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目录
美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-Q
☒ 根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告
关于截至的季度期间2020年3月31日
或
☐ 根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
从开始的过渡期                    至                    
委托文件编号：001-34693
查塔姆住宿信托基金
(注册人的确切姓名，详见其约章)

马里兰州27-1200777
(法团或组织的州或其他司法管辖区)(国税局雇主识别号)
湖景大道222号，200套房
西棕榈滩弗罗里达33401
(主要行政办事处地址)(邮政编码)
(561) 802-4477
(注册人电话号码，包括区号)

根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码注册的每个交易所的名称
实益权益普通股，面值0.01美元CLDT纽约证券交易所
 
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第F13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。x  是    ¨编号：
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。x  是    ¨编号：
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司还是较小的报告公司。参见交易法规则第312B-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”和“较小报告公司”的定义。
大型加速滤波器x加速文件管理器¨
非加速文件管理器
¨  
小型报表公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。¨
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。☐是x编号：
注明截至最后实际可行日期，发行人所属各类普通股的流通股数量。
班级在2020年5月11日未偿还
实益普通股(每股面值0.01美元)46,963,112

1
目录
目录
页
第一部分：财务信息
项目1.
财务报表。
3
项目2。
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。
24
第三条。
关于市场风险的定量和定性披露。
38
第四条。
控制和程序。
39
第二部分：其他资料
项目1.
法律诉讼。
39
项目1A。
风险因素。
39
项目2。
未登记的股权证券销售和收益的使用。
41
第三条。
高级证券违约。
41
第四条。
矿山安全信息披露。
41
项目5。
其他信息。
41
第六条。
展品。
42

2
目录
第一部分财务信息
第一项财务报表。
查塔姆住宿信托基金
合并资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
 
三月三十一号，
2020		十二月三十一号，
2019
(未经审计)
资产：
酒店物业投资，净额$1,339,778  $1,347,116  
投资发展中的酒店物业26,693  20,496  
现金和现金等价物57,972  6,620  
限制性现金11,599  13,562  
对未合并房地产实体的投资—  17,969  
使用权资产净额21,115  21,270  
酒店应收账款(扣除坏账准备#美元)340及$451，分别)
2,801  4,626  
递延成本，净额4,094  4,271  
预付费用和其他资产6,011  2,615  
递延税项资产，净额29  29  
总资产$1,470,092  $1,438,574  
负债和权益：
抵押债务，净额$493,265  $495,465  
循环信贷安排173,000  90,000  
应付账款和应计费用25,285  33,012  
对未合并房地产实体的投资超出投资的分配和亏损16,200  15,214  
租赁负债，净额23,603  23,717  
应付分配469  6,142  
负债共计731,822  663,550  
承担和或有事项(附注13)
权益：
股东权益：
优先股，$0.01面值，100,000,000于2020年3月31日及2019年12月31日获授权及未发行的股份
—  —  
普通股，$0.01面值，500,000,000授权股份；46,960,389和46,928,445分别于2020年3月31日和2019年12月31日发行和发行的股票
469  469  
额外实收资本905,936  904,273  
留存收益(超过留存收益的分配)(180,479) (142,365) 
股东权益总额725,926  762,377  
非控股权益：
经营合伙中的非控股权益12,344  12,647  
总股本738,270  775,024  
负债和权益总额$1,470,092  $1,438,574  
附注是这些综合财务报表的组成部分。
3
目录
查塔姆住宿信托基金
合并运营报表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
收入：
房间$53,048  $68,085  
食品和饮料2,063  2,427  
其他3,518  3,676  
来自未合并房地产实体的可偿还费用1,580  1,491  
总收入60,209  75,679  
费用：
酒店运营费用：
房间13,394  15,570  
食品和饮料1,889  2,009  
电话378  433  
其他酒店运营810  939  
一般和行政5,278  6,167  
特许经营费和营销费4,720  5,932  
广告和促销1,510  1,533  
公用事业2,516  2,750  
维修和保养3,462  3,611  
管理费2,024  2,544  
保险360  338  
酒店总运营费用36,341  41,826  
折旧摊销13,061  12,772  
投资于未合并房地产实体的减值损失15,282  —  
财产税、地租和保险6,099  6,166  
一般和行政2,765  3,514  
其他收费2,768  17  
来自未合并房地产实体的可偿还费用1,580  1,491  
业务费用共计77,896  65,786  
出售酒店财产未计收益的营业(亏损)收入(17,687) 9,893  
出售酒店物业所得收益1  —  
营业(亏损)收入(17,686) 9,893  
利息和其他收入81  55  
利息支出，包括递延费用的摊销(6,833) (7,197) 
未合并房地产实体的亏损(3,673) (1,123) 
所得税费用前收入(亏损)(28,111) 1,628  
所得税费用—  —  
净(亏损)收入(28,111) 1,628  
可归因于非控股权益的净(亏损)收入328  (15) 
普通股股东应占净(亏损)收入$(27,783) $1,613  
(亏损)每股普通股收益-基本：
普通股股东应占净(亏损)收入(附注10)$(0.59) $0.03  
(亏损)每股普通股收益-稀释后：
普通股股东应占净(亏损)收入(附注10)$(0.59) $0.03  
已发行普通股加权平均数：
基本型46,948,533  46,556,710  
稀释46,948,533  46,734,958  
宣布的每股普通股分配：$0.22  $0.33  
附注是这些综合财务报表的组成部分。
4
目录
查塔姆住宿信托基金
合并权益表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)

截至2019年3月31日和2020年3月31日的三个月
普通股额外实收资本留存收益(超过留存收益的分配)总股东权益经营合伙中的非控股权益总股本
股份数量
余额，2019年1月1日46,525,652  $465  $896,286  $(99,285) $797,466  $9,952  $807,418  
根据股权激励计划发行股票27,870  —  500  —  500  —  500  
发行股票，扣除发行成本$26
17,483  1  92  —  93  —  93  
以股份为基础的薪酬摊销—  —  16  —  16  931  947  
普通股宣布的股息($0.33每股)
—  —  —  (15,367) (15,367) —  (15,367) 
在LTIP单元上声明的分布($0.33每单位)
—  —  —  —  —  (302) (302) 
非控制性权益的再分配—  —  267  —  267  (267) —  
净收入—  —  —  1,613  1,613  15  1,628  
余额，2019年3月31日46,571,005  $466  $897,161  $(113,039) $784,588  $10,329  $794,917  
平衡，2020年1月1日46,928,445  $469  $904,273  $(142,365) $762,377  $12,647  $775,024  
根据股权激励计划发行股票24,516  —  450  —  450  —  450  
发行股票，扣除发行成本$2
7,428  —  91  —  91  —  91  
以股份为基础的薪酬摊销—  —  8  —  8  1,372  1,380  
普通股宣布的股息($0.22每股)
—  —  —  (10,331) (10,331) —  (10,331) 
在LTIP单元上声明的分布($0.22每单位)
—  —  —  —  —  (233) (233) 
非控制性权益的再分配—  —  1,114  —  1,114  (1,114) —  
净收入—  —  —  (27,783) (27,783) (328) (28,111) 
平衡，2020年3月31日46,960,389  $469  $905,936  $(180,479) $725,926  $12,344  $738,270  

 

附注是这些综合财务报表的组成部分。
5
目录
查塔姆住宿信托基金
合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
业务活动现金流量：
净(亏损)收入$(28,111) $1,628  
将净收入与(用于)经营活动的现金净额进行调整：
折旧13,000  12,710  
递延专营费摊销61  62  
计入利息支出的递延融资费摊销227  231  
投资于未合并房地产实体的减值损失15,282  —  
基于份额的薪酬1,206  1,059  
员工遣散费的加速份额补偿287  —  
未合并房地产实体的亏损(收益)3,673  1,123  
资产负债变动情况：
使用权资产155  155  
酒店应收账款1,829  (723) 
递延成本(16) —  
预付费用和其他资产(3,407) (3,082) 
应付账款和应计费用(6,932) 240  
租赁责任(114) (92) 
经营活动提供的现金净额(用于)(2,860) 13,311  
投资活动的现金流量：
酒店物业的改善和增建(6,110) (11,741) 
投资发展中的酒店物业(6,197) —  
投资活动所用现金净额(12,307) (11,741) 
筹资活动的现金流量：
循环信贷借款86,000  25,500  
循环信贷安排的偿还(3,000) (10,000) 
抵押贷款债务的偿付(2,297) (1,308) 
支付融资费用—  (48) 
支付要约费用(2) (26) 
发行普通股所得款项92  119  
分配-普通股/单位(16,237) (15,603) 
融资活动提供的现金净额64,556  (1,366) 
现金、现金等价物和限制性现金净变化49,389  204  
期初现金、现金等价物和限制性现金20,182  32,337  
现金、现金等价物和受限现金，期末$69,571  $32,541  
补充披露现金流信息：
支付利息的现金$6,835  $6,789  
资本化利息$277  $—  
缴纳所得税的现金$4  $8  
-继续-
补充披露非现金投融资信息：
2020年1月15日，本公司发布24,516根据本公司的股权激励计划向其独立受托人发放股份，作为对2019年提供的服务的补偿。2019年1月16日，本公司发布27,870根据本公司的股权激励计划向其独立受托人发放股份，作为对2018年提供的服务的补偿。
截至2020年3月31日，公司已应计应付分配金额为$469。这些分配与未归属的基于业绩的股票和LTIP单位的应计但未支付的分配有关。截至2019年3月31日，公司已应计应付分配$5,733。这些分配是在2019年4月26日支付的，除了#美元。535与基于未归属业绩的股票的应计但未支付的分配相关。
基于应计股份的薪酬为$113及$113分别计入截至2020年3月31日和2019年3月31日的应付账款和应计费用。
应计资本改善#美元3,338及$1,671截至2020年3月31日和2019年3月31日，分别计入应付账款和应计费用。

附注是这些综合财务报表的组成部分。
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目录
查塔姆住宿信托基金
合并财务报表附注
(除非另有说明，否则以千为单位，股票和每股数据除外)
(未经审计)
 
1. 组织

组织

Chatham Lodging Trust(“我们”、“我们”或“公司”)成立于2009年10月26日，是马里兰州的一家房地产投资信托基金(“REIT”)。该公司是内部管理的，主要投资于高档长期住宿和优质品牌精选服务酒店。
于二零一四年一月，本公司于市场股权发售(“优先自动柜员机计划”)成立一项计划，根据该计划，吾等可不时公开发售及出售我们的普通股，总最高发行价最高可达$50透过纽约证券交易所(“纽约证券交易所”)的普通经纪交易、协商交易或根据1933年证券法第415条所界定的“在市场上”发售的交易，本公司的股票发行金额可达600万美元。该公司提交了一份$1002017年12月28日，新的自动柜员机计划(“自动柜员机计划”，以及之前的自动柜员机计划，“自动柜员机计划”)的注册声明，以取代以前的计划。同时，公司与康托·菲茨杰拉德公司签订了销售协议。(“Cantor”)，巴克莱资本公司(Barclays Capital Inc.)(“Barclays”)，Robert W.Baird&Co.，(“Baird”)，花旗全球市场公司(Citigroup Global Markets Inc.)(“花旗”)、Stifel，Nicolaus&Company，Inc(“Stifel”)和富国银行证券有限责任公司(“Wells Fargo”)作为销售代理。在截至2020年3月31日的三个月内，我们发布了不是的自动柜员机计划下的股票。截至2020年3月31日，E大约是$90.4根据自动取款机计划，可供发行的资金为100万美元。
2014年1月，本公司成立了一个美元25百万股息再投资和股票购买计划(“以前的DRSPP”)。我们提交了一份新的$502017年12月28日，股息再投资和股票购买计划(“新DRSPP”，与之前的DRSPP一起，“DRSPP”)的百万搁置登记声明，以取代先前的计划。根据DRSPP，股东可以通过将从公司普通股上收到的部分或全部现金股息进行再投资来购买额外的普通股。股东还可以选择现金购买公司的普通股，但要遵守DRSPP招股说明书中详细说明的某些限制。在.期间截至2020年3月31日的三个月，我们发布了7,428新DRSPP下的股票加权平均价为$12.51，这产生了$0.1百万美元的收益。截至2020年3月31日，大约有美元27.8根据新的DRSPP，可供发行的资金为100万美元。
这个任何股票发行或发行的净收益将贡献给我们的经营合伙企业Chatham Lodging，L.P.(“经营合伙企业”)，以换取合伙企业的利益。本公司几乎所有资产均由经营合伙企业持有，所有业务均通过经营合伙企业进行。Chatham Lodging Trust是营运合伙企业的唯一普通合伙人，并拥有100.0有限合伙权益的普通股在经营合伙中的百分比。本公司若干高管在经营合伙企业中持有既得及非既得长期激励计划单位(“LTIP单位”)，这些单位在我们的综合资产负债表中作为非控股权益列示。
截至2020年3月31日，本公司全资40酒店的总人数为6,092客房位于15各州和哥伦比亚特区。截至2020年3月31日，本公司还(一)召开了10.3在与Colony Capital，Inc.附属公司的合资企业(“NewINK合资企业”)中拥有%的非控股权益。(“CLNY”)，目前拥有46从本公司与Cerberus Capital Management(“Cerberus”)的合资企业(“旅店老板合资企业”)收购的酒店，包括5,948房间及(Ii)举行10在与CLNY的另一家合资企业(“内陆合资企业”)中拥有%的非控股权益，CLNY拥有48从Inland American Real Estate Trust，Inc.收购的酒店。(“内陆”)，由6,402房间。我们有时使用术语“合资企业”，统称为纽因克合资企业和内地合资企业。
要符合房地产投资信托基金的资格，该公司不能经营酒店。因此，经营合伙企业及其附属公司将本公司全资拥有的酒店租赁给由本公司的应税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)控股公司全资拥有的应税房地产投资信托基金附属承租人(“TRS承租人”)。本公司间接(I)拥有其10.3%的权益46NewINK合资酒店和(Ii)拥有其10%的权益48内地合资酒店通过运营合作伙伴关系。所有NewINK合资酒店和内地合资酒店均租赁给TRS承租人，本公司通过其TRS控股公司间接拥有非控股权益。每家酒店按百分比租赁给TRS承租人，该百分比租赁规定租金支付等于(I)固定基本租金金额或(Ii)基于酒店收入的百分比租金中较大者。每份TRS租约的初始期限为5好多年了。每个TRS承租人的租赁收入在合并中被剔除。
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目录
TRS承租人已经与为酒店提供日常管理的第三方管理公司签订了管理协议。截至2020年3月31日，岛屿酒店管理有限责任公司(IHM)，这是52.5%的股份由公司董事长、总裁兼首席执行官杰弗里·H·费舍尔(Jeffrey H.Fisher)持有，管理着所有40该公司的全资酒店。截至2020年3月31日，所有NewINK合资酒店都由IHM管理。截至2020年3月31日，34的内地合资酒店由IHM和14的内陆合资酒店由万豪国际公司管理。(“万豪”)。

