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目录

美国
证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
_________________________
表格：10-Q
_________________________
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年6月30日
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
从开始的过渡期                    至                    
佣金档案编号001-34603
_________________________
特雷诺房地产公司
(注册人的确切姓名，详见其约章)
_________________________
马里兰州 27-1262675
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		 (I.R.S.雇主
识别号码)
蒙哥马利街101号, 200套房
旧金山, 钙
 94104
(主要行政办事处地址) (邮政编码)
注册人电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码每间交易所的注册名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)，(1)已提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告；以及(2)在过去90天内，注册人一直遵守此类提交要求。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  ☒*☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅《交易法》规则第312B-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器 ☒  加速的文件管理器 ☐
非加速文件管理器 ☐  规模较小的新闻报道公司 ☐
新兴市场成长型公司 ☐   
如果是新兴成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第2913(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。☐*☒ 
注册人有68,322,713其普通股，每股面值0.01美元，截至2020年8月3日已发行。


目录
特雷诺房地产公司
目录
第一部分财务信息
第(1)项。
特雷诺房地产公司财务报表(未经审计)
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
2
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合运营报表
3
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合全面收益(亏损)表
4
截至2020年和2019年6月30日止六个月的综合权益表
5
截至2020年和2019年6月30日止六个月的合并现金流量表
7
合并财务报表的简明附注
8
第二项。
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
23
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
44
第四项。
管制和程序
44
第二部分：其他资料
第(1)项。
法律程序
45
项目71A。
危险因素
45
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
46
第三项。
高级证券违约
46
第四项。
矿场安全资料披露
46
第五项。
其他资料
46
项目6.
陈列品
48
签名
49

1
目录
第一部分财务信息
项目1.Terreno房地产公司的财务报表
特雷诺房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
2020年6月30日2019年12月31日
 (未经审计) 
资产
房地产投资
土地$1,077,501  $1,055,146  
建筑物及改善工程901,215  909,201  
在建89,813  101,253  
无形资产87,791  88,594  
物业总投资2,156,320  2,154,194  
累计折旧和摊销(218,971) (208,279) 
物业投资净额1,937,349  1,945,915  
持有待售房产，净额11,825  —  
房地产净投资1,949,174  1,945,915  
现金和现金等价物148,269  110,082  
限制性现金515  2,657  
高级担保贷款，净额—  15,858  
其他资产，净额37,448  33,952  
总资产$2,135,406  $2,108,464  
负债和权益
负债
信贷安排$—  $—  
应付定期贷款，净额99,687  99,583  
高级无担保票据，净额347,869  347,674  
应付按揭贷款净额11,488  44,318  
保证金14,368  14,149  
无形负债净额25,867  28,127  
应付股息18,485  18,158  
应支付的业绩股票奖励5,069  11,633  
应付帐款和其他负债23,307  27,699  
负债共计546,140  591,341  
承担和或有事项(附注13)
权益
股东权益
普通股：$0.01面值，400,000,000授权股份，以及68,322,213和67,252,787分别发行和发行的股份
684  673  
额外实收资本
1,587,057  1,514,266  
在递延薪酬计划中持有的普通股，139,2242020年6月30日和2019年12月31日分别为0股和0股
(7,546) —  
留存收益9,389  2,621  
累计其他综合损失(318) (437) 
股东权益总额1,589,266  1,517,123  
负债和权益总额$2,135,406  $2,108,464  
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
2
目录
特雷诺房地产公司
合并运营报表
(以千为单位-不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2020201920202019
收入
租金收入和租户费用报销$45,742  $41,730  $90,858  $82,610  
总收入45,742  41,730  90,858  82,610  
成本和开支
物业运营费用11,934  10,709  23,842  21,402  
折旧摊销11,459  10,648  22,559  21,063  
一般和行政5,665  6,757  11,423  12,720  
采购成本11  1  63  1  
总成本和费用29,069  28,115  57,887  55,186  
其他收入(费用)
利息和其他收入190  817  754  2,339  
利息支出，包括摊销(3,909) (4,053) (7,915) (8,317) 
房地产投资销售收益17,750  —  17,750  4,465  
其他收入(费用)合计14,031  (3,236) 10,589  (1,513) 
净收入30,704  10,379  43,560  25,911  
分配给参与证券(194) (64) (277) (162) 
普通股股东可获得的净收入$30,510  $10,315  $43,283  $25,749  
普通股每股收益-基本和稀释后收益：
普通股股东可获得的净收入-基本$0.45  $0.16  $0.64  $0.41  
普通股股东可获得的净收入-摊薄$0.45  $0.16  $0.64  $0.41  
已发行基本加权平均普通股67,622,005  63,780,645  67,342,293  62,625,224  
稀释加权平均已发行普通股68,029,144  64,075,215  67,749,432  62,919,794  
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
3
目录
特雷诺房地产公司
综合全面收益表(损益表)
(千)
(未经审计)
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2020201920202019
净收入$30,704  $10,379  $43,560  $25,911  
其他全面收益(亏损)：
现金流对冲调整46  92  119155  
综合收益$30,750  $10,471  $43,679  $26,066  
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
4
目录





特雷诺房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)
(未经审计)
截至2020年6月30日的6个月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		延期补偿计划中持有的普通股延期薪酬计划 累积
其他综合
损失		 
数量：
股份		数量留用
收益		总计
截至2019年12月31日的余额67,252,787$673  $1,514,266  —$—  $2,621  $(437) $1,517,123  
净收入—————12,856—12,856
普通股发行，扣除发行成本$426
562,521429,647————29,651
回购与员工奖励相关的普通股(4,510)—(240)————(240)
发行限制性股票20,501———————
以股票为基础的薪酬——1,573————1,573
普通股股息($0.27每股)
—————(18,314)—(18,314)
存款至递延薪酬计划(135,494)—7,346135,494(7,346)———
其他综合收入——————7373
截至2020年3月31日的余额67,695,805$677  $1,552,592  135,494$(7,346) $(2,837) $(364) $1,542,722  
净收入—————30,704—30,704
普通股发行，扣除发行成本$630
630,490732,068————32,075
没收与员工奖励有关的普通股(352)———————
以股票为基础的薪酬——2,197————2,197
普通股股息($0.27每股)
—————(18,478)—(18,478)
存款至递延薪酬计划(3,730)—2003,730(200)———
其他综合收入——————4646
截至2020年6月30日的余额68,322,213$684  $1,587,057  139,224$(7,546) $9,389  $(318) $1,589,266  

截至2019年6月30日的六个月：
 普通股附加
已付-
在首都北京		 累积
其他综合
损失		 
数量：
股份		数量留用
收益		总计
截至2018年12月31日的余额61,013,711$610  $1,233,763  $14,185  $(761) $1,247,797  
净收入——  —  15,532  —  15,532  
普通股发行，扣除发行成本$1,427
2,184,88822  87,902  —  —  87,924  
回购与员工奖励相关的普通股(99,999)—  (3,959) —  —  (3,959) 
发行限制性股票30,294—  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬——  928  —  —  928  
普通股股息($0.24每股)
——  —  (15,109) —  (15,109) 
其他综合收入——  —  —  63  63  
截至2019年3月31日的余额63,128,894  $632  $1,318,634  $14,608  $(698) $1,333,176  
净收入——  —  10,379  —  10,379  
普通股发行，扣除发行成本$1,718
2,386,47024  106,958  —  —  106,982  
没收与员工奖励有关的普通股(19,651)—  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬——  1,268  —  —  1,268  
普通股股息($0.24每股)
——  —  (15,719) —  (15,719) 
其他综合收入——  —  —  92  92  
截至2019年6月30日的余额65,495,713  $656  $1,426,860  $9,268  $(606) $1,436,178  

