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美国
证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
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表格：10-Q
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☒根据1934年“证券交易法”第(13)或(15)(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年9月30日
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告
在从中国到日本的过渡期内，中国将从中国过渡到中国。
委托文件编号：1-13102(First Industrial Realty Trust，Inc.)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182520000057/fr-20200930_g1.jpg
First工业集团房地产信托公司(First And Industrial International Realty Trust，Inc.)
第一工业公司，L.P.
(注册人的确切姓名，详见其约章)
First Industrial Realty Trust，Inc.马里兰州36-3935116
第一实业，L.P.特拉华州36-3924586
(州或其他司法管辖区)
公司或组织)		(I.R.S.雇主
识别号码)
瓦克大道北段1号，套房4200
芝加哥, 伊利诺伊州, 60606

(主要执行机构地址，邮政编码)
    
(312) 344-4300
(注册人电话号码，包括区号)
 _______________________________ 
每节课的题目：交易代码：在其注册的每个交易所的名称：
普通股，每股面值0.01美元是的纽约证券交易所
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一实业，L.P.是☑不是的☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和发布此类文件的较短时间内)以电子方式提交并发布在其公司网站(如果有)中，根据S-T法规(本章232.405节)第405条规则要求提交和发布的每个交互数据文件。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一实业，L.P.是☑不是的☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
First Industrial Realty Trust，Inc.：
大型加速滤波器☑加速的文件管理器☐
非加速文件管理器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
First Industrial，L.P.：
大型加速文件管理器☐加速文件管理器☑
非加速文件管理器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☐
第一实业，L.P.是☐不是的☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☑
第一实业，L.P.是☐不是的☑
2020年10月23日，129,050,312First Industrial Realty Trust，Inc.普通股的股票面值为0.01美元。



解释性注释
本报告综合了马里兰州第一工业房地产信托公司(以下简称“公司”)和特拉华州有限合伙企业第一工业公司(下称“经营合伙企业”)截至2020年9月30日的10-Q表格季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，否则术语“我们”、“我们”和“我们”均指本公司及其子公司，包括经营合伙企业及其合并子公司。
本公司是一家房地产投资信托公司，也是经营合伙企业的普通合伙人。截至2020年9月30日，本公司在经营合伙企业中拥有约97.9%的普通普通合伙权益。经营合伙其余约2.1%的普通有限合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其直接或间接的物业权益贡献给经营合伙以换取经营合伙有限合伙权益的普通单位的人士或实体，以及经营合伙的有限合伙单位(见附注6)的接受者。作为经营合伙企业的唯一普通合伙人，本公司对经营合伙企业的日常管理和控制行使独家和完全的酌处权，并可促使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。本公司管理层由与经营合伙企业管理层相同的成员组成。
本公司和经营合伙企业作为一个企业进行管理和运营。经营合伙企业的财务结果并入本公司的财务报表。除在营运合伙企业的投资外，本公司并无重大资产。本公司几乎所有资产均由营运合伙企业及其附属公司持有，并透过营运合伙企业及其附属公司进行营运。因此，本公司和经营合伙企业的资产和负债基本相同。
我们认为，了解本公司与经营合伙企业作为一家相互关联的合并公司如何运营的背景下，了解本公司与经营合伙企业之间的差异是非常重要的。本公司的综合财务报表与经营合伙企业的合并财务报表主要有以下不同之处：
•股东权益、非控股权益与合伙人资本。本公司以外的实体在经营合伙企业中持有的2.1%股权在经营合伙企业的财务报表中被归类为合伙人资本，在本公司的财务报表中被归类为非控股权益。
•与其他房地产合作伙伴的关系。该公司的业务主要通过经营合伙企业及其子公司进行，但也通过其他8家有限合伙企业进行，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙为有限合伙，持有至少99%的权益，而本公司为普通合伙，透过八间独立的全资公司，在其他房地产合伙中各持有至少0.01%的普通合伙权益。其他房地产合伙企业是本公司和经营合伙企业合并的可变利益实体。本公司在其他房地产合伙企业中的直接普通合伙权益在经营合伙企业的财务报表中反映为非控股权益。
•与服务子公司的关系。本公司拥有一家直接全资子公司，该子公司不拥有任何房地产，但为本公司拥有的各种其他实体提供服务。由于经营合伙公司在该实体中并无所有权权益，其经营活动反映在本公司的综合业绩中，但不反映在经营合伙公司的综合业绩中。此外，该实体还欠经营合伙企业一定数额，其应收账款包括在经营合伙企业的资产负债表中，但在本公司的综合资产负债表中注销，因为该实体和经营合伙企业均由本公司完全合并。
我们相信，将公司和运营伙伴公司的季度报告合并到这份单一报告中会带来以下好处：
•加强投资者对本公司和经营合伙企业的了解，使他们能够将业务作为一个整体来看待，并以与管理层相同的方式看待和经营业务；
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益；以及
•消除了重复披露，并为我们的投资者提供了更精简和更具可读性的演示文稿供我们的投资者审查，因为本公司的大部分披露同时适用于本公司和经营合伙企业。



为帮助投资者了解本公司和经营合伙企业之间的区别，本报告分别为本公司和经营合伙企业提供以下信息：
•合并财务报表；
•这类财务报表的一套合并附注，其中包括对每个实体的股东权益或合伙人资本的单独讨论(视情况而定)；以及
•综合管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析部分，包括与每个实体相关的不同信息。
本报告还包括单独的第I部分，第4项，控制和程序部分，以及针对公司和经营伙伴的单独的附件31和32认证，以确定公司和经营伙伴已经进行了必要的认证，并且公司和经营伙伴都符合1934年修订的证券交易法规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及美国法典第18编第1350节的规定，以确定公司和经营合伙企业已经进行了必要的认证，并且公司和经营合伙企业都符合修订后的1934年证券交易法规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及18U.S.C.§1350。


First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
表格10-Q
截至2020年9月30日止期间
索引
 
  页
第一部分：财务信息
3
第(1)项。
财务报表
3
First Industrial Realty Trust，Inc.
截至2020年9月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
3
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的综合营业报表
4
截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的综合全面收益表
5
截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月股东权益变动表
6
截至2020年和2019年9月30日的9个月合并现金流量表
8
第一实业，L.P.
截至2020年9月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
10
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的综合营业报表
11
截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的综合全面收益表
12
截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的合作伙伴资本变动表
13
截至2020年和2019年9月30日的9个月合并现金流量表
15
First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial，L.P.
合并财务报表附注
17
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
30
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
47
第四项。
管制和程序
47
第二部分：其他信息
48
第(1)项。
法律程序
48
项目71A。
危险因素
48
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
49
第三项。
高级证券违约
49
第四项。
矿场安全资料披露
49
第五项。
其他资料
49
项目6.
陈列品
49
展品索引
50
签名
51

2

第一部分：财务信息 
第(1)项。财务报表
First Industrial Realty Trust，Inc.
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
2020年9月30日2019年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,092,966 $957,478 
建筑物及改善工程2,914,457 2,782,430 
在建工程正在进行中86,364 90,301 
减去：累计折旧(845,789)(804,780)
房地产净投资3,247,998 3,025,429 
持有待售房地产和其他资产，扣除累计折旧和摊销净额1,961美元和0美元2,067 — 
经营性租赁使用权资产25,363 24,877 
现金和现金等价物171,121 21,120 
受限现金— 131,598 
租户应收账款4,636 8,529 
对合资企业的投资60,453 18,208 
应收递延租金83,010 77,703 
延期租赁无形资产，净额23,162 28,533 
预付费用和其他资产，净额121,047 182,831 
总资产$3,738,857 $3,518,828 
负债和权益
负债：
负债：
应付按揭贷款净额$155,270 $173,685 
高级无担保票据，净额992,137 694,015 
无担保定期贷款，净额458,087 457,865 
无担保信贷安排— 158,000 
应付帐款、应计费用和其他负债116,491 114,637 
经营租赁负债22,953 22,369 
延期租赁无形资产，净额11,638 11,893 
预收租金和保证金60,105 57,534 
应付股息和分派33,577 30,567 
负债共计1,850,258 1,720,565 
承诺和或有事项— — 
权益：
First Industrial Realty Trust Inc.的股东权益：
普通股(面值0.01美元，授权股份2.25亿股，已发行和已发行股份分别为129,050,312股和126,994,478股)1,290 1,270 
额外实收资本2,221,552 2,140,847 
超过累积收益的分配(357,682)(370,835)
累计其他综合损失(19,969)(6,883)
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股东权益1,845,191 1,764,399 
非控制性权益43,408 33,864 
总股本1,888,599 1,798,263 
负债和权益总额$3,738,857 $3,518,828 
附注是综合财务报表的组成部分。
3

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并业务报表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
收入：
租赁收入$109,657 $105,369 $326,681 $312,524 
其他收入6,537 1,221 9,058 2,702 
总收入116,194 106,590 335,739 315,226 
费用：
物业费30,355 28,396 87,487 85,943 
一般事务和行政事务7,485 6,945 24,970 20,529 
折旧及其他摊销34,369 30,149 97,532 89,978 
总费用72,209 65,490 209,989 196,450 
其他收入(费用)：
房地产销售收益6,525 52,489 29,594 53,378 
利息支出(12,775)(12,466)(37,864)(37,565)
债务发行成本摊销(905)(805)(2,477)(2,430)
其他收入(费用)合计(7,155)39,218 (10,747)13,383 
合营企业权益(亏损)收入及所得税优惠(拨备)前营业收入36,830 80,318 115,003 132,159 
合营企业收益中的权益(亏损)(162)(72)(236)16,288 
所得税优惠(规定)39 (244)(105)(3,392)
净收入36,707 80,002 114,662 145,055 
减去：可归因于非控股权益的净收入(748)(1,691)(2,400)(3,141)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,959 $78,311 $112,262 $141,914 
基本和稀释后每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.28 $0.62 $0.88 $1.12 
加权平均未偿还股份-基本127,903 126,480 127,306 126,295 
加权平均未偿还股份-稀释128,101 126,783 127,495 126,578 
附注是综合财务报表的组成部分。

4

First Industrial Realty Trust，Inc.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
净收入$36,707 $80,002 $114,662 $145,055 
为结算衍生工具而支付的款项
— — — (3,149)
衍生工具的加速201 — 201 — 
衍生工具按市值计价的损益2,091 (1,469)(13,884)(9,161)
衍生工具的摊销103 83 308 131 
综合收益39,102 78,616 101,287 132,876 
非控股权益应占综合收益(801)(1,668)(2,118)(2,877)
First Industrial Realty Trust，Inc.的全面收入
$38,301 $76,948 $99,169 $129,999 
附注是综合财务报表的组成部分。

5

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并股东权益变动表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2020年9月30日的9个月：普普通通
股票		附加
已付清的-
资本		分布
在超额供应的情况下
累积
收益		累积
其他
综合
(亏损)收入		非控制性
利息		总计
截至2019年12月31日的余额$1,270 $2,140,847 $(370,835)$(6,883)$33,864 $1,798,263 
净收入— — 40,634 — 895 41,529 
其他全面损失
— — — (14,175)(313)(14,488)
基于股票的薪酬活动— (1,233)(2,975)— 2,373 (1,835)
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)— — (31,874)— (614)(32,488)
将有限合伙人单位转换为普通股2 2,062 — — (2,064)— 
重新分配-额外实收资本— (3,378)— — 3,378 — 
调剂-其他综合收益— — — 4 (4)— 
截至2020年3月31日的余额$1,272 $2,138,298 $(365,050)$(21,054)$37,515 $1,790,981 
净收入— — 35,669 — 757 36,426 
其他全面损失
— — — (1,260)(22)(1,282)
基于股票的薪酬活动— 1,486 — — 1,622 3,108 
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)— — (31,929)— (631)(32,560)
将有限合伙人单位转换为普通股— 1 — — (1)— 
重新分配-额外实收资本— 1,470 — — (1,470)— 
调剂-其他综合收益— — — 6 (6)— 
截至2020年6月30日的余额$1,272 $2,141,255 $(361,310)$(22,308)$37,764 $1,796,673 
净收入— — 35,959 — 748 36,707 
其他综合收益— — — 2,342 53 2,395 
普通股发行，扣除发行成本
18 78,331 — — — 78,349 
基于股票的薪酬活动— 1,486 — — 1,593 3,079 
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)— — (32,331)— (594)(32,925)
将有限合伙人单位转换为普通股— 4 — — (4)— 
非控股权益的贡献— — — — 4,321 4,321 
重新分配-额外实收资本— 476 — — (476)— 
调剂-其他综合收益— — — (3)3 — 
截至2020年9月30日的余额$1,290 $2,221,552 $(357,682)$(19,969)$43,408 $1,888,599 
6

