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美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
____________________________________________________________________________________
表格：10-Q
____________________________________________________________________________________
 
☒
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告
 
关于截至的季度期间2020年6月30日

或 
☐
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
 
在从中国到日本的过渡期内，从中国到日本的过渡期是从中国到日本的过渡期。从中国到日本的过渡期是从中国到日本的过渡期。在这段过渡期内，中国的投资者将从中国转向中国，中国的投资者将从中国转向中国，中国的投资者将从中国转向亚洲，中国的投资者将从中国转向亚洲，中国的投资者将从中国转向亚洲，而中国的投资者将从中国转向中国。
 
佣金档案号：001-35074
 
Summit Hotel Property，Inc.
(章程中规定的注册人的确切姓名)
_____________________________________________________________________________________
马里兰州 27-2962512
(州或其他司法管辖区 (国际税务局雇主识别号码)
指公司或组织)  
 
13215蜂洞公园大道，B-300型套房
奥斯汀, 泰克斯  78738
(主要执行机构地址，包括邮政编码)
 
(512) 538-2300
(登记人的电话号码，包括区号)
________________________________________________________________________________

根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码每间交易所的注册名称
普通股，面值0.01美元客栈纽约证券交易所
D系列累计可赎回优先股，面值0.01美元Inn-PD纽约证券交易所
E系列累计可赎回优先股，面值0.01美元Inn-PE纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。☒ 是  ☐不是的
 
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和发布此类文件的较短时间内)以电子方式提交并张贴在其公司网站(如果有)中，根据本章S-T规则(§232.405)第405条要求提交和张贴的每个互动数据文件。☒ 是  ☐不是的
 


用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
大型加速滤波器☒加速文件管理器☐
非加速文件管理器☐小型报表公司☐
 新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。☐是☒不是的
 
截至2020年7月31日，Summit Hotel Properties，Inc.的普通股流通股数量。曾经是105,696,544.


目录
 
  页
第一部分-财务信息
   
第1项
财务报表
1
   
 
简明合并资产负债表-2020年6月30日(未经审计)和2019年12月31日
1
 
简明合并经营报表(未经审计)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月
2
 
简明综合全面收益(亏损)表(未经审计)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月
3
简明综合权益变动表(未经审计)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月
4
 
现金流量表简明合并报表(未经审计)-截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月
6
 
简明合并财务报表附注(未经审计)
7
   
第二项。
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
32
   
项目3.
关于市场风险的定量和定性披露
53
   
项目4.
管制和程序
54
   
第II部分-其他资料
   
第1项
法律程序
55
   
第1A项
危险因素
55
   
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
55
   
项目3.
高级证券违约
55
   
项目4.
矿场安全资料披露
55
   
第五项。
其他资料
55
   
第6项
陈列品
56
 
i



第一部分-财务信息
项目1.财务报表
Summit Hotel Properties，Inc.
简明综合资产负债表
(单位为千，份额除外)
 
2020年6月30日2019年12月31日
 (未经审计) 
资产  
酒店物业投资，净额$2,145,912  $2,184,232  
未开发土地1,500  1,500  
持有待售资产，净额425  425  
现金和现金等价物124,554  42,238  
限制性现金18,658  27,595  
房地产贷款投资净额29,173  30,936  
使用权资产，净额29,181  29,884  
贸易应收账款净额10,507  13,281  
预付费用和其他费用7,249  8,844  
递延费用，净额4,479  4,709  
其他资产9,237  12,039  
总资产$2,380,875  $2,355,683  
负债和权益  
负债：  
债务，扣除债务发行成本后的净额$1,159,399  $1,016,163  
租赁负债19,069  19,604  
应付帐款2,672  4,767  
应计费用及其他68,199  71,759  
负债共计1,249,339  1,112,293  
承担和或有事项(附注10)
权益：  
优先股，$0.01每股面值，100,000,000授权股份：
  
6.45%系列D-3,000,000在2020年6月30日和2019年12月31日发行和发行的股票(总清算优先权为$75,403及$75,417分别于2020年6月30日和2019年12月31日)
30  30  
6.25%系列：E-6,400,000在2020年6月30日和2019年12月31日发行和发行的股票(总清算优先权为$160,833及$160,861分别于2020年6月30日和2019年12月31日)
64  64  
普通股，$0.01每股面值，500,000,000授权股份，105,696,833和105,169,515分别于2020年6月30日和2019年12月31日发行和发行的股票
1,057  1,052  
额外实收资本1,194,178  1,190,949  
累计其他综合损失(36,086) (16,034) 
超过留存收益的分配(93,994) (2,283) 
股东权益总额1,065,249  1,173,778  
经营合伙中的非控股权益1,332  1,809  
合营企业中的非控股权益(附注8)64,955  67,803  
总股本1,131,536  1,243,390  
负债和权益总额$2,380,875  $2,355,683  
 
见简明合并财务报表附注
1

Summit Hotel Properties，Inc.
简明合并操作报表
(未经审计)
(以千为单位，每股金额除外)
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
收入：    
房间$23,828  $131,656  $122,431  $259,756  
食品和饮料248  6,134  5,132  12,154  
其他1,360  5,140  6,258  9,972  
总收入25,436  142,930  133,821  281,882  
费用：    
房间6,415  28,413  30,988  56,253  
食品和饮料333  4,621  4,370  9,159  
其他酒店运营费用16,588  39,489  51,871  79,348  
财产税、保险和其他11,466  10,695  23,164  22,103  
管理费644  4,458  3,716  9,604  
折旧摊销27,565  23,779  54,644  49,315  
公司总务处和行政部5,315  5,920  9,983  11,910  
信贷损失准备金—  —  2,530  —  
资产减值损失—  1,685  782  1,685  
总费用68,326  119,060  182,048  239,377  
(损失)资产处置收益，净额(32) 35,520  (35) 39,686  
营业(亏损)收入(42,922) 59,390  (48,262) 82,191  
其他收入(费用)：    
利息费用(10,749) (9,766) (21,761) (20,618) 
其他收入，净额876  146  2,982  1,447  
其他收入(费用)合计(9,873) (9,620) (18,779) (19,171) 
所得税前持续经营收入(亏损)(52,795) 49,770  (67,041) 63,020  
所得税优惠(费用)(附注12)247  (701) (1,721) (1,051) 
净(亏损)收入(52,548) 49,069  (68,762) 61,969  
减去可归因于非控股权益的损失(收入)：
运营伙伴关系96  (112) 133  (135) 
合资企业2,035  —  2,890  —  
Summit Hotel Properties，Inc.的净(亏损)收入。(50,417) 48,957  (65,739) 61,834  
优先股息(3,709) (3,709) (7,418) (7,418) 
普通股股东应占净(亏损)收入$(54,126) $45,248  $(73,157) $54,416  
(亏损)每股收益：  
基本的和稀释的$(0.52) $0.43  $(0.70) $0.52  
加权平均已发行普通股：    
基本型104,154  103,896  104,075  103,823  
稀释104,154  103,937  104,075  103,888  
 
见简明合并财务报表附注
2

Summit Hotel Properties，Inc.
简明综合全面收益(亏损)表
(未经审计)
(千)
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
净(亏损)收入$(52,548) $49,069  $(68,762) $61,969  
其他综合亏损，税后净额：    
衍生金融工具公允价值变动(1,023) (9,274) (20,067) (14,832) 
综合(亏损)收益(53,571) 39,795  (88,829) 47,137  
非控股权益可归因于非全面亏损(收入)：    
运营伙伴关系96  (89) 170  (98) 
合资企业2,035  —  2,890  —  
Summit Hotel Properties，Inc.的全面(亏损)收入。(51,440) 39,706  (85,769) 47,039  
优先股息(3,709) (3,709) (7,418) (7,418) 
普通股股东应占综合(亏损)收入$(55,149) $35,997  $(93,187) $39,621  
 
见简明合并财务报表附注


3

Summit Hotel Properties，Inc.
简明综合权益变动表
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月
(未经审计)
(单位为千，份额除外)

股份
首选的
股票		择优
股票		股份
属于公共的
股票		普普通通
股票		附加
实收资本		累计其他
综合
损失		留存收益
(赤字)和
分布		总计
股东的
权益		非控股股东权益总计
权益
操作
伙伴关系		接合
冒险
2020年3月31日的余额9,400,000  $94  105,574,400  $1,056  $1,191,964  $(35,044) $(39,868) $1,118,202  $1,658  $67,035  $1,186,895  
普通股赎回普通股单位—  —  28,623  —  252  (19) —  233  (233) —  —  
分红—  —  —  —  —  —  (3,709) (3,709) —  (45) (3,754) 
基于股权的薪酬—  —  93,810  1  1,962  —  —  1,963  3  —  1,966  
其他综合损失—  —  —  —  —  (1,023) —  (1,023) —  —  (1,023) 
净损失—  —  —  —  —  —  (50,417) (50,417) (96) (2,035) (52,548) 
2020年6月30日的余额9,400,000  $94  105,696,833  $1,057  $1,194,178  $(36,086) $(93,994) $1,065,249  $1,332  $64,955  $1,131,536  
2019年3月31日的余额9,400,000  $94  105,080,113  $1,051  $1,185,790  $(6,985) $(4,241) $1,175,709  $2,260  $—  $1,177,969  
普通股赎回普通股单位—  —  6,076  —  53  —  —  53  (53) —  —  
分红—  —  —  —  —  —  (22,537) (22,537) (47) —  (22,584) 
基于股权的薪酬—  —  40,885  —  1,959  —  —  1,959  5  —  1,964  
因员工扣缴要求而获得的股份—  —  (448) —  (5) —  —  (5) —  —  (5) 
其他—  —  —  —  (82) —  —  (82) —  —  (82) 
其他综合损失—  —  —  —  —  (9,251) —  (9,251) (23) —  (9,274) 
净收入—  —  —  —  —  —  48,957  48,957  112  —  49,069  
2019年6月30日的余额9,400,000  $94  105,126,626  $1,051  $1,187,715  $(16,236) $22,179  $1,194,803  $2,254  $—  $1,197,057  


见简明合并财务报表附注

4

Summit Hotel Properties，Inc.
简明综合权益变动表
截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月
(未经审计)
(单位为千，份额除外)
 股份
首选的
股票		择优
股票		股份
的
普普通通
股票		普普通通
股票		附加
实收资本		累计其他
综合
损失		留存收益(亏损)
和
分布		总计
股东的
权益		非控股股东权益总计
权益
操作
伙伴关系		接合
冒险
2019年12月31日的余额9,400,000  $94  105,169,515  $1,052  $1,190,949  $(16,034) $(2,283) $1,173,778  $1,809  $67,803  $1,243,390  
合营企业中非控股权益的出资—  —  —  —  —  —  —  —  —  577  577  
普通股赎回普通股单位—  —  33,579  —  298  (22) —  276  (276) —  —  
分红—  —  —  —  —  —  (25,972) (25,972) (37) (535) (26,544) 
基于股权的薪酬—  —  559,084  6  3,429  —  —  3,435  6  —  3,441  
因员工扣缴要求而获得的股份—  —  (65,345) (1) (468) —  —  (469) —  —  (469) 
其他—  —  —  —  (30) —  —  (30) —  —  (30) 
其他综合损失—  —  —  —  —  (20,030) —  (20,030) (37) —  (20,067) 
净损失—  —  —  —  —  —  (65,739) (65,739) (133) (2,890) (68,762) 
2020年6月30日的余额9,400,000  $94  105,696,833  $1,057  $1,194,178  $(36,086) $(93,994) $1,065,249  $1,332  $64,955  $1,131,536  
2018年12月31日的余额9,400,000  $94  104,783,179  $1,048  $1,185,310  $(1,441) $4,838  $1,189,849  $2,295  $—  $1,192,144  
普通股赎回普通股单位—  —  6,076  —  53  —  —  53  (53) —  —  
分红—  —  —  —  —  —  (44,493) (44,493) (94) —  (44,587) 
基于股权的薪酬—  —  411,711  4  3,304  —  —  3,308  8  —  3,316  
因员工扣缴要求而获得的股份—  —  (74,340) (1) (838) —  —  (839) —  —  (839) 
其他—  —  —  —  (114) —  —  (114) —  —  (114) 
其他综合损失—  —  —  —  —  (14,795) —  (14,795) (37) —  (14,832) 
净收入—  —  —  —  —  —  61,834  61,834  135  —  61,969  
2019年6月30日的余额9,400,000  $94  105,126,626  $1,051  $1,187,715  $(16,236) $22,179  $1,194,803  $2,254  $—  $1,197,057  
 
见简明合并财务报表附注

5

Summit Hotel Properties，Inc.
简明现金流量表合并表
(未经审计)
(千)
 对于
截至六个月
六月三十日，
 20202019
经营活动  
净(亏损)收入$(68,762) $61,969  
对净(亏损)收入与经营活动提供的现金净额(用于)进行的调整：  
折旧摊销54,644  49,315  
递延融资成本摊销1,012  714  
资产减值损失782  1,685  
信贷损失准备金2,530  —  
基于股权的薪酬3,441  3,316  
递延税项资产，净额2,058  —  
处置资产损失(收益)净额35  (39,686) 
非现金利息收入(1,540) (1,019) 
债务交易成本271  1,835  
其他209  261  
营业资产和负债的变化：  
贸易应收账款净额2,774  (7,301) 
预付费用和其他费用1,459  2,596  
应付帐款(950) (169) 
应计费用及其他(18,794) 1,784  
经营活动提供的现金净额(用于)(20,831) 75,300  
投资活动  
收购酒店物业及土地—  (4,178) 
酒店物业的改善(15,852) (32,576) 
资产处置收益净额—  143,957  
资产处置合同终止付款(2,200) —  
房地产贷款的资金筹措(3,233) (500) 
房地产贷款本金支付的收益250  550  
增加用于收购的托管保证金—  (825) 
投资活动提供的现金净额(用于)(21,035) 106,428  
融资活动  
循环信贷借款191,500  100,000  
债务本金支付(46,857) (230,562) 
支付的股息(26,785) (45,210) 
合营企业中非控股权益出资的收益577  —  
债务融资费用和其他发行成本(2,721) (1,811) 
用于预扣要求的普通股回购(469) (839) 
融资活动提供(使用)的现金净额115,245  (178,422) 
现金、现金等价物和限制性现金净变化73,379  3,306  
现金、现金等价物和限制性现金  
期初69,833  72,556  
期末$143,212  $75,862  
补充披露现金流量信息  
现金支付利息$(20,525) $(21,463) 
酒店物业的应计改善$(1,381) $(5,018) 
所得税退税的现金收入$614  $802  
 
见简明合并财务报表附注
6

Summit Hotel Property，Inc.
 
简明合并财务报表附注
(未经审计)
 
注1-业务说明
 
一般信息

Summit Hotel Properties，Inc.(“本公司”)是一家自我管理的酒店投资公司，成立于2010年6月30日，是马里兰州的一家公司。本公司于2010年6月30日成立特拉华州有限合伙企业Summit Hotel OP，LP(“营运合伙”)，持有普通及有限合伙权益。除文意另有所指外，“我们”、“我们”和“我们”是指本公司及其合并子公司。
 
我们专注于拥有优质品牌酒店，拥有高效的运营模式，主要是在酒店业的高端市场。在2020年6月30日，我们的投资组合包括72酒店共设有11,288客房位于23各州。截至2020年6月30日，我们拥有100的未偿还股权的百分比67我们的72酒店。我们拥有一家51%控制权益于五我们在2019年通过合资企业收购的酒店。我们已选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税，以缴纳联邦所得税。要符合REIT的资格，我们不能经营或管理我们的酒店。因此，我们所有的酒店都出租给我们的应税房地产投资信托基金子公司(“TRS承租人”)。

风险和不确定性
 
由于新型冠状病毒新冠肺炎(“新冠肺炎”)的影响，本公司受到风险和不确定因素的影响。新冠肺炎大流行对本公司业务的全面影响是高度不确定和难以预测的，因为各州和州内的市政当局对这一大流行的反应各不相同。本公司于2020年3月开始受到新冠肺炎的影响，当时世界卫生组织(“世卫组织”)宣布与新冠肺炎有关的国际关注的突发公共卫生事件。到2020年3月31日，全美许多州都发布了居家指令，许多地方司法管辖区还要求暂时关闭被认为不必要的企业。2020年4月，某些州开始发布指导方针和实施计划，允许各自州的企业和其他活动在不同阶段重新开业或恢复。然而，从2020年6月开始，新冠肺炎新案件的激增减缓了刚刚起步的经济复苏的步伐，推迟或逆转了全国某些活动和业务重新开业的恢复。

这些行动和限制对美国和全球经济产生了重大负面影响，包括所有形式的国内和国际旅行迅速大幅下降，对酒店和客房的需求大幅下降。这些情况导致我们在2020年上半年的收入、盈利能力和运营现金流大幅下降，预计将继续对我们的运营和财务业绩产生重大不利影响，直到旅行和商业限制放松，消费者信心恢复，经济开始复苏。新冠肺炎疫情还显著增加了经济的不确定性，并导致全球资本市场的混乱和波动，这可能会增加我们的资本成本，并限制我们获得资本的机会。

7

新冠肺炎疫情导致公司在以下时间暂停运营六酒店包含9342020年3月入住客房。另加九酒店，包含1,278每间客房都毗邻我们的另一家酒店(“Sister Properties”)，继续接受预订，但客人被引导到Sister Properties。在截至2020年6月30日的第二季度，五酒店包含682客房和四与姊妹酒店相邻的酒店物业包含506客房重新开放。截至2020年6月30日，仅一酒店设有252客房仍然暂停运营，客人在五其他酒店，包括772客房指向Sister Properties。除了关闭或整合某些酒店的业务外，该公司还采取了几项行动，以减轻新冠肺炎疫情对本公司的影响，包括：

