FR-20200630
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美国
证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
 _______________________________
表格：10-Q
_______________________________
☒根据1934年“证券交易法”第(13)或(15)(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年6月30日
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告
在从中国到日本的过渡期内，中国将从中国过渡到中国。
委托文件编号：1-13102(First Industrial Realty Trust，Inc.)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182520000047/fr-20200630_g1.jpg
First工业集团房地产信托公司(First And Industrial International Realty Trust，Inc.)
第一工业公司，L.P.
(注册人的确切姓名，详见其约章)
First Industrial Realty Trust，Inc.马里兰州36-3935116
第一实业，L.P.特拉华州36-3924586
(州或其他司法管辖区)
公司或组织)		(I.R.S.雇主
识别号码)
瓦克大道北段1号，套房4200
芝加哥, 伊利诺伊州, 60606

(主要执行机构地址，邮政编码)
        
(312) 344-4300
(注册人电话号码，包括区号)
 _______________________________ 
每节课的题目：交易代码：在其注册的每个交易所的名称：
普通股，每股面值0.01美元是的纽约证券交易所
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一实业，L.P.是☑不是的☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交和发布此类文件的较短时间内)以电子方式提交并发布在其公司网站(如果有)中，根据S-T法规(本章232.405节)第405条规则要求提交和发布的每个交互数据文件。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一实业，L.P.是☑不是的☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
First Industrial Realty Trust，Inc.：
大型加速滤波器☑加速的文件管理器☐
非加速文件管理器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
First Industrial，L.P.：
大型加速文件管理器☐加速文件管理器☑
非加速文件管理器☐(不要检查是否有规模较小的报告公司)规模较小的新闻报道公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☐
第一实业，L.P.是☐不是的☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则第312b-2条所定义)。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☑
第一实业，L.P.是☐不是的☑
2020年7月24日，127,207,724First Industrial Realty Trust，Inc.普通股的股票面值为0.01美元。



解释性注释
本报告综合了马里兰州第一工业房地产信托公司(以下简称“公司”)和特拉华州有限合伙企业第一工业公司(下称“经营合伙企业”)截至2020年6月30日的10-Q表格季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，否则术语“我们”、“我们”和“我们”均指本公司及其子公司，包括经营合伙企业及其合并子公司。
本公司是一家房地产投资信托公司，也是经营合伙企业的普通合伙人。截至2020年6月30日，本公司在经营合伙企业中拥有约97.9%的普通普通合伙权益。经营合伙其余约2.1%的普通有限合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其直接或间接的物业权益贡献给经营合伙以换取经营合伙有限合伙权益的普通单位的人士或实体，以及经营合伙的有限合伙单位(见附注6)的接受者。作为经营合伙企业的唯一普通合伙人，本公司对经营合伙企业的日常管理和控制行使独家和完全的酌处权，并可促使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。本公司管理层由与经营合伙企业管理层相同的成员组成。
本公司和经营合伙企业作为一个企业进行管理和运营。经营合伙企业的财务结果并入本公司的财务报表。除在营运合伙企业的投资外，本公司并无重大资产。本公司几乎所有资产均由营运合伙企业及其附属公司持有，并透过营运合伙企业及其附属公司进行营运。因此，本公司和经营合伙企业的资产和负债基本相同。
我们认为，了解本公司与经营合伙企业作为一家相互关联的合并公司如何运营的背景下，了解本公司与经营合伙企业之间的差异是非常重要的。本公司的综合财务报表与经营合伙企业的合并财务报表主要有以下不同之处：
•股东权益、非控股权益与合伙人资本。本公司以外的实体在经营合伙企业中持有的2.1%股权在经营合伙企业的财务报表中被归类为合伙人资本，在本公司的财务报表中被归类为非控股权益。
•与其他房地产合作伙伴的关系。该公司的业务主要通过经营合伙企业及其子公司进行，但也通过其他8家有限合伙企业进行，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙为有限合伙，持有至少99%的权益，而本公司为普通合伙，透过八间独立的全资公司，在其他房地产合伙中各持有至少0.01%的普通合伙权益。其他房地产合伙企业是本公司和经营合伙企业合并的可变利益实体。本公司在其他房地产合伙企业中的直接普通合伙权益在经营合伙企业的财务报表中反映为非控股权益。
•与服务子公司的关系。本公司拥有一家直接全资子公司，该子公司不拥有任何房地产，但为本公司拥有的各种其他实体提供服务。由于经营合伙公司在该实体中并无所有权权益，其经营活动反映在本公司的综合业绩中，但不反映在经营合伙公司的综合业绩中。此外，该实体还欠经营合伙企业一定数额，其应收账款包括在经营合伙企业的资产负债表中，但在本公司的综合资产负债表中注销，因为该实体和经营合伙企业均由本公司完全合并。
我们相信，将公司和运营伙伴公司的季度报告合并到这份单一报告中会带来以下好处：
•加强投资者对本公司和经营合伙企业的了解，使他们能够将业务作为一个整体来看待，并以与管理层相同的方式看待和经营业务；
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来创造时间和成本效益；以及
•消除了重复披露，并为我们的投资者提供了更精简和更具可读性的演示文稿供我们的投资者审查，因为本公司的大部分披露同时适用于本公司和经营合伙企业。



为帮助投资者了解本公司和经营合伙企业之间的区别，本报告分别为本公司和经营合伙企业提供以下信息：
•合并财务报表；
•这类财务报表的一套合并附注，其中包括对每个实体的股东权益或合伙人资本的单独讨论(视情况而定)；以及
•综合管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析部分，包括与每个实体相关的不同信息。
本报告还包括单独的第I部分，第4项，控制和程序部分，以及针对公司和经营伙伴的单独的附件31和32认证，以确定公司和经营伙伴已经进行了必要的认证，并且公司和经营伙伴都符合1934年修订的证券交易法规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及美国法典第18编第1350节的规定，以确定公司和经营合伙企业已经进行了必要的认证，并且公司和经营合伙企业都符合修订后的1934年证券交易法规则第13a-15条和规则第15d-15条，以及18U.S.C.§1350。


First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
表格10-Q
截至2020年6月30日止期间
索引
 
  页
第一部分：财务信息
3
第(1)项。
财务报表
3
First Industrial Realty Trust，Inc.
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
3
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合运营报表
4
截至2020年6月30日及2019年6月30日止三个月及六个月综合全面收益表
5
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月股东权益变动表
6
截至2020年和2019年6月30日止六个月的合并现金流量表
7
第一实业，L.P.
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合并资产负债表
9
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合运营报表
10
截至2020年6月30日及2019年6月30日止三个月及六个月综合全面收益表
11
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月合作伙伴资本变动表
12
截至2020年和2019年6月30日止六个月的合并现金流量表
13
First Industrial Realty Trust，Inc.和第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
16
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
27
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
44
第四项。
管制和程序
44
第二部分：其他信息
45
第(1)项。
法律程序
45
项目71A。
危险因素
45
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
46
第三项。
高级证券违约
46
第四项。
矿场安全资料披露
46
第五项。
其他资料
46
项目6.
陈列品
46
展品索引
47
签名
48

2

第一部分：财务信息 
第(1)项。财务报表
First Industrial Realty Trust，Inc.
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
2020年6月30日2019年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,073,959  $957,478  
建筑物及改善工程2,913,576  2,782,430  
在建工程正在进行中67,953  90,301  
减去：累计折旧(832,790) (804,780) 
房地产净投资3,222,698  3,025,429  
经营性租赁使用权资产25,610  24,877  
现金和现金等价物94,955  21,120  
受限现金5,888  131,598  
租户应收账款5,478  8,529  
对合资企业的投资21,876  18,208  
应收递延租金81,938  77,703  
延期租赁无形资产，净额26,571  28,533  
预付费用和其他资产，净额166,870  182,831  
总资产$3,651,884  $3,518,828  
负债和权益
负债：
负债：
应付按揭贷款净额$156,343  $173,685  
高级无担保票据，净额694,274  694,015  
无担保定期贷款，净额458,393  457,865  
无担保信贷安排320,000  158,000  
应付帐款、应计费用和其他负债102,511  114,637  
经营租赁负债23,157  22,369  
延期租赁无形资产，净额12,260  11,893  
预收租金和保证金55,237  57,534  
应付股息和分派33,036  30,567  
负债共计1,855,211  1,720,565  
承诺和或有事项—  —  
权益：
First Industrial Realty Trust Inc.的股东权益：
普通股(面值0.01亿美元，授权股份2.25亿股，已发行和已发行股份分别为127,207,724股和126,994,478股)
1,272  1,270  
额外实收资本2,141,255  2,140,847  
超过累积收益的分配(361,310) (370,835) 
累计其他综合损失(22,308) (6,883) 
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股东权益1,758,909  1,764,399  
非控股权益37,764  33,864  
总股本1,796,673  1,798,263  
负债和权益总额$3,651,884  $3,518,828  
附注是综合财务报表的组成部分。
3

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并业务报表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
收入：
租赁收入$108,649  $103,517  $217,024  $207,155  
其他收入553  578  2,521  1,481  
总收入109,202  104,095  219,545  208,636  
费用：
物业费28,051  27,379  57,132  57,547  
一般事务和行政事务8,234  6,782  17,485  13,584  
折旧及其他摊销32,232  29,774  63,163  59,829  
总费用68,517  63,935  137,780  130,960  
其他收入(费用)：
房地产销售收益9,076  1,097  23,069  889  
利息支出(12,285) (12,332) (25,089) (25,099) 
债务发行成本摊销(784) (794) (1,572) (1,625) 
其他收入(费用)合计(3,993) (12,029) (3,592) (25,835) 
合资企业权益(亏损)收入前营业收入及所得税拨备
36,692  28,131  78,173  51,841  
合营企业收益中的权益(亏损)(45) 15,516  (74) 16,360  
所得税拨备(221) (2,934) (144) (3,148) 
净收入36,426  40,713  77,955  65,053  
减去：可归因于非控股权益的净收入(757) (913) (1,652) (1,450) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
基本和稀释后每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
加权平均未偿还股份-基本127,074  126,206  127,004  126,200  
加权平均未偿还股份-稀释127,266  126,489  127,189  126,472  
附注是综合财务报表的组成部分。

4

First Industrial Realty Trust，Inc.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
净收入$36,426  $40,713  $77,955  $65,053  
为结算衍生工具而支付的款项
—  (3,149) —  (3,149) 
衍生工具按市值计价的损失
(1,385) (1,338) (15,975) (7,692) 
衍生工具的摊销103  24  205  48  
综合收益35,144  36,250  62,185  54,260  
可归因于非控制性权益的综合收益(735) (812) (1,317) (1,209) 
First Industrial Realty Trust，Inc.的全面收入
$34,409  $35,438  $60,868  $53,051  
附注是综合财务报表的组成部分。

5

First Industrial Realty Trust，Inc.
合并股东权益变动表
(未经审计；以千计，每股数据除外)
截至2020年6月30日的6个月：普普通通
股票		附加
已付清的-
资本		分布
在超额供应的情况下
累积
收益		累积
其他
综合
(亏损)收入		非控制性
利息		总计
截至2019年12月31日的余额$1,270  $2,140,847  $(370,835) $(6,883) $33,864  $1,798,263  
净收入—  —  40,634  —  895  41,529  
其他全面损失
—  —  —  (14,175) (313) (14,488) 
基于股票的薪酬活动—  (1,233) (2,975) —  2,373  (1,835) 
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)—  —  (31,874) —  (614) (32,488) 
将有限合伙人单位转换为普通股2  2,062  —  —  (2,064) —  
重新分配-额外实收资本—  (3,378) —  —  3,378  —  
调剂-其他综合收益—  —  —  4  (4) —  
截至2020年3月31日的余额$1,272  $2,138,298  $(365,050) $(21,054) $37,515  $1,790,981  
净收入—  —  35,669  —  757  36,426  
其他全面损失
—  —  —  (1,260) (22) (1,282) 
基于股票的薪酬活动—  1,486  —  —  1,622  3,108  
普通股股息和单位分配(每股0.25美元/单位)—  —  (31,929) —  (631) (32,560) 
将有限合伙人单位转换为普通股—  1  —  —  (1) —  
重新分配-额外实收资本—  1,470  —  —  (1,470) —  
调剂-其他综合收益—  —  —  6  (6) —  
截至2020年6月30日的余额$1,272  $2,141,255  $(361,310) $(22,308) $37,764  $1,796,673  
截至2019年6月30日的6个月：普普通通
股票		附加
已付清的-
资本		分布
在超额供应的情况下
累积
收益		累积
其他
综合
收入(亏损)		非控制性
利息		总计
截至2018年12月31日的余额$1,263  $2,131,556  $(490,807) $3,502  $34,397  $1,679,911  
净收入—  —  23,803  —  537  24,340  
其他全面损失
—  —  —  (6,190) (140) (6,330) 
基于股票的薪酬活动2  (611) (1,696) —  270  (2,035) 
普通股股息和单位分配(每股0.23美元/单位)—  —  (29,258) —  (664) (29,922) 
重新分配-额外实收资本—  (3,238) —  —  3,238  —  
调剂-其他综合收益—  —  —  (7) 7  —  
截至2019年3月31日的余额$1,265  $2,127,707  $(497,958) $(2,695) $37,645  $1,665,964  
净收入—  —  39,800  —  913  40,713  
其他综合收益
—  —  —  (4,362) (101) (4,463) 
基于股票的薪酬活动—  1,542  —  —  511  2,053  
普通股股息和单位分配(每股0.23美元/单位)—  —  (29,212) —  (652) (29,864) 
重新分配-额外实收资本—  458  —  —  (458) —  
调剂-其他综合收益—  —  —  (1) 1  —  
截至2019年6月30日的余额$1,265  $2,129,707  $(487,370) $(7,058) $37,859  $1,674,403  
附注是综合财务报表的组成部分。
6

