-年限和仅限利息的付款。它按LIBOR年利率加适用保证金计息(1.45%截至2020年9月30日)，基于公司的优先无担保长期债务评级。公司还签订了利率掉期协议，将贷款的LIBOR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供总有效固定利率为2.39%.

2020年7月，该公司和一批贷款人同意私募美元的条款。175百万优先无担保票据，加权平均固定利率为2.65%。$100百万元纸币上有一张10--期限一年，固定利率为2.61%，以及$75百万元纸币上有一张12--期限一年，固定利率为2.71%。这些到期日是对公司现有债务到期日的补充。这些日期为2020年8月17日的票据于2020年10月14日发行和出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，在没有注册或获得适用的注册要求豁免的情况下，不得在美国发行或销售。

2020年8月，该公司赚了一美元30偿还本金百万元，本金为$100百万优先无担保票据，固定利率为3.80%.

长期债务的预定本金支付，包括无担保债务和担保债务(不包括无担保银行信贷安排)，截至2020年9月30日，情况如下：
截至十二月三十一日止的年度，(单位：千)
2020-今年剩余时间$77,299 
2021129,562 
2022107,770 
2023115,119 
2024120,122 
2025年及以后586,802 
*总计$1,136,674 
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(11) 应付账款和应计费用
本公司的业务摘要应付账款和应计费用以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
应缴纳的房产税包括房地产投资信托基金、房地产投资信托基金、房地产信托基金$42,824 2,696 
应支付的开发成本包括投资者、投资者和投资者。9,864 11,766 
房地产改善和应付资本化租赁费用6,001 4,636 
应支付的利息包括财务报表、财务报表。6,270 6,370 
应支付的股息将用于支付财务报表、财务报表。32,395 30,714 
图书透支(1)
5,951 25,771 
其他应付款和应计费用包括财务报表、财务报表、财务报表等。7,152 10,071 
*总计应付账款和应计费用
$110,457 92,024 

(1)指在期末前开立但尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金。

(12) 其他负债
本公司的业务摘要其他负债以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
安全存款使投资者、投资者$21,697 20,351 
预付租金和其他递延收入用于支付房租、房贷。12,130 13,855 
经营租赁负债--地面租赁11,410 12,048 
经营租赁负债--写字楼租赁2,287 2,141 
收购的低于市价的租赁无形资产8,637 8,616 
*累计摊销低于市价的租赁无形资产(5,738)(4,494)
收购的低于市价的租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额2,899 4,122 
利率互换负债13,445 678 
预付租户改善费用26 56 
其他负债包括投资者、投资者和投资者。5,650 15,872 
*总计其他负债
$69,544 69,123 




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(13)综合收益
综合收入总额由净收益加上来自非所有者来源的所有其他权益变动组成，并在综合收益和全面收益表中列报。的组件累计其他综合收益(亏损)在本公司的综合权益变动表中列示，摘要如下。有关本公司利率掉期的资料，请参阅附注14。
三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
2020201920202019
(单位：千)
累计其他综合收益(亏损)：
期初余额$(14,807)634 2,807 6,701 
**利率互换公允价值变动--现金流对冲1,362 (256)(16,252)(6,323)
期末余额$(13,445)378 (13,445)378 

(14)衍生工具和套期保值活动
本公司因其业务运作及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的敞口。该公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和期限，并在有限程度上管理衍生工具的使用。

具体地说，本公司已订立衍生工具，以管理因商业活动而产生的风险，而这些风险会导致支付未来已知及不确定的现金金额，其价值由利率决定。本公司的衍生工具如下所述，用于管理本公司已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异，这些现金支付主要与本公司的某些借款有关。

本公司使用利率衍生工具的目标是通过使用利率掉期将浮动利率转换为固定利率。被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手那里收到可变利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而不交换相关的名义金额。

截至2020年9月30日，公司拥有七未偿还利率掉期，所有这些都用于对冲与无担保贷款相关的可变现金流。本公司的所有利率掉期均将相关贷款的LIBOR利率成分转换为有效的固定利率，本公司得出的结论是，每种对冲关系都是非常有效的。

指定及符合资格作为现金流量对冲的衍生工具的公允价值变动记录于其他综合收益(亏损)并随后通过利息支出重新分类为收益，因为利息支付是在对冲的预测交易影响收益的期间支付的。

报告的金额为其他综合收益(亏损)与衍生品相关的内容将重新分类为利息支出因为本公司的可变利率债务支付或收到利息。该公司估计，额外的$4,442,000将从其他综合收益(亏损)作为增加到利息支出在接下来的12个月里。

公司对场外(“OTC”)衍生品的估值方法是根据隔夜指数掉期(“OIS”)利率对现金流进行贴现。未抵押或部分有担保的交易按OIS利率贴现，但包括对融资成本(即LIBOR-OIS基数调整以近似无担保资金成本)和信用风险进行适当的经济调整。

2017年7月，金融市场行为监管局(负责监管LIBOR的机构)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。另类参考利率委员会(“另类参考利率委员会”)建议，有担保隔夜融资利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-伦敦银行同业拆息，用于现时与美元-伦敦银行同业拆息挂钩的衍生工具及其他金融合约。ARRC已经提出了一项从美元-LIBOR到SOFR的有节奏的市场过渡计划，各组织目前正在制定全行业和公司特定的过渡计划，因为这与暴露于美元-LIBOR的衍生品和现金市场有关。该公司拥有与美元-伦敦银行间同业拆借利率挂钩的重要合同，并正在监测这一活动并评估相关风险。
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2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的三个月内，公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，本公司有以下未偿还利率衍生品被指定为利率风险现金流对冲：
利率衍生品截至2020年9月30日的名义金额截至2019年12月31日的名义金额
(单位：千)
利率互换$75,000$75,000
利率互换$65,000$65,000
利率互换$60,000$60,000
利率互换$40,000$40,000
利率互换$15,000$15,000
利率互换$100,000$100,000
利率互换$100,000$—

下表显示了截至2020年9月30日和2019年12月31日，本公司衍生金融工具的公允价值及其在综合资产负债表上的分类。有关本公司利率掉期公允价值的额外资料，请参阅附注17。
衍生物
截至2020年9月30日		衍生物
截至2019年12月31日
资产负债表位置公允价值资产负债表位置公允价值
(单位：千)
被指定为现金流对冲的衍生品：
*利率互换资产其他资产$— 其他资产$3,485 
*利率互换负债其他负债13,445 其他负债678 

下表为本公司衍生金融工具对截至2020年及2019年9月30日止三个月及九个月综合收益表及全面收益表的影响：
三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 2020201920202019
 (单位：千)
现金流套期保值关系中的衍生工具  
利率互换：
年确认的收入(亏损)金额其他综合收益(亏损)在衍生品方面，金融机构投资者、投资者、投资者和投资者。
$(75)153 (18,647)(4,595)
将(收入)损失的金额重新归类为累计其他综合收益(亏损)vt.进入，进入利息支出
1,437 (409)2,395 (1,728)

有关公司的更多信息，请参见附注13累计其他综合收益(亏损)是由其利率互换产生的。

根据利率对冲协议的条款，如果交易对手不履行义务，衍生金融协议使本公司面临信用风险。本公司相信，通过与本公司认为值得信赖的金融机构进行交易，可将信用风险降至最低。

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合并财务报表附注(未经审计)
本公司与其衍生工具交易对手订立协议，其中载有一项条款，规定如果本公司任何债务违约，包括贷款人没有加快偿还债务的违约，本公司可被宣布拖欠其衍生债务。截至2020年9月30日，与这些协议相关的净负债头寸的衍生品公允价值为5美元。13,445,000.

(15)每股收益
本公司采用ASC260，每股收益，要求公司列报基本和稀释后每股收益(EPS)。基本EPS代表报告期内每股已发行普通股的应占收益金额。*公司的基本EPS是通过除以EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入以已发行普通股的加权平均数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何可能稀释的证券或任何未归属的普通股限制性股票。这些未归属的限制性股票虽然被归类为已发行和已发行的，但在限制失效之前被认为是可以没收的，在股票归属之前不会包括在基本每股收益计算中。

稀释每股收益代表报告期内每股已发行普通股的收益金额，以及假设在报告期内为所有稀释潜在普通股发行普通股而本应发行的每股已发行普通股的收益金额。*公司计算稀释每股收益的方法是EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入通过已发行普通股的加权平均数加上未归属限制性股票的稀释效应，采用库存股方法确定未归属限制性股票的稀释效应。

基本EPS计算和稀释EPS计算中分子和分母的对账如下：
三个月截至9个月
 九月三十日，九月三十日，
 2020201920202019
 (单位：千)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入的基本每股收益计算。普通股股东  
*分子-普通股股东的净收入$24,401 22,571 71,182 72,053 
*分母加权平均流通股39,338 37,771 39,077 37,064 
EastGroup Property，Inc.可归因于净收入的稀释每股收益计算普通股股东
*分子-普通股股东的净收入$24,401 22,571 71,182 72,053 
分母：
*加权平均流通股39,338 37,771 39,077 37,064 
**出售未归属的限制性股票112 98 91 72 
*道达尔股份(Total Shares)39,450 37,869 39,168 37,136 

(16)基于股票的薪酬
EastGroup应用ASC718的规定，薪酬-股票薪酬，以说明其基于股票的薪酬计划。ASC 718要求在财务报表中确认与以股份为基础的支付交易有关的补偿成本，并以发行的权益或负债工具的公允价值计量该成本。

雇员的股票薪酬成本为$1,945,000及$5,617,000截至2020年9月30日的三个月和九个月，其中美元424,000及$1,478,000作为公司开发成本的一部分进行资本化。截至2019年9月30日的三个月和九个月，员工的股票薪酬成本为$1,739,000及$4,752,000分别为，其中$523,000及$1,300,000作为公司开发成本的一部分进行资本化。

董事的股票薪酬支出为#美元。91,000及$894,000分别截至2020年9月30日的3个月和9个月，以及美元1,000及$725,0002019年同期。

2017年第二季度，公司董事会薪酬委员会(“委员会”)批准了一项针对若干高管的长期股权薪酬计划，该计划包括三基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。
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合并财务报表附注(未经审计)

基于股东总回报的三个长期股权薪酬计划组成部分接受了亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行了比较。第一个计划衡量了截至2017年12月31日的一年期间的亮线测试；这些股票是在2018年第一季度授予的。第二个计划衡量了截至2018年12月31日的两年期间的亮线测试；这些股票是在2019年第一季度授予的。

第三个计划测量了亮线测试三-截至2019年12月31日的一年期间。在2020年第一季度，委员会根据委员会在2017年5月10日授予日设立的亮线测试，衡量了公司在三年期间的业绩。*在计量日期确定的股份数量为18,917.将这些股份归属于75%*2020年2月13日，即确定赚取的股份的日期，并将授予252021年1月1日%。在2017年5月10日的授予日期，公司开始根据授予日期奖励的公允价值确认此计划的费用，奖励的公允价值是使用专门针对奖励的独特功能开发的模拟定价模型确定的。

比亚迪(Compo)长期股权薪酬计划基数的NETSED仅限于截至归属日期继续服务的SED，于2017年5月10日授予。在那一天，5,406股份授予若干行政人员，但须于归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$78.18每股，既得252018年第一季度、2019年第一季度和2020年第一季度各占1%，并将在2018年、2019年和2020年分别授予252021年1月1日%。在剩余的服务期内，股票的费用是以直线计算的。

2018年第二季度，委员会批准了一项针对公司高管的长期股权薪酬计划，该计划包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

基于股东总回报的长期股权薪酬计划的组成部分将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该计划将衡量整个国家的亮线测试三-截至2020年12月31日的一年期间。在2021年第一季度，委员会将根据委员会在2018年6月1日授予日设立的亮线测试来衡量公司在三年期间的表现。*在衡量日期赚取的股份数量可能在以下范围内零至27,087.如果这些股份将被授予75在2021年第一季度确定赚取的股份之日的%，以及25%于2022年1月1日。在2018年6月1日的授予日期，公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认此计划的费用，奖励的公允价值是使用专门针对奖励的独特功能开发的模拟定价模型确定的。

