美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q

截至2020年3月31日的季度报告

或

由_ 至_的过渡期。

委托档案编号：001-37815

Global 医疗房地产投资信托基金公司

(注册人的确切名称与其章程中规定的 相同)

根据该法第 12(B)节登记的证券：

用复选标记表示注册人：(1)在过去12个月内(或注册人需要提交此类报告的较短期限内)， 和(2)是否在过去90天内符合该等备案要求。 和(2)在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类报告的较短期限内)， 和(2)是否已提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告。x 是¨否

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规(本章232.405节)第405条规则要求提交的每个交互数据文件。是x不¨

用复选标记表示注册人 是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴成长型公司 。请参阅交易法规则12b-2中的“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小的报告 公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果是新兴成长型公司，用复选标记表示 注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法规则12b-2所定义)。是-否x

注明截至最后实际可行日期发行人的每一类普通股的流通股数量 。

截至2020年5月1日，注册人 已发行普通股的数量为45，012，749股。

目录

第一部分财务信息

环球医疗房地产投资信托基金公司。

简明综合资产负债表

(未经审计，单位为千，不包括面值 )

附注是这些未经审计的简明合并财务报表的组成部分 。

环球医疗房地产投资信托基金公司。

操作的压缩合并报表

(未经审计，单位为千，每股金额除外 )

附注是这些未经审计的简明合并财务报表的组成部分 。

环球医疗房地产投资信托基金公司。

综合(亏损)收益简并报表

(未经审计，以千计)

附注是这些未经审计的简明合并财务报表的组成部分 。

环球医疗房地产投资信托基金公司。

权益简并报表

(未经审计，以千计)

截至2020年3月31日的三个月：

截至2019年3月31日的三个月：

附注是这些未经审计的简明合并财务报表的组成部分 。

环球医疗房地产投资信托基金公司。

现金流量简并报表

(未经审计，以千计)

附注是这些未经审计的简明合并财务报表的组成部分 。

环球医疗房地产投资信托基金公司。

未经审计的简明合并财务报表附注

(以千为单位，每股 金额或另有说明除外)

注1-组织

环球医疗房地产投资信托基金 Inc.(“本公司”)是马里兰州的一家公司，主要从事收购专门建造的医疗设施 ，并将这些设施租赁给拥有领先市场份额的强大医疗系统和医生团体。本公司由特拉华州有限责任公司、本公司关联公司泛美管理有限责任公司(“顾问”) 外部管理和提供咨询。

该公司持有其 设施，并通过名为Global Medical REIT L.P.的特拉华州有限合伙子公司开展业务(“运营 合伙企业”)。本公司通过特拉华州一家名为Global Medical REIT GP LLC的全资子公司 作为经营合伙企业的唯一普通合伙人。截至2020年3月31日，本公司为经营合伙企业的 92.15%的有限合伙人，由长期激励计划单位(“LTIP单位”)的持有人 和向经营合伙企业贡献财产或服务 以换取普通有限合伙企业单位(“经营单位”)的第三方有限合伙人合计拥有7.85%的股份。

注2-重要会计政策摘要

陈述的基础

随附的简明 综合财务报表未经审计，包括本公司的账目，包括经营合伙企业及其 其全资子公司。随附的简明合并财务报表是根据 美国公认会计原则(“GAAP”)和美国证券交易委员会(“SEC”)的规则和规定编制的。年度合并财务报表 所需的某些信息和脚注披露已根据SEC规则和法规进行了精简或排除。因此，随附的简明 合并财务报表不包括GAAP要求的完整合并财务报表 所需的所有信息和脚注，应与截至2019年12月31日的财政 年度经审计的合并财务报表及其附注一起阅读。管理层认为，为公平呈列中期简明综合财务报表，所有正常及经常性的调整均已作出。 。

合并原则

随附的简明 合并财务报表包括本公司的账目，包括经营合伙企业及其全资子公司 。公司将其不拥有但控制(并因此合并)的任何股权部分作为非控股 权益。本公司的非控股权益包括已授予本公司董事、高级管理人员和关联公司的LTIP单位 和由第三方持有的运营单位。有关运营单位和LTIP单位的其他信息，请参阅注5-“权益”和注7-“基于股票的 薪酬”。

本公司将 非控股权益归类为其简明综合资产负债表中的综合股本组成部分，与本公司的 总股本分开。本公司的净收益或亏损根据经营合伙企业中与该等非控股权益相关的各自所有权 或投票权百分比分配给该等非控股权益，并从简明综合经营报表的综合 收益或亏损中剔除，以得出普通股 股东应占的净收益或亏损。非控制所有权百分比的计算方法是将LTIP单位和运营单位总数 除以已发行单位和股份总数。未来任何额外LTIP单位或OP单位的发行都将改变 非控股所有权权益。

预算的使用

根据GAAP编制 简明综合财务报表要求本公司作出影响简明综合财务报表和附注中报告金额的估计和假设 。实际结果可能与这些估计值不同 。

房地产投资

公司确定 收购是否符合业务定义，或者是否应根据会计准则编码(“ASC”)主题805“业务组合”(“ASC主题805”) 将其计入资产收购， 该主题要求，当一项收购的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产 或一组类似的可识别资产时，该资产或一组类似的可识别资产不符合 业务的定义 资产收购的交易成本将继续资本化，并作为业务合并所发生的费用计入费用。ASC主题805导致我们在2018年1月1日之后的所有收购都被计入资产收购，因为公司 收购的总资产的几乎所有公允价值都集中在一项资产或一组类似的可识别资产中。

对于“所有者占用”的资产收购 (即卖方是承租人或控制承租人)，购买价格(包括资本化购置成本)将根据土地和建筑物的相对公允价值分配给土地和建筑物，而不会分配给无形资产或负债 。对于有租赁但没有“所有者占用”的资产收购， 公司将根据其相对公允价值将购买价格分配给有形资产和任何收购的无形资产或承担的负债 。公允价值是根据ASC主题820“公允价值计量和披露”的指导确定的，通常使用第2级输入来确定，例如租金可比性、销售额可比性和 经纪人指示。虽然利用了3级输入，但与用于主要 假设的2级数据相比，它们是次要的。公允价值的确定涉及重大判断和估计的使用。我们使用从 多个来源获得的信息(包括收购前尽职调查)进行估计，以确定所收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的公允价值，并且我们通常利用第三方评估师的协助。

收入确认

本公司的 业务主要包括根据租赁安排从租户那里赚取的租金收入，这些安排规定了最低租金和 升级。这些租约已作为经营租约入账。对于或有租赁自动扶梯的运营租赁，收入 根据期内到期的合同现金租金入账。使用固定年度租赁自动扶梯的租赁收入 在初始租赁期内以直线方式确认，但须进行可收集性评估，合同租金收入与直线金额之间的差额 记录为“递延应收租金”。此外， 公司确认“费用回收”收入，即确认的与房产税、保险和某些其他运营费用的租户报销 相关的收入。公司在其简明综合经营报表中按毛数确认这些报销和相关的 费用，即公司确认收入(“费用收回”)和费用(“运营费用”)的等值增长 。

现金和现金等价物和受限现金

本公司将 所有三个月或以下的活期存款、本票、货币市场账户和存单视为现金等价物。受限现金中包含的金额包括：(1)租户在租赁开始时收到的某些保证金 ；(2)第三方贷款人需要持有的作为偿债准备金的现金；以及(3)公司从某些租户那里收到的资金 ，公司为代表租户支付特定的租户费用(如 房地产税和保险)而收取的资金(“租户报销”)。下表提供了 公司现金和现金等价物的对账，以及在公司随附的简明现金流量表上列报的 期末这些金额合计的限制性现金：

租户应收账款

截至2020年3月31日和2019年12月31日的租户应收余额 分别为5，708美元和4，957美元。截至2020年3月31日的余额包括 公司租户欠本公司已赚取但尚未收到的租金的1，375美元资金、向公司两个租户发放的1，231 美元贷款、2，423美元的租户报销以及679美元的杂项 应收账款。截至2019年12月31日的余额包括公司租户欠下的租金资金1，428美元， 公司已赚取但尚未收到的租金，向公司两个租户发放的1，062美元贷款， 租户退款2，342美元，以及杂项应收账款125美元。

本公司采纳了ASU 2016-13“金融工具-信贷损失”(“ASU 2016-03”)的规定，自2020年1月1日起生效 。经营性租赁产生的应收账款不在第326-20分主题的范围内。相反，这些应收账款的减值 应按照ASC主题842“租赁”(“ASC主题842”)进行核算。采用ASU 2016-03年度并未对本公司的简明综合财务报表或相关披露产生重大影响。

公司 评估每个报告日期因租户违约或租户无力支付合同租金和 租户追回款项而造成损失的可能性。该公司还持续监测其租户和运营商的流动性和信誉 。基于对这些因素的考虑，本公司得出结论： 截至2020年3月31日，其应收账款有可能收回。如果确定租户支付租赁付款的可能性为 不再可能，则所有租户应收账款(包括递延租金)将需要从收入中注销，并且该租户的任何未来收入将仅在收到现金时确认。此外，未来可能需要对可能收取的租约建立投资组合级别储备 ，以确保租户租赁应收账款不会被夸大 。

托管存款

截至2020年3月31日和2019年12月31日的托管余额 分别为3589美元和3417美元。托管存款包括托管资金， 将用于未来收购物业，并用于支付公司康托贷款规定的税款、保险和其他金额 ，定义如下。

递延资产

截至2020年3月31日和2019年12月31日的递延资产 余额分别为16，141美元和14，512美元。截至2020年3月31日的余额 包括16，069美元的递延应收租金，这是通过直线确认具有固定年租金的租赁收入而产生的 和72美元的其他递延成本。截至2019年12月31日的余额由14，204 美元递延租金应收账款和308美元其他递延成本组成，这些递延租金应收账款是在直线基础上确认具有固定年度租金递增的租赁收入 。

其他资产

截至2020年3月31日和2019年12月31日的其他资产余额 分别为3731美元和3593美元。截至2020年3月31日的余额包括使用权资产3，060 美元(详情请参阅附注8-“租赁”)，资本化收购前成本404美元 ，以及预付资产267美元。截至2019年12月31日的余额包括3077美元的使用权资产、223 美元的资本化收购前成本和293美元的预付资产。

保证金及其他

截至2020年3月31日和2019年12月31日，保证金 和其他负债余额分别为6546美元和6351美元。截至2020年3月31日的余额包括5，011美元的保证金和1，535美元的租户扣留负债，这与特定 租户费用(如房地产税和保险)的欠款有关。截至2019年12月31日的余额包括4968美元的安全押金和1383美元的租户扣留债务，这些债务与特定租户费用的欠款有关，如房地产税 和保险。