•额外借入净额#美元125.0在我们的美元上有一百万美元400于截至二零二零年六月三十日止六个月内，作为一项预防措施，提供足够流动资金以满足我们至少未来十二个月的资金需求，当中包括百万元无抵押循环信贷安排(“四亿美元”)。截至2020年7月31日，我们有$117.3手头合并的不受限制的现金400万美元和额外的$150.0根据第一修正案(定义如下)，我们的4亿美元左轮车上有400万美元的未支取可用资金。我们没有2022年11月之前到期的债务。
•修订了我们2018年无担保信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款的贷款协议，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，修改或免除遵守2021年最后三个季度的某些财务契约措施，并获得额外的借款能力$150.0百万美元以下的我们的美元400百万大转车。
•修改了我们的合资企业信贷协议，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，修改2022年6月30日之前的某些财务契约措施，并获得额外的可用性，为运营费用赤字和各种资本支出提供资金。
•暂停宣布和支付我们的普通股和运营合伙单位的股息。这将节省额外的$19.0每季度4.8亿美元现金，或$75.0折合成年率为3.6亿美元。
•将2020年计划的所有非必要基本建设改善项目推迟到已基本完成的项目之后，预计这将使先前计划的资本支出总额至少减少#美元35.01000万，或更多50%基于我们之前提供的2020年资本支出总额指导范围的中点。
•在所有酒店采取了全面降低成本的举措，包括减少劳动力和暂时取消某些服务和便利设施。随着入住率水平的提高，某些劳动力成本和服务或便利设施已在有限的基础上重新增加。如上所述，我们暂停了某些酒店的运营，以回应特定的政府命令或由于不利的市场状况。
•谈判暂停我们某些酒店的FF&E资金要求，并促进临时或永久使用存放在我们有限现金储备中的现金，用于更换我们某些酒店的家具、固定装置和设备(“FF&E储备账户”)，用于一般营运资金用途。
•实施了一项自愿252020年4月，将高管和独立董事会成员的基本工资和费用分别临时降低%。
•大约休假了25到2020年4月，公司级员工的比例为%。部分休假员工已于2020年第二季度复职，以满足公司在经营业绩支持下的具体需求，但大部分休假员工仍处于不活跃状态。我们剩余的大多数非执行员工的临时减薪也于2020年4月实施。
•对任何新的公司级职位实施临时冻结招聘。

目前很难预测新冠肺炎疫情对本公司的影响将持续多久，经济复苏将于何时开始，以及我们需要多长时间才能恢复到与我们2019年财政年度一致的运营和财务业绩。尽管存在不确定性，但基于我们已经采取的行动，我们相信我们有足够的现金和流动性来至少在未来12个月内履行我们的义务。

注2-列报基础和重大会计政策
 
陈述的基础
 
我们根据中期财务信息的美国公认会计原则(“GAAP”)以及根据修订后的1934年证券交易法(“交易法”)形成10-Q和S-X规则第10条的指示编制我们的简明综合财务报表。因此，简明合并财务报表不包括GAAP要求的完整财务报表的所有信息和脚注。管理层认为，所有根据公认会计准则进行公允列报所需的调整(由正常经常性项目组成)都已包括在内。截至2020年6月30日的三个月和六个月的业绩可能不能表明2020年全年可能预期的结果。有关详细信息，请阅读我们截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中包含的合并财务报表。

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随附的简明综合财务报表综合了我们拥有控股权的所有实体的账目，以及本公司为主要受益人的可变权益实体的账目。所有重大的公司间余额和交易均已在简明合并财务报表中冲销。

我们评估合资伙伴关系，以确定是否应该根据合作伙伴是否实行共同控制来合并它们。对于我们行使主要控制权且拥有多数股权的合资企业，我们巩固合资伙伴关系。我们已将我们与GIC的合资伙伴关系的帐目合并到随附的简明合并财务报表中。看见“附注8-股权-合营企业的非控股权益”以获取更多信息。
 
酒店物业投资
 
本公司根据收购的土地、土地改善、建筑、家具、固定装置和设备、可识别的无形资产或负债、其他资产和承担的负债的公允价值来分配收购的酒店物业的收购价。无形资产可能包括与作为酒店财产收购的一部分被收购的酒店业务的持续经营相关的某些价值。所收购的无形资产的价值来源于不动产或不动产权益，与该不动产或不动产权益密不可分，除对使用或占用空间的代价外，不产生或贡献于产生收入，在我们的合并合并财务报表中作为相关房地产资产的组成部分记录在我们的合并财务报表中。在我们的合并财务报表中，被收购的无形资产的价值来自不动产或不动产权益，与不动产或不动产权益密不可分，除了对使用或占用空间的代价外，不会产生或促进产生收入，这些无形资产在我们的合并合并财务报表中作为相关房地产资产的组成部分记录。我们根据第三方独立评估将收购的酒店物业的收购价分配给土地、建筑和家具、固定装置和设备。
 
如果收购的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似的可识别资产中，则该资产或资产组不被视为企业。当我们得出结论认为收购达到这一门槛时，收购成本将被资本化，作为我们分配收购的酒店物业购买价格的一部分。

我们的酒店财产和相关资产是按成本减去累计折旧入账的。我们利用酒店开发成本，以及大幅升级、增值或延长物业使用年限的重大增建和改善成本。这些成本可能包括酒店开发、整修、翻新和改建费用，以及与建设项目相关的某些间接内部成本。如果一项资产需要一段时间来进行必要的活动，以使其达到预期用途所需的条件，则在这段时间内由于该资产的支出而产生的利息成本将作为该资产成本的一部分资本化。我们按所发生的费用来支付维修和维护费用。

在有限的基础上，我们为酒店物业开发商提供开发项目的融资。我们评估这些安排，以确定我们是否通过贷款条款或其他协议参与酒店物业的剩余利润。当我们得出结论认为这些安排更适合作为对酒店物业的投资对待时，我们将贷款反映为对酒店物业的投资，净额反映在我们的综合资产负债表中。

我们监测事件和环境变化，以确定酒店物业或未开发土地的账面价值可能受损的指标。此外，我们至少每年进行一次审查，以监控可能引发减值的因素。我们为减值分析考虑的因素包括，但不限于：i)与历史或预期经营业绩相比表现显著不佳，ii)物业使用方式或我们整体业务战略的重大变化，包括酒店物业和地块的估计持有期的变化，iii)竞争显著增加，iv)法律因素或法规的重大不利变化，v)可比土地或酒店销售价值的变化，以及vi)当该等因素确定后，我们会就该特定物业的未贴现未来现金流量作出估计，并决定该资产的账面金额是否可收回。若确认减值，吾等会根据折现现金流或出售价格估计物业的公允价值(如该物业已签订合约，并作出调整以将物业的账面价值减至其估计公允价值)。由于新冠肺炎疫情对我们整个酒店资产组合的不利影响，我们所有的酒店资产都完成了减值评估，截至2020年6月30日没有发现任何减值。
 
无形资产

我们用直线法对有限使用年限的无形资产进行摊销。我们不摊销无形资产
使用寿命不确定的资产，但我们每年或在过渡期对这些资产进行减值评估，如果发生或
情况表明该资产可能已经减值。由于新冠肺炎疫情的影响，我们于2020年6月30日对无形资产进行了减值评估，未发现减值。


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应收贸易账款与信贷政策

我们以应收贸易账款的形式向符合条件的客户授信，通常没有抵押品。贸易应收账款
酒店客房租金和食品、饮料和宴会服务的销售所产生的费用，在正常情况下支付
贸易条件。应收贸易账款还包括正在结算的信用卡和借记卡交易。贸易
应收账款按向客户开出的金额申报，不计利息。我们定期审查我们的贸易应收账款的收款情况。损失准备金是根据以往的损失经验和当前的经济状况确定的。我们的坏账拨备是$。0.4百万美元和$0.2截至2020年6月30日和2019年12月31日，分别为100万美元和坏账支出为$0.2百万美元和$0.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为百万美元和0.5300万美元和300万美元0.2截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。

租约

2016年2月，FASB发布了ASU No.2016-02，租赁(主题842)它改变了承租人会计，以反映资产负债表上租赁资产所固有的金融负债和使用权资产。我们于2019年1月1日通过了ASU No.2016-02。承租人还被要求记录所有租期超过12个月的租约的使用权资产和租赁负债，无论其分类如何。2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，对主题842“租赁”的编码改进，以澄清如何应用ASC No.842的某些方面，租约。2018年7月，FASB还发布了ASU 2018-11，租赁(主题842)：有针对性的改进为公司提供另一种过渡选择，并为出租人提供切实的权宜之计，以降低实施新标准的成本和复杂性。过渡选择允许公司在采用当年的财务报表中列报的比较期内不适用新租赁标准。本公司选择了指导下允许的某些实际权宜之计，并保留了采用日期之前存在的租赁的初始直接成本的原始租赁分类和历史会计。该公司还选择不因采用新标准的影响而重述以前的期间。根据ASU 2016-02号规定，自2019年1月1日起，我们将某些现有租赁相关资产和负债重新分类为使用权资产。采用了ASU编号2016-02导致确认增量使用权资产和相关租赁负债#美元。23.6截至2019年1月1日的简明综合资产负债表上的100万美元。

我们的几家酒店将零售或餐厅空间出租给第三方租户。我们的大多数第三方租户都要求推迟租金，以缓解新冠肺炎疫情对他们业务的负面财务影响。我们主要与这些租户商讨延迟租金的安排，即延迟租金若干个月，并要求在议定的一段时间内偿还延迟缴交的租金。我们采取的政策是，延期不会改变租约的规定。因此，我们使用现有租约的权利和义务对特许权进行会计处理，并在现金支付欠款期间确认短期租约应收账款。

应收票据

我们有选择地向开发商提供夹层融资，在那里我们也有机会在开发项目完成时或之后收购酒店，我们也可以在有限的情况下提供卖方融资。我们将应收票据归类为持有至到期，并按成本减去未摊销折扣(如果有的话)计入应收票据。2020年1月1日，我们通过了ASU No.2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)这要求按摊余成本计量的金融资产(或一组金融资产)以预期收取的净额列报。信贷损失准备是一个估值账户，从金融资产的摊余成本基础中扣除，以金融资产预期收取的金额列报账面净值。预期信贷损失的计量是基于过去事件的相关信息，包括历史经验、当前状况以及影响报告金额可收集性的合理和可支持的预测。我们定期评估应收票据和应收利息是否可收回。应收票据的可能亏损在估值账户中确认，该账户从应收票据的摊余成本基础中扣除，并作为信贷损失准备金记录在我们的简明综合经营报表中。当我们将应收票据置于非应计状态时，我们暂停确认利息收入，直到收到现金利息支付。一般来说，当所有拖欠利息都变成流动的，并且利息的可收回性得到合理保证时，我们将应收票据恢复到应计状态。

现金和现金等价物
 
我们认为所有购买的原始到期日为三个月或更短的高流动性投资均为现金等价物。有时，存款现金可能会超过联邦保险的限额。我们与高信用质量的金融机构保持现金往来。
 
10

受限现金
 
限制性现金由某些代管资金组成，用于财产税、保险和某些资本支出。资金可以在支出证明和贷款人或需要有限现金储备的其他方的批准后从账户中支出。
 
收入确认
 
根据ASU第2014-09号规定，我们酒店的运营收入在客房入住、提供服务或赚取费用时确认。收入是扣除从客户那里收取的任何折扣、销售额和其他税款后记录的。收入包括客房销售、食品和饮料销售以及其他酒店收入，并在我们的简明综合经营报表中按分类列报。

客房收入是通过与客户签订的短期合同产生的，根据该合同，客户同意支付日租费，以获得入住一晚或多晚的酒店房间的权利。我们的履约义务是在客人有权入住的每晚结束时履行的。客房收入按每晚有效的合同房价每日确认。

当顾客在酒店的餐厅、酒吧或其他设施购买食品和饮料时，食品和饮料收入就会产生。我们的履约义务是在购买食品和饮料并提供给客户时履行的。

其他收入，如停车费、会议室费用或通信服务费，在提供相关商品或服务的时间点或期间确认。在某些酒店停车等辅助服务是由第三者提供的，我们会评估我们是委托人还是代理人。如果我们被确定为代理商，收入将根据第三方向我们客户提供的服务支付给我们的佣金确认。如果我们被确定为委托人，收入将根据所提供服务的合同总价确认。我们的某些酒店有零售空间、餐厅或其他我们出租给第三方的空间。租赁收入在各自的租赁条款中以直线方式确认，并包括在我们的简明综合营业报表中的其他收入中。

在客户到达之前收到的现金被记录为客户的预付定金，并在入住时确认为收入。

基于股权的薪酬
 
我们的2011股权激励计划自2015年6月15日起修订并重述(修订后的“股权计划”)，规定授予股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价权和其他基于股票的奖励。我们使用Black-Scholes期权定价模型计算首次公开募股(IPO)完成时授予的股票期权的公允价值，并使用这些股权奖励的授予日期公允价值核算所有其他股权奖励，包括基于时间和基于业绩的股票奖励。具有基于业绩的归属条件的限制性股票奖励是绑定到总股东回报的基于市场的奖励，并且根据ASC主题718使用蒙特卡罗模拟模型来估值，薪酬-股票薪酬。我们在归属期间按比例支出股权计划下奖励的公允价值，基于市场的奖励不会根据业绩进行调整。由于没收假设的改变或先前授予的奖励的修改，基于股票的补偿费用的金额可能会在未来期间进行调整。
 
衍生金融工具与套期保值
 
我们使用利率衍生品来对冲可变利率债务的风险。利率衍生品可以包括掉期、上限、项圈和下限。我们通过比较衍生金融工具的公允价值或现金流量的变化与指定对冲项目或交易的公允价值或现金流量的变化来评估每种套期保值关系的有效性。所有衍生金融工具均按公允价值在我们的简明综合资产负债表中作为净资产或负债入账。
 
套期保值工具的公允价值变动计入其他全面收益。在对冲项目影响收益的期间，其他全面收益中的递延金额将在我们的简明综合经营报表中重新分类为利息支出。

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所得税

根据国内税法的某些规定，我们已选择作为房地产投资信托基金征税。要符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入，该要求在不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得的情况下确定，净资本利得不一定等于根据GAAP计算的净收入。作为房地产投资信托基金，只要我们将100%的REIT应税收入分配给我们的股东，我们通常不会缴纳联邦所得税(不包括我们的TRS承租人按常规企业所得税税率支付的税款)。如果我们在任何纳税年度没有资格成为REIT，我们将按正常的企业所得税税率对我们的应税收入缴纳联邦所得税，通常在我们没有资格成为REIT的年份之后的第五个日历年之前，我们将无法重新选择REIT地位，除非我们满足某些减免条款。

我们几乎所有的资产都由我们的运营合伙企业或我们的子公司REITs持有，我们的所有业务都是通过我们的运营合伙企业或我们的子公司REITs进行的。合伙企业不需要缴纳美国联邦所得税，因为收入和费用都会传递到所有者身上，并对其征税。一般来说，合伙企业运营的州和城市遵循美国联邦所得税待遇。然而，对经营合伙企业的应税收入征税的地方和州司法管辖区数量有限。因此，我们在这些司法管辖区为经营合伙企业规定所得税。

与我们的TRS承租人相关的应税收入按适用税率缴纳联邦、州和地方所得税。我们的临时税收条款包括与TRS承租人的经营相关的所得税条款，以及与经营合伙企业相关的州和地方所得税。

必要时，我们使用资产负债法核算联邦和州所得税。递延税项资产及负债确认为：i)可归因于基于公认会计原则的现有资产及负债的账面金额与各自的税项账面金额之间的差额而产生的未来税项后果，以及ii)营业亏损及税项抵免结转。递延税项资产和负债采用颁布税率计量，预计适用于预计收回或结算暂时性差额的年度的应税收入。税率变动对递延税项资产和负债的影响在包括税率变动颁布日在内的期间的收入中确认。然而，递延税项资产只有在根据现有证据更有可能变现的情况下才予以确认。如果根据现有证据的份量，部分或全部递延税项资产更有可能无法变现，则会提供估值免税额。

对于任何不确定的税收状况，我们都会进行季度审查。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司没有不确定税收头寸的应计项目。

公允价值计量
 
公允价值计量分为三级公允价值等级，对计量公允价值时使用的投入进行优先排序如下：
 
1级： 可观察到的投入，如活跃市场的报价。
第2级： 直接或间接可观察到的投入，而不是活跃市场的报价。
第3级： 无法观察到的输入，其中市场信息很少或根本没有，这要求报告实体制定自己的假设。
 
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按公允价值计量的资产和负债基于下列一种或多种估值技术：
 
市场方法： 涉及相同或可比资产或负债的市场交易产生的价格和其他相关信息。
成本法： 更换资产服务能力所需的金额(重置成本)。
收益法： 根据市场预期(包括现值、期权定价和超额收益模型)将未来金额转换为单一金额的技术。

我们对公允价值的估计是利用现有的市场信息和适当的估值方法确定的。相当大的判断力对于解读市场数据和制定估计公允价值是必要的。使用不同的市场假设或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。我们根据对公允价值计量有重要意义的最低投入水平，对公允价值层次中的资产和负债进行分类。
 
我们已经为股权投资选择了一种计量替代方案，例如我们的购买期权，这些投资没有容易确定的公允价值。在另一种选择下，我们的购买期权是按成本减去任何减值，加上或减去同一发行人相同或相似投资(如果有)的有序交易中可观察到的价格变化引起的变化来衡量的。

非控股权益。

非控股权益是指由合并母公司以外的所有者持有的合并实体的权益部分。非控股权益在简明综合资产负债表中于权益内列报，与股东权益分开列报。本公司和非控股权益的收入、费用和净收入均在简明综合经营报表中报告。

我们的简明合并财务报表包括与非关联第三方持有的经营合伙企业中有限合伙权益的共同单位(“共同单位”)相关的非控股权益以及第三方对49在合并后的合资企业中拥有%的权益。看见“附注8-股权-合营企业的非控股权益”以获取更多信息。

预算的使用
 
我们的简明综合财务报表是根据GAAP编制的，这要求我们基于对当前和未来经济和市场状况的假设进行估计，这些情况会影响我们简明综合财务报表中报告的金额和相关披露。尽管我们目前的估计考虑到了当前和预期的未来情况(如果适用)，但实际情况可能与我们的预期存在重大差异，这可能会对我们对综合财务状况和经营业绩的预期产生重大影响。特别是，一些估计已经并将继续受到正在进行的新冠肺炎大流行的影响。

在评估上述资产的账面金额时，我们要求我们根据从将影响这些预测的有关未来市场状况的现有信息得出的假设，对资产或相关抵押品的未来估计现金流和剩余价值进行预测。虽然新冠肺炎疫情的业务和经济影响的潜在规模和持续时间尚不确定，但我们对未来估计现金流、资产价值或基础抵押品的分析假设，我们的业务从2020年4月下半月开始的萌芽和逐步复苏将持续到2020年下半年，经营业绩将在多年期间逐步改善，然后达到先前的峰值业绩水平。

新冠肺炎大流行的严重程度、规模和持续时间以及其经济后果都是不确定的，变化迅速，很难预测。因此，我们不能保证我们的预测和基本假设会实现。因此，我们的会计估计和假设可能会随着时间的推移而改变，实际结果可能与我们的预期大不相同。我们将在未来几个季度继续监测新冠肺炎疫情的影响。如果实际结果与我们的预测不同，这可能会导致未来酒店物业、无形资产、使用权资产或投资证券(如我们的购买选择权)的减值，或者导致我们应收票据的增量信贷损失。