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并股东权益变动表(续)
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2019年9月30日的9个月：普普通通
股票		附加
已付清的-
资本		分布
在超额供应的情况下
累积
收益		累积
其他
综合
收入(亏损)		非控制性
利息		总计
截至2018年12月31日的余额$1,263 $2,131,556 $(490,807)$3,502 $34,397 $1,679,911 
净收入— — 23,803 — 537 24,340 
其他全面损失
— — — (6,190)(140)(6,330)
基于股票的薪酬活动2 (611)(1,696)— 270 (2,035)
普通股股息和单位分配(每股0.23美元/单位)— — (29,258)— (664)(29,922)
重新分配-额外实收资本— (3,238)— — 3,238 — 
调剂-其他综合收益— — — (7)7 — 
截至2019年3月31日的余额$1,265 $2,127,707 $(497,958)$(2,695)$37,645 $1,665,964 
净收入— — 39,800 — 913 40,713 
其他全面损失— — — (4,362)(101)(4,463)
基于股票的薪酬活动— 1,542 — — 511 2,053 
普通股股息和单位分配(每股0.23美元/单位)— — (29,212)— (652)(29,864)
重新分配-额外实收资本— 458 — — (458)— 
调剂-其他综合收益— — — (1)1 — 
截至2019年6月30日的余额$1,265 $2,129,707 $(487,370)$(7,058)$37,859 $1,674,403 
净收入— — 78,311 — 1,691 80,002 
其他全面损失— — — (1,363)(23)(1,386)
基于股票的薪酬活动— 1,583 — — 548 2,131 
普通股股息和单位分配(每股0.23美元/单位)— — (29,278)— (552)(29,830)
将有限合伙人单位转换为普通股5 6,856 — — (6,861)— 
重新分配-额外实收资本— (88)— — 88 — 
调剂-其他综合收益— — — (23)23 — 
截至2019年9月30日的余额$1,270 $2,138,058 $(438,337)$(8,444)$32,773 $1,725,320 
附注是综合财务报表的组成部分。
7

First Industrial Realty Trust，Inc.
综合现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
来自经营活动的现金流：
净收入$114,662 $145,055 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧76,580 73,054 
债务发行成本摊销2,477 2,430 
其他摊销，包括基于股票的薪酬26,776 21,226 
合营企业亏损(收益)中的权益236 (16,288)
来自合资企业的分销— 16,012 
房地产销售收益(29,594)(53,378)
非自愿转换收益(6,476)— 
为结算衍生工具而支付的款项— (3,149)
直线租金收入和费用，净额(6,481)(7,321)
租户应收账款、预付费用和其他资产减少(增加)，净额3,149 (8,325)
应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加8,810 20,863 
经营活动提供的净现金190,139 190,179 
投资活动的现金流：
收购房地产(184,883)(108,468)
增加房地产投资和非收购租户改善和租赁成本
(150,908)(211,424)
出售房地产投资净收益，包括销售型应收租赁款110,049 102,758 
对合资企业的贡献和投资(42,744)— 
来自合资企业的分销— 8,658 
非自愿转换收益6,476 — 
未来收购和其他投资活动的押金(12,345)(6,459)
用于投资活动的净现金(274,355)(214,935)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(3,329)(953)
发行普通股所得款项，扣除承销商折价
78,718 — 
对预扣股份缴纳的税款(5,944)(4,384)
普通股分红与已支付的单位分配(94,493)(87,490)
偿还应付按揭贷款(18,654)(116,518)
高级无抵押票据的收益300,000 150,000 
来自无担保信贷安排的收益247,000 295,000 
无担保信贷安排的偿还(405,000)(217,000)
非控制性权益的贡献4,321 — 
融资活动提供的净现金102,619 18,655 
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)额18,403 (6,101)
年初现金、现金等价物和限制性现金152,718 50,373 
现金、现金等价物和受限现金，期末$171,121 $44,272 
8

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的资本化利息支出$5,029 $4,161 
为经营租赁负债支付的现金$2,175 $1,273 
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$1,208 $22,871 
非现金投融资活动补充日程表：
普通股分红和应付单位分配
$33,577 $30,386 
将有限合伙单位交换为普通股：
非控股权益$(2,069)$(6,861)
普通股2 5 
额外实收资本2,067 6,856 
总计$— $— 
租赁从经营性租赁重新分类为销售型租赁：
应收租赁$— $54,521 
土地— (24,803)
建筑物，扣除累计折旧后的净值— (17,845)
应收递延租金— (2,073)
其他资产，扣除累计摊销后的净额— (1,194)
因租赁重新分类而确认的销售收益$— 8,606 
与房地产收购相关的责任承担
$6,542 $692 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款
$24,385 $57,872 
全额折旧资产的核销$(30,935)$(26,115)
附注是综合财务报表的组成部分。
9

第一工业公司，L.P.
综合资产负债表
(单位数据除外，以千为单位)
2020年9月30日2019年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,092,966 $957,478 
建筑物及改善工程2,914,457 2,782,430 
在建工程正在进行中86,364 90,301 
减去：累计折旧(845,789)(804,780)
房地产净投资(包括与合并可变利息实体有关的244,914美元和240,847美元，见附注5)3,247,998 3,025,429 
持有待售房地产和其他资产，扣除累计折旧和摊销净额1,961美元和0美元2,067 — 
经营性租赁使用权资产25,363 24,877 
现金和现金等价物171,121 21,120 
受限现金— 131,598 
租户应收账款4,636 8,529 
对合资企业的投资60,453 18,208 
应收递延租金83,010 77,703 
延期租赁无形资产，净额23,162 28,533 
预付费用和其他资产，净额130,508 192,852 
总资产
$3,748,318 $3,528,849 
负债及合伙人资本
负债：
负债：
应付按揭贷款净额(包括与综合可变利息实体有关的6,334美元和11,009美元，见附注5)$155,270 $173,685 
高级无担保票据，净额992,137 694,015 
无担保定期贷款，净额458,087 457,865 
无担保信贷安排— 158,000 
应付帐款、应计费用和其他负债116,491 114,637 
经营租赁负债22,953 22,369 
延期租赁无形资产，净额11,638 11,893 
预收租金和保证金60,105 57,534 
应付分配33,577 30,567 
负债共计
1,850,258 1,720,565 
承诺和或有事项— — 
合伙人资本：
First Industrial，L.P.合伙人资本：
普通合伙人单位(未偿还的129,050,312和126,994,478个单位)1,845,742 1,750,656 
有限合伙人单位(2,714,242个和2,422,744个未偿还单位)67,710 63,618 
累计其他综合损失(20,388)(7,013)
合计第一实业公司合伙人资本1,893,064 1,807,261 
非控制性权益4,996 1,023 
合伙人资本总额1,898,060 1,808,284 
总负债和合伙人资本$3,748,318 $3,528,849 
附注是综合财务报表的组成部分。
10

第一工业公司，L.P.
合并业务报表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
收入：
租赁收入$109,657 $105,369 $326,681 $312,524 
其他收入6,537 1,221 9,058 2,702 
总收入116,194 106,590 335,739 315,226 
费用：
物业费30,355 28,396 87,487 85,943 
一般事务和行政事务7,485 6,945 24,970 20,529 
折旧及其他摊销34,369 30,149 97,532 89,978 
总费用72,209 65,490 209,989 196,450 
其他收入(费用)：
房地产销售收益6,525 52,489 29,594 53,378 
利息支出(12,775)(12,466)(37,864)(37,565)
债务发行成本摊销(905)(805)(2,477)(2,430)
其他收入(费用)合计(7,155)39,218 (10,747)13,383 
合营企业权益(亏损)收入及所得税优惠(拨备)前营业收入36,830 80,318 115,003 132,159 
合营企业收益中的权益(亏损)(162)(72)(236)16,288 
所得税优惠(规定)39 (244)(105)(3,392)
净收入36,707 80,002 114,662 145,055 
减去：可归因于非控股权益的净收入(68)(33)(212)(83)
可供单位持有人和参与证券使用的净收入
$36,639 $79,969 $114,450 $144,972 
单位基本收益和摊薄收益：
单位持有人可获得的净收入$0.28 $0.62 $0.88 $1.12 
加权平均未完成单位-基本单位129,914 128,837 129,357 128,829 
加权平均未完成单位-稀释130,294 129,256 129,720 129,219 
附注是综合财务报表的组成部分。


11

第一工业公司，L.P.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
净收入$36,707 $80,002 $114,662 $145,055 
为结算衍生工具而支付的款项
— — — (3,149)
衍生工具的加速201 — 201 — 
衍生工具按市值计价的损益2,091 (1,469)(13,884)(9,161)
衍生工具的摊销103 83 308 131 
综合收益$39,102 $78,616 $101,287 $132,876 
非控股权益应占综合收益(68)(33)(212)(83)
单位持有人应占综合收益$39,034 $78,583 $101,075 $132,793 
附注是综合财务报表的组成部分。

12

第一工业公司，L.P.
合并合伙人资本变动表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2020年9月30日的9个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累积
其他
综合
(亏损)收入		非控股权益总计
截至2019年12月31日的余额$1,750,656 $63,618 $(7,013)$1,023 $1,808,284 
净收入40,584 895 — 50 41,529 
其他全面损失— — (14,488)— (14,488)
基于股票的薪酬活动(4,208)2,373 — — (1,835)
单位分配(每单位0.25美元)(31,874)(614)— — (32,488)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位2,064 (2,064)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 5 5 
对非控股权益的分配— (366)(366)
截至2020年3月31日的余额$1,757,222 $64,208 $(21,501)$712 $1,800,641 
净收入35,575 757 — 94 36,426 
其他全面损失— — (1,282)— (1,282)
基于股票的薪酬活动1,486 1,622 — — 3,108 
单位分配(每单位0.25美元)(31,929)(631)— — (32,560)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位1 (1)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 12 12 
对非控股权益的分配— — — (65)(65)
截至2020年6月30日的余额$1,762,355 $65,955 $(22,783)$753 $1,806,280 
净收入35,879 760 — 68 36,707 
其他综合收益— — 2,395 — 2,395 
普通合伙人单位的出资，扣除发行成本后的净额78,349 — — — 78,349 
基于股票的薪酬活动1,486 1,593 — — 3,079 
单位分配(每单位0.25美元)(32,331)(594)— — (32,925)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位4 (4)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 4,371 4,371 
对非控股权益的分配— — — (196)(196)
截至2020年9月30日的余额$1,845,742 $67,710 $(20,388)$4,996 $1,898,060 
13

第一工业公司，L.P.
合并合伙人资本变动表(续)
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2019年9月30日的9个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累积
其他
综合
收入(亏损)		非控股权益总计
截至2018年12月31日的余额$1,619,342 $66,246 $3,574 $857 $1,690,019 
净收入23,777 537 — 26 24,340 
其他全面损失— — (6,330)— (6,330)
基于股票的薪酬活动(2,305)270 — — (2,035)
单位分配(每单位0.23美元)(29,258)(664)— — (29,922)
对非控股权益的分配— — — (43)(43)
截至2019年3月31日的余额$1,611,556 $66,389 $(2,756)$840 $1,676,029 
净收入39,776 913 — 24 40,713 
其他全面损失— — (4,463)— (4,463)
基于股票的薪酬活动1,542 511 — — 2,053 
单位分配(每单位0.23美元)(29,212)(652)— — (29,864)
非控制性权益的贡献— — — 5 5 
对非控股权益的分配— — — (21)(21)
截至2019年6月30日的余额$1,623,662 $67,161 $(7,219)$848 $1,684,452 
净收入78,278 1,691 — 33 80,002 
其他全面损失— — (1,386)— (1,386)
基于股票的薪酬活动1,583 548 — — 2,131 
单位分配(每单位0.23美元)(29,278)(552)— — (29,830)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位6,861 (6,861)— — — 
非控制性权益的贡献— — — 5 5 
对非控股权益的分配— — — (31)(31)
截至2019年9月30日的余额$1,681,106 $61,987 $(8,605)$855 $1,735,343 
附注是综合财务报表的组成部分。