衍生工具-利率互换

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，本公司与被 指定为利率风险现金流对冲的利率掉期衍生工具相关的净负债余额分别为20，461美元和6，491美元。根据本公司的 风险管理策略，利率互换的目的是管理本公司某些 可变利率债务的利率风险。利率互换涉及公司从三个交易对手那里收取可变利率金额 ，以换取公司在协议有效期内支付固定利率。公司根据ASC主题815“衍生工具和套期保值”的规定对衍生工具进行会计核算 。有关更多详细信息，请参阅附注4-“信贷 融资、应付票据和衍生工具”。

近期会计公告

契约修改

由于冠状病毒大流行对全球经济造成严重影响的业务 中断和挑战，许多出租人可能需要 向承租人提供延期租金和其他租赁优惠。虽然ASC主题842(“ASC 主题842”)中的租约修改指南涉及承租人和出租人之间谈判导致的对租赁条款的例行更改，但本 指南并未考虑如此迅速地执行特许权，以解决一些承租人因冠状病毒大流行而突然出现的流动性紧张 。2020年4月，财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)的工作人员发布了一份 问答文件(“租赁修改问答”)，重点是应用租赁会计准则 来提供因冠状病毒大流行而提供的租赁优惠。根据现有租赁指引，本公司将须按逐个租赁基准确定租赁特许权是否是与租户达成的新安排的结果(在 租约修订会计框架内处理)，或者租赁特许权是否属于现有 租赁协议内的可强制执行的权利和义务(不适用租约修订会计框架)。租赁修改问答允许 公司在满足特定条件的情况下绕过逐个租赁分析，转而选择应用租赁 修改会计框架或不应用租赁 修改会计框架, 此类选择始终适用于具有相似特征和相似 情况的租约。本公司已选择实施此类减免，并将利用此次选举避免对租赁特许权进行逐个租赁分析 这些特许权是(1)由于冠状病毒大流行而给予的救济，以及(2)导致现金流基本相同或更少的 。租赁修订问答对本公司截至2020年3月31日止三个月的精简 综合财务报表没有重大影响。然而，其未来对本公司的影响 取决于未来期间因冠状病毒大流行而给予租户的租赁特许权的程度，以及 本公司在进入该等特许权时所作的选择。

参考汇率改革

在截至2020年3月31日的三个月内，FASB发布了会计准则更新(“ASU”)2020-04，参考汇率改革(主题848) (“ASU 2020-04”)。ASU 2020-04包含影响 债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实用权宜之计。ASU 2020-04中的指导是可选的，可能会随着参考 费率改革活动的进行而选择。在截至2020年3月31日的三个月内，本公司已选择应用与概率和未来LIBOR指数现金流的有效性评估相关的对冲会计 权宜之计，以假设未来对冲交易将基于的指数 与相应衍生品的指数相匹配。应用这些权宜之计 可保持衍生品的列报与过去的列报一致。公司将继续评估 指导的影响，并可能在市场发生其他变化时适用其他选择。

附注3-物业组合

截至2020年3月31日的三个月内购买的物业摘要

在截至2020年3月31日的三个月内，公司完成了四笔收购。对于每次收购，几乎所有的公允价值都集中在单个可识别资产或一组类似的可识别资产中 ，因此，每次收购都代表一次资产收购。 因此，这些收购的交易成本被资本化。

截至2020年3月31日，这些 收购在土地、建筑、装修和收购的租赁无形资产方面的总投资前滚如下：

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，折旧费用 分别为5836美元和3867美元。

截至2020年3月31日， 公司承担的资本改善承诺和义务总额约为1，800万美元，用于改善、扩大和维护公司的 现有设施。这些金额中的许多都受到意外事件的影响，这使得 很难预测何时使用它们(如果有的话)。根据该公司的租约条款，未来12个月的资本改善 债务总额可能高达约1100万美元。

以下是截至2020年3月31日的三个月内完成的收购摘要。

高点设施

于2020年2月13日， 本公司以约2510万美元的收购价 购买了位于北卡罗来纳州高地的一座医疗办公楼(“高地设施”)。交易完成后，公司承担了高点设施 的现有租约，并以维克森林健康网络有限责任公司为租户。租约在当前期限内还有大约三年的剩余时间，租户续订选项不包括 。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及假设的负债的详细信息 ：

克林顿设施

于2020年2月27日， 本公司购买了位于爱荷华州克林顿(“克林顿设施”)的一座医疗办公楼，购买价格约为1，160万美元 。交易完成后，该公司与Mercy Medical Center-Clinton，Inc.共同承担了克林顿设施的现有租赁。d/b/a MercyOne Clinton医疗中心，作为租户。租约的初始期限剩余约四年 ，不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的详细信息：

西艾利斯设施

2020年3月4日， 公司购买了位于威斯康星州West Allis(“West Allis设施”)的一座医疗办公楼(“West Allis设施”)，购买价格 约为910万美元。交易完成后，该公司承担了与密尔沃基哥伦比亚圣玛丽医院(d/b/a阿森松哥伦比亚密尔沃基圣玛丽医院)租用西艾利斯设施的现有租约。租约的初始期限还有 大约四年的剩余时间，不包括续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的详细信息 ：

大急流城设施

于2020年3月20日， 本公司购买了位于密歇根州大急流地区(大急流设施)的四栋医疗办公楼组合( “大急流设施”)，总收购价格约为2，270万美元。交易完成后，本公司承担了Grand Rapids设施的11份现有租约(“Grand Rapids租约”)。Grand Rapids租约的加权平均剩余期限为 五年，不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和 无形资产以及承担的负债的详细信息：

截至2019年12月31日的年度内收购的物业摘要

在截至2019年12月31日的年度内，公司完成了18项收购。对于每次收购，几乎所有的公允价值都集中在单个可识别资产或一组类似的可识别资产中 ，因此，每次收购都代表一次资产收购。 因此，这些收购的交易成本被资本化。

截至2019年12月31日，这些 收购在土地、建筑、装修和收购的租赁无形资产方面的总投资前滚如下：

以下是截至2019年12月31日的年度内完成的收购的 摘要。

扎卡里设施

于2019年2月28日， 本公司承担了位于路易斯安那州扎卡里的不动产的以下租赁权益，购买价格约为 460万美元：(I)作为土地承租人，在设施的现有土地租约中的权益，初始期限剩余约 46年，没有延期选择权；以及(Ii)作为业主，在与LTAC医院的设施现有租约中的 权益下表列出了收购的有形资产和无形资产以及假设的负债的详细信息 ：

吉尔伯特和钱德勒设施

2019年3月19日，本公司购买了位于亚利桑那州吉尔伯特和亚利桑那州钱德勒的以下设施，总价约为1630万美元：(I)位于亚利桑那州吉尔伯特的两栋医疗办公楼和(Ii)位于亚利桑那州钱德勒的两套医疗办公套房(统称为“吉尔伯特和钱德勒设施”)。收购 完成后，公司承担卖方作为出租人在两个现有租约中的权益，并以出租人身份在Gilbert和Chandler设施签订了三个新租约。Gilbert和Chandler租约的加权 平均剩余租期为10.5年，不包括租户续订选项。

IRF投资组合

2019年4月15日，本公司购买了位于内华达州拉斯维加斯、亚利桑那州奇妙、俄克拉何马州俄克拉何马城和印第安纳州米沙瓦卡的四个住院康复设施(统称为“IRF投资组合”)，总收购价格约为9460万美元(br})。收购完成后，本公司以出租人身份承担卖方在四个现有物业租约中的权益 (统称为“IRF投资组合租约”)与(I)Encompass Health(内华达州拉斯维加斯设施)； (Ii)Cobalt康复与Tenet Healthcare(亚利桑那州惊喜设施)的合资企业；(Iii)Mercy Health和Kindred Healthcare(Oknred Healthcare)的合资企业 IRF组合租赁的加权平均剩余租期约为8.3年， 不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及承担的 负债的详细信息：

圣马科斯设施

2019年7月12日， 公司购买了位于加利福尼亚州圣马科斯的一座医疗办公楼(“圣马科斯设施”)，购买价格 约为1200万美元。交易完成后，该公司承担了圣马科斯设施的现有租约，并将加州癌症研究和卓越协会公司 作为租户。租约的初始期限剩余八年，租户续订选项不包括 。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及假设的负债的详细信息 ：

兰辛设施

于2019年8月1日， 本公司购买了位于密歇根州兰辛市的以下房地产及其建筑物，购买总价约为1110万美元：(I)乔利东路3390号；(Ii)患者护理大道3955号；以及(Iii)乔利东路3400号(统称为“兰辛设施”)。交易完成后，本公司以出租人身份承担卖方于四份现有租约中的权益 ，并于兰辛设施订立两份新租约(“兰辛租约”)。兰辛租约的加权平均剩余期限 为8.5年，不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和 无形资产以及承担的负债的详细信息：

班诺克本设施

2019年8月5日， 本公司购买了位于伊利诺伊州班诺克伯恩的一座写字楼(“班诺克伯恩设施”)，购买价格 约为680万美元。交易完成后，本公司承担卖方作为出租人在Bannockburn设施的14个现有租约 中的权益(“Bannockburn租约”)。Bannockburn租约的加权平均剩余期限 为6.3年，不包括租户续订选项。下表详细介绍了收购的有形资产和无形资产 以及承担的负债：

奥罗拉设施

2019年8月6日， 本公司购买了位于伊利诺伊州奥罗拉市的一座医疗办公楼(“奥罗拉设施”)，购买价格 约为1，260万美元。交易完成后，本公司承担了与Dreyer Clinic Inc.的Aurora设施的现有租约，作为租户(“Dreyer Lease”)。Dreyer租赁的初始期限剩余约六年，不包括 租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及假设的负债的详细信息 ：

利沃尼亚设施

2019年8月14日， 本公司购买了位于密歇根州利沃尼亚的一座医疗办公楼(“利沃尼亚设施”)，购买价格 约为1040万美元。交易完成后，本公司承担了Livonia设施的10份现有租约(“Livonia 租约”)。Livonia租约的加权平均剩余期限为3.2年，不包括租户续签选择权。 下表详细介绍了收购的有形资产和无形资产以及承担的负债：