First Industrial Realty Trust，Inc.
综合现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
来自经营活动的现金流：
净收入$77,955  $65,053  
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧50,695  48,629  
债务发行成本摊销1,572  1,625  
其他摊销，包括基于股票的薪酬16,332  14,156  
合营企业亏损(收益)中的权益74  (16,360) 
来自合资企业的分销—  16,084  
房地产销售收益(23,069) (889) 
为结算衍生工具而支付的款项—  (3,149) 
直线租金收入和费用，净额(4,929) (5,926) 
租户应收账款和预付费用及其他资产减少(增加)，净额
4,231  (2,839) 
(减少)应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加
(5,404) 3,734  
经营活动提供的净现金117,457  120,118  
投资活动的现金流：
收购房地产(164,012) (52,395) 
增加房地产投资和非收购租户改善和租赁成本
(109,930) (119,174) 
出售房地产投资的净收益40,529  11,179  
对合资企业的贡献和投资(3,889) —  
来自合资企业的分销—  8,586  
未来收购和其他投资活动的押金(8,470) (5,758) 
用于投资活动的净现金(245,772) (157,562) 
融资活动的现金流：
对预扣股份缴纳的税款(5,944) (4,384) 
普通股分红与已支付的单位分配(62,110) (57,764) 
偿还应付按揭贷款(17,506) (75,336) 
来自无担保信贷安排的收益232,000  187,000  
无担保信贷安排的偿还(70,000) (29,000) 
融资活动提供的净现金76,440  20,516  
现金、现金等价物和限制性现金净减少(51,875) (16,928) 
年初现金、现金等价物和限制性现金152,718  50,373  
现金、现金等价物和受限现金，期末$100,843  $33,445  
First Industrial Realty Trust，Inc.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的资本化利息支出$3,458  $2,320  
为经营租赁负债支付的现金$1,402  $613  
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$1,208  $12,400  
非现金投融资活动补充日程表：
普通股分红和应付单位分配
$33,036  $30,281  
将有限合伙单位交换为普通股：
非控股权益$(2,065) $—  
普通股2  —  
额外实收资本2,063  —  
总计$—  $—  
与房地产收购相关的责任承担
$3,425  $290  
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款
$25,094  $48,344  
全额折旧资产的核销$(19,400) $(19,646) 
附注是综合财务报表的组成部分。
7

第一工业公司，L.P.
综合资产负债表
(单位数据除外，以千为单位)
2020年6月30日2019年12月31日
(未经审计)
资产
资产：
房地产投资：
土地$1,073,959  $957,478  
建筑物及改善工程2,913,576  2,782,430  
在建工程正在进行中67,953  90,301  
减去：累计折旧(832,790) (804,780) 
房地产净投资(包括与合并可变利息实体有关的243,003美元和240,847美元，见附注5)
3,222,698  3,025,429  
经营性租赁使用权资产25,610  24,877  
现金和现金等价物94,955  21,120  
受限现金5,888  131,598  
租户应收账款5,478  8,529  
对合资企业的投资21,876  18,208  
应收递延租金81,938  77,703  
延期租赁无形资产，净额26,571  28,533  
预付费用和其他资产，净额176,477  192,852  
总资产
$3,661,491  $3,528,849  
负债及合伙人资本
负债：
负债：
应付按揭贷款净额(包括与综合可变利息实体有关的6,374美元和11,009美元，见附注5)
$156,343  $173,685  
高级无担保票据，净额694,274  694,015  
无担保定期贷款，净额458,393  457,865  
无担保信贷安排320,000  158,000  
应付帐款、应计费用和其他负债102,511  114,637  
经营租赁负债23,157  22,369  
延期租赁无形资产，净额12,260  11,893  
预收租金和保证金55,237  57,534  
应付分配33,036  30,567  
负债共计
1,855,211  1,720,565  
承诺和或有事项—  —  
合伙人资本：
First Industrial，L.P.合伙人资本：
普通合伙人单位(127,207,724和126,994,478个未偿还单位)1,762,355  1,750,656  
有限合伙人单位(2,716,516个和2,422,744个未偿还单位)65,955  63,618  
累计其他综合损失(22,783) (7,013) 
合计第一实业公司合伙人资本1,805,527  1,807,261  
非控股权益753  1,023  
合伙人资本总额1,806,280  1,808,284  
总负债和合伙人资本$3,661,491  $3,528,849  
附注是综合财务报表的组成部分。
8

第一工业公司，L.P.
合并业务报表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
收入：
租赁收入$108,649  $103,517  $217,024  $207,155  
其他收入553  578  2,521  1,481  
总收入109,202  104,095  219,545  208,636  
费用：
物业费28,051  27,379  57,132  57,547  
一般事务和行政事务8,234  6,782  17,485  13,584  
折旧及其他摊销32,232  29,774  63,163  59,829  
总费用68,517  63,935  137,780  130,960  
其他收入(费用)：
房地产销售收益9,076  1,097  23,069  889  
利息支出(12,285) (12,332) (25,089) (25,099) 
债务发行成本摊销(784) (794) (1,572) (1,625) 
其他收入(费用)合计(3,993) (12,029) (3,592) (25,835) 
合资企业权益(亏损)收入前营业收入及所得税拨备
36,692  28,131  78,173  51,841  
合营企业收益中的权益(亏损)(45) 15,516  (74) 16,360  
所得税拨备(221) (2,934) (144) (3,148) 
净收入36,426  40,713  77,955  65,053  
减去：可归因于非控股权益的净收入(94) (24) (144) (50) 
可供单位持有人和参与证券使用的净收入
$36,332  $40,689  $77,811  $65,003  
单位基本收益和摊薄收益：
单位持有人可获得的净收入$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
加权平均未完成单位-基本单位129,081  128,831  129,075  128,824  
加权平均未完成单位-稀释129,461  129,221  129,430  129,199  
附注是综合财务报表的组成部分。


9

第一工业公司，L.P.
综合全面收益表
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
净收入$36,426  $40,713  $77,955  $65,053  
为结算衍生工具而支付的款项
—  (3,149) —  (3,149) 
衍生工具按市值计价的损失
(1,385) (1,338) (15,975) (7,692) 
衍生工具的摊销103  24  205  48  
综合收益$35,144  $36,250  $62,185  $54,260  
可归因于非控制性权益的综合收益(94) (24) (144) (50) 
单位持有人应占综合收益$35,050  $36,226  $62,041  $54,210  
附注是综合财务报表的组成部分。

10

第一工业公司，L.P.
合并合伙人资本变动表
(未经审计；单位为千，单位数据除外)
截至2020年6月30日的6个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累积
其他
综合
损失		非控股权益总计
截至2019年12月31日的余额$1,750,656  $63,618  $(7,013) $1,023  $1,808,284  
净收入40,584  895  —  50  41,529  
其他全面损失—  —  (14,488) —  (14,488) 
基于股票的薪酬活动(4,208) 2,373  —  —  (1,835) 
单位分配(每单位0.25美元)(31,874) (614) —  —  (32,488) 
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位2,064  (2,064) —  —  —  
非控股权益的贡献—  —  —  5  5  
对非控股权益的分配—  (366) (366) 
截至2020年3月31日的余额$1,757,222  $64,208  $(21,501) $712  $1,800,641  
净收入35,575  757  —  94  36,426  
其他全面损失—  —  (1,282) —  (1,282) 
基于股票的薪酬活动1,486  1,622  —  —  3,108  
单位分配(每单位0.25美元)(31,929) (631) —  —  (32,560) 
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位1  (1) —  —  —  
非控股权益的贡献—  —  —  12  12  
对非控股权益的分配—  —  —  (65) (65) 
截至2020年6月30日的余额$1,762,355  $65,955  $(22,783) $753  $1,806,280  
截至2019年6月30日的6个月：一般信息
合伙人
单位		有限
合伙人
单位		累积
其他
综合
收入(亏损)		非控股权益总计
截至2018年12月31日的余额$1,619,342  $66,246  $3,574  $857  $1,690,019  
净收入23,777  537  —  26  24,340  
其他全面损失—  —  (6,330) —  (6,330) 
基于股票的薪酬活动(2,305) 270  —  —  (2,035) 
单位分配(每单位0.23美元)(29,258) (664) —  —  (29,922) 
对非控股权益的分配—  —  —  (43) (43) 
截至2019年3月31日的余额$1,611,556  $66,389  $(2,756) $840  $1,676,029  
净收入39,776  913  —  24  40,713  
其他综合收益—  —  (4,463) —  (4,463) 
基于股票的薪酬活动1,542  511  —  —  2,053  
单位分配(每单位0.23美元)(29,212) (652) —  —  (29,864) 
非控股权益的贡献—  —  —  5  5  
对非控股权益的分配—  —  —  (21) (21) 
截至2019年6月30日的余额$1,623,662  $67,161  $(7,219) $848  $1,684,452  
附注是综合财务报表的组成部分。

11


12

第一工业公司，L.P.
综合现金流量表
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
来自经营活动的现金流：
净收入$77,955  $65,053  
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧50,695  48,629  
债务发行成本摊销1,572  1,625  
其他摊销，包括基于股票的薪酬16,332  14,156  
合营企业亏损(收益)中的权益74  (16,360) 
来自合资企业的分销—  16,084  
房地产销售收益(23,069) (889) 
为结算衍生工具而支付的款项—  (3,149) 
直线租金收入和费用，净额(4,929) (5,926) 
租户应收账款、预付费用和其他资产减少(增加)，净额
4,645  (2,780) 
(减少)应付帐款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金增加
(5,404) 3,734  
经营活动提供的净现金117,871  120,177  
投资活动的现金流：
收购房地产(164,012) (52,395) 
增加房地产投资和非收购租户改善和租赁成本
(109,930) (119,174) 
出售房地产投资的净收益40,529  11,179  
对合资企业的贡献和投资(3,889) —  
来自合资企业的分销—  8,586  
未来收购和其他投资活动的押金(8,470) (5,758) 
用于投资活动的净现金(245,772) (157,562) 
融资活动的现金流：
对扣缴单位缴纳的税款(5,944) (4,384) 
已支付的单位分配(62,110) (57,764) 
非控制性权益的贡献17  5  
对非控股权益的分配(431) (64) 
偿还应付按揭贷款(17,506) (75,336) 
来自无担保信贷安排的收益232,000  187,000  
无担保信贷安排的偿还(70,000) (29,000) 
融资活动提供的净现金76,026  20,457  
现金、现金等价物和限制性现金净减少(51,875) (16,928) 
年初现金、现金等价物和限制性现金152,718  50,373  
现金、现金等价物和受限现金，期末$100,843  $33,445  
13

第一工业公司，L.P.
合并现金流量表(续)
(未经审计；以千计)
截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
现金流量表的补充信息：
与开发活动相关的资本化利息支出$3,458  $2,320  
为经营租赁负债支付的现金$1,402  $613  
非现金经营活动补充日程表：
取得使用权资产产生的经营租赁负债$1,208  $12,400  
非现金投融资活动补充日程表：
应支付的普通和有限合伙人单位分配$33,036  $30,281  
将有限合伙人单位交换为普通合伙人单位：
有限合伙人单位$(2,065) $—  
普通合伙人单位2,065  —  
总计$—  $—  
与房地产收购相关的责任承担
$3,425  $290  
房地产投资中与在建工程和追加投资有关的应收账款
$25,094  $48,344  
全额折旧资产的核销$(19,400) $(19,646) 
附注是综合财务报表的组成部分。
14