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新会计准则

2019年12月，FASB发布了ASU第2019-12号，所得税(主题740)：简化所得税会计，旨在简化与所得税核算相关的各个方面。ASU No.2019-12删除某些 主题740中一般原则的例外情况，还澄清和修改了现有指南，以提高一致性 申请。ASU No.2019-12从2021年1月1日开始的财年生效，允许提前采用。 采用ASU No.2019-12不会对我们的综合财务状况或运营结果产生实质性影响。

2020年3月，FASB发布了ASU第2020-04号，参考汇率改革(主题848)。ASU第2020-04号包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU No.2020-04中的指导是可选的，随着参考汇率改革活动的进行，可能会随着时间的推移而选择。在2020年期间，本公司已选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的效果，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

注3-酒店物业投资，净额
 
酒店物业投资，净额

酒店物业投资净额如下(单位：千)：
 
2020年6月30日2019年12月31日
酒店建筑和装修$2,056,244  $2,049,384  
土地319,603  319,603  
家具、固定装置及设备180,961  173,128  
在建5,061  9,388  
无形资产11,231  11,231  
房地产开发贷款9,275  5,485  
 2,582,375  2,568,219  
减去累计折旧和摊销(436,463) (383,987) 
 $2,145,912  $2,184,232  

我们提供了一笔夹层贷款，最高可达$28.9100万美元用于一个综合用途的开发项目，其中包括酒店物业、零售空间和停车场。我们已将夹层贷款归类为酒店物业投资，于2020年6月30日和2019年12月31日在我们的简明综合资产负债表中净额。看见“附注4-房地产贷款投资”以获取更多信息。

资产出售

我们做到了不是的在截至2020年6月30日的6个月里，不要出售任何酒店物业。

2019年4月17日，我们完成了六下表所列酒店物业，销售总价为$135.01000万美元，已实现净收益美元36.62.8亿美元：

特许经营/品牌定位客房
斯普林希尔套房明尼阿波利斯(布鲁明顿)，明尼苏达州113
汉普顿套房酒店明尼阿波利斯(布鲁明顿)，明尼苏达州146
住宅客栈犹他州盐湖城189
凯悦广场达拉斯(阿灵顿)，德克萨斯州127
汉普顿酒店加利福尼亚州圣巴巴拉(戈莱塔)101
汉普顿酒店波士顿(马萨诸塞州诺伍德)139
总计815
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2019年2月12日，我们完成了销售。二对于酒店物业，西弗吉尼亚州查尔斯顿的Country Inn&Suites和西弗吉尼亚州查尔斯顿的假日快捷酒店(Holiday Inn Express)的销售总价为美元。11.6百万这些财产的出售带来了总计#美元的收益。4.2百万

酒店物业收购

在截至2020年6月30日或2019年6月30日的六个月内，我们没有收购任何酒店物业。2019年1月31日，我们根据一项土地租赁协议行使了选择权，以美元的价格购买了位于马里兰州巴尔的摩(猎人谷)的我们的Residence Inn位于马里兰州巴尔的摩(猎人谷)的土地。4.22000万美元，这导致土地租赁项下的债务终止。因此，该酒店物业不再受土地租赁的约束。

已收购物业的经营结果包括在其各自的收购日期开始的简明综合经营报表中。以下未经审计的备考信息包括72截至2020年6月30日拥有的酒店，就像自2019年1月1日以来所有此类酒店都归我们所有一样。*对于我们在2019年下半年收购的酒店(“被收购酒店”)，我们在备考信息中包含了被我们收购前一段时间(“收购前期间”)每家被收购酒店的财务业绩。收购前期间的财务结果是由被收购酒店的第三方所有者在我们购买之前提供的，这些信息没有经过我们的审计师的审核或审查，也没有经过我们的调整。对于我们在2019年1月1日至2020年6月30日期间出售的酒店(“已处置酒店”)，未经审核的备考信息不包括我们从2019年1月1日至被处置酒店所有权日期期间每家被处置酒店的财务业绩(包括处置资产收益)，这些财务结果不包括我们在2019年1月1日至被处置酒店所有权日期期间的财务业绩(包括处置资产收益)。(C)对于我们在2019年1月1日至2020年6月30日期间出售的酒店，未经审核的备考信息不包括我们自2019年1月1日至被处置酒店所有权期间的财务业绩(包括处置资产收益)。包括未经审计的备考信息是为了能够将本报告期的业绩与上一年可比期间的业绩进行比较，并不表明如果酒店收购和处置发生在2019年1月1日或之前，运营的实际结果会是什么。预计金额不包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月内出售酒店物业的损益。这一信息并不表示或代表未来期间的业务成果。

未经审计的简明备考财务资料72截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月内拥有的酒店物业如下(单位：千，不包括每股)：
 
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
营业收入$25,435  $152,240  $133,820  $293,996  
酒店经营收入$(10,009) $60,905  $19,716  $114,713  
净(亏损)收入(1)
$(52,543) $20,791  $(68,756) $36,394  
普通股股东应占净(亏损)收入，扣除分配给参与证券的金额(2)
$(54,126) $13,752  $(73,231) $22,612  
普通股股东每股基本和稀释后净(亏损)收益(2)
$(0.52) $0.13  $(0.70) $0.22  

(1)预计金额包括折旧费用、财产税费用、利息费用、所得税费用、资产减值损失和其他公司费用共计$51.8百万美元和$49.6截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为百万美元和108.4300万美元和300万美元97.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。
(2)预计金额包括折旧费用、财产税费用、利息费用、所得税费用、资产减值损失和其他公司费用共计$49.5300万美元和300万美元49.4截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为2.5亿美元和103.7300万美元和300万美元97.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。

持有待售资产

2020年6月30日和2019年12月31日持有的待售资产包括亚利桑那州弗拉格斯塔夫的一块地块，账面价值为$。0.4百万该地块目前正在签订出售合同，预计将于2021年完成。

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注4-房地产贷款投资

房地产贷款投资，净额如下(单位：千)：
 2020年6月30日2019年12月31日
房地产贷款$32,615  $32,831  
未摊销折扣(810) (1,895) 
信贷损失拨备(2,632) —  
房地产贷款投资净额$29,173  $30,936  

我们投资房地产贷款的摊余成本基础，净额接近其公允价值。截至2020年6月30日，按合同到期日计算，我们的房地产贷款投资扣除信贷损失准备后的摊余成本基础如下：$27.12020年为100万美元，2.02021年将达到100万。

房地产开发贷款

我们提供夹层贷款给三房地产开发项目将提供总计美元的资金29.6百万美元用于开发三酒店物业。这个三房地产开发贷款于2017年第四季度结束，每笔贷款的声明利率为8%，初始项大约为三年。截至2020年6月30日，我们已提供全额资金美元。29.6百万我们有与每笔贷款相关的单独选项(每一种都是“初始选项”)来购买。90建设完成后，拥有各自酒店的每家合资企业的权益百分比；三笔贷款中每笔贷款的初始选择权目前均可行使。这三笔贷款中每一笔的初始选择权将保持行使，直至夹层贷款的到期日或全额偿还。一般来说，我们也有权在将来购买每家合资企业的剩余权益。五年在我们行使最初的选择权之后。我们已记录每个初始期权的最初估计公允价值合计为$。6.1作为对相关房地产贷款的折让。贴现将在房地产贷款的初始期限内作为非现金利息收入的一个组成部分，使用近似于利息法的直线法进行摊销。我们记录了折扣额$的摊销。0.5在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内，1.0在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月内，收入为2000万美元。在截至2020年6月30日的六个月内，我们录得资产减值亏损#美元。0.8与其中一个购买选项相关的百万美元。看见“附注9-公允价值计量”以获取更多信息。

在截至2020年6月30日的季度内，我们修改了三上述房地产开发贷款，用于支付延期支付的利息90截至2020年7月15日的天数。因此，我们暂停确认这些贷款的利息收入，直到收到现金利息支付为止。在2020年6月30日，该公司的摊余成本基础三房地产开发贷款为$。29.41000万美元，我们已经记录了#美元的信贷损失准备金。2.6700万美元与这些贷款相关。在截至2020年6月30日的六个月内，我们录得现金利息收入$0.6700万美元与这些贷款相关。

在2019年第三季度，我们完成了一笔夹层贷款，承诺提供高达5美元的资金28.9100万美元用于一个综合用途的开发项目，其中包括酒店物业、零售空间和停车场。这笔贷款的规定利率为9%，初始项为30月份。这笔贷款以开发项目的第二次抵押和项目所有者的股权质押为担保。截至2020年6月30日，我们已经资助了$11.1几百万的贷款承诺。在建造完成后，我们有权购买90酒店的%权益(“初始购买选项”)。我们也有权购买酒店的剩余权益。五年在施工完成后。我们已经发行了一张$10.0我们的高级无抵押信贷安排项下的百万信用证，以保证初始购买选择权的行使。因此，我们将这笔贷款归类为酒店物业投资，截至2020年6月30日，我们的简明综合资产负债表中的净额。夹层贷款的利息收入将在赚取时记录在我们的综合业务表中。我们已经记录了初始购买选择权的估计公允价值合计为$。2.8百万其他资产，并作为酒店物业投资的抵销资产，净额。抵销资产将在房地产开发贷款期限内作为非现金利息收入的组成部分，使用近似于利息法的直线法进行摊销。在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，我们摊销了$0.3百万美元和$0.6600万美元，分别作为非现金利息收入。

卖方融资贷款

2018年6月29日，我们出售了佐治亚州德卢斯的假日酒店和佐治亚州德卢斯的希尔顿花园酒店，总售价为$24.9百万我们为卖方提供了总额为$的融资。3.6出售这些物业的费用为百万元二, 3.5-year混合利率为7.38%由$担保3.0百万二次抵押贷款。截至2020年6月30日，有美元2.4卖方融资贷款的未偿还金额为百万美元。
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当前信贷损失的估计

我们评估了我们的应收票据的潜在信用损失，方法是根据与抵押品资产的预期未来表现和由此产生的以该资产类别常见的资本化率计算的资产预期净卖出值相关的假设，估计支持每一张应收票据的抵押品的公允价值。我们目前估计的信贷损失为#美元。2.6由于新冠肺炎大流行的影响，在2020年6月30日记录为信贷损失津贴。

注5-债务
 
于2020年6月30日和2019年12月31日，我们的债务包括我们2018年无担保信贷安排(定义如下)、2018年定期贷款(定义如下)、2017年定期贷款(定义如下)、合资信贷安排(定义如下)下的借款，以及由各种酒店物业的优先抵押留置权担保的债务。在我们的利率衍生工具生效后，所有借款的加权平均利率为3.39在2020年6月30日的百分比，以及3.952019年12月31日为%。

扣除债务发行成本后的债务情况如下(以千为单位)：
 2020年6月30日2019年12月31日
循环债务$286,500  $140,000  
定期贷款725,000  725,000  
按揭贷款155,868  157,726  
 1,167,368  1,022,726  
未摊销债务发行成本(7,969) (6,563) 
债务，扣除债务发行成本后的净额$1,159,399  $1,016,163  

我们已经签订了利率掉期协议，以部分固定我们浮动利率债务的部分利率。看见“附注7-衍生金融工具及对冲”如需更多信息，请参阅简明合并财务报表。在考虑到我们目前有效的利率衍生品协议后，我们的固定利率和可变利率债务总额如下(以千计)：
 
 2020年6月30日百分比2019年12月31日百分比
固定利率债务$547,511  47%$549,236  54%
可变利率债务619,857  53%473,490  46%
$1,167,368  $1,022,726  

关于我们未按公允价值记录的固定利率债务的公允价值信息如下(以千为单位)：
 
 2020年6月30日2019年12月31日 
 携载
价值		公允价值携载
价值		公允价值估值技术
固定利率债务$147,511  $144,674  $149,236  $151,268  第2级-市场方法
 
在2020年6月30日和2019年12月31日，我们有$400.0数以百万计的浮动利率债务已通过按公允价值列账的衍生金融工具转换为固定利率。我们的固定利率债务的账面价值和公允价值之间的差异主要是由于利率的变化。从本质上讲，由于估值日当前市场利率的变化，固定利率债务会受到公允价值波动的影响。有关我们使用衍生品作为利率对冲的更多信息，请参阅“注7--衍生金融工具和对冲.”

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6亿美元高级无担保信贷安排 

2018年12月6日，经营合伙作为借款人，本公司作为母担保人，每一方签署贷款文件作为子担保人，签订了一项协议，金额为1美元。600.0与德意志银行(Deutsche Bank AG)纽约分行(作为行政代理)和贷款人辛迪加提供了100万美元的高级无担保信贷安排(“2018年无担保信贷安排”)。2018年无担保信贷安排由美元组成400一百万辆革命者和一辆三百万美元200.0百万美元定期贷款便利(“2亿美元定期贷款”)。在2020年6月30日左右，我们有美元420.0百万美元的借款和美元100.0百万美元可供借用，外加额外的$50.0在向贷款人提供某些安全要求的情况下，可供借款的资金为100万美元。

2020年5月7日，经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与作为行政代理的德意志银行纽约分行和贷款人组成的银团签订了经营合伙企业2018年无担保信贷安排的第一修正案(“第一修正案”)。

2018年无担保信贷安排的利率基于定价网格，定价范围为：140基点回落至个基点220基点，外加美元的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)400百万革命者和135基点回落至个基点215基点，外加美元的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)200百万定期贷款，取决于公司的杠杆率。定价网格根据第一修正案进行了修改，以便在截至2021年12月31日或本公司选举的更早期间(“修订期”)，根据某些要求(“修订期”)，适用的保证金将设定为定价水平VII，如2018年无担保信贷安排文件中所定义。2020年6月30日左右的利率是1美元200提供了100万笔定期贷款。2.35%. 

金融和其他契约。*我们必须遵守各种金融和其他契约，以提取和维护2018年无担保信贷安排下的借款。第一修正案规定，在以下期限内，免除或调整了2018年无担保信贷安排下的某些金融和其他契约：

•在2020年4月1日至2021年3月31日期间豁免2018年无担保信贷安排中的所有金融和某些其他契诺；以及
•2021年4月1日至2021年12月31日期间对某些金融契约的调整，包括：
◦提高最高杠杆率，从2021年第三季度开始部分下调；
◦降低最低综合固定收费覆盖率；
◦提高最高无担保杠杆率；以及
◦降低最低无担保权益覆盖率；
•提高到2022年日历年的最高杠杆率，在整个2022年向下调整。

“第一修正案”的条款包括了此类信贷安排的某些其他典型限制和条件，其中包括对循环贷款垫款的使用限制、对支付股息的某些限制以及设立最低流动资金要求。

截至2020年6月30日左右，我们遵守了所有金融契约。

未设押资产。第一修正案要求借款人和某些子公司向担保方质押拥有未担保物业的实体的所有股权，以及与此类未担保物业相关的TRS承租人的股权，直到借款人满足解除此类质押的某些条件。在质押到位期间以及在贷款期限内的所有其他时间，2018年无担保信贷安排下的借款受到符合无担保资产资格的酒店资产价值的限制。于2020年6月30日止，本公司拥有52支持2018年无担保信贷安排的未担保酒店物业(“未担保物业”)。

第一修正案确认，借款人可以额外垫付最多#美元。100百万美元400百万大转车。此外，第一修正案允许借款人额外垫付#美元。50百万美元，此外还有$100在提交所有未担保财产的抵押贷款和相关担保协议后，借款人将在满足某些发放条件时发放此类担保文件。

2018年无担保信贷安排具有手风琴功能，使公司能够将总承诺额增加高达美元300.02000万美元。400Million Revolver将于2023年3月31日到期，并可根据公司的选择延长至2024年3月31日，但须符合某些条件。前三个月的美元200百万定期贷款将于2024年4月1日到期。

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无担保定期贷款

2018年定期贷款
 
2018年2月15日，我们的经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方签署定期贷款文件作为子担保人，签订了新的$225.0与KeyBank National Association作为行政代理，以及贷款文件中列出的贷款人组成的银团提供的100万无担保定期贷款(“2018年定期贷款”)，截至2020年6月30日已全部提取。2018年定期贷款具有手风琴功能，使我们可以将总承诺额增加$150.0在一定条件下，2025年2月14日到期日之前的100万美元。

2020年5月7日，经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与KeyBank National Association作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙企业2018年定期贷款第一次修订和重新签署的信贷协议第三修正案(“第三修正案”)。第三修正案对2018年定期贷款的变化与本公司2018年无担保信贷安排第一修正案对上述的变化基本相似。

我们以不同的利率支付预付款的利息，根据我们的选择，(I)1个月、2个月、3个月或6个月期的libor加上伦敦银行间同业拆借利率(Libor)之间的保证金。1.35%和1.95%，取决于我们的杠杆率(在贷款文件中定义)。定价网格根据第三修正案进行了修改，以便在修订期内，适用的保证金将设置为2018年定期贷款文件中定义的定价级别VIII。我们还需要支付其他费用，包括惯例安排和管理费。2.20%.

金融及其他契诺。*我们被要求遵守各种金融和其他公约，以提取和维护2018年定期贷款下的借款。第三修正案规定，2018年定期贷款下的某些财务和其他契诺被豁免或调整，豁免和调整与本公司2018年无担保信贷安排第一修正案下的豁免和调整相同。截至2020年6月30日，我们遵守了所有金融公约。

未设押资产第三修正案要求借款人和若干附属公司将拥有未抵押物业的实体的所有股权以及与该等未抵押物业相关的TRS承租人的股权质押给担保方，直至借款人满足解除该等质押的若干条件为止。 在认捐到位期间以及在贷款期限内的所有其他时间，2018年定期贷款项下的借款受到未担保资产价值的限制。

2017年定期贷款

2017年9月26日，我们的经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方签署定期贷款文件作为子担保人，签订了一项$225.0与KeyBank National Association作为行政代理以及贷款文件中列出的贷款人辛迪加提供的100万无担保定期贷款(“2017年定期贷款”)。

2020年5月7日，经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与KeyBank National Association作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙企业2017年定期贷款的信贷协议第二修正案(下称“第二修正案”)，并与KeyBank National Association作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙企业2017年定期贷款的信贷协议第二修正案(“第二修正案”)。第二修正案对2017年定期贷款的变化与本公司2018年无担保信贷安排第一修正案对上述的变化基本相似。

2017年定期贷款具有手风琴功能，使我们可以将总承诺额增加总计$175.0在到期日之前100,000,000美元，但须受某些条件的限制。2017年定期贷款将于2022年11月25日到期。

我们以不同的利率支付预付款的利息，根据我们的选择，(I)1个月、2个月、3个月或6个月期的libor加上伦敦银行间同业拆借利率(Libor)之间的保证金。1.45%和2.25%，取决于我们的杠杆率(如贷款文件中所定义)。根据第二修正案修改了定价网格，以便在修订期内，适用保证金将设定为2017年定期贷款文件中定义的定价水平VII。我们还需要支付其他费用，包括惯例安排和行政费。2020年6月30日下旬的利率为1%。2.50%.