吉尔伯特设施

2019年8月23日， 本公司购买了位于亚利桑那州吉尔伯特的两栋医疗办公楼内的某些公寓单元(“吉尔伯特设施”)，总购买价格约为560万美元。完成交易后，本公司将吉尔伯特设施 租赁给特拉华州的Covenant Surgical Partners，Inc.(“Covenant Lease”)。契约租赁的初始期限剩余约 10年，不包括租户续签选项。下表列出了收购的有形 和无形资产以及承担的负债的详细情况：

摩根敦设施

于2019年9月26日， 本公司购买了位于西弗吉尼亚州摩根敦的一块土地和一座在建的写字楼 (“摩根敦设施”)，总购买价约为800万美元。交易结束后，公司 承担了摩根敦紧急护理MSO，LLC的现有租约作为租户(“紧急护理租赁”)。 紧急护理租赁在初始期限中还有大约10年的剩余时间，不包括租户续签选项。下表 详细列出了购置的有形资产和无形资产以及承担的负债：

博蒙特设施

2019年10月1日， 本公司购买了位于德克萨斯州博蒙特的一座医疗办公楼(“博蒙特设施”)，购买总价 约3370万美元。交易完成后，本公司承担了与德克萨斯州东南部医疗中心(LP)的博蒙特设施的现有租约，作为租户(“医疗中心租赁”)。医疗中心租赁的初始期限剩余 10年，不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的详细信息：

巴斯特罗普设施

2019年10月25日， 本公司购买了位于德克萨斯州巴斯特罗普的医疗急救中心(“巴斯特罗普设施”)，购买总价约为1210万美元。 交易完成后，本公司与圣大卫医疗合伙公司(St.David‘s Healthcare Partnership，L.P.，LLP)承担了巴斯特罗普设施的现有租约，作为租户(“圣大卫租约”)。圣大卫租约的初始期限剩余约 5年，不包括租户续订选项。下表列出了 收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的详细信息：

巴拿马城设施

于2019年10月31日， 本公司购买：(I)位于佛罗里达州巴拿马城的医疗办公楼(“巴拿马城设施”)； (Ii)位于佛罗里达州巴拿马城海滩的医疗办公楼(“PCB设施”)；及(Iii)位于佛罗里达州奇普利的一幢医疗办公室 大楼(“奇普利设施”)，总购买价格约为1，300万美元。 成交后，本公司与SCP Eye Care Services，LLC签订了现有租约(“SCP租约”)， 位于巴拿马城设施、PCB设施和Chipley设施。SCP租约的初始期限为 剩余约15年，不包括租户续订选项。下表列出了收购的有形资产和无形资产以及承担的负债的详细信息：

杰克逊维尔设施

于2019年11月15日， 本公司购买了位于佛罗里达州Ponte Vedra的公寓单元(“Ponte Vedra设施”)和位于佛罗里达州杰克逊维尔的医疗 办公楼(“Riverside设施”)，购买总价约为 $890万。交易完成后，公司将Ponte Vedra设施和Riverside设施作为租户签订新租约给东南 整形外科专家公司，每份租约的初始租期为15年，不包括租户续签选项。 下表列出了收购的有形资产的详细信息：

格林伍德设施

2019年12月17日， 本公司购买了位于印第安纳州格林伍德的一座医疗办公楼(“格林伍德设施”)，购买价格 约为580万美元。交易完成后，本公司承担了格林伍德设施的现有租约，租户为(I)印第安纳 眼科诊所有限责任公司，(Ii)格拉斯豪斯光学公司，租户，以及(Iii)印第安纳眼科诊所有限责任公司的门诊手术中心作为租户。(I)印第安纳 眼科诊所有限责任公司作为租户；(Ii)格拉斯豪斯光学公司作为租户；(Iii)印第安纳眼科诊所有限责任公司的门诊手术中心作为租户。每个租约的初始期限约为13年，不包括租户续订选项。 下表列出了所购有形资产的详细信息：

无形资产和无形负债

以下是 截至列示日期的无形资产和负债账面金额摘要：

以下是收购租赁无形摊销的 摘要：

截至2020年3月31日， 截至 12月31日的每个财年，收购租赁无形资产和负债的计划未来合计净摊销如下所列：

截至2020年3月31日，资产租赁无形资产和负债租赁无形资产的加权 平均摊销期限分别为6.10年和5.57年， 。

附注4-信贷安排、应付票据和衍生工具

信贷安排

本公司、作为借款人的运营合伙企业 及其某些子公司(此类子公司，“子公司担保人”)是与蒙特利尔银行哈里斯银行(BMO Harris Bank N.A.)5亿美元银团信贷安排的当事方 。(“BMO”)，作为行政代理(“信贷 融资”)。信贷安排由3亿美元定期贷款部分(“定期贷款”)和2亿美元 左轮手枪部分(“左轮手枪”)组成。信贷安排还包括一架价值1.5亿美元的手风琴。本公司的 信用贷款期限将于2022年8月到期，但可选择延期一年。信贷安排项下的未偿还金额以伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加上基于公司杠杆率的特定保证金为基础的浮动利率计入 利息。

附属担保人 和本公司是信贷安排项下义务的担保人。根据 信贷安排，可不时借款的金额根据子公司担保人拥有的某些物业的季度借款基础估值而受到限制 。

经营合伙企业 须遵守其信贷安排下的多项财务契约，其中包括(I)截至每个财政季度末的最高综合 杠杆率低于0.60：1.00，(Ii)最低固定费用覆盖比率为 1.50：1.00，(Iii)最低净资产为2.038亿美元，外加2018年3月31日之前 至2018年3月31日之后通过股权发行筹集的所有净收益的75%(截至202031年3月31日相当于2.476亿美元)和(Iv)有担保追索权债务总额与总资产价值之比 不超过0.10：1.00。此外，从2020年第四季度末开始，公司向普通股股东分配的金额将被限制在相当于其AFFO的95%。截至2020年3月31日，本公司 遵守了信贷安排中包含的所有金融和非金融契约。

本公司已签订 利率掉期合约，以对冲定期贷款的利率风险。有关利率互换 的其他信息，请参阅此处的“衍生工具-利率互换”部分。

在截至2020年3月31日的三个月内，本公司在信贷安排下借款81，700美元，偿还了3，600美元，净借款金额为78，100美元。 在截至2019年3月31日的三个月内，本公司在信贷安排下借款6，200美元，偿还了62，800美元， 净偿还金额为56，600美元。截至2020年和2019年3月31日的三个月，信贷安排产生的利息支出分别为3，585 美元和3，238美元。

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，公司在信贷安排下有以下未偿还借款：

与信贷安排有关的成本，扣除累计摊销后，从随附的简明综合资产负债表中公司的“信贷安排，净额减去 未摊销债务发行成本”余额中扣除。在截至2020年和2019年3月31日的三个月内，公司分别支付了与信贷安排修改相关的44美元 和29美元，以及与向借款基础添加物业相关的费用。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，发生的摊销费用分别为269美元，并包括在附带的 简明综合运营报表中的“利息费用”行项目中。

2017年7月，负责监管LIBOR的金融 市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交利率 用于计算LIBOR。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York) 组织了另类参考利率委员会(“ARRC”)，该委员会确定有担保的隔夜融资利率(SOFR)是其首选的衍生品和其他金融合约中美元-伦敦银行间同业拆借利率(USD-LIBOR)的替代方案。信贷安排 规定，在LIBOR停止日期或前后(取决于提前选择加入)，LIBOR应被替换为信贷安排中的基准利率 ，由本公司与蒙特利尔银行商定的新基准利率取代，并进行此类调整，以使 新基准利率在经济上等同于LIBOR。本公司无法预测伦敦银行同业拆息何时停止供应 或SOFR市场何时会有充足的流动资金。

该公司拥有与伦敦银行同业拆借利率挂钩的利率互换协议，并正在监测和评估相关风险。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关 ，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果LIBOR受到限制或停止，与LIBOR绑定的贷款、 证券或衍生工具的价值也可能受到影响。对于某些票据， 转换到替代汇率的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的交易对手进行协商。

如果合约未 过渡到替代利率，而LIBOR终止，则对我们利率互换协议的影响可能会因协议而异 。如果LIBOR停止，或者如果计算LIBOR的方法与当前形式不同， 我们当前或未来负债的利率可能会受到不利影响。

虽然公司预计在2021年底之前，LIBOR将基本上以当前形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变为不可用 。例如，如果足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交报价，这可能会导致这种情况。 在这种情况下，与过渡到替代参考利率相关的风险将会加速，并有可能放大。

应付票据，扣除债务发行成本

公司的 应付票据净额包括两笔贷款：(1)康托贷款和(2)West Mifflin票据，详情如下。下表 列出了截至2020年3月31日和2019年12月31日的这些贷款的总余额。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，与债务发行成本相关的摊销费用 分别为33美元， 包括在随附的简明综合运营报表的“利息费用”项目中。

康托贷款

2016年3月31日， 本公司通过其若干全资子公司与Cantor Commercial Real Estate Lending，LP(“CCRE”)签订了一笔32，097美元的组合商业抵押贷款支持证券 贷款(“Cantor贷款”)。这些子公司是 GMR墨尔本有限责任公司、GMR Westland，LLC、GMR孟菲斯有限责任公司和GMR Plano，LLC(“GMR贷款子公司”)。Cantor 贷款有交叉违约和交叉抵押品条款。康托贷款的到期日为2026年4月6日，应计年息 为5.22%。期限的前五年只需支付利息，之后的付款将包括利息和本金， 在30年内摊销。预付款只能在到期日之前的四个月内发生，除非Cantor 贷款在支付Cantor贷款项下的到期金额和支付亏损金额后可以全部和部分作废。

本公司以GMR贷款子公司持有的资产(包括物业、设施和租金)担保支付Cantor贷款，并 已同意担保某些惯常追索权义务，包括GMR贷款子公司欺诈、严重疏忽或违反环境公约的调查结果 。GMR贷款子公司将被要求维持所有抵押品物业的每月偿债覆盖率 为1.35：1.00。

截至2020年3月31日和2019年12月31日的票据余额 为32，097美元。本票据 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的利息支出分别为423美元和419美元。