First Industrial Realty Trust，Inc.第一工业公司，L.P.
合并财务报表附注
(未经审计；千美元，每股和单位数据除外)
1. 组织
First Industrial Realty Trust，Inc.本公司(“本公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发及再开发工业地产的自营及完全综合的房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，定义见1986年“国内税收法典”(“守则”)。除另有说明或文意另有所指外，术语“我们”、“我们”和“我们”均指公司及其子公司，包括其经营合伙企业第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并子公司。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司的经营主要通过经营合伙企业进行，本公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，大约97.9于2020年6月30日的%所有权权益(“普通合伙人单位”)。运营伙伴关系还通过以下方式开展业务八其他有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、众多有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)，其经营数据连同经营合伙企业的经营数据与本公司的经营数据合并，如本文所示。运营伙伴关系至少持有99其他房地产合伙企业各自的有限合伙权益百分比。其他房地产合伙企业的普通合伙人是独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司至少有一个.01其他房地产合伙企业中普通合伙企业权益的百分比。本公司并无任何重大资产或负债，但其于经营合伙企业的投资及其100其他房地产合伙企业的普通合伙人的%所有权权益。本公司在经营合伙企业中的非控股权益约为2.1于二零二零年六月三十日的%代表其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)持有的合伙权益总额。经营合伙的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其在物业中的直接或间接权益出让给经营合伙以换取经营合伙的普通有限合伙人单位及/或经营合伙的有限责任合伙人单位(见附注6)的人士或实体。
我们还拥有一台49通过经营合伙企业的全资TRS拥有合资企业(“合资企业”)的%股权，并向该合资企业提供各种服务。合营企业按权益会计法核算。合营企业的经营数据未与本公司或经营合伙企业的经营数据合并，如本文所述。有关合资企业的更多信息，请参见附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视何者适用而定)。
截至2020年6月30日，我们拥有438位于以下位置的工业属性20三个州，包含大约63.0可出租总面积(“GLA”)为百万平方英尺。 在合并后拥有的438个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。
2. 重要会计政策摘要
陈述的基础
随附的未经审核中期综合财务报表乃根据本公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年报(“2019年10-K表年报”)所载综合财务报表及相关附注所述的会计政策编制，应与该等综合财务报表及相关附注一并阅读。本Form 10-Q文件中包含的2019年年末综合资产负债表数据来自我们的2019年Form 10-K中经审计的合并财务报表，但不包括美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)所要求的所有披露。这些中期合并财务报表的以下注释强调了我们2019年Form 10-K中包括的2019年12月31日经审计的合并财务报表中的注释的重大变化，并根据美国证券交易委员会的要求提供中期披露。

15

预算的使用
为了符合GAAP，在编制我们的合并财务报表时，我们需要做出影响截至2020年6月30日和2019年12月31日的资产和负债报告金额以及或有资产和负债报告金额，以及截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月报告的收入和费用金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。我们认为，随附的未经审计的中期合并财务报表反映了公平陈述我们截至2020年6月30日和2019年12月31日的财务状况所需的所有调整，截至2020年和2019年6月30日的三个月和六个月每个月的运营结果和全面收益，以及截至2020年和2019年6月30日的六个月每个月的现金流。所有调整都是正常的重复性调整。
近期会计公告

2020年3月，财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号参考汇率改革(主题848)。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的三个月内，公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用于其他适用的选择。

2020年4月，财务会计准则委员会发布工作人员问答，澄清与新冠肺炎效力相关的租约优惠是否需要适用我们于2019年1月1日采纳的新租约标准下的租约修改指导意见。根据新的租赁标准，实体必须以租约为基础，确定租约特许权是否是与租户达成的新安排的结果(将在租约修改框架下核算)，或者租约特许权是否属于原始租约中存在的可强制执行的权利和义务(将在租约修改框架之外核算)。只要经修订租约的现金流量总额与原始租约的现金流量大致相若，问答为实体提供选择入账租赁特许权的选择权，犹如原始租约中存在的可强制执行权利及义务一样。我们选择了这个方案，如果给予租金宽减作为延期付款，但总金额大致相同，我们会把宽减的情况视作没有更改原有租契的情况来交代。在这情况下，我们会把租金宽减视作延期付款，但所付款项总额实质上是相同的，所以我们会视作没有更改原来的租契来计算。

3. 房地产投资
收购
在截至2020年6月30日的六个月内，我们收购了六工业属性由大约0.9百万平方英尺的GLA和三地块。我们将物业和地块计入资产收购，因此将交易成本资本化到收购资产的基础上。下表汇总了截至2020年6月30日的6个月内收购的工业地产和地块的每个主要资产类别的确认金额：
土地$96,809  
楼宇及改善工程/施工中63,941  
就地租约1,642  
高于市值的租约134  
低于市值租约(1,562) 
其他资产(租赁佣金)201  
购买总价$161,165  
与收购的收入和净收入相关的收入和净收入工业地产和地块，由于它们各自的收购日期，对截至2020年6月30日的六个月并不重要。
销货
在截至2020年6月30日的6个月中，我们销售了12工业属性由大约0.4百万平方英尺的GLA。销售的毛收入为$。41,051。可归因于这些销售的房地产销售收益为#美元。23,069.
16

4. 负债
下表披露了有关我们负债的某些信息： 
 未偿还余额为利息
费率为
2020年6月30日		有效
利息
费率为
发行		成熟性
日期
 2020年6月30日2019年12月31日
应付按揭贷款，总额$156,854  $174,360  4.03% – 4.85%4.03% – 4.85%2021年10月-
2028年8月
未摊销债务发行成本(511) (675) 
应付按揭贷款净额$156,343  $173,685  
高级无担保票据，毛利率
2027年票据6,070  6,070  7.15%7.11%5/15/2027
2028年票据31,901  31,901  7.60%8.13%7/15/2028
2032年票据10,600  10,600  7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募债券125,000  125,000  4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募债券150,000  150,000  3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募债券75,000  75,000  4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私人配售债券150,000  150,000  3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募债券150,000  150,000  3.96%3.96%2/15/2030
小计$698,571  $698,571  
未摊销债务发行成本(4,229) (4,485) 
未摊销折扣(68) (71) 
高级无担保票据，净额$694,274  $694,015  
无担保定期贷款，总额
2014年无担保定期贷款(A)
$200,000  $200,000  3.39%不适用1/29/2021
2015年无担保定期贷款(A)
260,000  260,000  2.89%不适用9/12/2022
小计$460,000  $460,000  
未摊销债务发行成本(1,607) (2,135) 
无担保定期贷款，净额
$458,393  $457,865  
无担保信贷安排(B)
$320,000  $158,000  1.39%不适用10/29/2021
_______________
(A) 2020年6月30日的利率也反映了我们达成的将浮动利率有效转换为固定利率的衍生品工具。见附注10。此外，于2020年7月15日偿还了2014年无担保定期贷款。请参阅注释13。
(B) 到期日可以在我们选择的情况下再延长一年，但要有一定的限制。金额不包括未摊销债务发行成本#美元。1,684及$2,300分别截至2020年6月30日和2019年12月31日，包括在行项目中预付费用和其他资产，净额。2020年6月30日的利率也反映了我们达成的将部分浮动利率有效转换为固定利率的衍生品工具。请参阅注释10。
应付按揭贷款净额
在截至2020年6月30日的六个月内，我们偿还了抵押贷款金额为$15,115.
截至2020年6月30日，应付按揭贷款由账面净值为#美元的工业物业作抵押，在某些情况下还作交叉抵押。239,908。我们相信，截至2020年6月30日，经营合伙企业和本公司遵守了所有与抵押贷款有关的契约。

17

负债
以下是截至6月30日的未来五年及以后我们债务的规定到期日和预定本金支付时间表，不包括保费、折扣和债务发行成本： 
 数量
2020年剩余时间$2,307  
2021587,294  
2022336,954  
2023321  
2024335  
此后708,214  
总计$1,635,425  
我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)、我们的无抵押定期贷款(“无抵押定期贷款”)、我们的私募票据和管理我们优先无抵押票据的契约包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。根据无抵押信贷安排及无抵押定期贷款，如贷款人善意判断已发生重大不利变化，以致无法及时偿还或严重损害吾等履行贷款协议项下义务的能力，则可能会发生违约事件。吾等相信，截至2020年6月30日，经营合伙企业及本公司均遵守与无抵押信贷安排、无抵押定期贷款、私募票据及管理优先无抵押票据的契约有关的所有契诺；然而，该等财务契诺十分复杂，不能保证我们的贷款人及票据持有人不会以可能对我们施加及招致重大成本的方式诠释这些条文。
公允价值
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 2020年6月30日2019年12月31日
 
携载
数量 (A)
公平
价值
携载
数量 (A)
公平
价值
应付按揭贷款净额$156,854  $159,756  $174,360  $179,287  
高级无担保票据，净额698,503  788,186  698,500  756,351  
无担保定期贷款460,000  457,241  460,000  460,902  
无担保信贷安排320,000  318,313  158,000  158,141  
总计$1,635,357  $1,723,496  $1,490,860  $1,554,681  
_______________
(A) 账面金额包括未摊销溢价和折扣，不包括未摊销债券发行成本。
我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用基于类似剩余期限进行类似贷款的当前利率对未来现金流进行贴现来确定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。优先无抵押票据的公允价值是根据我们的银行家所建议的利率来确定的，该利率是基于同一系列优先无担保票据的最近交易、具有可比到期日的优先无担保票据的最近交易、与我们的情况相似的公司最近的固定利率无担保票据的交易以及整体经济状况而确定的，这些利率是基于相同系列的优先无担保票据的最近交易、最近具有可比到期日的优先无担保票据的最近交易以及整体经济状况而确定的。无抵押信贷安排及无抵押定期贷款的公允价值乃按向信用评级相若的借款人及同一剩余期限(假设到期前不偿还)的现行利率对未来现金流进行贴现而厘定。吾等的结论是，吾等就应付按揭贷款、优先无抵押票据、无抵押定期贷款及无抵押信贷安排所厘定的公允价值主要基于第3级投入。

18

5. 可变利息实体
其他房地产合作伙伴关系
其他房地产合伙公司为经营合伙公司的可变权益实体(“VIE”)，而经营合伙公司是主要受益人，因此导致其他房地产合伙公司由经营合伙公司合并。此外，经营合伙是本公司的一项VIE，本公司是主要受益人。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产合作伙伴的资产和负债，扣除公司间金额后的净额：
2020年6月30日2019年12月31日
资产
资产：
房地产净投资$243,003  $240,847  
其他资产，净额44,589  69,982  
总资产$287,592  $310,829  
负债及合伙人资本
负债：
应付按揭贷款净额$6,374  $11,009  
其他负债，净额20,953  21,088  
合伙人资本
260,265  278,732  
总负债和合伙人资本$287,592  $310,829  
合资企业
透过营运伙伴的全资拥有TRS，我们拥有49在与第三方合作伙伴的合资企业中拥有%的权益，目的是开发、租赁、运营和潜在地销售大约532位于亚利桑那州凤凰城的净可开发英亩土地。这块土地的买入价是$。49,000并于2018年被合资企业通过我们和我们的合资伙伴的现金股权出资收购。
根据合营公司的经营协议，吾等担任合营公司的管理成员，并有权收取向合营公司提供管理、租赁、开发、施工监督、处置及资产管理服务的费用。此外，合资企业的经营协议使我们能够根据合资企业的最终财务表现赚取奖励费用。
合资企业有一个0.6截至2020年6月30日，在建建筑面积为100万平方英尺(以下简称“项目”)。关于该项目，合资企业签订了一笔建设贷款，贷款能力为#美元。28,000于截至二零二零年六月三十日止六个月内与第三方贷款人(“合营贷款”)合作。截至2020年6月30日，合资企业贷款为0未付余额。关于合资贷款，我们向贷款人提供了担保，一旦贷款违约，我们将需要支付最多6个月的利息和项目运营费用，最高义务为#美元。500。此外，我们向贷款人和我们的第三方合资伙伴提供担保，要求及时完成项目建设，并除某些例外情况外，支付项目开发过程中发生的成本超支。该项目的预计总投资为#美元。42,800该合营公司正在使用第三方承包商根据保证的最高价格合同开发该建筑。最后，我们向贷款人提供了典型的无追索权例外担保和环境赔偿。我们无法估计我们向第三方贷款人和/或我们的合资伙伴提供的完工担保以及无追索权例外和环境赔偿担保可能产生的额外成本(如果有的话)；但是，我们预计我们不会被要求支付任何重大款项来履行这些担保。
在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，我们确认的费用为127及$187与我们向合资企业提供的资产管理和开发服务相关的资产管理和开发服务。截至2020年6月30日，我们从合资企业获得应收账款$46.
19