仅基于截至归属日期的持续服务的长期股权薪酬计划的组成部分于2018年6月1日授予。在那一天，7,884股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$95.19，既得252019年第一季度为25%，2020年1月1日为25%，并将252021年和2022年的1月1日。在剩余的服务期内，股票的费用是以直线计算的。

2019年第一季度，委员会根据2019年的某些年度业绩衡量标准，批准了公司高管的股权薪酬计划(“2019年年度补助金”)；2019年年度补助金包括三组件。

2019年年度赠款的第一个组成部分基于以下公司2019年业绩衡量标准：(I)相同物业净营业收入变化，(Ii)债务与EBITDAre比率，以及(Iii)固定费用覆盖范围。2020年2月13日，委员会根据委员会在2019年3月7日授予日设立的亮线测试，衡量了公司2019年的业绩，并决定9,162股票是赚来的。这些股票的授予日期公允价值为$105.97，既得20确定并将授予股份之日的%202021年、2022年、2023年和2024年每年1月1日的百分比。于2019年3月7日授予日，公司开始确认根据这些奖励估计可赚取股份的费用；该费用在奖励确定后调整为实际费用。股票使用分级归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励。

2019年年度赠款的第二个组成部分是基于公司2019年每股运营资金(“FFO”)。2020年2月13日，委员会根据委员会在2019年8月28日授予日设立的亮线测试，衡量了公司2019年的业绩，并决定15,990股票是赚来的。这些股票的授予日期公允价值为$122.61，既得20确定并将授予股份之日的%20%PER
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合并财务报表附注(未经审计)
2021年、2022年、2023年和2024年每年1月1日。于2019年8月28日授予日，本公司开始确认根据这些奖励估计可赚取股份的费用；该费用在奖励确定后调整为实际费用。股票使用分级归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励。

2019年年度补助金的第三个组成部分是基于计划中每个官员个人目标的实现情况。2020年2月13日，委员会对官员的业绩进行了评价，并酌情授予5,860授予日期公允价值为$的股份141.63。这些股份既得20确定并将授予股份之日的%202021年、2022年、2023年和2024年每年1月1日的百分比。本公司开始确认于2020年2月13日授予日授予的股票的费用，股票将在剩余的服务期内按直线原则支出。

同样在2019年第一季度，委员会批准了一项针对公司高管的长期股权薪酬计划，该计划包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

基于股东总回报的长期股权薪酬计划的组成部分将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该计划将衡量整个国家的亮线测试三-截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委员会将对照委员会在授予日期2019年3月7日设立的亮线测试来衡量公司在三年期间的表现。*在衡量日期赚取的股份总数可能在以下范围内零至33,442.如果这些股份将被授予75在2022年第一季度确定赚取的股份之日的%，以及25%于2023年1月1日。在2019年3月7日的授予日期，公司开始根据授予日期奖励的公允价值确认该计划的费用，该奖励的公允价值是使用专门针对奖励的独特功能开发的模拟定价模型确定的。

仅基于截至归属日期的持续服务的长期股权薪酬计划的组成部分于2019年3月7日授予。在那一天，9,947股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$105.97，既得25%，并将在2020年第一季度授予252021年、2022年和2023年每年1月1日的百分比。在剩余的服务期内，股票的费用是以直线计算的。

2020年第一季度，委员会根据2020年的某些年度业绩衡量标准，批准了公司高管的股权薪酬计划(“2020年年度补助金”)；该计划包括二组件。

2020年年度赠款的第一部分基于公司2020年的以下业绩衡量标准：(I)每股FFO，(Ii)相同物业净营业收入变化，(Iii)债务与EBITDARE比率，以及(Iv)固定费用覆盖范围。在2021年第一季度，委员会将根据委员会在2020年3月6日授予日设立的亮线测试来衡量公司2020年的业绩。为达致年度业绩指标而可赚取的股份数目可介乎以下范围：零至19,282。这些股票的授予日期公允价值为$131.36，将会授予34在股份确定之日的%，并且332022年和2023年每年1月1日的百分比。在2020年3月6日的授予日期，公司开始确认根据这些奖励可能赚取的股份的估计费用；股票正在使用分级归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独的归属部分确认为单独的奖励。

2020年年度补助金的第二个组成部分是根据计划中每个干事个人目标的实现情况。根据本补偿计划中的个人目标发行的任何股票将由委员会酌情决定，并于2021年第一季度发行。为实现个别目标而于授权日发行的股份数目可介乎零至4,812。这些股份将授予34在确定和授予股票之日的%，并且332022年和2023年每年1月1日的百分比。公司将于2021年第一季度开始确认授予日授予的任何股票的费用，这些股票将在剩余的服务期内以直线方式支出。

同样在2020年第一季度，委员会批准了一项针对公司高管的长期股权薪酬计划，其中包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

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基于股东总回报的长期股权薪酬计划的组成部分将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该计划将衡量整个国家的亮线测试三-截至2022年12月31日的一年。在2023年第一季度，委员会将对照委员会在授予日期2020年3月6日设立的亮线测试来衡量公司在三年期间的表现。*在衡量日期赚取的股份总数可能在以下范围内零至25,261.如果这些股份将被授予75在2023年第一季度确定赚取的股份之日的%，以及25%于2024年1月1日。在授予日2020年3月6日，公司开始根据授予日奖励的公允价值确认该计划的费用，奖励的公允价值是使用专门适应奖励的独特功能而开发的模拟定价模型确定的。

仅基于截至归属日期的持续服务的长期股权薪酬计划的组成部分于2020年3月6日授予。在那一天，7,217股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$131.36，将被授予252021年第一季度为%，并且252022年、2023年和2024年的1月1日。在剩余的服务期内，股票的费用是以直线计算的。

在2020年第二季度，12,300股份授予若干非执行董事，惟须于归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$105.30，将被授予202021年、2022年、2023年、2024年和2025年的1月1日。在剩余的服务期内，股票的费用是以直线计算的。

于2019年第四季度，委员会通过了股权奖励退休政策(“退休政策”)，允许为符合退休资格的员工(定义为符合一定年龄和服务年限要求的员工)加快归属未归属股份。为了有资格在退休后获得加速归属，符合条件的员工必须根据退休政策提供规定的通知，并必须从公司退休。公司调整了基于股票的薪酬费用，以加快对符合退休条件的员工的费用确认。

以下是向参与者授予、没收和交付(归属)的限制性股票总数的摘要，以及相关的加权平均授予日期公允价值股价。在截至2020年9月30日的9个月内，本公司扣留了9个月内归属的股份33,963股票，以履行适用股权计划允许选择此选项的参与者的纳税义务。*截至归属日期，截至2020年9月30日的9个月内归属的股票公允价值总额为$10,873,000.
三个月截至9个月
颁奖活动：2020年9月30日2020年9月30日
 
 
 
股份
加权平均授予日期公允价值 
 
股份		加权平均授予日期公允价值
期初未归属119,571 $100.48 131,024 $82.79 
授与(1) (2)
208 120.39 69,654 101.25 
被没收。— — (440)112.14 
既得利益集团(70)88.86 (80,529)72.24 
期末未归属：119,709 $100.52 119,709 $100.52 

(1) 包括前几年授予的业绩条件已满足且股份数量已达到的股份
决心。
(2) 不包括在2018年和2019年确立长期业绩目标的情况下可能赚取的限制性股票
业绩和2020年的年度和长期业绩均已实现。的实际成就水平而定。
目标在公开业绩期末，赚取的股票数量可能在以下范围内零至109,884.

(17)金融工具的公允价值
ASC 820，公允价值计量，将公允价值定义为在计量日期在市场参与者之间的有序交易中出售资产或转移负债将收到的价格。美国会计准则委员会820还提供了使用公允价值计量金融资产和负债的指导。*法典要求披露公允价值计量所在的公允价值层次内的水平，包括使用相同资产或负债的活跃市场报价(一级)、活跃市场类似工具的报价或非活跃市场相同或类似工具的报价(二级)进行计量。以及市场上不易观察到的重大估值假设(3级)。


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下表列出了根据美国会计准则委员会820规定的公司金融工具的账面价值和估计公允价值。 2020年9月30日和2019年12月31日。
 2020年9月30日2019年12月31日
 
账面金额(1)
公允价值
账面金额(1)
公允价值
 (单位：千)
金融资产：    
现金和现金等价物$19 19 224 224 
*抵押贷款应收账款*1,658 1,693 1,679 1,703 
**利率互换资产*— — 3,485 3,485 
财务负债：    
*无担保银行信贷安排-浮动利率(2)
77,474 76,981 112,710 113,174 
无担保债务(2)
1,010,000 1,033,333 940,000 959,177 
担保债务(2)
126,674 128,613 133,422 136,107 
**利率互换负债*13,445 13,445 678 678 
(1) 表中列示的账面金额包括在综合资产负债表的注明标题下，但下列项目除外
在下面的注释中进行了说明。
(2)表中列示的账面金额和公允价值不包括债务发行成本(更多信息见附注10)。

使用以下方法和假设来估计每类金融工具的公允价值：

现金和现金等价物：由于该等票据到期日较短，账面金额接近公允价值。
应收按揭贷款(包括在综合资产负债表其他资产内)：*公允价值是通过使用向信用评级相似且剩余期限相同的借款人提供类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来估计的(第2级投入)。
利率互换资产(包括在综合资产负债表上的其他资产内)：这些工具是根据使用输入的模型(如利率收益率曲线、LIBOR掉期曲线和OIS曲线)按公允价值记录的，这些输入在基本上整个合同期限内(第2级输入)都可以观察到。有关本公司利率掉期的额外资料，请参阅附注14。
无担保银行信贷安排：该公司的无担保银行信贷安排的公允价值是通过按当前市场利率(2级投入)贴现预期现金流量来估计的，不包括债务发行成本的影响。
无担保债务：本公司无担保债务的公允价值是按照本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率贴现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。
担保债务：本公司有担保债务的公允价值是按照本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率折现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。
利率掉期负债(包括在综合资产负债表的其他负债内)：这些工具是根据使用输入的模型(如利率收益率曲线、LIBOR掉期曲线和OIS曲线)按公允价值记录的，这些输入在基本上整个合同期限内(第2级输入)都可以观察到。有关本公司利率掉期的额外资料，请参阅附注14。

(18)风险和不确定性
整体经济状况可能会对公司的经营业绩产生重大影响，从而影响公司的财务状况。如果东方集团由于目前的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行(如下所述)或其他一般经济状况导致经营业绩大幅下滑，可能会影响公司向股东进行分配、偿还债务或履行其他财务义务的能力。

2020年3月11日，世界卫生组织将新冠肺炎定性为大流行。EastGroup旗下物业所在的美国经历了大范围的感染，大流行对美国和世界其他地区的影响时间有多长尚不确定。联邦、州和地方政府当局采取了史无前例的非常行动来抗击新冠肺炎的传播，包括发布“呆在家里”的指示和类似的命令，要求许多个人大幅限制日常活动，并要求许多企业减少或停止正常运营。这些措施虽然旨在保护人的生命，但已经并可能继续导致某些部门的经济活动减少，整个美国的失业率上升，包括公司物业所在的一些市场。因此，已经并可能继续出现一段经济低迷时期。
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经济放缓，其严重程度尚不确定。这种经济放缓，以及新冠肺炎疫情造成的其他干扰，可能会对东方集团的财务状况和经营业绩以及本公司租户的财务状况和经营业绩产生不利影响。