14

第一工业公司，L.P.
综合现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
来自经营活动的现金流：
净收入$114,662 $145,055 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧76,580 73,054 
债务发行成本摊销2,477 2,430 
其他摊销，包括基于股票的薪酬26,776 21,226 
合营企业亏损(收益)中的权益236 (16,288)
来自合资企业的分销— 16,012 
房地产销售收益(29,594)(53,378)
非自愿转换收益(6,476)— 
为结算衍生工具而支付的款项— (3,149)
直线租金收入和费用，净额(6,481)(7,321)
租户应收账款、预付费用和其他资产减少(增加)，净额3,709 (8,240)
应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加8,810 20,863 
经营活动提供的净现金190,699 190,264 
投资活动的现金流：
收购房地产(184,883)(108,468)
增加房地产投资和非收购租户改善和租赁成本
(150,908)(211,424)
出售房地产投资净收益，包括销售型应收租赁款110,049 102,758 
对合资企业的贡献和投资(42,744)— 
来自合资企业的分销— 8,658 
非自愿转换收益6,476 — 
未来收购和其他投资活动的押金(12,345)(6,459)
用于投资活动的净现金(274,355)(214,935)
融资活动的现金流：
融资和股权发行成本(3,329)(953)
普通合伙人单位的贡献78,718 — 
对扣缴单位缴纳的税款(5,944)(4,384)
已支付的单位分配(94,493)(87,490)
非控制性权益的贡献4,388 10 
对非控股权益的分配(627)(95)
偿还应付按揭贷款(18,654)(116,518)
高级无抵押票据的收益300,000 150,000 
来自无担保信贷安排的收益247,000 295,000 
无担保信贷安排的偿还(405,000)(217,000)
融资活动提供的净现金102,059 18,570 
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)额18,403 (6,101)
年初现金、现金等价物和限制性现金152,718 50,373 
现金、现金等价物和受限现金，期末$171,121 $44,272 
15

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的资本化利息支出$5,029 $4,161 
为经营租赁负债支付的现金$2,175 $1,273 
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$1,208 $22,871 
非现金投融资活动补充日程表：
应支付的普通和有限合伙人单位分配$33,577 $30,386 
将有限合伙人单位交换为普通合伙人单位：
有限合伙人单位$(2,069)$(6,861)
普通合伙人单位2,069 6,861 
总计$— $— 
租赁从经营性租赁重新分类为销售型租赁：
应收租赁$— $54,521 
土地— (24,803)
建筑物，扣除累计折旧后的净值— (17,845)
应收递延租金— (2,073)
其他资产，扣除累计摊销后的净额— (1,194)
因租赁重新分类而确认的销售收益$— 8,606 
与房地产收购相关的责任承担$6,542 $692 
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款$24,385 $57,872 
全额折旧资产的核销$(30,935)$(26,115)
附注是综合财务报表的组成部分。
16

First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
(未经审计；千美元，每股和单位数据除外)
1. 组织
First Industrial Realty Trust，Inc.(“本公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业地产的自营和完全综合的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，定义见1986年“国内税收法典”(“守则”)。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指公司及其子公司，包括其经营合伙企业第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并子公司。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司的经营主要通过经营合伙企业进行，本公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，大约97.9于2020年9月30日的%所有权权益(“普通合伙人单位”)。运营伙伴关系还通过以下方式开展业务八其他有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、众多有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)，其经营数据连同经营合伙企业的经营数据与本公司的经营数据合并，如本文所示。运营伙伴关系至少持有99其他房地产合伙企业各自的有限合伙权益百分比。其他房地产合伙企业的普通合伙人是独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司至少有一个.01其他房地产合伙企业中普通合伙企业权益的百分比。本公司并无任何重大资产或负债，但其于经营合伙企业的投资及其100其他房地产合伙企业的普通合伙人的%所有权权益。本公司在经营合伙企业中的非控股权益约为2.1于二零二零年九月三十日的%代表其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)持有的合伙权益总额。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其在物业中的直接或间接权益出让给经营合伙以换取经营合伙的普通有限合伙人单位及/或经营合伙的有限责任合伙人单位(见附注6)的人士或实体。
我们亦透过经营合伙企业的全资TRS拥有两间合营公司(“合营公司”)的股权，并为其提供各项服务。合营企业按权益会计法核算。合营公司的经营数据并未与本公司或经营合伙企业的经营数据合并，如本文所载。有关合资企业的更多信息，请参阅附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视何者适用而定)。
截至2020年9月30日，我们拥有439位于以下位置的工业属性20三个州，包含大约63.0可出租总面积(“GLA”)为百万平方英尺。 在合并后拥有的439个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。

17

2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的未经审核中期综合财务报表乃根据本公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年报(“2019年10-K表年报”)所载综合财务报表及相关附注所述的会计政策编制，应与该等综合财务报表及相关附注一并阅读。本Form 10-Q文件中包含的2019年年末综合资产负债表数据来自我们的2019年Form 10-K中经审计的合并财务报表，但不包括美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)所要求的所有披露。这些中期合并财务报表的以下注释强调了我们2019年Form 10-K中包括的2019年12月31日经审计的合并财务报表中的注释的重大变化，并根据美国证券交易委员会的要求提供中期披露。
预算的使用
为了符合GAAP，在编制我们的合并财务报表时，我们需要做出影响截至2020年9月30日和2019年12月31日报告的资产和负债额以及披露或有资产和负债，以及截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月报告的收入和费用的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。我们认为，随附的未经审计的中期合并财务报表反映了公平陈述我们截至2020年9月30日和2019年12月31日的财务状况、截至2020年和2019年9月30日的三个月和九个月的每个月的运营结果和全面收益，以及截至2020年和2019年9月30日的九个月的每个月的现金流的所有必要调整。所有调整都是正常的重复性调整。
近期会计公告
2020年3月，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号参考汇率改革(主题848)。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的三个月内，公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

2020年4月，财务会计准则委员会发布工作人员问答，澄清与新冠肺炎效力相关的租约优惠是否需要适用我们于2019年1月1日采纳的新租约标准下的租约修改指导意见。根据新的租赁标准，实体必须以租约为基础，确定租约特许权是否是与租户达成的新安排的结果(将在租约修改框架下核算)，或者租约特许权是否属于原始租约中存在的可强制执行的权利和义务(将在租约修改框架之外核算)。只要经修订租约的现金流量总额与原始租约的现金流量大致相若，问答为实体提供选择入账租赁特许权的选择权，犹如原始租约中存在的可强制执行权利及义务一样。我们选择了这个方案，如果给予租金宽减作为延期付款，但总金额大致相同，我们会把宽减的情况视作没有更改原有租契的情况来交代。在这情况下，我们会把租金宽减视作延期付款，但所付款项总额实质上是相同的，所以我们会视作没有更改原来的租契来计算。


18

3. 房地产投资
收购
在截至2020年9月30日的9个月内，我们收购了七工业属性由大约0.9百万平方英尺的GLA和六地块。我们将物业和地块计入资产收购，因此将交易成本资本化到收购资产的基础上。下表汇总了在截至2020年9月30日的9个月内收购的工业物业和地块的每个主要资产类别的购买总价分配情况：
土地$114,986 
楼宇及改善工程/施工中65,964 
就地租约1,642 
高于市值的租约134 
低于市值租约(1,562)
其他资产(租赁佣金)201 
购买总价$181,365 
与收购的收入和净收入相关的收入和净收入工业地产和地块，由于它们各自的收购日期，对截至2020年9月30日的9个月并不重要。
持有待售房地产
截至2020年9月30日，我们拥有二工业属性由大约0.2持有待售的百万平方英尺的GLA。
销货
在截至2020年9月30日的9个月中，我们销售了14工业属性由大约1.2百万平方英尺的GLA。销售的毛收入，包括销售类应收租赁的收据，为#美元。110,926。可归因于这些销售的房地产销售收益为#美元。29,594.
19

4. 负债
下表披露了有关我们负债的某些信息： 
 未偿还余额为利息
费率为
2020年9月30日		有效
利息
费率为
发行		成熟性
日期
 2020年9月30日2019年12月31日
应付按揭贷款，总额$155,706 $174,360 4.03% – 4.85%4.03% – 4.85%2021年10月-
2028年8月
未摊销债务发行成本(436)(675)
应付按揭贷款净额$155,270 $173,685 
高级无担保票据，毛利率
2027年票据6,070 6,070 7.15%7.11%5/15/2027
2028年票据31,901 31,901 7.60%8.13%7/15/2028
2032年票据10,600 10,600 7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募债券125,000 125,000 4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募债券150,000 150,000 3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募债券75,000 75,000 4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私人配售债券150,000 150,000 3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募债券150,000 150,000 3.96%3.96%2/15/2030
2030年II私人配售债券100,000 — 2.74%2.74%9/17/2030
2032年私募债券200,000 — 2.84%2.84%9/17/2032
小计$998,571 $698,571 
未摊销债务发行成本(6,368)(4,485)
未摊销折扣(66)(71)
高级无担保票据，净额$992,137 $694,015 
无担保定期贷款，总额
2014年无担保定期贷款
$— $200,000 不适用不适用不适用
2015年无担保定期贷款(A)
260,000 260,000 2.89%不适用9/12/2022
2020年无担保定期贷款(A)
200,000 — 3.79%不适用7/15/2021
小计$460,000 $460,000 
未摊销债务发行成本(1,913)(2,135)
无担保定期贷款，净额
$458,087 $457,865 
无担保信贷安排(B)
$— $158,000 不适用不适用10/29/2021
_______________
(A)2020年9月30日的利率也反映了我们为有效地将浮动利率转换为固定利率而签订的衍生品工具。请参阅注释10。
(B) 到期日可以在我们选择的情况下再延长一年，但要有一定的限制。金额不包括未摊销债务发行成本#美元。1,366及$2,300分别截至2020年9月30日和2019年12月31日，包括在行项目中预付费用和其他资产，净额。
应付按揭贷款净额
在截至2020年9月30日的9个月内，我们偿还了抵押贷款金额为$15,115.
截至2020年9月30日，应付按揭贷款由账面净值为#美元的工业物业作抵押，在某些情况下还作交叉抵押。237,939。我们相信，截至2020年9月30日，经营合伙企业和本公司遵守了所有与抵押贷款有关的契约。

20

高级无担保票据，净额
在截至2020年9月30日的9个月内，运营伙伴关系发行了$100,000的2.742030年9月17日到期的%F系列有担保优先债券(“2030年II期私募债券”)及$200,000的2.84根据日期为2020年7月7日的票据及担保协议，2032年9月17日到期的G系列担保优先债券(“2032年私募债券”)(连同2027年私募债券、2028年私募债券、2029年私募债券、2029年II私募债券及2030年私募债券，统称为“私募债券”)以私募方式发行。2030年II期私募债券及2032年私募债券均为经营合伙企业的无抵押债务，由本公司提供全面及无条件担保，并须每半年支付一次利息。
无担保定期贷款
2020年7月15日，我们达成了一项200,000无担保定期贷款(“2020无担保定期贷款”)。这笔2020年的无担保定期贷款取代了之前计划于2021年1月到期的2014年无担保定期贷款。2020年无担保定期贷款将于2021年7月15日到期，然而，在满足某些条件的情况下，我们有两个一年的延期选择。2020年无担保定期贷款允许我们申请增量定期贷款，总金额相当于$100,000并规定最初只支付利息伦敦银行同业拆借利率加150基点。费率会根据我们的投资级评级进行调整。正如附注10所述，我们订立2021年掉期协议，以有效地将2020年无抵押定期贷款的适用利率转换为约2.49以2021年2月开始的当前伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)利差计算，年利率为%。
负债
以下是截至9月30日的未来五年及以后我们债务的规定到期日和预定本金支付时间表，不包括保费、折扣和债务发行成本： 
 金额
2020年剩余时间$1,159 
2021267,294 
2022336,954 
2023321 
2024335 
此后1,008,214 
总计$1,614,277 
我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)、我们的无抵押定期贷款(“无抵押定期贷款”)、我们的私募票据和管理我们优先无抵押票据的契约包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。根据无抵押信贷安排及无抵押定期贷款，如贷款人善意判断已发生重大不利变化，以致无法及时偿还或严重损害吾等履行贷款协议项下义务的能力，则可能会发生违约事件。我们相信，截至2020年9月30日，经营合伙企业和本公司遵守了与无抵押信贷安排、无抵押定期贷款、私募票据和管理我们的优先无抵押票据的契约有关的所有契约，然而，这些金融契约很复杂，不能保证这些条款不会被我们的贷款人和票据持有人以可能强加并导致我们产生重大成本的方式解释。