作为评估合营公司的适当会计处理的一部分，我们审查了合营公司的经营协议，以确定我们的权利和我们合营伙伴的权利，包括这些权利是保护性的还是参与性的。吾等发现经营协议包含若干保障权利，例如要求双方成员批准出售、融资或再融资物业，以及支付核准预算以外的资本开支及营运开支；然而，吾等亦发现吾等与吾等合营伙伴共同(I)批准年度预算，(Ii)批准某些开支，(Iii)在提交前审阅及批准合营公司的报税表，以及(Iv)批准已开发物业的每份租约。我们认为后一种权利是实质性的参与权，对对合资企业业绩影响最大的活动产生共享、共同的权力。因此，我们决定按照权益会计法对我们在合资企业的投资进行会计核算。
6. 公司股东权益与合伙企业合伙人资本
公司的非控股权益

将其财产贡献给经营合伙企业以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权头寸，以及根据公司的股票激励计划授予受限有限合伙人单位(“RLP单位”)而发行的有限合伙人单位持有人的股权头寸，统称为“非控股权益”。RLP单位是经营合伙企业的一类有限合伙权益，为美国联邦所得税的目的被构造为“利润利益”，是根据我们的股票授予的奖励。见附注9.在归属及其他若干例外情况下(包括RLP单位的“入账”要求)，非控股权益持有人可由本公司选择将其单位转换为同等数目的普通股股份或现金等价物，净收益按期内加权平均所有权百分比分配给非控股权益。
自动柜员机计划
        2020年2月14日，我们与某些销售代理签订了分销协议，最高可销售14,000,000公司普通股，最高可达$500,000总销售收入，不时在“在市场上”的产品(“2020自动取款机计划”)。根据2020年自动取款机计划的条款，销售将通过被视为“在市场上”提供的交易进行，包括直接在纽约证券交易所进行的销售,通过交易所以外的做市商进行的销售或通过私下协商的交易进行的销售。在截至2020年6月30日的6个月内，公司没有根据2020年自动取款机计划发行任何普通股。

20

7. 累计其他综合收益
下表汇总了截至2020年6月30日的6个月本公司和经营合伙企业按构成划分的累计其他全面收益的变化：
衍生工具经营合伙企业累计其他全面亏损公司非控股权益应占综合亏损公司累计其他综合亏损
截至2019年12月31日的余额$(7,013) $(7,013) $130  $(6,883) 
重新分类前的其他全面损失
(18,063) (18,063) 345  (17,718) 
从累计其他综合(亏损)收入中重新分类的金额
2,293  2,293  —  2,293  
本期净其他综合亏损
(15,770) (15,770) 345  (15,425) 
截至2020年6月30日的余额$(22,783) $(22,783) $475  $(22,308) 
下表汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月，公司和经营合作伙伴的累计其他全面收入中的重新分类：
从累计中重新分类的金额
其他全面损失
关于累计的详细信息
其他全面收入组成部分		截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月合并业务报表中受影响的行项目
衍生工具：
以前结算的衍生工具的摊销
$103  $24  $205  $48  利息支出
付给我方交易对手的净结算款(收据)
1,706  (550) 2,088  (1,126) 利息支出
总计$1,809  $(526) $2,293  $(1,078) 
指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动记入其他全面收益，其后重新分类至衍生工具存续期或债务存续期的利息支出收益。在接下来的12个月里，我们预计将摊销大约$410通过增加我们在以前期间结算的衍生工具的利息费用，将其转化为净收入。此外，2014年掉期、2015年掉期和2020年掉期(定义见附注10)的经常性结算金额也将重新分类为净收益。
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8. 每股收益和单位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和摊薄每股收益计算如下： 
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
可分配给参股证券的净收入(59) (89) (118) (149) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$35,610  $39,711  $76,185  $63,454  
分母(千)：
加权平均股份-基本127,074  126,206  127,004  126,200  
稀释证券的影响：
*(见附注9)192  283  185  272  
加权平均股份-稀释127,266  126,489  127,189  126,472  
基本和稀释每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东可获得的净收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
经营伙伴关系的基本EPU和稀释EPU的计算如下：
截至2020年6月30日的三个月截至2019年6月30日的三个月截至2020年6月30日的6个月截至2019年6月30日的6个月
分子：
可供单位持有人和参与证券使用的净收入
$36,332  $40,689  $77,811  $65,003  
可分配给参股证券的净收入(125) (128) (249) (204) 
单位持有人可获得的净收入
$36,207  $40,561  $77,562  $64,799  
分母(千)：
加权平均单位-基本单位129,081  128,831  129,075  128,824  
稀释证券的影响：
绩效单位和某些绩效RLP单位(见注6)380  390  355  375  
加权平均单位-稀释129,461  129,221  129,430  129,199  
基本EPU和稀释EPU：
单位持有人可获得的净收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
在2020年6月30日和2019年6月30日，公司的参与证券包括210,728和274,624参与不可没收分配的服务奖(见附注9)。在2020年6月30日和2019年6月30日，运营合作伙伴关系的参与证券包括445,182和400,181服务奖和某些绩效奖(见附注9)分别参与不可没收的分配。在两类方法下，参与的证券持有人根据宣布的净收入或普通股股息或单位分配中较大的一个，按总加权平均股份或已发行单位的比例分配收入。
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9. 长期补偿
带有业绩衡量标准的奖项
于截至二零二零年六月三十日止六个月内，本公司授予59,263性能单位(“性能单位”)和322,477RLP单位，基于绩效标准(“绩效RLP单位”，与绩效单位一起统称为“绩效奖励”)授予某些员工，公允价值约为#美元7,883在授予日期，由基于蒙特卡罗模拟的格子-二项式期权定价模型确定。每个业绩奖励的一部分基于公司普通股与富时NAREIT All Equity指数的TSR相比的总股东回报(“TSR”)，其余的基于公司普通股与其他9家同行工业房地产公司的TSR进行比较。这些奖项的表演期分别为一年、两年和三年。薪酬支出在绩效奖励的适用归属期内计入收益。在计量期末，既得业绩单位转换为普通股。
以服务为基础的奖项
截至2020年6月30日止六个月，本公司授予79,195限制性股票单位(“服务单位”)和119,596基于服务标准的RLP单位(“服务RLP单位”，与服务单位一起统称为“服务奖励”)授予某些员工和外部董事，其公允价值合计约为#美元8,592在董事会薪酬委员会批准之日。授予员工的服务奖可按比例授予三年以连续受雇为基础。授予外部董事的服务奖励是在以下情况下授予的一年。经营合伙企业向本公司发出的限制性单位奖励金额及条款与限制性股票奖励大致相同。薪酬支出计入服务奖授权期内的收益。
退休资格
从2020年1月1日开始，所有颁发的基本绩效奖和服务奖的奖励协议都包含为连续服务至少10年且年龄至少60岁的员工提供退休福利。对于符合年龄和服务资格要求的员工，他们的奖励不是-可没收的。因此，在截至2020年6月30日的六个月内，我们在授予日，将发放给符合退休资格的员工的奖励的100%作为完全归属的支出。对于在正常归属期间符合年龄和服务资格要求的员工，补助金将在较短的服务期内摊销。
杰出表现奖及服务奖
我们认出了$3,108及$2,053分别截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月，以及美元6,749及$3,815分别在截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月内，支付与服务奖和绩效奖摊销相关的补偿费用。与发展活动相关的服务奖和绩效奖摊销费用为#美元。330及$238截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月，以及美元1,312及$442截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月。在2020年6月30日，我们拥有18,945与未授权服务奖和绩效奖相关的未确认薪酬。预计确认未确认赔偿的加权平均期间为1.00年。



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10. 衍生物
我们使用衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动性和对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为我们利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流对冲的衍生工具涉及从交易对手收取可变利率金额，以换取协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关名义金额。
现金流对冲s
在截至2020年6月30日的六个月内，我们签订了一，名义价值为美元的一年期利率掉期150,000要管理我们对环境变化的风险敞口，一个月伦敦银行同业拆息利率(“2020掉期”)。2020年掉期于2020年4月1日开始，将一个月伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的组成部分固定在1美元150,000我们的无担保信贷工具的未偿还余额为0.42%。我们将2020年掉期指定为现金流对冲。
在截至2020年6月30日的6个月内，为了对我们2014年的定期贷款进行再融资(见附注4和13)，我们还签订了三，总名义价值为美元的五年期利率掉期200,000要修复一个月伦敦银行同业拆息利率(“2021年掉期”)。2021年掉期从2021年2月1日起生效，将一个月伦敦银行同业拆借利率定为0.99%。我们已将2021年掉期指定为现金流对冲。
关于无抵押定期贷款的来源(见附注4)，我们订立了利率掉期协议，以管理我们对一个月伦敦银行同业拆息费率。这个四利率掉期固定2014年无担保定期贷款的可变利率，总名义价值为1美元。200,000，将于2021年1月29日到期，并将LIBOR利率固定为加权平均利率2.29%(“2014掉期”)。这个六利率掉期固定2015年无担保定期贷款的可变利率，总名义价值为#美元。260,000，将于2022年9月12日到期，并将LIBOR利率固定为加权平均利率1.79%(“2015掉期”)。我们将2014年掉期和2015年掉期指定为现金流对冲。
我们与衍生品交易对手的协议包含某些交叉违约条款，在我们的其他债务违约的情况下，这些条款可能会被触发，但受某些门槛的限制。截至2020年6月30日，我们没有张贴任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何规定。如果我们违反了这些协议，我们可能会被要求按协议的终止价值履行我们的义务。
下表列出了我们与列在行项目中的2014掉期、2015掉期、2020掉期和2021年掉期相关的财务负债应付帐款、应计费用和其他负债截至2020年6月30日，按公允价值经常性核算：
  公允价值计量：
描述公允价值在中国报价的最低价格
以下项目的活跃市场
相同的资产
(1级)		重要的其他人
可观测输入
(2级)		看不见的
输入量
(3级)
指定为对冲工具的衍生工具：
负债：
2014年掉期$(2,489) —  $(2,489) —  
2015年掉期$(9,531) —  $(9,531) —  
2020年掉期交易$(291) —  $(291) —  
2021年掉期$(6,852) —  $(6,852) —  
截至2020年6月30日的6个月内，2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期或2021年掉期没有无效记录。有关我们衍生品的更多信息，请参见注释7。
2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的估计公允价值是采用折现固定现金支付和折现预期可变现金收入的市场标准方法确定的。可变现金收入是基于从可观察到的市场利率曲线得出的利率预期(远期曲线)。此外，信用估值调整计入公允价值，以计入潜在的不履行风险，包括我们自己的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。我们确定，用于评估2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的重大投入属于公允价值层次的第2级。

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11. 关联方交易
*截至2020年6月30日和2019年12月31日，经营伙伴关系的应收余额为#美元9,617及$10,031分别来自本公司的一家直接全资子公司。
12. 承诺和或有事项
在正常的业务过程中，我们涉及因工业产权而引起的法律诉讼。我们认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如果有的话)预计不会对我们的综合财务状况、运营或流动资金产生重大不利影响。
在发展工业物业的同时，我们已与总承建商签订兴建工业物业的协议。在2020年6月30日，我们有六工业属性总数约为1.0百万平方英尺的GLA正在建设中。截至2020年6月30日，预计总投资约为美元。94,700。在这笔钱中，大约有$53,600仍有待资助。不能保证实际完工成本不会超过估计的总投资。
13. 后续事件
从2020年7月1日到2020年7月24日，我们获得了一工业产权，购买价格为$6,100，不包括交易成本。
2020年7月7日，我们签订了票据和担保协议，销售金额最高可达100,000的2.742030年9月17日到期的%F系列有担保优先债券(“2030年II期私募债券”)，最高可达$200,000的2.84经营合伙公司以私募方式发行于2032年9月17日到期的G系列担保优先债券(“2032年私募债券”)。2030年II期私募债券和2032年私募债券的发行和发售预计将于2020年9月17日左右进行。发行后，2030年II期私募债券和2032年私募债券将每半年支付一次利息，2030年II期私募债券的本金将于2030年9月17日到期，2032年9月17日的本金将于2032年9月17日到期。
2020年7月15日，我们达成了一项200,000无担保定期贷款(“2020无担保定期贷款”)。2020年无担保定期贷款用于偿还之前计划于2021年1月到期的2014年无担保定期贷款。2020年无担保定期贷款允许我们申请增量定期贷款，总金额相当于$100,000并提供最初以LIBOR加码计息的纯利息支付150基点。费率会根据我们的投资级评级进行调整。正如附注10所述，我们订立2021年掉期协议，以有效地将2020年无抵押定期贷款的适用利率转换为约2.49以2021年2月开始的当前伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)利差计算，年利率为%。2020年无担保定期贷款将于2021年7月15日到期；然而，我们有两个一年的延期选项，取决于某些条件的满足。
此前披露，2020年6月29日，公司董事会主席布鲁斯·W·邓肯宣布退出董事会。邓肯先生退休的生效日期是2020年7月15日。马修·S·多明斯基(Matthew S.Dominski)自2010年以来一直担任第一位工业董事，他已被任命为董事会主席。