截至2020年3月31日， 截至12月31日的每个财年的计划本金付款如下：

西米夫林音符

2015年9月25日，公司通过其全资子公司GMR Pittsburgh LLC作为借款人，与Capital One签订了定期贷款和担保协议 ，借款7，378美元。票据的年利率为3.72%，所有未偿还的利息和本金将于2020年9月25日到期 。利息和本金在此后每个日历月的第一天根据从2018年11月1日开始并一直延伸到到期日的摊销时间表 支付。本公司可随时提前书面通知全部(但不是部分)预付票据 。West Mifflin设施作为票据的抵押品。票据 要求季度固定费用覆盖率至少为1：1，季度最低债务收益率为0.09：1.00，年化运营商 EBITDAR(如票据中所定义)按季度不低于6，000美元衡量。操作员是眼科协会 有限公司和协会手术中心有限责任公司。本公司在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内支付了35美元的本金。截至2020年3月31日和2019年12月31日的票据余额分别为7185美元和7220美元。 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，本票据产生的利息费用分别为68美元和66美元。

衍生工具-利率互换

截至2020年3月31日， 本公司拥有以下五个利率掉期，用于管理利率风险并修复其某些浮动利率债务的LIBOR组成部分 如下：

根据 ASC主题815的规定，本公司将掉期记录为资产或负债，按公允价值在每个报告期 计量。当应用对冲会计时，指定并符合 作为现金流量对冲的衍生工具的公允价值变动(I)计入本公司压缩 综合资产负债表权益部分的累计其他全面亏损，(Ii)随后重新分类为被对冲的 预测交易影响收益期间的收益作为利息支出。如果不符合特定的对冲会计准则，公司衍生工具 公允价值的变化目前被确认为对净收入的调整。

本公司的 利率掉期不在交易所交易。本公司的利率掉期按公允价值根据 各种可观察到的输入进行记录，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动率测量以及这些输入之间的相关性 。本公司根据未来现金流量的预期规模 在贴现基础上按公允价值经常性计量其衍生品，并纳入不履行风险的衡量标准。公允价值基于ASC主题820“公允价值计量”框架内的第2级输入。本公司在评估其衍生工具的公允价值时，会考虑自身的信用风险以及交易对手的 信用风险。

截至2020年3月31日和2019年12月31日， 公司利率掉期的公允价值分别为净负债20，461美元和6，491美元。 截至2020年3月31日和2019年12月31日，毛余额分别包括在 公司综合资产负债表的“衍生资产”和“衍生负债”项目中。

下表详细说明了 在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，公司指定作为现金流对冲的利率掉期确认的简明综合全面(亏损)收益表中所列的亏损组成部分：

在接下来的12个 个月中，公司估计额外的5，568美元将被重新归类为利息支出的增加。此外， 在截至2020年3月31日的三个月内，公司在其运营简明综合报表 中记录的利息支出总额为4，378美元。

加权平均利率和期限

截至2020年3月31日，公司债务的加权平均利率和期限 分别为3.63%和3.49年，而截至2019年12月31日的加权平均利率和期限分别为3.90%和3.76年 。

注5--股权

优先股

公司章程授权发行10，000股优先股，每股票面价值0.001美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，A系列累计可赎回优先股(“A系列优先股”)、 已发行和已发行股票数量分别为3，105股和3，105股。A系列优先股的清算优先权为每股25美元。

下表汇总了截至2020年3月31日的三个月的优先股股息 活动：

只有当公司 董事会(“董事会”)(或董事会正式授权的委员会)宣布时，A系列优先股的持有人才有权获得股息支付。股息将自原发行日期起以现金 累计计算，于每个股息支付日按季度拖欠，按每年固定利率计算 相当于每股25美元清算优先股的7.50%(按年度计算相当于每股1.875美元)。A系列优先股的股息 将是累积的，无论(I)资金是否合法可用于支付该等股息 ，(Ii)本公司有盈利或(Iii)该等股息是由董事会宣布的。A系列优先股的季度股息支付日期 分别为每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月 期间，公司支付了1，455美元的优先股息。

普通股

该公司拥有500，000股 授权普通股，面值为0.001美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，已发行普通股分别为44，278股和43，806股。

下表汇总了截至2020年3月31日的三个月的普通股股息 活动：

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，本公司分别就其普通股、LTIP单位和OP单位支付了总股息 ，总额分别为10，031美元和5，781美元。

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，公司的应计股息余额为369美元和580美元，用于支付年度和长期LTIP单位的总股息 和长期LTIP单位，这些单位的股息须追溯到最终赚取的LTIP单位金额的股息。 在截至2020年3月31日的三个月内，累计派息279美元，支付与这些单位相关的股息490美元。 在截至2019年3月31日的三个月内，累计股息97美元，支付了与这些单位相关的股息86美元。

支付给公司股东的股息金额 由董事会决定，并取决于一系列因素，包括可用于支付股息的资金 、公司的财务状况和资本支出要求，但根据公司的组织文件和马里兰州法律，公司不得进行下列情况的股息分配： (I)导致其在正常业务过程中到期时无法偿还债务；(Ii)导致其总资产为 或(Iii)危及其保持 房地产投资信托基金资格的能力。

操作单元

在截至2020年3月31日的三个月 内，三个OP单位持有人赎回了总计450个OP单位以换取公司普通股 ，总赎回价值为6，660美元。在截至2019年12月31日的年度内，本公司共发行了 49个运营单位，价值506美元，与一项设施收购相关。此外，在截至2019年12月31日的年度内， 两个OP单位持有人赎回了总计51个OP单位，以换取本公司普通股股份，赎回总额为519美元 。截至2020年3月31日和2019年12月31日，已发行和未偿还的运营单位分别为2，693个和3，143个 ，总价值分别为21，221美元和27，881美元。发行和赎回时的OP单位价值以本公司于各自交易日期的收盘价 为基础，并作为非控股权益 计入本公司截至2020年3月31日和2019年12月31日的简明综合资产负债表 。公司拥有根据其章程授权的足够 股普通股，用于赎回已发行运营单位。

附注6-关联方交易

管理协议

于本公司于二零一六年七月一日完成首次公开发售后，本公司与顾问订立经修订及重述的管理 协议(“管理协议”)。管理协议的某些重要条款在 标题为“业务-我们的顾问和我们的管理协议，“载于公司于2020年3月9日提交给证券交易委员会的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告 。

管理费和应计管理费

本公司支付给顾问的 管理费是根据管理协议的条款计算的，该协议要求每年的基本 管理费相当于我们股东权益的1.5%(定义见管理协议)。截至2020年和2019年3月31日止三个月，本公司的管理费分别为2，002美元和1，334美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，应付顾问的应计管理费分别为2，002美元和1，727美元。在截至2020年3月31日或2019年3月31日的三个月内，本公司没有产生任何奖励 管理费。

分摊的一般和行政费用

未来， 公司可能会从顾问那里获得明确适用于公司运营或 已合理分配给公司运营的一般和行政费用分配。

关联方余额

截至2020年3月31日，关联方到期并因关联方余额净额前滚如下：

注7- 股票薪酬

2016股权激励计划

经修订的2016年股权激励计划 旨在协助本公司及其关联公司招聘和留住顾问员工 、董事会成员、公司高管以及为该等实体或其关联企业提供服务的个人 。

该计划旨在 允许授予合格和非合格期权，以及授予股票增值权、限制性股票、 非限制性股票、限制性股票单位奖励、业绩奖励和其他基于股权的奖励(包括LTIP单位)，最多可达1，763股普通股，但须根据计划的某些规定增加。根据截至2020年3月31日的未偿还赠款 ，根据该计划，仍有1，084股普通股可供授予。受本计划奖励的单位 被没收、取消、失效、以现金结算或以其他方式过期(不包括为满足行使价或预扣税款义务而扣留的股票 )可供授予。

基于时间的助学金

3020年3月3日，根据董事会薪酬委员会(“薪酬委员会”)的建议，董事会批准了 以下LTIP单位拨款：

截至2020年3月31日，公司 未完成的基于时间的LTIP单位详情如下：

以表现为基础的奖项

在过去 四年中，董事会每年都向公司高管和为公司提供 服务的其他员工批准基于业绩的LTIP年度奖励(“年度奖励”)和长期基于绩效的 LTIP奖励(“长期奖励”)。如下所述，年度奖有一年的绩效期，长期奖有 个三年的绩效期。除了满足指定的绩效指标外，授予年度大奖和 长期大奖还需满足服务要求。

截至2020年3月31日，公司2017、2018、2019年和2020年度计划下的 年度奖励和长期奖励详情如下：

年度大奖。 年度奖励受制于本公司与各受赠人之间的LTIP年度奖励协议(“LTIP年度奖励协议”) 的条款和条件。

薪酬委员会 和董事会制定了2020财年的绩效目标，如2020 LTIP年度奖励协议 (“绩效目标”)附件A所述，该目标将用于确定每个受赠人赚取的LTIP单位数。截至2020年3月31日，管理层估计绩效目标将100%实现，因此，将100%应用于净额 目标2020年计划年度奖，以估计2020年计划年度奖预计在绩效期末获得的金额 。截至2020年3月31日的三个月的累计股票薪酬支出反映了管理层的估计，即这些奖励将100%获得。 在年度奖励 授予日一周年后，薪酬委员会和董事会将在合理可行的情况下尽快确定公司实现每个绩效目标的程度(以百分比表示)，并根据该确定计算每个受赠人 有权获得的LTIP单位数量。每名受助人最高可赚取其目标长期租住物业投资协议单位数目的150%。任何2020年度大奖LTIP单元 未获得的将被没收和取消。

归属。LTIP 截至适用绩效期末赚取的单位将接受归属，但必须持续雇用 至每个归属日期，分两个阶段进行：赚取的LTIP单位的50%将在2021年 董事会批准根据2020 LTIP年度奖励协议中规定的绩效部分授予的LTIP单位数量时归属，50%的赚取的LTIP单位将在初始归属日期的一年纪念日归属。 在某些情况下，例如“控制权变更”交易或“合格的

分配。 等同于公司宣布和支付的股息的分配 将在适用履约期内按受让人可以赚取的最大LTIP单位数 累计，并将在 适用履约期结束时以现金或通过发行额外的LTIP单位(由薪酬委员会酌情决定)支付给所有赚取的LTIP单位。

长期奖励。 长期奖励受本公司与各受赠人签订的2017、2018、2019年和2020年LTIP长期奖励协议(统称为“LTIP长期奖励协议”)的条款和条件的约束。每个承授人 根据LTIP长期奖励协议有权赚取的LTIP单位数将在三年业绩 期满后根据公司的股东总回报(“TSR”)确定，TSR是根据股票价格升值和在业绩期间支付的股息的组合确定的。每位受赠人最高可获得受赠人长期奖励所涵盖的 目标LTIP单位数量的200%。任何未赚取的目标LTIP单位都将被没收并 取消。根据长期奖励赚取的LTIP单位数将在 适用的三年绩效期限(2020、2021、2022或2023年，取决于计划)结束后，根据公司的 TSR(长期奖励的75%)，并相对于SNL Healthcare REIT指数(长期奖励的25%)，在合理可行的情况下尽快确定。 根据公司的 TSR(关于长期奖励的75%)和相对于SNL Healthcare REIT Index(关于长期奖励的25%)，将在适用的三年绩效期限(2020、2021、2022或2023年，视计划而定)结束后尽快确定长期奖励下赚取的LTIP单位数。