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金融及其他契诺。*我们被要求遵守一系列金融和其他契约，以提取和维护2017年定期贷款下的借款。第二修正案规定，2017年度定期贷款项下的若干财务及其他契诺获豁免或调整，豁免及调整内容与本公司2018年无抵押信贷安排第一修正案下的豁免及调整相同。截至2020年6月30日，我们遵守了所有金融公约。

未设押资产第二修正案规定借款人及若干附属公司须将拥有该等未抵押物业的实体的所有股权，以及与该等未抵押物业相关的TRS承租人的股权质押予担保方，直至借款人符合解除该等质押的若干条件为止。 在认捐到位期间以及在贷款期限内的所有其他时间，2017年定期贷款项下的借款受到未担保资产价值的限制。

2亿美元信贷安排
 
2019年10月8日，Summit JV MR 1，LLC(“借款人”)作为借款人，Summit Hotitality JV，LP(“母公司”)作为母公司，以及签署信贷融资文件的各方作为辅助担保人，签订了一项$200(“合资信贷安排”)，由美国银行(北卡罗来纳州)作为行政代理和唯一初始贷款人，美国银行证券公司(BofA Securities，Inc.)作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人。
 
母公司是一家合资企业，包括运营伙伴关系(Operating Partnership)和新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)的附属公司。看见“附注8-股权-合营企业的非控股权益”以获取更多信息。经营合伙企业及本公司并非合营信贷融资的借款人或担保人。除某些例外情况外，合资信贷安排由借款人的所有现有和未来子公司提供担保。

2020年6月18日，借款人、母公司和作为附属担保人签署信贷安排文件的每一方与美国银行(Bank of America，N.A.)作为行政代理、美国银行证券公司(BofA Securities，Inc.)作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人，以及包括美国银行(Bank of America，N.A.)、KeyBank National Association和蒙特利尔银行芝加哥分行在内的贷款人组成的财团签订了合资企业信贷安排第二修正案(“JV第二修正案”)。
 
合资企业信贷安排由$125百万美元循环信贷安排(“1.25亿美元的左轮车”)和一笔75百万美元定期贷款(“7500万美元定期贷款”)。合资信贷机制有一个手风琴功能，使我们可以将总承诺增加高达$300百万美元，潜在借款总额最高可达$500在合资企业信贷安排上有100万美元。合资企业第二修正案确认，借款人可以在现有的循环贷款上支付额外的预付款。在“公约”豁免期(定义见下文)届满前，垫款限于融资总额和借款基础资产总值乘以55%减去所有未偿还垫款中较小者。在公约豁免期届满时，垫款限于贷款总额、借款基础资产总值乘以55%和允许借款人达到当时适用的借款基础覆盖率的金额减去所有未偿还垫款中的较小者。
 
$125700万辆左轮车和300万美元751,000万笔定期贷款将于2023年10月8日到期。在某些条件的限制下，每个单独的项目都可以由合资企业选择延长一段连续12个月的时间。
 
循环信贷垫款的利息根据借款人的选择，根据(I)1个月、2个月、3个月或6个月期伦敦银行同业拆借利率加上#%的保证金，按不同的利率支付。2.15欧洲美元利率预付款为%，或(Ii)伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)，外加2.15伦敦银行间同业拆借利率浮动利率预付款的百分比。定期贷款预付款的适用保证金为五比上面提到的循环信贷预付款少一个基点。
 
借款基础资产。合资信贷融资主要以借款人在持有借款基础资产的子公司和相关TRS实体(其全资拥有租赁每项借款基础资产的TRS承租人)的股权的第一优先质押作为担保。

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金融和其他契约。此外，借款人须遵守一系列财务及其他契诺，才可根据联营信贷安排借款。根据合资企业第二修正案，在下述期限内，合资企业信贷机制下的某些金融和其他契约被豁免或调整：

•在2020年6月18日期间暂时豁免联合企业信贷安排中的综合固定费用覆盖率公约和某些其他公约，直至借款人被要求向贷款人交付截至2021年6月30日的合规证书之日为止(“公约豁免期”)；以及
•从2020年6月18日开始调整借款基础覆盖率，一直调整到2022年6月30日。

此性质信贷安排的若干其他典型限制及条件已包括在合营公司第二修正案的条文内，包括(其中包括)使用循环贷款的限制、支付股息的若干限制及投资及处置的限制。

我们保留权利，在证明已遵守所需的金融公约后，选择退出某些额外的限制性公约。

截至2020年6月30日，我们遵守了所有金融公约。

MetaBank贷款

2017年6月30日，我们达成了一项47.6向MetaBank提供了3.8亿美元的有担保、无追索权的贷款(“MetaBank贷款”)。在截至2017年12月31日的年度内，我们提取了47.6在MetaBank的贷款中有100万美元，并用所得资金偿还了我们之前$的本金余额3001.8亿美元的循环信贷安排。MetaBank贷款规定固定利率为4.44%，最初规定的是只支付利息。18在截止日期之后的几个月内。2019年1月31日，我们签订了一项修改协议，不收取任何额外费用，将仅限利息的期限从18几个月后24在截止日期之后的几个月内。从2019年8月1日开始，贷款摊销期限为25截止日期为2027年7月1日。MetaBank贷款的担保方式为三酒店，如果在2027年4月1日之前预付，将受到预付罚款。

抵押贷款

截至2020年6月30日，我们的抵押贷款总额为$155.9百万美元，主要通过以下方式获得担保：第一抵押贷款留置权15酒店物业。

2019年4月24日，我们向Compass银行偿还了一笔抵押贷款，总额为$21.91000万美元，由三酒店物业。没有与偿还这笔贷款相关的提前还款罚金。在偿还抵押贷款后，这三家酒店被添加到公司的未担保物业中。

2019年4月11日，我们偿还了一美元10.6向美国银行提供300万美元的抵押贷款，以解除加利福尼亚州戈莱塔汉普顿酒店的产权负担，以促进该房产的出售。作为这笔交易的结果，我们产生了#美元的债务交易成本。1.02000万。

2019年3月19日，我们获得了1美元的抵押贷款26.2百万美元，由四酒店物业。我们打败了$6.3数百万的本金要求解除一家酒店物业的产权负担，即德克萨斯州阿灵顿的凯悦广场(Hyatt Place)，以促进酒店物业的出售。作为这笔交易的结果，我们记录了#美元的债务交易成本。0.6百万美元，主要与债务失败溢价有关。按揭贷款仍未偿还，并由余下的贷款作抵押。三酒店物业。

某些按揭协议须受多项维修契约所规限，该等契约规定该公司须维持最低债务收益率或偿债比率(下称“偿债比率”)。未能达到债务收益率或DSCR阈值不是违约事件，而是触发现金陷阱事件。在现金陷阱事件期间，抵押贷款的贷款人或服务商控制现金流出，直到贷款符合契约要求。某些现金陷阱事件已被触发，但目前该公司的任何抵押贷款协议下都没有违约。

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注6-租契

该公司拥有与某些酒店物业、会议中心、停车位、汽车、我们的公司办公室和其他杂项办公设备相关的土地的运营租约。这些租约的剩余期限为1年份至78其中一些条款包括将租约再延长几年的选项。租约续约选择权的行使由我们全权酌情决定。某些租约还包括购买租赁房产的选择权。初始租期为12个月或以下的租约不会记录在资产负债表上；我们按租赁期内的直线原则确认这些租约的租赁费用。

我们的某些租赁协议包括根据收入高于合同水平的百分比支付租金，而其他协议则包括按通胀定期调整的租金支付。我们的租赁协议不包含任何对我们的业务有实质性影响的重大剩余价值担保或限制性契约。此外，我们还将某些自有房地产出租或转租给第三方。我们记录的第三方租户总收入为#美元。0.5在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月期间，每个月均为2000万美元，以及$1.0300万美元和300万美元0.9于截至2020年6月30日及2019年6月30日止六个月内分别录得2,000万元人民币，并记入简明综合经营报表的其他收入内。

我们的大多数第三方租户要求推迟租金，以缓解新冠肺炎疫情对他们业务的负面财务影响。我们一般都会与这些租户商讨延迟租金的问题，这些租户会延迟租金若干个月，并要求在一段议定的时间内偿还延迟缴交的租金。

2019年1月1日，本公司通过了ASC第842号。租约，及经确认的使用权租赁资产及相关负债。“使用权资产及相关负债包括合理确定将行使的续期选择权。”我们根据我们估计的增量借款利率计算租赁。截至2020年6月30日，我们的加权平均增量借款利率为4.9%.

于截至2020年6月30日及2019年6月30日止三个月内，本公司的总营运租赁成本为0.7百万美元和$0.8分别为100万美元，经营租赁的营业现金流出为#美元0.6百万美元和$0.7分别为百万美元。于截至2020年6月30日及2019年6月30日止六个月内，本公司之总营运租赁成本为1.6300万美元和300万美元1.8600万美元，经营租赁的营业现金流出为1,900万美元，运营租赁的营业现金流出为1,300万美元1.4300万美元和300万美元1.6分别为2000万人。截至2020年6月30日，加权平均经营租赁期限为28.3好多年了。

2019年1月31日，我们根据一项土地租赁协议行使了选择权，以美元的价格购买了我们在马里兰州巴尔的摩(猎人谷)的酒店物业所在的土地。4.22000万美元，这导致土地租赁项下的债务终止。

截至2020年6月30日的经营租赁到期日如下(单位：千)：

2020$1,082  
20212,066  
20221,842  
2023970  
2024910  
此后28,906  
租赁付款总额(1)
35,776  
较少的兴趣(16,707) 
总计$19,069  

(1)上述若干付款包括根据初步计算租赁结余时有效的消费物价指数，未来增加最低固定租金。

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注7-衍生金融工具与套期保值
 
我们在2020年6月30日和2019年12月31日的衍生金融工具信息如下(单位：千美元)：
名义金额公允价值
合同日期生效日期到期日年均有效固定率2020年6月30日2019年12月31日2020年6月30日2019年12月31日
2017年10月2日2018年1月29日2023年1月31日1.98 %$100,000  $100,000  $(4,816) $(1,316) 
2017年10月2日2018年1月29日2023年1月31日1.98 %100,000  100,000  (4,843) (1,350) 
2018年6月11日2018年9月28日2024年9月30日2.87 %75,000  75,000  (8,542) (4,389) 
2018年6月11日2018年12月31日2025年12月31日2.93 %125,000  125,000  (18,043) (9,122) 
$400,000  $400,000  $(36,244) $(16,177) 

我们的利率掉期已被指定为现金流对冲，并使用市场法进行估值，这是一种二级估值技术。在2020年6月30日和2019年12月31日，由于短期利率下降和远期收益率曲线持续趋平，我们所有的利率互换都处于负债状态。我们的利率掉期记录在应计费用中，其他记录在我们的简明综合资产负债表中。我们不需要提交任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反协议中的任何财务规定。

套期保值工具的公允价值变动在其他全面收益中递延，并在被套期保值项目影响收益的期间在我们的简明综合经营报表中重新分类为利息支出。在接下来的12个月里，我们估计9.3100万美元将从其他全面收入中重新分类，并记录为利息支出的增加。
 
下表详细说明了在被指定为现金流量对冲的衍生金融工具上确认的损益在财务报表中的位置(以千为单位)：
 
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
衍生金融工具在其他综合收益中确认的损失$(2,981) $(9,247) $(22,804) $(14,744) 
(亏损)从其他综合收益重新分类为利息支出的收益$(1,958) $27  $(2,737) $88  
记录现金流套期保值影响的总利息支出$(10,749) $(9,766) $(21,761) $(20,618) 
 
23

注8-权益
 
普通股
 
本公司获授权发行最多500,000,000普通股股份，$0.01每股面值。我们普通股的每股流通股使持有人有权就提交股东投票表决的所有事项投一票，包括选举董事，并且，除非就任何其他类别或系列的股票另有规定，否则该等股份的持有人拥有独家投票权。

截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月内普通股变动情况如下：
对于
截至六个月
六月三十日，
20202019
开始发行的普通股105,169,515  104,783,179  
股权计划下的赠款676,171  537,734  
公共单位赎回33,579  6,076  
给予独立董事的年度补助金93,810  40,455  
业绩分享和其他没收(210,897) (166,478) 
为员工预扣税金要求保留的股份(65,345) (74,340) 
结束已发行普通股105,696,833  105,126,626  

优先股
 
本公司获授权发行最多100,000,000优先股股份，$0.01每股面值，其中90,600,000目前未指定，3,000,000股票已被指定为6.45%D系列累计可赎回优先股(“D系列优先股”)和6,400,000这些股票已被指定为股票。6.25%E系列累计可赎回优先股(“E系列优先股”)。

公司的流通股优先股(统称“优先股”)排名高于我们的普通股，在清算、解散或清盘时支付股息和分配资产方面也是平价的。优先股没有任何到期日，不受强制赎回或偿债基金要求。本公司不得在2021年6月28日和2022年11月13日之前分别赎回D系列和E系列优先股，除非在与本公司作为房地产投资信托基金的持续资格有关或与某些控制权变更有关的有限情况下。在该日期之后，公司可根据其选择权，通过支付1美元赎回全部或不时赎回适用的优先股。25每股，加上截至(但不包括)赎回日为止的任何累积、应计和未付分派。如果本公司在控制权发生某些变化时没有行使其赎回优先股的权利，优先股持有人有权根据定义的公式将其部分或全部股份转换为若干本公司普通股，但须受股份上限或替代对价的限制。每股D系列优先股的股票上限为3.9216普通股和每股E系列优先股为3.1686普通股，均须经某些调整的普通股。
 
该公司每年支付股息#美元。1.6125每股D系列优先股和$1.5625对于每个E系列优先股。每季度支付拖欠股息的时间为每年2月、5月、8月和11月的最后一天左右。
 

24

论经营合伙中的非控制性利益
 
根据我们经营合伙企业的有限合伙协议，在我们经营合伙企业中持有普通股的非关联第三方有权促使我们根据赎回时相当数量的我们普通股的公允价值赎回其普通股，以换取现金；但是，本公司有权在赎回时以我们普通股的股份赎回普通股。一-以人为本。在赎回普通股时，我们普通股可发行的股票数量可能会根据某些事件的发生而调整，如股票股息支付、股票拆分或合并。

*于2020年6月30日和2019年12月31日，无关联的第三方拥有175,442和209,021经营合伙企业的共同单位，分别代表不到1每期有限合伙在经营合伙中的权益百分比。
 
我们将非关联第三方持有的未偿还普通股归类为经营合伙企业中的非控股权益，该非控股权益是本公司综合资产负债表中权益的一个组成部分。分配给这些共同单位的净收入部分在公司的简明综合营业报表中作为可归因于经营合伙企业非控股权益的净收入报告。

合资企业中的非控股权益

2019年7月，本公司与新加坡主权财富基金GIC订立合资协议，收购符合本公司现行投资策略及准则的资产。本公司担任合资公司的普通合伙人和资产管理人，拟投资51有限合伙企业股权资本的30%，其余部分由GIC投资。49%。中国公司为合资企业提供服务赚取费用，并将有潜力在合资企业达到一定回报门槛的基础上赚取奖励费用。截至2020年6月30日，合资企业拥有五2019年收购的酒店物业。

该合营公司透过一家总房地产投资信托基金(“Master REIT”)及附属REITs(“附属REIT”)拥有酒店。合营公司拥有的所有酒店均租给附属REITs的应税REIT附属公司(“附属REIT TRSS”)。要符合REIT的资格，总REIT和每个附属REIT必须满足以下概述的所有REIT要求“注2-列报基础和重要会计政策-所得税。”与子公司REIT TRSS相关的应税收入按适用税率缴纳联邦、州和地方所得税。

我们将合资企业中的非控股权益归类为本公司简明综合资产负债表中的权益组成部分。分配给这些非控股权益的净收益(亏损)部分在本公司的简明综合经营报表中作为合营企业非控股权益应占的净收益(亏损)报告。

25

注9-公允价值计量
 
下表列出了我们在2020年6月30日和2019年12月31日按公允价值经常性计量的金融工具的信息。在用于计量公允价值的投入属于公允价值层次的不同水平的情况下，我们根据对公允价值计量有重要意义的最低投入水平对资产和负债进行分类。我们对特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债特有的因素。
 
有关按公允价值计量的金融工具的披露情况如下(单位：千)：
 
 公允价值计量截至2020年6月30日，使用
 1级2级第3级总计
资产：
与房地产贷款相关的购买选择权$—  $—  $8,138  $8,138  
负债：    
利率掉期—  36,244  —  36,244  
 
 公允价值计量截至2019年12月31日，使用
 1级2级第3级总计
资产：    
与房地产贷款相关的购买选择权$—  $—  $8,920  $8,920  
负债：    
利率掉期—  16,177  —  16,177  

我们与房地产贷款相关的购买选择权没有容易确定的公允价值。每个购买期权的原始公允价值是使用二项式网格或Black-Scholes模型估计的。由于新冠肺炎大流行的不利影响，我们在截至2020年6月30日的六个月内评估了我们的减值购买选择。使用Black-Scholes模型估计每个购买选项的公允价值。购买期权的估计公允价值是基于无法观察到的投入，而这些投入几乎没有或几乎没有市场信息，需要我们自己做出如下假设(以千美元为单位)：
房地产贷款1房地产贷款2房地产贷款3房地产贷款4
行权价格$15,143  $17,377  $5,503  $37,800  
术语2.59
(1) (2)
2.68
(1) (2)
2.67
(1) (2)
1.42
(3)
预期波动率65.0 %55.0 %55.0 %55.0 %
无风险费率0.3 %0.3 %0.3 %0.2 %
预期年化股权股息收益率6.5 %7.5 %17.1 %— %

(1)购买选择权目前是可以行使的。
(2)期权期限是从2020年4月1日到各自夹层贷款的全面延长到期日。
(3)期权期限为自2020年4月1日起至开发项目完成并可行使期权之日止。

在截至2020年6月30日的六个月内，我们录得资产减值亏损#美元。0.8百万美元如下(美元金额以千为单位)：
房地产贷款1房地产贷款2房地产贷款3房地产贷款4
2019年12月31日的购买期权价值$2,382  $2,761  $977  $2,800  
资产减值损失(782) —  —  —  
2020年6月30日的购买期权价值
$1,600  $2,761  $977  $2,800  

26

注10-承诺和或有事项
 
受限现金

根据管理、特许经营或抵押贷款协议，公司在我们的一些酒店物业保持着财产税、保险、资本支出以及家具、固定装置和设备的更换或翻新的储备资金。这些协议通常要求我们预留现金，范围从2%至5将单个酒店收入的%存入受限的现金托管账户。在基础协议终止时，任何未使用的受限现金余额将返还给我们，或在支出证明和需要受限现金储备的贷款人或其他方批准后，从受限现金托管账户释放给我们。