EastGroup租赁其物业以及收取租金收入和费用报销的能力取决于国家、地区和当地的经济状况。由于租约以优惠条款到期，可能无法续签租约、租赁空置空间或重新租赁空间，或根本无法续租，可能会导致本公司收到的租金付款减少。该公司一直就租金减免要求与其部分客户进行沟通，并已签署了总额达#美元的延期租金协议。1.7百万美元，包括大约$1,500,000这适用于截至2020年9月30日的期间，约为$150,000为未来的时期做准备。这些延期协议大部分(#美元)。1.4其中百万美元1.7根据财务会计准则委员会提供的经修订新冠肺炎相关指引，彼等有资格在根据租约原有条款收取费用的期间确认租金收入。这些要求正在逐案处理，公司的回应在很大程度上取决于它对客户财务实力的了解，客户正在经历的运营和收益影响，以及客户通过债务或股权发行、政府援助计划或其他方式获得资金的能力或能力。在截至2020年9月30日的三个月里，这些请求的频率大幅下降。
该公司的一些客户的财务状况、经营业绩和现金流正在恶化，因此，他们可能无法支付租金和费用报销，这可能会对EastGroup的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
联邦、州和地方政府为防止新冠肺炎病毒蔓延而实施的相关限制可能会阻止东方集团的客户使用其租赁的空间和经营业务；此类限制还可能影响公司的业务运营能力，从而可能导致业务和经营业绩下降或影响公司遵守监管义务的能力，从而导致声誉损害和监管问题或罚款。这些限制还可能抑制该公司租赁其经营组合中的空置空间以及开发和增值计划的能力。此外，政府的限制可能会阻止租户改善和开发项目的建设，这可能会推迟建设完成和租赁开始日期。在每一种情况下，EastGroup都可能会对其财务状况和经营结果产生不利影响。
围绕新冠肺炎疫情的经济不确定性已经并可能继续造成金融市场的混乱和不稳定，并可能影响东方集团以有利条件或根本不能从债务和股票市场筹集资金的能力。
EastGroup客户、员工、董事和其他利益相关者的健康和福祉对公司非常重要。公司正在努力为员工提供灵活的工作安排，以确保团队的健康和安全，同时员工继续履行工作职责，为公司的客户和其他利益相关者提供服务。存在与远程工作安排相关的风险，包括但不限于与网络安全相关的风险。东方集团将继续监督并遵守联邦、州和地方政府关于其工作安排的指导方针，以防止新冠肺炎传播到公司的员工、客户和社区。与公司员工和董事的健康相关的风险和不确定性；关键人员健康的任何潜在恶化都可能影响EastGroup的业务运营。

持续的新冠肺炎疫情以及当前的经济、金融和资本市场环境给本公司带来了重大风险和不确定因素。然而，形势的快速发展和流动性排除了新冠肺炎对东方集团的业务、财务状况、经营业绩和现金流的最终影响的任何预测，这将在很大程度上取决于与新冠肺炎在美国流行的持续时间和范围直接或间接相关的未来发展。

(19)法律事务

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，除在正常业务过程中出现的例行诉讼外，本公司或其财产并无受到任何重大诉讼的威胁。

正如之前在公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度报告以及公司截至2020年3月31日和2019年6月30日的季度报告以及截至2019年9月30日的季度报告中所报告的那样，公司卷入了与针对公司及其某些高级管理人员的诉讼相关的未决诉讼，这些诉讼与公司2016年11月购买地块有关，指控公司违反合同以及其他法律和股权索赔。该公司提出了许多肯定的辩护理由。为了解决这起诉讼，EastGroup提出了初步和解提议，和解金额为美元。497,000，在公司截至2018年12月31日的财务报表中预留
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和2019年3月31日。在截至2019年6月30日的三个月内，双方就此事达成调解解决方案；与此事相关的损失包括在其他论合并收益表和全面收益表。截至2019年6月30日，此事已得到解决。尽管案件已经解决，案件被驳回，各方之间交换了释放，但原告仍向佛罗里达州上诉法院提出上诉，迫使他遵守和解协议。自那以后，法院驳回了上诉。根据和解协议到期的所有款项均已支付给原告律师，并已如上所述入账。
 
(20) 最近的会计声明
EastGroup评估了财务会计准则委员会最近发布的所有华硕，直至财务报表发布之日为止，并确定以下华硕适用于本公司。

2016年6月，FASB发布了ASU 2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)：金融工具信贷损失的计量，随后发布了华硕2018-19、2019-04、2019-05、2019-10、2019-11、2020-02和2020-03。华硕修订了关于报告以摊余成本为基础并可供出售的债务证券资产的信贷损失的指导方针。对于以摊余成本持有的资产，主题326消除了当前GAAP中可能的初始确认阈值，而是要求实体反映其对所有预期信贷损失的当前估计。对于可供出售的债务证券(EastGroup目前没有持有任何债务证券，将来也不打算持有任何债务证券)，信用损失的计量方式应该与当前的GAAP类似；然而，主题326要求将信用损失作为津贴而不是减记来列报。华硕影响持有金融资产的实体，有效期为2019年12月15日之后的年度期间，以及这些财年内的过渡期。公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13和ASU 2018-19，采用对其财务状况、运营业绩或披露没有实质性影响。
2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化。ASU旨在提高公允价值计量披露的有效性。ASU 2018-13对所有实体在2019年12月15日之后的年度期间和这些财年内的过渡期有效。公司于2020年1月1日采用了ASU 2018-13，这一采用对其财务状况、运营结果或披露没有产生实质性影响。
2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的三个月内，公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

(21)后续事件
2020年10月14日，$175发行和出售了日期为2020年8月17日的100万优先无担保私募票据。$100百万元纸币上有一张10--期限一年，固定利率为2.61%，以及$75百万元纸币上有一张12--期限一年，固定利率为2.71%。这些票据只需支付利息，将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或没有获得适用的注册要求豁免，就不能在美国发售或销售这些票据。

2020年10月，东方集团(无罚款)偿还了一笔余额为#美元的抵押贷款。45.9一百万，利率是4.39%，原始到期日为2021年1月5日.

同样在2020年10月，东方集团收购了兰乔配送中心，这是一家162,000洛杉矶内陆帝国西子市场的配送大楼，面积为1平方英尺。多租户分配大楼是以#美元收购的。27.8百万




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第二项。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。

以下对经营结果和财务状况的讨论和分析应与本10-Q表格季度报告中其他地方的综合财务报表及其附注一起阅读。

前瞻性陈述

这份Form 10-Q季度报告包括“前瞻性陈述”(符合联邦证券法、修订后的1933年“证券法”(“证券法”)第27A条和修订后的1934年“交易法”(“交易法”)第21E节的含义)，反映了EastGroup对公司未来业绩、业绩、前景和机会的预期和预测。该公司试图通过使用诸如“可能”、“将会”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“计划”或类似的表达方式来识别这些前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于公司目前掌握的信息，受许多已知和未知的风险、不确定因素和其他因素的影响，这些风险、不确定因素和其他因素可能导致公司的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩或成就大不相同。这些因素包括以下讨论的因素等。公司打算将所有此类前瞻性陈述纳入“证券法”第27A节和“交易法”第21E节(以法律适用为准)中有关前瞻性陈述的避风港条款。公司不公开承诺更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化，除非为履行公司在联邦证券法下的义务而可能需要。

以下是可能导致公司实际结果与公司前瞻性陈述中陈述的结果大不相同的风险、不确定因素和其他因素中的一部分(但不是全部)(公司在下文中将自己称为“我们”、“我们”或“我们的”)：

•国际、国家、地区和地方经济状况；
•(A)冠状病毒(“新冠肺炎”)对我们的业务、租户的业务(包括及时缴交租金的能力)及整体经济的影响持续多久及影响程度为何；
•任何“原地避难”或“留在家中”的命令或其他可能影响我们的经营或租户经营的正式社交疏远建议的有效期，以及取消任何该等命令或建议后，租户收入恢复的速度和程度；
•利率的总体水平和以有吸引力的条件筹集股本的能力；
•融资风险，包括我们的经营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资，或者无法以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资；
•公司所处的竞争环境；
•入住率或租赁率的波动；
•租户可能违约(包括破产或无力偿债)或租约不续约，或我们是否有能力以现时或预期的租金出租空间，特别是考虑到现有或潜在租户在未来可经营实体地点的时间和条件存在重大不确定性；
•法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产法或房地产投资信托基金(“REIT”)或公司所得税法的变化，以及房地产税率的潜在提高；
•我们保持房地产投资信托基金资格的能力；
•收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照计划执行；
•火灾、洪水、龙卷风、飓风、地震等自然灾害；
•疫情、流行病或其他突发公共卫生事件，如近期爆发的新冠肺炎疫情；
•影响我们的政府法规的条款和对这些法规的解释，包括遵守这些法规的成本，房地产和分区法律的变化，以及房地产税率的提高；
•我们的利率互换交易对手不履行义务时的信用风险；
•保险金额不足或不足的；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利结果相关的费用；
•我们留住关键人员的能力；
•未来恐怖袭击或内乱的后果；以及
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•环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

所有前瞻性陈述均应根据第一部分第1A项中确定的风险阅读。本公司截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素，以及本协议第二部分第1A项中更新的风险因素。此外，本公司目前和持续的房地产投资信托基金(REIT)资格涉及应用经修订的1986年国内收入法(或守则)中高度技术性和复杂的条款，并取决于本公司通过实际经营业绩、分销水平和股票所有权的多样性来满足守则所规定的各种要求的能力。

概述
EastGroup的目标是成为其市场的领先提供商，为对位置敏感的客户提供功能性、灵活性和高质量的商业分销空间(主要在15,000至70,000平方英尺的范围内)，从而实现股东价值的最大化。公司开发、收购和运营分销设施，其中大部分聚集在主要阳光地带地区供应受限的子市场的主要运输功能周围。此外，该公司的核心市场位于佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

新冠肺炎大流行的影响
2020年3月11日，世界卫生组织将新冠肺炎定性为大流行。全球、国家和地方经济继续受到大流行和抗击新冠肺炎传播的缓解努力的影响。

在新冠肺炎疫情期间，美国已经并可能继续经历新冠肺炎对健康、社会和经济的重大影响。在此期间，东方集团的运营、入住率和租金收入保持稳定。截至2020年10月27日，根据租金收入，公司已收到约28%的客户提出的租金减免请求，主要是以延期付款的形式提出的请求。相比之下，这只比2020年4月底大流行开始时的26%略有增加。到目前为止，这些请求中约有17%已获得某种形式的救济，按平方英尺计算，约占公司客户的5%。该公司已经签署了总计170万美元的递延租金协议，约占该公司2020年预计收入的0.5%。延期包括大约150万美元，适用于2020年9月30日之前的时期，以及大约15万美元的未来时期。每个延期协议的条款都不同，到2020年9月30日之前到期的所有之前延期支付的租金都已经收回。根据财务会计准则委员会提供的经修订新冠肺炎相关指引，大部分该等延期协议的租金收入(170万元中的140万元)符合资格在根据原有租约条款收取费用的期间确认为租金收入。这些要求正在逐案处理，公司的回应在很大程度上取决于它对客户财务实力的了解，客户正在经历的运营和收益影响，以及客户通过债务或股权发行、政府援助计划或其他方式获得资金的能力或能力。截至2020年10月27日, 延迟支付租金和其他形式的租金减免并不是实质性的；公司正在继续积极监测不断发展的情况及其对公司现金流和运营的影响。

截至2020年10月27日，公司收租、缓交租金情况如下：
2020年中的月份
收取租金的百分比 (1)
延期至未来期间的未收租金百分比未收取租金的百分比(无延期协议)
三月99.8%—%0.2%
四月99.7%0.1%0.2%
可能98.9%0.7%0.4%
六月98.7%0.8%0.5%
七月98.9%0.7%0.4%
八月99.0%0.5%0.5%
九月99.2%0.2%0.6%
十月(2)
97.9%0.1%2.0%
(1)每天收到笔客户付款。所提供的收取信息是截至2020年10月27日的最新信息，公司预计将继续收到付款，这将增加收取的租金的百分比。
(2)政府承担从与政府相关的租户那里收取款项。相比之下，截至2020年10月27日，10月份的租金收入略高于截至2020年9月27日的9月份租金收入。
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我们相信东方集团的财务状况和资产负债表依然强劲。截至2020年9月30日，本公司3.95亿美元无担保循环信贷安排的未偿还余额为7750万美元，截至2020年10月27日，循环信贷安排的可用资金增至3.95亿美元的满负荷。该公司使用2020年10月14日收到的1.75亿美元优先无担保票据的收益来偿还其循环信贷安排。EastGroup没有从其无担保循环信贷安排中提取金额，但在正常业务过程中用于一般公司目的除外。截至2020年9月30日，该公司遵守了其债务契约，并预计在可预见的未来继续遵守。公司最近的债务和股权活动在流动资金和资本资源项下有进一步的描述。
该公司一直在继续建设已经在积极开发和增值的项目。在2020年第二季度和第三季度，东方集团没有开始建设任何新的开发项目。在2020年第四季度，该公司预计新的开发项目将开工建设。管理层将继续监测该公司市场的经济状况，以决定是否开始建设更多的未来开发项目。

新冠肺炎对公司未来的影响在很大程度上取决于经济不确定性的严重程度和持续时间及其对东方集团客户的影响，目前无法确定.