归属。LTIP 截至适用的三年履约期结束时赚取的单位将受将失效的没收限制 的限制(“归属”)，取决于每个归属日期的持续雇佣情况如下；赚取的 LTIP单位的50%将在相应授予日期的三周年时归属，其余50%将在相应授予日期的四周年 归属。在某些情况下，如“控制权变更” 交易或“合格终止”事件，可能会加速授予。

分配。根据LTIP长期奖励协议，等同于公司宣布和支付的股息的分配将在 受让人可赚取的最大LTIP单位数的适用履约期内应计，并将在适用履约期结束时以现金或通过额外发行 LTIP单位的方式支付给所有赚取的LTIP单位。

基于股票的薪酬费用

根据ASU 2018-07的规定 ，公司所有未归属的LTIP单位、年度奖励和长期奖励的预期补偿费用均以奖励的采纳日期公允价值确认，无需重新计量。 未来LTIP单位奖励、年度奖励和长期奖励的补偿费用基于单位/奖励的授予日期公允价值，不需要 后续重新测量。

由于长期奖励 涉及基于市场的绩效条件，公司利用蒙特卡洛模拟为 费用确认提供授予日期公允价值。蒙特卡罗模拟是一种普遍接受的统计技术，在这种情况下，用于模拟公司和SNL Healthcare REIT指数(“指数”)成员在业绩期间可能的未来股票价格范围 。该建模的目的是使用概率方法来估计 业绩份额奖励的公允价值，以便在ASC主题718下进行记账。

蒙特卡洛模拟中使用的假设 包括开始平均股价、估值日期股价、预期波动性、相关系数 、无风险利率和预期股息收益率。期初平均股价是在长期 奖励授予日之前的五个交易日内本公司和指数各成分股的期初平均 股价。估值日期股票价格是指估值日期前15 个交易日内本公司和指数各成分股的平均收盘价。预期波动率使用 公司和指数成员的历史波动率建模。相关系数使用与历史波动性相同的数据计算。 无风险利率取自美国财政部网站，与估值或重估的剩余履约期的预期寿命有关。 最后，股息率假设为0.0%，这在数学上相当于将 股息再投资于发行实体，这是公司奖励协议假设的一部分。

以下是有关使用蒙特卡罗模拟的长期奖励的 某些假设的详细信息：

本公司在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，与根据该计划授予的赠款 相关的股票薪酬支出分别为922美元和771美元。薪酬费用包括在公司 简明合并经营报表中的“一般和行政”费用中。

截至2020年3月31日，与这些奖励相关的未摊销 薪酬支出总额约为520万美元，预计将在加权平均 剩余1.6年内确认。

附注8-租契

公司同时作为出租人和承租人运营 。作为出租人，ASC主题842要求公司使用与ASC主题840关于经营性租赁和其他租赁(如销售类型租赁和直接 融资租赁)的指导原则类似的方法 对租赁进行核算。此外，ASC主题842只要求出租人资本化和摊销递增的直接租赁成本。 作为承租人，根据新标准，公司需要采用双重方法，根据租赁是否有效地融资购买的原则，将租赁(如土地租赁)分类为融资租赁或经营性租赁。此 分类确定租赁费用是按有效计息法确认，还是按租赁期限内的直线确认 。ASC主题842还要求承租人记录初始期限大于一年的所有租赁 的使用权资产和租赁负债，无论其分类如何。本公司还选择了切实可行的权宜之计 ，不确认一年或一年以下租赁的使用权、资产和租赁负债。

ASC主题下作为出租人的信息842

为了产生正的 现金流，作为出租人，公司将其设施出租给租户，以换取固定的每月付款，包括租金、物业税、保险和某些成本回收，主要是公共区域维护(“CAM”)。本公司的租约 已确定为经营性租约，其投资组合平均租赁年限约为10年。 公司租户为CAM支付的款项被视为与租赁组件分开的非租赁组件，通常根据收入确认标准 入账。然而，本公司符合资格并选择了与合并组成部分相关的实际 权宜之计，因为租赁组成部分被归类为经营租赁，而且对于所有资产类别，非主要组成部分的CAM收入的转移时间和 模式与租赁组成部分相同。 因此，CAM的对价被视为租赁中整体对价的一部分。客户支付的 财产税和保险被视为租赁的非组成部分，因此不会向他们分配对价，因为 他们不会将商品或服务转移给客户。本公司租约的固定合同付款按相应租约条款以直线方式确认 。这意味着，对于特定的租约，, 任何给定期间根据租约开具的实际金额 可能高于或低于该期间确认的租金收入金额 。直线租金收入在承租人接管租赁物业时开始计算。应计直线应收租金 指直线租金收入超过根据 租赁协议当前计费的租金的金额。截至2020年3月31日的三个月，租金收入包括1484美元的可变收入。

本公司的部分 租约会受到消费物价指数(“CPI”)年度变动的影响。虽然消费物价指数的涨幅没有作为本公司直线租金收入计量的一部分进行估计 ，但对于基本租金基于消费物价指数上涨的租约，确认的租金收入金额将在消费物价指数变动被计量并生效的期间进行调整。此外，公司的某些租约具有延期选项。

与我们设施租赁相关的初始直接成本(主要是佣金)在材料发生时资本化。资本化租赁成本 按直线原则在各自租约的剩余使用年限内摊销。协商 或安排租赁的所有其他成本在发生时计入费用。

与租赁相关的应收账款， 包括应收账款和应计直线应收租金，如果适用，将扣除信用损失。截至 日期，公司的应收账款未发生任何信用损失。这些金额将被确认为租金 和其他收入的减少。本公司定期评估其租赁相关应收账款的可收回性。本公司对应收账款的评估 主要包括审查逾期账户余额，并考虑租户的信用质量 、租户的历史趋势和租户付款条件的变化等因素。如果本公司关于 与租赁相关的应收账款的收款能力的假设被证明是不正确的，则本公司的信贷损失可能超过在租金和其他收入中确认的 。

该公司在截至2020年3月31日的三个月确认了21，533美元的租金和其他与运营租赁付款相关的收入。截至2020年3月31日，本公司在与其投资组合相关的不可撤销经营租赁中将收到的年度现金总额 为截至12月31日的后续年度 ：

ASC主题842下作为承租人的信息

本公司有6座 建筑物位于受经营性土地租约约束的土地上，加权平均剩余期限约为24 年。这些租约的租金支付会根据消费物价指数或预先确定的时间表定期调整。按预定时间表每月 付款在各自租赁条款中以直线方式确认。消费物价指数的变化 不作为我们衡量直线租金费用的一部分进行估计。本公司使用的加权平均贴现率 约为4.4%，该贴现率是使用投资组合方法从我们对本公司信用质量的评估中得出的 ，并进行了调整，以反映担保借款、估计收益率曲线和对适当期限的长期利差调整。本公司的一些 土地租赁包含延期选项，如果我们确定可以合理确定会延期 ，则将其包括在我们的使用权资产和负债计算中。在截至2020年3月31日的三个月中，该公司确认了约 美元的地面租赁费用，其中16美元以现金支付。

下表 列出了我们在2020年3月31日经营性土地租赁的未来租赁付款的预定债务的未贴现现金流，以及这些现金流与2020年3月31日的经营性租赁负债的对账：

附注9-租金集中

本公司的 在任一期间租金收入集中在5%或以上的设施如下：

附注10--承付款和或有事项

诉讼

本公司目前并无 任何重大诉讼，据本公司所知，亦无任何针对本公司的重大诉讼受到威胁。 如裁定该等诉讼对本公司不利，将会对本公司的财务状况、 经营业绩或现金流产生重大不利影响。

环境问题

公司遵循 监控其物业是否存在危险或有毒物质的政策。虽然不能保证其物业不存在重大环境责任 ，但公司目前不知道与其物业有关的任何环境责任 会对其财务状况、运营结果或现金流产生重大影响。 此外，公司不知道管理层认为需要额外披露或记录或记录意外损失的任何重大环境责任或关于环境责任的任何未主张的索赔或评估。

注11-后续事件

与冠状病毒相关的延期租金

自2019年12月发现冠状病毒以来，一种新的冠状病毒株已经蔓延到包括美国在内的许多国家 。此次疫情已被世界卫生组织宣布为大流行，卫生与公共服务部部长 已宣布美国进入公共卫生紧急状态。为应对冠状病毒大流行 ，地方、州和联邦机构制定了居家或原地避难令， 导致许多被认为不必要的业务关闭，对于本公司的许多租户来说， 大幅减少了病人数量。

本公司一直在与其某些租户合作， 他们的业务正在经历重大中断，以帮助他们度过这段不确定的时期，包括帮助 公司的租户申请政府经济救济，并在某些有限的情况下签订延期租金 协议。截至2020年4月30日，公司估计，通常在2020年4月至7月期间收取的200万美元租金 将延期收取，现在预计将主要在2020年7月至12月期间收取。 根据租赁修改问答，公司没有分析每份租赁以确定特许权是否在租赁协议之外进行谈判 并选择应用ASC主题842项下的修改指导。我们预计延期支付租金 不会随着时间的推移对本公司的租金收入产生重大影响，本公司预计将收取几乎所有延期付款 。

本公司亦已与或预期与若干租户订立 其他协议，据此，本公司已(I)同意短期减租以换取延长的租约条款 ，或(Ii)同意将若干按金或承诺的租户改善基金用于租金， 的净影响对本公司的财务业绩并不重要。

由于冠状病毒对本公司租户的影响 程度将取决于未来的发展，因此不能保证 本公司的租户能够满足这些协议的要求，也不能保证这些租户或其他 租户将来不会寻求额外的救济。冠状病毒对公司收入、 费用和支付分配能力的影响程度将取决于某些事态发展，包括爆发的持续时间、传播范围和潜在的 复发及其对公司租户的影响，所有这些都是不确定的，无法 预测。目前，公司无法估计这一事件对其运营的影响。