2020年4月13日，因新冠肺炎大流行，万豪国际有限公司(“万豪”)同意允许我们使用$1.6存入FF&E储备账户的百万现金用于七由万豪联营公司(“万豪酒店”)管理的万豪品牌酒店，以支付各自酒店的营运资金需求。此外，万豪酒店还发放了$8.9从万豪酒店的FF&E储备金账户(“借入储备金”)拨入本公司的储备金(“借入储备金”)，以作一般营运用途。借款储备必须从万豪酒店下一次预定翻新日期(“翻新日期”)前12个月的日期开始，分十个月等额地补足到各自的FF&E储备账户中，或不迟于每个相应的翻新日期前60天一次性支付。此外，万豪已经暂停了我们在2020年8月31日之前为万豪酒店每月的FF&E储备提供资金的义务。

在2020年6月30日和2019年12月31日，约为$18.7百万美元和$27.6我们的某些物业经理、特许经营商或抵押贷款人要求的有限现金储备资金中分别有100万美元可用于酒店物业的物业税、保险、资本支出以及家具、固定装置和设备的更换或翻新。
 
特许经营协议
 
我们花费了与我们的特许经营协议相关的费用#美元。2.4百万美元和$12.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为百万美元和11.9300万美元和300万美元24.0截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。他说：

管理协议
 
我们酒店的物业按照与各专业第三方管理公司签订的管理协议运营。我们根据合同支付基本管理费和奖励管理费，基本管理费是房间总收入的一个百分比，激励管理费是根据合同完成某些财务目标而支付的，这些合同的剩余期限通常少于五年。管理费支出为$0.6百万美元和$4.5截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为百万美元和3.7300万美元和300万美元9.6截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。

诉讼
 
我们不时涉及日常业务过程中出现的诉讼。目前，我们认为没有悬而未决的法律行动会对我们的财务状况或经营结果产生实质性影响。
 
注11-基于股权的薪酬
 
我们目前尚未发行的股权奖励是根据股权计划发行的，该计划规定授予股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股息等价权以及其他基于股权的奖励或激励奖励。
 
授予的股票期权可以是激励性股票期权，也可以是非限定股票期权。每次授予的归属条款可能会有所不同，股票期权条款一般是五至十年。我们有杰出的股权奖励，形式有股票期权和限制性股票奖励。我们所有杰出的股权奖励都被归类为股权奖励。
27


根据我们的股票计划授予的股票期权

截至2020年6月30日，我们有235,000加权平均行权价为$的已发行和可行使股票期权9.75每股，加权平均合同期限为0.7好多年了。于2020年6月30日，我们的已发行和可行使的股票期权的行权价超过了我们普通股的市场价格，导致没有内在价值。
  
根据我们的股权计划进行的基于时间的限制性股票奖励
 
下表汇总了截至2020年6月30日的6个月我们的股票计划下的基于时间的限制性股票奖励活动：
 
 数
*股份的持有量		加权平均
授予日期：
公允价值		集料
现值
  (每股)(单位：万人)
截至2019年12月31日的未归属448,467  $12.51  $5,534  
授与299,562  8.47   
既得(172,170) 13.31   
没收(536) 8.47   
2020年6月30日未归属575,323  $10.17  $3,412  

授予我们非执行员工的奖励通常授予四年制以连续服务为基础的期间(20在授权日的一周年、二周年和三周年时的百分比，以及40在授予日四周年时为%)。

授予我们高级管理人员的奖励通常授予三年期以连续服务为基础的期间(25在授权日的一周年和两周年时的百分比，以及50在授予日三周年时)或在某些情况下控制权变更时。

这些奖励的持有者有权投票表决普通股的相关股份，并获得宣布和支付的所有股息，无论是否归属。授予的基于时间的限制性股票奖励的公允价值是根据授予之日我们普通股的市场价值计算的。

根据我们的股权计划进行的基于业绩的限制性股票奖励

下表汇总了截至2020年6月30日的6个月股权计划下的基于业绩的限制性股票活动：
 
 数
1%的股份		加权平均
授予日期：
公允价值(1)		集料
现值
  (每股)(单位：万人)
截至2019年12月31日的未归属755,991  $14.31  $9,329  
授与376,609  9.38   
没收(210,361) 17.13   
2020年6月30日未归属922,239  $11.65  $5,469  

(1)本栏所列金额代表采用蒙特卡罗模拟估值模型计算的业绩限制性股票奖励的预期未来价值。

我们以业绩为基础的限制性股票奖励是以市场为基础的奖励，并根据授予日我们普通股的公允价值进行核算。授予的基于业绩的限制性股票奖励的公允价值使用蒙特卡洛模拟估值模型进行估计。这些奖励通常根据我们在期末或控制权变更时在SNL美国REIT酒店指数中的百分位数排名，在三年内授予。这些奖励要求在测算期内继续服务，并受股权计划或奖励文件中描述的其他条件的约束。

28

根据这些奖励，行政人员可赚取的股份数目由零在测算期结束时，根据我们在指数中的百分位排名，股票数量将增加到授予的股票数量的两倍。此外，部分基于业绩的股票可以根据公司在业绩期间计算的绝对股东总回报来赚取。这些授予的持有者有权对授予的普通股股份投票，宣布的任何股息都将累积，并将遵守与奖励相同的归属条件。此外，如果根据我们在指数中的百分位排名赚取额外的股份，则将发放股息，就像在整个测量期内持有额外的股份一样。

股权薪酬费用
 
在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的简明综合运营报表中，计入公司一般和行政费用的股权薪酬费用如下(以千为单位)：
 
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
基于时间的限制性股票$623  $606  $1,225  $1,148  
基于业绩的限制性股票896  862  1,769  1,672  
董事股票447  496  447  496  
 $1,966  $1,964  $3,441  $3,316  
 
我们在归属期间按比例确认基于股权的薪酬支出。由于没收假设的变化，费用金额可能会在未来期间进行调整。

根据我们的股权计划，所有非既得性奖励的基于股权的未确认薪酬支出为$10.4截至2020年6月30日为百万，并将记录如下(以千为单位)：
 
 总计20202021202220232024
基于时间的限制性股票$4,399  $1,247  $1,859  $1,041  $235  $17  
基于业绩的限制性股票6,033  1,791  2,654  1,392  196  —  
 $10,432  $3,038  $4,513  $2,433  $431  $17  
 
注12-所得税
 
作为房地产投资信托基金，我们通常不会对我们分配给股东的REIT活动产生的普通收入和资本利得收入缴纳美国联邦所得税。我们的TRS承租人的收入要缴纳联邦和州所得税。此外，我们的运营伙伴关系在有限数量的地方和州司法管辖区纳税。

该公司记录的所得税优惠为#美元。0.2截至2020年6月30日的三个月为100万美元，所得税支出为0.7截至2019年6月30日的三个月为100万。公司记录的所得税费用为#美元。1.7300万美元和300万美元1.1截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月分别为3.6亿美元。$1.7700万美元的所得税费用包括1美元2.1百万离散非现金递延所得税，与我们的TRS承租人在截至2020年3月31日的季度记录的递延税项资产的估值免税额相关。由于新冠肺炎疫情的影响，我们的部分租赁人过去曾出现经营亏损，预计在可预见的未来将出现累计亏损。*累计亏损是重要的负面证据，表明我们在2020年6月30日的递延税项资产的变现能力没有得到合理的保证。因此，我们已经针对我们在2020年6月30日的几乎所有递延税项资产记录了估值津贴。

我们有不是的截至2020年6月30日，未确认的税收优惠。我们预计未确认的税收优惠在未来一年内不会有重大变化。

29

2020年3月27日签署成为法律的冠状病毒援助、救济和经济安全法案(“CARE法案”)的营业税条款包括对所得税和非基于收入的税法进行临时修改。一些关键的所得税条款包括：

•取消80%的应纳税所得额限制，允许法人实体在2018年、2019年或2020年充分利用净营业亏损结转抵扣应纳税所得额，并在2020年后的纳税年度恢复；
•允许2018年、2019年或2020年产生的NOL向前追溯五年；
•将2019和2020纳税年度净利息费用扣除限额从调整后应纳税所得额的30%提高到50%；
•允许拥有替代最低税收抵免的纳税人要求退还全部抵免金额，而不是像2017年减税和就业法案所要求的那样，通过分几年退税来恢复抵免；
•允许实体通过将应纳税所得额上限从10%提高到25%，更多地扣除其在2020日历年期间所作的慈善现金捐款；以及
•提供雇员留任税抵免，以抵消2020年3月13日至2020年12月31日期间雇主应缴纳的工资税份额。抵免以合格工资的50%为基础计算，上限为第一笔1万美元的补偿。
我们预计我们的TRS承租人在2020年将产生净运营亏损。因此，我们预计会有$1.0从CARE法案中规定的NOL结转条款中获得的未来税收优惠为100万。

注13-每股收益
 
我们采用两级计算每股收益的方法，这要求我们的非既得性、基于时间的限制性股票奖励和我们的普通股分别计算每股收益金额。我们的非既得性、基于时间的限制性股票奖励具有不可没收的股息权，被认为是与普通股一起参与未分配收益的证券。在两级计算方法下，净损失不会分配给参与的证券，除非证券持有人有合同义务分担损失。我们的非既得性、基于时间的、具有不可没收股息的限制性股票奖励没有这样的义务，所以他们不会被分配损失。
 
以下是用于计算基本每股收益和稀释后每股收益的组件摘要(单位为千，每股除外)：
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
分子：    
净(亏损)收入$(52,548) $49,069  $(68,762) $61,969  
减去：优先股息(3,709) (3,709) (7,418) (7,418) 
分配给参与证券—  (195) (81) (218) 
可归因于经营合伙企业的非控股权益96  (112) 133  (135) 
可归属于合营企业的非控股权益2,035  —  2,890  —  
普通股股东应占净(亏损)收入，扣除分配给参与证券的金额$(54,126) $45,053  $(73,238) $54,198  
分母：    
加权平均已发行普通股-基本104,154  103,896  104,075  103,823  
基于股权的薪酬奖励的稀释效应—  41  —  65  
加权平均已发行普通股-稀释104,154  103,937  104,075  103,888  
(亏损)每股收益：  
基本的和稀释的$(0.52) $0.43  $(0.70) $0.52  

30

由于其稀释效应，所有未偿还股票期权都包括在截至2019年6月30日的三个月和六个月的稀释每股收益的计算中。非控股权益持有人持有的普通股已从摊薄每股收益的分母中剔除，因为这不会对金额产生影响，因为有限合伙人的收入份额也将被加入，以获得普通股股东应占的净收入。我们有未授予的基于业绩的限制性股票奖励。922,239截至2020年6月30日的三个月和六个月的股票，以及755,991截至2019年6月30日止三个月及六个月之普通股，由于奖励未达到于各期末归属所需之业绩条件，故被剔除于摊薄每股盈利之分母之外。

附注14-后续事件

分红
 
2020年7月29日，我们的董事会宣布现金股息为$0.403125每股6.45D系列累计可赎回优先股百分比和$0.390625每股6.25E系列累计可赎回优先股百分比。这些股息将于2020年8月31日支付给2020年8月17日登记在册的股东。

31

第二项。         管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。
 
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析应与我们已审计的综合财务报表和我们截至2019年12月31日的10-K表格中的管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析以及我们未经审计的中期综合财务报表(包括在本季度报告中的表格10-Q)一起阅读。
 
除非另有说明或上下文另有要求，否则本报告中提及的“我们”、“我们的公司”或“本公司”是指顶峰酒店地产公司。及其合并的子公司。
 
关于前瞻性陈述的警告性声明
 
本报告包含修订后的1933年“证券法”(“证券法”)第227A节和修订后的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节含义内的某些前瞻性陈述。我们打算将此类前瞻性陈述纳入“1995年私人证券诉讼改革法”中有关前瞻性陈述的安全港条款，并将本声明包括在内，以遵守这些安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们未来的计划、战略和期望，通常可以通过使用“可能”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测”、“预测”、“项目”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将会”、“将会”或类似的表述来识别。本报告中的前瞻性陈述包括有关我们的业务战略的陈述，包括收购和发展战略、行业趋势、估计的收入和支出、实现递延税项资产的能力以及预期的流动性需求和来源(包括资本支出和获得融资或筹集资本的能力)。您不应依赖前瞻性陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素在某些情况下是我们无法控制的，可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。可能导致实际结果与当前预期大不相同的因素包括但不限于：

•新型冠状病毒(新冠肺炎)大流行和其他传染病爆发的影响；
•与新冠肺炎疫情相关的法律、法规可能导致的经营变化，或者消费者行为因应新冠肺炎疫情而发生的变化；
•融资风险，包括我们现有债务的杠杆风险和相应的违约风险，以及可能无法对我们现有债务进行再融资或延长期限的风险；
•我方向其提供贷款或卖方融资的借款人违约；
•全球、国家、地区和地方的经济和地缘政治条件；
•商务和休闲旅行的支出水平，以及消费者信心；
•我们市场或子市场的供求因素；
•另类住宿对我们业务的影响；
•入住率、平均每日房价(“ADR”)、每间可用房间收入(“RevPAR”)和其他酒店运营指标的不利变化；
•敌对行动，包括未来的恐怖袭击，或对影响旅行的敌对行动的恐惧；
•第三方物业管理公司和特许经营商的财务状况以及与我们的关系；
•我们竞争的程度和性质；
•提高利率；
•运营成本增加，包括但不限于劳动力成本；
•装修费用增加，可能导致实际装修费用超过我们目前的概算；
•修改分区法；
•房地产税增幅明显高于预期；
•与酒店收购相关的风险，包括提高和稳定新收购的酒店的能力，这些酒店的经营历史有限或没有经营历史，或者需要大量资本改善，才能获得与收购时预期一致的稳定经济回报；
•与处置酒店物业相关的风险，包括我们根据合同成功完成待售酒店物业销售的能力，包括买方可能无法获得完成购买所需资金的风险；
•我们的结构和交易的性质，使得我们的联邦和州税收很复杂，并且存在被美国国税局(“IRS”)或其他联邦和州税务当局成功挑战我们的税收地位的风险；
•根据经修订的1986年“国内税法”(“IRC”)第1031条，确认因无法完成某些同类交易而出售酒店物业的应税收益；
•是否有合适的人才，以及我们是否有能力留住人才；
•未能保持IRC作为房地产投资信托基金(“REIT”)的资格；
•我们业务或投资策略的变化；
32

•资本的可获得性、条款和部署；
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
•与自然灾害相关的环境不确定性和风险；
•我们有能力在第三者弥偿或我们现有的可保损失保单下全数收回，以及我们有能力以商业合理的条款为我们的物业维持足够或全部重置成本的“全险”财产保险单；
•因网络攻击而导致的数据泄露或酒店经营者信息技术网络严重中断的影响，超过服务提供商的保险覆盖范围或赔偿；
•如果伦敦银行同业拆借利率被新的基准利率取代或表现与过去不同，对我们的利率有何影响；
•我们有能力有效地管理我们与合资伙伴的合资企业；
•IRC目前和未来的变化；以及
•在我们截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中，在“风险因素”标题下讨论的其他因素。
 
因此，不能保证我们的期望会实现。除非联邦证券法另有要求，否则我们不承担任何义务或承诺公开发布本文(或其他地方)包含的任何前瞻性声明的任何更新或修订，以反映我们对此的预期的任何变化，或任何此类声明所基于的事件、条件或情况的任何变化。

概述
 
Summit Hotel Properties，Inc.是一家自营酒店投资公司，成立于2010年6月，2011年2月完成首次公开募股。我们专注于拥有主要是优质品牌的精选服务酒店。截至2020年6月30日，我们的投资组合由位于23个州的72家酒店组成，总共有11,288间客房。我们以简单的收费方式拥有我们的旅馆，但有四个旅馆是按土地租赁的。。自.起2020年6月30日，我们在我们72家酒店中的67家拥有100%的未偿还股权。我们拥有2019年通过合资企业收购的五家酒店51%的控股权。我们的酒店通常位于有多种需求的市场。发电机，如公司办公室和总部、零售中心、机场、州首府、会议中心和休闲景点。
 
O我们的酒店在以下公司拥有的高级特许经营品牌下运营万豪®国际酒店集团(Marriott®International，Inc.)万豪酒店集团、希尔顿全球酒店集团(希尔顿酒店)、凯悦酒店集团(凯悦酒店集团)和洲际酒店集团(洲际酒店集团)。
 
我们已选择从截至2011年12月31日的短应课税年度开始，作为REIT作为联邦所得税征税。对于符合REIT资格的酒店，我们不能经营或管理我们的酒店。因此，我们所有的酒店都出租给我们的应税REIT子公司(“TRS承租人”)。我们所有的酒店都是根据我们的TRS承租人与与我们没有关联的专业第三方酒店管理公司之间的酒店管理协议运营的，如下所示：
 
管理咨询公司数量：
特性		数量：
客房
Aimbridge Hotitality的附属公司，包括州际管理公司，LLC(1)
31  4,794  
Oto Development，LLC12  1,696  
石桥房地产顾问公司(Stonebridge Realty Advisors，Inc.)和附属公司9  1,312  
万豪的附属公司，包括庭院管理公司、斯普林希尔SMC公司和万豪公司的Residence Inn。7  1,176  
Select Hotels Group，LLC，Hyatt的附属公司5  807  
怀特住宿服务公司4  791  
美国自由酒店公司(American Liberty Hotitality，Inc.)2  372  
洲际酒店集团资源有限公司，洲际酒店集团的附属公司1  252  
Crestline Hotels&Resorts，LLC1  88  
总计72  11,288  

(1)2019年10月25日，Aimbridge Hotitality宣布完成与州际酒店及度假村的合并。
 
        
33

我们典型的酒店管理协议要求我们向酒店经理支付基本费用，按酒店收入的百分比计算。此外，我们的酒店管理协议通常规定，酒店经理可以根据超过某些门槛或超过我们要求的首选回报的回报，为收入或扣除利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDA)赚取奖励费用。我们的TRS承租人未来可以聘用其他酒店经理。我们没有、也不会在任何酒店管理公司中拥有任何所有权或经济利益。

我们的收入来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他酒店运营收入。我们其他酒店业务的收入包括与我们某些酒店提供的会议室和其他客户服务相关的辅助收入。

行业趋势与展望
 
美国住宿业的住宿需求通常与某些宏观经济趋势相关。住宿需求的主要驱动因素包括国内生产总值(GDP)、企业利润、资本投资和就业的变化。经济波动以及全球和国内政治或经济状况带来的风险可能会导致经济增长放缓，这将对住房需求产生不利影响。2020年上半年，由于新冠肺炎全球大流行，全球和美国经济以及旅游和酒店业经历了显著的低迷。