随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
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目录
特雷诺房地产公司
合并现金流量表
(千)
(未经审计)
 截至6月30日的6个月，
 20202019
经营活动的现金流
净收入$43,560  $25,911  
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整
直线租金(1,218) (1,685) 
租赁无形资产摊销(2,748) (1,888) 
折旧摊销22,559  21,063  
房地产投资销售收益(17,750) (4,465) 
递延融资成本摊销692  779  
递延高级担保贷款费用摊销(57) (446) 
以股票为基础的薪酬4,495  6,160  
资产和负债的变动
其他资产(3,111) (1,670) 
应付帐款和其他负债(1,049) 186  
经营活动提供的净现金45,373  43,945  
投资活动的现金流
购买房产所支付的现金(40,374) (73,210) 
房地产投资销售收益净额49,690  11,980  
在建工程的增建工程(4,742) (13,810) 
建筑物的增建、装修和租赁费用(14,953) (18,017) 
优先担保贷款的偿还15,915  —  
投资活动提供(用于)的现金净额5,536  (93,057) 
融资活动的现金流
发行普通股55,492  191,018  
发行普通股的发行成本(805) (2,761) 
普通股回购(240) (3,959) 
信贷借贷—  17,000  
按信贷安排付款—  (36,000) 
应付按揭贷款的付款(32,846) (749) 
支付给普通股股东的股息(36,465) (29,752) 
融资活动提供的现金净额(用于)(14,864) 134,797  
现金及现金等价物和限制性现金净增加36,045  85,685  
期初现金及现金等价物和限制性现金112,739  34,479  
期末现金及现金等价物和限制性现金$148,784  $120,164  
现金流量信息的补充披露
支付利息的现金，扣除资本化利息$8,394  $9,763  
非现金交易的补充披露
与资本改善相关的应付账款9,426  9,575  
**将普通股非现金发行纳入递延补偿计划(7,546) —  
评估因确认使用权资产而产生的租赁责任523  766  
*支持优先担保贷款的非现金偿还—  (39,085) 
对购置财产支付的现金进行对账
物业的取得$41,057  $80,310  
承担其他资产和负债(683) (7,100) 
物业收购支付的现金净额$40,374  $73,210  
随附的简明票据是这些综合财务报表的组成部分。
6
目录
特雷诺房地产公司
合并财务报表的简明附注
(未经审计)
注1：1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其附属公司，“公司”)在#年收购、拥有和经营工业地产。六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。合并财务报表的这些简要说明中披露的所有平方英尺、英亩、入住率和物业数量均未经审计。截至2020年6月30日，公司拥有218建筑物(包括一幢待售建筑物)合计约13.1百万平方英尺，22改进的地块由大约85.0英亩和二正在重新开发的物业预计将包含大约0.5百万平方英尺落成。
本公司为马里兰州一间内部管理公司，并选择自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度起，根据经修订的1986年国税法(“守则”)第856至860节作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。
注：2。重大会计政策
陈述的基础。*随附的本公司未经审核中期综合财务报表乃根据美国公认的中期财务资料会计原则(“GAAP”)及表格10-Q及S-X规则第10-01条的指示编制。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，所有被认为是公平列报所必需的调整(包括正常的经常性调整)都已包括在内。中期合并财务报表包括本公司的所有账目及其子公司，所有公司间余额和交易均已在合并中冲销。财务报表应与公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告及其附注中包含的财务报表一起阅读，该报告于2020年2月6日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)。
估计的使用。根据公认会计原则编制中期综合财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表日期报告的资产和负债额以及或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将与重新开发、翻新和扩大其房地产投资直接相关的成本资本化。与此类项目相关的成本在发生时资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重新开发、翻新或扩建项目被放弃期间支出。考虑资本化的成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本只有在为资产的预期用途做好准备所需的活动正在进行期间才会资本化。如果为资产的预定用途做好准备的活动被暂停，资本化期将停止，直到该等活动恢复为止。物业的保养及维修费用，如不延长其使用年限，则计入已发生的费用。
利息按重建、翻新或扩建开始至资产可供预期使用为止的实际资本支出资本化，按期间的加权平均借款利率计算。
房地产投资。房地产投资(包括租户改善、租赁改善及租赁成本)按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面价值须作出调整，使其降至估计公允价值。本公司还审查收购的高于和低于市场的租赁、原地租赁和租赁发起成本的影响，并相应地记录无形资产或负债。
损害。每当事件或环境变化显示物业之账面值可能无法完全收回时，财务报告用途之账面值便会按物业逐项审核减值。这类事件或情况变化的例子可能包括对待售资产进行分类，改变预期的持有期限，或者当资产保持空置时间比预期长得多的时候。持有以供出售或持有以供使用的资产的预期用途会对减值的计量方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，可回收性是基于未贴现的未来现金流。如果未贴现的资产不支持账面价值
7
目录
在未来现金流量基础上，则资产账面价值根据成本或预期持有期内预期现金流量的现值中的较低者进行计量。收益的减值费用确认为资产的账面价值超过预期持有期间的成本或预期现金流的现值中的较低者。如果一项资产打算出售，减值是使用估计公允价值减去出售成本来确定的。对预期未来净现金流量的估计本质上是不确定的，除其他外，依赖于关于当前和未来经济和市场状况以及资本可获得性的假设。该公司根据其关于租赁率、租赁期和持有期以及销售价格的假设来确定估计公允价值。当可用时，当前的市场信息被用来确定资本化和租金增长率。如果可用，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当没有现成的市场信息时，投入是基于公司对市场状况的了解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与指定持有期相称的贴现率，并叠加风险溢价。有不是的于截至2020年或2019年6月30日止三个月或六个月内，计入本公司物业账面价值的减值费用。
为投资而持有的贷款。除非贷款被视为减值，否则为投资而持有的贷款按成本计价，扣除贷款费用和发端成本(视情况而定)。当公司被认为很可能不能按照合同条款收回所有到期的投资贷款时，就会发生减值。. 在采用ASC主题326之前，金融工具-信贷损失(“ASC 326”)，本公司对其高级担保贷款(“高级担保贷款”)进行季度减值评估，该贷款被归类为投资持有。如果高级担保贷款被视为减值，本公司将通过高级担保贷款损失拨备计入拨备，以将高级担保贷款的账面价值降低至预期未来现金流的现值，该现值按高级担保贷款的合同有效利率贴现或抵押品的公允价值折现，前提是预计仅从抵押品偿还。实际损失(如果有的话)可能与公司的估计大不相同。高级担保贷款在截至2020年6月30日的三个月内得到全额偿还，不是的在截至2020年或2019年6月30日的三个月或六个月内，计入高级担保贷款账面价值的减值费用。
2020年1月1日，本公司前瞻性采用ASC 326，对本公司合并财务报表无实质性影响。ASC 326用“预期损失”模型取代了当前的“已发生损失”模型，该模型需要考虑在已发生损失模型下使用的更广泛的信息。根据ASC 326，该公司必须重新评估其贷款组合在每个资产负债表日期的预期损失。截至2020年6月30日的三个月和六个月，公司没有贷款损失准备金。
房地产收购。根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，企业合并(主题805)：澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于单一可识别资产或一组类似的可识别资产时，这组整合的资产和活动不被视为企业。要成为一家企业，收购的一组活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性流程，它们共同有助于创建产出的能力。本公司已决定，根据经澄清的定义，其房地产收购一般将作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般由土地、楼宇及装修组成)及无形资产及负债(一般由高于市价及低于市价租约及所有原址租约的起始值组成)的公允价值。该公司使用重置成本、估计现金流预测和其他估值技术等第3级投入，并根据现有的市场信息应用适当的贴现率和资本化率来确定公允价值。与收购有关而承担的按揭贷款，按收购当日类似债务的现行市场利率，按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本按相对公允价值假设的个别有形和无形资产及负债资本化，与业务合并相关的收购相关成本在发生时计入费用。
有形资产的公允价值是通过对财产进行评估而确定的，就像它是空置的一样。土地价值是根据当前的比较销售价值(如果有)或管理层根据市场状况和公司管理团队的经验对公允价值的估计得出的。建筑和修缮价值按重置成本减去折旧计算，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法估计这些资产的公允价值。以上及低于市价租赁的公允价值乃根据收购的租赁(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)而收取的合约金额与本公司估计的市值租赁率之间的差额的现值，该差额相等于租赁的剩余期限加上任何低于市价的固定利率续期选择权的期限。以上和低于市场的租赁价值摊销为剩余初始期限内的租金收入加上任何低于市场的固定利率续订期权的期限，这些期权被认为是各自租赁的廉价续约期权。租金收入因摊销高于和低于市值的租约而产生的净影响总额约净增加#美元。1.3百万美元和$1.0分别在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内达到百万美元，约为2.7300万美元和300万美元1.9百万美元，截至2020年6月30日的6个月
8
目录
和2019年。原地租赁的初始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。原址租赁的初始价值还包括房地产税、保险以及在将物业从空置租出至收购日入住率水平所需的估计时间内，按市场费率估算的租金收入损失。截至2020年6月30日，与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期为8.1好多年了。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司的无形资产和负债，包括持有的待售财产(如果有)，包括以下内容(以千美元为单位)：
 2020年6月30日2019年12月31日
 毛累积
摊销		网毛累积
摊销		网
就地租约$83,829  $(62,391) $21,438  $84,425  $(59,504) $24,921  
高于市价的租约3,966  (3,732) 234  4,169  (3,853) 316  
低于市价的租赁(44,321) 18,454  (25,867) (44,099) 15,972  (28,127) 
总计$43,474  $(47,669) $(4,195) $44,495  $(47,385) $(2,890) 
房地产和无形资产的折旧和使用年限。折旧和摊销是在相关资产或负债的估计使用年限内按直线计算的。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准折旧寿命。然而，根据这些资产或负债的估计使用寿命，这些折旧寿命可能会有所不同。
描述  可折旧的标准人寿保险
土地  未折旧
建房  40年份
建筑改善  
5-40年份
租户改进  租期或使用年限较短
租赁成本  租期
就地租约  租期
高于/低于市值租约  租期
持有以出售资产。当物业符合会计准则编纂(“ASC”)360项规定的准则时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房及设备(见“附注5-持有以供出售/处置资产”)。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。
现金和现金等价物。*现金和现金等价物包括主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为3个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
受限现金。限制性现金包括与财产收购相关的托管现金，以及某些抵押贷款义务要求的用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税以及保险支付的准备金。
以下汇总了所附合并现金流量表中所列的现金和现金等价物和限制性现金的对账情况(以千美元为单位)：
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目录
截至6月30日的6个月，
20202019
起头
期初现金及现金等价物$110,082  $31,004  
限制性现金2,657  3,475  
现金及现金等价物和限制性现金112,739  34,479  
收尾
期末现金和现金等价物148,269  117,188  
限制性现金515  2,976  
现金及现金等价物和限制性现金148,784  120,164  
现金及现金等价物和限制性现金净增加$36,045  $85,685  
收入确认。本公司以直线法记录租赁期内营运租约的租金收入，并就租户无力支付所需款项可能导致的估计亏损保留拨备。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的津贴的合同租赁付款，则公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑账户费用。本公司透过定期适当检讨租户的财务状况，持续监察租户的流动资金及信誉。每个期间，公司都会审查其未付应收账款，包括直线租金，以发现可疑账款，并根据需要提供拨备。本公司亦于租户已与本公司签订最终终止协议时记录终止租赁费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免的条件所规限，方可向本公司支付费用。如果租户在签署最终终止协议后仍留在租赁的空间内，适用的终止将被推迟并在该租户的入住期内得到确认。租户费用偿还收入包括租户根据租约应支付的房地产税、保险和其他可收回财产运营费用的款项和金额，并确认为发生相关费用的同期收入。与2020年4月10日发布的财务会计准则委员会工作人员问答文件一致, 本公司选择就与新冠肺炎的影响有关的租赁特许权进行会计处理，犹如在租赁期内的合同租赁付款总额保持不变的情况下没有进行租约修改一样。由于新冠肺炎的影响，本公司某些租户未来的合同租赁付款不太可能，因此，约为#美元。0.4300万美元和300万美元0.9在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，分别冲销了100万直线应收租金。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，大约29.0300万美元和300万美元27.4直线租金和应收账款分别为百万美元，扣除津贴约为#美元1.1300万美元和300万美元0.2截至2020年6月30日和2019年12月31日的3.8亿美元分别作为其他资产的组成部分计入随附的合并资产负债表。
自2018年1月1日起，本公司采用ASU第2014-09号，与客户签订合同的收入(主题606)(“ASU No.2014-09”)，采用修改后的追溯方法，要求自公司采用之日起进行累计效果调整。根据修改后的追溯方法，实体还可以选择将此标准应用于(I)截至2018年1月1日的所有合同，或(Ii)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指所有(或几乎所有)收入根据在首次应用日期之前生效的传统GAAP确认的合同。公司选择将该标准仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。“根据公司对ASU No.2014-09范围内合同的评估，指导意见影响与房地产销售相关的收入，这是结合ASC 610-20进行评估的。其他收入-取消确认非金融资产的损益(“ASC 610-20”)(见下文)。
自2018年1月1日起，公司采纳了ASC-610-20的指导意见，该指导意见适用于向非客户出售或转让不符合业务定义的非金融资产或实质上的非金融资产。一般而言，公司出售房地产将被视为出售ASC 610-20定义的非金融资产。ASC 610-20指的是ASU第2014-09号文件下的收入确认原则(见上文)。根据ASC第610-20条，如果本公司确定其在持有资产的实体中没有控股权，并且该安排符合作为合同入账的标准，则本公司将取消确认该资产，并在标的资产的控制权转让给买方时确认出售房地产的损益。由于采用了该标准，公司的综合财务报表没有受到实质性影响。
递延融资成本。与融资有关的成本采用实际利息法在相关贷款期限内资本化并摊销为利息支出。与本公司相关的递延融资成本
10
目录
循环信贷安排被分类为资产，与债务负债相关的递延融资成本在随附的综合资产负债表中直接从债务负债的账面金额中扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按累计摊销净额约#美元按成本列示。8.8百万美元和$8.3分别截至2020年6月30日和2019年12月31日。
所得税。本公司选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并自截至二零一零年十二月三十一日止的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应税收入的至少90%分配给其股东(计算时不考虑支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，该公司通常不需要缴纳联邦所得税，只要它向股东分配符合条件的股息。如果它在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，它的应税收入将按正常的企业所得税税率缴纳联邦所得税，而且通常不允许在失去资格的下一年的四个纳税年度内出于联邦所得税的目的而被视为房地产投资信托基金，除非美国国税局根据某些法定条款给予它减免。这样的事件可能会对公司可供分配给股东的净收入和净现金产生重大不利影响。然而，本公司相信其组织和运作方式符合作为房地产投资信托基金的待遇。
ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税收状况提供指导。ASC 740-10要求对公司在准备纳税申报表过程中的纳税状况进行评估，以确定这些纳税状况是否“更有可能”得到适用税务机关的支持。不被认为符合更有可能达到的门槛的职位的税收优惠在本年度被记录为税费。截至2020年6月30日及2019年12月31日，本公司并无任何未确认的税项优惠，亦不相信未来12个月内未确认的税项状况会有任何重大变化。从2010年开始，公司的纳税申报单将接受联邦、州和地方税务辖区的审查。
股权薪酬和其他长期激励性薪酬。*本公司遵循ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，(B)为解释其基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易相关的补偿成本，并以已发行的股权或负债工具的公允价值计量该成本。本公司2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、业绩股票奖励、非限制性股票或上述各项的任意组合。股票补偿在随附的综合经营报表中确认为一般和行政费用，并按授予日奖励的公允价值计量。本公司根据历史经验和预期行为估算罚没率。根据股票奖励的具体特点，费用的金额可能会在未来一段时间内进行调整。
此外，根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订及重订的长期激励计划(经修订及重述的“经修订的长期激励计划”)，本公司已向其高管授予在每个预先设定的业绩评算期结束后可能以普通股形式支付的长期激励目标奖励(“绩效股份奖励”)，一般为三年。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对股东总回报与摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托指数(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在预先设定的业绩测量期内的股东总回报相比。根据修订后的LTIP，每位参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将以若干普通股表示，并以普通股进行结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，本公司使用蒙特卡洛模拟模型在授予日期和每个报告期估计绩效股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励根据资产负债表日的绩效股票奖励的公允价值确认为必要业绩期间的薪酬支出，该公允价值根据公司的相对股价表现而不同，并作为应支付的绩效股票奖励的组成部分计入随附的综合资产负债表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具与套期保值(见“附注9-衍生金融工具”)规定了衍生工具和套期保值活动的披露要求，旨在使财务报表使用者更好地了解：(A)公司如何以及为什么使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相关的对冲项目；以及(C)衍生工具和相关的套期保值项目如何影响公司的财务状况、财务业绩和现金流。此外，定性披露
11
目录
需要解释公司使用衍生工具的目标和策略，以及关于衍生工具的公允价值和损益的定量披露。
本公司按公允价值将所有衍生品记录在随附的综合资产负债表中。衍生工具公允价值变动的会计处理取决于衍生工具的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生工具并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定为对冲资产、负债或公司承诺因特定风险(如利率风险)的公允价值变化而具有对冲资格的衍生品被视为公允价值对冲。被指定并符合条件的衍生品被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易中的可变性敞口，被视为现金流对冲。套期会计一般规定套期工具上确认损益的时间与确认可归因于公允价值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中的对冲预测交易的收益影响的对冲资产或负债的公允价值变化相匹配。即使不适用套期保值会计或本公司选择不应用套期保值会计，本公司仍可订立旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
金融工具的公允价值.ASC 820，公允价值计量和披露根据美国会计准则(“ASC 820”)(见“附注10-公允价值计量”)，公允价值定义为于计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或转移负债所收取的价格。ASC820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量所属的公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(级别1)、活跃市场类似工具的报价或不活跃市场相同或类似工具的报价(级别2)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(级别3)。
分段披露。ASC 280，细分市场报告建立了报告有关企业可报告部门的财务和描述性信息的标准。该公司已确定它已一可报告部门，与房地产投资相关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，首席运营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于本公司的每项资产都具有相似的经济特征，这些资产已汇总为一个应报告的部门。
注3。信用风险集中
可能使公司面临相当集中的信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物。本公司在联邦保险金融机构的存款可能超过联邦保险限额。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存款机构的财务状况，公司不会面临重大的信用风险。
截至2020年6月30日，公司拥有62聚集在一起的建筑物大约3.6百万平方英尺和九由大约48.8位于新泽西州北部/纽约市的英亩土地，占总面积的百分比约为26.9年化基本租金的%。此类年化基本租金百分比是基于截至2020年6月30日生效的租约的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致了对租户占用空间的竞争。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生重大影响。截至2020年6月30日，公司没有租户占公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地产投资
在截至2020年6月30日的三个月内，本公司收购了一工业建筑包含大约13,000平方英尺和一改进后的地块包含大约2.8英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。10.51000万美元，其中1,000,000美元9.01000万美元被记录下来，$1.22000万美元用于建筑和改善，以及$0.3300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。0.1700万美元的无形负债。
在截至2020年6月30日的六个月内，本公司收购了二工业大厦，内有大约79,000平方英尺和二改进后的地块包含大约5.5英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。41.1百万美元，其中$30.9一百万美元被记录下来，$8.9百万美元用于建筑和
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改善，以及$1.3300万美元到无形资产。此外，该公司假设为#美元。0.6700万美元的无形负债。
该公司记录的截至2020年6月30日的三个月的收入和净收入约为$0.5百万美元和$0.4分别为3.6亿美元，截至2020年6月30日的6个月的收入和净收入约为美元0.6300万美元和300万美元0.5分别与2020年的收购相关的1.8亿美元。
在截至2019年6月30日的三个月内，本公司收购了二工业大厦，内有大约119,000一平方英尺。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。51.2百万美元，其中$34.8一百万美元被记录下来，$13.1百万美元用于建筑和改善，以及$3.3从百万到无形资产。此外，该公司假设为#美元。3.1百万美元的无形负债。
截至2019年6月30日止六个月内，本公司收购四工业大厦，内有大约165,000平方英尺，以及二改进后的地块包含大约19.7英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。119.4百万美元，其中$94.4一百万美元被记录下来，$17.8百万美元用于建筑和改善，以及$7.2从百万到无形资产。此外，该公司假设为#美元。6.4百万美元的无形负债。
截至2019年6月30日的三个月，公司记录的收入和净收入约为$1.2百万美元和$0.6分别为100万美元，截至2019年6月30日的6个月的收入和净收入约为美元1.4百万美元和$0.7分别与2019年的收购相关的100万美元。
上述资产和负债按公允价值记录，使用第3级投入。这些物业是使用手头现有现金、物业销售收益、发行普通股和循环信贷安排借款从无关的第三方手中收购的。
截至2020年6月30日，公司拥有二正在重新开发的物业预计将包含大约0.5百万平方英尺落成，预计总投资约为$97.0百万美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本约$89.8百万该公司将与重新开发和扩建活动相关的利息资本化约#美元。0.4300万美元和300万美元0.8在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内，分别为1.0300万美元和300万美元1.6在截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月里，分别为100万美元。
注5.持有以待出售/处置资产
当物业符合ASC 360规定的标准时，本公司认为该物业为待售物业。物业、厂房和设备。持有待售物业以账面值或公允价值减去预计出售成本中较低者呈报，在持有待售期间不会折旧。截至2020年6月30日，本公司已与第三方买家达成协议，以约$的销售价格出售位于佛罗里达州迈阿密市场的一处房产22.22000万美元(账面净值约为$11.8百万)。该房产的出售受各种成交条件的制约。
以下汇总了截至2020年6月30日，截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月持有待售物业的运营浓缩结果(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2020201920202019
营业收入$370  $243  $740  $554  
物业运营费用(117) (99) (210) (200) 
折旧摊销(102) (105) (204) (209) 
经营收入$151  $39  $326  $145  
在截至2020年6月30日的六个月内，公司销售了三位于华盛顿特区市场的房产，总销售价格约为$51.32000万美元，带来约美元的收益17.82000万。
截至2019年6月30日止六个月内，本公司一位于洛杉矶市场的房产，售价约为$12.4百万美元，产生大约$的收益4.5百万
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注6。优先担保贷款
该公司向借款人提供了一笔未偿还的高级担保贷款，年利率为8.0%，并在截至2020年6月30日的三个月内全额偿还。高级担保贷款由以下投资组合担保六改进的地块主要位于新泽西州纽瓦克。截至2020年6月30日和2019年12月31日，0及$15.9分别为百万美元左右的递延贷款费用净额0及$0.1高级担保贷款的未偿还金额分别为百万美元和约#美元0及$0.3高级担保贷款的未偿还利息分别为百万美元。应收利息作为其他资产的组成部分计入随附的综合资产负债表。
注7.债务
截至2020年6月30日，该公司拥有50.02022年9月到期的百万优先无担保票据，$100.02024年7月到期的百万优先无担保票据，$50.02026年7月到期的百万优先无担保票据，$50.02027年10月到期的2000万优先无担保票据，$100.02000万美元2029年12月到期的优先无担保票据(统称为“高级无担保票据”)，以及一项信贷安排(“贷款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100万无担保循环信贷安排，以及100.02022年1月到期的百万定期贷款。截至2020年6月30日和2019年12月31日，循环信贷安排没有未偿还的借款和100.0定期贷款上未偿还的借款有1.8亿美元。截至2020年6月30日，公司拥有一利率上限，以对冲与其美元相关的可变现金流100.0百万定期贷款。截至2019年12月31日，公司拥有二利率上限，以对冲与其现有美元相关的可变现金流100.0900万美元可变利率定期贷款。有关该公司利率上限的更多信息，请参见“注9-衍生金融工具”。
贷款总额最高可增加至$。600.0100万美元，取决于行政代理的批准和愿意提供额外金额的贷款人的身份。该贷款机制下的未偿还借款以(I)$的金额中较小者为限。100.0百万美元定期贷款和$250.0百万循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的%。贷款的利息，包括定期贷款，通常由公司根据(I)伦敦银行同业拆借利率加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最高的适用基本利率支付，0.50比联邦基金有效利率高出%，或30天LIBOR加该贷款工具下LIBOR利率贷款的适用LIBOR保证金1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.05%至1.50% (1.05截至2020年6月30日)用于循环信贷安排和1.20%至1.70% (1.20截至2020年6月30日的百分比)100.02022年1月到期的100万美元定期贷款，这取决于公司未偿合并债务与公司综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付每年的贷款手续费，金额从0.15%至0.30%，视乎本公司未偿还综合负债与本公司综合资产总值的比率而定。
贷款和高级无担保票据由本公司和拥有未抵押财产的几乎所有现有和即将成立的本公司子公司担保。该贷款及高级无抵押票据不以本公司物业或持有该等物业的附属公司的权益作抵押。该贷款和高级无担保票据包括公司必须遵守的一系列金融和其他契诺。截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司遵守了贷款和高级无担保票据下的契诺。
截至2020年6月30日，公司拥有一扣除递延融资成本后的应付抵押贷款，总额约为#美元11.5百万美元，按加权平均固定年利率计息5.5%。应付抵押贷款以一处房产为抵押，无追索权，需要每月支付利息和本金，直到2021年4月到期。截至2019年12月31日，公司拥有二扣除递延融资成本后的应付按揭贷款总额约为4,430万元，加权平均固定年利率为4.1%。截至2020年6月30日和2019年12月31日，为债务提供担保的物业的账面总价值约为$33.9百万美元和$114.9分别为百万美元。
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截至2020年6月30日，公司债务的预定本金支付情况如下(以千美元为单位)：
学分
设施		定期贷款高年级
不安全
注		按揭
放款
应付		美国债务总额
2020(6个月)$—  $—  $—  $231  $231  
2021—  —  —  11,271  11,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
2024—  —  100,000  —  100,000  
此后—  —  200,000  —  200,000  
债务总额—  100,000  350,000  11,502  461,502  
递延融资成本，净额—  (313) (2,131) (14) (2,458) 
总债务，净额$—  $99,687  $347,869  $11,488  $459,044  
加权平均利率不适用1.7 %3.8 %5.5 %3.4 %