流动资金

由于冠状病毒大流行以及全球和美国旅行限制的影响，酒店业的需求急剧下降。我们相信，冠状病毒大流行对我们业务的持续影响已经并将继续对我们的财务业绩和现金流产生实质性的负面影响，这种负面影响可能会在大流行得到遏制之后继续下去。2020年5月6日，我们修改了我们的信贷安排，将金融契约暂停到2021年3月31日，并提供进入整个美元的通道250百万设施规模。我们还采取了额外的措施来改善流动性，包括降低运营费用、推迟资本支出和暂停分红。基于我们对信贷安排的成功修改，以及我们为降低酒店运营成本、推迟资本支出和暂停派息而采取的措施，我们相信我们有足够的流动性来履行未来12个月的义务。

2. 重要会计政策摘要

陈述的基础

随附的未经审核中期综合财务报表及相关附注乃根据美国公认会计原则(“GAAP”)及美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)适用于中期财务信息的规则及规定编制。管理层认为，这些未经审计的综合财务报表包括所有调整，包括正常的经常性调整，这些调整被认为是公允列报各期间综合资产负债表、综合经营表、综合权益表和综合现金流量表所必需的。由于季节性和其他因素，包括收购或出售酒店的时间，中期业绩不一定表明全年的业绩。

合并财务报表包括本公司及其全资子公司的所有账目。所有公司间余额和交易记录都在合并中冲销。随附的未经审计综合财务报表应与根据GAAP编制的已审计财务报表及其截至2019年12月31日的相关附注一并阅读，这些报表包括在公司截至2019年12月31日的会计年度Form 10-K年报中。

预算的使用

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产负债表日报告的资产和负债额以及报告期内报告的收入和费用。实际结果可能与这些估计不同。

最近采用的会计政策

2019年1月1日，公司采用会计准则编撰(ASU)会计准则2016-02年度(“亚利桑那州立大学2016-02年度”)，租约，这与租赁交易的会计处理有关。2016年2月25日，财务会计准则委员会发出最新的会计指引，列明合约双方(即承租人及出租人)确认、计量、呈列及披露租约的原则。新的会计准则要求承租人采用双重方法，根据租赁是否实际上是承租人的融资购买，将租赁分类为融资租赁或经营租赁。租赁的分类将决定租赁费用是基于有效利息法还是基于租赁期限的直线基础确认。承租人还被要求记录所有租赁的使用权资产和租赁负债。我们于2019年1月1日采用了新的会计准则，并基于规定的可选过渡方法应用了该准则，该方法允许实体在采用日确认资产负债表的累计影响调整。采纳后，我们应用了新会计准则下提供的一揽子实际权宜之计，并作出会计政策选择，不确认12个月或以下租期的租约的使用权资产或租赁负债。对于我们的地面租赁协议和公司办公室租赁协议，所有这些协议目前都是
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目录
作为营业租赁，我们确认租赁负债为#美元。25.7百万美元，具有相应的使用权资产共$23.1截至2019年1月1日，我们的合并资产负债表为100万美元。


3. 酒店财产的处置
2019年5月7日，公司以1美元的价格出售了宾夕法尼亚州阿尔图纳的万豪酒店(Courtyard By Marriott Hotel)。4.6百万美元，并确认了出售酒店财产的损失$。4.4百万2019年5月15日，本公司以$出售宾夕法尼亚州华盛顿万豪酒店的SpringHill Suites5.1百万美元，并确认出售酒店财产的收益为#美元。1.1百万出售所得款项用于偿还公司高级无担保循环信贷安排的未偿还金额。这些销售并不代表已经或将会对公司的运营和财务结果产生重大影响的战略转变，也没有资格被报告为非持续经营。
在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月和三个月内，公司的综合营业报表包括与被处置酒店相关的营业收入如下(以千计)：
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
Altoona CY$—  $13  
华盛顿SHS—  165  
总计$—  $178  

4. 坏账准备

本公司将坏账准备维持在据信足以吸收估计的可能损失的水平。这一估计是基于过去的亏损经验、当前的经济和市场状况以及其他相关因素。坏账拨备是$。0.3百万美元和$0.5分别截至2020年3月31日和2019年12月31日。

5. 酒店物业投资

酒店物业投资，净额

酒店物业投资，截至2020年3月31日和2019年12月31日的净额包括以下内容(以千为单位)：
 
2020年3月31日2019年12月31日
土地及改善工程$296,888  $296,884  
建筑和改善1,222,072  1,216,849  
家具、固定装置及设备85,068  81,707  
正在进行的翻修工程28,652  31,589  
1,632,680  1,627,029  
减去：累计折旧(292,902) (279,913) 
酒店物业投资，净额$1,339,778  $1,347,116  

投资发展中的酒店物业

我们正在加利福尼亚州洛杉矶的一块我们拥有的土地上开发一家酒店。我们已经招致了$26.7到目前为止的百万美元成本，其中包括$6.6百万美元的土地征用成本和20.1百万美元的其他开发成本。
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6. 对未合并实体的投资

*2014年6月9日，公司收购了一家10.3NewINK合资公司是北极星房地产金融公司(NorthStar Realty Finance Corp.)附属公司成立的合资企业，拥有NewINK合资公司%的权益。(“北极星”)和运营伙伴关系。本公司按权益法核算这项投资。北极星与Colony Capital，Inc.合并。(“殖民地”)于2017年1月10日成立新公司CLNY，该公司拥有89.7在NewINK合资公司中拥有%的权益。NewINK合资公司的资产和负债价值进行了调整，以反映Colony与NorthStar合并时的估计公平市价。截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司在NewINK合资企业中的合作伙伴资本份额约为$39.3百万美元和$46.7投资账面金额与本公司在合伙人资本中的份额之间的总差额约为$55.5百万美元和$56.8(与摊销资产相关的基差将在相关资产的使用年限内确认为基差调整)。该公司是NewINK合资公司的管理成员。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，公司收到不是的来自NewINK合资公司的现金分配。

2014年11月17日，公司收购了一家10.0内地合资公司是北极星的附属公司与营运伙伴成立的合资公司，拥有内地合资公司%的权益。本公司按权益法核算这项投资。北极星于2017年1月10日与Colony合并，成立了一家新公司CLNY，该公司拥有90内地合资公司的%权益。*内地合资公司资产及负债的价值已予调整，以反映Colony与NorthStar合并时的估计公平市价。截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司在内地合资企业中的合作伙伴资本份额约为$25.7百万美元和$31.5投资的账面金额与本公司在合伙人资本中的份额之间的总差额约为$25.7百万美元和$10.7(与摊销资产相关的基差将在相关资产的使用年限内确认为基差调整)。*本公司担任内地合资企业的管理成员。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，公司收到不是的来自内地合资企业的现金分配。

2017年5月9日，NewINK合资公司对美元进行了再融资840.0百万美元贷款，由47当时拥有的酒店以新的美元850.0百万利率为伦敦银行同业拆息加利差的贷款2.79%，初始到期日为2019年6月7日，并且三一-延长年限选项。NewINK合资公司行使了第一次延期，到期日延长至2020年6月7日。2019年11月7日，NewINK合资公司为$850.0百万用新的美元贷款855.0从摩根士丹利银行，N.A.，摩根大通银行，National Association，和Bank of America，N.A.(统称为“贷款人”)获得的百万无追索权贷款，由当时拥有的46酒店。新贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加利差。2.82%，初始到期日为2021年11月7日，五一-延长年限选项。

2017年6月9日，内地合资企业对美元进行了再融资817.0百万美元贷款，由48拥有新美元的酒店780.0百万与Column Financial，Inc.合作的无追索权贷款。2017年6月9日，公司额外出资$5.0百万元与其在内地合营公司的股份有关的资本，以减少48酒店。新贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加利差。3.3%，初始到期日为2019年7月9日，并且三一-延长年限选项。内地合资公司行使了第一次延期，期限延长至2020年7月9日。

如果本公司或CLNY要求向各自的合营公司提供开展业务所需的额外资本，包括对资金成本和与资本支出相关的支出的出资，本公司在合营公司的所有权权益可能会发生变化。关于(I)由NewINK合营物业担保的无追索权按揭贷款及由NewINK合营物业业主的会员权益担保的相关无追索权夹层贷款，及(Ii)由内地合营物业担保的无追索权按揭贷款，营运合伙向适用贷款人提供习惯性环境赔偿，以及对若干习惯性无追索权分拆条款(例如欺诈、重大及故意失实陈述及误用)的担保。保证金的最高限额是15当时未偿债务的百分比(就NewINK合营贷款而言)或20就NewINK合营及内地合营贷款而言，经营合伙已与其合营合伙人订立出资协议，根据该协议，合营合伙人在大多数情况下须按比例支付经营合伙根据适用担保及环境赔偿而应付的任何款项。 本公司管理合营公司，如合营公司达到该等合营公司的某些回报门槛，则本公司将获得每个适用合营公司的提升权益。CLNY亦可在未经本公司同意的情况下批准合营公司的若干行动，包括在与合营公司保持距离的情况下进行的若干财产处置、与重组适用的合营公司有关的若干行动，以及在公司未能履行其在适用的合营协议下的重大义务的情况下解除本公司管理成员的职务。
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于截至二零二零年三月三十一日止三个月内，本公司认定其于内地合营公司的股权投资价值出现暂时性下降以外的情况。内地合资公司的经营业绩受到冠状病毒大流行的严重影响。内陆合资公司杠杆率高，流动性有限，在持续一段时间内为冠状病毒大流行造成的当前水平的运营亏损提供资金的能力有限。基于这些因素，我们评估了我们在内地合资公司的股权投资的公平市值为#美元。0公司认为这笔投资不可收回，因此记录了#美元的减值。15.3在这项投资中有一百万美元。

本公司于NewINK合营公司及内地合营公司的入账投资为$(16.2)百万元及$0.0截至2020年3月31日，分别为100万。下表列出了截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月与所有合资企业相关的净亏损的综合组成部分，包括公司的份额(以千为单位)：

在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
营业收入$90,870  $112,120  
酒店总运营费用71,965  78,554  
酒店营业收入$18,905  $33,566  
减值损失13,881  —  
持续经营的净收益(亏损)$(40,285) $(15,019) 
酒店销售亏损$(82) $—  
净额(亏损)$(40,367) $(15,019) 
可分配给公司的收入(亏损)$(4,072) $(1,522) 
基差调整399  399  
公司应占未合并房地产实体的总收入(亏损)$(3,673) $(1,123) 