新冠肺炎疫情对我们企业的影响

2020年1月30日，世界卫生组织宣布与一种新型冠状病毒(“新冠肺炎”)有关的国际关注的突发公共卫生事件；3月11日，世界卫生组织宣布新冠肺炎为大流行。到2020年3月31日，全美许多州都发布了居家指令，许多地方司法管辖区还要求暂时关闭被认为不必要的企业。2020年4月，某些州开始发布指导方针和实施计划，允许各自州的企业和其他活动在不同阶段重新开业或恢复。然而，从2020年6月开始，新冠肺炎新案件的激增减缓了刚刚起步的经济复苏的步伐，推迟或逆转了全国某些活动和业务重新开业的恢复。

这些行动和限制对美国和全球经济产生了重大负面影响，包括所有形式的国内和国际旅行迅速大幅下降，对酒店和客房的需求大幅下降。这些情况导致我们在2020年上半年的收入、盈利能力和运营现金流大幅下降，预计将继续对我们的运营和财务业绩产生重大不利影响，直到旅行和商业限制放松，消费者信心恢复，经济开始复苏。新冠肺炎疫情还显著增加了经济的不确定性，并导致全球资本市场的混乱和波动，这可能会增加我们的资本成本，并限制我们获得资本的机会。考虑到新冠肺炎疫情已经导致全球经济大幅放缓，我们认为它越来越有可能导致全球经济衰退。

新冠肺炎疫情对我们运营的影响是导致截至2020年6月30日的6个月的每间可用房收入比截至2019年6月30日的6个月下降53.4%的主要原因。此外，我们来自酒店运营的收入从截至2019年6月30日的6个月的1.054亿美元下降到截至2020年6月30日的6个月的1970万美元。新冠肺炎疫情将继续对我们2020年第三季度及以后的运营和财务业绩产生实质性不利影响。目前极难预测新冠肺炎疫情的不利影响将持续多久，经济复苏将于何时开始，以及我们需要多长时间才能恢复到与我们2019年财政年度一致的运营和财务表现。

管理层如何应对新冠肺炎事件对我们经营的影响

我们采取了以下行动，以减轻新冠肺炎疫情对我们综合财务状况、经营业绩和现金流的负面影响：

运营调整

2020年3月25日，我们宣布，由于新冠肺炎疫情的影响，我们暂停了某些酒店的运营，以回应政府的具体要求或由于不利的市场状况。为了应对客房夜间需求的迅速下降和收入的损失，我们与物业经理一起对我们投资组合中的每家酒店进行了评估，以调整劳动力成本结构。我们暂时暂停了6家酒店的全部运营能力，这些酒店有934间客房。在我们另外9家酒店，包含1,278间客房，这些客房紧挨着另一家酒店
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我们的一家酒店(“Sister Properties”)继续接受预订，但客人被引导到Sister Properties。截至2020年6月30日的第二季度，毗邻Sister Properties的5家酒店(共682间客房)和4家酒店物业(共506间客房)重新开业。
        
虽然我们的大多数酒店仍然营业，但员工数量已经大幅减少，达到了安全有效地为我们的客人保持合理住宿的水平。因此，我们开放的酒店通常每班员工人数有限，客房服务人员有限，他们履行酒店的所有基本职能，包括加强清洁和消毒，以减轻新冠肺炎的传播。

金融措施和流动性

我们已采取重大和果断的行动，以改善我们的整体流动资金状况，以应对大流行对我们财务状况的初步影响和预期的未来影响。以下是我们为提升整体流动性状况而采取的若干措施摘要：

•在截至2020年6月30日的六个月里，我们为我们的4亿美元无担保循环信贷安排(“4亿美元Revolver”)额外借入了1.25亿美元的净额，作为预防措施，以提供足够的流动性来满足我们至少未来12个月的资金需求。截至2020年7月31日，我们手头有1.173亿美元的综合无限制现金，根据第一修正案(定义如下)，我们4亿美元的Revolver还有1.5亿美元的未提取可用资金。我们没有债务
•我们修改了2018年无担保信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款的贷款协议，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，修改或免除遵守2021年最后三个季度的某些财务契约措施，并在我们4亿美元的Revolver下获得1.5亿美元的额外借款能力。
•我们修改了我们的合资企业信贷协议，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，修改2022年6月30日之前的某些财务契约措施，并获得额外的可用性，为运营费用赤字和各种资本支出提供资金。
•我们暂停了普通股和经营合伙企业的股息申报和支付。这将在每个季度额外节省1900万美元的现金，或按年计算节省7500万美元。
•我们将2020年计划的所有非必要资本改善项目推迟到已基本完成的项目，预计将减少之前计划的总资本支出至少3500万美元，基于我们之前提供的2020年总资本支出指导范围的中点，预计将减少50%以上。
•我们在所有酒店采取了全面降低成本的措施，包括减少劳动力，暂时取消一些服务和便利设施。随着入住率水平的提高，某些劳动力成本和服务或便利设施已在有限的基础上重新增加。如上所述，我们暂停了某些酒店的运营，以回应特定的政府命令或由于不利的市场状况。
•2020年4月，我们对高管和独立董事分别实施了自愿临时降低25%的基本工资和费用。
•2020年4月，我们解雇了大约25%的企业级员工。部分休假员工已于2020年第二季度复职，以满足公司在经营业绩支持下的具体需求，但大部分休假员工仍处于不活跃状态。我们剩余的大多数非执行员工的临时减薪也于2020年4月实施。
•我们对任何新的企业级职位实施了临时冻结招聘。
        
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目前，我们正在遵守各项贷款和按揭协议下的所有金融契约。我们对贷款协议进行了如下修改：

对6.0亿美元高级无担保信贷安排的第一修正案
2020年5月7日，经营合伙作为借款人，本公司作为母担保人，以及每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与德意志银行纽约分行作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙6亿美元优先无担保信贷安排(“2018无担保信贷安排”)的“信贷协议第一修正案”(“第一修正案”)。

第一修正案规定，在以下期限内，免除或调整了2018年无担保信贷安排下的某些金融和其他契约：

•在2020年4月1日至2021年3月31日期间豁免2018年无担保信贷安排中的所有金融和某些其他契诺；以及
•2021年4月1日至2021年12月31日期间对某些金融契约的调整，包括：
◦提高最高杠杆率，从2021年第三季度开始部分下调；
◦降低最低综合固定收费覆盖率；
◦提高最高无担保杠杆率；以及
◦降低最低无担保权益覆盖率；
•提高到2022年日历年的最高杠杆率，在整个2022年向下调整。

财务和契约豁免和调整期间的利率将设定为定价水平VII，如2018年无担保信贷安排文件中所定义。

第一修正案要求借款人和某些附属公司将拥有支持该贷款的未担保资产池中包括的所有财产(“未担保财产”)的实体的所有股权质押给担保当事人，以及与该等未担保财产相关的TRS承租人的股权，直至借款人满足某些解除这些权益的条件。

第一修正案确认，借款人可以在现有循环贷款上额外垫付至多1亿美元。此外，第一修正案允许借款人在提交所有未担保财产的抵押贷款和相关担保协议时，在前述句子描述的1亿美元垫款之外额外垫付5000万美元，这些担保文件将在借款人满足某些解除条件时发放。

“第一修正案”的条款包括了此类信贷安排的某些其他典型限制和条件，其中包括对循环贷款垫款的使用限制、对支付股息的某些限制以及设立最低流动资金要求。

2018年2.25亿美元定期贷款的第三修正案

2020年5月7日，经营合伙企业作为借款人，本公司作为母担保人，每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与KeyBank National Association作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙企业2.25亿美元2018年定期贷款(“2018年定期贷款”)的第一次修订和重新签署的信贷协议第三修正案(“第三修正案”)。第三修正案对2018年定期贷款的变化与本公司2018年无担保信贷安排第一修正案对上述的变化基本相似。

2017年2.25亿美元定期贷款的第二修正案

2020年5月7日，经营合伙作为借款人，本公司作为母担保人，每一方作为子担保人签署信贷安排文件，与KeyBank National Association作为行政代理和贷款人组成的银团签订了经营合伙2017年2.25亿美元定期贷款(“2017定期贷款”)的“信贷协议第二修正案”(“第二修正案”)。第二修正案对2017年度定期贷款的变化与上述由本公司2018年无担保信贷安排第一修正案所实现的变化基本相似。

36

        
对2亿美元合资信贷安排的第二次修订

2020年6月18日，Summit JV MR 1，LLC(“借款人”)作为借款人，Summit Hotitality JV，LP作为母公司，以及签署信贷安排文件的各方作为附属担保人，与美国银行(Bank of America，N.A.)作为行政代理、美国银行证券公司(BofA Securities，Inc.)作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人签订了借款人2亿美元优先信贷安排(“合资信贷安排”)的“第二修正案”(“第二修正案”)。芝加哥分部。

合资企业信贷机制下的某些金融和其他契约在下面描述的期限内被豁免或调整：

•在2020年6月18日期间暂时豁免联合企业信贷安排中的综合固定费用覆盖率公约和某些其他公约，直至借款人被要求向贷款人交付截至2021年6月30日的合规证书之日为止(“公约豁免期”)；以及
•从2020年6月18日开始调整借款基础覆盖率，一直调整到2022年6月30日。

第二修正案确认，借款人可以对现有的循环贷款进行额外的垫款。在“公约”豁免期限届满前，垫款限于贷款总额和借款基础资产总值乘以55%减去所有未偿还垫款中较小者。在公约豁免期届满时，垫款限于贷款总额、借款基础资产总值乘以55%和允许借款人达到当时适用的借款基础覆盖率的金额减去所有未偿还垫款中的较小者。

“第二修正案”的条款包括了此类信贷安排的某些其他典型限制和条件，其中包括对循环贷款垫款的使用限制、对支付股息的某些限制以及对投资和处置的限制。

我们保留权利，在证明已遵守所需的金融公约后，选择退出某些额外的限制性公约。

我们预计，我们已经采取的运营、财务和流动性措施将使我们能够满足至少未来12个月的资金需求。然而，新冠肺炎疫情造成的经济困难将持续多久，以及之后经济复苏的时间和速度都存在很大的不确定性。因此，我们不能保证我们将来能够保持足够的流动资金或获得运营我们的业务可能需要的额外资本，而不会经历我们的运营、综合财务状况或运营结果的进一步恶化。

FF&E储备金的使用

2020年4月13日，因新冠肺炎大流行，万豪国际有限公司万豪酒店(“万豪”)同意允许我们使用存入我们有限现金储备中的160万美元现金，用于由万豪关联公司(“万豪酒店”)管理的七家万豪品牌酒店更换家具、固定装置和设备(“FF&E储备账户”)，以支付各自酒店的营运资金需求。此外，万豪酒店还从万豪酒店的FF&E储备账户(“借来的储备”)中向我们发放了890万美元。借款储备必须从万豪酒店下一次预定翻新日期(“翻新日期”)前12个月的日期开始，分十个月等额地补足到各自的FF&E储备账户中，或不迟于每个相应的翻新日期前60天一次性支付。此外，万豪已经暂停了我们在2020年8月31日之前为万豪酒店每月的FF&E储备提供资金的义务。
        
37

减税

2020年3月27日签署成为法律的冠状病毒援助、救济和经济安全法案(“CARE法案”)的营业税条款包括对所得税和非基于收入的税法进行临时修改。一些关键的所得税条款包括：

•取消80%的应纳税所得额限制，允许法人实体在2018年、2019年或2020年充分利用净营业亏损结转抵扣应纳税所得额，并在2020年后的纳税年度恢复；
•允许2018年、2019年或2020年产生的NOL向前追溯五年；
•将2019和2020纳税年度净利息费用扣除限额从调整后应纳税所得额的30%提高到50%；
•允许拥有替代最低税收抵免的纳税人要求退还全部抵免金额，而不是像2017年减税和就业法案所要求的那样，通过分几年退税来恢复抵免；
•允许实体通过将应纳税所得额上限从10%提高到25%，更多地扣除其在2020日历年期间所作的慈善现金捐款；以及
•提供雇员留任税抵免，以抵消2020年3月13日至2020年12月31日期间雇主应缴纳的工资税份额。抵免以合格工资的50%为基础计算，上限为第一笔1万美元的补偿。
我们预计我们的TRS承租人在2020年将产生净运营亏损。因此，我们预计未来将从CARE法案中提供的NOL结转条款中获得100万美元的税收优惠。

修订TRS租契

我们所有的酒店都由我们的运营合伙企业Summit Hotel OP，LP(“运营合伙企业”)或子公司REITs出租给我们的TRS承租人。新冠肺炎疫情带来的经济挑战导致一些酒店暂停营业，仍在营业的酒店大幅减少营业。我们的许多租户已暂停支付租金，并可能需要在未来修改契约，以反映当前的市场状况，并更好地使租户能够以较低的水平管理其运营和现金流。暂停或修改与我们的TRS承租人相关的租金不会影响我们的综合财务状况或经营业绩。然而，这将增加我们的租户承租人的收入在独立的基础上。

38

健康和福祉

我们所有的酒店都是品牌酒店，我们与品牌合作伙伴密切合作，为员工和客人的安全和福祉制定和实施全面的协议。我们酒店的健康和安全程序旨在应对包括新冠肺炎在内的各种病原体和病毒，并包括个人卫生，如经常彻底洗手、清洁产品规格、为我们的客人提供消毒产品，以及客房和公共区域清洁程序。我们的酒店增加了整个酒店的清洁频率，重点关注高接触区域，如入口、公共空间、洗衣房和员工办公室。

前瞻性信息和估计的使用

新冠肺炎疫情对我们公司的全面影响将取决于未来的发展，例如疫情的最终持续时间和范围，它对我们的客户、品牌和业务合作伙伴的影响，正常经济状况、运营和住宿需求恢复的速度，以及我们任何一个市场衰退状况的严重程度。因此，目前还不能确定对我们公司的全部影响；然而，尽管新冠肺炎疫情的影响存在不确定性，我们预计我们2020年全年的运营业绩将受到不利影响。虽然新冠肺炎的业务和经济影响的潜在规模和持续时间尚不确定，但我们相信，我们的业务从4月下半月开始的初步复苏将持续到2020年下半年，经营业绩将在多年期间逐步改善，然后达到之前的峰值业绩水平。我们相信，业务状况的复苏带来正的运营现金流，加上手头的现金，以及我们信贷安排下目前的可获得性，将提供足够的流动性，为至少未来12个月的运营提供资金。不能保证用来评估我们资产的账面价值或估计我们的流动性需求的假设是正确的。关于新冠肺炎大流行当前和未来潜在影响的更多信息，请参见项目1A。风险因素。

39

我们酒店的物业组合
 
在2020年6月30日，我们的投资组合包括共有72家酒店，共有11,288名客人房间。根据STR，Inc.目前的连锁规模，我们的两家酒店共计280间客房被归类为中高档酒店，我们的60家酒店共计9,537间客房被归类为高档酒店，我们的10家酒店共计1,471间客房被归类为中高档酒店。截至2020年6月30日，我们酒店物业的相关信息如下：
 
特许经营/品牌北京酒店门牌号：
特性		数量：
客房
万豪  
万豪酒店的庭院15  2,761  
万豪住宅酒店11  1,636  
斯普林希尔万豪套房5  761  
万豪AC酒店1  255  
万豪1  165  
费尔菲尔德万豪套房酒店1  140  
福朋喜来登酒店1  101  
总万豪酒店35  5,819  
希尔顿  
希尔顿花园酒店7  1,067  
汉普顿套房酒店7  986  
霍姆伍德套房2  251  
希尔顿的双子树1  210  
总希尔顿酒店17  2,514  
凯悦  
凯悦广场13  1,908  
凯悦酒店3  466  
总凯悦酒店16  2,374  
洲际联络小组(IHG)  
假日快捷套房酒店2  345  
斯泰布里奇套房1  121  
靛蓝酒店1  115  
IHG总数4  581  
总计72  11,288  

40

酒店物业组合活动
 
我们不断考虑优化我们的投资组合以推动增长和创造价值的方式。*在正常的业务过程中，我们评估获得符合我们投资标准的额外物业的机会，以及通过处置物业回收资本的机会。因此，随着时间的推移，我们物业组合的组成和规模可能会发生重大变化。我们的物业组合的重大变化可能会对我们的合并合并财务报表产生实质性影响。
   
看见注3-酒店物业投资净额关于我们的资产收购、开发和处置的更多信息，请参见简明合并财务报表。
         
运营结果
 
下面的比较应与本季度报告(Form 10-Q)中其他部分包括的未经审计的中期简明综合财务报表一起审查。
 
截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月的比较
 
下表包含截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月相比，我们的总投资组合和同店投资组合的关键运营指标(以千美元为单位，ADR和RevPAR除外)。我们将同店酒店定义为截至2020年6月30日我们拥有的、自2019年1月1日以来一直拥有或租赁的物业。
 
 截至6月30日的三个月，一个季度一个季度地一个季度一个季度地
 20202019美元兑换率百分比/基点变动
总计：
投资组合
(72家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(72/69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(72/69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)
收入：
房间$23,828  $21,426  $131,656  $128,279  $(107,828) $(106,853) (81.9)%(83.3)%
食品和饮料248  248  6,134  5,990  (5,886) (5,742) (96.0)%(95.9)%
其他1,360  1,238  5,140  5,071  (3,780) (3,833) (73.5)%(75.6)%
总计$25,436  $22,912  $142,930  $139,340  $(117,494) $(116,428) (82.2)%(83.6)%
费用：
房间$6,415  $5,938  $28,413  $27,452  $(21,998) $(21,514) (77.4)%(78.4)%
食品和饮料333  307  4,621  4,438  (4,288) (4,131) (92.8)%(93.1)%
其他酒店运营费用16,588  15,427  39,489  38,005  (22,901) (22,578) (58.0)%(59.4)%
总计$23,336  $21,672  $72,523  $69,895  $(49,187) $(48,223) (67.8)%(69.0)%
运营统计数据：
入住率24.3 %23.8 %81.8 %81.9 %不适用不适用(70.3)%(70.9)%
adr$95.57  $94.30  $162.87  $164.15  $(67.30) $(69.85) (41.3)%(42.6)%
RevPAR$23.20  $22.44  $133.25  $134.39  $(110.05) $(111.95) (82.6)%(83.3)%

        
41

更改来自截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月原因如下：

•营业收入。总收入和同店收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。
•RevPAR。平均租金收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。
•费用。我们在所有酒店采取了全面降低成本的措施，包括减少劳动力和临时取消某些服务和便利设施，导致运营费用大幅下降。