注8.租赁
以下是截至2020年6月30日生效的租户经营租赁未来最低现金租金的时间表。该附表不反映续签或替换现有租约带来的未来租金收入，不包括财产运营费用偿还(千美元)：
2020$67,785  
2021126,306  
2022108,402  
202387,933  
202468,909  
此后152,328  
总计$611,663  

注9.衍生金融工具
运用衍生工具的风险管理目标
本公司因其业务经营及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务及经营风险的敞口。本公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和期限以及衍生金融工具的使用。*具体地说，本公司签订衍生金融工具是为了管理因业务活动而产生的风险，这些风险导致支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。*本公司的衍生金融工具用于管理其已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异，这些现金支付主要与其借款有关。
衍生工具
该公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理对利率变动的风险敞口。为达致此目标，本公司主要采用利率上限作为其利率风险管理策略的一部分。利率上限包括在利率超过协议固定价格的每个期间结束时从交易对手处收取可变金额。本公司不会将衍生品用于交易或投机目的。*本公司要求对冲衍生品工具在降低其指定对冲的风险敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活动都没有明显的无效。
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衍生工具的公允价值变动(即损益)的会计处理，取决于其是否已被指定为套期保值关系的一部分并符合条件，进而取决于套期保值关系的类型，未被指定为套期保值的衍生品必须通过收益调整为公允价值。对于被指定并符合现金流量对冲资格的衍生产品，衍生产品公允价值变动的有效部分最初计入累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)。在AOCI记录的金额随后重新分类为被对冲的预测交易影响收益期间的收益。但衍生产品公允价值变动的无效部分立即在收益中确认。
截至2020年6月30日，公司拥有一利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0百万可变利率定期贷款。*上限名义价值为$50.0百万美元，并将实际支付的年利率上限定为4.0%加1.20%至1.70%，取决于杠杆率，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的百万美元。该公司以前有一个额外的利率上限，名义价值为#美元。50.0100万美元(于2020年2月3日到期)，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元100.0百万可变利率定期贷款。公司需要对定期贷款按月支付某些浮动利率，而适用的交易对手有义务在LIBOR大于LIBOR的情况下每月向公司支付基于LIBOR的某些浮动利率付款4.0%，引用相同的名义金额。
本公司在随附的综合资产负债表中将所有衍生工具按毛数计入其他资产，因此，不存在净资产与负债相抵销的金额。下表汇总了该公司指定为对冲工具的衍生工具(以千美元为单位)：
导数
仪表		有效
日期		成熟性
日期		利息
率
罢工		公允价值名义金额
2020年6月30日2019年12月31日2020年6月30日2019年12月31日
资产：
利率上限12/1/20145/4/20214.0 %$—  $—  $50,000  $50,000  
利率上限9/1/20152/3/20204.0 %—  —  —  50,000  
总计$—  $—  $50,000  $100,000  
被指定和符合条件作为现金流量对冲的衍生品的公允价值变化的有效部分记录在AOCI中，并将在对冲的预测交易影响公司可变利率债务收益的期间重新分类为利息支出。衍生工具公允价值变动中的无效部分直接在收益中确认为利息支出。
下表列出了公司衍生金融工具对截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的随附综合运营报表的影响(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
2020201920202019
现金流套期保值关系中的利率上限：
衍生品在AOCI中确认的增益额(有效部分)$—  $89  $—  $176  
从AOCI重新分类为利息支出的收益金额(有效部分)$46  $89  $119  $176  
该公司估计大约有$0.3未来12个月，100万美元将从AOCI重新归类为利息支出的增加。
注10.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量所属的公允价值层次内的水平，包括使用活跃市场对相同资产或负债的报价进行计量(级别1)、活跃市场类似工具的报价或不活跃市场相同或类似工具的报价(级别2)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(级别3)。
经常性测量.利率合约
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利率上限的公允价值
目前，本公司使用利率上限协议来管理其利率风险。*该等工具的估值采用被广泛接受的估值技术，包括对衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析。这种分析反映了衍生品的合同条款，包括到到期日的期限，并使用了可观察到的基于市场的输入，包括利率曲线。自2020年6月30日起，本公司将本准则规定适用于其利率上限的估值。
以下列出了公司截至2020年6月30日和2019年12月31日按公允价值经常性核算的金融工具(以千美元为单位)：
 公允价值计量和使用
总公平价值在中国报价的最低价格
活跃度较高的房地产市场
完全相同的资产
和其他负债
(1级)		显着性
其他
可观测
输入量
(2级)		显着性
看不见的
输入量
(3级)
资产
利率上限为：
2020年6月30日$—  $—  $—  $—  
2019年12月31日$—  $—  $—  $—  
按公允价值披露的金融工具
截至2020年6月30日和2019年12月31日，由于基于一级投入的这些投资或负债的短期性质，现金和现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值。公司衍生工具的公允价值是根据二级投入进行评估的。公司应付抵押贷款和高级无担保票据的公允价值是通过根据公司可用借款利率计算本金和利息支付的现值来估计的，借款利率为二级投入，并根据适用的信用利差进行调整，并假设贷款到到期日仍未偿还。公司贷款的公允价值接近其账面价值，因为可变利率接近公司可用的市场借款利率，即二级投入。本公司高级担保贷款的公允价值接近其账面价值，因为利率接近借款人可获得的市场贷款利率，这是二级投入。
下表列出了截至2020年6月30日和2019年12月31日公司高级担保贷款和债务的账面价值和估计公允价值(以千美元为单位)：
 公允价值计量使用 
总公平价值在中国报价的最低价格
活跃的房地产市场
对于完全相同的
资产和
负债
(1级)		显着性
其他
可观测
输入量
(2级)		显着性
看不见的
输入量
(3级)		账面价值
资产
高级担保贷款位于：
2020年6月30日$—  $—  $—  $—  $—  
2019年12月31日$15,915  $—  $15,915  $—  $15,858  
负债
债项金额：
2020年6月30日$495,763  $—  $495,763  $—  $459,044  
2019年12月31日$503,028  $—  $503,028  $—  $491,575  

注11.股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股股份，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股股份，$0.01每股面值。公司有一个在市场上发行股票的计划(“$300百万自动取款机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股股票，该普通股具有
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总发行价最高可达$300.0百万(美元)93.3于二零二零年六月三十日尚余百万元)，金额及时间由本公司不时厘定。在实施$300百万自动取款机计划，公司有一美元250.0百万自动取款机计划(“$250百万自动取款机计划“)，自2019年5月31日起大量使用，不再活跃。美元以下的实际销售额300百万自动取款机计划(如果有的话)将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的决定以及公司可用资金的潜在用途。在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，公司总共发行了619,300和1,046,327分别为普通股，加权平均发行价为#美元。52.81及$53.04分别在$以下的每股300百万自动取款机计划，净收益约为$32.2百万美元和$54.7分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的补偿。0.5百万美元和$0.8分别为百万美元。在截至2019年6月30日的三个月和六个月内，本公司共发行了2,375,270和4,364,071分别为普通股，加权平均发行价为#美元。45.76及$43.77分别在$以下的每股300百万自动取款机计划和美元250百万自动取款机计划，净收益约为$107.1百万美元和$188.2分别为100万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的补偿。1.6百万美元和$2.8分别为百万美元。
本公司有一项股份回购计划，授权本公司回购最多3,000,000直至2020年12月31日。根据该计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司酌情决定，并将受到经济和市场条件、股价、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可能随时暂停或终止。截至2020年6月30日，本公司尚未根据其股份回购计划回购任何股票。