21

公允价值
截至2020年9月30日和2019年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 2020年9月30日2019年12月31日
 
携载
金额 (A)
公平
价值
携载
金额 (A)
公平
价值
应付按揭贷款净额$155,706 $161,311 $174,360 $179,287 
高级无担保票据，净额998,505 1,092,155 698,500 756,351 
无担保定期贷款460,000 458,968 460,000 460,902 
无担保信贷安排— — 158,000 158,141 
总计$1,614,211 $1,712,434 $1,490,860 $1,554,681 
_______________
(A) 账面金额包括未摊销溢价和折扣，不包括未摊销债券发行成本。
我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用基于类似剩余期限进行类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来确定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。优先无抵押票据的公允价值是根据我们的银行家所建议的利率来确定的，该利率是基于同一系列优先无担保票据的最近交易、具有可比到期日的优先无担保票据的最近交易、与我们的情况相似的公司最近的固定利率无担保票据的交易以及整体经济状况而确定的，这些利率是基于相同系列的优先无担保票据的最近交易、最近具有可比到期日的优先无担保票据的最近交易以及整体经济状况而确定的。无抵押信贷安排及无抵押定期贷款的公允价值乃按向信用评级相若的借款人及同一剩余期限(假设到期前不偿还)的现行利率对未来现金流进行贴现而厘定。吾等的结论是，吾等就应付按揭贷款、优先无抵押票据、无抵押定期贷款及无抵押信贷安排所厘定的公允价值主要基于第3级投入。

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5. 可变利息实体
其他房地产合作伙伴关系
其他房地产合伙公司为经营合伙公司的可变权益实体(“VIE”)，而经营合伙公司是主要受益人，因此导致其他房地产合伙公司由经营合伙公司合并。此外，经营合伙是本公司的一项VIE，本公司是主要受益人。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产合作伙伴的资产和负债，扣除公司间金额后的净额：
2020年9月30日2019年12月31日
资产
资产：
房地产净投资$244,914 $240,847 
其他资产，净额42,778 69,982 
总资产$287,692 $310,829 
负债及合伙人资本
负债：
应付按揭贷款净额$6,334 $11,009 
其他负债，净额24,066 21,088 
合伙人资本
257,292 278,732 
总负债和合伙人资本$287,692 $310,829 
合资企业
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有49在与第三方合作伙伴合资开发、租赁、经营和可能出售位于亚利桑那州凤凰城的土地的合资企业(“合资企业I”)中拥有%的权益。
于截至二零二零年九月三十日止三个月内，吾等与第三方合作伙伴订立第二间合资公司，以开发、租赁、经营及可能出售亚利桑那州凤凰城地区的土地(“合营二期”及与合营一期合称“合营公司”)。这块土地的买入价是$。70,530并由我们和我们的合资伙伴通过现金股权出资的方式被合资二期收购。透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有43合营企业II的%权益。见附注6。
根据各合营公司的经营协议，吾等担任各合营公司的管理成员，并有权收取向各合营公司提供管理、租赁、开发、施工监督、处置及资产管理服务的费用。此外，两家合资企业的经营协议都使我们能够根据合资企业的最终财务表现赚取奖励费用。
合资企业I有一家0.6于2020年9月30日开发中的百万平方英尺建筑(以下简称“项目”)。关于该项目，第一合资公司获得了一笔建设贷款，贷款额度为#美元。28,000于截至二零二零年九月三十日止九个月内与第三方贷款人(“合营一期贷款”)合作。截至2020年9月30日，合资企业I贷款为4,826未付余额。关于合资一期贷款，我们向贷款人提供了担保，一旦贷款违约，我们将需要支付最多6个月的利息和项目运营费用，最高义务为#美元。500。此外，我们向贷款人和我们的第三方合资伙伴提供担保，要求及时完成项目的建设，并支付(除某些例外情况外)项目开发过程中产生的成本超支。该项目的预计总投资为#美元。41,500第一合营公司正在使用第三方承包商根据保证的最高价格合同来开发这座建筑。最后，我们向贷款人提供了典型的无追索权例外担保和环境赔偿。我们无法估计我们向第三方贷款人和/或我们的合资伙伴提供的完工担保以及无追索权例外和环境赔偿担保可能产生的额外成本(如果有的话)，但是，我们预计我们不会被要求支付任何重大款项来履行这些担保。
23

在截至2020年9月30日的三个月和九个月内，我们确认的费用为166及$353我们向合资企业提供的资产管理和开发服务来自合资企业。截至2020年9月30日，我们从合资企业获得的应收账款总额为$262.
作为评估合营公司的适当会计处理的一部分，我们审查了每家合营公司的经营协议，以确定我们的权利和我们合资伙伴的权利，包括这些权利是保护性的还是参与性的。我们发现每份运营协议都包含某些保护权，例如要求双方成员批准出售、融资或再融资物业，以及在批准的预算之外支付资本支出和运营支出；然而，我们也发现，我们和我们的合资伙伴共同(I)批准年度预算，(Ii)批准某些支出，(Iii)在提交之前审查和批准合资企业的纳税申报表，以及(Iv)批准已开发物业的每份租约。我们认为后一种权利是实质性的参与权，对对每个合资企业的业绩影响最大的活动产生共享、共同的权力。因此，我们决定按照权益会计方法对我们在每个合资企业的投资进行会计核算。
6. 公司股东权益与合伙企业合伙人资本
公司的非控股权益

将其财产贡献给经营合伙企业以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权头寸，以及根据公司股票激励计划授予受限有限合伙人单位(“RLP单位”)而发行的有限合伙人单位持有人的股权头寸，统称为“非控股权益”。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，为美国联邦所得税目的而构造为“利润利益”，是根据我们的股票激励计划授予的奖励。见附注9.在归属及其他若干例外情况下(包括RLP单位的“入账”要求)，非控股权益持有人可由本公司选择将其单位转换为同等数目的普通股股份或现金等价物，净收益按期内加权平均所有权百分比分配给非控股权益。
非控股权益--合营企业II

我们在合资企业二期的所有权权益是通过与第三方的合伙关系持有的。我们的结论是，我们有权指导对伙伴关系的经济表现影响最大的活动。因此，我们巩固了合伙关系，并将第三方在合资企业二期的权益反映为非控股权益。

自动柜员机计划

2020年2月14日，我们与某些销售代理签订了分销协议，最高可销售14,000,000公司普通股，最高可达$500,000总销售收入，不时在“在市场上”的产品(“自动取款机”)。根据自动柜员机的条款，销售将通过被视为“在市场上”发行的交易进行，包括直接在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)进行的销售，通过交易所以外的做市商进行的销售，或者通过私下协商的交易进行的销售。在截至2020年9月30日的三个月内，我们发布了1,842,281自动柜员机下公司普通股的股份，产生了$78,718收益，这是扣除支付给某些销售代理的补偿#美元后的净额。795.


24

7. 累计其他综合收益
下表汇总了截至2020年9月30日的9个月公司和经营合伙企业按组成部分划分的累计其他全面收益的变化：
衍生工具经营合伙企业累计其他全面亏损公司非控股权益应占综合亏损公司累计其他综合亏损
截至2019年12月31日的余额$(7,013)$(7,013)$130 $(6,883)
重新分类前的其他全面损失
(18,222)(18,222)289 (17,933)
从累计其他全面亏损中重新分类的金额4,847 4,847 — 4,847 
本期净其他综合亏损
(13,375)(13,375)289 (13,086)
截至2020年9月30日的余额$(20,388)$(20,388)$419 $(19,969)
下表汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，公司和经营合作伙伴的累计其他全面收入中的重新分类：
从累计中重新分类的金额
其他全面亏损(收益)
关于累计的详细信息
其他全面收入组成部分		截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月合并业务报表中受影响的行项目
衍生工具：
以前结算的衍生工具的摊销
$103 $83 $308 $131 利息支出
付给我方交易对手的净结算款(收据)
2,250 (287)4,338 (1,413)利息支出
加速2020年掉期(定义见附注10)201 — 201 — 一般事务和行政事务
总计$2,554 $(204)$4,847 $(1,282)
指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动记入其他全面收益，其后重新分类至衍生工具存续期或债务存续期的利息支出收益。在接下来的12个月里，我们预计将摊销大约$410通过增加我们在以前期间结算的衍生工具的利息费用，将其转化为净收入。此外，2014年掉期和2015年掉期(定义见附注10)的经常性结算金额也将重新分类为净收益。
25

8. 每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和摊薄每股收益计算如下： 
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,959 $78,311 $112,262 $141,914 
可分配给参股证券的净收入(59)(170)(177)(319)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$35,900 $78,141 $112,085 $141,595 
分母(千)：
加权平均股份-基本127,903 126,480 127,306 126,295 
稀释证券的影响：
*(见附注9)198 303 189 283 
加权平均股份-稀释128,101 126,783 127,495 126,578 
基本和稀释每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.28 $0.62 $0.88 $1.12 
经营伙伴关系的基本EPU和稀释EPU的计算如下：
截至2020年9月30日的三个月截至2019年9月30日的三个月截至2020年9月30日的9个月截至2019年9月30日的9个月
分子：
可供单位持有人和参与证券使用的净收入
$36,639 $79,969 $114,450 $144,972 
可分配给参股证券的净收入(125)(249)(374)(453)
单位持有人可获得的净收入
$36,514 $79,720 $114,076 $144,519 
分母(千)：
加权平均单位-基本单位129,914 128,837 129,357 128,829 
稀释证券的影响：
绩效单位和某些绩效RLP单位(见注6)380 419 363 390 
加权平均单位-稀释130,294 129,256 129,720 129,219 
基本EPU和稀释EPU：
单位持有人可获得的净收入
$0.28 $0.62 $0.88 $1.12 
在2020年9月30日和2019年9月30日，公司的参与证券包括211,920和274,624参与不可没收分配的服务奖(见附注9)。在2020年9月30日和2019年9月30日，运营合作伙伴关系的参与证券包括444,407和400,181服务奖和某些绩效奖(见附注9)分别参与不可没收的分配。在两类方法下，参与的证券持有人根据宣布的净收入或普通股股息或单位分配中较大的一个，按总加权平均股份或已发行单位的比例分配收入。
26

9. 长期补偿
带有业绩衡量标准的奖项
在截至2020年9月30日的9个月内，59,263性能单位(“性能单位”)和322,477基于绩效标准的RLP单位(“绩效RLP单位”，与绩效单位一起，统称为“绩效奖”)授予某些员工，公允价值约为#美元。7,883在授予日期，由基于蒙特卡罗模拟的格子-二项式期权定价模型确定。每个业绩奖励的一部分基于公司普通股与富时NAREIT All Equity指数的TSR相比的总股东回报(“TSR”)，其余的基于公司普通股与其他9家同行工业房地产公司的TSR进行比较。这些奖项的表演期分别为一年、两年和三年。薪酬支出在绩效奖励的适用归属期内计入收益。在计量期末，既得业绩单位转换为普通股。
以服务为基础的奖项
截至2020年9月30日的9个月，80,387限制性股票单位(“服务单位”)和119,596基于服务标准的RLP单位(“服务RLP单位”，与服务单位一起统称为“服务奖”)授予某些员工和外部董事，其公允价值合计约为#美元。8,641在董事会薪酬委员会批准之日。授予员工的服务奖一般可按比例授予三年以连续受雇为基础。授予外部董事的服务奖励是在以下情况下授予的一年。薪酬支出计入服务奖授权期内的收益。在服务期结束时，既得服务单位转换为普通股。
退休资格
从2020年1月1日开始，所有颁发的基本绩效奖和服务奖的奖励协议都包含为连续服务至少10年且年龄至少60岁的员工提供退休福利。对于符合年龄和服务资格要求的员工，他们的奖励不是-可没收的。因此，在截至2020年9月30日的9个月内，我们在授予日，将发放给符合退休资格的员工的奖励的100%作为完全归属的支出。对于在正常归属期间符合年龄和服务资格要求的员工，补助金将在较短的服务期内摊销。
杰出表现奖及服务奖
我们认出了$3,078及$2,130分别截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月，以及美元9,827及$5,945分别在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月内，支付与服务奖和绩效奖摊销相关的补偿费用。与发展活动相关的服务奖和绩效奖摊销费用为#美元。358及$243截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月，以及美元1,670及$684截至2020年和2019年9月30日的9个月。在2020年9月30日，我们拥有15,845与未授权服务奖和绩效奖相关的未确认薪酬。预计确认未确认赔偿的加权平均期间为0.92三年了。