普通股股票的OP单位赎回

2020年4月9日， 公司向两名运营单位持有人发行了总计735，000股普通股，用于赎回运营合伙企业因向运营合伙企业贡献某些资产而发行的 运营单位。

项目2.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

以下讨论 应与我们在此包含的财务报表一起阅读，包括这些财务报表的注释， 本季度报告(Form 10-Q)中其他地方包含的说明(本“报告”)。我们在本节中发表的一些评论 是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。有关前瞻性 陈述的完整讨论，请参阅下面标题为“关于前瞻性陈述的特别说明”的章节。某些风险因素 可能会导致实际结果、业绩或成就与以下讨论中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同。 有关此类风险因素的讨论，请参阅第1A项。我们于2020年3月9日提交给美国证券交易委员会(SEC)的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中的风险因素 和第1A项。本季度报告(Form 10-Q)中的风险因素。除非另有说明，否则以下讨论中的所有美元和份额 金额均以千为单位。

关于前瞻性陈述的特别说明

本报告包含 “1995年私人证券诉讼改革法”(载于修订后的1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和修订后的“1934年证券交易法”(“交易法”)第21E节)定义的“前瞻性陈述”。特别是，与我们的趋势、流动性、 资本资源以及医疗保健行业和医疗保健房地产机会等相关的陈述包含前瞻性陈述。 您可以通过使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，包括但不限于“相信”、“ ”预期、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“ ”、“打算”、“计划”、“”估计“或”预期“或否定这些词语 和短语或类似的词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，且不完全与历史事件有关 。您还可以通过对战略、计划或意图的讨论来识别前瞻性陈述。

前瞻性陈述 涉及许多风险和不确定性，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述 依赖于可能不正确或不精确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证 所描述的交易和事件将按所述方式发生(或根本不会发生)。以下因素以及 其他因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性 陈述中陈述或预期的大不相同：

见第1A项。风险因素 在截至2019年12月31日的10-K表格年度报告和第1A项中。请参阅本季度报告(表格 10-Q)中的风险因素，以进一步讨论这些风险和其他风险，以及本报告中讨论并在我们可能不时提交给证券交易委员会的其他文件中确定的风险、不确定性和其他因素 。在 对我们公司做出任何投资决定之前，您应该仔细考虑这些风险。还可能不时出现新的风险和不确定因素，这些风险和不确定因素可能会对我们产生重大影响 并对我们造成不利影响。虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念，但它们不是对未来业绩的保证。 除非适用的 法律另有要求，否则我们不承担更新或修改任何前瞻性陈述以反映潜在假设或因素的变化、 新信息、数据或方法、未来事件或本报告日期后的其他变化的义务。您不应过度依赖基于 我们或做出前瞻性声明的第三方目前可获得的信息的任何前瞻性声明。

概述

环球医疗房地产投资信托基金 Inc.(“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”)是一家外部管理的马里兰州公司 ，主要从事收购专门建造的医疗设施，并将这些设施租赁给拥有领先市场份额的强大医疗保健系统和医生团体 。本公司由顾问进行外部管理和咨询。

我们选择从截至2016年12月31日的纳税年度开始，作为美国联邦所得税的REIT征税 。我们通过伞式合伙房地产投资信托基金(UPREIT)进行业务 ，在该结构中，我们的物业由我们的经营合伙企业Global Medical REIT L.P.(“经营合伙企业”)的全资子公司 拥有。我们的全资子公司Global Medical REIT GP，LLC是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2020年3月31日， 我们拥有我们运营合伙企业中92.15%的未偿还普通运营合伙企业单位(“OP单位”)。

冠状病毒的影响 和业务前景

冠状病毒大流行 在截至2020年3月31日的三个月内并未对我们的运营结果、流动性和资本资源产生实质性影响。 截至2020年3月31日的三个月，冠状病毒大流行并未对我们的运营结果、流动性和资本资源产生实质性影响。虽然我们仍处于大流行将对我们的租户和业务产生的实际和潜在影响的早期阶段，但以下各节总结了管理层对冠状病毒大流行 可能对我们未来的运营结果、流动性和资本资源以及其他各种特定公司事项的潜在影响的看法。

冠状病毒 爆发和政府当局为遏制其传播而采取的措施已对美国经济造成重大不利影响，特别是医疗保健行业。冠状病毒对美国经济和 我们租户的业务和运营的全面影响仍然未知，因为这种经济放缓的速度和随之而来的 工作流失在许多方面都是独一无二的和历史性的。虽然这些事件已经对医疗保健行业产生了重大影响 ，但我们无法合理估计此类影响的持续时间和严重程度。但是，我们一直在与业务遭受重大中断的特定 租户合作，以帮助他们度过这段不确定的时期， 包括帮助我们的租户申请政府经济救济，并在某些有限的情况下签订 延期租金协议。截至2020年4月30日，我们估计通常在2020年4月至7月期间收取的200万美元租金 将延期收取，现在预计将主要在2020年7月至12月期间收取 。我们还与某些租户签订或预期签订其他协议 ，根据这些协议，我们已(I)同意短期减租以换取延长的租赁期限，或(Ii) 同意将某些押金或承诺的租户改善资金用于租金，其净影响对我们的 财务业绩无关紧要。由于冠状病毒对我们的租户的影响程度将取决于未来的发展， 不能保证我们的租户能够满足这些协议的要求，也不能保证这些租户或其他租户, 将来可能不会寻求额外的救济。 冠状病毒对我们的流动性以及运营和财务业绩的影响程度将取决于我们的租户恢复正常运营(包括执行选择性程序)和恢复到 正常患者数量的能力等 。

许多州已经 禁止在冠状病毒大流行期间进行选择性和非紧急医疗程序。鉴于我们的许多租户依赖 选择性和非紧急医疗程序作为主要收入来源，长期禁止这些程序将对我们的租户的业务产生 实质性的不利影响。此外，为了应对冠状病毒大流行，地方、州和 联邦机构制定了居家或就地避难令，这导致我们的许多租户 经历了病人数量的大幅减少，当此类禁令和限制解除时，患者可能不愿 采取某些医疗程序和/或租户可能会采取社会疏远措施，每一项措施都可能导致我们的 租户在较长时间内经历病人数量减少的情况。即使有大量的政府资助 项目可通过冠状病毒援助、救济和。根据“经济安全法案”(“CARE法案”)，我们的租户 可能没有资格参加此类计划，或者可能没有足够的资金来承受其业务的长期低迷 。

虽然我们 能够在2020年的收购中收购或签订约1.3亿美元的合同，但冠状病毒大流行对房地产市场和我们目前的收购渠道产生了重大的 负面影响。长期的市场混乱可能会对我们的收购增长产生重大不利影响 。

截至2020年4月30日，我们的信贷安排下的现金余额和可用容量约为7，000万美元。我们将寻求 通过我们运营的现金在当前市场条件下最大限度地提高我们的流动性，并在可能的情况下管理 物业收购的时间安排。此外，我们认为我们可以增加负债或发行股票来支持 我们的流动性需求。

我们的业务目标和投资 战略

我们的主要业务 目标是通过(I)可靠的股息 和(Ii)长期资本增值相结合，为我们的股东提供有吸引力的、经风险调整的回报。我们实现业务目标的主要战略是：

执行摘要

下表 汇总了我们的业务和运营在报告期间的重大变化：

我们的酒店

截至2020年3月31日， 我们的投资组合包括9.747亿美元的房地产总投资，其中包括72个设施， 总计约310万平方英尺的可出租面积和约7640万美元的年化基本租金。

债务活动

在截至2020年3月31日的三个月内，我们在我们的信贷安排下借款8170万美元，偿还了360万美元，净借款金额为7810万美元。截至2020年3月31日，未偿还信贷安排净余额为4.258亿美元。

近期发展

2020年完成的收购

自2020年3月31日起，我们已关闭 以下物业：

关于此次收购，我们 承担了一笔CMBS贷款，未偿还余额约为1，210万美元，利率为4.62%，剩余 期限为4年。

合同项下的物业

我们在合同中有三处房产 ，总购买价格约为4510万美元。我们目前正处于合同规定的 物业的尽职调查期。如果我们在尽职 尽职审查期间发现任何这些物业或任何物业的运营商有问题，我们可能不会及时完成交易，或者我们可能会终止购买协议而不结束 交易。

与冠状病毒有关的延迟租金协议

根据我们的 当前和预期租金延期协议，截至2020年4月30日，我们估计在2020年4月至7月期间通常 收取的200万美元租金将延期收取，现在预计将主要在2020年7月至12月期间收取 。我们还与某些租户签订或预期签订其他协议，根据这些协议，我们已(I)同意以短期租金减免 以换取延长的租赁期限，或(Ii)同意将某些押金或承诺的租户改善 资金用于租金，其净影响对我们的财务业绩无关紧要。由于冠状病毒对我们租户的影响程度将取决于未来的发展，因此不能保证我们的租户能够满足这些协议的 要求，也不能保证这些租户或其他租户将来不会寻求额外的救济。请参阅 “风险因素-我们和我们的租户的业务已经并可能继续受到持续的冠状病毒大流行的实质性和不利影响 ”，了解冠状病毒大流行对我们和我们的租户的 业务相关的风险的描述。

管理内部化更新 交易

在2020年3月3日举行的会议上，特别委员会向董事会建议 ，董事会随后决定，管理层内部化交易(“内部化交易”) 最符合公司股东的利益，特别委员会应推进与我们经理谈判 内部化交易。特别委员会和我们的经理继续协商 内部化交易的条款。如果特别委员会和经理之间达成协议，则必须得到董事会的批准 ，可能还需要我们的股东批准。冠状病毒大流行的全球影响对许多国际通信和交易产生了不利影响 ，包括特别委员会和管理人员能够 进行内部化交易谈判的时间表。

可能影响我们运营业绩的趋势

我们认为以下趋势可能会 对我们的运营结果产生负面影响：

在冠状病毒 大流行之前，我们认为以下趋势可能会对我们的运营结果产生积极影响：

冠状病毒大流行 之后，尚不清楚上述积极趋势是否会恢复，如果会，这些趋势会如何受到冠状病毒大流行的长期影响 。

REIT资格

我们选择从截至2016年12月31日的纳税年度开始作为REIT征税 。除一些重大例外情况外，符合REIT资格的公司 通常不需要为其分配给股东的收入和收益缴纳美国联邦公司所得税，从而降低其公司级别的税收。要符合REIT的资格，我们的 资产中必须有相当大比例是符合条件的房地产资产，我们的收入中必须有相当大比例是房地产租金收入 或抵押贷款利息。我们相信，我们已经组织并以这样的方式运营，从而有资格作为房地产投资信托基金 享受税收 ，我们打算继续以这种方式运营。但是，我们不能保证我们将继续 以符合或保持REIT资格的方式运营。