本公司于2020年5月5日股东周年大会上，合共授予11,190根据2019年计划，向独立董事出售本公司普通股无限制股票，授予日期每股公允价值为$53.62。普通股的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价确定的。该公司确认了大约$0.6截至2020年6月30日的三个月和六个月与此次发行相关的补偿成本均为1.6亿美元。
于2019年，本公司设立了为特定员工及本公司董事会成员的利益而维持的无限制递延薪酬计划(“递延薪酬计划”)，他们的若干现金及股权薪酬可存入该计划内。递延补偿计划资产由拉比信托基金持有，该信托基金在公司破产或资不抵债的情况下受制于公司债权人的债权。递延补偿计划中持有的股份在股东权益中的分类方式与库存股的分类方式相似。股份公允价值的后续变动不予以确认。在.期间截至三个月和六个月 2020年6月30日, 3,730和139,224普通股分别存入递延补偿计划。
截至2020年6月30日，有1,898,9612019年计划授权发行的作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励的普通股，其中1,429,652仍然可以发行。授予日于二零一零年二月十六日(开始运作)至二零二零年六月三十日期间发行的限制性股票奖励每股公允价值介乎$14.20至$58.08。于截至二零二零年六月三十日止六个月内授予之限制性股票之公平价值约为$。1.2百万，而限制性股票的归属期限为三年。截至2020年6月30日，该公司拥有约5.8与限制性股票发行有关的未确认补偿成本总额的百万美元，预计将在剩余的加权平均期间确认，加权平均期间约为3.5好多年了。该公司确认的补偿费用约为#美元。0.7百万美元和$0.4分别在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内达到百万美元，约为1.4百万美元和$0.9截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月，分别为与限制性股票发行相关的100万美元。
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以下为截至2020年6月30日的6个月，授予公司高管和员工的限售股总数及相关加权平均授予日公允价值股价摘要：
受限制的股票活动：
股份加权平均助学金
公允价值日期
截至2019年12月31日的已发行非既得股426,770  $28.20  
授与20,501  58.08  
没收(352) 32.45  
既得(8,436) 31.89  
截至2020年6月30日的已发行非既得股438,483  $29.52  
以下为截至2020年6月30日已发行的限制性股票未归属股份总额归属时间表：
未归属普通股：归属日程表股票数量为股
2020(6个月)287,500  
202114,852  
202213,812  
202338,762  
202483,557  
此后—  
未归属股份总数438,483  
长期激励计划：
截至2020年6月30日，业绩份额奖励有三个公开业绩测算期：2018年1月1日至2020年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日、2020年1月1日至2022年12月31日。在截至2020年6月30日的六个月内，本公司发行了135,494普通股，价格为$54.22与2017年1月1日至2019年12月31日业绩期间的业绩股票奖励相关的每股收益。与2019年1月1日之前授予的开放式业绩股票奖励相关的费用根据公司的相对股价表现而不同。
下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
公允价值业绩在股票期内的表现公允价值2020年6月30日应计项目2020年6月30日截至6月30日的三个月的费用，截至6月30日的6个月的费用，
2020201920202019
2018年1月1日-2020年12月31日$6,091  $5,069  $119  $1,295  $725  $1,886  
2017年1月1日-2019年12月31日—  —  —  1,097  —  1,884  
总计$6,091  $5,069  $119  $2,392  $725  $3,770  

根据本公司于2019年1月8日修订并重述的经修订LTIP，每位参与者于2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股股份结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予的业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡洛模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。
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目录
下表汇总了有关2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
业绩和份额期间批出日期的公允价值截至6月30日的三个月的费用，截至6月30日的6个月的费用，
2020201920202019
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829  $402  $403  $804  $805  
2020年1月1日-2022年12月31日5,572  465  —  930  —  
总计$10,401  $867  $403  $1,734  $805  
股息：
下表列出了截至2020年6月30日的6个月内支付或应付的每股现金股息：
在截至前三个月的时间里安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27  2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27  2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日

注12。每股净收益(亏损)
根据ASC260-10-45，确定股票支付交易中授予的工具是否为参与证券，包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益。计算每股收益的两级法根据宣布的股息(无论是否支付)和未分配收益的参与权，将每股收益分配给普通股和任何参与的证券。在两级法下，普通股每股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数量。本公司的限制性股票的非既得股被视为参与证券，因为这些基于股票的奖励包含不可没收的股息权利，无论奖励最终是归属还是到期。公司有不是的截至2020年和2019年6月30日的三个月和六个月的未偿还反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据本公司厘定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股盈利的政策，每股普通股净收入(亏损)根据通过宣派股息(如有)分配的收益进行调整，并根据两级法分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和已发行的未归属限制股)。在这种方法下，分配给438,595和385,587截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月的已发行未归属限制股加权平均比例，以及436,567和387,542分别为截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月的加权平均未归属限制股流通股。
假设报告期为衡量期末，在每个预先确定的业绩衡量期间结束后可能以普通股形式支付的绩效股票奖励作为或有可发行股票计入已发行股票的摊薄加权平均普通股计算中，其影响是摊薄的。与业绩股奖励相关的摊薄股份为407,139和294,570分别截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月。
注13.承诺和或有事项
合同承诺。截至2020年8月4日，公司已一与第三方卖家签订的未完成合同一改善了的地块，总共约7.0英亩。不能保证本公司将根据合同收购该物业，因为建议的收购须受尽职调查和各种成交条件的制约。
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目录
下表汇总了有关公司根据合同拥有的物业的某些信息：
市场数量：
建筑		平方英尺采购价格(In)
千人)		承担的债务(In)
千人)
洛杉矶—  —  $—  $—  
新泽西北部/纽约市
—  —  —  —  
旧金山湾区—  —  —  —  
西雅图1
—  —  7,275  —  
迈阿密—  —  —  —  
华盛顿特区。—  —  —  —  
总计—  —  $7,275  $—  
1包括一改进后的地块包含大约7.0英亩。

截至2020年8月4日，本公司已执行二与第三方卖方签订不具约束力的意向书，以收购一座工业建筑，该建筑由大约13,000平方英尺和一改进后的地块由大约4.7英亩，预计总购买价格约为$22.72000万。在正常业务过程中，本公司订立不具约束力的意向书，向第三方购买物业，该等意向书可能会使本公司有责任在发生某些事件时付款或履行其他义务，包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜。本公司不能保证会就该等物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。
注14.后续事件
新冠肺炎的大流行，以及各国政府为减缓它而采取的缓解措施，已经造成了广泛的经济混乱。该公司总部位于加利福尼亚州旧金山，其员工一直在远程工作，以遵守2020年3月16日在旧金山湾区要求的就地避难订单。该公司利用当地的第三方物业经理，他们通常处于类似的就地避难所订单下，并在远程工作。公司有业务连续性和沟通计划，虽然不能保证，但公司相信这些计划使公司能够在此类中断期间有效地运营和管理其投资组合。该公司预计，即使在就地避难所订单解除后，它在中期内仍将采用符合社会距离和公司业务连续性计划的较低密度的工作安排。

Terreno房地产公司继续与其客户合作，这些客户被迫关闭或以其他方式限制业务，或其业务在大流行期间受到不利影响，以个案为基础提供租金延期。对于空置空间和即将到期的租赁，由于住房就地订单，目前的租赁环境已经放缓，这将减少正常租赁环境下的收入。关于2020年7月的账单租金，截至2020年8月4日，公司收到约95租金的%以现金支付，另加1%，通过应用保证金。截至2020年8月4日：

•174租户，代表大约36.0公司总租户中有%要求延期或减免租金。此类请求汇总7.0公司年化基本租金的%；

•中的174根据要求，公司批准延期支付租金给61租户聚合2.7年化基本租金的百分比(35.1请求总数的百分比(按数量和38.7%乘以美元金额)，表示76.7美元延期请求总数的百分比(3.6年化基本租金的%)。该公司没有给予任何租金宽减；

•该公司否认50租户请求聚合1.8年化基本租金的百分比(28.7请求总数的百分比(按数量和25.7按美元金额计算的百分比)。59租户聚合1.6要求延期租金或减免租金的年化基本租金的百分比撤销了他们的请求(33.3按数量和数量列出的请求百分比22.5美元金额百分比)；

•该公司仍在与四提出要求的租户0.05公司年化基本租金的百分比作为租金延期或减免(2.3按数量和数量列出的请求百分比0.7按美元金额计算的百分比)；及

•公司将来可能会修改或签订额外的租金延期协议。
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目录
随着市场参与者寻找价格发现，收购和处置市场已经放缓。该公司的收购量仍将取决于机会集的质量和定价，以及其股票相对于每股资产净值的价格。该公司在2020年没有剩余的债务到期日，为$11.52021年4月到期的2000万按揭贷款，以及不是的其$的未偿还余额250.0百万循环信贷安排。此外，该公司的现金和现金等价物余额约为#美元。148.3截至2020年6月30日，在随附的合并资产负债表中为1.2亿美元。
2020年7月9日，该公司终止了与其Belleville物业现有租户的租约，并与一家领先的电子商务公司签订了新的租约。收到的租赁终止费约为#美元。3.32000万美元，递延应收租金核销约为#美元。3.42000万。
2020年7月10日，公司收购一工业建筑合计22,000位于加利福尼亚州旧金山南部的平方英尺，总购买价格约为$6.32000万。该财产是使用手头现有现金从无关的第三方手中收购的。
2020年7月23日，本公司出售一工业建筑合计192,500位于佛罗里达州迈阿密湖区的平方英尺，售价约为美元22.22000万。这处房产被卖给了一个无关的第三方。
2020年8月4日，公司董事会宣布派发现金股息，金额为$0.292020年10月16日支付给截至2020年10月2日收盘登记在册的股东的普通股每股。