27

10. 衍生物
我们使用衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动性和对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为我们利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的衍生工具涉及从交易对手收取可变利率金额，以换取协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关名义金额。
现金流对冲s
关于2014年无担保定期贷款、2015年无担保定期贷款和2020年无担保定期贷款的发起(见附注4)，我们签订了利率掉期协议，以管理我们对一个月伦敦银行同业拆借利率变化的风险敞口。我们有四利率掉期，名义总价值为#美元200,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆息利率的加权平均利率为2.29%，于2021年1月29日到期(“2014掉期”)，六利率掉期，名义总价值为#美元260,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆息利率的加权平均利率为1.79%，于2022年9月12日到期(“2015掉期”)和三总名义价值为#美元的利率掉期200,000，这修复了一个月期伦敦银行同业拆息费率为0.99自2021年2月1日起生效并于2026年2月2日到期的掉期百分比(“2021年掉期”)。我们将2014年掉期、2015年掉期和2021年掉期指定为现金流对冲。
此外，在截至2020年9月30日的9个月内，我们签订了利率掉期协议，以管理我们对与我们的无担保信贷安排(“2020掉期”)相关的一个月期LIBOR利率变化的风险敞口。2020掉期从2020年4月1日开始，2021年4月1日到期，名义价值为$150,000并修复了一个月期伦敦银行同业拆息费率为0.42%。我们最初将2020年掉期指定为现金流对冲。然而，在截至2020年9月30日的三个月内，我们加快了2020年掉期的公允价值从其他全面收益到收益的重新分类，因为预计对冲的预测交易不再可能发生。截至2020年9月30日的三个月，2020掉期记录的加速亏损并不显著。
我们与衍生品交易对手的协议包含某些交叉违约条款，在我们的其他债务违约的情况下，这些条款可能会被触发，但受某些门槛的限制。截至2020年9月30日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果我们违反了这些协议，我们可能会被要求按协议的终止价值履行我们的义务。
下表列出了我们与列在行项目中的2014掉期、2015掉期、2020掉期和2021年掉期相关的财务负债应付帐款、应计费用和其他负债截至2020年9月30日，按公允价值经常性核算：
  公允价值计量：
描述公允价值在中国报价的最低价格
以下项目的活跃市场
相同的资产
(1级)		重要的其他人
可观测输入
(2级)		看不见的
输入量
(3级)
指定为对冲工具的衍生工具：
2014年掉期$(1,416)— $(1,416)— 
2015年掉期$(8,420)— $(8,420)— 
2021年掉期$(7,035)— $(7,035)— 
未被指定为套期保值工具的衍生工具：
2020年掉期交易$(201)— $(201)— 
截至2020年9月30日的9个月内，2014年掉期、2015年掉期或2021年掉期没有无效记录。有关我们衍生品的更多信息，请参见注释7。
2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的估计公允价值是采用折现固定现金支付和折现预期可变现金收入的市场标准方法确定的。可变现金收入是基于从可观察到的市场利率曲线得出的利率预期(远期曲线)。此外，信用估值调整计入公允价值，以计入潜在的不履行风险，包括我们自己的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。我们确定，用于评估2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的重大投入属于公允价值层次的第2级。

28

11. 关联方交易
截至2020年9月30日和2019年12月31日，经营伙伴关系的应收余额为#美元。9,471及$10,031分别来自本公司的一家直接全资子公司。
12. 承诺和或有事项
在正常的业务过程中，我们涉及因工业产权而引起的法律诉讼。我们认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如果有的话)预计不会对我们的综合财务状况、运营或流动资金产生重大不利影响。
在发展工业物业的同时，我们已与总承建商签订兴建工业物业的协议。在2020年9月30日，我们有六工业属性总数约为1.1百万平方英尺的GLA正在建设中。截至2020年9月30日，预计总投资约为美元。104,900。在这笔钱中，大约有$48,000仍有待资助。不能保证实际完工成本不会超过估计的总投资。
13. 后续事件
从2020年10月1日到2020年10月23日，我们销售二工业产权，总收益为$5,610，不包括交易成本。
从2020年10月1日到2020年10月23日，合资企业一号出售二总收益为$的地块22,429，不包括交易成本。

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第二项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应与本表格10-Q中其他地方出现的合并财务报表及其附注一起阅读。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指第一工业地产信托公司(“本公司”)及其子公司，包括第一工业股份有限公司(“经营合伙企业”)及其合并子公司。
前瞻性陈述
以下讨论可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法(“交易法”)第21E节意义上的前瞻性陈述。我们打算将这类前瞻性陈述纳入“1995年私人证券诉讼改革法”中有关前瞻性陈述的避风港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们的未来计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“关注”、“可能”、“将”、“应该”或类似词语来识别。虽然我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，或者结果不会有实质性的不同。
我们认为可能导致我们的实际结果与预期结果大不相同的重要因素总结如下。然而，最重要的因素之一是目前爆发的新型冠状病毒(新冠肺炎)对美国、地区和全球经济以及更广泛的金融市场的持续影响。新冠肺炎的爆发也直接或间接地影响并可能继续影响下面的许多其他重要因素。
新的因素时有出现，我们无法预测会出现哪些因素。此外，我们无法评估每个因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同的程度。特别是，目前很难全面评估新冠肺炎的影响，原因包括国内和国际疫情的严重程度和持续时间的不确定性，以及联邦、州和地方政府遏制新冠肺炎传播并应对其对美国经济和经济活动的直接和间接影响的努力的有效性。
可能对我们的运作和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：
•国家、国际、地区、地方经济形势的总体变化，特别是房地产市场的变化；
•法律/条例的变化(包括对房地产投资信托征税法律的变化)和监管当局的行动；
•我们有能力获得资格并保持我们作为房地产投资信托基金的地位；
•融资(包括公共和私人资本)的可获得性和吸引力以及利率的变化；
•额外债务回购条款的可用性和吸引力；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用的金融契约的能力；
•我们的竞争环境；
•现有和潜在市场区域内工业物业和土地的供求和估值变化；
•我们以优惠条件识别、收购、开发和/或管理物业的能力；
•我们以优惠条件处置财产的能力；
•我们有能力管理我们收购的物业的整合；
•与环境事项有关的潜在责任；
•我们的租户拖欠或不续签租约；
•租金降低或空置率上升；
•房地产建设成本高于预期，开发、租赁进度延误；
•流行病、流行病或其他突发公共卫生事件的不确定性和经济影响，或对此类事件的恐惧，如最近爆发的新冠肺炎疫情；
•潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利结果相关的费用；
•与我们在合资企业中的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权；以及
本报告在项目1A“风险因素”和我们截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的其他部分描述的其他风险和不确定性，以及我们在其他“交易法”报告和我们提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)的其他公开文件中不时讨论的风险和不确定性。
30

我们告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的展望，仅在本报告发表之日发表。我们没有义务更新或补充前瞻性陈述。
一般信息
本公司是一家拥有、管理、收购、销售、开发、再开发工业地产的自营综合性房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，定义见1986年“国内税收法典”(“守则”)。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司主要透过经营合伙经营，本公司为经营合伙唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，于2020年9月30日拥有约97.9%的所有权权益(“普通合伙人单位”)。经营合伙企业亦透过其他八家有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多家有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“信托基金”)进行经营，其经营数据连同经营合伙企业的经营数据与本公司的经营数据合并，如本文所载。营运合伙在每一家其他房地产合伙企业中至少持有99%的有限合伙权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司在其他房地产合伙企业中至少拥有0.01%的普通合伙权益。除于经营合伙企业的投资及于其他房地产合伙企业的普通合伙人的100%所有权权益外，本公司并无任何重大资产或负债。于二零二零年九月三十日，经营合伙公司约2.1%的非控股权益为其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”，连同普通合伙人单位，“单位”)合计持有的合伙权益。经营合伙公司的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其物业的直接或间接权益贡献予经营合伙公司以换取经营合伙公司的共同单位及/或经营合伙公司的RLP单位(见附注6)接受人的人士或实体。
我们也拥有两家合资企业(“合资企业”)的股权，并为其提供各种服务，每家合资企业都是通过经营合伙企业的全资TRS。各合营公司均按权益会计法入账。合营公司的经营数据并未与经营合伙企业或本公司的经营数据合并，如本文所载。有关合资企业的更多信息，请参阅综合财务报表附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视何者适用而定)。
截至2020年9月30日，我们在20个州拥有439个工业物业，总可租赁面积(GLA)约为6300万平方英尺。 在合并后拥有的439个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。
可用的信息
我们有一个网站，网址是www.firstIndustrial al.com。本网站上的信息不应构成本表格10-Q的一部分。我们各自的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前报告(Form 8-K)以及对此类报告的修订在提交给SEC或提交给SEC后，在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费提供。您也可以阅读和复制在美国证券交易委员会公共参考设施存档的任何文件，地址为华盛顿特区20549，N.E.F Street 100F Street。有关公共参考设施的更多信息，请致电SEC(800)-SEC-0330。这些文件也可以通过证券交易委员会在互联网上的主页(www.sec.gov)通过证券交易委员会的交互式数据电子应用程序访问。此外，本公司的“企业管治指引”、“商业行为及道德守则”、“审计委员会章程”、“薪酬委员会章程”及“提名/企业管治委员会章程”，以及由本公司拟备的补充财务及经营资料，均可在本公司网站免费查阅或向本公司索取。适用于我们高管或董事的对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免也将张贴在我们的网站上。我们还不时在我们的网站上发布或以其他方式提供我们的投资者可能感兴趣的其他信息。请按如下方式直接请求：
First Industrial Realty Trust，Inc.
1号：瓦克大道，套房：4200
芝加哥，IL 60606
注意：投资者关系

31

管理层概述
我们相信，我们的财务状况和经营结果主要取决于我们在四个关键领域的表现：租赁工业物业、收购和开发额外的工业物业、处置工业物业和获得外部资本。
我们的收入主要来自租金收入和工业物业经营租约的租户收回收入。这些收入由某些特定于物业的运营费用(如房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业和保险费用)以及某些其他成本和费用(如折旧和摊销成本以及一般、行政和利息费用)抵消。我们的收入增长在一定程度上有赖于我们有能力：(I)通过提高我们物业的入住率和租金中的一项或两项来增加租金收入；(Ii)最大限度地收回租户；以及(Iii)尽量减少运营和某些其他开支。租赁产生的收入是我们流动性的重要资金来源，此外，我们出售物业产生的收入(如下所述)也是我们流动资金的重要来源。一般而言，物业租赁，特别是入住率、租金、营运开支及某些非营运开支，均受到物业特定、市场特定、一般经济及其他情况的不同程度影响，其中许多情况并非我们所能控制。租赁房产也会带来各种风险，包括租户违约的风险。如果我们无法维持或提高我们物业的入住率和租金，或维持租户的复苏，以及与历史水平和比例一致的运营和某些其他费用，我们的收入将会下降。此外，如果我们的大量租户无法支付租金(包括收回租户)，或者如果我们不能以优惠的条件出租我们的物业，我们的财务状况、经营业绩、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值都将受到不利影响。
我们的收入增长在一定程度上也取决于我们是否有能力以优惠的条件收购现有的和开发新的工业物业。我们寻求以优惠条件收购现有工业物业的机会，并在条件允许的情况下，也寻求以优惠条件收购和开发新的工业物业。现有物业于收购时，以及收购及发展物业于租赁时产生收入，来自租金收入、租户回收及费用，如上所述，该等收入是我们分配予股东及单位持有人的资金来源。物业的收购和发展受到物业特定、市场特定、一般经济和其他条件的不同影响，其中许多情况不是我们所能控制的。收购和发展物业也会带来各种风险，包括我们的投资可能达不到预期的效果。例如，收购的现有和收购和开发的新物业可能无法维持和/或达到预期的入住率和租金水平。对于收购和开发的新物业，我们可能无法如期或在预算内完成建设，从而增加了偿债费用和建设成本，并延误了物业的租赁。此外，我们还面临着来自其他资本充裕的房地产投资者(包括上市的REITs和私人投资者)对有吸引力的收购和开发机会的激烈竞争。此外，如下所述，我们可能无法为我们确定的收购和发展机会提供资金。如果我们不能以优惠的条件收购和开发足够的额外物业，或者如果这些投资没有达到预期的效果，我们的收入增长将是有限的，我们的财务状况、运营结果将是有限的。, 现金流量和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值都将受到不利影响。
我们亦透过出售物业(包括现有楼宇、我们以商户形式发展或重新发展的楼宇及土地)赚取收入。出售该等物业的损益及费用已包括在我们的收入内，除租金收入及收回租户的收入外，亦可成为一项重要的资金来源。出售所得款项用于偿还未偿债务，并在市场条件允许的情况下，可用于为收购现有工业物业以及收购和开发新的工业物业提供资金。物业的出售受到不同程度的影响，包括物业本身、特定市场、一般经济和其他情况，而这些情况很多都不是我们所能控制的。出售物业也会带来各种风险，包括来自其他卖家的竞争，以及为我们物业的潜在买家提供有吸引力的融资。此外，我们出售物业的能力受到守则下适用于房地产投资信托基金的避风港规则的限制，这些规则涉及一年内可处置的物业数目、其课税基础、改善物业的成本，以及使房地产投资信托基金可避免就出售资产征收惩罚性税项的其他测试。如果我们不能以有利的条件出售物业，我们的收入增长将受到限制，我们的财务状况、经营结果、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市值可能会受到不利影响。
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我们利用物业销售所得款项净额的一部分、我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)下的借款，以及在有担保时发行额外债务和股权证券所得款项，为债务再融资，并为未来的收购和开发提供资金。以优惠条件获得外部资本对我们的财务状况和经营结果起着关键作用，因为它影响我们的资本成本，影响我们在现有债务到期时对其进行再融资的能力和成本，以及我们为收购和开发提供资金的能力。我们以有利条件获得外部资本的能力取决于各种因素，包括一般市场条件、利率、我们债务的信用评级、市场对我们增长潜力的看法、我们当前和潜在的未来收益和现金分配，以及公司普通股的市场价格。如果我们不能以有利的条件获得外部资本，我们的财务状况、经营结果、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力可能会受到不利影响，公司普通股的市场价格和单位的市值可能会受到不利影响。