关键会计 政策

根据GAAP编制 财务报表要求我们在应用会计政策时使用判断，包括进行 估计和假设。我们根据当时可获得的最佳信息、我们的经验以及各种 在此情况下认为合理的其他假设进行估计。这些估计影响报告期内资产和负债的报告金额、财务报表日期的或有资产和负债的披露以及报告期间的 收入和费用的报告金额。如果我们对与 各种交易或其他事项相关的事实和情况的判断或解释不同，则可能会应用不同的会计处理，从而导致 以不同的方式列报我们的财务报表。我们会不时地重新评估我们的估计和假设。在 事件估计或假设被证明与实际结果不同的情况下，后续期间会进行调整，以反映 有关本质上不确定事项的更新估计和假设。请参阅我们于2020年3月9日提交给委员会的截至2019年12月31日的Form 10-K 年度报告，了解有关关键 会计政策的更多信息，这些政策会影响我们在编制本报告第一部分第1项中包括的精简合并 财务报表时使用的更重要的估计和判断。

综合运营结果

导致我们截至2020年3月31日的三个月每个收入和费用类别的运营结果与2019年同期相比出现差异的主要因素 是我们房地产投资组合规模的增加。截至2020年3月31日和2019年3月31日，我们在房地产方面的总投资(扣除累计折旧和摊销)分别为9.101亿美元和6.332亿美元。

截至2020年3月31日的三个月 与截至2019年3月31日的三个月相比

营业收入

总收入

截至2020年3月31日的 三个月的总收入为2160万美元，而2019年同期为1520万美元，增加了640万美元 。这一增长主要是因为我们在2019年3月31日之后收购的设施获得了租金收入，以及在截至2019年3月31日的三个月内完成的收购在2020年确认了整整三个月的租金收入 。此外，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的租金收入分别包括 190万美元和130万美元的费用回收确认收入。

费用

常规 和管理

截至2020年3月31日的三个月的一般和行政费用 为180万美元，而2019年同期为160万美元，增加了 20万美元。增长主要是由于截至2020年3月31日的三个月非现金LTIP薪酬支出增加， 为90万美元，而2019年同期为80万美元。

营业费用

截至2020年3月31日的三个月的运营费用 为230万美元，而2019年同期为130万美元，增加了 100万美元。这一增长是由于截至2020年3月31日的三个月 发生的190万美元的可报销物业运营费用，而2019年同期为130万美元，以及包括 租户在内的包括毛租租户在内的物业费用30万美元。

管理费 费用关联方

截至2020年3月31日的三个月的管理费支出 为200万美元，而2019年同期为130万美元，增加了 70万美元。此费用是根据我们的股东权益余额计算的，2020年的增长是 我们截至2020年3月31日的较大股东权益余额的结果，反映了我们在2019年第一季度之后完成的普通股发行 的影响。

折旧 费用

截至2020年3月31日的三个月的折旧费用 为580万美元，而2019年同期为390万美元，增加了 190万美元。增加的主要原因是我们随后 至2019年3月31日收购的设施发生的折旧费用，以及确认在截至2019年3月31日的三个月内完成的 收购所产生的2020年整整三个月的折旧费用。

摊销费用

截至2020年3月31日的三个月的摊销费用 为190万美元，而2019年同期为100万美元，增加了 90万美元。增加的主要原因是在2019年3月31日之后收购的无形资产发生的摊销费用，以及在截至2019年3月31日的三个月内记录的无形资产中确认了2020年整整三个月的摊销费用。 在截至2019年3月31日的三个月内记录的无形资产中确认了整整三个月的摊销费用。

利息支出

截至2020年3月31日的三个月的利息支出为440万美元，而2019年同期为400万美元，增加了40万美元 。这一增长主要是因为在截至2020年3月31日的三个月里，与去年同期相比，平均借款增加了 ，所得资金用于我们在此期间的房地产收购。

截至2020年3月31日的三个月，我们债务的加权平均利率 为3.81%。此外，截至2020年3月31日，我们债务的加权平均利率 和期限为3.63%和3.49年。

管理内部化 费用

管理内部化 截至2020年3月31日的三个月的费用为50万美元，而2019年同期为零。此费用 代表与我们潜在的管理交易内部化相关的成本。

收购前费用

截至2020年3月31日和2019年3月31日的两个季度的收购前费用 均为与收购相关的成本，公司没有或 预计不会完成，因此已支出。

净收入

截至2020年3月31日的三个月的净收入为280万美元，而2019年同期为200万美元，增加了80万美元。 增加的主要原因是当前三个月期间租金收入的增加，部分被同期费用的增加 所抵消。

资产和负债

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，我们的主要资产包括房地产投资，净额分别为9.101亿美元和8.49亿美元 。截至2020年3月31日和2019年12月31日，我们的流动资产主要由现金和现金等价物以及限制性现金组成，分别为1690万美元和720万美元。

截至2020年3月31日，我们的房地产投资净额增加 至9.101亿美元，而截至2019年12月31日的净投资额为8.49亿美元。 这是我们在截至2020年3月31日的三个月内完成的四笔收购的结果。

截至2020年3月31日，我们的 现金和现金等价物以及受限现金余额增加到1，690万美元，而截至2019年12月31日的现金余额为720万美元，这主要是由于本期间我们的信贷安排下的净借款以及运营活动提供的现金增加 。这些现金流入被为四笔收购提供资金的现金和 股息支付部分抵消。

截至2020年3月31日，我们的总负债增加 至5.174亿美元，而截至2019年12月31日的总负债为4.246亿美元，这主要是 截至2020年3月31日我们的信贷安排的未偿还净借款增加了4.258亿美元，而截至2019年12月31日的净借款为347.5美元 ，部分被截至2020年3月31日的净衍生工具负债余额的增加所抵消。

流动性与资本资源

一般信息

我们的短期流动性要求 包括：

此外，我们需要 资金用于未来的分配，预计将支付给我们的普通股和优先股股东以及我们运营合作伙伴中的OP单位和LTIP单位持有人 。

截至2020年4月30日，我们的信贷安排下的现金余额和可用容量约为7，000万美元。我们 现金的主要来源包括我们从租户那里收取的租金和报销、我们的信贷安排下的借款、担保定期贷款 以及从股票发行中获得的净收益。

截至2020年4月30日，我们估计通常在2020年4月至7月收取的200万美元租金将延期收取，现在预计将主要在2020年7月至12月期间收取。 假设租金延期水平，我们相信我们将能够通过 我们现有的现金和现金等价物以及运营现金流来满足我们的短期流动资金需求。为了继续收购医疗保健物业 并为潜在的管理层内部化交易提供资金，我们将需要继续获得债务和股权融资 。

我们的信贷安排 包括2亿美元的容量转换工具、3亿美元的定期贷款和1.5亿美元的手风琴。我们的信用贷款 的期限将于2022年8月到期，但受我们控制的一年延期选择权的限制。截至2020年3月31日，我们在信贷安排净额下的未偿还借款 为4.258亿美元。

根据我们的信贷安排，我们必须遵守 数量的金融契约，其中包括(I)截至每个财季末的最高综合杠杆率 低于0.60：1.00，(Ii)最低固定费用覆盖率为1.50：1.00， (Iii)最低净资产为2.038亿美元，外加2018年3月31日之后通过股权发行筹集的所有净收益的75% (截至2020年3月31日，相当于2.476亿美元)和(Iv)有担保追索权债务总额与总资产价值之比 不大于0.10：1.00。此外，从2020年第四季度末开始，我们对普通股股东的分配将被限制在相当于我们AFFO(我们的AFFO派息率)95%的金额。截至2020年3月31日，我们遵守了信贷安排中包含的所有金融契约 。

我们已经分析了 我们当前预期的租金延期可能会对我们履行 信贷安排下的财务契约的能力产生的影响。根据我们的分析，我们认为这些延期不会对我们遵守这些金融契约产生实质性影响。 但是，如果我们的延期租金金额超出我们的预期，并且我们的租户违约 这些与我们达成的延期协议，我们履行信贷融资契约的能力可能会受到不利的 影响。

我们已与三个交易对手签订了 五个利率掉期合约，以对冲与定期贷款相关的利率风险中的LIBOR部分。 这些掉期合约合计将整个3亿美元定期贷款的LIBOR部分加权平均固定在2.17%。总计2亿美元的掉期将于2024年8月到期，另外1亿美元将于2023年8月到期。

2017年7月，监管LIBOR的FCA 宣布打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。 因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了ARRC，确定SOFR为 其在衍生品和其他金融合约中首选的美元-LIBOR替代方案。信贷安排规定，在LIBOR停止日期或大约 日(以提前选择加入为准)，LIBOR将被替换为信贷安排中的基准利率 ，由本公司与蒙特利尔银行商定的新基准利率取代，并进行相应调整，以使新基准利率在经济上与LIBOR相等 。我们无法预测LIBOR何时停止可用，或者SOFR市场何时会有足够的流动性 。

我们的长期 流动性需求主要包括支付物业收购、资本和租户改善所需的资金、 预定债务到期日、一般和行政费用、运营费用、管理费、分销和内部化成本 。我们预计将通过运营现金流、债务融资、额外股权证券的销售 、与收购额外物业相关的OP单位的发行、 精选物业处置和合资交易的收益来满足我们的长期流动性需求。

现金流信息

截至2020年3月31日的三个月，运营活动提供的净现金 为1230万美元，而2019年同期为610万美元 。2020年期间的增长主要是由于截至2020年3月31日的三个月的应付账款和应计费用、净收入、 以及折旧和摊销费用与2019年同期相比有所增加。

截至2020年3月31日的三个月，用于投资活动的净现金为6880万美元，而2019年同期为2270万美元。 2020年期间的增长主要是因为与2019年同期相比，2020年期间房地产投资活动增加了 。

截至2020年3月31日的三个月， 融资活动提供的净现金为6620万美元，而2018年同期为1500万美元 。2020年期间的增长主要是由于本期在我们 信贷安排下的净借款为7810万美元，而去年同期的净还款额为56.6美元。与前一可比时期7890万美元的股票发行净收益相比，我们在本期没有股票发行，这部分 抵消了这一增长。

普通股分红

下表汇总了截至2020年3月31日的三个月的普通股股息 活动：

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，本公司就其普通股、LTIP单位和OP单位支付了总股息，总额分别为1000万美元和580万美元。