第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
本季度报告(Form 10-Q)包含1995年“私人证券诉讼改革法案”、经修订的1933年“证券法”第27A节(“证券法”)和经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的前瞻性陈述，这些前瞻性陈述符合“1995年私人证券诉讼改革法”、“1933年证券法”(“证券法”)和“1934年证券交易法”(“交易法”)的含义。我们提醒投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念以及管理层所做的假设和目前可获得的信息。当使用“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”以及类似的表述，而不完全涉及历史问题时，旨在识别前瞻性表述。这些陈述会受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些前瞻性陈述是基于当时的结果和趋势来预测未来的结果或趋势的。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同的一些风险和不确定因素包括但不限于：
•在我们于2020年2月6日提交给证券交易委员会的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中，在我们于2020年5月6日提交给证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，以及在我们的其他公开文件中，在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中，在我们于2020年5月6日提交给证券交易委员会的Form 10-Q季度报告中，以及在我们的其他公开文件中，所包括的因素应被解读为由于大量的
•我们以对我们有利的条件识别和获取工业产权的能力
•资本市场的普遍波动性和我们普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•对关键人员的依赖和对第三方物业管理者的依赖；
•我们不能遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和法规；
•我们有能力有效地管理我们的增长；
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目录
•租户破产、拖欠租约或租户不续租；
•租金降低或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)的潜在中断；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们的预期杠杆率，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•未能成功对冲加息风险；
•我们未能成功经营收购的物业；
•与我们的房地产重新开发、翻新和扩建战略和活动有关的风险；
•新冠肺炎对美国、地区和全球经济的持续影响以及我们公司和我们租户的业务、财务状况和经营业绩；
•我们未能取得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格或保持其地位，以及税法可能出现不利变化；
•与我们的财产相关的未投保或投保不足的损失和费用，或其他由未来诉讼引起的损失和费用；
•与自然灾害相关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；市场和
•修改房地产和区划法，提高房地产税率。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美国沿海六个主要市场收购、拥有和运营工业房地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资几种类型的工业房地产，包括仓库/配送(约占我们年化基本租金的81.9%)。这些项目包括：运输(约5.4%)、转运(约5.3%)和改良地块(约7.4%)。我们的目标是位于填充区的功能性建筑，这些建筑可能会被多个租户共享，并迎合我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是被高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2020年6月30日，我们总共拥有218栋建筑，总面积约1,310万平方英尺，22块面积约为85.0英亩的改善地块，以及两处正在重新开发的物业，预计完工后将包含约50万平方英尺。建筑物和改善后的地块分别约96.0%和98.5%租赁给484个客户，其中最大的客户约占我们年化基本租金总额的3.6%。有关这些类型的工业地产的一般描述，请参阅我们截至2019年12月31日的年度报告10-K表中的项目1-我们的投资战略-工业设施的一般特征。
我们是一家内部管理的马里兰州公司，并选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，根据修订后的1986年国税法(或该法典)第2856至860节作为房地产投资信托基金征税。
下表按类型汇总了我们截至2020年6月30日的房地产投资：
类型建筑物或改善后的地块的数量
年化基本租金(000‘s)1
占总数的百分比
仓库/配送194$116,936  81.9 %
挠性107,6965.4 %
转运147,5665.3 %
改良土地2210,5627.4 %
总计/加权平均值240$142,760  100.0 %
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目录
1截至2020年6月30日，年化基本租金的计算方式为每个租约的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
下表按市场汇总了我们截至2020年6月30日的房地产投资：
洛杉矶新泽西北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均值
房地产投资
楼数：141  62  40  29  28  18  218  
可出租广场(英尺)2,560,682  3,552,681  2,033,381  1,839,566  1,563,326  1,534,625  13,084,261  
占总数的%%19.6 %27.2 %15.5 %14.1 %11.9 %11.7 %100.0 %
截至2020年6月30日，入住率为%98.9 %88.8 %97.2 %98.3 %100.0 %99.1 %96.0 %
年化基本租金
(000’s) 1
$23,061  $35,564  $25,903  $16,986  $14,214  $16,470  $132,198  
占总数的%%17.4 %26.9 %19.6 %12.8 %10.8 %12.5 %100.0 %
年化基本租金1人均占地面积(英尺)
$9.10  $11.27  $13.10  $9.39  $9.09  $10.83  $10.53  
加权平均剩余租赁年限(年)2
6.5  4.1  3.8  3.0  3.9  3.7  4.3  
对改良土地的投资
地块数量：16  9  2  2  2  1  22  
英亩11.9  48.8  4.0  3.7  3.2  13.4  85.0  
占总数的%%14.0 %57.5 %4.7 %4.4 %3.7 %15.7 %100.0 %
截至2020年6月30日，入住率为%100.0 %100.0 %68.1 %100.0 %100.0 %100.0 %98.5 %
年化基本租金
(000’s) 1
$2,590  $5,536  $647  $552  $394  $843  $10,562  
占总数的%%24.5 %52.5 %6.1 %5.2 %3.7 %8.0 %100.0 %
年化基本租金1人均占地面积(英尺)
$4.98  $2.66  $5.50  $3.72  $2.85  $1.45  $2.93  
加权平均剩余租赁年限(年)2
4.7  5.3  1.7  3.8  3.2  9.5  5.6  
房地产投资总额
年化基本租金(000‘s)1
$25,651  $41,100  $26,550  $17,538  $14,608  $17,313  $142,760  
账面总值(000)3
$427,510  $645,498  $383,973  $329,652  $167,708  $217,103  $2,171,444  
占总数的百分比19.7 %29.7 %17.7 %15.2 %7.7 %10.0 %100.0 %
1截至2020年6月30日，年化基本租金的计算方式为每个租约的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
2加权平均剩余租赁期限是将截至2020年6月30日的每份租约的剩余租赁期限相加，再按各自的面积加权计算。
3包括两个正在重新开发的物业，预计完工后约为50万平方英尺，如下所述。
截至2020年6月30日，我们拥有两个正在重建的物业，预计完工后面积约为50万平方英尺，预计总投资约为9700万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本约8980万美元。
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下表汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月期间发生的资本支出(以千美元为单位)：
截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
2020201920202019
建筑改善$4,264  $4,395  $7,594  $9,442  
租户改进763  1,192  1,028  1,927  
租赁佣金1,484  1,290  4,426  3,101  
重建、改建和扩建2,363  9,588  3,577  16,172  
资本支出总额1
$8,874  $16,465  $16,625  $30,642  
1包括截至2020年和2019年6月30日的三个月分别约450万美元和1,380万美元，以及截至2020年和2019年6月30日的六个月分别约890万美元和2,220万美元，分别与截至2020年和2019年6月30日的三个月13个物业的租赁收购空置、正在进行的重建建设以及翻新和扩建项目(稳定资本)有关，以及截至2020年和2019年6月30日的六个月分别涉及13个和14个物业的约890万美元和2,220万美元。
我们的工业物业通常按“三重净值”租约，即租户按比例支付房地产税、保险费和运营成本，或按“修正毛利率”租约，即租户支付超过一定门槛的费用。“三重净值”是指租户按比例缴纳房地产税、保险费和运营成本，或者按“修正毛利率”租约，租户支付的费用超过一定的门槛。此外，我们约92.9%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。我们透过检讨未偿还应收账款余额，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，按适当情况定期检讨租户的财务状况。如有需要，我们会与租户管理层就他们的业务进行讨论，并实地视察租户的运作情况。
根据截至2020年6月30日的年化基本租金计算，我们排名前20位的客户如下：
顾客租约可出租
平方英尺		占全球总数的%
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(000’s) 1
占全球总数的%
年化
基本租金
1
Amazon.com2
4260,4622.0 %$5,153  3.6 %
2
联邦快递公司3
7314,5192.4 %5,054  3.5 %
3美国政府8300,7322.3 %3,748  2.6 %
4丹纳赫3171,7071.3 %3,732  2.6 %
5哥伦比亚特区5197,6171.5 %2,751  1.9 %
6美源伯根1211,4181.6 %2,543  1.8 %
7DirectBuy家居装修1230,8911.8 %1,860  1.3 %
8XPO物流2180,7171.4 %1,732  1.2 %
9L3哈里斯技术公司1147,8981.1 %1,651  1.2 %
10托帕兹照明公司1190,0001.4 %1,463  1.0 %
11
迈阿密国际货运系统4
1192,4541.5 %1,463  1.0 %
12
科尔尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)5
1—— %1,437  1.0 %
13奥尼尔物流2237,6921.8 %1,429  1.0 %
14YRC261,2520.5 %1,412  1.0 %
15酒吧物流2203,2631.6 %1,393  1.0 %
16丁香解决方案公司192,8840.7 %1,338  0.9 %
17赛亚汽车货运有限责任公司152,0860.4 %1,280  0.9 %
18空间系统/劳拉有限责任公司2107,0600.8 %1,246  0.9 %
19Jam‘n物流1110,3360.8 %1,229  0.9 %
20
弗雷德莫尔公司(Fredmore Inc.)纽瓦克DBA机场6
2—— %1,206  0.9 %
总计483,262,988  24.9 %$43,120  30.2 %
1截至2020年6月30日，年化基本租金的计算方式为每个租约的合同月基本租金，不包括任何部分或全部租金减免，乘以12。
25
目录
2包括一块占地2.8英亩的改良地块。
3包括一块7.7英亩的改良地块。
4租户占据了我们在佛罗里达州迈阿密湖区的第60处房产，该房产于2020年7月23日出售。
5租赁区包括16.9英亩的改良土地。
6租赁区包括10.6英亩的改良土地。
下表汇总了截至2020年6月30日的已有租赁的预期租赁到期日，但没有在预定到期日或之前行使未行使的续订选择权或终止权(如果有)：
年可出租的广场(英尺)占可出租总租金的%
平方英尺
年化房租基数-租金
(000’s) 2, 3
折合成年率的总销售额的%
基本租金
2020 1
779,1566.0 %8,606  5.4 %
20212,335,49817.8 %22,092  14.0 %
20221,651,53012.6 %18,293  11.6 %
20231,790,54913.7 %22,592  14.3 %
20241,545,96811.8 %20,567  13.0 %
此后4,455,98934.1 %66,047  41.7 %
总计12,558,69096.0 %158,197100.0 %
1包括2020年6月30日或之后到期的租约，以及总计约61,156平方英尺的按月租约。
2年化基本租金按租约到期时的每月合同基本租金计算，不包括任何部分或全部租金减免。作为2020年6月30日，乘以12。
3包括与总计约85.0英亩的22个改善地块相关的年化基本租金。
我们是否有能力以等于或高于当前租金的租金重新租赁或续租即将到期的空间，这将影响我们的运营业绩。截至2020年6月30日，占我们投资组合可出租总面积约6.0%的租约定于2020年12月31日到期。我们目前预计，平均而言，我们2020年到期的新(重新租赁)或续签租约可能实现的租金将高于目前为相同空间支付的租金。截至2020年6月30日止三个月开始合共约50万平方尺的新租约及续订租约的租金变动较该相同空间的先前租金水平高出约38.2%，而于截至2020年6月30日止六个月开始合共约110万平方英尺的新租赁及续订租赁的租金变动较该相同空间的先前租金比率高出约28.9%。截至2020年6月30日的三个月和六个月，我们的租户保留率分别为18.4%和52.3%。租户保留率下降的主要原因是我们州际酒店的382,000平方英尺到期，其中19万平方英尺截至2020年6月30日释放给了新租户。
我们过去的表现可能不能代表未来的结果，我们不能向您保证租约将会续签，或者我们的物业将完全或以等于或高于当前平均租金的租金重新租赁，特别是考虑到当前的租赁环境因住房就地订单而放缓，这将减少正常租赁环境下的收入。此外，特定市场的转租/续租租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，市场内特定物业的转租/续租租金可能与我们在特定市场内的投资组合的租金不一致，每种情况下都会受到一系列因素的影响，包括当地房地产条件、当地工业空间的供求情况、物业状况、租赁激励措施(包括免租和租户改善)的影响，以及该物业或物业内的空间是否已重新开发。
近期发展
新冠肺炎
新冠肺炎的大流行，以及各国政府为减缓它而采取的缓解措施，已经造成了重大的经济混乱。我们的总部设在旧金山，我们的员工一直在远程工作，以遵守2020年3月16日整个旧金山湾区强制执行的居家订单。我们利用当地的第三方物业经理，他们通常处于类似的居家订单下，并在远程工作。我们有业务连续性和沟通计划，我们相信，尽管不能保证，但这些计划可以让我们在此类中断期间有效地运营和管理我们的投资组合。我们预计，即使在采取了某些缓解措施，包括呆在家里之后，
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如果订单被放宽或撤销，我们将在中期内采用与社会距离和我们的业务连续性计划相一致的低密度工作安排。

虽然无法准确预测新冠肺炎疫情对本公司业务的影响，但我们将继续与被迫关闭或以其他方式限制运营或其业务在疫情期间受到不利影响的客户合作，根据具体情况提供租金延期。关于2020年7月的租金，截至2020年8月4日，我们收到了大约95%的现金租金，并通过申请保证金额外获得1%的租金。截至2020年8月4日：

•174个租户，约占全港租户总数的36.0%，要求延迟或减免租金。这样的要求合计占我们年化基本租金的7.0%；

•在174宗申请中，我们批准61个租户延迟支付租金，合共年化基本租金的2.7%(按数目计算占总要求租金的35.1%，按金额计算占38.7%)，占该等租户提出的延迟租金要求总额(每年基本租金的3.6%)的76.7%。我们没有给予任何租金减免；

•我们拒绝了50个租户请求，总计1.8%的年化基本租金(按数量计算占总请求的28.7%，按金额计算占25.7%)。59个要求延期或减免租金的年化基本租金合计1.6%的租户撤销了他们的请求(按数量计算占33.3%，按金额计算占22.5%)；