33

新冠肺炎的影响  

下面的讨论旨在为股东提供有关新冠肺炎疫情对我们的业务和管理层应对这些影响的影响的某些信息。虽然我们在2020年前9个月的业绩与我们的预期一致，但由于新冠肺炎疫情的爆发，以及美国和世界各地区的国际、联邦、州和地方公共卫生与政府当局做出重大而广泛的反应，包括隔离、“呆在家里”命令和其他要求许多个人大幅限制日常活动、许多企业削减或停止正常运营的任务，以及由此导致的动荡的经济、商业和金融市场状况，可能会对我们在2020年剩余时间及未来的运营业绩产生负面影响。关于新冠肺炎疫情给我们的业务带来的潜在风险的进一步讨论将在下面的第II部分第1A项-风险因素下提供。

•截至2020年10月22日，我们2020年第二季度和第三季度的整体月度租金账单收款率为99%。这样的收款率可能不代表未来任何时期的收款。

•在截至2020年9月30日的9个月里，我们批准了我们酒店18个租户的延期租金请求，总金额为100万美元。所有这些延期请求都要求在2020年12月31日之前全额偿还，不影响收入确认。截至2020年10月22日，100万美元的延期租金中有30万美元尚未偿还。

•在截至2020年9月30日的9个月内，由于将某些租户转换为现金基础，我们记录了120万美元的准备金或未确认现金租金收入。此外，在同一时期，我们冲销了140万美元的递延应收租金，因为我们评估不再可能全额收取未来的合同租赁付款。

我们采取了一系列积极主动的措施来保持我们的业务实力，并管理好
新冠肺炎介绍了我们的经营情况和流动性，包括以下几个方面：

•我们员工及其家人的健康和安全是重中之重。我们调整了运营以保护员工，包括启用我们的IT系统，以便员工可以远程工作。到2020年9月30日，我们约有60%的员工继续全职或兼职远程工作。

•我们大约有6300万美元的抵押贷款债务将于2021年10月到期，还有2.0亿美元的定期贷款将于2021年7月到期，然而，定期贷款在我们的选择中有两个一年的延期选项，取决于某些条件的满足。截至2020年10月23日，我们的无担保信贷安排下约有1.4亿美元的现金和现金等价物，以及7.246亿美元的可用现金和现金等价物。我们的无担保信贷安排将于2021年10月到期，但是，在满足某些条件的情况下，我们可以选择将其延长一年。

•于2020年第一季度，我们暂停所有新的投机性垂直发展项目，但完成已在进行的开发和重建物业以及获得许可证和其他横向建设工作所需的支出除外。然而，基于有利的市场条件，我们将于2020年第四季度开始在南佛罗里达市场(“第一公园迈阿密”和“第一95配送中心”)开始建设两个新的投机性开发项目。我们完成建设并稳定在建的开发和重新开发(包括迈阿密第一公园、First 95配送中心和2020年第三季度开始的一个量体裁衣项目)、为已完成但资金不足的开发项目提供资金以及在我们的一个地块完成正在进行的许可和其他计划的水平建设工作的预计总成本，在2020年剩余时间约为5000万美元，2021年及以后约为1亿美元。



34

截至2020年9月30日的9个月重大交易摘要
在截至2020年9月30日的9个月内，我们完成了以下工作：
房地产交易：
•我们在巴尔的摩、洛杉矶和北加州市场以1.118亿美元的总购买价(不包括交易成本)收购了7处工业物业，总面积约为90万平方英尺。
•我们收购了位于迈阿密、奥兰多、西雅图和南加州市场的约128.8英亩土地用于开发，总购买价为6,960万美元，不包括交易成本。
•我们开始在内陆帝国开发建设一座20万平方英尺的套装建筑。
•我们出售了14处工业物业，包括约120万平方英尺的GLA，销售收入总额为1.109亿美元，其中包括收到销售型应收租赁。
•我们成立了一家合资企业，通过该合资企业，我们以7050万美元的购买价格获得了位于凤凰城的约569英亩净可开发土地，用于开发、租赁和运营工业物业，并可能出售土地。
•我们100%租赁了巴尔的摩一个60万平方英尺的远期开发项目，该项目是在截至2020年3月31日的三个月内收购的。我们100%租赁了南佛罗里达一个10万平方英尺的开发项目，该项目将于第四季度完工。
融资交易：
•我们通过“在市场”(“ATM”)发行了1,842,281股普通股，净收益为7870万美元。
•我们发行了1.00亿美元的10年期私募债券，利率为2.74%；发行了2.0亿美元的12年期私募债券，利率为2.84%。
•我们还清了1510万美元的应付抵押贷款。
•我们签订了一项新的无担保定期贷款安排，为我们先前计划于2021年1月到期的2亿美元定期贷款安排进行了再融资。新贷款的初始到期日为2021年7月15日，并包括我们选择的两次为期一年的延期。新贷款仅限利息，目前的利率为LIBOR加150个基点。
•我们宣布第一、第二和第三季度现金股息为每股普通股0.25美元或每季度单位，比2019年季度增长8.7%。

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运营结果
下表按不同类别汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月的收入、物业费用和折旧及其他摊销。相同的商店物业是在2019年1月1日之前拥有并在2020年9月30日之前作为在役物业持有的物业，以及在2019年1月1日之前投入使用的开发和重新开发项目。收购时入住率至少为75%的物业将投入使用，除非我们预计租户在拥有物业后两年内迁出，入住率将降至75%以下。于收购日期入住率低于75%的收购及发展及重建项目于达到a)稳定入住率(定义为90%入住率)或b)收购或发展/重建建筑完成后一年内的较早者后投入服务。收购时入住率超过75%，但我们预计租户将在拥有后两年内迁出的已购物业，将在入住率较早达到90%或迁出后12个月内投入使用。当项目的资本支出估计超过物业未折旧账面总值的25%时，物业将从相同的商店类别移至重新开发类别。收购物业是指在2018年12月31日之后收购并作为经营性物业持有至2020年9月30日的物业。售出房产是指在2018年12月31日之后出售的房产。(Re)开发包括没有：a)在2019年1月1日之前基本完成12个月；或b)在2019年1月1日之前稳定下来的开发和重新开发。其他收入来自上述类别中未投入使用的物业的运营。, 我们维修公司的运营和其他杂项收入。其他物业开支来自上述其中一类未投入服务的物业的营运、我们维修公司的营运、空置土地开支及其他地区杂项开支。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入，可能会受到未来收购、(重新)开发和出售物业的影响。我们未来的收入和支出可能与历史汇率有很大不同。
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截至2020年9月30日的9个月与截至2019年9月30日的9个月的比较
截至2020年和2019年9月30日的9个月，我们的净收入分别为1.147亿美元和145.1美元。
截至2020年和2019年9月30日的9个月，我们同店物业的日均入住率分别为97.1%和97.6%。
截至9月30日的9个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
收入
相同的存储属性$286,961 $280,142 $6,819 2.4 %
获取的属性5,021 786 4,235 538.8 %
售出的房产4,647 27,965 (23,318)(83.4)%
(重新)发展26,434 2,484 23,950 964.2 %
其他12,676 3,849 8,827 229.3 %
总收入$335,739 $315,226 $20,513 6.5 %
来自同一家商店物业的收入增加680万美元，主要是由于租金和租户回收增加，但由于我们评估不再可能全额收取未来的合同租赁付款，以及入住率下降，应收租户准备金和应收租户递延租金金额增加，抵消了这一增长。由于2018年12月31日之后收购的16个工业物业总计约140万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了420万美元。由于2018年12月31日之后出售的54个工业物业总计约640万平方英尺的GLA，已售物业的收入减少了2330万美元。由于入住率增加，(再)开发项目的收入增加了2400万美元。来自其他的收入增加了880万美元，主要是由于收到并记录为与2016年和2017年被大火烧毁的两处物业相关的收入650万美元的最终保险结算收益，2018年收购了在2018年12月31日尚未稳定下来的部分占用物业，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年收购了一块土地，我们打算在未来开发工业建筑，但目前我们正在将其出租给租户，并收取土地租赁租金。
截至9月30日的9个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
物业费
相同的存储属性$69,869 $69,148 $721 1.0 %
获取的属性1,620 325 1,295 398.5 %
售出的房产979 8,256 (7,277)(88.1)%
(重新)发展7,550 1,569 5,981 381.2 %
其他7,469 6,645 824 12.4 %
物业费合计$87,487 $85,943 $1,544 1.8 %
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费和其他与财产有关的费用。来自同一家商店物业的财产支出增加了70万美元，主要是由于房地产税和保险的增加，但维修和维护以及除雪成本的下降大大抵消了这一费用。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了130万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，售出房产的财产支出减少了730万美元。(再)发展项目的物业开支增加600万美元，主要是由于发展项目大幅完成所致。来自其他的物业支出增加80万美元，主要是由于2018年可开发土地的房地产税费增加，以及2018年收购部分自住物业，这些物业在2018年12月31日没有稳定下来，因此尚未包括在同一商店池和某些杂项费用中，但被维护公司费用的减少所抵消。
37


一般和行政费用增加了440万美元，或21.6%，主要是由于截至2020年9月30日的9个月与关闭我们的印第安纳波利斯地区办事处相关的遣散费(90万美元)，以及截至2020年9月30日的9个月的激励薪酬与截至2019年9月30日的9个月相比有所增加。
截至9月30日的9个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
折旧及其他摊销
相同的存储属性$80,665 $77,821 $2,844 3.7 %
获取的属性3,430 783 2,647 338.1 %
售出的房产582 7,206 (6,624)(91.9)%
(重新)发展9,908 2,102 7,806 371.4 %
公司家具、固定装置和设备及其他2,947 2,066 881 42.6 %
折旧及其他摊销总额$97,532 $89,978 $7,554 8.4 %
同一门店物业的折旧和其他摊销增加了280万美元，主要原因是截至2020年9月30日的9个月内，由于提前终止了某些租户的租约，加速了折旧和摊销。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了260万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了660万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了780万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。来自公司家具、固定装置和设备和其他的折旧增加了90万美元，主要是由于2018年收购的物业在2018年12月31日尚未稳定，因此尚未包括在同一商店池中的相关折旧，以及2019年与收购土地用地相关的土地改善折旧。我们打算将来在这幅土地上发展工业大厦，但目前我们正出租给租户，收取地租。
截至2020年9月30日的9个月，我们确认了与出售14个工业物业相关的房地产销售收益2960万美元，其中约120万平方英尺的GLA。截至2019年9月30日的9个月，我们确认了与出售10个工业物业相关的房地产销售收益5340万美元，其中包括约170万平方英尺的GLA，以及与将运营租赁重新分类为销售型租赁相关的收益，该收益是由一名租户在其租约中行使选择权，从我们位于凤凰城市场的一栋60万平方英尺的建筑中购买的。
利息支出相对保持不变。然而，小幅增长的原因是，与截至2019年9月30日的9个月(13.724亿美元)相比，截至2020年9月30日的9个月的加权平均未偿债务余额(15.875亿美元)增加，但与截至2019年9月30日的9个月(4.06%)相比，截至2020年9月30日的9个月的加权平均利率(3.61%)下降(4.06%)，以及截至9月30日的9个月符合资本化条件的开发成本增加导致资本化利息增加90万美元，大大抵消了这一增长。与截至2019年9月30日的9个月相比，2020年。
债券发行成本的摊销相对保持不变。
截至2020年9月30日的9个月，合资企业的股本亏损并不显著。截至2019年9月30日的9个月，合资企业收入中的股权为1630万美元，包括我们按比例分享的与合资企业出售土地相关的收益和490万美元的应计激励费用。
与截至2019年9月30日的9个月相比，截至2020年9月30日的9个月的所得税支出减少了330万美元，降幅为96.9%，这主要是由于我们从合资企业出售土地的收益按比例减少，以及我们从合资企业赚取的应计激励费用。