支付给公司股东的股息金额 由董事会决定，并取决于一系列因素，包括可用于支付股息的资金 、公司的财务状况和资本支出要求，但根据公司的组织文件和马里兰州法律，公司不得进行下列情况的股息分配： (I)导致其在正常业务过程中到期时无法偿还债务；(Ii)导致其总资产为 或(Iii)危及其保持 房地产投资信托基金资格的能力。

优先股股息

只有在董事会(或董事会正式授权的 委员会)宣布的情况下，A系列优先股的持有人才有权获得股息支付。股息将从原发行日期起累计应计或以现金支付，于每个股息支付日按季度 拖欠，每年固定利率相当于清算优先股每股25.0美元的7.50% (按年度计算相当于每股1.875美元)。A系列优先股的股息将是累积的，并将应计 无论(I)资金是否合法可用于支付该等股息，(Ii)本公司有盈利或(Iii)该等 股息由董事会宣布。

A系列优先股的季度股息 支付日期为每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的 三个月期间，公司分别支付了1，455美元的优先股息。

非GAAP财务指标

运营资金 (“FFO”)和调整后的运营资金(“AFFO”)是证券交易委员会规则 含义内的非GAAP财务措施。本公司认为FFO和AFFO是其经营业绩的重要补充指标 ，并相信证券分析师、投资者和其他相关方在评估REITs时经常使用FFO。 许多REITs在报告业绩时都会使用FFO。

根据 全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义，FFO是指根据GAAP计算的未计OP单位和LTIP单位持有人非控股权益前的净收益或亏损 ，不包括出售财产和非常项目的收益(或亏损) 减去优先股股息，加上与房地产相关的折旧和摊销 (不包括债务发行成本的摊销和市值上下摊销) 在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，公司没有对未合并的合伙企业和 合资企业进行任何调整。由于FFO不包括与房地产相关的折旧和 摊销(不包括债务发行成本的摊销以及高于和低于市场租赁摊销费用)，本公司 认为，FFO提供了一种业绩衡量标准，当与期间相比时，反映了入住率、租金、运营成本、开发活动和利息成本 趋势对运营的影响，提供了从最接近的GAAP衡量、净收益或亏损不会立即显现的视角。

AFFO是许多投资者和分析师使用的非GAAP 指标，通过剔除不反映正在进行的房地产运营的项目的影响 来衡量房地产公司的运营业绩。管理层通过修改FFO 的NAREIT计算来计算AFFO，方法是针对某些现金和非现金项目以及某些经常性和非经常性项目进行调整。对于本公司而言，这些项目 包括经常性收购和处置成本、债务清偿损失、经常性直线递延租金 收入、经常性股票补偿费用、经常性市值租赁上下摊销、债务发行成本经常性摊销 、经常性租赁佣金、管理内部化成本以及其他项目。

管理层认为 在FFO之外报告AFFO是投资界在比较基础上评估公司 经营业绩时使用的一种有用的补充措施。本公司的FFO和AFFO计算可能无法与其他REITs报告的FFO和AFFO相比 ，这些REITs没有根据NAREIT定义计算FFO，没有以与本公司不同的方式解释NAREIT 定义，或者以不同的方式计算FFO和AFFO。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月， FFO和AFFO对账如下：

表外安排

我们没有 对我们的财务状况、 收入或支出、运营结果、流动性、资本支出或资本资源具有或合理地可能对我们的财务状况产生当前或未来影响或变化的表外安排。 术语“表外安排”通常是指未与我们合并的实体作为当事方的任何交易、协议或其他合同安排 根据这些安排，我们有(I)担保合同、 衍生工具或可变利息项下产生的任何义务。 “表外安排”一词通常是指任何交易、协议或其他合同安排 ，根据这些安排，我们有(I)担保合同、 衍生工具或可变利息项下产生的任何义务。或(Ii)转让给该实体的资产的保留权益或或有权益，或用作该等资产的信贷、流动资金或市场风险支持的类似 安排。

通货膨胀率

从历史上看，通胀 对我们医疗机构的运营绩效影响微乎其微。我们的许多三重净值租赁协议都包含 旨在减轻通胀不利影响的条款。这些条款包括条款，使我们能够收到 根据升级条款增加的租金，这些条款通常会在租赁期内提高租金。这些升级 条款通常规定固定租金上涨或指数化升级(基于CPI或其他衡量标准)。但是，这些合同租金涨幅中的一部分可能会低于实际的通货膨胀率。我们的大多数三重净值租赁协议都要求 租户运营商支付可分摊的运营费用，包括公共区域维护成本、房地产税 和保险。这项规定可减低我们因通胀而增加的成本和营运开支。

第3项.关于市场风险的定量和定性披露

市场风险包括 利率、外币汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化引起的风险。在追求我们的业务和投资目标时，我们预计我们将面临的主要 市场风险是利率风险。

我们可能会 主要由于用于收购医疗设施的债务(包括信贷安排下的借款)而受到利率变化的影响。下面的分析显示了我们的金融工具的市值对选定的市场利率变化 的敏感度。选择的更改范围反映了我们对在 一年内合理可能进行的更改的看法。

截至2020年3月31日， 我们根据Revolver(扣除未摊销债务发行成本) 项下有1.295亿美元的未对冲借款按可变利率计息。有关我们的信贷安排的详细讨论，请参阅“管理层对财务状况和运营结果的讨论与分析 -流动性和资本资源”。截至2020年3月31日，我们未偿还浮息借款的LIBOR为1.10%。假设我们的可变利率债务金额不增加，如果LIBOR增加100个基点，我们的现金流每年将减少约130万美元。假设 我们的可变利率债务金额不增加，如果LIBOR降低100个基点，我们的现金流每年将增加约 130万美元。

我们的利率风险 管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本 。为了达到我们的目标，我们可以以固定利率或浮动利率借款。截至2020年3月31日，我们总共与三个交易对手签订了 五个利率掉期合约，以对冲与期限 贷款相关的利率风险中的LIBOR部分。总而言之，这些掉期将整个3亿美元定期贷款的LIBOR部分加权平均固定在2.17%。 有关利率掉期的详细信息，请参阅注释4-“信贷安排、应付票据和衍生工具”。 我们可能会签订其他衍生金融工具，包括利率掉期和上限，以 降低我们未来借款的利率风险。我们不会为投机目的而进行衍生工具交易。

除利率变化 外，我们的投资价值还会根据当地和地区经济状况的变化 以及租户/运营商和借款人的信誉变化而波动，这可能会影响我们在必要时对债务进行再融资的能力。

项目4.控制和程序

信息披露控制和程序的评估

我们维持交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义的披露 控制程序，旨在确保根据交易法提交或提交给SEC的报告中要求披露的信息 被记录、处理、汇总 并在SEC的规则和表格指定的时间段内报告，并且信息被累积并传达给管理层，包括首席执行官和财务官(视情况而定)，以便及时决定所需的 我们的首席执行官和首席财务官根据交易法第13a-15(B)条评估了截至2020年3月31日的披露控制 和程序的有效性。基于该评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至本报告所涵盖的期间结束时，公司的 披露控制和程序是有效的，可确保在SEC规则和表格指定的时间段内记录、处理、汇总和报告需要包括在我们的定期SEC文件中的信息 。

我们的管理层，包括 我们的首席执行官和首席财务官，预计我们的披露控制和程序或 我们的内部控制不会阻止所有错误和所有欺诈。控制系统，无论构思和操作有多好，都只能提供合理的保证，而不是绝对的保证，保证控制系统的目标得以实现。此外，控制系统的设计 必须反映这样一个事实，即存在资源约束，并且控制的好处必须相对于其成本来考虑。 由于所有控制系统的固有限制，任何控制评估都不能绝对保证我们公司内的所有控制 问题和欺诈实例(如果有)都已被检测到。

财务内部控制的变化 报告

在我们最近完成的财季中，我们对财务报告的内部控制没有 进行重大影响 或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的任何更改。

第二部分其他资料

项目1.法律诉讼

我们 没有参与任何悬而未决的法律程序或诉讼，据我们所知，没有任何政府机构考虑 我们是当事人或我们的任何物业可能会合理地对我们的财务状况或运营结果产生 重大不利影响的任何程序。我们可能会不时卷入与我们在正常业务过程中运营产生的索赔有关的诉讼 。不能保证未来出现的这些问题 单独或总体上不会对我们的财务状况 或未来任何时期的运营结果产生重大不利影响。

第1A项危险因素

以下 补充和更新了第一部分第1A项中的风险因素。风险因素在我们截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K 中。本季度报告中关于Form 10-Q的一些陈述，包括以下风险因素的陈述 构成前瞻性陈述。请参阅本季度报告中题为“有关前瞻性陈述的特别 说明”的Form 10-Q第I部分第2项。

与我们的业务相关的风险

我们的 和我们租户的业务已经并可能继续受到持续的冠状病毒大流行的实质性和不利影响。

2020年3月，世界卫生组织宣布冠状病毒爆发，这是一种新的冠状病毒株，是一种大流行。此次疫情已在美国和几乎所有其他地区广泛传播， 促使美国联邦、州和地方政府 当局宣布进入紧急状态，并制定预防措施，以遏制和/或减轻冠状病毒对公共 健康的影响。这些预防措施包括隔离、避难所就地命令和类似的命令 ，这些命令大大限制了许多个人的日常活动，以及要求关闭和/或削减许多企业的业务的命令 已经并将继续对受影响地区的企业以及全球和美国的金融市场造成重大干扰。

冠状病毒大流行对我们和我们顾问业务的影响

为了 应对冠状病毒大流行和相关政府部门采取的措施，我们的顾问于2020年3月中旬开始 鼓励我们公司办公室的所有员工远程工作，直到另行通知。虽然我们认为这些措施 是明智的，并且符合我们顾问的员工和社区的最佳利益，但这些措施与其他 因素结合在一起，已经对我们的正常运营造成了中断，并且在此类措施悬而未决期间可能会继续这样做。此外， 我们的某些服务提供商已经或可能采取类似的预防措施，这可能会导致我们运营所依赖的服务的可用性、容量和/或效率降低 。此外，如果 我们顾问的任何员工和/或我们服务提供商的任何员工感染冠状病毒或被迫进行 自我隔离，我们可能会遇到运营所需的劳动力和服务短缺。此外，远程工作安排 可能会增加网络安全事件、数据泄露或网络攻击的风险，这可能会对我们的业务和运营结果产生重大不利影响 ，原因包括丢失专有数据、中断或延迟我们的业务运营以及损害我们的声誉。