一般信息
东方集团相信，其目前的营运现金流和无担保银行信贷安排提供了为公司运营提供资金的能力，公司也相信其可以发行普通股和/或优先股并获得债务融资。在截至2020年9月30日的三个月内，EastGroup通过其持续的普通股发行计划发行了238,086股普通股，为公司提供了3140万美元的净收益。在截至2020年9月30日的9个月内，东方集团通过其持续的普通股发行计划发行了585,544股普通股，为公司提供了7570万美元的净收益。同样在截至2020年9月30日的九个月内，本公司完成了一笔1亿美元的优先无担保定期贷款，有效固定利率为2.39%，并同意私募1.75亿美元优先无担保票据的条款，加权平均固定利率为2.65%。EastGroup的融资和股权发行在流动性与资本资源下面。

公司的主要收入是租金收入。*在截至2020年9月30日的9个月内，EastGroup签署了6,608,000平方英尺的新租约和续签租约(占EastGroup总面积43,486,000平方英尺的15.2%)。二零二零年首九个月内签订的新租约及续期租约，平均租金较以前相同空间的租约增加23.1%。

截至2019年9月30日的9个月，不包括来自相同物业(定义为在本年度和上一年报告期-2019年1月1日至2020年9月30日期间拥有的经营物业)的租赁终止收入的物业净营业收入(PNOI)与2019年同期相比增长了2.2%。

截至2020年9月30日，东方集团的投资组合租赁比例为97.8%，占有率为96.4%，而截至2019年9月30日，分别为97.9%和97.4%；截至2020年10月27日，投资组合租赁比例为98.0%，占有率为96.9%。截至2020年9月30日，计划在2020年剩余时间到期的租约占投资组合的2.6%，截至2020年10月27日，这一百分比降至2.5%。

该公司通过其开发和收购计划创造了新的租赁收入来源。该公司通过董事会批准的开发用地最高水平，并根据租赁活动调整开发开始日期，降低了与开发相关的风险。)

在截至2020年9月30日的九个月中，东方集团以2,560万美元收购了达拉斯、奥兰多和迈尔斯堡的157.1英亩开发用地。在同一时期，该公司开始在迈阿密和迈尔斯堡建设两个开发项目，总面积27.4,000平方英尺。东方集团还将圣地亚哥、达拉斯、奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥、夏洛特、奥兰多、迈阿密、坦帕和迈尔斯堡的17个开发项目和增值收购(2,164,000平方英尺)从其开发和增值计划转移到房地产，截至转让之日，成本为2.21亿美元。截至2020年9月30日，EastGroup还将其在圣地亚哥、达拉斯、奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥、夏洛特、奥兰多、迈阿密、坦帕和迈尔斯堡的17个开发项目和增值收购(2,164,000平方英尺)从其开发和增值计划转移到房地产上，截至2020年9月30日，东方集团的开发和增值计划由位于9个城市的13个项目(219.8万平方英尺)组成。截至2020年10月27日，开发和增值项目的预计总投资为2.27亿美元，其中截至2020年9月30日仍有2500万美元有待投资。截至2020年10月27日，这些项目合计租赁了约26%。

-28-

在截至2020年9月30日的9个月里，EastGroup还以620万美元收购了奥斯汀的一处5万平方英尺的运营物业。

本公司在截至2020年9月30日的9个月内没有出售任何物业。

该公司最初通常通过其3.95亿美元的无担保银行信贷安排(如中所述)为其开发和收购计划提供资金流动性与资本资源).在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股权和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。2019年6月，穆迪投资者服务公司以稳定的前景肯定了EastGroup对Baa2的发行人评级。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率掉期已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup有一个可报告的部门-工业物业。这些物业主要位于美国主要的阳光地带地区，具有类似的经济特征，因此被聚合为一个可报告的部门。

该公司的首席决策者在决策时使用两个主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占运营资金(“FFO”)，和(2)财产净营业收入(“PNOI”)。

FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算的。2018年12月，NAREIT发布了“NAREIT运营资金白皮书-2018年重述”(“2018年白皮书”)，重申并在某些情况下完善了NAREIT关于FFO的先前决定。2018年白皮书中的指导允许编制人员选择，因为它涉及REIT业务附带的房地产资产的销售损益或减值费用是否被排除在FFO的计算之外。EastGroup选择排除与我们业务附带的此类资产相关的活动。

FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益，以及经房地产相关折旧和摊销调整以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的减值亏损。FFO不被视为净收益(根据GAAP确定)的替代，不能作为公司财务业绩的指标，也不能衡量公司的流动性，也不能指示可用于满足公司现金需求的资金，包括其分配能力。影响FFO的主要驱动因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的杠杆量以及一般和行政费用的变化。

PNOI定义为房地产经营收入较少房地产经营费用(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营费用份额。

EastGroup有时将来自相同物业的PNOI称为“相同的PNOI”；公司也提供相同的PNOI，但不包括来自租赁终止的收入。相同属性被定义为在整个本期和上一年报告期内拥有的运营属性。在本年度和上一年报告期的经营组合中持有之前，不包括开发或收购的物业。在本年度或上一年度报告期内出售的物业也不包括在内。在截至2020年9月30日的3个月和9个月内，Same Properties包括从2019年1月1日到2020年9月30日整个期间包括在运营组合中的物业。该公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其在同一物业基础上的经营业绩。本公司认为，在直线和现金基础上评估不包括租赁终止收入在内的相同PNOI是有用的。直线基础是通过平均客户在租赁期内支付的租金来计算的；公认会计原则要求在直线基础上确认租金收入。现金基础不包括直线租金的调整和收购租约的市场租金无形资产摊销；现金基础是公司在报告期间向客户收取的租金的指标，对分析公司投资组合中的嵌入租金增长很有用。

FFO和PNOI是用于评估公司房地产资产投资业绩及其经营结果的补充行业报告指标。该公司认为，在行业计算PNOI和FFO时不包括折旧和摊销，为物业的表现提供了补充指标
-29-

由于房地产价值历来随市况而升或跌，本公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他房地产投资信托基金(“REITs”)的同名但不同计算指标相比。因此投资者应意识到，从FFO中剔除或重新计入FFO的项目是了解和评估本公司财务业绩的重要组成部分。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的PNOI计算如下。
 三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 2020201920202019
 (单位：千)
房地产经营收入$92,000 83,913 270,077 244,333 
房地产经营费用(26,325)(23,756)(77,505)(68,980)
合并后合营企业PNOI中的非控股权益(46)(43)(130)(137)
来自50%拥有的未合并投资的PNOI242 244 728 732 
物业净营业收入(“PNOI”)$65,871 60,358 193,170 175,948 

房地产经营收入由租金收入、费用报销传递收入和包括租赁终止费在内的其他房地产收入组成。房地产经营费用由财产税、保险、公用事业、维修和维护费用、管理费和其他运营成本组成。一般来说，公司最重要的运营费用是财产税和保险。租户租赁可以是总运营费用可收回的净租赁、部分运营费用可收回的修改毛租或不能收回费用的毛租约(毛租约仅占公司总租约的一小部分)。物业运营费用的增加在净租约下完全可以收回，在修改后的毛租约下可以在很大程度上收回。修改后的毛租约通常包括基准年金额，超过这些金额的费用增长是可以收回的。*公司对物业运营费用的敞口主要是由于空置和占用空间的租赁限制了可以收回的费用金额。

下表列出了截至2019年9月30日、2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的PNOI、相同PNOI和相同PNOI的净收入(不包括租赁终止收入)的对账。
 三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 2020201920202019
 (单位：千)
净收入$24,411 22,575 71,196 72,058 
房地产投资销售收益— — — (11,406)
其他项目的净亏损— 76 — 884 
利息收入(36)(34)(86)(101)
其他收入(12)(25)(278)(504)
间接租赁成本248 110 522 306 
折旧摊销29,211 25,990 85,673 77,027 
公司未合并投资的折旧份额34 36 103 106 
利息支出：8,347 8,522 25,150 26,214 
一般和行政费用。3,714 3,151 11,020 11,501 
合并后合营企业PNOI中的非控股权益(46)(43)(130)(137)
物业净营业收入(“PNOI”)65,871 60,358 193,170 175,948 
2019年和2020年收购的PNOI(2,155)(1,084)(6,370)(1,494)
2019和2020年的PNOI开发和增值物业(6,329)(2,395)(16,556)(4,430)
2019年运营资产处置的PNOI— (930)— (3,122)
其他PNoi64 54 170 180 
相同的PNoi57,451 56,003 170,414 167,082 
相同物业的净租赁终止手续费收入(192)(34)(661)(941)
不包括租赁终止收入的相同PNOI$57,259 55,969 169,753 166,141 


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下表列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，EastGroup Properties，Inc.普通股股东应占净收益与普通股股东应占FFO的对账。
 三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 2020201920202019
 (单位为千，每股数据除外)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东$24,401 22,571 71,182 72,053 
折旧摊销29,211 25,990 85,673 77,027 
公司因未合并投资而应占的折旧份额。34 36 103 106 
非控制性权益的折旧和摊销(35)(48)(114)(141)
房地产投资销售收益— — — (11,406)
普通股股东的运营资金(“FFO”)$53,611 48,549 156,844 137,639 
每股稀释后普通股股东应占净收益$0.62 0.60 1.82 1.94 
每股稀释后普通股股东应占运营资金(“FFO”)
$1.36 1.28 4.00 3.71 
稀释后的每股收益和运营资金39,450 37,869 39,168 37,136 



在评估公司的收入和费用时，公司分析了以下业绩趋势：

•每股FFO变动代表当期每股FFO较上年同期增加或减少，截至2020年9月30日的三个月每股FFO为1.36美元，而2019年同期为每股1.28美元，增幅为6.3%。截至2020年9月30日的9个月，FFO为每股4.00美元，而2019年同期为每股3.71美元，增长7.8%。

•截至2020年9月30日的三个月，与2019年同期相比，PNOI增加了551.3万美元，增幅为9.1%。PNOI从新开发和增值的物业中增加了393.4万美元，从相同的物业运营中增加了144.8万美元，从2019年和2020年的收购中增加了107.1万美元；PNOI从2019年出售的运营物业中减少了93万美元。

在截至2020年9月30日的9个月中，PNOI与2019年同期相比增加了17,222,000美元，增幅为9.8%。PNOI从新开发和增值物业增加了12,126,000美元，从2019年和2020年的收购增加了4,876,000美元，从相同的物业运营增加了3,332,000美元；PNOI从2019年出售的运营物业减少了3,122,000美元。
    
•相同PNOI的变化代表在整个本年度和上一年报告期(2019年1月1日至2020年9月30日)内拥有的相同运营物业的PNOI增加或减少。与2019年同期相比，同样的PNOI，不包括租赁终止收入，在截至2020年9月30日的三个月和九个月分别增长了2.3%和2.2%。