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7. 债款

公司的抵押贷款以公司某些财产的第一抵押留置权为抵押。抵押贷款是无追索权的，但欺诈或滥用资金的情况除外。抵押贷款和循环信贷安排债务包括以下内容(以千美元为单位)：
 
抵押品利率，利率到期日3/31/20物业账面价值截至的借款余额
2020年3月31日十二月三十一号，
2019
循环信贷安排(1)3.48 %2022年3月8日$—  $173,000  $90,000  
纽约新罗谢尔万豪住宅酒店5.75 %2021年9月1日20,514  12,825  12,936  
加州圣迭戈万豪住宅酒店4.66 %2023年2月6日44,609  27,114  27,272  
德克萨斯州圣安东尼奥希尔顿的Homewood套房4.59 %2023年2月6日29,572  15,472  15,563  
弗吉尼亚州维也纳万豪住宅酒店4.49 %2023年2月6日31,751  21,164  21,291  
德克萨斯州休斯顿万豪酒店的庭院4.19 %2023年5月6日30,923  17,451  17,559  
宾夕法尼亚州匹兹堡凯悦广场4.65 %2023年7月6日34,655  21,398  21,520  
华盛顿州万豪贝尔维尤的Residence Inn4.97 %2023年12月6日63,665  43,644  43,857  
加州万豪花园格罗夫住宅酒店4.79 %2024年4月6日40,424  31,906  32,053  
加州万豪硅谷I号住宅酒店4.64 %2024年7月1日78,457  64,160  64,406  
加州万豪硅谷II的Residence Inn4.64 %2024年7月1日85,969  70,001  70,270  
加州圣马特奥万豪住宅酒店4.64 %2024年7月1日64,398  48,120  48,305  
加州万豪山景住宅酒店4.64 %2024年7月6日51,956  37,525  37,670  
佐治亚州萨凡纳万豪酒店斯普林希尔套房4.62 %2024年7月6日34,261  29,702  29,817  
加利福尼亚州玛丽娜德雷市希尔顿花园酒店4.68 %2024年7月6日38,914  20,822  20,931  
Homewood套房，由马萨诸塞州希尔顿·比勒里卡设计4.32 %2024年12月6日13,727  15,623  15,693  
德克萨斯州休斯顿医疗中心汉普顿套房酒店4.25 %2025年1月6日16,435  17,637  17,717  
未摊销债务发行成本前的债务总额$680,230  $667,564  $586,860  
未摊销按揭债务发行成本(1,299) (1,395) 
未偿债务总额$666,265  $585,465  
 
(1)循环信贷安排的利率是可变的，并基于libor加上以下范围内的适用保证金。1.55%至2.25%，或质数加上适用的边际为0.55%至1.25%.
截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司拥有173.0百万美元和$90.0在其#美元以下的未偿还借款分别为100万美元250.0百万循环信贷安排。
该公司通过按估计的市场利率贴现每种工具的未来现金流来估计其固定利率债务的公允价值。公司所有的抵押贷款都是固定利率的。利率会考虑一般市场情况、抵押品的质素及估计价值，以及信贷条款相若的债务到期日，并归类于公允价值层次的第3级。截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值为$468.7百万美元和$501.5分别为百万美元。
本公司通过考虑一般市场状况和类似期限的债务可获得的估计信贷条款来估计其浮动利率债务的公允价值，并被归类为公允价值等级的第3级。截至2020年3月31日，公司唯一的可变利率债务是在其循环信贷安排下。截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司浮动利率债务的估计公允价值为$173.0百万美元和$90.0分别为百万美元。
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截至2020年3月31日，公司遵守了所有财务契约。2020年5月6日，该公司修改了其信贷安排，为其提供了一定程度的缓解冠状病毒大流行的影响。修正案规定在2021年3月31日之前免除某些金融契约，并允许查塔姆借入不超过全部美元的资金。250在此期间，工厂规模达到百万。在这一公约豁免期间，查塔姆将被要求保持最低流动资金#美元。25这将包括无限制的现金和信贷安排。关于修正案，查塔姆补充说六酒店到信贷机构的借款基地，现在总共有18财产。修正案为查塔姆的信贷安排贷款人提供了18借用基地旅馆。修正案对查塔姆在契约豁免期内产生债务、支付股息和进行资本支出的能力施加了额外的限制。在契约豁免期内，利息将以伦敦银行同业拆息(LIBOR)计算(受0.5%楼层)加上2.5借款保持在$或以下的百分比200百万美元，以及3.0%(如果借款超过$)200百万有关更多详细信息，请参见注释15。
截至2020年3月31日，本年度和未来五个日历年及以后每年的债务债务未来计划本金支付情况如下(以千为单位)：
数量
2020年(剩余9个月)$8,681  
202121,908  
2022182,954  
2023142,565  
2024295,586  
202515,870  
此后—  
未摊销债务发行成本前的债务总额$667,564  
未摊销按揭债务发行成本(1,299) 
未偿债务总额$666,265  


8. 所得税

该公司的TRS需缴纳联邦和州所得税。
以下期间的所得税费用构成如下(以千为单位)：
 
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
联邦制$—  $—  
状态—  —  
税费(福利)$—  $—  

截至每个报告日期，公司管理层都会考虑新的证据，无论是积极的还是消极的，这些证据都可能影响管理层对未来实现递延税项资产的看法。该公司的TRS预计2020年将继续出现应税亏损。截至2020年3月31日，TRS继续确认等于100由于TRS利用这些递延税项净资产的能力的不确定性，除AMT税收抵免外，递延税项净资产的%。管理层会继续监察估值免税额的需要。
2018年第三季度，本公司接到通知，截至2016年12月31日的纳税年度，本公司TRS的纳税申报单将由国税局审核。考试仍在进行中。本公司认为不需要记录与可供审查的税期内的事项相关的负债。然而，如果公司在这件事上遇到不利的结果，这种结果可能会对其经营业绩、财务状况和现金流产生重大影响。
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9. 宣布和支付的股息

该公司宣布普通股股息总额为#美元。0.22每股收益和LTIP单位分派为$0.22截至2020年3月31日的三个月，每个单位。由于冠状病毒大流行导致经营业绩下降，公司从2020年3月27日支付股息后开始暂停派息。股息和分配情况如下：
记录日期付款日期普通股分配额LTIP单位分配额
一月1/31/20202/28/2020$0.11  $0.11  
二月2/28/20203/27/20200.11  0.11  
2020年第一季度$0.22  $0.22  
2020年合计$0.22  $0.22  

10. 每股收益

由于未归属的限制性股票和未归属的LTIP单位被视为参股，因此采用两类法来确定每股收益。非控股权益持有人持有的LTIP单位(可转换为实益普通股)已从稀释每股收益计算的分母中剔除，因为由于有限合伙人的收入或亏损份额也将计入净收益或亏损，因此不会对金额产生影响。未来可能稀释每股基本收益的未归属限制性股票、未归属长期激励计划单位和未归属A类业绩LTIP单位将不包括在已记录亏损的期间的稀释每股亏损计算中，因为它们在所述期间将是反摊薄的。以下是计算每股基本净收入和稀释后净收入所用金额的对账(单位为千，不包括每股和每股数据)：
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
分子：
普通股股东应占净收益(亏损)$(27,783) $1,613  
向未归属股份和单位支付的股息(50) (85) 
普通股股东应占净收益(亏损)$(27,833) $1,528  
分母：
普通股加权平均数-基本46,948,533  46,556,710  
未归属股份—  178,248  
普通股加权平均数-稀释46,948,533  46,734,958  
每股普通股基本收益(亏损)：
每股加权平均基本普通股股东应占净收益(亏损)$(0.59) $0.03  
每股普通股摊薄收益(亏损)：
每股加权平均稀释后普通股股东应占净收益(亏损)$(0.59) $0.03  

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11. 股权激励计划

本公司维持其股权激励计划，以吸引和留住独立受托人、高管和其他关键员工和服务提供商。该计划规定授予购买普通股的期权、股票奖励、股票增值权、业绩单位和其他基于股权的奖励。该计划自2013年5月17日起进行了修改和重述，以将该计划下可用股票的最大数量增加到3,000,000分享。此计划下的股票奖励通常授予三本公司独立受托人的薪酬包括立即归属的股份授予。本公司对未归属的股份和单位支付股息，但基于业绩的股份和表现优异的单位除外，因此，未归属的基于业绩的股份和单位的股息将应计，并在该等股份或单位归属之前不支付。如果控制权发生变化，某些裁决可能会规定加速归属。2020年1月和2019年1月，本公司发布24,516和27,870分别向独立受托人发放普通股，作为对2019年和2018年服务的补偿。截至2020年3月31日，有760,748根据股权激励计划可发行的普通股。
限售股大奖
本公司可能不时根据股权激励计划授予限制性股票，作为对高级管理人员、员工和非员工受托人的补偿。本公司根据限售股份于发行当日的公平市价，以直线方式确认归属期间的限售股份补偿费用。
截至2020年3月31日止三个月及截至2019年12月31日止年度，本公司限售股奖励摘要如下：
三个月年终
2020年3月31日2019年12月31日
股份数加权平均授予日期公允价值股份数加权平均授予日期公允价值
期初未归属5,001  $18.33  8,334  $18.52  
授与—  —  —  —  
既得(1,667) 20.20  (3,333) 18.80  
没收—  —  —  —  
期末未归属3,334  $17.40  5,001  $18.33  

截至2020年3月31日和2019年12月31日，50.3一千美元105.5与限制性股票奖励相关的未确认补偿成本分别为数千美元。截至2020年3月31日，预计这些成本将在加权平均期间确认约1.7好多年了。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，公司确认了大约8.3一千美元15.7与限制性股票奖励相关的费用分别为1000美元。

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长期激励计划奖

LTIP单位是经营合伙企业中的一类特殊的合伙权益，可能会向符合资格的参与者发行，以履行对公司的服务或为公司的利益服务。根据股权激励计划，每个已发行的LTIP单位被视为相当于奖励一股普通股，从而减少了可用于在一-以人为本。

截至2020年3月31日的三个月和截至2019年12月31日的年度，公司的LTIP单位奖励摘要如下：
三个月年终
2020年3月31日2019年12月31日
单位数加权平均授予日期公允价值单位数加权平均授予日期公允价值
期初未归属598,320  $18.30  476,398  $17.73  
授与325,507  13.42  221,853  18.73  
既得(254,218) (18.82) (99,931) 16.55  
没收—  $—  —  $—  
期末未归属669,609  $15.73  598,320  $18.30  

优胜计划LTIP大奖

2015年6月1日，本公司的经营合伙企业183,300根据长期、多年表现计划(“优异表现计划”)，董事会薪酬委员会(“薪酬委员会”)建议的A类业绩LTIP单位。截至2018年6月1日，A类业绩LTIP单位未达到要求的基于市场的总股东回报(TSR)衡量标准，因此，应计股息和单位已被没收。公司将在接下来的一年中继续摊销与这些奖励相关的剩余费用两个月因为奖项是以市场为基础的。

基于时间的LTIP奖项

2020年3月1日，根据薪酬委员会的建议，公司的经营合伙企业130,206基于时间的奖励(“2020基于时间的LTIP单位奖”)。这些赠款是根据规定基于时间的归属的授予协议(“LTIP单位基于时间的归属协议”)进行的。

基于时间的LTIP单位奖将按比例授予，前提是获奖者在适用的授予日期之前仍受雇于公司在接受者死亡、残疾、无故终止或有正当理由辞职的情况下，或在公司控制权发生变化的情况下，加速归属。在归属之前，持有者有权获得LTIP单位的分配，包括上表所述的2020年基于时间的LTIP单位奖和上一年的LTIP单位奖。

基于表现的LTIP奖

2020年3月1日，根据薪酬委员会的建议，公司的经营合伙企业还195,301绩效型奖励(“2020年度绩效型LTIP单位奖”)。这些赠款是根据具有基于市场的归属条件的授予协议进行的。这个 基于性能的LTIP单位奖由A类性能LTIP单位组成只有在(I)本公司达到补偿委员会所制定的某些基于市场的长期TSR标准，以及(Ii)接受者在适用归属日期之前仍受雇于本公司，且在接受者死亡、残疾、无故终止或有充分理由辞职的情况下，或在本公司控制权发生变更的情况下，加速归属的情况下，才会进行归属。薪酬费用是根据估计价值#美元计算的。13.66根据2020年基于业绩的LTIP单位奖，其中考虑到如果在归属期内不符合基于市场的长期TSR标准，部分或所有奖项可能不会授予。

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2020年以表现为基础的LTIP单位奖可能是根据公司自2020年3月1日至2023年2月28日止的三年期间的相对TSR业绩而赚取的。2020年以表现为基础的LTIP单位奖，如果获得，将在50%和150目标值的百分比如下：