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第二项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析应与本表格10-Q中其他地方出现的合并财务报表及其附注一起阅读。除非另有说明或上下文另有要求，否则术语“我们”、“我们”和“我们”均指First Industrial Realty Trust，Inc.(“本公司”)及其附属公司，包括第一实业有限公司(“经营合伙企业”)及其合并附属公司。
前瞻性陈述
以下讨论可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法(“交易法”)第21E节意义上的前瞻性陈述。我们打算将这类前瞻性陈述纳入“1995年私人证券诉讼改革法”中有关前瞻性陈述的避风港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述我们的未来计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“关注”、“可能”、“将”、“应该”或类似词语来识别。虽然我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们不能保证我们的预期一定会实现，或者结果不会有实质性的不同。
我们认为可能导致我们的实际结果与预期结果大不相同的重要因素总结如下。然而，最重要的因素之一是目前爆发的新型冠状病毒(新冠肺炎)对美国、地区和全球经济以及更广泛的金融市场的持续影响。新冠肺炎的爆发也直接或间接地影响并可能继续影响下面的许多其他重要因素。
新的因素时有出现，我们无法预测会出现哪些因素。此外，我们无法评估每个因素对我们业务的影响，或任何因素或因素组合可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同的程度。特别是，目前很难全面评估新冠肺炎的影响，原因包括国内和国际疫情的严重程度和持续时间的不确定性，以及联邦、州和地方政府遏制新冠肺炎传播并应对其对美国经济和经济活动的直接和间接影响的努力的有效性。
可能对我们的运作和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：
•国家、国际、地区、地方经济形势的总体变化，特别是房地产市场的变化；
•法律/条例的变化(包括对房地产投资信托征税法律的变化)和监管当局的行动；
•我们有能力获得资格并保持我们作为房地产投资信托基金的地位；
•融资(包括公共和私人资本)的可获得性和吸引力以及利率的变化；
•额外债务回购条款的可用性和吸引力；
•我们保持信用机构评级的能力；
•我们遵守适用的金融契约的能力；
•我们的竞争环境；
•现有和潜在市场区域内工业物业和土地的供求和估值变化；
•我们以优惠条件识别、收购、开发和/或管理物业的能力；
•我们以优惠条件处置财产的能力；
•我们有能力管理我们收购的物业的整合；
•与环境事项有关的潜在责任；
•我们的租户拖欠或不续签租约；
•租金降低或空置率上升；
•房地产建设成本高于预期，开发、租赁进度延误；
•流行病、流行病或其他突发公共卫生事件的不确定性和经济影响，或对此类事件的恐惧，如最近爆发的新冠肺炎疫情；
•潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利结果相关的费用；
•与我们在合资企业中的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权；以及
本报告在项目1A“风险因素”和我们截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的其他部分描述的其他风险和不确定性，以及我们在其他“交易法”报告和我们提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)的其他公开文件中不时讨论的风险和不确定性。
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我们告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的展望，仅在本报告发表之日发表。我们没有义务更新或补充前瞻性陈述。
一般信息
本公司是一家拥有、管理、收购、销售、开发、再开发工业地产的自营综合性房地产公司。本公司是马里兰州的一家公司，成立于1993年8月10日，是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，定义见1986年“国内税收法典”(“守则”)。
我们于1994年7月1日开始运营。本公司主要透过营运合伙经营，本公司为经营合伙的唯一普通合伙人(“普通合伙人”)，于2020年6月30日拥有约97.9%的所有权权益(“普通合伙人单位”)。经营合伙企业亦透过其他八家有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、多家有限责任公司(“有限责任公司”)及若干应课税房地产投资信托基金附属公司(“信托基金”)进行经营，其经营数据连同经营合伙企业的经营数据与本公司的经营数据合并，如本文所载。营运合伙在每一家其他房地产合伙企业中至少持有99%的有限合伙权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人为独立的公司，由本公司全资拥有，每个公司在其他房地产合伙企业中至少拥有0.01%的普通合伙权益。除于经营合伙企业的投资及于其他房地产合伙企业的普通合伙人的100%所有权权益外，本公司并无任何重大资产或负债。于二零二零年六月三十日，于经营合伙公司约2.1%的非控股权益为其有限责任合伙人(“有限合伙人单位”及连同普通合伙人单位，“单位”)合计持有的合伙权益。经营合伙公司的有限责任合伙人是指根据本公司的股票激励计划，将其物业的直接或间接权益贡献予经营合伙公司以换取经营合伙公司的共同单位及/或经营合伙公司的RLP单位(见附注6)接受人的人士或实体。
我们还通过经营合伙企业的全资TRS拥有一家合资企业(“合资企业”)49%的股权，并为其提供各种服务。合营企业按权益会计法核算。合营企业的经营数据没有与经营合伙企业或本公司的经营数据合并，如本文所述。有关合资企业的更多信息，请参阅综合财务报表附注5。
经营合伙企业、有限责任公司、其他房地产合伙企业、信托基金及合营企业的利润、亏损及分派，将根据该等实体各自组织文件所载规定，分配予该等实体的普通合伙人及有限责任合伙人、成员或股东(视何者适用而定)。
截至2020年6月30日，我们在20个州拥有438个工业物业，总可租赁面积(GLA)约为6300万平方英尺。 在合并后拥有的438个物业中，没有一个是由本公司直接拥有的。
可用的信息
我们有一个网站，网址是www.firstIndustrial al.com。本网站上的信息不应构成本表格10-Q的一部分。我们各自的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前报告(Form 8-K)以及对此类报告的修订在提交给SEC或提交给SEC后，在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费提供。您也可以阅读和复制在美国证券交易委员会公共参考设施存档的任何文件，地址为华盛顿特区20549，N.E.F Street 100F Street。有关公共参考设施的更多信息，请致电SEC(800)-SEC-0330。这些文件也可以通过证券交易委员会在互联网上的主页(www.sec.gov)通过证券交易委员会的交互式数据电子应用程序访问。此外，本公司的“企业管治指引”、“商业行为及道德守则”、“审计委员会章程”、“薪酬委员会章程”及“提名/企业管治委员会章程”，以及由本公司拟备的补充财务及经营资料，均可在本公司网站免费查阅或向本公司索取。适用于我们高管或董事的对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免也将张贴在我们的网站上。我们还不时在我们的网站上发布或以其他方式提供我们的投资者可能感兴趣的其他信息。请按如下方式直接请求：
First Industrial Realty Trust，Inc.
1号：瓦克大道，套房：4200
芝加哥，IL 60606
注意：投资者关系

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管理层概述
我们相信，我们的财务状况和经营结果主要取决于我们在四个关键领域的表现：租赁工业物业、收购和开发额外的工业物业、处置工业物业和获得外部资本。
我们的收入主要来自租金收入和工业物业经营租约的租户收回收入。这些收入由某些特定于物业的运营费用(如房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业和保险费用)以及某些其他成本和费用(如折旧和摊销成本以及一般、行政和利息费用)抵消。我们的收入增长在一定程度上有赖于我们有能力：(I)通过提高我们物业的入住率和租金中的一项或两项来增加租金收入；(Ii)最大限度地收回租户；以及(Iii)尽量减少运营和某些其他开支。租赁产生的收入是我们流动性的重要资金来源，此外，我们出售物业产生的收入(如下所述)也是我们流动资金的重要来源。一般而言，物业租赁，特别是入住率、租金、营运开支及某些非营运开支，均受到物业特定、市场特定、一般经济及其他情况的不同程度影响，其中许多情况并非我们所能控制。租赁房产也会带来各种风险，包括租户违约的风险。如果我们无法维持或提高我们物业的入住率和租金，或维持租户的复苏，以及与历史水平和比例一致的运营和某些其他费用，我们的收入将会下降。此外，如果我们的大量租户无法支付租金(包括收回租户)，或者如果我们不能以优惠的条件出租我们的物业，我们的财务状况、经营业绩、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值都将受到不利影响。
我们的收入增长在一定程度上也取决于我们是否有能力以优惠的条件收购现有的和开发新的工业物业。我们寻求以优惠条件收购现有工业物业的机会，并在条件允许的情况下，也寻求以优惠条件收购和开发新的工业物业。现有物业于收购时，以及收购及发展物业于租赁时产生收入，来自租金收入、租户回收及费用，如上所述，该等收入是我们分配予股东及单位持有人的资金来源。物业的收购和发展受到物业特定、市场特定、一般经济和其他条件的不同影响，其中许多情况不是我们所能控制的。收购和发展物业也会带来各种风险，包括我们的投资可能达不到预期的效果。例如，收购的现有和收购和开发的新物业可能无法维持和/或达到预期的入住率和租金水平。对于收购和开发的新物业，我们可能无法如期或在预算内完成建设，从而增加了偿债费用和建设成本，并延误了物业的租赁。此外，我们还面临着来自其他资本充裕的房地产投资者(包括上市的REITs和私人投资者)对有吸引力的收购和开发机会的激烈竞争。此外，如下所述，我们可能无法为我们确定的收购和发展机会提供资金。如果我们不能以优惠的条件收购和开发足够的额外物业，或者如果这些投资没有达到预期的效果，我们的收入增长将是有限的，我们的财务状况、运营结果将是有限的。, 现金流量和向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市场价值都将受到不利影响。
我们亦透过出售物业(包括现有楼宇、我们以商户形式发展或重新发展的楼宇及土地)赚取收入。出售该等物业的损益及费用已包括在我们的收入内，除租金收入及收回租户的收入外，亦可成为一项重要的资金来源。出售所得款项用于偿还未偿债务，并在市场条件允许的情况下，可用于为收购现有工业物业以及收购和开发新的工业物业提供资金。物业的出售受到不同程度的影响，包括物业本身、特定市场、一般经济和其他情况，而这些情况很多都不是我们所能控制的。出售物业也会带来各种风险，包括来自其他卖家的竞争，以及为我们物业的潜在买家提供有吸引力的融资。此外，我们出售物业的能力受到守则下适用于房地产投资信托基金的避风港规则的限制，这些规则涉及一年内可处置的物业数目、其课税基础、改善物业的成本，以及使房地产投资信托基金可避免就出售资产征收惩罚性税项的其他测试。如果我们不能以有利的条件出售物业，我们的收入增长将受到限制，我们的财务状况、经营结果、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力、公司普通股的市场价格和单位的市值可能会受到不利影响。
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我们利用物业销售所得款项净额的一部分、我们的无抵押信贷安排(“无抵押信贷安排”)下的借款，以及在有担保时发行额外债务和股权证券所得款项，为债务再融资，并为未来的收购和开发提供资金。以优惠条件获得外部资本对我们的财务状况和经营结果起着关键作用，因为它影响我们的资本成本，影响我们在现有债务到期时对其进行再融资的能力和成本，以及我们为收购和开发提供资金的能力。我们以有利条件获得外部资本的能力取决于各种因素，包括一般市场条件、利率、我们债务的信用评级、市场对我们增长潜力的看法、我们当前和潜在的未来收益和现金分配，以及公司普通股的市场价格。如果我们不能以有利的条件获得外部资本，我们的财务状况、经营结果、现金流以及向我们的股东和单位持有人进行分配的能力可能会受到不利影响，公司普通股的市场价格和单位的市值可能会受到不利影响。