•同一物业平均入住率指租赁期限已经开始的租赁面积的月末平均百分比，与本年度和上一年报告期(2019年1月1日至2020年9月30日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比。截至2020年9月30日的三个月，同一物业的平均入住率为96.8%，而2019年同期为97.3%。截至2020年9月30日的9个月，同一物业的平均入住率为96.9%，而2019年同期为96.9%。

•入住率是指截至报告期末，租赁期限已经开始的租赁面积占可租赁总面积的百分比。2020年9月30日的平均入住率为96.4%。与截至2019年9月30日至2020年6月30日的前四个季度相比，季度末的入住率在96.7%至97.4%之间。

•租金变动是指与同一空间的先前租约相比，新租约和续签租约的租金增加或减少。*新租约和续签租约的租金平均增加(占总面积的5.6%)
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截至2020年9月30日的三个月为28.0%。截至2020年9月30日的9个月，新租约和续签租约的租金涨幅(占总面积的15.2%)平均为23.1%。

•租赁终止费收入包括在房地产经营收入。截至2020年9月30日的三个月和九个月的租赁终止费收入分别为192,000美元和661,000美元，而2019年同期分别为34,000美元和1,019,000美元。

•截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司分别记录了446,000美元和1,666,000美元的无法收回租金准备金，而2019年同期分别为26,000美元和339,000美元。本公司记录坏账准备的会计政策包括逐个租户评估应收账款，以确定潜在的坏账。本公司于截至二零二零年九月三十日止三个月及九个月内按照其正常程序记录坏账租金准备金；本公司认为某些租户结余因新冠肺炎疫情的持续不确定性或个别租户情况的其他特定因素而无法收回。本公司打算在未来期间继续以相同方式评估租户应收账款；未来坏账准备的幅度将在很大程度上取决于与新冠肺炎相关的不稳定的经济形势等因素。


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关键会计政策和估算
公司管理层认为以下会计政策和估计对公司报告的业务至关重要。

房地产属性
财务会计准则委员会法典就如何根据有形资产和无形资产各自的公允价值在各个组成部分之间正确确定购买价格的分配提供了指导。当购买价格超过收购的资产和负债的公允价值时，将记录企业合并的商誉。管理层在分配收购物业的成本时考虑的主要因素包括，考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本，对预期租赁期内的保有成本的估计。以及对有形资产(土地、土地)的分配。以及对有形资产(土地、土地)的分配。在考虑到当前市场状况和执行类似租赁的成本的情况下，管理层考虑的因素包括预期租赁期内的保有成本估计。此外，分配给有形资产(土地、建筑和改善)是基于管理层使用贴现现金流模型对物业价值的确定，就好像它是空置的一样。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定所假设的任何融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务调整。“

购买价格还在以下类别的无形资产之间分配：根据原地租赁的高于或低于市场部分、原地租赁的价值和客户关系的价值。*可分配给所收购的原地租赁的高于或低于市场部分的价值是基于以下差额的现值(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)确定的：(I)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同金额，及(Ii)管理层估计在余下租约期内以现行市值租金支付的金额。*分配至市值租约之上和之下的款额包括在其他资产和其他负债于综合资产负债表内分别列载于综合资产负债表内，并于各租约余下期限内摊销为租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。其他资产于综合资产负债表上列载，并于现有租约剩余期限或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息费用、物业税和其他与开发相关的成本)被汇总到物业的总资本化成本中，这些成本中包括管理层对被视为与该等开发活动相关的部分内部成本(主要是人员成本)的估计。内部成本根据开发活动分配给特定的开发物业。


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财务状况
东方集团的总资产截至2020年9月30日，为2,635,686,000美元，比2019年12月31日增加89,608,000美元。负债共计增加47,319,000美元，至1,391,068,000美元；以及总股本同期增加42,289,000美元至1,244,618,000美元，以下各段将详细说明这些变化。

资产
房地产属性
房地产业在截至2020年9月30日的9个月中增加了253,251,000美元，主要是由于：(I)将17个项目从开发和增值特性至房地产业(详情见开发和增值物业(Ii)公司物业的资本改善；及(Iii)营运物业收购。

在截至2020年9月30日的9个月内，公司对现有和收购的物业进行了20,764,000美元的资本改善(包括在以下的房地产改善表中运营结果)。此外，该公司在转移至香港后的发展及增值物业费用为4,161,000元。房地产业；公司在合并现金流量表中将这些支出记为开发和增值成本。

在截至2020年9月30日的9个月内，公司收购了一处运营物业，位于奥斯汀的Wells Point One。该公司收购的财产总成本为6231000美元，其中5811000美元分配给房地产业。EastGroup将总收购价的907,000美元分配给使用奥斯汀市场第三方土地估值的土地。市场价值被认为是由ASC820定义的第3级输入，公允价值计量(有关ASC 820的更多信息，请参见合并财务报表附注17)。与购买房地产有关的无形资产分配如下：438000美元用于原地租赁无形资产，2000美元用于高于市场的租赁(均包括在其他资产综合资产负债表)及20,000元至低于市值的租约(包括于其他负债(见综合资产负债表)。

本公司在截至2020年9月30日的9个月内没有出售任何物业。

开发和增值物业
东方集团在中国的投资开发和增值特性截至2020年9月30日，由201,825,000美元的租赁和在建项目以及123,016,000美元的预期开发(主要是土地)组成。开发和增值特性截至2020年9月30日为324,841,000美元，而截至2019年12月31日为419,999,000美元。东方集团将17个开发和增值项目转移到房地产业截至转让之日，总投资额为220,994,000美元。2020年前9个月用于发展的总资本投资为129,997,000美元，其中包括109,058,000美元和16,778,000美元的成本，详情见开发和增值物业活动下表和转移到后的财产费用$4,161,000房地产业。转让后发生的开发和增值物业的资本化成本房地产业包括物业的资本改善，但不包括与开发相关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司的内部开发成本分别为1,447,000美元和5,052,000美元，而2019年同期分别为1,810,000美元和4,797,000美元。

在截至2020年9月30日的9个月内，该公司以25,566,000美元收购了达拉斯、奥兰多和迈尔斯堡的157.1英亩开发用地。与这些收购相关的成本包括在开发和增值物业活动桌子。


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  所招致的费用 预计楼宇改建日期
开发和开发
增值物业活动
2020年转移的成本(1)
在结束的9个月里
9/30/2020		截至2020年9月30日的累计
 
预计总成本
 (单位：千)
租赁建筑大小(平方英尺)    
内华达州拉斯维加斯西南商业中心(2)
196,000 $— 1,721 28,334 30,100 10/20
吉尔伯特十字路口A和B，亚利桑那州凤凰城140,000 — 2,613 16,563 17,500 01/21
世界休斯顿44号，德克萨斯州休斯顿134,000 — 3,107 7,897 9,100 05/21
佛罗里达州迈阿密，Gateway 4197,000 14,895 6,790 21,685 23,800 06/21
佐治亚州亚特兰大3号飓风浅滩101,000 — 1,950 8,579 8,800 06/21
亚利桑那州凤凰城州际公地2号(2)
142,000 — 2,249 12,131 12,400 06/21
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉3号和4号203,000 — 4,161 12,859 14,700 06/21
Creekview 121 7&8，德克萨斯州达拉斯137,000 — 7,840 14,639 16,300 08/21
西北十字路口1-3，德克萨斯州休斯顿278,000 — 9,793 21,328 25,700 09/21
租赁总量1,528,000 14,895 40,224 144,015 158,400 
在建中     
德克萨斯州达拉斯，湖港1-3194,000 — 9,924 17,986 22,500 10/21
Ridgeview 1&2，德克萨斯州圣安东尼奥226,000 — 9,839 16,370 19,000 10/21
德克萨斯州奥斯汀，3号和4号的定居者173,000 — 8,405 16,494 18,400 10/21
佛蒙特州阳光海岸7号佛罗里达州迈尔斯77,000 3,232 3,728 6,960 8,400 11/21
在建工程合计670,000 3,232 31,896 57,810 68,300 
未来发展(主要是土地)预计建筑大小(平方英尺)    
菲尼克斯，AZ178,000 — 600 4,973 
英国“金融时报”佛罗里达州迈尔斯622,000 (3,232)3,443 7,714 
佛罗里达州迈阿密266,000 (14,895)618 19,908 
佛罗里达州奥兰多1,488,000 — 24,724 25,799 
佛罗里达州坦帕349,000 — 549 6,350 
密西西比州杰克逊28,000 — — 706 
北卡罗来纳州夏洛特475,000 — 247 7,574 
德克萨斯州达拉斯1,074,000 — 5,342 24,930 
德克萨斯州休斯顿1,223,000 — 974 20,422 
德克萨斯州圣安东尼奥373,000 — 441 4,640 
总预期发展6,076,000 (18,127)36,938 123,016 
 8,274,000 $— 109,058 324,841 
2020年向房地产转移的开发和增值物业建筑大小(平方英尺)    大楼转换日期
德克萨斯州达拉斯物流中心6&7号(2)
142,000 $— 19 15,754 01/20
德克萨斯州奥斯汀，定居者穿越1号77,000 — — 9,259 01/20
德克萨斯州奥斯汀，定居者穿越2号83,000 — — 8,475 01/20
德克萨斯州达拉斯，Parc North 5100,000 — 20 8,709 02/20
北卡罗来纳州夏洛特市机场商务中心3号96,000 — 335 8,891 03/20
佛罗里达州奥兰多地平线VIII&IX216,000 — 887 17,488 04/20
10号西交叉8号，德克萨斯州休斯顿132,000 — 67 9,831 04/20
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉路口1和2203,000 — 189 15,575 04/20
福特阳光海岸8号佛罗里达州迈尔斯77,000 — 3,665 8,149 05/20
Creekview 121 5&6，德克萨斯州达拉斯139,000 — 2,112 15,263 06/20
德克萨斯州达拉斯，Parc North 696,000 — 2,451 10,741 07/20
福特阳光海岸6号佛罗里达州迈尔斯81,000 — 445 8,379 07/20
德克萨斯州达拉斯阿灵顿技术中心1号和2号(2)
151,000 — 578 13,855 08/20
佛罗里达州迈阿密，Gateway 5187,000 — 1,664 24,769 08/20
斯蒂尔克里克九号，北卡罗来纳州夏洛特市125,000 — 1,986 11,106 08/20
佛罗里达州坦帕市大橡树75 2号(2)
150,000 — 1,777 14,892 09/20
加利福尼亚州圣地亚哥，Rocky Point 2(2)
109,000 — 583 19,858 09/20
转入房地产的合计2,164,000 $— 16,778 220,994 (3)

此表的脚注在下一页。
-35-

(1) 指期内从预期发展项目(主要是土地)转移至在建项目的成本。负数为转入在建项目的土地库存成本。
(2)代表东方集团收购的增值物业。
(3)表示转移日期的累计成本。

累计折旧
在截至2020年9月30日的9个月中，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加了69,084,000美元，主要是由于折旧费用。

其他资产
其他资产在截至2020年9月30日的9个月中增加了107.9万美元。*摘要其他资产以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
租赁成本(主要是佣金)$96,473 89,191 
*(38,166)(34,963)
租赁成本(主要是佣金)，扣除累计摊销后的净额58,307 54,228 
收购的就地租赁无形资产*26,175 28,834 
取得的就地租赁无形资产累计摊销(12,870)(11,918)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额13,305 16,916 
在市场租赁无形资产之上购入的资产包括：*1,723 1,721 
收购的高于市场租赁的无形资产的累计摊销(1,174)(1,007)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额549 714 
直线应收租金43,033 40,369 
应收帐款5,841 5,581 
抵押贷款应收账款、债务等问题进行了讨论。1,658 1,679 
利率互换资产— 3,485 
使用权资产-写字楼租赁(经营)2,253 2,115 
亲切友好的是，投资者、投资者和投资者。990 990 
预付费用和其他资产将用于偿还债务、债务、债务和债务。19,765 18,545 
总计其他资产
$145,701 144,622 


负债
无担保银行信贷安排截至2020年9月30日的9个月减少34,854,000美元，主要是由于偿还458,506,000美元和期内发生的新债务发行成本，但因423,270,000美元的借款和期内债务发行成本的摊销而部分抵消。该公司的信贷安排在以下内容中有更详细的描述流动性与资本资源.