•在截至2020年6月30日的三个月和六个月里，我们分别为某些租户冲销了40万美元和90万美元的直线应收租金，这些租户未来的合同租赁付款是不可能的；

•我们仍在与4个租户磋商，他们要求我们每年基本租金的0.05%作为延迟或减免租金(按数目计算为2.3%，按金额计算为0.7%)；以及

•我们将来可能会修改或签订额外的延迟租金协议。
这个随着市场参与者寻找价格发现，收购和处置市场也同样放缓。我们的收购量将仍然取决于机会集的质量和定价，以及我们股票相对于每股资产净值的价格。我们相信，尽管不能保证，但我们的资产负债表处于有利地位，可以进行机会性收购，因为我们在2020年没有剩余的债务到期日，aN美元1,150万美元抵押贷款e贷款将于2021年4月到期，我们2.5亿美元的循环信贷安排没有余额。另外，我们的现金余额大约是截至LY$1.483亿 2020年6月30日。看见“项目1A--风险因素”在这份表格10-Q的季度报告中，我们将进一步讨论新冠肺炎疫情给我们带来的和可能带来的风险。
采购活动
在截至2020年6月30日的三个月内，我们收购了一个占地约13,000平方英尺的工业建筑和一个占地约2.8英亩的改善地块，总购买价格约为1,010万美元。这些财产是使用现有的手头现金、处置的净收益和发行普通股的净收益从无关的第三方手中收购的。下表列出了我们在截至2020年6月30日的三个月内收购的工业属性：
物业名称定位收购截止日期数量：
建筑		正方形
双脚
采购价格：
(以千人为单位)1
稳定下来
上限利率：2
肯特郡第84街3
华盛顿州肯特市2020年4月17日—  —  $4,500  5.7 %
哈德森华盛顿州西雅图2020年5月13日1  13,000  5,611  4.0 %
总计/加权平均值1  13,000  $10,111  4.8 %
1不包括无形负债和按揭保费(如果有的话)。总的初始投资总额约为1050万美元，其中包括30万美元的资本化关闭成本和收购成本，以及10万美元的假定无形负债。
2稳定资本化率，此处称为稳定上限利率，在收购时计算为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。物业的总收购成本基准包括初始购买价格、假设债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出以及实现稳定所需的租赁成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些
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稳定的上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，并不能保证未来的业绩，这些风险、趋势、不确定性因素可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给美国证券交易委员会的截止至2019年12月31日的10-K表格年度报告、截至2020年3月31日的10-Q表格季度报告以及其他公开申报文件中包含的风险因素。
3表示包含约2.8英亩的改良地块。
重建活动
截至2020年6月30日，我们有两个正在重建的物业，预计建成后面积约为50万平方英尺，预计总投资约为9,700万美元，包括重建成本、资本化利息和其他成本约为8,980万美元，详情如下：
物业名称
预期总价值
投资额(在
数以千计)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
数量
剩余时间：
花费(以千为单位)
估计数
稳定的大小写
费率：2
估计开发后平方英尺估计数
完工
季		2020年6月30日预租百分比
SoDo Row-南北$62,271  $58,003  $4,268  4.5 %234,308Q3 202114.0 %
肯特19234,763  31,810  2,953  5.4 %219,910Q4 2020— %
总计/加权平均值$97,034  $89,813  $7,221  4.8 %454,2187.0 %
1该物业的总预期投资包括初始购买价格、买方尽职调查和关闭成本、估计的近期重新开发支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计稳定上限税率的计算方式为稳定于市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础净营业收入除以物业的总收购成本。我们将物业的现金基础净营业收入定义为不包括直线租金和租赁无形资产摊销的净营业收入。这些估计的稳定上限利率会受到风险、不确定性和假设的影响，并不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知风险、趋势、不确定性和超出我们控制范围的因素的影响，包括与我们能否实现与稳定上限利率相关的估计预测的风险，以及我们在提交给我们的截止至2020年12月31日的10-K表格年度报告、截止到2020年3月31日的10-Q表格季度报告以及其他公开申报文件中包含的风险因素。
处置活动
在截至2020年6月30日的六个月中，我们以约5130万美元的销售价格出售了位于华盛顿特区市场的三处房产，获得了约1780万美元的收益。
以下汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月内出售的物业的运营浓缩结果(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的6个月，
 2020201920202019
租金收入$590  $749  $1,339  $1,483  
租户费用报销294  274  609  675  
物业运营费用(159) (267) (444) (663) 
折旧摊销—  (315) (210) (632) 
经营收入$725  $441  $1,294  $863  
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自动柜员机计划
我们有一个在市场上的股权发行计划(“3亿美元自动取款机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价最高可达30000万美元(截至2020年6月30日剩余9330万美元)，金额和时间由我们不时决定。在实施3亿美元的自动柜员机计划之前，我们有一个2.5亿美元的自动柜员机计划(“2.5亿美元自动柜员机计划”)，截至2019年5月31日，该计划的使用率很高，不再活跃。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股票的净收益(如果有的话)用于一般公司目的，其中可能包括未来的收购和债务的偿还，包括我们循环信贷安排下的借款。在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，根据3亿美元的自动取款机计划，我们分别发行了总计619,300股和1,046,327股普通股，加权平均发行价分别为每股52.81美元和53.04美元，净收益分别约为3220万美元和5470万美元，并分别向适用的销售代理支付了约50万美元和80万美元的总薪酬。
长期激励计划
2019年1月8日，我们修订并重述了修订后的长期激励计划(修订并重述，即修订后的LTIP)。根据修订后的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩份额目标奖励将以若干普通股表示，并以普通股股份结算。目标奖励之前以美元金额表示，并以普通股股票结算。自2019年1月1日或之后授予业绩股份奖励开始，业绩股份奖励的授予日期公允价值将在授予日采用蒙特卡罗模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。2020年1月1日至2022年12月31日业绩考核期的业绩股票奖励公允价值为560万美元，将在三年内按季度确认。截至2020年6月30日的三个月和六个月，绩效股票奖励的基于股票的薪酬支出分别为100万美元和250万美元。
股权激励计划
2019年4月30日，我们的股东批准了2019年股权激励计划(“2019年计划”)，该计划取代了修订后的2010年股权激励计划(“2010计划”)。2019年计划允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和非限制性股票奖励。根据2019年计划可以发行的普通股最高数量为1,898,961股，包括(I)根据2019年计划初步预留和可供发行的1,510,079股。根据2010年计划取消或以其他方式终止的股票应增加到根据2019年计划可供发行的股票中。根据2010年计划，不会再给予任何奖励。截至2020年6月30日，根据2019年计划，授权作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励发行的普通股有1,898,961股，其中仍有1,429,652股可供发行。
优先担保贷款
我们向借款人发放了一笔未偿还的高级担保贷款(“高级担保贷款”)，该贷款的固定年利率为8.0%，并在截至2020年6月30日的三个月内得到全额偿还。高级担保贷款由六个主要位于新泽西州纽瓦克的改善地块组成的投资组合担保。截至2020年6月30日和2019年12月31日，扣除递延贷款费用分别约为0美元和10万美元后，高级担保贷款的未偿还金额分别约为0美元和1,590万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0美元和30万美元。
股票回购计划
我们有一个股票回购计划，授权我们在2020年12月31日之前不时回购最多300万股已发行普通股。根据这一计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的情况下在公开市场或私下协商的交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到经济和市场状况、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可随时暂停或中止。截至2020年6月30日，我们没有根据我们的股票回购计划回购任何股票。
股利和分配活动
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2020年8月4日，我们的董事会宣布于2020年10月16日向截至2020年10月2日收盘登记在册的股东支付现金股息，金额为普通股每股0.29美元。
合同承诺
截至2020年8月4日，我们与第三方卖方签订了一份未完成的合同，收购了一块占地约7.0英亩的改良地块，如本10-Q表格季度报告中“合同义务”标题下所述。我们不能保证会根据合约收购该物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
财务状况和经营业绩
我们几乎所有的收入都来自我们每个物业现有租约下从租户那里收到的租金。这些收入包括固定基础租金和我们已产生并转嫁给个别租户的某些物业运营费用的收回。我们约92.9%的租赁空间包括固定租金上涨或基于消费物价指数的租金上涨。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、公用事业、一般和行政费用，其中包括补偿成本、办公费用、专业费用和其他行政费用，收购成本，包括支付给经纪人和顾问的第三方成本，以及利息支出，主要用于我们的抵押贷款、循环信贷安排、定期贷款和优先无担保票据。
由于不同时期物业收购的影响，我们的综合经营业绩往往无法在不同时期进行比较。任何被收购的财产的经营结果都包含在我们截至收购之日的财务报表中。
以下对我们截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的业绩分析包括可归因于同一门店物业的变化。用于比较截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的同一门店池包括截至2020年6月30日和2019年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2020年6月30日之前处置、持有以供出售或重新开发的物业。截至2020年6月30日，同一商店池由198栋建筑组成，总面积约为1200万平方英尺，约占我们拥有的总面积的91.8%，以及14块面积为54.2英亩的改善地块。截至2020年6月30日，我们在2019年至2020年期间收购、重新开发或出售或截至2020年6月30日持有待售(如果有)或正在重新开发的非同一商店物业包括20栋建筑，总面积约为110万平方英尺，8块面积约为30.8英亩的改善地块，以及两处正在重新开发的物业，预计完工后面积约为50万平方英尺。截至2020年6月30日和2019年6月30日，我们的合并同店池占有率分别约为96.5%和97.7%。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到额外物业收购的影响，费用可能与历史结果大不相同。
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截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月的比较：
 截至6月30日的三个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$30,795  $30,284  $511  1.7 %
不同的商店经营属性2
5,522  2,679  2,843  106.1 %
租金总收入36,317  32,963  3,354  10.2 %
租户费用报销1
同一家商店8,689  8,228  461  5.6 %
不同的商店经营属性2
736  539  197  36.5 %
租户费用报销总额9,425  8,767  658  7.5 %
总收入45,742  41,730  4,012  9.6 %
物业运营费用
同一家商店10,274  9,769  505  5.2 %
不同的商店经营属性2
1,660  940  720  76.6 %
物业运营费用总额11,934  10,709  1,225  11.4 %
净营业收入3
同一家商店29,210  28,743  467  1.6 %
不同的商店经营属性2
4,598  2,278  2,320  101.8 %
净营业收入合计$33,808  $31,021  $2,787  9.0 %
其他成本和费用
折旧摊销11,459  10,648  811  7.6 %
一般和行政5,665  6,757  (1,092) (16.2)%
采购成本11  1  10  1000.0 %
其他成本和费用合计17,135  17,406  (271) (1.6)%
其他收入(费用)
利息和其他收入190  817  (627) (76.7)%
利息支出，包括摊销(3,909) (4,053) 144  (3.6)%
房地产投资销售收益17,750  —  17,750  不适用
其他收入(费用)合计14,031  (3,236) 17,267  不适用
净收入$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %
1会计准则更新(“ASU”)第2018-11号，租赁(主题842)，有针对性的改进，使我们可以选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算是根据公认会计准则列报，并且上文提供了对总收入的对账。我们相信这些信息经常被管理层、投资者和其他相关方用来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“附注2-重要会计政策”。
2包括2020年和2019年的收购和处置，截至2020年6月30日的8个改善地块和2个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。请参阅本季度报告Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，了解净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对帐，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。

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目录
收入。与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的总收入增加了约400万美元，这主要是由于2020和2019年期间的物业收购以及新租约和续签租约收入的增加，但入住率的下降抵消了这一增长。截至2020年6月30日的三个月内开始的总计约50万平方英尺的新租约和续签租约的现金租金与去年同期相比增长了约38.2%。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月里，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为130万美元和70万美元。截至2020年6月30日止三个月内，受新冠肺炎影响，约40万美元直线应收租金被冲销。截至2020年6月30日止三个月，根据租约延期，我们加勒比物业的租户获得了约70万美元的租金减免。
物业运营费用。在截至2020年6月30日的三个月里，与去年同期相比，总物业运营费用增加了约120万美元。物业总运营费用的增加主要是由于2020至2019年期间物业收购增加了约70万美元。
折旧和摊销。在截至2020年6月30日的三个月里，与去年同期相比，折旧和摊销增加了约80万美元，这主要是由于2020和2019年期间的物业收购。
一般和行政费用。一般和行政费用减少了约110万美元，主要是由于业绩份额奖励费用减少了约100万美元，但与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的薪酬费用增加部分抵消了这一减少。
利息和其他收入。与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的利息和其他收入减少了约60万美元，这主要是由于我们的未偿还高级担保贷款余额减少。
利息支出，包括摊销。与上年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的利息支出减少了约10万美元，主要是由于偿还了约3270万美元的抵押贷款，但被2019年12月发行的约1.0亿美元的优先无担保债务所抵消。此外，在截至2020年6月30日的三个月里，可变利率定期贷款的利率比去年同期有所下降。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月，房地产投资销售收入增加了约1780万美元。与去年同期相比，我们没有出售任何房产。
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截至2020年6月30日的6个月与截至2019年6月30日的6个月的比较：
 截至6月30日的6个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$61,035  $59,983  $1,052  1.8 %
不同的商店经营属性2
10,706  4,596  6,110  132.9 %
租金总收入71,741  64,579  7,162  11.1 %
租户费用报销1
同一家商店17,445  16,838  607  3.6 %
不同的商店经营属性2
1,672  1,193  479  40.1 %
租户费用报销总额19,117  18,031  1,086  6.0 %
总收入90,858  82,610  8,248  10.0 %
物业运营费用
同一家商店20,543  19,689  854  4.3 %
不同的商店经营属性2
3,299  1,713  1,586  92.6 %
物业运营费用总额23,842  21,402  2,440  11.4 %
净营业收入3
同一家商店57,937  57,132  805  1.4 %
不同的商店经营属性2
9,079  4,076  5,003  122.7 %
净营业收入合计$67,016  $61,208  $5,808  9.5 %
其他成本和费用
折旧摊销22,559  21,063  1,496  7.1 %
一般和行政11,423  12,720  (1,297) (10.2)%
采购成本63  1  62  6200.0 %
其他成本和费用合计34,045  33,784  261  0.8 %
其他收入(费用)
利息和其他收入754  2,339  (1,585) (67.8)%
利息支出，包括摊销(7,915) (8,317) 402  (4.8)%
房地产投资销售收益17,750  4,465  13,285  297.5 %
其他收入(费用)合计10,589  (1,513) 12,102  不适用
净收入$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
1ASU编号2018-11，租赁(主题842)，有针对性的改进允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入在我们随附的综合经营报表中反映为一行，即“租金收入和租户费用报销”。我们认为，上述租金收入和租户费用报销的列报不是，也不打算根据公认会计准则列报。我们相信这些信息经常被管理层、投资者和其他相关方用来评估我们的业绩。有关我们采用这一准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“附注2-重要会计政策”。
2包括2019年和2020年的收购和处置，截至2020年6月30日的8个改善地块和2个正在重新开发的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产摊销。请参阅本季度报告Form 10-Q中的“非GAAP财务指标”，了解净营业收入和同店净营业收入与净收入的定义和对帐，并讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
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收入。截至2020年6月30日的6个月，总收入同比增长约820万美元，主要原因是2020和2019年期间的物业收购，以及新租约和续签租约收入的增加，但入住率下降抵消了这一增长。截至2020年6月30日的六个月内开始的总计约110万平方英尺的新租约和续签租约的现金租金与去年同期相比增长了约28.9%。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月里，与给予某些租户的合同租金减免相关的直线租金收入分别约为190万美元和130万美元。截至2020年6月30日止六个月内，受新冠肺炎影响，约90万美元直线应收租金被冲销。截至2020年6月30日的6个月，我们加勒比物业的租户获得了约70万美元的租金减免。
物业运营费用。在截至2020年6月30日的6个月里，与去年同期相比，总物业运营费用增加了约240万美元。物业总运营费用的增加主要是由于2020至2019年期间物业收购增加了约160万美元。
折旧和摊销。在截至2020年6月30日的6个月里，与去年同期相比，折旧和摊销增加了约150万美元，这主要是由于2019年至2020年期间的物业收购。
一般和行政费用。截至2020年6月30日的6个月，与去年同期相比，一般和行政费用减少了约130万美元，这主要是由于基于股票的薪酬支出减少了约160万美元，其中包括绩效股票奖励支出减少了230万美元。补偿费用的增加抵消了这一影响。业绩股奖励费用的减少主要与2019年1月1日之前授予的业绩股奖励费用有关，该费用根据我们的相对股价表现而不同。
利息和其他收入。与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月的利息和其他收入减少了约160万美元，这主要是由于我们的未偿还高级担保贷款余额减少。
利息支出，包括摊销。与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月的利息支出减少了约40万美元。这一减少主要是由于可变利率定期贷款的利率降低，偿还了3270万美元的抵押贷款，以及资本化利息的增加，但被2019年12月发行的1.00亿美元优先无担保债务所抵消。
房地产投资销售收益。与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月，房地产投资销售收入增加了约1330万美元。在截至2020年6月30日的6个月里，我们确认了出售三处房产的收益1780万美元，而去年同期出售一处房产的确认收益约为450万美元。

流动性与资本资源
我们的融资策略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，使用留存现金流、处置物业的收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们合并债务的未偿还本金金额和任何未偿还永久优先股的清算优先权之和限制在我们企业总价值的35%以下；
•固定费用覆盖率保持在2.0倍以上；
•将债务与调整后EBITDA的比率维持在6.0倍以下；
•将我们的未偿还浮动利率债务本金限制在我们综合债务总额的20%以下；以及
•与我们预期的平均租赁期(5-7年)相一致的交错债务到期日，使我们能够随着我们的租金随着市场状况的变化而重新定价我们的资本结构的一部分。
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目录
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是保持我们的投资级评级，并能够发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级(Fitch Ratings)给予我们BBB的发行人评级，前景稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级会影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或为现有债务和承诺再融资可能会变得困难或昂贵。我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷安排、处置物业、普通股和永久优先股。我们也可能承担与物业收购相关的债务，这些物业可能具有较高的贷款价值比。
我们预计通常通过运营提供的现金净额、现有现金余额和(如有必要)我们循环信贷安排下的短期借款来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们的运营提供的净现金将足以满足运营要求，支付任何借款的利息，并根据联邦所得税法的REIT要求为分配提供资金。在短期内，我们打算用手头的现金、定期贷款、优先无担保票据、抵押贷款、我们循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行，以及不时的财产处置，为未来的房地产投资提供资金。我们预计将通过循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股以及长期担保和无担保债务，以及不时通过处置财产所得资金，满足我们的长期流动性要求，包括工业物业的其他投资、物业收购、物业再开发、翻新和扩建以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
以下是截至2020年6月30日关于我们当前在市场上的普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机股票发售计划实施日期最大总聚合数
提供更高价格(in
千人)		截至三个月和六个月的可用普通股合计(以千为单位)
*3亿美元的自动柜员机计划2019年5月17日$300,000  $93,300  
下表分别列出了我们在市场上的普通股发行计划在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月内的活动(单位为千，不包括股票和每股价格数据)：
截至6月30日的三个月，
股票已售出加权平均
每股价格美元		净资产收益(In)
千人)		销售佣金
(单位：万人)
2020年6月30日619,300  $52.81  $32,230  $474  
2019年6月30日2,375,270  $45.76  $107,123  $1,576  