相对TSR障碍(百分位数)支付百分比
阀值2550%
靶子50100%
极大值75150%

跨栏之间的绩效水平的支出将通过直线插值计算。

该公司使用蒙特卡罗方法估计了在ASC 718项下的授予日期确定的服务期内确认的总补偿成本，不包括估计没收的影响。在厘定长期租赁权单位的折现值时，本公司考虑到固有的不确定性，即长期租赁权单位永远不会与经营合伙企业的其他共同单位平价，因而对承授人的经济价值为零。估计长期投资头寸单位价值时考虑的其他因素包括非流动资金的折扣；对未来股息的预期；无风险利率；股价波动；以及经济环境和市场状况。

批出日期LTIP的公允价值及用以估计该等价值的假设如下：

授予日期已批出的单位数目每单位预估值波动率股息收益率无风险利率
优胜计划LTIP单位奖6/1/2015183,300$14.1326%4.5%0.95%
2016年基于时间的LTIP单位奖1/28/201672,966$16.6928%—%0.79%
2016基于业绩的LTIP单位奖1/28/201639,285$11.0930%5.8%1.13%
2017年基于时间的LTIP单位奖3/1/201789,574$18.5324%—%0.92%
2017年基于绩效的LTIP单位奖3/1/2017134,348$19.6525%5.8%1.47%
2018年基于时间的LTIP单位奖3/1/201897,968$16.8326%—%2.07%
2018年以业绩为基础的LTIP单位奖3/1/2018146,949$17.0226%6.2%2.37%
2019年基于时间的LTIP单位奖3/1/201988,746$18.4521%—%2.57%
2019年基于绩效的LTIP单位奖3/1/2019133,107$18.9121%6.2%2.55%
2020年基于时间的LTIP单位奖3/1/2020130,206$13.0520%—%1.06%
2020年度基于绩效的LTIP单位奖3/1/2020195,301$13.6620%8.1%0.90%
该公司记录了$1.4百万美元和$0.9截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，与LTIP单位相关的薪酬支出分别为100万英镑。截至2020年3月31日和2019年12月31日，7.9百万美元和$8.2与LTIP单位相关的未确认补偿成本总额分别为100万美元。这一成本预计将在大约2.3年，这是指LTIP单位的加权平均剩余归属期限。

12.  租约

阿尔图纳庭院酒店签订了一份土地租约，到期日为2029年4月30日，公司有权延长租期，最高可达12附加条款五一年一年。每月的付款由酒店的季度平均客房入住率决定。房租大约等于$8,400每月入住率少于85%，最高可增加到约$20,000每月(如入住率为100%，最低租金增加2.5%(2.5%)。阿尔图纳酒店于2019年5月7日售出。

Residence Inn气灯酒店受到期日期为2065年1月31日的土地租约的约束，公司有最多延长期限的选择权三附加条款十一年一年。目前每月还款额约为$44,400每月并增加10百分比间隔五好多年了。酒店每年支付的附加租金计算如下5适用租赁年度毛收入的百分比，减去12乘以租赁年度计划的每月基本租金。
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Residence Inn New Rochelle受空权租约和车库租约的约束，这两项租约都将于2104年12月1日到期。与新罗谢尔市的租赁协议涵盖了酒店占用的停车场上方的空间，以及128附属于酒店的停车场中的停车位。车库租赁的年度基本租金是酒店在该市通过的用于车库运营、管理和维护的预算中的比例份额，并建立了为资本维修费用提供资金的准备金。2020年的租金总额约为$31,000每季度。
希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn Marina Del Rey)签订的土地租约到期日为2067年12月31日。目前每月最低还款额约为$47,500每月及按百分率缴付的租金减去最低租金，须缴交的欠款相等於5%至25基于收入类型的总收入的百分比。
本公司于2015年9月签订公司写字楼租约。这份租约的租期为11年，并包括一个12-月租金宽减期及若干租户改善津贴。本公司有最多可续订的选择权二连续的条款5一年一年。本公司与关联方共享场地，并按比例报销关联方所占用的可出租空间份额。
该公司是其某些物业的地面、空权、车库和办公租赁协议下的承租人，所有这些协议都有资格在2020年3月31日之前成为经营租赁。这些租约通常提供多年续订选择权，以根据公司的选择延长承租人的期限。只有在合理确定将行使期权的情况下，期权期限才计入租赁义务负债的计算中。

在计算本公司在各种租赁项下的租赁义务时，本公司使用的贴现率估计等于本公司在类似经济环境下，在类似期限内以抵押基准借款所需支付的贴现率，金额相当于租赁付款。

下表包括该公司作为承租人在截至2020年3月31日的三个月的租约信息：

未来租赁付款总额
数量
2020年(剩余9个月)$1,524  
20212,051  
20222,071  
20232,093  
20242,115  
20252,186  
此后66,720  
租赁付款总额$78,760  
减去：推定利息(55,157) 
租赁负债现值$23,603  

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以下是截至2019年12月31日，未来五个日历年及以后每年根据地面、航权、车库租赁和写字楼租赁所需的最低未来付款时间表：


数量
2020$2,027  
20212,051  
20222,071  
20232,093  
20242,115  
此后68,906  
租赁付款总额$79,263  
减去：推定利息(55,546) 
租赁负债现值$23,717  


截至2020年3月31日的三个月，本公司产生了0.3百万美元的固定租赁费和0.1在我们的综合经营报表中，包括在财产税、地租和保险中的可变租赁付款达数百万美元。

下表包括本公司截至2020年3月31日的使用权资产和租赁负债信息：


使用权资产租赁责任
截至2020年1月1日的余额$21,270  $23,717  
摊销(155) (114) 
截至2020年3月31日的余额$21,115  $23,603  


租期和贴现率3/31/2020
加权-平均剩余租赁年限(年)40.75
加权平均贴现率6.56%



13. 承诺和或有事项

诉讼

本公司酒店的经营性质使该等酒店、本公司及经营合伙企业在其正常业务过程中面临索偿及诉讼的风险。IHM目前是加利福尼亚州几起悬而未决的集体诉讼的被告。

第一起集体诉讼于2016年10月21日在圣克拉拉县高级法院提起，标题为Ruffy等人诉岛屿酒店管理公司等人。案件编号16-CV-301473(“鲁菲”)和第二起集体诉讼于2018年3月21日以Doonan等人诉岛屿酒店管理有限责任公司等人的标题提起。案件编号18-CV-325187(“杜南”)。集体诉讼涉及由IHM在加利福尼亚州运营并由本公司和NewINK合资公司的关联公司和/或某些第三方拥有的酒店。起诉书指控各种违反工资和工时法的行为。
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基于据称对某些酒店管理人员的错误分类，以及违反有关员工工资单上包含的错误信息的某些加州法规。原告寻求禁令救济、金钱损害赔偿、罚款和利息。鲁菲和杜南的适用法院已经谈判并批准了一项和解协议。截至2020年3月31日，应付账款中包含的金额为$0.1百万这代表了对该公司的总风险敞口的估计Ruffy和Doonan基于与IHM达成的酒店管理协议下的标准赔偿义务提起诉讼.

此外，IHM是以下一系列相互关联的集体诉讼的被告：Perez等人。V.Island Hotitality Management III LLC等人。(美国加州中心区地区法院，案件编号2：18-cv-04903-dmg-jpr)2018年3月15日提起诉讼，克鲁兹诉岛屿酒店管理三世有限责任公司(圣克拉拉县高级法院案件编号19CV353655)于2019年8月19日提起诉讼，Leon等人。V.Island Hotitality Management III LLC(奥兰治县高级法院案件编号30-2019年-01050719-CU-OE-CxC)，于2019年4月2日提起诉讼，以及贝拉诉岛屿酒店管理有限责任公司等人。(圣地亚哥县高级法院，案件编号37-2019年-0003525)于2019年7月9日立案(统称为“佩雷斯集体诉讼”)。佩雷斯的集体诉讼还涉及由IHM在加利福尼亚州运营的酒店，这些酒店由公司和NewINK合资公司的附属公司和/或某些第三方拥有。起诉书指控各种违反工资和工时法的行为，这些行为是基于涉嫌违反加州有关休息和用餐时间以及工资声明的某些法规。原告寻求禁令救济、金钱损害赔偿、罚款和利息。和解协议已经谈判，目前正在等待适用法院的批准。截至2020年3月31日，包括在应付账款和应计费用中的金额为$0.6这是根据与IHM达成的酒店管理协议下的标准赔偿义务，对公司在佩雷斯集体诉讼中的总风险敞口的估计。
管理协议
与IHM的管理协议的初始期限为五年并自动续费二五-年期，除非IHM在不迟于以下时间向我们提供书面通知90在当时的当前期限到期日的前五天，其不打算续签。IHM管理协议规定，在出售IHM管理的任何酒店时，公司可以选择提前终止，不收取终止费，六提前几个月通知。IHM管理协议可能会因某些原因而终止，包括被管理酒店未能达到指定的绩效水平。基本管理费按酒店客房总收入的百分比计算。如果达到或超过某些财务门槛，奖励管理费计算如下10酒店净营业收入的%减去固定成本、基本管理费和指定的回报门槛。奖励管理费上限为1适用计算的酒店总收入的%。
管理费总额约为$2.0百万美元和$2.5分别为截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的100万美元。
特许经营协议
与特许经营协议相关的费用按酒店客房总收入的特定百分比计算。特许经营费和营销费总计约为$4.7百万美元和$5.9分别为截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的100万美元。协议的初始期限从10至30年，加权平均到期日为2030年7月。

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14. 关联方交易

在2019年3月1日之前，费舍尔先生拥有51占IHM的%。2019年3月1日，费希尔先生收购了1.5即将离开IHM的员工的%所有权权益。截至2020年3月31日，费舍尔先生拥有52.5占IHM的%。截至2020年3月31日，公司与IHM签订了酒店管理协议，以管理所有40它的全资酒店。截至2020年3月31日，所有46NewINK合资公司拥有的酒店和34中的48内地合资公司拥有的酒店由洲际酒店管理。截至2020年和2019年3月31日止三个月，本公司拥有的酒店应计或支付给IHM的酒店管理、收入管理和会计费为#美元。2.0百万美元和$2.5分别为百万美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，欠IHM的金额为#美元4一千美元1.6分别为百万美元。本公司向实体CastleBlack Owner Holding，LLC(“CastleBlack”)提供服务，该实体97.5CLNY和CLNY的附属公司拥有%的股份2.5%的股份由费舍尔先生持有。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月里，该公司提供了25一千美元33分别是一千个。
来自未合并房地产实体收入的成本报销是代表NewINK合资企业、内陆合资企业和CastleBlack发生的成本报销。这些成本主要涉及NewINK合资公司、内陆合资公司和CastleBlack公司的公司工资成本，在这些公司是雇主，并分担办公费用。由于本公司根据未增加加价的已发生成本记录成本报销，因此收入和相关费用对本公司的营业收入或净收入没有影响。合资企业的费用报销是根据报销活动的发生情况进行记录的。
各种分摊的办公费用和租金由本公司支付，并根据每个实体占用的面积分配给NewINK合资公司、内地合资公司、CastleBlack和IHM。

15. 后续事件

2020年5月6日，查塔姆执行了一项对其信贷安排的修正案，规定在2021年3月31日之前免除某些金融契约，并允许查塔姆借入至多美元。250在此期间，工厂规模达到百万。修正案还规定，在修改期间，免除与高达1.25亿美元的无追索权抵押债务有关的交叉违约条款。在这一公约豁免期间，查塔姆将被要求保持最低流动资金#美元。25这将包括无限制的现金和信贷安排。在2021年6月30日恢复财务契约后的前三个季度，用于计算契约遵守情况和借款基础可用性的EBITDA和净营业收入数字将基于年化金额。与修正案相关的是，查塔姆在信贷机构的借款基础上增加了6家酒店，目前总共有18财产。修正案为查塔姆的信贷安排贷款人提供了18家借款基地酒店的股权质押。查塔姆有六不属于信贷基础的一部分，并且不作为现有抵押贷款的抵押品的额外酒店。在契约豁免期内，利息将以伦敦银行同业拆息(LIBOR)计算(受0.5%楼层)加上2.5借款保持在$或以下的百分比200百万美元，以及3.0%(如果借款超过$)200百万修正案对查塔姆在契约豁免期内产生债务、支付股息和进行资本支出的能力施加了额外的限制。在修改期间，Chatham一般不允许发生债务，但根据信贷安排借入的债务除外，为债务进行再融资，最高可达$。40为华纳中心酒店项目融资的百万建筑债务，$10百万合格政府债务，最高可达12由于推迟支付利息而产生的无追索权抵押债务的任何增量本金中的100万美元。在修改期间，允许普通股分红，但仅限于100所有股息不得超过房地产投资信托基金应税收入的最低百分比，支付的任何股息都将包括不超过“国内收入法”允许的最低百分比的现金部分。在修改期内，资本开支不得超过#元。7.51000万美元，用于已经开始的翻修工程，$5百万可自由支配的资本支出，与紧急维修、生命安全维修、普通球场维护有关的资本支出，或法律或特许人要求的资本支出，$10如果没有获得开发贷款，与华纳中心项目相关的百万美元，最高可达$5超过华纳中心开发贷款总额的100万美元，如果获得此类贷款的话。查塔姆支付了一笔费用0.1%发给根据其信贷安排承诺水平同意修改的贷款人。