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新冠肺炎的影响  

下面的讨论旨在为股东提供有关新冠肺炎疫情对我们的业务和管理层应对这些影响的影响的某些信息。虽然我们2020年上半年的业绩与我们的预期一致，但由于新冠肺炎疫情的爆发，以及美国和世界各地区国际、联邦、州和地方公共卫生与政府当局做出重大而广泛的反应，包括隔离、“呆在家里”命令以及要求许多个人大幅限制日常活动、许多企业削减或停止正常运营的类似授权，以及由此导致的动荡的经济、商业和金融市场状况，可能会对我们在2020年剩余时间及未来的运营业绩产生负面影响。关于新冠肺炎疫情给我们的业务带来的潜在风险的进一步讨论将在下面的第II部分第1A项-风险因素下提供。

•截至2020年7月22日，我们第二季度和2020年7月的月租金账单收款率分别为98%和97%。这样的收款率可能不代表未来任何时期的收款情况。

•在截至2020年6月30日的六个月里，我们向我们物业的14个不同租户批准了总计70万美元的延期租金请求。所有这些延期请求都要求在2020年12月31日之前全额偿还，不影响收入确认。

•在截至2020年6月30日的六个月内，我们确认了与现金租金相关的坏账支出80万美元和与递延租金应收账款相关的140万美元，我们评估不再可能全额收取未来的合同租赁付款。

我们采取了多项积极措施，以保持业务实力，并管理新冠肺炎对我们运营和流动性的影响，包括以下几个方面：

•我们员工及其家人的健康和安全是重中之重。我们调整了运营以保护员工，包括启用我们的IT系统，以便员工可以远程工作。到2020年6月30日，我们约有60%的员工继续全职或兼职远程工作。

•我们有一笔2亿美元的定期贷款将于2021年1月到期，约6300万美元的抵押贷款将于2021年10月到期。在2020年7月期间，我们签订了一项新的2020年无担保定期贷款协议，金额为2.0亿美元，并偿还了这笔到期的定期贷款(见后续事件)。截至2020年7月24日，我们的无担保信贷安排下约有5000万美元的现金和现金等价物，以及4.041亿美元的可用现金和现金等价物。此外，在2020年7月期间，我们签订了票据和担保协议，出售最多3.0亿美元的私募票据。我们预计私募债券的资金将在2020年9月17日左右(见后续活动)。我们的无担保信贷安排将于2021年10月到期；然而，根据我们的选择，它可以延长一年，这使我们能够将这一期限延长至2022年10月。

•我们已暂停所有于可见未来的新投机性垂直发展项目(“新BTS项目”)，但尚未完成于2020年3月31日正在进行的发展及重建物业，以及取得许可证及其他水平建筑工程所需的开支；然而，由于我们于2020年7月与一名租户订立租约，承租内地帝国一个预计总投资约2,240万元的成屋发展项目(“新BTS项目”)，我们现正着手兴建新BTS项目。我们预计在2020年剩余时间内完成建设并稳定在建的开发和重新开发(包括新BTS项目)、已完成但未获得全部资金的开发以及完成正在进行的许可和其他计划中的水平建设工作的总成本约为7,300万美元，2021年及以后约为4,400万美元。



30

截至2020年6月30日的6个月内重大交易摘要
在截至2020年6月30日的六个月内，我们完成了以下重要的房地产交易和融资活动：
•我们在巴尔的摩、洛杉矶和北加州市场以1.068亿美元的总购买价(不包括交易成本)收购了6处工业物业，总面积约为90万平方英尺。
•我们在迈阿密和南加州市场收购了大约82.1英亩的土地用于开发，总购买价为5440万美元，不包括交易成本。
•我们出售了12处工业物业，其中包括大约40万平方英尺的GLA，总销售收入为4110万美元。
•我们100%租赁了巴尔的摩一个60万平方英尺的远期开发项目，该项目是在截至2020年3月31日的三个月内收购的。
•我们与某些销售代理签订了分销协议，以“在市场”(ATM)的形式不时出售最多1400万股普通股，总销售收入高达5亿美元，取代了我们之前在2017年建立的ATM计划。
•我们还清了1510万美元的应付抵押贷款。
•我们宣布第一季度和第二季度现金股息为每股普通股0.25美元或单位/季度，比2019年季度增长8.7%。
运营结果
下表按不同类别汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的收入、物业费用和折旧及其他摊销。相同的商店物业是在2019年1月1日之前拥有并在2020年6月30日之前作为在役物业持有的物业，以及在2019年1月1日之前投入使用的开发和重新开发项目。收购时入住率至少为75%的物业将投入使用，除非我们预计租户在拥有物业后两年内迁出，入住率将降至75%以下。于收购日期入住率低于75%的收购及发展及重建项目于达到a)稳定入住率(定义为90%入住率)或b)收购或发展/重建建筑完成后一年内的较早者后投入服务。收购时入住率超过75%，但我们预计租户将在拥有后两年内迁出的已购物业，将在入住率较早达到90%或迁出后12个月内投入使用。当项目的资本支出估计超过物业未折旧账面总值的25%时，物业将从相同的商店类别移至重新开发类别。收购物业是指在2018年12月31日之后收购并作为经营性物业持有至2020年6月30日的物业。售出房产是指在2018年12月31日之后出售的房产。(Re)开发包括没有：a)在2019年1月1日之前基本完成12个月；或b)在2019年1月1日之前稳定下来的开发和重新开发。其他收入来自上述类别中未投入使用的物业的运营。, 我们维修公司的运营和其他杂项收入。其他物业开支来自上述其中一类未投入服务的物业的营运、我们维修公司的营运、空置土地开支及其他地区杂项开支。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入，可能会受到未来收购、(重新)开发和出售物业的影响。我们未来的收入和支出可能与历史汇率有很大不同。
31

截至2020年6月30日的6个月与截至2019年6月30日的6个月的比较
截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月，我们的净收入分别为7800万美元和6510万美元。
截至2020年和2019年6月30日止六个月，我们同店物业的日均入住率分别为97.3%和97.5%。
截至6月30日的六个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
收入
相同的存储属性$191,621  $187,648  $3,973  2.1 %
获取的属性2,484  144  2,340  1,625.0 %
售出的房产3,058  17,584  (14,526) (82.6)%
(重新)发展17,760  939  16,821  1,791.4 %
其他4,622  2,321  2,301  99.1 %
总收入$219,545  $208,636  $10,909  5.2 %
来自同一门店物业的收入增加400万美元，主要是由于租金上升，但由于我们评估不再可能全额收取未来的合同租赁付款，以及入住率下降，因此被租户应收账款准备金和应收递延租金金额的增加所抵消。由于2018年12月31日之后收购的15个工业物业总计约140万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了230万美元。由于2018年12月31日之后出售的52个工业物业总计约630万平方英尺的GLA，已售物业的收入减少了1450万美元。(Re)开发项目的收入增加了1680万美元，原因是入住率增加，以及与2016年被大火烧毁的财产的最终保险和解相关的110万美元的其他收入。来自其他的收入增加了230万美元，主要是由于在2018年收购了部分入驻的物业，这些物业在2018年12月31日尚未稳定下来，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年收购了一块土地，我们打算在未来为其开发工业建筑，但目前我们正在向租户出租并收取土地租赁租金。
截至6月30日的六个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
物业费
相同的存储属性$46,128  $46,921  $(793) (1.7)%
获取的属性805  194  611  314.9 %
售出的房产848  5,117  (4,269) (83.4)%
(重新)发展4,262  862  3,400  394.4 %
其他5,089  4,453  636  14.3 %
物业费合计$57,132  $57,547  $(415) (0.7)%
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费和其他与财产有关的费用。来自同一家商店物业的财产支出减少了80万美元，主要是由于维修和维护以及除雪成本的下降，但被房地产税和保险的增加所抵消。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了60万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，售出房产的财产支出减少了430万美元。(再)开发项目的财产支出增加了340万美元，主要是由于开发项目基本完成。其他项目的物业支出增加60万美元，原因是可开发土地的房地产税支出增加，以及某些杂项支出增加，但被维护公司支出的减少所抵消。
一般和行政费用增加了390万美元，或28.7%，主要是由于截至2020年6月30日的六个月与关闭我们的印第安纳波利斯地区办事处相关的遣散费(90万美元)，截至2020年6月30日的六个月产生的加速股票补偿支出(30万美元)，这与新的退休福利有关，导致在授予符合条件的员工时奖励不可没收，以及与截至2019年6月30日的六个月相比，截至2020年6月30日的六个月的激励薪酬有所增加。
32

截至6月30日的六个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
折旧及其他摊销
相同的存储属性$52,674  $52,537  $137  0.3 %
获取的属性1,934  135  1,799  1,332.6 %
售出的房产160  4,534  (4,374) (96.5)%
(重新)发展6,442  1,211  5,231  432.0 %
公司家具、固定装置和设备及其他1,953  1,412  541  38.3 %
折旧及其他摊销总额$63,163  $59,829  $3,334  5.6 %
同一商店物业的折旧和其他摊销相对保持不变。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了180万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了440万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了520万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。来自公司家具、固定装置和设备以及其他设备的折旧增加了50万美元，主要是由于2018年期间收购的物业在2018年12月31日尚未稳定，因此尚未包括在同一商店池中。
截至2020年6月30日的六个月，我们确认了与出售12个工业物业相关的房地产销售收益2310万美元，其中约40万平方英尺的GLA。截至2019年6月30日的六个月，我们确认与出售两个工业物业相关的房地产销售收益为90万美元，其中GLA约为10万平方英尺。
利息支出相对不变；然而，这一小幅下降是由于截至2020年6月30日的6个月的加权平均利率比截至2019年6月30日的6个月的加权平均利率(3.64%)下降(4.12%)，以及与截至2019年6月30日的6个月相比，符合资本化资格的开发成本增加导致资本化利息增加110万美元，并因截至2020年6月30日的6个月的加权平均未偿债务余额增加(15.78亿美元)而被大幅抵消。2019年(13.425亿美元)。
债券发行成本的摊销相对保持不变。
截至2020年6月30日的6个月，合资企业的股本亏损并不显著。截至2019年6月30日的六个月，合资企业收入中的股权为1640万美元，包括我们按比例分享的与合资企业出售土地相关的收益和490万美元的累计激励费用。
与截至2019年6月30日的六个月相比，截至2020年6月30日的六个月的所得税支出减少了300万美元，降幅为95.4%，这主要是由于我们从合资企业出售土地的收益按比例减少，以及我们从合资企业赚取的应计激励费用。

33

截至2020年6月30日的三个月与截至2019年6月30日的三个月的比较
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月，我们的净收入分别为3640万美元和4070万美元。
截至2020年和2019年6月30日的三个月，我们同店物业的日均入住率分别为97.2%和97.5%。
截至6月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
收入
相同的存储属性$95,602  $93,374  $2,228  2.4 %
获取的属性1,441  144  1,297  900.7 %
售出的房产1,235  8,451  (7,216) (85.4)%
(重新)发展8,603  891  7,712  865.5 %
其他2,321  1,235  1,086  87.9 %
总收入$109,202  $104,095  $5,107  4.9 %
来自同一商店物业的收入增加220万美元，主要是由于租金上升，但被租户应收账款准备金和租户递延应收租金金额的增加(我们评估不再可能全额收取未来的合同租赁付款)以及入住率下降所抵消。由于2018年12月31日之后收购的15个工业物业总计约140万平方英尺的GLA，收购物业的收入增加了130万美元。由于2018年12月31日之后出售的52个工业物业总计约630万平方英尺的GLA，已售物业的收入减少了720万美元。由于入住率增加，(再)开发项目的收入增加了770万美元。来自其他的收入增加了110万美元，主要是由于在2018年收购了部分自住物业，这些物业在2018年12月31日尚未稳定下来，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年期间收购了一块土地，我们打算在未来为其开发工业建筑，但目前我们正在向租户租赁并收取土地租赁租金。
截至6月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
物业费
相同的存储属性$22,690  $22,608  $82  0.4 %
获取的属性452  143  309  216.1 %
售出的房产328  2,407  (2,079) (86.4)%
(重新)发展2,161  335  1,826  545.1 %
其他2,420  1,886  534  28.3 %
物业费合计$28,051  $27,379  $672  2.5 %
物业费包括房地产税、维修保养、物业管理、水电费、保险费和其他与财产有关的费用。来自同一商店物业的财产费用相对保持不变；但是，由于房地产税和保险的增加，财产费用增加，但维修和维护费用的减少大大抵消了这一增加。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的财产支出增加了30万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，售出房产的财产支出减少了210万美元。(再)发展项目的物业开支增加180万美元，主要是由于发展项目大幅完成所致。其他项目的物业支出增加50万美元，原因是可开发土地的房地产税项支出增加，以及某些杂项支出增加，但被维护公司支出的减少所抵消。
与截至2019年6月30日的三个月相比，一般和行政费用增加了150万美元，增幅为21.4%，这主要是由于截至2020年6月30日的三个月内激励薪酬的增加。
34