截至6月30日的6个月，
股票已售出加权平均
每股价格美元		净资产收益(In)
千人)		销售佣金
(单位：万人)
2020年6月30日1,046,327  $53.04  $54,688  $804  
2019年6月30日4,364,071  $43.77  $188,248  $2,770  
我们向借款人提供了一笔未偿还的高级担保贷款，固定年利率为8.0%，在截至2020年6月30日的季度内到期并得到偿还。高级担保贷款由六个主要位于新泽西州纽瓦克的改善地块组成的投资组合担保。截至2020年6月30日和2019年12月31日，扣除递延贷款费用后，高级担保贷款的未偿还金额分别约为0美元和1,590万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0美元和30万美元。
截至2020年6月30日，我们有5,000万美元的优先无担保票据将于2022年9月到期，其中100.0美元
2024年7月到期的高级无担保票据，2026年7月到期的5000万美元高级无担保票据，5000万美元
2027年10月到期的高级无担保票据，2029年12月到期的100.0美元优先无担保票据
(统称为“高级无担保票据”)和一项信贷安排(“贷款”)，其中包括2.5亿美元的无担保
2022年10月到期的循环信贷安排，2022年1月到期的1亿美元定期贷款。从两者开始
2020年6月30日和2019年12月31日，我们的循环信贷安排没有未偿还的借款，我们的定期贷款没有未偿还的借款1.00亿美元。
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截至2020年6月30日，我们有一个利率上限来对冲其现有1.00亿美元可变利率定期贷款中与5000万美元相关的可变现金流。该上限的名义价值为5000万美元，实际上将根据杠杆率的不同，将应付年利率上限设在4.0%加1.20%至1.70%，从2014年12月1日(生效日期)到2021年5月4日期间的5000万美元。截至2019年12月31日，我们有一个名义价值为5000万美元的额外利率上限(于2020年2月3日到期)，以对冲与我们现有的1.0亿美元可变利率定期贷款中的5000万美元相关的可变现金流。我们必须对定期贷款按月支付某些浮动利率，而如果LIBOR大于4.0%，参考相同的名义金额，适用的交易对手有义务根据LIBOR每月向我们支付某些浮动利率。
根据行政代理的批准和愿意提供额外金额的贷款人的确认，该贷款的总金额可能增加到总计6.0亿美元。该贷款项下的未偿还借款限于(I)100,000,000美元定期贷款与250,000,000美元循环信贷安排之和，或(Ii)未抵押物业价值的60.0%，两者以较少者为准。本贷款的利息，包括定期贷款，一般将根据我们的选择，根据(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)行政代理的最优惠利率中最大的适用基本利率(高于联邦基金有效利率0.50%)或30天LIBOR加本贷款的适用LIBOR保证金加1.25%的基础利率来支付，我们可以选择(I)LIBOR加适用的LIBOR保证金或(Ii)适用的基本利率，即行政代理的最优惠利率，高于联邦基金有效利率0.50%，或30日LIBOR加适用的LIBOR保证金加1.25%。适用的LIBOR保证金范围为循环信贷安排的1.05%至1.50%(截至2020年6月30日为1.05%)，1.20%至1.70%(截至2020年6月30日为1.20%)，以及2022年1月到期的1.0亿美元定期贷款，具体取决于我们的未偿还合并债务与我们的综合总资产价值的比率。该贷款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度贷款费用，这取决于我们的未偿还综合负债与我们的综合总资产价值的比率。
贷款和高级无担保票据由我们和借款人拥有未担保财产的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。该贷款和高级无抵押票据不以我们的财产或持有该等财产的附属公司的权益为抵押。该融资机制和高级无抵押票据包括一系列我们必须遵守的金融和其他公约。截至2020年6月30日和2019年12月31日，我们遵守了该基金和高级无担保票据下的契约。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我们的未偿还抵押贷款(扣除递延融资成本)分别约为1,150万美元和4,430万美元，持有的现金和现金等价物分别约为1.483亿美元和1.101亿美元。
下表汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月，我们的债务到期日和本金支付以及市值、资本化率、调整后的EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(千美元，每股数据除外)：
学分
设施		定期贷款高年级
不安全
注		按揭
放款
应付		美国债务总额
2020(6个月)$—  $—  $—  $231  $231  
2021—  —  —  11,271  11,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
2024—  —  100,000  —  100,000  
此后—  —  200,000  —  200,000  
债务总额—  100,000  350,000  11,502  461,502  
递延融资成本，净额—  (313) (2,131) (14) (2,458) 
总债务，净额$—  $99,687  $347,869  $11,488  $459,044  
加权平均利率不适用1.7 %3.8 %5.5 %3.4 %
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截至2020年6月30日截至2019年6月30日
总债务，净额$459,044  $442,694  
权益
普通股
已发行股票1
68,322,213  65,495,713  
市场价格2
$52.64  $49.04  
总股本3,596,481  3,211,910  
总市值$4,055,525  $3,654,604  
房地产总债务与总投资之比3
21.1 %22.3 %
房地产和高级担保贷款的总债务与总投资之比4
21.1 %22.1 %
总债务与总市值之比5
11.3 %12.1 %
浮动利率债务占总债务的百分比6
21.7 %33.7 %
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比7
10.9 %11.3 %
应付按揭贷款占总债务的百分比8
2.5 %10.2 %
应付按揭贷款占物业总投资的百分比。9
0.5 %2.3 %
调整后的EBITDA10
$60,842  $56,987  
利息承保范围11
7.7 x6.9 x
固定费用承保范围12
6.8 x5.8 x
债务与调整后EBITDA之比合计13
3.7 x3.9 x
总债务加权平均到期日(年)5.0  4.1  

1包括截至2020年6月30日和2019年6月30日已发行的438,483股和370,201股未归属限制性股票。
2我们的普通股在纽约证券交易所的收盘价分别为2020年6月30日和2019年6月28日，单位为每股美元。
3房地产总债务占总投资的比例为总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以房地产总投资，包括持有待售的一处房产，账面总价值约为1,510万美元，累计折旧和摊销约为330万美元。
4房地产和高级担保贷款的总债务占总投资的比例为总债务，包括保费和递延融资成本净额，除以对房地产的总投资，包括截至2020年6月30日和2019年6月30日持有的一处待售物业，账面价值约为1510万美元，累计折旧和摊销约330万美元，以及高级担保贷款总额，扣除递延贷款费用后的净额分别约为0美元和10万美元。
5总债务/总市值的计算方法为总债务，包括保费和递延融资成本净额，分别除以截至2020年6月30日和2019年6月30日的总市值。
6浮息债务占总债务的百分比计算为浮息债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以总债务，包括保费和递延融资成本后的净额。浮动利率债务包括100.0美元的浮动利率定期贷款借款，其中5,000万美元的利率上限为4.0-1.20%，具体取决于截至2019年6月30日的杠杆率；1.5亿美元的浮动利率定期贷款借款，其中10,000万美元的利率上限为4.0-1.20%2019年6月30日的利率上限为1.70%.5,000万美元的浮动利率定期贷款包括2.0亿美元的浮动利率定期贷款，其中5,000万美元的利率上限为4.0-1.20%，具体取决于截至2019年6月30日的杠杆率，其中1.5亿美元的浮动利率定期贷款的利率上限为4.0-1.20%.有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
7未对冲浮息债务占总债务的百分比，计算方法为未对冲浮息债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以总债务，包括保费和递延融资成本后的净额。对冲债务包括我们1.00亿美元的可变利率定期贷款借款，其中5000万美元的利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，具体取决于截至2020年6月30日的杠杆率，截至2019年6月30日的1.5亿美元可变利率定期贷款借款的利率上限为4.0%加1.20%至1.70%。有关利率上限的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
8应付按揭贷款占总债务的百分比，计算方法为应付按揭贷款(包括保费及扣除递延融资成本后的净额)除以总债务(包括保费及减去递延融资成本后的净额)。
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9应付按揭贷款占物业总投资的百分比，计算方法为应付按揭贷款，包括保费及扣除递延融资成本后的净额，除以物业投资总额，包括持有待售物业，账面总值约1,510万元，累计折旧及摊销330万元。
10截至2020年及2019年6月30日止六个月的未计利息、税项、出售物业、折旧及摊销之收益(亏损)、收购成本及股票薪酬前盈利(“经调整EBITDA”)。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“10-Q表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
11利息覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“10-Q表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
12固定费用覆盖范围的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出，包括摊销加资本化利息。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“10-Q表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
13总债务与调整后EBITDA的计算方法为总债务，包括保费和扣除递延融资成本后的净额，除以年化调整后EBITDA。有关调整后EBITDA与净收入的定义和对帐，以及我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准的讨论，请参阅本季度报告中的“10-Q表格”中的“非GAAP财务衡量标准”。
下表列出了截至2020年6月30日的6个月内支付或应付的每股现金股息：
截至前三个月的前三个月安防派发股息的人
分享		申报截止日期记录日期支付日期
2020年3月31日普通股$0.27  2020年2月5日2020年3月27日2020年4月10日
2020年6月30日普通股$0.27  2020年5月5日2020年6月30日2020年7月14日

现金的来源和用途
我们的主要现金来源是来自运营的现金、应付贷款项下的借款、从我们的贷款中提取、普通股和优先股发行、财产处置收益和无担保票据的发行。我们现金的主要用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股股息。
来自经营活动的现金。截至2020年6月30日的6个月，运营活动提供的净现金总额约为4540万美元，而截至2019年6月30日的6个月约为4390万美元。经营活动提供的现金增加主要是由于2019年和2020年期间收购的物业和相同的商店物业产生的额外现金流。
来自投资活动的现金。截至2020年6月30日和2019年6月30日止六个月，投资活动提供的现金净额和用于投资活动的现金净额分别约为550万美元和9,310万美元，其中主要包括分别为约4,040万美元和7,320万美元的物业收购支付的现金，分别为约1,970万美元和3,180万美元的资本改善增加，分别被高级担保贷款收到的现金净额1,590万美元和0美元以及出售房地产投资的净收益约4,970万美元和
来自融资活动的现金。截至2020年6月30日的6个月，用于融资活动的净现金约为1490万美元，其中主要包括约5470万美元的普通股发行收益净额，被约3650万美元的股权股息支付和约3280万美元的抵押贷款支付所抵消。截至2019年6月30日的6个月，融资活动提供的净现金约为1.348亿美元，其中主要包括约1.883亿美元的普通股发行净收益和2190万美元的我们设施的净借款，由约2980万美元的股权股息支付所抵消。
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关键会计政策
我们的关键会计政策摘要载于我们截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告和本Form 10-Q季度报告中的合并财务报表简明附注。
表外安排
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生当前或未来的影响，这些安排对投资者来说是重要的。
合同义务
截至2020年8月4日，我们与第三方卖方签订了一份未完成的合同，收购了一项工业产权。我们不能保证会根据合约收购该物业，因为建议的收购须完成令人满意的尽职调查及各项成交条件。
下表汇总了有关我们在合同中拥有的物业的某些信息：
市场数量：
建筑		平方英尺采购价格(In)
千人)		承担的债务(In)
千人)
洛杉矶—  —  $—  $—  
新泽西北部/纽约市
—  —  —  —  
旧金山湾区—  —  —  —  
西雅图1
—  —  7,275  —  
迈阿密—  —  —  —  
华盛顿特区。—  —  —  —  
总计—  —  $7,275  $—  
1包括一块面积约为7.0英亩的改良地块。

截至2020年8月4日，我们与第三方卖方签署了两份不具约束力的意向书，收购了一座约13,000平方英尺的工业建筑和一块约4.7英亩的改善地块，预计总购买价格约为2,270万美元。在正常业务过程中，吾等订立不具约束力的意向书向第三者购买物业，当发生某些事件(包括签署买卖协议及圆满完成各项尽职调查事宜)时，吾等可能有责任付款或履行其他义务。我们不能保证我们会就这些物业订立买卖协议，或以其他方式按所述条款或根本不会完成任何该等预期购买。

下表汇总了截至2020年6月30日期间到期的我们的合同义务(以千美元为单位)：
合同义务低于1
年		1-3岁3-5年超过5个月
年数		总计
债款$11,502  $150,000  $100,000  $200,000  $461,502  
债务利息支付13,843  25,593  20,545  22,935  82,916  
经营租赁承诺273  280  —  —  553  
购买义务7,275  —  —  —  7,275  
总计$32,893  $175,873  $120,545  $222,935  $552,246  