2020年4月7日，NewINK合资公司未能支付与其美元相关的偿债款项855.0百万贷款。NewINK合资公司未能在2020年5月7日支付额外的偿债款项。根据NewINK贷款协议，未能支付所需的偿债款项是违约事件，可能导致贷款人丧失抵押品赎回权。NewINK合资公司正试图与贷款人谈判容忍协议，但不能保证会达成这样的协议。NewINK合资公司的债务对查塔姆没有追索权，但惯常的无追索权分拆条款除外，如欺诈、重大和故意的失实陈述以及资金的误用。NewINK贷款协议下的违约不会触发Chatham任何债务协议下的交叉违约。

2020年4月9日，内陆合资企业未能支付与其美元相关的偿债款项780.0百万贷款。内地合资企业未能在2020年5月9日支付额外的偿债款项。根据内陆贷款协议，未能支付所需的偿债款项是违约事件，可能导致贷款人丧失抵押品赎回权。内地合营公司正试图与贷款人谈判一项容忍协议，但不能保证会达成这样的协议。
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内陆合资企业的债务对查塔姆没有追索权，但惯常的无追索权分拆条款除外，如欺诈、重大和故意的失实陈述以及资金的误用。 A内陆贷款协议下的违约不会触发查塔姆任何债务协议下的交叉违约。
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第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。
除非另有说明，本项目2中的美元金额以千为单位，每股数据除外。

以下讨论和分析应与本报告其他部分以及截至2019年12月31日的年度Form 10-K年度报告中包含的合并财务报表和相关注释一起阅读。在本报告中，除非上下文另有说明，否则我们使用术语“本公司”、“我们”或“我们”指查塔姆旅居信托公司及其合并子公司。

COVID-19大流行

旅馆业受到冠状病毒大流行的严重影响。已经采取措施限制入境国际旅行，国内旅行明显下降。冠状病毒大流行对酒店业的全面影响仍在继续发展，并将取决于未来的发展，包括疫情的持续时间和蔓延、政府在家工作的时间长短，以及经济复苏的力度和时间。所有这些因素都是不确定的，目前还不能预测冠状病毒大流行对酒店业和公司的全面影响。冠状病毒大流行对公司财务状况、流动资金和未来经营业绩的全部影响程度将取决于高度不确定的未来发展。该公司已采取行动减轻冠状病毒大流行的运营和财务影响，包括暂停每月分红、减少2020年的资本支出、在其信贷安排下借款，以及暂时降低高管薪酬。


关于前瞻性信息的声明

以下信息包含前瞻性陈述，包括那些关于冠状病毒大流行未来潜在影响的陈述，该陈述符合经修订的1933年“证券法”(“证券法”)第227A节和经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节的含义。这些前瞻性陈述包括有关酒店业可能或假设的未来结果以及我们的业务、财务状况、流动性、经营结果、现金流以及计划和目标的信息。这些表述的特点通常是使用“相信”、“预期”、“预计”、“估计”、“计划”、“继续”、“打算”、“应该”、“可能”或类似的表述。尽管我们认为此类前瞻性表述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果可能与前瞻性表述中陈述的结果大不相同。我们认为可能导致我们的实际结果与预期结果大不相同的重要因素总结如下。然而，其中一个最重要的因素是，目前爆发的冠状病毒大流行对美国、区域和全球经济、更广泛的金融市场、我们的客户和员工、政府对此的反应以及我们已经和可能采取的行动变化持续产生影响。目前爆发的冠状病毒大流行还影响并可能继续直接或间接影响以下许多其他重要因素。新的因素时有出现，我们无法预测会出现哪些因素。此外，我们不能评估每个因素对我们业务的影响，也不能评估任何因素或因素组合对我们业务的影响程度。, 这可能会导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同。特别是，目前很难全面评估冠状病毒大流行的影响，原因包括国内和国际爆发的严重程度和持续时间的不确定性，以及联邦、州和地方政府遏制冠状病毒传播并应对其对美国经济和经济活动的直接和间接影响的努力的有效性。可能造成这种差异的一些因素包括：本地、国家和全球经济状况，直接竞争加剧，政府法规或会计规则的变化，本地、全国和全球房地产状况的变化，酒店业基本面的下降，经营成本的增加，酒店业的季节性，我们以令人满意的条件获得债务和股权融资的能力，利率的变化，我们确定合适投资的能力，我们完成已确定投资的能力，我们会计估计的不准确，以及流行病、流行病或其他公众的不确定性和经济影响。比如最近的冠状病毒大流行。鉴于这些不确定性，不应过分依赖这些声明。我们没有义务公开发布对这些前瞻性陈述的任何修订结果，这些修订可能反映未来的事件或情况，或反映意外事件的发生。前瞻性陈述还应根据公司截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中“风险因素”部分确定的风险因素阅读，这些风险因素由公司随后根据“交易法”提交给证券交易委员会的文件更新。, 包括截至2020年3月31日的三个月的Form 10-Q季度报告。

概述

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我们是一家成立于2009年10月的自营酒店投资公司，于2010年4月开始运营。我们的投资战略是在地理位置不同、进入门槛较高、靠近强劲需求发源地的高档长期住宿和优质品牌精选服务酒店进行投资。我们可以收购多家酒店或单个酒店。我们预计，我们的投资组合中将有很大一部分是高档长期住宿或精选服务类别的酒店，包括希尔顿的Homewood Suites等品牌。®，万豪酒店旁的Residence Inn®，凯悦广场(Hyatt Place)®，万豪酒店庭院(Courtyard By Marriott)®，万豪斯普林希尔套房(SpringHill Suites By Marriott)®希尔顿旁的希尔顿花园酒店®、大使馆套房®，汉普顿酒店®汉普顿酒店和套房®.

公司未来的酒店收购资金可能来自发行普通股和优先股，或发行我们的经营合伙企业Chatham Lodging，L.P.(“经营合伙企业”)中的合伙企业权益，我们的高级无担保循环信贷安排下的提款，债务的产生或承担，可用现金，资产处置收益或我们与Colony Capital，Inc.联营公司10.3%的投资所得的分派。(“CLNY”)拥有46家酒店(“NewINK合资企业”)，或从我们与CLNY合资拥有48家酒店的CLNY合资企业(“内地合资企业”，连同NewINK合资企业，“合资企业”)的10.0%投资中获得分销。我们打算以有吸引力的价格收购优质资产，并通过知识丰富的资产管理和经验丰富、久经考验的酒店管理来提高它们的回报，同时保持审慎的杠杆率。

截至2020年3月31日，我们的杠杆率为35.6%，衡量标准是我们的净债务(递延融资成本之前的未偿债务总额减去无限制现金和现金等价物)与酒店投资(包括合资企业投资)的比率。在过去的几年里，我们一直将杠杆率保持在35%到50%之间，为我们的收购和合资投资提供资金。截至2020年3月31日，我们的总债务为6.676亿美元，平均利率约为4.4%。
我们是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，用于联邦所得税。为符合经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)规定的房地产投资信托基金资格，我们不能经营酒店。因此，我们的经营合伙企业及其附属公司将我们的酒店物业出租给应税房地产投资信托基金附属承租人(“TRS承租人”)，后者进而聘请合资格的独立承包商来管理酒店。出于联邦所得税的目的，TRS的每个承租人都被视为应税的REIT子公司，并且出于会计目的，每个TRS承租人都被合并到我们的财务报表中。然而，由于我们同时控制着运营合伙企业和TRS承租人，我们合并后的主要资金来源是我们酒店的运营。根据守则的定义，TRS承租人的收益应作为普通C公司征税，这可能会减少TRS承租人可用于向我们支付股息的现金，从而减少我们的运营资金和可用于分配给我们股东的现金。

经营业绩和财务状况的主要指标
我们通过评估非财务和财务指标和措施来衡量财务状况和酒店经营业绩，例如：

•平均每日房价(“ADR”)，即客房收入除以总售出客房的商数。
•入住率，这是售出的总房间除以总可用房间的商数，
•每间可用房间收入(“RevPAR”)，这是入住率和ADR的乘积，不包括食品和饮料收入或其他运营收入，
•运营资金(“FFO”)，
•调整后的FFO，
•扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益(“EBITDA”)，
•EBITDA回复,
•调整后的EBITDA，以及
•调整后的酒店EBITDA。
我们使用这些指标评估我们投资组合中的酒店和潜在的收购，以确定每家酒店通过增加可分配现金流向我们的股东提供收入的贡献，以及通过我们普通股增值增加长期总回报的贡献。RevPAR、ADR和入住率是酒店业评估经营业绩的常用指标。

有关FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA的进一步讨论，请参阅“非GAAP财务衡量标准”回复、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA。

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运营结果

行业展望

旅馆业受到冠状病毒大流行的严重影响。已经采取措施限制入境国际旅行，国内旅行明显下降。Smith Travel Research报告称，美国酒店业的RevPAR在3月份下降了51.9%，在截至2020年5月2日的28天里下降了79.4%。我们预计，在公众对正在进行的冠状病毒大流行的严重程度的担忧得到缓解之前，目前每间可再生能源利用率大幅下降的趋势将持续下去。冠状病毒大流行对酒店业的全面影响仍在继续发展，并将取决于未来的发展，包括疫情的持续时间和蔓延、政府在家工作的时间长短，以及经济复苏的力度和时间。所有这些因素都是不确定的，目前还无法预测冠状病毒大流行对酒店业的全面影响。

截至2020年3月31日的三个月与截至2019年3月31日的三个月的比较

截至2020年3月31日的三个月的经营业绩包括我们40家全资酒店的经营活动在整个期间拥有的所有资产以及我们在NewINK合资公司和内陆合资公司的投资。我们于2019年5月7日出售了宾夕法尼亚州阿尔图纳的一家酒店，并于2019年5月15日出售了宾夕法尼亚州华盛顿的一家酒店。由于冠状病毒大流行，我们酒店的访问量减少，对我们的财务业绩产生了不利影响。冠状病毒大流行对我们酒店运营的大部分负面影响是在2020年3月下半月才发生的，因此截至2020年3月31日的三个月的运营结果只反映了冠状病毒大流行负面影响的一小部分。T下面的比较受到这些性格和冠状病毒大流行的影响。

营业收入

收入主要由我们全资拥有的酒店的客房、食品和饮料以及其他运营收入组成，所述时期的收入如下(以千美元为单位)：
在截至的三个月内
2020年3月31日2019年3月31日%变化
房间$53,048  $68,085  (22.1)%
食品和饮料2,063  2,427  (15.0)%
其他3,518  3,676  (4.3)%
未合并房地产实体的费用报销1,580  1,491  6.0 %
总收入$60,209  $75,679  (20.4)%

截至2020年3月31日的季度总收入为6020万美元，与2019年同期7570万美元的总收入相比下降了1550万美元。总收入的主要下降与冠状病毒大流行有关。与2019年出售的两家酒店相关的总收入贡献了其中的110万美元。由于我们所有的酒店都是精选服务或有限服务的酒店，客房收入是主要的收入来源，因为这些酒店没有大量的食品和饮料收入或大型团体会议设施。截至2020年3月31日和2019年3月31日的季度，客房收入分别占总收入的88.1%和90.0%。截至2020年3月31日和2019年3月31日的季度，客房收入分别为5300万美元和6810万美元，客房收入的主要下降与冠状病毒大流行有关。与2019年出售的两家酒店相关的客房收入贡献了100万美元的降幅。
截至2020年3月31日的季度，食品和饮料收入为210万美元，下降30万美元相比之下，2019年同期为240万美元。
其他运营收入，包括停车场、会议室、礼品店、室内电影和其他辅助设施收入，在截至2020年3月31日的三个月里下降了20万美元。截至2020年和2019年3月31日的季度，其他运营收入分别为350万美元和370万美元。
截至2020年和2019年3月31日止三个月，来自未合并房地产实体的可偿还成本，包括由CLNY的联属公司拥有97.5%股权的合资公司和CastleBlack Owner Holding，LLC(“CastleBlack”)的工资成本，以及由本公司为雇主的Fisher先生拥有的2.5%股权，分别为160万美元和150万美元。报销的费用由列入营业费用的未合并房地产实体的报销费用抵消。
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据Smith Travel Research报道，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，美国酒店业RevPAR下降19.3%和与各自的前期相比，2020年和2019年分别增长了1.5%。Smith Travel Research报告称，截至2020年3月31日的一个月里，美国酒店业的RevPAR下降了51.9%，截至2020年5月2日的28天里下降了79.4%。 我们预计，在公众对正在进行的冠状病毒大流行的严重程度的担忧得到缓解之前，目前每间可再生能源利用率大幅下降的趋势将持续下去。