38

截至2020年9月30日的三个月与截至2019年9月30日的三个月的比较
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月，我们的净收入分别为3670万美元和8000万美元。
截至2020年和2019年9月30日的三个月，我们同店物业的日均入住率分别为96.8%和97.7%。
截至9月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
收入
相同的存储属性$96,406 $94,042 $2,364 2.5 %
获取的属性2,536 642 1,894 295.0 %
售出的房产523 8,833 (8,310)(94.1)%
(重新)发展8,674 1,545 7,129 461.4 %
其他8,055 1,528 6,527 427.2 %
总收入$116,194 $106,590 $9,604 9.0 %
来自同一家商店物业的收入增加了240万美元，这主要是由于租金和租户回收的增加，但被入住率的下降所抵消。由于2018年12月31日之后收购的16个工业物业总计约140万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了190万美元。由于2018年12月31日之后出售的54个工业物业总计约640万平方英尺的GLA，已售物业的收入减少了830万美元。由于入住率增加，(再)开发项目的收入增加了710万美元。来自其他的收入增加了650万美元，主要是由于收到并记录为与2017年被大火烧毁的物业相关的540万美元的最终保险结算收益，2018年收购了截至2018年12月31日尚未稳定的部分占用物业，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年收购了一块土地，我们打算在未来开发工业建筑，但目前我们正在将其出租给租户，并收取土地租赁租金。
截至9月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
物业费
相同的存储属性$24,075 $22,595 $1,480 6.6 %
获取的属性815 131 684 522.1 %
售出的房产162 2,770 (2,608)(94.2)%
(重新)发展3,267 688 2,579 374.9 %
其他2,036 2,212 (176)(8.0)%
物业费合计$30,355 $28,396 $1,959 6.9 %
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费和其他与财产有关的费用。由于房地产税和保险的增加，来自同一家商店物业的财产支出增加了150万美元。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了70万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，售出房产的财产支出减少了260万美元。(再)发展项目的物业开支增加260万美元，主要是由于发展项目大幅完成所致。来自其他方面的财产支出相对保持不变。
与截至2019年9月30日的三个月相比，一般和行政费用增加了50万美元，增幅为7.8%，这主要是由于截至2020年9月30日的三个月内激励薪酬的增加。
39


截至9月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
折旧及其他摊销
相同的存储属性$28,306 $25,829 $2,477 9.6 %
获取的属性1,496 649 847 130.5 %
售出的房产107 2,126 (2,019)(95.0)%
(重新)发展3,466 890 2,576 289.4 %
公司家具、固定装置和设备及其他994 655 339 51.8 %
折旧及其他摊销总额$34,369 $30,149 $4,220 14.0 %
同一商店物业的折旧和其他摊销增加了250万美元，主要是由于在截至2020年9月30日的三个月里，由于提前终止了某些租户的租约，加速了折旧和摊销。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了80万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了200万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了260万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。来自公司家具、固定装置和设备和其他的折旧增加了30万美元，主要是由于2018年收购的物业在2018年12月31日尚未稳定，因此尚未包括在同一商店池中的相关折旧，以及2019年与收购土地用地相关的土地改善折旧。我们打算将来在这幅土地上发展工业大厦，但目前我们正出租给租户，收取地租。
截至2020年9月30日的三个月，我们确认了与出售两个工业物业相关的650万美元的房地产销售收益，这两个工业物业的总建筑面积约为80万平方英尺。截至2019年9月30日的三个月，我们确认了与出售八个工业物业相关的房地产销售收益5250万美元，其中包括约160万平方英尺的GLA，以及与将运营租赁重新分类为销售型租赁相关的收益，该收益是由一名租户在其租约中行使选择权，从我们位于凤凰城市场的一栋60万平方英尺的建筑中购买的。
利息支出相对保持不变。然而，小幅增长的原因是，与截至2019年9月30日的三个月相比，截至2020年9月30日的三个月的加权平均未偿债务余额增加(16.048亿美元)(14.313亿美元)，这被截至2020年9月30日的三个月的加权平均利率(3.56%)与截至2019年9月30日的三个月(3.97%)相比的下降(3.97%)以及截至2020年9月30日的三个月符合资本化条件的开发成本与截至9月30日的三个月相比的增加导致的30万美元的资本化利息增加所大幅抵消。2019年。
债券发行成本的摊销相对保持不变。
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月，合资企业的股本亏损并不显著。
截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月的所得税优惠(拨备)均不显著。








40


租赁活动
下表提供了截至2020年9月30日的三个月和九个月的已开始租赁摘要。该表不包括按月租约或租期少于12个月的租约。 
三个月数量：
租约
已开始		平方英尺
已开始
(单位：000)
每单位净租金
平方英尺 (A)
直线基数
租金增长：(B)
加权
平均租赁
术语(C)
租赁费和费用
每平方
脚(D)
加权
普通租户
保留率(E)
新租约24 766 $8.71 43.8 %5.0 $4.97 不适用
续期租契35 1,232 $8.16 28.1 %3.7 $2.06 68.4 %
总计/加权平均值59 1,998 $8.37 33.9 %4.2 $3.18 68.4 %
截至9个月
新租约66 1,846 $7.36 37.1 %4.8 $4.32 不适用
续期租契105 4,046 $6.89 28.6 %5.9 $2.08 75.2 %
发展/收购租约7 1,622 $6.46 不适用10.2 不适用不适用
总计/加权平均值178 7,514 $6.91 31.3 %6.6 $2.78 75.2 %
_______________
(A)    净租金是根据GAAP计算的租赁期内的平均基本租金。
(B)    直线基准租金增长是指新租约或续签租约的净租金(包括直线租金调整)的变化与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的比率。先前没有可比租约的新租约不包括在内。
(C)    租期以年数表示。假设不行使续租选择权(如果有)。
(D)    租赁成本包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的成本，以及为租赁交易支付的佣金和资本化成本。每平方英尺的租赁费是指该期间开始的租约预计将产生的全部周转费用，并不反映该期间的实际支出。
(E)    表示续订各自租约的租户的加权平均平方英尺。

下表提供了我们在截至2020年9月30日的三个月和九个月期间开始的租赁摘要，其中包括租赁期内的租金优惠。 
三个月数量：
租约
提供租金优惠		平方英尺
(单位：000)		租金优惠(元)
新租约16 416 $1,108 
续期租契5 144 324 
总计21 560 $1,432 
截至9个月
新租约46 1,106 $2,186 
续期租契11 524 645 
发展/收购租约6 1,521 2,537 
总计63 3,151 $5,368 
41

流动性与资本资源
截至2020年9月30日，我们的现金和现金等价物约为1.711亿美元。截至2020年9月30日，我们的无担保信贷安排下还有724.6美元可用于额外借款。
我们已经考虑了我们的短期(到2021年9月30日)流动性需求，以及我们估计的运营现金流和其他预期流动性来源是否足以满足这些需求。我们有一笔2.0亿美元的定期贷款将于2021年7月到期。对于这一期限，我们有两个一年的延期选择，条件是满足某些条件。除此项付款义务外，吾等相信，吾等主要的短期流动资金需求是为正常经常性开支、物业收购、发展、翻新、扩建及其他非经常性资本改善、偿债要求、根据守则维持本公司REIT资格所需的最低分派及本公司董事会批准的分派提供资金。我们预计，这些需求将通过手头的现金、经营活动提供的现金流以及特定资产的处置来满足。这些需求也可以通过发行额外的股本或债务证券来满足，这取决于市场条件和合同限制或我们的无担保信贷安排下的借款。
我们预计将根据市场条件，通过处置选定资产、长期无担保和有担保债务以及发行额外的股权证券，满足长期(2021年9月30日之后)流动性要求，如物业收购、开发、预定债务到期日、重大翻新、扩建和其他非经常性资本改善。
截至2020年10月23日，我们在我们的无担保信贷安排下有大约7.246亿美元可用于额外借款。我们的无担保信贷工具包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。如果我们不能履行这些公约中的任何一项，我们获得借款的机会可能会受到限制。我们相信，截至2020年9月30日，我们遵守了我们的财务契约，我们预计在接下来的12个月里，我们将能够遵守我们的财务契约运营。
如上所述，新冠肺炎疫情的爆发对我们的租户经营业务和我们物业所在的州和城市造成了不利影响。新冠肺炎疫情可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响，因为经济活动的减少严重影响了我们某些租户的业务、财务状况和流动性，并可能导致某些租户无法完全履行对我们的义务。为了明智地使用我们的资本，近期的重点是保持流动性，在2020年第一季度，我们暂停了所有新的投机性垂直开发项目，但完成了已经在进行的开发和重新开发物业，以及获得许可和其他横向建设工作所需的支出。但是，基于有利的市场条件，我们将于2020年第四季度开始建设迈阿密第一公园和第一95配送中心。我们完成建设并稳定在建的开发和重新开发(包括迈阿密第一公园、First 95配送中心和2020年第三季度开始的一个量体裁衣项目)、为已完成但资金不足的开发项目提供资金以及在我们的一个地块完成正在进行的许可和其他计划的水平建设工作的预计总成本，在2020年剩余时间约为5000万美元，2021年及以后约为1亿美元。
我们的高级无担保票据已分别获得标准普尔、穆迪和惠誉评级为BBB/STRATE、BAA2/STRATE和BBB/STRATE的信用评级。如果评级被下调，我们相信我们将继续获得足够的资本。然而，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。
42

现金流活动
下表汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月的公司现金流活动：
20202019
(单位：千)
经营活动提供的净现金$190,139 $190,179 
投资活动所用现金净额(274,355)(214,935)
融资活动提供的现金净额102,619 18,655 
下表汇总了截至2020年9月30日和2019年9月30日的9个月我们运营合作伙伴的现金流活动：
20202019
(单位：千)
经营活动提供的净现金$190,699 $190,264 
投资活动所用现金净额(274,355)(214,935)
融资活动提供的现金净额102,059 18,570 

截至2020年9月30日的9个月的现金流与去年同期相比的变化情况如下：
经营活动：经营活动提供的现金为公司减少了40万美元(经营伙伴关系增加了40万美元)，主要原因如下：
•由于现金支付的时间安排，应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少；
•与2019年相比，2020年我们合资企业的分配减少了1600万美元；抵消了
•租户应收账款、预付费用和其他资产因现金收款时间安排而减少；
•为结算衍生工具而支付的款项减少310万元；及
•同店物业、收购物业和新近开发物业的NOI增加2,700万美元，但因处置房地产而减少的NOI为1,600万美元所抵销。
投资活动：用于投资活动的现金增加5940万美元，主要原因如下：
•与2019年相比，2020年房地产购置和开发以及装修和租赁佣金增加1590万美元；
•与2019年相比，与2019年相比，2020年对我们合资企业的净捐款增加了5140万美元；由以下因素抵消：
•与收取保险结算收益有关的费用增加650万元；以及
•与2019年相比，2020年处置房地产和收取销售型应收租赁收到的净收益增加730万美元。
融资活动：融资活动提供的现金为公司增加了8400万美元(经营伙伴关系增加了8350万美元)，主要原因如下：
•2020年私募发行无担保票据增加1.5亿美元；
•增加7870万美元，涉及2020年在我们的自动取款机下发行1,842,281股公司普通股的净收益；
•与2019年相比，2020年应付抵押贷款偿还减少9,790万美元；由以下部分抵消：
•与2019年相比，我们的无担保信贷安排在2020年的净还款额增加了2.36亿美元；以及
•由于公司提高了2020年的股息率，股息和单位分配增加了700万美元。
43