下表包括本年度的其他合并收入和费用。截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月(千美元)。

在截至的三个月内
六月三十日，
20202019美元兑换百分比变化
财产税、保险和其他$11,466  $10,695  $771  7.2 %
管理费644  4,458  (3,814) (85.6)%
折旧摊销27,565  23,779  3,786  15.9 %
公司总务处和行政部5,315  5,920  (605) (10.2)%
资产减值损失—  1,685  (1,685) (100.0)%
(损失)资产处置收益，净额(32) 35,520  (35,552) (100.1)%
利息费用10,749  9,766  983  10.1 %
其他收入，净额876  146  730  500.0 %
所得税(福利)费用(247) 701  (948) (135.2)%

更改来自截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月原因如下：

•财产税、保险和其他。这一增长主要是由于与我们的伤亡和一般责任保单相关的保险费增加，以及与2019年收购的物业相关的财产税增加。
•管理费。这一下降主要是由于新冠肺炎疫情导致作为管理费基础的综合收入减少所致。
•折旧及摊销。这一增长是由于与2019年收购的酒店相关的增量折旧310万美元，以及同店投资组合折旧费用增加90万美元，但与2019年3月31日之后出售的酒店物业相关的折旧费用减少20万美元部分抵消了这一增加。
•公司总务处及行政处。这一下降主要是由于我们为应对新冠肺炎疫情而采取的全面降低成本举措导致激励和其他薪酬成本下降。
•资产减值损失。在截至2019年6月30日的三个月内，本公司为凯悦广场-芝加哥/霍夫曼庄园记录了170万美元的减值费用，以将该物业的账面净值降至2019年6月30日的估计公平市场净值590万美元。
•(损失)处置资产的收益。这一减少主要是由于在截至2019年6月30日的三个月中出售了六家酒店，净收益为3660万美元。
•利息支出。利息支出因借款增加而增加，但因基本利率下降而被抵销。
•其他收入。这一增长主要是由于债务交易成本下降了90万美元。
•所得税(福利)费用。该公司记录了20万美元的所得税优惠，主要归因于CARE法案允许的净营业亏损结转机会。

42

截至2020年6月30日的6个月与截至2019年6月30日的6个月的比较
 
下表包含我们的总产品组合和我们的同店产品组合的关键运营指标截至2020年6月30日的6个月与截至2019年6月30日的6个月(以千美元为单位，ADR和RevPAR除外)。我们将同店酒店定义为截至2020年6月30日我们拥有的、自2019年1月1日以来一直拥有或租赁的物业。

截至6月30日的六个月，
20202019美元兑换率百分比/基点变动
总计：
投资组合
(72家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(72/69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)		总计：
投资组合
(72/69家酒店)		同店
投资组合
(67家酒店)
收入：
房间$122,431  $112,160  $259,756  $247,254  $(137,325) $(135,094) (52.9)%(54.6)%
食品和饮料5,132  4,830  12,154  11,773  (7,022) (6,943) (57.8)%(59.0)%
其他6,258  5,769  9,972  9,726  (3,714) (3,957) (37.2)%(40.7)%
总收入$133,821  $122,759  $281,882  $268,753  $(148,061) $(145,994) (52.5)%(54.3)%
费用：
房间$30,988  $28,773  $56,253  $52,786  $(25,265) $(24,013) (44.9)%(45.5)%
食品和饮料4,370  4,019  9,159  8,734  (4,789) (4,715) (52.3)%(54.0)%
其他酒店运营费用51,871  48,106  79,348  74,536  (27,477) (26,430) (34.6)%(35.5)%
酒店运营费用$87,229  $80,898  $144,760  $136,056  $(57,531) $(55,158) (39.7)%(40.5)%
运营统计数据：
入住率42.8 %42.6 %79.0 %79.2 %不适用不适用(45.8)%(46.3)%
adr$139.19  $138.06  $161.84  $164.43  $(22.65) $(26.37) (14.0)%(16.0)%
RevPAR$59.59  $58.75  $127.89  $130.23  $(68.30) $(71.48) (53.4)%(54.9)%
 

与截至2019年6月30日的6个月相比，截至2020年6月30日的6个月发生了变化，原因如下：

•营业收入。总收入和同店收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。
•RevPAR。平均租金收入下降的主要原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。
•费用。我们在所有酒店采取了全面降低成本的措施，包括减少劳动力和临时取消某些服务和便利设施，导致运营费用大幅下降。

43

下表包括截至2020年6月30日的6个月与截至2019年6月30日的6个月的其他合并收入和支出(以千美元为单位)。

在截至以下日期的六个月内
六月三十日，
20202019美元兑换百分比变化
财产税、保险和其他$23,164  $22,103  $1,061  4.8 %
管理费3,716  9,604  (5,888) (61.3)%
折旧摊销54,644  49,315  5,329  10.8 %
公司总务处和行政部9,983  11,910  (1,927) (16.2)%
信贷损失准备金2,530  —  2,530  100.0 %
资产减值损失782  1,685  (903) (53.6)%
(损失)资产处置收益，净额(35) 39,686  (39,721) (100.1)%
利息费用21,761  20,618  1,143  5.5 %
其他收入，净额2,982  1,447  1,535  106.1 %
所得税费用1,721  1,051  670  63.7 %

与截至2019年6月30日的6个月相比，截至2020年6月30日的6个月发生了变化，原因如下：

•财产税、保险和其他。这一增长主要是由于与我们的意外伤害和一般责任保单相关的保险费增加所致。
•管理费。这一下降主要是由于新冠肺炎疫情导致作为管理费基础的综合收入减少所致。
•折旧及摊销。这一增长是由于与2019年收购的酒店相关的增量折旧620万美元，以及同店投资组合折旧费用增加120万美元，但与2018年12月31日之后出售的酒店物业相关的折旧费用减少210万美元部分抵消了这一增加。
•公司总务处及行政处。这一下降主要是由于我们为应对新冠肺炎疫情而采取的全面降低成本举措导致激励和其他薪酬成本下降。
•信贷损失准备金。我们评估了我们的应收票据的潜在信用损失，方法是根据与抵押品资产的预期未来表现和由此产生的以该资产类别常见的资本化率计算的资产预期净卖出值相关的假设，估计支持每一张应收票据的抵押品的公允价值。在截至2020年6月30日的6个月内，由于新冠肺炎疫情的影响，我们记录了250万美元的信贷损失准备金。
•资产减值损失。由于新冠肺炎大流行的不利影响，我们在截至2020年6月30日的六个月内评估了我们的减值购买选择。根据我们的减值评估，我们记录了与我们的一个购买选项相关的80万美元的资产减值损失。看见“附注9-公允价值计量”如需进一步资料，请参阅简明综合财务报表。于截至2019年6月30日止六个月内，本公司就凯悦广场-芝加哥/霍夫曼庄园录得170万美元的减值费用，以将物业的账面净值减少至其于2019年6月30日的估计公平市场净值590万美元。
•(损失)处置资产的收益。这一减少主要是由于在截至2019年6月30日的6个月中出售了8家酒店，净收益为4080万美元。
•利息支出。利息支出因借款增加而增加，但因基本利率下降而被抵销。
•其他收入。这一增长主要是由于债务交易成本下降了160万美元。
•所得税费用。170万美元的所得税支出包括210万美元的离散非现金递延所得税，这与我们的TRS承租人在截至2020年3月31日的季度记录的递延税项资产的估值津贴相关，但被CARE法案允许的净营业亏损结转机会带来的所得税优惠所抵消。


44

非GAAP财务指标
 
我们披露某些“非GAAP财务指标”，这些指标是对我们历史财务业绩的衡量。非公认会计原则(“GAAP”)中规定的非GAAP财务指标。这些措施如下：(I)营业资金(“FFO”)和经调整的营业资金(“AFFO”)，(Ii)扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益(“EBITDA”)，房地产扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益(“EBITDARE”)和调整后的EBITDAre(如下所述)。我们提醒投资者，根据我们对非GAAP财务衡量标准的定义提出的金额可能无法与其他公司披露的类似衡量标准相比较，因为并非所有公司都以相同的方式计算这些非GAAP财务衡量标准。我们的非GAAP财务指标应该与净收益(亏损)一起考虑，但不能作为衡量我们经营业绩的指标。我们的非GAAP财务衡量标准可能包括由于为资本支出、财产收购、偿债义务和其他承诺和不确定性节省资金的功能要求，可能无法供我们酌情使用的资金。虽然我们相信我们的非GAAP财务指标可以加强对我们财务状况和经营结果的了解，但与GAAP规定的可比指标(如净收益(亏损))相比，这些非GAAP财务指标不一定是更好的任何趋势指标。

FFO和AFFO
 
根据NAREIT的定义，FFO代表净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括优先股息、房地产销售收益(或亏损)、房地产资产减值损失、GAAP归类为非常项目、会计原则变化的累积影响，加上与房地产资产相关的折旧和摊销，以及未合并合伙企业和合资企业的调整。AFFO代表FFO，不包括递延融资成本、特许经营费、基于股权的补偿费用、债务交易成本、优先股赎回溢价、净伤亡损失、非现金租赁费用、非现金利息收入和与我们递延税项资产的非现金所得税相关调整。除非另有说明，否则我们的FFO和AFFO适用于我们的普通股和普通股。我们提出FFO和AFFO是因为我们认为FFO和AFFO是我们经营业绩的重要补充指标，并相信证券分析师、投资者和其他相关方在评估REITs时经常使用它们，其中许多在报告业绩时都会介绍FFO和AFFO。FFO和AFFO旨在排除GAAP历史成本折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。然而，从历史上看，房地产价值是随着市场状况的上涨或下跌而上涨或下跌的。由于FFO和AFFO不包括与房地产资产相关的折旧和摊销、房地产处置的损益和房地产资产的减值损失，所以FFO和AFFO提供的业绩衡量标准与去年相比，反映了入住率、客房费率、运营成本、开发活动和利息成本等趋势对运营的影响。, 提供从净收入中不能立即显现的视角。我们对FFO的计算与NAREIT定义的与报告公司折旧和摊销费用相关的FFO的计算略有不同。我们对FFO的计算也可能与其他股权REITs计算FFO的方法不同，因此可能无法与该等其他REITs进行比较。FFO和AFFO不应被视为净收益(亏损)(根据GAAP计算)的替代品，作为我们流动性的指标，也不表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息或进行分配的能力。除非另有说明，否则FFO基于我们对FFO的计算，而不是对NAREIT定义的FFO的计算。
45


以下是截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月我们的GAAP净收入与FFO和AFFO的对账(单位为千，每股/单位金额除外)：
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
净(亏损)收入$(52,548) $49,069  $(68,762) $61,969  
优先股息(3,709) (3,709) (7,418) (7,418) 
与合营企业非控股权益有关的损失2,035  —  2,890  —  
适用于普通股和普通股的净(亏损)收入(54,222) 45,360  (73,290) 54,551  
与房地产相关的折旧27,450  23,677  54,414  49,102  
资产减值损失—  1,685  782  1,685  
处置资产损失(收益)净额32  (35,520) 35  (39,686) 
信贷损失准备金—  —  2,530  —  
合并后合营企业中与非控股权益相关的调整(1,533) —  (2,946) —  
适用于普通股和普通股的FFO(28,273) 35,202  (18,475) 65,652  
租赁相关无形资产摊销净额21  36  43  71  
递延融资成本摊销555  333  1,012  714  
专营费摊销115  102  230  213  
基于股权的薪酬1,966  1,964  3,441  3,316  
债务交易成本270  1,122  271  1,835  
非现金利息收入(749) (512) (1,540) (1,019) 
非现金租赁费用，净额65  123  174  279  
伤亡损失(赔偿)，净额201  278  290  (149) 
增加递延税项资产估值免税额—  —  2,058  —  
合并后合营企业中与非控股权益相关的调整(93) —  (157) —  
适用于普通股和普通单位的AFFO$(25,922) $38,648  $(12,653) $70,912  
加权平均稀释普通股/普通股单位(1)
104,331  104,255  104,265  104,261  
每股普通股/普通股单位FFO$(0.27) $0.34  $(0.18) $0.63  
每股普通股/普通股单位AFFO$(0.25) $0.37  $(0.12) $0.68  

(1)包括由有限合伙人(我们和我们的子公司除外)持有的经营合伙企业中的普通股，因为普通股可以赎回为现金，或者在我们选择的情况下赎回我们的普通股。

与2019年同期相比，适用于普通股和普通股的AFFO在截至2019年6月30日的三个月减少了6,460万美元，降幅为167.1%，与2019年同期相比，适用于普通股和普通股的AFFO减少了8,360万美元，降幅为117.8%，原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。

46

 EBITDA，EBITDA回复和调整后的EBITDA回复

EBITDA

EBITDA代表净收益或亏损，不包括：(I)利息、(Ii)所得税支出和(Iii)折旧和摊销。我们相信EBITDA对投资者评估我们的经营业绩是有用的，因为它向投资者提供了我们产生和偿还债务、满足一般运营费用、进行资本支出以及为其他现金需求提供资金或将现金再投资于我们业务的能力。我们还相信，通过将我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响从我们的经营业绩中剔除，它有助于投资者有意义地评估和比较我们不同时期的经营业绩。我们的管理团队还使用EBITDA作为确定收购和处置价值的一种衡量标准。

EBITDA回复和调整后的EBITDA回复
 
EBITDA回复基于EBITDA，预计将提供有关房地产公司REITs的更多相关信息，以支持多面手投资者日益增长的兴趣。EBITDA回复旨在作为一项补充的非GAAP业绩衡量标准，独立于公司的资本结构，并将提供一个统一的基础来衡量公司与其他REITs相比的企业价值。

EBITDA回复根据NAREIT的定义，按EBITDA计算，不包括：(I)处置财产的损失和收益以及(Ii)资产减值(如果有的话)。我们相信EBITDA回复这对投资者评估我们的经营业绩很有用，因为它向投资者提供了我们产生和偿还债务、满足一般运营费用、进行资本支出以及为其他现金需求提供资金或将现金再投资于我们业务的能力。我们还相信，通过将我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响从我们的经营业绩中剔除，它有助于投资者有意义地评估和比较我们不同时期的经营业绩。

我们对EBITDA做了额外的调整回复*在评估我们的业绩时，因为我们认为排除下面描述的某些额外的非经常性或某些非现金项目为投资者提供了关于我们持续经营业绩的有用补充信息。我们认为，调整后EBITDA的列报回复当与主要的GAAP净收益报告相结合时，对于投资者评估我们的经营业绩是有用的，因为它向投资者提供了我们产生和偿还债务、满足一般运营费用、进行资本支出以及为其他现金需求提供资金或将现金再投资于我们业务的能力。我们还相信，通过将我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响从我们的经营业绩中剔除，它有助于投资者有意义地评估和比较我们不同时期的经营业绩。

47

以下是我们的GAAP净收入与EBITDA、EBITDA的对账回复和调整后的EBITDA回复截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月(以千为单位)：
 
 对于
三个月
六月三十日，		对于
截至六个月
六月三十日，
 2020201920202019
净(亏损)收入$(52,548) $49,069  $(68,762) $61,969  
折旧摊销27,565  23,779  54,644  49,315  
利息费用10,749  9,766  21,761  20,618  
利息收入(54) (71) (110) (140) 
所得税(福利)费用(247) 701  1,721  1,051  
EBITDA(14,535) 83,244  9,254  132,813  
资产减值损失—  1,685  782  1,685  
信贷损失准备金—  —  2,530  —  
处置资产损失(收益)净额32  (35,520) 35  (39,686) 
EBITDA回复
(14,503) 49,409  12,601  94,812  
租赁相关无形资产摊销净额21  36  43  71  
基于股权的薪酬1,966  1,964  3,441  3,316  
债务交易成本270  1,122  271  1,835  
非现金利息收入(749) (512) (1,540) (1,019) 
非现金租赁费用，净额65  123  174  279  
伤亡损失(赔偿)，净额201  278  290  (149) 
与合营企业非控股权益有关的损失2,035  —  2,890  —  
合并后合营企业中与非控股权益相关的调整(2,097) —  (4,211) —  
调整后的EBITDA回复
$(12,791) $52,420  $13,959  $99,145  

调整后的EBITDA回复与2019年同期相比，截至2019年6月30日的三个月的入住率下降至6,520万美元，降幅为124.4%；与2019年同期相比，截至2019年6月30日的六个月的入住率下降了8,520万美元，降幅为85.9%，原因是新冠肺炎疫情导致入住率大幅下降。看见“行业趋势与展望--新冠肺炎疫情对我们业务的影响”以获取更多信息。
        

48

流动性与资本资源
  
新冠肺炎疫情的影响对我们的财务状况和经营现金流产生了不利影响。在截至2020年6月30日的6个月里，作为预防措施，我们为4亿美元的Revolver净借款1.25亿美元。此外，在截至2020年6月30日的6个月中，我们修改了贷款协议，提供了1.5亿美元的额外借款能力。新冠肺炎疫情还显著增加了经济的不确定性，并导致全球资本市场的混乱和波动，这可能会增加资本的成本，并限制人们获得资本的机会。因此，在资本市场恢复到大流行前的水平之前，我们通过公开或私募发行股权证券筹集资金的能力可能会受到限制。此外，某些因素可能会对我们获得资金来源的能力产生不利影响，包括我们的财务业绩、杠杆程度、我们未担保的酒店物业的价值、贷款人施加的借款限制、股权和债务资本市场的波动性以及其他市场状况。我们可能无法获得融资，或无法以对我们有吸引力的条款融资。

我们的短期流动资金需求主要包括与我们的酒店物业直接相关的运营费用和其他支出，根据内部和品牌标准维护我们的酒店物业所需的经常性维护和资本支出，酒店开发成本，利息支付，利率掉期结算，未偿债务的预定本金支付，限制性现金融资义务，夹层贷款资金承诺，合资资本要求，公司管理费用，以及在申报时分配给我们的股东。我们的长期流动性需求主要包括购买额外酒店物业的成本，翻新和其他非经常性成本。包括到期贷款。
   
为了符合REIT的资格要求，我们必须满足多项组织和运营要求，包括我们每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，这些要求是在不考虑所支付股息的扣除和不包括任何净资本利得的情况下确定的。我们打算分配足够数量的应税收入，以维持我们作为房地产投资信托基金的地位，并避免对未分配收入征税。
 
我们已为4个房地产发展项目提供夹层贷款，资助总额达5,840万元，用以发展4个酒店物业。在2017年第四季度关闭的房地产开发贷款中，有三笔是全额资金。每笔贷款的规定利率均为8.0%，初始期限约为三年，其中一笔房地产开发贷款于2019年第三季度结束，截至2020年6月30日资金规模为1,110万美元，初始利率为9.0%，初始期限为30个月。截至2020年6月30日，我们已经为4070万美元的贷款承诺提供了资金。

我们预计到2020年6月30日，我们手头的现金和现金等价物将能够满足我们的流动性要求和其他现金义务，总额为1.246亿美元，以及由于第2项描述的贷款文件修订而产生的1.5亿美元的额外借款能力。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-管理层针对新冠肺炎对我们经营的影响采取的行动-财务措施和流动性.
        