在下表中，我们提供了实际的和相同的物业房间收入指标。实际入住率、ADR和RevPAR指标反映了酒店在本报告期间由公司拥有的实际天数的表现。截至2020年3月31日，公司全资拥有的40家酒店的物业入住率、ADR和RevPAR结果相同，无论我们在报告期间的所有权如何，这些酒店已经运营了整整一年，这是一项非GAAP财务衡量标准。酒店在我们拥有之前的一段时间内的结果是由之前的所有者提供给我们的，我们没有对其进行调整。

截至3月31日的三个月，
20202019百分比变化
同一物业(40家酒店)实际(40家酒店)同一物业(40家酒店)实际(42家酒店)同一物业(40家酒店)实际(40家酒店)
入住率62.7 %62.7 %76.0 %76.0 %(17.5)%(17.5)%
adr$152.63  $152.63  $160.91  $159.33  (5.1)%(4.2)%
RevPAR$95.71  $95.71  $122.32  $121.12  (21.8)%(21.0)%

对于截至2020年3月31日的三个月同一物业的RevPAR下降了21.8%，原因是ADR下降了5.1%，入住率下降了17.5%，这主要与冠状病毒大流行有关。截至2020年3月31日的一个月，同一房产的RevPAR下降了55.6%，截至2020年4月30日的一个月下降了82.7%。

酒店运营费用

酒店运营费用包括以下所示期间的费用(以千美元为单位)：
在截至的三个月内
2020年3月31日2019年3月31日%变化
酒店运营费用：
房间$13,394  $15,570  (14.0)%
食品和饮料1,889  2,009  (6.0)%
电话378  433  (12.7)%
其他810  939  (13.7)%
一般和行政5,278  6,167  (14.4)%
特许经营费和营销费4,720  5,932  (20.4)%
广告和促销1,510  1,533  (1.5)%
公用事业2,516  2,750  (8.5)%
维修和保养3,462  3,611  (4.1)%
管理费2,024  2,544  (20.4)%
保险360  338  6.5 %
酒店总运营费用$36,341  $41,826  (13.1)%

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酒店运营费用下降550万美元截至2020年3月31日的三个月为13.1%，至3630万美元，而截至2019年3月31日的三个月为4180万美元。酒店经营费用减少的主要原因与冠状病毒大流行造成的收入和入住率下降有关。鉴于冠状病毒大流行导致的需求减少，我们的酒店经理已经采取了重大措施来降低运营成本。与2019年出售的两家酒店相关的总酒店运营支出贡献了80万美元的降幅。

客房费用是酒店运营费用中最重要的组成部分，从2019年的1560万美元减少到2020年第一季度的1340万美元，减少了220万美元。与2019年出售的两家酒店相关的客房费用贡献了30万美元的减少。

剩余的酒店运营费用减少了340万美元，从2019年第一季度的2630万美元降至2020年第一季度的2290万美元。与2019年出售的两家酒店相关的酒店运营费用减少的50万美元。

折旧及摊销

折旧和摊销费用增加30万美元从截至2019年3月31日的三个月的1280万美元增加到截至2020年3月31日的三个月的1310万美元。增加的主要原因是翻新。我们的资产一般从购置之日起直线计入40年以上的折旧，20年为土地改善，15年为建筑改善，1至10年为家具、固定装置和设备。酒店家具、固定装置及设备的折旧年限一般假设为购置日期与更换家具、固定装置及设备日期之间的差额。特许经营费的摊销是在各自的特许经营协议期限内以直线方式记录的。

未合并房地产实体投资减值损失

截至2020年3月31日的三个月，未合并房地产实体投资的减值亏损增加了1530万美元。在截至2020年3月31日的三个月内，由于冠状病毒大流行导致经营业绩下降，本公司在内地合资企业的投资录得全部账面价值1530万美元的减值。

物业税、地租和保险

财产税、地租和保险费总额从截至2019年3月31日的三个月的620万美元下降到截至2020年3月31日的三个月的610万美元。减少10万美元与2019年出售的两家酒店有关。

一般事务和行政事务

一般和行政费用主要包括与员工相关的成本，包括基本工资、限制性股票的奖金和摊销以及长期激励计划单位的奖励。这些费用还包括公司运营成本、专业费用和受托人费用。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，一般和行政费用总额(不包括基于股票的薪酬的摊销，分别为120万美元和110万美元)从截至2019年3月31日的三个月的240万美元降至160万美元，减少的主要原因是薪酬减少。

其他收费

其他费用从截至2019年3月31日的三个月的1.7万美元增加到截至2020年3月31日的三个月的280万美元。其他费用主要包括遣散费和与我们的前首席投资官离职相关的LTIP奖励的加速授予。

未合并房地产实体的可偿还费用

截至2020年和2019年3月31日止三个月，来自未合并房地产实体的可偿还成本，包括NewINK合资公司、内陆合资公司和CastleBlack(由Fisher先生(本公司为雇主)拥有2.5%的股份)的公司工资和租金成本，分别为160万美元和150万美元。费用报销被收入中包括的未合并房地产实体的费用报销所抵消。

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利息和其他收入
现金和现金等价物以及其他收入的利息从截至2019年3月31日的三个月的5.5万美元增加到截至2020年3月31日的三个月的8.1万美元，增加了2.6万美元。增加的主要原因是向NewINK合资公司提供的服务收取的费用。
利息支出，包括递延费用摊销
利息支出从截至2019年3月31日的三个月的720万美元减少到截至2020年3月31日的三个月的680万美元，其中包括以下(千美元)：
在截至的三个月内
2020年3月31日2019年3月31日%变化
按揭债息$5,838  $5,860  (0.4)%
信贷安排利息和未使用的费用766  1,104  (30.6)%
递延融资成本摊销229  233  (1.7)%
总计$6,833  $7,197  (5.1)%

与截至2019年3月31日的三个月相比，截至2020年3月31日的三个月的利息支出减少，主要是由于截至2020年3月31日的三个月的利率低于截至2019年3月31日的三个月，本公司的高级无担保循环信贷安排的利息支出。

未合并房地产实体的亏损

截至2019年3月31日的三个月，未合并房地产实体的亏损为110万美元，而截至2020年3月31日的三个月的亏损为370万美元。这一增长主要是由于一家合资酒店在截至2020年3月31日的三个月中录得减值，以及经营业绩下降。

所得税费用

截至2020年和2019年3月31日的三个月，所得税支出分别为2000万美元和2000万美元。我们根据我们的TRS承租人的应税收入缴纳所得税，联邦和州的综合税率约为25%。该公司的TRS预计2020年将出现应税亏损，并确认由于TRS利用这些递延税项资产的能力的不确定性，全额估值额度等于递延税项总资产的100%，但AMT税项抵免除外。

净损失

截至2020年3月31日的三个月净亏损为2810万美元，而截至2019年3月31日的三个月净亏损为160万美元。净收入的变化是由于上述因素造成的。


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非GAAP财务指标
我们认为以下非GAAP财务指标对投资者有用，可以作为我们经营业绩的关键补充指标：(1)FFO，(2)调整后的FFO，(3)EBITDA，(4)EBITDA关于(5)调整后的EBITDA和(6)调整后的酒店EBITDA。这些非GAAP财务指标应该与GAAP规定的净收入或亏损一起考虑，而不是作为GAAP规定的衡量我们经营业绩的替代措施。
FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不代表GAAP规定的经营活动产生的现金，不应被视为净收益或亏损、经营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代方案。FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不是衡量我们流动性的指标，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA也不是关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们分配现金的能力。这些计量没有反映长期资产和其他已经发生并将发生的项目的现金支出。FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA可能包括由于为资本支出、物业收购和其他承诺和不确定性节省资金的功能要求，可能无法供管理层酌情使用的资金。
我们根据全国房地产投资协会制定的标准计算FFO
信托基金(“NAREIT”)将FFO定义为净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括房地产销售、减值减记、会计原则变化的累积影响，加上折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)，以及按照相同方法对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益或亏损。我们认为，FFO的公布为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它衡量我们的业绩时不考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销、房地产资产的销售收益或损失，以及我们认为不能反映我们酒店物业的物业水平表现的某些其他项目。我们认为，这些项目反映了我们资产基础以及我们收购和处置活动的历史成本，较少反映我们正在进行的运营，通过调整排除这些项目的影响，FFO对于投资者比较我们在不同时期和不同REITs之间的运营表现很有用，这些REITs也使用NAREIT定义报告FFO。
我们通过对NAREIT对FFO的定义中没有涉及的某些额外项目进一步调整FFO来计算调整后的FFO，包括其他费用、与我们的前首席投资官离职相关的成本、提前清偿债务的损失以及与我们未合并的房地产实体相关的类似项目，我们认为这些项目不代表与酒店运营相关的成本。我们认为，调整后的FFO为投资者提供了另一种财务衡量标准，这可能有助于对FFO进行类似调整的不同时期和不同REITs之间的经营表现进行比较。
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以下是截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的净收入与FFO和调整后的FFO的对账(单位：千，股票数据除外)：
 
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
运营资金(“FFO”)：
净(亏损)收入$(28,111) $1,628  
出售酒店物业所得收益(1) —  
未合并房地产实体内的资产出售损失8  —  
折旧13,000  12,710  
投资于未合并房地产实体的减值损失15,282  —  
未合并房地产实体的减值损失1,388  —  
未合并房地产实体项目的调整1,926  1,818  
普通股和单位持有人应占的FFO3,492  16,156  
其他收费2,768  17  
未合并房地产实体项目的调整2  —  
调整后的可归属于普通股和单位持有人的FFO$6,262  $16,173  
普通股和单位的加权平均数
基本型47,496,006  46,966,901  
稀释47,607,096  47,145,149  
用于计算调整后每股FFO的稀释加权平均普通股计数可能不同于用于计算LTIP单位GAAP每股净收益的稀释加权平均普通股计数，如果每股净收益为负而调整后FFO为正，则稀释加权平均普通股计数可能会转换为受益普通股。未来可能稀释每股基本收益的未归属限制性股票和未归属LTIP单位将不会计入已录得亏损期间的每股摊薄亏损，因为它们在列示的期间将是反摊薄的。
未计利息、税项、折旧及摊销前收益(“EBITDA”)定义为净收益或亏损，不包括：(1)利息支出；(2)所得税拨备，包括适用于出售资产的所得税；(3)折旧及摊销；及(4)未合并房地产实体项目，包括利息、折旧及摊销，不包括房地产销售损益。我们认为EBITDA对投资者评估和促进我们不同时期和不同REITs之间的经营业绩比较很有用，因为我们从经营业绩中剔除了我们的资本结构(主要是利息支出)和资产基础(主要是折旧和摊销)的影响。此外，EBITDA被用作确定酒店收购和处置价值的一种衡量标准。
除EBITDA外，我们还提供EBITDA回复根据NAREIT指南，该指南定义了EBITDA回复不包括利息费用、所得税费用、折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值和未合并合资企业调整的净收益或亏损。我们认为EBITDA的呈报回复为投资者提供有关公司经营业绩的有用信息，并有助于比较不同时期和不同REITs之间的经营业绩。
我们还提出了调整后的EBITDA，其中包括对其他费用、债务清偿损益、与前首席投资官离职相关的成本、基于股票的薪酬的摊销以及我们认为不属于正常运营过程的某些其他费用的额外调整。我们相信，调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们持续经营业绩的有用补充信息，当与净收入一起考虑时，EBITDA和EBITDA回复，有利于投资者了解我们的业绩。
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以下是净收入与EBITDA、EBITDA的对账回复截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的调整后EBITDA(以千为单位)：
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益(“EBITDA”)：
净(亏损)收入$(28,111) $1,628  
利息费用6,833  7,197  
折旧摊销13,061  12,772  
未合并房地产实体项目的调整4,075  4,355  
EBITDA(4,142) 25,952  
投资于未合并房地产实体的减值损失15,282  —  
未合并房地产实体的减值损失1,388  —  
出售酒店物业所得收益(1) —  
在未合并的房地产实体内出售资产的损失8  —  
EBITDA回复
12,535  25,952  
其他收费2,768  17  
基于份额的薪酬1,206  1,059  
调整后的EBITDA$16,509  $27,028  
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调整后的酒店EBITDA被定义为扣除利息、所得税、折旧和摊销前的净收益、公司一般和行政、减值亏损、提前清偿债务的亏损、其他费用、利息和其他收入、酒店物业销售亏损以及未合并房地产实体的收入或亏损。我们提出调整后酒店EBITDA是因为我们相信这对投资者比较我们酒店各时期的经营业绩以及将我们调整后酒店EBITDA利润率与我们同行公司的利润进行比较是有用的。调整后的酒店EBITDA仅代表我们全资酒店的运营结果。
以下是截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月调整后酒店EBITDA的演示(单位：千)：
在截至的三个月内
三月三十一号，
20202019
净(亏损)收入$(28,111) $1,628  
加上：利息支出： 6,833  7,197  
折旧摊销13,061  12,772  
公司总务处和行政部2,765  3,514  
其他收费2,768  17  
未合并房地产实体的亏损3,673  1,123  
投资于未合并房地产实体的减值损失15,282  —  
更少：利息和其他收入(81) (55) 
出售酒店物业所得收益(1) —  
调整后的酒店EBITDA$16,189  $26,196  