无担保债务在截至2020年9月30日的9个月中，增加了69,897,000美元，主要是由于3月份完成了1亿美元的优先无担保定期贷款和债务发行成本的摊销，但8月份1亿美元的优先无担保票据的本金偿还和在此期间发生的新债务发行成本部分抵消了这一增幅。的借款和偿还无担保债务更详细地描述在流动性与资本资源.

担保债务在截至2020年9月30日的9个月中，减少了6,578,000美元。*减少的原因是定期支付6,733,000美元的本金和摊销保费担保债务，由期内债券发行成本的摊销所抵消。




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应付账款和应计费用在截至2020年9月30日的9个月中增加了18,433,000美元。*公司业绩摘要应付账款和应计费用以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
应缴纳的房产税包括房地产投资信托基金、房地产投资信托基金、房地产信托基金$42,824 2,696 
应支付的开发成本包括投资者、投资者和投资者。9,864 11,766 
房地产改善和应付资本化租赁费用6,001 4,636 
应支付的利息包括财务报表、财务报表。6,270 6,370 
应支付的股息将用于支付财务报表、财务报表。32,395 30,714 
图书透支(1)
5,951 25,771 
其他应付款和应计费用包括财务报表、财务报表、财务报表等。7,152 10,071 
*总计应付账款和应计费用
$110,457 92,024 

(1)指在期末前开立但尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金。


其他负债在截至2020年9月30日的9个月中增加了421,000美元。*公司业绩摘要其他负债以下是：
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
安全存款使投资者、投资者$21,697 20,351 
预付租金和其他递延收入用于支付房租、房贷。12,130 13,855 
经营租赁负债--地面租赁11,410 12,048 
经营租赁负债--写字楼租赁2,287 2,141 
收购的低于市价的租赁无形资产8,637 8,616 
*累计摊销低于市价的租赁无形资产(5,738)(4,494)
收购的低于市价的租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额2,899 4,122 
利率互换负债13,445 678 
预付租户改善费用26 56 
其他负债包括投资者、投资者和投资者。5,650 15,872 
*总计其他负债
$69,544 69,123 



权益
额外实收资本在截至2020年9月30日的9个月内增加77,665,000美元，主要是由于根据公司的持续普通股发行计划发行普通股(如中所述流动性和资本资源)以及与以下内容相关的活动 基于股票的薪酬(如合并财务报表附注16所述)。在截至2020年9月30日的9个月内，EastGroup根据其持续普通股发行计划发行了587,544股普通股，向公司提供的净收益为75,743,000美元。

截至2020年9月30日的9个月，超出收益的分配增加19,057,000美元，原因是普通股股息90,239,000美元超过EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入7118.2万美元。

累计其他综合收益(亏损)在截至2020年9月30日的9个月中减少了16,252,000美元。减少是由于本公司的利率掉期(现金流量对冲)的公允价值变动所致，该变动将在综合财务报表附注14中进一步讨论。
-37-

行动结果
EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2020年9月30日的三个月和九个月，分别为24,401,000美元(每股基本和稀释后股票0.62美元)和71,182,000美元(基本和稀释后每股1.82美元)，而2019年同期为22,571,000美元(基本和稀释后每股0.60美元)和72,053,000美元(基本和稀释后每股1.94美元)。以下段落解释了这一变化：

•与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月，PNOI增加了5513,000美元(每股稀释后0.14美元)，或9.1%。PNOI从新开发和增值的物业中增加了393.4万美元，从相同的物业运营中增加了144.8万美元，从2019年和2020年的收购中增加了107.1万美元；PNOI从2019年出售的运营物业中减少了93万美元。截至2020年和2019年9月30日的三个月，租赁终止费收入分别为192,000美元和34,000美元。在截至2020年和2019年9月30日的三个月内，公司分别记录了446,000美元和26,000美元的无法收回租金准备金。直线上升的房租房地产经营收入在截至2020年和2019年9月30日的三个月里，分别增加了90.4万美元和117万美元。

与2019年同期相比，截至2020年9月30日的9个月，**PNOI增加了17,222,000美元(每股稀释后0.44美元)，或9.8%。PNOI从新开发和增值物业增加了12,126,000美元，从2019年和2020年的收购增加了4,876,000美元，从相同的物业运营增加了3,332,000美元；PNOI从2019年出售的运营物业减少了3,122,000美元。截至2020年和2019年9月30日的9个月，租赁终止费收入分别为661,000美元和1,019,000美元。在截至2020年和2019年9月30日的9个月内，公司分别记录了1,666,000美元和339,000美元的无法收回租金准备金。直线上升的房租房地产经营收入在截至2020年和2019年9月30日的9个月里，分别增加了3,734,000美元和3,789,000美元。
    
•分别在截至2020年或2019年9月30日的三个月内没有销售。

截至2020年9月30日的9个月没有销售；EastGroup确认2019年同期房地产投资的销售收益为11,406,000美元(稀释后每股0.31美元)。

•折旧及摊销费用与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月分别增加了3,221,000美元(每股稀释后0.08美元)和8,646,000美元(每股稀释后0.22美元)。
在截至2020年9月30日的三个月里，EastGroup签署了56份租约，免费租金优惠1,511,000平方英尺，租约有效期内的免费租金优惠总额为2,710,000美元。2019年同期，本公司签署了40份租约，免费租金优惠面积为997,000平方英尺，租约有效期内的免费租金优惠总额为1,460,000美元。

在截至2020年9月30日的9个月中，EastGroup签署了139份租约，享受3792,000平方英尺的免费租金优惠，租约有效期内的免费租金优惠总额为578.7万美元。2019年同期，本公司签署了119份租约，享受3332,000平方英尺的免费租金优惠，租约有效期内的免费租金优惠总额为4,550,000美元。

截至2020年9月30日，该公司的租赁面积百分比为97.8%，而2019年9月30日为97.9%。2020年9月30日的总入住率为96.4%，而2019年9月30日的入住率为97.4%。

同一物业平均入住率指租赁期限已经开始的租赁面积的月末平均百分比，与本年度和上一年报告期(2019年1月1日至2020年9月30日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比。截至2020年9月30日的三个月和九个月，同一物业的平均入住率分别为96.8%和96.9%，而2019年同期分别为97.3%和96.9%。

根据GAAP计算的同一物业平均租金代表在整个当前和上一年报告期(2019年1月1日至2020年9月30日)内拥有的相同运营物业的租赁平均年租金。截至2020年9月30日的三个月和九个月，同一房产的平均租金分别为每平方英尺6.12美元和6.07美元，而2019年同期分别为每平方英尺6.00美元和5.94美元。



-38-

利息支出与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月分别减少了175,000美元和1,064,000美元。下表列出了的组件利息支出截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月：
 三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 20202019增加
(减少)		20202019增加
(减少)
 (单位：千)
可变利率利息支出     
无担保银行信贷安排-利率浮动
(不包括设施费用摊销和发债成本)
$212 1,604 (1,392)1,528 5,182 (3,654)
设施费用摊销-无担保银行信贷安排*
198 199 (1)591 591 — 
债务发行成本摊销-无担保银行信贷安排，用于偿还债务，偿还债务。
141 139 2 421 416 5 
**浮动利率利息支出总额551 1,942 (1,391)2,540 6,189 (3,649)
固定利率利息支出     
无担保债务利息(1)
(不包括发债成本摊销)
8,553 7,041 1,512 25,249 20,005 5,244 
有担保债务利息
(不包括发债成本摊销)
1,408 1,508 (100)4,299 5,503 (1,204)
债务发行成本的摊销-无担保债务158 117 41 454 394 60 
债务发行成本摊销--担保债务55 60 (5)170 190 (20)
**固定利率利息支出总额10,174 8,726 1,448 30,172 26,092 4,080 
总利息包括：*10,725 10,668 57 32,712 32,281 431 
资本化程度较低的利息(2,378)(2,146)(232)(7,562)(6,067)(1,495)
利息支出总额$8,347 8,522 (175)25,150 26,214 (1,064)
    
(1)如综合财务报表附注14所述，包括本公司根据债务协议以固定利率支付的无担保债务利息，或因利率互换而实际上固定利率的利息。
与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司的浮动利率支出分别减少了1,391,000美元和3,649,000美元，这主要是由于公司的加权平均可变利率和其无担保银行信贷安排的平均借款减少，如下表所示：
 三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 20202019增加
(减少)		20202019增加
(减少)
 (单位：千，利率除外)
无担保银行信贷工具的平均借款-浮动利率
$72,083195,701(123,618)105,811203,347(97,536)
加权平均浮动利率。
(不包括设施费用摊销和发债成本) 
1.17 %3.24 % 1.93 %3.40 % 

由于下文所述的无担保债务和担保债务活动，截至2020年9月30日的三个月和九个月，公司的固定利率利息支出分别比2019年同期增加了1,448,000美元和4,080,000美元。

与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月，固定利率无担保债务的利息支出分别增加了1,512,000美元和5,244,000美元。增加的原因是该公司的无担保债务活动如下所述。


-39-


2019年和2020年获得的无担保债务详情如下表所示：
2019年和2020年新增无担保债务实际利率获取日期到期日金额
(单位：千)
8000万美元高级无抵押债券4.27%03/28/201903/28/2029$80,000 
3,500万美元高级无抵押票据3.54%08/15/201908/15/203135,000 
7500万美元高级无抵押票据3.47%08/19/201908/19/202975,000 
1亿美元高级无担保定期贷款(1)
2.75%10/10/201910/10/2026100,000 
1亿美元高级无担保定期贷款(2)
2.39%03/25/202003/25/2027100,000 
*2019年和2020年的加权平均/总额3.18%$390,000 

(1)这笔无担保定期贷款的利率是伦敦银行同业拆借利率加150个基点，受公司覆盖评级变化的定价网格的限制。公司订立利率互换协议，将贷款的LIBOR利率转换为固定利率，为公司提供截至2020年9月30日的定期贷款加权平均实际利率2.75%。有关利率掉期的额外资料，请参阅综合财务报表附注14。

(2)这笔无担保定期贷款的利率是伦敦银行同业拆借利率加145个基点，受公司覆盖评级变化的定价网格的限制。公司订立利率互换协议，将贷款的LIBOR利率转换为固定利率，为公司提供截至2020年9月30日的定期贷款加权平均实际利率2.39%。有关利率掉期的额外资料，请参阅综合财务报表附注14。

2019年和2020年偿还以下无担保债务部分抵消了新的无担保债务利息支出的增加：
2019年和2020年偿还的无担保债务利率，利率还款日期支付金额
(单位：千)
7500万美元高级无担保定期贷款2.85%07/31/2019$75,000 
3000万美元高级无抵押票据3.80%08/28/202030,000 
2019年和2020年加权平均/总额3.12%$105,000 

无担保债务利息支出的增加被担保债务利息支出的减少部分抵消。由于定期安排本金支付和下表所述的回报，截至2020年9月30日的三个月和九个月期间，担保债务的利息支出分别比2019年同期减少了100,000美元和1,204,000美元。在截至2020年9月30日的9个月里，定期计划的担保债务本金支付为673.3万美元。在截至2019年12月31日的年度内，定期计划的担保债务本金支付为9821,000美元。在截至2020年9月30日的9个月里，EastGroup没有偿还任何有担保的债务。2019年偿还的担保债务详情如下表所示：
2019年偿还的有担保债务利率，利率还款日期支付金额
(单位：千)
多明格斯、第一和第三产业、金斯维尤、肖、胡桃和华盛顿7.50%04/05/2019$45,725 
蓝鹭II5.39%12/16/201947 
2019年加权平均/总额7.50%$45,772 