截至6月30日的三个月，
 20202019零钱美元更改百分比：
 ($(单位：000美元))
折旧及其他摊销
相同的存储属性$26,722  $26,268  $454  1.7 %
获取的属性1,196  88  1,108  1,259.1 %
售出的房产—  2,193  (2,193) (100.0)%
(重新)发展3,339  575  2,764  480.7 %
公司家具、固定装置和设备及其他975  650  325  50.0 %
折旧及其他摊销总额$32,232  $29,774  $2,458  8.3 %
同一商店物业的折旧和其他摊销相对保持不变。由于2018年12月31日之后收购的物业，收购物业的折旧和其他摊销增加了110万美元。由于2018年12月31日之后出售的房产，已售房产的折旧和其他摊销减少了220万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了280万美元，主要是由于与已完成开发项目相关的折旧和摊销增加。来自公司家具、固定装置和设备以及其他设备的折旧增加了30万美元，主要是由于2018年期间收购的物业在2018年12月31日尚未稳定，因此尚未包括在同一商店池中。
在截至2020年6月30日的三个月，我们确认了与出售三个工业物业相关的910万美元的房地产销售收益，其中包括约20万平方英尺的GLA。在截至2019年6月30日的三个月里，我们确认了与出售一个工业物业相关的110万美元的房地产销售收益，其中一个工业物业的GLA约为10万平方英尺。
利息支出相对不变；然而，这一小幅下降是由于截至2020年6月30日的三个月的加权平均利率比截至2019年6月30日的三个月的加权平均利率(3.48%)下降(4.02%)，以及与截至2019年6月30日的三个月相比，符合资本化资格的开发成本增加导致资本化利息增加50万美元，并被截至2020年6月30日的三个月的加权平均未偿债务余额增加(16.372亿美元)大幅抵消。2019年(13.677亿美元)。
债券发行成本的摊销相对保持不变。
截至2020年6月30日的三个月，合资企业的股本亏损并不显著。截至2019年6月30日的三个月，合资企业收入中的股权为1550万美元，包括我们按比例分享的与合资企业出售房地产相关的收益和490万美元的应计激励费用。
与截至2019年6月30日的三个月相比，截至2020年6月30日的三个月的所得税支出减少了270万美元，降幅为92.5%，这主要是由于我们从合资企业出售房地产的收益按比例减少，以及我们从合资企业赚取的应计激励费用。









35

租赁活动
下表提供了截至2020年6月30日的三个月和六个月的已开始租赁摘要。该表不包括按月租约或租期少于12个月的租约。 
三个月数量：
租约
已开始		平方英尺
已开始
(单位：000)
每单位净租金
平方英尺 (A)
直线基数
租金增长：(B)
加权
平均租赁
术语(C)
租赁费和费用
每平方
脚(D)
加权
普通租户
保留率(E)
新租约19  621  $5.88  37.5 %4.1  $2.56  不适用
续期租契36  1,560  $5.99  30.6 %7.8  $2.44  88.7 %
发展/收购租约3  697  $7.38  不适用10.1  不适用不适用
总计/加权平均值58  2,878  $6.30  32.4 %7.5  $2.48  88.7 %
截至六个月
新租约42  1,080  $6.40  31.2 %4.6  $3.85  不适用
续期租契70  2,814  $6.34  28.9 %6.9  $2.09  78.4 %
发展/收购租约7  1,622  $6.46  不适用10.2  不适用不适用
总计/加权平均值119  5,516  $6.39  29.5 %7.4  $2.58  78.4 %
_______________
(A) 净租金是根据GAAP计算的租赁期内的平均基本租金。
(B) 直线基准租金增长是指新租约或续签租约的净租金(包括直线租金调整)的变化与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的比率。先前没有可比租约的新租约不包括在内。
(C) 租期以年数表示。假设不行使续租选择权(如果有)。
(D) 租赁成本包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的成本，以及为租赁交易支付的佣金和资本化成本。每平方英尺的租赁费是指该期间开始的租约预计将产生的全部周转费用，并不反映该期间的实际支出。
(E) 表示续订各自租约的租户的加权平均平方英尺。

下表提供了我们在截至2020年6月30日的三个月和六个月期间开始的租赁摘要，其中包括租赁期内的租金优惠。 
三个月数量：
租约
提供租金优惠		平方英尺
(单位：000)		租金优惠(元)
新租约13  342  $593  
续期租契4  321  277  
发展/收购租约3  697  711  
总计20  1,360  $1,581  
截至六个月
新租约30  690  $1,078  
续期租契6  380  321  
发展/收购租约6  1,521  2,537  
总计42  2,591  $3,936  
36

流动性与资本资源
截至2020年6月30日，我们的现金和现金等价物以及限制性现金分别约为9500万美元和590万美元。截至2020年6月30日，我们在无担保信贷安排下还有404.1美元可用于额外借款。
我们已经考虑了我们的短期(到2021年6月30日)流动性需求，以及我们估计的运营现金流和其他预期流动性来源是否足以满足这些需求。我们有一笔2亿美元的定期贷款将于2021年1月到期。2020年7月15日，我们通过签订新的2亿美元定期贷款偿还了这笔2亿美元的定期贷款(参见后续事件)。除此项付款义务外，吾等相信，吾等主要的短期流动资金需求是为正常经常性开支、物业收购、发展、翻新、扩建及其他非经常性资本改善、偿债要求、根据守则维持本公司REIT资格所需的最低分派及本公司董事会批准的分派提供资金。我们预计，这些需求将通过经营活动提供的现金流以及特定资产的处置来满足。根据市场条件和合同限制，还可以通过发行额外的股本或债务证券来满足这些需求，包括发行3.0亿美元的私募票据，我们预计这些票据将于2020年9月17日左右完成(见后续事件)，或者根据我们的无担保信贷安排借款。
我们预计将根据市场条件，通过处置选定资产、长期无担保和有担保债务以及发行额外的股权证券，满足长期(2021年6月30日之后)流动性要求，如物业收购、开发、预定债务到期日、重大翻新、扩建和其他非经常性资本改善。
于2020年6月30日，我们的无抵押信贷安排下的借款按加权平均利率1.39%计息。截至2020年7月24日，我们在我们的无担保信贷安排下有大约4.041亿美元可用于额外借款。我们的无担保信贷工具包含某些金融契约，包括对债务发生和偿债范围的限制。如果我们不能履行这些公约中的任何一项，我们获得借款的机会可能会受到限制。我们相信，截至2020年6月30日，我们遵守了我们的财务契约，我们预计在接下来的12个月里，我们将能够遵守我们的财务契约运营。
如上所述，新冠肺炎疫情的爆发对我们的租户经营业务和我们物业所在的州和城市造成了不利影响。新冠肺炎疫情可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响，因为经济活动的减少严重影响了我们某些租户的业务、财务状况和流动性，并可能导致某些租户无法完全履行对我们的义务。为审慎运用我们的资本，近期重点是维持流动资金，我们已暂停所有新的投机性垂直发展项目，但在可见的将来，除了完成截至2020年3月31日正在进行的发展和重建物业，以及所需的开支外，我们已暂停所有新的投机性垂直发展项目。取得许可证及其他水平建筑工程；h然而，由于我们于二零二零年七月与一名租户就内地帝国一项20万平方尺的成套发展项目订立租约，估计总投资成本约为2,240万美元(“新BTS项目”)，我们现正着手兴建新BTS项目。我们预计在2020年剩余时间内完成建设和稳定在建的发展和重建项目(包括新BTS项目)、已完成但资金不足的发展项目以及完成正在进行的许可和其他计划中的水平建设工作的总成本约为7300万美元，2021年和碧昂斯的预计成本约为4400万美元。在2020年剩余的时间里，我们预计的总成本约为7300万美元，而在2021年和碧昂斯，预计总成本约为4400万美元d.
我们的高级无担保票据已分别获得标准普尔、穆迪和惠誉评级为BBB/STRATE、BAA2/STRATE和BBB/STRATE的信用评级。如果评级被下调，我们相信我们将继续获得充足的资本；但是，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。
37

现金流活动
下表汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月的公司现金流活动：
20202019
(单位：千)
经营活动提供的净现金$117,457  $120,118  
投资活动所用现金净额(245,772) (157,562) 
筹资活动提供的现金净额76,440  20,516  
下表汇总了截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月我们运营合作伙伴的现金流活动：
20202019
(单位：千)
经营活动提供的净现金$117,871  $120,177  
投资活动所用现金净额(245,772) (157,562) 
筹资活动提供的现金净额76,026  20,457  

截至2020年6月30日的6个月的现金流与去年同期相比的变化情况如下：
经营活动：经营活动提供的现金为公司减少了270万美元(经营伙伴关系减少了230万美元)，主要原因如下：
•由于现金支付的时间安排，应付账款、应计费用、其他负债、预收租金和保证金减少；
•与2019年相比，2020年我们合资企业的分配减少了1610万美元；抵消了
•由于收到现金的时间安排，租户应收账款、预付费用和其他资产减少；
•为结算衍生工具而支付的款项减少310万元；及
•同店物业、收购物业和新近开发物业的噪声指数增加1,990万美元，但因处置房地产而减少的噪声指数1,030万美元抵销了增加的噪声指数。
投资活动：用于投资活动的现金增加8820万美元，主要原因如下：
•与2019年相比，2020年房地产购置和开发以及装修和租赁佣金增加1.024亿美元；
•与2019年相比，2020年对我们合资企业的净捐款增加了1250万美元；以及
•增加440万美元，原因是某些代管余额减少；由以下因素抵消：
•2020年房地产处置收入净额比2019年增加2940万美元；
融资活动：融资活动提供的现金为公司增加了5590万美元(经营伙伴关系增加了5560万美元)，主要原因如下：
•2020年应付抵押贷款还款比2019年减少5780万美元；
•与2019年相比，2020年无担保信贷安排净收益增加400万美元；由以下因素抵消：
•由于公司在2020年提高了股息率，股息和单位分配增加了430万美元。
38

市场风险
以下关于我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果大不相同。我们的业务使我们面临利率带来的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析载列吾等于二零二零年六月三十日持有的对利率变动敏感的金融工具及衍生工具的收益、现金流或公允价值的假设损益。虽然这一分析可能有一些作为基准的用途，但它不应被视为预测。
在正常的业务过程中，我们也面临非财务或不可量化的风险。此类风险主要包括信用风险和法律风险，以下分析不作说明。
截至2020年6月30日，14.654亿美元(不包括未摊销债务发行成本)是固定利率债务，占我们总债务的89.6%。截至同一日期，1.7亿美元，占我们总债务的10.4%，不包括未摊销债务发行成本，是可变利率债务。截至2019年12月31日，13.329亿美元(占我们总债务的89.4%)是固定利率债务，不包括未摊销债务发行成本。截至同一日期，不包括未摊销债务发行成本的1.58亿美元，占我们总债务的10.6%，是可变利率债务。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我们固定利率债务的一部分，金额分别为6.1亿美元和4.6亿美元，包括通过使用衍生品工具有效地交换到固定利率的可变利率债务，这些工具减轻了我们对可变利率的敞口。截至2020年6月30日，可变利率债务包括4.6亿美元的无担保定期贷款和1.5亿美元的无担保信贷安排未偿还余额，这两项贷款分别基于贷款协议中定义的LIBOR，而在2019年12月31日，交换的可变利率债务包括4.6亿美元的无担保定期贷款。衍生金融工具的使用使我们能够管理利率上升对我们的收益和现金流带来的风险。目前，我们不会为交易或其他投机目的而订立金融工具。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，用于计算综合利率的基本利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。固定利率债务的利率风险和公允市场价值的变化一般不会对我们产生重大影响，直到我们被要求为此类债务进行再融资。有关我们各种固定利率债务的到期日的讨论，请参阅合并财务报表附注4。
根据现行的市场利率，我们的浮动利率债务是有风险的。如果与我们的可变利率债务相关的LIBOR利率增加10%，我们估计，根据截至2020年6月30日的6个月的平均未偿还浮动利率债务，我们在截至2020年6月30日的6个月期间的利息支出将增加约80万美元。此外，如果在截至2020年6月30日的6个月中，由于再融资，我们的加权平均固定利率债务的加权平均利率增加了10%，那么在截至2020年6月30日的6个月中，利息支出将增加约270万美元。
截至2020年6月30日，根据我们对当时市场利率的估计，我们债务的估计公允价值约为17.235亿美元。
在截至2020年6月30日的六个月内，我们签订了一份名义价值为1.5亿美元的一年期利率掉期合约，以管理我们对一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)变动的敞口(“2020掉期”)。2020年掉期于2020年4月1日开始，将我们无担保信贷安排未偿还余额中一个月LIBOR利率部分固定为1.5亿美元，为0.42%。此外，在截至2020年6月30日的六个月内，由于预期为我们于2021年1月到期的200.0百万美元无担保定期贷款进行再融资(见后续事件)，我们签订了名义总价值为200.0百万美元的利率掉期(“2021年掉期”)，将一个月期LIBOR利率定为0.99%。2021年掉期的有效期从2021年2月1日开始。我们将2020年掉期和2021年掉期都指定为现金流对冲。