虽然我们提出了FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA由于我们认为它们对投资者比较我们在不同时期以及报告类似衡量标准的REITs之间的经营表现很有用，因此这些衡量标准作为分析工具存在局限性。其中一些限制包括：

•FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映我们的现金支出或未来资本支出或合同承诺的需求；
•FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映我们营运资金需求的变化或现金需求；
•FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映可用于现金分配的资金；
•EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映我们债务的重大利息支出或偿还利息或本金所需的现金需求；
•虽然折旧和摊销是非现金费用，但正在折旧和摊销的资产将来可能需要更换，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映此类更换所需的任何现金；
•非现金薪酬现在是，也将继续是我们整个长期激励薪酬方案中的一个关键因素，尽管我们在使用调整后的EBITDA评估我们特定时期的持续经营业绩时，将其作为一项费用剔除；
•调整后的FFO、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映某些现金费用(包括收购交易成本)的影响，这些费用是由我们认为不能反映酒店物业基本表现的事项引起的；以及
•我们行业的其他公司可以计算FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA与我们不同，限制了它们作为比较指标的有效性。
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此外，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不代表GAAP确定的经营活动产生的现金，不应被视为净收益或亏损、运营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代品。FFO，调整后的FFO，EBITDA，EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不是衡量我们流动性的指标。由于这些限制，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不应单独考虑，也不应作为根据GAAP计算的业绩衡量标准的替代品。我们主要依靠GAAP结果并使用FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA来弥补这些限制关于调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA仅作为补充。我们的合并财务报表和其他地方包含的这些报表的附注是根据公认会计准则编制的。

现金的来源和用途

我们的主要现金来源包括来自运营的净现金以及债务和股票发行的收益。我们现金的主要用途包括收购、资本支出、运营成本、公司支出、利息成本、债务偿还和向股权持有人的分配。

截至2020年3月31日和2019年12月31日，我们的现金、现金等价物和限制性现金分别约为6960万美元和2020万美元。

截至2020年3月31日的三个月，运营中使用的净现金流为290万美元，这是由2810万美元的净亏损、3370万美元的非现金项目(包括1320万美元的折旧和摊销、120万美元的基于股票的薪酬支出、30万美元的加速LTIP薪酬和370万美元与未合并实体的亏损有关)和1530万美元的内陆合资企业的减值推动的。此外，由于现金收入的时间安排、房地产税的支付、公司薪酬的支付以及酒店的支付，营业资产和负债的变化导致现金净流出850万美元。用于投资活动的净现金流为1230万美元，主要用于我们40家全资酒店的资本改善610万美元和620万美元与开发新酒店有关。融资活动提供的净现金流量为6460万美元，其中包括通过出售我们的DRSPP和自动取款机筹集的普通股收益10万美元，我们的高级无担保循环信贷安排的净借款8300万美元，被230万美元的抵押债务本金支付和1620万美元的股东分派所抵消。

在截至2019年3月31日的三个月里，运营提供的净现金流为1330万美元，受160万美元的净收入、1520万美元的非现金项目(包括1300万美元的折旧和摊销、110万美元的基于股票的薪酬支出和110万美元的非合并实体亏损)的推动。此外，由于现金收入的时间安排、房地产税的支付、公司薪酬的支付以及酒店的支付，营业资产和负债的变化导致现金净流出350万美元。用于投资活动的净现金流为1170万美元，主要用于改善我们42家全资酒店的资本状况。融资活动使用的净现金流量为140万美元，包括通过我们的DRSPP项下的销售筹集的普通股收益10万美元，我们的高级无担保循环信贷安排的净借款1550万美元，被130万美元的抵押债务本金支付或偿还所抵消，支付融资和发售成本10万美元，以及分配给股东1560万美元。
我们宣布，截至2020年3月31日的三个月，普通股和LTIP单位的总股息分别为0.22美元和0.22美元，截至2019年3月31日的三个月，普通股和LTIP单位的总股息分别为0.33美元和0.33美元。

流动性与资本资源

截至2020年3月31日，我们的杠杆率约为35.6%，衡量标准是我们的净债务(递延融资成本之前的未偿债务总额减去无限制现金和现金等价物)与酒店投资(包括我们的合资企业投资)的比率。在过去的几年里，我们一直将杠杆率保持在35%到50%之间，为我们的收购和对合资企业的投资提供资金。截至2020年3月31日，我们的总债务为6.676亿美元，平均利率约为4.4%。
截至2020年3月31日和2019年12月31日，我们在2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元。截至2019年3月31日和2019年12月31日，我们还欠下个别酒店的抵押贷款债务，总额分别为494.6美元和496.9美元。

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我们的信贷安排包含适用于这类信贷安排的陈述、担保、契诺、条款和条件，包括最高杠杆率、最低固定费用覆盖率和最低净值金融契约、对(I)留置权、(Ii)债务产生、(Iii)投资、(Iv)分派和(V)合并和资产处置的限制、维护公司生存和遵守法律的契约、关于循环信贷安排收益使用的契约和违约条款，包括债务清偿。交叉违约和担保人违约。截至2020年3月31日，我们遵守了所有金融契约。

2020年5月6日，该公司修改了其信贷安排，为其提供了一定程度的缓解冠状病毒大流行的影响。 修正案规定在2021年3月31日之前免除某些金融契约，并允许查塔姆在此期间借入高达2.5亿美元的全部设施规模。 在这一契约豁免期间，查塔姆将被要求保持最低2500万美元的流动性，其中将包括无限制的现金和信贷安排。 与修正案相关的是，查塔姆在信贷机构的借款基础上增加了6家酒店，目前共有18家酒店。 修正案为查塔姆的信贷安排贷款人提供了18家借款基地酒店的股权质押。 修正案对查塔姆在契约豁免期内产生债务、支付股息和进行资本支出的能力施加了额外的限制。 在契约豁免期间，利息将按LIBOR(以0.5%为下限)计算，如果借款保持在2亿美元或以下，则加2.5%的利差，如果借款超过2亿美元，则加3.0%的利差。

我们希望通过我们信贷安排下的现有现金余额和可用性来满足我们的短期流动性需求。我们相信，我们信贷安排下现有的现金余额和可用资金将足以为经营义务提供资金，支付任何借款的利息，并根据守则对REIT的资格要求为股息提供资金。我们预计将通过额外的长期担保和无担保借款、发行额外的股权或债务证券或可能出售现有资产来满足我们的长期流动性要求，如酒店物业收购和债务到期日或偿还。

冠状病毒大流行已经并将继续对全球和美国的金融市场造成重大破坏，并将继续对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大影响。我们无法预测我们的业务将受到冠状病毒爆发的影响的程度或持续时间，影响可能是实质性的。虽然我们相信，我们不受限制的现金和信贷工具、宝贵的无担保资产和积极的成本削减举措提供的流动性将使我们能够在可预见的未来为我们目前的义务提供资金，但冠状病毒已经导致全球金融市场严重混乱，这可能对我们未来获得资本的能力产生负面影响。 由于情况仍在继续，而且持续时间和严重程度尚不清楚，因此很难预测对我们未来结果的任何影响。然而，我们目前预计冠状病毒大流行对我们截至2020年6月30日的季度的运营的影响将比对截至该季度的影响更大。2020年3月31日.

股利政策

我们的普通股分红政策一直是每年分配大约100%的年度应税收入。由于冠状病毒大流行导致经营业绩下降，我们在2020年3月支付后暂停了股息。我们计划支付维持REIT地位所需的股息。截至2020年3月31日的三个月，宣布的股息和分配总额为每股普通股和LTIP单位0.22美元。任何股息的数额都由我们的董事会决定。

资本支出

我们打算按照适用的法律和法规，按照特许经营商的标准和我们的管理和贷款协议中商定的任何要求，维护每一家酒店的良好维修和状况。收购酒店物业后，我们可能需要完成物业改善计划(“PIP”)，才能获得该特定酒店物业的新特许经营许可证。PIPs的目的是使酒店物业达到特许经营者的标准。我们的某些贷款要求我们为了物业改善的目的，在抵押这些贷款的酒店托管，金额最高可达此类酒店毛收入的5%。我们打算花费必要的资金来
遵守任何合理的贷款或特许经营商的要求，以及其他符合酒店最佳利益的支出。如果我们在资本支出上的支出超过了我们业务的可用资金，我们打算用可用现金和我们优先无担保循环信贷安排下的借款为这些资本支出提供资金。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，我们投资了大约6.1美元百万我们现有酒店的翻新和其他非经常性资本支出分别为1170万美元。由于冠状病毒大流行，我们已将计划中的2020年资本支出减少了约1000万美元。我们预计将投资一个
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附加R租金680万美元我们现有酒店2020年剩余时间的装修、可自由支配和紧急支出，包括任何品牌PIP所需的改善。

我们正在加利福尼亚州洛杉矶的一块我们拥有的土地上开发一家酒店。我们预计兴建酒店的总发展成本约为6,500万元，其中包括土地成本。到目前为止，我们已招致2,670万元的成本，其中包括660万元的征地成本和2,010万元的其他发展成本。

表外安排

截至2020年3月31日，我们没有重大的表外安排，除了与NewINK合资公司和内陆合资公司相关的无追索权债务。对于NewINK合营公司或内地合营公司的某些无追索权抵押贷款，我们的经营合伙企业可能要求我们按比例偿还各自合营公司债务中与某些习惯性无追索权分拆条款相关的部分，如环境条件、资金滥用和重大失实陈述。

合同义务

下表列出了截至2020年3月31日的我们的合同义务，以及这些义务预计将对我们未来时期的流动性和现金流产生的影响(以千为单位)。
  
按期到期付款
合同义务总计不到一年一到三年三到五年五年多
企业写字楼租赁(1)$5,604  $610  $1,684  $1,770  $1,540  
循环信贷安排，包括利息(2)182,335  3,656  178,679  —  —  
土地契约73,156  914  2,438  2,438  67,366  
房产贷款，含利息(2)564,825  24,428  76,916  447,550  15,931  
总计$825,920  $29,608  $259,717  $451,758  $84,837  
2.本公司于2015年签订公司写字楼租约。租约为期十一年，包括12个月的租金宽减期和若干租户改善津贴。本公司与关联方共享空间，并按比例报销关联方占用的可出租空间份额。
3.不反映2020年3月31日之后优先无担保循环信贷安排下的偿还或额外借款。利息支付依据的是截至2020年3月31日的有效利率。看见注7：在我们未经审计的综合财务报表中加入“债务”，以获得与我们的房地产贷款有关的其他信息。
除上述义务外，我们还根据酒店收入向酒店管理公司和特许经营商支付管理费和特许经营费。上表还不包括我们预计在2020年剩余时间投资于现有酒店翻新、可自由支配和紧急资本支出的680万美元，或与我们洛杉矶酒店开发相关的3830万美元的估计剩余成本。我们与这些计划资本支出相关的合同包含允许我们取消全部或部分工作的条款。如果合同被取消，我们的承诺是除与合同解除相关的任何费用外，到取消日期为止发生的任何费用。
如果吾等或CLNY要求向各自的合营公司提供开展该合营业务所需的额外资本，包括出资以支付与资本支出相关的资金成本和支出，则本公司在合营公司中的所有权权益可能会发生变化。我们管理NewINK合资公司和内地合资公司，如果适用的合资公司达到一定的回报门槛，我们将获得促销权益。CLNY亦可在未经本公司同意的情况下批准与合营公司有关的若干行动，包括与合营公司保持距离的若干财产处置、与合营公司重组有关的若干行动，以及在公司未能履行各自的合营协议下的重大责任的情况下撤销本公司的管理成员资格。
对于NewINK合营公司或内地合营公司的某些无追索权抵押贷款，我们的经营合伙企业可能要求我们按比例偿还各自合营公司债务中与某些习惯性无追索权分拆条款相关的部分，如环境条件、资金滥用和重大失实陈述。