EastGroup在2019年或2020年前9个月没有获得任何新的担保债务。

房地产建设期间的利息成本被资本化，并与利息支出相抵消。与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月的资本化利息分别增加了232,000美元和1,495,000美元，这是由于开发和增值计划的增长。

折旧摊销与2019年同期相比，截至2020年9月30日的三个月和九个月的支出分别增加了3221,000美元和8,646,000美元，这主要是由于公司在2019年和2020年收购的运营物业以及从开发和增值特性2019年和2020年，部分被2019年出售的运营物业所抵消。

-40-

房地产投资销售收益，其中包括运营物业销售的收益，与2019年同期相比，截至2020年9月30日的9个月减少了11,406,000美元。本公司于2020年前九个月并无出售任何物业。2019年第一季度，EastGroup在休斯顿出售了World Houston 5。这处5.1万平方英尺的房产以3808000美元的价格售出；EastGroup在2019年第一季度确认了232.5万美元的销售收益。2019年第二季度，该公司出售了位于奥兰多的阿尔塔蒙特商务中心。这处18.6万平方英尺的房产以1485万美元的价格售出；EastGroup在2019年第二季度确认了908.1万美元的销售收益。在截至2019年9月30日的三个月里，没有房地产销售。

房地产改善
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，东方集团经营物业的房地产改善情况如下：
  三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 预计使用寿命2020201920202019
  (单位：千)
收购升级40年$117 750 282 1,105 
租户改进：   
新的租户包括：*租赁期3,114 4,706 8,870 11,508 
续签租户：房主、房客、房客、房主、房客、房主、房东、房主、房东、房东租赁期398 506 2,403 2,033 
其他：     
建筑改善5-40岁1,195 1,576 3,185 4,364 
屋顶*5-15年1,443 2,701 5,025 8,239 
停车场提供的交通工具包括车厢、车厢和车厢。3-5年90 783 439 1,268 
其他金融机构包括金融机构、金融机构和金融机构。5年207 436 560 816 
房地产总体改善情况(1)
 $6,564 11,458 20,764 29,333 

(1)房地产改善总额对账至房地产改善关于现金流量表的合并报表：
 截至9月30日的9个月，
20202019
(单位：千)
房地产总体改善情况$20,764 29,333 
房地产应付账款的变动585 (2,852)
在建工程的变更情况4,187 1,315 
房地产改善论
合并现金流量表
$25,536 27,796 

资本化租赁成本
公司的租赁成本(主要是佣金)资本化并计入其他资产。成本按相关租约的条款摊销，摊销包括在折旧摊销费用。截至9月30日、2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的资本化租赁成本如下：
  三个月
九月三十日，		截至9个月
九月三十日，
 预计使用寿命2020201920202019
  (单位：千)
发展和增值租赁期$1,356 2,152 3,873 6,085 
新租户租赁期2,164 1,415 4,385 4,478 
重建租户租赁期2,690 1,149 6,432 3,679 
资本化租赁成本合计 $6,210 4,716 14,690 14,242 
租赁成本摊销 $3,782 3,285 10,636 9,724 


-41-

已售出及持有以供出售/停产经营的房地产
当房地产符合会计准则编纂(“ASC”)360规定的标准时，本公司将其视为持有待售。财产、厂房和设备，包括物业很可能在一年内出售的情况。持有待售的房地产按账面价值或公允价值减去估计出售成本中较低者报告，在持有待售期间不会折旧。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

根据FASB会计准则更新(“ASU”)2014-08，财务报表(主题205)和财产、厂房和设备(主题360)的列报，报告非持续经营和披露实体组件的处置，本公司将报告出售一个实体的一个组件或一组处于非持续运营中的实体的组件，如果出售代表了一种战略转变，当组件或组件组符合分类为待售的标准时，或当组件或组件组通过出售或非出售方式处置时，该组件或组件组将对实体的运营和财务业绩产生重大影响。此外，该公司还将提供关于非持续业务和出售一个实体中不符合终止业务资格的单独重要组成部分的额外披露，该实体不符合在财务报表中呈报非持续业务的条件。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交停产报告。

本公司不认为其2019年的销售是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了对实体的运营和财务业绩产生(或将会产生)重大影响的战略转变。

截至2020年9月30日的9个月内没有销售。

在截至2019年3月31日的三个月里，EastGroup在休斯顿出售了World Houston 5。这处5.1万平方英尺的房产以3808000美元的价格售出；EastGroup在2019年第一季度确认了232.5万美元的销售收益。在截至2019年6月30日的三个月内，该公司出售了奥兰多的Altamonte商务中心。这处18.6万平方英尺的房产以1485万美元的价格售出；EastGroup在2019年第二季度确认了908.1万美元的销售收益。在截至2019年9月30日的三个月里，没有房地产销售。

出售经营性物业的收益包括在房地产投资销售收益。有关终止经营和房地产投资销售损益的更多信息，请参阅合并财务报表附注8。

最近的会计声明
EastGroup评估了财务会计准则委员会最近发布的所有华硕，直至财务报表发布之日为止，并确定以下华硕适用于本公司。

2016年6月，FASB发布了ASU 2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)：金融工具信贷损失的计量，随后发布了华硕2018-19、2019-04、2019-05、2019-10、2019-11、2020-02和2020-03。华硕修订了关于报告以摊余成本为基础并可供出售的债务证券资产的信贷损失的指导方针。对于以摊余成本持有的资产，主题326消除了当前GAAP中可能的初始确认阈值，而是要求实体反映其对所有预期信贷损失的当前估计。对于可供出售的债务证券(EastGroup目前没有持有任何债务证券，将来也不打算持有任何债务证券)，信用损失的计量方式应该与当前的GAAP类似；然而，主题326要求将信用损失作为津贴而不是减记来列报。华硕影响持有金融资产的实体，有效期为2019年12月15日之后的年度期间，以及这些财年内的过渡期。公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13和ASU 2018-19，采用对其财务状况、运营业绩或披露没有实质性影响。
2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化。ASU旨在提高公允价值计量披露的有效性。ASU 2018-13对所有实体在2019年12月15日之后的年度期间和这些财年内的过渡期有效。公司于2020年1月1日采用了ASU 2018-13，这一采用对其财务状况、运营结果或披露没有产生实质性影响。
2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的三个月内，公司选择将与概率相关的对冲会计便利措施和对未来LIBOR指数现金流的有效性评估应用于
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假设未来套期保值交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。
流动性和资本资源
截至2020年9月30日的9个月，经营活动提供的净现金为179,607,000美元。其他主要现金来源是无担保银行信贷安排和无担保债务的借款以及普通股发行的收益。*在截至2020年9月30日的9个月里，公司分发了88,558,000美元的普通股股息。*现金的其他主要用途是偿还无担保银行信贷安排、无担保债务和担保债务、建设和开发物业、购买房地产和改善各种物业的资本。

本公司于2020年9月30日及2019年12月31日的债务总额详列如下：本公司的无担保银行信贷安排及无担保债务工具有若干限制性契诺，例如维持偿债覆盖率及杠杆率及维持保险覆盖率，而本公司于2020年9月30日及2019年12月31日的所有债务契诺均符合规定。
 九月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
 (单位：千)
无担保银行信贷安排-可变利率，账面金额$77,474 112,710 
未摊销债务发行成本(934)(1,316)
无担保银行信贷安排76,540 111,394 
无担保债务-固定利率，账面金额(1)
1,010,000 940,000 
未摊销债务发行成本(1,988)(1,885)
无担保债务1,008,012 938,115 
担保债务-固定利率，账面金额(1)
126,674 133,422 
未摊销债务发行成本(159)(329)
担保债务126,515 133,093 
债务总额
$1,211,067 1,182,602 

(1)由于利率互换，这些贷款的利率是固定的或实际上是固定的。

该公司与9家银行组成的集团拥有3.5亿美元的无担保银行信贷安排；该安排的到期日为2022年7月30日。信贷安排包括两个6个月的延期选项(根据公司的选择)和1.5亿美元的手风琴(经各方同意)。每批利率通常按月重置，截至2020年9月30日，利率为LIBOR加码100个基点，年费为20个基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2020年9月30日，本公司在这项无担保银行信贷安排上有65,000,000美元的浮动利率借款，加权平均利率为1.146。该公司有一份674,000美元的备用信用证质押在这笔贷款上。

公司还拥有4500万美元的无担保银行信贷安排，到期日为2022年7月30日或银行指定的较晚日期；如果行使3.5亿美元贷款中的延期选择权，公司还有两次6个月的延期。利率按日重置，截至2020年9月30日，利率为LIBOR加100个基点，年费为20个基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2020年9月30日，利率为1.148，余额为12,474,000美元。

截至2020年9月30日，本公司3.95亿美元无担保循环信贷安排的未偿还余额为7750万美元，截至2020年10月27日，循环信贷安排的可用资金增至3.95亿美元的满负荷。该公司使用2020年10月14日收到的1.75亿美元优先无担保票据的收益来偿还其循环信贷安排。

在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票和/或使用固定利率债务，包括已通过使用利率掉期转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。*本公司相信其目前的运营现金流和无担保银行信贷安排提供了为
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本公司亦相信可取得债务融资及发行普通股及/或优先股。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率掉期已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

2020年3月，该公司完成了一笔1亿美元的优先无担保定期贷款，期限为7年，仅支付利息。其利息为LIBOR年利率加基于公司优先无担保长期债务评级的适用保证金(截至2020年9月30日和2020年10月27日为1.45%)。该公司还签订了一项利率互换协议，将贷款的LIBOR利率组成部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供2.39%的总实际固定利率。

2020年7月，本公司与一批贷款人就私募1.75亿美元优先无抵押票据的条款达成一致，加权平均固定利率为2.65%。1亿美元公债期限为10年，固定利率为2.61%，7,500万美元公债期限为12年，固定利率为2.71%。这些到期日是对公司现有债务到期日的补充。这些日期为2020年8月17日的票据于2020年10月14日发行和出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，在没有注册或获得适用的注册要求豁免的情况下，不得在美国发行或销售。

2020年8月，公司对1亿美元的固定利率为3.80%的优先无担保票据进行了3000万美元的本金偿还。

2020年10月，东方集团偿还(无罚金)一笔抵押贷款，余额4590万美元，利率4.39%，原到期日为2021年1月5日。

2017年7月，负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会(“ARRC”)，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其首选的衍生品和其他金融合约中美元-伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的替代方案。本公司无法预测伦敦银行同业拆息何时停止供应，或SOFR市场何时会有足够流动资金。FCA或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的方法上所采取的任何改变，都可能导致报告的LIBOR突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于LIBOR保持目前形式的情况。

本公司的无担保银行信贷安排、优先无担保定期贷款及利率掉期合约均以LIBOR作为指标。*本公司正持续监察及评估相关风险，包括贷款利息及衍生工具的收付金额。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果LIBOR受到限制或停止，与LIBOR挂钩的贷款或衍生工具的价值也可能受到影响，因为利率可能会受到不利影响。*虽然我们预计在2021年底之前，LIBOR将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请，这可能会导致这种情况。*在这种情况下，与过渡到替代参考汇率相关的风险将加速和放大。

公司的每份合同都与伦敦银行同业拆借利率挂钩，其中包括相当于替换前基于伦敦银行间同业拆借利率的全盘利率的条款。因此，公司认为这一过渡不会对我们的综合财务报表产生实质性影响。巴塞罗那

2019年12月20日，EastGroup分别与纽约梅隆资本市场公司、美国银行证券公司、BTIG公司、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC和Wells Fargo Securities，LLC就建立新的持续普通股发行计划签订了销售协议，根据该计划，公司可以不时出售普通股股票，总销售价格最高可达750,000,000美元。截至2020年10月28日，公司已根据销售代理融资协议出售了总计587,544股普通股，毛收入为76,729,000美元，EastGroup可能通过销售代理提供和出售额外的普通股，总销售价格最高可达673,271,000美元。