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补充收益衡量标准
关注房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股权REIT的补充运营业绩衡量标准。根据美国公认会计原则(“GAAP”)对房地产资产进行的历史成本会计隐含假设房地产资产的价值会随着时间的推移通过折旧而可预见地减少。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，因此许多行业分析师和投资者更喜欢用FFO和NOI等指标来补充使用历史成本会计的经营业绩。我们提供与FFO和同店NOI(“SS NOI”)相关的信息，既是因为这样的行业分析师对此类信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的业绩衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2020年激励薪酬计划确定我们高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不应被视为净收益或根据GAAP得出的任何其他衡量标准的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的经营活动产生的现金，都不应被视为经营活动现金流的替代，以衡量我们的流动性，也不能表明可用于我们现金需求的资金，包括我们进行现金分配的能力。
运营资金来源
全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)已为房地产行业确认并定义了房地产投资信托基金经营业绩的补充指标FFO，该指标将历史成本折旧等项目从根据GAAP确定的净收入中剔除。FFO是一项非GAAP财务指标。FFO是我们根据NAREIT理事会采用的定义计算的，可能无法与其他公司的其他类似名称的指标进行比较。根据重新表述的NAREIT对FFO的定义，我们计算FFO等于First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券可获得的净收入，加上房地产折旧和其他摊销，加上房地产减值，减去房地产销售损益，扣除与房地产销售相关的任何所得税条款或利益，我们还从我们从未合并的合资企业中获得的净收入份额中剔除相同的调整。
管理层认为，普通股股东和参与证券可使用的FFO，再加上净收益(这仍然是衡量业绩的主要指标)，提高了投资公众对REITs经营业绩的理解，并使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层认为，通过剔除与房地产资产销售、房地产资产减值和房地产资产折旧及摊销相关的损益，投资者和分析师能够识别构成房地产投资信托基金活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营业绩帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。
下表显示了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月，普通股股东和参与证券可获得的净收入与普通股股东和参与证券可获得的FFO计算的对账。
 截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 2020201920202019
 (单位：万人)(单位：万人)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参股证券可获得的净收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
调整：
房地产折旧及其他摊销32,032  29,603  62,769  59,458  
房地产销售收益(9,076) (1,097) (23,069) (889) 
从合资企业中出售房地产的收益—  (15,747) —  (16,714) 
所得税拨备--从合资企业出售房地产的收益—  2,877  —  3,095  
调整的非控股权益份额(484) (344) (848) (992) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股东和参与证券的运营资金
$58,141  $55,092  $115,155  $107,561  
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同店净营业收入
SS NOI是一项非GAAP财务指标，提供了租赁业务的衡量标准，根据我们的计算，该指标不包括折旧和摊销、一般和行政费用、利息费用、所得税收益和费用以及我们合资企业的损益权益。我们将SS NOI定义为收入减去房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用等物业费用，减去不同门店物业的NOI，减去直线租金、高于和低于市场租金摊销和租赁终止费用的影响。我们在计算SS NOI时不包括直线租金和高于(低于)市值租金，因为我们相信它能更好地衡量按年比较的实际现金基础租金增长。按照这样的定义，SS NOI可能无法与以不同方式定义相同商店属性或NOI的其他REITs报告的相同商店净营业收入或类似指标进行比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金的增减和租户回收的增减。我们的成功在很大程度上取决于我们是否有能力租赁空间，以及从租户那里收回与租约相关的运营成本。
下表显示了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月，SS NOI在运营业绩中披露的同一门店收入和物业费用的对账(并与反映在运营报表上的收入和支出进行了对账)。
截至6月30日的三个月，截至6月30日的六个月，
 20202019更改百分比：20202019更改百分比：
 (单位：万人)(单位：万人)
同店收入$95,602  $93,374  $191,621  $187,648  
同一商店物业费(22,690) (22,608) (46,128) (46,921) 
同店调整前净营业收入$72,912  $70,766  3.0%$145,493  $140,727  3.4%
同一门店调整：
直线租金
(180) (1,990) (28) (4,768) 
高于/低于市值租金摊销
(224) (264) (481) (524) 
租赁终止费
(86) (413) (702) (985) 
同店净营业收入$72,422  $68,099  6.3%$144,282  $134,450  7.3%

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后续事件
从2020年7月1日到2020年7月24日，我们以610万美元的收购价格收购了一处工业物业，不包括交易成本。
于2020年7月7日，吾等订立票据及担保协议，出售至多1.0亿美元于2030年9月17日到期的2.74%系列F系列有担保优先债券(“2030年II私募债券”)及至多2亿美元由经营合伙公司于2032年9月17日到期的2.84%系列G系列有担保优先债券(“2032年私募债券”)。2030年II期私募债券和2032年私募债券的发行和发售预计将于2020年9月17日左右进行。发行后，2030年II期私募债券和2032年私募债券将每半年支付一次利息，2030年II期私募债券的本金将于2030年9月17日到期，2032年9月17日的本金将于2032年9月17日到期。
2020年7月15日，我们签订了一笔2亿美元的无担保定期贷款(“2020无担保定期贷款”)。2020年无担保定期贷款用于偿还之前计划于2021年1月到期的2014年无担保定期贷款。2020年的无担保定期贷款允许我们申请总额相当于1.00亿美元的增量定期贷款，并提供最初按LIBOR加150个基点的纯利息支付。费率会根据我们的投资级评级进行调整。如上所述，我们签订了2021年掉期协议，以有效地将2020年无担保定期贷款项下适用的利率转换为基于2021年2月开始的当前LIBOR利差的固定利率，年利率约为2.49%。2020年无担保定期贷款将于2021年7月15日到期；然而，我们有两个一年的延期选项，取决于某些条件的满足。
此前披露，2020年6月29日，公司董事会主席布鲁斯·W·邓肯宣布退出董事会。邓肯先生退休的生效日期是2020年7月15日。马修·S·多明斯基(Matthew S.Dominski)自2010年以来一直担任第一位工业董事，他已被任命为董事会主席。
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第三项。关于市场风险的定量和定性披露
对本项目的答复载于上文项目2“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”。
第四项。管制和程序
First Industrial Realty Trust，Inc.
公司管理层，包括首席执行官和首席财务官，已经对截至本报告所述期间结束时公司的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义)的有效性进行了评估。根据对交易法规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官得出的结论是，在这段时间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，公司财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化对公司的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。
第一实业，L.P.
公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份对经营合伙企业的披露控制和程序(如交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性进行了评估，截至本报告所述期间结束。根据对交易法规则13a-15(B)或15d-15(B)所要求的这些控制和程序的评估，公司首席执行官和主要财务官代表公司以经营合伙企业普通合伙人的身份得出结论，截至该期间结束，经营合伙企业的披露控制和程序是有效的。
在本报告所涵盖的会计季度内，经营合伙企业对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对经营合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
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第二部分：其他信息
第(1)项。法律程序
没有。
项目71A。危险因素
以下风险因素反映了我们截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中包含的额外风险因素。有关这些风险因素的完整描述，请参阅我们截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中的“第1A项风险因素”。

目前流行的新型冠状病毒，或COVID-19，以及未来其他高度传染性或传染性疾病的爆发，可能会对我们的业务造成不利影响。
世界卫生组织和某些国家和地方政府将新冠肺炎定性为流行病。新冠肺炎疫情已经造成，未来可能还会有一次大流行，对地区和全球经济造成干扰，金融市场出现重大波动和负面压力。新冠肺炎大流行，或未来的大流行，也可能对我们成功运营的能力以及我们的财务状况、运营结果和现金流产生实质性的不利影响，原因包括：

•经济活动减少可能会严重影响我们的租户的业务、财务状况和流动性，并可能导致某些租户无法完全或根本无法履行对我们的义务，或以其他方式寻求修改该等义务和/或提前终止租约或不续签；

•与我们正在进行的发展和重建项目以及租户改善工程有关的建筑活动延误或停止；

•进入资本和贷款市场的困难(或这样做的成本大幅增加)、对我们信用评级的影响、或全球金融市场的严重混乱或不稳定，或信贷和融资状况的恶化，可能会影响我们获得为业务运营提供资金或及时解决到期债务所需的资本；

•我们履行我们的无担保信贷安排和其他债务协议的财务契约的能力，并导致违约和潜在的债务加速，这种不遵守可能会对我们在我们的无担保信贷安排下进行额外借款和支付股息的能力产生负面影响；

•本公司有形或无形资产因经济状况转弱而可能录得的任何减值；

•商业活动和房地产交易需求的普遍下降可能会对我们以有吸引力的价格出售或购买物业的能力造成不利影响；

•由于各种法庭关闭、案件数量增加和/或某些类型的活动暂停而无法提起或提起诉讼；

•对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果他们中的相当一部分受到影响，可能会导致我们在此次中断或未来中断期间确保业务连续性的能力下降，并可能对我们的财务报告披露控制和程序产生负面影响；

•我们员工的远程工作安排时间过长可能会给我们的业务连续性计划带来压力，并带来运营风险，包括但不限于网络安全风险。

新冠肺炎疫情对我们业务的整体影响目前仍不确定。我们在截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中列出的许多风险因素应被解读为由于新冠肺炎大流行的影响而增加的风险。
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第二项。未登记的股权证券销售和收益的使用
没有。
第三项。高级证券违约
没有。
第四项。矿场安全资料披露
没有。
第五项。其他资料
没有。
项目6.陈列品
本项目所需展品载于随附的展品索引。
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展品索引 
陈列品描述
10.1
票据和担保协议，日期为2020年7月7日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.签署。和票据一方的购买者(包括2030年9月17日到期的2.74%系列F担保优先债券和2032年9月17日到期的2.84%G系列担保优先债券的格式)(通过参考2020年7月8日提交的公司和经营合伙人8-K表格附件10.1、公司1-13102号档案和运营合伙人第333-21873号档案合并而成)
10.2
First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association和其他贷款人之间的无担保定期贷款协议，日期为2020年7月15日(通过引用2020年7月20日提交的公司和经营伙伴8-K表格附件10.1、公司1-13102号文件和经营伙伴第333-21873号文件合并)
31.1*
First Industrial Realty Trust，Inc.首席行政人员证书根据修订后的1934年证券交易法第13a-14(A)条
31.2*
First Industrial Realty Trust，Inc.首席财务官证书根据修订后的1934年证券交易法第13a-14(A)条
31.3*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席执行官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
31.4*
根据经修订的“1934年证券交易法”第13a-14(A)条，证明第一工业地产信托公司首席财务官以第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的身份
32.1**
First Industrial Realty Trust，Inc.首席执行官和首席财务官证书根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的美国法典第1350条
32.2**
根据“美国法典”第18编第1350条(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过)，第一工业地产信托公司首席执行官和首席财务官作为第一工业股份有限公司唯一普通合伙人的证明
101.1*以下是First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.截至2020年6月30日的季度Form 10-Q季度报告中以XBRL格式编制的以下财务报表：(I)综合资产负债表(未经审计)，(Ii)综合经营报表(未经审计)，(Iii)综合全面收益表(未经审计)，(Iv)综合股东权益变动表/合作伙伴资本综合变动表(未经审计)
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
_______________
*谨此提交。
**随函提供。
46

签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名者代表其签署。
First Industrial Realty Trust，Inc.
依据：/S/**斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
依据：/S/：萨拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
 
第一工业公司，L.P.
依据：First Industrial Realty Trust，Inc.
作为普通合伙人
依据：/S/**斯科特·A·穆西尔(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西尔
首席财务官
(首席财务官)
依据：/S/：萨拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 萨拉·E·尼米奇
首席会计官
(首席会计官)
日期：2020年7月24日
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