非GAAP财务指标
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后的EBITDA，净营业收入，或NOI，同店NOI和现金基础同店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑，也不应作为符合GAAP的业绩衡量标准的替代品。此外，我们对FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI进行比较。
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我们根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收益(亏损)(根据GAAP确定)，不包括出售财产的收益(亏损)和折旧房地产的减值减记，加上房地产资产的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的FFO(计算时以相同基准反映FFO)。我们认为，提交FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们经营情况的衡量，而不考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及出售资产的收益或损失。
我们认为，FFO是我们经营业绩的一个有意义的补充指标，因为根据GAAP对房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。由于历史上房地产价值随市况涨跌，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本核算的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们的经营业绩。
下表反映了根据截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的净收入对帐的FFO的计算(除每股数据外，以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入
$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
房地产投资销售收益(17,750) —  (17,750) 不适用(17,750) (4,465) (13,285) 297.5 %
折旧摊销
折旧摊销11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
非房地产折旧(20) (27) 7  (25.9)%(46) (55) 9  (16.4)%
分配给参与证券1
(152) (128) (24) 18.8 %(305) (263) (42) 16.0 %
普通股股东应占运营资金2
$24,241  $20,872  $3,369  16.1 %$48,018  $42,191  $5,827  13.8 %
每股普通股基本FFO
$0.36  $0.33  $0.03  9.1 %0.71$0.67  $0.04  6.0 %
稀释后每股普通股FFO
$0.36  $0.33  $0.03  9.1 %0.71$0.67  $0.04  6.0 %
加权平均基本普通股
67,622,005  63,780,645  67,342,293  62,625,224  
加权平均稀释普通股
68,029,144  64,075,215  67,749,432  62,919,794  
1.为与我们决定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根据通过宣布股息(如有)分配的FFO进行调整，并分配给所有参与证券(加权平均已发行普通股和加权平均普通股)。未归属的已发行限售股)。根据这一方法，向438,595人和385,587人分配了截至2020年和2019年6月30日止三个月的已发行加权平均未归属限制股，以及截至2020年和2019年6月30日止六个月的已发行加权平均未归属限制股分别为436,567股和387,542股。
2.包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月的业绩份额奖励费用分别约为100万美元和280万美元，以及截至2020年和2019年6月30日的六个月分别约为250万美元和480万美元。有关我们业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“注11-股东权益”。
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与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月和六个月的FFO分别增加了约340万美元和580万美元，这主要是由于2019年和2020年期间的物业收购，以及截至2020年6月30日的三个月和六个月的同店NOI与去年同期相比分别增长了约50万美元和80万美元。此外，由于截至2020年6月30日的3个月和6个月的绩效份额奖励支出分别减少了约180万美元和210万美元，FFO增加了，但与截至2020年6月30日的3个月和6个月的财产处置相关的支出分别减少了约20万美元和10万美元，部分抵消了这一减少。
我们将调整后的EBITDA计算为扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售收益、收购成本和基于股票的薪酬。我们认为，列报调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是对我们在未计税、房地产投资销售收益(亏损)、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的薪酬影响之前在非杠杆基础上的经营情况的衡量。通过剔除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和债务来衡量我们的经营业绩，因此，我们可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业的其他公司进行比较。由于我们目前处于增长阶段，调整后的EBITDA不包括收购成本，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映了从截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的净收入调整后的EBITDA的计算(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
房地产投资销售收益(17,750) —  (17,750) 不适用(17,750) (4,465) (13,285) 297.5 %
折旧摊销11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
利息支出，包括摊销3,909  4,053  (144) (3.6)%7,915  8,317  (402) (4.8)%
以股票为基础的薪酬2,316  3,660  (1,344) (36.7)%4,495  6,160  (1,665) (27.0)%
采购成本11  1  10  1000.0 %63  1  62  6200.0 %
调整后的EBITDA$30,649  $28,741  $1,908  6.6 %$60,842  $56,987  $3,855  6.8 %
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们将同一门店的NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去在同一门店基础上的物业运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、收购成本和利息支出，包括摊销。我们按现金基础计算同店NOI与同店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产摊销。同一门店池包括截至2020年6月30日和2019年1月1日以来拥有和运营的所有物业，不包括截至2020年6月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发中的物业。截至2020年6月30日，同一商店池由198栋建筑组成，总面积约为1200万平方英尺，约占我们拥有的总面积的91.8%，以及14块面积约为54.2英亩的改善地块。我们相信，呈现NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些与物业管理相关的不可控项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过提出同店NOI和现金基础同店NOI，同一门店的经营结果可以直接在不同时期进行比较。
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下表反映了从截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的净收入中调节的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算(以千美元为单位)：
 截至6月30日的三个月，  截至6月30日的6个月，  
 20202019零钱美元更改百分比：20202019零钱美元更改百分比：
净收入1
$30,704  $10,379  $20,325  195.8 %$43,560  $25,911  $17,649  68.1 %
折旧摊销11,459  10,648  811  7.6 %22,559  21,063  1,496  7.1 %
一般和行政5,665  6,757  (1,092) (16.2)%11,423  12,720  (1,297) (10.2)%
采购成本11  1  10  1000.0 %63  1  62  6200.0 %
其他收入和支出合计(14,031) 3,236  (17,267) 不适用(10,589) 1,513  (12,102) 不适用
净营业收入33,808  31,021  2,787  9.0 %67,016  61,208  5,808  9.5 %
不同门店噪音较少2
(4,598) (2,278) (2,320) 101.8 %(9,079) (4,076) (5,003) 122.7 %
同一家商店噪音3
$29,210  $28,743  $467  1.6 %$57,937  $57,132  $805  1.4 %
减少直线租金和租赁无形资产摊销4
(1,103) (1,766) 663  (37.5)%(1,698) (3,426) 1,728  (50.4)%
以现金为基础的同一家门店噪声3
$28,107  $26,977  $1,130  4.2 %$56,239  $53,706  $2,533  4.7 %
1包括截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月约20万美元的租赁终止收入，以及截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月约20万美元的租赁终止收入。
2包括2019年和2020年的收购和处置，8个改善的地块和2个正在重新开发的物业。
3包括截至2020年和2019年6月30日的三个月分别约10万美元和20万美元的租赁终止收入，以及截至2020年和2019年6月30日的六个月分别约10万美元和20万美元的租赁终止收入。
4仅包括同一商店池的租赁无形资产的直线租金和摊销。

截至2020年6月30日的三个月，现金基础同店NOI与去年同期相比增加了约110万美元，主要原因是新租约和续签租约的租金收入增加，但入住率下降抵消了这一影响。与上一季度相比，入住率下降的主要原因是我们130号州际酒店的192,000平方英尺的租约到期，以及我们惠兰酒店的50,000平方英尺的租约到期，这是在2019年第四季度通过短期租赁收购的。截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月，同一门店池中的某些租户分别获得了约80万美元和70万美元的合同租金减免总额，从同一门店池中的某些租户那里获得了约10万美元和20万美元的租赁终止收入。此外，截至2020年6月30日的三个月，现金基础同店NOI增加的约30万美元与2018年空置或近期到期的物业有关。

截至2020年6月30日的6个月，现金基础同店NOI与去年同期相比增加了约250万美元，主要原因是新租约和续签租约的租金收入增加，但入住率下降抵消了这一增长。截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月，同一门店池中的某些租户获得的合同租金减免总额约为120万美元，从同一门店池中的某些租户那里获得的租赁终止收入分别约为10万美元和20万美元。此外，截至2020年6月30日的6个月，现金基础同店NOI增加的约40万美元与2018年空置或近期到期的物业有关。
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第三项：关于市场风险的定量和定性披露
市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行业务策略时，我们面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是用于维持流动性、为资本支出提供资金以及扩大我们的投资组合和业务的债务。我们寻求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低我们的整体借款成本。如下所述，我们的一些未偿债务以浮动利率计息，我们预计我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们预计将定期用固定利率的长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2020年6月30日，我们的贷款下有1.0亿美元的未偿还借款。在该安排未偿还的1.00亿美元中，有5,000万美元受利率上限的限制。有关利率上限的更多信息，请参阅综合财务报表简明说明中的“附注9-衍生金融工具”。我们贷款的金额根据LIBOR加上适用的LIBOR保证金按浮动利率计息。截至2020年6月30日，我们贷款项下未偿还借款的加权平均利率为1.7%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流的不同，在截至2020年6月30日的我们设施的未偿还余额总额上每年增加或减少约30万美元。

如果伦敦银行同业拆借利率终止，我们的债务(包括我们的贷款)的利率将基于适用的管理此类债务的文件中指定的替换利率或替代基本利率或其他商定的利率。这样的事件不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款的能力，但替换率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不稳定。我们了解到，预计LIBOR将持续到2021年底，但之后可能会停止或以其他方式不可用。
第294项：安全控制和程序
对披露控制和程序的评价
我们的管理层在我们的首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义的)的有效性，并得出结论，截至本报告所涉期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理保证我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息得到记录、处理、在证券交易委员会的规则和表格规定的时间内汇总和报告，并在适当情况下积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时决定所需的披露。
财务报告内部控制的变化
在截至2020年6月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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第二部分：其他资料
第一项：法律诉讼
我们没有涉及任何重大诉讼，据我们所知，我们也没有受到任何重大诉讼的威胁。
项目71A。危险因素
这个以下风险因素补充了“第1A项”中描述的风险因素。风险因素“在我们截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中提及，并应与我们在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告和截至2020年3月31日的Form 10-Q季度报告中介绍的其他风险因素一起阅读。
这个新型冠状病毒(新冠肺炎)的爆发已经并可能继续对美国、地区和全球经济造成严重干扰，并可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们租户的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎为全球大流行。新冠肺炎已经并可能继续对美国和全球经济造成重大破坏，并对金融市场的大幅波动和负面压力做出了贡献。疫情的全球影响正在持续而迅速地演变，随着发现更多的病毒病例，包括美国在内的许多国家已经采取了隔离、限制旅行和/或强制关闭企业的措施。某些州和城市，包括我们的总部和物业所在的州和城市，也做出了反应，制定了隔离措施、旅行限制、“就地避难所”规则、对可能继续经营的业务类型的限制和/或对可能继续的建筑项目类型的限制。
新冠肺炎对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，无法准确预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和遏制措施的直接和间接经济影响等。这种情况的快速发展和流动性排除了对新冠肺炎对我们的业务和我们租户的业务产生全面不利影响的任何预测。然而，新冠肺炎及为遏制或减轻其影响而采取的行动可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响，并可能增加我们在截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的“风险因素”部分描述的许多风险。这些风险和潜在的重大不利影响包括：
•由于政府或租户的行动导致我们的一个或多个物业全部或部分关闭，或其他运营限制或其他问题，已经并可能继续对我们的运营以及我们的租户和第三方物业经理的运营产生重大不利影响；
•影响我们租户的业务、财务状况和流动性的经济活动减少，可能会导致我们的一个或多个租户，包括某些重要租户，或我们的一个或多个第三方经理，无法全额履行其对我们的租金支付或其他义务，或根本无法以其他方式寻求修改该等义务，包括延期支付租金，或申请破产保护。
•我们继续与其客户合作，这些客户被迫关闭或以其他方式限制业务，或其业务在大流行期间受到不利影响，以便在个案基础上提供租金延期。关于2020年7月的租金，截至2020年8月4日，我们收到了大约95%的现金租金，并通过申请保证金额外获得1%的租金。截至2020年8月4日：

◦174个租户，约占总租户的36.0%，要求延迟或减免租金。这样的要求合计占我们年化基本租金的7.0%；

◦在174宗申请中，我们批准61个租户延迟支付租金，合共年化基本租金的2.7%(按数目计算占总要求租金的35.1%，按金额计算占38.7%)，占该等租户提出的延迟租金要求总额(每年基本租金的3.6%)的76.7%。我们没有给予任何租金减免；

◦我们拒绝了50个租户请求，总计1.8%的年化基本租金(按数量计算占总请求的28.7%，按金额计算占25.7%)。59个要求延期或减免租金的年化基本租金合计1.6%的租户撤销了他们的请求(按数量计算占请求的33.3%，按金额计算占22.5%)；

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◦我们仍在与4个租户磋商，他们要求我们每年基本租金的0.05%作为延迟或减免租金(按数目计算为2.3%，按金额计算为0.7%)；以及

◦我们将来可能会修改或签订额外的延迟租金协议。
•我们无法续签租约、租赁空置空间(包括因租户违约而造成的空置空间)或在租约以优惠条款到期时重新租赁空间，或者根本无法续租，包括在当前租赁环境放缓的情况下，可能会导致租金收入下降，或者导致收到或未收到租金付款的中断或延迟；
•国家、地方或行业发起的努力，例如冻结租户的租金或暂停房东强制执行驱逐的能力，可能会影响我们收取租金或执行拖欠租金的补救措施的能力；
•商业活动和房地产交易需求的普遍下降，包括当前环境下活动的减少，可能会对我们通过投资工业物业或进行战略处置来实现增长的能力或愿望产生不利影响；
•美国和全球金融市场的严重混乱和不稳定，或信贷和融资状况的恶化，可能使我们难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本，甚至根本无法获得，并影响我们为业务活动提供资金和及时偿还债务的能力；
•材料或产品供应中断，或承包商不能及时履行或根本不能履行职责，包括由于限制建筑活动，可能导致完成正在进行的或未来的建设或重新开发项目的延误；
•新冠肺炎对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果我们的大量高级管理团队或关键员工受到影响，可能会导致我们确保业务连续性的能力下降；
•限制进入我们的设施，以及接触我们的管理层、租户、支持人员、第三方物业经理和专业顾问，可能会降低我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的有效性，增加我们对安全违规的敏感性，或者阻碍我们履行监管义务的能力，并导致声誉损害和监管问题或罚款；
•如果我们不能有效地管理我们的投资组合和运营，或者我们的第三方物业经理在新冠肺炎疫情期间和之后的一段时间内远程工作时不能为我们提供服务，都可能对我们的业务造成不利影响；
•我们可能无法遵守我们的信贷安排和其他债务协议的财务契约，可能会导致违约和潜在的债务加速，并影响我们未来根据我们的信贷安排或其他借款进行额外借款的能力。
本公司截至2019年12月31日止年度的Form 10-K年报所披露的风险因素，除上述更新或先前更新的范围，或本Form 10-Q季度报告中其他地方披露的额外事实信息与该等风险因素有关(包括但不限于第I部分“第2项-管理层对财务状况及经营业绩的讨论及分析”所讨论的事项)外，并无重大变动。
第二项：未登记的股权证券销售和收益的使用
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)不适用。
第293项高级证券的违约情况
没有。
第294项：煤矿安全信息披露
不适用。
第五项：其他信息
45
目录
没有。
46
目录
项目6.所有展品
陈列品
数
展品说明
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年8月5日的认证。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年8月5日的认证。
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)日期为2020年8月5日的认证。
32.1**
“美国法典”第18编第1350节日期为2020年8月5日的证书。
32.2**
“美国法典”第18编第1350节日期为2020年8月5日的证书。
32.3**
“美国法典”第18编第1350节日期为2020年8月5日的证书。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互数据文件(格式为内联XBRL，并包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*现送交存档。
**随函提供。
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签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名人代表其签署。
特雷诺房地产公司
2020年8月5日依据：/s/W.布莱克·贝尔德
布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
董事长兼首席执行官
2020年8月5日依据：/s/迈克尔·A·可乐(Michael A.Coke)
迈克尔·A·可口可乐
总统
2020年8月5日依据：/s/Jaime J.Cannon
詹姆·J·坎农(Jaime J.Cannon)
首席财务官

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