于截至二零二零年九月三十日止九个月内，东方集团根据其持续普通股发售计划，发行及出售587,544股普通股，平均价格为每股130.59美元，总收益为
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76,729,000美元。在这9个月中，公司发生了986,000美元的发售相关费用，为公司带来了75,743,000美元的净收益。

本公司预期其目前的现金结余、营运现金流、其无抵押银行信贷融资项下的借款、新债收益及/或发行股权工具所得款项，将足以支付(I)营运及行政开支、(Ii)物业的正常维修及保养费用、(Iii)偿债义务、(Iv)遵守债务契约、(V)向股东分配、(Vi)资本改善、(Vii)购买物业、(Viii)发展及(Ix)本公司的任何其他短期及长期正常业务活动，其中包括：(I)经营及行政开支；(Ii)物业维修及保养费用；(Iii)偿债义务；(Iv)向股东分配；(Vi)资本改善；(Vii)购置物业；及(Viii)发展；及(Ix)本公司的任何其他短期及长期正常业务活动。包括考虑到新冠肺炎大流行的影响之后。

合同义务
截至2019年12月31日，EastGroup的固定不可取消债务在截至2020年9月30日的9个月内没有实质性变化，除了无担保银行信贷安排，无担保债务和担保债务如上所述。

通货膨胀和其他经济考虑因素
本公司大部分租约包括预定加租。*此外，本公司大部份租约要求租户按比例支付营运开支，包括房地产税、保险及公用地方维修，从而减低本公司因通胀或其他因素而导致营运开支增加的风险。若通胀或其他因素导致本公司一般及行政开支或利率水平上升，该等增加的成本将不会转嫁至租户，并可能对本公司的营运业绩造成不利影响。

东方集团的财务业绩受到公司物业所在市场的一般经济状况的影响。经济状况，或持续的新冠肺炎疫情或一般经济状况导致的总体或局部经济状况的其他不利变化，可能会导致公司一些现有租户无法支付租赁款，因此可能会增加坏账准备。此外，这还可能影响公司(I)在租约到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间。此外，经济低迷或衰退，也可能会影响公司的能力：(I)在租约到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间。*此外，经济低迷或衰退，也可能会影响本公司的能力：(I)在租约到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间。*此外，经济低迷或衰退，包括但不限于持续的新冠肺炎疫情，亦可能导致整体空置率上升或本公司在现有租约期满后可收取的转租物业租金下降，但在所有这些情况下，东方集团的现金流都会受到不利影响。

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第三项。关于市场风险的定量和定性披露。

本公司面临利率变化的主要原因是其无担保银行信贷安排和长期债务到期日。*这笔债务用于维持流动性和为资本支出提供资金，以及扩大本公司的房地产投资组合和业务。*本公司利率风险管理的目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低其整体借款成本。*本公司有两项浮动利率无担保银行信贷安排，如下所述流动性与资本资源。如市况许可，EastGroup发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过使用利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。*综合财务报表附注14讨论本公司的利率互换。*下表列出截至2020年9月30日的固定利率及浮动利率债务的到期本金及加权平均利率，其中包括利率互换的影响。
 2020年10月至12月2021202220232024此后总计公允价值
无担保银行信贷安排-浮动利率(千)
$— — 77,474(1)— — — 77,47476,981 (2)
**加权平均利率— — 1.15 %(3)— — — 1.15 % 
无担保债务--固定利率
        (千)
$75,00040,00075,000115,000120,000585,0001,010,0001,033,333 (4)
**加权平均利率3.45 %2.34 %3.03 %2.96 %3.47 %3.42 %3.30 % 
担保债务-固定利率
*(单位：千)
$2,29989,56232,7701191221,802126,674128,613 (4)
**加权平均利率4.42 %4.55 %4.09 %3.85 %3.85 %3.85 %4.42 % 

(1)可变利率无担保银行信贷安排将于2022年7月到期，截至2020年9月30日，3.5亿美元无担保银行信贷安排的余额为65,000,000美元，4500万美元的无担保银行信贷安排的余额为12,474,000美元。
(2)该公司可变利率债务的公允价值是通过按当前市场汇率折现预期现金流量(不包括债务发行成本的影响)来估计的。
(3)代表本公司截至2020年9月30日的浮动利率无担保银行信贷安排的加权平均利率。
(4)公司固定利率债务的公允价值，包括通过使用利率掉期转换为有效固定利率的可变利率债务，按照公司银行家的建议，按照目前向公司提供的剩余期限相同债务的利率，通过折现预期现金流量来估计，不包括债务发行成本的影响。

由于上表只包含截至2020年9月30日存在的风险敞口，因此没有考虑该日期之后可能出现的风险敞口或头寸。*如果如上所示，可变利率无担保银行信贷安排的加权平均利率变化10%或约12个基点，利息支出和现金流每年将增加或减少约89,000美元。这不包括通过使用利率互换有效固定的可变利率债务。

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第四项。控制和程序。

(一)完善信息披露控制和程序。

在包括公司首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，公司根据交易所法案规则13a-15和15d-15对公司披露控制和程序的设计和操作的有效性进行了评估。根据评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2020年9月30日，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们有关公司(包括其合并子公司)的重大信息，这些信息需要包括在公司提交给美国证券交易委员会的定期文件中。

(二)完善财务报告内部控制变化。

截至2020年9月30日止的第三财季，本公司的财务报告内部控制没有任何变化，这对本公司的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理可能对其产生重大影响。

第二部分：其他信息。

第一项：提起法律诉讼。

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，除在正常业务过程中发生或预期由本公司责任保险承保的例行诉讼外，本公司或其财产并无受到任何重大诉讼的威胁。本公司无法肯定地预测任何诉讼的结果，一些诉讼、索赔或法律程序可能会对本公司不利，这可能会对本公司的财务状况或经营业绩产生重大影响。

第1A项。风险因素。

以下风险因素是对“第1A项”中描述的风险因素的补充。本公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中的“风险因素”，应与Form 10-K年度报告中的其他风险因素一起阅读。

新冠肺炎等大流行病以及控制此类疾病传播的缓解努力已经并预计将继续影响我们的业务，我们的财务状况、运营业绩和现金流可能会受到与此类流行病相关的因素的不利影响。

2020年3月11日，世界卫生组织将新冠肺炎定性为大流行。EastGroup旗下物业所在的美国已经并将继续经历大范围感染，大流行对美国和世界其他地区的影响时间有多长还存在不确定性。联邦、州和地方政府当局采取了史无前例的非常行动来抗击新冠肺炎的传播，包括发布“呆在家里”的指示和类似的命令，要求许多个人大幅限制日常活动，并要求许多企业减少或停止正常运营。这些措施虽然旨在保护人的生命，但已经并可能继续导致某些部门的经济活动减少，整个美国的失业率上升，包括我们的房产所在的一些市场。因此，已经并可能继续出现一段经济减速期，其严重程度尚不确定。这种经济放缓，以及新冠肺炎疫情造成的其他干扰，已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩以及我们租户的财务状况和经营业绩产生不利影响。

我们租赁物业以及收取租金收入和费用报销的能力取决于国家、地区和当地的经济状况。由于租约以优惠条款到期，或根本无法续签租约、租赁空置空间或重新租赁空间，可能会导致我们收到的租金付款减少。我们一直就新冠肺炎疫情与我们的部分客户群保持沟通，之前曾收到一些客户的租金减免请求；虽然在截至2020年9月30日的三个月里，租金减免请求的频率有所放缓，但我们仍在继续收到客户的租金减免请求，未来可能会收到额外的租金减免请求。我们已经批准了某些客户的租金减免请求，并拒绝了其他请求，我们可能会也可能不会批准客户未来的此类请求。减免租金可能会对我们的财政状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
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我们的一些客户的财务状况、经营业绩和现金流都在恶化，因此，一些客户无法支付租金和费用报销。到目前为止，这对我们的租金收入产生了无形的影响。然而，如果我们的客户继续经历这种恶化，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
联邦、州和地方政府为防止新冠肺炎病毒蔓延而实施的相关限制可能会阻止我们的客户使用其租赁空间和经营业务；此类限制还可能影响我们经营业务的能力，这可能会导致业务和经营业绩下降，或影响我们履行监管义务的能力，从而导致声誉损害以及监管问题或罚款。这些限制还可能抑制我们在运营组合以及开发和增值计划中租用空置空间的能力。此外，政府的限制可能会阻止租户改善和开发项目的建设，这可能会推迟建设完成和租赁开始日期。在每一种情况下，我们都可能会经历对我们的财务状况和运营结果的不利影响。
围绕新冠肺炎疫情的经济不确定性已经并可能继续造成金融市场的混乱和不稳定，并可能影响我们以有利条件或根本不能从债券和股票市场筹集资金的能力。
我们客户、员工、董事和其他利益相关者的健康和福祉对我们非常重要。我们正在努力适应灵活的工作安排，以确保我们团队的健康和安全，同时继续履行我们的工作职责，并为我们的客户和其他利益相关者提供服务。存在与远程工作安排相关的风险，包括但不限于与网络安全相关的风险。我们将继续监督并遵守联邦、州和地方政府关于我们工作安排的指导方针，以防止新冠肺炎传染给我们的员工、我们的客户和我们的社区。与我们员工和董事的健康相关的风险和不确定性；关键人员健康的任何潜在恶化都可能影响我们的业务运营。

持续的新冠肺炎疫情和当前的经济、金融、资本市场环境给我们带来了重大风险和不确定因素。然而，形势的快速发展和流动性使我们无法预测新冠肺炎对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流的最终影响，这将在很大程度上取决于与新冠肺炎在美国流行的持续时间和范围直接或间接相关的未来发展。就新冠肺炎疫情对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流产生不利影响的程度而言，它还可能增加我们在截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的“风险因素”部分描述的许多其他风险。
 

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第六项。展品。
陈列品 
以下展品包括在截至2020年9月30日的财务季度的Form 10-Q季度报告中，或通过引用将其并入其中：
展品编号描述
10.1
本公司与各董事及行政人员订立的赔偿协议格式(在此存档).
10.2
公司与R·里德·邓巴和瑞安·M·柯林斯各自签订的《服务和控制权变更协议第一修正案》的格式(随函存档).
10.3
公司与Staci H.Tyler签订的合同格式和控制权变更协议(随函存档).
10.4
债券购买协议，日期为2020年8月17日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司和债券一方的购买者签订(包括2030年10月14日到期的2.61%系列A系列优先债券和2032年10月14日到期的2.71%B系列优先债券)(通过引用本公司2020年8月21日提交的8-K表格(文件编号001-07094)的附件10.1并入).
31.1
规则13a-14(A)/15d-14(A)首席执行官Marshall A.Loeb(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的认证(在此存档).
31.2
规则13a-14(A)/15d-14(A)首席财务官布伦特·W·伍德(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的认证(在此存档).
32.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节的第1350条认证，首席执行官马歇尔·A·勒布(Marshall A.Loeb)(随信提供).
32.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906条，首席财务官布伦特·W·伍德(Brent W.Wood)的第1350条认证(随信提供).
101.1.SCH
内联XBRL分类扩展架构文档(现提交本局)。
101.2.CAL
内联XBRL分类扩展计算链接库文档(现提交本局)。
101.3.DEF
内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档(现提交本局)。
101.4.LAB
内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档(现提交本局)。
101.5.PRE
内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档(现提交本局)。
104
封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)(随函存档).
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签名

根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名者代表其签署。

日期：2020年10月28日。
 EastGroup Property，Inc.
  
 /s/Staci H.Tyler
 斯塔西·H·泰勒(Staci H.Tyler)
 高级副总裁、首席会计官兼秘书
  
 /s/布伦特·W·伍德
 布伦特·W·伍德
 执行副总裁、首席财务官兼财务主管
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