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通货膨胀率

一般来说，酒店经营者有能力每天调整房价，以反映通胀的影响。然而，竞争压力可能会限制我们管理公司提高房价的能力。

季节性

我们酒店的需求受到反复出现的季节性模式的影响。一般来说，我们预计第一季度和第四季度的收入、营业收入和现金流较低，第二和第三季度的收入、营业收入和现金流较高。然而，这些总体趋势受到整体经济周期和酒店地理位置的影响。

关键会计政策

我们的合并财务报表是根据GAAP编制的，GAAP要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响我们财务报表日期的资产和负债报告金额，以及报告期内报告的收入和费用金额。虽然我们不相信报告的金额会有实质性差异，但应用这些政策涉及对未来不确定性的判断和假设的使用，因此，实际结果可能与这些估计不同。我们在持续的基础上评估我们的估计和判断。我们的估计是基于经验和各种其他被认为在这种情况下是合理的假设。我们的所有重要会计政策，包括某些关键会计政策，都在截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中披露。

近期发布的会计准则

请参阅附注2，最近发布的所有新会计准则的重要会计政策摘要。
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第三项关于市场风险的定量和定性披露。

我们可能会受到利率变化的影响，这主要是因为我们在收购过程中承担了长期债务，并对现有债务进行了再融资。我们的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借贷成本。为了实现这些目标，我们寻求主要以固定利率或浮动利率借款，可获得的利润率最低，在某些情况下，还有能力将可变利率转换为固定利率。关于浮动利率融资，我们将通过识别和监测可能对预期未来现金流产生不利影响的利率敞口的变化，以及通过评估对冲机会来评估利率风险。

该公司通过按估计的市场利率贴现每种工具的未来现金流来估计其固定利率债务的公允价值。利率考虑了一般市场情况、标的抵押品的到期日和公允价值。本公司于2020年3月31日及2019年12月31日的固息债务估计公允价值分别为4.687亿美元及5.015亿美元。

截至2020年3月31日，我们的合并债务由浮动利率债务和固定利率债务组成。我们的固定利率债务的公允价值表明，按照当时的市场利率，具有相同偿债要求的债务的估计本金金额与在提交日期本可以借入的债务本金金额相同。下表提供了我们截至2020年3月31日对利率变化敏感的金融工具到期日的信息(以千美元为单位)：

202020212022202320242025此后总计/加权平均值公允价值
浮动利率：
债款——$173,000——  —  —  $173,000  $173,000  
平均利率(1)——3.48%——  —  —  3.48 %
固定费率：
债款$8,681$21,908$9,954$142,565  $295,586  $15,870  —  $494,564  $468,690  
平均利率4.68 %5.26 %4.63 %4.66 %4.64 %4.25 %—  4.66 %
(1)截至2020年3月31日的三个月，基于LIBOR的借款加权平均利率为0.99%，保证金为2.00%，最优惠利率为4.25%，保证金为0.65%。
我们估计，假设浮动利率增加100个基点，每年将导致大约170万美元的额外利息支出。这假设我们的浮动利率债务项下的未偿还金额仍为1.73亿美元，这是截至2020年3月31日的余额。
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第(4)项控制和程序。

披露控制和程序

对披露控制和程序的评价

在我们管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，我们评估了截至本报告所述期间结束时，根据交易所法案规则13a-15(B)设计和运行我们的披露控制程序和程序的有效性。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，这些披露控制和程序有效地提供了合理的保证，确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在SEC的规则和表格指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，以便及时做出有关需要披露的决定。

财务报告内部控制的变化

我们对财务报告的内部控制在上一财季没有发生重大影响或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
第二部分：其他资料

第一项：法律诉讼。

本公司酒店的经营性质使该等酒店、本公司及经营合伙企业在其正常业务过程中面临索偿及诉讼的风险。IHM目前是加利福尼亚州几起悬而未决的集体诉讼的被告。

第一起集体诉讼于2016年10月21日在圣克拉拉县高级法院提起，标题为Ruffy等人诉岛屿酒店管理公司等人。案件编号16-CV-301473(“鲁菲”)和第二起集体诉讼于2018年3月21日以Doonan等人诉岛屿酒店管理有限责任公司等人的标题提起。案件编号18-CV-325187(“杜南”)。集体诉讼涉及由IHM在加利福尼亚州运营并由本公司和NewINK合资公司的关联公司和/或某些第三方拥有的酒店。起诉书指控各种违反工资和工时法的行为，原因是据称某些酒店管理人员分类错误，以及违反了加州关于员工工资单上包含的不正确信息的某些法规。原告寻求禁令救济、金钱损害赔偿、罚款和利息。鲁菲和杜南的适用法院已经谈判并批准了一项和解协议。截至2020年3月31日，计入应付账款和应计费用的金额为10万美元这代表了对该公司的总风险敞口的估计Ruffy和Doonan基于与IHM达成的酒店管理协议下的标准赔偿义务提起诉讼.

此外，IHM是以下一系列相互关联的集体诉讼的被告：Perez等人。V.Island Hotitality Management III LLC等人。(美国加州中心区地区法院，案件编号2：18-cv-04903-dmg-jpr)2018年3月15日提起诉讼，克鲁兹诉岛屿酒店管理三世有限责任公司(圣克拉拉县高级法院案件编号19CV353655)于2019年8月19日提起诉讼，Leon等人。V.Island Hotitality Management III LLC(奥兰治县高级法院案件编号30-2019年-01050719-CU-OE-CxC)，于2019年4月2日提起诉讼，以及贝拉诉岛屿酒店管理有限责任公司等人。(圣地亚哥县高级法院，案件编号37-2019年-0003525)于2019年7月9日立案(统称为“佩雷斯集体诉讼”)。佩雷斯的集体诉讼还涉及由IHM在加利福尼亚州运营的酒店，这些酒店由公司和NewINK合资公司的附属公司和/或某些第三方拥有。起诉书指控各种违反工资和工时法的行为，这些行为是基于涉嫌违反加州有关休息和用餐时间以及工资声明的某些法规。原告寻求禁令救济、金钱损害赔偿、罚款和利息。和解协议已经谈判，目前正在等待适用法院的批准。截至2020年3月31日，应付账款和应计费用中包括的金额为60万美元，这是根据与IHM达成的酒店管理协议下的标准赔偿义务，估计公司对佩雷斯集体诉讼的总风险敞口。

项目71A。风险因素。

我们截至年度的Form 10-K年度报告2019年12月31日包括在“风险因素”标题下详细讨论我们的风险因素。

目前的冠状病毒大流行对我们的财政状况、经营业绩、现金流和业绩产生了不利影响，而且可能会继续，或者未来的大流行可能会对我们的财务状况、经营业绩、现金流和业绩产生不利影响。

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被称为冠状病毒的冠状病毒引起的全球大流行对美国经济和全球经济都产生了严重的负面影响。 金融市场在2020年第一季度经历了大幅波动，预计这种波动将在未来几个季度持续下去。 在全球和整个美国，联邦和地方政府已经建立了隔离、旅行限制、学校关闭、“就地避难所”命令，以及对可能继续运营的企业类型的限制。 这些限制对美国酒店业产生了严重影响，我们的一些酒店继续大幅减少入住率。

由於冠状病毒大流行已严重影响酒店经理成功经营酒店的能力，以及冠状病毒对我们的财政状况、经营业绩及现金流量造成重大不良影响，或冠状病毒持续而持久的影响，除其他因素外，我们亦应考虑以下因素：(A)冠状病毒大流行已严重影响酒店经理成功经营酒店的能力，以及冠状病毒对我们的财政状况、经营业绩及现金流量等方面可能造成的持续而持久的影响：

•我们一些酒店的业务大幅减少；
•与冠状病毒大流行有关的各种因素已经并预计将继续造成团体、商务和休闲旅行的急剧下降，包括但不限于：(1)政府实体强制或雇主自愿实施的旅行限制；(2)推迟或取消会议、音乐节和艺术节、体育赛事和其他大型公众集会；(3)关闭游乐园、博物馆和其他旅游景点；(4)关闭学院和大学；以及(5)负面影响。
•旅行者对于他们可能认为传染风险增加，以及与或声称与我们酒店的旅行有关的传染或病毒相关死亡可能损害我们的声誉的地方，或因为他们可能认为与我们的旅行有关的地方或地方，可能会继续保持警惕，无论准确与否，都可能会损害我们的声誉，或者因为他们可能认为传染或病毒相关的死亡与我们的财产相关或声称与我们的旅行有关，可能会损害我们的声誉；
•旅行者可能会被劝阻，因为我们服务的多个市场可能正在实施与冠状病毒相关的增强筛查措施；
•旅行者可能会被劝阻，因为担心在他们离开和返回之间实施的额外旅行限制可能会影响他们返回家园的能力；
•我们酒店所在的许多地区的商业航空服务已经减少或暂停，一旦我们的度假村重新开放，如果定期航空服务没有增加或恢复到正常水平，可能会对我们的收入产生负面影响；
•经济活动减少也可能导致经济衰退和失业增加，这可能会对未来旅行的能力或意愿产生负面影响，满足需求，从而影响我们的收入，即使在临时限制取消后也是如此；
•我们酒店便利设施的辅助收入减少；
•冠状病毒大流行的财务影响可能会对我们未来遵守信贷安排或其他债务的财务契约产生负面影响，并导致违约，并有可能加速负债，从而对我们的财务状况和流动性产生不利影响；
•以有吸引力的条件获取债务和股权资本的困难，以及全球金融市场的严重混乱和不稳定，或者信贷和融资状况的恶化，都可能影响我们获得资本的机会；
•商业活动和对房地产交易的需求普遍下降，对我们购买额外物业的能力造成不利影响；
•对我们员工健康的潜在负面影响，特别是如果他们中的相当一部分受到影响，可能会导致我们在中断期间和之后确保业务连续性的能力下降；
•我们可能会面临与员工事务相关的风险增加，包括由于大流行的影响导致业务减少，导致雇佣诉讼和与解雇或休假相关的遣散费或其他福利索赔增加；以及
•我们现金流的减少导致了2020年第一季度股息的暂停，并可能影响我们未来向股东支付预期水平股息的能力。

冠状病毒大流行的迅速发展和流动性极难评估其对经济的全面不利影响，以及未来对我们的财务状况、经营业绩、现金流和业绩的影响。此外，另一种疾病或类似公共卫生威胁的爆发，或对此类事件的恐惧，影响旅行需求、旅行行为或旅行限制，可能会对公司的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。其他疾病的爆发也可能导致政府增加限制和监管，如上述或其他行动，这可能会对我们的运营产生不利影响。

冠状病毒大流行的潜在影响也可能加剧或以其他方式影响我们在第1部分--项目1A中包括的许多其他风险因素。本公司截至2019年12月31日的财政年度Form 10-K年报(以下简称“年报”)的风险因素。由于冠状病毒的情况是史无前例的，并且不断演变，我们年报中进一步描述的对我们风险因素的其他潜在影响是不确定的。


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第二项股权证券的未登记销售和收益使用。

一个也没有。

第293项高级证券的违约。

一个也没有。

第二项第四项矿山安全披露。

不适用。

第五项其他资料。

一个也没有。
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项目6.展品。

以下证物作为本报告的一部分归档：
 
陈列品
数
展品说明
3.1
查塔姆住宿信托修订及重述章程(1)
3.2
查塔姆住宿信托基金附例第二次修订及重新修订(2)
10.1
修订和重新签署的信贷协议第一修正案，日期为2020年5月6日，由Chatham Lodging Trust作为父担保，Chatham Lodging L.P.作为借款人，作为贷款人的几家银行和其他金融机构或实体，以及巴克莱银行(Barclays Bank PLC)作为行政代理。(3)
31.1
根据根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302节通过的“1934年证券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)条认证首席执行官
31.2
根据根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302节通过的“1934年证券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)条认证首席财务官
32.1*
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906节通过的“美国法典”第18编第1350条对首席执行官和首席财务官的认证
101.INS实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标签嵌入在内联XBRL文档中。
101.SCH内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.DEF内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档
101.LAB内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
104封面交互式数据文件-封面交互式数据文件不会出现在交互式日期文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。
 
*随函提供。根据修订后的1934年“证券交易法”第18条的规定，此类证明不应被视为“已备案”。
(1) 本公司于2016年2月29日向证券交易委员会提交的Form 10-K年度报告(第001-34693号文件)通过引用附件3.1并入本公司。
(2) 本公司于2015年4月21日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表格报告(第001-34693号文件)通过引用附件3.2并入。
(3) 
通过引用附件10.1并入公司提交给证券交易委员会的当前8-K表格报告，提交日期为2020年5月6日(第001-34693号文号)。

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签名
根据修订后的1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
查塔姆住宿信托基金
日期：2020年5月11日作者：/s/杰里米·B·韦格纳(Jeremy B.Wegner)
杰里米·B·韦格纳
高级副总裁兼首席财务官
(注册人的首席财务及会计主任及妥为授权的人员)

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