市场风险
以下关于我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果大不相同。我们的业务使我们面临利率带来的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析载列吾等于二零二零年九月三十日持有的对利率变动敏感的金融工具及衍生工具的收益、现金流或公允价值的假设损益。虽然这一分析可能有一些作为基准的用途，但它不应被视为预测。
在正常的业务过程中，我们也面临非财务或不可量化的风险。此类风险主要包括信用风险和法律风险，以下分析不作说明。
截至2020年9月30日，16.142亿美元(不包括未摊销债务发行成本)是固定利率债务，占我们总债务的100%。截至2019年12月31日，13.329亿美元(占我们总债务的89.4%)是固定利率债务，不包括未摊销债务发行成本。截至同一日期，不包括未摊销债务发行成本的1.58亿美元，占我们总债务的10.6%，是可变利率债务。截至2020年9月30日和2019年12月31日，固定利率债务金额包括通过使用名义总金额为4.6亿美元的衍生工具有效地交换到固定利率的可变利率债务，这些衍生工具减轻了我们对基于LIBOR的无担保定期贷款可变利率的敞口。
于2020年9月30日，我们还有一项名义金额为1.5亿美元的衍生品，以减轻我们的无担保信贷安排(“2020掉期”)未偿还余额1.5亿美元的风险，该工具的利率是可变的，基于一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。2020年掉期始于2020年4月1日，将于2021年4月1日到期，并将我们的无担保信贷工具利率中一个月期LIBOR利率部分固定为0.42%。截至2020年9月20日，无担保信贷安排没有未偿还余额。我们最初将2020年掉期指定为现金流对冲。然而，在截至2020年9月30日的三个月内，我们加快了2020年掉期的公允价值从其他全面收益到收益的重新分类，因为预计对冲的预测交易不再可能发生。截至2020年9月30日的三个月，2020掉期记录的加速亏损并不显著。此外，于截至二零二零年九月三十日止九个月内，为预期于2021年1月到期的200.0百万美元无担保定期贷款进行再融资(见附注4)，我们订立了名义总价值为200.0百万美元的利率掉期(“2021年掉期”)，将一个月期LIBOR利率定为0.99%。2021年掉期的有效期从2021年2月1日开始，2026年2月2日到期。我们将2021年掉期指定为现金流对冲。
衍生金融工具的使用使我们能够管理利率上升对我们的收益和现金流带来的风险。目前，我们不会为交易或其他投机目的而订立金融工具。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，用于计算综合利率的基本利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。固定利率债务的利率风险和公允市场价值的变化一般不会对我们产生重大影响，直到我们被要求为此类债务进行再融资。有关我们各种固定利率债务的到期日的讨论，请参阅合并财务报表附注4。
根据现行的市场利率，我们的浮动利率债务是有风险的。如果与我们的可变利率债务相关的LIBOR利率增加了10%，我们估计，根据截至2020年9月30日的9个月的平均未偿还浮动利率债务，我们在截至2020年9月30日的9个月期间的利息支出将增加约90万美元。此外，如果在截至2020年9月30日的9个月中，由于再融资，我们的加权平均固定利率债务的加权平均利率增加了10%，那么在截至2020年9月30日的9个月中，利息支出将增加约410万美元。
截至2020年9月30日，根据我们对当时市场利率的估计，我们债务的估计公允价值约为17.124亿美元。




44

补充收益衡量标准
关注房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股权REIT的补充运营业绩衡量标准。根据美国公认会计原则(“GAAP”)对房地产资产进行的历史成本会计隐含假设房地产资产的价值会随着时间的推移通过折旧而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业分析师和投资者更喜欢用FFO和NOI等指标来补充使用历史成本会计的经营业绩。我们提供与FFO和同店NOI(“SS NOI”)相关的信息，既是因为这样的行业分析师对此类信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的业绩衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2020年激励薪酬计划确定我们高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不应被视为净收益或根据GAAP得出的任何其他衡量标准的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的经营活动产生的现金，都不应被视为经营活动现金流的替代，以衡量我们的流动性，也不能表明可用于我们现金需求的资金，包括我们进行现金分配的能力。
运营资金来源
全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)已为房地产行业确认并定义了房地产投资信托基金经营业绩的补充指标FFO，该指标将历史成本折旧等项目从根据GAAP确定的净收入中剔除。FFO是一项非GAAP财务指标。FFO是我们根据NAREIT理事会采用的定义计算的，可能无法与其他公司的其他类似名称的指标进行比较。根据重新表述的NAREIT对FFO的定义，我们计算FFO等于First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入，加上房地产折旧和其他摊销，加上房地产减值，减去房地产销售损益，扣除与房地产销售相关的任何所得税条款或利益，我们还从未合并的合资企业的净收入份额中剔除相同的调整。
管理层认为，普通股股东和参与证券可使用的FFO，再加上净收益(这仍然是衡量业绩的主要指标)，提高了投资公众对REITs经营业绩的理解，并使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层认为，通过剔除与房地产资产销售、房地产资产减值和房地产资产折旧及摊销相关的损益，投资者和分析师能够识别构成房地产投资信托基金活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营业绩帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。
下表显示了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，普通股股东和参与证券可获得的净收入与普通股股东和参与证券可获得的FFO计算的对账。
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2020201920202019
 (单位：万人)(单位：万人)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,959 $78,311 $112,262 $141,914 
调整：
房地产折旧及其他摊销34,152 29,993 96,921 89,451 
房地产销售收益(6,525)(52,489)(29,594)(53,378)
从合资企业中出售房地产的收益— — — (16,714)
所得税拨备-从合资企业出售房地产可分配的收益— — — 3,095 
调整的非控股权益份额(578)541 (1,401)(463)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券的运营资金
$63,008 $56,356 $178,188 $163,905 
45

同店净营业收入
SS NOI是一项非GAAP财务指标，提供了租赁业务的衡量标准，根据我们的计算，该指标不包括折旧和摊销、一般和行政费用、利息费用、所得税收益和费用以及我们合资企业的损益权益。我们将SS NOI定义为收入减去房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用等物业费用，减去不同门店物业的NOI，减去直线租金、高于和低于市场租金摊销和租赁终止费用的影响。我们在计算SS NOI时不包括直线租金和高于(低于)市值租金，因为我们相信它能更好地衡量按年比较的实际现金基础租金增长。按照这样的定义，SS NOI可能无法与以不同方式定义相同商店属性或NOI的其他REITs报告的相同商店净营业收入或类似指标进行比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金的增减和租户回收的增减。我们的成功在很大程度上取决于我们是否有能力租赁空间，以及从租户那里收回与租约相关的运营成本。
下表显示了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三个月和九个月，SS NOI在运营业绩中披露的同一门店收入和物业费用(并与反映在运营报表上的收入和支出进行了对账)的对账。
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 20202019更改百分比：20202019更改百分比：
 (单位：万人)(单位：万人)
同店收入$96,406 $94,042 $286,961 $280,142 
同一商店物业费(24,075)(22,595)(69,869)(69,148)
同店调整前净营业收入$72,331 $71,447 1.2%$217,092 $210,994 2.9%
同一门店调整：
直线租金
(357)(95)(383)(4,826)
高于/低于市值租金摊销
(231)(265)(711)(789)
租赁终止费
(15)(246)(717)(711)
同店净营业收入$71,728 $70,841 1.3%$215,281 $204,668 5.2%

后续事件
从2020年10月1日至2020年10月23日，我们出售了两处工业物业，不包括交易成本，毛收入为560万美元。
从2020年10月1日至2020年10月23日，合资一期出售了两宗地块，不包括交易成本，总收益为2,240万美元。


46

第三项。关于市场风险的定量和定性披露
对本项目的答复载于上文项目2“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”。
第四项。管制和程序
First Industrial Realty Trust，Inc.
公司管理层，包括首席执行官和首席财务官，已经对截至本报告所述期间结束时公司的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义)的有效性进行了评估。根据对交易法规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官得出的结论是，在这段时间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，公司财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化对公司的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。
第一实业，L.P.
公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份对经营合伙企业的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估，截至本报告所述期间结束。根据对交易法规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份得出结论，截至该期间结束，经营合伙企业的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，经营合伙企业对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对经营合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
47

第二部分：其他信息
第(1)项。法律程序
没有。
项目71A。危险因素
以下风险因素反映了我们截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中包含的额外风险因素。有关这些风险因素的完整描述，请参阅我们截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的“第1A项风险因素”。

目前流行的新型冠状病毒，或COVID-19，以及未来其他高度传染性或传染性疾病的爆发，可能会对我们的业务造成不利影响。
世界卫生组织和某些国家和地方政府将新冠肺炎定性为流行病。新冠肺炎疫情已经造成，未来可能还会有一次大流行，对地区和全球经济造成干扰，金融市场出现重大波动和负面压力。新冠肺炎大流行，或未来的大流行，也可能对我们成功运营的能力以及我们的财务状况、运营结果和现金流产生实质性的不利影响，原因包括：

•经济活动减少可能会严重影响我们的租户的业务、财务状况和流动性，并可能导致某些租户无法完全或根本无法履行对我们的义务，或以其他方式寻求修改该等义务和/或提前终止租约或不续签；

•延误或停止与我们正在进行的发展和重建项目以及租户改善有关的建筑活动，包括批准和获得批准；

•进入资本和贷款市场的困难(或这样做的成本大幅增加)、对我们信用评级的影响、或全球金融市场的严重混乱或不稳定，或信贷和融资状况的恶化，可能会影响我们获得为业务运营提供资金或及时解决到期债务所需的资本；

•我们履行我们的无担保信贷安排和其他债务协议的财务契约的能力，并导致违约和潜在的债务加速，这种不遵守可能会对我们在我们的无担保信贷安排下进行额外借款和支付股息的能力产生负面影响；

•本公司有形或无形资产因经济状况转弱而可能录得的任何减值；

•商业活动和房地产交易需求的普遍下降可能会对我们以有吸引力的价格出售或购买物业的能力造成不利影响；

•由于各种法庭关闭、案件数量增加和/或某些类型的活动暂停而无法提起或提起诉讼；

•对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果他们中的相当一部分受到影响，可能会导致我们在此次中断或未来中断期间确保业务连续性的能力下降，并可能对我们的财务报告披露控制和程序产生负面影响；以及

•我们员工的远程工作安排时间过长可能会给我们的业务连续性计划带来压力，并带来运营风险，包括但不限于网络安全风险。

新冠肺炎疫情对我们业务的整体影响目前仍不确定。我们在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中列出的许多风险因素应被解读为由于新冠肺炎大流行的影响而增加的风险。
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第二项。未登记的股权证券销售和收益的使用
没有。
第三项。高级证券违约
没有。
第四项。矿场安全资料披露
没有。
第五项。其他资料
没有。
项目6.陈列品
本项目所需展品载于随附的展品索引。
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展品索引 
陈列品描述
31.1*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条证明第一工业地产信托公司的主要行政人员
31.2*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条证明第一工业地产信托公司首席财务官
31.3*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席执行官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
31.4*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席财务官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
32.1**
根据“美国法典”第1350条第18款(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过)对第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官的证明
32.2**
根据“美国法典”第18编第1350条(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过)，第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官作为第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的证明
101.1*First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.的Form 10-Q季度报告中以XBRL格式编制的以下财务报表：(I)综合资产负债表(未经审计)，(Ii)综合经营报表(未经审计)，(Iii)综合全面收益表(未经审计)，(Iv)综合股东权益变动表/合作伙伴资本综合变动表(未经审计)，(V)综合现金流量表(未经审计)和(Vi)综合财务报表附注(未经审计)
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
_______________
*谨此提交。
**随函提供。
50

签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名者代表其签署。
First Industrial Realty Trust，Inc.
依据：/S/**斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
依据：/S/：萨拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
 
第一工业公司，L.P.
依据：First Industrial Realty Trust，Inc.
作为普通合伙人
依据：/S/**斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
依据：/S/：萨拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
日期：2020年10月23日
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