我们评估了我们的应收票据的潜在信用损失，方法是根据与抵押品资产的预期未来表现和由此产生的以该资产类别常见的资本化率计算的资产预期净卖出值相关的假设，估计支持每一张应收票据的抵押品的公允价值。我们目前估计的新冠肺炎疫情造成的信贷损失为260万美元，记为2020年6月30日的信贷损失拨备。

49

未偿债务
 
在季度末之后，2020年7月31日，我们在2018年无担保信贷安排下有4.2亿美元的未偿还贷款，其中包括我们2亿美元定期贷款的2亿美元借款和4亿美元Revolver的2.200亿美元借款。此外，我们2017年的定期贷款有2.25亿美元的未偿还贷款，2018年的定期贷款有2.25亿美元的未偿还贷款。每笔信贷贷款都由信贷贷款基础中包括的52家酒店物业提供支持。
        
在季度末之后，截至2020年7月31日，我们的子公司合资企业在我们的合资企业信贷安排下有1.415亿美元的未偿还款项，其中包括7500万美元定期贷款的7500万美元借款和1.25亿美元循环信贷额度的6650万美元借款。合资信贷机制由合资企业中的五家酒店物业提供支持。

截至2020年6月30日，我们计划在未来12个月内支付总计380万美元的债务本金摊销，没有债务到期日。目前，我们有能力支付这些预定的本金债务，或者我们将能够使用手头的现金或从我们4亿美元的Revolver中提取资金来为它们提供资金。

我们打算在2020年6月30日使用我们1.246亿美元的现金和现金等价物，这是我们在2018年无担保信贷安排下的1.5亿美元借款能力，利用我们的合资信贷安排，获得或承担定期贷款融资，或获得新的融资来满足现金需求。我们可能无法以有利的条款获得新的融资，或者根本不能，我们也无法预测未来融资的规模或条款。如果我们不能获得新的融资，可能会对我们发展业务的能力产生不利影响。
        
我们已经通过交错到期日的债务工具获得了融资，并打算在未来继续这样做。我们的债务包括，并在未来可能包括以股票质押为担保的债务、某些酒店物业的优先按揭留置权担保的债务以及无担保债务。我们相信我们将拥有足够的流动性来满足预定到期日和本金偿还的要求。然而，我们不能保证我们将能够在债务到期时对其进行再融资，以及如果进行再融资，这种再融资是否会以优惠的条件提供。

我们的未偿债务要求我们遵守各种金融和其他公约。于2020年6月30日，本公司的任何贷款协议均不存在违约。2020年5月7日，公司对2018年无担保信贷安排、2018年定期贷款和2017年定期贷款进行了某些修订，使我们能够获得1.5亿美元的额外借款能力，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，并修改2021年最后三个季度的某些财务契约措施。

此外，在2020年6月18日，我们修改了合资信贷安排，规定在2021年3月31日之前免除财务契约，修改2022年6月30日之前的某些财务契约措施，并获得运营费用赤字和各种资本支出的额外可用性。

某些按揭协议须受多项维修契约所规限，该等契约规定该公司须维持最低债务收益率或偿债比率(下称“偿债比率”)。未能达到债务收益率或DSCR阈值不是违约事件，而是触发现金陷阱事件。在现金陷阱事件期间，抵押贷款的贷款人或服务商控制现金流出，直到贷款符合契约。某些现金陷阱事件已被触发，但目前该公司的任何抵押贷款协议下都没有违约。

见“附注5-债务有关贷款修订和我们的融资安排的更多信息，请参阅简明综合财务报表。
50

        
我们截至2020年6月30日的总债务摘要如下(以千美元为单位)：
 
贷款人利率摊销
期间(年)		到期日：数量：
担保物业		本金
出类拔萃
6亿美元高级无担保信贷和定期贷款安排(1)
     
德意志银行纽约分行     
4亿美元的变革者2.40%变量不适用2023年3月31日不适用$220,000  
2亿美元定期贷款2.35%变量不适用2024年4月1日不适用200,000  
高级无担保信贷贷款总额    420,000  
合资信贷机制(2)
北卡罗来纳州美国银行
1.25亿美元的革命者2.40%变量不适用2023年10月8日不适用66,500  
7500万美元定期贷款2.35%变量不适用2023年10月8日不适用75,000  
合营企业信贷安排总额141,500  
无担保定期贷款(1)
     
密钥库全国协会     
定期贷款2.50%可变不适用2022年11月25日不适用225,000  
密钥库全国协会
定期贷款2.20%的变量不适用2025年2月14日不适用225,000  
有担保的按揭债务     
MetaBank4.44%固定25  2027年7月1日3  46,702  
密钥库全国协会4.46%固定30  2023年2月1日3  19,277  
 4.52%固定30  2023年4月1日3  19,758  
 4.30%固定30  2023年4月1日3  19,091  
 4.95%固定30  2023年8月1日2  34,326  
喀斯喀兹河岸(Bank Of The Cascades)2.16%可变25  2024年12月19日1  (3)8,357  
 4.30%固定25  2024年12月19日—  (3)8,357  
按揭贷款总额   155,868  
债务总额   15  $1,167,368  

(1)6亿美元的高级担保信贷和定期贷款机制以及无担保定期贷款由52个未担保酒店物业的借款基数和拥有酒店的实体(及附属实体)的股权认捐提供支持。
(2)合资信贷机制由拥有酒店的实体(和关联实体)的股权质押来担保。
(3)级联银行抵押贷款由两张期票组成，这两张期票由相同的抵押品担保，并交叉违约。
         
通过我们的可变利率债务，我们面临着利率风险。我们主要通过管理债务融资的金额、来源和期限，以及通过使用衍生金融工具来管理这一风险。具体地说，我们签订衍生品金融工具，以管理与我们的可变利率债务相关的已知或预期现金支付的风险敞口。在截至2020年6月30日的六个月内，由于短期利率下降和远期收益率曲线持续趋平，我们的利率掉期公允价值下降了2,010万美元，每个利率掉期都固定了我们部分浮动利率无担保债务的利率，并将LIBOR从浮动利率转换为1.98%至2.93%的平均固定利率。

51

资本支出
 
在截至2020年6月30日的6个月中，我们为酒店物业提供了1590万美元的资本支出。第二项。  管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析--新冠肺炎事件对公司经营影响的应对措施--财务措施与流动性在已经基本完成的基础设施改善项目基础上，我们推迟了2020年计划的所有非必要基本建设项目，预计2020年将减少先前计划的总资本支出至少3500万美元。我们预计2020财年的资本支出估计为2500万美元。我们预计将在我们可用的范围内，通过手头现金、营运资本、我们4亿美元的借款或其他潜在的资本来源来为这些支出提供资金。
 
现金流
对于
截至六个月
六月三十日，
20202019变化
(千)
经营活动提供的现金净额(用于)$(20,831) $75,300  $(96,131) 
投资活动提供的净现金(用于)(21,035) 106,428  (127,463) 
融资活动提供的现金净额115,245  (178,422) 293,667  
现金、现金等价物和限制性现金净变化$73,379  $3,306  $70,073  

与截至2019年6月30日的6个月相比，截至2020年6月30日的6个月发生了变化，原因如下：

•经营活动提供的现金(用于)。这一减少主要是由于扣除折旧和摊销等非现金项目和资产出售收益后的净收益减少8,370万美元，这主要是由于新冠肺炎疫情的影响，以及主要由于营运资本变化造成的营运资本净变化1,240万美元。总体下降的主要原因是新冠肺炎疫情导致收入大幅下降。
•投资活动提供的现金(用于)。用于投资活动的现金增加，主要是由于资产处置收益减少1.44亿美元，截至2020年6月30日的6个月历史资产处置的合同终止付款减少220万美元，房地产贷款资金净额增加300万美元，但资本支出下降1,670万美元以及我们根据土地租赁协议行使选择权购买我们位于马里兰州巴尔的摩(猎人谷)的酒店物业的土地，在截至6月30日的6个月内，资本支出下降了1,670万美元，并行使了我们的选择权，以420万美元的价格购买了我们位于马里兰州巴尔的摩(猎人谷)的酒店物业所在的土地。
•融资活动提供(用于)的现金。增加的主要原因是净借款增加2.752亿美元，支付的股息减少1840万美元。如上所述，在截至2020年6月30日的六个月内，我们增加了4亿美元Revolver的借款，作为一项预防措施，以提供足够的流动性来满足我们在可预见的未来的资金需求。此外，由于新冠肺炎疫情对本公司的影响，我们已暂停宣布和支付我们的普通股和经营合伙单位的股息。

52

合同义务

下表概述了截至2020年6月30日，与我们的长期债务和其他合同义务相关的所需付款时间(以千为单位)：
 
 按期限到期的付款
 总计低于
一年多		一天到三天
年数		四个月到五个月
年数		超过
五年五年
债务义务(1)
$1,167,368  $3,834  $506,923  $516,024  $140,587  
当前预计的兴趣(2)
142,278  40,628  75,644  22,755  3,251  
租赁义务(3)
35,776  2,131  3,350  1,840  28,455  
购买义务(4)
2,647  2,647  —  —  —  
总计$1,348,069  $49,240  $585,917  $540,619  $172,293  

(1)显示的金额包括本金和债务到期日的摊销。
(2)我们可变利率债务的利息支付是在我们的利率掉期生效后，使用2020年6月30日的有效利率估计的。
(3)金额主要包括不可撤销的地面租赁和公司办公室租赁义务。
(4)这一金额代表我们酒店物业的开发或翻新项目的采购订单和已执行的合同。

关键会计政策

有关关键会计政策，请参阅“附注2-列报基础及重要会计政策”到简明合并财务报表。

网络安全

酒店业和某些主要的酒店特许经营公司最近都经历了网络安全漏洞。我们的任何物业都没有遭受任何重大的网络安全损失。我们与我们的特许经营商和物业管理公司一起管理网络安全风险。我们网络安全风险缓解努力的一个重要部分包括在我们的某些财产管理协议中维护网络安全保险和赔偿。我们的董事会对管理层管理网络安全风险的方法进行持续监督。

项目3.         关于市场风险的定量和定性披露。
 
市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行我们的商业策略时，我们所面对的主要市场风险是利率风险。我们的主要利率敞口是30天期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。我们主要使用衍生金融工具来管理利率风险。

我们的利率衍生品是以美元-伦敦银行同业拆借利率为基础的。2017年7月，金融市场行为监管局(FCA)表示
伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)监管机构宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)组织了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其首选的衍生品和其他金融合约中美元-LIBOR的替代方案。该公司拥有与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩的合同，并正在监测和评估相关的变化和风险。本公司无法预测伦敦银行同业拆息何时停止供应，或SOFR市场何时会有足够流动资金。从LIBOR到另一个基准利率的任何过渡都将导致对我们目前与LIBOR挂钩的可变利率的不同计算。如果没有足够和合理的方法来确定伦敦银行同业拆借利率，而且这种情况不太可能是暂时的，我们的贷款协议包含了我们的贷款人和我们共同制定替代利率的条款。
        
53

在… 2020年6月30日，我们签署了四项利率衍生品协议，根据这些协议，我们获得可变利率付款，以换取固定利率付款(以千美元为单位)：
        
合同日期生效日期到期日名义金额
2017年10月2日2018年1月29日2023年1月31日$100,000  
2017年10月2日2018年1月29日2023年1月31日100,000  
2018年6月11日2018年9月28日2024年9月30日75,000  
2018年6月11日2018年12月31日2025年12月31日125,000  
$400,000  

截至2020年6月30日，在我们的利率衍生品协议生效后，我们的债务中有5.475亿美元(46.9%)是固定利率的，6.199亿美元(53.1%)是浮动利率的；而在2019年12月31日，我们的利率衍生品协议生效后，我们的债务中有5.492亿美元(53.7%)是固定利率的，4.735亿美元(46.3%)是浮动利率的。考虑到我们现有的利率掉期，1.0%的利率上升将使我们的现金流每年减少约620万美元。

随着我们的固定利率债务到期，它们将受到利率风险的影响。此外，随着我们的可变利率债务到期，贷款人可能会因为过去几年经历的低利率而对新的融资安排设定利率下限。截至2020年6月30日，我们计划在未来12个月内支付总计380万美元的债务本金摊销，没有债务到期日。

项目4.  控制和程序。
 
管制和程序
 
披露控制和程序
 
在我们首席执行官和首席财务官的参与下，我们的管理层评估了截至2020年6月30日，我们的披露控制和程序(根据交易所法案第13a-15(E)条规则定义)的有效性。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2020年6月30日，我们的披露控制和程序有效，可提供合理保证，确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC的规则和表格中指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，以便及时做出有关要求披露的决定。
 
财务报告内部控制的变化
 
在截至2020年6月30日的6个月里，由于新冠肺炎疫情的影响，我们酒店的员工数量大幅减少。因此，一些与我们酒店运营相关的内部控制，如分离不兼容的职责，不能完全按照正常运营条件下的设计方式运行。因此，我们加强了对酒店运营和财务信息的公司监督和审查，以缓解我们的酒店暂时无法在其正常的内部控制结构内全面运作的情况。

在本10-Q表格季度报告所涵盖的三个月期间，我们对财务报告的内部控制没有其他变化，这些变化是根据交易法规则第13a-15(D)和15d-15(D)条所要求的管理层评估而确定的，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能对其产生重大影响。
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第II部分-其他资料
第1项                                                         法律诉讼。
 
我们不时涉及日常业务过程中出现的诉讼，但目前并没有我们相信会对我们的财务状况或经营业绩造成重大不利影响的未决法律行动。
 
第1A项                                                风险因素。
  
我们正在更新截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素，“冠状病毒的爆发或其他高度传染性疾病的爆发，可能会对入住我们酒店物业的客人数量产生不利影响，扰乱我们的运营，对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流造成实质性的不利影响，”如下：

新型冠状病毒(新冠肺炎)大流行扰乱了我们的业务，并可能进一步扰乱我们的业务，这可能会进一步对我们的运营、财务状况和运营业绩产生重大不利影响。

新冠肺炎疫情已经并可能继续对我们的财务状况和经营业绩造成实质性的不利影响。新冠肺炎大流行将在多大程度上影响我们的业务、流动性、财务状况和经营业绩，这将取决于许多不断变化的因素，这些因素可能是我们无法准确预测或评估的，其中包括疫情的持续时间和范围；对国内和全球经济的负面影响；对客房需求和消费者信心水平的短期和长期影响；我们成功缓解疫情影响的能力；政府行动，包括限制旅行；失业增加；以及企业和消费者可自由支配支出的减少。即使新冠肺炎没有继续大幅扩散，感知到的感染风险或健康风险可能会对消费者信心产生不利影响，从而对我们的业务、流动性、财务状况和经营业绩产生不利影响。我们一直并可能继续受到政府对公众集会的限制、原地避难令以及政府强制或自愿暂停某些物业的运营的不利影响。我们无法预测何时可能减少或取消限制性措施，或者在减少或取消限制性措施后，我们的运营将以多快的速度恢复到与最近几个财年一致的水平。

在截至2020年6月30日的六个月里，我们为我们的4亿美元Revolver净借款1.25亿美元，作为一项预防措施，以提供足够的流动性，以满足我们在新冠肺炎疫情和预期的经济复苏期间可预见的未来的资金需求。我们已经修改了贷款协议，以提供额外1.5亿美元的借款能力。我们债务水平的增加可能会对我们的财务和经营活动或我们产生额外债务的能力产生不利影响或限制。此外，由于上述风险，我们可能需要筹集额外资本，并且不能保证未来将有债务或股权融资为我们的义务提供资金，或将以与我们的预期一致的条款或根本不存在。

第二项。                                                         未登记的股权证券销售和收益的使用。
  
没有。

项目3.                                                         高级证券违约。
 
没有。
 
项目4.                                                         矿山安全信息披露。
 
不适用。
 
第五项。                                                         其他信息。
 
没有。

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第6项                                                         展品。
 
以下证物作为本报告的一部分归档：
 
陈列品  
数 展品说明：
10.1
2020年5月7日，Summit Hotel OP，LP作为借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作为母担保人，作为子担保人执行信贷安排文件的每一方，作为行政代理的德意志银行纽约分行，以及信贷协议的贷款方(通过引用Summit Hotel Properties，Inc.提交的当前表格8-K报告的附件10.1并入)，于2020年5月7日签订了信贷协议第一修正案。2020年5月12日)。
10.2
2020年6月18日，Summit JV MR 1，LLC作为借款人，Summit Hotitality JV，LP作为父担保人，作为子担保人签署信贷安排文件的每一方，作为行政代理的美国银行，以及信贷协议的贷款方(通过引用由Summit Hotel Properties，Inc.提交的当前表格8-K报告的附件10.1并入)对信贷协议进行了第二次修订。2020年6月24日)。
10.3
对2020年5月7日第一次修订和重新签署的信贷协议的第三修正案由Summit Hotel OP，LP作为借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作为父担保人，执行信贷融资文件的每一方作为子担保人，KeyBank National Association作为行政代理，以及信贷协议的贷款方(通过引用由Summit Hotel Properties，Inc.提交的当前8-K表格报告的附件10.2并入)。2020年5月12日)。
10.4
2020年5月7日，Summit Hotel OP，LP作为借款人，Summit Hotel Properties，Inc.作为父担保人，作为子担保人执行信贷安排文件的每一方，作为行政代理的KeyBank National Association，以及信贷协议的贷款方(通过参考Summit Hotel Properties，Inc.提交的当前表格8-K报告的附件10.3并入)之间的信贷协议第二修正案。2020年5月12日)。
31.1†
顶峰酒店地产公司首席执行官证书根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的规则第13a-14(A)/15d-14(A)条。
31.2†
顶峰酒店地产公司首席财务官证书根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的规则第13a-14(A)/15d-14(A)条。
32.1††
顶峰酒店地产公司首席执行官证书根据“美国法典”第18编第1350节，根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906节通过。
32.2††
顶峰酒店地产公司首席财务官证书根据“美国法典”第18编第1350节，根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906节通过。
101.INS实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标签嵌入在内联XBRL文档中。
101.SCH
内联XBRL分类扩展架构文档(1)
101.CAL
内联XBRL分类扩展计算链接库文档(1)
101.DEF
内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档(1)
101.LAB
内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档(1)
101.PRE
内联XBRL分类演示文稿Linkbase文档(1)
†-随函存档
††-随函提供
(1)-以电子方式提交


56

签名
 
根据1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。
 
 
 
Summit Hotel Property，Inc.(注册人)
   
日期：2020年8月5日依据：/s/s乔纳森·P·斯坦纳
  乔纳森·P·斯坦纳
执行副总裁、首席财务官兼财务主管
(首席财务官)

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